Japan Property Management Center Co.,Ltd.

Quarterly Report • May 13, 2019

 第１四半期報告書_20190513120958

【表紙】

【提出書類】	四半期報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2019年５月13日
【四半期会計期間】	第18期第１四半期（自　2019年１月１日　至　2019年３月31日）
【会社名】	日本管理センター株式会社
【英訳名】	Japan Property Management Center Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役　社長執行役員　　武藤　英明
【本店の所在の場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役　上席執行役員　CFO   服部　聡昌
【最寄りの連絡場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役　上席執行役員　CFO   服部　聡昌
【縦覧に供する場所】	日本管理センター株式会社関西支社 （大阪市中央区本町二丁目６番10号） 日本管理センター株式会社中部支社 （名古屋市中区新栄一丁目７番７号） 株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号）

E25870 32760 日本管理センター株式会社 Japan Property Management Center Co.,Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第四号の三様式 Japan GAAP true CTE 2019-01-01 2019-03-31 Q1 2019-12-31 2018-01-01 2018-03-31 2018-12-31 1 false false false E25870-000 2019-03-31 E25870-000 2019-01-01 2019-03-31 E25870-000 2018-03-31 E25870-000 2018-01-01 2018-03-31 E25870-000 2018-12-31 E25870-000 2018-01-01 2018-12-31 E25870-000 2019-05-13 iso4217:JPY iso4217:JPY xbrli:shares xbrli:pure

 第１四半期報告書_20190513120958

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

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回次		第17期 第１四半期 連結累計期間	第18期 第１四半期 連結累計期間	第17期
会計期間		自　2018年１月１日 至　2018年３月31日	自　2019年１月１日 至　2019年３月31日	自　2018年１月１日 至　2018年12月31日
売上高	（千円）	10,120,438	10,492,904	43,112,499
経常利益	（千円）	595,828	584,466	2,854,676
親会社株主に帰属する四半期（当期）純利益	（千円）	411,309	402,851	1,946,105
四半期包括利益又は包括利益	（千円）	411,314	402,894	1,946,060
純資産額	（千円）	4,596,512	5,755,914	5,763,777
総資産額	（千円）	10,076,868	11,373,667	11,717,620
１株当たり四半期（当期）純利益	（円）	22.69	22.22	107.36
潜在株式調整後１株当たり四半期（当期）純利益	（円）	－	－	107.27
自己資本比率	（％）	45.6	50.6	49.1

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．１株当たり四半期（当期）純利益の算定上の基礎となる普通株式の期中平均株式については、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有する当社株式を控除対象の自己株式に含めて算出しております。

４．第17期第１四半期連結累計期間及び第18期第１四半期連結累計期間の潜在株式調整後１株当たり四半期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。 

２【事業の内容】

当第１四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

 第１四半期報告書_20190513120958

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当第１四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中における将来に関する事項は、当四半期連結会計期間末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況の分析

当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が継続し、個人消費の増加など景気は引き続き緩やかな回復基調で推移しました。一方で米中間の貿易摩擦問題や新興国経済の減速懸念、英国のEU離脱問題等、国内経済への影響も含め、先行きの見通しが不透明な状況が続いております。

このような経済状況のもと、当社グループは、2019年12月期からの４年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２２～Beyond The 100,000 units!～」を策定し、管理戸数100,000戸の突破と賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位の確立を目指し、「プラットフォームの拡大による管理戸数の増加」と「付加価値向上を企図した商品・サービスの拡充・開発・展開による収益力強化」を基本戦略と定めております。

当社の事業は管理物件を運用することにより収益が計上されるビジネスモデルとなっており、管理戸数の増加は収益基盤の拡大・安定につながります。また、保険事業や滞納保証事業、ブロードバンド事業を行っており、これらは１戸当たりの収益性を高める付加価値向上を企図した商品・サービスとして展開しております。管理戸数が増加するほど、収益性を高めることにより成長を加速させることが可能となるため、管理戸数の増加を経営における最重要課題と位置付け、中期経営計画では管理戸数100,000戸超を目標として掲げております。

