JM — Annual Report 2013

Apr 1, 2014

ÅRS-REDOVISNING 2013

Verksamhet

• året i korthet
• koncernchefens kommentar
• KUNDBEHOV
• Omvärldsanalys och Makro
• Marknaden

ERBJUDANDE

• fördel nybyggt
• 16 jms 10 största proje kt

LÖNSAMHET

• AffärsidÉ och strategi
• finansiella mål
• värdeskapande i jms affär
• 24 bostadsbyggrätter
• proje ktfastigheter
• strukturerad proje ktutveckling
• Risker och riskhantering

HÅLLBARHET

• Hållbart samhällsbyggande
• 36 miljö
• 44 medarbetare
• 48 leverantörer
• affärsSEGMENT

Finansiella rapporter

• 55 Förvaltningsberättelse Koncernen:
• RESULTATRÄKNING
• BALANSRÄKNING
• Kassaflödesanalys
• Förändringar i eget kapital
• Koncernens noter Moderbolaget:
• Resultaträ kning och kassaflödesanalys
• Balansräkning
• Förändringar i eget kapital
• Moderbolagets noter
• Femårsöversikt KONCERNEN
• Kvartalsöversikt KONCERNEN
• KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT
• IAS 19 omräkningstabeller
• Förslag till vinstdisposition
• Revisionsberättelse
• definitioner och ordlista

Aktieägarinformation

• BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• STYRELSE OCH REVISORER
• 105 KONCERNLEDNING
• JM-AKTIEN
• 108 Kallelse till årsstämma och finansiell kalender
• GRI-INDEX

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete. Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2200 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap.

Omslagsbilden: Gediget hantverk och miljögodkända material – så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

Värdeskapande proje ktutve ckling

JM skapar hus att trivas i. Vår affärsidé är att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Vårt övergripande aktieägarmål är att ge ägarna en högre

totalavkastning – det vill säga summan av utdelning och värdeökning – än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JM lever nära kunden. Genom vår strävan att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna och hur de lever – vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder – kan vi erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader. Med god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för aktieägarna. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

Ända sedan starten 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydligt strategiskt fokus och en välavvägd byggrättsportfölj lägger tillsammans med tydligt hållbarhetsperspektiv en grund för framtida värdeskapande.

De flesta bostäder vi bygger är bostadsrätter i flerbostadshus, men vi bygger också småhus. Vi har även viss projektutveckling av kontorsfastigheter i anslutning till bostäder för att skapa levande stadsdelar.

stabil avslutning på året – starkt kassaflö de

• • Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 12 652 mkr (13134) men rörelseresultatet ökade till 1576 mkr (1398). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6)
• • Omräknat enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till 12 603 mkr (12 480) och rörelseresultatet ökade till 1523 mkr (1374)
• • Resultatet före skatt ökade till 1464 mkr (1318). Resultat efter skatt ökade till 1104 mkr (961)
• • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 25,0 procent (21,9). Resultatet per aktie under året ökade till 14,10 kronor (11,70)
• • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter minskade till 898 mkr (979)
• • Antal sålda bostäder ökade till 3 265 (2 952) och produktionsstarterna minskade till 2 953 (3163). Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland
• • Övervärde exploateringsfastigheter om 2,4 mdkr (2,6)
• • Styrelsen föreslår 7,25 kronor (6,75) i utdelning för 2013 samt förnyat återköpsbemyndigande.

Intäkter enligt segmentsredovisning 12 652 13134 12 217 Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1) 1576 1398 1544 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 12,5 10,6 12,6 Intäkter 2) 12 603 12 480 12 001 Rörelseresultat 1) 2) 1523 1374 1513 Resultat före skatt 2) 1464 1318 1463 Rörelsemarginal, %2) 12,1 11,0 12,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 898 979 733 Räntabilitet på eget kapital, %2) 25,0 21,9 24,5 Soliditet, %2) 40 38 41 Resultat per aktie, kr 2) 14,10 11,70 12,50 Antal sålda bostäder 3 265 2 952 3112 Antal produktionsstartade bostäder 2 953 3163 3 629 Antal bostäder i pågående produktion 5 609 5 988 6 401 1) Varav nedskrivning projektfastighet 2) Enligt IFRIC 15. - –95 -

Mkr 2013 2012 2011

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

2

efterfrågan har utvecklats positivt

Vi kan se tillbaka på ytterligare ett bra år för JM, det tredje året i rad med stabil utveckling sedan finanskrisen. 2013 har också varit ett bra år för JMs aktieägare med en totalavkastning i aktien om 62 procent.

Efterfrågan för JMs bostäder har utvecklats positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm. Även i övriga Sverige har efterfrågan förbättrats under året. I Norge däremot har efterfrågan, liksom priserna på andrahandsmarknaden dämpats under andra halvåret.

Både intäkter och resultat ökade 2013 och Stockholm är fortsatt JMs största marknad med drygt 50 procent av intäkterna. Det är också främst i Stockholm som vi förvärvar fler byggrätter om än selektivt, mot bakgrund av att konkurrensen om välbelägen mark är stor. Sammantaget har vi en bra byggrättsportfölj i koncernen som motsvarar sex års produktion.

Antalet produktionsstartade bostäder minskade framför allt på grund av utdragna planprocesser främst i Stockholm. Vi startade 2 953 bostäder, varav 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. Året innan startade vi totalt 3163 bostäder i koncernen.

Vår kärnaffär är bostadsrätter i flerbostadshus i bra lägen, men vi har viss projektutveckling av hyresbostäder. Med Uppsala kommun har vi till exempel undertecknat en avsiktsförklaring som innebär att JM ska förvärva mark och producera cirka 100 hyresrätter per år under fem år. Vi deltar även i Stockholms kommuns satsning på student- och ungdomslägenheter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 609, vilket är nästan i nivå med föregående år.

Stark balansräkning

Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,1 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 40 procent (mål 35 procent).

JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 537 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning för 2012. Efter årsstämman 2013 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2014.

JMs Bodag

Boende och infrastruktur var temat vid JMs Bodag i december. Politiker och experter delade med sig av kunskaper och synpunkter kring hur man ska möta det faktum att allt fler önskar bo i tillväxtorter. I Sverige har regeringen tillsatt en utredning för att förenkla byggreglerna vilket skulle öppna upp för enklare byggprocesser. En intressant reflektion under dagen var tanken på ett regionalt planeringsperspektiv och att det skulle kunna bidra till att öka bostadsbyggandet i Storstockholm.

Enbart Stockholm beräknas växa med 500 000 personer fram till 2030. Vi har god efterfrågan på bostäder och vill starta fler projekt, men det finns en komplexitet vad gäller att bygga nytt där planprocesserna tar längre tid. JM och kommunerna har ett nära samarbete för att ta fram bra projekt som är intressanta både för kunderna och kommunerna. Men när vi förtätar staden och bygger på höjden ser vi att fler grannar har synpunkter och överklagar beslut, som en del i den demokratiska processen. Resurserna hos kommunerna är på vissa håll också en begränsande faktor för planprocesserna och för JMs del har detta varit en begränsade faktor för produktionsstarterna under 2013, framför allt i Stockholm.

Hållbarhet mer än miljöfrågor

Hållbarhetsarbetet är en integrerad del i JMs strategi som slår fast att företagskulturen ska präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

Vi har undertecknat Förenta Nationernas Global Compact, ett frivilligt initiativ för företag som stödjer tio universella principer gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. I praktiken innebär det till exempel att vi i inköpsarbetet utvärderar leverantörer i en noggrann process för hållbarhetsvärdering som omfattar miljö, arbetsmiljö, etik och samhällsansvar. Utvalda leverantörer besöks på plats i deras fabriker för att visa vikten av frågorna och inte minst för att kunna bedöma enskilda leverantörers möjlighet att uppfylla kraven enligt JMs uppförandekod för leverantörer.

JM har från 2013 en integrerad redovisning av hållbarhetsarbetet baserat på Global Compact Communication on Progress (Active) och GRI G4 (Core). GRI står för Global Reporting Initiativ och är ett ramverk för hållbarhetsarbetet. Vi ser GRI som en ledstång för hållbarhetsarbetet som också ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Läs gärna mer i avsnittet Hållbarhet.

Fokus på energianvändning och materialval

Som projektutvecklare av bostäder har vi ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel.

Vi arbetar aktivt för att minska miljöpåverkan från energianvändningen under produktionsfasen. I Sverige köps till

exempel endast miljöel och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet kan vi minska energianvändningen.

JMs lågenergihuskoncept, med tätt och välisolerat klimatskal, ger förutsättning för en energieffektiv byggnad i bruksskedet. Med hjälp av till exempel väderprognosstyrning för uppvärmning av bostäder kan energianvändningen minskas. Genom att mäta varmvattenanvändningen individuellt i varje lägenhet får de boende kontroll över, och möjlighet att påverka, energianvändningen.

I samband med inköp är det viktigt att säkra kundnyttan på kort och lång sikt i lika hög utsträckning som JMs resursbehov. I bostäderna används beprövade naturmaterial som ska vara hållbara ur både kvalitets- och miljösynpunkt. För att styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning använder vi sedan många år tillbaka ett egenutvecklat system för miljövärdering.

När det gäller effektivisering av produktionen blir logistikfrågan en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer. Under året har vi provat ut ett nytt system för avrop och leveransplanering av material till byggarbetsplatserna.

förändringsarbete

Vi bedriver ett omfattande förändringsarbete för att genomföra och öka förståelsen internt för enhetliga arbetssätt. Målsättningen är att kontinuerligt och långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta produktionstiden, samtidigt som vi fortsätter erbjuda våra kunder attraktiva bostäder. JMs medarbetare är idag mer delaktiga vad gäller till exempel arbetssätt och materialval och vi har bra system för att ta tillvara synpunkter och förbättringsförslag. Vi ser att ökat engagemang ger ökad kvalitet, men också en bättre arbetsmiljö. JM ska fortsätta vara ett hållbart företag på affärsmässiga villkor.

Arbetsmiljö allas ansvar

Byggarbetsplatserna är tyvärr utsatta för incidenter och olyckor trots att vi genomför kontroller för att minimera riskerna. I JMs stora satsning på utbildning för hantverkare är "Säkra lyft" en uppskattad del som ger förståelse för att till exempel lyftmaterial nöts ut och behöver kontrolleras regelbundet. Under året har vi byggt upp en tydligare organisation för arbetsmiljöarbetet för att ge stöd i det dagliga arbetet. Vårt motto är att det ska vara lätt att göra rätt och vi har en nollvision vad gäller olycksfall på arbetet. I december genomförde vi en Arbetsmiljödag för alla medarbetare i Sverige och Finland och det gensvar dagen gav i form av engagemang och förslag till förbättringar var mycket positivt.

Förutsättningar framåt

Utvecklingen av konjunkturen kommer att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt och planprocesserna i Stockholm är fortsatt en utmaning. Men inflyttningen till storstäderna fortsätter och vi ser en positiv utveckling i de stora infrastruktursatsningar som genomförs och planeras i Göteborg, Malmö och Stockholm. Generellt är förutsättningarna goda för vår affär med underliggande efterfrågan på bostäder och det faktum att vi har kompetenta och engagerade medarbetare, god projektportfölj och finansiell styrka.

Baserat på den starka balansräkningen och goda kassaflöden föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor per aktie till aktieägarna, samt att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om ett förnyat återköpsprogram.

Stockholm i mars 2014 Johan Skoglund

KUNDBEHOV

JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

Omvärlden påverkar kundbehoven

JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus.

Trender som påverkar efterfrågan:

• • Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden
• • Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald
• • Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta
• • Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar
• • Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende
• • Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön
• • Äkta vara och genuint hantverk
• • Den växande gröna staden och miljön.

Goda insikte r ger bästa förutsättn ingarna

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar. Se illustration nedan och beskrivning sidan 6.

Omvärldstrende r

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar.

• 1. Kundinsikter/boendekunskap Sammanställning och analys av centralt genomförda kundundersökningar.
• 2. Utvecklingsdialoger Utvecklingsdialoger med JMs medarbetare med utgångspunkt från trend- och omvärldsbevakning samt kundundersökningar.
• 3. Framtidsworkshops Genomförs tillsammans med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, bad och förvaring.

• 4. Publicering av årets rapport Publicering sker i anslutning till JMs årsstämma.

• 5. Planering inför nästa år

• 6. Utvecklingsprojekt och JM Original för kommande år Förslag på nya utvecklingsprojekt samt uppdatering av inredningskoncepten
• inom JM Original. 7. JMs Marknads- & Produktråd Beslut om utvecklingsområden, säljteman och JM Original.

Hela året: Kontinuerlig omvärldsbevakning

Uppdatering av relevanta trender och omvärldshändelser som påverkar JMs kunder.

Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etablerad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla. En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser.

Kundinsikte r

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning.

För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos intervjuer och webbpaneler.

JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

Utvecklingsområden

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation.

Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:

Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök och vi tillbringar allt mer tid där. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna lösningar på yteffektivitet och tekniska lösningar.

Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.

Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet.

Viktiga ut maningar för JM

• • Allt mer kunniga och initiativrika kunder
• • Ökad fokus på energisnåla bostäder
• • Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt "barn varannan vecka"
• • Förändrade bolånekrav
• Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden
• Hög skuldsättning hos hushållen.

marknadEN

Bostäder

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige var avvaktande under året, men förbättrades något under andra halvåret. I Norge dämpades efterfrågan medan den svaga efterfrågan kvarstod i Danmark.

Totalt startade JM produktion av 2 953 bostäder under 2013, att jämföra med 3163 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 465, varav 96 procent var lägenheter i flerbostadshus (2170 var bostadsrätter, 146 hyresrätter och 54 vårdbostäder) och 4 procent småhus (95 äganderätter). I Norge produktionsstartades 331 bostäder, varav 75 procent var lägenheter och 25 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 99 lägenheter. I Finland och Danmark produktionsstartades 46 respektive 12 småhus. I Sverige har JM en bedömd marknadsposition som nummer ett samt som nummer sju i Norge.

Marknaden för nyprodukt ion 2013

Bostadsmarknaden har utvecklats positivt under 2013. I Sverige, Danmark och Finland steg bostadspriserna medan de var stillastående i Belgien och minskade i Norge. Fortsatt hög befolkningstillväxt, låga räntor, och stigande förmögenheter har påverkat bostadspriserna positivt medan den europeiska skuldkrisen fortfarande sätter spår i form av svag ekonomisk tillväxt och försiktiga hushåll vilket påverkar priserna negativt.

Bostadsrättspriser i Sve riges storstadsområden unde r de senaste 10 åren

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS-OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Sverige

Den svenska bruttonationalprodukten (BNP) växte med cirka 1 procent under året. Tillväxten dämpades framförallt av svag utveckling för exportföretagen och försiktiga hushåll som höll nere konsumtionen.

Bostadspriserna har fortsatt att stiga under hela 2013. Stockholm, Göteborg och Malmö hade samtliga starkt

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi.

Lägenhet spriser i Oslo, Köpenh amn och Helsingfors unde r de senaste 10 åren LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

stigande priser. Förklaringen till den goda prisutvecklingen är hög befolkningstillväxt, fortsatt låga räntor och stark utveckling av hushållens finansiella och reala tillgångar. För Malmö betyder det att bostadspriserna stiger för första gången sedan 2011.

Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder ökade under året.

JMs största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större pågående projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka och Dalénum på Lidingö.

Norge

Under 2013 saktade ekonomin in och BNP-tillväxten hamnade på cirka 2 procent. Den lägre tillväxttakten jämfört med året innan beror främst på en dämpad export där företagen haft en fortsatt trög orderingång vilket resulterat i ökad lageruppbyggnad. Den enskilt största faktor som drev den norska tillväxten var den inhemska konsumtionen genom hushållen.

Bostadspriserna har efter viss uppgång under årets första hälft sjunkit till något lägre nivå än vid årets början. Förklaringen till den svaga prisutvecklingen är att hushållens finansiella tillgångar har utvecklats svagt under året i kombination med ett relativt stort antal färdigställda bostäder.

Antalet byggstarter och färdigställda bostäder ökade marginellt i Norge under 2013.

JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt Marius Brygge i Vestfold.

Större konku rrente r 2013, privata bostadsmarknaden

Land	Större konkurrenter
Sverige	NCC, Peab, Skanska och HSB
Norge	Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke
Danmark*	NCC och Arkitekt Gruppen
Belgien**	Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma
Finland ***	YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC

* Köpenhamnsregionen

** Bryssel, Namur och Brabant Wallon

***  Huvudstadsregionen

Danmark

Danmark hade en negativ BNP-tillväxt om cirka en halv procent. Fallet drevs av en minskande export på grund av svag efterfrågan i Europa. Räntorna var fortsatt låga och befolkningstillväxten i Köpenhamnsregionen var hög under 2013. Bostadspriserna steg i Köpenhamn under 2013 medan priserna i övriga landet var stillastående.

Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder minskade under 2013.

JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet.

Finland

Under 2013 sjönk BNP med cirka en halv procent. Under 2013 ökade befolkningen i Helsingforsregionen med drygt 1 procent medan befolkningsutvecklingen i övriga Finland

i olika prisinte rvall 2009–2013, Sve rige 50 %

Andel av JMs säljstartade bo stadsrätte r

I OLIKA PRISINTERVALL 2009–2013, SVERIGE

Ande l av JMs säljstartade bo stadsrätte r i olika storleksintervall 2009–2013, Sve rige STORLEKSINTERVALL 2009–2013, SVERIGE

var stillastående. Bostadspriserna steg i Helsingforsregionen

Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder mins-

Belgisk BNP var oförändrad under 2013 och bostadspriserna

JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. Under året startade produktion av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht,

JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet.

medan de minskade i övriga landet.

i Brysselregionen steg svagt.

kade under året.

Belgien

Bryssel.

bostadsbyggandet –  ANTAL PÅ BÖRJADE BOSTÄDER

Land	2013	2012	2011
Sverige	29 900	21400	26100
Norge	30 300	30 200	27 700
Danmark*	9 000	13 000	16 200
Finland*	27 300	28 300	31100

* Avser perioden Q4 2012 till och med Q3 2013.

Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2013 års värden är preliminära och fastställs i maj 2013.

JMs SÅL DA BOSTÄDER

Land	2013	2012	2011
Sverige	2 718	2 209	2 457
Norge	433	649	577
Danmark	11	13	28
Finland	43	26	14
Belgien	60	55	36
Totalt	3265	2952	3112

JMs PR ODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

Land	2013	2012	2011
Sverige	2 465	2 286	2 841
Norge	331	815	640
Danmark	12	2	18
Finland	46	34	59
Belgien	99	26	71
Totalt	2953	3163	3629

JMs BOSTÄDER I PÅGÅ ENDE PR ODUKTION

	2013-12-31	2012-12-31
Antal bostäder i pågående produktion1) 3)	5 609	5 988
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %2) 3)	54	55
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %3)	17	11
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %3)	71	66

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående pr oduktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Av dessa är 54 bostäder projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande.

Genomsnitt spris1) JMs säljstartade bostäder 2004–2013, Sve rige BOSTÄDER 2004–2013, SVERIGE

ANDEL AV JMs SÅL DA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅ ENDE PR ODUKTION, kon cernen I PÅGÅENDE PRODUKTION

JM ÅRSREDOVISNING 2013

Erbjudande

Genom att erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

JM förstahandsval vid köp av ny bostad

Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

Branschens me st nöjda kunder

Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM har för femte året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 77, vilket kan jämföras med branschindex om 74 av 100 möjliga poäng (Källa: Prognoscentret).

Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

VIP-kunder har företräde

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. VIPkunderna får nyhetsbrev regelbundet med aktuella bostadsprojekt och dessutom förtur till våra bostäder. JMs kundmagasin entré skickas till VIP-kunderna fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, information inom olika temaområden samt planerade bostadsprojekt. Att vara VIP-kund kostar 200 kronor per år.

Intresset hos, och tillströmningen av nya VIP-kunder var positiv även under 2013 och totalt tillkom 3 700 nya VIP-kunder.

utveckling av JM original

JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

Bra materialval och JM Original

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JM Originalinredningen. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär, byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår. Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras.

Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden.

JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra nöjdaste kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.

Digitalt möte me d kunderna

JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få, oavsett tid och plats.

Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer.

JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen Hitta hem.

Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ bland annat med ny design för JMs samtliga webbplatser. För att möta de ökade kraven på mobiltet och nya kundbeteenden kommer de nya webbplatserna bland annat att vara helt responsiva. De nya sajterna kommer även bidra till kostnads- och effektivitetsvinster i och med att informationen endast behöver uppdateras på ett ställe. Innehållet anpassas sedan automatiskt för respektive enhet kunden använder för att interagera med oss, oavsett om det är en surplatta, dator eller mobiltelefon. Vi kommer med de nya webbplatserna även få möjligheter att personalisera och skräddarsy vårt erbjudande till kunder ytterligare.

Visningsdagar i pågående projekt

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning under samma dag. Under 2013 hade JMs samtliga marknader visning på samma dag med samma tema; under våren Badrum och Läget, och under hösten på temat Äkta vara, gedigna material och Hantverk.

Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt drygt 2 300 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden.

Om du har en iPhone, iPad eller Android-mobil kan du ladda ner vår bostadsapp, sökord: JM.

fem skäl att välja en nybyggd bostad från jm

Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.

Bygger där människor vill bo

Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till bra kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart när kunderna flyttar in.

En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning.

Fokus på bostäder

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder, och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.

Genomtänkta lösningar

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö.

Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för den kund som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.

Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete

En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om.

För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder.

Alla erbjuds en trygg bostadsaffär

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garantitid om två år. Utöver det ingår även en byggfelsförsäkring i tio år från slutbesiktning.

Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM anställt en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon

Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33–43.

Fönster som spar energi

Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK.

Allergihänsyn

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv.

Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks "dammhyllor" genom takansluten skåpinredning.

Energisnåla vitvaror

Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror.

Samtliga bostäder som projekteras framöver ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll.

En god elmiljö

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum.

En god ljudmiljö

Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön.

Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.

Möjlighet att själv påverka energianvändningen

Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad.

Sunda material

Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

Liljeholmskajen, Stockholm

Utvecklingsperiod: 2001–2019 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

– Totalt: cirka 3 400

– Påbörjade: 2 434

– Produktionsstartade under 2013: 116 Lägenhetsstorlekar: 35–122 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: drygt 1000 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

Kvarnholmen, Nacka

Utvecklingsperiod: 2010–2024 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1200 – Påbörjade: 198 – Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: 41–156 m2

, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

söderdalen, Järfälla

Utvecklingsperiod: 2013–2025 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1100 – Påbörjade: 72 (produktionsstartat Q1 2014) – Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: 34–128 m2 , 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1100 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

Järvastaden, Solna och Sundbyberg

Utvecklingsperiod: 2007–2018 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 1100 – Påbörjade: 783 varav 174 småhus – Produktionsstartade under 2013: 141 varav 32 småhus Lägenhetsstorlekar: 43–116 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 330

Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum

Dalénum, Lidingö

Utvecklingsperiod: 2010–2019 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder – Totalt: drygt 7501) – Påbörjade: 2612) – Produktionsstartade under 2013: 1242)

Lägenhetsstorlekar: 64–175 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 5003) Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum

Unikt läge vid Stockholms inlopp

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

1) Därutöver finns 220 byggrätter avseende hyresrätter. 2) Därutöver tillkommer 146 hyresrätter. 3) Därutöver finns 74 byggrätter avseende hyresrätter.

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

Kungsängen, Uppsala

Utvecklingsperiod: 2002–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

• – Totalt: Cirka 1100
• Påbörjade: 664
• Produktionsstartade under 2013: 72

Lägenhetsstorlekar: 51–109 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 300 Läge: Centrumnära

Dockanområdet, Malmö

Utvecklingsperiod: 2003–2017 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 950

• Påbörjade: 779
• Produktionsstartade under 2013: 0

Lägenhetsstorlekar: 64–183 m2 , 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 175 Läge: Centrumnära/intill havet

Lomm a Strandstad, Lomm a

Utvecklingsperiod: 2003–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: – Totalt: drygt 1000

• Påbörjade: 539
• Produktionsstartade under 2013: 0

Lägenhetsstorlekar: 39–118 m2 , 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

Norra Älvstranden, Göteborg

Utvecklingsperiod: 1998–2021 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1900 – Påbörjade: 1482 – Produktionsstartade under 2013: 141

Lägenhetsstorlekar: 46–141 m2 , 2–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 450 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

Grefsen Stasjon, Oslo, Norge

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 3301)

• Påbörjade: 160
• Produktionsstartade under 2013: 57
• Lägenhetsstorlekar: 39–90 m2 , 2–4 Rum och kök

Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1701)

Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

För att bygga bostäder på gammal industrimark krävs kunskap och styrning för att klara det speciella regelverk som omgärdar förorenad mark. JM har egen kompetens inom området men också avtal med miljökonsulter, godkända deponier och ackrediterade laboratorium för att säkerställa ett bra genomförande och god kontroll i saneringsprojekten.

Jessica Paulin är marksaneringssamordnare på JM och bistår verksamheten för att säkerställa att arbetet genomförs i enlighet med fastställda rutiner som bygger på lång erfarenhet och kompetens inom JM. Det är ett jobb som berör många discipliner som geologi, juridik, toxikologi och byggnadsteknik. Hon lotsar projekten rätt från projektidé till utförande och slutdokumentation.

– Jag tror inte det är så många kunder som känner till vårt arbete som faktiskt ger förutsättningar för en sund boendemiljö, säger Jessica.

behov av marksanering

För att ett byggprojekt ska fungera smidigt är det viktigt med god kunskap om föroreningssituationen inom området så tidigt som möjligt i förvärvsprocessen. Ett exempel är Dalénumområdet på Lidingö där JM bygger bostäder med parker, promenadstråk och mötesplatser, varför sanering av den tidigare industrimarken var nödvändig.

"Jag tror inte det är så många kunder som känner till vårt arbete som faktiskt ger förutsättningar för en sund boendemiljö."

En miljömässig och ekonomisk avvägning av lämpliga saneringsåtgärder görs för samtliga projekt i samråd med tillsynsmyndigheten, oftast det kommunala miljökontoret.

– Vi ser till att marken undersöks, gör riskbedömningar, har kontakt med miljömyndigheter och lägger fram åtgärdsförslag till tillsynsmyndighet och till projektledning. Det är ofta långa ledtider vid undersökning, utredning och för att erhålla myndighetstillstånd.

