RAPPORT FOR 1. HALVÅR 2021

Nettoudlejning på DKK 61 mio. ved halvåret – en tredobling i forhold til hele 2020 – hvor en stor del har økonomisk effekt i 2022 efter ombygning og indflytning

Den høje kundetilgang medfører stigende udlejningsprocent i København til 97,8 mod 94,9 ved årsskiftet

Omsætning på DKK 772 mio. i første halvår 2021 mod DKK 736 mio. for samme periode sidste år
Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 431 mio., svarende til niveauet sidste år
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 378 mio., svarende til niveauet sidste år
Stigende renteniveau medfører positiv kursregulering af finansielle gældsforpligtelser med DKK 571 mio.
Resultat før skat på DKK 1.149 mio. mod DKK 30 mio. for samme periode sidste år
Nettoudlejning på DKK 61 mio. mod DKK -20 mio. for samme periode sidste år, hvor en stor del har økonomisk effekt i 2022 efter ombygning og indflytning
Jeudan forventer fortsat et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 2021 i niveauet DKK 735-780 mio. (2020: DKK 733 mio.) på baggrund af en omsætning på DKK 1,6-1,7 mia. (2020: DKK 1.534 mio.)

"Vi kan i dag præsentere et regnskab for de første 6 måneder af 2021 med et tilfredsstillende driftsresultat. Det vidner om at vores forretningsmodel og vores bestræbelser på at have en tæt dialog med kunderne fortsat er den rigtige tilgang" siger adm. direktør Per W. Hallgren.

Per W. Hallgren fortsætter: " Det er tilfredsstillende at konstatere, at vores mangeårige fokus på at imødekomme kundernes efterspørgsel efter velbeliggende lokaler, attraktive lejevilkår og en samarbejdspartner snarere end blot en udlejer, fortsat kaster gode resultater af sig. Det udtrykt ved en høj udlejningsprocent på 97,8, en bruttoudlejning på DKK 125 mio., svarende til 70.000 m² og en nettoudlejning på DKK 61 mio. for første halvår 2021 der svarer til en tredobling sammenlignet med hele 2020. Nogle af vores udviklingsejendomme når ikke at blive udbudt, men lejes ud under renovering. Og samtidigt er det blevet mere udfordrende at hjælpe eksisterende kunder med ændrede behov videre i andre af vores lejemål. Det stiller stigende krav til kundernes tålmodighed, men også vores egne medarbejderes kreativitet, når det kommer til interne rokader og hjælp til at finde mere plads på kundernes nuværende adresser. Noget vores dygtige arkitekter, projektledere, salgschefer og kundechefer heldigvis har indgående erfaring med. Vi ser fortsat frem til at byde flere nye kunder, der ønsker en stærk samarbejdspartner, tilgængelighed og et højt serviceniveau, velkommen i Jeudan."

Yderligere oplysninger: Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

DKK mio.		2. kvt. 2021	2. kvt. 2020	1. halvår 2021	1. halvår 2020	2020

Resultatopgørelse
Nettoomsætning		373	370	772	736	1.534
Bruttoresultat		272	261	504	489	972
Resultat før finansielle poster EBIT		235	234	431	429	834
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)		209	207	378	379	733
Kurs- og værdireguleringer		265	-151	770	-349	-155
Resultat før skat		474	56	1.149	30	578
Resultat		369	44	895	23	451
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.		28.712	27.003	28.712	27.003	28.299
Samlede aktiver		29.034	27.414	29.034	27.414	28.638
Egenkapital		8.617	7.437	8.617	7.437	7.863
Forpligtelser		20.417	19.977	20.417	19.977	20.775

Pengestrømme
Driftsaktiviteter		188	266	320	498	891
Investeringsaktiviteter		-92	-427	-143	-611	-1.589
Finansieringsaktiviteter		-117	179	-204	286	913
Pengestrømme i alt		-21	18	-27	173	215

Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital*	%	10,2	11,1	9,3	10,2	9,6
Forrentning af egenkapital (ROE)*	%	18,1	2,4	21,9	0,6	5,9
Egenkapitalandel, ultimo	%	29,7	27,1	29,7	27,1	27,5
Rentedækning	x	8,2	8,1	7,5	7,9	7,5
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	267	252	267	252	248
Indre værdi, ultimo (BV)	DKK	155	134	155	134	142
Pris/indre værdi (P/BV)	X	1,72	1,88	1,72	1,88	1,75
EBIT pr. aktie (EBITPS)*	DKK	17,0	16,9	15,6	15,5	15,1
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)*	DKK	15,1	14,9	13,7	13,7	13,2
Resultat pr. aktie (EPS)*	DKK	26,7	3,2	32,3	0,8	8,1
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)*	DKK	13,5	19,2	11,5	18,0	16,1
Antal aktier, ultimo	1.000	55.432	55.432	55.432	55.432	55.432
Markedsværdi, ultimo	DKK mio.	14.800	13.969	14.800	13.969	13.747

* omregnet til årsbasis

LEDELSESBERETNING

Koncernens omsætning i første halvår 2021 udgjorde DKK 772 mio. mod DKK 736 mio. i samme periode sidste år. Stigningen dækker over såvel øgede lejeindtægter i Ejendomme som et øget aktivitetsniveau i Service.

Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 431 mio. mod DKK 429 mio. for samme periode sidste år.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 378 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Bestyrelsen betragter resultatet som tilfredsstillende.

Et stigende renteniveau i første halvår 2021 har medført positive kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 571 mio. mod en negativ regulering for samme periode sidste år på DKK 452 mio.

Resultat før skat blev herefter DKK 1.149 mio. mod DKK 30 mio. for samme periode sidste år.

Udlejning

I efteråret 2020 gennemførte Jeudan en omfattende analyse af de mest afgørende faktorer for kundernes valg af kontorlokaler. En pålidelig udlejer, fleksible kontraktvilkår og gode parkeringsmuligheder var blandt de mest afgørende, hvorfor en række markedsrettede initiativer med afsæt i Jeudans fleksible vilkår, målrettet såvel eksisterende som potentielle kunder, blev iværksat. Det suppleret med gode annonceringsmuligheder, grundet nedsat aktivitet fra andre annoncører, vurderes at være blandt grundene til at Jeudan har oplevet en stor efterspørgsel på velbeliggende lejemål i veldrevne ejendomme med gode parkeringsmuligheder og let adgang til offentlig transport. En positiv efterspørgsel som også driver væksten i første halvår 2021.

I første halvår 2021 er der indgået nye lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 125 mio. mod DKK 52 mio. for samme periode sidste år. Det er meget tilfredsstillende at konstatere, at omfanget af nye lejekontrakter er mere end fordoblet. En stor del af udlejningerne i 2021 vil dog først have økonomisk effekt i 2022, når de udlejede erhvervslejemål er ombygget og indrettet og de nye kunder er budt velkommen.

Opsigelser af erhvervs- og boliglejemål har udviklet sig tilsvarende fornuftigt med et lavt niveau af opsigelser i første halvår 2021 svarende til en årsleje på DKK 64 mio. mod DKK 72 mio. for samme periode sidste år.

Nettoudlejningen for første halvår 2021 blev dermed DKK 61 mio. mod en negativ nettoudlejning på DKK -20 mio. for samme periode sidste år, svarende til en forbedring på ca. DKK 80 mio. i årsleje. Nettoudlejningen er dermed tredoblet sammenlignet med hele 2020, hvor den udgjorde DKK 20 mio.

Næsten 95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i København. Her udgjorde Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 97,8 ultimo juni 2021 mod 94,9 ultimo 2020, svarende til en stigning på 2,9 procentpoint. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo marts 2021, der er senest offentliggjorte tal, en udlejningsprocent på 92,6, og det er Jeudans forventning, at det generelle kontorudlejningsmarked i København har haft en stigende tomgang i andet kvartal 2021.

Investeringsmarked

Velbeliggende primære ejendomme i Indre København med et stabilt cash flow oplever en fortsat stor interesse som følge af et lavt renteniveau, stort placeringsbehov og fornuftige udlejningsprocenter. Dette ses afspejlet i fortsat lave afkastkrav og en relativ stor omsætningsvolumen for første halvår 2021.

Omsætningsvolumen blev i første halvår 2021 på godt DKK 40 mia., hvilket er højere end samme periode i såvel 2019 som 2020. Omsætningen er primært drevet af boligejendomme, og investeringerne er jævnt fordelt mellem indenlandske og udenlandske investorer. Den store aktivitet ses primært drevet af et likviditetsoverskud og placeringsbehov hos køberfeltet trods et begrænset udbud.

Centralt placerede kontorejendomme i København oplever fortsat stor efterspørgsel, og udbuddet er fortsat begrænset. Primærsegmentet har høje og stabile udlejningsprocenter med et stabilt cash flow til følge. Dette kombineret med svagt stigende lejeniveauer gør primære kontorejendomme i København til en relativ stabil investering med lav risiko. Som følge heraf vurderes afkastniveauet for kontorejendomme fortsat på et historisk lavt niveau.

