Annual Report • Mar 8, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Hvordan året der svandt er gået, giver en årsrapport naturligvis meget kontant, konkret og fyldestgørende besked på.
Hvordan året der kommer mon vil forløbe, er man i sagens natur nødt til at være lidt mindre præcis om. Men vi har ladet en fotograf forevige udsigten fra en række af vores ejendomme. Og det er der kommet spændende vinkler på byen ud af.
Udsigten er god. Og det er vel også en meget god måde, at beskrive vores forventninger til næste år. Uden dermed at have sagt for meget.
Driftsresultatet i 2012 blev DKK 381 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), en stigning på 24% i forhold til året før. Resultatet er i overensstemmelse med forventningerne ved årets begyndelse og er et udtryk for både væksten og styrken i Jeudans virksomhed.
For 2013 forventer vi en yderligere fremgang i driftsresultatet (EBVAT) på omkring 10% til DKK 400-440 mio. og Jeudan går således en god fremtid i møde. I bestyrelsens redegørelse til aktionærerne i januar offentliggjorde vi en otteårs fremskrivning, som viser fortsat vækst i lønsomheden og fortsat opbygning af aktionærernes værdi.
Jeudan fokuserer på investeringer i og drift af velbeliggende ejendomme, primært i København. Lige som storbyerne i andre lande omkring os udvikler hovedstaden sig positivt og er en attraktiv placering for virksomheder, organisationer og privatpersoner. Hovedstaden er dermed også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan.
På den baggrund er det naturligt for os at påtage os en aktiv rolle i den fortsatte udvikling af hovedstaden, som vi er en stor og synlig del af. Først og fremmest er vi omhyggelige med, at vore ejendomme og andre faciliteter fremtræder pæne og ordentlige i bybilledet, men vi medvirker også gerne til at skabe aktiviteter og attraktive miljøer, som beriger byen. Et godt eksempel er Torvehallerne ved Nørreport, der har givet nyt liv til en bydel, som havde stået stille i en årrække.
Gennem årene har Jeudan udnyttet attraktive muligheder for at udvide sit forretningsomfang. Vi er omhyggelige i vore investeringer, for de skal passe til den langsigtede strategi. Jeudan lægger nemlig først og fremmest vægt på kundebetjeningen og på lønsomheden i den løbende drift. Vi udvikler gerne ejendommene gennem forbedringer til gavn for kunderne og Selskabets værdiskabelse. Denne forretningsmodel er både overskuelig og langtidsholdbar.
Det har vi blandt andet konstateret i forbindelse med de senere års finansielle krise, der har sat sine spor i ejendomsmarkedet. Jeudan har i den vanskelige periode 2008-2012 haft et fortsat stigende driftsresultat og en stigende lønsomhed. Koncernens ejendomsbesiddelser består nu af 200 ejendomme med en værdi på knap DKK 17 mia. Markedsværdien af Selskabets aktier udgjorde DKK 4,6 mia. ved udgangen af 2012.
Jeudan-aktien gav i 2012 et afkast på knap 18%, opgjort som summen af udbetalt udbytte og stigning i aktieprisen. Set i et længere perspektiv har afkastet i de seneste ti år været 12,5% om året. Afkastet kan vurderes i forhold til en overskuelig risiko som følge af Selskabets strategi, konsekvente ledelse og stramme finansielle kontrol.
Vore kunder, samarbejdspartnere og andre ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, der værdsætter ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte af serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. I alle aktiviteter lægger vi vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Jeudan har tradition for langvarige og nære relationer til vore samarbejdspartnere. Det gælder blandt andet de stabile og langsigtede finansielle partnere, som også igennem branchens vanskelige år har været klar til at medvirke ved nye investeringer, der har levet op til Jeudans kriterier.
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden i driften, kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medarbejdere samt åben og redelig kommunikation med alle Selskabets interessenter.
Denne linje har gennem en lang årrække givet gode resultater og har trin for trin øget Selskabets værdi.
Niels Heering Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør
| Resultatopgørelse | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | DKK mio. | 738 | 744 | 1.015 | 1.174 | 1.145 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 413 | 464 | 611 | 654 | 685 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | DKK mio. | 369 | 414 | 545 | 585 | 602 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | DKK mio. | 186 | 181 | 255 | 308 | 381 |
| Resultat før skat | DKK mio. | -529 | 268 | 306 | -334 | 31 |
| Årets resultat | DKK mio. | -398 | 202 | 229 | -251 | 24 |
| Balance | ||||||
| Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter | DKK mio. | 9.347 | 12.972 | 14.084 | 15.319 | 16.605 |
| Aktiver i alt | DKK mio. | 9.426 | 13.070 | 14.204 | 15.566 | 17.006 |
| Egenkapital i alt | DKK mio. | 2.955 | 3.281 | 4.383 | 4.016 | 3.927 |
| Forpligtelser i alt | DKK mio. | 6.471 | 9.789 | 9.821 | 11.550 | 13.079 |
| Pengestømme | ||||||
| Driftsaktiviteter | DKK mio. | 90 | 160 | 200 | 242 | 466 |
| Investeringsaktiviteter | DKK mio. | -788 | -764 | -773 | -705 | -1.282 |
| Finansieringsaktiviteter | DKK mio. | 1.381 | -1.094 | 1.497 | 1.248 | 730 |
| I alt | DKK mio. | 683 | -1.698 | 924 | 785 | -86 |
Nettoomsætning samt bruttomargin
| Regnskabsrelaterede nøgletal | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital | % | 5,9 | 6,0 | 6,3 | 7,4 | 9,7 |
| Forrentning af egenkapital (ROE) | % | -12,6 | 6,7 | 5,7 | -6,1 | 0,6 |
| Egenkapitalandel | % | 31,3 | 25,1 | 30,9 | 25,8 | 23,1 |
| Rentedækning | x | 2,01 | 1,76 | 1,86 | 2,07 | 2,69 |
| Bruttoresultat / nettoomsætning | % | 55,9 | 62,4 | 60,2 | 55,7 | 59,8 |
| Administrationsomkostninger / nettoomsætning | % | 6,0 | 6,7 | 6,5 | 5,9 | 7,2 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning | % | 50,0 | 55,7 | 53,6 | 49,8 | 52,6 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning | % | 25,2 | 24,4 | 25,1 | 26,2 | 33,3 |
| Resultat før skat / nettoomsætning | % | -71,6 | 36,0 | 30,1 | -28,4 | 2,7 |
| Årets resultat / nettoomsætning | % | -53,9 | 27,2 | 22,5 | -21,3 | 2,1 |
| Aktierelaterede nøgletal | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| Aktiepris 31.12 (P) | DKK | 456 | 441 | 408 | 380 | 437 |
| Indre værdi (BV) | DKK | 416 | 434 | 414 | 379 | 371 |
| Kurs/indre værdi (P / BV) | x | 1,10 | 1,02 | 0,99 | 1,00 | 1,18 |
| EBIT pr. aktie | DKK | 52,0 | 57,8 | 55,4 | 55,3 | 56,9 |
| EBVAT pr. aktie | DKK | 26,2 | 25,3 | 25,9 | 29,2 | 36,1 |
| Resultat pr. aktie (EPS) | DKK | -56,1 | 28,2 | 23,3 | -23,7 | 2,2 |
| Price Earnings (PE) | x | -8,1 | 15,6 | 17,5 | -16,0 | 194,8 |
| Pengestrøm pr. aktie (CFPS) | DKK | 12,7 | 22,3 | 20,3 | 22,9 | 44,0 |
| Antal aktier ultimo | DKK | 7.097 | 7.562 | 10.586 | 10.586 | 10.586 |
| Udbytte pr. aktie (DPS) | t.DKK | 11,0 | 11,0 | 11,0 | 11,0 | 6,0 |
| Markedsværdi | DKK mio. | 3.236 | 3.335 | 4.319 | 4.023 | 4.626 |
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Investeringsejendomme og egenkapitalandel
I 2012 fortsatte de senere års globale, økonomiske udfordringer og deraf følgende usikkerhed for både virksomheder og privatpersoner. Imidlertid havde Jeudan i året en fremgang i driftsresultatet på 24% og foretog nye investeringer for tilsammen DKK 0,8 mia.
Med en omsætning på DKK 1.145 mio. og et driftsresultat (EB-VAT) på DKK 381 mio. (2011: DKK 308 mio.) blev forventningerne ved årets begyndelse indfriet. Dette blev senest udmeldt 10. januar 2013 i forbindelse med bestyrelsens redegørelse, og bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.
Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbeliggende kontorejendomme i København, og investeringerne fortsatte i 2012.
I januar købte Koncernen syv erhvervs- og boligejendomme i København for samlet DKK 454 mio., hvilket svarer til ca. DKK 27.400 pr. m². Ejendommene er beliggende Adelgade 115, Borgergade 142, Fiolstræde 31-33, Købmagergade 47, Pilestræde 35A, St. Strandstræde 20 og Vesterbrogade 11.
I juli købte Koncernen yderligere syv kontorejendomme i København for samlet DKK 349 mio., svarende til ca. DKK 27.000 pr. m². Ejendommene er beliggende Gothersgade 3-5, Kongens Nytorv 26, Niels Hemmingsens Gade 20, Overgaden oven Vandet 8-10, Valkendorfsgade 13, Valkendorfsgade 19 og Dampfærgevej 3.
Jeudan ejer og driver i forvejen andre ejendomme i nærheden af flere af nyerhvervelserne, hvilket er hensigtsmæssigt for lønsomheden i den daglige drift.
De samlede investeringer i nye ejendomme udgjorde således ca. DKK 803 mio. i 2012, ligesom der i den eksisterende ejendomsportefølje er investeret ca. DKK 327 mio.
Fokus på den daglige betjening af kunder er en af grundstenene i Jeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke mindst vigtigt i en tid, hvor virksomhederne er mindre tilbøjelige til at ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet og økonomi.
I Jeudan Servicepartner har Koncernen egne kvalificerede medarbejdere til at sikre, at serviceydelser på ejendomme og i lejemål leveres ud fra Koncernens service- og kvalitetsmæssige standarder. Fastholdelse af gode kunder er et vigtigt led i værdiskabelsen, og det opnås bedst ved en ordentlig betjening og på bredt dækkende samarbejdsaftaler. Koncernen har dagligt ansvaret for mange kunder, leverandører, besøgende m.fl., der er afhængig af at servicering af Jeudans 200 ejendomme fungerer tilfredsstillende. Endvidere besøgte 4,5 mio. mennesker TorvehallerneKBH i det første år, svarende til gennemsnitligt over 85.000 pr. uge.
For Jeudan er det en vigtig faktor, at ejendomsporteføljen indeholder attraktive lejemål i velbeliggende ejendomme i København, hvor efterspørgslen synes at være forholdsvis stabil. Samtidig tilstræber Jeudan en fortsat optimering af udnyttelsen af ejendommene. Det sker ved at fastholde eksisterende kunder og at tiltrække potentielle nye kunder.
Igennem de senere år har Jeudan øget kontakten med eksisterende kunder med henblik på at følge kundernes udvikling, ønsker og ændringer i lokalebehovet, således at fraflytninger reduceres. I takt med det stigende antal ledige arealer har Jeudan øget både salgsorganisationen og markedsføringen. Dette har ført til stigende omkostninger, men Jeudan anser disse omkostninger for nødvendige og forventer, at omkostningsniveauet vil kunne reduceres, når den generelle økonomiske situation forbedres.
Trods de vanskelige markedsforhold havde Jeudan i det forløbne år en tilfredsstillende aktivitet i forbindelse med udlejning af erhvervslejemål. Dette har i 2012 resulteret i udlejning af erhvervslejemål svarende til en årlig leje på DKK 99 mio. mod DKK 77 mio. i 2011.
Opsigelser fra erhvervslejemål omfattede i 2012 en årsleje på DKK 76 mio. mod DKK 47 mio. i 2011. Stigningen kan blandet andet henføres til opsigelse af enkelte større lejemål, hvor fraflytningen først har effekt i slutningen af 2013.
88% af de indgåede lejeaftaler og ca. 74% af fraflytningerne vedrørte lejemål i København (opgjort efter lejeværdi) mod 85% henholdsvis 80% sidste år.
På boligsiden har der tillige været god aktivitet, og Jeudan indgik i 2012 lejekontrakter med en samlet årsleje på DKK 19 mio. mod DKK 9 mio. i 2011. Afgangen har i 2012 været på DKK 10 mio. mod DKK 6 mio. året før.
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde 94,6 pr. 31. december 2012 (opgjort efter lejeværdi) mod 93,5 primo året og var således fortsat bedre end det generelle marked i Storkøbenhavn (90,3).
Med denne erhvervelse var det William Demant Invests opfattelse, at William Demant Invest opnåede "faktisk bestemmende indflydelse" i Jeudan. I forlængelse heraf fremsatte William Demant Invest 27. december 2012 et pligtmæssigt købstilbud til samtlige aktionærer i Jeudan om erhvervelse af alle aktier i Jeudan for DKK 438 pr. aktie. Købstilbuddet var gældende fra 27. december 2012 til og med 24. januar 2013.
Bestyrelsens redegørelse udsendtes 10. januar 2013. Redegørelsen indeholdt blandt andet en fremskrivning af Jeudan i otte år ved et uændret investeringsomfang, selvom Jeudans strategi fortsat sigter mod vækst i investeringerne. Fremskrivningen viser en robust udvikling i såvel driften som likviditeten.
Bestyrelsen vurderede, at det pligtmæssige købstilbud ikke var attraktivt for Jeudans aktionærer. Bestyrelsen anbefalede derfor aktionærerne ikke at acceptere det pligtmæssige købstilbud.
Efter udløbet af tilbudsperioden meddelte William Demant Invest 25. januar 2013, at aktionærer, der besad i alt 1.175 aktier, havde accepteret købstilbuddet. I forlængelse heraf besidder William Demant Invest i alt 4.409.227 aktier i Jeudan, svarende til 41,6% af den samlede aktiekapital.
| DKK mio. |
Overtagelse K | øb S | alg |
|---|---|---|---|
| 7 ejendomme i København | 01.01.2012 | 454 | |
| 7 ejendomme i København | 01.07.2012 | 349 | |
| Søborg Hovedgade 39-47 | 01.09.2012 | 12 | |
| Investeringer i 2012 | 803 | 12 | |
| 2011 | 500 | 0 | |
| 2010 | 796 | 339 | |
Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil fortsætte i 2013, og den løbende tætte opfølgning på eksisterende kundeforhold samt fokusering på nye kunder vil blive fastholdt.
På baggrund af Jeudans ejendomsportefølje samt aktiviteterne i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på ca. DKK 1,2 mia. (2012: DKK 1.145 mio.). Forventningerne indeholder en stigning i omsætningen i ejendomsporteføljen og et aktivitetsfald og dermed faldende omsætning i Jeudan Servicepartner.
Jeudans finansiering er langsigtet og har i væsentlig grad faste rentesatser. Ved udgangen af 2012 er mere end 90% af Koncernens finansielle gældsforpligtelser med faste rentesatser. Derfor er de samlede renteudgifter forholdsvis forudsigelige.
Ledelsen forventer, som meddelt 10. januar 2013, et driftsresultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 400-440 mio. i 2013, svarende til en stigning på ca. 10% i forhold til 2012 (DKK 381 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive eller negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til omsætning og driftsresultat (EBVAT) er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i mindre grad rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i nærværende årsrapport.
Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.145 mio., EBIT blev DKK 602 mio., og driftsresultatet (EBVAT) blev på DKK 381 mio., hvilket svarer til en fremgang på 24% i forhold til 2011.
Nettoomsætningen og driftsresultatet blev dermed som forventet ved årets begyndelse.
Kurs- og værdireguleringer blev negative med DKK 350 mio., og årets nettoresultat blev herefter DKK 24 mio. (2011: DKK -251 mio.).
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 823 mio. mod DKK 771 mio. i 2011. Stigningen kan primært henføres til nye investeringer, genudlejninger samt pristalsregulering af lejen.
Ejendommenes driftsomkostninger steg marginalt til DKK 164 mio. mod DKK 162 mio. året før. Trods nyinvesteringer har Jeudan formået at fastholde driftsomkostningsniveauet på den samlede ejendomsportefølje.
Bruttoresultatet udgjorde DKK 659 mio. mod DKK 609 mio. i 2011. Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med gennemsnitligt 16% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem år været på niveauet 80%.
Aktivitetsniveauet har i 2012 som forventet været lavere end sidste år. Omsætningen udgjorde DKK 385 mio. mod DKK 466 mio. i 2011, svarende til et fald på 18%. Faldet skyldes et generelt lavere aktivitetsniveau i 2012 indenfor indretning og byggeri sammenlignet med 2011. I 2011 havde Jeudan Servicepartner flere større projekter, herunder opførelse af Torvehallerne, hvilket ikke var tilfældet for 2012. Serviceaktiviteterne har derimod udvist en fortsat pæn vækst i 2012.
Trods faldet i omsætningen i 2012 har Jeudan Servicepartner over de seneste fem år haft en gennemsnitlig omsætningsstigning på 16% pr. år.
Drifts- og produktionsomkostningerne faldt tillige, som følge af det lave aktivitetsniveau, og udgjorde DKK 356 mio. i 2012 mod DKK 418 mio. i 2011.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 28 mio. i 2012 mod DKK 48 mio. i 2011. Faldet kan som tidligere anført henføres til et lavere aktivitetsniveau. Bruttomarginen blev 7,4% og har de seneste fem år gennemsnitligt ligget omkring 10%.
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 83 mio. mod DKK 69 mio. i 2011. Stigningen, som var forventet, kan primært henføres til udvidelse af salgs- og udlejningsorganisationen samt øgede salgs- og markedsføringsomkostninger. Med henblik på at imødegå den stigende konkurrence på udlejningsmarkedet er der foretaget en udvidelse af de dele af organisationen, der varetager kommercielle aktiviteter samt salgs-, markedsførings- og udlejningsaktiviteter, således at udgifterne til disse aktiviteter på årsbasis i alt udgør ca. DKK 10-12 mio.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 602 mio. i 2012 mod DKK 585 mio. for 2011. Stigningen kan primært henføres til forøgelsen af Koncernens ejendomsinvesteringer samt forbedringer af ejendommenes drift. Modsatrettet virker aktivitetsnedgangen i Service samt forøgede salgs-, markedsførings- og udlejningsomkostninger. EBIT pr. aktie blev i 2012 på DKK 56,9 mod DKK 55,3 i 2011.
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -221 mio. i 2012 mod DKK -277 mio. i 2011. Trods en stigning i den nettorentebærende gæld på DKK 1,3 mia. i forhold til ultimo 2011, der primært kan henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer og omlægning af renteaftaler, er nettorenteomkostningerne faldet med 20%. Faldet kan henføres til omlægninger af renteaftaler i 2011, primo 2012 samt i andet halvår 2012 til nye aftaler med lavere rente. Renteaftalerne er i overvejende grad indgået med forward start seks måneder frem, hvilket for 2012 har medført yderligere reduktion i de finansielle udgifter.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 381 mio. mod DKK 308 mio. i 2011, svarende til en stigning på 24%. Stigningen kan henføres til foretagne ejendomsinvesteringer, forbedring af ejendommenes drift samt omlægning af renteaftaler til en lavere rente.
| Nøgletal - Investeringsejendomme | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 80,4 | 78,9 | 80,2 | 79,0 | 80,1 |
| Vækst nettoomsætning | % | 25,1 | 17,9 | 30,2 | 6,0 | 6,7 |
| Vækst bruttoresultat | % | 20,6 | 15,7 | 32,3 | 4,5 | 8,2 |
| Nøgletal - Service | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 11,7 | 11,4 | 8,9 | 10,4 | 7,4 |
| Vækst omsætning | % | 47,3 | -0,7 | 34,0 | 17,0 | -17,5 |
| Vækst bruttoresultat | % | 52,2 | -2,9 | 3,2 | 37,4 | -41,6 |
EBVAT og EBVAT pr. aktie
Modsatrettet virker aktivitetsnedgangen i Service samt forøgede salgs-, markedsførings- og udlejningsomkostninger. Resultatet (EBVAT) pr. aktie steg hermed til DKK 36,1 i 2012 mod DKK 29,2 i 2011.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) fra 7,4% i 2011 til 9,7% i 2012.
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede budget for det kommende driftår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser som mest velegnet til værdiansættelsen af Jeudans ejendomsportefølje.
Den af Jeudan anvendte model, der har været brugt konsistent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere eller lavere end den leje der vil kunne opnås ved genudlejning, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og varmeudgifter etc.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² årligt. På erhvervslejemål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt.
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og eventuelle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra anerkendte ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslovens §§ 18 og 22.
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.
Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en værdiregulering på DKK 174 mio. i 2012 (2011: DKK 309 mio.), svarende til 1% af den bogførte værdi af Koncernens ejendomme. Reguleringen kan i al væsentlighed henføres til forbedring af nettoresultatet for ejendommene samt reduktion af afkastprocenten på fem ejendomme i forbindelse med ændret anvendelse af ejendommene eller forlængelse af kontrakter.
Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2012 har herefter en bogført værdi på DKK 16,6 mia. og et gennemsnitligt afkast på 5,2% p.a. (2011: 5,2% p.a.), svarende til DKK 20.775 pr. m² (2011: DKK 19.893 pr. m²). Den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.169 pr. m² (2011: DKK 1.133 pr. m²).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er langsigtet og bør derfor finansieres med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved renteaftaler med forskellige løbetider, der sikrer en bedre risikospredning henover rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaftaler udgør ca. 10 år.
Afdækning af renterisikoen øger kursfølsomheden, hvor valg af finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
Kurstab på finansielle gældsforpligtelser som følge af den faldende rente udgjorde DKK 520 mio. (2011: kurstab DKK 937 mio.).
Herudover har Koncernen afholdt stempel- og låneomkostninger således at de samlede tab på finansielle gældsforpligtelser blev DKK 524 mio. (2011: samlet kurstab m.m. DKK 952 mio.).
Resultat før skat udgjorde herefter DKK 31 mio. i 2012 mod DKK -334 mio. i 2011.
Skat af årets resultat udgjorde DKK 8 mio. i 2012 mod DKK -83 mio. i 2011.
Herefter blev årets resultat i 2012 DKK 24 mio. mod DKK -251 mio. i 2011.
De samlede investeringer i ejendomme inklusive igangværende projekter vedrørende ejendommene udgjorde DKK 16.605 mio. pr. 31. december 2012 mod DKK 15.319 mio. ultimo 2011. Stigningen kan henføres til årets nettoinvesteringer, udvikling af den eksisterende portefølje samt nettoopskrivning af ejendommenes værdi.
Koncernens egenkapital udgjorde DKK 3.927 mio. ultimo 2012 mod DKK 4.016 mio. ultimo 2011. I 2012 er egenkapitalen påvirket af årets resultat fratrukket udbetalt udbytte i april 2012.
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 23,1% ultimo 2012 mod 25,8% ultimo 2011.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 12.175 mio. ultimo 2012 mod DKK 10.753 mio. ultimo året før. Stigningen kan primært henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer samt omlægning af renteaftaler. De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 904 mio. ultimo 2012 mod DKK 797 mio. ultimo 2011.
Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 408 mio. i 2012 (2011: DKK 281 mio.) Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 466 mio. i 2012 (2011: DKK 242 mio.), svarende til DKK 44,0 pr. aktie i 2012 mod DKK 22,9 pr. aktie i 2011.
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til investeringer og igangværende projekter, udgjorde DKK -1.282 mio. i 2012 (2011: DKK -706 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 730 mio. i 2012 (2011: DKK 1.248 mio.). Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkredit- og anlægslån ved nyerhvervelser. Modsat rettet virker udbetaling af udbytte.
Herefter udgjorde nettoændringen i likviditeten DKK -86 mio. i 2012 (2011: DKK 785 mio.).
Koncernens likviditetsberedskab inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde DKK 855 mio. pr. 31. december 2012 (2011: DKK 891 mio.).
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber" der udgør DKK -3 mio. (2011: DKK -142 mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives den til denne lavere værdi. Som konsekvens heraf er tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med DKK 3 mio. i 2012. Sammen med nedskrivninger foretaget i tidligere år er kapitalandele og tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med i alt DKK 576 mio.
Moderselskabets egenkapital udgør DKK 3.462 mio. (2011: DKK 3.718 mio.).
Som følge af det lave renteniveau har Jeudan i januar 2013 omlagt renteaftaler for DKK 1,5 mia. I forbindelse med omlægningen er der realiseret en kursgevinst på DKK 28 mio. Den gennemsnitlige løbetid på renteaftalerne er fastholdt på ca. 10 år, og kursfølsomheden på de finansielle gældsforpligtelser udgør fortsat ca. DKK 8 mio. ved ændring i renten på 0,01 procentpoint.
William Demant Invest oplyste i købstilbuddet: "William Demant Invest har ingen intentioner om at overtage samtlige aktier i Selskabet, men ønsker fremadrettet at have mulighed for at øge sin aktiepost i Selskabet. I forbindelse med købstilbuddet vil William Demant Invest gerne udtrykke sin opbakning til Jeudans ledelse, bestyrelse og den valgte strategi for Selskabet. Det er William Demant Invests hensigt, at Jeudans aktier fortsat skal være optaget til handel og officiel notering på NAS-DAQ OMX Copenhagen".
Herudover er der ikke siden udgangen af 2012 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke fremgår af nærværende årsrapport.
Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:
I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer bestyrelsen relevante risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan med henblik på, at relevante risikoområder er nøje gennemgået og drøftet på et bestyrelsesmøde mindst én gang om året. Såfremt direktionen i løbet af året vurderer, at der er opstået nye risikoområder, vil disse blive medtaget i den årlige gennemgang.
I henhold til IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen. Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvirker det Jeudans resultat og finansielle stilling negativt, og Jeudans aktiepris kan ligeledes blive påvirket negativt.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effek-
ten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.473 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 procentpoint medføre en stigning i dagsværdien på DKK 1.762 mio.
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og værdier ultimo december 2012, der er opgjort som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.
De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i:
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detaljerede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Den finansielle krise i Europa har ramt mange lande, sektorer og brancher, herunder ejendomsmarkedet.
På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer, der for nogle særlige ejendomssegmenter har medført betydelige prisfald og svækket adgangen til finansiering.
Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og en fortsat svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde, at efterspørgslen efter lejemål aftager og at Jeudan følgelig oplever faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt med-
| Basis | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ændring i afkastprocent | % | -1,00% | -0,75% | -0,50% | -0,25% | - | 0,25% | 0,50% | 0,75% | 1,00% |
| Afkastprocent | % | 4,2% | 4,4% | 4,7% | 4,9% | 5,2% | 5,4% | 5,7% | 5,9% | 6,2% |
| Ændring i dagsværdi | DKK mio. | 3.964 | 2.800 | 1.762 | 829 | - | -777 | -1.473 | -2.111 | -2.696 |
| Dagsværdi | DKK mio. | 20.795 | 19.631 | 18.593 | 17.660 | 16.831 | 16.054 | 15.358 | 14.720 | 14.135 |
| Dagsværdi pr. m² | DKK | 25.668 | 24.232 | 22.950 | 21.799 | 20.775 | 19.816 | 18.957 | 18.170 | 17.447 |
| Egenkapital | DKK mio. | 6.900 | 6.027 | 5.248 | 4.549 | 3.927 | 3.344 | 2.822 | 2.344 | 1.905 |
| Indre værdi pr. aktie | DKK | 652 | 569 | 496 | 430 | 371 | 316 | 267 | 221 | 180 |
| Egenkapitalandel | % | 33% | 30% | 28% | 25% | 23% | 20% | 18% | 16% | 13% |
Tomgangsleje DKK mio.
Udlejningsprocent
Udlejningsprocent
føre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig øger en fortsat økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en fortsættelse af den økonomiske afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme.
De ovenfor beskrevne forhold kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme, der grundet deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er der endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket kan påvirke Koncernens indtægter og ejendommens markedsværdi negativt.
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeniveau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme og kan dermed også påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 35 mio., opgjort på grundlag af den gennemsnitlige leje pr. 31. december 2012. Med udgangspunkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan i 2013 kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på mere end 55% før driftsresultatet (EBVAT) bliver negativt. Figuren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgelse af tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i Jeudan ud fra en gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. december 2012).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af 2012 94,6 målt på lejeindtægter.
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dette kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med for eksempel istandsættelse og indretning til nye kunder. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved misligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 3 mio. pr. år, svarende til 0,4% af omsætningen i 2012.
I samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør ca. 93% af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål der har en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan således have en negativ indflydelse på lejeindtægten.
Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder bestemmelser om minimumsleje. Lejeindtægter fra lejemål med omsætningsbestemt leje udgør under 1% af Jeudans samlede lejeindtægter.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser hvorefter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisterende eller fremtidig lovgivning, kan det påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Der kan opstå en situation hvor lejeforhøjelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen på næste side er vist hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans erhvervsejendomsportefølje vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til ca. 2,5% af den gennemsnitlige årlige erhvervsleje på DKK 1.169 pr. m2, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 485 mio.
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og værdier ultimo december 2012, der er opgjort som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.
Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse
eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige, kan det påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger indenfor en kort årrække.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi, hvilket kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejendomme, således at risikoen for uforudsete tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer af ejendomme og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i situationer, hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger
| Basis | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ændring af leje pr. m² | DKK | -50 | -40 | -30 | -20 | - | 20 | 30 | 40 | 50 |
| Afkastprocent | % | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% | 5,2% |
| Ændring i dagsværdi | DKK mio. | -799 | -642 | -485 | -327 | - | 302 | 459 | 616 | 774 |
| Dagsværdi | DKK mio. | 16.032 | 16.189 | 16.346 | 16.504 | 16.831 | 17.133 | 17.290 | 17.447 | 17.605 |
| Dagsværdi pr. m² | DKK | 19.789 | 19.983 | 20.177 | 20.371 | 20.775 | 21.148 | 21.342 | 21.536 | 21.730 |
| Egenkapital | DKK mio. | 3.328 | 3.445 | 3.563 | 3.681 | 3.927 | 4.153 | 4.271 | 4.389 | 4.507 |
| Indre værdi pr. aktie | DKK | 314 | 325 | 337 | 348 | 371 | 392 | 403 | 415 | 426 |
| Egenkapitalandel | % | 20% | 21% | 21% | 22% | 23% | 24% | 24% | 25% | 25% |
Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang pr. overtagelsesdatoen. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser der er tilfredsstillende for Jeudan bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan der opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejendomme.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og tilstand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav. Såfremt den højst opnåelige salgspris på salgstidspunktet, med fradrag af salgsomkostninger, er lavere end den bogførte værdi af ejendommen, kan dette påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovgivningsmæssige ændringer som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskeligere og/eller mere omkostningstunge, kan få en negativ virkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater og dermed påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og afgifter eller yderligere begrænsninger af rentefradragsretten. Endvidere kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen der pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større rettigheder have en negativ indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater.
Hvis regeringen fremsætter lovforslag som forventes at påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt, forsøger Selskabet aktivt at deltage i høringsprocesser m.m. gennem samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark og Jeudans rådgivere.
Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepartner falder, eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter Jeudan Servicepartners serviceydelser, kan det påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt. Størstedelen af omsætningen i Jeudan Servicepartner er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil på basis af omsætningsniveauet for 2012 betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK 4 mio.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner, svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio., påvirker resultat før skat med DKK 1,5 mio., beregnet på basis af de realiserede beløb for 2012 og før eventuelle omkostningsjusteringer.
Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet.
Jeudan Servicepartner gennemfører projektering og entrepriser for såvel Jeudan som for andre kunder. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbindelse kan begås fejl og dermed påføres Jeudan Servicepartner et erstatningsansvar. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejendomsselskab, der afhængig af den valgte finansieringsstruktur vil have en stor rentebærende gæld.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Koncernens cash flow, er lav, og finansielle risici opstår primært i forbindelse med finansiering af investeringer.
Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangspunkt have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkostningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Jeudan tilstræber at reducere renterisikoen ved optagelse af fastforrentede lån samt anvendelse af renteaftaler til afdækning af renterisikoen på variabelt forrentede lån, hvilket belyses nedenfor.
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigende rente, dog med en vis forsinkelse. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Realkreditlån er som udgangspunkt uopsigelige, men det kan ikke udelukkes, at Jeudans øvrige långivere, for eksempel i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger eller uro på de finansielle markeder, vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.
Endelig kan det ikke udelukkes, at Jeudans långivere ændrer på betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter der ikke er attraktive for Jeudan.
Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkreditlån, anlægslån og driftskreditter på følgende måder:
Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gældsforpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet 80-100%. Pr. 31. december 2012 havde Jeudan en renteafdækningsprocent på 97. Med den nuværende dækning falder renteafdækningsprocenten til 65 over de næste fem år og til 45 over de næste ti år. Størstedelen af Jeudans renteafdækning er foretaget via renteaftaler. Jeudan har valgt en afdækningsprofil hvor det tilstræbes, at renteafdækningen placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber tegnes en ny renteaftale med en løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen er retableret. Ved denne model vil den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen lægge sig i et interval på 9-11 år.
Denne afdækningsprofil sikrer en spredning hen over hele rentekurven, og Jeudan er således mindre følsom overfor udsving på dele af rentekurven.
Jeudan har realkreditlån hvor der er indbygget et renteloft med en restgæld på DKK 743 mio. Renteloftet træder i kraft ved en CIBOR 6 rente på 4,25%.
Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser er beskrevet med udgangspunkt i det renteniveau, der var gældende pr. 1. januar 2013. Renterisikoen er beregnet med et rentefald på 1 procentpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3 procentpoint for årene 2013-2016.
Den variabelt forrentede andel af de samlede finansielle gældsforpligtelser udgør ca. DKK 0,4 mia. ved udgangen af 2012 og stiger til ca. DKK 3,5 mia. ved udgangen af 2016. Stigningen på DKK 3,1 mia. kan henføres til udløb af renteaftaler i perioden. Renteaftalerne vil blive forlænget ved udløb, og er den illustrerede rentestigning ikke indtruffet på dette tidspunkt vil den beskrevne renterisiko være mindre end det fremgår af tabellen. Tabellen beskriver således den værst tænkelige effekt af en rentestigning.
Yderligere beskriver tabellen kun den isolerede effekt af en rentestigning. Stiger renten generelt med 3% p.a. og denne rentestigning eksempelvis kan henføres til stigende inflation, vil den negative effekt af en rentestigning enten blive delvist opvejet eller helt elimineret af stigninger i Koncernens lejeindtægter.
Ved udgangen af 2012 har Jeudan en kursrisiko på ca. DKK 8 mio. for hvert basispunkt renten ændres.
Falder renten med 10 basispunkter vil en kursrisiko på ca. DKK 8 mio. pr. basispunkt medføre et urealiseret kurstab på ca. DKK 80 mio. Omvendt vil en rentestigning på 10 basispunkter medføre en urealiseret kursgevinst på ca. DKK 80 mio. Urealiserede kursgevinster og kurstab føres over resultatopgørelsen.
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til finansiering af Jeudans udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
| Pr. 31.12 | Antal år | Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreg. Dkk mio. |
Heraf med fast rente, renteaftaler eller renteloft Dkk mio. |
Rente afdækning i % |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | - | 11.709 | 11.307 | 97 |
| 2013 | 1 | 11.466 | 9.998 | 87 |
| 2017 | 5 | 10.530 | 6.867 | 65 |
| 2022 | 10 | 9.694 | 4.393 | 45 |
| 2027 | 15 | 9.244 | 2.213 | 24 |
| 2032 | 20 | 9.062 | 282 | 3 |
| R DKK mio. |
ealkreditlån A i alt |
nlægslån D i alt |
riftskreditter i alt |
I alt |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||
| Restgæld 31.12 | 9.188 | 2.120 | 401 | 11.709 |
| Heraf med fast rente | 8.444 | 2.120 | 0 | 10.564 |
| Heraf med renteloft | 743 | 0 | 0 | 743 |
| Heraf med variabel rente | 1 | 0 | 401 | 402 |
| 20131 | ||||
| Forventet restgæld 31.12 | 9.113 | 1.952 | 401 | 11.466 |
| Heraf med fast rente | 7.336 | 1.952 | 22 | 9.310 |
| Heraf med renteloft | 688 | 0 | 0 | 688 |
| Heraf med variabel rente | 1.089 | 0 | 379 | 1.468 |
| Renterisiko ved renteændring med2 | ||||
| - 1% | -10 | 0 | -4 | -14 |
| +1% | 10 | 0 | 4 | 14 |
| +2% | 20 | 0 | 8 | 28 |
| +3% | 30 | 0 | 12 | 42 |
| 2014 | ||||
| Forventet restgæld 31.12 | 9.038 | 1.786 | 401 | 11.225 |
| Heraf med fast rente | 6.703 | 1.786 | 24 | 8.513 |
| Heraf med renteloft | 632 | 0 | 0 | 632 |
| Heraf med variabel rente | 1.703 | 0 | 377 | 2.080 |
| Renterisiko ved renteændring med2 | ||||
| - 1% | -20 | 0 | 4 | -16 |
| +1% | 20 | 0 | 4 | 24 |
| +2% +3% |
40 61 |
0 0 |
8 11 |
48 72 |
| 2015 Forventet restgæld 31.12 |
8.961 | 1.625 | 401 | 10.987 |
| Heraf med fast rente | 6.406 | 1.625 | 26 | 8.057 |
| Heraf med renteloft | 575 | 0 | 0 | 575 |
| Heraf med variabel rente | 1.980 | 0 | 375 | 2.355 |
| Renterisiko ved renteændring med2 | ||||
| - 1% | -24 | 0 | -4 | -28 |
| +1% | 24 | 0 | 4 | 28 |
| +2% | 48 | 0 | 8 | 56 |
| +3% | 72 | 0 | 11 | 83 |
| 2016 | ||||
| Forventet restgæld 31.12 | 8.883 | 1.472 | 401 | 10.756 |
| Heraf med fast rente | 5.968 | 801 | 0 | 6.769 |
| Heraf med renteloft | 518 | 0 | 0 | 518 |
| Heraf med variabel rente | 2.397 | 671 | 401 | 3.469 |
| Renterisiko ved renteændring med2 | ||||
| - 1% | -25 | -3 | -4 | -32 |
| +1% | 25 | 3 | 4 | 32 |
| +2% | 51 | 5 | 8 | 64 |
| +3% | 76 | 8 | 12 | 96 |
1: Renten for CIBOR6 lån kan kun stige for andet halvår 2013, da rente for første halvår 2013 er fastlåst. 2: Renten ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2013.
Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långiver i tilfælde hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed, om end de senere års finansielle krise har begrænset långivernes risikovillighed. Anlægslån og driftskreditter udgør ved udgangen af 2012 21,3% af den samlede rentebærende gæld.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-forbehold.
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.
Jeudans regnskabspraksis er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards ("IFRS"), som godkendt af EU, og fortolkningsbidrag hertil samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Ændringer i IFRS eller fortolkningsbidrag hertil kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsoffentliggørelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis, jf. anvendt regnskabspraksis, har Jeudan foretaget væsentlige regnskabsmæssige skøn for så vidt angår dagsværdiregulering af investeringsejendomme, hvilket har haft en betydelig indflydelse på regnskabsaflæggelsen. Ændringer heri kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Jeudans måling af ejendommene til dagsværdi foretages med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Modellen indeholder flere elementer der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold, herunder afkastprocent, regulering til markedsleje samt korrektioner til dagsværdi. For en nærmere beskrivelse af de enkelte elementer henvises til afsnittet "regnskabsberetning".
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal være tegnet således:
Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller begrænsninger i dækningsomfang der efter særlige omstændigheder kan medføre, at skader på Jeudans ejendomme ikke er forsikringsdækket. Der er således risiko for, at Jeudan i særlige tilfælde selv må afholde omkostninger nødvendiggjort af skader på Jeudans ejendomme samt bære andre tab forbundet dermed. Det kan derfor ikke udelukkes, at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredjemand kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser i anerkendte forsikringsselskaber. Forsikringerne inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved skade samt terrorforsikring. For fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejendomme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse med svampe- og insektskade.
Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikringer i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herunder motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring, entrepriseforsikringer, arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvarsforsikring samt bestyrelsesansvarsforsikring.
Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselskaber for at vurdere eventuelle ændringer i dækningsomfang.
Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig forudsætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige drift er afhængig af Jeudans muligheder for at tiltrække og fastholde velkvalificerede medarbejdere.
Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængighed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer blandt medarbejderne ikke i væsentlig grad kan påvirke Jeudans driftsmæssige og finansielle stilling negativt.
Jeudans IT-risiko består primært i, at Jeudan kan opleve nedbrud på servere, hvilket blandt andet kan opstå ved brand, indbrud, strømnedbrud eller fejl i hardware/software.
Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinjer der indebærer et sikkerhedsniveau, der generelt understøtter en sikker og stabil drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne nedbrud vil kunne ske i fremtiden, og at dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag relateret til den løbende drift samt køb og salg af ejendomme. Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat som kan indebære, at Jeudan ikke kan gøre rettigheder gældende i det forventede
eller ønskede omfang eller er pålagt større eller længerevarende forpligtelser end ønsket.
Jeudan har udarbejdet standardparadigma til lejekontrakter for erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud fra gældende lovgivning samt øvrig praksis på området. Ved revision af kontrakterne er Jeudan i dialog med advokater, der har ekspertise i lejeret. Jeudan søger i videst muligt omfang at indgå lejekontrakter der afspejler Jeudans standardparadigma, men der er risiko for at forhandlingsresultatet medfører, at kunden opnår en bedre retsstilling end den der fremgår af Jeudans standardparadigma.
Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økonomisk, juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommene, jf. afsnittet "Køb af ejendomme" under nærværende risikofaktorer. Disse gennemgange danner grundlag for de efterfølgende forhandlinger og indgåelse af aftaler, hvor Jeudan som udgangspunkt tillige gør brug af advokat. Selv om Jeudan søger at opnå de bedst mulige vilkår ved køb og salg af ejendomme, er der risiko for at Jeudans ansvar for mangler m.v. ved salg af ejendomme viser sig større end forventet, og at Jeudan ved køb af ejendomme ikke kan gøre mangelsansvar gældende som forventet.
Udover retstvister og inkassosager som Jeudan vurderer som uvæsentlige, er Koncernen ikke involveret i retstvister og inkassosager.
Det kan dog ikke udelukkes, at Jeudan kan blive part i retssager og voldgiftssager der kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.
Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i at der konstateres forurening på en ejendom og at myndighederne udsteder påbud der kan medføre udgifter eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse de miljømæssige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejendomme, er generelt områdeklassificeret som lettere forurenet. Denne lettere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som lettere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord m.v. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejendomme hvor der er konstateret miljøforurening der har medført, at enkelte ejendomme er kortlagt på vidensniveau 2, eller enkelte ejendomme hvor der er mistanke om forurening, således at ejendommene er kortlagt på vidensniveau 1. Koncernen har ejendomme i begge kategorier.
Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som hovedregel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinteressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anvendelse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til undersøgelser eller fjernelse af forurening, medmindre Koncernen selv er forurener. Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersøgelser og tiltag der kan medføre udgifter for Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer.
København vokser i disse år. Byen tiltrækker virksomheder og organisationer der ønsker en placering i landets hovedstad. Byen tiltrækker tillige mennesker som ønsker at leve i hovedstaden med dens mange muligheder. En lignende tendens opleves i andre lande.
København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal uddannelses- og forskningsinstitutioner – alt tilgængeligt inden for et forholdsvis mindre geografisk område. Hovedstadens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og generelt velfungerende infrastruktur i form af blandt andet vejnet, Øresundsbro, Metro, togforbindelser nationalt og internationalt samt Københavns Lufthavn, der har hyppige forbindelser med en lang række byer i hele verden.
I et internationalt perspektiv fremhæves København af disse grunde jævnligt som et af de foretrukne steder for både virksomheder og mennesker.
Andre større byer i Danmark oplever ligeledes i disse år en vækst i befolkningen, men både den aktuelle udvikling og prognoser viser, at indbyggertallet i hovedstadsområdet stiger hurtigere end i andre områder. Samtidig stiger den gennemsnitlige husstandsindkomst hurtigere i hovedstadsområdet end i andre dele af landet. Det synes således i vidt omfang at være relativt højtlønnede og veluddannede mennesker, som flytter til hovedstaden. Denne befolkningsgruppe lægger gennemgående særlig vægt på de funktioner og muligheder, som en storby kan byde på. Disse tendenser bekræftes af Danmarks Statistik, hvor såvel befolkningstilvæksten, bruttonationalproduktet pr. indbygger samt den økonomiske vækst i København ligger væsentligt over øvrige områder i Danmark.
Tilstedeværelsen af veluddannet arbejdskraft er medvirkende til at tiltrække nye virksomheder med attraktive arbejdspladser. Samtidig søger Københavns Kommune og hovedstadsregionen i øvrigt at fremme byudviklingen gennem ambitiøse anlægsinvesteringer i bygninger og yderligere infrastruktur samt en fortsat udvikling af byens og områdets tilbud.
De nævnte forhold indebærer en god stabilitet i efterspørgslen efter kontor-, bolig- og butiksarealer og dermed i lejeniveauet. Samtidig konstateres en forholdsvis høj grad af værdifasthed ved investering i ejendomme i området.
Samlet set er hovedstaden således et attraktivt marked for en virksomhed som Jeudan.
Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for erhvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etagemeter til kontorformål er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket gør markedet næsten tre gange så stort som det samlede marked i de fire øvrige hovedmarkeder: Århus, Aalborg, Odense og Trekantområdet.
På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn stort set samme andel som det samlede marked i de fire øvrige hovedmarkeder, hvilket er ca. 20%.
Jeudans samlede ejendomsportefølje udgjorde ultimo 2012 i alt ca. 810.000 m2, hvoraf ca. 95% svarende til ca. 770.000 m2 er beliggende i Region Hovedstaden.
Transaktionsomfanget for investeringsejendomme har været svagt stigende i 2010 og 2011. Denne tendens er fortsat i 2012.
Efter en periode med større prisstigninger og høj omsætning (2005-2007) opstod der i slutningen af 2008, hvor finanskrisen intensiveredes, en recession der medførte et fald i transaktionsomfanget, der overordnet set faldt tilbage på niveauet før årtusindeskiftet. De efterfølgende år har vist en svag vækst i transaktionsomfanget, og markedet virker til at have fundet et niveau, der svarer til tiden før 2005. Det er således mere perioden 2005-2007, der var unormalt høj, end det er den efterfølgende periode, der er unormalt lav.
