Jiangxi Firstar Panel Technology Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2020

Aug 21, 2020

北京中锋资产评估有限责任公司

关于对浙江星星科技股份有限公司的

关注函之回函

深圳证券交易所创业板公司管理部：

根据贵所发出的创业板关注函〔2020〕第 395 号《关于对浙江 星星科技股份有限公司的关注函》（以下简称“关注函”），北京中 锋资产评估有限责任公司对浙江星星科技股份有限公司的关注函涉 及的相关问题回复如下：

请结合评估假设、评估方法、主要参数及确定依据、评估过程、 本次评估增值的具体项目以及深圳一二三四历次增资或股权转让的 价格等说明评估价值的合理性和公允性。请评估师发表意见。

回复：

本次评估分别采用了资产基础法及收益法进行评估。

资产基础法说明

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础， 评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的 评估方法。资产基础法的评估过程如下：

一、流动资产的评估

（一）评估范围

纳入评估范围的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款 和存货。在评估基准日账面价值如下表所示：

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

1

	单位：万元
项目名称	账面价值
货币资金	33.23
预付账款	411.99
其他应收款	12,375.60
存货	73,310.42
流动资产合计	86,131.25

（二）评估过程

• 1.进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；

• 2.到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；

• 3.收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；

• 4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

• 基础上进行评定估算；

• 5.完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 （三）评估方法

根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细 表，在清查核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则 进行评估工作。

1. 货币资金

货币资金账面价值 33.23 万元，由库存现金、银行存款和其他货 币资金三部分组成。

• （ 1 ） 库存现金

库存现金账面值 3.84 万元，存放在财务室保险柜中，均为人民币。 评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否 相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核， 根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金 额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

2

为 3.84 万元。

（ 2 ） 银行存款

银行存款账面值 14.39 万元，共 8 个账户，全部为人民币存款。 评估人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函 证，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达 账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后账面 值作为评估值，即评估值为 14.39 万元。在评估过程中评估人员注意 到有 4 个银行账户并非被评估单位名下银行账户，对此相关企业出具 了情况说明，上述 4 个银行账户为被评估单位使用。

（ 3 ） 其他货币资金

其他货币资金账面价值 15 万元，全部是企业在银行购买的理财 产品。对于其他货币资金评估人员通过向各银行发函询证的方式进行 评估确认。银行回函与理财回单记录相符，故以核实后的金额 15.03 万元确认评估值。

经评估，其他货币资金评估值 15.03 万元。

2. 其他应收款

纳入评估范围内其他应收款账面价值 12,375.60 万元。

对其他应收款，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否 相符，根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记 录，分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函 的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时 的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实其他应收 款的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。

评估人员在对上述其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

3

料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款 项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和 账龄分析的方法估计风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由 相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能 收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预 计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的 款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法， 以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失 确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。

经评估，其他应收账款评估值 12,375.60 万元。

3. 预付款项

预付账款账面价值为 411.99 万元，主要内容为预付的报建费。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的 核对。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务 已经提供，评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账， 核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人员现场核实日，该预付 账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原 始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序， 综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资 金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。

经评估，预付账款评估值 411.99 万元。

4. 存货

（1）评估范围

存货为石龙仔宏柏厂城市更新项目，本次评估范围包括前期工程 费用、服务费、资金成本、集体资产备案成本、税金及前期股权款，

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

4

根据评估人员调查了解以及现场核查凭证及附件，前期收购费用是指 宏宇大成厂房收购款 3.07 亿；资金成本为项目从 2015 年开始投入资 金的资金利息，投入金额 15 亿元，利息总额 1.6 亿元，每年利息费 用约为 3000 万；中介服务费-石龙仔、中介服务费-宏柏厂、集体资 产备案成本和过户税金为被评估企业获取项目时费用整体打包，过户 税金是承担了标的物 3.1 亿元过户时对方缴纳的土地增值税、企业所 得税、增值税及附加税等。评估前账面值如下表：

单位：万元

	单位：万元
项目	账面价值
前期工程设计费用	287.87
前期工程收购费用	30,700.00
前期工程土地评估费	49.61
咨询服务费	704.14
前期工程其他费用	8,545.63
资金成本	16,903.19
前期工程检测费	41.38
过户其他费用	0.11
中介服务费-石龙仔	3,500.00
中介服务费-宏柏厂	1,200.00
集体资产备案成本	2,580.00
过户税金	6,898.39
税金	1,242.10
报批报建服务费	8.00
前期股权	650.00
合计	73,310.42

（2）项目概况

A、项目位置

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

5

本项目地块位于深圳市宝安区石岩街道石岩外环路与兴石路交 汇处西北角，详见下图：

==> picture [305 x 116] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

项目位
----- End of picture text -----

B、地块拆迁范围及四至

石龙仔宏柏厂城市更新单元拆除用地面积74110平方米，所在的 项目地块呈规则多边形，北至永盛辉工业园及山体、南至兴石路及居 民楼、西至石岩创业路、东至在建设空地及石岩外环路。 C、项目土地权属状况

根据被评估单位提供的权证资料和《非农建设用地指标调入城市 更新的复函》等资料，项目拆除范围面积74110平方米，其中项目调 入非农建设用地指标 26416.02 平方米、已办理产权证用地面积 24375.79平方米，剩余均为原农村集体经济组织和原村民在城中村、 旧屋村范围以外形成的建成区域。合法用地占拆除范围用地面积比例 为68.54%，其中合法用地是指权属清晰的土地即已办理合法产权的土 地，其余为村集体土地，该部分用地待专项规划审批通过后，申请用 地审批，由集体土地转为国有土地再进行用地出让手续。具体情况详 见下表：

见下表：
		地块编号
项
目	1	2	3	4

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

6

宗地号或用地
	A726-0129	A726-0128	A726-0151	—
方案号
用地面积（㎡）	20497.03	890.59	2988.17	49734.21
土地利用功能
	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
（现状）
	深圳市宏宇大	深圳市宏宇大
				深圳市石龙仔
用地权属单位	成投资有限公	成投资有限公	周某某
				股份合作公司
	司	司
是否办证	是	是	是	否
				其中36706.35
				平方米使用权
备注				为深圳市宏宇
				大成投资有限
				公司

