Jiangxi Firstar Panel Technology Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2020

Aug 28, 2020

证券代码：300256 证券简称：星星科技 公告编号：2020-0097

浙江星星科技股份有限公司

关于对深圳证券交易所关注函回复的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。

浙江星星科技股份有限公司（以下简称“星星科技”或“公司”）于2020年8月25日 收到深圳证券交易所创业板公司管理部出具的《关于对浙江星星科技股份有限公司的关 注函》（创业板关注函〔2020〕第406号），公司对关注函中提到的问题逐项进行了认真 核查，现将关注函的有关问题回复如下：

如无特别说明，本回复中的简称或名词的释义与2020年8月21日披露的《关于对深圳证券交易所 关注函回复的公告》（公告编号：2020-0090）中的简称或名词的释义具有相同含义。

1. 回函显示，公司投资深圳一二三四并参与宝安区石岩街道石龙仔宏柏厂城市更新单元项目（以 下简称“合作项目”），是基于公司技术研发、国际贸易、人才引进以及发展战略等需要。公司在深 圳地区租赁房产成本较高，部分租赁合约面临到期不能续租的风险，公司参与合作项目可低成本获取 物业。协议约定，双方按持股比例拥有合作项目物业权益，待具备不动产权登记条件后，双方均有权 要求将相应物业登记至本方或指定方名下。

（ 1 ）请结合公司目前在深租赁房产的规模、用途、公司未来产能建设和地域布局以及合作项目 的规划等说明合作项目定位与公司的实际需求是否相符，合作项目各类物业是否具备按持股比例进行 分配并办理物业登记的条件，公司拥有的合作项目面积能否有效解决公司在深物业不足等问题。

（ 2 ）请结合项目投资风险、资金成本等进一步说明公司不直接购买现有房产而参与建设周期较 长的城市更新项目的具体原因。

回复：

（ 1 ）请结合公司目前在深租赁房产的规模、用途、公司未来产能建设和地域布局以及合作项目 的规划等说明合作项目定位与公司的实际需求是否相符，合作项目各类物业是否具备按持股比例进行

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分配并办理物业登记的条件，公司拥有的合作项目面积能否有效解决公司在深物业不足等问题。

公司主营各种视窗防护屏、触控显示模组、精密结构件等相关业务，产品主要应用于手机、平板 电脑、可穿戴产品、笔记本电脑等消费电子产品，以及车载、工控、医疗器械等领域。随着近几年的 业务发展，产能不断扩充，拥有的厂区分散在深圳、东莞、福建、江西等多地，其中在深圳地区现有 租赁面积 17.54 万平方米，主要物业租赁集中在公司全资子公司星星触控科技（深圳）有限公司（以 下简称“星星触控”）和星星精密科技（深圳）有限公司（以下简称“星星精密”），星星触控深圳 现有物业 11,080 平方米，星星精密深圳租赁物业面积 113,391 平方米，上述物业较为分散，主要以研 发办公及生产功能为主，随着公司业务纵深发展以及未来业务规模的进一步扩大（预计 2023 年星星 触控物业需求缺口约 10,000 平方米，星星精密物业需求缺口约 50,000 平方米），公司现有物业已制 约了公司业务规模的进一步扩大，且公司研发生产较为分散，导致管理成本较高，为此公司结合业务 增长及未来业务规划，需要筹划集办公、研发、展示贸易、产业集聚平台及配套功能于一体的复合型 功能物业。深圳宝安作为公司战略首选地，无论在产业基础、营商环境、展示贸易、产业链聚合等方 面都具有强大的先发优势。同时所选标的项目位于宝安区石岩街道，处于深港科技创新走廊及深莞高 新产业带双轴中心节点位置，区位优势明显，交通极其便利，距离宝安国际机场、深圳北站及南山福 田中心区 25 分钟车程，距离公司重要战略合作伙伴华为总部基地、华为松山湖智能终端基地、步步 高、vivo 总部研发基地均在半小时车程。结合标的项目是以新一代信息技术为支撑定位，拟打造为集 总部企业、智能制造、研发、服务、生活配套相结合的高科技产业示范园区，与公司发展定战略匹配， 公司将在标的项目落地粤港澳湾区行政中心、研发中心和销售中心。标的项目物业建成且完成竣工验 收备案手续后，股东可按照持股比例按照物业功能进行分配并办理物业登记。公司按照比例所拥有的 合作项目物业具有功能集聚，使用集约的特点，可最大化满足公司对在深有效物业的需求，解决物业 不足等问题。且双方约定公司根据需要对产业园其他物业具有优先购买权及租赁权，可进一步解决公 司物业不足、租约不稳定的问题。

