ÅRS-REDOVISNING 2014

Verksamhet

1 året i korthet
2 koncernchefens kommentar
4 KUNDBEHOV
5 Omvärldsanalys och Makro
7 Marknaden

10 ERBJUDANDE

11 fördel nybyggt
16 jms 10 största projekt
19 LÖNSAMHET
20 AffärsidÉ och strategi
21 finansiella mål
22 värdeskapande i jms affär
24 bostadsbyggrätter
26 projektfastigheter
27 strukturerad projektutveckling
28 Risker och riskhantering

32 HÅLLBARHET

33 Hållbart samhällsbyggande
37 miljö
45 medarbetare
48 AFFÄRSETIK
49 leverantörer
50 uppförandekod för leverantörer
51 affärsSEGMENT

Finansiella rapporter

57 Förvaltningsberättelse Koncernen:
61 RESULTATRÄKNING
62 BALANSRÄKNING
64 Kassaflödesanalys
66 Förändringar i eget kapital
67 Koncernens noter
Moderbolaget:
83 Resultaträkning och kassaflödesanalys
84 Balansräkning
85 Förändringar i eget kapital
86 Moderbolagets noter
90 Femårsöversikt KONCERNEN
92 Kvartalsöversikt KONCERNEN
93 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT
94 Förslag till vinstdisposition
95 Revisionsberättelse
96 definitioner och ordlista

Aktieägarinformation

97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
104 STYRELSE OCH REVISORER
105 KONCERNLEDNING
106 JM-AKTIEN
108 Kallelse till årsstämma och finansiell kalender
109 GRI-INDEX

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

Omslagsbilden: Gediget hantverk och miljögodkända material – så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.

GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER

Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 869 mkr (12 652) och rörelseresultatet ökade till 1 716 mkr (1 576). Rörelse marginalen uppgick till 12,4 procent (12,5)
Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 14 216 mkr (12 603) och rörelseresultatet ökade till 1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr (–53)
Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). Resultat efter skatt ökade till 1 306 mkr (1 104)
Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 28,7 procent (25,0). Resultatet per aktie under året ökade till 17,00 kronor (14,10)
Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 978 mkr (898)
Antal sålda bostäder uppgick till 3 195 (3 265) och produktionsstarterna ökade till 3 445 (2 953)
Övervärde exploateringsfastigheter om 2,8 mdkr (2,4)
Styrelsen föreslår 8,00 kronor (7,25) i utdelning för 2014 samt förnyat återköpsbemyndigande.

Mkr	2014	2013	2012
Intäkter enligt segments redovisning	13 869	12 652	13 134
Rörelseresultat enligt segments redovisning	1 716	1 576	1 398
Rörelsemarginal enligt segments redovisning, %	12,4	12,5	10,6
Intäkter 1)	14 216	12 603	12 480
Rörelseresultat 1)	1 819	1 523	1 374
Resultat före skatt 1)	1 744	1 464	1 318
Rörelsemarginal, % 1)	12,8	12,1	11,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten	978	898	979
Räntabilitet på eget kapital, % 1)	28,7	25,0	21,9
Soliditet, % 1)	37	40	38
Resultat per aktie, kr 1)	17,00	14,10	11,70
Antal sålda bostäder	3 195	3 265	2 952
Antal produktionsstartade bostäder	3 445	2 953	3 163
Antal bostäder i pågående produktion	6 375	5 609	5 988

1) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments redovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinst avräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR VÄRDEUTVECKLING

Intäkter och resultat ökade 2014 och Stockholm är fortsatt JMs största marknad med nästan 60 procent av intäkterna. Här har vi också många byggrätter i attraktiva lägen för framtida produktion.

Vi kan se tillbaka på ett år då efterfrågan för JMs bostäder utvecklades positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm. Även i övriga Sverige och i Norge utvecklades efterfrågan positivt.

PRODUKTIONSSTARTER

Med god efterfrågan och ett förbättrat läge vad gäller planprocesser har vi kunnat öka antalet produktionsstarter inom samtliga affärsegment. Vi startade 3 445 bostäder och över tid bör vi kunna öka produktionsstarterna till cirka 4 000.

Nästan 300 av produktionsstarterna under 2014 var hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm och ambitionen är att bygga ett par hundra hyresbostäder per år de närmaste åren. Hyresbostäder utvecklas för långsiktig förvaltning inom JM eller hos extern part.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 6 375 vilket är drygt 700 bostäder fler än föregående år.

STARK FINANSIELL STÄLLNING

Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 37 procent (mål 35 procent).

JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 558 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2013.

Efter årsstämman 2014 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2015.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

JM har en fortsatt väldigt fin byggrättsportfölj med bra lägen centralt men även en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik – bra lägen med närhet till kommunikationer är viktigt. Avgörande för framtida produktion är att vi kan förvärva mark i bra lägen till rimlig kostnad. Mot bakgrund av att konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor kommer vi att förvärva mark selektivt under det närmaste året.

STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i stora projektutvecklingsområden som Liljeholmskajen i Stockholm och Norra Älvstranden i Göteborg. JM har gedigen erfarenhet av stora projekt där vi tar ett helhetsgrepp och skapar nya bostadsområden och stadsdelar. Trenden i storstäderna är tydlig – med stor inflyttning måste vi förtäta städerna, men det ska göras på ett ansvarsfullt sätt.

Dalénum på Lidingö är ett bra exempel på riktigt stora projekt där vi förutom cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseform utvecklar kommersiella lokaler, skolor, ett äldreboende och infrastruktur. I avsnittet Erbjudande på sidan 18 beskriver vi hur stadsdelen utvecklas med JMs samlade kompetens.

KUNDEN I FOKUS

Jag vill gärna lyfta fram att vi arbetar målmedvetet utifrån ett kund- och marknadsperspektiv. JM ska erbjuda miljöanpassade bostäder och lokaler med god standard och högt kundvärde vilket förutsätter en ständigt pågående dialog. Genom om världsbevakning, kundundersökningar och samarbete med avtalsleverantörer får vi goda kundinsikter och bygger "boende kunskap". Genom att dessutom vara duktiga på byggprocessen och ha fokus på kostnader har vi goda förut sättningar att fortsatt kunna utveckla en bra och hållbar produkt.

Ett viktigt område för våra kunder är att inredningen håller länge både avseende kvalitet och design. Det samarbete vi har med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, bad och förvaring ger inspiration men också konkreta förslag till utveckling. Till exempel har vi under året tagit beslut om att öka ytorna något i badrum och att bygga balkonger med ökad möblerbarhet.

Våra mest nöjda kunder har valt JM Original-inredning i sin nya bostad vilket visar att det lönar sig att utveckla genomtänkta lösningar – både vad gäller planlösning och inredning. Ett bevis på att vi är på rätt väg är att JM för sjätte året i rad har branschens mest nöjda kunder i det bransch index där bostadsutvecklingsbranschen i Sverige mäter Nöjd Kund Index. Jag är mycket stolt att vi återigen hamnar i topp och får det bekräftat att lyhördhet gentemot våra kunders behov ger utdelning.

ENERGISNÅL PRODUKTION

I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet understiga den gällande normen för varje land med 25 procent. Inte bara i enstaka hus utan i hela vår produktion. En nybyggd bostad från JM är energieffektiv med sitt välisolerade klimatskal och vattensnåla installationer, vilket ger lägre driftkostnader för hushållen. God el- och ljudmiljö bidrar också till en bra boendemiljö.

När det gäller produktionsprocessen har vi under året startat ett logistikprojekt tillsammans med våra leverantörer med målet att skapa förutsättningar för effektiva flöden

av material och verktyg. Det ligger i linje med vår målsättning att långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta produktionstiden.

EN TRYGG ARBETSPLATS

JM har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och vi har satt som mål att halvera antalet olyckor med frånvaro fram till 2016. För att kunna förebygga och hantera arbetsmiljöproblem i vardagen har vi därför förstärkt arbetsmiljöorganisationen. Genom att utbilda medarbetarna och genom fler "Ordning och Reda-revisioner" på arbetsplatserna ser vi glädjande nog resultat.

Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling. Därför satsar vi på att ge med arbetarna förutsättningar att växa i jobbet. Genom att ge möjlighet till kompetensutveckling, både vad gäller yrkeskompetens och ledarskap, skapar vi också förutsättningar för att kunna behålla kunniga medarbetare.

Det är under mina arbetsplatsbesök ute i organisationen som jag får återkoppling på beslut vi har tagit centralt och jag ser en företagskultur som präglas av stort engagemang och ansvarstagande.

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

För oss handlar hållbarhet om långsiktigt värdeskapande och att ta ansvar ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Grunden för vårt arbete utgörs av JMs Hållbarhetspolicy och JMs Uppförandekod för medarbetarna. Under året har vi bland annat satsat på att öka kunskapen om koncernens etiska riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplan hos samtliga ledningsgrupper i Sverige.

Ambitionen är att JMs hållbarhetsarbete ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Vi har identifierat ett antal aspekter som är förenade med betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv och har valt ut dem där vi ser en tydlig förbättringspotential. De aspekter vi kommer att prioritera i arbetet framöver beskrivs på sidorna 35–49.

Vi har valt att redovisa hållbarhetsarbetet baserat på Global Reporting Initiative (GRI) G4 (Core). JM stödjer Förenta Nationernas Global Compact och dess tio principer genom att ta tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption.

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR

Med stor befolkningsökning på JMs marknader, en fortsatt urbaniseringstrend och inte minst ett stort intresse för våra produkter bedömer jag att förutsätt ningarna är goda för vår affär också under 2015. Konjunktur utvecklingen är visserligen något osäker och planprocesserna fortsatt gränssättande för JMs produktionsstarter men i mindre omfattning än tidigare.

Styrelsen föreslår en utdelning om 8,00 kronor per aktie till aktieägarna, baserat på den starka balansräkningen och goda kassaflöden. Dessutom kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om ett förnyat återköpsprogram.

Stockholm i mars 2015

Johan Skoglund

JM ÅRSREDOVISNING 2014

KUNDBEHOV

JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

OMVÄRLDEN PÅVERKAR KUNDBEHOVEN

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus.

TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN:

Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden
Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald
Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta
Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar
Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende
Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön
Äkta vara och genuint hantverk
Den växande gröna staden och miljön.

GODA INSIKTER GER BÄSTA FÖRUTSÄTTNINGARNA

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar.

OMVÄRLDSTRENDER

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar.

Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla.

En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser.

KUNDINSIKTER

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning.

För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler.

JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet.

Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet.

Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.

Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

Allt mer kunniga och initiativrika kunder
Ökad fokus på energisnåla bostäder
Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt "barn varannan vecka"
Förändrade bolånekrav
Skuldsättning hos hushållen
Amorteringskrav
Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

MARKNADEN

Totalt startade JM produktion av 3 445 bostäder under 2014, att jämföra med 2 953 bostäder året innan.

I Sverige var siffran 2 792 varav 98 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 417 var bostadsrätter, 284 hyresrätter och 36 ägande rätter) och 2 procent småhus. I Norge produktionsstartades 499 bostäder, varav 82 procent var lägenheter och 18 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 42 lägenheter, i Finland 83 lägenheter och i Danmark produktionsstartades 29 småhus.

SVERIGE

Jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige en relativt god BNP-tillväxt. För 2014 har BNP justerats ned under året på grund av den långsamma återhämtningen i Europa och förväntas hamna på drygt 2 procent. Sverige som är ett litet exportberoende land påverkas av den svaga konjunkturen i omvärlden. Det som driver tillväxten är i stället hushållens starka konsumtion. Hushållens inkomster ökar ännu snabbare än konsumtionen vilket samtidigt medför att sparandet ökar från en redan hög nivå.

För bostadsmarknaden spelar också utvecklingen av hushållens finansiella tillgångar stor roll. Med ett högt sparande och en positiv utveckling på Stockholmsbörsen nådde hushållens tillgångar under 2014 rekordnivåer. Antalet påbörjade bostäder ökade under året medan antalet färdigställda bostäder var på bedömt oförändrad nivå.

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS-OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

I Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg.

STOCKHOLM

Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt och befolkningstillväxten är fortsatt hög.

Bostadspriserna i Stockholm fortsatte att stiga under 2014 och nådde de högsta nivåerna någonsin. Detta gäller även flertalet andra kommuner i regionen. När hushållens finansiella tillgångar ökar snabbare än skulderna påverkar detta priserna positivt. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna.

JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö.

UPPSALA

Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt 1 procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är utrikes flyttnetto, men också inrikes flyttnetto och födelsenettot bidrar till befolkningstillväxten.

Bostadsrättspriserna ökade kraftigt i Uppsala under 2014. Småhuspriserna steg inte lika snabbt men har ökat i samtliga kommuner i regionen.

MALMÖ/LUND

Malmöregionen har haft ett svagare år jämfört med de övriga storstadsregionerna. Sedan 2010 har regionen redovisat en minskad tillväxttakt i befolkning men utvecklingen under 2014 visar tydligt att trenden har vänt. Malmöregionen växer med drygt 1 procent i årstakt. Befolkningsökningen beror på ett ökat flyttnetto.

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling.

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö centrum har varit svag sedan 2011 men priserna vid slutet av 2014 var på en högre nivå än 2010. Återhämtningen har varit trögare än i Stockholm och Göteborg vilket beror på en svagare regio nal konjunktur i Malmöregionen under finanskrisen och åren därefter. Malmöregionen påverkades negativt av den svaga utvecklingen i Danmark under och efter krisen. Små huspriserna i regionen uppvisar svagare utveckling än bostads rätts priserna.

GÖTEBORG

Göteborgsregionen hade ett gynnsamt 2014. Befolkningstillväxten har varit exceptionellt stark vilket till största delen beror på ett ökat utrikes flyttnetto.

Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt och bostadsrättspriserna steg något snabbare än småhuspriserna. Prisökningen kan härledas till hushållens ökade finansiella tillgångar, låg ränta, god befolkningstillväxt och ett måttligt byggande.

NORGE

Efter ett svagt 2013 återhämtade sig den norska ekonomin påtagligt under 2014. Tillväxten drivs framförallt av privat konsumtion. Hushållen har visat sig starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad men också på grund av stigande huspriser som stärker konsumentförtroendet.

Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög, framförallt i Osloregionen. Bostadspriserna i Oslo och Bergen återhämtade sig under 2014. Endast Stavanger redovisar fortfarande ett avstånd till tidigare toppnivå men prisnivån är fortfarande hög. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.

JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas

STÖRRE KONKURRENTER 2014,

Land	Större konkurrenter
Sverige	NCC, Peab, Skanska och HSB
Norge	Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke
Danmark 1)	NCC och Arkitekt Gruppen
Belgien 2)	Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma
Finland 3)	YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC
1) Köpenhamnsregionen 3) Huvudstadsregionen	2) Bryssel, Namur och Brabant Wallon

Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt Marius Brygge i Vestfold.

DANMARK

Efter flera års stagnation har Danmark återingen tillväxt. 2014 hamnade tillväxten i BNP på cirka 1 procent. En starkare arbetsmarknad, stigande huspriser och låg ränta är bidragande orsaker till konjunkturuppgången. I Köpenhamn har befolkningen ökat kraftigt under flera år och under 2014 växte Köpenhamn med över 1,5 procent i års takt. Ägarrättspriserna i Köpenhamn har ökat sedan mitten av 2012 och fortsätter att öka under 2014. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.

JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet.

FINLAND

Första kvartalet 2014 gick Finland återigen in i recession. Man har tidigare haft både strukturella och konjunkturella

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2010–2014, SVERIGE

problem och nu tillkom även krisen i Ryssland, inklusive handels sanktioner, som Finland drabbas hårt av. Totalt sett föll BNP under 2014. Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med 1,5 procent i årstakt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.

JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet.

BELGIEN

BNP växte med ungefär 1 procent i årstakt under 2014. Exporten är den komponent som ger det största bidraget men den ökade tillväxttakten beror också på en ökad inhemsk efter frågan som drivs av hushållens konsumtion och före tagens investeringar. Prisnivån har varit svagt stigande under året.

JM utvecklar bostäder i Brysselregionen.

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

Land	2014	2013	2012
Sverige	25 900	21 100	21 400
Norge	27 200	30 300	30 200
Danmark	8 600	9 800	13 000
Finland	n /a 1)	27 300	28 300

1) Statistikcentralen i Finland har tills vidare avbrutit sin statistikpublicering. Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2014 års värden är preliminära och fastställs i maj 2015.

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Land	2014	2013	2012
Sverige	2 588	2 718	2 209
Norge	475	433 11 43	649 13 26
Danmark	22
Finland	75
Belgien	35	60	55
Totalt	3 195	3 265	2 952

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land	2014	2013	2012
Sverige	2 792	2 465	2 286
Norge	499	331	815
Danmark	29	12	2
Finland	83	46	34
Belgien	42	99	26
Totalt	3 445	2 953	3 163

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2014-12-31	2013-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	6 375	5 609
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	57	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	21	17
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	78	71
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	430	308
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	284	54
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN

ERBJUDANDE

Genom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

JM FÖRSTAHANDSVAL VID KÖP AV NY BOSTAD

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

EN BRA DIALOG MED KUNDERNA

Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM Sverige har för sjätte året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 78, vilket kan jämföras med branschindex om 73 av 100 möjliga poäng (Källa: Prognoscentret).

Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning.

VIP-kunderna får även kundmagasinet entré som skic kas hem per post fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat hemma-hos-reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, guider inom olika bostadsteman samt information om planerade bostadsprojekt.

BRA MATERIALVAL

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär, byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår. Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av en bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras.

Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden.

JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.

JM ORIGINAL

JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA

JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få, oavsett tid och plats.

Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer.

JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen Hitta hem.

Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. För att möta de ökade kraven på mobilitet och nya kundbeteenden är våra webbplatser helt responsiva.

VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning under samma dag. Under 2014 hade JMs samtliga marknader visning på samma dag med samma tema; under våren Kök och Balkong/Uteplats, och under hösten Äkta vara/Hantverk samt tema Vardagsrum.

Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt cirka 2 000 personer per tillfälle.

De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden.

FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM

Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.

FOKUS PÅ BOSTÄDER

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder, och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.

BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO

Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart när kunderna flyttar in.

En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghets frågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning.

GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö.

Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för den kund som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT I VÅRT MILJÖARBETE

En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om.

För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder.

ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garanti tid om två år.

Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR HUR VI LEVER IMORGON

Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33– 44.

FÖNSTER SOM SPAR ENERGI

Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK.

ALLERGIHÄNSYN

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv.

Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks "damm hyllor" genom takansluten skåpinredning.

ENERGISNÅLA VITVAROR

Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror.

Samtliga bostäder som projekteras fram över ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll.

EN GOD ELMILJÖ

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magne tiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum.

EN GOD LJUDMILJÖ

Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön.

Våra bostäder är tystare än vad de svenska bygg reglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.

MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA ENERGIANVÄNDNINGEN

Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad.

SUNDA MATERIAL

Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM

Utvecklingsperiod: 2001–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

Totalt: cirka 4 200
Påbörjade: 2 605

– Produktionsstartade under 2014: 275 Lägenhetsstorlekar: 42–141 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 600 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

KVARNHOLMEN, NACKA

Utvecklingsperiod: 2010–2024 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 200

– Påbörjade: 198

– Produktionsstartade under 2014: 0 Lägenhetsstorlekar: 41–156 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 000

Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA

Utvecklingsperiod: 2013–2025 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 100 – Påbörjade: 147 – Produktionsstartade under 2014: 147 Lägenhetsstorlekar: 32–128 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 950 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG

Utvecklingsperiod: 2007–2018 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 1 100 – Påbörjade: 885 varav 174 småhus – Produktionsstartade under 2014: 102 Lägenhetsstorlekar: 43–128 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 250 Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum

DALÉNUM, LIDINGÖ

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder – Totalt: cirka 800 1)

– Påbörjade: 297 1)

– Produktionsstartade under 2014: 36 äganderätter 2) Lägenhetsstorlekar: 35–158 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter. 2) Därutöver tillkommer 97 startade hyresrätter.

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

KUNGSÄNGEN, UPPSALA

Utvecklingsperiod: 2002–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

Totalt: Cirka 1 000
Påbörjade: 712
Produktionsstartade under 2014: 48

Lägenhetsstorlekar: 54–118 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 300 Läge: Centrumnära

ÖSTERMALM, VÄSTERÅS

Utvecklingsperiod: 2005–2019 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: 600 – Påbörjade: 396 – Produktionsstartade under 2014: 42 Lägenhetsstorlekar: 54–98 m2 , 2–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 200 Läge: Mitt i centrum/city

LOMMA STRANDSTAD, LOMMA

Utvecklingsperiod: 2003–2021 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder:

Totalt: cirka 1 050
Påbörjade: 600 varav 29 småhus
Produktionsstartade under 2014: 61

Lägenhetsstorlekar: 36–113 m2 , 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 450 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

NORRA ÄLVSTRANDEN, GÖTEBORG

Utvecklingsperiod: 1998–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 2 000 – Påbörjade: 1 630 – Produktionsstartade under 2014: 148

Lägenhetsstorlekar: 35–103 m2 , 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 350 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

GREFSEN STASJON, OSLO, NORGE

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

Totalt: cirka 330 1)
Påbörjade: 221
Produktionsstartade under 2014: 61

Lägenhetsstorlekar: 39–90 m2 , 2–4 Rum och kök

Antal kvarvarande byggrätter: cirka 110 1)

Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

Utmed Lidingös södra strandkant utvecklar JM Dalénum – en ny stadsdel med totalt cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseformer och lokaler för affärsverksamhet.

De flesta bostäder JM bygger är bostadsrätter i flerbostadshus vilket också är fallet i Dalénum. Men upplåtelseformerna i området inkluderar även hyresrätter (243) och JMs första ägarlägenheter i Sverige (36). Bostadsområdets mest utstickande nytillskott blir det mer än 20 våningar höga punkthus som planeras i Dalénums sydvästra hörn. Hittills har vi produktionsstartat 540 bostäder i området och utvecklingen beräknas pågå till år 2020.

Dalénum är ett tydligt exempel på hur JM arbetar med projektutveckling. Vi förvärvar mark med utvecklingspotential och planerar tillsammans med kommunen. Vi projekterar i samarbete med duktiga konsulter och arkitekter/landskapsarkitekter. Vi bygger bostäder och lokaler, anlägger trädgårdar, strandpromenadoch bygger vägar i området.

– Att få vara med om att utveckla en helt ny stadsdel med JMs samlade kompetens är inspirerande, säger Olof Pettersson Herold, projektledare på JM.

LEVANDE STADSDEL

Målet är att bygga en levande stadsdel med välavvägd balans mellan bostadshus och kontorslokaler som gör stadsdelen levande och trygg oavsett tidpunkt på dygnet, säger Olof. Restauranger och caféer bidrar till liv och rörelse medan skolor och service förenklar vardagen. JM har även byggt ett äldreboende i området.

"Att få vara med om att utveckla en helt ny stadsdel med JMs samlade kompetens är inspirerande."

VARIERAD MILJÖ

För att skapa en varierad miljö får husen olika stora volymer, kontraste rande fasadfärger och olika tät be byggelse. De välbevarade tegelbygg naderna från AGA s 1900-tal införlivas i det nybygg da området och får nytt liv som kon tors loka ler. I området görs plats för när service, träningsmöjligheter, skolor, kontor och verksamhetslokaler som förser stadsdelen med en levande rytm.

Dalénums vackra läge på södra Lidingö erbjuder alla boende närhet till strandpromenaden, vattnet och utsikten över Stockholms hamninlopp. JMs arbete ska bidra till att skapa väl fungerande och hållbara samhällen för dagens och morgondagens människor.

