Annual Report • Mar 6, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
JEUDAN A/S CVR-nr. 14 24 60 45
ÅRSRAPPORT 2014
Jeudans driftsresultat (EBIT) viste fremgang i 2014 og fortsatte dermed den linje, som Selskabet har fulgt i en lang årrække.
Jeudans strategi har vist sig at være lønsom i både medvind og modvind på ejendomsmarkedet. Alligevel besluttede vi at foretage en detaljeret gennemgang af strategien i det forløbne år. Bortset fra nogle få justeringer besluttede vi, at Jeudan skal drives videre som hidtil; vi vil investere som hidtil, vi vil som hidtil prioritere betjeningen af den enkelte kunde højt og samtidig lægge vægt på både kvalitet og lønsomhed i den daglige drift – alt sammen elementer der er værdiskabende for aktionærerne.
Vore kunder, samarbejdspartnere og andre ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, der værdsætter ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte af serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. I alle aktiviteter lægger vi vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
I det forløbne år investerede vi yderligere ca. DKK 1.150 mio. i gode, velbeliggende ejendomme i hovedstadsområdet – helt i tråd med vores fokuserede strategi. Porteføljen er vokset betydeligt gennem årene og omfatter nu mere end 200 ejendomme med en samlet værdi på DKK 19 mia. Og Jeudan udnytter fortsat gerne attraktive muligheder for at udvide sine aktiviteter. Men vi er hele tiden omhyggelige med at sikre, at de passer til den strategi, som har vist sig at være effektiv, overskuelig og langtidsholdbar.
Driftsresultatet (EBIT) steg i 2014 til DKK 640 mio. Efter renter, men før kurs- og værdireguleringer og skat, blev resultatet (EBVAT) DKK 453 mio. Det var 10% af den gennemsnitlige egenkapital og dermed over Selskabets mål om en rentabilitet over 8% p.a. Resultaterne var i overensstemmelse med de udmeldte forventninger 19. november 2014 og som blev fastsat ved årets begyndelse. For 2015 forventes driftsresultatet øget yderligere til DKK 700-730 mio., idet der i denne forventning ikke er indregnet virkninger af eventuelle nye investeringer i 2015.
Prisen på en Jeudan-aktie svinger over årene, og 2014 bød på kursfald for ejendomsselskaberne på børsen. Set over de seneste ti år har afkastet af en Jeudan-aktie dog været knap 10% om året i form af udbytte og stigende aktiepriser, og i de seneste tre år har det været over 17% om året. Afkastet kan vurderes i forhold til en overskuelig risiko ved at investere i Jeudans aktier som følge af Selskabets faste strategi og stramme finansielle kontrol. Markedsværdien af Selskabets aktier udgjorde DKK 6,1 mia. ved årsskiftet.
Jeudan har tradition for langvarige og tillidsfulde relationer til vores kunder og samarbejdspartnere. Det gælder ikke mindst de relevante myndigheder og de solide og langsigtede finansielle samarbejdspartnere som viser Selskabet tillid. I et konstruktivt fortsat samarbejde med disse vil vi sammen med Koncernens 400 kundeorienterede og engagerede medarbejdere og med aktionærernes opbakning fortsætte udmøntningen af Jeudans strategi i de kommende år.
Jørgen Tandrup Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør
| Resultatopgørelse | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | DKK mio. | 1.015 | 1.174 | 1.145 | 1.129 | 1.153 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 611 | 654 | 685 | 720 | 726 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | DKK mio. | 545 | 585 | 602 | 631 | 640 |
| Finansielle nettoomkostninger | DKK mio. | -290 | -277 | -221 | -162 | -187 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | DKK mio. | 255 | 308 | 381 | 469 | 453 |
| Kurs- og værdireguleringer | DKK mio. | 51 | -642 | -350 | 136 | -684 |
| Resultat før skat | DKK mio. | 306 | -334 | 31 | 605 | -231 |
| Årets resultat | DKK mio. | 229 | -251 | 24 | 572 | -186 |
| Balance | ||||||
| Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter | DKK mio. | 14.084 | 15.319 | 16.605 | 17.205 | 18.935 |
| Aktiver i alt | DKK mio. | 14.204 | 15.566 | 17.006 | 17.800 | 19.071 |
| Egenkapital i alt | DKK mio. | 4.383 | 4.016 | 3.927 | 4.697 | 4.370 |
| Forpligtelser i alt | DKK mio. | 9.821 | 11.550 | 13.079 | 13.103 | 14.701 |
| Pengestømme | ||||||
| Driftsaktiviteter | DKK mio. | 200 | 242 | 466 | 503 | 392 |
| Investeringsaktiviteter | DKK mio. | -773 | -705 | -1.282 | -703 | -978 |
| Finansieringsaktiviteter | DKK mio. | 1.497 | 1.248 | 730 | 282 | 198 |
| I alt | DKK mio. | 924 | 785 | -86 | 82 | -388 |
Nettoomsætning og bruttomargin
| Regnskabsrelaterede nøgletal | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital | % | 6,3 | 7,4 | 9,7 | 10,9 | 10,1 |
| Forrentning af egenkapital (ROE) | % | 5,7 | -6,1 | 0,6 | 13,3 | -4,2 |
| Egenkapitalandel | % | 30,9 | 25,8 | 23,1 | 26,4 | 22,9 |
| Rentedækning | X | 1,86 | 2,07 | 2,69 | 3,72 | 3,40 |
| Bruttoresultat / nettoomsætning | % | 60,2 | 55,7 | 59,8 | 63,8 | 63,0 |
| Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning | % | 6,5 | 5,9 | 7,2 | 7,9 | 7,5 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning | % | 53,6 | 49,8 | 52,6 | 55,9 | 55,5 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning | % | 25,1 | 26,2 | 33,3 | 41,6 | 39,3 |
| Resultat før skat / nettoomsætning | % | 30,1 | -28,4 | 2,7 | 53,6 | -20,0 |
| Årets resultat / nettoomsætning | % | 22,5 | -21,3 | 2,1 | 50,6 | -16,1 |
| Investering i materielle anlægsaktiver | DKK mio. | 1.196 | 938 | 1.138 | 1.111 | 1.474 |
| Aktierelaterede nøgletal | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| Aktiepris 31.12 (P) | DKK | 408 | 380 | 437 | 620 | 552 |
| Indre værdi (BV) | DKK | 414 | 379 | 371 | 424 | 394 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | X | 0,99 | 1,00 | 1,18 | 1,46 | 1,40 |
| EBIT pr. aktie | DKK | 55,4 | 55,3 | 56,9 | 58,2 | 57,9 |
| EBVAT pr. aktie | DKK | 25,9 | 29,2 | 36,1 | 43,3 | 40,9 |
| Resultat pr. aktie (EPS) | DKK | 23,3 | -23,7 | 2,2 | 52,7 | -16,8 |
| Price earnings (PE) | X | 17,5 | -16,0 | 194,8 | 11,8 | -32,8 |
| Pengestrøm pr. aktie (CFPS) | DKK | 20,3 | 22,9 | 44,0 | 46,4 | 35,4 |
| Antal aktier ultimo | t.DKK | 10.586 | 10.586 | 10.586 | 11.086 | 11.086 |
| Udbytte pr. aktie (DPS) | DKK | 11,0 | 11,0 | 6,00 | 12,0 | 0,0 |
| Markedsværdi | DKK mio. | 4.319 | 4.023 | 4.626 | 6.874 | 6.120 |
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
2014 indeholdte flere positive bevægelser på ejendomsmarkedet men også en inflation tæt på 0,5% og et betydeligt rentefald gennem hele året. Jeudan fortsatte udbygningen af ejendomsinvesteringerne og foretog investeringer i København for DKK 1,1 mia., mens driftsresultatet (EBIT) steg til DKK 640 mio.
Med en omsætning på DKK 1.153 mio. og et resultat før kursog værdireguleringer og skat (EBVAT) på DKK 453 mio. blev forventningerne indfriet, og bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.
Kursregulering af finansielle gældsforpligtelser blev som følge af rentefaldet i 2014 negative med DKK 993 mio., hvilket delvist blev modsvaret af positive reguleringer af ejendommenes værdi m.m. med DKK 309 mio. Herefter blev resultat før skat et underskud på DKK 231 mio.
Egenkapitalandelen udgjorde 22,9% ultimo 2014, hvilket blandt andet kan henføres til de negative kursreguleringer på finansielle gældsforpligtelser. Egenkapitalandelen skal sammenholdes med at Jeudan har en rentedækning på 3,40 og med fast rente på ca. 75% af de finansielle gældsforpligtelser, ligesom Jeudan kan absorbere en tomgang på mere end 50% før resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) nærmer sig DKK 0. På den baggrund anses kapitalforholdene for robuste.
Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbeliggende kontorejendomme i København, og investeringerne fortsatte i 2014.
I første kvartal købte Koncernen tre erhvervsejendomme beliggende Livjægergade 17, Sankt Annæ Plads 21 og Søtorvet 1-3/Vendersgade 28/Frederiksborggade 43 for samlet DKK 373 mio., hvilket svarer til ca. DKK 26.800 pr. m² og et gennemsnitligt afkast på 5%.
I tredje kvartal købte Koncernen fire kontorejendomme beliggende Esplanaden 6-8, Havnegade 23-27, St. Kongensgade 81 og St. Kongensgade 110E for samlet DKK 348 mio., hvilket svarer til ca. DKK 19.200 pr. m² og et gennemsnitligt afkast på 4,6%.
I fjerde kvartal købte Koncernen tre kontorejendomme beliggende Dampfærgevej 2-6, 7-9 og 8-10 for samlet DKK 428 mio., hvilket svarer til ca. DKK 31.500 pr. m² og et gennemsnitligt afkast på 5,5%.
Jeudan har hermed de seneste tre år investeret for DKK 2,8 mia. i ejendomme i Københavnsområdet.
Herudover har Koncernen i andet halvår solgt ejendommene Gormsgade 25/Dagmarsgade 15, København N samt Tjørne Allé 10-12/Østre Allé 28, Slagelse for DKK 24 mio.
I Jeudans strategiske investeringsområde, primære ejendomme i København, har der gennem de seneste år været en stigende investorinteresse, mens udbuddet har været begrænset. Udviklingen, der vurderes at fortsætte i de kommende år, har ført til stigende priser. Jeudan har som følge heraf valgt at foretage en mindre reduktion af afkastprocenten og dermed opskrive værdien af en række af Koncernens ejendomme i København og samtidig øge afkastprocenten og dermed nedskrive værdien på en række af Koncernens ejendomme udenfor København.
Samlet set har ændringen i afkastprocenterne medført en nettoopskrivning på DKK 350 mio. Herudover har forbedring af nettoresultatet i Koncernens ejendomme medført en opskrivning på DKK 256 mio. Modsatrettet virker øgede reservationer vedrørende besluttede ombygninger med DKK -299 mio. Samlet set har Jeudan nettoopskrevet ejendomsporteføljen med DKK 307 mio.
Jeudans samlede ejendomsportefølje på 875.000 m² (2013: 835.000 m²) har ultimo 2014 en regnskabsmæssig værdi på DKK 18,9 mia. (2013: 17,2 mia.) og et gennemsnitligt afkast på 5,0% (2013: 5,1%).
Fokus på den daglige betjening af kunder er en af grundstenene i Jeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke mindst vigtigt i en tid hvor virksomhederne er mindre tilbøjelige til at ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet og økonomi.
Jeudans ejendomsportefølje består i al væsentlighed af attraktive lokaler i velbeliggende ejendomme i København hvor efterspørgslen synes at være forholdsvis stabil. Samtidig tilstræber Jeudan en fortsat optimering af udnyttelsen af ejendommene. Det sker ved at fastholde eksisterende kunder og tiltrække potentielle nye kunder. Dette gøres bedst ved at fokusere på kundernes ønsker.
Gennem undersøgelser i løbet af 2013 har Jeudan kunnet konstatere, at mange virksomheder ikke vurderer det som hensigtsmæssigt at binde sig i flere år i deres lejeaftale. Virksomhederne ved ikke ud fra de aktuelle markedsforhold hvor deres virksomhed vil være om bare et år. Tilsvarende ønskede mange virksomheder en lavere pengebinding ved indgåelse af en lejekontrakt.
Jeudan har på den baggrund igennem 2014 tilbudt potentielle kunder til mindre lejemål at leje uden binding, ligesom depositum blev reduceret til tre måneders leje. Samtidigt kan Jeudans kunder der enten vokser ud af deres lejemål eller hvor lejemålet bliver for stort flytte til et andet lejemål hos Jeudan uden dobbelthusleje, ligesom Jeudan betaler for flytningen af virksomhedens kontorinventar og overtager forpligtelsen til at istandsætte det fraflyttede lejemål. Hensigten er, at virksomhederne skal opleve at de er kunder i Jeudan på lang sigt og ikke alene lejer i et specifikt lejemål.
Virksomhederne har taget godt imod disse nye vilkår og services. Jeudan vil fortsætte med at tilpasse vilkår og produkter der imødekommer den aktuelle efterspørgsel og primært på områder der styrker Jeudans konkurrencedygtighed.
Jeudan har i 2014 konstateret en stigende interesse for de ledige lejemål sammenlignet med 2013. Såvel antallet af telefoniske henvendelser som fremvisninger af ledige erhvervslejemål er steget fra 2013 til 2014.
Samlet for hele året havde Jeudan dermed en tilfredsstillende aktivitet i forbindelse med udlejning og genforhandling af erhvervslejemål. Dette resulterede i genforhandling og udlejning af såvel erhvervs- som boliglejemål, svarende til en årlig
| Salg | ||
|---|---|---|
| 01.01.2014 | 287 | |
| 01.02.2014 | 86 | |
| 01.07.2014- 01.10.2014 |
348 | |
| 01.09.2014 | 19 | |
| 01.12.2014 | 428 | |
| 31.12.2014 | 5 | |
| 1.149 | 24 | |
| 815 | 308 | |
| 803 | 12 | |
| Overtagelse | Køb |
leje på DKK 136 mio. mod DKK 144 mio. i 2013. Elimineres der for genforhandlinger svarede udlejningen til DKK 103 mio. mod DKK 97 mio. i 2013.
Opsigelser af erhvervslejemål omfattede i 2014 en årsleje på DKK 92 mio. mod DKK 80 mio. året før. Hermed har nettoudlejningen i 2014 udgjort DKK 11 mio. mod DKK 17 mio. i 2013.
Jeudans udlejningsprocent udgjorde ved årets udgang 93,9 (opgjort efter lejeværdi) mod 92,9 ultimo 2013. Det generelle marked i Storkøbenhavn havde ultimo 2014 en udlejningsprocent på 90,7 (opgjort efter areal) mod 88,6 ultimo 2013.
Jeudan ønsker at skabe værdi gennem effektiv drift af ejendommene, mens den finansielle risiko tilstræbes at være begrænset. Heraf følger en strategi om langsigtet finansiering og en overskuelig følsomhed overfor eventuelle renteændringer.
Som led heri tilstræber Jeudan størst mulig realkreditbelåning primært med variabel rente, hvor risikoen afdækkes helt eller delvist gennem renteswaps (renteaftaler). Denne metode sikrer en fast rente men medfører også forøgelse af gældens dagsværdi (kurstab) ved faldende rente og modsat reduktion af gældens dagssværdi (kursgevinst) ved stigende rente.
2014 har været kendetegnet ved et vedvarende, faldende renteniveau, hvor konflikter i Ukraine og i Mellemøsten samt den økonomiske usikkerhed i Europa med risiko for deflation er medvirkende faktorer. Den 10-årige swaprente er i 2014 faldet med 1,25 procentpoint. På baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2014 er der opgjort et samlet kurstab på Koncernens finansielle forpligtelser på DKK 993 mio. i 2014.
Jeudan har i løbet af 4. kvartal 2014 og primo 2015 omlagt renteaftaler til nye aftaler med et lavere renteniveau.
Ved årets udgang havde Jeudan fastrenteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år og en vægtet rentesats på 1,4%. Følsomheden på gældens dagsværdi udgjorde ultimo 2014 ca. DKK 9 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint.
Med henblik på at øge indtjeningen vil Jeudan fortsat fokusere på yderligere rentable investeringer. Herudover vil Jeudan fortsætte den løbende tætte opfølgning på eksisterende kundeforhold og fokusering på nye kunder vil blive fastholdt.
På baggrund af ejendomsinvesteringerne ultimo 2014 samt et uændret aktivitetsniveau i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på ca. DKK 1,2 mia. (2014: DKK 1.153 mio.).
Driftsresultatet (EBIT) forventes at være på niveauet DKK 700- 730 mio., svarende til en stigning på ca. 10% (2014: DKK 640 mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler en fast rente i gennemsnitligt 9-11 år. Med det aktuelt lave renteniveau forventer Jeudan ikke en renteudvikling der muliggør yderligere omlægning af renteaftalerne i 2015.
Efter renteomkostninger, der er positivt påvirket af omlægning af renteaftaler primo 2015, men før kurs- og værdireguleringer, forventer ledelsen et resultat (EBVAT) på niveauet DKK 510- 540 mio., svarende til en stigning på ca. 15% (2014: DKK 453 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive eller negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til de økonomiske resultater er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i nærværende årsrapport.
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 894 mio. mod DKK 864 mio. i 2013. Stigningen kan primært henføres til nye investeringer samt pristalsregulering af lejen.
Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i 2014 DKK 186 mio. mod DKK 162 mio. året før. Stigningen kan tillige tilskrives nyinvesteringer.
Bruttoresultatet udgjorde herefter DKK 708 mio. mod DKK 701 mio. i 2013. Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med gennemsnitligt ca. 10% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem år været på niveauet 80%.
Aktivitetsniveauet har i 2014 som forventet været lavere end sidste år. Omsætningen udgjorde DKK 336 mio. mod DKK 345 mio. i 2013, svarende til et fald på 2,5%. Byggeaktiviteterne på større entrepriser har generelt været lavere i 2014 end i 2013.
Driftsomkostningerne faldt tillige som følge af det lavere aktivitetsniveau og udgjorde DKK 315 mio. i 2014 mod DKK 323 mio. i 2013.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 21 mio. i 2014 mod DKK 22 mio. i 2013. Bruttomarginen blev 6,3%.
Koncernens salgs- og marketingsomkostninger udgjorde DKK 10 mio. mod DKK 9 mio. i 2013. Udviklingen kan henføres til øgede aktiviteter med henblik på at fastholde eksisterende kunder og tiltrække nye kunder i et konkurrencepræget udlejningsmarked.
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 76 mio. mod DKK 80 mio. i 2013. Faldet er sket i et år, hvor Jeudan har foretaget ejendomsinvesteringer på mere end DKK 1 mia.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 640 mio. i 2014 mod DKK 631 mio. i 2013. Stigningen kan henføres til et forbedret resultat for ejendomssegmentet samt lidt lavere administrationsomkostninger.
EBIT pr. aktie blev i 2014 DKK 57,9 mod DKK 58,2 i 2013.
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -187 mio. i 2014 mod DKK -162 mio. i 2013. Stigningen kan primært henføres til, at Koncernens finansielle gældsforpligtelser er steget i 2014 samt at Koncernen såvel i 2013 som 2014 har omlagt renteaftaler med forward start, men hvor perioden med den lave variable rente har været kortere i 2014.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 453 mio. i 2014 mod DKK 469 mio. i 2013. Faldet kan som anført ovenfor henføres til højere nettorenteomkostninger i 2014.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK 40,9 i 2014 mod DKK 43,3 i 2013.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 10,1% i 2014 mod 10,9% i 2013.
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansættelsen.
Tre ejendomme er dog værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt til Københavns Kommune. Værdien af disse ejendomme svarer til 3,5% af Koncernens samlede ejendomsværdier.
| Nøgletal - Investeringsejendomme | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | DKK mio. | 728 | 771 | 823 | 864 | 894 |
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 80,2 | 79,0 | 80,1 | 81,2 | 79,2 |
| Vækst nettoomsætning | % | 30,2 | 6,0 | 6,7 | 4,9 | 3,5 |
| Vækst bruttoresultat | % | 32,3 | 4,5 | 8,2 | 6,4 | 1,0 |
| Nøgletal - Service | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| Nettoomsætning | DKK mio. | 399 | 466 | 385 | 345 | 336 |
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 8,9 | 10,4 | 7,4 | 6,4 | 6,3 |
| Vækst omsætning | % | 34,0 | 17,0 | -17,5 | -10,3 | -2,5 |
| Vækst bruttoresultat | % | 3,2 | 37,4 | -41,6 | -21,9 | -4,0 |
Driftsresultat (EBIT)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Den af Jeudan anvendte afkastmodel, der har været brugt konsistent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber.
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energiudgifter etc.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² årligt (2013: DKK 30). På erhvervslejemål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2013: DKK 130).
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og eventuelle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne (2013: 2%).
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
• Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes drift.
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslovens §§ 18 og 22.
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renoveringsog ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.
Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en værdiregulering på DKK 307 mio. i 2014 (2013: DKK -203 mio.), svarende til 1,6% af den bogførte værdi af Koncernens ejendomme. Jeudan har som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet foretaget en mindre reduktion af afkastprocenten på en række af Koncernens ejendomme i København og øget afkastprocenten på en række af Koncernens ejendomme udenfor København. Samlet set har ændringen i afkastprocenterne medført en nettoopskrivning på DKK 350 mio. Herudover har forbedring af nettoresultatet i Koncernens ejendomme medført en opskrivning på DKK 256 mio. Modsatrettet virker øgede reservationer vedrørende besluttede ombygninger med DKK -299 mio. Herudover har Jeudan realiseret gevinst ved salg af ejendomme med DKK 2 mio.
Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2014 har herefter en bogført værdi på DKK 18,9 mia. (2013: DKK 17,2 mia.) og et gennemsnitligt afkast på 5,0% p.a. (2013: 5,1% p.a.), svarende til DKK 21.631 pr. m² (2013: DKK 21.002 pr. m²), og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.187 pr. m² (2013: DKK 1.169 pr. m²).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er langsigtet og finansieres derfor delvist med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved renteaftaler med forskellige løbetider der sikrer en bedre risikospredning henover rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaftaler udgør ca. 10 år.
Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko hvor valg af finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
Renteudviklingen i 2014 har medført en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 990 mio. (2013: kursgevinst DKK 338 mio.).
Herudover har Koncernen afholdt stempel- og låneomkostninger ved optagelse af nye realkreditlån på DKK 3 mio., således at de samlede negative reguleringer af finansielle gældsforpligtelser blev DKK 993 mio. (2013: samlet kursgevinst m.m. DKK 327 mio.).
Resultat før skat udgjorde herefter DKK -231 mio. i 2014 mod DKK 605 mio. i 2013. Som anført ovenfor er resultatet i 2014 påvirket af negative kurs- og værdireguleringer grundet rentefaldet i 2014.
Skat af årets resultat udgjorde i 2014 DKK -45 mio. (indtægt) mod DKK 33 mio. (udgift) i 2013.
Herefter blev årets resultat i 2014 DKK -186 mio. mod DKK 572 mio. i 2013.
De samlede investeringer i ejendomme inklusiv igangværende projekter vedrørende ejendommene udgjorde DKK 18.935 mio. pr. 31. december 2014 mod DKK 17.205 mio. ultimo 2013. Stigningen kan henføres til årets ejendomsinvesteringer, udvikling af den eksisterende portefølje samt nettoopskrivning af ejendommenes værdi.
Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.370 mio. ultimo 2014 mod DKK 4.697 mio. ultimo 2013. I 2014 er egenkapitalen primært påvirket af årets resultat på DKK -186 mio. og udbyttebetaling i april 2014 med DKK 133 mio.
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 22,9% ultimo 2014 mod 26,4% ultimo 2013. Egenkapitalandelen er negativt påvirket af kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser og skal som tidligere nævnt sammenholdes med en rentedækning på 3,40,
fast rente på ca. 75% af de finansielle gældsforpligtelser, ligesom Jeudan kan absorbere en tomgang på mere end 50% før resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) nærmer sig DKK 0. På den baggrund anses kapitalforholdene for robuste.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 13.493 mio. ultimo 2014 mod DKK 12.054 mio. ultimo 2013. Stigningen i 2014 kan primært henføres til optagelse af realkreditlån i købte ejendomme samt negative reguleringer af de finansielle gældsforpligtelser.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.208 mio. ultimo 2014 mod DKK 1.050 mio. ultimo 2013.
Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 481 mio. (2013: DKK 465). Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 392 mio. (2013: DKK 503 mio.), svarende til DKK 35,4 pr. aktie i 2014 mod DKK 46,4 pr. aktie i 2013.
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne der primært kan henføres til ejendomsinvesteringer, igangværende projekter samt ændringer i deponerede likvide beholdninger udgjorde DKK -978 mio. (2013: DKK -703 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 198 mio. (2013: DKK 282). Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse og omlægning af realkreditlån samt udbetaling af udbytte.
Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK -388 mio. i 2014 (2013: DKK 82 mio.).
Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsrettigheder) udgjorde DKK 738 mio. pr. 31. december 2014 (2013: DKK 1.076 mio.).
De generelle kommentarer der er givet for Koncernen er også dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber" der udgjorde DKK -150 mio. (2013 DKK 35 mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives den til denne lavere værdi. Egenkapitalen i Jeudan III A/S er negativ, hvilket tidligere år har medført at Jeudan A/S har nedskrevet sin kapitalandel og tilgodehavende hos dette selskab. Jeudan III A/S har for 2014 et underskud på DKK 150 mio., hvorfor tidligere års nedskrivninger er forøget med et tilsvarende beløb som er indregnet i regnskabsposten "Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber". Sammen med nedskrivninger foretaget i tidligere år er kapitalandele og tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med i alt DKK 692 mio.
Moderselskabets egenkapital udgjorde DKK 3.541 mio.(2013: DKK 3.805 mio.).
Der er ikke siden udgangen af 2014 indtruffet begivenheder der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke fremgår af nærværende årsrapport.
Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer som kan opdeles i kategorier. Jeudan vurderer nedenstående risikofaktorer som væsentlige, og disse gennemgås derfor på de efterfølgende sider:
Herudover er der en række risikofaktorer som Jeudan vurderer mindre væsentlige, og disse gennemgås derfor ikke yderligere.
I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer revisionsudvalget og bestyrelsen relevante risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan med henblik på at relevante risikoområder er nøje gennemgået og drøftet på et revisionsudvalgsmøde mindst én gang om året med en efterfølgende orientering på det kommende bestyrelsesmøde. Såfremt direktionen i løbet af året vurderer at der er opstået nye risikoområder, medtages disse i den årlige gennemgang.
I henhold til IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.716 mio. (2013: 1.519 mio.). Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 procentpoint medføre en stigning i dagsværdien på DKK 2.122 mio. (2013: DKK 1.848 mio.).
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og værdier ultimo december 2014 der er opgjort som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejendomsselskab der afhængig af den valgte finansieringsstruktur i sagens natur vil have en større rentebærende gæld.
Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent
| Vægtet afkast- procent |
Ændring dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi pr. m2 (DKK) |
Egenkapital (DKK mio.) |
Indre værdi pr. aktie (DKK) |
Egenkapital andel |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsregnskab Investeringsejendomme Igangværende projekter |
18.708 | ||||||
| investeringsejendomme | 227 | ||||||
| I alt | 5,0% | 18.935 | 21.631 | 4.370 | 394 | 22,9% | |
| Afkastprocent stiger: | |||||||
| Afkastprocent stiger med 0,25% | 5,2% | -894 | 18.041 | 20.609 | 3.673 | 331 | 20,2% |
| Afkastprocent stiger med 0,50% | 5,5% | -1.716 | 17.219 | 19.670 | 3.032 | 273 | 17,5% |
| Afkastprocent stiger med 0,75% | 5,7% | -2.466 | 16.469 | 18.814 | 2.447 | 221 | 14,7% |
| Afkastprocent stiger med 1,00% | 6,0% | -3.154 | 15.781 | 18.028 | 1.910 | 172 | 12,0% |
| Afkastprocent falder: | |||||||
| Afkastprocent falder med 0,25% | 4,7% | 1.011 | 19.946 | 22.786 | 5.159 | 465 | 25,7% |
| Afkastprocent falder med 0,50% | 4,5% | 2.122 | 21.057 | 24.055 | 6.025 | 543 | 28,4% |
| Afkastprocent falder med 0,75% | 4,2% | 3.365 | 22.300 | 25.475 | 6.995 | 631 | 31,2% |
| Afkastprocent falder med 1,00% | 4,0% | 4.763 | 23.698 | 27.072 | 8.085 | 729 | 33,9% |
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Koncernens cash flow, er relativt lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån hvad angår satser og vilkår er den mest attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid hvilket betyder at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Modsat realkreditlån kan anlægslån og driftskreditter opsiges af långiver, og det kan ikke udelukkes at långiverne for eksempel i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder eller en vanskelig situation for långiver selv vil kræve at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.
Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan grad at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter der ikke er attraktive for Jeudan.
| Kapitalstruktur | ||
|---|---|---|
| DKK mio. | Procent | |
| Egenkapital | 4.370 | 23% |
| Realkreditlån | 11.420 | 60% |
| Finansieringsinstitutter | 2.143 | 11% |
| Udskudt skat | 688 | 4% |
| Øvrige forpligtelser | 450 | 2% |
| I alt | 19.071 | 100% |
Mere end 87% af Koncernens passivside kan hermed henføres til egenkapital, realkreditlån med lange tilsagn og løbetider samt udskudt skat. Dette er efter Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination henset til aktivsiden hvor investeringsejendomme med lang tidshorisont udgør DKK 18,9 mia.
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkostningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Det er muligt at afdække den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler ikke kan afdækkes.
Afdækkes renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler opstår der en kursrisiko der, afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt hvor dette nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftaleporteføljen ved et rentefald på 0,01% (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab der vil opstå såfremt markedsrenten falder med 0,01%.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af eksempelvis renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaftaler bør disse spredes henover hele rentekurven, således at risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres.
Jeudan har vedtaget nedenfor anførte retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko:
Ovennævnte betyder, at den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne tilnærmelsesvis er givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på 100 basispunkter.
Jeudan anvender en afdækningsmodel hvor renteaftalerne placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber tegnes en ny renteaftale med en løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaftalerne henover rentekurven og den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen vil lægge sig i et interval på 9-11 år.
For den aktuelle renteaftaleportefølje vil rentefølsomheden pr. basispunkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK 9 mio. og falde til ca. DKK 7 mio. før den første renteaftale skal refinansieres. Ved den maksimale rentefølsomhed pr. basispunkt på DKK 9 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 700 mio., svarende til ca. 16% af Koncernens nuværende egenkapital.
Koncernens rentefølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK 8,7 mio. ved udgangen af 2014 (2013: DKK 6,5 mio.).
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigende rente, dog med en vis forsinkelse.
På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Koncernens eksisterende renteaftaleportefølje ved udgangen af 2014. Det reelle fremtidige forløb vil blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdækningsmodel, hvor renteaftaler ved udløb vil blive erstattet af nye renteaftaler.
Det fremgår af tabellen på næste side, at Koncernen aktuelt har en renteafdækningsprocent på 74 (2013: 74) der før indgåelse af nye renteaftaler vil falde til 57 i 2019.
Den næste tabel viser rente- og kursrisiko for den eksisterende renteaftaleportefølje ved et rentefald på 0,25% og en rentestigning på henholdsvis 0,50%, 1,00%, 1,50% og 2,00%. Det er forudsat at rentefaldet og rentestigningerne indtræffer 1. januar 2015, svarende til det værst tænkelige tidspunkt for rentestigningerne.
Tabellen viser den isolerede effekt af rentefaldet/rentestigningen for resultatopgørelsen, cash flow og egenkapital. Kan en rentestigning på eksempelvis 2% henføres til stigende inflation vil påvirkning af resultatopgørelse, cash flow og egenkapital få et bedre forløb end hvad der fremgår af tabellen, da hovedparten af Koncernens lejekontrakter har reguleringsbestemmelser hvor lejekontrakterne reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.
På side 26 er vist et følsomhedsskema over ændring af lejen. Det fremgår af skemaet, at stiger lejen med 1,7% p.a., svarende til DKK 20 pr. m2, vil den årlig leje stige med DKK 17 mio. og værdien af ejendommene med DKK 349 mio. ved uændret afkast.
En rentestigning på 2% vil isoleret set påvirke Koncernens resultatopgørelse positivt med DKK 941 mio. i år 2015 og Koncernens egenkapital med et tilsvarende beløb. I årene 2016 til 2019 vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket med ca. DKK 140-150 mio. sammensat af stigende finansielle omkostninger og tilbageløb af urealiserede kursgevinster på Koncernens renteaftaleportefølje i takt med, at restløbetiden forkortes.
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til finansiering af Jeudans udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
| DKK mio. | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle gældsforpligtelser * | 12.491 | 12.269 | 12.059 | 11.851 | 11.688 | 11.515 |
| heraf med fast rente | 9.255 | 8.809 | 8.148 | 7.793 | 7.397 | 6.588 |
| Afdækningsprocent | 74% | 72% | 68% | 66% | 63% | 57% |
* Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driftskreditter
| DKK mio. | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| RENTEFALD PÅ 0,25% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | 5 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| Ændring kursregulering | -179 | 17 | 16 | 15 | 14 |
| Skat | 38 | -6 | -6 | -6 | -6 |
| Resultateffekt | -136 | 20 | 20 | 20 | 20 |
| Ændring cash flow pr. år | 5 | 8 | 8 | 9 | 10 |
| Ændring cash flow akkumuleret | 5 | 13 | 21 | 30 | 40 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | -136 | -116 | -96 | -76 | -56 |
| RENTESTIGNING PÅ 0,50% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -10 | -18 | -20 | -22 | -24 |
| Ændring kursregulering | 341 | -31 | -30 | -28 | -27 |
| Skat | -73 | 11 | 11 | 11 | 11 |
| Resultateffekt | 258 | -38 | -39 | -39 | -40 |
| Ændring cash flow pr. år | -10 | -16 | -16 | -18 | -19 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -10 | -26 | -42 | -60 | -79 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 258 | 220 | 181 | 142 | 102 |
| RENTESTIGNING PÅ 1,00% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -20 | -36 | -41 | -43 | -47 |
| Ændring kursregulering | 662 | -59 | -58 | -54 | -52 |
| Skat | -141 | 21 | 22 | 21 | 22 |
| Resultateffekt | 501 | -74 | -77 | -76 | -77 |
| Ændring cash flow pr. år | -20 | -32 | -33 | -34 | -38 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -20 | -52 | -85 | -119 | -157 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 501 | 427 | 350 | 274 | 197 |
| RENTESTIGNING PÅ 1,50% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -29 | -53 | -61 | -65 | -71 |
| Ændring kursregulering | 963 | -85 | -84 | -78 | -76 |
| Skat | -205 | 30 | 32 | 31 | 32 |
| Resultateffekt | 729 | -108 | -113 | -112 | -115 |
| Ændring cash flow pr. år | -29 | -47 | -49 | -52 | -57 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -29 | -76 | -125 | -177 | -234 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 729 | 621 | 508 | 396 | 281 |
| RENTESTIGNING PÅ 2,00% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -39 | -71 | -82 | -86 | -95 |
| Ændring kursregulering | 1.246 | -109 | -107 | -99 | -97 |
| Skat | -266 | 40 | 42 | 41 | 42 |
| Resultateffekt | 941 | -140 | -147 | -144 | -150 |
| Ændring cash flow pr. år | -39 | -62 | -66 | -68 | -76 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -39 | -101 | -167 | -235 | -311 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 941 | 801 | 654 | 510 | 360 |
Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långiver i tilfælde hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed. Anlægslån og driftskreditter udgør 15,8% af den samlede rentebærende gæld ved udgangen af 2014.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenantsforbehold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmelser).
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gældsforpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle institutter med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist omfang vil kunne modregne i gæld til institutterne.
De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detaljerede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
Den finansielle krise i Europa har ramt mange lande, sektorer og brancher, herunder ejendomsmarkedet.
På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer der for nogle særlige ejendomssegmenter og placeringer har medført betydelige prisfald og svækket adgangen til finansiering.
Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og en fortsat svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde at efterspørgslen efter lejemål aftager og at Jeudan følgelig oplever faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig øger en fortsat økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en fortsættelse af den økonomiske afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme.
Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme der grundet deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for at en beliggenhed der i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er der endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko).
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeniveau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 52 mio. (2013: DKK 51 mio.). Jeudan vil i 2015 kunne tåle en tomgang i
Tomgangsleje DKK mio.
Udlejningsprocent
| Årslejen ændres med (DKKmio.) |
Ændring dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi pr. m2 (DKK) |
Egenkapital (DKK mio.) |
Indre værdi pr. aktie (DKK) |
Egenkapital- andel |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsregenskab Investeringsejendomme Igangværende projekter |
18.708 | ||||||
| investeringsejendomme | 227 | ||||||
| I alt | 18.935 | 21.631 | 4.370 | 394 | 22,9% | ||
| Lejen pr. m² stiger: | |||||||
| Lejen pr. m² stiger med DKK 20 | 17 | 349 | 19.284 | 22.029 | 4.642 | 419 | 23,9% |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 30 | 26 | 523 | 19.458 | 22.228 | 4.778 | 431 | 24,4% |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 40 | 35 | 697 | 19.632 | 22.427 | 4.914 | 443 | 24,9% |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 50 | 43 | 871 | 19.806 | 22.626 | 5.050 | 456 | 25,3% |
| Lejen pr. m² falder: | |||||||
| Lejen pr. m² falder med DKK 20 | -17 | -348 | 18.587 | 21.233 | 4.099 | 370 | 21,9% |
| Lejen pr. m² falder med DKK 30 | -26 | -522 | 18.413 | 21.034 | 3.963 | 357 | 21,4% |
| Lejen pr. m² falder med DKK 40 | -35 | -696 | 18.239 | 20.835 | 3.827 | 345 | 20,8% |
| Lejen pr. m² falder med DKK 50 | -43 | -870 | 18.065 | 20.637 | 3.692 | 333 | 20,3% |
ejendomsporteføljen på mere end 50% før det primære resultat (EBVAT) bliver negativt. Figuren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgelse af tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i Jeudan (opgjort pr. 31. december 2014).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af 2014 93,9 målt på lejeindtægter (2013: 92,9).
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dette kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med for eksempel istandsættelse og indretning til nye kunder.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved misligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 3,2 mio. pr. år, svarende til 0,4% af omsætningen i 2014.
I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekontrakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør ca. 90% af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål der har en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan således have en negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder bestemmelser om en fastsat minimumsleje.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser hvorefter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Der kan opstå situationer hvor lejeforhøjelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen på foregående side er vist hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til -2,5%, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 522 mio. (2013: DKK 485 mio.).
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og værdier ultimo december 2014, der er opgjort som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.
Afholdte omkostninger til drift og vedligeholdelse kan afvige i forhold til det budgetterede.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger indenfor en kort årrække.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der en risiko for at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejendomme, således at risikoen for uforudsete tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer af ejendomme og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i situationer hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme eller selskaber der ejer ejendomme at opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser der er tilfredsstillende for Jeudan bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan der opstå situationer hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejendomme.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og tilstand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav.
Omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepartner kan falde, eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter Jeudan Servicepartners serviceydelser. Størstedelen af omsætningen i Jeudan Servicepartner er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil på basis af omsætningsniveauet for 2014 betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK 3 mio.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner, svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio., påvirker resultat før skat med DKK 1,5 mio., beregnet på basis af de realiserede beløb for 2014 og før eventuelle omkostningsjusteringer.
Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse
situationer afhængig af at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet.
Jeudan Servicepartner gennemfører projektering, entrepriser og servicekontrakter for såvel Jeudan som for andre kunder. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbindelse kan begås fejl og dermed påføres Jeudan Servicepartner et erstatningsansvar.
Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i at der konstateres forurening på en ejendom og at myndighederne udsteder påbud der kan medføre udgifter eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse de miljømæssige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejendomme, er generelt områdeklassificeret som lettere forurenet. Denne lettere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som lettere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord m.v. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejendomme hvor der er konstateret miljøforurening der har medført, at enkelte ejendomme er kortlagt på vidensniveau 2, eller enkelte ejendomme hvor der er mistanke om forurening således at ejendommene er kortlagt på vidensniveau 1.
Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som hovedregel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., med mindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinteressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anvendelse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til undersøgelser eller fjernelse af forurening, med mindre Koncernen selv er forurener. Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersøgelser og tiltag der kan medføre udgifter for Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer.
København vokser i disse år. Byen tiltrækker virksomheder og organisationer der ønsker en placering i landets hovedstad. Byen tiltrækker tillige mennesker som ønsker at leve i hovedstaden med dens mange muligheder. En tilsvarende urbanisering opleves i andre lande.
København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal uddannelses- og forskningsinstitutioner – alt tilgængeligt inden for et forholdsvis mindre geografisk område. Hovedstadens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og generelt velfungerende infrastruktur i form af blandt andet vejnet, Øresundsbro, Metro, togforbindelser nationalt og internationalt samt Københavns Lufthavn, der har hyppige forbindelser med en lang række byer i hele verden.
I et internationalt perspektiv fremhæves København af disse grunde jævnligt som et af de foretrukne steder for både virksomheder og mennesker.
Andre større byer i Danmark oplever ligeledes i disse år en vækst i befolkningen, men både den aktuelle udvikling og prognoser viser at indbyggertallet i hovedstadsområdet stiger hurtigere end i andre områder. Samtidig stiger den gennemsnitlige husstandsindkomst hurtigere i hovedstadsområdet end i andre dele af landet. Det synes således i vidt omfang at være relativt højtlønnede og veluddannede mennesker som flytter til hovedstaden. Denne befolkningsgruppe lægger gennemgående særlig vægt på de funktioner og muligheder som en storby kan byde på. Disse tendenser bekræftes af Danmarks Statistik; såvel befolkningstilvæksten, bruttonationalproduktet pr. indbygger samt den økonomiske vækst i København ligger på et højere niveau sammenlignet med øvrige områder i Danmark.
