Annual Report (ESEF) • Feb 28, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source FileUntitled BREDGADE 30, 1260 KØBENHAVN K CVRNR. 14 24 60 45 ÅRSRAPPORT 2022 JEUDAN A/S Forsidefoto: Pilestræde 6-16, København K INDHOLD LEDELSESBERETNING Forord Hoved- og nøgletal Regnskabsberetning Risikofaktorer Ejendomsmarkedet i København Økonomiske mål Strategi Ejendomme Kunder Aktionærforhold Ansvarlighed Ledelse Organisation REGNSKAB Ledelses- og revisionspåtegninger Regnskab Noter Jeudan Årsrapport – Forord Jeudan fremlægger i dag et tilfredsstillende årsregnskab med fremgang i indtjeningen og et drisresultat (EBIT) på DKK mio., svarende til en vækst på . Trods et stigende renteniveau vokser det primære resultat (EBVAT) med . Dagsværdiregulering af såvel gældsforpligtelserne med DKK , mia. og ejendomsværdierne med DKK , mia. medfører et resultat før skat på DKK , mia. Resultatet bekræer, at forretningsmodellen er velfunge- rende, hvor fokus er reet mod ejendomsinvesteringer i København og på Frederiksberg, betjening af såvel eksiste- rende som nye kunder med gode, fleksible kontraktvilkår og en forsigtig finansieringsstrategi med fast rente på - af realkreditfinansieringen, der består af realkreditlån med lang løbetid. Alt sammen elementer, der medfører en fornuf- tig drisøkonomi og en god balance mellem renteudgier og regulering af de finansielle gældsforpligtelser. Hvis man troede, at alt var godt, nu hvor pandemi og nedluknin- ger var bag os, så blev noget af en opvågning. Året bød på turbulente markeder, krig i Europa, inflation, rentestigninger og udefrakommende trusler om både forsyningsknaphed, krise og samfundsøkonomisk lavkonjunktur. Mange af Jeudans kunder har været påvirket af de stigende energipriser, og afdelingen for Energi & Miljø har ha travlt med at besvare opkald og hjælpe med råd og vejledning til besparelser. Også Jeudans showroom i Bredgade har været godt besøgt. Her kan eksisterende og potentielle kunder få rådgivning om bl.a. indretning, genbrug af eksisterende gulve, køkkener med mere og blive præsenteret for energivenlige muligheder, og se, hvordan de fungerer i praksis. Jeudan ser frem til i at præsentere nogle af de løsninger, som er kommet ud af Energi & Miljøs arbejde. Dee, og meget andet, kan der læses mere om i Jeudans Ansvarlighedsrapport for . Det er tredje gang, Jeudan udgiver en særskilt rapport om Koncernens ansvarlighed og samfunds ansvar, og den rummer en grundig gennemgang af indsatserne for at skabe et grønnere Jeudan, et stærkere Jeudan og et Jeudan med ansvarlige relationer. Rapporten er tilgængelig på jeudan.dk. Ansvarlighedsrapporten for går tæt på et stort pilot- projekt i Energi & Miljø, som fremadreet kommer til at give konkret rådgivning om el- og energibesparelser. Der kan også læses om, hvordan år gamle ruder nøjsomt er blevet istandsat i Tietgens Hus i Indre København, om Jeudans sti- gende brug af cykler og elbiler i det daglige virke, om hvordan Jeudan arbejder med at minimere risici i ethvert leverandør- samarbejde og om indsatsen for at styrke de erhvervsuddan- nelser, der er så afgørende for, at et samfund som det danske kører rundt. I blev Jeudans samarbejde med Female Founders House i Bredgade hædret med prisen for "Årets Velkomst" ved Estate Media Danmarks årlige prisuddeling på Ejendoms- dagene. Female Founders House er skabt i samarbejde mellem Jeudan og de to grundlæggere Mia Wagner og Anne Stampe Olesen. Det er et hus for alle, der leder eer unikke rammer for iværksæeri, hvor de nye lærer af de erfarne, og hvor der er grobund for fremtidens virksomheder. På Transportens Dag . september blev Jeudan tildelt “Årets Cykelinitiativpris” af DI Transport og Cyklistforbundet for indsatsen med at erstae biler med cykler. Jeudans samle- de bilflåde består p.t. af ca. biler, og ved udgangen af kørte af dem på el. Målet er, at Jeudan når elbiler inden udgangen af . blev også året, hvor Jeudan, i tråd med strategien om opkøb af velbeliggende ejendomme i det centrale København, udvidede porteføljen med . m kontor- og detailejen- domme med en samlet købesum på DKK , mia. Jeudan var ligeledes blandt initiativtagerne til et nyt branchefællesskab under Dansk Industri, DI Ejendom. Foreningen blev stiet i december med Per W. Hallgren som formand. Ejendoms- branchen står i de kommende år over for en række større udfordringer, herunder behovet for en bredere politisk dialog og den grønne omstilling, og hvis der skal ske en forandring, er der behov for nytænkning fra andre brancher og for tværgå- ende samarbejde. Jeudans regnskab for viser en tilfredsstillende dris- indtjening, en robust balance og finansieringsstruktur samt et FORORD Forord – Jeudan Årsrapport stærkt cash flow. Trods et stigende renteniveau, der påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på , fik Jeudan et tilfredsstillende resultat på DKK mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Og eer positive værdireguleringer af såvel de finansielle gældsforpligtelser som ejendommenes værdi har Jeudan realiseret et historisk højt resultat før skat på DKK , mia. Jeudan-aktien faldt , i , men set over de seneste fem år har aastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på p.a. Aktiernes markedsværdi udgjorde ved årsskiet DKK , mia. På baggrund af det tilfredsstillende regnskabsresultat for indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at Jeudan udbetaler et udbye på DKK , pr. aktie, svarende til en stig- ning på i forhold til regnskabsåret . Jeudans daglige virke og robuste forretningsmodel bygger på langvarige og tillidsfulde relationer til kunder og samarbejds- partnere, herunder relevante myndigheder og finansielle sam- arbejdspartnere. Bag , af aktiekapitalen i Jeudan står William Demant Invest og Chr. Augustinus Fabrikker, som dels investerer langsigtet, dels sender en stor del af deres aast tilbage i samfundet, da begge holdingselskaber via deres fonde støer en lang række velgørende formål over hele landet. For ser Jeudan hen mod et resultat før renter (EBIT) i niveauet DKK .-. mio. Med udgangspunkt i renteni- veauet primo , og hvor ca. af gælden er med fast rente i gennemsnitligt ca. år, forventes et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. Jeudan træder ind i det nye år med et skarpt fokus på kernefor- retningen, et blik for de samfundsøkonomiske udviklinger og et fortsat højt serviceniveau, så eksisterende kunder fasthol- des og nye tiltrækkes. Ledelsen og vores mere end dygtige medarbejdere ser frem til et fortsat godt samarbejde, og med aktionærernes opbakning ser vi frem til at fortsæe den gode linje i de kom- mende år. . februar Niels Jacobsen Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør Jeudan Årsrapport – Hoved- og nøgletal Neoomsætning og bruomargin . . . . . . . . . . . DKK mio. Neoomsætning Bruomargin HOVED OG NØGLETAL . EBIT og EBIT pr. aktie DKK mio. DKK EBIT EBIT pr. aktie Resultatopgørelse Nettoomsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. . . Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. Finansielle nettoomkostninger DKK mio. - - - - - Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. Kurs- og værdireguleringer DKK mio. - . . Resultat før skat DKK mio. . . . Årets resultat DKK mio. . . Balance Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. . . . . . Aktiver i alt DKK mio. . . . . . Egenkapital i alt DKK mio. . . . . . Forpligtelser i alt DKK mio. . . . . . Pengestrømme Driftsaktiviteter DKK mio. Investeringsaktiviteter DKK mio. - -. -. - -. Finansieringsaktiviteter DKK mio. - . I alt DKK mio. - - - Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport Investeringsejendomme og egenkapitalandel Investeringsejendomme Egenkapitalandel EBVAT og EBVAT pr. aktie DKK mia. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie DKK mio. DKK Regnskabsrelaterede nøgletal Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital , , , , , Forrentning af egenkapital (ROE) , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning X , , , , , Bruttoresultat / nettoomsætning , , , , , Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning , , , , , Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før skat / nettoomsætning , , , , , Årets resultat / nettoomsætning , , , , , Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio. . . . . Aktierelaterede nøgletal * Aktiepris . (P) DKK Indre værdi pr. aktie (BV) DKK Kurs/indre værdi (P/BV) X , , , , , EBIT pr. aktie DKK , , , , , EBVAT pr. aktie DKK , , , , , Resultat pr. aktie (EPS) DKK , , , , , Price earnings (PE) X , , , , , Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK , , , , , Antal aktier ultimo . . . . . . Udbytte pr. aktie (DPS) DKK , , , , , Markedsværdi DKK mio. . . . . . * Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5. Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Koncernomsætningen udgjorde DKK . mio. i og resultat før finansielle omkostninger (EBIT) blev DKK mio. - en stigning på . De udmeldte forventninger om en omsætning i niveauet DKK , mia. og et resultat før finansielle omkostninger (EBIT) i niveauet DKK -. mio. blev dermed indfriet. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde eer et stigende renteniveau DKK mio. - en stigning på - og lå dermed i underkanten af de udmeldte forventninger om et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. Eer positive værdireguleringer af såvel gælden og renteaaler som følge af det stigende renteniveau og ejendomsporteføljen realiserede Jeudan et resultat før skat på DKK , mia. Bestyrel- sen betragter det opnåede resultat som tilfredsstillende. Jeudan har i indgået en aale med Københavns Kommune om at etablere en pavillon-by på en af Jeudans ejendomme i København og stille denne til rådighed til husning af flygtninge fra Ukraine. Etableringsudgierne forbundet hermed har i andraget godt DKK mio. INVESTERINGSEJENDOMME Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK . mio. mod DKK . mio. i , svarende til en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til årets ejendomsinvesteringer, genud- lejninger til en højere leje samt generelle lejereguleringer. Jeudan havde ultimo en udlejningsprocent ekskl. udvik- lingsejendomme i København på , mod , ultimo , svarende til et fald på , -point. Tillægges udviklingsejen- domme i København udgør udlejningsprocenten ,. Den generelle udlejningsprocent på det københavnske kontorudlej- ningsmarked faldt fra , ultimo til , ultimo septem- ber , svarende til et fald på , -point. Ejendommenes drisomkostninger udgjorde i DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende til en stigning på . Stignin- gen kan primært henføres til væksten i ejendomsinvesteringerne. Bruoresultatet udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen blev , mod , i , hvilket er på niveau med gen- nemsniet de seneste fem år. SERVICE Aktivitetsniveauet i Service var højere end ventet, og omsæt- ningen udgjorde DKK mio. mod DKK mio. året før, sva- rende til en vækst på . Dris- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en stigning på og kan henføres til det stigende aktivitetsniveau samt et højere for- brug af eksterne leverandører. Bruoresultatet blev hereer DKK mio. i mod DKK mio. i . Faldet kan henføres til et højere forbrug af eksterne leverandører med en lavere margin. Bruomarginen blev , mod , i , men på niveau med gennemsniet de seneste fem år. Resultat før finansielle poster (EBIT) Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i . Koncernens administrations- omkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i . Nyinvesteringer i og nyansæelser i kundevend- te funktioner til håndtering af et højt aktivitetsniveau er medvirkende til stigningen, der tillige kan henføres til øgede IT-, compliance- og udviklingsomkostninger. Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde hereer DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende til en vækst på . EBIT pr. aktie blev DKK , mod DKK , for . Finansielle poster neo De finansielle poster (neo) udgjorde DKK - mio. mod DKK - mio. i . Stigningen kan henføres til finansiering af ejendomskøb for ca. DKK , mia. og den udækkede del af de finansielle gældsforpligtelser, der ultimo udgjorde . Herudover er der forlænget udløbne renteaaler samt fore- taget udvidelser i renteaaleporteføljen ultimo samt i løbet af . REGNSKABSBERETNING Værdiansæelsesmodel + Årlige lejeindtægter +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje - Driftsomkostninger - Ind- og udvendig vedligeholdelse - Administration = Nettoresultat (sum af til ) / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / ) + Refusionssaldi - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - ) . ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for- sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes dris- og energiregnskaber. . REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje. . DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfat- ter blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabon- nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af dris- og energiudgier etc. . IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensæes på erhvervsejendomme gennem- snitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). På erhvervsle- jemål hensæes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne. Den samlede rentebærende gæld udgjorde ultimo december DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo december . Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på . Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK , mod DKK , året før. I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) , mod , i . Den finansielle målsætning var p.a. ved en egenkapitalan- del på ca. - . Målsætningen er således opnået i trods en egenkapitalandel ultimo på , . Gevinst/tab ejendomme Jeudans ejendomme måles (værdiansæes) til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen. Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs- punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en aastbaseret model som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæelse af Jeudans ejendomsportefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens sam- lede ejendomsværdier (: , ). Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med samme hovedelementer: Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Nøgletal segmenter Nøgletal - Service 2018 2019 2020 2021 2022 Omsætning DKK mio. Bruttoresultat DKK mio. Bruttomargin , , , , , Udvikling omsætning , -, -, , , Udvikling bruttoresultat , -, , , -, Nøgletal - Investeringsejendomme 2018 2019 2020 2021 2022 Omsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. . Bruttomargin , , , , , Udvikling omsætning , , , , , Udvikling bruttoresultat , , , , , EBVAT EBIT . DKK EBIT EBIT pr. aktie Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie DKK mio. DKK For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsæer lovpligtige hensæelser, anvendes disse hensæelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). Ud over hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reserva- tionerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfa- ringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. . . ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ). . AFKASTPROCENT Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold. For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkre- dit- og finansieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for trans- aktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam- arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere aolder direktionen og/eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlej- ningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. • Jeudan aolder løbende møder med de større ejendoms- mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf- tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets udbuds- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og udlejning. Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra ejen- domsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen- domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner grundlaget for fastsæelse af en aastprocent for hver enkelt ejendom. . REFUSIONSSALDI Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi- tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligre- guleringslovens §§ og . . KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombyg- ningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lig- nende. Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK mio. (: DKK . mio.), svarende til , af den bogførte værdi af ejendommene. Herudover har salg af ejendomme udenfor fokusområdet medført et mindre tab på DKK mio. Interessen for velbeliggende og araktive kontorejendomme med stabilt cash flow i det indre København har også i været høj, hvorimod udbuddet har været begrænset. Jeudans konstante fokus på udvikling af drien, det løbende arbejde med udlejning og istandsæelse af Koncernens ejendomme Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport samt markedsudviklingen har medført forbedringer i ejendom- menes neoresultater m.m., der har medført positive værdire- guleringer på DKK . mio. Forhøjelse af aastkravet på ejendomme og reduktion af aastkravet på ejendom har sam- let medført en negativ værdiregulering på DKK mio. Herud- over påvirker øgede reservationer vedrørende igangværende og planlagte ombygninger med DKK . mio. De samlede reservationer udgør ultimo ca. DKK , mia. mod ca. DKK mia. ultimo . Jeudans ejendomsportefølje pr. . december har hereer en bogført værdi på DKK , mia. (: DKK , mia.) og et gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.), svarende til DKK . pr. m (: DKK . pr. m), og den gennemsnit- lige erhvervsleje udgør DKK . pr. m (: DKK . pr. m). I forhold til markedsværdien på DKK , mia. har ejendomspor- teføljen et gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.). I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative aastprocenter (side ) og lejeniveauer (side ). Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder finan- sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri- siko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen. Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres der- for med langfristede lån med fast rente i en længere periode. Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved ren- teaaler med forskellige løbetider, der sikrer en hensigtsmæs- sig risikospredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaaler udgør ca. år. Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder. Det stigende renteniveau i har medført en positiv dagsværdiregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK . mio. (: DKK mio.). Jeudan har aoldt stempel- og låneomkostninger ved optagel- se af nye realkreditlån m.m. på DKK mio. (: DKK mio.), hvoreer den samlede gevinst på de finansielle gældsforplig- telser blev DKK . mio. (: DKK mio.). Årets resultat Resultat før skat udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK . mio. i , og årets resultat blev DKK . mio. mod DKK . mio. i . Årets resultat svarer til en forrentning af egenkapitalen på , mod , i . Aktiver Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK . mio. pr. . december mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan henføres til årets neoejendomskøb, for- bedringer af ejendomme samt årets værdiregulering. Jeudan har i indgået aale om køb af ejendomskomplek- set Antonigade -, Kristen Bernikowsgade -, Pilestræde -, Østergade - og , København K; boligejendommen Lille Strandstræde , København K; kontorejendommen Kristi- aniagade , København Ø samt bolig- og erhvervsejendommen Rosenvængets Allé , København Ø. Den samlede købesum udgør DKK , mia., hvoraf DKK , mia. indgår som virksom- hedsoverdragelse. Herudover har Jeudan indgået aale om køb af Sankt Annæ Plads , København K, der forventes overtaget ultimo /primo . I har Jeudan frasolgt en række mindre detail- og lager- ejendomme beliggende Astersvej -, Roskilde; Gyngemose Parkvej , st., Søborg; Hovedgaden , Birkerød; Hovedvagts- stræde , Helsingør; Jernbanegade A, Frederikssund; Måløv Stationsplads -, Måløv; Rødager Allé A-E, Rødovre og St. Kongensgade D, st., København K for samlet DKK mio. Andre tilgodehavender udgjorde DKK . mio. mod DKK mio. ultimo . Stigningen kan henføres til den positive værdi af afledte finansielle instrumenter, der består af positive kursreguleringer af renteaaler siden indgåelsen som følge af stigende renter og en nedbragt værdi af kurstab, der opstod Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport vedlukning af tidligere renteaaler. Ultimo var denne værdi negativ og indgik ultimo i regnskabsposterne real- kreditlån og finansieringsinstituer i passivsiden. Egenkapital Jeudans egenkapital udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Ændringen kan henføres til årets resultat fratrukket udbetalt udbye for regnskabsåret med DKK mio. samt ændringer i beholdningen af egne aktier til dækning af medarbejderaktieordninger. Egenkapitalandelen udgjorde hereer , ultimo mod , ultimo . Forpligtelser De langfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan pri- mært henføres til optagelse af realkreditbelåning i ejendom- sporteføljen samt en forøgelse af udskudt skat. Modsatreet virker en reduktion af markedsværdierne i Jeudans renteaf- dækningsportefølje. De finansielle gældsforpligtelser andra- ger DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo . De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan henfø- res til afsat selskabsskat. PENGESTRØMME Likviditetspåvirkningen fra de løbende drisaktiviteter udgjorde DKK mio. (: DKK mio.). Faldet kan hen- føres til højere selskabsskat. Eer ændringer i driskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK mio. (: DKK mio.), svarende til DKK , pr. aktie mod DKK , pr. aktie i . Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i primært kan henføres til neoejendomskøb, virksom- hedskøb og igangværende projekter, udgjorde DKK -. mio. (: DKK - mio.). Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjor- de DKK . mio. (: DKK mio.). Finansieringsaktivi- 10-årig swaprente Kristen Bernikowsgade 1-13, København K Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport teterne kan primært henføres til optagelse af realkreditlån, hvilket modsvares af afdrag på gælden og udbyebetaling. Hereer udgjorde de samlede pengestrømme DKK - mio. (: DKK - mio.). Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsreigheder) udgjor- de DKK . mio. pr. . december (ultimo : DKK mio.). Herudover har Jeudan tinglyste realkreditlån for yderli- gere ca. DKK . mio., der kan hjemtages indenfor kort frist. LEDELSESBERETNING . KVARTAL Koncernomsætningen udgjorde i erde kvartal DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Udviklin- gen dækker over vækst i Ejendomme som følge af ejendoms- investeringer i , højere genudlejningsleje samt generelle lejereguleringer. Modsatreet virker en planlagt nedgang i akti- vitetsniveauet i Service. Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på . Væksten kan henføres til Ejendomme, der del- vist modsvares af et fald i Service. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år, svaren- de til en vækst på . Gevinst/tab ejendomme blev DKK mio. mod DKK . mio. for samme periode sidste år. var positivt påvirket af fal- dende aastkrav. Et svagt faldende renteniveau i . kvartal medførte en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK mio. mod en negativ regulering i på DKK mio. Resultat før skat blev DKK mio. mod DKK . mio. for samme periode sidste år. er som tidligere anført positivt påvirket af værdiregulering af ejendomsporteføljen som følge af faldende aastkrav. MODERSELSKABET De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også dækkende for Selskabet, bortset fra ”Resultat af kapitalandele i tilknyede selskaber”, der udgjorde DKK mio. (: DKK mio.). Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over- stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings- værdi, nedskrives den til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i realiseret et overskud på DKK mio., hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover har Jeudan VIII A/S i realiseret et overskud på DKK mio., og genind- vindingsværdien af kapitalandel i Jeudan VIII A/S er forøget med DKK mio., hvoreer tidligere nedskrivninger er tilbageført. Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidli- gere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan VIII A/S med i alt DKK mio. i . Moderselskabets egenkapital udgjorde DKK . mio. (: DKK . mio.). BEGIVENHEDER EFTER . DECEMBER Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling. FORVENTNINGER Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i København og på Frederiks- berg med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening. På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og et kalku- leret lavere aktivitetsniveau i Service forventes en neoom- sætning i niveauet DKK mia. (: DKK mia.). Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveau- et DKK .-. mio. (: DKK mio.). Antonigade 2-10, København K Jeudans finansiering er langsigtet, og primo er renten på ca. af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år. Med udgangspunkt i en renteafdækningsprocent på ca. og renteniveauet primo forventes et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. (: DKK mio.). Jeudan vil fortsæe bestræbelserne på at øge ejendom- menes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af drien. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forplig- telser – positive som negative – som følge af udviklingen i pri- serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder. De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forvente- de. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægterne, omkostnin- ger til dri og vedligeholdelse samt inflations- og renteudvik- lingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsniet om risikofaktorer i nærværende årsrapport. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Antonigade 2-10, København K Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudan arbejder målreet med at identificere og håndtere de væsentligste risici knyet til Jeudans aktiviteter. De væsent- ligste risici knyer sig til nedenstående overordnede katego- rier, som gennemgås mere detaljeret på de eerfølgende sider. • Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme • Finansielle risikofaktorer · Rente- og kursrisiko · Likviditetsrisiko · Kreditrisiko • Påvirkning af ejendommenes drisresultater · Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet · Udlejningsprocenten · Kundernes betalingsevne · Regulering af lejeindtægter · Omkostninger til dri og vedligeholdelse • Køb af ejendomme • Salg af ejendomme • Regulatoriske forhold • Serviceydelser • IT-risiko og cyberkriminalitet • Klimapåvirkninger • ESG Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige, og disse gennemgås derfor ikke yderligere. • Øvrige risikoforhold · Regnskabsmæssige skøn – udover ovennævnte gennemgåede regnskabsmæssige skøn · Forsikring · Medarbejdere · Jura · Retstvister I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen for- løber eer en fastlagt plan med henblik på, at relevante risiko- områder bliver nøje gennemgået og drøet på et revisions- og risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en eerfølgen- de behandling på det kommende bestyrelsesmøde. Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dee arbej- de identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse risikoområder i den årlige interne risikorapport, som behandles i revisions- og risikoudvalget samt bestyrelsen. OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR INVESTERINGSEJENDOMME I henhold til regnskabsvejledning IAS værdiansæer Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og even- tuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen. Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae aastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæer aastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra følgende forhold; • udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype i det pågældende område • erfaringer med egne køb og salg i løbet af året samt kendte transaktioner på ejendomsmarkedet • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam- arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. Igennem en længere årrække har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. Dee har også været tilfældet i de seneste - måneder, hvor hovedparten af Jeudans ejen- domme er blevet vurderet • løbende dialog med de større ejendomsmæglervirksomhe- der i København • ændringer i den enkelte ejendoms forhold, herunder dris- resultat, udlejning, vedligehold m.m. Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav viser effek- ten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i aastprocenten RISIKOFAKTORER Vægtet Ændring Indre værdi afkast- dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- procent (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt , . . . , Afkastprocent stiger: Stiger med ,-point , -. . . . , Stiger med ,-point , -. . . . , Stiger med ,-point , -. . . . , Stiger med ,-point , -. . . . , Afkastprocent falder: Falder med ,-point , . . . . , Falder med ,-point , . . . . , Falder med ,-point , . . . . , Falder med ,-point , . . . . , Ejendomsporteføljen - ændringer af aastprocent Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport • Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. • Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg. Kapitalstruktur DKK mio. Procent Egenkapital . Realkreditlån . Finansieringsinstituer Udskudt skat . Øvrige forpligtelser . I alt . af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, real - kreditlån med lange tilsagn og løbetider, langfristet del af lån fra finansieringsinstituer samt udskudt skat. Dee er eer Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination henset til aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tidshori - sont udgør DKK mia. Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbe- stemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der en kursrisiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgø- re en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomhe- den pr. basispunkt, hvor dee nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på , -point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt. i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aast- procenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et fald i aastprocenten på , -point medføre en stigning i dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.). FINANSIELLE RISIKOFAKTORER Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejen- domsvirksomhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur vil have en betydelig rentebærende gæld. Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vur- dering, at realkreditlån er den mest araktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og dris- kredier, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist ind- frier en belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporte- føljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. • Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og låne- ne optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Ved indgåelse af renteaaler spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finan- sielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driskredier og kursregulering. • Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med . Pr. . december svarer dee til et maksi- malt kurstab på DKK mia. Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på ren- teaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på basispunkter. Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor renteaf- talerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et interval på , år og med en løbetid fra , år og op til år. Når den første pulje med en løbetid på , år udløber, tegnes en ny renteaale med en løbetid på år, hvoreer renteaf- dækningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sik- rer spredning af renteaalerne hen over rentekurven, og den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen ligger p.t. i et interval på - år, der de kommende år forventes reduceret til intervallet - år. For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basis- punkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK , mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapita- len negativt med ca. DKK . mio., svarende til ca. af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er indenfor det besluede risikolo på af egenkapitalen. Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK mio. ved udgangen af (: DKK mio.), hvilket ved et rentefald på -point svarer til ca. DKK mio. eer skat og ca. af Koncernens egenkapital. Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til aastprocenten kan stige. Modsatreet kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådan- ne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvil- ket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af gælden. På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Kon- cernens eksisterende renteaaler. Ved udgangen af udgør afdækningsprocenten ,. Det reelle fremtidige forløb vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdæk- ningsmodel, idet renteaaler ved udløb som udgangspunkt vil blive erstaet af nye renteaaler. Den eerfølgende tabel viser rente- og kursrisiko for de eksi- sterende renteaaler ved et rentefald på , -point og en rentestigning på henholdsvis ,, ,, ,, og , -point. Det er forudsat, at rentefaldet og rentestigningerne indtræf- fer . januar , svarende til det værst tænkelige tidspunkt for rentestigningerne. Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestig- ning på for eksempel , -point relateret til stigende infla- tion vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedpar- ten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i net- toprisindekset. En rentestigning på -point vil isoleret set påvirke Jeudans resultatopgørelse positivt med DKK . mio. eer skat i og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene til vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket årligt med ca. DKK - mio. sammensat af stigende finansielle omkostninger (DKK - mio. før skat) og tilbageførsel af Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport DKK mio. RENTEFALD PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger Ændring kursregulering - Skat - - - - Resultateffekt - Ændring cash flow pr. år Ændring cash flow akkumuleret Ændring egenkapital akkumuleret - - - - - RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering - - - - Skat - Resultateffekt - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . . RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . . . Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaaler Afdækningsprocent for perioden 2022 til 2027 * Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driskredier DKK mio. Finansielle gældsforpligtelser * . . . . . . heraf med fast rente . . . . . . Afdækningsprocent Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer urealiserede kursgevinster på Jeudans renteaaler (DKK - mio. før skat) i takt med at restløbetiden forkortes. Likviditetsrisiko Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi- ditet til finansiering af Jeudans drift og udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger. Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med kort varsel. Risiko- en herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed. Ved udgangen af 2022 har Jeudan ingen anlægslån. Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed for en indledende afdragsfri periode. Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value (LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed for de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved faldende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved faldende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån, så LTV-grænserne atter overholdes. Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants- forbehold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmel- ser) samt årlige standard LTV-opgørelser, hvor ejendoms- vurderinger gennemført af henholdsvis långiver og låntager sammenlignes. I Jeudans renteaftaler med løbetider længere end 5 år har parterne typisk en opsigelsesadgang efter 10 år og herefter hvert 5. år. Bliver renteaftalen ikke opsagt i den anførte opsigelsesperiode,,fortsætter renteaftalen automatisk. Jeudans likviditet kan blive reduceret, hvis finansieringsinsti- tutterne stiller krav om sikkerhedsstillelse i forhold til udvik- lingen i markedsværdierne af renteaftalerne. Derfor arbejder Jeudan aktivt med aftaler, som i størst muligt omfang sikrer et solidt likviditetsberedskab. Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gælds- forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk- ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår. Kreditrisiko Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar- kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFI- instituer med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist omfang vil kunne modregne et tilgodehavende i gæld til insti- tuerne. PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER De enkelte ejendommes løbende drisresultat kan blive påvirket af ændringer i: • samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet, • udlejningsprocenten, • kundernes betalingsevne, • regulering af lejeindtægter samt • omkostninger til dri og vedligeholdelse. Jeudans økonomistyring er tilreelagt med fokus på drisre- sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje- rede budgeer på månedsbasis for hver enkelt ejendom. Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet Ved en økonomisk afmatning, herunder stigende inflation og energipriser, er der risiko for, at en svækkelse af ejen- domsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejnings- markedet kan dette generelt betyde, at lejemål opsiges som følge af manglende likviditet hos kunden, og efterspørgslen efter lejemål generelt aftager, og at Jeudan derfor kan ople- ve faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkel- te lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en økonomisk afmatning og en svæk- kelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, sti- gende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme. Udlejningsprocenten Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det centrale København og på Frederiksberg, der grundet den araktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vurderes som araktiv af eksisterende og potentielle kunder, også vil blive vurderet som araktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendom- me. Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko). Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni- veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun- det. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme. For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på -point medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK mio. (: DKK mio.). Jeudan vil i isoleret set kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på op mod før resultat Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Årslejen Ændring Indre værdi ændres med dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- (DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt . . . , Lejen pr. m stiger: Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . . , Lejen pr. m falder: Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . , Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2022 Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudans udlejningsprocent København Hele porteføljen Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent Tomgangsleje DKK mio. DKK mio. % før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figu- ren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgel- se af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan (opgjort pr. . december ). I har udlejningsaktiviteten i Jeudan for såvel erhvervs- som boliglejemål været på et pænt niveau – dog lidt lavere end - og der er indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK mio., svarende til ca. . m (: DKK mio.). Opsigelser af erhvervs- og boliglejemål svarede til en årsleje på DKK mio. (: DKK mio.)., hvilket er påvirket er et par større opsigelser i slutningen af året, der først vil have øko- nomisk effekt medio/ultimo , såfremt genudlejning ikke er foretaget inden. Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i København og på Frederiksberg, hvor af ejendomsporte- føljen målt på værdi er beliggende, udgjorde ved årets udgang , (: ,). For Jeudans portefølje som helhed ekskl. udviklingsejendomme var udlejningsprocenten ved årets udgang , (: ,). Kundernes betalingsevne Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kun- der. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at hono- rere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dee kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflyt- ninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med eksempelvis istandsæelse og indretning til nye kunder. I de seneste tre regnskabsår har Jeudan ha tab ved mislighol- delse af lejekontrakter i niveauet DKK , mio. pr. år, svarende til , af omsætningen i . Regulering af lejeindtægter I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekontrakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør mere end af Jeudans samlede lejeindtægter, og erhvervsleje- kontrakterne indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse drisomkostnin- ger, for eksempel skaer og afgier og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan. Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætningsbe- stemt leje. Dee indebærer, at lejen årligt reguleres i overens- stemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan have en negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder i overvejende grad bestemmelser om en fastsat minimumsleje. Regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindekset er negativt påvirket i til som følge af regeringens indgreb, hvor stigningen i visse boliglejekontrakter er blevet maksimeret til , hvilket har en negativ indflydelse på lejeind- tægterne. Jeudans andel af berørte lejemål er meget begræn- set. Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar- kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen eer disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene. Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhø- jelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål. I tabellen på forgående side er vist, hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK pr. m, svarende til - , vil medføre en reduktion i ejendom- menes værdi på DKK mio. (: DKK mio.). Omkostninger til dri og vedligeholdelse Aoldte omkostninger til dri og vedligeholdelse kan afvige i forhold til det budgeerede. Jeudan gennemgår alle drisomkostningsposter minimum kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I til- fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksæes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for aoldelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsæes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses- omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand- lingsplaner igangsæes straks. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol- delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom- kostninger indenfor en kort årrække. KØB AF EJENDOMME I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska- ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dee kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste- ringerne og ejendommenes markedsværdi. Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendom- me, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dee gælder også ved køb af porteføljer af ejendom- me og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vur- deringerne omfaer juridiske, økonomiske, byggetekniske og imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kun- der, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i de situationer, hvor Jeudan skønner dee hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aalerne om køb af ejendomme eller selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/ garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegaran- tier til dækning af eventuel tomgang i en aalt periode. Dee medvirker dels til at få alaret eventuelle mangler før aalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, hvis der eer handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier. Det er Jeudans strategi at fortsæe væksten i såvel aktivi- tetsomfang som indtjening. Dee vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er til- fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås. SALG AF EJENDOMME Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med dri af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå situationer, hvor Jeudan besluer at aænde en eller flere ejendomme, primært udenfor København og Frederiksberg, da disse er beliggende udenfor Jeudans fokusområde. Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen aænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markeds- forhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens aastkrav. REGULATORISKE FORHOLD Fremtidige juridiske, skaemæssige eller lovgivningsmæssi- ge ændringer, som gør køb, salg og dri af ejendomme vanske- ligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom- mes drisresultater. Dee kan være en forhøjelse af skaer og afgier eller begrænsninger af rentefradragsreen. Endvidere kan ændringer i lejelovgivningen, der pålægger udlejer større byr- der eller begrænsninger eller tildeler lejer større reigheder, have en indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/ eller eksisterende ejendommes drisresultater. Fremsæes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendoms- beskatning og lagerbeskatning, der forventes at reducere Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle stilling negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces via DI Ejendom under Jeudans brancheorganisation Dansk Industri og Jeudans økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på at begrænse den negative påvirkning. SERVICEYDELSER Omsætningen eller indtjeningen i Service kan falde, for eksem- pel grundet faldende eerspørgsel. Størstedelen af omsæt- ningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri. En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med -point vil på basis af omsætningsniveauet for betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK , mio. før kompenserende omkostningsreduktioner. En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Service, svarende til manglende omsætning på DKK mio., påvirker resultat før skat med DKK , mio., beregnet på basis af de realiserede beløb for og før kompenserende omkostningsreduktioner. Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser eerkalkuleres. Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse situationer aængig af, at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet. Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekon- trakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbin- delse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatnings- ansvar. ITRISIKO OG CYBERKRIMINALITET En betydelig del af Jeudans dri, processer og arbejdsgange understøes af IT-systemer og data. Det er vitalt for Jeudans forretning, at systemerne har en høj grad af oppetid og tilgæn- gelighed både internt og eksternt fra. Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Lille Strandstræde 6, København K Amaliegade 15, København K Rosenvængets Allé 6, København Ø IT-risikoen omfaer nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed af Jeudans IT-systemer for Jeudans medarbejdere, som bl.a. kan forårsages af: • Eksterne nedbrud såsom fiber- og/eller strømarydelser fra leverandører • Tekniske nedbrud i Jeudans IT-infrastruktur såsom Microso Azure (cloud), lokalnetværket eller i Jeudans egne datacentre • Cyberangreb såsom ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves løsepenge for at frigive filer) og DDoS- angreb (digitale angreb, så hjemmeside og lignende bliver overbelastet) mm. Nedbrud i Jeudans IT-systemer vil i yderste konsekvens kunne medføre mistet produktion, tabt omsætning og omdømme- mæssige konsekvenser. Derfor har risikominimering af ned- brud af enhver art en høj prioritet hos Jeudan. Jeudan har etableret et cyberawareness-program, som admi- nistrative medarbejdere har gennemført og nye medarbejdere skal gennemføre, ligesom der minimum fire gange årligt fore- tages phishingtests blandt medarbejderne for til stadighed at opretholde opmærksomhed på IT-sikkerhed. Jeudan fore- tager minimum en gang årligt en vurdering af forskellige IT- risikoscenarier, herunder en vurdering af sandsynligheden for og konsekvensen af de forskellige scenarier – både før og eer forbedringstiltag. Jeudan har løbende igennem de seneste år investeret i nye IT-sikkerhedstiltag. KLIMAFORANDRINGER Der er gennem de senere år forekommet ændrede vejrforhold, som kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraige regnskyl, storme m.m. Pludselige kraige regnskyl kan forårsage vand/oversvømmel- ser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for kun- derne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover kan det medføre strømarydelser, manglende fremkommelighed i gaderne m.m. Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare komman- doveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Dee omfaer også beredskabscontainere, der indeholder affugtere, vand- støvsugere, varmeblæsere m.m., der kan anvendes hos berørte kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid hos skadeser- viceselskaber m.m. Herudover kan der i disse tilfælde oprees et døgnbetjent internt callcenter, som har til formål at kunne betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt. Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybrudssik- ring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant. ESG I relation til ESG-området er der en del risici, som er meget rele- vante, men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige. Disse risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forret- ningsførelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til Jeudans ansvarlighedsrapport for , der er offentliggjort på Jeudans hjemmeside. Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til Jeudans ESG-risici. Miljøforhold Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært i, at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndighederne udsteder påbud, der kan medføre udgier eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi. Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæs- sige risici. Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen- domme, er generelt områdeklassificeret som leere forure- nede. Denne leere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som leere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Eje- ren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndtering af jord m.v. ved byggeri på ejendommene. I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejen- domme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau , eller hvor der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt på såkaldt vidensniveau . En ejendom kortlægges på videns- niveau , når der er oplysninger om, eller konstateres, at der er forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sund- hedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensniveau , når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet. Kortlægningerne på vidensniveau og påvirker som hoved- regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinte- ressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anven- delse samt til alle bygge- og anlægsprojekter. Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersø- gelser eller ernelse af forurening, medmindre Jeudan selv er forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersø- gelser og tiltag, der kan medføre udgier for Jeudan. Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at ind- hegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København I lød startskuddet til årets Tour de France i København. Det gav anledning til en folkefest med udgangspunkt i København, som kun blev forstærket af, at Jonas Vingegaard dage senere kunne fejre sin triumf på Rådhuspladsen. Tourstarten i Danmark tiltrak over , mio. tilskuere, hvoraf var turister. Tourstarten i og EM i fodbold er begge pejlemærker for den udvikling, som København har været igennem, og for den internationale status byen har opnået. Dee giver sig også til udtryk ved, at København for andet år i træk er kåret som verdens bedste by at bo i af magasinet Monocle, hvor byens “vibrerende” kulturliv og den stærke økonomi fremhæves. I udgjorde Danmarks bruonationalprodukt (BNP) DKK . mia. Det svarer til en stigning på , justeret for pris- udvikling fra . Heraf udgjorde BNP i henholdsvis Region Hovedstaden og København DKK . mia. og DKK mia., hvilket er en stigning på henholdsvis , og , fra . Derudover er BNP per indbygger i København i vokset til DKK ., hvilket er DKK . højere end den natio- nale værdi. Dee niveau overgås kun af landsdelen Københavns omegn, som består af en række forstæder beliggende vest og nord for København. Befolkningstallet i Københavns Kommune voksede med . personer i og udgjorde . personer ultimo , svarende til en befolkningstilvækst på . Dee er en rela- tivt høj tilvækst sammenlignet med andre storbyer i Danmark. Ifølge Københavns Kommune forventes det, at den positive befolkningstilvækst vil fortsæe de næste mange år, hvilket påvirker boligeerspørgslen positivt. Gennemsnitsalderen i København er , år, hvilket gør byen til den yngste i landet. Den gennemsnitlige københavner er , år yngre end den gennemsnitlige aarhusianer og , år yngre end den gennemsnitlige dansker. Dee skyldes også, at København er den største studieby i landet, hvormed den tiltrækker mange unge studerende fra både ind- og udland. . personer i København og på Frederiksberg var indskre- vet på en videregående uddannelse i , svarende til af de studerende på alle landets videregående uddannelser. , af disse studerende var indskrevet på en lang vide- regående uddannelse (LVU), hvilket vidner om et højt uddan- nelsesniveau i København. Dee ses også ved, at den højest fuldførte uddannelse er en LVU for af befolkningen i København og på Frederiksberg. Dee er højere end lands- gennemsniet på . Samtidig med at andelen af +-årige stiger væsentligt frem mod , er der risiko for, at antallet af studerende i København falder som følge af udflytningen af studiepladser. Universiteterne i storbyerne skal reducere det årlige studieop- tag med op mod frem til . Derudover stræber den nye SVM-regering eer at reducere antallet af universitetsstude- rende og øge antallet på landets erhvervsuddannelser ved bl.a. at forkorte længden på kandidatuddannelserne på humanisti- ske og samfundsvidenskabelige uddannelser. Ud over de politisk betingede udflytninger til provinsen, kan disse tiltag risikere at påvirke boligeerspørgslen i København på lang sigt. DANMARKS ØKONOMI OG INFLATIONEN Som følge af den usikre verdenssituation, der præges af krigen i Ukraine, rentestigninger, høj inflation og problemer i de globa- le forsyningskæder, er udsigterne til vækst for dansk økonomi afdæmpede. På trods af det er den sæsonkorrigerede beskæf- tigelse vokset uarudt siden . kvartal . Beskæigelsen udgør , mio. personer i . kvartal , hvilket er . per- soner flere end i samme kvartal året før. Samtidig er ledigheden rekordlav, og antallet af ledige stillinger er stigende, hvilket vid- ner om et yderst aktivt dansk arbejdsmarked. At beskæigelsen ikke reagerer på den økonomiske usik- kerhed, skyldes blandt andet den såkaldte labour-hoarding- effekt. Siden afskedigelserne i forbindelse med COVID- har erhvervslivet bereet om mangel på ny arbejdskra. Virk- somhederne er derfor i de fleste sektorer forsigtige med at fritstille medarbejdere. Dee medfører, at økonomien produk- tionsmæssigt er mere påvirket end beskæigelsesmæssigt. Inflationen har bevæget sig stabilt under Nationalbankens -mål i en lang årrække, men i har situationen været EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN domineret af historisk store stigninger i forbrugerprisindekset (FPI) på op til , . Neoprisindekset (NPI) er steget omtrent proportionelt med FPI, hvilket har givet anledning til lejeregu- leringer for både privatpersoner og