LÖNSAMHET

JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapital användning skapar vi lön sam het och värde för våra aktie ägare. Enhetliga produktions sätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI

JMs AFFÄRSIDÉ:

Att utveckla attraktiva boende- och arbets mil jöer som uppfyller individuella behov idag och i fram tiden.

VISION:

JM skapar hus att trivas i.

STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi:

Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten
Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar
Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen
Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position
Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader
Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

LEDANDE UTVECKLARE AV KVALITATIVA BOSTÄDER I NORDEN

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och uni versitets orter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värde kedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.

Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsförening ar för eget ägande, men kan även inkludera hyres bostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projekt utveck ling av kontorsfastig heter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig plan förutsättning.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom förande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden inne bär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktions kapacitet.

KAPITALHANTERING

Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassa flöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och inne bär bland annat:

Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i ba lans räkningen ska motsvara fem års produktion
Projektfastigheter ska bestå av främst bostadsfastig heter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Stor leken på portföljen varierar över konjunkturcykeln
En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelse risken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balans räkningen.

AVKASTNINGSKRAV FÖR PROJEKT

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna.

JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad.

WACC (vägd kapitalkostnad)

Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.

Skuldsättningsgrad i projekt

Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.

Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital *

En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2 procent.

Genomsnittlig kostnad – eget kapital *

Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent.

Avkastning på eget kapital

Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2005–2014 uppgått till 26,8 procent och för 5-årsperioden 2010–2014 till 23,1 procent.

* Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

FINANSIELLA MÅL

JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

Under perioden 2005–2014 har JMaktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent.

För att säkerställa ett långsiktigt värde skapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål.

RÖRELSEMARGINAL

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 pro cent, inklusive resultat från fastighets försälj ningar. Under 10-års perioden 2005–2014 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 12,0 procent. Under 5-årsperioden 2010–2014 har rörelsemarginalen i ge nomsnitt uppgått till 11,7 procent.

SOLIDITET

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden 2005–2014 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent och under 5-årsperioden 2010–2014 till 39 procent.

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

UTDELNING

Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2005–2014 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 41 procent och under 5-årsperioden 2010–2014 till 54 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris.

ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL

Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Under 10-årsperioden 2005–2014 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent. Motsvarande siffra för perioden 2010–2014 var 19 procent.

VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR

MED 70 ÅRS ERFARENHET AV VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKTUTVECKLING

Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan – och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer – är grunden för JMs värdeskapande.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande.

VÄRDEKEDJAN

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sidan 28).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Projekt utvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan.

IDÉFAS – MARKNADSANALYSER GER INSIKT OM KUNDBEHOV

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt.

MARK MED RÄTT UTVECKLINGSPOTENTIAL – TILL RÄTT PRIS

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt besluts underlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser.

Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling.

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

PLANPROCESSEN – DEFINIERAR MARKANVÄNDNING

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden.

Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker.

PROJEKTERINGSFAS – MED ARKITEKTER

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget.

FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN – VIA FLERA OLIKA KANALER

När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplatser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala kanaler, med mera.

PRODUKTION – SÄKRA OCH EFFEKTIVA PROCESSER

Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet.

INFLYTTNING

Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.

RÄTT KAPITALSTRUKTUR

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapital behov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av en kapita li serings modell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapital behov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapital behovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspek ter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrätts föreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärs modell och dess redovisning är:

Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas
Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnads kreditiv med säkerhet i bostads rättsföreningens fastighet
Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostads rätts föreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

BYGGRÄTTER GRUNDEN FÖR UTHÅLLIG LÖNSAMHET

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstads regionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

BRA SAMMANSÄTTNING

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 29 400 disponibla bostadsbyggrätter (27 700). Kapital bindningen i byggrätter (exploaterings fastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid utgången av året.

VÄRDERING AV BOSTADSBYGGRÄTTER

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dags värden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i plan pro cessen samt den tid som återstår till byggstart.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag:

byggrätter i balansräkningen, 17 500 (17 800), motsva rande fem års produktion med nuvarande produktionstakt
byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 11 900 (9 900). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nu varande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastig heter för bostäder uppgår till 9,6 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda värde är 6,8 mdkr (5,9). De 11 900 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värde bedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)

JM ÅRSREDOVISNING 2014

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplane arbete påbörjas fram till att bygglov söks.

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter.

Cirka 67 procent av de bostadsbyggrätter som redo visas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 27 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 31 procent i närförort och 42 procent i Stockholms ytterområden.

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

	Antal byggrätter
Geografiskt område	2014	2013
Storstockholm exklusive Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje	12 500	11 900
Malmö, Lund, Helsingborg	3 800	3 700
Storgöteborg	2 400	1 900
Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro	3 200	3 100
Oslo-området, Norge	3 800	3 800
Bergen och Stavanger, Norge	1 800	1 500
Storköpenhamn, Danmark	700	700
Helsingfors, Finland	1 000	750
Bryssel, Belgien	200	350
Totalt (cirka)	29 400	27 700

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:

		Marknadsvärde	Bokfört värde
Miljarder kr	2014	2013	2014	2013
Stockholm	5,6	4,3	4,0	3,0
Övriga Sverige	1,8	1,9	1,2	1,4
Utland	2,2	2,1	1,6	1,5
Summa	9,6	8,3	6,8	5,9

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER STOCKHOLM

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND

FASTIGHETSUTVECKLING STÖD ÅT BOSTADSAFFÄREN

Projektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder, vårdbostäder och lokaler för att skapa ett tilltalande område.

Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostäder och genom modernisering av centra. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

JM HYRESBOSTÄDER

I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna satsning med JM Hyresbostäder, en egen enhet med ansvar att projektutveckla och bygga hyresbostäder för egen förvaltning. I verksamheten ingår även att bygga student- och ungdomsbostäder samt hyresbostäder för seniorer. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har även en avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyresbostäder i Uppsala.

I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyresbostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John Mattson Fastighets AB under 2015. Ytterligare ett projekt om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats under året i Dalénum. Färdigställande och inflyttning 2016. Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också produktionsstartats.

Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby, pågår plan arbete med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostadsbyggrätter. I Bredäng, Stockholm, pågår detaljplanearbete för cirka 120 hyresbostäder. Detaljplanearbete pågår även för studentbostäder i Alphyddan, Nacka och KTH Campus i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stockholm 2017.

Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresbostäder upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stockholm. JMs dotterbolag Seniorgården arbetar med och söker markanvisningar för seniorhyresbostäder.

VÅRDBOSTÄDER

Under 2014 har två särskilda boenden för äldre färdigställts: Stora Sköndal, Stockholm om 108 bostäder samt Svänghjulet, Täby om 54 bostäder.

JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark (Källa: NAI Svefa) och efterfrågan på fastighetsmarknaden har återhämtat sig sedan finanskrisen. Transaktionsvolymen 2014 var högre än tidigare rekordår. (Källa: DTZ)

Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industribyggnader som byggs om till kontor och lättare produktion. Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet har nu gått över i ett förvaltningsskede.

Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projektförvaltats under året.

Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.

	2014-12-31
MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	224	196	32	82
Färdigställda kontorsfastigheter	56	34	3	83
Totalt	280	230	35	82

STRUKTURERAD PROJEKT- UTVECKLING EN LÅNGSIKTIG INVESTERING

JMs produktion ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga processer och komponenter är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika förbättringsprojekt som idag går under namnet "Strukture rad Projektutveckling". Därmed startades arbetet med att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten som processerna. Det skapar också värden för kunderna och säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång. Detta är ett av JMs största, viktigaste och pågående förbättringsprojekt.

Delprojekt, exempel	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Projektering
Strategiskt inköp
Försäljning
Produktion
Projektutformning
Förvärv
Inköp
Inredning
Förvaltning
Projektledning

Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras nedan:

PRODUKTEN

Strukturerad projektering

År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvis ningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder.

Strategiskt inköp

Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till huvud uppgift att driva fabriksverksamhet.

PROCESSERNA

Strukturerad försäljning

Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling. JM valde att låta försäljning vara först ut med att processorienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktivite ter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart.

Strukturerad produktion

Arbetet, som baseras på "Lean-tänkande", består av tre delar:

Processorientering av verksamhetssystemet
Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar
System för enhetlig tidsplanering

JM erhöll 2011 Lean-priset av organisationen Lean Forum Bygg för sitt arbete med Strukturerad Projekt utveckling.

Strukturerad projektutformning, förvärv, inköp

Under åren har processen ovan processorienterats för att tydliggöra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats i vårt Verksamhets system.

Samordning av den norska och finska verksamheten

Verksamhetsystemet är utformat för att kunna hantera koncernens hela verksamhet. Under året har de väsentligaste delarna av den norska och finska verksamheten integre rats in i vårt gemensamma verksamhetssystem.

RISKER OCH MÖJLIGHETER

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

RISKHANTERING – EN INTEGRERAD DEL AV BESLUTSFATTANDET

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse och ledning.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad Projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten.

ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL

Risker	Möjligheter
Missbedömning av kundefterfrågan	Attraktiva byggrätter
Förändrad kommunal planering	Teknisk utveckling vad
Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar	avser hantering av miljörisker
Förseningar, ökade kostnader	Kundanpassad utformning
Konjunktur, ränteläge	Rätt prissättning
Osäkerhet om försäljning	Optimerad
Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister	effektivitet i planering och produktion

Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter.

Under 2014 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktions starterna har under året fortsatt haft planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre omfattning än under 2013. Inför 2015 är riskbilden likartad där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT

(Avser JMs verksamhet i Sverige)

på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett gräns sättande kriterium.

BALANSRÄKNINGEN

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projekt etapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betal nings plan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från bank systemet.

KASSAFLÖDE

Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

FINANSSTRATEGI OCH POLICY

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.

Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att:

Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassa flöden
Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

KÄNSLIGHETSANALYS NUVÄRDE

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp.

29 400 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare.

JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1 400 mkr eller knappt 19 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (6 711 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (1 329 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,3 miljarder kronor.

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr	27 000	28 000	29 000	30 000	31 000
Kostnad/m2 , kr
22 000	7 100	8 500	9 900	11 300	12 700
23 000	5 700	7 100	8 500	9 900	11 300
24 000	4 300	5 700	7 100	8 500	9 900
25 000	2 900	4 300	5 700	7 100	8 500
26 000	1 500	2 900	4 300	5 700	7 100

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER

Intäkt/m2, kr	27 000	28 000	29 000	30 000	31 000
Kostnad/m2 , kr
22 000	94	113	132	151	170
23 000	75	94	113	132	151
24 000	56	75	94	113	132
25 000	37	56	75	94	113
26 000	18	37	56	75	94

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADS KATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER

Kategori	Andel av kostnad, % 1)	För ändring, %	Resultat, mkr
Löner	13	+/– 10	+/– 86
Material	16	+/– 10	+/– 102
Mark	16	+/– 10	+/– 105
Byggherrekostnader	14	+/– 10	+/– 89
Projektering	6	+/– 10	+/– 40
Omkostnader	7	+/– 10	+/– 43
Underentreprenader	28	+/– 10	+/– 182

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,5 mdkr 2014.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherre kost nader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Om kostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

RISKER OCH RISKHANTERING

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

OMVÄRLDSRISKER

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2014
Ekonomisk tillväxt	Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.	Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektivi serings arbete för att minska produktions kostnaderna.	Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmark nad. God risknivå har upprätthål lits i den pågående produktionen.
Demografi	Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.	JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.	Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvud marknader.
Konkurrens situation	Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och där igenom lönsamheten.	Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet ackvisions kompetens samt särskilja erbjudandet via kund fokus, kvalitets profilering och marknadsföring.	Tämligen oförändrad konkurrens situation på våra huvudsegment. Marknadsandelen under press i takt med förbättrad marknad.
Politiska risker	Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investe ringar i infrastruktur och kom munal planering med mera kan förändra förutsättningarna.	Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.	Oförändrade politiska risker samtidigt som osäkerheten avse ende regulatoriska frågor har ökat något.
Klimatförändring	Krav på minskad energianvänd ning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.	JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fukt skydds beskriv ning upprättas i alla projekt.	JMs lågenergihus under stiger gällande norm med cirka 25 procent.

OPERATIVA RISKER

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2014
Risker relaterade till byggrätts portföljen	Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att plan arbetet försenas eller att detalj planer inte godkänns.	Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostads köpare för att säkerställa kunskap om kund behov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.	Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.
Genomförande risk	Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kund anpassning.	Effektiviseringsarbete för att minska produk tionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.	God utveckling i effektiviserings arbetet inom koncernens processer.
Osålda bostäder	Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.	Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.	Vid slutet av året hade JM endast 62 osålda bostäder till ett bok fört värde om 243 mkr i balans räkningen.
Prisutveckling under produktionstiden	Prisfall på bostäder under projekt tiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.	Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.	Något ökade priser för nyproduk tion har medgivit stabil försälj ning och oförändrad storlek i projektetapper.

FINANSIELLA RISKER (se not 22, Finansiell riskhantering på sidan 80)

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2014
Ränterisk	Förändringar i marknads räntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.	Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.	Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.
Finanseringsrisk	Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam.	God soliditet gör JM attraktiv för lån givare. JMs finanspolicy.	Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.
Likviditetsrisk	Risken att inte kunna fullgöra betalnings åtaganden.	God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via check krediter och kreditlöften.	Oförändrat starkt likviditetsläge.
Valutarisk	Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.	Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.	Oförändrat låg valutaexponering.

HÅLLBARHET

Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrättsportfölj och stark betoning av hållbar hetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med grönskande gårdar och gröna, sedumbelagda tak.

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en grund läggande del av vår verksamhet.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar be greppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi eftersträvar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den på verkan våra aktiviteter och beslut har på samhället och miljön.

Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integre rad del i vår projektutveckling.

Under 2014 har vi bland annat:

Infört en hållbarhetspolicy
Infört en uppförandekod för JMs medarbetare
Incidentrapporteringen har utvecklats under året och möjliggör nu för leverantörer och andra intressenter att rapportera via JMs webbplats
Utvecklat organisationen och styrningen av hållbarhetsfrågorna
Genomfört en utvecklad väsentlighetsanalys och identi fierat verksamhetens väsentliga och prioriterade håll barhets aspekter.

JMs hållbarhetsredovisning för 2014 (enligt GRI G4 Corenivå) ingår som en del av årsredovisningen. Ett GRI-index är inkluderat på sidorna 109–112.

ORGANISATION

JMs kvalitets- och miljöråd har det övergripande ansvaret för den gemensamma styrningen av koncernens verksamhet. Koncernchef och koncernens affärsenhets- och regionchefer ingår i rådet tillsammans med koncernstab verksamhetsutveckling. Staben ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete och arbetet hålls ihop av JMs nyinrättade hållbarhetsgrupp med flera av JMs stabschefer.

STYRNING OCH UPPFÖLJNING

Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Syftet med systemet är att stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetsätt, med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sammanställning av erfarenheter och kunskap som används i hela vår verksamhet.

De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet får med hjälp av verksamhetssystemet direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt och inte enbart vissa pilotprojekt.

Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör att risken för att både legala och interna krav på hållbarhetsområdet inte följs är små och om det ändå sker, snabbt kan fångas upp och hanteras i ett tidigt skede.

Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade mål, exempelvis inom områdena kundnöjdhet, avfallshantering, klimatpåverkan och energianvändning i bostäder. Programmet förnyas vart tredje år och nuvarande mål gäller för perioden 2014–2016. Målen och kraven i verksamhetssystemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten sidorna 97–103.

INTRESSENTDIALOG

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året.

Intressentgrupp	Exempel på aktiviteter 2014	Huvudsakliga områden	Hur vi arbetar
Kunder: befintliga och potentiella	Kundundersökningar	Kundnöjdhet Kundinsikter – behov kring boende	Inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma - hos-intervjuer och webbpaneler Omvärldsbevakning Marknadsundersökningar
Medarbetare: befintliga	Utvecklingssamtal Utbildning	Hälsa och säkerhet Kompetensutveckling Successionsplanering Ersättningar	Medarbetarundersökning Arbetsmiljödag
Medarbetare: potentiella	Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion Startade tvåårigt trainee program med inriktning mot produktion	Rekrytering Employer branding	Möjlighet att skriva examensarbete Samarbete med skolor och universitet Deltagande i arbetsmarknadsdagar
Aktieägare och investerare	Personliga möten Telefonmöten Analytikermöten	Bolagsuppdatering	Löpande kommunikation i strukturerad form Kapitalmarknadsdag
Samarbetspartners/ Leverantörer	Frågeformulär till leverantörer Leverantörskontroller Fabrikskontroller Framtidsworkshop med arkitekter och avtals leverantörer inom områden som kök, bad och förvaring	Miljöarbete Hälsa och Säkerhet Utvecklingsarbete	Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik
Samhälle: tjänstemän och politiker	Kontinuerliga dialoger med kommuner Mentor	Samhällsengagemang Miljöarbete	Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker
Intresse organisationer	Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan Utvecklingsprojekt	Klimatfrågan Miljöklassificeringssystem för byggande Energieffektivisering	Medlem Kontinuerliga dialoger

VÄSENTLIGHETSANALYS

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget, som lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och vad som rapporteras. Analysen har under 2014 genomförts med en utvecklad metodik, bättre anpassad till JMs arbetssätt. Den baseras på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld.

		Uppkomst av påverkan i värdekedjan:
	JMs VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER		Leverantör	JM	Kund	Samhälle
	Avfall och resurseffektivitet	✘	●	●	●
Ö	Energianvändning och klimatpåverkan	✘	●	●	●
MILJ	Markföroreningar	✘		●		●
	Materialanvändning	✘	●	●
	Transporter och arbetsmaskiner	✘	●	●

	Affärsetik		●	●
	Ansvarstagande i leverantörskedjan	✘	●
	Arbetsmiljö	✘	●	●
ALT	Jämställdhet och mångfald	✘	●	●
CI O	Kompetens	✘		●
S	Lagefterlevnad		●	●
	Mänskliga rättigheter		●	●
	Produktutforming	✘		●	●

	Affärens roll i samhället			●		●
MI	Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM		●	●	●	●
O	Hänsynstagande i beslutsfattandet	✘		●
N O	Kvalitet	✘	●	●	●
EK	Långsiktig affär	✘		●		●
	Transparens i redovisning			●

Tabellen visar, utan inbördes rangordning, JMs väsentliga hållbarhets aspekter och var i värde kedjan respektive aspekt ger upphov till påverkan. Aspekter som är markerade med ✘ är JMs prioriterade hållbarhetsaspekter som vi därmed också kommer att prioritera i hållbarhetsarbetet.

SAMARBETEN

JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot ökad hållbarhet.

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact.

JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxidutsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project). JM erhöll 2014 resultatet C 83 i CDP-bedömningen. Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt.

Exempel på organisationer som JM är engagerat i är:

Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimat ansvar.

Sweden Green Building Council, en ideell förening inom den svenska bygg- och fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen, bland annat genom att tillhandahålla certifierings system för byggnader.

Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering.

IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlemmar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella frågor om forskning, innovation och kvalitet.

BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd.

JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

FN:s Global Compacts tio principer	Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER 1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter	Sidorna 48–50
ARBETSRÄTT 3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar 4. Avskaffa alla former av tvångsarbete 5. Avskaffa barnarbete 6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning	Sidorna 45–50
MILJÖ 7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik	Sidorna 33, 37–44
BEKÄMPNING AV KORRUPTION 10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor	Sidorna 47–50

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE

Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostads byggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:

Energianvändning
Byggmaterialens miljöpåverkan
Byggavfallshantering
Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter
Hantering av markföroreningar.

HUR VI ARBETAR

Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljö policy har företaget haft fortsatt fokus på miljöfrågan. Vi kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitets- och miljös amordnare.

Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan förbättringar i all JMs produktion.

Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang. Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen.

LÖNSAMT MILJÖARBETE

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället.

VERKSAMHET I SVERIGE

PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

Som projektutvecklare har JM, till skillnad från många andra aktörer i byggsektorn, ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjlig heter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete.

Koncernens miljöpolicy

JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar samhällsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.

Vi gör detta genom att:

minska energianvändningen i vår verksamhet och våra levererade byggnader
använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning
förebygga uppkomst och spridning av föroreningar
främja resurshushållning och slutna kretslopp
bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan ständigt minskar
sträva mot ständiga miljöförbättringar
följa eller överträffa gällande lagstiftning.

JMs miljömål

Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent
JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för att år 2020 ha minskat med minst 40 procent jämfört med 1990
Mängden byggavfall till deponi ska halveras till i genomsnitt 2 kg/kvm år 2016 1)
Andelen osorterat avfall ska minska till i genomsnitt 10 procent år 2016 2)
Den totala mängden avfall ska minskas till i genomsnitt 24 kg/kvm år 2016 3)
1) från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012. Målet är ej relevant för Norge då denna fraktion saknas i avfallssystemen (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)
2) från i genomsnitt cirka 15 procent i Sverige respektive cirka 35 procent i Norge år 2012
3) från i genomsnitt 29 kg/kvm i Sverige respektive 38 kg/kvm i Norge år 2012 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

JM bygger lågenergihus

Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndighe ternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.

Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och golv) och genomtänkta installationslösningar. Vi driver en kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energi området. Dagens förbättrade lågenergihus kommer att ha en energianvändning på 40–70 kWh/kvadratmeter och år. Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kWh uppmätt energi använd ning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE

Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion.

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

JMs låg energihus har extra välisolerade väggar, energisnåla vit varor, lågenergi belysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga krav på energi effektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde 0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärmningen. Väder prognosstyrning innebär att värmeanläggningen regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väderprognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en besparing på inköpt energi. Ambitionen är att vara ledande på att bygga låg energihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

Energianvändning under produktionsfasen

Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.

JMs Energiklassning

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energieffektiv byggnad, men husens energi användning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt.

Materialval

Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan

mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna "Säker vatteninstallation". Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler.

Byggavfall

JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som generereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal sidan 44). Exempel på åtgärder är:

användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige
identifiering av förbättringsområden utifrån studier på uppkommet avfall
inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projektutveckling bostad i Sverige
förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna
arbete med att minska mängden avfall från emballage samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och form material
utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning.

TOTALT AVFALL JM

Total mängd avfall från projektutveckling Bostad i Sverige. Markarbeten, ROT och rivning borträknat. Mängderna avfall återspeglar till viss mån produktionsintensiteten, varför vi även räknar fram nyckeltal som normeras mot produktionsvolym, se vidare i tabell sidan 44.

Transporter och arbetsmaskiner

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter, exempelvis:

ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner
ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon
ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna
testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna
i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö
Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp
alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen)
tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras
JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism)
videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor.

Förorenad mark

Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder för-

oreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. Alla presumtiva förvärv ska genomgå en saneringsvärdering och erfarenheten visar att de flesta fastigheter har någon del som är förorenad.

JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersökningar och utredningar inför förvärv och projekteringsstart varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med tillsynsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet sker vanligast genom att man gräver upp föroreningarna och kör dem till godkänd mottagningsstation för deponering. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna läggs och efter avslutad sanering skickas rapport till tillsynsmyndig heten. Under 2014 har 16 projekt undersökts inför förvärv, 38 projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och 20 projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndig heten.

I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt över för att följa verksamheten och nya lagkrav. Under året har de styrande dokumenten för marksanering gåtts igenom och reviderats för att göras mer tydliga. JM gör stora miljöåtgärder i och med saneringar av gammal industrimark som ska bli nya bostadsområden.

JM ENTREPRENAD

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområ det.

JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet. Företaget har beslutat att under det närmaste året även certifiera arbetsmiljöarbetet.

Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och sam arbetspartners.

Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets "generella miljökrav vid upphandling av entreprenader".

JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering.

Miljövänliga logistiklösningar

Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus på hantering av massor till och från byggprojekten på ett miljö effektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar för lagring och hantering av massor, dels en digital förmedlingstjänst. Ett långsiktigt mål är att när rätt förutsättningar ges driftsätta minst fyra anläggningar, så kallade Ekobackar, i Stockholmsområdet – en i varje väderstreck. Idag finns tre anläggningar i drift. En digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget har utvecklats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för

Kontorsfastigheten Rosenborg, Frösunda.

anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och deras koldioxid utsläpp, vilket gynnar både miljön och ekonomin i projekten.

Under året bedrevs ett projekt i samarbete med bland annat Vasakronan där vi tillsammans undersökte hur mycket koldioxidutsläpp transporterna genererade vid uppförandet av kontorsfastigheten Rosenborg i Frösunda. Det konstaterades att materialtransporter, arbetsmaskiner och persontransporter stod för en tredjedel var av koldioxid utsläppen, och att det finns stor potential att minska miljöpåverkan genom ytterligare logistiklösningar, vilket också ger positiva effekter på projektekonomin.

Miljöcertifiering av byggnader

Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva fas tig hetsprojekt som genomförs gentemot olika miljöcertifieringssystem. JM Entreprenad har under året genomfört framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare.

Kontorsfastigheten Rosenborg (Vasakronan) har byggts för att motsvara LEED Platina, som är en av dagens mest krävande miljöcertifieringar. Rosenborg har även vunnit årets Betongpris i kategorin Miljö med motiveringen "Hypermoderna kontorslokaler med mycket hög miljöprofil och världens första gröna företagsobligation".

PROJEKTUTVECKLING AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad.

Hovinbekken i Oslo, Norge.

VERKSAMHET I NORGE

PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har nya miljömål för verksamheten fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonferenser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor. I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft.

Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften av flerbostadshusen är uppvärmingen och tappvarmvattnet baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år. Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/ kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år.

Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material.

Fakta och nyckeltal miljö

Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål.

JM Sverige		2014	2013	2012
Genomförda interna verksamhetsrevisioner		131	136	130
Koldioxidutsläpp JM, ton		21 678	21 962	22 810
Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad		6,9	7,5	7,2
Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO2 /m2	BRA	4	4	6
Andel byggavfall som går till deponi, %		9	11	14
Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km		134	119	114
Projekt med nyckeltal, %		100	89	100
Projekt med nyckeltal, antal		30	40	47
JM Bostad Sverige	Mål 2016	2014	2013	2012
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive
hushålls- och verksamhetsel, kWh/m2 A-temp	25 % under norm 1)	65	72	70
Byggavfall till deponi, kg/m2 BTA	2,0	2,7	3,0	4,2
Andel osorterat byggavfall, %	10	6	14	15
Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA	24	30	28	29
JM Norge		2014	2013	2012
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kWh/m2 BRA2)		88	113	123
Andel osorterat byggavfall, %		27	39	34
Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA		36	35	38

1) Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent.

2) Beräknad i enlighet med norsk standard (NS 3031), lagkrav enligt norska byggföreskrifterna TEK10.

BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea

TRYGG PÅ JOBBET – ALLAS VÅRT ANSVAR

För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling.

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet.

Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjö rer är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än önskat varför det under året har varit stort fokus på rekrytering. Sammantaget i koncernen har personalläget dock varit stabilt. Vid årsskiftet var vi 2 197 anställda, varav 942 hantverkare och 1 255 tjänstemän. Av dessa var drygt 96 procent tillsvidareanställda. Samtliga medarbetare i Sverige och Finland omfattas av kollektivavtal medan medarbetarna i övriga länder omfattas i varierande grad.

MEDARBETARE IDAG OCH IMORGON

Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar alltid efter en bra balans mellan till exempel män och kvinnor, seniora och mindre erfarna medarbetare. Vi ser att tidigare medarbetare ofta önskar komma tillbaka till JM och därför driver vi en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt hålla kontakt med dem.

För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma. Under året besökte vi ett tiotal arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers och Lunds universitet. Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kontakter med blivande medarbetare. Under året har vi erbjudit cirka 100 studenter praktikplats, främst inom produktion.

Vi har även fortsatt samarbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. Strategiskt viktigt är också vårt koncernövergripande traineeprogram. I augusti 2014 startade vi för femte året i rad ett tvåårigt traineeprogram. Denna gång med inriktning mot produktion.

KOMPETENSUTVECKLING

Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är viktig, inte minst i arbetet med att strukturera vår projektutveckling och vår produktion i effektiva processer. En tydlig modell för den strategiska kompetensförsörjningen har skapats baserad

HANTVERKAREN SOM BLEV INREDARE

Problem med en axel och sjukskrivning i kombination med att jobbet kändes lite enahanda fick Julius Skoglund att fundera över nya möjligheter inom JM. Han kontaktade rehab- och friskvårdskonsulenten och tillsammans diskuterade de olika alterna tiv. Efter 12 år

som stomsnickare på JM började Julius som in redare på region Stockholm Syd i april.

– Det bästa är att jag får träffa så många människor, säger Julius. Kunderna funderar över många saker och har mycket som de vill uppnå med sin flytt och sin nya bostad. Jag får vara en del i detta och deras drömmar och det känns både priviligierat och roligt.

Sin långa erfarenhet som hantverkare har Julius stor nytta av i sitt nya arbete. Han är van att läsa ritningar och kan förstå hur mycket plats en önskad garderob tar och hur den kommer upplevas i rummet. Genom att han vet hur JM bygger kan han också förklara en del kostnader som kunderna undrar över.

– När kunden till exempel vill ha ugnen inbyggd i ett högskåp har det hänt att de reagerat på att det kostar en del. Jag förklarar vilket jobb som behöver göras för att dra fram extra ventilation och då brukar de bli nöjda, säger Julius.

Arbetet som inredare innebär en hel del mailkontakt med kunderna. Det ger snabba svar men Julius Skoglund upplever det ofta som enklare och trevligare att träffa kunden.

– Kunderna uppskattar att vi träffas i visningslägenheten. De vill ju gärna flytta in direkt och där kommer de lite närmare sin nya bostad i alla fall, avslutar Julius.

Julius Skoglund Inredare på JM, region Stockholm Syd

på grundkompetens/yrkeskompetens/medarbetarskap och ledarskap. I det arbetet har vi även sett över befattningsstrukturer och befattningsbeskrivningar i Sverige som bland annat förtydligar kompetenskrav per befattning.

Den största delen av våra medarbetares kompetensutveckling sker i vardagen, exempelvis genom att arbeta mot utmanande mål samt kontinuerlig feedback. Cirka 70 procent av vår kompetensutveckling sker på detta sätt. I övrigt stödjer vi vår kompetensutveckling med seminarier, utbildningar och mentor-/fadderskap. Vi genomför årligen utvecklingssamtal med samtliga tjänstemän i koncernen. Vissa enheter har även utvecklingssamtal med hantverkarna.

Platschef och arbetsledare är två av våra nyckelbefattningar. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska tillgodoses genom intern rekrytering genomför vi i Sverige utvecklingsprogram för blivande platschefer och diplomerad arbetsledare.

Nyanställda hantverkare i Sverige genomgår en utbildning på sju dagar där medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet att göra rätt från början är viktiga ingredienser.

2013 års medarbetarundersökning visade att vi behöver bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfarenheter. Under året har vi infört en tydlig mötesstruktur inom alla led i produktionen med möjlighet till information, diskussion och erfarenhetsåterföring.

Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög presta tion och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige. Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de befogen heter det innebär. Samtliga chefer och ledare i Norge har genomgått en utbildning i våra kärnvärden och ledar kompetenser.

Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Chefer följs upp baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via utvecklingssamtal.

Erfarenhetsåterföring mellan JMs olika länder har utvecklats under året och den interna rörligheten mellan länderna har ökat. Allt fler medarbetare samarbetar också över landsgränserna.

VÅR ARBETSMILJÖ

Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga på jobbet och vi arbetar för att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av yrkessjukdomar. Vi har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och vårt mål är att halvera antalet olyckor med frånvaro från 2012 till 2016. De vanligaste olyckorna på våra arbetsplatser är fall på samma nivå, fall till lägre nivå och förlorad kontroll över material. Under året har inga dödsolyckor inträffat bland JMs medarbetare eller medarbetare anställda av underentreprenörer.

Arbetsmiljöorganisationen har förstärkts ytterligare. Det förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade "Ordning och Reda-revision" på JMs byggarbetsplatser visar att förbättringar skett. Totalt sett har förbättringar gjorts inom våra fokusområden; skyddsräcken, formhantering och tillträdesleder.

FLYTTEN TILL NORGE

I oktober 2013 tog Maria Hagman chansen att arbeta utomlands och lämnade sitt jobb som projektledare i region Syd för att under två år arbeta som distriktschef i JM Norge, region Oslo. Möjligheten att vidga sina vyer lockade, men hon gillade också tanken på att kunna bidra med sina erfarenheter från många år inom JM. Med på flytten följde

hela familjen med maken Mats och sönerna Viggo, Finn och Atle. – Det är framför allt min erfarenhet från att arbeta i verksamhetssystemet och att jag har deltagit i så gott som alla moment i ett projekt som jag kan bidra med, säger Maria. "Ett JM" är mitt ledord och det är viktigt att alla medarbetare är stolta och känner att de är en del av JM. Det är något jag alltid har med mig i mitt dagliga arbete både som medarbetare och chef.

Sedan i höstas är Maria avdelningschef i region Oslo. Efter ett år på plats ser hon tydliga utmaningar både i sitt eget arbete och för JM Norge. Kontakten med myndigheter i detaljplanearbetet och bygglovshanteringen är mer formell och mer tungrodd i Norge än i Sverige. Det är också en utmaning att leva Ett JM även i praktiken, att våga släppa gamla rutiner och istället följa de gemensamma system som finns. Samtidigt poängtrerar Maria vikten av att vara lyhörda och göra anpassningar utifrån de norska kundernas krav och behov.

– Jag har blivit väldigt bra bemött av mina nya kollegor i Norge och de har inspirerat mig även på fritiden. Nu åker hela familjen skidor och vi tar vara på naturens möjligheter i större utsträckning och luncherna består ofta av ett "matpack", avslutar Maria.

Maria Hagman Projektledare JM Norge

Vid Ordning och reda-revisionen tittar man även på det förebyggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av risker, användande av personlig skyddsutrustning, väl städade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns.

Under året har rapportering och uppföljning av tillbud och olyckor förbättrats och vi implementerar succesivt ett system för rapportering. De två vanligaste tillbuden har varit förlorad kontroll över material och lyft med kran.

ANTAL OLYCKOR MED MINST EN DAG SJUKFRÅNVARO PER MILJONTE ARBETADE TIMME (OMF)

JM har fyra heltidsanställda medarbetare som arbetar med arbetsmiljö och hälsa.

Huvudskyddsombud finns i varje region och totalt i koncernen finns cirka 100 skyddsombud på arbetsplatser där JM har egna hantverkare. I Sverige finns en central skydds kommitté (cirka 15 deltagare) och sju regionala arbets miljögrupper. I JM Norge ett Hoved AMU (cirka 10 deltagare) och fyra lokalutvalg.

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN

(SVERIGE OCH NORGE)	2014	2013	2012
Antal medarbetare per 31 dec	2 197	2 176	2 290
– antal tjänstemän	1 255	1 236	1 239
– antal hantverkare	942	940	1 051
Snittålder, tjänstemän	43	43	43
Snittålder, hantverkare	40	41	40
Andel kvinnor bland tjänstemän, %	30	30	30

MEDELTAL ANSTÄLLDA

PER LAND	2014	2013	2012
Sverige	1 820	1 874	2 021
Norge	353	335	324
Danmark	5	8	13
Finland	31	20	17
Belgien	9	10	11
Totalt	2 218	2 247	2 386
SJUKFRÅNVARO – SVERIGE, %	2014	2013	2012
Total sjukfrånvaro	3,7	3,9	3,8
29 år eller yngre	3,3	3,7	4,6
30–49 år	3,0	2,9	2,8
50 år och äldre	5,4	5,6	5,0
Sjukfrånvaro under sammanhängande tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro	25	32	29
Sjukfrånvaro, tjänstemän	1,5	1,8	1,6

Sjukfrånvaro, hantverkare	6,5	6,4	6,0

För att stärka arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde genomfördes den 6 november den årliga Arbetsmiljödagen. För första gången deltog alla tjänstemän och hantverkare i hela koncernen. Två av huvudbudskapen var tillträdesleder och att våga säga till när något är fel.

MÅ BRA

Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har minskat från 2,3 till 1,9 procent i Sverige. Systemstödet för sjuk- och friskanmälan i Sverige har utvecklats och ger en bättre möjlighet till uppföljning. Medarbetarna erbjuds också medicinsk rådgivning av sjuk sköterska vid sjukdom.

Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare medarbetare. Morgonens "byggjympa" på byggarbetsplatserna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador.

Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till 3 000 kronor gör också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet.

Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet.

Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet.

UPPFÖRANDEKOD OCH WHISTLE BLOWING

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har frågor kring detta. JM har också ett incident rapporteringssystem, "Whistle blowing", via en extern part öppet för både medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intressenter. En uppförandekod för koncernen har tagits fram som ger JMs medarbetare vägledning i etiska frågor. För att säkerställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mångfaldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året.

Alla ledningsgrupper i Sverige har under året haft en genom gång av JMs etiska riktlinjer samt jämställdhets- och mång faldsplanen.

Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla.

JM strävar efter att attrahera fler kvinnor till att arbeta i branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att rekrytera kvinnliga medarbetare, främst till produktion. Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 31 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent. Efter lönekartläggning kan vi konstatera att inga omotiverade löneskillnader finns mellan könen.

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING HANTVERKARE, SVERIGE OCH NORGE

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING TJÄNSTEMÄN, SVERIGE OCH NORGE

ANSVARSFULLT AGERANDE

Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt arbete med etik har under många år utgjorts av JMs etiska riktlinjer.

Under 2014 har även en upp förandekod för JMs medarbetare tagits fram. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och att ge vägledning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de värderingar som gäller på JM.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av personer från företagets ledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter eller missförhållanden.

KONKURRENS PÅ LIKA VILLKOR

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser.

JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande skatte betalare på de marknader där vi är verksamma.

Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn, arbetar JM i ett projekt för att ta fram riktlinjer kring byggbolags arbete gentemot kommuner och landsting.

Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs av mark anskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra etiska riktlinjer.

Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsuppgörelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna rutinerna verkligen följs.

INKÖPSARBETE MED HELHETSTÄNK

Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.

INKÖPSPROCESSEN

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 450 leverantörer ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal.

UTVECKLING

Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra leverantörers leveransprecision. Flera projekt pågår för att utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och under 2014 har JM implementerat ett upphandlingsverktyg som stöd till vår strategiska inköpsprocess.

Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner.

Som komplement till NBI har vi samtidigt arbetat vidare med systemet för Nöjd Leverantör Index (NLI). Detta kommer bli en viktig del i arbetet med att utveckla JM som beställare mot våra leverantörer.

RISKHANTERING

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpan de, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar – JM's Suppliers Code of Conduct. Uppförandekoden adresserar bland annat arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli godkända som leverantör. Denna process har utvecklats till JMs system för hållbarhetsvärdering av leverantörer, som förutom miljöområdet även täcker in aspekter såsom arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning. Under 2014 har drygt 200 potentiella leverantörer genomgått hållbarhetsvärdering.

JMs program för revision av leverantörers hållbarhetsarbete innebär att ett 20-tal utvalda leverantörer årligen utvärderas genom enkätutskick. Utvärderingarna följs sedan upp med revision i utvalda fabriker. Eventuella brister som framkommer vid fabriksbesöket medför att leverantören behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som företaget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör till JM. I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa leveransen av material från en fabrik.

LOGISTIK

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och har blivit en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer. Det är kanske det område som utvecklas mest just nu. Under 2014 har vi startat ett logistikprojekt vilket har som mål att skapa förutsättningar för en effektiv produktionsprocess. Detta ska vi åstadkomma genom att skapa effektiva och säkra flöden av material och verktyg samt minska slöseri i materialhanteringen.

JMs UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

JM ska uppfattas som ett attraktivt och ansvarstagande företag med en stark och sund företagskultur. JMs uppförandekod har tagits fram för att säkerställa att vi och våra leverantörer och underentreprenörer har vissa gemensamma grundvärderingar kring hur man uppför sig som företag.

Uppförandekod

1. Alla tillämpbara nationella lagar och förordningar, industriminimistandarder, ILO:s grundläggande konventioner och FN:s konventioner om mänskliga rättigheter måste efterlevas.
1. Varje anställd ska behandlas med respekt och värdighet. Kroppsbestraffning är absolut förbjudet, så även trakasserier av alla slag.
1. Ingen form av tvångsarbete får förekomma. Anställda ska ej avkrävas deposition av ID-handlingar, begränsas i sin rörelsefrihet eller rätt att avsluta sin anställning med rimlig uppsägningstid.
1. Allt arbete måste utföras under erkända kontraktuella former, godkända enligt tillämpbar lag. Arbetsgivarens förpliktelser får ej undvikas genom nyttjande av entreprenadkontrakt, hemarbete eller lärlingsprogram.
1. Anställda har rätt till en skälig lön, som ska vara minst i linje med nationell lag och industristandard. Lönereduktion som bestraffning är ej tillåtet.
1. Antalet normala arbetstimmar får ej överstiga 48 timmar per vecka, medan frivillig övertid maximalt får uppgå till 12 timmar per vecka och alltid måste kompenseras med ett lönepremium. Alla anställda har rätt till minst en hel ledig dag var sjunde dag.
1. Minimiålder på arbetsplatsen är 15 år eller högsta obligatoriska skolålder, vilket som är högst. Om landets lagar föreskriver en högre ålder, ska denna gälla. Ungdomar under 18 år ska ej utsättas för farligt arbete, inklusive nattarbete.
1. Arbetsmiljön ska vara säker och hygienisk i riktlinje med lagar och föreskrifter. Rutiner för hantering av kemikalier och andra hälsovådliga material ska möta eller överstiga legala minimikrav. Alla anställda ska få reguljär och dokumenterad utbildning i området samt adekvat utrustning. Rent dricksvatten och i förekommande fall livsdugligt boende ska erbjudas de anställda.
1. Ingen diskriminering eller förfördelning får förekomma på arbetsplatsen. Arbetare ska ha rätt till lagstadgad föräldraledighet och får ej diskrimineras på grund av detta.
1. Alla anställdas rätt att bilda eller ansluta sig till valfri organisation och att kollektivförhandla ska erkännas och respekteras.
1. Ingen form av utpressning och mutor, inklusive otillbörliga betalningar till eller från anställda eller organisationer, tolereras. Gåvor och andra förmåner som inslag i en förväntad gästfrihet får inte överskrida lokal sedvänja, samt ska överensstämma med lokal lagstiftning.

AFFÄRS-SEGMENT

JM-koncernens verksamhet styrs och rappor te ras i fem affärssegment: JM Bostad Stock holm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighets utveckling samt JM Produktion (JM Entrepre nad från och med 2015).

Liljeholmskajen, Stockholm

JM BOSTAD STOCKHOLM

MARKNAD

Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har under slutet av året mattats av i närförort men har varit fortsatt stigande i Stockholms innerstad och periferi. Utbudet av bostäder fortsätter att vara mycket lågt bland annat beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholms området fortsatt lågt. Kon kur rensen om mark för bostäder är fortsatt mycket stor och priserna på byggrätter har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv.

Intresset för JMs projekt är stort och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger över normal nivå.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Jakobsberg/Järfälla, Järvastaden i Solna/Sundbyberg samt Dalénum/Lidingö.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 5 692 mkr (5 254) och rörelseresultatet ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemar gina len uppgick till 22,5 procent (22,2). Marginalen förstärks av stor omvärderings effekt i avslutade projekt. Under det fjärde kvartalet har utbokning av mark till projekten ökat till en väsentligt högre nivå. Kassa flödet är i balans.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 400 (1 250) bostäder förvärvats i Stockholm, Sollentuna samt Österåker.

PRODUKTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 505 (1 404) bostäder.

1 467 (1 352) var bostäder i flerbostadshus varav 36 på Lidingö, 206 i Solna, 748 i Stockholm, 86 i Tyresö, 74 i Värmdö, 147 i Järfälla samt 47 i Österåker.

38 (52) var småhus i Österåker.

Visionsbild över Kvarnholmen, Nacka vid Stockholms inlopp.

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet utvecklas bostads projekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, plan arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Mkr	Januari– december 2014	2013
Intäkter	5 692	5 254
Rörelseresultat 1)	1 278	1 167
Rörelsemarginal, %	22,5	22,2
Genomsnittligt operativt kapital	3 110	2 881
Avkastning operativt kapital, %	41,1	40,5
Operativt kassaflöde	1 132	671
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	3 965	3 051
Antal disponibla byggrätter		11 900 11 200
– varav byggrätter i balansräkningen	7 800	7 700
Antal sålda bostäder	1 553	1 513
Antal produktions startade bostäder	1 505	1 404
Antal bostäder i pågående produktion	3 293	2 516
Antal anställda	800	750
– varav tjänstemän	409	393
– varav hantverkare	391	357
1) Varav fastighets försäljningar	10	-

JM BOSTAD RIKS

MARKNAD

Den positiva prisutvecklingen på andrahandsmarknaden under årets sista kvartal har mattats av på samtliga marknader inom affärssegmentet utom i Göteborg och Västerås där priserna fortsatt har stigit. Utbudet av bostäder är lägre än vid samma tid föregående år. Det låga utbudet beror bland annat på snabb omsättningshastighet på marknaden. Kon kurrensen om mark för bostäder är stor i Göte borgsområdet och Uppsala.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i Skåne, södra Sverige.

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstran den och i Kviberg, Göteborg liksom i Dockan området i Malmö och Lomma Strand stad i Lomma kommun. I centrala Lund pågår projekt Lunds Södra och Socker bruksområdet. Större projekt finns även i Kungsängen i Uppsala kommun samt i Öster malm, Västerås.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 764 mkr (2 860) och rörelseresultatet till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7). Kassaflödet är i balans.

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 600 (625) bostäder förvärvats i Göteborg, Västerås, Upplands Väsby, Norr tälje samt Uppsala.

PRODUKTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 003 (861) bostäder.

986 (818) var bostäder i flerbostadshus, varav 240 i Skåne (115 i Malmö, 64 i Lund samt 61 i Lomma), 220 i Göteborg, 52 i Kungsbacka, 67 i Mölndal, 35 i Linköping, 34 i Örebro, 42 i Västerås samt 296 i Uppsala.

17 (43) var småhus i Vellinge i Skåne.

Slussplan – ett nytt landmärke i centrala Malmö.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklu sive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastig heter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Intäkter		Antal anställda

Mkr	2014	Januari– december 2013
Intäkter	2 764	2 860
Rörelseresultat 1)	216	221
Rörelsemarginal, %	7,8	7,7
Genomsnittligt operativt kapital	1 419	1 515
Avkastning operativt kapital, %	15,2	14,6
Operativt kassaflöde	237	294
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	1 167	1 358
Antal disponibla byggrätter	9 400	8 700
– varav byggrätter i balansräkningen	5 300	5 400
Antal sålda bostäder 2)	981	951
Antal produktions startade bostäder 2)	1 003	861
Antal bostäder i pågående produktion 2)	1 528	1 460
Antal anställda	476	477
– varav tjänstemän	256	261
– varav hantverkare	220	216
1) Varav fastighets försäljningar 2) Varav hyresrätter	0 -	9 64

JM UTLAND

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 942 mkr (2 745). Rörelseresultatet ökade till 135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelse resultat och marginal belastas av negativt resultat i Finland, Danmark och Belgien. Kassa flödet begränsas något på grund av investe ringar i exploateringsfastigheter och till fällig ökning av rörelsekapitalet.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har successivt stärkts under året och prisnivån på andrahandsmarknaden har stigit.

