AI assistant
JM Annual Report (ESEF) 2023
Preview isn't available for this file type.
Download source fileÅrs- och hållbarhetsredovisning 2023
Vi är övertygade om att där människor trivs och mår bra utvecklas samhällen. Att utveckla hållbara livsmiljöer är vårt mål. I alla våra projekt börjar det med ett stycke mark som vi förädlar. Inte för vår skull. Utan för de människor som kommer att bo och arbeta där. För att vi vet att hur vi bor påverkar vår livskvalitet. Vi lägger grunden till ett bättre liv. Så var det igår, så är det idag och så kommer det att vara imorgon.
Innehåll
- Verksamhet
- Kort om JM ................................................ 4
- Året i korthet ............................................. 5
- Koncernchefens kommentar ..................... 6
- JM som investering ....................................8
- Omvärldsanalys .......................................9
- JMs finansiella mål .................................. 11
- JMs icke-finansiella mål ...........................12
- Strategiområden, affärsidé, vision och företagskultur ....................................13
- Produktportfölj ....................................... 19
- Marknaden ............................................. 22
- Hållbarhetsredovisning
- Hållbart samhällsbyggande ................... 25
- Hållbarhetsstrategi .................................26
- Målområden och hållbarhetsmål ........... 27
- Organisation och styrning ......................34
- Klimatrelaterade risker och möjligheter .............................................. 35
- Väsentlighetsanalys och intressentdialog ...................................... 37
- Hållbara höjdpunkter under året ............ 39
- Om hållbarhetsredovisningen ................40
- Global Reporting Initiative – GRI ...........40
- Fakta och nyckeltal inom hållbarhet ....... 41
- GRI-index ................................................44
- Global Compact .....................................45
- EU taxonomin .........................................46
- Finansiell information
- Koncernen enligt segmentsredovisning
- Affärssegment ........................................ 52
- Resultaträkning ......................................58
- Balansräkning ........................................ 59
- Förändringar i eget kapital .....................60
- Kassaflödesanalys .................................60
- Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL
- Förvaltningsberättelse ............................ 61
- Koncernen enligt IFRS
- Resultaträkning ......................................67
- Balansräkning ........................................68
- Förändringar i eget kapital ......................69
- Kassaflödesanalys .................................. 69
- Koncernens noter ....................................70
- Moderbolaget
- Resultaträkning ......................................86
- Balansräkning ........................................ 87
- Förändringar i eget kapital ......................88
- Kassaflödesanalys .................................. 88
- Moderbolagets noter ..............................89
- Förslag till vinstdisposition ..................... 91
- Revisionsberättelse .................................93
- Koncernen enligt segmentsredovisning
- Bolagsstyrning
- Bolagsstyrningsrapport..........................98
- Koncernledning ..................................... 105
- Aktieägarinformation
- JM-aktien .............................................. 107
- Femårsöversikt ..................................... 109
- Definitioner och ordlista .........................111
- JMs årsstämma och finansiell kalender ...115
- Adresser ................................................. 116
VERKSAMHET
Kort om JM
En av Nordens ledande utvecklare av bostäder och mer hållbara livsmiljöer JM grundades år 1945 av John Mattson. I dag har koncer- nen cirka 2 200 medarbetare i tre länder. 2023 omsatte JM cirka 14 miljarder kr. JMs målsättning är att via bostäder med sunt inomhus- klimat, lägga solid grund för god livskvalitet och ett miljö- mässigt mer hållbart liv. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngd- punkt på expansiva storstadsområden och universitet- sorter i Sverige, Norge och Finland. Därtill bedriver JM fastighetsutveckling och entreprenadverksamhet inom Storstockholmsområdet. JM erbjuder även ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar. Sedan mer än fem år miljömärks alla projektstartade bostäder med den nordiska märkningen Svanen. JM är därmed först i Norden med att Svanenmärka hela sin produktion av bostäder. JM är sedan 1982 ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Under 2023 svanen- märktes 35 bostadsobjekt i JM-koncernen.
Minskning av utsläppen för JM i Sverige under 2023 (scope 1, 2 och 3).
Bostadsexperter i snart 80 år.
Pallplats i kund- nöjdhet för JM Sverige, som ges högsta betyg i kategorin garanti.
Dubbel första plats i kundnöjdhet för JM Norge, som bästa företag och bästa projekt.
Minskad beräknad energi- användning i JMs svenska bostäder sedan 2008.
Geografisk fördelning av intäkter 2023.
| Land | Intäkter 2023 | Intäkter 2022 |
|---|---|---|
| Sverige | 70 % | 69 % |
| Norge | 19 % | 21 % |
| Finland | 11 % | 11 % |
Året i korthet
God likviditet och betydande övervärden på en svag marknad
Intäkterna uppgick till 13 851 mkr (16 385). Rörelseresultatet minskade till 732 mkr (2 064) och belastades av nedskrivningar i exploaterings- och projektfastigheter om –258 mkr (–). Rörelsemarginalen minskade till 5,3 procent (12,6). Resultatet före skatt minskade till 632 mkr (1 994) och resultat efter skatt minskade till 433 mkr (1 575) . Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –48 mkr (–261). Antal sålda bostäder minskade till 1 901 (2 659) och produktions starter minskade till 1 609 (3 113). Räntabilitet eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 5,0 procent (17,9). Resultatet per aktie under året uppgick till 6,70 kronor (23,40). Enligt IFRS uppgick intäkterna till 15 969 mkr (14 577) och resultat per aktie till 16,00 kr (22,00). Övervärden exploateringsfastigheter uppgick till 5,6 mdkr (6,7). Styrelsen föreslår 3,00 kronor (14,00) i utdelning för 2023 med intension att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Antal medarbetare på JM.
Antal bostadsbyggrätter.
JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrätts- föreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Jämförelsetal har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs bostadsutveckling redovisas enligt färdigställandemetoden, se not 1 för ytterligare information. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporteringsvaluta.
Koncernchefens kommentar
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
JM som investering
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Omvärldsanalys
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
JMs finansiella mål
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
JMs icke-finansiella mål
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Strategiområden, affärsidé, vision och företagskultur
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Produktportfölj
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Marknaden
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
HÅLLBARHETSREDOVISNING
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
FINANSIELL INFORMATION
Koncernen enligt segmentsredovisning
Affärssegment
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Resultaträkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Balansräkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Förändringar i eget kapital
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Kassaflödesanalys
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL
Förvaltningsberättelse
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Koncernen enligt IFRS
Resultaträkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Balansräkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Förändringar i eget kapital
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Kassaflödesanalys
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Koncernens noter
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Moderbolaget
Resultaträkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Balansräkning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Förändringar i eget kapital
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Kassaflödesanalys
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Moderbolagets noter
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Förslag till vinstdisposition
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Revisionsberättelse
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Koncernledning
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
AKTIEÄGARINFORMATION
JM-aktien
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Femårsöversikt
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Definitioner och ordlista
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
JMs årsstämma och finansiell kalender
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Adresser
(Detta avsnitt är inte tillgängligt i den tillhandahållna texten.)
Följande är en tabell av finansiell information som extraherats från din text. Observera att detta är en representation baserad på den text du angav och kan behöva ytterligare formatering eller kontext från den fullständiga filen.
Vissa delar av den ursprungliga texten var extremt svår att tolka för exakt tabellformatering, särskilt de delar som bara bestod av taggar och datum. De finansiella tabellerna har skapats baserat på de mest tydliga uppgifterna.
| ifrs-full:IssuedCapitalMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember | iso4217:SEK | xbrli:shares |
|---|---|---|---|
| 2023-01-01 | 2023-12-31 | ||
| 2022-01-01 | 2022-12-31 | ||
| 2023-12-31 | |||
| 2022-12-31 | |||
| 2021-12-31 | |||
| 2021-12-31 |
| ifrs-full:IssuedCapitalMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember |
|---|---|
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| iso4217:SEK | iso4217:SEK |
| xbrli:shares | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | ifrs-full:PreviouslyStatedMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:IssuedCapitalMember | ifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember |
|---|---|
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | ifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | ifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:IssuedCapitalMember |
|---|
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember |
| 529900X0UEM9DOM6FK122021-12-31 |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-01-01 | ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember |
|---|---|
| 2022-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-01-01 | |
| 2022-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-01-01 | |
| 2022-12-31 | |
| ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-01-01 | |
| 2022-12-31 | |
| ifrs-full:IssuedCapitalMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-01-01 | |
| 2022-12-31 |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 | ifrs-full:IssuedCapitalMember |
|---|---|
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 | |
| ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 | |
| ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122022-12-31 |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-01-01 | ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember |
|---|---|
| 2023-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-01-01 | |
| 2023-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-01-01 | |
| 2023-12-31 | |
| ifrs-full:IssuedCapitalMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-01-01 | |
| 2023-12-31 |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 | ifrs-full:IssuedCapitalMember |
|---|---|
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 | |
| ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 | |
| ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 | |
| ifrs-full:RetainedEarningsMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 | |
| ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember | |
| 529900X0UEM9DOM6FK122023-12-31 |
Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer på sidorna 4–5, 8, 11, 14, 52–60 på JMs segmentsredovisning. För skillnaden mellan segmentsredovisning och IFRS, se avsnittet Segments rapportering på sidan 74. För definitioner, se sidorna 111–114.
ÅRET I KORTHET
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
Goda långsiktiga förutsättningar
Efter 38 år inom JM, varav 22 år som koncernchef, har Johan Skoglund meddelat att han går i pension under 2024. Han gör det med ett av de mest utmanande åren bakom sig. Ta del av Johan Skoglunds kommentarer om året och hur han ser på JMs framtid.
Sällsynt utmanande år
År 2023 har kantats av geopolitisk osäkerhet, krig i Europa, kostnadsinflation, högre räntor och en sällsynt allmänt avvaktande marknad. Vi får gå tillbaka till början av 1990-talet för att hitta liknande utmaningar. I denna situation fokuserar vi på att hitta vägar att minska antalet osålda bostäder, och JM har i vissa fall anpassat priser till rådande marknadsläge för att minska kapitalbindningen. Under året sålde JM över 1 900 bostäder, produktionsstartade drygt 1 600 och har mer än 6 000 bostäder i pågående produktion. Beaktat marknaden är jag nöjd med vår förmåga att upprätthålla vår produktion och starta nya projekt. I det sista kvartalet ökade vi antalet sålda bostäder.
Möjlighet att öka takten
Strategin för att möta och hantera konjunkturnedgångar är att säkerställa kapacitet för att kunna starta projekt även i en svagare marknad, och att så långt som möjligt undvika åtgärder för att behöva minska bemanningen. I linje med detta ökade produktionsstarterna sista kvartalet. Vi breddar upplåtelseformerna med hyresrätter och ägarlägenheter, samt startar med mindre storlek på etapperna. Att bibehålla kapacitet för att starta nya projekt innebär också att vi är redo när marknaden vänder. En förutsättning för att kunna starta nya projekt är att löpande över tid ha gjort bra markförvärv. JM går in i 2024 med 39 100 byggrätter i attraktiva lägen. Det är en bred portfölj, som tillåter att vi kan välja var och när produktion ska startas för att ge bäst marginal. Förutsatt en bra marknad ger byggrättsportföljen oss möjlighet att årligen produktionsstarta 4 000 bostäder om ett par år. Det är avgörande att vi fortsätter förvärva fin mark. Det är där JM har sin framtid.
Milstolpar för strukturkapitalet
För 20 år sedan implementerade vi JMs projekteringsanvisningar, som lade grunden till bolagets strukturkapital och möjliggjorde en rationell storskalighet som satte standard för exempelvis våningshöjd och minskade antalet komponenter. Därmed blev produktionen successivt mer kostnadseffektiv, med förbättrad kvalitet. För att stärka kompetensen ytterligare, och bygga vidare på strukturkapitalet, införs nu även projektering i egen regi. Projetering är en viktig förutsättning i JMs affär och utvecklingen av bostäder, och vi har under året inlett arbetet med etablering av en organisation med egen kompetens inom modellbaserat arbetssätt såväl som konstruktion och VVS-projektering. Med ägandeskap av hela värdekedjan kombinerat med väl etablerade standardiserade arbetssätt, möjliggör projektering i egen regi stärkt konkurrenskraft som kan bidra till kortare ledtider och effektivare produktion. Jag är övertygad om att detta kommer göra JM än mer motståndskraftigt i utmanande tider och bättre rustad i en tid där förändringstakten ökar vad gäller omvärldens krav, men även teknisk utveckling och kundbehov.
” Trots den svaga marknaden ökade JM försäljningen av bostäder i det sista kvartalet"
KONCERNCHEFENS KOMMENTAR
38år i JM.
6 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
Tar långsiktigt ansvar
En större utmaning i omvärlden är den globala temperaturhöjningen med potentiellt ödesdigra konsekvenser. Som en stor aktör i branschen har JM satt målet att klimatpåverkande utsläpp ska vara nära noll år 2030. För detta behövs samarbete med såväl transportsektorn, som leverantörer och industrier för att utveckla produkter med mindre klimatpåverkan, elektrifierade transporter och fossilfri tillverkning av cement och stål. Det är glädjande att se att JMs hållbarhetsarbete ger resultat, där både koldioxidutsläpp och avfallsmängder minskat under året. Jag är också stolt över att JM var först av aktörerna på vår marknad att införa Svanenmärkning av all nyproduktion av bostäder. Hållbarhet handlar även och i högsta grad om medarbetarnas säkerhet. JM har länge arbetat aktivt med att förbättra säkerhetskulturen, där vi fokuserar på hur vi lyckas med säkerhetsarbetet likväl som att genomföra rotorsaksanalyser vid incidenter för att hitta den bakomliggande orsaken. JM har sedan 2016 haft målet att nå minst 20 procent hantverkare som är kvinnor. Inom produktion i vår bransch är det svårare att uppnå jämn könsfördelning, bland annat för att arbetstiderna ännu inte har förutsättningar att vara lika flexibla som för tjänstemän på kontor. JM har nu sju procent hantverkare som är kvinnor, och vi fortsätter erbjuda praktikplatser och gratis utbildning för att på sikt närma oss målet.
JM – ett starkt varumärke
Många medarbetare stannar länge inom JM, vilket är en av anledningarna till att JM har ett starkt varumärke. Personalomsättningen är låg och de som vill arbeta med bostäder söker sig till JM. I grunden baserar sig JMs starka varumärke på att vi sätter kunden i första rummet. Under de 15 år som branschmätningen för nöjdkundindex har genomförts, har JM varit den bostadsutvecklare som med höga betyg kommit på första plats flest gånger. Det är möjligt genom att vi håller hög kvalitet på både bostäder och kundbemötande – JM levererar fantastiska och mycket uppskattade projekt. Ett tydligt kundfokus är något som har genomsyrat JM i alla år. Min allra första byggarbetsplats på JM hade en oerhört duktig och kvalitetsmedveten platschef. En av de saker jag fick med mig är att det gäller att göra rätt från början. Här fanns redan då bra och sunda värderingar med fokus på kvalitets- och miljöfrågor. Det blev en spännande resa på närmare fyra decennier.
Uppdämt behov framåt
Det råder betydande bostadsbrist på samtliga våra delmarknader, och i takt med framtida räntesänkningar och minskad arbetslöshet kan situationen långsamt förbättras. Förutsatt en ökad stabilitet i omvärlden kommer vi att se en gradvis bättre bostadsmarknad. Slutligen vill jag säga att det är människorna som gör skillnaden. Allt handlar om relationer och jag är stolt och glad över alla duktiga och engagerade medarbetare på JM. Det är tack vare er som JM är där vi är i dag. Ett stort tack till alla som format JM genom åren!
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
” Utan duktiga och engagerade medarbetare hade JM inte varit där vi är”
7 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
Långsiktig värdeutveckling
Ambitionen är att över tid ge JMs aktieägare högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Avkastningen kommer ur en riskmässigt balanserad tillväxt, med optimerat utnyttjande av riskkapital över konjunkturcykeln och ökande värdeöverföringar till aktieägarna. Fokus är vinst per aktie och utdelning per aktie. Det uppnås genom hög operationell förmåga, god riskkontroll, finansiell styrka och en byggrättsportfölj med stor värdepotential, som löpande förädlas och förnyas. Under de senaste fem åren har JM haft en genomsnittlig total avkastning om 6 procent. Aktien är volatil men har skapat god totalavkastning långsiktigt. Över de senaste tio åren har totalavkastningen varit 5 procent, vilket är i paritet med genomsnittet för jämförbara bolag.
- Stark balansräkning
- Byggrättsportfölj med stor värdepotential
- God långsiktig totalavkastning
- Utdelning över tid
JM har en stark finansiell ställning med en soliditet om 40–50 procent (exklusive övervärden) under de senaste fem åren. En stark soliditet är en förutsättning för stabil och kostnadseffektiv finansiering av pågående bostadsproduktion. Samtidigt ska riskkapitalet inklusive övervärden vara optimerat över konjunkturcykeln. JM har under lång tid levererat väl i linje med utdelningspolicyn, i kombination med flera kapitalutskiftningar. Värdeöverföringarna till aktieägarna har under de senaste fem åren uppgått till 5,5 mdkr, varav 4,3 mdkr genom utdelning och 1,2 mdkr genom förvärv och indragning av egna aktier (återköp). JM har 39 100 byggrätter för framtida projektutveckling, varav 22 700 redovisas i balansräkningen. Övervärdet jämfört med bokfört värde på byggrätterna i balansräkningen uppgår till 5,6 mdkr utifrån extern värdering. Övervärdet är del av JMs riskkapital och ger indikation om framtida vinstpotential.
| 1) Besqab*, Bonava*, NCC, PEAB, Selvaag*, Skanska, Veidekke, YIT | * ej 2014–2023 | |||||
| Soliditet | ||||||
| Genomsnittlig totalavkastning | ||||||
| Återföring till aktieägare | ||||||
| Byggrätter |
RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH UTDELNINGSPOLICY
Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel. JMs riktvärde för kapitalstrukturer och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
En turbulent omvärld
För JM är det av stor vikt att förstå och försöka förutse hur omvärlden förändrar marknadens förutsättningar. Fem megatrender är särskilt viktiga för verksamheten. I likhet med de senaste åren har 2023 präglats av en osäker omvärld med fortgående krig, upptrappade konflikter, finansiella åtstramningar och extrema väderhändelser. I många avseenden har resiliens och trygghet blivit alltmer centralt. Parallellt växer nya vägar framåt, inte minst genom en hög teknisk utvecklingstakt. För att kunna vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad behöver JM ständigt vara vaksam på hur omvärlden färgar människors beslut och marknadens förutsättningar. I nuet, likväl som längre tidshorisonter. Fem megatrender har identifierats som särskilt viktiga för JMs verksamhet. Megatrender är globala utvecklingslinjer som formar vår värld. De spänner över flertalet områden, kan variera i uttryck i olika delar av världen och flyter ofta in i varandra. Ju mer sammankopplade vi blir, desto mer långtgående blir verkningarna. Under de rådande osäkra förhållandena, med svag marknad och avvaktande kunder, är det av avgörande betydelse att JM bibehåller en fortsatt god likviditet. Det ger en uthållig förmåga att anpassa och utveckla verksamheten och JMs erbjudande.
Megatrend Nulägesbeskrivning Potentiella följder/utmaningar JMs svar
| Megatrend | Nulägesbeskrivning # JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Accelererad innovationstakt och tillämpningsområden
- Nya affärsmodeller och förändrade yrkesbeskrivningar
- Klyfta mellan de som tillämpar ny teknologi och de som står utanför
- Risk för försämrad integritet och cybersäkerhet
- Behov av gemensamma regelverk och etiska riktlinjer.
- Den teknologiska utvecklingen möjliggör ännu större fördelar för nyproduktion jämfört med äldre bostäder avseende energi, hållbarhet, bekvämlighet och trygghet. I JMs produktion främjas kortare ledtider, högre grad av automatisering och prefabricering, men också mer kund anpassade bostäder
- En viktig del av AI-utvecklingen drivs av startups som tillför nya tekniska lösningar. JM samarbetar med innovativa startups längs värdekedjan och genomför pilotprojekt med nya produkter och tjänster, till exempel energilösningar
- JM är aktiva i standardiseringsarbete inom smarta byggnader i Europa, och följer utvecklingen inom kommande cybersäkerhetslagstiftning, vilken är central när smarta kvarter och städer växer fram
- JM ställer krav på leverantörer av uppkopplade system kring säkerhet och att de ska kunna kommunicera med andra system för att möjliggöra framtida tjänster och undvika inlåsning.
Tre tydliga målområden
De finansiella målen syftar till att stödja den långsiktiga finansiella utvecklingen i koncernen och samtidigt vara anpassade till verksamhetens cykliska karaktär.
Rörelsemarginal
| År | Utfall (%) |
|---|---|
| 2023 | 12,8 |
| 2022 | 12,8 |
| 2021 | 15,2 |
| 2020 | 13,2 |
| 2019 | 5,3 |
Mål: Genomsnittligt uppgå till 12,0 procent över en konjunktur cykel
Utfall: 5,3 procent under 2023. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig rörelsemarginal till 11,8 procent.
Avkastning eget kapital
| År | Utfall (%) |
|---|---|
| 2023 | 22,2 |
| 2022 | 21,9 |
| 2021 | 20,8 |
| 2020 | 17,9 |
| 2019 | 5,0 |
Mål: Genomsnittligt uppgå till 25,0 procent över en konjunkturcykel.
Utfall: 5,0 procent under 2023. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig avkastning på eget kapital till 17,6 procent.
Tillväxt
| År | Utfall (%) |
|---|---|
| 2023 | –14 |
| 2022 | 24 |
| 2021 | –16 |
| 2020 | –22 |
| 2019 | –48 |
Mål: Genomsnittlig ökning om 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder över en konjunkturcykel.
Utfall: Under 2023 minskade produktions- starterna med –48 procent. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig tillväxt i produktions- starter av bostäder till –13 procent.
1) Inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.
JMs FINANSIELLA MÅL
Kunder (NKI LÅNGSIKTIGT)
| År | Utfall (%) |
|---|---|
| 2023 | 74 |
| 2022 | 65 |
| 2021 | 75 |
| 2020 | 71 |
| 2019 | 70 |
Mål: Nöjdkundundersökning två år efter inflyttning (NKI långsiktigt) ska överstiga 70 vid utgången av år 2023.
Utfall: Sverige 74, Norge 65 och Finland 75 under 2023.
Medarbetare (JM hantverkare totalt)
| År | Antal |
|---|---|
| 2023 | 997 |
| 2022 | 884 |
| 2021 | 969 |
| 2020 | 871 |
| 2019 | 828 |
Miljö (TOTAL MÄNGD BYGGAVFALL Kg/m² BTA)
| År | Utfall (Kg/m² BTA) |
|---|---|
| 2023 | 32 |
| 2022 | 29 |
| 2021 | 30 |
| 2020 | 28 |
| 2019 | 26 |
Mål: Minska den totala mängden byggavfall till 25 kg/m² bruttoarea (BTA) till utgången av år 2023.
Utfall: Sverige 32, Norge 29 och Finland 40 under 2023.
JM kvinnliga hantverkare, %
| År | Utfall (%) |
|---|---|
| 2023 | 7,0 |
| 2022 | 6,8 |
| 2021 | 6,5 |
| 2020 | 6,2 |
| 2019 | 5,8 |
Mål: Antalet kvinnor bland JMs hantverkare ska öka till 10 procent till utgången av 2023.
JMs ICKE-FINANSIELLA MÅL
Strategi för uthålligt värdeskapande
FYRA STRATEGIOMRÅDEN
Med affärsidén som bas, och visionen som led- stjärna, formar fyra strategiområden JMs väg framåt, där företagskulturen möjliggör resan. JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kund- värde, intäkter och kostnader genom att förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och kommersiella lokaler. På följande sidor beskrivs strategin med fyra inriktningar.
- FINANSIELL STRATEGI: Omfattar både tillgångs- och kapital- strukturaspekten.
- OPERATIV STRATEGI: Central för JMs värdeskapande.
- STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET: Sätter kundupplevelsen i centrum.
- BYGGRÄTTSSTRATEGI: Omfattar JMs framtida verksamhet.
Fokusering på långsiktighet och uthålligt värdeskapande, som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar tillsammans med riskhan- tering till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattan- det och föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning. Väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på såväl risker som möjligheter.
URVAL AV RISKER OCH MÖJLIGHETER I PROJEKTUTVECKLINGENS OLIKA FASER
| Beslutssituation | Risker | Möjligheter |
|---|---|---|
| Markförvärv | Kundefterfrågan, Kommunal planering, Tekniska svårigheter och markföroreningar | Attraktiva byggrätter, Teknisk utveckling vad avser hantering av miljörisker |
| Projekteringsstart | Förseningar, ökade kostnader | Kundanpassad utformning |
| Försäljningsstart | Konjunktur, ränteläge | Rätt prissättning |
| Produktionsstart | Förseningar, ökade kostnader | Optimerad effektivitet i planering och produktion |
| Produktion | Arbetsmiljöbrister, Försenad inflyttning | Hög säkerhetsnivå och bra arbetsklimat, Vädersäkrad produktion |
| Inflyttning | Kvalitetsbrister, Försenad inflyttning | Svanenmärkt boende, Nöjda kunder |
| Garanti/Förvaltning | Klimatskal utsatt för ökat extremväder | Robust produkt |
AFFÄRSIDÉ
Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.
VISION
Vi lägger grunden till ett bättre liv.
FÖRETAGSKULTUR
Kulturen präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbar- hetstänkande och respekt för individen.
Stark finansiell ställning
Strategin grundar sig på kapitaleffektivitet som en fundamental utgångspunkt för långsiktigt värdeskapande. JM har goda långsiktiga förutsättningar genom stark finansiell ställning som skapar handlingsfrihet. Mål för avkastning på eget kapital är 25 procent över en konjunkturcykel. Tydligt fokus ligger på kassaflöde och effektivt utnyttjande av balansräkningen samt god riskkontroll. Kassaflöde från pågående projekt och projektfastigheter kopplas till koncernens upplånings- och ränteriskhantering, där kreditavtal säkerställs av JMs goda kreditvärdighet, varför inga pantbrev lämnas. För att maximera värdeskapandet tar kapitalstrukturen hänsyn till att verksamhetsområden har olika kapitalbehov för att möta specifika risker. Löpande analyseras vilket riskkapital som behövs med beaktande av likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Kapitaliseringsmodellen baseras på bedömda marknads värden och kvantifierar tillgång till och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapi - tal använder ledning och styrelse i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Analysen tillsammans med andra kvalitativa aspekter är grunden för styrelsens beslut om lämplig kapital - struktur vid var tidpunkt. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Målsättningen för finansverksamheten är att:
- stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler
- optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
- kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning. Aktieägarmålet ska uppnås bland annat genom:
- Tillväxt med god lönsamhet och marknadsledande position som mål
- Tillväxt, främst organisk, men även via bolagsförvärv, för att stärka JMs position på prioriterade geografiska marknader
För att utvärdera varje projekts lönsamhet och vilka projekt som ska prioriteras, arbetar JM med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier:
- Vägd kapitalkostnad (WACC) efter skatt för nya projekt uppgår till 6,5– 8,0 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassa- flöden för ett specifikt projekt.
- Skuldsättningsgrad i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.
Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital
1) En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 4,0–4,5 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 2 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 3,2–3,6 procent.
Genomsnittlig kostnad – eget kapital
1) Avkastningskrav på eget kapital uppgår, när de olika utvärderings- kriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return) vägs samman, till cirka 8–10 procent. Avkastning på eget kapital har under 10-årsperioden 2014–2023 i genomsnitt uppgått till 23,1 procent och för 5-årsperioden 2019–2023 till 17,6 procent.
1) Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.# FINANSIELL STRATEGI
14JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
Ett starkt resultat och viktiga steg för en mer hållbar bostadsutveckling i en avvaktande marknad. JM har utvecklat effektiva processer för bostadsproduktion och har erfarenhet av komplexa projekt. Kontinuerligt analysarbete förbereder scenarion för hur bostadsproduktionen bäst kan anpassas till nya behov och förutsättningar. JM ska vara den ledande projektutvecklaren av bostäder i Norden – avseende såväl marknadsposition som produktkvalitet och hållbarhet. Bostäderna och samhällena ska bestå i minst 100 år. Alla värdekedjans led täcks i JMs projektutveckling, från förvärv av mark till försäljning av bostaden. I många fall innebärande att nya stadsdelar skapas. Kompetensen att hantera värdekedjans delar är en viktig konkurrens fördel och avgörande för framgångsrikt värdeskapande. Värdeutvecklingen sker i takt med att markanvändningen definieras. När en detaljplan är fastställd och bygglov erhållits, vilket kan ta över fem år, och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts. För att vara konkurrenskraftig över konjunkturcykler måste bostäderna vara attraktiva, av hög kvalitet och Effektiv projektutveckling OPERATIV STRATEGI 15 kostnadseffektivt producerade. Processer och verktyg för detta samlas och styrs inom strukturerad projektutveckling, JMs initiativ för industrialisering av projektutveckling. Projektutveckling baseras på standardiserade komponenter, som beroende på hur de kombineras skapar en variation i bostäder och stadsrum. Komponenterna finns definierade i JMs projekteringsanvisningar, grunden för produktstyrningen. Väsentliga verktyg för medarbetare i JMs produktion är monteringsanvisningar och metodbeskrivningar som anger hur komponenterna fogas samman till kompletta hus och bostäder. Tillverkning och leverans av komponenterna till JMs projekt garanteras i långsiktiga ramavtal med leverantörer, och styr dokument möjliggör effektivt och hållbart logistikflöde. Från kundens första kontakt med JM till och med tillträdet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, oberoende av var bostaden är belägen. JMs bostadsaffär är beskriven genom kontinuerligt dokumenterade processer i koncernens verksamhetssystem, som följer den internationella standarden APQC (American Productivity & Quality Center).
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 15
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
0 Värde År
Marknadsprocess
Projektutvecklingsprocess
Värdekedja JM
1
2
3
4
5
Idéarbete
Marknadsanalys
Produktion
Bokning
FÖRSÄLJNING / KUNDANPASSNING
Förvaltning åt bostadsrättsförening
Inflyttning / Boende
Prissättning
Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.
PROJEKTERING
Planarbete / Detaljplan / Bygglov
VÄRDEUTVECKLING
Beslut om markförvärv
Affärsutskott, koncernledning och styrelse
Beslut om projekteringsstart
Regionchef
Beslut om total intäkt
Affärsenhetschef
Beslut om försäljningsstart
Regionchef
Beslut om produktionsstart
Affärsutskott, koncernledning och styrelse
Operativt beslut om produktionsstart
Regionchef
Regionchef
Beslut om tekniskt avslut
BESLUTSGRINDAR
JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. Det är fundamentalt för JMs affär att bostadsrättsföreningarna är oberoende. För att skapa förtroende krävs att den styrelse som under produktionsfasen företräder de enskilda bostadsrättsköparna är oberoende från JM och ingår avtal som värnar om deras intressen. För att kunna tillvarata dessa intressen, likväl som JMs affärsmässiga intresse av en professionell beställare, måste föreningens styrelseledamöter besitta relevant erfarenhet och kompetens. Även för ledamöternas föreningsrättsliga ansvar är detta viktigt. Av dessa skäl bildas bostadsrättsföreningarna av från JM fristående styrelseledamöter med stor erfarenhet och kompetens inom alla för en bostadsrättsförening relevanta områden. Enligt föreningens stadgar ska majoriteten av styrelsen under hela produktionsfasen utses av en från JM oberoende part. JM har ingen rätt att utse föreningens styrelse och har aldrig någon representation i den. Bostadsrättsföreningens styrelse fattar det för föreningen och enskilda bostadsrättköpare viktiga beslutet om och ingår avtal med JM om produktion och tillhandahållande av en nyckelfärdig bostadsfastighet. Vidare är JMs affärsmodell anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning kan summeras:
* Bostadsrättsföreningens stadgar stipulerar från JM oberoende tillsättning av styrelseledamöter i föreningen där JM inte har rätt att utse styrelse.
* Alla väsentliga och relevanta beslut fattas självständigt av styrelsen.
* Avtal om totalåtagande där JM levererar nyckelfärdig fastighet ingås av den oberoende styrelsen i bostadsrättsföreningen före produktionsstart.
* Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv. bland annat med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet. JM ställer temporär borgensförbindelse som partiell kreditförstärkning.
* Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.
Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med transparent uppföljning över projektens livscykel såväl internt som externt. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela processen, från avtal med bostadsrättsföreningarna om JMs totalåtagande att leverera nyckelfärdig fastighet till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen med hög precision över tid. Den fundamentala oberoendefrågan utgör också grunden för att bostadsrättsföreningarna både ur ett civilrättsligt och redovisningsmässigt perspektiv kan anses vara självständiga och därmed utgör JMs kund. JMs affärsmodell återspeglas i koncernens segmentsrapportering, vilken JM anser bäst återger affärens natur.
1
2
3
4
5
6
7
JM bedriver ett aktivt arbete inom verksamhets- och produktutveckling, där förslag baserade på studier eller faktiska tester presenteras minst fyra gånger årligen. Även medarbetare lämnar in förbättringsförslag som kan leda till förändringar direkt eller på sikt. Fokus i utvecklingsarbetet har under senare år varit digitalisering och hållbarhet. En för JM väl implementerad metod för digitalisering är BIM (Building Information Modeling). BIM och andra system har utvecklats för att stödja projektering och stärka informationsflöden, med ritningar, arbetsrutiner, checklistor etc. För kunderna finns den digitala kundportalen Mitt JM med syfte att ge tillgång till all information kopplat till bostadsköpet. Inom hållbarhet har utvecklingsprojekt bland annat resulterat i klimatförbättrad betong i JMs standardiserade produkt, en ny typ av träutfack samt att fordon och arbetsmaskiner på byggarbetsplatserna drivs med förnybart drivmedel och/eller el. Därtill ska klimatberäkningar genomföras i samtliga projekt.
16JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### VERKSAMHET
#### HÅLLBARHETSREDOVISNING
#### FINANSIELL INFORMATION
#### BOLAGSSTYRNING
#### AKTIEÄGARINFORMATION
#### Kunden som vägvisare
Strategin grundar sig på JMs affärsidé med människan i fokus och visionen att lägga grunden till ett bättre liv. År efter år ger kunder JM höga betyg på bostadskvalitet, service och pålitlighet. Nyckeln är lyhördhet och JM strävar efter att förstå hur drivkrafter och omvärldsfaktorer påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga. JM genomför regelbundet kundundersökningar och bjuder in kunden att i hög grad påverka sitt boende – exempelvis gällande bostadens utformning eller önskemål på service i närområdet. Nyproducerade bostäder från JM är anpassade efter hur människor lever och bor idag och imorgon. Sedan 2018 projekteras alla JM-bostäder så att kraven för miljömärkning med Svanen uppfylls. JM har tydlig inriktning mot högkvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde i attraktiva lägen. Genom JMs Kundskola ges alla medarbetare förståelse för hur de kan bidra till nöjda kunder. Målet är en kundupplevelse i särklass där JM ska vara förstahandsvalet för både dagens och morgondagens bostadskunder. En viktig aspekt av kundupplevelsen är bostadsvisningar och kundmöten. JM erbjuder även bostadsvisningar, möten och andra tjänster digitalt. Från kundens första kontakt med JM till och med tillträdet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, oberoende av var bostaden är belägen. Detsamma gäller hantering av felanmälningar samt service- och garantiåtgärder efter inflyttningen. Den digitala kundportalen Mitt JM ger kunderna tillgång till all information kopplat till sitt bostadsköp. Med JMs digitala inredningsväljare kan kunden botanisera bland de alternativ som är tillgängliga för just sitt hem. De kunder som inte vill göra egna val av inredning kan helt eller delvis utgå från JMs speciellt framtagna designlinjer. Till alla nya bostäder från JM kan kunderna välja konceptet Intelligenta hem. Här erbjuds ett brett utbud av smarta funktioner som gör vardagen enklare, tryggare och mer hållbar.# VERKSAMHET
Ur ett hälsoperspektiv erbjuds allt från sensorstyrda ventilationer som ger bättre luftkvalitet och beröringsfria ytor, till att enbart använda hälsosamma byggmaterial eller att bygga bostäder som är tystare än vad svensk standard kräver. Andra exempel på smart teknik i hemmet är fallsensorer och hjärtövervakning.
Genom finansieringsmodellen Deläga ges fler kunder möjlighet att köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs andelar och ökar successivt sitt ägande från initialt minst 50 procent. Trenden går mot bostäder som är alltmer anpassade efter individuella behov och var i livet man befinner sig. Därför erbjuder JM tre olika boendekoncept med samma höga kvalitet:
1. **Smarta kvadrat** är konceptet för den som föredrar ett enkelt, prisvärt och yteffektivt boende. Genom att effektivisera produktionen och köpprocessen hålls priserna nere.
2. **Original** är JMs klassiska koncept som passar en bred kundgrupp. Konceptet ger ett funktionellt och bekvämt boende med hög kvalitet och möjlighet att göra olika tillval.
3. **Premium** är för den som vill ha ett skräddarsytt boende, med exklusivitet i design, material och utrustning. Utökad service ingår för hjälp med inredning och rådgivning kring juridiska och ekonomiska frågor.
Som en av Nordens ledande bostadsutvecklare är det viktigt att JM erbjuder olika boendeformer:
1. **Bostadsrätt** innebär medlemskap och ägarandel i en bostadsrättsförening, som äger fastigheten och marken.
2. **Äganderätt** är en vanlig upplåtelseform för småhus som JM har erbjudit länge. Därtill finns även ägarlägenheter, vilket innebär att man köper och blir lagfaren ägare av sin lägenhet med full frihet att hyra ut den. Delar av huset ägs gemensamt av de boende och förvaltas av en samfällighetsförening.
3. **Hyresrätt** innebär inget krav på kontantinsats och ingen ekonomisk risk. Det innebär samtidigt begränsade möjligheter att renovera och utebliven del av eventuell värdeökning.
## STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 17
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Grunden för JMs affär
Strategin grundar sig på att förvärv av utvecklingsbar mark, och därmed möjlighet för byggrätter, är basen för långsiktig lönsamhet. Byggrätter är grunden för JMs affär. JM förvärvar kontinuerligt mark, med eller utan byggrätt, för att möjliggöra förädling till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Strategin är att mark förvärvas i samma takt som mark tas till produktion.
Mark med tillhörande byggrätter tas upp som exploateringsfastighet i balansräkningen när marken kommer under JMs kontroll. Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem års produktion, baserat på nuvarande produktionstakt räknat på rullande tolv månader.
Vid produktionsstart för varje etapp överförs marken med byggrätter med sitt bokförda värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. Projekten har hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning, med effektiv projektfinansiering längs vägen. Projekten ska bestå av främst egenutvecklade bostäder och kommersiella lokaler, eller befintliga sådana som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Värdet ska realiseras genom försäljning eller i vissa fall bytesaffär. För att göra rätt investeringar i mark och byggrätter krävs god kännedom om kunderna samt deras behov och efterfrågan.
JM är väl positionerat med en byggrätts- och projektportfölj som löpande förädlas, och byggrätter finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande.
### BYGGRÄTTSPORTFÖLJENS INNEHÅLL
* Byggrätter i balansräkningen, 22 700 (22 000), vilket motsvarar cirka sju års produktion med nuvarande produktionstakt
* Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 16 400 (17 500). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra såväl om som när marken ska förvärvas.
### BYGGRÄTTSSTRATEGI
Mellsteninhelmi, Esbo
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 18
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Från byggrätt till projektutveckling
JM förvärvar obebyggd eller bebyggd mark som förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler, vilket också innebär att helt nya stadsdelar skapas. JMs verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter. För värvade byggrätter i Sverige, Norge och Finland möjliggör projektutveckling – förädling av mark. Totalt startade JM produktion av 1 609 bostäder under 2023. På efterföljande sidor beskrivs respektive marknad.
### STÖRRE KONKURRENTER, PRIVATA BOSTADSMARKNADEN
| Land | Större konkurrenter |
| :--- | :------------------ |
| Sverige | Skanska, HSB, Riksbyggen och Peab |
| Norge | OBOS, Selvaag Bolig, Stor-Oslo Eiendom och Fredensborg Bolig |
| Finland 1) | YIT, Bonava, Skanska och SRV |
1) Huvudstadsregionen
### Projektutveckling
Projektutveckling är huvudsakligen inriktad på kontinuerlig och långsiktig produktion av bostäder (med boendeformerna hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt) inklusive student- och ungdomsbostäder samt seniorboenden. Förvaltningsverksamhet, framför allt för bostadsrättsföreningar, bedrivs inom JM@home som tillgodoser kundernas behov av såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. JM samäger också ett bolag med Stiftelsen för Strategisk Forskning och Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensutveckling, som förvaltar hyresrättsfastigheter på tomträtt.
En annan del i projektutveckling är kommersiella fastigheter, som kontorslokaler samt vård- och omsorgsboenden. I JMs bostadsfastigheter inreds ofta entréplanen med lokaler för exempelvis butiker och restauranger, som bidrar till levande miljöer och bostadskvarter. I samband med produktion av såväl bostäder som kommersiella fastigheter i Storstockholmsområdet, används JMs entreprenadverksamhet för mark- och anläggningsarbeten.
### ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN %
| | Sålda/bokade bostäder | Sålda bostäder | Bokade bostäder |
| :--- | :-------------------- | :------------ | :------------- |
| | | | |
| 0 | 20 | 40 | 60 | 80 | 100 |
| 2023 | | | |
| 2022 | | | |
| 2021 | | | |
| 2020 | | | |
| 2019 | | | |
| 2018 | | | |
| 2017 | | | |
| 2016 | | | |
| 2015 | | | |
| 2014 | | | |
### BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER
| Land | 2023 | 2022 | 2021 |
| :--- | :------ | :------ | :------ |
| Sverige | 24 100 | 56 700 | 67 600 |
| Norge | 22 800 | 29 900 | 30 100 |
| Finland | 24 500 | 38 000 | 47 300 |
Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024.
### JMs SÅLDA BOSTÄDER
| Land | 2023 | 2022 | 2021 |
| :------ | :---- | :---- | :---- |
| Sverige | 1 067 | 1 673 | 2 747 |
| Norge | 488 | 527 | 674 |
| Finland | 346 | 459 | 827 |
| Totalt | 1 901 | 2 659 | 4 248 |
### JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER
| Land | 2023 | 2022 | 2021 |
| :------ | :---- | :---- | :---- |
| Sverige | 829 | 1 909 | 2 671 |
| Norge | 405 | 605 | 636 |
| Finland | 375 | 599 | 665 |
| Totalt | 1 609 | 3 113 | 3 972 |
## PRODUKTPORTFÖLJ
### JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
| | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2021-12-31 |
| :-------------------- | :--------- | :--------- | :--------- |
| Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) | 6 033 | 8 078 | 8 094 |
| Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) | 52 | 59 | 64 |
| Andel bokade bostäder i pågående produktion, % | 2 | 3 | 13 |
| Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % | 54 | 62 | 76 |
| Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling | 662 | 507 | 484 |
| Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för försäljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion | 444 | – | – |
| 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. | | | |
19JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
| | **2023-12-31** | | **2022-12-31** | |
| :------------ | :------------- | :------------ | :------------- | :------------ |
| Miljarder kr | Marknadsvärde | Bokfört värde | Övervärde | Marknadsvärde | Bokfört värde | Övervärde |
| JM Bostad Stockholm | 7,8 | 4,1 | 3,7 | 8,2 | 4,0 | 4,1 |
| JM Bostad Riks | 2,9 | 1,9 | 1,0 | 3,5 | 2,3 | 1,2 |
| JM Norge | 1,9 | 1,3 | 0,5 | 1,9 | 1,1 | 0,9 |
| JM Finland | 1,5 | 1,1 | 0,4 | 1,6 | 1,1 | 0,5 |
| Totalt | 14,1 | 8,5 | 5,6 | 15,2 | 8,5 | 6,7 |
#### Byggrätter
För att kunna påbörja projektutveckling behövs byggrätter. Utvecklingsbar mark med byggrätter för framtida produktion redovisas i koncernens balansräkning som exploateringsfastighet. Planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande.
#### Värdering
Utifrån ett tänkt försäljningspris till rådande dagsvärden genomfördes vid årsskiftet en värdering av JMs byggrätter och projektfastigheter i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingen av projektfastigheter baseras på kassaflödesanalyser av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderingspraxis. Värderingen av byggrätter baseras på läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till produktionsstart. Värdebedömningen för byggrätter med kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetto baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Villkorade byggrätter omfattas ej.
### FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN
* **Översiktsplan** omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Avser antal byggrätter i balansräkningen.
* **Detaljplaneskedet** omfattar tiden från påbörjat detaljplanearbete till ansökan om bygglov.
* **Bygglovsskedet** startar i samband med ansökan om bygglov.# JM Bostad Stockholm JM Norge JM FinlandJM Bostad Riks JM Bostad Stockholm JM Norge JM FinlandJM Bostad Riks JM FinlandJM Bostad Riks
## GEOGRAFISK FÖRDELNING AV BYGGRÄTTER 1)
Merparten finns i respektive huvudstadsregion
* JM Norge 1) , 17%
* JM Finland 1) , 18%
* JM Bostad Stockholm, 33%
* JM Bostad Riks, 32%
## PROJEKTFASTIGHETER
| | 2023-12-31 Bokfört värde, mkr | 2022-12-31 Bokfört värde, mkr | Yta (000) m² | Uthyrningsgrad årshyra, % |
| :---------------------------------- | :---------------------------- | :-------------------------- | :--------- | :----------------------- |
| Fastigheter under utveckling | 1 055 | 1 024 | 27 | 91 |
| Färdigställda hyresrättsfastigheter | – | – | – | – |
| Färdigställda kontorsfastigheter | 14 | 6 | 1 | 100 |
| **Totalt** | **1 069** | **1 030** | **28** | **91** |
## MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER
### JM BOSTAD STOCKHOLM
### JM BOSTAD RIKS
### JM NORGE
### JM FINLAND
Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detaljplanearbete till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov.
# 20 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
* VERKSAMHET
* HÅLLBARHETSREDOVISNING
* FINANSIELL INFORMATION
* BOLAGSSTYRNING
* AKTIEÄGARINFORMATION
## KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER, KONCERNEN
| Kategori | Andel av kostnad, % 1) | Förändring, % | Resultat, mkr |
| :-------------------- | :--------------------- | :------------ | :------------ |
| | **2023** | **2022** | **2023** |
| Löner | 16 | 14 | +/–157 |
| Material | 17 | 17 | +/–174 |
| Mark | 10 | 10 | +/–128 |
| Byggherrekostnader | 9 | 9 | +/–71 |
| Projektering | 4 | 4 | +/–44 |
| Omkostnader | 8 | 8 | +/–74 |
| Underentreprenader | 38 | 36 | +/–368 |
1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder, 10,2 mdkr.
## KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
| Intäkt/m², kr 1) | Kostnad/m², kr 1) 2) | 40 000 | 41 000 | 42 000 | 43 000 | 44 000 |
| :--------------- | :------------------- | :----- | :----- | :----- | :----- | :----- |
| 55 000 | | 223 | 237 | 251 | 265 | 279 |
| 56 000 | | 209 | 223 | 237 | 251 | 265 |
| 57 000 | | 195 | 209 | 223 | 237 | 251 |
| 58 000 | | 181 | 195 | 209 | 223 | 237 |
| 59 000 | | 167 | 181 | 195 | 209 | 223 |
1) Exklusive moms.
2) Exklusive kostnad mark.
Villkorade byggrätter
De 16 400 villkorade byggrätterna är normalt inte omsättnings-bara och avtalen har olika giltighetstid beroende på förutsättning och avtalsstruktur. De utgör trots det en säkrad förutsättning för JMs löpande tillskott av byggrätter att tas till produktion. Med de villkorade avtalen som grund kan ett implicit nettonuvärde beräknas för de framtida kassaflödena även i den villkorade delen av byggrättsportföljen. JM betalar i regel villkorade byggrätter i samband med att de når lagakraftvunnen detaljplan. Då upptas de som byggrätter för exploateringsfastigheter i balansräkningen. Förvärvspriset baseras på marknadsvärdet vid tidpunkten för uppfyllt avtals-villkor då överlåtande sker. Nettonuvärdet efter skatt för den villkorade byggrättsport-följen uppgår till 4,3 mdkr (4,5) till diskonteringsränta 7,8 procent. Detta baseras på antaganden om att den tas till produktion över en period om tio år, möter målkravet om 12 procent rörelse-marginal, samt att förvärvsvärdet för byggrätterna motsvarar ungefär dagens genomsnittliga värde i balansräkningen. Detta är ett implicit marknadsvärde förutsatt att projekten kan genomföras operationellt.
Känslighetsanalys byggrättsportfölj
I en känslighetsanalys av JMs 22 700 byggrätter som finns upptagna i balansräkningen, nuvärdesberäknas framtida förvän-tade kassaflöden från byggrätterna utifrån olika genomsnittliga intäkts- och kostnadsantaganden. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Byggrätterna (villkorade byggrätter omfattas ej) antas för-delas jämnt över tio års produktionstid. En bostad antas vara 75 kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts uppgå till 21,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt 7,8 procent. Hänsyn har ej tagits till eventuell inflation. Kalkylen inkluderar såväl belastad skattekostnad som avdragseffekten från historisk markinveste-ring om 8 496 mkr. Tabellerna visar antagen intäkt, inklusive lån i bostadsrättsför-eningar, och kostnad per kvadratmeter lägenhetsyta. Hävstången i värdeskapande beroende på förmågan att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader blir tydlig, och också påverkan av den allmänna utvecklingen av bostadspriser.
## KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
| Intäkt/m², kr 1) | Kostnad/m², kr 1) 2) | 40 000 | 41 000 | 42 000 | 43 000 | 44 000 |
| :--------------- | :------------------- | :----- | :----- | :----- | :----- | :----- |
| 55 000 | | 14 400 | 15 300 | 16 200 | 17 100 | 18 000 |
| 56 000 | | 13 500 | 14 400 | 15 300 | 16 200 | 17 100 |
| 57 000 | | 12 600 | 13 500 | 14 400 | 15 300 | 16 200 |
| 58 000 | | 11 700 | 12 600 | 13 500 | 14 400 | 15 300 |
| 59 000 | | 10 800 | 11 700 | 12 600 | 13 500 | 14 400 |
1) Exklusive moms.
2) Exklusive kostnad mark.
Känslighetsanalys kostnader vid projektutveckling
För att spegla koncernens känslighet vid förändring i kostnads-massan för ett projekt har en känslighetsanalys upprättats som visar resultateffekten per kostnadskategori vid en förändring om +/–10 procent. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstill-gångar, till exempel maskinhyror. Av tabellen framgår att kostnader för underentreprenader är den enskilt största kostnadsposten där en förändring således ger störst resultatpåverkan.
# 21 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
* VERKSAMHET
* HÅLLBARHETSREDOVISNING
* FINANSIELL INFORMATION
* BOLAGSSTYRNING
* AKTIEÄGARINFORMATION
## Lomma Strandstad
I Lomma Strandstad, vid Öresund nära sandstrand, restauranger och småbåtshamn, utvecklar JM kvarteren Riggen och Flaggspelet med cirka 125 bostäder.
## Kvarnholmens Udde
På södra Kvarnholmen, intill Stockholms inlopp och med utsikt över Svindersviken, uppför JM cirka 430 bostäder intill vattnet med närhet till skärgården.
### JM-kontor
#### **Svag konjunktur med negativ tillväxt**
Sedan 1945 har JM verkat på den svenska marknaden. 2023 sålde JM 1 067 bostäder i Sverige, vilket motsvarade cirka 56 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder. Den ekonomiska situationen i Sverige under 2023 har präglats av en svag konjunktur, samtidigt som Riksbanken har höjt räntan på grund av den höga inflationen. BNP föll med cirka 0,5 procent till följd av hushållens mins-kade konsumtion, minskade investeringar och en stor neddrag-ning av lagren, främst inom handeln. Bostadsinvesteringarna som började falla under 2022 fortsatte att sjunka i snabb takt under 2023. Den starka tillväxten i tjänsteexporten bidrog dock till att mildra fallet i BNP. Trots den svaga konjunkturen har inflationen varit hög vilket innebar att Riksbanken fortsatte att höja styrräntan under 2023 och genomförde totalt fyra höjningar under året. I inledningen av året var räntan 2,5 procent och i slutet 4,0 procent. Arbetsmarknaden stod länge emot den svaga efterfrågan men under hösten började sysselsättningen slutligen att sjunka. Byggbranschen drabbades särskilt hårt under 2023 till följd av höga räntor, höga byggkostnader samt svag utveckling av bostads-priser. Efterfrågan och produktionen av bostäder föll markant och antalet påbörjade bostäder bedöms ha fallit med mer än 50 procent 2023 i jämförelse med 2022. Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriserna i sidled under 2023. Det gällde framför allt priserna på bostads-rätter. Småhuspriserna fortsatte att falla under inledningen av 2023 men stabiliserades i slutet av året. Omsättningen av nyproducerade bostadsrätter föll till mycket låga nivåer under 2023. Såld nyproduktion i Sverige under 2023 motsvarade 40 procent av omsättningen under 2022.
| | Sverige 2023 | 2022 | 2021 |
| :------------------------ | :----------- | :--- | :--- |
| Antal påbörjade bostäder 1) | 24 100 | 56 700 | 67 600 |
| JMs sålda bostäder | 1 067 | 1 673 | 2 747 |
| JMs produktionsstartade bostäder | 829 | 1 909 | 2 671 |
| Antal anställda, andel av koncernen | 78 % | 77 % | 78 % |
| Antal byggrätter, andel av koncernen | 66 % | 65 % | 64 % |
1) Källa: SCB sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024.
**INTÄKTER** 9 671mkr
Andel av koncernen
**BYGGRÄTTER** 25 800st
Andel av koncernen
# 22 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
* VERKSAMHET
* HÅLLBARHETSREDOVISNING
* FINANSIELL INFORMATION
* BOLAGSSTYRNING
* AKTIEÄGARINFORMATION
## Skogsåsen, Myrvoll Stasjon
Skogsåsen erbjuder 146 radhus och 46 lägenheter i ett familjevänligt område omgivet av frodig grönska 20 km utanför Oslo. Området ingår i JMs projekt Myrvoll Stasjon med totalt 680 JM-bostäder.
## Utfarten
Mindre än 10 minuter med bil från Lillestrøm centrum strax utanför Oslo, är Utfarten beläget på en solig utsiktstomt vid Fjerdingby i Rælingen. Här uppför JM 142 bostäder intill skidorten Marikollen.
### JM-kontor
#### **Viss tillväxt trots avmattning i konjunkturen**
Sedan 1998 har JM verkat på den norska marknaden. 2023 sålde JM 488 bostäder i Norge, vilket motsvarade cirka 26 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder. Norge visade mer motståndskraft än Sverige under 2023. Konjunkturen i Norge mattades av men tillväxten var trots allt positiv, med stark efterfrågan inom oljesektorn som höll uppe den ekonomiska tillväxten.# Norge
BNP för hela landet ökade med cirka 1,5 procent och fastlands-BNP med cirka 1 procent. Tillväxten dämpades dock av minskade bostadsinvesteringar och lägre konsumtion hos hushållen, som drabbades av försvagad köpkraft till följd av högre räntor och stigande priser. Arbetsmarknaden försvagades marginellt under året då arbetslösheten steg något. En tydlig nedgång observerades dock inom framför allt byggsektorn, men nivån i slutet av 2023 var fortfarande låg samtidigt som sysselsättningsgraden var mycket hög. Hög sysselsättningsgrad och låg arbetslöshet innebar att det totala antalet sysselsatta under 2023 var det högsta antalet någonsin i Norge. Inflationen mätt som KPI var hög under första halvåret 2023 men föll under andra halvan. Den underliggande inflationen låg dock på en hög nivå under hela året. Norges bank valde till skillnad från Sveriges Riksbank att höja styrräntan i slutet av året, med motiveringen att trots en nedkyld ekonomi var inflationen fortfarande för hög och att ytterligare en höjning skulle reducera risken för en kvardröjande hög inflation. Styrräntan var i inledningen av året 2,75 procent och i slutet 4,50 procent. Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder har under året i praktiken varit stillastående på de flesta marknaderna i Norge. Byggandet av bostäder har däremot fallit kraftigt, både när det gäller antalet färdigställda och antalet påbörjade bostäder.
| | Norge 2023 | Norge 2022 | Norge 2021 |
| :------------------------------------------- | :--------- | :--------- | :--------- |
| Antal påbörjade bostäder 1) | 22 800 | 29 900 | 30 100 |
| JMs sålda bostäder | 488 | 527 | 674 |
| JMs produktionsstartade bostäder | 405 | 605 | 636 |
| Antal anställda, andel av koncernen | 14 % | 15 % | 15 % |
| Antal byggrätter, andel av koncernen | 16 % | 18 % | 22 % |
1) Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024.
## Lägenhetspriser i Oslo under de senaste 10 åren
NOK/m², löpande priser
Oslo kommun
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000
Q4 2023 Q4 2022 Q4 2021 Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017 Q4 2016 Q4 2015 Q4 2014
Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory.
# NORSKA MARKNADEN
INTÄKTER Andel av koncernen BYGGRÄTTER Andel av koncernen
2 589 mkr 6 400 st
23JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
# Finland
Negativ tillväxt och stigande arbetslöshet
Sedan 2006 har JM verkat på den finska marknaden. 2023 sålde JM 346 bostäder i Finland, vilket motsvarade cirka 18 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder. Den finska ekonomin har utsatts för flera störningar under de senaste åren och gick under 2023 åter in i recession. Det höga ränteläget till följd av den Europeiska centralbankens arbete att bekämpa inflationen drabbade Finland hårt, samtidigt som en svag efterfrågan från omvärlden hade negativ effekt på exporten. BNP minskade med cirka 0,5 procent 2023, främst beroende på minskad efterfrågan från hushållen och lägre privata investeringar. Under senare hälften av 2022 minskade de privata investeringarna kraftigt på grund av hög inflation, stigande räntor och större ekonomisk osäkerhet. Framför allt försämrades utsikterna för bostadsbyggandet snabbt. Denna utveckling fortsatte under 2023. På grund av den svaga konjunkturen försämrades arbetsmarknaden under 2023 vilket medförde en högre arbetslöshet. Trots detta var arbetsmarknaden relativt stark tack vare brist på arbetskraft inom många områden. Dessutom har antalet arbetade timmar per anställd fallit under flera år vilket har inneburit en ökad efterfrågan på arbetskraft. Hushållens köpkraft försvagades under 2023 till följd av fallande reallöner, hög inflation och höga räntor. Detta medförde att bostadsefterfrågan blev svag och bostadsbyggandet minskade markant under året. Det samma gällde för bygglov och byggstarter. Högre räntor på bolån gjorde att efterfrågan på nya bolån minskade markant och hushållen var betydligt mindre villiga att låna. Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriser i Finland mestadels i sidled under 2023. Antalet sålda nya bostäder var på rekordlåg nivå, vilket även hushållens förtroende för den egna och den finska ekonomin var.
| | Finland 2023 | Finland 2022 | Finland 2021 |
| :------------------------------------------- | :--------- | :--------- | :--------- |
| Antal påbörjade bostäder 1) | 24 500 | 38 000 | 47 300 |
| JMs sålda bostäder | 346 | 459 | 827 |
| JMs produktionsstartade bostäder | 375 | 599 | 665 |
| Antal anställda, andel av koncernen | 8 % | 8 % | 7 % |
| Antal byggrätter, andel av koncernen | 18 % | 17 % | 14 % |
1) Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024.
## Lägenhetspriser Helsingfors under de senaste 10 åren
€/m² (Helsingfors), löpande priser
Huvudstadsregionen Helsingfors
0 2 000 4 000 6 000
Q4 2023 Q4 2022 Q4 2021 Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017 Q4 2016 Q4 2015 Q4 2014
Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory.
### Mäntylänhuippu
Mäntylänhuippu är med 130 bostäder fördelat på 16 våningar ett av de 13 hus som JM kommer att uppföra på platsen som bildar ett nytt bostadsområde i Puustellinhuippu i Alberga, Esbo.
### Paviljonki
Paviljonkis 34 bostäder är fördelade på två flerbostadshus, fint belägna i det etablerade bostadsområdet Södra Haga i Helsingfors där det sällan byggs nya bostäder.
# FINSKA MARKNADEN
INTÄKTER Andel av koncernen BYGGRÄTTER Andel av koncernen
1 591mkr 6900st
24JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
# Hållbarhetsredovisning
JM har en viktig och självklar roll i samhället – bostäder bidrar till att uppfylla ett av människans mest grundläggande behov. Via de stadsdelar JM utvecklar, kan mer hållbara livsmiljöer utvecklas och förutsättningar ges för att leva mer hållbart. Det är medarbetarna som möjliggör detta, och för dem ska JM vara en attraktiv och ansvarsfull arbetsgivare.
Bygg- och anläggningsbranschen står för en betydande andel av koldioxidutsläppen. Som ledande bostadsutvecklare i Norden, med målsättningen att vara ledande även när det gäller hållbarhet, har JM därför ett stort ansvar. Inte bara för att minska egna utsläpp, utan även när det gäller att ställa krav på samt inspirera leverantörer till att minska sina utsläpp och vara ansvarsfulla arbetsgivare för sina medarbetare.
Miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet är integrerade delar av JMs affärsverksamhet inom bostads- och stadsutveckling. JM beaktar hållbarhet i hela värdekedjan för projektutveckling – från förvärv av mark till dess kunderna flyttar in i de Svanenmärkta bostäderna.
I 2023 års hållbarhetsredovisning beskrivs JMs hållbarhetsmål och hur de ska nås. Här kommenteras också några viktiga insatser under året.
25JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Hållbarhetsstrategi
Hållbarhetsarbetet utgår från JMs affärsidé: Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och mer hållbara livsmiljöer. Hållbarhetsarbetet utgår även från värdegrunden, där bland annat medarbetar- och arbetsmiljöpolicy, uppförandekod och etiska riktlinjer ingår. Hållbarhet är en självklar del i JMs affär och ett långsiktigt arbete för att vara konkurrenskraftiga under lång tid framöver.
Hållbarhetspolicyn beskriver hur JM ser på ekonomiskt ansvar, socialt ansvar, kvalitet och miljö. Koncernchefen är tillsammans med hållbarhetschefen ansvarig för upprättandet av hållbarhetspolicyn, som finns tillgänglig för alla medarbetare genom intranätet. På JMs webbsida beskrivs vad JM gör inom hållbarhetsområdet.
JMs strategi fokuserar på de områden där störst skillnad kan åstadkommas, samtidigt som arbete planläggs inom alla områden som kommer att vara avgörande för att nå målen. En stor del av JMs CO₂-utsläpp kommer från byggprocessen och materialen, därför är insatser för att minska de utsläppen centrala. Ett aktivt arbete görs även kring hur förutsättningar skapas för att leva mer hållbart i de hus och bostäder som JM uppför. På så sätt ges kunder möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle.
Arbetet med att vara en ansvarsfull arbetsgivare och inköpare är alltid prioriterat inom JM och styrs av, förutom hållbarhetspolicyn, exempelvis uppförandekod, personalpolicy, jämställdhetsplan och rutiner för kompetensutveckling. Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen årligen. Policyerna är implementerade i JMs verksamhetssystem. Inarbetade kontroller sker på olika nivåer i lednings-, huvud- och stödprocesser via rutinbeskrivningar, krav och beslutsgrundar. Ledningens kontroll kompletteras med löpande verksamhetsrevisioner där efterlevnad av policyer, riktlinjer och anvisningar följs upp.
JM har även ett systematiskt HR-arbete där årliga medarbetarsamtal genomförs. Dessa kompletteras med medarbetarundersökningar som ger samlade bedömningar på gruppnivå av hur man uppfattar olika aspekter av exempelvis styrning, ledning och arbetsmiljö.
För ett verkligt framgångsrikt hållbarhetsarbete behövs även samarbeten mellan en rad olika aktörer. JM deltar därför aktivt i olika initiativ, både inom och utanför byggsektorn. Till exempel har JM skrivit under Bygg- och anläggningssektorns färdplan mot en klimatneutral värdekedja i bygg- och anläggningssektorn i Sverige. JM är därtill engagerad i olika organisationer och föreningar, såsom:
* Green Building Council (Finland)
* Hagainitiativet (Sverige)
* Fossilfritt Sverige
* Uppsala klimatprotokoll
* Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
* Elektrifieringspakten i Stockholm
* Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30)
* Klimatneutrala Nacka
* BASTA
* SKIFT (Norge)
* Stockholms Stadsmission
* Mentor Sverige
Läs mer på jm.se/om-oss/hallbarhet/samarbeten
7% Minskade CO₂-utsläpp per byggd kvadratmeter i JM Sverige under 2023.
26JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## JMs målområden och hållbarhetsmål
JMs hållbarhetsarbete utgår från fem målområden som har relevans till FNs globala mål.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
Val av målområde baseras på resultat från väsentlighetsanalys, se sidan 37. Varje målområde har lång- och kortsiktiga mål för åren 2021–2023. Utöver koncernövergripande mål i tabellen till höger finns delmål och andra detaljerade mål inom produktivitet, innovation, kvalitet och processer för den interna styrningen. Sverige (S) Norge (N) Finland (F). Se sidorna 41–43 för ytterligare nyckeltal samt information om beräkningsmetoder.
1) JMs basår är 2020, därav förändringen från föregående år.
2) Egen verksamhet syftar till scope 1 och 2, varför utsläppen från scope 3 har exkluderats i årets rapport.
3) Nöjd Kund Index. Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden.
4) Branschjämförelse saknas i Finland.
### Målområde
| JMs samhällsbidrag | Långsiktig målsättning 2030 | Verksamhetsmål | Resultat 2023 | Resultat 2022 | FN:s hållbarhetsmål |
| :------------------ | :------------------------- | :--------------- | :------------ | :------------ | :------------------ |
| **Klimat** | Bidrar till ett samhälle med liten klimatpåverkan. Bidrar till ökad resurseffektivitet och minskad miljöpåverkan i samhället. | JM ska ha klimatpåverkande utsläpp nära noll. JM ska minska total mängd byggavfall till max 15 kg/BTA till år 2030. | Minskad total mängd byggavfall till 25 kg/BTA till år 2023. Sverige (S), Norge (N), Finland (F). | Ökad andel byggavfall som källsorteras i fraktioner för materialåtervinning till 80 % till år 2023. Sverige (S), Norge (N), Finland (F). | **HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA, BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA, HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION, HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN** |
| | | Minskade utsläpp av växthusgaser från JMs egen verksamhet med 20 % år 2023 jämfört med 2020. 1) 2) | Det beräknade energibehovet för bostäder understiger respektive nations gällande norm med 10 % för Sverige (S) och 15 % för Finland (F) samt med 25 % för Norge (N). | 32 (S), 33 (N), 36 (F) | |
| | | | 29 (S), 76 % (N), 83 % (F) | 40 (S), 83 % (N), 83 % (F) | |
| | | | 82 % (S), 19 % (N), 15 % (F) | 89 % (S), 34 % (N), 15 % (F) | |
| **Medarbetare** | Utvecklar en arbetsplats med inkluderande, bra och säker arbetsmiljö. Utvecklar en arbetsplats präglad av jämställdhet och mångfald. | JM ska ha branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor. JM ska verka för jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna. | Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition) olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer. | Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän (minst 40/60 kvinnor/män) år 2030. | **GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE, JÄMSTÄLLDHET, ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT** |
| | | | Andelen kvinnor bland JMs hantverkare är 20 % år 2030. | 11 (S), 38/62 (N), 7 % (F) | |
| | | | 11 (S), 39/61 (N), 8 % (F) | |
| **Leverantörer** | Arbetar för att stärka arbetsrätt, mänskliga rättigheter, antikorruption och miljöansvar i samhället. JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och i leverantörskedjan. | Genomföra minst 4 hållbarhetsrevisioner på våra byggarbetsplatser och i leverantörskedjan. | 4 | 4 | **ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT, HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION** |
| **Kunder** | JM har branschens nöjdaste kunder. JM har branschens nöjdaste bostadskunder. | Branschens nöjdaste kunder enligt NKI inflyttning: 3) Index / placering, Sverige (S), Norge (N), Finland (F). | 78 / 3:a (S), 79 / 1:a (N), 71 (F) 4) | 74 (S), 65 (N), 75 (F) | **HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION** |
| | | NKI långsiktigt: Index Sverige (S), Norge (N), Finland (F). | 79 / 2:a (S), 77 / 3:a (N), 77 (F) 4) | 68 (S), 72 (N), 58 (F) | |
| **Långsiktig hållbar tillväxt** | Bedriver en långsiktig ansvarsfull och stabil bostadsutveckling. JM har en långsiktig och affärsetiskt sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad välfärd i samhället. | Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 12 % inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. | 12,6 % | 5,3 % | **ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT** |
| | | Långsiktig tillväxt i antal produktionsstartade bostäder. JMs byggrättsportfölj medger minst 5 års produktion. | 7 | 7 | |
| | | | –22 % | –48 % | |
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
### Klimat
Såväl för strukturerad projektutveckling – JMs initiativ för industrialisering av projektutveckling – som för JMs standardiserade komponenter är fokus på hållbarhet en självklar del. Testprojekt genomförs ständigt och förbättringsåtgärder implementeras i verksamheten.
**Mål:** JM har klimatpåverkande utsläpp nära noll. Minska utsläpp med 85 procent från 2022 till 2030.
JMs mål är att minska sina utsläpp till nära noll år 2030 – vilket bedöms vara en utsläppsnivå om cirka 15 procent. JMs ambition är således att på några få år minska klimatpåverkande utsläpp med 85 procent. Fokus är att minska egna utsläpp utmed hela värdekedjan. Exempelvis har energianvändningen i JMs svenska bostäder minskat med cirka 40 procent sedan 2008. Alla de lösningar som behövs för att nå hela vägen ner till 15 procent är ännu inte på plats. Därför deltar JM aktivt i forskning och utveckling på området. Något som ger god anledning att känna tillförsikt inför framtiden är den snabba utveckling som sker när det gäller framtagandet av klimatförbättrade material. Baserat på de tekniker, metoder och material som finns på marknaden idag, samt resultaten från de pågående test- och utvecklingsprojekt som JM bedriver, är bedömningen att kunna minska utsläppen med ökande takt fram till år 2026.
**Material den stora utmaningen**
Under åren fram till 2026 kommer fokus att vara på utsläppen från materialtillverkningen, särskilt betong. En förutsättning är att betongbranschens arbete med klimatneutral betong fortskrider med högt tempo. Utöver mer klimatförbättrad betong är det troligt att trä kommer att få en framträdande plats i byggprocessen framgent. Förstudier och tester som JM genomför kring byggande med trä ser lovande ut. JM fortsätter att använda klimatförbättrad platsgjuten betong för alla projekt i Sverige, vilket medför minskade utsläpp. För att nå klimatmålet behövs samarbete med materialleverantörer. Under året har kartläggning av leverantörer som har störst påverkan på klimatavtrycket gjorts. De identifierade leverantörerna behöver uppvisa egna klimatmål med handlingsplaner och Environmental product declarations, som beskriver deras produkters klimatpåverkan. Arbetet med implementeringen påbörjas under 2024 och kommer ske successivt.
**FÖRDELNING AV UTSLÄPP FRÅN BYGGPROCESSEN**
* Byggskede: 6 %
* Materialtillverkning: 85 %
* Transporter: 9 %
**NYPRODUCERADE JM-BOSTÄDERS BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING exklusive hushålls- och verksamhetsel kWh/m²**
2023: 32
2022: 33
2021: 36
2020: 29
2019: 76%
2018: 83%
2017: 83%
2016: 19%
2015: 34%
2014: 15%
2013: 13,5%
2012: N/A
2011: N/A
2010: N/A
2009: N/A
JM beräknar de nyproducerade bostädernas energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från JMs bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen i JMs svenska bostäder har minskat med cirka 40 procent sedan 2008.
* **MÅLOMRÅDE**
* Sverige (Atemp): 13,5%
* Norge (BTA): Minskade CO2-utsläpp per BTA i JM Norge under 2023.
* Finland (BTA):
**Skapa hållbara förutsättningar**
Utöver att bygga med så låg klimatpåverkan som möjligt vill JM också skapa förutsättningar för att människor ska kunna leva mer hållbart. Att bygga lågenergihus bidrar med flera viktiga mervärden för kunderna. Lägre energianvändning innebär dels mer hållbar ekonomi, dels minskat klimatavtryck. Genom att JMs hus Svanenmärks skapas också möjlighet för källsortering och mycket annat. Läs mer om Svanenmärkta bostäder och intelligenta hem på jm.se/nyproduktion/hallbara-hem/svanen och www.jm.se/nyproduktion/intelligenta-hem/
**VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET**
* Genomförda klimatberäkningar av cirka 30 projekt samt beslut om att alla projekt som genomgår program- och systemhandlingsskede ska genomföra en klimatberäkning i tidigt skede för att möjliggöra förbättringar i projektet.
* Under 2023 har merparten av den prefabricerade betongen till JMs byggprojekt börjat levereras med klimatförbättrad betong, vilket medför reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen.
* Under året har det första flerbostadshuset med trästomme byggstartat. Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä som stommaterial.
* I Norge har fossilfria arbetsplatser införts, vilket innebär att bensin eller diesel inte ska användas inne på JMs byggarbetsplatser. Innan införandet har testprojekt genomförts och analyserats i Norge.
* Installerat solceller i flertalet av projekten.
**Mål:** Minskad total mängd byggavfall till 15 kg/BTA till år 2030.
**Bli mer resurseffektiva**
Att arbeta resurseffektivt är en prioriterad fråga. Det märks bland annat i att vara så precisa som möjligt vid inköp av material samt att materialet ska hanteras varsamt för att undvika att det blir skadat eller obrukbart. För att säkerställa att varje enskilt projekt arbetar så resurs-effektivt som möjligt, finns avfallssamordnare på varje byggarbetsplats. De är väl införstådda med JMs mål och har god kunskap om avfallshantering och sortering, och stärker engagemanget bland arbetsplatsernas medarbetare. Ekonomiska incitament på individnivå samt avfallspremier till projekt som klarar målen är andra verktyg som implementerats för att skapa engagemang kring arbetet med minskat avfall.
**VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET**
* Ökad källsorteringsgrad har medfört minskade mängder brännbart avfall, vilket lett till att JM kunnat upphöra med containrar för brännbart avfall på byggarbetsplatserna i Sverige.
* Under året har såväl interna nyckelpersoner som projekterande konsulter utbildats i hur de kan bidra till minskade avfallsmängder.
**Mål:** JM skapar förutsättningar för ett cirkulärt materialflöde.
**Bli mer cirkulära**
Hur skickligt inköp och hantering än görs, är det ofrånkomligt att avfall på byggarbetsplatsen uppstår. Här kan mycket göras, inte minst inom sortering för att möjliggöra materialåtervinning.# VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
### VÄXANDE ÅTERBRUKSMARKNAD ÖKAR MÖJLIGHETER
Varje år fastställer JM därför miniminivåer för sortering, som projekten kan få en avfallspremie för om de uppnås. Inom JMs regioner finns också avtal med enskilda företag som tar hand om överblivet material, såsom dörrar, fönster och andra kompletta delar, för att därefter sälja vidare till andra aktörer inom branschen. Stöd för hur återbruksinventeringar ska genomföras innan demontering av fastigheter har införts i JMs strukturerade projektutveckling.
För en stor aktör som JM behövs betydande volymer av återbrukat material för att det ska kunna utgöra en del av de standardiserade komponenterna. Att återbruksmarknaden växer skapar förutsättningar för att framöver kunna använda återbrukat material i projekteringen. Utvecklingen följs noga och aktiv dialog förs med såväl återbruksbranschen som med möjliga leverantörer. För resultat och nyckeltal gällande klimat se sidan 43.
#### VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
Återbruksinventeringen av en byggnad i Stockholmsområdet har resulterat i att exempelvis fasadplåtar, tegel och invändig utsmyckning demonterats för återbruk innan demontering av byggnaden. Dessa material kommer att återbrukas såväl i en ny byggnad som uppförs på platsen, som i byggnader på andra platser.
29
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Kompetenta, engagerade och hållbara medarbetare är en förutsättning för att kunna erbjuda attraktiva bostäder. JM bedriver därför ett systematiskt och strukturerat arbete inom arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
#### Mål: JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna
##### Jämställda arbetsplatser
Sammansättningen av medarbetare ska spegla samhället i övrigt. Samlad kompetens berikad av olika erfarenheter ökar trivseln på arbetsplatserna och gör JM konkurrenskraftigt.
Byggbranschen är alltjämt mansdominerad. JM jobbar målmedvetet för att öka andelen kvinnor bland medarbetarna – såväl tjänstemän och chefer, som hantverkare.
###### LÄRLINGSPROGRAM FÖR KVINNOR
JM har som mål att år 2030 ska 20 procent av hantverkarna vara kvinnor. Eftersom inte tillräckligt många kvinnor examineras från gymnasiets bygg- och anläggningsprogram för att målet ska kunna uppfyllas, har JM ett eget lärlingsprogram för kvinnor. Programmet löper under fyra år och resulterar i ett yrkesbevis.
###### JÄMNARE FÖRDELNING BLAND TJÄNSTEMÄN OCH CHEFER
JMs mål är jämn könsfördelning bland tjänstemän och chefer. Därför finns jämställdhetsmål i efterträdareplaneringen vid urval till externa utvecklingsprogram samt vid rekrytering till trainee-program. Numera ses en jämnare fördelning av män och kvinnor i urvalsgrupperna, vilket även har bidragit till en förflyttning inom såväl medarbetargruppen som inom chefsbefattningar.
###### IDENTIFIERING AV OSAKLIGA SKILLNADER
Årligen genomför JM en kartläggning för att identifiera om det finns osakliga skillnader i förutsättningar för kvinnor, män, olika åldersgrupper och personer med annan etnisk bakgrund¹). Kartläggningen omfattar olika typer av nyckeltal och via den årliga medarbetarundersökningen undersöks hur medarbetarna upplever sina förutsättningar. Om det identifieras att det finns grupper av medarbetare som inte ges samma möjligheter utifrån kön, ålder eller etnisk bakgrund tas en handlingsplan fram med åtgärder. Alla former av kränkande särbehandling och diskriminering är oacceptabelt och strider mot JMs uppförandekod. Tydliga rutiner finns för hur denna händelsetyp kan rapporteras och utredas. Antalet händelser följs löpande upp genom rapporteringsverktyget BIA. Läs mer om JMs jämställdhets- och mångfaldsarbete på jm.se/om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/jamstalldhet-och-mangfald
#### VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
Flera insatser med syfte att underlätta för kvinnor som arbetar i produktion har införts, till exempel har toaletter utrustats med gratis mensskydd.
#### Mål: JM har branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor
##### Säkra arbetsplatser
Byggbranschen är drabbad av både fler olyckor och arbetsrelaterade sjukdomar, än många andra branscher. En förklaring är att arbetsmiljön på en byggarbetsplats har många potentiellt riskfyllda arbetsmoment. JM arbetar systematiskt med ett förebyggande arbetsmiljöarbete i syfte att eliminera risken för skador och olyckor på byggarbetsplatserna. En viktig del av detta arbete utgörs av att skaffa en genuin förståelse för problematiken. Värdefull kunskap fås genom att föra statistik över riskobservationer, tillbud och olyckor, och lärdomar dras genom att utreda olyckor som har inträffat. Statistiken för 2023 visar att hälften av olyckorna och sjukfrånvarodagarna beror på att medarbetare har snubblat eller halkat på plan mark. Att arbeta bort dessa risker genom hela byggprocessen, med start hur byggarbetsplatser planeras, är därför centrala. Under år 2023 var fokus att öka säkerhetsmedvetandet hos alla medarbetare och JM uppmuntrade inrapportering av riskobservationer i incidentrapporteringssystemet. Mer än dubbelt så många riskobservationer rapporterades 2023 jämfört med 2022, och antalet olyckor med frånvaro och sjukfrånvarodagarna har minskat.
###### SÄKRA ARBETSPLATSER FÖR HANTVERKARE
####### Grundläggande utbildning
För JM är det viktigt att enkelt kunna kontrollera att såväl egen personal som de som arbetar åt någon underleverantör, har de utbildningar som är nödvändiga. För detta finns flera digitala system: ID06 Kompetensdatabas (ett branschgemensamt system), JM Competence (för egna medarbetare) samt JM Learning (JM-specifika utbildningar personer som är anställda hos underleverantörer har gått). Via Infobric åskådliggörs utbildningar från alla tre system. ID06-kortet som måste uppvisas för att passera grindarna till en byggarbetsplats är kopplat till ID06 Kompetensdatabas och ger information om att personen har genomfört den branschgemensamma säkerhetsutbildning som krävs för att få vistas på en byggarbetsplats. Under 2023 kompletterades den med en JM-specifik utbildning som bland annat går igenom krav strängare än de i den gemensamma utbildningen (exempelvis obligatoriskt användande av skyddsglasögon) samt hur olyckor, tillbud och riskobservationer rapporteras hos JM. Utöver det ska såväl egna medarbetare som underleverantörer delaktiga vid kranlyft genomgå en webbaserad utbildning för att öka säkerheten. Utöver de grundläggande säkerhetsutbildningarna, krävs ofta specifika yrkesutbildningar. Vissa av dessa är registrerade i ID06 Kompetensdatabas, andra kontrolleras manuellt av JMs platsledning.
####### Viktiga anvisningar
Medarbetare ska alltid följa de monteringsanvisningar som finns. Dessa dokument består till stor del av pedagogiska bilder och beskriver arbetsgången för hur arbetet ska utföras i olika moment, och visar även vilken skyddsutrustning som är obligatorisk. Inför ett nytt arbetsmoment ska samtliga involverade medarbetare gå igenom monteringsanvisningen. Detta repeteras efter första montage. Medarbetare
1) Nyckeltalen för etnisk bakgrund tas fram via SCB i Sverige. I statistiken för Norge och Finland ingår ej personer med annan etnisk bakgrund.
MÅLOMRÅDE
30
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
####### Ständiga förbättringar
Medarbetare som har förslag på förbättringar för ökad säkerhet i arbetet, har möjlighet att lämna in förbättringsförslag via ett särskilt system. Efter att ett förslag har analyserats, läggs den förbättrade och säkrare rutinen in i JMs verksamhetssystem. På så sätt finslipas hela tiden rutiner och arbetsmetoder så att riskerna med tiden blir allt färre.
####### Arbetsmiljörevisioner
Oannonserade säkerhetsrevisioner genomförs två gånger per år på samtliga byggarbetsplatser. Vid dessa tillfällen kontrolleras exempelvis personalens utrustning, att gångar och passager är säkra samt att det finns fallskydd på de platser där så krävs av säkerhetsskäl. Revision på arbetsmiljö- dokumentationen i samtliga projekt genomförs för att säkerställa att den är komplett samt uppdaterad.
####### Om olyckan är framme
JM har tydliga processer och rutiner vid olycksfall, vilket bland annat inkluderar larmrutiner.
#### VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
* Ett av årets fokusområden för JM har varit att bli ännu bättre på att fånga upp och hantera arbetsmiljörisker redan när projekt planeras och ritas. Ett nytt verktyg och en förtydligad arbetsprocess har tagits fram för att säkerställa att alla eventuella arbetsmiljöproblem identifieras i tid och arbetas bort, så att det kan byggas säkert och att färdigbyggda hus kan underhållas bra och säkert.
* JMs årliga Safety Week ägnades 2023 åt att belysa vad som görs bra kopplat till säkerhet och sprida goda exempel mellan arbetsplatserna. En möjlighet i incidentrapporteringssystemet öppnades upp för att rapportera in positiva observationer på samma sätt som man rapporterar in riskobservationer, tillbud och olyckor. Engagemanget blev mycket högt med många bra lösningar som kommer att arbetas in i JMs strukturkapital.
För resultat och nyckeltal gällande medarbetare se hållbarhetsredovisning på sidorna 41–42.
#### Satsning på ökat lärande
Som ett led i att vara en ansvarsfull, hållbar och attraktiv arbetsgivare, arbetar JM med att kartlägga och tillgodose medarbetarnas utbildningsbehov och att successivt tillgängliggöra lärande inom hela organisationen. Alla medarbetare ska ha möjlighet att utvecklas och kartläggningar varje år vägleder kring vilka roller och funktioner som det ska satsas extra på och vilken typ av kunskap som behövs. Det är prioriterat att medarbetare har de certifierings- och arbetsmiljö- utbildningar som behövs för att arbetsplatserna ska vara säkra och trygga. På JMs lärplattform finns cirka 180 utbildningar samlade som handlar om allt från första hjälpen till hur ett särskilt verktyg ska hanteras för att det ska vara så säkert som möjligt att använda.# Satsning på hälsofrämjande insatser
JM vill vara en arbetsgivare som inspirerar och motiverar med arbetare till hälsa och välmående. Hälsa innebär mer än att inte vara sjuk. Hälsa och upplevelse av välbefinnande kan påverkas av fysiska, mentala, emotionella och sociala faktorer. JM erbjuder bland annat friskvårdsersättning, sponsring av deltagande i idrottsevenemang och besök hos naprapat.
## 31 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Leverantörer
Som betydande beställare av produkter och tjänster har JM både möjlighet och ansvar att säkerställa ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara leveranskedjor. Att JM har möjlighet att påverka hela byggbranschen kan till stor del förklaras av koncernens målmedvetna satsning på centraliserade inköp. JMs standardiserade sätt att designa och bygga innebär konsoliderade inköpsvolymer och fördelar med ramavtal.
### Mål: JM verkar för socialt hållbart ansvar i verksamheten och i leverantörskedjan
#### Uppförandekod
JM tar tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. Därför har JM också undertecknat FN:s Global Compact och det är utifrån dessa principer som uppförandekoden tagits fram. I uppförandekoden för medarbetare och leverantörer tydlig-görs de värderingar som gäller inom JM. Syftet med koden är att definiera värdegrunden för bättre möjlighet att agera korrekt i det dagliga arbetet. I koden regleras bland annat relationer till varandra och omvärlden. Exempelvis slår koden fast att JM inte accepterar att krav på kort produktionstid och låga kostnader går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö. Inom JM finns en god internkontroll och därutöver, för att så långt möjligt undvika och förebygga olika typer av oegentligheter som exempelvis stölder eller mutor, en visselblåsarfunktion. På så sätt får medarbetare och leverantörer samt andra personer de förutsättningar som behöds för att anonymt kunna rapportera misstankar till ett från JM fristående företag.
#### Social hållbarhet i leverantörskedjan
Alla företag som kan komma i fråga för ramavtal ska skriva under att de lever upp till ILO:s kärnkonventioner, JMs uppförandekod samt JMs specifika hållbarhetskrav. För hållbarhetskraven finns en särskild enkät som leverantören ska fylla i. Ett bland flera viktiga hållbarhetskrav är att byggmaterial inte får innehålla ämnen som kan ha negativa effekter på miljö och hälsa. JM tillämpar försiktighetsprincipen och arbetar med Svanenmärkning och andra miljövärderingssystem. Hållbara leverantörskedjor innefattar även noga bevakning av att leverantörer har stabil ekonomi, har kollektivavtal samt att skatter och arbetsgivaravgifter betalas. Vidare ställs krav på att samtliga som vistas innanför grindarna i JMs projekt ska vara anslutna till ID06, vilket ger god kontroll över leverantörskedjorna. För det operativa arbetet kring JMs uppförandekod och hållbarhetskrav har inköps- och hållbarhetsfunktioner nyckelroller. Till stöd finns resurser inom leverantörsvärdering för hantering av frågor som är direkt kopplade till värdering och revision, och genomförande av årliga hållbarhetsrevisioner. Revisioner genomförs av tredje part. Läs mer om leverantörsvärdering och -revisioner på jm.se/om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/affarsetik/
#### Utveckling genom dialog internt
JMs inköpsarbete ska kännetecknas av involvering samt lyhördhet för kunders och medarbetares synpunkter och önskemål. Det innebär kontinuerligt nya möjligheter till förbättring och utveckling av såväl processer som produkter tillsammans med leverantörer. JM ska utmana och utveckla leverantörer i god samverkan och dialog. För att säkra verksamhetens resursbehov till lägsta totalkostnad, med rätt kvalitet, i rätt tid och med beaktande av hållbarhetsaspekter, fordras att kraven JM ställer också utmanas och utvecklas. Det sker genom nära och tvärfunktionellt samarbete inom koncernen.
#### Rapportering av kritiska bekymmer
Om eventuella kritiska bekymmer identifierats i hållbarhetsvärdering, verksamhetsrevision eller incidentteam, kommuniceras det kvartalsvis till styrelsens revisionsutskott. Revisionsutskottet rapporterar i sin tur till styrelsen. Inga identifierade kritiska bekymmer har kommunicerats under 2023. För resultat och nyckeltal gällande leverantörer, se hållbarhetsredovisning på sidan 41.
### VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET
* JM har i den norska verksamheten utökat riskbedömningar av leverantörer för att uppfylla Åpenhetsloven, den norska lagstiftningen gällande Due Diligence för mänskliga rättigheter. Arbetet lägger grund för den framtida implementeringen av EU:s direktiv om Due Diligence för mänskliga rättigheter.
* En digital utbildning i affärsetik har hållits under året för samtliga medarbetare.
## MÅLOMRÅDE
## 32 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Kunder
JMs kunder ska ges möjlighet att leva mer hållbart. Med Svanenmärkta hus och bostäder har JM skapat en grund, som ständigt utmanas för att hitta nya lösningar som främjar hållbara livsstilar.
### Mål: JM har branschens mest nöjda bostadskunder
#### Nöjda bostadskunder
På JM mäts löpande hur nöjda kunderna är när det gäller olika områden inom hållbarhet. I undersökningen Nöjd Kund Index får kunder svara på frågor om vad de anser om bostadens uppvärmning, energibesparing, källsortering och vattenbesparing, det vill säga de olika hållbarhetsåtgärder som finns i deras bostäder. Förutom att mäta kundnöjdhet, följs såväl befintliga som potentiella kunders attityder och beteenden kring hållbarhet. Hittills har hållbarhet inte tillhört de faktorer som värdesätts högst vid val av bostad, utan pris och läge har visat sig vara viktigare. Undersökningar under 2023 visar dock att allt fler börjar ta hänsyn till hållbarhet vid bostadsköp. Även om kunder till viss del ser hållbarhet som en hygienfaktor, där JM förväntas ta ansvar för att minska klimatutsläpp när bostäder uppförs, ökar andelen som tror att en energieffektiv bostad kommer att ha en större framtida värdeökning. JMs projekt innehåller ett flertal insatser som skapar förutsättningar för kunderna att leva mer hållbart, till exempel laddplatser för elbilar, cykelparkering under tak, miljörum i husen och välplanerade ytor för källsortering i bostäderna. Årligen undersöks allmänhetens inställning till ett antal hållbarhetsområden i rapporten Nordisk Boendebarometer. Den ger viktiga insikter till utvecklingsarbetet inom hållbarhet. För resultat och nyckeltal gällande kunder se hållbarhetsredovisning på sidan 27.
### VIKTIG INSATS UNDER ÅRET
JM fortsätter Svanenmärka hus, vilket bland annat innebär att förutsättningar skapas för kunder att sänka sin elförbrukning, något som efterfrågas alltmer med anledning av det rådande läget med energibrist och höga elpriser. Av avslutade projekt under 2023 blev 90 procent Svanenmärkta. Resterande 10 procent avser avslutade projekt för externa intressenter.
## MÅLOMRÅDE
## 33 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Organisation och styrning
För att säkerställa att samtliga delar av verksamheten är hållbara i största möjliga utsträckning finns såväl styrande som stödjande dokument integrerade i verksamhetssystemet, och är självklara i varje projektutveckling.
### Från styrelse till medarbetare – alla är viktiga
#### Styrelse och koncernledning
Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen. Hållbarhet utgör en viktig del av styrelsens strategiarbete och JMs styrelse får därför regelbundet information om hållbarhetsarbetet på en övergripande nivå. Styrelsen orienteras också i förändringar av regelverk och informeras om trender, omvärldsbevakning och eventuella händelser av väsentlig betydelse. Revisionsutskottet får information om de hållbarhetsnyckeltal som presenteras i JMs kvartalsrapport. JMs styrelse och koncernledning har utbildats inom CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), vilket omfattar nytt regelverk avseende hållbarhetsstyrning och rapportering. Koncernchefen ansvarar för hållbarhetsfrågorna i koncernledningen, och hållbarhet är en återkommande punkt på koncernledningens möten. Hållbarhetschefen är adjungerad till koncernledningens möten fyra gånger per år för att informera om hållbarhetsarbetet och föredra beslutsärenden.
#### Kvalitets- och miljöråd
Kvalitets- och miljörådets uppgift är att ansvara för den gemensamma styrningen av verksamheten när det gäller hållbarhet. I rådet ingår koncernens affärsenhets- och regionchefer.
#### Hållbarhetschef
JMs hållbarhetschef ansvarar för att driva utvecklingen av JMs strategier och mål inom hållbarhetsområdet, samordna hållbarhetsarbetet, ge stöd till organisationen samt ansvara för uppföljning, förankring och ledning av hållbarhetsarbetet.
#### Medarbetare
Det som är avgörande för att JM ska kunna uppfylla fastställda mål inom hållbarhet är medarbetarna. Utan medarbetarnas engagemang är det omöjligt att genomföra insatser i praktiken. Hållbarhet ingår i utbildningen av nyanställda och under ett verksamhetsår arrangeras ett flertal riktade utbildningsinsatser till olika medarbetargrupper och konsulter. Under 2023 har till exempel utbildningar för projekterande konsulter genomförts med fokus på att minska avfallsmängder och klimatavtryck.
#### Verksamhetssystem
JMs verksamhetssystem är medarbetarnas stöd för vilka hållbarhetsinsatser de ska genomföra i sitt arbete, och även koncernens verktyg för styrning av hållbarhetsarbetet.
### Social hållbarhet i projektutveckling
När JM utvecklar bostäder och bostadsområden finns en unik möjlighet att kunna påverka livet och måendet för många människor under kommande år.# H1 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
Genom att utforma inbjudande upplysta innergårdar och roliga lekplatser kan till exempel naturliga och trygga mötesplatser skapas för att därigenom öka både trivseln och gemenskapen hos de boende. Redan vid ritbordet påverkar JM viktiga värden som till exempel hälsa, trygghet, jämställdhet och mångfald. För JM är dessa insatser inte något nytt. Social hållbarhet har ständigt ingått som en naturlig del i JMs projektutveckling. Det finns en gemensam definition av vad JM menar med social hållbarhet samt ett stöd för det i verksamhetssystemet. Målsättningen är att göra det enklare att beakta sociala värden i samtliga projekt, genom hela utvecklingen. Social hållbarhet i JMs projektutveckling kan innebära olika saker för olika aktörer. För JM innebär definitionen hållbar arkitektur, trygghet och gemenskap, jämställdhet och mångfald, tillgänglighet och inkludering samt hälsa och välbefinnande. JM arbetar även aktivt med att säkerställa social hållbarhet i leverantörskedjan och i den egna verksamheten. Läs mer på sidan 32.
34 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
### Klimatområde Påverkan på JM Risk Möjlighet Hantering
1. **Kostnader för bränslen och drivmedel**
* Produktion
* Färdig byggnad
* Ökad kostnad:
* Koldioxidskatt
* Energiskatt
* Förnybart
* Energieffektivt
* Attraktiv produkt
* Ökat kundvärde
* Hanteras enligt:
* Aktiv produkt-/ produktions-/ metodutveckling
2. **Energihushållning/ konsumtion**
* Planering
* Produktion
* Färdig byggnad
* Ökad kostnad:
* El kr/kWh
* Värme kr/kWh
* Kyla kr/kWh
* Energieffektivisering
* Nya tekniska lösningar
* Förnybar energi
* Hanteras enligt:
* Energikartläggning
* Tekniska lösningar
* Intelligenta Hem
3. **Kostnader för råvaror och material**
* Planering
* Produktion
* Ökad kostnad:
* Råvaror
* Material
* Import
* Logistik
* Effektiv planering
* Effektiv produktion
* Leverantörsval
* Hanteras enligt:
* Avtalshantering
* Upphandling
* Ramavtal
4. **Klimatpåverkande produkter (betong och stål)**
* Planering
* Produktion
* Ökad kostnad:
* Betong
* Stål
* Teknisk utveckling
* Andra material, t.ex. trä, klimatförbättrad betong och stål
* Hanteras genom delaktighet i:
* Branschutveckling
* Forskning
* Färdplaner
5. **Ökning av extremväder**
* Markförvärv
* Planering
* Produktion
* Färdig byggnad
* Ökad kostnad:
* Klimatskal
* Regleringsrisk
* Försäkringar
* Vatten/avlopp
* Kommunala krav
* Robusta klimatskal som tål fukt och temperaturförändringar
* Förkortad produktionstid p.g.a. mildare vintrar
* Hanteras enligt:
* Hållbarhetskriterier vid genomlysning av förvärv
* Robusta beprövade produkter
* Aktiv produktutveckling
* Strukturerad produktion
* Eftermarknad
6. **Höjda vattennivåer**
* Markförvärv
* Planering
* Produktion
* Ökad kostnad:
* Grundvattensäkring
* Val av geografiskt och topografiskt läge
* Hanteras enligt:
* Boverkets krav
* Kommunala krav (plushöjd)
* Tekniska krav
### Hantering Klimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära Hantering Klimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära Hantering Klimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära Hantering Klimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära Hantering Klimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära
Identifiering av klimatrisker och arbete med Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD)
Att arbeta med att minska klimatpåverkande utsläpp räcker inte. Verksamheten behöver ständigt anpassas – både till de förändringar som redan har skett och till de förändringar som kan komma att ske till följd av den globala uppvärmningen. Att identifiera klimatrisker är därför prioriterat för JM. Vid minst ett tillfälle per år genomför en tvärfunktionell arbetsgrupp med deltagare från koncernledningen en scenarioanalys där JMs klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i hela värdekedjan bedöms. Även en känslighetsanalys för olika kostnadskategorier genomförs. De risker som JM har identifierat som de mest väsentliga i nuläget och på medellång och lång sikt är höjda vattennivåer och extremväder. Eftersom riskvärdering är särskilt viktigt inför markförvärv, har JM ett verktyg som hjälper att värdera vilka hållbarhetsrisker som finns på de specifika platser som JM har för avsikt att förvärva. Det handlar dels om att identifiera eventuella risker, som till exempel översvämningar och jordskred, dels att analysera vilka åtgärder som skulle kunna vidtas för att minska de identifierade riskerna i området. Utöver detta definierar JM vilka konkreta klimatanpassningsåtgärder som är aktuella i varje enskilt fall. Dessa anpassningar kan bestå av en rad olika åtgärder. Till exempel att bostäder undviks i bottenplan, att bottenvåningen förses med tät fasad eller att val av extra fuktsäkrad konstruktion i källare och bottenvåning görs.
### Klimatrelaterade risker en del av övriga risker
JM har sedan 2019 arbetat med TCFD:s rekommendationer för en enhetlig och konsekvent finansiell rapportering avseende klimatfrågan. En formell signering av att JM stödjer TCFD genomfördes år 2021. I praktiken innebär arbetet med TCFD att JM har integrerat klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter med koncernens övriga risker och möjligheter. Utöver det har JM inkluderat klimatrelaterade risker och möjligheter i känslighetsanalysen.
### Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter
Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter
35 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
### FINANSIELL INFORMATION
### BOLAGSSTYRNING
### AKTIEÄGARINFORMATION
Enligt TCFD kan de identifierade klimatrelaterade riskerna delas upp i två kategorier. Av de sex klimatrelaterade risker som bedöms ha störst påverkan på JMs affär, har fyra av dem klassificerats som omställningsrisker medan två av dem är klassificerade som fysiska risker.
**Omställningsrisker**
1. Kostnader för bränslen och drivmedel
2. Energihushållning/konsumtion
3. Kostnader för råvaror och material
4. Klimatpåverkande produkter (betong och stål)
**Fysiska risker**
5. Ökning av extremväder
6. Höjda vattennivåer
I klassificeringen har känslighetsanalysen för kostnadskategorier utgjort bedömningsunderlag. Ytterligare bedömningsgrund har varit SMHI:s publicerade konsekvensanalys för Sverige som har ett 10-årsperspektiv och utgår från IPCC:s (Intergovernmental Panel on Climate Change) scenarion för temperaturhöjningar (RCP 2,6–8,5). Styrelsen informeras regelbundet om arbetet med klimatrisker och TCFD, i enlighet med JMs styrning av hållbarhetsarbetet, se sidan 34.
### Uppföljning klimatrelaterade risker och möjligheter
JM följer årligen upp de omställnings- och fysiska risker som har identifierats utifrån mätetalet bedömd kostnadspåverkan, se tabellen Känslighetsanalys för kostnadskategorier kopplade till klimat nedan. För kommande år kan konsekvenserna av ökat extremväder komma att tillta och sannolikheten för höjda vattennivåer bedöms öka under en tioårsperiod. Sannolikheten för höjda kostnader avseende bränslen och energi har minskat då redan ökade kostnader nu har stagnerat. För 2023 bedömdes ökade kostnader som sannolika för såväl klimatpåverkande produkter som betong och stål, som för andra råvaror och material. Prisökningen blev emellertid mer kännbar än JMs initiala bedömningar. För att minska kostnaderna krävs fortsatt fokus på att korta ledtider och resurseffektivitet. Prisutvecklingen för bränsle och material är dock inte enbart hänförlig till klimatrelaterade risker och scenarion. I en framåtblick gör JM därför bedömningen att risken för framtida påverkan, jämfört med det läge som nu råder, har minskat något för bränslen men ökat för material. JM bedöms också ha goda förutsättningar att anpassa verksamheten efter eventuella klimatrelaterade utmaningar. I ett något kortare perspektiv har JM god nytta av satsningen på låg energibostäder och långsiktiga leverantörssamarbeten.
**Omställningsrisk**
**Fysisk risk**
Diagrammet baseras på en modellmässig bedömning i flera dimensioner som utvecklas över tid. Metoden bygger på kostnadsantaganden härledda ur känslighetsanalysen ovan utifrån bedömd sannolikhet för klimatmässiga effekter och kostnad för kopplade åtgärder.
| KONSEKVENS | | | SANNOLIKHET | | |
| :--------- | :- | :- | :---------- | :- | :- |
| 3 | 1 | 5 | 6 | 2 | |
### KÄNSLIGHETSANALYS FÖR KOSTNADSKATEGORIER KOPPLADE TILL KLIMAT
| Kategori per klimatområde 2) | 2023 Bedömd andel av kostnad, % 3) | Förändring, % | Bedömd resultatpåverkan, mkr | 2022 Bedömd andel av kostnad, % |
| :------------------------- | :--------------------------------- | :------------- | :--------------------------- | :------------------------------ |
| Bränslen och drivmedel | 5 | +/–10 | +/– 56 | 2 |
| Energi | 1 | +/–10 | +/– 16 | 2 |
| Material | 18 | +/–10 | +/– 153 | 17 |
| varav Betong | 2 | +/–10 | +/– 18 | 2 |
| varav Stål | 4 | +/–10 | +/– 47 | 6 |
| varav Trä | 2 | +/–10 | +/– 21 | 2 |
| Klimatskal | 6 | +/–10 | +/– 64 | 6 |
| varav Grundvattensäkring | 3 | +/–10 | +/– 37 | 1 |
1) 2022 redovisade enbart kostnader hänförliga projektutveckling av bostäder.
2) Kategorierna Betong, Stål och Trä är delmängder av Material. Grundvattensäkring är en delmängd av kategorin Klimatskal.
3) Bedömd andel av kostnadsmassa för koncernen, 11,4 mdkr. Bränslen och drivmedel avser kostnader för bränslen och drivmedel som används på byggarbetsplatsen och för transporter. Energi avser kostnader för inköpt el, värme och kyla till verksamheten. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Betong, Stål och Trä avser dels kostnader för eget inköpt byggmaterial som innehåller betong, stål och trä, dels kostnader för inköpt byggmaterial via underentreprenader som innehåller betong, stål och trä. Klimatskal avser kostnader för material och produkter som används till tak, ytterväggar, fasader och bottenplatta.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
Grund vattensäkring avser materialkostnader för att säkra byggnader från inträngande av grundvatten.
### Väsentlighetsanalys och intressentdialog
JM gör regelbundet väsentlighetsanalys inom hållbarhetsområdet. Analysen identifierar de mest väsentliga hållbarhetsaspekterna för JM att arbeta med utifrån ett långsiktigt hållbart värdeskapande, både inom JM och i omvärlden.
Under 2023 har väsentlighetsanalysen uppdaterats baserat på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper samt interna utredningar. Uppdateringar har gjorts inom hälften av JMs identifierade intressentgrupper: kunder, aktieägare och investerare samt intresseorganisationer. Samtliga intressentgruppers åsikter kommer att inkluderas i 2024 års uppdatering av analysen, som också förankras i JMs styrelse.
Slutsatsen av analysen är att liten klimatpåverkan, energieffektiva bostäder och affärsetik har blivit ännu viktigare för JM och omvärlden. En del områden har tappat placering från föregående år, delvis beroende på att intressenterna har behövt rangordna samtliga ämnen i väsentlighetsordning. Nytt för 2023 är frågor specifikt om Svanenmärkning. Bland svaren syns inte en tydlig linje, utan vissa tycker att det är mycket viktigt, medan andra inte.
### Hållbarhetsaspekter
| Väsentliga hållbarhetsaspekter | Varför väsentliga | Omfattning av aspekt | Styrning | Uppföljning |
|---|---|---|---|---|
| Etik och värdeskapande (Hållbarhetsstyrning – ekonomiska resultat) | JMs långsiktiga lönsamhet är grundläggande för ett långsiktigt värdeskapande inom JM. JM skapar värden och säkerställer ansvar i leverantörskedjan, i den egna verksamheten och hos under entreprenörer. | Etiska riktlinjer, uppförandekod, mål, ekonomistyrning, riskhantering (se Risker och riskhantering, sidorna 63–64), incidentrapportering, skattepolicy. | Ekonomisk redovisning | Incidentrapportering |
| Liten klimatpåverkan (Hållbarhetsstyrning – energi och utsläpp) | Det är av strategisk betydelse att JMs verksamhet, med sina direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, eftersträvar minimal klimatpåverkan. Påverkan uppstår i hela byggnadens livscykel. JM ansvarar för styrning i egen verksamhet och indirekt mot leverantörer och kunder. | Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs strukturerade projekt- och produktutveckling, JMs verksamhetssystem. | Nyckeltal – utsläpp och energi | Bränsle och energistatistik, Klimatberäkningar |
| Resurseffektivitet (Hållbarhetsstyrning – avfall) | Det är av strategisk betydelse att eftersträva resurseffektivitet i en materialintensiv verksamhet som JMs. Påverkan uppstår i hela leverantörskedjan, inklusive entreprenörer och kunder. JM ansvarar för styrningen i egen verksamhet. | Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs processer för projektdesign, inköp och produktionsledning. | Nyckeltal – avfall | Avfallsstatistik |
| Arbetsmiljö (Hållbarhetsstyrning – arbetsmiljö och säkerhet) | Det är av strategisk betydelse att JM har ett strukturerat arbetsmiljöarbete som minskar risken för olyckor och arbets skador, då bygg är en verksamhet med hög risk. JM ansvarar för utformning och samordning av egna byggarbetsplatser där risker och påverkan uppstår. | JMs systematiska arbetsmiljöarbete, företagshälsovård, personalpolicy, hållbarhetsmål, handlingsprogram mot droger, uppförandekod, miljövarudatabas. | Nyckeltal – olycksfall | Olycks- och skadestatistik, Rapport hälsoundersökningar, Dokumentationsronder, Säkerhetsmätningar |
| Kompetens (Hållbarhetsstyrning – utbildning) | Kännetecknande för en långsiktig personalpolitik är en arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande. | JMs egen verksamhet. | Rutiner för kompetensutveckling, befattningsstruktur, hållbarhets mål, personalpolicy, uppförandekod. | Registrering av kompetens och kompetensutveckling i JM Competence. Dokumentationsronder |
| Jämställdhet och mångfald (Hållbarhetsstyrning – mångfald och lika rättigheter) | En långsiktig personalpolicy bygger på att jämställdhet och mångfald tillvaratas. Påverkan uppstår i hela leverantörs kedjan. JM ansvarar för utformningen i egen verksamhet. | Jämställdhetsplan, hållbarhets mål, personalpolicy, uppförande kod, rekryteringsrutiner. | Nyckeltal – jämställdhet | Jämställdhetskartläggning |
| Ansvarsfulla leverantörer (Hållbarhetsstyrning – social värdering av leverantörer) | JM köper och använder stora mängder material och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att dessa tillverkas under ansvarsfulla förhållanden. JM bidrar till påverkan i egenskap av uppdragsgivare och kund. Påverkan uppstår i leverantörskedjan och hos underentreprenörer. | Uppförandekod, enkäter, hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs inköpsprocess, JMs process för hållbarhets värdering och -revision. | Hållbarhetsvärdering | Hållbarhetsrevisioner |
| Produktansvar (Hållbarhetsstyrning – marknadsföring och märkning) | JM utvecklar bostäder och bostads områden med lång livslängd och många intressenter. Det är viktigt att JM tar ansvar för att produkten motsvarar intressenternas förväntningar och krav samt skapar förutsättningar för att leva mer hållbart. JM påverkar utformningen av bostäder och bostadsområden. Påverkan uppstår i leverantörskedjan, i egna verksamheten, hos underentreprenörer och under drift och förvaltning. | Hållbarhetspolicy, kvalitetspolicy och styrning, hållbarhetsmål, kundundersökningar, säljare och inredningsansvariga, kommunikation, kundsupport och kundombud, dokumentation av materialval. | JMs verksamhetssystem och nyckeltal | 37JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 |
### Intressentdialog
De viktigaste intressenterna är de grupper som i störst utsträckning berörs av och/eller påverkar JMs verksamhet: kunder, medarbetare, aktieägare/investerare, samarbetspartners/leverantörer, samhälle (tjänstemän och politiker) samt intresseorganisationer. I intressentdialogen definieras genom vilka kanaler målgrupperna nås, exempel på viktiga frågor för dem samt hur frågorna ska hanteras.
| Intressentgrupp | Kanaler för dialog | Hur viktiga aspekter hanteras |
|---|---|---|
| Kunder (befintliga och potentiella) | Kundmöten, kund- och marknadsundersökningar, inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma hos-intervjuer, webbpaneler samt visningar och andra kundevent. | Hanteras vid markförvärv, planprocess, projektering samt vid inköp |
| Medarbetare (befintliga) | Utvecklingssamtal, utbildning, internkommunikation, medarbetarundersökning, förbättringsförslag, Safety Week | Hanteras i JMs HR-process som inkluderar arbetsmiljö och hälsa, kompetensutveckling, jämställdhet- och mångfaldsplan, uppförandekod, pension, försäkringar och andra förmåner, hållbarhetspolicy och internkommunikation |
| Medarbetare (potentiella) | Praktikplatser, traineeprogram, examensarbeten, samarbete med skolor och universitet, rekrytering | Hanteras i JMs HR-process enligt ovan samt Employer Branding-strategi samt arbetsgivarlöfte |
| Aktieägare och investerare | Kapitalmarknadsdag, analytikermöten, personliga möten, löpande kommunikation, årsredovisning och delårsrapporter, årsstämma | Hanteras i JMs kommunikationsplanering |
| Leverantörer och samarbetspartners | Avtalsmöten, frågeenkäter, revisioner, utvecklingsprojekt, leverantörssamverkan | Hanteras i JMs inköpsprocess, vårt kommunikationsarbete samt i vår process för hållbara leverantörskedjor |
| Samhälle (tjänstemän och politiker) | Kommundialoger, projektmöten, personliga möten, konferenser, JM Fokus | Hanteras vid markförvärv, planprocess och projektering |
| Intresseorganisationer | Företagsnätverk, branschforum, utvecklingsprojekt, medlemskap, sponsorskap, kontinuerliga dialoger | Hanteras i vårt samverkansarbete med utgångspunkt från vår hållbarhetspolicy, hållbarhetsstrategi och vårt hållbarhetsarbete |
### EKONOMISK, SOCIAL OCH MILJÖMÄSSIG PÅVERKAN
* Finansiell påverkan på klimatförändringar
* Jämställdhet och mångfald
* Långsiktig affärspartner
* Miljöpåverkan i värdekedjan
* Svanenmärkta bostäder
* Transporter och arbetsmaskiner
* Transparens i redovisningen
* Trygghet för kund
* Biologisk mångfald
* Certifiering och märkning
* Goda anställningsförhållanden inom JM
* Kundernas hälsa och säkerhet
* Kunders möjlighet att leva mer hållbart
* Kvalitet
* Materialval
* Motverka olyckor
* Sanerad mark
* Utveckling av levande lokalsamhällen
* Arbets- och tjänsteresor
* Vattenanvändning
* Affärsetik
* Energieffektiva bostäder
* Liten klimatpåverkan
* Mänskliga rättigheter
* Produktansvar; branschens nöjdaste kunder
* Resurseffektivitet
### VÄSENTLIGHET FÖR INTRESSENTER
38JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## FINANSIELL INFORMATION
## BOLAGSSTYRNING
## AKTIEÄGARINFORMATION
### Hållbarhet ger resultat
Utmärkelser för hållbarhetsarbetet
Det målmedvetna arbetet med att vara en seriös och hållbar aktör i byggbranschen ger resultat. Under 2023 fick JM motta flera utmärkelser, bland annat följande:
* En av Europas klimatledare av Financial Times (Europe’s Climate Leaders 2023)
* Topp tio av totalt 131 granskade börsnoterade företag i den årliga rankningen Hållbara Bolag utförd av Lunds universitet i samarbete med Dagens industri-gruppen, samt i samma rankning tredje plats i kategorin konsumentvaror och bästa biostadsutvecklare
* AA i MSCI Rating
* En av Sveriges mest attraktiva arbetsgivare av Karriärföretagen.
### Beslut för utsläppsminskningar
Att JM har hållbarhetsfrågor högt på agendan ledde till att följande genomfördes under 2023:
* För samtliga projekt som genomgår program- och systemhandlingsskede beslutades att de ska genomföra en klimatberäkning i tidigt skede för att möjliggöra förbättringar i projektet
* Merparten av den prefabricerade betongen till byggprojekt började levereras med klimatförbättrad betong, vilket medför reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen
* Det första flerbostadshuset med trästomme byggstartades.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Hållbarhetsredovisningen ingår som en del av årsredovisningen. Hållbarhetsredovisningen har förberetts i enlighet med GRI 1) -standarder 2021 på kärnnivå och kraven på hållbarhets- rapport i års redovisningslagen, samt redogör för uppnådda resul- tat för redo visningsperioden mot bakgrunden av våra åtaganden, strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför före taget, för vad vi uppnått i vårt arbete för en håll - bar utveckling. VD och koncernchef ansvarar för hållbarhets- redovisningen. JMs styrelse avger redovisningen. Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2023 och omfattar hela koncernens verksamhet, där inget annat anges. JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhets- arbetet, där såväl positiv som negativ utveckling tydligt framgår. Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och redovisa utgår vi från vår väsentlighetsanalys som baseras på vad som är viktigast för våra intressenter, defacto-standarder och lagkrav inom hållbarhetsområdet, se sidan 38. De GRI-indikatorer som ingår i redovisningen finns förteck - nade med läshänvisningar i GRI-index på sidorna 44–45.
Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä som stommaterial. I Norge har Fossilfria arbetsplatser införts, vilket medför att det inte ska användas bensin eller diesel inne på byggarbets - platsen. Innan införandet har testprojekt genomförts och analyserats i Norge. En kravställning för ramavtalsleverantörer har utvecklats som medför att de ska ha publikt antagna klimatmål och handlings - planer samt att de ska redovisa klimatbelastningen från produkter de levererar. De tidigare införda rutinerna om återbruksinventering för samtliga projekt som står inför en rivning har resulterat i att flera material har sparats för återbruk, såsom tegel och fasadplåtar.
### Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103
**Uppdrag och ansvarsfördelning**
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
**Granskningens inriktning och omfattning**
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter - national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
**Uttalande**
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
### Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat
JM redovisar sin hållbarhetsrapport för 2023 enligt kraven i årsredovisningslagen enligt nedan:
* **Företagets affärsmodell**
Värdeskapande i JMs affär (sidorna 13–14 och 16)
* **Policys**
JMs aspekter och styrning inom hållbarhet (sidan 37)
* **Väsentliga risker och riskhantering**
Risker och möjligheter (sidorna 35–36, 63–64 och 103)
* **Resultat**
JMs koncernövergripande mål (sidan 27), Fakta och nyckel- tal (sidorna 41–43), Hållbara inköp och leverantörskedjor (sidan 32), Ansvarsfullt agerande i alla led (sidan 32)
* **EU:s taxonomi**
EU:s taxonomi (sidorna 46–50)
1) GRI – Global Reporting Initiative
---
## HÅLLBARHETSRAPPORT
### Fakta och nyckeltal inom hållbarhet
#### ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 102-7
| | **2021** | **2023** | **2022** |
| :------------------------ | :------- | :------- | :------- |
| **Skapat direkt ekonomiskt värde, mkr** | | | |
| Intäkter enligt segmentsredovisning | 13 851 | 16 385 | |
| **Distribuerat direkt ekonomiskt värde, mkr** | | | |
| Produktions- och driftkostnader m.m. (not 2) | –10 629 | –12 068 | |
| Löner, ersättningar och pensions kostnader (not 3) | –1 770 | –1 783 | |
| Finansiella intäkter (not 8) | 33 | 19 | |
| Finansiella kostnader (not 8) | –133 | –89 | |
| Kostnadsförd skatt och sociala avgifter (not 9 och not 3) | –661 | –890 | |
| Föreslagen utdelning/utdelning | – | –903 | |
| **Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr** | | | |
| **Summa** | **691** | **672** | |
#### Skatt JM Sverige, JM Norge och JM Finland, mkr
| | **2023** | **2022** |
| :----------------- | :------- | :------- |
| Resultat före skatt | 1 385 | 1 889 |
| Total skatt JM Sverige | –326 | –330 |
| Total skatt JM Norge | –61 | –21 |
| Total skatt JM Finland | –34 | –43 |
#### ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Koncernen, 414-1
| | **2023** | **2022** |
| :------------------------ | :------- | :------- |
| **Hållbarhetsvärdering** | | |
| Andel av nya ramavtalsleverantörer som utvärderats | 100 % | 100 % |
#### ANSTÄLLNING, Koncernen, 401-1
| | **2023** | **2022** |
| :-------------------- | :------- | :------- |
| Totalt antal anställda | 2 193 | 2 488 |
| varav nyanställda | 78 | 291 |
| varav avslutade | 230 | 258 |
| | **2023** | **2022** |
| :---------------------------------------------- | :--------------------------------------------- | :--------------------------------------------- |
| | Antal nyanställda (andel nyanställda) | Antal avslutade (andel avslutade) |
| **Sverige** | | |
| Kvinnor | | |
| Män | | |
| Total | | |
| ≤ 25 år | 2 (10 %) | 14 (22 %) |
| 16 (19 %) | 4 (16 %) | 20 (26 %) |
| 24 (24 %) | | |
| 26–35 år | 5 (4 %) | 12 (4 %) |
| 17 (4 %) | 19 (13 %) | 34 (11 %) |
| 53 (12 %) | | |
| 36–45 år | 8 (6 %) | 8 (3 %) |
| 16 (4 %) | 20 (14 %) | 22 (7 %) |
| 42 (9 %) | | |
| 46–55 år | 1 (1 %) | 9 (3 %) |
| 10 (2 %) | 8 (8 %) | 14 (4 %) |
| 22 (5 %) | | |
| >56 år | 1 (2 %) | 3 (1 %) |
| 4 (1 %) | 17 (25 %) | 34 (12 %) |
| 51 (15 %) | | |
| Total | 17 (4 %) | 46 (4%) |
| 63 (3,7 %) | 68 (14 %) | 124 (9 %) |
| 192 (11 %) | | |
| | Antal nyanställda (andel nyanställda) | Antal avslutade (andel avslutade) |
| **Norge** | | |
| Kvinnor | | |
| Män | | |
| Total | | |
| ≤25 år | 1 (50 %) | – |
| 1 (8 %) | – | – |
| – | | |
| 26–35 år | 2 (14 %) | 1 (2 %) |
| 3 (4 %) | 6 (33 %) | 7 (11 %) |
| 13 (16 %) | | |
| 36–45 år | 3 (18 %) | 2 (3 %) |
| 5 (6 %) | 4 (21 %) | 6 (9 %) |
| 10 (12 %) | | |
| 46–55 år | – | – |
| – | 1 (5 %) | 5 (9 %) |
| 6 (8 %) | | |
| >56 år | 1 (5 %) | – |
| 1 (1 %) | 2 (9 %) | – |
| 2 (2 %) | | |
| Total | 7 (10 %) | 3 (1 %) |
| 10 (3 %) | 13 (16 %) | 18 (7 %) |
| 31 (9 %) | | |
| | Antal nyanställda (andel nyanställda) | Antal avslutade (andel avslutade) |
| **Finland** | | |
| Kvinnor | | |
| Män | | |
| Total | | |
| ≤ 25 år | – | 2 (18 %) |
| 2 (14 %) | – | 1 (8 %) |
| 1 (6 %) | | |
| 26–35 år | 1 (5 %) | – |
| 1 (2 %) | 1 (5 %) | 2 (5 %) |
| 3 (5 %) | | |
| 36–45 år | 1 (5 %) | – |
| 1 (2 %) | 2 (10 %) | – |
| 2 (4 %) | | |
| 46–55 år | – | – |
| – | – | – |
| – | | |
| >56 år | 1 (14 %) | – |
| 1 (6 %) | – | 1 (8 %) |
| 1 (5 %) | | |
| Total | 3 (5 %) | 2 (2 %) |
| 5 (3 %) | 3 (5 %) | 4 (3 %) |
| 7 (4 %) | | |
#### ARBETSMILJÖ, Koncernen, 403-9
| | **2023** | **2022** |
| :----------------------------------------------------------- | :---------------------------------------- | :---------------------------------------- |
| **Skador** 1) | | |
| Antal arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) | 196 (JM) | 240 (JM) |
| | 77 (underentreprenörer) | 79 (underentreprenörer) |
| **Skadefrekvens** 1) | | |
| Frekvens av arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) per miljon arbetade timmar | 57,0 (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) | 65,8 (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) |
| **Förlorade dagar** 1) | | |
| Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund av arbetsrelaterade skador relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda | 342 av totalt 438 311 dagar (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) | 496 av totalt 465 031 dagar (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) |
| **Frånvaro** | | |
| Totalt antal sjukfrånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda | | |
| Kvinnor | 5 794 (4,7%) | 6 425 (4,6 %) |
| Män | 16 744 (4,8%) | 20 953 (5,8 %) |
| Totalt | 22 538 (4,8%) | 27 378 (5,5 %) |
| **Arbetsrelaterade dödsolyckor** | | |
| Antal | – (JM) | – (JM) |
| | – (underentreprenörer) | – (underentreprenörer) |
| **Tillbud och observationer** | | |
| Antal | 15 799 | 10 546 |
1) 2023 var den vanligaste skadeorsakerna/skaderiskerna fall från samma nivå (snubbla, halka). Den vanligaste skadetypen var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada.
#### KOMPETENSUTVECKLING, Koncernen, 404-2
| | **2023** | **2022** |
| :------------------ | :------- | :------- |
| **Utbildningstimmar** | | |
| Kvinnor | 2 931 | 4 386 |
| Män | 11 622 | 11 813 |
| **Totalt** | **14 553** | **16 199** |
| Tjänstemän | 10 515 | 11 162 |
| Hantverkare | 4 038 | 5 037 |
| **Totalt** | **14 553** | **16 199** |
#### Anställningsform
| | Antal | **2023** | | | **2022** | | |
| :---------- | :---- | :------- | :-- | :-- | :------- | :-- | :-- |
| | | Kvinnor | Män | Total | Kvinnor | Män | Total |
| **Sverige** | | | | | | | |
| Heltid | | 437 | 1 245 | 1 682 | 513 | 1 358 | 1 871 |
| Deltid | | 5 | 28 | 33 | 20 | 30 | 50 |
| Tillsvidare | | 441 | 1 272 | 1 713 | 530 | 1 387 | 1 917 |
| Visstid | | 1 | 1 | 2 | 3 | 0 | 3 |
| Ej garanterade timmar | | 54 | 50 | 104 | 54 | 63 | 117 |
| **Norge** | | | | | | | |
| Heltid | | 64 | 230 | 294 | 85 | 262 | 347 |
| Deltid | | 4 | 12 | 16 | 11 | 12 | 23 |
| Tillsvidare | | 67 | 240 | 307 | 91 | 272 | 363 |
| Visstid | | 2 | 3 | 5 | 5 | 2 | 7 |
| Ej garanterade timmar | | 2 | 2 | 4 | 5 | 3 | 8 |
| **Finland** | | | | | | | |
| Heltid | | 54 | 101 | 155 | 63 | 124 | 187 |
| Deltid | | 5 | 8 | 13 | 8 | 6 | 14 |
| Tillsvidare | | 54 | 101 | 155 | 64 | 125 | 189 |
| Visstid | | 5 | 8 | 13 | 7 | 5 | 12 |
| Ej garanterade timmar | | – | – | – | 7 | 6 | 13 |
1) Data är hämtad från JMs personalsystem.
#### PROPORTION AV ÅRLIG TOTAL ERSÄTTNING, Koncernen, 2-21
| | **2023** | **2022** |
| :----------------------------- | :--------- | :--------- |
| Högst betald medarbetare / mediankompensation | 93,6 / 6,4 | 95,2 / 4,8 |
#### JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige, Norge och Finland, 405-1
##### Ålders- och könsfördelning 1)
| | Antal | **2023** | | | **2022** | | |
| :------------------- | :---- | :------- | :-- | :-- | :------- | :-- | :-- |
| | | Kvinnor | Män | Total | Kvinnor | Män | Total |
| **Hantverkare** | | | | | | | |
| ≤ 25 år | | 13 | 73 | 86 | 16 | 81 | 97 |
| 26–35 år | | 28 | 183 | 211 | 35 | 211 | 246 |
| 36–45 år | | 12 | 156 | 168 | 15 | 157 | 172 |
| 46–55 år | | 4 | 187 | 191 | 3 | 200 | 203 |
| ≥ 56 år | | 1 | 172 | 173 | 1 | 155 | 156 |
| **Totalsumma** | | **58** | **771** | **828** | **70** | **804** | **874** |
| **Tjänstemän** | | | | | | | |
| ≤ 25 år | | 13 | 13 | 26 | 20 | 26 | 46 |
| 26–35 år | | 130 | 182 | 312 | 170 | 223 | 393 |
| 36–45 år | | 157 | 247 | 404 | 153 | 208 | 361 |
| 46–55 år | | 122 | 223 | 345 | 110 | 187 | 297 |
| ≥ 56 år | | 89 | 188 | 277 | 88 | 152 | 240 |
| **Totalsumma** | | **511** | **853** | **1 365** | **541** | **796** | **1 337** |
| **Chefer** | | | | | | | |
| ≤ 25 år | | – | – | – | – | – | – |
| 26–35 år | | 10 | 10 | 20 | 8 | 15 | 23 |
| 36–45 år | | 27 | 59 | 86 | 29 | 60 | 89 |
| 46–55 år | | 31 | 69 | 100 | 28 | 63 | 91 |
| ≥ 56 år | | 17 | 49 | 66 | 15 | 46 | 61 |
| **Totalsumma** | | **85** | **187** | **272** | **80** | **184** | **264** |
| **Koncernledning** | | | | | | | |
| ≤ 25 år | | – | – | – | – | – | – |
| 26–35 år | | – | – | – | – | – | – |
| 36–45 år | | 1 | – | 1 | – | 1 | 1 |
| 46–55 år | | 2 | 3 | 3 | 2 | 4 | 6 |
| ≥ 56 år | | 1 | 4 | 4 | 1 | 3 | 4 |
| **Totalsumma** | | **4** | **7** | **11** | **4** | **7** | **11** |
| **Styrelse** | | | | | | | |
| ≤ 25 år | | – | – | – | – | – | – |
| 26–35 år | | – | – | – | – | – | – |
| 36–45 år | | – | – | – | 1 | – | 1 |
| 46–55 år | | 2 | 1 | 3 | 1 | 1 | 2 |
| ≥ 56 år | | 1 | 3 | 4 | 1 | 3 | 4 |
| **Totalsumma** | | **3** | **4** | **7** | **3** | **4** | **7** |
1) Data är hämtad från JMs personalsystem.
#### RESURSEFFEKTIVITET, Norge, 306-2
| | **2023** | **2022** |
| :--------------------------- | :----------- | :----------- |
| Byggavfall till materialåtervinning | 1 527 (79 %) | 1 871 (77 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Byggavfall till energiåtervinning | 374 (19 %) | 228 (9 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Blandat avfall (osorterat) | 220 (11 %) | 298 (12 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Farligt avfall | 28 (1 %) | 23 (1 %) |
| Ton (Andel) | | |
| **Total mängd byggavfall** 1) | **1 927** | **2 418** |
| Ton | | |
#### RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2
| | **2023** | **2022** |
| :---------------------------- | :---------- | :---------- |
| Byggavfall till materialåtervinning | 7 962 (82 %) | 6 597 (80 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Byggavfall till energiåtervinning | 1 219 (13 %) | 1 064 (13 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Byggavfall till deponi | 147 (2 %) | 126 (2 %) |
| Ton (Andel) | | |
| Blandat avfall | | |## RESURSEFFEKTIVITET, STÖRSTA FRAKTIONERNA, Sverige, 306-1
| | 2023 | 2022 |
| :---------- | :------ | :------ |
| Trä | 2 023 (23 %) | 2 090 (25 %) |
| Fyllnadsmassor | 3 258 (37 %) | 1 942 (24 %) |
| Brännbart | 1 034 (12 %) | 1 098 (13 %) |
| Gips | 1 083 (12 %) | 1 041 (13 %) |
| Metall | 683 (8 %) | 763 (9 %) |
| Plast | 436 (5 %) | 377 (5 %) |
| Wellpapp | 278 (3 %) | 248 (3 %) |
| Blandat avfall (osorterat) | 374 (4 %) | 426 (5 %) |
| Farligt avfall | 25 (0 %) | 44 (1 %) |
| **Total mängd byggavfall 1)** | **9 725** | **8 213** |
## RESURSEFFEKTIVITET, Finland, 306-2
| | 2023 | 2022 |
| :---------- | :--------- | :-------- |
| Byggavfall till materialåtervinning | 1 475 (86 %) | 2 032 (84 %) |
| Byggavfall till energiåtervinning | 230 (14 %) | 397 (16 %) |
| Blandat avfall (osorterat) | 1 (0,1 %) | – (0 %) |
| Farligt avfall | 2 (0,1 %) | 3 (0,1 %) |
| **Total mängd byggavfall 1)** | **1 709** | **2 432** |
Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts. 1) Statistik från JMs avfallsentreprenörer. Avfallet klassificeras av avfallsentreprenören och redovisas i fraktioner enligt nationella riktlinjer för källsortering.
## KLIMATPÅVERKAN, 305-1, 305-2, 305-3, 305-4, CRE1, CRE3, CRE4
| | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------------------------------------------------------------------------------- | :------- | :------- |
| **Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3 1)** | | |
| Ton CO 2 e | | |
| Scope 1 | 2 753 | 2 677 |
| Varav biogena utsläpp | 205 | 131 |
| Scope 2 2) | 953 | 1 131 |
| Scope 3 3) | 66 399 | 85 571 |
| Varav biogena utsläpp | 1 749 | 1 854 |
| **Totalt** | **70 105** | **89 379** |
| Nyproducerade bostäders koldioxid utsläpp från energi användning, CRE3 | | |
| Kg CO 2 e/m 2 Atemp och år 2 | | |
| Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige 4) | | |
| Ton CO 2 e/omsättning, mkr | 8,0 | 8,2 |
| Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge 4) | | |
| Ton CO 2 e/omsättning, mkr | 10,3 | 8,2 |
| Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige 4) 5) | | |
| Kg CO 2 e/m 2 BTA, fbh/smh | 331/164 | 355/180 |
| Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge 4) 6) | | |
| Kg CO 2 e/m 2 BTA, fbh/smh | 314/164 | 363/180 |
| Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, CRE1 | | |
| kWh/m 2 Atemp, kWh/ m 2 BTA | 60 (S), 53 (N) 7) , 78 (F) 7) | 59 (S), 51 (N) 7) , 77 (F) 7) |
### SCOPE-FÖRDELNING
* Scope 1, 4,0 % (3,0)
* Scope 2, 1,0 % (1,3)
* Scope 3, 95,0 % (95,7)
### SCOPE 3 Utsläpp (ton CO 2 e)
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------ | :----- | :----- |
| Energi- och bränslerelaterade utsläpp, | 2,0 % (1,4) | |
| Inköpta varor och tjänster, | 78,0 % (84,5) | |
| Kapitalvaror, | 0,0 % (0,0) | |
| Tjänsteresor, | 0,0 % (0,2) | |
| Inköpta transporter samt uppströms transporter, | 7,0 % (7,8) | |
| Avfallshantering, | 0,0 % (0,1) | |
| Hyrda tillgångar, | 7,0 % (4,9 ) | |
| Uthyrda tillgångar, | 1,0 % (1,1) | |
| | 2023 | 2022 |
| :---------------------------------------------- | :----- | :----- |
| Scope 1 | 2 753 | 2 677 |
| Tjänsteresor med bil | 2 047 | 1 966 |
| Uppvärmning | 706 | 711 |
| Scope 2 | 953 | 1 131 |
| El | – | – |
| Fjärrvärme | 953 | 1 131 |
| Scope 3 | 66 399 | 85 571 |
| 3.1 Inköp av varor och tjänster | 54 863 | 72 310 |
| 3.2 Kapitalvaror | – | – |
| 3.3 Energi- och bränslerelaterade utsläpp | 1 197 | 1 240 |
| 3.4 Inköpta transporter samt uppströms transporter | 4 664 | 6 688 |
| 3.5 Avfallshantering 8) | 169 | 55 |
| 3.6 Tjänsteresor | 83 | 144 |
| 3.8 Hyrda tillgångar | 4 584 | 4 193 |
| 3.13 Uthyrda tillgångar | 839 | 941 |
| **TOTALT (exklusive klimatkompensation)** | **70 105** | **89 379** |
| Klimatkompensation | – | 126 |
| **TOTALT (inklusive klimatkompensation)** | **70 105** | **89 253** |
8) Ökningen drivs av mängden fyllnadsmassor.
## GRI-index
Indexet är tänkt att användas som en korsreferenslista som beskriver var i årsredovisningen som information för varje GRI-kod finns tillgänglig. Information kan finnas i såväl löptext som i nyckeltal.
| Beskrivning/indikator | Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) | Skäl till utelämnad information | Externt granskad | Kommentarer |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **GRI 2: Standardredogörelser** | | | | |
| **Organisationen och dess rapporteringsrutiner** | | | | |
| 2-1 Organisationsdetaljer | 115 | | | |
| 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsredovisning | 40 | | | |
| 2-3 Rapporteringsperiod, regelbundenhet och kontaktuppgifter | 40 | | | |
| 2-4 Förändringar i redovisning | 61 | | | |
| 2-5 Extern granskning | 40 | | | |
| **Aktiviteter och medarbetare** | | | | |
| 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer | 13, 18, 32 | | | |
| 2-7 Medarbetare | 30–31 | | | |
| 2-8 Medarbetare som inte är anställd | 42 | | | |
| **Styrning** | | | | |
| 2-9 Styrningsstruktur och uppbyggnad | 100, 103 | | | |
| 2-10 Nominering och val av det högst styrande organet | 98–99 | | | |
| 2-11 Ordförande för det högst styrande organet | 99–101 | | | |
| 2-12 Det högst styrande organets roll i att se över hanteringen av påverkan | 34, 99–100 | | | |
| 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan | 34, 100 | | | |
| 2-14 Det högst styrande organets roll gällande hållbarhetsredovisning | 34 | | | |
| 2-15 Intressekonflikter | 99 | | | Hanteras på varje styrelsemöte |
| 2-16 Kommunikation av kritiska bekymmer | 32 | | | |
| 2-17 Det högst styrande organets kollektiva kunskap | 34 | | | |
| 2-18 Evaluering av det högst styrande organets prestationer | 99 | | | |
| 2-19 Ersättningspolicyer | 66, 78, 104 | | | |
| 2-20 Process för att fastslå ersättning | 66, 78, 79, 104 | | | |
| 2-21 Proportion av årlig total ersättning | 42 | | | |
| Beskrivning/indikator | Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) | Skäl till utelämnad information | Externt granskad | Kommentarer |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Strategi, styrdokument och rutiner** | | | | |
| 2-22 Uttalande gällande strategi för hållbar utveckling | 26, 34 | | | |
| 2-23 Policyåtaganden | 32, 37 | | | |
| 2-24 Integrering av policyer | 26, 34 | | | |
| 2-25 Processer för att återställa negativ påverkan | 25, 26, 30 | | | |
| 2-26 Mekanismer för att be om råd och lyfta klagomål | 26, 32, 63 | | | |
| 2-27 Efterlevnad av lagar och regleringar | | Inga aktuella fall | | |
| 2-28 Medlemsorganisationer | 26 | | | |
| **Intressentengagemang** | | | | |
| 2-29 Inställning till intressentengagemang | 38 | | | |
| 2-30 Kollektivavtal | 32 | | | |
| **GRI 3: Redogörelser gällande materiella aspekter** | | | | |
| 3-1 Process för att fastslå materiella aspekter | 37, 38 | | | |
| 3-2 Lista över materiella aspekter | 37, 38 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 28, 35, 36, 37 | | | |
| **Ämnesspecifika redogörelser** | | | | |
| **Ekonomiska indikatorer** | | | | |
| 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde | 41 | | | |
| 207-1 Inställning till skatt | | Skattepolicy kommuniceras enbart internt från och med i år. | | |
| 207-2 Skattestyrning, kontroll och riskhantering | 63–64 | | | |
| 207-3 Dialog med intressenter och hantering av problem relaterade till skatt | 38 | | | |
| 207-4 Rapportering land för land | 41 | | | |
| **Miljöindikatorer** | | | | |
| **Energi** | | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 28, 35, 36, 37 | | | |
| CRE1 Byggnaders energiprestanda | 43 | | | |
| **Utsläpp** | | | | |
| CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader | 43 | | | |
| CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen | 43 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 28, 35, 36, 37 | | | |
| 305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) | 43 | | Ja | |
| 305-2 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2) | 43 | | Ja | |
| 305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) | 43 | | Ja | |
| 305-4 Utsläppsintensitet | 43 | | | |
| 305-5 Reduktion av växthusgasutsläpp | 39 | | | |
| Beskrivning/indikator | Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) | Skäl till utelämnad information | Externt granskad | Kommentarer |
| :----------------------------------------------------------------- | :------------------------------------------- | :------------------------------ | :--------------- | :---------------- |
| **Avfall** | | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 29, 35, 36, 37 | | | |
| 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan | 42 | | | |
| 306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod | 42 | | | |
| 306-3 Genererat avfall | 42 | | | |
| **Sociala indikatorer** | | | | |
| 401-1 Nyanställningar och personalomsättning | 41 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 35, 36, 37 | | | |
| 403-1 CRE6 Ledningssystem för arbetsmiljö och säkerhet | 30, 31 | | | |
| 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentutredning | 30, 31 | | | |
| 403-3 Företagshälsovård | 31 | | | |
| 403-4 Arbetarmedverkan, rådgivning och kommunikation om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen | 30, 31, 37 | | | |
| 403-5 Arbetarutbildning om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen | 30, 31 | | | |
| 403-6 Främjande av arbetstagarnas hälsa | 31 | | | |
| 403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och säkerhetspåverkan direkt kopplade till affärsrelationer | 27, 32 | | | |
| 403-9 Arbetsrelaterade skador | 31 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 35, 36, 37 | | | |
| 404-2 Program för att uppgradera medarbetarnas kompetens och förflyttning | 31 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 35, 36, 37 | | | |
| 405-1 Mångfald i styrande organ och anställda | 30 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 35, 36, 37 | | | |
| 414-1 Nya leverantörer som granskats utifrån sociala kriterier | 27, 41 | | | |
| 3-3 Styrning av de materiella aspekterna | 25, 26, 35, 36, 37 | | | |
| 417-1 Krav på produkt- och tjänsteinformation och märkning | 29 | | | |
## Global Compact
JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö- ansvar och antikorruption.
### FN:s Global Compacts tio principer
| Hänvisning | |
| :----------- | :---------------------------------------------------------------------------------------- |
| MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER | 32, 47 |
| | 1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka |
| | 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter |
| ARBETSRÄTT | 32, 47 |
| | 3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar |
| | 4. Avskaffa alla former av tvångsarbete |
| | 5. Avskaffa barnarbete |
| | 6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning |
| MILJÖ | 32, 47 |
| | 7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker |
| | 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande |
| | 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik |
| BEKÄMPNING AV KORRUPTION | 32, 47 |
| | 10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor |
GRI-index, forts.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## JMs efterlevnad av EU taxonomiförordningen
### Nyproduktion av bostäder
EU taxonomiförordningen syfte är att definiera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara, som en åtgärd för att kunna arbeta mot de uppsatta klimatmålen inom EU. JMs verksamhet ryms till största delen inom den ekonomiska aktiviteten Nyproduktion av bostäder (7.1).
### Hållbart enligt EU taxonomiförordningen
För att en ekonomisk aktivitet ska klassas som hållbar enligt EU taxonomin behöver den;
#### JMs intäkter som är eligible
Det är JMs intäkter från affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Norge och JM Finland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling som omfattas av EU taxonomin (eligible). Affärssegmentet JM Entreprenad och intäkter inom JM@Home omfattas ej av EU taxonomin och är därmed inte hänförliga till eligible aktiviteter. Hyresintäkter inom JM Fastighetsförvaltning är interna varför inte heller dessa omfattas av EU taxonomin. Därmed är ingen av dessa intäkter hänförliga till eligible aktiviteter.
#### Andel av verksamheten som följer EU taxonomins krav (aligned)
JM rapporterar miljömål 1, vilket omfattar bidrag till begränsningen av klimatförändringar. För att rapportera hur stor andel av verksamheten som följer EU taxonomins krav (aligned) har JM tagit fram ett frågeformulär som använts för att utvärdera och klassificera tekniskt avslutade projekt inför rapporteringen i årsredovisningen för 2023.
JM har i avsaknad av vägledning i lagstiftningen behövt göra följande ställningstaganden:
* JM har definierat populationen för datainsamling till projekt som tekniskt avslutats under innevarande räkenskapsår. Allokeringsnyckeln för att beräkna andelen aligned omsättning baseras således enbart på projekt som tekniskt avslutats under innevarande år. Argument för definitionen är att enbart avslutade projekt har en fullständig sammanställning av den data och dokumentation som behövs i utvärderingen utifrån EU taxonomins tekniska kriterier. Att välja tekniskt avslutade projekt påverkar utfallet negativt, då flertalet av de hållbarhetsinsatser som är implementerade idag inte fanns på plats när projekten startade.
* JM har valt att mäta och rapportera det faktiska utfallet, och inte enbart huruvida vi har rutiner och instruktioner på plats, vilket också har en negativ inverkan på utfallet.
Under hösten 2023 har samtliga projekt som tekniskt avslutats under året rapporterat hur stor andel av projektet som efterlever EU taxonomins tekniska kriterier. Datainsamling från projekt har skett i koncernens samtliga tre länder och totalt har 47 projekt utvärderats.
#### Förtydligade krav under året
92 procent av projekten bidrar väsentligt till miljömål 1, begränsande av klimatförändringar. Däremot uppfyller endast 6 procent av de avslutade projekten kriterierna för miljömål 3; hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser. Detta leder till att den totala taxonomiförenliga andelen av omsättningen uppgår till 0 procent. Taxonomikravet gällande vattenflöden i tappvattenarmaturer i kök förtydligades i början av 2023 varför detta krav inte har implementerats i färdigställda projekt under året.
92 PROCENT AV PROJEKTEN BEDÖMS VÄSENTLIGT BIDRA TILL MILJÖMÅL 1 OM ATT BEGRÄNSA KLIMATFÖRÄNDRING
Att så hög andel bedöms väsentligt bidra till miljömål 1 förklaras av JMs långsiktiga och framgångsrika arbete med att producera lågenergibostäder. Sedan 2008 har JM producerat lågenergibostäder som har en avsevärt lägre energianvändning än de nationella krav som finns. I februari 2023 definierades Norges NZEB-nivå (Near Zero Energy Building) för de olika byggnadskategorierna. Denna definition är grunden för alla norska projekt som rapporterar för 2023.
| EU:s sex miljömål | Kriterier |
| :--------------------------------------------------------------- | :---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| 1. Begränsning av klimatförändringarna | Väsentligt bidra till minst ett av de sex utpekade miljömålen |
| 2. Anpassning till klimatförändringarna | Inte göra någon avsevärd skada på något av de övriga |
| 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser | Uppfylla sociala minimiskyddsåtgärder enligt OECDs riktlinjer för multinationella företag samt FNs principer för mänskliga rättigheter |
| 4. Omställning till en cirkulär ekonomi | |
| 5. Förebyggande och kontroll av föroreningar | |
| 6. Skydd av biologisk mångfald och hälsosamma ekosystem | |
Bland de svenska projekten finns några som följer en tidigare version av BBR (Boverkets byggregler) än BBR25 varför vi har använt specifik energianvändning för att beräkna aktuellt energikrav.
#### Orsakar inte betydande skada på övriga miljömål
Flertalet av de projekt som inrapporterat data startade vid tidpunkter då JMs omfattande rutiner för klimatriskanalys och åtgärder för klimatanpassningar ännu inte var på plats, vilket förklarar den relativt låga andelen. En stor andel av de avslutade projekten klarar kriteriet gällande avfall. Avfallshantering är något som JM har arbetat aktivt med under många år. Återbruk är relativt ny marknad och flera projekt har visat att de aktivt arbetar med cirkularitet. Övriga mål, som förebyggande och begränsningar av miljöföroreningar och skydd och återställande av biologisk mångfald, klarar JM till 71 procent respektive 62 procent. JM ställer krav på att allt som byggs in eller används under byggproduktionen ska vara godkänt ur miljösynpunkt och vara registrerade i något av de nationella miljövärderingssystemen. Då JM Svanenmärker samtliga projekt i egen regi ställs krav på ingående ämnen även i syfte att erhålla märkningen. Att efterleva JMs krav är en förutsättning för att få teckna ramavtal med JM. I avvaktan på att existerande miljövärderingssystem uppdateras för att fullt ut efterleva kravet som anges i EU taxonomins Appendix C om ytterligare begränsningar, fortsätter JM i enlighet med Byggföretagens tolkning att följa de krav som finns idag. Parallellt fortskrider arbetet med att säkerställa att de nya begränsningarna är kända hos våra leverantörer.
#### Efterlevnad av sociala minimiskyddsåtgärder
JM har sedan flera år tillbaka implementerade rutiner och processer för att i den dagliga verksamheten arbeta med mänskliga rättigheter, korruption, skatt och sund konkurrens. JM har undertecknat FN:s Global Compact och arbetar kontinuerligt med frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption enligt OECD:s 6 steg för mänskliga rättigheter i Due Diligence. JM har hållbarhetsmålen ”JM har en långsiktig och affärsetisk sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad välfärd i samhället” samt ”JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och leverantörskedjan” och arbetar löpande för att nå dessa. Se sidan 27 för beskrivning av JMs hållbarhetsmål. Under 2023 har JM inte deltagit i några rättsliga processer eller erhållit domslut avseende korruption, skatt, brott mot mänskliga rättigheter eller konkurrens.
Sammanfattningsvis kan konstateras att då JM valt att mäta faktiskt resultat baserat på avslutade projekt under 2023, och inte enbart att rutiner finns på plats för de projekt som löper på nu och framgent, och som intäktsförs i takt med projektens gång, blir andelen för taxonomi- förenlig omsättning, Capex och Opex i år låg. Den strukturerade och långa processen för bostadsutveckling medför att andelen projekt som når alignment förväntas öka gradvis då de rutiner som implementerats successivt kommer att tillämpas i projekten och förbättra resultaten. I upprättandet av 2022 års taxonomirapportering baserades beräkningsunderlaget på information som fanns tillgänglig i januari 2023. Utöver JMs kärnverksamhet, rapporterar JM även tjänstebilar och lokalhyreavtal inom aktiviterna 6.5 för tjänstebilar och 7.7 för hyreslokaler enligt kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2800. Årets investeringar består av en ny hyreslokal som klarar de energikrav som krävs enligt 7.7 och som certifierats med LEED på guldnivå.
#### Omsättning, Capex och Opex
| IFRS Total (mkr) | Andel av taxonomi- tillämpliga (eligible) aktiviteter (%) 1) | Andel av ej taxonomi- tillämpliga (eligible) aktiviteter (%) 2) |
| :---------------------------------------------- | :--------------------------------------------------------- | :---------------------------------------------------------- |
| Omsättning | 15 969 | 93 |
| Capex 3) | 80 | 100 |
| Opex 3) | 324 | 0 |
1) Avser nyproduktion av bostäder inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Norge, JM Finland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling.
