JM — Audit Report / Information 2018

Feb 1, 2019

JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2018

POSITIV FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING – GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – DECEMBER 2018

Intäkterna minskade till 16 161 mkr (17 008) och rörelseresultatet minskade till 1 886 mkr (2 369). Rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9)

Resultatet före skatt minskade till 1 817 mkr(2 579)1). Resultat efter skatt minskade till 1 438 mkr (2 194)1)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 22,2 procent (38,7)1). Resultatet per aktie under året minskade till 20,60 kronor (31,00)1)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –473 mkr (2 013)

Antal sålda bostäder minskade till 2 463 (3 100) och produktionsstarterna minskade till 3 135 (3 873)

Övervärden exploateringsfastigheter om 7,0 mdkr (7,2)

Utdelning för 2018. Styrelsen föreslår 12,00 kronor (11,00) i utdelning

1) Inklusive resultat försäljning andelarna i Småa om 275 mkr under 2017

OKTOBER – DECEMBER 2018

Intäkterna minskade till 4 150 mkr (4 551) och rörelseresultatet minskade till 443 mkr (638). Rörelsemarginalen minskade till 10,7 procent (14,0). Negativ omvärdering inom affärssegmentet JM Entreprenad har inneburit en förlust om –95 mkr (–13)

Resultatet före skatt minskade till 430 mkr (621). Resultat efter skatt minskade till 359 mkr (606)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –17 mkr (145)

Antal sålda bostäder ökade till 751 (684) och produktionsstarterna uppgick till 1 038 (1 183)

Verksamheten för JM Entreprenad kommer gradvis inriktas mot att tydligt stödja koncernens projektutveckling av bostäder

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING		JANUARI – DECEMBER		OKTOBER – DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	16 161	17 008	4 150	4 551
Rörelseresultat	1 886	2 369	443	638
Rörelsemarginal, %	11,7	13,9	10,7	14,0
Resultat före skatt	1 817	2 579	430	621
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–473	2 013	–17	145
Räntabilitet på eget kapital, %	22,2	38,7
Soliditet, %	41	40
Resultat per aktie, kr	20,60	31,00	5,20	8,60
Antal sålda bostäder	2 463	3 100	751	684
Antal produktionsstartade bostäder	3 135	3 873	1 038	1 183
Antal bostäder i pågående produktion	7 835	8 200
Intäkter enligt IFRS	15 680	17 275	4 206	4 562
Rörelseresultat enligt IFRS	1 876	2 456	479	649
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	20,40	31,90	5,50	8,70

Omklassificering har gjorts avseende redovisning av del av projektfinansieringen inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerat men ej upparbetade intäkter" och redovisas från och med fjärde kvartalet 2018 som räntebärande skuld. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet. Effekterna framgår av en omräkningstabell, se dokument "Omklassificering av del av projektfinansering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks på jm.se/investerare.

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22.

För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare.

Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna Bokslutskommuniké på JMs segmentsredovisning.

KONCERNEN

GOD LÖNSAMHET I PROJEKTUTVECKLINGEN AV BOSTÄDER

"Vi summerar ett utmanande år på vissa av våra huvudmarknader samtidigt som jag är mycket nöjd med utvecklingen för JM utifrån rådande marknadsförutsättningar. Goda försäljningsinsatser har möjliggjort en positiv försäljningsutveckling under året inom hela koncernen och förhållandevis hög nivå produktionsstartade bostäder, särskilt under

det fjärde kvartalet. Detta gör tillsammans med våra nästan 600 hyresrättsbostäder i pågående produktion, varav 320 startade under året, att vi avslutade året med fortsatt högt kapacitetsutnyttjande även i vår verksamhet i Stockholm.

Året har också inneburit att vår bostadsverksamhet i övriga Sverige, Norge och Finland har utvecklats väl och motsvarade tillsammans 57 procent av koncernens rörelseresultat 2018.

Vår främsta operationella utmaning under året har varit JM Entreprenad där vi efter höstens utvärdering har beslutat att gradvis inrikta verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet men JMs försäljning har utvecklats fortsatt positivt under kvartalet. Försäljningen ökade från 223 bostäder i tredje kvartalet till 286 i fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt.

Vår bostadsverksamhet i övriga Sverige uppvisar en fortsatt god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad med stabil försäljning även under det fjärde kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det fjärde kvartalet. Det gläder mig också att vi kan avsluta året med hög nivå produktionsstarter i koncernen, där Norge och Finland står för en väsentlig del.

Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm är förhållandevis högt och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige har konkurrensen om mark avtagit något under året. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt.

Under kvartalet startade vi bland annat 58 bostäder i projektet Ankaret i Lomma Strandstad, med närhet till Lund och Malmö. Vi har hittills byggt 800 bostäder i denna attraktiva stadsdel vid havet. Ankaret blir ett småskaligt kvarter med ett bostadshus om 37 bostäder där fyra är penthouse med magnifika takterrasser. I Ankarets 21 gathus, med egen entré från gatan, kombineras villaboendets komfort med bostadsrättens bekymmersfrihet.

JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresrättsbostäder i framförallt Stockholmsregionen. Under kvartalet startade vi ett stort projekt i Söderdalen, Järfälla, i egen balansräkning, om 192 hyresrättsbostäder. Söderdalen är en helt ny stadsdel som växer fram längs Bällstaån i södra Jakobsberg. Här bor man i parkmiljö vid grönområden med gångavstånd till bland annat idrottsanläggningar. I Söderdalen har vi tidigare startat produktion av cirka 500 bostadsrätter och har många fina byggrätter för framtida produktion.

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet.