Jeudan har oplevet en stor interesse for kontorlejemål med stigende udlejningsprocenter til følge. Denne positive udvikling ses som et resultat af de underliggende tendenser på kontormarkedet. Erhvervskunder ønsker et højt serviceniveau, fleksibilitet i aftaleforholdene og efterspørger attraktive lejemål på centrale beliggenheder, der kan tiltrække især yngre medarbejdere. Jeudan har allerede for år tilbage tilpasset kundekonceptet og aftaleforholdene herefter, og ejendomsporteføljen er primært bestående af netop den efterspurgte type ejendomme. Det gør Jeudan, qua sin store tilstedeværelse i det centrale København, i stand til at tilbyde erhvervskunder et bredt sortiment af kontorfaciliteter med mulighed for skalering, når kundernes behov ændrer sig.

Detailhandlen har været hårdt ramt af COVID-19 samt de underliggende tendenser i samfundet karakteriseret ved øget nethandel og ændrede forbrugsvaner. Indtjeningsgrundlaget i flere detailbutikker har derfor været negativt påvirket med deraf faldende efterspørgsel efter detaillejemål. Jeudan har forsøgt at imødegå dette med fleksible aftalevilkår, hvilket har medført en positiv respons og fornuftige udlejningsprocenter af de trods alt begrænsede detaillejemål i Jeudans portefølje. Dog er den aktuelle risiko og et stigende afkastkrav som følge af de beskrevne tendenser medvirkende til faldende priser for detailejendomme.

Boligmarkedet i København er fortsat eftertragtet blandt investorer, hvilket ses afspejlet i lave afkastkrav drevet af lave tomgangsniveauer og stigende indbyggertal. Jeudan oplever en stor boligefterspørgsel og har i 2021 haft et historisk lavt udbud af ledige boliglejemål. Der ses især en stor efterspørgsel efter større velbeliggende og unikke boliger, hvorimod interessen efter standardiserede familieboliger er mere stagnerende.

Aktiviteten i handlen med boligejendomme har været stor i første halvår 2021 og har udgjort mere end halvdelen af den samlede omsætningsaktivitet på markedet.

Nybyggeri i København kan på sigt medføre svagt stigende tomgangsniveauer og stagnerende lejeniveauer. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen forbundet hermed som lav, idet tilstedeværelse af byggemuligheder i Indre København, hvor Jeudans primære portefølje er placeret, er begrænsede.

COVID-19

Den delvise nedlukning af samfundet fra december 2020 har præget første halvår 2021. I foråret 2020 indgik Jeudan henstandsaftaler for ca. DKK 40 mio., der 30. juni 2021 var nedbragt til ca. DKK 6 mio. I første halvår 2021 har et mindre antal kunder fået forlænget deres tilbagebetalingsaftaler, da de afventer udbetalinger fra kompensationsordninger.

I foråret 2020 etablerede Jeudan fuldt udstyrede hjemmearbejdspladser til alle koncernens kontormedarbejdere. Blandt medarbejderne indenfor byggeri og service er der arbejdet i mindre grupper for at minimere eventuel smitterisiko. Alle tiltag er vurderet og prioriteret med henblik på at opretholde det høje serviceniveau overfor koncernens kunder, hvilket alene har været muligt med hjælp fra Jeudans dygtige og engagerede medarbejdere. Hen over sommeren 2021 er opdelingen i grupper samt det tvungne hjemmearbejde ophævet, så alle medarbejdere har mulighed for igen at møde på kontoret og på byggepladser m.m. Tilsvarende gennemføres på ny fysiske kundemøder uden begrænsninger. Der er fortsat fokus på naturlig afstand og god håndhygiejne.

Det er generelt Jeudans vurdering, at tabsrisikoen for 2021 og de kommende år, som følge af COVID-19, vil forblive på et for koncernen normalt niveau. De seneste år, herunder i 2020, har Jeudan haft tab ved misligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 3-4 mio. pr. år, svarende til beskedne 0,3 % af omsætningen det pågældende år.

REGNSKABSBERETNING

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første halvår 2021 DKK 625 mio. mod DKK 614 mio. i samme periode sidste år. Nyinvesteringerne i 2020 indeholder i stor udstrækning ledige arealer, der først skal indrettes og ombygges for at udlejningspotentialet kan udnyttes. På en del af disse arealer er der nu – som anført ovenfor – indgået lejeaftaler, der efter ombygning træder i kraft i starten af 2022. Jeudans samlede lejepotentiale (ledige og opsagte lejemål) udgør herefter ca. DKK 110 mio., hvoraf ca. DKK 38 mio. relaterer sig til udviklingsejendomme, der skal indrettes og ombygges, før de er udlejningsbare. Herudover er Jeudans parkeringsindtægter i København påvirket af den i perioden delvise nedlukning af samfundet. Jeudan har dog set en normalisering i slutningen af perioden.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde DKK 143 mio. mod DKK 134 mio. i samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til nyinvesteringer med ledige arealer, der ikke modsvares med lejeindtægter her og nu samt lidt højere vedligeholdelsesomkostninger, herunder istandsættelse af ledige lejemål.

