{0}------------------------------------------------

דוחות כספיים ליום 30 בספטמבר 2025

{1}------------------------------------------------

דוחות כספיים ביניים מאוחדים

חלק א׳

דוח הדירקטוריון של החברה

חלק ב׳

דוחות כספיים

חלק ג׳

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

חלק ד'

דוחות כספיים של חברות כלולות מהותיות

{2}------------------------------------------------

חלק א׳

דו״ח הדירקטוריון של החברה

{3}------------------------------------------------

ישראל-קðדה (ט.ר) בע"מ

דוח הדירקטוריון לתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

{4}------------------------------------------------

דוח דירקטוריון על מצב עðייðי החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

א.ריכוז ממצאים כספיים לתקופת הדוח:

סך מכירת דירות, קרקעות והכðסת שותפים לחברה וחברות כלולות מתחילת שðת 2025 ועד למועד פרסום הדוח הסתכמו לסך כולל של כ2.3- מיליארד ש"ח (*)(כולל חברה כלולה -ICR(, בהשוואה לכ3.5- מיליארד ש"ח 1 בתקופה המקבילה אשתקד .
להלן סיכום ðתוðי מכירות דירות ומשרדים בפרויקטים עיקריים של החברה עד למועד פרסום הדוח:
בפרויקט "Rainbow", ת ל אביב, מכרה החברה 272 דירות בתמורה כוללת של כ2.3- מיליארד ש"ח*.
בפרויקט ורטיקל סיטי- מכרה חברה כלולה כ26.5- אל פי מ"ר משרדים, בתמורה כוללת של כ- 847 מיליון ש"ח**.
בפרויקט מידטאון ירושלים- מכרה החברה כ261- דירות בתמורה כוללת של כ- 1.1 מיליארד ש"ח*, וכ4- אלפי מ"ר משרדים בתמורה כוללת של כ119- מיליון ש"ח**.
בפרויקט לב בבלי, תל אביב –מכרה החברה הכלולה 17 דירות בתמורה כוללת של כ- 90 מיליון ש"ח**.
בפרויקט "People", קרמðיצקי, מכרה החברה 57 דירות בתמורה כוללת של כ213- מיליון ש"ח*.
- (*) כולל מע"מ וכולל כתבי הרשמה.
- (**) כולל מע"מ.

להלן סיכום פעולות עיקריות שבוצעו על ידי החברה בשðת :2025

ביום 23 ביðואר ,2025 ביצעה החברה הקצאה פרטית של מðיות החברה לגופים מוסדיים בתמורה כוללת של כ- 125 מיליון ש"ח.
ביום 3 באפריל ,2025 התקיימו כל התðאים המתלים וחברת המלוðאות השלימה את רכישת פעילות מלו ðות בראון תמורת סך של כ- 131 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. השלמת העסקה ðעשתה באמצעות הון עצמי ובאמצעות מימון חיצוðי מבðק מקומי (כ 74- מיליון ש"ח). עם השלמת העסקה, ויחד עם הפעילות הקיימת, החזיקה חברת המלוðאות בכ3,800- חדרי מלון בבעלות, בשכירות ובðיהול בישראל וביוון. ðכון למועד פרסום הדוחות חברת המלוðאות מחזיקה בכ 4,000- חדרי מלון.
ביום 20 באפריל ,2025 זכתה החברה יחד עם חברת צ'ק פויðט, במכרז להקמת פרויקט מעורב למגורים, תעסוקה ומסחר (פרויקט People (בתמורה לסך של 818 מיליון ש "ח (חלק החברה: כ318- מיליון ש"ח). ביום 2 ביולי ,2025 הושלמו התðאים המתלים ותמורת הרכישה שולמה במלואה. להרחבה ראה ביאור 4י' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
פרויקט Five&Four, רמת השרון ביום 24 ביולי ,2025 החברה קיבלה לידיה את פרוטוקול ועדת המשðה לעררים של המועצה הארצית לתכðון ולבðיה ("הוועדה") לפיו ðדחה הערר שהוגש. בהתאם, פורסמה תכðית רמת השרון החדשה למתן תוקף ברשומות. בתאריך 22 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, הגישה הוועדה המקומית לתכðון ובðייה רמת השרון עתירה מðהלית לבית משפט כðגד החלטת הוועדה.
ביום 30 ביולי ,2025 ðחתם הסכם ליווי בפרויקט מידטאון ירושלים. בחודש פברואר 2025 התקבל היתר בðיה לפרויקט המגורים, ובחודש אפריל 2025 התקבל היתר בðייה למגדלי המשרדים. להרחבה ראה ביאור 4ה' בדוחות המאוחדים של החברה.
ביום 9 בספטמבר 2025 הודיעה חברת מעלות P&S על השארת הדירוג על ilA- זאת גם עבור הðפקת הרחבת סדרה ח' ðוספת.
ביום 11 בספטמבר ,2025 התקבל היתר בðייה מלא לשלב א' בפרויקט ורטיקל סיטי.
ביום 25 בספטמבר ,2025 הושלמה עסקת המכירה של פרויקט הגבעה הצרפתית על ידי ICR בתמורה לסך של כ300- מיליון ש"ח, ורשמה רווח של כ- 130 מיליון ש"ח. להרחבה ראה ביאור 4לג' לדוחות הכספיים המאוחדים.

¹ בגין מכירת דירות ומשרדים כולל כתבי הרשמה, הסכום כולל מע"מ.

{5}------------------------------------------------

ביום 30 בספטמבר 2025, התקבל היתר בנייה מלא בפרויקט Rainbow. להרחבה ראה ביאור 4כד׳ בדוחות המאוחדים של החברה
ביום 10 בנובמבר 2025, לאחר תאריך המאזן, הושלמה עסקת המיזוג בין ישראל קנדה מלונאות לקבוצת די.אן.איי. להרחבה ראה באור 5ב׳ לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
הרווח הנקי לשלושה שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ-68 מיליון ש״ח לעומת רווח נקי
של כ-172 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד.
הרווח הנקי לתשעה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ-37 מיליון ש״ח לעומת רווח נקי של כ-21 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד.
סך המאזן המאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ- 12.4 מיליארד ש״ח, בהשוואה לסך של כ-11 מיליארד ש״ח ביום 31 בדצמבר 2024.
ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לכ- 3.6 מיליארד ש״ח, בהשוואה לכ-3.5 מיליארד ש״ח ביום 31 בדצמבר 2024.
ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ- 2.6 מיליארד ש״ח בהשוואה לכ-2.5 מיליארד ש״ח ליום 31 בדצמבר 2024.
יחס ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) לסך מאזן המאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ- 20.8% בהשוואה לכ-31.6% ליום 31 בדצמבר 2024.
יחס ההון העצמי של החברה ללא זכויות מיעוט לסך המאזן המאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ- 1.1% בהשוואה לכ-20.7% ליום 31 בדצמבר 2024.

דירות ומשרדים שנמכרו בתקופה בפרויקטים של הקבוצה:

2025 בספטמבר 2025	ת הפרויקט ועד ליום (	נתונים מתחיי	ה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	פרויקט
היקף כספי כולל מע"מ באלפי ש"ח	דירות שנמכרו	שיעור שיווק	היקף כספי כולל מע"מ באלפי ש"ח	דירות שנמכרו
2,238,655	260	56.6%	408,791	46	Rainbow, תל אביב
981,603	236	34.2%	172,152	26	מידטאון ירושלים
90,066	17	12%	78,670	13	לב בבלי, תל אביב
86,600	4	4%	86,600	4	SHE, הרצל יהודה הלוי
106,650	9	7%	106,650	9	דובנוב, תל אביב ⁽³⁾
361,863	68	99%	40,054	5	אחד העם, תל אביב
400,439	113	39%	137,803	35	ירושלים,Pastoral
1,940,424	387	71%	32,904	6	פארק צפון שלב א, רמת השרון ⁽¹⁾
769,463	143	36%	118,227	24	פארק צפון שלב ב ,(EVE) רמת השרון ₍₂₎
750,413	153	71%	32,358	7	ההסתדרות (Air) גבעתיים
171,535	24	89%	-	-	המסילה, הרצליה
240,451	59	98%	-	-	Ocean Park II, נתניה
369,591	94	98%	-	-	הגפן, הרצליה (שלב ב')
492,365	163	99%	23,630	3	בת ים (Yam) סוקולוב
44,117	11	14%	44,117	11	אידמית (Jasmin), גבעתיים
45,808	11	33%	45,807	11	תל השומר (Serenity), רמת גן
9,090,043	1,752		1,327,763	200	סה"כ דירות

⁽¹⁾ בפרויקט פארק צפון שלב א - מתוך 387 דירות שנמכרו, כתב הרשמה 1 בסך של כ- 6,560 אלפי שייח כולל מעיימ.

⁽²⁾ בפרויקט פארק צפון שלב ב (EVE) - מתוך 143 דירות שנמכרו, 2 כתבי הרשמה בהיקף כספי של כ- 10,215 אלפי שייח כולל מעיימ.

בפרויקט דובנוב, תל אביב - מתוך 9 דירות שנמכרו, 2 כתבי הרשמה בהיקף כספי של כ- 21,876 אלפי שייח כולל מעיימ.

{6}------------------------------------------------

בספטמבר 2025	קט ועד ליום 30	נתונים מתחילת הפרוי	: חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	פרויקט
היקף כספי כולל מע״מ באלפי ש״ח	מ"ר שנמכרו	שיעור שיווק	היקף כספי כולל מע"מ באלפי ש"ח	מ"ר שנמכרו
119,062	4,052	9%	51,579	1,681	מידטאון ירושלים משרדים
846,496	26,597	35%	50,392	1,718	ורטיקל סיטי, רמת גן
965,558	30,649		101,971	3,399	סה"כ משרדים

מתום התקופה ועד לסמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים החברה מכרה 137 דירות בהיקף כספי של כ-704 מיליון שייח כולל מעיימ⁽⁺⁾.