Den starka balansräkningen och stabiliteten i vår affär innebär också att styrelsen föreslår en höjd utdelning till våra aktieägare."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – DECEMBER 2018

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande men fortsatt stabilisering har skett under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under året och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 2 463 (3 100) 1) där försäljningen under det fjärde kvartalet ökade i förhållande till det tredje kvartalet, 751 mot 613 bostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 57 procent (65), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen är i nivå med de föregående kvartalen. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 851 (1 152), i JM Bostad Riks 917 (1 302), i JM Utland 695 (646) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 3 135 (3 873) 2) där produktionsstarterna under det fjärde kvartalet var väsentligt högre än under det tredje kvartalet, 1 038 mot 680 bostäder, varav 192 hyresrättsbostäder under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 857 (1 443), i JM Bostad Riks 1 043 (1 411), i JM Utland 915 (882) och i JM Fastighetsutveckling 320 (137).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 7 835 (8 200) varav 593 hyresrätts- och vårdbostäder (553).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

2) Varav 320 hyresrätts- och vårdbostäder (137).

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	989	1 438	232	397
JM Bostad Riks	751	669	201	181
JM Utland	331	271	110	84
JM Fastighetsutveckling	10	27	5	3
JM Entreprenad	–156	11	–95	–13
Koncerngemensamma kostnader	–39	–47	–10	–14
Totalt	1 886	2 369	443	638
Varav fastighetsförsäljningar	13	14	3	-

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %		JANUARI–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	17,1	20,1	17,2	21,8
JM Bostad Riks	16,9	15,5	16,7	16,5
JM Utland	9,2	8,3	10,1	9,1
JM Entreprenad	–5,7	0,4	–16,2	–1,6

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI – DECEMBER 2018

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till 16 161 mkr (17 008). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 15 680 mkr (17 275).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 1 886 mkr (2 369) och rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 876 mkr (2 456). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –10 mkr (87). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –156 mkr (11).

Under året har fastigheter sålts för 116 mkr (21) med ett resultat om 13 mkr (14).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 66 mkr (41). Driftnettot ökade till 42 mkr (25).

OKTOBER – DECEMBER 2018

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under fjärde kvartalet minskade till 4 150 mkr (4 551). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 4 206 mkr (4 562).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 443 mkr (638) och rörelsemarginalen minskade till 10,7 procent (14,0). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 479 mkr (649). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 36 mkr (11). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –95 mkr (–13).

Under fjärde kvartalet har fastigheter sålts för 33 mkr (6) med ett resultat om 3 mkr (0).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 21 mkr (13). Driftnettot uppgick till 14 mkr (8).

PROJEKTFASTIGHETER

Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 2 002 mkr (1 343) med ett bokfört värde om 1 635 mkr (1 074).

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2018 -12-31	2017 -12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 835	8 200
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	51	58
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	6	7
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	57	65
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	593	553
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	593	553
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2018 -12-31	2017 -12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	140	72
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	125	82

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 35 900 (34 800) varav 20 700 (18 700) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 267 mkr (7 501).

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett

bokfört värde om 8,3 mdkr (7,5) visar ett övervärde om 7,0 mdkr (7,2). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag.

Under 2018 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 402 mkr (2 017) förvärvats varav 1 395 mkr avser JM Bostad Stockholm, 327 mkr JM Bostad Riks och 680 mkr JM Utland.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)	MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE		MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE
MILJARDER KR	2018-12-31	2018-12-31	2017-12-31	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	10,2	5,0	9,9	4,4
JM Bostad Riks	2,4	1,4	2,5	1,5
JM Utland	2,7	1,9	2,3	1,6
Totalt	15,3	8,3	14,7	7,5

FINANSIELLA POSTER

JANUARI – DECEMBER 2018

Finansnettot är något lägre än föregående år, exklusive 2017 års försäljning av andelarna i Småa AB, huvudsakligen förklarat av en högre räntebärande låneskuld.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 228 mkr (1 786) varav pensionsskulden utgjorde 1 388 mkr (1 251). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2 ,5 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 482 mkr (5 372). Förutom likvida medel om 1 682 mkr (2 572) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 4,0 år (2,6).

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 546 mkr (–790) vid årets utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 020 mkr (722). Av dessa skulder var 324 mkr (449) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

KASSAFLÖDE

JANUARI – DECEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till –473 mkr (2 013) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett negativt kassaflöde om –528 mkr (–376). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om –396 mkr (–80). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –522 mkr (–484).

OKTOBER – DECEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till –17 mkr (145) under fjärde kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 69 mkr (–489). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om –399 mkr (–16). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under fjärde kvartalet uppgick till –200 mkr (–196).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2017 på sidorna 30-33. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgår per 31 december 2018 till 69 583 262.

Bolaget har inget innehav av egna aktier.

PERSONAL

Antal anställda ökade vid årets utgång till 2 630 (2 531). Antal hantverkare uppgick till 1 029 (998) och antal tjänstemän till 1 601 (1 533). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet.

UTDELNING

För 2018 föreslår styrelsen en utdelning om 12,00 kronor (11,00) per aktie, totalt 835 mkr (765). Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 1 april 2019. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 4 april 2019.

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
Finansiella intäkter 1)	10	279	6	3
Finansiella kostnader	–79	–69	–19	–20
Finansiella intäkter och kostnader	–69	210	–13	–17
1) Varav resultat försäljning av andelar i Småa AB	-	275	-	-

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENSTREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början	–790	435	541	–727
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	1 336	–1 225	5	–63
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	546	–790	546	–790

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har utvecklats positivt under senaste halvåret och då särskilt under fjärde kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt är i nivå med det föregående kvartalet och har gradvis ökat under året. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning 2020/2021 med huvuddelen under 2020.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under fjärde

kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. En planerad start i det tredje kvartalet av ett projekt med hög bokningsgrad har skjutits fram ytterligare i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete.