2) Avser JM Entreprenad (anläggningsverksamhet) och JM@home samt hyresintäkter inom JM Fastighetsutveckling, då dessa aktiviteter ej omfattas av EU Taxonomiförordningen (2020/852).
3) JMs affärsmodell är att äga, projektutveckla och sälja sina tillgångar under en kortare tid. Huvudddelen av tillgångarna redovisas därmed som omsättningstillgångar (exempelvis nyttjanderätter för tomträtter, projekt- samt exploateringsfastigheter) och träffas därmed inte av definitionerna i Capex eller driftkostnaden till det (Opex). I tabellen är angiven Opex en så liten del varför JM använder väsentlighetsundantaget för uppdelningen av vad som är taxonomiberättigande aktiviteter. Opex avser kostnader för korttidsleasing för exempelvis arbetsbodar, vilka inte redovisas som en anläggningstillgång.
Tabellen ovan är baserad på rapportering enligt IFRS. Uppgifter om omsättning (se raden intäkter) återfinns i koncernens resultaträkning enligt IFRS sidan 58 och årets Capex (hänförligt från balansposterna nyttjanderätter kontor och bilar samt maskiner och inventarier) återfinns i koncernens balansräkning enligt IFRS på sidan 59 samt i not 12 samt 13 på sidan 90. För definition av omsättning, Capex och Opex, se sidan 114.
| Andel av omsättningen/total omsättning | Taxonomiförenlighet per mål | Mål som omfattas av taxonomin |
| :------------------------------------- | :-------------------------- | :---------------------------- |
| | CCM | 0,00 % |
| | CCA | % |
| | WTR | % |
| | CE | 0,00 % |
| | PPC | % |
| | BIO | % |
| | 93,00 % | |
#### Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
| Rad | Kärnenergirelaterade verksamheter |
| :-------------------------------------- | :-------------------------------- |
| 1. | |# Hållbarhetsredovisning
## Verksamhet
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bättre tillgänglig teknik. NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, samt vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. NEJ
### Fossilgasrelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ
47JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023
| År | Kriterier för väsentligt bidrag | Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) | Omsättning (3) | Andel av omsättningen, år 2023 (4) | Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) omsättning, år 2022 (18) | Kategori möjliggörande verksamhet (19) | Kategori omställnings- verksamhet (20) |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| | Ekonomiska verksamheter (1) | Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreni-ngar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) | | | Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskydds åtgärder (17) | | |
| | Kod (a) (2) | J; N; N/EL | mkr | % | % | % | % |
| **A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| **A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)** | | J J J J J J J | | | | | |
| De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) | | | 0 | % | 26 % | E | |
| Varav möjliggörande verksamheter | | J J J J J J J | | % | % | E | |
| Varav omställningsverksamheter | | J J J J J J J | | % | % | T | |
| **A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)** | EL; N/EL (f) | J; N; N/EL | | | | | |
| Nybyggnation | CE 3.1/ CCM 7.1 | EL; N/EL (f) | 14 901 | 93 % | 93 % | | |
| Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) | | EL; N/EL (f) | 14 901 | 93 % | 93 % | | |
| **A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2)** | | | 14 901 | 93 % | 92 % | | |
| **B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin | | | 1 069 | 7 % | | | |
| **TOTALT** | | | **15 969** | **100 %** | | | |
48JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023
| År | Kriterier för väsentligt bidrag | Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) | Kapitalutgifterna (3) | Andel av kapitalutgifterna, år 2023 (4) | Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) kapitalutgifter, år 2022 (18) | Kategori möjliggörande verksamhet (19) | Kategori omställnings- verksamhet (20) |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| | Ekonomiska verksamheter (1) | Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) | | | Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) | | |
| | Kod (a) (2) | J; N; N/EL | mkr | % | % | % | % |
| **A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| **A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)** | | J; N; N/EL | | | | | |
| 6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon | CCM 6.5 | J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL | 12 | 14 % | 38 % | E | |
| 7.7 Förvärv och ägande av byggnader | CCM 7.7 | J J J J J J J | 7 | 8 % | 22 % | E | |
| Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) | | J J J J J J J | 18 | 23 % | 60 % | | |
| Varav möjliggörande verksamheter | - | J J J J J J J | - | - | 0 % | E | |
| Varav omställningsverksamheter | - | J J J J J J J | - | - | - | T | |
| **A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)** | EL; N/EL (f) | EL; N/EL (f) | | | | | |
| 6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon | CCM 6.5 | EL; N/EL (f) | 11 | 13 % | 40 % | | |
| Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) | | EL; N/EL (f) | 11 | 13 % | 40 % | | |
| **A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2)** | | | 29 | 36 % | | | |
| **B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin | | | 51 | 64 % | | | |
| **TOTALT** | | | **80** | **100 %** | | | |
49JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023
| År | Kriterier för väsentligt bidrag | Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) | Driftsutgifter (3) | Andel av driftsutgifterna, år 2023 (4) | Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) drifts- utgifter, år 2022 (18) | Kategori möjliggörande verksamhet (19) | Kategori omställnings- verksamhet (20) |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| | Ekonomiska verksamheter (1) | Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) | | | Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) | | |
| | Kod (a) (2) | J; N; N/EL | mkr | % | % | % | % |
| **A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| **A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)** | | J; N; N/EL | | | | | |
| Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) | | J J J J J J J | 0 | 0 % | 0 % | | |
| Varav möjliggörande verksamheter | | J J J J J J J | | % | % | E | |
| Varav omställningsverksamheter | | J J J J J J J | | % | % | T | |
| **A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g)** | EL; N/EL (f) | EL; N/EL (f) | | | | | |
| Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) | | EL; N/EL (f) | 0 | 0 % | 0 % | | |
| **A. Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2)** | | | 0 | 0 % | 0 % | | |
| **B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN** | | | | | | | |
| Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin | | | 324 | 100 % | | | |
| **TOTALT** | | | **324** | **100 %** | | | |
50JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Finansiell information
51JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### JM Bostad Stockholm
Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
#### Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under 2023 varit stabila. Det totala utbudet av bostäder har fortsatt varit högt men utbudet av nyproducerade bostäder har varit på en låg nivå. Under hela 2023 har efterfrågan på JMs bostäder varit låg och kunderna avvaktande, men successivt har intresset ökat. Benägen - heten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har legat under normal nivå. Årets försäljning uppgick till 315 bostäder (657). JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter och ägarlägenheter i Storstockholm, med flera pågående projekt i länet. Några av de större projekten är Älvsjöstaden, Liljeholmen, Bromstensstaden (Spånga) och Sköndalshöjden i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla, Täby Park i Täby samt Igelsta i Södertälje. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 906 (2 665).
#### Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade till 4 248 mkr (4 966). Rörelseresultatet minskade till 112 mkr (720) och rörelse- marginalen minskade till 2,6 procent (14,5). Den lägre nivån av bostäder i pågående produktion tillsammans med den låga försäljningen resulterade i att intäkterna minskade jämfört med föregående år. Rörelseresultatet minskade jämfört med föregående år hänförligt till låg försäljning, prisjusteringar i pågående projekt, ökade finansieringskostnader, nedskrivningar av exploateringsfastig heter samt kostnader för genomförda besparingsåtgärder.# JM BOSTAD STOCKHOLM
## JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
---|---|---
Intäkter | 4 248 | 4 966
Rörelseresultat 1) | 112 | 720
Rörelsemarginal, % | 2,6 | 14,5
Genomsnittligt operativt kapital | 5 021 | 4 494
Avkastning operativt kapital, % | 2,2 | 16,0
Operativt kassaflöde | –532 | 298
Bokfört värde exploateringsfastigheter | 4 097 | 4 033
Antal disponibla byggrätter | 12 300 | 12 400
– varav byggrätter i balansräkningen | 6 700 | 6 400
Antal sålda bostäder | 315 | 657
Antal produktionsstartade bostäder | 231 | 721
Antal bostäder i pågående produktion | 1 906 | 2 665
Antal anställda | 870 | 804
– varav tjänstemän | 444 | 409
– varav hantverkare | 426 | 395
1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter | –75 | –
### INTÄKTER
Andel av koncernen | 31 % | 15 % | 40 %
### RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen | | |
### ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen | | |
#### Sköndalshöjden
Sköndalshöjden i Sköndal blir ett levande kvarter med stor, grönskande innergård. Här kommer JM att erbjuda 77 bostäder nära vacker natur vid Drevviken, bad och kommunikationer.
## JM Bostad Riks
Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
### Marknad
Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både bostadsrätter och småhus minskade under 2023 på samtliga av affärssegmentets delmarknader. Det totala utbudet av nyproducerade bostäder var på en fortsatt låg nivå, förutom i Göteborg med jämförelsevis höga nivåer. I Malmö, Göteborg och Uppsala var utbudet av nyproducerade bostäder på lägre nivå än 2022. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg under normal nivå och kunderna var under 2023 avvaktande. Försäljningen uppgick till 534 bostäder (946). Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö, Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större projekt finns i Eriksberg och i Södra centrum i Göteborg, Dockanområdet i Malmö samt Lomma Strandstad i Lomma. I Lund pågår projekt i Vipeholm. Större projekt finns även i Kungsängen och Rickomberga i Uppsala, i Öster Mälarstrand och Skiljebo i Västerås, i Sörby i Örebro samt i Lindö i Norrköping. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 477 (2 234).
### Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade till 3 476 mkr (4 500) och rörelseresultatet till 139 mkr (682). Rörelsemarginalen uppgick till 4,0 procent (15,2). Intäkterna och rörelseresultatet minskade jämfört med föregående år till följd av låg pågående produktion, prisjusteringar i pågående projekt, lägre försäljning, ökade produktions- och finansieringskostnader, nedskrivningar av exploateringsfastigheter samt kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om 75 mkr i ett fåtal specifika fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 214 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år på grund av ökat bundet rörelsekapital och ett ökat antal inköpta bostäder i balansräkningen.
### Byggrätter
Under 2023 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 200 bostäder (1 550) i Mölnlycke och Norrköping.
### Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 443 bostäder (1 022): 422 (1 022) var bostäder i flerbostadshus, varav 148 i Lomma, 119 i Göteborg, 72 i Mölndal, 40 i Härryda, och 43 i Örebro samt 21 småhus i Lomma och Partille.
## JM BOSTAD RIKS
### JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
---|---|---
Intäkter | 3 476 | 4 500
Rörelseresultat 1) | 139 | 682
Rörelsemarginal, % | 4,0 | 15,2
Genomsnittligt operativt kapital | 2 431 | 1 656
Avkastning operativt kapital, % | 5,7 | 41,2
Operativt kassaflöde | –424 | 112
Bokfört värde exploateringsfastigheter | 1 927 | 2 270
Antal disponibla byggrätter | 11 900 | 11 500
– varav byggrätter i balansräkningen | 8 000 | 8 000
Antal sålda bostäder | 534 | 946
Antal produktionsstartade bostäder | 443 | 1 022
Antal bostäder i pågående produktion | 1 477 | 2 234
Antal anställda | 472 | 568
– varav tjänstemän | 298 | 372
– varav hantverkare | 174 | 196
1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter | –75 | –
### INTÄKTER
Andel av koncernen | 25 % | 19 % | 22 %
### RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen | | |
### ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen | | |
#### Fabrikören
I området Gamlestaden, bara några minuter med spårvagn från Göteborgs city, utvecklar JM kvarteret Fabrikören med 119 bostäder om ett till fyra rum och kök. Här skapas en levande stadsdel där gatukonst och street food bidrar till en härlig stämning.
## JM NORGE
### JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
---|---|---
Intäkter | 2 589 | 3 392
Rörelseresultat 1) | 149 | 238
Rörelsemarginal, % | 5,7 | 7,0
Genomsnittligt operativt kapital | 2 063 | 2 158
Avkastning operativt kapital, % | 7,2 | 11,0
Operativt kassaflöde | 38 | 203
Bokfört värde exploateringsfastigheter | 1 328 | 1 034
Antal disponibla byggrätter | 6 400 | 7 100
– varav byggrätter i balansräkningen | 3 900 | 3 300
Antal sålda bostäder 2) | 488 | 527
Antal produktionsstartade bostäder 2) | 405 | 605
Antal bostäder i pågående produktion | 1 071 | 1 335
Antal anställda | 312 | 370
– varav tjänstemän | 183 | 243
– varav hantverkare | 129 | 127
1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter | –11 | –
2) Varav bostäder till investerare | 156 | –
### JM Norge
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
### Marknad
Prisnivån på andrahandsmarknaden steg under det första halvåret, för att sedan utvecklas negativt under den andra halvan och var vid utgången av 2023 i nivå med föregående år. Norges Bank har under året kontinuerligt höjt styrräntan vilket medfört ökade bolånekostnader för kunderna. Samtidigt förväntar sig marknaden att räntetoppen är nådd i Norge. Försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden var på samma nivå som föregående år medan försäljningen av nyproducerade bostäder var väsentligt lägre än föregående år. Efterfrågan på JMs bostäder har även varit lägre än normalt. Kostnadstrycket i den norska byggsektorn minskade under året, dock från höga nivåer. Årets försäljning uppgick till 488 bostäder (527). JM Norges största delmarknader är Storoslo, Drammen, Bergen och Trondheim. Några av de större pågående projekten finns i Oslo, Nordre Follo, Asker och Lørenskog i Oslo-området, samt i Drammen och Trondheim. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 071 (1 335).
### Intäkter och resultat
JM Norges intäkter minskade till 2 589 mkr (3 392) och rörelseresultatet minskade till 149 mkr (238). Rörelsemarginalen uppgick till 5,7 procent (7,0). Intäkter och rörelseresultat har försämrats mot föregående år till följd av lägre försäljning och ökade produktions- och finansieringskostnader. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om 11 mkr i två fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 160 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år vilket främst beror på lägre rörelseresultat samt större investeringar i exploateringsfastigheter.
### Byggrätter
Under 2023 har avtal med 1 090 bostäder tillträtts i Oslo och i Jessheim utanför Oslo.
### Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 405 bostäder (605) i flerbostadshus, varav 156 i Oslo kommun, 41 i Rælingen kommun, 6 i Sandefjord kommun, 68 i Nordre Follo kommun och 134 i Asker.
### INTÄKTER
Andel av koncernen | 19 % | 20 % | 14 %
### RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen | | |
### ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen | | |
#### Strindalia
Strax utanför Trondheims centrum utvecklar JM ett nytt bostadsområde i fina och luftiga friluftsområden med utsikt över Trondheimsfjorden. JM har under 2023 färdigställt projektet om totalt 174 bostäder.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
## FINANSIELL INFORMATION
## BOLAGSSTYRNING
## AKTIEÄGARINFORMATION
### JM FINLAND
JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
------- | -------- | --------
Intäkter | 1 591 | 1 729
Rörelseresultat 1) | 140 | 158
Rörelsemarginal, % | 8,8 | 9,2
Genomsnittligt operativt kapital | 1 718 | 1 618
Avkastning operativt kapital, % | 8,1 | 9,8
Operativt kassaflöde | –56 | 193
Bokfört värde exploateringsfastigheter | 1 115 | 1 046
Antal disponibla byggrätter | 6 900 | 6 800
– varav byggrätter i balansräkningen | 3 500 | 3 500
Antal sålda bostäder 2) | 346 | 459
Antal produktionsstartade bostäder 2) | 375 | 599
Antal bostäder i pågående produktion | 917 | 1 337
Antal anställda | 168 | 201
– varav tjänstemän | 145 | 178
– varav hantverkare | 23 | 23
1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –3 –
2) Varav bostäder till investerare 290 359
JM Finland
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.
Marknad
Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen avtog under årets första sex månader för att öka under det andra halvåret 2023. Under året har den Europeiska centralbanken vid ett flertal tillfällen höjt styrräntan men i det fjärde kvartalet började inflationen sjunka och styrräntan lämnades oförändrad. Dock fanns det en fortsatt försiktighet bland konsumenterna gällande bostadsköp och kundernas förtroende inför framtiden var fortsatt låga. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsingforsregionen sjönk under året men stabiliserades under fjärde kvartalet. Årets försäljning uppgick till 346 bostäder (459). Försäljningen för 2023 var lägre än föregående år men högre i det fjärde kvartalet främst hänförlig ökad försäljning till investerare. Större pågående projekt finns i Storhelsingfors i Hertonäs, Finno, Kånala och Alberga. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 917 (1 337).
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat minskade till 1 591 mkr (1 729) jämfört med föregående år, framför allt hänförligt till lägre försäljning, prisjusteringar i pågående projekt och lägre antal produktionsstarter. Rörelsemarginalen om 8,8 procent (9,2) var dock i linje med föregående år. Rörelseresultat minskade till 140 mkr (158) jämfört med föregående år, främst på grund av lägre försäljning, kostnader för genomförda besparingsåtgärder och prisjusteringar i pågående projekt. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades en nedskrivning om 3 mkr, vilken belastade årets resultat. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 143 mkr och rörelsemarginalen till 9,0 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år som ett resultat av ett ökat bundet rörelsekapital.
Byggrätter
Under året har byggrätter motsvarande cirka 490 bostäder (2 310) förvärvats.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 375 bostäder (599) i flerbostadshus varav 266 i Helsingfors och 109 i Esbo.
| | INTÄKTER | RÖRELSERESULTAT | ANTAL ANSTÄLLDA |
|---|---|---|---|
| Andel av koncernen | 11 % | 7 % | 19 % |
### Aurinkotuuli
Med 51 bostäder är Aurinkotuuli vackert beläget vid havet, och med närhet till tunnelbana och anslutande busstrafik i Finno, Esbo.
---
### JM FASTIGHETSUTVECKLING
JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
------- | -------- | --------
Intäkter | 1 458 | 1 224
Rörelseresultat 1) 2) 3) | 248 | 306
Rörelsemarginal, % | 17,0 | 25,0
Genomsnittligt operativt kapital | 1 372 | 1 325
Avkastning operativt kapital, % | 18,1 | 23,1
Operativt kassaflöde | 824 | –666
Bokfört värde projektfastigheter | 1 030 | 914
Antal disponibla byggrätter | 1 600 | 1 700
– varav byggrätter i balansräkningen | 600 | 800
Antal sålda bostäder 4) | 218 | 70
Antal produktionsstartade bostäder 4) | 155 | 166
Antal bostäder i pågående produktion 4) | 662 | 507
Antal anställda | 77 | 80
– varav tjänstemän | 61 | 65
– varav hantverkare | 16 | 15
1) Varav nedskrivningar i projektfastigheter –77 –
2) Varav fastighetsförsäljningar 14 –
3) Varav resultat från joint venture –5 –11
4) Avser hyresrätts- och vårdbostäder
JM Fastighetsutveckling
Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade jämfört med föregående år. Detta var främst hänförligt till projekt i pågående produktion. Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster för helåret uppgick till 1 423 mkr (1 224) och hyresintäkter 35 mkr (34). Rörelseresultatet försämrades jämfört med föregående år vilket främst är hänförligt till nedskrivningar i två projektfastigheter om 77 mkr. Fastigheterna som skrivits ned avser pågående projekt med planerat färdigställande första halvåret 2024. Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år till följd av ökad projektfinansiering, erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande samt försäljning av en projektfastighet i Dalénum-området, Lidingö.
Kommersiell projektutveckling
Produktion pågår av kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand, Solna. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter. Projektet såldes under 2022 till Fortifikationsverket med beräknat tillträde första kvartalet 2025.
Vård- och omsorgsboenden
Produktion pågår av vård- och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar omfattande 70 bostäder på Ingarö i Värmdö kommun. Projektet är sålt med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2024.
Hyresbostäder
Under året har projektet Kvarter 8 sålts, med 218 hyresrättsbostäder i Söderdalen, Järfälla. Även nästa bostadsetapp i området, projektet Flora, med 155 hyresrättsbostäder, produktionsstartades under året. Projektet har planerad inflyttning från fjärde kvartalet 2024. Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen balansräkning, Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder samt Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrättsbostäder.
JM@home
JM@home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. Under 2023 har verksamheten fortsatt utvecklats och vuxit med fler kunder och ökad omsättning. Genom JM@Home breddas JMs kunderbjudande och värdefulla erfarenheter återkopplas till kommande projekt.
Byggrätter
Disponibla byggrätter för hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden motsvarar cirka 1 600 bostäder (1 700).
| | INTÄKTER | RÖRELSERESULTAT | ANTAL ANSTÄLLDA |
|---|---|---|---|
| Andel av koncernen | 11 % | 4 % | 34 % |
### Flora
I Järfälla produktionsstartades Flora, med 155 hyresrättsbostäder, under det andra kvartalet 2023 med beräknat färdigställande under det tredje kvartalet 2025.
---
### JM ENTREPRENAD
JANUARI – DECEMBER
Mkr | 2023 | 2022
------- | -------- | --------
Intäkter 1) | 781 | 1 077
Rörelseresultat | 8 | 12
Rörelsemarginal, % | 1,0 | 1,1
Operativt kassaflöde | 42 | 20
Bokfört värde exploateringsfastigheter | 8 | 10
Antal anställda | 120 | 259
– varav tjänstemän | 61 | 144
– varav hantverkare | 59 | 115
1) Varav koncerninternt 294 505
JM Entreprenad
Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på anläggningsentreprenader åt externa professionella kunder.
Marknad
Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var under perioden fortsatt stabil med stark konkurrens om uppdragen, men med något avvaktande kunder.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med föregående år, främst till följd av verksamhetsövergången av interna projekt och lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten. Den 1 juli genomfördes en verksamhetsövergång av den del av affärsenheten som utfört interna anläggningsprojekt till JM Bostad Stockholm. I samband med detta övergick JM Entreprenad till en renodlad anläggningsverksamhet med fokus på att leverera lönsamma anläggningsprojekt med hög kvalitet. Pågående koncerninterna projekt överförs successivt till JM Bostad Stockholm. Rörelsemarginalen försvagades något på grund av lägre grad av upparbetade intäkter, samt ökade materialkostnader i tidigare ingångna avtal som inte har kunnat regleras fullt ut mot beställare. Intäkterna minskade till 781 mkr (1 077). Rörelseresultatet uppgick till 8 mkr (12). Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år vilket främst beror på minskad rörelsekapitalbindning.
Projekt
De största pågående externa uppdragen är flera infrastrukturprojekt i Tyresö, exploateringsarbeten för ett kommande industriområde i Länna, mark- och ledningsarbeten för nya avloppsreningsverk i Haninge, samt exploaterings- och finplaneringsarbeten i en ny stadsdel i Vallentuna.
| | INTÄKTER | RÖRELSERESULTAT | ANTAL ANSTÄLLDA |
|---|---|---|---|
| Andel av koncernen | 6 % | 5 % | 1 % |
### Norra Länna i Huddinge
Mark- och gatuutbyggnad för industritomter i Norra Länna industriområde i Huddinge, för Huddinge kommun och Stockholm Vatten och Avfall.
---
## Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning
Mkr | NOT | 2023 | 2022
------- | -------- | -------- | --------
Intäkter 1, 2 | | 13 851 | 16 385
Produktions- och driftkostnader 3, 4 | | –11 877 | –13 216
Bruttoresultat | | 1 973 | 3 169
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 | | –985 | –1 094
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | | |# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
### FINANSIELL INFORMATION
#### Koncernens resultaträkning
| | NOT | 2023 | 2022 |
| :----------------------------------------------------- | :-- | :--- | :--- |
| Intäkter | 5 | 13 851 | 16 385 |
| Kostnader för sålda varor och tjänster | 6 | –11 700 | –13 510 |
| Bruttoresultat | | 2 151 | 2 875 |
| Rörelsekostnader | 7 | –1 419 | –811 |
| **Rörelseresultat** | | **732** | **2 064** |
| Finansiella intäkter | 8 | 8 | 33 |
| Finansiella kostnader | 8 | –133 | –89 |
| **Resultat före skatt** | | **632** | **1 994** |
| Skatter | 9 | –199 | –419 |
| **Årets resultat** | | **433** | **1 575** |
| Övrigt totalresultat | | –205 | 568 |
| **Årets totalresultat** | | **229** | **2 143** |
| Resultat per aktie efter utspädning (kr) | 10 | 6,70 | 23,40 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning | 10 | 64 504 840 | 67 384 072 |
| Föreslagen utdelning per aktie (kr) | 10 | 3,00 | 14,00 |
#### KOMMENTARER
**Intäkter (2023: 13 851 mkr, 2022: 16 385 mkr)**
Koncernens intäkter minskade med 15 procent jämfört med 2022. De minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärsseg- ment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna består till 95 procent av upparbetade intäkter i bostadspro- jekt och kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt prin- cipen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbet- ning och försäljning i respektive projekt. JM Entreprenads intäkter står för 4 procent av koncernens intäkter. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar 1 procent av totala intäkter.
**Rörelseresultat (2023: 732 mkr, 2022: 2 064 mkr)**
Rörelseresultatet minskade med 65 procent i jämförelse med föregående år, till följd av prisjusteringar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående produktion, samt nedskrivningar av exploaterings- och projekt- fastigheter om –258 mkr (–). Försäljnings- och administrationskostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd av genomförda besparingsåtgärder.
**Finansiella intäkter och kostnader (2023: –100 mkr, 2022: –70 mkr)**
Finansnettot försämrades med 30 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsak- ligen beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats.
**Skatter (2023: –199 mkr, 2022: –419 mkr)**
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 31 procent (21) av redovisat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
58
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Koncernens balansräkning – segmentsredovisning
| Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :----------------------------------------------- | :-- | :--------- | :--------- |
| **TILLGÅNGAR** | | | |
| **Anläggningstillgångar** | | | |
| Goodwill | 11 | 217 | 219 |
| Maskiner och inventarier | 12 | 10 | 8 |
| Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture | 14, 15 | 93 | 102 |
| Uppskjutna skattefordringar | 28 | – | – |
| Finansiella anläggningstillgångar | 16, 25 | 32 | 22 |
| **Summa anläggningstillgångar** | | **351** | **351** |
| **Omsättningstillgångar** | | | |
| Projektfastigheter | 17 | 1 030 | 932 |
| Exploateringsfastigheter | 17 | 8 504 | 8 465 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 18 | 803 | 308 |
| Kundfordringar | 25 | 576 | 424 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 20 | 642 | 613 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 21 | 58 | 58 |
| Upparbetade men ej fakturerade intäkter | 22 | 3 266 | 4 131 |
| Likvida medel | 24, 25 | 1 582 | 1 840 |
| **Summa omsättningstillgångar** | | **16 461** | **16 771** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | | **16 812** | **17 122** |
| Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :------------------------------------------------------ | :-- | :--------- | :--------- |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | |
| **Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare** | | | |
| Aktiekapital | 10 | 68 | 68 |
| Övrigt tillskjutet kapital | | 936 | 936 |
| Reserver | | –51 | 70 |
| Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) | | 7 378 | 7 931 |
| **Summa eget kapital** | | **8 332** | **9 006** |
| **Skulder** | | | |
| **Långfristiga skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | 23, 24, 25 | 397 | 268 |
| Övriga långfristiga skulder | 23, 24, 25 | 364 | 414 |
| Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 23, 26 | 1 546 | 1 404 |
| Övriga långfristiga avsättningar | 27 | 488 | 458 |
| Uppskjutna skatteskulder | 28 | 525 | 855 |
| **Summa långfristiga skulder** | | **3 319** | **3 399** |
| **Kortfristiga skulder** | | | |
| Leverantörsskulder | 24, 25 | 774 | 963 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 24, 25 | 1 526 | 507 |
| Övriga kortfristiga skulder | 24, 25 | 832 | 388 |
| Aktuella skatteskulder | | 167 | 147 |
| Fakturerade men ej upparbetade intäkter | 29 | 868 | 1 309 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 881 | 1 281 |
| Kortfristiga avsättningar | 27 | 113 | 122 |
| **Summa kortfristiga skulder** | | **5 161** | **4 717** |
| **Summa skulder** | | **8 480** | **8 116** |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | **16 812** | **17 122** |
**Ställda säkerheter och eventualförpliktelser** 31
#### KOMMENTARER
**Goodwill (2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)**
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt valutakursförändringar.
**Projektfastigheter (2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)**
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr (1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
**Exploateringsfastigheter (2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)**
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) förvärvats där huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
**Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2023: 803 mkr, 2022: 308 mkr)**
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostads- rättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans räkningen upp- går till 235 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslu- tade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland.
**Upparbetad men ej fakturerad intäkt (2023: 3 266 mkr, 2022: 4 131 mkr)**
Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto fakture- ringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. Minskningen är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion.
**Avsättningar för pensioner (2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)**
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts.
**Övriga långfristiga avsättningar (2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)**
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt- ningarna löper på två till fem år efter projektavslut.
**Uppskjutna skatteskulder (2023: 525 mkr, 2022: 855 mkr)**
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
**Långfristiga räntebärande skulder (2023: 397 mkr, 2022: 268 mkr)**
Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kredit- institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter. Förändringen avser huvudsakligen en ökning till kreditinstitut i JMs utländska dotterbolag.
**Kortfristiga räntebärande skulder (2023: 1 526 mkr, 2022: 507 mkr)**
Avser framför allt finansiering av projekt inom JM Fastighets- utveckling som byggs i egen balansräkning fram till försäljning samt långfristiga räntebärande skulder i JMs utländska dotter- bolag som avser förvärv av exploateringsfastigheter.
**Övriga kortfristiga skulder (2023: 832 mkr, 2022: 388 mkr)**
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Ökningen mot föregående år förklaras av fler kortfristiga reverser i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter främst i den utländska verksamheten.
**Fakturerad men ej upparbetad intäkt (2023: 868 mkr, 2022: 1 309 mkr)**
Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågå- ende projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost. Minskningen är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion.
59
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Koncernens kassaflödesanalys – segmentsredovisning
| Mkr | NOT | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------------------- | :-- | :--- | :--- |
| **DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN** | | | |
| Rörelseresultat | 1 | 732 | 2 064 |
| Avskrivningar och nedskrivningar | | 285 | 4 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | | | |
| Resultat av fastighetsförsäljning | 7 | –7 | –7 |
| Förändring av pensionsskuld | | 143 | –357 |
| Övriga avsättningar m.m. | | –340 | –221 |
| Erhållen ränta | | 33 | 9 |
| Erhållna utdelningar | | 5 | 5 |
| Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader | | –50 | –42 |
| Betald skatt | | –344 | –532 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital | | 458 | 930 |
| Ökning/minskning exploateringsfastigheter | 7, 17 | –247 | –333 |
| Ökning/minskning bostäder i balansräkning | | –484 | 88 |
| Ökning/minskning kundfordringar | | –156 | 223 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m | | 1 273| –848 |
| Ökning/minskning leverantörsskulder | | –177 | 171 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder | | –331 | 224 |
| Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter | | 336 | 455 |
| Investering i projektfastigheter | | –429 | –795 |
| Försäljning av projektfastigheter | | 46 | 79 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | | –48 | –261 |
| **INVESTERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Investering i materiella anläggningstillgångar | | –1 | –4 |
| Avyttrade materiella anläggningstillgångar | | – | – |
| Förvärv av verksamhet | | – | –26 |
| Förändring i finansiella anläggningstillgångar | | –1 | 2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | | –2 | –29 |
| **FINANSIERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Upptagna lån | | 976 | 538 |
| Amortering av skulder | | –245 | –661 |
| Återköp av aktier | | – | –825 |
| Utdelning | | –903 | –922 |
| Kassaflöde från | | | |# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
### HÅLLBARHETSREDOVISNING
### FINANSIELL INFORMATION
### BOLAGSSTYRNING
### AKTIEÄGARINFORMATION
## Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2023.
### Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar
I april 2023 vann Kammarrättens dom laga kraft, varför JM från och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 Koncernredovisning, konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar under produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens balans- och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som ”Färdigställandemetoden”.
JM redovisar projekten i balansräkningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna tillträder bostäderna. Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäktsredovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt över tid.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell.
Vare sig JMs riskbild eller befintliga finansieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. För ytterligare information se not 1. Samtliga jämförelsetal är omräknade om inget annat anges.
1) Varav 218 hyresrättsbostäder (70) inom JM Fastighetsutveckling
2) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
3) Varav 155 hyresrättsbostäder (166) inom JM Fastighetsutveckling
4) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
### Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder
2023 har präglats av en inbromsning i världsekonomin till följd av rådande omvärldsfaktorer såsom hög inflation, höga marknadsräntor och krig. På samtliga av koncernens delmarknader har inflationen dock bromsat in under det fjärde kvartalet. Den allmänna bedömningen är att räntetoppen är nådd och att inga ytterligare räntehöjningar är att vänta från centralbankerna.
Inbromsningen i ekonomin har fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden och följaktligen på JMs verksamhet. Bostadsmarknaden på koncernens delmarknader har också påverkats negativt av ett stort utbud på andrahandsmarknaden. Sammantaget har konsumenternas köpkraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tidsperioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflyttning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi försvagas.
Priserna på andrahandsmarknaden har under året varit stabila eller sjunkit något på den svenska marknaden men fortsatt nedåt på den norska och finska. Det underliggande behovet av bostäder är fortsatt stort men koncernens produktionsstarter har nästan halverats i antal bostäder räknat jämfört med föregående år på grund av vikande efterfrågan.
Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden vilket resulterat i att antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 1901 (2 659) 1) 2) . Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 54 procent (62), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå.
Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 315 (657), i JM Bostad Riks 534 (946), i JM Norge 488 (527), i JM Finland 346 (459) och i JM Fastighetsutveckling 218 (70).
Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 1 609 (3 113) 3) 4) . Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 231 (721), i JM Bostad Riks 443 (1 022), i JM Norge 405 (605), i JM Finland 375 (599) och i JM Fastighetsutveckling 155 (166).
Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 6 033 (8 078).
#### BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
| | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :------------------------------------------------------------------------------------------ | :--------- | :--------- |
| Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) | 6 033 | 8 078 |
| Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) | 52 | 59 |
| Andel bokade bostäder i pågående produktion, % | 2 | 3 |
| Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % | 54 | 62 |
| 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling | 662 | 507 |
| 2) Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för försäljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion | 444 | – |
| 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. | | |
### Intäkter
Koncernens intäkter enligt segmentsredovisning minskade till 13 851 mkr (16 385). De minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion.
Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 15 969 mkr (14 577). Förändringen är främst hänförlig till kommersiella projekt i produktion samt ett större antal överlämnade och resultatavräknade bostäder än föregående år. Under 2023 överlämnades och resultatavräknades 2 729 bostäder vilket är att jämföra med 2 352 under 2022.
### Rörelseresultat
Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 732 mkr (2 064) och rörelsemarginalen minskade till 5,3 procent (12,6). Förändringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående produktion och nedskrivningar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter om totalt 258 mkr (–). Rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 990 mkr och rörelsemarginalen till 7,1 procent. Under det andra kvartalet belastades resultatet med 67 mkr (–) avseende kostnader för genomförda personalavgångar.
Rörelseresultatet enligt IFRS minskade till 1 510 mkr (1 978) och rörelsemarginalen minskade till 9,5 procent (13,6). Minskningen är främst hänförlig till nedskrivningar av exploaterings- och projektfastigheter om 258 mkr (–) samt överlämnade och resultatavräknade bostäder med lägre marginal, främst till följd av genomförda prissänkningar och ökade kostnader i pågående produktion.
## Finansiell information
### KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
| | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------------------- | :----- | :----- |
| **Årets kassaflöde** | **–221** | **–2 159** |
| Likvida medel vid årets början | 1 840 | 3 981 |
| Valutakursdifferens i likvida medel | –37 | 18 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 582 | 1 840 |
### Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning
| Mkr | 2023 | 2022 |
| :---------------------------------- | :---- | :---- |
| Ingående balans vid årets början | 9 006 | 8 608 |
| Årets totalresultat | 229 | 2 143 |
| Utdelning till moderbolagets ägare | –903 | –922 |
| Konvertering av konvertibellån | – | 1 |
| Återköp av aktier | – | –825 |
| Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev | – | – |
| Utgående balans vid årets slut | 8 332 | 9 006 |
### KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
### Eget kapital (2023: 8 332 mkr, 2022: 9 006 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 674 mkr jämfört med utgången av 2022. Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 8 332 mkr (9 006) vilket motsvarar 129 kronor (140) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 5,0 procent (17,9).
### Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
### Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
### Återköp av aktier
Under året har inga aktier återköpts (825 mkr). Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
### KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
### Den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2023: 458 mkr, 2022: 929 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt till ett lägre rörelseresultat. Nedskrivningar om 258 mkr (–) återläggs då de ej har en kassaflödespåverkande effekt.
### Den löpande verksamheten (2023: –48 mkr, 2022: –261 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har minskat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsammans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång till 235 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88).
Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 609 mkr (–230). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hänförligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion.
### Finansieringsverksamheten (2023: –172 mkr, 2022: –1 869 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med föregående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).# AFFÄRSSEGMENT
| AFFÄRSSEGMENT | Intäkter Mkr | Rörelseresultat Mkr | Rörelsemarginal, % | | |
| :-------------------------- | :----------- | :------------------ | :----------------- | :---- | :----- |
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| JM Bostad Stockholm | 4 248 | 4 966 | 112 | 720 | 2,6 | 14,5 |
| JM Bostad Riks | 3 476 | 4 500 | 139 | 682 | 4,0 | 15,2 |
| JM Norge | 2 589 | 3 392 | 149 | 238 | 5,7 | 7,0 |
| JM Finland | 1 591 | 1 729 | 140 | 158 | 8,8 | 9,2 |
| JM Fastighetsutveckling | 1 458 | 1 224 | 248 | 306 | 17,0 | 25,0 |
| JM Entreprenad | 781 | 1 077 | 8 | 12 | 1,0 | 1,1 |
| Eliminering | –294 | –505 | | | | |
| Koncerngemensamma kostnader | –64 | –53 | | | | |
| **Totalt enligt segmentsredovisning** | **13 851** | **16 385** | **732** | **2 064** | **5,3** | **12,6** |
| Omräkning färdigställandemetoden | 2 119 | –1 808 | 753 | –105 | | |
| Omräkning IFRS 16 | 24 | 18 | | | | |
| **Totalt enligt IFRS** | **15 969** | **14 577** | **1 510** | **1 978** | **9,5** | **13,6** |
61
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
## Finansiella intäkter och kostnader
Finansnettot har försämrats något jämfört med föregående år främst hänförligt till något högre genomsnittlig räntebärande låneskuld och genomsnittlig räntesats.
| Mkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :----------------------- | :--------- | :--------- |
| Finansiella intäkter | 33 | 19 |
| Finansiella kostnader 1) | –159 | –108 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –125 | –89 |
| 1) Varav räntekostnader leasing | –25 | –19 |
## Resultat före skatt
Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till 632 mkr (1 994). Resultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 385 mkr (1 889).
## Skatter och årets resultat
Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till 433 mkr (1 575). Årets resultat omräknat enligt IFRS minskade till 1 029 mkr (1 495). Den totala skattekostnaden uppgick till –199 mkr (–419) och enligt IFRS –356 mkr (–395) varav aktuell skatt –346 mkr (–472) och uppskjuten skatt 147 mkr (68) enligt IFRS. Den högre skattekostnaden för 2023 jämfört med den nominella skattesatsen förklaras främst av begränsningar i ränte avdragsreglerna. Fastighetsskatt, som behandlas som en rörelsekostnad har belastat resultatet med 48 mkr (49).
## Bostadsprojekt och projektfastigheter
### Bostadsbyggrätter
Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 39 100 (39 500) varav 22 700 (22 000) redovisas i balansräkningen.
#### TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)
| | 2023 | 2022 |
| :------------------- | :-------------- | :-------------- |
| JM Bostad Stockholm | 12 300 (6 700) | 12 400 (6 400) |
| JM Bostad Riks | 11 900 (8 000) | 11 500 (8 000) |
| JM Norge | 6 400 (3 900) | 7 100 (3 300) |
| JM Finland | 6 900 (3 500) | 6 800 (3 600) |
| JM Fastighetsutveckling | 1 600 (600) | 1 700 (800) |
| **Totalt** | **39 100 (22 700)** | **39 500 (22 000)** |
Värdet på byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 496 mkr (8 454). Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 8,5 mdkr (8,5) visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs geografiska förvärvsstrategi. Ett nedskrivningsbehov av ett fåtal specifika exploateringsfastigheter identifierades vilket resulterade i nedskrivningar om totalt 181 mkr (–) varav 17 mkr avsåg exploateringsfastigheter i Belgien. Under 2023 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 628 mkr (1 700) förvärvats varav 805 mkr (417) avser JM Bostad Stockholm, 40 mkr (1 073) JM Bostad Riks, 644 mkr (37) JM Norge och 139 mkr (173) JM Finland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året upp-gick till 489 mkr (165). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 8 504 mkr (8 465). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.
#### EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
| | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :------------------------- | :------------------ | :------------------ |
| | Marknadsvärde | Bokfört värde | Marknadsvärde | Bokfört värde |
| JM Bostad Stockholm | 7,8 | 4,1 | 8,2 | 4,0 |
| JM Bostad Riks | 2,9 | 1,9 | 3,5 | 2,3 |
| JM Norge | 1,9 | 1,3 | 1,9 | 1,1 |
| JM Finland | 1,5 | 1,1 | 1,6 | 1,1 |
| **Totalt** | **14,1** | **8,5** | **15,2** | **8,5** |
| Miljarder kr | | | | |
### Projektfastigheter
Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 1 069 mkr (1 089) med ett bokfört värde om 1 030 mkr (932) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157). I samband med genomförda marknadsvärderingar skrevs två projektfastigheter ned om totalt 77 mkr (–) inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 36 mkr (35). Driftnettot uppgick till 11 mkr (11). Investeringar i projektfastigheter under året uppgick till 429 mkr (433).
#### PROJEKT FASTIGHETER
| | Marknadsvärde, mkr | Bokfört värde, mkr | Yta (000) m² | Uthyrningsgrad årshyra, % |
| :----------------------------- | :----------------- | :----------------- | :----------- | :----------------------- |
| Fastigheter under utveckling | 1 055 | 1 024 | 27 | 91 |
| Färdigställda hyresrättsfastigheter | – | – | – | – |
| Färdigställda kontorsfastigheter | 14 | 6 | 1 | 100 |
| **Totalt** | **1 069** | **1 030** | **28** | **91** |
### Osålda bostäder i balansräkningen
Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredovisningen uppgick till 235 (63) vilket motsvarade ett värde om 803 mkr (308). Ökningen är främst hänförlig till större antal återköpta bostäder främst i affärssegmenten JM Bostad Riks och JM Finland. Utöver de 235 osålda bostäderna i balansräkningen har 74 bostäder till ett värde av 220 mkr sålts men ännu ej överlämnats till kund varför de ej resultatavräknats enligt IFRS och således ökar värdet på osålda bostäder i balansräkningen till 1 023 mkr.
#### OSÅLDA BOSTÄDER 1)
| | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :--------------------------------------------------------------------- | :--------- | :--------- |
| Antal osålda bostäder i avslutad produktion 2) | 308 | 91 |
| Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” | 235 | 63 |
1) Enligt segmentsredovisning.
2) Efter sista inflyttning enligt plan.
## Finansiella poster
### Räntebärande skulder och medelräntesats
Per den 31 december 2023 uppgick räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen till 1 877 mkr (334). Ej ränte-bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 782 mkr (492). Av dessa skulder var 419 mkr (78) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskulden till 15 903 mkr (15 619) efter tillägg av projektfinansieringen om 7 302 mkr (7 001), svenska bostadsrättsföreningar om 6 087 mkr (7 575) samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16 om 637 mkr (709). Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick per den 31 december 2023 till 3 469 mkr (2 179) varav pensionsskulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Den aktuariella förlusten är 85 mkr (–414) och förklaras främst av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts. Enligt IFRS uppgick den totala räntebärande skulden till 16 040 mkr (16 372) varav pensions-skulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Vid årets utgång var medel-räntesatsen för den totala ränte-bärande låneskulden enligt seg-mentsredovisningen, inklusive pensionsskulden, 4,7 procent (3,8). Den genomsnittliga ränte-bindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.
### Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments-redovisningen uppgick till –48 mkr (–261). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –247 mkr (–333). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om –484 mkr (88). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –383 mkr (–716). Kassaflödet från den löpande verk-samheten enligt IFRS uppgick till 1 057 mkr (–1 912). Förändringen från motsvarande period föregående år beror främst på lägre investeringar samt ökad projektfinansiering.
### Likviditet
Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen uppgick till 4 382 mkr (4 640). Förutom likvida medel om 1 582 mkr (1 840) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kredit-avtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtal om 2 400 mkr (2 400) hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,5). Koncernens tillgängliga likviditet enligt IFRS uppgick till 10 873 mkr (8 962). Förutom likvida medel om 1 673 mkr (2 151) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 9 200 mkr (6 811). Den genomsnittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år (1,8).
### Eget kapital
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens eget kapital enligt segmentsredovisningen till 8 332 mkr (9 006) och omräknat enligt IFRS till 7 972 mkr (8 039). Balanserade vinstmedel enligt IFRS uppgick till 7 018 mkr (6 976). Under 2023 uppgick utdelningen
62
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
till aktieägarna till 14 kronor (13,50) per aktie, totalt 903 mkr (922). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 50 procent (53). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 27 procent (25).
## Personal
Antalet anställda minskade under 2023 med 12 procent och upp-gick vid årets utgång till 2 193 (2 488). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Antalet hantverkare var 828 (871) och antalet tjänstemän 1 365 (1 617). Medeltalet anställda under året upp-gick till 2 382 (2 472) varav 529 (564) i JMs utländska dotterbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 2 232 mkr (2 253) varav de sociala kostnaderna utgjorde 719 mkr (715).
## Hållbarhetsarbete
Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt fram i tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftkostnader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden. JMs hållbarhetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhets-system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade områden är energi-användning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.
### Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras i avsnittet ”Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat” på sidan 40.# Risker och riskhantering
JMs verksamhet är exponerad för ett antal risker som påverkar koncernen i olika grad beroende på deras karaktär. Riskerna kan vara direkt hänförliga till beslutsfattande inom koncernen men kan också vara en effekt av händelser utanför JMs kontroll. Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att balansera risktagandet i verksamheten. Riskhanteringen är därmed en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM. En god riskhantering upprätthålls genom kompetenta medarbetare, interna styrdokument och dokumenterade processer. Genom löpande uppföljningar och ett proaktivt och strukturerat arbetssätt är JMs målsättning att i så stor utsträckning som möjligt säkerställa att riskerna minimeras eller förblir latenta. JMs riskhantering är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning, och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisionsutskottet. En ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad till följd av hög inflation och räntenivåer, ökade kostnader i projekten samt effekterna av det pågående kriget i Ukraina, är risker som varit påtagliga under 2023.
## Högre ränte nivåer
Centralbankerna på JMs marknader fortsatte under större delen av 2023 att höja styrräntorna för att dämpa inflationen. De höga styrräntorna påverkar JM både direkt och indirekt. En högre styrränta resulterar i ökade finansieringskostnader i bostadsproduktionen och JM påverkas indirekt genom att kundernas betalningsförmåga minskar. De högre räntekostnaderna har resulterat i att kunderna blivit mer avvaktande då hushållens ekonomi har försämrats, vilket har haft en negativ inverkan på JMs försäljning.
## Exponering för råvarupriser och högt kostnadstryck
Råvarupriserna stabiliserades under 2023, dock på fortsatt höga nivåer på samtliga av koncernens marknader, vilket belastar både JMs pågående projekt men också kommande produktionsstarter. Långa avtal med JMs leverantörer har medfört att den resultatmässiga effekten har begränsats.