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 482 mio. mod DKK 480 mio. i samme periode sidste år.

Service

Med en omsætning for første halvår 2021 på DKK 313 mio. mod DKK 252 mio. for samme periode sidste år blev aktivitetsniveauet i Service højere. Medvirkende hertil er den fortsat positive udvikling i udlejning af ledige arealer og tilhørende istandsættelser og indretninger.

Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 274 mio. mod DKK 236 mio. for samme periode sidste år og kan henføres til det stigende aktivitetsniveau.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 39 mio. mod DKK 16 mio. for samme periode sidste år.

Koncern

Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 8 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 65 mio. mod DKK 52 mio. for samme periode sidste år. Nyinvesteringer i 2020, et konkurrencepræget udlejningsmarked med nyansættelser i kundevendte funktioner for at håndtere det øgede aktivitetsniveau er medvirkende til stigningen. Herudover var omkostningerne i første halvår 2020 lavere end sædvanligt, da COVID-19 medførte midlertidige stop for nyansættelser, kursusaktiviteter m.m. Disse aktiviteter blev udskudt, til der var opnået en større vished for konsekvenserne af COVID-19 og påvirker dermed først i 2021. Den relative store stigning i første halvår 2021 sammenlignet med 2020 forventes ikke at fortsætte i andet halvår 2021. På årsbasis forventes en nettovækst på 5-10 %.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 431 mio. mod DKK 429 mio. for samme periode sidste år.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -53 mio. mod DKK -50 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til et stigende forretningsomfang med finansiering af ejendomsinvesteringer i 2020 for mere end DKK 1 mia. Den samlede rentebærende gæld udgjorde DKK 17,8 mia. ultimo juni 2021 mod DKK 17,6 mia. ultimo juni 2020.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde herefter DKK 378 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

Jeudan har senest i december 2020 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at ændre afkastkravene. Værdiregulering pr. 30. juni 2021 er dermed foretaget ud fra en vurdering af udviklingen i de aktuelle lejeniveauer på Jeudans ejendomsportefølje. Den samlede værdiregulering af ejendommene pr. 30. juni 2021 blev på DKK 191 mio. mod DKK 104 mio. for samme periode sidste år.

Salg af ejendomme udenfor fokusområdet har medført en gevinst på DKK 8 mio. i første halvår 2021.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

På baggrund af et stigende renteniveau i første halvår 2021 er der pr. 30. juni 2021 opgjort en positiv regulering af de finansielle forpligtelser på DKK 571 mio. mod en negativ regulering på DKK 452 mio. for samme periode sidste år.

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 1.149 mio. mod DKK 30 mio. for samme periode sidste år.

Efter skat blev halvårets resultat DKK 895 mio. mod DKK 23 mio. for samme periode sidste år.

Forrentning af egenkapitalen (omregnet til helår) udgør herefter 21,9 %.

Balancen

Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde ultimo juni 2021 DKK 28,7 mia. mod DKK 27,0 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 28,3 mia. ved årsskiftet.

De materielle aktiver blev netto forøget med DKK 418 mio. i første halvår 2021. Stigningen kan henføres til halvårets ejendomskøb, forbedringer af ejendomme, afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter samt halvårets værdiregulering.

Jeudan har indgået aftaler om køb af boligejendommen Nørre Søgade 7 og kontorejendommen Tømmergravsgade 4-6 – begge København. Ejendommene overtages i løbet af tredje kvartal 2021. Herudover har Jeudan i første kvartal 2021 købt det tidligere Østerbro Postkontor beliggende Øster Allé 1, ligesom Jeudan har indgået aftale om køb af Sankt Annæ Plads 3 med overtagelse i 2022, når nuværende ejer fraflytter. Ejendommene er købt for samlet DKK 406 mio.

I første halvår 2021 har Jeudan solgt ejendomme i Bagsværd, Frederikssund, Skovlunde og 2 mindre erhvervsejerlejligheder i København for samlet DKK 58 mio.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 30. juni 2021 DKK 8,6 mia. mod DKK 7,4 mia. pr. 30. juni 2020 og DKK 7,9 mia. ved årsskiftet. Udviklingen dækker over halvårets resultat fratrukket udloddet udbytte på DKK 133 mio. samt køb af egne aktier for DKK 11 mio. Aktierne er købt til afdækning af medarbejderaktieordninger.