מיום 1 בינואר 2025 ועד לסמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים החברה מכרה 337 דירות בהיקף כספי של כ-2,032 מיליון שייח כולל מעיימי

^(*) מתוכם 71 חוזים חתומים, כ-25 כתבי הרשמה בפרויקט People בסך של כ-94 מיליון ש״ח כולל מע״מ, כ-14 כתבי הרשמה בפרויקט מידטאון ירושלים בסך של כ-75 מיליון ש״ח כולל מע״מ, כ-5 כתבי הרשמה בפרויקט Rainbow בסך של כ-51 מיליון ש״ח כולל מע״מ וכ- 22 כתבי הרשמה בפרויקטים נוספים של החברה בסך של כ-126 מיליון ש״ח כולל מע״מ.

כתבי הרשמה

הליך שיווק יחידות הדיור/משרדים בחברה מורכב משני שלבים – בשלב הראשון, לאחר שסוכמו הפרטים המסחריים עם הרוכש, חותם הרוכש על כתב הרשמה / כתב הצטרפות הכולל את עיקרי הפרטים המסחריים שסוכמו (פרטי היחידה, הצמדותיה, תמורה ופריסת התשלומים) וכן פרטים משפטיים כלליים ביחס לנכס. לצורך כניסתו לתוקף של כתב ההרשמה, על הרוכש להפקיד בחשבון הנאמנות של הפרויקט דמי הרשמה בסך של בין 50,000 ש״ח לבין 100,000 ש״ח (תלוי פרויקט) (להלן ובהתאמה: ״דמי הרשמה״ ו-״כתב ההרשמה״). בשלב השני ועל פי הוראות כתב ההרשמה, על הרוכש להשלים את רכישת הזכויות וחתימה על הסכם מכר מחייב בתוך כחודש ממועד חתימתו ותשלום דמי הרצינות ייזקף על חשבון התשלום הראשון על חשבון התמורה על פי הסכם המכר. עוד קובע כתב ההרשמה כי במידה והרוכש לא יחתום על הסכם מכר ויחליט שלא להשלים את העסקה, לא יושבו לו דמי ההרשמה והם יחולטו לטובת חברת הפרויקט. יצוין, כי לעתים, לבקשת הרוכש, החברה מאשרת כי דמי ההרשמה יושבו לרוכש במידה והרכישה לא תושלם בשל מחלוקות משפטיות הקשורות בהסכם המכר, או מאריכה את המועד לחתימת הסכם המכר. לפרטים נוספים אודות הליך השיווק ראה סעיף ב-8 להלן.

ב. הסבר דירקטוריון למצב עסקי התאגיד

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזה את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (להלן: "התקופה" או "תקופת הדוח"), על פי תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות הדיווח").

הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני החברה בתקופת הדוח, אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם הדוח התקופתי של החברה לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024, הכולל את דוח תיאור עסקי החברה לשנת 2024 ואת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 (להלן: "הדוח התקופתי", "דוח ברנע 2024" ו-"הדוחות הכספיים השנתיים", בהתאמה).

כל הנתונים המופיעים בדוח הדירקטוריון הינם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים הסקורים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025. אלא אם צויו אחרת.

רקע כללי אודות החברה

נכון למועד הדוח, לחברה 8 תחומי פעילות כמפורט להלן:

1. תחום הנדליין היזמי (השקעה בקרקעות)
1. תחום הקמת פרויקטים בישראל
1. תחום ייזום וניהול קבוצות רכישה בישראל (אינו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים)
1. תחום הנדליין המניב בישראל
1. תחום ניהול מלונות בישראל
1. תחום הנדל"ו היזמי ברוסיה
1. תחום הדיור המוגן בישראל (אינו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים) לפרטים ראה דוח מיידי של החברה מיום 16 במרץ 2022 (מסי אסמכתא: 2022-01-026103), המובא בדוח זה בדרך של הפניה.
1. תחום הפעלת נכסים וחניונים בישראל (אינו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים)

לפרטים נוספים בדבר פילוח תחומי הפעילות של הקבוצה ראו סעיף 1 לחלק אי לדוח התקופתי לשנת 2024.

להלן עדכון אודות סטאטוס הפרויקטים העיקריים בשיווק של החברה בישראל (ככל שחלו שינויים מהותיים):

{7}------------------------------------------------

תחום הקמת פרויקטים בישראל
עדכון סטאטוס	שם הפרויקט
פרויקט להקמת 459 יחייד ושטחי מסחר בהיקף של כ-1,600 מייר ברוטו(). ביום 21 במרץ 2024 קיבלה החברת היתר חפירה ודיפון ובמהלך חודש אפריל 2024 קבלן החפירה והדיפון החל בעבודות. ביום 30 בספטמבר 2025, התקבל היתר בנייה מלא לפרויקט. ביום 10 באוקטובר 2024, חברת הפרויקט התקשרה עם שני בנקים מקומיים בהסכם ליווי לפרויקט להעמדת מסגרת מימון שלא תעלה על כ-3.2 מיליארד שייח כולל אשראי פיננסי. נכון למועד הדוחות נמכרו 260 יחייד בפרויקט בתמורה לסך כולל של כ- 2.2 מיליארד שייח כולל מעיימ. בהתאם למדיניות הכרה בהכנסה, החברה החלה להכיר בהכנסות מהפרויקט במהלך תקופת הדוח. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 נרשמה הכנסה בסך של כ-59 מיליון שייח. ()לאור טיוב תכנון הדירות ושיווקן, עודכן מספר היחידות לשיווק ל - 459 דירות (חלף 480), ללא שינוי בשטחים לשיווק. עם התקדמות התכנון, ייתכנו שינויים נוספים במספר היחידות לשיווק,	-פרויקט Rainbow, תל אביב
הפרויקט כולל כ – 695 יחייד (*) בשני מגדלים בני 40 קומות ובשטח כולל של כ- 63,500 מייר בחוטו וכן 200 יחייד לשיווק, שטחי מסחר, משרדים ומלונאות בשטח כולל של כ-75,000 מייר בחוטו וכן 02 יחייד לשיווק וספים של 40 קומות, מבנה לשימור בייעוד מלון בשטח של כ-5,250 מייר ברוטו וכן כ – 12,000 מייר מבני ציבור. ברוטו וכן כ – 12,000 מייר מבני ציבור. צוצין, כי לאור החלטת החברה לשווק חלק משטחי המשרדים מתוך כלל הנדליין להשקעה בשווי של כ-13 מיליון שייח, סך של כ-44,607 מייר מתוך זכויות המשרדים סווגו החל מחודש יולי 2024 כמלאי מקרקעין חלף נדליין להשקעה כפי שהוצג ממועד הרכישה של מקרקעין אלה. כמלאי מקרקעין חלף נדליין להשקעה כפי שהוצג ממועד הרכישה של מקרקעין אלה. על פי התבייע, הדירות להשכרה יהיו בבעלות אחודה ויעמדו להשכרה לתקופה של עשר שנים ממועד קבלת טופס 4 בשכר דירה בתנאי שוק חופשי (ללא מחיר מפוקח). בחלוף עשר שנים – ניתן יהיה למכור אותן ללא כל מגבלה. ביום 25 בפברואר 2025, התקבל היתר בנייה מלא למגדלי המגורים וכן נחתם הסכם קבלן ראשי למלונאות ודיור להשכרה. ביום 20 ביול 2025 התקשרה חברת הפרויקט עם בנק מקומי וגופים ביום 28 באפריל 2025, התקבל היתר בנייה מלא למגדל המשרדים ולמגדל המעורב הכולל זכויות למלונאות ודיור להשכרה. ביום 20 ביול 2025 התקשרה חברת הפרויקט עם בנק מקומי וגופים מוסדיים בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון בסכום שלא יעלה על כ-1938 מיליון שייח כולל להרחבה ראה ביאור 4הי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025. נכון למועד הדוחות נמכרו 2016 יחייד בפרויקט בתמורה לסך כולל של כ-1982 מיליון שייח בגין זכויות בהתאם למדיניות הכרה בהכנסה, החברה החלה להכיר בהכנסות מהפרויקט במהלך הרבעון השני בהתאם למדיניות הירות ושיווקן, עודכן מספר היחידות לשיווק ל - 255 מיליון שייח בגין זכויות המצורים לשיווק. שהחים לשיווק. עם התקדמות התכנון, ייתכנו שינוים נוספים במספר היחידות לשינוים במספר היחידות לשיווים.	פרויקט מידטאון ירושלים
מגדל בן 40 קומות בשטח כולל (לפי תבייע בתוקף) של 38,192 מייר (עיקרי ושירות) בחלוקה כדלקמן: (א) 102 יחייד בשטח של כ - 10,011 מייר; (ב) שטחי משרדים ו/או מלונאות ומסחר בשטח של כ- 25,047 מייר; ו-(ג) מבני ציבור בשטח של כ- 2,370 מייר. התקבל היתר חפירה ודיפון וביום 20 במרץ 2025, נחתם הסכם ביצוע עבודות קבלן לדיפון וחפירה עם סולל בונה, שותפות מוגבלת. נכון למועד הדוחות נמכרו 4 יחייד בפרויקט בתמורה לסך כולל של כ- 86.6 מיליון שייח כולל מעיימ.	פרויקט SHE (בנין בנק לאומי לשעבר), תל-אביב