## Ukraina
Rysslands invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande fortsatt påverkat världsekonomin under 2023. JM har inga ramavtalsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Sanktionerna mot Ryssland och Belarus har dock indirekt påverkat JM under 2023 då dessa har resulterat i ytterligare prisökningar på råvaror och energi, vilket har medfört ökade kostnader i JMs projekt.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.
| Risk | Beskrivning av risk | Hantering | Kommentar/utfall 2023 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **OMVÄRLDSRISKER** | | | |
| Ekonomisk tillväxt | Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder. | Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. | Priser och efterfrågan på nyproducerade bostäder har minskat på alla JMs marknader under året främst på grund av hög inflation och ökade räntekostnader. |
| Demografi | Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder. | JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografiska och ekonomiska förutsättningar. | De fundamentala demografiska trenderna är stabila och positiva på våra huvudmarknader. |
| Konkurrenssituation | Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därmed lönsamheten. | Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisitionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring. | Utbudet av osålda nyproducerade bostäder är lågt på majoriteten av våra marknader, samtidigt finns det fortsatt många konkurrenter inom projektutveckling. |
| Politiska risker | Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna. | Flexibelt detaljplanearbete och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt. | I grunden oförändrade politiska risker i våra tre länder. |
| Akuta omvärlds- förändringar | Allvarliga störningar med stor global spridning. Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och flöde av varor och tjänster inom och mellan länder (till exempel terrorism, konflikter, finanskris, pandemi, naturkatastrof). | Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från regering och myndigheter, krisberedskap och löpande scenarioanalyser. | Konsumentförtroendet påverkades i stor utsträckning av hög inflation och höga styrräntor samt pågående krig i Ukraina, vilket dämpade efterfrågan väsentligt. |
| **OPERATIVA RISKER** | | | |
| Risker relaterade till byggrättsportföljen | Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns. | Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner. | Antalet produktionsstarter under året begränsades av utmaningar med att få tillståndsbeslut inom rimligen förväntad tid. |
| Genomföranderisk | Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning. | Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll samt en strukturerad projektutveckling. | Höga priser på byggmaterial där JMs långa inköpsavtal har begränsat påverkan på genomförande. En avvaktande marknad medförde färre produktionsstarter. |
| Osålda bostäder | Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbindning i balansräkningen. | Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning. | Vid utgången av året hade JM enligt segmentsredovisningen, köpt 235 (osålda) bostäder till ett bokfört värde om 803 mkr i balansräkningen. |
| Prisutveckling under produktionstiden | Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt. | Mindre etapper innebär större möjligheter att anpassa priser till efterfrågan. | En avvaktande marknad medförde lägre prisnivåer på bostäder samt färre sålda bostäder. |
| Risk | Beskrivning av risk | Hantering | Kommentar/utfall 2023 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **FINANSIELLA RISKER** (se not 25, finansiell riskhantering på sidorna 83–84) | | | |
| Ränterisk | Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde. | Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv. | Höga räntor under året påverkade både efterfrågan på våra bostäder och kostnadsbilden i våra projekt. |
| Finansieringsrisk | Risken att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller blir för kostsam. | God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy hanterar koncernens finansieringsstrategi. | Möjligheterna till finansiering av JMs bostadsproduktion har varit goda under året, dock har kreditivkostnaderna ökat. |
| Likviditetsrisk | Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden. | God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i lokal valuta och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften. Fokus på kassaflödet och likviditet på grund av lägre försäljning. | Fortsatt god likviditet och vid utgången av året var samtliga checkkrediter outnyttjade. |
| Valutarisk | Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning. | Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering. | Oförändrat låg valutaexponering. |
| **HÅLLBARHETSRISKER** | | | |
| Klimat | Ökande krav på minskad klimatpåverkan och energianvändning. Förhöjda vattennivåer, återkommande slagregn och fuktigare klimat. | JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt. Klimatförbättrade material och beräkningar av klimatbelastning. | Energianvändningen i de bostäder som JM bygger är väsentligt lägre än myndigheternas krav. Under 2023 har vi fortsatt följa rekommendationerna i ramverket TCFD, vilket beskrivs närmare på sidorna 35–36. Klimatbelastningen per byggd kvadratmeter beskrivs på sidan 43. |
| Personal | Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. | Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till framtidens hållbara stadsutveckling. Pågående arbete med att stärka vårt arbetsgivarmärke och en inkluderande kultur. Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat och situationsanpassat ledarskap. | |
| Sociala förhållanden | Risker för olyckor, fysiska och psykiska arbetsskador och kränkande särbehandling i arbetet. | Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårdsarbete, kärnvärden, uppförandekod och incidentrapporteringssystem. Genomförande av Safety Week, genomgång av uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal. Uppförandekod bifogas ramavtal med leverantörer. Årliga revisioner genomförs av utvalda leverantörer och projekt. | |
| Mänskliga rättigheter | Brister av socialt ansvar och efterlevnad av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt, miljöhänsyn och arbete mot korruption i leverantörskedjorna. | JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhetsanalyser och revisioner i våra leverantörskedjor. Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer. | 90 genomförda hållbarhetsvärderingar av tilltänkta leverantörer. Cirka 20 fördjupade hållbarhetsanalyser av befintliga leverantörer, vilka låg till grund för fyra hållbarhetsrevisioner som genomfördes på plats. |
63JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION# Motverkande av korruption
Risk för otillbörligt agerande i samband med affärsuppgörelser. Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och uppföljning av affärsuppgörelser. Uppförandekod och etiska riktlinjer. Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering. Medarbetare utbildas och övas regelbundet i att hantera etiska dilemman.
# Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 97–104.
## Styrelsearbetet under 2023
Vid årsstämman 2023 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft fjorton sammanträden. Därutöver har Revisionsutskottet haft sex sammanträden, Ersättningsutskottet tre sammanträden och Investeringsutskottet sex sammanträden.
De viktigaste ärendena för styrelsen under 2023 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett hyresrättsprojekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier, minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fondemission, beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt beslut om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram.
Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 102. Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och valberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidan 99–100.
# Utdelning
Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 3 537 mkr (4 242). För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 3,00 kronor (14,00) per aktie, totalt 194 mkr (903). Återstående fritt eget kapital om 3 344 mkr (3 339) föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 22 april 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024.
Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt förbättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
# Återköp, indrag och innehav av egna aktier
Under 2023 har inga aktier återköpts och per den 31 december 2023 innehar JM inga egna aktier. I enlighet med årsstämmans beslut den 30 mars 2023 har minskning av aktiekapitalet skett för avsättning till fritt eget kapital med 3 774 001 kronor genom indragning av 3 774 001 egna stamaktier. Aktiekapitalet är oförändrat, då det samtidigt med beslutet om minskning av aktiekapitalet genom indragning av egna stamaktier även fattades beslut om en fondemission, utan utgivande av nya aktier, genom överföring från fritt eget kapital till aktiekapitalet. Härigenom återställdes aktiekapitalet till samma nivå som innan minskningen.
# Utestående aktier
Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per den 31 december 2023 till 64 504 840. En aktieägare, AMF Pension och Fonder, har ett aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 december 2023 till 19,7 procent.
# Aktiekapital
JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 68 mkr (68) fördelat på 64,5 miljoner aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1,06 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.
I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB, det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av rösträtten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr (2 800) sägas upp av långivarna.
# Riktlinjer för ledande befattningshavare
Styrelsen föreslog att årsstämman 2023 beslutade om riktlinjer för ersättning till den verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande befattningshavare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna ska gälla fram till årsstämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
64JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är finansiell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation. En förutsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av policies, riktlinjer och JMs uppförandekod. Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda i Sverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personalkonvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2022 har inget erbjudande om att teckna konvertibler lämnats och styrelsen har beslutat att inte bjuda in till nytt program de närmaste åren.
### Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet ska kunna mätas under en period om tre år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under det år som programmet startade.
För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta kontanta månadslönen.
Övriga ledande befattningshavare omfattas för närvarande av en förstärkt ITP-plan samt en premiebaserad pensionsförstärkning om maximalt 120 000 kronor per år eller 30 procent av den fasta kontanta årslönen överstigande 30 inkomstbasbelopp. För det fall annan lösning väljs ska pensionsförmåner vara premiebestämda – med pensionspremier uppgående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen – om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.
Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna att avgångspension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5 procent för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta genomsnittliga kontantlönen för övriga ledande befattningshavare.
Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall av kort rörligt löneprogram inte överstiga ett belopp motsvarande den maximalt möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt löneprogram aktuellt utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av Ersättningsutskottet.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses.
Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen tillfälligt kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verkställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad med belopp motsvarande sociala avgifter.
## Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## BOLAGSSTYRNING
Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse mellan bolaget och befattningshavaren om anställningens upphörande innebär ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan utgå och/eller att uppsägningslön betalas i större utsträckning än vid uppsägning från befattningshavarens sida.
### Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, är och ska den korta rörliga kontantersättningen baseras på vinst per aktie och resultatet av kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i förekommande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet. Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas incitament för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om styrelsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främjas om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncernchefen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen.
### Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid, utgjort en del av Ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. I den ersättningsrapport som tas fram avseende utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlinjerna, kommer utvecklingen av avståndet mellan bolagsledningens ersättning och övriga anställdas ersättning redovisas.
### Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte koncernchefen eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
### Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.
### Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2023 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2020. Inom ramen för den maximala möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras nettobeloppet i nya JM-aktier. Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i konvertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninvestering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktiesparprogrammet.
VD kan maximalt göra en egeninvestering om 600 000 kr och kan då maximalt erhålla ett kontantbidrag om 300 000 kr fördelat över tre år. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr och få ett kontantbidrag på 150 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 75 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr.
### Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2024 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2023. Inom ramen för den maximala möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras nettobeloppet i nya JM-aktier. Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i konvertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från och med år 2024 erbjudas utökade möjligheter till egeninvestering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktiesparprogrammet.
VD kan maximalt göra en egeninvestering om 600 000 kr. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 150 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr.
### Mer information
För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekommande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se not 3 på sidorna 78–79.
## Moderbolaget
Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Moderbolaget redovisar intäkter och resultat från bostadsprojekt successivt över tid i takt med projektets upparbetning och försäljning. För ytterligare information se not 1.
Nettoomsättningen under 2023 uppgick till 8 547 mkr (9 597). Förändringen är främst hänförlig till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Rörelseresultatet minskade till 221 mkr (1 150). Förändringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågående projekt och ökade kostnader i pågående produktion. Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 17 mkr (1 847). Minskningen är främst hänförlig till lägre utdelning från koncernbolag jämfört med föregående år. Investeringar i fastigheter uppgick till 317 mkr (434). Medelantalet anställda var 1 599 (1 606) varav 1 183 män (1 172) och 416 kvinnor (434). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 612 mkr (1 595). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets not 2.
### Förslag till vinstdisposition
| | SEK |
| :----------------------------------- | :---------------- |
| Fritt eget kapital exklusive årets resultat | 3 432 168 982 |
| Årets resultat | 104 939 239 |
| **Summa** | **3 537 108 221** |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras på följande sätt:
| | SEK |
| :--------------------------------------------- | :-------------- |
| till aktieägarna utdelas 3,00 SEK per aktie ¹⁾ | 193 514 520 |
| I ny räkning överförs | 3 343 593 701 |
| **Summa** | **3 537 108 221** |
¹⁾ I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840.
## Koncernens resultaträkning – IFRS
| Mkr | NOT | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------- | :-- | :------ | :------ |
| Intäkter | 1, 2 | 15 969 | 14 577 |
| Produktions- och driftkostnader | 3, 4, 6 | –13 205 | –11 481 |
| **Bruttoresultat** | | **2 764** | **3 096** |
| Försäljnings- och administrationskostnader | 3, 4, 5, 6 | –998 | –1 108 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | | | |```markdown
# Kommenterar
Intäkter (2023: 15 969 mkr, 2022: 14 577 mkr)
Koncernens intäkter ökade med 10 procent jämfört med 2022 hänförligt till ett större antal överlämnade bostäder än föregående år, 2 729 under 2023 att jämföra med 2 352 under 2022, samt kommersiella projekt i produktion. Intäkterna består till 85 procent av intäkter från färdigställda överlämnade bostadsprojekt. Intäkterna redovisas vid ett tillfälle vilket infaller när konsolideringen upphör vilket är när bostäderna överlämnats till de slut giltiga ägarna. 11 procent av intäkterna avser upparbetade intäkter i kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning. JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av koncernens intäkter. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar 1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat (2023: 1 510 mkr, 2022: 1 978 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 24 procent i jämförelse med föregående år, vilket främst är hänförligt till nedskrivningar av exploaterings- och projektfastigheter om –258 mkr (–) samt överlämnade och resultatavräknade bostäder med lägre marginal. Försäljnings- och administrationskostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd av genomförda besparingsåtgärder.
Finansiella intäkter och kostnader (2023: –126 mkr, 2022: –89 mkr)
Finansnettot minskade med 37 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsakligen beror detta på en något högre genomsnittlig räntebärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats.
Skatter (2023: –356 mkr, 2022: –395 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 26 procent (21) av redovisat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
## Koncernens balansräkning – IFRS
Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2022-01-01
---|---|---|---|---
**TILLGÅNGAR** | | | |
Anläggningstillgångar | | | |
Goodwill | 11 | 217 | 219 | 180
Maskiner och inventarier | 12 | 10 | 8 | 8
Nyttjanderätter kontor och bilar | 13 | 179 | 214 | 255
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture | 14, 15 | 93 | 102 | 118
Uppskjutna skattefordringar | | 28 | 1 | 0
Finansiella anläggningstillgångar | 16, 25 | 32 | 22 | 23
**Summa anläggningstillgångar** | | **532** | **565** | **584**
Omsättningstillgångar | | | |
Projektfastigheter | 17 | 1 030 | 932 | 813
Exploateringsfastigheter | 17 | 8 504 | 8 465 | 8 205
Nyttjanderätter tomträtt | 13 | 476 | 513 | 456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 18 | 1 023 | 308 | 377
Pågående arbeten | 19 | 13 203 | 15 217 | 12 628
Kundfordringar | 25 | 380 | 365 | 354
Övriga kortfristiga fordringar | 20 | 422 | 613 | 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 21 | 299 | 1 155 | 798
Upparbetade men ej fakturerad intäkter | 22 | 2 531 | 1 634 | 828
Likvida medel | 24, 25 | 1 673 | 2 151 | 4 362
**Summa omsättningstillgångar** | | **29 542** | **31 354** | **29 240**
**SUMMA TILLGÅNGAR** | | **30 073** | **31 919** | **29 824**
Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2022-01-01
---|---|---|---|---
**EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | | | |
Aktiekapital | 68 | 68 | 68 | 68
Övrigt tillskjutet kapital | | 936 | 936 | 936
Reserver | | –51 | 59 | –89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) | | 7 018 | 6 976 | 6 818
**Summa eget kapital** | | **7 972** | **8 039** | **7 734**
Skulder | | | |
Långfristiga skulder | | | |
Långfristiga räntebärande skulder | 23, 24, 25 | 951 | 892 | 818
Övriga långfristiga skulder | 23, 24, 25 | 364 | 414 | 373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 23, 26 | 1 546 | 1 404 | 1 761
Övriga långfristiga avsättningar | 27 | 488 | 458 | 678
Uppskjutna skatteskulder | 28 | 436 | 606 | 416
**Summa långfristiga skulder** | | **3 785** | **3 774** | **4 046**
Kortfristiga skulder | | | |
Leverantörsskulder | 24, 25 | 774 | 963 | 780
Kortfristiga räntebärande skulder | 23, 24, 25 | 15 089 | 15 480 | 13 778
Övriga kortfristiga skulder | 24, 25 | 1 241 | 1 841 | 1 479
Aktuella skatteskulder | | 167 | 147 | 60
Fakturerade men ej upparbetade intäkter | 29 | 51 | 271 | 372
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 881 | 1 281 | 1 430
Kortfristiga avsättningar | 27 | 113 | 122 | 145
**Summa kortfristiga skulder** | | **18 317** | **20 105** | **18 044**
**Summa skulder** | | **22 102** | **23 879** | **22 090**
**SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | **30 073** | **31 919** | **29 824**
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | 31 |
## Kommentarer
Goodwill (2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt valutakursförändringar.
Projektfastigheter (2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr (1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
Exploateringsfastigheter (2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) förvärvats där huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överförda till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2023: 1 023 mkr, 2022: 308 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 309 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslutade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser 74 bostäder till ett värde av 220 mkr (0) som har sålts med bindande avtal men ännu inte överlämnats till slutkund.
Pågående arbeten (2023: 13 203 mkr, 2022: 15 217 mkr)
Tillgångsposten avser aktiverade kostnader i bostadsprojekt där kunden inte har flyttat in och betalt bostaden. Minskningen från föregående år beror på färre produktionsstarter under året.
Avsättningar för pensioner (2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts.
Övriga långfristiga avsättningar (2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut.
Uppskjutna skatteskulder (2023: 436 mkr, 2022: 606 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder (2023: 951 mkr, 2022: 892 mkr)
Avser framför allt en omklassificering av leasingåtaganden enligt IFRS 16 men även långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter.
Övriga kortfristiga räntebärande skulder (2023: 15 089 mkr, 2022: 15 480 mkr)
Avser framför allt motsvarande byggnadskreditiv för finansiering av JMs pågående bostads- och kontorsprojekt. Finansieringen löses när slutkund flyttar in på tillträdesdagen. Ökningen från föregående år avser ordnad finansiering för ett pågående kontorsprojekt.
Övriga kortfristiga skulder (2023: 1 241 mkr, 2022: 1 841 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser bland annat förskott från kunder som inte har tillträtt bostaden.
```# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS
| Övrigt | Aktie- tillskjutet kapital | Omräknings- reserver | Balanserade vinstmedel | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| **Mkr** | | | | |
| Ingående balans den 1 januari 2022 | 70 936 | –89 | 7 468 | 8 385 |
| Justering konsolidering svenska bostadsrättsföreningar | –1 | –652 | –652 | |
| Justerat eget kapital 1 januari 2022 | 68 936 | –89 | 6 818 | 7 734 |
| Årets totalresultat | | 148 | 1 903 | 2 051 |
| Utdelning till moderbolagets aktieägare, 13,50 kr per aktie | | | –922 | –922 |
| Återköp av aktier | | | –825 | –825 |
| Konvertering av konvertibellån | 1 | 1 | | |
| Indragning av återköpta aktier | –1 | 1 | | – |
| Utgående balans den 31 december 2022 | 68 936 | 59 | 6 976 | 8 039 |
| Ingående balans den 1 januari 2023 | 68 936 | 59 | 6 976 | 8 039 |
| Årets totalresultat | | –110 | 945 | 835 |
| Utdelning till moderbolagets aktieägare, 14,00 kr per aktie | | | –903 | –903 |
| Återköp av aktier | | | – | – |
| Konvertering av konvertibellån | 4 | –4 | | – |
| Indragning av återköpta aktier | –4 | 4 | | – |
| Utgående balans den 31 december 2023 | 68 936 | –51 | 7 018 | 7 972 |
## Koncernens kassaflödesanalys – IFRS
| NOT | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| **Mkr** | | |
| **DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN** | | |
| Rörelseresultat | 1 510 | 1 978 |
| Avskrivningar och nedskrivningar | 392 | 105 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | 301 | –578 |
| Erhållen ränta | 33 | 9 |
| Erhållna utdelningar | 5 | 5 |
| Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader | –75 | –61 |
| Betald skatt | –344 | –532 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital | 1 822 | 925 |
| Ökning/minskning exploateringsfastigheter | –753 | –1 221 |
| Ökning/minskning bostäder i balansräkning | –484 | 88 |
| Ökning/minskning kundfordringar | –19 | – |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m | 2 186 | –1 844 |
| Ökning/minskning leverantörsskulder | –177 | 171 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder | –1 134 | 685 |
| Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter | 1 440 | –1 196 |
| Investering i projektfastigheter | –429 | –795 |
| Försäljning av projektfastigheter | 46 | 79 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 057 | –1 912 |
| **INVESTERINGSVERKSAMHETEN** | | |
| Investering i materiella anläggningstillgångar | –1 | –4 |
| Avyttrade materiella anläggningstillgångar | – | – |
| Förvärv av verksamhet | – | –26 |
| Förändring i finansiella anläggningstillgångar | –1 | 2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 | –29 |
| **FINANSIERINGSVERKSAMHETEN** | | |
| Upptagna lån | 976 | 538 |
| Amortering av skulder | –245 | –661 |
| Amortering av skulder leasing | –106 | –121 |
| Upptagna lån, projektfinansiering | 11 409 | 11 342 |
| Amortering av skulder, projektfinansiering | –12 628 | –9 639 |
| Återköp av aktier | – | –825 |
| Utdelning | –903 | –922 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –1 496 | –288 |
| **Årets kassaflöde** | **–441** | **–2 229** |
| Likvida medel vid årets början | 2 151 | 4 362 |
| Valutakursdifferens likvida medel | –37 | 18 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 673 | 2 151 |
## KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
### Eget kapital (2023: 7 972 mkr, 2022: 8 039 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 67 mkr jämfört med utgången av 2022. Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 7 972 mkr (8 039) vilket motsvarar 124 kronor (125) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 12,9 procent (18,9).
### Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
### Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
### Återköp av aktier
Under året har inga återköp av aktier skett. Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
## KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
### Den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital (2023: 1 822 mkr, 2022: 925 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har förbättrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt återläggning av årets nedskrivningar om 258 mkr (–) samt förändringen i pensionsskulden samt avsättningar.
### Den löpande verksamheten (2023: 1 057 mkr, 2022: –1 912 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har minskat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsammans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång till 309 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88). Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 856 mkr (–988). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hänförligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion.
### Finansieringsverksamheten (2023: –1 496 mkr, 2022: –288 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med föregående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).
# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Koncernens noter
| Sida | not |
|---|---|
| 71 | Redovisnings- och värderingsprinciper |
| 76 | Segmentsinformation |
| 76 | Koncernens resultaträkning per affärssegment |
| 77 | Koncernens balansräkning per affärssegment |
| 78 | Intäkter |
| 78 | Anställda och personalkostnader |
| 79 | Avskrivningar enligt plan |
| 79 | Arvode och kostnadsersättning till revisorer |
| 79 | Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag |
| 79 | Resultat av fastighetsförsäljning m.m. |
| 79 | Finansiella intäkter och kostnader |
| 80 | Skatter |
| 80 | Resultat och utdelning per aktie |
| 80 | Goodwill |
| 80 | Maskiner och inventarier |
| 81 | Nyttjanderätter |
| 81 | Andelar i joint venture |
| 81 | Andelar i gemensamma verksamheter |
| 81 | Finansiella anläggningstillgångar |
| 81 | Projektfastigheter och exploateringsfastigheter |
| 82 | Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. |
| 82 | Pågående arbeten |
| 82 | Övriga kortfristiga fordringar |
| 82 | Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
| 82 | Upparbetade men ej fakturerade intäkter |
| 82 | Förklaringsposter kassaflödesanalys |
| 83 | Finansiella skulder |
| 83 | Finansiell riskhantering och finansiella instrument |
| 84 | Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser |
| 85 | Övriga avsättningar |
| 85 | Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder |
| 85 | Fakturerade men ej upparbetade intäkter |
| 85 | Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
| 85 | Ställda säkerheter och eventualförpliktelser |
| 85 | Upplysningar om närstående |
| 85 | Händelser efter rapportperiodens utgång |
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moder bolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal.
# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där ej annat anges.
#### FÖRETAGSINFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 18 mars 2024 och kommer att föreläggas årsstämman 2024 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
#### UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED TILLÄMPADE REGELVERK
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att koncernens redovisningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper.
#### Grunder för upprättandet av redovisningen
Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat framgår, i miljoner svenska kronor (mkr).
#### GRUNDER FÖR KONSOLIDERING
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag. Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen.# ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BERÄKNINGSMETODER
## Ändrad redovisning av projektfastigheter och uppskjutna intäkter
Från och med 1 januari 2023 har JM ändrat sin redovisningsprincip för koncernredovisning av projektfastigheter och uppskjutna intäkter. Detta beror på ändringar i IFRS 10.
Ett dotterföretags finansiella rapporter tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.
Svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag konsolideras fram tills att de färdigställda bostäderna överlämnas till de slutliga bostadsköparna. Under denna period uppfylls kriterierna ovan avseende bestämmande inflytande över de relevanta aktiviteterna i projekten.
## Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment
Från och med räkenskapsåret 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp i JM Norge och JM Finland som två nya rörelsesegment. Beslutet är i linje med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder i Norden samt hur verksamheten styrs och rapporteras.
JM Norge omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Finland.
## Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar
Från och med räkenskapsåret 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredovisning, konsoliderar JM svenska bostadsrättsföreningar under produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens resultat- och balansräkning inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader.
JM redovisar projekten i balansräkningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna tillträder bostäderna.
Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar intäkter och kostnader från samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland vid en viss tidpunkt. Tidigare intäktsredovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt över tid, se vidare under Redovisning av intäkter.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell.
Vare sig JMs riskbild eller befintliga finansieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. Förändringen genomfördes från den 1 januari 2023 med retroaktiv omräkning av jämförelseåret 2022. I nedanstående tabeller presenteras omräkning till de nya redovisningsprinciperna och ingående balans per 2022-01-01. Samtliga jämförelsetal för 2022 är omräknade om inget annat anges. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal finns tillgängligt på bolagets hemsida.
### KONCERNENS BALANSRÄKNING 1 JAN 2022, MKR
| | IFRS Rapporterad | Effekt av Omräkning | Omräknad IFRS |
| :----------------------- | :--------------- | :------------------ | :------------ |
| **TILLGÅNGAR** | | | |
| **Anläggningstillgångar** | | | |
| Goodwill | 180 | | 180 |
| Maskiner och inventarier | 8 | | 8 |
| Nyttjanderätter kontor och bilar | 255 | | 255 |
| Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture | 118 | | 118 |
| Uppskjutna skattefordringar | 1 | | 1 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 23 | | 23 |
| **Summa anläggningstillgångar** | **584** | | **584** |
| **Omsättningstillgångar**| | | |
| Projektfastigheter | 813 | | 813 |
| Exploateringsfastigheter | 8 205 | | 8 205 |
| Nyttjanderätter tomträtt | 456 | | 456 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 377 | | 377 |
| Pågående arbeten | 4 073 | 8 555 | 12 628 |
| Kundfordringar | 636 | –282 | 354 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 419 | | 419 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 49 | 749 | 798 |
| Upparbetad men ej fakturerad intäkt | 4 798 | –3 970 | 828 |
| Likvida medel | 3 981 | 381 | 4 362 |
| **Summa omsättningstillgångar** | **23 807** | **5 433** | **29 240** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | **24 391** | **5 433** | **29 824** |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | |
| **Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare** | | | |
| Aktiekapital | 70 | –2 | 68 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 935 | 1 | 936 |
| Reserver | –89 | | –89 |
| Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) | 7 468 | –650 | 6 818 |
| **Summa eget kapital** | **8 385** | **–651** | **7 734** |
| **Skulder** | | | |
| **Långfristiga skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | 818 | | 818 |
| Övriga långfristiga skulder | 373 | | 373 |
| Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 1 761 | | 1 761 |
| Övriga långfristiga avsättningar | 678 | | 678 |
| Uppskjutna skatteskulder | 584 | –168 | 416 |
| **Summa långfristiga skulder** | **4 214** | **–168** | **4 046** |
| **Kortfristiga skulder** | | | |
| Leverantörsskulder | 780 | | 780 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 7 566 | 6 212 | 13 778 |
| Övriga kortfristiga skulder | 844 | 635 | 1 479 |
| Aktuella skatteskulder | 60 | | 60 |
| Fakturerad men ej upparbetad intäkt | 967 | –595 | 372 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 1 430 | | 1 430 |
| Kortfristiga avsättningar | 145 | | 145 |
| **Summa kortfristiga skulder** | **11 793** | **6 252** | **18 044** |
| **Summa skulder** | **16 007** | **6 084** | **22 090** |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | **24 391** | **5 433** | **29 824** |
71JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Fortsättning not 1
### KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2022, MKR
| | Rapporterad IFRS | Effekt av Omräkning | Omräknad IFRS |
| :---------------------------------- | :--------------- | :------------------ | :------------ |
| Intäkter | 15 747 | –1 170 | 14 577 |
| Produktions- och driftkostnader | –12 607 | 1 126 | –11 481 |
| Bruttoresultat | 3 140 | –44 | 3 096 |
| Försäljnings- och administrationskostnader | –1 108 | | –1 108 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | –11 | | –11 |
| Rörelseresultat | 2 021 | –43 | 1 978 |
| Finansiella intäkter | 19 | | 19 |
| Finansiella kostnader | –108 | | –108 |
| Resultat före skatt | 1 933 | –43 | 1 889 |
| Skatter | –404 | 9 | –395 |
| Årets resultat | 1 529 | –33 | 1 495 |
### KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR
| | Rapporterad IFRS | Effekt av Omräkning | Omräknad IFRS |
| :----------------------- | :--------------- | :------------------ | :------------ |
| **TILLGÅNGAR** | | | |
| **Anläggningstillgångar** | | | |
| Goodwill | 219 | | 219 |
| Maskiner och inventarier | 8 | | 8 |
| Nyttjanderätter kontor och bilar | 214 | | 214 |
| Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture | 102 | | 102 |
| Uppskjutna skattefordringar | – | | – |
| Finansiella anläggningstillgångar | 22 | | 22 |
| **Summa anläggningstillgångar** | **565** | | **565** |
| **Omsättningstillgångar**| | | |
| Projektfastigheter | 932 | | 932 |
| Exploateringsfastigheter | 8 465 | | 8 465 |
| Nyttjanderätter tomträtt | 513 | | 513 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 308 | | 308 |
| Pågående arbeten | 5 095 | 10 122 | 15 217 |
| Kundfordringar | 424 | –59 | 365 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 613 | | 613 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 37 | 1 118 | 1 155 |
| Upparbetade men ej fakturerade intäkter | 5 591 | –3 957 | 1 634 |
| Likvida medel | 1 840 | 311 | 2 151 |
| **Summa omsättningstillgångar** | **23 818** | **7 536** | **31 354** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | **24 383** | **7 536** | **31 919** |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | |
| **Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare** | | | |
| Aktiekapital | 68 | | 68 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 936 | | 936 |
| Reserver | 59 | | 59 |
| Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) | 7 661 | –685 | 6 976 |
| **Summa eget kapital** | **8 725** | **–685** | **8 039** |
### KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR
| | Rapporterad IFRS | Effekt av Omräkning | Omräknad IFRS |
| :----------------------- | :--------------- | :------------------ | :------------ |
| **Skulder** | | | |
| **Långfristiga skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | 892 | | 892 |
| Övriga långfristiga skulder | 414 | | 414 |
| Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 1 404 | | 1 404 |
| Övriga långfristiga avsättningar | 458 | | 458 |
| Uppskjutna skatteskulder | 784 | –178 | 606 |
| **Summa långfristiga skulder** | **3 952** | **–178** | **3 774** |
| **Kortfristiga skulder** | | | |
| Leverantörsskulder | 963 | | 963 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 7 593 | 7 887 | 15 480 |
| Övriga kortfristiga skulder | 743 | 1 098 | 1 841 |
| Aktuella skatteskulder | 147 | | 147 |
| Fakturerade men ej upparbetade intäkter | 857 | –586 | 271 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 1 281 | | 1 281 |
| Kortfristiga avsättningar | 122 | | 122 |
| **Summa kortfristiga skulder** | **11 707** | **8 398** | **20 105** |
| **Summa skulder** | **15 659** | **8 221** | **23 879** |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | **24 383** | **7 535** | **31 919** |
| Ställda säkerheter | 463 | 6 955 | 7 418 |
| Eventualförpliktelser | 8 787 | –6 731 | 2 056 |
72JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Fortsättning not 1
### KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2022, MKR
| | Rapporterad IFRS | Effekt av Omräkning | Omräknad IFRS |
| :-------------------------------------------------- | :--------------- | :------------------ | :------------ |
| **DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN** | | | |
| Rörelseresultat | 2 021 | –43 | 1 978 |
| Avskrivningar | 105 | | 105 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | –2 566 | 1 988 | –578 |
| Erhållen ränta | 9 | | 9 |
| Erhållna utdelningar | 5 | | 5 |
| Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader | –61 | | –61 |
| Betald skatt | –532 | | –532 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital | –1 019 | 1 945 | 925 |
| Ökning/minskning exploateringsfastigheter | –1 221 | | –1 221 |
| Ökning/minskning bostäder i balansräkning | 88 | | 88 |
| Ökning/minskning kundfordringar | 1 493 | | –1 493 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m | –1 668 | –176 | –1 844 |
| Ökning/minskning leverantörsskulder | 171 | | 171 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder | 238 | 447 | 685 |
| Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter | –1 919 | 723 | –1 196 |
| Investering i projektfastigheter | –795 | | –795 |
| Försäljning av projektfastigheter | 79 | | 79 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –2 635 | 723 | –1 912 |
| **INVESTERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Investering i materiella anläggningstillgångar | –4 | | –4 |
| Förvärv av verksamhet | –26 | | –26 |
| Förändring i finansiella anläggningstillgångar | 2 | | 2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –29 | | –29 |
| **FINANSIERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Upptagna lån | 538 | | 538 |
| Amortering av skulder | –661 | | –661 |
| Amortering av skulder leasing | –121 | | –121 |
| Upptagna lån, projektfinansiering | 5 097 | 6 245 | 11 342 |
| Amortering av skulder, projektfinansiering | –2 602 | –7 037 | –9 639 |
| Återköp av aktier | –825 | | –825 |
| Utdelning | –922 | | –922 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 504 | –792 | –288 |
| Årets kassaflöde | –2 159 | –69 | –2 229 |
| Likvida medel vid årets början | 3 981 | 381 | 4 362 |
| Valutakursdifferens likvida medel | 18 | | 18 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 840 | 312 | 2 151 |
## NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2023
Ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen tillämpar från och med 1 januari 2023, innebär att# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
JM ska lämna upplysningar om väsentlig information om redovisningsprinciper i stället för att upplysa om betydande redovisningsprinciper. Ändringen i IAS 1 har inarbetats och redovisningsprinciperna har justerats utifrån dessa ändringar. EU:s Pillar II-direktiv som ska tillämpas från och med 1 januari 2024 har utvärderats och bedöms inte ha någon väsentlig inverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som trätt i kraft från och med 1 januari 2023 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport.
### NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT FRÅN OCH MED 2024
Inga nya standarder, ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som ännu ej trätt i kraft har tillämpats i förtid i JMs finansiella rapporter.
### VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskattningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedömningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedömningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händelser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
#### Bedömning av bestämmande inflytande över svenska bostadsrättsföreningar
JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. Då JM aldrig är ägare av bostadsrättsföreningarna är bedömningen viktig på vilka andra grunder bostadsrättsföreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan bostäderna överlämnas till slutkunderna, vilka är medlemmarna i bostadsrättsföreningarna. Koncernen kan anses ha ett bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inflytande. JM bedömer att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna föreligger under produktionsfasen fram till att bostäderna överlämnas till slutkunden. Vid successiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med andra faktorer av när bestämmande inflytande inte längre föreligger. En viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkunderna tillträtt bostäderna.
#### Projekt- och exploateringsfastigheter samt pågående projekt
Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 9 534 Mkr (9 397) och pågående projekt uppgår till 13 203 Mkr (15 217). Posterna redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Förändringar i utbud och efterfrågan kan förändra det redovisade värdet och nedskrivningsbehov kan uppstå. För de pågående projekten är bedömningen av nettoförsäljningsvärdet baserat på antaganden som inkluderar viktiga uppskattningar och bedömningar, däribland försäljningspriser och produktionskostnader. För projekt- och exploateringsfastigheterna genomför JM årligen, under det fjärde kvartalet, en marknadsvärdering som bygger på externa marknadsvärderingar. Se not 17 för ytterligare information.
### VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
#### Intäktsredovisning över tid i pågående kommersiell fastighetsutveckling och entreprenadprojekt
JM tillämpar successiv vinstavräkning i sina kommersiella och entreprenadprojekt där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under projektet baserat på en slutlägesprognos och projektets aktuella färdigställandegrad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och därmed marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta system krävs indata i form av uppskattning och bedömningar som är beroende av den kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besitter. Det slutliga projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som görs. Se vidare not 22 och not 29. Motsvarande uppskattningar och bedömningar tillämpas i koncernens bostadsutveckling vilket ligger till grund för bedömningen av eventuella förlustprojekt.
#### Avsättningar för pensionsförpliktelser
Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av till exempel diskonteringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personalomsättning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan. Se vidare not 26 och not 27 där not 26 även lämnar information om gjorda antaganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonteringsränta.
#### Avsättningar för garantiåtaganden
De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garanti- reserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad fungera. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen så bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verkliga utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda uppskattningar. Se vidare not 27.
#### Tvister m.m.
Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan involverad i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 25 och not 31.
### KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER, OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassificeras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhetscykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader.
### TILLGÅNGSFÖRVÄRV
Vid förvärv sker en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
### JOINT VENTURE
Innehav i joint venture redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i joint venture initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina joint venture efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar från joint venture redovisas som en minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett joint venture är lika stora som eller överstiger innehavet i detta joint venture (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinvestering i detta joint venture), redovisar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller har gjort betalningar å joint ventures vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess joint venture elimineras till omfattningen av koncernens innehav i joint venture. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs.
### SAMARBETSARRANGEMANG
Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter, i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de skulder som rör arrangemang, redovisar delägarna sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden.
73
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1# OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER
Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell.
| Land | Valuta | Kurs 2023 | Kurs 2022 | Kurs 31 december 2023 | Kurs 31 december 2022 |
| :---- | :----- | :-------- | :-------- | :-------------------- | :-------------------- |
| Finland | EUR | 11,4765 | 10,6317 | 11,0960 | 11,1283 |
| Norge | NOK | 1,0054 | 1,0522 | 0,9871 | 1,0572 |
# SEGMENTSRAPPORTERING
JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden;
* I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen av koncernens bostadsutveckling successivt över tid.
* Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan- siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfi- nansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.
* Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segments- redovisningen.
JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.
# REDOVISNING AV INTÄKTER
## Projektutveckling av bostäder
Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder består av svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag vilka konsolideras i JMs koncernredovisning till dess att bostäderna överlämnats till de slutliga bostadsköparna. Konsolideringen innebär att koncernens balans- och resultaträkning inkluderar bostadsprojektens samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där nedlagda kostnader redovisas som pågående arbeten och upplåningen för att finansiera projekten redovisas som en del av kon- cernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader redovisas vid den tidpunkt när den sålda bostaden överlämnas till och reglerats av slutkund. Konsolideringen upphör när alla bostäder överlämnats till de slutliga ägarna och slutplacering av lånen har genomförts. I samband med detta övertar den slutgiltiga ägaren kontrollen över bostaden från JM. Bostäder som är osålda och som är återköpta av JM i enlighet med avtalade garantier om återköp, redovisas som andelar i bostadsrättsföreningar till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
## Kommersiell fastighetsutveckling
Vid avtal om kommersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bundet att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets gång redovisas intäkten successivt över tid medan om så inte är fallet redo- visas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till betalning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och en bedömning görs avtal för avtal.
## Entreprenaduppdrag
Intäkter från entreprenadavtal erhålls från affärssegmentet JM Entreprenad. JM Entreprenads intäkter genereras i nästan uteslutande från arbeten utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten successivt över tid i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetnings- graden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhål- lande till totalt bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på sär- skilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostna- der. Befarade förluster kostnadsförs direkt och belastar resultatet. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader.
## Resultat av fastighetsförsäljning
Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt skick (normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projekt- utveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får kontroll över fastigheten.
# INKOMSTSKATTER
I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst- skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrige- ringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo- visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Uppskjutna skatte- fordringar hänförliga till förlustavdrag reduceras till den del det inte är sannolikt att de kommer att realiseras. Skatt hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat.
# PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads- rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt- fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och exploateringsfastigheter utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager innebärande att de redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare under ”Nedskrivningar” nedan). I anskaffningskostnaden för projektfastig- heter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projekt- fastigheter och pågående arbete inräknas som en del av anskaffningsvärdet (se vidare ”Lånekostnader” nedan). Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om förvärv ingås.
# PÅGÅENDE ARBETEN OCH ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M.M
Vid byggstart omrubriceras exploateringsfastigheter till pågående arbeten, tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart och innefattar ned- lagda kostnader i pågående produktion av bostäder som inte ännu tillträtts av slutkunden. Andelar i bostadsrättsföreningar utgörs av bostäder där JM har förbun- dit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller från sex månader efter färdigställandet. Redovisning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet då avsikten är att sälja bostäderna och lämna över dessa till kund efter färdigställandet.
# LÅNEKOSTNADER
I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då bygg- naden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekost- naden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Ränte- kostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets övriga produktionskostnader.
74
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 1
# NEDSKRIVNINGAR
Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation, i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedöm- ningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostna- der. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonterings- faktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning.
# LEASINGAVTAL
I all väsentligt består JMs leasingavtal av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrning av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark (så kallade tomträtter).# Avtalen redovisas som en nyttjanderättstillgång och som en motsvarande skuld per den dag tillgången finns tillgänglig att nyttjas. Utgifterna för leasingavtal med en leasingperiod som understiger 12 månader och leasingavtal avseende tillgångar av lågt värde periodiseras linjärt och redovisas som en kostnad. Tillgången och skulden upptas initialt till det diskonterade nuvärdet av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas ej i leasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta. De senare beaktas vid det tillfälle de träder i kraft. Räntan som tillämpas vid nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna inte är känd tillämpas den marginella låneräntan. JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor relaterat till leasingavtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasingkostnader hänförbara till Produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsavgäld) flyttas till Försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till räntekostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta och amortering. Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas enligt nuvärdesmetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära avskrivningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdesmetoden och redovisas netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter beräknas intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till kund. I de fall JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum för överlämning till kund, beräknas värdet av tomträtten för evig tid. Nyttjanderätten avseende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras inte. All nuvärdesberäkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal perioder och avtalad/beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som räntekostnad i resultaträkningen. JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyresperioder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter. Förändringar i avtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder samt variation i redovisat resultat från kvartal till kvartal. IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.
## ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
### Pensioner
Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt totalresultat. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska särskilda löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen beräknad enligt den svenska Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar.
### Ersättningar vid uppsägning
Vid uppsägningar av personal redovisas en avsättning för ersättningar endast om JM är bevisligen förpliktigat att avsluta anställningen före den normala tidpunkten, saknar möjlighet att återkalla beslutet, samt att berörda grupper av anställda har informerats om uppsägningsplanen. Avsättning sker för den del av ersättningen som kommer att betalas utan krav på erhållande av tjänster från den anställde.
## FINANSIELLA INSTRUMENT
### Klassificering
JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
* De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller JMs tillgångar
* De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).
JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
* De som värderas till upplupet anskaffningsvärde
* De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå) .
### Nedskrivning
JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kontraktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom 12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan betydande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för tillgångens hela livslängd.
## AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och JM med rimlig säkerhet kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad.
## KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen.
## MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter:
* JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare av ett totalåtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfastighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastighet och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. Intäkter och resultat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resultat baseras på upparbetningsgrad och beräknas utifrån upparbetningsgrad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss tid från slutbesiktning från föreningen förvärva de bostäder som inte upplåtits med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av rörlig ersättning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid fastställande av transaktionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostadsköparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt och ingår i periodens redovisade resultat
* Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen
* Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 för IFRS 16 Leasingavtal och kostnaderna för samtliga leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden
* Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt
* Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar
* Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta värdets princip
* I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden
* Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET
## HÅLLBARHETSREDOVISNING
## FINANSIELL INFORMATION
## BOLAGSSTYRNING
## AKTIEÄGARINFORMATION
not 2 Segmentsinformation
Belopp i mkr där ej annat anges.
JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan:
* Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm
* Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm
* Affärssegmentet JM Norge utvecklar bostadsprojekt i Norge
* Affärssegmentet JM Finland utvecklar bostadsprojekt i Finland
* Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och kontorsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Storstockholm
* Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa beställare inom Storstockholmsområdet.
Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.
### KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
| Summa enligt JM koncernen 2023 | JM Bostad Stockholm | JM Bostad Riks | JM Norge | JM Finland | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | Summa segmentseliminering | Omräkning till färdigställande- metoden IFRS 16 | Leasing avtal enligt IFRS | Summa Koncernen |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Intäkter – externt | 4 248 | 3 476 | 2 589 | 1 591 | 1 458 | 488 | – 13 851 | 2 119 | – 15 969 |
| Intäkter – internt | – | – | – | – | – | 294 | –294 | – | – |
| **Summa intäkter** | **4 248** | **3 476** | **2 589** | **1 591** | **1 458** | **781** | **–294** | **13 851** | **2 119** | **– 15 969** |
| Produktions- och driftkostnader | –3 714 | –3 000 | –2 284 | –1 360 | –1 077 | –735 | 292 | –11 877 | –1 365 | 37 | –13 205 |
| **Bruttoresultat** | **535** | **477** | **305** | **231** | **381** | **46** | **–2** | **1 973** | **753** | 37 | **2 764** |
| Försäljnings- och administrationskostnader | –333 | –263 | –152 | –89 | –66 | –39 | –45 | –985 | – | –13 | –998 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 2) 3) | –90 | –75 | –4 | –3 | –67 | – | – | –17 | –256 | – | – | –256 |
| **Rörelseresultat** | **112** | **139** | **149** | **140** | **248** | **8** | **–64** | **732** | **753** | 24 | **1 510** |
| Finansiella intäkter och kostnader | –100 | –100 | – | –25 | –125 |
| **Resultat före skatt** | **–164** | **632** | **753** | **–1** | **1 385** |
| Skatter | –199 | –199 | –157 | – | –356 |
| **Årets resultat** | **–363** | **433** | **596** | **–1** | **1 029** |
| Rörelsemarginal, % | 2,6 | 4,0 | 5,7 | 8,8 | 17,0 | 1,0 | 5,3 | – | 9,5 |
| 1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter | – | – | – | –1 | –1 | – | – | –1 | –4 | – | –107 | –110 |
| 2) Varav: nedskrivningar | –75 | –75 | –11 | –3 | –77 | – | – | –258 | – | – | –258 |
| 3) Varav: resultatandelar från joint venture | – | – | – | – | –5 | – | – | –5 | – | – | –5 |
### Koncernen 2022
| Summa enligt JM koncernen 2022 | JM Bostad Stockholm | JM Bostad Riks | JM Norge | JM Finland | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | Summa segmentseliminering | Omräkning till färdigställande- metoden IFRS 16 | Leasing avtal enligt IFRS | Summa Koncernen |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Intäkter – externt | 4 966 | 4 500 | 3 392 | 1 729 | 1 224 | 572 | 2 16 | 385 | –1 808 | – 14 577 |
| Intäkter – internt | – | – | – | – | – | 505 | –505 | – | – |
| **Summa intäkter** | **4 966** | **4 500** | **3 392** | **1 729** | **1 224** | **1 077** | **–503** | **16 385** | **–1 808** | **– 14 577** |
| Produktions- och driftkostnader | –3 849 | –3 520 | –2 984 | –1 485 | –869 | –1 012 | 503 | –13 216 | 1 704 | 31 | –11 481 |
| **Bruttoresultat** | **1 117** | **981** | **408** | **243** | **355** | **65** | **–** | **3 169** | **–105** | 32 | **3 096** |
| Försäljnings- och administrationskostnader | –397 | –298 | –170 | –85 | –37 | –53 | –53 | –1 094 | – | –14 | –1 108 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | – | – | – | – | –11 | – | – | –11 | – | – | –11 |
| **Rörelseresultat** | **720** | **682** | **238** | **158** | **306** | **12** | **–53** | **2 064** | **–105** | 18 | **1 978** |
| Finansiella intäkter och kostnader | –70 | –70 | – | –19 | –89 |
| **Resultat före skatt** | **–123** | **1 994** | **–105** | **–** | **1 889** |
| Skatter | –419 | –419 | 24 | 1 | –395 |
| **Årets resultat** | **–542** | **1 575** | **–81** | **–** | **1 495** |
| Rörelsemarginal, % | 14,5 | 15,2 | 7,0 | 9,2 | 25,0 | 1,1 | – | 12,6 | – | – | 13,6 |
| 1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter | – | – | – | –2 | –1 | – | – | –1 | –4 | – | –101 | –105 |
| 2) Varav: resultatandelar från joint venture | – | – | – | – | –11 | – | – | –11 | – | – | –11 |
4) 1) 1) 1) 1) 2) 4)
1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning.
76JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
| | JM Bostad Stockholm | JM Bostad Riks | JM Norge | JM Finland | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | Ofördelade JM poster 1) 2) | Summa enligt segmentsredovisning | Omräkning till färdigställande- metoden IFRS | Omklassificering projektfinansiering svenska räntebärande | Omklassificering projektfinansiering ej räntebärande bostadsrättsföreningar | Tillkommande projektfinansiering | Summa Leasing avtal koncernen Koncernen 2023-12-31 enligt IFRS |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **TILLGÅNGAR** | | | | | | | | | | | | | |
| Anläggningstillgångar | – | – | 173 | 43 | 93 | – | 42 | 351 | – | – | – | – | 180 532 |
| Projektfastigheter | – | – | – | – | 1 030 | – | – | 1 030 | – | – | – | – | 1 030 |
| Exploateringsfastigheter | 4 097 | 1 927 | 1 328 | 1 115 | – | 8 | 31 | 8 504 | – | – | – | – | 8 504 |
| Nyttjanderätter tomträtt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 476 | 476 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. | 158 | 335 | 115 | 195 | – | – | 803 | 220 | – | – | – | – | 1 023 |
| Pågående arbeten | – | – | – | – | – | – | – | – | 1 808 | 5 215 | – | 6 179 | 13 203 |
| Kortfristiga fordringar | 1 184 | 847 | 855 | 776 | 257 | 208 | 415 | 4 541 | –3 290 | 1 995 | 410 | – | –23 | 3 633 |
| Likvida medel | 1 582 | – | – | 91 | – | – | – | 1 673 | – | – | – | – | 1 673 |
| **Summa omsättningstillgångar** | **5 439** | **3 109** | **2 298** | **2 086** | **1 287** | **216** | **2 028** | **16 461** | **–1 262** | **7 302** | **410** | **6 179** | **29 542** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | **5 439** | **3 109** | **2 471** | **2 129** | **1 379** | **216** | **2 069** | **16 812** | **–1 262** | **7 302** | **410** | **6 179** | **30 073** |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | | | | | | | | | | | |
| Eget kapital | 8 332 | – | – | – | – | – | –357 | 7 972 | – | – | – | – | 7 972 |
| Långfristiga skulder | – | – | – | – | – | – | 3 319 | 3 319 | –89 | – | – | – | 554 | 3 785 |
| Kortfristiga skulder | 466 | 560 | 274 | 220 | 52 | 159 | 3 430 | 5 161 | –816 | 7 302 | 410 | 6 179 | 83 | 18 317 |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | **466** | **560** | **274** | **220** | **52** | **159** | **15 081** | **16 812** | **–1 262** | **7 302** | **410** | **6 179** | **633** | **30 073** |
| Summa operativt kapital per affärssegment | 4 972 | 2 549 | 2 197 | 1 910 | 1 328 | 57 | | | | | | |
| Investering i maskiner och inventarier | 6 | 6 | 6 | | | | | | | | | |
### Koncernen 2022-12-31
| | JM Bostad Stockholm | JM Bostad Riks | JM Norge | JM Finland | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | Ofördelade JM poster 1) 2) | Summa enligt segmentsredovisning | Omräkning till färdigställande- metoden IFRS | Omklassificering projektfinansiering svenska räntebärande | Omklassificering projektfinansiering ej räntebärande bostadsrättsföreningar | Tillkommande projektfinansiering | Summa Leasing avtal koncernen Koncernen 2022-12-31 enligt IFRS |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **TILLGÅNGAR** | | | | | | | | | | | | | |
| Anläggningstillgångar | – | – | 186 | 33 | 102 | – | 30 | 351 | – | – | – | – | 214 565 |
| Projektfastigheter | – | – | 18 | – | 914 | – | – | 932 | – | – | – | – | 932 |
| Exploateringsfastigheter | 4 033 | 2 270 | 1 034 | 1 046 | – | 10 | 70 | 8 465 | – | – | – | – | 8 465 |
| Nyttjanderätter tomträtt | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 513 | 513 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. | 148 | 99 | 39 | 23 | – | – | – | 308 | – | – | – | – | 308 |
| Pågående arbeten | – | – | – | – | – | – | – | – | 803 | 6 527 | – | 7 887 | 15 217 |
| Kortfristiga fordringar | 1 137 | 585 | 972 | 739 | 942 | 299 | 550 | 5 225 | –3 053 | 162 | 1 453 | – | –20 | 3 767 |
| Likvida medel | – | – | – | – | – | – | 1 840 | 1 840 | – | 311 | – | – | – | 2 151 |
| **Summa omsättningstillgångar** | **5 319** | **2 954** | **2 063** | **1 808** | **1 856** | **309** | **2 461** | **16 771** | **–2 250** | **7 001** | **1 453** | **7 887** | **31 354** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | **5 319** | **2 954** | **2 249** | **1 842** | **1 958** | **309** | **2 491** | **17 122** | **–2 250** | **7 001** | **1 453** | **7 887** | **31 919** |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | | | | | | | | | | | |
| Eget kapital | 9 006 | – | – | – | – | – | –964 | 8 039 | – | – | – | – | 8 039 |
| Långfristiga skulder | – | – | – | – | – | – | 3 399 | 3 399 | –249 | – | – | – | 624 | 3 774 |
| Kortfristiga skulder | 651 | 852 | 234 | 250 | 50 | 218 | 2 461 | 4 717 | –1 038 | 7 001 | 1 453 | 7 887 | 85 | 20 105 |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | **651** | **852** | **234** | **250** | **50** | **218** | **14 866** | **17 122** | **–2 250** | **7 001** | **1 453** | **7 887** | **706** | **31 919** |
| Summa operativt kapital per affärssegment | 4 668 | 2 102 | 2 015 | 1 591 | 1 908 | 91 | | | | | | |
| Investering i maskiner och inventarier | 4 | 4 | 4 | | | | | | | | | |
3) 4)
1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.
2) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.
3) Omklassificering projektfinansiering enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning
4) Avser à conto fakturering till kund.
77JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
### INTÄKTER
Intäkter per land (enligt segmentsredovisning)
| | Sverige | Norge | Finland | Belgien | Totalt |
| :---------- | :------ | :---- | :------ | :------ | :----- |
| 2023 | 9 671 | 2 589 | 1 591 | – | 13 851 |
| 2022 | 11 263 | 3 392 | 1 729 | 2 16 | 385 |
| Intäkter | JM Bostad Stockholm | JM Bostad Riks | JM Norge | JM Finland | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | Elimine - ringar | Summa Koncernen |
| :---------- | :------------------ | :------------- | :------- | :--------- | :----------------------- | :-------------- | :--------------- | :-------------- |
| **Intäkter 2023** | | | | | | | | |
| Intäkter enligt IFRS | 5 318 | 4 076 | 3 243 | 1 386 | 1 458 | 781 | –294 | 15 969 |
| Intäkter enligt segmentsredovisning | 4 248 | 3 476 | 2 589 | 1 591 | 1 458 | 781 | –294 | 13 851 |
| **Intäkter 2022** | | | | | | | | |
| Intäkter enligt IFRS | 4 227 | 4 070 | 2 404 | 2 078 | 1 224 | 1 077 | –503 | 14 577 |
| Intäkter enligt segmentsredovisning | 4 966 | 4 500 | 3 392 | 1 729 | 1 224 | 1 077 | –503 | 16 385 |
Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS)
* Över tid
* Vid en tidpunkt
* Intäkter i JM Entreprenad och delar av intäkterna i JM Fastighetsutveckling redovisas över tid (successivt) vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i form av förskott under avtalens löptid.
* Intäkter från bostadsutveckling redovisas vid en tidpunkt (vid färdigställande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvudsakliga betalningen från kund.
Den 31 december 2023 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 11 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsentligt fullgörs och intäkter därmed redovisas under framförallt 2024 och 2025 samt med mindre del 2026. Motsvarande belopp föregående år var 15 mdkr för perioden 2023–2025.# not 3 Anställda och personalkostnader
Medeltalet anställda fördelat per land
| | 2023 Varav män, % | Varav kvinnor, % | 2022 Varav män, % | Varav kvinnor, % |
|---|---|---|---|---|
| Sverige | 1 853 | 75 | 25 | 1 908 | 74 | 26 |
| Norge | 342 | 76 | 24 | 374 | 74 | 26 |
| Finland | 187 | 64 | 36 | 190 | 65 | 35 |
| Summa | 2 382 | 74 | 26 | 2 472 | 73 | 27 |
| | 2023 | | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| | Löner och Sociala kostnader | Summa ersättningar och kostnader | Löner och Sociala kostnader | Summa ersättningar och kostnader |
| Koncernen | 1 513 719 | 2 232 | 1 538 715 | 2 253 |
| (varav pensionskostnader) | (256) | | (245) | |
Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD
| | 2023 | | | 2022 | | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| | Styrelse samt övriga anställda och VD | Övriga anställda | Summa | Styrelse och VD | Övriga anställda | Summa |
| Sverige | 19 | 1 099 | 1 118 | 18 | 1 110 | 1 128 |
| (varav rörlig ersättning) | (6) | (52) | (58) | (6) | (58) | (64) |
| Norge | 3 | 240 | 243 | 4 | 271 | 275 |
| (varav rörlig ersättning) | (1) | (12) | (13) | (1) | (19) | (20) |
| Finland | 5 | 147 | 152 | 3 | 132 | 135 |
| (varav rörlig ersättning) | (3) | (10) | (13) | (1) | (7) | (8) |
| Summa koncernen | 27 | 1 486 | 1 513 | 25 | 1 513 | 1 538 |
| (varav rörlig ersättning) | (10) | (74) | (84) | (8) | (84) | (92) |
## Ersättning till styrelse
JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1 103 tkr (1 073). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 853 tkr (3 010 ). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två suppleanter. Till dessa utgår inget arvode.
## Ersättning till verkställande direktör och koncernledning
Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2023 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2024 kan högst uppgå till 1 333 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2023 uppgår till 155 tkr (2 710) vilket kommer att utbetalas under våren 2024.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2024 kan högst uppgå till 9,1 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2023 uppgår totalt till 1,1 mkr (5,4) vilket kommer att utbetalas under våren 2024.
Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2020 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön för VD och 90 procent för en medlem i koncernledningen och grundades sig på koncernens ekonomiska resultat 2022. Utfallet blev 70 procent av maximalt möjligt. Utbetalning gjordes våren 2023 och uppgick till 2 029 tkr för VD samt 5,6 mkr för övriga i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2023. Utfallet blev 0 procent för både VD och övriga i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2022 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2024. Möjlig utbetalning sker våren 2025 och kan maximalt uppgå till 2 444 tkr för VD samt 8,1 mkr för övriga i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2023 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2025. Möjlig utbetalning sker våren 2026 och kan maximalt uppgå till 1 480 tkr för VD samt 9,3 mkr för övriga i koncernledningen.
### Pensioner
VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till VD uppgår till 1 455 tkr (1 345).
Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och även förstärkt ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–210 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen uppgår till 18,3 mkr (16,1).
### Uppsägningstid / Avgångsvederlag
För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna.
För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS). Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid uppsägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångsvederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag.
### Personalkonvertibler
2023 har inget nytt konvertibelprogram antagits. I de utestående konvertibelprogrammen betalade de anställda marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmen är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.
### Konvertibler
| | År 2019 | År 2020 |
|---|---|---|
| Antal konvertibler | 153 778 | 157 067 |
| Antal lösta konvertibler | – | – |
| Antal förfallna konvertibler | –153 778 | – |
| Totalt | – | 157 067 |
| Lösenpris | 212 | 217 |
| Konverteringsperiod | 2022-06-01–2023-04-21 | 2023-06-01–2024-04-24 |
78JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Fortsättning not 3
Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2023 och 2022
### 2023
| Tkr | Styrelsearvode 2) | Grundlön/ ersättning 3) | Kort siktig rörlig ersättning 3) | Lång siktig rörlig ersättning 4) | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Styrelseordförande 1) Fredrik Persson | 1 103 | | | | | | 1 103 |
| Övriga styrelseledamöter Thomas Thuresson | 572 | | | | | | 572 |
| Olav Line | 478 | | | | | | 478 |
| Kerstin Gillsbro | 452 | | | | | | 452 |
| Camilla Krogh | 442 | | | | | | 442 |
| Jenny Larsson | 424 | | | | | | 424 |
| Stefan Björkman | 230 | | | | | | 230 |
| Kaj-Gustaf Bergh | 255 | | | | | | 255 |
| VD | | 7 602 | 2 710 | 2 029 | 207 | 2 665 | 15 213 |
| Övriga i koncern ledningen 5) 6) | | 25 485 | 5 364 | 5 610 | 1 119 | 9 753 | 47 331 |
| Summa | | 37 043 | 8 074 | 7 639 | 1 326 | 12 418 | 66 500 |
1. Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2. I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 1 298 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 323 tkr.
3. Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåret 2022. De belopp som hänför sig till 2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024.
4. Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåren 2020–2022. Belopp som hänför sig till 2021–2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2022–2024 och 2023–2025.
5. JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
6. I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebikostnader.
### 2022
| Tkr | Styrelsearvode 2) | Grundlön/ ersättning 3) | Kort siktig rörlig ersättning 3) | Lång siktig rörlig ersättning 4) | Övriga förmåner | Pensionskostnad | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Styrelseordförande 1) Fredrik Persson | 1 073 | | | | | | 1 073 |
| Övriga styrelseledamöter Kaj-Gustaf Bergh | 505 | | | | | | 505 |
| Thomas Thuresson | 525 | | | | | | 525 |
| Olav Line | 465 | | | | | | 465 |
| Annica Ånäs (t o m 2022-09-28) | 460 | | | | | | 460 |
| Kerstin Gillsbro | 440 | | | | | | 440 |
| Camilla Krogh | 430 | | | | | | 430 |
| Jenny Larsson | 185 | | | | | | 185 |
| VD 5) | | 7 410 | 2 875 | 1 808 | 198 | 2 545 | 14 836 |
| Övriga i koncern ledningen | | 23 770 | 7 255 | 3 262 | 1 303 | 8 370 | 43 960 |
| Summa | | 35 263 | 10 130 | 5 070 | 1 501 | 10 915 | 62 879 |
1. Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2. I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 940 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 343 tkr.
3. Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåret 2021. De belopp som hänför sig till 2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023.4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåren 2019–2021. Belopp som hänför sig till 2020–2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2021–2023 och 2022–2024. 5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
not 4 Avskrivningar enligt plan
| | 2023 | 2022 |
| :------------------ | :--- | :--- |
| Maskiner och inventarier | –4 | –4 |
| **Summa** | **–4** | **–4** |
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33 procent. Avskrivning nyttjanderätter se not 13.
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
| | PwC | |
| :------------- | :--- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Revisionsuppdrag 1) | 6,6 | 6,0 |
| Skatterådgivning | 0,1 | – |
| Övriga tjänster | 0,5 | 1,2 |
| **Summa** | **7,2** | **7,2** |
2) Av dessa tjänster har 0,3 mkr (0,8) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB, varav 0,1 mkr (0,2) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat konsultationer i redovisningsfrågor och finansiell rapportering.
1) I PricewaterhouseCoopers revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget avseende granskning av delårsrapport om 0,2 mkr (0,2).
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag
| | IFRS | |
| :--------------------------- | :---- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Produktionskostnader | 11 643 | 10 067 |
| Personalkostnader | 2 232 | 2 253 |
| Avskrivningar 1) | 110 | 105 |
| Andra rörelsekostnader (driftkostnader) | 217 | 175 |
| **Summa** | **14 202** | **12 599** |
1) Effekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 107 mkr (101).
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
| | IFRS | | Segmentsredovisning | |
| :------------------------------ | :---- | :--- | :------------------ | :--- |
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| **Försäljningsvärden** | | | | |
| Projektfastigheter | 46 | – | 46 | – |
| Exploateringsfastigheter | 297 | – | 297 | – |
| **Summa** | **343** | **–** | **343** | **–** |
| **Bokförda värden** | | | | |
| Projektfastigheter | –23 | – | –23 | – |
| Exploateringsfastigheter | –313 | – | –313 | – |
| **Summa** | **–336** | **–** | **–336** | **–** |
| **Resultat** | | | | |
| Projektfastigheter | 23 | – | 23 | – |
| Exploateringsfastigheter | –16 | – | –16 | – |
| **Summa** | **7** | **–** | **7** | **–** |
| **Nedskrivningar av fastigheter** | | | | |
| Projektfastigheter | –77 | – | –77 | – |
| Exploateringsfastigheter | –181 | – | –181 | – |
| **Summa** | **–258** | **–** | **–258** | **–** |
| **Resultat från joint venture** | | | | |
| Resultat från joint venture | –5 | –11 | –5 | –11 |
| **Totalt** | **–256** | **–11** | **–256** | **–11** |
not 8 Finansiella intäkter och kostnader
**Finansiella intäkter**
| | 2023 | 2022 |
| :--------------- | :--- | :--- |
| Ränteintäkter | 18 | 7 |
| Övriga finansiella intäkter | 16 | 12 |
| **Summa** | **33** | **19** |
**Finansiella kostnader**
| | IFRS | |
| :------------------------------ | :---- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Räntekostnader hänförbara till lån m.m. | –82 | –55 |
| Räntekostnader leasing | –25 | –19 |
| Räntedel i årets pensionskostnader | –51 | –34 |
| **Summa** | **–159** | **–108** |
**Finansiella kostnader**
| | Segmentsredovisning | |
| :------------------------------ | :------------------ | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Räntekostnader hänförbara till lån m.m. | –82 | –55 |
| Räntedel i årets pensionskostnader | –51 | –34 |
| **Summa** | **–133** | **–89** |
79
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 9 Skatter
| | IFRS | |
| :----------------------- | :---- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| **Resultat före skatt** | | |
| Sverige | 907 | 1 576 |
| Övriga länder | 457 | 313 |
| **Summa** | **1 385** | **1 889** |
| **Aktuell skatt** | | |
| Sverige | –202 | –434 |
| Övriga länder | –145 | –37 |
| **Summa** | **–346** | **–472** |
| **Uppskjuten skatt** | | |
| Sverige | –59 | 104 |
| Övriga länder | 50 | –27 |
| **Summa** | **–9** | **77** |
| **Total skatt** | | |
| Sverige | –261 | –330 |
| Övriga länder | –95 | –65 |
| **Summa** | **–356** | **–395** |
20,6 % (20,6 %).
| | IFRS | |
| :----------------------------------------- | :---- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Resultat före skatt x 20,6 % | –285 | –442 |
| Justering skatt tidigare år | – | 1 |
| Skillnad utländsk skatt | – | –2 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 15 | 93 |
| Ej avdragsgilla kostnader | –40 | –1 |
| Ej avdragsgilla räntekostnader | –64 | – |
| Skatt periodiseringsfond | –9 | –3 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | 27 | 11 |
| **Summa** | **–356** | **–343** |
Den effektiva skattesatsen enligt IFRS är 25,7 procent (20,9). Skillnaden mellan effektiv skattesats och nominell skattesats om 20,6 procent förklaras i allt väsentligt i ovanstående tabell.
not 10 Resultat och utdelning per aktie
| | Före utspädning | | Efter utspädning | |
| :--------------------------------------------- | :-------------- | :--- | :--------------- | :--- |
| | IFRS 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Resultat per aktie, kronor | 16,00 | 22,30 | 16,00 | 22,20 |
Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal ustestående aktier under året.
**Resultat per aktie före utspädning**
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2023 har baserats på årets resultat uppgående till 1 029 mkr (1 495), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2023 till 64 504 840 (67 073 227).
**Antal aktier**
| | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------------------------- | :-------- | :-------- |
| Totalt antal utestående aktier 1 januari | 64 504 840 | 68 648 746 |
| Konvertering | – | 5 492 |
| Återköp av aktier | – | –1 581 011 |
| Vägt genomsnittligt uteståender antal aktier under året före utspädning | 64 504 840 | 67 073 227 |
**Resultat per aktie efter utspädning**
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2023 har baserats på årets resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt upp- gående till 1 029 mkr (1 497), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2023 uppgående till 64 504 840 (67 384 072). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
**Årets resultat**
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------- | :--- | :--- |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 029 | 1 495 |
| Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) | – | 2 |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning | 1 029 | 1 497 |
**Antal aktier**
| | 2023 | 2022 |
| :---------------------------------------------------------------- | :-------- | :-------- |
| Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året före utspädning | 64 504 840 | 67 073 227 |
| Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibelprogram | – | 310 845 |
| Vägt genomsnittligt utestående antal aktier under året efter utspädning | 64 504 840 | 67 384 072 |
**Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt**
Vid utgången av 2023 hade JM 64 504 840 utestående aktier (64 504 840). JM innehar totalt 0 återköpta aktier (3 774 001). Instrument som ger potentiell utspädningseffekt 2023 är JMs två konvertibelprogram (2019 och 2020) där utspädningen kan ske under åren 2023–2024. I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är begränsad. För programmet 2019 är konverteringskursen 212 kronor och för programmet 2020, 217 kronor. För mer information se not 1 och not 3.
**Kontant utdelning (för 2023 enligt styrelsens förslag)**
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------ | :--- | :--- |
| – per aktie, kronor | 3,00 | 14,00 |
| – totalt, mkr | 194 | 903 |
Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster:
| | Segmentsredovisning 2023 | 2022 | Segmentsredovisning 2023 | 2022 |
| :--------------------------------------------- | :----------------------- | :--- | :----------------------- | :--- |
| | Före utspädning | | Efter utspädning | |
| Resultat per aktie, kronor | 6,70 | 23,50 | 6,70 | 23,40 |
| Årets resultat | 433 | 1 575 | 433 | 1 577 |
not 11 Goodwill
| | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------- | :--- | :--- |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | |
| Vid årets början | 219 | 180 |
| Justering förvärvsanalys | 10 | – |
| Nyanskaffningar | – | 32 |
| Omräkningsdifferenser | –12 | 7 |
| Vid årets slut | 217 | 219 |
Redovisade värden på goodwill är allokerade till följande kassagenererande enheter:
| | 2023 | 2022 |
| :------- | :--- | :--- |
| JM Norge | 173 | 186 |
| JM Finland | 43 | 33 |
| **Totalt** | **217** | **219** |
Per den 31 december 2023 prövades de redovisade värdena på goodwill i affärs- segmenten JM Norge och JM Finland. Återvinningsvärdena i bägge de kassagene- rerande enheterna befanns överstiga de redovisade värdena. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig. Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet i respektive kassagenererande enhet. Nyttjandevärdet har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden, vilka för de första två åren, efter 2023, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska två- årsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:
* Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års lönsamhetsnivå och effektivitet för verksamheten, tillgång till nyckelpersoner och kvalificerad arbetskraft, tillgång till interna resurser, kostnadsutveckling för löner, material och underentreprenörer samt förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen på bostadsmarknaden
* Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhe- tens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
* Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (8) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.
**Känslighetsanalys**
Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 5 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle åter- vinningsvärdet minska med 19 procent (16) i JM Norge och 21 procent (–) i JM Finland. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonterings- räntan efter skatt kan uppgå till cirka 10 procent (16) för JM Norge och cirka 7 procent (–) för JM Finland innan nedskrivningsbehov föreligger. För alla kassagenerande enheter finns ett väsentligt utrymme innan föränd- ringar i de väsentliga antagandena skulle leda till att ett nedskrivningsbehov skulle uppstå, då återvinningsvärdet är väsentligt högre än det bokförda värdet.
not 12 Maskiner och inventarier
| | 2023 | 2022 |
| :---------------------------------- | :--- | :--- |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | |
| Vid årets början | 133 | 126 |
| Nyanskaffningar | 6 | 4 |
| Omräkningsdifferenser | –3 | 3 |
| Försäljningar och utrangeringar | –31 | – |
| Vid årets slut | 106 | 133 |
| **Ackumulerade avskrivningar enligt plan** | | |
| Vid årets början | –125 | –119 |
| Årets avskrivningar | –4 | –4 |
| Omräkningsdifferenser | 3 | –3 |
| Försäljningar och utrangeringar | 31 | – |
| Vid årets slut | –96 | –125 |
| **Planenligt restvärde vid årets slut** | **10** | **8** |
80
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 13 Nyttjanderätter
| | IFRS | |
| :------------ | :---- | :--- |
| | 2023 | 2022 |
| Kontor | 118 | 171 |
| Bilar | 61 | 43 |
| Tomträtter | 476 | 513 |
| **Vid årets slut** | **655** | **727** |
Tillkommande nyttjanderätter under räkenskapsåret 2023 uppgår till 103 mkr (160).not 13 Leasingavtal (forts.)
| Avskrivning nyttjanderätter | 2023 | 2022 |
| :-------------------------- | :--- | :--- |
| Kontor | –72 | –66 |
| Bilar | –35 | –34 |
| Summa | –107 | –101 |
Räntekostnader (inkluderade i finansiella kostnader) för leasingskulder 25 19
Kostnader för leasingavtal avseende korttidsavtal samt leasingavtal där tillgången har ett lågt värde 324 339
Totalt kassautflöde avseende leasingavtal under räkenskapsåret uppgår till 106 mkr (457). Se not 24 avseende leasingavtalens påverkan på skulder.
not 14 Andelar i joint venture
| | 2023 | 2022 |
| :---------------------------- | :--- | :--- |
| Vid årets början | 102 | 118 |
| Resultat från joint venture | –5 | –11 |
| Erhållen utdelning | –5 | –5 |
| Vid årets slut | 93 | 103 |
1) Vid årets utgång består ägandet av andelarna i bolaget JMJV Hyresbostäder Holding AB. JMs ägarandel uppgår till 20 procent. Bolaget ska äga och förvalta hyresrättsbostäder.
| JM JV Hyresbostäder Holding AB (559269-4318) | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------ | :--- | :--- |
| Nettoomsättning | 57 | 55 |
| Driftkostnader | –18 | –15 |
| Värdeförändring fastigheter | –59 | –101 |
| Finansiella kostnader | –8 | –9 |
| Skatt | 6 | 14 |
| Periodens resultat | –23 | –56 |
| Anläggningstillgångar | 1 236 | 1 295 |
| Kortfristiga fordringar | 5 | 5 |
| Kassa och bank | 53 | 47 |
| Summa tillgångar | 1 294 | 1 346 |
| Eget kapital | 464 | 511 |
| Långfristiga skulder och avsättningar | 822 | 828 |
| Kortfristiga skulder | 8 | 8 |
| Summa eget kapital och skulder | 1 294 | 1 346 |
1) Avser hyresrättsfastigheter som redovisas till marknadsvärde.
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter
| Företag | Organisations nummer | Säte | Antal aktier och andelar | % av kapital | Bokfört värde, tkr 2023 | Bokfört värde, tkr 2022 |
| :--------------------------- | :------------------- | :------- | :----------------------- | :----------- | :---------------------- | :---------------------- |
| Dockan Exploatering AB | 556594-2645 | Malmö | 50 000 | 33 | 16 834 | 16 834 |
| Kvarnholmen Utveckling AB | 556710-5514 | Stockholm | 50 000 | 50 | 165 886 | 165 886 |
| Mälarstrandens Utvecklings AB | 556695-5414 | Västerås | 44 | 44 | 2 200 | 2 200 |
| **Bokfört värde vid årets slut** | | | | | **184 920** | **184 920** |
Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter
| Företag | Organisations nummer | Säte | Antal aktier och andelar | % av kapital | Bokfört värde, tkr 2023 | Bokfört värde, tkr 2022 |
| :-------------------------------- | :------------------- | :------- | :----------------------- | :----------- | :---------------------- | :---------------------- |
| Fastighets AB Kranlyftet | 556829-3251 | Lidingö | 250 | 50 | 71 039 | 135 226 |
| Täby Park Exploatering AB | 556833-6555 | Stockholm | 500 | 50 | 371 473 | 321 473 |
| Grefsen Utvikling AS, Norge | 982913209 | Oslo | 500 | 50 | 494 26 | 305 |
| Grefsen Utvikling Næring 1 AS | 928160300 | Oslo | 300 | 50 | 15 | 16 |
| Grefsen Utvikling Næring 2 AS | 828160672 | Oslo | 300 | 50 | 15 | 16 |
| Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge | 987719427 | Oslo | 60 000 | 50 | – | 52 953 |
| Husebyplatået AS, Norge | 913864948 | Oslo | 5 000 | 50 | 494 | 526 |
| Larvik Saneringsselskap AS, Norge | 918044051 | Larvik | 100 | 50 | 239 | 255 |
| Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge | 935267269 | Lillestrøm | 75 | 50 | 148 | 7 892 |
| Lyckebacken Utveckling AB | 559386-3466 | Stockholm | 12 500 | 50 | 359 455 | 363 274 |
| Merbraine, Belgien | 450160865 | Bryssel | 625 | 50 | 344 | 345 |
| Noreveien 26 AS, Norge | 990351465 | Oslo | 10 | 50 | 43 | 46 |
| Son Utvikling AS, Norge | 990341419 | Oslo | 23 050 | 50 | 10 967 | 12 921 |
| Torstvet Utvikling AS, Norge | 959639159 | Larvik | 5 000 | 50 | 11 393 | 12 144 |
| **Bokfört värde vid årets slut** | | | | | **826 119** | **933 392** |
Omklassificering i koncernen –826 119 –933 392
Andelarnas bokförda värde i koncernen vid årets slut – –
2)
1) Exploateringsfastigheter 874 mkr (1 045).
2) Koncernföretag som har fusionerats. De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.
not 16 Finansiella anläggningstillgångar
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :--- | :--- |
| Vid årets början | 22 | 23 |
| Tillkommande fordringar | 12 | 64 |
| Reglerade fordringar | –1 | –66 |
| Omräkningsdifferens | –1 | 1 |
| Vid årets slut | 32 | 22 |
Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
| | Exploaterings fastigheter 2023 | Exploaterings fastigheter 2022 | Projekt fastigheter 2023 | Projekt fastigheter 2022 |
| :------------------------------ | :----------------------------- | :----------------------------- | :----------------------- | :----------------------- |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | | | |
| Vid årets början | 932 | 813 | 8 470 | 8 212 |
| Nyanskaffningar | 485 | 795 | 1 628 | 1 700 |
| Omklassificeringar | –56 | 27 | –186 | –35 |
| Omräkningsdifferenser | –1 | 1 | –81 | 132 |
| Överfört till produktion | –230 | –703 | –829 | –1 538 |
| Försäljningar | –23 | – | –313 | – |
| Vid årets slut | 1 107 | 932 | 8 690 | 8 470 |
| **Ackumulerade nedskrivningar** | | | | |
| Vid årets början | – | – | –6 | –6 |
| Årets nedskrivningar | –77 | – | –181 | – |
| Omräkningsdifferenser | – | – | 1 | – |
| Vid årets slut | –77 | – | –186 | –6 |
| **Planenligt restvärde vid årets slut** | **1 030** | **932** | **8 504** | **8 465** |
| **Marknadsvärde vid årets slut** | **1 069** | **1 089** | **14 100** | **15 200** |
Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objekten läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen, extraordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart. Värderingarna för projektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaflödesanalys av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderingspraxis.
81JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :---- | :---- |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | |
| Vid årets början | 308 | 377 |
| Nyanskaffningar | 1 947 | 269 |
| Sålda ej överlämnade | 220 | – |
| Omräkningsdifferens | –10 | 3 |
| Omvärdering | –72 | – |
| Försäljningar | –1 370 | –340 |
| Vid årets slut | 1 023 | 308 |
| Segmentsredovisning | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :---- | :---- |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | |
| Vid årets början | 308 | 377 |
| Nyanskaffningar | 1 947 | 269 |
| Omräkningsdifferens | –10 | 3 |
| Omvärdering | –72 | – |
| Försäljningar | –1 370 | –340 |
| Vid årets slut | 803 | 308 |
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår enligt IFRS till 309 (63). I posten ingår visningsbostäder inför kommande bostadsetapper värderade till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredovisning uppgår till 235 (63).
not 19 Pågående arbeten
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :------ | :------ |
| **Ackumulerade anskaffningsvärden** | | |
| Vid årets början | 15 217 | 12 268 |
| Nyanskaffningar | 9 160 | 12 199 |
| Avyttringar | –11 174 | –9 250 |
| Omräkningsdifferens | – | – |
| Summa | 13 203 | 15 217 |
not 20 Övriga kortfristiga fordringar
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :--- | :--- |
| Fordringar fastighetsförsäljningar | 57 | 55 |
| Handpenning investering exploateringsfastigheter | 182 | 188 |
| Övrigt | 182 | 370 |
| Summa | 422 | 613 |
| Segmentsredovisning | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :--- | :--- |
| Fordringar fastighetsförsäljningar | 57 | 55 |
| Fordringar sålda bostadsrättsandelar | 248 | 65 |
| Handpenning investering exploateringsfastigheter | 182 | 188 |
| Övrigt | 154 | 305 |
| Summa | 642 | 613 |
not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :--- | :--- |
| Förutbetalda kostnader | 35 | 35 |
| Upplupna intäkter | 265 | 1 120 |
| Summa | 299 | 1 155 |
| Segmentsredovisning | 2023 | 2022 |
| :------------------------------ | :--- | :--- |
| Förutbetalda kostnader | 58 | 56 |
| Upplupna intäkter | – | 2 |
| Summa | 58 | 58 |
not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :--------------------------------------- | :---- | :---- |
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | 3 111 | 1 922 |
| Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten | –580 | –288 |
| Summa | 2 531 | 1 634 |
| Segmentsredovisning | 2023 | 2022 |
| :--------------------------------------- | :----- | :----- |
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | 12 059 | 12 450 |
| Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten | –8 794 | –8 319 |
| Summa | 3 266 | 4 131 |
För ytterligare upplysningar om JMs intäkter se not 29.
not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys
Ökning/minskning bostäder i balansräkning
| NOT | 2023 | 2022 |
| :-- | :----- | :----- |
| 18 | –1 761 | –269 |
| 18 | 1 150 | 340 |
| 126 | 17 | – |
| Totalt | –484 | 88 |
Övriga ej kassaflödes påverkande poster
| NOT | 2023 | 2022 |
| :-- | :--- | :--- |
| 7 | –7 | – |
| 143 | –357 | – |
| 165 | –221 | – |
| Totalt | 301 | –578 |
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
| NOT | 2023 | 2022 |
| :-- | :----- | :----- |
| 17 | –1 637 | –1 692 |
| 299 | –178 | – |
| 323 | 649 | – |
| 282 | – | – |
| –20 | – | – |
| Totalt | –753 | –1 221 |
| Kortfristiga Likvida medel/ Kortfristiga skulder i svenska check räknings- Kort fristiga Lång fristiga skulder projekt- bostadsrätts- Kortfristiga Långfristiga IFRS kredit låne skulder låne skulder finansiering föreningar leasingskulder leasingskulder | Summa |
| :--- | :--- |
| **Nettoskuld den 31 december 2022** | |
| 2 151 | –507 |
| –268 | –7 |
| 002 | –7 |
| 886 | –85 |
| –624 | –14 |
| 221 | |
| **Kassaflöde** | |
| –441 | –651 |
| –80 | –489 |
| 1 708 | 53 |
| 55 | 154 |
| **Valutakursdifferenser** | |
| –37 | 24 |
| 15 | 188 |
| – | 1 |
| 3 | 194 |
| **Övriga ej kassaflödes- påverkande poster** | |
| – | –391 |
| –64 | – |
| – | –51 |
| 12 | –495 |
| **Nettoskuld den 31 december 2023** | |
| 1 673 | –1 526 |
| –397 | –7 |
| 302 | –6 |
| 179 | –83 |
| –554 | –14 |
| 367 | |
| **Nettoskuld den 31 december 2021** | |
| 4 362 | –667 |
| –190 | –6 |
| 813 | –6 |
| 212 | –86 |
| –628 | –10 |
| 234 | |
| **Kassaflöde** | |
| –2 229 | 154 |
| –30 | –29 |
| –1 674 | 15 |
| 107 | –3 |
| 686 | |
| **Valutakursdifferenser** | |
| 18 | –40 |
| –3 | –160 |
| – | – |
| –1 | –24 |
| **Övriga ej kassaflödes- påverkande poster** | |
| – | 46 |
| –45 | – |
| – | –13 |
| –79 | –91 |
| **Nettoskuld den 31 december 2022** | |
| 2 151 | –507 |
| –268 | –7 |
| 002 | –7 |
| 886 | –85 |
| –624 | –14 |
| 221 | |
82JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
not 24 Finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------------------- | :--- | :--- |
| Skulder till kreditinstitut förfalltidpunkt 1–5 år från balansdagen | 373 | 210 |
| Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år | 24 | 24 |
| Konvertibellån 1–5 år | – | 34 |
| Långfristiga leasingskulder | 554 | 624 |
| **Summa** | **951** | **892** |
Kortfristiga räntebärande skulder
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------------------- | :----- | :----- |
| Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 1) | 14 973 | 15 362 |
| Konvertibellån –1 år | 34 | 32 |
| Kortfristiga leasingskulder | 83 | 85 |
| **Summa** | **15 089** | **15 480** |
1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
2) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
| | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------------------------------------- | :------ | :------ |
| Långfristiga räntebärande skulder | 397 | 268 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 15 007 | 15 395 |
| Långfristiga leasingskulder | 554 | 624 |
| Kortfristiga leasingskulder | 83 | 85 |
| Avsatt till pensioner | 1 546 | 1 404 |
| Avgår likvida medel och räntebärande fordringar | –1 683 | –2 157 |
| **Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut** | **15 904** | **15 619** |
1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
Övriga finansiella skulder
| | 2023 | 2022 |
| :------------------------------------------------------------- | :--- | :--- |
| Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen | 364 | 414 |
| Leverantörsskulder | 774 | 963 |
| Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter | 419 | 78 |
| Övriga kortfristiga skulder | 822 | 1 763 |
| **Summa** | **2 379** | **3 219** |
1) Avser främst reverser för genomförda fastighetsförvärv.## Löptid finansiella skulder
| Löptid | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027– | Summa |
|--------------------|-------|-------|-------|------|-------|-------|
| Finansiella skulder | 17 875 | 647 | 124 | 12 | 18 | 658 |
| Leasingskulder | 83 | 47 | 27 | 480 | 636 | |
| Summa | 17 958 | 694 | 151 | 492 | 19 294 | |
| Löptid | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026– | Summa |
|--------------------|-------|-------|-------|------|-------|-------|
| Finansiella skulder | 18 860 | 560 | 138 | – | 19 | 558 |
| Leasingskulder | 84 | 64 | 30 | 531 | 709 | |
| Summa | 18 944 | 624 | 168 | 531 | 20 267 | |
## Segmentsredovisning
### Långfristiga räntebärande reversskulder
| | 2023 | 2022 |
|---------------------------------------------------|------|------|
| Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen | 373 | 210 |
| Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år | 24 | 24 |
| Konvertibellån 1–5 år 1) | – | 34 |
| Summa | 397 | 268 |
*1) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.*
### Kortfristiga räntebärande skulder
| | 2023 | 2022 |
|---------------------------------------|------|------|
| Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år | 1 492 | 475 |
| Konvertibellån –1 år | 34 | 32 |
| Summa | 1 526 | 507 |
### Räntebärande nettoskuld/-fordran
| | 2023 | 2022 |
|------------------------------------------------------|------|------|
| Långfristiga räntebärande skulder | 397 | 268 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 526 | 507 |
| Avsatt till pensioner | 1 546 | 1 404 |
| Avgår likvida medel och räntebärande fordringar | –1 592 | –1 845 |
| Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut | 1 877 | 334 |
### Löptid finansiella skulder
| Löptid | 2023 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027> | Summa |
|--------|------|------|------|------|------|------|-------|-------|
| | 1 889 | 3 226 | 560 | 648 | 138 | 124 | 12 | 4 010 | 2 587 |
Informationen i tabellerna ovan visar finansiella skulder såsom de presenteras i balansräkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning. Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag om 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reversskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfylls. Se not 25 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
## not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument
JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:
* Ränterisker för lån och likvida medel
* Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
* Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter
* Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag.
JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. De utländska dotterbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på sidorna 63–64 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.
### Ränterisk
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar, om volym långfristig finansiering bedöms vara väsentlig. Då volymen av långfristig upplåning under 2023 har varit relativt begränsad har koncernen främst arbetat med kort räntebindning.
Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2023 0,2 (0,2) enligt IFRS och 0,2 (0,3) enligt segmentsredovisning.
Verkligt värde på räntebärande lån, exklusive skulder leasing, var 15 403 mkr (15 662) enligt IFRS och 1 923 mkr (775) enligt segmentsredovisning. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2023-12-31.
#### Exponering ränterisk, inklusive derivat
**IFRS**
| År för räntekonvertering | Skuld- belopp, mkr | Medel- ränta, % | Skuld- belopp, mkr | Medel- ränta, % |
|--------------------------|--------------------|-----------------|--------------------|-----------------|
| | 2023 | | 2022 | |
| 2023 | 15 608 | 4,2 | | |
| 2024 | 15 349 | 5,8 | – | – |
| 2025 | 54 | 2,7 | 54 | 2,7 |
| Pensionsskuld 1) | 1 546 | 3,3 | 1 404 | 3,6 |
| Totalt | 16 949 | 5,6 | 17 066 | 4,1 |
*1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.*
**Segmentsredovisning**
| År för räntekonvertering | Skuld- belopp, mkr | Medel- ränta, % | Skuld- belopp, mkr | Medel- ränta, % |
|--------------------------|--------------------|-----------------|--------------------|-----------------|
| | 2023 | | 2022 | |
| 2023 | 721 | 4,3 | | |
| 2024 | 1 869 | 6,0 | – | – |
| 2025 | 54 | 2,7 | 54 | 2,7 |
| Pensionsskuld 1) | 1 546 | 3,3 | 1 404 | 3,6 |
| Totalt | 3 469 | 4,7 | 2 179 | 3,8 |
*1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.*
Snitträntan på räntebärande skulder per 31 december 2023 inklusive pensions- skulden och exklusive leasingskulder, uppgår till 5,6 procent (4,1) enligt IFRS och 4,7 procent (3,8) enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 110 mkr enligt IFRS och cirka 13 mkr enligt segmentsredovisning för den del av låneportföljen som omsätts under 2024. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.
### Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån för- svåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalnings- förpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.
#### Bindande kreditlöften
**IFRS**
| Check - Förfalloår | Totalt kredit | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 |
|--------------------|---------------|-------|-------|-------|-------|
| Kreditlöften, mkr | 24 246 | 496 | 12 589 | 9 162 | 1 850 | 150 |
**Bindande kreditlöften exklusive projektfinansiering**
| Check - Förfalloår | Totalt kredit | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 |
|--------------------|---------------|------|------|------|------|
| Kreditlöften, mkr | 2 800 | 400 | – | 500 | 1 750 | 150 |
Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 9 200 mkr outnyttjat. Den genom- snittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år. Outnyttjade kreditlöften, exklusive projektfinansiering uppgår till 2 800 mkr där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år.
De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter enligt segmentsredovisningen för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2023 uppgår till 32 procent (28).
#### Likvida medel
Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A– enligt Standard & Poor’s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader.
### Kreditrisk
Kreditrisken är att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument.
JM-koncernens upplåning är i hög grad kopplad till projektfinansiering. Inom bostadsutvecklingen är JM exponerad mot risken att inte få betalt för de bostä- der eller fastigheter som koncernen ingått avtal om försäljning av. För att mini- mera dessa risker anger interna styrdokument att finansiering ska finnas på plats innan byggnation startar. Vid projekt med försäljning till bostadsrättsföreningar ska även slutfinansieringen vara klar.
När JM utvecklar bostadsprojekt till bostadsrättsföreningar tar bostadsrättsföreningen upp bankfinansiering och JM har borgensåtaganden för de krediter där bostadsrättsföreningar är låntagare. Som lämnad säkerhet för bostadsrättsföreningarnas upptagna kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i de fastigheter som bostadsrättsföreningarna äger.
JM-koncernens kunder utgörs till största del av medlemmar i bostadsrätts- föreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med entreprenadverksamhet och har också hyresgäster i både bostäder och kom- mersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot medlemmar i bostadsrättsfören- ingar har historiskt visats ytterst begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank. JM-koncernen arbetar löpande med utvärdering av sina kunder vilka har hög kreditvärdighet och det resulterar i en låg grad av kreditrisk i kundfordringar. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning.
Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 205 mkr (142). JM-koncernen bedömer reservering för kundfordringar avseende bostads- produktionen som oväsentlig.
Kreditriskexponeringen mot kunder inom entreprenadverksamheten och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för entreprenadverksamheten uppgår till 170 mkr (213). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 1,7 mkr (1,7) och är främst hänförlig till kundfordringar från uthyrningsverksamheten. Under året har kon- cernen ianspråktagit 0,2 mkr (0,0) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 108 mkr (142). Per 31 december 2023, uppgår förfallna kundfordringar över 90 dagar till 106 mkr (141) och är främst hänförligt till ett fåtal pågående diskussioner/tvister med kunder och inte en fråga om beställare- ns kreditvärdighet. Likt tidigare år utgör utestående kundfordringar ingen kredit risk. Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.
Kreditriskexponeringen i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument.Åldersanalys kundfordringar 2023-12-31
| Nomi mkr | Ej nellt fallet | ≤ 30 dagar | 31–60 dagar | 61–90 dagar | > 90 dagar | Projektutveckling bostäder | 205 | 179 | 8 | 2 | 2 | 14 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Entreprenad | 170 | 55 | 19 | 4 | – | 92 |
| Övrigt | 5 | 3 | 2 | – | – | – |
| Summa | 380 | 237 | 29 | 6 | 2 | 106 |
2022-12-31
| Nomi mkr | Ej nellt fallet | ≤ 30 dagar | 31–60 dagar | 61–90 dagar | > 90 dagar | Projektutveckling bostäder | 142 | 94 | 11 | 11 | 1 | 25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Entreprenad | 213 | 91 | 6 | – | – | 116 |
| Övrigt | 10 | 10 | – | – | – | – |
| Summa | 365 | 195 | 17 | 11 | 1 | 141 |
Kreditriskanalys kunder 2023-12-31
| Intervall | Antal kunder | i % av antal | Exponering intervall | i % av portföljen |
|---|---|---|---|---|
| < 1 mkr | 533 | 93 | 10 |
| 1–5 mkr | 20 | 3 | 14 |
| > 5 mkr | 21 | 4 | 76 |
| Totalt | 572 | 100 | 100 |
2022-12-31
| Intervall | Antal kunder | i % av antal | Exponering intervall | i % av portföljen |
|---|---|---|---|---|
| < 1 mkr | 622 | 94 | 21 |
| 1–5 mkr | 26 | 4 | 16 |
| > 5 mkr | 13 | 2 | 63 |
| Totalt | 661 | 100 | 100 |
Värdering finansiella tillgångar och skulder
JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2023 och 2022. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor upp- fyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bok- fört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörs- skulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning. Tabellen till höger visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM- koncernens finansiella instrument tillhör enligt IFRS 9 Finansiella instrument.
| Finansiella instrument | IFRS Kategori enligt IFRS 9 | 2023-12-31 Redovisat värde 1) | 2022-12-31 Redovisat värde 1) |
|---|---|---|---|
| **Tillgångar** | | | |
| Finansiella tillgångar | FTUA | 32 | 22 |
| Varav andra långfristiga fordringar | FTUA | 26 | 17 |
| Varav andra långfristiga värdepappersinnehav | FTUA | 6 | 5 |
| Kundfordringar | FTUA | 380 | 365 |
| Övriga kortfristiga fordringar | FTUA/n/a | 420 | 613 |
| Varav derivatinstrument | FTD | – | 7 |
| Varav fordringar fastighetsförsäljningar | FTUA | 57 | 55 |
| Varav övrigt | n/a | 363 | 551 |
| Likvida medel | FTUA | 1 673 | 2 151 |
| **Skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | FSUA | 951 | 892 |
| Varav konvertibellån | FSUA | – | 34 |
| Varav leasingskulder | FSUA | 554 | 624 |
| Varav övriga långfristiga räntebärande lån | FSUA | 397 | 234 |
| Övriga långfristiga skulder | FSUA | 364 | 414 |
| Leverantörsskulder | FSUA | 774 | 963 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | FSUA | 15 089 | 15 480 |
| Övriga kortfristiga skulder | FSUA | 1 241 | 1 841 |
| Varav derivatinstrument | FSvRR | – | – |
| Varav övriga kortfristiga skulder | FSUA | 1 241 | 1 841 |
3), 4)
Segmentsredovisning
Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster.
| Poster | | 2023-12-31 Redovisat värde 1) | 2022-12-31 Redovisat värde 1) |
|---|---|---|---|
| **Tillgångar** | | | |
| Kundfordringar | FTUA | 576 | 424 |
| Likvida medel | FTUA | 1 582 | 1 840 |
| **Skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | FSUA | 397 | 268 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | FSUA | 1 526 | 507 |
| Övriga kortfristiga skulder | FSUA | 832 | 388 |
1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.
2) Klassificering enligt IFRS 9, förklaring till förkortningar:
FTUA Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
FTD Derivatinstrument till verkligt värde via resultaträkningen
FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
n/a IFRS 9 är inte tillämpligt
3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.
4) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
Valutarisk
Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valuta säkringar skett för dessa volymer. Samtliga lån är upptagna i funktionell valuta i respektive land.
Finansiella derivatinstrument
JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast använ- das i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid mark- nadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning. För att begränsa riskerna har koncernen upp- rättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 31 december 2023. Utestående valutaderivat uppgår per 31 december 2023 till 0 mkr (7).
Kapitalförvaltning
JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapital- struktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 pro- cent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.
not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
Förmånsbestämda planer
JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 808 personer varav 481 personer är aktiva.
Avgiftsbestämda planer
Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.
Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer
Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
| Koncernen | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Pensionsförpliktelser ofonderade planer | 1 546 | 1 404 |
84JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Fortsättning not 26
Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Totala pensionsförpliktelser | | |
| Vid årets början | 1 404 | 1 761 |
| Förmåner intjänade under året | 38 | 64 |
| Räntekostnader | 51 | 34 |
| Betalda förmåner | –49 | –41 |
| Avgångspensioner | 17 | – |
| Aktuariella vinster (–)/förluster (+) | 85 | –414 |
| Vid årets slut | 1 546 | 1 404 |
Den aktuariella förlusten 2023 förklaras främst av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts.
| Aktuariella vinster (+)/förluster (–) | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Totala pensionsförpliktelser | 1 546 | 1 404 | 1 761 | 1 804 | 1 702 |
| Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust (–): | | | | | |
| Pensionsförpliktelser, mkr | –88 | –111 | 8 | 3 | 17 |
| I procent av värdet på pensions- förpliktelsernas totala värde, % | 5,7 | 7,9 | 0,5 | 0,2 | 1 |
| Pensionskostnader | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Förmåner intjänade under året | 55 | 64 |
| Ränta på förpliktelser | 51 | 34 |
| Pensionskostnader förmånsbaserade planer | 106 | 98 |
| Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer | 146 | 131 |
| Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer | 55 | 50 |
| Summa | 307 | 279 |
Av ovanstående pensionskostnader redovisades 51 mkr (34) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.
Framtida bedömning av pensions- avsättningen kassaflöde
| | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pensionsutbetalningar | –61 | –50 | –51 | –52 | –53 |
Aktuariella antaganden
De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.
| Sverige | % | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Diskonteringsränta | | 3,30 | 3,60 |
| Förväntad löneökning | | 3,10 | 3,50 |
| Inflation | | 1,60 | 2,00 |
| Inkomstbasbelopp | | 2,60 | 3,00 |
| Avgångsintensitet | | 6,00 | 6,00 |
Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Durationen på förpliktelsen är 18 år. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-års- perioden. JM Sverige har livslängdstabellen DUS23 vid pensionsskuldsberäkningen vilket rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 22 år efter pensioneringen och en kvinna 24 år.
| Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Pensionsförpliktelser per den 31 december | 1 546 | 1 404 |
| Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % | 1 484 | 1 346 |
| Diskonteringsräntan minskar med 0,25 % | 1 611 | 1 465 |
not 27 Övriga avsättningar
| | Särskild löneskatt på pensionsskuld | Garanti avsättningar |
|---|---|---|
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Vid årets början | 505 | 616 | 75 | 208 |
| Avsättningar | 192 | 276 | –3 | –133 |
| Omklassificering | 213 | 95 | – | – |
| Ianspråktaget under året | –369 | –465 | – | – |
| Återförda avsättningar | –7 | –22 | – | – |
| Omräkningsdifferens | –5 | 5 | – | – |
| Vid årets slut | 529 | 505 | 72 | 75 |
1) Varav kortfristig del av garanti avsättningar 113 122
1) Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti- tiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut.# not 28 Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :----------------------- | :---- | :---- |
| Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond | 403 | 493 |
| Övriga uppskjutna skatteskulder | 438 | 674 |
| **Delsumma** | **841** | **1 167** |
| Avgår uppskjutna skattefordringar | –405 | –561 |
| **Netto uppskjutna skatteskulder** | **436** | **606** |
Uppskjutna skattefordringar – –
1) Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
* Exploateringsfastigheter 2) 247 394
* Reservering för ännu ej godkänd taxering – 28
* Övriga omsättningstillgångar 191 252
* **Summa** 438 674
2) Skillnad skattemässigt och bokfört värde.
Uppskjutna skattefordringar hänförs främst till pensionsskuld, andra personalrelaterade poster samt garantiriskreserv. Utöver ovanstående har JM ej avdragsgilla räntor, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 313 mkr vilka är tidsbegränsade inom 6 år.