– Vi hittar till exempel rester från gammal industriell verksamhet och fyllnadsmassor av okänd härkomst. I dessa kan det finnas skrot, tungmetaller och oljeföroreningar. Även på jordbruksmark eller växtodling kan det förekomma spår av bekämpningsmedel.

genomförande och kontroll

Många parter är med i processen från förvärv till slutförd sanering; JMs affärsutvecklare, kommunens planhandläggare, konsulter, tillsynsmyndighet, projektledare och entreprenörer.

Under året har fjorton projekt undersökts inför förvärv, arton projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och nio projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten. Efter kontroller vid schaktningen sparas schaktmassor som bedöms säkra och återanvänds inom området. På så sätt undviks onödiga transporter. De flesta av JMs saneringsåtgärder sker genom att vi schaktar bort de mest förorenade massorna till deponi.

Marksanering är en viktig del av JMs vardag som hållbar samhällsbyggare.

LÖNSAMHET

JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för våra aktieägare. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

Affärsidé och strategi

JMs AFFÄRSIDÉ :

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION:

JM skapar hus att trivas i.

STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi:

• • Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten
• • Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar
• • Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen
• • Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position
• • Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader
• • Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen.

LEDANDE UTVEC KLARE AV KVALITATIVA BOSTÄDER I NORDEN

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär.

JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.

Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning.

Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet.

Kapitalhantering

Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat:

• • Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion
• • Projektfastigheter ska bestå av främst bostadsfastigheter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln
• • En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.

Avkastningskrav för projekt

För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt, krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna.

Ett avkastningskrav på 6,6–7,7 procent innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,6–7,7 procent av grundinvesteringen.

Genomsnittlig kostnad – eget ka pital*

Riskfri ränta på 3,5–4,5 procent (10-årig statsobligation) plus riskpremie om 6,5–7,0 procent (bedömd riskpremie för JM-aktien) ger ett avkastningskrav på eget kapital på 10,0–11,5 procent.

genomsnittlig ka pitalkostnad – lånat ka pital*

Riskfri ränta om 2,5–3,5 procent för statsobligationer med två års löptid (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid). Riskpremien uppgår i genomsnitt till 1,5 procent och med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital därmed till 3,1–3,9 procent.

skuldsättningsgrad i projekt

Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.

waCC (vägd ka pitalkostnad)

Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår därmed till 6,6–7,7 procent. Den vägda kapitalkostnaden används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett projekt.

avkastning eget ka pital

Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2004–2013 uppgått till 25,4 procent och för 5-årsperioden 2009–2013 till 19,5 procent.

* Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

Finansiella mål

JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

Under perioden 2004–2013 har JMaktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 27 procent.

För att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål.

Rörelsemarginal

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden 2004–2013 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,7 procent. Under 5-årsperioden 2009–2013 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 10,5 procent.

Soliditet

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden 2004–2013 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39,3 procent och under 5-årsperioden 2009–2013 till 39,2 procent.

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

Utdelning

Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2003–2012 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 43 procent och under 5-årsperioden 2008–2012 till 46 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris.

överföring till aktieägarna

Övergripande ak tieägarmål

Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Under 10-årsperioden 2004–2013 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 27 procent. Motsvarande siffra för perioden 2009–2013 var 37 procent.

värdeskapande i jm s affär

Drygt 65 års erfarenhet av värdeskapande genom projektutveckling

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt.

Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten.

Kunskap om kundernas behov och efterfrågan – och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer – är grunden för JMs värdeskapande.

En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande.

Värdekedjan

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet.

Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sid 28).

Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.

Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan.

Idéfas – marknadsanalyser ger insikt om kun dbehov

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt.

Mark med rätt utvecklingspotential – till rätt pris

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser.

Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling.

Processer1) och värdekedja 2) i projektutvecklingen

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

Plan processen – definierar markanv ändning

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden.

Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker.

Projekteringsfas – med arkitekter

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget.

Försäljningsprocessen – via flera olika kanal er

När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplatser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala kanaler, med mera.

Produktion – säkra och effektiva processer

Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet.

Inflyttning

Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.

Rätt ka pitalstruktur

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

JMs affärsmodell för bostadsrätter ur ett legalt perspektiv

JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning är:

• • Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas
• • Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet
• • Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

Byggrätter grunden för uthållig lönsamhet

JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

Bra sammansättning

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 27 700 disponibla bostadsbyggrätter (26 600). Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 902 mkr (5 691) vid utgången av året.

Värdering av bostadsbyggrätter

Vid årsskiftet genomförde externt värderingsföretag en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med JM. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

Byggrättsportföljen

Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag;

• • byggrätter i balansräkningen, 17 800 (17400), motsvarande sex års produktion med nuvarande produktionstakt
• • byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 9 900 (9 200). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.

Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 8,3 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda värde är 5,9 mdkr (5,7). De 9 900 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.

En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

I OLIKA PLANSKEDEN ÖVERSIKTSPLAN I OLIKA PLANSKEDEN DETALJPLAN fördelning jms byggrätter i olika planskeden, Sv erige1)

JM ÅRSREDOVISNING 2013

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks.

Geografisk fördelning av disponibla bostadsbyggrätter

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter.

Cirka 61 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 23 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 36 procent i närförort och 41 procent i Stockholms ytterområden.

JMs disponibla bostadsbyggrätter

		Antal byggrätter
Geografiskt område	2013	2012
Storstockholm exklusive Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje	11900	10 900
Malmö, Lund, Helsingborg, Halmstad	3 700	4 300
Storgöteborg inklusive Jönköping	1900	2 000
Uppsala, Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro	3100	2 900
Oslo-området, Norge	3 800	3 300
Bergen och Stavanger, Norge	1500	1450
Storköpenhamn, Danmark	700	700
Helsingfors, Finland	750	600
Bryssel, Belgien	350	450
Totalt (cirka)	27700	26600

Marknadsvärdet fördelas enligt följande:

	Marknadsvärde		Bokfört värde
Miljarder kr	2013	2012	2013	2012
Stockholm	4,3	4,4	3,0	2,9
Övriga Sverige	1,9	1,8	1,4	1,3
Utland	2,1	2,1	1,5	1,5
Summa	8,3	8,3	5,9	5,7

Marknadsvärde bostadsbyggrätter Storstockholm BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM

Marknadsvärde bostadsbyggrätter övriga sverige BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE

Marknadsvärde bostadsbyggrätter utland BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND

Fastighetsutveckling stöd åt bostadsaffären

Projektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett tilltalande område.

Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostäder och genom modernisering av centra. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

Bostadsfastigheter

Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresrätter upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stockholm. Markanvisning för cirka 120 bostäder i Bredäng har erhållits av Stockholm Stad. Upplåtelseformen är tomträtt.

I Täby i norra Stockholm påbörjades under året ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder med beräknad inflyttning hösten 2014.

JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.

JM Hyresbostäder

I Stockholmsregionen finns en politisk uttalad ambition att bygga 140 000 nya bostäder fram till 2030 och i Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JMs målsättning är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder, även för egen förvaltning. Projektutveckling av hyresbostäder växer, med projekt främst i Stockholmsregionen men även i Uppsala kommun där det råder liknande brist på hyresbostäder.

Vi bygger även student- och ungdomsbostäder samt +55 hyresbostäder.

I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyresbostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John Mattson Fastighets AB under 2015. Produktionsstart för ytterligare ett 50-tal hyresbostäder planeras under 2014.

Projektering pågår för projekt i Stureby, Stockholm med 180 hyresbostäder och med produktionsstart planerad 2014.

Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby pågår planarbete med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostadsbyggrätter.

Idag finns ett stort behov av studentbostäder i alla universitetsorter i Sverige. Detaljplanearbete pågår för studentlägenheter i Alphyddan, Nacka och KTH Campus i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stockholm 2017.

Kommersiella fastigheter

Trots att efterfrågan har mattas av något har fastighetsmarknaden i Sverige till stora delar varit stabil med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och segment. (Källa: NAI Svefa)

Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industribyggnader som byggs om till lokaler för kontor och lättare produktion. Arbetet med fastighetsbeståndet är i ett förvaltningsskede. Under hösten såldes delar av de färdigutvecklade fastigheterna med en total uthyrbara yta om cirka 23 000 kvadratmeter.

Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projektförvaltats under året.

Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta stadsutvecklingsprojekt. Planarbete pågår och detaljplanen förväntas vinna laga kraft 2014.

	2013-12-31
Marknadsvärdering – projektfastigheter	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	247	208	35 800	84
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	47	36	3100	53
Totalt	294	244	38900	83

STRUKTURERAD PROJEKTUT VECKLING

JMs projektutveckling ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga processer och komponenter är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.

I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika förbättringsprojekt som idag går under namnet "Strukturerad projektutveckling". Visionen för förbättringsprojekten var att valmöjlighet i projektutvecklingsprocessen endast ska finnas för det som är värdeskapande, vilket medför en snabb och kostnadseffektiv process med ambitionen att skapa felfria produkter. Därmed startades arbetet med att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten som processerna. Arbetet har bedrivits i en rad delprojekt som inleddes redan 2003 och som fortfarande pågår. Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras nedan.

Strukturerad projektering

År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvisningar på JM. Dessa styr, i detalj, utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder.

Projekteringsanvisningarna är framtagna med kravet att de tekniska lösningarna ska vara beprövade inom JM, bidra till god arbetsmiljö, vara problemfria för både JM och våra kunder samt vara totalkostnadseffektiva.

Strategiska inköp

Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades 2004 arbetet med Strategiska inköp. Strategin har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med aktörer som har till huvuduppgift att driva fabriksverksamhet. Idag tecknar JM ramavtal för hela koncernen i syfte att säkra bland annat kvalitet och pris. Ramavtalen ska användas av hela organisationen.

Strukturerad försäljning

Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling. 2008 valde JM att låta försäljning vara först ut med att processorienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktiviteter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart.

Strukturerad produktion

År 2010 gick startskottet för Strukturerad produktion. Arbetet, som baseras på "Lean-tänkande", består av tre delar:

• • Processorientering av verksamhetssystemet
• • Rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar. Exempel är montering av ytterväggselement och gjutning av bjälklag. Anvisningarna har tagits fram av arbetsgrupper bestående av arbetsledare och hantverkare.
• • System för enhetlig tidsplanering.

strukturerad projektutformning

År 2012 processorienterades Projektutformning för att synkroniseras mot övriga arbetsmoment.

Strukturerat Förvärv

Under 2013 har processen förvärv genomgått en bearbetning för att bland annat effektivisera och göra förvärvsprocessen koncerngemensam.

I samband med detta arbete har även processen processorienterats i vårt verksamhetssystem för att synkroniseras mot övriga arbetsmoment.

Samordning av den finska verksamheten

Verksamhetssystemet är utformat för att kunna hantera koncernens hela verksamhet. Under 2013 har delar av den finska verksamheten påbörjats att integreras i vårt gemensamma system.

Risker och MÖJLIGHETER

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet.

RISKHANTERING – EN INTEGRERAD DEL AV BESLUTS FATTANDET

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse och ledning.

Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten.

Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter.

Analys av risk och mö jligheter i de olika faserna i projektutvecklingen – exempel

Beslutssituation	Risker	Möjligheter
Markförvärv	Missbedömning av kundefterfrågan	Attraktiva byggrätter
	Förändrad kommunal Teknisk planering utveckling vad
	Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar	avser hantering av miljörisker
Projekteringsstart	Förseningar, ökade ­kostnader	Kundanpassad utformning
Försäljningsstart	Konjunktur, ränteläge	Rätt prissättning
Produktionsstart	Osäkerhet om försäljning	Optimerad
	Förseningar, ökade kostnader	effektivitet i planering och produktion
	Kvalitetsbrister

Under 2013 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året dock gränssatts av planprocesserna, främst i Stockholm.

Inför 2014 är riskbilden likartad med fortsatt beroende av hur skuldsituationen i Europa stabiliseras, men framför allt hur konjunkturen utvecklas. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Även planprocesserna på våra huvudmarknader utgör ett gränssättande kriterium.

Beslutsgrindar i den strukturerade projektutvecklingen

BALANSRÄKNINGEN

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet.

KASSAFLÖDE

Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

Finansstrategi och policy

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att:

• • Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
• • Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• • Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.

JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

Kassaflöde i ett bostadsprojekt

KÄNSLIGHETSANALYS nuvärde

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp.

27 700 bostadsbyggrätter är jämnt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare.

JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 7,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.

Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1300 mkr eller knappt 17 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (5 894 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (387 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,2 miljarder kronor.

Känslighetsanalys, nuvärde i mkr fö r JMs byggrättsportfölj/bostäder

Intäkt/m2, kr	27000	28000	29000	30000	31000
Kostnad/m2 , kr
22 000	6 400	7 700	9 000	10 300	11600
23 000	5100	6 400	7 700	9 000	10 300
24 000	3 800	5100	6 400	7 700	9 000
25 000	2 500	3 800	5100	6 400	7 700
26 000	1300	2 500	3 800	5100	6 400

Känslighetsanalys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj/bostäder

Intäkt/m2, kr	27000	28000	29000	30000	31000
Kostnad/m2 , kr
22 000	83	99	116	133	150
23 000	66	83	99	116	133
24 000	49	66	83	99	116
25 000	32	49	66	83	99
26 000	15	32	49	66	83

Känslighetsanalys fö r olika kostnadskategorier, projektutveckling bostäder

Kategori	Andel av kostnad, %1)	Förändring, %	Resultat, mkr
Löner	13	+/–10	+/–83
Material	15	+/–10	+/–94
Mark	13	+/–10	+/–81
Byggherrekostnader	16	+/–10	+/–102
Projektering	5	+/–10	+/–34
Omkostnader	6	+/–10	+/–39
Underentreprenader	32	+/–10	+/–194

1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,3 mdkr 2013.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

Risker och Riskhantering

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.

Omvärldsrisker

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2013
Ekonomisk tillväxt	Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.	Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna.	Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmark nad. God risknivå har upprätthål lits i den pågående produktionen.
Demografi	Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.	JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.	Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvudmarknader.
Konkurrens situation	Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och där igenom lönsamheten.	Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet ackvisions kompetens samt särskilja erbjudandet via kund fokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring.	Tämligen oförändrad konkurrens situation på våra huvudsegment. Ökad marknadsandel för JM.
Politiska risker	Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investe ringar i infrastruktur och kom munal planering med mera kan förändra förutsättningarna.	Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.	Oförändrade politiska risker.
Klimatförändring	Krav på minskad energianvänd ning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.	JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fuktskyddsbeskriv ning upprättas i alla projekt.	JMs lågenergihus understiger gällande norm med cirka 30 ­procent.

Operativa risker

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2013
Risker relaterade till byggrätts portföljen	Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns.	Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostads köpare för att säkerställa kunskap om kund behov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.	Viss ökad risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.
Genomförande risk	Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning.	Effektiviseringsarbete för att minska produk tionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad projektutveckling.	God utveckling i effektiviserings arbetet inom koncernens processer.
Osålda bostäder	Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.	Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.	Vid slutet av året hade JM endast 98 osålda bostäder till ett bokfört värde om 325 mkr i balansräkningen.
Prisutveckling under produktionstiden	Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.	Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.	Något ökade priser för nyproduk tion har medgivit stabil försälj ning och oförändrad storlek i projektetapper.

Finansiella risker (se not 24, Finansiell riskhantering på sidan 78)

Risk	Beskrivning av risk	Hantering	Kommentar/utfall 2013
Ränterisk	Förändringar i marknads räntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.	Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.	Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.
Finanseringsrisk	Risken att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller blir för kostsam.	God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy.	Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.
Likviditetsrisk	Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden.	God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via check krediter och kreditlöften.	Oförändrat starkt likviditetsläge.
Valutarisk	Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.	Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.	Oförändrat låg valutaexponering.

Hållbarhet

Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrättsportfölj och stark betoning av hållbarhetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Hållbart Samhällsbyggande

JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett viktigt ledord för JM.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi såväl ett ekonomiskt, socialt, etiskt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även inkluderar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility.

Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integrerad del i vår verksamhet.

Under 2013 har vi bland annat genomfört:

• • Intressentdialog kring hållbarhetsfrågor
• • Hållbarhetsvärdering av leverantörer
• • Förbättrat rapporteringssystem för incidenter och olyckor
• • Arbetsmiljödag med alla medarbetare i Sverige och Finland.

JM presenterar 2013 en integrerad redovisning av hållbarhetsarbetet baserat på GRI G4, corenivå. Ett GRI-index är inkluderat på sidorna 109–112.

Organisation

JMs kvalitets- och miljöråd har det övergripande ansvaret för den gemensamma styrningen av koncernens projektutvecklingsverksamhet. VD och företagets affärsenhets- och regionchefer ingår i rådet. Koncernstab Verksamhetsutveckling och JMs hållbarhetschef ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete. Hållbarhet genomsyrar det dagliga arbetet och förutsätter ett brett engagemang i hela företaget hos såväl hantverkare som tjänstemän.

Styrning och uppföljning

Verksamhetssystemet för projektutveckling av bostäder uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Ambitionen har i första hand varit att utveckla ett system anpassat efter verksamhetens egna processer och behov, men det ger också en god beredskap för en eventuell framtida certifiering.

De åtgärder som vi genomför för att minska vår påverkan inom hållbarhetsområdet kommer att få genomslag i samtliga projekt som regleras av JMs verksamhetssystem och inte enbart vissa pilotprojekt. Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade mål, exempelvis inom områdena kundnöjdhet, avfallshantering och energianvändning i bostäder. Detta program uppdateras minst vart tredje år och senast avseende mål för 2014–2016. Mål och krav följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten sidorna 97–103.

I Frösunda Park, Solna pågår produktion av bostäder och utveckling av nya kontorsfastigheter. En populär stadsdel med närhet till stad och natur. JM ansvarar för den totala utbyggnaden av området, inklusive exploateringsarbeten som vägar och grönområden.

Intressentdialog

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor.

JM har en löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter.

Utöver detta har JM under 2013 genomfört en intern intressentkartläggning baserat på djupintervjuer med ett antal nyckelpersoner. Utifrån identifierade intressentgrupper har en specifik intressentdialog kring hållbarhetsfrågor, kompletterat med en intern process, genomförts vilket lett till att vi kunnat identifiera de hållbarhetaspekter som våra intressenter anser är mest relevanta för JM.

Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året.

Intressentgrupp	Exempel på aktiviteter 2013	Huvudsakliga områden	Hur vi arbetar
Kunder; befintliga och potentiella	Kundundersökningar	Kundnöjdhet Kundinsikter – behov kring boende	Inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma-hos intervjuer och webbpaneler Omvärldsbevakning Marknadsundersökningar
Medarbetare; befintliga	Utvecklingssamtal Utbildning	Hälsa och säkerhet Kompetensutveckling Successionsplanering Ersättningar	Medarbetarundersökning Arbetsmiljödag i Sverige och Finland
Medarbetare; potentiella	Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion Startade tvåårigt traineeprogram med deltagare från Sverige och Norge	Rekrytering Employer branding	Möjlighet att skriva examensarbete Samarbete med skolor och universitet Deltagande i arbetsmarknadsdagar
Aktieägare och investerare	Personliga möten Telefonmöten Analytikermöten Kapitalmarknadsdag	Bolagsuppdatering	Löpande kommunikation i strukturerad form
Samarbetspartners/ Leverantörer	Frågeformulär till leverantörer Leverantörskontroller Fabrikskontroller Framtidsworkshop med arkitekter och avtals leverantörer inom områden som kök, bad och förvaring	Miljöarbete Hälsa och Säkerhet Utvecklingsarbete	Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik
Samhälle: tjänstemän och politiker	Kontinuerliga dialoger med kommuner Deltagande i Almedalsveckan Mentor	Samhällsengagemang Miljöarbete	Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker
Intresseorganisationer	Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan Utvecklingsprojekt	Klimatfrågan Miljöklassificeringssystem för byggande Energieffektivisering	Medlem Kontinuerliga dialoger

Väsentlighetsanalys

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som JMs intressenter anser är väsentliga för företaget och lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete samt vad vi rapporterar. Analysen baseras på djupintervjuer med nyckelpersoner samt enkäter till ett antal intressenter från samtliga identifierade intressentgrupper. Diagrammet visar hur externa respektive interna intressenter har viktat olika hållbarhetsaspekter. De aspekter som

Ekonomi och styrning

• A. God affär
• B. Ekonomiskt resultat C. Ekonomiska värden utanför JM
• D. Antikorruption
• E. Säkerställa lagefterlevnad
• F. Konkurrenshämmande aktiviteter

intressenter.

• Miljö
• G. Material H. Energi
• I. Kemikalier
• J. Omkringliggande miljö
• K. Utsläpp och Avfall
• L. Transport

Metod:

• Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter
• M. Medarbetarnöjdhet
• N. Hälsa och säkerhet
• O. Kompetensutveckling

intressenterna anser vara mest relevanta återfinns i triangeln och dessa är väsentliga inför vidare prioritering av relevanta åtgärder. Aspekter som fått en lägre dignitet i väsentlighetsanalysen kräver särskild tolkning i ett nästa steg. Till exempel utfaller anti-korruptionsarbetet med låg väsentlighetsgrad i analysen då riskexponeringen bedöms begränsad och lämpliga åtgärder tas för självklart av såväl externa som interna

• P. Jämställdhet och mångfald
• Q. Föreningsfrihet och kollektivavtal
• R. Anmälningar om oegentligheter
• Produkt- och samhällsansvar
• S. Samhällsansvar T. Transparent relation med politiker
• U. Leverantörskontroll
• V. Kundens hälsa och säkerhet
• W. Hållbart boende
• X. Certifierade byggnader

De relevanta hållbarhetsaspekterna (24 st) har tagits fram utgående från GRI-riktlinjerna, kompletterat med omvärldsbevakning, branschanalys samt djupintervjuer med nyckelpersoner. Intressenter har sedan genom en webbenkät fått möjlighet att rangordna de olika aspekterna inom de fyra kategorierna Ekonomi och styrning, Miljö, Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter samt Produkt- och samhällsansvar. Under varje kategori finns sex relevanta aspekter. De aspekter som faller ut som relevanta är de som JM fokuserar på i GRI-rapporteringen.

Samarbeten

JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact. Se tabell nedan.

JM är medlem i Hagainitiativet och har även undertecknat det så kallade "Klimatuppropet". Därigenom har vi åtagit oss att systematiskt beräkna och redovisa koldioxidutsläpp samt att sträva mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, det vill säga en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project). 2013 förbättrade JM resultatet från CDP-bedömningen till B 801) (jfr 2012 B 78).

Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt. Exempel på organisationer som JM är engagerat i är:

Hagainitiativet, ett företagsnätverk där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar.

Sweden Green Building Council, en ideell förening inom den svenska bygg- och fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen, bland annat genom att tillhandahålla certifieringssystem för byggnader.

Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering.

IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlemmar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella frågor om forskning, innovation och kvalitet.

JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

1) Företag poängsätts på två sätt: Performance: en utvärdering av företagets prestation för att minska klimatpåverkan och bedöms från A till E. Disclosure: en utvärdering av svarens kvalitet och fullständighet och bedöms med 0–100 poäng.

FN:s Global Compacts tio principer	JM gör idag
Mänskliga rättigheter
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka	Krav på leverantörer i uppförandekoden
2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter	Krav på leverantörer i uppförandekoden samt revision av denna
Arbetsrätt
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar	Lagkrav Etiska riktlinjer Uppförandekod
4. Avskaffa alla former av tvångsarbete	Lagkrav Etiska riktlinjer Uppförandekod
5. Avskaffa barnarbete	Uppförandekod
6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning	Etiska riktlinjer Uppförandekod
Miljö
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker	Kvalitets- och miljöpolicy
8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande	Kvalitets- och miljöpolicy
9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik	Kvalitets- och miljöpolicy
Bekämp ning av korruption
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor	Etiska riktlinjer Uppförandekod

Miljö

Miljöarbetet prioriteras

Miljöarbetet är prioriterat eftersom det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder, på de marknader där JM är verksamt. Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö.

Självklara ambitioner är att skapa attraktiva och funktionella bostäder, använda etiska affärsmetoder och att ställa motsvarande krav på leverantörerna.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:

• • Energianvändning i husens bruksskede
• • Byggmaterialens miljöpåverkan
• • Byggavfallshantering
• • Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter
• • Hantering av markföroreningar.

Hur vi arbetar

Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget fortsatt att driva miljöutvecklingen inom branschen. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan vissa lösningar i all JMs produktion.

Vi kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret ligger i linjeorganisationen med stöd från central stab. Ett framgångsrikt miljöarbete bör framförallt gynna företagets kunder, medarbetare och våra barns framtid.

Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar, tillsammans med regionala kvalitets- och miljösamordnare för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet.

Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang när det gäller att arbeta strukturerat med företagets gemensamma arbetsrutiner. Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen.

Lönsamt miljöarbete

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna.

Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället.

Nyheter 2013

• • Hållbarhetsvärdering av ramavtalspartners
• • Ny miljöpolicy har utarbetats
• • Nytt verksamhetsprogram för perioden 2014–2016 (koncernövergripande kvalitets- och miljömål för bostadsutveckling)
• • Avfallsråd inrättas i varje region inom projektutveckling bostäder i Sverige
• • Rutinerna för hantering av returpallar på arbetsplatserna har förbättrats
• • Skyddsräcken av trä ersätts med ett återanvändningsbart system i metall. Leder till minskade avfallsmängder
• • Energisnålare hiss i flerbostadshus.

VERKSAMHET I SVERIG E

Projektutvec kling av bostäder

Som projektutvecklare har JM, till skillnad från andra aktörer i byggsektorn, exempelvis entreprenörer, ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete.

Energianvändning

Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar och därför står husens energianvändning i fokus. JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. Ambitionen är att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

JM ledande i Europa på att bygga energisnåla bostäder

All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet. Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och golv) och genomtänkta installationslösningar.

Vi driver en kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energiområdet. Dagens förbättrade lågenergihus kommer att ha en energianvändning på 40–70 kWh/kvm och år. Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.

JMs lågenergihus har extra välisolerade väggar, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga krav på energieffektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde 0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärmningen.

Väderprognosstyrning innebär att värmeanläggningen regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väderprognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en besparing på inköpt energi.

Energianvändning under produktionsfasen

Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.

JMs Energiklassning

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning.

Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att göra systemet öppet och transparent.

Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energieffektiv byggnad, men husens energianvändning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt.

NYPRODUCERADE BOSTÄDERS BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING, JM I SVERIGE

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

Materialval

Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna "Säker vatteninstallation". Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler.

Byggavfall

Under 2013 genererade JMs projektutveckling av bostäder i Sverige cirka 8 400 ton avfall (varav 0,1 procent var farligt avfall). JM strävar mot att minska mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna, ett arbete som görs i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och genom interna utbildningsinsatser. Under en treårsperiod från 2011 siktade vi på en halvering av mängden deponiavfall samt en mer än halverad andel osorterat avfall, se fakta och nyckeltal sidan 43. Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige. Genomförda studier visar att emballage samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och formmaterial utgör en betydande andel av vårt avfall.