当社が管理する物件を運用することで得られるストック収益を拡大することで、持続的かつ安定した成長を実現するため、管理戸数の増加に重点をおいて全社一丸となって事業展開を行いました。

ａ．財政状態

当第１四半期連結会計期間末の総資産につきましては、前期末比343百万円減少し11,373百万円となりました。これは主に、現金及び預金が552百万円減少した一方、営業貸付金が168百万円増加したことによるものであります。

負債につきましては、前期末比336百万円減少し5,617百万円となりました。これは主に、未払法人税等が445百万円減少した一方、前受金が94百万円増加したことによるものであります。

純資産につきましては、前期末比７百万円減少し5,755百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益により402百万円が増加した一方、配当金の支払いにより400百万円が減少したことによるものであります。

ｂ．経営成績

当第１四半期連結累計期間の売上高10,492百万円（前年同四半期比3.7％増）、営業利益580百万円（同2.0％減）、経常利益584百万円（同1.9％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益402百万円（同2.1％減）となりました。

売上区分別の状況は、次のとおりであります。

（不動産収入）

不動産収入につきましては、不動産オーナーへの一括借上の提案が積極的に行われたことなどから、受注・受託は順調に推移しました。さらに不動産賃貸管理事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。

この結果、当第１四半期連結累計期間におきまして、管理物件累計戸数は76,809戸（前期末比1,724戸増）となり、不動産収入は9,769百万円（前年同四半期比1.2％増）となりました。

（加盟店からの収入）

加盟店からの収入につきましては、セミナーなどを積極的に開催したことから、新規のパートナー企業を獲得することができました。

この結果、当第１四半期連結累計期間におきまして、建築系パートナー（注１）590社（前期末比６社減）、不動産系パートナー（注２）694社（同４社減）、介護系パートナー（注３）112社（同１社増）となり加盟店からの収入は117百万円（前年同四半期比22.8％減）となりました。

分類	種別	役割
---	---	---
建築系パートナー （注１）	提携建築会社 CP （コンストラクションパートナー）	不動産オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携リフォーム会社 RP （リフォームパートナー）	不動産オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携高齢者住宅建築会社 SLP （シルバーパートナー）	不動産オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
不動産系パートナー （注２）	提携賃貸管理会社 JP （J'sパートナー）	当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などの役割を担っております。
提携売買仲介会社 EP （イーベストパートナー）	不動産オーナーから依頼を受け、当社グループと協力して収益物件の売買を媒介する役割を担っております。
介護系パートナー （注３）	提携介護会社 FP （ふるさぽパートナー）	不動産オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。※運営予定会社も含みます。

（その他の収入）

その他の収入につきましては、保険事業及び滞納保証事業が順調に推移しました。

この結果、その他の収入は605百万円（前年同四半期比90.8％増）となりました。

(2) 事業上及び財務上の対処すべき課題

当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

(3) 研究開発活動

該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

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第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

種類	発行可能株式総数（株）
---	---
普通株式	53,280,000
計	53,280,000

②【発行済株式】

種類	第１四半期会計期間末現在発行数（株） （2019年３月31日）	提出日現在発行数（株） （2019年５月13日）	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
---	---	---	---	---
普通株式	19,025,600	19,025,600	東京証券取引所 （市場第一部）	完全議決権株式であります。なお、権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であり、単元株式数は100株であります。
計	19,025,600	19,025,600	－	－

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。 

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。 

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式 総数増減数 （株）	発行済株式 総数残高 （株）	資本金増減額 （千円）	資本金残高 （千円）	資本準備金 増減額 （千円）	資本準備金 残高 （千円）
---	---	---	---	---	---	---
2019年１月１日～ 2019年３月31日	－	19,025,600	－	465,803	－	365,757

