JM — Annual Report 2017

Mar 14, 2018

VERKSAMHET

• ÅRET I KORTHET
• KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
• Kundbehov
• OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO
• MARKNADEN
• Erbjudande
• FÖRDEL NYBYGGT
• JMs 10 STÖRSTA PROJEKT
• Lönsamhet
• AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI
• MÅL OCH UTFALL
• VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
• BOSTADSBYGGRÄTTER
• PROJEKTFASTIGHETER
• STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING
• RISKER OCH RISKHANTERING
• Hållbarhet
• HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
• MILJÖ
• MEDARBETARE
• LEVERANTÖRER
• AFFÄRSETIK

FINANSIELL INFORMATION

Koncernen enligt segmentsredovisning:

• RESULTATRÄKNING
• BALANSRÄKNING
• 56 KASSAFLÖDESANALYS
• FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
• AFFÄRSSEGMENT
• KVARTALSÖVERSIKT
• FEMÅRSÖVERSIKT
• AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT
• DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL

• FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen enligt IFRS:
• RESULTATRÄKNING
• BALANSRÄKNING
• KASSAFLÖDESANALYS
• FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
• KONCERNENS NOTER

Moderbolaget:

• RESULTATRÄKNING
• BALANSRÄKNING
• KASSAFLÖDESANALYS
• FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
• MODERBOLAGETS NOTER
• FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
• REVISIONSBERÄTTELSE

AKTIEÄGARINFORMATION

• BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• STYRELSE OCH REVISORER
• KONCERNLEDNING
• JM-AKTIEN
• KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER
• Om hållbarhetsredovisningen
• GLOBAL REPORTING INITIATIVE GRI
• GRI-INDEX
• GLOBAL COMPACT
• ADRESSER

Vald karta - ok per mail från Monica 13 dec JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitets orter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete.

Vi omsätter cirka 17 miljarder kronor och har cirka 2 500 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

JMs bostadshus Brohuset på Liljeholmskajen i Stockholm. Huset blir 16 våningar högt mot Årstaviken och 7 våningar mot Årstaberget. Arkitekt: Gert Wingårdh

Omslagsbild: Livet i hemmet, där vår historia skrivs.

Stark finansiell ställning ger styrkeposition

• Intäkterna ökade till 17 008 mkr (15 752) och rörelseresultatet ökade till 2 369 mkr (2 011). Rörelsemarginalen ökade till 13,9 procent (12,8)
• Resultatet före skatt ökade till 2 579 mkr (1 951). Resultat efter skatt ökade till 2 194 mkr (1 540)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 38,7 procent (31,4). Resultatet per aktie under året ökade till 31,00 kronor (21,20)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 2 013 mkr (1 957)
• Antal sålda bostäder minskade till 3 100 (3 843) och produktionsstarterna uppgick till 3 873 (4 187)
• Övervärde exploateringsfastigheter om 7,2 mdkr (7,0)
• Utdelning för 2017. Styrelsen föreslår 11,00 kronor (9,50).

Där inget annat framgår baseras redovisning och kommentarer på sidorna 21, 53–70 på JMs segmentsredovisning.

Mkr	2017	2016	2015
Intäkter	17 008	15 752	14 447
Rörelseresultat	2 369	2 011	1 590
Rörelsemarginal, %	13,9	12,8	11,0
Resultat före skatt	2 579	1 951	1 518
Kassaflöde från den löpande verksamheten	2 013	1 957	–230
Räntabilitet på eget kapital, %	38,7	31,4	24,8
Soliditet, %	40	40	38
Resultat per aktie, kr	31,00	21,20	15,50
Antal sålda bostäder	3 100	3 843	3 770
Antal produktionsstartade bostäder	3 873	4 187	3 731
Antal bostäder i pågående produktion	8 200	7 984	7 212
Intäkter enligt IFRS	17 275	15 291	13 939
Rörelseresultat enligt IFRS	2 456	1 931	1 499
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	31,90	20,30	14,50

För skillnaden mellan segmentsredovisning och IFRS, se avsnittet Segmentsrapportering på sidan 83.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT RÖRELSERESULTAT PER

För definitioner, se sidorna 68–71.

AFFÄRSSEGMENT Mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2015 2016 2017 Mkr 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 2015 2016 2017

Förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition

JMs bostadsverksamhet har haft en stabil resultatutveckling under 2017. I Sverige har vi emellertid gått från en väldigt stark till en mer avvaktande marknad. Fler aktörer har gett ett utökat utbud framför allt inom nyproduktion.

Fram till efter semesterperioden var efterfrågan stabil på samtliga marknader. Det som kännetecknade andra halvåret var ett tydligt ökat utbud av bostäder i framför allt Stockholmsområdet och Uppsala. På andrahandsmarknaden sjönk genomsnittspriserna i slutet av året i Sverige och Norge, i olika omfattning beroende på marknad.

För den som stod i begrepp att investera i en ny bostad blev osäkerheten om prisutvecklingen och politiska beslut kännbar. Kunderna blev allt mer avvaktande när det gällde att teckna kontrakt tidigt i processen. Trots en avvaktande marknad i slutet av året sålde vi 3 100 bostäder, vilket jag är mycket nöjd med. Att jämföra med 3 843 sålda bostäder året innan.

Noteras bör att bostadsmarknaden i Helsingforsregionen utvecklades allt bättre under året med stigande priser.

Urbaniseringstrenden och befolkningsutvecklingen är fortsatt stark på våra marknader, vilket ger en god underliggande efterfrågan på bostäder. Vi startade produktion av cirka 3 800 bostäder, varav drygt 1 400 i Stockholm där produktionsvolymen har utvecklats väl under året med god lönsamhet. Vid årsskiftet hade vi drygt 8 000 bostäder i pågående produktion.

Stark finansiell ställning

Genom god lönsamhet nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 13,9 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 40 procent (mål 35 procent över en konjunkturcykel).

JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 675 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2016. Under 2017 har dessutom egna aktier återköpts för totalt 500 mkr.

Breddat produktutbud

Med dagens konkurrens måste vi vara riktigt bra på att möta efterfrågan och erbjuda produkter för dagens och morgondagens kunder. Vi har tagit fram ett bredare produktutbud och under 2017 introducerades boendekoncepten Smarta kvadrat, Original och Premium. Skillnaden handlar i huvudsak om storlek, planlösning, inredningsval och servicegrad där koncepten utvecklas löpande och kommer att finnas på alla våra marknader. JM har normalt en mindre produktion av hyresrätter och för närvarande är fyra projekt pågående i Stockholmsområdet med sammanlagt cirka 500 bostäder, varav ett projekt med studentlägenheter. Vi har även viss produktion av vård- och omsorgsboenden.

Bostadsrelaterade tjänster i JM@home

Nu breddas också erbjudandet med boendetjänster i ett nytt dotterbolag, JM@home. Vi ser att kunderna efterfrågar vår kompetens och stöd inom både ekonomisk och teknisk förvaltning för själva fastigheten, men även inom boendetjänster för hemmet. JMs förvaltning samlas i JM@home där vi förenar vårt långvariga kunnande och kännedom om allt från tekniska installationer till inbyggt material som ska förvaltas för föreningen.

Vi vill även ge kunderna en enklare vardag och mer bekymmersfritt boende efter inflyttning genom att erbjuda tidsbesparande boendetjänster som återkommande städtjänst och enklare hantverkstjänster.

För JMs del ser vi en möjlighet till en längre kundrelation och därmed ytterligare erfarenhetsåterkoppling till vår kärnaffär att bygga bostäder. JM@home kommer även att gå i bräschen vad gäller digitala lösningar för såväl fastigheten som för de boende.

Byggeffektivitet och produktionslogistik

Under året har vi tagit ytterligare steg för att effektivisera våra interna processer, produktion och kompetensutveckling av våra medarbetare. Digitaliseringen i kombination med ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus är både en utmaning och en möjlighet för JM. Med början 2017 gör vi stora satsningar på digitalt stöd i kundmötet och i byggprocessen med målsättningen att öka kundvärdet och nå ökad effektivitet.

Strukturerad projektutveckling är JMs väg mot industrialisering och därmed effektivisering av projektutvecklingen av bostäder. Vi fortsätter arbetet med enhetliga processer och komponenter som har gett goda resultat under många år och som är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

Vi ökar fokus på logistiken med JM Supply som utvecklar materialhanteringen på JMs byggarbetsplatser, ett steg i utveckling av produktionslogistiken för att öka produktiviteten på arbetsplatserna. Målsättningen är att JMs arbetsplatser ska få både färre och mindre störningar orsakade av materialförsörjningskedjan.

Hållbarhetsarbete med affärsnytta

JM stödjer FN:s Agenda 2030 med dess 17 mål för hållbar utveckling. Våra egna hållbarhetsmål till 2030 är i linje med FN:s hållbarhetsmål och ska säkerställa vår långsiktiga inriktning i arbetet. JM stödjer även FN:s initiativ Global Compact och dess principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Våra verksamhetsmål och utfall under de tre senaste åren presenterar vi på sidan 37.

Det praktiska hållbarhetsarbetet utgår från de långsiktiga målsättningarna och är en bred palett av prioriterade områden – alla av stort värde både för JM och övriga samhället. Kunden får en bättre bostad, invånarna en bättre stadsdel, leverantörerna kan jobba effektivare och medarbetarna får en trevligare arbetsplats.

• Alla JMs bostäder som påbörjas från och med 2018 kommer att miljömärkas med Svanen. Tanken är att vårt mångåriga arbete för frisk miljö och hållbar utveckling ska bli synligare för bostadskunderna. Vi blir därmed det första nordiska byggbolaget som Svanenmärker hela koncernens produktion av egna bostäder. Det här är ett naturligt steg i vår strävan att vara marknadsledande på hållbart boende
• För att minska vår klimatpåverkan har vi börjat generera egen förnybar energi genom att installera solceller på taken till bostadsprojekten
• Vi har startat ett samarbete med flera aktörer för att minska mängderna överblivet byggmaterial samt öka återbruket av det byggmaterial som blir kvar. Vi har även utrett möjligheterna att öka användningen av returemballage för inköpta produkter och material
• Arbetet för att öka antalet kvinnliga hantverkare drivs på bred front på JM genom exempelvis flera interna kvinnliga mentorsprogram och nätverk, ett nystartat kvinnligt lärlingsprogram samt en turné med inspirationsföreläsningar på tekniska högskolor i Sverige och Norge.

Utvecklingsbar mark för framtida produktion

Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion. Utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm har ökat under året och här borde vi kunna göra intressanta förvärv av exploateringsfastigheter. Under senare år har vi startat projekt som ligger en bit utanför cityläge men med närhet till kollektivtrafik. Exempel är Älvsjöstaden i södra Stockholm, ett fint projekt där vi har påbörjat drygt hälften av totalt 800 bostäder. JM bygger bostadsrätter och Familjebostäder bygger hyresrätter i området.

JM som arbetsgivare

Vår framgång bygger på kunniga och engagerade medarbetare som tillsammans utvecklar JM att hela tiden bli lite bättre. Grunden är att vi aktivt jobbar med våra värderingar och vår kultur. Hos oss bygger framgången på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling. Med fokus på bra arbetsmiljö, stora möjligheter till utveckling, samt JMs ramverk för ledarskap, ska vi fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare. Jag ser också att många känner ett stort engagemang och vill jobba på ett företag som är med och bygger våra samhällen.

Goda förutsättningar framåt

Vi ser en fortsatt positiv utveckling med befolkningsökning och god sysselsättningsnivå på våra marknader. Därmed finns också underliggande goda förutsättningar för stor efterfrågan på bostäder som vi är redo att ta tillvara. JM erbjuder "fördel nybyggt", med bra bostäder som underlättar ett hållbart boende för våra kunder och vi har en mycket god projektportfölj för framtidens boende.

Stockholm i februari 2018

Johan Skoglund

Kundbehov

JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

Omvärlden påverkar kundbehoven

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och har goda kundinsikter. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna digitaliseringen, urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljöoch hållbarhetsfokus.

Trender som påverkar efterfrågan:

• Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden
• Livsfasförändringar där traditionella stora livshändelser sker allt senare i livet, t ex giftermål, barnafödande, köpet av första bostaden
• Urbaniseringstrenden är stark och spås fortsätta framöver. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald
• Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsområden intressanta
• Ny teknik skapar nya möjligheter och ersätter gamla lösningar
• Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende och därmed högre krav på valfrihet, kvalitet och tillgänglighet
• Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön
• Hållbarhet i stadsplanering och i produkt
• Den växande gröna staden och miljön
• Nya arenor växer fram där gränser suddas ut mellan arbete, fritid och mötesplatser
• Globalisering bidrar till ökad konkurrens om var människor ska bo, arbeta och investera.

Goda insikter ger bästa förutsättningarna

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper även omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar.

Omvärldstrender

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och vi jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva och flexibla bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där vi har infört flera genomarbetade förvaringslösningar.

Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etablerad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med engagemang, kvalitet och stilkänsla.

En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har vi sedan ett antal år tagit fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser.

Kundinsikter

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler.

Vi strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

Utvecklingsområden

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet.

Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet.

Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.

Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

Tjänsteutveckling: Våra kunder visar ett ökat intresse för bostadsrelaterade tjänster med mer digitalt innehåll. För att möta behovet har vi påbörjat utvecklingen av sådana tjänster i JM@home.

Smarta hem: Teknikutvecklingen går fort avseende smarta hem. Aktörer såsom Apple och Google satsar stort inom området och JM följer utvecklingen noga och har flera testprojekt där kundnyttan och tekniken utvärderas. JM kommer att erbjuda olika standardiserade lösningar baserat på kundens önskemål och behov.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

• Allt mer kunniga och initiativrika kunder
• Ökat fokus på hållbara bostäder och stadsdelar
• Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder
• Förändrade bolånekrav
• Skuldsättning hos hushållen
• Amorteringskrav för nya bostadslån i Sverige
• Nya bolåneregler i Norge
• Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder

Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.

Totalt startade JM produktion av 3 873 bostäder under 2017, att jämföra med 4 187 bostäder året innan.

I Sverige var siffran 2 991 varav 98 procent var bostäder i flerbostadshus (2 783 bostadsrätter och 137 hyresrätter) och 2 procent småhus. I Norge produktionsstartades 621 bostäder, varav 79 procent var lägenheter och 21 procent småhus. I Finland produktionsstartades 261 bostäder, varav 93 procent var lägenheter och 7 procent småhus.

Sverige

Sverige fortsätter att ha en hög ekonomisk tillväxt med BNP om 2,4 procent, men med tydliga tecken på att bostadspriserna mattas av. Under våren och sommaren stod bostadspriserna på flera marknader stilla för att sedan sjunka under hösten, framför allt i Stockholmsregionen. Nedgången i priserna har bland annat drivits av stramare lånevillkor. Sysselsättningstillväxten har varit stark under 2017 och ökade med nästan 3 procent under tredje kvartalet. Export och industriinvesteringar har utvecklats starkare medan inbromsningen i bostadsbyggande blivit tydligare. Osäkerheten på bostadsmarknaden har ökat, men det bedöms fortfarande finnas en stor efterfrågan och därmed förväntas bostadsbyggandet ligga högt även i fortsättningen. Riksbanken signalerar en gradvis höjning av räntan.

I Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg.

Stockholm

Konjunkturen i Stockholmsregionen är fortsatt stark och de flesta indikatorer pekar åt rätt håll. Sysselsättningstillväxten har varit hög och stabil under 2017 och befolkningstillväxten var något högre än genomsnittet för 2016.

Priserna i centrala Stockholm har under året minskat med 11 procent och i Stockholms närförort med 13 procent.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen och Älvsjöstaden i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö.

Göteborg

Göteborgsregionen fortsatte att ha en stark tillväxt under 2017. Sysselsättningstillväxten i regionen som helhet har nu under snart åtta år varit positiv och befolkningstillväxten är fortsatt stark.

Bostadsrättspriserna i Göteborg har fallit och nedgången under året var 2 procent i centrala Göteborg och 10 procent i Göteborgs närförort.

LÄGENHETSPRISER I OSLO OCH HELSINGFORS

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADSOMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Oslo kommun Huvudstadsregionen Helsingfors

Malmö/Lund

Sysselsättningen överraskade positivt i Malmöregionen under 2017. Befolkningstillväxten är fortsatt stark och data indikerar att befolkningstillväxten är på historiskt höga tal. I Malmö kommun ökade bostadsrättspriserna med cirka 2 procent och i Lund med knappt 10 procent.

Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro

Den ekonomiska tillväxten i Uppsalaregionen har avstannat under 2017 men befolkningstillväxten var cirka 2 procent och Uppsala är befolkningsmässigt Sveriges fjärde största kommun. Även i Örebro växte befolkningen.

Bostadsbyggandet har ökat och antalet färdigställda bostäder var på en betydligt högre nivå 2017 jämfört med historisk trend.

Bostadsrättspriserna i Uppsala sjönk med 7 procent. Priserna i Örebro föll i paritet med Uppsala och Västerås uppvisade en marginell minskning. Men i Linköping steg priserna med cirka 8 procent.

Norge

BNP-tillväxten uppgick till 1,8 procent under året. Det som bland annat har drivit tillväxten är framförallt expansiv finanspolitik och penningpolitik, samt snabbt ökande bostadsbyggande.

Arbetsmarknaden har stärkts genom lägre arbetslöshet och befolkningstillväxten var 0,7 procent. Oljepriset har stigit kraftigt under hösten 2017.

Bostadsmarknaden har mattats av under året och priserna har sjunkit något där nedgången i priserna har drivits av stramare lånevillkor. Precis som i Sverige har det funnits ett stort utbud av bostäder. Efterfrågan bedöms dock fortfarande vara stor.

JMs största marknader är Oslo-området, Bergen och Stavanger.

Finland

Tillväxten under första halvåret 2017 var den högsta på över fem år. Under 2017 ökade BNP med 3,0 procent. Det som har drivit tillväxten under året är framförallt investeringar och export.

Sysselsättningen ökade svagt under första halvåret, cirka 1 procent.

Antalet bygglov för bostadsbyggande ökade under året. I huvudstadsregionen steg priserna på bostäder med drygt 2 procent medan priserna i övriga Finland sjönk marginellt.

JM bedriver verksamhet i huvudstadsregionen.

Belgien

JM avvecklade den operativa verksamheten i Belgien under det första kvartalet 2017.

STÖRRE KONKURRENTER, PRIVATA BOSTADSMARKNADEN

Land	Större konkurrenter
Sverige	Peab, Skanska, HSB och Bonava
Norge	OBOS, Selvaag Bolig, Skanska och Veidekke
Finland1)	YIT, Bonava, Skanska och SRV
1) Huvudstadsregionen

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2013–2017, SVERIGE

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2017 2016 2015

Sverige	61 200	60 800	45 250
Norge	35 500	36 530	30 800
Finland	45 000	36 662	32 400

Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2017 års värden är preliminära och fastställs våren 2018.

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Land	2017	2016	2015
Sverige	2 454	2 870	2 927
Norge	472	705	696
Finland	172	254	106
Danmark	–	–	23
Belgien	2	14	18
Totalt	3 100	3 843	3 770

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land	2017	2016	2015
Sverige	2 991	3 310	2 949
Norge	621	643	635
Finland	261	234	147
Danmark	–	–	–
Belgien	–	–	–
Totalt	3 873	4 187	3 731

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2017-12-31 2016-12-31
Antal bostäder i pågående produktion1)2)	8 200	7 984
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %3)	58	65
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	7	12
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %	65	77
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående
produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår
ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion	553	416
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda
kostnader endast redovisas som
projektfastighet under uppförande	553	416

2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Liljeholmskajen, Stockholm

ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN

Erbjudande

Genom att erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

JM förstahandsval vid köp av ny bostad

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

En bra dialog med kunderna

Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

Här bor Norges nöjdaste kunder

JM i Norge tog hem pris för bästa bostadsprojekt 2017. Projektet Semshagen ligger i Semsbyen utanför Tønsberg och hade ett NKI (Nöjd Kund Index) på 94 av 100 möjliga poäng.

Totalt sett är JM bland de bostadsutvecklingsföretag i Norge som har branschens nöjdaste kunder. De senaste fyra åren har vi haft topplaceringar i Prognoscentrets norska branschmätning 1).

Mycket hög kundnöjdhet under många år

Totalt sett är JM bland de bostadsutvecklingsföretag i Sverige som har branschens nöjdaste kunder. Sedan Prognoscentrets branschmätning 1) infördes år 2009 har vi haft topplaceringar med en plats på prispallen varje år.

Att våra kunder ger oss så fina betyg år efter år är ett bevis på att vårt långsiktiga arbete med processorienterad projektutveckling fungerar, där lyhördhet, engagemang och kvalitetsmedvetenhet genomsyrar hela vår verksamhet.

År 2017 hade vi tre projekt på topp-tio listan över de tio bästa bostadsprojekten i Sverige. Dessa projekt var Bellevueplan i Göteborg med ett NKI (Nöjd Kund Index) på 86 av 100 möjliga poäng, Skeppsklockan i Malmö och Greven i Örebro, båda med NKI 85.

1) Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden.

VIP-kunder har företräde

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får förhandsinformation om kommande bostadsprojekt och kan välja bostad innan bostäderna erbjuds till allmän försäljning. Att JMs bostäder är populära märks, inte minst i den stora ökningen av VIP-kunder.

JM inredningssortiment – en självklarhet i inredningen

En omsorgsfullt utvald inredning i bostaden med fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla god funktion och hög kvalitet i många år. Vi ser regelbundet över vårt inredningserbjudande för att det ska innehålla det våra kunder efterfrågar och följa tidens trender.

Inredningen i våra bostäder

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs inredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt för att skapa god funktion och hållbar design med hög kvalitet. Inredningen är en viktig del av bostaden. I katalogen Inredningsval presenteras ett brett utbud av inredningsval för varje bostadsprojekt.

Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden.

Digitalt möte med kunderna

Webbplatsen är navet i vår kundkommunikation, i nära samspel med sociala kanaler samt övriga digitala och traditionella medier, och den är vår viktigaste säljkanal.

Vi utvecklar ständigt koncernens webbplatser för att förbättra och förenkla för kunderna. Under 2017 har bland annat "Mina sidor" för både intressenter och köpare utvecklats, VIP-kunder kan numera betala sin årsavgift med kort eller Swish, intressenter kan jämföra bostäder sida vid sida och delar av webben har fått ett ny, modernare design. Vi satsar också på mätningar och uppföljning för att säkerställa att vi är på rätt väg.

Vi arbetar också vidare med #Hittahem, en avdelning på jm.se där vi bjuder på massor av inspiration och kunskap kring boende.

Visningsdagar i pågående projekt

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland håller öppet för visning.

Intresset för visningsdagarna är stort, de lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Det är ett tillfälle för JM att visa våra projekt med målsättningen att öka intresset för att köpa en JM-bostad i framtiden.

Fem skäl att välja en nybyggd bostad från JM

Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.

Fokus på bostäder

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av hållbara bostäder och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.

Bygger där människor vill bo

Kunden ska inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att närmiljön som gator, gräsmattor och lekparker är färdigställda när kunderna flyttar in.

En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. JM arbetar därför utifrån ett trygghetsprogram, vilket säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning.

Genomtänkta lösningar

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JMs inredningssortiment som är noga utvalt med fokus på design, kvalitet, miljö och trender. Vår digitala katalog för inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsprojekt och gör det enkelt för kunder som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

Låg energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete

En bostad med låg energianvändning är billigare i drift och bättre för miljön. Därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar alla nya bostäder till nytta för miljön och våra kunder. Vår övertygelse är att ett hållbart byggande är det enda som håller i längden, något som vi vet att våra kunder håller med om.

För oss är det självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande.

Alla erbjuds en trygg bostadsaffär

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och tar ansvar för kunden men även för bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen.

Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad, och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garantitid om två år.

Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

Hållbart boende – levande stad

JM formar framtidens städer – med människan i fokus – och tar då hänsyn till miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter av hållbarhet. Vi vill skapa inspiration och förutsättningar för människors gröna och klimatsmarta livsstilar. Den som köper en lägenhet eller hus av JM får en attraktiv, genomtänkt, ansvarsfullt utformad och sund boendemiljö.

Attraktiv stad

JM skapar förutsättningar för människor att leva i moderna bostäder med en liten miljöpåverkan med närhet till rekreation och grönområden samt goda kommunikationer till arbete och service.

Social sammanhållning

Våra bostadsområden planeras för hur människor väljer att röra sig och hur mötesplatser skapas eller förstärks. Det skapar trygghet samt främjar möten och social gemenskap.

Trivsel och välmående

Innemiljön i våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Byggnader, gårdar och entréer är utformade för att gynna den sociala gemenskapen i fastigheterna.

Frisk miljö

JM kontrollerar att marken vi bygger på inte kan skada hälsa eller miljö. Liksom att våra byggmaterial inte innebär miljö- eller hälsorisker för vare sig kunder, JMs medarbetare eller underleverantörer. Husens låga energianvändning minskar påverkan på klimatet.

Robusta ekosystem

JM arbetar aktivt med ekosystemtjänster som exempelvis pollinering. Våra gröna innergårdar och närmiljön bidrar till en god stads- och boendemiljö.

Resurseffektivt byggande

JM arbetar kontinuerligt med att minska mängderna byggavfall. Konstruktioner, byggmetoder och material väljs för att återvinning och återanvändning ska bli möjlig när byggnaderna ska rivas eller demonteras i framtiden.

Fokus under året på nyproduktion av bostäder

Vi bygger alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer. Andra viktiga kvaliteter är närhet till service och skolor. På detta uppslag presenterar vi några av JMs största projekt.

1. Liljeholmskajen, Stockholm Utvecklingsperiod: 2001–2024

Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 4 200, påbörjade 3 286 – produktionsstartade under 2017: 199 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 900 Läge: centralt, 5 km från Stockholm centrum

2. Norra Älvstranden, Göteborg

Utvecklingsperiod: 1998–2022 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder:

– totalt cirka 2 050, påbörjade 1 704 – produktionsstartade under 2017: 0 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 400 Läge: vattennära, 5 km till Göteborg centrum

3. Kvarnholmen, Nacka

Utvecklingsperiod: 2010–2030 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 1 400, påbörjade 611 – produktionsstartade under 2017: 223 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 800 Läge: centralt, 6 km till Stockholm centrum

4. Söderdalen, Järfälla

Utvecklingsperiod: 2013–2029 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 1 600, påbörjade 493 – produktionsstartade under 2017: 123 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 100 Läge: cirka 20 km till Stockholm centrum

5. Kungsängen, Uppsala

Utvecklingsperiod: 2003–2022 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 1 400, påbörjade 1 048 – produktionsstartade under 2017: 187 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 350 Läge: centrumnära

6. Dockanområdet, Malmö

Utvecklingsperiod: 2003–2022 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder:

– totalt cirka 1 250, påbörjade 1 074 – produktionsstartade under 2017: 220 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 170 Läge: centrumnära, intill havet

7. Lomma Strandstad, Lomma

Utvecklingsperiod: 2003–2023 Bostadstyp: flerbostadshus/småhus Antal bostäder: – totalt cirka 1 150, påbörjade 787 varav 85 småhus – produktionsstartade under 2017: 56 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 350

Läge: intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

8. Dalénum, Lidingö

Utvecklingsperiod: 2010–2022 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 8001), påbörjade 5411) – produktionsstartade under 2017: 0 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 300 Läge: centralt, 9 km till Stockholm centrum

Vald karta - ok per mail från Monica 13 dec

1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter.

9. Älvsjöstaden, Stockholm

Utvecklingsperiod: 2016–2023 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 800, påbörjade 444 – produktionsstartade under 2017: 138 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 350 Läge: cirka 10 km till Stockholm centrum

10. Grefsen Stasjon, Oslo

Utvecklingsperiod: 2010–2021 Bostadstyp: flerbostadshus Antal bostäder: – totalt cirka 5501), påbörjade 414 – produktionsstartade under 2017: 86 Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1301)

Läge: centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 90 byggrätter enligt avtal.

MATERIALET

TRANSPORTERAS IN NÄR HANTVERKARNA GÅR HEM

JM ökar fokus på logistiken med JM Supply som utvecklar materialhanteringen på JMs byggarbetsplatser.

"Vårt uppdrag är att ta ett helhetsansvar för hantering av inredningsmaterial från lastbil till montageplats", säger David Nordgren som är VD på JM Supply. Leveranser av material tas emot av våra logistikmedarbetare på eftermiddagarna och därefter arbetar vi med att transportera inredningsmaterialet till respektive lägenhet. På så sätt förbereder vi inför montage och skapar goda förutsättningar för JMs hantverkare.

Arbetssättet kommer från JMs strategiska arbete med att industrialisera produktionen på byggarbetsplatserna.

Det här är ett steg i JMs utveckling av produktionslogistiken för att öka produktiviteten på arbetsplatserna. Målsättningen är att JMs arbetsplatser ska få både färre och mindre störningar orsakade av materialförsörjningskedjan.

Med detta arbetssätt vill JM även bli specialister på produktionslogistik, utveckla nya och bättre ergonomiska hjälpmedel och skapa rätt förutsättningar för produktionsavdelningen. Brohuset på Liljeholmskajen har varit pilotprojekt och nu rullas arbetssättet ut till fler projekt.

Skillnaden för hantverkarna blir att ansvaret för att följa Logistikanvisningen (som beskriver hur vi hanterar material från grind till montageplats), övergår till JMs logistikmedarbetare.

– Vi når en stor målgrupp då vi rekryterar till tjänsten logistikmedar-

"Det här ger JM förutsättningar att bli specialister på produktionslogistik och våra medarbetare inom produktion ägnar mer tid till att skapa värde för våra kunder."

betare, det är en stor fördel. I februari påbörjade JM Supply sitt nästa uppdrag på projekt Söderterrassen i Stockholm.

Lönsamhet

JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för våra aktieägare. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

Affärsidé, vision och strategi

AFFÄRSIDÉ:

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION:

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL:

Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

STRATEGI:

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi:

• Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten
• Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar
• Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen
• Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position
• Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader
• Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

Ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.

Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresrättsbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet.

Avkastningskrav för projekt

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna.

JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad.

WACC (vägd kapitalkostnad)

Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.

Skuldsättningsgrad i projekt

Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.

Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital 1)

En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2 procent.

Genomsnittlig kostnad – eget kapital 1)

Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent.

Avkastning på eget kapital

Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2008– 2017 i genomsnitt uppgått till 24,2 procent och för 5-årsperioden 2013–2017 till 29,3 procent.

1) Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

KAPITALHANTERING

Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat:

• Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion
• Projektfastigheter ska bestå av främst egenutvecklade bostadsfastigheter eller fastigheter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln
• En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.

Mål och utfall

För att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande har JM formulerat övergripande mål. JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

FINANSIELLA MÅL

Rörelsemarginal

Mål: Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Utfall: Under 2017 ökade rörelsemarginalen till

13,9 procent. Under 5-årsperioden 2013–2017 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 12,5 procent.

Soliditet 0

Mål: Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Rörelsemarginal Mål 2009 2011 2013 2015 2017 % 15

Utfall: Per 31 december 2017 uppgick soliditeten till 40 procent. Under 5-årsperioden 2013–2017 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent. % 40 0 5 10

Utdelning Mkr 1 500 40

Mål: Enligt utdelningspolicyn ska aktieutdelningen över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. 0 300 600 900 1 200 Mkr 1 500 20 30 2009 2011 2013 2015 2017

Utfall: Styrelsen föreslår en utdelning om 11,00 kr per aktie. Under 5-årsperioden 2013–2017 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 40 procent. Utdelning Återköp Inlösen av aktier 2009 2011 2013 2015 2017 0 300 600 900 1 200

ICKE-FINANSIELLA MÅL 10 15

Kunder 5

Målsättningen är att ha branschens nöjdaste kunder. Mål: Nöjdkundundersökning två år efter inflyttning (NKI-garanti) eftersträvas att vara fem enheter över branschsnittet till år 2021. 2009 2011 2013 2015 2017 Sverige Norge

JM/Branschsnitt 2017: Sverige 72/69, Norge 70/67

Medarbetare 10

Jämställdheten i verksamheten är en långsiktig framgångsfaktor för JM. 2009 2011 2013 2015 2017

Mål: Antalet kvinnor bland JMs hantverkare målsätts till att öka 10 gånger från år 2015 till 2021. 2017: Sverige 2,3 och Norge 4,0 ggr.

Miljö

Byggavfallet är en av branschens viktigaste resurs-, miljö- och kvalitetsfrågor.

NKI index garanti 40 60 80 Mål: Målsättningen är att minska den totala mängden byggavfall till 15 kg per producerad m2 till år 2021. 2017: Sverige 30, Norge 30 kg/m2 BTA.

2009 2011 2013 2015 2017

20 Under 10-årsperioden 2008–2017 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 9 procent. Motsvarande siffra för perioden 2013–2017 var 14 procent.

Värdeskapande i JMs affär

Med 70 års erfarenhet av värdeskapande genom projektutveckling

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt.

Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan, och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer, är grunden för JMs värdeskapande.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande.

Hållbarhetsarbetet är en central och integrerad del i vår projektutveckling. Vi formar framtidens bebyggelse och städer och tar hänsyn till miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter för att skapa förutsättningar för människors hållbara livsstilar.

Värdeskapande i samhället

22 JM ÅRSREDOVISNING 2017

Värdekedjan

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kalllade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sidan 30).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Rätt kapitalstruktur

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet, krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter.

JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena.

Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag.

Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsför eningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning är bland annat:

• Avtal om både entreprenad och fastighet ingås av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med produktionsstart
• Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv bland annat med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet

• Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan.

Idéfas – marknadsanalyser ger insikt om kundbehov

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt.

Mark med rätt utvecklingspotential – till rätt pris

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs för att analysera kundpreferenser.

Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling.

Planprocessen – definierar markanvändning

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden.

Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker.

Projekteringsfas – med arkitekter

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget.

När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder.

Kanalerna är webbplatser, bostadsbutiker, Stora visningsdagar, sociala kanaler med mera.

Försäljningsprocessen – via flera olika kanaler

Produktion – säkra och effektiva processer Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbe-

stämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet.

Inflyttning, förvaltning och boendetjänster

Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter erbjuder JM@home teknisk och ekonomisk förvaltning åt bostadsrättsföreningarna, för att ge dessa en trygg och stabil grund, samt även utvalda boendetjänster. Med våra tjänster via JM@home skapas mervärde efter inflyttning.

Erfarenhetsåterföring

Via enkäter till kund får vi ett Nöjd Kund Index för varje projekt, som tillsammans med erfarenheter från organisationen blir utgångpunkt för förbättringar av det framtida arbetet.

Byggrätter grunden för uthållig lönsamhet

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många söker bostad utanför stadskärnan, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

Bra sammansättning

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 34 800 disponibla bostadsbyggrätter (32 500). Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 7 501 mkr (7 047) vid utgången av året.

Värdering av bostadsbyggrätter

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN OMFATTAR BYGGRÄTTER AV TVÅ SLAG:

• byggrätter i balansräkningen, 18 700 (17 900), motsvarande fem års produktion med nuvarande produktionstakt
• byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 16 100 (14 600). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 14,7 mdkr (14,1). Motsvarande bokförda värde är 7,5 mdkr (7,1). De 16 100 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)

1) Avser antal byggrätter i balansräkningen.

Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov.

I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden beroende på hur långt exploateringsfastigheterna kommit i planprocessen. Planprocessen har delats i tre skeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I grupperingen översiktsplan ingår även råmark som inte omfattas av översiktsplan. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbetet påbörjas fram till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov.

Geografisk fördelning av disponibla bostadsbyggrätter

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter.

Cirka 70 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 19 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 46 procent i närförort och 35 procent i Stockholms ytterområden.

Antal byggrätter i balansräkningen

Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

	Antal byggrätter
Geografiskt område	2017	2016
Storstockholm (exklusive Sigtuna, Upplands Väsby,
Vallentuna, Norrtälje)	14 200	13 900
Malmö, Lund, Helsingborg	3 300	3 400
Storgöteborg	3 400	2 700
Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna,
Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro	3 400	3 600
Oslo-området, Norge	5 500	5 000
Bergen och Stavanger, Norge	2 100	1 700
Helsingfors, Finland	2 700	2 000
Bryssel, Belgien	200	200
Totalt	34 800	32 500

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:

	Marknadsvärde		Bokfört värde
Miljarder kr	2017	2016	2017	2016
Stockholm	9,9	9,1	4,4	4,3
Övriga Sverige	2,5	2,5	1,5	1,4
Utland	2,3	2,5	1,6	1,4
Summa	14,7	14,1	7,5	7,1

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND

Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detaljplanearbete till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov.

Utveckling av hyresrättsbostäder, vård- och omsorgsboenden samt lokaler

Projektutveckling sker främst av hyresrättsbostäder. I verksamheten ingår även att projektutveckla kommersiella lokaler samt vård- och omsorgsboenden. Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder.

JM Hyresbostäder

I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att minst 50 procent av bostäderna ska vara hyresrättsbostäder. JM tar del av denna satsning genom att projektutveckla och bygga hyresrättsbostäder.

JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresrättsbostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har också en avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyresrättsbostäder i Uppsala. I strategin ingår numera även möjligheten att bygga hyresrättsbostäder i Göteborg och Malmö. I verksamheten ingår också att bygga student- och ungdomsbostäder.

Under året har ett projekt med 137 hyresrättsbostäder, Alba Lilium i Bredäng, Stockholm produktionsstartats samt ett markanvisningsavtal tecknats med Stockholm Stad om 140 ungdomsbostäder i Mälaräng, Skärholmen.

Under året har JM också fortsatt sitt kontinuerliga arbete med att bygga en god byggrättsportfölj.

Vård- och omsorgsboenden

Under 2017 har detaljplanearbete pågått av ett vård- och omsorgsboende, Kaplanen med 72 bostäder i Uppsala.

Under året har JM, genom dotterbolaget Seniorgården, arbetat med ackvisition av nya projekt.

Kommersiella fastigheter

2015 erhöll JM en markanvisning av Solna kommun i Karlberg, för att uppföra ett nytt koncernhuvudkontor. Arbetet med detaljplanen pågår.

Utvecklingsarbete pågår i Dalénum, Lidingö, där gamla industribyggnader byggs om till kontor och lättare produktion. Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har förvaltats under året.

		2017-12-31
MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER1)	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	1 018	837	27	92
Färdigställda hyresrättsfastigheter	300	224	6	100
Färdigställda kontorsfastigheter	25	13	1	100
Totalt	1 343	1 074	34	95

1) Marknadsvärderingarna är gjorda av externt värderingsföretag.

Industrialisering inom byggbranschen

Strukturerad Projektutveckling är JMs initiativ för industrialisering och därmed effektivisering av projektutvecklingen av bostäder. Enhetliga processer och komponenter är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

När ledningen i början av 2000-talet kraftsamlade för att förbättra kostnadskontrollen påbörjades ett framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten som processerna.

Utvecklingsarbetet har resulterat i:

• Stora inköpsvolymer och säkra leveranser
• Enhetliga arbetsmetoder i produktion
• Kvalitetsförbättringar och erfarenhetsåterföring.

Nästa steg är digitalisering av processer och projektinformation där en omfattande satsning görs på BIM (Building Information Management). Förutom att löpande arbeta med förbättring inom produktion har vi under 2017 fokuserat på projektledning samt garanti- och eftermarknadsfasen.

Arbetet med Strukturerad Projektutveckling skapar värden för kunderna, ägarna, medarbetarna och samhället samt säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång.

Produkten

Fundamentet i Strukturerad Projektutveckling är JMs Produktstyrande anvisningar (se illustration sid 29). Dessa innefattar Projekteringsanvisningar, JM Original, Ramavtal som inkluderar produktbeskrivningar och logistikvillkor samt Arbetsbeskrivningar vilka inkluderar monteringsanvisningar, metodbeskrivningar och logistikanvisningar.

Produktstyrande anvisningar innehåller detaljerad information om utformning och utförande av JMs bostäder. Innehållet uppdateras ständigt och publiceras en gång per år, vilket har skapat årsmodeller av JMs bostäder.

Processerna

Projektutveckling av bostäder delas in i huvudprocesser, bland annat Fastighetstransaktioner, Projektutformning, Produktionsledning och Försäljning. Aktiviteter har identifierats och placerats med inbördes tidssamband och vi har tagit fram detaljerade rutinbeskrivningar med tillhörande instruktioner i form av dokument eller applikationer.

Vi arbetar med ständig förbättring, av både processerna och produkten, mot ökad industrialisering och därmed effektivisering.

JM ÅRSREDOVISNING 2017 29

Risker och möjligheter

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa, finansiella risker och hållbarhetsrisker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

Riskhantering – en integrerad del av beslutsfattandet

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM. Den är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisionsutskottet.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter.

Under 2017 har de viktigaste riskerna inom JM, utöver den makroekonomiska utvecklingen, relaterats till att bostadsmarknaden i främst Stockholm har varit avvaktande under det andra halvåret trots en god tillväxt i BNP.

ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL

Beslutssituation	Risker	Möjligheter
Markförvärv	Missbedömning av kundefterfrågan	Attraktiva byggrätter Teknisk utveckling vad
	Förändrad kommunal planering	avser hantering av miljörisker
	Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar
Projekteringsstart	Förseningar, ökade kostnader	Kundanpassad utformning
Försäljningsstart	Konjunktur, ränteläge	Rätt prissättning
Produktionsstart	Osäkerhet om försäljning Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister	Optimerad effektivitet i planering och produktion
	Arbetsmiljö	Hög säkerhetsnivå och bra arbetsklimat

Lägre försäljnings- och bokningsnivå i pågående produktion har likväl inneburit en balanserad risk i verksamheten. Produktionsstarterna har under året begränsats något av såväl efterfrågan som tiden i planprocesserna. Inför 2018 är riskbilden likartad där framför allt utvecklingen av lokalt överutbud av nyproducerade bostäder i Stockholm är avgörande. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett gränssättande kriterium.

Balansräkningen

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet.

Kassaflöde

Eftersom projekten löper över lång tid är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

Finansstrategi och policy

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att:

• Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
• Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.

För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

Skattepolicy

Styrelsen har fastställt en skattepolicy med grundläggande principer för koncernens hantering av skatter.

JMs hantering av skatter ska betraktas ur ett hållbarhetsperspektiv och vägledas av transparens, socialt ansvarstagande och tydligt bidrag till välfärden i samhället. Väsentliga skatter för JM är inkomstskatt, mervärdes- och omsättningsskatt (moms), stämpelskatt, fastighetsskatt, arbetsgivaravgifter och särskild löneskatt.

Ambitionen är att betala rätt skatt, i respektive land där JM har verksamhet, utifrån andemeningen i lagar och regler. Skattekostnaden ska hanteras med professionell stringens som en viktig del av företagets resultaträkning och skatteflödet ska optimeras inom ramen för den löpande operativa verksamheten.

Känslighetsanalys byggrättsportfölj

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen avseende byggrätter i balansräkningen är att göra en känslighetsanalys där samtliga framtida förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att modellmässigt åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta intäktsnivåer per kvadratmeter. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

JMs 18 700 bostadsbyggrätter i balansräkningen antas fördelas jämnt över fem års produktionstid. En normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts uppgå till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt är 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Kalkylen inkluderar såväl belastad skattekostnad som avdragseffekten från historisk markinvestering om 7 491 mkr.

Tabellerna nedan visar antagen intäkt, inklusive lån i bostadsrättsföreningar, och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Utifrån olika genomsnittliga intäkts- och kostnadsantaganden nuvärdesberäknas hela byggrättsportföljens framtida kassaflöden. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1 000 mkr eller cirka 14 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

JMs 16 100 bostadsbyggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal ingår inte i känslighetsanalysen.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr 1) 46 000 47 000 48 000 49 000 50 000

31 000 223 237 251 265 279 32 000 209 223 237 251 265 33 000 195 209 223 237 251 34 000 181 195 209 223 237 35 000 167 181 195 209 223

Intäkt/m2, kr 1)	46 000	47 000	48 000	49 000	50 000
Kostnad/m2, kr1) 2)
31 000	15 500	16 500	17 500	18 500	19 500
32 000	14 500	15 500	16 500	17 500	18 500
33 000	13 500	14 500	15 500	16 500	17 500
34 000	12 500	13 500	14 500	15 500	16 500
35 000	11 500	12 500	13 500	14 500	15 500
1) Exklusive moms

2) Exklusive kostnad mark

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

Kategori	Andel av kostnad, %1)	Förändring, %	Resultat, mkr
Löner	13	+/–10	+/–111
Material	14	+/–10	+/–122
Mark	14	+/–10	+/–116
Byggherrekostnader	17	+/–10	+/–147
Projektering	5	+/–10	+/–43
Omkostnader	7	+/–10	+/–64
Underentreprenader	30	+/–10	+/–258

Kostnad/m2, kr 1) 2)

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 8,6 mdkr 2017.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

Risker och riskhantering

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2017
OMVÄRLDSRISKER
Ekonomisk tillväxt	Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.	Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna.	God BNP-tillväxt men avvaktande bostadsmarknad under andra halvåret. Väl avvägd risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen.
Demografi	Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.	JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.	Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvudmarknader.
	Konkurrenssituation Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten.	Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring.	Gradvis ökande konkurrens på våra huvudsegment med ökat utbud av nyproducerade bostäder.
Politiska risker	Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse former, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna.	Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.	Oförändrade politiska risker, viss osäkerhet avseende regulatoriska frågor.
OPERATIVA RISKER
Risker relaterade till byggrättsportföljen	Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns.	Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.	Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.
Genomföranderisk	Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning.	Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.	God utveckling i effektiviseringsarbetet inom koncernens processer.
Osålda bostäder	Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.	Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.	Vid slutet av året hade JM endast 82 återköpta (osålda) bostäder till ett bokfört värde om 309 mkr i balansräkningen.
Prisutveckling under produktionstiden	Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.	Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.	En avvaktande marknad har medfört lägre prisnivåer på bostäder. Oförändrad storlek i projektetapper.
	FINANSIELLA RISKER (se not 23, finansiell riskhantering på sidan 96)
Ränterisk	Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.	Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.	Förväntan om tämligen stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.
Finanseringsrisk	Risken att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller blir för kostsam.	God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy.	Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.
Likviditetsrisk	Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden.	God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i lokal valuta och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften.	Oförändrat starkt likviditetsläge.
Valutarisk	Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.	Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.	Oförändrat låg valutaexponering.
HÅLLBARHETSRISKER
Miljö	Ökande krav på minskad klimatpåverkan och energianvändning. Förhöjda vattennivåer, återkommande slagregn och fuktigare klimat.	JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.	JMs lågenergihus understiger gällande norm för energianvändning med cirka 25 procent.
Personal	Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta medarbetare.	Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till framtidens hållbara stadsutveckling.	Nytt ramverk för ledarskap, utbildning av chefer i situationsanpassat ledarskap, employer branding.
Sociala förhållanden	Risker för olyckor, fysiska och psykiska arbetsskador och kränkande särbehandling i arbetet.	Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårdsarbete, kärnvärden, uppförandekod och incidentrapporteringssystem.	Genomförande av Safety Week, genomgång av uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal.
Mänskliga rättigheter	Brister av socialt ansvar och efterlevnad av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt, miljöhänsyn och arbete mot korruption i leverantörskedjorna.	JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhetsanalyser och revisioner i våra leverantörskedjor. Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer.	160 genomförda hållbarhetsvärderingar av leverantörer. 19 av dessa valdes ut och svarade på en fördjupad enkät om sitt hållbarhetsarbete. På 7 företag genomfördes hållbarhetsrevisioner.
Motverkande av korruption	Risk för otillbörligt agerande i samband med affärsuppgörelser.	Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och uppföljning av affärsuppgörelser. Uppförandekod och etiska riktlinjer.	Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering och årliga utvecklingssamtal. Medarbetare övas regelbundet i att hantera etiska dilemman.

Hållbarhet

Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en väl avvägd byggrättsportfölj och stark betoning på hållbarhetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Hållbart och ansvarsfullt samhällsbyggande

JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet vårt ansvar och vår ambition.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi strävar efter att förstärka vår långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den påverkan våra beslut och aktiviteter har på samhället, människan och miljön. JMs tydliga strategiska fokus har gett oss en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och hänsyn till försiktighetsprincipen är en central och integrerad del i vår projektutveckling. JMs hållbarhetsredovisning har förberetts i enighet med GRI Standarder på kärnnivå. För mer information se sidorna 125–130.

Vår ambition

JMs hållbarhetsarbete utgår från vår hållbarhetspolicy som beskriver det åtagande och den ambition koncernen har inom hållbarhet. Genom en väsentlighetsanalys har JMs väsentliga hållbarhetsaspekter identifierats – de sakområden som bedöms som mest betydelsefulla för JMs långsiktiga värdeskapande och som JM strävar efter att ständigt förbättra. För att uppnå en förbättring inom verksamheten för respektive hållbarhetsaspekt har vi upprättat en långsiktig målsättning till år 2030, i linje med FN:s hållbarhetsmål, samt mer kortsiktiga verksamhetsmål. Arbetet med att uppnå målen för respektive aspekt hanteras av utsedda ansvariga i organisationen genom ett systematiskt och tidsatt arbete.

Organisation

JM har två forum med koncernövergripande ansvar för hållbarhetsarbetet. Kvalitets- och miljörådet har ansvaret för den gemensamma styrningen av verksamheten och Hållbarhetsrådet ansvarar för samordningen inom hållbarhet. I Kvalitets- och miljörådet ingår koncernens affärsenhetsoch regionchefer och i Hållbarhetsrådet sitter alla koncernstabschefer. JMs koncernchef och hållbarhetschef ingår i båda dessa forum. Hållbarhetschefen ansvarar för avdelningen Miljö och hållbarhet, som driver och samordnar hållbarhetsarbetet i hela koncernen.

UNDER 2017 HAR VI BLAND ANNAT:

• Beslutat att bostadsprojekt som påbörjas från och med 2018 ska märkas med den nordiska miljömärkningen Svanen i hela koncernen
• Beslutat att införa skärpta energikrav på bostäderna i enlighet med Svanen
• Beslutat att satsa på solceller i bo stadsutvecklingen
• Påbörjat testprojekt för energiåtgärder i verksamheten, användning av miljöbetong för minskad klimatpåverkan och användning av solceller för att göra våra bostäder till producenter av förnyelsebar energi
• Beslutat att införa nya materialkrav på innehåll av farliga ämnen, nanomaterial och emissioner

• Beslutat om restriktioner mot användning av PVC, koppar, trä från hotade arter och tryckimpregnerat trä

• Beslutat att införa ny process för hållbara materialval innefattande riktlinjer, leverantörsvärderingar, leverantörsrevisioner, produktkategorikrav, produktvärderingar, loggbok och produkt dokumentation

• Fortsatt att driva projektet Avfallsminimering för att radikalt minska mängden byggavfall från verksamheten
• Genomfört ett utvecklingsprojekt för att definiera hur JM ska arbeta med digitala informationsmodeller (BIM) i projektutvecklingen

• Sanerat 17 fastigheter från föroreningar i marken

• Beslutat om ny strategi och handlingsplan för jämställdhet och mångfald

• Startat det första kvinnliga interna mentorprogrammet på JM
• Startat nytt internt program för utrikesfödda ingenjörer
• Beslutat införa obligatorisk användning av skyddsglasögon i byggproduktionen från och med 2018
• Genomfört JMs Safety Week en hel vecka med extra fokus på arbetsmiljö
• Inlett nytt samarbete med Röda Korset och deltagit i Jobbmentor där JManställda besöker högstadieklasser och berättar om sina yrkesval.

JM stödjer FN:s globala mål för hållbar utveckling

De 17 målen ingår i Agenda 2030, en handlingsplan från FN som bland annat ska verka för anständiga arbetsvillkor, skydda ekosystem och bekämpa klimatförändringarna.

"Med de globala målen har FN skapat en tydlig agenda för världens ledare. JM har lyft in de 12 mål som är relevanta för vår verksamhet i arbetet för hållbar utveckling", säger Per Löfgren, Hållbarhetschef.

Med utgångspunkt från FN:s mål har vi formulerat egna långsiktiga mål till år 2030 – JMs egen Agenda 2030. Därmed tydliggörs JMs bidrag till de globala målen och en mer hållbar värld.

JM är en del av samhället och verkar på en global marknad. Klimatförändringarna följer inte nationsgränser. De material vi använder tillverkas delvis i andra länder. Vi har därför lyft in 12 av de globala målen i vårt arbete för hållbar utveckling, de mål som är tydligast relevanta för vår verksamhet: 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 och 17.

Det var den 25 september 2015 som FN:s medlemsländer antog Agenda 2030 och de 17 Globala målen för hållbar utveckling (Sustainable Development Goals, SDG). Det här är den mest ambitiösa överenskommelsen för hållbar utveckling som världens ledare någonsin har antagit.

I begreppet hållbar utveckling integreras de tre dimensionerna av hållbarhet: social, ekonomisk och miljömässig. FN drar slutsatsen att vi är den första generationen som kan utrota fattigdomen och den sista som kan bekämpa klimatförändringarna.

Naturligtvis jobbar JM även för de nationella miljömålen i de tre länder koncernen är verksam – Sverige, Norge och Finland.

Väsentlig		Långsiktig målsättning			Resultat
hållbarhetsaspekt	Samhällsbidrag	2030	Verksamhetsmål	2017	2016	2015
Etik och värdeskapande	Bedriver en långsiktig, ansvarsfull och stabil bostadsutveckling	JM har en lång siktig och affärs	Rörelsemarginalen ska uppgå till 10%, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar	13,9%	12,8%	11,0%
	Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 8: Anständiga arbetsvillkor och	etiskt sund eko nomisk tillväxt som bidrar till	Den synliga soliditeten bör uppgå till 35% över en konjunkturcykel	40%	40%	38%
	ekonomisk tillväxt Nr 17: Genomförande och globalt partnerskap	ökad välfärd i samhället	Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt motsvara 50% av koncernens resultat efter skatt	35%	45%	53%
			Inga etiska överträdelser från vår värdegrund	0	0	0
Produktansvar	Utvecklar hållbara städer och boendemiljöer som möter dagens och morgondagens behov och krav Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:	JM utvecklar håll bara bostäder och boende miljöer	Alla projekt genomför tidiga hållbarhetsanalyser år 2019	Under arbete	–	–
	Nr 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur Nr 11: Hållbara städer och samhällen Nr 12: Hållbar konsumtion och	JM har bran schens nöjdaste bostadskunder	Branschens nöjdaste kunder enligt: NKI-inflyttning Sverige (S), Norge (N)	3:a (S) 3:a (N)	2:a (S) 1:a (N)	2:a (S) 1:a (N)
	produktion Nr 15: Ekosystem och biologisk mångfald		NKI-garanti index Sverige (S), Norge (N)	72 (S) 70 (N)	74 (S) 75 (N)	74 (S) 72 (N)
Ansvarsfulla leverantörer	Arbetar för att stärka arbetsrätt, mänskliga rättigheter, antikorruption och miljöansvar i samhället Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 8: Anständiga arbetsvillkor och	JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och i leveran törskedjan	Implementerad rutin för löpande kontroll och statusrapportering av socialt ansvar i leverantörskedjorna i samverkan med JMs leverantörer till år 2021	Under arbete	–	–
Arbetsmiljö	ekonomisk tillväxt Utvecklar en arbetsplats med en bra och säker arbetsmiljö	JM har bran schens bästa arbetsmiljö och	Inga olyckor med sjukfrånvaro för egen personal och underentreprenörer år 2030 (antal per miljon arbetade timmar)	10,2	12,3	13,0
	Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 3: God hälsa och välbefinnande	inga arbetsplats olyckor	Total sjukfrånvaro från schematid är låg (3,5% Sverige, Finland och 5% Norge)	3,7% (S) 5,4% (N) 3,8% (F)	3,7% (S) 5,0% (N) 4,8% (F)	3,4% (S) 5,6% (N) 3,1% (F)
Jämställdhet och mångfald	Utvecklar en arbetsplats präglad av jämställdhet och mångfald	JM verkar för en jämn köns	Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän (minst 40/60 kvinnor/män) år 2030	34/66	32/68	32/68
	Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 5: Jämställdhet Nr 10: Minskad ojämlikhet	fördelning och mångfald bland medarbetarna	Andelen kvinnor bland JMs hantverkare är 20% år 2030	1,8%	1,1%	0,7%
Kompetens	Låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 4: God utbildning för alla	JM är en av näringslivets mest attraktiva arbetsgivare	Ledarskapsindex och teameffektivitet i med arbetarundersökningen når indexvärdena 77 resp. 75 år 2017	80/76	76/74	–
Resurseffektivitet	Bidrar till ökad resurseffektivitet och minskad miljöpåverkan i samhället Bidrar till FN:s hållbarhetsmål:	Minskad total mängd byggavfall till 5 kg/BTA till år 2025	Minskad total mängd byggavfall till 15 kg/BTA till år 2021	30 (Sverige) 30 (Norge)	28 (Sverige) 35 (Norge)	29 (Sverige) 33 (Norge)
	Nr 12: Hållbar konsumtion och produktion	JM har ett effek tivt och till stor del cirkulärt materialflöde	Ökad andel byggavfall som källsorteras i fraktioner för materialåtervinning till 80% till år 2019	55% (Sverige) 80% (Norge)	50% (Sverige) 70% (Norge)	51% (Sverige) 72% (Norge)
			Minskad andel byggavfall som källsorteras som blandat avfall till 2% till år 20191)	8%	9%	5%
			Minskad andel byggavfall som källsorteras som brännbart avfall till 15% till år 20191)	32%	36%	34%
			Minskad andel byggavfall som källsorteras som deponiavfall till 3% till år 20191)	6%	5%	5%
			Minskad andel byggavfall som källsorteras som blandat avfall till 20% till år 20192)	20%	30%	28%
Liten klimatpåverkan	Bidrar till ett samhälle med liten klimatpåverkan	JMs verksamhet har klimat påverkande	Beräknade energibehovet för bostäder understiger respektive nations gällande norm år 2014 med 25%	33%	27%	26%
	Bidrar till FN:s hållbarhetsmål: Nr 7: Hållbar energi för alla Nr 13: Bekämpa klimatförändringarna	utsläpp nära noll	Minskade utsläpp av växthusgaser med 20% till år 2019 jämfört med 2015	–5%	–2%	Ref.år

JMs koncernövergripande aspekter och mål inom hållbarhet

1) Avfallsmålet gäller JM Sverige. 2) Avfallsmålet gäller JM Norge.

Styrning och uppföljning

Hållbarhetsarbetet styrs på samma sätt som koncernens övriga verksamhet, det vill säga genom Verksamhetssystemet – JMs ledningssystem. Den styrning och de förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet har på så vis direkt effekt i hela verksamheten. Styrningen följs sedan upp och utvärderas löpande genom våra indikatorer och nyckeltal samt den interna verksamhetsrevisionen.

Intressentdialog

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen kommunikation med omvärlden. I tabellen redovisas de grupper av intressenter som vi identifierat har både störst betydelse för oss och som själva påverkas mest av vår verksamhet. Genom löpande intressentdialoger med dessa grupper fångar vi upp deras förväntningar och önskemål, som sedan utgör utgångspunkten för vårt interna förbättringsarbete.

Samarbeten

JM är en del av samhället. En viktig del i JMs arbete med att bidra till en hållbar utveckling handlar om samarbeten, att tillsammans med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället.

Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ, både inom byggsektorn och i samhället i stort, för att driva utvecklingen mot ökad hållbarhet.

Intressentgrupp

JM har undertecknat FN:s initiativ Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. För att se till att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN-initiativet följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet endast i Norden, en region där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att garantera att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot Global Compact.

JMs beräkning och redovisning av verksamhetens koldioxidutsläpp baseras på GHG-protokollet (Green House Gas Protocol). Vi strävar efter minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och efter klimatneutralitet år 2030. Det innebär att vår verksamhet då ska drivas med nära noll bidrag till den globala uppvärmningen.

Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustainability Sweden Index och Ethibel Sustainability Index (ESI) Excellence Europe.

JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP, Carbon Disclosure Project. JM erhöll år 2017 resultatet B i CDP-bedömningen. Företag som placerar sig på B-betyg har ett strukturerat och aktivt arbete med att minska påverkan på klimatet. I en sammanställning över hur svenska storbolag redovisar sina klimatutsläpp är JM ett av de 17 bolag som får högsta poäng.

Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt. Några exempel på organisationer som JM är engagerat i är:

Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar.

BASTA är byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för att fasa ut farliga ämnen genom att förenkla produktval och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd.

Solelkommissionen är ett nätverk som anser att dagens lagstiftning begränsar möjligheten att producera egen solel. Nätverket verkar för att solens energi ska tillvaratas och att fastighetsägare ska ha möjlighet att producera sin egen el med solceller, oberoende av lokalisering eller hur fastigheterna ägs.

Fossilfritt Sverige är en plattform för dialog mellan företag, kommuner och andra aktörer som vill göra Sverige fritt från fossila bränslen.

Intressentdialog

Intressentgrupp	Hur vi arbetar	Exempel på viktiga aspekter för intressenter	Hur viktiga aspekter hanteras	Koppling till JMs väsentliga hållbarhetsaspekter
Kunder – befintliga och potentiella	• Kundundersökningar • Kundmöten • Inflyttningsenkäter • Fokusgrupper • Hemma hos-intervjuer • Webbpaneler • Omvärldsbevakning • Marknadsundersökningar	• Läge • Trygghet och säkerhet • Bra kommunikationer • Fina grönområden • Förvaring • Kök och badrum • Materialval	Frågorna hanteras i vår projektutvecklingsprocess: • Vid markförvärv • Vid planprocess • Vid projektering • Vid inköp	• Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
Medarbetare – befintliga	• Utvecklingssamtal • Spel om vår uppförandekod • Intern utbildning, kommunikation och dialog • Medarbetarundersökning • Arbetsmiljövecka • Förbättringsarbete	• Hållbarhet • Företagskultur och etik • Kompetensutveckling • Jämställdhet • Arbetsmiljö och trivsel • Friskvård • Förmåner	Frågorna hanteras i vår HR-process: • Kompetensutveckling • Arbetsmiljö och hälsa • Hållbarhetspolicy • JMs uppförandekod • Etiska riktlinjer • Jämställdhetsplan • Pension, försäkringar och andra förmåner	• Etik och värdeskapande • Arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetens • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
Medarbetare – potentiella	• Praktikplatser • Traineeprogram • Examensarbeten • Samarbeten med skolor och universitet • Arbetsmarknadsdagar • Rekrytering	• Hållbarhet • Företagskultur och etik • Kompetensutveckling • Jämställdhet • Arbetsmiljö och trivsel • Friskvård • Förmåner	Frågorna hanteras i vår HR-process: • Kompetensutveckling • Arbetsmiljö och hälsa • Hållbarhetspolicy • JMs uppförandekod • Etiska riktlinjer • Jämställdhetsplan • Pension, försäkringar och andra förmåner	• Jämställdhet och mångfald • Kompetens • Liten klimatpåverkan
Aktieägare och investerare	• Personliga möten • Telefonmöten • Analytikermöten • Löpande kommunikation • Kapitalmarknadsdag	• Bolags- och produktutveckling • Värdeskapande • Investeringar • Riskhantering • Arbetsmiljö • Miljö och hållbarhet • Marknad och kund • Affärsetik	Frågorna hanteras i vår kommunikationsplanering	• Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetens • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
Samarbetspartners/ Leverantörer	• Avtalsmöten • Leverantörssamverkan • Utvecklingsprojekt • Frågeenkäter • Leverantörskontroller • Fabrikskontroller • Framtidsworkshops • Stadsbyggnadsdagar	• Socialt ansvar i leverantörskedjan • Farliga ämnen • Resurseffektivitet • Avfallshantering • Klimatpåverkan • Arbetsmiljö • Leveranssäkerhet • Kvalitet • Samverkan • Utvecklingsarbete	Frågorna hanteras i vår inköpsprocess, vårt kommunikationsarbete samt i vår process för hållbara leverantörskedjor	• Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
Samhälle – tjänstemän och politiker	• Kommundialoger • Projektmöten • Personliga möten • Stadsbyggnadsdagar • Mentor Sverige	• Social hållbarhet • Klimat och energi • Transporter och logistik • Markföroreningar • Avfallshantering • Grön- och blåstrukturer • Stadsbyggnadsfrågor	Frågorna hanteras i vår projektutvecklingsprocess: • Vid markförvärv • Vid planprocess • Vid projektering	• Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
Intresse organisationer	• Företagsnätverk • Branschforum • Utvecklingsprojekt • Medlemskap • Kontinuerliga dialoger	• Solceller • Klimat och LCA • Certifiering och märkning • Kemikalier och farliga ämnen • Markföroreningar • Miljöfrågor	Frågorna hanteras i vårt samverkansarbete med utgångspunkt från vår hållbarhetspolicy och vår hållbarhetsstrategi	• Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan

Miljöarbetet – avfall, energi och material i fokus

Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning. Därför har vi som är bostadsbyggare ett stort ansvar för kommande generationers miljö.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:

• Energianvändning
• Byggmaterialens miljöpåverkan
• Hantering av byggavfall
• Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter
• Sanering av markföroreningar.

Hur vi arbetar

Koncernens miljö- och hållbarhetsavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt och efter utvärdering inarbetas sedan förbättringar i hela JMs produktion.

Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitets- och miljösamordnare.

Lönsamt miljöarbete

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ansvar för morgondagens miljöfrågor. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda utrymmen för källsortering till lägre driftskostnader för hushållen och miljövinster för samhället.

Verksamhet i Sverige

Projektutveckling av bostäder

Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete.

Som projektutvecklare har JM ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger arbetet med projektutveckling stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras.

Lågenergihus

JM fokuserar på att minska energianvändningen under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens klimatpåverkan. All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Dessa är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.

JMs lågenergihus har exempelvis extra välisolerade väggar, energieffektiva fönster, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi förbättrar årligen våra hus energiprestanda genom olika åtgärder, med ambitionen att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

JM använder ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på svensk standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. För att göra systemet öppet och transparent presenteras de värden och parametrar vi använt oss av på JMs webbplats, jm.se/hallbarhet.

Energianvändning

Under 2016 genomfördes en energikartläggning av hela verksamheten enligt lagen 2014:266 om energikartläggning i stora företag. I kartläggningen ingår energianvändningen i byggnader, verksamhet och transporter som företaget har rådighet över. Resultatet av energikartläggningen rapporterades in till Energimyndigheten under kvartal 1, 2017.

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2008.

SVANENMÄRKTA BOSTÄDER

JM har tagit beslutet att miljömärka alla bostäder vi bygger i Sverige, Norge och Finland med den nordiska märkningen Svanen. Beslutet gäller alla hus som påbörjar projektering den 1 januari 2018 eller senare. För att erhålla miljömärkningen har vi under 2017 arbetat med att möta alla kriterier och krav genom att bland annat komplettera, uppdatera och bevisa våra arbetsrutiner. Märkningen med Svanen kommer att vara till stor hjälp för JM i vår kontakt med kommuner och andra intressenter. Det kommer även att skapa tydliga mervärden för våra bostadskunder.

Under hösten 2017 har JM beslutat att genomföra flera testprojekt för de föreslagna energisparåtgärderna, exempelvis installation av väderprognosstyrning, fasutjämningssystem och solceller, både i JMs egna fastigheter och i hyrda bodar.

Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen i hela verksamheten. Alla byggarbetsplatser har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med dagsljus- och närvarostyrning. Genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare. Vi har även valt att köpa in el märkt med Bra Miljöval till hela vår verksamhet i Sverige.

Materialval

I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan mitten av 1990-talet ett system för miljövärdering av byggmaterial. Det använder JM för att kontrollera att de material vi använder inte innehåller farliga ämnen eller på annat sätt är onödigt miljöbelastande. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA, byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen.

Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven i branschreglerna "Säker vatteninstallation". Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador.

Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler.

Byggavfall

JM ska halvera mängden byggavfall till år 2021. För att nå målet startades projektet Avmin under 2016. Projektet har fortsatt under 2017 och mynnat ut i 10 fokusområden och förslag på cirka 165 prioriterade åtgärder. Dessa strävar alla mot att minska de totala mängderna avfall som genereras i vårt byggande samt mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Arbetet görs i samarbete med våra leverantörer, våra avfallsentreprenörer samt genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal sidan 128).

Exempel på åtgärder för att minska byggavfallet är:

• Användning av Kretsloppsrådets resurs- och avfallsriktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning, vilka är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige
• Identifiering av förbättringsområden utifrån studier på vårt byggavfall
• Inrättande av avfallsråd i samtliga regioner inom projektutveckling av bostäder i Sverige och Oslo samt ett centralt, strategiskt Avfallsråd för hela koncernen.
• Förbättrade rutiner för pallhantering på byggarbetsplatserna, till exempel ökad returhantering av lastpallar
• Arbete med att minska mängden avfall från emballage, materialspill från till exempel betong och gips samt tillfälliga konstruktioner som skyddsreglar och formmaterial. Detta arbete sker i tätt samarbete med JMs inköpsavdelning och våra leverantörer.

Transporter och arbetsmaskiner

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter, exempelvis:

• Ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner
• Ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon
• Ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna
• I de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare vad det gäller arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö.

Tjänsteresor

För att minska vår klimatpåverkan från tjänsteresor har vi följande rutiner:

• Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön och klimatet minimeras

• Alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen)

• Tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras

• JM klimatkompenserar flygresor (via Plan Vivo)
• Användning av videokonferensutrustning på kontoren för att reducera antalet tjänsteresor.

Förorenad mark

Det är många lagar, föreskrifter och krav som ska följas vid exploatering på förorenad mark och JM har två specialister som hjälper organisationen att hantera detta på bästa sätt. Myndigheternas fokus på korrekt hantering av förorenade massor, länshållningsvatten och grundvattenföroreningar har ökat markant. Det ställs höga krav på utredningar, redovisningar och kontroller. Det är vanligt att JM inte får startbesked förrän vi kunnat visa att marken är lämplig för bostadsändamål.