virksomheder med NPI- regulerede lejekontrakter. Dee har medført, at et politisk flertal indførte et bindende prislo på p.a. for NPI-regulerede boliglejemål til og med . Alt andet lige vil aalen reducere neoindtægterne fra eksisterende boliglejekontrakter, mens erhvervslejemål ikke påvirkes direkte. Den inflationære tendens har vist sig i størstedelen af de vest- lige økonomier, hvilket har medført, at USA’s centralbank (FED) og Den Europæiske Centralbank (ECB) har indført markante opstramninger i pengepolitikken. Fælles for de ledende cen- tralbanker er en eksplicit vilje til at fortsæe renteforhøjel- serne, så længe det vurderes nødvendigt. Renteudviklingen forventes at medvirke til at dæmpe infla- tionen i , men på bekostning af at Danmark føres ind i en lavkonjunktur. Her skal også medregnes det aktive arbejdsmar- ked, den stærke konkurrenceevne og husholdningernes store opsparinger eer COVID-. Desuden udgjorde statsgælden af BNP i , svarende til et fald på -point fra , hvilket niveaumæssigt er det laveste siden . Derfor er vur- deringen, at der findes et solidt udgangspunkt til at modstå en lavkonjunktur. STØRRELSEN PÅ ERHVERVSEJENDOMSMARKEDET Storkøbenhavn er fortsat det største og mest likvide mar- ked for erhvervsejendomme i Danmark målt på etageareal og transaktionsvolumen. af det samlede etageareal til kon- torformål ligger i Storkøbenhavn. Til sammenligning udgør de øvrige danske hovedmarkeder (Aarhus, Odense og Aalborg) samlet for kontorformål. Den samme tendens ses på markedet for detailejendomme, hvor Storkøbenhavn har en markedsandel på målt på eta- geareal. Her udgør de øvrige danske hovedmarkeder samlet af etagearealet til detailformål. Byggeriet indenfor erhvervsejendomme opretholdt sit høje niveau i . Det årlige påbegyndte byggeri i sektoren vokse- de niveaumæssigt i forhold til og udg jorde .. m i . Dee svarer til en stigning på i forhold til . Heraf var . m påbegyndt i Region Hovedstaden, mens . m var påbegyndt i København og på Frederiksberg, svarende til henholdsvis og af det samlede påbe- gyndte erhvervsbyggeri. Der var .. m erhvervsbyg- geri under opførsel i . I er udviklingen vendt, og det påbegyndte erhvervsbyg- geri på både landsplan og i Region Hovedstaden er aaget. For årets første tre kvartaler er det påbegyndte erhvervsbyg- geri nede med , på landsplan og , i København og på Frederiksberg sammenlignet med de første tre kvartaler i . Den negative udvikling i byggeriet skyldes i høj grad de kraigt stigende byggeomkostninger, renter og markedsrisici. Særligt priserne på byggematerialer har været udslagsgivende, idet priserne i . kvartal var oppe med , sammenlignet med samme kvartal året før. Samtidig har der været et stort kapacitetspres i byggeriet, fordi manglen på arbejdskra er tiltaget – sideløbende med en vedvarende mangel på mate- rialer og forøgede energiomkostninger. Materialemanglen skyldes, at udbuddet har været begrænset af globale forsy- ningsproblemer, og derfor ikke har kunne møde den høje eer- spørgsel. I usikre tider vil investorers risikoappetit mindskes. Investeringer i opførelsen af nye byggerier er mere risikobe- tonede end investeringer i eksisterende byggeri, og derfor vil færre byggerier blive igangsat. På lang sigt er markedet for erhvervsejendomme fortsat araktivt, fordi den demografiske udvikling forventes at understøe en positiv udvikling i eerspørgslen, særligt i og omkring hovedmarkederne. MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME Eer et rekordår i , hvor transaktionsvolumen på lands- plan voksede med , sammenlignet med , gennemgik markedet en korrektion i . Her estimeres det, at transakti- onsvolumen faldt fra DKK mia. til DKK mia., svarende en Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport negativ vækst på . På landsplan er niveauet dog over -niveauet, som er det tredje højeste niveau nogensinde målt i Danmark, kun overgået af og . Den samme korrektion kunne ses i Hovedstadsområdet, hvor niveauet faldt fra DKK mia. til DKK mia., svarende til et fald på . Hertil skal bemærkes, at transaktionsvolumen voksede med , i i Hovedstadsområdet, hvormed -niveauet stadig er over -niveauet. Dee vidner om et særligt solidt marked i Hovedstadsområdet, som har en markedsandel på af den samlede transaktionsvolumen. Igen i har kapitalstrømmene på det danske ejendomsmar- ked været domineret af udenlandske investorer, som står bag af transaktionsvolumenen. Det er en svag stigning på -point fra . Blandt andre er tyske pensionskasser i sti- gende grad til stede på det danske investeringsmarked. De er karakteriseret ved at være kapitaltunge og anvende lav gearing. Udviklingen er udtryk for, at Danmark, på trods af politiske indgreb på ejendomsmarkedet og en usikker makroøkonomisk horisont, stadig betragtes som en rimelig sikker havn. Særligt handel af erhvervsejendomme med detailformål er vok- set kraigt i . Segmentets andel af den samlede transak- tionsvolumen udgjorde i , svarende til en stigning på -point fra . Dermed er detailsegmentet nu det næst- største på markedet. Udviklingen er især drevet af salgene af Magasins fire stormagasiner samt Rema ’s køb af Aldi- butikker. Kontorsegmentets andel er faldet svagt til at udgøre mod i . Segmentet for boliginvesteringers andel af den samlede trans- aktionsvolumen faldt i , og segmentet havde en markeds- andel på , svarende til et fald på -point fra . Denne udvikling skyldes i høj grad de samme faktorer, som har bremset byggeriet, hvilket har negativ indvirkning på egenkapitalfor- rentningen af boliginvesteringer. Dee øger investeringssubsti- tutionen til erhvervsejendomme, hvor neoaastet generelt er højere, samtidig med at de kan finansieres gennem realkreditob- ligationer. SITUATIONEN PÅ REALKREDITMARKEDERNE Danmark er verdens største marked for realkreditobligationer og har generelt opnået bred anerkendelse i både ind- og udland. På de danske kreditmarkeder udgør realkredit en betragte- lig andel, og derfor har udviklingen i realkreditmarkedet en væsentlig indvirkning på ejendomsmarkedet. Både den korte og lange realkreditrente er vokset markant i . Den korte rente er vokset fra omkring i primo til i ultimo , mens den lange rente er steget fra til i samme periode. Særligt den lange rente har ha store udsving, fordi den toneangivende rente har bevæget sig mellem - i . halvår . Dee har bl.a. resulteret i, at mængden af fastforrentede -årige obligationer er faldet, fordi en rela- tivt stor andel af låntagerne har omlagt til variabelt forrentede realkreditlån fremfor at omlægge til et nyt fastforrentet real- kreditlån med højere rente. Dee har en opadgående effekt på boligbyrden. Samtidig har en stor andel af lånomlægningerne i resulteret i væsentlige kursgevinster, som reducerer boligejernes gæld. De relativt store renteudsving har skabt usikkerhed for købere af fast ejendom, da lånevilkårene har ændret sig i løbet af købs- processen, hvilket har udfordret eerspørgslen. De stigende renter har skabt et negativt prispres på boligmar- kedet og forventes at skabe yderligere prisfald i . Boligeje- re i København vil være relativt mindre sårbare overfor prisfald, fordi den gennemsnitlige belåningsgrad i fast ejendom er noget lavere end landsgennemsniet. MARKEDSSEGMENTER FOR INVESTERINGSEJENDOMME Krig i Ukraine, inflation og stigende renter har været med- virkende til, at den globale økonomi nu konvergerer mod en lavkonjunktur. Den foreløbige effekt på markedet for investe- ringsejendomme har været svagere end forventet, særligt i det centrale København. Dee skyldes, at storbyerne gene- relt fungerer som en relativ sikker havn i usikre tider. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Investering i kontorejendomme Neostartaastet for såvel primære som sekundære kon- torejendomme i København har i løbet af vist en sti- gende tendens. Spændet mellem primære og sekundære kontorejendomme er i . halvår steget, og det stigende spænd kan tyde på, at investo- rerne vurderer, at risikoen på kontorejendomsmarkedet er sti- gende og derfor søger mod primære beliggenheder. Eer tomgangen på kontormarkedet i det centrale København nåede , i . kvartal , har tomgangsniveauet fra og frem ligget mellem , og , . I . kvartal endte tomgangen på , , hvilket var en stigning på , -point fra kvartalet før. De næste år kan der i København opstå et større udbud af ledige domicilejendomme, da flere finansielle institutioner har flyeplaner på agendaen. På samme måde kan igangværende og evt. yderligere udflytning af statslige arbejdspladser med- føre en stigning i udbuddet af ledige arealer. På længere sigt forventes der derfor en stigning i tomgangen i København, præget af højere tomgang i større domicilejendomme og lave- re tomgang i flerbrugerejendomme. Udviklingen i lejeniveauet for både de primære og sekundære kontorejendomme er stagneret. De primære kontorejendom- me i København har siden . kvartal ha et lejeniveau på DKK . pr. m, mens de sekundære kontorejendomme i København siden . kvartal har ha et lejeniveau på DKK . pr. m. Udviklingen skal ses i lyset af det længerevaren- de opsving i lejeniveauerne for primære kontorejendomme, som fra . kvartal til . kvartal voksede med , , og sekundære kontorejendomme der voksede med . For- skellen i lejeniveauet mellem primære og sekundære kontore- jendomme er uændret. Coronapandemien har fået danskerne til at ændre arbejdsva- ner, og der bliver arbejdet mere hjemmefra end tidligere. En analyse lavet af Dansk Erhverv i samarbejde med Norstat viser, at af Dansk Erhvervs medlemmer tilbyder hjemmear- bejde. Dog siger tre ud af fire virksomheder, der ikke tilbyder Historisk transaktionsvolumen (DKK mia.) Danmark totalt Hovedstadsområdet E Kilde: Colliers Kilde: Colliers Primær Sekundær Neostartaast for kontorejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K , , , , , , , K K K K K K K Primær Sekundær Kilde: Colliers Lejeniveauer til kontorformål i København (DKK pr. m 2 pr. år) K K K K K K K K K K K K K . . . . . . . . hjemmearbejde, at opgaverne kun kan løses fysisk i virksom- heden. Hjemmearbejde er særligt udbredt i rådgivnings- og it-telebranchen, hvor stort set alle virksomheder tilbyder hjem- mearbejde. Undersøgelsen viser samtidig, at hjemmearbejde er langt mere udbredt i større virksomheder end i mindre virk- somheder. Analysen viser, at af arbejdstimerne i dag foregår hjemme- fra, mens det før var . Tallet er væsentligt lavere end under Coronapandemien, hvor af arbejdertimerne blev til- bragt hjemme. I brancher som it-tele og rådgivning er tallet for hjemmearbejde noget højere, da henholdsvis og af timerne arbejdes hjemme i de respektive brancher. Det øgede hjemmearbejde er dog ikke altid en fordel for virk- somhederne, og flere virksomheder oplever problemer i takt med, at antallet af hjemmearbejdstimer stiger. Det øgede hjemmearbejde kan bl.a. gøre det svært at opretholde et godt samvær og kollegaskab med spontan vidensdeling hen over skrivebordene. Det kan også være svært at fastholde medar- bejdernes tilknytning til arbejdspladsen. Virksomhederne vil derfor opnå den mest optimale strukturering af arbejdstimer- ne, hvis medarbejderne møder ind på kontoret samtidig. Hvis virksomhederne følger denne anbefaling, og medarbej- derne møder ind på kontoret samtidig, vil eerspørgslen eer kontorpladser fremadreet være den samme. Den frygt, der tidligere har været på det danske ejendomsmarked, for at virk- somheder fremadreet ikke vil eerspørge samme antal m pr. medarbejder, virker derfor til at være mindsket. Fremadreet vil virksomhederne nu have en ny opgave, der består i at få medarbejderne til at møde ind på kontoret. Arbejdspladsen er ikke kun i konkurrence med hjemmearbejds- pladsen, men også med alt andet i medarbejdernes liv. Det digi- tale kvantespring, som skete under Coronapandemien, gør, at det i dag er muligt at arbejde alle steder fra. Fra sommerhuset, bilen, caféen, hjemmet mm. Selv de vigtige møder kan håndte- res online og aoldes som hybridmøder. Derfor er det vigtigt for en virksomhed at gøre sig klart, hvorfor medarbejderne skal møde fysisk på kontoret, og hvad man som arbejdsgiver egent- lig tilbyder sine ansae. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Markedsleje i primære boligejendomme i København (DKK pr. m 2 pr. år) E Kilde: Colliers . . . . . . . . Kilde: EjendomDanmark K1 K4 K1 K2 K3 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 Tomgang for kontorer i København K K K Kilde: EjendomDanmark Tomgang for detailejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K Kristianiagade 9, København Ø Hvorfor møde op på kontoret? • Kontoret skal være samlingspunkt for samarbejde, socialt samvær og virksomhedens kultur. Vidensdeling sker fortsat bedst, når man mødes fysisk, og den energi og begejstring, der opstår i fællesskaberne, er afgørende for medarbejder- trivslen. • Kontoret skal indrees araktivt og tilbyde bedre forhold end hjemmekontoret. Det dækker bl.a. sundt indeklima, ergonomi, æstetik, god kaffe, frokostordninger og moderne tekniske faciliteter, som f.eks. AV-udstyr i mødelokalerne. • Kontoret er det bedste sted at møde kollegaer, og her er det også nemmere at få fat på kollegaer i andre afdelinger eller tage et hurtigt opklarende møde med chefen. Som arbejdsgi- ver i dag er det derfor også vigtigt at skabe naturlige møde- steder på kontoret, hvor der kan opstå spontane møder. Investering i detailejendomme Detailmarkedet har været præget af større ændringer de seneste år, bl.a. drevet af nedlukninger for at bremse smie- spredningen, ændringer i forbrugsmønstre og påvirkningen fra onlinehandel. Nedlukningerne var ikke kun et dansk fæno- men, men gjorde sig også gældende i en række lande, hvilket bl.a. påvirkede antallet af besøgende turister i Danmark. I takt med, at Coronapandemien fylder mindre og mindre i hverda- gen, er turisterne begyndt at vende tilbage. Butikkerne på Strøget har bl.a. kunne mærke den øgede aktivitet og kunde- strøm. Eer finanskrisen og frem til udgangen af 2015 har tomgangen for detailejendomme i det centrale København overordnet set udviklet sig i en gunstig retning. I 2016 var tomgangen på et lavpunkt på 1,3 %. Det var urealistisk, at et så lavt niveau kunne bevares over længere tid, og tomgangen er også siden steget med få større udsving. I slutningen af 2020 tog tom- gangen et hop opad og ramte 10,3 % i 2. kvartal 2021. Eerføl- gende har tomgangen været nedadgående i det centrale København, og i 3. kvartal 2022 lå den på 7,7 %. Den høje inflation, centralbankernes øgede renter og krig i Europa har medvirket til, at forbrugertilliden befinder sig på et historisk lavt niveau. Forbrugertillidsindikatoren nåede sit lavpunkt i oktober 2022 og er hereer steget, men den befinder sig fortsat på et lavt niveau. Det er Jeudans vurde- ring, at tomgangen på detailmarkedet i København det næste år vil være stigende. Detailmarkedet i København spænder dog vidt, og det er Jeudans vurdering, at detailbutikker, der er beliggende i det centrale København, vil klare sig bedre end detailbutikker længere væk fra centrum. Begge undermarke- der kan komme til at opleve et større pres på udlejningspro- centen. Derudover vil detailejendomme de kommende år opleve et stigende pres fra onlinehandel. Konsekvensen af dee kan være, at sekundært placerede detailejendomme fremover vil blive fravalgt. Den resterende eerspørgsel kan dermed være reet mod de bedst placerede detailejendomme – tæt- test på centrum og Strøget. Særligt de kapitalstærke danske og internationale kæder ønsker fortsat at sikre sig araktive butikslejemål på velbeliggende adresser, hvor synligheden i nogen henseende vægtes højere end indtjeningen. Sammen- lignet med 2020 og 2021 udgjorde detailmarkedet en stor andel af transaktionsvolumen i 2022. Markedets store andel skyldes især salget af Magasin-stormagasiner, salget af en større mængde Aldi-butikker til Rema 1000 og Jeudans køb af Galleri K i det centrale København. Investering i boligejendomme Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: bolig- ejendomme, hvor lejen er reguleret gennem lejeloven og bolig- ejendomme, hvor lejen er markedsbestemt. Regulerede boligejendomme har en væsentligt lavere leje end ejendomme, hvor lejen er markedsbestemt. Udlejningsrisi- koen er derfor meget lav, og tomgangsprocenten er nær nul. Markedet for denne type boligejendomme blev i 2019 og 2020 udfordret af indgrebet i §5 stk. 2 (nu §19 stk. 2), der resulte- rede i, at udenlandske investorer i mindre grad ønskede at investere i ældre danske boligudlejningsejendomme. Denne udvikling er dog vendt i takt med, at investorerne har fået læn- gere investeringshorisonter, og der ses igen en stor interesse fra udenlandske investorer i ældre danske boligejendomme med centrale beliggenheder. Således udgjorde disse ejen- domme tæt på 80 % af transaktionsvolumen indenfor bolig- markedet i perioden 3. kvartal 2021 til 2. kvartal 2022. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Der har i de seneste år været en stor byggeaktivitet af bolig- ejendomme, hvor lejen bestemmes af udbud og eerspørgsel. Den samtidigt stigende befolkning i København har medført fortsat lave tomgangsprocenter trods en stigning i antallet af boliger. Den høje eerspørgsel har medført, at flere nyopførte boligejendomme er blevet handlet til udenlandske investorer og danske pensionskasser til aast omkring eller under p.a. Antallet af påbegyndte etageboligbyggerier er dog faldet væsentligt i løbet af . Markedslejeniveauet i primære boligejendomme har været støt stigende de seneste år. Fra til er markeds- lejeniveauet for primære ejendomme i København steget fra DKK . pr. m til DKK . pr. m. På trods af den fortsae befolkningstilvækst ses der tegn på stigende tomgang i nybyggede boligområder. Der synes at være en ubalance i markedet, som enten kan udspringe af, at der bliver bygget mere, end der reelt er eerspørgsel eer eller at det, der opføres ikke imødekommer de boligsøgendes behov. En stor del af de seneste års nybyggede boliger i Københavns Kommune er blevet opført i de nye boligområder. Kun en lille del af nybyggeriet har været i de traditionelle brokvarterer, og næsten intet har været i det centrale København. Det konstante udbud i det centrale København forventes at fast- holde det høje lejeniveau, sammenlignet med andre bydele i København, over de kommende år. Et konstant udbud med- fører mindre risiko for tomgang og dermed mindre risiko for investorerne. Investering i industri- og logistikejendomme Industri- og logistikejendomme har oplevet et opsving over det seneste årti. Det skyldes øget brug af onlinehandel, som øger behovet for antallet af pakker, der skal håndteres og distribu- eres til forbrugerne. Dee kombineret med manglende jord og plads tæt på København resulterer i en øget mangel på især moderne last-mile-logistikejendomme i Hovedstadsområdet. En afledt effekt af dee har været en stor investorinteresse for markedet. Eerspørgslen har primært været reet mod moderne og velbeliggende lager- og logistikejendomme uden for de store byer. Mindre og ældre lager- og distributionsfa- ciliteter i byområder tæt på forbrugere har dog også været araktive for virksomheder, der ønsker at kunne levere hur- tigt. Sådanne lager- og distributionsfaciliteter har også mulig- heden for at blive konverteret til boliger, når eerspørgslen og lejeprisen for boliger bliver høj nok i området. Den store eerspørgsel har resulteret i, at aastkravene på markedet for industri- og logistikejendomme har været fal- dende den seneste tid. Udviklingen vendte i . kvartal , hvor aastkravene for primære ejendomme steg i forstæ- derne nord og syd/vest for København. Segmentet er relativt konjunkturfølsomt og påvirkes både af global, europæisk og national økonomi, mens faktorer som handelsbarrierer, forbrugsmønstre og lignende handelsfor- udsætninger bør følges tæt ved investering i dee marked. En konsekvens af den føromtalte lave forbrugertillid kan være, at forbrugerne bruger færre penge. Det kan betyde, at virksomhederne fremadreet vil opleve mangel på likviditet. Ved mangel på likviditet er det tvivlsomt, hvorvidt virksom- hederne ønsker at binde en relativ stor mængde penge i lagre. Det kan betyde, at den store eerspørgsel, der har været på logistikejendomme, fremadreet vil blive reduceret. Det er Jeudans forventning, at interessen for markedet vil være faldende i . Investering i hotelejendomme De seneste år har særligt hotelmarkedet været ramt af Corona pandemien og tilhørende ind- og udrejserestriktioner. Med færre rejsende følger også færre hotelovernatninger. Faldet i hotellernes omsætning er sket i en tid, hvor der sam- tidig har været store udvidelser af værelseskapaciteten i København. Det aagende antal besøgende skyldes både manglende turister og forretningsrejsende. Det er især hotelbranchen i København, der er aængig af både turister og forretnings- rejsende, mens den resterende del af Danmark udenfor de større byer er mere aængig af turister. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København I . halvår var antallet af overnatninger på hoteller i Danmark tilbage på niveau med trenden fra årene inden Coronapandemien. Antallet af overnatninger lå således over niveauet fra , hvilket kan give indikationer om en mere positiv udvikling for branchens omsætning de kommende år. Det høje antal overnatninger er dog præget af turister, hvor- for det særligt er hoteller i provinsen, der har glæde af stigen- de omsætning. De forretningsrejsende er ikke i samme grad vendt tilbage, hvilket tyder på en mere permanent kulturæn- dring, hvor møder og konferencer oere bliver aoldt online. Der er positive indikationer i . halvår , men markedet for hotelejendomme er fortsat præget af usikkerhed. Dels er turistbranchen følsom overfor perioder med økonomisk tilba- gegang, dels er det usikkert, om antallet af forretningsrejsende vil nå tilbage på samme niveau som før Coronapandemien. Der- udover er hotelejendomme kendetegnet ved høje byggeom- kostninger, som også de seneste år har oplevet både stigende priser og stigende usikkerhed omkring pris, leveringsdygtig- hed og tidshorisontener. Det er Jeudans vurdering, at interessen for markedet vil være stigende i forhold til , men fortsat vil befinde sig på et lavere niveau end før Coronapandemien. Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport Østergade 42, København K Jeudan Årsrapport – Økonomiske mål Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et risiko justeret aast, der er højere end de bedst sammenligne- lige selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved følgen - de konkrete økonomiske mål: Vækst Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer, drisresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger (EBVAT) og EBVAT pr. aktie skal udvise vækst. Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år. år gns. Samlede ejendomsinv. , , , , , , Drisresultat (EBIT ) , , -, , , , Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) , , , , , , EBVAT pr. aktie , , , , , , Rentabilitet (aast af egenkapital) I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resul - tatet af såvel drien som de løbende omkostninger til finan - siering. EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering af Jeudans drisøkonomiske situation og udvikling. Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggen - hed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensæt - ning, der i al væsentlighed består af egenkapital, --årige realkreditlån hvor - er med fast rente i gennemsnit - ligt ca. år samt ikke rentebærende finansiering, som f.eks. udskudt skat. Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i såvel udlejningsprocenten, lejeniveauet som finansieringen, uden at Jeudans løbende likviditet sæes under pres. Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger (EBVAT) dels skal udvise vækst, dels skal udgøre mindst p.a. af den årlige gennemsnitlige egenkapital ved en egen - kapitalandel på ca. - . EBVAT/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Det simple gennemsnit for de seneste år udviser et årligt aast på , . Vækst i ejendommenes dagsværdi Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunk- turerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdi- reguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stigningen i neoprisindekset). I perioden - var den gennemsnitlige årlige værdiregule- ring på , af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode er neoprisindekset steget med gennemsnitligt , årligt. Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo -, , , , , Årets værdireguleringer/gns. egenkapital -, , , , , Egenkapitalandel , , , , , Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , , Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Over en -årig periode har værdiregulering af ejendom- mene ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort , p.a. af egenkapitalen. ØKONOMISKE MÅL Økonomiske mål – Jeudan Årsrapport Kapitalstruktur Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen - og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet . Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med målsætning om det bedst mulige aast til aktionærerne, reali- sering af Jeudans økonomiske mål om et aast fra den løbende dri på mere end af egenkapitalen samt opnåelse af frem- medfinansiering på araktive vilkår. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust balance mellem EBIT og de finansielle neoomkostninger sup- pleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække. Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning , , , , , Finansiering Det er Jeudans målsætning, at - af den langsigtede finansiering (realkredit- og anlægslån) er omfaet af renteaf- taler med en gennemsnitlig løbetid på - år. Ultimo er den gennemsnitlige løbetid på ca. år, og ca. af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dæk- ket med renteaaler. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fast- læggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisi- koen i forhold til kursrisikoen. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t. i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kurs- reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Pengestrømme og likviditet Det er målsætningen, at pengestrømme fra de drismæssige aktiviteter årligt udgør ca. af den gennemsnitlige egenkapi- tal ved en egenkapitalandel på ca. - . Pengestrømme fra drismæssige aktiviteter er i steget med til DKK mio. I samme periode er egenkapitalen øget fra DKK , mia. til DKK , mia., svarende til en stigning på , og med en egen- kapitalandel ultimo på , mod , ultimo . Likviditetsreserven inklusive uudnyede trækningsreigheder skal mindst svare til måneders EBVAT. Pengestrømme fra drien/ gns. egenkapital , , , , , Likviditetsreserve (DKK mio.) . EBVAT (DKK mio.) Udlejning Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i København ekskl. udviklingsejendomme udgør minimum . Udlejningsprocent København , , , , , STRATEGI Jeudan er en dansk ejendoms- og servicevirksomhed, der skaber værdi og indtjening gennem en langsigtet og bære- dygtig strategi med tre fokusområder: • Kunder • Udvikling • Vækst Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en drisstrategi og en overordnet strategi, kaldet “Retning mod ”. Retning mod , der er visualiseret i strategihuset på næste side, indeholder to overordnede ambitioner, og herunder iværk- sæes en række initiativer frem mod foreløbigt . RETNING MOD KUNDER, OPTIMERING & VÆKST Retning mod er visualiseret i strategihuset, og strategi- en viser vejen for forretningen i de kommende år. Med afsæt i Jeudans værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig- hed skal Retning mod bane vejen for at nå de definerede målsætninger. Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er essentielle for Jeudans virke. • Jeudan er en tilgængelig service- og kundeorienteret organi- sation. Det er Jeudans kunder bedst tjent med. • Der tænkes langsigtet i alle relationer, beslutninger og hand- linger. Det er en del af Jeudans tilgang til kunder, ejendomme, medarbejdere, leverandører og det omkringliggende sam- fund. • Jeudan bidrager til den grønne omstilling og et velfungeren- de og driigt samfund til glæde for kunder, medarbejdere, københavnere og samfundet generelt. Det er det ordentlige at gøre og ganske enkelt Jeudans pligt. • Der optimeres og digitaliseres, hvor det skaber værdi for kunder og medarbejdere. Det skal være enkelt at være kunde og medarbejder i Jeudan. • Der investeres, istandsæes og indrees i Københavns smukke, historiske ejendomme. At tilbyde historiske rammer til moderne virksomheder er Jeudans kerneforretning. • Der tilbydes unikke rammer til virksomheder og private samt en række serviceydelser, der gør kundernes hverdag nem- mere. Jeudan vil være kundernes foretrukne valg. Jeudans strategi er udarbejdet eer et udførligt forarbejde. I gennemførtes en behovsanalyse blandt eksisterende og potentielle kunder, som viste, at kunderne fortsat eer- spørger et tillidsfuldt, fleksibelt og enkelt samarbejde, ska- lerbare og centralt beliggende lejemål og fleksible kontrakter. Analyserne viste også, at nogle kunder endnu ikke er så langt med den grønne omstilling som forventet. Med afsæt i den viden, og med en overordnet ambition om at være en ambitiøs, araktiv samarbejdspartner for kunderne, forpligter Jeudan sig til at levere på de listede målsætninger: højere kundetil- fredshed, højere medarbejdertilfredshed, et øget antal hel- kunder, et øget EBIT samt at bidrage til den grønne omstilling. Midlet til at nå målene er en række selvstændige strategi- projekter, som drives af Jeudans medarbejdere under over- skrierne “Bedst til kunder” og “Bedst til medarbejdere”. Udgangspunktet er, at tilfredse og motiverede medarbejdere er en forudsætning for at kunne levere gode kundeoplevelser. Begge dele er udtrykt i resultaterne af Jeudans løbende til- fredshedsmålinger blandt medarbejdere og kunder. DRIFTSSTRATEGI Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resul- tater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtje- ning er der ikke økonomisk råderum til investeringer indenfor miljø, klima og sociale forhold eller til udvikling af organisatio- nen. Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvik- ling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne. Jeudan sæer kunderne i fokus og betjener dem med afsæt i værdierne: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Jeudan lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer. I Jeudan betragtes alle som “kunder” og altså ikke blot som “lejere” i et lejemål. Igennem et helkundekoncept samles alle Jeudans produkter, lejemål og serviceydelser i ét koncept, der møder kundernes behov. Den langsigtede kunderelation er et nøglebegreb, og der måles løbende på kundetilfredsheden, så Jeudan Årsrapport – Strategi JEUDANS STRATEGIHUS Bedst til kunder En relevant og araktiv samarbejdspartner Ordentlighed – Ansvarlighed – Tilgængelighed Ordentlighed forpligter Højere kundetilfredshed - Højere medarbejdertilfredshed - Øge antallet af helkunder - Øge EBIT En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst Vi er langsigtede i relationer, beslutninger og handlinger Vi er en tilgængelig service- og kundeorienteret organisation Vi bidrager til den grønne omstilling og et velfungerende og driigt samfund Vi optimerer og digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejdere Vi investerer i, istandsæer og indreer Københavns smukkeste, historiske ejendomme Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere AMBITION VALG MÅLSÆTNINGER FUNDAMENT VÆRDIGRUNDLAG Bedst til medarbejdere En araktiv og udviklende arbejdsplads Jeudan Årsrapport – Strategi Jeudan har den nødvendige indsigt til at kunne fastholde den enkelte kunde, imødekomme kundernes erkendte og ubevidste behov samt tiltrække nye kunder. Jeudan prioriterer udvikling og anvender digitalisering til at forenkle processer og skabe større råderum til at styrke kun- derelationerne. Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens arbejdsplads for at fastholde og tiltrække de dygtige medar- bejdere, som igen sikrer den gode kundeoplevelse. Strategiens tre fokusområder er kunder, udvikling og vækst. De understøes af følgende hovedpunkter: • Investering i og udlejning af erhvervs- og boligejendomme • Ejendomsdri med kundesyn • Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser • Kontrolleret finansiel risiko • Lønsomhed i drien Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder StrategiIndsatsområder Investeringer i erhvervs- og bolig- ejendomme Identifikation af muligheder Vurdering af muligheder Produktion Salg Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser Tiltrække nye kunder Fastholde nuværende kunder Ejendomsdri med kundesyn Effektiv administration Udvikling af ejendomme Lønsomhed Finansiering Kontrolleret finansiel risiko Resultater Pilestræde 8-16, København K INVESTERING I OG UDLEJNING AF ERHVERVS OG BOLIGEJENDOMME Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder. Ejendomstyper Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejen- domstyper (målt på værdi): • Kontorejendomme (: ) • Detailejendomme (: ) • Boligejendomme (: ) • Øvrige (p-anlæg, hotel, lager m.m.) (: ) Størstedelen af Jeudans nyinvesteringer er reet mod kontor- og boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg samt detail- ejendomme i kombination med kontor. I købte Jeudan flere sammenhængende, kombinerede detail- og kontorejen- domme i det centrale København. Jeudan investerer primært i eksisterende ejendomme og kun sjældent i nybyggede ejen- domme eller byggeprojekter. Så længe der er ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse, er det mere bæredygtigt for Jeudan og for miljøet at udvikle og anvende den eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre nye bygninger. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der primært skal anvendes til kontor. Beliggenhed Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg. Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der eer Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskra på sun- de virksomheder og familier. Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har bevist en vedvarende tiltrækningskra. I øjeblikket er den geografiske fordeling således: • København/Frederiksberg: (: ) • Region Hovedstaden (ekskl. København/Frederiksberg): (: ) • Øvrige Sjælland: (: ) På længere sigt er målsætningen for den geografiske fordeling: min. i København/ Frederiksberg og maks. i Region Hovedstaden. Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføl- jerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden- for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/ eller beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejen- domme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og udviklingsstadie. Størrelse Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes stør- relse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indfly- delse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et element i investeringskriterierne. Anskaffelsessum Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central komponent ved prisfastsæelsen. Prisen vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau, områdets generelle markedsleje, forventningen til udvikling i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok for prisens øvre grænse, fordi den indirekte angiver den alter- native leje ved et givent aast. I andre situationer er ejendom- mens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok. Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår ligeledes i vurderingen – uopsigeligheden dog med en mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt. Jeudan Årsrapport – Strategi Diversifikation Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning med hensyn til brancher og enkeltkunder. Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som udgangspunkt rees mod ejendomme, der er sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til .-. m, medmindre der er tale om kunder med utvivl- som betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed. Vedligeholdelsesstand Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelses- stand og aktualitet. Jeudan investerer kun i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I for- bindelse med en sådan investering vil en renovering blive plan- lagt og kalkuleret inden køb. Drisudviklingspotentiale Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en drisstruktur, der muliggør stordri og salg af Jeudans serviceydelser. Serviceydelserne omfaer bl.a. bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, ind- retning af lejemål m.m.; ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning om energi og indeklima, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m.; samt parkering. Salg og produktion af serviceydelserne har til formål at: • skabe en naturlig, løbende dialog med ejendommens kunder og løbende følge med i udviklingen af kundernes behov for dermed at kunne eerleve dem • styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabiliteten, fordi ydelserne udføres eer Jeudans krav til ordentlighed • øge ejendommens indtjening uden yderligere væsentlig kapi- talbinding • øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkostninger • sikre, at ejendommen konstant overvåges af Jeudans egen, engagerede organisation • sørge for, at kunderne oplever en ensartet virksomhedskul- tur fra deres leverandør • hjælpe kunderne med at bidrage til den grønne omstilling. Aast (pengestrømme) Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger. Der investeres i ejendomme med et markedskonformt aast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. En tilfredsstillende indtje- ningssikkerhed opnås bedst, hvor genudlejningsmulighederne er forudsigelige i et passende omfang og/eller sekundært ved en læn- gere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde i et større lejemål. Ejendommens neoresultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) skal, ved indregning af en egenkapitalandel på - og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hoved- regel inden for en kort årrække give et aast på mindst p.a. af den gennemsnitlige egenkapital. Som hovedregel skal finansieringen tilreelægges, så investerin- gens løbende pengestrøm er positiv senest to år eer, investerin- gen er foretaget. Investeringshorisont Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet, idet strategien er reet mod dri af ejendomme og et robust cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom aændes eer få år. Jeudans økonomiske målsætninger er primært reet mod en stabil omsætning, et stabilt drisresultat og langsigtede vær- distigninger gennem drisforbedringer og inflation. Derfor rees indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finan- siering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsæt- tes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunktur- ændringer og rentestigninger. Strategi – Jeudan Årsrapport Fravalg Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe- rer Jeudan ikke uden for det strategiske fokusområde eller i ejendomme primært til brug for lager og produktion, idet sådanne investeringer har en risikoprofil og/eller indtjening, der falder udenfor Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhverve enkelte ejendomme, der falder uden- for investeringsstrategien. Udviklingsejendomme En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tom- gang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme. Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning. Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø- res som købsprisen tillagt de budgeerede renoverings- og lig- geudgier. Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skie karakter til udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fra- flyer et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme. Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må tilsammen maksimalt udgøre ca. af Jeudans samlede ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. ca. af den samlede ejendomsportefølje. EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme dækker et samlet areal på ca. . m og rummer bl.a. arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kunderne er derfor aængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende. Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem for en leverandør. Derfor arbejdes der også for, at kunden møder kompetente og opmærksomme medarbejdere og oplever tryg- hed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde er tilknyet én specifik kundechef. Udover at have ansva- ret for ejendommens dri og udlejning, herunder at lejemålet løbende fungerer eer hensigten og fremtræder i den ønskede stand, er kundechefen også ansvarlig for den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, og om kunden modtager den ree kombination af serviceydelser i forhold til deres behov. Denne organisationsform er med til at sikre, at kunden bliver ført korrekt og reidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning og eerfølgende dri af lejemålet. PRODUKTION OG SALG AF SERVICE, BYGNINGS OG RÅDGIVNINGSYDELSER Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægts- grundlag er Jeudans evne til at være tilgængelig, fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme deres behov til de ejendomme og lokaler, som de lejer af Jeudan. En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved, at Jeudan kon- tinuerligt evner at levere de ydelser, som kunderne eerspørger med hensyn til areal, pris, kvalitet, vilkår, tempo og serviceniveau. Det er Jeudans opfaelse, at den nuværende forretningsmo- del, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkur- rencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer. Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder. Dee skal bidrage til Jeudans vækst via serviceydelser på Jeudans ejendomme og sikre et bredt kendskab til Jeudan som en påli- delig og professionel ejendoms- og servicevirksomhed. Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport Jeudans kundebetjening Ydelser Kompetencer Værdier Ordentlighed Ansvarlighed Tilgængelighed Konstatere Klarlægge Udvikle Dialog Aale Relation Planlægning Ombygning Indretning Flytning Opfølgning Flytning Opfølgning Kundebetjening Service og vedligeholdelse Facility Service Segmentering Ideer Alternativer Rådgivning Tilbud Kvalitet Analyse Kundeorientering Markedskendskab Forhandling Aaler Kundeorientering Håndværk Serviceydelser Overblik Overblik Opfølgning Kundeorientering Kvalitet Udbud Markedskendskab Kreativitet Kalkulation DriIndretningMuligheder IndflytningBeslutningBehov Kunde JEUDAN KONCERNEN En samarbejdsaale med Jeudan indebærer, at kunderne over- lader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan fokusere deres energi på drien af deres virksomhed og over- lade service-, dris- og bygningsydelser til Jeudan, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor ejendomsdri og ejendomsydelser. Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojek- ter, og disse understøes af IT-værktøjer og programmer både indenfor kommunikation, planlægning, design og økonomi. Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfaer mere end medarbejdere indenfor følgende områder: Byggeri • Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser • Udvikling af projekter sammen med kunder • Ingeniør- og projekteringsopgaver • Renovering og vedligehold af lejemål og ejendomme • Bygningsgennemgang og teknisk due diligence • Arbejdsmiljørådgivning • Sikkerhedsfunktioner i form af adgangskontrol, varslings- anlæg (brand og tyveri), videoovervågning m.v. Design • Design og indretning af lejemål • Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse med flytning, indretningsændringer m.v. • Arkitektopgaver • Fredede ejendomme Servicecenter • Alle daglige dris- og vedligeholdelsesopgaver samt akut- opgaver indenfor tømrer, snedker, murer, maler, anlæg, VVS, kloak, blikkenslager, ventilation, el, sikring, glarmester og låseservice. Forretningsområdet omfaer årligt ca. . enkeltstående opgaver • Ejendomsforsikringsskader • Døgnbemandet servicecenter til reidig og effektiv håndte- ring af fejl, skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme Facility Service • Ejendomsdri • Pasning og pleje af udenomsarealer • Indvendig rengøring af lejemål, opgange og andre fællesarealer • Service og teknisk styring af installationer (varme, vand, elevator, sikkerhed m.m.) • Snerydning og glatførebekæmpelse • Vagtrundering • Graffitibekæmpelse • Planteservice • Bistro- og receptionsydelser Energi og Miljø • Energi- og miljørådgivning • Teknisk optimering CTS • Energimærkning • Klimaregnskaber • Indeklimarådgivning. Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes eerspørgsel og ønsket om tilstræk- keligt aktivitetsniveau. KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i niveauet - vil være optimal under sædvanlige forhold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomi- ske tegn på, at samfundsøkonomien befinder sig i et tidligt sta- die af en lavkonjunktur. Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur. Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbejdet en konjunk- turbuffer på -point, så Jeudan i sådanne perioder opererer med et mål for en egenkapitalandel i niveauet - mod tid- ligere - . Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport Antonigade 2-10, København K I vurderingen af finansieringsstrukturen indgår bl.a. disse for- hold: • Forventningen til ejendommens aast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative aast til aktionærerne. • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan rea- lisere den økonomiske målsætning om et aast af det pri- mære resultat på mindst ved en egenkapitalandel på ca. - målt som resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom- fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår, samtidig med at aktionærernes aast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalbered- skab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod- standskra i vanskelige tider. Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan- sieringsstrukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. ) Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for- udsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover natur- ligt og mest hensigtsmæssigt blive, forhøjet trinvis. Dee indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau. Finansieringens risikoprofil Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til- reelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, så risikoen ved ejen- domsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans dri og kun i begrænset omfang til finansieringen. Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer og renteaaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans stra- tegi, hvorimod korte finansieringsformer i betydeligt omfang som udgangspunkt ikke er forenelige med strategien. Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med --årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obli- gationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages oe med en rente på basis af CIBOR - og CIBOR -måneder og suppleres med renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på - år, der i de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig løbe- tid på - år. Disse renteaaler handles med anerkendte og kre- ditværdige finansieringsinstituer. Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån med en løbetid på - år og med fast rente i - år ved anven- delse af renteaaler. Det er Jeudans målsætning, at - af realkredit- og anlægslånene er omfaet af renteaaler med en gennemsnit- lig løbetid i intervallet - år. Jeudan finansierer sine investeringer i DKK. Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold- ning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv dri af ejendommene. Der skal være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteæn- dringer. Jeudan Årsrapport – Strategi Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver afdækket med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både posi- tive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet. Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaale ved kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- , -point. Kursrisikoen aænger af renteaalens størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører højere kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisiko- en, forøges kursrisikoen og omvendt. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t. i intervallet - år og med en maksimal risiko for negative kurs- reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basis- punkt, hvilket er under den fastsae grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansie- ringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow fra investeringsejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inkl. uudnyt- tede kreditfaciliteter, skal svare til mindst måneders EBVAT. Likviditetsreserve inklusive uudnyede kreditfaciliteter udgjorde ultimo DKK . mio. (: DKK mio.). I udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.). Her- udover har Jeudan tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK . mio., der kan hjemtages indenfor kort frist. Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansieringsinstituer, der har mange års kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere base- ret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykre- dit, Jyske Bank og Nordea. LØNSOMHED I DRIFTEN I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og rentabilitet i den daglige dri. Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvik- ling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de ree aktiviteter bliver der tilreelagt udviklings- og handlingsplaner ud fra en vurdering af bl.a.: • Kundetilfredshed • Ejendommens generelle forhold • Ejendommens indtjeningsgrundlag • Samtlige drisomkostninger • Ejendommens vedligeholdelsesstand • Vækstmuligheder, herunder salg af serviceydelser til ejendommens kunder. Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.: • Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag • Styrkelse af kundeloyaliteten • Minimering af drisomkostninger • Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen • Løbende vedligeholdelsesaktiviteter • Salg af serviceydelser. Strategi – Jeudan Årsrapport Jeudans investeringer, opgjort pr. . december , omfat- ter i alt ejendomme til en markedsværdi på DKK mia. og med et samlet areal på ca. . m. Målt på markedsværdi er kontorejendomme, er detailejendomme, er boligejendomme og er øvrige ejendomme, herunder parkeringsanlæg og to hoteller. Målt på værdi ligger af ejendomsporteføljen i Region Hovedsta- den. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt aast på , målt på markedsværdi og , målt på den bogførte værdi. EJENDOMME Korrektioner til bogført værdi Bogført Igangværende Planlagte værdi projekter projekter Markedsværdi Pr. m 2 Markedsværdi Antal DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK > mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . - mio. . I alt . . . . Ejendomsportefølje fordelt på markedsværdi Jeudan Årsrapport – Ejendomme Ejendomme – Jeudan Årsrapport Antonigade 2-10 / Kristen Bernikowsgade 1-13, København K København og Frederiksberg Adelgade , København K K Amaliegade -, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade A, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade /Esplanaden , København K K Amerika Plads , København Ø K Axel Heides Gade -/Islands Brygge , København S K Bisiddervej -, København NV B Borgergade , København K K Borgergade , København K K Borgergade , København K B Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade /Frederiksgade -, København K B Bredgade , København K B Bredgade /Fredericiagade , København K B Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Dalgas Have , Frederiksberg K Dampfærgevej -, København Ø Ø Dampfærgevej , København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dr. Tværgade , København K Ø Dr. Tværgade , København K K Dr. Tværgade , København K B Dr. Tværgade , København K B Esplanaden -/St. Kongensgade E, København K K Esromgade -, København N K Farvergade -, København K K Farvergade /Løngangstræde , København K K Fiolstræde B, København K K Fiolstræde , København K D Fiolstræde -, København K D Fiolstræde , København K K Fredericiagade , København K K Frederiksberg Allé , Frederiksberg C B Frederiksborggade , København K K Frederiksborggade , København K K Frederiksgade , København K K Frederikssundsvej A-B, København NV K Frederikssundsvej -, Brønshøj D Frederikssundsvej -, Brønshøj D Gl. Kongevej /Trommesalen , København V K Gl. Kongevej A-B, København V D Gl. Kongevej , Frederiksberg C B Gl. Kongevej , Frederiksberg C B Gl. Kongevej -, København V Ø Gl. Strand /Læderstræde , København K K Gl. Strand , København K K Gl. Strand /Naboløs , København K B Gothersgade -, København K D Gothersgade , København K K Gothersgade , København K K H.C. Andersens Boulevard -, København V K Havnegade /Niels Juels Gade , København K K Havnegade -, København K K Holbergsgade -, København K K Holmen, bygning , København K K Holmen, bygning , og , København K K Holmen, bygning , København K K Holmens Kanal , København K K Højbro Plads A-B, København K K Jagtvej /Ågade , København N D Jagtvej /Ydunsgade , København N D Kastrupvej /Højdevej -, København S D Kigkurren -A, København S K Kompagnistræde - og /Knabrostræde og / Snaregade -, København K K Kompagnistræde A-C/Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Vandkunsten , København K K Kompagnistræde , København K K Kompagnistræde , København K K Kongens Nytorv , København K K Kristianiagade , København Ø K Kristianiagade , København Ø K Kronprinsensgade -, København K K Kronprinsensgade , København K K Kronprinsensgade -/Pilestræde -, København K K Krystalgade -, København K K Kvæsthusgade , København K B Landemærket -, København K K Landemærket -/Suhmsgade , København K K Landgreven /St. Kongensgade , København K K Lersø Parkallé /Strødamvej , København Ø K Lille Strandstræde , København K B Livjægergade , København Ø K Magstræde , København K K Magstræde A-C, København K K Mikkel Bryggers Gade , København K D Ndr. Frihavnsgade , København Ø D Ejendomsportefølje ultimo december Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Jeudan Årsrapport – Ejendomme Ndr. Frihavnsgade B, København Ø D Ndr. Frihavnsgade , København Ø D Niels Hemmingsens Gade , København K K Niels Juels Gade , København K K Nikolaj Plads , København K B Nr. Farimagsgade -, København K B Ny Adelgade , København K B Ny Kongensgade , København K K Ny Østergade , København K K Nygårdsvej /Strynøgade , København Ø Ø Nyhavn /Heibergsgade , København K K Nørre Søgade , København Ø B Nørre Voldgade , København K B Nørre Voldgade -, København K K Nørre Voldgade , København K K Nørregade , København K K Nørregade , København K D Nørregade /Nørre Voldgade , København K K Oslo Plads -, København Ø B Overgaden oven Vandet -, København K K Palægade -, København K K Palægade -, København K K P-anlægget Christiansbro, Wildersgade C, København K Ø P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø Ø P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K Ø P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K Ø P-anlægget Strynøgade , København Ø Ø Pilestræde -/Antonigade -/Kristen Bernikowsgade -/Østergade - og , København K D Pilestræde -/Antonigade -/Sværtegade -/ Gammel Mønt -, København K K Pilestræde , København K D Pilestræde -, København K K Pilestræde , København K K Ragnagade , København Ø K Rigensgade , København K K Rosenvængets Allé , København Ø K Sankt Annæ Plads , København K K Sankt Annæ Plads , København K Ø Sankt Knuds Vej , Frederiksberg C K Sankt Nikolaj Vej , Frederiksberg C K Scherfigsvej , København Ø K Skindergade -, København K K Slotsholmsgade -/Børsgade -, København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K B St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Strandstræde , København K K Sølvgade /Klerkegade /Kronprinsessegade , København K K Sønder Boulevard , København V D Søndre Fasanvej -, Frederiksberg D Søtorvet -/Vendersgade /Frederiksborggade , København K K Søtorvet /Vendersgade , København K K Toldbodgade /Sankt Annæ Plads , København K K Toldbodgade , København K K Toldbodgade -, København K B Toldbodgade -, København K K Toldbodgade -, København K B Tordenskjoldsgade -, København K K TorvehallerneKBH, Rømersgade /Linnésgade , København K D Tømmergravsgade -, København SV K Valkendorfsgade , København K K Valkendorfsgade , København K K Vandkunsten , København K K Vester Voldgade -/Sankt Peder Stræde , København V K Vesterbrogade B, København V K Vesterbrogade A-C, København V Ø Øster Allé , København Ø Ø Øster Farimagsgade , København K K Østerbrogade , København Ø K Østerbrogade , København Ø K Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg Birkedalsvej -, Helsingør D Egedal Center -, Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center -, Stenløse D Egelundsvej , Albertslund D Frydenlundsvej , Vedbæk K Fuglebækvej , Kastrup Ø Gladsaxevej , Søborg D Herstedvang A-C, Albertslund K Herstedøstervej -, Albertslund K Hovedvejen -, Glostrup B Kirke Værløsevej , Værløse B Linde Allé -, Nærum B Midtager /Ringager -/Engager -, Brøndby Ø Niels Olsens Vej -, Ølstykke D Rygårds Allé , Hellerup K Tåstrup Hovedgade -, Taastrup D Udenfor Region Hovedstaden Ahlgade -, Holbæk D Elisagårdsvej , Roskilde K RingStedet, Ringsted D Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø) Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendomme – Jeudan Årsrapport KUNDER Som kunde hos Jeudan skal man føle sig set, hørt og godt ser- viceret. Jeudan vil være bedst til kunder og arbejder derfor mål- reet for at styrke kundeoplevelsen på tværs af hele kunderejsen. Målet er at forbedre den oplevelse, som kunderne får, og sørge for at de møder et Jeudan, der gør tingene nemt og enkelt. Der gennemføres løbende analyser og spørgerunder blandt alle kunder, så Jeudan kender kundernes behov, ønsker og eventu- elle utilfredsheder – og dermed har mulighed for at handle pro- aktivt og tilfredsstillende. De sidste års analyser har blandt andet vist, at det mest afgø- rende for erhvervskunderne er fleksible kontrakter, en pålidelig udlejer og muligheden for at skalere de lejede arealer op og ned. Jeudan tilbyder derfor, som en del af kundefordelene, at eksi- sterende kunder med ændrede behov altid, på trods af eventuel binding, kan skie kontor, hvis økonomi eller virksomhedsfor- hold ændrer sig. Nye kunder er blevet imødekommet med mere fleksible lejevilkår, som f.eks. tre måneders opsigelsesvarsel og kontrakter uden bindingsperiode for blot at nævne et par af Jeudans gode vilkår. Kunderne i centrum – tilfredshed og loyalitet For konstant at være på forkant med kundernes behov, og sikre at de er tilfredse med Jeudans produkter og serviceydelser, bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser. Resultaterne bruges bl.a. til at måle, om kunderne føler, at de får deres krav og forventninger indfriet, og om Jeudans medarbej- dere lykkes med at eerleve Jeudans værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra -, hvor er højest. Undersøgelserne tager udgangspunkt i NPS-spørgs- målet “Vil du anbefale Jeudan til andre?”