（５）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2018年12月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。 

①【発行済株式】

2019年３月31日現在

区分	株式数（株）	議決権の数（個）	内容
---	---	---	---
無議決権株式	－	－	－
議決権制限株式（自己株式等）	－	－	－
議決権制限株式（その他）	－	－	－
完全議決権株式（自己株式等）	（自己保有株式） 普通株式　　　 827,700	－	－
完全議決権株式（その他）	普通株式　　18,192,400	181,924	権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式
単元未満株式	普通株式　　　　 5,500	－	－
発行済株式総数	19,025,600	－	－
総株主の議決権	－	181,924	－

（注）１.「完全議決権株式（その他）」の普通株式には「株式給付信託(J-ESOP)」の信託財産として、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有している当社株式69,938株が含まれております。なお、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有している当社株式は、四半期連結財務諸表において自己株式として表示しております。

２.「単元未満株式」の普通株式には、当社所有の自己株式84株が含まれております。 

②【自己株式等】

2019年３月31日現在

所有者の氏名 又は名称	所有者の住所	自己名義 所有株式数 （株）	他人名義 所有株式数 （株）	所有株式数 の合計 （株）	発行済株式 総数に対する 所有株式数 の割合（％）
---	---	---	---	---	---
（自己保有株式） 日本管理センター㈱	東京都千代田区丸の内３丁目４－２	827,700	－	827,700	4.35
計	－	827,700	－	827,700	4.35

（注）１．上記のほか、「株式給付信託(J-ESOP)」の信託財産として、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有している当社株式69,938株を四半期連結財務諸表において自己株式として表示しております。

２．当社は、単元未満自己株式84株を保有しております。

３．当第１四半期会計期間末日現在の当社所有の自己株式数は827,790株となっております。 

２【役員の状況】

該当事項はありません。 

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第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（2007年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2019年１月１日から2019年３月31日まで）及び第１四半期連結累計期間（2019年１月１日から2019年３月31日まで）に係る四半期連結財務諸表について、東陽監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

		（単位：千円）
	前連結会計年度 (2018年12月31日)	当第１四半期連結会計期間 (2019年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	5,170,795	4,618,361
売掛金	306,080	347,228
販売用不動産	679,896	676,419
営業貸付金	2,233,866	2,402,747
その他	325,880	371,296
貸倒引当金	△68,934	△67,759
流動資産合計	8,647,584	8,348,293
固定資産
有形固定資産
建物	2,354,814	2,356,073
減価償却累計額	△1,276,224	△1,287,884
建物（純額）	1,078,589	1,068,188
土地	1,355,590	1,355,590
その他	54,717	53,361
減価償却累計額	△41,008	△40,021
その他（純額）	13,709	13,339
有形固定資産合計	2,447,889	2,437,118
無形固定資産
のれん	67,150	66,278
その他	59,450	57,451
無形固定資産合計	126,601	123,730
投資その他の資産
繰延税金資産	176,368	146,124
その他	481,467	501,627
貸倒引当金	△162,291	△183,227
投資その他の資産合計	495,544	464,524
固定資産合計	3,070,035	3,025,373
資産合計	11,717,620	11,373,667

		（単位：千円）
	前連結会計年度 (2018年12月31日)	当第１四半期連結会計期間 (2019年３月31日)
負債の部
流動負債
買掛金	443,660	493,606
1年内返済予定の長期借入金	170,004	169,964
未払法人税等	606,126	160,192
賞与引当金	－	47,507
前受金	1,041,704	1,135,886
その他	514,053	457,023
流動負債合計	2,775,550	2,464,180
固定負債
長期借入金	885,810	843,349
長期預り保証金	1,859,446	1,877,970
繰延税金負債	433,036	432,252
固定負債合計	3,178,293	3,153,571
負債合計	5,953,843	5,617,752
純資産の部
株主資本
資本金	465,803	465,803
資本剰余金	366,791	366,791
利益剰余金	6,100,571	6,103,071
自己株式	△1,179,798	△1,179,803
株主資本合計	5,753,368	5,755,863
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金	8	51
その他の包括利益累計額合計	8	51
新株予約権	10,400	－
純資産合計	5,763,777	5,755,914
負債純資産合計	11,717,620	11,373,667

