Jeudan A/S — Interim / Quarterly Report 2016

Nov 16, 2016

Meddelelse nr. 284
16. november 2016

jeudan

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

• Omsætning på DKK 936 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 921 mio. for samme periode sidste år.
• Driftsresultat (EBIT) på DKK 562 mio. mod DKK 540 mio. samme periode sidste år.
• Rentedækning (EBIT inkl. renteindtægter i forhold til renteomkostninger) på 5,2 gange. Mere end 80 % af Koncernens gældsforpligtelser har fast rente på 0,79 % p.a. i gennemsnitligt 10 år.
• Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 470 mio. mod DKK 433 mio. samme periode sidste år.
• Rentefaldet i 2016 medfører en regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK -890 mio. mod DKK 115 mio. samme periode sidste år, hvor renten steg. Kursfølsomheden udgør ca. DKK 10,7 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint.
• Jeudan har vurderet, at der ikke er ændringer til ejendommenes dagsværdi pr. 30. september 2016.
• Periodens resultat efter skat blev DKK -319 mio. mod DKK 417 mio. samme periode sidste år.
• Ejendomsinvesteringer på DKK 806 mio.
• Udlejningsprocent i København på 97,8, hvor ca. 90 % af Koncernens ejendomsportefølje er beliggende.
• For hele 2016 fastholdes de tidligere opjusterede forventninger til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på niveauet DKK 600 mio. på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,2 mia.

Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernen investerer i og driver større kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen tilbyder i Jeudan Servicepartner et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Koncernen har 375 medarbejdere. Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen (JDAN). www.jeudan.dk.

Jeudan A/S
CVR-nr. 14 24 60 45
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 1 af 20 sider

---

DKK mio.	3. kvt. 2016	3. kvt. 2015	1.-3. kvt. 2016	1.-3. kvt. 2015	2015
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	305	291	936	921	1.208
Bruttoresultat	205	199	635	615	809
Resultat før finansielle poster EBIT	181	175	562	540	710
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)	156	133	470	433	559
Kurs- og værdireguleringer	-128	-156	-880	113	502
Resultat før skat	28	-23	-410	546	1.060
Resultat	22	-17	-319	417	819
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	20.682	19.104	20.682	19.104	20.107
Samlede aktiver	20.952	19.249	21.952	19.249	20.306
Egenkapital	4.752	4.791	4.752	4.791	5.193
Forpligtelser	16.200	14.458	16.200	14.458	15.113
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	165	151	457	445	534
Investeringsaktiviteter	31	-43	-837	-257	-874
Finansieringsaktiviteter	-155	60	-70	212	679
Pengestrømme i alt	41	168	-450	400	339
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital*	%	3,1	2,9	9,4	9,4
Forrentning af egenkapital (ROE)*	%	0,4	-0,4	-6,4	9,1
Egenkapitalandel, ultimo	%	22,7	24,9	22,7	24,9
Rentedækning	x	5,9	4,2	5,2	5,0
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	705	676	705	676
Indre værdi, ultimo (BV)	DKK	429	432	429	432
Pris/indre værdi (P/BV)	X	1,64	1,56	1,64	1,56
EBIT pr. aktie (EBITPS)*	DKK	16,5	15,8	51,2	48,8
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)*	DKK	14,2	12,1	42,8	39,1
Resultat pr. aktie (EPS)*	DKK	2,0	-1,6	-29,0	37,7
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)*	DKK	15,0	13,6	41,6	40,2
Antal aktier, ultimo	1.000	11.086	11.086	11.086	11.086
Markedsværdi, ultimo	DKK mio.	7.816	7.494	7.816	7.494

• Ikke omregnet til årsbasis

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 2 af 20 sider

---

Ledelsesberetning

Jeudan-Koncernens omsætning i første til tredje kvartal 2016 udgjorde DKK 936 mio. mod DKK 921 mio. i samme periode sidste år.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 470 mio. mod DKK 433 mio. samme periode sidste år.

Resultaterne følger forventningerne, og bestyrelsen betragter dem som tilfredsstillende.

Et faldende renteniveau i første til tredje kvartal 2016 medførte negative kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 890 mio. mod positive reguleringer på DKK 115 mio. samme periode sidste år. Opgjort pr. 15. november 2016 er den negative kursregulering forbedret med ca. DKK 360 mio.