Under året har 475 bostäder (433) sålts och 499 bostäder (331) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 896 (1 133).

Under året har byggrätter motsvarande cirka 750 bostäder (1 000) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 600 bostäder (5 300).

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under året.

Under året har 22 bostäder (11) sålts och 29 bostäder (12) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 41 (12).

Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

FINLAND

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året.

Under året har 75 bostäder (43) sålts och 83 bostäder (46) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 83 (46).

Under året har byggrätter motsvarande cirka 240 bostäder förvärvats (200). Disponibla byggrätter motsvarar 1 000 bostäder (800).

BELGIEN

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året.

Under året har 35 bostäder (60) sålts och 42 bostäder (99) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 104 (134).

Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (400).

Projekt Merihiekka i Esbo, Finland.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.

Januari– december

Mkr	2014	2013
Intäkter	2 942	2 745
Rörelseresultat 1)	135	126
Rörelsemarginal, %	4,6	4,6
Genomsnittligt operativt kapital	2 239	2 131
Avkastning operativt kapital, %	6,0	5,9
Operativt kassaflöde	99	61
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	1 579	1 485
Bokfört värde projekt fastigheter	28	30
Antal disponibla byggrätter	7 500	7 100
– varav byggrätter i balansräkningen	4 300	4 600
Antal sålda bostäder	607	547
Antal produktions startade bostäder	653	488
Antal bostäder i pågående produktion	1 124	1 325
Antal anställda	386	392
– varav tjänstemän	261	262
– varav hantverkare	125	130
1) Varav fastighets försäljningar	3	2

Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 401 mkr (314) varav entreprenadintäkter 376 mkr (244) och hyresintäkter 25 mkr (70). Rörelseresultatet ökade till 51 mkr (37). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 6 mkr (29). Kassaflödet har förstärkts genom likvid från tidigare års fastighetsförsäljningar.

FASTIGHETSRESULTAT

RBS Nordisk Renting förvärvade 1999 fastigheten Karlberga 2 i Södertälje av JM där fastigheten nu har sålts till Rikshem. JM har rätt till resultatdelning vid försäljningen. Resultat och likvid för JM uppgick till 20 mkr och redovisades till lika delar inom affärssegmenten JM Fastighetsutveckling och JM Bostad Stock holm under andra kvartalet 2014.

Reservupplösning avseende tidigare fastighetsförsäljningar med mera har skett med 2 mkr.

PROJEKTUTVECKLING

JM HYRESBOSTÄDER

I Dalénumområdet på Lidingö produceras 146 hyresbostäder för en extern beställare med inflyttning 2015. Ytterligare ett projekt om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats i området i slutet av året. Färdigställande och inflyttning 2016.

Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också produktionsstartats.

VÅRDBOSTÄDER

I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes och tillträddes under det första kvartalet den andra och sista etappen av ett särskilt boende för äldre. Etapp ett färdigställdes under 2013. Projektet består av totalt 108 bostäder. Stiftelsen Stora Sköndal är hyres gäst med ett avtal på 15 år. Köpare är Malmegårds Fastighets AB. Intäkter och resultat redovisades löpande under projektets produktionsperiod.

I november färdigställdes det särskil da boendet för äldre i Täby i norra Stockholm. Projektet har 54 bostäder och ett 15-årigt hyresavtal med Attendo Care. Inflyttning var i november 2014. Projektet har sålts till HEBA under andra kvartalet 2014 med tillträde 1 december 2014. Intäk ter och resultat redovisades löpande under 2014.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår ut veck lingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 82 procent vid årsskiftet. Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 81 procent vid årets slut.

BYGGRÄTTER

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt 20 355 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 31 mkr (39).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastig heter i Storstockholm. Affärs segmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastig heter avsedda för projekt utveckling.

	Januari– december
Mkr	2014	2013
Intäkter	401	314
Rörelseresultat 1)	51	37
Genomsnittligt operativt kapital	261	812
Avkastning operativt kapital, %	19,5	4,6
Operativt kassaflöde	178	567
Bokfört värde exploa te rings fastigheter	31	39
Bokfört värde projekt fastigheter	202	214
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	600	700
– varav byggrätter i balansräkningen	100	100
Antal sålda bostäder 2)	54	254
Antal produktions startade bostäder 2)	284	200
Antal bostäder i pågående produktion 2)	430	308
Antal anställda	28	18
– varav tjänstemän	22	18
– varav hantverkare	6	-
1) Varav – fastighetsförsäljningar 12		13

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Äldreboendet Svänghjulet i Täby.

JM PRODUKTION

MARKNAD

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, där dock många aktörer konkurrerar om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 456 mkr (2 011) och rörelseresultatet ökade till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6). Kassaflödet be lastas av tillfällig ökning av rörelse kapitalet.

PROJEKT

JM Entreprenad har under året erhållit flera nya uppdrag, varav de största är ett tilläggsavtal med Fortum Värme vid pågående ny bygg nation av kraftvärmeverk, nyoch om byggnad av kaj i Norrtälje hamn åt Norr tälje kommun för exploatering av bostäder, ombyggnad av skola i Bromma åt Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB) samt mark- och bro entreprenader i samband med utbyggnaden av Roslagsbanan åt Storstockholms Lokaltrafik (SL).

De största pågående uppdragen är förutom ny produktion av biobränsle eldat kraft värme verk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (Stockholmshem) och i Upplands Väsby (Väsbyhem), om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje (Söder energi), utbyggnad av bagagehanteringen på Arlanda flygplats (Swedavia) och ombyggnad av kontor inom Campus Frescati (Akademiska Hus).

Därutöver pågår förberedande arbeten inför ombyggnaden av Slussen samt en anläggnings- och finplaneringsentrepre nad i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. I anslutning till Täby centrum utförs finplaneringsarbeten åt Täby kommun.

JM Entreprenad utför dessutom exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö samt mark- och grundläggningsarbeten i Årsta åt JM Bostad Stockholm.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet, som bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms området, benämns JM Entreprenad från och med 2015.

	Januari– december
Mkr	2014	2013
Intäkter 1)	2 456	2 011
Rörelseresultat	81	73
Rörelsemarginal, %	3,3	3,6
Operativt kassaflöde	– 73	– 39
Bokfört värde exploa teringsfastigheter	60	55
Antal anställda	387	419
– varav tjänstemän	187	187
– varav hantverkare	200	232
1) Varav internt	386	532

JM Entreprenads nya kontor i Frösunda Port, Solna.

INNEHÅLL	SIDA
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE	57
KONCERNENS RESULTATRÄKNING	61
KONCERNENS BALANSRÄKNING	62
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS	64
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	66
KONCERNENS NOTER	67
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS	83
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING	84
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL	85
MODERBOLAGETS NOTER	86
FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN	90
KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN	92
KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT	93
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION	94
REVISIONSBERÄTTELSE	95
DEFINITIONER OCH ORDLISTA	96

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2014.

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt att öka under året. Samtidigt har efterfrågan utvecklats positivt i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan i Norge har återhämtat sig under året. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 195 (3 265) inklusive 54 hyresrätts- och vårdbostäder (254). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 78 procent (71) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 553 (1 513), i JM Bostad Riks 981 (951), i JM Utland 607 (547) och i JM Fastighetsutveckling till 54 (254).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 445 (2 953) inklusive 284 hyresrätts- och vårdbostäder (200). Antal produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 505 (1 404), i JM Bostad Riks 1 003 (861), i JM Utland 653 (488) och i JM Fastighetsutveckling 284 (200).

Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 6 375 (5 609) varav 430 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (308).

INTÄKTER

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 13 869 mkr (12 652). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 14 216 mkr (12 603).

RÖRELSERESULTAT

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 716 mkr (1 576) och rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent (12,5). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr (–53).

Den positiva omräkningseffekten förklaras av stort antal avslutade projekt under året.

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5 procent (22,2 ). Marginalen förstärks av stor omvärderings effekt i avslutade projekt.

JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7).

JM Utlands rörelseresultat ökade till 135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelse resultat och marginal belastas av negativt resultat i Danmark och Finland.

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till 51 mkr (37).

Rörelseresultatet för JM Produktion ökade till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6).

AFFÄRSSEGMENT				Rörelse		Rörelse
		Intäkter		resultat		marginal, %
Mkr	2014	2013	2014	2013	2014	2013
JM Bostad Stockholm	5 692	5 254	1 278	1 167	22,5	22,2
JM Bostad Riks	2 764	2 860	216	221	7,8	7,7
JM Utland	2 942	2 745	135	126	4,6	4,6
JM Fastighetsutveckling	401	314	51	37
JM Produktion	2 456	2 011	81	73	3,3	3,6
Eliminering	–386	–532
Koncerngemensamma kostnader			–45	–48
Summa enligt segments redovisning	13 869	12 652	1 716	1 576	12,4	12,5
Omräkning JM Utland 1)	347	–49	103	–53
Totalt		14 216 12 603	1 819	1 523	12,8	12,1

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2014-12-31	2013-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	6 375	5 609
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	57	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	21	17
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3)	78	71
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	430	308
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet
under uppförande	284	54
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION

	2014-12-31	2013-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	91	177
– varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m. m."	62	98
1) Efter sista inflyttning enligt plan.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 75 mkr (– 59), en försämring med 16 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre ränteintäkter.

Mkr	2014-12-31	2013-12-31
Finansiella intäkter 1)	27	42
Finansiella kostnader 2)	–102	–101
Finansiella intäkter och kostnader	–75	–59
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	9	8
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–9	– 8

RESULTAT FÖRE SKATT

Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464).

ÅRETS RESULTAT

Årets resultat uppgick till 1 306 mkr (1 104 ). Den totala skattekostnaden uppgick till –438 mkr (–360) varav aktuell skatt –343 mkr (–349) och uppskjuten skatt –95 mkr (–11). Skattekostnaden för 2014 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland om 38 mkr. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 23 mkr (28).

VERKSAMHETENS UTVECKLING

BOSTADSBYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 29 400 (27 700) varav 17 500 (17 800) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balans räkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighets utveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande cirka 40 000 kvadratmeter med ett totalt bok fört värde om 22 mkr (31).

TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER

(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

		2014		2013
JM Bostad Stockholm	11 900	(7 800)	11 200	(7 700)
JM Bostad Riks	9 400	(5 300)	8 700	(5 400)
JM Utland	7 500	(4 300)	7 100	(4 600)
JM Fastighetsutveckling	600	(100)	700	(100)
Totalt	29 400	(17 500)	27 700	(17 800)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6,8 mdkr (6,0) visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2014 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 253 mkr (1 222) förvärvats varav 1 620 mkr avser JM Bostad Stockholm, 292 mkr JM Bostad Riks och 341 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 774 mkr (228). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 6 802 mkr (5 988). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)

	2014-12-31		2013-12-31
Miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	5,6	4,0	4,3	3,0
JM Bostad Riks	1,8	1,2	1,9	1,4
JM Utland	2,2	1,6	2,1	1,5
Totalt	9,6	6,8	8,3	5,9

PROJEKTFASTIGHETER

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 28 mkr (71) varav 1 mkr (17) avsåg bostäder. Driftnettot uppgick till 8 mkr (29). Under året har fastigheter sålts för 102 mkr (623) med ett resultat om 25 mkr (24). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 280 mkr (294) med ett bokfört värde om 230 mkr (244).

PROJEKTFASTIGHETER

2014-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m2	Uthyr ningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	224	196	32	82
Färdigställda kontorsfastigheter	56	34	3	83
Totalt	280	230	35	82

Investeringar i fastigheter uppgick till 71 mkr (118).

FINANSIELLA POSTER

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS

Per den 31 december 2014 uppgick räntebärande nettofordran till 337 mkr (642). Vid utgången av året uppgick ej ränte bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 1 248 mkr (348). Av dessa skulder är 1 076 mkr (204) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2014 till 2 087 mkr (1 743) varav pensionsskulden utgjorde 1 054 mkr (920). En omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknadsräntor har ökat skulden med 102 mkr (– 44). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,8 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till 978 mkr (898). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 5 mkr (–548). Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde om 73 mkr (6). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 154 mkr (486).

LIKVIDITET

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 224 mkr (5 185). Förutom likvida medel om 2 424 mkr (2 385) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,5 år (1,6).

EGET KAPITAL

Koncernens eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455). Aktiekapitalet uppgick till 77 mkr (80), övrigt tillskjutet kapital 840 mkr (818) och reserver –82 mkr (–91). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 800 mkr (3 648) varav årets resultat 1 306 mkr (1 104). Under 2014 uppgick utdelningen till aktieägarna till 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 558 mkr (537). Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (517). Soliditeten uppgick till 37 procent (40).

PERSONAL

Antalet anställda ökade under 2014 med 1 procent och uppgick vid årets utgång till 2 197 (2 176). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet hantverkare var 942 (940) och antalet tjänste män 1 255 (1 236). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 218 (2 247) varav 398 (373) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 753 mkr (1 742) varav de sociala kostnaderna utgjorde 586 mkr (591).

MILJÖARBETET

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.

STYRELSEARBETET UNDER 2014

Vid årsstämman 2014 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet tre sammanträden och investeringsutskottet sex sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2014 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelse arbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidorna 99–100.

UTDELNING

För 2014 föreslår styrelsen en utdelning om 8,00 kronor (7,25) per aktie, totalt 604 mkr (558). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas tisdagen den 28 april 2015.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Efter årsstämman 2014 har totalt 1 610 554 aktier återköpts för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2014 till 75 471 471.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm.

Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stock holm fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman.

AKTIEKAPITAL

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2014 till 77 mkr (80) fördelat på 77 082 025 aktier varav 1 610 554 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2014. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2014 har följt de gällande riktlinjerna.

FÖRSLAG TILL BESLUT 2015 AVSEENDE RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE:

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande rikt linjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löne programmet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redo visat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontant relaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid ut fästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsäg ningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premie bestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå rikt linjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

MODERBOLAGET

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2014 uppgick för moderbolaget till 8 543 mkr (8 218). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1 574 mkr (1 172). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 859 mkr (311). Medeltalet anställda var 1 414 (1 427) varav 1 145 män (1 154) och 267 kvinnor (273). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 081 mkr (1 093). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 86.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr	Not	2014	2013

	1, 2
Intäkter Produktions- och driftkostnader	3, 4	14 216 –11 649	12 603 –10 365
Bruttoresultat		2 567	2 238

Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–773	–739
Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat	6	25 1 819	24 1 523

Finansiella intäkter	7	27	42
Finansiella kostnader	7	–102	–101
Resultat före skatt		1 744	1 464
Skatter	8	–438	–360
Årets resultat		1 306	1 104
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		9	–60
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner		–127	55
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat		28	–12
Årets totalresultat		1 216	1 087
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 306	1 104
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 216	1 087
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	9	17,00	14,10
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	9	17,00	14,00
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	9	8,00	7,25

KOMMENTARER

INTÄKTER

(2014: 14 216 mkr, 2013: 12 603 mkr) Koncernens intäkter under året ökade med 13 procent till 14 216 mkr (12 603). Av intäkterna avser 10 927 mkr Sverige och 3 289 mkr JMs utlandsverksamhet.

Intäkterna från den svenska verksamheten består huvud sakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljning i respektive projekt.

Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15.

Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om 347 mkr (–49).

RÖRELSERESULTAT

(2014: 1 819 mkr, 2013: 1 523 mkr) Rörelseresultatet ökade med 19 procent till 1 819 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om 103 mkr (–53).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

(2014: –75 mkr, 2013: –59 mkr)

Finansnettot försämrades med 16 mkr jämfört med före gående år och förklaras av lägre ränteintäkter.

SKATTER

(2014: –438 mkr, 2013: –360 mkr)

Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent (25) 2014.

Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2014 förklaras främst av omvärdering av uppskjuten skatt av seende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk skattesats.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr	Not	2014-12-31	2013-12-31
	1
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	10	185	186
Maskiner och inventarier	11	23	8
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	12, 13	10	10
Finansiella tillgångar	14	7	17
Uppskjutna skattefordringar	25	-	15
Summa anläggningstillgångar		225	236
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	15	230	244
Exploateringsfastigheter	15	6 802	5 988
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	16	243	325
Kundfordringar	22	847	640
Övriga kortfristiga fordringar	17	387	386
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		14	17
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	18	912	761
Pågående arbeten	19	291	168
Likvida medel	20	2 424	2 385
Summa omsättningstillgångar		12 150	10 914
SUMMA TILLGÅNGAR		12 375	11 150

EGET KAPITAL OCH SKULDER	2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)
Aktiekapital		77	80
Övrigt tillskjutet kapital		840	818
Reserver		–82	–91
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)		3 800	3 648
Summa eget kapital		4 635	4 455
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	21, 22	374	319
Övriga långfristiga skulder	21, 22	172	144
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	23	1 054	920
Övriga långfristiga avsättningar	24	172	160
Uppskjutna skatteskulder	25	1 076	1 032
Summa långfristiga skulder		2 848	2 575
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	21, 22	558	600
Kortfristiga räntebärande skulder	21, 22	659	504
Övriga kortfristiga skulder	21, 22	1 430	480
Aktuella skatteskulder		169	174
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	26	1 128	1 296
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	854	976
Kortfristiga avsättningar	24	94	90
Summa kortfristiga skulder		4 892	4 120
Summa skulder		7 740	6 695
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		12 375	11 150
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	28

1) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.

GOODWILL

(2014: 185 mkr, 2013: 186 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entreprenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades under 2011).

Förändringen under 2014 avser endast valutakursförändring.

PROJEKTFASTIGHETER

(2014: 230 mkr, 2013: 244 mkr)

Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet.

Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 280 mkr (294) vilket innebär ett övervärde om 50 mkr (50).

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

(2014: 6 802 mkr, 2013: 5 988 mkr)

Under 2014 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit hög jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 427 mkr (–1 017). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4).

Totalt har JM 17 500 byggrätter (17 800) i balansräkningen.

KOMMENTARER

ANDELAR I BOSTADSRÄTTS-FÖRENINGAR M. M.

(2014: 243 mkr, 2013: 325 mkr) Köp av osålda bostadsrätter är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 st (98).

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

(2014: 912 mkr, 2013: 761 mkr)

Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

PÅGÅENDE ARBETEN

(2014: 291 mkr, 2013: 168 mkr)

Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten.

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

(2014: 1 054 mkr, 2013: 920 mkr)

Under året har skulden ökat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell förlust om 102 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat.

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

(2014: 1 076 mkr, 2013: 1 032 mkr)

Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder, exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej godkända taxeringar.

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2014: 374 mkr, 2013: 319 mkr)

Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år.

KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2014: 659 mkr, 2013: 504 mkr)

Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

(2014: 1 430 mkr, 2013: 480 mkr)

Den relativt stora förändringen jämfört med föregå ende år avser posten kortfristiga reverser exploateringsfastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning och kan framför allt kopplas till JMs avtal i oktober 2014 om förvärv av fastig heten Marievik 15 i Liljeholmen, Stockholm. Affären uppgick till 815 mkr med tillträde och huvuddelen av betalningen beräknad till första kvartalet 2015.

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

(2014: 1 128 mkr, 2013: 1 296 mkr)

Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	Not	2014	2013
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat Avskrivningar		1 819 6	1 523 5
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		–17	–70
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1 808	1 458
Erhållen ränta		14	33
Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		5 –61	4 –63
Betald skatt		–429	–669
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital		1 337	763
Investering i exploateringsfastigheter m. m.		–2 033	–2 913
À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.		2 111	2 371
Ökning/minskning kundfordringar		–207	118
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. Ökning/minskning leverantörsskulder		2 –42	–255 13
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		–344	315
Kassaflöde före investeringar och försäljningar
av projektfastigheter		824	412
Investering i projektfastigheter m. m.		–69	–116
Försäljning av projektfastigheter m. m.		223	602
Kassaflöde från den löpande verksamheten		978	898

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar		–20	–2
Sålda materiella anläggningstillgångar		-	0
Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten		0 –20	3 1

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		230	192
Amortering av skulder Inlösen optioner		–92 0	–126 1
Återköp av aktier		–500	–517
Utdelning		–558	–537
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–920	–987
Årets kassaflöde		38	–88
Likvida medel vid årets början Valutakursdifferens i likvida medel		2 385 1	2 475 –2
Likvida medel vid årets slut		2 424	2 385

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	21
Räntebärande skulder och avsättningar		2 087	1 743
Likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut		–2 424 –337	–2 385 –642

KOMMENTARER

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

(2014: 978 mkr, 2013: 898 mkr)

Kassaflödet från den löpande verksamheten förbättrades till 978 mkr (898) främst hänförligt till fler produktionsstarter och högre omföring av exploa te ringsfastigheter till produktion jämfört med före gå ende år.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma)

(2014: 1 808 mkr, 2013: 1 458 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 808 mkr (1 458), en förbättring om 350 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år främst på grund av fler produktionsstartade bostäder.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

(2014: 1 337 mkr, 2013: 763 mkr)

Netto erhållen och betald ränta har ökat från –26 mkr 2013 till –42 mkr 2014 bland annat hänförligt till lägre ränteintäkter.

Betald skatt har minskat från 669 mkr 2013 till 429 mkr 2014.

Netto exploateringsfastigheter m. m. (inklusive bostadsrättsandelar)

(2014: 78 mkr, 2013: –542 mkr)

JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274). De ökade investeringarna har delvis skett mot senarelagd betalning som kommer påverka kassa flödet under 2015. Samtidigt har 1 427 mkr (1 017) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassa flöde om 73 mkr (6).

Kortfristiga fordringar och skulder

(2014: –591 mkr, 2013: 191 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet negativt med –591 mkr (191), en förändring jämfört med föregående år om –782 mkr.

Netto projektfastigheter

(2014: 154 mkr, 2013: 486 mkr)

Under året har projektfastigheter avyttrats för 29 mkr. Kassaflödet har förstärkts av likvid om 114 mkr från försäljningar som skedde föregående år.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

(2014: –920 mkr, 2013: –987 mkr)

Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 558 mkr och återköp av egna aktier har gjorts med 500 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 210 mkr.

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	2014	2013
Resultat av fastighetsförsäljning	–25	–24
Förändring av pensionsskuld	134	–11
Övriga avsättningar m. m.	–126	–35
Summa	–17	–70

INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.	2014	2013
Investering i exploateringsfastigheter	–2 273	–1 274
Förvärv av bostadsrättsandelar	–565	–1 213
Förändring av reverser	805	–426
Summa	–2 033	–2 913

À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.	2014	2013
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1 427	1 017
Försäljning av exploateringsfastigheter	72	48
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m.	–39	203
Försäljning av bostadsrättsandelar	651	1 103
Summa	2 111	2 371

INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M.	2014	2013
Investering i projektfastigheter	–69	–118
Justering av aktiverad ränta	-	2
Summa	–69	–116

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M.	2014	2013
Försäljning av projektfastigheter	29	572
Omfört till produktion	82	143
Förändring av fordringar	112	–113
Summa	223	602

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE

Kassaflöde från den löpande verksamheten

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Övrigt till - skjutet kapital	Omräknings reserver	Intjänade vinstmedel	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2013	84	789	–31	3 551	4 393
Årets totalresultat	-	-	–60	1 147	1 087
Utdelning till moderbolagets ägare	-	-	-	–537	–537
Konvertering av konvertibellån	0	28	-	-	28
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	-	1
Återköp av aktier	-	-	-	–517	–517
Indragning av återköpta aktier	–4	-	-	4	-
Utgående balans den 31 december 2013	80	818	–91	3 648	4 455
Ingående balans den 1 januari 2014	80	818	–91	3 648	4 455
Årets totalresultat	-	-	9	1 207	1 216
Utdelning till moderbolagets ägare	-	-	-	–558	–558
Konvertering av konvertibellån	0	21	-	-	21
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	-	1
Återköp av aktier	-	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–3	-	-	3	-
Utgående balans den 31 december 2014	77	840	–82	3 800	4 635

KOMMENTARER

EGET KAPITAL

(2014: 4 635 mkr, 2013: 4 455 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 180 mkr jämfört med ut gången av 2013. Koncernens eget kapital per den 31 decem ber 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455) vilket mot svarar 61 kronor (57) per aktie. Räntabilitet på eget kapi tal uppgick till 28,7 procent (25,0).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 61.

