Jeudan A/S

Quarterly Report • Mar 1, 2011

Årsregnskabsmeddelelse 2010

40%-stigning i driftsresultat (EBVAT) for 2010 til DKK 255 mio.

Forventning om yderligere fremgang på ca. 20% for 2011

• Omsætning på DKK 1.015 mio. mod DKK 744 mio. i 2009, en stigning på 37%
• Vækst i EBIT på 31% til DKK 545 mio.
• Driftsresultat (EBVAT) på DKK 255 mio. en stigning på 40%.
• Værdiregulering af ejendomme med DKK 293 mio. samt urealiserede kursgevinst på finansielle forpligtelser på DKK 227 mio.
• Realiserede kurstab som følge af omlægning af renteaftaler til lavere fremtidige rentesatser på DKK 450 mio.
• Årets resultat før skat DKK 306 mio. mod DKK 268 mio. i 2009.
• Ejendomsinvestering i 2010 på DKK 0,8 mia. den samlede portefølje udgør ca. DKK 14 mia.
• Nye lejeaftaler i 2010 svarende til en årlig leje på knap DKK 100 mio. mere end en fordobling i forhold til 2009 og tidligere år.
• Kapitaludvidelse i marts 2010 på DKK 1 mia.
• Egenkapitalandel på 31% og finansielle reserver på DKK 0,8 mia.
• Bestyrelsen foreslår et udbytte på DKK 11,00 pr. aktie.
• Der forventes en yderligere fremgang i driftsresultatet (EBVAT) for 2011 på ca. 20% til mere end DKK 300 mio. på baggrund af en omsætning på niveauet DKK 1,1 mia.

Yderligere oplysninger: Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 7010 6070

Selskabsmeddelelse nr. 206 1. marts 2011

Fem års hovedtal
DKK mio.		2006	2007	2008	2009	2010
Resultatopgørelse
Nettoomsætning		440	524	738	744	1.015
Bruttoresultat		281	333	413	464	611
Resultat før finansielle poster (EBIT)		253	301	369	414	545
Resultat før kurs- og værdireguleringer(EBVAT)		151	154	186	181	255
Resultat før skat		505	313	-529	268	306
Årets resultat		364	277	-398	202	229
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme		5.814	8.746	9.347	12.972	14.084
Samlede aktiver		6.045	8.827	9.426	13.070	14.204
Egenkapital		2.480	3.429	2.955	3.281	4.383
Forpligtelser		3.565	5.398	6.471	9.789	9.821
Pengestrømme
Driftsaktiviteter		113	137	90	160	200
Investeringsaktiviteter		-345	-818	-788	-764	-773
Finansieringsaktiviteter		195	120	1.381	-1.094	1.497
Pengestrømme i alt		-37	-561	683	-1.698	924
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital	%	6,5	5,7	5,9	6,0	6,3
Forrentning af egenkapital (ROE)	%	15,8	10,3	-12,6	6,7	5,7
Egenkapitalandel, ultimo	%	41,0	38,8	31,3	25,1	30,9
Rentedækning	x	2,32	2,00	2,01	1,76	1,86
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	712	600	456	441	408
Indre værdi, ultimo (IV)	DKK	429	483	416	434	414
Pris/indre værdi (P/IV)	x	1,66	1,24	1,10	1,02	0,99
EBIT pr. aktie (EBITPS)	DKK	43,9	50,0	52,0	57,8	55,4
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)	DKK	26,2	25,6	26,2	25,3	25,9
Resultat pr. aktie (EPS) Pengestrømme pr. aktie (CFPS)	DKK DKK	63,2 19,6	46,1 22,8	-56,1 12,7	28,2 22,3	23,3 20,3
Antal aktier, ultimo	1.000	5.775	7.097	7.097	7.562	10.586
Markedsværdi	DKK mio.	4.114	4.258	3.236	3.335	4.319
Udbytte pr. aktie (DPS)	DKK	10,0	11,0	11,0	11,0	11,0

Jeudan nåede i 2010 et driftsresultat på DKK 255 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), en fremgang på 40%. For 2011 forventes en yderligere stigning i driftsresultatet til mindst DKK 300 mio. svarende til ca. 20%.

Efter en periode med urolige forhold på ejendomsmarkedet kom der atter gang i Jeudans investeringer i sidste del af 2009, og i det forløbne år og de første måneder af 2011 fortsatte linjen med investeringer for omkring DKK 1,3 mia.

Med de senere års investeringer og med Jeudans koncentration i København er Jeudan blevet en ganske synlig virksomhed i hovedstaden. Jeudan ønsker at udfylde denne rolle aktivt, konstruktivt og ansvarligt over for hovedstaden og dens mange hundrede tusinde indbyggere og gæster. Jeudan er gerne med, når vigtige opgaver skal løftes. Denne holdning kom blandt andet til udtryk ved sommerens opgradering af havnefronten (Ofelia Beach) ved Det Kongelige Skuespilhus og med opførelsen af Torvehallerne på Israels Plads, som ventes at åbne i sensommeren 2011. Tilsvarende projekter er på vej.