Renteafdækning, der sikrer stabilitet i rentebetalinger og dermed medvirker til stabilitet i resultatudviklingen er en central del af Jeudans strategi. Dette kan omvendt medføre udsving i kursreguleringen af de finansielle gældsforpligtelser i perioder med store udsving i renteniveauet. Kursfølsomheden ved en renteændring på et basispunkt (0,01 %-point) udgør p.t. ca. DKK 10,7 mio. Jeudans kapitalstrategi er tilrettelagt således, at disse udsving kan absorberes.

Jeudan har vurderet, at der ikke er ændringer til ejendommenes dagsværdi pr. 30. september 2016.

Resultat efter skat blev DKK -319 mio. mod DKK 417 mio. samme periode sidste år.

Investeringsmarked og kapitalforhold

Interessen for velbeliggende og attraktive ejendomme med stabilt cash flow i det indre København er fortsat høj, og efterspørgslen overstiger det aktuelle udbud, hvilket kombineret med en fortsat lav rente og et større likviditetsoverskud i markedet påvirker priserne i opadgående retning.

På nyopførte boligejendomme i Københavnsområdet er der fortsat stor interesse fra primært udenlandske investorer og indenlandske pensionskasser/forsikringsselskaber, hvilket medfører stigende priser. Prisstigninger er tilsvarende konstateret ved handel med ældre boligejendomme.

Ejendomme på Strøget i København med detail/kontor og bolig oplever en tilsvarende stor, omend lidt aftagende, investorinteresse, hvor efterspørgslen primært kommer fra udenlandske investorer. Her ses tillige pæne prisstigninger.

Udviklingen på såvel boligejendomme som ejendomme på Strøget har den seneste tid bredt sig til kontorejendomme i København. Dette bevirker, at der også indenfor dette segment ses pæne prisstigninger. Der har i 2016 været gennemført handler med afkast under 4 %.

Jeudans ejendomsportefølje er ultimo 2015 værdiansat til et gennemsnitligt afkast på ca. 4,9 % p.a. Ca. 90 % af ejendomsporteføljen, der er beliggende i København, er værdiansat til et gennemsnitligt afkast, der er lidt lavere end 4,9 % p.a., mens de resterende ca. 10 % af ejendomsporteføljen, der er beliggende udenfor København, er værdiansat til et afkast, der er noget højere end 4,9 % p.a.

Egenkapitalandelen, der ultimo september 2016 udgør 22,7 % skal, udover ovennævnte værdiansættelse af ejendommene, vurderes i forhold til en rentedækning der ultimo september 2016 udgør 5,2 gange. Endvidere er mere end 80 % af de finansielle gældsforpligtelser med fast rente (0,79 % p.a.) i gennemsnitligt 10 år. Som nævnt ovenfor, udgør kursfølsomheden ved en renteændring på et basispunkt (0,01 %-point) ca. DKK 10,7 mio., hvilket vil medføre en kursregulering før skat på niveauet DKK +/-1 mia. ved en renteændring på 1 %-point, svarende til en kursregulering efter skat på ca. 17,5 % af egenkapitalen pr. 30. september 2016.

På denne baggrund anser bestyrelsen kapital- og driftsforholdene for solide og tilfredsstillende.

Køb/salg

I januar 2015 indgik Jeudan aftale med Fonden Realdania om Jeudans køb af det endnu ikke opførte underjordiske parkeringsanlæg for enden af Sankt Annæ Plads ved Skuespilhuset i København K. Parkeringsanlægget med 500 p-pladser er opført i 2015/2016 og er overtaget pr. 1. april 2016 og købesummen på DKK 140 mio. er erlagt ultimo marts 2016. Herudover kan der blive tale om en

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 3 af 20 sider

---

tillægsbetaling afhængig af udviklingen i driften af parkeringsanlægget de kommende år. Parkeringsanlægget er åbnet ultimo juni 2016.

I december 2015 indgik Jeudan aftale med A.P. Møller-Mærsk A/S om Jeudans køb af et nybyggeri på Amerika Plads 29, København Ø for DKK 585 mio. Amerika Plads 29 er overtaget primo januar 2016, og byggeriet på ca. 16.000 m², der skal færdiggøres af A.P. Møller-Mærsk, forventes afsluttet i efteråret 2017, hvor A.P. Møller-Mærsk flytter ind i hele ejendommen.

I juni 2016 har Jeudan indgået aftale om køb af ejendommen St. Kongensgade 68, København K. for DKK 81 mio. Ejendommen er overtaget i tredje kvartal 2016.