Omräkningsdifferens

Årets förändring uppgår till 9 mkr (–60) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgick till –82 mkr (–91). Svenska kronan har under året förstärkts marginellt mot norska kronan, försvagats mot danska kronan och försvagats kraftigt mot euron.

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 558 mkr (537), vilket motsvarar 7,25 kronor (6,75) per aktie.

Konvertering av konvertibellån

Under året har 141 400 aktier konverterats i Konverti bel program 2010 och 2011 samt Tecknings optionsprogram 2010. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 21 mkr.

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr.

Återköp av aktier och indragning av egna aktier Under året har 2 220 312 aktier återköpts för totalt 500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 3 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 3 mkr. Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2014 till 1 610 554. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 75 471 471.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på:

Aktiekapital

I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget.

Övrigt tillskjutet kapital

I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp.

Omräkningsreserver

Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag.

Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)

Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

	KONCERNENS NOTER	SIDA
NOT 1	REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER	68
NOT 2	SEGMENTSINFORMATION	71
NOT 2	KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT	72
NOT 2	KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT	73
NOT 3	ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER	74
NOT 4	AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN	76
NOT 5	ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER	76
NOT 6	RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING	76
NOT 7	FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER	76
NOT 8	SKATTER	76
NOT 9	RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE	76
NOT 10	GOODWILL	77
NOT 11	MASKINER OCH INVENTARIER	77
NOT 12	ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG	77
NOT 13	ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG	78
NOT 14	FINANSIELLA TILLGÅNGAR	79
NOT 15	PROJEKT- OCH EXPLOATERINGS FASTIGHETER	79
NOT 16	ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.	79
NOT 17	ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR	79
NOT 18	UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT	79
NOT 19	PÅGÅENDE ARBETEN	79
NOT 20	LIKVIDA MEDEL	79
NOT 21	FINANSIELLA SKULDER	79
NOT 22	FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT	80
NOT 23	AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER	81
NOT 24	ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR	82
NOT 25	UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER	82
NOT 26	FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT	82
NOT 27	UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER	82
NOT 28	STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER	82
NOT 29	UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE	82

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 20 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moder bolagets årsredovisning är upp rättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moder bolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

JM tillämpar följande nya och ändrade standarder från och med 2014:

IFRS 10 Koncernredovisning

Standarden innehåller enhetliga regler för vilka enheter som ska konsolideras och ersätter IAS 27 Koncernredovisning och SIC 12 som behandlar så kallade Special Purpose Entities. Den nya standarden har inte haft någon påverkan på JMs redovisning.

IFRS 11 Samarbetsarrangemang

Standarden behandlar redovisningen av så kallade samarbetsarrangemang och ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures. JMs väsentliga innehav i nuvarande delägda bolag redovisades redan tidigare i allt väsentligt i enlighet med den nya standarden.

IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag

Utökade upplysningskrav om dotterbolag, samarbetsarrangemang och intressebolag har samlats i en standard. Den nya standarden har inneburit en viss utökning av upplysningar.

Nya standarder som ännu inte trätt i kraft

IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers

Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Standarden ska tillämpas från 2017 men är ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den kommer att ha begränsad påverkan på JMs redovisning.

IFRS 9 Financial Instruments

Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period.

Även redovisning av ersättningar till anställda/pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden.

Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden.

Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall.

Se även avsnittet "Nedskrivningar".

Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar

Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för in delning i omsättnings- och anläggningstillgångar.

Rörelseförvärv

IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i resultaträkningen.

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett samarbetsarrangemang. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning.

Samarbetsarrangemang

Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Koncernens nuvarande samarbetsarrangemang är så kallade gemensamma verksamheter där delägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Omräkning av utländska verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktio nella valuta. Omräkning av balans- och resul taträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stock holm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighets utveckling och JM Produktion, som även utgör JMkoncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer.

Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige tilllämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell i Sverige och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras på upp arbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar. Principen om successiv vinst avräkning bygger på synsättet att presta tionen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognos ändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt succes siv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig be döm ning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moder bolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvud sak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare.

Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart.

Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

Not 1 forts.

Immateriella tillgångar (goodwill)

Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kost nader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploaterings fastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Gene rellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Ränte kostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och netto försäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna pro jektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning.

Se även "Immateriella tillgångar (goodwill)".

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning.

Ersättningar till anställda/pensioner

Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löne skatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensions åtaganden.

I not 23 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Förändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redo visas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkrings syfte. Säkringsredovisning, som inne bär att värdeförändringar på derivat redo visas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivat instrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skuld delens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten á conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet.

Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intres seföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

NOT 2 SEGMENTSINFORMATION

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan.

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bo-
stadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entre prenadverksamhet.
Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.
Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm.
Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Not 2 forts.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM					Koncern	Summa	Oför
			Fastig					gemen	enligt	de lade	Om
	JM	JM	hets	JM	Elimine	Del		samma	segments	poster	räkning
Koncernen 2014	Bostad Stockholm	Bostad Riks	utveck ling	Produk tion	ringar Sverige	summa Sverige	JM Utland	kost nader	redo visning	kon cer nen 2)	JM Utland 3) Summa

Intäkter – externt	5 692	2 764	401	2 070	-	10 927	2 942	-	13 869	-	347	14 216
Intäkter – internt	-	-	-	386	–386	-	-	-	-	-	-	-
Summa intäkter	5 692	2 764	401	2 456	–386	10 927	2 942	-	13 869	-	347	14 216
Produktions- och driftkostnader 1)	–4 147	–2 383	–341	–2 300	386	–8 785	–2 620	-	–11 405	-	–244	–11 649
Bruttoresultat	1 545	381	60	156	-	2 142	322	-	2 464	-	103	2 567
Försäljnings- och
administrations kostnader 1)	–277	–165	–21	–75	-	–538	–190	–45	–773	-	-	–773
Resultat av fastighetsförsäljning	10	0	12	-	-	22	3	-	25	-	-	25
Rörelseresultat	1 278	216	51	81	-	1 626	135	–45	1 716	-	103	1 819
Finansiella intäkter och kostnader										–75	-	–75
Resultat före skatt									1 716	–75	103	1 744
Skatter										–409	–29	–438
Årets resultat									1 716	–484	74	1 306
Rörelsemarginal, %	22,5	7,8		3,3			4,6		12,4			12,8
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	0	-	-	-	0	–3	–3	–6	-	-	–6
Koncernen 2013
Intäkter – externt	5 254	2 860	314	1 479	-	9 907	2 745	-	12 652	-	–49	12 603
Intäkter – internt	-	-	-	532	–532	-	-	-	-	-	-	-
Summa intäkter	5 254	2 860	314	2 011	–532	9 907	2 745	-	12 652	-	–49	12 603
Produktions- och driftkostnader 1)	–3 839	–2 480	–270	–1 863	532	–7 920	–2 441	-	–10 361	-	–4	–10 365
Bruttoresultat	1 415	380	44	148	-	1 987	304	-	2 291	-	–53	2 238
Försäljnings- och
administrations kostnader 1)	–248	–168	–20	–75	-	–511	–180	–48	–739	-	-	–739
Resultat av fastighetsförsäljning	-	9	13	-	-	22	2	-	24	-	-	24
Rörelseresultat	1 167	221	37	73	-	1 498	126	–48	1 576	-	–53	1 523
Finansiella intäkter och kostnader										–59	-	–59
Resultat före skatt									1 576	–59	–53	1 464
Skatter										–374	14	–360
Årets resultat									1 576	–433	–39	1 104
Rörelsemarginal, %	22,2	7,7		3,6			4,6		12,5			12,1
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	0	-	0	-	0	–3	–2	–5	-	-	–5

2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM				Summa	Oförde
			Fastig				enligt	lade	Om -
	JM	JM	hets	JM	Del		segments	pos ter	räkning
	Bostad	Bostad	utveck -	Produk	summa	JM	redo	kon cer	JM	Summa
Koncernen 2014-12-31	Stockholm	Riks	ling	tion	Sverige	Utland	visning	nen 3) 4)	Utland 5)	koncernen
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	185	185	35	5	225
Projektfastigheter	-	-	202	-	202	28	230	-	-	230
Exploateringsfastigheter	3 965	1 167	31	60	5 223	1 579	6 802	-	-	6 802
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	93	45	-	-	138	105	243	-	-	243
Kortfristiga fordringar	450	561	23	591	1 625	750	2 375	251	–175	2 451
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	2 424	-	2 424
Summa omsättningstillgångar	4 508	1 773	256	651	7 188	2 462	9 650	2 675	–175	12 150
SUMMA TILLGÅNGAR	4 508	1 773	256	651	7 188	2 647	9 835	2 710	–170	12 375
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	4 704	–69	4 635
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 868	–20	2 848
Kortfristiga skulder	620	401	14	339	1 374	410	1 784	3 189	–81	4 892
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	620	401	14	339	1 374	410	1 784	10 761	–170	12 375
Summa operativt kapital per
affärssegment	3 888	1 372	242	312	-	2 237	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	20	-	20

Koncernen 2013-12-31 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar	-	-	-	-	-	186	186	44	6	236
Projektfastigheter	-	-	214	-	214	30	244	-	-	244
Exploateringsfastigheter	3 051	1 358	39	55	4 503	1 485	5 988	-	-	5 988
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	193	72	-	-	265	60	325	-	-	325
Kortfristiga fordringar	425	407	145	431	1 408	632	2 040	182	–250	1 972
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	2 385	-	2 385
Summa omsättningstillgångar	3 669	1 837	398	486	6 390	2 207	8 597	2 567	–250	10 914
SUMMA TILLGÅNGAR	3 669	1 837	398	486	6 390	2 393	8 783	2 611	–244	11 150
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	-	-	-	-	-	-	-	4 595	–140	4 455
Långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	-	2 622	–47	2 575
Kortfristiga skulder	893	416	16	293	1 618	293	1 911	2 266	–57	4 120
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	893	416	16	293	1 618	293	1 911	9 483	–244	11 150
Summa operativt kapital per
affärssegment	2 776	1 421	382	193	-	2 100	-	-	-	-
Investering i maskiner och inventarier	-	-	-	-	-	-	-	2	-	2

			JM
			Fastig
	JM	JM	hets	JM
	Bostad	Bostad	utveck -	Produk	JM
Operativt kassaflöde per affärssegment	Stockholm	Riks	ling	tion	Utland
2014	1 132	237	178	–73	99
2013	671	294	567	–39	61

Intäkter per land inklusive justering
enligt IFRIC 15	Sverige	Norge	Danmark	Finland	Belgien	Summa
2014	10 927	3 080	19	80	110	14 216
2013	9 907	2 299	53	193	151	12 603

3) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.

4) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

5) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Medeltalet anställda fördelat per land	2014	Varav män, %	2013	Varav män, %
Sverige	1 820	83	1 874	84
Norge	353	82	335	82
Danmark	5	60	8	75
Finland	31	74	20	70
Belgien	9	67	10	60
Summa	2 218	83	2 247	84

		2014			2013
Löner, andra ersättningar	Löner och	Sociala		Löner och	Sociala
och sociala kostnader	ersättningar	kostnader	Summa	ersättningar	kostnader	Summa
Koncernen	1 167	586	1 753	1 151	591	1 742
(varav pensionskostnader)		(193) 1)			(208) 1)

1) Av koncernens pensionskostnader avser 4,0 mkr (4,1) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,6 mkr (0,5).

Löner och andra ersättningar fördelade		2014		2013
per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa
Sverige	15	900	915	14	902	916
(varav rörlig ersättning)	(5)	(62)	(67)	(4)	(64)	(68)
Norge	2	221	223	2	207	209
(varav rörlig ersättning)	(1)	(20)	(21)	(1)	(21)	(22)
Danmark	1	5	6	1	6	7
(varav rörlig ersättning)	(0)	(1)	(1)	(0)	(1)	(1)
Finland	2	15	17	0	13	13
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Belgien	1	5	6	1	5	6
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Summa koncernen	21	1 146	1 167	18	1 133	1 151
(varav rörlig ersättning)	(6)	(83)	(89)	(5)	(86)	(91)

Anställda och personalkostnader

Ersättning till styrelse

JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 870 tkr (815) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer, har erhållit 2 300 tkr (2 100).

Ersättning till verkställande direktör och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2014 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2015 kan högst uppgå till 2 670 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2014 uppgår till 2 194 tkr (2 311) vilket kommer att utbetalas under våren 2015. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2015 kan högst uppgå till 5,4 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2014 uppgår totalt till 3,4 mkr (4,9) vilket kommer att utbetalas under våren 2015.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2013. Utfallet blev 88 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2014 och uppgick till 1 685 tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rör liga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till maxi malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 procent och utbetalning sker våren 2015 och uppgår till 1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2 102 tkr för VD samt 3,5 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 4,4 mkr för övriga i kon cernledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen.

Uppsägningstid / Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2014 och 2013.

	2014
Tkr	Grund lön/ Sty relse arvode	Kort fristig rör lig ersätt ning 1)	Lång - fristig rör lig ersätt ning 2)	Övriga för - måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	870	-	-	-	-	870
Övriga styrelseledamöter
Åsa Söderström Jerring	445	-	-	-	-	445
Anders Narvinger	425	-	-	-	-	425
Kia Orback Pettersson	395	-	-	-	-	395
Johan Bergman	365	-	-	-	-	365
Kaj-Gustaf Bergh	305	-	-	-	-	305
Eva Nygren	365	-	-	-	-	365
VD	5 337	2 311	1 685	115	1 842	11 290
Övriga i koncern
ledningen 3)	13 592	4 879	3 608	545	7 338	29 962
Summa	22 099	7 190	5 293	660	9 180	44 422

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåret 2013.

2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåren 2011–2013.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

	2013
Tkr	Grund lön/ Sty relse arvode	Kort fristig rör lig ersätt ning 1)	Lång - fristig rör lig ersätt ning 2)	Övriga för - måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	815	-	-	-	-	815
Övriga styrelseledamöter
Elisabet Annell Åhlund	205	-	-	-	-	205
Åsa Söderström Jerring	425	-	-	-	-	425
Anders Narvinger	400	-	-	-	-	400
Kia Orback Pettersson	385	-	-	-	-	385
Johan Bergman	355	-	-	-	-	355
Kaj-Gustaf Bergh	150	-	-	-	-	150
Eva Nygren	180	-	-	-	-	180
VD	5 868	1 717	1 764	136	1 790	11 275
Övriga i koncern
ledningen 3)	13 845	4 053	3 636	506	7 471	29 511
Summa	22 628	5 770	5 400	642	9 261	43 701

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåret 2012.

2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåren 2010–2012.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler

Årsstämman 2014 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit terades cirka 52 000 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 14,5 mkr. Lånet löper fram till 18 maj 2018 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 280 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

	Antal	Antal tecknings	Antal lösta konvertibler/	Antal förfallna konvertibler/
År	konvertibler	optioner	tecknings optioner	tecknings optioner	Totalt	Lösenpris	Konverteringsperiod
2010	227 045	5 320	–232 365	-	-	139,00	2012-06-01–2014-05-22
2011	114 195	5 198	–22 540	-	96 853	214,00	2014-06-02–2015-05-22
2012	84 416	6 592	-	-	91 008	155,00	2015-06-01–2016-05-20
2013	75 249	135	-	-	75 384	180,00	2016-06-01–2017-05-19
2014	51 918	-	-	-	51 918	280,00	2017-06-01–2018-05-18

NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

	2014	2013
Maskiner och inventarier	–6	–5
Summa	–6	–5

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent.

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

	2014	2013
Ernst & Young
Revisionsuppdrag	4,9	5,1
Skatterådgivning	0,8	1,1
Övriga tjänster	1,4	1,1
Summa	7,1	7,3

NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

	2014	2013
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	29	575
Exploateringsfastigheter	73	48
Summa	102	623
Bokförda värden
Projektfastigheter	–5	–570
Exploateringsfastigheter	–72	–29
Summa	–77	–599
Resultat
Projektfastigheter	24	5
Exploateringsfastigheter	1	19
Summa	25	24

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

	Finansiella intäkter
	2014	2013
Utdelning	5	4
Ränteintäkter	13	28
Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och	2	7
valutasäkringar	7	1
Resultat från försäljning av aktier i intressebolag	-	2
Summa	27	42
	Finansiella kostnader
	2014	2013
Räntekostnader hänförbara till lån m. m.	–55	–58
Räntedel i årets pensionskostnader	–38	–35
Realiserade kursförluster avseende fordran
utlandsbolag	–8	–3

valutasäkringar –1 –5 Summa –102 –101

NOT 8 SKATTER

	2014	2013
Resultat före skatt
Sverige	1 499	1 434
Utland	245	30
Summa	1 744	1 464
Aktuell skatt
Sverige	–283	–324
Utland	–60	–25
Summa	–343	–349
Uppskjuten skatt
Sverige	–65	–14
Utland	–30	3
Summa	–95	–11
Total skatt
Sverige	–348	–338
Utland	–90	–22
Summa	–438	–360

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %

	2014	2013
Resultat före skatt 22 %	–383	–322
Justering skatt tidigare år	1	–8
Skillnad utländsk skatt	–13	–3
Ej skattepliktiga intäkter	2	2
Ej avdragsgilla kostnader	–2	–3
Skatt periodiseringsfond	–5	–3
Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till
sänkt inkomstskatt 2014 i Norge	-	1
Omvärdering uppskjuten skatt	–38	–24
Summa	–438	–360

NOT 9 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

	Före utspädning		Efter utspädning
	2014	2013	2014	2013
Resultat per aktie, kronor	17,00	14,10	17,00	14,00

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2014 har baserats på årets resultat uppgående till 1 306 mkr (1 104), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2014 uppgående till 76 542 355 (78 445 765).

Antal aktier	2014	2013
Totalt antal utestående aktier 1 januari	77 550 383	80 494 186
Konvertering samt unyttjande av optioner	76 212	129 197
Återköp av aktier	–1 084 240	–2 177 618
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	76 542 355	78 445 765

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2014 har baserats på årets resultat justerad för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 1 307 mkr (1 107) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2014 uppgående till 76 888 597 (78 983 735). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Värdeförändring omvärdering fordran och

Årets resultat	2014	2013
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 306	1 104
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)	2	3
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning	1 308	1 107

Antal aktier	2014	2013
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	76 542 355	78 445 765
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibel- och teckningsoptionsprogram	346 242	537 970
Vägt genomsnittligt antal aktier under året

Utestående antal aktier och instrument som kan ge

potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2014 hade JM 75 471 471 utestående aktier (77 550 383). JM innehar totalt 1 610 554 återköpta aktier (2 263 299). I början på september 2014 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelprogram (2011, 2012, 2013 och 2014) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012 och 2013).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är lösenkursen 280 kronor.

För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning
(för 2014 enligt styrelsens förslag)	2014	2013
– per aktie, kronor	8,00	7,25
– totalt, mkr	604	562

NOT 10 GOODWILL

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	186	205
Omräkningsdifferenser	–1	–19
Vid årets slut	185	186

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjekt finans 1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger.

AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusionerades med JM Norge AS 2013. Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerade i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet. Per den 31 december 2014 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassa genererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norgekoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2014, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:

Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen
Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (11) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 9 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 32 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 23 procent (21) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	70	80
Nyanskaffningar	20	2
Omräkningsdifferenser	1	–2
Försäljningar	-	–10
Vid årets slut	91	70
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–62	–69
Årets avskrivningar	–6	–5
Omräkningsdifferenser	0	2
Försäljningar	-	10
Vid årets slut	–68	–62
Planenligt restvärde vid årets slut	23	8

NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	10	10
Nyanskaffningar	0	-
Försäljningar	-	0
Vid årets slut	10	10

NOT 13 ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2014	2013
Adolfsbergs Brunns AB 1)	556303-8685	Örebro	340	33	34	34
Dockan Exploatering AB 1)	556594-2645	Malmö	50 000	33	30 942	5 003
Exploateringsbolaget Högmora KB 1)	916643-6254	Stockholm	1	25	31	31
Fastighetsbolaget Glasberga KB 1)	916643-1842	Stockholm	1	25	101	101
Glasberga Fastighets AB 1)	556361-0707	Södertälje	1 000	25	100	100
HB Silverdal Exploatering 2)	969674-5802	Sollentuna			1	1
Högmora Exploaterings AB 1)	556395-0707	Stockholm	1 000	25	100	100
Kvarnholmen Utveckling AB 1)	556710-5514	Stockholm	50 000	50	165 886	135 886
Kvibergstaden Exploatering HB 1)	969731-1695	Göteborg	1	50	1	1
Mälarstrandens Utvecklings AB 1)	556695-5414	Västerås	44	44	2 200	2 200
SMÅA AB 3)	556497-1322	Stockholm	35 204	35	9 703	9 191
Bokfört värde vid årets slut					209 099	152 648

1 ) Gemensamma verksamheter 2) Obegränsat ansvar

3) Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2014	2013
Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge	935267269	Lillestrøm	150	50	7 373	8 235
Fastighets AB Kranlyftet	556829-3251	Lidingö	250	50	135 226	135 226
Fjellgata 30 AS, Norge	997484983	Oslo	100	50	4 192	4 634
Fjellgata 30 KS, Norge	997485009	Oslo	100	45	6 445	2 209
Galoppfältet Exploatering AB	556833-6555	Stockholm	500	50	121 500	110 500
Grefsen Utvikling AS, Norge	982913209	Bærum	500	50	77 934	48 416
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge	987719427	Bærum	120 000	50	25 396	20 281
Husebyplatået AS, Norge	913864948	Oslo	10 000	50	250	-
Kjørbokollen Utbygging AS, Norge	981112326	Bærum	10 000	50	170	0
Landmannstorget, Norge	987598387	Asker	100	50	–40	–22
Larvik Saneringsselskap AS, Norge	918044051	Larvik	100	50	1 861	1 934
Merbraine, Belgien	450160865	Bryssel	625	50	295	267
Son Utvikling AS, Norge	990341419	Oslo	550	50	8 459	9 258
Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge	998015340	Oslo	100	50	2 616	2 772
Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge	998015375	Oslo	100	45	7 569	6 559
Strømmen Sentrum AS, Norge	911662256	Oslo	14 000	50	6 396	6 969
Bokfört värde vid årets slut					405 642	357 238
Omklassificering i koncernen					–604 355	–500 014
Bokfört värde i koncernen vid årets slut					10 386	9 872

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

Andelar i gemensamma verksamheter

I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

	2014	2013
Intäkter	403	240
Kostnader	–372	–221
Resultat	31	19
Exploateringsfastigheter	955	1 151
Övriga tillgångar	378	97
Likvida medel	53	56
Summa tillgångar	1 386	1 304
Långfristiga skulder	421	384
Kortfristiga skulder	110	183
Summa skulder	531	567
Nettotillgångar	855	737

NOT 14 FINANSIELLA TILLGÅNGAR

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	17	18
Tillkommande fordringar	2	0
Reglerade fordringar	–12	–1
Omräkningsdifferenser	0	0
Vid årets slut	7	17

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 15 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER

		Projekt fastigheter 1)		Exploaterings fastigheter
	2014	2013	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	264	1 028	6 242	6 019
Nyanskaffningar	71	118	2 273	1 274
Omklassificeringar	2	–89	7	61
Omräkningsdifferenser	0	–5	45	–66
Överfört till produktion	–82	–143	–1 427	–1 017
Försäljningar	–5	–645	–72	–29
Vid årets slut	250	264	7 068	6 242
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början	–20	–95	–254	–250
Omklassificering	-	-	-	2
Omräkningsdifferens	-	-	–12	–6
Försäljningar	-	75	-	-
Vid årets slut	–20	–20	–266	–254
Planenligt restvärde vid årets slut	230	244	6 802	5 988

1) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 0 mkr (2).