JM har jobbat mycket med ramavtal för att kunna säkerställa en bra uppföljning. Att kunna få statistik till vår redovisning direkt från deponierna ger en stor trygghet för både oss och miljökontoren. JM gör stor miljönytta genom att sanera gammal industrimark och förvandla den till nya bostadsområden. Den ökade efterfrågan på nya bostäder i kombination med ökade myndighetskrav gör att JMs marksaneringsgrupp förstärks med ytterligare en tjänst.

JM Entreprenad

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Bostad, Kommersiellt och Anläggning åt externa kunder såväl som åt JM AB inom Storstockholmsområdet.

JM Entreprenad är certifierade enligt OHSAS 18001 arbetsmiljö, ISO 9001 kvalitet och ISO 14001 miljö. Företaget bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot bästa miljömässiga transportalternativ. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners.

JM Entreprenad strävar efter att använda produkter och kemikalier med så låg hälso- och miljöbelastning som möjligt. Därför kontrolleras varor och kemiska produkter i miljövarudatabasen Byggvarubedömningen. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets generella miljökrav vid upphandling av entreprenader. JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa kunder. Företagets intention är att hela tiden på ett systematiskt sätt förbättra sitt hållbarhetsarbete. Därför har JM Entreprenad under året genomfört en självdeklaration av socialt ansvarstagande enligt ISO 26000.

JM Fastighetsutveckling

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom JM Bostad, projektutveckling av bostadsrätter. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar.

JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar vård- och omsorgsboenden och hyresrättsbostäder tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostadsrätter. Vård- och omsorgsboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad. Från och med 2018 kommer JM att Svanen-märka sina bostadsprojekt, oavsett om det gäller hyresrättsbostäder, bostadsrätter eller äganderätter.

Verksamhet i Norge

Projektutveckling av bostäder

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har det skett en ökad integrering av miljöarbetet mellan JM Sverige och JM Norge, ett arbete som kommer att fortsätta under 2018.

I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010.

Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i samtliga projekt som har startat sedan mars 2012. De har tills nu projekterats för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften av flerbostadshusen har uppvärmningen och tappvarmvattnet varit baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvm och år. Om uppvärmningen har baserats på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/kvm och år. I småhus har värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element, installerats. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/kvm och år.

Under 2016 skärptes myndighetskraven, vilket innebär att normen för tillåten energianvändning sänktes med cirka 20 procent. Detta krav gäller alla nya projekt från och med 2017. För att kunna möta kravet, samt JMs interna mål att ligga 25 procent under norm, har JM Norge kommit fram till att det inte är genomförbart med en traditionell fjärrvärmelösning. Däremot tillåter den nya lagstiftningen en större frihet vad gäller tekniska lösningar. Med en frånluftsvärmepump samt värmeväxlare når JM Norge såväl kraven som vårt interna mål. Alla nya projekt blir projekterade med denna lösning från och med 2017. Denna snabba justering hade inte varit möjlig om vi inte legat i framkant vad gäller såväl byggnadskonstruktion som energilösningar. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger med denna lösning mellan 45–50 kWh/kvm och år i alla våra projekt och

Myrvoll stasjon i Oslo, Norge.

de kommer också klara Energimerke A. Energimärkningen förväntas påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft.

Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material. Steg har dessutom vidtagits för att förbättra källsorteringen på arbetsplatserna.

Verksamhet i Finland

Projektutveckling av bostäder

Miljömedvetenheten på den finska marknaden har inte förändrats dramatiskt under det gångna året. På den finska marknaden finns det inte samma miljömedvetenhet och krav som på andra marknader, som Sverige och Norge. Men några positiva exempel finns inom miljöcertifiering och digitalisering.

Under 2017 har JM Finland koncentrerat sig på att miljömärka produktionen av bostäder med den nordiska märkningen Svanen. Som en följd av detta kommer JM Finland att införa JM-koncernens miljömål i sitt verksamhetssystem. Målet med detta är också att göra de finska processerna mer överensstämmande med koncernens förväntningar.

Förändringar av uppföljningen av avfallsmängder har genomförts i Finland så att de är jämförbara med koncernens arbete med avfall. Alla byggarbetsplatsers elavtal har också blivit utbytta mot mer miljövänliga.

Trygg på jobbet – allas vårt ansvar

För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling.

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet.

Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjörer är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än önskat varför det har varit stort fokus på rekrytering och kompetensutveckling under året. Vid årsskiftet var vi 2 529 anställda, varav 999 hantverkare och 1 530 tjänstemän. Av dessa var 94 procent tillsvidareanställda.

Medarbetare idag och imorgon

Mångfald är en viktig strategisk fråga. Vi strävar alltid efter en bra balans mellan män och kvinnor, seniora och mindre erfarna medarbetare. Under året har vi tagit fram nya långsiktiga mål och strategisk plan med konkreta åtgärder för vårt jämställdhetsarbete. År 2030 ska vi inom JM ha: 20 procent kvinnliga hantverkare, 40/60-fördelning mellan kvinnor och män inom samtliga roller på tjänstemannasidan, 40/60-fördelning i ledningsgrupperna på koncern-, affärsområde och regionnivå. Under året har vi bland annat arbetat med vårt program med utrikesfödda ingenjörer samt startat upp ett lärlingsprogram för kvinnor.

Ytterligare för att bidra till ökad jämställdhet erbjuds JMs medarbetare i Sverige löneutfyllnad i upp till tolv månader under sin föräldraledighet.

Idag är 34 procent av tjänstemännen kvinnor, medan motsvarande siffra bland hantverkarna är cirka 2 procent.

För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma. Under året deltog vi vid ett 10 tal arbetsmarknadsdagar och VD Johan Skoglund besökte dessutom högskolor och universitet för att träffa studenter. Vi berättar om vägen in på JM, vilka möjligheter som finns för praktik, examensarbete, söka till vårt traineeprogram samt "Välkommen in – Rekryteringskampanj" för nyexaminerade som vill bli framtidens arbetsledare.

I augusti 2017 startade vi för åttonde året i rad JMs koncernövergripande traineeprogram med inriktning mot projektutveckling. Programmet, som är en del i vår strategiska satsning på kompetensförsörjning, har som övergripande syfte att långsiktigt säkra kompetens- och ledarförsörjningen inom projektutvecklingsorganisationen. Vi har även fortsatt det väl etablerade samarbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar som precis avslutat sina gymnasiestudier en inblick i byggbranschen. Vårt mål är att inspirera ungdomarna att efter praktiken söka sig vidare till ingenjörsutbildningar med bygginriktning.

Profilering i sociala medier och riktade rekryteringskampanjer är några aktiviteter som genomförts för att attrahera nya medarbetare. Stort fokus har legat på digitala kanaler – inte minst för att kunna attrahera och möta den yngre generationen på deras villkor och i de kanaler de befinner sig, som exempelvis Facebook och LinkedIn.

Strukturerad kompetensförsörjning

Vi fortsätter vårt arbete med att bygga upp en strukturerad kompetensutveckling som tillhandahåller rätt utvecklingsinsatser i syfte att skapa förutsättningar för alla våra medarbetare att lyckas i sina uppdrag på JM.

För att skapa struktur i den strategiska kompetensutvecklingen använder vi oss av ett IT-stöd för kompetensförsörjning – JM Competence. Alla kompetensutvecklingsinsatser vi investerar i ska leda till affärsnytta. Det säkerställer vi genom att göra en gapanalys mellan befattningens krav på kompetens och medarbetarens nuvarande kompetens som i sin tur leder till olika utvecklingsinsatser för medarbetaren. 70 procent av lärandet och utvecklingen sker i medarbetarens vardag genom till exempel utmanande mål, utökat ansvar, nya uppgifter och genom att delta i utvecklingsprojekt. Utöver det erbjuder vi medarbetarna kurser och utbildningar samt coachning och mentorskap. Vi anpassar även kursers innehåll till JMs verksamhet och miljöer för att skapa större lärandeeffekt hos deltagaren.

I vår strävan att erbjuda utbildning vid rätt tillfälle har JM anpassade e-learningkurser. Vi ser det som ett bra sätt att snabbare introducera nya medarbetare och som förberedelser inför klassrumsutbildningar. Det blir också en kunskapsbank tillgänglig för alla medarbetare.

En strukturerad introduktionsprocess är viktig för att medarbetare ska få rätt förutsättningar att lyckas i sin nya befattning och för att komma in i JM på ett bra sätt. Under året har vi börjat arbeta med en gemensam struktur för introduktion i JM Competence som ska stödja chefen och medarbetaren under hela introduktionsperioden. Nyanställda medarbetare går igenom ett antal e-learningkurser, en grundutbildning i produktion eller projektutveckling samt träffar hela koncernledningen på "Ny på JM-dagen". Utvecklingssamtal är ett bra tillfälle att fånga upp utvecklingsbehov för medarbetare. Dessa genomför vi årligen med samtliga tjänstemän i koncernen och nu arbetar vi för att alla hantverkare också ska ha det från och med januari 2018.

Det engagerande Ledarskapet

Ett tydligt och engagerande ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Vi har under året implementerat vårt utvecklade ramverk för ledarkompetenser i syfte att förtydliga vad som förväntas av våra chefer och ledare på olika nivåer – Det engagerande Ledarskapet. Ramverket beskriver förväntade ledarbeteenden som krävs för att bli framgångsrik som chef och ledare på JM och blir underlag för vår fortsatta uppbyggnad av chefoch ledarprogram på JM. Vi erbjuder ledarprogram för arbetsledare, platschefer, projektledare och projekteringsledare samt olika ledarskapskurser för alla chefer och ledare. JMs årliga efterträdarplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga befattningar.

I samband med att vi har implementerat vårt ramverk Det engagerande Ledarskapet har vi utbildat cirka 750 chefer och ledare i Situationsanpassat ledarskap under året. Situationsanpassat ledarskap är ett av många verktyg för Det engagerande Ledarskapet och genom att ge det till alla chefer och ledare på JM skapar vi ett gemensamt språk kring hur ledarskapet påverkar engagemang och prestation hos medarbetare.

KOMPETENS SKA TAS TILLVARA OCH UTVECKLAS

JMs processer och produkter utvecklas i allt snabbare takt, vilket ställer höga krav på både medarbetare och chefer.

– Som övergripande chef för 750 medarbetare inom produktion vill jag ge dem förutsättningar att göra ett bra jobb. För att kunna göra det, men också skapa tydliga utvecklingsvägar, har HR Kompetensutveckling tillsammans med medarbetare från organisationen byggt en struktur/plattform för kompetensutveckling.

Vi kan ta fram en kompetensgapsanalys på vad vi saknar och som JM behöver investera i. Det innebär att vi snabbt kan vidta åtgärder och höja kompetenser där så behövs.

Vi började med att definiera krav och kompetensbehov för olika befattningar inom JM. Exempelvis har vi definierat krav på kompetens för arbetsledare. Den arbetsledare som vill ta steget till att bli platschef kan själv på ett enkelt sätt se vad som behöver byggas på. Vi fångar upp utvecklingsbehov vid utvecklingssamtal som hålls årligen med tjänstemän och hantverkare.

Befattningsbeskrivningarna uppdateras löpande utifrån nya kompetenskrav. Detta för att kunna leverera rätt kvalitet, men också för att kunna vara konkurrenskraftiga över tid.

Eftersom JM har standardiserat processer och arbetsmetoder är det lätt att koppla utbildningar till detta. Ett exempel är det krav vi har infört på utbildning i projekt med vattentryck i grundkonstruktionen som ger JM-certifiering och som har medfört att JM sparat både tid och höga kostnader.

E-learning har blivit ett bra hjälpmedel där vi kan skräddarsy utbildningar. Inför ett kvalitetskritiskt moment i en installation kan du till exempel titta på en kort film och fräscha upp kunskapen innan du gör jobbet.

– En bra arbetsmiljö och personlig utveckling är något som vi på JM anser viktigt. Det är en av framgångsfaktorerna till att vara en attraktiv arbetsgivare.

Anders Wimmerstedt Chef för Produktion, JM Bostad Stockholm

Uppförandekoden – vårt medarbetarskap

Syftet med JMs uppförandekod är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Den innehåller de värderingar som råder och vilka beteenden som ska främjas på JM. Innehållet är uppdelat i olika tematiska och vägledande avsnitt. Alla befintliga medarbetare har spelat vårt eget framtagna värdegrundspel "Rätt från mig" i syfte att implementera och göra Uppförandekoden känd. Nyanställda medarbetare spelar spelet under "Ny på JM-dagen". I JM Competence läggs varje vecka upp ett "veckans dilemma" för grupper att diskutera kring vid till exempel avdelningsmötet eller fikarasten. Detta som ett sätt att hålla våra värderingar om hur vi vill bete oss levande.

Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare liksom av inhyrd personal. Medarbetarskapet följs upp i Mål- och utvecklingssamtal och vävs in i alla utbildningar vi tar fram.

Under 2017 har vi bland annat:

• Tagit fram fler JM-anpassade yrkes- och ledarutbildningar såsom Installationsteknik, JMs Produktionstidplan, MERutbildning, Kundbemötande, Puts och Plåt, Leda effektiva team. Idag har vi 65 klassrumskurser i vår kurskatalog.
• Producerat ytterligare e-learningkurser bland annat Blue Beam, Avropssystemet, JM Competence. Vi har idag ett 30-tal e-learningkurser i vår kurskatalog
• Startat upp ett internt mentorprogram för kvinnliga medarbetare inom produktion i syfte att få fler tjejer att utvecklas och stanna inom produktion på JM
• Genomfört en Safety Week i JM-koncernen som en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet. Tema skyddsglasögon respektive prestation & återhämtning.

Vår arbetsmiljö

JMs mål är att ha helt skadefria arbetsplatser där alla medarbetare känner sig trygga. Vi ska alltid sätta hälsa och säkerhet i främsta rummet. Om en arbetsuppgift inte kan utföras säkert så ska den inte utföras alls. Alla medarbetare ska

ha en god fysisk, organisatorisk och social arbetsmiljö, som också främjar en bra balans mellan arbetsliv och privatliv. Det är viktigt att ha både en säker arbetssituation och ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Vårt mål är att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av arbetsrelaterade skador eller sjukdomar.

De två vanligaste tillbuden under året har varit att ha träffats av fallande eller flygande föremål samt fall från höjd. De vanligaste olyckorna på våra byggarbetsplatser har varit kontakt med vassa föremål samt fall på samma nivå.

Belastningsrelaterade besvär är ett av byggbranschens återkommande utvecklingsområden där förbättringar generellt inte har skett.

JM har valt att under en 2-årsperiod satsa på ergonomiutbildning för både hantverkare och deras chefer. Detta tror vi kommer att leda till en minskning av belastningsrelaterade besvär samt utveckling av nya arbetsmetoder.

Må bra

För att ge bättre möjlighet till uppföljning har systemstödet för sjuk- och friskanmälan utvecklats i Sverige. Vi erbjuder våra medarbetare medicinsk rådgivning av sjuksköterska vid sjukdom. Den totala sjukfrånvaron är 3,7 procent i Sverige och korttidssjukfrånvaron är på 2,1 procent. Vi kan se att framförallt hantverkarnas korttidssjukfrånvaro har ökat.

JM har ett nära samarbete med företagshälsovården både gällande rehabilitering och ett mer förebyggande arbete, till exempel utbildningarna i belastningsergonomi. JM erbjuder via företagshälsovården medarbetarna regelbundna hälsoundersökningar.

Som en del i det proaktiva arbetet genomförs "byggjympa" varje morgon på byggarbetsplatserna. Uppvärmningen är en bra start inför dagens arbete och förebygger belastningsrelaterade skador.

En uppskattad förmån i Sverige är friskvårdsbidraget på upp till 3 000 kronor per år vilket bidrar till att många regelbundet deltar i någon hälsofrämjande aktivitet. Under året arrangeras även gemensamma friskvårdsaktiviteter, som till exempel Midnattsloppet där cirka 150 medarbetare deltog.

Etiska riktlinjer och Whistle blowing

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har frågor kring detta. JM har också ett incidentrapporteringssystem, "Whistle blowing", via en extern part öppet för både medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intressenter.

Via den egenproducerade webapplikationen "ArbetsmiljöAppen" tydliggörs JMs Ordnings- och Skyddsregler och inkluderar även JMs Uppförandekod samt nyheter inom arbetsmiljö- och säkerhetsområdet. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna.

JMs JÄMSTÄLLDHETS KPI:ER

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN

	2017	2016	2015
Antal medarbetare per 31 dec	2 529	2 422	2 316
– antal tjänstemän	1 530	1 399	1 306
– antal hantverkare	999	1 023	1 010
Snittålder, tjänstemän	43	43	42
Snittålder, hantverkare	39	39	40
Andel kvinnor bland tjänstemän, %	34	32	32

MEDELTAL ANSTÄLLDA PER LAND

	2017	2016	2015
Sverige	2 090	1 994	1 919
Norge	400	365	353
Finland	48	40	31
Danmark	–	1	4
Belgien	–	–	9
Totalt	2 538	2 400	2 316

ARBETSMILJÖ OCH JÄMSTÄLLDHET

Genom en mer jämställd organisation skapas förutsättningar för en bättre arbetsmiljö

För Katarina Sjölander, HR Partner på JM Entreprenad AB, har jämställdhet löpt som en röd tråd sedan hon började på JM.

– Jag hade min praktik på JM under hösten 2016 och genomförde då ett projekt kopplat till jämställdhet och kvinnliga hantverkares arbetssituation. När jag sedan började arbeta på JM 2017 fick jag möjlighet att vara med och upprätta JMs Likabehandlingsplan som fokuserar mycket på jämställdhet.

–Vilka utmaningar har man idag inom byggbranschen kopplat till jämställdhet? Vi är alla medvetna om att det råder maskulina normer och yrkesideal inom byggbranschen. Dessa präglas av att styrka, uthållighet, förmåga att utstå smärta och praktisk kompetens är viktiga faktorer. Detta påverkar blandat språkbruk och attityder till säkerhet och arbetsmiljö.

– För att minska antalet olyckor behöver vi arbeta mer med genusbaserade olycksförebyggande strategier. Vi behöver arbeta med normer och attityder och genom närvaro av kvinnor på traditionellt manliga positioner kan genusordningen utmanas och förändras. JM

arbetar aktivt för ökad jämställdhet och vi har en strategisk planför att öka antalet kvinnor och med denna följer ett antal aktiviteter. Bland annat har vi ett lärlingsprogram för kvinnor och jämställdhetsmål i samtliga ledningsgrupper.

Katarina Sjölander HR-partner, JM Entreprenad

Inköpsarbete med helhetstänk

Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.

Inköpsprocessen

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har fler än 500 leverantörer långsiktiga ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i inköpsarbetet och beslutsfattandet skapas en bra förankring. Cirka 90 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal och avtalstroheten i koncernen är mycket hög.

Utveckling

Flera projekt pågår för att utveckla och ytterligare effektivisera vår verksamhet via våra systemstöd under 2017. Med en business intelligence-lösning har vi skaffat oss en bättre spårbarhet över våra leverantörers prestationer och Centrala Inköp har övergått helt till digitala upphandlingar.

Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt överenskomna ledtider. Framförallt kan vi mäta våra leverantörers leveransprecision, vilket är ett nödvändigt nyckeltal för att kunna arbeta vidare med vår logistikutveckling.

Alla leverantörer med ramavtal följs upp regelbundet för att säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv coachning av leverantörer. Ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner.

Riskhantering

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt perspektiv och ur ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller som är kritiska för produktionen.

Logistik

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och är en viktig del i relationen mellan JM och våra leverantörer.

Under 2017 har arbetet med logistikutveckling intensifierats. Tillsammans med verksamheten och leverantörerna har lösningar som möjliggör effektivare och säkrare hantering på arbetsplatsen tagits fram och införts. Mer kompletta mätetal inom leveransprecision har skapat en transparens i logistikflödet som gjort det möjligt med riktade insatser tillsammans med leverantörer och speditörer. Tydlig kravställning och uppföljning ger bättre förutsättningar för en effektivare produktion.

Hållbara leverantörskedjor

JM har, som en viktig aktör i samhällsbyggnadssektorn, en verksamhet som använder stora mängder byggmaterial och byggvaror. Dessa material och varor produceras på många olika platser i världen. Som en stor och materialintensiv nedströmsanvändare av byggmaterial har JM både möjlighet och ett ansvar för att säkerställa att leverantörskedjorna är ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara.

JM har därför utarbetat en process för att säkerställa hållbara leverantörskedjor till verksamheten. En grundbult i arbetet är uppförandekoden för våra leverantörer, JMs Supplier Code of Conduct. Den är framtagen för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar och adresserar frågor som rör arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga av JMs leverantörer med ramavtal skriver under och förbinder sig att efterleva uppförandekoden. Under 2017 har JMs Suppliers Code of Conduct uppdaterats och är nu mer beskrivande och detaljerad än tidigare.

Samtliga ramavtalsleverantörer genomgår en hållbarhetsvärdering innan de kan bli godkända som leverantörer. Värderingen täcker in aspekter som mänskliga rättigheter, miljö, arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet.

JMs PROCESS FÖR HÅLLBARA LEVERANTÖRSKEDJOR

(siffrorna i figuren anger JMs mål för hållbarhetsvärderingar och revisioner)

JMs process för hållbara leverantörskedjor innebär att ett 20-tal leverantörer årligen väljs ut för en fördjupad hållbarhetsanalys. Urvalet baseras på kriterier för riskfaktorer baserade på bland annat geografisk lokalisering, bransch, leverantörskedjans struktur och företag i tillverkande led. Den fördjupade hållbarhetsanalysen genomförs i två steg där det första steget är en fördjupad enkät med frågor inom

mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. I steg 2 följs enkäten upp med revisioner i utvalda fabriker uppströms i leverantörskedjorna. Vid revisionen kontrolleras efterlevnad av UN Global Compact samt JMs uppförandekod för leverantörer. Eventuella brister som framkommer vid fabriksbesöket medför att tillverkaren ska ta fram planer för korrigerande åtgärder. Dessa måste företaget utföra för

att fortsätta vara leverantör till JM. I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa leveransen av material från en viss fabrik. Under 2017 har hela rutinen för detta arbete setts över och förtydligats. Ett nytt arbetssätt med mer löpande revision kommer lanseras under 2018.

Ansvarsfullt agerande i alla led

Affärsetik har i väsentlighetsanalysen identifierats som en väsentlig hållbarhetsaspekt. JMs etiska riktlinjer har under många år varit grunden för vårt arbete med etik.

Som ett komplement till JMs etiska riktlinjer finns en uppförandekod för medarbetare. Syftet är att definiera vår värdegrund och att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete. Uppförandekoden tydliggör de värderingar som gäller på JM. För att nå ut brett i organisationen med kunskap och förståelse för innehållet i koden används den vid all rekrytering och vid alla årliga utvecklingssamtal. Alla medarbetare övar dessutom regelbundet på att hantera etiska dilemman genom att spela ett spel baserat på uppförandekoden.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför ett Etiskt råd, bestående av personer från företagets ledning, som kan ge vägledning kring etiska frågeställningar. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter eller missförhållanden.

Konkurrens på lika villkor

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt, eftersom det stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser.

JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör vi bland annat genom att skapa bostäder, en för samhället viktig produkt, med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande skattebetalare på de marknader där vi är verksamma. Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn har JM tagit fram och undertecknat en överenskommelse för att motverka mutor och korruption i relationen mellan byggbolag, kommuner och landsting.

Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs av markanskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan beslut – har JM en god hantering som förebygger riskerna och säkerställer en efterlevnad av våra etiska riktlinjer.

Som exempel på hanteringen kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna rutinerna verkligen följs.

Alla JMs bostäder blir miljömärkta med Svanen

Under 2017 har JM ansökt om grundlicenser för den nordiska miljömärkningen Svanen. Det innebär att bostäder vi börjar projektera 1 januari 2018 eller senare kommer att Svanenmärkas. Grundlicenserna gäller Sverige, Norge och Finland. JM är därmed det första byggföretaget som Svanenmärker alla sina bostäder i hela koncernen.

Miljömärkningen innebär att Svanen kontrollerar och garanterar att vårt miljöarbete är trovärdigt, exempelvis vårt val av sunda material som ger en hälsosam innemiljö. Svanen kontrollerar även att vi bygger fuktsäkert, har god ventilation och ett bra insläpp av dagsljus.

Svanen garanterar också att energianvändningen i våra hus är låg och att klimatpåverkan därför blir mindre. JM har sedan 2008 byggt hus som använder 25 procent mindre energi än myndigheterna kräver.

Innehållsförteckning

	Sida
Koncernen enligt segmentsredovisning:
Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer på sidorna 53–70 på JMs segmentsredovisning.
Koncernens resultaträkning	53
Koncernens balansräkning	54
Koncernens kassaflödesanalys	56
Förändringar i koncernens eget kapital	58
Affärssegment	59
Koncernen kvartalsöversikt	64
Koncernen femårsöversikt	65
Affärssegment kvartalsöversikt	67
Definitioner och ordlista	68
Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL (IFRS):
Sidorna 72–108 är granskade av JMs revisorer.
Förvaltningsberättelse	72
Koncernens resultaträkning	76
Koncernens balansräkning	77
Koncernens kassaflödesanalys	78
Förändringar i koncernens eget kapital	80
Koncernen enligt IFRS och segmentsredovisning:
Koncernens noter	81
Moderbolaget:
Moderbolagets resultaträkning	100
Moderbolagets balansräkning	101
Moderbolagets kassaflödesanalys	102
Förändringar i moderbolagets eget kapital	103
Moderbolagets noter	104
Revisionsberättelse	109

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal.

Omklassificering av projektfinansiering inom JM Utland – IFRS:

Omklassificering har gjorts avseende redovisning av projektfinansiering inom JM Utland. Den har tidigare redovisats mot nedlagda kostnader i balansposten "Pågående arbeten" men redovisas från och med tredje kvartalet 2017 som räntebärande och ej räntebärande skuld. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs utlandsverksamhet. Effekterna framgår av en omräkningstabell, se dokument på jm.se/investerare.

Se redovisningsprinciper sidorna 82–85.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING – SEGMENTSREDOVISNING

Mkr	NOT	2017	2016
	1, 2
Intäkter		17 008	15 752
Produktions- och driftkostnader	3, 4	–13 648	–12 821
Bruttoresultat		3 360	2 931
Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–1 005	–935
Resultat av fastighetsförsäljning	6	14	15
Rörelseresultat		2 369	2 011
Finansiella intäkter	7	279	17
Finansiella kostnader	7	–69	–77
Resultat före skatt		2 579	1 951
Skatter		–385	–411
Årets resultat		2 194	1 540
Övrigt totalresultat		–10	53
Årets totalresultat		2 184	1 593
Resultat per aktie efter utspädning (kr)	9	31,00	21,20
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	9	70 844 023	72 725 820
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	9	11,00	9,50

Kommentarer

Intäkter

(2017: 17 008 mkr, 2016: 15 752 mkr) Koncernens intäkter under året ökade med 8 procent till 17 008 mkr (15 752). Av intäkterna avser 13 279 mkr Sverige och 3 729 mkr JMs utlandsverksamhet. Ökningen av intäkter jämfört med föregående år är främst hänförligt till affärssegmenten JM Bostad Riks och JM Utland.

Intäkterna består huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljning i respektive projekt.

Rörelseresultat

(2017: 2 369 mkr, 2016: 2 011 mkr) Rörelseresultatet ökade med 18 procent till 2 369 mkr. Ökningen av rörelseresultatet jämfört med föregående år är främst hänförligt till affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Utland.

Finansiella intäkter och kostnader

(2017: 210 mkr, 2016: –60 mkr) Försäljningen av andelarna i bostadsutvecklaren Småa AB under det första kvartalet 2017 gav ett resultat om 275 mkr. Exklusive denna försäljning har finansnettot försämrats med 5 mkr jämfört med föregående år, vilket huvudsakligen förklaras av ej erhållen utdelning från Småa AB under 2017 med anledning av den genomförda avyttringen.

Skatter

(2017: –385 mkr, 2016: –411 mkr) Den redovisade skattekostnaden 2017 uppgick till 15 procent (21).

Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2017 förklaras huvudsakligen av ett utnyttjande av tidigare ej redovisade underskottsavdrag från JMs avvecklade verksamhet i Danmark samt ej skattepliktig intäkt i samband med försäljningen av andelarna i Småa AB.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

KONCERNENS BALANSRÄKNING – SEGMENTSREDOVISNING

Mkr	NOT	2017-12-31	2016-12-31
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	10	176	185
Maskiner och inventarier	11	15	12
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	12, 13	1	15
Finansiella tillgångar	14, 21	17	18
Summa anläggningstillgångar		209	230
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	15	1 074	602
Exploateringsfastigheter	15	7 543	7 121
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	16	309	233
Kundfordringar	23	1 124	999
Övriga kortfristiga fordringar	18	471	320
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		41	19
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	19	2 062	1 804
Likvida medel Summa omsättningstillgångar	20, 21	2 572 15 196	1 520 12 618
SUMMA TILLGÅNGAR		15 405	12 848
EGET KAPITAL OCH SKULDER	2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare1)
Aktiekapital		71	73
Övrigt tillskjutet kapital		892	881
Reserver		–113	–63
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat)		5 328	4 267
Summa eget kapital		6 178	5 158
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	21, 22, 23	203	282
Övriga långfristiga skulder	22, 23	273	168
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	21, 24	1 251	1 239
Övriga långfristiga avsättningar	25	689	320
Uppskjutna skatteskulder		716	738
Summa långfristiga skulder		3 132	2 747
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	22, 23	842	668
Kortfristiga räntebärande skulder	22, 23	332	438
Övriga kortfristiga skulder	22, 23	868	541
Aktuella skatteskulder		277	114
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	27	2 141	1 798
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	1 526	1 283
Kortfristiga avsättningar	25	109	101
Summa kortfristiga skulder		6 095	4 943
Summa skulder		9 227	7 690
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		15 405	12 848
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	29

1) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 58.

Kommentarer

Goodwill

(2017: 176 mkr, 2016: 185 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS. Förändringen under 2017 avser endast valutakursförändring.

Projektfastigheter

(2017: 1 074 mkr, 2016: 602 mkr) Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt ett färdigställt hyresrättsprojekt i Stockholmsområdet. Det avser även fyra projekt under uppförande i Stockholmsområdet avsedda för hyresrätter och studentboende.

Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 1 343 mkr (863) vilket innebär ett övervärde om 269 mkr (261).

Exploateringsfastigheter

(2017: 7 543 mkr, 2016: 7 121 mkr) Under 2017 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit i nivå med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 2 017 mkr (1 903) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 534 mkr (–1896). Huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 7,2 mdkr (7,0). Totalt har JM 18 700 byggrätter (17 900) i

balansräkningen.

Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.

(2017: 309 mkr, 2016: 233 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 82 (64).

Upparbetad men ej fakturerad intäkt

(2017: 2 062 mkr, 2016: 1 804 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

Avsättningar för pensioner

(2017: 1 251 mkr, 2016: 1 239 mkr) Ökningen av skulden har reducerats under året främst till följd av ändrade livslängdsantaganden vilket inneburit en aktuariell vinst om 43 mkr.

Uppskjutna skatteskulder

(2017: 716 mkr, 2016: 738 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.

Långfristiga räntebärande skulder

(2017: 203 mkr, 2016: 282 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut och långfristiga räntebärande reverser vid köp av exploateringsfastigheter. Förändringen avser minskad skuld till kreditinstitut i de utländska bolagen.

Kortfristiga räntebärande skulder

(2017: 332 mkr, 2016: 438 mkr) Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Förändringen avser minskad skuldsättning mot kreditinstitut i Sverige.

Övriga kortfristiga skulder

(2017: 868 mkr, 2016: 541 mkr) Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastighet. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning.

Fakturerad men ej upparbetad intäkt

(2017: 2 141 mkr, 2016: 1798 mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS – SEGMENTSREDOVISNING

Mkr	NOT	2017	2016
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		2 369	2 011
Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster		7 754	8 294
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		3 130	2 313
Erhållen ränta		2	5
Erhållna utdelningar		–	9
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		–37	–34
Betald skatt		–361	–413
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		2 734	1 880
Investering i exploateringsfastigheter m.m.		–2 494	–2 215
A conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.		2 038	2 255
Ökning/minskning kundfordringar		–124	–53
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.		–357	30
Ökning/minskning leverantörsskulder		184	52
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		516	249
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		2 497	2 198
Investering i projektfastigheter m.m.		–490	–242
Försäljning av projektfastigheter m.m.		6	1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		2 013	1 957
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar		–11	–1
Sålda materiella anläggningstillgångar		0	–
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 1)		311	–5
Kassaflöde från investeringsverksamheten		300	–6
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	21
Upptagna lån		214	299
Amortering av skulder		–298	–910
Inlösen optioner		–	1
Återköp av aktier		–500	–500
Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–675 –1 259	–602 –1 712
Årets kassaflöde		1 054	239
Likvida medel vid årets början		1 520	1 275
Valutakursdifferens i likvida medel		–2	6
Likvida medel vid årets slut		2 572	1 520
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	21
Räntebärande skulder och avsättningar		1 786	1 959
Likvida medel och räntebärande fordringar		–2 576	–1 524
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut		–790	435

1) Varav 310 mkr avser försäljningen av andelarna i Småa AB.

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	NOT	2017	2016
Resultat av fastighetsförsäljning	6	–14	–15
Förändring av pensionsskuld		12	110
Övriga avsättningar m.m.		756	199
Totalt		754	294
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Investering i exploateringsfastigheter	15	–2 017	–1 889
Förvärv av bostadsrättsandelar	16	–619	–282
Förändring av reverser		142	–44
Totalt		–2 494	–2 215
A CONTO BETALNING FÖR
EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.		2017	2016
A conto betalning för exploateringsfastigheter	15	1 534	1 896
Försäljning av exploateringsfastigheter	6	18	102
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m.m.		–57	–29
Försäljning av bostadsrättsandelar	16	543	286
Totalt		2 038	2 255
INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Investering i projektfastigheter	15	–490	–242
Totalt		–490	–242
FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Försäljning av projektfastigheter	6	6	1
Totalt		6	1

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Försäljning av projektfastigheter m.m.

A conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.

Delsumma kassaflöde från löpande verksamheten

Investering i exploateringsfastigheter m.m.

Investering i projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kommentarer

Den löpande verksamheten

(2017: 2 013 mkr, 2016: 1 957 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten är i nivå med föregående år. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter samt återköpta bostäder om totalt –940 mkr belastar kassaflödet.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma)

(2017: 3 130 mkr, 2016: 2 313 mkr) Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 3 130 mkr, en förbättring om 817 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år främst på grund av ökade intäkter och ökad rörelsemarginal.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

(2017: 2 734 mkr, 2016: 1 880 mkr) Netto betald och erhållen ränta och utdelningar har ökat från –20 mkr 2016 till –35 mkr 2017 främst hänförligt till ej erhållen utdelning under 2017 från Småa med anledning av genomförd försäljning av aktierna i bolaget.

Betald skatt har minskat från –413 mkr 2016 till –361 mkr 2017.

Netto exploateringsfastigheter m.m.