Affärssegmentets intäkter minskade till 5 786 mkr (7 151). Rörelseresultatet minskade till 989 mkr (1 438). De minskade intäkterna och resultatet under fjärde kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året samt låg nivå överförd mark till projekten under kvartalet. Rörelsemarginalen uppgick till 17,1 procent (20,1).

Kassaflödet under fjärde kvartalet belastas temporärt av ökat antal bostäder i balansräkningen.

Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 195 bostäder i flerbostadshus i Södertälje och på Lidingö. Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats.

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	5 786	7 151	1 352	1 820
Rörelseresultat 1)	989	1 438	232	397
Rörelsemarginal, %	17,1	20,1	17,2	21,8
Genomsnittligt operativt kapital	5 447	4 450
Avkastning operativt kapital, %	18,2	32,3
Operativt kassaflöde	334	1 603	-61	225
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 048	4 406
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 400
Antal sålda bostäder	851	1 152	286	197
Antal produktionsstartade bostäder	857	1 443	195	324
Antal bostäder i pågående produktion	3 115	3 842
Antal anställda	936	877

1) Varav fastighetsförsäljningar 0 6 - -

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller har sjunkit något på marknaderna inom affärssegmentet under fjärde kvartalet.

Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 4 456 mkr (4 309) och rörelseresultatet ökade till 751 mkr (669). Rörelsemarginalen ökade till 16,9 procent (15,5).

Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under tidigare år.

Kassaflödet under året är i balans.

Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 260 bostäder varav 233 i flerbostadshus i Norrtälje, Göteborg, Kungälv och Lomma samt 27 småhus i Helsingborg.

Under fjärde kvartalet har 285 byggrätter förvärvats i Upplands Väsby, Kungälv och Helsingborg.

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	4 456	4 309	1 202	1 094
Rörelseresultat 1)	751	669	201	181
Rörelsemarginal, %	16,9	15,5	16,7	16,5
Genomsnittligt operativt kapital	1 008	892
Avkastning operativt kapital, %	74,5	75,0
Operativt kassaflöde	722	616	186	159
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 388	1 540
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 100
Antal sålda bostäder	917	1 302	239	301
Antal produktionsstartade bostäder	1 043	1 411	260	360
Antal bostäder i pågående produktion	2 418	2 351
Antal anställda	598	590

1) Varav fastighetsförsäljningar 1 - 1 -

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning som från och med 2018 redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 580 mkr (3 262) och rörelseresultatet ökade 331 mkr (271). Rörelsemarginalen ökade till 9,2 procent (8,3).

Kassaflödet under året belastas av investeringar i exploateringsfastigheter.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har sjunkit något under fjärde kvartalet. Utbudet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till tecknande av kontrakt är något längre än tidigare år.

JM Norges intäkter uppgick till 2 987 mkr (2 777) och rörelseresultatet uppgick till 297 mkr (263). Rörelsemarginalen uppgick till 9,9 procent (9,5).

Under fjärde kvartalet har 184 bostäder (126) sålts och 270 bostäder (279) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus och småhus i Osloregionen, Bergen, Tønsberg samt Holmestrand.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 288 (1 193). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 82 bostäder förvärvats i Bergen och Trondheim.

Disponibla byggrätter motsvarar 8 200 bostäder (7 600).

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	3 580	3 262	1 094	926
- varav JM Norge	2 987	2 777	899	816
Rörelseresultat 1)	331	271	110	84
- varav JM Norge	297	263	94	85
Rörelsemarginal, %	9,2	8,3	10,1	9,1
- varav JM Norge	9,9	9,5	10,5	10,4
Genomsnittligt operativt kapital	2 723	2 175
Avkastning operativt kapital, %	12,2	12,5
Operativt kassaflöde	–41	119	164	–207
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 821	1 545
Bokfört värde projektfastigheter	4	7
Antal disponibla byggrätter	11 200	10 500
Antal sålda bostäder	695	646	226	186
Antal produktionsstartade bostäder	915	882	391	362
Antal bostäder i pågående produktion	1 709	1 454
Antal anställda	458	406

1) Varav fastighetsförsäljningar 12 0 2 0

FINLAND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen var på en fortsatt stabil nivå under fjärde kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god.

Under fjärde kvartalet har 41 bostäder (59) sålts och 121 bostäder (83) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Stor-Helsingfors. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 421 (261).

Inga byggrätter har förvärvats under kvartalet.

Disponibla byggrätter motsvarar 3 000 bostäder (2 700).

BELGIEN

JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under 2017. Under kvartalet har JM ingått ett avtal om försäljning av mindre del av kvarvarande exploateringsfastighet utan resultateffekt. Avtalet innehåller även villkorade försäljningar av resterande byggrätter. Belgien upphör som rapporterad marknad från och med 2019.

Under det fjärde kvartalet har 1 bostad (1) sålts. Inga bostäder kvarstår att sälja.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari 2018 ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster.

Affärssegmentets intäkter ökade till 73 mkr (60) varav hyresintäkter 65 mkr (41). Rörelseresultatet uppgick till 10 mkr (27). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 42 mkr (24).

Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Under året har två hyresrättsprojekt färdigställts i egen balansräkning, projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm och Alphyddan i Nacka. Beståndet av hyresrättsbostäder omfattar därmed vid årets slut tre fullt uthyrda och inflyttade projekt.

Produktion har under året pågått i ytterligare tre projekt i egen balansräkning. Projektet Spaken i Hägernäs, Täby, som omfattar 136 hyresbostäder med pågående inflyttning till början av 2019 och projektet Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, som omfattar 137 hyresbostäder med planerad inflyttning under 2019 samt projektet Manegen, Täby omfattande 128 hyresbostäder.

Under det fjärde kvartalet produktionsstartades hyresrättsprojektet Havreflingan, Järfälla, i egen balansräkning, med 192 hyresbostäder.

