Verksamhet

1 Året i korthet
2 Koncernchefens kommentar

4 Kundbehov

5 OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO
7 MARKNADEN

10 Erbjudande

11 FÖRDEL NYBYGGT
16 JMs 10 STÖRSTA PROJEKT

19 Lönsamhet

20 AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI
21 FINANSIELLA MÅL
22 VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
24 BOSTADSBYGGRÄTTER
26 PROJEKTFASTIGHETER
27 STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING
29 RISKER OCH RISKHANTERING

33 Hållbarhet

34 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
39 MILJÖ
44 MEDARBETARE
48 LEVERANTÖRER
50 AFFÄRSETIK
51 Affärssegment

Finansiella rapporter

57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernen:
61 RESULTATRÄKNING
62 BALANSRÄKNING
64 KASSAFLÖDESANALYS
66 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
67 KONCERNENS NOTER

Moderbolaget:

83 RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS
84 BALANSRÄKNING
85 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
86 MODERBOLAGETS NOTER

90 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

92 KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN
93 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT
94 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
95 REVISIONSBERÄTTELSE
96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Aktieägarinformation

97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
104 STYRELSE OCH REVISORER
105 KONCERNLEDNING
106 JM-AKTIEN
108 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER

109 Om hållbarhetsredovisningen

109 GLOBAL REPORTING INITIATIVE GRI
112 GRI-INDEX
115 GLOBAL COMPACT
116 ADRESSER

JM är en av Nordens ledande projekt utvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projekt utveckling av kommersiella lokaler samt entre prenad verksamhet, huvudsakligen i Stor stockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö arbete.

Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 300 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projekt utveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.

Bilden : JMs bostadshus Kajen 4 vid Liljeholmskajen belönades med Stockholms stads pris Årets Stockholmsbyggnad 2015, bedömt utifrån byggnadens estetik, hållbarhet, funktion, innovation och betydelse för staden. Arkitekt: Gert Wingårdh.

Stark försäljning och höjd nivå produktionsstarter.

Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 14 447 mkr (13 869) och rörelseresultatet uppgick till 1 590 mkr (1 716). Rörelsemarginalen minskade till 11,0 procent (12,4) hänförligt till förändrad projektsammansättning inom JM Bostad Stockholm

Omräknat enligt IFRIC 15 minskade intäkterna till

13 939 mkr (14 216) och rörelseresultatet minskade till 1 499 mkr (1 819). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultat effekt om –91 mkr (103)

Resultatet före skatt minskade till 1 427 mkr (1 744). Resultat efter skatt minskade till 1 085 mkr (1 306)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 23,7 procent (28,7). Resultatet per aktie under året uppgick till 14,50 kronor (17,00)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastig heter uppgick till –230 mkr (978)

Antal sålda bostäder ökade till 3 770 (3 195) och produktionsstarterna ökade till 3 731 (3 445)

Övervärde exploateringsfastigheter om 4,2 mdkr (2,8)

Styrelsen föreslår 8,25 kronor (8,00) i utdelning för 2015 samt förnyat återköpsbemyndigande.

Mkr	2015	2014	2013
Intäkter enligt segments redovisning	14 447	13 869	12 652
Rörelseresultat enligt segments redovisning	1 590	1 716	1 576
Rörelsemarginal enligt segments redovisning, %	11,0	12,4	12,5
Intäkter 1)	13 939	14 216	12 603
Rörelseresultat 1)	1 499	1 819	1 523
Resultat före skatt 1)	1 427	1 744	1 464
Rörelsemarginal, % 1)	10,8	12,8	12,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–230	978	898
Räntabilitet på eget kapital, % 1)	23,7	28,7	25,0
Soliditet, % 1)	38	37	40
Resultat per aktie, kr 1)	14,50	17,00	14,10
Antal sålda bostäder	3 770	3 195	3 265
Antal produktionsstartade bostäder	3 731	3 445	2 953
Antal bostäder i pågående produktion	7 212	6 375	5 609

1) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments redovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11 Successiv vinstavräk ning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

För definitioner, se sidan 96.

JM Fastighetsutveckling

Fortsatt goda förutsättningar för vår affär.

JM har varit en viktig samhällsbyggare ända sedan starten för 70 år sedan. Vi kan med stolthet konstatera ett fortsatt stort intresse för JMs projekt från våra kunder och en stark försäljning.

Företaget har successivt utvecklats från ett traditionellt byggoch fastighetsbolag till en ledande projektutvecklare av bostäder. Med verksamhet i städer och på orter där befolkningstillväxten och efterfrågan på bostäder är som störst. På huvudmarknaderna Sverige, Norge och Finland fortsätter efterfrågan för våra bostäder att utvecklas positivt och under 2015 har en stark försäljning också medgett en hög nivå produktionsstarter.

Stockholmsverksamheten står fortfarande för drygt hälften av koncernens intäkter. Det jag ser som särskilt glädjande är den goda utvecklingen för bostadsaffären i övriga Sverige, framför allt i Göteborg och Uppsala.

Med stark försäljning och stabila planprocesser i våra projekt har vi kunnat starta totalt drygt 3 700 bostäder. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 7 200, vilket är drygt 800 fler än föregående år. I Danmark och Belgien har vi valt att inte starta nya projekt under året.

Stark finansiell ställning

Genom god lönsamhet nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 10,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 38 procent (mål 35 procent).

JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 600 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2014. Under 2015 har dessutom egna aktier återköpts för totalt 500 mkr.

Tydlig vision för bostadsområden

Snabbväxande regioner efterfrågar en snabbare produktion av nya bostäder. JMs arbete med markförvärv och markanvisningar är en grundförutsättning för att kunna leverera bra projekt också i framtiden. Tittar vi på Stockholmsregionen så har konkurrensen om välbelägen mark ökat under senare år och därmed också kostnaden för mark. Ett bra läge innebär närhet till kommunikationer, vilket ofta är centrumnära läge. Men med tanke på att konkurrensen om mark för bostäder under senare år har ökat så väljer vi också lägen en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik. I takt med att städerna växer förflyttas vad som uppfattas som centralt och nya centrum skapas.

Söderdalen i Jakobsberg norr om Stockholm är ett typiskt JM-projekt där ett industriområde förvandlas till cirka 1 300 lägenheter i parkmiljö. Med i planerna för området finns även lokaler för olika typer av mötesplatser samt förskolor. Våra kunder ska vara nöjda med sin bostad, men också med sin närmiljö. Denna helhetssyn menar jag avspeglas väl i alla JMs projekt och jag tror att det kommer fortsätta att öka i betydelse.

Vi vet hur viktigt det är att ha en tydlig vision för ett nytt bostadsområde. Kvalitet i boendet är inte enbart ett bra läge, genomtänkta planlösningar eller en bra inomhusmiljö. Som del i samhällsbyggandet ska vi också ha en idé om hur den attraktiva och levande staden skapas. Vi arbetar dagligen med att bygga "boendekunskap" genom kundundersökningar, omvärldsbevakning och samarbete med avtalsleverantörer och i allt från markförvärv, planering och produktion arbetar vi också med trygghetsfrågor.

JM har även produktion av hyresbostäder där målsättningen är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av 350 lägenheter per år. Det innebär att vi även ackvirerar mark för hyresrättsproduktion, främst tomträtter, med fokus på Stockholmsregionen och Uppsala.

JMs Stadsbyggnadsdag

För att kunna öka byggandet snabbare än idag är vi beroende av arbetet med planprocesserna i kommunerna. I till exempel Stockholmsregionen finns en uttalad ambition från våra politiker att öka bostadsbyggandet. Och på JM har vi mark med utvecklingspotential, vi vet vad kunderna vill ha och vi är duktiga på att ta fram projekt idéer. JMs projektledare är proaktiva och har en bra dialog med kommunerna där vi presenterar projektidéer. När kommunen har fastställt detaljplanen och beviljat bygglov, vilket kan ta från ett till fem år, kan vi starta produktionen. Målsättningen är att tillsammans bygga en trivsam, trygg och hållbar stad och det fungerar, men det kräver tålamod och långsiktighet.

I september bjöd vi in beslutsfattare och samarbetspartners till JMs Stadsbyggnadsdag där inbjudna föredragshållare talade på temat "Vår tids kraftfulla urbanisering väcker frågor om visionernas och planeringens roll och verktyg". Platsen för arrangemanget var Liljeholmskajen i Stockholm, ett av JMs största projekt. Det tidigare industriområdet har, sedan 2000, omvandlats till en levande stadsdel med mötesplatser, närhet till kollektivtrafik, bostäder, arbetsplatser och handel – ett bra och attraktivt tillägg i det växande Stockholm. Här har JM hittills byggt 2 800 bostäder. På Stadsbyggnadsdagen uppmärksammade vi, tillsammans med arkitekt Gert Wingårdh, att stockholmarna röstat fram höghuset "Kajen 4" till Årets Stockholmsbyggnad 2015.

Hållbarhet inom alla områden

Det går inte att vara ett långsiktigt framgångsrikt företag idag utan att ha med hållbarhet i allt vi gör. För att säkerställa den långsiktiga inriktningen i arbetet har vi satt upp hållbarhetsmål till 2030, kopplat till våra väsentliga hållbarhets aspekter och i linje med FN:s nya hållbarhetsmål. De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet tar sin utgångspunkt från målen och får sedan direkt genomslag i hela verksamheten med hjälp av JMs ledningssystem – verksamhetssystemet. JM stödjer FN:s Global Compact och dess principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Under 2015 har vi inrättat ett hållbarhetsråd där jag tillsammans med koncernstabschefer och vår hållbarhetschef ansvarar för samordningen av detta viktiga arbete.

Arbetsmiljöfrågor är prioriterade

Ett av de områden vi arbetar med att förbättra är arbetsmiljön. Hantverkare och tjänstemän måste kunna vara verksamma hela yrkeslivet utan att drabbas av arbetsrelaterade sjukdomar. Det innebär att JM ska erbjuda en trygg och säker arbets situation, men också ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Årets arbetsmiljödag var en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet. Här lanserade vi också en egenproducerad app med JMs Ordnings- och Skyddsregler. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna.

En av de kanske viktigaste förbättringarna under 2015 är att alla medarbetare nu kan rapportera olyckor och tillbud via en lättanvänd app. Vi ser att rapportering har ökat sedan införandet. Ju lättare det är att rapportera tillbud och olyckor desto bättre möjlighet får vi att åtgärda fel och brister.

Medarbetarskap i praktiken

Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare. Syftet är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Till vår hjälp har vi tagit fram ett värdegrundspel som samtliga medarbetare ska spela tillsammans med sina arbetskamrater – vi kallar det "Rätt från mig". Ett lättsamt sätt att få igång diskussionen kring det som i slutänden är JMs företagskultur.

Parallellt fortsätter vi att utveckla våra chef- och ledarträningsprogram för att säkerställa att vi ger chefer och ledare förutsättningar att lyckas med sina uppdrag. Här väljer vi också att satsa på en egen platschefsskola.

Enhetliga processer ger resultat

Vi ser tydligt att satsningen på strukturerad projektutveckling, med ambitionen att skapa enhetliga komponenter och processer, fortsätter att ge resultat. Jag tycker att JM har kommit långt när det gäller förståelsen internt för att arbeta på ett enhetligt sätt. Det gäller både inom projektering, inköp, produktion, försäljning och nu senast inredningsval. Med god kontroll över kvalitet och kostnader, och med engagerade medarbetare, kan vi erbjuda attraktiva bostäder där kunderna kan sätta sin personliga prägel.

Digitalt möte med kunder och medarbetare

De digitala kanalerna ger oss möjlighet att presentera våra bostäder på ett lättillgängligt och som vi hoppas, inspirerande sätt. En kund får möjlighet att följa "sitt" projekt fram till inflyttning och för den som söker en ny bostad finns information att få tag i oavsett tid på dygnet. På motsvarande sätt ska framtida medarbetare kunna lära känna JM. Därför utvecklar vi vår kommunikation i digitala kanaler.

Hållbart samhällsbyggande – idag och imorgon

JM ska ha ett tydligt fokus på hållbart samhällsbyggande. Därför har vi identifierat områden inom hållbarhet som är prioriterade att förbättra och vi har förstärkt organisationen för styrning och uppföljning. I praktiken handlar det om att skapa förståelse och engagera medarbetarna – här tar vi hjälp av inspirations seminarier på teman som "Gröna utemiljöer och projektens närmiljö" och "Personbilens plats i framtidens bostadsområden".

Min utmaning är att få alla JMs medarbetare att arbeta mot de gemensamma målen för att vi ska kunna bli ännu bättre.

Stockholm i mars 2016

Johan Skoglund

JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

Omvärlden påverkar kundbehoven.

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus.

Trender som påverkar efterfrågan:

Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden
Urbaniseringstrenden är stark och spås fortsätta framöver. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald
Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta
Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar
Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende och därmed högre krav på valfrihet, kvalitet och tillgänglighet
Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön
Äkta vara och genuint hantverk
Den växande gröna staden och miljön
Nya arenor växer fram där gränser suddas ut mellan arbete, fritid och mötesplatser
Globalisering bidrar till ökad konkurrens om var människor ska bo, arbeta och investera.

Goda insikter ger bästa förutsättningarna

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar.

OMVÄRLDSTRENDER

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar.

Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det

Kvarnholmen vid Stockholms inlopp.

trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokal samhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostä der med kvalitet, engagemang och stilkänsla.

En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser.

KUNDINSIKTER

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler.

JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök : Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet.

Badrum : Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet.

Förvaring : Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.

Stadsutveckling : JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

Tjänsteutveckling : Under året har ett ökat intresse för bostadsnära tjänster, så som exempelvis hjälp med löpande underhåll, noterats. Vi ser därför över möjligheten att kunna erbjuda sådana tjänster.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

Allt mer kunniga och initiativrika kunder
Ökad fokus på energisnåla bostäder
Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt "barn varannan vecka"
Förändrade bolånekrav
Skuldsättning hos hushållen
Amorteringskrav
Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder.

Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.

Totalt startade JM produktion av 3 731 bostäder under 2015, att jämföra med 3 445 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 979 bostäder varav 92 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 671 bostadsrätter och 54 vårdbostäder) och 8 procent småhus. I Norge produktionsstartades 635 bostäder, varav 85 procent lägenheter och 15 procent småhus. I Finland produktionsstartades 147 lägenheter.

Sverige

Tillväxttakten i svensk ekonomi ökade under 2015. BNP växte med cirka 3,5 procent vilket är ungefär en procentenhet högre än 2014. Tillväxten i Sverige är högre än i övriga Norden och även i övriga EU. Under 2015 bidrog nettoexporten positivt till BNP-tillväxten men framförallt var det den inhemska efterfrågan som drev ekonomin. Snabb befolkningstillväxt samt stigande inkomster och sysselsättning stimulerar den privata konsumtionen samtidigt som investeringstillväxten är hög, framförallt drivet av stigande bostadsinvesteringar.

Riksbanken har pressats av låga inflationsförväntningar och har under 2015 successivt sänkt räntan från noll till –0,35. (Källa: Evidens)

STOCKHOLM

Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt. Den regionala tillväxten mätt som lönesumma ökade under 2015 lika snabbt som före finanskrisen. Även sysselsättningen ökade kraftigt med tillväxttal på 2–3 procent i årstakt. Befolkningstillväxten har varit extremt hög de senaste åren men föll tillbaka något under 2015. Detta beror delvis på ett lägre inrikes flyttnetto men framförallt på lägre utrikes flyttnetto.

Bostadspriserna i Stockholm är rekordhöga. Under 2015 steg bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med drygt 15 procent. Anledningen till att priserna har ökat är framförallt hushållens stärkta finansiella ställning. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna. Även småhuspriserna i regionen har haft en kraftig tillväxt och nått rekordhöga nivåer under året.

JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm.

GÖTEBORG

Göteborgsregionen har haft en mycket stark tillväxt under 2015. Utvecklingen för sysselsättningen har varit gynnsam, framförallt inom privat sektor. Befolkningstillväxten ligger på över en procent i årstakt vilket är en hög nivå. Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt under 2015 och i centrala Göte borg var ökningen drygt 15 procent. Även småhusmarknaden har haft en gynnsam prisutveckling.

Bostadsrättspriser i Sveriges storstadsområden under de senaste 10 åren

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi.

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

MALMÖ/LUND

Under 2014 och 2015 hade Malmöregionen en svagare tillväxt än de två övriga storstadsregionerna. Befolkningstillväxten ligger kring 1,2 procent i årstakt. Ökningen beror på ett ökat flyttnetto, både utrikes och inrikes. Födelsenettot är fortsatt högt och stabilt. Sysselsättningen ökade i hög takt.

Priserna på bostadsrätter i Malmö ökade kraftigt under 2015. I Malmö närförort ökade priserna ännu mer. Även bostadsrätterna i Helsingborg ökade i pris, men allra snabbast ökade bostadsrätternas värde i Lund. Priserna på småhus ökade också och under 2015 nådde Malmö och Lund sina högsta nivåer någonsin.

UPPSALA, LINKÖPING, VÄSTERÅS OCH ÖREBRO

Den ekonomiska tillväxten i Uppsala var fortsatt stark under 2015. Sysselsättningstillväxten i Uppsala påverkas kraftigt av närheten till Stockholms arbetsmarknad och utvecklades därför positivt. Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt en procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är flyttnettot där inrikes och utrikes flyttnetto står för ungefär lika stora delar.

Bostadsrättspriserna i Uppsala ökade under 2015 och är nu uppe på nivåer som är det högsta någonsin. Även Linköping, Västerås och Örebro har haft stigande priser. Vad gäller småhuspriser är mönstret i stort sett detsamma.

Norge

Norsk ekonomi återhämtade sig påtagligt under 2014 men under 2015 har den återigen presterat klart under långsiktig trend. BNP-utvecklingen i årstakt för fastlandet landade på cirka 1,3 procent.

Tillväxten bromsades främst av en svag industriproduktion med en nedgång om knappt 3 procent jämfört med föregående år. På den positiva sidan fanns en tydlig uppgång i exporten. Även bygg- och anläggningsverksamheten bidrog positivt till BNP-utvecklingen. Hushållen har historiskt visat sig

STÖRRE KONKURRENTER 2015, PRIVATA BOSTADS MARKNADEN

Land	Större konkurrenter
Sverige	NCC, Peab, Skanska och HSB
Norge	Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke
Danmark 1)	NCC och Arkitekt Gruppen
Finland 2)	YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC
Belgien 3)	Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma

1) Köpenhamnsregionen

2) Huvudstadsregionen

3) Bryssel, Namur och Brabant Wallon

starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad, men också på grund av stigande huspriser som stärkt konsumentförtroendet. Hushållens konsumtion ökade med drygt 2 procent under 2015. Norges Bank valde att i slutet av året lämna styrräntan oförändrad på 0,75 procent.

Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög. För riket som helhet växer befolkningen med cirka 1 procent vilket främst beror på nettoinvandring, till stor del arbetskraft från främst Polen men även Sverige och de baltiska länderna.

Precis som i andra länder är befolkningstillväxten som starkast i den största regionen, det vill säga Oslo. Bostadspriserna har fortsatt att stiga kraftigt under 2015, även om en viss avmattning kunde skönjas under senhösten/vintern. Utvecklingen har i princip varit densamma vad gäller Bergen även om ökningstakten under året inte varit lika dramatisk. Bostadsmarknaden i Stavanger har givetvis drabbats hårt av utvecklingen i oljesektorn och redovisade fortsatt fallande priser.

Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika prisintervall 2011–2015, Sverige

Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika storleksintervall 2011–2015, Sverige

Danmark

Tillväxten har varit långsammare än väntat. 2015 var BNPtillväxten 1,3 procent, det vill säga samma som föregående år. Exporten har drabbats hårt av en svag omvärld. Det som bidragit till tillväxten är privat konsumtion. Trots den relativt låga tillväxten ökar sysselsättningen.

Befolkningstillväxten i Danmark har ökat under de två senaste åren och uppgår nu till 0,8 procent per år.

Ägarrättspriserna i Köpenhamn fortsatte att öka i ännu snabbare takt under 2015.

JMs verksamhet har under året varit koncentrerad till Köpenhamnsregionen.

Finland

Finsk ekonomi fortsatte att utvecklas svagt under 2015 och BNP-tillväxten var knappt 1 procent. Exporten fick dock draghjälp av god tillväxt i viktiga handelsländer som Sverige och Tyskland. Hushållen är pressade av hög arbetslöshet och offentliga besparingsprogram. Att hushållens konsumtion ökade svagt under 2015 beror till stor del på låga räntor.

Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med drygt en procent i årstakt.

Priserna på bostäder i flerbostadshus ligger stabilt. Även prisutvecklingen på radhus och småhus har varit oförändrad de senaste fem åren.

JM bedriver verksamhet i Huvudstadsregionen.

Belgien

Under 2015 ökade BNP i Belgien med 1,3 procent. Exporten minskade något samtidigt som privat konsumtion ökade.

Huspriserna i Brysselregionen slutade 2015 knappt 1 procent högre än 2014. Prisnivån idag är densamma som för tre år sedan.

JM har under året utvecklat bostäder i Brysselregionen.

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

Land	2015	2014	2013
Sverige	45 250	36 300	21 100
Norge	31 100	27 200	30 300
Danmark	8 700	13 600	9 800
Finland	30 900	26 300	27 300

Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2015 års värden är preliminära och fastställs våren 2016.

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Land	2015	2014	2013
Sverige	2 927	2 588	2 718
Norge	696	475	433
Danmark	23	22	11
Finland	106	75	43
Belgien	18	35	60
Totalt	3 770	3 195	3 265

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land	2015	2014	2013
Sverige	2 949	2 792	2 465
Norge	635	499	331
Danmark	0	29	12
Finland	147	83	46
Belgien	0	42	99
Totalt	3 731	3 445	2 953

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2015-12-31	2014-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 212	6 375
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	64	57
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	22	21
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	86	78
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	338	430
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	284	284
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Stockholm Övriga Sverige

Andel av JMs sålda och bokade bostäder i pågående produktion, Koncernen

Genom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

JM förstahandsval vid köp av ny bostad.

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

En bra dialog med kunderna

Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

JMs kunder blir bara nöjdare och nöjdare

JM är bland de bostadsutvecklingsföretag i Sverige som har branschens nöjdaste kunder och fick år 2015 ett NKI (Nöjd Kund Index) på 80 av 100 möjliga poäng, enligt Prognoscentrets årliga undersökning.

Det är ett kvitto på JMs goda arbete med ett tydligt kundfokus och ett strukturerat arbetssätt. En del av den långsiktiga strategin är att hela tiden vara lyhörda för kunder och att ständigt utvecklas och bli ännu bättre.

JM Norge har de nöjdaste kunderna

JM i Norge fick – för andra året i rad – branschens nöjdaste kunder år 2015. För detta mottog JM utmärkelsen "Årets nöjdaste kunder 2015" enligt Prognoscentrets årliga undersökning bland bostadsutvecklingsföretagen i Norge. JM Norge fick ett NKI (Nöjd Kund Index) på 79 av 100 möjliga poäng. Branschindex uppgick till 71.

VIP-kunder har företräde

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. Att JMs bostäder är populära märks inte minst i den stora ökningen av VIP-kunder som skett under året.

Bra materialval

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt för att skapa god funktion och hållbar design med hög kvalitet. Inredningen är en viktig del av bostaden. Katalogen Inredningsval för projektet skickas till kunden – där presenteras ett genomarbetat JM Original och de inredningsval som vi erbjuder.

Kunden möter sedan projektets inrednings ansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden.

JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.

JM Original

JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

Under hösten lanserades redaktionellt inspirationsinnehåll på jm.se under namnet #JMinspiration.

Inom koncernen genomfördes fem gemensamma Stora visningsdagar.

Digitalt möte med kunderna

JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få, oavsett tid och plats.

Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi har valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. Under hösten lanserades #JMinspiration, en avdelning på www.jm.se där vi bjuder på massor av inspiration i form av artiklar, hemma hos-filmer och gör det själv-lösningar kring allt som har med hemmaliv och boende att göra.

Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. Som ett kvitto på att vår nya webbplats har mottagits väl har JM mottagit hedersutmärkelsen Bästa förbättrare i kategorin mobil webbplats 2014 samt blivit nominerade till Sveriges bästa webbplats i kategorin Information och Service 2015. (Källa: Web Service Award)

Visningsdagar i pågående projekt

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning. Under 2015 var temat Badrum, Balkong/Uteplats, Läget samt Vardagsrum.

Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt nästan 2 000 personer per tillfälle.

De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Det är ett tillfälle för JM att visa våra projekt med målsättningen att öka intresset för att köpa en JM-bostad i framtiden.

Fem skäl att välja en nybyggd bostad från JM.

Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.

Fokus på bostäder

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.

Bygger där människor vill bo

Kunden ska inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klara när kunderna flyttar in.

En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning.

Genomtänkta lösningar

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö. Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för kunder som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete

En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om.

För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder.

Alla erbjuds en trygg bostadsaffär

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och skyddar kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen.

Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garanti tid om två år.

Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon.

Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 39–43.

Fönster som spar energi

Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK.

Allergihänsyn

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv.

Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks "dammhyllor" genom takansluten skåpinredning.

Energisnåla vitvaror

Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror.

Samtliga bostäder utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll.

En god elmiljö

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum.

En god ljudmiljö

Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön.

Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.

Möjlighet att själv påverka energianvändningen

Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att minska energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad.

Sunda material

Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

Fokus på nyproduktion av bostäder.

Vi bygger alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer. Andra viktiga kvaliteter är närhet till service och skolor. På detta uppslag presenterar vi några av JMs största projekt.

1

Liljeholmskajen, Stockholm Utvecklingsperiod: 2001–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 4 200, påbörjade 2 822 – Produktionsstartade under 2015: 217 Antal kvarvarande byggrätter:

Cirka 1 350 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

2

Norra Älvstranden, Göteborg Utvecklingsperiod: 1998–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 2 050, påbörjade 1 704 – Produktionsstartade under 2015: 74 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 350

Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

3

Kvarnholmen, Nacka

Utvecklingsperiod: 2010–2026 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 1 400, påbörjade 388 – Produktionsstartade under 2015: 190 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

4

Söderdalen, Järfälla Utvecklingsperiod: 2013–2027 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder:

– Totalt cirka 1 300, påbörjade 273 – Produktionsstartade under 2015: 126 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000

Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

Kungsängen, Uppsala Utvecklingsperiod: 2002–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
Totalt cirka 1 300, påbörjade 801 – Produktionsstartade under

2015: 89 Antal kvarvarande byggrätter:

Cirka 500 Läge: Centrumnära

Lomma Strandstad, Lomma Utvecklingsperiod: 2003–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus

Antal bostäder: – Totalt cirka 1 050, påbörjade 668

varav 29 småhus – Produktionsstartade under

2015: 68 Antal kvarvarande byggrätter:

Cirka 400 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

7 Dalénum, Lidingö

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 800 1), påbörjade 394 1)

– Produktionsstartade under 2015: 97 Antal kvarvarande byggrätter:

Cirka 400 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm

centrum

1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter.