Tilstedeværelsen af veluddannet arbejdskraft er medvirkende til at tiltrække nye virksomheder med attraktive arbejdspladser. Samtidig søger Københavns Kommune og hovedstadsregionen i øvrigt at fremme byudviklingen gennem ambitiøse anlægsinvesteringer i bygninger og yderligere infrastruktur samt en fortsat udvikling af byens og områdets tilbud.
Københavns Kommune har opstillet ambitiøse målsætninger, herunder at skabe 20.000 nye private arbejdspladser og en årlig vækst på 5% i BNP frem mod 2020 og derved nå en vækst svarende til andre europæiske storbyer som Stockholm og Hamburg.
De nævnte forhold indebærer en god stabilitet i efterspørgslen efter kontor- og boligarealer og dermed en forholdsvis høj grad af værdifasthed ved investering i ejendomme i området.
Samlet set er hovedstaden således fortsat et attraktivt marked for en virksomhed som Jeudan.
Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for erhvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etagemeter til kontorformål er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket gør markedet næsten tre gange så stort som det samlede marked i de fire øvrige hovedmarkeder: Århus, Aalborg, Odense og Trekantområdet.
På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn stort set samme andel som det samlede marked i de fire øvrige hovedmarkeder, hvilket er ca. 20%.
Jeudans samlede ejendomsportefølje udgjorde ultimo 2014 i alt ca. 875.000 m2, hvoraf ca. 838.000 m² er beliggende i Region Hovedstaden.
Transaktionsomfanget for investeringsejendomme fortsatte i 2014 de senere års stigende tendens. Transaktionsomfanget er hermed på niveau med tiden før 2005. Årene fra 2005 til 2008 var en periode med såvel store prisstigninger som en ekstraordinær høj omsætning, hvor der i slutningen af 2008 opstod en recession som følge af den intensiverede finanskrise med et markant fald i transaktionsomfanget.
Væksten i transaktionsomfanget i 2014 kan primært tilskrives hovedstadsområdet der tegner sig for op mod 75% af det samlede transaktionsomfang i hele Danmark. Der er tale om en væsentlig stigning i forhold til tidligere år, hvor hovedstadsområdets andel af det samlede transaktionsomfang lå omkring 50% stigende til 60% i 2013.
Det er Jeudans vurdering at dette niveauskifte i hovedstadsområdet vil blive fastholdt i de kommende år. Investeringsinteressen for ejendomme med en mere sekundær beliggenhed, af en dårligere kvalitet og med svagere udlejningsforhold er meget svag. De sekundære beliggenheder bliver hermed for risikofyldte da investorerne søger efter ejendomme med et stabilt cash flow. Herudover er finansieringen af ejendomme med den sekundære beliggenhed såvel vanskeligere som dyrere.
Omsætningen af investeringsejendomme i 2014 har som i 2013 været drevet af udenlandske investorer og indenlandske pensionskasser/forsikringsselskaber. Hvor de udenlandske investorer tidligere var drevet af investering i større boligudlejningsejendomme samt strøgejendomme, er der i 2014 også konstateret investeringer i kontorejendomme og i mindre omfang logistikejendomme. Flere udenlandske investorer etablerer sig med egne filialer og ansatte i Danmark, hvilket kan pege i retning af en strategi der sigter mod længerevarende involvering i Danmark.
Renten på en 10-årig statsobligation er i 2014 faldet med mere end ca. 1 procentpoint til et niveau på 0,75%. Startafkastet på primære ejendomme har i 2014 tilsvarende haft en nedadgående tendens mod 4,5%. Spændet mellem afkastet på primære ejendomme og renten på et sikkert 10-årigt cash flow (statsobligation) er dermed øget i 2014. Dette vil sandsynligt betyde, at efterspørgslen efter primære ejendomme i København i 2015 vil blive fastholdt på det pæne niveau fra 2014 – et niveau hvor udbuddet ikke kan følge med efterspørgslen. Det er således Jeudans vurdering, at efterspørgslen fortsat primært vil være relateret til primære ejendomme med et stabilt cash flow, hvorimod efterspørgslen efter sekundære ejendomme vil være begrænset. Det fortsat begrænsede udbud af primære ejendomme har dog og vil fortsat påvirke efterspørgslen efter den bedre halvdel af de sekundære ejendomme positivt.
Jeudan vurderer at nettostartafkastet for de primære ejendomme, blandt andet henset til den fortsatte pæne efterspørgsel og det begrænsede udbud, vil ligge på nuværende niveau
Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk
Kilde: Sadolin & Albæk, Nationalbanken CBD: Central Business District, svarende til det centrale København.
Kilde: Sadolin & Albæk
Tomgangsprocent for kontorer i Storkøbenhavn
Kilde: Oline – ED, Jeudan
Tomgangen for detailejendomme i Storkøbenhavn
hvor handler med afkast under 5% vil fortsætte. Der har i 2014 været gennemført et par handler med afkast ned mod 4%. Tilsvarende tendenser med lavere krav til afkastet på primære ejendomme kan også konstateres i andre hovedstæder i Europa.
Nettostartafkast for primære ejendomme og sekundære ejendomme har for begges vedkommende i 2014 været faldende. Spændet mellem de to nettoafkast er dog uændret ultimo 2014 sammenlignet med ultimo 2013. Det uændrede spænd skyldes formentlig interessen for den bedre del af de sekundære ejendomme grundet det manglende udbud af primære ejendomme, hvilket forventeligt har medført et foreløbigt stop for det stigende afkastniveau på sekundære ejendomme da investorer i mangel af udbud af primære ejendomme har rettet blikket mod den bedre halvdel af de sekundære ejendomme.
Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt. Sekundære ejendomme vil for den bedre del opleve stabile til svagt stigende priser, mens den øvrige del af de sekundære ejendomme har en risiko for yderligere prisfald.
De senere års afmatning i økonomien har medført både produktions- og omsætningsnedgang i en lang række virksomheder hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen efter erhvervslokaler. Yderligere har virksomheder generelt iværksat en række omkostningsminimerende tiltag for at imødekomme den generelle økonomiske afmatning, hvilket har betydet øget fokus på størrelsen af samt kvadratmeterlejen på lokaler.
Tomgangen på kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn er i 2014 faldet fra 11,4% til 9,3%. Oven på en stigning i 2013 er tomgangen faldet til et niveau omkring 10% for i løbet af fjerde kvartal 2014 at falde yderligere ned mod 9%.
Det er Jeudans forventning, at niveauet på 9%-10% vil være gældende for 2015.
En stor andel af Storkøbenhavns tomgang kan konstateres i visse mindre centralt beliggende kontorområder der aktuelt er
Kilde: Oline-ED, Jeudan
præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gælder primært i nogle af de mere sekundære kontorområder fra 1970'erne og 1980'erne, herunder for eksempel Glostrup, Albertslund og Høje-Taastrup. Der er pt. også en pæn tomgang i udviklingsområder som Ørestad og Sydhavn.
Lejeniveauet i de primære og sekundære kontorlejemål i København har udvist et mindre fald i slutningen af 2013 og starten af 2014. Det er Jeudans vurdering at priserne i 2015 vil være på det nuværende niveau for såvel primære som sekundære beliggenheder i København.
På linje med markedet for kontorejendomme har detailmarkedet været præget af store ændringer som følge af den realøkonomiske udvikling, og tomgangen har været stigende siden 2011.
Specielt nedgangen i privatforbruget har påvirket omsætningen negativt og dermed indtjeningen i detailhandlen generelt, hvilket har medvirket til den stigende tomgang.
Efter en periode fra ultimo 2011 til ultimo 2012 med stigende tomgang blandt detaillejemål i Storkøbenhavn har der, trods de vanskelige tider med nedgang i privatforbruget, været en faldende tomgang i 2013, hvilket er fortsat ind i 2014. Ultimo 2014 sluttede tomgangen på 2,9%. Det er Jeudans vurdering at niveauet i 2015 vil være omkring 3%.
Vurderingen baseres på den fortsatte usikkerhed omkring den realøkonomiske og makroøkonomiske udvikling samt den stigende internethandel. Overordnet set er det Jeudans vurdering at der registreres en fornuftig efterspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser. Specielt de kapitalstærke danske og internationale kæder forsøger at udnytte det nuværende marked til at sikre sig attraktive butikslejemål på velbeliggende adresser.
På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært beliggende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i det centrale København gennem de senere år været under pres. Dette har medført stagnerende lejeniveauer generelt, men der registreres dog stadig store forskelle alt afhængig af beliggenhed.
Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål med en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2015, mens lejeniveauet på sekundære beliggenheder vil være under pres.
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer. Dels boligejendomme hvor lejen er underlagt boligreguleringsloven, dels boligejendomme hvor lejen er markedsbestemt.
For boligejendommene hvor lejen er underlagt boligreguleringsloven fra 1933 er lejen en del lavere end den opnåelige leje i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangen nær nul.
Der er igen stor byggeaktivitet på boligejendomme hvor lejen bestemmes af udbud og efterspørgsel.
Frem mod 2025 regner Københavns Kommune med en befolkningstilvækst på ca. 100.000 københavnere, svarende til gennemsnitligt ca. 10.000 nettotilflyttere årligt. Dermed vurderer Københavns Kommune at der årligt skal opføres 2.000-3.500 boliger for at sikre boliger til den voksende befolkning.
Dette kan være medvirkende til, at der i de senere år har været handlet flere større, nyopførte boligejendomme til udenlandske investorer til afkast ned mod 4% p.a., ligesom den store aktivitet med salg af byggeretter i specielt Nordhavnen og Ørestad kan tilskrives denne forventede nettotilflytning.
Det er Jeudans vurdering at tomgangen i de nyopførte boligejendomme vil være lav i de kommende år, og det nuværende lejeniveau på DKK 1.400-1.800 pr. m² forventes stabilt. Der registreres flere boliglejemål hvor ovennævnte lejeniveauer er højere. Der kan dog på sigt risikeres tomgang i boligejendomsmassen hvis byggeaktiviteten i Nordhavnen og Ørestad fortsætter med den nuværende hastighed og befolkningstilvæksten i Københavns Kommune ikke følger forventningerne. Til sammenligning med den forventede gennemsnitlige årlige nettotilflytning på ca. 10.000 skete der i perioden 2007-2012 en nettotilflytning på mellem 3.500 og 9.000 pr. år. I perioden før 2007 havde Københavns Kommune årlige nettofraflytninger.
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift af erhvervs- og boligejendomme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser.
Strategien sigter mod fortsat vækst og rentabilitet baseret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Det er Jeudans overordnede finansielle målsætning at skabe værdi for aktionærerne hvilket søges realiseret ved følgende økonomiske mål:
Det er målsætningen at de samlede investeringer, driftsresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) og EBVAT pr. aktie udviser vækst.
Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år.
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 5 år gns. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Samlede investeringer | 8,6% | 8,8% | 8,4% | 3,6% 10,1% | 7,9% | |
| Driftsresultat (EBIT ) | 31,6% | 7,3% | 2,9% | 4,8% | 1,4% | 9,6% |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) |
40,9% 20,8% | 23,7% 23,1% -3,4% | 21,0% | |||
| EBVAT pr. aktie | 2,4% 12,7% | 23,6% 19,9% -5,5% | 10,6% |
I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resultatet af såvel driften som de løbende udgifter til finansiering.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering af Koncernens driftsøkonomiske situation og udvikling.
Jeudans mål er at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) har et niveau hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet uden at Koncernens løbende likviditet sættes under pres.
Det er således Jeudans mål at resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) dels skal udvise vækst og dels skal udgøre mindst 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%.
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EBVAT/gns. egenkapital | 6,3% | 7,4% | 9,7% | 10,9% | 10,1% |
| Egenkapitalandel | 30,9% | 25,8% | 23,1% | 26,4% | 22,9% |
Det simple gennemsnit for de seneste 10 år udviser et årligt afkast på 7,6%.
Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning at værdireguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stigningen i nettoprisindekset).
I perioden 2005-2014 var den gennemsnitlige årlige værdiregulering på 2,4% af ejendommenes bogførte værdi.
I samme periode er nettoprisindekset steget med gennemsnitligt 2,0% årligt.
| 2005 | 2006 | 2007 | 2008 2009 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo | 14,8% | 4,8% | 1,4% -2,7% | 0,4% | |
| Egenkapitalandel | 40,4% 41,0% 38,8% 31,3% 25,1% | ||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 2014 | ||
| Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo | 2,1% | 2,0% | 1,0% -1,2% | 1,6% | |
| Egenkapitalandel | 30,9% 25,8% 23,1% 26,4% 22,9% |
Over en 10 årig periode har EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital, jf. ovenfor, udgjort gennemsnitligt 7,6%, og de gennemsnitlige værdireguleringer af ejendommene har i denne periode udgjort til 7,3% af den gennemsnitlige egenkapital. I alt har disse 2 poster således udgjort gennemsnitligt 14,9% p.a., hvor målsætningen udgør 16% p.a.
Årsagen til at målsætningen ikke er realiseret er, at egenkapitalandelen generelt over den 10-årige periode har været højere end det strategiske mål på ca. 25%.
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25-33% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2.
Målet for egenkapitalandelen er fastlagt ud fra ønsket om det bedst mulige relative afkast til aktionærerne, realisering af Jeudans økonomiske mål om et afkast af den løbende drift på 8% af egenkapitalen, opnåelse af fremmedfinansiering på attraktive vilkår – alt således at egenkapitalen er grundstammen i Jeudans finansielle beredskab.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.
Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapitalandel | 30,9% | 25,8% | 23,1% | 26,4% | 22,9% |
| Rentedækning | 1,86 | 2,07 | 2,69 | 3,72 | 3,40 |
Det er Jeudans målsætning at 75% af realkredit- og anlægslånene er omfattet af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 9-11 år.
Aktuelt er den gennemsnitlige løbetid på ca. 10 år.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres med
aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen.
Jeudan har fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på 9-11 år og en maksimal risiko for negative kursreguleringer efter skat på 15% af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på 1%. Ved en egenkapital på DKK 4,4 mia. svarer dette til en maksimal risiko på DKK 656 mio. efter skat og DKK 841 mio. før skat. Rentefølsomheden udgør aktuelt DKK 8,7 mio. pr. basispunkt, hvilket er over Jeudans målsætning om en maksimal risiko ultimo 2014 på DKK 8,4 mio. pr. basispunkt. Egenkapitalen er ultimo 2014 negativt påvirket af årets kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser.
Det er målsætningen at pengestrømme fra de driftsmæssige aktiviteter årligt udgør ca. 8% af den gennemsnitlige egenkapital.
Likviditetsreserven inklusive uudnyttede trækningsrettigheder skal løbende udgøre minimum 50% af Koncernens omsætning.
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Pengestrømme fra driften/gns. egenkapital |
4,9% | 5,9% | 11,9% | 11,7% | 8,8% |
| Likviditetsreserve/omsætning | 74,6% | 75,8% | 74,6% | 95,3% | 64,0% |
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed hvor indtjeningen skabes gennem en strategi med følgende hovedpunkter:
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende hovedkriterier.
Jeudans investeringer har p.t. følgende fordeling blandt de enkelte ejendomstyper (målt på værdi):
Nyinvesteringer er p.t. rettet mod kontorejendomme men kan også i mindre omfang omfatte anden anvendelse såfremt der er tale om en attraktiv beliggenhed i det centrale København.
De kommende år vil andelen af kontorejendomme således stige og andelen af detail- og boligejendomme vil falde.
Koncernen kan i mindre omfang også investere i projektejendomme der efter udvikling skal anvendes primært til kontor.
Jeudans geografiske fokus er København.
Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder der efter Jeudans vurdering indeholder en vedvarende tiltrækningskraft på sunde virksomheder.
Jeudan investerer ikke i udviklingsområder der endnu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.
Jeudan har p.t. følgende geografiske fordeling:
Den langsigtede målsætning for den geografiske fordeling er 90% i København og 10% i Region Hovedstaden.
Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder porteføljerne ofte i mindre omfang ejendomme der ligger udenfor Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse eller med hensyn til beliggenhed. Der er sjældent mulighed for at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne og derfor opfylder en mindre
Sankt Annæ Plads 21 Øster Farimagsgade 5
del af Jeudans portefølje ikke strategien. Disse ejendomme frasælges når Jeudan finder det hensigtsmæssigt i forhold til markedsforholdene og den enkelte ejendoms udviklingsstadie.
Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeudans anvendelse af ressourcer og mulighederne for salg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et element i investeringskriterierne.
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en central komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markedsleje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.
Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver den alternative leje ved et givent afkast. I andre situationer er ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår tillige i vurderingen, uopsigelighed dog med en mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, for eksempel ved kundernes betalingssvigt.
Jeudan investerer som hovedregel ikke i erhvervsejendomme med en anskaffelsessum der overstiger niveauet DKK 25.000- 28.000 pr. m², hvilket under normale markedsforhold medfører at ejendommens gennemsnitlige lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-1.750 pr. m² årligt (ekskl. driftsomkostninger), og det forudsætter som hovedregel at ejendommens udlejnings- og driftssituation er tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hensyn til ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning medfører således, at investeringerne som hovedregel er rettet mod ejendomme sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000- 4.000 m², med mindre der er tale om kunder med utvivlsom betalingsevne og –vilje og en længere uopsigelighed.
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres en undersøgelse af centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelsestilstand og aktualitet.
Jeudan investerer kun i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindelse med en sådan investering planlægges inden køb en renovering af ejendommen.
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en driftsstruktur der muliggør stordrift samt salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indretning af lejemål m.m., og dels ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m.
Salg og produktion af serviceydelserne er blandt andet medvirkende til
Der investeres i ejendomme med minimum et markedskonformt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest hvor genudlejningsmulighederne er rimelige og/eller ved en længere uopsigelighed fra en kunde i et større lejemål.
Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a. af egenkapitalen.
Finansieringen tilrettelægges således at investeringens løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år efter investeringen foretages.
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet idet strategien er rettet mod drift af ejendomme. Der kan dog opstå situationer hvor den enkelte ejendom afhændes efter få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod en stabil omsætning, et stabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger gennem driftsforbedringer og inflation. Derfor rettes indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansiering af investeringerne. Målsætningen er at resultat før kurs- og værdireguleringer og dermed cash flowet ikke udsættes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunkturændringer og rentestigninger.
Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investerer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug for detail, bolig, lager og produktion, idet sådanne investeringer p.t. har en anden risikoprofil og/eller indtjening end hvad der falder inden for Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhverve enkelte ejendomme der falder indenfor disse kategorier.
Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme. Denne type ejendomme defineres som ejendomme eller dele heraf med en betydelig tomgang på købstidspunktet der skal ombygges eller renoveres væsentligt før udlejning kan finde sted.
Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoveringsudgifter og 2 års liggeomkostninger.
Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må tilsammen maksimalt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital, svarende til p.t. ca. DKK 656 mio. Jeudan har p.t. ejendomme og lejemål kategoriseret som projektejendomme for ca. DKK 375 mio.
Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejendomme, for eksempel hvis en større kunde fraflytter et lejemål og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi indgå i ovennævnte investeringsramme.
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. 875.000 m², rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kunderne er derfor afhængige af at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at kunden møder kompetente og opmærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde har derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder at kunden
| Kunde | Behov | Muligheder | Beslutning | Indretning | Brug |
|---|---|---|---|---|---|
| Ydelser | Konstatere behov Klarlægge behov |
Ideer Alternativer Rådgivning Tilbud |
Dialog Aftale |
Planlægning Ombygning Indretning Flytning Opfølgning |
Facility Service Kundebetjening Opfølgning |
| Kompetencer | Analyse Kundeorientering Markedskendskab |
Udbud Markedskendskab Kreativitet Kalkulation for kunde og Jeudan |
Forhandling Aftaler Kundeorientering |
Håndværk Serviceydelser Overblik |
Kundeorientering Kvalitet Overblik Opfølgning |
| Værdier | Ordentlighed | Dygtighed | Tilgængelighed | ||
modtager den rette kombination af serviceydelser til at dække sine behov.
Organisationsformen skal sikre at kunden føres korrekt og rettidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning og efterfølgende drift af lejemålet. Kundechefen har ansvaret for at lejemålet løbende fungerer efter hensigten og fremtræder i den ønskede stand.
Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling og eventuelle ændringer i lokalebehov, er kundeopfølgningen tilrettelagt blandt andet på grundlag af et kundesegmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik over kundeporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør blandt andet overvågning af sammensætningen af kunder samt Koncernens eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for at analysere og derigennem kontrollere den samlede kunderisiko i kundeporteføljen.
Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er efter Jeudans vurdering evnen til at fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme de behov som kunderne stiller til de ejendomme og lokaler der danner rammen om deres aktiviteter. En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering blandt andet ved som ejer konstant at være i stand til at levere de ydelser som kunderne efterspørger med hensyn til pris, kvalitet, vilkår og serviceniveau.
Det er Jeudans opfattelse at kombinationen af udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel der medvirker til at styrke kunderelationerne og at stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab, leverer Jeudan et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder. Jeudan Servicepartners mål er at bidrage til Koncernens vækst, dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme, dels via serviceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand. Dette er med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Koncernen som en pålidelig og professionel servicevirksomhed.
Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer at kunderne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen virksomhed og overlade service-, drifts- og bygningsydelser til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift og bygningsydelser.
Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndværker-, entreprenør- og projektvirksomhed med mere end 275 medarbejdere.
Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forretningsprocesser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojekter, og disse understøttes af IT værktøjer og programmer både indenfor kommunikation, planlægning og økonomi.
Til udførelse af aktiviteterne i Jeudan Servicepartner er der følgende områder:
• Byggeri og håndværkerydelser indenfor VVS, blik, ventilation, el og sikring
Jeudan Servicepartner vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.
Jeudan lægger vægt på at den investerede kapital udnyttes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Ledelsen vurderer at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
det primære resultat på 8% af egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold.
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 25-33% (p.t. 23%) | |
|---|---|---|
| Ikke rentebærende forpligtelser | 0-10% | (p.t. 6%) |
| Rentebærende forpligtelser | 65-70% (p.t. 71%) |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer at der set over en årrække vil være perioder hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau.
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri således at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til Koncernens drift og kun i begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med renteaftaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst mulig 20-30 årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstrækkelig volumen således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 3 og 6 måneder og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 9-11 år. Disse renteaftaler handles med anerkendte og kreditværdige finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med en løbetid på 7-10 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af renteaftaler.
Det er Jeudans målsætning at 75% af realkredit- og anlægslånene er omfattet af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 9-11 år.
Jeudan finansierer sine investeringer i DKK. Jeudan kan undtagelsesvis og i begrænset omfang anvende finansiering i Euro for en kortere periode, forudsat at valuatkursrisikoen i overvejende grad er eliminieret ved terminskontrakter eller lignende.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om at det primære resultat (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi hvor renterisikoen afdækkes med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre – både positive som negative – kursreguleringer der dog ikke påvirker cash flowet.
Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved rentefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%. Kursrisikoen afhænger af størrelsen og ikke mindst løbetiden på renteaftalen – længere løbetid medfører højere kursrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen forøges kursrisikoen og omvendt.
Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på 9-11 år og en maksimal risiko for negativ kursregulering efter skat på 15% af den aktuelle egenkapital, ved et rentefald på 1%. Ved en egenkapital på DKK 4,4 mia. svarer dette til en maksimal risiko på DKK 656 mio. efter skat og DKK 841 mio. før skat. Rentefølsomheden udgør aktuelt DKK 8,7 mio. pr. basispunkt, hvilket er over Jeudans målsætning om en maksimal risiko ultimo 2014 på DKK 8,4 mio. pr. basispunkt. Egenkapitalen er ultimo 2014 negativt påvirket af årets kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser.
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Med udgangspunkt i det løbende cash flow fra investeringsejendommene tilrettelægges finansieringen med henblik på at sikre at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning at Koncernens likviditetsreserve, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. 50% af Koncernens omsætning.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo 2014 DKK 738 mio. (2013: DKK 1.076 mio.). Dette svarer til 64% af Koncernens omsætning i 2014.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinstitutter og finansieringsinstitutter der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank, Nordea, Nykredit og Handelsbanken.
Lønsomhed og rentabilitet i den daglige drift er et centralt fokuspunkt i alle dele af Jeudans virksomhed.
Fokusering på lønsomheden er også i centrum i overvejelser om udvikling af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre rentabilitet i hver enkelt ejendom og at fastholde fokus på de rette aktiviteter, tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner blandt andet med udgangspunkt i en vurdering af:
Udviklingsplaner for en ejendom er rettet mod:
| Antal | m2 | Bogført værdi DKK mio. |
Igangværende projekter DKK mio. |
Planlagte projekter DKK mio. |
Markedsværdi DKK mio. |
Pr. m2 DKK |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| > 200 mio. | 22 | 321.926 | 9.140 | 94 | 71 | 9.305 | 28.904 |
| 100 - 200 mio. | 29 | 195.863 | 4.188 | 29 | 50 | 4.267 | 21.786 |
| 50 - 100 mio. | 46 | 170.890 | 3.302 | 37 | 67 | 3.406 | 19.931 |
| 20 - 50 mio. | 50 | 138.488 | 1.635 | 47 | 59 | 1.741 | 12.571 |
| 0 - 20 mio. | 57 | 48.214 | 444 | 20 | 24 | 488 | 10.122 |
| I alt | 204 | 875.381 | 18.709 | 227 | 271 | 19.207 | 21.941 |
| Årlig leje | Andel af antal kunder |
Andel af areal |
Andel af lejen |
Gns. leje pr. m2 |
Samlet gns. vægtet varsel i måneder |
|---|---|---|---|---|---|
| > 5.000.000 | 1% | 30% | 34% | 1.337 | 69 |
| 1.000.000 - 4.999.999 | 8% | 28% | 30% | 1.268 | 36 |
| 500.000 - 999.999 | 10% | 13% | 14% | 1.293 | 23 |
| 250.000 - 499.999 | 15% | 13% | 10% | 930 | 15 |
| 0 - 249.999 | 66% | 16% | 12% | 882 | 8 |
| I alt | 100% | 100% | 100% | 1.187 | 40 |
Jeudans investeringer omfatter i alt 204 ejendomme til en markedsværdi på ca. DKK 19,2 mia. opgjort pr. 31. december 2014 og med et samlet areal på ca. 875.000 m². 79% af ejendommene målt på markedsværdi pr. 31. december 2014 er kontorejendomme, 10% er detailejendomme og centre, 4% er boligejendomme og 7% er øvrige ejendomme. 98% af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,0%.
Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporteføljen er på DKK 1.187 pr. m² ultimo 2014. Den årlige leje er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle stand og beliggenhed af ejendommen.
En væsentlig del af Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder en uopsigelighedsperiode indenfor hvilken kunden ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges med et individuelt varsel. Opsigelsesvarsel og uopsigelighedsperiode fastsætter hvornår det pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio. havde ultimo 2014 et samlet vægtet gennemsnitligt varsel på 69 måneder (vægtet efter omsætningen).
Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed var gennemsnitligt 40 måneder. Henset til det gennemsnitlige lejeniveau har Jeudan en forventning om at eventuelle fremtidige ledige lokaler under de nuværende markedsforhold gennemsnitligt vil kunne genudlejes til omtrent samme lejeniveau.
Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. repræsenterer 34% af lejeindtægterne og 30% af det samlede areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassader og større velkonsoliderede virksomheder. Erhvervslejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 30% af lejeindtægterne og 28% af det samlede areal. Herunder er anført en oversigt over hvilke brancher de 15 største kunder i Jeudan repræsenterer samt deres andel af den samlede leje i Koncernen.
| Branche | Andel af omsætning |
|---|---|
| Offentlig institution | 8% |
| Offentlig institution | 5% |
| Offentlig institution | 3% |
| Servicevirksomhed | 2% |
| Skibsfart (børsnoteret) | 2% |
| Medievirksomhed | 2% |
| Finansieringsinstitut (børsnoteret) | 2% |
| Offentlig institution | 2% |
| Offentlig institution | 1% |
| IT-virksomhed (børsnoteret) | 1% |
| Offentlig institution | 1% |
| Servicevirksomhed | 1% |
| Detailhandel | 1% |
| Servicevirksomhed | 1% |
| Detailhandel | 1% |
| I alt | 33% |
| Ejendom | Opførelsesår Ejd.type Ejendom |
Opførelsesår | Ejd.type | ||
|---|---|---|---|---|---|
| København | Gothersgade 160, København K | 1876 | K | ||
| Adelgade 115, København K | 1868 | K | Havnegade 23-27, København K | 1865 | K |
| Amager Boulevard 115, København S | 1923 | B | H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V | 1904 | K |
| Amaliegade 3-5, København K | 1878 | K | Holbergsgade 2-6, København K | 1949 | K |
| Amaliegade 4, København K | 1828 | K | Holmen, bygning 47, København K | 1850 | K |
| Amaliegade 14, København K | 1753 | K | Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K | 1889 | K |
| Amaliegade 27, København K | 1756 | K | Holmen, bygning 90, København K | 1915 | K |
| Amaliegade 37, København K | 1782 | K | Holmen, P-hus, København K | 2005 | Ø |
| Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69, København S | 1914 | K | Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Bisiddervej 31-39, København NV | 2008 | B | Højbro Plads 21, København K | 1785 | K |
| Borgergade 24, København K | 1974 | K | Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Borgergade 28, København K | 1964 | K | Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Borgergade 142, København K | 1857 | B | Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Bredgade 19, København K | 1860 | K | Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 23/ | ||
| Bredgade 20, København K | 1899 | K | Snaregade 12-16, København K | 1795 | K |
| Bredgade 21, København K | 1782 K Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K |
1797 | K | ||
| Bredgade 23, København K | 1896 | K | Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Bredgade 30-32, København K | 1752 | K | Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Bredgade 33, København K | 1800 | K | Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Bredgade 34, København K | 1754 | K | Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Bredgade 35, København K | 1796 | K | Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Bredgade 63-65, København K | 1886 | K | Kvæsthusgade 6, København K | B | |
| Bredgade 75, København K | 1927 | K | Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Bredgade 76, København K | 1750 | K | Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | K | |
| Dalgas Have 15, Frederiksberg | 1988 | K | Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Dampfærgevej 3-5, København Ø | 1921 | K | Lersø Parkallé 101/Strødamvej 50, København Ø | K | |
| Dampfærgevej 2-6, København Ø | 1894 | Ø | Lille Kongensgade 16, København K | 1630 | D |
| Dampfærgevej 7-9, København Ø | 1908 | K | Livjægergade 17, København Ø | 1899 | K |
| Dampfærgevej 8-10, København Ø | 1910 | K | Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Dampfærgevej 21-23, København Ø | 1921 | K | Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Dr. Tværgade 4, København K | 1933 | Ø | Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Dr. Tværgade 7, København K | 1794 | K | Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø | 1902 | D |
| Enghave Plads 11, København V | 1901 | D | Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø | 1888 | D |
| Esplanaden 6-8, København K | 1777 | K | Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø | 1875 | D |
| Esromgade 13-15/Hillerødgade 18-20, København N | 1964 | K | Niels Hemmingsens Gade 20, København K | 1887 | K |
| Fiolstræde 28, København K | 1838 | D | Niels Juels Gade 5, København K | 1867 | K |
| Fiolstræde 31-33, København K | 1728 | D | Nikolaj Plads 25, København K | 1800 | D |
| Fredericiagade 15, København K | 1867 | K | Nr. Farimagsgade 65-71, København K | 1878 | B |
| Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C | 1907 | B | Ny Kongensgade 10, København K | 1903 | K |
| Frederiksborggade 20, København K | 1878 | K | Ny Østergade 10, København K | K | |
| Frederiksborggade 22, København K | 1879 | K | Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø | 1954 | Ø |
| Frederiksborgvej 10, København NV | 1940 | D | Nyhavn 4, København K | 1877 | K |
| Frederiksgade 7, København K | 1884 | K | Nørregade 24, København K | 1842 | D |
| Frederikssundsvej 62A-B, København NV | 1915 | K | Oslo Plads 12-16, København Ø | 1901 | K |
| Gl. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V | 1903 | K | Overgaden oven Vandet 8-10, København K | 1890 | K |
| Gl. Kongevej 29A-B, København V | 1882 | D | Palægade 2-4, København K | 1900 | K |
| Gl. Kongevej 147, Frederiksberg C | 1896 | B | Palægade 6-8, København K | 1900 | K |
| Gl. Kongevej 174-176, København V | 1895 | Ø | Pilestræde 34 m.fl., København K | 1750 | K |
| Gl. Mønt 17/Sværtegade 11, København K | 1850 | D | Pilestræde 35, København K 1810 |
D | |
| Gl. Strand 40/Læderstræde 9, København K | 1801 | K | Pilestræde 41-45, København K | 1782 | K |
| Gl. Strand 44, København K | 1797 | K | Pilestræde 52, København K | 1800 | K |
| Gl. Strand 52/Naboløs 5, København K | 1798 | B | Rundholtsvej 4-6, København S | 1984 | D |
| Gothersgade 3-5, København K | 1730 | D | Sankt Annæ Plads 13, København K | 1750 | K |
| Gothersgade 160, København K | 1876 | K |
|---|---|---|
| Havnegade 23-27, København K | 1865 | K |
| H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V | 1904 | K |
| Holbergsgade 2-6, København K | 1949 | K |
| Holmen, bygning 47, København K | 1850 | K |
| Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K | 1889 | K |
| Holmen, bygning 90, København K | 1915 | K |
| Holmen, P-hus, København K | 2005 | Ø |
| Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Højbro Plads 21, København K | 1785 | K |
| Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 23/ | ||
| Snaregade 12-16, København K | 1795 | K |
| Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K | 1797 | K |
| Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Kvæsthusgade 6, København K | 1892 | B |
| Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | 1940 | K |
| Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Lersø Parkallé 101/Strødamvej 50, København Ø | 1952 | K |
| Lille Kongensgade 16, København K | 1630 | D |
| Livjægergade 17, København Ø | 1899 | K |
| Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø | 1902 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø | 1888 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø | 1875 | D |
| Niels Hemmingsens Gade 20, København K | 1887 | K |
| Niels Juels Gade 5, København K | 1867 | K |
| Nikolaj Plads 25, København K | 1800 | D |
| Nr. Farimagsgade 65-71, København K | 1878 | B |
| Ny Kongensgade 10, København K | 1903 | K |
| Ny Østergade 10, København K | 1883 | K |
| Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø | 1954 | Ø |
| Nyhavn 4, København K | 1877 | K |
| Nørregade 24, København K | 1842 | D |
| Oslo Plads 12-16, København Ø | 1901 | K |
| Overgaden oven Vandet 8-10, København K | 1890 | K |
| Palægade 2-4, København K | 1900 | K |
| Palægade 6-8, København K | 1900 | K |
| Pilestræde 34 m.fl., København K | 1750 | K |
| Pilestræde 35, København K | 1810 | D |
| Pilestræde 41-45, København K | 1782 | K |
| Pilestræde 52, København K | 1800 | K |
| Rundholtsvej 4-6, København S | 1984 | D |
| Sankt Annæ Plads 13, København K | 1750 | K |
| Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type | Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type |
|---|---|---|---|---|---|
| Sankt Annæ Plads 21, København K | 1949 Ø Gl. Køge Landevej 256, Hvidovre |
2007 | D | ||
| Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C | 1830 | K | Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D |
| Sankt Nikolaj Vej 8, Frederiksberg C | 1936 | K | Gyngemose Parkvej 78, Søborg | 1964 | D |
| Sdr. Boulevard 65, København V | 1906 | D | Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund | 1827 | D |
| Skindergade 45-47, København K | 1800 | K | Hellerupvej 10, Hellerup | 1907 | B |
| Slotsholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, København K | 1904 | K | Herlev Hovedgade 82, Herlev | 1987 | D |
| St. Kongensgade 59, København K | 1787 | K | Herstedvang 7A-C, Albertslund | 1964 | K |
| St. Kongensgade 60, København K | 1812 | K | Herstedøstervej 15, Glostrup | 1958 | Ø |
| St. Kongensgade 61, København K | 1895 | D | Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| St. Kongensgade 74, København K | 1858 | K | Hjørnagervej 10, Hvidovre | 1964 | D |
| St. Kongensgade 81, København K | 1785 | K | Hovedgaden 32, Birkerød | 1875 | D |
| St. Strandstræde 20, København K | 1775 | K | Hovedvagtsstræde 2, Helsingør | 1900 | D |
| Sølvgade 10/Klerkegade 19/ | Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup | 1907 | Ø | ||
| Kronprinsessegade 54, København K | 1932 | K | I.L. Tvedes Vej 19, Helsingør | 1962 | D |
| Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg | 1883 | D | Industriskellet 3, Allerød | 1965 | Ø |
| Søtorvet 1-3/Vendersgade 28/ | Industrivej 24 A-L, Slangerup | 1987 | Ø | ||
| Frederiksborggade 43, København K 1876 K Islevdalvej 186, Rødovre |
1948 | D | |||
| Søtorvet 5/Vendersgade 33, København K | 1875 | K | Islevdalvej 220, Rødovre | 1965 | D |
| Tagensvej 53, København N | 1933 | D | Jernbane Allé 31/Jydeholmen 1, Vanløse | 1932 | B |
| Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K | 1895 | K | Jernbanegade 33, Frederikssund | 1964 | D |
| Toldbodgade 53-55, København K | 1894 | K | Jernbanegade 9, Frederiksværk | 1900 | D |
| Toldbodgade 57-61, København K | 1892 | B | Jernholmen 39-41, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Tordenskjoldsgade 20-24, København K | 1868 | K | Jernholmen 43-47, Hvidovre | 1987 | Ø |
| TorvehallerneKBH, Rømersgade 18/ | Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund | 1970 | D | ||
| Linnésgade 17, København K | 2011 | D | Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | D |
| Valkendorfsgade 13, København K | 1827 | K | Linde Allé 5-9, Nærum | 1988 | K |
| Valkendorfsgade 19, København K | 1780 | K | Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49, København V 1900 | K | Måløv Stationsplads 1-19, Måløv | 1967 | D | |
| Vesterbrogade 11A-C, København V | 1888 | Ø | Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Ørestads Boulevard 61-63, København S | 2007 | K | Rødager Alle 63A-E, Rødovre | 1961 | D |
| Øster Farimagsgade 5, København K | 1859 | K | Rønnebær Allé 110, Helsingør | 1960 | Ø |
| Østerbro Centret, Lyngbyvej 11, København Ø | 1981 | D | Sct. Jacobsvej 3, Ballerup | 1900 | D |
| Åboulevard 50, København N | 1899 | D | Smedeland 20A-B, Glostrup | 1969 | Ø |
| Region hovedstaden ekskl. København | Stamholmen 173, Hvidovre | 1968 | Ø | ||
| Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd | 1969 | D | Strandvejen 141, Hellerup | 1878 | B |
| Ballerupvej 16, Værløse | 1968 | D | Strandvejen 203, Hellerup | 1927 | Ø |
| Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre | 1947 | Ø | Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Birkedalsvej 7-19, Helsingør | 1979 | D | Valhøjs Alle 158, Rødovre | 1957 | Ø |
| Bryggertorvet 2, Ølstykke | 1975 | D | Vasekær 6-8, Herlev 1959 |
Ø | |
| Buddingevej 240, Søborg | 1936 | D | Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund | 1986 | D |
| Bybjergvej 6A-E, Skovlunde | 1978 | D | Udenfor region hovedstaden | ||
| Egedal Center 1-7, Stenløse | 1988 | D | Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Egedal Center 27-31 og 48, Stenløse | 1975 | D | Astersvej 3-7, Roskilde | 1974 | D |
| Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse | 1988 | D | Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| Egedal Center 69-95, Stenløse | 1982 | D | Hanseallee 67, Stendal (D) | 1914 | D |
| Egelundsvej 1, Albertslund | 1968 | D | Jyllingecentret 27, Jyllinge | 1977 | D |
| Fabriksparken 54, Glostrup | 1963 | Ø | Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde | 1922 | D |
| Farverland 4, Glostrup | 1973 | Ø | Motalavej 143-149, Korsør | 2006 | D |
| Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj | 2005 | D Nørregade 13, Haderslev 1830 |
K | ||
| Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj | 2006 | D | RingStedet, Ringsted | 2006 | D |
| Frederikssundsvej 142, Brønshøj | 1900 | D | Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse | 1947 | D |
| Frydenlundsvej 30, Vedbæk | 1962 | K | |||
| Fuglebækvej 2, Kastrup | 1961 | Ø |
| Gl. Køge Landevej 256, Hvidovre | 2007 | D |
|---|---|---|
| Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D |
| Gyngemose Parkvej 78, Søborg | 1964 | D |
| Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund | 1827 | D |
| Hellerupvej 10, Hellerup | 1907 | B |
| Herlev Hovedgade 82, Herlev | 1987 | D |
| Herstedvang 7A-C, Albertslund | 1964 | K |
| Herstedøstervej 15, Glostrup | 1958 | Ø |
| Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| Hjørnagervej 10, Hvidovre | 1964 | D |
| Hovedgaden 32, Birkerød | 1875 | D |
| Hovedvagtsstræde 2, Helsingør | 1900 | D |
| Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup | 1907 | Ø |
| I.L. Tvedes Vej 19, Helsingør | 1962 | D |
| Industriskellet 3, Allerød | 1965 | Ø |
| Industrivej 24 A-L, Slangerup | 1987 | Ø |
| Islevdalvej 186, Rødovre | 1948 | D |
| Islevdalvej 220, Rødovre | 1965 | D |
| Jernbane Allé 31/Jydeholmen 1, Vanløse | 1932 | B |
| Jernbanegade 33, Frederikssund | 1964 | D |
| Jernbanegade 9, Frederiksværk | 1900 | D |
| Jernholmen 39-41, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Jernholmen 43-47, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund | 1970 | D |
| Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | D |
| Linde Allé 5-9, Nærum | 1988 | K |
| Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Måløv Stationsplads 1-19, Måløv | 1967 | D |
| Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Rødager Alle 63A-E, Rødovre | 1961 | D |
| Rønnebær Allé 110, Helsingør | 1960 | Ø |
| Sct. Jacobsvej 3, Ballerup | 1900 | D |
| Smedeland 20A-B, Glostrup | 1969 | Ø |
| Stamholmen 173, Hvidovre | 1968 | Ø |
| Strandvejen 141, Hellerup | 1878 | B |
| Strandvejen 203, Hellerup | 1927 | Ø |
| Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Valhøjs Alle 158, Rødovre | 1957 | Ø |
| Vasekær 6-8, Herlev | 1959 | Ø |
| Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund | 1986 | D |
| Udenfor region hovedstaden | ||
| Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Astersvej 3-7, Roskilde | 1974 | D |
| Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| Hanseallee 67, Stendal (D) | 1914 | D |
| Jyllingecentret 27, Jyllinge | 1977 | D |
| Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde | 1922 | D |
| Motalavej 143-149, Korsør | 2006 | D |
| Nørregade 13, Haderslev | 1830 | K |
| RingStedet, Ringsted | 2006 | D |
| Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse | 1947 | D |
| Segment | Kreditværdighed | Vækstpotentiale | Størrelse |
|---|---|---|---|
| Vækstkunder (A) | Stort | ||
| Kernekunder (B) | Tilfredsstillende | Lille eller ukendt | > 0,5 mio. DKK |
| Stamkunder (C) | < 0,5 mio. DKK | ||
| Risikokunder (D) | Ej tilfredsstillende | ||
Leje pr. m2 (DKK)
| Kundetype | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Branche | Procent af lejen | Leje pr. m2 (DKK) | A | B | C | D |
| Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter | 33% | 1.163 | 13% | 12% | 8% | 0% |
| Handel og reparationsvirksomhed | 15% | 1.483 | 8% | 3% | 4% | 0% |
| Undervisning | 13% | 1.073 | 7% | 6% | 0% | 0% |
| Offentlig administration, forsvar og socialforsikring | 8% | 1.220 | 5% | 3% | 0% | 0% |
| Hotel- og restaurationsvirksomhed | 8% | 1.735 | 3% | 3% | 1% | 1% |
| Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. | 6% | 937 | 4% | 1% | 1% | 0% |
| Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed | 4% | 1.510 | 4% | 0% | 0% | 0% |
| Databehandlingsvirksomhed | 3% | 1.110 | 1% | 2% | 0% | 0% |
| Industri | 3% | 758 | 2% | 0% | 1% | 0% |
| Transportvirksomhed | 2% | 1.415 | 2% | 0% | 0% | 0% |
| Sundheds- og velværdsinstitutioner mv. | 2% | 1.028 | 1% | 0% | 1% | 0% |
| El-, gas-, varme- og vandforsyning | 2% | 1.227 | 2% | 0% | 0% | 0% |
| Internationale organisationer mv. | 1% | 1.736 | 1% | 0% | 0% | 0% |
| Bygge og anlægsvirksomhed | 0% | 132 | 0% | 0% | 0% | 0% |
| I alt | 100% | 1.187 | 53% | 30% | 16% | 1% |
I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomsportefølje er behovet for styring af porteføljen vokset hvorfor Jeudan foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.