{8}------------------------------------------------

	פרויקט להקמת 3 מגדלי תעסוקה, מגורים ומסחר הכולל: 2 מגדלי משרדים, 400 יחייד לבניה רוויה למטרת השכרה לטווח ארוך, 350 יחייד למעונות סטודנטים, מבנים ומוסדות ציבור ובנייה מרקמית לתעסוקה ולמסחר.
	ביום 18 באפריל 2024 התקשרה החברה יחד עם ב.ס.ר הנדסה ופיתוח בע״מ וחברת ורטיקל סיטי בע״מ (להלן: ״ ורטיקל ״) עם כלל חברה לביטוח בע״מ וכלל פנסיה גמל בע״מ (להלן יחד: ״כלל״) בע״מ (להלן: ״ ורטיקל ״) עם כלל חברה לביטוח בע״מ וכלל פנסיה גמל בע״מ (להלן יחד: ״כלל״) בהסכם הקובע כי כלל תשקיע סכום כולל של כ-160 מיליון ש״ח כנגד הקצאת מניות (כולל העמדת הלוואת בעלים) המהוות כ-24.5% מהון המניות המונפק והנפרע של חברת ורטיקל. ביום 25 ביוני בעלים התנאים המתלים והעסקה הושלמה. לאחר השלמת העסקה עם כלל, החברה מחזיקה (בשרשור) בחברת הפרויקט בשיעור של כ-55.9%.
	ביום 28 ביולי 2024 החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדה בתנאים של תכנית להעצמת זכויות במתחם לרחייק 30, כך שלאחר ובכפוף לאישור התכנית, היקף זכויות הבניה במתחם יעמוד על כ-354 אי מייר, מתוכם 277 אי מייר תעסוקה ומסחר, 24 אי מייר מבני ציבור, 53 אי מייר מגורים להשכרה ומעונות סטודנטים.
פרויקט ורטיקל סיטי, רמת גן	לאור חתימה על חוזי מכר בהיקפים ושיעורים משמעותיים החליטה החברה הכלולה כי זכויות הבניה למשרדים בסך של כ- 75 אלף מייר מתוך כלל הנדליין להשקעה, יסווגו החל מחודש אוקטובר 2023 כמלאי מקרקעין לזמן ארוך חלף נדליין להשקעה כפי שהוצג ממועד הרכישה של מקרקעין האלה.
	במהלך חודש פברואר 2025, נחתם הסכם עם אלקטרה בניה בעיימ לעבודות חפירה, דיפון וביסוס.
	ביום 11 בספטמבר 2025, התקבל היתר בנייה מלא לשלב אי של הפרויקט. היתר הבנייה הוא לבניית מגדלי תעסוקה, מגורים ומסחר, מתוכם 400 יחייד לבנייה רוויה למטרת השכרה לטווח ארוך, 350 יחייד למעונות סטודנטים ובנייה מרקמית לתעסוקה, מסחר ומבני ציבור.
	ביום 16 בנובמבר 2025, לאחר תאריך המאזן, חתמה החברה על הסכם מימון עם שני בנקים מקומיים, להעמדת מסגרת אשראי פיננסי בסכום כולל שלא יעלה על כ-1,290 מיליון שייח. להרחבה ראה ביאור 45' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025.
	ביום 26 בנובמבר 2025, לאחר תאריך המאזן, נחתם הסכם שוברים.
	נכון למועד הדוחות נמכרו כ-26.5 אלף מייר משרדים בפרויקט, בתמרה לסך כולל של כ-846 מיליון שייח כולל מעיימ.
	פרויקט התחדשות עירונית במסלול רישוי תמ"א 38/2, במסגרתו, צפויות להיבנות 299 יח"ד. בהתאם לתכנית, סך שטחי הבנייה העיליים יסתכם לכ-37,200 מ"ר וכ-14,500 מ"ר שטחי בנייה תת קרקעיים. חלק חברת פרויקט בבלי (מוחזקת 50%) בפרויקט הינו כ-82%, ובהתאם - מספר יח"ד לשיווק על ידי חברת פרויקט בבלי: כ-134.
פרויקט לב בבלי, תל אביב	ביום 6 בינואר 2025, התקבל היתר בנייה לפרויקט.
	ביום 2 ביולי 2025 התקשרה החברה עם בנק מקומי וגוף מוסדי בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון שלא תעלה על כ-2 מיליארד ש״ח כולל אשראי פיננסי, להרחבה ראה ביאור 4כו׳ לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025.
	נכון למועד הדוחות נמכרו 17 יחייד בפרויקט בתמורה לסך כולל של כ- 90 מיליון שייח כולל מעיימ.
	ביום 21 בנובמבר 2022 הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל-אביב החליטה על הפקדה בתנאים של תכנית אזור התעסוקה מורשה ברמת השרון, להקמת מתחם שישלב מגורים, מסחר ותעסוקה
	ומבני ציבור (להלן: "התוכנית"). התכנית תאפשר הקמת פרויקט בהיקף שטחים כולל של כ-206
	אלפי מייר עילי, מעל מרתפים בשטח של כ-90 אלפי מייר. על פי התכנית תותר הקמת 4 מגדלים בני עד 20 קומות כייא שיחוברו בקומות התחתונות בהן יוקצו שימושי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-
	150 אלפי מ״ר. כמו כן, יוקמו 10 בנייני מגורים בני 9 קומות ובהם 600 יחידות דיור קטנות (מתוכן 120 יוקצו עבור דירות להשכרה). על פי התוכנית יוקצה שטח לטובת הקמת בית ספר, ושטחי ציבור
פרויקט Four&Five,	נוספים לתושבי המקום, וכן שטח של כ-7.5 דונם לטובת מסוף תחבורה ושימושי אחסנה עירוניים.
רמת השרון	בחודש פברואר 2024 החליטה הועדה המחוזית לאשר את התוכנית. לאחר מכן הוגש ערר על יידי עיריית רמת השרון. ביום 24 ביולי 2025, החברה קיבלה לידיה את פרוטוקול ועדת המשנה
	לו על אוני במני חסרון. באם 24 באלל 2023, חווברוז קיבלו לאירו אוני פרוסוקול זערוני וומשמה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה ( ייהוועדה יי) לפיו נדחה הערר שהוגש. בהתאם,
	פורסמה תכנית רמת השרון החדשה למתן תוקף ברשומות. בתאריך 22 באוקטובר 2025, לאחר תאריך המאזן, הגישה עיריית רמת השרון עתירה לבית משפט.
	בשנת 2025 ועד מועד פרסום הדוח מכרה החברה 11 יחידות קרקע המיוחסות לפרויקט המשרדים
	בתמורה כוללת של כ- 9.5 מיליון שייח כולל מעיימ. קרקע הכוללת 7 מגרשים במתחם ייבית הנערהיי בהוד השרון בשטח כולל של כ-39 דונם. הקרקע
	ממוקמת בשכונת כפר הדר בחלקה המערבי של הוד השרון, במתחם הידוע כייבית הנערהיי.
פרויקט בית הנערה, הוד השרון	על הקרקע חלה תבייע המאפשרת הקמת 530 דירות. בדיון שנערך בחודש אוגוסט 2025 החליטה הועדה המחוזית לאשר תוספת יחייד ושטחי מסחר כך שהפרויקט יכלול בשלמותו 633 יחייד ו-2,500 מייר מסחר. הוגשה בקשת היתר מלא למגרשים 204 ו- 208.
	החברה החלה בשיווק דירות במגרש 204 ו- 208 (94 יחייד) במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2025.
	בחודש מאי 2024 זכתה החברה במכרז של רמייי לרכישת קרקע ברחוב דובנוב 4-6 בתל אביב, בשטח כולל של כ-2.4 דונם המיועד להקמת מגדל של 42 קומות הכולל: 13.3 יחייד, כ-17.5 אלפי
	מייר שטחי מסחר ותעסוקה (ברוטו עילי) וכ-1.5 אלפי מייר (נטו)
פרויקט דובנוב 4, תל אביב	שטחי ציבור. במהלך חודש אוגוסט 2024 השלימו החברה והשותף את רכישת הזכויות. החברה החלה בתכנון מפורט של הפרויקט ומקדמת את תכנית העיצוב של המתחם.