根据《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规[2020]2 号）第五条：“通过拆除 重建类城市更新出让的工业用地或者混合用地，项目实施主体可选择以下方式之一对其工业楼宇及配 套用房的转让进行明确约定：（一）工业楼宇全部或者部分分割转让，所在宗地内配套用房可分割转 让的比例不受限制”，城市更新项目工业楼宇及配套均可 100%分割销售。

项目开发建成后，可部分缓解公司业务增长所带来的生产、办公场所不足、租约不稳定的问题， 在现有物业租赁关系继续维持的前提下，基本可满足未来 5 年内业务增长对物业载体的需求，但仍然 无法满足公司整合产能、拓展新业务以及现有产能扩大的长期物业需求，公司后续将继续根据业务发 展的阶段性需要，加大对现有资源的整合，并根据对技术、生产工艺的不同需求，将部分对技术、人

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才要求相对较低的生产环节转移至江西萍乡基地，以及寻找其他合适的物业载体，提前谋划，为企业 的长期发展提供物业保障。

（ 2 ）请结合项目投资风险、资金成本等进一步说明公司不直接购买现有房产而参与建设周期较 长的城市更新项目的具体原因。

目前公司深圳地区厂房租赁面积通过挖潜和技术改造满足未来 2-3 年的科研、办公以及生产需要， 该项目预计开发周期约 3 年，项目建成后可满足公司扩大研发和生产的需要；同时公司投入 8.8 亿元， 预计可获得 58,674 平方米（220,000*26.67%）物业，根据公司聘请的广东联审会计师事务所（普通合 伙）出具的可行性研究报告，经项目投资估算，主要经济指标如下：

序号	项目	指标	单位
一	拆迁范围用地面积	74,110	㎡
三	可建设用地面积	49,113	㎡
四	容积率	5.53	—
五	总建筑面积	411,031	㎡
六	计容建筑面积	271,351	㎡
七	项目总收入	1,205,475	万元
八	项目总投资	336,946	万元
九	销售税费	88,230	万元
十	土地增值税清算	247,822	万元
十一	利润总额	532,477	万元
十二	所得税	133,119	万元
十三	净利润	399,358	万元

如上表所示，考虑到建设开发成本，公司平均物业获取成本为 37,877 元/平方米（平均开发成本 =806,117 万元（总投资+各项税费）÷22 万平方米=36,641 元/平方米；8.8 亿元收购款资金成本折算物 业成本为 2,417 万元/年*3 年÷58,674 平方米=1,236 元/平方米），按照各业态比例，测算出公司获取 的 58,674 平方米物业的市场价为 54,794 元/平方米（项目总收入 1,205,475 万元÷22 万平方米）。

从项目投资风险分析，直接购置现楼可能存在 2020-2023 年物业空置风险，且一旦价格下跌存在 资产贬值风险，相比而言，参与该项目开发，平均楼价不低于 37,877 元/平方米就不存在资产贬值的 风险。根据本次投资协议约定，如项目存在超过约定周期等与协议约定不符的情况，公司可要求退出， 并要求标的公司及其大股东进行相应补偿，确保上市公司利益不受损害。

2. 回函显示，合作项目虽被列入政府计划，但有效期为 2 年，截止日期为 2021 年 12 月 24 日。 此外，合作项目用地权属单位之一深圳市石龙仔股份合作公司（以下简称“石龙仔公司”）剩余营业 期限短于本次协议约定的项目开发周期。请你公司补充说明在列入政府计划的有效期内需完成的各项 工作及最新进展，是否存在推进障碍，无法完成相关事项以及石龙仔公司解散对合作项目的影响及补

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救措施。

回复：

本项目开发节点及审批流程主要如下：

序号	项目节点	审批部门	审批条件
1	专项规划	宝安区城市更新和土地整备局	完成规划文本编制
2	实施主体确认	宝安区城市更新和土地整备局	形成单一主体（收购、合作协议、 拆迁补偿等形式）
3	用地规划许可证、土地使用权 出让合同	宝安区城市更新和土地整备局	完成实施主体确认
4	建设工程规划许可证	宝安区城市更新和土地整备局	完成施工图设计文件
5	建设工程施工许可证	宝安区住房和建设局	取得建设工程规划许可证
6	商品房预售许可证	宝安区住房和建设局	完成三分之二结构工程
7	建设工程规划验收合格证	宝安区城市更新和土地整备局	项目竣工