För att öka mängden lastpallar som återanvänds är JM sedan några år aktiva i branschens gemensamma system

Långsiktigt miljöarbete

Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion.

för pallhantering – Retursystem Byggpall. Under året har vi deltagit i utvecklingsprojekt avseende bland annat förenklad upphämtning av lastpallar på arbetsplatserna och införandet av ytterligare pallstorlekar. JM har varit initiativtagare till några av förbättringsprojekten.

Transporter och arbetsmaskiner

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter.

• • vi ställer krav på leverantörernas val av bränsle alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner
• • vi ställer krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon
• • leverantörer ska kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna
• • vi testar och utvärderar samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna
• • i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö.

JMs miljövarudatabas

Varugrupper som färg, lim, fogmassor samt golv och takmaterial värderas. Kontrollen säkerställer att varorna inte innebär några miljö- eller hälsorisker för vare sig kunder eller medarbetare. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. Miljöbedömningen har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA går längre än EU:s kemikalielagstiftning REACH när det gäller att fasa ut farliga ämnen och förväntas leda till förenklade produktval och bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är aktiv medlem i dess utvecklingsråd.

Framgångsrik källsortering premieras

av bostäder

Vi vill ge arbetsplatser med framgångsrik källsortering uppskattning samt motivera och uppmuntra arbets platser att tävla med varandra för att bli bättre.

Under året har JMs avfallspremie delats ut till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning.

Hållbarhetsvärdering av leverantörer

Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp.

• • alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen)
• • tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras
• • JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism)
• • videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor.

Förorenad mark

Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder föroreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersökningar och utredningar inför förvärv och i projekteringsstart varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med tillsynsmyndigheten. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna läggs och efter avslutad sanering ska en rapport skickas till tillsynsmyndigheten.

Under 2013 har 14 projekt undersökts inför förvärv, 18 projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och 9 projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten.

Många projekt drivs under flera år och måste delas upp i etapper. I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt över för att följa verksamheten och nya lagkrav.

JM Produktion

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet.

Bolagets affärsmodell innebär en strävan att kunna påverka beställarna genom att föreslå de bästa miljövänliga alternativen kring val av produkter, transporter och metoder. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners.

Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets "generella miljökrav vid upphandling av entreprenader".

JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering, men samarbete sker också med miljökonsulter, analysföretag och mottagningsanläggningar för att underlätta processen för våra beställare.

Koncernens miljöpolicy

JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar samhällsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.

Vi gör detta genom att:

• • minska energianvändningen i vår verksamhet och våra levererade byggnader
• • använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning
• • förebygga uppkomst och spridning av föroreningar
• • främja resurshushållning och slutna kretslopp
• • bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan ständigt minskar
• • sträva mot ständiga miljöförbättringar
• • följa eller överträffa gällande lagstiftning.

Miljövänliga logistiklösningar

Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus på hantering av massor till och från byggprojekten på ett miljöeffektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar för lagring och hantering av massor, dels en digital förmedlingstjänst.

Idag finns det två anläggningar i drift i Stockholmsområdet, så kallade Ekobackar. Målet är att driftsätta minst fyra anläggningar i Stockholmsområdet, en i varje väderstreck.

En digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget har utvecklats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och deras koldioxidutsläpp, vilket gynnar både miljön och ekonomin i projekten.

Miljöcertifiering av byggnader

Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva fastighetsprojekt som genomförs gentemot olika miljöcertifieringssystem.

JM Entreprenad har under året genomfört framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare, exempelvis:

• • Förskolan Vargen (Sundbybergs kommun) har miljöcertifierats i Miljöbyggnad, nivå guld
• • Hyresfastigheten Trettondagen (Stockholmshem) har certifierats i Miljöbyggnad, nivå guld. Detta projekt har som första bostadsprojekt i Sverige tilldelats Sweden Green Building Councils pris för Miljöbyggnad.

JM Entreprenad deltar tillsammans med Vasakronan och Cramo i ett annat samarbetsprojekt med syfte att identifiera faktorer som kan minska miljöpåverkan under produktionstiden. Det främsta fokusområdet är logistik och transporter till projektet Rosenborg i Frösunda, Solna.

Projektutvec kling av komme rsiella fastigheter

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt.

Byggnader med hög standard, goda materialval och låg energiförbrukning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav.

Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad. Ett exempel är ett äldreboendeprojekt som uppförs i Täby utanför Stockholm.

Verksamhet i Norge

Projektutvec kling av bostäder

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har nya miljömål för verksamheten fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonferenser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor.

I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska riktlinjer som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft.

Lågenergihus har införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars 2012. Lågenergihus projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning.

För flerbostadshus är uppvärmingen och tappvarmvattnet oftast baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år.

I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/ kvadratmeter och år.

Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material.

Grefsen Stasjon, nytt bostadsområde i Oslo, Norge.

Fakta och nyckeltal miljö

Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål.

JM Sverige		2013	2012	2011
Genomförda interna verksamhetsrevisioner		136	130	133
Koldioxidutsläpp JM, ton		21962	22 810	22 468
Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad		7,5	7,2	6,4
Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO2 /m2 BRA		4	6	5
Andel byggavfall som går till deponi, %		11	14	11
Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km		119	114	101
Projekt med nyckeltal, %		91	100	100
Projekt med nyckeltal, antal		41	47	40
JM Bostad Sverige	Mål 2014	2013	2012	2011
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel, kWh/m2 A-temp	751)	72	70	74
Byggavfall till deponi, kg/m2 BTA	2	3	4,2	3,2
Andel osorterat byggavfall, %	10	14	15	20
Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA	20	28	29	28
JM Norge		2013	2012	2011
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kWh/m2 BRA		113	123	146
Andel osorterat byggavfall, %		39	34	40
Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA		35	38	36

1) Delmål: Det beräknade energibehovet för bostäder projekterade i Sverige ska från och med 2011 understiga 75 kWh/m2 (A-temp). Från och med 2013 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm med 25 procent.

BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea.

hus att trivas i skapas av nöjda me darbetare

En förutsättning för att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare är att erbjuda en trygg arbetsmiljö, goda utvecklingsmöjligheter och en stor portion trivsel.

Efter ett par år med fokus på rekrytering har vi under året blivit något färre medarbetare. Sammantaget i koncernen har personalläget varit stabilt förutom i Skåne där vi har haft en viss övertalighet till följd av en mer avvaktande marknad och färre produktionsstarter. Vid årsskiftet var vi 2176 anställda, varav 940 hantverkare och 1236 tjänstemän. Av dessa var drygt 95 procent tillsvidareanställda.

I vår strävan efter att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare genomförde JM under hösten för femte gången en medarbetarundersökning. Genom att fråga vad som fungerar bra och vad som kan bli bättre ökar möjligheterna att utveckla och behålla våra medarbetare. Fokusområden i årets mätning var arbetsmiljö, mångfald och jämställdhet. Tjänstemännen är över lag mycket nöjda medan resultatet för hantverkarna är något sämre. Undersökningen visar att vi har en hel del förbättringsområden att arbeta vidare med, till exempel att vi ska bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfarenheter. Samtidigt finns det områden som har ett mycket positivt resultat som vi ska se till att behålla och utveckla. Ett exempel är att många medarbetare kan rekommendera JM som arbetsgivare.

Medarbetare idag och imorgon

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet. Vår rekryteringsstrategi är att få en bra mix av seniora och mindre erfarna medarbetare.

Vi ser att tidigare medarbetare allt oftare önskar komma tillbaka till JM och därför har vi under året startat en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt hålla kontakt med dem.

För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma, som till exempel Rönninge gymnasium, Nackademin och KTH. Under året besökte vi tolv arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers samt Lunds universitet.

Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kontakter med morgondagens medarbetare. Under året har vi erbjudit cirka 150 studenter praktikplats, främst inom produktion. Vi har även startat ett samarbete med Tekniksprånget där vi

Arbetsmiljö är allas ansvar

JMs arbetsmiljömål är att till 2016 halvera antalet olycksfall med frånvaro. För att lyckas med detta har tydliga strategier och delmål arbetats fram under året. Mona Backlund, som började som arbetsmiljöchef för JM-koncernen i december 2012, har under året byggt upp en tydlig organisation för JMs arbetsmiljöarbete.

– Det viktigaste är att alla medarbetare förstår att de har ett eget ansvar och bryr sig om varandra, säger Mona. Var och ens beteende i vardagen påverkar den egna arbetsmiljön, men framförallt andras. Alla måste säga ifrån när något inte verkar okej.

På JM Bostads alla byggarbetsplatser genomförs en Ordning ochreda-kontroll två gånger per år för att minimera olycksfallsriskerna. Arbetsmiljöfrågor är också viktiga delar i JMs stora satsning på utbildning för hantverkare.

– Mitt första år på JM har varit spännande men krävande. I byggbranschen har man under lång tid förlitat sig på att vi har en ganska okej arbetsmiljö men idag räcker inte det utan vi måste tydligt flytta fram positionerna och vara ett hållbart företag där det är naturligt att inte skada sig på jobbet, säger Mona.

Mona Backlund Arbetsmiljöchef JM-koncernen

genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. I augusti 2013 startade vi ett tvåårigt traineeprogram med deltagare från Sverige och Norge, med inriktning mot projektutveckling.

Kompetensutveckling

Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är en förutsättning för framgång i JMs arbete med att strukturera vår produktion i effektiva processer. För att säkerställa detta har samtliga hantverkare i Sverige, totalt 561 stycken, genomgått en utbildning på sju dagar. Medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet av att göra rätt från början är viktiga ingredienser i utbildningen.

Under året har vi även genomfört ett stort antal andra interna utbildningar inom till exempel avtalskunskap, diplomerad arbetsledare och utbildning för inköpare.

Platschefer är nyckelpersoner i vår produktion. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska tillgodoses genom intern rekrytering har vi under året fortsatt genomföra ett utvecklingsprogram för blivande platschefer. Programmet genomförs i Sverige och är på 1,5 år.

Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Vi följer upp våra chefer baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via utvecklingssamtal.

Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige. Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de befogenheter det innebär. Nya chefer och ledare på JM genomgår även en utbildning i våra kärnvärden och ledarkompetenser.

Erfarenhetsåterföringen mellan JMs olika länder har utvecklats under året och den interna rörligheten mellan länder har ökat. Allt fler medarbetare arbetar också tillsammans över landsgränserna.

Vår arbetsmiljö

Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga när de går till jobbet.

Vi har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och en strävan efter att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av yrkessjukdomar. Under året har arbetsmiljöorganisationen förstärkts och förtydligats. Det förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade "Ordning och Reda-kontrollen" på JMs byggarbetsplatser har utvecklats vidare. Där kontrolleras det förebyggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av risker, användande av personlig skyddsutrustning, välstädade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns. Under året har rapportering och uppföljning av olyckor och tillbud förbättrats och vi arbetar med införande av ett nytt incidentrapporteringssystem.

För att ytterligare lyfta arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde genomförde JM i Sverige och Finland i början av december sin första arbetsmiljödag där både tjänstemän och hantverkare deltog.

Må bra

Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har ökat. Det gör att vi lägger större fokus på uppföljning av sjukfrånvaron och på tidig rehabilitering. Ett nytt systemstöd för sjuk- och friskanmälan har implementerats i Sverige. Där erbjuds medarbetarna bland annat medicinsk rådgivning av sjuksköterska. Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare

Medarbetarstruktur

– Koncernen	2013	2012	2011
Antal medarbetare per 31 dec	2176	2 290	2 370
– antal tjänstemän	1236	1239	1227
– antal hantverkare	940	1051	1143
Snittålder, tjänstemän	43	43	43
Snittålder, hantverkare	41	40	39
Andel kvinnor bland tjänstemän, %	30	30	31

Medeltal anställda

per land	2013	2012	2011
Sverige	1874	2 021	2 025
Norge	335	324	271
Danmark	8	13	12
Finland	20	17	13
Belgien	10	11	10
Totalt	2247	2386	2331
Sjukfrånvaro – Sverige, %	2013	2012	2011
Total sjukfrånvaro	3,9	3,8	3,4
29 år eller yngre	3,7	4,6	4,1
30–49 år	2,9	2,8	2,8
50 år och äldre	5,6	5,0	4,0
Sjukfrånvaro under sammanhängande tid
av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro	32	29	30
Sjukfrånvaro, tjänstemän	1,8	1,6	1,6
Sjukfrånvaro, hantverkare	6,4	6,0	5,2

personal. Morgonens "byggjympa" på byggarbetsplatserna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador.

Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till 3 000 kronor gör också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet. Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet.

Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet. Under 2013 tog 104 kvinnor och 339 män ut föräldraledighet.

Lång och varierande resa på JM

Peter Skogert började på JM som betonglärling för 22 år sedan och engagerade sig fackligt som skyddsombud 1998. Idag är han MB-ledamot i JM Stombyggnad AB och arbetstagarrepresentant i JMs styrelse.

– Det finns många frågor som är viktiga att lyfta i styrelsen, säger Peter. Inte minst att det ska finnas tillräckligt med projekt att bygga.

Under de senaste åren har Peter varit engagerad i JMs hantverkarutbildning, både vad gäller planering, genomförande och uppföljning.

– Vi som har arbetat med hantverkarutbildningen har olika erfarenheter från våra jobb på JM, som hantverkare i olika roller och tjänstemän på olika befattningar. Den mixen har varit viktig både i arbetet med att ta fram utbildningen och att genomföra den, säger Peter.

Vid årsskiftet hade 561 hantverkare deltagit i utbildningen. De

har fått en ökad förståelse för varför JM valt att arbeta på ett strukturerat sätt i sin produktion och att alla medarbetare i högsta grad är delaktiga i JMs framtida utveckling. En av de viktigaste delarna med utbildningen har varit att alla har fått svar på sina frågor.

– Nu ska vi ta hand om alla nyanställda så att de får samma utbildning och förutsättningar. Vi håller också på att titta på hur vi kan ta nästa steg i hantverkarutbildningen.

Peter Skogert betongarbetare, MB-ledamot i JM Stombyggnad AB arbetstagarrepresentant i JMs styrelse

Lika för alla

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Som stöd finns ett Etiskt råd och ett incidentrapporteringssystem, "Whistle blowing". Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla.

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING JM strävar efter att locka fler kvinnor till branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att rekrytera

Ålders- och könsfördelning

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING kvinnliga medarbetare, främst till produktion. I region Öst har man därför startat ett kvinnligt nätverk under året. Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 30 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent. Att JM skapar goda förutsättningar för att kombinera arbete med föräldraskap bekräftas i årets medarbetarundersökning. För att säkerställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mångfaldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året.

Ålders- och könsfördelning hantverkare

VÄRNAR OM VÅRA MEDARB ETARE

Vi på JM

• • respekterar varje enskild medarbetare och accepterar inte diskriminering eller trakasserier i någon form, varken i våra relationer med medarbetare eller med människor utanför företaget
• • är uppmärksamma på, och informerar närmaste chef, om medarbetare far illa.

Vi tillåter inte trakasserier eller särbehandling. Vi ser inte bort när våra kollegor drabbas av sjukdom eller trakasserier då medarbetare som har problem kan ha svårt att själva påverka sin situation.

ANSVARSFULLA

Vi på JM

• • riskerar inte att kortsiktiga beslut kan urholka värdet på JMs varumärke
• • tar ansvar för att hålla oss informerade om vår egen verksamhet, även om detta kan medföra att besvärliga beslut behöver fattas
• • accepterar inte att tids- och kostnadskraven går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö
• • lämnar inte utfästelser mot bättre vetande
• • accepterar inte snatteri eller stöld • följer gällande lagstiftning och
• kollektivavtal.

Tids- och kostnadskrav kan leda till att vi lovar för mycket och gör avkall på

säkerhetsregler. Det kan också innebära att vi inte är uppmärksamma när något inte är i sin ordning. Tids- och kostnadskraven får dock aldrig gå ut över någons liv och hälsa eller skada varumärket.

JMs etiska riktlinjer

SERIÖST AG ERAND E

Vi på JM

• • efterlever och respekterar ingångna avtal och överenskommelser
• • accepterar inte svart arbetskraft på våra arbetsplatser
• • accepterar inte handlande i strid med konkurrenslagstiftningen såsom prissamverkan, medverkan i kartell, missbruk av dominerande ställning.

Det är inte tillåtet att "ta genvägar" i vårt arbete. Brott mot konkurrenslagstiftningen kan få förödande konsekvenser för vår verksamhet. För att vi ska bli långsiktigt framgångsrika är det viktigt att vi gör affärer på ett korrekt sätt och att vår motpart alltid kan lita på de besked vi ger.

AFFÄRSMÄSSIGA RELATION ER UTAN PERSONLIG VINNING

Vi på JM

• • agerar inte på ett sådant sätt att vi eller vår motpart hamnar i en personlig beroendeställning
• • är mycket restriktiva avseende gåvor till eller från leverantörer och affärspartners
• • låter inte leverantörer och affärspartners

bekosta resor och uppehälle för oss och låter inte heller JM bekosta resor och uppehälle för leverantörer och affärspartners (om så ej redan finns reglerat i avtal) • utnyttjar inte företagets resurser för privat bruk.

Vi ska inte riskera att vi eller vår motpart hamnar i beroendeställning eller tacksamhetsskuld i affärsrelationen. Av den anledningen är vi restriktiva med att ge eller motta gåvor och vi låter vardera parten bekosta sina resor och sitt uppehälle.

ETISKA RÅD ET OCH INCID ENTRAPPORT ERING Vi på JM

• • vänder oss till JMs etiska råd för att få
• vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna
• • tillhandahåller förutsättningar för medarbetare och andra att rapportera misstanke om allvarliga oegentligheter, missförhållanden eller brister i den interna kontrollen utan att den som rapporterar blir utsatt för efterverkningar.

Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför inrättat ett etiskt råd bestående av personer från företagets ledning dit medarbetare kan vända sig för vägledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem innebärande att medarbetare och andra anonymt kan rapportera misstankar om oegentligheter eller missförhållanden.

arbetsmiljödagen 2013

I december samlades alla tjänstemän och hantverkare i Sverige och Finland på sina respektive arbetsplatser för en genomgång av arbetsmiljöarbetet.

Genomgången följdes av diskussioner i mindre grupper om hur var och en upplever sin arbetsmiljö och vad som kan göras för att förbättra säkerheten på den egna arbetsplatsen.

Projektet Solvändan i Järvastaden, Solna, fick besök av VD Johan Skoglund som tillsammans med hantverkare och platsledning diskuterade hur viktigt det är att alla förstår och respekterar våra Allmänna Ordnings- och Skyddsregler och att alla tar sitt ansvar.

Under 2013 har rapportering och uppföljning av olyckor och tillbud förbättrats och vi arbetar med införande av ett nytt rapporteringssystem för incidenter och olyckor. Arbetsmiljödagen och vårt fortsatta gemensamma arbetsmiljöarbete ska göra oss bättre och bidra till att vi når vår nollvision när det gäller olyckor.

MILJÖHÄNSYN OCH SAMHÄLLSANSVAR KRAV I LEVERANTÖRSK EDJAN

Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.

Inköpsprocessen

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 400 leverantörer ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige avropas från ramavtalen.

utveckling

Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att se till att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörerna och avtalen och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner.

Med vårt nya avropssystem, som lanserades under 2013, har vi nu också möjligheten att på ett strukturerat sätt mäta leveransprecisionen.

Under 2013 har Nöjd Leverantör Index (NLI) implementerats där våra leverantörer får möjlighet att bedöma oss som beställare.

En mycket viktig del av vårt långsiktiga arbete med ramavtalsleverantörerna är möjligheterna till utveckling av produkter och processer. Utvecklingsarbetets omfattning och komplexitet ökar och är en naturlig och viktig del av våra inköpares arbete.

Riskhantering

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

Uppförandekod för leverantörer

JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar – JM's Suppliers Code of Conduct.

Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli godkända som leverantör. Under 2013 införde vi ett nytt system för hållbarhetsvärdering, som förutom miljöområdet även täcker in andra aspekter såsom arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning.

Ett program för revision av JMs leverantörers hållbarhetsarbete har också tagits fram under 2013. Under 2012 har revisoner inletts och dessa har följts upp med ytterligare revisioner på plats i fabriker under 2013. I ett fall har uppföljningen lett till att vi valt att stoppa leveransen av material från en fabrik. Ett 20-tal utvalda leverantörer ska årligen revideras genom enkäter och dessa ska följas upp med ett antal revisioner på plats i fabriker. Fabriksbesöken kan föranleda att JM tar fram planer för korrigerande åtgärder som företagen måste bemöta på ett tillfredställande sätt för att kunna kvarstå som leverantör till JM.

Logistik

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar. Logistiken har blivit en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer och är kanske det område som utvecklas mest just nu. Parallellt med utvecklingen av JMs interna arbetsplatslogistik, så ser vi detta område som det naturliga nästa steget för att ytterligare förbättra vår leverantörskedja.

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras i fem affärssegment: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling samt JM Produktion.

AFFÄRS-

SEGMENT

JM Bostad Stockholm

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något under året. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut kortare jämfört med föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor.

Intresset för JMs projekt är stort och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå.

JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Dalénum/Lidingö, Jakobsberg/Järfälla, Järvastaden i Solna/ Sundbyberg samt Täby centrum/Täby.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 5 254 mkr (5 591) och rörelseresultatet ökade till 1167 mkr (1041). Rörelsemarginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den lägre volymen är en följd av ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. Kassaflödet begränsas på grund av investeringar i exploateringsfastigheter.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1250 (800) bostäder förvärvats i Huddinge, Järfälla, Stockholm, Täby samt Österåker.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1404 (1507) bostäder.

1352 (1445) var bostäder i flerbostadshus varav 36 i Botkyrka, 124 på Lidingö, 109 i Solna, 855 i Stockholm, 64 i Tyresö, 43 i Värmdö samt 55 i Österåker.

52 (62) var småhus varav 32 i Solna och 20 i Tyresö.

Liljeholmskajen, en del av Stockholms innerstad.

JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari–december
Mkr	2013	2012
Intäkter	5 254	5 591
Rörelseresultat	1167	1041
Rörelsemarginal, %	22,2	18,6
Genomsnittligt operativt kapital	2 881	2 406
Avkastning operativt kapital, %	40,5	43,3
Operativt kassaflöde	671	1051
Bokfört värde exploaterings fastigheter	3 051	2 904
Antal disponibla byggrätter		11200 10 900
– varav byggrätter i balansräkningen	7 700	7400
Antal sålda bostäder	1513	1307
Antal produktions startade bostäder	1404	1507
Antal bostäder i pågående produktion	2 516	3 071
Antal anställda	750	798
– varav tjänstemän	393	388
– varav hantverkare	357	410

JM Bostad Riks

Marknad

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under året, dock märks en viss avmattning i slutet av året. Utbudet av bostäder är fortsatt något lägre och tiden till avslut kortare jämfört med föregående år.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige.

JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden, i Kviberg i Göteborg och i Kungsbacka samt Dockanområdet i Malmö, Lomma Strandstad i Lomma kommun, Lund Södra samt Sockerbruksområdet – båda i centrala Lund. De största projekten i Uppsala är Kungsängen och Luthagen nära centrum.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 860 mkr (3 003) och rörelseresultatet uppgick till 221 mkr (231). Rörelsemarginalen uppgick till 7,7 procent (7,7). Den något lägre volymen är främst en följd av färre antal produktionsstartade bostäder under 2012 och 2013. Kassaflödet är i balans.

Byggrätter

Under året har byggrätter motsvarande cirka 625 (drygt 400) bostäder förvärvats i Skåne, Göteborgsområdet och Västerås.

Produktionsstarter

Under året har produktionsstarter skett för totalt 861 (779) bostäder.

818 (738) var bostäder i flerbostadshus, varav 196 i Skåne (129 i Malmö och 67 i Lund), 238 i Göteborg, 40 i Kungälv, 35 i Linköping, 106 i Örebro, 32 i Västerås, 135 i Uppsala samt 36 i Norrtälje.

43 (41) var småhus, varav 30 i Skåne (10 i Vellinge och 20 i Staffanstorp) samt 13 i Kungsbacka.

JM Bostad RIKS

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

kapital, % 14,6 15,5 Operativt kassaflöde 294 243

teringsfastigheter 1358 1333

byggrätter 8 700 9 200

i balansräkningen 5 400 5 700 Antal sålda bostäder 2) 951 902

startade bostäder 2) 861 779

pågående produktion2) 1460 1492 Antal anställda 477 538 – varav tjänstemän 261 284 – varav hantverkare 216 254

försäljningar 9 -2) Varav hyresrätter 64 -

Avkastning operativt

Bokfört värde exploa-

Antal disponibla

– varav byggrätter

Antal produktions-

Antal bostäder i

1) Varav fastighets-

Lomma Strandstad, småstaden vid havet.

JM UTLAND

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 745 mkr (3152). Rörelseresultatet minskade till 126 mkr (181) och rörelsemarginalen minskade 4,6 procent (5,7). Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i pågående produktion har minskat.

Kassaflödet begränsas något på grund av investeringar i exploateringsfastigheter.

Norge

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit stabil under året men med en avmattning efter sommaren. Prisnivån på andrahandsmarknaden har efter viss uppgång under årets första hälft sjunkit till något lägre nivå än vid årets början. Bankerna i Norge intog under hösten en något mer försiktig hållning i kreditgivning till bostäder.

Under året har 433 bostäder (649) sålts och 331 bostäder (815) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1133 (1246).

Cirka 1000 byggrätter (700) förvärvades under året. Disponibla byggrätter motsvarar 5 300 bostäder (4 700).

Danmark

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året stigit från en låg nivå.

Under året har 11 bostäder (13) sålts och 12 bostäder (2) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 12 (20). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under året.

Under året har 43 bostäder (26) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 46 (62). Förvärv har gjorts av cirka 200 byggrätter (40). Disponibla byggrätter motsvarar 800 bostäder (600).

Belgien

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året.

Under året har 60 bostäder (55) sålts och 99 bostäder (26) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 134 (97). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 400 bostäder (500).

JM UTLAND

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.