8

Älvsjöstaden, Stockholm Utvecklingsperiod: 2016–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus

Antal bostäder: – Totalt 750, påbörjade 0

– Produktionsstartade under 2015: 0

Antal kvarvarande byggrätter: 750 Läge: Cirka 10 km till Stockholm centrum

9 Öster Mälarstrand, Västerås

Erbjudande

4 5

Utvecklingsperiod: 2008–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

– Totalt cirka 450 1), påbörjade 326 – Produktionsstartade under

2015: 107 Antal kvarvarande byggrätter:

Drygt 100 1)

Läge: Centrumnära intill Mälaren

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer 150 byggrätter enligt avtal.

10

Grefsen Stasjon, Oslo Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt cirka 330 1), påbörjade 221

– Produktionsstartade under 2015: 61

Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 110 1)

Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt

Hitta pågående projekt och lediga bostäder på www.jm.se avtal.

JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2015

Erbjudande

Det var den stora uteplatsen som fick Yvonne Pettersson och dottern Hanna att falla pladask för sin trerummare vid Fröfjärdsparken i Frösunda, strax norr om Stockholms city.

Solläge i Frösun

INTERVJU MED YVONNE PETTERSSON, PROJEKT FRIDHEM I FRÖSUNDA

– Egentligen har jag aldrig varit en särskilt "vit" inredningsperson. Jag gillar färg. Men jag måste säga att jag trivs med det jag ser, säger Yvonne och pekar på de vita väggarna, det vita taket, de vita köksluckorna från Marbodal och det vita kaklet i köket.

– Men jag valde i alla fall inte en vit bänkskiva, det blev Sigvard Bernadottes klassiska Virrvarr-mönster från 1958.

När Yvonne träffade Hannas blivande pappa gick flyttlasset till Gärdet, men så föddes Hanna och den nya lilla familjen kände att de inte längre ville bo mitt i smeten. De flyttade då till sin första nybyggda JM-lägenhet i Frösunda.

– Frösunda, Ulriksdal och Järva har verkligen förändrats under åren vi bott här. Områdena har vuxit, men samtidigt behållit sin charm med de låga husen i olika stilar. Det är härligt med fyravåningshus, att de inte är så höga. Det skapar en mysig småstadskänsla, säger Yvonne.

När Yvonne och Hannas pappa separerade flyttade Yvonne och Hanna till en tvåa i närheten, men de kände sig snabbt trångbodda. En dag när de var på väg till skolan såg de en skylt om att JM skulle bygga ett nytt kvarter, Fridhem, i Frösunda. De gick in på JMs huvudkontor, bara några hundra meter bort från lägenheten, och hörde sig för.

Det mesta är JM Original

Jag hade fyra krav på en lägenhet. Den skulle vara på nedre botten, ha uteplats, vara en trerummare och med hörnläge.

Precis en sådan lägenhet fanns kvar, så vi slog till direkt, berättar Yvonne. Det var väldigt skönt med fast pris, så att vi visste hur mycket det skulle kosta. Budgivningar på gamla lägenheter drar lätt i väg och plötsligt har man betalat mer än vad man egentligen har råd med.

Det mesta i bostaden är JM Original, med undantag för badrumsdörren, som har fått ett runt fönster, hallgolvets klinkers, de rostfria vitvarorna i köket och den blågröna fondväggen i Hannas rum.

– Jag valde badrumsdörren. Den ser ut som på en båt. Jag tycker det är fint, tillägger Hanna stolt.

Det är uteplatsen som Yvonne har störst planer för.

– Jag sätter ut odlingslådor för jordgubbar och tomater och gör det riktigt mysigt här ute. Vi har kvällssol, så uteplatsen är välanvänd.

Yvonne kände inget behov av att göra så många tillval eftersom hon tycker att kvaliteten och utrustningsnivån i lägenheten är så hög.

– Planlösningen med det halvöppna köket är perfekt som den är. Och så har vi varsitt stort och rymligt sovrum, säger Yvonne.

– Vi har skapat vårt liv i Frösunda. Här finns egent ligen allt man behöver och skulle man sakna något är det enkelt att ta sig in till stan.

JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapital användning skapar vi lön sam het och värde för våra aktie ägare. Enhetliga produktions sätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

Vid Dragörkajen i Limhamn byggs flerbostadshus och parhus.

Affärsidé, vision och strategi.

AFFÄRSIDÉ:

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION:

JM skapar hus att trivas i.

STRATEGI:

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktie ägarmålet, har JM följande strategi:

Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten
Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar
Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen
Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position
Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader
Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

Ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.

Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor in går som en naturlig planförutsättning.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet.

KAPITALHANTERING

Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat:

Lönsamhet

Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion
Projektfastigheter ska bestå av främst bostadsfastig heter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln
En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.

Avkastningskrav för projekt

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna.

JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad.

WACC (VÄGD KAPITALKOSTNAD)

Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.

SKULDSÄTTNINGSGRAD I PROJEKT

Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.

GENOMSNITTLIG KAPITALKOSTNAD

– LÅNAT KAPITAL 1)

En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2 procent.

GENOMSNITTLIG KOSTNAD – EGET KAPITAL 1)

Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2006–2015 i genomsnitt uppgått till 26,3 procent och för 5-årsperioden 2011–2015 till 24,8 procent.

1) Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

Finansiella mål och utfall.

JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

Under perioden 2006–2015 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 17 procent.

För att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål.

Rörelsemarginal

Målsättningen är att rörelsemarginalen ska uppgå till 10 pro cent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden 2006–2015 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,9 procent. Under 5-årsperioden 2011–2015 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,9 procent.

Soliditet

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden 2006–2015 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent och under 5-årsperioden 2011–2015 till 39 procent.

Utdelning

Enligt utdelningspolicyn ska aktieutdelningen över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2006–2015 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 44 procent och under 5-årsperioden 2011–2015 till 53 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris.

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL

Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Under 10-årsperioden 2006–2015 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 17 procent. Motsvarande siffra för perioden 2011–2015 var 14 procent.

Värdeskapande i JMs affär.

Med 70 års erfarenhet av värdeskapande genom projektutveckling

Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan, och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer, är grunden för JMs värdeskapande.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande.

Värdekedjan

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sidan 29).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Rätt kapitalstruktur

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet, krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter.

JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

PROCESSER 1) OCH VÄRDEKEDJA2) I PROJEKTUTVECKLINGEN

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som be skrivs nedan.

Idéfas – marknadsanalyser ger insikt om kundbehov

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt.

Mark med rätt utvecklingspotential – till rätt pris

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs för att analysera kundpreferenser.

Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling.

Planprocessen – definierar markanvändning

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt

innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden.

Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker.

Projekteringsfas – med arkitekter

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar

fram ritningar och när ett förslag godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget.

Försäljningsprocessen – via flera olika kanaler

När försäljningen startar får VIP-kunder förhands-

information och förtur till JMs bostäder. Kanalerna är webbplatser, bostadsbutiker, Stora visnings dagar, sociala kanaler med mera.

Produktion – säkra och effektiva processer

Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda

måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl in arbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet.

Inflyttning och förvaltning

Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. Teknisk och ekonomisk förvaltning.

Erfarenhetsåterföring

Via enkäter till kund får vi ett Nöjd Kund Index för varje projekt, som tillsammans med erfarenheter från organisationen blir utgångpunkt för förbättringar av det framtida arbetet.

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som be ställare. De slutliga bostads köparna skriver upp låtelseavtal med bostadsrättsför eningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning är:

Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning teck nas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas
Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastig het
Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande presta tion, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kost nadsbedömningar i projekten. Hela pro jekt processen från entreprenadavtal med bostadsrätts föreningarna, till upplåtelse avtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

Byggrätter grunden för uthållig lönsamhet.

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

Bra sammansättning

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads marknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 31 100 disponibla bostadsbyggrätter (29 400). Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balans räkningen) för bostäder uppgår till 6 998 mkr (6 720) vid ut gången av året.

Värdering av bostadsbyggrätter

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, om fattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN OMFATTAR BYGGRÄTTER AV TVÅ SLAG:

byggrätter i balansräkningen, 18 100 (17 500), motsvarande fem års produktion med nuvarande produktionstakt
byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller sam arbetsavtal, 13 000 (11 900). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 11,2 mdkr (9,6). Motsvarande bokförda värde är 7,0 mdkr (6,8). De 13 000 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks.

Geografisk fördelning av disponibla bostadsbyggrätter

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter.

Cirka 66 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 24 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 37 procent i närförort och 39 procent i Stockholms ytterområden.

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

		Antal byggrätter
Geografiskt område	2015	2014
Storstockholm (exklusive Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje)	13 000	12 500
Malmö, Lund, Helsingborg	3 300	3 800
Storgöteborg	3 000	2 400
Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro	3 600	3 200
Oslo-området, Norge	4 200	3 800
Bergen och Stavanger, Norge	1 700	1 800
Storköpenhamn, Danmark	-	700
Helsingfors, Finland	2 100	1 000
Bryssel, Belgien	200	200
Totalt (cirka)	31 100	29 400

Antal byggrätter i balansräkningen

Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:

		Marknadsvärde		Bokfört värde
Miljarder kr	2015	2014	2015	2014
Stockholm	7,3	5,6	4,5	4,0
Övriga Sverige	2,1	1,8	1,3	1,2
Utland	1,8	2,2	1,2	1,6
Summa	11,2	9,6	7,0	6,8

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Storstockholm

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Övriga Sverige

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Utland

Utveckling av hyresbostäder, vårdbostäder och lokaler.

Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av bostäder, vårdbostäder och kommersiella lokaler för att skapa ett tilltalande område. I JMs fastighetsutveckling ingår projektutveckling av hyresrättsbostäder och vårdbostäder. Projektutveckling av lokaler ska i första hand stödja JMs projektutveckling av bostäder, främst i Storstockholm.

JM Hyresbostäder

I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att minst 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna satsning genom att projektutveckla och bygga hyresbostäder.

I verksamheten ingår även att bygga student- och ungdomsbostäder. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder i framförallt Stock holmsregionen. JM har också en avsiktsförklaring med Upp sala kommun om att bygga hyresbostäder i Uppsala.

Detaljplan för cirka 130 hyresbostäder i Hägernäs, Täby, har vunnit laga kraft under året. Detaljplan för 110 studentbostäder i Alphyddan, Nacka är antagen men överklagad. Detaljplanearbete pågår för cirka 120 hyresbostäder i Bred äng i Stockholm samt för cirka 160 hyresbostäder i Hökar ängen i Stockholm.

Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresbostäder i Storstockholm.

Vårdbostäder

Under 2015 har produktion av ett särskilt boenden för äldre med 54 bostäder påbörjats, Vinfatet i Sollentuna norr om Stockholm. Projektet såldes under fjärde kvartalet 2015.

Kommersiella fastigheter

JM har under 2015 erhållit en markanvisning av Solna kommun i Karlberg, för att uppföra ett nytt huvudkontor.

Utvecklingsarbete pågår i Dalénum, Lidingö, där gamla industri byggnader byggs om till kontor och lättare produktion. Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet är i ett förvaltningsskede.

Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har förvaltats under året.

Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.

MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER		2015-12-31
	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	487	341	25	92
Färdigställda kontorsfastigheter	63	37	4	71
Totalt	550	378	29	89

Med enhetliga processer och komponenter kan vi erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

På JM benämner vi detta "Strukturerad projektutveckling". JMs projektutveckling ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för kunder, ägare och medarbetare.

Strukturerad projektutveckling är en serie projekt som tillsammans utgör ett omfattande förbättringsarbete. I början av 2000-talet påbörjades utvecklingen med standardisering av produkt och processer. Arbetet syftar till förbättrad kostnadskontroll, minskat slöseri samt rätt kvalitet. Under 2015 har vi fokuserat på inredningsval, förvaltning och fastighetstransaktioner.

Strukturerad projektutveckling skapar värde för kunder, ägare och medarbetare, samt säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång.

NÅGRA AV DE VIKTIGASTE FÖRBÄTTRINGSARBETENA PRESENTERAS NEDAN:

Produkten

STRUKTURERAD PROJEKTERING

År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekterings anvisningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder.

STRATEGISKT INKÖP

Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till huvud uppgift att driva fabriksverksamhet.

Processerna

STRUKTURERAD FÖRSÄLJNING

Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att process o rien tering av verksamheten är en naturlig utveckling. Huvud syftet med att strukturera försäljning var att skapa en enhetlig process i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktivi te ter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka för beredelser som ska vidtas innan försäljnings start.

STRUKTURERAD PRODUKTION

Arbetet, som baseras på "Lean-tänkande", består av tre delar:

Processorientering av verksamhetssystemet
Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar
System för enhetlig tidsplanering

STRUKTURERAD PROJEKTUTFORMNING, FÖRVÄRV OCH INKÖP

Under åren har processerna ovan processorienterats för att tyd lig göra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats i vårt Verk sam hets system.

STRUKTURERING AV INREDNINGSVAL,

FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Under det senaste året vi inlett projekt för att skapa koncerngemensamma arbetssätt inom inredningsval och förvaltning. Liksom en enhetlig process för fastighetsförsäljning.

Risker och möjligheter.

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

Riskhantering – en integrerad del av beslutsfattandet

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter.

Under 2015 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året fortsatt haft

ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL

Besluts situation	Risker	Möjligheter
Markförvärv	Missbedömning av kundefterfrågan	Attraktiva byggrätter
	Förändrad kommunal planering	Teknisk utveckling vad
	Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar	avser hantering av miljörisker
Projekteringsstart	Förseningar, ökade kostnader	Kundanpassad utformning
Försäljningsstart	Konjunktur, ränteläge	Rätt prissättning
Produktionsstart	Osäkerhet om försäljning Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister	Optimerad effektivitet i planering och produktion

planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre omfattning än under 2014. Inför 2016 är riskbilden likartad där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett gräns sättande kriterium.

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT

(Avser JMs verksamhet i Sverige)

Balansräkningen

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en ny bildad bostads rättsförening som under projektets gång faktu reras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostads rättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnads kreditiv från banksystemet.

Kassaflöde

Eftersom projekten löper över lång tid är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

Finansstrategi och policy

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att:

Lönsamhet

Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.

För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

Känslighetsanalys nuvärde

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp.

31 100 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare.

JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadrat meter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas samman taget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1 500 mkr eller drygt 20 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (6 998 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (704 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,8 miljarder kronor.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr	28 000	29 000	30 000	31 000	32 000
Kostnad/m2 , kr
23 000	7 500	9 000	10 500	12 000	13 500
24 000	6 000	7 500	9 000	10 500	12 000
25 000	4 500	6 000	7 500	9 000	10 500
26 000	3 000	4 500	6 000	7 500	9 000
27 000	1 500	3 000	4 500	6 000	7 500

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr	28 000	29 000	30 000	31 000	32 000
Kostnad/m2 , kr
23 000	103	123	143	163	183
24 000	83	103	123	143	163
25 000	63	83	103	123	143
26 000	43	63	83	103	123
27 000	23	43	63	83	103

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADS KATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

Kategori	Andel av kostnad, % 1)	För ändring, %	Resultat, mkr
Löner	13	+/– 10	+/– 95
Material	17	+/– 10	+/– 127
Mark	18	+/– 10	+/– 137
Byggherrekostnader	13	+/– 10	+/– 101
Projektering	5	+/– 10	+/– 40
Omkostnader	7	+/– 10	+/– 54
Underentreprenader	27	+/– 10	+/– 203

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 7,6 mdkr 2015.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

Risker och riskhantering.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

OMVÄRLDSRISKER

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2015
Ekonomisk tillväxt	Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.	Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektivise - ringsarbete för att minska produktions - kostnaderna.	Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmarknad. God risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen.
Demografi	Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.	JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förut sättningar.	Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvud marknader.
Konkurrens situation	Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och där igenom lönsamheten.	Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisions kompetens samt särskilja erbjudandet via kund fokus, kvalitets profilering och marknadsföring.	Tämligen oförändrad konkurrens situation på våra huvudsegment. Marknadsandelen under press i takt med förbättrad marknad.
Politiska risker	Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investeringar i infra struktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna.	Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.	Oförändrade politiska risker sam tidigt som osäkerheten avse ende regulatoriska frågor har ökat något.
Klimat förändring	Krav på minskad energianvänd ning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.	JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fukt skydds beskriv ning upprättas i alla projekt.	JMs lågenergihus under stiger gällande norm med cirka 25 procent.

OPERATIVA RISKER

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2015
Risker relaterade till byggrätts - portföljen	Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att plan arbetet försenas eller att detalj planer inte godkänns.	Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostads köpare för att säkerställa kunskap om kund behov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.	Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av plan processer inom vissa kommuner på längre sikt.
Genom förande risk	Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kund anpassning.	Effektiviseringsarbete för att minska produk tionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.	God utveckling i effektiviserings arbetet inom koncernens processer.
Osålda bostäder	Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balans räkningen.	Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.	Vid slutet av året hade JM endast 71 återköpta (osålda) bostäder till ett bok fört värde om 235 mkr i balans räkningen.
Prisutveckling under produk tions tiden	Prisfall på bostäder under projekt tiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.	Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.	Något ökade priser för nyproduktion har medgivit stabil försäljning och oförändrad storlek i projektetapper.

FINANSIELLA RISKER (se not 22, finansiell riskhantering på sidan 80)

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2015
Ränterisk	Förändringar i marknads räntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.	Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränte risk i byggnadskreditiv.	Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.
Finanserings risk	Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam.	God soliditet gör JM attraktiv för lån givare. JMs finanspolicy.	Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.
Likviditets risk	Risken att inte kunna fullgöra betalnings åtaganden.	God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via check krediter och kreditlöften.	Oförändrat starkt likviditetsläge.
Valutarisk	Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.	Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.	Oförändrat låg valutaexponering.

Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrätts portfölj och stark betoning av hållbar hetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Hållbart och ansvarsfullt samhällsbyggande.

JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en grundläggande del av vår verksamhet.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi eftersträvar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den påverkan våra aktiviteter och beslut har på samhället, människan och miljön.

Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integrerad del i vår projektutveckling.

JMs hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI:s riktlinjer. För mer information se sidorna 109–114.

Under 2015 har vi bland annat:

Inrättat ett hållbarhetsråd
Inrättat ett strategiskt avfallsråd
Upprättat en ny målstruktur för hållbarhetsarbetet
Påbörjat implementering av JMs uppförandekod
Påbörjat en stor satsning på e-utbildningar
Genomfört en översyn av miljökrav i norska verksamheten för att överensstämma med verksamheten i Sverige. Bland annat har ett system för miljövärdering av byggmaterial och byggvaror införts
Implementerat JMs process för hållbara leverantörskedjor i norska verksamheten
Upprättat en rutin för att hantera resurseffektivitet, materialspill och emballage inför avtalstecknande med ramavtalsleverantörer
Beslutat om att 10 procent av alla parkeringsplatser i JMs projekt ska vara utrustade med uttag för laddning
Förbättrat styrning av deponier för förorenade massor.

Vår ambition

JMs hållbarhetsarbete utgår från hållbarhetspolicyn som beskriver det åtagande och den ambition koncernen har inom hållbarhet. Genom en väsentlighetsanalys har JMs väsentliga hållbarhetsaspekter identifierats – de sakområden som bedöms som mest betydelsefulla för JMs långsiktiga värdeskapande och som JM eftersträvar att förbättra. För att uppnå en förbättring inom verksamheten för respektive hållbarhetsaspekt har vi upprättat en långsiktig målsättning till år 2030 i linje med FN:s hållbarhetsmål, samt mer kortsiktiga verksamhetsmål. Arbetet med att uppnå målen för respektive aspekt hanteras av utsedda ansvariga i organisationen genom ett systematiskt och tidsatt arbete.

Organisation

JM har två forum med övergripande ansvar för hållbarhetsarbetet. JMs kvalitets- och miljöråd har ansvaret för den gemen samma styrningen av koncernens verksamhet. Koncern chef och koncernens affärsenhets- och regionchefer ingår bland andra i rådet. JMs nyinrättade hållbarhetsråd med koncernchef och flera koncernstabschefer, ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete. JMs hållbarhetschef ingår i båda dessa forum.

Styrning och uppföljning

Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Syftet med systemet är att stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetssätt, med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sammanställning av erfarenheter och kunskap som används i hela vår verksamhet.

De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet får med hjälp av Verksamhetssystemet direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt och inte enbart vissa pilotprojekt.

Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör att risken för att legala eller interna krav på hållbarhets området inte följs är liten, och om det ändå sker, snabbt kan fångas upp och hanteras i ett tidigt skede.

Målen och kraven i Verksamhetssystemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner.

JMs koncernövergripande aspekter och mål inom hållbarhet

VÄSENTLIG HÅLLBAR HETS - ASPEKT	SAMHÄLLSBIDRAG	LÅNGSIKTIG MÅLSÄTTNING 2030	VERKSAMHETSMÅL	RESUL TAT 2015	2014
Etik och värde skapande	Allmänt En långsiktig och ekonomiskt stark	JM har en långsiktig och affärsetiskt	Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 %, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar	10,8 %	12,8 %
	bostadsutvecklare på de marknader vi är verksamma	sund ekonomisk tillväxt som bidrar	Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 % över en konjunkturcykel	38 %	37 %
	En etiskt korrekt och sund byggsektor FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomiskt tillväxt	till ökad välfärd i samhället	Aktieutdelningen ska över en konjunktur cykel i snitt motsvara 50 % av koncernens resultat efter skatt	57 %	47 %
			Inga etiska överträdelser	0	0
Produkt ansvar	Allmänt Hållbara städer och bostäder som möter dagens och morgondagens behov och krav	JM utvecklar hållbara bostäder och boendemiljöer	Rutin: Alla av JMs utvecklade bostäder uppfyller JMs högt uppsatta krav på hållbarhetsområdet	-	-
	FN:s hållbarhetsmål Nr 11: Utveckla samhällen och städer hållbart Sveriges miljömål	JM har branschens nöjdaste bostads kunder	Branschens nöjdaste kunder – Vi ska ha branschens nöjdaste kunder enligt NKI inflyttning och NKI garanti	2:a NKI inflytt i bran	1:a NKI inflytt i bran
	God bebyggd miljö			schen	schen
Ansvarsfulla leverantörer	Allmänt Säkerställande av arbetsrätt, mänskliga rättigheter, antikorruption och miljöansvar i samhällsbyggnads sektorns leverantörskedjor FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomisk tillväxt	JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och i värdekedjan	Rutin: JM värderar och godkänner alla ramavtals partners ur ett hållbarhets perspektiv	100 %	100 %
Arbetsmiljö	Allmänt En arbetsplats med en säker arbetsmiljö FN:s hållbarhetsmål Nr 8: Främja en hållbar ekonomisk tillväxt	JM har inga arbetsplatsolyckor	Halvera antalet olyckor med sjukfrånvaro för egen personal, från 11 stycken år 2011 till 5,5 stycken år 2016, per miljon arbetade timmar	13 stycken	10 stycken
Jämställdhet och mångfald	Allmänt En arbetsplats präglad av jämställdhet och mångfald	JM verkar för en jämn köns fördel ning och mångfald	En jämn könsfördelning bland våra tjänstemän (minst 40/60)	Kvoten är 32/68	Kvoten är 31/69
	FN:s hållbarhetsmål Nr 5: Uppnå jämställdhet	bland medarbetarna	En ökad andel kvinnliga hantverkare till 5 %	1 %	1 %
Kompetens	Allmänt En arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande FN:s hållbarhetsmål Nr 4: Erbjuda utbildning och möjligheter till ett livslångt lärande	JM tillvaratar och utvecklar medarbetarnas kompetens	Implementering av JMs nya kompetens plattform JM Competence	införd	-
Resurs - effektivitet	Allmänt Ett resurseffektivt samhälle FN:s hållbarhetsmål	JM har ett effektivt och till stor del cirkulärt	Minskad mängd byggavfall till deponi – Mängden byggavfall till deponi ska halveras från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012 till	3,0 kg/kvm	2,7 kg/kvm
	Nr 12: Säkerställa hållbar konsumtion och produktion	materialflöde	2 kg/kvm år 2016 (nyproducerad lägenhets yta, BTA)
	Sveriges miljömål God bebyggd miljö Giftfri miljö		Minskad mängd osorterat byggavfall – Andelen osorterat avfall ska minska från i genomsnitt cirka 15 % år 2012 till 10 % år 2016	5 %	6 %
			Minskad total mängd byggavfall – Den totala mängden avfall ska minskas från i genomsnitt 29 kg/kvm år 2012 till 24 kg/kvm år 2016 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)	29 kg/kvm	30 kg/kvm
Liten klimat påverkan	Allmänt Ett samhälle med liten klimatpåverkan FN:s hållbarhetsmål Nr 13: Agera omedelbart på klimatförändringarna	JMs verksamhet har klimatpåverkande utsläpp nära noll	Minskat energibehov i våra bostäder – Från och med 2014 skall det beräknade energi behovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 %	26 %	28 %
	Sveriges miljömål Begränsad klimatpåverkan Frisk luft Bara naturlig försurning Ingen övergödning		Minskade utsläpp av växthusgaser – JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för att år 2020 ha minskat med minst 40 % jämfört med 1990	50 %	52 %

Intressentdialog

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året.

Hållbarhet

INTRESSENT GRUPP	HUR VI ARBETAR	HUVUDSAKLIGA OMRÅDEN
Kunder: befintliga och potentiella	• Kundundersökningar, inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler • Omvärldsbevakning • Marknadsundersökningar	• Kundnöjdhet • Kundinsikter – behov kring boende
Medarbetare: befintliga	• Utvecklingssamtal • Uppförandekod • Utbildning • Medarbetarundersökning • Arbetsmiljödag	• Hälsa och säkerhet • Kompetensutveckling • Successionsplanering • Ersättningar • Etik
Medarbetare: potentiella	• Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion • Startade tvåårigt traineeprogram med inriktning mot produktion • Möjlighet att skriva examensarbete • Samarbete med skolor och universitet • Deltagande i arbetsmarknadsdagar	• Rekrytering • Employer branding
Aktieägare och investerare	• Personliga möten • Telefonmöten • Analytikermöten • Löpande kommunikation i strukturerad form • Kapitalmarknadsdag	• Bolagsuppdatering
Samarbetspartners/ Leverantörer	• Frågeformulär till leverantörer • Leverantörskontroller • Fabrikskontroller • Framtidsworkshop med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som kök, bad och förvaring • Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer • Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik	• Miljöarbete • Hälsa och Säkerhet • Utvecklingsarbete
Samhälle: tjänstemän och politiker	• Kontinuerliga dialoger med kommuner • Mentor • Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker	• Samhällsengagemang • Miljöarbete
Intresse organisationer	• Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen • Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan • Utvecklingsprojekt • Medlemskap • Kontinuerliga dialoger	• Klimatfrågan • Miljöklassificerings system för byggande • Energieffektivisering

EXEMPEL PÅ IDENTIFIERADE ASPEKTER FÖR INTRESSENTER KOPPLING TILL JMs VÄSENTLIGA HÅLLBAR-HETSASPEKTER • Läge • Förvaring • Trygghet och säkerhet • Bra kommunikationer • Fina grönområden • Kök och badrum • Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan • Hållbarhet • Företagskultur • Kompetensutveckling • Jämställdhet • Arbetsmiljö • Friskvård • Förmåner • Etik och värdeskapande • Arbetsmiljö • Jämställdhet • Kompetens • Resurseffektivitet • Hållbarhet • Företagskultur • Kompetensutveckling • Jämställdhet • Friskvård • Förmåner • Jämställdhet och mångfald • Kompetens • Värdeskapande • Hållbarhet • Riskhantering • Mänskliga rättigheter • Klimatarbete • Avfall och resurseffektivitet • Antikorruption • Materialval • Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetens • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan • Mänskliga rättigheter • Farliga ämnen • Resurseffektivitet • Avfallshantering • Klimatpåverkan • Arbetsmiljö • Leveranssäkerhet • Kvalitet • Samverkan • Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan • Social hållbarhet • Klimat och energi • Transporter • Markföroreningar • Avfallshantering • Utemiljöer • Byggnadernas miljöprestanda • Etik och värdeskapande • Produktansvar • Ansvarsfulla leverantörer • Arbetsmiljö • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan • Social hållbarhet • Klimat och energi • Transporter • Markföroreningar • Avfallshantering • Produktansvar • Resurseffektivitet • Liten klimatpåverkan

• Utemiljöer

• Byggnadernas miljö prestanda

Samarbeten

JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot ökad hållbarhet.