Egenkapitalandelen udgjorde 29,7 % ultimo juni 2021 mod 27,1 % ultimo juni 2020 og 27,5 % ved årsskiftet.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 19,1 mia. pr. 30. juni 2021 mod DKK 18,7 mia. pr. 30. juni 2020 og DKK 19,5 mia. ved årsskiftet. Reduktionen siden årsskiftet kan henføres til et fald i de finansielle gældsforpligtelser som følge af stigningen i renteniveauet. Modsatrettet virker delvist en stigning i udskudt skat.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første halvår 2021 DKK 386 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 320 mio. mod DKK 498 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan primært henføres til de i 2020 udskudte betalingstidspunkter for A-skatter og anden rate af dækningsafgift, der opkræves i 2021.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til periodens nettoejendomskøb og forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK -143 mio. mod DKK -611 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK -204 mio. mod DKK 286 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til afdrag på gælden samt udbetaling af aktieudbytte.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK -27 mio. mod DKK 173 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 951 mio. pr. 30. juni 2021 mod DKK 1.187 mio. ultimo juni 2020 og DKK 978 mio. ved årsskiftet.

Ledelsesberetning andet kvartal 2021

Koncernomsætningen udgjorde i andet kvartal 2021 DKK 373 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 235 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 209 mio., tillige svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Værdireguleringer af ejendomme blev på baggrund af udviklingen i lejeniveauet positive med DKK 195 mio. mod DKK 103 mio. for samme periode sidste år.

Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser blev grundet et svagt stigende renteniveau positive med DKK 70 mio. mod negative reguleringer for samme periode sidste år på DKK 254 mio.

Resultat før skat blev herefter DKK 474 mio. mod DKK 56 mio. for samme periode sidste år.

Begivenheder efter 30. juni 2021

Der er ikke siden 30. juni 2021 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende halvårsrapport.

Forventninger 2021

Udviklingen i COVID-19 pandemien, herunder nedlukning af samfundet, der er fortsat ind i 2021, medfører en betydelig usikkerhed omkring udviklingen på ejendomsmarkedet og de finansielle markeder.

Jeudan vil trods dette løbende opsøge yderligere rentable investeringer vedrørende velordnede kontorejendomme i København med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes fortsat en nettoomsætning på DKK 1,6-1,7 mia. (2020: DKK 1.534 mio.).

Jeudans finansiering er langsigtet, og primo 2021 er 78 % dækket med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år.

Efter finansielle omkostninger forventes fortsat et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 735-780 mio. (2020: DKK 733 mio.).

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i COVID-19 situationen, leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist

omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Ansvarlighed - Et grønnere Jeudan

I forbindelse med årsregnskabet for 2020 offentliggjorde Jeudan også en ambitiøs ansvarlighedsrapport, der omhandler et grønnere Jeudan (environment), et stærkere Jeudan (social) og et Jeudan med ansvarlige relationer (governance).

Den grønne omstilling, som er en væsentlig del af Jeudans samlede ESG-indsats, er en definerende udfordring i vores tid, og Jeudan ønsker naturligvis at gøre en forskel her. Et grønnere Jeudan indeholder derfor en række initiativer frem mod 2025. Der er iværksat en gennemgang af leverandørsamarbejder, fokus på bortskaffelse af byggeaffald og genbrug af byggematerialer, ligesom omstilling fra konventionelle biler over mod elbiler, elcykler m.m. løbende foretages. Derudover er iværksat en lang række initiativer indenfor de øvrige områder (social og governance) i overensstemmelse med de ambitioner, der fremgår af ansvarlighedsrapporten.

Anvendt regnskabspraksis

Halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2020.

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

FINANSKALENDER

15. nov. 2021	Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2021	Regnskabsåret slutter
4. mar. 2022	Årsregnskab for 2021
20. apr. 2022	Ordinær generalforsamling
23. maj 2022	Rapport for 1. kvartal
17. aug. 2022	Rapport for 1.-2. kvartal
16. nov. 2022	Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2022	Regnskabsåret slutter

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. juni 2021 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2021 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2021.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 19. august 2021

Direktionen

Per Wetke Hallgren Adm. direktør

Bestyrelsen

Niels Jacobsen Claus Gregersen (formand) (næstformand)

Tommy Pedersen Helle Okholm Nicklas Hansen

Resultatopgørelse

DKK 1.000	2. kvt.	2. kvt.	1. halvår	1. halvår
	2021	2020	2021	2020	2020
Nettoomsætning	372.726	370.222	772.040	735.796	1.534.076
Driftsomkostninger	-101.215	-109.023	-267.944	-246.889	-561.774

Bruttoresultat	271.511	261.199	504.096	488.907	972.302
Salgs- og marketingomkostninger	-4.352	-4.238	-7.876	-8.014	-16.864
Administrationsomkostninger	-32.069	-23.408	-65.031	-51.688	-121.071