{9}------------------------------------------------

, People פרויקט קרמינצקי, תל אביב	החברה זכתה יחד עם חברת ציק פוינט במכרז לרכישת זכויות חכירה מהוונות בקרקע הידועה כמרכז הטכני של חברת החשמל ברחוב קרמינצקי בתל אביב בשטח של כ-13.5 דונם בתמורה לסך של כ-818 מיליון ש״ח (חלק החברה כ-318 מיליון ש״ח). על חטיבת הקרקע ניתן דונם בתמורה לסך של כ-60 אלף מ״ר כולל שטחי לבנות 302 יח״ד, כ-2 אלפי מ״ר שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-60 אלף מ״ר כולל שטחי מסחר בקומת הקרקע. בהתאם להסכמות בין החברה לבין ציק פוינט, זכויות המגורים תהיינה בבעלות של ציק פוינט. בבעלות החברה ואילו זכויות התעסוקה תהיינה בבעלות של ציק פוינט. החברה החלה בתכנון מפורט של הפרויקט. ביום 2 ביולי 2025 תמורת הרכישה שולמה והעסקה הושלמה. בחברה החלה בשיווק במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2025. נכון למועד פרסום הדוח נמכרו 57 יח״ד בתמורה לסך של כ-21 מיליון ש״ח כולל מע״מ (כולל 25 כתבי הרשמה בסך של כ-94 מיליון ש״ח)
Pastoral (רח' הנטקה), ירושלים (תחת חברת איי טי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ (42.5%))(2)	פרויקט מסוג "פינוי ובינוי" ברחוב הנטקה בירושלים בשכונת קרית היובל, בירושלים הכוללים כיום 138 דירות מגורים אשר במסגרתו יוקמו 4 בנייני מגורים וכ-425 יחידות דיור ושטח מסחרי בשטח של כ-1,000 מ"ר. בחודש דצמבר 2022 התקבל היתר חפירה לפרויקט. בחודש דצמבר 2024 התקבל היתר חפירה לפרויקט. בחודש דנקאי למימון התקבל היתר בניה מלא לפרויקט. איי סי אר התקשרה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט, להרחבה ראה ביאור 400 לדוחות הכספיים המאוחדים. נכון למועד הדוח, חתמו 100% מבעלי הקרקע על ההסכם המשולש ונמכרו 113 יח"ד (30% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ-400 מיליון ש"ח כולל מע"מ. במהלך חודש נובמבר 2025, לאחר מועד הדוח, ICR הוציאה הודעת פינוי לבעלי הקרקע.
פארק צפון (תחת חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע״מ (42.5%))	פרויקט מגורים בשכונת נווה גן ברמת השרון המבוצע בשלושה שלבים וכולל 1,205 יחידות דיור. שלב אי - משותף לאי סי אר עם חברת צמח המרמן וכולל בניית 14 מבני מגורים שיכללו 548 דירות. בחודש דצמבר 2023 התקבל היתר בניה מלא למגרשים 28 ו-30. חלק איי סי אר במגרשים אלו הינו 50%. 50%. בחודש דצמבר 2024 התקבל היתר בניה מלא למגרש 27. חלק איי סי אר במגרש זה הינו 65%. בחודש אוגוסט 2025, התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש 29. חלק איי סי אר במגרש זה הינו 50%. מגרש 29 טרם יצא לשיווק. נכון למועד הדוח, בשלושת המגרשים הנייל (27,28,30), נמכרו 387 יחייד (כ-71% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ-1,940 מיליון שייח כולל מעיימ (כולל כתב הרשמה 1 בתמורה של כ-6.5 מיליון שייח כולל מעיימ). שיעור הביצוע במגרשים 20+28 הינו 56.7% ובמגרש 27 הינו 22.4%.
	שלב בי (פרויקט TVE)- משותף לאי סי אר עם חברת נוף עירוני יזמות בע"מ בחלקים שווים (50% כ"א) וכולל בניית 7 מבני מגורים שיכללו 401 דירות במגרשים 23-26. בחודש ספטמבר 2025 התקבל היתר מלא לבניינים במגרשים 24-26 שבהן החלו עבודות הפרויקט. מגרש 23 טרם יצא לשיווק. נכון למועד הדוח, במגרשים 24-26 נמכרו 143 יח"ד (כ-36% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ-769 מיליון ש"ח כולל מע"מ (כולל 2 כתבי הרשמה בתמורה של כ-10.2 מיליון ש"ח כולל מע"מ (כולל 2 כתבי הרשמה בחמורה של כ-20.2 יחידות דיור בו טרם הוחל שלב ג'י – מוחזקת בלעדית על ידי איי סי אר, מגרשים 18-20 כוללים 256 יחידות דיור בו טרם הוחל שיווק. במהלך חודש נובמבר 2025, לאחר מועד הדוח, התקבלה החלטת ועדה להיתר מלא בכל שלושת המגרשים.
הסתדרות גבעתיים – (Air) (תחת חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ (42.5%))	פרויקט לבניית 3 בנייני מגורים שיכלול 333 דירות (216 לשיווק) ושטח מסחרי בהיקף של כ-1,000 מ״ר. שיווק הפרויקט החל בחודש ספטמבר 2022. נכון למועד הדוח, נמכרו 153 יח״ד ( 71 %) מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ- 750 מיליון ש״ח כולל מע״מ. בחודש ינואר 2025 התקבל היתר בניה מלא לפרויקט ואיי סי אר החלה בביצוע הפרויקט.
המסילה, הרצליה – (תחת חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ (42.5%))	פרויקט בוטיק לבניית 7 בנייני מגורים שיכלול 54 דירות (27 לשיווק). בחודש אפריל 2022 קיבלה איי סי אר היתר בניה לפרויקט. נכון למועד הדוח, נמכרו 24 יחייד ( 89% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ- 172 מיליון שייח כולל מעיימ. שיעור הביצוע בפרויקט כ- 92%.
אידמית, גבעתיים - Jasmin (תחת חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ (42.5%))	פרויקט מסוג פינוי בינוי ברח׳ אידמית 13, 15 ו-17 בגבעתיים הכולל כיום 42 דירות מגורים, אשר במסגרתו יוקם בניין מגורים בן 118 יחידות דיור. בחודש דצמבר 2024 התקבל היתר חפירה לפרויקט. בכוונת איי סי אר להתקשר בהסכם ליווי בנקאי לצורך מימון הקמת הפרויקט. במהלך חודש פברואר 2025, החלה איי סי אר בשיווק הפרויקט. נכון למועד הדוח, נמכרו 11 יח״ד (14% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ-44 מיליון ש״ח כולל מע״מ.
אל השומר, רמת Serenity תל השומר, רמת גן (תחת חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ (42.5%))	עסקת קומבינציה להקמת בניין הכולל 58 יחייד, מתוכן 43% מיחידות הדיור בפרויקט הינן דירות בעלים. בכוונת איי סי אר להתקשר בהסכם ליווי בנקאי לצורך מימון הקמת הפרויקט. במהלך בעלים. בכוונת איי סי אר להתקשר בהסכם ליווי בנקאי לצורך מימון הקמת הפרויקט. במהלך חודש פברואר 2025, החלה איי סי אר בשיווק הפרויקט. נכון למועד הדוח, נמכרו 11 יחייד (33% מהיחידות לשיווק) בתמורה כוללת של כ-46 מיליון שייח כולל מעיימ.

{10}------------------------------------------------

דמי ניהול עיקריים צפויים (באלפי ש״ח) חלק החברה, בהנחת מכירת מלוא המלאי:

מועד זכאות	ייהול	דמי נ	פרויקט
	יתרת חלק החברה ברישום הכנסה לקבל מדמי ניהול	100%
מועד הזכאות לקבלת 80% מהכספים התקיים, במהלך תקופת הדוח נחתם הסכם ליווי והתקבלו כ- 4.5 מיליון ש״ח. יתרת דמי ניהול ישולמו עם השלמת הפרויקט.	3,931	13,400	פרויקט כחול חוף, עתלית
על פי הסכם השיתוף, לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	8,320	8,320	פרויקט טורקיז, תל- אביב
על פי הסכם השיתוף, לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	14,000	14,000	פרויקט חוף התכלת, הרצליה2
14 ימים ממועד משלוח הודעה על אישור התוכנית לשינוי ייעוד הקרקע כמפורט בטבלה שבסעיף 6.3.2.1 לדוח ברנע 2024	24,000	24,000	הוד השרון (שביל התפוזים)
במועד הוצאת היתר הבנייה הראשון ביחס לכל אחד מהבניינים	21,600	21,600	פרויקט נתניה, ביזנס וילאג'
על פי הסכם השיתוף, לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	15,700	15,700	הצוק הצפוני, תל-אביב
על פי הסכם השיתוף לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	7,680	7,680	פרוייקט סאנסט
על פי הסכם השיתוף, לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	28,000	28,000	מתחם פי גלילות
על פי הסכם השיתוף, לאחר אישור תבייע מפורטת יחתם הסכם שיתוף לבניה שיכלול בין השאר גם אבני דרך לקבלת דמי הניהול	5,520	5,520	הוד השרון מערב
	128,751	138,220	סה"כ

הנתונים בטבלה אינם כוללים דמי ניהול עתידיים בגין פרויקט הרובע הצפוני הרצליה בגובה 500 ש״ח לכל מ״ר מבונה שיאושר בתב״ע העתידית.

לעניין זה יצוין, כי מלבד הרוכשים אשר התקשרו עם החברה בהסכמי שיתוף וניהול בהסכמי הניהול, גם צדדים שלישיים נוספים המחזיקים בכ-4 דונם משטח הקרקע התקשרו עם החברה בהסכמי שיתוף וניהול ביחס לקרקע.

{11}------------------------------------------------

ריכוז אומדן נתונים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח):

יתרת עודפים צפויה בסיום הפרויקט (חלק	שיעור רווח גולמי צפוי	רווח גולמי שטרם הוכר (חלק	מחיר מכירה ממוצע למ"ר (אלפי	יתרת הכנסות צפויות (חלק	יתרת הכנסות צפויות	עלות בספרים (חלק	מועד חזוי למשיכת תזרים	היקף השיווק נכון	היקף השיווק נכון ליום	סטטוס	חלק החברה בפרויקט	שם הפרוייקט^נ
החברה) אחרי מס ¹⁷		החברה)	ש״ח)¹⁴	החברה) ליום 30.09.25	(100%) ליום 30.09.25	החברה) 30.09.2025	מהפרויקט 1 5	להיום	30.09.2025		·
304,106	100%	407,631	ל.ר	407,631	503,249	12,688	טרם נקבע	97%	97%	תיכנון/שינוי תבייע	81%	$^4$ רמת השרון זכויות מגורים, Four&Five
304,108	100%	407,831		407,631	303,249	12,000	טו ט נקבע	38%	38%	תיכנון/שינוי תבייע	81%	$^4$ רמת השרון זכויות משרדים, Four&Five
9,542	67%	7,524	ל.ר	11,273	14,091	3,749	במועד אישור התוכנית	96%	96%	תיכנון/שינוי תבייע	80%	צמרות הוד השרון (שביל התפוזים)
122,610	57%	80,494	ל.ר	140,800	140,800	63,495	טרם נקבע	-	-	בתכנון	100%	הצוק הצפוני, תל אביב
27,830	16%	4,477	ל.ר	28,794	28,794	24,317	טרם נקבע	-	-	בתכנון	100%	טורקיז, תל אביב
131,964	67%	103,758	ל.ר	155,471	242,924	51,713	טרם נקבע	61%	61%	בתכנון	64%	מתחם גלילות קרקע ומניות (אפטאון)
4,296	62%	3,127	ל.ר	5,015	5,015	1,888	טרם נקבע	94%	94%	בתכנון	100%	הוד השרון מערב
436,915	43%	649,438	מגורים- 115 מלונאות- 56	1,505,899	2,509,832	191,596	טרם נקבע	ı	-	בתכנון	60%	מתחם לפיד, תל אביב ⁵
209,320	26%	221,846	מגורים-68 מסחר-40 תעסוקה- 23	848,954	2,234,090	321,356	טרם נקבע	-	-	בתכנון	38%	¹⁰ בית מרס, תל אביב
5,582	69%	5,554	מגורים-88	8,007	8,429	2,582	2025	99%	99%	אוכלס	95%	אחד העם 13, תל אביב
109,415	39%	45,828	ל.ר	118,800	118,800	77,599	טרם נקבע	44%	44%	בתכנון	100%	פרויקט סאנסט, תל אביב צפון
131,537	64%	98,179	ל.ר	153,765	256,275	55,586	טרם נקבע	37%	37%	בתכנון	60%	ביזנס וילאג׳, נתניה
10,812	100%	14,000	ל.ר	14,000	14,000	177	במועד אישור התוכנית	100%	100%	בתכנון	-	תכלת חוף הרצליה
419,114	34%	601,942	מגורים-130 משרדים מעטפת- 40 מסחר- 50	1,778,441	2,195,607	464,632	2031	4%	4%	תבייע בתוקף	81%	$^6$ תל אביב,SHE פרויקט
537,229	18%	692,774	מגורים- 72 משרדים-22 מסחר- 40 מגורים מגורים להשכרה- 57	3,921,633	5,372,101	1,035,868	מגורים- 2030 משרדים- 2031	38%	34%	תבייע בתוקף	73%	$^{7}$ מידטאון ירושלים
246,541	27%	399,818	42	1,472,367	2,944,734	445,235	2029	4%	-	תבייע בתוקף	50%	מתחם בית הנערה שלב א, הוד השרון°
240,541	2/%	377,818	42	1,472,367	2,744,734	445,235	2029	-	-	תבייע בתוקף	50%	מתחם בית הנערה שלב ב, הוד השרון ^®
875,527	21%	671,522	מגורים- 85 מסחר- 45	3,187,355	3,187,355	1,593,368	2030	58%	56.5%	תבייע בתוקף	100%	Rainbow, תל אביב ⁹
342,216	25%	284,904	משרדים- 28	1,146,238	2,050,515	421,196	2031	35%	35%	תבייע בתוקף	55.9%	$^{\mathrm{I}_{1}}$ ורטיקל סיטי, רמת גן
357,322	35%	478,959	מגורים- 95 משרדים- 33	1,377,027	1,721,284	394,137	2032	5%	-	תבייע בתוקף	80%	דובנוב, תל אביב ¹
84,205	19%	79,301	מגורים- 65	411,426	822,852	78,670	2030	12%	12%	תבייע בתוקף	50%	לב בבלי, תל אביב
315,435	27%	377,443	מגורים- 52 מסחר-45	1,417,555	1,417,555	352,438	2032	11%	-	תבייע בתוקף	100%	Reople, תל אביב
4,681,518		5,228,519		18,110,451	25,788,302	5,592,290						סה״כ

⁽¹⁾ בהנחת מימוש מלא של המלאי. ככל שאין מכירות בפועל מסתמכת החברה על מחירי שוק או כתבי הצטרפות.