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact.

JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxidutsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhets arbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project). JM erhöll 2015 resultatet B 94 i CDPbedömningen. Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt.

Två exempel på organisationer som JM är engagerat i är: Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar.

BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen.

BASTA är ett branschinitiativ för att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd.

Arbetsledare Clara, Erik och Micaela vid projekt Kista Torn, ett av Stockholms högsta bostadshus. De första kunderna flyttade in sommaren 2015.

Miljöarbetet – en allt viktigare och strategisk fråga.

Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:

Energianvändning
Byggmaterialens miljöpåverkan
Byggavfallshantering
Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter
Hantering av markföroreningar.

Hur vi arbetar

Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt och efter utvärdering in arbetas sedan förbättringar i all JMs produktion.

Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitets- och miljösamordnare.

Lönsamt miljöarbete

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället.

Verksamhet i Sverige

Projektutveckling av bostäder

Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete.

Som projektutvecklare har JM ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras.

JM BYGGER LÅGENERGIHUS

JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.

JMs lågenergihus har exempelvis extra välisolerade väggar, energieffektiva fönster, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi förbättrar årligen våra hus energiprestanda genom olika åtgärder, med ambitionen att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

Energianvändning under produktionsfasen Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.

Hållbarhet

JMs ENERGIKLASSNING

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energieffektiv byggnad, men husens energianvändning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt.

MATERIALVAL

I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan mitten av 90-talet ett system för miljövärdering av byggmaterial för att kontrollera att de material vi använder inte innehåller farliga ämnen eller på annat sätt är onödigt miljöbelastande. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen.

Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna "Säker vatteninstallation". Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler.

BYGGAVFALL

JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som genereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs i samarbete med våra leverantörer, våra avfallsentreprenörer samt genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal sidan 111). Exempel på åtgärder är:

användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning som ä r inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige
identifiering av förbättringsområden utifrån studier på uppkommet avfall
inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projektutveckling bostad i Sverige, samt ett centralt, strategiskt avfallsråd
förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna
arbete med att minska mängden avfall från emballage, materialspill samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och formmaterial. Detta arbete sker i tätt samarbete med JMs inköpsavdelning och våra leverantörer
utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning.

TRANSPORTER OCH ARBETSMASKINER

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möj lig heterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter, exempelvis:

ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner
ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon
ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna
testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbets platserna
i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö
tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp
alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen)
tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras
JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism)
videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor.

FÖRORENAD MARK

JM gö r stora insatser för miljön då förorenade områden, som till exempel gammal industrimark, saneras och blir nya bostadsområ den.

Faktum är att större delen av den byggbara marken, i eller i närheten av våra städer, bä r spå r av mä nsklig på verkan och innehå ller småeller stora mä ngder fö roreningar. Alla presumtiva fö rvä rv genomgå r en saneringsvä rdering och erfarenheten visar att de flesta fastigheter har nå gon del som ä r fö rorenad.

JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersö kningar och utredningar varpålä mpliga saneringså tgä rder tas fram i samråd med tillsynsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet sker vanligast genom att man grä ver upp den förorenade jorden och kö r den till godkä nd deponi. JM har under 2015 slutit centralt avtal med deponier för att säkra att JMs saneringsmassor hamnar på en deponi med rätt tillstånd samt att JM får en bra uppföljning på att massorna har tagits emot. Vart de förorenade massorna tar vägen ska redovisas till tillsynsmyndigheten efter avslutad sanering.

Under 2015 har marksaneringssamordnarna hanterat cirka 85 projekt.

JMs marksaneringssamordnare har under året arbetat med centrala inköp för att få till ramavtal med deponier, samt sett över processer i Verksamhetssystemet som berör mark.

JM Entreprenad

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasad åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Under 2015 har JM Entreprenad arbetsmiljöcertifierats enligt OHSAS 18001. JM Entreprenad är även certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001 och bedriver ett miljö arbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot bästa miljömässiga transport alternativ.

Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbets partners.

Under året har man även, med syfte att minska byggavfallet, startat ett avfallsråd.

Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenad maskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets "generella miljökrav vid upphandling av entreprenader".

JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering.

Projektutveckling JM Fastighetsutveckling

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling inom JM Bostad. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostadsrätter. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad.

Verksamhet i Norge

Projektutveckling av bostäder

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har det skett en ökad integrering av miljöarbetet mellan JM Sverige och JM Norge, ett arbete som kommer att fortsätta under 2016. Exempel på arbetsområden är miljövärdering av varor och hållbarhetsvärdering av leverantörer.

I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen förväntas påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft.

Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften av fler bostadshusen är uppvärmningen och tappvarmvattnet baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år. Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/ kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år.

Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material. Steg har dessutom vidtagits för att förbättra källsorteringen på arbetsplatserna.

Trygg på jobbet – allas vårt ansvar.

För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling.

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet.

Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjörer är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än önskat varför det har varit stort fokus på rekrytering under året. Vid årsskiftet var vi 2 316 anställda, varav 1 010 hantverkare och 1 306 tjänstemän. Av dessa var drygt 93 procent tillsvidareanställda.

Medarbetare idag och imorgon

Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar alltid efter en bra balans mellan män och kvinnor, seniora och mindre erfarna medarbetare.

Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 32 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,7 procent. För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma. Under året deltog vi vid ett tiotal arbetsmarknadsdagar där vi träffar studenter. Vi berättar om möjligheten att göra examensarbete, praktik eller vårt trainee program. Under året har vi erbjudit cirka 100 studenter praktikplats.

I augusti 2015 startade vi för sjätte året i rad JMs koncernövergripande traineeprogram, denna gång med inriktning mot projektutveckling. Programmet, som är en del i vår strategiska satsning på kompetensförsörjning, har som övergripande syfte att långsiktigt säkra kompetens- och ledar försörjningen inom projektutvecklingsorganisationen.

Vi har även fortsatt det väl etablerade sam arbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar som precis avslutat sina gymnasiestudier en inblick i byggbranschen. Vårt mål är att inspirera ungdomarna att efter praktiken söka sig vidare till ingenjörsutbildningar med bygginriktning.

Profilering i sociala medier och riktade rekryterings kampanjer är några aktiviteter som genomförts för att attrahera nya medarbetare. Stort fokus har legat på digitala kanaler – inte minst för att kunna attrahera och möta den yngre generationen på deras villkor och i de kanaler de befinner sig, som Facebook och LinkedIn.

Strategisk kompetensförsörjning

För att skapa struktur i den strategiska kompetensutvecklingen har vi designat och byggt ett IT-stöd för kompetensförsörjning – JM Competence. All kompetensutveckling är kopplad till respektive befattningsbeskrivnings uttalade krav på kompetenser vad avser grundkompetens, yrkeskompetens, medarbetarskap och ledarskap. Genom gap-analys mellan medarbetarnas befintliga kompetenser, och befattningsbeskrivningarnas uttalade krav, får chefer och enskilda medarbetare vägledning i vilka utvecklingsinsatser som är nödvändiga. På så vis säkerställs att relevanta utvecklingsinsatser genomförs som leder till affärsnytta.

Den största delen, cirka 70 procent, av vå ra medarbetares kompetensutveckling sker i vardagen, genom exempelvis att arbeta mot utmanande må l och genom kontinuerlig feedback. Utöver detta kan medarbetarna delta i seminarier, utbildningar och mentor-/fadderskap.

Vi genomfö r å rligen utvecklingssamtal med samtliga tjä nstemä n i koncernen. Vissa enheter har ä ven utvecklingssamtal med hantverkarna.

JM-anpassade utbildningar har tagits fram, många inom arbets miljöområdet. Uppskattade satsningar är ny introduktionsutbildning för medarbetare inom produktion liksom yrkesutbildningar såsom entreprenadjuridik, personlig effektivitet och smarta möten. Vi använder oss allt mer av utbildning via e-learning, ett effektivt sätt att arbeta med kompetensutveckling.

Det engagerande ledarskapet

Ett tydligt och engagerande ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Vi har utvecklat vårt befintliga ramverk för ledarkompetenser i syfte att förtydliga vad som förväntas

av våra chefer och ledare på olika nivåer – vad som krävs för att bli framgångsrik som chef och ledare på JM. Detta ramverk blir underlag för fortsatt uppbyggnad av våra chef- och ledarträningsprogram på JM för att säkerställa att vi ger våra chefer och ledare förutsättningar att lyckas med sina uppdrag.

Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga befattningar.

Uppförandekoden – vårt medarbetarskap

Syftet med JMs uppförandekod är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Den innehåller de värderingar som råder och vilka beteenden som ska främjas på JM. Innehållet är uppdelat i olika tematiska och vägledande avsnitt.

Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare liksom av inhyrd personal. Medarbetarskapet följs upp i Mål- och utvecklingssamtal och vävs in i alla utbildningar vi tar fram.

Varje chef ansvarar för att JMs uppförandekod är känd och till hjälp i vår implementering har vi utvecklat ett värdegrundspel "Rätt från mig".

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN

	2015	2014	2013
Antal medarbetare per 31 dec	2 316	2 197	2 176
– antal tjänstemän	1 306	1 255	1 236
– antal hantverkare	1 010	942	940
Snittålder, tjänstemän	42	43	43
Snittålder, hantverkare	40	40	41
Andel kvinnor bland tjänstemän, %	32	31	30
MEDELTAL ANSTÄLLDA PER LAND	2015	2014	2013
Sverige	1 919	1 820	1 874
Norge	353	353	335
Danmark	4	5	8
Finland	31	31	20
Belgien	9	9	10
Totalt	2 316	2 218	2 247

Uppförandekoden – till nytta i vardagen

– Etiska övertramp är bland det värsta som kan hända ett företag. Det skadar varumärket mer än något annat och slår mot själva värdegrunden och hur vi vill att JM ska uppfattas.

För mig handlar det om fundamentala delar som att respektera varandra, oavsett vilken relation vi har till varandra. Det innebär i realiteten att vi agerar mot våra kollegor, leverantörer, entreprenörer eller kunder på ett ärligt och schysst sätt. Men det handlar också om rätten för alla att komma hem friska och hela varje dag. Vår satsning på arbetsmiljö är därför något som jag brinner för och lyfter upp vid varje tillfälle som ges, för det handlar om att alla måste vilja vara med och skapa denna kultur.

En annan mycket viktig del, i ett bolag som JM, handlar om att nyttja företagets system inom till exempel strukturerad produktion eller projektering och att använda de inköpsavtal som är genomarbetade vad gäller pris, miljöaspekter och vägen mot ett hållbart JM.

– Jag hoppas att alla tar sig tid att stanna upp och tänka efter så att vi verkligen lever efter uppförandekoden, som faktiskt är grunden i att fortsätta bygga ett JM i mästarklass.

Peter Neuberg VD i JM Entreprenad AB

Med ordning på bygget

Som platschef på JM ser Magnus Persson till att vi bygger de bostäder som har planerats, att vi har rätt verktyg och inte minst att vi har en trygg och säker arbetsplats.

– Min erfarenhet är att bra ordning och reda på arbetsplatsen minskar risken för olyckor. Avslutar man sitt moment rent och snyggt så blir det väldigt tydligt om inte nästa yrkesgrupp städar efter sig. Vi är cirka 15 JMare och ett antal underentreprenörer som arbetar på det här projektet och allt ska löpa smidigt.

Två gånger per år görs Ordning och reda- kontroll på mitt bygge. Man tittar bland annat på hur vi hanterar risker, kontrollerar att vi använder personlig skyddsutrustning och att vi har en välstädad arbetsplats. Det är en del av JMs förebyggande skyddsarbete och kontrollerna görs utan förvarning.

– Målsättningen är att jag ska vara ute på bygget minst en gång per dag och jag försöker delta på samtliga skyddsronder. Jag tror att vi alla ser fördelarna med ett högt säkerhetstänk, men vi behöver bli påminda.

Magnus Persson Platschef på JM, Region Öst

Vår arbetsmiljö

JMs vision är att ha helt skadefria arbetsplatser där medarbetarna känner sig trygga. Vi ska alltid sätta hälsa och säkerhet i främsta rummet.

Då arbetsmiljöfrågorna är prioriterade har arbetsmiljö organisationen förstärkts både i Sverige och Norge, och en ny koncernövergripande roll som Hälsostrateg har tillsatts. Den nya funktionen fokuserar på det proaktiva arbetet för att ytterligare förstärka och bidra till ett aktivt friskvårdsarbete.

Alla medarbetare ska ha en god fysisk och psykosocial arbets miljö som också främjar en bra balans mellan arbetsliv och privatliv. Det är viktigt att ha både en säker arbetssituation och ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Vårt mål är att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av arbetsrelaterade sjukdomar.

Må bra

För att ge bättre möjlighet till uppföljning har systemstö det för sjuk- och friskanmälan utvecklats i Sverige. Vi har även implementerat ett nytt strategiskt avtal med en före tags hälsovårdsleverantör med hög flexibilitet och stort fokus på det proaktiva arbetet för hållbara medarbetare. Vi kan nu erbjuda medarbetarna medicinsk rå dgivning av sjuk skö terska vid sjukdom. Det är glädjande att se att den totala sjuk frå nvaron har minskat frå n 3,7 till 3,4 procent i Sverige. Kort tidssjukfrånvaron har däremot ökat från 1,9 till 2,0 procent.

Som en del i det proaktiva arbetet genomförs "byggjympa" varje morgon påbyggarbetsplatserna – en bra start pådagens arbete och som genom uppvärmningen leder till fä rre belastningsrelaterade skador.

En uppskattad förmån i Sverige är friskvå rdsbidraget påupp till 3 000 kronor per år vilket bidrar till att må nga regelbundet deltar i nå gon hälsofrämjande aktivitet. Under året arrangeras även gemensamma friskvårdsaktiviteter så som deltagande i Midnattsloppet, dä r cirka 150 JMare deltog.

För att stötta föräldralediga medarbetare och bidra till ökad jämställdhet erbjuds JMs medarbetare i Sverige löneutfyllnad i upp till tolv månader under sin föräldraledighet.

Etiska riktlinjer och whistle blowing

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har frågor kring detta. JM har också ett incidentrapporteringssystem, "Whistle blowing", via en extern part öppet för både med arbetare, samarbetspartners, kunder och andra intres senter.

Under 2015 har vi bland annat :

• Implementerat IT-baserat system fö r rapportering av olyckor och tillbud

Via en lättanvänd app kan alla medarbetare på ett enkelt sätt rapportera vad som sker. Rapportering och uppföljning av observationer, tillbud och olyckor har ökat sedan införandet. Även om statistiken påverkats i fel riktning, som ett resultat av den ökade rapporteringen, visar våra intern revisioner av arbetsmiljön glädjande nog att förbättring skett på våra byggarbetsplatser.

De tvåvanligaste tillbuden under året har varit att ha träffats av fallande eller flygande föremål samt fall på samma nivå.

De vanligaste olyckorna påvåra byggarbetsplatser har varit kontakt med vassa föremål samt fall påsamma nivå .

Vi kan glädjande konstatera att vi kan lägga ännu ett år till statistiken där inga olyckor med dödlig utgång har inträffat bland JMs medarbetare eller medarbetare anställda av underentreprenörer.

Lanserat en app med JMs Ordnings- och Skyddsregler Den egenproducerade appen tydliggör JMs Ordnings- och Skyddsregler och inkluderar även JMs Uppförandekod samt nyheter inom arbetsmiljö- och säkerhetsområdet. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna.
Genomfört en arbetsmiljödag i hela JM-koncernen Som en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet hålls årligen en Arbetsmiljödag. Årets fokus var vår säkerhetskultur och vad den enskilde individen själv kan bidra med för att uppnå en säkrare arbetsmiljö för alla, oavsett om man arbetar ute på byggarbetsplats eller på kontor.
JM Entreprenad AB har certifierat sig i enlighet med OHSAS 18001 – ett ledningssystem för arbetsmiljöfrågor.

Arbetsmiljörevision genomförs två ggr/år på samtliga byggarbetsplatser. Områden som granskas är t ill exempel: skyddsräcken, tillträdesleder och personlig skyddsutrustning. För att få godkänt får en byggarbetsplats ha högst 9 procent i avvikelse eller 91 procent i ett viktat protokoll.

Verktyg för blivande platschefer

När Sofia Lindblad var färdigutbildad byggnadsingenjör från Nackademin 2012 började hon på JM som arbetsledare. Nu är hon en av 14 medarbetare som går den interna utbildningen för blivande platschefer.

Sofia är mamma till två barn, 11 respektive 9 år. Hon arbetade flera år i klädbutik innan hon sadlade om på grund av intresset för bygg och konstruktion.

– Jag är glad att den här möjligheten till karriärväg finns på JM. Efter fyra år som arbetsledare vill jag gärna ha nya utmaningar. Utbildningen ska ge mig rätt stöd och förutsättningar för att kunna känna mig trygg i rollen som platschef, säger Sofia.

Vi går igenom ledarskap och arbetsmiljö, men också hur JM arbetar med enhetliga arbetssätt inom produktionen och naturligtvis JMs ledningssystem – Verksamhetssystemet. Jag får också ett kontaktnät som man kan ha nytta av både nu och i framtiden.

– En del i utbildningen är att hitta de områden som jag kan jobba med för att utveckla mig själv. Teori varvas med praktik, jag får en bra grund att stå på och rätt verktyg för att kunna ta nästa steg.

Sofia Lindblad

Arbetsledare på JM, region Stockholm Syd

Inköpsarbete med helhetstänk.

Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.

Inköpsprocessen

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 500 leverantörer långsiktiga ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i inköpsarbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal och avtalstroheten i koncernen är mycket hög.

Utveckling

Flera projekt pågår för att utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och under 2015 har en mer differentierad strategisk inköpsprocess implementerats.

Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra leverantörers leveransprecision, vilket är ett nödvändigt nyckeltal för att kunna arbeta vidare med vår logistikutveckling.

Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner.

Riskhantering

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

Hållbara leverantöreskedjor

JM har, som en viktig aktör i samhällsbyggnadssektorn, en verksamhet som använder stora mängder byggmaterial och byggvaror. Dessa material och varor produceras på många olika platser i världen. Som en stor och materialintensiv nedströmsanvändare av byggmaterial har JM både möjlighet och ett ansvar för att säkerställa att leverantörskedjorna är ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara. JM har därför utarbetat en process för att säkerställa hållbara leverantörskedjor till verksamheten. En grundbult i arbetet är JMs uppförandekod för våra leverantörer, JMs Supplier Code of Conduct, som är framtagen för att säkerställa att leverantö rerna delar våra grundvärderingar. Den adresserar frågor som rör arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga av JMs leverantörer med ramavtal skriver under och förbinder sig att efterleva uppförandekoden.

Samtliga ramavtalsleverantörer genomgår en hållbarhetsvärdering innan de kan bli godkända som leverantörer. Värderingen täcker in aspekter såsom mänskliga rättigheter, miljö, arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet.

Logistik

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och är en viktig del i relationen mellan JM och våra leverantörer. Under 2015 har vårt interna logistikarbete, för att skapa bättre förutsättningar för produktion, fortsatt och logistikkraven på våra leverantörer har blivit tydligare.

JMs PROCESS FÖR HÅLLBARA LEVERANTÖRSKEDJOR

(siffror anger antalet i respektive kategori under 2015)

JMs process för hållbara leverantörskedjor innebär att ett 20-tal leverantörer årligen väljs ut och analyseras genom enkätutskick. Urvalet baseras på kriterier för riskfaktorer baserat på bland annat geografisk lokalisering, bransch, leverantörskedjans struktur och företag i tillverkande led. Analysen genomförs i två steg baserade på efterlevnaden av JMs avtalskrav och då speciellt uppförandekoden. Den följs sedan upp med revisioner i utvalda fabriker uppströms i leverantörskedjorna. Eventuella brister som framkommer vid fabriksbesöket medför att tillverkaren behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som företaget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör i JMs leverantörskedja. I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa leveransen av material från en fabrik.

Ansvarsfullt agerande i alla led.

Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt arbete med etik har under många år utgjorts av JMs etiska riktlinjer.

Som ett komplement till JMs etiska riktlinjer finns en uppförandekod för medarbetare. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och ge vägledning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de värderingar som gäller på JM.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av personer från företagets ledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter eller missförhållanden.

Konkurrens på lika villkor

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser.

JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande skattebetalare på de marknader där vi är verksamma.

Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn har JM tagit fram och undertecknat en överenskommelse för att motverka mutor och korruption i relationen mellan byggbolag, kommuner och landsting.

Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är ris kerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre gräns snitt mot andra aktörer avseende projektspecifika

JMs värdegrundspel "Rätt från mig" hjälper medarbetarna att förstå uppförandekoden.

affärs uppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs av mark anskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra etiska riktlinjer.

Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsuppgörelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköps process innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna rutinerna verkligen följs.

JM-koncernens verksamhet styrs och rappor te ras i fem affärssegment : JM Bostad Stock holm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighets utveckling samt JM Entrepre nad.

Konkurrens om välbelägen mark för bostäder i Stockholm.

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under slutet av året planat ut utom i de norra kommunerna där priserna är fortsatt stigande. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt främst beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt mycket stor och priserna på byggrätter har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv.

Dalénum, Lidingö.

Intresset för JMs projekt är mycket stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger över normal nivå. Den goda efterfrågan har inneburit en stark försäljning under året om 1 600 (1 553) bostäder.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Älvsjöstaden och Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/ Nacka, Jakobsberg/Järfälla, Järva staden i Solna/Sundbyberg samt Dalénum/Lidingö.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 6 273 mkr (5 692) medan rörelseresultatet minskade till 1 078 mkr (1 278). Rörelsemarginalen minskade till 17,2 procent (22,5). Den lägre marginalen förklaras av en geografiskt förändrad projektsammansättning, högre markkostnader och normaliserade omvärderingseffekter i avslutade projekt.

Kassa flödet är i balans beaktat nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter.

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet utvecklas bostads projekt i Stor stockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploate ringsfastigheter, plan arbete, projektering samt produktion och för säljning av bostäder.

	Januari– december
Mkr	2015	2014
Intäkter	6 273	5 692
Rörelseresultat 1)	1 078	1 278
Rörelsemarginal, %	17,2	22,5
Genomsnittligt operativt kapital	4 134	3 110
Avkastning operativt kapital, %	26,1	41,1
Operativt kassaflöde	–344	1 132
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	4 517	3 965
Antal disponibla byggrätter	12 400	11 900
– varav byggrätter i balansräkningen	8 700	7 800
Antal sålda bostäder	1 600	1 553
Antal produktions startade bostäder	1 667	1 505
Antal bostäder i pågående produktion	3 627	3 293
Antal anställda	854	800
– varav tjänstemän	422	409
– varav hantverkare	432	391
1) Varav fastighets försäljningar	0	10

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 650 (1 400) bostäder förvärvats på Ekerö, i Huddinge, Järfälla, Solna, Stockholm samt Österåker.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 667 (1 505) bostäder.

1 629 (1 467) var bostäder i flerbostadshus varav 47 i Huddinge, 197 i Järfälla, 103 i Lidingö, 190 i Nacka, 130 i Solna, 489 i Stockholm, 76 i Tyresö, 202 i Täby, 132 i Värmdö samt 63 i Österåker. 38 (38) var småhus i Huddinge.

Mycket god efterfrågan i Göteborg och Uppsala.

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga i Malmö och i Västerås. Inom affärsegmentets övriga marknader har prisuppgången mattats av under slutet av året. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt främst beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är mycket stor i Göteborgsområdet och i Uppsala.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger mycket över normal nivå inom affärsenheten, där Skåne ligger på normal nivå. Den goda efterfrågan har inneburit en stark försäljning under året om 1 273 (981) bostäder.

Projekt under produktion i Lomma Strandstad.

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älv stran den, Södra Centrum och i Kviberg, Göteborg liksom i Dockan området och Bunkefloäng i Malmö och Lomma Strand stad i Lomma kommun. I centrala Lund pågår projekten Lunds Södra och Sockerbruksområdet. Större projekt finns även i Kungsängen i Uppsala kommun, Brandstationsområdet i Linköping samt i Östermalm och Öster Mälarstrand i Västerås.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 278 mkr (2 764) och rörelseresultatet ökade till 308 mkr (216). Rörelsemarginalen ökade till 9,4 procent (7,8). Minskat rörelsekapital har förstärkt kassaflödet.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklu sive Storstockholm. Verk samheten omfattar förvärv av exploateringsfastig heter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari– december
Mkr	2015	2014
Intäkter	3 278	2 764
Rörelseresultat 1)	308	216
Rörelsemarginal, %	9,4	7,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 289	1 419
Avkastning operativt kapital, %	23,9	15,2
Operativt kassaflöde	533	237
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	1 269	1 167
Antal disponibla byggrätter	9 900	9 400
– varav byggrätter i balansräkningen	5 200	5 300
Antal sålda bostäder	1 273	981
Antal produktions startade bostäder	1 228	1 003
Antal bostäder i pågående produktion	1 944	1 528
Antal anställda	539	476
– varav tjänstemän	294	256
– varav hantverkare	245	220
1) Varav fastighets försäljningar	0	0

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 250 (600) bostäder förvärvats i Linköping, Göteborg, Malmö, Staffanstorp och Örebro.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 228 (1 003) bostäder.