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第三十二条：“本规定施行后批准的更新 单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府 或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅 可延期一次。”即该有效期指两年内需完成项目规划审批，目前本项目正在进行规划审批阶段，预计 2020 年年底完成。石龙仔公司为深圳市石龙仔集体资产的基层管理组织，属于集体所有制企业，从 所有制考虑，石龙仔公司管理并持有石龙仔地区的全部集体资产，其到经营期限届满后解散风险极小， 集体资产管理机构也不会同意其解散；从程序上考虑，石龙仔公司营业期限到期后，只需石龙仔公司 董事会同意即可继续经营并更换新的营业执照，因此公司认为石龙仔公司经营期限届满后解散的风险 极低。另外，本项目预计 2021 年上半年完成实施主体程序，深圳一二三四公司将取得本项目完全开 发权，石龙仔公司解散与否不影响本项目正常开发。

3. 回函显示，深圳一二三四股东深圳市鹏莲兴旺实业有限公司（以下简称“鹏莲兴旺”）及其实 际控制人已经向合作项目投资 15 亿元，后续资金需求约 20 至 25 亿元，主要由深圳一二三四申请银 行开发贷、股东按照持股比例提供股东借款、自筹资金、项目预售收入等方式筹措。同时鹏莲兴旺于 8 月 21 日出具《承诺函》，承诺深圳一二三四后续资金由其负责筹措或进行银行融资，进一步保障 上市公司和股东利益。

（ 1 ）截至 2020 年 6 月末，深圳一二三四的资产总额为 8.61 亿元。请你公司补充说明已投入的 各项支出金额明细，累计投入资金金额与深圳一二三四资产总额差异较大的原因，后续投资金额测算 的依据及合理性。

（ 2 ）请进一步明确上市公司是否需要持续投入合作项目后续建设所需资金，并结合深圳一二三

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四及鹏莲兴旺的财务数据、资信情况等分析相关方是否具备申请开发贷款和筹集后续所需资金的能 力。

（ 3 ）请结合合作项目未来融资需求、开发运营难度等详细说明若该项目未按计划完成开发、登 记过户等可能对公司造成的影响及损失，并充分提示风险及说明公司拟采取的应对措施。 回复：

（ 1 ）截至 2020 年 6 月末，深圳一二三四的资产总额为 8.61 亿元。请你公司补充说明已投入的 各项支出金额明细，累计投入资金金额与深圳一二三四资产总额差异较大的原因，后续投资金额测算 的依据及合理性。

截至 2020 年 6 月，累计投入 15 亿元，包括土地整备、报批报建专项费用、概念设计费、建筑设 计费、评估费、咨询费、测绘费、日常开支、管理费用、税费、财务费用等（深圳市城市更新项目前 期土地一级整理过程中一般都会存在部分费用无法取得相关票据现象，故亦无法入账，本项目亦存在 此项情况，所以导致实际投入金额 15 亿元与会计记账账面总资产 8.61 亿元存在差异）。后续资金需 求主要为地价及建设费用（主要为基础设施费、建筑安装费、公共配套设施费及项目管理费用等）， 估算约 20 亿至 25 亿元，具体如下：

项目	金额	补缴地价签订 土地出让合同	项目开 工	项目建 设	项目建 设	项目建 设	项目建 设	项目竣 工
		2021年下半年	2022年 上半年	2022年 下半年	2023年 上半年	2023年 下半年	2024年 上半年	2024年 下半年
补缴地价（万元）	36,266	36,266
建设成本（万元）	167,640		27,940	27,940	27,940	27,940	27,940	27,940
管理费用（万元）	6,706	958	958	958	958	958	958	958
合计（万元）	210,612

注：①建设成本初步估算约 167640 万元，按建筑面积*单方成本计算得出，其中，研发用房 4500

元/平方米，创新性产业用房 4000 元/平方米，厂房 4000 元/平方米，配套商业 4800 元/平方米，配套 宿舍 4200 元/平方米，公共配套 3500 元/平方米，地下室 3800 元/平方米。按总金额平摊到每个建设 期，具体支出时间以相关合同为准。

②管理费用按建设成本*4%估算。

③深圳城市更新项目为一二级开发相结合，对土地进行整理后以协议方式出让给开发主体，重新 计算土地使用期限，按政府相关政策补缴地价。补缴地价金额 36266 万元（35209 万元*1.03【契税】）， 计算方式详见《深圳市地价测算规则》，具体测算过程如下：