Jeudan-aktiens afkast var på 4,4% i 2010, opgjort som summen af udbytte, værdi af tegningsretter og ændring i aktieprisen. De fleste af Jeudans aktionærer har antageligt investeret langsigtet i overensstemmelse med Jeudans strategi og har derfor haft et afkast på over 15% om året i gennemsnit over de seneste ti år – en periode, der som bekendt har budt på både op- og nedture i økonomien, finansiel krise samt udsving på aktiemarkedet generelt og ejendomssektoren i særdeleshed.

At aktien er attraktiv for investorerne kom til udtryk i marts, hvor Selskabet udbød nye aktier for knap DKK 1,0 mia. Både hidtidige og nye aktionærer bakkede op om emissionen, og de udbudte aktier blev tegnet i fuldt omfang. Baggrunden var investeringer i 2009 på samlet DKK 3,2 mia. og bestyrelsens ønske om at sikre et fortsat robust kapitalgrundlag og dermed et passende beredskab til en fortsættelse af væksten.

Jeudans investeringer skal passe til virksomhedens langsigtede strategi. Samtidig lægger Jeudan til stadighed vægt på lønsomheden i den løbende drift og på kundebetjeningen. Denne forretningsmodel er overskuelig og har vist sig at være holdbar.

Jeudans fokus er investering i og drift af velbeliggende ejendomme, primært i Københavnsområdet. Lige som hovedstæderne i andre lande udvikler København sig positivt og er en attraktiv placering for virksomheder, organisationer og privatpersoner. Dermed er hovedstaden også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan.

Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, der værdsætter ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte af serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af Koncernens egne medarbejdere. I alle aktiviteter lægges vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

RESULTATOPGØRELSE

Nettoomsætningen og driftsresultatet (EB-VAT) blev i 2010 som forventet ved årets begyndelse med en fremgang i driftsresultatet på 40% i forhold til 2009.

Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.015 mio., EBIT blev DKK 545 mio. og driftsresultatet (EBVAT) DKK 255 mio.

Urealiserede gevinst og tab udgjorde netto DKK 520 mio. og realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK -469 mio.

Selskabsmeddelelse nr. 206 1. marts 2011

Årets resultat før skat blev herefter DKK 306 mio. (2009: DKK 268 mio).

Bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.

Ejendomme

Koncernen investerer i og varetager driften af velbeliggende erhvervs- og boligejendomme i København. Værdien af Koncernens ejendomsportefølje udgjorde pr. 31. december 2010 DKK 14 mia. fordelt på et samlet areal på ca. 745.000 m².

Lejeindtægter m.v. udgjorde i fjerde kvartal 2010 DKK 189 mio. mod DKK 164 mio. i samme periode sidste år.

Årets samlede lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 727 mio. mod DKK 559 mio. i 2009. Stigningen kan henføres til de foretagne ejendomsinvesteringer i fjerde kvartal 2009, investeringer foretaget i 2010 samt kontraktsmæssige lejereguleringer i løbet af 2010. Den relativt gode udlejningssituation har også bidraget til et tilfredsstillende indtægtsniveau.

Efterspørgslen efter velfungerende kontorog butiksarealer i Københavns centrum er fortsat robust, hvor en placering i hovedstaden er den naturlige præference for mange virksomheder. Jeudan har gennem 2010 haft en god aktivitet i genforhandlinger og genudlejninger af erhvervslejemål,

og der er indgået ny lejeaftaler med en samlet årsleje på DKK 85 mio. mod DKK 35 mio. i 2009, hvilket var på niveau med tidligere år. Der er dermed tale om mere end en fordobling af udlejningerne i 2010. Kontrakternes løbetid er 3-10 år, og de har dermed en trecifret millionværdi.

Fraflytninger fra erhvervslejemål var i 2010 på niveau med 2009, og svarer til en årsleje på DKK 45 mio. mod DKK 40 mio. i 2009.

På boligsiden har Jeudan i 2010 udlejet lejemål med en årlig leje på DKK 12 mio. og havde en afgang på DKK 7 mio.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde 95,9 pr. 31. december 2010 (opgjort efter lejeværdi). Udlejningsprocenten primo året udgjorde 95,0. Udlejningsprocenten er inklusive de lejegarantier, som Jeudan har modtaget i forbindelse med nyinvesteringer. Lejegarantierne, der udløber i løbet af 2011, udgør 3,1% af ovennævnte udlejningsprocent.

Projektejendomme under ombygning, der udgør 0,9% af de samlede lejeindtægter, indgår ikke i ovennævnte opgørelse.

Den samlede udlejningsprocent på kontorejendomsmarkedet i Storkøbenhavn var ved udgangen af 2010 på 90,5 mod 90,9 ultimo 2009. Jeudan har således haft en højere udlejningsprocent end markedet generelt.