1 042 (986) var bostäder i flerbostadshus, varav 279 i Skåne (74 i Malmö, 137 i Lund samt 68 i Lomma), 154 i Göteborg, 65 i Mölndal, 47 i Linköping, 88 i Örebro, 152 i Västerås, 51 i Upplands Väsby, 57 i Norrtälje samt 149 i Uppsala.

186 (17) var småhus, varav 46 i Staffanstorp i Skåne, 62 i Kungsbacka, 49 i Mölndal och 29 i Norrtälje.

54 Affärssegment

Med fokus på Norge och Finland.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 059 mkr (2 942). Rörelseresultatet ökade till 166 mkr (135). Rörelsemarginalen ökade till 5,4 procent (4,6). Kassa flödet förstärks av gjorda fastighetsförsäljningar i Danmark.

Norge

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, är stabil. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året varit stabil i Oslo och något svagare i Bergen. Marknaden i Stavanger är svag.

Den sammantaget goda efterfrågan för JMs projekt har inneburit en väsentlig ökning av antalet sålda bostäder. Under året har 696 bostäder (475) sålts och 635 bostäder (499) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 120 (896). Byggrätter motsvaran de cirka 1 500 bostäder (750) har förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 900 bostäder (5 600).

Løkkehagen på Løren, Oslo.

Danmark

Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt stabil. Under fjärde kvartalet har JM avslutat sista etappen i ett småhusprojekt i Humlebäck och har därefter ingen produktion kvar i Danmark.

Under året har 23 bostäder (22) sålts och 0 bostäder (29) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 0 (41). Inga förvärv av byggrätter har gjorts under året (0). Disponibla byggrätter motsvarar 30 bo städer (700) efter försäljningen av Enghave Brygge.

Finland

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit oförändrad under året.

Under året har 106 bostäder (75) sålts och 147 bostäder (83) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion har ökat till 121 (83).

JM UTLAND

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.

	Januari– december
Mkr	2015	2014
Intäkter	3 059	2 942
varav JM Norge	2 664	2 563
Rörelseresultat 1)	166	135
varav JM Norge	181	182
Rörelsemarginal, %	5,4	4,6
varav JM Norge	6,8	7,1
Genomsnittligt operativt kapital	2 145	2 239
Avkastning operativt kapital, %	7,7	6,0
Operativt kassaflöde	434	99
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	1 202	1 579
Bokfört värde projekt fastigheter	31	28
Antal disponibla byggrätter	8 200	7 500
– varav byggrätter i balansräkningen	4 100	4 300
Antal sålda bostäder	843	607
Antal produktions startade bostäder	782	653
Antal bostäder i pågående produktion	1 303	1 124
Antal anställda	395	386
– varav tjänstemän	271	261
– varav hantverkare	124	125
1) Varav fastighets försäljningar	39	3
Intäkter och resultat för affärs segmentet redovisas enligt IAS 11,

successiv vinstavräkning.

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 215 bostäder förvärvats (240). Disponibla byggrätter motsvarar cirka 2 100 bo städer (1 000).

Belgien

Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil.

Under fjärde kvartalet har JM avvecklat kontoret i Bryssel och har inte längre egen personal. Kvarvarande verksamhet bedrivs med externa resurser. Under året har 18 bostäder (35) sålts och 0 bostäder (42) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion har minskat till 62 (104). Inga förvärv har gjorts under året (0). Disponibla byggrätter motsvarar 200 bo städer (200).

Flera projekt med hyresrättsbostäder.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 206 mkr (401) varav entreprenadintäkter 185 mkr (376) och hyresintäkter 21 mkr (25). Rörelseresultatet uppgick till 38 mkr (51). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 7 mkr (6). Resultatet från entreprenader uppgick till 32 mkr (54) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 17 mkr (12). Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Hyresrättsprojekt i Dalénum, Lindingö.

Fastighetsresultat

Fastigheten Marginalen 1, Sollentuna har under året sålts till Swedish Pelican Silverdal AB, likvid uppgick till 15 mkr.

Projektutveckling

JM HYRESBOSTÄDER

Produktion har under 2015 pågått av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet på Lidingö omfattande 146 bostäder. Projektet har färdigställts och överlämnats under fjärde kvartalet. Produktion pågår i egen balansräkning av ytterligare ett hyresrättsprojekt i Dalénumområdet om 97 bostäder med inflyttning 2016.

I projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm produceras 187 hyresbostäder i egen balansräkning med inflyttning 2017.

VÅRDBOSTÄDER

JM har under 2015 sålt äldreboendeprojektet Vinfatet som är under uppförande i Sollentuna norr om Stockholm. Köpare är HEBA Fastighets AB med överlämnande i samband med färdigställande under 2016. Projektet består av 54 bostäder och resultatet av affären redovisas löpande under 2015–2017.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vård bostäder samt kontorsfastig heter i Stor stockholm. Affärs segmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastig heter avsedda för projekt utveckling.

	Januari– december
Mkr	2015	2014
Intäkter	206	401
Rörelseresultat 1)	38	51
Genomsnittligt operativt kapital	326	261
Avkastning operativt kapital, %	11,7	19,5
Operativt kassaflöde	–206	178
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	35	31
Bokfört värde projekt fastigheter	347	202
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	600	600
– varav byggrätter i balansräkningen	100	100
Antal sålda bostäder 2)	54	54
Antal produktions startade bostäder 2)	54	284
Antal bostäder i pågående produktion 2)	338	430
Antal anställda	29	28
– varav tjänstemän	22	22
– varav hantverkare	7	6
1) Varav fastighetsförsäljningar	17	12
2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 93 procent vid årsskiftet.

Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 90 procent vid årets slut.

Byggrätter

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt 22 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 12 mkr (31).

Bygg-, anläggningsoch fasadentreprenader.

Marknad

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå med god investeringsvilja från kunderna. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Henriksdalshamnen i Hammarby Sjöstad.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 084 mkr (2 456) och rörelseresultatet minskade till 45 mkr (81). Rörelsemarginalen minskade till 2,2 procent (3,3). Rörelse resultatet belastades under fjärde kvartalet av omvärderingar i två projekt i avslutande skede. Kassaflödet har påverkats negativt under året beroende på ökning i rörelsekapital.

JM ENTREPRENAD

Affärssegmentet bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms området.

Intäkter 1)	2 084	2 456
Rörelseresultat	45	81
Rörelsemarginal, %	2,2	3,3
Operativt kassaflöde	– 34	– 73
Bokfört värde exploateringsfastigheter	44	60
Antal anställda	380	387
– varav tjänstemän	178	187
– varav hantverkare	202	200

1) Varav internt	453	386

Projekt

De största uppdragen som JM Entreprenad erhållit under året är exploateringsarbeten för kommande bostadsproduktion i Norrtälje (Norrtälje kommun) och Hammarby Sjöstad (Stockholms stad), samt uppförande av ytterligare konceptförskolor (Skolfastigheter i Stockholm AB).

De största pågående uppdragen är nyproduktion av det biobränsleeldade kraftvärmeverket KVV8 i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby (Väsbyhem) och Gröndal (Aros Bostad), samt ombyggnad av kaj i Norrtälje hamn för exploatering av bostäder (Norrtälje kommun).

Därutöver pågår bland annat anläggnings- och finplaneringsentreprenader i Norra Djurgårdsstaden (Stock holms stad) och Täby (Täby kommun), samt exploa terings arbeten i Norra Skuru (Nacka kommun).

Bland uppdragen för interna beställare kan nämnas markoch grundläggnings arbeten i Årsta samt exploateringsarbeten inom Dalénum området på Lidingö (JM Bostad Stockholm), liksom nyproduktion av äldreboende i Sollentuna (JM Fastighets utveckling).

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2015.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige och Norge har ökat under året. Intresset för JMs projekt är stort. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 770 (3 195) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 86 procent (78) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 600 (1 553), i JM Bostad Riks 1 273 (981), i JM Utland 843 (607) och i JM Fastighetsutveckling 54 (54).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 731 (3 445) 2). Antal produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stock holm uppgick till 1 667 (1 505), i JM Bostad Riks 1 228 (1 003), i JM Utland 782 (653) och i JM Fastighetsutveckling 54 (284).

Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 7 212 (6 375) varav 338 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (430).

Intäkter

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 14 447 mkr (13 869). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 13 939 mkr (14 216).

Rörelseresultat

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 590 mkr (1 716) och rörelsemarginalen minskade till 11,0 procent (12,4) hänförligt till lägre marginal för JM Bostad Stockholm.

1) Varav 54 hyresrätts- och vårdbostäder (54).

2) Varav 54 hyresrätts- och vårdbostäder (284).

Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 1 499 mkr (1 819). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –91 mkr (103) som förklaras av stort antal produktionsstarter i förhållande till avslutade projekt.

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm minskade till 1 078 mkr (1 278). Rörelsemarginalen minskade till 17,2 procent (22,5). Den lägre marginalen förklaras av en geografiskt förändrad projektsammansättning, högre markkostnader och normaliserade omvärderingseffekter i avslutade projekt.

JM Bostad Riks rörelseresultat ökade till 308 mkr (216). Rörelsemarginalen ökade till 9,4 procent (7,8).

JM Utlands rörelseresultat ökade till 166 mkr (135). Rörelsemarginalen ökade till 5,4 procent (4,6).

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till 38 mkr (51).

Rörelseresultatet för JM Entreprenad minskade till 45 mkr (81). Rörelsemarginalen minskade till 2,2 procent (3,3). Rörelseresultatet belastades under fjärde kvartalet av omvärderingar i två projekt i avslutande skede.

AFFÄRSSEGMENT				Rörelse -		Rörelse
		Intäkter		resultat		marginal, %
Mkr	2015	2014	2015	2014	2015	2014
JM Bostad Stockholm	6 273	5 692	1 078	1 278	17,2	22,5
JM Bostad Riks	3 278	2 764	308	216	9,4	7,8
JM Utland	3 059	2 942	166	135	5,4	4,6
JM Fastighetsutveckling	206	401	38	51
JM Entreprenad	2 084	2 456	45	81	2,2	3,3
Eliminering	–453	–386
Koncerngemensamma kostnader			–45	–45
Summa enligt segments redovisning	14 447	13 869	1 590	1 716	11,0	12,4
Omräkning JM Utland 1)	–508	347	–91	103
Totalt	13 939	14 216	1 499	1 819	10,8	12,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2015-12-31	2014-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 212	6 375
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	64	57
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	22	21
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3)	86	78
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	338	430
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	284	284
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION

	2015-12-31	2014-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	98	91
– varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m. m."	71	62

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 72 mkr (– 75), en förbättring med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre räntekostnader hänförligt till lägre genomsnittlig räntenivå.

Mkr	2015-12-31	2014-12-31
Finansiella intäkter 1)	11	27
Finansiella kostnader 2)	–83	–102
Finansiella intäkter och kostnader	–72	–75
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	2	9
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–2	–9

Resultat före skatt

Resultatet före skatt minskade till 1 427 mkr (1 744).

Årets resultat

Årets resultat uppgick till 1 085 mkr (1 306). Den totala skattekostnaden uppgick till –342 mkr (–438) varav aktuell skatt –333 mkr (–343) och uppskjuten skatt –9 mkr (–95). Skattekostnaden för 2015 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad har belastat resultatet med 29 mkr (23).

Verksamhetens utveckling

BOSTADSBYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 31 100 (29 400) varav 18 100 (17 500) redovisas i balansräkningen. Kapital bindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balans räk ningen) för bostäder uppgår till 6 998 mkr (6 720) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastig hets utveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande cirka 22 000 kvadratmeter med ett totalt bok fört värde om 12 mkr (22).

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER

(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

		2015		2014
JM Bostad Stockholm	12 400	(8 700)	11 900	(7 800)
JM Bostad Riks	9 900	(5 200)	9 400	(5 300)
JM Utland	8 200	(4 100)	7 500	(4 300)
JM Fastighetsutveckling	600	(100)	600	(100)
Totalt	31 100	(18 100)	29 400	(17 500)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 7,1 mdkr (6,8) visar ett övervärde om 4,2 mdkr (2,8). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2015 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 684 mkr (2 253) förvärvats varav 1 593 mkr avser JM Bostad Stockholm, 561 mkr JM Bostad Riks och 530 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 365 mkr (774). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 7 067 mkr (6 802). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

	2015-12-31			2014-12-31
Miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	7,3	4,5	5,6	4,0
JM Bostad Riks	2,1	1,3	1,8	1,2
JM Utland	1,8	1,2	2,2	1,6
Totalt	11,2	7,0	9,6	6,8

PROJEKTFASTIGHETER

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 23 mkr (28). Driftnettot uppgick till 8 mkr (8). Under året har fastigheter sålts för 4 mkr (29) med ett resultat om 4 mkr (24). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 550 mkr (280) med ett bokfört värde om 378 mkr (230).

PROJEKTFASTIGHETER

2015-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m2	Uthyr ningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	487	341	25	92
Färdigställda kontorsfastigheter	63	37	4	71
Totalt	550	378	29	89

Finansiella poster

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS

Per den 31 december 2015 uppgick räntebärande nettoskulden till 1 198 mkr (–337). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 509 mkr (1 248). Av dessa skulder var 349 mkr (1 076) kortfristiga. Den totala ränte bärande låneskulden uppgick per 31 december 2015 till 2 473 mkr (2 087) varav pensionsskulden utgjorde 1 129 mkr (1 054). En omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknadsräntor har ökat skulden med 40 mkr (102). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,3 procent (2,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,4 år (0,2). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till –230 mkr (978). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –902 mkr (5). Likvid för förvärvet av fastigheten Marievik, Stockholm om 765 mkr och av fastigheten Racketen i Bromma, Stockholm om 800 mkr erlades under det första respektive fjärde kvartalet 2015. Innehavet av återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 65 mkr (73). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –168 mkr (154).

LIKVIDITET

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 3 575 mkr (5 224). Förutom likvida medel om 1 275 mkr (2 424) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 300 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,7 år (1,5).

Eget kapital

Koncernens eget kapital per den 31 december 2015 uppgick till 4 521 mkr (4 635). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 749 mkr (3 800) varav årets resultat 1 085 mkr (1 306). Under 2015 uppgick utdelningen till aktieägarna till 8,00 kronor (7,25) per aktie, totalt 600 mkr (558). Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (500). Soliditeten uppgick till 38 procent (37).

Personal

Antalet anställda ökade under 2015 med 5 procent och uppgick vid årets utgång till 2 316 (2 197). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet hantverkare var 1 010 (942) och antalet tjänste män 1 306 (1 255). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 316 (2 218) varav 397 (398) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 814 mkr (1 753) varav de sociala kostnaderna utgjorde 595 mkr (586).

Miljöarbetet

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.

Styrelsearbetet under 2015

Vid årsstämman 2015 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft elva sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättnings utskottet fyra sammanträden och investeringsutskottet fem sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2015 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställ ning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelse arbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och leda möter framgår på sidorna 99–100.

Utdelning

För 2015 föreslår styrelsen en utdelning om 8,25 kronor (8,00) per aktie, totalt 607 mkr (600). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 25 april 2016. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 28 april 2016.

Återköp och innehav av egna aktier

Efter årsstämman 2015 har totalt 1 579 524 aktier återköpts för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2015 till 73 594 000.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2016 i samband med kallelsen till årsstämman.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm.

Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stock holm fram till årsstämman 2017. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2016 i samband med kallelsen till årsstämman.

Aktiekapital

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2015 till 75 mkr (77) fördelat på 75 173 524 aktier varav 1 579 524 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

Ersättning till koncernledning

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2015. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2015 har följt de gällande riktlinjerna.

Förslag till beslut 2016 avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande rikt linjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löne program, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sam man lagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens mässig på den arbetsmarknad befattningshavaren ver kar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara rela terad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löne programmet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redo visat rörelse resultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktieoch/eller kon tant relaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid ut fästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå rikt linjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

Moderbolaget

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder. Netto omsättningen under 2015 uppgick för moderbolaget till 9 761 mkr (8 543). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1 355 mkr (1 574). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 970 mkr (1 859). Medeltalet anställda var 1 532 (1 414) varav 1 247 män (1 145) och 285 kvinnor (267). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 170 mkr (1 081). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 86.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr	NOT	2015	2014
	1, 2
Intäkter		13 939	14 216
Produktions- och driftkostnader	3, 4	–11 630	–11 649
Bruttoresultat		2 309	2 567
Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–866	–773
Resultat av fastighetsförsäljning	6	56	25
Rörelseresultat		1 499	1 819
Finansiella intäkter	7	11	27
Finansiella kostnader	7	–83	–102
Resultat före skatt		1 427	1 744
Skatter	8	–342	–438
Årets resultat		1 085	1 306
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		–87	9
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner		–49	–127
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat		11	28
Årets totalresultat		960	1 216
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 085	1 306
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		960	1 216
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	9	14,50	17,00
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	9	14,50	17,00
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	9	8,25	8,00

Kommentarer

INTÄKTER

(2015: 13 939 mkr, 2014: 14 216 mkr)

Koncernens intäkter under året minskade med 2 procent till 13 939 mkr (14 216). Av intäkterna avser 11 388 mkr Sverige och 2 551 mkr JMs utlandsverksamhet.

Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljning i respektive projekt.

Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15.

Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en negativ intäktseffekt om –508 mkr (347).

RÖRELSERESULTAT

(2015: 1 499 mkr, 2014: 1 819 mkr) Rörelseresultatet minskade med 18 procent till 1 499 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en negativ resultat effekt om –91 mkr (103).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

(2015: –72 mkr, 2014: –75 mkr)

Finansnettot förbättrades med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre räntekostnader.

SKATTER

(2015: –342 mkr, 2014: –438 mkr)

Den redovisade skattekostnaden uppgår till 24 procent (25) 2015.

Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2015 förklaras främst av justering skatt tidigare år samt omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk skattesats.

Intäkter per affärssegment

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr	NOT	2015-12-31	2014-12-31
	1
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	10	168	185
Maskiner och inventarier	11	18	23
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	12, 13	15	10
Finansiella tillgångar	14	8	7
Summa anläggningstillgångar		209	225
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	15	378	230
Exploateringsfastigheter	15	7 067	6 802
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	16	235	243
Kundfordringar	22	927	847
Övriga kortfristiga fordringar	17	301	387
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		9	14
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	18	1 256	912
Pågående arbeten	19	315	291
Likvida medel	20	1 275	2 424
Summa omsättningstillgångar		11 763	12 150
SUMMA TILLGÅNGAR		11 972	12 375

EGET KAPITAL OCH SKULDER	2

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)
Aktiekapital		75	77
Övrigt tillskjutet kapital		866	840
Reserver		–169	–82
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)		3 749	3 800
Summa eget kapital		4 521	4 635
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	21, 22	410	374
Övriga långfristiga skulder	21, 22	160	172
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	23	1 129	1 054
Övriga långfristiga avsättningar	24	281	172
Uppskjutna skatteskulder	25	659	1 076
Summa långfristiga skulder		2 639	2 848
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	21, 22	602	558
Kortfristiga räntebärande skulder	21, 22	934	659
Övriga kortfristiga skulder	21, 22	611	1 430
Aktuella skatteskulder		89	169
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	26	1 472	1 128
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	1 010	854
Kortfristiga avsättningar	24	94	94
Summa kortfristiga skulder		4 812	4 892
Summa skulder		7 451	7 740

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		11 972	12 375
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	28

1) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.

Kommentarer

GOODWILL

(2015: 168 mkr, 2014: 185 mkr)

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entreprenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades under 2011).

Förändringen under 2015 avser endast valutakursförändring.

PROJEKTFASTIGHETER

(2015: 378 mkr, 2014: 230 mkr)

Beståndet avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet samt två hyresrättsprojekt under uppförande.

Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 550 mkr (280) vilket innebär ett övervärde om 172 mkr (50).

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

(2015: 7 067 mkr, 2014: 6 802 mkr)

Under 2015 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit hög jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 2 695 mkr (2 273) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 814 mkr (–1 427). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 4,2 mdkr (2,8).

Totalt har JM 18 100 byggrätter (17 500) i balansräkningen.

ANDELAR I BOSTADSRÄTTS-FÖRENINGAR M. M.

(2015: 235 mkr, 2014: 243 mkr)

Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 71 (62) och avser framför allt JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

(2015: 1 256 mkr, 2014: 912 mkr)

Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

PÅGÅENDE ARBETEN

(2015: 315 mkr, 2014: 291 mkr)

Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt (JM Utland) som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten.

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

(2015: 1 129 mkr, 2014: 1 054 mkr)

Under året har skulden ökat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell förlust om 40 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat.

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

(2015: 659 mkr, 2014: 1 076 mkr)

Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2015: 410 mkr, 2014: 374 mkr)

Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år.

KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2015: 934 mkr, 2014: 659 mkr) Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i samband med förvärv av exploateringsfastigheter.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

(2015: 611 mkr, 2014: 1 430 mkr)

Den relativt stora förändringen jämfört med föregående år avser posten kortfristiga reverser exploateringsfastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Föregående år fanns det ett sådant avtal med en skuld om cirka 800 mkr. Den skulden har reglerats under 2015.

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

(2015: 1 472 mkr, 2014: 1 128 mkr)

Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade a conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	NOT	2015	2014
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		1 499	1 819
Avskrivningar		8	6
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		61	–17
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1 568	1 808
Erhållen ränta		5	14
Erhållna utdelningar		6	5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		–47	–61
Betald skatt		–806	–429
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital		726	1 337
Investering i exploateringsfastigheter m. m.		–3 612	–2 033
A conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.		2 775	2 111

Ökning/minskning kundfordringar		–95	–207
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m.		–326	–272
Ökning/minskning leverantörsskulder		57	–42
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		413	–70
Kassaflöde före investeringar och försäljningar
av projektfastigheter		–62	824
Investering i projektfastigheter m. m.		–219	–69
Försäljning av projektfastigheter m. m.		51	223

Kassaflöde från den löpande verksamheten		–230	978
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar		–5	–20
Sålda materiella anläggningstillgångar		1	-
Förändring i finansiella anläggningstillgångar		–7	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–11	–20

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		750	230
Amortering av skulder		–553	–92
Inlösen optioner		1	0
Återköp av aktier		–500	–500
Utdelning		–600	–558
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–902	–920
Årets kassaflöde		–1 143	38
Likvida medel vid årets början		2 424	2 385
Valutakursdifferens i likvida medel		–6	1
Likvida medel vid årets slut		1 275	2 424

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	21
Räntebärande skulder och avsättningar		2 473	2 087
Likvida medel		–1 275	–2 424
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut		1 198	–337

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	2015	2014
Resultat av fastighetsförsäljning	–56	–25
Förändring av pensionsskuld	75	134
Övriga avsättningar m. m.	42	–126
Totalt	61	–17
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.	2015	2014

Investering i exploateringsfastigheter	–2 695	–2 273
Förvärv av bostadsrättsandelar Förändring av reverser	–345 –572	–565 805
Totalt	–3 612	–2 033
A CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.	2015	2014
A conto betalning för exploateringsfastigheter	1 814	1 427
Försäljning av exploateringsfastigheter	569	72
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m.	45	–39
Försäljning av bostadsrättsandelar	347	651
Totalt	2 775	2 111
INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M.	2015	2014
Investering i projektfastigheter	–219	–69
Totalt	–219	–69
FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M.	2015	2014
Försäljning av projektfastigheter	-	29
Omfört till produktion	51	82
Förändring av fordringar	-	112
Totalt	51	223

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kommentarer

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

(2015: –230 mkr, 2014: 978 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till –230 mkr (978) främst hänförligt till investering i Racketen 10, Bromma, Stockholm och betalning för det tidigare förvärvet Marievik, Stockholm.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma)

(2015: 1 568 mkr, 2014: 1 808 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 568 mkr (1 808), en försämring om 240 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har försämrats jämfört med föregående år främst på grund av lägre rörelsemarginal inom JM Bostad Stockholm.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2015: 726 mkr, 2014: 1 337 mkr)

Netto erhållen och betald ränta har minskat från –42 mkr till –36 mkr bland annat hänförligt till lägre ränte kostnader.

Betald skatt har ökat från –429 mkr till –806 mkr.

Netto exploateringsfastigheter m. m. (inklusive bostadsrättsandelar)

(2015: –837 mkr, 2014: 78 mkr)

JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 695 mkr (2 273). De ökade investeringarna har delvis skett mot senarelagd betalning vilket kommer påverka kassa flödet under 2016. Samtidigt har 1 814 mkr (1 427) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Förändring av innehavet återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 65 mkr (73).

Kortfristiga fordringar och skulder

(2015: 49 mkr, 2014: –591 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet positivt med 49 mkr (–591), en förändring jämfört med föregående år om 640 mkr.

Netto projektfastigheter

(2015: –168 mkr, 2014: 154 mkr) Inga försäljningar av projektfastigheter har skett under året varför det negativa kassaflödet från netto projektfastigheter härrör från investeringar. Ingen justering har skett för aktiverad ränta.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

(2015: –902 mkr, 2014: –920 mkr)

Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 600 mkr och återköp av egna aktier har gjorts om 500 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 311 mkr.

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Övrigt till - skjutet kapital	Omräknings reserver	Intjänade vinstmedel	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2014	80	818	–91	3 648	4 455
Årets totalresultat	-	-	9	1 207	1 216
Utdelning till moderbolagets ägare	-	-	-	–558	–558
Konvertering av konvertibellån	0	21	-	-	21
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	-	1
Återköp av aktier	-	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–3	-	-	3	-
Utgående balans den 31 december 2014	77	840	–82	3 800	4 635
Ingående balans den 1 januari 2015	77	840	–82	3 800	4 635
Årets totalresultat	-	-	–87	1 047	960
Utdelning till moderbolagets ägare	-	-	-	–600	–600
Konvertering av konvertibellån	0	25	-	-	25
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	-	1
Återköp av aktier	-	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	-	-	2	-
Utgående balans den 31 december 2015	75	866	–169	3 749	4 521

Kommentarer

EGET KAPITAL

(2015: 4 521 mkr, 2014: 4 635 mkr)

Det egna kapitalet minskade med 114 mkr jämfört med utgången av 2014. Koncernens eget kapital per den 31 december 2015 uppgick till 4 521 mkr (4 635) vilket motsvarar 61 kronor (61) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 23,7 procent (28,7).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 61.

Omräkningsdifferens

Årets förändring uppgår till –87 mkr (9) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgick till –169 mkr (–82). Svenska kronan har under året förstärkts mot norska kronan och försvagats mot danska kronan samt euron.

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 600 mkr (558), vilket motsvarar 8,00 kronor (7,25) per aktie.

Konvertering av konvertibellån

Under året har 132 053 aktier konverterats i Kon vertibel program 2011 och 2012 samt Tecknings optionsprogram 2011. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 25 mkr.

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr.

Återköp av aktier och indragning av egna aktier

Under året har 2 009 524 aktier återköpts för totalt 500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 040 554 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 2 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 2 mkr. Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2015 till 1 579 524. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 73 594 000.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på:

Koncernen

Aktiekapital

I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget.