⁽²⁾ הרווח הגולמי מחושב התמס לכללי חשבונאות מקובלים וכולל הוצאות מימון עד קבלת היתר בניה ולא כולל הוצאות שיווק ופרסום, והינו כולל הו את ההכנסות בגין מכירת המלאי (כהגדרתו בעמדת סגל חשבונאית).

⁽³⁾ בית מרס וורטיקל סיטי הם פרויקטים המוצגים בדוחות הכספיים של החברה תחת הסעיף השקעה בחברות כלולות.

Four&Five (4) רמת השרון- לפרטים ראו סעיף בי לדוח הדירקטוריון.

⁽⁵⁾ לפיד, תל אביב- הטבלה לעיל כוללת את כל זכויות הצפויות הפרויקט, הריבית עודכנה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי מחיר המכירה למ״ר בגין המלונאות משקף חדר מלונאי בגמר מלא בסטנדרט גבוה במתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי זכויות המשרדים והמסחר מוצגות בסעיף נדל״ן להשקעה בדוחות הכפריים של החברה. (6) יהודה הלוי (פרויקט מוב בת אביב- הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות המסווגות כמלאי בפרויקט. הריבית עודכנה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי זכויות הדיור להשכרה, המשרדים, המלונאות והמסחר מוצגות בסעיף נדל״ן להשקעה בדוחות הכים של החברה. ההכנסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ-49 מיליון ש״ח שירשמו בסעיף הכנסות אחרות.

⁽⁸⁾ בית הנערה הוד השרון - הריבית עודכנה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. מספר היחידות לשיווק בשלב א' הינו 94 יחייד ובשלב ב' מספר היחידות הינו 436 כאשר במהלך חודש אוגוסט 2025 אישרה הועדה המחוזית הגדלת צפיפות כך שהפרויקט ירלות הגא נחייד

⁽⁹⁾ שדה דב, ת״א - הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות הצפויות בפרויקט עלות בספרים אינה כוללת היוון אשראי לא ספציפי של האג״ח. יצוין כי זכויות המסחר מוצגות בסעיף נדל״ן להשקעה בדוחות הכספיים של החברה. ההכנסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ- 38 מיליון ש״ח שירשמו בסעיף הכנסות אחרות. כמו כן, תמהיל הדירות השתנה במהלך התקופה מ-489 דירות ל-459 דירות. שטח אקוי לשיווק נותר זהה.

⁽¹⁰⁾ בית מרס, תייא - הטבלה לעיל כוללת את הזכויות הצפויות בפרויקט לפי רחייק 5.התוכנית בסמכות ועדה מקומית.

{12}------------------------------------------------

(11) ורטיקל סיטי, רמת גן- הנתונים בטבלה לעיל כוללים זכויות של 75,000 מייר משרדים שחברת הפרויקט החליטה על סיווגם כמלאי מקרקעין ומכירתם כמשרדים. ההכנסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ-43 מיליון שיח שירשמו בסיף הכנסות אחרות.

(12) דובנוב, ת"א- הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות הצפויות של הפרויקט.

ות. בטבלאות הבאות, ICR לגבי פרויקטים עיקריים של

(14) הטבלה לא כוללת את הקרקעות - הרובע הצפוני תל אביב ועמק ברכה תל אביב.

(15) הנתונים המוצגים אינם כוללים דמי ניהול עתידיים הצפויים בפרויקטים.

(16) מחיר המכירה למגורים הינו כולל מעיימ וליתר הרכיבים אינו כולל מעיימ.

(17) יתרת עודפים צפויה אינה כוללת הון עצמי שיושקע.

יים בישראל (באלפי ש"ח): ריכוז אומדן נתונים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח): (באלפי ש"ח)

פרויקטים בהקמה/שיווק

יתרת עודפים צפויה בסיום הפרויקט לרבות הון עצמי שהושקע ^(3),(3)	יתרת רווח גולמי שטרם הוכר ⁽²⁾	יתרת מלאי בספרים 30.09.2025	היקף שיווק נכון למועד הדיווח (11)	היקף שיווק נכון ליום 30.09.2025	יחידות לשיווק בפרויקט	מועד השלמת בניה	מועד רכישה	חלק ICR חלק בפרויקט	שם הפרויקט
	(ICR חלק
	באלפי ש״ח		1
	1,728	7,541	99%	99%	165	2024	פינוי בינוי	100%	ים, בת ים Yam
			100%	100%	117	2025	2018	100%	שדרות ירושלים, יפו ¹²
			100%	100%	180	2024	פינוי בינוי	100%	6 הגפן, בר כוכבא, הרצליה - שלב א
58,967	7,082		98%	98%	96	2025	פינוי בינוי	100%	הגפן, בר כוכבא, הרצליה - שלב ב 12
	116		100%	100%	67	2025	2019	100%	,Ocean Park I
41,225	225		98%	98%	60	2025	2019	100%	י נתניה ¹² Ocean Park II,
7,875	4,057	6,319	89%	89%	27	2025	2018	100%	המסילה, הרצליה
173,091	287,597	332,880	71%	71%	216	2028	פינוי בינוי	100%	ההסתדרות Air גבעתיים
14,843	22,139	3,514	39%	33%	33	2028	2017	100%	תל השומר Serenity, רמת גן s
47,163	64,185	14,829	14%	14%	76	2029	פינוי בינוי	100%	s אידמית), גבעתיים Jasmin
152,246	225,947	74,508	44%	39%	287	2029	פינוי בינוי	100%	Pastoral, ירושלים
288,872	182,752	614,578	71%	71%	548	2028	2021	58%	נווה גן, פארק צפון, רמת השרון (שלב אי) ⁴
221,669	114,674	613,532	39%	36%	401	2028	2021	50%	פארק צפון, רמת השרון (שלב בי) ⁵
1,005,951	910,502	1,667,701						•	סה"כ פרויקטים בהקמה

1) חברת ICR מוחזקת על ידי החברה בשיעור של 42.5% בשרשור סופי ומופיעה בדוחות הכספיים תחת השקעה בחברות כלולות. לאחר רכישת ICR יוחסו הקצאת עלות רכישה בסך של כ-92 מיליון ש״ח לעלות מלאי עבודות בביצוע ומלאי קרקעות (חלק החברה 42.5%). ליום 30 בספטמבר 2025 יתרת הקצאת עלות הרכישה עומדת על סד של כ-7.5 מיליון ש״ח (לאחר הפחתות).
(2) הרווח הגולמי אינו כולל את עלויות הפרסום והשיווק של הפרויקט והינו כולל הן את ההכנסות בגין מכירת המלאי בנטרול ההכנסה בגין רכיב המימון המשמעותי (כהגדרתו בעמדת סגל חשבונאית 11-5 של רשות לניירות ערך) כמו כן, ההכנסות ורווח גולמי אינן כוללות הכנסות משטחי מסחר, למעט פרויקט Pastoral, ירושלים.
יתרת העודפים לפרויקט מייצגת את ההון העצמי שהושקע ויתרת הרווח הצפוי אחרי מס, בניכוי סכומים ששוחררו ונמשכו מחשבון הליווי.
(4) חלקה של ICR בפרויקט 50% בשלושה מגרשים (28-30) מתוך הארבעה ובמגרש (27) ICR מחזיקה ב -75% ובסהייכ מחזיקה ICR בשיעור משוקלל של כ-58% בפרויקט.
- . 50% (23-26) בפרויקט בפארק צפון שלב בי מגרשים ICR בפרויקט בפארק (5)
- . גפן אי הסתיים האכלוס
7) צווין כי העודפים של ICR בפרויקט פארק צפון שלב א׳ משועבדים לגוף מוסדי לטובת הלוואה שהתקבלה שיתרתה ליום 30 בספטמבר 2025 הינה 141 מיליון ש״ח. סכום העודפים של הפרויקט הינו לפני ניכוי הלוואה כאמור.
(8) בפרויקטים- Jasmin גבעתיים ו-Serenity תל השומר חוזי המכר מותנים בהשלמת תנאים מתלים הכוללים בין השאר קבלת היתר בנייה. חוזי המכר ניתנים לביטול במידה והתנאים המתלים לא מתקיימים בתקופה שבין 12 ל-24 חודשים מיום חתימת הסכם המכר.
(9) ההסתדרות Air גבעתיים יתרת הרווח הגולמי הינה בגיו חלק יזום דירות למגורים בלבד שאיננה כוללת את החלק המסחרי.
(10) היקף השיווק נכון ליום 30.9.25 כולל כתבי הרשמה בפרויקטים כדלקמן : פארק צפון שלב א ישנו כתב הרשמה 1, פארק צפון שלב ב (EVE) -ישנו 2 כתבי הרשמה.
(AIR) היקף שיווק נכון לסמוך למועד הדיווח כולל כתבי הרשמה נוספים, בפרויקטים כדלקמן: פארק צפון שלב א' ישנם כתב הרשמה 3, פארק צפון שלב ב' (EVE) ישנם 5 כתבי הרשמה, תל השומר (Serenity) רמת גן ישנו כתב הרשמה 1, ההסתדרות Pastoral (עדיים ישנו כתב הרשמה 1, בעתיים ישנו כתב הרשמה 1.
(12) בפרויקטים שדרות ירושלים, יפו ו- Ocean park ll, נתניה התקבלו טפסי 4, ו-ICR סיימה את שלב האיכלוס בהם. בגפן בי, הרצליה התקבל טופס 4 ו- ICR החלה את שלב האיכלוס.
- יתרת עודפים צפויה אינה כוללת הון עצמי שיושקע. (13)