Det er Jeudans vurdering, at Storkøbenhavn har en større andel af det samlede transaktionsomfang og at denne tendens har været stigende. Investeringsinteressen for ejendomme med en mere sekundær beliggenhed, af en dårligere kvalitet og med svagere udlejningsforhold er meget svag. De sekundære beliggenheder bliver hermed for risikofyldte, da investorerne søger efter ejendomme med et stabilt cash flow. Herudover er finansieringen af ejendomme med den sekundære beliggenhed såvel vanskeligere som dyrere.
Der har i 2012, som det delvist var tilfældet i 2011, været en øget interesse fra udenlandske investorer. Jeudan vurderer, at over halvdelen af transaktionsomfanget på det danske marked i 2012 skyldes udenlandske investorer. Denne tendens er i særdeleshed drevet af investering i større boligudlejningsejendomme og porteføljer, hvor det vurderes at udenlandske investorer tegner sig for op mod 80% af denne omsætning. Endvidere står udenlandske investorer for hovedparten af transaktionsomfanget på strøgejendomsmarkedet, der tidligere var domineret af 10-mands kommanditselskaber.
Den fortsat store forskel mellem afkastet på primære ejendomme og renten på et sikkert 10-årigt cash flow (statsobligation) vil sandsynligt betyde, at efterspørgslen fortsat vil være stigende, og Jeudan forventer en større transaktionsvolumen i 2013 end i 2012. Det er således Jeudans vurdering, at den voksende efterspørgsel vil være relateret til primære ejendomme med et stabilt cash flow, hvorimod efterspørgslen efter sekundære ejendomme og projektejendomme vil være meget begrænset. Det lave udbud af primære ejendomme har dog påvirket efterspørgslen efter den bedre halvdel af de sekundære ejendomme positivt.
Jeudan vurderer, at nettostartafkastkravet for de primære ejendomme, blandt andet henset til den pæne efterspørgsel og det begrænsede udbud, vil ligge på nuværende niveau med en mulig tendens til at bryde 5% grænsen i 2013. Tilsvarende tendenser med lavere krav til afkastet på primære ejendomme kan blandt andet konstateres i England og Sverige.
Med udsigt til relativt stabile startafkast er mulighederne for værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og mellemlang sigt, i høj grad relateret til kompetencer inden for administration, drift, udvikling og optimering. Jeudan vurderer, at ejendomspriserne på lang sigt vil stige, men den afgørende forudsætning for at værdien af investeringsejendomme på kort og mellemlang sigt stiger, er ejerens evner og kompetencer inden for aktiv management.
Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk
CBD: Central Business District, svarende til det centrale København
Kilde: Sadolin & Albæk
Tomgangsprocent for kontorer i Storkøbenhavn
Kilde: Oline – ED, Jeudan
Kilde: Sadolin & Albæk
Spændet mellem nettostartafkast for primære ejendomme og sekundære ejendomme er igen i 2012 steget. Fra primo 2008 til medio 2009 var der en stigning i spændet, der stagnerede i 2010 og dele af 2011. Stagnationen skyldes formentlig interessen for den bedre del af de sekundære ejendomme grundet det manglende udbud af primære ejendomme. Afkastniveauet på primære ejendomme ligger stabilt med udsigt til et muligt fald i afkastet, mens afkastet på de sekundære ejendomme stiger som følge af manglende investorinteresse.
Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt. Sekundære ejendomme vil for den bedre halvdel opleve stabile til svagt stigende priser, mens den øvrige del af de sekundære ejendomme har en risiko for yderligere prisfald.
De senere års realøkonomiske udvikling har medført både produktions- og omsætningsnedgang i en lang række virksomheder, hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen efter erhvervslokaler. Yderligere har virksomheder generelt iværksat en række omkostningsminimerende tiltag for at imødekomme den generelle økonomiske afmatning, hvilket har betydet øget fokus på størrelsen af samt kvadratmeterlejen på lokaler.
I 2011 oplevede kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn en bedring i tomgangen trods den realøkonomiske udvikling. Denne tendens stoppede brat i fjerde kvartal 2011, hvor tomgangen steg til niveauet fra 2010 og sluttede på 10,4%. I 2012 har tomgangen ligget omkring 10% dog med en bedring i andet halvår 2012 og sluttede i 9,7% ultimo 2012.
Udlejningsprocenten for Jeudans ejendomsportefølje var ultimo 2012 på 94,6, svarende til en tomgang på 5,4%.
Markedets tomgang har således i 2012 ligget omkring 10%, og det er Jeudans forventning at niveauet i 2013 vil være stagnerende til svagt stigende.
En stor andel af Storkøbenhavns tomgang kan konstateres i visse mindre centralt beliggende kontorområder, der aktuelt er
præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gælder både nogle af de mere sekundære kontorområder fra 1970'erne og 1980'erne, herunder for eksempel Glostrup, Albertslund og Høje-Taastrup, men det gælder også Ørestad og Sydhavn, hvor en stor koncentration af nybyggeri har betydet, at konkurrencen om at tiltrække kunder er stor.
En stigende eller stagnerende tomgang vil alt andet lige resultere i faldende eller stagnerende lejepriser, hvilket har kunnet observeres i markedet. Lejeniveauet har været stagnerende siden 2010, dog således at de primære beliggenheder oplevede en lille stigning primo 2011 – en stigning der har indsnævret sig i løbet af andet halvår 2012. Det er Jeudans vurdering, at priserne i 2013 vil være på det nuværende niveau for såvel primære som sekundære beliggenheder i København.
På linje med markedet for kontorejendomme har detailmarkedet været præget af store ændringer siden primo 2008 som følge af den realøkonomiske udvikling.
Specielt nedgangen i privatforbruget har påvirket omsætningen negativt og dermed indtjeningen i detailhandlen generelt, hvilket har medvirket til en stigning i tomgangen.
Efter en periode fra 2009 til ultimo 2011 med en stagnerende tomgang omkring 3% har udviklingen i 2012 medført en stigende tomgang til et niveau over 4%, og tomgangen for detailejendomme i Storkøbenhavn sluttede året i 4,2%. Det er Jeudans vurdering, at niveauet i 2013 vil ligge omkring 4-5%.
Vurderingen baseres på den fortsatte usikkerhed omkring den realøkonomiske og makroøkonomiske udvikling. Overordnet set er det Jeudans vurdering, at der registreres en fornuftig efterspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser.
Specielt de kapitalstærke danske og internationale kæder forsøger at udnytte det nuværende marked til – til konkurrencedygtige huslejer og uden betydelige nøglepenge – at sikre sig attraktive butikslejemål på velbeliggende adresser.
På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært belig-
gende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i det centrale København gennem de senere år været under pres. Dette har medført stagnerende lejeniveauer generelt, men der registreres dog stadig store forskelle alt afhængig af beliggenhed.
Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål med en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2013, mens lejeniveauet på sekundære beliggenheder vil være under pres.
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer. Dels boligejendomme hvor lejen er underlagt Boligreguleringsloven, dels boligejendomme hvor lejen er markedsbestemt.
For boligejendommene hvor lejen er underlagt Boligreguleringsloven fra 1933, er lejen en del lavere end den opnåelige leje i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangen nær nul.
Der har i de senere år været stor byggeaktivitet på boligejendomme, hvor lejen bestemmes af udbud og efterspørgsel, og projektudviklerne har opført boligejendomme med salg af ejerlejligheder for øje. Det har for en stor dels vedkommende ikke været muligt at sælge disse ejerlejligheder. Ejerne har efterfølgende udlejet boligerne til pæne lejeniveauer med henblik på at opnå en positiv pengestrøm fra ejendommene.
Frem mod 2015 regner Københavns Kommune med en tilflytning af op mod 30.000 indbyggere, hvorved der er behov for op mod 16.000 nye boliger.
Sådanne fremskrivninger kan være medvirkende til, at der ultimo 2011 og i 2012 har været handlet flere større, nyopførte boligejendomme til udenlandske investorer til afkast under 5% p.a.
Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte boligejendomme vil være lav i de kommende år, og det nuværende lejeniveau på DKK 1.200-1.600 pr. m2 forventes stabilt til svagt stigende. Der registreres flere boliglejemål, hvor ovennævnte lejeniveauer overstiges.
Udsigten fra Toldbodgade 53
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift af kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser.
Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for aktionærerne. Den overordnede målsætning søges realiseret ved fokus på følgende økonomiske mål:
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsomfang (investeringer og omsætning) som resultater.
Det er således målsætningen, at de samlede investeringer udviser vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udviser vækst år for år – såvel for de enkelte forretningsområder som for Koncernen samlet.
Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og resultat pr. aktie (EPS).
EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gældsforpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier påvirkes som hovedregel positivt ved lejeindtægternes pristalsregulering samt udvikling og forædling af ejendommenes driftsresultat, mens øvrige kurs- og værdireguleringer af både ejendomme og gældsforpligtelser i væsentligt omfang er konjunkturafhængige. Kurs- og værdireguleringer kan derfor det enkelte år være påvirket af enkeltstående og/eller forholdsvis kortvarige forhold, hvilket vanskeliggør en kvalificeret vurdering af det enkelte års resultat. Derfor vurderer Jeudan EPS og forrentning af egenkapitalen som et gennemsnit over en længere årrække.
I begge forretningsområder (investeringsejendomme og service) er driftsmarginerne centrale målepunkter for lønsomheden. Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles således løbende i forhold til omsætningen.
Måltallene er forskellige for de respektive forretningsområder, afhængig af blandt andet kapitalanvendelse, risikoprofil og markedsforhold.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for at være det centrale udtryk for Koncernens samlede driftsøkonomiske situation og udvikling.
I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finansieringen af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en væsentlig del af aktiviteten i en ejendomsvirksomhed.
Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EB-VAT) når et niveau hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og som er tilstrækkeligt robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet uden at Koncernens løbende likviditet sættes under pres.
Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før kursog værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende (vækst i EBVAT pr. aktie), og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en højere egenkapitalandel vil det være vanskeligere at realisere målsætningen.
Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede fi-
nansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne som følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og tab ved salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og værdireguleringer. Disse kan i de enkelte år være påvirket af ændringer i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og vurderes derfor over en længere årrække.
En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på ca. 2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8% ved en egenkapitalandel på 25%.
Det er således Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige værdistigninger over en længere årrække bidrager med mindst 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.
Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser til dagsværdi, der over renteinstrumenternes løbetid vil være neutral.
Målsætningen for det samlede resultat før skat over en længere årrække er således ca. 16% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en højere egenkapitalandel, og dermed lavere gearing, vil det være vanskeligere at realisere målsætningen.
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25- 33% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.
Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.
Det er målsætningen, at pengestrømme fra de driftsmæssige aktiviteter årligt udgør ca. 8% af egenkapitalen.
Likviditetsreserven inklusive uudnyttede trækningsrettigheder skal løbende udgøre minimum 50% af Koncernens omsætning.
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værditilvæksten skabes gennem en strategi med følgende hovedpunkter:
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende generelle kriterier.
Jeudan foretager nyinvesteringer i ejendomme, der primært anvendes til kontor. Ejendommene kan dog også i mindre omfang indeholde arealer, der anvendes til for eksempel bolig og detail.
Jeudan har p.t. følgende fordeling blandt de enkelte ejendomstyper (målt på værdi):
Målsætningen ved nyinvesteringer er 90-100% kontorejendomme.
Koncernen kan i mindre omfang også investere i projektejendomme inden for ovennævnte målsætninger.
Jeudans geografiske fokus er København.
Jeudan investerer i kontorejendomme i områder der efter Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltrækningskraft på sunde virksomheder.
Jeudan investerer i boligejendomme primært indenfor en radius på ca. 5 km. fra indre København.
Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder der endnu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.
Jeudan har p.t. følgende geografiske fordeling:
Den langsigtede målsætning for den geografiske fordeling er 100% København.
Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder porteføljerne i mindre omfang ofte ejendomme der ligger udenfor Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse eller med hensyn til beliggenhed. Da det sjældent er muligt at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne, opfylder en mindre del af Jeudans portefølje ikke strategien. Disse ejendomme frasælges, når Jeudan finder det hensigtsmæssigt i forhold til situationen på ejendomsmarkedet og den enkelte ejendoms udviklingsstadie.
Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeudans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen af ressourcekrav.
Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og Jeudans investeringer i samme aktivitetsområde uanset størrelse.
Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse men gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til drift af ejendommen.
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markedsleje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. Dette nøgletal illustrerer ofte ejendommens risiko på længere sigt og vurderes blandt andet i forhold til prisen på nybyggeri, ejendommens vedligeholdelsesstand samt dens beliggenhed.
Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver den alternative leje ved et givent afkast. I andre situationer er ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår tillige i vurderingen, dog ofte med en mindre vægt. Disse faktorer omfatter blandt andet den korte risiko der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, for eksempel ved kundernes betalingssvigt.
Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK 25.000-28.000 pr. m², hvilket under normale markedsforhold medfører, at ejendommenes gennemsnitlige lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-1.750 pr. m² årligt (ekskl. driftsomkostninger), og det forudsætter som hovedregel, at ejendommenes udlejnings- og driftssituation er tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hensyn til ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning medfører således, at investeringerne som hovedregel er rettet mod ejendomme sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000- 4.000 m², med mindre der er tale om kunder med utvivlsom betalingsevne og -vilje.
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres som udgangspunkt en undersøgelse af centrale bygningsdele og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.
Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindelse med en sådan investering planlægges inden køb en renovering af ejendommen. Udgifterne til renovering m.m. indgår i vurderingen af ejendommens værdi.
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en driftsstruktur der muliggør rationalisering af ejendommens drift samt salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indretning af lejemål m.m., og dels ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m.
Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til
Der investeres i ejendomme med minimum et markedskonformt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest hvor genudlejningsmulighederne er rimelige og/eller ved en længere uopsigelighed fra en kunde.
Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a. af den indkalkulerede egenkapital.
Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år efter investeringen foretages.
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet, idet strategien er rettet mod drift af ejendomme. Der kan dog opstå situationer, hvor den enkelte ejendom afhændes efter få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod en stabil omsætning, et stabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger gennem driftsforbedringer og inflation. Derfor rettes indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansieringen af investeringerne. Målsætningen er, at driftsresultatet og dermed cash flowet ikke udsættes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunkturændringer og rentestigninger.
Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked investerer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug for detail, bolig, lager og produktion, idet sådanne investeringer har en anden risikoprofil end den, der falder inden for Jeudans strategi. Ved køb af større ejendomsporteføljer kan Jeudan dog erhverve enkelte ejendomme der falder uden for denne strategi.
Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme. Denne type ejendomme defineres som ejendomme eller dele heraf med en betydelig tomgang på købstidspunktet, hvor ejendommene skal ombygges eller renoveres væsentligt, før udlejning kan finde sted.
Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og genudlejning. Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoveringsudgifter og 2 års liggeomkostninger.
Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksimalt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital.
Jeudans kundebetjening
| Kunde | Behov M | uligheder B | eslutning I | ndretning B | rug |
|---|---|---|---|---|---|
| Konstatere behov | Ideer | Dialog | Planlægning | Facility service | |
| Ydelser | Klarlægge behov | Alternativer Rådgivning Tilbud |
Aftale | Ombygning Indretning Flytning Opfølgning |
Kundebetjening Opfølgning |
| Kompetencer | Analyse Kundeorientering Markedskendskab |
Udbud Markedskendskab Kreativitet Kalkulation for kunde og Jeudan |
Forhandling Aftaler Kundeorientering |
Håndværk Serviceydelser Overblik |
Kundeorientering Kvalitet Overblik Opfølgning |
| Værdier | Ordentlighed D | ygtighed T | ilgængelighed | ||
Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejendomme, for eksempel hvis en større kunde fraflytter et lejemål og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. I så fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte investeringsramme.
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. 810.000 m², rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kunderne er derfor afhængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og opmærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde har derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder for at kunden modtager den rette kombination af serviceydelser til at dække sine behov.
Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt og rettidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning og efterfølgende drift af lejemålet. Kundechefen har ansvaret for, at lejemålet løbende fungerer efter hensigten og fremtræder i den ønskede stand.
Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling og eventuelle ændringer i lokalebehov, er kundeopfølgningen tilrettelagt blandt andet på grundlag af et kundesegmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik over kundeporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør blandt andet overvågning af sammensætningen af kunder samt Koncernens eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for at analysere og derigennem kontrollere den samlede kunderisiko i kundeporteføljen.
Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er efter Jeudans vurdering evnen til at fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme de behov som kunderne stiller til de ejendomme og lokaler der danner rammen om deres aktiviteter. En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering blandt andet ved som ejer konstant at være i stand til at levere de ydelser som kunderne efterspørger med hensyn til pris, kvalitet og serviceniveau.
Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab, leverer Jeudan et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.
Jeudan Servicepartners mål er at bidrage til Koncernens vækst, dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme, dels via serviceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand. Dette er med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Koncernen som en pålidelig og professionel servicevirksomhed. Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at kunderne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen virksomhed og overlade service-, drifts- og bygningsydelser til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift og bygningsydelser.
Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndværker-, entreprenør- og projektvirksomhed med mere end 250 medarbejdere. Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forretningsprocesser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojekter, og disse understøttes af IT værktøjer og programmer både indenfor kommunikation, planlægning og økonomi.
Til udførelse af aktiviteterne i Jeudan Servicepartner er der følgende divisioner:
Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere.
Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse med kontor-, butiks- og boligejendomme.
Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 25-33% |
|---|---|
| Ikke rentebærende forpligtelser | 0-10% |
| Rentebærende forpligtelser | 65-70% |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder hvor egenkapitalen er på eller under det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske niveau.
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til Koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst mulig 30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 3 og 6 måneder og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteaftaler handles med anerkendte finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af renteaftaler.
Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre – både positive som negative – kursreguleringer, der dog ikke påvirker cash flowet.
Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved rentefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%. Størrelsen af kursrisikoen afhænger af løbetiden på renteaftalen – længere løbetid medfører højere kursrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen forøges kursrisikoen og omvendt. Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på 10-15 år, og aktuelt har Jeudan en kursrisiko på ca. DKK 8 mio. pr. basispunkt.
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Finansieringen tilrettelægges med henblik på at sikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. 50% af Koncernens omsætning.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo 2012 DKK 855 mio. Dette svarer til 75% af Koncernens omsætning i 2012.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinstitutter og finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S og Nykredit Realkredit A/S samt tilknyttede koncernselskaber.
Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er lønsomhed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle dele af Jeudans virksomhed.
Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overvejelser om udviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre lønsomhed i hver enkelt ejendom og at fastholde fokus på de rette aktiviteter, tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner med en horisont på normalt to-tre år. I planlægningen indgår blandt andet vurdering af følgende forhold:
Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:
| Antal | B m2 DKK |
ogført I værdi mio. |
gangværende projekter DKK mio. DKK |
Planlagte projekter D mio. |
agsværdi DKK mio. |
Pr. m2 DKK |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| > 200 mio. | 16 | 264.034 | 7.250 | 142 | 107 | 7.499 | 28.402 |
| 100 - 200 mio. | 30 | 215.733 | 4.216 | 18 | 43 | 4.277 | 19.825 |
| 50 - 100 mio. | 42 | 159.637 | 2.896 | 40 | 39 | 2.975 | 18.636 |
| 20 - 50 mio. | 49 | 124.554 | 1.555 | 15 | 30 | 1.600 | 12.846 |
| 0 - 20 mio. | 63 | 46.190 | 470 | 3 | 7 | 480 | 10.392 |
| I alt | 200 | 810.148 | 16.387 | 218 | 226 | 16.831 | 20.775 |
| Årlig leje | Andel af antal kunder |
Andel af areal |
Andel af lejeindtægter |
Gns. leje S DKK pr. m2 |
amlet gns. vægtet varsel i måneder |
|---|---|---|---|---|---|
| > 5.000.000 | 1% | 30% | 32% | 1.259 | 78 |
| 1.000.000 - 4.999.999 | 9% | 30% | 34% | 1.307 | 38 |
| 500.000 - 999.999 | 10% | 14% | 14% | 1.216 | 27 |
| 250.000 - 499.999 | 13% | 11% | 9% | 934 | 16 |
| 0 - 249.999 | 67% | 15% | 11% | 858 | 10 |
| I alt | 100% | 100% | 100% | 1.169 | 44 |
Jeudans investeringer omfatter i alt 200 ejendomme til en dagsværdi på ca. DKK 16,8 mia. opgjort pr. 31. december 2012 og med et samlet areal på ca. 810.000 m². 80% af ejendommene målt på dagsværdi pr. 31. december 2012 er kontorejendomme, 11% er detailejendomme og –centre, 2% er boligejendomme og 7% er øvrige ejendomme. 97% af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,2%.
Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporteføljen er på DKK 1.169 pr. m² ultimo 2012. Den årlige leje er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle stand og beliggenhed af ejendommen.
Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder som udgangspunkt en uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kunden ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges med et individuelt varsel. Sammenlægges dette varsel med uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvornår det pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio. havde ultimo 2012 et samlet vægtet gennemsnitligt varsel på 78 måneder (vægtet efter omsætningen).
Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed var gennemsnitligt 44 måneder. Henset til det gennemsnitlige lejeniveau har Jeudan en forventning om, at eventuelle fremtidige ledige lokaler under de nuværende markedsforhold vil kunne genudlejes til omtrent samme lejeniveau. Genudlejningsperioden forventes dog at være stigende, hvilket forventes at føre til en højere tomgang.
Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. repræsenterer 32% af lejeindtægterne og 30% af det samlede areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassader og større velkonsoliderede virksomheder. Erhvervslejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 34% af lejeindtægterne og 30% af det samlede areal. Herunder er anført en oversigt over, hvilke brancher de 15 største kunder i Jeudan repræsenterer samt deres andel af den samlede leje i Koncernen.
| Branche | Andel af omsætning |
|---|---|
| Offentlig institution | 7% |
| Offentlig institution | 5% |
| Offentlig institution | 3% |
| IT-virksomhed (børsnoteret) | 3% |
| Offentlig institution | 3% |
| Medievirksomhed | 2% |
| Finansieringsinstitut (børsnoteret) | 2% |
| Skibsfart (børsnoteret) | 2% |
| Servicevirksomhed | 2% |
| Offentlig institution | 1% |
| Servicevirksomhed | 1% |
| Servicevirksomhed | 1% |
| Detailhandel | 1% |
| Servicevirksomhed | 1% |
| Offentlig institution | 1% |
| I alt | 35% |
| Ejendom | Opførelsesår E | jd.type | Ejendom | Opførelsesår E | jd.type |
|---|---|---|---|---|---|
| København | Holmen, bygning 47, København K | 1850 | K | ||
| Adelgade 115, København K | 1868 | K | Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K | 1889 | K |
| Amaliegade 3-5, København K | 1878 | K | Holmen, bygning 90, København K | 1915 | K |
| Amaliegade 4, København K | 1828 | K | Holmen, P-hus, København K | 2005 | Ø |
| Amaliegade 14, København K | 1753 | K | Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Amaliegade 27, København K | 1756 | K | Højbro Plads 21, København K | 1785 | K |
| Amaliegade 37, København K | 1782 | K | Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69, København S | 1914 | K | Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Bisiddervej 31-39, København NV | 2008 | B | Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Borgergade 24, København K | 1974 | K | Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 | ||
| Borgergade 28, København K | 1964 | K | og 23/Snaregade 12-16, København K | 1795 | K |
| Borgergade 142, København K | 1857 | B | Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K | 1797 | K |
| Bredgade 19, København K | 1860 | K | Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Bredgade 20, København K | 1899 | K | Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Bredgade 21, København K | 1782 | K | Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Bredgade 23, København K | 1896 | K | Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Bredgade 30, København K | 1752 | K | Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Bredgade 32, København K | 1897 | K | Kvæsthusgade 6, København K | 1892 | B |
| Bredgade 33, København K | 1800 | K | Købmagergade 45/Skindergade 3, København K | 1733 | K |
| Bredgade 34, København K | 1754 | K | Købmagergade 47, København K | 1901 | D |
| Bredgade 35, København K | 1796 | K | Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Bredgade 63-65, København K | 1886 | K | Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | 1940 | K |
| Bredgade 75, København K | 1927 | K | Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Bredgade 76, København K | 1750 | K | Lersø Parkallé 101, København Ø | 1952 | K |
| Dalgas Have 15, Frederiksberg | 1988 | K | Lille Kongensgade 16, København K | 1630 | D |
| Dampfærgevej 3, København Ø | 1921 | K | Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Dampfærgevej 21-23, København Ø | 1921 | K | Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Dr. Tværgade 4, København K | 1933 | K | Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Dr. Tværgade 7, København K | 1794 | K | Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø | 1902 | D |
| Enghave Plads 11, København V | 1901 | D | Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø | 1888 | D |
| Esromgade 13-15/Hillerødgade 18-20, København N | 1964 | K | Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø | 1875 | D |
| Fiolstræde 28, København K | 1838 | D | Niels Hemmingsens Gade 20, København K | 1887 | K |
| Fiolstræde 31-33, København K | 1728 | D | Niels Juels Gade 5, København K | 1867 | K |
| Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C | 1907 | B | Nikolaj Plads 25, København K | 1800 | D |
| Frederiksborggade 5, København K | 1790 | K | Nr. Farimagsgade 65-71, København K | 1878 | K |
| Frederiksborggade 20, København K | 1878 | K | Ny Kongensgade 10, København K | 1903 | K |
| Frederiksborggade 22, København K | 1879 | K | Ny Østergade 10, København K | 1883 | K |
| Frederiksborgvej 10, København NV | 1940 | D | Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø | 1954 | Ø |
| Frederiksgade 7, København K | 1884 | K | Nyhavn 4, København K | 1877 | K |
| Gl. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V | 1903 | K | Nørregade 24, København K | 1842 | D |
| Gl. Kongevej 29A-B, København V | 1882 | D | Oslo Plads 12-16, København K | 1901 | K |
| Gl. Kongevej 147, Frederiksberg C | 1896 | B | Overgaden oven Vandet 8-10, København K | 1890 | K |
| Gl. Kongevej 174-176, København V | 1895 | Ø | Palægade 2-4, København K | 1900 | K |
| Gl. Mønt 17/Sværtegade 11, København K | 1850 | D | Palægade 6-8, København K | 1900 | K |
| Gl. Strand 40/Læderstræde 9, København K | 1801 | K | Pilestræde 34 m.fl., København K | 1750 | K |
| Gl. Strand 44, København K | 1797 | K | Pilestræde 35, København K | 1810 | D |
| Gl. Strand 52/Naboløs 5, København K | 1798 | B | Pilestræde 41-45, København K | 1782 | K |
| Gothersgade 3-5, København K | 1730 | D | Pilestræde 52, København K | 1800 | K |
| Gothersgade 160, København K | 1876 | K | Rundholtsvej 4-6, København S | 1984 | D |
| H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V | 1904 | K | Sankt Annæ Plads 13, København K | 1750 | K |
| Holbergsgade 2-6, København K | 1949 | K | Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C | 1830 | K |
| Holmen, bygning 47, København K | 1850 | K |
|---|---|---|
| Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K | 1889 | K |
| Holmen, bygning 90, København K | 1915 | K |
| Holmen, P-hus, København K | 2005 | Ø |
| Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Højbro Plads 21, København K | 1785 | K |
| Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 23/Snaregade 12-16, København K |
1795 | K |
| Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K | 1797 | K |
| Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Kvæsthusgade 6, København K | 1892 | B |
| Købmagergade 45/Skindergade 3, København K | 1733 | K |
| Købmagergade 47, København K | 1901 | D |
| Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | 1940 | K |
| Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Lersø Parkallé 101, København Ø | 1952 | K |
| Lille Kongensgade 16, København K | 1630 | D |
| Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø | 1902 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø | 1888 | D |
| Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø | 1875 | D |
| Niels Hemmingsens Gade 20, København K | 1887 | K |
| Niels Juels Gade 5, København K | 1867 | K |
| Nikolaj Plads 25, København K | 1800 | D |
| Nr. Farimagsgade 65-71, København K | 1878 | K |
| Ny Kongensgade 10, København K | 1903 | K |
| Ny Østergade 10, København K | 1883 | K |
| Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø | 1954 | Ø |
| Nyhavn 4, København K | 1877 | K |
| Nørregade 24, København K | 1842 | D |
| Oslo Plads 12-16, København K | 1901 | K |
| Overgaden oven Vandet 8-10, København K | 1890 | K |
| Palægade 2-4, København K | 1900 | K |
| Palægade 6-8, København K | 1900 | K |
| Pilestræde 34 m.fl., København K | 1750 | K |
| Pilestræde 35, København K | 1810 | D |
| Pilestræde 41-45, København K | 1782 | K |
| Pilestræde 52, København K | 1800 | K |
| Rundholtsvej 4-6, København S | 1984 | D |
| Sankt Annæ Plads 13, København K | 1750 | K |
| Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C | 1830 | K |
| Ejendom | Opførelsesår E | jd.type | Ejendom | Opførelsesår E | jd.type |
|---|---|---|---|---|---|
| Sankt Nikolaj Vej 8, Frederiksberg C | 1936 | K | Herlev Hovedgade 82, Herlev | 1987 | D |
| Sdr. Boulevard 65, København V | 1906 | D | Herstedvang 7A-C, Albertslund | 1964 | K |
| Skindergade 45-47, København K | 1800 | K | Herstedøstervej 15, Glostrup | 1958 | Ø |
| Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, København K | 1904 | K | Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| St. Kongensgade 59, København K | 1787 | K | Hjørnagervej 10, Hvidovre | 1964 | D |
| St. Kongensgade 60, København K | 1812 | K | Hovedgaden 32, Birkerød | 1875 | D |
| St. Kongensgade 61, København K | 1895 | D | Hovedvagtsstræde 2, Helsingør | 1900 | D |
| St. Kongensgade 74, København K | 1858 | K | Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup | 1907 | Ø |
| St. Strandstræde 20, København K | 1775 | K | I.L. Tvedes Vej 19, Helsingør | 1962 | D |
| Sølvgade 10/Klerkegade 19/ | Industriskellet 3, Allerød | 1965 | Ø | ||
| Kronprinsessegade 54, København K | 1932 | K | Industrivej 24 A-L, Slangerup | 1987 | Ø |
| Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg | 1883 | D | Islevdalvej 186, Rødovre | 1948 | D |
| Søtorvet 5/Vendersgade 33, København K | 1875 | K | Islevdalvej 220, Rødovre | 1965 | D |
| Tagensvej 53, København N | 1933 | D | Jernbanegade 9, Frederiksværk | 1900 | D |
| Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K | 1895 | K | Jernbanegade 33, Frederikssund | 1964 | D |
| Toldbodgade 53-55, København K | 1894 | K | Jernholmen 39-41, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Toldbodgade 57-61, København K | 1892 | K | Jernholmen 43-47, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Tordenskjoldsgade 20-24, København K | 1868 | K | Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund | 1970 | D |
| TorvehallerneKBH, Rømersgade 18/Linnésgade 17, Kbh. K | 2011 | D | Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | D |
| Valkendorfsgade 13, København K | 1827 | K | Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Valkendorfsgade 19, København K | 1780 | K | Måløv Stationsplads 1-19, Måløv | 1967 | D |
| Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49 | 1900 | K | Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Vesterbrogade 11A-C, København V | 1888 | Ø | Rødager Alle 63A-E, Rødovre | 1961 | D |
| Øster Farimagsgade 5, København K | 1859 | K | Rønnebær Allé 110, Helsingør | 1960 | Ø |
| Østerbro Centret, Lyngbyvej 11, København Ø | 1981 | D | Sct. Jacobsvej 3, Ballerup | 1900 | D |
| Åboulevarden 50, København N | 1899 | D | Smedeland 20A-B, Glostrup | 1969 | Ø |
| Region Hovedstaden ekskl. København | Stamholmen 173, Hvidovre | 1968 | Ø | ||
| Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd | 1969 | D | Strandvejen 203, Hellerup | 1927 | Ø |
| Ballerupvej 16, Værløse | 1968 | D | Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Bibliotekvej 53A-55A, Hvidovre | 1947 | Ø | Valhøjs Alle 158, Rødovre | 1957 | Ø |
| Birkedalsvej 7-19, Helsingør | 1979 | D | Vasekær 6-8, Herlev | 1959 | Ø |
| Bryggertorvet 2, Ølstykke | 1975 | D | Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund | 1986 | D |
| Buddingevej 240, Søborg | 1936 | D | Udenfor Region Hovedstaden | ||
| Bybjergvej 6A-E, Skovlunde | 1978 | D | Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Egedal Center 1-7, Stenløse | 1988 | D | Astersvej 3-7, Roskilde | 1974 | D |
| Egedal Center 27-31 og 48, Stenløse | 1975 | D | Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse | 1988 | D | Hanseallee 67, Stendal (D) | 1914 | D |
| Egedal Center 69-95, Stenløse | 1982 | D | Jernbanegade 12, Slagelse | 1860 | D |
| Egelundsvej 1, Albertslund | 1968 | D | Jernbanegade 14, Slagelse | 1890 | D |
| Fabriksparken 54, Glostrup | 1963 | Ø | Jernbanegade 16, Slagelse | 1900 | D |
| Farverland 4, Glostrup | 1973 | Ø | Jernbanegade 18, Slagelse | 1900 | D |
| Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj | 2005 | D | Jernbanegade 20, Slagelse | 1890 | D |
| Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj | 2006 | D | Jernbanegade 22, Slagelse | 1990 | D |
| Frederikssundsvej 142, Brønshøj | 1900 | D | Jernbanegade 24, Slagelse | 1982 | D |
| Frydenlundsvej 30, Vedbæk | 1962 | K | Jyllingecentret 27, Jyllinge | 1977 | D |
| Fuglebækvej 2, Kastrup | 1961 | Ø | Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde | 1922 | D |
| Gl. Køge Landevej 256, Hvidovre | 2007 | D | Motalavej 143-149, Korsør | 2006 | D |
| Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D | Nørregade 13, Haderslev | 1830 | K |
| Gyngemose Parkvej 78, Søborg | 1964 | D | Ringstedet, Ringsted | 2006 | D |
| Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund | 1827 | D | Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse | 1947 | D |
| Hellerupvej 10, 2900 Hellerup | 1907 | B | Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse | 1940 | D |
| Herlev Hovedgade 82, Herlev | 1987 | D |
|---|---|---|
| Herstedvang 7A-C, Albertslund | 1964 | K |
| Herstedøstervej 15, Glostrup | 1958 | Ø |
| Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| Hjørnagervej 10, Hvidovre | 1964 | D |
| Hovedgaden 32, Birkerød | 1875 | D |
| Hovedvagtsstræde 2, Helsingør | 1900 | D |
| Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup | 1907 | Ø |
| I.L. Tvedes Vej 19, Helsingør | 1962 | D |
| Industriskellet 3, Allerød | 1965 | Ø |
| Industrivej 24 A-L, Slangerup | 1987 | Ø |
| Islevdalvej 186, Rødovre | 1948 | D |
| Islevdalvej 220, Rødovre | 1965 | D |
| Jernbanegade 9, Frederiksværk | 1900 | D |
| Jernbanegade 33, Frederikssund | 1964 | D |
| Jernholmen 39-41, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Jernholmen 43-47, Hvidovre | 1987 | Ø |
| Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund | 1970 | D |
| Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | D |
| Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Måløv Stationsplads 1-19, Måløv | 1967 | D |
| Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Rødager Alle 63A-E, Rødovre | 1961 | D |
| Rønnebær Allé 110, Helsingør | 1960 | Ø |
| Sct. Jacobsvej 3, Ballerup | 1900 | D |
| Smedeland 20A-B, Glostrup | 1969 | Ø |
| Stamholmen 173, Hvidovre | 1968 | Ø |
| Strandvejen 203, Hellerup | 1927 | Ø |
| Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Valhøjs Alle 158, Rødovre | 1957 | Ø |
| Vasekær 6-8, Herlev | 1959 | Ø |
| Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund | 1986 | D |
| Udenfor Region Hovedstaden | ||
| Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Astersvej 3-7, Roskilde | 1974 | D |
| Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| Hanseallee 67, Stendal (D) | 1914 | D |
| Jernbanegade 12, Slagelse | 1860 | D |
| Jernbanegade 14, Slagelse | 1890 | D |
| Jernbanegade 16, Slagelse | 1900 | D |
| Jernbanegade 18, Slagelse | 1900 | D |
| Jernbanegade 20, Slagelse | 1890 | D |
| Jernbanegade 22, Slagelse | 1990 | D |
| Jernbanegade 24, Slagelse | 1982 | D |
| Jyllingecentret 27, Jyllinge | 1977 | D |
| Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde | 1922 | D |
| Motalavej 143-149, Korsør | 2006 | D |
| Nørregade 13, Haderslev | 1830 | K |
| Ringstedet, Ringsted | 2006 | D |
| Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse | 1947 | D |
| Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse | 1940 | D |
Kontorejendomme (K), detailejendomme og -centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)
| Segment | Kreditværdighed V | ækstpotentiale S | tørrelse |
|---|---|---|---|
| Vækstkunder (A) | Stort | ||
| Kernekunder (B) | Tilfredsstillende | > 0,5 mio. Dkk | |
| Stamkunder (C) | Lille eller ukendt | < 0,5 mio. Dkk | |
| Risikokunder (D) | Ej tilfredsstillende | ||
Leje pr. m2 (dkk)
| Leje K | undesegmenter | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Branche | Procent af lejen | Leje pr. m2 (DKK ) |
a | b c | d | |
| Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter | 29% | 1.117 | 15% | 7% | 6% | 1% |
| Handel og reparationsvirksomhed | 18% | 1.506 | 10% | 3% | 4% | 1% |
| Undervisning | 14% | 1.037 | 8% | 6% | 0% | 0% |
| Offentlig administration, forsvar og socialforsikring | 8% | 1.182 | 5% | 3% | 0% | 0% |
| Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. | 6% | 1.052 | 4% | 1% | 1% | 0% |
| Hotel- og restaurationsvirksomhed | 6% | 1.508 | 4% | 1% | 1% | 0% |
| Databehandlingsvirksomhed | 5% | 1.391 | 1% | 4% | 0% | 0% |
| Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed | 5% | 1.447 | 4% | 0% | 1% | 0% |
| Industri | 3% | 723 | 2% | 0% | 1% | 0% |
| Transportvirksomhed | 3% | 1.400 | 2% | 1% | 0% | 0% |
| Sundheds- og velfærdsinstitutioner mv. | 2% | 939 | 1% | 1% | 0% | 0% |
| Internationale organisationer mv. | 1% | 1.594 | 1% | 0% | 0% | 0% |
| Bygge og anlægsvirksomhed | 0% | 158 | 0% | 0% | 0% | 0% |
| I alt | 100% | 1.169 | 57% | 27% | 14% | 2% |
I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomsportefølje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.
På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt lejens størrelse inddeles kunderne i fire kundesegmenter.
Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 57% af de samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (for eksempel ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed. Omvendt er kun 2% af lejeindtægterne eksponeret mod risikokunder.
Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte kunde tilhører. Ca. 29% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret mod virksomheder inden for branchen "Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter" og 18% inden for branchen "Handel og reparationsvirksomhed". Jeudan vurderer, at Koncernen ikke har nogen større risiko relateret til enkelte brancher.
ej
Lyneen
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
Ved S xi tusbaer ei t
Minørgraven
Krudtløbsvej Krudtløbsvej
Kongebrovej
Ved Søminergraven
Spantelovej
Hvf. Rosen
Kastanjegang
Forlandet Forlandet
Lindegang
Kløvermarksvej
Hvf. Kløverblomsten
Blå Karamel
Midtdyssen
Nordområdet
Refshalevej
Nordområdet
Midtdyssen
Kløvermarksvej
ål Karamel
Refshalevej
Bjørneklo
Refshalevej
Norddyssen
Norddyssen
Margretheholmsvej
Refshalevej
Indiavej
Langelinievej
Folke Bernadoes Al él
Pakhuskaj
Forbindelsesvej
Indiakaj
Giervej
Langeliniebro
O2
Østbanegade
O2
Vor Frelsers Kirke
Dronningensgade
Overgaden Oven Vandet
Sankt Annæ Gade
Bådsmandsstræde
Overgaden Neden Vandet
Wildersgade
Strandgade
Torvegade
Christianshavns Kanal
Christiania
Fabriksområdet
Fabriksområdet
Syddyssen Syddyssen
Mælkevejen
Refshalevej
Mælkebøen
Kløvermarksvej
Fabriksområdet
Psyak
Psyak
Psyak
Prinsessegade
Sydområdet
Fredens Ark
Brobergsgade
Sydområdet
Voldbgi erne
Bådsmandsstræde
Prinsessegade
Udenrigs Ministeriet
Wildersgade
Asiatisk Plads
Overgaden NedenVandet
Christianshavn
Overgaden Oven Vandet
Knippelsbrogade
Hammershøis Kaj
Nicolai Eigtveds Gade
Børsgade
O2
Niels Juels Gade
Slotsholmsgade
Garnisons Kirkegård
Bergensgade
Oslo Plads
Oslo Plads
Østbanegade
O2
Trondhjemsgade
Kristianiagade
Østerport Station
Folke Bernadoes Allé
Gennem en aktiv kommunikationspolitik – baseret på åbenhed, redelighed og tilgængelighed – tilstræber Jeudan at holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i aktien.
Jeudan-aktien sluttede året i DKK 437 og steg dermed 15,0% i 2012. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr. aktie i april 2012, blev det samlede afkast i 2012 på 17,9%.
| Kursændring i 2012 | |
|---|---|
| Jeudan a/s | 15,0% |
| Ejendomsselskaber (CSE4040) | 9,2% |
| Omxc (totalindekset) | 24,2% |
| Omxc20 | 27,2% |
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2012 DKK 4.626 mio.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (aktieprisudvikling + udbytte) har de seneste fem år været -1,0% p.a. Det samlede indeks på NASDAQ OMX København for ejendomsselskaber har de seneste fem år haft et gennemsnitligt afkast på -17,8%.
Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige afkast været på 12,5%. Det samlede indeks på NASDAQ OMX København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år haft et gennemsnitligt afkast på 8,8%, og totalindekset på NASDAQ OMX København har haft et gennemsnitligt afkast på 13,2%.
Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 2012 en gennemsnitlig daglig omsætning på DKK 0,5 mio. (2011: DKK 1,4 mio.). Der var ordrer i fondssystemet i 100,0% af OMX's åbningstid (2011: 100,0%), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 1,08% (2011: 1,33%). Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudanaktien inden for et prisspænd på 2%.
Jeudan bliver dækket af Danske Markets og SEB Enskilda.
Jeudans aktiekapital består af 10.586.445 aktier á nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.058.644.500.
Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til ihændehaver.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 19. april 2015 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 500.000.000 ved udstedelse af nye aktier.
Ultimo 2012 havde Jeudan 2.172 navnenoterede aktionærer, svarende til 96,7% af aktiekapitalen. Heraf var 54 udenlandske aktionærer.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end 5% af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, har meddelt besiddelse af 4.409.227 aktier, svarende til 41,6% af aktiekapitalen.
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Amaliegade 47, 1256 København K, har meddelt besiddelse af 3.163.518 aktier, svarende til 29,9% af aktiekapitalen.
Jens Erik Udsen og dennes 100% ejet selskab Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg, har meddelt besiddelse af 1.174.029 aktier, svarende til 11,1% af aktiekapitalen.
Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbeslutning af 17. april 2012 bemyndiget til indtil næste ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet efter erhvervelsen ikke må overstige 10% af Selskabets aktiekapital.
Jeudan havde pr. 31. december 2012 en beholdning på 6.873 egne aktier, svarende til 0,06% af Selskabets aktiekapital.
Jeudans udbyttepolitik er, at det gennem en årrække har været tilstræbt at udlodde et attraktivt udbytte til aktionærerne. I de senere år har udlodningen således udgjort 35-50% af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Bestyrelsen har besluttet at tilpasse udbyttepolitikken for 2013 og fremover som følger:
Det er Koncernens udbyttepolitik, at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – investeres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mindre end 25% af Koncernens balance, og der ikke er udsigt til at egenkapitalen øges til mere end 25% inden for en kort periode, udbetales der ikke udbytte til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem 25% og 33% af Koncernens balance, tilstræbes et samlet udbytte, svarende til 25-40% af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under 25% af Koncernens balance.
Udgør egenkapitalen mere end 33% af Koncernens balance, vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der tilstræbes derfor et samlet udbytte, der reducerer egenkapitalen til mellem 25% og 33% af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbytte indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser, til at kunne foretage yderligere investeringer indenfor en periode på 12-18 måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling.
Set i lyset af den tilpassede udbyttepolitik og det forhold at Jeudan forventer at foretage yderligere investeringer i 2013 vil bestyrelsen på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 6,00 pr. aktie for regnskabsåret 2012 mod tidligere DKK 11,00. Det vil svare til en udlodning på DKK 64 mio., hvilket udgør 17% af driftsresultatet (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 17. april 2013, kl. 16.30, i Moltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, København K.
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal. Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra Jeudan pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.
Uge 10 2013 Årsrapport 2012
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommunikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står normalt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste fire uger op til en regnskabsaflæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, kan henvende sig til:
Jeudan A/S Sankt Annæ Plads 13 1250 København K Danmark Telefon: 7010 6070
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail [email protected]).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: jeudan.dk.
| 2010 | 2011 | 2012 | ||
|---|---|---|---|---|
| Udbytte pr. aktie | DKK | 11 | 11 | 6 |
| Udbyttebetaling | DKK mio. | 116,5 | 116,5 | 63,5 |
| Udbytte i forhold til EBVAT | % | 46 | 38 | 17 |
| Resultat pr. aktie | DKK | 23,3 | -23,7 | 2,2 |
| Pay-out ratio | % | 47,3 | -46,4 | 267,5 |
| Nr. D | ato T | ekst |
|---|---|---|
| 2012 | ||
| 217 | 24. januar | Jeudan forventer en vækst i driftsresultatet for 2012 på 15-20% |
| 218 | 22. februar | Nye investeringer i København for DKK 0,5 mia. |
| 219 | 27. februar | Jeudans driftsresultat steg 21% i 2011 |
| 220 | 27. februar | Årsregnskabsmeddelelse 2011 |
| 221 | 19. marts | Dagsorden til ordinær generalforsamling |
| 222 | 17. april | Kvartalets resultat før skat er foreløbigt opgjort til DKK 235-245 mio. |
| 223 | 17. april | Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling 17. april 2012 |
| 224 | 23. maj | Jeudans driftsresultat steg 15% i årets første kvartal |
| 225 | 23. maj | Delårsrapport for 1. kvartal 2012 |
| 226 | 28. juni | Jeudan investerer for yderligere DKK 349 mio. i København |
| 227 | 22. august | Fortsat fremgang i driftsresultatet |
| 228 | 22. august | Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2012 |
| 229 | 9. oktober | Finanskalender 2013 |
| 230 | 21. november | Jeudans driftsresultat 19% frem i årets første tre kvartaler |
| 231 | 21. november | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2012 |
| 232 | 4. december | Storaktionærmeddelelse |
| 233 | 27. december | William Demant Invest har offentliggjort købstilbud |
| 2013 | ||
| 234 | 10. januar | Redegørelse fra bestyrelsen i Jeudan A/S |
| 235 | 17. januar | Storaktionærmeddelelse |
| 236 | 17. januar | Storaktionærmeddelelse |
237 25. januar Resultat af købstilbud fra William Demant Invest A/S
Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processerne for den overordnede ledelse af Jeudan med henblik på at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.
Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentliggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk, et flertal af bestyrelsesmedlemmerne og udvalgsmedlemmerne er ikke uafhængige, og der er ikke fastsat konkrete mål for mangfoldighed.
Komiteens anbefalinger er offentliggjort på www.corporategovernance.dk, og på Jeudans hjemmeside på URL-adressen http://media.jeudan.dk/uploads/selskabsledelse/anbefalinger_for_god_selskabsledelse_2013.pdf findes et skema med en samlet oversigt over komitéens anbefalinger for god selskabsledelse under betegnelsen: "Lovpligtig redegørelse for virk somhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, for 2013".
Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktionærer der har løst adgangskort, har ret til at deltage og stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed for personligt at deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt hvor der er mulighed for at tage stilling til hvert enkelt punkt på dagsordenen. Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalforsamling med minimum 3 ugers varsel, ligesom generalforsamlingen offentliggøres på Selskabets hjemmeside og i Erhvervsstyrelsens IT-system.
Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlingsbeslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Jeudans udvikling.
Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktionærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans hjemmeside. I de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.
Der er ikke Selskabet bekendt indgået særskilte aktionæraftaler, men der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for NASDAQ OMX Københavns regelsæt.
Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samtlige interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangementer, dialog med aktieanalytikere, foredrag for foreninger m.m.
Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finansmarkederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og NAS-DAQ OMX København sendes meddelelsen elektronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.
Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.
Selskabet søger til stadighed at benytte informationsteknologien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer som interessenter.
Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor relations, hvilken blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.
Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.
Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens arbejde er reguleret af en forretningsorden, der er udarbejdet i overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser. Forretningsordenen vurderes og ajourføres mindst en gang om året.
Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelsesformanden og næstformanden.
Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året. I 2012 er der afholdt ni ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud for hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen forhold vedrørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:
Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. I 2012 har der været afholdt et ekstraordinært bestyrelsesmøde.
Bestyrelsen har nedsat et revisionsudvalg med deltagelse af Hans Munk Nielsen (formand), Stefan Ingildsen og Niels Heering. Revisionsudvalget har i 2012 foretaget overvågning af om Jeudans interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer fungerer effektivt, foretaget overvågning af regnskabsaflæggelsesprocessen, foretaget overvågning af den lovpligtige revision af årsregnskabet og foretaget overvågning og kontrol af revisors uafhængighed. Endvidere har revisionsudvalget haft et møde med den eksterne revision, hvor direktionen ikke deltog. Revisionsudvalget har i 2012 afholdt seks ordinære møder og to ekstraordinære møder.
Bestyrelsen har endvidere nedsat et nominerings- og vederlagsudvalg der udgøres af formandskabet. Nominerings- og vederlagsudvalget har i 2012 fremkommet med generelle anbefalinger vedrørende Jeudans aflønningspolitik og incitamentsprogrammer, ligesom udvalget har overvåget, at Jeudans fastlagte vederlagspolitik er fulgt og i overensstemmelse med Jeudans forretningsstrategi, værdier og langsigtede mål. Herudover har udvalget vurderet direktionens og bestyrelsens struktur, størrelse, sammensætning, kompetencer og resultater. På baggrund af den samlede vurdering har udvalget indstillet eventuelle ændringer heri til den samlede bestyrelse. Nominerings- og vederlagsudvalget har i 2012 afholdt to møder.
Der anvendes ikke eksterne rådgivere i udvalgene.
Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets- og driftsmæssige resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er fastlagt i bestyrelsens forretningsorden.
Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes møde mellem formanden for bestyrelsen og direktionen. Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen og direktionen sker der en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.
Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesformanden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst hvert andet år, på individuelle møder mellem formanden og det enkelte bestyrelsesmedlem og efterfølgende på et bestyrelsesmøde en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør opdateres. Der blev senest afholdt møder i 2011, hvor evalueringen viste, at dagsordenen, tidsallokeringen samt materialet og information til bestyrelsen virker passende. Bestyrelsesmedlemmerne arbejder godt sammen, og kollektivt repræsenterer de relevante kompetenceområder. Medlemmerne anses individuelt for at være kompetente, og de har alle et højt fremmøde og agerer på uafhængig vis. Samarbejdet mellem bestyrelsen og direktionen findes at være ærligt, åbent, rettidigt og velfungerende.
Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til seks medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlemmer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum, hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov på baggrund af indstilling fra nominerings- og vederlagsudvalget.
Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen primært ud fra en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og disses komplementaritet med den resterende bestyrelse, ligesom der lægges vægt på mangfoldigheden. Forud for generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte være på valg, udsendes en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt bestyrelsens kriterier for rekrutteringen af den/de foreslåede kandidater.
Det er nominerings- og vederlagsudvalget samt bestyrelsens vurdering, at følgende kompetencer skal være til rådighed i Selskabets bestyrelse for bedst muligt at kunne udføre bestyrelsens opgaver: Jura, finansiering, økonomistyring, international regnskabspraksis, virksomhedsledelse, bestyrelseserfaring, omstruktureringer, ejendomsdrift, ejendomsinvestering og køb/salg af virksomheder m.m. Bestyrelsen vurderer, at disse kompetencer er til stede blandt medlemmerne af bestyrelsen, og der henvises til afsnittet "Ledelse og organisation".
Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten og omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige ledelseserhverv, idet hvert enkelt bestyrelsesmedlem selv sikrer, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 2012 har ét bestyrelsesmedlem meldt afbud til ét bestyrelsesmøde.
Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige ledelse af Jeudan.
Bestyrelsesformand Niels Heering er partner og bestyrelsesformand hos Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender som juridisk rådgiver i visse sager. Niels Heering er ikke selv involveret i de sager advokatfirmaet håndterer. Niels Heering er endvidere bestyrelsesformand i Nesdu as. Niels Heering blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.
Næstformand Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, der besidder 3.163.518 stk. aktier, svarende til 29,9% af Selskabets aktiekapital. Tommy Pedersen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1997.
Jens Erik Udsen er direktør for, bestyrelsesmedlem i og ejer af Nesdu as. Jens Erik Udsen og Nesdu as besidder tilsammen 1.174.029 stk. aktier, svarende til 11,1% af Selskabets aktiekapital. Jens Erik Udsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.
Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant Holding A/S, hvis hovedaktionær er William Demant Invest A/S, der er 100% ejet af Oticon Fonden. William Demant Invest A/S besidder 4.409.227 stk. aktier i Jeudan, svarende til 41,6% af aktiekapitalen i Selskabet. Stefan Ingildsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.
Hans Munk Nielsen har ikke interesser i selskaber, der er blandt de større aktionærer i Selskabet. Hans Munk Nielsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.
Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med henvisning til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse, at Hans Munk Nielsen er uafhængig. Jeudan lægger vægt på, at Selskabets strategi om langsigtede investeringer komplementeres med stabilitet og kontinuitet i bestyrelsen.
Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for ét år ad gangen – med mulighed for genvalg. Bestyrelsesmedlemmer skal fratræde på den førstkommende ordinære generalforsamling efter bestyrelsesmedlemmet er fyldt 67 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den periode, et bestyrelsesmedlem kan være valgt.
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, der er markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompetencer og indsats, blandt andet i lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder på baggrund af en indstilling fra nominerings- og vederlagsudvalget. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar for igangværende regnskabsår.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen vil blive fastsat minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en indstilling fra nominerings- og vederlagsudvalget. Lønnen består af fast løn med mulighed for lønregulering samt sædvanlige goder som fri bil, telefon, internet m.v. Bestemmende for aflønningen er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede aflønning sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens specifikke behov.
Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør 12-18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet "Ledelse og organisation".
Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform i overensstemmelse med god selskabsledelse.
Én af revisionsudvalgets og bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den løbende rapportering til revisionsudvalget og bestyrelsen, ligesom risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større dispositioner.
Med en fast turnus behandles følgende væsentlige risikoområder på årets revisionsudvalgsmøder og bestyrelsesmøder: Væsentlige regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål og lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.
Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning, da Selskabets etiske regler og åbenhed i organisationen medfører, at dette ikke umiddelbart vurderes relevant. Behovet for en ordning vil løbende blive vurderet.
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S, som revisor. Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære generalforsamling.
I forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gennemgår revisor ligeledes en række interne kontroller og forretningsgange. På et bestyrelsesmøde i forbindelse med årsregnskabets godkendelse holder bestyrelsen og revisionen møde, hvor direktionen ikke deltager.
Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere en intern revision, jf. de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol i afsnittet "Interne kontroller og procedurer".
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor på baggrund af en indstilling fra revisionsudvalget. Direktionen er af bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-revisionsydelser for op til DKK 200.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser herudover skal godkendes af revisionsudvalget og bestyrelsen.
Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at Koncernens interne og eksterne rapportering er retvisende og fokuserer på de væsentligste områder. Som følge heraf er der etableret interne kontroller og procedurer for risikostyring, der skal sikre pålidelig information til Koncernens beslutningstagere og til de eksterne interessenter der har behov eller interesse herfor. Samtidig er systemerne tilrettelagt med henblik på minimering af fejl og mangler under hensyn til væsentlighed og effektivitet.
Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kommunikation og den daglige adfærd, at der i hele organisationen er en bevidsthed om og respekt for de nævnte overordnede hensyn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet rapportering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstemninger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.
Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direktionens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskrivelserne for ledende og centrale medarbejdere præcise angivelser af de pågældendes ansvar, beføjelser og referencelinjer. Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift og vedligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er følgende områder i fokus i relation til den interne kontrol:
Indgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne: Der er etableret en formaliseret procedure for forhandlinger og genforhandlinger, for forhandlingernes forløb, for dokumentation og for beslutninger.
Omkostningsforbrug: Alle driftsomkostninger der overvåges af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, der hver udgør en økonomisk enhed i Koncernens økonomistyring.
Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområdet på tværs af alle Koncernens selskaber og i henhold til udarbejdede instrukser, ligesom finansområdet varetager konsolideringen af koncernregnskabet.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende og mindst en gang om året Koncernens organisationsstruktur, herunder organisation og bemanding af de funktioner, som har betydning for de interne kontroller og risikostyringen.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer endvidere løbende og mindst en gang om året tilrettelæggelsen af de vigtigste procedurer for intern kontrol og risikostyring.
Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen og mindst på hvert bestyrelsesmøde om den driftsmæssige og økonomiske udvikling og om Koncernens risikostilling. Det er en del af direktionens ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering og dialog herom.
Bestyrelsen har ikke etableret en intern revision. Bestyrelsen drøfter løbende behovet for intern revision på baggrund af en indstilling fra revisionsudvalget. Henset til de eksisterende procedurer for kontrolopfølgning og den tætte rapportering af kontrolaktiviteterne til revisionsudvalget har revisionsudvalg og bestyrelse p.t. ikke fundet anledning til at etablere en intern revision.
De væsentligste aktiviteter i Jeudans finansområde følger en politik og en instruks, der er fastlagt af revisionsudvalget og bestyrelsen og som revideres efter behov og mindst en gang om året. Politikken og instruksen sætter rammerne for blandt andet beløb, transaktionstyper og modparter og beskriver den krævede interne overvågning og rapportering.
Der foretages en årlig budgettering, der omfatter alle forretningsaktiviteter og alle væsentlige ressourcer. Budgettet følges månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige poster med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres med en opdateret forventning for indeværende regnskabsår.
Direktionen har ansvaret for, at relevant regulering – for eksempel vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysningsforpligtelser og selskabsledelse – er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse af den interne kontrol og risikostyringen, og at ændringer i reguleringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødvendige eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende Koncernens risikostilling på de områder der er udpeget som de væsentligste. Vurderingen baseres på rapportering fra direktionen, såvel periodisk som ved væsentlige eksterne eller interne hændelser.
Endvidere vurderer revisionsudvalget og bestyrelsen mindst en gang om året Koncernens politik, eksponering og perspektiver på risikoområdet.
Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle væsentlige beslutninger, for eksempel vedrørende større investeringer eller omlægninger af Koncernens finansiering.
Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels stikprøver. Formålene er at sikre, at de fastlagte regler og procedurer følges, at medvirke til at forebygge eller minimere fejl, afvigelser eller mangler, og at udvikle reglerne og procedurerne, således at disse til stadighed er i overensstemmelse med Koncernens aktiviteter.
I revisionsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den generalforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svagheder i de interne kontroller og i risikostyringen, der måtte være konstateret i forbindelse med revisionen. Mindre væsentlige forhold rapporteres til direktionen i form af management letters. Management letters forevises revisionsudvalget og bestyrelsen til orientering. Henholdsvis revisionsudvalget, bestyrelsen og direktionen har ansvaret for at der reageres på eventuelle påpegede svagheder, herunder at nødvendige eller hensigtsmæssige ændringer i regler og procedurer gennemføres effektivt og korrekt.
Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik der lægger vægt på, at information fra Koncernen er åben, redelig og tilgængelig.
Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets efterlevelse af sine oplysningsforpligtelser i overensstemmelse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
Jeudan anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Koncernens interessenter, herunder samfundet som helhed. Jeudans aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot for kunder, aktionærer og medarbejdere, men også for brugere, naboer, leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndigheder, organisationer m.fl.
Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Koncernen på såvel kort som længere sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens og Koncernens udfordringer er således med til at styrke Jeudans attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse – også i fremtiden.
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Indsatsen og politikkerne om ansvarlighed skal derfor ses i sammenhæng med Koncernens økonomiske mål, og indsatsområderne skal prioriteres under hensyn til økonomi og effektivitet. Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensynet til interessenterne integreres i alle de daglige forretningsmæssige aktiviteter.
Jeudan tilstræber et højt niveau af ansvarlighed. Koncernens holdninger og indsats vedrørende ansvarlighed tager udgangspunkt i de grundlæggende værdier ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Ansvarligheden kommer således til udtryk i alle Koncernens aktiviteter, for eksempel rene linjer i kunderelationerne, orden i ejendommene og i gadebilledet, energibevidsthed samt velordnede medarbejderforhold.
Jeudan opfatter sig som værende i overensstemmelse med de ti grundlæggende og generelle principper om menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, miljø og anti-korruption, der er udtrykt i FN's Global Compact. Jeudan har på nuværende tidspunkt ikke formelt tilsluttet sig Global Compact.
Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste virksomheder i ejendomsbranchen og relaterede brancher og kalder på indsats på samfunds- eller brancheplan. Jeudan påtager sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at medvirke til at skabe og virkeliggøre gode fælles løsninger.
Jeudans indsats om ansvarlighed er forstærket gennem de senere år. Ud over at være udtrykt i Koncernens værdigrundlag betones ansvarligheden til stadighed i ledelsen og det daglige arbejde i hele organisationen.
Følgende områder er særligt i fokus i Jeudan:
I denne redegørelse beskrives for hvert område Koncernens politik, udmøntningen heraf i konkrete aktiviteter og resultater samt den videre indsats.
Ansvarlighed i driften af de enkelte ejendomme – herunder hensyn til miljøet – indgår i stigende grad i forventningerne og kravene fra Jeudans kunder, det være sig direkte eller indirekte fra kundernes medarbejdere og egne kunder. Som på andre områder lægger Jeudan vægt på, at ejendommene indrettes, drives og fremtræder, som kunderne ønsker. Også medarbejdere, potentielle medarbejdere og kapitalmarkedets samarbejdspartnere lægger vægt på Jeudans ansvarlighed. Selskabet ønsker at leve op til også disse forventninger.
Jeudans politik for samfundsansvar omfatter forholdet til kunder, leverandører og andre samarbejdspartnere. Jeudan lægger i den forbindelse vægt på efterlevelse af aftaler, fairness og kvalitet.
Jeudan Servicepartner har i 2012 gennemført en omfattende kontrol af udvalgte leverandører (herunder underentreprenører) for så vidt angår deres ansættelsesbeviser, løn- og skatteforhold, overholdelse af overenskomster samt medarbejderes straffeattester. For 2013 er det målet, at alle væsentlige leverandører skal underskrive en erklæring om samme forhold.
Ledelsen har udarbejdet en antikorruptionspolitik, der er bekendtgjort for samtlige medarbejdere. Jeudan har ikke været involveret i eller berørt af sager vedrørende korruption, men vil til stadighed være opmærksom på reglerne og disses efterlevelse.
Jeudans politik omfatter en række områder, der er relevante i de daglige aktiviteter, heriblandt navnlig følgende:
I forbindelse med de daglige aktiviteter inden for projektering, renovering og drift af ejendommene indgår energiforbrug og -besparelser med stadig større vægt. Dette fokusområde har konsekvenser for såvel forbruget af energi som udledningen af CO2.
Jeudans holdninger og hensyn til ansvarligheden udmøntes bredt i Koncernens aktiviteter:
Ved valg af leverandører og samarbejdspartnere inden for affaldshåndtering og bortskaffelse indgår miljøforhold positivt i vurderingerne.
Forbruget af brændstof til alle Koncernens kørende enheder registreres og overvåges nøje med henblik på dels økonomi, dels miljøaspekterne.
Jeudans vedvarende fokus på energiområdet reducerer energiforbruget og CO2-udledningen væsentligt. Koncernen har imidlertid ikke på nuværende tidspunkt fundet mulighed for at udvikle og implementere systemer, som med en overkommelig indsats kan måle, registrere og rapportere den konkrete virkning af indsatsen. Problemstillingen vanskeliggøres af, at væsentlige dele af det arealrelaterede energiforbrug i ejendommene indkøbes og betales af Jeudans kunder, mens de bygningsrelaterede dele varetages af Jeudan.
Jeudan fortsætter indsatsen på følgende prioriterede områder:
Overalt i Koncernen lægges vægt på at sikre et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø, herunder såvel det fysiske som det psykiske miljø. Der er således fortsat en høj grad af bevidsthed om sikkerhed og arbejdsmiljø på hver af Jeudans arbejdspladser, såvel inden for egne rammer som ved udførelse af opgaver hos kunderne. Koncernen har etableret systemer for disse områder, suppleret med programmer for egenkontrol. Lovpligtige kontroller og autorisationer efterleves.
Arbejdsmiljøorganisationen ledes af et arbejdsmiljøudvalg.
I 2012 blev der gennemført handlingsplaner på baggrund af en trivselsundersøgelse i 2011 i Jeudan A/S, og i 2012, blev der foretaget en trivselsundersøgelse blandt funktionærer i Jeudan Servicepartner. Denne undersøgelse er fulgt op gennem anbefalinger og planer i de enkelte afdelinger. Planerne gennemføres i 2013, hvor der også gennemføres en ny undersøgelse.
Arbejdstilsynet gennemgik Jeudan Servicepartner i 3. kvartal 2012. Gennemgangen var uanmeldt og omfattede værksteder, tilfældigt udvalgte byggepladser og arbejdspladsvurderinger, og resultat blev en positiv vurdering (grøn "smiley").
Arbejdsmiljøorganisationen i Jeudan Servicepartner vil i 2013 navnlig fokusere på følgende områder:
Der blev i 2012 registreret otte arbejdsulykker med fravær på en dag eller mere og tilsammen 95,5 ulykkesrelaterede fraværsdage. Dette skal ses i forhold til et samlet antal arbejdsdage i størrelsesordenen 51.700, hvilket svarer til en fraværsprocent fra ulykker på 0,2%.
Jeudan ønsker at leve op til menneskerettigheder og love vedrørende ligestilling og at tilbyde fair og lige vilkår i ansættelsesog arbejdsforhold, herunder ligestilling mellem kønnene. Diskrimination forekommer ikke i Jeudan.
Jeudans ansvarlighed tilsiger et konstruktivt, åbent og tillidsfuldt samarbejde med relevante myndigheder – såvel politikere som embedsmænd. Jeudan deltager aktivt i samfundets meningsdannelse på relevante områder, blandt andet ved medvirken i relevante fora, deltagelse i konferencer og lignende samt dialog med medierne.
Jeudans ledelse medvirker aktivt i udviklingen af branchens holdninger og indsats på relevante områder for dels at opnå en hensigtsmæssig effekt, dels at modvirke konkurrenceforvridning blandt branchens virksomheder.
Blandt de konkrete aktuelle indsatsområder med relation til samfundet kan nævnes følgende:
Jeudan vil fortsætte indsatsen for at sikre samspil mellem kundernes, samfundets og udlejers interesser gennem vilkårene i lejekontrakterne. I det omfang lovgivningen muliggør det vil kontrakter
med nye og – når lejlighed byder sig – eksisterende kunder blive søgt udformet sådan, at investeringer som reducerer energiforbruget eller udledningerne og er til gavn for både kundernes komfort og klimaet ikke ensidigt belaster udlejers økonomi. Dette kan blandt andet ske ved at sikre en rimelig forrentning af afholdte investeringer gennem huslejeindtægterne. Endnu giver de fleste eksisterende kontrakter ikke – eller kun i begrænset omfang – mulighed herfor, hvilket i debatten om energi- og klimaforhold er blevet betegnet som et "paradoks-problem".
Jeudan vil gennem såvel branchens organisationer som egen indsats arbejde for at påvirke lejelovgivningen i samme retning. De vigtigste fokuspunkter er erhvervslejelovgivningens uhensigtsmæssige barriere for energibesparelser, jf. ovenfor, opsamling og formidling af viden om energibesparelser samt etablering af muligheder for såkaldte grønne lejekontrakter, hvor lejer og udlejer har sammenfaldende interesser vedrørende energi, vand og affald.
Såvel ved opførelsen af Torvehallerne i København i 2010-11 som i den daglige drift tages hensyn til omgivelserne, således at hallerne opleves som en livlig og attraktiv del af bybilledet og byens dagligdag.
Ved anlægget blev plantet flere træer end krævet, hvilket vil medvirke til et mere grønt miljø end tidligere, trods de nye bygninger på stedet. Området indgår dermed i et grønt bælte, der strækker sig fra Jarmers Plads over Ørstedsparken, Israels Plads, Botanisk Have, Østre Anlæg og helt til Kastellet.