. Jeudans NPS beregnes hereer ved at trække procentdelen af Detractors (de kunder som har scoret Jeudan -) fra procentdelen af Promotors (de kunder som har scoret Jeudan -). Resultatet vil ligge mel- lem - og +. Det er ikke muligt at foretage en direkte sammenligning med andre virksomheder i ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik ikke er tilgængelig. Som udgangspunkt er en score over fin, da det betyder, at man har flere loyale kunder end illoyale kunder. En NPS-score over betegnes som god, en score over som fremragende, og en NPS over betegnes som ekstraordinær. I har Jeudan opnået et samlet resultat på . Til sammen- ligning var resultatet i på ,, så det er lykkedes at indfri målet om at hæve Jeudans samlede NPS-score til minimum i . Året har budt på stor eerspørgsel fra såvel nye som eksisterende kunder med ønsker om nye lejemål og ny indret- ning. Jeudan har gjort sig umage for at imødekomme så mange som muligt gennem øget dialog og et godt samarbejde på tværs af Koncernen. Udover den høje tilfredshedsscore kan resulta- tet også aflæses i Jeudans nuværende lave udbud af ledige leje- mål. Målet for er, at NPS øges til minimum . Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser: • En generel undersøgelse blandt alle kunder • En undersøgelse i forbindelse med fremvisninger • En undersøgelse i forbindelse med indflytninger • En undersøgelse i forbindelse med servicebesøg • En undersøgelse i forbindelse med parkering Herunder følger en redegørelse for resultaterne af de fem enkelte undersøgelser. Generel I har der været et stort fokus på øget dialog og tilgængelig- hed for at styrke samarbejdet med Jeudans eksisterende kunder. Flere kunder har i årets løb ha brug for Jeudans støe, og der er blevet arbejdet koncentreret for at analysere kundernes situati- on og skabe den ønskede fleksibilitet. Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra () til (). Arbejdet med kundetilfredsheden fortsæer ufor- trødent, og for at kunne fastholde scoren på i er der bl.a. igangsat flere initiativer, herunder en mere systematisk og pro- aktiv kundebetjening. Jeudan Årsrapport – Kunder Kunder – Jeudan Årsrapport Østergade 32-34, København K Jeudan Årsrapport – Kunder Fremvisninger I årets løb har der været dagligt fokus på at levere gode kun- deoplevelser, bl.a. målt på Jeudans medarbejderes viden om de ledige lejemål og evnen til at lye og at udfordre kundernes behov. Der er særligt blevet arbejdet med indledende dialog og matchproces for at sikre gode og relevante fremvisninger, som matcher kundernes drømme og forventninger. Det har udmøn- tet sig i en stigning i tilfredsheden fra () til (). Målet for er . At kunne levere kundetilfredshed på så højt et niveau vil kræve en fortsat høj indsats med stort fokus og fortsat løbende træning af medarbejderne. Indflytninger Selve indflytningen i et Jeudan-lejemål er en vigtig oplevelse for kunderne. Resultatet på i er tilfredsstillende, men det er lavere end i . Derfor vil der i være øget fokus på, at al indretning i et lejemål skal være gennemført, i orden og uden mangler, før nye kunder flyer ind. Byggesager, hvor kunder er involveret, skal have første priori- tet, og kunderne skal kunne mærke, at Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en servicevirksomhed, der indfrier deres for- ventninger og leverer lejemål indreet i høj kvalitet. Servicebesøg Jeudan har løet den overordnede tilfredshed fra () til (). Der er arbejdet fokuseret på at forbedre kommunikati- onen omkring opgaveløsningen, så kunden altid er informeret om næste skridt, f.eks. hvis en opgave ikke kan afslues ved første besøg. Målet for den overordnede tilfredshed i er sat til , og indsatserne vil især dreje sig om at øge mandaterne blandt Jeudans servicehåndværkere og serviceledere, så de i højere grad selv kan træffe økonomiske beslutninger ude hos kunden. Derudover vil der være fokus på at erne unødvendig admini- stration og friktioner, så kunderne oplever en nem og enkel håndtering af deres servicesager. Overblik – NPS-udvikling NPS 2020 2021 2022 Mål 2023 Samlet resultat 36 41 43 44 Generel 20 25 28 28 Fremvisning 65 66 72 75 Indflytning 40 58 54 54 Service 32 31 41 42 Parkering 42 45 Kunder – Jeudan Årsrapport Parkering I er der igangsat en tilfredshedsmåling blandt abonne- mentskunderne i Jeudan Parkerings seks parkeringshuse. Den overordnede tilfredshed for året blev på , som kommer til at danne grundlag for det videre arbejde med at øge tilfredsheden i fremtiden. Målet for den overordnede tilfredshed i er sat til . Træning af medarbejderne i at skabe en øget synlighed for deri- gennem at fastholde eksisterende kunder er vejen til målet. Redskab til bedre kundetilfredshed Kundeundersøgelsernes primære formål er at vise tilfredshe- den blandt kunderne, men de mange besvarelser giver også de respektive forretningsområder i Jeudan en langt bedre indsigt i kundernes adfærd og behov, deres ønsker til serviceydelser, og hvordan de generelt ser Jeudan. Denne viden bruges som et internt redskab til proaktivt at udvikle, implementere og for- ankre initiativer, der kan forbedre kundeoplevelsen. De mange positive tilbagemeldinger bliver brugt som motivation og aner- kendelse af medarbejderne, som gør sig umage hver dag. De kritiske tilbagemeldinger bliver brugt som input til træning og udvikling af medarbejderne – hele tiden med det ene formål at forbedre kundeoplevelsen. Tiltag, der forbedrer kundeoplevelsen Der vil også i blive arbejdet indgående med at forbedre kundeoplevelsen i Jeudan. Kundeoplevelsen er altafgørende for såvel kundernes loyalitet som Jeudans image, og kunderne skal kende Jeudan for ekstraordinær kundeservice og kundekommu- nikation. Det er hverdag for enhver medarbejder i Jeudan at arbejde med god kundeadfærd og løbende dygtiggøre sig, og det fokus vil fortsæe gennem øvelser og workshops. At skabe gode kundeoplevelser er tillige en del af undervisningsmaterialet på Jeudanskolen, der aoldes for alle nyansae medarbejdere. Som led i en øget kundeorientering har Jeudan etableret en Customer Success-afdeling. Her arbejdes der med at fastholde kunderne og sikre, at de får en god oplevelse med Jeudans pro- dukter. For at lykkes med dee kræves en tæere kunderelation og tydeligere tilstedeværelse hos kunderne. Customer Succes skal levere en proaktiv kundebetjening og sikre en god friktions- fri kundeoplevelse for kunderne. I afdelingens arbejde er det vig- tigt at være tæt på kunderne og følge deres behov ved jævnligt at kontakte dem. Den tæe og hyppigere kundedialog har til hen- sigt at fastholde kunderne i deres nuværende eller et andet af Jeudans lejemål. Ved at servicere kunderne på en proaktiv måde bliver der opbygget tillid, som kan skabe en bedre indgangsvinkel for salg af yderligere ydelser og derigennem opnå en øget til- fredshed. Interessen for Jeudans energirådgivning har været over al for- ventning, og showroomet i Bredgade har været godt besøgt i . Her kan eksisterende og potentielle kunder få rådgivning om alt fra indretning af lejemål, materialer og energivenlige muligheder, og se hvordan forskellige bæredygtige produkter fungerer i praksis. Det er også i showroomet, at Jeudan ser frem til at præsentere nogle af de løsninger, som er kommet ud af arbejdet i afdelingen Energi & Miljø, herunder et ambitiøst pilot- projekt med en digital og datadreven tilgang til energirådgivning, som kunderne kan få glæde af i bl.a. showroomet i løbet af . I udvidede Jeudan samarbejdet med Meyers og Clever for at kunne give kunderne adgang til flere serviceydelser og dermed styrke de langsigtede kunderelationer. Sammen med Meyers er der udviklet en strategisk samarbejdsaale, der sikrer, at Jeudans erhvervskunder bl.a. får mulighed for at deltage i arak- tive bistroordninger med fokus på økologi og bæredygtig hånd- tering af madspild. Clever og Jeudan har udviklet et samarbejde omkring opstilling af ladestandere til elbiler. Dee samarbejde bliver udvidet i , hvor der vil blive opsat yderligere ladestan- dere i Jeudans parkeringshuse for at møde målet om ladestan- dere på af alle Jeudans parkeringspladser. Herudover arbejdes der på at få udlejet egnede udearealer ved Jeudans ejen- domme til lynladerpladser. I bliver der bl.a. opført lynla- derudtag ved en større ejendom. Aalerne med Meyers og Clever, og Jeudans fokus på at levere energirådgivning, er til for at sikre eerspørgslen af serviceydel- ser fra kunderne og for at understøe oplevelsen af, at det er nemt at være kunde hos Jeudan. Tiltagene viser også, at Jeudan tager ansvar for både kunderelationen og det omkringliggende samfund. Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 UDSIGTEN TIL JEUDANS EJENDOMME I KØBENHAVN Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, rede- lighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionæ- rerne holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling, og at interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes. AKTIEPRISUDVIKLING Jeudan-aktien sluede året i DKK og faldt dermed , i . Kursændring i Jeudan A/S -, Ejendomsselskaber (CSE) -, OMXC (totalindekset) -, OMXC -, Ikke korrigeret for udbyebetaling. Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo DKK , mia. Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede aast (aktieprisud- vikling + udbye) har de seneste fem år været , p.a. Det samlede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber har de seneste fem år ha et gennemsnitligt aast på , , og totalindekset på Nasdaq Copenhagen har ha et gennemsnit- ligt aast på , . NASDAQ COPENHAGEN Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK og kortnavn JDAN. Jeudan-aktien havde i en gennemsnitlig daglig omsæt- ning på DKK , mio. (: DKK , mio.). Der var ordrer i fonds- systemet i af børsens åbningstid (: ), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på , (: , ). Jeudan har en prisstilleraale med Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på . AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD Jeudans aktiekapital består af .. aktier á nom. DKK pr. aktie, svarende til nom. DKK .... Aktierne omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings- papirer uden indskrænkninger i omsæelighed og skal lyde på navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog. Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktie- kapitalen med indtil nom. DKK .. ved udstedelse af nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalfor- samlingen til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK .. ved udste- delse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksiste- rende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen maksimalt udnyes for nom. DKK ... Ultimo havde Jeudan . navnenoterede aktionærer, der tilsammen ejede , af aktiekapitalen. Heraf var udenlandske aktionærer. Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end af Selskabets aktiekapital: William Demant Invest A/S, Kongebakken , Smørum, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. AKTIONÆRFORHOLD Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads , København K, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. I henhold til en generalforsamlingsbeslutning . april er Selskabets bestyrelse bemyndiget til indtil næste ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet eer erhvervelsen ikke må overstige af Selskabets aktiekapi- tal. MEDARBEJDERAKTIEORDNING Der er igen i iværksat en medarbejderaktieordning. Ord- ningen giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til af den årlige bruoløn til aktier. Afvikling af medarbejderaktieordningen fra / har medført overførsel af . egne aktier til medarbejderne i , svarende til DKK , mio. og , af aktiekapitalen. Til dækning af den nye ordning for / har Jeudan i købt . egne aktier, svarende til , af aktiekapitalen for DKK mio. Jeudan besidder . egne aktier, svarende til , af aktiekapitalen pr. . december med en samlet værdi på DKK , mio. UDBYTTEPOLITIK Det er Koncernens udbyepolitik at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – inve- steres eller udbetales kontant til aktionærerne. Udgør egenkapitalen mindre end af Koncernens balance, udbetales der ikke udbye til aktionærerne. Udgør egenkapitalen mellem og af Koncernens balan- ce tilstræbes et samlet udbye, svarende til maksimalt af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under af Koncernens balance. Udgør egenkapitalen mere end af Koncernens balance, vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der til- stræbes derfor et samlet udbye, der reducerer egenkapitalen til mellem og af Koncernens balance. I overvejelserne om udbye indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer indenfor en periode på - måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling. UDBYTTE FOR OG GENERALFORSAMLING Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe- taling af udbye på DKK , pr. aktie for regnskabsåret . Det vil svare til en udlodning på DKK mio., hvilket udgør af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Jeudans ordinære generalforsamling aoldes . april , kl. ., i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard , København V. ØKONOMISK RAPPORTERING Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr. e-mail. Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk. Aktionærforhold – Jeudan Årsrapport FINANSKALENDER 28. februar 2023 Årsrapport 2022 19. april 2023 Ordinær generalforsamling 25. maj 2023 Delårsrapport for 1. kvartal 2023 16. august 2023 Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2023 9. november 2023 Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2023 INVESTORKONTAKT Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu- nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står nor- malt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste fire uger op til en regnskabsaflæggelse. Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, er velkomne til at henvende sig til: Jeudan A/S Bredgade 30 1260 København K Danmark Telefon: 7010 6070 Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (direkte telefon , e-mail [email protected]). Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: jeudan.dk. Udbye Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Udbye pr. aktie DKK , , , , Udbyebetaling DKK mio. , , , , , Udbye i forhold til EBVAT Resultat pr. aktie DKK , , , , , Pay-out ratio , , , , , Østergade 32-34 og 42, København K Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er offent- liggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www. jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/. Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner indenfor Environment, Social & Governance (ESG) frem mod udgangen af , ligesom rapporten indeholder ikke-finan- sielle nøgletal. Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet inde- holder: • lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § a • lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § b • lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskabslovens § d • lovpligtig redegørelse for den kønsmæssige sammensæt- ning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § b • lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens § d • redegørelse i henhold til EU-taksonomiforordningens art. . Som et led i at understøe Jeudans vedtægtsmæssige formål og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit ”purpose” blandt andet med henblik på at sikre og fremme en god kultur og gode værdier i Jeudan. Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og ser- vicevirksomhed, og dagligt er der mere end 100.000 men- nesker, der besøger, arbejder, handler eller bor i en af Koncernens ejendomme. Det forpligter at være den største. Også når det gælder ansvarlighed og at bidrage til samfun- det. Jeudan ejer ca. 200 ejendomme med et samlet areal på ca. 1 mio. m², primært i det centrale København og på Frederiks- berg, og har 125 års erfaring i at levere smukke og trygge rammer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret millionbeløb i at vedligeholde, istandsætte og forbedre ejen- dommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og ære- fuldt at være med til at bevare denne fælles kulturarv og sikre, at de klassiske og ofte fredede og bevaringsværdige bygninger er velholdte og tidsmæssigt anvendelige ind i fremtiden. Jeudan bidrager til at udvikle en hovedstad med liv, puls og udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og vedligeholdt. Hver dag gør mere end 600 medarbejdere sig umage for at sikre, at Jeudan har velfungerende og ordentlige bygninger med rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier som ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed sammen med det overordnede løfte ”Ordentlighed forpligter”, er væsentlige pejlemærker for alle i Jeudan. Og rammen omkring dem er et trygt, stabilt og udfordrende arbejdsmiljø, og udvik- lingsmuligheder for den enkeltes faglighed, mål og drømme. VEDERLAGSRAPPORT I henhold til selskabslovens § b har Jeudan udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er offentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/ om-jeudan/vederlag/. ANSVARLIGHED Jeudan Årsrapport – Ansvarlighed Pilestræde 8-16, København K LEDELSE BESTYRELSE NIELS JACOBSEN, FORMAND Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i . Formand for nominerings- og vederlags- udvalget. Deltaget i ud af nominerings- og vederlagsudvalgsmøde i . Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Ejendomsbranchekendskab • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg Ledelseshverv Adm. direktør i: • William Demant Invest A/S Bestyrelsesformand i: • Thomas B. Thriges Fond Næstformand i: • ABOUT YOU Holding GmbH Medlem af bestyrelsen i: • Nissens Medlem af Advisory Board for: • ATP Langsigtet Dansk Kapital Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest: • Næstformand for bestyrelsen for Demant A/S • Bestyrelsesformand i Össur hf. og Vision RT Ltd Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE TOM KNUTZEN, NÆSTFORMAND Professionelt bestyreslesmedlem Født . april Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i , da Tom Knutzen er indvalgt på generalfor- samlingen i Medlem af nominerings- og vederlagsudval- get. Deltaget i ud af nominerings- og veder- lagsudvalgsmøde i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Risikostyring Ledelseshverv Bestyrelsesformand i: • Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab • FLSmidth A/S • Tivoli A/S Medlem af bestyrelsen i: • Givaudan S.A., Schweiz • Jungbunzlauer Holding AG, Schweiz Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport BESTYRELSE HELLE OKHOLM Professionelt bestyrelsesmedlem Født . maj Indvalgt i bestyrelsen i april . Uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Formand for revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risiko- udvalgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Digitalisering, IT og processer • Forretningsudvikling Ledelseshverv Medlem af bestyrelsen i: • GF Forsikring A/S • Lokaltog A/S • Tiedemann Independent A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE NICKLAS HANSEN Investment director Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risiko- udvalgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Ledelseshverv Investment director i: • William Demant Invest A/S Observatør i bestyrelsen hos: • INVISIO AB • Vision RT Ltd Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: (: ). BESTYRELSE CLAUS GREGERSEN, Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i . Medlem af revisions- og risikoudvalget fra april . Deltaget i ud af revisions- og risikoudvalgsmøder i . Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Organisation/HR og processer • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Ledelseshverv Adm. direktør i: • Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Bestyrelsesformand i: • Skandinavisk Holding A/S • Kurhotel Skodsborg A/S • Skodsborg Sundhedscenter A/S • Skodsborg Sundpark A/S • STG’s Gavefond • The Scandinavian ApS Medlem af bestyrelsen i: • Fritz Hansen A/S • Gyldendal A/S • Scandinavian Tobacco Group A/S • Søren Gyldendal Fonden • Tivoli A/S • Axcel Future • Aktive Ejere Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport DIREKTION DIREKTION PER WETKE HALLGREN Adm. direktør Født . juli Adm. direktør, ansat siden SØREN BERGHOLT ANDERSSON Direktør & CFO Født . juli Direktør & CFO, ansat siden Ledelseshverv Bestyrelsesformand i: • CEJ Ejendomsadministration A/S • CEJ Aarhus A/S • CEPOS (Center for Politiske Studier) • DI Ejendom • Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S Medlem af bestyrelsen i: • Erik Fjeldsøe Fonden • Foreningen Ofelia Plads • Forenet Kredit f.m.b.a. • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S • Real Care Association Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i: • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelseshverv Næstformand for bestyrelsen i: • Aquilo P/S Medlem af bestyrelsen i: • Kapitalforeningen BLS Invest • Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående (: ). Jeudan Årsrapport – Organisation ORGANISATION CHEFGRUPPEN I JEUDAN MARKETING & KOMMUNIKATION Marketing- og kommunikationsdirektør Line Gadegaard Rasmussen Marketing- og kommunikationschef Anita Overholt Nielsen Torvehalsdirektør Loe Eiskjær Andersen Marketingchef for Subbrands Louise Bie ANALYSE & INVESTERING Underdirektør Michael Dinesen * Medlem af Executive Commiee DIREKTIONSSEKRETARIAT & JURA Underdirektør Morten Aagaard Cheurist, advokat Thomas Opstrup Vicedirektør Signe Dybdal Knudsen Afdelingsdirektør Camilla Damgaard Afdelingsdirektør Christina Marthinsen Afdelingsdirektør Dan Aagaard Johansen Afdelingschef Jacob Gotschalk Dalgaard Afdelingschef Jannik Bruun KUNDER & UDVIKLING DIREKTION Adm. direktør Per W. Hallgren Direktør & CFO Søren B. Andersson HR HR-direktør Annemarie Lund Krumhardt Afdelingschef Lene Winther SERVICE Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand Afdelingsdirektør Kem W. P. Wilquin Energichef Poul K. L. Lorentsen Direktør & CFO Søren B. Andersson Underdirektør Heidi Madsen Økonomichef Kit Bank Boldsen Finanschef Christopher Dybbro Andersen FINANS DESIGN Designdirektør Anders Rønne-Skall Designchef Sine Pehn IT & DIGITALISERING IT-direktør Jesper Skov Møller Afdelingschef Steffen Kjær Larsen Afdelingschef Louise Honoré Pryn BYGGERI Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand* Afdelingsdirektør Dennis Patrick Lund Afdelingschef Tore Jensen Afdelingschef Simon Hørup Afdelingschef Marianne Roylund Jeudan vil være “Bedst til medarbejdere”. Derfor er det et klart mål at skabe et araktivt og inspirerende arbejdsmiljø med gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbej- dere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater. Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen er præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et stort kundefokus. DEN DAGLIGE LEDELSE AF JEUDAN Jeudans øverste daglige ledelse – Executive Committee - fore- stås af direktionen samt fem direktører. Executive Committee har blandt andet til formål at udstikke og udvikle Jeudans strate- giske retning, godkende væsentlige forretningsmæssige initiati- ver samt sikre den ledelsesmæssige og organisatoriske udvikling indenfor alle forretningsområder. ORGANISATION OG KUNDEKONTAKT Jeudans aktiviteter er tilreelagt med fokus på kundebetje- ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsop- delte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme. Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer sig om bygninger, services eller økonomiske forhold. Alle kun- derelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder denne organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og korte beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der konstant er ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de enkelte ejen- domme og kunder. ORDENTLIGHED FORPLIGTER Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og eerlever kon- cernens værdier: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig- hed. Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere, hvordan Jeudan agerer i forhold til kunderne. Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række kun- deløer, der fungerer som retningslinjer for, hvordan medar- bejderne tilgår kunderne: “Vi vil møde vores kunder, som vi selv gerne vil mødes”. “Vi vil gøre det, vi siger og sige det, vi gør”. “Vi vil skabe overblik, se muligheder og løse udfordringer for vores kunder i et tæt samarbejde, bygget på tillid og dialog”. “Vi vil være til stede når, og hvor, der er brug for os”. Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en dynamisk proces, hvor der eer behov bliver iværksat nye til- tag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan imple- menteres i den enkelte medarbejders dagligdag – så kundernes oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og bedre. Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne – eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem. Organisation – Jeudan Årsrapport Østergade 32-34, København K Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2022 77 LEDELSES OG REVISIONSPÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 for Jeudan A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncer- nens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 med filnavn 529900MI0WOKLZH7MS98- 2022-12-31-da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 28. februar 2023 DIREKTIONEN Per Wetke Hallgren Søren Bergholt Andersson Adm. direktør Direktør & CFO BESTYRELSEN Niels Jacobsen Tom Knutzen (formand) (næstformand) Claus Gregersen Nicklas Hansen Helle Okholm 78 Jeudan Årsrapport 2022– Ledelses- og revisionspåtegninger DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til kapitalejerne i Jeudan A/S KONKLUSION Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultat- opgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen som Selskabet. Koncernregnskabet og årsregnska- bet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af Koncer- nens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med International Fi- nancial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisions- og risikoudvalget og bestyrelsen. GRUNDLAG FOR KONKLUSION Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere be- skrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet". Vi er uafhængige af Koncer- nen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i hen- hold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revi- sionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke- revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Vi blev første gang valgt som revisor for Jeudan A/S den 7. oktober 1999 for regnskabsåret 1999. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlings- beslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 24 år frem til og med regnskabsåret 2022. CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. Værdiansættelse af investeringsejendomme Den regnskabsmæssige værdi af Koncernens investeringsejendomme udgør DKK 34.639 mio. (2021: DKK 31.012 mio.) inkl. igangværende pro- jekter. Investeringsejendommene værdiansættes til dagsværdi, og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på DKK 495 mio. (2021: DKK 1.758 mio.), jf regnskabets note 10, som er indregnet i resultatopgørelsen. Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen er et centralt forhold ved re- visionen som følge af, at investeringsejendomme udgør 93 % (2021: 99 %) af Koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse med værdiansættelsen. Et anderledes skøn kan have væsentlig indflydelse på Koncernens aktiver, resultat og egenkapital. Værdiansættelsen til dagsværdi indebærer et væsentligt regnskabs- mæssigt skøn som følge af, at ledelsen i forbindelse med vurderingen må skønne over en række faktorer, som påvirker værdiansættelsen væsentligt. Vi vurderede, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansættel- sen af investeringsejendomme især knytter sig til følgende elementer i ledelsens værdiansættelsesmodel, og vores revision var derfor foku- seret på disse elementer for de enkelte ejendomme: 1. fastsættelse af lejeniveauer for ledige lokaler som led i opgørelsen af ejendommenes nettoresultat 2. fastsættelse af afkastprocent 3. fastsættelse af nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsvær- di især vedrørende fradrag for forestående vedligeholdelsesarbej- der, herunder renovering af ledige lokaler m.v. De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdiansættelsen og de væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note 1. Forholdet er behandlet således i revisionen Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdi- ansættelsen af de enkelte ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at de anvendte metoder og principper var uændrede i forhold til året før. • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller til sikring af en nøj- agtig og fuldstændig opgørelse af reguleringer til det budgetterede nettoresultat for de enkelte ejendomme relateret til ledige lokaler. På stikprøvebasis testede vi endvidere, at reguleringer relateret til ledige lokaler var underbygget af markedsdata. • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller i forbindelse med fastlæggelse af afkastprocenter for de enkelte ejendomme. Vi sammenholdte ledelsens interne retningslinjer for fastlæggelse af afkastprocenter med de afkastprocenter, som kunne konstateres ved eksterne markedsrapporter, mægler- og kreditvurderinger, som Jeudan har modtaget i løbet af året, modtagne ejendomspro- spekter og sammenlignelige handler. Herudover kontrollerede vi, at den konkret anvendte afkastprocent for de enkelte ejendomme var fastsat i overensstemmelse med ledelsens interne retningslinjer for anvendte afkastprocenter og indhentede på stikprøvebasis for- klaring og dokumentation for eventuelle afvigelser. 79Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2022 • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller til sikring af en nøj- agtig og fuldstændig opgørelse af reguleringer til den opgjorte dagsværdi for den enkelte ejendom især vedrørende fradrag for forestående vedligeholdelsesarbejder, herunder renovering af le- dige lokaler m.v. Derudover sammenholdte vi på stikprøvebasis re- guleringer foretaget sidste år med de i regnskabsåret faktisk gen- nemførte renoverings- og ombygningsopgaver. UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med kon- cernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisi- onen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen inde- holder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesbe- retningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn- skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin- gen. ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2022, med filnavnet 529900MI0WOKLZH7MS98- 2022-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overens- stemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvi- delser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i tak- sonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menne- skeligt læsbare koncernregnskab og • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at ud- arbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sik- kerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklu- sion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte hand- linger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af ri- sikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærk- ning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen, • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af kon- cernregnskabet inklusive noter, • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF- taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomi- en er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF- taksonomien, og • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncern- regnskab. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med filnavnet 529900MI0WOKLZH7MS98-2022-12- 31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstem- melse med ESEF-forordningen. LEDELSENS ANSVAR FOR KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udar- bejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinfor- mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere Koncernens og Selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er re- levant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere Koncernen eller Selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. REVISORS ANSVAR FOR REVISIONEN AF KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåteg- ning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sik- kerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overens- stemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinfor- mation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af be- svigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rime- lighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internatio- nale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes be- svigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstræk- keligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigel- ser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kon- trol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisio- nen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende ef- ter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklu- sion om effektiviteten af Koncernens og Selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og til- knyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisi- onsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder el- ler forhold, der kan skabe betydelig tvivl om Koncernens og Selska- bets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre op- mærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregn- skabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modi- ficere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspå- tegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at Koncernen og Selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysninger- ne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de un- derliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. • Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i Koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregn- skabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre kon- cernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betyde- lige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, tilhørende sikkerheds- foranstaltninger. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisio- nen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udeluk- ker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåteg- ning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation. København, den 28. februar 2023 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR.nr. 33 96 35 56 Jesper Jørgensen Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne 9664 80 Jeudan Årsrapport 2022– Ledelses- og revisionspåtegninger RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab RESULTATOPGØRELSE NOTE 2022 2021 2022 2021 Nettoomsætning 3 2.000.604 1.813.573 810.356 706.134 Driftsomkostninger 4, 5 -836.483 -776.334 -218.757 -189.010 Bruttoresultat 1.164.121 1.037.239 591.599 517.124 Salgs- og marketingomkostninger 5 -21.521 -17.157 -21.520 -17.148 Administrationsomkostninger 5, 6 -153.072 -143.703 -103.046 -94.144 Resultat før finansielle poster (EBIT) 989.528 876.379 467.033 405.832 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 7 0 0 40.165 23.893 Finansielle indtægter 8 7.258 9.581 16.245 19.087 Finansielle omkostninger 9 -181.430 -117.914 -149.059 -99.088 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 815.356 768.046 374.384 349.724 Gevinst/tab ejendomme 10 489.292 1.761.805 419.495 1.042.494 Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 11 3.007.863 486.482 1.648.895 294.997 Resultat før skat 4.312.511 3.016.333 2.442.774 1.687.215 Skat af årets resultat 12 -953.561 -664.543 -530.990 -365.230 ÅRETS RESULTAT 3.358.950 2.351.790 1.911.784 1.321.985 Årets resultat pr. aktie (DKK) 13 60,65 42,45 Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 13 60,65 42,45 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat 3.358.950 2.351.790 1.911.784 1.321.985 Anden totalindkomst 0 0 0 0 TOTALINDKOMST 3.358.950 2.351.790 1.911.784 1.321.985 81Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse – Jeudan Årsrapport 2022 BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab AKTIVER NOTE 2022 2021 2022 2021 Investeringsejendomme 15 34.113.231 30.428.509 19.363.407 18.041.567 Domicilejendom 15 202.643 202.639 202.643 202.639 Igangværende projekter investeringsejendomme 15 323.487 380.382 200.228 270.165 Driftsmateriel og inventar 15 48.971 33.658 37.711 22.619 Materielle aktiver i alt 34.688.332 31.045.188 19.803.989 18.536.990 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 15 0 0 2.481.706 1.313.081 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 15 0 0 219.017 321.655 Finansielle aktiver i alt 0 0 2.700.723 1.634.736 Langfristede aktiver i alt 34.688.332 31.045.188 22.504.712 20.171.726 Indestående Grundejernes Investeringsfond 9.026 8.792 7.699 7.492 Igangværende arbejder 16 171.928 245.736 0 0 Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 23.895 27.389 14.779 13.685 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 69.443 95.163 Andre tilgodehavender 17 2.145.699 33.301 643.159 21.560 Periodeafgrænsningsposter 9.338 5.984 6.876 4.573 Tilgodehavender i alt 2.359.886 321.202 741.956 142.473 Likvide beholdninger og værdipapirer 18 14.734 2.316 3.614 237 Kortfristede aktiver i alt 2.374.620 323.518 745.570 142.710 AKTIVER I ALT 37.062.952 31.368.706 23.250.282 20.314.436 82 Jeudan Årsrapport 2022 – Balance BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab PASSIVER NOTE Aktiekapital 19 1.108.645 1.108.645 1.108.645 1.108.645 Overført resultat 12.198.904 8.970.826 6.823.014 5.042.102 Egenkapital i alt 13.307.549 10.079.471 7.931.659 6.150.747 Realkreditlån 20 18.994.300 16.241.274 10.461.969 9.633.389 Finansieringsinstitutter 20 0 1.242.887 0 1.242.887 Deposita 178.447 158.589 86.643 77.033 Udskudt skat 22 2.868.585 2.215.241 1.213.853 951.554 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 16.558 15.313 12.916 12.044 Anden gæld 34.499 29.635 9.820 9.047 Langfristede forpligtelser i alt 22.092.389 19.902.939 11.785.201 11.925.954 Realkreditlån 20 110.597 118.758 47.529 51.765 Finansieringsinstitutter 20 540.263 686.516 492.840 619.272 Deposita 202.663 195.259 111.785 110.850 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 323 301 211 194 Modtagne forudbetalinger fra kunder 95.911 100.990 47.225 48.302 Leverandørgæld 78.731 101.097 19.223 21.467 Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 2.505.048 1.285.652 Selskabsskat 551.194 98.404 268.974 51.321 Anden gæld 48.552 49.318 20.302 24.962 Periodeafgrænsningsposter 34.780 35.653 20.285 23.950 Kortfristede forpligtelser i alt 23 1.663.014 1.386.296 3.533.422 2.237.735 Forpligtelser i alt 23.755.403 21.289.235 15.318.623 14.163.689 PASSIVER I ALT 37.062.952 31.368.706 23.250.282 20.314.436 Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser 24 Øvrige noter 25-33 83Balance – Jeudan Årsrapport 2022 EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Aktie- Overført Egenkapital KONCERN kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 6.754.693 7.863.338 Årets resultat 2.351.790 2.351.790 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 2.351.790 2.351.790 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 37 37 Køb af egne aktier -10.670 -10.670 Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013 Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 8.970.826 10.079.471 Årets resultat 3.358.950 3.358.950 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 3.358.950 3.358.950 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 132 132 Køb af egne aktier -8.017 -8.017 Salg af egne aktier 10.749 10.749 Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699 Egenkapital 31. december 2022 1.108.645 12.198.904 13.307.549 EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Aktie- Overført Egenkapital MODERSELSKAB kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 3.855.774 4.964.419 Årets resultat 1.321.985 1.321.985 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 1.321.985 1.321.985 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 37 37 Køb af egne aktier -10.670 -10.670 Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013 Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 5.042.102 6.150.747 Årets resultat 1.911.784 1.911.784 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 1.911.784 1.911.784 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 132 132 Køb af egne aktier -8.017 -8.017 Salg af egne aktier 10.749 10.749 Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699 Egenkapital 31. december 2022 1.108.645 6.823.014 7.931.659 * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2022 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2022: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2021: t.DKK 2.061.874) * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2022 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2022: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2021: t.DKK 2.061.874) 84 Jeudan Årsrapport 2022 – Egenkapitalopgørelse PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab PENGESTRØMSOPGØRELSE NOTE 2022 2021 2022 2021 Resultat før finansielle poster (EBIT) 989.528 876.379 467.033 405.832 Modtagne finansielle indtægter 7.258 9.581 16.245 19.087 Betalte finansielle omkostninger -181.390 -118.137 -149.209 -99.529 Resultatført aktiebaseret vederlæggelse -699 8.013 -699 8.013 Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 15.659 19.865 12.128 11.235 Modtaget/betalt selskabsskat -100.228 -4.265 -50.833 8.085 Pengestrømme før ændring i driftskapital 730.128 791.436 294.665 352.723 Ændring i driftskapital: Tilgodehavender 66.866 -126.946 10.545 6.032 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 1.267 443 889 686 Leverandørgæld m.m. -46.500 18.557 1.208.642 332.623 Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 751.761 683.490 1.514.741 692.064 Igangværende projekter investeringsejendomme -753.986 -365.348 -575.902 -219.347 Forbedringer investeringsejendomme -118.554 -183.031 -76.608 -149.128 Forbedringer domicilejendom -420 -42 -420 -42 Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. -199.670 -603.175 -199.670 -468.744 Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 68.325 122.411 4.067 89.845 Køb af kapitalandel i tilknyttet selskab 0 0 0 -134.520 Virksomhedsovertagelse 29 -1.093.634 0 -1.128.460 0 Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret 0 108.800 0 106.500 Driftsmateriel og inventar netto -27.443 -20.420 -25.898 -15.363 Udlån og tilgodehavender 0 0 102.638 215.218 Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -2.125.382 -940.805 -1.900.253 -575.581 Optagelse af realkreditlån 1.776.635 5.823.972 686.818 3.865.109 Indfrielse af realkreditlån -9.394 -4.516.283 21 -2.963.313 Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter 0 -677.953 0 -677.953 Afdrag på realkreditlån -119.749 -119.353 -51.890 -53.696 Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -177.184 -212.475 -177.184 -212.475 Modtagne deposita, netto 14.973 12.806 10.545 4.190 Betalt udbytte -132.905 -133.000 -132.905 -133.000 Køb af egne aktier -8.017 -10.670 -8.017 -10.670 Salg af egne aktier 10.749 0 10.749 0 Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 1.355.108 167.044 338.137 -181.808 Nettoændring i alt -18.513 -90.271 -47.375 -65.325 Likviditet 1. januar -507.016 -416.745 -441.851 -376.526 Likviditet 31. december -525.529 -507.016 -489.226 -441.851 Likvide beholdninger ifølge regnskab 14.734 2.316 3.614 237 Træk på driftskreditter -540.263 -509.332 -492.840 -442.088 Likviditet 31. december -525.529 -507.016 -489.226 -441.851 Kreditfaciliteter 1.795.000 1.395.000 1.795.000 1.395.000 Finansielle reserver 31. december 1.269.471 887.984 1.305.774 953.149 85Pengestrømsopgørelse – Jeudan Årsrapport 2022 1. Væsentlig regnskabspraksis, regnskabsmæssige skøn og vurderinger 2. Segmentoplysninger Koncern 3. Nettoomsætning 4. Driftsomkostninger 5. Personaleomkostninger 6. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 7. Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 8. Finansielle indtægter 9. Finansielle omkostninger 10. Gevinst/tab ejendomme 11. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 12. Skat af årets resultat 13. Resultat pr. aktie 14. Udbytte 15. Langfristede aktiver 16. Igangværende arbejder 17. Andre tilgodehavender 18. Likvide beholdninger og værdipapirer 19. Aktiekapital 20. Finansielle gældsforpligtelser 21. Finansielle gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet 22. Udskudt skat 23. Kortfristede forpligtelser 24. Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser 25. Kontraktlige lejeindtægter 26. Finansielle risici og finansielle instrumenter 27. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter 28. Nærtstående parter 29. Virksomhedsoverdragelse 30. Ny regnskabsregulering 31. Begivenheder efter balancedagen 32. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 33. Anvendt regnskabspraksis NOTEOVERSIGT 86 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2022 for hen- holdsvis Koncernen og Jeudan A/S aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og dan- ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber jf. IFRS bekendtgørelsen. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangvæ- rende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forplig- telser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2022 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2022. EU-Kommisionens delegerede forordning 209/815 om det fælles di- gitale rapporteringsformat (ESEF-forordningen) kræver anvendelse af et særligt digitalt rapporteringsformat for årsrapporter for børsnote- rede virksomheder i EU. Mere præcist indeholder ESEF-forordningen krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format med iXBRL- opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Jeudan A/S' iX- BRL-opmærkning er foretaget mod den ESEF-taksonomi, der er med- taget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation. Der er ved årsrapporten for 2022 anvendt 2021-versionen af ESEF-taksonomien. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabs- posternes indhold. For regnskabsposter, der ikke er vurderet at være dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er der indarbej- det virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er - bortset fra subtotaler - forankret til standard elementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrap- port består i overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil 529900MI0WOKLZH7MS98-2022-12-31-da.zip, der indehol- der en XHTML-fil, der kan åbnes med standard webbrowsere, og en række tekniske XBRL-filer, der muliggør maskinelt udtræk af de ind- arbejdede XBRL-data. Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk- ningsbidrag for 2022 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 30. De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regn- skabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabsprak- sis i øvrigt er beskrevet i note 33. I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og modersel- skabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og årsregnskabet. INVESTERINGSEJENDOMME Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsvær- di. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkast- baserede værdiansættelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab ejendomme”. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode. Forudbetaling for investeringsejendomme måles til kostpris. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet. Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med ud- gangspunkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkelt- stående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastba- seret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæt- telse af Jeudans portefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til 1,1 % af Koncernens samlede ejendoms- værdier (2021: 1,2 %). Jeudan har i en længere årrække anvendt afkastmodellen med samme hovedelementer: 1 + Årlige lejeindtægter 2 +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje 3 - Driftsomkostninger 4 - Ind- og udvendig vedligeholdelse 5 - Administration = Nettoresultat (sum af 1 til 5) 6 / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6) 7 + Refusionssaldi 8 - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8) 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER 87Noter – Jeudan Årsrapport 2022 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) Andel af Gennemsnitligt Gennemsnitlig Interval for anvendte afkastprocenter portefølje afkast pris pr. m² Afkastprocent: Over 8,00 % 0,3 % 8,5 % 10.336 Afkastprocent: 7,00 % til 7,99 % 1,1 % 7,2 % 9.260 Afkastprocent: 6,00 % til 6,99 % 1,3 % 6,6 % 10.965 Afkastprocent: 5,50 % til 5,99 % 0,0 % 5,6 % 38.542 Afkastprocent: 5,00 % til 5,49 % 1,8 % 5,2 % 17.350 Afkastprocent: 4,50 % til 4,99 % 3,6 % 4,6 % 34.090 Afkastprocent: 4,25 % til 4,49 % 4,8 % 4,3 % 23.405 Afkastprocent: 4,00 % til 4,24 % 13,9 % 4,1 % 31.004 Afkastprocent: 3,75 % til 3,99 % 24,4 % 3,8 % 47.351 Afkastprocent: 3,50 % til 3,74 % 41,7 % 3,5 % 48.060 Afkastprocent: < 3,50 % 7,1 % 3,0 % 45.523 Samlet for porteføljen 100,0 % 3,8 % 37.431 Tabellen viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m². 1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber. 2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje afviger væ- sentligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forven- tede genudlejningsleje. 3. DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renhol- delse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energi- udgifter etc. 4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs- ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² år- ligt (2021: DKK 30 pr. m²). På erhvervslejemål hensættes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kun- derne. For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejelo- ven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2021: DKK 130 pr. m²). Udover hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservati- oner til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renove- ringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejen- dommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor pkt. 8. 5. ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnit- ligt hensat 2 % af lejeindtægterne (2021: 2 %). 6. AFKASTPROCENT Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejen- dommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms for- hold. For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige fakto- rer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af an- dre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samar- bejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I for- bindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurde- ring af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen og/ eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspart- nere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investe- ringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en læn- gere årrække – også i 2022 – har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. 88 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) • Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmægler- virksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt an- det udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets ud- bud- og efterspørgselsforhold vedrørende investering og udlej- ning. Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejen- domsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen- domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundla- get for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom. 7. REFUSIONSSALDI Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt in- destående på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens §§ 117 og 119. 8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reserva- tioner (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende. Værdiansættelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdi- regulering på DKK 495 mio. (2021: DKK 1.758 mio.). Ejendommenes markedsværdi er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 3,8 % mod 3,8 % i 2021. I forhold til bogført værdi svarer afkastet til 4,1 % mod 4,1 % i 2021. Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes primært af udviklingen i ejendommenes nettoresultat og afkastkrav. Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen på side 19. Tabellen viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m² ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 %-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 3.799 mio. (2021: DKK 3.732 mio.). Om- vendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 %-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 4.867 mio. (2021: DKK 4.845 mio.). På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til -2 %, vil medføre en reduktion i ejen- dommenes værdi på DKK 732 mio. (2021: DKK 765 mio.) jfr. tabellen på side 24. Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje udgør DKK 1.649 pr. m² ultimo 2022 (2021: DKK 1.512 pr. m²). Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme ekskl. udviklingsejen- domme var ved udgangen af 2022 97,1 målt på lejeindtægter (2021: 98,1). Et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint vil medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 82 mio. (2021: DKK 75 mio.). FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER OG AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen real- kreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaftaler for en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændrin- ger i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvir- ke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn. Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter (bortset fra driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris), herun- der afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af ren- terisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte el- ler modtagne vederlag. Efter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resul- tatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme. Denne metode er blandt andet valgt for at tilvejebringe en indregnings- overensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter Koncer- nens opfattelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Koncernen anvender således ikke de regnskabs- mæssige betingelser for sikring, da det vil medføre en indregnings- og målingsuoverensstemmelse. Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf præ- senteres sammen med andre tilgodehavender. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsfor- pligtelser”. Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultatop- gørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig- telser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finan- sielle gældsforpligtelser”. Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris. 89Noter – Jeudan Årsrapport 2022 2. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret- ningsmæssige segmenter. Segmentet ”Investeringsejendomme” om- fatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i København og på Frederiksberg. Segmentet ”Service” leverer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne kunder. Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspri- ser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjeneste- ydelser mv. Samtlige Koncernens investeringsejendomme er beliggende på Sjæl- land. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det stra- tegiske fokusområde København og Frederiksberg, hvorfor Koncernen ikke har en geografisk segmentopdeling. Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10 % af Koncernens samlede nettoomsætning. 1) De interne elimineringer udgør t.DKK 292.697 mod t.DKK 217.890 for samme periode sidste år. 2) De interne elimineringer udgør t.DKK 272.187 mod t.DKK 199.842 for samme periode sidste år. 3) De interne elimineringer udgør t.DKK 11.836 mod t.DKK 12.400 for samme periode sidste år. 4) De interne elimineringer udgør t.DKK 309.911 mod t.DKK 253.175 for samme periode sidste år. 5) De interne elimineringer udgør t.DKK 68.966 mod t.DKK 94.926 for samme periode sidste år. Investerings- Investerings- ejendomme ejendomme Service Service Koncern Koncern 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Nettoomsætning til eksterne kunder 1.399.420 1.241.275 601.184 572.298 2.000.604 1.813.573 Nettoomsætning mellem segmenter 19.419 17.119 273.278 200.771 0 0 Nettoomsætning 1) 1.418.839 1.258.394 874.462 773.069 2.000.604 1.813.573 Driftsomkostninger 2) -313.197 -291.841 -795.473 -684.335 -836.483 -776.334 Bruttoresultat 1.105.642 966.553 78.989 88.734 1.164.121 1.037.239 Salgs- og marketingomkostninger -21.520 -17.156 -1 -1 -21.521 -17.157 Administrationsomkostninger -128.878 -121.919 -32.680 -27.346 -153.072 -143.703 Resultat før finansielle poster (EBIT) 955.244 827.478 46.308 61.387 989.528 876.379 Finansielle poster, netto -176.275 -110.791 1.915 2.372 -174.172 -108.333 Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 778.969 716.687 48.223 63.759 815.356 768.046 Gevinst/tab ejendomme 489.292 1.761.805 0 0 489.292 1.761.805 Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 3.007.863 486.482 0 0 3.007.863 486.482 Segmentresultat før skat 3) 4.276.124 2.964.974 48.223 63.759 4.312.511 3.016.333 Skat af årets segmentresultat -945.486 -652.896 -10.679 -14.375 -953.561 -664.543 Årets segmentresultat 3.330.638 2.312.078 37.544 49.384 3.358.950 2.351.790 Segmentaktiver i alt 4) 36.873.101 31.093.364 499.762 528.517 37.062.952 31.368.706 Segmentforpligtelser i alt 5) 23.610.622 21.104.116 213.747 280.045 23.755.403 21.289.235 Tilgang af langfristede materielle aktiver 1.097.792 1.191.379 7.059 5.631 Afskrivninger 19.305 12.072 1.136 8.007 Årets regulering af nedskrivning til imøde- gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 1.519 4.452 -1 108 90 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Koncernens nettoomsætning fra Investeringsejendomme omfatter lejeindtægter fra udlejning af lokaler samt andre indtægter i form af salg af service- ydelser i tilknytning til lokalerne. Nettoomsætning fra Service omfatter levering af reparations- og renoveringsopgaver, der indregnes over tid, mens øvrig omsætning fra Service består af faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg. 3. NETTOOMSÆTNING Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Lejeindtægter fra Investeringsejendomme 1.370.177 1.223.801 759.246 693.053 Andre indtægter fra Investeringsejendomme 29.243 17.474 51.110 13.081 Salgsværdi af årets produktion inkl. igang- værende arbejder (Service) 515.042 496.165 0 0 Øvrig omsætning Service 86.142 76.133 0 0 Nettoomsætning i alt 2.000.604 1.813.573 810.356 706.134 4. DRIFTSOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Driftsomkostninger Investeringsejendomme 293.778 274.722 218.757 189.010 Driftsomkostninger Service 542.705 501.612 0 0 Driftsomkostninger i alt 836.483 776.334 218.757 189.010 Heraf direkte driftsomkostninger vedr. ikke udlejede Investeringsejendomme 3.787 2.791 3.372 2.648 91Noter – Jeudan Årsrapport 2022 5. PERSONALEOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Bestyrelseshonorar 2.775 2.775 2.775 2.775 Gager og lønninger 345.251 329.566 123.073 121.054 Bidragsbaserede pensioner 29.409 26.637 10.947 9.497 Refusion fra offentlige myndigheder -7.271 -7.529 -1.625 -1.569 Andre omkostninger til social sikring 3.697 4.352 747 1.285 Personaleomkostninger i alt 373.860 355.801 135.916 133.042 Bestyrelse Direktion 2022 2021 2022 2021 Bestyrelseshonorar 2.775 2.775 0 0 Gage 0 0 10.864 9.345 Bonus 0 0 115 0 Personalegoder 0 0 27 44 Vederlag i alt 2.775 2.775 11.006 9.389 Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således: Direktionen udgøres af Per W. Hallgren og Søren B. Andersson. Søren B. Andersson er indtrådt i direktionen pr. 1. september 2022 og indgår dermed i ovennævnte tal for perioden 1. september 2022 til 31. december 2022. Ansættelseskontrakterne for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet i Per W. Hallgrens kontrakt udgør 18 måneder fra Jeudans side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet i Søren B. Anderssons kontrakt udgør 8 måneder fra Jeudans side og 4 måneder fra Søren B. Anderssons side. Ved Per W. Hallgrens pensionering udbetaler Jeudan en fratrædelsesgodtgørelse svarende til 12 måneders bruttovederlag. I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansættelsen skal Jeudan udbetale et beløb svarende til 50 % af bruttovederlaget til boet. Søren B. Andersson er omfattet af en 3-årig bonusordning med udløb ved udgangen af regnskabsåret 2023. Bonusordningen har en maksimal værdi på DKK 1,5 mio. og er knyttet op på fem specifikke mål relateret til regnskab (op til 40 %), ESG (op til 10 %), kunde- og medarbejdertilfredshed (op til 40 %) og uopsagt stilling (10 %). Ved udgangen af 2022 vurderes den samlede værdi af bonusordningen at udgøre ca. DKK 1,1 mio., og for regnskabsåret 2022 er der udgiftsført DKK 346.154 til dækning heraf, hvoraf DKK 115.385, svarende til perioden 1. september 2022 til 31. december 2022, er indarbejdet i ovenstående skema. Ved ophør af arbejdsforholdet forinden udløb af bonusordningen, har Søren B. Andersson krav på en andel af bonusværdien. Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet. I 2022 er der igen opstartet en medarbejderaktieordning, som løber for perioden 1. april 2022 til 31. marts 2023. Ordningen er en bruttolønsordn- ing, som giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til 10 % af den årlige bruttoløn til aktier. Der er i 2022 ca. 185 medarbejdere, som har benyttet sig af ordningen, og har købt aktier til en kurs på DKK 271,00 pr. aktie (kursen er beregnet hen over en periode på 5 dage fra 14. marts 2022 til 18. marts 2022). Der er udgiftsført et beløb på DKK 7,3 mio. i regnskabet pr. 31. december 2022. Gennemsnitligt antal beskæftigede 637 598 190 171 Personaleomkostningerne er fordelt således: Driftsomkostninger 256.158 233.380 22.963 15.106 Salgs- og marketingomkostninger 13.288 9.892 13.288 9.892 Administrationsomkostninger 104.414 112.529 99.665 108.044 Personaleomkostninger i alt 373.860 355.801 135.916 133.042 92 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 6. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Lovpligtig revision 1.261 926 461 387 Andre erklæringer med sikkerhed 0 85 0 48 Skatterådgivning 6 117 6 117 Andre ydelser 141 32 247 32 Honorarer i alt 1.408 1.160 714 584 7. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab 2022 2021 Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber 0 0 Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber 40.165 23.893 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt 40.165 23.893 Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i 2022 realiseret et overskud på t.DKK 37.358, hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover er genindvindingsværdien af kapi- talandel i Jeudan VIII A/S forøget med t.DKK 2.807, hvorefter tidligere nedskrivninger er tilbageført. Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidligere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan VIII A/S med i alt t.DKK 40.165 i 2022. 8. FINANSIELLE INDTÆGTER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 9.307 10.141 Renter af bankindestående mv. 1.088 1.116 1.044 925 Andre finansielle indtægter 631 945 355 501 Renteindtægter af finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi via resultatet 1.719 2.061 10.706 11.567 Renter af gæld til finansieringsinstitutter 5.539 7.520 5.539 7.520 Finansielle indtægter i alt 7.258 9.581 16.245 19.087 Honorar til Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab på t.DKK 147 for ikke-revisionsmæssige ydelser omfatter skattemæssig rådgivning vedrørende køb af selskab, rådgivning vedrørende diverse rapporteringer samt anden moms- og regnskabsmæssig rådgivning. 93Noter – Jeudan Årsrapport 2022 94 9. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Renter af gæld til tilknyttede selskaber - - 41.513 22.470 Renter af gæld til finansieringsinstitutter 24.559 21.122 23.489 20.886 Øvrige finansielle omkostninger 1.332 1.142 962 581 Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi via resultatet 25.891 22.264 65.964 43.937 Renter af gæld til realkreditinstitutter 155.539 95.650 83.095 55.151 Finansielle omkostninger i alt 181.430 117.914 149.059 99.088 10. GEVINST/TAB EJENDOMME Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Dagsværdireguleringer Opskrivning investeringsejendomme 1.061.355 2.003.128 687.435 1.217.595 Nedskrivning investeringsejendomme -566.364 -245.334 -268.790 -174.520 494.991 1.757.794 418.645 1.043.075 Realiserede gevinst/tab Gevinst/tab ved salg af ejendomme -5.699 4.011 850 -581 Gevinst/tab ejendomme i alt 489.292 1.761.805 419.495 1.042.494 11. GEVINST/TAB FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Dagsværdireguleringer Dagsværdiregulering realkreditlån 74.703 -18.411 37.930 -14.859 Dagsværdiregulering renteaftaler 2.950.770 523.541 1.619.501 317.261 3.025.473 505.130 1.657.431 302.402 Realiserede gevinst/tab Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -89 8.064 457 9.794 Låneomkostninger -17.521 -26.712 -8.993 -17.199 Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser i alt 3.007.863 486.482 1.648.895 294.997 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 95 12. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Aktuel skat 548.331 106.803 268.485 55.235 Udskudt skat 405.067 557.740 262.299 309.995 Regulering selskabsskat vedrørende tidligere år 163 0 206 0 Skat af årets resultat i alt 953.561 664.543 530.990 365.230 Skat af årets resultat kan forklares således Beregnet 22% skat af resultat før skat 948.752 663.593 537.410 371.188 Skatteeffekt af: Ikke skattepligtige indtægter og fradrags- berettigede omkostninger 4.646 950 2.211 -701 Regulering vedrørende tidligere år 163 0 206 0 Tilbageførsel af nedskrivning kapitalandele tilknyttede selskaber 0 0 -8.837 -5.257 Skat af årets resultat i alt 953.561 664.543 530.990 365.230 Effektiv skatteprocent 22,1 22,0 21,7 21,7 13. RESULTAT PR. AKTIE Koncern 2022 2021 Årets resultat (t.DKK) 3.358.950 2.351.790 Gennemsnitligt antal aktier (stk.) 55.432.225 55.432.225 Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -48.245 -35.000 Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) 55.383.980 55.397.225 Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0 Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) 55.383.980 55.397.225 Resultat pr. aktie i DKK (EPS) 60,65 42,45 Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) 60,65 42,45 20. april 2022 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på t.DKK 133.037, svarende til DKK 2,40 pr. aktie. For regnskabsåret 2022 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 166.297, svarende til DKK 3,00 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte for 2022. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 19. april 2023 forudsat, at general- forsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forplig- telse i balancen pr. 31. december 2022. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 19. april 2023 er registreret i Selskabets ejerbog. 14. UDBYTTE Noter – Jeudan Årsrapport 2022 96 15. LANGFRISTEDE AKTIVER Igangværende projekter Investerings- Domicil- investerings- Driftsmateriel KONCERN ejendomme ejendom ejendomme og inventar Kostpris 1. januar 2021 22.618.023 0 317.490 125.915 Tilgang, køb 621.160 0 481.453 22.250 Tilgang, forbedring 72.105 42 0 0 Overførsel til domicilejendom -203.698 203.698 0 0 Overførsel 413.354 0 -413.354 0 Afgang -262.551 0 -5.207 -8.815 Kostpris 31. december 2021 23.258.393 203.740 380.382 139.350 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 5.390.480 0 0 0 Årets op-/nedskrivninger 1.711.591 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 46.203 0 0 0 Afgang op-/nedskrivninger 49.867 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2021 7.198.141 0 0 0 Afskrivninger 1. januar 2021 26.556 0 0 95.379 Årets afskrivninger 1.469 1.101 0 17.509 Afgang 0 0 0 -7.196 Afskrivninger 31. december 2021 28.025 1.101 0 105.692 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 30.428.509 202.639 380.382 33.658 Kostpris 1. januar 2022 23.258.393 203.740 380.382 139.350 Tilgang, køb 199.701 0 753.810 34.043 Tilgang, forbedring 116.877 420 0 0 Tilgang, virksomhedsovertagelse 2.215.538 0 0 0 Overførsel 810.930 0 -810.930 0 Afgang -252.333 0 225 -6.601 Kostpris 31. december 2022 26.349.106 204.160 323.487 166.792 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 7.198.141 0 0 0 Årets op-/nedskrivninger 715.412 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -220.421 0 0 0 Afgang op-/nedskrivninger 100.652 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2022 7.793.784 0 0 0 Afskrivninger 1. januar 2022 28.025 1.101 0 105.692 Årets afskrivninger 1.634 416 0 18.391 Afgang 0 0 0 -6.262 Afskrivninger 31. december 2022 29.659 1.517 0 117.821 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 34.113.231 202.643 323.487 48.971 I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 6.106 (31. december 2021 t.DKK 5.938). Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT) Igangværende Tilgode- projekter Drifts- Kapitalandele havende hos Investerings- Domicil- investerings- materiel i tilknyttede tilknyttede MODERSELSKAB ejendomme ejendom ejendomme og inventar selskaber selskaber Kostpris 1. januar 2021 13.798.375 0 206.349 65.412 2.138.941 536.873 Tilgang, køb 471.045 0 319.919 16.415 134.520 0 Tilgang, forbedring 51.740 42 0 0 0 0 Overførsel til domicilejendom -203.698 203.698 0 0 0 0 Overførsel 252.889 0 -252.889 0 0 0 Afgang -112.178 0 -3.214 -3.789 0 -215.218 Kostpris 31. december 2021 14.258.173 203.740 270.165 78.038 2.273.461 321.655 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 2.774.713 0 0 0 -984.273 0 Årets op-/nedskrivninger 1.006.418 0 0 0 23.893 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 36.657 0 0 0 0 0 Afgang op-/nedskrivninger -18.600 0 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2021 3.799.188 0 0 0 -960.380 0 Afskrivninger 1. januar 2021 15.032 0 0 48.782 0 0 Årets afskrivninger 762 1.101 0 9.369 0 0 Afgang 0 0 0 -2.732 0 0 Afskrivninger 31. december 2021 15.794 1.101 0 55.419 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 18.041.567 202.639 270.165 22.619 1.313.081 321.655 Kostpris 1. januar 2022 14.258.173 203.740 270.165 78.038 2.273.461 321.655 Tilgang, køb 199.701 0 575.903 26.442 1.128.460 0 Tilgang, forbedring 77.701 420 0 0 0 0 Overførsel 645.840 0 -645.840 0 0 0 Afgang -19.851 0 0 -544 0 -102.638 Kostpris 31. december 2022 15.161.564 204.160 200.228 103.936 3.401.921 219.017 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 3.799.188 0 0 0 -960.380 0 Årets op-/nedskrivninger 496.257 0 0 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -77.612 0 0 0 40.165 0 Afgang op-/nedskrivninger 701 0 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2022 4.218.534 0 0 0 -920.215 0 Afskrivninger 1. januar 2022 15.794 1.101 0 55.419 0 0 Årets afskrivninger 897 416 0 11.018 0 0 Afgang 0 0 0 -212 0 0 Afskrivninger 31. december 2022 16.691 1.517 0 66.225 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 19.363.407 202.643 200.228 37.711 2.481.706 219.017 I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 4.351 (31. december 2021 t.DKK 3.982). Noter – Jeudan Årsrapport 2022 15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT) Ejerandel Selskabs- og stemme- Kapitalandele i tilknyttede selskaber Hjemsted kapital rettigheder Jeudan I A/S København 17.380 100 % Jeudan II A/S København 10.000 100 % Jeudan III A/S København 100.002 100 % Jeudan IV A/S København 10.000 100 % Jeudan V A/S København 10.500 100 % Jeudan VI A/S København 10.500 100 % Jeudan VII A/S København 10.500 100 % Jeudan VIII A/S København 500 100 % Jeudan IX ApS København 80 100 % Jeudan X ApS København 125 100 % Jeudan XII ApS København 500 100 % Jeudan XIII ApS København 1.000 100 % Jeudan Projekt & Service A/S København 500 100 % Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S. Selskabskapital, ejerandel og stemmerettigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med 2021 bortset fra erhvervelse af Jeudan XIII ApS i 2022. Salgsværdien af udførte arbejder udgør t.DKK 422.385. Der er i 2022 indregnet t.DKK -3.493 (2021: t.DKK 14.509) vedrørende delvist udført arbejde i 2021 på igangværende entreprisekontrakter som følge af en revurdering af avancen. Koncernen har i henhold til IFRS 15.121 undladt at give oplysninger om uopfyldte leveringsforpligtelser, idet Koncernens entreprisekontrakter har en for- ventet varighed på under et år. 16. IGANGVÆRENDE ARBEJDER Koncern Moderselskab 2022 2021 2020 2022 2021 2020 Salgsværdi af udførte arbejder 422.385 553.786 343.955 0 0 0 Foretagne acontofaktureringer -250.457 -308.050 -225.026 0 0 0 Igangværende arbejder i alt 171.928 245.736 118.929 0 0 0 98 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Antal Købs-/salgspris % af aktiekapital 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Beholdning 1. januar 55.000 15.000 14.333 3.663 0,10 % 0,03 % Tilgang 30.000 40.000 8.017 10.670 0,05 % 0,07 % Afgang -43.511 0 -10.749 0 -0,08 % 0,00 % Beholdning 31. december 41.489 55.000 11.601 14.333 0,07 % 0,10 % Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed. Børsnoterede obligationer måles til dagsværdi og omfatter børsnoterede obligationer i danske kroner. Den positive værdi af afledte finansielle instrumenter består af positive kursreguleringer siden indgåelsen som følge af den stigende rente på t.DKK 3.334 (Moderselskab t.DKK 1.854) og en nedbragt værdi af kurstab på t.DKK -1.243 (Moderselskab t.DKK -1.243), der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler (kurstabslån). Afledte finansielle instrumenter bliver i 2022 indregnet under andre til godehavender, hvor afledte finansielle instrumenter med negativ værdi pr. 31. december 2021 blev indregnet under realkreditlån og finansieringsinstitutter. 18. LIKVIDE BEHOLDNINGER OG VÆRDIPAPIRER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Frie likvide beholdninger 14.058 1.627 3.562 184 Børsnoterede obligationer 676 689 52 53 Likvide beholdninger og værdipapirer i alt 14.734 2.316 3.614 237 17. ANDRE TILGODEHAVENDER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Afledte finansielle instrumenter 2.100.603 0 611.338 0 Øvrige tilgodehavender 45.096 33.301 31.821 21.560 Andre tilgodehavender i alt 2.145.699 33.301 643.159 21.560 Moderselskab 2022 2021 Aktiekapital 31. december 1.108.645 1.108.645 Aktiekapitalen består af 55.432.225 aktier á DKK 20. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne. 19. AKTIEKAPITAL Selskabet har i 2022 erhvervet yderligere egne aktier til dækning af medarbejderaktieordning. Egne aktier Noter – Jeudan Årsrapport 2022 20. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom 20.347.784 17.780.103 11.752.385 11.105.225 Driftskreditter 540.263 509.332 492.840 442.088 Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under andre tilgodehavender -1.242.887 0 -1.242.887 0 Finansielle gældsforpligtelser i alt 19.645.160 18.289.435 11.002.338 11.547.313 Gælden forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen 795.167 804.512 684.545 670.802 Mellem et og to år fra balancedagen 272.001 261.978 193.066 195.613 Mellem to og tre år fra balancedagen 257.646 272.248 178.120 196.529 Mellem tre og fire år fra balancedagen 243.356 256.762 163.234 181.136 Mellem fire og fem år fra balancedagen 236.808 241.333 156.081 165.799 Efter fem år fra balancedagen 19.069.042 16.756.585 10.856.843 10.320.890 Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser 20.874.020 18.593.418 12.231.889 11.730.769 Dagsværdiregulering af gæld 14.027 88.730 13.336 51.267 Dagsværdi af renteaftaler 0 -392.713 0 -234.723 Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under andre tilgodehavender -1.242.887 0 -1.242.887 0 Finansielle gældsforpligtelser i alt 19.645.160 18.289.435 11.002.338 11.547.313 Gælden er indregnet således i balancen: Langfristede forpligtelser, realkreditlån 18.994.300 16.241.274 10.461.969 9.633.389 Langfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter 0 1.242.887 0 1.242.887 Kortfristede forpligtelser, realkreditlån 110.597 118.758 47.529 51.765 Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter 540.263 686.516 492.840 619.272 Finansielle gældsforpligtelser i alt 19.645.160 18.289.435 11.002.338 11.547.313 Ydelser til betaling de kommende 5 år 2.518.222 1.882.558 1.440.862 1.283.905 Ydelserne forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen 493.551 405.034 296.294 290.469 Mellem et og to år fra balancedagen 518.860 372.526 302.042 258.324 Mellem to og tre år fra balancedagen 509.166 383.582 290.326 259.944 Mellem tre og fire år fra balancedagen 497.335 368.521 277.376 245.145 Mellem fire og fem år fra balancedagen 499.310 352.895 274.824 230.023 Ydelser til betaling i alt 2.518.222 1.882.558 1.440.862 1.283.905 Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK 20.347.784). Gæld til realkreditinstitutter opgøres til børskurser pr. 31. december 2022 for de underliggende obligationer justeret for Koncernens egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på en vurdering af de underliggende sikkerheder for prioritetslånene (uændret i forhold til 2021). Gæld til finansieringsinstitutter opgøres til den nominelle restgæld, der vurderes at svare til dagsværdien, da lånene er variabelt forrentede. Da værdien af afledte finansielle instrumenter pr. 31. december 2022 er positiv, er de indregnet under andre tilgodehavender, hvor afledte finansielle instrumenter med negativ værdi pr. 31. december 2021 blev indregnet under realkreditlån og finansieringsinstitutter. Driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK 540.263). Dagsværdien af den enkelte renteaftale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 31. december 2022. Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser ekskl. driftskreditter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling de kommende fem år inkl. renter, på baggrund af balancedagens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del. 100 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter er som det fremgår af note 17 modregnet i den positive værdi af afledte finansielle instrumenter. 1) Lån der enten overtages eller indfries i forbindelse med køb og salg af ejendomme modregnes i henholdsvis investeringsejendomme køb og salg. Det tilsvarende gør sig gældende for deposita. Indeholder regulering af primo poster fra virksomhedsoverdragelsen af Jeudan XIII, som er oplyst i note 29. 2) Posterne er korrigeret for kursregulering af Jeudans afledte finansielle instrumenter bestående af renteaftaler knyttet op til realkreditlånene. Der henvises til note 17. 21. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITET Indeholdt i Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret KONCERN - 2022 Primo strømme aktiviteter 1) regulering 2) kurstab Ultimo Realkreditlån 16.360.032 1.647.492 761.749 318.014 17.610 19.104.897 Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.420.071 -177.184 0 0 0 1.242.887 Deposita 353.848 14.973 12.289 0 0 381.110 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 18.133.951 1.485.281 774.038 318.014 17.610 20.728.894 Betalt udbytte - -132.905 - - - - Køb af egne aktier - -8.017 - - - - Salg af egne aktier - 10.749 - - - - Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 18.133.951 1.355.108 774.038 318.014 17.610 20.728.894 Indeholdt i Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret MODERSELSKAB - 2022 Primo strømme aktiviteter 1) regulering kurstab Ultimo Realkreditlån 9.685.154 634.949 -15.933 196.792 8.536 10.509.498 Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.420.071 -177.184 0 0 0 1.242.887 Deposita 187.883 10.545 0 0 0 198.428 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 11.293.108 468.310 -15.933 196.792 8.536 11.950.813 Betalt udbytte - -132.905 - - - - Køb af egne aktier - -8.017 - - - - Salg af egne aktier - 10.749 - - - - Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 11.293.108 338.137 -15.933 196.792 8.536 11.950.813 22. UDSKUDT SKAT Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Udskudt skat 1. januar 2.215.241 1.643.145 951.554 641.559 Tilgang ved køb af tilknyttet selskab 248.277 14.356 0 0 Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 405.067 557.740 262.299 309.995 Udskudt skat 31. december 2.868.585 2.215.241 1.213.853 951.554 Udskudt skat vedrører: Investeringsejendomme 2.863.299 2.383.764 1.218.032 1.034.282 Andre materielle aktiver -529 -36.117 529 -963 Finansielle gældsforpligtelser -3.086 -19.520 -2.934 -11.279 Fremførbare skattemæssige underskud -343 -127.497 0 -68.941 Øvrige 9.244 14.611 -1.774 -1.545 Udskudt skat 31. december 2.868.585 2.215.241 1.213.853 951.554 Noter – Jeudan Årsrapport 2022 De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier. 23. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 23.742.943 (2021: t.DKK 22.083.335), hvoraf t.DKK 995.996 (2021: t.DKK 892.546) er i Koncernens besiddelse. Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 8.592.672 (2021: t.DKK 6.793.149). Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr.nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2022 t.DKK 111.641 (2021: t.DKK 106.841). TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekontrakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side indtil 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2022 t.DKK 278.651 (2021: t.DKK 277.399). Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende leje af grund til TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK 371 (2021: t.DKK 371). Jeudan Projekt & Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 51 (2021: t.DKK 51). Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skyldige selskabsskatter. Skyldige selskabsskatter andrager pr. 31. december 2022 t.DKK 548.214 (2021: t.DKK 98.320). Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2022 andrager t.DKK 0 (2021: t.DKK 0). Jeudan XII ApS er ikke momsregistreret. Jeudan XIII ApS er ikke med i den fælles momsregistrering. 