{13}------------------------------------------------

פרויקטים בתכנון/עתודות קרקע

עודפים צפויים בסיום הפרויקט כולל הון עצמי (לאחר מס)	הון עצמי שהושקע בפרויקט	רווח גולמי צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר	עלות בספרים ליום 30.09.2025	זכויות בניה בפרויקט		מועד רכישה	ולק ICR	שם הפרויקט
	(חלק ICR) באלפי ש״ח				מצב תכנוני נוכחי מצב תכנוני מבוקש
טרם נקבע	38,994	טרם נקבע	טרם נקבע	85,161	מסמכי התבייע המקודמים כוללים כ- 24,188 מייר 8,811 מייר למגורים, 15,377 מייר למלונאות ומסחר. הסתיימה תקופת ההתנגדויות לתכנית. דיון בהתנגדויות מתוכנן לרבעון הרביעי של השנה.	כ- 3,600 מייר	2016	33%	הרברט סמואל, תל אביב
32,488	321	62,167	29,203	321	ניצוב ואישור הרשויות, צפי כ- חודשים.	, ,	2023	100%	מתחם 12, נתניה (עסקת קומבינציה)
39,823		76,488	25,527		תבייע בסמכות מקומית אשר נמצאת בהליך תאום מול הועדה המקומית לקראת דיון הפקדה.	קרקע חקלאית	2023	100%	³ (עסקת קומבינציה) הארי, נתניה (עסקת קומבינציה)
288,363	258,410	166,144	49,153	705,638	להיתר מלא במגרשים 18-20. במהלך שנת 2026.		2021	100%	$^{2}$ פארק צפון, נווה גן, רמת השרון (שלב גיי
360,674	297,725	304,799	-	791,120		•		·	סה"כ פרויקטים בתכנון/ עתודות קרקע

עסקת קומבינציה, כאשר חלקה של ICR הינו כ-55%.

1 2

² הנתונים אינם כוללים את שטחי המסחר.

^.60% עסקת קומבינציה, כאשר חלקה של ICR הינו כ-60%

{14}------------------------------------------------

התחדשות עירונית

פרויקטים מעל 67% חתימות

												פרויקטים מעל 67% חתימות
עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי צפוי ²	הכנסות צפויות	מועד סיום בניה צפוי	מועד תחילת בניה צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר**	סטטוס תכנוני	התליות דיירים התליות שהסכימו עיקריות שהסכימו להתחלת וחתמו סטטוס תכנו הפרויקט למועד המאזן		n	שם הפרויקט
	(חלק ICR)								מ"ר מסחר	יח"ד לשיווק	יח"ד בפרויקט
T	באלפי ש״ח	T				T	T
56,131	105,306	618,460	2031	2027	21,588	תבייע מאושרת. תכנית העיצוב אושרה בתנאים שלא מעכבים את פתיחת הגשה להיתר. נפתחה בקשה להיתר מלא לחצי מהמתחם (חלק דרומי).	90%		1,195	262	310	מתחם הצופים, לוד
40,478	73,606	424,645	2031	2027	26,393	תבייע מאושרת ,נפתחה בקשה לקבלת היתר חפירה ודיפון.	93%		528	129	191	דיזינגוף המייסדים, נתניה
110,535	225,909	1,370,979	2034	2030	23,488	הועדה המקומית חתמה על מסמכי התכנית והם הוגשו לועדה המחוזית ועברו את תנאי הסף. בחודש נובמבר 2025 התכנית תשובץ לוועדה	90%		4,306	588	756	מתחם גאפונוב, אשדוד
86,400	136,758	741,390	2032	2028	32,096	אושרה תביע לאיחוד וחלוקה למתחם. כמו כן, תוכנית העיצוב למתחם נידונה בועדה המקומית ואושרה בתנאים. נפתחה בקשה להיתר חפירה ודיפון.	99%		1,650	395	560	∗רוטשילד, בת ים
151,493	251,411	1,156,512	2031	2027	31,672	היתר חפירה ודיפון אושר בועדה המקומית בינואר 202, עודה המקומית בינואר 205, לקבלת ההנאים ועד בינואר 205 מקבלת ההיתר. במקביל- תב"ע מתקנת לתוספת קומות, במקום 400, לתב"ע זו נקבע במקום 440, לתב"ע זו נקבע דיון להתנגדויות לאמצע נובמבר 2025. בקשה להיתר מלא נקלטה בוועדה המקומית.	98%	הסכמת 100% מהדיירים, חתימה על הסכמי ליווי,	1,172	324	474	קטמונים, ירושלים
24,674	41,050	176,571	2032	2029	34,050	תב״ע בסמכות ועדה מקומית שנידונה להפקדה. ICR עובדת על השלמת התנאים להפקדת התכנית.	73%	אישור תבייע חדשה והיתר	125	50	74	בר כוכבא 86, הרצליה
49,288	79,922	413,770	2030	2026	50,383	בחודש אוקטובר 2023 אושרה תכנית העיצוב ICR, האשה בקשה לקבלת היותרי בנייה אשר אושרה בוועדה וכעת בתהליך בקרת תכן מול מכון בקרה. צפי קבלת היתר רבעון 2026.	96%	בנייה		70	166	ברודצקי, תל אביב
38,083	68,996	349,542	2030	2028	33,861	תכנית בסמכות ועדה מקומית. תבייע הופקדה בתאריך 21.4.23 ואושרה למתן תוקף. כעת פועלת ICR על תכנית עיצוב ותכנון להיתר בנייה.	88%			114	170	רבי עקיבא, הרצליה
35,913	67,599	371,807	2033	2029	28,891	התוכנית הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית.	98%		520	114	171	קוקיס, בת ים
122,926	253,297	1,749,063	2032	2028	25,755	תבייע אושרה למתן תוקף והחל הליך התכנון לטובת אישור תכנית למתחם.	90%		1,300	646	918	כצנלסון, יהוד (כולל מסחר)
39,417	78,212	506,304	2032	2028	34,847	תבייע אושרה למתן תוקף והחל הליך התכנון, בשיתוף עם עיריית רמת גן לצורך הגשת תוכנית עיצוב.	87%		370	128	200	אבא הלל רשי, רמת גן

{15}------------------------------------------------

עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי צפוי ²	הכנסות צפויות	מועד סיום בניה צפוי	מועד תחילת בניה צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר**	סטטוס תכנוני	שיעור דיירים שהסכימו וחתמו למועד המאזן	תיאור הפרויקט			שם הפרויקט
	(ICR חלק)							מ"ר מסחר	יח"ד לשיווק	יח"ד בפרויקט
	באלפי ש״ח							בל״ו בלטווו	יווייו כשיווק	יווייו בפוויקט
55,831	114,257	707,834	2035	2031	27,125	תבייע בסמכות הועדה המקומית נתניה, נמצאת בשלב עריכת מסמכי התכנית לקראת הגשה.	88%	484	213	325	סלומון, נתניה
88,783	165,220	850,928	2035	2031	30,884	מסמכי תב״ע הוגשו ללשכת התכנון המחוזית לצורך בדיקת תנאי סף . כמו כן, ICR מגישה התנגדות לתוכנית המתאר תא 5500 החדשה.	73%	400	292	454	סומקן, תייא
68,890	134,937	782,020	2034	2030	36,443	תכנית בסמכות ועדה מחוזית. מתקיים פרה רולינג עם הוועדה המקומית והמחוזית לקראת בחירת חלופת תכנון נבחרת.	78%		237	385	פרוג, רמת גן
133,906	217,560	798,533	2035	2031	44,372	ו מקיימת פגישות תאום ICR עם מחלקות הוועדה המקומית לטובת קידום התבייע.	74%	44,410	68	137	פנינת איילון, תל אביב
133,671	251,289	1,337,632	2033	2029	36,185	הוגשו מסמכי תוכנית לועדה המקומית לבדיקת תנאי סף.	75%	1,078	401	645	מעונות שרה, הרצליה
32,039	73,272	519,237	2034	2030	32,822	תכנית בסמכות ועדה מחוזית. מתקיים פרה רולינג עם הוועדה המקומית והמחוזית לקראת בחירת חלופת תכנון נבחרת.	77%	191	158	257	הראה- נגבה, רמת גן
113,650	223,815	1,428,523	2033	2029			76%	255	640	839	חיפה סטרומה (שלב א)
131,391	255,358	1,525,773	2034	2030	20,984	התכנית הופקדה ופורסמה להתנגדויות הציבור.	74%	1,195	664	853	חיפה סטרומה (שלב ב)
129,260	236,181	1,250,429	2034	2030			69%	1,460	500	660	חיפה סטרומה (שלב ג)
77,790	137,936	642,863	2035	2031	31,171	התכנית נמצאת בשלב פרה רולינג. מתקיים שיח בעניין עם הרשות המקומית.	67%	500	218	346	דרך ההגנה, תל אביב
73,221	138,624	730,831	2035	2031	24,515	תכנית הצל נידונה בועדה המקומית.	69%		262	350	הורד א, אור יהודה
59,768	139,993	1,007,343	2032	2028	30,443	התכנית הופקדה.	70%	405	347	522	רבי עקיבא רסקו, חולון (כולל מסחר)
70,894	132,293	688,940	2035	2031	42,060	חלה לפעול לצורך הכנת תבייע בסמכות הועדה המחוזית. בשלב זה החל פרה רולינג מול הועדה המקומית.	75%		178	290	משמר הירדן, גבעתיים
1,924,432	3,602,801	20,149,929						61,544	6,998	10,053	סה"כ התחדשות עירונית