Jeudan har i de første tre kvartaler af 2016 indgået aftaler om salg af en ejerlejlighedsportefølje på Ørestads Boulevard 61-63, København S, en erhvervsejendom på Rundholtsvej 4-6, København S, en ejerlejlighedsportefølje på Gl. Køge Landevej 256-260 i Hvidovre og en erhvervsejendom på Strandvejen 203 i Hellerup. Herudover har Jeudan indgået aftale om salg af en kontor- og boligejendom på Jernbane Allé 31/Jydeholmen 1-3 i Vanløse samt en kontorejendom på Farverland 4, Glostrup, hvilke salg først vil have effekt i fjerde kvartal 2016.

Den samlede salgssum for ovenstående ejendomme andrager ca. DKK 397 mio.

Jeudan er løbende i dialog om udbygning af investeringer i fokusområdet København ligesom Jeudan løbende vurderer eventuelle frasalg af Jeudans ejendomme udenfor Københavnsområdet.

Udlejning

Efterspørgslen på kontor- og butikslejemål i Københavns Centrum vurderes generelt stabil, men der spores fortsat en nervøsitet blandt virksomhederne relateret til den økonomiske udvikling, hvilket fører til en vis tilbageholdenhed i omkostningsniveauet.

Efterspørgslen efter boliglejemål i København er fortsat høj med et stagnerende til stigende lejeniveau, som formentlig er ved at nå et maksimalt niveau i takt med opførelsen af et betydeligt antal boligejendomme.

I første til tredje kvartal 2016 har Jeudan indgået og genforhandlet lejekontrakter med en årlig leje på DKK 73 mio. mod DKK 103 mio. for samme periode sidste år.

Opsigelser i første til tredje kvartal 2016 svarede til en årsleje på DKK 52 mio. mod DKK 74 mio. for samme periode i 2015.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje i København pr. 30. september 2016 udgjorde 97,8 (opgjort efter lejeværdi) mod 98,6 ultimo 2015.

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 782 mio. mod DKK 742 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 5 %. Stigningen kan primært henføres til nye investeringer i løbet af 2015 samt 2016, en forbedret udlejningssituation samt i mindre omfang pristalsregulering af lejen.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 161 mio. mod DKK 140 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 15 %. Stigningen kan primært tilskrives nye investeringer.

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 621 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 602 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 3 %.

Service

Aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner var i første til tredje kvartal 2016 på niveau med samme periode sidste år, og omsætningen blev på DKK 236 mio.

Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 218 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 221 mio. samme periode sidste år, svarende til et fald på 1 %.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 18 mio. for første til tredje kvartal 2016 mod DKK 15 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 19 %.

Koncern

Koncernens salgs- og marketingsomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 7

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 4 af 20 sider

---

mio. mod DKK 6 mio. samme periode sidste år, svarende til en stigning på 12 %.

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 66 mio. mod DKK 69 mio. i samme periode sidste år, svarende til et fald på 4 %.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter i første til tredje kvartal 2016 DKK 635 mio. mod DKK 615 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 3 %. Stigningen kan relateres til såvel ejendomssegmentet som Jeudan Servicepartner.

EBIT pr. aktie blev i første til tredje kvartal 2016 DKK 51,2 mod DKK 48,8 for samme periode sidste år.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -93 mio. mod DKK -107 mio. samme periode sidste år. Trods en nettostigning i de finansielle gældsforpligtelser på DKK 1,7 mia. er nettorenteomkostningerne faldet med DKK 14 mio., hvilket kan henføres til Jeudans omlægning af renteaftaler til nye aftaler med lavere rente.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter i første til tredje kvartal 2016

DKK 470 mio. mod DKK 433 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 9 %.

Resultatet (EBVAT) pr. aktie blev hermed DKK 42,8 mod DKK 39,1 i samme periode sidste år.

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

På investeringssiden har der i 2015 og i 2016 været en stigende efterspørgsel efter primære ejendomme - det vil sige velbeliggende og velordnede ejendomme - mens udbuddet fortsat har været begrænset. Priserne for primære ejendomme er blandt andet grundet den aktuelle udbuds/efterspørgselssituation stigende med en fortsat lav inflation og et lavt renteniveau.