(inklusive bostadsrättsandelar) (2017: –456 mkr, 2016: 40 mkr) JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 017 mkr (1 889). Samtidigt har 1 534 mkr (1 896) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Förändring av innehavet återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om –80 mkr (–26).

Kortfristiga fordringar och skulder

(2017: 219 mkr, 2016: 278 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet positivt med 219 mkr (278), en förändring jämfört med föregående år om 59 mkr.

Netto projektfastigheter

(2017: –484 mkr, 2016: –241 mkr) Kassaflödet från netto projektfastigheter avser investeringar i projektfastigheter under 2017.

Finansieringsverksamheten

(2017: –1 259 mkr, 2016: –1 712 mkr) Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 675 mkr och återköp av egna aktier har gjorts om 500 mkr. Räntebärande skulder har netto minskat med 185 mkr.

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL – SEGMENTSREDOVISNING

Mkr	2017	2016
Vid årets början	5 158	4 652
Årets totalresultat	2 184	1 593
Utdelning till moderbolagets ägare	–675	–602
Konvertering av konvertibellån	10	13
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	2
Återköp av aktier	–500	–500
Vid årets slut	6 178	5 158

Kommentarer

Eget kapital

(2017: 6 178 mkr, 2016: 5 158 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 1 020 mkr jämfört med utgången av 2016. Koncernens eget kapital per den 31 december 2017 uppgick till 6 178 mkr (5 158) vilket motsvarar 89 kronor (72) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 38,7 procent (31,4).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning – segment, sidan 53.

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 675 mkr (602), vilket motsvarar 9,50 kronor (8,25) per aktie.

Konvertering av konvertibellån

Under året har 51 543 aktier konverterats i Konvertibelprogram 2013 och 2014 samt Teckningsoptionsprogram 2013. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 10 mkr.

Återköp av aktier och indragning av egna aktier

Under året har 1 916 611 aktier återköpts för totalt 500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 044 847 aktier. Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2017 till 1 476 421. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 69 583 262.

Ökat utbud på bostadsmarknaden i Stockholm

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden var under första halvåret 2017 utplanande för att sedan sjunka under andra halvåret. För nya bostäder har utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet ökat.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms ha minskat under senare delen av året samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling till försäljning ökat. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Viljan att teckna bokningsavtal i nya projekt har varit normal, dock har kunderna en avvaktande inställning att teckna kontrakt tidigt i processen.

Den goda efterfrågan i början på året innebar trots en avvaktande marknad i slutet av året en försäljning om 1 152 bostäder (1 552).

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Älvsjöstaden och Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Söderdalen/ Järfälla samt Dalénum/Lidingö.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter uppgick till 7 151 mkr (7 162). Rörelseresultatet ökade till 1 438 mkr (1 295) och rörelsemarginalen ökade till 20,1 procent (18,1), vilket innebar en stabil utveckling för verksamheten. Kassaflödet under året är i balans med hänsyn taget till ökningen av exploateringsfastigheter.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 090 bostäder (970) förvärvats i Huddinge, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Upplands Bro och Österåker.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 443 bostäder (1 745).

1 392 (1 682) var bostäder i flerbostadshus varav 41 på Ekerö, 104 i Huddinge, 234 i Järfälla, 223 i Nacka, 618 i Stockholm, 54 i Upplands Bro och 118 i Österåker. 51 (63) var småhus i Österåker.

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari–december
Mkr	2017	2016
Intäkter	7 151	7 162
Rörelseresultat 1)	1 438	1 295
Rörelsemarginal, %	20,1	18,1
Genomsnittligt operativt kapital	4 450	4 388
Avkastning operativt kapital, %	32,3	29,5
Operativt kassaflöde	1 603	1 558
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 406	4 286
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 000
– varav byggrätter i balansräkningen	7 800	8 000
Antal sålda bostäder	1 152	1 552
Antal produktionsstartade bostäder	1 443	1 745
Antal bostäder i pågående produktion	3 842	3 786
Antal anställda	877	859
– varav tjänstemän	475	445
– varav hantverkare	402	414
1) Varav fastighetsförsäljningar	6	–

Solstrålen i Älvsjöstaden, Stockholm.

God efterfrågan på samtliga marknader

Marknad

Genomsnittspriserna på affärssegmentets andrahandsmarknader har varit oförändrade eller stigit något under året med undantag av Uppsala och Örebro. Under slutet av året märktes en viss avmattning och utbudet på några lokala marknader har ökat. Konkurrensen om mark för bostäder är stor. Intresset för JMs projekt är god och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

God efterfrågan har inneburit en bra försäljning under året om 1 302 bostäder (1 318).

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro.

Större projekt finns i Södra centrum och i Kviberg, Göteborg liksom i Hyllie i Malmö och Lomma Strandstad i Lomma kommun.

I centrala Lund pågår projekt i Sockerbruksområdet. Större projekt finns även i Kungsängen och Norra Luthagen i Uppsala, i Östermalm och Öster Mälarstrand i Västerås samt i Vasastan i Örebro.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 4 309 mkr (3 820) och rörelseresultatet ökade till 669 mkr (480). Rörelsemarginalen ökade till 15,5 procent (12,6). Kassaflödet under året är i god balans samtidigt som det belastats av ökat innehav av exploateringsfastigheter.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 100 (1 250) bostäder förvärvats i Malmö, Lund, Vellinge, Mölndal, Partille, Kungälv, Västerås, Örebro samt Uppsala.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 411 (1 336) bostäder. 1 391 (1 217) var bostäder i flerbostadshus, varav 602 i Skåne (496 i Malmö, 50 i Lund och 56 i Lomma), 155 i Göteborg, 137 i Kungälv, 114 i Linköping, 152 i Västerås, 44 i Upplands Väsby samt 187 i Uppsala.

20 (119) var småhus varav 17 i Staffanstorp i Skåne och 3 i Kungsbacka.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklu sive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari–december
Mkr	2017	2016
Intäkter	4 309	3 820
Rörelseresultat 1)	669	480
Rörelsemarginal, %	15,5	12,6
Genomsnittligt operativt kapital	892	1 085
Avkastning operativt kapital, %	75,0	44,2
Operativt kassaflöde	616	720
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 540	1 350
Antal disponibla byggrätter	10 100	9 700
– varav byggrätter i balansräkningen	6 100	5 500
Antal sålda bostäder	1 302	1 318
Antal produktionsstartade bostäder	1 411	1 336
Antal bostäder i pågående produktion	2 351	2 240
Antal anställda	590	586
– varav tjänstemän	347	324
– varav hantverkare	243	262
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	37

Kvibergs Esplanad i Göteborg.

God efterfrågan i Finland och avvaktande marknad i Norge

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 729 mkr (3 477) och rörelseresultatet ökade till 281 mkr (204). Rörelsemarginalen ökade till 7,5 procent (5,9). Kassaflödet under året är i balans med hänsyn taget till ökningen av exploateringsfastigheter.

Norge

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har under året sjunkit något. Kunderna är mer avvaktande och tiden till avslut har ökat. JMs största delmarknader är Oslo, Tønsberg med omnejd samt Bergen. Större projekt finns i Grefsen och Lörenskog i Olso samt i Semsbyen i Tønsberg och Loddefjord i Bergen.

Under året har 472 bostäder (705) sålts och 621 bostäder (643) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 193 (1 203). Byggrätter motsvarande cirka 750 bostäder (1 300) har förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 7 600 bostäder (6 700).

Finland

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har förbättrats under året. Omsättningshastigheten och priserna har varit stigande.

Under året har 172 bostäder (254) sålts och 261 bostäder (234) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 261 (277).

Under året har byggrätter motsvarande cirka 360 bostäder (40) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 2 700 bostäder (2 000).

Belgien

JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under det första kvartalet 2017. JM kvarstår som ägare av en exploateringsfastighet och fem bostäder under försäljning. Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (200).

JM UTLAND

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Entreprenadverksamheten redovisas från och med 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad.

		Januari–december
Mkr	2017	2016
Intäkter	3 729	3 477
– varav JM Norge	3 244	3 056
Rörelseresultat 1)	281	204
– varav JM Norge	273	227
Rörelsemarginal, %	7,5	5,9
– varav JM Norge	8,4	7,4
Genomsnittligt operativt kapital	2 147	1 997
Avkastning operativt kapital, %	13,1	10,2
Operativt kassaflöde	156	153
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 545	1 401
Bokfört värde projektfastigheter	7	13
Antal disponibla byggrätter	10 500	8 900
– varav byggrätter i balansräkningen	4 600	4 300
Antal sålda bostäder	646	973
Antal produktionsstartade bostäder	882	877
Antal bostäder i pågående produktion	1 454	1 542
Antal anställda	467	420
– varav tjänstemän	312	281
– varav hantverkare	155	139
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	–23

Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

Løypetona, Meland utanför Bergen.

Flera projekt med hyresrättsbostäder

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 60 mkr (142) varav entreprenadintäkter 19 mkr (117) och hyresintäkter 41 mkr (25). Rörelseresultatet uppgick till 27 mkr (30).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 24 mkr (5). Resultatet från entreprenader uppgick till 13 mkr (45) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 8 mkr (1). Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Projektutveckling JM Hyresbostäder

Produktion har under 2017 pågått i tre hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, omfattande 187 hyreslägenheter med inflyttning 2017–2018. Projektet Spaken i Hägernäs, Täby, som omfattar 136 hyreslägenheter med planerad inflyttning 2018. Projektet Alphyddan i Sickla, Nacka, ett punkthus omfattande 93 studentlägenheter med planerad inflyttning 2018. Under årets sista kvartal produktionsstartades ytterligare ett hyresrättsprojekt i egen balansräkning, projektet Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, som omfattar 137 hyreslägenheter med planerad inflyttning 2019.

Vård- och omsorgsboenden

JM har under 2017 drivit detaljplanearbete för ett vård- och omsorgsboende, Kaplanen i Uppsala. Projektet omfattar 72 bostäder.

Förvaltning

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 92 procent vid årets slut.

Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 91 procent vid årets slut.

Hyresrättsfastigheten i Dalénumområdet på Lidingö som färdigställdes 2016 omfattar 97 hyreslägenheter och är per årsskiftet fullt uthyrd.

Byggrätter

JMs byggrätter för projektutveckling av hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden uppgår till totalt 4 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 10 mkr (12).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

		Januari–december
Mkr	2017	2016
Intäkter	60	142
Rörelseresultat 1)	27	30
Genomsnittligt operativt kapital	800	508
Avkastning operativt kapital, %	3,4	5,9
Operativt kassaflöde	–416	–101
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	35
Bokfört värde projektfastigheter	1 067	589
Antal disponibla byggrätter 2)	800	900
– varav byggrätter i balansräkningen	200	100
Antal sålda bostäder 2)	–	–
Antal produktionsstartade bostäder 2)	137	229
Antal bostäder i pågående produktion 2)	553	416
Antal anställda	35	31
– varav tjänstemän	27	22
– varav hantverkare	8	9
1) Varav fastighetsförsäljningar	8	1

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Alba Lilium, Bredäng i Stockholm

Bygg-, anläggnings- och fasadentreprenader

Marknad

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå med god investeringsvilja från kunderna. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock med stark konkurrens om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 284 mkr (1 655) och rörelseresultatet minskade till 1 mkr (43). Rörelsemarginalen minskade till 0,0 procent (2,6). Resultatet innehåller resultat från försäljning av fastighet om 31 mkr (0). Resultatet påverkas negativt av större omvärdering i tre pågående projekt. Inom affärssegmentet bedrivs ett långsiktigt arbete för att höja lönsamheten. Kassaflödet under året är i balans.

Projekt

De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen).

Under året har JM Entreprenad även utfört ombyggnation av Slussen (Stockholms stad), nybyggnation av kontorshus i Danderyd (Skandia Fastigheter) samt nyproduktion av flerbostadshus i Gröndal (Aros Bostad).

Bland uppdragen för interna beställare kan nämnas mark- och grundläggningsarbeten i Årsta samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö.

JM ENTREPRENAD

Affärssegmentet bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad.

Arlanda flygplats

KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT – SEGMENTSREDOVISNING

Belopp i mkr där ej annat anges.

			2017					2016
RESULTATRÄKNING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	17 008	4 551	3 813	4 399	4 245	15 752	4 296	3 729	3 970	3 757
Produktions- och driftkostnader	–13 648	–3 659	–3 047	–3 513	–3 429	–12 821	–3 447	–3 045	–3 233	–3 096
Bruttoresultat	3 360	892	766	886	816	2 931	849	684	737	661
Försäljnings- och administrationskostnader	–1 005	–254	–223	–282	–246	–935	–252	–200	–266	–217
Resultat av fastighetsförsäljning	14	0	–	14	–	15	0	37	–23	1
Rörelseresultat	2 369 210	638 –17	543 –15	618 –17	570 259	2 011 –60	597 –25	521 –12	448 –7	445 –16
Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt	2 579	621	528	601	829	1 951	572	509	441	429
Skatter	–385	–15	–117	–130	–123	–411	–98	–114	–102	–97
Periodens resultat	2 194	606	411	471	706	1 540	474	395	339	332
BALANSRÄKNING		2017-12-31 2017-09-30 2017-06-30 2017-03-31						2016-12-31 2016-09-30 2016-06-30 2016-03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar		209	211	213	215		230	233	219	212
Projektfastigheter		1 074	878	791	688		602	554	495	437
Exploateringsfastigheter		7 543	6 984	6 892	6 922		7 121	6 547	6 534	6 769
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar		309 3 698	267 3 524	269 3 477	205 3 173		233 3 142	240 3 672	247 3 523	233 3 320
Likvida medel		2 572	2 557	2 211	2 619		1 520	1 177	1 282	1 182
Summa omsättningstillgångar		15 196	14 210	13 640	13 607		12 618	12 190	12 081	11 941
SUMMA TILLGÅNGAR		15 405	14 421	13 853	13 822		12 848	12 423	12 300	12 153
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital		6 178	5 653	5 381	5 725		5 158	4 740	4 455	4 886
Långfristiga räntebärande skulder		203	333	223	259		282	352	343	375
Övriga långfristiga skulder		273	150	150	150		168	169	152	151
Långfristiga avsättningar		2 656	2 405	2 371	2 321		2 297	2 390	2 276	2 131
Summa långfristiga skulder		3 132	2 888	2 744	2 730		2 747	2 911	2 771	2 657
Kortfristiga räntebärande skulder		332	204	435	334		438	267	368	408
Övriga kortfristiga skulder		5 654	5 564	5 184	4 932		4 404	4 403	4 612	4 113
Kortfristiga avsättningar		109	112	109	101		101	102	94	89
Summa kortfristiga skulder		6 095	5 880	5 728	5 367		4 943	4 772	5 074	4 610
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		15 405	14 421	13 853	13 822		12 848	12 423	12 300	12 153
			2017					2016
KASSAFLÖDESANALYS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten	2 013 300	145 –3	574 –1	293 –3	1 001 307	1 957 –6	368 –1	102 –2	886 –3	601 0
Från finansieringsverksamheten	–1 259	–128	–225	–697	–209	–1 712	–25	–207	–784	–696
Summa periodens kassaflöde	1 054	14	348	–407	1 099	239	342	–107	99	–95
Likvida medel vid periodens slut	2 572	2 572	2 557	2 211	2 619	1 520	1 520	1 177	1 282	1 182
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid periodens början	435	–727	–274	–778	435	1 198	737	656	741	1 198
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran	–1 225	–63	–453	504	–1 213	–763	–302	81	–85	–457
Räntebärande nettoskuld (+)/ -fordran (–) vid periodens slut	–790	–790	–727	–274	–778	435	435	737	656	741
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	7 121	6 984	6 892	6 922	7 121	7 067	6 547	6 534	6 769	7 067
Nyanskaffningar	2 017	803	477	382	355	1 903	966	562	125	250
Överfört till produktion	–1 534	–228	–379	–388	–539	–1 896	–408	–594	–344	–550
Övrigt	–61	–16	–6	–24	–15	47	16	45	–16	2
Bokfört värde vid periodens slut	7 543	7 543	6 984	6 892	6 922	7 121	7 121	6 547	6 534	6 769
BOSTADSPRODUKTION	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Antal disponibla byggrätter	34 800	34 800	34 800	34 600	33 600	32 500	32 500	30 900	30 400	30 800
Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder	3 100 3 873	684 1 183	681 971	871 906	864 813	3 843 4 187	925 1 357	960 1 058	1 031 916	927 856
Antal bostäder i pågående produktion	8 200	8 200	7 739	7 641	7 901	7 984	7 984	7 793	7 081	7 550
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %		58	62	65	66		65	67	66	67
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %		7	9	10	12		12	15	17	19
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %		65	71	75	78		77	82	83	86
NYCKELTAL	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	13,9	14,0	14,2	14,0	13,4	12,8	13,9	14,0	11,3	11,8
Skuldsättningsgrad, ggr	–	–	–	–	–	0,1	0,1	0,2	0,1	0,2
Soliditet, %	40	40	39	39	41	40	40	38	36	40
Resultat per aktie, kr	31,00	8,60	5,80	6,70	9,90	21,20	6,60	5,50	4,60	4,50

KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT – SEGMENTSREDOVISNING

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING	2017	2016	2015	2014	2013
Intäkter	17 008	15 752	14 447	13 869	12 652
Produktions- och driftkostnader	–13 648	–12 821	–12 047	–11 405	–10 361
Bruttoresultat	3 360	2 931	2 400	2 464	2 291
Försäljnings- och administrationskostnader	–1 005	–935	–866	–773	–739
Resultat av fastighetsförsäljning	14	15	56	25	24
Rörelseresultat	2 369	2 011	1 590	1 716	1 576
Finansiella intäkter och kostnader	210	–60	–72	–75	–59
Resultat före skatt	2 579	1 951	1 518	1 641	1 517
Skatter	–385	–411	–358	–409	–374
Årets resultat	2 194	1 540	1 160	1 232	1 143
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter	16 808	15 577	14 325	13 743	12 480
Produktionskostnader	–13 513	–12 707	–11 948	–11 316	–10 253
Produktionsresultat	3 295	2 870	2 377	2 427	2 227
Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter	159	150	99	98	101
Driftkostnader	–82	–71	–56	–47	–41
Fastighetsskatt	–37	–23	–28	–22	–25
Resultat exploateringsfastigheter	40	56	15	29	35
Projektfastigheter
Hyresintäkter	41	25	23	28	71
Driftkostnader	–15	–18	–14	–19	–39
Fastighetsskatt	–1	–2	–1	–1	–3
Resultat projektfastigheter	25	5	8	8	29
Bruttoresultat	3 360	2 931	2 400	2 464	2 291
Försäljnings- och administrationskostnader	–958	–894	–821	–728	–691
Fastighetsförsäljning
Försäljningsvärden	21	86	572	102	623
Bokförda värden	–7	–71	–516	–77	–599
Resultat av fastighetsförsäljning	14	15	56	25	24
Koncerngemensamma kostnader	–47	–41	–45	–45	–48
Rörelseresultat	2 369	2 011	1 590	1 716	1 576

BALANSRÄKNING	2017-12-31	2016-12-31	2015-12-31	2014-12-31	2013-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	209	230	209	220	230
Projektfastigheter	1 074	602	378	230	244
Exploateringsfastigheter	7 543	7 121	7 067	6 802	5 988
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	309	233	235	243	325
Kortfristiga fordringar 1)	3 698	3 142	3 066	2 626	2 222
Likvida medel	2 572	1 520	1 275	2 424	2 385
Summa omsättningstillgångar	15 196	12 618	12 021	12 325	11 164
SUMMA TILLGÅNGAR	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394
EGET KAPITAL OCH SKULDER2)
Eget kapital	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594
Långfristiga räntebärande skulder	203	282	410	374	319
Övriga långfristiga skulder	273	168	160	172	144
Långfristiga avsättningar	2 656	2 297	2 107	2 323	2 159
Summa långfristiga skulder	3 132	2 747	2 677	2 869	2 622
Kortfristiga räntebärande skulder	332	438	934	659	504
Övriga kortfristiga skulder	5 654	4 404	3 873	4 220	3 584
Kortfristiga avsättningar	109	101	94	94	90
Summa kortfristiga skulder	6 095	4 943	4 901	4 973	4 178
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	83	72	72	54	113
2) Varav skulder fastighetsförvärv	794	654	704	1 329	423

KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT – SEGMENTSREDOVISNING

Belopp i mkr där ej annat anges.

KASSAFLÖDESANALYS	2017	2016	2015	2014	2013
Från den löpande verksamheten	2 013	1 957	–230	978	898
Från investeringsverksamheten	300	–6	–11	–20	1
Från finansieringsverksamheten	–1 259	–1 712	–902	–920	–987
Summa årets kassaflöde	1 054	239	–1 143	38	–88
Likvida medel vid årets slut	2 572	1 520	1 275	2 424	2 385
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets början	435	1 198	–337	–642	–667
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–1 225	–763	1 535	305	25
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–790	435	1 198	–337	–642
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början	7 121	7 067	6 802	5 988	5 769
Nyanskaffningar	2 017	1 903	2 695	2 273	1 274
Överfört till produktion	–1 534	–1 896	–1 814	–1 427	–1 017
Övrigt Bokfört värde vid årets slut	–61 7 543	47 7 121	–616 7 067	–32 6 802	–38 5 988
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Marknadsvärden	14 700	14 100	11 300	9 600	8 400
Bokförda värden	7 500	7 100	7 100	6 800	6 000
Övervärden	7 200	7 000	4 200	2 800	2 400
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter	34 800	32 500	31 100	29 400	27 700
– varav redovisade i balansräkningen	18 700	17 900	18 100	17 500	17 800
Antal sålda bostäder	3 100	3 843	3 770	3 195	3 265
Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion	3 873 8 200	4 187 7 984	3 731 7 212	3 445 6 375	2 953 5 609
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %	58	65	64	57	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	7	12	22	21	17
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	65	77	86	78	71
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden	1 343	863	550	280	294
Bokförda värden	1 074	602	378	230	244
Övervärden	269	261	172	50	50
PERSONAL
Medeltal anställda	2 531	2 422	2 316	2 218	2 247
– varav i utlandet	467	420	397	398	373
Löner och ersättningar	1 401	1 291	1 219	1 167	1 151
NYCKELTAL
Rörelsemarginal, %1)	13,9	12,8	11,0	12,4	12,5
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %	38,7	31,4	24,8	26,5	25,1
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %	35,1	28,4	23,0	26,6	25,6
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % Soliditet, %1)	18,7 40	16,1 40	12,9 38	14,6 37	14,0 40
Räntebärande låneskuld, mkr	1 786	1 959	2 473	2 087	1 743
Skuldsättningsgrad, ggr	–	0,1	0,3	–	–
Räntetäckningsgrad, ggr	38,4	29,7	19,3	17,1	16,0
Räntebärande skulder/balansomslutning, %	12	15	20	17	15
Kapitalomsättningshastighet, ggr	1,20	1,26	1,17	1,16	1,09

1) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

INTÄKTER RÖRELSERESULTAT OPERATIVT KASSAFLÖDE

AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT – SEGMENTSREDOVISNING

Belopp i mkr där ej annat anges.

			2017					2016
JM BOSTAD STOCKHOLM	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	7 151	1 820	1 613	1 878	1 840	7 162	2 018	1 699	1 741	1 704
Rörelseresultat 1)	1 438	397	331	363	347	1 295	387	308	306	294
Rörelsemarginal, %	20,1	21,8	20,5	19,3	18,9	18,1	19,2	18,1	17,6	17,3
Genomsnittligt operativt kapital	4 450	4 450	4 374	4 354	4 345	4 388	4 388	4 382	4 287	4 229
Avkastning operativt kapital, %2)	32,3	32,3	32,6	32,3	31,0	29,5	29,5	27,3	26,8	26,2
Operativt kassaflöde	1 603	225	505	375	498	1 558	367	180	551	460
Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter	4 406 13 400	4 406 13 400	3 941 13 300	4 074 13 000	4 121 12 800	4 286 13 000	4 286 13 000	4 117 12 400	4 124 12 100	4 310 12 300
Antal sålda bostäder	1 152	197	213	388	354	1 552	399	353	403	397
Antal produktionsstartade bostäder	1 443	324	365	454	300	1 745	634	456	283	372
Antal bostäder i pågående produktion	3 842	3 842	3 837	3 598	3 714	3 786	3 786	3 564	3 237	3 801
1) Varav fastighetsförsäljningar	6	–	–	6	–	–	–	–	–	–
			2017					2016
JM BOSTAD RIKS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	4 309	1 094	916	1 153	1 146	3 820	997	830	986	1 007
Rörelseresultat 1)	669	181	149	175	164	480	126	135	114	105
Rörelsemarginal, %	15,5	16,5	16,3	15,2	14,3	12,6	12,6	16,3	11,6	10,4
Genomsnittligt operativt kapital	892	892	898	893	967	1 085	1 085	1 150	1 175	1 249
Avkastning operativt kapital, %2) Operativt kassaflöde	75,0 616	75,0 159	68,4 –11	67,2 –29	55,7 497	44,2 720	44,2 180	39,7 58	33,1 308	28,3 174
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 540	1 540	1 486	1 225	1 322	1 350	1 350	1 096	1 137	1 189
Antal disponibla byggrätter	10 100	10 100	10 100	10 000	9 800	9 700	9 700	9 400	9 600	9 600
Antal sålda bostäder	1 302	301	332	348	321	1 318	343	311	345	319
Antal produktionsstartade bostäder	1 411	360	372	336	343	1 336	358	331	343	304
Antal bostäder i pågående produktion	2 351	2 351	2 196	2 279	2 169	2 240	2 240	2 300	2 075	1 962
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	–	–	37	–	37	0	–
			2017					2016
JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 729	1 076	824	907	922	3 477	936	874	898	769
Rörelseresultat 1)	281	93	62	67	59	204	67	63	31	43
Rörelsemarginal, %	7,5	8,6	7,5	7,4	6,4	5,9	7,2	7,2	3,5	5,6
Genomsnittligt operativt kapital	2 147	2 147	2 083	2 060	2 034	1 997	1 997	1 993	2 013	2 093
Avkastning operativt kapital, %2)	13,1	13,1	12,2	12,4	10,8	10,2	10,2	9,2	7,9	8,4
Operativt kassaflöde	156	–165	156	88	77	153	–114	71	165	31
Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter	1 545 7	1 545 7	1 497 14	1 533 12	1 394 13	1 401 13	1 401 13	1 255 38	1 194 36	1 191 35
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 500	10 500	10 700	10 100	8 900	8 900	7 900	8 000	8 200
Antal sålda bostäder	646	186	136	135	189	973	183	296	283	211
Antal produktionsstartade bostäder	882	362	234	116	170	877	136	271	290	180
Antal bostäder i pågående produktion	1 454	1 454	1 290	1 348	1 602	1 542	1 542	1 591	1 431	1 449
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	–	–	–	–23	0	–	–23	–
			2017					2016
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	60	12	11	19	18	142	46	34	34	28
Rörelseresultat1)	27	3	0	17	7	30	18	7	–1	6
Genomsnittligt operativt kapital	800	800	697	623	550	508	508	455	405	361
Avkastning operativt kapital, %2)	3,4	3,4	6,0	7,9	5,6	5,9	5,9	7,7	6,9	8,0
Operativt kassaflöde	–416	–203	–65	–77	–71	–101	–49	–56	–65	69
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	35	35	35	35	35	35
Bokfört värde projektfastigheter	1 067	1 067	864	779	675	589	589	516	459	402
Antal disponibla byggrätter 3)	800	800	900	900	900	900	900	1 200	700	700
Antal sålda bostäder 3)	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion3)	137	137	–	–	–	229	229	–	–	–
1) Varav fastighetsförsäljningar	553 8	553 –	416 –	416 8	416 –	416 1	416 –	338 –	338 –	338 1
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
			2017					2016
JM ENTREPRENAD	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 284	683	586	578	437	1 665	454	404	447	360
Rörelseresultat	1	–22	6	8	9	43	10	12	11	10
Rörelsemarginal, %	0,0	–3,2	1,0	1,4	2,1	2,6	2,2	3,0	2,5	2,8
Operativt kassaflöde	49	–2	101	–82	32	32	47	25	–34	–6
			2017					2016
JM ÖVRIGT	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–525	–134	–137	–136	–118	–514	–155	–112	–136	–111
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–47	–14	–5	–12	–16	–41	–11	–4	–13	–13

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Beskrivning av finansiella resultatmått i JMs årsredovisning som inte återfinns i IFRS-regelverket

Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligt segmentsredovisning hjälper därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM.

Belopp i mkr där ej annat anges.

FEMÅRSÖVERSIKT

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
enligt segmentsredovisning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning						Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning minskat med likvida
Avsättning pensioner	1 251	1 239	1 129	1 054	920	medel och räntebärande fordringar.
Långfristiga räntebärande skulder	203	282	410	374	319	Orsak till användning av mått
Kortfristiga räntebärande skulder	332	438	934	659	504	Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel
Likvida medel och räntebärande fordringar	–2 576	–1 524	–1 275	–2 424	–2 385
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
enligt segmentsredovisning	–790	435	1 198	-337	-642
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning	2 369	2 011	1 590	1 716	1 576	Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter
Intäkter enligt segmentsredovisning	17 008	15 752	14 447	13 869	12 652	enligt segmentsredovisning.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, %	13,9	12,8	11,0	12,4	12,5	Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt marknadsläge
Räntabilitet efter skatt på eget kapital	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	2 194	1 540	1 160	1 232	1 143	Periodens resultat enligt segmentsredovisning i förhållande till
Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning	5 668	4 905	4 678	4 649	4 549	genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning.
Eget kapital vid periodens början	5 158	4 652	4 703	4 594	4 504	Orsak till användning av mått
Eget kapital vid periodens slut	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594	Mäter lönsamhet och finansiell position
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %	38,7	31,4	24,8	26,5	25,1
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital	2017	2016	2015	2014	2013	Definition Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
Resultat före skatt plus finansiella kostnader	2 648	2 019	1 601	1 743	1 618	finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital
Genomsnittligt sysselsatt kapital	7 541	7 121	6 958	6 564	6 325	enligt segmentsredovisning.
Sysselsatt kapital vid årets början	7 117	7 125	6 790	6 337	6 312
Sysselsatt kapital vid årets slut	7 964	7 117	7 125	6 790	6 337	Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %	35,1	28,4	23,0	26,6	25,6
Sysselsatt kapital	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594	Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med räntebärande
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning						låneskuld enligt segmentsredovisning.
Avsatt till pensioner	1 251	1 239	1 129	1 054	920	Orsak till användning av mått
Långfristiga räntebärande skulder	203	282	410	374	319	Mäter kapitalanvändning
Kortfristiga räntebärande skulder	332	438	934	659	504
Sysselsatt kapital	7 964	7 117	7 125	6 790	6 337
Räntabilitet före skatt på totalt kapital	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
						Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
Resultat före skatt plus finansiella kostnader	2 648	2 019	1 601	1 743	1 618	finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning
Genomsnittlig balansomslutning enligt						enligt segmentsredovisning.
segmentsredovisning	14 127	12 539	12 388	11 970	11 560	Orsak till användning av mått
Balansomslutning vid årets början Balansomslutning vid årets slut	12 848	12 230	12 545	11 394	11 726	Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet
	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, %	18,7	16,1	12,9	14,6	14,0

Belopp i mkr där ej annat anges.

Soliditet enligt segmentsredovisning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594	Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394	balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Soliditet enligt segmentsredovisning, %	40	40	38	37	40	Orsak till användning av mått Mäter finansiell position
Skuldsättningsgrad	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning	–790	435	1 198	–337	–642	Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594	eget kapital enligt segmentsredovisning.
Skuldsättningsgrad, ggr	–	0,1	0,3	–	–	Orsak till användning av mått Mäter finansiell position
Räntetäckningsgrad	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Resultat före skatt enligt segmentsredovisning	2 579	1 951	1 518	1 641	1 517	Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av
Finansiella kostnader	69	68	83	102	101	finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Räntetäckningsgrad, ggr	38,4	29,7	19,3	17,1	16,0	Orsak till användning av mått Mäter finansiell position
Räntebärande skulder/balansomslutning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning	1 786	1 959	2 473	2 087	1 743	Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394	balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Räntebärande skulder/balansomslutning, %	12	15	20	17	15	Orsak till användning av mått Mäter finansiell position
Kapitalomsättningshastighet	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Intäkter enligt segmentsredovisning	17 008	15 752	14 447	13 869	12 652	Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittlig
Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning	14 127	12 539	12 388	11 970	11 560	balansomslutning enligt segmentsredovisning.
Balansomslutning vid årets början	12 848	12 230	12 545	11 394	11 726	Orsak till användning av mått
Balansomslutning vid årets slut	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394	Mäter finansiell position
Kapitalomsättningshastighet, ggr	1,20	1,26	1,17	1,16	1,09

RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH KAPITALOMSÄTTNINGSHASTIGHET

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD

Belopp i mkr där ej annat anges.

JM-AKTIEN
Totalavkastning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Aktiekursens förändring, kr	–76,30	10,50	3,70	67,50	65,50	Summa aktiekursens förändring under året och
Utbetald utdelning, kr	9,50	8,25	8,00	7,25	6,75	utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i
Aktiekurs i början på året, kr	263,20	252,70	249,00	181,50	116,00	början på året.
Totalavkastning, %	–25	7	5	41	62	Orsak till användning av mått Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik period
Direktavkastning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Utdelning enligt förslag, kr	11,00	9,50	8,25	8,00	7,25	Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs vid periodens slut.
Börskurs i slutet av året, kr Direktavkastning, %	186,90 5,9	263,20 3,6	252,70 3,3	249,00 3,2	181,50 4,0	Orsak till användning av mått
						Mäter avkastning likviditet för aktieägaren
Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning	2017	2016	2015	2014	2013	Definition Periodens resultat enligt resultaträkning
Periodens resultat efter utspädning	2 196	1 541	1 161	1 234	1 146	segmentsredovisning hänförligt till moderbolagets
Genomsnittligt antal aktier	70 844 023	72 725 820	74 846 482	76 888 597	78 983 735	aktieägare i förhållande till vägt antal genomsnittligt antal aktier.
Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning, kr	31,00	21,20	15,50	16,00	14,50	Orsak till användning av mått Mäter vinst per aktie
Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde	2017	2016	2015	2014	2013	Definition Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid
Exploateringsfastigheter, marknadsvärde	14 700	14 100	11 300	9 600	8 400	periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Antal aktier vid periodens slut	69 583 262	71 448 330	73 594 000	75 471 471	77 550 383	Orsak till användning av mått
Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr	212	197	154	127	108	Mäter marknadsvärdet av exploateringsfastigheter per aktie oaktat finansiering
Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Exploateringsfastigheter, bokfört värde Antal aktier vid periodens slut	7 543 69 583 262	7 121 71 448 330	7 067 73 594 000	6 802 75 471 471	5 988 77 550 383	Exploateringsfastigheters bokförda värde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid
Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde, kr	108	100	96	90	77	periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter per aktie oaktat finansiering
Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Projektfastigheter, marknadsvärde	1 343	863	550	280	294	Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens
Antal aktier vid periodens slut	69 583 262	71 448 330	73 594 000	75 471 471	77 550 383	slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr	19	12	7	4	4	Orsak till användning av mått Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering
Projektfastigheter per aktie, bokfört värde	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Projektfastigheter, bokfört värde	1 074	602	378	230	244	Projektfastigheters bokförda värde vid periodens
Antal aktier vid periodens slut	69 583 262	71 448 330	73 594 000	75 471 471	77 550 383	slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Projektfastigheter per aktie, bokfört värde, kr	15	8	5	3	3	Orsak till användning av mått Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering
Eget kapital per aktie	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 178	5 158	4 652	4 703	4 594	Eget kapital enligt segmentsredovisning vid
Antal aktier vid periodens slut	69 583 262	71 448 330	73 594 000	75 471 471	77 550 383	periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie, kr	89	72	63	62	59	Orsak till användning av mått Mäter värdet av eget kapital per aktie, substansvärdering

Belopp i mkr där ej annat anges.

DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Räntebärande skulder						Räntebärande skulder minskat med likvida medel och
Avsättning pensioner	1 251	1 239	1 129	1 054	920	räntebärande fordringar.
Långfristiga räntebärande skulder	203	517	483	374	319	Orsak till användning av mått
Kortfristiga räntebärande skulder	1 728	2 055	2 190	1 633	2 046	Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida
Likvida medel och räntebärande fordringar	–2 576	–1 524	–1 275	–2 424	–2 385	medel
	606	2 287	2 527	637	900
Soliditet	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Eget kapital	6 043	4 951	4 521	4 635	4 455	Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Balansomslutning	16 947	14 332	13 301	13 349	12 692	Orsak till användning av mått
Soliditet, %	36	35	34	35	35	Mäter finansiell position
Skuldsättningsgrad	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Räntebärande nettoskuld	606	2 287	2 527	637	900	Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.
Eget kapital	6 043	4 951	4 521	4 635	4 455	Orsak till användning av mått
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,5	0,6	0,1	0,2	Mäter finansiell position
Räntetäckningsgrad	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Resultat före skatt	2 666	1 871	1 427	1 744	1 464	Resultat före skatt med återläggning av finansiella
Finansiella kostnader	69	68	83	102	101	kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Räntetäckningsgrad, ggr	39,6	28,5	18,2	18,1	15,5	Orsak till användning av mått Mäter finansiell position
Resultat per aktie (efter utspädning)	2017	2016	2015	2014	2013	Definition
Periodens resultat efter utspädning	2 261	1 479	1 086	1 308	1 107	Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
Genomsnittligt antal aktier				70 844 023 72 725 820 74 846 482 76 888 597 78 983 735		aktieägare i förhållande till vägt antal genomsnittligt
Resultat per aktie (efter utspädning), kr	31,90	20,30	14,50	17,00	14,00	antal aktier.
						Orsak till användning av mått Mäter vinst per aktie

ÖVRIGA DEFINITIONER

Definition	Orsak till användning av mått
Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden.	Mäter intäkter i takt med färdigställandet och aktuellt marknadsläge
Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och nedskrivningar.	Mäter resultat i takt med färdigställande och aktuellt marknadsläge
Eget kapital IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv vinstavräkning för JM Utland.	Mäter eget kapital enligt segmentsredovisning
Skulder IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt JM Utland nettoredovisad mot projektfinansiering. Projekt på skuldsidan överstiger projektfinansieringen upparbetade intäkter.	Mäter skulder enligt segmentsredovisning
Tillgångar IFRS justerad med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt JM Utland istället för aktiverad kostnad (pågående arbete) nettoredovisad mot projektfinansiering. Projekt på tillgångssidan överstiger upparbetade intäkter projektfinansiering.	Mäter tillgångar enligt segmentsredovisning
Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar. • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål • Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.	Mäter tillgångar som i framtiden kommer omklassificeras till projektkostnad
Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter. • Fastigheter under utveckling • Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder • Färdigställda kontorsfastigheter	Mäter tillgångar som är till försäljning eller kan bytas mot exploateringsfastigheter
Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.	Mäter kassaflöde per verksamheten
Avkastning operativt kapital Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt (fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital.	Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet per affärssegment
Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts föreningar m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.	Mäter kapitalanvändning per affärssegment

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2017.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande under det andra halvåret 2017. Produktionsvolymen i Stockholm har utvecklats stabilt med god lönsamhet där produktionsstartade bostäder under fjärde kvartalet har normal bokningsnivå.

För övriga Sverige har efterfrågan generellt liksom intresset för JMs projekt varit stabilt. I Norge har marknaden varit avvaktande under året medan efterfrågan har förbättrats i Finland. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 100 (3 843) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 65 procent (77), där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 152 (1 552), i JM Bostad Riks 1 302 (1 318), i JM Utland 646 (973) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 3 873 (4 187) 2). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 443 (1 745), i JM Bostad Riks 1 411 (1 336), i JM Utland 882 (877) och i JM Fastighetsutveckling 137 (229).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 8 200 (7 984) varav 553 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (416).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

2) Varav 137 hyresrätts- och vårdbostäder (229).

Intäkter

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 17 008 mkr (15 752). De ökade intäkterna är främst hänförligt till JM Entreprenad, JM Bostad Riks och JM Utland. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 17 275 mkr (15 291).

Rörelseresultat

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 2 369 mkr (2 011) och rörelsemarginalen ökade till 13,9 procent (12,8). Bostadsverksamheten i Stockholm, övriga Sverige samt i Norge och Finland uppvisar ökat resultat och marginal. Den största förbättringen uppvisas i bostadsverksamheten i övriga Sverige med ett resultat om 669 mkr (480) och en marginal om 15,5 procent (12,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 2 456 mkr (1 931). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 87 mkr (–80).

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 1 438 mkr (1 295) varav resultat fastighetsförsäljning om 6 mkr (0). Rörelsemarginalen ökade till 20,1 procent (18,1).

JM Bostad Riks rörelseresultat ökade till 669 mkr (480) varav resultat fastighetsförsäljning om 0 mkr (37). Rörelsemarginalen ökade till 15,5 procent (12,6).

JM Utlands rörelseresultat ökade till 281 mkr (204) varav resultat fastighetsförsäljning om 0 mkr (–23). Rörelsemarginalen ökade till 7,5 procent (5,9).

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling minskade till 27 mkr (30) varav resultat fastighetsförsäljning om 8 mkr (1).

Rörelseresultatet för JM Entreprenad minskade till 1 mkr (43). I rörelseresultatet ingår resultat från fastighetsförsäljning om 31 mkr (0). Rörelsemarginalen uppgick till 0,0 procent (2,6).

AFFÄRSSEGMENT	Intäkter		Rörelse resultat		Rörelse marginal, %
Mkr	2017	2016	2017	2016	2017	2016
JM Bostad Stockholm	7 151	7 162	1 438	1 295	20,1	18,1
JM Bostad Riks	4 309	3 820	669	480	15,5	12,6
JM Utland	3 729	3 477	281	204	7,5	5,9
JM Fastighetsutveckling	60	142	27	30
JM Entreprenad	2 284	1 665	1	43	0,0	2,6
Eliminering	–525	–514
Koncerngemensamma kostnader			–47	–41
Totalt enligt
segmentsredovisning	17 008 15 752		2 369	2 011	13,9	12,8
Omräkning JM Utland	267	–461	87	–80
Totalt enligt IFRS	17 275	15 291	2 456	1 931	14,2	12,6

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2017-12-31	2016-12-31
Antal bostäder i pågående produktion1) 2)	8 200	7 984
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %3)	58	65
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	7	12
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	65	77
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produk tion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda
och bokade bostäder i pågående produktion Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader	553	416
endast redovisas som projektfastighet under uppförande	553	416
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2017-12-31	2016-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion1)	72	70
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som
"Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	82	64

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

Finansiella intäkter och kostnader

Försäljningen av andelarna i bostadsutvecklaren Småa AB under det första kvartalet 2017 gav ett resultat om 275 mkr. Exklusive denna försäljning har finansnettot försämrats med 5 mkr jämfört med föregående år huvudsakligen förklarat av ej erhållen utdelning under 2017 från Småa med anledning av den genomförda avyttringen.

Mkr	2017-12-31	2016-12-31
Finansiella intäkter 1)	279	17
Finansiella kostnader	–69	–68
Valutaeffekt vid avveckling av verksamhet 2)	–	–9
Finansiella intäkter och kostnader	210	–60
1) Varav resultat försäljning av andelar i Småa AB	275
2) Avser JMs verksamhet i Danmark.

Resultat före skatt

Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen ökade till 2 579 mkr (1 951). Resultatet omräknat enligt IFRS ökade till 2 666 mkr (1 871).

Skatter och årets resultat

Årets resultat enligt segmentsredovisningen ökade till 2 194 mkr (1 593). Årets resultat omräknat enligt IFRS ökade till 2 259 mkr (1 478). Den totala skattekostnaden uppgick till –385 mkr (–411) och enligt IFRS –407 mkr (–393) varav aktuell skatt –444 mkr och uppskjuten skatt 37 mkr enligt IFRS. Den låga skattekostnaden förklaras av att underskottsavdragen för den avvecklade danska verksamheten, med en positiv skatteeffekt om 118 mkr, har kunnat utnyttjas och av den ej skattepliktiga försäljningen av andelarna i Småa AB.

Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad har belastat resultatet med 38 mkr (25).

Exploaterings- och projektfastigheter Bostadsbyggrätter

Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 34 800 (32 500) varav 18 700 (17 900) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 7 501 mkr (7 047) vid utgången av året.

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER
(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

	2017		2016
JM Bostad Stockholm	13 400	(7 800)	13 000	(8 000)
JM Bostad Riks	10 100	(6 100)	9 700	(5 500)
JM Utland	10 500	(4 600)	8 900	(4 300)
JM Fastighetsutveckling	800	(200)	900	(100)
Totalt	34 800	(18 700)	32 500	(17 900)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 7,5 mdkr (7,1) visar ett övervärde om 7,2 mdkr (7,0). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs geografiska förvärvsstrategi.

Under 2017 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 017 mkr (1 894) förvärvats varav 862 mkr avser JM Bostad Stockholm, 607 mkr JM Bostad Riks och 548 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 48 mkr (–64). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 7 543 mkr (7 121). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

	2017-12-31		2016-12-31
Miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	9,9	4,4	9,1	4,3
JM Bostad Riks	2,5	1,5	2,5	1,4
JM Utland	2,3	1,6	2,5	1,4
Totalt	14,7	7,5	14,1	7,1

Projektfastigheter

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 41 mkr (25). Driftnettot uppgick till 25 mkr (5). Investeringar i projektfastigheter under året uppgick till 490 mkr (242). Fastigheter har sålts för 6 mkr (1) med ett resultat om 0 mkr (1). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 1 343 mkr (863) med ett bokfört värde om 1 074 mkr (602).

PROJEKT FASTIGHETER 2017-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m2	Uthyrnings grad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	1 018	837	27	92
Färdigställda hyresrättsfastigheter	300	224	6	100
Färdigställda kontorsfastigheter	25	13	1	100
Totalt	1 343	1 074	34	95

Finansiella poster

Räntebärande skulder och medelräntesats

Per den 31 december 2017 uppgick räntebärande nettofordran enligt segmentsredovisningen till 790 mkr (–435). Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 722 mkr (497). Av dessa skulder var 449 mkr (329) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskulden till 606 mkr (2 207) efter tillägg av projektfinansieringen inom JM Utland om 1 396 mkr (1 852). Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick per 31 december 2017 till 1 786 mkr (1 959) varav pensionsskulden utgjorde 1 251 mkr (1 239). Enligt IFRS uppgick det totala räntebärande skulden till 3 182 mkr (3 811). En omvärdering av pensionsskulden till följd av ändrade livslängdsantaganden och ökat inflationsantagande har netto minskat skulden med –43 mkr (65). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen, inklusive pensionsskulden, 2,4 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,4). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.

Kassaflöde

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 013 mkr (1 957). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –376 mkr (66). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om –80 mkr (–26). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –484 mkr (–241).

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS uppgick till 2 403 mkr (1 572). Skillnaden i jämförelse med segmentsredovisningen avser omklassificerad projektfinansiering inom JM Utland.

Likviditet

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 372 mkr (4 320). Förutom likvida medel om 2 572 mkr (1 520) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,6 år (1,5).

Eget kapital

Per den 31 december 2017 uppgick koncernens eget kapital enligt segmentsredovisningen till 6 178 mkr (5 158) och omräknat enligt IFRS till 6 043 mkr (4 951). Intjänade vinstmedel enligt IFRS uppgick till 5 191 mkr (4 064). Under 2017 uppgick utdelningen till aktieägarna till 9,50 kronor (8,25) per aktie, totalt 675 mkr (602). Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (500). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 40 procent (40).

Personal

Antalet anställda ökade under 2017 med 5 procent och uppgick vid årets utgång till 2 531 (2 422). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektutveckling. Antalet hantverkare var 998 (1 023) och antalet tjänstemän 1 533 (1 399). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 538 (2 400) varav 448 (406) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 2 119 mkr (1 952) varav de sociala kostnaderna utgjorde 718 mkr (661).

Miljöarbetet

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras i avsnittet "Om hållbarhetsredovisning" på sidan 125.

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport finns som en separat del i JMs årsredovisning på sidorna 113–120.

Styrelsearbetet under 2017

Vid årsstämman 2017 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tolv sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft sju sammanträden, ersättningsutskottet fyra sammanträden och investeringsutskottet sex sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2017 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, beslut om försäljning av aktierna i Småa AB, beslut om digitaliseringsstrategi, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 114. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 116–117.

Utdelning

Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 2 979 mkr. För 2017 föreslår styrelsen en utdelning om 11,00 kronor (9,50) per aktie, totalt 765 mkr (675). Återstående fritt eget kapital om 2 214 mkr föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 16 april 2018. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 19 april 2018.

Återköp och innehav av egna aktier

I slutet av augusti 2017 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 044 847 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Efter årsstämman 2017 har totalt 1 476 421 aktier återköpts för 375 mkr. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2017 till 69 583 262.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den 14 mars 2018 i samband med kallelsen till årsstämman.

JM har fortsatt en stark finansiell ställning såväl kapital- som likviditetsmässigt. Styrelsen avser dock inte att föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier. JM kommer inte heller förvärva egna aktier under det första kvartalet 2018. Syftet är att ta vara på större förvärvsmöjligheter av exploateringsfastigheter om tillfällen uppstår. Den starka finansiella ställningen stödjer också prioriteringen att starta nya bostadsprojekt.

Aktiekapital

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2017 till 71 mkr (73) fördelat på 71 059 683 aktier varav 1 476 421 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB, det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av rösträtten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr sägas upp av långivarna.

Ersättning till koncernledning

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2017. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2017 har följt de gällande riktlinjerna.

Inom ramen för riktlinjerna har styrelsen i ett enskilt fall ingått överenskommelse om tidigarelagd pension.

Förslag till beslut 2018 avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av Ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

Moderbolaget

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Nettoomsättningen under 2017 uppgick för moderbolaget till 11 602 mkr (11 149). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 2 349 mkr (1 774). Investeringar i fastigheter uppgick till 851 mkr (1 221). Medeltalet anställda var 1 667 (1 598) varav 1 300 män (1 276) och 367 kvinnor (322). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 369 mkr (1 280). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sid 104.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING – IFRS

Mkr	NOT	2017	2016
	1, 2
Intäkter		17 275	15 291
Produktions- och driftkostnader	3, 4	–13 828	–12 440
Bruttoresultat		3 447	2 851
Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–1 005	–935
Resultat av fastighetsförsäljning	6	14	15
Rörelseresultat		2 456	1 931
Finansiella intäkter	7	279	17
Finansiella kostnader	7	–69	–77
Resultat före skatt		2 666	1 871
Skatter	8	–407	–393
Årets resultat		2 259	1 478
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		–44	102
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner		53	–81
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat		–12	18
Årets totalresultat		2 256	1 517
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		2 259	1 478
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		2 256	1 517
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare	9	32,00	20,40
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare	9	31,90	20,30
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	9	11,00	9,50

KONCERNENS BALANSRÄKNING – IFRS

Mkr	NOT	2017-12-31	2016-12-311)	2016-01-011)
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	10	176	185	168
Maskiner och inventarier	11	15	12	18
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	12, 13	1	15	15
Finansiella tillgångar	14, 21	17	18	8
Summa anläggningstillgångar		209	230	209
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	15	1 074	602	378
Exploateringsfastigheter	15	7 543	7 121	7 067
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	16	309	233	235
Pågående arbeten	17	2 291	2 073	1 644
Kundfordringar	23	1 124	999	927
Övriga kortfristiga fordringar	18	471	320	301
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		40	19	9
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	19	1 314	1 215	1 256
Likvida medel	20, 21	2 572	1 520	1 275
Summa omsättningstillgångar		16 738	14 102	13 092
SUMMA TILLGÅNGAR		16 947	14 332	13 301
EGET KAPITAL OCH SKULDER	2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare2)
Aktiekapital		71	73	75
Övrigt tillskjutet kapital		892	881	866
Reserver		–111	–67	–169
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat)		5 191	4 064	3 749
Summa eget kapital		6 043	4 951	4 521
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	21, 22, 23	203	517	483
Övriga långfristiga skulder	22, 23	273	168	160
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	21, 24	1 251	1 239	1 129
Övriga långfristiga avsättningar	25	689	320	281
Uppskjutna skatteskulder	26	679	677	659
Summa långfristiga skulder		3 095	2 921	2 712
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	22, 23	842	668	602
Kortfristiga räntebärande skulder	21, 22, 23	1 728	2 055	2 190
Övriga kortfristiga skulder	22, 23	1 328	541	611
Aktuella skatteskulder		277	114	89
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	27	1 999	1 698	1 472
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	1 526	1 283	1 010
Kortfristiga avsättningar	25	109	101	94
Summa kortfristiga skulder		7 809	6 460	6 068
Summa skulder		10 904	9 381	8 780
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		16 947	14 332	13 301

1) Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering för projektfinansiering inom JM Utland. Effekterna framgår av omräkningstabell nedan. För mer information se dokument Omklassificering av projektfinansiering inom JM Utland på jm.se/investerare.

2) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 80.

			Omklassi			Omklassi
Omklassificering av projektfinansiering inom		Omklassi	ficerat		Omklassi	ficerat
JM Utland3)	2016-12-31	ficering	2016-12-31	2016-01-01	ficering	2016-01-01
Pågående arbeten	221	1 852	2 073	315	1 329	1 644
Långfristiga räntebärande skulder	282	235	517	410	73	483
Kortfristiga räntebärande skulder	438	1 617	2 055	934	1 256	2 190

3) Se not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper, avsnittet Ändrade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder.

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS – IFRS

Mkr	NOT	2017	2016
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat Avskrivningar		2 456 7	1 931 8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		754	294
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		3 217	2 233
Erhållen ränta Erhållna utdelningar		2	5 9
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		–37	–34
Betald skatt		–361	–413
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		2 821	1 800
Investering i exploateringsfastigheter m.m.		–2 494	–2 215
A conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.		2 038	2 255
Ökning/minskning kundfordringar		–124	–53
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.		–480	–245
Ökning/minskning leverantörsskulder		184	52
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		942	219
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		2 887	1 813
Investering i projektfastigheter m.m.		–490	–242
Försäljning av projektfastigheter m.m.		6	1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		2 403	1 572
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar		–11	–1
Sålda materiella anläggningstillgångar		0	0
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 1)		311	–5
Kassaflöde från investeringsverksamheten		300	–6
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	21
Upptagna lån		214	299
Amortering av skulder		–298	–910
Upptagna lån, projektfinansiering		792	923
Amortering av skulder, projektfinansiering		–1 182	–538
Inlösen optioner		–	1
Återköp av aktier		–500	–500
Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–675 –1 649	–602 –1 327
Årets kassaflöde		1 054	239
Likvida medel vid årets början		1 520	1 275
Valutakursdifferens i likvida medel		–2	6
Likvida medel vid årets slut		2 572	1 520
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	21
Räntebärande skulder och avsättningar		3 182	3 811
Likvida medel och räntebärande fordringar		–2 576	–1 524
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut		606	2 287

1) Varav 310 mkr avser försäljningen av andelarna i Småa AB.

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	NOT	2017	2016
Resultat av fastighetsförsäljning	6	–14	–15
Förändring av pensionsskuld		12	110
Övriga avsättningar m.m.		756	199
Totalt		754	294
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Investering i exploateringsfastigheter	15	–2 017	–1 889
Förvärv av bostadsrättsandelar	16	–619	–282
Förändring av reverser		142	–44
Totalt		–2 494	–2 215
A CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.		2017	2016
A conto betalning för exploateringsfastigheter	15	1 534	1 896
Försäljning av exploateringsfastigheter	6	18	102
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m.m.		–57	–29
Försäljning av bostadsrättsandelar	16	543	286
Totalt		2 038	2 255
INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Investering i projektfastigheter	15	–490	–242
Totalt		–490	–242
FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M.M.		2017	2016
Försäljning av projektfastigheter	6	6	1
Totalt		6	1

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL – IFRS

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
	Aktie	Övrigt tillskjutet	Omräknings	Balanserade	Summa eget
Mkr	kapital	kapital	reserver	vinstmedel	kapital
Ingående balans den 1 januari 2016	75	866	–169	3 749	4 521
Årets totalresultat	–	–	102	1 415	1 517
Utdelning till moderbolagets ägare	–	–	–	–602	–602
Konvertering av konvertibellån	0	13	–	–	13
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	–	2	–	–	2
Återköp av aktier	–	–	–	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	–	–	2	–
Utgående balans den 31 december 2016	73	881	–67	4 064	4 951
Ingående balans den 1 januari 2017	73	881	–67	4 064	4 951
Årets totalresultat	–	–	–44	2 300	2 256
Utdelning till moderbolagets ägare	–	–	–	–675	–675
Konvertering av konvertibellån	0	10	–	–	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	–	1	–	–	1
Återköp av aktier	–	–	–	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	–	–	2	–
Utgående balans den 31 december 2017	71	892	–111	5 191	6 043

Årets förändring i omräkningsdifferens uppgick till –44 mkr (102) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgick till –111 mkr (–67). Svenska kronan har under året förstärkts något mot norska kronan och försvagats mot euron.

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 675 mkr (602), vilket motsvarar 9,50 kronor (8,25) per aktie.

Koncernens noter

		Sida
not 1	Redovisnings- och värderingsprinciper	82
not 2	Segmentsinformation Koncernens resultaträkning per affärssegment Koncernen operativt kassaflöde per affärssegment Koncernen räntebärande nettoskuld/-fordran	86 86 86 87
	Koncernens balansräkning per affärssegment	87
not 3	Anställda och personalkostnader	88
not 4	Avskrivningar enligt plan	90
not 5	Arvode och kostnadsersättning till revisorer	90
not 6	Resultat av fastighetsförsäljning	90
not 7	Finansiella intäkter och kostnader	90
not 8	Skatter	90
not 9	Resultat och utdelning per aktie	91
not 10	Goodwill	92
not 11	Maskiner och inventarier	92
not 12	Andelar i intresseföretag	92
not 13	Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	93
not 14	Finansiella tillgångar	94
not 15	Projektfastigheter och exploateringsfastigheter	94
not 16	Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	94
not 17	Pågående arbeten	94
not 18	Övriga kortfristiga fordringar	94
not 19	Upparbetad men ej fakturerad intäkt	94
not 20	Likvida medel	94
not 21	Kassaflöde och räntebärande nettoskuld	94
not 22	Finansiella skulder	95
not 23	Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument	96
not 24	Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	98
not 25	Övriga avsättningar	98
not 26	Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	99
not 27	Fakturerad men ej upparbetad intäkt	99
not 28	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	99
not 29	Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	99
not 30	Upplysningar om närstående	99

not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 16 februari 2018 och kommer att föreläggas årsstämman 2018 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tilllämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt då moderbolaget innehar mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Ändrade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med föregående år förutom att omklassificering har gjorts av projektfinansiering och a conto fakturering till kunder inom JM Utland. De har tidigare redovisats mot nedlagda kostnader i balansposten "Pågående arbeten" men redovisas från och med tredje kvartalet 2017 som räntebärande respektive ej räntebärande skuld. Jämförelsesiffrorna har omräknats och på sidan 73 redovisas även en omräknad balansräkning per den 1 januari 2016.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar 2017

Endast ett fåtal ändringar i standarder från IASB har trätt i kraft 2017. Ingen av dessa har haft någon påverkan på JMs resultat- och balansräkning men i viss utsträckning påverkat de upplysningar som lämnas i noterna.

Nya standarder som gäller från och med 2018

JM tillämpar följande nya standarder från och med 2018.

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder

IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den nya standarden ska tillämpas från den 1 januari 2018 och ersätter existerande intäktsredovisningsstandarder, IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter. JM har under mycket lång tid följt arbetet med ny standard för intäktsredovisning inklusive ett flertal diskussioner med representanter för IASB och har löpande utvärderat arbetet med den nya standarden.

JMs bedömning är att intäktsredovisningen av projektutvecklingen av bostäder i Sverige fortsatt kan ske över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet.

Även inom JM Entreprenad bedöms intäkterna fortsatt kunna redovisas över tid med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar.

Sammantaget har IFRS 15 inte bedömts ha någon väsentlig påverkan på JMs finansiella rapportering och någon omräkning av tidigare perioder har inte erfordrats.

IFRS 9 Finansiella instrument

IFRS 9 Finansiella instrument behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den nya standarden ska tillämpas från 2018 och ersätter IAS 39. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JM har analyserat effekterna av IFRS 9 och bedömt att standarden skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig.

Nya standarder som träder i kraft efter 2018 IFRS 16 Leasingavtal

Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 2019. IFRS 16 kommer påverka JM vad gäller avtal om förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet. JM genomför för närvarande även en genomgång av avtalen med leverantörer avseende hyra av utrustning. Dessa har ofta betydande inslag av service och avser vanligen relativt korta tidsperioder. Analys och utvärdering pågår.

Kritiska uppskattningar och bedömningar

Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäktsoch kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. De uppskattningar och bedömningar som gjort baseras på vad som är känt vid årsredovisningens avgivande. Senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig väsentligt från de bedömningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av ändrade omvärldsfaktorer. De för JM mest betydelsefulla uppskattningarna redovisas nedan.

Successiv vinstavräkning i pågående bostads- och entreprenadprojekt

JM tillämpar successiv vinstavräkning där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under projektet baserat på en slutlägesprognos och projektets aktuella färdigställandegrad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och därmed marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta system krävs indata i form av uppskattning och bedömningar som är beroende av den kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besitter. Det slutliga projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som görs. Se vidare not 19 och not 27.

Avsättningar för pensionsförpliktelser

Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av t.ex. diskonteringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personalomsättning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan. Se vidare not 24 och not 25 där not 24 även lämnar information om gjorda antaganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonteringsränta.

Avsättningar för garantiåtaganden

De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garantireserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fall så bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verkliga utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda uppskattningar. Se vidare not 25.

Tvister m.m.

Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan involverat i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 23 och not 29.

Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar

Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassificeras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhetscykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader.

Rörelseförvärv

Vid förvärvstidpunkten fastställs verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten (i förekommande fall innefattande även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning). Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och de identifierabara nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten utgör goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat.

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse.

Samarbetsarrangemang

Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter, i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de skulder som rör arrangemang, redovisar delägarna sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden.

Omräkning av utländska verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till kursen den dag transaktionen sker (approximerat genom omräkning till periodens genomsnittskurs). Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom omräkningsdifferens på de finansiella instrument som eventuellt innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet återförs den ackumulerade omräkningsdifferensen i periodens resultat.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga i annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i periodens resultat.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Entreprenad, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8, Rörelsesegment. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens rapportering används regelbundet av koncernchefen, som utgör den så kallade högste verkställande beslutsfattaren, för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer.

JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i två avseenden. I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands projektfinansiering och a conto fakturering till kunder som avdragsposter mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Dessa principer ligger i JMs interna styrning och uppföljning till grund för koncernens resultat- och balansräkningar i sin helhet.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

Redovisning av intäkter enligt IAS 11 och IAS 18 (t.o.m. 2017) Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare om överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfastighet. JMs affärsmodell och avtalsstrukturen mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär tillämpning av successiv vinstavräkning, vilket bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att svara för den första upplåtelsen (försäljning) av bostadsrätterna till slutkund. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostadsköparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning av totala intäkter och kostnader kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som Upparbetat ej fakturerat eller som Fakturerat ej upparbetat. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader.

Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande.

Intäkter och resultat i JM Entreprenad

JM Entreprenads intäkter genereras i allt väsentligt från arbeten utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Intäkter redovisas i enlighet med IAS 11 innebärande successiv vinstavräkning i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhållande till total bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på särskilda ersättningar och incitament i den utsträckning det bedöms sannolikt att sådana godkänns av beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostnader. Befarade förluster kostnadsförs direkt. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som Upparbetat ej fakturerat eller som Fakturerat ej upparbetat. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.

Redovisning av intäkter enligt IFRS 15 (fr.o.m. 2018) Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare om överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfastighet där JM också åtar sig att svara för den första upplåtelsen (försäljning) av bostadsrätterna till slutkund. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastighet och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning. Intäkt och resultat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resultat baseras på upparbetningsgrad och beräknas utifrån upparbetningsgrad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att svara för den första upplåtelsen (försäljning) av bostadsrätterna till slutkund. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostadsköparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt och ingår i periodens redovisade resultat. Om, och i så fall intill dess så inte längre är fallet, en tillförlitlig uppskattning av resultatet i projekten inte kan göras redovisas intäkter motsvarande upparbetade kostnader, Befarade förluster belastar omedelbart och i sin helhet direkt periodens resultat. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som Upparbetad ej fakturerad intäkt (kontraktstillgång) eller som Fakturerad ej upparbetad intäkt (kontraktsskuld). Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader.

I Norge och Finland föreligger inte rätt till betalning under projektets gång varför intäkten (och kostnaden) redovisas vid en tidpunkt, vilket är då bostaden färdigställs och överlämnas till kund. Intill dess så sker redovisas nedlagda kostnader i projekten i balansräkningen under posten "Pågående arbete".

Intäkter och resultat i JM Entreprenad

JM Entreprenads intäkter genereras i allt väsentligt från arbeten utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten över tid, det vill säga med tilllämpning av successiv vinstavräkning i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhållande till total bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på särskilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostnader. Befarade förluster kostnadsförs direkt. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som Upparbetad ej fakturerad intäkt eller som Fakturerad ej upparbetad intäkt. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får kontroll över fastigheten.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för så kalllade permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrigeringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder- och fordringar hänförliga till temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt, vad gäller uppskjutna skattefordringar, hänförliga till skattemässiga underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att de kommer att realiseras.

Skatt hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat.

Goodwill

Goodwill utgör skillnaden mellan köpeskillingen för ett rörelseförvärv och det verkliga värdet på den förvärvade verksamhetens nettotillgångar (se Rörelseförvärv ovan). Goodwill är inte föremål för årlig avskrivning men prövas för nedskrivning när så finns skäl men åtminstone en gång per år. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande: förvärvad goodwill fördelas på kassagenererande enheter som motsvarar den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i JMs interna styrning, men kan inte utgöra en större enhet än ett rapporterbart segment. JM prövar redovisade belopp genom att jämföra det bedömda återvinningsvärdet, normalt ett så kallat återvinningsvärde fastställt genom att diskontera prognostiserade framtida kassaflöden, med det bokförda värdet. Om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet redovisas en nedskrivning i periodens resultat.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod.

Projekt- och exploateringsfastigheter m.m.

Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och exploateringsfastigheter, liksom pågående projekt i JM Utland, utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager innebärande att de redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare under "Nedskrivningar" nedan). I anskaffningskostnaden för projektfastigheter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter och pågående arbete aktiveras som en del av anskaffningsvärdet (se vidare "Lånekostnader" nedan).

Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete (JM Utland). Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Räntekostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets övriga produktionskostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.

Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation, i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning.

Se även "Goodwill" ovan.

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas hos leasetagaren linjärt över avtalsperioden.

Ersättningar till anställda/pensioner

Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt totalresultat.

Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen beräknad enligt den svenska tryggandelagen. I balansräkningen redovisas särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar.

Finansiella instrument (IAS 39 t.o.m. 2017)

Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. JMs finansiella tillgångar utgörs normalt av kund- och lånefordringar som värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. I förekommande fall kan kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i periodens resultat. Finansiella skulder värderas normalt till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden, såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i periodens resultat. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot övrigt totalresultat och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Nettoredovisning av tillgångar och skulder sker när det föreligger en legal rätt att kvitta och det finns en rätt och en avsikt att reglera posterna genom kvittning.

Finansiella instrument (IFRS 9 fr.o.m. 2018)

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats eller förfallit. Detsamma gäller för del av finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Nettoredovisning av tillgångar och skulder sker när det föreligger en legal rätt att kvitta och det finns en rätt och en avsikt att reglera posterna genom kvittning.

Klassificering

JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier:

• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller JMs tillgångar
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå)

JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier:

• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller JMs tillgångar
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå)

Nedskrivning

JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kontraktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom 12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan betydande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för tillgångens hela livstid.

Säkringsredovisning

JM tillämpar inte säkringsredovisning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fall så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och JM med rimlig säkerhet kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten a conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för den del av kostnaden i ett bostadsprojekt som utgörs av exploateringsfastigheter (mark). Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet.

Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar med kortare löptid än tre månader som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta värdets princip. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

not 2 Segmentsinformation

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan.

• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.
• Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland samt i begränsad omfattning i Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.
• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm.
• Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor. Från och med 2018 redovisas entreprenadverksamheten i Norge inom affärssegmentet JM Entreprenad.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM						Oför
			Fastig		Eli			Koncern	delade	Summa	Om	Summa
	JM	JM	hets	JM	mine	Del		gemen	poster	enligt	räkning	koncer
	Bostad	Bostad	utveck	Entre	ringar	summa	JM	samma	koncer	segments	JM	nen enligt
Koncernen 2017	Stockholm	Riks	ling	prenad	Sverige	Sverige	Utland	kostnader	nen2)	redovisning	Utland3)	IFRS
Intäkter – externt	7 151	4 309	60	1 759	–	13 279	3 729	–	–	17 008	267	17 275
Intäkter – internt	–	–	–	525	–525	–	–	–	–	–	–	–
Summa intäkter	7 151	4 309	60	2 284	–525	13 279	3 729	–	–	17 008	267	17 275
Produktions- och driftkostnader 1)	–5 326	–3 389	–23	–2 184	525	–10 397	–3 251	–	–	–13 648	–180	–13 828
Bruttoresultat	1 825	920	37	100	–	2 882	478	–	–	3 360	87	3 447
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)	–393	–251	–18	–99	–	–761	–197	–47	–	–1 005	–	–1 005
Resultat av fastighetsförsäljning	6	–	8	–	–	14	0	–	–	14	–	14
Rörelseresultat	1 438	669	27	1	–	2 135	281	–47	–	2 369	87	2 456
Finansiella intäkter och kostnader									210	210	–	210
Resultat före skatt									210	2 579	87	2 666
Skatter									–385	–385	–22	–407
Årets resultat									–175	2 194	65	2 259
Rörelsemarginal, %	20,1	15,5		0,0			7,5			13,9
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	–	0	–	–1	–	–1	–4	–2	–	–7	–	–7
Koncernen 2016
Intäkter – externt	7 162	3 820	142	1 151	–	12 275	3 477	–	–	15 752	–461	15 291
Intäkter – internt	–	–	–	514	–514	–	–	–	–	–	–	–
Summa intäkter	7 162	3 820	142	1 665	–514	12 275	3 477	–	–	15 752	–461	15 291
Produktions- och driftkostnader 1)	–5 494	–3 159	–92	–1 537	514	–9 768	–3 053	–	–	–12 821	381	–12 440
Bruttoresultat	1 668	661	50	128	–	2 507	424	–	–	2 931	–80	2 851
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)	–373	–218	–21	–85	–	–697	–197	–41	–	–935	–	–935
Resultat av fastighetsförsäljning	–	37	1	–	–	38	–23	–	–	15	–	15
Rörelseresultat	1 295	480	30	43	–	1 848	204	–41	–	2 011	–80	1 931
Finansiella intäkter och kostnader									–60	–60	–	–60
Resultat före skatt									–60	1 951	–80	1 871
Skatter									–411	–411	18	–393
Årets resultat									–471	1 540	–62	1 478
Rörelsemarginal, %	18,1	12,6		2,6			5,9			12,8
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	–	0	–	–1	–	–1	–4	–3	–	–8	–	–8
			JM Fastig		Eli			Koncern	Oför delade	Summa	Omklassi ficering	Summa
KONCERNEN OPERATIVT	JM	JM	hets	JM	mine	Del		gemen	poster	enligt	projekt	koncernen

KONCERNEN OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT	JM Bostad Stockholm	JM Bostad Riks	hets utveck ling	JM Entre prenad	mine ringar Sverige	Del summa Sverige	JM Utland	gemen samma poster	poster kon cernen	enligt sements redovisning	projekt finansie ring4)	koncernen enligt IFRS
Koncernen 2017
Från den löpande verksamheten	1 603	616	–416	49	–53	1 799	156	–396	454	2 013	390	2 403
Från investeringsverksamheten	–	–	–	–	–	–	–	–	300	300	–	300
Från finansieringsverksamheten	–	–	–	–	–	–	–	–1 259	–	–1 259	–390	–1 649
Summa årets kassaflöde Likvida medel vid årets slut	1 603	616	–416	49	–53	1 799	156	–1 655	754	1 054 2 572	0	1 054 2 572
Koncernen 2016
Från den löpande verksamheten	1 558	720	–101	32	–44	2 165	153	–433	72	1 957	–385	1 572
Från investeringsverksamheten	–	–	–	–	–	–	–	–	–6	–6	–	–6
Från finansieringsverksamheten	–	–	–	–	–	–	–	–1 712	–	–1 712	385	–1 327
Summa årets kassaflöde Likvida medel vid årets slut	1 558	720	–101	32	–44	2 165	153	–2 145	66	239 1 520	0	239 1 520

KONCERNEN RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Räntebärande nettoskuld (+)/ fordran (–) vid periodens slut enligt segmentsredovisning	Omklassificering projektfinansiering4)	Räntebärande nettoskuld (+)/ fordran (–) vid periodens slut enligt IFRS
2017	–790	1 396	606
2016	435	1 852	2 287

INTÄKTER PER LAND INKLUSIVE JUSTERING

ENLIGT IFRS	Sverige	Norge	Finland	Danmark	Belgien	Summa
2017	13 279	3 395	580	–	21	17 275
2016	12 275	2 639	228	15	134	15 291

2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning.

4) Omklassificering projektfinansiering inom JM Utland i förhållande till segmentsredovisning.

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2017-12-31	JM Bostad Stockholm	JM Bostad Riks	JM Fastig hets utveck ling	JM Entre prenad	Del summa Sverige	JM Utland	Oför delade poster koncer nen1) 2)	Summa enligt segments redovisning	Omklassi ficering projekt finansie ring3)	Om räkning JM Utland4)	Summa koncernen enligt IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	–	–	–	–	–	176	33	209	–	–	209
Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i	– 4 406	– 1 540	1 067 10	– 42	1 067 5 998	7 1 545	– –	1 074 7 543	– –	– –	1 074 7 543
bostadsrättsföreningar m.m.	148	96	–	–	244	65	–	309	–	–	309
Pågående arbeten	–	–	–	–	–	–	–	–	1 857	434	2 291
Kortfristiga fordringar Likvida medel	960 –	435 –	2 –	886 –	2 283 –	1 092 –	323 2 572	3 698 2 572	– –	–749 –	2 949 2 572
Summa
omsättningstillgångar	5 514	2 071	1 079	928	9 592	2 709	2 895	15 196	1 857	–315	16 738
SUMMA TILLGÅNGAR	5 514	2 071	1 079	928	9 592	2 885	2 928	15 405	1 857	–315	16 947
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	6 178	6 178	–	–135	6 043
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	3 132	3 132	–	–37	3 095
Kortfristiga skulder	780	1 050	23	572	2 425	569	3 101	6 095	1 857	–143	7 809
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	780	1 050	23	572	2 425	569	12 411	15 405	1 857	–315	16 947
Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och	4 734	1 021	1 056	356	–	2 316	–	–	–	–	–
inventarier	–	–	–	–	–	–	11	11	–	–	11
Koncernen 2016-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	–	–	–	–	–	185	45	230	–	–	230
Projektfastigheter	–	–	589	–	589	13	–	602	–	–	602
Exploateringsfastigheter	4 286	1 350	35	49	5 720	1 401	–	7 121	–	–	7 121
Andelar i bostadsrätts
föreningar m.m. Pågående arbeten	133 –	64 –	– –	– –	197 –	36 –	– –	233 –	– 1 852	– 221	233 2 073
Kortfristiga fordringar	747	402	2	708	1 859	1 076	207	3 142	–	–589	2 553
Likvida medel	–	–	–	–	–	–	1 520	1 520	–	–	1 520
Summa
omsättningstillgångar	5 166	1 816	626	757	8 365	2 526	1 727	12 618	1 852	–368	14 102
SUMMA TILLGÅNGAR	5 166	1 816	626	757	8 365	2 711	1 772	12 848	1 852	–368	14 332
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	5 158	5 158	–	–207	4 951
Långfristiga skulder	–	–	–	–	–	–	2 747	2 747	235	–61	2 921
Kortfristiga skulder	697	821	13	353	1 884	541	2 518	4 943	1 617	–100	6 460
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	697	821	13	353	1 884	541	10 423	12 848	1 852	–368	14 332
Summa operativt kapital
per affärssegment Investering i maskiner och	4 469	995	613	404	–	2 170	–	–	–	–	–
inventarier	–	–	–	–	–	–	1	1	–	–	1

1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

2) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

3) Omklassificering projektfinansiering inom JM Utland i förhållande till segmentsredovisning.

4) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning.

not 3 Anställda och personalkostnader

Medeltalet anställda fördelat per land	2017	Varav män, %	2016	Varav män, %
Sverige	2 090	81	1 994	82
Norge	400	80	365	80
Finland	48	56	40	65
Danmark	–	–	1	50
Summa	2 538	80	2 400	82

		2017			2016
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa
Koncernen	1 401	718	2 119	1 291	661	1 952
(varav pensionskostnader)		(259)			(234)

	2017				2016
Löner och andra ersättningar fördelade per land och mel lan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa
Sverige	16	1 081	1 097	14	1 011	1 025
(varav rörlig ersättning)	(5)	(60)	(65)	(3)	(58)	(61)
Norge	3	265	268	2	235	237
(varav rörlig ersättning)	(1)	(20)	(21)	(1)	(21)	(22)
Finland	3	33	36	4	23	27
(varav rörlig ersättning)	(1)	(6)	(7)	(2)	(4)	(6)
Danmark	–	–	–	0	2	2
varav rörlig ersättning	(–)	(–)	(–)	(–)	(–)	(–)
Summa koncernen	22	1 379	1 401	20	1 271	1 291
(varav rörlig ersättning)	(7)	(86)	(93)	(6)	(83)	(89)

Ersättning till styrelse

JMs styrelse består av 7 ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 420 tkr (Fredrik Persson) samt 420 tkr (Lars Lundquist). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 345 tkr (2 380). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två suppleanter. Till dessa utgår inget arvode.

Ersättning till verkställande direktör och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.

Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2017 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2018 kan högst uppgå till 2 575 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2017 uppgår till 2 442 tkr (2 733) vilket kommer att utbetalas under våren 2018.

Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2018 kan högst uppgå till 5,9 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2017 uppgår totalt till 5,0 mkr (5,0) vilket kommer att utbetalas under våren 2018.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2014 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2016. Utfallet blev 93 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2017 och uppgick till 2 019 tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2015 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2017. Utbetalning sker våren 2018 och uppgår till 2 243 tkr för VD samt 4,1 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2016 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2018. Möjlig utbetalning sker våren 2019 och kan maximalt uppgå till 2 318 tkr för VD samt 5,8 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2017 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2019. Möjlig utbetalning sker våren 2020 och kan maximalt uppgå till 2 490 tkr för VD samt 5,5 mkr för övriga i koncernledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till VD uppgår till 1 260 tkr (1 158).

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITPplanen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och även förstärkt ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år med undantag av ett äldre avtal där en medlem i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen, samt ett avtal där en medlem i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 63 års ålder med 80 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen uppgår till 28,3 mkr (16,8).

Uppsägningstid/Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna.

För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande:

Grundlön/ Styrelsearvode2)

Ett antal medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS). Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid uppsägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångsvederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag.

Kortfristig rörlig ersättning3)

2016

Övriga förmåner

Pensionskostnad Summa

Långfristig rörlig ersättning4)

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2017 och 2016.

Tkr

	2017
Tkr	Grund lön/ Styrelse arvode2)	Kort fristig rörlig ersätt ning3)	Lång fristig rörlig ersätt ning4)	Övriga för måner	Pen sions kostnad	Summa
Styrelseordförande 1)
Fredrik Persson	420	–	–	–	–	420
Lars Lundquist	420	–	–	–	–	420
Övriga styrelseledamöter1)
Åsa Söderström Jerring	500	–	–	–	–	500
Kia Orback Pettersson	420	–	–	–	–	420
Kaj-Gustaf Bergh	330	–	–	–	–	330
Eva Nygren	450	–	–	–	–	450
Thomas Thuresson	450	–	–	–	–	450
Olav Line	195	–	–	–	–	195
VD	5 960	2 733	2 019	88	2 114	12 914
Övriga i koncern
ledningen5)	16 106	5 016	3 639	541	16 1876)	41 489
Summa	25 251	7 749	5 658	629	18 301	57 588

1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.

2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 987 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 3 021 tkr.

3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2017. Samtliga utbetalningar under 2017 är hänförligt till verksamhetsåret 2016. De belopp som hänför sig till 2017 framgår av sidan 88 och kommer att utbetalas under 2018.

4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2017. Samtliga utbetalningar under 2017 är hänförligt till verksamhetsåren 2014–2016. Belopp som hänför sig till 2015–2017 framgår av sidan 88 och kommer att utbetalas under 2018. På sidan 88 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2016–2018 och 2017–2019.

5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

6) Den ökade kostnaden förklaras främst av avsättning under året hänförligt till ingånget avtal om pension till en medlem i koncernledningen.

Personalkonvertibler

Årsstämman 2017 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emitterades cirka 36 000 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 14,5 mkr. Lånet löper fram till

Konvertibler och optioner

År

ganden från JMs sida. Antal konvertibler Antal teckningsoptioner Antal lösta konvertibler/ teckningsoptioner Antal förfallna konvertibler/ teckningsoptioner Totalt Lösenpris Konverteringsperiod 2013 75 249 135 –75 384 – – 180,00 2016-06-01–2017-05-19 2014 51 918 – –5 508 – 46 410 280,00 2017-06-01–2018-05-18

2015 57 885 – – – 57 885 314,00 2018-06-01–2019-05-17 2016 77 724 – – – 77 724 289,00 2019-06-01–2020-05-18 2017 35 520 – – – 35 520 409,00 2020-06-01–2021-05-18

Styrelseordförande 1)
Lars Lundquist	830	–	–	–	–	830
Övriga styrelseledamöter 1)
Åsa Söderström Jerring	495	–	–	–	–	495
Kia Orback Pettersson	415	–	–	–	–	415
Johan Bergman	255	–	–	–	–	255
Kaj-Gustaf Bergh	325	–	–	–	–	325
Eva Nygren	445	–	–	–	–	445
Thomas Thuresson	225	–	–	–	–	225
Anders Narvinger	220	–	–	–	–	220
VD	5 660	1 589	1 050	79	1 970	10 348
Övriga i koncern
ledningen5)	13 859	3 260	1 673	518	7 661	26 971

1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.

Summa 22 729 4 849 2 723 597 9 631 40 529

2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 969 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 2 910 tkr.

3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2016. Samtliga utbetalningar under 2016 är hänförligt till verksamhetsåret 2015. De belopp som hänför sig till 2016 framgår av sidan 88 utbetalades under 2017.

4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2016. Samtliga utbetalningar under 2016 är hänförligt till verksamhetsåren 2013–2015. Belopp som hänför sig till 2014–2016 framgår av sidan 88 och utbetalades under 2017. På sidan 88 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2016–2018.

5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

19 juni 2021 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 409 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åta-

not 4 Avskrivningar enligt plan

	2017	2016
Maskiner och inventarier	–7	–8
Summa	–7	–8

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent.

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

PwC (2017)/Ernst & Young (2016)	2017	2016
Revisionsuppdrag	4,5	4,7
Skatterådgivning	0,2	1,2
Övriga tjänster1)	0,9	1,2
Summa	5,6	7,1

1) Samtliga tjänster har tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB. Av arvodet avser 0,1 mkr lagstadgade tilläggstjänster och i övrigt ingår bland annat konsultationer i redovisningsoch hållbarhetsfrågor samt tjänster tillhandahållna bostadsrättsföreningar där JM i egenskap av förvaltare står för kostnaden.

not 6 Resultat av fastighetsförsäljning

	2017	2016
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	6	1
Exploateringsfastigheter	15	85
Summa	21	86
Bokförda värden
Projektfastigheter	–6	–
Exploateringsfastigheter	–1	–71
Summa	–7	–71
Resultat
Projektfastigheter	0	1
Exploateringsfastigheter	14	14
Summa	14	15

not 7 Finansiella intäkter och kostnader

		Finansiella intäkter
	2017	2016
Utdelning	0	8
Ränteintäkter	3	9
Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar	1	–
Resultat från försäljning av aktier i intressebolag 1)	275	–
Summa	279	17

1) Avser resultat försäljning av andelar i Småa AB.

Finansiella kostnader

	2017	2016
Räntekostnader hänförbara till lån m.m.	–37	–36
Räntedel i årets pensionskostnader	–32	–32
Summa	–69	–68
Valutaeffekt vid avveckling av verksamhet 2)	–	–9
Summa	–69	–77

2) Avser JMs verksamhet i Danmark.

not 8 Skatter

IFRS	2017	2016
Resultat före skatt
Sverige	2 309	1 758
Utland	357	113
Summa	2 666	1 871
Aktuell skatt
Sverige	–335	–342
Utland	–109	–36
Summa	–444	–378
Uppskjuten skatt
Sverige	11	–17
Utland	26	2
Summa	37	–15
Total skatt
Sverige	–324	–359
Utland	–83	–34
Summa	–407	–393

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats (22%)

	2017	2016
Resultat före skatt x 22%	–586	–412
Justering skatt tidigare år	118	–2
Skillnad utländsk skatt	–5	–6
Ej skattepliktiga intäkter	67	9
Ej avdragsgilla kostnader	–2	–2
Skatt periodiseringsfond	–1	–2
Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt
inkomstskatt 2017 i Norge	0	3
Omvärdering uppskjuten skatt	2	19
Summa	–407	–393

Justering skatt tidigare år avser ett utnyttjande av tidigare ej redovisade underskottsavdrag från JMs avvecklade verksamhet i Danmark. Det danska bolaget fusionerades med det svenska bolaget 2016 och enligt koncernavdragsreglerna är tidigare förluster i den danska verksamheten avdragsgilla mot vinster i den svenska verksamheten. JM har i avvaktan på slutligt besked från Skatteverket tidigare inte redovisat någon uppskjuten skattefordran hänförligt till dessa underskottsavdrag. Ej skattepliktiga intäkter avser framför allt försäljningen av aktierna i Småa AB.

Den effektiva skattesatsen enligt IFRS är 15,3 procent (21,0). Den effektiva skattesatsen enligt segmentsredovisningen är 14,9 procent (21,0). Skillnaden mellan effektiv skattesats enligt segmentsredovisningen och nominell skattesats om 22 procent förklaras i allt väsentligt i ovanstående tabell.

not 9 Resultat och utdelning per aktie

	Före utspädning		Efter utspädning
	2017	2016	2017	2016
Resultat per aktie, kronor	32,00	20,40	31,90	20,30

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2017 har baserats på årets resultat uppgående till 2 259 mkr (1 478), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2017 uppgående till 70 642 592 (72 526 479).

Antal aktier	2017	2016
Totalt antal utestående aktier 1 januari	71 448 330	73 594 000
Konvertering samt unyttjande av optioner	30 741	43 461
Återköp av aktier	–836 479	–1 110 982
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före
utspädning	70 642 592 72 526 479

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2017 har baserats på årets resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 2 261 mkr (1 479) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2017 uppgående till 70 844 023 (72 725 820). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Årets resultat	2017	2016
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 259	1 478
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt)	2	1
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning	2 261	1 479
Antal aktier	2017	2016
Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning	70 642 592	72 526 479
Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibel- och teckningsoptionsprogram	201 431	199 341
Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2017 hade JM 69 583 262 utestående aktier (71 448 330). JM innehar totalt 1 476 421 återköpta aktier (1 604 657). I slutet av augusti 2017 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 044 847 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Instrument som ger potentiell utspädningseffekt 2017 är JMs fem konvertibelprogram (2013, 2014, 2015, 2016 och 2017) samt JMs teckningsoptionsprogram (2013).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2013 är lösenkursen 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är konverteringskursen 280 kronor, för programmet 2015, 314 kronor, för programmet 2016, 289 kronor och för programmet 2017, 409 kronor.

För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning

(för 2017 enligt styrelsens förslag)	2017	2016
– per aktie, kronor	11,00	9,50
– totalt, mkr	765	675

Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster:

	Före utspädning		Efter utspädning
Segmentsredovisning	2017	2016	2017	2016
Resultat per aktie, kronor	31,10	21,20	31,00	21,20
Årets resultat	2 194	1 540	2 196	1 541

not 10	Goodwill

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	185	168
Omräkningsdifferenser	–9	17
Vid årets slut	176	185

Redovisad goodwill avser JMs verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger.

Per den 31 december 2017 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norge-koncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2017, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska två-årsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:

• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen
• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (10) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 12 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 32 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 21 procent (23) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

not 11 Maskiner och inventarier

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	97	92
Nyanskaffningar	11	1
Omräkningsdifferenser	–2	4
Försäljningar	–1	–
Vid årets slut	105	97
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–85	–74
Årets avskrivningar	–7	–8
Omräkningsdifferenser	1	–3
Försäljningar	1	–
Vid årets slut	–90	–85
Planenligt restvärde vid årets slut	15	12

not 12 Andelar i intresseföretag

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	15	15
Nyanskaffningar	–	0
Försäljningar	–14	0
Vid årets slut	1	15

not 13 Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

					Bokfört värde
Företag	Organisations nummer	Säte	Antal aktier och andelar	% av kapital	2017	2016
Adolfsbergs Brunns AB1)	556303-8685	Örebro	340	33	34	34
Dockan Exploatering AB1)	556594-2645	Malmö	50 000	33	16 834	16 834
Exploateringsbolaget Högmora KB1)	916643-6254	Stockholm	1	25	31	31
Fastighetsbolaget Glasberga KB1)	916643-1842	Södertälje	1	25	101	101
Glasberga Fastighets AB1)	556361-0707	Södertälje	1 000	25	100	100
HB Silverdal Exploatering2)	969674-5802	Solna			1	1
Högmora Exploaterings AB1)	556395-0707	Stockholm	1 000	25	100	100
Kvarnholmen Utveckling AB1)	556710-5514	Stockholm	50 000	50	165 886	165 886
Kvibergstaden Exploatering HB1)	969731-1695	Göteborg	1	50	1	1
Mälarstrandens Utvecklings AB1)	556695-5414	Västerås	44	44	2 200	2 200
SMÅA AB3)	556497-1322	Stockholm	–	–	–	13 854
Södra Centrum Krokslätt HB1)	969777-2144	Stockholm	5 200	65	5 200	5 200
Bokfört värde vid årets slut					190 488	204 342

1) Gemensamma verksamheter

2) Obegränsat ansvar

3) Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

					Bokfört värde
Företag	Organisations nummer	Säte	Antal aktier och andelar	% av kapital	2017	2016
Fastighets AB Kranlyftet	556829-3251	Lidingö	250	50	135 226	135 226
Fjellgata 30 AS, Norge	997484983	Oslo	100	50	2 002	2 108
Fjellgata 30 KS, Norge	997485009	Oslo	45	45	7 207	7 589
Täby Park Exploatering AB	556833-6555	Stockholm	500	50	161 500	144 500
Grefsen Utvikling AS, Norge	982913209	Oslo	500	50	25 025	26 350
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge	987719427	Oslo	60 000	50	23 420	26 407
Husebyplatået AS, Norge	913864948	Oslo	5 000	50	501	527
Larvik Saneringsselskap AS, Norge	918044051	Larvik	100	50	242	255
Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge	935267269	Lillestrøm	75	50	7 508	7 905
Lillestrøm Kvartal 37 Næring AS, Norge	919196416	Oslo	300	50	30	–
Merbraine, Belgien	450160865	Bryssel	625	50	304	283
Noreveien 26 AS, Norge	990351465	Oslo	10	50	88	92
Son Utvikling AS, Norge	990341419	Oslo	23 050	50	12 292	12 943
Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge	998015340	Oslo	50	50	2 511	2 643
Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge	998015375	Oslo	45	45	9 001	9 478
Strømmen Sentrum AS, Norge	911662256	Strømmen	7 000	50	7 007	7 378
Torstvet Utvikling AS, Norge	959639159	Larvik	5 000	50	11 553	–
Bokfört värde vid årets slut					405 417	383 684
Omklassificering i koncernen					–595 222	–573 489
Bokfört värde i koncernen vid årets slut					683	14 537

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

Andelar i gemensamma verksamheter

I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

	2017	2016
Intäkter	674	588
Kostnader	–573	–527
Periodens resultat	101	61
Exploateringsfastigheter	697	721
Övriga tillgångar	866	768
Likvida medel	203	83
Summa tillgångar	1 766	1 572
Långfristiga skulder	495	417
Kortfristiga skulder	273	156
Summa skulder	768	573
Nettotillgångar	998	999

not 14 Finansiella tillgångar

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	18	8
Tillkommande fordringar	1	10
Reglerade fordringar	–1	–1
Omräkningsdifferenser	–1	1
Vid årets slut	17	18

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

not 15 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

			Exploaterings
	Projektfastigheter		fastigheter
	2017	2016	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	602	378	7 204	7 150
Nyanskaffningar	490	242	2 017	1 903
Omklassificeringar	–	–21	–34	7
Omräkningsdifferenser	–1	3	–57	111
Överfört till produktion	–11	–	–1 554	–1 896
Försäljningar	–6	–	–1	–71
Vid årets slut	1 074	602	7 575	7 204
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–	–	–83	–83
Omklassificering	–	–	31	–
Överfört till produktion	–	–	20	–
Vid årets slut	–	–	–32	–83
Planenligt restvärde vid årets slut	1 074	602	7 543	7 121
Marknadsvärde vid årets slut	1 343	863	14 700	14 100

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (0) och för exploateringsfastigheter till 104 mkr (104).

Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen, extraordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart. Värderingarna för projektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaflödesanalys av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderingspraxis.

not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	233	235
Nyanskaffningar	619	282
Omklassificeringar	–	–3
Omräkningsdifferens	0	5
Försäljningar	–543	–286
Vid årets slut	309	233

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 82 (64).

Posten består i huvudsak av visningsbostäder inför kommande bostadsetapper värderade till anskaffningsvärde.

not 17 Pågående arbeten

	2017	2016
Pågående arbeten	2 291	2 073
Summa	2 291	2 073

Pågående arbeten avser endast bostadsprojekt inom JM Utland.

not 18 Övriga kortfristiga fordringar

	2017	2016
Fordringar fastighetsförsäljningar	83	72
Fordringar sålda bostadsrättsandelar	107	60
Handpenning investering exploateringsfastigheter	154	107
Övrigt	127	81
Summa	471	320

not 19 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

IFRS	2017	2016
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	6 462	5 489
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–5 148	–4 274
Summa	1 314	1 215
Segmentsredovisning	2017	2016
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	8 756	8 178
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–6 694	–6 374

not 20 Likvida medel

	2017	2016
Kassa och bank	2 572	1 520
Summa	2 572	1 520

not 21 Kassaflöde och räntebärande nettoskuld

IFRS	Likvida medel / check räknings kredit	Kort fristiga låne skulder	Lång fristiga låne skulder 1) Summa
Nettoskuld den 31 december 2016	1 520	–2 055	–517	–1 052
Kassaflöde	1 054	267	291	1 612
Valutakursdifferenser	–2	64	9	71
Övriga ej kassaflödespåverkande poster	–	–4	14	10
Nettoskuld den 31 december 2017	2 572	–1 728	–203	641

1) Varav –84 mkr avser reverser och redovisas som Investering i exploateringsfastigheter m.m.

Räntebärande nettoskuld/-fordran	2017	2016
Likvida medel och kortfristiga placeringar	2 572	1 520
Bruttoskuld, bunden ränta	–20	–
Bruttoskuld, rörlig ränta	–1 911	–2 572
Skuld/-fordran	641	–1 052
Likvida medel	2 572	1 520
Kortfristiga räntebärande skulder	–1 728	–2 055
Långfristiga räntebärande skulder	–203	–517
Skuld/-fordran	641	–1 052
Avsatt till pensioner	–1 251	–1 239
Räntebärande fordringar	4	4
Räntebärande nettokuld (-)/-fordran (+)	–606	–2 287

not 22 Finansiella skulder

IFRS
Långfristiga räntebärande skulder		2017	2016
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen		78	307
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år		72	157
Konvertibellån 1–5 år 1)		53	53
Summa		203	517
Kortfristiga räntebärande skulder	2017	2016
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år		1 715	2 047
Konvertibellån –1 år 1)		13	8
Summa		1 728	2 055
		För
Räntebärande nettoskuld/-fordran	2017	ändring	2016
Kortfristiga räntebärande skulder	1 728	–327	2 055
Långfristiga räntebärande skulder	203	–314	517
Avsatt till pensioner	1 251	12	1 239
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar	–2 576	–1 052	–1 524
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut	606	–1 681	2 287
Övriga finansiella skulder		2017	2016
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen		273	168
Leverantörsskulder		842	668
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter		449	329
Övriga kortfristiga skulder		879	212
Summa		2 443	1 377
Löptid finansiella skulder		2017	2016
2017		–	3 526
2018		4 094	335
2019		210	101
2020		67	42
2021		53	41
Summa		4 424	4 045

1) Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

I Sverige tar JM AB initialt upp byggnadskreditiv i eget namn för pågående bostadsprojekt i samband med att bindande avtal ingås med bostadsrättsföreningen. I ett senare skede lyfts kreditivet över till kunden, bostadsrättsföreningen, utan att det sker några in- eller utbetalningar. Skulden redovisas därför netto mot JMs fordran på kunden och ingår i posterna "Upparbetad men ej fakturerad" eller "Fakturerad ej upparbetad". Dessa byggnadskreditiv uppgår per den 31 december 2017 till 2 517 mkr (1 716) och ingår inte bland de räntebärande skulderna ovan. Byggnadskreditiven är kortfristiga och räntebärande.

Segmentsredovisning

Långfristiga räntebärande skulder	2017	2016
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen		78	72
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år		72	157
Konvertibellån 1–5 år 1)		53	53
Summa		203	282
Kortfristiga räntebärande skulder	2017	2016
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år	319	430
Konvertibellån –1 år 1)		13	8
Summa		332	438
Räntebärande nettoskuld/-fordran	2017	För ändring	2016
Kortfristiga räntebärande skulder	332	–106	438
Långfristiga räntebärande skulder	203	–79	282
Avsatt till pensioner	1 251	12	1 239
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar	–2 576	–1 052	–1 524
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut	–790	–1 225	435
Löptid finansiella skulder		2017	2016
2017		–	1 847
2018		2 206	92
2019	210	101
2020	67	42
2021		53	41
Summa	2 536	2 123

1) Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Informationen i tabellerna ovan visar finansiella skulder såsom de presenteras i balansräkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 23 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

not 23 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

• Ränterisker för lån och likvida medel.
• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov.
• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag.
• Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på sidorna 30–33 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar, om volym långfristig finansiering bedöms vara väsentlig.

Då volymen av långfristig upplåning under 2017 har varit relativt begränsad har koncernen främst arbetat med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2017 0,2 (0,3) enligt IFRS och 0,2 år (0,4) enligt segmentsredovisning.

Verkligt värde på räntebärande lån var 1 931 mkr (2 572) enligt IFRS och 535 mkr (720) enligt segmentsredovisning. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2017-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

IFRS		2017		2016
År för räntekonvertering	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %
2017	–	–	2 572	2,8
2018	1 911	2,2	–	–
2020	20	3,5	–	–
Pensionsskuld1)	1 251	2,5	1 239	2,5
Summa	3 182	2,4	3 811	2,7

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Segmentsredovisning	2017			2016
Skuld belopp, År för räntekonvertering mkr		Medel ränta, %	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %
2017	–	–	720	2,3
2018	515	2,2	–	–
2020	20	3,5	–	–
Pensionsskuld1)	1 251	2,5	1 239	2,5
Summa	1 786	2,4	1 959	2,4

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2017-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 2,4 procent (2,7) enligt IFRS och 2,4 procent (2,4) enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 18 mkr enligt IFRS och cirka 4 mkr enligt segmentsredovisning för den del av låneportföljen som omsätts under 2018. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor's eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 20, Likvida medel.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften

IFRS	Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2018	2019	2020	2022
Kreditlöften, mkr	7 211	485	4 574	1 010	92	1 050
Bindande kreditlöften

exklusive projektfinansiering	Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2018	2019	2022
Kreditlöften, mkr	2 800	400	700	650	1 050

Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 5 066 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för dessa kreditavtal uppgår till 1,6 år. Outnyttjade kreditlöften, exklusive projektfinansiering, uppgår till 2 800 mkr. Den genomsnittliga löptiden för dessa kreditavtal uppgår till 2,6 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2017 uppgår till 31 procent (28).

Valutarisk

Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

Samtliga lån är upptagna i funktionell valuta i respektive land.

Kreditrisk

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 444 mkr (457).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 678 mkr (540).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 15,8 mkr (10,5). Under året har koncernen ianspråktagit 0,0 mkr (0,6) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 442 mkr (447) och avser i allt väsentligt en pågående tvist med beställare och där det inte är fråga om kreditrisk. Se även not 29. Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Åldersanalys kundfordringar

2017-12-31 mkr	Nomi nellt	Ej för fallet	≤ 30 dagar	31–60 dagar	61–90 dagar	> 90 dagar
Projektutveckling
bostäder	444	338	54	18	6	28
Entreprenad	678	248	21	1	2	406
Övrigt	2	2	0	0	0	0
Summa	1 124	588	75	19	8	434
Antal fakturor	1 207	555	134	81	78	359
2016-12-31 mkr	Nomi nellt	Ej för fallet	≤ 30 dagar	31–60 dagar	61–90 dagar	> 90 dagar
Projektutveckling
bostäder	457	376	29	8	11	33
Entreprenad	540	99	30	8	1	402
Övrigt	2	2	0	–	0	0
Summa	999	477	59	16	12	435
Antal fakturor	1 370	738	104	70	85	373

Kreditriskanalys kunder
2017-12-31 Intervall	Antal kunder	i % av antal	i % av portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	735	91	6
Exponering intervall 1–5 mkr	36	5	7
Exponering intervall > 5 mkr	33	4	87
Totalt	804	100	100
2016-12-31 Intervall	Antal kunder	i % av antal	i % av portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	926	92	8
Exponering intervall 1–5 mkr	58	6	16
Exponering intervall > 5 mkr	22	2	76
Totalt	1 006	100	100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2017 och 2016. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

IFRS	Kategori	2017-12-31	2016-12-31
	enligt	Redovisat	Redovisat
Finansiella instrument	IAS 392)	värde1)	värde1)
Tillgångar
Finansiella tillgångar	LoK	17	18
Varav andra långfristiga fordringar	LoK	17	18
Varav andra långfristiga
värdepappersinnehav	FTS	0	0
Kundfordringar	LoK	1 124	999
Övriga kortfristiga fordringar	LoK / n/a	471	320
Varav derivatinstrument 3)	FTvRR	–	–
Varav fordringar
fastighetsförsäljningar	LoK	83	72
Varav övrigt	n/a	388	248
Likvida medel	LoK	2 572	1 520
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder	FSUA	203	517
Varav konvertibellån	FSUA	53	53
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån	FSUA	150	464
Övriga långfristiga skulder	FSUA	273	168
Leverantörsskulder	FSUA	842	668
Kortfristiga räntebärande skulder	FSUA	1 728	2 055
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	1 328	541
Varav derivatinstrument 3)	FSvRR	–	–
Varav övriga kortfristiga skulder	FSUA	1 328	541

Segmentsredovisning

Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster.

Skulder

Långfristiga räntebärande skulder	FSUA	203	282
Kortfristiga räntebärande skulder	FSUA	332	438
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	868	541

1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

2) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

n/a IAS 39 är inte tillämpligt

3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2017-12-31.

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.

not 24 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 774 personer varav 666 personer är aktiva.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer
Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
Koncernen	2017	2016
Pensionsförpliktelser ofonderade planer	1 251	1 239

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser	2017	2016
Vid årets början	1 239	1 129
Förmåner intjänade under året	60	50
Räntekostnader	32	32
Betalda förmåner	–37	–37
Aktuariella vinster (–)/förluster (+)	–43	65
Vid årets slut	1 251	1 239

Den aktuariella vinsten 2017 förklaras huvudsakligen av nytt livslängdsantagande.

Aktuariella vinster (+)/förluster (–)	2017	2016	2015	2014	2013
Totala pensionsförpliktelser	1 251	1 239	1 129	1 054	920
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av
årets oredovisade aktuariella vinst (+) och
förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr	15	–8	11	8	2
I procent av värdet på pensions
förpliktelsernas totala värde, %	1,1	0,6	1,0	0,8	0,2
Pensionskostnader			2017		2016
Förmåner intjänade under året				60	50
Ränta på förpliktelser				32	32
Pensionskostnader förmånsbaserade planer				92	82
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer				150	138
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer				49	46
Summa				291	266

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 32 mkr (32) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

Framtida bedömning av pensions-

avsättningen kassaflöde	2018	2019	2020	2021	2022
Pensionsutbetalningar	–37	–37	–37	–38	–38

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

%		Sverige
	2017	2016
Diskonteringsränta	2,50	2,50
Förväntad löneökning	3,50	3,50
Inflation	1,75	1,50
Inkomstbasbelopp	3,00	3,00
Avgångsintensitet	6,00	3,00

Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och swapräntor och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Durationen på förpliktelsen är 20 år.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.