说明：项目调入非农指标26416.02平方米，产权用地比例68.5%；深圳市石 龙仔股份合作公司的用地尚未办证，为村集体土地，该部分用地待专项规划审批 通过后，通过实施主体确认至深圳一二三四。

D、项目地上建筑物现状

根据被评估单位提供的资料及现场查看，现状主要以工业厂房及 配套为主，现状建筑面积合计约144276.05平方米。

项目范围内建筑建设年代较早，建设标准较低，部分建筑老化严 重，片区内部道路通达性较差、路网不成体系，水电管线失修，片区 建筑间距大部分不符合防火间距要求，建筑防火性能亦不符合相关规 定，存在一定程度的消防及安全隐患。更新单元内整体土地利用效率 低，现有土地及地上建筑物使用现状明显不符合社会经济发展和规划 要求，影响城市规划实施。

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

7

E、项目规划指标

根据被评估单位提供的资料，项目更新方向为普通工业用地+新 型产业用地，拆除范围用地面积74110平方米，土地贡献率33.73%， 可建设用地面积49113平方米，规划容积率为5.53，计容积率建筑面

积271351平方米，具体规划指标如下：

序号	项目	基本指标	单位
1	拆除范围用地面积	74,110	平方米
2	可建设用地面积	49,113	平方米
3	容积率	5.53	—
4	总建筑面积	411,031	平方米
5	计容积率建筑面积	271,351	平方米
5.1	研发用房	56,250	平方米
5.2	厂房	126,026	平方米
5.3	配套宿舍	37,160	平方米
5.4	配套商业	36,000	平方米
5.5	配套公服	8,245	平方米
5.6	创新型产业用房	7,670	平方米
6	不计容积率面积	139,680	平方米

（3）评估依据

1. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人

民代表大会第五次会议通过）；

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日修

正）；

1. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014 年 7 月 29 日

修正）；

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

8

1. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013 年 12 月

7 日修订）；

1. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017 年 11 月 19 日修

订）；

1. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2017 年 11 月

19 日修订）；

1. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（公告 2019 年第 39

号）；

1. 国家各有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理和

税费的政策、法规、规范和规定；

1. 深圳市建设工程造价管理站公布的有关工程造价定额和技术

经济指标；

• 10.深圳市地方税务局颁布的关于房地产开发税费的规定；

• 11.《深圳市城市总体规划(2010—2020 年)》（深府办[2011]49 号，

• 2011 年 5 月 18 日深

• 12.圳市人民政府办公厅发布并实施）；

• 13.《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令（第 290 号））；

• 14.《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1 号）以及有

• 关城市更新的相关规定；

• 15.《深圳市城市更新“十三五”规划》；

• 16.《宝安区城市更新“十三五”规划》；

• 17.《深圳市地价测算规则》（深府办规[2019]9 号）；

• 18.《深圳市城市规划标准与准则》（2014 年 1 月 1 日施行）及

• 其条文说明；

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

9

19.《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（深府办规 [2020]2 号）》；

20.《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(深府规[2019]4 号)；

21.《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》（深 府规[2018]14 号）。

22.其它相关的法律法规文件。

（4）评估过程

检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实存货评估明细表 合计数与财务报表存货账面数是否一致；

根据申报的存货项目，审核其权证资料是否齐全，并通过与财务 人员交谈了解存货项目情况，分析账面值的构成及其合理性；

现场查阅存货科目的款项支付情况，核实是否按照合同条款执 行；

通过现场实地查勘，确定评估方法，测算存货项目评估值； 撰写存货评估技术说明。

（5）评估方法

— 《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则 不动产》和有关 评估准则规定的方法包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法 及假设开发法等衍生方法。

估价对象的同类房地产有较多交易的，宜选用市场法；估价对象 或其他同类房地产通常有租金等经济收入的，宜选用收益法；估价对 象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本 法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

10

他同类房地产没有租金等经济收入时，宜选用成本法；估价对象具有 开发或再开发潜力且开发完成的价值可以采用除成本法以外的方法 测算的，宜选用假设开发法。

委估对象是正在规划建设中的房地产开发项目，经评估人员在认 真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行调查后，相同或者类似 工程进度和体量的房地产开发项目出售案例较少，评估人员较难获取 出售成交案例，故不适用市场法进行评估；被评估单位为开发型项目 公司，涉及的城市更新项目从立项审批到销售产生收益时间所需的时 间较长，未来收益和未来自由现金流量不能准确预测，故不宜采用收 益法进行评估；随着房地产市场的不断发展，通过估测被评估资产的 重置成本，扣除各种贬值后，无法体现评估对象的真实市场价值，故 不适用成本法进行评估；评估对象具有开发或再开发潜力且开发完成 的价值可以采用除成本法以外的方法测算的，宜选用假设开发法。假 设开发法，是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常后续 开发成本、专业费用及相关费用、未缴纳的税费和未实现的利润等项， 以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

= - - 待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值 开发成本 管理 - - - - - 费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房 地产应负担的税费

（6）评估结果及分析

A、评估结果

单位：万元

				单位：
项目	账面价值	评估价值	增值额	增值率
前期工程设计费用	287.87	301,947.29	228,636.87	311.88
前期工程收购费用	30,700.00

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

11

前期工程土地评估 费	49.61
咨询服务费	704.14
前期工程其他费用	8,545.63
资金成本	16,903.19
前期工程检测费	41.38
过户其他费用	0.11
中介服务费-石龙 仔	3,500.00
中介服务费-宏柏 厂	1,200.00
集体资产备案成本	2,580.00
过户税金	6,898.39
税金	1,242.10
报批报建服务费	8.00
前期股权	650.00
合计	73,310.42	301,947.29	228,636.87	311.88

B、增减值原因分析

存货的账面值为存货的前期费用、资金成本、服务费和税金等前 期费用，评估价值是存货的公允价值，由于项目属于城市更新项目， 依据新的规划方案项目的容积率有所提升且更新后促进产业更新升 级，进一步提高了存货的价格。