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	73	60	24	12
Rörelseresultat 1)	10	27	5	3
Genomsnittligt operativt kapital	1 314	800
Avkastning operativt kapital, %	0,8	3,4
Operativt kassaflöde	–557	–416	–210	–203
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 631	1 067
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	800	800
Antal sålda bostäder 2)	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 2)	320	137	192	137
Antal bostäder i pågående produktion 2)	593	553
Antal anställda	53	35
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	8	-	-

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM ENTREPRENAD

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå vad gäller anläggningsmarknaden. Beträffande husverksamheten har konkurrensen om uppdragen tilltagit. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är på en god nivå.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 716 mkr (2 751), varav verksamheten i Norge 589 mkr (467), och rörelseresultatet minskade till –156 mkr (11).

Fjärde kvartalet påverkas av negativa omvärderingar i pågående bostadsprojekt i Stockholm där bland annat kraftiga förseningar genererar ökade kostnader. Det finns dock kvarvarande risker i dessa projekt.

Beaktat svag lönsamhet under längre tid har verksamheten inom JM Entreprenad, utvärderats under det fjärde kvartalet 2018 avseende framtida inriktning och omfattning. Bolaget vidtar nu åtgärder för att gradvis ställa om verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder. De beslutade åtgärderna kommer medföra vissa omstruktureringskostnader under 2019.

Förutsättningar finns att erhålla resultat från fastighetsförsäljningar under perioden 2019-2021.

Under fjärde kvartalet har JM Entreprenad AB ingått förlikningsavtal avseende en större utestående kundfordran som innebär ett positivt kassaflöde om 320 mkr under första kvartalet 2019 men ingen resultateffekt.

Kassaflödet under året belastas av ökning i rörelsekapitalet.

Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad.

De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av bostäder i flerbostadshus i Strømmen, Oslo (JM Norge).

		JANUARI–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter 1)	2 716	2 751	586	833
Rörelseresultat	–156	11	–95	–13
Rörelsemarginal, %	–5,7	0,4	–16,2	–1,6
Operativt kassaflöde	–184	86	–41	40
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	42
Antal anställda	437	462
1) Varav internt	450	525	108	134

KONCERNEN – SEGMENTSREDOVISNING

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017
Intäkter	16 161	17 008	4 150	4 551
Produktions- och driftkostnader	–13 247	–13 648	–3 456	–3 659
Bruttoresultat	2 914	3 360	694	892
Försäljnings- och administrationskostnader	–1 041	–1 005	–254	–254
Resultat av fastighetsförsäljning	13	14	3	0
Rörelseresultat	1 886	2 369	443	638
Finansiella intäkter och kostnader	–69	210	–13	–17
Resultat före skatt	1 817	2 579	430	621
Skatter 1)	–379	–385	–71	–15
Periodens resultat	1 438	2 194	359	606
Övrigt totalresultat	–56	–10	–149	44
Periodens totalresultat	1 382	2 184	210	650
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	20,60	31,00	5,20	8,60
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 865 418	70 844 023	69 950 321	70 195 473

1) Den låga skattekostnaden för det fjärde kvartalet 2017 förklaras av att underskottsavdragen för den avvecklade danska verksamheten, med en positiv skatteeffekt om 118 mkr, har kunnat utnyttjas. Den lägre skattekostnaden för helåret 2017 påverkas även av den skattefria försäljningen av andelarna i Småa AB.

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018 -12-31	2017 -12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	214	209
Projektfastigheter	1 635	1 074
Exploateringsfastigheter	8 306	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	567	309
Kortfristiga fordringar 1)	4 083	3 698
Likvida medel	1 682	2 572
Summa omsättningstillgångar	16 273	15 196
Summa tillgångar	16 487	15 405
EGET KAPITAL OCH SKULDER2)
Eget kapital	6 798	6 178
Långfristiga räntebärande skulder	146	203
Övriga långfristiga skulder	696	273
Långfristiga avsättningar	3 037	2 656
Summa långfristiga skulder	3 879	3 132
Kortfristiga räntebärande skulder	694	332
Övriga kortfristiga skulder	4 994	5 654
Kortfristiga avsättningar	122	109
Summa kortfristiga skulder	5 810	6 095
Summa eget kapital och skulder	16 487	15 405
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	53	83

2) Varav skulder fastighetsförvärv 1 040 794

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017
Ingående balans vid periodens början	6 178	5 158
Summa totalresultat för perioden	1 382	2 184
Utdelning	–765	–675
Konvertering av konvertibellån	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	1
Återköp av aktier	-	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 798	6 178

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt	2 175	3 095	496	1 097
Betald skatt	–697	–361	–115	–48
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–3 728	–2 494	–1 001	–883
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 804	2 038	671	378
Investering i projektfastigheter	–524	–490	–200	–202
Försäljning av projektfastigheter	2	6	-	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–505	219	132	–203
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–473	2 013	–17	145
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–8	300 3)	–8	–3
Upptagna lån	623	214	39	61
Amortering av skulder	–270	–298	–177	–64
Återköp av aktier	-	–500	-	–125
Utdelning	–765	–675	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–412	–1 259	–138	–128
Periodens kassaflöde	–893	1 054	–163	14
Likvida medel vid periodens slut	1 682	2 572	1 682	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 537	–575	–837	–208
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 141	495	438	192

3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
Rörelsemarginal	11,7	13,9	10,7	14,0
Räntabilitet på eget kapital	22,2	38,7
Räntabilitet på sysselsatt kapital	22,3	35,1
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	-	0,1	-
Soliditet	41	40

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Sverige	12 061	13 279	3 005	3 475
Norge	3 506	3 244	949	966
Finland	571	482	192	109
Belgien	23	3	4	1
Totalt	16 161	17 008	4 150	4 551