På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt lejens størrelse inddeles kunderne i fire kundesegmenter.
Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 53% af de samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (for eksempel ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed. Omvendt er kun 1% af lejeindtægterne eksponeret mod risikokunder.
Jeudan registrerer herudover hvilken branche den enkelte kunde tilhører. Ca. 33% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret mod virksomheder inden for branchen "Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter" og 15% inden for branchen "Handel og reparationsvirksomhed". Jeudan vurderer at Koncernen ikke har nogen større risiko relateret til enkelte brancher.
Gennem en aktiv kommunikationspolitik – baseret på åbenhed, redelighed og tilgængelighed – tilstræber Jeudan at holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktiemarkedet.
Jeudan-aktien sluttede året i DKK 552 og faldt dermed 11% i 2014. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 12,00 pr. aktie i april 2014 blev det samlede afkast i 2014 på -9%.
| Kursændring i 2014 | |
|---|---|
| Jeudan A/S | -11,0% |
| Ejendomsselskaber (CSE4040) | -4,2% |
| OMXC (totalindekset) | 17,6% |
| OMXC20 | 20,9% |
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2014 DKK 6.120 mio.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (aktieprisudvikling + udbytte) har de seneste fem år været 10,5% p.a. Det samlede indeks på Nasdaq København for ejendomsselskaber har de seneste fem år haft et gennemsnitligt afkast på 2,2%.
Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige afkast været 9,5%. Det samlede indeks på Nasdaq København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år haft et gennemsnitligt afkast på 7,7%, og totalindekset på Nasdaq København har haft et gennemsnitligt afkast på 12,7%.
Jeudans aktier er noteret på Nasdaq København og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 2014 en gennemsnitlig daglig omsætning på DKK 0,5 mio. (2013: DKK 6,6 mio.). Der var ordrer i fondssystemet i 100,0% af børsens åbningstid (2013: 100,0%), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 0,83% (2013: 0,96%). Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank der sikrer at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på 2%.
Jeudans aktiekapital består af 11.086.445 aktier á nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.108.644.500.
Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til ihændehaver.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 23. april 2019 at forhøje aktie-
kapitalen med indtil nom. DKK 100.000.000 ved udstedelse af nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Selskabets bestyrelse er endvidere af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 23. april 2019 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 250.000.000 ved udstedelse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen maksimalt udnyttes for nom. DKK 250.000.000.
Ultimo 2014 havde Jeudan 2.170 navnenoterede aktionærer, der samlet ejede 97,1% af aktiekapitalen. Heraf var 66 udenlandske aktionærer.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end 5% af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, har meddelt besiddelse af 4.651.484 aktier, svarende til 42,0% af aktiekapitalen.
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Amaliegade 47, 1256 København K, har meddelt besiddelse af 4.494.260 aktier, svarende til 40,5% af aktiekapitalen.
Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbeslutning af 23. april 2014 bemyndiget til indtil næste ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet efter erhvervelsen ikke må overstige 10% af Selskabets aktiekapital.
Jeudan havde pr. 31. december 2014 en beholdning på 27.346 egne aktier, svarende til 0,24% af Selskabets aktiekapital.
Det er Koncernens udbyttepolitik at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – investeres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mindre end 25% af Koncernens balance og der ikke er udsigt til at egenkapitalen øges til mere end 25% inden for en kort periode udbetales der ikke udbytte til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem 25% og 33% af Koncernens balance tilstræbes et samlet udbytte, svarende til 25-40% af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under 25% af Koncernens balance.
Udgør egenkapitalen mere end 33% af Koncernens balance vurderer bestyrelsen at Koncernen er overkapitaliseret. Der tilstræbes derfor et samlet udbytte der reducerer egenkapitalen til mellem 25% og 33% af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbytte indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer indenfor en periode på 12-18 måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2014 henset til den vedtagne udbyttepolitik samt forventningen om yderligere ejendomsinvesteringer.
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 16. april 2015, kl. 16.30, i Tivoli Hotel & Congress Center, Arni Magnussons Gade 2-4, København V.
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal. Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra Jeudan pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans hjemmeside jeudan.dk.
| 4. marts 2015 | Årsregnskabsmeddelelse 2014 |
|---|---|
| Uge 10 2015 | Årsrapport 2014 |
| 16. april 2015 | Ordinær generalforsamling |
| 20. maj 2015 | Delårsrapport for 1. kvartal 2015 |
| 19. august 2015 | Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2015 |
| 18. november 2015 | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2015 |
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommunikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står normalt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste fire uger op til en regnskabsaflæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, kan henvende sig til:
Jeudan A/S Sankt Annæ Plads 13 1250 København K Danmark Telefon: 7010 6070
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail [email protected]).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: jeudan.dk.
| Udbytte |
|---|
| --------- |
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Udbytte pr. aktie | DKK | 11 | 11 | 6 | 12 | 0 |
| Udbyttebetaling | DKK mio. | 116,5 | 116,5 | 63,5 | 133,0 | 0,0 |
| Udbytte i forhold til EBVAT |
% | 46 | 38 | 17 | 28 | 0 |
| Resultat pr. aktie | DKK | 23,3 | -23,7 | 2,2 | 52,7 | -16,8 |
| Pay-out ratio | % | 47,3 | -46,4 | 267,5 | 22,8 | 0,0 |
Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processerne for den overordnede ledelse af Jeudan med henblik på at sikre at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.
Jeudan ønsker at udøve god corporate governance og hermed sikre at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, der er udarbejdet af komitéen for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentliggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk og et flertal af bestyrelsesmedlemmer og udvalgsmedlemmer er ikke uafhængige. Komiteens anbefalinger er offentliggjort på www.corporategovernance.dk, og på Jeudans hjemmeside på URL-adressen http://www.jeudan.dk/ om-jeudan/selskabsledelse/ findes et skema med en samlet oversigt over komitéens anbefalinger for god selskabsledelse under betegnelsen "Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, for 2015".
Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktionærer der har løst adgangskort har ret til at deltage og stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed for personligt at deltage i generalforsamlingen kan stemme via fuldmagt hvor der er mulighed for at tage stilling til hvert enkelt punkt på dagsordenen. Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalforsamling med minimum 3 ugers varsel, ligesom generalforsamlingen offentliggøres på Selskabets hjemmeside og i Erhvervsstyrelsens IT-system.
Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlingsbeslutning hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum for kommunikation om Koncernens forhold hvor aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Jeudans udvikling.
Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktionærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans hjemmeside. I de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.
Der er ikke Selskabet bekendt indgået særskilte aktionæraftaler, men der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for Nasdaq Københavns regelsæt.
Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med alle interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangementer, dialog med aktieanalytikere, foredrag for foreninger m.m.
Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finansmarkederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og Nasdaq København i overensstemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og Nasdaq København sendes meddelelsen elektronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter der har ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.
Selskabet offentliggør ikke information på engelsk da der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævnligt om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.
Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor relations hvilken blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra Nasdaq København om aktiepris og ordredybde.
Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.
Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens
arbejde er reguleret af en forretningsorden der er udarbejdet i overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser. Forretningsordenen vurderes og ajourføres mindst en gang om året.
Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelsesformanden og næstformanden.
Der afholdes mindst fem ordinære bestyrelsesmøder om året. I 2014 er der afholdt seks ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud for hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen forhold vedrørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:
Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes telefonmøder efter behov ligesom der indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. I 2014 har der været afholdt et ekstraordinært bestyrelsesmøde.
Bestyrelsen har nedsat et revisionsudvalg med deltagelse af Hans Munk Nielsen (formand), Stefan Ingildsen og Tommy Pedersen. Revisionsudvalget har i 2014 foretaget overvågning af om Jeudans interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer fungerer effektivt, foretaget overvågning af regnskabsaflæggelsesprocessen, foretaget overvågning af den lovpligtige revision af årsregnskabet og foretaget overvågning og kontrol af revisors uafhængighed. Endvidere har revisionsudvalget haft et møde med den eksterne revision hvor direktionen ikke deltog. Revisionsudvalget har i 2014 afholdt fem ordinære møder.
Bestyrelsen har endvidere nedsat et nominerings- og vederlagsudvalg der udgøres af formandskabet. Nominerings- og vederlagsudvalget er i 2014 fremkommet med forslag til vederlag for direktion og bestyrelse ligesom udvalget har overvåget, at Jeudans fastlagte vederlagspolitik er fulgt og i overensstemmelse med Jeudans forretningsstrategi, værdier og langsigtede mål. Herudover har udvalget vurderet direktionens og bestyrelsens struktur, størrelse, sammensætning, kompetencer og resultater. På baggrund af den samlede vurdering har udvalget indstillet eventuelle ændringer heri til den samlede bestyrelse. Nominerings- og vederlagsudvalget har i 2014 afholdt et møde.
Der anvendes ikke eksterne rådgivere i udvalgene.
Direktionen ansættes af bestyrelsen der fastsætter direktionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets- og driftsmæssige resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er fastlagt i bestyrelsens forretningsorden.
Tre til fire gange om året afholdes møde mellem bestyrelsens formandskab og direktionen. Ved mindst én af samtalerne mellem bestyrelsens formandskab og direktion sker der en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.
Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesformanden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst hvert andet år, på individuelle møder mellem formanden og det enkelte bestyrelsesmedlem og efterfølgende på et bestyrelsesmøde en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør opdateres. Der er senest afholdt møder i 2013, hvor evalueringen viste at dagsordenen, tidsallokeringen samt materialet og information til bestyrelsen virker passende. Enkelte tilpasninger til materialet blev drøftet og efterfølgende implementeret. Bestyrelsesmedlemmerne arbejder godt
sammen, og kollektivt repræsenterer de relevante kompetenceområder. Medlemmerne anses individuelt for at være kompetente, og de har alle et højt fremmøde. Samarbejdet mellem bestyrelsen og direktionen findes at være kommercielt fokuseret og velfungerende.
Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til seks medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlemmer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov.
Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen primært ud fra en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og disses komplementaritet med den resterende bestyrelse, ligesom der i vurderingen indgår mangfoldighed, alder m.m. Forud for generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte være på valg, udsendes en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne.
Det er bestyrelsens vurdering at følgende kompetencer skal være til rådighed i Selskabets bestyrelse for bedst muligt at kunne udføre bestyrelsens opgaver: Bestyrelseserfaring, ejendomsdrift, ejendomsinvestering, finansiering, international regnskabspraksis, køb/salg af virksomheder, omstruktureringer, risikostyring, virksomhedsledelse og økonomistyring m.m. Bestyrelsen vurderer at disse kompetencer er til stede blandt medlemmerne af bestyrelsen, og der henvises til afsnittet "Ledelse og organisation".
Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten og omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige ledelseserhverv, idet hvert enkelt bestyrelsesmedlem selv sikrer, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 2014 har der ikke været afbud fra bestyrelsesmedlemmer til bestyrelsesmøderne.
Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige ledelse af Jeudan.
Bestyrelsesformand Jørgen Tandrup er formand for bestyrelsen for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, der besidder 4.494.260 stk. aktier, svarende til 40,5% af Selskabets aktiekapital. Jørgen Tandrup blev valgt til bestyrelsen i Jeudan i 2014.
Næstformand Niels Jacobsen er adm. direktør i William Demant Invest A/S, der besidder 4.651.484 aktier i Jeudan, svarende til 42,0% af aktiekapitalen i Selskabet. Niels Jacobsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan i 2014.
Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, der besidder 4.494.260 stk. aktier, svarende til 40,5% af Selskabets aktiekapital. Tommy Pedersen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1997.
Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant Holding A/S, hvis hovedaktionær er William Demant Invest A/S der er 100% ejet af Oticon Fonden. William Demant Invest A/S besidder 4.651.484 stk. aktier i Jeudan, svarende til 42,0% af aktiekapitalen i Selskabet. Stefan Ingildsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.
Hans Munk Nielsen har ikke interesser i selskaber, der er blandt de større aktionærer i Selskabet. Hans Munk Nielsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.
Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte og med henvisning til anbefalingerne udarbejdet af komitéen for god selskabsledelse, at Hans Munk Nielsen er uafhængig. De øvrige bestyrelsesmedlemmer er ifølge anbefaleringerne ikke uafhængige. Jeudan har to aktionærer der hver ejer mere end 40% af aktierne, hvilket har betydning for sammensætningen af Jeudans bestyrelse. Den ifølge anbefalingerne manglende uafhængighed vurderes derfor hensigtsmæssig.
Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for ét år ad gangen – med mulighed for genvalg. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den periode et bestyrelsesmedlem kan være valgt.
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning. Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau der er markedskonformt og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompetencer og indsats, blandt andet set i lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar for igangværende regnskabsår.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen vil blive fastsat minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en indstilling fra formandskabet. Lønnen består af fast løn med mulighed for lønregulering samt sædvanlige goder som fri bil, telefon, internet, forsikring m.v. Bestemmende for aflønningen er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede aflønning sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens specifikke behov.
Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør 12-18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet "Ledelse og organisation".
Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform i overensstemmelse med god selskabsledelse.
Én af revisionsudvalgets og bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre at der sker en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den løbende rapportering til revisionsudvalget og bestyrelsen, ligesom risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større dispositioner.
Med en fast turnus behandles følgende væsentlige risikoområder på årets revisionsudvalgs- og bestyrelsesmøder: Væsentlige regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål og lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.
Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning da Selskabets etiske regler og åbenhed i organisationen medfører at dette ikke umiddelbart vurderes relevant. Behovet for en ordning vil løbende blive vurderet.
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S, som revisor. Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære generalforsamling.
I forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gennemgår revisor ligeledes en række interne kontroller og forretningsgange. På et revisionsudvalgsmøde eller et bestyrelsesmøde i forbindelse med årsregnskabets godkendelse holder revisionsudvalget eller bestyrelsen og revisionen møde hvor direktionen ikke deltager.
Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere en intern revision, jf. de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol i afsnittet "Interne kontroller og procedurer". Spørgsmålet vurderes årligt.
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor på baggrund af en indstilling fra revisionsudvalget. Direktionen er af bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-revisionsydelser for op til DKK 200.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser herudover skal godkendes af revisionsudvalget og bestyrelsen.
Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre at Koncernens interne og eksterne rapportering er retvisende og fokuserer på de væsentligste områder. Som følge heraf er der etableret interne kontroller og procedurer for risikostyring der skal sikre pålidelig information til Koncernens beslutningstagere og til de eksterne interessenter der har behov eller interesse herfor. Samtidig er systemerne tilrettelagt med henblik på minimering af fejl og mangler under hensyn til væsentlighed og effektivitet.
Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kommunikation og den daglige adfærd at der i hele organisationen er en bevidsthed om og respekt for de nævnte overordnede hensyn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet rapportering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstemninger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.
Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direktionens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskrivelserne for ledende og centrale medarbejdere præcise angivelser af de pågældendes ansvar, beføjelser og referencelinjer.
Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift og vedligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er følgende områder i fokus i relation til den interne kontrol:
Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområdet på tværs af alle Koncernens selskaber og i henhold til udarbejdede instrukser, ligesom finansområdet varetager konsolideringen af koncernregnskabet.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende og mindst en gang om året Koncernens organisationsstruktur, herunder organisation og bemanding af de funktioner som har betydning for de interne kontroller og risikostyringen.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer endvidere løbende og mindst en gang om året tilrettelæggelsen af de vigtigste procedurer for intern kontrol og risikostyring.
Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen og mindst på hvert bestyrelsesmøde om den driftsmæssige og økonomiske udvikling og om Koncernens risikostilling. Det er en del af direktionens ansvar at sikre at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering og dialog herom.
Bestyrelsen har ikke etableret en intern revision. Bestyrelsen drøfter løbende behovet for intern revision på baggrund af en indstilling fra revisionsudvalget. Henset til de eksisterende procedurer for kontrolopfølgning og den tætte rapportering af kontrolaktiviteterne til revisionsudvalget har revisionsudvalg og bestyrelse p.t. ikke fundet anledning til at etablere en intern revision.
De væsentligste aktiviteter i Jeudans finansområde følger en politik og en instruks der er fastlagt af revisionsudvalget og bestyrelsen og som revideres efter behov og mindst en gang om året. Politikken og instruksen sætter rammerne for blandt andet beløb, transaktionstyper og modparter og beskriver den krævede interne overvågning og rapportering.
Der foretages en årlig budgettering der omfatter alle forretningsaktiviteter og alle væsentlige ressourcer. Budgettet følges månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige poster med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres med en opdateret forventning for indeværende regnskabsår.
Direktionen har ansvaret for at relevant regulering – for eksempel vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysningsforpligtelser og selskabsledelse – er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse af den interne kontrol og risikostyringen, og at ændringer i
reguleringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødvendige eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende Koncernens risikostilling på de områder der er udpeget som de væsentligste. Vurderingen baseres på rapportering fra direktionen, såvel periodisk som ved væsentlige eksterne eller interne hændelser.
Endvidere vurderer revisionsudvalget og bestyrelsen mindst en gang om året Koncernens politik, eksponering og perspektiver på risikoområdet.
Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle væsentlige beslutninger, for eksempel vedrørende større investeringer eller omlægninger af Koncernens finansiering.
Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels stikprøver. Formålene er at sikre at de fastlagte regler og procedurer følges, at medvirke til at forebygge eller minimere fejl, afvigelser eller mangler, og at udvikle reglerne og procedurerne således at disse til stadighed er i overensstemmelse med Koncernens aktiviteter.
I revisionsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den generalforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svagheder i de interne kontroller og i risikostyringen der måtte være konstateret i forbindelse med revisionen. Mindre væsentlige forhold rapporteres til direktionen i form af management letters. Management letters forevises revisionsudvalget. Henholdsvis revisionsudvalget, bestyrelsen og direktionen har ansvaret for at der reageres på eventuelle påpegede svagheder, herunder at nødvendige eller hensigtsmæssige ændringer i regler og procedurer gennemføres effektivt og korrekt.
Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik der lægger vægt på at information fra Koncernen er åben, redelig og tilgængelig.
Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets efterlevelse af sine oplysningsforpligtelser i overensstemmelse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
Jeudans lovpligtige redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99 a, er offentliggjort på Selskabets hjemmeside på følgende adresse (URL):
http:/jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/
Bestyrelsen har i marts 2013 besluttet at stile efter at få mindst én kvinde ind i bestyrelsen over de kommende fire år. Dette er fortsat målsætningen.
For så vidt angår det øvrige ledelsesniveau henvises til side 79.
Indvalgt i bestyrelsen og som formand i april 2014. Cand. merc. 1971. Jørgen Tandrups kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, køb/salg af virksomheder, omstruktureringer, risikostyring, virksomhedsledelse, erhvervspolitisk erfaring m.m.
Formand for bestyrelsen i CAF Invest A/S, Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Fritz Hansen A/S, Kurhotel Skodsborg A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S, Skodsborg Sundhedscenter A/S og Tivoli A/S.