Resultat før finansielle poster (EBIT)	235.090	233.553	431.189	429.205	834.367
Finansielle indtægter	2.669	2.595	5.274	5.563	11.359
Finansielle omkostninger	-29.049	-29.169	-58.012	-55.334	-112.979

Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	208.710	206.979	378.451	379.434	732.747
Gevinst/tab ejendomme	194.900	102.732	199.418	102.732	409.540
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	70.411	-253.627	570.960	-452.050	-564.112
Resultat før skat	474.021	56.084	1.148.829	30.116	578.175
Skat af periodens resultat	-104.758	-12.395	-253.891	-6.656	-127.263

Periodens resultat	369.263	43.689	894.938	23.460	450.912


Periodens resultat pr. aktie (DKK)	6,67	0,79	16,15	0,42	8,14
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK)	6,67	0,79	16,15	0,42	8,14

Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000	2. kvt.	2. kvt.	1. halvår	1. halvår
	2021	2020	2021	2020	2020

Periodens resultat	369.263	43.689	894.938	23.460	450.912
Anden totalindkomst	0	0	0	0	0
Totalindkomst	369.263	43.689	894.938	23.460	450.912

Balance

DKK 1.000	30. jun.	30. jun.	31. dec.
	2021	2020	2020
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme	28.171.185	26.724.385	27.981.947
Domicilejendom	203.013	0	0
Igangværende projekter, investeringsejendomme	337.508	279.060	317.490
Driftsmateriel og inventar	35.888	32.815	30.536
Materielle aktiver i alt	28.747.594	27.036.260	28.329.973

Langfristede aktiver i alt	28.747.594	27.036.260	28.329.973

Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond	8.749	11.930	8.372
Igangværende arbejder	174.161	108.632	118.929
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser	26.934	59.085	38.500
Selskabsskat	4.203	12.936	4.203
Andre tilgodehavender	34.460	18.606	17.515
Periodeafgrænsningsposter	28.223	31.401	10.198
Tilgodehavender i alt	276.730	242.590	197.717

Likvide beholdninger og værdipapirer	9.687	135.482	110.677

Kortfristede aktiver i alt	286.417	378.072	308.394
AKTIVER I ALT	29.034.011	27.414.332	28.638.367

DKK 1.000	30. jun. 2021	30. jun. 2020	31. dec. 2020
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital	1.108.645	1.108.645	1.108.645
Overført resultat	7.508.481	6.328.044	6.754.693
Egenkapital i alt	8.617.126	7.436.689	7.863.338

Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån	15.082.877	14.783.062	15.630.874
Finansieringsinstitutter	1.943.887	2.187.469	2.065.169
Deposita	160.663	164.551	162.601
Udskudt skat	1.892.802	1.523.473	1.643.145
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	14.602	13.006	13.916
Anden gæld	28.357	16.748	28.357
Langfristede forpligtelser i alt	19.123.188	18.688.309	19.544.062

Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån	123.557	108.085	113.394
Finansieringsinstitutter	696.835	705.101	663.952
Deposita	190.867	181.287	182.749
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	255	224	248
Modtagne forudbetalinger fra kunder	53.416	48.896	95.510
Leverandørgæld	131.832	94.939	76.490
Anden gæld	47.063	78.087	60.189
Periodeafgrænsningsposter	49.872	72.715	38.435
Kortfristede forpligtelser i alt	1.293.697	1.289.334	1.230.967
Forpligtelser i alt	20.416.885	19.977.643	20.775.029
PASSIVER I ALT	29.034.011	27.414.332	28.638.367

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000	Aktie- kapital	Overført resultat*	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2020	1.108.645	6.307.444	7.416.089
Periodens resultat Anden totalindkomst	- -	23.460 0	23.460 0
Totalindkomst i alt	-	23.460	23.460
Køb af egne aktier	-	-2.860	-2.860
Egenkapital 30. juni 2020	1.108.645	6.328.044	7.436.689
Periodens resultat Anden totalindkomst	- -	427.452 0	427.452 0
Totalindkomst i alt	-	427.452	427.452
Køb af egne aktier		-803	-803
Egenkapital 31. december 2020	1.108.645	6.754.693	7.863.338
Periodens resultat Anden totalindkomst	- -	894.938 0	894.938 0
Totalindkomst i alt	-	894.938	894.938
Betalt udbytte Udbytte egne aktier Køb af egne aktier Aktiebaseret vedlæggelse	- - - -	-133.037 37 -10.670 2.520	-133.037 37 -10.670 2.520
Egenkapital 30. juni 2021	1.108.645	7.508.481	8.617.126

* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30.juni 2021 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2021: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2020: t.DKK 2.061.874)