De stigende priser på investeringsejendomme kan primært henføres til faldende afkastkrav. Jeudan har senest i december 2015 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne. Gevinst/tab på ejendomme relaterer sig til salg af ejendomme og udgør en gevinst på DKK 10 mio. for første til tredje kvartal 2016 mod et tab på DKK 2 mio. for samme periode sidste år.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er - som for ejendomsinvesteringerne - langsigtet, hvorfor finansieringsrenterne er låst med lang løbetid. Jeudans fastrenteaftaler har en gennemsnitlig løbetid på 10 år, og kursfølsomheden udgør ca. DKK 10,7 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint. På baggrund af renteforholdene pr. 30. september 2016 er der opgjort en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 890 mio. mod en positiv regulering for samme periode året før på DKK 115 mio. Opgjort pr. 15. november 2016 er den negative kursregulering forbedret med ca. DKK 360 mio.

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 5 af 20 sider

---

10-årig swaprente

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK -410 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 546 mio. i samme periode sidste år. Som anført ovenfor er resultatet påvirket af negative kurs- og værdireguleringer grundet rentefaldet i 2016.

Skat udgjorde for første til tredje kvartal 2016 et positivt beløb på DKK 91 mio. mod et negativt beløb på DKK 129 mio. for første til tredje kvartal 2015.

Periodens resultat for første til tredje kvartal 2016 androg DKK -319 mio. mod DKK 417 mio. i samme periode sidste år.

Balancen

Ejendomme inkl. igangværende projekter og forudbetalinger for investeringsejendomme udgjorde ultimo september 2016 DKK 20,7 mia. mod DKK 19,1 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 20,1 mia. ved årsskiftet.

De materielle aktiver blev netto forøget med DKK 572 mio. i første til tredje kvartal 2016. Forøgelsen kan i al væsentlighed henføres til periodens køb og salg af ejendomme samt forbedringer af investeringsejendomme og afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 30. september 2016 DKK 4,8 mia. svarende til niveauet pr. 30. september 2015 og DKK 5,2 mia. ved årsskiftet. Ændringen i egenkapitalen i 2016 kan henføres til periodens resultat samt erhvervelse af egne aktier.

Egenkapitalandelen udgjorde 22,7 % ultimo september 2016 mod 25,6 % ved årsskiftet. Egenkapitalandelen er, som tidligere omtalt, negativt påvirket af kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 14,8 mia. pr. 30. september 2016 mod DKK 13,6 mia. pr. 30. september 2015 og DKK 14,2 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan primært henføres til optagelse af realkreditfinansiering, omlægning af renteaftaler samt fald i den udskudte skat.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1,4 mia. pr. 30. september 2016 mod DKK 0,9 mia. pr. 30. september 2015 og ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan henføres til købet af Amerika Plads 29, der er under opførelse. Købet er finansieret via Koncernens driftskreditter. Der forventes hjemtaget realkreditbelåning i Amerika Plads 29 i løbet af 2016.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første til tredje kvartal 2016 DKK 478 mio. mod DKK 441 mio. for samme periode sidste år.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 457 mio. mod DKK 445 mio. for samme periode sidste år, svarende til DKK 41,6 pr. aktie i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 40,2 pr. aktie i første til tredje kvartal 2015.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til ejendomskøb og -salg samt ændringer i deponerede likvide beholdninger, udgjorde DKK -836 mio. mod DKK -257 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK -70 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 212 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkreditbelåning samt omlægning af renteaftaler.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK -450 mio. i første til tredje kvartal 2016 mod DKK 400 mio. for samme periode sidste år.

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 6 af 20 sider

---

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 697 mio. pr. 30. september 2016 mod DKK 838 mio. ultimo september 2015 og DKK 1.147 mio. ved årsskiftet. Faldet siden årsskiftet kan henføres til købet af Amerika Plads 29, der p.t. er finansieret via Koncernens driftskreditter.

Ledelsesberetning 3. kvartal 2016

Koncernomsætningen udgjorde i tredje kvartal 2016 DKK 305 mio. mod DKK 291 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 5 %. Udviklingen dækker over en stigning i såvel ejendomssegmentet som Jeudan Servicepartner.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i tredje kvartal 2016 DKK 181 mio. mod DKK 175 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 3 %. Stigningen kan henføres til ejendomssegmentet.

De finansielle poster (netto) udgjorde i tredje kvartal 2016 DKK -25 mio. mod DKK -42 mio. samme periode sidste år, svarende til et fald på 40 %. Faldet kan henføres til omlægning af renteaftaler til nye aftaler med lavere rente.

Resultat før kurs- og værdireguleringer udgjorde herefter DKK 156 mio. i tredje kvartal 2016 mod DKK 133 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 17 %. Stigning kan henføres til såvel ejendomssegmentet som Jeudan Servicepartner samt lavere nettorenter.

Kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser blev i tredje kvartal 2016 grundet et fortsat faldende markedsrenteniveau negative med DKK 131 mio. mod en negativ regulering for samme periode sidste år på DKK 156 mio.

Resultat før skat blev i tredje kvartal 2016 DKK 28 mio. mod et negativt resultat før skat i tredje kvartal 2015 på DKK 23 mio.

Begivenheder efter 30. september 2016

Der er ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter 30. september 2016, som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.

Forventninger 2016

Jeudan vil fortsat fokusere på yderligere rentable investeringer. Herudover vil den tætte opfølgning på eksisterende kundeforhold og fokusering på nye kunder blive fastholdt.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer samt et uændret aktivitetsniveau i Jeudan Servicepartner forventes fortsat en nettoomsætning på ca. DKK 1,2 mia. (2015: DKK 1,2 mia.).

Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler en fast rente i gennemsnitligt 10 år. Med det aktuelt lave renteniveau forventer Jeudan ikke en renteudvikling, der muliggør yderligere omlægning af renteaftalerne i 2016.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) forventes fortsat på niveauet DKK 600 mio. (2015: DKK 559 mio.)

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive som negative - som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2015.

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, penge-strømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, seg-

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 7 af 20 sider

---

mentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

Finanskalender
31. dec. 2016	Regnskabsåret slutter
13. mar. 2017	Årsregnskabsmeddelelse
20. apr. 2017	Ordinær generalforsamling
24. maj 2017	Rapport for 1. kvartal
24. aug. 2017	Rapport for 1.-2. kvartal
23. nov. 2017	Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2017	Regnskabsåret slutter

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 8 af 20 sider

---

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. september 2016 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2016 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. september 2016.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 16. november 2016

Direktionen

Per W. Hallgren
Adm. direktør

Bestyrelsen

Jørgen Tandrup (formand)
Niels Jacobsen (næstformand)

Tommy Pedersen
Hans Munk Nielsen
Søren B. Andersson

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 9 af 20 sider

---

Resultatopgørelse

DKK 1.000	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2015
Nettoomsætning	304.666	291.310	936.078	920.506	1.208.334
Driftsomkostninger	-99.964	-92.359	-300.738	-305.219	-399.769
Bruttoresultat	204.702	198.951	635.340	615.287	808.565
Salgs- og marketingsomkostninger	-2.796	-2.128	-6.739	-6.040	-8.417
Administrationsomkostninger	-20.936	-21.786	-66.134	-68.928	-90.620
Resultat før finansielle poster (EBIT)	180.970	175.037	562.467	540.319	709.528
Finansielle indtægter	6.614	415	20.156	1.235	1.747
Finansielle omkostninger	-31.610	-42.137	-112.789	-108.792	-152.519
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	155.974	133.315	469.834	432.762	558.756
Gevinst/tab ejendomme	3.456	-198	10.534	-2.342	417.377
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-131.306	-155.848	-890.484	115.110	84.337
Resultat før skat	28.124	-22.731	-410.116	545.530	1.060.470
Skat af periodens resultat	-6.272	5.365	91.456	-128.745	-241.877
Periodens resultat	21.852	-17.366	-318.660	416.785	818.593
Periodens resultat pr. aktie (DKK)	1,99	-1,57	-29,02	37,68	74,00
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK)	1,99	-1,57	-29,02	37,68	74,00
Totalindkomstopgørelse
(DKK 1.000)	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2015
Periodens resultat	21.852	-17.366	-318.660	416.785	818.593
Anden totalindkomst	0	0	0	0	0
Totalindkomst	21.852	-17.366	-318.660	416.785	818.593

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 10 af 20 sider

---

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 11 af 20 sider

Balance

DKK 1.000	30. sep.	30. sep.	31. dec.
	2016	2015	2015

Aktiver

Materielle aktiver:
Investeringsejendomme 19.986.131 18.847.218 19.901.372
Igangværende projekter, investeringsejendomme 108.948 256.946 205.576
Forudbetaling for investeringsejendomme 586.435 0 0
Driftsmateriel og inventar 36.800 37.643 39.165
Materielle aktiver i alt 20.718.314 19.141.807 20.146.113