Övrigt tillskjutet kapital

I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp.

Omräkningsreserver

Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag.

Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)

Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

KONCERNENS NOTER SIDA NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 68 NOT 2 SEGMENTSINFORMATION 71 NOT 2 KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 72 NOT 2 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 73 NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 74 NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 76 NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER 76 NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 76 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER 76 NOT 8 SKATTER 76 NOT 9 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE 77 NOT 10 GOODWILL 77 NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER 77 NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 77 NOT 13 ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG 78 NOT 14 FINANSIELLA TILLGÅNGAR 79 NOT 15 PROJEKT- OCH EXPLOATERINGS FASTIGHETER 79 NOT 16 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M. 79 NOT 17 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 79 NOT 18 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT 79 NOT 19 PÅGÅENDE ARBETEN 79 NOT 20 LIKVIDA MEDEL 79 NOT 21 FINANSIELLA SKULDER 79 NOT 22 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT 80 NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER 81 NOT 24 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 82 NOT 25 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER 82 NOT 26 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT 82 NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 82 NOT 28 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER 82 NOT 29 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE 82

NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisning en för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 19 feb rua ri och kommer att föreläggas årsstämman 2016 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvud kontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncern redovis ningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finan siell rapporterings rekommendation RFR 2 (Re dovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysnings regler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moder bola get och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Nya och ändrade redovisnings standarder och tolkningar

Endast ett fåtal ändringar i standarder från IASB har trätt i kraft 2015. Ingen av dessa har haft någon påverkan på JMs redovisning.

Nya standarder som ännu inte trätt i kraft

IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers

Standarden behandlar redovisningen av in täkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Standarden ska tillämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte slutfört utvärderingen av den nya standarden men bedömer att den kommer att ha begränsad påverkan på JMs redovisning.

IFRS 9 Financial Instruments

Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redo visning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tilllämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte slutfört utvärderingen av den nya standarden men bedömer att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redo visning.

IFRS 16 Leases

Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från 2019 men är ännu inte godkänd av EU. JM har inte utvärderat standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period.

Även redovisning av ersättningar till an ställda/pensioner och avsättningar för ga ran ti åtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden.

Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden.

Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall.

Se även avsnittet "Nedskrivningar".

Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar

Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Motsvarande gäller för in delning i omsättnings- och anläggningstillgångar.

Rörelseförvärv

IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten och innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av netto tillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redo visas som immateriell tillgång i balansräkningen. Trans aktionskostnader kostnadsförs direkt i periodens resultat.

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett samarbetsarrangemang. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning.

Samarbetsarrangemang

Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Koncernens nu varande samarbetsarrangemang är så kallade gemensamma verksamheter där del ägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Omräkning av utländska verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respek tive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktio nella valuta. Omräkning av balans- och resul tat räkningar till koncernens presentations valuta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskurs metoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i periodens resultat.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redo visas i periodens resultat.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stock holm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighets utveck ling och JM Entreprenad, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens presta tioner.

Inom affärssegment JM Utland särredovisas från och med 2015 intäkter, rörelse resultat och rörelsemarginal för JMs verksamhet i Norge.

Vid segmentsrapporteringen av JMs verk samhet tillämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11 även avseende projektutveckling av bostäder utanför Sverige.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostads projektet.

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. Principen om successiv vinst avräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognos ändringar) av pro jektens förväntade slutresultat medför kor rigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt succes siv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig be döm ning kan göras och pågår enligt sam ma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moder bolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvud sak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare.

Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart.

Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redo vi sas aktuell och uppskjuten inkomst skatt för svenska och utländska kon cern enhe ter. Bola gen i koncernen är skatt skyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skatte pliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrigeringar av beskattningen av tidigare år redo visas som aktuell skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings metoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatte fordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skatte sats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skatte fordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

Immateriella tillgångar (goodwill)

Nyttjandeperioden för varje enskild im materiell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjande perioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. Goodwill har en obestämbar nyttjande period. Nedskrivningsbehovet prö vas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod.

Not 1 forts.

Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande: Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter som motsvarar den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och som inte är en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet, eller grupper av kassagenererande enheter, understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i periodens resultat.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdig utveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kost nader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncern redo visningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter.

Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter el ler småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploa terings fastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redo visas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Ge ne rellt gäller att lånekostnader som till förs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Ränte kost nader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter vär deras post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och netto försäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna pro jektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning.

Se även "Immateriella tillgångar (goodwill)".

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leas ing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos lease tagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos lease givaren. Leasingavgiften vid operationell leas ing redovisas linjärt över avtalsperioden. Leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning.

Ersättningar till anställda/pensioner

Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balans dagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostna derna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löne skatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensions åtaganden.

I not 23 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktua rier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regle ringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Förändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redo visas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i periodens resultat. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låne perioden såvida inte löp tiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde.

Värdeförändringar redovisas i periodens resultat. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säk rings syfte. Säkringsredovisning, som inne bär att värdeförändringar på derivat redo visas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivat instrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skuld delens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuld instrumentet till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garanti åtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redo visas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten a conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvud sakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostads projekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet.

Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar med kortare löptid än tre månader som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksam heten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intres seföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moder bolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

NOT 2 Segmentsinformation

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan.

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm.
Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Stor stockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.
Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland samt i begränsad omfattning i Danmark och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.
Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm.
Affärssegmentet JM Entreprenad (f. d. JM Produktion) bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfat taren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segments rappor teringen utgörs av geografiska områden och verksamhets inriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Not 2 forts.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM					Koncern	Summa	Oför
			Fastig		Eli			gemen	enligt	de lade	Om
	JM Bostad	JM Bostad	hets utveck	JM Entre	mine ringar	Del summa	JM	samma kost	segments redo	poster kon cer	räkning JM
Koncernen 2015	Stockholm	Riks	ling	prenad	Sverige	Sverige	Utland	nader	visning	nen 2)	Utland 3)	Summa

Intäkter – externt Intäkter – internt	6 273 -	3 278 -	206 -	1 631 453	- –453	11 388 -	3 059 -	- -	14 447 -	- -	–508 -	13 939 -
Summa intäkter	6 273	3 278	206	2 084	–453	11 388	3 059	-	14 447	-	–508	13 939
Produktions- och driftkostnader 1)	–4 870	–2 780	–168	–1 952	453	–9 317	–2 730	-	–12 047	-	417	–11 630
Bruttoresultat	1 403	498	38	132	-	2 071	329	-	2 400	-	–91	2 309
Försäljnings- och
administrations kostnader 1)
	–325	–190	–17	–87	-	–619	–202	–45	–866	-	-	–866
Resultat av fastighetsförsäljning	0	0	17	-	-	17	39	-	56	-	-	56
Rörelseresultat	1 078	308	38	45	-	1 469	166	–45	1 590	-	–91	1 499
Finansiella intäkter och kostnader										–72	-	–72
Resultat före skatt									1 590	–72	–91	1 427
Skatter										–358	16	–342
Årets resultat									1 590	–430	–75	1 085
Rörelsemarginal, %	17,2	9,4		2,2			5,4		11,0			10,8
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	0	-	–1	-	–1	–4	–3	–8	-	-	–8
Koncernen 2014
Intäkter – externt	5 692	2 764	401	2 070	-	10 927	2 942	-	13 869	-	347	14 216
Intäkter – internt	-	-	-	386	–386	-	-	-	-	-	-	-
Summa intäkter	5 692	2 764	401	2 456	–386	10 927	2 942	-	13 869	-	347	14 216
Produktions- och driftkostnader 1)	–4 147	–2 383	–341	–2 300	386	–8 785	–2 620	-	–11 405	-	–244	–11 649
Bruttoresultat	1 545	381	60	156	-	2 142	322	-	2 464	-	103	2 567
Försäljnings- och
administrations kostnader 1)	–277	–165	–21	–75	-	–538	–190	–45	–773	-	-	–773
Resultat av fastighetsförsäljning	10	0	12	-	-	22	3	-	25	-	-	25
Rörelseresultat	1 278	216	51	81	-	1 626	135	–45	1 716	-	103	1 819
Finansiella intäkter och kostnader										–75	-	–75
Resultat före skatt									1 716	–75	103	1 744
Skatter										–409	–29	–438
Årets resultat									1 716	–484	74	1 306
Rörelsemarginal, %	22,5	7,8		3,3			4,6		12,4			12,8

1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	0	-	-	-	0	–3	–3	–6	-	-	–6

2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

Intäkter per affärssegment

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2015-12-31	JM Bostad Stockholm	JM Bostad Riks	JM Fastig hets utveck - ling	JM Entre prenad	Del summa Sverige	JM Utland	Summa enligt segments redo visning	Oförde lade pos ter kon cer nen 1) 2)	Om - räkning JM Utland 3)	Summa koncernen
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	168	168	41	-	209
Projektfastigheter	-	-	347	-	347	31	378	-	-	378
Exploateringsfastigheter	4 517	1 269	35	44	5 865	1 202	7 067	-	-	7 067
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	99	54	-	-	153	82	235	-	-	235
Kortfristiga fordringar	737	606	117	608	2 068	789	2 857	209	–258	2 808
Likvida medel Summa omsättningstillgångar	- 5 353	- 1 929	- 499	- 652	- 8 433	- 2 104	- 10 537	1 275 1 484	- –258	1 275 11 763
SUMMA TILLGÅNGAR	5 353	1 929	499	652	8 433	2 272	10 705	1 525	–258	11 972

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	4 652	–131	4 521
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 677	–38	2 639
Kortfristiga skulder	801	676	18	260	1 755	360	2 115	2 786	–89	4 812
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	801	676	18	260	1 755	360	2 115	10 115	–258	11 972
Summa operativt kapital per
affärssegment	4 552	1 253	481	392	-	1 912	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	5	-	5
Koncernen 2014-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	185	185	35	5	225
Projektfastigheter	-	-	202	-	202	28	230	-	-	230
Exploateringsfastigheter	3 965	1 167	31	60	5 223	1 579	6 802	-	-	6 802
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	93	45	-	-	138	105	243	-	-	243
Kortfristiga fordringar Likvida medel	450 -	561 -	23 -	591 -	1 625 -	750 -	2 375 -	251 2 424	–175 -	2 451 2 424
Summa omsättningstillgångar	4 508	1 773	256	651	7 188	2 462	9 650	2 675	–175	12 150
SUMMA TILLGÅNGAR	4 508	1 773	256	651	7 188	2 647	9 835	2 710	–170	12 375
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	4 704	–69	4 635
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 868	–20	2 848
Kortfristiga skulder	620	401	14	339	1 374	410	1 784	3 189	–81	4 892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	620	401	14	339	1 374	410	1 784	10 761	–170	12 375
Summa operativt kapital per
affärssegment	3 888	1 372	242	312	-	2 237	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	20	-	20
			JM
	JM	JM	Fastig hets	JM

	JM	JM	hets	JM
	Bostad	Bostad	utveck -	Entre	JM
Operativt kassaflöde per affärssegment	Stockholm	Riks	ling	prenad	Utland
2015	–344	533	–206	–34	434
2014	1 132	237	178	–73	99

Intäkter per land inklusive justering

enligt IFRIC 15	Sverige	Norge	Finland	Danmark	Belgien	Summa
2015	11 388	2 078	205	175	93	13 939
2014	10 927	3 080	80	19	110	14 216

1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.

2) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

NOT 3 Anställda och personalkostnader

Medeltalet anställda fördelat per land	2015	Varav män, %	2014	Varav män, %
Sverige	1 919	84	1 820	83
Norge	353	81	353	82
Danmark	4	50	5	60
Finland	31	74	31	74
Belgien	9	89	9	67
Summa	2 316	83	2 218	83

		2015			2014
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Summa
Koncernen	1 219	595	1 814	1 167	586	1 753
(varav pensionskostnader)		(213) 1)			(193) 1)

1) Av koncernens pensionskostnader avser 4,3 mkr (4,0) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,8 mkr (0,6).

Löner och andra ersättningar fördelade	2015			2014
per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa
Sverige	15	947	962	15	900	915
(varav rörlig ersättning)	(4)	(60)	(64)	(5)	(62)	(67)
Norge	2	220	222	2	221	223
(varav rörlig ersättning)	(1)	(21)	(22)	(1)	(20)	(21)
Danmark	1	6	7	1	5	6
(varav rörlig ersättning)	(0)	(1)	(1)	(0)	(1)	(1)
Finland	2	19	21	2	15	17
(varav rörlig ersättning)	(0)	(2)	(2)	(0)	(0)	(0)
Belgien	1	6	7	1	5	6
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Summa koncernen	21	1 198	1 219	21	1 146	1 167
(varav rörlig ersättning)	(5)	(84)	(89)	(6)	(83)	(89)

Ersättning till styrelse

JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 855 tkr (870) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer, har erhållit 2 405 tkr (2 300).

Ersättning till verkställande direktör och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2015 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2016 kan högst uppgå till 2 760 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2015 uppgår till 1 589 tkr (2 194) vilket kommer att utbetalas under våren 2016. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månads löner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2016 kan högst uppgå till 5,2 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2015 uppgår totalt till 2,8 mkr (3,4) vilket kommer att utbetalas under våren 2016.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2015 och uppgick till 1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Utfallet blev 50 procent och utbetalning sker våren 2016 och uppgår till 1 050 tkr för VD samt 1,7 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2016. Möjlig utbetalning sker våren 2017 och kan maximalt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 3,9 mkr för övriga i koncernledningen.

Långsiktiga rörliga löne programmet som tillkom 2015 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2017. Möjlig utbetalning sker våren 2018 och kan maximalt uppgå till 2 243 tkr för VD samt 4,7 mkr för övriga i koncernledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen.

Uppsägningstid / Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

	Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2015 och 2014.

	2015
Tkr	Grund lön/ Sty relse arvode	Kort siktig rör lig ersätt ning 1)	Lång - siktig rör lig ersätt ning 2)	Övriga för - måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	855	-	-	-	-	855
Övriga styrelseledamöter
Åsa Söderström Jerring	470	-	-	-	-	470
Anders Narvinger	435	-	-	-	-	435
Kia Orback Pettersson	405	-	-	-	-	405
Johan Bergman	375	-	-	-	-	375
Kaj-Gustaf Bergh	315	-	-	-	-	315
Eva Nygren	405	-	-	-	-	405
VD	5 496	2 194	1 477	115	1 906	11 188
Övriga i koncern
ledningen 3)	14 303	3 789	2 180	528	10 985	31 785
Summa	23 059	5 983	3 657	643	12 891	46 233

1) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2015. Samtliga utbetalningar under 2015 är hänförligt till verksamhetsåret 2014.

2) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2015. Samtliga utbetalningar under 2015 är hänförligt till verksamhetsåren 2012–2014.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade i slutet på 2015 sammanlagt sju personer, fem män och två kvinnor.

	2014
Tkr	Grund lön/ Sty relse arvode	Kort siktig rör lig ersätt ning 1)	Lång - siktig rör lig ersätt ning 2)	Övriga för - måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	870	-	-	-	-	870
Övriga styrelseledamöter
Åsa Söderström Jerring	445	-	-	-	-	445
Anders Narvinger	425	-	-	-	-	425
Kia Orback Pettersson	395	-	-	-	-	395
Johan Bergman	365	-	-	-	-	365
Kaj-Gustaf Bergh	305	-	-	-	-	305
Eva Nygren	365	-	-	-	-	365
VD	5 337	2 311	1 685	115	1 842	11 290
Övriga i koncern
ledningen 3)	13 592	4 879	3 608	545	7 338	29 962
Summa	22 099	7 190	5 293	660	9 180	44 422

1) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåret 2013.

2) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåren 2011–2013.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler

Årsstämman 2015 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit tera des cirka 58 000 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 18,2 mkr. Lånet löper fram till 14 juni 2019 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 314 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

	Antal	Antal tecknings	Antal lösta konvertibler/	Antal förfallna konvertibler/
År	konvertibler	optioner	tecknings optioner	tecknings optioner	Totalt	Lösenpris	Konverteringsperiod
2011	114 195	5 198	–119 393	-	-	214,00	2014-06-02–2015-05-22
2012	84 416	6 592	–37 184	-	53 824	155,00	2015-06-01–2016-05-20
2013	75 249	135	-	-	75 384	180,00	2016-06-01–2017-05-19
2014	51 918	-	-	-	51 918	280,00	2017-06-01–2018-05-18
2015	57 885	-	-	-	57 885	314,00	2018-06-01–2019-05-17

NOT 4 Avskrivningar enligt plan

	2015	2014
Maskiner och inventarier	–8	–6
Summa	–8	–6

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent.

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2015	2014
Ernst & Young
Revisionsuppdrag	4,7	4,9
Skatterådgivning	0,7	0,8
Övriga tjänster	1,7	1,4
Summa	7,1	7,1

NOT 6 Resultat av fastighetsförsäljning

	2015	2014
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	4	29
Exploateringsfastigheter	568	73
Summa	572	102
Bokförda värden
Projektfastigheter	-	–5
Exploateringsfastigheter	–516	–72
Summa	–516	–77
Resultat
Projektfastigheter	4	24
Exploateringsfastigheter	52	1
Summa	56	25

NOT 7 Finansiella intäkter och kostnader

	Finansiella intäkter
	2015	2014
Utdelning	6	5
Ränteintäkter	3	13
Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag	0	2
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar	2	7
Summa	11	27
	Finansiella kostnader

	2015	2014

Räntekostnader hänförbara till lån m. m.	–49	–55
Räntedel i årets pensionskostnader	–32	–38
Realiserade kursförluster avseende fordran
utlandsbolag	–2	–8
Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar	-	–1

NOT 8 Skatter

	2015	2014
Resultat före skatt
Sverige	1 329	1 499
Utland	99	245
Summa	1 428	1 744
Aktuell skatt
Sverige	–317	–283
Utland	–16	–60
Summa	–333	–343
Uppskjuten skatt
Sverige	–14	–65
Utland	5	–30
Summa	–9	–95
Total skatt
Sverige	–331	–348
Utland	–11	–90
Summa	–342	–438

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %

	2015	2014
Resultat före skatt 22 %	–314	–383
Justering skatt tidigare år	–18	1
Skillnad utländsk skatt	–4	–13
Ej skattepliktiga intäkter	6	2
Ej avdragsgilla kostnader	–3	–2
Skatt periodiseringsfond	–3	–5
Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt
inkomstskatt 2016 i Norge	3	-
Omvärdering uppskjuten skatt	–9	–38
Summa	–342	–438

NOT 9 Resultat och utdelning per aktie

Före utspädning	Efter utspädning

	2015	2014	2015	2014
Resultat per aktie, kronor	14,50	17,00	14,50	17,00

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2015 har baserats på årets resultat uppgående till 1 085 mkr (1 306), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2015 uppgående till 74 601 637 (76 542 355).

Antal aktier	2015	2014
Totalt antal utestående aktier 1 januari	75 471 471	77 550 383
Konvertering samt unyttjande av optioner	68 430	76 212
Återköp av aktier	–938 264	–1 084 240
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	74 601 637	76 542 355

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2015 har baserats på årets resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 1 086 mkr (1 308) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2015 uppgående till 75 846 482 (76 888 597). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moder bolagets aktieägare.

Årets resultat	2015	2014
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 085	1 306
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)	1	2
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning	1 086	1 308
Antal aktier	2015	2014
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	74 601 637	76 542 355
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibel- och teckningsoptionsprogram	244 845	346 242
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
efter utspädning	74 846 482	76 888 597

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2015 hade JM 73 594 000 utestående aktier (75 471 471). JM innehar totalt 1 579 524 återköpta aktier (1 610 554). I slutet av augusti 2015 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 040 554 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Instrument som ger potentiell utspädningseffekt 2015 är JMs fem konvertibelprogram (2011, 2012, 2013, 2014 och 2015) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012 och 2013).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är konverteringskursen 280 kronor och för programmet 2015, 314 kronor.

För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning

(för 2015 enligt styrelsens förslag)	2015	2014
– per aktie, kronor	8,25	8,00
– totalt, mkr	607	600

NOT 10 Goodwill

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	185	186
Omräkningsdifferenser	–17	–1
Vid årets slut	168	185

Redovisad goodwill avser JMs verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger.

Per den 31 december 2015 prövades det redovisade värdet på JM Norgekoncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av good will var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassa genererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norgekoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2015, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:

Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen
Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (10) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategi perioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 9 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 27 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 21 procent (23) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 11 Maskiner och inventarier

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	91	70
Nyanskaffningar	5	20
Omräkningsdifferenser	–4	1
Försäljningar	0	-
Vid årets slut	92	91
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–68	–62
Årets avskrivningar	–8	–6
Omräkningsdifferenser	3	0
Försäljningar	–1	-
Vid årets slut	–74	–68
Planenligt restvärde vid årets slut	18	23

NOT 12 Andelar i intresseföretag

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	10	10
Nyanskaffningar	5	0
Vid årets slut	15	10

NOT 13 Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2015	2014
Adolfsbergs Brunns AB 1)	556303-8685	Örebro	340	33	34	34
Dockan Exploatering AB 1)	556594-2645	Malmö	50 000	33	30 942	30 942
Exploateringsbolaget Högmora KB 1)	916643-6254	Stockholm	1	25	31	31
Fastighetsbolaget Glasberga KB 1)	916643-1842	Stockholm	1	25	101	101
Glasberga Fastighets AB 1)	556361-0707	Södertälje	1 000	25	100	100
HB Silverdal Exploatering 2)	969674-5802	Sollentuna			1	1
Högmora Exploaterings AB 1)	556395-0707	Stockholm	1 000	25	100	100
Kvarnholmen Utveckling AB 1)	556710-5514	Stockholm	50 000	50	165 886	165 886
Kvibergstaden Exploatering HB 1)	969731-1695	Göteborg	1	50	1	1
Mälarstrandens Utvecklings AB 1)	556695-5414	Västerås	44	44	2 200	2 200
SMÅA AB 3)	556497-1322	Stockholm	36 650	36	14 241	9 703
Södra Centrum Krokslätt HB 1)	969777-2144	Göteborg	5 200	65	5 200	-
Bokfört värde vid årets slut					218 837	209 099

1 ) Gemensamma verksamheter

2) Obegränsat ansvar

3) Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2015	2014
Fastighets AB Kranlyftet	556829-3251	Lidingö	250	50	135 226	135 226
Fjellgata 30 AS, Norge	997484983	Oslo	100	50	3 824	4 192
Fjellgata 30 KS, Norge	997485009	Oslo	45	45	11 329	6 445
Galoppfältet Exploatering AB	556833-6555	Stockholm	500	50	129 500	121 500
Grefsen Utvikling AS, Norge	982913209	Oslo	500	50	23 900	77 934
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge	987719427	Oslo	60 000	50	23 882	25 396
Husebyplatået AS, Norge	913864948	Oslo	5 000	50	478	250
Kjørbokollen Utbygging AS, Norge	981112326	Oslo	-	-	-	170
Landmannstorget, Norge	987598387	Asker	100	50	0	–40
Larvik Saneringsselskap AS, Norge	918044051	Larvik	100	50	231	1 861
Lillestrøm Kvartal 37 AS
(f. d. Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge)	935267269	Lillestrøm	75	50	7 170	7 373
Merbraine, Belgien	450160865	Bryssel	625	50	283	295
Son Utvikling AS, Norge	990341419	Oslo	23 050	50	11 740	8 459
Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge	998015340	Oslo	50	50	4 788	2 616
Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge	998015375	Oslo	45	45	15 241	7 569
Strømmen Sentrum AS, Norge	911662256	Strømmen	7 000	50	6 692	6 396
Bokfört värde vid årets slut					374 284	405 642
Omklassificering i koncernen					–578 197	–604 355
Bokfört värde i koncernen vid årets slut					14 924	10 386

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

Andelar i gemensamma verksamheter

I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

	2015	2014
Intäkter	445	403
Kostnader	–396	–372
Periodens resultat	49	31
Exploateringsfastigheter	727	955
Övriga tillgångar	475	378
Likvida medel	113	53
Summa tillgångar	1 315	1 386
Långfristiga skulder	252	421
Kortfristiga skulder	254	110
Summa skulder	506	531
Nettotillgångar	809	855

NOT 14 Finansiella tillgångar

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	7	17
Tillkommande fordringar	11	2
Reglerade fordringar	–9	–12
Omräkningsdifferenser	–1	0
Vid årets slut	8	7

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 15 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

	Projekt fastigheter			Exploaterings fastigheter
	2015	2014	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	250	264	7 068	6 242
Nyanskaffningar	219	71	2 695	2 273
Omklassificeringar	–37	2	31	7
Omräkningsdifferenser	–3	0	–115	45
Överfört till produktion	–51	–82	–1 814	–1 427
Försäljningar	-	–5	–715	–72
Vid årets slut	378	250	7 150	7 068
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–20	–20	–266	–254
Omklassificering	20	-	–20	-
Omräkningsdifferens	-	-	4	–12
Försäljningar	-	-	199	-
Vid årets slut	-	–20	–83	–266
Planenligt restvärde vid årets slut	378	230	7 067	6 802

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (85) och för exploateringsfastigheter till 126 mkr (491).

NOT 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	243	325
Nyanskaffningar	345	565
Omräkningsdifferens	–6	4
Försäljningar	–347	–651
Vid årets slut	235	243

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 71 (62).

NOT 17 Övriga kortfristiga fordringar

	2015	2014
Fordringar fastighetsförsäljningar	72	54
Fordringar sålda bostadsrättsandelar	30	94
Handpenning investering exploateringsfastigheter	120	167
Övrigt	79	72
Summa	301	387

NOT 18 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

	2015	2014
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	6 181	5 278
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–4 925	–4 366
Summa	1 256	912

NOT 19 Pågående arbeten

	2015	2014
Ackumulerade nedlagda kostnader	2 082	1 364
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–1 767	–1 073
Summa	315	291

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

NOT 20 Likvida medel

	2015	2014
Kassa och bank	1 275	1 824
Kortfristiga placeringar	-	600
Summa	1 275	2 424

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.

NOT 21 Finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder		2015	2014
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen		170	254
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år		195	80
Konvertibellån 1–5 år 1)		45	40
Summa		410	374
Kortfristiga räntebärande skulder		2015	2014
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år		927	640
Konvertibellån –1 år 1)		7	19
Summa		934	659
Räntebärande
nettoskuld/-fordran		2015 För ändring	2014
Kortfristiga räntebärande skulder	934	275	659
Långfristiga räntebärande skulder	410	36	374
Avsatt till pensioner	1 129	75	1 054
Avgår likvida medel	–1 275	1 149	–2 424
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid årets slut	1 198	1 535	–337
Övriga finansiella skulder		2015	2014
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen		160	172
Leverantörsskulder		602	558
Derivatinstrument, kortfristiga		-	0
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter		349	1 076
Övriga kortfristiga skulder		262	354
Summa		1 373	2 160

1) Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

NOT 22 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

Ränterisker för lån och likvida medel
Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna 29–32 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar.

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2015 0,4 år (0,2).