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用地类型	业态类型	建筑面积	应补地价面积	标定地价	基础修正系数	基础修正系数	基础修正系数	基础修正系数	基础修正系数	基础修正系数	基础修正系数	项目修正	项目修正
					建筑类型	土地使用 年期	产权条件	产业发 展导向	产业项目 类型	地上商业 楼层	地下空间 修正系数	用地类别 修正	保障房修 正	补缴标 准	应补地价
非农建设用地	研发用房	30255	30255	8664	1.0000	1.0552	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0278	1.0000	254	385
		30255	30255	834	1.0000	1.1876	5.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0278	1.0000	138	208
	创新型人才用房	4126	0	0	0.0000	0.0000	0.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0000	1.0000	0	0
	厂房	67785	67785	834	1.0000	1.1876	5.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0278	1.0000	138	934
	配套宿舍	19987	19987	13332	0.6000	0.9438	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0186	1.0000	140	280
	配套商业	19363	19363	15645	1.0000	1.0476	1.0000	1.0000	1.0000	0.8000	1.0000	0.0186	1.0000	243	471
国有已出让	研发用房	25995	25995	8664	1.0000	1.0552	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.6000	1.0000	5485	7130
		25995	25995	834	1.0000	1.1876	5.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.1500	1.0000	743	966
	创新型人才用房	3545	0	0	0.0000	0.0000	0.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.0000	1.0000	0	0
	厂房	58241	58241	834	1.0000	1.1876	5.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.1500	1.0000	743	4326
	配套宿舍	17173	17173	13332	0.6000	0.9438	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	1.0000	0.4000	0.8000	2416	4149
	配套商业	16637	16637	15645	1.0000	1.0476	1.0000	1.0000	1.0000	0.8000	1.0000	0.7500	1.0000	9834	16360
															35,209

（ 2 ）请进一步明确上市公司是否需要持续投入合作项目后续建设所需资金，并结合深圳一二三 四及鹏莲兴旺的财务数据、资信情况等分析相关方是否具备申请开发贷款和筹集后续所需资金的能 力。

按照深圳城市更新报建流程，标的项目正在进行专项规划的报批工作，取得专项规划批复后，即 可向银行申请开发贷款（深圳市银行房产开发贷款的规模根据项目总投资来确定，开发贷款一般占总 投资规模的 70%左右，根据标的项目的建设规模，该项目总投资约 35-40 亿元，故标的项目开发贷款 的规模约为 24-28 亿元，完全可以覆盖标的项目后期所需资金），在标的公司取得实施主体确认后， 标的公司具备项目开发贷放款条件。

标的项目作为优质项目，取得了深圳市和宝安区 2020 年度重大项目证书，项目所处位置石岩街 道，位于宝安区石岩街道外环路与兴石路交汇处西北侧，石岩片区在《深圳国家自主创新示范区石岩 — 高新园区发展规划（2016 2020）》中，发展定位为“科技绿谷”、战略性新兴产业和未来产业高地 和服务外包示范基地，现有创维、艾美特、恩斯迈、欣旺达、惠科电子、奋达科技、银宝山新、裕同 包装、辉烨科技、一电科技等 332 家国家级高新技术企业。如今，石岩已成为深圳市高新技术产业带 “9+2”片区的成熟片区之一，高新技术产业已成为石岩支柱产业。基于标的项目优越的地理位置， 优质的项目资产及标的公司良好的资信状况，项目本身有足够的融资能力来支撑后续开发建设（深圳 市房产开发贷款是根据项目情况来确定，对项目股东的要求主要为股东投入资金占项目总投资的 30% 即可）。

（ 3 ）请结合合作项目未来融资需求、开发运营难度等详细说明若该项目未按计划完成开发、登 记过户等可能对公司造成的影响及损失，并充分提示风险及说明公司拟采取的应对措施。

合作项目本次投资到位后，尚需投入资金 15-20 亿元，鉴于项目的定位、区位优势、项目公司及 合作方深圳鹏莲兴旺丰富的开发运营经验，本项目的开发运营风险整体风险可控，未按计划完成开发、

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登记过户的风险较小。可能导致未按计划完成开发、登记过户的因素主要包括拆迁进度严重滞后、专 规及报批报建进度与预期不符、政府政策变化，如无法按计划进度开发完成，则公司要额外承担资金 成本 2,417 万元/年，如建成物业无法及时完成登记过户公司名下，不影响公司实际使用，但会影响公 司对该物业的出售、抵押、转让等。