Finansielle aktiver:
Udlån 0 21 0
Finansielle aktiver i alt 0 21 0

Langfristede aktiver i alt 20.718.314 19.141.828 20.146.113

Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond 10.996 7.378 8.097
Igangværende arbejder 50.376 48.950 44.548
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 21.313 11.355 14.962
Selskabsskat 27.615 0 27.615
Andre tilgodehavender 14.618 17.603 25.252
Periodeafgrænsningsposter 17.483 16.091 11.714
Tilgodehavender i alt 142.401 101.377 132.188

Likvide beholdninger 91.403 6.135 27.211

Kortfristede aktiver i alt 233.804 107.512 159.399

AKTIVER I ALT 20.952.118 19.249.340 20.305.512

---

DKK 1.000
30. sep. 2016
30. sep. 2015
31. dec. 2015

Passiver

Egenkapital:

Aktiekapital 1.108.645 1.108.645 1.108.645
Overført resultat 3.643.763 3.682.719 4.084.664
Egenkapital i alt 4.752.408 4.791.364 5.193.309

Langfristede forpligtelser:

Realkreditlån 12.189.912 10.947.090 11.478.482
Finansieringsinstitutter 1.596.197 1.668.332 1.616.226
Deposita 154.003 161.836 166.970
Udskudt skat 808.466 812.725 904.197
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 15.441 10.173 11.829
Langfristede forpligtelser i alt 14.764.019 13.600.156 14.177.704

Kortfristede forpligtelser:

Realkreditlån 80.465 49.367 48.937
Finansieringsinstitutter 1.055.175 520.979 579.521
Deposita 140.134 130.645 132.259
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 153 133 136
Modtagne forudbetalinger fra kunder 45.934 41.389 66.804
Leverandørgæld 28.318 32.450 39.589
Anden gæld 43.224 40.558 35.831
Periodeafgrænsningsposter 42.288 42.299 31.422
Kortfristede forpligtelser i alt 1.435.691 857.820 934.499

Forpligtelser i alt

16.199.710 14.457.976 15.112.203

PASSIVER I ALT

20.952.118 19.249.340 20.305.512

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 12 af 20 sider

---

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000	Aktie-kapital	Overført resultat*	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2015	1.108.645	3.261.612	4.370.257
Periodens resultat	-	416.785	416.785
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	416.785	416.785
Salg af egne aktier	-	3.909	3.909
Aktiebaseret vederlæggelse	-	413	413
Egenkapital 30. september 2015	1.108.645	3.682.719	4.791.364
Periodens resultat	-	401.808	401.808
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	401.808	401.808
Aktiebaseret vederlæggelse	-	137	137
Egenkapital 31. december 2015	1.108.645	4.084.664	5.193.309
Periodens resultat	-	-318.660	-318.660
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	-318.660	-318.660
Køb af egne aktier	-	-122.241	-122.241
Egenkapital 30. september 2016	1.108.645	3.643.763	4.752.408

• I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30. september 2016 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2016: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2015: t.DKK 2.061.874).

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 13 af 20 sider

---

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2015
Resultat før finansielle poster (EBIT)	180.970	175.037	562.467	540.319	709.528
Modtagne finansielle indtægter	6.614	415	20.156	1.235	1.747
Betalte finansielle omkostninger	-32.815	-42.479	-112.444	-109.092	-154.204
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse	0	138	0	413	550
Regnskabsmæssige afskr./nedskr.	4.328	3.607	11.927	12.131	15.765
Modtaget/betalt selskabsskat	0	0	-4.275	-4.275	-53.550
Pengestrømme før ændring i driftskapital	159.097	136.718	477.831	440.731	519.836
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender	18.385	12.666	-10.213	-565	-1.985
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	205	-701	3.580	-76	1.583
Leverandørgæld m.m.	-13.009	1.722	-14.227	4.962	14.568
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt	164.678	150.405	456.971	445.052	534.002
Igangværende projekter investeringsejendomme	-41.428	-66.992	-135.060	-212.372	-261.825
Forbedringer investeringsejendomme	64.265	-5.341	37.505	-34.632	-48.400
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep.	-81.137	-8.096	-222.411	-35.890	-579.444
Forudbetaling for investeringsejendomme	0	0	-586.435	0	0
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep.	59.139	41.429	142.582	42.329	59.851
Udlån	0	21	0	61	82
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet	33.196	-624	-64.712	3.476	-20.295
Driftsmateriel og inventar, netto	-2.370	-3.034	-7.841	-19.496	-23.958
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt	31.665	-42.637	-836.372	-256.524	-873.989
Optagelse af realkreditlån	1.298.843	811.253	1.947.872	811.253	1.343.752
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter	0	261	1.376.762	3.728.076	3.728.076
Indfrielse af realkreditlån	-1.242.891	-335.467	-1.833.664	-953.416	-953.391
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter	0	-297.960	-1.193.410	-3.119.648	-3.119.648
Afdrag på realkreditlån	-20.245	-74.776	-67.309	-99.499	-115.187
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter	-63.233	-52.226	-176.970	-164.081	-216.319
Modtagne deposita, netto	-5.612	4.853	-1.401	5.026	7.574
Køb af egne aktier	-122.241	0	-122.241	0	0
Salg af egne aktier	0	3.909	0	3.909	3.909
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt	-155.379	59.847	-70.361	211.620	678.766
Pengestrømme i alt	40.964	167.615	-449.762	400.148	338.779
Likviditet 1. januar	-858.983	-474.503	-368.257	-707.036	-707.036
Likviditet 30. september	-818.019	-306.888	-818.019	-306.888	-368.257