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	5 786	7 151	1 352	1 820
JM Bostad Riks	4 456	4 309	1 202	1 094
JM Utland	3 580	3 262	1 094	926
JM Fastighetsutveckling	73	60	24	12
JM Entreprenad	2 716	2 751	586	833
Eliminering	–450	–525	–108	–134
Totalt	16 161	17 008	4 150	4 551

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	989	1 438	232	397
JM Bostad Riks	751	669	201	181
JM Utland	331	271	110	84
JM Fastighetsutveckling	10	27	5	3
JM Entreprenad	–156	11	–95	–13
Koncerngemensamma kostnader	–39	–47	–10	–14
Totalt	1 886	2 369	443	638

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
%	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	17,1	20,1	17,2	21,8
JM Bostad Riks	16,9	15,5	16,7	16,5
JM Utland	9,2	8,3	10,1	9,1
JM Entreprenad	–5,7	0,4	–16,2	–1,6

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

MKR	2018	2017
JM Bostad Stockholm	5 447	4 450
JM Bostad Riks	1 008	892
JM Utland	2 723	2 175
JM Fastighetsutveckling	1 314	800

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	2018	2017
JM Bostad Stockholm	18,2	32,3
JM Bostad Riks	74,5	75,0
JM Utland	12,2	12,5
JM Fastighetsutveckling	0,8	3,4

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	334	1 603	–61	225
JM Bostad Riks	722	616	186	159
JM Utland	–41	119	164	–207
JM Fastighetsutveckling	–557	–416	–210	–203
JM Entreprenad	–184	86	–41	40

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018 -12-31	2017 -12-31
JM Bostad Stockholm	5 048	4 406
JM Bostad Riks	1 388	1 540
JM Utland	1 821	1 545
JM Fastighetsutveckling	10	10
JM Entreprenad	39	42
Totalt	8 306	7 543

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2018 -12-31	2017 -12-31
JM Bostad Stockholm	13 400	13 400
JM Bostad Riks	10 500	10 100
JM Utland	11 200	10 500
JM Fastighetsutveckling 1)	800	800
Totalt	35 900	34 800
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 600	7 800
JM Bostad Riks	6 800	6 100
JM Utland	5 100	4 600
JM Fastighetsutveckling 1)	200	200
Totalt	20 700	18 700

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	851	1 152	286	197
JM Bostad Riks	917	1 302	239	301
JM Utland	695	646	226	186
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	-	-
Totalt	2 463	3 100	751	684

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
ANTAL	2018	2017	2018	2017
JM Bostad Stockholm	857	1 443	195	324
JM Bostad Riks	1 043	1 411	260	360
JM Utland	915	882	391	362
JM Fastighetsutveckling 1)	320	137	192	137
Totalt	3 135	3 873	1 038	1 183

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2018-12-31	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	3 115	3 842
JM Bostad Riks	2 418	2 351
JM Utland	1 709	1 454
JM Fastighetsutveckling 1)	593	553
Totalt	7 835	8 200

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Totalt	2 002	1 635	47	98	1 074
Färdigställda kontorsfastigheter	19	11	1	89	13
Färdigställda hyresrättsfastigheter	914	808	22	100	224
Fastigheter under utveckling	1 069	816	24	92	837
2018-12-31	VÄRDE, MKR	VÄRDE, MKR	(000) M²	ÅRSHYRA, %	2017-12-31
	MARKNADS	BOKFÖRT	YTA	UTHYRNINGSGRAD	BOKFÖRT VÄRDE, MKR

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018	2017	2018	2017
Ingående balans vid periodens början	7 543	7 121	8 509	6 984
Nyanskaffningar	2 402	2 017	154	803
Överfört till produktion	–1 517	–1 534	–219	–228
Övrigt	–122	–61	–138	–16
Utgående balans vid periodens slut	8 306	7 543	8 306	7 543

KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2016	2015	2014
Intäkter	16 161	17 008	15 752	14 447	13 869
Rörelseresultat	1 886	2 369	2 011	1 590	1 716
Resultat före skatt	1 817	2 579	1 951	1 518	1 641
Balansomslutning	16 487	15 405	12 848	12 230	12 545
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–473	2 013	1 957	–230	978
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	546	–790	435	1 198	–337
Rörelsemarginal, %	11,7	13,9	12,8	11,0	12,4
Räntabilitet på eget kapital, %	22,2	38,7	31,4	24,8	26,5
Soliditet, %	41	40	40	38	37
Resultat per aktie, kr	20,60	31,00	21,20	15,50	16,00
Utdelning per aktie, kr	12,00 1)	11,00	9,50	8,25	8,00
Antal disponibla byggrätter	35 900	34 800	32 500	31 100	29 400
Antal sålda bostäder	2 463	3 100	3 843	3 770	3 195
Antal produktionsstartade bostäder	3 135	3 873	4 187	3 731	3 445
Antal bostäder i pågående produktion	7 835	8 200	7 984	7 212	6 375

1) Styrelsens förslag.

KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2018				2017
RESULTATRÄKNING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	4 150	3 832	4 125	4 054	4 551	3 813	4 399	4 245
Produktions– och driftkostnader	–3 456	–3 202	–3 324	–3 265	–3 659	–3 047	–3 513	–3 429
Bruttoresultat	694	630	801	789	892	766	886	816
Försäljnings– och administrationskostnader	–254	–218	–297	–272	–254	–223	–282	–246
Resultat av fastighetsförsäljning	3	–1	0	11	0	-	14	-
Rörelseresultat	443	411	504	528	638	543	618	570
Finansiella intäkter och kostnader	–13	–21	–19	–16	–17	–15	–17	259
Resultat före skatt	430	390	485	512	621	528	601	829
Skatter	–71	–87	–108	–113	–15	–117	–130	–123
Periodens resultat	359	303	377	399	606	411	471	706
BALANSRÄKNING	12–31	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	214	221	226	221	209	211	213	215
Projektfastigheter	1 635	1 423	1 335	1 193	1 074	878	791	688
Exploateringsfastigheter	8 306	8 509	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	567	224	322	309	309	267	269	205
Kortfristiga fordringar	4 083	3 904	3 813	3 828	3 698	3 524	3 477	3 173
Likvida medel	1 682	1 854	2 078	2 564	2 572	2 557	2 211	2 619
Summa omsättningstillgångar	16 273	15 914	16 417	16 501	15 196	14 210	13 640	13 607
Summa tillgångar	16 487	16 135	16 643	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	6 798	6 520	6 285	6 664	6 178	5 653	5 381	5 725
Långfristiga räntebärande skulder	146	204	255	220	203	333	223	259
Övriga långfristiga skulder	696	700	686	700	273	150	150	150
Långfristiga avsättningar	3 037	2 994	2 850	2 846	2 656	2 405	2 371	2 321
Summa långfristiga skulder	3 879	3 898	3 791	3 766	3 132	2 888	2 744	2 730
Kortfristiga räntebärande skulder	694	816	762	336	332	204	435	334
Övriga kortfristiga skulder	4 994	4 780	5 682	5 831	5 654	5 564	5 184	4 932
Kortfristiga avsättningar	122	121	123	125	109	112	109	101
Summa kortfristiga skulder	5 810	5 717	6 567	6 292	6 095	5 880	5 728	5 367
Summa eget kapital och skulder	16 487	16 135	16 643	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	–17	–234	–204	–18	145	574	293	1 001
Från investeringsverksamheten	–8	3	–2	–1	–3	–1	–3	307
Från finansieringsverksamheten	–138	11	–286	1	–128	–225	–697	–209
Summa periodens kassaflöde	–163	–220	–492	–18	14	348	–407	1 099
Likvida medel vid periodens slut	1 682	1 854	2 078	2 564	2 572	2 557	2 211	2 619
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	541	240	–748	–790	–727	–274	–778	435
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	5	301	988	42	–63	–453	504	–1 213
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	546	541	240	–748	–790	–727	–274	–778
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 509	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922	7 121
Nyanskaffningar	154	191	661	1 396	803	477	382	355
Överfört till produktion	–219	–512	–411	–375	–228	–379	–388	–539
Övrigt	–138	–39	12	43	–16	–6	–24	–15
Bokfört värde vid periodens slut	8 306	8 509	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
NYCKELTAL	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	10,7	10,7	12,2	13,0	14,0	14,2	14,0	13,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,1	0,0	-	-	-	-	-
Soliditet, %	41	40	38	40	40	39	39	41
Resultat per aktie, kr	5,20	4,30	5,40	5,70	8,60	5,80	6,70	9,90
Antal disponibla byggrätter	35 900	36 700	36 000	34 900	34 800	34 800	34 600	33 600
Antal sålda bostäder	751	613	619	480	684	681	871	864
Antal produktionsstartade bostäder	1 038	680	847	570	1 183	971	906	813
Antal bostäder i pågående produktion	7 835	8 243	7 814	7 672	8 200	7 739	7 641	7 901

AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2018				2017
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 352	1 429	1 530	1 475	1 820	1 613	1 878	1 840
Rörelseresultat 1)	232	233	250	274	397	331	363	347
Rörelsemarginal, %	17,2	16,3	16,3	18,6	21,8	20,5	19,3	18,9
Genomsnittligt operativt kapital	5 447	5 139	4 919	4 663	4 450	4 374	4 354	4 345
Avkastning operativt kapital, %2)	18,2	22,5	25,5	29,3	32,3	32,6	32,3	31,0
Operativt kassaflöde	–61	187	285	–77	225	505	375	498
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 048	5 002	5 185	5 229	4 406	3 941	4 074	4 121
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 500	13 600	13 300	13 400	13 300	13 000	12 800
Antal sålda bostäder	286	223	225	117	197	213	388	354
Antal produktionsstartade bostäder	195	207	240	215	324	365	454	300
Antal bostäder i pågående produktion	3 115	3 447	3 387	3 510	3 842	3 837	3 598	3 714
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	0	-	-	-	6	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 202	920	1 065	1 269	1 094	916	1 153	1 146
Rörelseresultat 1)	201	156	181	213	181	149	175	164
Rörelsemarginal, %	16,7	17,0	17,0	16,8	16,5	16,3	15,2	14,3
Genomsnittligt operativt kapital	1 008	1 000	949	897	892	898	893	967
Avkastning operativt kapital, %2)	74,5	73,1	76,3	80,0	75,0	68,4	67,2	55,7
Operativt kassaflöde	186	44	260	232	159	–11	–29	497
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 388	1 404	1 476	1 394	1 540	1 486	1 225	1 322
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 400	10 300	10 200	10 100	10 100	10 000	9 800
Antal sålda bostäder	239	227	207	244	301	332	348	321
Antal produktionsstartade bostäder	260	230	267	286	360	372	336	343
Antal bostäder i pågående produktion	2 418	2 471	2 280	2 210	2 351	2 196	2 279	2 169
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	-	-	0	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 094	912	864	710	926	721	808	807
Rörelseresultat 1)	110	85	83	53	84	63	66	58
Rörelsemarginal, %	10,1	9,3	9,6	7,5	9,1	8,7	8,2	7,2
Genomsnittligt operativt kapital	2 723	2 580	2 444	2 273	2 175	2 106	2 074	2 028
Avkastning operativt kapital, %2)	12,2	11,8	11,6	11,7	12,5	12,0	12,0	10,3
Operativt kassaflöde	164	–48	–249	92	–207	179	69	78
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 821	2 054	2 156	1 932	1 545	1 497	1 533	1 394
Bokfört värde projektfastigheter	4	5	5	8	7	14	12	13
Antal disponibla byggrätter	11 200	12 100	11 400	10 600	10 500	10 500	10 700	10 100
Antal sålda bostäder	226	163	187	119	186	136	135	189
Antal produktionsstartade bostäder	391	243	212	69	362	234	116	170
Antal bostäder i pågående produktion	1 709	1 644	1 466	1 399	1 454	1 290	1 348	1 602
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	–1	0	11	0	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	24	19	15	15	12	11	19	18
Rörelseresultat 1)	5	4	–1	2	3	0	17	7
Genomsnittligt operativt kapital	1 314	1 160	1 036	910	800	697	623	550
Avkastning operativt kapital, %2)	0,8	0,7	0,4	2,4	3,4	6,0	7,9	5,6
Operativt kassaflöde	–210	–82	–156	–109	–203	–65	–77	–71
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10	35
Bokfört värde projektfastigheter	1 631	1 418	1 330	1 185	1 067	864	779	675
Antal disponibla byggrätter 3)	800	700	700	800	800	900	900	900
Antal sålda bostäder 3)	-	-	-	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	192	-	128	-	137	-	-	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	593	681	681	553	553	416	416	416
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	-	-	8	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	586	663	769	698	833	689	677	552
Rörelseresultat	–95	–61	0	0	–13	5	9	10
Rörelsemarginal, %	–16,2	–9,2	0,0	0,0	–1,6	0,7	1,3	1,8
Operativt kassaflöde	–41	–49	60	–154	40	78	–63	31
JM ÖVRIGT	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–108	–111	–118	–113	–134	–137	–136	–118
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–10	–6	–9	–14	–14	–5	–12	–16