24. PANTSÆTNINGER, GARANTIER SAMT EVENTUAL- OG KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således: Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Udløb uopsigelighed inden for et år 299.047 273.984 161.041 154.187 Udløb uopsigelighed inden for to til fem år 903.152 739.373 434.063 329.655 Udløb uopsigelighed efter fem år 1.417.519 1.396.423 955.377 1.171.947 Kontraktlige lejeindtægter i alt 2.619.718 2.409.780 1.550.481 1.655.789 Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 1.370.177 1.223.801 759.246 693.053 25. KONTRAKTLIGE LEJEINDTÆGTER 102 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Politik for styring af finansielle risici Kapitalstruktur Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirk- somhed, der afhængig af den valgte kapitalstruktur vil have en bety- delig rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være un- der kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i ni- veauet 25-28 % vil være optimal under de sædvanlige forhold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbenden under hensyn til alle rele- vante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomiske tegn på, at samfundsøkonomien befinder sig i et tidligt stadie af en lavkonjunk- tur. Dette medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur. Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbejdet en konjunkturbuffer på 5 %-point, så Jeudan i sådanne pe- rioder opererer med et mål for en egenkapitalandel i niveauet 30-33 % mod tidligere 25-28 %. I denne vurdering indgår bl.a. disse forhold: • Forventningen til ejendommens afkast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangs- punkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative afkast til aktionærerne. • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan reali- sere den økonomiske målsætning om et afkast af det primære resultat på mindst 7 % ved en egenkapitalandel på ca. 30-33 % målt som resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i for- hold til den gennemsnitlige egenkapital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalberedskab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskelige tider. Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings- strukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) 30-33 % (p.t. 36 %) Ikke rentebærende forpligtelser 0-10 % (p.t. 11 %) Rentebærende forpligtelser 65-70 % (p.t. 53 %) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbun det med væ- sentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og an- dre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det stra- tegiske niveau. Finansielle risikofaktorer Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Rente- risikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån er den mest at- traktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et til- sagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som ud- gangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og driftskreditter, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendoms- porteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. 26. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER 103Noter – Jeudan Årsrapport 2022 26. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) • Realkreditlån optages med en løbetid på 20-30 år, og lånene op- tages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af por- teføljen ved brug af renteaftaler. • Anlægslån optages med en løbetid på 7-10 år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaftaler. • Driftskreditter forrentes med variabel rente plus et tillæg. Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på driftsresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bank- marginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler, opstår der en kursri- siko der, afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kursri- sikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dette nøgle- tal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftalerne ved et rentefald på 0,01 %-point (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01 %-point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinan- den, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og om- vendt. Ved indgåelse af renteaftaler spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduce- res. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på 70-90 % af de finansielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driftskre- ditter og kursregulering. • Ved et rentefald på 100 basispunkter må kurstabet efter skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med 15 %. Den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne er således tilnærmel- sesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenka- pitalen ved et rentefald på 100 basispunkter. Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor renteaftalerne pla- ceres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber, tegnes en ny renteaftale med en løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaftalerne hen over rentekurven, og den gennem- snitlige løbetid for renteafdækningen ligger p.t. i et interval på 9-11 år, der de kommende år forventes reduceret til intervallet 7-9 år. For de aktuelle renteaftaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i ud- gangspositionen udgøre ca. DKK 15,1 mio. og falde til ca. DKK 12,1 mio., før den første renteaftale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK 15,1 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 1.200 mio., svarende til ca. 9 % af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er indenfor det besluttede risikoloft på 15 % af egenkapitalen. Jeudans afdækningsprocent udgør 75,1 (2021: 79,3) og kursfølsomhe- den pr. basispunkt udgør ca. DKK 12 mio. ved udgangen af 2022 (2021: DKK 13 mio.). Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet under risikofaktorer side 20-22, hvor blandt andet rente- og kursrisi- koen ved et rentefald på 0,25 %-point og en rentestigning på hen- holdsvis 0,50, 1,00, 1,50 og 2,00 %-point er beskrevet. Ved en stigning i renten på 2 %-point den 1. januar 2023 er den isolerede effekt af rentestigningen ved de nuværende renteaftaler vist nedenfor for pe- rioden 2023 til 2027. 2023 2024 2025 2026 2027 Renteændring på 2,00 % p.a. Ændring i finansielle omkostninger -99.905 -112.631 -130.186 -135.490 -151.651 Ændring kursregulering 2.782.854 -206.582 -197.458 -189.794 -186.707 Skat -590.249 70.227 72.082 71.562 74.439 Resultateffekt 2.092.700 -248.986 -255.562 -253.722 -263.919 Ændring cash flow pr. år -99.905 -90.652 -105.407 -106.849 -121.843 Ændring cash flow akkumuleret -99.905 -190.557 -295.964 -402.813 -524.656 Ændring egenkapital akkumuleret 2.092.700 1.843.714 1.588.152 1.334.430 1.070.511 104 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 26. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Udlån og tilgodehavender, der måles til dagsværdi 2.100.602 0 611.337 0 Udlån og tilgodehavender, der måles til amortiseret kostpris 92.752 71.798 347.681 459.792 Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 19.104.897 18.172.816 10.509.498 11.339.948 Afledte finansielle instrumenter (handelsbeholdning), der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 -392.713 0 -234.723 Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 1.083.154 1.043.230 3.245.661 1.971.099 Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluttet og tilrettelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note 20. Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilrettelagt ud fra det løbende cash flow fra investe- ringsejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, mindst skal svare til 12 måneders EBVAT. Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ulti- mo 2022 DKK 1.269 mio. (2021: DKK 888 mio.). I 2022 udgjorde EBVAT DKK 815 mio. (2021: DKK 768 mio.). Herudover har Jeudan tinglyste real- kreditlån for yderligere ca. DKK 1.200 mio., der kan hjemtages indenfor kort frist. Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansie- ringsinstitutter, der har mange års kendskab til det danske ejen- domsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt sam- arbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samar- bejdspartnere omfatter Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank og Nordea. Finansielle instrumenter Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen: Ovennævnte kategorier omfatter følgende: Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgode- havende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger. Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørel- sen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af rente- aftaler og fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris. Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld. 105Noter – Jeudan Årsrapport 2022 26. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv KONCERN i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente rente % Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2021 i alt 18.289.435 805.274 995.797 16.488.364 13.939.190 0,7 Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2022 i alt 20.888.047 1.893.748 451.632 18.542.667 15.269.496 1,2 Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv MODERSELSKAB i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente rente % Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2021 i alt 11.547.313 671.037 728.826 10.147.450 8.682.168 0,7 Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2022 i alt 12.245.225 1.783.256 193.589 10.268.380 8.974.983 1,0 De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle ren- teniveau på balancedagen. Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede. Kreditrisici Koncernen modtager, for så vidt angår kunder, sikkerhed for tilgode- havende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurde- ringen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab. Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tje- nesteydelser. Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tje- nesteydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før modregning af depositum/forudbetalt leje. Der henvises i øvrigt til side 25 i ledelsesberetningen omkring kun- dernes betalingsevne. Renterisici Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter: 106 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Afledte finansielle instrumenter bliver i 2022 indregnet under andre tilgode- havender, hvor afledte finansielle instrumenter med negativ værdi pr. 31. december 2021 blev indregnet under realkreditlån og finansieringsinstitutter. Dagsværdihierarkiet Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 KONCERN - 2021 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 30.428.509 Domicilejendom 202.639 Igangværende projekter investeringsejendomme 380.382 Langfristede passiver Realkreditlån 16.633.987 Finansieringsinstitutter 1.242.887 Afledte finansielle instrumenter -392.713 Kortfristede passiver Realkreditlån 118.758 Finansieringsinstitutter 117.184 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 16.752.745 967.358 31.011.530 KONCERN - 2022 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 34.113.231 Domicilejendom 202.643 Igangværende projekter investeringsejendomme 323.487 Langfristede passiver Realkreditlån 18.994.300 Kortfristede passiver Realkreditlån 110.597 Omsætningsaktiver Andre tilgodehavender -2.100.603 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 19.104.897 -2.100.603 34.639.361 Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdi- hierarkiet: • Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusiv rente aftaler jf. note 20. • Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler. • Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme, domicilejendom samt igangværende projekter investeringsejendomme. 27. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER 107Noter – Jeudan Årsrapport 2022 Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Afledte finansielle instrumenter bliver i 2022 indregnet under andre tilgode- havender, hvor afledte finansielle instrumenter med negativ værdi pr. 31. december 2021 blev indregnet under realkreditlån og finansieringsinstitutter. Dagsværdihierarkiet Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 MODERSELSKAB - 2021 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 18.041.567 Domicilejendom 202.639 Igangværende projekter investeringsejendomme 270.165 Langfristede passiver Realkreditlån 9.868.112 Finansieringsinstitutter 1.242.887 Afledte finansielle instrumenter -234.723 Kortfristede passiver Realkreditlån 51.765 Finansieringsinstitutter 117.184 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 9.919.877 1.125.348 18.514.371 MODERSELSKAB - 2022 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 19.363.407 Domicilejendom 202.643 Igangværende projekter investeringsejendomme 200.228 Langfristede passiver Realkreditlån 10.461.969 Kortfristede passiver Realkreditlån 47.529 Omsætningsaktiver Andre tilgodehavender -611.338 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 10.509.498 -611.338 19.766.278 27. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50 % eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S, disses nærmeste familiemedlemmer samt selskaber kontrolleret af denne personkreds, anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående: 28. NÆRTSTÅENDE PARTER Navn Hjemsted Begrundelse William Demant Invest A/S Kongebakken 9, Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Sankt Annæ Plads 13, København K Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Skodsborg Sundhedscenter A/S Skodsborg Strandvej 139, Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Skodsborg der er 100 % ejer af Skodsborg Sundhedscenter A/S Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 15. 108 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 28. NÆRTSTÅENDE PARTER (FORTSAT) Koncernen og moderselskabet har haft følgende transaktioner med nærtstående parter: Koncern Moderselskab 2022 2021 2022 2021 Transaktioner med tilknyttede selskaber Køb af serviceydelser - - 682.920 419.627 Salg af serviceydelser - - 2.693 1.956 Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - 2.894 2.862 Salg af administrationsydelser - - 50.621 42.738 Finansielle indtægter - - 9.307 10.141 Finansielle omkostninger - - -41.513 -22.470 Køb af anlægsaktiver - - 0 92 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 288.460 416.818 Gæld til tilknyttede selskaber - - 2.505.048 1.285.652 Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån - - 8.593.672 6.793.149 Transaktioner mellem Selskabet og tilknyttede seltskaber er elimineret ved konsolidering. Transaktioner med direktion og bestyrelse Bestyrelseshonorar 2.775 2.775 2.775 2.775 Gage til direktionen 10.892 9.389 10.892 9.389 Salg af serviceydelser 2 29 0 0 Udlejning af boliglejemål 1) 355 658 355 658 Udloddet udbytte 160 246 160 246 Transaktioner med William Demant Invest A/S Udloddet udbytte 55.818 55.818 55.818 55.818 Salg af serviceydelser 0 7 0 7 Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og dets moderfond Udloddet udbytte 53.931 53.931 53.931 53.931 Udlejning af erhvervslejemål 2) 2.436 2.272 2.436 2.272 Salg af serviceydelser 1.595 859 593 368 Tilgodehavende fra salg 159 170 78 100 Transaktioner med Skodsborg Sundhedscenter A/S Salg af serviceydelser 0 43 0 0 1) Koncernen udlejer boliglejemål til direktion samt nærtstående til bestyrelse og direktion. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse. 2) Koncernen udlejer erhvervslejemål til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsæt- telse. Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært stående parter. 109Noter – Jeudan Årsrapport 2022 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter 29. VIRKSOMHEDSOVERTAGELSE 6. maj 2022 købte Jeudan A/S selskabet Galleri K Retail ApS (nu Jeudan XIII ApS). Jeudan XIII ApS ejer et ejendomskompleks med primært detail og kontor, beliggende Antonigade 2-10, Kristen Bernikowsgade 1-13, Pilestræde 6-16 samt Østergade 32-34 og 42, København K. Købet er dermed i fin tråd med Jeudans strategi om køb af velbeliggende ejendomme i København K. Aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser er i forbindelse med overtagelsen identificeret og indregnet i overdragelsesbalancen til dagsværdi som følger. Samlede transaktionsomkostninger i forbindelse med købet udgør pr. 31. december 2022 DKK 1,2 mio. Opgørelse af dagsværdier Værdiansættelsen af ejendomskomplekset er foretaget på baggrund af Jeudans principper for værdiansættelse, herunder dialog med eksterne specialister. I forbindelse med købet har Jeudan ud over en teknisk, juridisk og økonomisk due diligence udført en analyse af såvel hele området som boniteten af udvalgte kunder, og Jeudan har arbejdet aktivt med mulighederne for de tre hovedsegmenter kontor, detail samt food & beverage. Der har tillige indgået overvejelser om synergier med Jeudans øvrige aktiviteter i området og erfaringer fra andre ejen- domme i området. Jeudan analyserer løbende relevante makroøkonomiske og politiske forhold, der tillige har indgået i vurderingen. Den aktuelle geopolitiske og økonomiske situation er således tillige reflekteret i værdien. Dagsværdien af overtagne tilgodehavender og forudbetalinger udgør DKK 2,3 mio. og er indregnet til de beløb, hvormed de for- ventes at blive indbetalt. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da for- fald og indbetaling heraf forventes indenfor en kortere tidshorisont, hvorfor tilbagediskontering vurderes uvæsentlig. Dagsværdien af Finansieringsinstitutter DKK 839,4 mio. svarer til den i forbindelse med overtagelsen foretagne indfrielse heraf. Forpligtelser i form af deposita, selskabsskat, periodeafgrænsnings- poster og anden gæld i alt DKK 36,5 mio. er indregnet til dagsværdi, svarende til de beløb, hvormed de forventes indfriet. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da tilbagediskontering heraf vurderes uvæsentlig. Købet har bidraget med en omsætning på ca. DKK 49 mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på ca. DKK 33 mio. til Jeudan-koncernens resultat for perioden 6. maj 2022 til 31. december 2022. Hvis købet var sket den 1. januar 2022, ville den samlede proforma- omsætning og resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 1.-4. kvartal 2022 have været henholdsvis ca. DKK 70 mio. og ca. DKK 48 mio. Den reelle nettopåvirkning på Jeudan-koncernens samlede resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) er lavere, som følge af yderligere finansielle omkostninger i forbindelse med optagelse af lån. Dagsværdi indregnet på overtagelsestidspunktet Investeringsejendomme 2.215.538 Andre tilgodehavender 658 Forudbetalinger 1.634 Likvider 34.826 Aktiver i alt 2.252.656 Finansieringsinsitutter 839.405 Udskudt skat 248.277 Deposita 12.290 Selskabsskat 2.015 Anden gæld 11.872 Periodeafgrænsningsposter 10.337 Forpligtelser i alt 1.124.196 Dagsværdi indregnet på overtagelsestidspunktet 1.128.460 Vederlag overtagne anparter i selskabet 1.128.460 110 På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og godkendt af EU. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår. 30. NY REGNSKABSREGULERING Der ikke siden udgangen af 2022 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling. 31. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 28. februar 2023 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Jeudan A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 19. april 2023. 32. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Noter – Jeudan Årsrapport 2022 111 Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note 1, som beskre- vet nedenfor. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de sel- skaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Moder- selskabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for el- ler har ret til variable afkast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at påvirke disse afkast gennem sin råderet over selskabet. Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for mo- derselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regn- skabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemvæ- render. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udar- bejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind- regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber. Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, an- vendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets husleje- indtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service. Indtægter fra Investeringsejendomme indregnes efter bestemmel- serne i IFRS 16. Indtægter fra Service indregnes efter bestemmelserne i IFRS 15. Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) indregnes over tid, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse. Indtægter fra faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg indtægtsføres løbende. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodeha- vende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter. Driftsomkostninger Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets drifts- omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver. Administrationsomkostninger Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostnin- ger, der afholdes til administrativt personale, kontorholdsomkostnin- ger og afskrivning af materielle aktiver. Personaleomkostninger Medarbejderaktieordning (bruttolønsordning) indregnes i personale- omkostninger over optjeningsperioden til en estimeret dagsværdi på tidspunktet for tildeling og en tilsvarende regulering af egenkapita- len. Finansielle poster Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger ved- rørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforplig- telser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de be- løb, der vedrører regnskabsåret. Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egen- kapitalen og i anden totalindkomst. Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi- ge og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte an- vendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte for- pligtelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser og –regler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller – regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan hen- føres til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapi- talen eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden totalindkomst. 33. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Jeudan Årsrapport 2022 – Noter112 Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberet- tigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til mod- regning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet. Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Modersel- skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. BALANCEN Driftsmateriel og inventar Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumu- lerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forven- tede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år. Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini- strationsomkostninger. Finansielle aktiver Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrøm- me. Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæs- sige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin- dingsværdien. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efter- følgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes akti- vets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindings- værdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget. Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæs- sige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Igangværende arbejder Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab. Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balan- cedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entre- prisekontrakt. Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale bud- getterede ressourceforbrug. Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis de kan genindvindes. Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning. De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehaven- der eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et tilgo- dehavende eller en forpligtelse. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjene- steydelser samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efter- følgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afhold- te omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeaf- grænsningsposter måles til kostpris. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for ved- tagelse på generalforsamlingen. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier ind- regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i hen- hold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforhol- dene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Kon- cernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer. 33. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) Noter – Jeudan Årsrapport 2022 113 33. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Perio- deafgrænsningsposter måles til kostpris. PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året. Finansielle reserver omfatter maksimale kreditfaciliteter reduceret med aktuelt likviditetstræk på balancedagen. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalin- ger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I penge- strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte sel- skaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændrin- ger i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og om- kostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbe- taling af udbytte. Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskre- ditter. Kreditfaciliteter omfatter trækningsrettigheder Jeudan enten har eller kan få stillet til rådighed indenfor kort tid. SEGMENTOPLYSNINGER Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysnin- gerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrappor- tering. Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –for- pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbej- der, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehaven- der, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger. Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmen- tets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, de- posita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld. NØGLETAL Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finans- foreningens elektroniske nøgletalsvejledning samt almindeligt aner- kendte beregningsformler. 114 Jeudan Årsrapport 2022 – Noter Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100 Gennemsnitlig egenkapital Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo EBIT + finansielle indtægter Finansielle omkostninger Udbytteprocent x aktiens pålydende 100 Egenkapital, ultimo Antal aktier, ultimo Børskurs Indre værdi Årets resultat Gennemsnitligt antal udvandede aktier Resultat før finansielle poster (EBIT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier Børskurs EPS Pengestrømme fra driften Gennemsnitligt antal udvandede aktier 33. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER/ GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL FORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE) EGENKAPITALANDEL RENTEDÆKNING UDBYTTE PR. AKTIE (DPS) INDRE VÆRDI PR. AKTIE (BV) KURS/INDRE VÆRDI (P/BV) RESULTAT PR. AKTIE (EPS) EBIT PR. AKTIE (EBITPS) EBVAT PR. AKTIE (EBVATPS) PRICE EARNINGS (PE) PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS) Noter – Jeudan Årsrapport 2022 Design, layout og foto Kim Tonning Portrætfoto Alexander Banck-Petersen JEUDAN A/S Bredgade 30 1260 København K Tlf: 7010 6070 jeudan.dk ÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2022-01-012022-12-312021-01-012021-12-312023-04-19529900MI0WOKLZH7MS98Regnskabsklasse Dwww.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/2023-02-28529900MI0WOKLZH7MS98KonklusionGrundlag for konklusion2023-02-28mne9664529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember4529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember5529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember2iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.