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 491 mkr (472).

NOT 16 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	325	214
Nyanskaffningar	565	1 213
Omräkningsdifferens	4	1
Försäljningar	–651	–1 103
Vid årets slut	243	325

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 (98).

NOT 17 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

	2014	2013
Fordringar fastighetsförsäljningar	54	113
Fordringar sålda bostadsrättsandelar	94	107
Handpenning investering exploateringsfastigheter	167	94
Övrigt	72	72
Summa	387	386

NOT 18 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

	2014	2013
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	5 278	4 107
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–4 366	–3 346
Summa	912	761

NOT 19 PÅGÅENDE ARBETEN

	2014	2013
Ackumulerade nedlagda kostnader	1 364	2 757
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–1 073	–2 589
Summa	291	168

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

NOT 20 LIKVIDA MEDEL

	2014	2013
Kassa och bank	1 824	935
Kortfristiga placeringar	600	1 450
Summa	2 424	2 385

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.

NOT 21 FINANSIELLA SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder		2014	2013
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen		254	195
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år		80	75
Konvertibellån 1–5 år 1)		40	49
Summa		374	319
Kortfristiga räntebärande skulder		2014	2013
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år		640	488
Konvertibellån –1 år 1)		19	16
Summa		659	504
Räntebärande
nettoskuld/-fordran		2014 För ändring	2013
Kortfristiga räntebärande skulder	659	155	504
Långfristiga räntebärande skulder	374	55	319
Avsatt till pensioner	1 054	134	920
Avgår likvida medel	–2 424	–39	–2 385
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid årets slut	–337	305	–642
Övriga finansiella skulder		2014	2013
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen		172	144
Leverantörsskulder		558	600
Derivatinstrument, kortfristiga		0	0
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter		1 076	204
Övriga kortfristiga skulder		354	276
Summa		2 160	1 224

1) Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

NOT 22 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

Ränterisker för lån och likvida medel
Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna 28–31 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar.

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2014 0,2 år (0,2).

Verkligt värde på räntebärande lån var 1 033 mkr (823). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

	2014			2013
År för ränte konvertering	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %	Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %
2014	-	-	823	3,0
2015	1 033	2,7	-	-
Pensionsskuld 1)	1 054	3,0	920	4,0
Summa	2 087	2,8	1 743	3,5

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2014-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 2,8 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 9,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2015. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften		Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2015	2016	2017
Kreditlöften, mkr	2 800	400	950	650	800

Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,5 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

Valutarisk

Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad.

Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

Kreditrisk

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se not 1, Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 355 mkr (311).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 492 mkr (328).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 8,0 mkr (2,7). Under året har koncernen ianspråktagit 0,8 mkr (1,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 74 mkr (141). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Åldersanalys kundfordringar

2014-12-31	Nomi	Ej för -	30	31–60	61–90	> 90
mkr	nellt	fallet	dagar	dagar	dagar	dagar
Projektutveckling bostäder	355	317	–15	13	3	37
Entreprenad	492	449	–11	20	5	29
Övrigt	0	0	-	-	-	0
Summa	847	766	–26	33	8	66
Antal fakturor	1 312	792	126	38	46	310

2013-12-31	Nomi	Ej för -	30	31–60	61–90	> 90
mkr	nellt	fallet	dagar	dagar	dagar	dagar
Projektutveckling bostäder	311	185	33	1	41	51
Entreprenad	328	260	14	4	5	45
Övrigt	1	2	-	-	-	–1
Summa	640	447	47	5	46	95
Antal fakturor	1 295	732	111	31	34	387

Kreditriskanalys kunder

2014-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	839	92	13
Exponering intervall 1–5 mkr	54	6	20
Exponering intervall > 5 mkr	21	2	67
Totalt	914	100	100
2013-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	773	85	11
Exponering intervall 1–5 mkr	106	12	25
Exponering intervall > 5 mkr	27	3	64
Totalt	906	100	100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2014 och 2013. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JMkoncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering

		2014-12-31	2013-12-31
Finansiella instrument	Kategori enligt IAS 39 2)	Redovisat värde 1)	Redovisat värde 1)
Tillgångar
Finansiella tillgångar	LoK	7	17
Varav andra långfristiga fordringar LoK Varav andra långfristiga		7	17
värdepappersinnehav	FTS	0	0
Kundfordringar	LoK	847	640
Övriga kortfristiga fordringar	LoK / n/a	387	386
Varav derivatinstrument 3) Varav fordringar	FTvRR	-	1
fastighets försäljningar	LoK	54	113
Varav övrigt	n/a	333	272
Likvida medel och kortfristiga
placeringar	LoK	2 424	2 385
Varav kassa och bank	LoK	600	935
Varav kortfristiga placeringar	LoK	1 824	1 450
Skulder
Långfristiga räntebärande
skulder	FSUA	374	319
Varav konvertibellån Varav övriga långfristiga	FSUA	40	49
räntebärande lån	FSUA	334	270
Övriga långfristiga skulder	FSUA	172	144
Leverantörsskulder	FSUA	558	600
Kortfristiga räntebärande
skulder	FSUA	659	504
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	1 430	480
Varav derivatinstrument 3)	FSvRR	0	0
Varav övriga kortfristiga skulder	FSUA	1 430	480

1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

2) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

n/a IAS 39 är inte tillämpligt

3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –0,4 mkr (0,8).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91.

Se även avsnitten "Affärsidé och strategi" och "JM-aktien".

OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 651 personer varav 660 personer är aktiva. Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension.

Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,

NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:

Koncernen	2014	2013
Pensionsförpliktelser ofonderade planer	1 054	920

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser	2014	2013
Vid årets början	920	931
Förmåner intjänade under året	32	33
Räntekostnader	38	35
Betalda förmåner	–38	–35
Aktuariella vinster (–), förluster (+)	102	–44
Vid årets slut	1 054	920

Den aktuariella förlusten 2014 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta.

Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som

redovisas i övrigt totalresultat 2014			2013
Ingående balans				239
Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas					283
i övrigt totalresultat			102		–44
Ackumulerat			341		239
Aktuariella vinster (+),
för luster (–)	2014	2013	2012	2011	2010
Totala pensionsförpliktelser	1 054	920	931	841	691
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel
av årets oredovisade aktuariella vinst (+)
och förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr	8	2	– 21	–14	– 37
I procent av värdet på pensions -
förpliktelsernas totala värde, %	0,8	0,2	– 2,3	–1,7	– 5,3
Pensionskostnader			2014		2013
Förmåner intjänade under året				32	33
Ränta på förpliktelser				38	35
Pensionskostnader förmånsbaserade planer				70	68
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer			122		134
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer				39	42
Summa			231		244

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 38 mkr (35) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2015 är –38 mkr.

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

	Sverige
%	2014	2013
Diskonteringsränta	3,00	4,00
Förväntad löneökning	3,50	3,50
Inflation	1,50	2,00
Inkomstbasbelopp	3,00	3,00
Avgångsintensitet	3,00	3,00

Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Not 23 forts.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.

JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år.

Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta

Pensionsförpliktelser per den 31 december 2014	1 054
Diskonteringsräntan ökar med 0,25 %	1 021
Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %	1 087

NOT 24 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

	Garantiavsättningar
	2014	2013
Vid årets början	250	296
Avsättningar	104	125
Omklassificering	2	–94
Ianspråktaget under året	–67	–56
Återförda avsättningar	–23	–18
Omräkningsdifferens	0	–3
Vid årets slut 1)	266	250

1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar 94 90

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti tiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

NOT 25 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER

	2014	2013
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond	391	325
Övriga uppskjutna skatteskulder *	850	850
Delsumma	1 241	1 175
Avgår uppskjutna skattefordringar	–165	–143
Netto uppskjutna skatteskulder	1 076	1 032
Uppskjutna skattefordringar	-	15
* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter 1)	270	349
Reservering för ännu ej godkänd taxering 2)	486	471
Övriga omsättningstillgångar	94	30
Summa	850	850

1) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 719 mkr varav 208 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 2–10 år.

2) De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2008–2009. I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM betalade in skatten under 2013 och löste upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avseende processen. JM överklagade inte domen till Högsta Förvalningsdomstolen. I juni 2014 avgjodes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten. Reservation för negativt utfall av kammarrättsdomen är reserverat som uppskjuten skatteskuld. Det finna inga ytterligare överklagade taxeringar.

NOT 26 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

	2014	2013
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	17 767	15 337
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–16 639	–14 041
Summa	1 128	1 296

NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

	2014	2013
Personalrelaterade poster	415	439
Förutbetalda hyresintäkter	7	14
Övriga upplupna kostnader	432	523
Summa	854	976

NOT 28 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	2014	2013
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar	100	100
Fastighetsinteckningar	389	533
Summa	489	633
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga	6 690	4 758
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	1 189	1 036
Betalnings- och hyresgarantier	44	74
Övriga eventualförpliktelser	14	14
Summa	7 937	5 882

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar med mera för en sammanställning över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010.

Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Gar-Bo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits i anspråk sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 29 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

83 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr	Not	2014	2013
	1
Nettoomsättning		8 543	8 218
Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat	2	–6 663 1 880	–6 439 1 779

Försäljnings- och administrationskostnader	2, 3, 4	–485	–465
Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat	5	20 1 415	–51 1 263

Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag	6	213	–50
Resultat från intresseföretag		5	6
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar		1	1
Resultat från finansiella omsättningstillgångar		20	34
Räntekostnader och liknande resultatposter		–80	–82
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		1 574	1 172
Bokslutsdispositioner	7	–219	– 85
Resultat före skatt		1 355	1 087
Skatter	8	–260	–439
Årets resultat		1 095	648

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr		2014	2013

Årets resultat		1 095	648
Övrigt totalresultat		-	-
Årets totalresultat		1 095	648


MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	Not	2014	2013
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat		1 415	1 263
Avskrivningar		3	2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		–35	–4
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1 383	1 261
Erhållen ränta		13	32
Erhållna utdelningar		58	53
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader		–40	–52
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		–392 1 022	–592 702

Investering i exploateringsfastigheter m. m.		–1 416	–1 690
À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.		1 685	2 095
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m.		59	1 429
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		–346	–1 417
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		1 004	1 119
Investering i projektfastigheter m. m.		–20	–4
Försäljning av projektfastigheter m. m.		20	268
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 004	1 383
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar		–8	0
Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m.		–75	–465
Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten		3 –80	1 –464

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		15	14
Amortering av skulder Inlösen optioner		0 0	- 1
Återköp av aktier		–500	–517
Utdelning		–558	–537
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–1 043	–1 039
Årets kassaflöde		–119	–120
Likvida medel vid årets början		2 238	2 358
Likvida medel vid årets slut		2 119	2 238

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr	Not	2014	2013
	1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg	9	7	2
Finansiella anläggningstillgångar	10
Andelar i koncernföretag Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag	10	1 031 209	1 297 153
Långfristiga fordringar hos intresseföretag		17	43
Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar	8	4 -	16 32
		1 261	1 541
Summa anläggningstillgångar		1 268	1 543
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter Exploateringsfastigheter	11 11	124 3 578	96 2 308
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	12	138	265
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar		122 264	153 177
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag		967	1 125
Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	13	642 11	515 15
		2 006	1 985
Likvida medel	14	2 119	2 238
Summa omsättningstillgångar		7 965	6 892
SUMMA TILLGÅNGAR		9 233	8 435


EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1) Aktiekapital		77	80
Bundet eget kapital		77	80
Överkursfond		91	69
Balanserat resultat Årets resultat		1 532 1 095	1 970 648
Fritt eget kapital		2 718	2 687
Summa eget kapital		2 795	2 767
Obeskattade reserver	15	1 775	1 474
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	16	645	629
Uppskjutna skatteskulder Garantiavsättningar	8 17	19 190	- 181
		854	810
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder	18	95 120	104 93
		215	197
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder	18	226 19	257 16
Övriga kortfristiga skulder	19	1 212	215
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument	18	780 0	871 0
Aktuella skatteskulder		16	83
Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20 21	727 614	1 034 711
		3 594	3 187
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		9 233	8 435
Ställda säkerheter	22	169	169
Eventualförpliktelser	22	8 981	6 716

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

	Aktie	Överkurs	Balanserat	Summa
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr	kapital	fond	resultat	eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2013	84	40	3 010	3 134
Årets totalresultat	-	-	648	648
Utdelning	-	-	–537	–537
Fusion av koncernföretag	-	-	10	10
Konvertering av konvertibellån	0	28	-	28
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Återköp av aktier	-	-	–517	–517
Indragning av återköpta aktier	–4	-	4	-
Utgående balans den 31 december 2013	80	69	2 618	2 767
Ingående balans den 1 januari 2014	80	69	2 618	2 767
Årets totalresultat	-	-	1 095	1 095
Utdelning	-	-	–558	–558
Fusion av koncernföretag	-	-	–31	–31
Konvertering av konvertibellån	0	21	-	21
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Återköp av aktier	-	-	–500	–500
Indragning av återköpta aktier	–3	-	3	-
Utgående balans den 31 december 2014	77	91	2 627	2 795

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2014 uppgår till 77 082 025 (79 813 682) varav 1 610 554 aktier (2 263 299) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2014 är 8,00 kronor per aktie (7,25).

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

NOT 2	ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
-------	---------------------------------

	2014	2013
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)	1 414	1 427
varav män, %	(81)	(81)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Styrelse och VD	13	12
(varav rörlig ersättning)	(4)	(3)
Övriga anställda	709	709
(varav rörlig ersättning)	(55)	(58)
Summa löner och andra ersättningar	722	721
(varav rörlig ersättning)	(59)	(61)
Sociala kostnader	359	372
(varav pensionskostnader)	(133)1)	(150)1)
Totalt moderbolaget	1 081	1 093

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,3 mkr (2,2) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 3 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

	2014	2013
Inventarier och andra verktyg	–3	–2
Summa	–3	–2

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 4 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

2014	2013

	3,0
	0,3
	0,3
3,8	3,6
	3,0 0,3 0,5

NOT 5 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

	2014	2013
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	20	270
Exploateringsfastigheter	73	6
Summa	93	276
Bokförda värden
Projektfastigheter	0	–321
Exploateringsfastigheter	–73	–6
Summa	–73	–327
Resultat
Projektfastigheter	20	–51
Exploateringsfastigheter	0	0
Summa	20	–51

NOT 6 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

	Resultat från koncern företag					Resultat från intresse företag		Resultat från övriga finansiella anlägg nings tillgångar		Resultat från finansiella omsätt nings tillgångar	Ränte liknande resultatposter	kostnader och
	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Utdelning	239	52	5	4	-	-	-	-	-	-	244	56
Försäljning	5	-	-	2	-	1	-	-	-	-	5	3
Resultatandel	8	5	-	-	-	-	-	-	-	-	8	5
Nedskrivning	–39	–107	-	-	-	-	-	-	-	-	–39	–107
Ränteintäkter	-	-	-	-	1	-	9	18	-	-	10	18
Intäkter omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	9	8	-	-	9	8
Ränteintäkter, koncernföretag	-	-	-	-	-	-	2	8	-	-	2	8
Räntekostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–34	–48	–34	–48
Kostnader omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	-	-	–9	–8	–9	–8
Räntedel i årets pensionskostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–37	–26	–37	–26
Summa	213	–50	5	6	1	1	20	34	–80	–82	159	–91

NOT 7 BOKSLUTSDISPOSITIONER

	2014	2013
Avsättning till periodiseringsfond	–380	–370
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond	79	209
Erhållna koncernbidrag	82	76
Summa	–219	–85

NOT 8 SKATTER

	2014	2013
Resultat före skatt	1 355	1 087
Aktuell skatt	–274	–487
Uppskjuten skatt	14	48
Total skatt	–260	–439

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent

Resultat före skatt × 22 %	–298	–239
Justering skatt tidigare år	0	–184
Ej skattepliktiga intäkter	54	13
Ej avdragsgilla kostnader	–11	–26
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–5	–3
Summa	–260	–439

Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren 2006–2008. Under 2013 avgjordes ett ärende i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har inte överklagat domen till Högsta Förvaltningsdomstolen. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. I juni 2014 avgjordes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skatte kostnad om 440 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten och därför inte kostnadsfört utfallet av domen. JM har sedan tidigare reserverat ett negativt utfall av domen på koncernnivå. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	2014	2013
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal
relaterade avsättningar och garantiavsättningar	–34	–35
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter	53	3
Netto uppskjutna skatteskulder	19	–32

NOT 9 INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	26	35
Nyanskaffningar	8	1
Försäljningar	-	–10
Vid årets slut	34	26
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–24	–32
Årets avskrivningar	–3	–2
Försäljningar	-	10
Vid årets slut	–27	–24
Planenligt restvärde vid årets slut	7	2

NOT 10 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

		Andelar i koncern företag	Andelar i gemensamma verksamheter och intresse företag		fordringar hos intresse företag	Långfristiga	Andra långfristiga värdepappers innehav			Långfristiga fordringar	Uppskjutna skatte fordringar			Summa
	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1 297	1 002	153	153	43	43	0	0	16	16	32	-	1 541	1 214
Nyanskaffningar	50	478	56	-	-	-	-	-	-	-	-	-	106	478
Tillkommande fordringar	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	32	-	32
Reglerade fordringar	-	-	-	-	–26	-	-	-	–12	-	-	-	–38	-
Omklassificering	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–32	-	–32	-
Fusion	–277	–35	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–277	–35
Försäljningar	0	–41	-	0	-	-	-	-	-	-	-	-	0	–41
Årets nedskrivningar	–39	–107	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–39	–107
Vid årets slut	1 031	1 297	209	153	17	43	0	0	4	16	-	32	1 261	1 541

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

Not 10 forts.

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2014	2013
AB Bergslussen 1)	556854-1691	Stockholm	-	-	50
AB Borätt	556257-9275	Stockholm	500	1 978	1 978
AB Garantihus	556073-0524	Stockholm	5 000	1 000	1 000
AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB)	556066-7643	Stockholm	10 000	140 056	140 056
Bo Entreprenad AB	556807-5328	Stockholm	1 000	100	100
BRO Haifa 1 AB	556821-1949	Stockholm	1 000	45 476	45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB	556561-0184	Stockholm	1 000	100	100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB	969653-9122	Stockholm	-	10	10
Fastighets AB Havremust 2 1)	556875-9483	Stockholm	-	-	94 286
Fastighetsbolaget Bohusmark KB	916443-1125	Göteborg	1	1 120	1 120
Fastighetsbolaget Grindtorp AB 1)	556810-8764	Stockholm	-	-	112 915
Förvaltnings AB Rickomberga Dal	556731-8596	Uppsala	1 000	4 354	-
Fastighets AB Sporthalls Parken (f. d.Förvaltnings AB Sträckbommen)	556900-8989	Stockholm	-	-	50
Grafiken i Stockholm AB 1)	556149-6034	Stockholm	-	-	300
Huddinge Fabriken AB	556694-7049	Stockholm	1 000	41 276	41 276
InterBygg Göteborg AB 1)	556561-5522	Stockholm	-	-	28 050
JM Byrån Holding AB	556752-9630	Stockholm	1 000	100	100
JM Construction S. A., Belgien	413662141	Bryssel	10 000	111 906	111 906
JM Danmark AS, Danmark	21410233	Köpenhamn	100 000	17 082	53 081
JM Entreprenad AB	556060-8837	Stockholm	200 000	107 750	107 750
JM Fastighetsutveckling Holding AB	556847-3259	Stockholm	500	50	50
JM Inredning i Stockholm AB	556202-8653	Stockholm	1 000	50	50
JM Kammarsadeln Holding AB	556853-8465	Stockholm	500	50	50
JM Norge AS, Norge	829350122	Oslo	20 000	127 687	127 687
JM Stombyggnad AB	556173-0564	Stockholm	1 000	113	113
JM Suomi OY, Finland	1974161-8	Helsingfors	1 000	159 333	117 149
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	4 400	158 000	158 000
KB Silverfjädern	969676-7525	Stockholm	-	0	0
Klippljuset Holding AB	556872-0527	Stockholm	500	50	50
Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB)	556754-2138	Stockholm	700	3 550	3 550
Seniorgården AB	556359-9082	Stockholm	1 000	100	100
Sjölöten AB (f. d. Caila International AB) 1)	556781-1996	Stockholm	-	-	40 665
Slussbron Ett AB 1)	556749-2870	Stockholm	-	-	100
Slussbron Två AB 1)	556749-2888	Stockholm	-	-	100
Slussbron Tre AB 1)	556749-2896	Stockholm	-	-	100
Solventilen AB 1)	556869-8327	Stockholm	-	-	50
Stockholm Pundet 1 AB	556852-1297	Stockholm	500	74 722	74 722
Tölö Ängar AB	556881-8388	Stockholm	50 000	34 853	34 853
Bokfört värde vid årets slut				1 030 866	1 296 993

1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

PROJEKTFASTIGHETER OCH NOT 11 EXPLOATERINGSFASTIGHETER
		Projekt fastigheter			Exploaterings fastigheter
		2014	2013	2014	2013
	Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början		116	508	2 353	2 788
Nyanskaffningar		23	4	1 836	307
Fusion		-	-	568	56
Omklassificeringar		5	-	–16	–2
Överfört till produktion		-	-	–1 045	–790
Försäljningar		-	–396	–73	–6
Vid årets slut		144	116	3 623	2 353
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början		–20	–95	–45	–47
Omklassificeringar		-	-	-	2
Försäljningar		-	75	-	-
Vid årets slut		–20	–20	–45	–45
	Planenligt restvärde vid årets slut	124	96	3 578	2 308

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr (184).