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000	2. kvt.	2. kvt.	1. halvår	1. halvår
	2021	2020	2021	2020	2020

Resultat før finansielle poster (EBIT)	235.090	233.553	431.189	429.205	834.367
Modtagne finansielle indtægter	2.569	2.595	5.174	5.563	11.359
Betalte finansielle omkostninger	-29.231	-27.974	-58.260	-53.960	-112.896
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse	2.520	0	2.520	0	0
Regnskabsmæssige afskr./nedskr.	4.526	5.044	9.714	10.552	18.197
Modtaget/betalt selskabsskat	0	0	-4.234	-5.181	2.617
Pengestrømme før ændring i driftskapital	215.474	213.218	386.103	386.179	753.644
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender	-28.618	-10.630	-78.913	-7.076	29.064
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	277	187	694	415	1.015
Leverandørgæld m.m.	368	63.347	11.807	118.884	107.771
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt	187.501	266.122	319.691	498.402	891.494

Igangværende projekter investeringsejendomme	-117.713	-87.075	-188.414	-190.694	-388.758
Forbedringer investeringsejendomme	-2.627	-27.491	-16.307	-73.261	-115.322
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep.	200	-243.953	-67.109	-276.147	-1.050.502
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep.	-4.076	3.960	34.521	3.960	18.781
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet	37.525	-70.000	108.276	-70.000	-43.800
Driftsmateriel og inventar, netto	-5.514	-2.733	-13.645	-5.052	-9.875
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt	-92.205	-427.292	-142.678	-611.194	-1.589.476

Optagelse af realkreditlån	873.369	285.436	873.369	493.738	1.747.833
Indfrielse af realkreditlån	-757.553	0	-757.572	0	-443.146
Afdrag på realkreditlån	-32.575	-27.923	-60.861	-58.550	-115.275
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter	-61.517	-69.898	-123.030	-139.952	-263.111
Modtagne deposita, netto	5.392	-5.529	7.406	-6.680	-10.069
Køb af egne aktier	-10.670	-2.860	-10.670	-2.860	-3.663
Betalt udbytte	-133.000	0	-133.000	0	0
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt	-116.554	179.226	-204.358	285.696	912.569

Pengestrømme i alt	-21.258	18.056	-27.345	172.904	214.587
Likviditet 1. januar	-422.832	-476.484	-416.745	-631.332	-631.332
Likviditet 30. juni	-444.090	-458.428	-444.090	-458.428	-416.745

DKK 1.000	2. kvt.	2. kvt.	1. halvår	1. halvår
	2021	2020	2021	2020	2020

Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab	9.687	135.482	9.687	135.482	110.677
Likvide beholdninger som er deponeret	-524	-135.000	-524	-135.000	-108.800
Træk på driftskreditter	-453.253	-458.910	-453.253	-458.910	-418.622
Likviditet 30. juni	-444.090	-458.428	-444.090	-458.428	-416.745
Kreditfaciliteter	1.395.000	1.645.000	1.395.000	1.645.000	1.395.000
Finansielle reserver 30. juni	950.910	1.186.572	950.910	1.186.572	978.255

Hovedtal på kvartalsbasis

DKK mio.	3. kvt.	4. kvt.	1. kvt.	2. kvt.	3. kvt.	4. kvt.	1. kvt.	2. kvt.
	2019	2019	2020	2020	2020	2020	2021	2021
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	413	378	366	370	411	387	399	373
Bruttoresultat	251	234	228	261	253	230	232	272
Resultat før finansielle poster	218	199	196	233	221	184	196	235
Resultat før kurs - og værdireg.	191	177	172	208	195	158	169	209
Kurs- og værdireguleringer	-476	732	-198	-151	-72	266	505	265
Resultat før skat	-285	909	-26	56	124	424	675	474
Resultat	-222	709	-20	44	96	331	526	369
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	25.697	26.362	26.541	27.003	27.333	28.299	28.412	28.712
Samlede aktiver	26.278	26.702	26.874	27.414	28.024	28.638	28.736	29.034
Egenkapital	6.707	7.416	7.396	7.437	7.532	7.863	8.389	8.617
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	153	212	232	266	167	226	132	188
Investeringsaktiviteter	-279	-233	-184	-427	-496	-482	-51	-92
Finansieringsaktiviteter	226	-101	107	179	326	301	-87	-117