Torvehallernes store tagarealer er indrettet sådan, at regnvand opsamles og benyttes til vanding og toiletskyl. Med dette system udnyttes skønsmæssigt omkring 1.200 m3 vand på årsbasis. Jeudan medvirker aktivt i bestræbelserne for at videreudvikle byrummet omkring Torvehallerne. Det sker i samarbejde med Københavns Kommune og repræsentanter for de omkringboende borgere og virksomheder.
Torvehallerne er placeret tæt på et af de mest centrale knudepunkter for kollektiv trafik - Nørreport station. Den direkte underjordiske forbindelse mellem Torvehallerne og Metrostationen vil i 2013 blive forskønnet, og Jeudan planlægger i samarbejde med Københavns Kommune og Metroselskabet etablering af yderligere en elevator ved Torvehallerne til Metroen.
Opførelsen af en ny bygning til Københavns Universitet i tilknytning til andre bygninger, som Universitetet råder over i Øster Farimagsgade-området, er præget af høje krav til energiforbrug og bæredygtighed. Projekteringen har fulgt Bygningsreglement 2015, der begrænser tilførslen af energi til 30 kWh pr. m2 pr. år.
Bygningen er kraftigt isoleret i både underlag, vægge og tag. Andre tiltag er dagslys- og bevægelsesbestemt styring af belysningen, termostatstyret ventilation og køling samt solafskærmning i vinduerne. På den sydvendte tagflade er installeret ca. 200 m2 solceller, der vil levere omkring 30.000 kWh om året.
Bygningens samlede areal på 5.300 m2 indrettes til undervisning – blandt andet tre auditorier til i alt 700 studerende – og til kontorer for Københavns Universitet. Desuden skal bygningen huse en børnehave, der drives af Københavns Kommune. Bygningen tages i brug i august 2013.
Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994. Cand. jur. 1981, advokat 1984, Stanford Financial Management Program 2000. Niels Heerings kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, jura, ejendomsinvestering, finansielle forhold, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel, H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V.
Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, Helgstrand Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, NTR Invest A/S, Stæhr Holding A/S, Stæhr Invest II A/S og Thrane & Thrane A/S. Næstformand for bestyrelsen i 15. juni Fonden og medlem af bestyrelsen for Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kählers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S og Scandinavian Private Equity Partners A/S. Formand for revisionsudvalget og medlem af nominerings- og vederlagsudvalget i J. Lauritzen A/S. Direktør i CCKN Holding ApS og datterselskaberne Heering Dressage ApS og Heering Invest ApS.
Antal aktier i Selskabet: 6.947, heraf nærtstående 722 (2011: 6.947)
Tommy Pedersen Født 5. december 1949
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997. HD regnskabsvæsen 1976, HD organisation og strategisk planlægning 1981. Tommy Pedersens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, køb/salg af virksomheder m.m.
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden, Amaliegade 47, 1256 København K.
Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S, Gjensidige Arbejdsskadeforsikring A/S, Maj Invest Holding A/S, Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S. Næstformand for bestyrelsen i Bodum Holding AG (Schweiz), Bodum Land A/S, Løvenholm Fonden og Peter Bodum A/S samt medlem af bestyrelsen for Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S, Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S, SG (Societe Generale) Finans A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S og Tivoli A/S. Formand for revisionsudvalget i Nykredit Forsikring A/S og Scandinavian Tobacco Group A/S. Direktør i TP Advisers ApS.
Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2011: 6.000).
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994. Statsaut. ejendomsmægler og valuar. Jens Erik Udsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, finansiering, ejendomsdrift, ejendomsinvestering m.m.
Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.
Medlem af bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit Realkredit A/S og SBS Byfornyelse s.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: 14.694 (2011: 14.694). Desuden besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i Selskabet (2011: 1.159.335).
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.oecon. 1973, Stanford Executive Program 1983. Hans Munk Nielsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m. Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød
Formand for bestyrelsen i Alipes Capital ApS, Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselskaber heraf, Fitness DK Holding A/S, Fitness DK A/S, Lalandia A/S, Lalandia Billund A/S og Parken Sport & Entertainment A/S. Næstformand for bestyrelsen i Nordea Invest A/S samt medlem af bestyrelsen for Mølleåværket A/S. Viceborgmester i Rudersdal Kommune.
Antal aktier i Selskabet: 910 (2011: 910).
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.merc. finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingildsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, finansiering, økonomistyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og Oticon Medical AB.
Antal aktier i Selskabet: 389 (2011: 389).
Per Wetke Hallgren Født 8. juli 1962
Bredgade 76, 1256 København K
Per Wetke Hallgren er HD i finansiering (1990) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.
Peter Spøer Født 2. september 1957
Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg
Formand for bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet. Medlem af bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Keops Security A/S, Landic Property Bonds I A/S, NTR Holding A/S og NTR Invest A/S. Medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit og medlem af ejendomskomiteen i Finansiel Stabilitet.
Antal aktier i Selskabet: 77, heraf nærtstående 68 (2011: 4.478).
Bestyrelsesformand i Jeudan Servicepartner A/S og medlem af bestyrelsen for K G Fonden.
Antal aktier i Selskabet: 229 (2011: 0).
Kim Christiansen Født 16. april 1961
Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg
Finansdirektør, ansat siden 1994. Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.
Morten Aagaard Født 10. september 1966
Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge
Underdirektør, ansat siden 1994. Morten Aagaard er merkonom i regnskabsvæsen (1993) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.
Tine Cederholm Bemberg Født 13. juni 1970
Landemærket 3, 1119 København K
Markedsdirektør, ansat siden 2002. Tine Cederholm Bemberg er cand.jur. (1996), advokat og har tidligere været ansat i advokatvirksomhed.
Lene Sand Født 3. juli 1968
Kastanievej 3, 4760 Vordingborg
Lene Sand er HD i regnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand.merc.aud (1997) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.
Antal aktier i Selskabet: 2.966, heraf nærtstående 20 (2011: 2.721).
Medlem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samt i datterselskaber (ekskl.
Direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet, samt medlem af bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier i Selskabet: 3.184, heraf nærtstående 98 (2011: 3.001).
Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S og medlem af repræsentantskabet for Realdania.
Antal aktier i Selskabet: 695 (2011: 512).
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet: 1.226 (2011: 1.043).
Traneholmvej 3, Jersie, 2680 Solrød Strand
Underdirektør, ansat siden 2009 samt i perioden 1996-2007. Hannah M. Østergaard er uddannet statsaut. ejendomsmægler (2009) og korrespondent i engelsk (1995).
Toldbodgade 53, 1253 København K
Koncern salgs- og marketingchef, ansat siden 2010. Lene Lyngby Laursen er cand.merc. i økonomisk markedsføring (2006) og har tidligere været ansat i FMCG-branchen.
Medlem af bestyrelsen for aktivitetsforeningen for Københavns Torvehaller F.M.B.A.
Hannah M. Østergaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2011: 0).
Antal aktier i Selskabet: 1.213 (2011: 1.091).
Snebærvej 2, Kr. Sonnerup, 4060 Kr. Såby
John Rohde er uddannet maskinmester og el-installatør (1992) og er diplomleder i ledelse (2004). John Rohde har tidligere været ansat i en større international servicevirksomhed.
John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 183 (2011: 0)
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på DKK 250.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden modtager halvanden gange grundhonoraret. Udvalgshonorar andrager årligt DKK 50.000. Formanden for revisionsudvalget modtager to gange udvalgshonorar, og formanden for nominerings- og vederlagsudvalget modtager halvanden gange udvalgshonorar.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter Spøers side.
I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en periode på tolv måneder, kan den adm. direktør inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på godtgørelse svarende til summen af de månedlige lønninger, som den adm. direktør ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspirerende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompetente og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans resultater, hvorfor Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes af virksomheden. Virksomhedskulturen i Jeudan er blandt andet en værdiskabende ånd overalt i organisationen.
| DKK | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Per W. Hallgren | 5.200.000 | 5.500.000 | 6.250.000 |
| Peter Spøer | n.a. | 427.900 | 2.567.400 |
Note: Herudover har direktionen sædvanlige goder som fri bil, avisabonnement m.m. Peter Spøer tiltrådte direktionen pr. 1. november 2011. Årslønnen for 2011 udgjorde DKK 2.567.400.
| Marked | Afdelingen er opdelt i 13 kundegrupper, der består af en kundechef og en kunde assistent. Hver kundegruppe er ansvarlig for kundeforhold og drift af ejendomme i deres respektive porteføljer. |
|---|---|
| Finans | Ansvarlig for finansiel styring og finansiel kontrol. |
| HR/IT | Ansvarlig for koncern HR og koncern IT. |
| Salg og Marketing | Afdelingen består af en salgsafdeling og en marketingafdeling, der er ansvarlig for koordinering af koncernens udlejnings og salgsaktiviteter, markedsføring samt intern og ekstern kommunikation. |
| Servicedivisionen forestår serviceydelser, herunder pasning af ind- og udvendige fællesarealer, og låseservice samt servicecenter. Teknikdivisionen indeholder fagområderne: VVS, ventilation, blik, kloak, gas, el og sikring. |
|---|
| Bygnings- og Projektdivision Bygningsdivisionen indeholder fagområderne: Tømrer, snedker, glarmester, maler og murer. Projektdivisionen forestår projektledelse, projektering, tegnestue, arbejdsmiljø og diverse ejendomsrelaterede rådgivningsydelser. |
| Ansvarlig for bogholderi, controlling og indkøb |
Organisationsdiagram for Jeudan Servicepartner
| Markedsområde | Servicedivision | Teknikdivision | Bygningsdivision | Projektdivision | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kunden | Kundegruppe Kundechef og Kundeassistent |
||||
| Kontrol/support | Finans Regnskab |
Sekretariat Marketing |
HR Salg |
IT |
| Investeringsejendomme | Funktionærer | Funktionsdirektører | I alt | |
|---|---|---|---|---|
| Alder, gns. | År | 38 | 43 | 39 |
| Anciennitet, gns. | År | 2 | 13 | 3 |
| Kønsfordeling kvinder | % | 62 | 67 | 61 |
| Kønsfordeling mænd | % | 38 | 33 | 39 |
| Service | Timelønsansatte | Funktionærer | I alt | |
| Alder, gns. | År | 38 | 43 | 39 |
| Anciennitet, gns. | År | 4 | 5 | 4 |
| Kønsfordeling kvinder | % | 8 | 39 | 15 |
| Kønsfordeling mænd | % | 92 | 61 | 85 |
| 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Investeringsejendomme | 59 | 68 | 77 |
| Service | 324 | 349 | 290 |
| I alt | 383 | 417 | 367 |
| DKK | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Funktionsdirektører | 1.326.842 | 1.398.349 | 1.330.834 |
| Funktionærer | 439.474 | 449.085 | 464.141 |
| Timelønsansatte | 405.798 | 427.885 | 411.363 |
Jeudans organisation forener specialisering med kundefokusering via en funktionsopdelt organisation.
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetjening og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte organisation med et kundefokus, hvor en kundechef fra markedsområdet er nøglepersonen i kontakten til og samarbejdet med den enkelte kunde.
Kundechefen har med et præcist mandat beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes kundegruppe, som er ansvarlige for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder organisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.
Yderligere sikrer denne organisationsform et konstant ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.
Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og Jeudans værdigrundlag udtrykker de fælles værdier, som Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.
Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad den enkelte medarbejder foretager sig.
Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde, hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer af hvorledes værdigrundlaget kan overføres til hver enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre Jeudans betjening af kunderne.
Den aktive deltagelse kræver en villighed og åbenhed til forandring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden hos de medarbejdere som færdes i og omkring kundernes lejemål. Jeudan gennemfører ekstern såvel som intern uddannelse af medarbejdere og træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i adfærd, kommunikation og salg m.m. Sigtet er at alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres første måneder modtager undervisning, hvor de bliver introduceret til Jeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen heraf i deres dagligdag.
Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncernen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.
I tabellen ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbejdere, ligesom der er anført nogle demografiske nøgletal. Nøgletallene for anciennitet skal ses i lyset af en pæn tilgang af nye medarbejdere i de senere år. Gennemsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte en sammenhæng, hvorfor der sigtes efter en gennemsnitsalder på over 35 år samt efter at mere end 50% af de funktionæransatte har en mellemlang eller lang videregående uddannelse.
Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag til stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling. Jeudan har ikke fastsat konkrete mål for mangfoldighed, herunder kønsfordelingen, hvor personer ansættes baseret på deres kompetencer og bidrag til stillingen. I Jeudan A/S, der er ejendomsdelen i Koncernen, er der blandt funktionærerne en kønsfordeling på 62% kvinder og 38% mænd og blandt funktionsdirektørerne er fordelingen 67% kvinder og 33% mænd. Dette bevirker, at der i bestyrelsen, direktionen og blandt funktionsdirektører i Jeudan A/S er en kønsfordeling på 31% kvinder og 69% mænd. Datterselskabet Jeudan Servicepartner er en håndværksvirksomhed, hvor kønsfordelingen er mandedomineret. Jeudan finder på den baggrund mangfoldigheden i Koncernen for tilfredsstillende.
Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans fortsatte udvikling.
Den enkelte funktionæransattes indsats og uddannelse drøftes og vurderes løbende, blandt andet gennem:
Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningsprocesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.
Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine ansatte en række lønsupplementer, herunder sundhedsforsikring og feriebolig.
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2012 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2012.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 5. marts 2013
DIREKTIONEN
Per W. Hallgren Peter Spøer Adm. Direktør Direktør
BESTYRELSEN
Niels Heering Tommy Pedersen (formand) (næstformand)
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen som Selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.
København, den 5. marts 2013
Jesper Jørgensen Henrik Z. Hansen Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatopgørelse | Note | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Nettoomsætning | 3,4 | 1.145.402 | 1.174.499 | 339.213 | 284.747 |
| Driftsomkostninger | 5, 6 | -460.438 | -520.615 | -67.860 | -59.450 |
| Bruttoresultat | 684.964 | 653.884 | 271.353 | 225.297 | |
| Administrationsomkostninger | 6, 7 | -82.810 | -69.016 | -47.724 | -35.655 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 602.154 | 584.868 | 223.629 | 189.642 | |
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber | 8 | 0 | 0 | -2.649 | -141.558 |
| Finansielle indtægter | 9 | 5.098 | 12.202 | 76.915 | 93.157 |
| Finansielle omkostninger | 10 | -225.887 | -288.817 | -126.026 | -135.815 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | 381.365 | 308.253 | 171.869 | 5.426 | |
| Gevinst/tab ejendomme | 174.111 | 309.330 | 1.729 | 126.226 | |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -524.130 | -951.679 | -214.269 | -331.442 | |
| Resultat før skat | 31.346 | -334.096 | -40.671 | -199.790 | |
| Skat af årets resultat | 11 | -7.623 | 83.372 | -102.056 | 147.780 |
| Årets resultat | 23.723 | -250.724 | -142.727 | -52.010 | |
| Årets resultat pr. aktie (DKK) | 12 | 2,24 | -23,72 | ||
| Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) | 12 | 2,24 | -23,72 | ||
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| Årets resultat | 23.723 | -250.724 | -142.727 | -52.010 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Totalindkomst | 23.723 | -250.724 | -142.727 | -52.010 |
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktiver | Note | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Investeringsejendomme | 14 | 16.386.724 | 14.959.157 | 6.766.827 | 5.656.245 | |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 14 | 218.254 | 359.542 | 40.733 | 284.904 | |
| Driftsmateriel og inventar | 14 | 31.420 | 39.656 | 12.925 | 13.766 | |
| Materielle aktiver i alt | 16.636.398 | 15.358.355 | 6.820.485 | 5.954.915 | ||
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | 14 | 0 | 0 | 1.113.147 | 1.113.147 | |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 14 | 0 | 0 | 1.504.042 | 634.426 | |
| Udlån | 14 | 227 | 4.541 | 227 | 0 | |
| Udskudt skatteaktiv | 21 | 0 | 0 | 0 | 73.132 | |
| Finansielle aktiver i alt | 227 | 4.541 | 2.617.416 | 1.820.705 | ||
| Langfristede aktiver i alt |
16.636.625 | 15.362.896 | 9.437.901 | 7.775.620 | ||
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 5.538 | 5.022 | 4.570 | 4.133 | ||
| Igangværende arbejder | 15 | 5.802 | 7.334 | 0 | 0 | |
| Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser | 16 | 17.895 | 23.748 | 3.428 | 3.026 | |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 254.644 | 1.105.519 | ||
| Selskabsskat | 8.348 | 9.106 | 5.133 | 6.297 | ||
| Andre tilgodehavender | 20.664 | 35.354 | 10.943 | 18.924 | ||
| Periodeafgrænsningsposter | 3.662 | 3.597 | 1.219 | 1.191 | ||
| Tilgodehavender i alt | 61.909 | 84.161 | 279.937 | 1.139.090 | ||
| Likvide beholdninger | 17 | 307.070 | 119.245 | 304.147 | 118.226 | |
| Kortfristede aktiver i alt |
368.979 | 203.406 | 584.084 | 1.257.316 | ||
| AKTIVER I ALT | 17.005.604 | 15.566.302 | 10.021.985 | 9.032.936 |
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Passiver | Note | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Aktiekapital | 18 | 1.058.645 | 1.058.645 | 1.058.645 | 1.058.645 | |
| Overført resultat | 2.868.831 | 2.957.764 | 2.403.772 | 2.659.155 | ||
| Egenkapital i alt |
3.927.476 | 4.016.409 | 3.462.417 | 3.717.800 | ||
| Realkreditlån | 19 | 9.353.748 | 8.502.920 | 3.661.777 | 2.998.302 | |
| Finansieringsinstitutter | 20 | 1.973.489 | 1.430.523 | 1.973.489 | 1.430.523 | |
| Deposita | 140.532 | 136.301 | 43.661 | 43.290 | ||
| Udskudt skat | 21 | 699.909 | 676.615 | 40.986 | 0 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 22 | 6.881 | 6.638 | 5.129 | 5.082 | |
| Langfristede forpligtelser i alt | 12.174.559 | 10.752.997 | 5.725.042 | 4.477.197 | ||
| Realkreditlån | 19 | 76.563 | 59.705 | 40.303 | 26.953 | |
| Finansieringsinstitutter | 20 | 576.281 | 548.869 | 576.281 | 548.869 | |
| Deposita | 112.092 | 88.349 | 48.377 | 39.101 | ||
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 22 | 77 | 63 | 35 | 28 | |
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 45.036 | 20.188 | 13.915 | 6.475 | ||
| Leverandørgæld | 27.858 | 28.542 | 6.209 | 6.606 | ||
| Gæld til tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 125.307 | 190.329 | ||
| Selskabsskat | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Anden gæld | 40.595 | 40.697 | 16.769 | 14.158 | ||
| Periodeafgrænsningsposter | 25.067 | 10.483 | 7.330 | 5.420 | ||
| Kortfristede forpligtelser i alt | 23 | 903.569 | 796.896 | 834.526 | 837.939 | |
| FORPLIGTELSER I ALT | 13.078.128 | 11.549.893 | 6.559.568 | 5.315.136 | ||
| PASSIVER I ALT | 17.005.604 | 15.566.302 | 10.021.985 | 9.032.936 | ||
| Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser | 24 | |||||
| Øvrige noter | 25-31 |
| Koncern | Aktie- kapital |
Overført resultat* |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2011 | 1.058.645 | 3.324.779 | 4.383.424 |
| Årets resultat | -250.724 | -250.724 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -250.724 | -250.724 | |
| Betalt udbytte | -116.451 | -116.451 | |
| Udbytte egne aktier | 160 | 160 | |
| Egenkapital 1. januar 2012 | 1.058.645 | 2.957.764 | 4.016.409 |
| Årets resultat | 23.723 | 23.723 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | 23.723 | 23.723 | |
| Betalt udbytte | -116.451 | -116.451 | |
| Udbytte egne aktier | 178 | 178 | |
| Køb af egne aktier | -1.106 | -1.106 | |
| Salg af egne aktier | 4.275 | 4.275 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 448 | 448 | |
| Egenkapital 31. december 2012 | 1.058.645 | 2.868.831 | 3.927.476 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2012 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2012: t.DKK 1.846.374, 1. januar 2011: t.DKK 1.846.374)
| Moderselskab | Aktie- | Overført | Egenkapital |
|---|---|---|---|
| kapital | resultat* | i alt | |
| Egenkapital 1. januar 2011 | 1.058.645 | 2.827.456 | 3.886.101 |
| Årets resultat | -52.010 | -52.010 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -52.010 | -52.010 | |
| Betalt udbytte | -116.451 | -116.451 | |
| Udbytte egne aktier | 160 | 160 | |
| Egenkapital 1. januar 2012 | 1.058.645 | 2.659.155 | 3.717.800 |
| Årets resultat | -142.727 | -142.727 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -142.727 | -142.727 | |
| Betalt udbytte | -116.451 | -116.451 | |
| Udbytte egne aktier | 178 | 178 | |
| Køb af egne aktier | -1.106 | -1.106 | |
| Salg af egne aktier | 4.275 | 4.275 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 448 | 448 | |
| Egenkapital 31. december 2012 | 1.058.645 | 2.403.772 | 3.462.417 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2012 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2012 t.DKK 1.846.374, 1. januar 2011: t.DKK 1.846.374)
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 602.154 | 584.868 | 223.629 | 189.642 |
| Modtagne finansielle indtægter | 4.816 | 12.202 | 76.633 | 93.157 |
| Betalte finansielle omkostninger | -233.611 | -307.329 | -129.925 | -152.604 |
| Resultatført aktiebaseret vederlæggelse | 448 | 0 | 448 | 0 |
| Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger | 17.984 | 16.850 | 8.498 | 7.298 |
| Modtaget/betalt selskabsskat | 16.429 | -25.316 | 13.226 | 5.144 |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 408.220 | 281.275 | 192.509 | 142.637 |
| Ændring i driftskapital: | ||||
| Tilgodehavender | 21.776 | -4.284 | 858.272 | -217.505 |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 47 | 123 | -156 | 109 |
| Leverandørgæld m.m. | 35.573 | -34.763 | -56.720 | -3.616 |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 465.616 | 242.351 | 993.905 | -78.375 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -302.603 | -401.333 | -60.662 | -302.980 |
| Forbedringer investeringsejendomme | -16.027 | -9.173 | 0 | -196 |
| Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | -790.712 | -167.914 | -790.712 | -115.314 |
| Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | 11.830 | 0 | 0 | 0 |
| Køb af tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 0 | -54.067 |
| Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret | -185.154 | -117.956 | -185.154 | -117.956 |
| Driftsmateriel og inventar netto | -3.622 | -7.038 | -3.615 | -2.827 |
| Udlån og tilgodehavender | 4.314 | -2.404 | -872.492 | 212.492 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt | -1.281.974 | -705.818 | -1.912.635 | -380.848 |
| Optagelse af realkreditlån | 1.061.821 | 1.605.247 | 724.202 | 947.111 |
| Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter | 2.107.215 | 1.160.014 | 2.107.215 | 1.160.014 |
| Indfrielse af realkreditlån | -640.232 | -947.968 | -217.888 | -605.887 |
| Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter | -1.507.934 | -321.534 | -1.507.934 | -321.534 |
| Afdrag på realkreditlån | -70.670 | -68.376 | -36.395 | -29.737 |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -125.086 | -70.003 | -125.086 | -70.003 |
| Modtagne deposita, netto | 18.200 | 7.004 | -332 | 6.439 |
| Betalt udbytte | -116.273 | -116.291 | -116.273 | -116.291 |
| Salg af egne aktier | 4.275 | 0 | 4.275 | 0 |
| Køb af egne aktier | -1.106 | 0 | -1.106 | 0 |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt | 730.210 | 1.248.093 | 830.678 | 970.112 |
| Nettoændring i alt | -86.148 | 784.626 | -88.052 | 510.889 |
| Likviditet 1. januar | -314.292 | -1.098.918 | -315.311 | -826.200 |
| Likviditet 31. december | -400.440 | -314.292 | -403.363 | -315.311 |
| Der kan specificeres således: | ||||
| Likvide beholdninger ifølge regnskab | 307.070 | 119.245 | 304.147 | 118.226 |
| Likvide beholdninger som er deponeret | -303.110 | -117.956 | -303.110 | -117.956 |
| Træk på driftskreditter | -404.400 | -315.581 | -404.400 | -315.581 |
| Likviditet 31. december | -400.440 | -314.292 | -403.363 | -315.311 |
| Kreditfaciliteter | 1.255.000 | 1.205.000 | 1.255.000 | 1.205.000 |
| Finansielle reserver 31. december | 854.560 | 890.708 | 851.637 | 889.689 |
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012 for henholdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU samt danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangværende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtelser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2012.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2012 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis.