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

		（単位：千円）
	前第１四半期連結累計期間 (自　2018年１月１日 　至　2018年３月31日)	当第１四半期連結累計期間 (自　2019年１月１日 　至　2019年３月31日)
売上高	10,120,438	10,492,904
売上原価	9,010,718	9,328,603
売上総利益	1,109,720	1,164,300
販売費及び一般管理費	517,370	583,529
営業利益	592,349	580,771
営業外収益
受取利息	90	55
受取手数料	778	784
その他	3,446	3,542
営業外収益合計	4,315	4,381
営業外費用
支払利息	825	561
その他	10	125
営業外費用合計	836	686
経常利益	595,828	584,466
特別損失
固定資産除却損	－	20
特別損失合計	－	20
税金等調整前四半期純利益	595,828	584,446
法人税、住民税及び事業税	171,266	152,153
法人税等調整額	13,252	29,440
法人税等合計	184,519	181,594
四半期純利益	411,309	402,851
親会社株主に帰属する四半期純利益	411,309	402,851

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

		（単位：千円）
	前第１四半期連結累計期間 (自　2018年１月１日 　至　2018年３月31日)	当第１四半期連結累計期間 (自　2019年１月１日 　至　2019年３月31日)
四半期純利益	411,309	402,851
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金	4	42
その他の包括利益合計	4	42
四半期包括利益	411,314	402,894
（内訳）
親会社株主に係る四半期包括利益	411,314	402,894
非支配株主に係る四半期包括利益	－	－

【注記事項】

（追加情報）

（従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引）

当社は、2017年３月１日より、株価及び業績向上への従業員の意欲や士気を高めるため、従業員に対して自社の株式を給付するインセンティブプラン「株式給付信託(J-ESOP)」を導入しております。

当該信託契約に係る会計処理については、「従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第30号　2015年３月26日）を適用しております。

① 取引の概要

本制度は、予め当社が定めた株式給付規程に基づき、一定の要件を満たした当社の従業員に対し当社株式を給付する仕組みです。

当社は従業員に対し、毎年利益に関して一定の条件を満たした場合の利益水準に応じてポイントを付与し、退職時に当該付与ポイントに相当する当社株式を給付します。従業員に対し給付する株式については、予め信託設定した金銭により将来分も含め取得し、信託財産として分別管理するものとします。

② 信託に残存する自社の株式

信託に残存する当社株式を、信託における帳簿価額（付随費用の金額を除く。）により純資産の部に自己株式として計上しております。当該自己株式の帳簿価額は前連結会計年度末90,569千円、当第１四半期連結会計期間末90,569千円であります。

また、当該株式の期末株式数は、前連結会計年度末69,938株、当第１四半期連結会計期間末69,938株、期中平均株式数は、前連結会計年度末69,967株、当第１四半期連結会計期間末69,938株であり、１株当たり情報の算出上、控除する自己株式に含めております。

（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用）

「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　2018年２月16日）等を当第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示しております。 

（四半期連結貸借対照表関係）

当社においては、運転資金の効率的な調達を行うため、取引銀行４行とコミットメントライン契約を締結しております。この契約に基づく借入未実行残高は次のとおりであります。

	前連結会計年度 （2018年12月31日）	当第１四半期連結会計期間 (2019年３月31日)
---	---	---
コミットメントラインの総額	1,200,000千円	1,200,000千円
借入実行残高	－	－
差引額	1,200,000	1,200,000

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

当第１四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第１四半期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）及びのれんの償却額は、次のとおりであります。