			Januari–december

Mkr	2013	2012
Intäkter	2 745	3152
Rörelseresultat 1)	126	181
Rörelsemarginal, %	4,6	5,7
Genomsnittligt operativt kapital	2131	2 202
Avkastning operativt kapital, %	5,9	8,2
Operativt kassaflöde	61	74
Bokfört värde exploaterings fastigheter	1485	1454
Bokfört värde projektfastigheter	30	69
Antal disponibla byggrätter	7100	6 500
– varav byggrätter i balansräkningen	4 600	4 300
Antal sålda bostäder	547	743
Antal produktions startade bostäder	488	877
Antal bostäder i pågående produktion	1325	1425
Antal anställda	392	364
– varav tjänstemän	262	236
– varav hantverkare	130	128
1) Varav fastighets försäljningar	2

Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

Hovinbekken i Oslo, Norge.

JM fastighetsutveckling

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 314 mkr (77) varav entreprenadintäkter 244 mkr (4) och hyresintäkter 70 mkr (73). Rörelseresultatet ökade till 37 mkr (–83). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 29 mkr (30). Kassaflödet har förstärkts genom likvid från fastighetsförsäljningar.

Fastighetstransaktioner

Totalt har fastigheter för 561 mkr avyttrats med ett resultat om 13 mkr (0). Större försäljningar var kommersiella lokaler i Dalénum samt äldreboendet Agadir, båda på Lidingö, samt bostadsfastigheten Gästabudet 2 i Nälsta.

Fastigheten Svänghjulet 2 i Täby, Stockholm, förvärvades för uppförande av ett särskilt boende för äldre.

Projektutveckling

I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes och tillträddes etapp ett av det särskilda boendet för äldre. Etapp två tillträds i februari 2014. Projektet består av totalt 108 lägenheter. Stiftelsen Stora Sköndal är hyresgäst med ett avtal på 15 år. I juli tecknades avtal med extern köpare om uppförande och försäljning av projektet.

Ett nytt särskilt boende för äldre startades i Täby i norra Stockholm. Boendet har 54 lägenheter och är uthyrt till Attendo Sverige AB på 15 år. Inflyttning är planerad till november 2014.

I Dalénumområdet på Lidingö produceras 146 hyresrätter för extern beställare med inflyttning 2015. Projektering pågår för ytterligare 74 hyresrätter inom området.

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 86 procent vid årsskiftet.

Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 78 procent vid årets slut.

Byggrätter

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka 40 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 31 mkr (31).

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

Mkr	Januari–december 2013	2012
Intäkter	314	77
Rörelseresultat 1)	37	–83
Genomsnittligt operativt kapital	812	939
Avkastning operativt kapital, %	4,6	–8,8
Operativt kassaflöde	567	–161
Bokfört värde exploa teringsfastigheter	39	61
Bokfört värde projektfastigheter	214	864
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	700
– varav byggrätter i balansräkningen	100
Antal sålda bostäder 2)	254
Antal produktions startade bostäder 2)	200
Antal bostäder i pågående produktion2)	308
Antal anställda	18	16
– varav tjänstemän	18	16
1) Varav – fastighetsförsäljningar – nedskrivning av	13	0
fastigheter	-	–95
2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Sköndal, ett särskilt boende för äldre i södra Stockholm.

JM PRODUKTION

Marknad

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, där dock många aktörer konkurrerar om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Resultatutveckling

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 011 mkr (2 006) och rörelseresultatet uppgick till 73 mkr (71). Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5). Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet.

Projekt

JM har under året erhållit flera nya uppdrag, varav de största är nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby (AB Väsbyhem), om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje (Söderenergi AB) samt nyproduktion för kraftvärmeverk i Värtan, Stockholm (Fortum Värme).

De största pågående uppdragen är två etapper av nya motorvägen E18 Hjulsta– Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), ombyggnad av Universitetsbibliotek på Campus Frescati (Akademiska Hus), spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad).

Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Mkr	2013	2012
Intäkter 1)	2 011	2 006
Rörelseresultat	73	71
Rörelsemarginal, %	3,6	3,5
Operativt kassaflöde	–39	38
Antal anställda	419	459
– varav tjänstemän	187	200
– varav hantverkare	232	259
1) Varav internt	532	695

INNEHÅLL	Sid a
Förvaltnin gsberätt else	55
Kon cern ens resultatr äknin g	59
Kon cern ens balansräknin g	60
Kon cern ens kassaflödesanalys	62
Förändrin gar i kon cern ens eget kapit al	64
Kon cern ens not er	65
Mod erbolagets resultatr äknin g och ­kassaflödesanalys Mod erbolagets balansräknin g FÖrändrin gar i mod erbolagets eget kapit al	82 83 84
Mod erbolagets not er	85
Femår söversikt – Kon cern en	88
Kvart alsöversikt – kon cern en	90
Kvart alsöversikt –  Aff ärssegment	91
IAS 19 – omr äknin gstabeller	92
Förslag ti ll vinstdi spo sition	94
Revision sberätt else	95
Definition er och ord lista	96

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2013.

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under året. Samtidigt fortsätter förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan har försvagats i Norge under andra halvåret. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 265 (2 952) inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 71 procent (66) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1513 (1307), i JM Bostad Riks 951 (902) och i JM Utland 547 (743).

Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 2 953 (3163) med stor andel produktionsstarter under fjärde kvartalet. I Stockholmsområdet uppgick produktionsstartade bostäder till 1404 (1507) och i övriga Sverige till 861 (779). Produktionsstarterna inkluderar 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades 488 bostäder (877).

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 609 (5 988) varav 308 utgör hyresrätts- och vårdbostäder.

INTÄKTER

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till 12 652 mkr (13134). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 12 603 mkr (12 480).

RÖRELSERESULTAT

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1576 mkr (1398) och rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 1523 mkr (1374). Resultatet föregående år belastades av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr.

Under året har fastigheter sålts för 623 mkr (0) med ett resultat om 24 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö.

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33).

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 1167 mkr (1041). Rörelsemarginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt.

JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 221 mkr (231). Rörelsemarginalen uppgick till 7,7 procent (7,7).

JM Utlands rörelseresultat minskade till 126 mkr (181). Rörelsemarginalen minskade till 4,6 procent (5,7). Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i produktion har minskat.

Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling ökade till 37 mkr (–83). Det förbättrade resultatet förklaras främst av att resultatet föregående år belastades av nedskrivningen av projektfastighet om 95 mkr samt av ökat resultat av fastighetsförsäljningar under året.

Rörelseresultatet för JM Produktion uppgick till 73 mkr (71). Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5).

Aff ärssegment				Rörelse		Rörelse
	Intäkter			resultat		marginal, %
Mkr	2013	2012	2013	2012	2013	2012
JM Bostad Stockholm	5 254	5 591	1167	1041	22,2	18,6
JM Bostad Riks	2 860	3 003	221	231	7,7	7,7
JM Utland	2 745	3152	126	181	4,6	5,7
JM Fastighetsutveckling	314	77	37	–83
JM Produktion	2 011	2 006	73	71	3,6	3,5
Eliminering	–532	–695	-	-
Koncerngemensamma kostnader	-	-	–48	–43
Summa enligt segmentsredovisning	12 652	13134	1576	1398	12,5	10,6
Omräkning JM Utland1)	–49	–654	–53	–24
Totalt	12603	12480	1523	1374	12,1	11,0

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

	2013-12-31	2012-12-31
Antal bostäder i pågående produktion1) 3)	5 609	5 988
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %2) 3)	54	55
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %3)	17	11
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %3)	71	66

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Av dessa är 54 bostäder projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande.

Osålda bostäder i avslutad produktion

	2013-12-31	2012-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion1)	177	176
– varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	98	70
1) Efter sista inflyttning enligt plan.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –59 mkr (–56), en försämring med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av ökade räntekostnader.

Mkr	2013-12-31	2012-12-31
Finansiella intäkter 1)	42	38
Finansiella kostnader 2)	–101	–94
Finansiella intäkter och kostnader	–59	–56
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	8	4
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–8	–4

RESULTAT FÖRE SKATT

Resultatet före skatt ökade till 1464 mkr (1318). Resultatet föregående år belastas av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr.

ÅRETS RES ULTAT

Årets resultat uppgick till 1104 mkr (961). Den totala skattekostnaden uppgick till –360 mkr (–357) varav aktuell skatt –349 mkr (–408) och uppskjuten skatt –11 mkr (51). Skattekostnaden för 2013 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland om –24 mkr. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 28 mkr (23).

VERKSAMHETENS UTVEC KLING

bostadsBYGG RÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 700 (26 600) varav 17 800 (17400) redovisas i balansräkningen. Detta innebär att 9 900 byggrätter (9 200) disponeras genom avtal och inte är bokförda som en tillgång. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 902 mkr (5 691) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande cirka 40 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 31 mkr (31).

Totalt antal bostadsbyggrätter

(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

		2013		2012
JM Bostad Stockholm	11200	(7 700)	10 900	(7400)
JM Bostad Riks	8 700	(5 400)	9 200	(5 700)
JM Utland	7100	(4 600)	6 500	(4 300)
JM Fastighetsutveckling	700	(100)
Totalt	27700	(17800)	26600	(17400)

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6,0 mdkr (5,8) visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2013 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1222 mkr (1259) förvärvats varav 672 mkr avser JM Bostad Stockholm, 249 mkr JM Bostad Riks och 301 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 228 mkr (–41). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 5 988 mkr (5 769). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

EXPLOATERINGS FASTIGHETER (BOSTÄDER)

	2013-12-31			2012-12-31
Miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	4,3	3,0	4,4	2,9
JM Bostad Riks	1,9	1,4	1,8	1,3
JM Utland	2,1	1,5	2,1	1,5
Totalt	8,3	5,9	8,3	5,7

PROJEKTFASTIGHETER

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33). Under året har fastigheter sålts för 623 mkr (0) med ett resultat om 24 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 294 mkr (959) med ett bokfört värde om 244 mkr (933)

projektfastigheter

2013-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m2	Uthyr ningsgrad årshyra, %
Fastigheter under utveckling	247	208	35 800	84
Färdigställda kontorsfastigheter	47	36	3100	53
Totalt	294	244	38900	83

Investeringar i fastigheter uppgick till 118 mkr (178).

FINANSIELLA POSTER

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESA TS

Per den 31 december 2013 uppgick räntebärande nettofordran till 642 mkr (667). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 348 mkr (602). Av dessa skulder är 204 mkr (503) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2013 till 1743 mkr (1808) varav pensionsskulden utgjorde 920 mkr (931). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.

KASSAFLÖ DE

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till 898 mkr (979). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –548 mkr (278). Trots ett ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde med 6 mkr (–204) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 486 mkr (–175).

Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 2005 och 2006. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla.

LIKVIDITET

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5185 mkr (5 275). Förutom likvida medel om 2 385 mkr (2 475) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,6 år (2,2).

EGET KAPITAL

Koncernens eget kapital per den 31 december 2013 uppgick till 4 455 mkr (4 393). Aktiekapitalet uppgick till 80 mkr (84), övrigt tillskjutet kapital 818 mkr (789) och reserver –91 mkr (–31). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 648 mkr (3 551) varav årets resultat 1104 mkr (961). Under 2013 uppgick utdelningen till aktieägarna till 6,75 kronor (6,50) per aktie, totalt 537 mkr (542). Återköp av egna aktier under året uppgick till 517 mkr (359). Soliditeten uppgick till 40 procent (38).

PERSONAL

Antalet anställda minskade under 2013 med 5 procent och uppgick vid årets utgång till 2176 (2 290). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Antalet hantverkare var 940 (1051) och antalet tjänstemän 1236 (1239). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 247 (2 386) varav 373 (365) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1742 mkr (1794) varav de sociala kostnaderna utgjorde 591 mkr (596).

MILJÖARBETET

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.

STYRELSEARBETET UNDER 2013

Vid årsstämman 2013 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet fyra sammanträden och investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2013 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av fyra projektfastigheter, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidorna 99–100.

UTDELNING

För 2013 föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 562 mkr (542). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april 2014. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas måndagen den 5 maj 2014.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EG NA AKTIER

Efter årsstämman 2013 har totalt 2 263 299 aktier återköpts för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2013 till 77 550 383.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 2014.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm.

Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman 2015. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 2014.

AKTIEKAPITAL

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2013 till 80 mkr (84) fördelat på 79 813 682 aktier varav 2 263 299 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2013. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2013 har följt de gällande riktlinjerna.

FÖRSLAG TILL BESL UT 2014 AVSEE NDE RIKTLINJER FÖR LÖ N OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL LE DANDE BEFATTNINGS HAVA RE:

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

MODERBOLAGE T

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2013 uppgick för moderbolaget till 8 218 mkr (8 695). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1172 mkr (1108). Investeringar i fastigheter uppgick till 367 mkr (464). Medeltalet anställda var 1427 (1545) varav 1154 män (1268) och 273 kvinnor (277). Löner och sociala kostnader uppgick till 1093 mkr (1129). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 85.

g, Mkr Kon cern ens resultatr äknin	Not	2013	2012
	1, 2
Intäkter		12 603	12 480
Produktions- och driftkostnader	3, 4	–10 365	–10 273
Bruttoresultat		2238	2207
Försäljnings- och administrationskostnader	3, 4, 5	–739	–738
Resultat av fastighetsförsäljning	6	24	0
Nedskrivning av fastigheter	7	-	–95
Rörelseresultat		1523	1374
Finansiella intäkter	8	42	38
Finansiella kostnader	8	–101	–94
Resultat före skatt		1464	1318
Skatter	9	–360	–357
Årets resultat		1104	961
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		–60	–2
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner		55	–62
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat		–12	1
Årets totalresultat		1087	898
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		1104	961
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		1087	898
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	10	14,10	11,70
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare	10	14,00	11,60
Föreslagen utdelning per aktie (kr)	10	7,25	6,75

Intäkter

(2013: 12 603 mkr, 2012: 12 480 mkr) Koncernens intäkter under året ökade med 1 procent till 12 603 mkr (12 480). Av intäkterna avser 9 907 mkr Sverige och 2 696 mkr JMs utlandsverksamhet.

Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljningen i respektive projekt.

Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15.

Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om –49 mkr (–654).

RÖRELSERESULTAT

(2013: 1523 mkr, 2012: 1374 mkr)

Rörelseresultatet ökade med 11 procent till 1523 mkr. Resultatet föregående år belastades av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om –53 mkr (–24).

KOMMENTARER

FINANSIELLA INTÄKTER OCH

KOSTNADER

(2013: –59 mkr, 2012: –56 mkr) Finansnettot försämrades med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av ökade räntekostnader.

SKATTER

(2013: –360 mkr, 2012: –357 mkr)

Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent 2013 jämfört med 27 procent för 2012.

Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2013 förklaras främst av en negativ belastning om –24 mkr vilket främst utgörs av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr	Not	2013-12-31	2012-12-311)	2012-01-011)
	1
TILLGÅNGAR	2
Anläggningstillgångar
Goodwill	11	186	205	202
Maskiner och inventarier	12	8	11	17
Andelar i intresseföretag	13, 14	10	10	9
Finansiella tillgångar Uppskjutna skattefordringar	15, 16 27	17 15	18 10	18 69
Summa anläggningstillgångar		236	254	315
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter	17	244	933	859
Exploateringsfastigheter	17	5 988	5 769	5 816
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	18	325	214	150
Kundfordringar	24	640	758	781
Övriga kortfristiga fordringar	19	386	449	265
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		17	16	19
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	20	761	528	584
Pågående arbeten	21	168	160	70
Likvida medel	22	2 385	2 475	2 437
Summa omsättningstillgångar		10914	11302	10981
SUMMA TILLGÅNGAR		11150	11556	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER	2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare2)
Aktiekapital		80	84	83
Övrigt tillskjutet kapital		818	789	779
Reserver		–91	–31	–23
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)		3 648	3 551	3 546
Summa eget kapital		4455	4393	4385
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	23, 24	319	296	293
Övriga långfristiga skulder	23, 24	144	100	172
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	25	920	931	841
Övriga långfristiga avsättningar Uppskjutna skatteskulder	26 27	160 1032	188 1113	196 1243
Summa långfristiga skulder		2575	2628	2745
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	23, 24	600	587	637
Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder	23, 24 23, 24	504 480	581 983	566 551
Aktuella skatteskulder		174	273	214
Fakturerad men ej upparbetad intäkt	28	1296	1155	1317
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	29	976	848	777
Kortfristiga avsättningar	26	90	108	104
Summa kortfristiga skulder		4120	4535	4166
Summa skulder		6695	7163	6911
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		11150	11556	11296
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser	30

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder (IAS 19) har gjorts, se sidorna 92–93.

2) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 64.

GOODWILL

(2013: 186 mkr, 2012: 205 mkr)

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS.

Förändringen under 2013 avser endast valutakursförändring.

PROJEKTFASTIGHETER

(2013: 244 mkr, 2012: 933 mkr)

Beståndet av projektfastigheter har minskat under året beroende på ett antal försäljningar. Totalt har bokfört värde om 570 mkr sålts med ett resultat om 5 mkr. Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet.

Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 294 mkr (959) vilket innebär ett övervärde om 50 mkr (26).

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

(2013: 5 988 mkr, 2012: 5 769 mkr)

Under 2013 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit relativt oförändrad jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1274 mkr (1259) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till 1017 mkr (1300). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder.

Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6).

Totalt har JM 17 800 bostadsbyggrätter (17400) i balansräkningen.

KOMMENTARER

ANDELAR I BOSTADSRÄTTS-FÖRENINGAR M.M.

(2013: 325 mkr, 2012: 214 mkr)

Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 98 (70) och avser framför allt JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks.

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

(2013: 761 mkr, 2012: 528 mkr)

Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt och den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som uppvisar positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.

PÅGÅENDE ARBETEN

(2013: 168 mkr, 2012: 160 mkr) Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten.

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER

(2013: 920 mkr, 2012: 931 mkr)

IAS 19 som reglerar redovisningen av pensionsskulder har reviderats 2013-01-01. Den reviderade standarden tillåter ej längre oredovisade aktuariella vinster och förluster. För JM innebar det att den redovisade skulden ökade med 283 mkr i utågende balans 2012 och med 233 mkr i ingående balans 2012. För års- och kvartalsvis omräkning 2012, se sidorna 92–93. Under året har skulden minskat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell vinst om 44 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat.

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

(2013: 1 032 mkr, 2012: 1113 mkr)

Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder, exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej godkända taxeringar.

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2013: 319 mkr, 2012: 296 mkr)

Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år.

KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER

(2013: 504 mkr, 2012: 581 mkr)

Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år.

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

(2013: 1296 mkr, 2012: 1155 mkr)

Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som uppvisar negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	Not	2013	2012
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat Avskrivningar		1523 5	1374 8
Nedskrivningar		-	95
Övriga ej kassaflödespåverkande poster		–70	1
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1458	1478
Erhållen ränta		33	33
Erhållna utdelningar		4	4
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt		–63 –669	–60 –330
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital		763	1125
Investering i exploateringsfastigheter m.m.		–2 913	–1762
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.		2 371	1836
Ökning/minskning kundfordringar		118	23
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.		–255	73
Ökning/minskning leverantörsskulder		13	–51
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		315	–90
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		412	1154
Investering i projektfastigheter m.m.		–116	–175
Försäljning av projektfastigheter m.m.		602	0
Kassaflöde från den löpande verksamheten		898	979
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar		–2	–2
Sålda materiella anläggningstillgångar		0	1
Förändring i finansiella anläggningstillgångar		3	–1
Kassaflöde från investeringsverksamheten		1	–2
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		192	232
Amortering av skulder		–126	–270
Inlösen optioner		1	0
Återköp av egna aktier Utdelning		–517 –537	–359 –542
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–987	–939
Årets kassaflöde		–88	38
Likvida medel vid årets början		2475	2437
Valutakursdifferens i likvida medel		–2	0
Likvida medel vid årets slut		2385	2475
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande skulder och avsättningar	23	1743	1808
Likvida medel		–2 385	–2 475
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut		–642	–667

KOMMENTARER

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

(2013: 898 mkr, 2012: 979 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till 898 mkr (979) främst hänförligt till ökad nettoinvestering i exploateringsfastigheter.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma)

(2013: 1 458 mkr, 2012: 1478 mkr)

Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1458 mkr (1478), en försämring om 20 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har försämrats jämfört med föregående år främst på grund av färre produktionsstartade bostäder.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

(2013: 763 mkr, 2012: 1125 mkr)

Netto erhållen och betald ränta har ökat från –23 mkr 2012 till –26 mkr 2013 bland annat hänförligt till ökade räntekostnader.

Betald skatt har ökat från –330 mkr 2012 till –669 mkr 2013.

Netto exploateringsfastigheter m.m. (inklusive bostadsrättsandelar)

(2013: –542 mkr, 2012: 74 mkr)

JM har investerat i exploateringsfastigheter för –1274 mkr (–1259). Samtidigt har 1017 mkr (1300) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Trots ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde om 6 mkr (–204) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder.

Kortfristiga fordringar och skulder

(2013: 191 mkr, 2012: –45 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet positivt med 191 mkr (–45), en förändring jämfört med föregående år om 236 mkr.

Netto projektfastigheter

(2013: 486 mkr, 2012: –175 mkr) Under året har projektfastigheter avyttrats för 561 mkr.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

(2013: –987 mkr, 2012: –939 mkr)

Under året har utdelning till aktieägarna utgått med –537 mkr och återköp av egna aktier har gjorts om –517 mkr. Räntebärande skulder har netto minskat med –54 mkr.

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER	2013	2012
Resultat av fastighetsförsäljning	–24	0
Förändring av pensionsskuld	–11	40
Övriga avsättningar m.m.	–35	–39
Summa	–70	1
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.	2013	2012
Investering i exploateringsfastigheter	–1274	–1259
Förvärv av bostadsrättsandelar	–1213	–845
Förändring av reverser	–426	342
Summa	–2913	–1762
À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M.	2013	2012
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1017	1300
Försäljning av exploateringsfastigheter	48	0
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m.m.	203	–245
Försäljning av bostadsrättsandelar	1103	781
Summa	2371	1836
INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M.M.	2013	2012
Investering i projektfastigheter	–118	–178

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M.M.	2013	2012
Försäljning av projektfastigheter	572	0
Omfört till produktion	143
Förändring av fordringar	–113
Summa	602	0

Justering av aktiverad ränta 2 3 Summa –116 –175

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr	Aktie kapital	Övrigt till skjutet kapital	Omräknings reserver	Intjänade vinstmedel	Summa eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2012	83	779	–23	3759	4598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19 Omföring	- -		–6	–213 6	–213
Justerad ingående balans	83	779	–29	3552	4385
Årets totalresultat	-		–2	900	898
Utdelning till moderbolagets ägare	-			–542	–542
Konvertering av konvertibellån	1	9	-		10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-		1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-			0	0
Återköp av aktier	-			–359	–359
Utgående balans den 31 december 2012	84	789	–31	3551	4393
Ingående balans den 1 januari 2013	84	789	–31	3551	4393
Årets totalresultat	-		–60	1147	1087
Utdelning till moderbolagets ägare	-			–537	–537
Konvertering av konvertibellån	0	28	-		28
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-		1
Återköp av aktier	-			–517	–517
Indragning av återköpta aktier	–4	-		4
Utgående balans den 31 december 2013	80	818	–91	3648	4455

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Se omräkningstabeller för effekten av övergången i 2012 års eget kapital på sidorna 92–93.

EGET KAPITAL

(2013: 4 455 mkr, 2012: 4 393 mkr)

Det egna kapitalet ökade med 62 mkr jämfört med utgången av 2012. Koncernens eget kapital per den 31 december 2013 uppgick till 4 455 mkr (4 393) vilket motsvarar 57 kronor (55) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgår till 25,0 procent (21,9).

Årets totalresultat

Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 59.

Omräkningsdifferens

Årets förändring uppgår till –60 mkr (–2) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgår till –91 mkr (–31). Svenska kronan har under året förstärkts mot norska kronan och försvagats något mot danska kronan och euron.

Aktuariella vinster och förluster på pensioner som ingår i årets totalresultat

Eget kapital har under året påverkats av aktuariella vinster och förluster på förmånsbaserade planer med 43 mkr (–61) efter hänsyn till särskild löneskatt och uppskjuten skatt. Aktuariella vinster på pensionsförpliktelser under året uppgår till 55 mkr (–62) och beror på nettot av förändrade antaganden och erfarenhetsbaserade förändringar, se not 25.

	2013	2012
Aktuariella vinster och förluster
pensionsförpliktelser	44	–50
Särskild löneskatt	11	–12
Summa omvärdering av
förmånsbestämda pensioner	55	–62
Uppskjuten skatt	–12	1
Totalt	43	–61

Utdelning till moderbolagets aktieägare

Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 537 mkr (542), vilket motsvarar 6,75 kronor (6,50) per aktie.

KOMMENTARER

Konvertering av konvertibellån

Under året har 280 402 aktier konverterats i Konvertibelprogram 2009 och 2010 samt Teckningsoptionsprogram 2009 och 2010. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 28 mkr.

Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr.

Återköp av aktier och indragning av egna aktier

Under året har 3 224 205 aktier återköpts för totalt 517 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 4129 962 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 4 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 4 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår vid utgången av 2013 till 2 263 299. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår till 77 550 383.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på:

Aktiekapital

I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget.

Övrigt tillskjutet kapital

I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp.

Omräkningsreserver

Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag enligt IAS 21.

Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)

Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

Koncernens	noter	Sida
NOT 1	Redovisnings - och ­värderingsprinciper	66
NOT 2	Segmentsinformation	69
NOT 2	Koncernens resultaträkning per affärssegment	70
NOT 2	Koncernens balansräkning per ­affärssegment	71
NOT 3	Anställda och personalkostnader	72
NOT 4	Avskrivningar enligt plan	73
NOT 5	Arvode och kostnadsersättning till revisorer	73
NOT 6	Resultat av fastighetsförsäljning	73
NOT 7	nedskrivning av fastigheter	73
NOT 8	Finansiella intäkter och kostnader	74
NOT 9	Skatter	74
NOT 10	Resultat och utdelning per aktie	74
NOT 11	Goodwill	74
NOT 12	MASKINER OCH INVENTARIER	75
NOT 13	Andelar i intresseföretag	75
NOT 14	ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES	75
NOT 15	finansiella tillgångar	76
NOT 16	Andelar i koncernföretag	76
NOT 17	Projekt - och exploaterings­fastigheter	77
NOT 18	Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.	77
NOT 19	Övriga kortfristiga fordringar	77
NOT 20	Upparbetad men ej ­fakturerad intäkt	77
NOT 21	Pågående arbeten	78
NOT 22	Likvida medel	78
NOT 23	Finansiella skulder	78
NOT 24	Finansiell riskhantering och ­finansiella ­derivatinstrument	78
NOT 25	Avsättningar för pensioner och ­liknande ­förpliktelser	80
NOT 26	Övriga avsättningar	80
NOT 27	Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	81
NOT 28	Fakturerad men ej ­upparbetad intäkt	81
NOT 29	Upplupna kostnader och ­förutbetalda ­intäkter	81
NOT 30	Ställda säkerheter och ­eventual­förpliktelser	81
NOT 31	upplysningar om närstående	81

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där ej annat anges.