Ejendommenes driftsomkostninger steg i fjerde kvartal fra DKK 38 mio. i 2009 til DKK 45 mio. i 2010. For hele 2010 udgjorde driftsomkostningerne DKK 144 mio. mod DKK 118 mio. året før. Stigningen kan primært henføres til de i 2009 og 2010 foretagne ejendomsinvesteringer.

Bruttoresultatet udgjorde for fjerde kvartal 2010 DKK 144 mio. mod DKK 126 mio. for samme periode sidste år.

For året som helhed udgjorde bruttoresultatet DKK 583 mio. mod DKK 441 mio. sidste år. Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med gennemsnitligt 20% pr. år, hvor 2010 trækker gennemsnittet op med sine 32%.

Service

Koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan Servicepartner en bred vifte af ejendomsrelaterede rådgivnings-, serviceog bygningsydelser.

Omsætningen i Jeudan Servicepartner udgjorde i fjerde kvartal 2010 DKK 126 mio. mod DKK 83 mio. samme periode sidste år. Omsætningen i hele året udgjorde DKK 399 mio. mod DKK 297 mio. sidste år, svarende til en stigning på 34%. Stigningen kan henføres til såvel bygningsområdet som serviceområdet og skyldes blandt andet den positive udvikling i kontorindretninger og servicekontrakter. Set over de seneste fem år har omsætningsstigningen gennemsnitligt været på 30% pr. år.

Drifts- og produktionsomkostninger steg tillige som følge af det høje aktivitetsniveau og udgjorde DKK 108 mio. i fjerde kvartal 2010 mod DKK 74 mio. i samme periode sidste år. For hele året udgjorde disse omkostninger DKK 363 mio. mod DKK 263 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 38%.

Bruttoresultatet i fjerde kvartal 2010 blev herefter DKK 18 mio. mod DKK 9 mio. for samme periode sidste år, hvilket udlignede den negative udvikling i årets første tre kvartaler. For hele 2010 blev bruttoresultat DKK 36 mio. mod DKK 34 mio. sidste år. Bruttomarginen blev dermed på 8,9%, hvilket er lidt lavere end tidligere, hvilket skyldes en relativ større anvendelse af underleverandører, hvor avancen er lavere end på eget arbejde. Yderligere har prissætningen på Jeudan Servicepartners ydelser været påvirket af markedsudviklingen, herunder stigende priskonkurrence.

Koncern

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i fjerde kvartal 2010 DKK 20 mio. mod DKK 15 mio. i samme periode sidste år. For året som helhed steg administrationsomkostningerne fra DKK 50 mio. til DKK 66 mio. Stigningen kan henføres til udvidelse af organisationen. Med henblik på at imødegå den stigende konkurrence på udlejningsmarkedet er det primært de dele af organisationen, der varetager kommercielle aktiviteter og markedsføringsaktiviteter, som er udvidet. Hertil kommer forøgede markedsføringsomkostninger. Resultatet heraf kan blandt andet aflæses i genudlejning på knap DKK 100 mio. i 2010 jfr. ovenfor.

Driftsresultat pr. segment

DKK mio.	Ejendomme Service		Eliminering		I alt
	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
4. kvartal
Nettooms. eksterne kunder	188	164	109	43	-	-	297	207
Nettooms. mellem segment	1	0	17	40	-18	-40	0	0
Nettoomsætning i alt	189	164	126	83	-18	-40	297	207
Driftsomkostninger	-45	-38	-108	-74	15	36	-138	-76
Bruttoresultat	144	126	18	9	-3	-4	159	131
1.-4. kvartal
Nettooms. eksterne kunder	725	558	290	186	-	-	1.015	744
Nettooms. mellem segment	2	1	109	111	-111	-112	0	0
Nettoomsætning i alt	727	559	399	297	-111	-112	1.015	744
Driftsomkostninger	-144	-118	-363	-263	103	101	-404	-280
Bruttoresultat	583	441	36	34	-8	-11	611	464

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 139 mio. for fjerde kvartal 2010 mod DKK 116 mio. for samme periode sidste år. For hele året udgjorde EBIT DKK 545 mio. mod DKK 414 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 31%. Stigningen kan primært henføres til forøgelsen af Koncernens ejendomsinvesteringer samt forbedringer af ejendommenes drift. I 2010, hvor Jeudan udvidede aktiekapitalen med 40%, faldt EBIT pr. aktie fra DKK 57,8 til DKK 55,4.

De finansielle nettoomkostninger udgjorde DKK 68 mio. i fjerde kvartal 2010 mod DKK 72 mio. for samme periode sidste år. Faldet i fjerde kvartal kan henføres til Jeudans omlægning af renteaftaler til lavere rente. For hele året var nettoomkostningerne DKK 290 mio. mod DKK 233 mio. sidste år. Stigningen kan henføres til finansiering af nye investeringer i 4. kvartal 2009 og 2010, hvilket delvist modsvares af omlægning af renteaftaler i 2010.

De finansielle nettoomkostninger relaterer sig i al væsentlighed til finansiering af Ejendomme, da der i Jeudan Servicepartner alene er en beskeden pengebinding i driftsmateriel.