Med henblik på at præsentere de samlede gevinster/tab på såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser hver for sig er der i årsrapporten for 2012 foretaget en ændring i resultatopgørelsen af de tidligere regnskabsposter "Urealiseret gevinst og tab" samt "Realiseret gevinst og tab".
Regnskabsposterne er ændret til "Gevinst/tab ejendomme" samt "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser". Der er alene tale om en ændret præsentation af gevinster og tab, så ændringen har ingen indvirkning på årets resultat.
Sammenligningstallene for tidligere år er ændret i overensstemmelse hermed.
Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 29.
Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de selskaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende indflydelse (datterselskaber).
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.
Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhvervede selskaber, der alene besidder ejendomme og ikke har ansat personale på overtagelsestidspunktet, anses ikke for at være erhvervelse af en virksomhed, men for erhvervelse af enkeltaktiver.
Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber.
Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres som forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen som realiseret gevinst og tab.
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor direktionsmedlemmer og ledende medarbejdere tildeles aktier i moderselskabet (egenkapitalordninger), måles til egenkapitalinstrumenternes dagsværdi på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatet under administrationsomkostninger i den periode, hvor medarbejderne har fået tildelt aktierne. Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen.
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.
Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter.
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets driftsomkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der af-
holdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle anlægsaktiver.
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle anlægsaktiver.
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.
Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler indregnes som udskudt skatteaktiv i moderselskabet. Udskudte skatteaktiver indregnes alene, hvis kriterierne for indregning er opfyldt.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 16. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab ejendomme".
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Særindretninger der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode.
Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet henholdsvis aktivet og den pengestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab.
Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis de kan genindvindes.
Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning.
De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i henhold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen realkreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af rentecaps eller renteaftaler for en længere periode. Herved opnås bl.a. en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændringer i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.
Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter (bortset fra driftskreditter), herunder afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme.
Denne metode er bl.a. valgt for at tilvejebringe en indregningsoverensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter Koncernens opfattelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser.
Hvis finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter ikke måles til dagsværdi, skal de måles til amortiseret kostpris, hvilket vil medføre, at dagsværdireguleringer af de finansielle gældsforpligtelser ikke løbende afspejles i resultatopgørelsen, men tidligst i forbindelse med hel eller delvis indfrielse af gælden. Tilsvarende skulle finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige rentebetalinger have været indregnet i posten anden totalindkomst.
Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf præsenteres sammen med de finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, idet de anses som en integreret del af lånet optaget hos de pågældende realkredit- og finansieringsinstitutter. Dagsværdien af renteaftalerne på balancedagen tillægges/fradrages derfor lånenes bogførte værdi.
Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indreg-
nes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året.
Likviditetsvirkningen af køb og salg af selskaber vises separat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskreditter.
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering.
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, deposita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2010" samt almindeligt anerkendte beregningsformler.
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
| Resultat før kurs- og værdiregule ringer/ gennemsnitl ig egenkap ital |
Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100 Gennemsnitlig egenkapital |
||
|---|---|---|---|
| Forrentning af egenkap ital (ROE) |
Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital |
||
| Egenkap itala ndel |
Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo |
||
| Rented ækning |
EBIT + finansielle indtægter Finansielle omkostninger |
||
| Udbytte pr. aktie (DPS) |
Udbytteprocent x aktiens pålydende 100 |
||
| Indre værdi (BV) | Egenkapital, ultimo Antal aktier, ultimo |
||
| Ku rs/indre værdi (P/BV) |
Børskurs Indre værdi |
||
| Resultat pr. aktie (EPS) |
Årets resultat Gennemsnitligt antal udvandede aktier |
||
| EBIT pr. aktie (EBITPS) | Resultat før finansielle poster (EBIT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier |
||
| EBVAT pr. aktie (EBVATPS) | Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier |
||
| Price Earnings (PE) | Børskurs EPS |
||
Pengestrøm pr. aktie (CFPS)
Pengestrømme fra driften
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlig regnskabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan pt. anser som mest velegnet til værdiansættelsen.
Den af Jeudan anvendte model, der har været brugt konsistent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes driftsog varmeregnskaber.
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere eller lavere end den leje der vil kunne opnås ved genudlejning, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og varmeudgifter etc.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs-
ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m2 årligt. På erhvervslejemål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m2 årligt.
Udover hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og eventuelle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor under punkt 8.
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra anerkendte ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslovens §§ 18 og 22.
tioner (fradrag) til forestående væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.
Målingen af Koncernens ejendomme har for 2012 resulteret i en samlet opskrivning på DKK 174 mio. (2011: DKK 309 mio.). Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,2% i lighed med 2011.
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reserva-
Nedenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m2.
| Andel af | Gennemsnitligt | Gennemsnitlig | |
|---|---|---|---|
| Interval for anvendte afkastprocenter | portefølje | afkast | pris pr. m2 |
| Afkastprocent: Over 8,00% | 0,64% | 8,4% | 7.377 |
| Afkastprocent: 7,50% til 8,00% | 3,14% | 7,5% | 5.931 |
| Afkastprocent: 7,00% til 7,49% | 1,93% | 6,9% | 6.596 |
| Afkastprocent: 6,50% til 6,99% | 0,89% | 6,5% | 8.633 |
| Afkastprocent: 6,00% til 6,49% | 6,83% | 6,1% | 14.315 |
| Afkastprocent: 5,50% til 5,99% | 4,44% | 5,7% | 31.088 |
| Afkastprocent: 5,00% til 5,49% | 40,43% | 5,1% | 25.331 |
| Afkastprocent: 4,50% til 4,99% | 40,13% | 4,7% | 26.976 |
| Afkastprocent: < 4,49% | 1,57% | 3,9% | 21.852 |
| Samlet for porteføljen | 100,00% | 5,2% | 20.775 |
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra:
3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forretningsmæssige segmenter. Segmentet "Investeringsejendomme" omfatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i Storkøbenhavn. Segmentet "Service" leverer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjenesteydelser mv.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen på side 23. Tabellen viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.473 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 1.762 mio.
Bortset fra en enkelt ejendom med en regnskabsmæssig værdi på DKK 7 mio. er samtlige Koncernens investeringsejendomme beliggende i Danmark. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det strategiske fokusområde Storkøbenhavn, hvorfor Koncernen ikke har en geografisk segmentopdeling.
Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10% af Koncernens samlede nettoomsætning.
| Investerings- | Investerings | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ejendomme | ejendomme | Service | Service | Segmenter | Segmenter | |
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 819.603 | 768.767 | 325.799 | 405.732 | 1.145.402 | 1.174.499 |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 3.391 | 2.677 | 58.806 | 60.627 | 62.197 | 63.304 |
| Nettoomsætning | 822.994 | 771.444 | 384.605 | 466.359 | 1.207.599 | 1.237.803 |
| Driftsomkostninger | -163.692 | -162.004 | -356.290 | -417.861 | -519.982 | -579.865 |
| Bruttoresultat | 659.302 | 609.440 | 28.315 | 48.498 | 687.617 | 657.938 |
| Administrationsomkostninger | -68.102 | -55.908 | -16.228 | -14.304 | -84.330 | -70.212 |
| Finansielle poster, netto | -224.605 | -279.617 | 3.814 | 3.002 | -220.791 | -276.615 |
| Gevinst/tab ejendomme | 174.111 | 309.330 | 0 | 0 | 174.111 | 309.330 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -524.130 | -951.679 | 0 | 0 | -524.130 | -951.679 |
| Segmentresultat før skat | 16.576 | -368.434 | 15.901 | 37.196 | 32.477 | -331.238 |
| Skat af årets resultat | -5.644 | 90.735 | -2.262 | -8.078 | -7.906 | 82.657 |
| Årets segmentresultat | 10.932 | -277.699 | 13.639 | 29.118 | 24.571 | -248.581 |
| Segment aktiver i alt | 18.893.673 | 18.022.055 | 360.561 | 1.207.143 | 19.254.234 | 19.229.198 |
| Segment forpligtelser i alt | 15.532.782 | 14.082.819 | 245.920 | 1.106.141 | 15.778.702 | 15.188.960 |
| Tilgang af langfristede materielle aktiver | 1.136.862 | 933.399 | 1.634 | 5.082 | ||
| Afskrivninger | 10.829 | 9.387 | 7.005 | 7.331 | ||
| Årets regulering af nedskrivning til imøde | ||||||
| gåelse af tab på tilgodehavender, udgift | 2.466 | 3.329 | 59 | 435 |
| Intern | Intern | Koncern | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Segmenter | Segmenter | eliminering | eliminering | i alt | i alt | |
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 1.145.402 | 1.174.499 | 0 | 0 | 1.145.402 | 1.174.499 |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 62.197 | 63.304 | -62.197 | -63.304 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning | 1.207.599 | 1.237.803 | -62.197 | -63.304 | 1.145.402 | 1.174.499 |
| Driftsomkostninger | -519.982 | -579.865 | 59.544 | 59.250 | -460.438 | -520.615 |
| Bruttoresultat | 687.617 | 657.938 | -2.653 | -4.054 | 684.964 | 653.884 |
| Administrationsomkostninger | -84.330 | -70.212 | 1.520 | 1.196 | -82.810 | -69.016 |
| Finansielle poster, netto | -220.791 | -276.615 | 2 | 0 | -220.789 | -276.615 |
| Gevinst/tab ejendomme | 174.111 | 309.330 | 0 | 0 | 174.111 | 309.330 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -524.130 | -951.679 | 0 | 0 | -524.130 | -951.679 |
| Segmentresultat før skat | 32.477 | -331.238 | -1.131 | -2.858 | 31.346 | -334.096 |
| Skat af årets resultat | -7.906 | 82.657 | 283 | 715 | -7.623 | 83.372 |
| Årets segmentresultat | 24.571 | -248.581 | -848 | -2.143 | 23.723 | -250.724 |
| Segment aktiver i alt | 19.254.234 | 19.229.198 | -2.248.630 | -3.662.896 | 17.005.604 | 15.566.302 |
| Segment forpligtelser i alt | 15.778.702 | 15.188.960 | -2.700.574 | -3.639.067 | 13.078.128 | 11.549.893 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Lejeindtægter fra Investeringsejendomme | 808.526 | 761.988 | 336.128 | 284.012 | |
| Andre indtægter fra Investeringsejendomme | 11.077 | 6.779 | 3.085 | 735 | |
| Salgsværdi af årets produktion inkl. igang værende arbejder (Service) | 267.844 | 343.524 | 0 | 0 | |
| Øvrig omsætning Service | 57.955 | 62.208 | 0 | 0 | |
| Nettoomsætning i alt | 1.145.402 | 1.174.499 | 339.213 | 284.747 |
For Service er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 187.472 (2011: t.DKK 266.649). Heraf andrager avance t.DKK 47.904 (2011: t.DKK 41.992).
I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte til kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Direkte viderefakturering til kunder | 150.871 | 131.936 | 52.110 | 47.020 |
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
| Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Driftsomkostninger Investeringsejendomme | 160.301 | 159.327 | 67.860 | 59.450 |
| Driftsomkostninger Service | 300.137 | 361.288 | 0 | 0 |
| Driftsomkostninger i alt | 460.438 | 520.615 | 67.860 | 59.450 |
| Heraf direkte driftsomkostninger ikke udlejede | ||||
| Investeringsejendomme | 1.008 | 690 | 149 | 690 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Bestyrelseshonorar | 2.119 | 1.875 | 2.119 | 1.875 |
| Gager og lønninger | 163.515 | 183.201 | 48.553 | 40.051 |
| Bidragsbaserede pensioner | 13.317 | 14.932 | 3.647 | 3.144 |
| Aktiebaseret aflønning | 448 | 0 | 374 | 0 |
| Refusion fra offentlige myndigheder | -3.108 | -3.614 | -439 | -277 |
| Andre omkostninger til social sikring | 2.332 | 2.530 | 519 | 431 |
| Personaleomkostninger i alt | 178.623 | 198.924 | 54.773 | 45.224 |
| Personaleomkostningerne er fordelt således: | ||||
| Driftsomkostninger | 114.728 | 145.746 | 0 | 0 |
| Administrationsomkostninger | 63.895 | 53.178 | 54.773 | 45.224 |
| Personaleomkostninger i alt | 178.623 | 198.924 | 54.773 | 45.224 |
| Gennemsnitligt antal beskæftigede | 367 | 417 | 77 | 68 |
Som led i en bonusordning for 2012 har bestyrelsen truffet beslutning om tildeling af 1.099 stk. aktier til Koncernens funktionsdirektører. Dagsværdien af aktierne udgør t.DKK 448 opgjort på basis af aktiekursen på tidspunktet for overførsel af aktierne til funktionsdirektørerne.
Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således:
| Bestyrelse | Direktion | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Bestyrelseshonorar | 2.119 | 1.875 | 0 | 0 |
| Gage | 0 | 0 | 9.073 | 6.064 |
| Vederlag i alt | 2.119 | 1.875 | 9.073 | 6.064 |
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter Spøers side.
I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en periode på tolv måneder, kan den adm. direktør inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på godtgørelse svarende til summen af de månedlige lønninger, som den adm. direktør ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Lovpligtig revision | 683 | 683 | 143 | 143 |
| Skatterådgivning | 207 | 86 | 207 | 24 |
| Andre ydelser | 630 | 86 | 630 | 86 |
| Honorarer i alt | 1.520 | 855 | 980 | 253 |
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| Nedskrivning af tilgodehavende i tilknyttet selskab | -2.649 | -141.558 |
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt | -2.649 | -141.558 |
Tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Som konsekvens heraf er tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med DKK 3 mio. i 2012 og DKK 142 mio. i 2011.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 74.221 | 83.925 | |
| Renter af bankindestående mv. | 3.433 | 11.146 | 2.191 | 8.902 | |
| Andre finansielle indtægter | 1.665 | 1.056 | 503 | 330 | |
| Finansielle indtægter i alt | 5.098 | 12.202 | 76.915 | 93.157 |
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Renter af gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 6.023 | 8.259 | |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 14.826 | 18.912 | 14.792 | 16.712 | |
| Øvrige finansielle omkostninger | 374 | 363 | 224 | 200 | |
| Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, | |||||
| der ikke måles til dagsværdi via resultatet | 15.200 | 19.275 | 21.039 | 25.171 | |
| Heraf indregnet på igangværende projekter | |||||
| investeringsejendomme | -7.534 | -18.699 | -3.900 | -16.789 | |
| 7.666 | 576 | 17.139 | 8.382 | ||
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 46.925 | 43.956 | 46.925 | 43.956 | |
| Renter af gæld til realkreditinstitutter | 171.296 | 244.285 | 61.962 | 83.477 | |
| Finansielle omkostninger i alt | 225.887 | 288.817 | 126.026 | 135.815 |
Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt i regnskabsårets afholdte omkostninger og en rentesats på 4,0% p.a. (2011: 4,0% p.a.).
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Aktuel skat | -15.671 | 14.276 | -10.168 | 7.000 |
| Udskudt skat | 23.294 | -97.648 | 114.118 | -154.780 |
| Skat af årets resultat i alt | 7.623 | -83.372 | 102.056 | -147.780 |
| Skat af anden totalindkomst i alt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af egenkapitalposteringer i alt | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af årets resultat kan forklares således | ||||
| Beregnet 25% skat af resultat før skat | 7.837 | -83.524 | -15.376 | -49.948 |
| Skatteeffekt af: | ||||
| Ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede omkostninger | -214 | 152 | -12.522 | -9.137 |
| Regulering vedrørende tidligere år | - | - | 124.084 | - |
| Rentefradragsbeskæring i tilknyttede selskaber | - | - | - | -124.085 |
| Nedskrivning tilknyttede selskaber | - | - | 662 | 35.390 |
| Skat af årets resultat i alt | 7.623 | -83.372 | 102.056 | -147.780 |
| Effektiv skatteprocent | 24,3 | 25,0 | -250,9 | 74,0 |
Det er Jeudans vurdering, at nettofinansieringsudgifter inkl. kurstab, der kan henføres til næringsejendomme, ikke skal medtages i nettofinansieringsudgifter der rentefradragsbegrænses i henhold til selskabsskattelovens § 11C.
I overensstemmelse med denne vurdering er rentefradragsbegrænsning vedrørende 2011 i administrationsselskabet (Jeudan A/S) konverteret til skattemæssigt underskud i tilknyttede selskaber.
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Årets resultat (t.DKK) | 23.723 | -250.724 | |
| Gennemsnitligt antal aktier (stk.) | 10.586.450 | 10.586.450 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) | -10.745 | -14.616 | |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) | 10.575.705 | 10.571.834 | |
| Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 | |
| Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) | 10.575.705 | 10.571.834 | |
| Resultat pr. aktie i DKK (EPS) | 2,24 | -23,72 | |
| Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) | 2,24 | -23,72 |
For regnskabsåret 2012 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 63.519, svarende til DKK 6,0 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte for 2012. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 17. april 2013 forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2012. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 17. april 2013 er registreret i Selskabets ejerbog.
| Igangværende | ||||
|---|---|---|---|---|
| projekter | ||||
| Investerings- | investerings- | Driftsmateriel | ||
| Koncern | ejendomme | ejendomme | og inventar | Udlån |
| Kostpris 1. januar 2011 | 12.430.178 | 189.528 | 69.072 | 2.136 |
| Tilgang, køb | 501.126 | 419.601 | 8.581 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 9.173 | 0 | 0 | 0 |
| Tilgang, udlån | 0 | 0 | 0 | 2.769 |
| Overførsel | 249.587 | -249.587 | 0 | 0 |
| Afgang | -116 | 0 | -2.972 | -364 |
| Kostpris 31. december 2011 | 13.189.948 | 359.542 | 74.681 | 4.541 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2011 | 1.486.043 | 0 | 0 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 225.230 | 0 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | 84.100 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2011 | 1.795.373 | 0 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2011 | 21.612 | 0 | 24.269 | 0 |
| Årets afskrivninger | 4.587 | 0 | 12.131 | 0 |
| Afgang | -35 | 0 | -1.375 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2011 | 26.164 | 0 | 35.025 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2011 | 14.959.157 | 359.542 | 39.656 | 4.541 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||
| Driftsomkostninger | 4.587 | 7.521 | ||
| Administrationsomkostninger | 0 | 4.610 | ||
| Årets afskrivninger i alt | 4.587 | 12.131 | ||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 7.997 | ||
| Kostpris 1. januar 2012 | 13.189.948 | 359.542 | 74.681 | 4.541 |
| Tilgang, køb | 804.163 | 311.200 | 7.106 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 16.027 | 0 | 0 | 0 |
| Tilgang, udlån | 0 | 0 | 0 | 227 |
| Overførsel | 451.421 | -451.421 | 0 | 0 |
| Afgang | -18.311 | -1.067 | -8.979 | -4.541 |
| Kostpris 31. december 2012 | 14.443.248 | 218.254 | 72.808 | 227 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2012 | 1.795.373 | 0 | 0 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 185.070 | 0 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -10.694 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 6.012 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2012 | 1.975.761 | 0 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2012 | 26.164 | 0 | 35.025 | 0 |
| Årets afskrivninger | 6.121 | 0 | 11.713 | 0 |
| Afgang Afskrivninger 31. december 2012 |
0 32.285 |
0 0 |
-5.350 41.388 |
0 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 | 16.386.724 | 218.254 | 31.420 | 227 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||
| Driftsomkostninger | 6.121 | 6.899 | ||
| Administrationsomkostninger | 0 | 4.814 | ||
| Årets afskrivninger i alt | 6.121 | 11.713 | ||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 14.455 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 16.863 (31. december 2011 t.DKK 19.883).
| Moderselskab | Investerings- ejendomme |
Igangværende projekter investerings- ejendomme |
Driftsmateriel og inventar |
Kapitalandele i tilknyttede selskaber |
Tilgode havende hos tilknyttede selskaber |
Udlån |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kostpris 1. januar 2011 | 4.420.942 | 135.171 | 25.146 | 1.159.875 | 1.320.039 | 0 |
| Tilgang, køb | 237.804 | 319.338 | 3.499 | 54.067 | 0 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 196 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 169.605 | -169.605 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | -116 | 0 | -1.377 | 0 | -212.492 | 0 |
| Kostpris 31. december 2011 | 4.828.431 | 284.904 | 27.268 | 1.213.942 | 1.107.547 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2011 | 721.952 | 0 | 0 | -100.795 | -331.563 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 132.400 | 0 | 0 | 0 | -141.558 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -6.174 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2011 | 848.178 | 0 | 0 | -100.795 | -473.121 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2011 | 17.519 | 0 | 9.871 | 0 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 2.880 | 0 | 4.321 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | -35 | 0 | -690 | 0 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2011 | 20.364 | 0 | 13.502 | 0 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2011 | 5.656.245 | 284.904 | 13.766 | 1.113.147 | 634.426 | 0 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||||
| Driftsomkostninger | 2.880 | 0 | ||||
| Administrationsomkostninger | 0 | 4.321 | ||||
| Årets afskrivninger i alt | 2.880 | 4.321 | ||||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 4.084 | ||||
| Kostpris 1. januar 2012 | 4.828.431 | 284.904 | 27.268 | 1.213.942 | 1.107.547 | 0 |
| Tilgang, køb | 804.163 | 65.629 | 5.472 | 0 | 0 | 0 |
| Tilgang, udlån | 0 | 0 | 0 | 0 | 872.265 | 227 |
| Overførsel | 308.733 | -308.733 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | -1.067 | -4.115 | 0 | 0 | 0 |
| Kostpris 31. december 2012 | 5.941.327 | 40.733 | 28.625 | 1.213.942 | 1.979.812 | 227 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2012 | 848.178 | 0 | 0 | -100.795 | -473.121 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 34.417 | 0 | 0 | 0 | -2.649 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -32.688 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2012 | 849.907 | 0 | 0 | -100.795 | -475.770 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2012 | 20.364 | 0 | 13.502 | 0 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 4.043 | 0 | 4.426 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | -2.228 | 0 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2012 | 24.407 | 0 | 15.700 | 0 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 | 6.766.827 | 40.733 | 12.925 | 1.113.147 | 1.504.042 | 227 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||||
| Driftsomkostninger | 4.043 | 0 | ||||
| Administrationsomkostninger | 0 | 4.426 | ||||
| Årets afskrivninger i alt | 4.043 | 4.426 | ||||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 8.581 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 9.563 (31. december 2011 t.DKK 10.891).
| Ejerandel | ||||
|---|---|---|---|---|
| Selskabs- | og stemme | |||
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | Hjemsted | Købsår | kapital | rettigheder |
| Jeudan I A/S | København | 1997 | 17.380 | 100% |
| Jeudan II A/S | København | 2004 | 10.000 | 100% |
| Jeudan III A/S | København | 2007 | 100.000 | 100% |
| Jeudan IV A/S | København | 2007 | 10.000 | 100% |
| Jeudan V A/S | København | 2003 | 10.500 | 100% |
| Jeudan VI A/S | København | 2009 | 10.500 | 100% |
| Jeudan VII A/S | København | 2002 | 10.500 | 100% |
| Jeudan VIII A/S | København | 2010 | 500 | 100% |
| Jeudan IX ApS | København | 2011 | 80 | 100% |
| Jeudan X ApS | København | 2011 | 125 | 100% |
| Jeudan Servicepartner A/S | Rødovre | 1999 | 500 | 100% |
Der har ikke været ændringer i 2012. Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Salgsværdi af udførte arbejder | 187.472 | 266.649 | 0 | 0 |
| Foretagne acontofaktureringer | -181.670 | -259.315 | 0 | 0 |
| Igangværende arbejder i alt | 5.802 | 7.334 | 0 | 0 |
Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.
Regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Årets regulering indregnet i resultatopgørelsen, tab | 2.525 | 3.764 | 446 | 284 |
Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne. Der er ikke væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne.
Der foretages direkte nedskrivning af tilgodehavender, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte kunders betalingsevne er forringet, f.eks ved betalingsstandsning, konkurs eller lignende. Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering kan opgøres således, idet disse tilgodehavender er nedskrevet 100%:
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Hensat til tab 1. januar | 7.564 | 8.750 | 1.368 | 1.270 | |
| Årets konstaterede tab | -2.754 | -4.950 | -242 | -186 | |
| Årets hensættelser til dækning af tab | 2.525 | 3.764 | 446 | 284 | |
| Hensat til tab 31. december | 7.335 | 7.564 | 1.572 | 1.368 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Frie likvide beholdninger | 3.960 | 1.289 | 1.037 | 270 | |
| Deponeringer | 303.110 | 117.956 | 303.110 | 117.956 | |
| Likvide beholdninger i alt | 307.070 | 119.245 | 304.147 | 118.226 |
Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.
Aktiekapitalen består af 10.586.445 aktier á DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
| Moderselskab | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||||||
| Aktiekapital 31. december | 1.058.645 | 1.058.645 | |||||
| Egne aktier | Antal | Købs-/salgspris | % af aktiekapital | ||||
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Beholdning 1. januar | 14.616 | 14.616 | 5.994 | 5.994 | 0,14% | 0,14% | |
| Tilgang | 2.627 | 0 | 1.106 | 0 | 0,02% | 0,00% | |
| Afgang | -10.370 | 0 | -4.293 | 0 | -0,10% | 0,00% | |
| Beholdning 31. december | 6.873 | 14.616 | 2.807 | 5.994 | 0,06% | 0,14% |
Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier, men kan hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt opkøbe mindre aktieposter.
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |||
| Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom | 9.430.311 | 8.562.625 | 3.702.080 | 3.025.255 | ||
| Gælden forfalder til betaling således: | ||||||
| Inden for et år fra balancedagen | 74.418 | 59.613 | 39.181 | 26.911 | ||
| Mellem et og to år fra balancedagen | 75.494 | 59.929 | 39.731 | 27.608 | ||
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 76.588 | 61.446 | 40.289 | 28.325 | ||
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 77.698 | 63.002 | 40.856 | 29.061 | ||
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 78.826 | 64.597 | 41.432 | 29.816 | ||
| Efter fem år fra balancedagen | 8.804.622 | 7.897.697 | 3.395.521 | 2.764.182 | ||
| Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter | 9.187.646 | 8.206.284 | 3.597.010 | 2.905.903 | ||
| Dagsværdiregulering af gæld | 24.492 | -22.872 | 21.470 | -761 | ||
| Dagsværdi af renteaftaler | 218.173 | 379.213 | 83.600 | 120.113 | ||
| Realkreditlån i alt | 9.430.311 | 8.562.625 | 3.702.080 | 3.025.255 | ||
| Gælden er indregnet således i balancen: | ||||||
| Langfristede forpligtelser | 9.353.748 | 8.502.920 | 3.661.777 | 2.998.302 | ||
| Kortfristede forpligtelser | 76.563 | 59.705 | 40.303 | 26.953 | ||
| Realkreditlån i alt | 9.430.311 | 8.562.625 | 3.702.080 | 3.025.255 |
Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer. Dagsværdi af renteaftaler opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.
Forfaldstidspunkter for realkreditlån er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Ydelser til betaling de kommende 5 år | 1.342.863 | 1.510.267 | 593.455 | 565.889 |
| Ydelserne forfalder til betaling således: | ||||
| Inden for et år fra balancedagen | 260.622 | 302.918 | 115.199 | 113.481 |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 271.588 | 302.380 | 120.036 | 113.290 |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 271.511 | 302.869 | 119.983 | 113.439 |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 270.803 | 301.882 | 119.664 | 113.124 |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 268.339 | 300.218 | 118.573 | 112.555 |
| Ydelser til betaling i alt | 1.342.863 | 1.510.267 | 593.455 | 565.889 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Gæld til finansieringsinstitutter med pant i fast ejendom | 2.145.370 | 1.663.811 | 2.145.370 | 1.663.811 | |
| Driftskreditter | 404.400 | 315.581 | 404.400 | 315.581 | |
| Finansieringsinstitutter i alt | 2.549.770 | 1.979.392 | 2.549.770 | 1.979.392 | |
| Gælden forfalder til betaling således: | |||||
| Inden for et år fra balancedagen | 572.571 | 546.075 | 572.571 | 546.075 | |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 166.392 | 80.636 | 166.392 | 80.636 | |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 160.478 | 79.940 | 160.478 | 79.940 | |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 153.418 | 78.082 | 153.418 | 78.082 | |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 148.139 | 78.030 | 148.139 | 78.030 | |
| Efter fem år fra balancedagen | 1.323.783 | 1.063.123 | 1.323.783 | 1.063.123 | |
| Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter | 2.524.781 | 1.925.886 | 2.524.781 | 1.925.886 | |
| Dagsværdiregulering af gæld | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Dagsværdi af renteaftaler | 24.989 | 53.506 | 24.989 | 53.506 | |
| Finansieringsinstitutter i alt | 2.549.770 | 1.979.392 | 2.549.770 | 1.979.392 | |
| Gælden er indregnet således i balancen: | |||||
| Langfristede forpligtelser | 1.973.489 | 1.430.523 | 1.973.489 | 1.430.523 | |
| Kortfristede forpligtelser | 576.281 | 548.869 | 576.281 | 548.869 | |
| Finansieringsinstitutter i alt | 2.549.770 | 1.979.392 | 2.549.770 | 1.979.392 |
Gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi og driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi. Dagsværdien af renteaftaler opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.
Forfaldstidspunkter for gæld til finansieringsinstitutter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter.
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |||
| Ydelser til betaling de kommende 5 år | 993.980 | 859.536 | 993.980 | 859.536 | ||
| Ydelserne forfalder til betaling således: | ||||||
| Inden for et år fra balancedagen | 216.754 | 300.092 | 216.754 | 300.092 | ||
| Mellem et og to år fra balancedagen | 212.147 | 147.387 | 212.147 | 147.387 | ||
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 203.071 | 143.681 | 203.071 | 143.681 | ||
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 185.888 | 138.883 | 185.888 | 138.883 | ||
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 176.120 | 129.493 | 176.120 | 129.493 | ||
| Ydelser til betaling i alt | 993.980 | 859.536 | 993.980 | 859.536 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Udskudt skat 1. januar | 676.615 | 756.480 | -73.132 | 81.648 |
| Øvrige reguleringer | 0 | 17.783 | - | - |
| Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen | 23.294 | -97.648 | 114.118 | -154.780 |
| Udskudt skat 31. december | 699.909 | 676.615 | 40.986 | -73.132 |
| Udskudt skat vedrører: | ||||
| Investeringsejendomme | 1.087.449 | 1.026.015 | 282.550 | 281.243 |
| Andre anlægsaktiver | -5.655 | -2.923 | -1.609 | -582 |
| Finansielle gældsforpligtelser inkl. rentefradragsbeskæring | -164.099 | -346.883 | -163.342 | -352.408 |
| Fremførbare skattemæssige underskud | -223.327 | 0 | -75.163 | 0 |
| Øvrige | 5.541 | 406 | -1.450 | -1.385 |
| Udskudt skat 31. december | 699.909 | 676.615 | 40.986 | -73.132 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Vedligeholdelsesforpligtelser 1. januar | 6.701 | 5.565 | 5.110 | 4.005 |
| Anvendt i året | -1.333 | -1.017 | -1.299 | -819 |
| Hensat i året | 1.380 | 1.156 | 1.143 | 929 |
| Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme | 210 | 997 | 210 | 995 |
| Vedligeholdelsesforpligtelser 31. december | 6.958 | 6.701 | 5.164 | 5.110 |
| Forpligtelsen er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser | 6.881 | 6.638 | 5.129 | 5.082 |
| Kortfristede forpligtelser | 77 | 63 | 35 | 28 |
| Vedligeholdelsesforpligtelser i alt | 6.958 | 6.701 | 5.164 | 5.110 |
De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 14.289.171 (2011: t.DKK 13.435.780), hvoraf t.DKK 94.938 (2011: t.DKK 94.845) er i Koncernens besiddelse.
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 5.577.656 (2011: t.DKK 5.286.822).
Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr. nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2012 t.DKK 157.135.
TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekontrakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side indtil 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2012 t.DKK 178.340.
Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK 1.371 (2011: t.DKK 1.371).
Jeudan A/S har i forbindelse med salget af en ejendom afgivet garanti overfor køber af ejendommen for en lejekontrakt, hvor kunden er gået konkurs. Lejekontrakten er omfattet af statsgarantien i Bankpakke I og Jeudan A/S har anmeldt et krav i konkursboet. Jeudan A/S har drøftelser med Finansiel Stabilitet A/S om betaling af leje under statsgarantien og Jeudans tabsbegrænsningspligt. Af forhandlingsmæssige årsager er Jeudans vurdering af en tabsrisiko ikke oplyst. Jeudan A/S forventer, at det beløb som skal betales til køberen af ejendommen i henhold til garantien i al væsentlighed modsvares af det beløb, Jeudan A/S vil modtage under garantien i Bankpakke I. Tabsrisikoen er beskeden og ikke væsentlig for Selskabets og Koncernens finansielle stilling.
Jeudan A/S har på vegne af Jeudan Servicepartner A/S afgivet betalingsgaranti for t.DKK 11.720 (2011: t.DKK 0).
Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 732 (2011: t.DKK 996) samt betalingsgarantier for t.DKK 578 (2011: t.DKK 578).
Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor fra og med 1. juli 2012 subsidiært for eventuelle forpligtelser til at indeholde skat på udbytter fra de sambeskattede selskaber. Hæftelsen udgør dog højst et beløb svarende til den andel af kapitalen i det pågældende selskab, der ejes direkte eller indirekte af Jeudan A/S.
Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2012 andrager t.DKK 831.
For årene 2013-2022 har Koncernen indgået operationelle leasingaftaler vedrørende leasing af driftsmateriel. Leasingkontrakterne er indgået med fast leasingydelse, og aftalerne er uopsigelig inden for den nævnte periode.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Forfalder inden for 1 år | 304 | 105 | 13 | 0 |
| Forfalder inden for 2-5 år | 650 | 53 | 48 | 0 |
| Forfalder efter 5 år | 155 | 0 | 35 | 0 |
| Leasingforpligtelse i alt | 1.109 | 158 | 96 | 0 |
| Årets leasingforpligtelse indregnet i resultatopgørelsen | 243 | 105 | 11 | 0 |
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2031 opgøres således:
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Forfalder inden for 1 år | 154.933 | 132.996 | 71.025 | 59.353 |
| Forfalder inden for 2-5 år | 510.645 | 549.178 | 199.021 | 182.043 |
| Forfalder efter 5 år | 1.986.423 | 2.244.089 | 703.683 | 513.568 |
| Garanterede lejeindtægter i alt | 2.652.001 | 2.926.263 | 973.729 | 754.964 |
| Årets garanterede lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen | 808.526 | 761.988 | 336.128 | 284.012 |
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold.
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
| 25-33% |
|---|
| 0-10% |
| 65-70% |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske niveau.
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til Koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst mulig 30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 3 og 6 måneder og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteaftaler handles med anerkendte finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af renteaftaler.
Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre – både positive som negative – kursreguleringer, der dog ikke påvirker cash-flowet.
Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved rentefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%. Størrelsen af kursrisikoen afhænger af løbetiden på renteaftalen – længere løbetid medfører højere kursrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen forøges kursrisikoen og omvendt. Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på 10-15 år, og aktuelt har Jeudan en kursrisiko på ca. DKK 8 mio. pr. basispunkt.
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25-33% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.
Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Finansieringen tilrettelægges med henblik på at sikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Af note 19 og 20 fremgår en forfaldsoversigt pr. år inden for de næste 5 år fra balancedagen samt efter 5 år for henholdsvis realkreditlån samt finansieringsinstitutter. Det fremgår ligeledes af note 19 og 20, hvilke ydelser der forfalder til betaling de næste 5 år.
For en nærmere beskrivelse af Jeudans likviditetsrisiko henvises til side 30 samt til tabellen på side 31, hvor renterisikoen er beskrevet.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo 2012 DKK 855 mio.,svarende til 75% af Koncernens omsætning. Målsætningen er minimum 50% af Koncernens omsætning.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinstitutter og finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S og Nykredit Realkredit A/S samt tilknyttede koncernselskaber.
For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 22.
Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |||
| Udlån og tilgodehavender | 351.394 | 187.910 | 2.557.771 | 1.884.254 | ||
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
11.575.681 | 10.226.435 | 5.847.450 | 4.689.065 | ||
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 725.477 | 609.471 | 644.723 | 609.066 |
Ovennævnte kategorier omfatter følgende:
Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af renteaftaler og fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld.
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen
Nedenstående tabel viser klassifikationen af finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | I alt | |
|---|---|---|---|---|
| Koncern - 2011 | ||||
| Realkreditlån Finansieringsinstitutter* Renteaftaler |
8.206.284 0 0 |
0 1.663.810 356.341 |
0 0 0 |
8.206.284 1.663.810 356.341 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
8.206.284 | 2.020.151 | 0 | 10.226.435 |
| * Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100 | ||||
| Koncern - 2012 | ||||
| Realkreditlån Finansieringsinstitutter* Renteaftaler Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi |
9.212.139 0 0 |
0 2.145.369 218.173 |
0 0 0 |
9.212.139 2.145.369 218.173 |
| via resultatopgørelsen * Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100 |
9.212.139 | 2.363.542 | 0 | 11.575.681 |
| Moderselskab - 2011 | ||||
| Realkreditlån Finansieringsinstitutter* Renteaftaler Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
2.905.903 0 0 2.905.903 |
0 1.663.810 119.352 1.783.162 |
0 0 0 0 |
2.905.903 1.663.810 119.352 4.689.065 |
| * Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100 | ||||
| Moderselskab - 2012 | ||||
| Realkreditlån Finansieringsinstitutter* Renteaftaler Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
3.618.481 0 0 3.618.481 |
0 2.145.369 83.600 2.228.969 |
0 0 0 0 |
3.618.481 2.145.369 83.600 5.847.450 |
| * Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100 |
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveau 1 og niveau 2 i regnskabsåret.
Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt af, hvilken dato der forfalder først.
| Revurderings-/forfaldstidspunkt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncern | Beløb i alt |
0-1 år | 2-5 år | > 5 år | Heraf med fast rente |
Heraf med renteloft |
Effektiv rente % |
| Realkreditlån | -8.562.625 | -59.705 | -249.362 | -8.253.558 | -7.760.591 | -796.573 | 2,9 |
| Finansieringsinstitutter | -1.979.392 | -548.869 | -325.130 | -1.105.393 | -1.663.811 | 0 | 3,4 |
| 31. december 2011 i alt | -10.542.017 | -608.574 | -574.492 | -9.358.951 | -9.424.402 | -796.573 | - |
| Realkreditlån | -9.430.311 | -76.563 | -317.544 | -9.036.204 | -7.646.025 | -743.172 | 2,0 |
| Finansieringsinstitutter | -2.549.770 | -576.281 | -635.874 | -1.337.615 | -1.985.845 | 0 | 2,2 |
| 31. december 2012 i alt | -11.980.081 | -652.844 | -953.418 | -10.373.819 | -9.631.870 | -743.172 | - |
| Moderselskab | Beløb i alt |
0-1 år | 2-5 år | > 5 år | Heraf med fast rente |
Heraf med renteloft |
Effektiv rente % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Realkreditlån | -3.025.255 | -26.953 | -114.989 | -2.883.313 | -2.610.506 | -414.749 | 2,9 |
| Finansieringsinstitutter | -1.979.392 | -548.869 | -325.130 | -1.105.393 | -1.663.811 | 0 | 3,4 |
| 31. december 2011 i alt | -5.004.647 | -575.822 | -440.119 | -3.988.706 | -4.274.317 | -414.749 | - |
| Realkreditlån | -3.702.080 | -40.303 | -166.984 | -3.494.793 | -3.315.193 | -386.887 | 2,1 |
| Finansieringsinstitutter | -2.549.770 | -576.281 | -635.874 | -1.337.615 | -1.985.845 | 0 | 2,2 |
| 31. december 2012 i alt | -6.251.850 | -616.584 | -802.858 | -4.832.408 | -5.301.038 | -386.887 | - |
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.
Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.
Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet 80- 100%. Som det fremgår af side 31, havde Jeudan således pr. 31. december 2012 en renteafdækningsprocent på 97.
I tabellen på side 31 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgangspunkt i det renteniveau, der var gældende pr. 1. januar 2013. Renterisikoen er beregnet med et rentefald på 1 procentpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3 procentpoint for årene 2013-2016.
Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab på t.DKK 7.335 jf. note 16, vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser.
Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før modregning af depositum/forudbetalt leje.
Der henvises i øvrigt til side 25 i ledelsesberetningen omkring kundernes betalingsevne.
Størrelsen af de renter og bidrag, der løbende skal betales på de finansielle gældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kreditværdighed. Omvendt er opgørelsen af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser uafhængig af Koncernens kreditværdighed, da de finansielle gældsforpligtelser løbende kan indfries til aktuelle markedskurser.
Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50% af Jeudan A/S. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående:
| Navn | Hjemsted | Begrundelse |
|---|---|---|
| Nesdu as | Langstrupvej 15, Fredensborg | Selskabet er 100% ejet af bestyrelsesmedlem Jens Erik Udsen |
| William Demant Invest A/S | Kongebakken 9, Smørum | Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S |
| Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab | Amaliegade 47, København K | Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab |
Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 14.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Transaktioner med tilknyttede selskaber | ||||
| Køb af serviceydelser | - | - | 85.407 | 279.476 |
| Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter | - | - | 25 | 73 |
| Salg af administrationsydelser | - | - | 23.749 | 22.568 |
| Finansielle indtægter | - | - | 74.221 | 83.925 |
| Finansielle omkostninger | - | - | -6.023 | -8.259 |
| Køb af anlægsaktiver | - | - | 0 | 461 |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 1.758.686 | 1.739.945 |
| Gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 125.307 | 190.329 |
| Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån | 5.577.656 | 5.286.822 | ||
| Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber | ||||
| er elimineret ved konsolidering. | ||||
| Transaktioner med direktion og bestyrelse | ||||
| Bestyrelseshonorar | 2.119 | 1.875 | 2.119 | 1.875 |
| Gage til direktionen | 9.073 | 6.064 | 9.073 | 6.064 |
| Salg af serviceydelser | 852 | 329 | - | - |
| Udlejning af boliglejemål 1) | 980 | 1.058 | 802 | 681 |
| Modtaget udbytte | - | - | 319 | 365 |
| Tilgodehavende fra salg | 49 | 31 | - | - |
| Transaktioner med Nesdu as | ||||
| Udloddet udbytte | 12.753 | 12.753 | 12.753 | 12.753 |
| Transaktioner med William Demant Invest A/S | ||||
| Udloddet udbytte | 48.126 | 48.126 | 48.126 | 48.126 |
| Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Udloddet udbytte |
16.065 | 16.065 | 16.065 | 16.065 |
| Transaktioner med Gorrissen Federspiel Køb af tjenesteydelser Anden gæld |
3.521 879 |
2.929 1.569 |
2.690 648 |
2.312 786 |
1) Koncernen udlejer boliglejemål til administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemedlemmertil direktionen samt bestyrelsen. Frem til juni 2012 har Koncernen haft udlejet boliglejemål til bestyrelsesformand Niels Heering. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Pr. 31. december 2012 er der i moderselskabet Jeudan A/S foretaget nedskrivninger til imødegåelse af tab på tilgodehavende hos tilknyttet selskab med t.DKK 475.770. Selskabets bestyrelsesformand er partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel. Gorrissen Federspiel anvendes som juridisk rådgiver i visse sager. Advokatbistanden er ydet på markedsvilkår. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel i løbende sager med DKK 2,6 mio. i 2011 og DKK 2,0 mio. i 2012. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel i transaktionsbaserede sager med DKK 0,3 mio. (transaktionsvolumen DKK 500 mio.) i 2011 og DKK 1,5 mio. (transaktionsvolumen DKK 803 mio.) i 2012. Alle beløb er angivet ekskl. moms.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.
Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
Som følge af det lave renteniveau har Jeudan i januar 2013 omlagt renteaftaler for DKK 1,5 mia. I forbindelse med omlægningen er der realiseret en kursgevinst på DKK 28 mio. Den gennemsnitlige løbetid på renteaftalerne er fastholdt på ca. 10 år, og kursfølsomheden af de finansielle gældsforpligtelser udgør fortsat ca. DKK 8 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint.
William Demant Invest oplyste i købstilbuddet: "William Demant Invest har ingen intentioner om at overtage samtlige aktier i Selskabet, men ønsker fremadrettet at have mulighed for at øge sin aktiepost i Selskabet. I forbindelse med købstilbuddet vil William Demant Invest gerne udtrykke sin opbakning til Jeudans ledelse, bestyrelse og den valgte strategi for Selskabet. Det er William Demant Invests hensigt, at Jeudans aktier fortsat skal være optaget til handel og officiel notering på NASDAQ OMX Copenhagen".
Herudover er der ikke siden udgangen af 2012 indtruffet begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 5. marts 2013 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 17. april 2013.
Design og layout Halbye Kaag JWT
Foto Robin Skjoldborg Per Kruse
Tryk ReklameTryk
Printet på GMUND 925 MultiDesign 170g
jeudan.dk
JEUDAN A/S Sankt Annæ Plads 13 1250 København K Tlf: 7010 6070 jeudan.dk Cvr-nr. 14 24 60 45
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.