JM Sverige har bytt till livslängdstabellen DUS14 vid pensionsskuldsberäkningen vilket rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 22 år efter pensioneringen och en kvinna 24 år.

Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta

Pensionsförpliktelser per den 31 december 2017	1 251
Diskonteringsräntan ökar med 0,25%	1 196
Diskonteringsräntan minskar med 0,25%	1 315

not 25 Övriga avsättningar

		Garantiavsättningar		Särskild löneskatt på pensionsskuld
	2017	2016	2017	2016
Vid årets början	296	272	125	103
Avsättningar	103	99	–	22
Omklassificering	349	–	–	–
Ianspråktaget under året	–66	–75	–	–
Återförda avsättningar	–4	–4	–3	–
Omräkningsdifferens	–2	4	–	–
Vid årets slut1)	676	296	122	125
1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar	109	101

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

Särskild löneskatt på pensionsskulden är beräknad till fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld i legal person.

not 26 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder

	2017	2016
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond	519	477
Övriga uppskjutna skatteskulder *	366	408
Delsumma	885	885
Avgår uppskjutna skattefordringar	–206	–208
Netto uppskjutna skatteskulder	679	677
Uppskjutna skattefordringar	–	–
* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter 1)	301	302
Reservering för ännu ej godkänd taxering	52	55
Övriga omsättningstillgångar	13	51
Summa	366	408

1) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Uppskjutna skattefordringar hänförs framför allt till pensionsskuld, andra personalrelaterade poster samt garantiriskreserv. Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 237 mkr varav 180 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 1–10 år.

Skillnaden mellan IFRS och segementsredovisning avser endast posten Övriga omsättningstillgångar och är hänförlig till skatteeffekten mellan redovisat resultat för JM Utland enligt segmentsredovisning respektive enligt IFRS.

not 27 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

IFRS	2017	2016
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	23 448	23 239
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–21 449	–21 541
Summa	1 999	1 698
Segmentsredovisning	2017	2016
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	23 759	23 340
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–21 618	–21 542
Summa	2 141	1 798

not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2017	2016
Personalrelaterade poster	510	453
Förutbetalda hyresintäkter	29	27
Övriga upplupna kostnader 1)	987	803
Summa	1 526	1 283

1) Avser huvudsakligen upplupna projektkostnader.

not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	2017	2016
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar	100	100
Fastighetsinteckningar	644	588
Summa	744	688
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga	8 180	7 836
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	1 713	1 501
Betalnings- och hyresgarantier	85	99
Övriga ansvarsförbindelser	15	15
Summa	9 993	9 451

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010.

Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Gar-Bo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits i anspråk sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

JM blir i den löpande affärsverksamheten från tid till annan involverat i tvister och rättsliga processer. Dessa tvister och rättsliga processer förväntas inte, vare sig enskilt eller tillsammans, i väsentlig grad negativt påverka JMs finansiella resultat eller ställning.

JM Entreprenad genomförde under 2013–2016 en entreprenad på löpande räkning om 1,6 mdkr vilken i sin helhet är slutbesiktigad och godkänd. Per 2017-12-31 uppgår JMs kundfordran i projektet till 404 mkr exklusive dröjsmålsränta. Under 2015 inledde JM en skiljedomsprocess i vilken motparten framfört väsentliga motkrav men endast kvittningsvis, innebärande att beställarens krav maximalt kan uppgå till JMs totala fordran. Värdering och reservering för tvisten har gjorts inom ramen för projektets resultatavräkning med stöd av extern rådgivning. JMs bedömning är att denna reservering väl täcker den bedömda risken i projektet. För det fall tvistens utfall mot förmodan skulle avvika från JMs bedömning kan det dock inte uteslutas att den finansiella påverkan kan komma att vara väsentlig.

not 30 Upplysningar om närstående

Upplysningar om närstående framgår av not 3, Anställda och personalkostnader. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, avser endast gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr	NOT	2017	2016
	1
Nettoomsättning		11 602	11 149
Produktions- och driftkostnader	2	–8 878	–8 863
Bruttoresultat		2 724	2 286
Försäljnings- och administrationskostnader	2, 3, 4	–699	–648
Resultat av fastighetsförsäljning	5	14	–23
Rörelseresultat		2 039	1 615
Resultat från finansiella poster	6
Resultat från koncernföretag		85	198
Resultat från intresseföretag		275	12
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar		1	1
Resultat från finansiella omsättningstillgångar		2	1
Räntekostnader och liknande resultatposter		–53	–53
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		2 349	1 774
Bokslutsdispositioner	7	–167	–147
Resultat före skatt		2 182	1 627
Skatter	8	–288	–322
Årets resultat		1 894	1 305
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr		2017	2016
Årets resultat		1 894	1 305
Övrigt totalresultat		–	–
Årets totalresultat		1 894	1 305

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr	NOT	2017	2016
TILLGÅNGAR	1
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg	9	5	3
Finansiella anläggningstillgångar	10
Andelar i koncernföretag	10	1 002	1 016
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag		190	204
Långfristiga fordringar hos intresseföretag		17	17
Övriga långfristiga fordringar		7	7
Uppskjutna skattefordringar	8	–	–
		1 216	1 244
Summa anläggningstillgångar		1 221	1 247
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	11	98	80
Exploateringsfastigheter	11	4 205	4 045
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	12	244	197
Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar		161 260	71 160
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag		2 149	1 485
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	13	907	816
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		19	10
Likvida medel	14	2 112	1 327
Summa omsättningstillgångar		10 155	8 191
SUMMA TILLGÅNGAR		11 376	9 438
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital1)
Aktiekapital		71	73
Bundet eget kapital		71	73
Överkursfond		143	132
Balanserat resultat		942	799
Årets resultat		1 894	1 305
Fritt eget kapital	24	2 979	2 236
Summa eget kapital		3 050	2 309
Obeskattade reserver	15	2 360	2 170
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	16	680	660
Uppskjutna skatteskulder	8	38	38
Garantiavsättningar och övriga avsättningar	17	616	239
		1 334	937
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	18	105	184
Övriga långfristiga skulder		235 340	128 312
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		406	380
Kortfristiga räntebärande skulder	18	13	8
Övriga kortfristiga skulder	19	519	378
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder	18	711 174	727 84
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	20	1 333	1 103
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21	1 136	1 030
		4 292	3 710
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		11 376	9 438

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	NOT	2017	2016
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		2 039	1 615
Avskrivningar		3	3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		722	296
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		2 764	1 914
Erhållen ränta		2	2
Erhållna utdelningar		52	60
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		–28	–24
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		–312 2 478	–383 1 569
Investering i exploateringsfastigheter m.m.		–1 323	–1 486
A conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.		1 604	1 831
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.		–1 119	18
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		149	–20
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		1 789	1 912
Investering i projektfastigheter m.m.		–18	–9
Försäljning av projektfastigheter m.m.		0	1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 771	1 904
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar		–5	0
Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m.		–131	–57
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 1)		310	–4
Kassaflöde från investeringsverksamheten		174	–61
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		15	22
Amortering av skulder		0	–500
Inlösen optioner		–	1
Återköp av aktier		–500	–500
Utdelning		–675	–602
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–1 160	–1 579
Årets kassaflöde		785	264
Likvida medel vid årets början		1 327	1 063
Likvida medel vid årets slut		2 112	1 327

1) varav 310 mkr avser försäljningen av andelarna i Småa AB

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Överkurs fond	Balanserat resultat	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2016	75	117	2 013	2 205
Årets totalresultat	–	–	1 305	1 305
Utdelning	–	–	–602	–602
Fusion av koncernföretag	–	–	–114	–114
Konvertering av konvertibellån	0	13	–	13
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	–	2	–	2
Återköp av aktier	–	–	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	–	2	–
Utgående balans den 31 december 2016	73	132	2 104	2 309
Ingående balans den 1 januari 2017	73	132	2 104	2 309
Årets totalresultat	–	–	1 894	1 894
Utdelning	–	–	–675	–675
Fusion av koncernföretag	–	–	11	11
Konvertering av konvertibellån	0	10	–	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	–	1	–	1
Återköp av aktier	–	–	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	–	2	–
Utgående balans den 31 december 2017	71	143	2 836	3 050

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2017 uppgår till 71 059 683 (73 052 987) varav 1 476 421 aktier (1 604 657) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2017 är 11,00 kronor per aktie (9,50).

not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 82–85.

not 2 Anställda och personalkostnader

	2017	2016
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)	1 667	1 598
varav män, %	(78)	(80)
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD	14	12
(varav rörlig ersättning)	(5)	(3)
Övriga anställda	881	829
(varav rörlig ersättning)	(56)	(55)
Summa löner och andra ersättningar	895	841
(varav rörlig ersättning)	(61)	(58)
Sociala kostnader	474	439
(varav pensionskostnader)	(177)1)	(159)1)
Totalt moderbolaget	1 369	1 280

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,6 mkr (2,4) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,7 mkr (0,6). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

not 3 Avskrivningar enligt plan

	2017	2016
Inventarier och andra verktyg	–3	–3
Summa	–3	–3

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

not 6 Resultat från finansiella poster

	Resultat från koncernföretag		Resultat från intresseföretag		Resultat från övriga finansiella anläggnings tillgångar		Reusltat från finansiella omsättnings tillgångar		Räntekostnader och liknande resultatposter		Summa
	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Utdelning	83	206	–	9	–	–	–	–	–	–	83	215
Realisationsresultat	–	–	275	3	–	–	–	–	–	–	275	3
Resultatandel	4	1	–	–	–	–	–	–	–	–	4	1
Nedskrivning	–2	–9	–	–	–	–	–	–	–	–	–2	–9
Ränteintäkter	–	–	–	–	–	–	1	1	–	–	1	1
Ränteintäkter, koncernföretag	–	–	–	–	1	1	1	0	–	–	2	1
Räntekostnader	–	–	–	–	–	–	–	–	–26	–27	–26	–27
Räntedel i årets pensionskostnader	–	–	–	–	–	–	–	–	–27	–26	–27	–26
Summa	85	198	275	12	1	1	2	1	–53	–53	310	159

not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

PwC (2017)/Ernst & Young (2016)	2017	2016
Revisionsuppdrag	3,2	2,7
Skatterådgivning	–	0,4
Övriga tjänster 1)	0,9	0,4
Summa	4,1	3,5

1) Se koncernens not 5.

not 5 Resultat av fastighetsförsäljning

	2017	2016
Försäljningsvärden
Exploateringsfastigheter	15	47
Summa	15	47
Bokförda värden
Exploateringsfastigheter	–1	–70
Summa	–1	–70
Resultat
Exploateringsfastigheter	14	–23
Summa	14	–23

2017 2016

not 7 Bokslutsdispositioner

not 9 Inventarier och andra verktyg

Vid årets början 36 36 Nyanskaffningar 5 0 Vid årets slut 41 36

Vid årets början –33 –30 Årets avskrivningar –3 –3 Vid årets slut –36 –33 Planenligt restvärde vid årets slut 5 3

Ackumulerade anskaffningsvärden

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

	2017	2016
Avsättning till periodiseringsfond	–530	–420
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond	340	225
Erhållna koncernbidrag	23	48
Summa	–167	–147

not 8 Skatter

	2017	2016
Resultat före skatt	2 182	1 627
Aktuell skatt	–331	–337
Uppskjuten skatt	43	15
Total skatt	–288	–322

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent.

Resultat före skatt ×22%	–480	–358
Justering skatt tidigare år	118	0
Ej skattepliktiga intäkter	81	50
Ej avdragsgilla kostnader	–6	–12
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–1	–2
Summa	–288	–322
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	2017	2016
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade avsättningar och garantiavsättningar	50	42
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter	–88	–80

Se koncernens not 8.

not 10 Finansiella anläggningstillgångar

	Andelar i koncernföretag		Andelar i gemensamma verksamheter och intresse företag		Långfristiga fordringar hos intresseföretag		Långfristiga fordringar		Uppskjutna skattefordringar		Summa
	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 016	1 318	204	219	17	17	7	3	–	15	1 244	1 572
Nyanskaffningar	131	74	–	–14	–	–	–	–	–	–	131	60
Tillkommande fordringar	–	–	–	–	–	–	–	4	–	–	–	4
Reglerade fordringar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–15	–	–15
Fusion	–143	–367	–	–	–	–	–	–	–	–	–143	–367
Försäljningar	–	–	–14	–1	–	–	–	–	–	–	–14	–1
Årets nedskrivningar	–2	–9	–	–	–	–	–	–	–	–	–2	–9
Vid årets slut	1 002	1 016	190	204	17	17	7	7	–	–	1 216	1 244

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

Forts. not 10

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2017	2016
AB Borätt	556257-9275	Stockholm	500	1 978	1 978
AB Garantihus	556073-0524	Stockholm	5 000	1 000	1 000
AB Konvertibelhus	559001-7025	Stockholm	500	50	50
AB Kulsinter (f.d. Fabege Bällsta AB) 1)	556066-7643	Stockholm	–	–	140 056
Bergshamra Bro AB	559066-5666	Stockholm	50 000	61 425	–
Bo Entreprenad AB1)	556807-5328	Stockholm	–	–	100
BRO Haifa 1 AB	556821-1949	Stockholm	500	45 476	45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB	556561-0184	Stockholm	1 000	100	100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB	969653-9122	Stockholm	–	10	10
Fastighets AB Vipemö	556855-7580	Stockholm	100 000	95	–
Fastighetsbolaget Bohusmark KB	916443-1125	Göteborg	1	1 120	1 120
Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB	559077-9582	Stockholm	500	27 562	27 569
Förvaltnings AB Rickomberga Dal	556731-8596	Uppsala	1 000	43 274	4 354
Förvaltningsbolaget Kängen 44:1 AB1)	556912-1683	Stockholm	–	–	2 630
Havsprinsen Fastighets AB1)	559065-1435	Stockholm	–	–	131
Huddinge Fabriken AB	556694-7049	Stockholm	1 000	41 276	41 276
JM Byrån Holding AB	556752-9630	Stockholm	1 000	100	100
JM Construction S.A., Belgien	413662141	Bryssel	10 000	91 906	91 906
JM Entreprenad AB	556060-8837	Stockholm	200 000	107 750	107 750
JM Fasad AB	559135-1795	Stockholm	500	50	–
JM Fastighetsutveckling Holding AB	556847-3259	Stockholm	500	50	50
JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB	559034-9089	Stockholm	500	50	50
JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB	559109-6960	Stockholm	500	50	–
JM Hyresbostäder Holding AB	556977-0471	Stockholm	500	130	50
JM Inredning i Stockholm AB	556202-8653	Stockholm	1 000	50	50
JM Kammarsadeln Holding AB	556853-8465	Stockholm	500	50	50
JM Norge AS, Norge	829350122	Oslo	20 000	127 687	127 687
JM Stombyggnad AB	556173-0564	Stockholm	1 000	113	113
JM Suomi OY, Finland	1974161-8	Helsingfors	1 000	180 443	175 557
JM Supply AB	559126-3644	Stockholm	500	50	–
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	4 400	158 000	158 000
JM@Home AB	559091-8289	Stockholm	1 000	100	100
KB Silverfjädern	969676-7525	Stockholm	–	0	0
Klippljuset Holding AB	556872-0527	Stockholm	500	50	50
Mark i Bröndbo 5 AB1)	559015-6674	Stockholm	–	–	82
Minimalen Bostad AB (f.d. SBC Bo AB)	556754-2138	Stockholm	1 000	11 550	13 550
Seniorgården AB	556359-9082	Stockholm	1 000	100	100
Stockholm Pundet 1 AB	556852-1297	Stockholm	500	74 722	74 722
Stora Sköndals Fastighet Tomt 1 AB	559055-3201	Stockholm	500	7 642	–
Stora Sköndals Fastighet Tomt 2 AB	559055-3227	Stockholm	500	17 899	–
Bokfört värde vid årets slut				1 001 908	1 015 817

1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

	Projektfastigheter		Exploaterings fastigheter
	2017	2016	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	80	71	4 097	4 134
Nyanskaffningar	18	9	833	1 212
Fusion	–	–	443	410
Överfört till produktion	–	–	–1 135	–1 589
Försäljningar	–	–	–1	–70
Vid årets slut	98	80	4 237	4 097
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–	–	–52	–52
Överfört till produktion	–	–	20	–
Vid årets slut	–	–	–32	–52
Planenligt restvärde vid
årets slut	98	80	4 205	4 045

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (0) och för exploateringsfastigheter till 104 mkr (99).

not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.

	2017	2016
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	197	154
Nyanskaffningar	550	209
Försäljningar	–503	–166
Vid årets slut	244	197

not 13 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

	2017	2016
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	4 736	3 915
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–3 829	–3 099
Summa	907	816

not 14 Likvida medel

	2017	2016
Kassa och bank	2 112	1 327
Summa	2 112	1 327

not 15 Obeskattade reserver

	2017	2016
Periodiseringsfond 2012 års taxering	–	270
Periodiseringsfond 2013 års taxering	350	350
Periodiseringsfond 2014 års taxering	370	370
Periodiseringsfond 2015 års taxering	380	380
Periodiseringsfond 2016 års taxering	380	380
Periodiseringsfond 2017 års taxering	350	420
Periodiseringsfond 2018 års taxering	530	–
Summa	2 360	2 170

not 16 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

	2017	2016
Vid årets början	660	648
Förmåner intjänade under perioden	26	24
Räntekostnader	24	23
Utbetalning av pensioner	–35	–35
Övrigt	5	0
Vid årets slut	680	660

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

not 17 Garantiavsättningar och övriga avsättningar

		Avsättningar
	2017	2016
Vid årets början	239	207
Avsättningar	64	74
Omklassificering	349	–
Ianspråktaget under året	–36	–42
Vid årets slut	616	239

not 18 Räntebärande skulder

Långfristiga räntebärande skulder	2017	2016
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen	52	131
Konvertibellån 1–5 år	53	53
Summa	105	184
Kortfristiga räntebärande skulder	2017	2016
Konvertibellån 1 år	13	8
Skulder till koncernföretag	711	727
Summa	724	735
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal	2017	2016
Checkräkningskredit	400	400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år	700	800
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år	1 700	1 600
Outnyttjad del	–2 800	–2 800
Utnyttjat kreditavtal	0	0

Kreditavtalen löper med fast ränta.

not 19 Övriga kortfristiga skulder

	2017	2016
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter	247	225
Övriga kortfristiga skulder	272	153
Summa	519	378

not 20 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

	2017	2016
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	16 915	16 187
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–15 582	–15 084
Summa	1 333	1 103

not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2017	2016
Personalrelaterade poster	351	331
Förutbetalda hyresintäkter	17	18
Övriga upplupna kostnader	768	681
Summa	1 136	1 030

not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	2017	2016
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar 1)	100	100
Fastighetsinteckningar	69	69
Summa	169	169
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga 2)	8 179	7 836
Borgen till förmån för koncernföretag 3)	1 704	1 590
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	263	204
Betalnings- och hyresgarantier	0	1
Övriga ansvarsförbindelser	16	15
Summa	10 162	9 646

1, 2) Se koncernens not 29 för textkommentarer.

3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

not 23 Upplysningar om närstående

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens not 13.

	2017	2016
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag	525	514
Ränteintäkter från koncernföretag	1	0
Utdelning från koncernföretag	82	206
Resultatandel från koncernföretag	4	1
Utdelning från intresseföretag	0	9
Långfristiga fordringar hos intresseföretag	17	17
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag	2 149	1 485
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	711	727
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag	1 704	1 590

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

not 24 Förslag till vinstdisposition

Summa	2 979 137 386 kronor
samt att återstående belopp överförs i ny räkning	2 213 721 504 kronor
att till aktieägarna utdelas 11,00 kronor per aktie 1)	765 415 882 kronor
Styrelsen och verkställande direktören föreslår:
Summa	2 979 137 386 kronor
Årets nettovinst	1 894 124 590 kronor
Balanserade vinstmedel och överkursfond	1 085 012 796 kronor
Fritt eget kapital i moderbolaget är:

1) I moderbolaget finns 71 059 683 registrerade aktier per den 31 januari 2018, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 69 583 262.

Stockholm den 16 februari 2018

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Fredrik Persson Kaj-Gustaf Bergh Eva Nygren Olav Line Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot

Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring Thomas Thuresson

Ledamot Ledamot Ledamot

Thomas Mattsson Jan Strömberg Ledamot utsedd av de anställda Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 23 februari 2018. PricewaterhouseCoopers AB

Håkan Malmström Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Ann-Christine Hägglund Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2017. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 72-108 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Övrig upplysning

Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för räkenskapsåret 2016 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 20 februari 2017 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och koncernredovisningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch inom vilken JM verkar.

I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan av styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på den finansiella rapporteringen som påverkar vår riskbedömning. Vi har bedömt den enskilt största risken för fel i årsredovisningen vara den successiva vinstavräkningen i de pågående projekten – både i bostadsutvecklingen och i entreprenadverksamheten. Därutöver har vi identifierat ett antal andra risker som även de i många fall speglar inslag av uppskattningar och bedömningar. Bland dessa ingår garantiavsättningar, värdering av exploaterings- och projektfastigheter, avsättningar för pensioner och tvister. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Baserat på riskbedömningen har det centrala revisionsteamet utarbetat en revisionsstrategi enligt vilken koncernrevisionen har fokuserats på de stora enheterna JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Entreprenad och den norska verksamheten inom JM Utland som samtliga varit föremål för en s.k. full revision. I den finska verksamheten inom JM Utland genomförs specifika granskningsåtgärder inriktade i första hand på pågående projekt. Vad gäller JM Fastighetsutveckling och byggrätterna i Belgien har granskningen inriktats mot projekt- och exploateringsfastigheternas bokförda värden.

Det centrala revisionsteamet ansvarar för granskningen av de svenska enheterna och lämnar, med utgångspunkt i den fastställda revisionsstrategin, instruktioner till revisionsteamen i Norge och Finland. JMs påskrivande revisorer har också besökt JMs norska och finska verksamheter och de lokala revisionsteamen. Det centrala revisionsteamet granskar också relevanta aspekter av och kontroller över JMs koncerngemensamma informationssystem, bl.a. SAP ECC. Resultatet av denna granskning delas med lokala team.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkas av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller fel. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställer vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställer vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt bedömer effekten av eventuella enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område	Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla
	området

Omklassificering av projektfinansiering i JM Utland

JM har under 2017 justerat sin redovisning i det att projektfinansiering i JM Utland omklassificerats. Projektfinansieringen har tidigare redovisats som en minskning av tillgångposten Pågående arbeten men redovisas från och med tredje kvartalet som finansiella skulder. I kassaflödesanalysen presenteras upptagen/återbetald projektfinansiering nu som kassaflöde från finansieringsverksamheten i stället för som tidigare från den löpande verksamheten. Jämförelsetalen har omräknats med de belopp som framgår av not 2 Segmentsinformation.

En justering av detta slag utgör till sin natur ett för revisionen särskilt betydelsefullt område.

Se avsnitten "Ändrade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder" och "Segmentsrapportering" i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 2 Segmentsinformation.

Vid vår granskning av väsentliga poster i den finansiella rapporteringen har vi i förekommande fall utvärderat faktiskt tillämpade principer i relation till de som beskrivs i JMs årsredovisning och i International Financial Reporting Standards.

Baserat på vår granskning har vi fört en dialog kring redovisningsfrågor med företagsledningen och revisionsutskottet. Som framgår har JM omklassificerat JM Utlands projektfinansiering på beskrivet sätt. Vi har granskat de omklassificerade posterna och utvärderat huruvida presentation och upplysningar i årsredovisningen är ändamålsenliga.

In sin interna styrning och uppföljning tillämpar JM fortsatt den tidigare principen och JMs segmentsrapportering påverkas därför inte av omklassificeringen.

Redovisning av intäkter och resultat från bostadsutvecklingsprojekt i Sverige

JMs intäkter från den svenska projektutvecklingen av bostäder redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning. Det innebär att redovisad intäkt och resultat i pågående projekt är beroende av antaganden och bedömningar av de poster som ingår i projektens slutlägesprognoser av totala intäkter och kostnader. I dessa ingår bedömningar av kostnader för t.ex. arbetskraft, material, underentreprenörer och garantiåtaganden. De senare kan från tid till annan kräva uppdaterade bedömningar även för avslutade projekt. Intäkts- och resultatredovisningen ställer därför krav på goda processer för kalkylering, rapportering, analys och prognos.

De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora inslaget av uppskattningar och bedömningar innebär att detta utgör ett för revisionen särskilt betydelsefullt område. Vi har ägnat särskild uppmärksamhet åt den metodik och de bedömningar som ligger till grund för bestämmande av den marginal som används i den löpande resultatframtagningen, liksom åt de principer, metoder och antaganden som ligger till grund för bedömningen av redovisade garantiåtaganden.

Se bland annat avsnitten "Kritiska uppskattningar och bedömningar", "Redovisning av intäkter enligt IAS 11 och IAS 18" och "Avsättningar för garantiåtaganden" i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 19 Upparbetad men ej fakturerad intäkt, not 25 Övriga avsättningar och not 27 Fakturerad men ej upparbetad intäkt.

Vi har i vår revision utvärderat och på stickprovsbasis testat utvalda kontroller i JMs projektutvecklingsprocess, från markförvärv till avslut. Vi har även utvärderat processer, rutiner och metodik för kalkylering och projektprognoser.

Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och marginaler och granskat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simuleringar av utfall baserat på olika antaganden och vi har diskuterat utvalda bedömningar med JM. På stickprovsbasis har vi granskat intäkter, försäljningsgrad och de redovisade projektkostnader som ligger till grund för bestämmande av upparbetningsgrad.

Vi har också deltagit i flera projektrevisioner utförda av JMs Verksamhetsrevision och gjort platsbesök på vissa projekt.

Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestämmande av redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka dessa baseras. På stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar och i något fall gjort egna beräkningar baserat på från JM erhållen data.

Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisionsutskottet kring bedömningsfrågor och de principer, metoder och antaganden på vilka dessa baseras, samt kommunicerat vår samlade bedömning. I denna dialog har vi bland annat framfört uppfattningen att metodik och bedömningar i vissa fall är baserade på ett försiktigt synsätt medan i vissa andra fall det motsatta gäller.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–71 och sidorna 121–132. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till JM AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 27 april 2017 och har varit bolagets revisor sedan denna dag.

Stockholm den 23 februari 2018 PricewaterhouseCoopers AB

Huvudansvarig revisor

Håkan Malmström Ann-Christine Hägglund Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Bolagsstyrningsrapport för verksamhetsåret 2017

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.

Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt värdeskapande.

JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På årsstämman, den bolagsstämma vid vilken årsredovisningen och revisionsberättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2017 hölls den 27 april. Vid stämman var 329 aktieägare företrädda, representerande cirka 45 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs webbplats jm.se. Ett av de beslut som fattades vid årsstämman 2017 var att årsstämman bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2018 kommer att hållas den 12 april.

Ingen av aktieägarna har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som någon äger eller företräder. Bolagsordningen saknar bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt bestämmelser om ändring av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

Valberedning

Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter, styrelsens ordförande, revisor, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen och styrelsens utskott. Valberedningens arbete styrs av den instruktion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valberedningen består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa.

Valberedningen inför årsstämman 2018 sammankallades i augusti 2017 av styrelsens ordförande och består av följande personer:

Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder Hans Ek, SEB Fonder Anders Algotsson, AFA Försäkringar Carina Lundberg Markow, Folksam Fredrik Persson, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade cirka 15,5 procent av det totala antalet aktier i JM vid sammankallandet. Ordförande i Valberedningen är Åsa Nisell. Valberedningen har haft tre protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM.

Revisorer

Efter förslag av valberedningen valde årsstämman 2017 PricewaterhouseCoopers AB till ny revisor. Valet gäller fram till slutet av årsstämman 2018. Huvudansvarig revisor är Håkan Malmström och revisionsberättelsen undertecknas också av Ann-Christine Hägglund. De har inga andra revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 90.

JMs STYRELSE

Sammansättning

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Den mångfaldspolicy som Valberedningen har tillämpat i fråga om styrelsen är Kodens regel 4.1. Valberedningen konstaterar följande i sitt motiverade yttrande inför årsstämman 2017: Den föreslagna styrelsen har, med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, en ändamålsenlig sammansättning präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. JM har sedan många år haft en jämn könsfördelning i styrelsen och av de föreslagna ledamöterna är tre kvinnor och fyra män (motsvarande 43 procent respektive 57 procent). Valberedningens förslag till styrelse uppfyller därmed Kodens krav på en jämn könsfördelning i styrelsen. Valberedningens bedömning är att väsentliga kompetenser och erfarenhetsområden för JMs styrelse är projektoch byggverksamhet, arkitektur, marknadsföring, varumärkesfrågor, ekonomi och finans samt kunskap om marknaderna i Sverige, Norge och Finland. Valberedningen anser att de till nyval föreslagna ledamöterna skulle tillföra JM värdefull kompetens. Fredrik Persson har en bred erfarenhet från olika konsumentnära branscher och finans samt gedigen styrelseerfarenhet inklusive som ordförande. Olav Line har en mångårig erfarenhet av ledning av bolag inom fastighetsutveckling från främst den norska marknaden.

Vid årsstämman 2017 valdes de sju ledamöter som Valberedningen föreslagit. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2017.

Styrelsen har haft tolv sammanträden. Revisionsutskottet har haft sju sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden.

				Närvaro	När
Namn	Funktion	Invald	Utskott	S	varo U
Fredrik Persson1)	Ordförande	2017	(ordf) E	8	E 3
Lars Lundquist 2)	Ordförande	2005	(ordf) E	4	E 1
Kaj-Gustaf Bergh	Ledamot	2013	–	12	–
Olav Line 1)	Ledamot	2017	I	7	I 5
Eva Nygren	Ledamot	2013	I	12	I 6
			E		E 4
Kia Orback Pettersson	Ledamot	2010	R	12	R 7
Åsa Söderström Jerring	Ledamot	2007	(ordf) I	12	I 6
			R		R 7
Thomas Thuresson	Ledamot	2016	(ordf) R	10	R 7
Thomas Mattsson	Arb.led.	2012	–	12
Jan Strömberg	Arb.led.	2011	–	12
Peter Olsson	Arb.led., Suppl.	2014	–	83)
Jonny Änges	Arb.led., Suppl.	2015	–	93)

1) Fredrik Persson och Olav Line invaldes i styrelsen vid årsstämman 2017.

2) Under 2017 var Lars Lundquist styrelseordförande och ledamot fram till årsstämman. Lars Lundquist var ordförande i Ersättningsutskottet fram till årsstämman.

3) Arbetstagarsuppleanter deltar ej vid per capsulam-beslut.

Oberoende

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget.

STYRELSESAMMANTRÄDEN 2017

FEBRUARI

Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport och återkoppling från utskotten.

STYRELSE OCH REVISORER

Fredrik Persson

Styrelseordförande och ordförande i Ersättningsutskottet. Invald i styrelsen 2017 Aktier i JM: 2 000 Född: 1968 Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan, Stockholm.

Arbetslivserfarenhet: Lång karriär inom Axel Johnson AB bland annat som CFO, VD och koncernchef. Tidigare verksam inom Aros Securities och ABB Financial Services. Andra väsentliga uppdrag: Ordförande i Svenskt Näringsliv. Styrelseledamot i Electrolux, Hufvudstaden,

Ahlström Capital OY och Nasdaq Stockholm ABs bolagskommitté.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.

Kaj-Gustaf Bergh

Styrelseledamot Invald i styrelsen 2013 Aktier i JM: 2 500 Född: 1955 Utbildning: Jurist och civilekonom.

Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: VD för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och KSF Media. Styrelseledamot i Ramirent och Wärtsilä. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Olav Line

Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet. Invald i styrelsen 2017 Aktier i JM: 0 Född: 1958 Utbildning: Civilingenjör, NTH (NTNU), Trondheim.

Arbetslivserfarenhet: 30 års erfarenhet från fastighetsbranschen i Norge och Skandinavien, bland annat som VD för Rom Eiendom AS, Steen&Strøm AS och Norwegian Property AS. Andra väsentliga uppdrag: VD för Mustad Eiendom AS.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren

Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet samt Ersättningsutskottet. Invald i styrelsen 2013 Aktier i JM: 500 Född: 1955

Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: 37 års erfarenhet inom bygg- och anläggningsbranschen, bland annat som Direktör Investering Trafikverket, VD och koncernchef Rejlers och VD Sweco Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Brandkonsulten AB. Styrelseledamot i Uponor OY, Troax Group AB, Ballingslöv International AB, Nye Veier AS, Nobelhuset AB, Tyréns AB och Kvarkenhamnar AB.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson

Styrelseledamot och ledamot i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2010 Aktier i JM: 3 540 Född: 1959 Utbildning: Civilekonom,

Lunds Universitet. Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i Teracom Group AB, Mediaplanet, S.t Eriks VC och Riksdalen. Styrelseledamot i Kungsleden AB, Odd Molly AB, Visual Art AB och Omegapoint. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Åsa Söderström Jerring Styrelseledamot, ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2007 Aktier i JM: 10 100 Född: 1957

Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Delete Oy och Scanmast AB. Styrelseledamot i Vattenfall AB, OEM International AB, Balco Group AB, FIBO AS och Nordic Home Improvement AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Thomas Thuresson

Styrelseledamot och ordförande i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2016 Aktier i JM: 500 Född: 1957 Utbildning: Civilekonom,

Lunds Universitet. IMD (BPSE). Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar inom Alfa Laval Group, senast som Ekonomi- och finansdirektör.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2018-02-16.

ARBETSTAGARREPRESENTANTER

Thomas Mattsson Anläggare Född: 1962. Ledamot i styrelsen sedan 2014. Antal aktier i JM: 50 Konvertibler: 0 kr

Peter Olsson Snickare Född: 1977. Suppleant i styrelsen sedan 2014. Antal aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Jan Strömberg Civilingenjör Född: 1959. Ledamot i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 2 698 Konvertibler: 774 223 kr

Jonny Änges Byggnadsingenjör Född: 1962. Suppleant i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

STYRELSENS SEKRETERARE

Maria Bäckman Chefsjurist i JM AB Född: 1973 Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM: 750 Konvertibler: 0 kr

REVISORER – PricewaterhouseCoopers AB

Håkan Malmström, auktoriserad revisor, huvudansvarig revisor. Född 1965. Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor i bl.a. Axel Johnson, NCC och Nordstjernan.

PwC valdes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2017.

Arbetsuppgifter/ansvarsområden Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhet och styrelsens arbete enligt ovan i erforderlig omfattning.

De viktigaste styrande dokumenten är:

• Strategisk inriktning
• Bolagsordningen
• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
• JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy)
• JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2017 genomfördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och Valberedningen.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2017 genomfördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen.