Driftsresultatet (EBVAT) udgjorde DKK 71 mio. i fjerde kvartal 2010 mod DKK 44 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 61%. Årets driftsresultat blev DKK 255 mio. mod DKK 181 mio. sidste år, svarende til en stigning på 40%. Stigningen kan henføres til foretagne ejendomsinvesteringer samt omlægning af renteaftaler til en lavere rente. Driftsresultatet

pr. aktie er i 2010, hvor Jeudan tillige udvidede aktiekapitalen, steget til DKK 25,9 mod DKK 25,3 i 2009.

Driftsresultatet i forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg fra 6,0% i 2009 til 6,3% i 2010.

Måling af Koncernens ejendomme resulterede i en værdiregulering på DKK 293 mio. i 2010 (2009: DKK 58 mio.), svarende til 2% af den bogførte værdi af Koncernens ejendomme. Reguleringen var sammensat af en nettoopskrivning på DKK 279 mio. som følge af en positiv udvikling i ejendommenes driftsøkonomi m.m. og en nettoopskrivning på DKK 427 mio. som følge af justerede afkastprocenter (opskrivninger på DKK 606 mio. og nedskrivninger på DKK 179 mio.). Modsatrettet virker forøgede reservationer til ombygninger m.v. på DKK 413 mio. Jeudan har nedsat afkastprocenter på primære ejendomme i København med 0,25%, hvorimod ejendomme med en beliggenhed udenfor København generelt har fået øget afkastprocenten med mellem 0,25% og 2,00%.

Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2010 er herefter værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,2% p.a. (2009: 5,4% p.a.), svarende til DKK 19.452 pr. m² (2009: DKK 18.198 pr. m²). Den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.094 pr. m² (2009: DKK 1.091 pr. m²).

I løbet af efteråret 2010 har Jeudan indgået nye renteaftaler, der sikrer, at Jeudans fremtidige rentebetalinger vil ske til de på daværende tidspunkt lave rentesatser. Efter indgåelsen af de nye renteaftaler er renten steget, og på baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2010 er der opgjort en samlet urealiseret kursgevinst på Koncernens finansielle gældsforpligtelser på DKK 227 mio. (2009: DKK -82 mio.).

De samlede urealiserede reguleringer af ejendomme og finansielle forpligtelser udgjorde således netto DKK 520 mio. i 2010 (2009: DKK -24 mio.).

Koncernens realiserede gevinster og tab udgjorde netto DKK -469 mio. (2009: DKK 110 mio.).

I tråd med Jeudans finansieringsstrategi valgte Jeudan, som følge af det lave renteniveau, i oktober og november 2010 at omlægge renteaftaler (renteswaps) for i alt DKK 6,5 mia. Omlægningen medførte et realiseret kurstab i 4. kvartal på DKK 369 mio., hvorefter de samlede realiserede tab for 2010, inkl. stempel og låneomkostninger m.m. udgjorde DKK 469 mio. De nye renteaftaler har en vægtet løbetid på 10-12 år og sikrer, at Jeudans fremtidige finansieringsomkostninger i renteaftalernes løbetid er fastlåst til de lave rentesatser på omlægningstidspunktet.

Efter de nævnte reguleringer udgjorde resultat før skat DKK 306 mio. i 2010 mod DKK 268 mio. i 2009.

Skat af årets resultat udgjorde DKK 77 mio. i 2010 mod DKK 66 mio. i 2009.

Herefter blev årets resultat i 2010 DKK 229 mio. mod DKK 202 mio. i 2009. Årets resul-

tat svarer til en forrentning af egenkapitalen på 5,7% i 2010 (2009: 6,7%), hvilket svarer til niveauet for de seneste fem års gennemsnit.

BALANCE

De samlede investeringer i ejendomme inklusive igangværende projekter vedrørende ejendommene udgjorde DKK 14.084 mio. pr. 31. december 2010 mod DKK 12.972 mio. ultimo 2009. Stigningen kan henføres til årets nettoinvesteringer, forbedringer på den eksisterende portefølje samt nettoopskrivning af ejendommenes værdi.

Likvide beholdninger udgjorde DKK 3 mio. ultimo 2010, hvilket er på samme niveau som ultimo 2009.

Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.383 mio. ultimo 2010 mod DKK 3.281 mio. ultimo 2009. Nettoforøgelsen skyldes primært årets nettoresultat og emissionen i marts 2010, som gav et bruttoprovenu på DKK 983 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde herefter 30,9% ultimo 2010 mod 25,1% ultimo 2009. Jeudan har hermed en opkøbskapacitet på niveauet DKK 2-3 mia.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 8.399 mio. ultimo 2010 mod DKK 7.402 året før. Stigningen kan primært henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer i

2010 samt optagelse af realkreditlån i ejendomme erhvervet ultimo 2009, hvor provenuet er anvendt til indfrielse af en kortfristet bridgefinansiering optaget i forbindelse med købet af disse ejendomme.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.422 mio. ultimo 2010 mod DKK 2.386 mio. ultimo 2009. Faldet kan henføres til indfrielse af bridgefinansiering, som beskrevet ovenfor.