# not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter
| | IFRS | 2023 | 2022 |
| :------------------ | :------ | :---- | :---- |
| Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten | | 2 317 | 2 985 |
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | | –2 266| –2 714|
| **Summa** | | **51** | **271** |
Segmentsredovisning
| | 2023 | 2022 |
| :------------------ | :---- | :---- |
| Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten | 17 320 | 18 273 |
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | –16 453 | –16 965 |
| **Summa** | **868** | **1 309** |
Hela 2022 års utgående balans har fullgjorts och intäktsredovisats under 2023.
# not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
| | 2023 | 2022 |
| :------------------ | :---- | :---- |
| Personalrelaterade poster | 389 | 539 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 18 | 16 |
| Övriga upplupna kostnader | 474 | 726 |
| **Summa** | **881** | **1 281** |
1) Avser främst upplupna projektkostnader.
# not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
| IFRS | 2023 | 2022 |
| :----------------------------------- | :---- | :---- |
| **Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder** | | |
| Företagsinteckningar | 100 | 100 |
| Fastighetsinteckningar | 6 064 | 7 318 |
| **Summa** | **6 164** | **7 418** |
| **Eventualförpliktelser** | | |
| Borgensförbindelser, övriga | 5 | – |
| Ställda garantier i anslutning till uppdrag | 1 698 | 1 968 |
| Betalnings- och hyresgarantier | 47 | 66 |
| Övriga ansvarsförbindelser | 25 | 22 |
| **Summa** | **1 776** | **2 056** |
Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast för finansiering hos kreditinstitut. Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår normalt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning. JM blir i den löpande affärsverksamheten från tid till annan involverat i tvister och rättsliga processer. Dessa tvister och rättsliga processer förväntas inte, vare sig enskilt eller tillsammans, i väsentlig grad negativt påverka JMs finansiella resultat eller ställning.
# not 32 Upplysningar om närstående
Upplysningar om närstående framgår av not 3, Anställda och personalkostnader. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, avser endast gemensamma verksamheter och joint venture. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.
# not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång
Efter 37 år i JM, varav 21 som verkställande direktör, har Johan Skoglund meddelat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund kommer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024. JM Entreprenad kommer från och med det första kvartalet 2024 att ingå i koncerngemensamt, då verksamheten inte längre uppgår till en så väsentlig del att den utgör ett eget affärssegment.
## Moderbolagets resultaträkning
| Mkr | NOT | 2023 | 2022 |
| :------ | :-- | :---- | :---- |
| Nettoomsättning | 1 | 8 547 | 9 597 |
| Produktions- och driftkostnader | 2 | –7 588| –7 629|
| **Bruttoresultat** | | **959** | **1 968** |
| Försäljnings- och administrationskostnader | 2, 3, 4 | –744 | –828 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | 6 | 6 | – |
| **Rörelseresultat** | | **221** | **1 140** |
| Resultat från finansiella poster | 9 | | |
| Resultat från koncernföretag | | –219 | 758 |
| Resultat från gemensamma verksamheter och intresseföretag | | 95 | – |
| Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar | | 1 | 1 |
| Resultat från finansiella omsättningstillgångar | | 25 | 17 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | | –106 | –69 |
| **Resultat före bokslutsdispositioner och skatt** | | **17** | **1 847** |
| Bokslutsdispositioner | 5 | 249 | 34 |
| **Resultat före skatt** | | **265** | **1 881** |
| Skatter | 8 | –160 | –243 |
| **Årets resultat** | | **105** | **1 638** |
## MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
| Mkr | 2023 | 2022 |
| :-------------- | :---- | :---- |
| Årets resultat | 105 | 1 638 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| **Årets totalresultat** | **105** | **1 638** |
## Moderbolagets balansräkning
| Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :---------------------- | :-- | :--------- | :--------- |
| **TILLGÅNGAR** | | | |
| **Anläggningstillgångar** | | | |
| Materiella anläggningstillgångar | 7 | | |
| Maskiner och inventarier | | 1 | 2 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 10 | | |
| Andelar i koncernföretag | | 2 390 | 2 720 |
| Andelar i gemensamma verksamheter | | 185 | 185 |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | | 17 | 17 |
| Övriga långfristiga fordringar | | 8 | 8 |
| **Summa finansiella anläggningstillgångar** | | **2 600** | **2 930** |
| **Summa anläggningstillgångar** | | **2 601** | **2 932** |
| **Omsättningstillgångar** | | | |
| Projektfastigheter | 11 | 92 | 171 |
| Exploateringsfastigheter | 11 | 3 725 | 3 785 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. | 12 | 493 | 247 |
| Kundfordringar | | 263 | 81 |
| Övriga kortfristiga fordringar | | 302 | 203 |
| Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag | | 1 486 | 2 383 |
| Upparbetade men ej fakturerade intäkter | 13 | 3 342 | 3 767 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 37 | 23 | |
| Likvida medel | 14 | 573 | 1 294 |
| **Summa omsättningstillgångar** | | **10 311** | **11 955** |
| **SUMMA TILLGÅNGAR** | | **12 913** | **14 887** |
| Mkr | NOT | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
| :---------------------- | :-- | :--------- | :--------- |
| **EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | | |
| **Eget kapital** | | | |
| Aktiekapital | | 68 | 68 |
| Bundet eget kapital | | 68 | 68 |
| Överkursfond | | 187 | 187 |
| Balanserat resultat | | 3 245 | 2 417 |
| Årets resultat | | 105 | 1 638 |
| Fritt eget kapital | | 3 537 | 4 242 |
| **Summa eget kapital** | | **3 605** | **4 310** |
| Obeskattade reserver | 15 | 1 900 | 2 300 |
| **Avsättningar** | | | |
| Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser | 16 | 1 110 | 972 |
| Uppskjutna skatteskulder | 8 | 4 | 8 |
| Garantiavsättningar och övriga avsättningar | 17 | 408 | 376 |
| **Summa avsättningar** | | **1 522** | **1 356** |
| **Skulder** | | | |
| Långfristiga räntebärande skulder | 18 | – | 34 |
| Övriga långfristiga skulder | | 352 | 392 |
| **Summa långfristiga skulder** | | **352** | **426** |
| **Kortfristiga skulder** | | | |
| Leverantörsskulder | | 415 | 570 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 18 | 2 150 | 2 790 |
| Övriga kortfristiga skulder | 19 | 504 | 311 |
| Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag | 18 | 1 667 | 1 426 |
| Aktuella skatteskulder | 38 | – | |
| Fakturerade men ej upparbetade intäkter | 20 | 134 | 476 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 | 624 | 923 |
| **Summa kortfristiga skulder** | | **5 534** | **6 495** |
| **SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER** | | **12 913** | **14 887** |
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 22
## Moderbolagets kassaflödesanalys
| Mkr | NOT | 2023 | 2022 |
| :-------------------------------------------------------- | :-- | :------ | :------ |
| **DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN** | | | |
| Rörelseresultat | | 221 | 1 140 |
| Avskrivningar och nedskrivningar | 9 | 1 | 1 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1) | | –1 452 | –2 408 |
| Erhållen ränta | | 24 | 9 |
| Erhållna utdelningar | | 83 | 170 |
| Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader | | –67 | –37 |
| Betald skatt | | –232 | –412 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital | | –1 413 | –1 537 |
| Ökning/minskning exploateringsfastigheter 1) | | –223 | –354 |
| Ökning/minskning bostäder i balansräkning | | 32 | 88 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m | | 671 | 441 |
| Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder | | –345 | –224 |
| Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter | | –1 278 | –1 586 |
| Investering i projektfastigheter | | – | –18 |
| Försäljning av projektfastigheter | | 21 | – |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten 1) | | –1 257 | –1 604 |
| **INVESTERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Förändring materiella anläggningstillgångar | | – | –1 |
| Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. | | –23 | –693 |
| Förändring i finansiella anläggningstillgångar | | 88 | 5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | | 65 | –689 |
| **FINANSIERINGSVERKSAMHETEN** | | | |
| Upptagna lån | | 100 | 1 |
| Amortering av skulder | | 2 015 | –8 |
| Upptagna lån, projektfinansiering 1) | | 1 695 | 2 706 |
| Amortering av skulder, projektfinansiering 1) | | –2 436 | –845 |
| Återköp av aktier | | – | –825 |
| Utdelning | | –903 | –922 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | | 471 | 108 |
| **Årets kassaflöde** | | **–720**| **–2 185**|
| Likvida medel vid årets början | | 1 294 | 3 479 |
| Likvida medel vid periodens slut | | 573 | 1 294 |
1) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen i de flesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.# JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
## VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Förändringar i moderbolagets eget kapital
Mkr | Aktie- kapital | Överkurs- fond | Balanserat resultat | Summa eget kapital
---|---|---|---|---
Ingående balans den 1 januari 2022 | 70 | 186 | 4 161 | 4 417
Årets totalresultat | | | 1 638 | 1 638
Utdelning | –922 | –922 | | –922
Konvertering av konvertibellån | 1 | 1 | | 1
Återköp av aktier | –825 | –825 | | –825
Indragning av återköpta aktier | –1 | 1 | | –
Utgående balans den 31 december 2022 | 68 | 187 | 4 055 | 4 310
Ingående balans den 1 januari 2023 | 68 | 187 | 4 055 | 4 310
Årets totalresultat | | | 105 | 105
Utdelning | –903 | –903 | | –903
Konvertering av konvertibellån | – | | | –
Återköp av aktier | – | | | –
Fondemmission | 4 | –4 | | –
Fusion av koncernföretag | 93 | 93 | | 93
Indragning av återköpta aktier | –4 | 4 | | –
Utgående balans den 31 december 2023 | 68 | 187 | 3 350 | 3 605
Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2023 uppgår till 64 504 840 (68 278 841) varav 0 aktier (3 774 001) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1,06 krona. Föreslagen utdelning för 2023 är 3,00 kronor per aktie (14,00).
88JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där annat ej anges. För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 71–75.
### not 2 Anställda och personalkostnader
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) | 1 599 | 1 606 |
| (varav män, %) | (74) | (73) |
| Löner, andra ersättningar och sociala kostnader | | |
| Styrelse och VD | 12 | 16 |
| (varav rörlig ersättning) | 5 | 5 |
| Övriga anställda | 969 | 949 |
| (varav rörlig ersättning) | 50 | 54 |
| Summa löner och andra ersättningar | 981 | 964 |
| (varav rörlig ersättning) | 54 | 59 |
| Sociala kostnader | 631 | 631 |
| (varav pensionskostnader) | 311 | 319 |
| Totalt moderbolaget | 1 612 | 1 595 |
1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 3,3 mkr (3,2) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 1,1 mkr (1,0). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser. Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.
### not 3 Avskrivningar enligt plan
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Inventarier och andra verktyg | –1 | –1 |
| Summa | –1 | –1 |
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
### not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
| PwC | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Revisionsuppdrag | 4,0 | 3,3 |
| Övriga tjänster 1) | 0,5 | 0,8 |
| Summa | 4,5 | 4,1 |
1) Se koncernens not 5.
### not 5 Bokslutsdispositioner
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Avsättning till periodiseringsfond | –130 | –260 |
| Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond | 530 | 350 |
| Erhållna koncernbidrag | 12 | 8 |
| Lämnade koncernbidrag | –164 | –64 |
| Summa | 249 | 34 |
### not 6 Resultat av fastighetsförsäljning
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Försäljningsvärden | | |
| Exploateringsfastigheter | – | – |
| Projektfastigheter | 38 | 114 |
| Summa | 38 | 114 |
| Bokförda värden | | |
| Exploateringsfastigheter | – | – |
| Projektfastigheter | –23 | –114 |
| Summa | –23 | –114 |
| Resultat | | |
| Exploateringsfastigheter | – | – |
| Projektfastigheter | 14 | – |
| Summa | 14 | – |
| Nedskrivningar av fastigheter | | |
| Exploateringsfastigheter | –8 | – |
| Totalt | 6 | – |
### not 7 Maskiner och inventarier
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | | |
| Vid årets början | 52 | 51 |
| Nyanskaffningar | – | 1 |
| Försäljningar | – | – |
| Vid årets slut | 52 | 52 |
| Ackumulerade avskrivningar enligt plan | | |
| Vid årets början | –50 | –49 |
| Årets avskrivningar | –1 | –1 |
| Försäljningar | – | – |
| Vid årets slut | –51 | –50 |
| Planenligt restvärde vid årets slut | 1 | 2 |
### not 9 Resultat från finansiella poster
| | Resultat från koncernföretag | Resultat från gemensamma verksamheter | Resultat från övriga finansiella anläggnings tillgångar | Resultat från finansiella omsättnings tillgångar | Räntekostnader och liknande resultatposter | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Utdelning | 83 | 1 086 | 95 | – | – | – | – | – | – | 178 | 1 086 |
| Realisationsresultat | –25 | – | – | – | – | – | 8 | 3 | – | –17 | 3 |
| Resultatandel | 4 | 3 | – | – | – | – | – | – | – | 4 | 3 |
| Nedskrivning | –281 | –331 | – | – | – | – | – | – | – | –281 | –331 |
| Ränteintäkter | – | – | – | – | – | – | 12 | 11 | – | 12 | 11 |
| Ränteintäkter, koncernföretag | – | – | – | – | 1 | 1 | 4 | 3 | – | 5 | 4 |
| Räntekostnader | – | – | – | – | – | – | – | – | –74 | –42 | –74 | –42 |
| Räntedel i årets pensionskostnader | – | – | – | – | – | – | – | – | –31 | –27 | –31 | –27 |
| Summa | –219 | 758 | 95 | – | 1 | 1 | 25 | 17 | –106 | –69 | –204 | 707 |
### not 8 Skatter
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 265 | 1 881 |
| Aktuell skatt | –164 | –238 |
| Uppskjuten skatt | 4 | –5 |
| Total skatt | –160 | –243 |
| Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 procent | | |
| Resultat före skatt x 20,6 % | –55 | –387 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 37 | 224 |
| Ej avdragsgilla kostnader | –126 | –73 |
| Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) | –16 | –7 |
| Summa | –160 | –243 |
| Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal- relaterade avsättningar och garantiavsättningar | –36 | 39 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförligt till temporär skillnad projekt- och exploateringsfastigheter | 40 | –47 |
| Netto uppskjutna skatteskulder | 4 | –8 |
Se koncernens not 9 för ytterligare information.
89JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### not 10 Finansiella anläggningstillgångar
| | Andelar i koncernföretag | Andelar i gemensamma verksamheter | Långfristiga fordringar gemensamma verksamheter | Övriga långfristiga fordringar | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | | | | | | | | | | |
| Vid årets början | 2 720 | 1 997 | 185 | 190 | 17 | 17 | 8 | 8 | 2 930 | 2 212 |
| Nyanskaffningar | 388 | 1 053 | – | – | – | – | – | – | 388 | 1 053 |
| Tillkommande fordringar | – | – | – | – | 0 | – | 0 | – | 0 | – |
| Fusion | –361 | – | – | – | – | – | 0 | – | –361 | – |
| Försäljningar | –75 | – | –5 | – | 0 | – | – | – | –75 | –5 |
| Årets nedskrivningar | –281 | –331 | – | – | – | – | 0 | – | –281 | –331 |
| Vid årets slut | 2 390 | 2 720 | 185 | 185 | 17 | 17 | 8 | 8 | 2 600 | 2 930 |
För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.
**Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr**
| Företag | Organisations- nummer | Säte | Antal aktier och andelar | Bokfört värde 2023 | Bokfört värde 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| AB Borätt | 556257-9275 | Stockholm | 500 | 1 978 | 1 978 |
| AB Garantihus 1) | 556073-0524 | Stockholm | – | – | 1 000 |
| AB IG 1&3 | 559147-3698 | Göteborg | 500 | 20 788 | 20 788 |
| AB Konvertibelhus | 559001-7025 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| Bergshamra Bro AB | 559066-5666 | Stockholm | 50 000 | 56 961 | 61 425 |
| BRO Haifa 1 AB | 556821-1949 | Stockholm | 500 | 45 476 | 45 476 |
| Bruket i Kallhäll Exploaterings AB | 556561-0184 | Stockholm | 1 000 | 100 | 100 |
| Bruket i Kallhäll Exploaterings KB | 969653-9122 | Stockholm | – | 10 | 10 |
| Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB | 559077-9582 | Stockholm | 500 | 27 562 | 27 562 |
| Fastighetsbolaget Mossen 3 AB | 559291-5655 | Stockholm | 500 | 27 339 | 33 440 |
| Fastighetsbolaget 33:21 AB | 559381-2778 | Stockholm | 500 | 19 078 | 27 567 |
| Förvaltningsbolaget Isotolv AB 1) | 559277-3229 | Stockholm | – | – | 25 |
| JM Bostad Holding AB | 559278-9449 | Stockholm | 2 000 | 285 366 | 200 |
| JM Byrån Holding AB | 556752-9630 | Stockholm | 1 000 | 3 100 | 100 |
| JM Construction S. A., Belgien | 413662141 | Bryssel | 10 000 | 28 711 | 51 906 |
| JM Entreprenad AB | 556060-8837 | Stockholm | 200 000 | 107 750 | 107 750 |
| JM Fastighetsutveckling Holding AB 1) | 556847-3259 | Stockholm | – | – | 50 |
| JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB | 559034-9089 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB | 559109-6960 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| JM Fastighetsutveckling 4 Holding AB | 559315-1037 | Stockholm | 1 000 | 100 | 100 |
| JM Fastighetsutveckling 5 Holding AB | 559398-1979 | Stockholm | 1 000 | 100 | 100 |
| JM Hyresbostäder Holding AB 1) | 556977-0471 | Stockholm | – | – | 360 130 |
| JM Hyresbost Holding AB | 559213-7029 | Stockholm | 500 | 44 007 | 44 007 |
| JM Kammarsadeln Holding AB | 556853-8465 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| JM Klostergården Holding AB | 559369-7195 | Stockholm | 2000 | 359 642 | 363 461 |
| JM Lomma Borgeby AB | 559373-0905 | Stockholm | 250 | 29 973 | 29 973 |
| JM Norge AS, Norge | 829350122 | Oslo | 20 000 | 120 243 | 120 243 |
| JM Olskroken AB | 559256-2176 | Stockholm | 1 000 | 52 587 | 124 116 |
| JM Riks Holding AB | 559327-9796 | Stockholm | 2 000 | 49 394 | 84 248 |
| JM Suomi OY, Finland | 1974161-8 | Helsingfors | 1 000 | 868 011 | 844 879 |
| JM Supply AB | 559126-3644 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| JM Tegelbruket Ekerö Strand AB | 559124-0147 | Stockholm | 500 | 50 | 52 432 |
| JM Värmdöstrand AB | 556001-6213 | Värmdö | 4 400 | 158 000 | 158 000 |
| JM@Home AB | 559091-8289 | Stockholm | 1 000 | 100 | 100 |
| Klippljuset Holding AB | 556872-0527 | Stockholm | 500 | 50 | 50 |
| Minimalen Bostad AB | 556754-2138 | Stockholm | 1 000 | 11 550 | 11 550 |
| Seniorgården AB | 556359-9082 | Stockholm | 1 000 | 100 | 100 |
| Stockholm Pundet 1 AB 2) | 556852-1297 | Stockholm | – | – | 74 722 |
| Trollhagen Fastighets AB | 559082-6235 | Uppsala | 1 000 | 71 982 | 71 982 |
| Bokfört värde vid årets slut | | | | 2 390 358 | 2 719 820 |
1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.
2) Koncernföretag som har avyttrats.
### not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
| | Projektfastigheter | Exploaterings- fastigheter |
|---|---|---|
| | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | | | | |
| Vid årets början | 171 | 300 | 3 791 | 3 931 |
| Nyanskaffningar | – | 18 | 317 | 416 |
| Omklassificeringar | –56 | –33 | – | –17 |
| Överfört till produktion | – | – | –369 | –539 |
| Försäljningar | –23 | –114 | – | – |
| Vid årets slut | 92 | 171 | 3 739 | 3 791 |
| Ackumulerande nedskrivningar | | | | |
| Vid årets början | – | – | –6 | –6 |
| Nedskrivningar | – | – | –8 | – |
| Vid årets slut | – | – | –14 | –6 |
| Planenligt restvärde vid årets slut | 92 | 171 | 3 725 | 3 785 |
### not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | | |
| Vid årets början | 247 | 312 |
| Nyanskaffningar | 1 598 | 221 |
| Omvärderingar | –72 | – |
| Försäljningar | –1 280 | –286 |
| Vid årets slut | 493 | 247 |
### not 13 Upparbetade men ej fakturerade intäkter
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | 7 300 | 7 927 |
| Ackumulera a conto fakturering i pågående arbeten | –3 958 | –4 160 |
| Summa | 3 342 | 3 767 |
### not 14 Likvida medel
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Kassa och bank | 573 | 1 294 |
| Summa | 573 | 1 294 |
90JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### not 15 Obeskattade reserver
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Periodiseringsfond 2018 års taxering | – | 530 |
| Periodiseringsfond 2019 års taxering | 380 | 380 |
| Periodiseringsfond 2020 års taxering | 360 | 360 |
| Periodiseringsfond 2021 års taxering | 410 | 410 |
| Periodiseringsfond 2022 års taxering | 360 | 360 |
| Periodiseringsfond 2023 års taxering | 260 | 260 |
| Periodiseringsfond 2024 års taxering | 130 | – |
| Summa | 1 900 | 2 300 |
### not 16 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
| | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vid årets början | 972 | 809 |
| Förmåner intjänade under perioden | 44 | 33 |
| Räntekostnader | 30 | 27 |
| Utbetalning av pensioner | –46 | –39 |# not 17 Garantiavsättningar och övriga avsättningar
| Avsättningar | 2023 | 2022 |
|:----------------------|-------:|-------:|
| Vid årets början | 376 493 | 136 246 |
| Omklassificering | 218 89 | 89 |
| Ianspråktaget under året | –318 | –433 |
| Återförda avsättningar under året | –4 | –18 |
| Vid årets slut | 408 376 | 376 493 |
# not 18 Räntebärande skulder
## Långfristiga räntebärande skulder
| | 2023 | 2022 |
|:------------------------------------|-------:|-------:|
| Övriga skulder 1–5 år från balansdagen | – | – |
| Konvertibellån 1–5 år | – | 34 |
| **Summa** | – | 34 |
## Kortfristiga räntebärande skulder
| | 2023 | 2022 |
|:--------------------------------------|-------:|-------:|
| Konvertibellån 1 år | 34 | 32 |
| Övriga skulder 1 år | 2 116 | 2 757 |
| Skulder till koncernföretag | 1 667 | 1 426 |
| **Summa** | 3 818 | 4 215 |
## Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
| Kreditavtal | 2023 | 2022 |
|:----------------------------|-------:|-------:|
| Checkräkningskredit | 400 | 400 |
| Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år | 2 400 | 2 400 |
| Outnyttjad del | –2 800 | –2 800 |
| Utnyttjat kreditavtal | – | – |
Kreditavtalen löper med fast ränta. Se koncernens not 25 för textkommentarer.
# not 19 Övriga kortfristiga skulder
| | 2023 | 2022 |
|:------------------------------|-------:|-------:|
| Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter | 172 | 40 |
| Övriga kortfristiga skulder | 333 | 271 |
| **Summa** | 504 | 311 |
# not 20 Fakturerade men ej upparbetade intäkter
| | 2023 | 2022 |
|:-------------------------------------|-------:|-------:|
| Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten | 12 627 | 12 025 |
| Upparbetade intäkter i pågående arbeten | –12 493 | –11 549 |
| **Summa** | 134 | 476 |
# not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
| | 2023 | 2022 |
|:-------------------------------|-------:|-------:|
| Personalrelaterade poster | 285 | 356 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 8 | 8 |
| Övriga upplupna kostnader 1) | 331 | 559 |
| **Summa** | 624 | 923 |
1) Avser främst upplupna projektkostnader.
# not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
## Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
| | 2023 | 2022 |
|:--------------------------|-------:|-------:|
| Företagsinteckningar | 100 | 100 |
| Fastighetsinteckningar | – | – |
| **Summa** | 100 | 100 |
## Eventualförpliktelser
| | 2023 | 2022 |
|:-----------------------------------------------|-------:|-------:|
| Borgensförbindelser, övriga 1) | 8 241 | 6 731 |
| Borgen till förmån för koncernföretag 2) | 2 126 | 2 006 |
| Ställda garantier i anslutning till uppdrag | 130 | 185 |
| Betalnings- och hyresgarantier | 1 | 2 |
| Övriga ansvarsförbindelser | 25 | 22 |
| **Summa** | 10 524 | 8 946 |
1) Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM ut borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande lång- fristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansie- ringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. JM har ett åtagande att förvärva bostad som inte upplåtits med bostadsrätt när- maste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt.
2) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för de utländska dotterbolagen och JM Entreprenad AB.
# not 23 Upplysningar om närstående
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och gemensamma verksamheter, se koncernens not 15.
| | 2023 | 2022 |
|:-----------------------------------------------|-------:|-------:|
| Inköp av varor och tjänster från koncernföretag | 294 | 505 |
| Ränteintäkter från koncernföretag | 1 | 1 |
| Utdelning från koncernföretag | 83 | 1 086 |
| Resultatandel från koncernföretag | 4 | 3 |
| Utdelning från gemensamma verksamheter | 95 | – |
| Långfristiga fordringar hos intresseföretag | 17 | 17 |
| Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag | 1 486 | 2 383 |
| Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag | 1 667 | 1 426 |
| Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag | 2 126 | 2 006 |
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknads- mässiga villkor.
# not 24 Händelser efter rapportperiodens utgång
Efter 37 år i JM, varav 21 som verkställande direktör, har Johan Skoglund med- delat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund kom- mer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024.
# not 25 Förslag till vinstdisposition
Fritt eget kapital i moderbolaget är:
Balanserade vinstmedel och överkursfond | 3 432 168 982 kronor
Årets nettovinst | 104 939 239 kronor
**Summa** | **3 537 108 221 kronor**
Styrelsen och verkställande direktören föreslår:
att till aktieägarna utdelas 3,00 kronor per aktie 1) | 193 514 520 kronor
samt att återstående belopp överförs i ny räkning | 3 343 593 701 kronor
**Summa** | **3 537 108 221 kronor**
1) I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840.
91JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Stockholm den 18 mars 2024
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisnings- sed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Fredrik Persson
Styrelsens ordförande
Stefan Björkman
Ledamot
Kerstin Gillsbro
Ledamot
Camilla Krogh
Ledamot
Jenny Larsson
Ledamot
Olav Line
Ledamot
Thomas Thuresson
Ledamot
Peter Olsson
Ledamot
Jan Strömberg
Ledamot utsedd av de anställda
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund
Auktoriserad revisor
Fredrik Kroon
Huvudansvarig revisor
Auktoriserad revisor
92JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för JM AB (publ) för år 2023. Bolagets års- och koncern- redovisning ingår på sidorna 61–92 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseen- den rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul - tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisnings- lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet - terande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning - ens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audit- ing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder- företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem - pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och koncernredo - visningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch inom vilken JM verkar. I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan av styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på den finansiella rapporteringen som påverkar vår risk bedömning. Vi har bedömt den enskilt största risken för fel i årsredovisningen vara värdering av de pågående bostadsprojekten i bostadsutveck - lingen. Därutöver har vi identifierat ett antal andra risker som även de i många fall speglar inslag av uppskattningar och bedömningar. Bland dessa ingår garantiavsättningar, värdering av exploaterings- och projektfastigheter samt tvister. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentlighe - ter. Baserat på riskbedömningen har det centrala revisionsteamet utarbetat en revisionsstrategi enligt vilken koncernrevisionen har fokuserats på de stora enheterna JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Entreprenad och JM Norge som samtliga varit föremål för en s.k. full revision.# För JM Finland genomförs speci - fika granskningsåtgärder inriktad i första hand på pågående pro- jekt. Vad gäller JM Fastighetsutveckling har granskningen inriktats mot projekt- och exploateringsfastigheternas bokförda värden samt årets fastighetsförsäljningar. Det centrala revisionsteamet ansvarar för granskningen av de svenska enheterna och lämnar, med utgångspunkt i den fastställda revisionsstrategin, instruktioner till revisionsteamen i Norge och Finland. Det centrala revisions - teamet granskar också relevanta aspekter av och kontroller över JMs koncerngemensamma informationssystem, bl.a. SAP ECC. Resultatet av denna granskning delas med lokala team.
## Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm- ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko - nomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantita - tiva väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fast - ställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra gransk- ningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
## Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse - fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
93JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Värdering av bostadsutvecklingsprojekt i Sverige
Under året har JMs princip för redovisning av intäkter och kostnader från den svenska bostadsutvecklingen av bostadsrättsföreningar ändrats till att redovisas vid en viss tidpunkt. Tidigare redovisades intäkter och kostnader enligt IFRS för bostadsutvecklingsprojekt av bostadsrättsföreningar i Sverige över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning beaktande även så kallad försäljningsgrad.
Den nya redovisningsprincipen innebär också att JM redovisar bostads- utvecklingsprojekten i balansräkningen som pågående arbeten fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Per den 31 december 2023 uppgick JMs pågående arbeten till 13 203 mkr vilket utgör 45 % av koncernens tillgångar per den 31 december 2023.
JM redovisar också andelar i bostadsrättsföreningar i balansräkningen vilket består av de bostadsrättslägenheter vilka JM enligt avtal med bostadsrättsföreningen ska återköpa vid en viss tidpunkt i det fall dessa inte har sålts till en slutlig bostadsköpare. Andelar i bostadsrättsföreningar uppgår per den 31 december 2023 till 1 023 mkr.
De nedlagda kostnaderna i de pågående projekten och andelar i bostadsrättsföreningar redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedömningen av nettoförsäljningsvärdet är till sin natur behäftat med antaganden och bedömningar av de poster som ingår i projektens slutlägesprognoser av totala intäkter och kostnader. I dessa ingår bedömningar av bl.a. försäljningspris, kostnader för t.ex. arbetskraft, material, underentreprenörer och garantiåtaganden. De senare kan från tid till annan kräva uppdaterade bedömningar även för avslutade projekt. Detta ställer därför krav på goda processer för kalkylering, rapportering, analys och prognos.
För färdigställda bostäder som ägs av JM finns inte längre möjlighet till att kompensera för kostnads- besparingar varför antaganden och bedömningar om försäljningspris får en större påverkan på värderingen. De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora inslaget av uppskattningar och bedömningar innebär att detta utgör ett för revisio- nen särskilt betydelsefullt område.
Vi har ägnat särskild uppmärksamhet åt den metodik och de bedömningar som ligger till grund för värdering av de pågående arbetena samt den marginal som används i resultatframtagningen i samband med överlämning av bostäderna till slutkund. Vi har också i granskningen följt upp de principer, metoder och antaganden som ligger till grund för bedömningen av de redovisade andelarna i bostadsrätts- föreningar och garantiåtaganden. Se bland annat avsnitten ”Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar”, ”Redovisning av intäkter från projektutveckling av bostäder”, ”Pågående arbeten och andelar i bostadsrättsföreningar m.m.” i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m., not 19 Pågående arbeten och not 27 Övriga avsättningar.
Vi har utvärderat processer, rutiner och metodik i JMs projekt- utvecklingsprocess, från markförvärv till projektavslut. Vi har därutöver testat nyckelkontroller i processer för försäljningsstart, produktionsstart samt projektprognoser. Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och marginaler och granskat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simuleringar av utfall baserat på olika antaganden och vi har diskuterat utvalda bedömningar med JM. På stickprovsbasis har vi granskat projektintäkter och aktiverade projekt- kostnader. Stickprovsvis har vi även testat överlämningsgraden i projekten och att den baseras på faktiska tillträden. Vi har även testat den matema- tiska riktigheten i beräkningen av överlämningsgraden. Vidare har vi deltagit i flera projektrevisioner utförda av JMs Verksamhetsrevision och därtill genomfört platsbesök på pågående bostadsutvecklingsprojekt. Vi har utvärderat JMs modell för värdering av andelar i bostadsrättsföreningar samt stickprovis testat värderingar av enskilda andelar i projekt. Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestämmande av redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka dessa baseras. På stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar och i något fall gjort egna beräkningar baserat på från JM erhållen data. Vi har med företagsledningen och revisionsutskottet diskuterat de metoder, uppskattningar och antaganden på vilka JMs bedömningar baseras.
### Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
### Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
### Ändrade redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar
Sedan 2018 har det pågått en process mellan JM och Finansinspektionen avseende grunderna för JMs bedömning av bostadsrättsföreningarnas själv- ständighet enligt IFRS. I april 2023 fastställdes slutligen Kammarrättens dom, vilket innebär att JM anses ha ett bestämmande inflytande över sina bostadsrättsföreningar enligt IFRS 10.
Konsekvenserna av detta är JM från den 1 januari 2023 med retroaktiv omräkning av jämförelseåret 2022 konsoliderar svenska bostadsrättsfören- ingar under produktionsfasen i enlighet med IFRS 10 Koncernredovisning, fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparen tillträder sin bostad. Som framgår av sida 61 och sida 71 i årsredovisningen innebär detta att kon- cernens balans- och resultaträkning inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader.
Med beaktande av denna principförändring i koncernen och dess påverkan på den finansiella rapporteringen anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Se förvaltningsberättelsen samt avsnittet ”Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar” i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper.
I vår revision har vi bland annat tagit del av den fastställda domen, JMs beskrivningar av förändrade redovisningsprinciper och JMs bedömning av bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningen under produktions- fasen, samt implementering av en ny konsolideringsprocess. I vår revision har vi analyserat och testat omräknade historiska perioder, vilka presenteras i not 1 i årsredovisningen och innevarande period vad gäller bostadsrättsföreningarnas intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Denna granskning har bland annat innefattat att vi stickprovsvis testat över- lämningsgrader, bankengagemang och byggkreditiv för de konsoliderade bostadsrättsföreningarna. Vi har även granskat att de upplysningar som JM lämnat i förvaltnings- berättelsen samt i erforderliga noter i årsredovisningen inklusive de omräk- nade jämförelsetalen. Detta har även utvärderats vad gäller ändamålsenlighet och förenlighet med IAS 1 Utformning av finansiella rapporter samt IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisionsutskottet och som ett led i detta diskuterat och kommunicerat våra observationer, reflektioner och dess implikationer.
94JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–60 och sidorna 105–116. Den andra informationen består även av JMs ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.# Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
## Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
## Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
## Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
## Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
* företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
* på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
# Revisorns granskning av Esef-rapporten
## Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för JM AB publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
## Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till JM AB publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
95JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
## Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
## Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära-liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets-kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes-utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-heter eller misstag.# Revision Report
In performing this risk assessment, the auditor considers those parts of internal control relevant to how the Board of Directors and the CEO prepare the documentation for the purpose of designing audit procedures that are appropriate under the circumstances, but not for the purpose of making a statement on the effectiveness of internal control. The audit also includes an evaluation of the appropriateness and reasonableness of the assumptions made by the Board of Directors and the CEO. The audit procedures mainly include a validation that the ESEF report has been prepared in a valid XHTML format and a reconciliation of the ESEF report with the audited annual report and consolidated financial statements. Furthermore, the audit also includes an assessment of whether the Group's income statements, balance sheets, and equity statements, cash flow analysis, and notes in the ESEF report have been tagged with iXBRL in accordance with the ESEF Regulation. PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, was appointed as JM AB (publ)'s auditor by the general meeting of shareholders on March 30, 2023, and has been the company's auditor since April 27, 2017. Stockholm, March 21, 2024 PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Authorized Public Accountant Authorized Public Accountant Lead Auditor 96JM ANNUAL AND SUSTAINABILITY REPORT 2023 OPERATIONS SUSTAINABILITY REPORT FINANCIAL INFORMATION CORPORATE GOVERNANCE SHAREHOLDER INFORMATION Corporate Governance 97JM ANNUAL AND SUSTAINABILITY REPORT 2023 OPERATIONS SUSTAINABILITY REPORT FINANCIAL INFORMATION CORPORATE GOVERNANCE SHAREHOLDER INFORMATION Corporate Governance Report for the Fiscal Year 2023 Corporate Governance Report 98 PRINCIPLES OF CORPORATE GOVERNANCE SHAREHOLDERS AND THE GENERAL MEETING 98 ANNUAL GENERAL MEETING 98 SHAREHOLDERS WITH SIGNIFICANT HOLDINGS 98 NOMINATION COMMITTEE 99 AUDITORS BOARD OF DIRECTORS 99 COMPOSITION 99 INDEPENDENCE 99 DUTIES/RESPONSIBILITIES 99 BOARD'S EVALUATION OF ITS OWN WORK 100 BOARD'S EVALUATION OF THE CEO 100 IMPORTANT MATTERS DURING 2023 100 COMMITTEE WORK 100 GOVERNANCE AND REPORTING STRUCTURE 101 BOARD OF DIRECTORS, CEO, AND AUDITORS 103 DELEGATION OF AUTHORITY – CEO'S DECISION-MAKING AUTHORITY FRAMEWORK FOR CONTROL 103 FINANCIAL REPORTING 103 BOARD OF DIRECTORS' DESCRIPTION OF INTERNAL CONTROL AND RISK MANAGEMENT CONCERNING FINANCIAL REPORTING 103 GOVERNANCE STRUCTURE 103 CONTROL ENVIRONMENT 103 RISK ASSESSMENT 104 CONTROL ACTIVITIES 104 COMMUNICATION AND FOLLOW-UP REMUNERATION PRINCIPLES 104 REMUNERATION TO THE BOARD AND MANAGEMENT 104 AUDITOR'S STATEMENT ON THE CORPORATE GOVERNANCE REPORT MANAGEMENT AND CORPORATE STRUCTURE 105 GROUP MANAGEMENT Principles of Corporate Governance In addition to the rules prescribed by law or other regulations, JM applies the Swedish Corporate Governance Code (the Code). JM complies with the Code without exception. Through comprehensive and transparent reporting, JM aims to enhance the knowledge of shareholders and other stakeholders regarding how the Board of Directors and management work to ensure shareholder demands for return on invested capital. High ethics, JM's core values and code of conduct, business acumen, transparency, and JM's contribution to societal development are particularly prioritized for long-term value creation. For many years, JM has been engaged in long-term and systematic work to continuously develop internal governance and control. This work has led to, among other things, further strengthened governance and control regarding investment, sales, and production decisions, as well as governance and control during the project execution phase. Internal governance and control are also exercised through systematic board work via committees. To develop the Board, an evaluation of the Board's work is conducted annually. Shareholders and the General Meeting The General Meeting, which is the company's highest decision-making body, provides all shareholders with the opportunity to participate and thereby exercise their influence. At the Annual General Meeting, at which the annual report and auditor's report are presented, the company's development is discussed, and decisions are made on a number of central matters, such as the adoption of the annual report, dividend, discharge of liability for the Board, election of auditors, remuneration for the Board and auditors, and election of a new Board until the next Annual General Meeting. The company convenes the Annual General Meeting no earlier than six weeks and no later than four weeks before the meeting. At the latest, in connection with the third quarterly report, the company informs about the time and place of the Annual General Meeting. The possibility for foreign shareholders to follow or participate in the meeting through simultaneous interpretation of the meeting proceedings or translation of presented material into another language has not been deemed necessary, as these shareholders have so far been represented by Swedish proxies. Annual General Meeting The 2023 Annual General Meeting was held on March 30 at JM's head office. At the meeting, 245 shareholders were represented, representing approximately 70 percent of the votes. One of the decisions made at the 2023 Annual General Meeting was to authorize the Board of Directors to decide on the acquisition of own shares. The minutes from the Annual General Meeting can be found on JM's website jm.se. The 2024 Annual General Meeting will be held on April 18. Shareholders with Significant Holdings One shareholder, AMF Pension and AMF Funds, has a shareholding in the company representing at least one-tenth of the voting rights for all shares in the company. As of December 31, 2023, their holding amounts to 19.97 percent of the shares and votes in the company. JM's Articles of Association do not limit shareholders' right to vote for all shares that someone owns or represents. The Articles of Association lack provisions for the appointment and dismissal of Board members and provisions for amending the Articles of Association. JM does not apply any special provisions regarding the function of the General Meeting, either due to provisions in the Articles of Association or, to the company's knowledge, shareholder agreements. Nomination Committee The Nomination Committee is a body established by the company's Annual General Meeting tasked with, among other things, nominating Board members, the Chairman of the Board, and the auditor prior to the Annual General Meeting, as well as proposing remuneration for the Board, Board committees, and the auditor. The Nomination Committee's work is governed by the instructions for the Nomination Committee's work established by the Annual General Meeting. The Nomination Committee consists of representatives of the four largest shareholders in the company who wish to participate. The Chairman of the Board convenes the committee and is the fifth member. 98JM ANNUAL AND SUSTAINABILITY REPORT 2023 OPERATIONS SUSTAINABILITY REPORT FINANCIAL INFORMATION CORPORATE GOVERNANCE SHAREHOLDER INFORMATION The Nomination Committee for the 2024 Annual General Meeting was convened in September 2023 by the Chairman of the Board and consists of the following individuals: Anders Oscarsson, AMF Pension and AMF Funds Marianne Nilsson, Swedbank Robur Funds Anders Algotsson, AFA Försäkring Frank Larsson, Handelsbanken Funds Fredrik Persson, Chairman of the Board of JM. The Nomination Committee represents approximately 33 percent of the total number of shares in JM. Anders Oscarsson is the Chairman of the Nomination Committee. The Nomination Committee has held three minuted meetings and has also corresponded via email and telephone. The members of the Nomination Committee have not received any remuneration from JM. Auditors Following a proposal from the Nomination Committee, the 2023 Annual General Meeting elected PricewaterhouseCoopers AB (PwC) as auditor. The appointment is valid until the end of the 2024 Annual General Meeting. The lead auditor is Ann-Christine Hägglund, and the auditor's report is also signed by Fredrik Kroon. They have no other audit assignments that affect their independence as auditors for JM. Remuneration and expenses to PwC 2023 2022 Audit assignment 6.6 6.0 Tax consulting 0.1 0.0 Other services 0.5 1.2 Total 7.2 7.2 Information about the auditing firm's services to JM beyond the audit is provided in Note 5 on page 79 of the annual and sustainability report. Board of Directors Composition According to the Articles of Association, JM's Board of Directors shall consist of at least five and at most nine members. No deputy members shall be appointed. The Board members are elected by the Annual General Meeting for one year at a time. In addition, employee organizations have the right by law to appoint two ordinary members and two deputy members. The diversity policy applied by the Nomination Committee with respect to the Board is Code Rule 4.1. The Nomination Committee states the following in its reasoned opinion prior to the 2023 Annual General Meeting: The Nomination Committee believes that JM has a well-functioning Board of Directors and that the current Board, considering the company's operations, stage of development, and other circumstances, has an appropriate composition characterized by versatility and breadth in terms of the members' competence, experience, and background. The Nomination Committee also believes that a balance of both continuity and renewal on the Board is beneficial. The Nomination Committee's proposal for the Board includes the new election of one member, Stefan Björkman, who has experience from the Finnish market relevant to JM. This competence is important to ensure as Kaj-Gustaf Bergh has declined re-election. The proposed Board has broad experience and competence, including in relevant sustainability aspects, in areas essential to JM such as housing and property development, project and construction activities, consumer markets, economy and finance, industry, and good knowledge of geographical markets relevant to the company. The diversity policy applied by the Nomination Committee is Code Rule 4.1. It can be noted that JM has had an even gender distribution on the Board for many years, and of the members proposed for the Annual General Meeting, three are women and four are men. The proposal thus meets the Code's requirement for an even gender distribution on the Board. All proposed members are considered independent in relation to the company and the company's management, respectively, and to major shareholders in the company. The 2023 Annual General Meeting decided to elect the seven members proposed by the Nomination Committee. Employee organizations have appointed two members and two deputy members. The composition of the Board of Directors is shown on pages 101–102, as well as the distribution of the members elected by the general meeting within the Board's committees (R = Audit Committee, E = Remuneration Committee, I = Investment Committee). Furthermore, attendance during the calendar year 2023 is reported.# Styrelsens arbete och bolagsstyrning
Styrelsen har haft 14 sammanträden. Revisionsutskottet har haft sex sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden.
## Oberoende
Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna.
## Styrelsesammanträden 2023
Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport, marknadsläget och återkoppling från utskotten.
* **APRIL (ETT SAMMANTRÄDE)**
Delårsrapport för januari–mars, hållbart samhällsbyggande, beslut om arbetsordning och policyer samt riktlinjer, beslut om produktionsstart
* **MARS (TVÅ SAMMANTRÄDEN)**
Konstituerande möte efter årsstämman; beslut om ledamöter i Revisionsutskott, Ersättningsutskott och Investeringsutskott
* **FEBRUARI (TVÅ SAMMANTRÄDEN)**
Fastställande av årsredovisning, kallelse till årsstämma
* **JULI (ETT SAMMANTRÄDE)**
Delårsrapport för januari–juni
* **OKTOBER (TVÅ SAMMANTRÄDEN)**
Strategimöte, Delårsrapport för januari–september, genomgång med revisorer, styrelseutvärdering, hållbarhet, beslut om produktionsstart
* **MAJ (ETT SAMMANTRÄDE)**
Beslut om fusion av helägda dotterbolag
* **DECEMBER (ETT SAMMANTRÄDE)**
Beslut om fastighetsförvärv och produktionsstarter
* **SEPTEMBER (TVÅ SAMMANTRÄDEN)**
Beslut om fastighetsförsäljning
* **JUNI (ETT SAMMANTRÄDE)**
Beslut om produktionsstart
* **JANUARI (ETT SAMMANTRÄDE)**
Bokslutskommuniké, förslag till utdelning, återköp av aktier, minskning av aktiekapital och fondemission, genomgång med revisorer, ersättningssystem, beslut om fastighetsförvärv
| JAN | FEB | MAR | APR | MAJ | JUN | JUL | AUG | SEP | OKT | NOV | DEC |
| :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: | :--: |
| | | XX | X | X | X | X | | XX | XX | | X |
## STYRELSENS ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN
Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhet och styrelsens arbete enligt nedan i erforderlig omfattning.
### Arbetsuppgifter/ansvarsområden
De viktigaste styrande dokumenten är:
* Strategisk inriktning
* Bolagsordningen
* Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
* JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Integritetsskyddspolicy, Informationssäkerhetspolicy, Medarbetarpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy)
* JMs etiska riktlinjer, JMs uppförandekod, riktlinjer mot kränkande särbehandling, sexuella trakasserier och diskriminering, riktlinjer för kommunikation samt riktlinjer för inköp.
### Ordförandens arbetsuppgifter
Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav.
### Styrelsens sekreterare
Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.
### Styrelsens utvärdering av eget arbete
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2023 genomfördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och Valberedningen.
99JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
### Styrelsens utvärdering av VD
Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2023 genomfördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen.
### Viktiga ärenden under 2023
Styrelsen har under 2023 bland annat fattat beslut om följande:
* Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget
* Styrelsen har fattat beslut om fem produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
* Styrelsen har beslutat om fyra förvärv av exploateringsfastigheter, försäljning av tre exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor
* Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att dels bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier, dels besluta om minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fondemission
* Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram
* Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer.
## Utskottens arbete
Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redogörelse av vad som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller:
* Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD
* Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas tillhandahållande av andra tjänster än revision.
Revisionsutskottet initierar fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt. Stämmovalda ledamöter är ledamöter i utskotten. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Thomas Thuresson och ordförande i Investeringsutskottet är Olav Line. Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet och Investeringsutskottet.
### Revisionsutskottet
Revisionsutskottet har tre ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande), Jenny Larsson och Fredrik Persson. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.
Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:
* Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisning
* Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner samt av intern revision och riskhantering
* Genomgång av de externa revisorernas revisionsplan samt övrig intern planering för intern revision och riskhantering
* Beredning av bolagsstyrningsrapporten
* Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företagsledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation till årsstämma
* Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och självständighet innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns tillhandahållande av andra tjänster än revision
* Övervakning av den lagstadgade revisionen
* Avrapportering och genomgång av koncernens hållbarhetsarbete
* Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden
* Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse
* Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
* I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod för bolagsstyrning.
### Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet har tre ledamöter: Fredrik Persson (ordförande), Camilla Krogh och Thomas Thuresson. Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.
Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:
* Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD
* Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
* Bereda förslag till incitamentsprogram
* Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer
* Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen
* Bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
* Följa och utvärdera dels tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om, dels gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
### Investeringsutskottet
Investeringsutskottet har tre ledamöter: Olav Line (ordförande), Stefan Björkman och Kerstin Gillsbro. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.
Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning:
* Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för exploateringsfastigheter och projektfastigheter
* Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter
* Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
* Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt
* Bereda förslag avseende externa entreprenader.
## Ledning och företagsstruktur
### Koncernledning
JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt elva personer, och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. Rapportstrukturen framgår på sidan 103.
Styrnings- och rapportstruktur
Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion.# BOLAGSSTYRNING
## Styrelse, verkställande direktör och revisorer
Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade volymer på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatan - svar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppfölj - ning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regi- onchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genom- gångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.
```mermaid
graph TD
A[VD] --> B(AFFÄRSENHETER)
A --> C(REGIONER)
A --> D(PROJEKT)
E[Externa revisorer] --> F(BOLAGSSTÄMMA)
G[Verksamhets- revision] --> A
H[STYRELSE] --> A
I[Revisionsutskott] --> H
J[Ersättningsutskott] --> H
K[Investeringsutskott] --> H
L[Råd och utskott:] --> M(Koncernledning)
L --> N(Affärsutskott)
L --> O(Etiska rådet)
L --> P(Kvalitets- och Miljöråd)
L --> Q(VU-råd)
L --> R(HR-råd)
L --> S(Finansråd)
L --> T(Inköpsråd)
L --> U(Kommunikationsråd)
V[Koncernstaber:] --> W(Ekonomi och Finans, IR)
V --> X(Juridik och Exploatering)
V --> Y(Verksamhetsutveckling)
V --> Z(HR)
V --> AA(Bostad Produktion)
V --> AB(Kommunikation och Marknadskommunikation)
Styrningsstrukturen framgår nedan:
100JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Styrelse, verkställande direktör och revisorer
Fredrik Persson
Ordförande
Född 1968. Svensk. Invald i styrelsen 2017. Ordförande i Ersättningsutskottet, ledamot i Revisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: Lång karriär inom Axel Johnson AB bland annat som CFO och sedan som VD och koncernchef. Tidigare verksam inom Aros Securities och ABB Financial Services.