Medlem af bestyrelsen for Augustinus Fonden, Rungsted Sundpark A/S og Skodsborg Sundpark A/S.
Direktør i GFKJUS 612 ApS, Carlsmindevej 7, Søllerød, 2840 Holte.
Samlet vederlag DKK 750.000. Antal aktier i Selskabet: 1.000 (2013: 0)
Næstformand for bestyrelsen.
Indvalgt i bestyrelsen og som næstformand i april 2014. Cand. oecon. 1983. Niels Jacobsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, risikostyring, finansielle forhold, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Adm. direktør i William Demant Holding A/S og William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Øvrige ledelseshverv i William Demant Gruppen: Formand for bestyrelsen i 51 datterselskaber samt i Össur hf., HIMPP A/S og HIMSA A/S. Medlem af bestyrelsen i HIMSA II A/S, Sennheiser Communications A/S og Boston Holding A/S.
Formand for bestyrelsen i Lego A/S og Thomas B. Thriges Fond. Næstformand for bestyrelsen i A.P. Møller-Mærsk A/S og Kirkbi A/S.
Samlet vederlag DKK 375.000. Antal aktier i Selskabet: 2.000 (2013: 2.000).
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997. HD regnskabsvæsen 1976, HD organisation og strategisk planlægning 1981. Tommy Pedersens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, risikostyring, køb/salg af virksomheder m.m.
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Augustinus Fonden og CAF Invest A/S, Amaliegade 47, 1256 København K.
Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S, Maj Invest Equity A/S, Maj Invest Holding A/S, Rungsted Sundpark A/S og Skodsborg Sundpark A/S. Næstformand for bestyrelsen i Bodum Holding AG (Schweiz), Bodum Land A/S, Løvenholm Fonden og Peter Bodum A/S samt medlem af bestyrelsen for Kurhotel Skodsborg A/S, Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S, Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S, SG (Societe Generale) Finans A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S, Skodsborg Sundhedscenter A/S og Tivoli A/S. Formand for revisionsudvalget i Nykredit Forsikring A/S og Scandinavian Tobacco Group A/S. Direktør i TP Advisers ApS.
Samlet vederlag DKK 300.000. Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2013: 6.000).
HANS MUNK NIELSEN Født 13. oktober 1946
STEFAN INGILDSEN Født 21. august 1969
af virsomheder m.m.
Medlem af revisionsudvalget.
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.oecon. 1973, Stanford Executive Program 1983. Hans Munk Nielsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, risikostyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m. Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød.
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.merc. finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingildsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, finansiering, økonomistyring, risikostyring, omstruktureringer, køb/salg Formand for bestyrelsen i Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselskaber heraf.
Næstformand for bestyrelsen i Nordea Invest A/S.
Samlet vederlag DKK 350.000. Antal aktier i Selskabet: 910 (2013: 910).
Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og Oticon Medical AB.
Samlet vederlag DKK 300.000. Antal aktier i Selskabet: 389 (2013: 389).
PER WETKE HALLGREN Født 8. juli 1962
Bredgade 76, 1256 København K
Adm. direktør, ansat siden 1993. Per Wetke Hallgren er HD i finansiering (1990) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.
Formand for bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet. Medlem af bestyrelsen for Daniamant ApS, Daniamant Electronics A/S, Daniamant Holding A/S, Daniamant Ltd., Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Keops Security A/S, Landic Property Bonds I A/S, NTR Holding A/S og NTR Invest A/S. Medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit.
Antal aktier i Selskabet: 723, heraf nærtstående 68 (2013: 77).
PETER SPØER Født 2. september 1957
Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg
Peter Spøer er civilingeniør (1982) indenfor byggeri og har tidligere været ansat i produktions- og ingeniørvirksomheder.
Medlem af bestyrelsen for K G Fonden.
Adm. direktør i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet: 229 (2013: 229).
Født 16. april 1961
Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg
Ansvarsområde: Finansiel styring og finansiel kontrol. Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.
Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge
LENE SAND Født 3. juli 1968
Ansvarsområde: Bestyrelses- og direktionssekretariat og investor relations. Morten Aagaard er merkonom i regnskabsvæsen (1993) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.
Medlem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samt i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier i Selskabet: 2.966, heraf nærtstående 20 (2013: 2.966).
Bestyrelsesformand i Jeudan Servicepartner A/S. Direktør og bestyrelsesmedlem i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier i Selskabet: 3.184, heraf nærtstående 80 (2013: 3.184).
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet: 1.226 (2013: 1.226).
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet: 1.213 (2013: 1.213).
Underdirektør, ansat siden 2001. Ansvarsområde: Finansiel kontrol. Lene Sand er HD i regnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand. merc.aud. (1997) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.
Kastanievej 3, 4760 Vordingborg
Traneholmvej 3, Jersie, 2680 Solrød Strand
Markedsdirektør, ansat siden 2009 samt i perioden 1996-2007. Ansvarsområde: Markedsområdet, udlejning og intern service. Hannah M. Østergaard er uddannet statsaut. ejendomsmægler (2009) og korrespondent i engelsk (1995).
Niels Juels Vej 2, 3000 Helsingør
LINE GADEGAARD RASMUSSEN
Rosenørns Allé 34, 1970 Frederiksberg C
Født 20. juni 1978
IT direktør, ansat siden 2011. Ansvarsområde: Koncern IT. Anders Christoffersen er uddannet BSc. Polit (1992).
Antal aktier i Selskabet: 0 (2013: 0).
Line Gadegaard Rasmussen har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2013: 0).
Underdirektør, ansat siden 2013. Ansvarsområde: Koncern salg og marketing. Line Gadegaard Rasmussen er uddannet cand. merc. EMF (2007).
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på DKK 250.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden modtager halvanden gange grundhonoraret. Revisionsudvalgshonorar andrager årligt DKK 50.000. Formanden for revisionsudvalget modtager to gange udvalgshonorar.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter Spøers side.
Bestyrelsen har indgået en bonusaftale med Per W. Hallgren, hvorefter Per W. Hallgren i 2014 har modtaget en samlet bonus på DKK 1,6 mio., der er udbetalt dels kontant, dels ved overførsel af egne aktier i Selskabet. I 2015 og 2016 modtager Per W. Hallgren en bonus (kontant + aktier) svarende til DKK 2,2 mio. pr. år.
Opsiger Selskabet direktørkontrakten udbetales resterende beløb i bonusaftalen kontant med 50%, mens de bortfalder såfremt Per W. Hallgren opsiger direktørkontrakten.
Peter Spøer har modtaget en bonus på DKK 400.000 for regnskabsåret 2013.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
| Løn direktionen | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2013 | 2014 | |
| Per W. Hallgren | 6.250.000 | 6.600.000 | 6.804.000 |
| Peter Spøer | 2.567.400 | 2.717.400 | 2.798.922 |
Herudover har direktionen goder som fri bil, livsforsikring, avisabonnement m.m.
OLE W. HANSEN Født 16. december 1963
Rævehøjvej 8e, 2800 Lyngby
Ansvarsområde: Teknik- og servicedivisionerne Ole W. Hansen er uddannet elektriker (1983) og merkonom (1992). Ole W. Hansen har tidligere været ansat i en større international servicevirksomhed.
JENS BJARNE HANSEN Født 20. marts 1965
Østergade 46, 3250 Gilleleje
Ansvarsområde: Bygnings- og projektdivisionerne. Jens Bjarne Hansen er uddannet tømrer (1984) og bygningskonstruktør BTH, VIA University College (1989). Jens Bjarne Hansen har tidligere været ansat i en større international bygningsvirksomhed.
Født 4. februar 1971
Løvvej 3, 2680 Solrød Strand
Ansvarsområde: Finans og indkøb. Hans Lødrup er uddannet Betriebswirt (BA) (1992) og CBA (2011). Hans Lødrup har tidligere været ansat i større, internationale service- og produktionsvirksomheder.
Ole W. Hansen har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2013: 0)
Jens Bjarne Hansen har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2013: 0)
Hans Lødrup har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2013: 0)
| Markedsområde | Servicedivision | Teknikdivision | Bygningsdivision | Projektdivision | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kunden | Kundegruppe Kundechef og Kundeassistent |
||||
| Kontrol/support | Finans Regnskab |
Sekretariat Marketing |
HR Salg |
IT |
| Investeringsejendomme | Funktionærer | Funktionsdirektører | I alt | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Alder, gns. | År | 39 | 46 | 39 | |
| Anciennitet, gns. | År | 3 | 10 | 3 | |
| Kønsfordeling kvinder | % | 62 | 50 | 60 | |
| Kønsfordeling mænd | % | 38 | 50 | 40 | |
| Service | Timelønsansatte | Funktionærer | Funktionsdirektører | I alt | |
| Alder, gns. | År | 40 | 43 | 48 | 40 |
| Anciennitet, gns. | År | 3 | 4 | 3 | 4 |
| Kønsfordeling kvinder | % | 9 | 40 | 0 | 15 |
| 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Investeringsejendomme | 77 | 79 | 84 |
| Service | 290 | 285 | 288 |
| I alt | 367 | 364 | 372 |
| DKK | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Funktionsdirektører | 1.330.834 | 1.425.337 | 1.419.805 |
| Funktionærer | 464.141 | 482.360 | 492.036 |
| Timelønsansatte | 411.363 | 421.668 | 434.400 |
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspirerende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompetente kunde- og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og engagement er afgørende for Jeudans resultater, og Jeudan ønsker derfor at medarbejderne deltager aktivt i den løbende udvikling til fælles succes af virksomheden. Virksomhedskulturen i Jeudan er derfor præget af en værdiskabende ånd og kundesyn overalt i organisationen.
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetjening og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte organisation med et kundefokus hvor en kundechef fra markedsområdet er omdrejningspunktet i kontakten til og samarbejdet med den enkelte kunde.
Kundechefen har med et præcist mandat beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte organisation uanset om der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller økonomiske forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes kundegruppe som er ansvarlige for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder organisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.
Yderligere sikrer denne organisationsform et konstant ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.
Jeudans løfte "ordentlighed forpligter" og Jeudans værdigrundlag udtrykker de ledende værdier som Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.
Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt hvad den enkelte medarbejder foretager sig.
Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier der alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Arbejdet med værdigrundlaget er en dynamisk proces hvor der efter behov iværksættes nye tiltag og præciseringer af hvorledes værdigrundlaget kan overføres til den enkelte medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre Jeudans betjening af kunderne.
Jeudan forventer engagement og forandringsparathed hos sine medarbejdere. Hertil kommer krav til adfærden hos de medarbejdere som færdes i og omkring kundernes lejemål. Jeudan gennemfører derfor intern uddannelse af medarbejdere og træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i adfærd, kommunikation og salg m.m. Sigtet er at alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres første måneder modtager undervisning hvor de bliver introduceret til Jeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen heraf i deres dagligdag.
Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncernen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.
I tabellen ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbejdere, ligesom der er anført nogle demografiske nøgletal. Nøgletallene for anciennitet skal ses i lyset af en pæn tilgang af nye medarbejdere i de senere år. Gennemsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte en sammenhæng hvorfor der sigtes efter en gennemsnitsalder på over 35 år samt efter at mere end 50% af de funktionæransatte har en mellemlang eller lang videregående uddannelse.
Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag til stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling. I Jeudan A/S der er ejendomsdelen i Koncernen er der blandt funktionærerne en køns fordeling på 62% kvinder og 38% mænd, og blandt direktion, funktionsdirektører og -chefer er fordelingen 44% kvinder og 56% mænd. Datterselskabet Jeudan Servicepartner er en håndværksvirksomhed hvor kønsfordelingen er mandsdomineret. Jeudan finder på den baggrund mangfoldigheden i Koncernen for tilfredsstillende.
Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans fortsatte udvikling.
Den enkelte funktionæransattes indsats og uddannelse drøftes og vurderes løbende, blandt andet gennem:
Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningsprocesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.
Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine ansatte en række lønsupplementer, herunder sundhedsforsikring og feriebolig.
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2014 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2014.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 4. marts 2015
DIREKTIONEN
Per W. Hallgren Peter Spøer Adm. direktør Direktør
BESTYRELSEN
Jørgen Tandrup Niels Jacobsen (formand) (næstformand)
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen som Selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.
København, den 4. marts 2015
DELOITTE STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB
Jesper Jørgensen Statsautoriseret revisor
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatopgørelse | Note | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Nettoomsætning | 3 | 1.152.671 | 1.129.103 | 374.572 | 355.624 |
| Driftsomkostninger | 4, 5 | -426.465 | -408.944 | -81.960 | -69.046 |
| Bruttoresultat | 726.206 | 720.159 | 292.612 | 286.578 | |
| Salgs- og marketingsomkostninger | 5 | -9.538 | -9.004 | -9.538 | -9.004 |
| Administrationsomkostninger | 5, 6 | -76.475 | -80.379 | -42.106 | -45.918 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 640.193 | 630.776 | 240.968 | 231.656 | |
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber | 7 | 0 | 0 | -150.063 | 34.640 |
| Finansielle indtægter | 8 | 1.781 | 10.782 | 66.990 | 82.324 |
| Finansielle omkostninger | 9 | -188.912 | -172.362 | -105.103 | -110.661 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | 453.062 | 469.196 | 52.792 | 237.959 | |
| Gevinst/tab ejendomme | 10 | 308.719 | -190.614 | 238.714 | -102.763 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -992.677 | 326.692 | -419.783 | 134.887 | |
| Resultat før skat | -230.896 | 605.274 | -128.277 | 270.083 | |
| Skat af årets resultat | 11 | 44.740 | -33.527 | 4.333 | -124.629 |
| Årets resultat | -186.156 | 571.747 | -123.944 | 145.454 | |
| Årets resultat pr. aktie (DKK) | 12 | -16,82 | 52,75 | ||
| Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) | 12 | -16,82 | 52,75 | ||
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| Årets resultat | -186.156 | 571.747 | -123.944 | 145.454 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Totalindkomst | -186.156 | 571.747 | -123.944 | 145.454 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aktiver | Note | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Investeringsejendomme | 14 | 18.708.016 | 16.840.867 | 8.612.113 | 7.129.585 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 14 | 227.455 | 363.777 | 117.211 | 63.664 |
| Driftsmateriel og inventar | 14 | 27.951 | 26.152 | 15.560 | 11.609 |
| Materielle aktiver i alt | 18.963.422 | 17.230.796 | 8.744.884 | 7.204.858 | |
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | 14 | 0 | 0 | 1.153.423 | 1.153.423 |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 14 | 0 | 0 | 1.271.525 | 1.375.095 |
| Udlån | 82 | 157 | 82 | 157 | |
| Finansielle aktiver i alt | 82 | 157 | 2.425.030 | 2.528.675 | |
| LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT | 18.963.504 | 17.230.953 | 11.169.914 | 9.733.533 | |
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 6.403 | 5.841 | 5.269 | 4.791 | |
| Igangværende arbejder | 15 | 49.058 | 15.223 | 0 | 0 |
| Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser | 13.913 | 14.029 | 2.884 | 3.214 | |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 84.087 | 173.922 | |
| Selskabsskat | 0 | 22.619 | 3.661 | 0 | |
| Andre tilgodehavender | 22.723 | 13.360 | 20.795 | 9.253 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 8.715 | 4.743 | 5.031 | 896 | |
| Tilgodehavender i alt | 100.812 | 75.815 | 121.727 | 192.076 | |
| Likvide beholdninger | 16 | 7.022 | 493.513 | 1.037 | 287.491 |
| KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT | 107.834 | 569.328 | 122.764 | 479.567 | |
| AKTIVER I ALT | 19.071.338 | 17.800.281 | 11.292.678 | 10.213.100 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Passiver | Note | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Aktiekapital | 17 | 1.108.645 | 1.108.645 | 1.108.645 | 1.108.645 |
| Overført resultat | 3.261.612 | 3.587.876 | 2.432.472 | 2.696.524 | |
| EGENKAPITAL I ALT | 4.370.257 | 4.696.521 | 3.541.117 | 3.805.169 | |
| Realkreditlån | 18 | 11.360.938 | 10.114.645 | 5.053.336 | 4.105.023 |
| Finansieringsinstitutter | 18 | 1.271.385 | 1.040.409 | 1.271.385 | 1.040.409 |
| Deposita | 162.551 | 157.170 | 64.091 | 55.629 | |
| Udskudt skat | 19 | 688.255 | 733.112 | 170.381 | 170.306 |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 10.259 | 8.685 | 8.227 | 6.813 | |
| Langfristede forpligtelser i alt | 13.493.388 | 12.054.021 | 6.567.420 | 5.378.180 | |
| Realkreditlån | 18 | 58.798 | 230.349 | 26.281 | 113.798 |
| Finansieringsinstitutter | 18 | 871.890 | 528.349 | 871.890 | 528.349 |
| Deposita | 126.508 | 113.756 | 56.855 | 46.519 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 123 | 127 | 76 | 83 | |
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 55.966 | 40.719 | 17.452 | 11.438 | |
| Leverandørgæld | 31.992 | 32.046 | 7.475 | 6.959 | |
| Selskabsskat | 0 | 0 | 0 | 3.336 | |
| Gæld til tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 169.182 | 291.959 | |
| Anden gæld | 35.550 | 37.369 | 14.510 | 17.113 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 26.866 | 67.024 | 20.420 | 10.197 | |
| Kortfristede forpligtelser i alt | 20 | 1.207.693 | 1.049.739 | 1.184.141 | 1.029.751 |
| FORPLIGTELSER I ALT | 14.701.081 | 13.103.760 | 7.751.561 | 6.407.931 | |
| PASSIVER I ALT | 19.071.338 | 17.800.281 | 11.292.678 | 10.213.100 | |
| Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser Øvrige noter |
21 22-29 |
| Koncern | Aktie- kapital |
Overført resultat* |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2013 | 1.058.645 | 2.868.831 | 3.927.476 |
| Årets resultat | 571.747 | 571.747 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | 571.747 | 571.747 | |
| Rettet aktieemission | 50.000 | 215.500 | 265.500 |
| Emissionsomkostninger | -636 | -636 | |
| Betalt udbytte | -63.519 | -63.519 | |
| Udbytte egne aktier | 34 | 34 | |
| Køb af egne aktier | -10.049 | -10.049 | |
| Salg af egne aktier | 5.968 | 5.968 | |
| Egenkapital 1. januar 2014 | 1.108.645 | 3.587.876 | 4.696.521 |
| Årets resultat | -186.156 | -186.156 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -186.156 | -186.156 | |
| Betalt udbytte | -133.037 | -133.037 | |
| Udbytte egne aktier | 328 | 328 | |
| Køb af egne aktier | -8.349 | -8.349 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 950 | 950 | |
| Egenkapital 31. december 2014 | 1.108.645 | 3.261.612 | 4.370.257 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2014 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2014: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2013: t.DKK 1.846.374).
| Moderselskab | Aktie- kapital |
Overført resultat* |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2013 | 1.058.645 | 2.403.772 | 3.462.417 |
| Årets resultat | 145.454 | 145.454 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | 145.454 | 145.454 | |
| Rettet aktieemission | 50.000 | 215.500 | 265.500 |
| Emissionsomkostninger | -636 | -636 | |
| Betalt udbytte | -63.519 | -63.519 | |
| Udbytte egne aktier | 34 | 34 | |
| Køb af egne aktier | -10.049 | -10.049 | |
| Salg af egne aktier | 5.968 | 5.968 | |
| Egenkapital 1. januar 2014 | 1.108.645 | 2.696.524 | 3.805.169 |
| Årets resultat | -123.944 | -123.944 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -123.944 | -123.944 | |
| Betalt udbytte | -133.037 | -133.037 | |
| Udbytte egne aktier | 328 | 328 | |
| Køb af egne aktier | -8.349 | -8.349 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 950 | 950 | |
| Egenkapital 31. december 2014 | 1.108.645 | 2.432.472 | 3.541.117 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2014 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2014 t.DKK 2.061.874, 1. januar 2013: t.DKK 1.846.374).