PENGESTRØMME OG LIKVIDITET

Likviditeten fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 233 mio. i 2010 (2009: DKK 169 mio.). Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 200 mio. i 2010 (2009: DKK 160 mio.), svarende til DKK 20,3 pr. aktie i 2010 mod DKK 22,3 pr. aktie i 2009.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der omfatter Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme udgjorde DKK - 773 mio. i 2010 (2009: DKK -764 mio.).

Likviditetspåvirkningen af finansieringsaktiviteterne, der primært omfatter optagelser og indfrielser af lån samt kapitaludvidelser, udgjorde DKK 1.497 mio. i 2010 (2009: DKK -1.094 mio.). I 2010 indfriede Jeudan realkreditlån for DKK 2.462 mio. (2009: DKK 419 mio.) og optog nye realkredit- og banklån for DKK 3.250 mio. (2009: DKK 1.044 mio.). Endvidere gennemførte Jeudan en emission i marts 2010 med et nettoprovenu på DKK 957 mio.

Hermed udgjorde de samlede pengestrømme DKK 924 mio. i 2010 (2009: DKK - 1.698 mio.).

Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde DKK 757 mio. pr. 31. december 2010 (2009: DKK 907 mio.).

BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2010

Jeudan har i 2011 købt en portefølje bestående af otte ejendomme i København til en samlet pris på DKK 459 mio. I forbindelse med handlen indtræder for så vidt angår to af ejendommene tilbudspligt til kunderne om erhvervelse af ejendommene ved omdannelse til andelsboligforening. Hvor vidt disse retter udnyttes, kendes ikke på nuværende tidspunkt. Ejendommene er erhvervet til et gennemsnitligt afkast på ca. 5% p.a. og en gennemsnitlig pris på ca. DKK 17.900 pr. m².

Herudover er der ikke siden udgangen af 2010 indtruffet begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling.

FORVENTNINGER TIL 2011

Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil fortsætte i 2011, og den løbende tætte opfølgning på eksisterende kundeforhold vil blive fastholdt.

På baggrund af Jeudans ejendomsportefølje samt aktiviteterne i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på niveauet DKK 1,1 mia. (2010: DKK 1.015 mio.).

Jeudans finansiering består dels af realkreditfinansiering med renteloft, dels af realkredit- og bankfinansiering med fast rente i en årrække. Derfor er den samlede finansieringsudgift forholdsvis forudsigelig.

Ledelsen forventer på denne baggrund et driftsresultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på mere end DKK 300 mio. i 2011, svarende til en stigning på ca. 20% i forhold til 2010 (DKK 255 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

Jeudan har kapitalmæssig styrke til at fortsætte investeringerne, når de rette muligheder foreligger, og fører løbende drøftelser herom. Drøftelserne kan resultere i yderligere investeringer i 2011.

De her beskrevne forventninger indeholder udsagn om forventninger til omsætning og driftsresultat (EBVAT), der i deres natur er forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, hvilket kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af manglende leje- og serviceindtægter, forøgede omkostninger til drift og vedligeholdelse og i mindre grad renteudviklingen. For uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i årsrapporten for 2010.

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2009.

UDBYTTE OG GENERALFORSAMLING

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (2009: DKK 11,00), svarende til en udlodning på DKK 116 mio. Den resterende del af årets resultat foreslås overført til reserverne.

På generalforsamlingen vil bestyrelsen endvidere stille forslag om godkendelse af Jeudans vederlagspolitik for bestyrelse og direktion samt retningslinjer for incitaments-

aflønning af direktionen, og den vil foreslå en ændring af vedtægternes § 10, stk. 1, hvorved rammen for størrelsen af bestyrelsen udvides til fire-seks medlemmer.

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 6. april 2011, kl. 16.30, i Moltkes Palæ 2, København K.

Finanskalender

1. apr. 2011 Generalforsamling 17. maj 2011 Rapport for 1. kvartal 25. aug. 2011 Rapport for 1.-2. kvartal 17. nov. 2011 Rapport for 1.-3. kvartal 31. dec. 2011 Regnskabsåret slutter

Årsrapporten forventes at foreligge i uge 9 via NASDAQ OMX Copenhagen og på Selskabets hjemmeside.

BILAG

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis og segmentoplysninger.

Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomheder. Koncernen investerer i og driver kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Koncernen har 400 medarbejdere. Selskabets aktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen (JDAN). www.jeudan.dk.