（7）假设开发法动态分析法的参数说明

本次存货采用了假设开发法的动态分析法，通过市场比较法测算 出各业态建筑的预计售价，根据企业的销售数量预测编制房地产预计

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

12

收入现金流量表，根据企业的项目开发计划编制成本投资计划表，根 据各税种税率编制税金及附加现金流出预测表，根据企业提供的预测 数据和深圳房地产市场的经验数值编制销售费用预测表，根据企业日 常财务费用情况分析编制财务费用预测表，根据深圳房地产市场的经 验书之并结合企业预测数据编制管理费用预测表，最终根据上述各预 测表编制项目将设开发法现金流量表。

本次折现率选取加权平均资本成本（WACC），计算公式如下： r 其中：

r：折现率

E：权益的市场价值

D：债务的市场价值

Ke：权益资本成本

Kd：债务资本成本

T：被评估企业的所得税税率。

加权平均资本成本WACC计算公式中，权益资本成本Ke按照国 际惯常作法采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：

式中： Ke：权益资本成本

Rf：无风险收益率

β：权益系统风险系数 MRP：市场风险溢价

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

13

• ε ：评估对象的特有风险调整系数

其中无风险收益率 Rf 取 10 年期国债在评估基准日的到期年收益 率，为 2.82%。

贝塔系数 β 根据公布的类似上市企业 Beta 计算出各企业无财务 杠杆的 Beta，然后得出无财务杠杆的平均 Beta 及上述计算的企业的 目标资本结构 D/E，计算出目标企业的 Beta。计算公式如下：

βL=（1+（1-T）× D/E）×βU

公式中：βL：有财务杠杆的 Beta；

D/E：根据公布的类似上市企业债务与股权比率；

βU：无财务杠杆的 Beta；

T：所得税率；

综上所述，βL 为 0.8135 。

市场风险溢价参考行业惯例，选用纽约大学经济学家 Aswath Damadoran 发布的比率。他把中国的市场风险溢价定为 7.12%。

企业特定风险调整系数ε评估人员综合考虑被评估单位相对于同 行业的特定风险，将本次评估中的企业特定风险调整系数确定为1%。

将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估 单位的权益资本成本。

＝9.61%

根据评估人员统计国家历史年度的利率水平，并通过与企业财务 经理的访谈，付息债务成本采用中国人民银行发布的 3-5 年期贷款利 率上浮 30%确定，Kd 为 6.18%，将上述确定的参数代入加权平均资 本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

14

r ＝9.61%×79.92%+6.18%×（1-25%）×20.08% ＝8.61%

（四）评估结果及分析

经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：

流动资产评估汇总表

		单位：万元
项目名称	账面价值	评估价值
货币资金	33.23	33.27
预付账款	9,211.99	9,211.99
其他应收款	3,575.60	3,575.60
存货	73,310.42	301,947.29
流动资产合计	86,131.25	314,768.15

增减值原因分析：流动资产评估增值主要是由货币资金和存货评 估增值所致。具体原因分析如下：

1、货币资金评估增值 0.04 万元，主要原因为其他货币资金为银 行理财项目，被评估单位账面金额仅为理财产品原值，未考虑理财产 品的收益。

2、存货评估增值 228,636.87 万元，主要原因为存货的账面值为 存货的前期费用、资金成本、服务费和税金等前期费用，评估价值是 存货的公允价值，由于项目属于城市更新项目，依据新的规划方案项 目的容积率有所提升且更新后促进产业更新升级，进一步提高了存货 的价值。

综合上述因素，流动资产评估总体增值。

• 二、固定资产 设备评估说明 （一）评估范围

纳入评估范围的设备类资产分为电子及办公设备，设备账面原值

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

15

39.20 万元，账面净值 6.37 万元。具体如下表：

		单位：万元
项目名称	账面原值	账面净值
电子设备	39.20	6.37
合计	39.20	6.37

（二）设备概况

深圳市一二三四投资发展有限公司位于深圳市宝安区石岩街道 石龙社区德政路 10 号 101-102，是一家从事资本市场服务的企业。深 圳市一二三四投资发展有限公司公司成立于 2013 年，经营范围：投 资兴办实业（具体项目另行申报）；房地产开发（在合法取得土地使 用权的范围内进行房地产开发）；投资管理（不含证券、期货、保险 及其它金融业务）；受托资产管理（不含保险、证券和银行业务及其 他限制项目）；信息咨询（不含人才中介服务、证券及限制项目）； 国内贸易，从事货物及技术的进出口业务。委估设备为电子及办公设 备，主要分布于分布于公司各部门，均正常使用。

• 1.主要生产设备特点

电子及办公设备主要为各部门日常办公使用，包括电脑、投影仪、 打印机、摄像头等共 23 项，由 2015 年起开始陆续购置，分布于公司 各部门，均正常使用。

• 2.设备的管理及维护保养

设备日常维护工作主要由后勤人员执行，由后勤部门管理人员， 负责编制设备日常保养细则并对操作人员进行培训，主要体现于设备 点检、设备巡检、设备定期维修、维护计划等。

（三）评估依据

1. 企业提供的《设备清查评估明细表》；

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

16

1. 设备购置合同和发票；

2. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院

令第 538 号）；

1. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和

国财政部国家税务总局令第 50 号）；

1. 有关网络询价；

2. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；

3. 评估人员收集的其他资料。

（四）评估过程

1. 第一阶段：准备阶段

2. （ 1 ） 为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点

3. 及资产评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发 《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估 的参考资料。

（ 2 ） 评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错 填、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。

1. 第二阶段：现场调查阶段

（ 1 ） 现场清点设备，查看主要设备的运行状态，并通过向设备 管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的 详细勘察，掌握设备目前的技术状况。

（ 2 ） 根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细 表，然后由企业盖章，作为评估的依据。

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

17

（ 3 ） 对评估范围内的设备的产权进行核查，如：抽查大额设备 的购置合同。

1. 第三阶段：评估测算阶段

评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价， 综合分析评估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评 估结果准确性的因素进行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备 评估明细表。