Företagsinformation

Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 21 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har säte i Stockholm, Sverige.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk

Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolidering

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar

JM tillämpar följande nya och ändrade standarder från och med 2013:

IFRS 13 Värdering till verkligt värde

Standarden innehåller enhetliga regler för beräkning av och upplysningar om verkliga värden. Den nya standarden har inte haft någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.

Ändring av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Krav på uppdelning av poster i övrigt totalresultat.

Ändring av IAS 19 Ersättningar till anställda.

Ändringar främst avseende redovisning av och upplysningar om förmånsbestämda pensionsplaner. Den ändrade standarden innebär att det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser fullt ut redovisas som skuld i koncernens balansräkning. Aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information se sidorna 92–93 i årsredovisningen.

Ändring av IAS 36 Nedskrivningar. JM har valt att förtidstillämpa ändringarna avseende upplysningar om återvinningsvärden för kassagenererande enheter med goodwill eller immateriella tillgångar med obestämbar livslängd.

Nyheter som kommer att tillämpas från 2014 och är godkända av EU

IFRS 10 Koncernredovisning

Standarden innehåller enhetliga regler för vilka enheter som ska konsolideras och ersätter IAS 27 Koncernredovisning och SIC 12 som behandlar så kallade Special Purpose Entities. Den nya standarden bedöms inte ha någon påverkan på JMs redovisning.

IFRS 11 Samarbetsarrangemang (Joint Arrangements)

Standarden behandlar redovisningen av så kallade samarbetsarrangemang och ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures. JMs väsentliga innehav i delägda bolag redovisas sedan tidigare i enlighet med den nya standarden. Den nya standarden kommer således inte ändra JMs redovisning av delägda bolag.

IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag

Utökade upplysningskrav om dotterbolag, samarbetsarrangemang och intressebolag har samlats i en standard. Den nya standarden kommer att innebära utökade upplysningar om dotterbolag med mera.

Uppskattningar och bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period.

Även redovisning av ersättningar till anställda/ pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden.

Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden.

Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall. Se även avsnittet "Nedskrivningar".

Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar

Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar.

Rörelseförvärv

IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i resultaträkningen.

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett joint venture. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning.

Joint ventures

Företag som ej utgör dotterföretag och som driver projekt i konsortieliknande former, det vill säga med gemensamt ägande och kontroll konsolideras enligt klyvningsmetoden.

Omräkning av utländska verksamheter

Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen.

Segmentsrapportering

Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Produktion, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer.

Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige tillämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.

Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder

Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell i Sverige och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar. Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvudsak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare.

Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart.

Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande.

Inkomstskatter

I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent. Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige har från och med 2013 sänkts till 22,0 procent.

Immateriella tillgångar (goodwill)

Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod.

Not 1 forts.

Projekt- och exploateringsfastigheter

Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås.

Lånekostnader

I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader.

Nedskrivningar

Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.

Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning.

Se även "Immateriella tillgångar (goodwill)".

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning.

Ersättningar till anställda/pensioner

Ersättningar till anställda redovisas i enlighet med IAS 19 Ersättningar till anställda. Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensionsåtaganden.

I not 25 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Förändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.

Finansiella instrument

Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning.

Konvertibla skuldebrev

Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier.

Avsättningar och eventualförpliktelser

Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.

Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten á conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet. Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Från och med 2012 redovisas såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition.

NOT 2 SEGMENTSINFORMATION

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per

• affärssegment enligt nedan. • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm.
• • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.
• • Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.
• • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm.
• • Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning.

Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått.

Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.

Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

Not 2 forts.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

			JM Fastig					Koncern gemen	Summa enligt	Oför delade	Om
	JM	JM	hets	JM	Elimine	Del		samma	segments	poster	räkning
	Bostad	Bostad	utveck	Produk	ringar	summa	JM	kost	redo	koncer	JM
Koncernen 2013	Stockholm	Riks	ling	tion	Sverige	Sverige	Utland	nader	visning	nen2)	Utland3) Summa
Intäkter – externt	5 254	2 860	314	1479	-	9 907	2 745	-	12 652	-	–49	12 603
Intäkter – internt				532	–532
Summa intäkter	5254	2860	314	2011	–532	9907	2745	-	12652	-	–49	12603
Produktions- och driftkostnader 1)	–3 839	–2 480	–270	–1863	532	–7 920	–2 441	-	–10 361	-	–4	–10 365
Bruttoresultat	1415	380	44	148	-	1987	304	-	2291	-	–53	2238
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)	–248	–168	–20	–75	-	–511	–180	–48	–739	-		–739
Resultat av fastighetsförsäljning	-	9	13	-		22	2	-	24	-		24
Nedskrivning av fastigheter
Rörelseresultat	1167	221	37	73	-	1498	126	–48	1576	-	–53	1523
Finansiella intäkter och kostnader										–59	-	–59
Resultat före skatt									1576	–59	–53	1464
Skatter										–374	14	–360
Årets resultat									1576	–433	–39	1104
Rörelsemarginal, %	22,2	7,7	-	3,6			4,6		12,5			12,1
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	0	-	0	-		–3	–2	–5	-		–5
Koncernen 2012
Intäkter – externt	5 591	3 003	77	1311	-	9 982	3152	-	13134	-	–654	12 480
Intäkter – internt	-			695	–695
Summa intäkter	5591	3003	77	2006	–695	9982	3152	-	13134	-	–654	12480
Produktions- och driftkostnader 1)	–4 309	–2 595	–46	–1866	695	–8121	–2 782	-	–10 903	-	630	–10 273
Bruttoresultat	1282	408	31	140	-	1861	370	-	2231	-	–24	2207
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)	–241	–177	–19	–69	-	–506	–189	–43	–738	-		–738
Resultat av fastighetsförsäljning	-		0	-		0	-		0	-		0
Nedskrivning av fastigheter	-		–95	-		–95	-		–95	-		–95
Rörelseresultat	1041	231	–83	71	-	1260	181	–43	1398	-	–24	1374
Finansiella intäkter och kostnader										–56	-	–56
Resultat före skatt									1398	–56	–24	1318
Skatter										–371	14	–357
Årets resultat									1398	–427	–10	961
Rörelsemarginal, %	18,6	7,7		3,5			5,7		10,6			11,0
1) Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier	-	–1	-	0	-	–1	–4	–3	–8	-		–8

2) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 66–69.

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

JM JM hets JM Del segments poster räkning Bostad Bostad utveck Produk summa JM redo koncer JM Summa Koncernen 2013-12-31 Stockholm Riks ling tion Sverige Utland visning nen4) 5) Utland3) koncernen TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar - - - - - 186 186 44 6 236 Projektfastigheter - 214 - 214 30 244 - 244 Exploateringsfastigheter 3 051 1358 39 55 4 503 1485 5 988 - 5 988 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 193 72 - 265 60 325 - 325 Kortfristiga fordringar 425 407 145 431 1408 632 2 040 182 –250 1972 Likvida medel - 2 385 - 2 385 Summa omsättningstillgångar 3669 1837 398 486 6390 2207 8597 2567 –250 10914 SUMMA TILLGÅNGAR 3669 1837 398 486 6390 2393 8783 2611 –244 11150 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital - 4 595 –140 4 455 Långfristiga skulder - 2 622 –47 2 575 Kortfristiga skulder 893 416 16 293 1618 293 1911 2 266 –57 4120 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 893 416 16 293 1618 293 1911 9483 –244 11150 Summa operativt kapital per affärssegment 2776 1421 382 193 - 2100 - - - - Investering i maskiner och inventarier - 2 - 2 Koncernen 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar - - - - - 205 205 44 5 254 Projektfastigheter - 864 - 864 69 933 - 933 Exploateringsfastigheter 2 904 1333 61 17 4 315 1454 5 769 - 5 769 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 113 83 - 196 18 214 - 214 Kortfristiga fordringar 433 552 26 321 1332 603 1935 151 –175 1911 Likvida medel - 2 475 - 2 475 Summa omsättningstillgångar 3450 1968 951 338 6707 2144 8851 2626 –175 11302 SUMMA TILLGÅNGAR 3450 1968 951 338 6707 2349 9056 2670 –170 11556 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital - 4 504 –111 4 393 Långfristiga skulder - 2 665 –37 2 628 Kortfristiga skulder 837 475 12 293 1617 192 1809 2 748 –22 4 535 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 837 475 12 293 1617 192 1809 9917 –170 11556 Summa operativt kapital per affärssegment 2613 1493 939 45 - 2157 - - - - Investering i maskiner och inventarier - 2 - 2 JM		JM		Summa	Oförde
		Fastig		enligt	lade	Om

			Fastig
	JM	JM	hets	JM
	Bostad	Bostad	utveck	Produk	JM
Operativt kassaflöde per affärssegment	Stockholm	Riks	ling	tion	Utland
2013	671	294	567	–39	61
2012	1051	243	–161	38	74

Intäkter per land inklusive justering
enligt IFRIC 15	Sverige	Norge	Danmark	Finland	Belgien	Summa
2013	9 907	2 299	53	193	151	12 603
2012	9 982	2 041	259	79	119	12 480

4) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.

De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.

5) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Medeltalet anställda fördelat per land	2013	Varav män, %	2012	Varav män, %
Sverige	1874	84	2 021	85
Norge	335	82	324	84
Danmark	8	75	13	69
Finland	20	70	17	71
Belgien	10	60	11	55
Summa	2247	84	2386	84

		2013			2012
Löner, andra ersättningar	Löner och	Sociala		Löner och	Sociala
och sociala kostnader	ersättningar	kostnader	Summa	ersättningar	kostnader	Summa
Koncernen	1151	591	1742	1198	596	1794
(varav pensionskostnader)		(208) 1)			(216) 1)

1) Av koncernens pensionskostnader avser 4,1 mkr (4,4) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,5 mkr (0,5).

Löner och andra ersättningar fördelade		2013			2012
per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa	Styrelse och VD	Övriga anställda	Summa
Sverige	14	902	916	14	952	966
(varav rörlig ersättning)	(4)	(64)	(68)	(4)	(73)	(77)
Norge	2	207	209	3	202	205
(varav rörlig ersättning)	(1)	(21)	(22)	(1)	(20)	(21)
Danmark	1	6	7	2	12	14
(varav rörlig ersättning)	(0)	(1)	(1)	(0)	(1)	(1)
Finland	0	13	13	0	8	8
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Belgien	1	5	6	1	4	5
(varav rörlig ersättning)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)	(0)
Summa koncernen	18	1133	1151	20	1178	1198
(varav rörlig ersättning)	(5)	(86)	(91)	(5)	(94)	(99)

Anställda och personalkostnader

Ersättning till styrelse

JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 815 tkr (768) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer, har erhållit 2100 tkr (1905).

Ersättning till verkställande direktör och koncernledning

Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2013 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2014 kan högst uppgå till 2 580 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2013 uppgår till 2 311 tkr (1717) vilket kommer att utbetalas under våren 2014. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2014 kan högst uppgå till 5,8 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2013 uppgår totalt till 4,9 mkr (4,3) vilket kommer att utbetalas under våren 2014.

Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) sedan 2009 långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2010 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2012. Utfallet blev 100 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2013 och uppgick till 1764 tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2013. Utfallet blev 88 procent och utbetalning sker våren 2014 och uppgår till 1685 tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2014. Möjlig utbetalning sker våren 2015 och kan maximalt uppgå till 2 016 tkr för VD samt 4,7 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2102 tkr för VD samt 5,3 mkr för övriga i koncernledningen.

Pensioner

VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Under förutsättning att VD är anställd i bolaget då han uppnår 60 år äger endera part påkalla att VD lämnar befattningen som VD och koncernchef.

Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen.

Uppsägningstid/Avgångsvederlag

För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VD:s sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2013 och 2012.

			2013
Tkr	Grund lön/ Styrelse arvode	Kort fristig rörlig ersätt ning 1)	Lång - fristig rörlig ersätt ning 2)	Övriga för måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	815	-				815
Övriga styrelseledamöter
Elisabet Annell Åhlund	205	-				205
Åsa Söderström Jerring	425	-				425
Anders Narvinger	400	-				400
Kia Orback Pettersson	385	-				385
Johan Bergman	355	-				355
Kaj-Gustaf Bergh	150	-				150
Eva Nygren	180	-				180
VD	5 868	1717	1764	136	1790	11275
Övriga i koncern
ledningen3)	13 845	4 053	3 636	506	7471	29 511
Summa	22628	5770	5400	642	9261	43701

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåret 2012.

2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåren 2010–2012.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

			2012
Tkr	Grund lön/ Styrelse arvode	Kort fristig rörlig ersätt ning 1)	Lång fristig rörlig ersätt ning 2)	Övriga för måner	Pen sions kost	nad Summa
Styrelseordförande
Lars Lundquist	768	-				768
Övriga styrelseledamöter
Elisabet Annell Åhlund	405	-				405
Torbjörn Torell	170	-				170
Åsa Söderström Jerring	405	-				405
Anders Narvinger	375	-				375
Kia Orback Pettersson	375	-				375
Johan Bergman	175	-				175
VD	4 949	2 260	1224	143	1709	10 285
Övriga i koncern
ledningen3)	13 671	4 774	2 815	471	6 612	28 343
Summa	21293	7034	4039	614	8321	41301

1) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2012. Samtliga utbetalningar under 2012 är hänförligt till verksamhetsåret 2011.

2) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2012. Samtliga utbetalningar under 2012 är hänförligt till verksamhetsåren 2009–2011.

3) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2012 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler

Årsstämman 2013 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev samt teckningsoptioner för anställda utanför Sverige. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna och teckningsoptionerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de

anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emitterades 75 249 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 14 mkr samt 135 teckningsoptioner. Lånet löper fram till 20 juni 2017 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 180 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

	Antal	Antal tecknings	Antal lösta konvertibler/	Antal förfallna konvertibler/
År	konvertibler	optioner	teckningsoptioner	teckningsoptioner	Totalt	Lösenpris	Konverteringsperiod
2009	371917	20 301	–392 218	-	0	74,00	2011-06-01–2013-05-24
2010	227 045	5 320	–113 505	-	118 860	139,00	2012-06-01–2014-05-22
2011	114195	5198	-		119 393	214,00	2014-06-02–2015-05-15
2012	84 416	6 592	-		91008	155,00	2015-06-01–2016-05-20
2013	75 249	135	-		75 384	180,00	2016-06-01–2017-05-19

NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

	2013	2012
Maskiner och inventarier	–5	–8
Summa	–5	–8

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33procent.

NOT 5	ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING till revisorer
	2013	2012

Ernst & Young
Revisionsuppdrag	5,1	5,0
Skatterådgivning	1,1	1,4
Övriga tjänster	1,1	0,9
Summa	7,3	7,3

NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

	2013	2012
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	575	0
Exploateringsfastigheter	48
Summa	623	0
Bokförda värden
Projektfastigheter	–570
Exploateringsfastigheter	–29
Summa	–599	-
Resultat
Projektfastigheter	5	0
Exploateringsfastigheter	19
Summa	24	0

NOT 7 nedskrivning av fastigheter

	2013	2012
Projektfastigheter	-	–95
Summa	-	–95

Nedskrivning under 2012 avser projektfastighet i Dalénumområdet, Lidingö.

NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

	Finansiella intäkter
	2013	2012
Utdelning	4	4
Ränteintäkter	28	30
Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag	7	2
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar	1	2
Resultat från försäljning av aktier i intressebolag	2	0
Summa	42	38

	Finansiella kostnader
	2013	2012
Räntekostnader hänförbara till lån m.m.	–58	–56
Räntedel i årets pensionskostnader	–35	–34
Realiserade kursförluster avseende fordran
utlandsbolag	–3	–4
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar	–5	0
Summa	–101	–94

NOT 9 SKATTER

	2013	2012
Resultat före skatt
Sverige	1434	1186
Utland	30	132
Summa	1464	1318
Aktuell skatt
Sverige	–324	–364
Utland	–25	–44
Summa	–349	–408
Uppskjuten skatt
Sverige	–14	94
Utland	3	–43
Summa	–11	51
Total skatt
Sverige	–338	–270
Utland	–22	–87
Summa	–360	–357

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22% (26,3)

	2013	2012
Resultat före skatt 22% (26,3 2012)	–322	–347
Justering skatt tidigare år	–8	0
Skillnad utländsk skatt	–3	–2
Ej skattepliktiga intäkter	2	4
Ej avdragsgilla kostnader	–3	–2
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–3	–4
Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till
sänkt inkomstskatt 2013 i Sverige och 2014 i Norge	1	42
Omvärdering uppskjuten skatt	–24	–48
Summa	–360	–357

NOT 10 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

	Före utspädning		Efter utspädning
	2013	2012	2013	2012
Resultat per aktie, kronor	14,10	11,70	14,00	11,60

Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Resultat per aktie före utspädning

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2013 har baserats på årets resultat uppgående till 1104 mkr (961), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2013 uppgående till 78 445 765 (82 414 682).

Antal aktier	2013	2012
Totalt antal utestående aktier 1 januari	80 494186	83 379 407
Konvertering samt unyttjande av optioner	129197	58 420
Återköp av aktier	–2177 618	–1023145
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning	78445765	82414682

Resultat per aktie efter utspädning

Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2013 har baserats på årets resultat uppgående till 1 107 mkr (966) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2013 uppgående till 78 983 735 (83 298 832). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Årets resultat	2013	2012
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1104	961
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)	3	5
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning	1107	966
Antal aktier	2013	2012
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före ­utspädning	78 445 765	82 414 682
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibel- och teckningsoptionsprogram	537 970	884150
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
efter utspädning	78983735	83298832

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt

Vid utgången av 2013 hade JM 77 550 383 utestående aktier (80 494186). JM innehar totalt 2 263 299 återköpta aktier (3169 056). I början på september 2013 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 4129 962 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelprogram (2010, 2011, 2012 och 2013) samt JMs fyra teckningsoptionsprogram (2010, 2011, 2012 och 2013).

I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2010 är lösenkursen 139 kronor, för programmen 2011 är den 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor.

För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Kontant utdelning
(för 2013 enligt styrelsens förslag)	2013	2012
– per aktie, kronor	7,25	6,75
– totalt, mkr	562	542

NOT 11 GOODWILL

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	205	202
Omräkningsdifferenser	–19	3
Vid årets slut	186	205

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjektfinans 1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge.

Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger.

AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusionerades med JM Norge AS 2013. Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerad i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet. Per den 31 december 2013 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig.

Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norge-koncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2013, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.

Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:

• • Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen
• • Tillväxttakt om minst 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 11 procent (11) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

Känslighetsanalys

Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent.

Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 8 procent.

Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 23 procent.

En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 21 procent (22) innan nedskrivningsbehov föreligger.

Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det villsäga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intresseföretag och joint ventures, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2013	2012
AB Ramlösa Brunnsanläggning	556031-6274	Helsingborg	-			75
Adolfsbergs Brunns AB	556303-8685	Örebro	340	33	34	34
Dockan Exploatering AB2)	556594-2645	Malmö	333	33	5 003	5 003
Exploateringsbolaget Högmora KB	916643-6254	Stockholm	1	25	31	31
Fastighetsbolaget Glasberga KB	916643-1842	Stockholm	1	25	101	101
Glasberga Fastighets AB	556361-0707	Södertälje	1000	25	100	100
HB Silverdal Exploatering 1)	969674-5802	Sollentuna			1	1
Högmora Exploaterings AB	556395-0707	Stockholm	1000	25	100	100
Kvarnholmen Utveckling AB2)	556710-5514	Stockholm	50 000	50	135 886	135 886
Kvibergstaden Exploatering HB2)	969731-1695	Göteborg	1	50	1	1
Mälarstrandens Utvecklings AB2)	556695-5414	Västerås	44	44	2 200	2 200
SMÅA AB	556497-1322	Stockholm	35 000	35	9191	9 408
Bokfört värde vid årets slut					152648	152940

1) Obegränsat ansvar

2) Joint ventures

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i intresseföretag och joint ventures, tkr

	Organisations		Antal aktier	% av		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	kapital	2013	2012
Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge	935267269	Lillestrøm	150	50	8 235
Fastighets AB Kranlyftet	556829-3251	Lidingö	250	50	135 226	135 226
Fjellgata 30 AS, Norge	997484983	Oslo	100	50	4 634	2 327
Fjellgata 30 KS, Norge	997485009	Oslo	100	45	2 209	6 474
Galoppfältet Exploatering AB	556833-6555	Stockholm	500	50	110 500	105 500
Grefsen Utvikling AS, Norge	982913209	Bærum	500	50	48 416	33 742
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge	987719427	Bærum	120 000	50	20 281	21584
Kjørbokollen Utbygging AS, Norge	981112326	Bærum	10 000	50	0	0
Landmannstorget, Norge	987598387	Asker	100	50	–22	–12
Larvik Saneringsselskap AS, Norge	918044051	Larvik	100	50	1934	2 007
Merbraine, Belgien	450160865	Bryssel	625	50	267	267
Son Utvikling AS, Norge	990341419	Oslo	550	50	9 258	2 929
Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge	998015340	Oslo	100	50	2 772	7 089
Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge	998015375	Oslo	100	45	6 559	10 099
Strømmen Sentrum AS, Norge	911662256	Oslo	14 000	50	6 969
Bokfört värde vid årets slut					357 238	327232
Omklassificering i koncernen huvudsakligen till följd av klyvningsmetoden					–500 014	–470 008

Bokfört värde i koncernen vid årets slut 9872 10164

NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	80	78
Nyanskaffningar	2	2
Omräkningsdifferenser	–2	0
Försäljningar	–10	0
Vid årets slut	70	80
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–69	–61
Årets avskrivningar	–5	–8
Omräkningsdifferenser	2	0
Försäljningar	10	0
Vid årets slut	–62	–69
Planenligt restvärde vid årets slut	8	11

NOT 13 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	10	9
Nyanskaffningar	-	1
Försäljningar	0	0
Vid årets slut	10	10

Not 14 forts.

Andelar i joint ventures som konsolideras enligt klyvningsmetoden I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i joint venture-företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.

	2013	2012
Intäkter	240	203
Kostnader	–221	–196
Resultat	19	7
Exploateringsfastigheter	1151	1141
Övriga tillgångar	97	116
Likvida medel	56	33
Summa tillgångar	1304	1290
Långfristiga skulder	384	371
Kortfristiga skulder	183	202
Summa skulder	567	573
Nettotillgångar	737	717

NOT 15 FINANSIELLA TILLGÅNGAR

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	18	18
Tillkommande fordringar	0	0
Reglerade fordringar	–1	0
Omklassificering	-	0
Omräkningsdifferenser	0	0
Vid årets slut	17	18

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 16 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

	Organisations		Antal aktier		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	och andelar	2013	2012
AB Bergslussen	556854-1691	Stockholm	500	50	50
AB Borätt	556257-9275	Stockholm	500	1978	1978
AB Garantihus	556073-0524	Stockholm	5 000	1000	1000
AB Kulsinter (f.d. Fabege Bällsta AB)	556066-7643	Stockholm	10 000	140 056
Bo Entreprenad AB	556807-5328	Stockholm	1000	100	100
BRO Haifa 1 AB	556821-1949	Stockholm	1000	45 476	45 476
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB	556561-0184	Stockholm	1000	100	100
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB	969653-9122	Stockholm	-	10	10
Decemberviken AB2)	556668-2463	Stockholm	-		93
Fastighets AB Havremust 2	556875-9483	Stockholm	500	94 286	94 286
Fastighetsbolaget Bohusmark KB	916443-1125	Göteborg	1	1120	1120
Fastighetsbolaget Grindtorp AB	556810-8764	Stockholm	500	112 915
Förvaltnings AB Sträckbommen	556900-8989	Stockholm	500	50
Grafiken i Stockholm AB	556149-6034	Stockholm	3 000	300	300
Grönkilen i Solna 4 AB1)	556746-8680	Stockholm	-		23 236
Huddinge Fabriken AB	556694-7049	Stockholm	1000	41276
InterBygg Göteborg AB	556561-5522	Stockholm	2 400	28 050
JM Byrån Holding AB	556752-9630	Stockholm	1000	100	100
JM Construction S.A., Belgien	413662141	Bryssel	10 000	111906	111906
JM Danmark AS, Danmark	21410233	Köpenhamn	100 000	53 081	106 943
JM Entreprenad AB	556060-8837	Stockholm	200 000	107 750	107 750
JM Fastighetsutveckling Holding AB	556847-3259	Stockholm	500	50	50
JM Inredning i Stockholm AB	556202-8653	Stockholm	1000	50	50
JM Kammarsadeln Holding AB	556853-8465	Stockholm	500	50	50
JM Norge AS, Norge	829350122	Oslo	20 000	127 687	127 687
JM Stombyggnad AB	556173-0564	Stockholm	1000	113	113
JM Strandhusen AB2)	556738-3939	Stockholm	-		108
JM Suomi OY, Finland	1974161-8	Helsingfors	1000	117149	101742
JM Värmdöstrand AB	556001-6213	Värmdö	4 400	158 000	158 000
JM Älta Centrum AB2)	556638-5380	Stockholm	-		564
JM Älta Holding AB2)	556638-5372	Stockholm	-		40100
KB Silverfjädern	969676-7525	Stockholm	-	0	0
Klippljuset Holding AB	556872-0527	Stockholm	500	50	50
SBC Bo AB	556754-2138	Stockholm	700	3 550	3 550
Seniorgården AB	556359-9082	Stockholm	1000	100	100
Sjölöten AB (f.d. Caila International AB)	556781-1996	Stockholm	1000	40 665
Slussbron Ett AB	556749-2870	Stockholm	1000	100	100
Slussbron Två AB	556749-2888	Stockholm	1000	100	100
Slussbron Tre AB	556749-2896	Stockholm	1000	100	100
Solventilen AB	556869-8327	Stockholm	500	50	50
Stockholm Pundet 1 AB	556852-1297	Stockholm	500	74 722	74 722
Tölö Ängar AB	556881-8388	Stockholm	50 000	34 853
Årstapaviljongen AB1)	556069-3425	Stockholm	-		142
Bokfört värde vid årets slut				1296993	1001826

1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

2) Koncernföretag som har likviderats.