NOT 12 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

	2014	2013
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	265	196
Nyanskaffningar	463	1 160
Försäljningar	–590	–1 091
Vid årets slut	138	265

NOT 13 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

	2014	2013
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	3 270	2 495
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–2 628	–1 980
Summa	642	515

NOT 14 LIKVIDA MEDEL

	2014	2013
Kassa och bank	1 519	788
Kortfristiga placeringar	600	1 450
Summa	2 119	2 238

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

NOT 15 OBESKATTADE RESERVER

	2014	2013
Periodiseringsfond 2009 års taxering	-	79
Periodiseringsfond 2010 års taxering	180	180
Periodiseringsfond 2011 års taxering	225	225
Periodiseringsfond 2012 års taxering	270	270
Periodiseringsfond 2013 års taxering	350	350
Periodiseringsfond 2014 års taxering	370	370
Periodiseringsfond 2015 års taxering	380	-
Summa	1 775	1 474

NOT 16 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

	2014	2013
Vid årets början	629	620
Förmåner intjänade under perioden	19	18
Räntekostnader	23	23
Utbetalning av pensioner	–36	–33
Övrigt	10	1
Vid årets slut	645	629

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 17 GARANTIAVSÄTTNINGAR

	2014	2013
Vid årets början	181	218
Avsättningar	56	92
Omklassificering	-	–94
Ianspråktaget under året	–42	–35
Återförda avsättningar	–5	-
Vid årets slut	190	181

NOT 18 RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder	2014	2013
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen	55	55
Konvertibellån 1–5 år	40	49
Summa	95	104
Kortfristiga räntebärande skulder	2014	2013
Konvertibellån 1 år	19	16
Skulder till koncernföretag	780	871
Summa	799	887
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal	2014	2013
Checkräkningskredit	400	400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år	950	800
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år	1 450	1 600
Outnyttjad del	–2 800	–2 800
Utnyttjat kreditavtal	-	-

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

	2014	2013
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter	995	53
Övriga kortfristiga skulder	217	162
Summa	1 212	215

NOT 20 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

	2014	2013
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	12 427	13 128
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–11 700	–12 094
Summa	727	1 034

NOT 21 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

	2014	2013
Personalrelaterade poster	285	302
Förutbetalda hyresintäkter	-	8
Övriga upplupna kostnader	329	401
Summa	614	711

NOT 22 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	2014	2013
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 1)	100	100
Fastighetsinteckningar	69	69
Summa	169	169
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga 2)	6 690	4 757
Borgen till förmån för koncernföretag 3)	2 000	1 640
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	275	301
Betalnings- och hyresgarantier	1	4
Övriga eventualförpliktelser	15	14
Summa	8 981	6 716

1, 2) Se koncernens not 28 för textkommentarer.

3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

NOT 23 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens not 13.

	2014	2013
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag	387	532
Ränteintäkter från koncernföretag	2	8
Utdelning från koncernföretag	239	52
Resultatandel från koncernföretag	8	5
Utdelning från intresseföretag	5	4
Långfristiga fordringar hos intresseföretag	17	43
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag	967	1 125
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	780	871
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag	2 000	1 640

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING	2014	2013	2012	2011	2010
Intäkter Produktions- och driftkostnader	14 216 –11 649	12 603 –10 365	12 480 –10 273	12 001 –9 798	9 136 –7 608

Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader	2 567 –773	2 238 –739	2 207 –738	2 203 –717	1 528 –649
Resultat av fastighetsförsäljning	25	24	0	27	28
Nedskrivning av fastigheter	-	-	–95	-	-
Rörelseresultat	1 819	1 523	1 374	1 513	907
Finansiella intäkter och kostnader	–75	–59	–56	–50	–67
Resultat före skatt	1 744	1 464	1 318	1 463	840
Skatter	–438	–360	–357	–421	–246
Årets resultat	1 306	1 104	961	1 042	594
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter	14 090	12 431	12 311	11 840	9 016
Produktionskostnader	–11 560	–10 257	–10 168	–9 668	–7 498
Produktionsresultat	2 530	2 174	2 143	2 172	1 518

Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter	98	101	92	88	58
Driftkostnader	–47	–41	–41	–51	–38
Fastighetsskatt	–22	–25	–20	–23	–21
Resultat exploateringsfastigheter	29	35	31	14	–1
Projektfastigheter
Hyresintäkter	28	71	77	73	62
Driftkostnader	–19	–39	–41	–54	–48
Fastighetsskatt	–1	–3	–3	–2	–3
Resultat projektfastigheter	8	29	33	17	11
Bruttoresultat	2 567	2 238	2 207	2 203	1 528

Försäljnings- och administrationskostnader	–728	–691	–695	–674	–614
Fastighetsförsäljning
Försäljningsvärden	102	623	0	142	80
Bokförda värden	–77	–599	-	–115	–52
Resultat av fastighetsförsäljning	25	24	0	27	28
Nedskrivning av fastigheter	-	-	–95	-	-
Koncerngemensamma kostnader	–45	–48	–43	–43	–35
Rörelseresultat	1 819	1 523	1 374	1 513	907

BALANSRÄKNING 1)	2014-12-31	2013-12-31	2012-12-31	2011-12-31	2010-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar	225	236	254	315	219

Projektfastigheter	230	244	933	859	661
Exploateringsfastigheter	6 802	5 988	5 769	5 816	5 374
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	243	325	214	150	115
Kortfristiga fordringar 2)	2 451	1 972	1 911	1 719	1 437
Likvida medel	2 424	2 385	2 475	2 437	2 087
Summa omsättningstillgångar	12 150	10 914	11 302	10 981	9 674
SUMMA TILLGÅNGAR	12 375	11 150	11 556	11 296	9 893
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)

Eget kapital	4 635	4 455	4 393	4 598	3 923
Långfristiga räntebärande skulder	374	319	296	293	258
Övriga långfristiga skulder	172	144	100	172	218
Långfristiga avsättningar	2 302	2 112	2 232	2 123	1 833
Summa långfristiga skulder	2 848	2 575	2 628	2 588	2 309

Kortfristiga räntebärande skulder	659	504	581	566	514
Övriga kortfristiga skulder	4 139	3 526	3 846	3 440	3 036
Kortfristiga avsättningar	94	90	108	104	111
Summa kortfristiga skulder	4 892	4 120	4 535	4 110	3 661

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	12 375	11 150	11 556	11 296	9 893
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012.
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	54	113	0	0	35
3) Varav skulder fastighetsförvärv	1 329	423	748	470	508

KASSAFLÖDESANALYS	2014	2013	2012	2011	2010
Från den löpande verksamheten	978	898	979	733	42
Från investeringsverksamheten	–20	1	–2	–93	7
Från finansieringsverksamheten	–920	–987	–939	–290	13
Summa årets kassaflöde	38	–88	38	350	62
Likvida medel vid årets slut	2 424	2 385	2 475	2 437	2 087
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1)
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början	–642	–667	–737	–730	–189
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	305	25	70	–240	–541
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut	–337	–642	–667	–970	–730
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början	5 988	5 769	5 816	5 374	4 990
Nyanskaffningar	2 273	1 274	1 259	1 585	1 655
Överfört till produktion	–1 427	–1 017	–1 300	–1 113	–1 080
Övrigt	–32	–38	–6	–30	–191
Bokfört värde vid årets slut	6 802	5 988	5 769	5 816	5 374
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter	29 400	27 700	26 600	27 200	27 500
– varav redovisade i balansräkningen	17 500	17 800	17 400	17 600	17 600
Antal sålda bostäder	3 195	3 265	2 952	3 112	3 276
Antal produktionsstartade bostäder	3 445	2 953	3 163	3 629	3 404
Antal bostäder i pågående produktion	6 375	5 609	5 988	6 401	5 431
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %	57	54	55	60	64
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	21 78	17 71	11 66	8 68	18 82

PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden	280	294	959	854	685
Bokförda värden	230	244	933	859	661
Övervärden före uppskjuten skatt	50	50	26	–5	24

PERSONAL
Medeltal anställda – varav i utlandet	2 218 398	2 247 373	2 386 365	2 331 306	2 043 246
Löner och ersättningar	1 167	1 151	1 198	1 084	924
NYCKELTAL 1)
Rörelsemarginal, % 2)	12,8	12,1	11,0	12,6	9,9
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %	28,7	25,0	21,9	24,5	15,7
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %	28,6	25,2	23,0	27,5	17,8
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, %	15,7	13,8	12,4	14,7	9,7
Soliditet, % 2)	37	40	38	41	40
Räntebärande låneskuld, mkr	2 087	1 743	1 808	1 467	1 357
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	-	-	-
Räntetäckningsgrad, ggr	18,1	15,5	15,0	16,4	8,1
Räntebärande skulder/balansomslutning, %	17	16	16	13	14
Kapitalomsättningshastighet, ggr	1,21	1,11	1,09	1,13	0,92

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

2) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1)

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

92 KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN

Belopp i mkr där ej annat anges.

	2014				2013
RESULTATRÄKNING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	14 216	4 686	3 035	3 526	2 969	12 603	3 891	2 618	3 396	2 698
Produktions- och driftkostnader	–11 649	–3 872	–2 490	–2 900	–2 387	–10 365	–3 165	–2 122	–2 830	–2 248
Bruttoresultat	2 567	814	545	626	582	2 238	726	496	566	450
Försäljnings- och administrations kostnader	–773	–198	–164	–217	–194	–739	–187	–153	–216	–183
Resultat av fastighetsförsäljning	25	2	0	20	3	24	2	1	-	21
Rörelseresultat	1 819	618	381	429	391	1 523	541	344	350	288
Finansiella intäkter och kostnader	–75	–23	–22	–13	–17	–59	–12	–18	–14	–15
Resultat före skatt	1 744	595	359	416	374	1 464	529	326	336	273
Skatter	–438	–160	–87	–100	–91	–360	–120	–88	–87	–65
Periodens resultat	1 306	435	272	316	283	1 104	409	238	249	208

BALANSRÄKNING	2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31					2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 2013-03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	225	248	244	237	236	234	241	243
Projektfastigheter	230	203	203	263	244	771	889	906
Exploateringsfastigheter	6 802	6 042	5 963	6 083	5 988	6 142	6 314	6 224
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	243	228	338	425	325	401	439	327
Kortfristiga fordringar	2 451	2 233	2 280	2 053	1 972	2 239	2 211	1 906
Likvida medel	2 424	2 155	1 962	2 142	2 385	1 600	1 607	2 153
Summa omsättningstillgångar	12 150	10 861	10 746	10 966	10 914	11 153	11 460	11 516
SUMMA TILLGÅNGAR	12 375	11 109	10 990	11 203	11 150	11 387	11 701	11 759
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 635	4 397	4 297	4 629	4 455	4 122	4 030	4 416
Långfristiga räntebärande skulder	374	347	315	324	319	290	288	305
Övriga långfristiga skulder	172	140	140	140	144	170	171	131
Långfristiga avsättningar	2302	2 210	2 154	2 138	2 112	2 207	2 166	2 328
Summa långfristiga skulder	2 848	2 697	2 609	2 602	2 575	2 667	2 625	2 764
Kortfristiga räntebärande skulder	659	568	640	635	504	618	692	684
Övriga kortfristiga skulder	4 139	3 362	3 358	3 247	3 526	3 862	4 248	3 787
Kortfristiga avsättningar	94	85	86	90	90	118	106	108
Summa kortfristiga skulder	4 892	4 015	4 084	3 972	4 120	4 598	5 046	4 579
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	12 375	11 109	10 990	11 203	11 150	11 387	11 701	11 759

			2014			2013
KASSAFLÖDESANALYS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	978	339	349	531	–241	898	974	111	122	–309
Från investeringsverksamheten	–20	–6	–1	–6	–7	1	0	–1	2	0
Från finansieringsverksamheten	–920	–61	–156	–708	5	–987	–189	–116	–671	–11
Summa periodens kassaflöde	38	272	192	–183	–243	–88	785	–6	–547	–320
Likvida medel vid periodens slut	2 424	2 424	2 155	1 962	2 142	2 385	2 385	1 600	1 607	2 153
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld (+) /
-fordran (–) vid periodens början	–642	–226	–70	–255	–642	–667	265	320	–225	–667
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran	305	–111	–156	185	387	25	–907	–55	545	442
Räntebärande nettoskuld (+) /
-fordran (–) vid periodens slut	–337	–337	–226	–70	–255	–642	–642	265	320	–225
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Ingående balans vid periodens början	5 988	6 042	5 963	6 083	5 988	5 769	6 142	6 314	6 224	5 769
Nyanskaffningar	2 273	1 395	413	184	281	1 274	179	43	266	786
Överfört till produktion	–1 427	–607	–358	–261	–201	–1 017	–338	–175	–263	–241
Övrigt	–32	–28	24	–43	15	–38	5	–40	87	–90
Utgående balans vid periodens slut	6 802	6 802	6 042	5 963	6 083	5 988	5 988	6 142	6 314	6 224
NYCKELTAL	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	12,8	13,2	12,6	12,2	13,2	12,1	13,9	13,1	10,3	10,7
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	-	-	-	-	-	0,1	0,1	-
Soliditet, %	37	37	40	39	41	40	40	36	34	38
Resultat per aktie, kr	17,00	5,70	3,50	4,10	3,70	14,10	5,20	3,00	3,20	2,60
Antal disponibla byggrätter	29 400	29 400	28 400	28 200	27 700	27 700	27 700	27 700	28 200	27 800
Antal sålda bostäder	3 195	918	792	788	697	3 265	803	810	943	709
Antal produktionsstartade bostäder	3 445	1 168	867	716	694	2 953	881	690	808	574
Antal bostäder i pågående produktion	6 375	6 375	6 036	5 853	5 549	5 609	5 609	5 689	5 633	5 840

93 KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT

			2014					2013
JM BOSTAD STOCKHOLM	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	5 692	1 748	1 300	1 365	1 279	5 254	1 475	1 078	1 390	1 311
Rörelseresultat 1)	1 278	388	288	299	303	1 167	379	257	284	247
Rörelsemarginal, %	22,5	22,2	22,2	21,9	23,7	22,2	25,7	23,8	20,4	18,8
Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2)	3 110 41,1	3 110 41,1	2 923 43,4	2 924 42,3	2 941 41,6	2 881 40,5	2 881 40,5	2 793 39,3	2 672 40,7	2 541 41,1
Operativt kassaflöde	1 132	470	260	238	164	671	317	53	300	1
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 965	3 965	3 222	3 132	3 139	3 051	3 051	3 161	3 267	3 300
Antal disponibla byggrätter	11 900	11 900	11 000	11 100	11 000	11 200	11 200	11 000	11 100	11 200
Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder	1 553 1 505	393 377	375 367	390 365	395 396	1 513 1 404	453 426	366 330	354 334	340 314
Antal bostäder i pågående produktion	3 293	3 293	3 030	2 938	2 741	2 516	2 516	2 475	2 492	2 777

1) Varav fastighetsförsäljningar	10	-	-	10	-	-	-	-	-	-
JM BOSTAD RIKS	Helår	Kv. 4	2014 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	2013 Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1

Intäkter Rörelseresultat 1)	2 764 216	799 67	569 45	689 53	707 51	2 860 221	780 63	580 45	796 59	704 54
Rörelsemarginal, %	7,8	8,4	7,9	7,7	7,2	7,7	8,1	7,8	7,4	7,7
Genomsnittligt operativt kapital	1 419	1 419	1 457	1 509	1 529	1 515	1 515	1 512	1 516	1 505
Avkastning operativt kapital, % 2)	15,2	15,2	14,6	14	14,3	14,6	14,6	14,8	14,8	15,0
Operativt kassaflöde	237	51	130	202	–146	294	258	53	–58	41
Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter	1 167 9 400	1 167 9 400	1 205 8 800	1 191 9 000	1 313 8 700	1 358 8 700	1 358 8 700	1 420 9 000	1 421 9 300	1 351 9 400
Antal sålda bostäder 3)	981	297	232	235	217	951	216	230	268	237
Antal produktionsstartade bostäder 3)	1 003	327	232	232	212	861	243	223	208	187
Antal bostäder i pågående produktion 3)	1 528	1 528	1 606	1 627	1 317	1 460	1 460	1 619	1 596	1 553
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	-	0	-	9	-	-	-	9
3) Varav hyresrätter	-	-	-	-	-	64	-	-	-	64
			2014					2013
JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 942	831	767	727	617	2 745	801	618	750	576
Rörelseresultat 1)	135	63	29	25	18	126	44	30	28	24
Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital	4,6 2 239	7,6 2 239	3,8 2 223	3,4 2 204	2,9 2 162	4,6 2 131	5,5 2 131	4,9 2 165	3,7 2 208	4,2 2 205
Avkastning operativt kapital, % 2)	6,0	6,0	5,2	5,3	5,6	5,9	5,9	7,2	7,6	7,8
Operativt kassaflöde	99	81	107	65	–154	61	64	–24	54	–33
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 579	1 579	1 521	1 546	1 549	1 485	1 485	1 465	1 530	1 455
Bokfört värde projektfastigheter	28	28	32	32	31	30	30	30	32	32
Antal disponibla byggrätter	7 500	7 500	7 600	7 300	7 200	7 100	7 100	7 100	7 100	6 500
Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder	607 653	228 180	185 268	109 119	85 86	547 488	134 212	106 83	175 120	132 73
Antal bostäder i pågående produktion	1 124	1 124	1 200	1 088	1 291	1 325	1 325	1 287	1 291	1 402
1) Varav fastighetsförsäljningar	3	-	-	-	3	2	-	-	-	2
			2014					2013
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	401	78	74	196	53	314	64	171	56	23
Rörelseresultat 1)	51	11	9	23	8	37	16	9	1	11
Genomsnittligt operativt kapital	261	261	380	523	676	812	812	933	960	960
Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde	19,5 178	19,5 –11	14,7 –4	10,7 70	5 123	4,6 567	4,6 442	– 7,4 107	– 7,7 39	– 7,6 – 21
Bokfört värde exploateringsfastigheter	31	31	31	31	31	39	39	39	39	61
Bokfört värde projektfastigheter	202	202	171	171	232	214	214	741	857	874
Antal disponibla byggrätter 3)	600	600	1 000	800	800	700	700	600	700	700
Antal sålda bostäder 3)	54	-	-	54	-	254	-	108	146	-
Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3)	284 430	284 430	- 200	- 200	- 200	200 308	- 308	54 308	146 254	- 108

1) Varav fastighetsförsäljningar 3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder	12	2	0	10	0	13	2	1	-	10
			2014					2013
JM PRODUKTION	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 456	840	585	584	447	2 011	654	468	518	371
Rörelseresultat	81	26	23	19	13	73	26	17	18	12
Rörelsemarginal, %	3,3	3,1	3,9	3,3	2,9	3,6	4,0	3,6	3,5	3,2
Operativt kassaflöde	–73	–131	59	21	–22	– 39	– 94	12	49	–6
			2014					2013
JM ÖVRIGT	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–386 –45	–156 –10	–87 –8	–77 –13	–66 –14	–532 –48	–176 –14	–105 –5	–141 –16	–110 –13
			2014					2013
OMRÄKNING JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	347	546	–173	42	–68	–49	293	–192	27	–177
Rörelseresultat	103	73	–5	23	12	–53	27	–9	–24	–47

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 1 095 051 529 kronor med tilllägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 623 193 353 kronor, sammantaget 2 718 244 882 kronor, disponeras så att :

till aktieägarna utdelas 8,00 kronor
per aktie 1)	603 818 504 kronor
överförs i ny räkning	2 114 426 378 kronor
	2 718 244 882 kronor

1) I moderbolaget finns 77 087 867 registrerade aktier per den 31 januari 2015, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 75 477 313.

I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2014 får högst tio (10) procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 610 554 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2015, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen.

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 20 februari 2015

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Kaj-Gustaf Bergh Johan Bergman Anders Narvinger Ledamot Ledamot Ledamot

Ledamot Ledamot Ledamot

Eva Nygren Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring

Thomas Mattsson Johan Skoglund Johan Wegin Ledamot utsedd Ledamot Ledamot utsedd av de anställda Verkställande direktör av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 2015.

Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

TILL ÅRSSTÄMMAN I JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 57–94.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassa flöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut över vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 20 februari 2015

Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

DEFINITIONER NYCKELTAL

Belopp i mkr där ej annat anges.

Direktavkastning

Utdelning enligt förslag		8,00 kr
Börskurs		249 kr
		3,2 %

Totalavkastning

Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året.

Aktiekursen förändring	67,50 kr
Utbetald utdelning	7,25 kr
Aktiekurs i början på året	181,50 kr
	41 %

Resultat per aktie (före utspädning)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier.

Årets resultat	1 306
Genomsnittligt antal aktier	76 542 355
	17,00 kr

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.

Rörelseresultat	1 716
Intäkter	13 869
	12,4 %

Rörelsemarginal

Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter.

Rörelseresultat	1 819
Intäkter	14 216
	12,8 %

Räntabilitet på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Årets resultat	1 306
Genomsnittligt eget kapital	4 545
	28,7 %
Räntabilitet på sysselsatt kapital
Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genom snittligt sysselsatt kapital.

	28,6 %
Genomsnittligt sysselsatt kapital	6 460
Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1 846

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1 846
Genomsnittlig balansomslutning	11 763
	15,7 %

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital 4 635 Balansomslutning 12 375

37 %

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1 846
Finansiella kostnader	102
	18,1 ggr

Räntebärande skulder/balansomslutning

Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning.
Räntebärande skulder	2 087
Balansomslutning	12 375
	17 %
Kapitalomsättningshastighet
Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Intäkter	14 216
Genomsnittlig balansomslutning	11 763

ORDLISTA

Exploateringsfastigheter

Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som om sättningstillgångar.

Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål
Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projekt fastigheter.

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Intäkter

Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normal fallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning)

Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt.

Operativt kapital

Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).

Operativt kassaflöde

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.

Projektfastigheter

Avser hyresbostäder, vårdbostäder och kommersiella fastigheter.

En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Räntebärande nettoskuld/-fordran

Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segments redovisning.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

Sysselsatt kapital

Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

INNEHÅLL	SIDA

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT	97
STYRELSE OCH REVISORER	104
KONCERNLEDNING	105
JM-AKTIEN	106
KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER	108

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FÖR VERKSAMHETSÅRET 2014

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag.

JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 32–48.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2014 hölls den 24 april. Vid stämman var 279 aktieägare företrädda, representerande cirka 52 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2014 bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2015 kommer att hållas den 21 april.

AMF Försäkring och Fonder har ett aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

VALBEREDNING

Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa.

Valberedningen inför årsstämman 2015 sammankallades i augusti 2014 av styrelsens ordförande och består av följande personer:

Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder

Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder

Jan Särlvik, Nordea Investment Funds

Hans Ek, SEB Fonder

Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 28 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill korresponderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM.

Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2014 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2015. Ansvarig revisor är Ingemar Rindstig.

Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76.

Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem, D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Specialfastigheter och Vasakronan.

JMs STYRELSE

SAMMANSÄTTNING

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Vid årsstämman 2014 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens ut skott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investe ringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2014. Beslutade arvoden redovisas på sidan 101.

Styrelsen har haft tretton sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden.

Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104.

Namn	Funktion	Invald	Utskott	När varo S	När varo U
Lars Lundquist	Ordförande	2005	(ordf) E	13	E 3
			R		R 4
Kaj-Gustaf Bergh	Ledamot	2013	-	13	-
Johan Bergman	Ledamot	2012	I	13	I 6
Anders Narvinger	Ledamot	2009	(ordf) R	13	R 4
Eva Nygren	Ledamot	2013	I	13	I 6
Kia Orback Pettersson	Ledamot	2010	R	13	R 4
Johan Skoglund	Ledamot	2003	1)	13	1)
Åsa Söderström Jerring	Ledamot	2007	(ordf) I	13	I 6
			E		E 3
Peter Skogert	Arb.led.	2012	-	9 2)
Johan Wegin	Arb.led.	2002	-	12
Thomas Mattsson	Arb.led.	2012	-	11 2)
Peter Olsson	Arb.led., suppl.	2014	-	1 2,3)
Jan Strömberg	Arb.led., suppl.	2011	-	9 3)

1) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.

2) Peter Skogert var arbetstagarledamot till oktober 2014 och han var närvarande på samtliga sammanträden som ägde rum fram till dess. Thomas Mattsson, som varit arbetstagarsuppleant sedan 2012, ersatte Peter Skogert och Thomas Mattsson var närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2014 förutom de sammanträden per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagarledamot. Peter Olsson efterträdde Thomas Mattsson som arbetstagarsuppleant.

3) Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

OBEROENDE

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget.

ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är:

Bolagsordningen
Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kom mu nikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)
JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp.

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen som kompletterar denna med egna intervjuer av enskilda ledamöter.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete.

Viktiga ärenden under 2014

Styrelsen har under 2014 bland annat fattat beslut om följande:

Styrelsen har fattat beslut om sex produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
Styrelsen har beslutat om tio förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav ett i Norge och tre i Finland
Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av en projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat beslut om att lämna anbud och vid accept teckna externt entreprenad kontrakt med en entreprenadsumma överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor
Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital
Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige
Styrelsen har fattat beslut om JMs policyer och riktlinjer
Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller:

Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och
Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden.

Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.

Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investerings utskot tet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revi sions utskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson.

Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag
Fastställande av revisionsplan
Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport
Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frågeställningar
Genomförd succession av ansvarig för JMs Verksamhets revision.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring.

Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman
Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer
Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen
Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren.

Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:

Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende exploateringsfastigheter och projektfastigheter
Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsoch projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt
Bereda förslag avseende externa entreprenader.

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan.

STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärs processer.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31.

Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kon takter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets eko no miska ställning. Således träffar de externa och interna revi so rerna Revi sions utskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träf far de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer.

Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare.

En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM.

Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och kor rigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/ dotter bolagschefer deltar (månadsvis)
Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
Styrelsemöten i dotterbolagen
JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärs kritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök
Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter
Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

Information och kommunikation

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs Intranät.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Aukto ri sations bestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruk tioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten är:

JMs Auktorisationsbestämmelser
Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
Boksluts- och prognosprocesserna
Instruktioner om projekthantering
Instruktioner vid köp och försäljningar
Finanspolicy
Controlling inom JM
Redovisningsprinciper
Rutinbeskrivningar.

Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2014 om arvoden enligt följande:

arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 740 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 310 000 kronor,
arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot
arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot
arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2015 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60. Infor ma tion om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 74, koncernens noter.

Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på indivi duell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.

KONVERTIBELPROGRAM 2014

Årsstämman 2014 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom emission av högst 460 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige.

Syftet med konvertibelprogram 2014 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang.

En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 14,5 mkr genom emission av cirka 52 000 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlags lånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2014.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie till kursen 280 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske under perioden från och med den 1 juni 2017 till och med den 18 maj 2018 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstäm nings dagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bank dagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 51 918 kronor, genom ut givande av högst 51 918 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni 2018 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR

DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genom förande av kontorsprojekt
produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr
att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103.

Beslutsprocessen illustreras nedan:

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN

KONCERNLEDNING

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrel sens och VDs riktlinjer följs.

STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotter bolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör.

Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och före dras i Revisionsutskottet.

Stockholm den 20 februari 2015 Styrelsen

REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2014 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm den 20 februari 2015 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

104 STYRELSE OCH REVISORER

Lars Lundquist

Styrelseordförande, ordförande i Ersätt nings utskottet och ledamot i Revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2005 Aktier i JM: 45 000 Född: 1948

Utbildning: Civilekonom, Handelshög skolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkrings bolag. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord förande i Intrum Justitia AB och Försäk rings AB ERIKA. Styrelse ledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktie ägare i bolaget.

Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot

Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM: 2 500 Född: 1955

Utbildning: Jurist och civilekonom. Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseord förande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och KSF Media. Styrelseleda mot i Ramirent och Wärtsilä.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet

Invald i styrelsen: 2012 Aktier i JM: 1 000 Född: 1964 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

ARBETSTAGAR REPRESENTANTER

Johan Wegin Byggnadsingenjör Född: 1965 Ledamot i styrelsen sedan 2002. Aktier i JM: 1 943 Konvertibler: 0 kr

Thomas Mattsson Anläggare Född: 1962 Ledamot i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Anders Narvinger Styrelseledamot och ordförande i Revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2009 Aktier i JM: 5 000 Född: 1948

Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet : 8 år som VD för Teknik företagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ordförande i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service Management AB. Styrelse ledamot i Pernod Ricard S. A. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet

Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM: 500 Född: 1955

Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknikkonsultbranschen, bland annat som VD och koncernchef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD SWECO FFNS.

Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY, Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot

Peter Olsson Snickare Född: 1977 Suppleant i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Invald i styrelsen: 2003 Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring Konvertibler i JM: 6 609 414 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Född: 1962

Jan Strömberg Civilingenjör Född: 1959 Suppleant i styrelsen sedan 2011. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 629 410 kr

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogram met, Handels högskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 28 år i JM i olika befattningar såsom plats ingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad.

Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström

Jerring Styrelseledamot, ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i Ersättnings utskottet

Invald i styrelsen: 2007 Aktier i JM: 6 600 Född: 1957

Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informations chef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i ELU Konsult AB och Infobooks AB. Styrelse ledamot i Vattenfall AB, Rejlers AB, Delete OY, Scanmast AB och Nordic Home Improvement AB.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i Revisions utskottet

Invald i styrelsen: 2010 Aktier i JM: 1 480 Född: 1959

Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt Teracom AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB och Odd Molly.

Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

STYRELSENS SEKRETERARE

Maria Bäckman

Chefsjurist i JM AB Född: 1973 Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr

REVISORER

Ernst & Young AB Ingemar Rindstig, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2014.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2015-02-20.

Pär Vennerström Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm och Affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling

Medlem i koncernledningen: 2014 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Född: 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

Claes Magnus Åkesson Ekonomi- och Finansdirektör, IR

Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 13 000 Konvertibler: 4 048 934 kr Född: 1959. Civilekonom Handels högskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Ericsson-koncernen: Chefs controller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A.

ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt Förvärv Bostad Stockholm Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder

Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB Anders Edwall, Fasad, JM Entreprenad AB Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB

Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS Sigbjørn Myhre, Region Syd och Region Vest, JM Norge AS Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS

Mats Karlsson, JM Danmark A/S Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Markus Heino, JM Suomi OY

Johan Skoglund VD och koncernchef

Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 6 609 414 kr

Född: 1962. Civilingenjör KTH, Stock holm 1986 och Civilingenjörs programmet Handelshögskolan, Stockholm 1998.

Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhets chef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef.

Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad.

Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad

Norge samt JM Bostad Danmark, Finland och Belgien samt tf. VD JM Norge AS

Medlem i koncernledningen: 2011 Konvertibler: 476 000 kr Född: 1973. Civilingenjör LTU 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Tidigare befattningar i JM: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S.A.

Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköps direktör

Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 2 000 Konvertibler: 0 kr

Född: 1956. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Lennart Henriz Chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö, Teknik samt IT)

Maria Bäckman Chefsjurist

Koncernstab Juridik och Exploatering

Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr Född: 1953. Civilingenjör KTH 1978. Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef, IT-chef, vVD och regionchef AB Projekt garanti, kvalitets- och miljöchef. Chef Verksamhets utveckling 2000–.

Styrelseledamot i JM Suomi Oy.

Peter Neuberg Affärsenhetschef JM Entreprenad och VD JM Entreprenad AB

Anställningsår: 2015 Medlem i koncernledningen: 2015 Aktier i JM: 0

Konvertibler: 0 kr Född: 1970. Byggnadsingenjör KTH. Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanskakoncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig distriktschef samt inköpschef.

Helena Söderberg HR-direktör

Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 200 260 kr Född: 1967. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år

inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.

STOR ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA

AKTIEKAPITAL

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 77,1 mkr fördelat på 77,1 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier.

AKTIEÄGARMÅL

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING

JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index "SX8630 Real Estate Investment & Services PI". Under 2014 steg JMs aktiekurs med 37 procent, att jämföras med en stigning om 39 procent för SX8630. Det generella indexet på Stockholmsbörsen, OMX Stockholm PI, steg 12 procent under 2014. JM-aktien noterades som högst under året till 256 kronor den 11 juni och som lägst till 171 kronor den 2 februari. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,2 procent (4,0). Totalavkastningen under 2014 uppgick till 41 procent (62).

		Genomsnittligt	Genomsnittligt
Totalavkastning %	2014	per år 2010–2014	per år 2005–2014
JM	41	19	24
Stockholmsbörsen	16	14	12
Totalavkastning JM, 2005–2014		%	Index
2014		41	845
2013		62	600
2012		9	370
2011		–26	340
2010		30	459
2009		186	353
2008		–60	123
2007		–16	311
2006		94	370
2005		91	191
2005-01-01		-	100
Genomsnittligt 5 år		19
Genomsnittligt 10 år		24

OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE

JM-aktier till ett värde av totalt 15,9 mdkr (11,8) omsattes under 2014. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 64 mkr (47). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 83 procent (82). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 18,8 mdkr (14,0).

ÄGARSTRUKTUR

Per den 31 december 2014 uppgick antalet aktieägare till 13 844 (11 986). De tio största svenska ägarna stod för 46,2 procent (50,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 35,6 procent (32,2).

UTDELNINGSPOLICY

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2014 uppgår till 8,00 kronor (7,25) per aktie.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Överföring till

aktieägare, mkr	Utdelning	Inlösen	Återköp	Summa
2005	196	966	-	1 162
2006	247	1 002	-	1 249
2007	415	1 013	-	1 428
2008	489	992	-	1 481
2009	-	-	-	-
2010	208	-	-	208
2011	375	-	-	375
2012	542	-	359	901
2013	537	-	517	1 054
2014	558	-	500	1 058
Summa	3 567	3 973	1 376	8 916

Aktieägare per 31 december 2014	% av antal aktier
AMF Försäkring och Fonder	11,3
Swedbank Robur fonder	8,6
Nordea fonder	6,6
SEB fonder	5,8
AFA Försäkringar	4,8
JM AB	2,1
Handelsbanken fonder	2,1
Catella fondförvaltning	2,1
Fjärde AP-fonden	1,6
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	1,2
Utländska aktieägare	35,6
Övriga aktieägare	18,2
Summa	100,0

Antal aktieägare per 2014-12-31: 13 844

Antalet aktier per 2014-12-31 uppgår till 77 082 025

Aktiedata
Kronor per aktie	2014	2013	2012	2011	2010
Börskurs per den 31/12	249	181,50	116	112	157,50
Högst/lägst betalkurs under året	256/171	200,50/118,25	140,25/106,75	176,50/79,75	160/98,50
Direktavkastning per den 31/12, %	3,2	4,0	5,8	5,8	2,9
Börsvärde per den 31/12, mkr	18 792	14 075	9 337	9 355	13 110
Resultat per aktie före utspädning	17,00	14,10	11,70	12,50	7,10
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde	127	108	105	99	96
Bokfört värde	90	77	72	70	65
Projektfastigheter
Marknadsvärde	4	4	12	10	8
Bokfört värde	3	3	12	10	8
Eget kapital (redovisat)	61	57	55	55	47
Utdelning	8,00 1)	7,25	6,75	6,50	4,50
Utdelning i % av resultat per aktie	47	51	58	52	63
P/E tal per den 31/12	15	13	10	9	22
Antal aktier per den 31/12	75 471 471 2)	77 550 383 3)	80 494 186 4)	83 379 407 5)	83 237 058 6)
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	76 542 355	78 445 765	82 414 682	83 305 326	83 229 492
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	76 888 597	78 983 735	83 298 832	84 560 636	84 671 817

1) Enligt styrelsens förslag

2) 1 610 554 återköpta aktier ingår ej

3) 2 263 299 återköpta aktier ingår ej

4) 3 169 056 återköpta aktier ingår ej

5) 150 964 återköpta aktier ingår ej

6) 164 825 återköpta aktier ingår ej

Ägarbild per 2014-12-31
Aktieinnehav	Antal aktieägare	% av alla aktieägare	Äger tillsammans antal aktier	% av aktiekapital
1–500	10 515	76,0	1 700 592	2,2
501–1 000	1 556	11,2	1 278 387	1,7
1 001–5 000	1 211	8,8	2 729 611	3,5
5 001–20 000	291	2,1	2 836 608	3,7
20 001–100 000	141	1,0	6 877 163	8,9
100 001–	130	0,9	61 659 664	80,0
Summa	13 844	100,0	77 082 025	100,0

Förändringar i aktiekapitalet 2010–2014

År	Inlösen återköpta aktier, mkr	Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr	Antal aktier	Kvotvärde/aktie	Aktiekapital, mkr
2010			83 401 883	1 kr	83,4
2011		0,1	83 530 370	1 kr	83,5
2012		0,2	83 663 242	1 kr	83,7
2013	–4,1	0,3	79 813 682	1 kr	79,8
2014	–2,8	0,1	77 082 025	1 kr	77,1

JMs ÅRSSTÄMMA

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma tisdagen den 21 april 2015 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.

ANMÄLAN

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 15 april 2015, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 15 april 2015 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

JM ABs webbplats:	www.jm.se (endast för privatpersoner)
Post:	JM AB, c/o Computershare,
	Box 610, 182 16 Danderyd
Telefon:	08-518 015 52

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd i aktieboken onsdagen den 15 april 2015. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.

UTDELNING

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,00 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås torsdagen den 23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 28 april 2015.

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 april 2015	Delårsrapport januari–mars 2015
	Årsstämma 2015
14 juli	Delårsrapport januari–juni 2015
21 oktober	Delårsrapport januari–september 2015
4 februari 2016	Bokslutskommuniké 2015

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare

JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

AKTIEÄGARINFORMATION PÅ JM.SE

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten.

AKTIEÄGARSERVICE

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar.

AKTIEN

Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning.

INSIDERPERSONER OCH TRANSAKTIONER

Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister.

ANALYTIKERLISTA

Lista med de analytiker som löpande följer JM.

GRI-INDEX 2014

JM rapporterar 2014 sitt hållbarhetsarbete enligt Global reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfattar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transparent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indextabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen. Det är vår bedömning att redovisningen uppfyller kraven enligt GRI G4, nivå Core.

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

	STRATEGI OCH ANALYS
G4-1	VD:s uttalande	2–3	-

	ORGANISATIONEN
G4-3	Organisationens namn	57	-
G4-4	Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster	7–9, 52–56	-
G4-5	Huvudkontorets lokalisering	113	-
G4-6	Länder där organisationen är verksam	7–9	-
G4-7	Ägarstruktur och bolagsform	100, 106–107	Ja
G4-8	Marknader	7–9, 52–56	-
G4-9	Bolagets storlek	Omslagets insida, 1, 52–56, 57–63, 74–75	Ja
G4-10	Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön	45–47, 74	-
G4-11	Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal	45	-
G4-12	Bolagets leverantörskedja	49–50	-
G4-13	Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja	99	Ja
G4-14	Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen	33	-
G4-15	Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer	36	-
G4-16	Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer	36
	IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR
G4-17	Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures	78–79, 102–103	Ja
G4-18	Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter	34–35	-
G4-19	Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet	34–35	-
G4-20	Väsentliga aspekter internt	34–35	-
G4-21	Väsentliga aspekter externt	34–35	-
G4-22	Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar	35	-
G4-23	Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar	35, 48	-

GRI-kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

	INTRESSENTDIALOG
G4-24	Intressentgrupper	35	-
G4-25	Identifiering och urval av intressenter	35	-
G4-26	Metoder för samarbete med intressenter	35	-
G4-27	Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter	35–36	-
	RAPPORTPROFIL
G4-28	Redovisningsperiod	57	-
G4-29	Datum för publicering av den senaste redovisningen	Årsredovisning 2013, publicerades 2014	-
G4-30	Redovisningscykel	33	-
G4-31	Kontaktperson för rapporten	Lennart Henriz, Chef Koncernstab Verksamhetsutveckling	-
G4-32	Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar går att hitta	109–112	-
G4-33	Policy och praxis för extern granskning	109–112	-
	BOLAGSSTYRNING
G4-34	Styrningsstruktur	97–103	Ja
	ETIK OCH INTEGRITET
G4-56	Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande	48–50	-

Styrmetod

GRI-kod	JMs identifierade hållbarhetsaspekter	GRI-aspekt	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

G4-DMA	Väsentlig hållbarhetsaspekt	Indikator för hållbarhetsstyrning
	Hänsynstagande i beslutsfattandet	Bolagsstyrning	48–50, 97–103	-
	Långsiktig affär	Ekonomiska resultat	20–31, 36–37, 97–103	-
	Kvalitet	Märkning av produkter och tjänster	5–6, 10–15, 38–39	-
	Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM	Indirekt ekonomisk påverkan	14, 48–50	-
	Transparens i redovisning	Rapportprofil	33, 57	-
	Jämställdhet och mångfald	Mångfald och lika rättigheter	45–48	-
	Arbetsmiljö	Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)	20, 36–37, 45–48, 97–103	-
	Kompetens	Utbildning	45–47	-
	Produktutformning	Produktansvar	20, 34–44, 97–103	-
	Ansvarstagande i leverantörskedjan	Hållbarhetsvärdering av leverantörer	49–50	-
	Mänskliga rättigheter	Hållbarhetsvärdering av leverantörer	49–50	-

JMs identifierade hållbarhetsaspekter	GRI-aspekt	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

Affärsetik	Konkurrenshämmande aktiviteter Antikorruption	20, 36–37, 48, 97–103	-
Lagefterlevnad	-	33	-
Markföroreningar	Sanering av förorenad mark	40–41	-
Materialanvändning	Produkter och tjänster	20, 33–37, 39–40, 97–103	-
Avfall och resurseffektivitet	Utsläpp och avfall	20, 33–37, 40, 97–103	-
Transporter och arbetsmaskiner	Transporter	20, 33–37, 40–41, 97–103	-
Energianvändning och klimatpåverkan	Energi	20, 33–39, 97–103	-

Resultatindikatorer

GRI-kod	Resultatindikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

EC	EKONOMISKA INDIKATORER
	Ekonomiska resultat
G4-EC1	Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	61–63, 106	Ja
G4-EC2	Finansiell påverkan, samt andra risker och möjligheter kopplade till klimatförändringen	3, 28-31, 33–44	-
G4-EC3	Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden 70–71, 81–82, 86		Ja
G4-EC8	Indirekt ekonomisk påverkan utanför organisationen	14, 48–50	-
EN	MILJÖINDIKATORER
	Energi
CRE1	Byggnaders energiprestanda	38–39, 44	-
	Utsläpp och avfall
G4-EN19	Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning	37–39, 44	-
CRE3	Utsläpp av växthusgaser från byggnader	44	Ja
CRE4	Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen	44	Ja
G4-EN23	Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod	40, 44	-
	Produkter och tjänster
G4-EN27	Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat	37–44	-
	Transporter
G4-EN30	Väsentlig miljöpåverkan genom transport av produkter och andra varor och material som används i organisationens verksamhet, inklusive medarbetarnas arbetsresor/tjänsteresor	40	-
	Miljövärdering av leverantörer
G4-EN32	Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på miljö	49	-
	Sanering av förorenad mark
CRE5	Förorenad mark som sanerats eller är i behov av sanering för befintlig eller avsiktlig användning, i enlighet med tillämpbar lagstiftning	40–41	-

GRI-kod	Resultatindikator	Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)	Externt granskad

	SOCIALA INDIKATORER
LA	ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR
	Anställning
G4-LA1	Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region	45–47, 72	-
G4-LA2	Förmåner till heltidsanställda	45–47	-
G4-LA3	Föräldraledighet	47	-
	Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)
G4-LA5	Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för hälsa och säkerhet	46–47	-
G4-LA6	Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, 46 frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region		-
G4-LA10	Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut	45–46	-
G4-LA11	Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling	45	-
	Mångfald och lika rättigheter
G4-LA12	Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer	46, 104–105	-
	Lika lön för män och kvinnor
G4-LA13	Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori	47	-
	Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på arbetsrätt
G4-LA14	Andel nya leverantörer som har värderats med avseende på arbetsrätt	49	-

HR	MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
	Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på mänskliga rättigheter
G4-HR10	Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter	49	-

SO	SAMHÄLLSFRÅGOR
	Antikorruption
G4-SO4	Utbildning i organisationens policyer och rutiner avseende motverkan mot korruption	47	-
	Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på social påverkan
G4-SO9	Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på social påverkan	49	-

PR	PRODUKTANSVAR
	Märkning av produkter och tjänster
G4-PR3	Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel i procent av produkter och tjänster som berörs av dessa krav	38–39	-
G4-PR5	Resultat från kundundersökningar	5–6, 10–15	-
CRE-8	Hållbarhetscertifikat, värdering eller produktmärkning	38–39	-

ADRESSER

HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMS KONTOR

JM AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08 -782 86 00 www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Region Öst:

Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, 751 43 Uppsala Tel. 018-66 03 00

Linköping

Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00

Västerås

Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00

Örebro

Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10

Region Väst:

Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00

Jönköping Klubbhusgatan 13, 553 03 Jönköping Tel. 036-585 10 00

Region Syd:

Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00

DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt

Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se

Seniorgården AB

Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se

JM Entreprenad AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge

JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. + 47 67 17 60 00 www.jm.no

Danmark

JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. + 45 33 45 70 00 www.jmdanmark.dk

Finland

JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. + 358 9 473 026 10 www.jmsuomi.fi

Belgien

JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. + 32 2 646 11 12 www.jmbelgium.be

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: baraBild/Ettelva, Eva Blomberg, Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois, Eve Images, Sune Fridell, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, Holy Diver, iStockphoto, Gustav Kaiser, Kjell-Arne Larsson, Roomfoto, Shutterstock och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g / 300g

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

AI assistant

JM — Annual Report 2014

2932_10-k_2015-03-23_1aadd616-f6e3-4445-b455-ff5e994670d1.pdf

ÅRS-REDOVISNING 2014

Verksamhet

10 ERBJUDANDE

32 HÅLLBARHET

Finansiella rapporter

Aktieägarinformation

GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR VÄRDEUTVECKLING

PRODUKTIONSSTARTER

STARK FINANSIELL STÄLLNING

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN

KUNDEN I FOKUS

ENERGISNÅL PRODUKTION

EN TRYGG ARBETSPLATS

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR

KUNDBEHOV

OMVÄRLDEN PÅVERKAR KUNDBEHOVEN

TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN:

GODA INSIKTER GER BÄSTA FÖRUTSÄTTNINGARNA

OMVÄRLDSTRENDER

KUNDINSIKTER

UTVECKLINGSOMRÅDEN

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

MARKNADEN

SVERIGE

STOCKHOLM

UPPSALA

MALMÖ/LUND

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

GÖTEBORG

NORGE

STÖRRE KONKURRENTER 2014,

DANMARK

FINLAND

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2010–2014, SVERIGE

BELGIEN

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER

JMs SÅLDA BOSTÄDER

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN

ERBJUDANDE

JM FÖRSTAHANDSVAL VID KÖP AV NY BOSTAD

EN BRA DIALOG MED KUNDERNA

VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE

BRA MATERIALVAL

JM ORIGINAL

DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA

VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT

FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM

FOKUS PÅ BOSTÄDER

BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO

GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR

ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT I VÅRT MILJÖARBETE

ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR

HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR HUR VI LEVER IMORGON

FÖNSTER SOM SPAR ENERGI

ALLERGIHÄNSYN

ENERGISNÅLA VITVAROR

EN GOD ELMILJÖ

EN GOD LJUDMILJÖ

MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA ENERGIANVÄNDNINGEN

SUNDA MATERIAL

LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM

KVARNHOLMEN, NACKA

SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA

JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG

DALÉNUM, LIDINGÖ

KUNGSÄNGEN, UPPSALA

ÖSTERMALM, VÄSTERÅS

LOMMA STRANDSTAD, LOMMA

NORRA ÄLVSTRANDEN, GÖTEBORG

GREFSEN STASJON, OSLO, NORGE

LEVANDE STADSDEL

VARIERAD MILJÖ

JM Annual Report 2014