	前第１四半期連結累計期間 （自　2018年１月１日 至　2018年３月31日）	当第１四半期連結累計期間 （自　2019年１月１日 至　2019年３月31日）
---	---	---
減価償却費	24,850千円	21,828千円
のれんの償却額	－	872

（株主資本等関係）

前第１四半期連結累計期間（自　2018年１月１日　至　2018年３月31日）

１．配当金支払額

決議	株式の種類	配当金の総額 （千円）	１株当たり 配当額（円）	基準日	効力発生日	配当の原資
---	---	---	---	---	---	---
2018年２月27日 取締役会	普通株式	336,615	18.50	2017年12月31日	2018年３月30日	利益剰余金

（注）　2018年２月27日取締役会決議による配当金の総額には、「株式給付信託(J-ESOP)」の信託財産として、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有する当社株式に対する配当金1,295千円が含まれております。

２．基準日が当第１四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第１四半期連結会計期間の末日後となるもの

該当事項はありません。

当第１四半期連結累計期間（自　2019年１月１日　至　2019年３月31日）

１．配当金支払額

決議	株式の種類	配当金の総額 （千円）	１株当たり 配当額（円）	基準日	効力発生日	配当の原資
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2019年２月26日 取締役会	普通株式	400,351	22.00	2018年12月31日	2019年３月29日	利益剰余金

（注）　2019年２月26日取締役会決議による配当金の総額には、「株式給付信託(J-ESOP)」の信託財産として、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有する当社株式に対する配当金1,538千円が含まれております。

２．基準日が当第１四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第１四半期連結会計期間の末日後となるもの

該当事項はありません。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

当社グループは、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

（１株当たり情報）

１株当たり四半期純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

項目	前第１四半期連結累計期間 （自　2018年１月１日 至　2018年３月31日）	当第１四半期連結累計期間 （自　2019年１月１日 至　2019年３月31日）
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１株当たり四半期純利益	22円69銭	22円22銭
（算定上の基礎）
親会社株主に帰属する四半期純利益 （千円）	411,309	402,851
普通株主に帰属しない金額（千円）	－	－
普通株式に係る親会社株主に帰属する 四半期純利益（千円）	411,309	402,851
普通株式の期中平均株式数（株）	18,125,416	18,127,875

（注）１．株主資本において自己株式として計上されている信託に残存する自社の株式は、１株当たり四半期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

１株当たり四半期純利益の算定上、控除した当該自己株式の期中平均株式数は前第１四半期連結累計期間70,000株、当第１四半期連結累計期間69,938株であります。

２．潜在株式調整後１株当たり四半期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。 

（重要な後発事象）

（自己株式の取得）

当社は、2019年５月13日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される

同法第156条の規定に基づき、自己株式の取得に係る事項を決議しました。

１．自己株式の取得を行う理由

株主還元の充実及び資本効率の向上を図るとともに、経営環境に応じた機動的な資本政策を遂行するため。

２．取得に係る事項の内容

(1) 取得対象株式の種類　　　　当社普通株式

(2) 取得し得る株式の総数　　　550,000株を上限とする

（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合3.02％）

(3) 株式の取得価額の総額　　　600,000千円を上限とする

(4) 取得期間　　　　　　　　　2019年５月14日～2019年９月20日

(5) 取得方法　　　　　　　　　東京証券取引所における市場買付け

（証券会社による投資一任方式） 

２【その他】

2019年２月26日開催の取締役会において、次のとおり剰余金の配当を行うことを決議いたしました。

①　配当金の総額　　　　　　　　　　　　　　　　 400,351千円

②　１株当たりの金額　　　　　　　　　　　　　　　　22円00銭

③　支払請求の効力発生日及び支払開始日　　　　2019年３月29日

（注）配当金の総額には、資産管理サービス信託銀行株式会社(信託E口)が所有する当社株式に対する配当金

1,538千円が含まれております。 

 第１四半期報告書_20190513120958

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。