Viktiga ärenden under 2017

Styrelsen har under 2017 bland annat fattat beslut om följande:

• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget samt beslutat om ny vision, affärsidé samt kundlöfte för bolaget
• Styrelsen har fattat beslut om sex produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
• Styrelsen har beslutat om fyra förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad

nivå om 100 miljoner kronor, varav ett i Finland

• Styrelsen har beslutat om försäljning av aktierna i Småa AB
• Styrelsen har beslutat om digitaliseringsstrategi för bland annat BIM
• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Efter årsstämmans beslut om bemyndigande har styrelsen fattat beslut om förvärv av egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital
• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige
• Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redogörelse av vad som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller:

• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD
• Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas tillhandahållande av andra tjänster än revision. Revisionsutskottet initierar fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt.

Med undantag för Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Thomas Thuresson och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.

Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet och Investeringsutskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande), Åsa Söderström Jerring och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft sju sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

• Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och årsredovisning
• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner samt av intern revision och riskhantering
• Genomgång av de externa revisorernas och internrevisionens revisionsplan på kort och lång sikt

• Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen

• Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företagsledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation till årsstämma

• Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och självständighet innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns tillhandahållande av andra tjänster än revision
• Övervakat den lagstadgade revisionen
• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
• Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
• I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod för bolagsstyrning.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har två ledamöter: Fredrik Persson (ordförande) och Eva Nygren.

Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman
• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer
• Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen
• Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Eva Nygren och Olav Line.

Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:

• Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för exploateringsfastigheter och projektfastigheter
• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
• Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt
• Bereda förslag avseende externa entreprenader.

Den finansiella rapporteringen

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomisk ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Kommunikation och Uppföljning sidan 118.

Styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 30–33.

Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med de externa revisorerna och Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsutskottet håller möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna deltar därutöver vid styrelsemöten två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. Verksamhetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning genom Revisionsutskottets arbete.

Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projektutveckling, se vidare sidan 28. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare.

En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.

Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för den interna kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel är arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt de andra organ som styrelsen inrättar, delegationsordning och auktorisationsbestämmelser, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr en enhetlig process och användandet av det gemensamma affärssystemet. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktionsoch försäljningsstarter
• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomioch finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• Styrelsemöten i dotterbolagen
• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök
• Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter
• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

Kommunikation och Uppföljning

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs Intranät och Verksamhetssystem.

De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll till styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje kvartalet.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:

• JMs Auktorisationsbestämmelser
• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• Boksluts- och prognosprocesserna
• Instruktioner vid köp och försäljningar
• Finanspolicy
• Controlling inom JM
• Redovisningsprinciper
• Rutinbeskrivningar.

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/ Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt,

•

investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med de externa revisorerna, dels med bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.

Ersättning till styrelse och ledning

Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2017 om oförändrade arvoden enligt följande:

• arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 780 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 330 000 kronor
• arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot
• arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot
• arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2018 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 70. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 88, koncernens noter.

Cirka 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och fem månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse, arbetsmiljömål och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön. Förutom koncernledningen omfattas ett tjugotal nyckelpersoner av ett långsiktigt rörligt löneprogram.

Konvertibelprogram 2017

Årsstämman 2017 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 160 000 000 kronor genom emission av högst 450 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige. Syftet med konvertibelprogram 2017 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom den anställdes ägarengagemang. Det är styrelsens bedömning att en ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas som befintliga aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 14,5 mkr genom emission av cirka 35 500 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2017.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie till kursen 409 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske under perioden från och med den 1 juni 2020 till och med den 18 maj 2021 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 35 520 kronor, genom utgivande av högst 35 520 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 19 juni 2021 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR Delegationsordning – VDs beslutsrätt

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt
• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr
• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr

Beslutsprocessen illustreras nedan:

JM ÅRSREDOVISNING 2017 119

• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema ovan.

Koncernledning

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. I den finansiella rapporteringen utgör affärsenheterna JM Norge och JM Finland ett affärssegment, JM Utland.

Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt tio personer, och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs.

Styrnings- och rapportstruktur

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade volymer på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge.

De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

Stockholm den 16 februari 2018 Styrelsen

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2017 på sidorna 113–120 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Stockholm den 23 februari 2018

PricewaterhouseCoopers AB

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Håkan Malmström Ann-Christine Hägglund

Koncernledning

Johan Skoglund

VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 46 552 Konvertibler: 7 428 375 kr

Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Född: 1962

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998. Arbetslivserfarenhet: 30 år i olika befattningar i JM som platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan 1 november 2002 VD och koncernchef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Svenskt Näringsliv och Mentor Sverige.

Martin Asp

Affärsenhetschef JM Norge och JM Finland. VD JM Norge AS Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i JM: 5 295 Konvertibler: 476 000 kr Född: 1973

Utbildning: Civilingenjör LTU 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Arbetslivserfarenhet: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB.

Sören Bergström

Inköpsdirektör Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 5 000 Konvertibler: 0 kr Född: 1956

Utbildning: Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–2017.

Maria Bäckman

Chefsjurist Koncernstab Juridik och Exploatering Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i JM: 750 Konvertibler: 0 kr Född: 1973 Utbildning: Jur. kand. Stockholms universitet 1997.

Arbetslivserfarenhet: Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt.

Per Lundquist

Industries. Peter Neuberg Affärsenhetschef JM Entreprenad VD JM Entreprenad AB Anställningsår: 2015 Medlem i koncernledningen: 2015 Aktier i JM: 400 Konvertibler: 0 kr Född: 1970

Chef Koncernstab Verksamhetsutveckling Anställningsår: 2016 Medlem i koncernledningen: 2016 Aktier i JM: 2 000 Konvertibler: 0 kr Född: 1967 Utbildning: Civilingenjör. Arbetslivserfaren-

het: Senior Vice President Operations på Cramo AB. Toyota Material Handling Europe och Toyota

Utbildning: Byggnadsingenjör KTH. Arbetslivserfarenhet: Regionchef Hus Stockholm Bostäder

Pär Vennerström

Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm och Affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling Anställningsår: 2001 Medlem i koncernledningen: 2014 Aktier i JM: 750 Konvertibler: 0 kr Född: 1974

Utbildning: Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Executive Management Program Handelshögskolan 2015. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, Regionchef Stockholm Nordväst 2008– 2009, Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan Stockholm 1984. Advanced Management Pro-

Arbetslivserfarenhet: Ericsson-koncernen: Chefscontroller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Concentric AB och Handicare Group AB.

Claes Magnus Åkesson

Född: 1959

Chef Koncernstab Ekonomi och Finans, IR Ekonomi- och finansdirektör, IR-ansvarig Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 27 774 Konvertibler: 6 038 671 kr

gramme, INSEAD, Frankrike.

i Skanska-koncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig distriktschef samt inköpschef.

Medlem i koncernledningen: 2018 Aktier i JM: 857 Konvertibler: 147 390 kr Född: 1969 Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vatten Lunds tekniska Högskola/Ecole National de Ponts et Chaussées Paris 1992. Arbetslivserfarenhet:

Trainee, projektingenjör, affärschef och regionchef i Skanska-koncernen. Regionchef på Peab Sverige. Regionchef JM Bostad Riks, Region Syd 2013–2017.

Helena Söderberg

Susanne Persson Affärsenhetschef JM Bostad

Anställningsår: 2013

Riks

Chef Koncernstab HR HR-direktör Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 1 300 Konvertibler: 94 200 kr Född: 1967

Utbildning: Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Arbetslivserfarenhet: Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanskakoncernen i olika HR-funktioner.

Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Annika Berg, Region Stockholm Nord Erik Ragnerstam, Region Stockholm Öst Elin Blixt, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Lars-Olof Höglund, Förvärv Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Martin Svahn, Region Väst Per Johansson, Region Öst Simon Backe, JM Fastighetsutveckling Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder

Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB Henrik Key, Bostad och Kommersiellt, JM Entreprenad AB

Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS Svein Sundby, Region Syd, JM Norge AS Ole Kristian Ruud, JM Entreprenør, JM Norge AS Markus Heino, JM Suomi OY

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2018-02-16.

Stabil överföring till aktieägarna

Aktiekapital

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 71,0 mkr fördelat på 71,0 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.

Aktieägarmål

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Kursutveckling och avkastning

JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index "SX8630 Real Estate Investment & Services". Under 2017 sjönk JMs aktiekurs med –29 procent, att jämföras med en stigning om 6 procent för SX8630. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI, steg 6 procent under 2017. JM-aktien noterades som högst under året till 336,50 kronor den 10 maj och som lägst till 184,20 kronor den 27 december. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 5,9 procent (3,6). Totalavkastningen under 2017 uppgick till –25 procent (7).

Totalavkastning, %	2017	Genomsnitt per år 2013–2017		Genomsnitt per år 2008–2017
JM	–25	14		9
Stockholmsbörsen	10	15		9
Totalavkastning JM, 2008–2017			%	Index
2017			–25	230
2016			7	308
2015			5	287
2014			41	274
2013			62	194
2012			9	120
2011			–26	109
2010			30	148
2009			186	114
2008			–60	40
2008-01-01			–	100
Genomsnittligt 5 år			14
Genomsnittligt 10 år			9

Omsättning och börsvärde

JM-aktier till ett värde av totalt 48,9 mdkr (31,6) omsattes under 2017. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 194 mkr (125). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 368 procent (165). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 13,0 mdkr (18,8).

Ägarstruktur

Per den 31 december 2017 uppgick antalet aktieägare till 18 269 (20 472). De tio största svenska/norska ägarna stod för 22,6 procent (40,7) av kapitalet och övriga utländska ägare för 57,3 procent (37,4).

Utdelningspolicy

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2017 uppgår till 11,00 kronor (9,50) per aktie.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.

JM har fortsatt en stark finansiell ställning såväl kapital- som likviditetsmässigt. Styrelsen avser dock inte att föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier. JM kommer inte heller förvärva egna aktier under det första kvartalet 2018. Syftet är att ta vara på större förvärvsmöjligheter av exploateringsfastigheter om tillfällen uppstår. Den starka finansiella ställningen stödjer också prioriteringen att starta nya bostadsprojekt.

Överföring till
aktieägare, Mkr	Utdelning	Inlösen	Återköp	Summa
2008	489	992	–	1 481
2009	–	–	–	–
2010	208	–	–	208
2011	375	–	–	375
2012	542	–	359	901
2013	537	–	517	1 054
2014	558	–	500	1 058
2015	600	–	500	1 100
2016	602	–	500	1 102
2017	675	–	500	1 175
Summa	4 586	992	2 876	8 454
Aktieägare per 31 december 2017				% av antal aktier
Swedbank Robur Fonder				8,9
SEB Investment Management				5,2
JM AB				2,1
Nordea Investment Funds				1,9
AFA Försäkringar				1,5
Pensionskassan SHB Försäkringsförening				1,2
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension				1,1
Handelsbanken Fonder				1,0
Folksam				1,0
Utländska aktieägare				57,3
Övriga aktieägare				19,0
Summa				100,0

Antal aktieägare per 2017-12-31: 18 269 st

Antalet aktier per 2017-12-31 uppgår till 71 059 683

AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING

Kronor per aktie	2017	2016	2015	2014	2013
Börskurs per den 31/12	186,90	263,20	252,70	249,00	181,50
Högst/lägst betalkurs under året	336,50/184,20	263,20/179,40	314,80/201,60	256,00/171,00	200,50/118,25
Direktavkastning per den 31/12 (%)	5,9	3,6	3,3	3,2	4,0
Börsvärde per den 31/12 (mkr)	13 005	18 805	18 597	18 792	14 075
Resultat per aktie efter utspädning	31,00	21,20	15,50	16,00	14,50
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde	212	197	153	127	108
Bokfört värde	108	100	96	90	77
Projektfastigheter
Marknadsvärde	19	12	7	4	4
Bokfört värde	15	8	5	3	3
Eget kapital (redovisat)	89	72	63	62	59
Utdelning	11,001)	9,50	8,25	8,00	7,25
Utdelning i % av resultat per aktie	35	45	53	50	50
P/E tal per den 31/12	6	12	16	16	13
Antal aktier per den 31/12	69 583 2622)	71 448 3303)	73 594 0004)	75 471 4715)	77 550 3836)
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	70 642 592	72 526 479	74 601 637	76 542 355	78 445 765
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 844 023	72 725 820	74 846 482	76 888 597	78 983 735

1) Enligt styrelsens förslag 2) 1 476 421 återköpta aktier ingår ej 3) 1 604 657 återköpta aktier ingår ej 4) 1 579 524 återköpta aktier ingår ej 5) 1 610 554 återköpta aktier ingår ej

6) 2 263 299 återköpta aktier ingår ej

ÄGARBILD PER 2017-12-31

	Antal	% av alla	Äger tillsammans	% av aktie
Aktieinnehav	aktieägare	aktieägare	antal aktier	kapital
1 – 500	14 620	80,0	1 939 886	2,7
501 – 1 000	1 608	8,8	1 326 193	1,9
1 001 – 5 000	1 376	7,5	3 174 933	4,5
5 001 – 20 000	349	1,9	3 510 006	4,9
20 001 – 100 000	177	1,0	8 357 824	11,8
100 001–	139	0,8	52 750 841	74,2
Summa	18 269	100,0	71 059 683	100,0

FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2013–2017

År	Inlösen återköpta aktier, mkr	Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr	Antal aktier	Kvotvärde/aktie	Aktiekapital mkr
2013	–4,1	0,3	79 813 682	1 kr	79,8
2014	–2,8	0,1	77 082 025	1 kr	77,1
2015	–2,1	0,1	75 173 524	1 kr	75,2
2016	–2,2	0,0	73 052 987	1 kr	73,0
2017	–2,0	0,0	71 059 683	1 kr	71,0

KURSUTVECKLING

JMs årsstämma

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 12 april 2018 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.

Anmälan

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 6 april 2018, dels anmäla sig till bolaget senast fredagen den 6 april 2018 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner)
Post:	Computershare AB, "JM ABs årsstämma"
	Box 610, 182 16 Danderyd
Telefon:	08-518 01 551

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd i aktieboken fredagen den 6 april 2018. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.

Utdelning

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 11,00 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 16 april 2018. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 19 april 2018.

Kommande informationstillfällen

12 april	Årsstämma
27 april	Delårsrapport januari–mars 2018
13 juli	Delårsrapport januari–juni 2018
25 oktober	Delårsrapport januari–september 2018

Rapporterna finns på svenska och engelska på jm.se/investerare. De kan även beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00.

JM AB (publ), Org.nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

Aktieägarinformation på jm.se

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten.

Aktieägarservice

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar.

Aktien

Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning.

Insiderpersoner och transaktioner Se Finansinspektionens offentliga insyns-

register.

Analytikerlista

Lista med de analytiker som löpande följer JM.

Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat

JM beskriver hållbarhetsarbetet och redovisar uppfyllelse av ekonomiska, miljömässiga och sociala mål och indikatorer i en hållbarhetsredovisning som ingår som en del av årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen har förberetts i enighet med GRI Standarder på kärnnivå och de nya kraven på hållbarhetsrapport i årsredovisningslagen (1995:1554), samt redogör för uppnådda resultat för redovisningsperioden mot bakgrund av våra åtaganden, strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför företaget, för vad vi uppnått i vårt arbete för en hållbar utveckling. Inom JM ansvarar JMs Hållbarhetsråd, lett av koncernchefen, för hållbarhetsredovisningen. JMs styrelse avger redovisningen.

Redovisningens omfattning

Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2017 och omfattar hela koncernens verksamhet, inklusive dotterbolag. JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhetsarbetet, där såväl negativ som positiv utveckling tydligt framgår. Hållbarhetsarbetet stödjer sig på de policyer och riktlinjer som vår verksamhet drivs utifrån samt de samarbeten vi har med bland annat Global Compact. Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och redovisa, med hänsyn tagen till JM samt våra externa och interna intressenter, utgår vi från en väsentlighetsanalys. I redovisningen ingår totalt 13 av GRI:s indikatorer, vilka finns förtecknade med läshänvisning i ett GRI-index på sidorna 128–130.

Mer detaljerad information kring beräkningsmodeller, standarder, begränsningar och antaganden som använts i redovisningen återfinns på jm.se/hallbarhet.

Väsentlighetsanalys

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget. Den baseras på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrup-

• Bidrag till lokalsamhälle • Jobbskapande och kompetens utveckling i samhället • Rapportering av oegentligheter • Transparent kommunikation • Kunskapsöverföring till kund • Rättvisande marknadsföring • Certifiering och märkning	• Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Jämlikhet och mångfald • Kompetens • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan
• Vatteneffektivitet • Anmälningspliktig verksamhet • Farligt gods • Miljöolyckor • Utbildning och kultur • Sociala investeringar • Skapa välstånd	• Buller • Miljöpåverkande utsläpp • Natur- och utemiljö • Arbetsvillkor och social trygghet

EKONOMISK, SOCIAL OCH MILJÖMÄSSIG PÅVERKAN

per, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter och risker för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld. Resultatet av värderingen benämns som JMs väsentliga hållbarhetsaspekter. Dessa lägger en grund för vårt hållbarhetsarbete och vad som redovisas.

Hållbarhetsrapport

JM redovisar sin hållbarhetsrapport för 2017 enligt kraven i årsredovisningslagen enligt nedan:

Företagets affärsmodell	Värdeskapande i JMs affär (sid 22)
Policys	JMs aspekter och styrning inom hållbarhet (sid 126)
Väsentliga risker och riskhantering	Risker och riskhantering (sid 30–33)
Resultat	JMs koncernövergripande mål (sid 37), Fakta och nyckeltal (sid 127–128), Inköpsarbete med helhetstänk (sid 48–49), Ansvarsfullt agerande i alla led (sid 50)

Hållbarhetsrapporten omfattar JMs samtliga dotterbolag.

Stockholm den 16 februari 2018 Styrelsen

Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsredovisningen

Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2017 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 23 februari 2018 PricewaterhouseCoopers AB

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Håkan Malmström Ann-Christine Hägglund

JMs aspekter och mål inom hållbarhet

Väsentlig håll barhetsaspekt	Varför väsentlig	Omfattning av aspekt	Styrning	Uppföljning	Uppföljning genom GRI-indikator	Omfattning av GRI-indikator
Etik och värde skapande (Hållbarhets styrning – ekonomiska resultat)	JMs långsiktiga lönsam het är grundläggande för ett långsiktigt värde skapande inom JM	JM skapar värden och säkerställer ansvar i leverantörskedjan, i egna verksamheten och hos under entreprenörer	Etiska riktlinjer Uppförandekod Mål Ekonomistyrning Riskhantering (se avsnitt Risker och riskhantering) Incidentrapportering Skattepolicy	Ekonomisk redovisning Incident rapportering	201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	Värde: JM-koncernen Etik: Hela leverantörs kedjan
Produktansvar (Hållbarhets styrning – marknadsföring och märkning)	JM utvecklar bostäder och bostadsområden med lång livslängd och många intressenter. Det är därför viktigt att JM tar ansvar för att vår produkt motsvarar intressenternas för väntningar och krav	JM påverkar utform ningen av bostäder och bostadsområden. Påverkan uppstår i leverantörskedjan, i egna verksamheten, hos underentrepre nörer och under drift och förvaltning	Hållbarhetspolicy Kvalitetspolicy Hållbarhetsmål Kvalitetsstyrning Säljare och inredningsansvariga i projekt i löpande dialog med kunder Drift- och skötselanvisningar Boendeinformation Miljödokumentation av materialval Kundundersökningar utförs löpande och sammanställs på årsbasis (se avsnitt Kund behov) Eftermarknadsservice som hanterar kundsynpunkter Kundombudsman	JMs verksam hetsprogram och nyckeltal	417-1 Krav på information och märkning av produkter och tjänster	Bostadsutveckling i egen regi i hela koncernen
Ansvarsfulla leverantörer (Hållbarhets styrning – social värdering av leverantörer)	JM köper och använder stora mängder material och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att dessa till verkas under ansvars fulla förhållanden	JM bidrar till påverkan i egenskap av upp dragsgivare och kund. Påverkan uppstår i leverantörskedjan och hos underentre prenörer	Hållbarhetspolicy Uppförandekod för leverantörer Hållbarhetsmål JMs inköpsprocess JMs process för hållbarhets värdering och hållbarhets revision	Hållbarhets värdering Hållbarhets revisioner	414-1 Nya leverantörer som utvärderades med avseende på sociala kriterier	Leverantörskedjor och underentreprenörer med ramavtal i hela koncernen
Arbetsmiljö (Hållbarhets styrning – arbets miljö och säker het)	JMs byggverksamhet har en arbetsmiljö med många olika risker för olyckor och arbets skador	JM ansvarar för utformning och samordning av egna byggarbetsplatser där risker och påverkan uppstår	Personalpolicy Uppförandekod Hållbarhetsmål JMs systematiska arbetsmiljö arbete Miljövarudatabas Handlingsprogram mot droger på JMs arbetsplatser Företagshälsovård	Olycks- och 403-2 Omfattningen av skadestatistik skador, arbetsrelaterade Ordning och sjukdomar, förlorade reda-revision arbetsdagar, frånvaro samt Verksamhets totala antalet arbetsrelate revision rade dödsolyckor		Sverige
Jämställdhet och mångfald (Hållbarhets styrning – mång fald och lika rättigheter)	En långsiktig personal politik bygger på jäm ställdhet och en mång fald som tillvaratas	Påverkan uppstår i hela leverantörs kedjan. JM ansvarar för utformning i egen verksamhet	Personalpolicy Uppförandekod Jämställdhetsplan Hållbarhetsmål Rutiner för rekrytering	Kartläggning av jämställdhet	405-1 Mångfald i styrelse, ledning och hos anställda	Sverige och Norge
Kompetens (Hållbarhets styrning – utbildning)	En långsiktig personal politik anser vi vara en arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande	JMs egna verksamhet	Personalpolicy Uppförandekod Hållbarhetsmål Befattningsstruktur Rutiner för kompetens utveckling	Registrering av kompetens och kompetens utveckling	404-2 Program för vidare utbildning och livslångt lärande för att stödja fort satt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställ ningens slut	Hela koncernen
Resurseffektivitet (Hållbarhets styrning – avfall)	Det är av strategisk betydelse att en materialintensiv verksamhet som JMs eftersträvar resurs effektivitet	Påverkan uppstår i hela leverantörsked jan, inkl. entreprenö rer och kunder. JM ansvarar för styrning i egen verksamhet	Miljöpolicy Hållbarhetsmål JMs processer för projekt utformning, inköp och produktionsledning	Miljönyckeltal Avfallsstatistik	306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod	Bostadsutveckling i Sverige
Liten klimat påverkan (Hållbarhets styrning – energi och utsläpp)	Det är av strategisk betydelse att JMs verksamhet, med sina direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, eftersträvar minimal klimatpåverkan	Påverkan uppstår i hela byggnadens livs cykel. JM ansvarar för styrning i egen verk samhet och indirekt mot leverantörer och kunder	Miljöpolicy Hållbarhetsmål JMs processer för projekt utformning, inköp och produktionsledning	Miljönyckeltal Klimatberäkningar Bränslestatistik Energistatistik	305-1 Direkta växthus gasutsläpp (scope 1) 305-2 Indirekta växthus gasutsläpp (scope 2) 305-3 Indirekta växthus gasutsläpp (scope 3) CRE1 Byggnaders energi prestanda CRE3 Utsläpp av växthus gaser från byggnader CRE4 Utsläpp av växthus gaser från nyproduktion	Bostadsutveckling i Sverige

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet

			2017			2016			2015
ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 201-1
Skapat direkt ekonomiskt värde	Intäkter enl. segmentsredovisning, mkr		17 008			15 752			14 447
Distribuerat direkt ekonomiskt värde	Produktions- och driftkostnader m.m., mkr (not 2)		–12 520			–11 789			–11 043
	Löner, ersättningar och pensions kostnader, mkr (not 3)		–1 660			–1 525			–1 432
	Finansiella intäkter, mkr (not 7)		279			17			11
	Finansiella kostnader, mkr (not 7)		–69			–77			–83
	Kostnadsförd skatt och sociala		–844			–838			–740
	avgifter, mkr (not 8)
	Föreslagen utdelning/utdelning, mkr		–765			–675			–602
Behållet direkt ekonomiskt värde	mkr					865			558
ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, 414-1
Hållbarhetsvärdering	Andel av nya leverantörer som blev värderade		100 %			100%			100%
ARBETSMILJÖ, Sverige, 403-2
Skador 1)	Antal skador (som orsakade en dags sjukskrivning eller mer)		34 (JM) 27 (underentreprenörer)			40 (JM) 29 (underentreprenörer)			40 (JM)	26 (underentreprenörer)
Skadefrekvens	Frekvens av arbetsrelaterade skador relativt total arbetstid för alla anställda		34 av totalt 417 316 dagar (JM)			40 av totalt 405 105 dagar (JM)			40 av totalt	385 625 dagar (JM)
Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar	relativt total arbetstid för alla anställda	Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar	Ingen statistik			Ingen statistik			Ingen statistik
Förlorade dagar	Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund av arbetsrelaterade skador relativt totalt		572 av totalt			602 av totalt			917 av totalt 385 625 dagar (JM)
	antal arbetsdagar för alla anställda			417 316 dagar (JM)		405 105 dagar (JM)
Frånvaro	Totalt antal frånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda		Kvinnor Män Totalt		2 564 (2,6%) 16 281 (3,9%) 18 845 (3,7%)	Kvinnor Män Totalt		2 113 (2,4%) 15 893 (3,9%) 18 006 (3,7%)	Kvinnor Män Totalt	1 802 (2,3%) 14 273 (3,7%) 16 075 (3,4%)
Arbetsrelaterade dödsolyckor	Antal		1 (JM)	0 (underentreprenörer)		0 (JM) 0 (underentreprenörer)		0 (JM) 0 (underentreprenörer)
Tillbud och observationer 2)	Antal		2 029			1 762		1 179
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige och Norge, 405-1
Ålders- och könsfördelning 3) 4)	Antal		Kvinnor	Män	Totalt	Kvinnor	Män	Totalt	Kvinnor	Män	Totalt
		Hantverkare ≤ 25 år	11	180	191	5	199	204	6	182	188
		26–35 år	3	237	240	3	225	228	1	226	227
		36–45 år	4	199	203	3	213	216	–	216	216
		46–55 år	–	223	223	–	228	228	–	221	221
		≥ 56 år	–	141	141	–	146	146	–	157	157
		Totalsumma	18	980	998	11	1 011	1 022	7	1 002	1 009
		Tjänstemän
		≤ 25 år	23	35	58	15	31	46	13	38	51
		26–35 år	157	258	415	131	244	375	117	223	340
		36–45 år	127	206	333	108	213	321	103	207	310
		46–55 år ≥ 56 år	101 45	178 129	279 174	90 40	178 131	268 171	86 35	167 120	253 155
		Totalsumma	453	806	1 259	384	797	1 181	354	755	1 109
		Chefer
		≤ 25 år			–			–			–
		26–35 år	6	18	24	4	10	14	3	7	10
		36–45 år	18	63	81	24	44	68	22	38	60
		46–55 år	27	54	81	23	43	66	19	39	58
		≥ 56 år	5	26	31	2	20	22	2	23	25
		Totalsumma Koncernledning	56	161	217	53	117	170	46	107	153
		≤ 25 år			–			–			–
		26–35 år 36–45 år	1	2	– 3	1	2	– 3	1	3	– 4
		46–55 år	1	3	4	1	3	4	1	1	2
		≥ 56 år	–	2	2	–	2	2	–	2	2
		Totalsumma	2	7	9	2	7	9	2	6	8
		Styrelse
		≤ 25 år 26–35 år			– –			– –			– –
		36–45 år			–			–			–
		46–55 år	–	1	1			–	–	1	1
		≥ 56 år	3	3	6	3	3	6	3	3	6
		Totalsumma	3	4	7	3	3	6	3	4	7

1) De vanligaste skadeorsakerna/riskerna 2017 var fall från samma nivå (snubbla, halka), fall från höjd, träffas av flygande fallande föremål. De vanligaste skadetyperna 2017 var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada, sårskada samt stukning, vrickning eller sträckning.

2) Den kraftiga ökningen av rapporterade tillbud beror på den digitaliserade inrapporteringsmetoden (webbaserat avvikelsesystem för byggbranschen BIA) samt ett stort fokus på proaktivt arbetsmiljöarbete.

3) Vissa kompetenser exempelvis arkitekter, konsulter och olika typer av underentreprenörer anlitas i utvecklingsprojekten.

4) Data är hämtad från JMs personalsystem.

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.

			2017			2016		2015
RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2
Byggavfall till återvinning	Ton (Andel)		6 465	(55%)	4 980	(50%)	5 301	(51%)
Byggavfall till förbränning	Ton (Andel)		3 752	(32%)	3 539	(36%)	3 478	(34%)
Byggavfall till deponi	Ton (Andel)		647	(5%)	529	(5%)	545	(5%)
Blandat (osorterat) avfall	Ton (Andel)		884	(8%)	898	(9%)	982	(10%)
Farligt avfall	Ton (Andel)		35	(0,3%)	17	(0,2%)	10	(0,1%)
Total mängd byggavfall 1)	Ton		11 783		9 962		10 317
LITEN KLIMATPÅVERKAN, Sverige
Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3	Ton CO2e	Scope 1 Scope 2 Scope 32) Totalt	4 775 1 428 15 729 21 931		4 708 1 754 16 701 23 163		4 704 2 254 15 996 22 953
Nyproducerade bostäders koldioxidutsläpp från energianvändning, CRE3	Kg CO2e/kvm BRA och år		4		4		4
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4	Ton CO2e/omsättning, mkr		1,3		1,5		1,6
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4	Ton CO2e/producerad bostad		6,23		6,43		6,57
Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, CRE1	kWh/kvm A-temp		60		66		67

1) Statistik från våra avfallsentreprenörer. Avfallet klassificeras av avfallsentreprenören.

2) I Scope 3 inkluderar JM materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjänsteresor samt energianvändningen i våra nybyggda bostäder de första två åren. Information om insamling och beräkningar av fakta och nyckeltal återfinns på jm.se.

GRI-index 2017

GRI- index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indextabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen.

Standardupplysningar

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2017)	Externt granskad
	ORGANISATIONEN
102-1	Organisationens namn	72
102-2	Verksamhet, varumärken, produkter och tjänster	7–9
102-3	Huvudkontorets lokalisering	132
102-4	Länder där organisationen har verksamhet	7–9
102-5	Ägarstruktur och bolagsform	122–123	Ja
102-6	Marknader	7–8, 59–63
102-7	Organisationens storlek	72–75	Ja
102-8	Information om anställda och andra som arbetar för organisationen	47, 88, 127
102-9	Leverantörskedja	48–49
102-10	Väsentliga förändringar gällande organisation och leverantörskedja	114	Ja
102-11	Försiktighetsprincipen	35, 41–42
102-12	Externa initiativ som organisationen stödjer eller omfattas av	36, 38
102-13	Medlemskap i organisationer	38
	STRATEGI
102-14	Uttalande från ledande befattningshavare	2–3
	ETIK OCH INTEGRITET
102-16	Värderingar, principer och etiska riktlinjer	39, 47–50
	STYRNING
102-18	Styrningsstruktur	35, 38, 113–120	Ja

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2017)	Externt granskad
	INTRESSENTDIALOG
102-40	Lista över intressentgrupper	39
102-41	Kollektivavtal	Samtliga medarbetare i Sverige
		och Finland och 37% i Norge
102-42	Identifiering och urval av intressenter	39
102-43	Metoder för intressentdialog	38–39
102-44	Viktiga frågor som lyfts	39
	REDOVISNINGSPRAXIS
102-45	Enheter som ingår i den finansiella redovisningen	93	Ja
102-46	Definition av redovisningens innehåll och frågornas avgränsning	35, 125
102-47	Lista över väsentliga frågor	35, 125
102-48	Förändringar av information	125–126
102-49	Förändringar i redovisningen	125–126
102-50	Redovisningsperiod	72
102-51	Datum för publicering av senaste redovisningen	Årsredovisning 2016, publicerades 2017.
102-52	Redovisningscykel	125
102-53	Kontaktperson för redovisningen	Per Löfgren, Hållbarhetschef, JM AB
102-54	Redovisning i enighet med GRI Standarder	125
102-55	GRI-index	128–130
102-56	Extern granskning	128–130
	EKONOMISKA INDIKATORER
GRI 201	Ekonomiska resultat
201-1	Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	76–80	Ja
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
	MILJÖINDIKATORER
GRI 302	Energi
CRE1	Byggnaders energiprestanda	40–41, 128
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
GRI 305	Utsläpp
CRE3	Utsläpp av växthusgaser från byggnader	128	Ja
CRE4	Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen	128	Ja
305-1	Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1)	128	Ja
305-2	Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2)	128	Ja
305-3	Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3)	128
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
GRI 306	Avfall
306-2	Avfall per typ och hanteringsmetod GRI 417	40–41, 128
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
	SOCIALA INDIKATORER
GRI 403	Arbetsmiljö och säkerhet
403-2	Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor	127
CRE6	Användning av arbetsmiljöledningssystem	42
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
GRI 404	Utbildning
404-2	Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut	44–45
GRI 103	Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126

		granskad
Mångfald och lika rättigheter
Mångfald i styrelse, ledning och hos anställda	44, 115, 121, 127
Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
Social värdering av leverantörer
Nya leverantörer som utvärderades med avseende på sociala kriterier	49–50
Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
Marknadsföring och märkning
Krav på information och märkning av produkter och tjänster	126
Upplysningar om styrning	22–23, 35, 38, 126
		Beskrivning/indikator i årsredovisning 2017)

Global Compact

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption.

FN:s Global Compacts tio principer	Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER	Sidorna 48–50
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka
2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter
ARBETSRÄTT	Sidorna 44–50
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar
4. Avskaffa alla former av tvångsarbete
5. Avskaffa barnarbete
6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning
MILJÖ	Sidorna 35, 40–43
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker
8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande
9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik
BEKÄMPNING AV KORRUPTION	Sidorna 48–50
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor

HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMSKONTOR

JM AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Region Öst:

Uppsala (regionkontor) Box 1334, 751 43 Uppsala Besöksadress: Sylveniusgatan 2 Tel. 018-66 03 00

Linköping Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping Tel. 013-37 14 00

Västerås

Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00

Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 1510

Region Väst:

Göteborg (regionkontor) Odinsgatan 13, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00

Region Syd:

Malmö (regionkontor) Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö Tel. 040-16 56 00

DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se

Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna

Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se

JM@home

169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge:

JM Norge AS

Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. +47 67 17 60 00 www.jm.no

Finland:

JM Suomi Oy Hevosenkenkä 3, 15 krs FI-02600 Espoo Tel. +358 2 0743 0777 www.jmsuomi.fi

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: ANR BBDO Repro och original: Bildrepro och Hallvarsson & Halvarsson Foto/illustrationer: Carbonwhite, Sandra Birgersdotter Ek, Getty Images, Holy Diver, Gustav Kaiser, Magnus Liam Karlsson, Sara Medina Lind, Claes Rosengren och JM. Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB, 2018 Papper: Galerie Art Silk 150g/300g, Cyclus Offset 140g