Verkligt värde på räntebärande lån var 1 344 mkr (1 033). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående ränte derivat per 2015-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

	2015		2014
År för ränte konvertering	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %
2015	-	-	1 033	2,7
2016	1 344	1,9	-	-
Pensionsskuld 1)	1 129	2,8	1 054	3,0
Summa	2 473	2,3	2 087	2,8

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2015-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 2,3 procent (2,8). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 6,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2016. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften		Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2016	2017	2018
Kreditlöften, mkr	2 800	400	650	800	950

Av beviljade kreditlöften är 2 300 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,7 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

Valutarisk

Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad.

Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

Kreditrisk

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 483 mkr (355).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 444 mkr (492).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 12,5 mkr (8,0). Under året har koncernen ianspråktagit 0,4 mkr (0,8) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 235 mkr (74). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har redovisats över resultaträkningen.

Åldersanalys kundfordringar

2015-12-31 mkr	Nomi nellt	Ej för - fallet	30 dagar	31–60 dagar	61–90 dagar	> 90 dagar
Projektutveckling bostäder	483	420	26	2	4	31
Entreprenad	444	175	82	–13	30	1701)
Övrigt	0	0	0	0	-	0
Summa	927	595	108	–11	34	201
Antal fakturor	1 222	620	121	29	61	391
2014-12-31	Nomi	Ej för -	30	31–60	61–90	> 90
mkr	nellt	fallet	dagar	dagar	dagar	dagar
Projektutveckling bostäder	355	317	–15	13	3	37
Entreprenad	492	449	–11	20	5	29
Övrigt	0	0	-	-	-	0
Summa	847	766	–26	33	8	66
Antal fakturor	1 312	792	126	38	46	310

1) Avser pågående tvist med beställare.

Kreditriskanalys kunder

2015-12-31 Intervall	Antal kunder	i % av antal	i % av portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	635	89	5
Exponering intervall 1–5 mkr	49	7	12
Exponering intervall > 5 mkr	30	4	83
Totalt	714	100	100
2014-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	839	92	13
Exponering intervall 1–5 mkr	54	6	20
Exponering intervall > 5 mkr	21	2	67
Totalt	914	100	100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2015 och 2014. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JMkoncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

		2015-12-31	2014-12-31
Finansiella instrument	Kategori enligt IAS 39 2)	Redovisat värde 1)	Redovisat värde 1)
Tillgångar
Finansiella tillgångar	LoK	8	7
Varav andra långfristiga fordringar LoK Varav andra långfristiga		8	7
värdepappersinnehav	FTS	0	0
Kundfordringar	LoK	927	847
Övriga kortfristiga fordringar	LoK / n/a	301	387
Varav derivatinstrument 3) Varav fordringar	FTvRR	-	-
fastighets försäljningar	LoK	72	54
Varav övrigt	n/a	229	333
Likvida medel och kortfristiga
placeringar	LoK	1 275	2 424
Varav kassa och bank	LoK	1 275	600
Varav kortfristiga placeringar	LoK	-	1 824
Skulder
Långfristiga räntebärande
skulder	FSUA	410	374
Varav konvertibellån	FSUA	45	40
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån	FSUA	365	334
Övriga långfristiga skulder	FSUA	160	172
Leverantörsskulder	FSUA	602	558
Kortfristiga räntebärande
skulder	FSUA	934	659
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	611	1 430
Varav derivatinstrument 3)	FSvRR	-	0
Varav övriga kortfristiga skulder	FSUA	611	1 430

1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

2) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt

3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2015-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till 0 mkr (–0,4).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91.

Se även avsnitten "Affärsidé och strategi" och "JM-aktien".

NOT 23 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 685 personer varav 656 personer är aktiva. Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,

förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:

Koncernen	2015	2014
Pensionsförpliktelser ofonderade planer	1 129	1 054

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser	2015	2014
Vid årets början	1 054	920
Förmåner intjänade under året	42	32
Räntekostnader	32	38
Betalda förmåner	–39	–38
Aktuariella vinster (–)/förluster (+)	40	102
Vid årets slut	1 129	1 054

Den aktuariella förlusten 2015 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta.

Aktuariella vinster (+)/
för luster (–)	2015	2014	2013	2012	2011
Totala pensionsförpliktelser	1 129	1 054	920	931	841
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel
av årets oredovisade aktuariella vinst (+)
och förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr	11	8	2	– 21	–14
I procent av värdet på pensions -
förpliktelsernas totala värde, %	1,0	0,8	0,2	– 2,3	–1,7
Pensionskostnader			2015		2014
Förmåner intjänade under året				42	32
Ränta på förpliktelser				32	38
Pensionskostnader förmånsbaserade planer			74		70
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer			128		122
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer				43	39
Summa			245		231

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 32 mkr (38) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2016 är –38 mkr.

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

	Sverige
%	2015	2014
Diskonteringsränta	2,75	3,00
Förväntad löneökning	3,50	3,50
Inflation	1,50	1,50
Inkomstbasbelopp	3,00	3,00
Avgångsintensitet	3,00	3,00

Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Not 23 forts.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.

JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år.

Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta
Pensionsförpliktelser per den 31 december 2015	1 129
Diskonteringsräntan ökar med 0,25 %	1 080
Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %	1 185

NOT 24 Övriga avsättningar

	Garantiavsättningar		Särskild löneskatt på	pensionsskuld
	2015	2014	2015	2014
Vid årets början	266	250	-	-
Avsättningar	90	104
Omklassificering	-	2	103	-
Ianspråktaget under året	–62	–67
Återförda avsättningar	–18	–23
Omräkningsdifferens	–4	0
Vid årets slut 1)	272	266	103	-
1) Varav kortfristig del

av garantiavsättningar	94	94

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti tiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

Särskild löneskatt på pensionsskulden är beräknad till fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld i legal person.

NOT 25 Uppskjutna skattefordringar

och skatteskulder

	2015	2014
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond	434	391
Övriga uppskjutna skatteskulder *	411	850
Delsumma	845	1 241
Avgår uppskjutna skattefordringar	–186	–165
Netto uppskjutna skatteskulder	659	1 076
Uppskjutna skattefordringar	-	-
* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter 1)	304	270
Reservering för ännu ej godkänd taxering 2)	67	486
Övriga omsättningstillgångar	40	94
Summa	411	850

1) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 718 mkr varav 203 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 1–10 år.

2) De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter medförde att Skatteverket lämnade in framställningar om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2008–2009. I juli 2015 avgjordes de, av Skatteverket överklagade ärendena, i en dom i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM betalade in skatten under 2015 och återförde de reserveringar för uppskjuten skatt som var avsatta avseende processerna. JM hade överklagat tre av ärendena till Högsta Förvaltningsdomstolen men fick i februari 2016 besked om att överklagandena ej beviljats prövningstillstånd. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar.

NOT 26 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

	2015	2014
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	20 639	17 767
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–19 167	–16 639
Summa	1 472	1 128

NOT 27 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

	2015	2014
Personalrelaterade poster	413	415
Förutbetalda hyresintäkter	26	7
Övriga upplupna kostnader	571	432
Summa	1 010	854

NOT 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	2015	2014
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar	100	100
Fastighetsinteckningar	567	389
Summa	667	489
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga	6 638	6 690
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	1 251	1 189
Betalnings- och hyresgarantier	82	44
Övriga eventualförpliktelser	14	14
Summa	7 985	7 937

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga, avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010.

Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Gar-Bo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits i anspråk sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 29 Upplysningar om närstående

Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr	NOT	2015	2014
	1
Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader	2	9 761 –7 875	8 543 –6 663
Bruttoresultat		1 886	1 880
Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning	2, 3, 4 5	–545 13	–485 20
Rörelseresultat		1 354	1 415
Resultat från finansiella poster	6
Resultat från koncernföretag		44	213
Resultat från intresseföretag		6	5
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Resultat från finansiella omsättningstillgångar		1 3	1 20
Räntekostnader och liknande resultatposter		–53	–80
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		1 355	1 574
Bokslutsdispositioner	7	–167	–219
Resultat före skatt		1 188	1 355
Skatter	8	–704	–260
Årets resultat		484	1 095

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr		2015	2014
Årets resultat		484	1 095
Övrigt totalresultat		-	-
Årets totalresultat		484	1 095

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	NOT	2015	2014
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat		1 354	1 415
Avskrivningar		3	3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		–16	–35
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1 341	1 383
Erhållen ränta		3	13
Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		57 –26	58 –40
Betald skatt		–742	–392
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		633	1 022
Investering i exploateringsfastigheter m. m.		–2 831	–1 416
A conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.		1 824	1 685
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m.		–544	59
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		611	–346
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		–307	1 004
Investering i projektfastigheter m. m.		28	–20
Försäljning av projektfastigheter m. m.		-	20
Kassaflöde från den löpande verksamheten		–279	1 004
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m.		–2 –194	–8 –75
Förändring i finansiella anläggningstillgångar		-	3
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–196	–80
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån Amortering av skulder		518 0	15 0
Inlösen optioner		1	0
Återköp av aktier		–500	–500
Utdelning		–600	–558
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–581	–1 043
Årets kassaflöde		–1 056	–119
Likvida medel vid årets början		2 119	2 238
Likvida medel vid årets slut		1 063	2 119

84 Moderbolaget

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr	NOT	2015	2014
TILLGÅNGAR	1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg	9	6	7

Finansiella anläggningstillgångar	10
Andelar i koncernföretag Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	10	1 318 219	1 031 209
Långfristiga fordringar hos intresseföretag		17	17
Övriga långfristiga fordringar		3	4
Uppskjutna skattefordringar	8	15	-
		1 572	1 261
Summa anläggningstillgångar		1 578	1 268
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	11	71	124
Exploateringsfastigheter	11	4 082	3 578
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	12	154	138
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar		236	122
Övriga kortfristiga fordringar		208	264
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag		1 192	967
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	13	918	642
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		6	11
		2 560	2 006
Likvida medel	14	1 063	2 119
Summa omsättningstillgångar		7 930	7 965
SUMMA TILLGÅNGAR		9 508	9 233

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 1)
Aktiekapital		75	77
Bundet eget kapital		75	77
Överkursfond		117	91
Balanserat resultat		1 529	1 532
Årets resultat		484	1 095
Fritt eget kapital		2 130	2 718
Summa eget kapital		2 205	2 795
Obeskattade reserver	15	1 975	1 775
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	16	648	645
Uppskjutna skatteskulder	8	-	19
Garantiavsättningar	17	207	190
		855	854
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	18	215	95
Övriga långfristiga skulder		138	120
		353	215
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		341	226
Kortfristiga räntebärande skulder	18	507	19
Övriga kortfristiga skulder	19	592	1 212
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	18	760	780
Derivatinstrument		-	0
Aktuella skatteskulder		76	16
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	20	1 126	727
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21	718	614
		4 120	3 594
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		9 508	9 233
Ställda säkerheter	22	169	169
Eventualförpliktelser	22	9 250	8 981

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

	Aktie	Överkurs	Balanserat	Summa
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr	kapital	fond	resultat	eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2014	80	69	2 618	2 767
Årets totalresultat	-	-	1 095	1 095
Utdelning	-	-	–558	–558
Fusion av koncernföretag	-	-	–31	–31
Konvertering av konvertibellån	0	21	-	21
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Återköp av aktier	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–3	-	3	-
Utgående balans den 31 december 2014	77	91	2 627	2 795
Ingående balans den 1 januari 2015	77	91	2 627	2 795
Årets totalresultat	-	-	484	484
Utdelning	-	-	–600	–600
Konvertering av konvertibellån	0	25	-	25
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Återköp av aktier	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–2	-	2	-
Utgående balans den 31 december 2015	75	117	2 013	2 205

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2015 uppgår till 75 173 524 (77 082 025) varav 1 579 524 aktier (1 610 554) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2015 är 8,25 kronor per aktie (8,00).

NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

NOT 2 Anställda och personalkostnader

	2015	2014
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)	1 532	1 414
varav män, %	(81)	(81)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Styrelse och VD	13	13
(varav rörlig ersättning)	(4)	(4)
Övriga anställda	768	709
(varav rörlig ersättning)	(55)	(55)
Summa löner och andra ersättningar	781	722
(varav rörlig ersättning)	(59)	(59)
Sociala kostnader	389	359
(varav pensionskostnader)	(143)1)	(133)1)
Totalt moderbolaget	1 170	1 081

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,4 mkr (2,3) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,6). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 3 Avskrivningar enligt plan

	2015	2014
Inventarier och andra verktyg	–3	–3
Summa	–3	–3

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	2015	2014
Ernst & Young
Revisionsuppdrag	2,8	3,0
Skatterådgivning	0,3	0,3
Övriga tjänster	0,6	0,5
Summa	3,7	3,8

NOT 5 Resultat av fastighetsförsäljning

2015	2014

	20
	73
180	93

	0
	–73
–167	–73

	20
	0
13	20
	- 180 - –167 - 13

NOT 6 Resultat från finansiella poster

	Resultat från koncern företag			Resultat från intresse företag		Resultat från övriga finansiella anlägg nings tillgångar		Resultat från finansiella omsätt nings tillgångar		Ränte kostnader och liknande resultatposter		Summa
	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014
Utdelning	100	239	6	5	-	-	-	-	-	-	106	244
Försäljning	0	5	-	-	-	-	-	-	-	-	0	5
Resultatandel	6	8	-	-	-	-	-	-	-	-	6	8
Nedskrivning	–62	–39	-	-	-	-	-	-	-	-	–62	–39
Ränteintäkter	-	-	-	-	1	1	1	9	-	-	2	10
Intäkter omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	2	9	-	-	2	9
Ränteintäkter, koncernföretag	-	-	-	-	-	-	0	2	-	-	0	2
Räntekostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–27	–34	–27	–34
Kostnader omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	-	-	–2	–9	–2	–9
Räntedel i årets pensionskostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–24	–37	–24	–37
Summa	44	213	6	5	1	1	3	20	–53	–80	1	159

NOT 7 Bokslutsdispositioner

	2015	2014
Avsättning till periodiseringsfond	–380	–380
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond	180	79
Erhållna koncernbidrag	33	82
Summa	–167	–219

NOT 8 Skatter

	2015	2014
Resultat före skatt	1 188	1 355
Aktuell skatt	–739	–274
Uppskjuten skatt	35	14
Total skatt	–704	–260

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent

Resultat före skatt × 22 %	–261	–298
Justering skatt tidigare år	–445	0
Ej skattepliktiga intäkter	24	54
Ej avdragsgilla kostnader	–19	–11
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–3	–5
Summa	–704	–260

Skatteverket genomförde en revision för taxeringsåren 2008–2009. Under 2015 avgjordes fyra ärenden i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om

NOT 10 Finansiella anläggningstillgångar

skatteflykt. Ärendena avsåg en höjning av skattekostnad om 409 mkr för aktuella taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2015 och har kostnadsfört utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 445 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB hade överklagat tre av ärendena till Högsta Förvaltningsdomstolen men fick i februari 2016 besked om att överklagandena ej beviljats prövningstillstånd. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	2015	2014
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal
relaterade avsättningar och garantiavsättningar	38	34
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter	–23	–53
Netto uppskjutna skattefordringar	15	–19

NOT 9 Inventarier och andra verktyg

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	34	26
Nyanskaffningar	2	8
Vid årets slut	36	34
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–27	–24
Årets avskrivningar	–3	–3
Vid årets slut	–30	–27
Planenligt restvärde vid årets slut	6	7

		Andelar i koncern företag	Andelar i gemensamma verksamheter och intresse företag		fordringar hos intresse företag	Långfristiga	Andra långfristiga värdepappers innehav			Långfristiga fordringar		Uppskjutna skatte fordringar		Summa
	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 031	1 297	209	153	17	43	0	0	4	16	0	32	1 261	1 541
Nyanskaffningar	349	50	10	56	-	-	-	-	-	-	-	-	359	106
Tillkommande fordringar	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	15	-	15	-
Reglerade fordringar	-	-	-	-	-	–26	-	-	–1	–12	-	-	–1	–38
Omklassificering	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–32	-	–32
Fusion	-	–277	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–277
Försäljningar	-	0	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	0
Årets nedskrivningar	–62	–39	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–62	–39
Vid årets slut	1 318	1 031	219	209	17	17	0	0	3	4	15	-	1 572	1 261

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

Not 10 forts.

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2015	2014
AB Borätt	556257-9275	Stockholm	500	1 978	1 978
AB Garantihus	556073-0524	Stockholm	5 000	1 000	1 000
AB Konvertibelhus	559001-7025	Stockholm	500	50	-
AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB)	556066-7643	Stockholm	10 000	140 056	140 056
Bo Entreprenad AB	556807-5328	Stockholm	1 000	100	100
BRO Haifa 1 AB	556821-1949	Stockholm	500	45 476	45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB	556561-0184	Stockholm	1 000	100	100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB	969653-9122	Stockholm	-	10	10
Fastighets AB Graningesjön 4	556927-6529	Örebro	500	22 534	-
Fastighetsbolaget Bohusmark KB	916443-1125	Göteborg	1	1 120	1 120
Förvaltnings AB Rickomberga Dal	556731-8596	Uppsala	1 000	4 354	4 354
HavreskalEtt AB	559033-0659	Stockholm	500	242 136	-
Huddinge Fabriken AB	556694-7049	Stockholm	1 000	41 276	41 276
JM Byrån Holding AB	556752-9630	Stockholm	1 000	100	100
JM Construction S. A., Belgien	413662141	Bryssel	10 000	91 906	111 906
JM Danmark A/S, Danmark	21410233	Köpenhamn	100 000	5 081	17 082
JM Entreprenad AB	556060-8837	Stockholm	200 000	107 750	107 750
JM Fastighetsutveckling Holding AB	556847-3259	Stockholm	500	50	50
JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB	559034-9089	Stockholm	500	50	-
JM Hyresbostäder Holding AB	556977-0471	Stockholm	500	50	-
JM Inredning i Stockholm AB	556202-8653	Stockholm	1 000	50	50
JM Kammarsadeln Holding AB	556853-8465	Stockholm	500	50	50
JM Norge AS, Norge	829350122	Oslo	20 000	127 687	127 687
JM Stombyggnad AB	556173-0564	Stockholm	1 000	113	113
JM Suomi OY, Finland	1974161-8	Helsingfors	1 000	157 727	159 333
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	4 400	158 000	158 000
KB Silverfjädern	969676-7525	Stockholm	-	0	0
Klippljuset Holding AB	556872-0527	Stockholm	500	50	50
Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB)	556754-2138	Stockholm	1 000	13 550	3 550
Seniorgården AB	556359-9082	Stockholm	1 000	100	100
Stockholm Pundet 1 AB	556852-1297	Stockholm	500	74 722	74 722
Squatina AB	556746-7880	Stockholm	1 000	45 587	-
Tölö Ängar AB	556881-8388	Stockholm	50 000	34 853	34 853
Bokfört värde vid årets slut				1 317 666	1 030 866

NOT 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter

	Projekt fastigheter			Exploaterings fastigheter
	2015	2014	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	144	116	3 623	2 353
Nyanskaffningar	–28	23	1 998	1 836
Fusion	-	-	-	568
Omklassificeringar	–45	5	45	–16
Överfört till produktion	-	-	–1 352	–1 045
Försäljningar	-	-	–180	–73
Vid årets slut	71	144	4 134	3 623
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–20	–20	–45	–45
Omklassificeringar	20	-	–20	-
Försäljningar	-	-	13	-
Vid årets slut	-	–20	–52	–45
Planenligt restvärde vid årets slut	71	124	4 082	3 578

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 0 mkr (85) och för exploateringsfastigheter till 121 mkr (184).

NOT 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	138	265
Nyanskaffningar	285	463
Försäljningar	–269	–590
Vid årets slut	154	138

NOT 13 Upparbetad men ej fakturerad intäkt

	2015	2014
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	3 093	3 270
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	–2 175	–2 628
Summa	918	642

NOT 14 Likvida medel

	2015	2014
Kassa och bank	1 063	1 519
Kortfristiga placeringar	-	600
Summa	1 063	2 119

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

NOT 15 Obeskattade reserver

	2015	2014
Periodiseringsfond 2010 års taxering	-	180
Periodiseringsfond 2011 års taxering	225	225
Periodiseringsfond 2012 års taxering	270	270
Periodiseringsfond 2013 års taxering	350	350
Periodiseringsfond 2014 års taxering	370	370
Periodiseringsfond 2015 års taxering	380	380
Periodiseringsfond 2016 års taxering	380	-
Summa	1 975	1 775

NOT 16 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser

	2015	2014
Vid årets början	645	629
Förmåner intjänade under perioden	20	19
Räntekostnader	23	23
Utbetalning av pensioner	–36	–36
Övrigt	–4	10
Vid årets slut	648	645

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 17 Garantiavsättningar

	2015	2014
Vid årets början	190	181
Avsättningar	56	56
Ianspråktaget under året	–37	–42
Återförda avsättningar	–2	–5
Vid årets slut	207	190

NOT 18 Räntebärande skulder

Långfristiga räntebärande skulder	2015	2014
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen	170	55
Konvertibellån 1–5 år	45	40
Summa	215	95
Kortfristiga räntebärande skulder	2015	2014
Konvertibellån 1 år	7	19
Skulder till kreditinstitut	500	-
Skulder till koncernföretag	760	780
Summa	1 267	799
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal	2015	2014

Checkräkningskredit	400	400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år	650	950
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år	1 750	1 450
Outnyttjad del	–2 300	–2 800
Utnyttjat kreditavtal	500	-

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 19 Övriga kortfristiga skulder

	2015	2014
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter	259	995
Övriga kortfristiga skulder	333	217
Summa	592	1 212

NOT 20 Fakturerad men ej upparbetad intäkt

	2015	2014
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten	16 592	12 427
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–15 466	–11 700
Summa	1 126	727

NOT 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2015	2014
Personalrelaterade poster	282	285
Förutbetalda hyresintäkter	19	-
Övriga upplupna kostnader	417	329
Summa	718	614

NOT 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	2015	2014
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 1)	100	100
Fastighetsinteckningar	69	69
Summa	169	169
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga 2)	6 638	6 690
Borgen till förmån för koncernföretag 3)	2 405	2 000
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	191	275
Betalnings- och hyresgarantier	2	1
Övriga eventualförpliktelser	14	15
Summa	9 250	8 981

1, 2) Se koncernens not 28 för textkommentarer.

3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

NOT 23 Upplysningar om närstående

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens not 13.

	2015	2014
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag	453	387
Ränteintäkter från koncernföretag	0	2
Utdelning från koncernföretag	100	239
Resultatandel från koncernföretag	6	8
Utdelning från intresseföretag	6	5
Långfristiga fordringar hos intresseföretag	17	17
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag	1 192	967
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	760	780
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag	2 405	2 000

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING	2015	2014	2013	2012	2011
Intäkter	13 939	14 216	12 603	12 480	12 001
Produktions- och driftkostnader	–11 630	–11 649	–10 365	–10 273	–9 798
Bruttoresultat	2 309	2 567	2 238	2 207	2 203
Försäljnings- och administrationskostnader	–866	–773	–739	–738	–717
Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter	56 -	25 -	24 -	0 –95	27 -

Rörelseresultat	1 499	1 819	1 523	1 374	1 513
Finansiella intäkter och kostnader	–72	–75	–59	–56	–50
Resultat före skatt	1 427	1 744	1 464	1 318	1 463
Skatter	–342	–438	–360	–357	–421
Årets resultat	1 085	1 306	1 104	961	1 042
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter	13 817	14 090	12 431	12 311	11 840
Produktionskostnader	–11 531	–11 560	–10 257	–10 168	–9 668
Produktionsresultat	2 286	2 530	2 174	2 143	2 172

Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter	99	98	101	92	88
Driftkostnader	–56	–47	–41	–41	–51
Fastighetsskatt	–28	–22	–25	–20	–23
Resultat exploateringsfastigheter	15	29	35	31	14

Projektfastigheter
Hyresintäkter	23	28	71	77	73
Driftkostnader	–14	–19	–39	–41	–54
Fastighetsskatt	–1	–1	–3	–3	–2
Resultat projektfastigheter	8	8	29	33	17
Bruttoresultat	2 309	2 567	2 238	2 207	2 203
Försäljnings- och administrationskostnader	–821	–728	–691	–695	–674

Fastighetsförsäljning
Försäljningsvärden	572	102	623	0	142
Bokförda värden	–516	–77	–599	-	–115
Resultat av fastighetsförsäljning	56	25	24	0	27
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	–95	-
Koncerngemensamma kostnader	–45	–45	–48	–43	–43
Rörelseresultat	1 499	1 819	1 523	1 374	1 513

BALANSRÄKNING 1)	2015-12-31	2014-12-31	2013-12-31	2012-12-31	2011-12-31

TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	209	225	236	254	315
Projektfastigheter	378	230	244	933	859
Exploateringsfastigheter	7 067	6 802	5 988	5 769	5 816
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	235	243	325	214	150
Kortfristiga fordringar 2)	2 808	2 451	1 972	1 911	1 719
Likvida medel	1 275	2 424	2 385	2 475	2 437
Summa omsättningstillgångar	11 763	12 150	10 914	11 302	10 981
SUMMA TILLGÅNGAR	11 972	12 375	11 150	11 556	11 296
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)

Eget kapital	4 521	4 635	4 455	4 393	4 598
Långfristiga räntebärande skulder	410	374	319	296	293
Övriga långfristiga skulder	160	172	144	100	172
Långfristiga avsättningar	2 069	2 302	2 112	2 232	2 123
Summa långfristiga skulder	2 639	2 848	2 575	2 628	2 588

Kortfristiga räntebärande skulder	934	659	504	581	566
Övriga kortfristiga skulder	3 784	4 139	3 526	3 846	3 440
Kortfristiga avsättningar	94	94	90	108	104
Summa kortfristiga skulder	4 812	4 892	4 120	4 535	4 110
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11 972	12 375	11 150	11 556	11 296
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012.
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	72	54	113	0	0

3) Varav skulder fastighetsförvärv 704 1 329 423 748 470

KASSAFLÖDESANALYS	2015	2014	2013	2012	2011
Från den löpande verksamheten	–230	978	898	979	733
Från investeringsverksamheten	–11	–20	1	–2	–93
Från finansieringsverksamheten	–902	–920	–987	–939	–290
Summa årets kassaflöde	–1 143	38	–88	38	350
Likvida medel vid årets slut	1 275	2 424	2 385	2 475	2 437
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1)
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början	–337	–642	–667	–737	–730
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	1 535	305	25	70	–240
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut	1 198	–337	–642	–667	–970
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början	6 802	5 988	5 769	5 816	5 374
Nyanskaffningar	2 695	2 273	1 274	1 259	1 585
Överfört till produktion	–1 814	–1 427	–1 017	–1 300	–1 113
Övrigt	–616	–32	–38	–6	–30
Bokfört värde vid årets slut	7 067	6 802	5 988	5 769	5 816
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter	31 100	29 400	27 700	26 600	27 200
– varav redovisade i balansräkningen	18 100	17 500	17 800	17 400	17 600
Antal sålda bostäder	3 770	3 195	3 265	2 952	3 112
Antal produktionsstartade bostäder	3 731	3 445	2 953	3 163	3 629
Antal bostäder i pågående produktion	7 212	6 375	5 609	5 988	6 401
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %	64	57	54	55	60
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	22	21	17	11	8
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	86	78	71	66	68
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden	550	280	294	959	854
Bokförda värden	378	230	244	933	859
Övervärden före uppskjuten skatt	172	50	50	26	–5
PERSONAL
Medeltal anställda	2 316	2 218	2 247	2 386	2 331
– varav i utlandet	397	398	373	365	306
Löner och ersättningar	1 219	1 167	1 151	1 198	1 084
NYCKELTAL 1)
Rörelsemarginal, % 2)	10,8	12,8	12,1	11,0	12,6
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %	23,7	28,7	25,0	21,9	24,5
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %	22,0	28,6	25,2	23,0	27,5
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, %	12,4	15,7	13,8	12,4	14,7
Soliditet, % 2)	38	37	40	38	41

Räntebärande låneskuld, mkr 2 473 2 087 1 743 1 808 1 467 Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 - - - -

Räntetäckningsgrad, ggr 18,2 18,1 15,5 15,0 16,4 Räntebärande skulder/balansomslutning, % 21 17 16 16 13

Kapitalomsättningshastighet, ggr 1,15 1,21 1,11 1,09 1,13

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

2) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

Belopp i mkr där ej annat anges.