1. 第四阶段：撰写设备评估说明

按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。

（五）评估方法

本次电子设备的评估主要采用重置成本法，其中对于购买时间 较长、使用时间较久的设备使用市场法进行评估。电子设备评估的 重置成本法是通过估算全新设备的更新重置成本，然后扣减实体性 贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上， 确定设备评估价值的方法。本次评估采用的计算公式为：

评估价值=重置价值×综合成新率

1. 电子设备的评估

2. （ 1 ） 电子设备重置全价的确定

电子设备多为企业办公用电脑、投影仪、打印机、摄像头等设备， 由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。 （ 2 ） 成新率的确定

电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合 成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

18

来综合确定其成新率。

（ 3 ） 评估价值的确定

评估值=重置全价×成新率

对于购置时间较早，已停产且无类比价格的电子设备，主要查询 二手交易价采用市场法进行评估。

（六）评估结果及分析

1. 评估结果

经评估，设备类资产评估原值为 8.97 万元，评估净值为 8.00 万 元。评估原值增值率-77.11%，评估净值增值率 25.49%。设备评估结 果汇总表见下表：

设备评估结果汇总表

单位：万元

					单位：万元	单位：万元
项目名称	账面价值		评估价值		增值率（%）
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
电子设备	39.20	6.37	8.97	8.00	-77.11	25.49
合计	39.20	6.37	8.97	8.00	-77.11	25.49

1. 增减值分析

（ 1 ） 电子设备原值评估减值的原因是因为企业部分电子设备购 置时间较久，市场难以找到全新同型号参数的设备，部分设备以二手 市场价格作为评估原值；净值评估增值的主要原因是因为企业的账面 净值为企业会计折旧年限与设备经济使用年限不同，两者的差异导致 评估增值。

三、负债评估技术说明

（一）评估范围

评估范围为企业评估申报的各项流动负债。各项负债在评估基准

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

19

日账面值如下所示：

单位：万元

	单位：万元
项目名称	账面价值
流动负债：
应付职工薪酬	53.11
应交税费	-27.62
其他应付款	1,968.85
流动负债合计	1,994.34
非流动负债：
非流动负债合计	-
负债合计	1,994.34

（二）评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

1. 第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估 准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指 导企业填写负债评估明细表；

1. 第二阶段：现场调查阶段

（ 1 ） 根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评 估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报 项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。

（ 2 ） 由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计 账原则等情况；

（ 3 ） 对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行 了函证，确保债务情况属实。

1. 第三阶段：评定估算阶段

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

20

（ 1 ） 将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应 数据库；

（ 2 ） 对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇 总表；

（ 3 ） 撰写负债评估技术说明。

（三）评估方法

1. 应付职工薪酬

应付职工薪酬账面价值 53.11 万元，核算内容为企业根据有关规 定应付给职工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资。

评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽 查复算，同时查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使 用情况。经核查，财务处理正确，合乎公司规定的各项相应政策，以 核实后账面值确认评估值。

2. 应交税费

应交税金账面值-27.62 万元，主要核算公司应交纳的各种税金， 如待认证进项税额、进项税及个人所得税等。

评估人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上， 对应交税费进行了抽查，查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实 企业账面应交税费验算无误。应交税费账面金额为企业未来需偿付的 债务，以核实后的账面金额确认评估值。

1. 其他应付款

其他应付款账面值为 1,968.85 万元，是除主营业务以外，与外单 位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收 其他单位或个人的款项，如应付退休职工的统筹退休金、工会经费、

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

21

保证金、住房公积金、欠付个人款项及集团所属单位往来等。

评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象， 在确认其真实性后，以核实后账面值确认评估值。

（四）评估结果及分析

1. 评估结果

经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：

负债评估汇总表

单位：万元

	单位：万元
项目名称	评估价值
流动负债：
应付职工薪酬	53.11
应交税费	-27.62
其他应付款	1,968.85
流动负债合计	1,994.34
非流动负债：
非流动负债合计	-
负债合计	1,994.34

收益法评估技术说明

收益法通过预测有限年期被评估单位的企业净现金流量作为未 来收益，采用适当的折现率折现，得出营业性资产价值，然后再加上 溢余资产价值、非经营性资产价值，得出该企业全部股东权益价值。

本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作为企 业预期收益的量化指标，并使用与之匹配的加权平均资本成本模型

(WACC)计算折现率。

一、计算公式

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

22

E  B  D

E：评估对象的股东全部权益价值

B：评估对象的企业整体价值

其中：P：评估对象的经营性资产价值

ΣCi：溢余资产和非经营性资产（负债）的价值

Q：评估对象的长期股权投资价值

D：评估对象的付息债务价值

1、经营性资产价值

经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，基准日后企业自 有现金流量预测所涉及的资产与负债。根据评估对象的历史经营状况 以及未来发展趋势，结合行业发展形势等估算其未来经营期内的自由 现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，得到企 业的经营性资产价值。经营性资产价值的计算公式如下：

==> picture [108 x 23] intentionally omitted <==

其中：Ri：第i年的企业自由现金流量

Rn：预测期第n年的企业自由现金流量

r：折现率

g：永续期的增长率

n：预测收益期

（1）企业自由现金流量

企业自由现金流量计算公式为：

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

23

R=税后净利润＋折旧与摊销＋扣税后付息债务利息－资本性支

出－营运资金增加

（2）折现率

折现率采用加权平均资本成本模型（WACC）确定

==> picture [95 x 9] intentionally omitted <==

其中：Wd：评估对象的债务比率；

==> picture [67 x 26] intentionally omitted <==

==> picture [367 x 44] intentionally omitted <==

rf：无风险报酬率

rm：市场期望报酬率

β e：评估对象权益资本的预期市场风险系数

==> picture [122 x 24] intentionally omitted <==

βu：可比公司的无财务杠杆市场风险系数 ε：评估对象的特有风险调整系数

2、溢余资产和非经营性资产（负债）的价值

企业自由现金流量是经营活动产生的现金流量，不包含溢余资产 和非经营性资产（负债）所产生的现金流量。溢余资产（负债）是与 企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产（负债），非 经营性资产（负债）是与企业生产经营活动无直接关系的资产（负债）。 溢余或非经营性资产（负债）的价值需单独分析和评估。