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 640.193 | 630.776 | 240.968 | 231.656 |
| Modtagne finansielle indtægter | 1.781 | 11.064 | 66.990 | 82.606 |
| Betalte finansielle omkostninger | -198.327 | -178.263 | -113.293 | -110.616 |
| Resultatført aktiebaseret vederlæggelse | 950 | 0 | 950 | 0 |
| Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger | 13.659 | 16.360 | 5.189 | 7.392 |
| Modtaget/betalt selskabsskat | 22.501 | -14.593 | -2.589 | 13.161 |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 480.757 | 465.344 | 198.215 | 224.199 |
| Ændring i driftskapital: | ||||
| Tilgodehavender | -47.616 | 470 | 74.011 | 82.445 |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 1.567 | 282 | 1.404 | 160 |
| Leverandørgæld m.m. | -43.163 | 37.239 | -125.011 | 168.091 |
| Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt | 391.545 | 503.335 | 148.619 | 474.895 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -283.248 | -268.582 | -165.794 | -82.775 |
| Forbedringer investeringsejendomme | -18.084 | -13.209 | -4.156 | -1.905 |
| Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | -1.108.656 | -598.758 | -1.108.656 | -558.068 |
| Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | 23.904 | 303.189 | 18.324 | 166.292 |
| Køb af tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 0 | -40.276 |
| Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret | 419.190 | -121.080 | 286.628 | 16.482 |
| Driftsmateriel og inventar netto | -11.260 | -5.262 | -7.213 | -2.559 |
| Udlån og tilgodehavender | 75 | 70 | -46.418 | 163.657 |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt | -978.079 | -703.632 | -1.027.285 | -339.152 |
| Optagelse af realkreditlån | 749.784 | 2.215.565 | 749.800 | 1.168.132 |
| Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter | 1.850.967 | 909.774 | 1.850.967 | 909.774 |
| Indfrielse af realkreditlån | -628.307 | -1.123.893 | -291.420 | -501.839 |
| Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter | -1.441.513 | -1.685.215 | -1.441.513 | -1.685.215 |
| Afdrag på realkreditlån | -44.569 | -55.321 | -22.530 | -28.647 |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -150.934 | -177.212 | -150.934 | -177.212 |
| Aktieemission, netto | 0 | 264.864 | 0 | 264.864 |
| Modtagne deposita, netto | 3.704 | 1.165 | 4.369 | -1.707 |
| Betalt udbytte | -132.709 | -63.485 | -132.709 | -63.485 |
| Salg af egne aktier | 0 | 5.968 | 0 | 5.968 |
| Køb af egne aktier | -8.349 | -10.049 | -8.349 | -10.049 |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt | 198.074 | 282.161 | 557.681 | -119.416 |
| Nettoændring i alt | -388.460 | 81.864 | -320.985 | 16.327 |
| Likviditet 1. januar | -318.576 | -400.440 | -387.036 | -403.363 |
| Likviditet 31. december | -707.036 | -318.576 | -708.021 | -387.036 |
| Der kan specificeres således: | ||||
| Likvide beholdninger ifølge regnskab | 7.022 | 493.513 | 1.037 | 287.491 |
| Likvide beholdninger som er deponeret | -5.000 | -424.190 | 0 | -286.628 |
| Træk på driftskreditter | -709.058 | -387.899 | -709.058 | -387.899 |
| Likviditet 31. december | -707.036 | -318.576 | -708.021 | -387.036 |
| Kreditfaciliteter | 1.445.000 | 1.395.000 | 1.445.000 | 1.395.000 |
| Finansielle reserver 31. december | 737.964 | 1.076.424 | 736.979 | 1.007.964 |
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2014 for henholdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU samt danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangværende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtelser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2014 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2014.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2014 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis.
Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 26.
De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabspraksis i øvrigt er beskrevet i note 29.
I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og årsregnskabet.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab ejendomme".
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode.
Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansættelsen.
Tre ejendomme er dog værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt til Københavns Kommune. Værdien af disse ejendomme svarer til 3,5% af Koncernens samlede ejendomsværdier.
Den af Jeudan anvendte afkastmodel, der har været brugt konsistent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes driftsog energiregnskaber.
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energiudgifter etc,
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² årligt (2013: DKK 30). På erhvervslejemål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven
fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2013: DKK 130).
Udover hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og eventuelle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor under punkt 8.
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne (2013: 2%).
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
bejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der har en markedsandel i Danmark på mere end 90% af realkreditfinansieringen. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en længere årrække – også i 2014 – har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer.
• Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmæglervirksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslovens §§ 18 og 22.
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende
Målingen af Koncernens ejendomme har for 2014 resulteret i en samlet regulering på DKK 307 mio. (2013: DKK -203 mio.). Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,0% mod 5,1% i 2013.
| Interval for anvendte afkastprocenter | Andel af portefølje |
Gennemsnitligt afkast |
Gennemsnitlig pris pr. m2 |
|---|---|---|---|
| Afkastprocent: 8,00% og over | 0,2% | 8,5% | 6.138 |
| Afkastprocent: 7,50% til 7,99% | 3,1% | 7,5% | 5.845 |
| Afkastprocent: 7,00% til 7,49% | 1,0% | 7,0% | 5.761 |
| Afkastprocent: 6,50% til 6,99% | 1,5% | 6,6% | 11.741 |
| Afkastprocent: 6,00% til 6,49% | 5,2% | 6,1% | 14.144 |
| Afkastprocent: 5,50% til 5,99% | 4,2% | 5,5% | 25.508 |
| Afkastprocent: 5,00% til 5,49% | 8,8% | 5,3% | 28.720 |
| Afkastprocent: 4,75% til 4,99% | 58,0% | 4,8% | 27.738 |
| Afkastprocent: 4,50% til 4,74% | 16,6% | 4,5% | 24.505 |
| Afkastprocent: < 4,50% | 1,4% | 4,1% | 21.396 |
| Samlet for porteføljen | 100,0% | 5,0% | 21.941 |
Ovenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m2.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen på side 21. Tabellen viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m² ved ændring i afkastprocenten
i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.716 mio (2013: DKK 1.519 mio). Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 2.122 mio (2013: DKK 1.848 mio).
På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje påvirke dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m². En gennemsnitlig reduktion af lejen på DKK 30 pr. m², svarende til -2,5%, medfører en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 522 mio (2013: DKK 485 mio.) jf. tabellen på side 26.
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af 2014 93,9 målt på lejeindtægter (2013: 92,9). Et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint vil medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 52 mio (2013: DKK 51 mio.).
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen realkreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaftaler for en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændringer i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.
Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter (bortset fra driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris), herunder afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme.
Denne metode er blandt andet valgt for at tilvejebringe en indregningsoverensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter Koncernens opfattelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser.
Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf præsenteres sammen med de finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, idet de anses som en integreret del af lånet optaget hos de pågældende realkredit- og finansieringsinstitutter. Dagsværdien af renteaftalerne på balancedagen tillægges/fradrages derfor lånenes bogførte værdi.
Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forretningsmæssige segmenter.
Segmentet "Investeringsejendomme" omfatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i Storkøbenhavn. Segmentet "Service" leverer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjenesteydelser mv.
Bortset fra en enkelt ejendom med en uvæsentlig regnskabsmæssig værdi er samtlige Koncernens investeringsejendomme beliggende i Danmark.
Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det strategiske fokusområde Storkøbenhavn, hvorfor Koncernen ikke har en geografisk segmentopdeling.
Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10% af Koncernens samlede nettoomsætning.
| Investerings- | Investerings | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ejendomme | ejendomme | Service | Service | Koncern | Koncern | |
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 890.919 | 860.262 | 261.752 | 268.841 | 1.152.671 | 1.129.103 |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 2.786 | 3.451 | 74.514 | 76.105 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning 1) | 893.705 | 863.713 | 336.266 | 344.946 | 1.152.671 | 1.129.103 |
| Driftsomkostninger 2) | -185.503 | -162.326 | -315.038 | -322.841 | -426.465 | -408.944 |
| Bruttoresultat | 708.202 | 701.387 | 21.228 | 22.105 | 726.206 | 720.159 |
| Salgs- og marketingsomkostninger | -9.538 | -9.004 | 0 | 0 | -9.538 | -9.004 |
| Administrationsomkostninger | -63.560 | -67.122 | -15.228 | -15.611 | -76.475 | -80.379 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 635.104 | 625.261 | 6.000 | 6.494 | 640.193 | 630.776 |
| Finansielle poster, netto | -190.080 | -165.819 | 2.949 | 4.239 | -187.131 | -161.580 |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) | 445.024 | 459.442 | 8.949 | 10.733 | 453.062 | 469.196 |
| Gevinst/tab ejendomme | 308.719 | -190.614 | 0 | 0 | 308.719 | -190.614 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -992.677 | 326.692 | 0 | 0 | -992.677 | 326.692 |
| Segmentresultat før skat 3) | -238.934 | 595.520 | 8.949 | 10.733 | -230.896 | 605.274 |
| Skat af årets resultat | 46.963 | -31.433 | -2.448 | -2.339 | 44.740 | -33.527 |
| Årets segmentresultat | -191.971 | 564.087 | 6.501 | 8.394 | -186.156 | 571.747 |
| Segmentaktiver i alt 4) | 19.000.450 | 17.762.123 | 209.763 | 289.736 | 19.071.338 | 17.800.281 |
| Segmentforpligtelser i alt 5) | 14.662.161 | 13.062.329 | 80.226 | 166.700 | 14.701.081 | 13.103.760 |
| Tilgang af langfristede materielle aktiver | 1.469.417 | 1.106.184 | 4.935 | 5.015 | ||
| Afskrivninger | 7.634 | 9.594 | 6.408 | 6.433 | ||
| Årets regulering af nedskrivning til imøde | ||||||
| gåelse af tab på tilgodehavender, udgift | 2.803 | 4.375 | 11 | -14 |
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 77.300 mod t.DKK 79.556 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 74.076 mod t.DKK 76.223 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 911 mod t.DKK 979 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 138.875 mod t.DKK 251.578 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 41.306 mod t.DKK 125.269 for samme periode sidste år.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Lejeindtægter fra Investeringsejendomme | 876.283 | 848.754 | 373.837 | 352.391 |
| Andre indtægter fra Investeringsejendomme | 14.636 | 11.508 | 735 | 3.233 |
| Salgsværdi af årets produktion inkl. igangværende arbejder (Service) | 197.018 | 203.964 | 0 | 0 |
| Øvrig omsætning Service | 64.734 | 64.877 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning i alt | 1.152.671 | 1.129.103 | 374.572 | 355.624 |
Koncernens samlede nettoomsætning hidrører fra salg af tjenesteydelser til kunderne i form af udlejning af lokaler samt service-, drifts- og bygningsmæssige ydelser.
I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte til kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Direkte viderefakturering til kunder | 167.988 | 162.577 | 71.187 | 66.917 |
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
| Koncern | Moderselskab | ||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| 182.717 | 158.875 | 81.960 | 69.046 |
| 243.748 | 250.069 | 0 | 0 |
| 426.465 | 408.944 | 81.960 | 69.046 |
| 1.940 | 2.654 | 138 | 745 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Bestyrelseshonorar | 2.117 | 2.200 | 2.117 | 2.200 |
| Gager og lønninger | 177.972 | 172.513 | 56.960 | 56.328 |
| Bidragsbaserede pensioner | 14.308 | 13.679 | 4.173 | 3.880 |
| Refusion fra offentlige myndigheder | -2.844 | -3.151 | -1.051 | -771 |
| Andre omkostninger til social sikring | 2.515 | 2.425 | 588 | 540 |
| Personaleomkostninger i alt | 194.068 | 187.666 | 62.787 | 62.177 |
| Personaleomkostningerne er fordelt således: | ||||
| Driftsomkostninger | 123.573 | 116.760 | 381 | 371 |
| Salgs- og marketingsomkostninger | 4.355 | 3.556 | 4.355 | 3.556 |
| Administrationsomkostninger | 66.140 | 67.350 | 58.051 | 58.250 |
| Personaleomkostninger i alt | 194.068 | 187.666 | 62.787 | 62.177 |
| Gennemsnitligt antal beskæftigede | 372 | 364 | 84 | 79 |
| Bestyrelse | Direktion | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Bestyrelseshonorar | 2.117 | 2.200 | 0 | 0 |
| Gage | 0 | 0 | 9.943 | 9.668 |
| Individuelt gagetillæg | 0 | 0 | 2.200 | 2.000 |
| Vederlag i alt | 2.117 | 2.200 | 12.143 | 11.668 |
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter Spøers side.
I henhold til indgået bonusaftale modtager Per W. Hallgren for 2014 en samlet bonus på DKK 2,2 mio. (2013: DKK 1,6 mio.) i form af kontantbeløb og aktier til kursværdi, der afregnes i 2015. For regnskabsåret 2015 gælder en tilsvarende bonusaftale.
Opsiger Selskabet direktørkontrakten, udbetales resterende beløb i bonusaftalen kontant med 50%, mens de bortfalder såfremt Per W. Hallgren opsiger direktørkontrakten.
I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansættelsen skal Selskabet udbetale et beløb svarende til 50% af den årlige gage til boet.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Lovpligtig revision | 688 | 683 | 146 | 143 |
| Andre erklæringer med sikkerhed, emission | 0 | 5 | 0 | 5 |
| Skatterådgivning | 27 | 20 | 27 | 16 |
| Andre ydelser | 105 | 112 | 105 | 106 |
| Honorarer i alt | 820 | 820 | 278 | 270 |
| Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |||
| Nedskrivning af tilgodehavende i tilknyttet selskab | -150.063 | 34.640 | ||
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt | -150.063 | 34.640 |
Tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i 2014 realiseret et underskud på t.DKK 150.063, hvorved genindvindingsværdien er reduceret.
Som konsekvens heraf er tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med t.DKK 150.063 i 2014.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 66.139 | 77.651 |
| Renter af bankindestående mv. | 263 | 738 | 229 | 212 |
| Andre finansielle indtægter | 1.518 | 10.044 | 622 | 4.461 |
| Finansielle indtægter i alt | 1.781 | 10.782 | 66.990 | 82.324 |
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Renter af gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 10.076 | 8.352 |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 18.644 | 9.688 | 19.562 | 9.633 |
| Øvrige finansielle omkostninger | 527 | 473 | 264 | 1.020 |
| Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der | ||||
| ikke måles til dagsværdi via resultatet | 19.171 | 10.161 | 29.902 | 19.005 |
| Heraf indregnet på igangværende projekter | ||||
| investeringsejendomme | -9.517 | -5.946 | -8.297 | 0 |
| 9.654 | 4.215 | 21.605 | 19.005 | |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 16.026 | 41.695 | 16.026 | 41.695 |
| Renter af gæld til realkreditinstitutter | 163.232 | 126.452 | 67.472 | 49.961 |
| Finansielle omkostninger i alt | 188.912 | 172.362 | 105.103 | 110.661 |
Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt i regnskabsårets afholdte omkostninger og en rentesats på 4,0% p.a. (2013: 4,0% p.a.).
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Urealiserede gevinst/tab | |||||
| Opskrivning investeringsejendomme | 573.604 | 321.221 | 335.410 | 145.408 | |
| Nedskrivning investeringsejendomme | -266.801 | -524.161 | -104.171 | -267.654 | |
| 306.803 | -202.940 | 231.239 | -122.246 | ||
| Realiserede gevinst/tab | |||||
| Gevinst/tab ved salg af ejendomme | 1.916 | 12.326 | 7.475 | 19.483 | |
| Gevinst/tab ejendomme i alt | 308.719 | -190.614 | 238.714 | -102.763 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Aktuel skat | 0 | 51.162 | -3.661 | 13.734 |
| Udskudt skat | -56.518 | 95.121 | -2.145 | 33.403 |
| Regulering selskabskat vedrørende tidligere år | 117 | -50.838 | -747 | -18.425 |
| Regulering udskudt skat vedrørende tidligere år | 688 | 49.697 | 714 | 122.463 |
| Effekt af ændring i skatteprocent | 10.973 | -111.615 | 1.506 | -26.546 |
| Skat af årets resultat i alt | -44.740 | 33.527 | -4.333 | 124.629 |
| Skat af anden totalindkomst i alt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af egenkapitalposteringer i alt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af årets resultat kan forklares således | ||||
| Beregnet 24,5% (2013: 25%) skat af resultat før skat | -56.569 | 151.319 | -31.428 | 67.521 |
| Nedsættelse af selskabsskatteprocent | 10.973 | -111.615 | 1.506 | -26.546 |
| Skatteeffekt af: | ||||
| Ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede omkostninger | 51 | -5.036 | -11.143 | -11.724 |
| Regulering vedrørende tidligere år | 805 | -1.141 | -33 | 104.038 |
| Nedskrivning tilgodehavende tilknyttede selskaber | - | - | 36.765 | -8.660 |
| Skat af årets resultat i alt | -44.740 | 33.527 | -4.333 | 124.629 |
| Effektiv skatteprocent | 19,4 | 5,5 | 3,4 | 46,1 |
Effekt af ændring i skatteprocenten er relateret til den udskudte skat, og skyldes den gradvise reduktion af selskabsskatteprocenten fra 25% i 2013 til 24,5% i 2014, 23,5% i 2015 og 22% i 2016 og fremadrettet. Effekten i 2014 skyldes ændringer i skøn over, hvornår de midlertidige forskelle realiseres, i forhold til det forventede ved udarbejdelse af årsrapporten for 2013.
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | ||
| Årets resultat (t.DKK) | -186.156 | 571.747 | |
| Gennemsnitligt antal aktier (stk.) | 11.086.450 | 10.850.340 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) | -20.786 | -10.550 | |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) | 11.065.664 | 10.839.790 | |
| Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 | |
| Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) | 11.065.664 | 10.839.790 | |
| Resultat pr. aktie i DKK (EPS) | -16.82 | 52,75 | |
| Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) | -16.82 | 52,75 |
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen 16. april 2015 stille forslag om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2014, henset til den vedtagne udbyttepolitik samt forventningen om yderligere ejendomsinvesteringer.
| Igangværende | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| projekter | |||||
| Investerings- | investerings- | Driftsmateriel | |||
| Koncern | ejendomme | ejendomme | og inventar | ||
| Kostpris 1. januar 2013 | 14.443.248 | 218.254 | 72.808 | ||
| Tilgang, køb | 815.208 | 274.529 | 7.855 | ||
| Tilgang, forbedring | 13.607 | 0 | 0 | ||
| Overførsel | 129.006 | -129.006 | 0 | ||
| Afgang | -310.540 | 0 | -7.707 | ||
| Kostpris 31. december 2013 | 15.090.529 | 363.777 | 72.956 | ||
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2013 | 1.975.761 | 0 | 0 | ||
| Årets op-/nedskrivninger | -6.711 | 0 | 0 | ||
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -196.229 | 0 | 0 | ||
| Afgang op-/nedskrivninger | -3.965 | 0 | 0 | ||
| Op-/nedskrivninger 31. december 2013 | 1.768.856 | 0 | 0 | ||
| Afskrivninger 1. januar 2013 | 32.285 | 0 | 41.388 | ||
| Årets afskrivninger | 5.811 | 0 | 10.216 | ||
| Afgang | -19.578 | 0 | -4.800 | ||
| Afskrivninger 31. december 2013 | 18.518 | 0 | 46.804 | ||
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2013 | 16.840.867 | 363.777 | 26.152 | ||
| Kostpris 1. januar 2014 | 15.090.529 | 363.777 | 72.956 | ||
| Tilgang, køb | 1.145.913 | 291.015 | 13.524 | ||
| Tilgang, forbedring | 23.900 | 0 | 0 | ||
| Overførsel | 417.406 | -417.406 | 0 | ||
| Afgang | -23.048 | -9.931 | -6.560 | ||
| Kostpris 31. december 2014 | 16.654.700 | 227.455 | 79.920 | ||
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2014 | 1.768.856 | 0 | 0 | ||
| Årets op-/nedskrivninger | 296.782 | 0 | 0 | ||
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | 10.021 | 0 | 0 | ||
| Afgang op-/nedskrivninger | -1.648 | 0 | 0 | ||
| Op-/nedskrivninger 31. december 2014 | 2.074.011 | 0 | 0 | ||
| Afskrivninger 1. januar 2014 | 18.518 | 0 | 46.804 | ||
| Årets afskrivninger | 4.038 | 0 | 10.004 | ||
| Afgang | -1.861 | 0 | -4.839 | ||
| Afskrivninger 31. december 2014 | 20.695 | 0 | 51.969 | ||
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014 | 18.708.016 | 227.455 | 27.951 | ||
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 10.339 (31. december 2013 t.DKK 15.073).
| Moderselskab | Investerings- ejendomme |
Igangværende projekter investerings- ejendomme |
Driftsmateriel og inventar |
Kapitalandele i tilknyttede selskaber |
Tilgode havende hos tilknyttede selskaber |
|---|---|---|---|---|---|
| Kostpris 1. januar 2013 | 5.941.327 | 40.733 | 28.625 | 1.213.942 | 1.979.812 |
| Tilgang, køb | 576.008 | 82.775 | 2.783 | 40.276 | 0 |
| Tilgang, udlån | 2.279 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 59.844 | -59.844 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | -146.272 | 0 | -2.041 | 0 | -163.587 |
| Kostpris 31. december 2013 | 6.433.186 | 63.664 | 29.367 | 1.254.218 | 1.816.225 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2013 | 849.907 | 0 | 0 | -100.795 | -475.770 |
| Årets op-/nedskrivninger | 39.269 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -161.515 | 0 | 0 | 0 | 34.640 |
| Afgang op-/nedskrivninger | -21.961 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2013 | 705.700 | 0 | 0 | -100.795 | -441.130 |
| Afskrivninger 1. januar 2013 | 24.407 | 0 | 15.700 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 3.500 | 0 | 3.781 | 0 | 0 |
| Afgang | -18.606 | 0 | -1.723 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2013 | 9.301 | 0 | 17.758 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2013 | 7.129.585 | 63.664 | 11.609 | 1.153.423 | 1.375.095 |
| Kostpris 1. januar 2014 | 6.433.186 | 63.664 | 29.367 | 1.254.218 | 1.816.225 |
| Tilgang, køb | 1.145.913 | 173.915 | 8.589 | 0 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 3.344 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tilgang, udlån | 0 | 0 | 0 | 0 | 46.493 |
| Overførsel | 115.410 | -115.410 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | -19.551 | -4.958 | -3.531 | 0 | 0 |
| Kostpris 31. december 2014 | 7.678.302 | 117.211 | 34.425 | 1.254.218 | 1.862.718 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2014 | 705.700 | 0 | 0 | -100.795 | -441.130 |
| Årets op-/nedskrivninger | 230.537 | 0 | 0 | 0 | -150.063 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | 702 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 7.336 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2014 | 944.275 | 0 | 0 | -100.795 | -591.193 |
| Afskrivninger 1. januar 2014 | 9.301 | 0 | 17.758 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 1.927 | 0 | 3.577 | 0 | 0 |
| Afgang | -764 | 0 | -2.470 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2014 | 10.464 | 0 | 18.865 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014 | 8.612.113 | 117.211 | 15.560 | 1.153.423 | 1.271.525 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 2.764 (31. december 2013 t.DKK 4.867).
| Ejerandel | ||||
|---|---|---|---|---|
| Selskabs- | og stemme | |||
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | Hjemsted | kapital | rettigheder | |
| Jeudan I A/S | København | 17.300 | 100% | |
| Jeudan II A/S | København | 10.000 | 100% | |
| Jeudan III A/S | København | 100.000 | 100% | |
| Jeudan IV A/S | København | 10.000 | 100% | |
| Jeudan V A/S | København | 10.500 | 100% | |
| Jeudan VI A/S | København | 10.500 | 100% | |
| Jeudan VII A/S | København | 10.500 | 100% | |
| Jeudan VIII A/S | København | 500 | 100% | |
| Jeudan IX ApS | København | 80 | 100% | |
| Jeudan X ApS | København | 125 | 100% | |
| Jeudan XI ApS | København | 100 | 100% | |
| Jeudan Servicepartner A/S | Rødovre | 500 | 100% |
Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
Selskabskapital, ejerandel og stemmrettigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med 2013.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Salgsværdi af udførte arbejder | 146.882 | 310.311 | 0 | 0 | |
| Foretagne acontofaktureringer | -97.824 | -295.088 | 0 | 0 | |
| Igangværende arbejder i alt | 49.058 | 15.223 | 0 | 0 |
Salgsværdien af udførte arbejder udgør t.DKK 146.882, hvoraf avance andrager t.DKK 19.820 (2013: t.DKK 35.158)
Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Frie likvide beholdninger | 2.022 | 69.323 | 1.037 | 863 |
| Deponeringer | 5.000 | 424.190 | 0 | 286.628 |
| Likvide beholdninger i alt | 7.022 | 493.513 | 1.037 | 287.491 |
Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.