			2015					2014
RESULTATRÄKNING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	13 939	3 744	3 410	3 485	3 300	14 216	4 686	3 035	3 526	2 969
Produktions- och driftkostnader	–11 630	–3 092	–2 886	–2 899	–2 753	–11 649	–3 872	–2 490	–2 900	–2 387
Bruttoresultat	2 309	652	524	586	547	2 567	814	545	626	582
Försäljnings- och administrations kostnader	–866	–242	–179	–235	–210	–773	–198	–164	–217	–194
Resultat av fastighetsförsäljning	56	1	21	10	24	25	2	0	20	3
Rörelseresultat	1 499	411	366	361	361	1 819	618	381	429	391
Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt	–72 1 427	–17 394	–24 342	–12 349	–19 342	–75 1 744	–23 595	–22 359	–13 416	–17 374
Skatter	–342	–84	–94	–83	–81	–438	–160	–87	–100	–91
Periodens resultat	1 085	310	248	266	261	1 306	435	272	316	283
BALANSRÄKNING			2015-12-31 2015-09-30 2015-06-30 2015-03-31					2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar		209	217	229	228		225	248	244	237

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter		378 7 067	326 7 189	280 6 727	238 6 839		230 6 802	203 6 042	203 5 963	263 6 083
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.		235	229	292	318		243	228	338	425
Kortfristiga fordringar		2 808	2 646	2 048	2 166		2 451	2 233	2 280	2 053
Likvida medel		1 275	1 557	1 887	2 077		2 424	2 155	1 962	2 142
Summa omsättningstillgångar		11 763	11 947	11 234	11 638		12 150	10 861	10 746	10 966
SUMMA TILLGÅNGAR		11 972	12 164	11 463	11 866		12 375	11 109	10 990	11 203
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital		4 521	4 358	4 277	4 726		4 635	4 397	4 297	4 629

Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder		410 160	472 150	489 158	426 166		374 172	347 140	315 140	324 140
Långfristiga avsättningar		2 069	2 047	2 455	2 352		2 302	2 210	2 154	2 138
Summa långfristiga skulder		2 639	2 669	3 102	2 944		2 848	2 697	2 609	2 602
Kortfristiga räntebärande skulder		934	548	569	640		659	568	640	635
Övriga kortfristiga skulder		3 784	4 486	3 412	3 453		4 139	3 362	3 358	3 247
Kortfristiga avsättningar		94	103	103	103		94	85	86	90
Summa kortfristiga skulder		4 812	5 137	4 084	4 196		4 892	4 015	4 084	3 972
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		11 972	12 164	11 463	11 866		12 375	11 109	10 990	11 203
			2015					2014
KASSAFLÖDESANALYS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	–230	–423	–193	659	–273	978	339	349	531	–241
Från investeringsverksamheten	–11	–2	–2	–5	–2	–20	–6	–1	–6	–7
Från finansieringsverksamheten	–902	143	–131	–841	–73	–920	–61	–156	–708	5
Summa periodens kassaflöde	–1 143	–282	–326	–187	–348	38	272	192	–183	–243
Likvida medel vid periodens slut	1 275	1 275	1 557	1 887	2 077	2 424	2 424	2 155	1 962	2 142
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens början	–337	596	295	106	–337	–642	–226	–70	–255	–642
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran	1 535	602	301	189	443	305	–111	–156	185	387
Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens slut	1 198	1 198	596	295	106	–337	–337	–226	–70	–255
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Ingående balans vid periodens början	6 802	7 189	6 727	6 839	6 802	5 988	6 042	5 963	6 083	5 988
Nyanskaffningar	2 695	546	1 298	347	504	2 273	1 395	413	184	281
Överfört till produktion	–1 814	–486	–476	–433	–419	–1 427	–607	–358	–261	–201
Övrigt	–616	–182	–360	–26	–48	–32	–28	24	–43	15
Utgående balans vid periodens slut	7 067	7 067	7 189	6 727	6 839	6 802	6 802	6 042	5 963	6 083
NYCKELTAL	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	10,8	11,0	10,7	10,4	10,9	12,8	13,2	12,6	12,2	13,2
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,3	0,1	0,1	0,0	-	-	-	-	-
Soliditet, %	38	38	36	37	40	37	37	40	39	41
Resultat per aktie, kr Antal disponibla byggrätter	14,50 31 100	4,20 31 100	3,30 28 700	3,50 27 900	3,50 29 700	17,00 29 400	5,70 29 400	3,50 28 400	4,10 28 200	3,70 27 700
Antal sålda bostäder	3 770	939	891	1 097	843	3 195	918	792	788	697
Antal produktionsstartade bostäder	3 731	1 066	888	1 029	748	3 445	1 168	867	716	694
Antal bostäder i pågående produktion	7 212	7 212	7 073	6 917	6 635	6 375	6 375	6 036	5 853	5 549

			2015					2014
JM BOSTAD STOCKHOLM	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	6 273	1 631	1 522	1 575	1 545	5 692	1 748	1 300	1 365	1 279
Rörelseresultat 1)	1 078	288	259	268	263	1 278	388	288	299	303
Rörelsemarginal, %	17,2	17,7	17,0	17,0	17,0	22,5	22,2	22,2	21,9	23,7
Genomsnittligt operativt kapital	4 134	4 134	3 823	3 530	3 336	3 110	3 110	2 923	2 924	2 941
Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde	26,1 –344	26,1 –640	30,8 457	34,2 252	37,1 –413	41,1 1 132	41,1 470	43,4 260	42,3 238	41,6 164
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 517	4 517	4 536	3 928	4 012	3 965	3 965	3 222	3 132	3 139
Antal disponibla byggrätter	12 400	12 400	11 900	11 500	11 900	11 900	11 900	11 000	11 100	11 000
Antal sålda bostäder	1 600	370	375	480	375	1 553	393	375	390	395
Antal produktionsstartade bostäder	1 667	470	444	402	351	1 505	377	367	365	396
Antal bostäder i pågående produktion	3 627	3 627	3 354	3 277	3 332	3 293	3 293	3 030	2 938	2 741
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	-	-	-	10	-	-	10	-
JM BOSTAD RIKS	Helår	Kv. 4	2015 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	2014 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 278	1 019	671	851	737	2 764	799	569	689	707
Rörelseresultat 1)	308	102	68	78	60	216	67	45	53	51
Rörelsemarginal, %	9,4	10,0	10,1	9,2	8,1	7,8	8,4	7,9	7,7	7,2
Genomsnittligt operativt kapital	1 289	1 289	1 304	1 323	1 399	1 419	1 419	1 457	1 509	1 529
Avkastning operativt kapital, % 2)	23,9	23,9	20,9	18,9	16,1	15,2	15,2	14,6	14,0	14,3
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	533 1 269	192 1 269	–72 1 251	334 1 190	79 1 101	237 1 167	51 1 167	130 1 205	202 1 191	–146 1 313
Antal disponibla byggrätter	9 900	9 900	9 100	8 900	9 300	9 400	9 400	8 800	9 000	8 700
Antal sålda bostäder	1 273	322	326	358	267	981	297	232	235	217
Antal produktionsstartade bostäder	1 228	368	317	278	265	1 003	327	232	232	212
Antal bostäder i pågående produktion	1 944	1 944	1 979	1 883	1 758	1 528	1 528	1 606	1 627	1 317
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	-	-	0	0	0	-	0	-
			2015					2014
JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 059	873	658	892	636	2 942	831	767	727	617
Rörelseresultat 1)	166	46	40	47	33	135	63	29	25	18
Rörelsemarginal, %	5,4	5,3	6,1	5,3	5,2	4,6	7,6	3,8	3,4	2,9
Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2)	2 145 7,7	2 145 7,7	2 211 8,3	2 243 7,7	2 285 6,6	2 239 6,0	2 239 6,0	2 223 5,2	2 204 5,3	2 162 5,6
Operativt kassaflöde	434	191	56	271	–84	99	81	107	65	–154
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 202	1 202	1 321	1 528	1 645	1 579	1 579	1 521	1 546	1 549
Bokfört värde projektfastigheter	31	31	32	28	28	28	28	32	32	31
Antal disponibla byggrätter	8 200	8 200	7 200	7 000	7 900	7 500	7 500	7 600	7 300	7 200
Antal sålda bostäder	843	193	190	259	201	607	228	185	109	85
Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion	782 1 303	228 1 303	127 1 256	295 1 273	132 1 115	653 1 124	180 1 124	268 1 200	119 1 088	86 1 291
1) Varav fastighetsförsäljningar	39	–1	20	9	11	3	-	-	-	3

JM FASTIGHETSUTVECKLING	Helår	Kv. 4	2015 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	2014 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	206	100	14	45	47	401	78	74	196	53
Rörelseresultat 1)	38	23	0	0	15	51	11	9	23	8
Genomsnittligt operativt kapital	326	326	273	245	237	261	261	380	523	676
Avkastning operativt kapital, % 2)	11,7	11,7	9,5	14,3	24,5	19,5	19,5	14,7	10,7	5,0
Operativt kassaflöde	–206	–112	–55	–34	–5	178	–11	–4	70	123
Bokfört värde exploateringsfastigheter	35	35	25	25	25	31	31	31	31	31
Bokfört värde projektfastigheter	347	347	294	252	210	202	202	171	171	232
Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3)	600 54	600 54	500 -	500 -	600 -	600 54	600 -	1 000 -	800 54	800 -
Antal produktionsstartade bostäder 3)	54	-	-	54	-	284	284	-	-	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	338	338	484	484	430	430	430	200	200	200
1) Varav fastighetsförsäljningar	17	2	1	1	13	12	2	0	10	0
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Helår	Kv. 4	2015 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	2014 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 084	480	492	558	554	2 456	840	585	584	447
Rörelseresultat	45	0	13	16	16	81	26	23	19	13
Rörelsemarginal, %	2,2	0,0	2,6	2,9	2,9	3,3	3,1	3,9	3,3	2,9
Operativt kassaflöde	–34	–65	–11	–66	108	–73	–131	59	21	–22
			2015					2014
JM ÖVRIGT	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–453	–145	–101	–105	–102	–386	–156	–87	–77	–66
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–45	–13	–7	–10	–15	–45	–10	–8	–13	–14
			2015					2014
OMRÄKNING JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	–508	–214	154	–331	–117	347	546	–173	42	–68
Rörelseresultat	–91	–35	–7	–38	–11	103	73	–5	23	12

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 483 291 519 kronor med tillägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 646 443 060 kronor, sammantaget 2 129 734 579 kronor, disponeras så att

till aktieägarna utdelas 8,25 kronor
per aktie 1)	607 240 260 kronor
överförs i ny räkning	1 522 494 319 kronor
	2 129 734 579 kronor

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

1) I moderbolaget finns 75 184 404 registrerade aktier per den 31 januari 2016, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 73 604 880. I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagsstämman i april 2015 får högst tio (10) procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 579 524 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2016, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen.

Stockholm den 19 februari 2016

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Kaj-Gustaf Bergh Johan Bergman Anders Narvinger

Ledamot Ledamot Ledamot

Eva Nygren Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring

Thomas Mattsson Johan Skoglund Jan Strömberg Ledamot utsedd Ledamot Ledamot utsedd av de anställda Verkställande direktör av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 19 februari 2016. Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2015. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 57–94.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2015.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 19 februari 2016 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

DEFINITIONER NYCKELTAL

Belopp i mkr där ej annat anges.

Direktavkastning

Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2015.
--------------------------------------------------------------------------------	--

Utdelning enligt förslag	8,25 kr
Aktiekurs vid utgången av året	252,70 kr
	3,3 %

Totalavkastning

Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året.

Aktiekursen förändring	3,70 kr
Utbetald utdelning	8,00 kr
Aktiekurs i början på året	249,00 kr

Resultat per aktie (före utspädning)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier.

5 %

Årets resultat	1 085
Genomsnittligt antal aktier	74 601 637
	14,50 kr

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Rörelseresultat 1 590

11,0 %

Rörelsemarginal Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i för-

Intäkter 14 447

hållande till intäkter.
Rörelseresultat	1 499
Intäkter	13 939
	10,8 %

Räntabilitet på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Årets resultat	1 085
Genomsnittligt eget kapital	4 578

Räntabilitet på sysselsatt kapital

23,7 % Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1 510
Genomsnittligt sysselsatt kapital	6 858
	22,0 %

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader 1 510 Genomsnittlig balansomslutning 12 174 12,4 %

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital 4 521 Balansomslutning 11 972

Räntetäckningsgrad

38 % Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1 510
Finansiella kostnader	83 18,2 ggr

Räntebärande skulder/balansomslutning

Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning.
Räntebärande skulder
Balansomslutning
	21 %
Kapitalomsättningshastighet
Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Intäkter	13 939
Genomsnittlig balansomslutning	12 174
	1,15 ggr

ORDLISTA

Exploateringsfastigheter

Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som om sättningstillgångar.

Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål
Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projekt fastigheter.

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Intäkter

Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normal fallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning) Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt.

Operativt kapital

Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).

Operativt kassaflöde

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.

Projektfastigheter

Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter.

Fastigheter under utveckling
Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder
Färdigställda kontorsfastigheter

En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Räntebärande nettoskuld/-fordran

Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segments redovisning.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

Sysselsatt kapital

Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

Bolagsstyrningsrapport för verksamhetsåret 2015

Principer för bolagsstyrning

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.

Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt värdeskapande. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 33–50.

JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

Bolagsstämma

Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktie ägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2015 hölls den 21 april. Vid stämman var 400 aktieägare företrädda, representerande cirka 57 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Ett av de beslut som fattades vid årsstämman 2015 var att årsstämman bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2016 kommer att hållas den 21 april. Ingen av aktieägarna har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

VALBEREDNING

Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter, styrelsens ordförande, revisions bolag, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen och styrelsens utskott. Valberedningens arbete styrs av den instruktion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valbered ningen består av företrädare för de fyra största aktie ägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är samman kallande och utgör den femte ledamoten. Valbered ningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa.

Valberedningen inför årsstämman 2016 sammankallades i augusti 2015 av styrelsens ordförande och består av följande personer:

Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder Jan Särlvik, Nordea Funds Hans Ek, SEB Fonder Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 26 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har haft tre protokollförda sammanträden samt därtill korresponderat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM.

Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2015 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2016. Ansvarig revisor är Ingemar Rindstig.

Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76.

Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem, D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Special fastigheter, Vasakronan, Heimstaden AB, Magnolia Bostad AB och Stockholm Globe Arena Fastigheter AB.

JMs styrelse

SAMMANSÄTTNING

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Vid årsstämman 2015 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens ut skott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2015. Beslutade arvoden redovisas på sidan 101.

Styrelsen har haft elva sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden. Investeringsutskottet har haft fem sammanträden.

Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104.

Namn	Funktion	Invald	Utskott	När varo S	När varo U
Lars Lundquist	Ordförande	2005	(ordf) E	11	E 4
			R4)		R 14)
Kaj-Gustaf Bergh	Ledamot	2013	-	9	-
Johan Bergman	Ledamot	2012	I	11	I 5
Anders Narvinger	Ledamot	2009	(ordf) R	10	R 4
Eva Nygren	Ledamot	2013	I	9	I 4
			E5)		E 35)
Kia Orback Pettersson	Ledamot	2010	R	10	R 4
Johan Skoglund	Ledamot	2003	1)	10	1)
Åsa Söderström Jerring	Ledamot	2007	(ordf) I	11	I 5
			E5)		E 15)
			R4)		R 24)
Johan Wegin	Arb.led.	2002	-	2 2)
Jan Strömberg	Arb.led.	2011	-	10 2,3)
Thomas Mattsson	Arb.led.	2012	-	9
Peter Olsson	Arb.led., Suppl.	2014	-	9 3)
Jonny Änges	Arb.led., Suppl.	2015	-	6 2,3)

1) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.

2) Johan Wegin var arbetstagarledamot till april 2015 och han var närvarande på samtliga sammanträden utom ett som ägde rum fram till dess. Jan Strömberg, som varit arbetstagarsuppleant sedan 2011, ersatte Johan Wegin och Jan Strömberg var närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2015 förutom det sammanträde per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagarledamot. Jonny Änges efterträdde Jan Strömberg som arbetstagarsuppleant.

3) Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

4) Under 2015 var Lars Lundquist ledamot av Revisionsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Han var närvarande vid ett av de två sammanträden som ägde rum fram till dess. Vid det konstituerande sammanträdet ersattes Lars Lundquist av Åsa Söderström Jerring. Åsa Söderström Jerring var närvarande vid samtliga sammanträden därefter.
5) Under 2015 var Åsa Söderström Jerring ledamot av Ersättningsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Vid det konstituerande sammanträdet ersattes Åsa Söderström Jerring av Eva Nygren. Eva Nygren var närvarande vid samtliga sammanträden därefter. Åsa Söderström Jerring var närvarande vid samtliga sammanträden fram till dess.

OBEROENDE

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget.

ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN

Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är:

Bolagsordningen
Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)
JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp.

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvä rderas under hö sten varje å r. Under hösten 2015 fick Alumni AB uppdraget att utvärdera styrelsens arbete. Utvärderingen bestod av en omfattande enkätundersökning där samtliga stämmovalda ledamöter deltog samt individuella intervjuer med samtliga ledamöter. Resultatet av utvä rderingen har redovisats för styrelsen och Valberedningen.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete.

Viktiga ärenden under 2015

Styrelsen har under 2015 bland annat fattat beslut om följande:

Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget
Styrelsen har fattat beslut om tre produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
Styrelsen har beslutat om sex förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav två i Norge. Styrelsen har därutöver fattat beslut om dels förvärv, dels försäljning av en projektfastighet i Belgien
Styrelsen har vidare fattat beslut om försäljning av en projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor
Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital
Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige
Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt även beslutat om att anta ytterligare en policy i form av en Hållbarhetspolicy.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller:

Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och
Revisionsutskottet som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden.

Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabs chef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.

Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respek tive affärsenhetschef är föredragande i Investerings utskot tet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revi sions utskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Åsa Söderström Jerring och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag
Fastställande av revisionsplan
Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
Avrapportering från Verksamhetsrevisionen och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport
Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskriv ning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frågeställningar.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Eva Nygren.

Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman
Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (ex klusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella prin ciper
Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen
Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren.

Utskottet har under kalenderåret haft fem sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:

Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för exploateringsfastigheter och projektfastigheter
Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt
Bereda förslag avseende externa entreprenader.

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ekonomisk ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning sidan 101.

STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31.

Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, var igenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syf-

Styrningsstrukturen framgår nedan:

tar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer.

Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare.

En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.

Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomioch finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvar talsvis)
Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
Styrelsemöten i dotterbolagen
JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök
Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter
Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Information och kommunikation

Bolaget har infört informations- och kommunikations vägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs Intranät och Verksamhetssystem.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisations bestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:

JMs Auktorisationsbestämmelser
Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
Boksluts- och prognosprocesserna
Instruktioner vid köp och försäljningar
Finanspolicy
Controlling inom JM
Redovisningsprinciper
Rutinbeskrivningar.

Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2015 om arvoden enligt följande:

arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 760 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 320 000 kronor
arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot
arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot
arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2016 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 74, koncernens noter.

Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på indivi duell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.

KONVERTIBELPROGRAM 2015

Årsstämman 2015 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 160 000 000 kronor genom emission av högst 500 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige.

Syftet med konvertibelprogram 2015 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang.

En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 18,2 mkr genom emission av cirka 58 000 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlags lånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2015.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stam aktie till kursen 314 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske under perioden från och med den 1 juni 2018 till och med den 17 maj 2019 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 58 035 kronor, genom utgivande av högst 58 035 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni 2019 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

Ledning och företagsstruktur

DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt
produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr
att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103.

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

Bolagsstyrningsrapport

KONCERNLEDNING

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncern ledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt åtta personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs.

STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade volymer på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision.

Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

Stockholm den 19 februari 2016 Styrelsen

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2015 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm den 19 februari 2016 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

104 Styrelse och revisorer

Lars Lundquist

Styrelseordförande och ordförande i Ersätt nings utskottet. Invald i styrelsen 2005

Aktier i JM: 45 000 Född: 1948 Utbildning: Civilekonom, Handelshög skolan,

Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkrings bolag.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord förande i Intrum Justitia AB och Försäk rings AB ERIKA. Styrelse ledamot i Livförsäkringsbolaget Skandia samt styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktie ägare i bolaget.

Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot Invald i styrelsen 2013

Aktier i JM: 2 500 Född: 1955

Utbildning: Jurist och civilekonom. Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseord förande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och KSF Media. Styrelseleda mot i Ramirent och Wärtsilä. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Född: 1964

Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i

Investeringsutskottet. Invald i styrelsen 2012 Aktier i JM: 1 000 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm.

Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Arbetstagar representanter

Thomas Mattsson Anläggare Född: 1962 Ledamot i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 50 Konvertibler: 0 kr

Jan Strömberg Civilingenjör Född: 1959 Ledamot i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 1 861 Konvertibler: 576 060 kr

Anders Narvinger

Styrelseledamot och ordförande i Revisionsutskottet. Invald i styrelsen 2009

Aktier i JM: 5 000 Född: 1948

Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet : 8 år som VD för Teknik företagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef

för ABB Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ordförande i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service Management AB.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet samt Ersättningsutskottet. Invald i styrelsen 2013

Aktier i JM: 500 Född: 1955

Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. SWECO FFNS.

Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY, Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Skoglund VD och koncernchef

samt styrelseledamot. Invald i styrelsen 2003

Aktier i JM: 36 560 Konvertibler i JM: 6 187 310 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Född: 1962

Jonny Änges Byggnadsingenjör Född: 1962 Suppleant i styrelsen sedan 2015. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogram met, Handels högskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 29 år i JM i olika befattningar såsom plats ingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef. Sedan 1 november 2002 VD och koncernchef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad AB.

Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring

Styrelseledamot, ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i Revisions utskottet. Invald i styrelsen 2007

Aktier i JM: 7 300 Född: 1957

Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informations chef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Delete OY och ELU Konsult AB. Styrelse ledamot i Vattenfall AB, OEM International AB, Scanmast AB och Nordic Home Improvement AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i Revisions utskottet. Invald i styrelsen 2010

Aktier i JM: 3 540 Född: 1959

Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt Teracom Boxer Group AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB och Odd Molly AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Styrelsens sekreterare

Maria Bäckman

Chefsjurist i JM AB Född: 1973 Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr

Revisorer

Ernst & Young AB Ingemar Rindstig, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2015.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2016-02-19.

Peter Olsson Snickare Född: 1977 Suppleant i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknikkonsultbranschen, bland annat som VD och koncernchef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD

Koncernledning

105

Johan Skoglund VD och koncernchef

Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 36 560 Konvertibler: 6 187 310 kr Född: 1962 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stock holm 1986 och Civilingenjörs programmet Handelshögskolan,

Stockholm 1998. Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar i JM som platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhets chef. Sedan 1 november 2002 VD och koncernchef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad AB.

Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad Norge samt JM Bostad Finland, Danmark och Belgien. VD JM Norge AS

Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i JM: 3 295 Konvertibler: 476 000 kr Född: 1973 Utbildning: Civilingenjör LTU 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Arbetslivserfarenhet: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S. A.

Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköps direktör. Chef Verksamhetsutveckling/ Teknik

Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 2 000 Konvertibler: 0 kr Född: 1956 Utbildning: Civilingenjör KTH. Civilingenjörs-

programmet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Maria Bäckman Chefsjurist Koncernstab Juridik och Exploatering

Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr Född: 1973 Utbildning: Jur. kand. Stockholms universitet 1997. Arbetslivserfarenhet: Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Peter Neuberg Affärsenhetschef JM Entreprenad och VD JM Entreprenad AB

Anställningsår: 2015 Medlem i koncernledningen: 2015 Aktier i JM: 400 Konvertibler: 0 kr Född: 1970 Utbildning: Byggnadsingenjör KTH. Arbetslivserfarenhet: Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanska-koncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig distriktschef samt inköpschef.

Helena Söderberg HR-direktör

Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 294 460 kr Född: 1967 Utbildning: Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Arbetslivserfarenhet: Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanskakoncernen i olika HR-funktioner.

Pär Vennerström Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm och Affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling

Anställningsår: 2001 Medlem i koncernledningen: 2014 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Född: 1974 Utbildning: Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Arbetslivserfarenhet: Projektledare, Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

september 2015.

Claes Magnus Åkesson Ekonomi- och finansdirektör, IR IT

Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 17 991 Konvertibler: 4 549 290 kr Född: 1959 Utbildning: Civilekonom Handels högskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Arbetslivserfarenhet: Ericsson-koncernen: Chefs controller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt region controller Asien. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S. A.

Andra ledande befattningshavare

Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Lars-Olof Höglund, Förvärv Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd Simon Backe, JM Fastighetsutveckling Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt

Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB Manne Berger, Affärsutveckling, JM Entreprenad AB

Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS Sigbjørn Myhre, Region Vest, JM Norge AS Svein Sundby, Region Syd, JM Norge AS Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS

Markus Heino, JM Suomi OY Per-Anders Olsson, JM Danmark A/S

Lennart Henriz, Chef Verksamhetsutveckling, var medlem i koncernledningen januari till

Fortsatt stora överföringar till aktieägarna.

Aktiekapital

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 75,2 mkr fördelat på 75,2 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.