Andra väsentliga uppdrag: Ordförande i Ellevio AB. Styrelseledamot i AB Electrolux, Hufvudstaden AB, Holmen AB, Interogo Holding AG, ICA Gruppen AB och Ahlström Capital OY.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 4 000
Olav Line
Ledamot
Född 1958. Norsk. Invald i styrelsen 2017. Ledamot i styrelsen, ordförande i Investeringsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör, NTH (NTNU),Trondheim.
Arbetslivserfarenhet: 30 års erfarenhet från fastighetsbranschen i Norge och Skandinavien, bland annat som VD för Rom Eiendom AS, Steen & Strøm AS och Norwegian Property AS.
Andra väsentliga uppdrag: VD för Mustad Eiendom AS.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 1 500
Thomas Thuresson
Ledamot
Född 1957. Svensk. Invald i styrelsen 2016. Ledamot i styrelsen, ordförande i Revisionsutskottet, ledamot i Ersättningsutskottet.
Utbildning: Civilekonom, Lunds universitet. IMD (BPSE).
Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar inom Alfa Laval Group, som Ekonomi- och finansdirektör under 26 år.
Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Tetra Laval Real Estate AB. Styrelseordförande i Terratech Group AB. Styrelseledamot i Proact IT Group AB (publ) och Skiold A/S. Medlem i Solix Group AB:s Advisory Board.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 4 200
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef i JM AB
Född 1962. Svensk.
Utbildning: Civilingenjör KTH och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: 38 år på JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef. Sedan 2002 VD och koncernchef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ledamot i Mentor Sverige. Styrelseordförande i Polhem Infra AB och i Vectura Fastigheter AB.
Aktier i JM: 50 118
Konvertibler i JM: 2 166 094 kr
Kaj-Gustaf Bergh
Ledamot
Född 1963. Finsk. Invald i styrelsen 2023. Ledamot i styrelsen och Investeringsutskottet.
U tbildning: Diplomingenjör, Tekniska högskolan i Helsingfors.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom Kone-koncernen och bank- och försäkringsbranschen i Finland.
Andra väsentliga uppdrag: VD för Föreningen Konstsamfundet i Finland, Styrelseordförande i Alandia Försäkring Abp och Cor Group Oy samt styrelseledamot i Stockmann Abp.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 0
Camilla Krogh
Ledamot
Född 1977. Norsk. Invald i styrelsen 2020. Ledamot i styrelsen och Ersättningsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör. Executive MBA, Norges handelshøyskole.
Arbetslivserfarenhet : OBOS- koncernen 2018–2020, senast som VD för Construction City Eiendom och Ulven AS. Tidigare verksam inom Skanska Norge.
Andra väsentliga uppdrag: VD för Ferd Eiendom AS.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 0
Stefan Björkman
Ledamot
Född 1973. Svensk. Invald i styrelsen 2022. Ledamot i styrelsen och Revisionsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör Miljö- och vattenteknik, Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet från energibranschen, bland annat som VD för Hitachi Energy Sweden AB (tidigare ABB) samt 20 år i ledande befattningar inom Vattenfall.
Andra väsentliga uppdrag: VD för Schneider Electric Sverige AB. Styrelseledamot i Nibe Industrier AB och Vectura Fastigheter AB. Ledamot i Energiutvecklingsnämnden och Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA).
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM : 0
Jenny Larsson
Ledamot
Född 1961. Svensk. Invald i styrelsen 2019. Ledamot i styrelsen och Investeringsutskottet.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds Tekniska Högskola.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verksam inom NCC, senast som VD för NCC Boende AB.
Andra väsentliga uppdrag: VD för Jernhusen AB sedan 2011. Styrelseledamot i Christian Berner Tech Trade AB.
Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.
Aktier i JM: 1 365
Arbetstagarrepresentanter
Peter Olsson
Arbetstagarrepresentant. Född: 1959. Civilingenjör. Suppleant sedan 2011, ledamot sedan 2015.
Antal aktier i JM: 2 058
Konvertibler: 269 514 kr
Jan Strömberg
Arbetstagarrepresentant. Född 1962. Byggnads ingenjör. Suppleant sedan 2015.
Antal aktier i JM: 248
Konvertibler: 0 kr
Jonny Änges
Arbetstagarrepresentant. Född 1970. Murare. Suppleant sedan 2018.
Antal aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Per Petersén
Arbetstagarrepresentant. Född 1977. Snickare. Suppleant sedan 2014, ledamot sedan 2018.
Antal aktier i JM: 263
Konvertibler: 0 kr
Styrelsens sekreterare
Maria Bäckman
Chefsjurist i JM AB. Född 1973. Styrelsens sekreterare sedan 2012.
Antal aktier i JM: 1 347
Konvertibler: 109 802 kr
Revisorer
Ann-Christine Hägglund
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor, huvud ansvarig. Född 1966.
Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor i bl.a. NCC, Scandi Standard och Business Sweden.
Fredrik Kroon
PricewaterhouseCoopers AB
Auktoriserad revisor. Född 1985.
Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor i bl.a. Nordr Sverige samt granskningsledare NCC inom affärsområdena Infrastructure och Building Sweden.
Styrelsens närvaro
| Ledamöter | Funktion i styrelsen | Utskott¹⁾ | Styrelse- möten | Möten i utskott |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Persson | Ordförande | RU, EU (ordf.) | 14 av 14 | 5 av 6 |
| Kaj-Gustaf Bergh | Ledamot | EU, IU | 4 av 14 | 1 av 3 |
| Stefan Björkman | Ledamot | IU | 10 av 14 | 5 av 6 |
| Kerstin Gillsbro | Ledamot | IU | 13 av 14 | 6 av 6 |
| Camilla Krogh | Ledamot | EU | 13 av 14 | 3 av 3 |
| Jenny Larsson | Ledamot | RU | 14 av 14 | 4 av 6 |
| Olav Line | Ledamot | IU (ordf) | 12 av 14 | 6 av 6 |
| Thomas Thuresson | Ledamot | RU (ordf), EU | 14 av 14 | 6 av 6 |
| Peter Olsson | Arbetstagarrepresentant | 12 av 14 | ||
| Jan Strömberg | Arbetstagarrepresentant | 14 av 14 | ||
| Per Petersén | Arbetstagarrepresentant suppleant | 14 av 14 | ||
| Jonny Änges | Arbetstagarrepresentant suppleant | 14 av 14 |
1) Revisionsutskott=RU, Ersättningsutskott=EU, Investeringsutskott= IU.
2) Kaj-Gustaf Bergh lämnade styrelsen vid årsstämman i mars 2023.
3) Stefan Björkman valdes in vid årsstämman i mars 2023.
101JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Delegationsordning – VDs beslutsrätt
Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:
- köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
- investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genom- förande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt
- produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktions - start av enskilda deletapper upp till 400 mkr
- att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
- upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med# Styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen
Styrningsstruktur
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 13 samt 63–64. Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med de externa revisorerna och Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsutskottet håller möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna deltar därutöver vid styrelsemöten två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. Verksamhetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning genom Revisionsutskottets arbete. Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projektutveckling, se sidorna 15-16. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM. Via Visselblåsarfunktionen säkerställs att allvarliga missförhållanden kan rapporteras och via Etiska rådet möjliggörs vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.
Kontrollmiljö
JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för den interna kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel är arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt de andra organ som styrelsen inrättar, delegationsordning och auktorisationsbestämmelser, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.
Riskbedömning
Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr en enhetlig process och användandet av det gemensamma affärssystemet. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:
- Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav
- Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
- Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
- Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
- Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomi- och finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
- Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
- Styrelsemöten i dotterbolagen
- JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
- Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök
- Visselblåsarfunktion som säkerställer systematisk och professionell hantering av rapporterade oegentligheter
- Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.
Kommunikation och uppföljning
Bolaget har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs intranät och Verksamhetssystem. De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll till styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje kvartalet.
Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs intranät samt i Verksamhetssystemet.
De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering:
- JMs Auktorisationsbestämmelser
- Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
- Boksluts- och prognosprocesserna
- Instruktioner vid köp och försäljningar
- Finanspolicy
- Controlling inom JM
- Redovisningsprinciper
- Rutinbeskrivningar.
Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektinvesteringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande med bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. Styrelsen tar också del av de synpunkter som bolagets externa revisorer lämnar.
Beslutsprocessen
Ramverk för kontroll
VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomiska ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapporteringen som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Kommunikation och uppföljning på sidan 104.
Rapportstrukturen:
| Affärssegment (finansiell rapportering) | VD | Staber | JM Norge | JM Finland | JM Bostad Riks | JM Fastighetsutveckling | JM Entreprenad | JM Bostad Stockholm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Beslutsprocessen illustreras nedan:
| BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN | Ansvariga Beslutande Organ |
|---|---|
| Beslut om markförvärv | Affärsutskott, koncernledning och styrelse |
| Beslut om projekteringsstart | Regionchef |
| Beslut om total intäkt | Affärsenhetschef |
| Beslut om försäljningsstart | Regionchef |
| Beslut om produktionsstart | Affärsutskott, koncernledning och styrelse |
| Operativt beslut om produktionsstart | Regionchef |
| Beslut om tekniskt avslut | Regionchef |
Ersättning till styrelse och ledning
Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2023 om arvoden till styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget enligt följande:
- Arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 955 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 380 000 kronor
- Arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 165 000 kronor till ordföranden och 98 000 kronor till ledamot
- Arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 105 000 kronor till ordföranden och 80 000 kronor till ledamot
- Arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 68 000 kronor till ordförande respektive ledamöter.
Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som ska gälla fram till årsstämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare.
Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncern-ledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidorna 61–66. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i års- och hållbarhetsredovisningen, not 3 på sidan 78, koncernens noter.
Drygt 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den kort-siktiga rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och fem månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse, arbetsmiljömål, mål för återvinning och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.
Förutom koncernledningen omfattas årligen tjugo till trettio nyckelpersoner av ett långsiktigt rörligt löneprogram. Efter beslut i styrelsen erbjöds dessutom alla prov- och tillsvidareanställda medarbetare i koncernen att, för andra året, delta i ett aktiesparprogram som kortfattat innebär att medarbetarna gör en egeninvestering i JM-aktier. Den maximalt möjliga investeringsnivån var 600 000 kr för vd, 300 000 kr för övriga koncernledningsmedlemmar, 150 000 kr för enhetschefer och 20 000 kr för övriga medarbetare. Deltagarna erhåller sedan ett bidrag från JM som innan skatteavdrag gjorts motsvarar hälften av det investerade beloppet. Nettobidraget används till att köpa nya JM-aktier som sätts in på deltagarnas konton. Bidraget portioneras ut vid tre tillfällen under programmets treåriga löptid. All aktieutdelning som sker under programmet återinvesteras också i aktier. Cirka 20 procent av medarbetarna deltog i 2023 års program.
Stockholm den 18 mars 2024
Styrelsen
Revisors yttrande om bolagsstyrnings rapporten
Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 98–104 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevU 16 Revi-sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo-visningen och koncern redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 21 mars 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
104JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
Koncernledning
Johan Skoglund
Verkställande direktör och koncernchef
- Född 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998.
- Anställd år: 1986. VD och koncernchef 2002.
- I koncernledningen: 2000
- Tidigare befattningar: 38 år på JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Mentor Sverige, styrelseordförande i Polhem Infra AB och Vectura Fastig heter AB.
- Aktier i JM: 50 118
- Konvertibler i JM: 2 166 094 kr
Tobias Bjurling
Ekonomi- och finans direktör, Investor relations
- Född 1972. Ekonomie Magisterexamen, Uppsala universitet.
- Anställd år: 2023
- I koncernledningen: 2023
- Tidigare befattningar: CFO Svevia 2019-2023, Ekonomichef Bonava 2016-2019, dessförinnan ledande befattningar inom ekonomi i NCC-koncernen och Intentia samt inom revision i PwC.
- Aktier i JM: 1 500
- Konvertibler i JM: 0
Maria Bäckman
Chefsjurist, Koncernstab Juridik och Exploatering
- Född 1973. Jur. kand. Stockholms Universitet 1997.
- Anställd år: 2000
- I koncernledningen: 2012
- Tidigare befattningar: Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt.
- Aktier i JM: 1 347
- Konvertibler i JM: 109 802 kr
Markus Heino
Verkställande direktör JM Suomi Oy
- Född 1969. Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola 1992. Bachelor of Science Ecole National de Ponts et Chaussées Paris.
- Anställd år: 2013
- I koncernledningen: 2018
- Tidigare befattningar: Skanska-koncernen som trainee, projektingenjör, affärschef och regionchef, regionchef PEAB Sverige. Regionchef JM Bostad Riks, Region Syd 2013–2017.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Norge AS. Styrelseledamot i Borätt AB, Seniorgården AB och Midway Holding AB, samt ledamot i Byggföretagens Förbundsstyrelse.
- Aktier i JM: 2 075
- Konvertibler i JM: 299 460 kr
Malin Lundgren
HR-direktör
- Född 1978. Fil. kand. Uppsala universitet 2005. Executive Management Handelshögskolan 2019.
- Anställd år: 2020
- I koncernledningen: 2020
- Tidigare befattningar: Olika roller inom HR i NCC-koncernen 1999–2016, HR-chef Bonava Sverige 2016–2018, HR-chef Klövern 2018–2020.
- Aktier i JM: 1 167
- Konvertibler i JM: 0
Per Lundquist
Chef Verksamhets- utveckling (Produkt, Hållbarhet och IT)
- Född 1967. Civilingenjör LiTH, Teknisk Fysik och Elektroteknik 1993.
- Anställd år: 2016
- I koncernledningen: 2016
- Tidigare befattningar: Senior Vice President Operations på Cramo AB. Toyota Material Handling Europe, Toyota Industries och Cap Gemini.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Norge AS och JM Suomi Oy.
- Aktier i JM: 2 206
- Konvertibler i JM: 1 237 768 kr
Susanne Persson
Affärsenhetschef JM Bostad Riks
- Född 1964. Byggnadsingenjör. Executive Management Program Handelshögskolan 2017.
- Anställd år: 1984
- I koncernledningen: 2018
- Tidigare befattningar: Projektledare, arbetschef och produktionschef i JM. Sedan 2011 Chef Stockholm Produktion med övergripande ansvar för utvecklingen av produktionsverksamheten inom JM Bostad.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Norge AS och JM Entreprenad AB.
- Aktier i JM: 100
- Konvertibler i JM: 0
Hilde Vatne
Verkställande direktör JM Norge AS
- Född 1965. Jur. kand. Helsingfors universitet 1991.
- Anställd år: 2013
- I koncernledningen: 2022
- Tidigare befattningar: Skanska Finland 1998–2012 som jurist, regionchef bostadsutveckling och landschef bostadsutveckling.
- Aktier i JM: 2 218
- Konvertibler i JM: 0
Pär Vennerström
Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm
- Född 1972. Civilingenjör LTU, Väg och Vatten 1997. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2005. Executive Management Program Handelshögskolan 2017.
- Anställd år: 2000
- I koncernledningen: 2020
- Tidigare befattningar: Kvalitetsledare, Projekteringsledare och Projektledare i JM, Regionchef JM Stockholm Stad 2009–2020.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande Senior gården AB och Borätt AB, styrelseledamot JM@Home AB.
- Aktier i JM: 4 516
- Konvertibler i JM: 688 758 kr
Anders Wimmerstedt
Produktionsdirektör och Affärsenhetschef JM Entreprenad
- Född 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Executive Management Program Handelshögskolan 2015.
- Anställd år: 2001
- I koncernledningen: 2014
- Tidigare befattningar: Projektledare JM, Regionchef JM Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef JM Stockholm Syd 2009–2014.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Entreprenad AB samt styrelseledamot i JM@Home AB, Borätt AB och Senior gården AB.
- Aktier i JM: 8 000
- Konvertibler i JM: 0
Mikael Åslund
Affärsenhetschef JM Fastighets- utveckling
- Född 1965. MBA, BI/ESCP Business School, Norge och Frankrike 2006, Business Administration, Handelsakademiet 1989.
- Anställd år: 2011
- I koncernledningen: 2022
- Tidigare befattningar: CFO Coor Service Management Norge AS och Selvaagbygg AS. Ekonomichef Norges Idrottsförbund och Norges Olympiska Kommitté. Group Controller Selvaag Gruppen, Marknads- och försäljningschef Norwegian Insurance Computer Environment AS. Regionchef JM Norge AS 2011–2021.
- Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot Norgesgruppen ASA, Pareto Bank ASA, DnB Næringseiendom AS, JM Suomi Oy och JM@home.
- Aktier i JM: 4 716
- Konvertibler i JM: 0
Carl Bandhold, Ekonomi- och finansdirektör, var medlem av koncernledningen augusti 2021 till mars 2023. Claes Magnus Åkesson, tidigare Ekonomi- och finans direktör i JM AB, var tillförordnad Ekonomi- och finansdirektör från april till oktober 2023.# AKTIEÄGARINFORMATION
Aktiekapital
JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 68,7 mkr fördelat på 64,5 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1,06 krona med lika rösträtt.
Aktieägarmål
JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.
Kursutveckling och avkastning
JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX351010” Real Estate Investment & Services”. Under 2023 steg JMs aktiekurs med 3 procent, att jämföras med en ökning om 17 procent för SX351010. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI, steg 16 procent under 2023. JM-aktien noterades som högst under året till 248,00 kronor den 2 februari och som lägst till 107,30 kronor den 25 oktober. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 1,7 procent (8,1). Totalavkastningen under 2023 uppgick till 11 procent (–55).
Omsättning och börsvärde
JM-aktier till ett värde av totalt 17,8 mdkr (14,3) omsattes under 2023. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 71 mkr (57). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 176 procent (101). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 11,4 mdkr (11,1).
Ägarstruktur
Per den 31 december 2023 uppgick antalet aktieägare till 32 174 (30 937). De tio största ägarna stod för 61,2 procent (69,8) av kapitalet. Det utländska ägandet stod för 37,5 procent (15,4) och svenska ägandet 72,5 procent (84,6) av kapitalet.
Utdelningspolicy
Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2023 uppgår till 3,00 kronor (14,00) per aktie, med intention att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
| Överföring till aktieägare, mkr | Utdelning | Återköp | Summa |
|---|---|---|---|
| 2014 | 558 | 500 | 1 058 |
| 2015 | 600 | 500 | 1 100 |
| 2016 | 602 | 500 | 1 102 |
| 2017 | 675 | 500 | 1 175 |
| 2018 | 765 | – | 765 |
| 2019 | 835 | – | 835 |
| 2020 | 870 | – | 870 |
| 2021 | 887 | 375 | 1 262 |
| 2022 | 922 | 825 | 1 747 |
| 2023 | 903 | – | 903 |
| Summa | 7 617 | 3 200 | 10 817 |
| Totalavkastning, % | 2023 | Genomsnitt per år 2019–2023 | Genomsnitt per år 2014–2023 |
|---|---|---|---|
| JM | 11 | 6 | 5 |
| Nasdaq Stockholm (SX351010) | 17 | 15 | 11 |
| OMX Stockholm PI | 16 | 19 | 15 |
| Totalavkastning JM, 2014–2023 % | Index 2023 | Index 2022 | Index 2021 | Index 2020 | Index 2019 | Index 2018 | Index 2017 | Index 2016 | Index 2015 | Index 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JM | 11 | –55 | 45 | 9 | 67 | –2 | –25 | 7 | 5 | 41 |
| Nasdaq Stockholm PI | 16 | 16 | 31 | 21 | 19 | 17 | 18 | 59 | 48 | 41 |
100 (2014-01-01)
- Genomsnittligt 5 år: 6
- Genomsnittligt 10 år: 5
FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2019–2023
| År | Inlösen återköpta aktier, mkr | Fondemission, mkr | Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr | Antal aktier | Kvotvärde/ aktie | Aktiekapital mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 69 583 262 | 1 kr | 69,6 |
| 2020 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 69 583 262 | 1 kr | 69,6 |
| 2021 | 0,0 | 0,0 | 0,2 | 69 750 296 | 1 kr | 69,8 |
| 2022 | –1,5 | 0,0 | 0,0 | 68 278 841 | 1 kr | 68,3 |
| 2023 | –3,8 | 3,8 | 0,0 | 64 504 840 | 1,06 kr | 68,3 |
KURSUTVECKLING
(Grafer visas här i originaldokumentet)
AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING
| Kronor per aktie | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs per den 31/12 | 177,50 | 172,10 | 408,60 | 290,60 | 277,40 |
| Högst/lägst betalkurs under året | 248,0/107,30 | 421,10/146,50 | 419,50/284,80 | 313,30/153,50 | 282,90/162,35 |
| Direktavkastning per den 31/12 (%) | 1,7 | 8,1 | 3,3 | 4,4 | 4,5 |
| Börsvärde per den 31/12 (mkr) | 11 450 | 11 101 | 28 050 | 20 221 | 19 302 |
| Resultat per aktie efter utspädning | 6,70 | 23,40 | 25,90 | 22,50 | 22,50 |
| Exploateringsfastigheter Marknadsvärde | 219 | 235 | 224 | 206 | 224 |
| Exploateringsfastigheter Bokfört värde | 132 | 131 | 120 | 113 | 128 |
| Projektfastigheter Marknadsvärde | 17 | 17 | 16 | 24 | 25 |
| Projektfastigheter Bokfört värde | 16 | 14 | 12 | 18 | 20 |
| Räntebärande nettoskuld | 29 | 5 | –20 | –4 | 6 |
| Eget kapital (redovisat) | 129 | 140 | 125 | 112 | 105 |
| Utdelning¹ | 3,00 | 14,00 | 13,50 | 12,75 | 12,50 |
| Utdelning i % av resultat per aktie | 45 | 60 | 52 | 57 | 56 |
| P/E tal per den 31/12 | 26 | 7 | 16 | 13 | 12 |
| Antal aktier per den 31/12 | 64 504 840 | 64 504 840² | 68 648 746² | 69 583 262 | 69 583 262 |
| Genomsnittligt antal aktier före utspädning | 64 504 840 | 67 073 227 | 69 220 764 | 69 583 262 | 69 583 262 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning | 64 504 840 | 67 384 072 | 69 560 505 | 70 061 421 | 69 985 557 |
¹ Enligt styrelsens förslag.
² 3 774 001 respektive 1 101 550 återköpta aktier ingår ej.
(Diagram över ägarfördelning per land och ägartyp visas här i originaldokumentet)
ÄGARBILD PER 2023-12-31
| Aktieinnehav | Antal aktieägare | % av alla aktieägare | Äger tillsammans antal aktier | % av aktiekapital |
|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 28 168 | 87,5 | 2 731 157 | 4,2 |
| 501–1 000 | 2 012 | 6,3 | 1 611 699 | 2,5 |
| 1 001–5 000 | 1 621 | 5,0 | 3 515 797 | 5,5 |
| 5 001–20 000 | 246 | 0,8 | 2 403 641 | 3,7 |
| 20 001–100 000 | 72 | 0,2 | 3 389 766 | 5,3 |
| 100 001– | 55 | 0,2 | 50 852 780 | 78,8 |
| Summa | 32 174 | 100,0 | 64 504 840 | 100,0 |
Aktiekapital, %
- AMF Pension & Fonder: 19,7
- Swedbank Robur Fonder: 9,8
- Fidelity Investments (FMR): 8,7
- Vanguard: 3,7
- Fredrik W. Mohn: 3,6
- Nordea Funds: 3,5
- AFA försäkring: 3,4
- Dimensional Fund Advisors: 3,3
- Samhällsbyggnadsbolaget I Norden AB: 3,0
- Norges Bank: 2,6
- Övriga: 38,9
- Summa: 100,0
Per den 31 december 2023: Antal aktieägare, 32 174. Antal aktier, 64 504 840. Av det totala aktiekapitalet per den 31 december 2023 ägdes cirka 37,5 procent av utländska placerare. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen per den 31 december 2023. Siffrorna är avrundade.
Koncernen femårsöversikt – segmentsredovisning
Belopp i mkr där ej annat anges.
RESULTATRÄKNING
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 13 851 | 16 385 | 14 608 | 15 388 | 15 692 |
| Produktions- och driftkostnader | –11 877 | –13 216 | –11 814 | –12 607 | –12 994 |
| Bruttoresultat | 1 973 | 3 169 | 2 795 | 2 781 | 2 698 |
| Försäljnings- och administrationskostnader | –985 | –1 094 | –1 015 | –944 | –966 |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m. | –256 | –11 | 436 | 191 | 276 |
| Rörelseresultat | 732 | 2 064 | 2 216 | 2 028 | 2 008 |
| Finansiella intäkter och kostnader | –100 | –70 | –58 | –73 | –80 |
| Resultat före skatt | 632 | 1 994 | 2 158 | 1 955 | 1 928 |
| Skatter | –199 | –419 | –360 | –380 | –358 |
| Årets resultat | 433 | 1 575 | 1 798 | 1 575 | 1 570 |
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Upparbetade intäkter | 13 612 | 16 172 | 14 422 | 15 157 | 15 439 |
| Produktionskostnader | –11 660 | –13 041 | –11 663 | –12 457 | –12 834 |
| Produktionsresultat | 1 951 | 3 131 | 2 759 | 2 700 | 2 605 |
Exploateringsfastigheter
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 202 | 178 | 145 | 151 | 167 |
| Driftkostnader | –146 | –105 | –91 | –83 | –95 |
| Fastighetsskatt | –45 | –47 | –37 | –44 | –37 |
| Resultat exploateringsfastigheter | 11 | 27 | 18 | 24 | 35 |
Projektfastigheter
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 36 | 35 | 41 | 80 | 86 |
| Driftkostnader | –22 | –21 | –21 | –22 | –26 |
| Fastighetsskatt | –3 | –2 | –2 | –1 | –2 |
| Resultat projektfastigheter | 11 | 11 | 18 | 57 | 58 |
| Bruttoresultat | 1 973 | 3 169 | 2 795 | 2 781 | 2 698 |
| Försäljnings- och administrationskostnader | –942 | –1 042 | –965 | –904 | –931 |
| Fastighetsförsäljning m.m | | | | | |
| Försäljningsvärden | 343 | – | 1 308 | 1 078 | 923 |
| Bokförda värden | –336 | – | –912 | –891 | –647 |
| Nedskrivningar m.m | –262 | –11 | 40 | 4 | – |
| Resultat av fastighetsförsäljning m.m | –256 | –11 | 436 | 191 | 276 |
| Koncerngemensamma kostnader | –44 | –52 | –50 | –40 | –35 |
| Rörelseresultat | 732 | 2 064 | 2 216 | 2 028 | 2 008 |
BALANSRÄKNING
| 2023-12-31 | 2022-12-31 | 2021-12-31 | 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||||
| Anläggningstillgångar | 351 | 351 | 330 | 278 | 219 |
| Projektfastigheter | 1 030 | 932 | 813 | 1 246 | 1 399 |
| Exploateringsfastigheter | 8 504 | 8 465 | 8 205 | 7 831 | 8 938 |
| Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. |
KASSAFLÖDESANALYS
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –48 | –261 | 2 287 | 1 715 | 1 291 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 | –29 | –17 | –79 | –7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –172 | –1 869 | –1 338 | –988 | –576 |
| Summa årets kassaflöde | –221 | –2 159 | 933 | 648 | 708 |
| Likvida medel vid årets slut | 1 582 | 1 840 | 3 981 | 3 037 | 2 397 |
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början | 334 | –1 363 | –300 | 420 | 546 |
| Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran | 1 544 | 1 697 | –1 063 | –720 | –126 |
| Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut | 1 877 | 334 | –1 363 | –300 | 420 |
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bokfört värde vid årets början | 8 465 | 8 205 | 7 831 | 8 938 | 8 306 |
| Nyanskaffningar | 1 628 | 1 700 | 1 754 | 1 022 | 1 745 |
| Överfört till produktion | –829 | –1 538 | –1 388 | –1 888 | –1 068 |
| Övrigt | –760 | 97 | 8 | –241 | –45 |
| Bokfört värde vid årets slut | 8 504 | 8 465 | 8 205 | 7 831 | 8 938 |
Exploateringsfastigheter
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsvärden | 14 100 | 15 200 | 15 400 | 14 300 | 15 600 |
| Bokförda värden | 8 500 | 8 500 | 8 200 | 7 800 | 8 900 |
| Övervärden | 5 600 | 6 700 | 7 200 | 6 500 | 6 700 |
BOSTADSPRODUKTION
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal disponibla byggrätter | 39 100 | 39 500 | 35 600 | 37 800 | 35 900 |
| – varav redovisade i balansräkningen | 22 700 | 22 000 | 20 000 | 20 400 | 21 100 |
| Antal sålda bostäder | 1 901 | 2 659 | 4 248 | 4 026 | 3 595 |
| Antal produktionsstartade bostäder | 1 609 | 3 113 | 3 972 | 3 199 | 3 269 |
| Antal bostäder i pågående produktion | 6 033 | 8 078 | 8 094 | 7 976 | 7 813 |
| Andel sålda bostäder i pågående produktion, % | 52 | 59 | 64 | 60 | 53 |
| Andel bokade bostäder i pågående produktion, % | 2 | 3 | 13 | 14 | 12 |
| Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % | 54 | 62 | 76 | 74 | 65 |
PROJEKTFASTIGHETER
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsvärden | 1 069 | 1 089 | 1 088 | 1 651 | 1 769 |
| Bokförda värden | 1 030 | 932 | 813 | 1 246 | 1 399 |
| Övervärden | 39 | 157 | 275 | 405 | 370 |
PERSONAL
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Medeltal anställda | 2 382 | 2 472 | 2 461 | 2 600 | 2 598 |
| – varav i utlandet | 529 | 564 | 533 | 543 | 545 |
| Löner och ersättningar | 1 513 | 1 538 | 1 478 | 1 474 | 1 516 |
NYCKELTAL
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rörelsemarginal, % | 5,3 | 12,6 | 15,2 | 13,2 | 12,8 |
| Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % | 5,0 | 17,9 | 21,9 | 20,8 | 22,2 |
| Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % | 6,7 | 18,6 | 20,4 | 19,7 | 21,0 |
| Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % | 4,5 | 12,1 | 13,1 | 11,9 | 11,8 |
| Soliditet, % | 50 | 53 | 50 | 47 | 42 |
| Räntebärande låneskuld, mkr | 3 469 | 2 179 | 2 618 | 2 737 | 2 817 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,2 | 0,0 | – | – | 0,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,7 | 23,4 | 35,8 | 25,7 | 23,4 |
| Räntebärande skulder/balansomslutning, % | 21 | 13 | 15 | 16 | 16 |
| Kapitalomsättningshastighet, ggr | 0,82 | 0,95 | 0,86 | 0,90 | 0,92 |
INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT, OPERATIVT KASSAFLÖDE
(mkr)
JM Entreprenad
JM Fastighetsutveckling
JM Finland
JM Norge
JM Bostad Riks
JM Bostad Stockholm
Koncern- gemensamma kostnader
Graph showing Revenue, Operating Profit, and Operational Cash Flow for different JM segments in 2022 and 2023.
DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Räntebärande skulder minskat med likvida medel och räntebärande fordringar. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel. | ||||
| Räntebärande skulder | |||||
| – Avsättning pensioner | 1 546 | 1 404 | 1 761 | 1 804 | 1 702 |
| – Långfristiga räntebärande skulder | 951 | 892 | 818 | 1 179 | 1 359 |
| – Kortfristiga räntebärande skulder | 15 089 | 15 480 | 7 566 | 6 480 | 5 320 |
| Likvida medel och räntebärande fordringar | –1 683 | –2 156 | –3 981 | –3 037 | –2 397 |
| Summa | 15 904 | 15 619 | 6 163 | 6 426 | 5 984 |
Soliditet
(%)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Eget kapital i förhållande till balansomslutning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter finansiell position. |
BALANSRÄKNING
(mkr)
| TILLGÅNGAR | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Immateriella anläggningstillgångar | 803 | 308 | 377 | 445 | 366 |
| Kortfristiga fordringar 1) | 4 541 | 5 225 | 3 528 | 3 828 | 4 274 |
| Likvida medel | 1 582 | 1 840 | 3 981 | 3 037 | 2 397 |
| Summa omsättningstillgångar | 16 461 | 16 771 | 16 903 | 16 387 | 17 374 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 16 812 | 17 122 | 17 233 | 16 665 | 17 593 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital 2) | 8 332 | 9 006 | 8 608 | 7 817 | 7 326 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 397 | 268 | 190 | 354 | 425 |
| Övriga långfristiga skulder | 364 | 414 | 373 | 372 | 765 |
| Långfristiga avsättningar | 2 559 | 2 717 | 3 078 | 3 290 | 3 223 |
| Summa långfristiga skulder | 3 319 | 3 399 | 3 641 | 4 016 | 4 413 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 526 | 507 | 667 | 579 | 690 |
| Övriga kortfristiga skulder | 3 522 | 4 088 | 4 172 | 4 120 | 5 030 |
| Kortfristiga avsättningar | 113 | 122 | 145 | 133 | 134 |
| Summa kortfristiga skulder | 5 161 | 4 717 | 4 984 | 4 832 | 5 854 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 16 812 | 17 122 | 17 233 | 16 665 | 17 593 |
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar: 57, 55, 14, 1, 76
2) Varav skulder fastighetsförvärv: 806, 516, 675, 459, 949
BESKRIVNING AV FINANSIELLA RESULTATMÅTT I JMs ÅRSREDOVISNING SOM INTE ÅTERFINNS I IFRS-REGELVERKET
Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligt segmentsredovisning hjälper därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM.
FEMÅRSÖVERSIKT
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) enligt segmentsredovisning
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning minskat med likvida medel och räntebärande fordringar. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel. | ||||
| Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning | |||||
| – Avsättning pensioner | 1 546 | 1 404 | 1 761 | 1 804 | 1 702 |
| – Långfristiga räntebärande skulder | 397 | 268 | 190 | 354 | 425 |
| – Kortfristiga räntebärande skulder | 1 526 | 507 | 667 | 579 | 690 |
| Likvida medel och räntebärande fordringar | – | – | – | – | – |
| Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) enligt segmentsredovisning | 1 877 | 334 | –1 363 | –300 | 420 |
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning
(%)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt marknadsläge. | ||||
| Rörelseresultat enligt segmentsredovisning | 732 | 2 064 | 2 216 | 2 028 | 2 008 |
| Intäkter enligt segmentsredovisning | 13 851 | 16 385 | 14 608 | 15 388 | 15 692 |
| Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % | 5,3 | 12,6 | 15,2 | 13,2 | 12,8 |
Räntabilitet efter skatt på eget kapital
(%)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Periodens resultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter lönsamhet och finansiell position. | ||||
| Periodens resultat enligt segmentsredovisning | 433 | 1 575 | 1 798 | 1 575 | 1 570 |
| Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning | 8 669 | 8 807 | 8 213 | 7 572 | 7 062 |
| – Eget kapital vid årets början | 9 006 | 8 608 | 7 817 | 7 326 | 6 798 |
| – Eget kapital vid årets slut | 8 332 | 9 006 | 8 608 | 7 817 | 7 326 |
| Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % | 5,0 | 17,9 | 21,9 | 20,8 | 22,2 |
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital
(%)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital enligt segmentsredovisning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet. | ||||
| Resultat före skatt plus finansiella kostnader | 765 | 2 083 | 2 220 | 2 034 | 2 014 |
| Genomsnittligt sysselsatt kapital | 11 493 | 11 205 | 10 890 | 10 349 | 9 585 |
| – Sysselsatt kapital vid årets början | 11 185 | 11 226 | 10 555 | 10 143 | 9 026 |
| – Sysselsatt kapital vid årets slut | 11 801 | 11 185 | 11 226 | 10 554 | 10 143 |
| Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % | 6,7 | 18,6 | 20,4 | 19,7 | 21,0 |
Sysselsatt kapital
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter kapitalanvändning. | ||||
| Eget kapital enligt segmentsredovisning | 8 332 | 9 006 | 8 608 | 7 817 | 7 326 |
| Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning | |||||
| – Avsatt till pensioner | 1 546 | 1 404 | 1 761 | 1 804 | 1 702 |
| – Långfristiga räntebärande skulder | 397 | 268 | 190 | 354 | 425 |
| – Kortfristiga räntebärande skulder | 1 526 | 507 | 667 | 579 | 690 |
| Sysselsatt kapital | 11 801 | 11 185 | 11 226 | 10 554 | 10 143 |
RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH KAPITALOMSÄTTNINGSHASTIGHET
Graph showing Interest Coverage Ratio and Capital Turnover Ratio for 2019-2023.
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD
Graph showing Net Interest-Bearing Debt/Receivable and Debt-to-Equity Ratio for 2019-2023.
DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
(mkr)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Räntebärande skulder minskat med likvida medel och räntebärande fordringar. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel. | ||||
| Räntebärande skulder | |||||
| – Avsättning pensioner | 1 546 | 1 404 | 1 761 | 1 804 | 1 702 |
| – Långfristiga räntebärande skulder | 951 | 892 | 818 | 1 179 | 1 359 |
| – Kortfristiga räntebärande skulder | 15 089 | 15 480 | 7 566 | 6 480 | 5 320 |
| Likvida medel och räntebärande fordringar | –1 683 | –2 156 | –3 981 | –3 037 | –2 397 |
| Summa | 15 904 | 15 619 | 6 163 | 6 426 | 5 984 |
Soliditet
(%)
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Definition | Eget kapital i förhållande till balansomslutning. | ||||
| Orsak till användning av mått | Mäter finansiell position. |
Skuldsättningsgrad
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :----- | |
| Räntebärande nettoskuld | 15 904 |
| Eget kapital | 7 972 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,0 |
Räntetäckningsgrad
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Resultat före skatt | 1 385 |
| Finansiella kostnader | 159 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 9,7 |
Resultat per aktie (efter utspädning)
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Periodens resultat efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier. Mäter vinst per aktie. | Mäter vinst per aktie. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :---- | |
| Periodens resultat efter utspädning | 1 029 |
| Genomsnittligt antal aktier | 64 504 840 |
| Resultat per aktie (efter utspädning), kr | 16,00 |
Räntabilitet före skatt på totalt kapital
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning. Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet. | Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Resultat före skatt plus finansiella kostnader | 765 |
| Genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning | 16 967 |
| Balansomslutning vid årets början | 17 122 |
| Balansomslutning vid årets slut | 16 812 |
| Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % | 4,5 |
Soliditet enligt segmentsredovisning
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till balansomslutning enligt segmentsredovisning. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Eget kapital enligt segmentsredovisning | 8 332 |
| Balansomslutning enligt segmentsredovisning | 16 812 |
| Soliditet enligt segmentsredovisning, % | 50 |
Skuldsättningsgrad (enligt segmentsredovisning)
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till eget kapital enligt segmentsredovisning. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning | 1 877 |
| Eget kapital enligt segmentsredovisning | 8 332 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,2 |
Räntetäckningsgrad (enligt segmentsredovisning)
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Resultat före skatt enligt segmentsredovisning | 632 |
| Finansiella kostnader | 133 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,7 |
Räntebärande skulder/balansomslutning (enligt segmentsredovisning)
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till balansomslutning enligt segmentsredovisning. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning | 3 469 |
| Balansomslutning enligt segmentsredovisning | 16 812 |
| Räntebärande skulder/balansomslutning, % | 21 |
Kapitalomsättningshastighet (enligt segmentsredovisning)
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning. Mäter finansiell position. | Mäter finansiell position. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Intäkter enligt segmentsredovisning | 13 851 |
| Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning | 16 967 |
| Balansomslutning vid årets början | 17 122 |
| Balansomslutning vid årets slut | 16 812 |
| Kapitalomsättningshastighet, ggr | 0,82 |
JM-AKTIEN
Totalavkastning
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Summa aktiekursens förändring under året och utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i början på året. Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik period. | Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik period. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :---- | |
| Aktiekursens förändring, kr | 5,40 |
| Utbetald utdelning, kr | 14,00 |
| Aktiekurs i början på året, kr | 172,10 |
| Totalavkastning, % | 11 |
Direktavkastning
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs vid periodens slut. Mäter avkastning likviditet för aktieägaren. | Mäter avkastning likviditet för aktieägaren. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :---- | |
| Utdelning enligt förslag, kr | 3,00 |
| Börskurs i slutet av året, kr | 177,50 |
| Direktavkastning, % | 1,7 |
Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Periodens resultat efter utspädning enligt resultaträkning segmentsredovisning hänförligt till moder bolagets aktieägare i förhållande till vägt antal genomsnittligt antal aktier. Mäter vinst per aktie. | Mäter vinst per aktie. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Periodens resultat efter utspädning | 433 |
| Genomsnittligt antal aktier | 64 504 840 |
| Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning, kr | 6,70 |
Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter per aktie oaktat finansiering. | Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter per aktie oaktat finansiering. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Exploateringsfastigheter, marknadsvärde | 14 100 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr | 219 |
Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Exploateringsfastigheters bokförda värde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter per aktie oaktat finansiering. | Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter per aktie oaktat finansiering. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Exploateringsfastigheter, bokfört värde | 8 504 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde, kr | 132 |
Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. | Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Projektfastigheter, marknadsvärde | 1 069 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr | 17 |
Projektfastigheter per aktie, bokfört värde
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Projektfastigheters bokförda värde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. | Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Projektfastigheter, bokfört värde | 1 030 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Projektfastigheter per aktie, bokfört värde, kr | 16 |
Eget kapital per aktie
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Eget kapital enligt segmentsredovisning vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter värdet av eget kapital per aktie, substansvärdering. | Mäter värdet av eget kapital per aktie, substansvärdering. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Eget kapital enligt segmentsredovisning | 8 332 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Eget kapital per aktie, kr | 129 |
Räntebärande nettoskuld per aktie
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie. | Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie. |
| Belopp i mkr där ej annat anges. | |
| 2023 | |
| :--- | |
| Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning | 1 877 |
| Antal aktier vid periodens slut | 64 504 840 |
| Räntebärande nettoskuld per aktie, kr | 29 |
1) Nyckeltalet är det samma enligt segmentsredovisning och IFRS-redovisning. Belopp i mkr där ej annat anges.
Övriga definitioner
| Definition | Orsak till användning av mått |
|---|---|
| Intäkter enligt segmentsredovisning | Mäter intäkter i takt med färdigställandet och aktuellt marknadsläge |
| Intäkter och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. | |
| Rörelseresultat enligt segmentsredovisning | |
| Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och joint venture samt nedskrivningar. | # Mäter resultat i takt med färdigställande och aktuellt marknadsläge |
- Eget kapital enligt segmentsredovisning
Eget kapital enligt IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv vinstavräkning för koncernens bostadsutveckling samt justerat för leasingavtal. Mäter eget kapital enligt segmentsredovisning. - Skulder enligt segmentsredovisning
Skulder enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling nettoredovisade mot projektfinansiering samt justerade för leasingavtal. Projekt på skuldsidan överstiger projektfinansieringen upparbetade intäkter. Mäter skulder enligt segmentsredovisning. - Tillgångar enligt segmentsredovisning
Tillgångar enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling istället för aktiverade kostnader (pågående arbete) nettoredovisade mot projektfinansiering samt justerade för leasingavtal. Projekt på tillgångssidan överstiger upparbetade intäkter projektfinansiering. Mäter tillgångar enligt segmentsredovisning.
Exploateringsfastigheter
Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar.
* Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
* Mark med tillhörande byggrätter för kommersiella ändamål
* Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.
Mäter tillgångar som i framtiden kommer omklassificeras till projektkostnad.
Projektfastigheter
Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter.
* Fastigheter under utveckling
* Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder
* Färdigställda kontorsfastigheter.
Mäter tillgångar som är till försäljning eller kan bytas mot exploateringsfastigheter.
Operativt kassaflöde (endast affärssegment)
Förändring av operativt kapital samt periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. Mäter kassaflöde per affärssegment.
Avkastning operativt kapital
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt (fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital. Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet per affärssegment.
Operativt kapital
Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts- föreningar och joint venture m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandlar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leveran- törsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Mäter kapitalanvändning per affärssegment.
Definitioner enligt EU Taxonomin
- Definition Omsättning
Omsättning inbegriper intäkter som redovisas enligt IAS 1.82a. - Capex
Totala kapitalutgifter innefattar förvärv av materiella och immateriella anläggningstillgångar som gjorts under räkenskapsåret samt årets tillkommande nyttjanderättstillgångar. - Opex
Totala driftsutgifter (Opex) består av utgifter för forskning och utveckling (FoU) som kostnadsförts under perioden, renovering av byggnader (ägda eller hyrda), utgifter för reparation och underhåll av materiella anläggningstillgångar (ägda eller hyrda), övriga direkta utgifter såsom service avseende löpande underhåll av materiella anläggningstillgångar som krävs för att säkerställa dessa tillgångars löpande funktion och kostnadsförda leasingavgifter avseende kortfristiga leasingavtal. - Eligible
Verksamhet som omfattas av EU Taxonomin. - Aligned
Verksamhet som följer EU Taxonomins krav.
JM AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
JM ABs Årsstämma
JM ABs årsstämma äger rum torsdagen den 18 april 2024 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. Entrén öppnar kl. 15.00. Enklare förtäring serveras före årsstämman.
Rätt att delta i årsstämman och anmälan
Deltagande i stämmolokalen
Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska (i) vara upp- täckts som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024 anmäla sig till stämman på bolagets webbplats jm.se, per post till Computershare AB, ”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm, via e-post till proxy@computer- share.se eller per telefon 0771-24 64 00 (vardagar mellan kl. 09.00 och 16.00). Vid anmälan ska aktieägaren uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer och antalet eventuella biträden (högst två) samt i förekommande fall uppgift om ombud. Om en aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt utfärdas för ombudet. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid stämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda till ovan- stående adress senast onsdagen den 17 april 2024.
Deltagande genom poströstning
Den som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktie- ägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024 anmäla sig genom att avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Computershare AB tillhanda senast den dagen. Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen. För poströstningen ska ett särskilt formulär användas. Poströstningsformuläret finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se. Ifyllt och undertecknat poströstningsformulär kan skickas med post till Computershare AB, ”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm eller med e-post till [email protected]. Ifyllt formulär ska vara Computer share AB tillhanda senast fredagen den 12 april 2024. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt genom verifiering med BankID via JM ABs webbplats, jm.se/bolagsstyrning. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är poströsten i sin helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av poströstningsformuläret. Om en aktieägare poströstar genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt bifogas poströstningsformuläret. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets hemsida www.jm.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller motsva- rande behörighetshandling bifogas formuläret. Om aktieägare poströstat, och därefter deltar i årsstämman personligen eller genom ombud, är poströsten fortsatt giltig i den mån aktieägaren inte deltar i en omröstning under stämman eller annars återkallar a vgiven poströst. Om aktieägaren under stämmans gång väljer att delta i en omröstning kommer avgiven röst att ersätta tidigare inskickad poströst på den punkten.
Förvaltarregistrerade innehav
För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 10 april 2024. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren senast den 12 april 2024 kommer att beaktas vid framställ- ningen av aktieboken.
Utdelning
För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 3,00 kronor (14,00) per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 22 april 2024. Beslutar årsstäm- man enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024. Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt förbättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Kommande informationstillfällen
- 23 april: Delårsrapport januari–mars 2024
- 22 maj: Kapitalmarknadsdag
- 10 juli: Delårsrapport januari–juni 2024
- 22 oktober: Delårsrapport januari–september 2024
Rapporterna finns på svenska och engelska på www.jm.se/investerare.
JM AB (publ), Organisationsnummer 556045-2103. Säte i Stockholm.
SVENSKA KONTOR
- Stockholm
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00 - Uppsala
Box 1334, 753 20 Uppsala
Besöksadress: Dragarbrunnsgatan 78 B
Tel. 018-66 03 00 - Linköping
Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping
Tel. 013-37 14 00 - Västerås
Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås
Tel. 021-81 20 00 - Örebro
Vasastrand 11, 703 54 Örebro
Tel. 019-764 15 10 - Göteborg
Odinsgatan 13, 411 03 Göteborg
Tel. 031-703 57 00 - Malmö
Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö
Tel. 040-16 56 00
HUVUDKONTOR
JM AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm.se
DOTTERBOLAG SVERIGE
AB Borätt
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.boratt.se
Seniorgården AB
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-626 66 30
www.seniorgarden.se
JM Entreprenad AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm-entreprenad.se
JM@Home AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
DOTTERBOLAG UTLAND
Norge: JM Norge AS
Postboks 453 N-1327 Lysaker
Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo
Tel. +47 67 17 60 00
www.jm.no
Finland: JM Suomi Oy
Hevosenkenkä 3 FI-02600 Espoo
Tel.# 116JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELL INFORMATION
BOLAGSSTYRNING
AKTIEÄGARINFORMATION
+358 2 0743 0777
www.jmsuomi.fi
Adresser Facebook: @jmsuomi Instagram: @jmsuomi LinkedIn: Seniorgården AB
JM Entreprenad AB
JM@Home AB
Facebook: @jmnorge Instagram: @jmnorge LinkedIn: JM Norge AS
Youtube: JM Norge AS
Facebook: @jmsverige Instagram: @jmsverige LinkedIn: JM
X: @JM_AB Youtube: JM Sverige
Produktion: JM och Lindermyr
Produktion Text: JM, Annette Björklund och Evidens
Grafisk form: Paulin Design
Repro och original: POD Stockholm och Sonho
Foto/illustrationer: Aksel Alvarez Jurgueson, Fredric Berggren, Sandra Birgersdotter Ek, Walti Hösli, Gustav Kaiser, Sandra Kvistborn, Locka, Aki Rask, Alicia Sjöström, Therese A Svensson, 3D Visual, Visulent, Anders G Warne, WEC360, Louise Weibull och JM
Tryckeri: POD Stockholm, 2023
Papper: Invercote Creato 260g/Galerie Art Matt 150g