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

24

==> picture [69 x 12] intentionally omitted <==

其中：C1：评估对象基准日存在的溢余现金类资产价值

C2：评估对象基准日存在的其他溢余资产和非经营性资

产（负债）价值

二、收益期限及预测期的说明

企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。 为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律 法规、契约和合同等，可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期 限。

由于评估基准日被评估单位经营正常，有对影响企业继续经营的 核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权 期限等进行限定。本评估报告假设被评估单位的收益期限为有限期 限。

评估人员经过综合分析，确定评估基准日至2025年为明确预测 期。

三、折现率的确定

（一）折现率模型的选取

折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本评估报告选用的 是企业现金流折现模型，预期收益口径为企业现金流，故相应的折现 率选取加权平均资本成本（WACC），计算公式如下：

r 其中：

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

25

r ：折现率

E ：权益的市场价值

D ：债务的市场价值

Ke ：权益资本成本

Kd ：债务资本成本

T ：被评估企业的所得税税率。

加权平均资本成本WACC计算公式中，权益资本成本Ke按照国 际惯常作法采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：

式中：

Ke ：权益资本成本

Rf ：无风险收益率

β ：权益系统风险系数

MRP ：市场风险溢价

ε ：评估对象的特有风险调整系数

（二）折现率具体参数的确定

1、无风险收益率Rf的确定

国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑 付的风险很小，可以忽略不计。根据中国资产评估协会所披露的信息， 10年期国债在评估基准日的到期年收益率为2.82%，本评估报告以 2.82%作为无风险收益率。

1、贝塔系数 β 的确定

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

26

贝塔系数通过查询沪深A股同行业内与企业类似的的可比上市 公司贝塔参数估计值计算确定，根据本次被评估单位的特点评估人员 选取了10家涉及房地产板块产业园区开发的上市企业，以这10家上市 公司剔除杠杆调整Beta的加权平均值作为无财务杠杆风险系数，选取 的10家上市公司以及对应的剔除杠杆调整Beta见下表：

序号	简称	剔除杠杆调整Beta
1	电子城	0.6323
2	海航基础	0.3371
3	陆家嘴	0.6058
4	南京高科	0.9729
5	浦东金桥	0.7541
6	上海临港	0.9578
7	市北高新	0.6675
8	苏州高新	0.3367
9	新黄浦	0.6562
10	张江高科	0.9246
11	加权平均数	0.6845

根据公布的类似上市企业Beta计算出各企业无财务杠杆的Beta，

然后得出选取的上市公司无财务杠杆的平均Beta及上述计算的企业 的目标资本结构D/E，计算出目标企业的Beta。计算公式如下：

βL=（1+（1-T）× D/E）×βU

公式中：βL：有财务杠杆的Beta；

D/E：根据公布的类似上市企业债务与股权比率；

βU：无财务杠杆的Beta；

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

27

T：所得税率；

综上所述，βL为 0.8135 。

• 2、市场风险溢价的确定

2020年1月，Damodaran更新发布了市场风险溢价研究成果，结 合该最新发布数据，测算出中国股权市场风险溢价，现对各项参数取 值说明如下：

成熟市场股权风险溢价

选定美国市场做为成熟市场，美国不同时期股票风险溢价如下表

所示：

一 定时期内美国股票市场的风险溢价

时期	基于短期国库券的股票风险溢价	基于长期国债的股票风险溢价
1928-2019	8.18%	6.43%
1970-2019	7.26%	4.50%
2010-2019	13.51%	9.67%

注：上表中的数据为算术平均方法计算结果。 中国债券违约利差

穆迪评级机构对中国的债务评级为A1，相对应的违约利差为59

个基点，即0.59%。

股票市场相对于债券市场的波动率

σ股票/σ国债为股票市场相对于债券市场的波动率，Damodaran 在本次计算中使用1.18倍的比率代表新兴市场的波动率。 市场风险溢价

基于历史的股票风险溢价，选取美国长期国债的1928年至2019 年的股票风险溢价6.43%为成熟市场股权风险溢价。

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

28

市场风险溢价=6.43%+0.59%×1.18≈7.12%。

4、企业特定风险调整系数ε的确定

企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风 险，影响因素主要有：（1）企业所处经营阶段；（2）历史经营状况； （3）主要产品所处发展阶段 ；（4）企业经营业务、产品和地区的 分布；（5）公司内部管理及控制机制；（6）管理人员的经验和资历； （7）企业经营规模；（8）财务风险；（9）法律、环保等方面的风 险。

根据企业的具体情况考虑不同的调整因素，评估师进行主观分 析，一般情况下调整幅度不高于4%。评估师通过考察企业的盈利能 力、资产运营能力、偿债能力、发展能力等相关指标以及分析企业所 处行业进行估算得出调整系数取值。综合考虑上述因素，我们将本次 评估中的企业特定风险调整系数确定为1%。

3、折现率计算结果

（1）计算权益资本成本

将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估 单位的权益资本成本。

=9.61%

（2）计算加权平均资本成本

根据评估人员统计国家历史年度的利率水平，并通过与企业财务 经理的访谈，付息债务成本采用中国人民银行发布的3-5年期贷款利

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

29

率上浮30%确定，Kd为6.18%，将上述确定的参数代入加权平均资本 成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。

r =9.61%×79.92%+6.18%×（1-25%）×20.08% =8.61%

四、经营性资产价值的估算及分析过程

首先根据深圳市一二三四投资发展有限公司现有项目销售计划 和未来项目销售计划，并参考现在深圳市场上可售的项目如天安云谷 大厦、中泰时代中心、碧桂园凤凰科技谷等项目，被评估单位根据企 业制定的销售计划和建设计划自行进行销售预测，销售价格则是采用 市场比较法进行测算后得出首年价格，然后按照每年递增5%计算得 出。