为管控上述风险，公司一方面将与合作方做好全力配合工作，督促其做好拆迁、报批报建以及项 目建设管控，加强与政府有关部门沟通，确保项目按计划进度完工、相关物业登记到公司名下；二是 合作双方已在《投资协议》中约定“若合作项目无法按本协议约定的投资金额、开发面积、开发周期 和其他条款实施，双方应通过友好协商解决。如无法协商达成一致的，乙方有权退出该项目，甲方及 目标公司应退还乙方实际支付的资金及造成的其他损失，并按照【乙方每笔投入资金】×【该笔资金 占用天数】×【万分之五/日】向乙方支付资金占用费”，若项目开发严重滞后，相关损失可向合作 方追偿，进一步降低了公司实际损失；第三，公司后续将继续整合现有资源，充分利用好江西萍乡经 开区生产基地，将部分可转移生产环节，转移至江西萍乡生产。

4. 评估报告显示，各类物业建成后售价在 35,000 至 60,000 元 / 平方米之间，其中首年价格采用市 场比较法进行测算得出，后续每年按 5% 递增计算。请结合评估选取的参考项目位置、定位、物业形 态、市场售价等进一步说明估值过程中各类型物业销售价格、销售进度确定的合理性。请评估师核查 并发表意见。

回复：

被评估企业假设项目开发周期为2021年至2024年，根据评估人员查询《广东省商品房预售管理 条例(2014修正)》得知房产项目的预售条件包括：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四 层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础 和四层结构工程。该项目从2021年开始开发建设，建设至2023年，按照正常情况完工程度可以达到预 售条件。

被评估企业自身根据项目规划指标、工程进度和市场情况，预测项目自2023年第1季度开始销售 研发用房、厂房及配套宿舍物业，自2023年第3季度开始销售配套商业。预计销售期自2023年第1季度 至2025年第2季度，其中研发用房、厂房、宿舍每年的销售比例依次为30%、40%、30%，商业每年的 销售比例依次为10%、60%、30%。评估人员对选取的评估案例调查了其项目规模、销售情况以及项 目特点，了解到相关项目销售周期一般为2-3年，与被评估单位的销售预测相符。

项目位于宝安区石岩街道外环路与兴石路交汇处西北侧，石岩片区在《深圳国家自主创新示范 — 区石岩高新园区发展规划（2016 2020）》中，发展定位为“科技绿谷”、战略性新兴产业和未来产

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业高地和服务外包示范基地，现有创维、艾美特、恩斯迈、欣旺达、惠科电子、奋达科技、银宝山新、 裕同包装、辉烨科技、一电科技等332家国家级高新技术企业。如今，石岩已成为深圳市高新技术产 业带“9+2”片区的成熟片区之一，高新技术产业已成为石岩支柱产业。而产业发展，离不开城市空 间载体的支撑。一方面，城市为产业提供发展空间，另一方面，产业又形成保障，驱动城市更新和完 善服务配套，从而达到产业、城市、人三者之间有活力、持续向上发展的和谐生态模式。

评估过程中各业态选取的评估案例信息如下：

1、商业

1、商业
影响因素	评估对象	实例一	实例二	实例三
物业名称	商业部分	誉珑	天谷大厦	华强城
物业位置	宝安区石岩街道石龙仔社区	宝安 沙井	宝安 西乡	宝安 塘尾
交易价格（元/平方米）	待估	50,000	51,429	57,500

评估案例分别位于宝安区沙井街道、宝安区西乡街道以及宝安区福永凤塘大道与宝安大道交汇 处，与评估对象相比均为经济状况较为接近的片区；评估案例与评估对象均为商业用途，均为底层商 业具有可比性；根据评估人员网上查询的价格，评估案例的交易价格分别为50,000元/㎡、51,429元/ ㎡以及57,500元/㎡。

根据比较因素条件指数表的评分建立比较因素条件修正计算表，计算评估对象的预计售价为 55,000元/㎡，评估人员查询中国房价行情网的统计数据，2019年深圳市区商铺房价(年度)售价为96,825 元/㎡，环比增长7.48%，评估人员假设国家房地产市场保持稳定及相关政策不变的条件下，深圳商业 地产的售价增幅每年为5%，则2024年商业预计售价为58000元/㎡，2025年商业物业售价为60000元/ ㎡，评估人员认为上述测算结果是合理的。

2、研发用房（办公）

影响因素	评估对象	实例一	实例二	实例三
物业名称	研发用房（办公）	会展湾中港广场	会展湾中港广场	会展湾中港广场
物业位置	宝安区石岩街道石 龙仔社区	宝安区福永空港 新城南部	宝安区福永空港新 城南部	宝安区福永空港新城 南部
交易价格（元/平方米）	待估	39,800	37,700	39,900