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN – IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

			OKTOBER–DECEMBER
2018	2017	2018	2017
15 680	17 275	4 206	4 562
–12 776	–13 828	–3 476	–3 659
2 904	3 447	730	903
–1 041	–1 005	–254	–254
13	14	3	0
1 876	2 456	479	649
–69	210	–13	–17
			632
–384	–407	–80	–21
1 423	2 259	386	611
30	–44	–74	–12
–105	53	–1	75
15	–12	1	–17
1 363	2 256	312	657
1 423	2 259	386	611
1 363	2 256	312	657
20,50	32,00	5,60	8,70
20,40	31,90	5,50	8,70
69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
69 583 262	70 642 592	69 583 262	69 977 367
69 865 418	70 844 023	69 950 321	70 195 473
	1 807	JANUARI–DECEMBER 2 666	466

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2018-12-31	2017-12-31 4)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	214	209
Projektfastigheter	1 635	1 074
Exploateringsfastigheter	8 306	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	567	309
Pågående arbeten	2 958	2 291
Kortfristiga fordringar	5 286	5 113
Likvida medel	1 682	2 572
Summa omsättningstillgångar	20 434	18 902
Summa tillgångar	20 648	19 111
EGET KAPITAL OCH SKULDER1) 2) 3)
Eget kapital	6 644	6 043
Långfristiga räntebärande skulder	146	203
Övriga långfristiga skulder	696	273
Långfristiga avsättningar	3 004	2 619
Summa långfristiga skulder	3 846	3 095
Kortfristiga räntebärande skulder	4 968	4 331
Övriga kortfristiga skulder	5 068	5 533
Kortfristiga avsättningar	122	109
Summa kortfristiga skulder	10 158	9 973
Summa eget kapital och skulder	20 648	19 111
Ställda säkerheter	476	744
Eventualförpliktelser	8 693	9 993
1) Varav projektfinansiering JM Utland	2 340	1 857
2) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	2 003	2 164
3) Varav skulder fastighetsförvärv	1 040	794

4) Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. För omräkningstabell se dokument "Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks" på jm.se/investerare

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER
MKR	2018	2017
Ingående balans vid periodens början	6 043	4 951
Summa totalresultat för perioden	1 363	2 256
Utdelning	–765	–675
Konvertering av konvertibellån	3	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1
Återköp av aktier	-	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 644	6 043

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt	317	1 699	–242	540
Betald skatt	–697	–361	–115	–48
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–3 728	–2 494	–1 001	–883
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	1 685	859	601	271
Investering i projektfastigheter	–524	–490	–200	–202
Försäljning av projektfastigheter	2	6	-	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–670	778	385	–85
Kassaflöde från den löpande verksamheten4)	–3 615	–3	–572	–401
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–8	300 3)	–8	–3
Upptagna lån	623	214	39	61
Amortering av skulder	–270	–298	–177	–64
Upptagna lån, projektfinansiering 4)	4 398	3 454	1 055	1 020
Amortering av skulder, projektfinansiering 4)	–1 256	–1 438	–500	–474
Återköp av aktier	-	–500	-	–125
Utdelning	–765	–675	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	2 730	757	417	418
Periodens kassaflöde	–893	1 054	–163	14
Likvida medel vid periodens slut	1 682	2 572	1 682	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 537	–575	–837	–208
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 141	495	438	192

3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

4) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet 2018 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017, förutom att från 1 januari 2018 tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av och principerna för IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017. Därutöver har från och med fjärde kvartalet 2018 omklassificering gjorts avseende redovisning av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerad men ej upparbetad intäkt" och redovisas från och med fjärde kvartalet 2018 som räntebärande skuld. Jämförelsesiffror har omräknats och framgår av dokument "Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks" på jm.se/investerare. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet.

JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2018

IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER

IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar.

JMs redovisning av projektutvecklingen av bostäder i Sverige sker fortsatt med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning.

Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet.

Även inom JM Entreprenad redovisas intäkterna med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar.

Sammantaget innebär IFRS 15 inte någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper.

IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT

IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig.

För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017.

NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT EFTER 2018 IFRS 16 LEASINGAVTAL

Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 2019. För JM bedöms den nya standarden för ingången av 2019 preliminärt innebära en tillgång och skuldpost i balansräkningen om cirka 600 mkr. I allt väsentligt består posten av förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrningen av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark. Effekten på JMs resultaträkning för 2019 bedöms preliminärt innebära att rörelseresultatet förbättras med 18 mkr och finansnettot försämras med motsvarande belopp.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i två avseenden. I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning enligt IAS 11.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Dessa principer ligger i JMs interna styrning och uppföljning till grund för koncernens resultat- och balansräkningar i sin helhet.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats.

REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE

Som tidigare kommunicerats ställde Nasdaq Stockholm AB (Börsen) i april 2018 frågor till ett flertal bostadsutvecklare rörande införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt grunderna för bedömningen av huruvida bostadsrättföreningarna är självständiga eller inte. JM besvarade frågorna i maj.

Den 10 oktober tillställde Börsen de noterade bostadsutvecklarna ett gemensamt brev varav framgick att Börsens bedömning då var att bostadsrättsföreningarna inte kan anses vara självständiga. Det är därmed den enskilde bostadsrättsköparen, inte föreningen, som är kunden och av detta följer enligt Börsen att intäkten skall redovisas vid en tidpunkt, inte över tid (successivt). JM delade inte, och delar inte, Börsens dåvarande bedömning utan bedömer att föreningarna är självständiga.

Den 10 december erhöll JM Börsens slutskrivelse i form av ett brev tillsammans med en bilagd promemoria. Beträffande frågan om bostadsrättsföreningarna är självständiga eller inte, och därmed om de ska konsolideras, framgår av promemorian bland annat att det enligt Börsen finns, med beaktande av samtliga relevanta fakta och omständigheter, utrymme för olika bolag att komma fram till olika slutsatser. Det framgår vidare bland annat att det finns skillnader mellan olika bolags verksamhets-, affärs- och avtalsstruktur som får anses ha betydelse för frågan.

I brevet konstaterar Börsen att JM inte konsoliderar bostadsrättsföreningarna, att det inte framgår med tillräcklig tydlighet på vilka grunder JM gjort den bedömningen och att det därmed saknas en tydlig redogörelse för de fakta och omständigheter som föranlett JMs slutsats. Börsen ger därför JM kritik och JM kommer i 2018 års årsredovisning lämna utökade och tydligare upplysningar om grunderna för JMs bedömning och slutsats.

Ärenden av detta slag ska Börsen även informera Finansinspektionen (FI) om och FI har den 9 januari 2019 informerat JM om att FI kommer att undersöka frågan.

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER
MKR	2018	2017
Nettoomsättning	10 397	11 602
Produktions- och driftskostnader	–8 025	–8 878
Bruttoresultat	2 372	2 724
Försäljnings- och administrationskostnader	–717	–699
Resultat av fastighetsförsäljning	-	14
Rörelseresultat	1 655	2 039
Finansiella intäkter och kostnader	46	310
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 701	2 349
Bokslutsdispositioner	–175	–167
Resultat före skatt	1 526	2 182
Skatter	–323	–288
Periodens resultat	1 203	1 894

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2018-12-31	2017-12-31 1)
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 483	1 221
Omsättningstillgångar	13 145	12 319
Summa tillgångar	14 628	13 540
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 490	3 050
Obeskattade reserver	2 390	2 360
Avsättningar	1 583	1 334
Långfristiga skulder	722	340
Kortfristiga skulder	6 443	6 456
Summa eget kapital och skulder	14 628	13 540
Ställda säkerheter	169	169
Eventualförpliktelser	8 785	10 162

1) Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	16 161	17 008	4 150	4 551
Omräkning JM Utland	–481	267	56	11
Periodens intäkter enligt IFRS	15 680	17 275	4 206	4 562
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 886	2 369	443	638
Omräkning JM Utland	–10	87	36	11
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 876	2 456	479	649
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	1 438	2 194	359	606
Omräkning JM Utland	–15	65	27	5
Periodens resultat enligt IFRS	1 423	2 259	386	611

KONCERNENS BALANSRÄKNING

MKR 2018-12-31		2017-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	16 487	15 405
Omräkning JM Utland	–182	–315
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	1 884	1 396
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	456	461
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 390	2 603
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	–387	–439
Balansomslutning enligt IFRS	20 648	19 111

1) A conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2018-12-31	2017-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 798	6 178
Omräkning JM Utland	–154	–135
Eget kapital enligt IFRS	6 644	6 043

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2018-12-31	2017-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	41	40
Soliditet enligt IFRS	32	32

KONCERNENS KASSAFLÖDE

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
MKR	2018	2017	2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning	–473	2 013	–17	145
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–466	390	230	127
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	– 2 676	–2 406	–785	–673
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	–3 615	–3	–572	–401

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2018-12-31	2017-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	546	–790
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	1 884	1 396
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 390	2 603
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	4 820	3 209

Stockholm den 1 februari 2019 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 14.00 den 1 februari 2019.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

28 mars 2019	Årsstämma
26 april 2019	Delårsrapport januari - mars
21 maj 2019	Kapitalmarknadsdag
12 juli 2019	Delårsrapport januari - juni
24 oktober 2019	Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4 2018

25 oktober	Delårsrapport januari - september 2018
1 november	Nu byggs JMs första Svanenprojekt
9 november	Förändring i Valberedning för JM AB inför
	Årsstämman 2019
20 november	Branschen inför kvalitetsmärkning av trygga
	bostadsrättsprojekt
26 november	Förändring i JMs koncernledning
21 december	JM har ingått förlikningsavtal angående utestående
	kundfordran

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM Omslagsbild, Ankaret, Lomma Foto/illustrationer: Sara Brehmer, Gustav Kaiser, Carbonwhite

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Internet www.jm.se