出。
项目名称	2023年	2024年	2025年
研发用房（单位：㎡）	15,432.30	20,576.58	15,432.33
销售单价（单位：人民币元）	38,000.00	40,000.00	42,000.00
小计	586,427,400.00	823,063,157.89	648,157,894.73
厂房（单位：㎡）	29,151.27	38,867.77	29,151.00
销售单价（单位：人民币元）	35,000.00	37,000.00	39,000.00
小计	1,020,294,303.79	1,438,107,530.12	1,136,889,111.75
公寓（单位：㎡）	10,194.94	13,593.37	10,194.84
销售单价（单位：人民币元）	40,000.00	42,000.00	44,000.00
小计	407,797,468.35	570,921,686.74	448,572,848.94
配套商业（单位：㎡）	3,292.11	19,753.07	9,876.50
销售单价（单位：人民币元）	55,000.00	58,000.00	60,000.00

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

30

小计	181,066,022.54	1,145,677,914.11	592,589,781.02
合计	2,195,585,194.69	3,977,770,288.86	2,826,209,636.44

项目名称	2023年	2024年	2025年
研发用房	586,427,400.00	823,063,157.89	648,157,894.73
厂房	1,020,294,303.79	1,438,107,530.12	1,136,889,111.75
公寓	407,797,468.35	570,921,686.74	448,572,848.94
配套商业	181,066,022.54	1,145,677,914.11	592,589,781.02
合计	2,195,585,194.69	3,977,770,288.86	2,826,209,636.44

其次根据被评估单位项目开发计划，按照企业预测的项目未来建 设期的支付节点支付的金额和同类型工改工项目的支付计划预测每 年的支付金额。下表金额是企业根据项目付款计划和项目未来施工计 划预测得出的，付款金额是以单位成本造价乘以建筑面积得出的。

项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年
研发用房 小计：
	27,018,400.00	54,036,800.00	191,319,800.00	124,537,600.00	51,244,600.00
直接 材料	20,312,880.00	40,625,760.00	127,923,860.00	87,176,320.00	35,871,220.00
制造 费用、人工	6,705,520.00	13,411,040.00	63,395,940.00	37,361,280.00	15,373,380.00
厂房小 计：
	42,939,200.00	85,878,400.00	379,432,400.00	203,788,800.00	83,854,800.00
直接 材料	27,057,440.00	54,114,880.00	266,602,680.00	142,652,160.00	58,698,360.00
制造 费用、人工	15,881,760.00	31,763,520.00	112,829,720.00	61,136,640.00	25,156,440.00

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

31

配套宿舍 小计：
	24,606,800.00	49,213,600.00	168,867,100.00	107,555,200.00	44,256,700.00
直接 材料	16,224,760.00	32,449,520.00	108,206,970.00	75,288,640.00	30,979,690.00
制造 费用、人工	8,382,040.00	16,764,080.00	60,660,130.00	32,266,560.00	13,277,010.00
配套商业 小计：
	23,822,270.00	47,644,530.00	235,470,700.00	130,198,400.00	53,573,900.00
直接 材料	17,008,920.00	34,017,840.00	167,829,490.00	91,138,880.00	37,501,730.00
制造 费用、人工	6,813,350.00	13,626,690.00	67,641,210.00	39,059,520.00	16,072,170.00
合计	118,386,670.00	236,773,330.00	975,090,000.00	566,080,000.00	232,930,000.00

增值税的进项税及销项税率均按9%交纳，城建税按应交增值税 的7%交纳，教育费附加按应交增值税的 3%交纳，地方教育费附加 按按应交增值税的2%交纳。预测时，先根据房地产销售现金收入和 上述交纳比例测出应交增值税额，然后再根据城建税、教育费附加占 营业税的比例计算城建税及教育费附加。

按照税法和当地政府税务部门的规定，在项目完成开发后需进行 土地增值税汇算清缴。根据会计准则的规定，在确认收入的同时确认 增值税金及附加，我们按照每年收入占总收入的比例对应缴的税金进 行分配，得到每年应确认的增税金及附加如下表所示：

项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
进项税	4,263,328.80	14,508,720.00	60,350,670.00	35,663,040.00	14,674,590.00	-
进项税率	0.09	0.09	0.09	0.09	0.09	0.09

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

32

销项税	-	-	-	197,602,667.52	357,999,326.00	254,358,867.28
销项税率	0.09	0.09	0.09	0.09	0.09	0.09
应缴增值税	-4,263,328.80	-14,508,720.00	-60,350,670.00	161,939,627.52	343,324,736.00	254,358,867.28
城建税	-	-	-	11,335,773.93	24,032,731.52	17,805,120.71
城建税率	0.07	0.07	0.07	0.07	0.07	0.07
教育费附加	-	-	-	4,858,188.83	10,299,742.08	7,630,766.02
教育费附加费率	0.03	0.03	0.03	0.03	0.03	0.03
地方教育税附加	-	-	-	3,238,792.55	6,866,494.72	5,087,177.35
地方教育税附加费率	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02
土地增值税		-	-	76,845,481.81	139,221,960.11	98,917,337.28
土地增值税费率	0.035	0.035	0.035	0.035	0.035	0.035
销售税金及附加合计	-4,263,328.80	-14,508,720.00	-60,350,670.00	258,217,864.64	523,745,664.43	383,799,268.63

销售费用包括项目销售部门的佣金、广告及展会费用和其他费 用。根据评估人员对房地产市场的调查，房地产开发项目的销售费用 一般为房产销售收入的1%-3%，被评估企业根据自身的项目规模和特 点，预测销售费用为销售收入的1.2%，评估人员综合分析后认为这个

比例是合理的，企业销售费用预测如下表所示：

项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
佣金			3,460,500.00	11,103,300.00	17,366,700.00	14,160,000.00
广告及展会费用	3,691,200.00	4,844,700.00	6,921,000.00	8,882,640.00	13,893,360.00	11,328,000.00
其他	922,800.00	2,076,300.00	1,153,500.00	2,220,660.00	3,473,340.00	2,832,000.00
合计	4,614,000.00	6,921,000.00	11,535,000.00	22,206,600.00	34,733,400.00	28,320,000.00