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr

		Organisations		Bokfört värde
Företag	nummer	Säte	Antal aktier och andelar	2013	2012
AB Vävnaden 1	556806-1419	Solna	50 000	1183	1183
AB Grammet 1	556806-1427	Solna	50 000	90 658	90 658
AB Konsthjulet (f.d. Klövern Susanne AB)	556896-7466	Stockholm	50 000	10 800
Andebu Næring I AS, Norge	911783770	Tønsberg	100	18
Byggholt AS, Norge	991460012	Bærum	100	116	122
Damsgård Brygge Næring AS, Norge	911852691	Bergen	100	17
Fernanda Nissens Gate 5–7 DA, Norge	997364341	Bærum	100	40 368	787
Förvaltnings AB Hyresrätten 2	556810-9580	Stockholm	-		90 642
Förvaltnings AB Storskogen	556869-2098	Stockholm	-		50
Förvaltnings AB Valdor 2)	556742-1283	Stockholm	-		1030
Förvaltnings AB Vilgur 2)	556220-7984	Stockholm	-		24 664
Förvaltnings AB Vistet 2)	556121-1979	Stockholm	-		17 743
Heggeodden Næring 1 AS Norge	999520847	Asker	100	28	35
JMN AS, Norge 1)	998861179	Bærum	-		35
JM Norge Eiendom AS, Norge	987558733	Stavanger	1	501	825
JM Norge Entreprenør AS, Norge	934787889	Bærum	50	121	1019
JM Vaxholm AB2)	556390-9174	Stockholm	-		1333
JM Värmdöstrand Holding AB2)	556275-4696	Stockholm	-		396 014
Lervig Maritim Næring I AS, Norge	996294447	Stavanger	-		306
Lervig Maritim Næring II AS, Norge	996122999	Stavanger	-		374
Lervig Maritim Næring III AS, Norge	996040917	Stavanger	-		614
Mariastaden AB2)	556228-8596	Stockholm	-		2 000
Månstrålen Holding AB	556072-9492	Stockholm	5 000	132 786	132 786
Naturtomter AS, Norge 1)	930586595	Tønsberg	-		–1616
Nenusab Holding AB	556924-5995	Stockholm	500	50
Nor-Invest AS, Norge	934223144	Tønsberg	514 396	571	600
Sjövikshöjdens Gruppbostad AB	556829-1016	Stockholm	-		100
Slussbron Ekonomisk förening	769613-7160	Stockholm	-		0
Stavanger Naeringsselskap AS, Norge 1)	968487272	Stavanger	-		13 657
Äldreboendet Fjäderholmsvyn AB	556826-3429	Stockholm	-		100
Øie AS, Norge	961314941	Rasta	1000	127	185 741

1) Koncernföretag som har fusionerats.

2) Koncernföretag som har likviderats.

PROJEKTFASTIGHETER OCH NOT 17 EXPLOATERINGSFASTIGHETER
			Projekt fastigheter 1)		Exploaterings fastigheter
		2013	2012	2013	2012
	Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början		1028	859	6019	6217
Nyanskaffningar		101	178	686	992
Bolagsförvärv		17	-	588	267
Omklassificeringar		–89	–10	61	–51
Omräkningsdifferenser		–5	1	–66	–13
Överfört till produktion		–143	-	–1017	–1393
Försäljningar		–645	-	–29
Vid årets slut		264	1028	6242	6019
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början		–95	-	–250	–401
Omklassificering		-		2	51
Överfört till produktion		-			93
Omräkningsdifferens		-		–6	7
Försäljningar		75
Årets nedskrivningar		-	–95
Vid årets slut		–20	–95	–254	–250
	Planenligt restvärde vid årets slut	244	933	5988	5769

1) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 2 mkr (3).

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 84 mkr (360) och för exploateringsfastigheter till 472 mkr (654).

NOT 18 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m. m.

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	214	150
Nyanskaffningar	1213	845
Omräkningsdifferens	1	0
Försäljningar	–1103	–781
Vid årets slut	325	214

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 98 (70).

NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

	2013	2012
Fordringar fastighetsförsäljningar	113	0
Fordringar sålda bostadsrättsandelar	107	311
Handpenning investering exploateringsfastigheter	94	80
Övrigt	72	58
Summa	386	449

NOT 20 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

	2013	2012
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	4107	3111
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–3 346	–2 583
Summa	761	528

NOT 21 PÅGÅENDE ARBETEN

	2013	2012
Ackumulerade nedlagda kostnader	2 757	2 004
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–2 589	–1844
Summa	168	160

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

NOT 22 LIKVIDA MEDEL

	2013	2012
Kassa och bank	935	1075
Kortfristiga placeringar	1450	1400
Summa	2385	2475

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.

NOT 23 finansiella SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder		2013	2012
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen		195	155
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år		75	75
Konvertibellån 1–5 år		49	66
Summa		319	296
Kortfristiga räntebärande skulder		2013	2012
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år		488	498
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter –1 år		-	71
Konvertibellån –1 år		16	12
Summa		504	581
Räntebärande
nettoskuld/-fordran		2013 Förändring	2012
Kortfristiga räntebärande skulder	504	–77	581
Långfristiga räntebärande skulder	319	23	296
Avsatt till pensioner	920	–11	931
Avgår likvida medel	–2 385	90	–2 475
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid årets slut	–642	25	–667
Övriga finansiella skulder		2013	2012
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen		144	100
Leverantörsskulder		600	587
Derivatinstrument, kortfristiga		0

Summa 1224 1670 Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 24 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 204 503 Övriga kortfristiga skulder 276 480

NOT 24 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:

• • Ränterisker för lån och likvida medel.
• • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov.
• • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag.
• • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.

JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.

Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering sidorna 28–31 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar.

Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2013 0,2 år (0,3).

Verkligt värde på räntebärande lån var 823 mkr (877). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2013-12-31.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

	2013		2012
År för räntekonvertering	Skuld Medel belopp, ränta, mkr %		Skuld belopp, mkr	Medel ränta, %
2013	-		877	3,2
2014	823	3,0
Pensionsskuld1)	920	4,0	931	3,8
Summa	1743	3,5	1808	3,5

1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2013-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 3,5 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2014. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.

Likvida medel

Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A– enligt Standard & Poor's eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 22 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.

Bindande kreditlöften		Check
Förfalloår	Totalt	kredit	2014	2015	2016
Kreditlöften, mkr	2 800	400	800	950	650

Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,6 år.

De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

Valutarisk

Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

Kreditrisk

Kreditrisker i finansiell verksamhet

Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Kreditrisker i kundfordringar

JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler.

Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 311 mkr (432).

Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 328 mkr (321).

Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 2,7 mkr (3,6). Under året har koncernen ianspråktagit 1,7 mkr (4,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 141 mkr (113). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Åldersanalys kundfordringar

2013-12-31 mkr	Nomi nellt	Ej för - fallet	30 dagar	31–60 dagar	61–90 dagar	> 90 dagar
Projektutveckling bostäder	311	185	33	1	41	51
Entreprenad	328	260	14	4	5	45
Övrigt	1	2	-			–1
Summa	640	447	47	5	46	95
Antal fakturor	1295	732	111	31	34	387
2012-12-31	Nomi	Ej för -	30	31–60	61–90	> 90
mkr	nellt	fallet	dagar	dagar	dagar	dagar
Projektutveckling bostäder	432	287	47	24	13	61
Entreprenad	321	230	49	3	2	37
Övrigt	5	5	-			0
Summa	758	522	96	27	15	98
Antal fakturor	1575	1041	170	47	24	293

Kreditriskanalys kunder

2013-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	773	85	11
Exponering intervall 1–5 mkr	106	12	25
Exponering intervall > 5 mkr	27	3	64
Totalt	906	100	100
2012-12-31	Antal	i % av	i % av
Intervall	kunder	antal	portföljen
Exponering intervall < 1 mkr	1111	91	12
Exponering intervall 1–5 mkr	85	7	29
Exponering intervall > 5 mkr	29	2	59
Totalt	1225	100	100

Värdering finansiella tillgångar och skulder

JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2013 och 2012. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

		2013-12-31	2012-12-31
Finansiella instrument	Kategori enligt IAS 391)	Redovisat värde*	Redovisat värde*
Tillgångar
Finansiella tillgångar	LoK	17	18
Varav andra långfristiga fordringar LoK Varav andra långfristiga		17	18
värdepappersinnehav	FTS	0	0
Kundfordringar	LoK	640	758
Övriga kortfristiga fordringar	LoK / n/a	386	449
Varav derivatinstrument 2) Varav fordringar	FTvRR	1	1
fastighetsförsäljningar	LoK	113	0
Varav övrigt	n/a	272	448
Likvida medel och kortfristiga
placeringar	LoK	2 385	2 475
Varav kassa och bank	LoK	935	1075
Varav kortfristiga placeringar	LoK	1450	1400
Skulder
Långfristiga räntebärande
skulder	FSUA	319	296
Varav konvertibellån	FSUA	49	66
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån	FSUA	270	230
Övriga långfristiga skulder	FSUA	144	100
Leverantörsskulder	FSUA	600	587
Kortfristiga räntebärande
skulder	FSUA	504	581
Övriga kortfristiga skulder	FSUA	480	983
Varav derivatinstrument 2)	FSvRR	0	-
Varav övriga kortfristiga skulder	FSUA	480	983

* JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

1) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:

FTS Finansiella tillgångar som kan säljas

LoK Lånefordringar och kundfordringar

FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt

2) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument

JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.

JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2013-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till 0,8 mkr (0,6).

Kapitalförvaltning

JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 89.

Se även avsnitten "Affärsidé och strategi" och "JM-aktien".

NOT 25 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Förmånsbestämda planer

JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2 planen i Sverige som finansieras i egen regi.

JM använde fram till 2012-12-31 den så kallade korridormetoden vilket innebar att bolaget tilläts periodisera in aktuariella vinster och förluster i resultat- och balansräkningen. Aktuariella vinster och förluster uppstår när utfallet avviker från de aktuariella antaganden som tidigare har gjorts.

I den reviderade IAS 19 som trädde i kraft 1 januari 2013 med omräknade IB värden för 2012 är korridormetoden inte längre tillåten. Pensionsskulden ska värderas till verkligt värde i balansräkningen och de aktuariella vinsterna/förlusterna resultatföras i övrigt totalresultat. För JMs del innebär det en minskning av det egna kapitalet IB 2012 om 213 mkr inklusive sociala kostnader, 24,26%, och uppskjuten skatt. För IB 2013 innebär det en minskning av det egna kapitalet om 274 mkr inklusive sociala kostnader och uppskjuten skatt. För års- och kvartalsvis omräkning 2012, se sidorna 92–93.

Avgiftsbestämda planer

Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.

Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,

förmånsbestämda planer

Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen;

Koncernen	2013	2012
Pensionsförpliktelser ofonderade planer	920	931

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:

Totala pensionsförpliktelser	2013	2012
Vid årets början	931	841
Förmåner intjänade under året	33	28
Räntekostnader	35	34
Betalda förmåner	–35	–31
Aktuariella vinster (–), förluster (+)	–44	59
Vid årets slut	920	931

Den aktuariella vinsten under 2013 kan framför allt hänföras till nytt antagande om diskonteringsränta.

Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som

redovisas i övrigt totalresultat	2013	2012
Ingående balans	283	233
Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas
i övrigt totalresultat	–44	50
Ackumulerat	239	283

Se även not för eget kapital där särskild löneskatt (24,26%) och skattedel som redovisas i övrigt totalresultat framgår.

Aktuariella vinster (+),

förluster (–)	2013	2012	2011	2010	2009
Totala pensionsförpliktelser	920	931	841	691	708
Förvaltningstillgångar, verkligt värde	-				11
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel
av årets oredovisade aktuariella vinst (+)
och förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr	2	–21	–14	–37	–10
I procent av värdet på pensions­
förpliktelsernas totala värde, %	0,2	–2,3	–1,7	–5,3	–1,4
Förvaltningstillgångar, mkr	-				–0,4
I procent av värdet på förvaltnings
­ tillgångarnas verkliga värde, %	-				–3,3

Pensionskostnader	2013	2012
Förmåner intjänade under året	33	28
Ränta på förpliktelser	35	34
Pensionskostnader förmånsbaserade planer	68	62
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer	134	138
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer	42	42
Summa	244	240

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 35 mkr (34) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.

JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2014 är –37 mkr.

Aktuariella antaganden

De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.

%		Sverige
	2013	2012
Diskonteringsränta	4,00	3,75
Förväntad löneökning	3,50	3,50
Inflation	2,00	2,00
Inkomstbasbelopp	3,00	3,00
Avgångsintensitet	3,00	3,00

Diskonteringsräntan är fastställd för varje geografisk marknad med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.

Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att utgå från de inflationsmåltal som satts upp av Sveriges Riksbank.

JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år.

Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta

920
883
962

NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

	Garantiavsättningar
	2013	2012
Vid årets början	296	300
Avsättningar	125	90
Omklassificering	–94
Ianspråktaget under året	–56	–91
Återförda avsättningar	–18	–3
Omräkningsdifferens	–3	0
Vid årets slut 1)	250	296
1) Varav kortfristig del av garantiavsättningar	90	108

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.

Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år.

Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

NOT 27 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER1)

	2013	2012
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond1)	325	289
Övriga uppskjutna skatteskulder *	850	979
Delsumma	1175	1268
Avgår uppskjutna skattefordringar	–143	–155
Netto uppskjutna skatteskulder	1032	1113
Uppskjutna skattefordringar	15	10
*Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter2)	349	346
Reservering för ännu ej godkänd taxering 3)	471	617
Övriga omsättningstillgångar	30	16
Summa	850	979

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsplaner har gjorts, se sidorna 92–93.

2) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 610 mkr varav 171 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 3–10 år.

3) De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2007–2009. I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM har betalt in skatten under 2013 och löst upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avseende processen. JM har inte överklagat domen till Högsta Förvalningsdomstolen. Skatteverket har även framställt ytterligare fyra ärenden till Förvaltningsrätten med yrkande om skatteflykt.

NOT 28	FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT
		2013	2012
	Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	15 337	16 523
	Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–14 041	–15 368
Summa		1296	1155

NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

	2013	2012
Personalrelaterade poster	439	468
Förutbetalda hyresintäkter	14	19
Övriga upplupna kostnader	523	361
Summa	976	848

NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH eventualförpliktelser

	2013	2012
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar	100	100
Fastighetsinteckningar	533	386
Summa	633	486
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga	4 758	4 894
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	1 036	1027
Betalnings- och hyresgarantier	74	77
Övriga eventualförpliktelser	14	13
Summa	5882	6011

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.

Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.

Koncernen har ett åtagande att förvärva osålda andelar i av JM bildade bostadsrättsföreningar sex månader efter slutbesiktning. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar.

En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010.

AB Bostadsgaranti har regressavtal mot JM AB gällande deras insatsgaranti för inbetalda insatser och upplåtelseavgifter. Garantin säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättsinnehavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Bostadsgaranti ingen skyldighet att betala ut något. Bostadsgaranti har inte betalat ut något sedan 1962.

Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 31 Upplysningar om närstående

Upplysningar om närstående framgår av not 3 och 16. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3 Anställda och personalkostnader, avser endast intressebolag och joint ventures, är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr	Not	2013	2012
	1
Nettoomsättning		8 218	8 695
Produktions- och driftkostnader	2	–6 439	–7 059
Bruttoresultat		1779	1636
Försäljnings- och administrationskostnader	2, 3, 4	–465	–456
Resultat av fastighetsförsäljning	5	–51	0
Nedskrivning av fastigheter	6	-	–95
Rörelseresultat		1263	1085
Resultat från finansiella poster	7
Resultat från koncernföretag		–50	4
Resultat från intresseföretag		6	34
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar		1	0
Resultat från finansiella omsättningstillgångar		34	44
Räntekostnader och liknande resultatposter		–82	–59
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		1172	1108
Bokslutsdispositioner	8	–85	–152
Resultat före skatt		1087	956
Skatter	9	–439	–297
Årets resultat		648	659
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr		2013	2012
Årets resultat		648	659
Övrigt totalresultat		-	-
Årets totalresultat		648	659
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr	Not	2013	2012
	1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		1263	1085
Avskrivningar		2	3
Nedskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster		- –4	95 –23
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten		1261	1160
Erhållen ränta		32	42
Erhållna utdelningar		53	85
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt		–52 –592	–30 –277
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		702	980
Investering i exploateringsfastigheter m.m.		–1690	–1050
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.		2 095	1329
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m.		1429	41
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder		–1417	–60
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter		1119	1240
Investering i projektfastigheter m.m.		–4	–55
Försäljning av projektfastigheter m.m.		268	0
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1383	1185
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m.		0 –465	–1 –29
Förändring i finansiella anläggningstillgångar		1	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–464	–30
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		14	13
Amortering av skulder		-	–52
Inlösen optioner Återköp av aktier		1 –517	0 –359
Utdelning		–537	–542
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–1039	–940
Årets kassaflöde		–120	215
Likvida medel vid årets början		2358	2143
Likvida medel vid årets slut		2238	2358

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr	Not	2013	2012
	1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg	10	2	3
Finansiella anläggningstillgångar	11
Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag		1297 153	1002 153
Långfristiga fordringar hos intresseföretag		43	43
Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar		16 32	16 -
		1541	1214
Summa anläggningstillgångar		1543	1217
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter Exploateringsfastigheter	12 12	96 2 308	413 2 741
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	13	265	196
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar		153	231
Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag		177 1125	379 2 478
Upparbetad men ej fakturerad intäkt	14	515	417
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		15 1985	13 3518
Likvida medel Summa omsättningstillgångar	15	2238 6892	2358 9226
SUMMA TILLGÅNGAR		8435	10443
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1)
Aktiekapital Bundet eget kapital		80 80	84 84
Överkursfond		69	40
Balanserat resultat		1970	2 351
Årets resultat		648	659
Fritt eget kapital		2687	3050
Summa eget kapital		2767	3134
Obeskattade reserver	16	1474	1313
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatteskulder	17 9	629 -	620 4
Garantiavsättningar	18	181	218
		810	842
Skulder
Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder	19	104	121
Övriga långfristiga skulder		93	79
		197	200
Kortfristiga skulder Leverantörsskulder		257	275
Kortfristiga räntebärande skulder	19	16	83
Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	20 19	215 871	508 2 419
Derivatinstrument		0	-
Aktuella skatteskulder		83	153
Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21 22	1034 711	913 603
		3187	4954
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		8435	10443
Ställda säkerheter	23	169	169
Eventualförpliktelser	23	6716	6729

1) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

	Aktie	Överkurs	Balanserat	Summa
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr	kapital	fond	resultat	eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2012	83	30	3252	3365
Årets totalresultat	-	-	659	659
Utdelning	-	-	–542	–542
Konvertering av konvertibellån	1	9	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	-	0	0
Återköp av aktier	-	-	–359	–359
Utgående balans den 31 december 2012	84	40	3010	3134
Ingående balans den 1 januari 2013	84	40	3010	3134
Årets totalresultat	-	-	648	648
Utdelning	-	-	–537	–537
Fusion av koncernföretag	-	-	10	10
Konvertering av konvertibellån	0	28	-	28
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	1	-	1
Återköp av aktier	-	-	–517	–517
Indragning av återköpta aktier	–4	-	4	-
Utgående balans den 31 december 2013	80	69	2618	2767

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2013 uppgår till 79 813 682 (83 663 242) varav 2 263 299 aktier (3169 056) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.

Föreslagen utdelning för 2013 är 7,25 kronor per aktie (6,75).

NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där annat ej anges.

För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 66–69.

NOT 2 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

	2013	2012
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)	1427	1545
varav män, %	(81)	(82)
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD	12	11
(varav rörlig ersättning)	(3)	(3)
Övriga anställda	709	745
(varav rörlig ersättning)	(58)	(64)

Totalt moderbolaget	1093	1129
(varav pensionskostnader)	(150)1)	(142)
Sociala kostnader	372	373
(varav rörlig ersättning)	(61)	(67)
Summa löner och andra ersättningar	721	756
(varav rörlig ersättning)	(58)	(64)

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,2 mkr (2,1) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,5 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 3 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Summa	–2	–3
Inventarier och andra verktyg	–2	–3
	2013	2012

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:

Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 7 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

	Resultat från koncern företag			Resultat från intresse företag	anläggnings tillgångar	Resultat från övriga finansiella		Resultat från finansiella omsättnings tillgångar	Ränte liknande resultatposter	kostnader och	Summa
	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Utdelning	52	51	4	34	-	0	-	-	-	-	56	85
Försäljning	-	-	2	-	1	-	-	-	-	-	3	-
Resultatandel	5	–23	-	-	-	-	-	-	-	-	5	–23
Nedskrivning	–107	–24	-	-	-	-	-	-	-	-	–107	–24
Ränteintäkter	-	-	-	-	-	-	18	23	-	-	18	23
Intäkter omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	8	4	-	-	8	4
Ränteintäkter, koncernföretag	-	-	-	-	-	-	8	17	-	-	8	17
Räntekostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–48	–29	–48	–29
Kostnader omvärdering derivat	-	-	-	-	-	-	-	-	–8	–4	–8	–4
Räntedel i årets pensionskostnader	-	-	-	-	-	-	-	-	–26	–26	–26	–26
Summa	–50	4	6	34	1	0	34	44	–82	–59	–91	23

NOT 8 BOKSLUTSDISPOSITIONER

	2013	2012
Avsättning till periodiseringsfond	–370	–350
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond	209	129
Erhållna koncernbidrag	76	69
Summa	–85	–152

NOT 4	ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER
		2013	2012
Ernst & Young
Revisionsuppdrag		3,0	3,0
Skatterådgivning		0,3	0,5
Övriga tjänster		0,3	0,2

Summa 3,6 3,7

NOT 5 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

	2013	2012
Försäljningsvärden
Projektfastigheter	270	23
Exploateringsfastigheter	6	18
Summa	276	41
Bokförda värden
Projektfastigheter	–321	–23
Exploateringsfastigheter	–6	–18
Summa	–327	–41
Resultat
Projektfastigheter	–51	0
Exploateringsfastigheter	0	-
Summa	–51	0

NOT 6 nedskrivning av fastigheter

	2013	2012
Projektfastigheter	-	–95
Summa	-	–95

Nedskrivning under 2012 avser projektfastighet i Dalénumområdet, Lidingö.

NOT 9 SKATTER

	2013	2012
Resultat före skatt	1087	956
Aktuell skatt	–487	–361
Uppskjuten skatt	48	64
Total skatt	–439	–297

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent

inkomstskatt 2013	-	–9
Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)	–3	–4
Ej avdragsgilla kostnader	–26	–15
Ej skattepliktiga intäkter	13	23
Justering skatt tidigare år	–184	–40
Resultat före skatt ×22%(26,3% 2012)	–239	–252

Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren 2006– 2008. Under 2012 erhöll JM AB en Kammarrättsdom avseende ett Skatteverksbeslut om eftertaxering som JM AB hade överklagat. Förvaltningsrätten undanröjde mindre del (20 mkr) av överklagad eftertaxering. JM AB överklagade resterande del till Kammarrätten som biföll Förvaltningsrättens dom under 2012 vilket föranledde att JM kostnadsförde utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 40 mkr. JM AB överklagade under 2013 domen till Högsta Förvaltningsdomstolen men blev nekad prövningstillstånd. I maj 2013 avgjordes ytterliggare ett ärende i Kammarrätten med bifall till skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM AB har betalt in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har inte överklagat domen till Högsta Förvalningsdomstolen. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder	2013	2012
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal
relaterade avsättningar och garantiavsättningar	–35	–46
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter	3	50
Netto uppskjutna skattefordringar	–32	4

NOT 10 INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG

	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	35	35
Nyanskaffningar	1	0
Försäljningar	–10	-
Vid årets slut	26	35
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början	–32	–29
Årets avskrivningar	–2	–3
Försäljningar	10	-
Vid årets slut	–24	–32
Planenligt restvärde vid årets slut	2	3

NOT 11 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

		Andelar i koncern företag	Andelar i intresse företag och joint ventures		fordringar hos intresse företag	Långfristiga	Andra långfristiga värdepappers innehav			Långfristiga fordringar		Uppskjutna skatte fordringar		Summa
	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början	1002	999	153	151	43	43	0	0	16	16	-	-	1214	1209
Nyanskaffningar	478	27	-	2	-	-	-	-	-	-	-	-	478	29
Tillkommande fordringar	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	32	-	32	-
Fusion	–35	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–35	-
Försäljningar	–41	0	0	0	-	-	0	-	-	-	-	-	–41	0
Årets nedskrivningar	–107	–24	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	–107	–24
Vid årets slut	1297	1002	153	153	43	43	0	0	16	16	32	-	1541	1214

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i intresseföretag, joint ventures och koncernföretag, se Koncernens noter 14 och 16.

NOT 12 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projektfastigheter Exploateringsfastigheter 2013 2012 2013 2012 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 508 478 2788 3322 Nyanskaffningar 4 55 307 409 Fusion - - 56 - Omklassificeringar - –2 –2 –51 Överfört till produktion - - –790 –874 Försäljningar –396 –23 –6 –18 Vid årets slut 116 508 2353 2788 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början –95 - –47 –191 Omklassificeringar - - 2 51 Överfört till produktion - - - 93 Försäljningar 75 - - - Årets nedskrivningar - –95 - - Vid årets slut –20 –95 –45 –47 Planenligt restvärde vid årets slut 96 413 2308 2741

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 84 mkr (360) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr (376).

NOT 13 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m.  m.

2013	2012
196	145
1160	826
–1091	–775
265	196

NOT 14 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

	2013	2012
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	2 495	2 354
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	–1980	–1937
Summa	515	417

NOT 15 LIKVIDA MEDEL

	2013	2012
Kassa och bank	788	958
Kortfristiga placeringar	1450	1400
Summa	2238	2358

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

NOT 16 OBESKATTADE RESERVER

	2013	2012
Periodiseringsfond 2008 års taxering	-	209
Periodiseringsfond 2009 års taxering	79	79
Periodiseringsfond 2010 års taxering	180	180
Periodiseringsfond 2011 års taxering	225	225
Periodiseringsfond 2012 års taxering	270	270
Periodiseringsfond 2013 års taxering	350	350
Periodiseringsfond 2014 års taxering	370	-
Summa	1474	1313

NOT 17 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH

LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

	2013	2012
Vid årets början	620	609
Förmåner intjänade under perioden	18	17
Räntekostnader	23	22
Utbetalning av pensioner	–33	–30
Övrigt	1	2
Vid årets slut	629	620

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 18 GARANTIAVSÄTTNINGAR

	2013	2012
Vid årets början	218	226
Avsättningar	92	74
Omklassificering	–94	-
Ianspråktaget under året	–35	–80
Återförda avsättningar	-	–2
Vid årets slut	181	218

NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder	2013	2012
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen	55	55
Konvertibellån 1–5 år	49	66
Summa	104	121
Kortfristiga räntebärande skulder	2013	2012
Övriga kortfristiga skulder	-	71
Konvertibellån 1 år	16	12
Skulder till koncernföretag	871	2 419
Summa	887	2502
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal	2013	2012
Checkräkningskredit	400	400
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år	800	350
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år	1600	2 050
Outnyttjad del	–2 800	–2 800
Utnyttjat kreditavtal	-	-

Kreditavtalen löper med fast ränta.