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2010 for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2010.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, 1. marts 2011

Direktionen

Per W. Hallgren Adm. direktør

Bestyrelsen

Niels Heering Tommy Pedersen (formand) (næstformand)

Jens Erik Udsen Hans Munk Nielsen Stefan Ingildsen

Resultatopgørelse

(DKK 1.000)	4. kvt.	4. kvt.
	2010	2009	2010	2009
Nettoomsætning	296.986		206.844 1.015.413	743.750
Driftsomkostninger	-137.636	-76.016	-404.541	-279.709
Bruttoresultat	159.350	130.828	610.872	464.041
Administrationsomkostninger	-20.115	-15.180	-66.141	-49.578
Resultat før finansielle poster (EBIT)	139.235	115.648	544.731	414.463
Finansielle indtægter	1.393	1.172	6.599	5.170
Finansielle omkostninger	-69.194	-73.258	-296.725	-238.269
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	71.434	43.562	254.605	181.364
Urealiseret gevinst og tab	879.068	49.029	520.034	-23.889
Realiseret gevinst og tab	-380.203	-14.173	-468.928	110.217
Resultat før skat	570.299	78.418	305.711	267.692
Skat	-144.122	-17.833	-76.917	-65.670
Resultat	426.177	60.585	228.794	202.022

Totalindkomstopgørelse

(DKK 1.000)	4. kvt.	4. kvt.
	2010	2009	2010	2009
Resultat	426.177	60.585	228.794	202.022
Anden totalindkomst	0	0	0	0
Totalindkomst	426.177	60.585	228.794	202.022
Resultat pr. aktie (DKK)	40,30	8,20	23,27	28,18
Resultat pr. aktie, udvandet (DKK)	40,30	8,20	23,27	28,18

Balance

(DKK 1.000)	31. dec. 2010	31. dec. 2009
AKTIVER
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme	13.894.609	12.680.291
Igangværende projekter investeringsejendomme	189.528	291.459
Driftsmateriel og inventar	44.803	29.599
Materielle aktiver i alt	14.128.940	13.001.349
Finansielle anlægsaktiver:
Udlån	2.136	0
Finansielle anlægsaktiver i alt	2.136	0
Langfristede aktiver i alt		14.131.076 13.001.349
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond	4.003	4.006
Igangværende arbejder	6.348	9.144
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser	30.686	25.907
Andre tilgodehavender	25.447	24.332
Periodeafgrænsningsposter	2.875	2.190
Tilgodehavender i alt	69.359	65.579
Likvide beholdninger	3.454	2.789
Kortfristede aktiver i alt	72.813	68.368
AKTIVER I ALT		14.203.889 13.069.717

(DKK 1.000)	31. dec. 2010	31. dec. 2009
PASSIVER
Egenkapital:
Aktiekapital	1.058.645	756.175
Overført resultat	3.324.779	2.525.282
Egenkapital i alt	4.383.424	3.281.457
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån	6.710.014	6.144.169
Finansieringsinstitutter	788.422	442.674
Deposita	138.118	107.527
Udskudt skat	756.480	702.848
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	5.506	4.800
Langfristede forpligtelser i alt	8.398.540	7.402.018
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån	68.412	90.476
Finansieringsinstitutter	1.162.494	2.063.916
Deposita	71.057	87.072
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	59	60
Modtagne forudbetalinger fra kunder	10.274	19.029
Leverandører af varer og tjenesteydelser	33.985	24.534
Selskabsskat	1.934	759
Anden gæld	44.486	56.397
Periodeafgrænsningsposter	29.224	43.999
Kortfristede forpligtelser i alt	1.421.925	2.386.242
Forpligtelser i alt	9.820.465	9.788.260
PASSIVER I ALT	14.203.889 13.069.717

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000	Aktie- kapital	Overført resultat*	Egenkapital i alt
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2009	709.663	2.245.449	2.955.112
Aktieemission	46.512	153.488	200.000
Betalt udbytte	–	-78.063	-78.063
Udbytte af egne aktier	–	90	90
Køb af egne aktier	–	-7.345	-7.345
Salg af egne aktier	–	9.641	9.641
Totalindkomst for regnskabsåret	–	202.022	202.022
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2010	756.175	2.525.282	3.281.457
Aktieemission	302.470	680.557	983.027
Emissionsudgifter	–	-25.797	-25.797
Betalt udbytte	–	-78.063	-78.063
Køb af egne aktier	–	-5.994	-5.994
Totalindkomst for regnskabsåret	–	228.794	228.794
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2010 1.058.645		3.324.779	4.383.424

* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2010 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2010: t.DKK 1.165.817; 1. januar 2009: t.DKK 1.012.329).