管理费用指房地产开发过程中需发生的管理费用，包括人力资源 成本、折旧费、办公费用、研究开发费和房租。根据对房地产市场的 调查，房地产开发项目的管理费用一般为总建筑费的3%-7%，被评估

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

33

企业根据自身的项目规模和特点，预测管理费用为总建筑费的3.47%， 评估人员综合分析后认为其比例是合理的，企业管理费用预测如下表 所示：

示：
项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
管理费用合计	9,608,000.00	14,412,000.00	24,020,000.00	19,230,000.00	4,662,000.00	1,998,000.00
人力成本费用	2,882,400.00	4,323,600.00	7,206,000.00	5,769,000.00	1,398,600.00	599,400.00
折旧费	960,800.00	1,441,200.00	2,402,000.00	1,923,000.00	466,200.00	199,800.00
办公费等其他	1,921,600.00	2,882,400.00	4,804,000.00	3,846,000.00	932,400.00	399,600.00
研究开发费	2,882,400.00	4,323,600.00	7,206,000.00	5,769,000.00	1,398,600.00	599,400.00
房租	960,800.00	1,441,200.00	2,402,000.00	1,923,000.00	466,200.00	199,800.00

企业的财务费用主要包括利息支出。

根据企业财务人员介绍利息支出是企业根据人民银行一至五年 期贷款利率上浮30%进行预测的，外部指的是企业外部的借款，包括 但不限于银行贷款。财务费用预测情况如下：

项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
利息支出	15,697,200.00	23,545,800.00	39,243,000.00	102,767,838.00	58,438,080.00	68,511,480.00
外部	15,697,200.00	23,545,800.00	39,243,000.00	102,767,838.00	58,438,080.00	68,511,480.00
长期借款	254,000,000.00	127,000,000.00	254,000,000.00	1,027,910,000.00	-717,310,000.00	163,000,000.00
利率	6.18%	6.18%	6.18%	6.18%	6.18%	6.18%

根据企业提供的预测数据，在有限年期的情况下，2020年1-6月

份的管理人员人数为40人，下半年随着项目的需要，人员编制为45 人，2022年以后的管理人员人数为65人，本次评估假设深圳平均工资 没有增长，根据上述信息企业对薪酬进行预测。

科目 2020 年 1-6 2020 年 7-12 月 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

34

	月
管理人员工资(元)	2,581,164.50	3,071,746.75	5,987,620.12	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18
人数	40.00	45.00	45.00	65.00	65.00	65.00	65.00
人均工资	64,529.11	68,261.04	133,058.22	134,022.00	134,022.00	134,022.00	134,022.00
工资小计(元)	2,581,164.50	3,071,746.75	5,987,620.12	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18
工资福利合计(元)	2,581,164.50	3,071,746.75	5,987,620.12	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18	8,711,430.18

企业预测的固定资产预测表的新增金额是根据新增员工的数量

进行确定的，其累计折旧金额是根据会计准则计提折旧。

项目名称		2020年6月	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
固定资产总计
原 值	期初余额	374,806.50	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18
	本期增加	17,160.68	65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00
	本期减少	-	65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00
	期末余额	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18
累 计 折 旧	期初余额	324,532.85	328,246.21	331,031.23	334,744.59	338,457.95	342,171.31	345,884.67
	本期增加	3,713.36	2,785.02	3,713.36	3,713.36	3,713.36	3,713.36	3,713.36
	本期减少		-	-	-	-	-	-
	期末余额	328,246.21	331,031.23	334,744.59	338,457.95	342,171.31	345,884.67	349,598.03
固定资产总计		63,720.97	60,935.95	57,222.59	53,509.23	49,795.87	46,082.51	42,369.15
电子设备
原 值	期初余额	374,806.50	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18
	本期增加	17,160.68	65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00
	本期减少		65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00
	期末余额	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18	391,967.18
累 计 折 旧	期初余额	324,532.85	328,246.21	331,031.23	334,744.59	338,457.95	342,171.31	345,884.67
	本期增加	3,713.36	2,785.02	3,713.36	3,713.36	3,713.36	3,713.36	3,713.36
	本期减少

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

35

期末余额 328,246.21 331,031.23 334,744.59 338,457.95 342,171.31 345,884.67 349,598.03

资本性支出是根据公司现有的固定资产以及未来预测的员工数

量以及需要新增电脑设备的情况进行预测的。

项目名称	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
资本性支出合计	65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00
增加电子设备	65,800.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00	30,000.00

根据企业的实际情况，编制企业营运资金预测表：

科目	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
收入合计	-	-	-	2,195,585,195	3,977,770,289	2,826,209,636
成本合计	118,386,670	236,773,330	975,090,000	566,080,000	232,930,000	-
完全成本	148,305,870	281,652,130	1,049,888,000	710,284,438	330,763,480	98,829,480
期间费用	29,919,200	44,878,800	74,798,000	144,204,438	97,833,480	98,829,480
营业费用	4,614,000	6,921,000	11,535,000	22,206,600	34,733,400	28,320,000
管理费用	9,608,000	14,412,000	24,020,000	19,230,000	4,662,000	1,998,000
财务费用	15,697,200	23,545,800	39,243,000	102,767,838	58,438,080	68,511,480
折旧摊销	2,785	3,713	3,713	3,713	3,713	3,713
折旧	2,785	3,713	3,713	3,713	3,713	3,713
摊销	-	-	-	-	-	-
减值准备	-	-	-	-	-	-
付现成本	148,303,085	281,648,417	1,049,884,287	710,280,725	330,759,767	98,825,767
最低现金保有量	24,717,180.83	23,470,701.39	87,490,357.22	59,190,060.39	27,563,313.89	8,235,480.55
存 货	-	-	-	-	-	-
应收款项
应付款项
营运资本	24,717,181	23,470,701	87,490,357	59,190,060	27,563,314	8,235,481
营运资本增加额	24,384,856	-1,246,479	64,019,656	-28,300,297	-31,626,747	-19,327,833