Aktiekapitalen består af 11.086.445 aktier á DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Aktiekapital 1. januar | 1.108.645 | 1.058.645 |
| Rettet emission, kontant indbetalt | 0 | 50.000 |
| Aktiekapital 31. december | 1.108.645 | 1.108.645 |
| Egne aktier | Antal | Købs-/salgspris | % af aktiekapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Beholdning 1. januar | 14.226 | 6.873 | 8.293 | 2.807 | 0,13% | 0,06% | |
| Tilgang | 13.766 | 17.414 | 8.349 | 10.049 | 0,12% | 0,16% | |
| Afgang | -646 | -10.061 | -356 | -4.563 | -0,01% | -0,09% | |
| Beholdning 31. december | 27.346 | 14.226 | 16.286 | 8.293 | 0,24% | 0,13% |
Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier. I 2014 har ledelsen vurderet det hensigtsmæssigt at opkøbe mindre aktieposter, blandt andet til afdækning af bonusprogrammer.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom | 12.853.953 | 11.525.853 | 6.513.834 | 5.399.680 |
| Driftskreditter | 709.058 | 387.899 | 709.058 | 387.899 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 13.563.011 | 11.913.752 | 7.222.892 | 5.787.579 |
| Gælden forfalder til betaling således: | ||||
| Inden for et år fra balancedagen | 920.963 | 753.344 | 898.746 | 637.240 |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 209.399 | 173.958 | 187.017 | 151.689 |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 208.583 | 167.458 | 186.037 | 145.032 |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 162.667 | 161.646 | 139.955 | 139.060 |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 173.088 | 125.639 | 149.495 | 102.891 |
| Efter fem år fra balancedagen | 11.525.219 | 10.743.245 | 5.497.861 | 4.689.285 |
| Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser | 13.199.919 | 12.125.290 | 7.059.111 | 5.865.197 |
| Dagsværdiregulering af gæld | -1.099 | 19.509 | 3.166 | 12.039 |
| Dagsværdi af renteaftaler | 364.191 | -231.047 | 160.615 | -89.657 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 13.563.011 | 11.913.752 | 7.222.892 | 5.787.579 |
| Gælden er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser, realkreditlån | 11.360.938 | 10.114.645 | 5.053.336 | 4.105.023 |
| Langfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter | 1.271.385 | 1.040.409 | 1.271.385 | 1.040.409 |
| Kortfristede forpligtelser, realkreditlån | 58.798 | 230.349 | 26.281 | 113.798 |
| Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter | 871.890 | 528.349 | 871.890 | 528.349 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 13.563.011 | 11.913.752 | 7.222.892 | 5.787.579 |
Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK 12.853.953). Gæld til realkreditinstitutter opgøres til børskurser pr. 31. december 2014 for de underliggende obligationer, mens gæld til finansieringsinstitutter opgøres til den nominelle restgæld, der svarer til dagsværdi.
Driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK 709.058).
Dagsværdien af den enkelte renteaftale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 31. december 2014.
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |||
| Ydelser til betaling de kommende 5 år | 1.939.291 | 1.840.783 | 1.311.259 | 1.153.489 | ||
| Ydelserne forfalder til betaling således: | ||||||
| Inden for et år fra balancedagen | 411.043 | 393.145 | 285.055 | 253.990 | ||
| Mellem et og to år fra balancedagen | 406.805 | 385.378 | 280.775 | 246.756 | ||
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 403.421 | 374.992 | 277.836 | 236.974 | ||
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 355.563 | 363.546 | 230.133 | 227.148 | ||
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 362.459 | 323.722 | 237.460 | 188.621 | ||
| Ydelser til betaling i alt | 1.939.291 | 1.840.783 | 1.311.259 | 1.153.489 |
Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser er specificeret ovenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling de kommende 5 år inkl. renter, på baggrund af balancedagens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del.
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |||
| Udskudt skat 1. januar | 733.112 | 699.909 | 170.306 | 40.986 | ||
| Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen | -44.857 | 33.203 | 75 | 129.320 | ||
| Udskudt skat 31. december | 688.255 | 733.112 | 170.381 | 170.306 | ||
| Udskudt skat vedrører: | ||||||
| Investeringsejendomme | 1.061.590 | 965.206 | 310.301 | 246.391 | ||
| Andre materielle aktiver | -5.005 | -4.109 | -1.540 | -1.291 | ||
| Finansielle gældsforpligtelser | 242 | -4.291 | -697 | -2.649 | ||
| Fremførbare skattemæssige underskud | -367.779 | -224.452 | -137.941 | -70.294 | ||
| Øvrige | -793 | 758 | 258 | -1.851 | ||
| Udskudt skat 31. december | 688.255 | 733.112 | 170.381 | 170.306 |
De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 16.204.746 (2013: t.DKK 15.712.358), hvoraf t.DKK 517.753 (2013: t.DKK 249.292) er i Koncernens besiddelse.
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 6.129.040 (2013: t.DKK 6.057.356).
Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr. nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2014 t.DKK 119.446 (2013: t.DKK 120.455).
TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekontrakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side indtil 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2014 t.DKK 196.467 (2013: t.DKK 177.110).
Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende Torvehallerne-KBH på Israels Plads for t.DKK 371 (2013: t.DKK 371).
Jeudan A/S har på vegne af Jeudan Servicepartner A/S afgivet betalingsgaranti for t.DKK 0 (2013: t.DKK 11.720).
Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 298 (2013: t.DKK 441).
Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skyldige selskabsskatter. Skyldige selskabsskatter andrager pr. 31. december 2014 t.DKK 0 (2013: t.DKK 0).
Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan XI ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2014 andrager t.DKK 0 (2013: t.DKK 0).
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således:
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |||
| Udløb uopsigelighed inden for 1 år | 157.090 | 145.690 | 64.675 | 52.937 | ||
| Udløb uopsigelighed inden for 2-5 år | 942.947 | 716.116 | 524.899 | 304.600 | ||
| Udløb uopsigelighed efter 5 år | 1.546.356 | 1.812.083 | 617.753 | 724.010 | ||
| Kontraktlige lejeindtægter i alt | 2.646.393 | 2.673.889 | 1.207.327 | 1.081.547 | ||
| Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen | 876.283 | 848.754 | 373.837 | 352.391 |
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejendomsselskab, der afhængig af den valgte finansieringsstruktur i sagens natur vil have en større rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
• Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold.
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 25-33% (p.t. 23%) |
|---|---|
| Ikke rentebærende forpligtelser | 0-10% (p.t. 6%) |
| Rentebærende forpligtelser | 65-70% (p.t. 71%) |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Koncernens cash flow, er relativt lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån hvad angår satser og vilkår er den mest attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Modsat realkreditlån kan anlægslån og driftskreditter opsiges af långiver og det kan ikke udelukkes, at långiverne for eksempel i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder eller en vanskelig situation for långiver selv, vil kræve at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.
Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter der ikke er attraktive for Jeudan.
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkostningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Det er muligt at afdække den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan afdækkes.
Afdækkes renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler opstår der en kursrisiko, der afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse kan udgøre en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dette nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftaleporteføljen ved et rentefald på 0,01% (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab der vil opstå, såfremt markedsrenten falder med 0,01%.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af eksempelvis renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaftaler bør disse spredes henover hele rentekurven, således at risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres.
Jeudan har vedtaget nedenfor anførte retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko:
Ovennævnte betyder at den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne tilnærmelsesvis er givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på 100 basispunkter.
Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor renteaftalerne placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber tegnes en ny renteaftale med en løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaftalerne henover rentekurven og den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen vil lægge sig i et interval på 9-11 år.
For den aktuelle renteaftaleportefølje vil rentefølsomheden pr. basispunkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK 9 mio. og falde til ca. DKK 7 mio. før den første renteaftale skal refinansieres. Ved den maksimale rentefølsomhed pr. basispunkt på DKK 9 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 700 mio., svarende til ca. 16% af Koncernens nuværende egenkapital.
Koncernens afdækningsprocent udgør 74% (2013: 74%) og rentefølsomheden pr. basispunkt udgør ca. DKK 8,7 mio. ved udgangen af 2014 (2013: DKK 6,5 mio).
Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet under risikofaktorer side 22-24, hvor blandt andet rente- og kursrisikoen ved et rentefald på 0,25% og en rentestigning på henholdsvis 0,5%, 1%, 1,5% og 2% er beskrevet. Ved en stigning i renten på 2% den 1. januar 2015, er den isolerede effekt af rentestigningen ved den nuværende renteaftaleportefølje vist nedenfor for perioden 2015 til 2019.
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rentestigning på 2,00% | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -39.218 | -71.094 | -81.513 | -86.183 | -94.538 |
| Ændring kursregulering | 1.246.090 | -108.998 | -107.262 | -99.363 | -97.119 |
| Skat | -265.512 | 39.620 | 41.531 | 40.820 | 42.165 |
| Resultateffekt | 941.360 | -140.472 | -147.244 | -144.726 | -149.492 |
| Ændring cash flow pr. år | -39.218 | -62.466 | -65.872 | -68.250 | -75.578 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -39.218 | -101.684 | -167.556 | -235.806 | -311.384 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 941.360 | 800.888 | 653.644 | 508.918 | 359.426 |
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note 18.
Med udgangspunkt i det løbende cash flow fra investeringsejendommene tilrettelægges finansieringen med henblik på at sikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. 50% af Koncernens omsætning.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde
ultimo 2014 DKK 738 mio (2013: DKK 1.076 mio). Dette svarer til 64% af Koncernens omsætning i 2014.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinstitutter og finansieringsinstittutter, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank, Nordea, Nykredit og Handelsbanken.
Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |||
| Udlån og tilgodehavender | 50.143 | 526.900 | 1.385.679 | 1.853.923 | ||
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
12.853.953 | 11.525.853 | 6.513.834 | 5.399.680 | ||
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 1.065.659 | 728.240 | 1.021.171 | 806.078 |
Ovennævnte kategorier omfatter følgende:
Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld.
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af renteaftaler og fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris.
Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter.
| Forfaldstidspunkter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncern | Beløb i alt |
0-1 år | 2-5 år | > 5 år | Heraf med fast rente |
Heraf med renteloft |
Effektiv rente % |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2013 i alt |
11.913.752 | 758.698 | 629.398 | 10.525.655 | 8.365.156 | 0 | 2,2 |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2014 i alt |
13.563.011 | 930.688 | 745.058 | 11.887.265 | 9.618.706 | 0 | 1,6 |
| Forfaldstidspunkter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moderselskab | Beløb i alt |
0-1 år | 2-5 år | > 5 år | Heraf med fast rente |
Heraf med renteloft |
Effektiv rente % |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2013 i alt |
5.787.579 | 642.147 | 528.964 | 4.616.468 | 4.381.161 | 0 | 2,6 |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2014 i alt |
7.222.892 | 898.171 | 654.348 | 5.670.373 | 5.145.109 | 0 | 1,6 |
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.
Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.
Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser.
Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før modregning af depositum/forudbetalt leje.
Der henvises i øvrigt til side 27 i ledelsesberetningen omkring kundernes betalingsevne.
Størrelsen af bidrags- og rentesatser, der løbende skal betales på de finansielle gældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kreditværdighed. Dagsværdien af Koncernens finansielle gældsforpligtelser opgøres til aktuelle markedskurser på balancedagen og derfor er dagsværdien uafhængig af Koncernens kreditværdighed.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
| Dagsværdihierarkiet | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Ej dagsværdi | Balancepost i alt |
|
| Koncern - 2013 | |||||
| Langfristede aktiver | |||||
| Investeringsejendomme | 16.840.867 | 16.840.867 | |||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 363.777 | 363.777 | |||
| Langfristede passiver | |||||
| Realkreditlån | 10.350.852 | -236.207 | 10.114.645 | ||
| Finansieringsinstitutter | 1.040.409 | 1.040.409 | |||
| Kortfristede passiver | |||||
| Realkreditlån | 230.349 | 230.349 | |||
| Finansieringsinstitutter | 140.450 | 387.899 | 528.349 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi | |||||
| via resultatopgørelsen | 10.581.201 | 944.652 | 17.204.644 | ||
| Koncern - 2014 | |||||
| Langfristede aktiver | |||||
| Investeringsejendomme | 18.708.016 | 18.708.016 | |||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 227.455 | 227.455 | |||
| Langfristede passiver | |||||
| Realkreditlån | 10.996.747 | 364.191 | 11.360.938 | ||
| Finansieringsinstitutter | 1.271.385 | 1.271.385 | |||
| Kortfristede passiver | |||||
| Realkreditlån | 58.798 | 58.798 | |||
| Finansieringsinstitutter | 162.832 | 709.058 | 871.890 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi | |||||
| via resultatopgørelsen | 11.055.545 | 1.798.408 | 18.935.471 |
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
| Dagsværdihierarkiet | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Ej dagsværdi | Balancepost i alt |
|
| Moderselskab - 2013 | |||||
| Langfristede aktiver Investeringsejendomme Igangværende projekter investeringsejendomme |
7.129.585 63.664 |
7.129.585 63.664 |
|||
| Langfristede passiver Realkreditlån Finansieringsinstitutter |
4.199.840 | -94.817 1.040.409 |
4.105.023 1.040.409 |
||
| Kortfristede passiver Realkreditlån Finansieringsinstitutter |
113.798 | 140.450 | 387.899 | 113.798 528.349 |
|
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
4.313.638 | 1.086.042 | 7.193.249 | ||
| Moderselskab - 2014 | |||||
| Langfristede aktiver Investeringsejendomme Igangværende projekter investeringsejendomme |
8.612.113 117.211 |
8.612.113 117.211 |
|||
| Langfristede passiver Realkreditlån Finansieringsinstitutter |
4.892.721 | 160.615 1.271.385 |
5.053.336 1.271.385 |
||
| Kortfristede passiver Realkreditlån Finansieringsinstitutter |
26.281 | 162.832 | 709.058 | 26.281 871.890 |
|
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
4.919.002 | 1.594.832 | 8.729.324 |
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50% eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående:
| Navn | Hjemsted | Begrundelse |
|---|---|---|
| William Demant Invest A/S | Kongebakken 9, Smørum | Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S |
| Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab | Amaliegade 47, København K | Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab |
Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 14.
Koncernen har haft følgende transaktioner med nærstående parter:
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Transaktioner med tilknyttede selskaber | ||||
| Køb af serviceydelser | - | - | 174.170 | 101.948 |
| Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter | - | - | 25 | 25 |
| Salg af administrationsydelser | - | - | 25.501 | 24.425 |
| Finansielle indtægter | - | - | 66.139 | 77.651 |
| Finansielle omkostninger | - | - | -10.076 | -8.352 |
| Køb af anlægsaktiver | - | - | 0 | 108 |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 1.355.612 | 1.549.017 |
| Gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 169.182 | 291.959 |
| Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån | - | - | 6.129.040 | 6.057.356 |
| Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber | ||||
| er elimineret ved konsolidering. | ||||
| Transaktioner med direktion og bestyrelse | ||||
| Bestyrelseshonorar | 2.117 | 2.200 | 2.117 | 2.200 |
| Gage til direktionen | 12.143 | 11.668 | 12.143 | 11.668 |
| Salg af serviceydelser | 56 | 9 | - | - |
| Udlejning af boliglejemål 1) | 562 | 878 | 562 | 878 |
| Udloddet udbytte | - | - | 136 | 175 |
| Tilgodehavende fra salg | 7 | 3 | - | - |
| Transaktioner med William Demant Invest A/S | ||||
| Udloddet udbytte | - | - | 55.818 | 26.455 |
| Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab | ||||
| Udloddet udbytte | - | - | 53.931 | 18.981 |
1) Koncernen udlejer boliglejemål til administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemedlemmer til direktionen samt bestyrelsen. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Pr. 31. december 2014 er der i moderselskabet Jeudan A/S foretaget nedskrivninger til imødegåelse af tab på tilgodehavende hos tilknyttet selskab med t.DKK 591.193.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.
Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
Der er ikke siden udgangen af 2014 indtruffet begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 4. marts 2015 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges
29. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note 1, som beskrevet nedenfor.
Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de selskaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Moderselskabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for eller har ret til variable afkast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at påvirke disse afkast gennem sin råderet over selskabet.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.
Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhvervede selskaber, der i væsentligt omfang har ansat personale på overtagelsestidspunktet, vurderes at udgøre en virksomhed. I modsat fald anses det for erhvervelse af enkeltaktiver.
Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber.
Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed,
Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 16. april 2015.
anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor direktionsmedlemmer og ledende medarbejdere tildeles aktier i moderselskabet (egenkapitalordninger), måles til egenkapitalinstrumenternes dagsværdi på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatet under administrationsomkostninger i den periode, hvor medarbejderne har fået tildelt aktierne. Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen.
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.
Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter.
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets driftsomkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver.
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver.
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.
Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser og –regler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller –regler indregnes i resultatet, med mindre den udskudte skat kan henføres til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes ændringen ligeledes i anden totalindkomst henholdsvis direkte på egenkapitalen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.
Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab.
Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis de kan genindvindes.
Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning.
De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i henhold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året.
Finansielle reserver omfatter maksimale kreditfaciliteter reduceret med aktuelt likviditetstræk på balancedagen.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskreditter.
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering.
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, deposita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2010" samt almindeligt anerkendte beregningsformler.
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
| RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER/ | Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100 | |||
|---|---|---|---|---|
| GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL | Gennemsnitlig egenkapital | |||
| FORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE) | Årets resultat x 100 | |||
| Gennemsnitlig egenkapital | ||||
| EGENKAPITALANDEL | Egenkapital, ultimo x 100 | |||
| Passiver i alt, ultimo | ||||
| RENTEDÆKNING | EBIT + finansielle indtægter | |||
| Finansielle omkostninger | ||||
| UDBYTTE PR. AKTIE (DPS) | Udbytteprocent x aktiens pålydende | |||
| 100 | ||||
| INDRE VÆRDI (BV) | Egenkapital, ultimo | |||
| Antal aktier, ultimo | ||||
| KURS/INDRE VÆRDI (P/BV) | Børskurs | |||
| Indre værdi | ||||
| RESULTAT PR. AKTIE (EPS) | Årets resultat | |||
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | ||||
| EBIT PR. AKTIE (EBITPS) | Resultat før finansielle poster (EBIT) | |||
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | ||||
| EBVAT PR. AKTIE (EBVATPS) | Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | |||
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | ||||
| PRICE EARNINGS (PE) | Børskurs | |||
| EPS | ||||
| PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS) | Pengestrømme fra driften | |||
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier |
Design og layout
J. Walter Thompson Copenhagen
Foto
Alexander Banck-Petersen Thorbjørn Hansen Per Kruse Kim Tonning
Produktion Jacob Hillebrandt
Printet på Go To Hell Black MultiDesign 170g
jeudan.dk
JEUDAN A/S Sankt Annæ Plads 13 1250 København K Tlf: 7010 6070 jeudan.dk
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.