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000 4. kvt. 4. kvt.
2010 2009 2010	2009
Resultat før finansielle poster (EBIT) 139.235 115.648 544.731	414.463
Modtagne finansielle indtægter 1.706 1.172 6.599	5.170
Betalte finansielle omkostninger -73.429 -76.049 -309.204	-248.677
Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 4.479 2.997 15.429	11.416
Betalt selskabsskat -22.967 -10.728 -24.654	-13.016
Pengestrømme før ændring i driftskapital 49.024 33.040 232.901	169.356
Ændringer i driftskapital:
Tilgodehavender 13.512 5.599 -1.869	-12.587
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser -24 93 337	-124
Leverandører af varer og tjenesteydelser mm -14.548 11.925 -31.780	3.071
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 47.964 50.657 199.589	159.716
Igangværende projekter investeringsejendomme -89.463 -90.192 -306.213	-327.298
Forbedringer investeringsejendomme -9.067 675 -26.355	-3.560
Køb af investeringsejendomme med fradrag af deposita -401.138 -363.763 -737.918	-363.763
Salg af investeringsejendomme med fradrag af deposita -11.035 0 325.234	0
Virksomhedsovertagelse 0 -58.568 0	-58.568
Udlån -2.137 0 -2.137	0
Likvide beholdninger som er deponeret 15 -451 451	-451
Driftsmateriel og inventar, netto -4.233 -4.790 -25.711	-10.334
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -517.058 -517.089 -772.649	-763.974
Indfrielse af realkreditlån -1.434.487 -179.359 -2.462.480	-418.684
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter 0 -1.731.415 -32.542 -1.747.415
Optagelse af realkreditlån 1.047.837 165.718 2.828.606	1.044.352
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter 421.443 0 421.443	0
Afdrag på realkreditlån -16.900 -10.827 -89.955 Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -16.315 -9.300 -41.715	-65.558 -35.100
Modtagne deposita, netto -3.473 818 508	4.284
Aktieemission, netto 0 200.000 957.230	200.000
Betalt udbytte 0 0 -78.063	-77.973
Køb af egne aktier -3.221 0 -5.994	-7.345
Salg af egne aktier 0 7.264 0 Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt -5.116 -1.557.101 1.497.038 -1.093.798	9.641
Pengestrømme i alt -474.210 -2.023.533 923.978 -1.698.056
Likviditet primo -624.708 -585 -2.022.896	-326.062
Tilgang ved virksomhedsovertagelse 0 1.222 0	1.222
Likviditet ultimo -1.098.918 -2.022.896 -1.098.918 -2.022.896

Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab	3.454	2.789	3.454	2.789
Likvide beholdninger som er deponeret	0	-451	0	-451
Træk på driftskreditter inkl. bridgefinansiering			-1.102.372 -2.025.234 -1.102.372 -2.025.234
Likviditet ultimo			-1.098.918 -2.022.896 -1.098.918 -2.022.896
Garanterede kreditfaciliteter inkl. bridgefinansiering	1.856.000	2.930.000	1.856.000	2.930.000
Finansielle reserver ultimo	757.082	907.104	757.082	907.104

Hovedtal på kvartalsbasis

DKK mio.	4. kvt. 2008	1. kvt. 2009	2. kvt. 2009	3. kvt. 2009	4. kvt. 2009	1. kvt. 2010	2. kvt. 2010	3. kvt. 2010	4. kvt. 2010
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	171	180	186	171	207	216	238	264	297
Bruttoresultat Resultat før finansielle poster	102 90	110 97	114 103	109 99	131 115	146 130	156 139	150 137	159 139
(EBIT)
Resultat før kurs- og værdireg.	41	44	49	45	43	51	65	68	71
Resultat før skat	-891	101	116	-28	79	35	-197	-102	570
Resultat	-667	76	87	-21	60	27	-147	-77	426
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	9.347	9.421	9.513	9.598	12.972	13.243	13.344	13.475	14.084
Samlede aktiver	9.426	9.542	9.744	9.745	13.070	13.409	13.488	13.606	14.204
Egenkapital	2.955	3.033	3.038	3.014	3.281	4.266	4.039	3.962	4.383
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	25	47	26	36	51	41	45	66	48
Investeringsaktiviteter	-258	-72	-91	-84	-517	-135	-17	-104	-517
Finansieringsaktiviteter	391	72	425	-34	-1.557	473	667	362	-5

Segmentoplysninger 4. kvt. 2010

DKK 1.000	Ejendomme	Service	Eliminering	Koncern i alt
Nettoomsætning, eksterne kunder	188.694	108.292	0	296.986
Nettoomsætning, mellem segmenter	555	17.787	-18.342	0
Nettoomsætning	189.249	126.079	-18.342	296.986
Driftsomkostninger	-45.296	-107.670	15.330	-137.636
Bruttoresultat	143.953	18.409	-3.012	159.350
Administrationsomkostninger	-17.052	-3.237	174	-20.115
Finansielle poster, netto	-68.941	529	0	-68.412
Urealiseret gevinst og tab	879.068	0	0	879.068
Realiseret gevinst og tab	-380.203	0	0	-380.203
Segmentresultat	556.825	15.701	-2.838	569.688
Ikke-fordelte finansielle poster	-	-	-	611
Resultat før skat	-	-	-	570.299
Skat af periodens resultat	-	-	-	-144.122
Periodens resultat	-	-	-	426.177
Segment aktiver	14.113.129	985.888	-937.498	14.161.519
Ikke-fordelte aktiver	-	-	-	42.370
Aktiver i alt	-	-	-	14.203.889
Segment forpligtelser	8.644.075	914.004	-861.320	8.696.759
Ikke-fordelte forpligtelser	-	-	-	1.123.706
Forpligtelser i alt	-	-	-	9.820.465
Tilgang af langfristede materielle aktiver	202.133	3.335
Afskrivninger Periodens regulering af nedskrivning til i	1.268	1.780
mødegåelse af tab på tilgodehavender, udgift	408	-51