根据上述各项预测，则企业未来各年度自由现金流量预测如下：

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

36

项目	2020年7-12月	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	稳定年
收入	-	-	-	2,195,585,195	3,977,770,289	2,826,209,636	-
成本	118,386,670	236,773,330	975,090,000	566,080,000	232,930,000	-	-
毛利率				0.74	0.94	1.00
营业税金及附加	-4,263,329	-14,508,720	-60,350,670	258,217,865	523,745,664	383,799,269	-
营业费用	4,614,000	6,921,000	11,535,000	22,206,600	34,733,400	28,320,000	28,320,000
管理费用	9,608,000	14,412,000	24,020,000	19,230,000	4,662,000	1,998,000	-
财务费用	15,697,200	23,545,800	39,243,000	102,767,838	58,438,080	68,511,480	-
资产减值损失	-	-	-	-	-	-	-
投资收益	-	-	-	-	-	-	-
营业利润	-144,042,541	-267,143,410	-989,537,330	1,227,082,892	3,123,261,144	2,343,580,888	-28,320,000
加：营业外收入	-	-	-	-	-	-	-
减：营业外支出	-	-	-	-	-	-	-
利润总额	-144,042,541	-267,143,410	-989,537,330	1,227,082,892	3,123,261,144	2,343,580,888	-28,320,000
减：所得税	-	-	-		737,405,189	585,895,222	-
所得税率	0.25	0.25	0.25	0.25	0.25	0.25
净利润	-144,042,541	-267,143,410	-989,537,330	1,227,082,892	2,385,855,956	1,757,685,666	-28,320,000
校验	-	-	-	-	-	-	-
折旧摊销等	2,785	3,713	3,713	3,713	3,713	3,713
折旧	2,785	3,713	3,713	3,713	3,713	3,713
摊销	-	-	-	-	-	-	-
扣税后利息	11,772,900	17,659,350	29,432,250	77,075,879	43,828,560	51,383,610	-
追加资本	24,450,656	-1,216,479	64,049,656	-28,270,297	-31,596,747	-27,533,314	-
营运资金增加额	24,384,856	-1,246,479	64,019,656	-28,300,297	-31,626,747	-19,327,833	-
营运资金增回收						-8,235,481
追加投资和资产更新	65,800	30,000	30,000	30,000	30,000	30,000	-
固定资产回收

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

37

加：新增有息负债
减：偿还有息负债本金
净现金流量	-156,717,51	2 -248,263,867	-1,024,151,022	1,332,432,781	2,461,284,975	1,836,606,303	-28,320,000

根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现，从而得出

企业经营性资产价值为 2,658,481,500.00 元。计算结果详见下表：

净现金流量	-156,717,512	-248,263,867	-1,024,151,022	1,332,432,781	2,461,284,975	1,836,606,303
折现率	8.61%	8.61%	8.61%	8.61%	8.61%	8.61%
折现系数	0.96	0.88	0.81	0.75	0.69	0.6349
现值	-150,377,417.16	-219,335,432.60	-833,085,294.97	997,932,026.96	1,697,257,509.93	1,166,090,064.78
经营性资产价值：P	2,658,481,500.00

溢余资产是指与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多 余资产。本次评估的溢余资产包括其它应收款和预付账款，评估价值 共 127,875,936.51 元。非经营性负债为其它应付款，共 19,688,525.29 元。

经实施上述评估过程和方法后，在评估基准日2020年6月30日， 本次委估的企业股东全部权益价值结果如下：

股东全部权益资产价值=营业性资产价值+溢余资产价值与非经 营性资产及负债净值= 2,766,668,911.22元

敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化 对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是 通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动 影响大小的规律。对收益法评估来说，折现率应是影响评估结果的重 要参数。评估人员对折现率进行变动得到的敏感性分析如下表所示：

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

38

折现率	评估值	变动额	变动率
+1%	2,631,819,011.22	-134,849,100.00	-4.87%
0%	2,766,668,111.22
-1%	2,909,252,111.22	142,584,000.00	5.15%

如上所述，折现率每变动1%，变动率约为5.0%。折现率对评估 结果不是很敏感。

评估人员对销售价格进行变动得到的敏感性分析如下表所示：

销售价 格	评估值	变动额	变动率
10%	3,233,562,611.22	466,894,500.00	16.88%
0%	2,766,668,111.22	-
-10%	2,299,775,111.22	-466,893,000.00	-16.88%

如上所述，销售价格每变动10%，评估值变化较大，销售价格对 评估结果较敏感。

评估师意见：

在对上述两种评估方法综合分析，评估人员认为资产基础法为从 资产重置的角度评价资产的公平市场价值，仅能反映企业资产的自身 价值，而不能全面、合理的体现各项资产综合的获利能力及企业的成 长性，并且也无法涵盖诸如在执行合同、客户资源、专利、商誉、人 力资源等无形资产的价值。在存货测算时采用假设开发法的动态分析 法，是模拟项目开发过程，预测项目在未来发生时所发生的数额，由 于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测十 分困难，且假设开发法的动态分析法是通过现金流入流出的角度考虑

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

39

开发项目的增值税；评估人员认为资产的价值通常不是基于重新购建 该等资产所花费的成本而是基于市场参与者对未来收益的预期，评估 人员经过对被评估单位财务状况的调查及经营状况分析，结合本次资 产评估对象、评估目的，适用的价值类型，经过比较分析，认为收益 法的评估结论能更全面、合理地反映企业的内含价值。此外收益法的 增值税考虑到了项目进项税金与销项税金的抵扣，更贴近企业现金流 量情况，选用收益法的评估结果更为合理、公允。

（本页以下无正文。）

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

40

（此页无正文，为《北京中锋资产评估有限责任公司关于对浙江 星星科技股份有限公司的关注函之回函》盖章页。）

北京中锋资产评估有限责任公司

2020年8月14日

==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

41