NOT 20 övriga kortfristiga skulder

	2013	2012
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter	53	126
Övriga kortfristiga skulder	162	382
Summa	215	508

NOT 21 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

	2013	2012
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten	13128	14 597
Upparbetade intäkter i pågående arbeten	–12 094	–13 684
Summa	1034	913

NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

	2013	2012
Personalrelaterade poster	302	327
Förutbetalda hyresintäkter	8	8
Övriga upplupna kostnader	401	268
Summa	711	603

NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER OCH eventualförpliktelser

	2013	2012
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 1)	100	100
Fastighetsinteckningar	69	69
Summa	169	169
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga 2)	4 757	4 894
Borgen till förmån för koncernföretag 3)	1640	1457
Ställda garantier i anslutning till uppdrag	301	355
Betalnings- och hyresgarantier	4	9
Övriga eventualförpliktelser	14	14
Summa	6716	6729

1, 2) Se koncernens not 30 för textkommentarer.

3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

NOT 24 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens noter 14 och 16.

	2013	2012
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag	532	695
Ränteintäkter från koncernföretag	8	17
Utdelning från koncernföretag	52	51
Resultatandel från koncernföretag	5	–23
Utdelning från intresseföretag	4	34
Långfristiga fordringar hos intresseföretag	43	43
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag	1125	2 478
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag	871	2 419
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag	1640	1457

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

Belopp i mkr där ej annat anges.

RESULTATRÄKNING	2013	2012	2011	2010	2009
Intäkter	12 603	12 480	12 001	9136	9 620
Produktions- och driftkostnader	–10 365	–10 273	–9 798	–7 608	–8 361
Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader	2238 –739	2207 –738	2203 –717	1528 –649	1259 –615
Resultat av fastighetsförsäljning	24	0	27	28	89
Nedskrivning av fastigheter	-	–95	-	-	–87
Rörelseresultat	1523	1374	1513	907	646
Finansiella intäkter och kostnader	–59	–56	–50	–67	–117
Resultat före skatt	1464	1318	1463	840	529
Skatter	–360	–357	–421	–246	–164
Årets resultat	1104	961	1042	594	365
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter	12 431	12 311	11840	9 016	9 486
Produktionskostnader	–10 257	–10168	–9 668	–7498	–8 237
Produktionsresultat	2174	2143	2172	1518	1249
Exploateringsfastigheter
Hyresintäkter Driftkostnader	101 –41	92 –41	88 –51	58 –38	65 –34
Fastighetsskatt	–25	–20	–23	–21	–21
Resultat exploateringsfastigheter	35	31	14	–1	10
Projektfastigheter
Hyresintäkter	71	77	73	62	69
Driftkostnader	–39	–41	–54	–48	–66
Fastighetsskatt	–3	–3	–2	–3	–3
Resultat projektfastigheter	29	33	17	11	0
Bruttoresultat	2238	2207	2203	1528	1259
Försäljnings- och administrationskostnader	–691	–695	–674	–614	–569
Fastighetsförsäljning
Försäljningsvärden	623	0	142	80	665
Bokförda värden	–599	-	–115	–52	–576
Resultat av fastighetsförsäljning	24	0	27	28	89
Nedskrivning av fastigheter	-	–95	-	-	–87
Koncerngemensamma kostnader	–48	–43	–43	–35	–46
Rörelseresultat	1523	1374	1513	907	646
BALANSRÄKNING1)	2013-12-31	2012-12-31	2011-12-31	2010-12-31	2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	236	254	315	219	259
Projektfastigheter	244	933	859	661	596
Exploateringsfastigheter	5 988	5 769	5 816	5 374	4 990
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar 2)	325 1972	214 1911	150 1719	115 1437	353 1659
Likvida medel	2 385	2 475	2 437	2 087	2 030
Summa omsättningstillgångar	10914	11302	10981	9674	9628
SUMMA TILLGÅNGAR	11150	11556	11296	9893	9887
EGET KAPITAL OCH SKULDER3)
Eget kapital	4455	4393	4598	3923	3637
Långfristiga räntebärande skulder	319	296	293	258	326
Övriga långfristiga skulder	144	100	172	218	113
Långfristiga avsättningar	2112	2 232	2123	1833	1682
Summa långfristiga skulder	2575	2628	2588	2309	2121
Kortfristiga räntebärande skulder	504	581	566	514	951
Övriga kortfristiga skulder	3 526	3 846	3 440	3 036	3 045
Kortfristiga avsättningar	90	108	104	111	133
Summa kortfristiga skulder	4120	4535	4110	3661	4129
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11150	11556	11296	9893	9887
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012,
se sidorna 92–93.
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 3) Varav skulder fastighetsförvärv	113 423	0 748	0 470	35 508	3 962

KASSAFLÖDESANALYS	2013	2012	2011	2010	2009
Från den löpande verksamheten	898	979	733	42	1124
Från investeringsverksamheten	1	–2	–93	7	–51
Från finansieringsverksamheten	–987	–939	–290	13	–158
Summa årets kassaflöde	–88	38	350	62	915
Likvida medel vid årets slut	2385	2475	2437	2087	2030
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN1)
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets början	–667	–737	–730	–189	842
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	25	70	–240	–541	–1 031
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–642	–667	–970	–730	–189
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Bokfört värde vid årets början	5769	5816	5374	4990	5620
Nyanskaffningar	1274	1259	1585	1655	428
Överfört till produktion	–1017	–1300	–1113	–1080	–910
Nedskrivningar	-	-	-	-	–87
Övrigt	–38	–6	–30	–191	–61
Bokfört värde vid årets slut	5988	5769	5816	5374	4990
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter	27 700	26 600	27 200	27 500	27 900
– varav redovisade i balansräkningen	17 800	17400	17 600	17 600	18 400
Antal sålda bostäder	3 265	2 952	3112	3 276	3 291
Antal produktionsstartade bostäder	2 953	3163	3 629	3 404	2150
Antal bostäder i pågående produktion	5 609	5 988	6 401	5 431	3 744
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %	54	55	60	64	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	17	11	8	18	25
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	71	66	68	82	79
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden	294	959	854	685	610
Bokförda värden	244	933	859	661	596
Övervärden före uppskjuten skatt	50	26	–5	24	14
PERSONAL
Medeltal anställda	2 247	2 386	2 331	2 043	2 095
– varav i utlandet	373	365	306	246	247
Löner och ersättningar	1151	1198	1084	924	969
NYCKELTAL1)
Rörelsemarginal, %2)	12,1	11,0	12,6	9,9	6,7
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %	25,0	21,9	24,5	15,7	10,6
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %	25,2	23,0	27,5	17,8	12,9
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, %	13,8	12,4	14,7	9,7	6,9
Soliditet, %2)	40	38	41	40	37
Räntebärande låneskuld, mkr	1743	1808	1467	1357	1842
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	-	-	-
Räntetäckningsgrad, ggr	15,5	15,0	16,4	8,1	4,3
Räntebärande skulder/balansomslutning, %	16	16	13	14	19
Kapitalomsättningshastighet, ggr	1,11	1,09	1,13	0,92	0,97

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna 92–93.

2) Finansiella mål:

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1)

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna 92–93.

Belopp i mkr där ej annat anges.

			2013			2012
RESULTATRÄKNING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	12 603	3 891	2 618	3 396	2 698	12 480	3 439	3108	2 946	2 987
Produktions- och driftkostnader	–10 365	–3165	–2122	–2 830	–2 248	–10 273	–2 800	–2 598	–2 403	–2 472
Bruttoresultat	2238	726	496	566	450	2207	639	510	543	515
Försäljnings- och administrationskostnader	–739	–187	–153	–216	–183	–738	–180	–151	–221	–186
Resultat av fastighetsförsäljning	24	2	1	-	21	0	-	-	-	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-	–95	–95	-	-	-
Rörelseresultat	1523	541	344	350	288	1374	364	359	322	329
Finansiella intäkter och kostnader	–59	–12	–18	–14	–15	–56	–14	–17	–12	–13
Resultat före skatt	1464	529	326	336	273	1318	350	342	310	316
Skatter	–360	–120	–88	–87	–65	–357	–91	–94	–83	–89
Periodens resultat	1104	409	238	249	208	961	259	248	227	227

BALANSRÄKNING1)	2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 2013-03-31				2012-12-31 2012-09-30 2012-06-30 2012-03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	236	234	241	243	254	296	311	312
Projektfastigheter	244	771	889	906	933	1000	984	925
Exploateringsfastigheter	5 988	6142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	325	401	439	327	214	193	147	168
Kortfristiga fordringar	1972	2 239	2 211	1906	1911	1889	2154	1860
Likvida medel	2 385	1600	1607	2153	2 475	2 022	1767	2 469
Summa omsättningstillgångar	10914	11153	11460	11516	11302	10826	10991	11220
SUMMA TILLGÅNGAR	11150	11387	11701	11759	11556	11122	11302	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4455	4122	4030	4416	4393	4281	4178	4614
Långfristiga räntebärande skulder	319	290	288	305	296	293	332	340
Övriga långfristiga skulder	144	170	171	131	100	109	163	173
Långfristiga avsättningar	2112	2 207	2166	2 328	2 232	2 346	2 326	2 306
Summa långfristiga skulder	2575	2667	2625	2764	2628	2748	2821	2819
Kortfristiga räntebärande skulder	504	618	692	684	581	688	742	635
Övriga kortfristiga skulder	3 526	3 862	4 248	3 787	3 846	3 300	3 460	3 359
Kortfristiga avsättningar	90	118	106	108	108	105	101	105
Summa kortfristiga skulder	4120	4598	5046	4579	4535	4093	4303	4099
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11150	11387	11701	11759	11556	11122	11302	11532

			2013					2012
KASSAFLÖDESANALYS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	898	974	111	122	–309	979	675	442	–140	2
Från investeringsverksamheten	1	0	–1	2	0	–2	0	0	–2	0
Från finansieringsverksamheten	–987	–189	–116	–671	–11	–939	–225	–184	–560	30
Summa periodens kassaflöde	–88	785	–6	–547	–320	38	450	258	–702	32
Likvida medel vid periodens slut	2385	2385	1600	1607	2153	2475	2475	2022	1767	2469
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN1)	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid periodens början	–667	265	320	–225	–667	–737	–171	168	–643	–737
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran	25	–907	–55	545	442	70	–496	–339	811	94
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid periodens slut	–642	–642	265	320	–225	–667	–667	–171	168	–643
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Ingående balans vid periodens början	5769	6142	6314	6224	5769	5816	5722	5939	5798	5816
Nyanskaffningar	1274	179	43	266	786	1259	521	153	307	278
Överfört till produktion	–1017	–338	–175	–263	–241	–1300	–503	–336	–162	–299
Övrigt	–38	5	–40	87	–90	–6	29	–34	–4	3
Utgående balans vid periodens slut	5988	5988	6142	6314	6224	5769	5769	5722	5939	5798
NYCKELTAL1)	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	12,1	13,9	13,1	10,3	10,7	11,0	10,6	11,6	10,9	11,0
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	0,1	0,1	-	-	-	-	-	-
Soliditet, %	40	40	36	34	38	38	38	39	37	40
Resultat per aktie, kr	14,10	5,20	3,00	3,20	2,60	11,70	3,20	3,00	2,70	2,70
Antal disponibla byggrätter	27 700	27 700	27 700	28 200	27 800	26 600	26 600	27 600	27 700	27 200
Antal sålda bostäder	3 265	803	810	943	709	2 952	1060	611	654	627
Antal produktionsstartade bostäder	2 953	881	690	808	574	3163	998	759	775	631
Antal bostäder i pågående produktion	5 609	5 609	5 689	5 633	5 840	5 988	5 988	5 986	5 769	5 786

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna 92–93.

91 KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT

			2013					2012
JM BOSTAD STOCKHOLM	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	5 254	1475	1078	1390	1311	5 591	1465	1336	1376	1414
Rörelseresultat	1167	379	257	284	247	1041	309	249	239	244
Rörelsemarginal, %	22,2	25,7	23,8	20,4	18,8	18,6	21,1	18,6	17,4	17,3
Genomsnittligt operativt kapital	2 881	2 881	2 793	2 672	2 541	2 406	2 406	2 366	2 394	2 349
Avkastning operativt kapital, %2)	40,5	40,5	39,3	40,7	41,1	43,3	43,3	45,3	45,2	46,4
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	671 3 051	317 3 051	53 3161	300 3 267	1 3 300	1051 2 904	378 2 904	194 2 544	211 2 741	268 2 753
Antal disponibla byggrätter	11200	11200	11000	11100	11200	10 900	10 900	11100	11500	11500
Antal sålda bostäder	1513	453	366	354	340	1307	474	273	252	308
Antal produktionsstartade bostäder	1404	426	330	334	314	1507	344	451	367	345
Antal bostäder i pågående produktion	2 516	2 516	2 475	2 492	2 777	3 071	3 071	3167	3 032	3 059
			2013					2012
JM BOSTAD RIKS	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 860	780	580	796	704	3 003	818	612	790	783
Rörelseresultat 1)	221	63	45	59	54	231	66	46	60	59
Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital	7,7 1515	8,1 1515	7,8 1512	7,4 1516	7,7 1505	7,7 1490	8,1 1490	7,5 1467	7,6 1487	7,5 1485
Avkastning operativt kapital, %2)	14,6	14,6	14,8	14,8	15,0	15,5	15,5	16,4	17,7	19,7
Operativt kassaflöde	294	258	53	–58	41	243	–19	213	4	45
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1358	1358	1420	1421	1351	1333	1333	1421	1465	1499
Antal disponibla byggrätter	8 700	8 700	9 000	9 300	9 400	9 200	9 200	9 400	9 500	9 000
Antal sålda bostäder 3)	951	216	230	268	237	902	292	203	231	176
Antal produktionsstartade bostäder 3)	861	243	223	208	187	779	250	166	210	153
Antal bostäder i pågående produktion3)	1460	1460	1619	1596	1553	1492	1492	1668	1533	1571
1) Varav fastighetsförsäljningar	9	-	-	-	9	-	-	-	-	-
3) Varav hyresrätter	64	-	-	-	64	-	-	-	-	-
			2013					2012
JM UTLAND	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 745	801	618	750	576	3152	1151	645	696	660
Rörelseresultat 1)	126	44	30	28	24	181	74	41	34	32
Rörelsemarginal, %	4,6	5,5	4,9	3,7	4,2	5,7	6,4	6,4	4,9	4,8
Genomsnittligt operativt kapital	2131	2131	2165	2 208	2 205	2 202	2 202	2188	2 072	1924
Avkastning operativt kapital, %2)	5,9	5,9	7,2	7,6	7,8	8,2	8,2	8,0	8,3	8,7
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	61 1485	64 1485	–24 1465	54 1530	–33 1455	74 1454	193 1454	98 1678	–211 1654	–6 1485
Bokfört värde projektfastigheter	30	30	30	32	32	69	69	73	74	51
Antal disponibla byggrätter	7100	7100	7100	7100	6 500	6 500	6 500	7100	6 700	6 700
Antal sålda bostäder	547	134	106	175	132	743	294	135	171	143
Antal produktionsstartade bostäder	488	212	83	120	73	877	404	142	198	133
Antal bostäder i pågående produktion	1325	1325	1287	1291	1402	1425	1425	1151	1204	1156
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	-	-	-	2	-	-	-	-	-
			2013					2012
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	314	64	171	56	23	77	21	17	18	21
Rörelseresultat 1)	37	16	9	1	11	–83	–90	4	2	1
Genomsnittligt operativt kapital	812	812	933	960	960	939	939	922	893	864
Avkastning operativt kapital, %2)	4,6	4,6	–7,4	–7,7	–7,6	–8,8	–8,8	0,7	0,4	1,7
Operativt kassaflöde	567	442	107	39	–21	–161	–50	–12	–37	–62
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	39	39	39	61	61	61	61	61	61
Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3)	214 700	214 700	741 600	857 700	874 700	864	864	927	910	874
Antal sålda bostäder 3)	254	-	108	146	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	200	-	54	146	-
Antal bostäder i pågående produktion3)	308	308	308	254	108
1) Varav – fastighetsförsäljningar	13	2	1	-	10	0	-	-	-	0
– nedskrivning av fastigheter 3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder	-	-	-	-	-	–95	–95	-	-	-
			2013					2012
JM PRODUKTION	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 011	654	468	518	371	2 006	578	463	510	455
Rörelseresultat	73	26	17	18	12	71	28	14	15	14
Rörelsemarginal, %	3,6	4,0	3,6	3,5	3,2	3,5	4,8	3,0	2,9	3,1
Operativt kassaflöde	–39	–94	12	49	–6	38	39	5	–23	17
			2013					2012
JM ÖVRIGT	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Helår	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–532 –48	–176 –14	–105 –5	–141 –16	–110 –13	–695 –43	–233 –8	–135 –9	–182 –13	–145 –13
			2013					2012
OMRÄKNING JM UTLAND Intäkter	Helår –49	Kv. 4 293	Kv. 3 –192	Kv. 2 27	Kv. 1 –177	Helår –654	Kv. 4 –361	Kv. 3 170	Kv. 2 –262	Kv. 1 –201
Rörelseresultat	–53	27	–9	–24	–47	–24	–15	14	–15	–8

2) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

MKR

RESULTATRÄKNING	Jan–dec 2012	Omräkning	Omräknat Jan–dec 2012
Årets resultat	961	-	961
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt
och uppskjuten skatt	-	–61	–61
Omräkningsdifferenser	–2	-	–2
Årets totalresultat	959	–61	898

			Omräknat			Omräknat
BALANSRÄKNING	2012-12-31	Omräkning	2012-12-31	2011-12-31	Omräkning	2012-01-01
Tillgångar
Anläggningstillgångar	254	-	254	315	-	315
Omsättningstillgångar	11302	-	11302	10 981	-	10 981
Summa tillgångar	11556	-	11556	11296	-	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4667	–274	4393	4598	–213	4385
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	172	-	172
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2123	157	2 280
Summa långfristiga skulder	2422	206	2628	2588	157	2745
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	566	-	566
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 440	56	3 496
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	104	-	104
Summa kortfristiga skulder	4467	68	4535	4110	56	4166
Summa eget kapital och skulder	11556	-	11556	11296	-	11296
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	Jan–dec 2012	Omräkning	Omräknat Jan–dec 2012
Ingående balans vid årets början	4598	-	4598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för året	959	–61	898
Utdelning	–542	-	–542
Konvertering konvertibellån	10	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	0	-	0
Återköp av aktier	–359	-	–359
Utgående balans vid årets slut	4667	–274	4393

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN	Jan–dec 2012	Omräkning	Omräknat Jan–dec 2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens början	–970	233	–737
Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	20	50	70
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–950	283	–667
NYCKELTAL	2012-12-31		Omräknat Jan–dec 2012	2011-12-31	Omräknat 2012-01-01

Soliditet, % 40 38 41 39

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv.3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv.2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv.1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Periodens resultat	259	-	259	248	-	248	227	-	227	227	-	227
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt	-	–61	–61	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Omräkningsdifferenser	20	-	20	–23	-	–23	–1	-	–1	2	-	2
Periodens totalresultat	279	–61	218	225	-	225	226	-	226	229	-	229

BALANSRÄKNING	2012- 12-31	Omräk ning	Om räknat 12-31	2012- 09-30	Omräk ning	Om räknat 09-30	2012- 06-30	Omräk ning	Om räknat 06-30	2012- 03-31	Omräk ning	Om räknat 03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	254	-	254	296	-	296	311	-	311	312	-	312
Omsättningstillgångar	11302	-	11302	10 826	-	10 826	10 991	-	10 991	11220	-	11220
Summa tillgångar	11556	-	11556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4667	–274	4393	4494	–213	4281	4391	–213	4178	4827	–213	4614
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293	332	-	332	340	-	340
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	109	-	109	163	-	163	173	-	173
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2189	157	2 346	2169	157	2 326	2149	157	2 306
Summa långfristiga skulder	2422	206	2628	2591	157	2748	2664	157	2821	2662	157	2819
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	688	-	688	742	-	742	635	-	635
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 244	56	3 300	3 404	56	3 460	3 303	56	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	105	-	105	101	-	101	105	-	105
Summa kortfristiga skulder	4467	68	4535	4037	56	4093	4247	56	4303	4043	56	4099
Summa eget kapital och skulder	11556	-	11556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233			233			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76			–76			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157			157			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens början	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643	–970	233	–737
Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	–546	50	–496	–339	-	–339	811	-	811	94	-	94
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut	–950	283	–667	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643

NYCKELTAL	Kv. 4 2012	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Om räknat Kv. 1
Soliditet, %	40	38	40	39	39	37	42	40

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 648 380 587 kronor med tillägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 2 038 435 606 kronor, sammantaget 2 686 816193 kronor, disponeras så att

till aktieägarna utdelas 7,25 kronor

per aktie 1)	562 266 921 kronor
överförs i ny räkning	2124 549 272 kronor
	2 686 816193 kronor

1) I moderbolaget finns 79 817 357 registrerade aktier per den 31 januari 2014, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 77 554 058.

I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2013 får högst tio (10) procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 2 263 299 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2014, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen.

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 21 februari 2014

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Ledamot Ledamot Ledamot

Kaj-Gustaf Bergh Johan Bergman Anders Narvinger

Ledamot Ledamot Ledamot

Eva Nygren Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring

Peter Skogert Johan Skoglund Johan Wegin Ledamot utsedd Ledamot Ledamot utsedd av de anställda Verkställande direktör av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 februari 2014.

Ernst & Young AB

Jonas Svensson Lars Träff Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Till  årsstämman i JM AB (PUBL), Org.nr 556045-2103

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 55–94.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna risk bedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2013.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 21 februari 2014 Ernst & Young AB

Jonas Svensson Lars Träff Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

DEFINITIONER NYCKELTAL

Belopp i mkr där ej annat anges.

Direktavkastning

Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2013.

Utdelning enligt förslag			7,25 kr
Börskurs			181,50 kr

Totalavkastning

Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året.

Aktiekursen förändring	65,50 kr
Utbetald utdelning	6,75 kr
Aktiekurs i början på året	116 kr
	62%

Resultat per aktie (före utspädning)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier.

Årets resultat	1104
Genomsnittligt antal aktier	78 445 765

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.

Rörelseresultat	1576
Intäkter	12 652
	12,5%

Rörelsemarginal

Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter.

Rörelseresultat	1523
Intäkter	12 603
	12,1%

Räntabilitet på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Årets resultat	1104
Genomsnittligt eget kapital	4 424
	25,0%
Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genom snittligt sysselsatt kapital.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1565

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Genomsnittligt sysselsatt kapital 6 200

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1565
Genomsnittlig balansomslutning	11353
	13,8%

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital 4 455 Balansomslutning 11150

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader	1565
Finansiella kostnader	101

Räntebärande skulder/balansomslutning

Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning. Räntebärande skulder 1743 Balansomslutning 11150 16% Kapitalomsättningshastighet Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Intäkter	12 603
Genomsnittlig balansomslutning	11353
	1,11 ggr

ORDLISTA

Exploateringsfastigheter

Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar.

• • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
• • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål
• • Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Intäkter

4,0%

14,10 kr

25,2%

40%

15,5 ggr

Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund.

Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning)

Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt.

Operativt kapital

Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.

Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).

Operativt kassaflöde

Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.

Projektfastigheter

Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter.

• Fastigheter under utveckling

• • Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder
• • Färdigställda kontorsfastigheter

En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Räntebärande nettoskuld/-fordran

Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.

Sysselsatt kapital

Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.

En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 66–69.

INNEHÅLL	Sida
bola gsstyrnin gsrapport	97
styrelse och re visorer	104
koncernlednin g	105
jm-aktien	106
kallelse till årsstä mma och ­finansiell ­kalender	108

Bolagsstyrnin gsrapport för verksa mhets året 2013

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). Koden medger att regler inte tillämpas, förutsatt att orsaken tydligt redovisas enligt principen "följ eller förklara". JM följer dock Koden utan undantag.

JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.

Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 32–48.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.

Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.

Årsstämman 2013 hölls den 25 april. Vid stämman var 247 aktieägare företrädda, representerande cirka 54 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2013 bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier.

Årsstämman 2014 kommer att hållas den 24 april.

Ingen av aktieägarna har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen.

JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

VALBEREDNING

Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa.

Valberedningen inför årsstämman 2014 sammankallades i augusti 2013 av styrelsens ordförande och består av följande personer:

Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder

Jan Särlvik, Nordea Investment Funds

Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder

Anders Algotsson, AFA Försäkringar

Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.

Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 34 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill korresponderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM.

Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2013 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Ansvariga revisorer är Jonas Svensson och Lars Träff. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2014.

Jonas Svensson och Lars Träff har inga uppdrag i andra bolag som påverkar deras oberoende som revisorer i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 73.

Vid sidan av JM har Jonas Svensson revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, Sagax, Odd Molly, ALM Equity och Besqab. Vid sidan av JM har Lars Träff revisionsuppdrag i bland annat Scania, Boliden, BillerudKorsnäs och ÅF.

JMs STYRELSE

SAMMANSÄTTNING

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter.

Vid årsstämman 2013 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2013. Beslutade arvoden redovisas på sidan 101.

Styrelsen har haft tretton sammanträden.

Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden.

Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden.

Investeringsutskottet har haft sju sammanträden.

Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104.