Segmentoplysninger 4. kvt. 2009

DKK 1.000	Ejendomme	Service	Eliminering	Koncern i alt
Nettoomsætning, eksterne kunder	163.364	43.480	0	206.844
Nettoomsætning, mellem segmenter	340	39.934	-40.274	0
Nettoomsætning	163.704	83.414	-40.274	206.844
Driftsomkostninger	-37.481	-74.933	36.398	-76.016
Bruttoresultat	126.223	8.481	-3.876	130.828
Administrationsomkostninger	-13.210	-3.440	1.470	-15.180
Finansielle poster, netto	-66.640	698	-2	-65.944
Urealiseret gevinst og tab	49.029	0	0	49.029
Realiseret gevinst og tab	-14.173	0	0	-14.173
Segmentresultat	81.229	5.739	-2.408	84.560
Ikke-fordelte finansielle poster	-	-	-	-6.142
Resultat før skat	-	-	-	78.418
Skat af periodens resultat	-	-	-	-17.833
Periodens resultat	-	-	-	60.585
Segment aktiver	12.996.125	672.460	-638.108	13.030.477
Ikke-fordelte aktiver	-	-	-	39.240
Aktiver i alt	-	-	-	13.069.717
Segment forpligtelser	7.685.463	620.758	-579.849	7.726.372
Ikke-fordelte forpligtelser	-	-	-	2.061.888
Forpligtelser i alt	-	-	-	9.788.260
Tilgang af langfristede materielle aktiver	2.989.014	4.451
Afskrivninger Periodens regulering af nedskrivning til i	732	1.103
mødegåelse af tab på tilgodehavender, indtægt -144		0

Segmentoplysninger 2010

	Ejendomme	Service	Eliminering	Koncern i alt
Nettoomsætning, eksterne kunder	725.681	289.732	0	1.015.413
Nettoomsætning, mellem segmenter	1.797	108.845	-110.642	0
Nettoomsætning	727.478	398.577	-110.642	1.015.413
Driftsomkostninger	-144.087	-363.268	102.814	-404.541
Bruttoresultat	583.391	35.309	-7.828	610.872
Administrationsomkostninger	-56.934	-11.829	2.622	-66.141
Finansielle poster, netto	-295.014	1.871	0	-293.143
Urealiseret gevinst og tab	520.034	0	0	520.034
Realiseret gevinst og tab	-468.928	0	0	-468.928
Segmentresultat	282.549	25.351	-5.206	302.694
Ikke-fordelte finansielle poster	-	-	-	3.017
Resultat før skat	-	-	-	305.711
Skat af årets resultat	-	-	-	-76.917
Årets resultat	-	-	-	228.794
Segment aktiver	14.113.129	985.888	-937.498	14.161.519
Ikke-fordelte aktiver	-	-	-	42.370
Aktiver i alt	-	-	-	14.203.889
Segment forpligtelser	8.644.075	914.004	-861.320	8.696.759
Ikke-fordelte forpligtelser	-	-	-	1.123.706
Forpligtelser i alt	-	-	-	9.820.465
Tilgang af langfristede materielle aktiver	845.931	22.215
Afskrivninger Årets regulering af nedskrivning til i	4.920	6.116
mødegåelse af tab på tilgodehavender, udgift 2.723		50

Segmentoplysninger 2009

	Ejendomme	Service	Eliminering	Koncern i alt
Nettoomsætning, eksterne kunder	557.222	186.528	0	743.750
Nettoomsætning, mellem segmenter	1.394	110.870	-112.264	0
Nettoomsætning	558.616	297.398	-112.264	743.750
Driftsomkostninger	-117.748	-263.237	101.276	-279.709
Bruttoresultat	440.868	34.161	-10.988	464.041
Administrationsomkostninger	-41.739	-11.557	3.718	-49.578
Finansielle poster, netto	-231.482	2.269	-5	-229.218
Urealiseret gevinst og tab	-23.889	0	0	-23.889
Realiseret gevinst og tab	110.217	0	0	110.217
Segmentresultat	253.975	24.873	-7.275	271.573
Ikke-fordelte finansielle poster	-	-	-	-3.881
Resultat før skat	-	-	-	267.692
Skat af årets resultat	-	-	-	-65.670
Årets resultat	-	-	-	202.022
Segment aktiver	12.996.125	672.460	-638.108	13.030.477
Ikke-fordelte aktiver	-	-	-	39.240
Aktiver i alt	-	-	-	13.069.717
Segment forpligtelser	7.685.463	620.758	-579.849	7.726.372
Ikke-fordelte forpligtelser	-	-	-	2.061.888
Forpligtelser i alt	-	-	-	9.788.260
Tilgang af langfristede materielle aktiver Afskrivninger	3.238.730 3.460	5.842 4.554
Årets regulering af nedskrivning til i mødegåelse af tab på tilgodehavender, udgift 3.829		-24