根据深圳市宝安区城市更新和土地整备局《宝安区城市更新和土地整备局关于宝安区石岩街道 石龙仔宏柏厂城市更新单元申请纳入城市更新单元计划的复函》（深宝更新函〔 2020〕25号），石 龙仔宏柏厂已同意列入《2019年深圳市宝安区城市更新单元第八批计划》，拟更新方向为普通工业用 地（M1）、新型产业用地（M0）等功能。根据《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0

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是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关的配套服务活动的用地， 包括商业附属设施、研发空间和配套公寓。

根据评估人员调查了市场上类似类型的产业用房，包括中粮创芯公园、同泰时代广场以及深业 U中心等项目，其厂房及研发用房可作为办公使用，宿舍可作为公寓使用，评估人员根据最高最佳使 用原则进行评估。

评估案例为位于宝安区福永空港新城南部的会展湾中港广场，与评估对象相比为经济状况较为 接近的片区；评估案例与评估对象的实际用途均为办公具有可比性；根据评估人员网上查询的价格， 评估案例的交易价格分别为39,800元/㎡、37,700元/㎡以及39,900元/㎡。

根据比较因素条件指数表的评分建立比较因素条件修正计算表，计算评估对象的预计售价为 38,000元/㎡，评估人员查询第一太平戴维斯研究部发布的《大湾区甲级写字楼指数》，大湾区甲级写 字楼价格指数十年期增长 116%，深圳表现最优十年期涨幅达到 120%。评估人员假设国家房地产市 场保持稳定及相关政策不变的条件下，深圳办公地产的售价增幅每年为5%，则2024年商业预计售价 为40,000元/㎡，2025年商业物业售价为42,000元/㎡，评估人员认为上述测算结果是合理的。

3、厂房（办公）

影响因素	评估对象	实例一	实例二	实例三
物业名称	厂房（办公）	汇德大厦	汇隆中心	融创智汇大厦
物业位置	宝安区石岩街道石龙 仔社区	留仙大道和民塘路 交叉口	玉龙路与民塘路 交叉口	龙胜路与景龙建设路 交汇
交易价格（元/平方米）	待估	36,667	38,877	37,100

根据深圳市宝安区城市更新和土地整备局《宝安区城市更新和土地整备局关于宝安区石岩街道 石龙仔宏柏厂城市更新单元申请纳入城市更新单元计划的复函》（深宝更新函〔 2020〕25号），石 龙仔宏柏厂已同意列入《2019年深圳市宝安区城市更新单元第八批计划》，拟更新方向为普通工业用 地（M1）、新型产业用地（M0）等功能。根据《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0 是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关的配套服务活动的用地， 包括商业附属设施、研发空间和配套公寓。

根据评估人员调查了市场上类似类型的产业用房，包括中粮创芯公园、同泰时代广场以及深业 U中心等项目，其厂房及研发用房可作为办公使用，宿舍可作为公寓使用，评估人员根据最高最佳使 用原则进行评估。

评估案例分别位于留仙大道和民塘路交叉口、玉龙路与民塘路交叉口、龙胜路与景龙建设路交 汇，与评估对象相比均为经济状况较为接近的片区；评估案例与评估对象的实际用途均为办公具有可

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比性；根据评估人员网上查询的价格，评估案例的交易价格分别为36,667元/㎡、38,877元/㎡以及37,100 元/㎡。

根据比较因素条件指数表的评分建立比较因素条件修正计算表，计算评估对象的预计售价为 35,000元/㎡，评估人员查询第一太平戴维斯研究部发布的《大湾区甲级写字楼指数》，大湾区甲级写 字楼价格指数十年期增长 116%，深圳表现最优十年期涨幅达到 120%。评估人员假设国家房地产市 场保持稳定及相关政策不变的条件下，深圳办公地产的售价增幅每年为5%，则2024年商业预计售价 为37,000元/㎡，2025年商业物业售价为39,000元/㎡，评估人员认为上述测算结果是合理的。

4、宿舍（公寓）

4、宿舍（公寓）
影响因素	评估对象	实例一	实例二	实例三
物业名称	宿舍（公寓）	合正汇一城	合正汇一城	合正汇一城
物业位置	宝安区石岩街道石 龙仔社区	西乡街道西乡大 道与新湖路交汇 处	西乡街道西乡大道 与新湖路交汇处	西乡街道西乡大道与 新湖路交汇处
交易价格（元/平方米）	待估	39,700	41,000	40,900