Aktieägarmål

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Kursutveckling och avkastning

JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index "SX8630 Real Estate Investment & Services". Under 2015 steg JMs aktiekurs med 1 procent, att jämföras med en stigning om 24 procent för SX8630. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI, steg 7 procent under 2015. JM-aktien noterades som högst under året till 314,80 kronor den 14 april och som lägst till 201,60 kronor den 24 augusti. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,3 procent (3,2). Totalavkastningen under 2015 uppgick till 5 procent (41).

		Genomsnittligt	Genomsnittligt
Totalavkastning %	2015	per år 2011–2015	per år 2006–2015
JM	5	14	17
Stockholmsbörsen	10	10	9
Totalavkastning JM, 2006–2015		%	Index
2015		5	465
2014		41	443
2013		62	314
2012		9	194
2011		–26	178
2010		30	241
2009		186	185
2008		–60	65
2007		–16	163
2006		94	194
2006-01-01		-	100
Genomsnittligt 5 år		14
Genomsnittligt 10 år		17

Omsättning och börsvärde

JM-aktier till ett värde av totalt 22,2 mdkr (15,9) omsattes under 2015. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 88 mkr (64). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 120 procent (83). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 18,6 mdkr (18,8).

Ägarstruktur

Per den 31 december 2015 uppgick antalet aktieägare till 18 112 (13 844). De tio största svenska ägarna stod för 45,1 procent (46,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 32,0 procent (35,6).

Utdelningspolicy

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2015 uppgår till 8,25 kronor (8,00) per aktie.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm. Beaktat den fortsatta osäkerheten i det internationella finansiella systemet är strategin att sprida återköpen på Nasdaq Stockholm fram till årsstämman 2017. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Överföring till
aktieägare, mkr	Utdelning	Inlösen	Återköp	Summa
2006	247	1 002	-	1 249
2007	415	1 013	-	1 428
2008	489	992	-	1 481
2009	-	-	-	-
2010	208	-	-	208
2011	375	-	-	375
2012	542	-	359	901
2013	537	-	517	1 054
2014	558	-	500	1 058
2015	600	-	500	1 100
Summa	3 971	3 007	1 876	8 854
Aktieägare per 31 december 2015				% av antal aktier
Swedbank Robur fonder				9,4
AMF Försäkring och Fonder				7,3
Nordea Investment Funds				6,0
SEB Investment Management				5,3
Länsförsäkringar fondförvaltning AB				3,9
AFA Försäkringar				3,8
Handelsbanken Fonder				3,4
JM AB				2,1
Första AP-fonden				2,0
Fjärde AP-fonden				1,9
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension				1,3
Utländska aktieägare				32,0
Övriga aktieägare				21,6
Summa				100,0

Antal aktieägare per 2015-12-31: 18 112 st

Totalt antal aktier per 2015-12-31 uppgår till 75 173 524

JM-aktien

AKTIEDATA

Kronor per aktie	2015	2014	2013	2012	2011
Börskurs per den 31/12	252,70	249	181,50	116	112
Högst/lägst betalkurs under året	314,80/201,60	256/171	200,50/118,25	140,25/106,75	176,50/79,75
Direktavkastning per den 31/12, %	3,3	3,2	4,0	5,8	5,8
Börsvärde per den 31/12, mkr	18 597	18 792	14 075	9 337	9 355
Resultat per aktie före utspädning	14,50	17,00	14,10	11,70	12,50
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde	153	127	108	105	99
Bokfört värde	96	90	77	72	70
Projektfastigheter
Marknadsvärde	7	4	4	12	10
Bokfört värde	5	3	3	12	10
Eget kapital (redovisat)	61	61	57	55	55
Utdelning	8,25 1)	8,00	7,25	6,75	6,50
Utdelning i % av resultat per aktie	57	47	51	58	52
P/E tal per den 31/12	17	15	13	10	9
Antal aktier per den 31/12	73 594 000 2)	75 471 471 3)	77 550 383 4)	80 494 186 5)	83 379 407 6)
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	74 601 637	76 542 355	78 445 765	82 414 682	83 305 326
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	74 846 482	76 888 597	78 983 735	83 298 832	84 560 636

1) Enligt styrelsens förslag

2) 1 579 524 återköpta aktier ingår ej

3) 1 610 554 återköpta aktier ingår ej

4) 2 263 299 återköpta aktier ingår ej 5) 3 169 056 återköpta aktier ingår ej

6) 150 964 återköpta aktier ingår ej

ÄGARBILD PER 2015-12-31

Aktieinnehav	Antal aktieägare	% av alla aktieägare	Äger tillsammans antal aktier	% av aktiekapital
1–500	13 863	76,6	2 166 594	2,9
501–1 000	1 992	11,0	1 644 681	2,2
1 001–5 000	1 655	9,1	3 662 411	4,9
5 001–20 000	341	1,9	3 444 632	4,6
20 001–100 000	138	0,7	6 127 223	8,1
100 001–	123	0,7	58 127 983	77,3
Summa	18 112	100,0	75 173 524	100,0

FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2011–2015

År	Inlösen återköpta aktier, mkr	Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr	Antal aktier	Kvotvärde/aktie	Aktiekapital, mkr
2011		0,1	83 530 370	1 kr	83,5
2012		0,2	83 663 242	1 kr	83,7
2013	–4,1	0,3	79 813 682	1 kr	79,8
2014	–2,8	0,1	77 082 025	1 kr	77,1
2015	–2,1	0,1	75 173 524	1 kr	75,2

KURSUTVECKLING

JMs årsstämma

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 21 april 2016 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.

Anmälan

108

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 15 april 2016, dels anmäla sig till bolaget senast fredagen den 15 april 2016 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

JM ABs webbplats:	www.jm.se (endast för privatpersoner)
Post:	Computershare AB, "JM ABs årsstämma"
	Box 610, 182 16 Danderyd
Telefon:	08-518 015 52

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd i aktieboken fredagen den 15 april 2016. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.

Utdelning

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,25 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 25 april 2016. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 28 april 2016.

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 april 2016	Delårsrapport januari–mars 2016
	Årsstämma 2016
15 juli	Delårsrapport januari–juni 2016
26 oktober	Delårsrapport januari–september 2016
7 februari 2017	Bokslutskommuniké 2016

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare

JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

Aktieägarinformation på jm.se

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten.

Aktieägarservice

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar.

Aktien

Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning.

Insiderpersoner och transaktioner

Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insyns register.

Analytikerlista

Lista med de analytiker som löpande följer JM.

Global Reporting Initiative – GRI

JM beskriver hållbarhetsarbetet och redovisar uppfyllelse av ekonomiska, miljömässiga och sociala mål och indikatorer i en hållbarhetsredovisning som ingår som en del av årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen följer GRI:s riktlinjer (enligt GRI G4 Core-nivå) och redogör för uppnådda resultat för redovisningsperioden mot bakgrund av våra åtaganden, strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför företaget, för vad vi uppnått i vårt arbete mot en hållbar utveckling. Inom JM ansvarar JMs nyinrättade Hållbarhetsråd, ledd av koncernchefen, för hållbarhetsredovisningen. JMs styrelse avger redovisningen.

Redovisningens omfattning

Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2015 och omfattar hela koncernens verksamhet, inklusive dotterbolag. JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhetsarbetet, där såväl negativ som positiv utveckling tydligt framgår. Hållbarhetsarbetet stödjer sig på de policies och riktlinjer som vår verksamhet drivs utifrån samt de åtaganden vi gjort mot bland annat Global Compact. Som stöd för vilka

frågor som är viktigast att hantera och redovisa, med hänsyn tagen till JM samt våra externa och interna intressenter, utgår vi från en väsentlighetsanalys. I redovisningen ingår totalt 54 av GRI:s indikatorer, vilka finns förtecknade med läshänvisning i ett GRI-index på sidorna 112–114.

Mer detaljerad information kring beräkningsmodeller, standarder, begränsningar och antaganden som använts i redovisningen återfinns på www.jm.se/hallbarhet.

Väsentlighetsanalys

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget. Den baseras på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld. Resultatet av värderingen benämns som JMs väsentliga hållbarhetsaspekter och dessa lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och vad som redovisas.

VÄSENTLIGHET FÖR INTERNA INTRESSENTER

JMs aspekter och mål inom hållbarhet

VÄSENTLIG HÅLLBAR HETS - ASPEKT	VARFÖR VÄSENTLIG	PÅVERKAN I VÄRDE KEDJAN	STYRNING	UPP FÖLJNING	UPPFÖLJNING GENOM GRI-INDIKATOR	OMFATTNING AV GRI INDIKATOR
Etik och värde skapande (DMA Economic Performance)	JMs långsiktiga lönsam het är grundläggande för ett långsiktigt värde skapande inom JM.	Producenter Leverantörer JM-koncernen Under entre - prenörer	Etiska riktlinjer Uppförandekod Mål Ekonomistyrning Riskhantering (se avsnitt Risker och riskhantering) Incidentrapportering	Ekonomisk redovisning Incident rapportering	G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	Värde: JM-koncernen Etik: Hela leverantörskedjan
Produkt ansvar (DMA Product and Service Labeling)	JM utvecklar bostäder och bostadsområden med lång livslängd och många intressenter. Det är därför viktigt att JM tar ansvar för att vår produkt motsvarar intressenternas för väntningar och krav.	Producenter Leverantörer JM-koncernen Under entre prenörer Kunder Samhälle	Hållbarhetspolicy Kvalitetspolicy Mål Kvalitetsstyrning JMs Hållbara bostad Säljare och inrednings ansvariga i projekt i löpande dialog med kunder Kundundersökningar utförs löpande och sam manställs på årsbasis (se avsnitt Kundbehov) Eftermarknadsservice som hanterar kundsynpunkter Kundombudsman	JMs verksam hets program och nyckeltal	G4-PR5 Resultat från kundundersökningar	Sverige och Norge
Ansvarsfulla leverantörer (DMA Supplier Human Rights Assessment)	JM köper och använder stora mängder mate rial och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att dessa till verkas under ansvars fulla förhållanden.	Producenter Leverantörer Under entre prenörer	Hållbarhetspolicy Uppförandekod för leverantörer Mål JMs inköpsprocess JMs process för hållbarhetsvärdering och hållbarhetsrevision	Hållbarhets värdering Hållbarhets revisioner	G4-HR10 Hållbarhetsvärdering av leverantörer (socialt)	Material producenter i leverantörskedjor från JM i Sverige och Norge
Arbetsmiljö (DMA Occupational Health and Safety)	JMs byggverksamhet har en arbetsmiljö med många olika risker för olyckor och arbetsskador.	JM-koncernen Under entre prenörer	Personalpolicy Uppförandekod Mål JMs systematiska arbetsmiljöarbete Miljövarudatabas Handlingsprogram mot droger på JMs arbetsplatser Företagshälsovård	Olycks- och skade statistik Ordning och reda-revision Verksamhets revision	G4-LA6 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbets dagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region. Namnge system för rappor tering och datainsamling. CRE6 Användning av arbetsmiljöledningssystem	JM-koncernen Under entre prenörer
Jämställdhet och mångfald (DMA Diversity and Equal Opportunity)	En långsiktig personal politik anser vi vara en arbetsplats som präglas av jämställdhet och en mångfald som tillvaratas.	Producenter Leverantörer JM-koncernen Under entre prenörer	Personalpolicy Uppförandekod Jämställdhetsplan Mål Rutiner för rekrytering	Kartläggning av jämställdhet	G4-LA12 Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, ålders grupp, (minoritetsgrupp tillhörighet och andra mångfaldsindikatorer).	Sverige och Norge
Kompetens (DMA Training and education)	En långsiktig personal politik anser vi vara en arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande.	JM-koncernen Under entre prenörer	Personalpolicy Uppförandekod Mål Befattningsstruktur Rutiner för kompe tens utveckling	Registrering av kompetens och kompetens - utveckling	G4-LA10 Program för vidare utbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställ ningens slut. Successionsplanering Nyckelroller i verksamheten	Sverige och Norge (tjänstemän)
Resurs effektivitet (DMA Effluents and waste)	Det är av strategisk betydelse att en mate rialintensiv verksamhet som JMs eftersträvar resurseffektivitet.	Producenter Leverantörer JM-koncernen Kunder	Miljöpolicy Mål JMs processer för projekt utformning, inköp och produktionsledning	Miljönyckeltal Avfallsstatistik	G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanterings metod	Sverige och Norge
Liten klimatpåverkan (DMA Emissions)	Det är av strategisk betydelse att JMs verksamhet, med sina direkta och indirekta utsläpp av växthus gaser, eftersträvar minimal klimatpåverkan.	Producenter Leverantörer JM-koncernen Kunder	Miljöpolicy Mål JMs processer för projekt utformning, inköp och produktionsledning	Miljönyckeltal Klimat beräkningar Bränsle statistik Energi statistik	G4-EN15 Direkta växthusgas utsläpp (scope 1) G4-EN16 Indirekta växthus gasutsläpp (scope 2) CRE1 Byggnaders energiprestanda CRE3 Utsläpp av växthus gaser från byggnader CRE4 Utsläpp av växthus gaser från nyproduktion	Sverige

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet

			2015			2014			2013
ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen
Skapat direkt ekonomiskt värde, G4-EC1	Intäkter, mkr		13 939			14 216			12 603
Distribuerat direkt ekonomiskt värde,	Produktions- och driftkostnader m. m., mkr		–10 626			–10 644			–9 338
G4-EC1	Löner, ersättningar och pensionskostnader, mkr		–1 432			–1 360			–1 359
	Finansiella intäkter, mkr		11			27			42
	Finansiella kostnader, mkr		–83			–102			–101
	Kostnadsförd skatt och sociala avgifter, mkr		–724			–831			–743
	Föreslagen utdelning/utdelning, mkr		–607			–600			–562
Behållet direkt ekonomiskt värde, G4-EC1	mkr		478			706			542
ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Sverige
Hållbarhetsvärdering, G4-HR10	Andel av nya leverantörer som blev värderade		100 %			100 %			100 %
ARBETSMILJÖ, Sverige
Skador 1), G4-LA6	Antal skador (som orsakade en dags		40 (JM)			29 (JM)			29 (JM)
	sjukskrivning eller mer)			26 (underentreprenörer)			34 (underentreprenörer)			8 (underentreprenörer)
Skadefrekvens, G4-LA6	Frekvens av arbetsrelaterade skador relativt		40 av totalt			29 av totalt			29 av totalt
	total arbetstid för alla anställda			385 625 dagar (JM)			364 625 dagar (JM)			373 233 dagar (JM)
Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar, G4-LA6	Frekvens av arbetsrelaterade sjukdomar relativt total arbetstid för alla anställda		Ingen statistik			Ingen statistik			Ingen statistik
Förlorade dagar, G4-LA6	Totalt antal sjukskrivnings dagar p.g.a.		917 av totalt			580 av totalt			899 av totalt
	arbetsrelaterade skador relativt totalt antal arbets dagar för alla anställda			385 625 dagar (JM)			364 625 dagar (JM)			373 233 dagar (JM)
Frånvaro, G4-LA6	Totalt antal frånvarodagar relativt totalt antal		Kvinna		1 802 (2,3 %)	Kvinna		1 407 (1,9 %)	Kvinna		1 743 (2,0 %)
	arbets dagar för alla anställda		Man		14 273 (3,7 %)	Man		15 250 (4,1 %)	Man		15 852 (4,3 %)
			Totalt		14 273 (3,7 %)	Totalt		16 657 (3,7 %)	Totalt		17 595 (3,9 %)
Arbetsrelaterade dödsolyckor, G4-LA6	Antal		Kvinna 0 / Man 0			Kvinna 0 / Man 0			Kvinna 0 / Man 0
Tillbud och observationer 2), G4-LA6	Antal		1 179			732			225
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige och Norge
Ålders- och könsfördelning, G4-LA12	Antal		Kvinna	Man	Totalt	Kvinna	Man	Totalt	Kvinna	Man	Totalt
		Hantverkare
		≤ 25 år	6	182	188	2	165	167	2	160	162
		26–35 år 36–45 år	1	226 216	227 216	1	190 215	191 215	1 1	173 226	174 227
		46–55 år		221	221		219	219		213	213
		≥ 56 år		157	157		149	149		157	157
		Totalt	7	1 002	1 009	3	938	941	4	929	933
		Tjänstemän
		≤ 25 år	13	38	51	9	32	41	6	36	42
		26–35 år	117	223	340	106	210	316	105	205	310
		36–45 år	103	207	310	103	203	306	103	193	296
		46–55 år	86	167	253	77	170	247	81	158	239
		≥ 56 år	35	120	155	33	115	148	33	128	161
		Totalt	354	755	1 109	328	730	1 058	328	720	1 048
		Chefer
		≤ 25 år			-			-			-
		26–35 år	3	7	10	3	9	12	2	6	8
		36–45 år	22	38	60	21	30	51	20	36	56
		46–55 år	19	39	58	15	49	64	12	51	63
		≥ 56 år	2	23	25	1	21	22	1	18	19
		Totalt	46	107	153	40	109	149	35	111	146
		Koncernledning
		≤ 25 år			-			-			-
		26–35 år 36–45 år	1	3	- 4	1	2	- 3	1	2	- 3
		46–55 år	1	1	2	1	3	4	1	3	4
		≥ 56 år		2	2		2	2		2	2
		Totalt	2	6	8	2	7	9	2	7	9
		Styrelse
		≤ 25 år			-			-			-
		26–35 år			-			-			-
		36–45 år			-			-			-
		46–55 år ≥ 56 år	3	1 3	1 6	1 2	1 3	2 5	1 2	1 3	2 5
		Totalt	3	4	7	3	4	7	3	4	7

1) De vanligaste skadeorsakerna/riskerna 2015 var kontakt med vasst föremål, fall från samma nivå (snubbla, halka), träffas av flygande fallande föremål. De vanligaste skadetyperna 2015 var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada, sårskada samt stuckning, vrickning eller sträckning.

2) Den kraftiga ökningen av rapporterade tillbud beror på den digitaliserade inrapporteringsmetoden samt ett stort fokus på proaktivt arbetsmiljöarbete.

Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts.		2015			2014		2013
RESURSEFFEKTIVITET, Sverige
Byggavfall till återvinning, G4-EN23	Ton	5 301 (51 %)		4 139 (50 %)		3 731 (45 %)
Byggavfall till förbränning, G4-EN23	Ton		3 478 (34 %)		2 638 (32 %)		2 842 (35 %)
Byggavfall till deponi, G4-EN23	Ton	545 (5 %)		589 (7 %)		688 (8 %)
Blandat (osorterat) avfall, G4-EN23	Ton	982 (10 %)		899 (11 %)			944 (11 %)
Farligt avfall, G4-EN23	Ton	10 (0,1 %)		11 (0,1 %)		8 (0,1 %)
Total mängd byggavfall, G4-EN23	Ton	10 317		8 275		8 213
LITEN KLIMATPÅVERKAN, Sverige
Koldioxidutsläpp JM,	Ton CO2e	Scope 1	5 043	Scope 1	4 394	Scope 1	4 934
G4-EN15, G4-EN16, G4-EN17		Scope 2	2 254	Scope 2	1 991	Scope 2	2 041
		Scope 3 3)	15 690	Scope 3 3)	15 323	Scope 3 3)	14 988
		Totalt	22 987	Totalt	21 707	Totalt	21 962
Nyproducerade bostäders kol dioxid utsläpp från energianvändning, CRE3	Kg CO2e/kvm BRA och år	4		4		4
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4	Ton CO2e/omsättning (Mkr)	1,9		1,9		2,1
Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4	Ton CO2e/producerad bostad	6,58		6,88		7,47
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, CRE1	kWh/kvm A-temp	67		65		72

3) I Scope 3 inkluderas materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjänsteresor samt energianvändningen i våra nybyggda bostäder de första två åren.

Information om insamling och beräkningar av fakta och nyckeltal återfinns på www.jm.se

GRI-index 2015

GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indexstabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen.

Standardupplysningar

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2015)	Externt granskad
	STRATEGI OCH ANALYS
G4-1	VDs uttalande	2–3
	ORGANISATIONEN
G4-3	Organisationens namn	57
G4-4	Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster	7–9
G4-5	Huvudkontorets lokalisering	116
G4-6	Länder där organisationen är verksam	7–9
G4-7	Ägarstruktur och bolagsform	106–107	Ja
G4-8	Marknader	52–56
G4-9	Bolagets storlek	57–63	Ja
G4-10	Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön	47, 74, 111

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2015)	Externt granskad
G4-11	Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal	Samtliga medarbetare i Sverige och Finland omfattas av kollektivavtal. Medarbetare i övriga länder omfattas i varierande grad.
G4-12	Bolagets leverantörskedja	48–49
G4-13	Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja	99	Ja
G4-14	Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen	34, 41
G4-15	Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer	37
G4-16	Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer	37
	IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR
G4-17	Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures	78, 103	Ja
G4-18	Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter	34, 109
G4-19	Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet	35
G4-20	Väsentliga aspekter internt	109
G4-21	Väsentliga aspekter externt	109
G4-22	Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar	35
G4-23	Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar	110–112
	INTRESSENTDIALOG
G4-24	Intressentgrupper	36–37
G4-25	Identifiering och urval av intressenter	36–37
G4-26	Metoder för samarbete med intressenter	36–37
G4-27	Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter	36–37
	RAPPORTPROFIL
G4-28	Redovisningsperiod	57
G4-29	Datum för publicering av den senaste redovisningen	Årsredovisning 2014, publicerades 2015
G4-30	Redovisningscykel	109
G4-31	Kontaktperson för rapporten	Per Löfgren, Hållbarhetschef, JM AB
G4-32	Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar går att hitta.	112–114
G4-33	Policy och praxis för extern granskning	112–114
	BOLAGSSTYRNING
G4-34	Styrningsstruktur	97–103	Ja
	ETIK OCH INTEGRITET
G4-56	Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande.	37, 48–49

Specifika standardupplysningar

GRI-kod	Resultatindikator	Hänvisning	Externt granskad
EC	EKONOMISKA INDIKATORER
	Ekonomiska resultat
G4-EC1	Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	61–63	Ja
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110

EN	MILJÖINDIKATORER
	Energi
CRE1	Byggnaders energiprestanda	39–40, 112
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110
	Utsläpp och avfall
CRE3	Utsläpp av växthusgaser från byggnader	112	Ja
CRE4	Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen	112	Ja
G4-EN15	Direkta Växthusgasutsläpp (Scope 1)	112	Ja
G4-EN16	Direkta Växthusgasutsläpp (Scope 2)	112	Ja
G4-EN23	Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod	112
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110
	SOCIALA INDIKATORER
LA	ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR
	Anställning
G4-LA6	Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region.	111
G4-LA10	Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut.	44–45
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110
	Mångfald och lika rättigheter
G4-LA12	Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer.	47, 104–105, 111
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110
HR	MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
	Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på mänskliga rättigheter
G4-HR10	Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter.	50
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110

PR	PRODUKTANSVAR
	Märkning av produkter och tjänster
G4-PR5	Resultat från kundundersökningar	5–6, 11
G4-DMA	Upplysningar om styrning	110

Global Compact

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption.

FN:s Global Compacts tio principer	Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER	Sidorna 48–50
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter
ARBETSRÄTT	Sidorna 44–50
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar 4. Avskaffa alla former av tvångsarbete 5. Avskaffa barnarbete 6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning
MILJÖ	Sidorna 34, 39–43
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik
BEKÄMPNING AV KORRUPTION	Sidorna 46–50
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor

Adresser

HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMS KONTOR

JM AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08 -782 86 00 www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Region Öst:

Uppsala (regionkontor) Box 1334, 751 43 Uppsala Besöksadress: Sylveniusgatan 2 Tel. 018-66 03 00

Linköping Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00

Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00

Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10

Region Väst:

Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00

Region Syd:

Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00

DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se

Seniorgården AB

Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge:

JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. + 47 67 17 60 00 www.jm.no

Danmark:

JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. + 45 33 45 70 00 www.jmdanmark.dk

Finland:

JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. + 358 9 473 026 10 www.jmsuomi.fi

Belgien:

JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. + 32 2 646 11 12 www.jmbelgium.be

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: BFStudios, by-studio – Fotolia, Carbonwhite, Alexander Crispin, Janne Danielsson, Sune Fridell, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, Holy Diver, Gustav Kaiser, Magnus Liam Karlsson, Kjell-Arne Larsson, Karl Nordlund, Johan Norén, Helén Pe, Per Magnus Persson, Sightline, Shutterstock, Mats Strandberg, Therése A. Svensson, Cassandra Theorin, Viron Media, Anders G Warne och JM. Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g / 300g, Cyclus Offset 140g

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

AI assistant

JM — Annual Report 2015

2932_10-k_2016-03-23_8d979a81-df2b-4198-87db-cf2d6813355f.pdf

Verksamhet

4 Kundbehov

10 Erbjudande

19 Lönsamhet

33 Hållbarhet

Finansiella rapporter

Moderbolaget:

90 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

Aktieägarinformation

109 Om hållbarhetsredovisningen

Stark försäljning och höjd nivå produktionsstarter.

Omräknat enligt IFRIC 15 minskade intäkterna till

Fortsatt goda förutsättningar för vår affär.

JM har varit en viktig samhällsbyggare ända sedan starten för 70 år sedan. Vi kan med stolthet konstatera ett fortsatt stort intresse för JMs projekt från våra kunder och en stark försäljning.

Stark finansiell ställning

Tydlig vision för bostadsområden

JMs Stadsbyggnadsdag

Hållbarhet inom alla områden

Arbetsmiljöfrågor är prioriterade

Medarbetarskap i praktiken

Enhetliga processer ger resultat

Digitalt möte med kunder och medarbetare

Hållbart samhällsbyggande – idag och imorgon

Omvärlden påverkar kundbehoven.

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

Trender som påverkar efterfrågan:

Goda insikter ger bästa förutsättningarna

OMVÄRLDSTRENDER

KUNDINSIKTER

UTVECKLINGSOMRÅDEN

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder.

Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.

Sverige

STOCKHOLM

GÖTEBORG

MALMÖ/LUND

UPPSALA, LINKÖPING, VÄSTERÅS OCH ÖREBRO

Norge

STÖRRE KONKURRENTER 2015, PRIVATA BOSTADS MARKNADEN

Danmark

Finland

Belgien

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

JMs SÅLDA BOSTÄDER

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

JM förstahandsval vid köp av ny bostad.

En bra dialog med kunderna

JMs kunder blir bara nöjdare och nöjdare

JM Norge har de nöjdaste kunderna

VIP-kunder har företräde

Bra materialval

JM Original

Digitalt möte med kunderna

Visningsdagar i pågående projekt

Fem skäl att välja en nybyggd bostad från JM.

Fokus på bostäder

Bygger där människor vill bo

Genomtänkta lösningar

Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete

Alla erbjuds en trygg bostadsaffär

Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon.

Fönster som spar energi

Allergihänsyn

Energisnåla vitvaror

En god elmiljö

En god ljudmiljö

Möjlighet att själv påverka energianvändningen

Sunda material

Fokus på nyproduktion av bostäder.

1

2

3

4

7 Dalénum, Lidingö

8

JM Annual Report 2015