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 14 af 20 sider

---

DKK 1.000	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2015
Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab	91.403	6.135	91.403	6.135	27.211
Likvide beholdninger som er deponeret	-90.007	-1.524	-90.007	-1.524	-25.295
Træk på driftskreditter	-819.415	-311.499	-819.415	-311.499	-370.173
Likviditet 30. september	-818.019	-306.888	-818.019	-306.888	-368.257
Kreditfaciliteter	1.515.000	1.145.000	1.515.000	1.145.000	1.515.000
Finansielle reserver 30. september	696.981	838.112	696.981	838.112	1.146.743

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 15 af 20 sider

---

Hovedtal på kvartalsbasis

DKK mio.	4. kvt. 2014	1. kvt. 2015	2. kvt. 2015	3. kvt. 2015	4. kvt. 2015	1. kvt. 2016	2. kvt. 2016	3. kvt. 2016
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	286	308	321	291	288	298	333	305
Bruttoresultat	177	199	218	199	193	205	225	205
Resultat før finansielle poster	155	174	192	175	169	181	200	181
Resultat før kurs- og værdireg.	118	138	162	133	126	142	172	156
Kurs- og værdireguleringer	-15	-395	664	-156	389	-429	-323	-128
Resultat før skat	103	-257	825	-23	515	-287	-151	28
Resultat	66	-197	631	-17	402	-224	-117	22
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	18.935	19.022	19.135	19.104	20.107	20.885	20.876	20.682
Samlede aktiver	19.071	19.415	19.291	19.249	20.306	21.128	21.200	20.952
Egenkapital	4.370	4.174	4.805	4.791	5.193	4.970	4.853	4.752
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	131	133	162	150	89	118	174	165
Investeringsaktiviteter	-686	-296	82	-43	-617	-755	-113	31
Finansieringsaktiviteter	359	221	-69	60	467	74	11	-155

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 16 af 20 sider

---

Segmentoplysninger 3. kvartal

DKK 1.000	Investerings-ejendomme 3. kvt.	Investerings-ejendomme 3. kvt.	Service 3. kvt.	Service 3. kvt.	Koncern i alt 3. kvt.	Koncern i alt 3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Nettoomsætning til eksterne kunder	252.253	243.641	52.413	47.669	304.666	291.310
Nettoomsætning mellem segmenter	2.438	2.889	21.428	16.931	0	0
Nettoomsætning 1)	254.691	246.530	73.841	64.600	304.666	291.310
Driftsomkostninger 2)	-54.114	-49.573	-68.778	-62.053	-99.964	-92.359
Bruttoresultat	200.577	196.957	5.063	2.547	204.702	198.951
Salgs- og marketingsomkostninger	-2.796	-2.128	0	0	-2.796	-2.128
Administrationsomkostninger	-16.746	-18.256	-5.178	-4.247	-20.936	-21.786
Resultat før finansielle poster (EBIT)	181.035	176.573	-115	-1.700	180.970	175.037
Finansielle poster, netto	-25.423	-42.171	427	449	-24.996	-41.722
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	155.612	134.402	312	-1.251	155.974	133.315
Gevinst/tab ejendomme	3.456	-198	0	0	3.456	-198
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-131.306	-155.848	0	0	-131.306	-155.848
Segmentresultat før skat 3)	27.762	-21.644	312	-1.251	28.124	-22.731
Skat af periodens resultat	-6.190	5.107	-70	296	-6.272	5.365
Periodens segmentresultat	21.572	-16.537	242	-955	21.852	-17.366
Segmentaktiver i alt 4)	20.870.881	19.172.507	204.753	193.844	20.952.118	19.249.340
Segmentforpligtelser i alt 5)	16.163.952	14.423.685	68.292	60.506	16.199.710	14.457.976
Tilgang af langfristede materielle aktiver	60.165	83.979	1.179	1.842
Afskrivninger	2.644	2.318	1.733	1.728
Periodens regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender, udgift	831	562	4	0