Segmentoplysninger 2. kvartal

Segmentoplysninger 2. kvartal
DKK 1.000	Investerings- ejendomme 2. kvt. 2021	Investerings- ejendomme 2. kvt. 2020	Service 2. kvt. 2021	Service 2. kvt. 2020	Koncern i alt 2. kvt. 2021	Koncern i alt 2. kvt. 2020
Nettoomsætning til eksterne kunder	329.404	318.557	43.322	51.665	372.726	370.222
Nettoomsætning mellem segmenter	4.307	3.751	120.144	74.574	0	0
Nettoomsætning 1) Driftsomkostninger 2)	333.711 -68.347	322.308 -68.802	163.466 -143.511	126.239 -113.070	372.726 -101.215	370.222 -109.023
Bruttoresultat	265.364	253.506	19.955	13.169	271.511	261.199
Salgs- og marketingomkostninger	-4.352	-4.238	0	0	-4.352	-4.238
Administrationsomkostninger	-30.242	-19.812	-6.467	-6.191	-32.069	-23.408
Resultat før finansielle poster (EBIT)	230.770	229.456	13.488	6.978	235.090	233.553
Finansielle poster, netto	-27.066	-27.045	655	452	-26.380	-26.574
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	203.704	202.411	14.143	7.430	208.710	206.979
Gevinst/tab ejendomme	194.900	102.732	0	0	194.900	102.732
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	70.411	-253.627	0	0	70.411	-253.627
Segmentresultat før skat 3)	469.015	51.516	14.143	7.430	474.021	56.084
Skat af periodens resultat	-103.652	-11.385	-3.126	-1.642	-104.758	-12.395
Periodens segmentresultat	365.363	40.131	11.017	5.788	369.263	43.689

Segmentaktiver i alt 4)	28.838.190	27.282.252	354.827	305.830	29.034.011	27.414.332
Segmentforpligtelser i alt 5)	20.298.385	19.852.307	128.607	125.351	20.416.885	19.977.643
Tilgang af langfristede materielle aktiver	134.655	365.203	869	433
Afskrivninger	2.772	2.296	1.925	2.491
Periodens regulering af nedskrivning til imøde
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift	-275	771	3	10

2) De interne elimineringer udgør t.DKK 110.643 mod t.DKK 72.849 for samme periode sidste år.

3) De interne elimineringer udgør t.DKK 9.137 mod t.DKK 2.862 for samme periode sidste år.

4) De interne elimineringer udgør t.DKK 159.006 mod t.DKK 173.750 for samme periode sidste år.

5) De interne elimineringer udgør t.DKK 10.107 mod t.DKK 15 for samme periode sidste år.

Segmentoplysninger 1. halvår

Segmentoplysninger 1. halvår
DKK 1.000	Investerings- ejendomme 1. halvår 2021	Investerings- ejendomme 1. halvår 2020	Service 1. halvår 2021	Service 1. halvår 2020	Koncern i alt 1. halvår 2021	Koncern i alt 1. halvår 2020
Nettoomsætning til eksterne kunder	616.856	605.658	155.184	130.138	772.040	735.796
Nettoomsætning mellem segmenter	8.438	8.029	157.684	122.272	0	0
Nettoomsætning 1) Driftsomkostninger 2)	625.294 -143.119	613.687 -134.156	312.868 -273.787	252.410 -236.379	772.040 -267.944	735.796 -246.889
Bruttoresultat	482.175	479.531	39.081	16.031	504.096	488.907
Salgs- og marketingomkostninger	-7.876	-8.014	0	0	-7.876	-8.014
Administrationsomkostninger	-57.573	-43.573	-13.295	-13.875	-65.031	-51.688
Resultat før finansielle poster (EBIT)	416.726	427.944	25.786	2.156	431.189	429.205
Finansielle poster, netto	-54.124	-50.549	1.346	743	-52.738	-49.771

Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	362.602	377.395	27.132	2.899	378.451	379.434
Gevinst/tab ejendomme	199.418	102.732	0	0	199.418	102.732
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	570.960	-452.050	0	0	570.960	-452.050
Segmentresultat før skat 3)	1.132.980	28.077	27.132	2.899	1.148.829	30.116
Skat af periodens resultat	-250.389	-6.205	-5.996	-641	-253.891	-6.656
Periodens segmentresultat	882.591	21.872	21.136	2.258	894.938	23.460

Segmentaktiver i alt 4)	28.838.190	27.282.252	354.827	305.830	29.034.011	27.414.332
Segmentforpligtelser i alt 5)	20.298.385	19.852.307	128.607	125.351	20.416.885	19.977.643
Tilgang af langfristede materielle aktiver	295.795	548.386	1.971	1.811
Afskrivninger	5.808	4.799	4.114	5.233
Periodens regulering af nedskrivning til imøde
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift	731	717	3	23

2) De interne elimineringer udgør t.DKK 148.962 mod t.DKK 123.646 for samme periode sidste år.

3) De interne elimineringer udgør t.DKK 11.283 mod t.DKK 860 for samme periode sidste år.