Namn	Funktion	Invald	Utskott	När varo S	När varo U
Lars Lundquist	Ordförande	2005	(ordf) E	13	E 4
			R1)		R 21)
			I 1)		I 21)
Elisabet Annell Åhlund	Ledamot	2002	R2)	42)	R 22)
Kaj-Gustaf Bergh	Ledamot	2013	-	73)
Johan Bergman	Ledamot	2012	I	13	I 7
Anders Narvinger	Ledamot	2009	(ordf) R	13	R 4
Eva Nygren	Ledamot	2013	I 4)	84)	I 44)
Kia Orback Pettersson	Ledamot	2010	R	13	R 4
Johan Skoglund	Ledamot	2003	5)	13	5)
Åsa Söderström Jerring	Ledamot	2007	(ordf) I	13	I 6
			E		E 4
Peter Skogert	Arb.led.	2012	-	13
Johan Wegin	Arb.led.	2002	-	13
Thomas Mattsson	Arb.led., suppl.	2012	-	96)
Jan Strömberg	Arb.led., suppl.	2011	-	96)

1) Under 2013 var Lars Lundquist ordförande i Investeringsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Han var närvarande under de två sammanträden med Investeringsutskottet som ägde rum fram till dess. Lars Lundquist är sedan det konstituerande sammanträdet ledamot av Revisionsutskottet och han har varit närvarande under de två sammanträden med

• Revisionsutskottet som ägt rum därefter. 2) Under 2013 var Elisabet Annell Åhlund ledamot fram till årsstämman och hon var närvarande under fyra av de fem sammanträden som ägde rum fram till dess samt närvarande under de två sammanträden med Revisionsutskottet som ägde rum fram till årsstämman.
• 3) Kaj-Gustaf Bergh invaldes i styrelsen vid årsstämman 2013 och han har varit närvarande under sju av de åtta sammanträden som ägt rum därefter.
• 4) Eva Nygren invaldes i styrelsen vid årsstämman 2013 och hon har varit närvarande under de åtta sammanträden som ägt rum därefter samt varit närvarande under fyra av de fem sammanträden med investeringsutskottet som ägt rum därefter.
• 5) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.
• 6) Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

OBEROENDE

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget.

ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.

De viktigaste styrande dokumenten är:

• • Bolagsordningen

• • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering

• • JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)

• • JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp.

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering.

Ordförandens arbetsuppgifter

Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.

Styrelsens sekreterare

Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen.

Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VD:s arbete.

Viktiga ärenden under 2013

Styrelsen har under 2013 bland annat fattat beslut om följande.

Styrelsen har fattat beslut om fyra produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor per projekt.

Styrelsen har beslutat om fem förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav två i Norge. Därutöver har styrelsen beslutat om förvärv av tre exploateringsfastigheter i Finland.

Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av fyra projektfastigheter, vilka har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat beslut om tecknande av externt entreprenadkontrakt med en entreprenadsumma överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor.

Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.

Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige.

Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget samt JMs policyer och riktlinjer.

Utskottens arbete

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller

• • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och
• • Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden.

Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.

Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson.

Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.

Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:

• • Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag
• • Genomgång av revisionsplan på kort och lång sikt
• • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
• • Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
• • Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport
• • Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
• • Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden
• • Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
• • Genomgång av eventuella incidentutredningar.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring.

Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret.

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:

• • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
• • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• • Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman
• • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer
• • Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen
• • Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Investeringsutskottet

Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren.

Utskottet har under kalenderåret haft sju sammanträden.

Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:

• • Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende exploateringsfastigheter och projektfastigheter
• • Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsoch projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
• • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
• • Bereda förslag avseende produktionsstart av bostadsprojekt
• • Bereda förslag avseende externa entreprenader.

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan.

STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Styrningsstruktur

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser.

För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31.

Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.

JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer.

Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

Styrningsstrukturen framgår nedan:

Kontrollmiljö

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser.

Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:

• • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
• • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
• • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
• • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• • Styrelsemöten i dotterbolagen
• • JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
• • Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök
• • Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter.

Information och kommunikation

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs Intranät.

Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.

Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

De viktigaste dokumenten är:

• • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• • Boksluts- och prognosprocesserna
• • Instruktioner om projekthantering
• • Instruktioner vid köp och försäljningar
• • Finanspolicy
• • Controlling inom JM
• • Redovisningsprinciper
• • Rutinbeskrivningar.

Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning.

Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2013 om arvoden enligt följande:

• • arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 700 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 300 000 kronor,
• • arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot
• • arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot
• • arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2014 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 58. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 72, koncernens noter.

Cirka 570 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.

KONVERTIBELPROGRAM OCH TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2013

Årsstämman 2013 beslutade att JM dels skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom emission av högst 505 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst 120 000 teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige.

Syftet med konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram 2013 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang.

En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 13 500 000 kronor genom emission av cirka 75 000 konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till 135 stycken. I enlighet med IAS 32 har skuld och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2013. De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till respektive ge rätt till teckning av en stamaktie till kursen 180 kronor. Konvertering av konvertibler respektive teckning av stamaktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under perioden från och med den 1 juni 2016 till och med den 19 maj 2017 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman.

Genom konvertering av konvertibler och teckning med stöd av teckningsoptioner kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 75 384 kronor, genom utgivande av högst 75 384 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 16 juni 2017 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.

LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR

DELEGATIONSORDNING – VD :S BESLUTSRÄTT

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:

• • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
• • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt
• • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten
• • tecknande av externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
• • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med längre löptid än ett år.

I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103.

Beslutsprocessen illustreras nedan:

Beslutsgrindar i den strukturerade pro jektut vecklin gen

KONCERNLEDNING

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VD:s riktlinjer följs.

STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.

Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.

En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör.

Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

Stockholm den 21 februari 2014 Styrelsen

REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2013 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm den 21 februari 2014 Ernst & Young AB

Jonas Svensson Lars Träff

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Lars Lundquist

Styrelseordförande, ordförande i ersättningsutskottet och ledamot i revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2005 Aktier i JM : 60 000 Ålder: 66 år

Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Vasakronan, Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA. Styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lungfonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.

Anders Narvinger Styrelseledamot och ordförande i revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2009 Aktier i JM : 5 000 Ålder: 65 år

Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet: 8 år som VD för Teknikföretagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Alfa Laval AB, Capio AB och Coor Service Management AB. Styrelseledamot i Pernod Ricard S.A. och ÅF AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet

Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot

Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM : 500 Ålder: 58 år

Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: Verkställande direktör och koncernchef i Rejlerkoncernen. 15 år i olika befattningar inom VAB AB och 13 år i olika befattningar inom SWECO-koncernen.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Uponor OY och Umeå Universitet. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Aktier i JM : 40 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring

Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärs-

Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM : 2 500 Ålder: 58 år

Utbildning: Jurist och civilekonom.

Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet

Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot

Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Fiskars och Sponda. Styrelseledamot i Ramirent, Wärtsilä och Veritas pensionsförsäkring. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Invald i styrelsen: 2012 Aktier i JM : 1000 Ålder: 49 år Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

ARBETSTAGARREPRESENTANTER

Peter Skogert Betongarbetare Ålder: 40 år Ledamot i styrelsen sedan 2012. Aktier i JM : 300 Konvertibler: 83 370 kr

Johan Wegin Byggnadsingenjör Ålder: 48 år Ledamot i styrelsen sedan 2002. Aktier i JM : 1943 Konvertibler: 0 kr

Invald i styrelsen: 2003

förbindelser med: 0 Ålder: 51 år

Konvertibler i JM : 5 495 714 kr

Thomas Mattsson Anläggare Ålder: 51 år Suppleant i styrelsen sedan 2012. Aktier i JM : 0 Konvertibler: 0 kr

Jan Strömberg Civilingenjör Ålder: 55 år Suppleant i styrelsen sedan 2011. Aktier i JM : 200 Konvertibler: 486 610 kr

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handelshögskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 26 år i JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB och Mentor Sverige. Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring

Styrelseledamot, ordförande i investeringsutskottet och ledamot i ersättningsutskottet

Invald i styrelsen: 2007 Aktier i JM : 5100 Ålder: 57 år

Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i ELU Konsult AB, styrelseledamot i Geveko AB, Rejlers AB, Comfort-kedjan AB, Arkitekterna Krook & Tjäder AB, San Sac AB och Nordic Home Improvement AB. Partner i Infobooks AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i revisionsutskottet

Invald i styrelsen: 2010 Aktier i JM : 740 Ålder: 54 år

Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighets- och mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB, Ponderus Invest AB samt Teracom AB. Styrelseledamot i Garbergs AB, Jernhusen AB, Kungsleden AB och Tengbomgruppen AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

STYRELSENS SEKRETERARE

Maria Bäckman

Chefsjurist i JM AB Ålder: 40 år Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM : 500 Konvertibler: 180 005 kr

REVISORER

Ernst & Young AB Jonas Svensson, Auktoriserad revisor Lars Träff, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2013.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2014-02-21.

Helena Söderberg Personaldirektör

Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM : 500 Konvertibler: 200260 kr Ålder: 46 år. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.

Claes Magnus Åkesson Ekonomi- och Finansdirektör, IR

Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM : 45 000, varav 32 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 3 397444 kr Ålder: 54 år. Civilekonom Handelshögskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Ericsson-koncernen: Chefscontroller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A.

ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Pär Vennerström, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd

Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt Förvärv Bostad Stockholm Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt

Magnus Berg, JM Norge AS Ronny Engebretsen, Region Entreprenad Sigbjørn Myhre, Region Syd och Vest Hilde Vatne, Region Oslo

Jan Aarestrup, JM Danmark A/S Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Markus Heino, JM Suomi OY

Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm, JM Fastighetsutveckling samt chef Marknadskommunikation och Affärsutveckling

Anställningsår: 1987 Medlem i koncernledningen: 2002 Aktier i JM : 0 Konvertibler: 0 kr Ålder: 49 år. Civilingenjör KTH 1987. Tidigare befattningar i JM : Projektledare, regionchef och affärsenhetschef JM Bostad. Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm 2003–. Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier.

Maria Bäckman Chefsjurist

Koncernstab Juridik och

Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i JM : 500 Konvertibler: 180 005 kr Ålder: 40 år. Jur. kand. Stockholms universitet 1997.

Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Lennart Henriz Chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö, Teknik samt IT)

Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i JM : 9 445 Konvertibler: 690 830 kr Ålder: 61 år. Civilingenjör KTH 1978. Tidigare befattningar i JM : Utvecklingschef, IT-chef, vVD och regionchef AB Projektgaranti, kvalitets- och miljöchef. Chef Verksamhetsutveckling 2000–.

Styrelseledamot i JM Suomi Oy.

Fredric Kastevik Affärsenhetschef JM Produktion samt VD JM Entreprenad AB

Anställningsår: 1997 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM : 2 500 i kapitalförsäkring Konvertibler: 1261376 kr Ålder: 40 år. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1997, Civilingenjörsprogrammet IFL/Handelshögskolan 2007.

Tidigare befattningar i JM : Regionchef JM Entreprenad, arbetschef, entreprenadingenjör, arbetsledare. Affärsenhetschef JM Produktion 2010–. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB, JM Danmark A/S, Stockholms Byggmästarförening samt Sveriges Byggindustrier Region Öst.

Zdravko Markovski

Exploatering

Johan Skoglund VD och koncernchef

Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM : 40 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring

Konvertibler: 5 495 714 kr Ålder: 51 år. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998.

Tidigare befattningar i JM : 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef.

Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB och Mentor Sverige.

Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad Norge samt JM Bostad Danmark, Finland och Belgien

Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i JM : 2 000 Konvertibler: 180 005 kr Ålder: 40 år. Civilingenjör LT U 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Tidigare befattningar i JM : Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S.A.

Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköpsdirektör

Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM : 2 000 Konvertibler: 0 kr

Ålder: 57 år. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Tidigare befattningar i JM : Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Större överföring till aktieägarna

Aktiekapital

JM-aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap från och med 1 januari 2014. Under 2013 var JMaktien noterad på segmentet Mid Cap. Aktiekapitalet uppgår till 79,8 mkr fördelat på 79,8 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier.

Aktieägarmål

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

Kursutveckling och avkastning

JM-aktien ingår i OMX Stockholmsbörsens index "SX8630 Real Estate Investment & Services". Under 2013 steg JMs aktiekurs med 56 procent, att jämföras med en stigning om 20 procent för SX8630. Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 23 procent under 2013. JM-aktien noterades som högst under året till 200,50 kronor den 24 oktober och som lägst till 118,25 kronor den 10 januari. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 4,0 procent (5,8). Totalavkastningen under 2013 uppgick till 62 procent (9).

		Genomsnittligt	Genomsnittligt
Totalavkastning, %	2013	per år 2009–2013	per år 2004–2013
JM	62	37	27
Stockholmsbörsen	28	20	12
Totalavkastning JM, 2004–2013		%	Index
2013		62	1116
2012		9	689
2011		–26	632
2010		30	854
2009		186	657
2008		–60	230
2007		–16	578
2006		94	689
2005		91	355
2004		86	186
2004-01-01		-	100
Genomsnittligt 5 år		37
Genomsnittligt 10 år		27

Omsättning och börsvärde

JM-aktier till ett värde av totalt 11,8 mdkr (12,8) omsattes under 2013. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 47 mkr (51). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 82 procent (126). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 14,0 mdkr (9,3).

Ägarstruktur

Per den 31 december 2013 uppgick antalet aktieägare till 11986 (10 824). De tio största svenska ägarna stod för 50,5 procent (55,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 32,2 procent (22,7).

Utdelningspolicy

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2013 uppgår till 7,25 kronor (6,75) per aktie.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att Årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Beaktat den fortsatta osäkerheten i det internationella finansiella systemet är strategin att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman 2015. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Överföring till
aktieägare, mkr	Utdelning	Inlösen	Återköp	Summa
2004	140	-	-	140
2005	196	966	-	1162
2006	247	1002	-	1249
2007	415	1013	-	1428
2008 2009	489 -	992 -	- -	1481 -
2010	208	-	-	208
2011	375	-	-	375
2012	542	-	359	901
2013	537	-	517	1054
Summa	3149	3973	876	7998
Aktieägare per 31 december 2013				% av antal aktier
AMF Försäkring och Fonder				9,9
Swedbank Robur fonder				9,2
Nordea fonder				8,0
AFA Försäkringar				6,4
SEB fonder				6,0
JM AB				2,8
Handelsbanken fonder				2,7
Enter fonder				2,1
Fjärde AP-fonden				1,7
Andra AP-fonden				1,7
Utländska aktieägare				32,2
Övriga aktieägare				17,3
Summa				100,0

Antal aktieägare per 2013-12-31: 11 986 st

Antalet aktier per 2013-12-31 uppgår till 79 813 682

Aktiedata
Kronor per aktie	2013	2012	2011	2010	2009
Börskurs per den 31/12	181,50	116	112	157,50	123
Högst/lägst betalkurs under året	200,50/118,25	140,25/106,75	176,50/79,75	160/98,50	129,50/33,40
Direktavkastning per den 31/12, %	4,0	5,8	5,8	2,9	2,0
Börsvärde per den 31/12, mkr	14 075	9 337	9 355	13110	10 236
Resultat per aktie före utspädning	14,10	11,70	12,50	7,10	4,40
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde	108	105	99	96	83
Bokfört värde	77	72	70	65	60
Projektfastigheter
Marknadsvärde	4	12	10	8	7
Bokfört värde	3	12	10	8	7
Eget kapital (redovisat)	57	551)	55	47	44
Utdelning	7,252)	6,75	6,50	4,50	2,50
Utdelning i % av resultat per aktie	51	58	52	63	57
P/E tal per den 31/12	13	10	9	22	28
Antal aktier per den 31/12	77 550 3833)	80 494 1864)	83 379 4075)	83 237 0586)	83 216 8837)
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	78 445 765	82 414 682	83 305 326	83 229 492	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	78 983 735	83 298 832	84 560 636	84 671 817	84 376 081

1) Omräknat enligt uppdaterad IAS 19.

2) Enligt styrelsens förslag.

3) 2 263 299 återköpta aktier ingår ej.

4) 3169 056 återköpta aktier ingår ej.

5) 150 964 återköpta aktier ingår ej.

6) 164 825 återköpta aktier ingår ej. 7) 185 000 återköpta aktier ingår ej.

Ägarbild per 2013-12-31
Aktieinnehav	Antal aktieägare	% av alla aktieägare	Äger tillsammans antal aktier	% av aktiekapital
1–500	8 585	71,7	1 479 918	1,9
501–1000	1559	13,0	1 277 238	1,6
1001–5 000	1320	11,0	2 931 933	3,7
5 001–20 000	278	2,3	2 777 042	3,5
20 001–100 000	125	1,0	5 775 297	7,2
100 001–	119	1,0	65 572 254	82,3
Summa	11986	100,0	79813682	100,0

Förändringar i aktiekapitalet 2009–2013

År	Inlösen återköpta aktier, mkr	Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr	Antal aktier	Kvotvärde/aktie	Aktiekapital, mkr
2009			83 401 883	1 kr	83,4
2010			83 401 883	1 kr	83,4
2011		0,1	83 530 370	1 kr	83,5
2012		0,2	83 663 242	1 kr	83,7
2013	–4,1	0,3	79 813 682	1 kr	79,8

2013

100

Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec

0

3000

6000

9000

12000

15000

Välkommen till JMs årsstämma

Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 24 april 2014 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.

Anmälan

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 16 april 2014, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 16 april 2014 före kl. 16.00 på något av följande sätt:

JM ABs webbplats:	www.jm.se (endast för privatpersoner)
E-post:	monica.charron@jm.se
Post:	JM AB, 169 82 Stockholm
Telefon:	08-782 87 00

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i årsstämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken onsdagen den 16 april 2014.

Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.

Utdelning

Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 7,25 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april 2014. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 5 maj 2014.

Kommande informationstillfällen

24 april 2014	Delårsrapport januari–mars 2014
	Årsstämma 2014
15 juli	Delårsrapport januari–juni 2014
24 oktober	Delårsrapport januari–september 2014
11 februari 2015	Bokslutskommuniké 2014

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare

JM AB (publ), Org.nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

AKTIEÄGARINFORMATION PÅ JM.SE

På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten.

AKTIEÄGARSERVICE

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar.

AKTIEN

Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning.

INSIDERPERSONER OCH TRAN SAKTIONER

Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister.

ANALYTIKERLISTA

Lista med de analytiker som löpande följer JM.

GRI-index 2013

JM rapporterar 2013 sitt hållbarhetsarbete enligt Global reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfattar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transparent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indextabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, men det är vår bedömning att den uppfyller kraven enligt GRI G4, Core.

Statuskoder:

= Fullständig

= Delvis

⁼ Rapporteras ej

GRI -kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnr i ÅR )	Status	Externt	granskad Kommentar
	STRATEGI OCH ANALY S
G4-1	VD:s uttalande	2–3		-	Koncernchefens kommentar
	ORGANI SATIONEN
G4-3	Organisationens namn	55, baksida omslag		-
G4-4	Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster	7–9, 11–15, 49–54		-
G4-5	Huvudkontorets lokalisering	113, baksida omslag		-	Gustav III:s Boulevard 64, Solna 169 82 Stockholm
G4-6	Länder där organisationen är verksam	7–9		-
G4-7	Ägarstruktur och bolagsform	100, 106–107		Ja
G4-8	Marknader	7–9, 49–54		-
G4-9	Bolagets storlek	Omslagets insida, 1, 49–54, 55–61, 72–73		Ja
G4-10	Total personalstyrka, uppdelad på anställ ningsform, anställningsvillkor och kön	44–46, 72		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
G4-11	Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal	-		-	Cirka 90 procent (Samtliga i Sverige och Finland, varierande grad i övriga länder) FN:s Global Compact, princip 3, sid 35
G4-12	Bolagets leverantörskedja	48		-
G4-13	Väsentliga förändringar under redovisnings perioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja	99		Ja	Bolagsstyrningsrapport, viktiga ärenden under 2013
G4-14	Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen	33, 39		-
G4-15	Externt utvecklade ekonomiska, miljö mässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer	35		-
G4-16	Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer	35		-

110 GRI-INDEX

		Hänvisning		Externt
GRI -kod	Beskrivning/indikator	(sidnr i ÅR )	Status		granskad Kommentar
	IDENTIFIERADE VÄ SENTLIGA ASPEKTER	OCH AVGRÄN SNINGAR
G4-17	Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures	75–77, 102–103		Ja
G4-18	Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter	33–34		-
G4-19	Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet	34		-
G4-20	Väsentliga aspekter internt	34		-	JM har 2013 för första gången genomfört en väsentlighetsanalys. Denna kommer att vidareutvecklas under kommande år
G4-21	Väsentliga aspekter externt	34		-	JM har 2013 för första gången genomfört en väsentlighetsanalys. Denna kommer att vidareutvecklas under kommande år
G4-22	Effekten av korrigeringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar	-		-	Inga väsentliga korrigeringar har gjorts sedan 2012 års redovisning
G4-23	Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar	-		-	Inga väsentliga förändringar har gjorts sedan 2012 års redovisning
	INTRE SSENTDIALOG
G4-24	Intressentgrupper	34		-
G4-25	Identifiering och urval av intressenter	34		-
G4-26	Metoder för samarbete med intressenter	34		-
G4-27	Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter	34		-
	RAPPORTPROFIL
G4-28	Redovisningsperiod	-		-	Redovisningen avser verksamhetsåret 2013
G4-29	Datum för publicering av den senaste redovisningen	-		-	Senaste årsredovisningen gällande 2012 inklusive avsnitt om hållbart samhällsbyggande publicerades 2013
G4-30	Redovisningscykel	-		-	JM redovisar sitt hållbarhetsarbete som en del av årsredovisningen varje år
G4-31	Kontaktperson för rapporten	-		-	Lennart Henriz, Chef Koncernstab Verksamhetsutveckling
G4-32	Tabell som visar var information för samtliga delar av GRI:s standardupplysningar går att hitta	109–112		Ja	Denna tabell
G4-33	Policy och praxis för extern granskning	43		-	Beräkningar av koldioxidutsläpp har granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen

GRI -kod	Beskrivning/indikator	Hänvisning (sidnr i ÅR )	Status	Externt granskad Kommentar
	BOLAG SSTYRNING
G4-34	Styrningsstruktur	33, 97–103		Ja
	ETIK OCH INTEGRITET
G4-56	Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande	46		-

Styrmetod

GRI -kod	JMs identifierade hållbarhetsaspekter	GRI -aspekt	Hänvisning	Status	Externt	granskad Kommentar
G4-DMA	Väsentlig hållbarhetsaspekt	Indikator för hållbarhetsstyrning
	God affär	Ekonomiska resultat	20–31, 33–34, 36		-
	Material	Material	20, 33–34, 36, 38–39, 97–103		-	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
	Utsläpp och avfall	Utsläpp och avfall	20, 33–34, 36–40, 97–103		-	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
	Hållbart boende	Produkter och tjänster	20, 33–43, 97–103		-
	Medarbetarnöjdhet	Anställning	20, 33–34, 44–47, 97–103		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
	Konkurrenshämmande aktiviteter	Konkurrenshämmande aktiviteter	20, 33–34, 46, 97–103		-
	Hälsa och säkerhet	Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)	20, 33–34, 44–47, 97–103		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
	Kundens hälsa och säkerhet	Kunders hälsa och säkerhet	10–15, 20, 33–34, 38–39, 97–103		-

Resultatindikatorer

GRI -kod	Resultatindikator	Hänvisning	Status	Externt	granskad Kommentar
EC	EKONOMI SKA INDIKATORER
	Ekonomiska resultat
G4-EC1	Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde	59–61		Ja	JMs Resultaträkning och Balansräkning
G4-EC2	Finansiell påverkan, samt andra risker och möjligheter kopplade till klimatförändringen	3, 28–31, 33–43		-
G4-EC3	Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden	68, 80, 85		Ja
G4-EC4	Väsentligt finansiellt stöd från det allmänna	-		-	JM har inte mottagit väsentligt finansiellt stöd från det allmänna under 2013

GRI -kod	Resultatindikator	Hänvisning	Status	Externt	granskad Kommentar
EN	MIL JÖINDIKATORER
	Material
G4-EN2	Återvunnet material i procent av materialanvändning	38, 40		-	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
	Utsläpp och avfall
G4-EN18	Nyckeltal för uppföljning av utsläpp av växthusgaser	43		Ja	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
G4-EN23	Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod	38, 43		-	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
	Produkter och tjänster
G4-EN27	Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat	36–43		-	FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35
	SOCIALA INDIKATORER
LA	AN STÄLLNING SFÖRHÅLLANDEN OCH	ARBET SVILLKOR
	Anställning
G4-LA2	Förmåner till heltidsanställda	44–45		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
G4-LA3	Föräldraledighet	45		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
	Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)
G4-LA5	Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för hälsa och säkerhet	45		-	Fyra heltidsanställda arbetar med hälsa och säkerhet. Cirka 120 skyddsombud, fem arbetsmiljökommittéer med cirka 15 deltagare i varje samt central arbets miljökommitté med 15 deltagare. FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
G4-LA6	Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region	45, 47		-	FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
G4-LA8	Frågor om hälsa och säkerhet som omfattas av formella överenskommelser med fackföreningar	-		-	Enligt kollektivavtal och branschpraxis. FN:s Global Compact, princip 6, sid 35
SO	SAMHÄLL SFRÅGOR
	Konkurrenshämmande aktiviteter
G4-SO7	Antal juridiska åtgärder mot organisationen till följd av konkurrenshämmande aktiviteter	-		-	JM har inte varit föremål för några juridiska åtgärder till följd av konkurrenshämmande aktiviteter under 2013
PR	PRODUKTAN SVAR
	Märkning av produkter och tjänster
G4-PR3	Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel i procent av produkter och tjänster som berörs av dessa krav	36–37		-	Samtliga projekt i Sverige energiklassas enligt JMs system
G4-PR5	Resultat från kundundersökningar	5–6, 11–15		-

Adresser

HUVUDKONTOR OCHSTOCKHO LMSKONTOR

JM AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 00 Internet: www.jm.se

REGION- OCH LOKA LKONTOR

Region Öst:

Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, 751 43 Uppsala Tel. 018-66 03 00, fax 018-66 03 10

Linköping

Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00, fax 013-37 14 09

Västerås

Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00, fax 021-81 20 10

Örebro

Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10, fax 019-764 15 15

Region Väst:

Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00, fax 031-335 88 70

Jönköping Klubbhusgatan 13, 553 03 Jönköping Tel. 036-585 10 00, fax 036-12 03 66

Region Syd:

Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00, fax 040-16 56 01

DOTTERBOLAG SVERI GE

AB Borätt

Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30, fax 08-626 98 20 www.boratt.se

Seniorgården AB

Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30, fax 08-626 98 20 www.seniorgarden.se

JM Entreprenad  AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Strandbergsgatan 57 Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 01 www.jm-entreprenad.se

DOTTERBOLAG UTLAND

Norge

JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. +47 67 17 60 00 www.jm.no

Danmark

JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. +45 33 45 70 00, fax +45 33 45 70 70 www.jmdanmark.dk

Finland

JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. +358 9 4730 2610, fax +358 9 4730 2616 www.jmsuomi.fi

Belgien

JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. +32 2 646 11 12, fax +32 2 646 96 26 www.jmbelgium.be

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk formgivning: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: Rosie Alm, Torbjörn Bergkvist, Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois, Eve Images, Linus Flodin – baraBild, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, iStockphoto, Gustav Kaiser, Anders Klapp, Kjell-Arne Larsson, Håkan Lindgren, Norconsult, Karl Nordlund, Shutterstock, Sightline, Lars Strandberg, Staffan Trägårdh och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g/300g

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.