根据深圳市宝安区城市更新和土地整备局《宝安区城市更新和土地整备局关于宝安区石岩街道石 龙仔宏柏厂城市更新单元申请纳入城市更新单元计划的复函》（深宝更新函〔 2020〕25 号），石龙 仔宏柏厂已同意列入《2019 年深圳市宝安区城市更新单元第八批计划》，拟更新方向为普通工业用 地（M1）、新型产业用地（M0）等功能。根据《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地 M0 是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关的配套服务活动的用地， 包括商业附属设施、研发空间和配套公寓。

根据评估人员调查了市场上类似类型的产业用房，包括中粮创芯公园、同泰时代广场以及深业 U 中心等项目，其厂房及研发用房可作为办公使用，宿舍可作为公寓使用，评估人员根据最高最佳使用 原则进行评估。

评估案例位于西乡街道西乡大道与新湖路交汇处，与评估对象相比为经济状况较为接近的片区； 评估案例与评估对象的实际用途均为公寓具有可比性；根据评估人员网上查询的价格，评估案例的交 易价格分别为 39,700 元/㎡、41,000 元/㎡以及 40,900 元/㎡。

根据比较因素条件指数表的评分建立比较因素条件修正计算表，计算评估对象的预计售价为 40,000 元/㎡，评估人员查询中国房价行情网的统计数据，2019 年深圳市区普通公寓房价(年度)售价为 69,694 元/㎡，环比增长 10.37%，评估人员假设国家房地产市场保持稳定及相关政策不变的条件下， 深圳公寓地产的售价增幅每年为 5%，则 2024 年公寓预计售价为 42000 元/㎡，2025 年公寓物业售价 为 44000 元/㎡，评估人员认为上述测算结果是合理的。

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综上所述，从项目的位置、定位以及深圳房地产市场情况来看，评估人员认为评估结论较为接近 实际市场价值，符合深圳房地产市场中新型产业园的实际发展状况。因此，评估人员认为该结论是合 理的。

5 ．回函显示，深圳一二三四的关联方深圳恒大成工程有限公司（以下简称“深圳恒大成”）向 银行借款 28,000 万元，该借款以深圳一二三四实际享有的城市更新项目土地提供抵押担保，并以深 圳一二三四 100% 股权提供质押担保。协议约定，上市公司向深圳一二三四支付的 88,000 万元投资款 专项用于解除股权质押和向宏柏厂权属人及相关权益主体支付搬迁安置补偿。回函还显示，深圳市宏 宇大成投资有限公司（以下简称“宏宇大成”）为合作项目现有物业宏柏厂园区的产权人，宏柏厂园 区实际由深圳一二三四出资委托深圳宏宇大成收购。

（ 1 ）请补充说明深圳恒大成与深圳一二三四的关系，其向银行借款的具体用途，使用上市公司 投资款而非深圳恒大成自有资金解除股权质押的原因，是否会损害上市公司的利益。

（ 2 ）请补充说明深圳一二三四与宏宇大成的关系，通过宏宇大成收购宏柏厂园区的原因，相关 资产产权归属，权属是否清晰、是否存在潜在纠纷，相关方是否存在其他协议及利益安排未披露，如 是，请补充披露。

（ 3 ）请补充说明搬迁安置工作及相关款项支付的情况，深圳一二三四已获得宏柏厂园区产权的 情况下，双方仍约定投资款用于支付相关搬迁安置补偿的原因。 回复：

（ 1 ）请补充说明深圳恒大成与深圳一二三四的关系，其向银行借款的具体用途，使用上市公司 投资款而非深圳恒大成自有资金解除股权质押的原因，是否会损害上市公司的利益。

深圳恒大成与深圳一二三四为关联公司（深圳恒大成的股东分别为深圳鹏莲兴旺的股东及深圳一 二三四的法定代表人），深圳恒大成向银行借款用于实业经营，深圳恒大成的股东将深圳恒大成的经 营所得投资至深圳一二三四用于本项目的前期开发工作，且累计投入已远超过 28,000 万元。

（ 2 ）请补充说明深圳一二三四与宏宇大成的关系，通过宏宇大成收购宏柏厂园区的原因，相关 资产产权归属，权属是否清晰、是否存在潜在纠纷，相关方是否存在其他协议及利益安排未披露，如 是，请补充披露。