1) De interne elimineringer udgør t.DKK 23.866 mod t.DKK 19.820 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 22.928 mod t.DKK 19.267 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK -50 mod t.DKK -164 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 123.516 mod t.DKK 117.011 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 32.534 mod t.DKK 26.215 for samme periode sidste år.

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 17 af 20 sider

---

Segmentoplysninger 1.-3. kvartal

DKK 1.000	Investerings-ejendomme 1-3. kvt.	Investerings-ejendomme 1-3. kvt.	Service 1-3. kvt.	Service 1-3. kvt.	Koncern i alt 1-3. kvt.	Koncern i alt 1-3. kvt.
	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Nettoomsætning til eksterne kunder	775.545	736.245	160.533	184.261	936.078	920.506
Nettoomsætning mellem segmenter	6.620	5.680	75.197	51.702	0	0
Nettoomsætning 1)	782.165	741.925	235.730	235.963	936.078	920.506
Driftsomkostninger 2)	-160.837	-139.552	-217.949	-220.998	-300.738	-305.219
Bruttoresultat	621.328	602.373	17.781	14.965	635.340	615.287
Salgs- og marketingsomkostninger	-6.739	-6.040	0	0	-6.739	-6.040
Administrationsomkostninger	-53.949	-58.165	-15.463	-12.472	-66.134	-68.928
Resultat før finansielle poster (EBIT)	560.640	538.168	2.318	2.493	562.467	540.319
Finansielle poster, netto	-93.889	-108.866	1.256	1.309	-92.633	-107.557
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	466.751	429.302	3.574	3.802	469.834	432.762
Gevinst/tab ejendomme	10.534	-2.342	0	0	10.534	-2.342
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-890.484	115.110	0	0	-890.484	115.110
Segmentresultat før skat 3)	-413.199	542.070	3.574	3.802	-410.116	545.530
Skat af periodens resultat	92.144	-127.929	-797	-897	91.456	-128.745
Periodens segmentresultat	-321.055	414.141	2.777	2.905	-318.660	416.785
Segmentaktiver i alt 4)	20.870.881	19.172.507	204.753	193.844	20.952.118	19.249.340
Segmentforpligtelser i alt 5)	16.163.952	14.423.685	68.292	60.506	16.199.710	14.457.976
Tilgang af langfristede materielle aktiver	911.671	295.770	4.894	13.171
Afskrivninger	7.210	7.844	5.025	5.210
Periodens regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender, udgift	2.927	2.076	20	0

1) De interne elimineringer udgør t.DKK 81.817 mod t.DKK 57.382 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 78.048 mod t.DKK 55.331 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 491 mod t.DKK 342 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 123.516 mod t.DKK 117.011 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 32.534 mod t.DKK 26.215 for samme periode sidste år.

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 18 af 20 sider

---

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusiv renteaftaler.
• Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.

DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
30. september 2016
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	19.986.131
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	108.948
Langfristede passiver
Realkreditlån	11.856.000	333.912	0
Finansieringsinstitutter	0	1.596.197	0
Kortfristede passiver
Realkreditlån	80.465	0	0
Finansieringsinstitutter	0	235.760	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	11.936.465	2.165.869	20.095.079
30. september 2015
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	18.847.218
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	256.946
Langfristede passiver
Realkreditlån	11.300.175	-353.085	0
Finansieringsinstitutter	0	1.668.332	0

Jeudan A/S
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016
Side 19 af 20 sider

---

Kortfristede passiver
Realkreditlån	49.367	0	0
Finansieringsinstitutter	0	209.480	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	11.349.542	1.524.727	19.104.164

1. december 2015

Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	19.901.372
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	205.576
Langfristede passiver
Realkreditlån	11.821.230	-342.748	0
Finansieringsinstitutter	0	1.616.226	0
Kortfristede passiver
Realkreditlån	48.937	0	0
Finansieringsinstitutter	0	209.348	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	11.870.167	1.482.826	20.106.948

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.

Jeudan A/S

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2016

Side 20 af 20 sider