深圳一二三四与深圳宏宇大成系关联公司，深圳鹏莲兴旺系深圳宏宇大成的实际控制人，深圳宏 宇大成的经营管理工作由深圳鹏莲兴旺负责。在本项目前期阶段，各项工作不确定性较大，投资风险 较大，深圳一二三四未直接收购宏柏厂园区而是委托深圳宏宇大成进行收购，目的是为隔离深圳一二 三四的法律风险。宏柏厂园区登记在深圳宏宇大成名下，但深圳宏宇大成对该物业无所有权或处分权，

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该物业实际权益由深圳一二三四享有，不存在潜在纠纷。在投资协议中，深圳鹏莲兴旺保证“宏柏厂 的权属人同意将宏柏厂交付深圳一二三四进行整体拆除重建、实施搬迁”，为确保公司利益，投资协 议约定，如果深圳鹏莲兴旺因虚假陈述造成公司损失的，或深圳鹏莲兴旺无法按约定的开发面积、开 发周期实施本项目开发建设的，公司有权退出本项目并要求深圳鹏莲兴旺及深圳一二三四承担违约责 任。

（ 3 ）请补充说明搬迁安置工作及相关款项支付的情况，深圳一二三四已获得宏柏厂园区产权的 情况下，双方仍约定投资款用于支付相关搬迁安置补偿的原因。

拆迁安置工作在标的项目专项规划批准后开始。投资协议中约定公司支付的投资款用于向宏柏厂 的权属人及其相关权益主体支付搬迁安置补偿，主要的支付方向为用于支付宏柏厂和村集体土地上相 关租户的搬迁补偿费用，以及处理拆除相关无产权建筑物费用。

6. 回函显示，公司已确定合理的融资方案，截至 2020 年 8 月 16 日，基本落实资金 16 亿元，包 括银行借款、融资租赁借款以及销售回款等。请你公司补充说明是否与银行、融资租赁借款方签订正 式的借款合同，借款方对借款用途是否存在限制以及本次投资是否符合借款合同的要求。 回复：

本项目投资金额 8.8 亿元，主要资金来源为 4 亿元销售回款及银行融资借款 4.8 亿元，公司已加 大应收账款催收力度，预计自有资金和自筹资金即可满足本次投资的资金需求。银行借款、融资租赁 借款等部分已完成银行内部授信，尚未正式申请借款，没有签署借款合同。银行借款主要用于公司日 常经营及补充流动资金，故银行对本次投资没有明确限制和要求。

7 ．你公司回函和报备文件存在以下问题：一是回函第 17 页披露的深圳一二三四的资产负债明细 与第 18 页披露的流动资产账面价值存在差异；二是回函提及的项目合作方和权属方与可行性研究报 告不一致。请你公司核实差异产生的原因及合理性。

回复：

关于一：

回函中第 17 页流动资产合计为 128,208,261.60 元，第 18 页流动资产合计为 86,131.25 万元，差 额为 73,310.42 万元，差异原因为回函第 17 页表格将开发成本 73,310.42 万元单列为开发支出，未计 入存货所致。另回函第 17 页与第 18 页的预付账款与其他应收款存在科目间差额 88,000,000.00 元， 原因系根据款项性质调整挂账会计科目引起。审计报告将“开发支出”计入“非流动资产项目”中， 而评估机构将“开发支出”调整至“存货”项目中，回函第 17 页披露的深圳一二三四的资产负债明

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细中“开发支出 733,104,192.90 元”等同于第 18 页披露的流动资产账面价值“存货 73,310.42 万元”， 房地开发企业的开发支出属于会计科目“存货”范畴，归属于流动资产，实质上不存在差异。 关于二：

公司通过本次对外投资取得深圳一二三四股权，参与城市更新项目。深圳一二三四与石龙仔公司 签署《合作协议书》，就宏柏厂片区城市更新项目达成合作意向。城市更新项目范围内土地权属情况 如下：

如下：
项目	地块编号
	1	2	3	4
宗地号或用地方案号	A726-0129	A726-0128	A726-0151	—
用地面积（m2）	20,497.03	890.59	2,988.17	49,734.26
土地利用功能（现状）	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
用地权属单位	深圳市宏宇大成投资 有限公司	深圳市宏宇大成投资 有限公司	周必仁	深圳市石龙仔股 份合作公司
是否办证	是	是	是	否

可行性研究报告中五环厂和华胤模具厂为占用石龙仔公司村集体土地上的无产权建筑物，土地权 属为石龙仔公司，深圳一二三四公司已与石龙仔公司就该部分土地确定合作关系。

特此公告。

浙江星星科技股份有限公司 董事会

2020 年 8 月 28 日

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