הנתונים אינם כוללים את שטחי המסחר

^* מחזיקה בפרויקט 1CR * **מחיר ממוצע למייר אינו כולל מעיימ

{16}------------------------------------------------

פרויקטים מתחת ל- 67% חתימות

עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי צפוי ²	הכנסות צפויות	מחיר מכירה ממוצע למי׳ר**	סטטוס תכנוני	שיעור דיירים שהסכימו וחתמו למועד המאזן	התליות עיקריות להתחלת הפרויקט	תיאור הפרויקט		שם הפרויקט
	(ICR	(חלק					מ״ר מסחר	יחידות דיור	יחידות דיור
	ש״ח	באלפי					בוייו בוטווו	לשיווק	בפרויקט
79,330	146,487	732,044	24,515	תכנית הצל נידונה בועדה המקומית.	50%			262	350	הורד ב, אור יהודה
101,892	187,356	928,029	39,274	תב"ע מתארית קיבלה תוקף במחוז. בכוונת ICR לקדם תכנית איחוד וחלוקה בוועדה המקומית.	12%		12,137	424	736	אנציו סרני, גבעתיים*
10,134	19,479	105,297	58,175	בשלבי תכנון מוקדמים.	61%		425	19	29	תל אביב דה האז
18,987	33,738	154,856	59,998	עם חתימת הרוב הנדרש, בכוונת החברה להגיש היתרי בניה על פי תכנית הרובעים של תל אביב. תכנון מוקדם לקראת פתיחת בקשה להיתר.	54%	הסכמת 100% מהדיירים, אישור, חתימה על הסכמי ליווי		33	61	פנקס תל אביב
32,844	68,503	593,358	47,215	בכוונת ICR לקדם תכנית מפורטת עבור הפרויקט בתיאום עם עיריית תל אביב.	29%	תבייע חדשה והיתר בנייה	35,100	50	117	הר ציון/העמל, תל-אביב
18,944	46,784	356,391	47,650	בכוונת ICR לקדם תכנון עבור הפרויקט בתיאום עם עיריית תל אביב.	45%			88	168	פרחי אביב, תל- אביב
8,268	31,170	320,949	43,123	התוכנית נמצאת בשלב פרה רולינג.	66%		383	100	180	הגיבור האלמוני, תל-אביב
51,583	103,291	599,699	26,959	התכנית בשלב פרה רולינג עם הועדה המקומית לטובת בחירת חלופת תכנון מוסכמת	66%		550	207	301	ששת הימים, נתניה
321,982	636,808	3,790,623					48,595	1,183	1,942	סה״כ התחדשות עירונית

^* ICR מחזיקה בפרויקט ICR

^** מחיר ממוצע למייר אינו כולל מעיימ

{17}------------------------------------------------

מידע צופה פני עתיד

יודגש, כי הערכות החברה דלעיל, בין היתר, תחזיות ואומדנים בדבר קבלת שינוי יעוד לקרקע ו/או היקף זכויות הבנייה בקרקע ו/או קבלת היתרי בניה, לוחות הזמנים להתחלת וסיום הבנייה בפרויקטים, לרבות מועד צפוי למשיכת תזרים מהפרויקט. סד ההכנסות הצפויות. המחיר הממוצע למ"ר. סד הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים ושיעורו, יתרת העודפים לרבות הערכה בדבר ההון העצמי שיושקע, אומדן תזרים לקבל (חלק החברה) ודמי הניהול בפרויקטים השונים של החברה אשר מותנים בתנאים המפורטים בטבלה שלעיל, הינם 'מידע צופה פני עתיד' (כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968), המתבסס על ניסיונה של החברה ושותפיה לפרויקטים השונים, על מימוש מלא של המלאי במחירים התואמים את המכירות בפועל. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בגורמים חיצוניים, כגון קבלת ההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקטים לרבות שינוי יעוד לקרקעות של החברה (הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה ושותפיה לפרויקטים) ולרבות שינוי תב"ע ביחס לפרויקטי התחדשות עירונית וכן בחתימת כל הבעלים הקיימים על ההסכמים, בעמידת החברה בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלבנטיים על ידם; בשיתוף פעולה בין השותפים, בהחלטות שיתקבלו על ידם במהלד הקמת הפרויקטים ובהעמדת ההוו העצמי הנדרש מהם (ובכלל זה מהחברה) על פי ההסכמים שנחתמו; בעמידת השותפים בתנאי הסכמי המימון שנחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלוונטיים (לרבות העמדת הון עצמי) ובאי התקיימות העילות לפירעון מיידי הקבועות בהם; בהתקשרות בהסכמי מימון לפרויקטים שביצועם טרם החל: בהתקשרות עם קבלו מבצע וספקים אחרים לביצוע הפרויקטים שביצועם טרם החל ובעלויות שנחזו לכך על ידי החברה, המתבססות על תנאי השוק העכשוויים: השפעות בשל מלחמת חרבות ברזל כמפורט בסעיף ב.3 להלן: ברגולציה שיתכן ותחול על פרויקטי התחדשות עירונית ו/או שינוי ו/או החמרת הרגולציה בתחומי הפעילות השונים של החברה; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן (אשר עשוי לחול בהם שינוי למול העלויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי), בשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן (בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה לרבות עליית הריבית והאינפלציה כמפורט בסעיף ב'6 וכן התייקרויות בעלויות הבנייה ובמדד תשומות הבנייה כמפורט בסעיף ב'7. להלן ובין היתר לאור שינויים תכופים ברגולציית המיסוי), וכן בהחלטות הרשויות בקשר לאישור תכניות ייעוד הקרקע - ואין וודאות שכד יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל.

להערכת החברה, נכון למועד זה, הגורמים העיקריים עלולים להביא לכך שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש הינו כי לא יחול שינוי יעוד בקרקעות של החברה ו/או שינוי תב"ע בהתאם לכוונות החברה ושותפיה; בניית הפרויקטים לא תתאפשר או תתעכב מסיבות שונות כגון אי עמידת החברה בדרישות הרשויות לקבלת ההיתרים ו/או אי קבלת היתרים מתאימים לפרויקטים או קבלתם במועד המאוחר מזה שנחזה על ידי החברה; אי עמידת השותפים בהסכמי המימון שנחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלבנטיים (לרבות העמדת הון עצמי) או התקיימות איזו מהעילות לפירעון מיידי הקבועות בהם שתוביל, ככל שתוביל, לבקשה לפרוע את ההלוואות שהועמדו באופן מיידי; אי התקשרות החברה בהסכמי מימון בפרויקטים הרלוונטיים; היקלעות הקבלן המבצע או ספקים אחרים שיהיו מעורבים בפרויקטים לקשיים כלכליים; היקלעות מי מהמשקיעים ו/או מי מהשותפים של החברה בפרויקטים הרלבנטיים לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו להמשיד ולממו את חלקו בפרויקטים: סטייה מהיקף הפרויקט הצפוי העלולה לנבוע מהתייקרויות עלויות הבניה כמפורט בסעיף ב7. להלן (לרבות מחסור בכוח אדם), ממיסים ו/או היטלים שיוטלו על רכישת הקרקע ופיתוחה וכדומה; השפעות מלחמת חרבות ברזל ועם כלביא כמפורט בסעיף ב.3 להלן; הרעה בסביבה הכלכלית לרבות השלכות עליית הריבית והאינפלציה כאמור בדוח דירקטוריון זה להלן, אשר תשפיע לרעה על סביבת המחירים בה פועלת החברה באופן שיביא לקיטון בהיקף המכירות הנחזה על ידי החברה וכו לקיטוו ברווח הגולמי שצויו על ידי החברה לעיל ובהתאם לקיטוו בעודפים של החברה בפרויקטים השונים. לפיכד, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

{18}------------------------------------------------

ב.1. מצב כספי

סך הנכסים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 מסתכם לסך של כ- 12,421 מיליון שייח לעומת סך של כ- 10,956 מיליון שייח ליום 31 בדצמבר 2025. העלייה בסך הנכסים של החברה נכון ליום 30 בספטמבר 2025 מוסברת להלן:

ליום הסברים לשינויים המהותיים שחלו בהשוואה ליום 31.12.2024 אלפי ש"ח	ליום 30.09.2024 אלפי ש״ח	ליום 30.09.2025 אלפי ש״ח	-
,, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,	ים שוטפים
.ראה סעיף ב.4. נזילות להלן. 410,276	207,763	259,557	מזומנים ושווי
הקיטון ביתרה נובע מתקבולים מרוכשים בחשבונות ליווי בפרויקטים Rainbow ומידטאון ירושלים אשר פרעו הלוואות בנקאיות וכן שימשו לתשלום היטל השבחה בפרויקט מידטאון ירושלים.	-	46,582	מזומנים מזומנים ופיקדונות בשימוש בחשבונות ליווי
הקיטון ביתרה נובע בעיקר מירידה בשווי ההוגן של מניות נורסטאר אינק. (להלן: " נורסטאר ").	107,159	102,261	נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד
הגידול ביתרה נובע בעיקר ממכירות יחידות קרקע בפרויקט הרובע הצפוני הרצליה ובפרויקט אלקו רמת השרון.	32,048	87,529	חייבים בגין מכירת מלאי מקרקעין ודירות בהקמה
126,481	273,804	114,549	חייבים ויתרות חובה
5,920	10,096	5,416	חייבים מס הכנסה
הגידול ביתרה נובע בעיקר מרכישת פעילות בראון. להרחבה ראה ביאור 4טו' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	52,933	94,947	חייבים ויתרות חובה בגין מלונאות
הגידול ביתרה נובע בעיקר מרכישת קרקעות ברובע הצפוני הרצליה בסך כ-138 מיליון ש״ח.	703,972	447,023	מלאי מקרקעין
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בפרויקט מידטאון ירושלים בסך כ-240 מיליון ש״ח ומהשקעות בפרויקט שדה דב בסך כ-140 מיליון ש״ח.	2,169,012	3,037,069	מלאי בניינים בתכנון ובהקמה
47,780	-	20,386	מקדמות על חשבון מלאי מקרקעין סך הכל נכסים
4,292,011	3,556,787	4,215,319	שוטפים
	ים לא שוטפים	נכסי	השקעות והלוואות
1,305,859	1,318,696	1,420,081	בחברות מוחזקות המטופלות בשיטת השווי מאזני, נטו
הגידול ביתרה נובע בעיקר מרכישת פרויקט People מתחם (מתחם קרימניצקי). להרחבה ראה ביאור 4יי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	1,129,299	1,492,396	מלאי מקרקעין לזמן ארוך
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות שבוצעו בפרויקט 2,893,000 מידטאון ירושלים בסך כ-155 מיליון שייח .	2,827,055
· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·	, ,	3,147,484	נדליין להשקעה
13,486	16,237	3,147,484	מקדמות על חשבון
13,486 הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טז' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.		, ,
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של	16,237	11,844	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	16,237 635,512	11,844	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	16,237 635,512 1,113	11,844	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלוגאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 425,912 הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים	16,237 635,512 1,113 5,266	11,844 839,206 - 6,392	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש לזמן ארוך
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 401 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 1,382 5,266 הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 401 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	16,237 635,512 1,113 5,266 414,449	11,844 839,206 - 6,392 1,092,206	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש לזמן ארוך נכסי זכות שימוש
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בתרהן, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.	16,237 635,512 1,113 5,266 414,449 8,428	11,844 839,206 - 6,392 1,092,206 8,813	מקדמות על חשבון נדל"ן להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש לזמן ארוך נכסי זכות שימוש
אגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה המלונאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה החברה. 1,382 5,266 הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 7,066 7,066	16,237 635,512 1,113 5,266 414,449 8,428 46,098	11,844 839,206 - 6,392 1,092,206 8,813 31,168	מקדמות על חשבון נדליין להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש לזמן ארוך נכסי זכות שימוש חייבים ויתרות חובה נכסי מסים נדחים השקעות ונכסים
הגידול ביתרה נובע בעיקר מהשקעות בבתי מלון בחברת המלוגאות, וכתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 1,382 5,266 הגידול ביתרה נובע בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טזי לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 7,066 7,066 7,066 7,066 7,060 31,771 6,707 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080 7,080	16,237 635,512 1,113 5,266 414,449 8,428 46,098 (*)13,151	11,844 839,206 - 6,392 1,092,206 8,813 31,168 14,035	מקדמות על חשבון נדל"ן להשקעה רכוש קבוע מקדמות על חשבון רכוש קבוע מזומנים ופיקדונות מוגבלים בשימוש נכסי זכות שימוש תיבים ויתרות חובה נכסי מסים נדחים השקעות ונכסים מוניטין ונכסים

{19}------------------------------------------------

הסברים לשינויים המהותיים שחלו בהשוואה ליום 31.12.2024	ליום 31.12.2024 אלפי ש״ח	ליום 30.09.2024 אלפי ש"ח	ליום 30.09.2025 אלפי ש״ח
		זים שוטפים	נכי

ליום
30.09.2025
אלפי ש״ח
התחייבויות שוטפות
3,374,007	אשראי מתאגידים בנקאיים וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך
294,123	חלויות שוטפות של אגרות חוב
48,438	חלויות שוטפות של התחייבות בגין חכירה
85,831	ספקים ונותני שירותים
296,374	זכאים ויתרות זכות
12,273	התחייבות בגין מסים שוטפים
2,321	התחייבות למתן שירותי בנייה
599,504	מקדמות בגין מכירת מלאי מקרקעין ומלאי בניינים בתכנון והקמה
814	הלוואות מאחרים
4,713,685	סך הכל התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפוח
1,716,813	הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים
10,116	הלוואות מאחרים והתחייבויות אחרות
1,135,279	אגרות חוב
1,097,436	התחייבות בגין חכירה
143,586	התחייבות מסים נדחים
143	התחייבות למתן שירותי בנייה לזמן ארוך
20,152	התחייבויות לא שוטפות אחרות
4,123,525	סך הכל התחייבויות לא שוטפות
+	סך הכל הון (כולל
3,584,298	המיעוט)
	30.09.2025 אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח 3,374,007

(*) סווג מחדש

הון עצמי

סך ההון העצמי של החברה, המיוחס לבעלי מניות החברה, ליום 30 בספטמבר 2025 וליום 31 בדצמבר 2024 הסתכם לסך של כ-2,622 מיליון שייח וכ-2,486 מיליון שייח, בהתאמה.

הון חוזר

ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה הון חוזר שלילי בדוח המאוחד בסך של כ-500 מיליון ש״ח בהשוואה להון חוזר חיובי בסך של כ-490 מיליון ש״ח ליום 31 בדצמבר 2024. הקיטון בהון החוזר נובע מקיטון בנכסים השוטפים במקביל לגידול בהתחייבויות השוטפות כמפורט לעיל. בדוח סולו לחברה הון חוזר חיובי, ראה סעיף ב-6 לדוח זה.

{20}------------------------------------------------

ב.2. תוצאות הפעילות

		ם שהסתיימו 30.09 t		ם שהסתיימו 1 30.09	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	הסברים לשינויים המהותיים שחלו בהשוואה ל- 9 חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024
	2025	2024	2025	2024	2024
הכנסות:
השכרה וניהול נדליין להשקעה	64,766	59,215	22,301	20,362	80,215
הכנסות ממכירת מלאי מקרקעין	111,174	6,192	26,864	1,074	11,679	הגידול בהכנסות אל מול תקופה מקבילה אשתקד נובע בעיקר בגין הכנסות מכירת יחידות קרקע בפרויקט המשרדים ברמת השרון בסך כ-23 מיליון ש״ח ויחידות קרקע בפרויקט הרובע הצפוני בהרצליה בסך כ-80 מיליון ש״ח.
הכנסות ממכירת מלאי דירות מגורים ומשרדים	156,616	59,332	121,625	17,859	61,115	ההכנסות בתקופה נובעות ממכירות בפרויקט Rainbow בסך כ- 94 מיליון ש״ח בהתאם לקצב ההתקדמות בפרויקט, ממכירות בפרויקט מידטאון בסך כ- 24 מיליון ש״ח בגין המגורים וכ-3 מיליון ש״ח בגין המשרדים וזאת בהתאם לקצב ההתקדמות בפרויקט וממכירות בפרויקט אחד העם בסך כ-34 מיליון ש״ח. ההכנסות בתקופה מקבילה אשתקד נובעות ממכירות בפרויקט אחד העם בסך כ-55 מיליון ש״ח.
הכנסות מהשכרת מלאי מקרקעין	18,415	19,055	6,335	6,369	25,344
הכנסות מדמי ניהול	4,511	-	-	-	1,645	ההכנסות בתקופה נובעות בעיקר מהכנסות דמי ניהול בפרויקט כחול עתלית.
הכנסות מהפעלת וניהול בתי מלון	303,243	229,523	145,655	85,563	291,017	הגידול בהכנסות נובע בעיקר מרכישת פעילות מלונות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טז' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
הכנסות שיווק ותיווך	8,755	18,014	2,949	10,578	25,714
הכנסות ממתן שירותי בנייה	2,753	3,123	1,198	1,334	4,886
עלייה בשווי הוגן נדל״ן להשקעה ורווח ממימושו	38,412	32,012	14,882	845	66,371
חלק החברה ברווח של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו ממס	79,116	(*)231,274	58,326	(*)176,948	200,760	הקיטון נובע בעיקר מהכנסות מחברת ורטיקל סיטי וחברת מורגל שנרשמו בתקופה מקבילה אשתקד.
הכנסות אחרות	3,274	706	2,456	-	5,490
סך הכל הכנסות	791,035	658,446	402,591	320,932	774,236

עלות השכירות	32,646	31,003	10,830	12,490	42,961
עלות מכירת מלאי מקרקעין	52,838	6,118	11,252	3,623	7,848	עלות מכירת מלאי מקרקעין בתקופה נובעת בעיקר ממכירת יחידות קרקע המיוחסות לפרויקט הרובע הצפוני בהרצליה.
עלות מכירת מלאי דירות מגורים ומשרדים	125,141	42,812	99,136	13,433	45,335	נובע בעיקר מפרויקט Rainbow, מידטאון ירושלים ואחד העם (אשר קיבל טופס 4 ואוכלס) בהתאם לקצב התקדמות הפרויקטים לאורך התקופות.
עלות הפעלה וניהול בתי מלון	292,751	190,297	124,336	76,783	257,682	עיקר הגידול נובע כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טז' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ומעזיבת המפונים את המלונות.
ירידה בשווי הוגן נדליין להשקעה	32,389	37,776	11,524	23,449	38,963
הוצאות בגין שירותי בנייה	2,753	3,123	1,198	1,334	4,886
הוצאות הנהלה וכלליות	42,975	45,272	16,932	12,953	59,821
הוצאות שיווק ומכירה	50,918	28,165	16,715	9,984	38,661	עיקר הגידול נובע בגין שיווק ומיתוג הפרויקטים בחברה, בעיקר בפרויקט Rainbow.
חלק החברה בהפסד של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו ממס	20,651	(*)11,679	7,313	(*)4,506	17,827
הוצאות אחרות	-	395	-	395	-
סך הכל הוצאות ועלויות	653,062	396,640	299,236	158,950	513,984
	137,973	261,806	103,355	161,982	260,252

{21}------------------------------------------------

הסברים לשינויים המהותיים שחלו בהשוואה ל- 9 חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ל-3 חודשים שהסתיימו ביום 30.09		ט שהסתיימו 30.09
	2024	2024	2025	2024	2025
נובע בעיקר מירידה בשווי ההוגן של מניות נורסטאר אינק. (להלן: " נורסטאר ").	36,911	36,334	(9,307)	13,620	(27,999)	שינויים בנכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן
הגידול אל מול התקופה המקבילה אשתקד נובע בעיקר מהכנסות ריבית בגין הלוואות לחברות כלולות בהתאם לתקן IFRS9 ומריבית בגין פיקדונות.	54,114	5,974	25,792	25,363	54,017	הכנסות מימון
עיקר הגידול ביחס לתקופה מקבילה אשתקד נובע כתוצאה מעלויות מימון בגין חכירה בעיקר כתוצאה מרכישת פעילות בראון, להרחבה ראה ביאור 4טז' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, ומרישום הוצאות מימון בגין פרויקט מידטאון ירושלים ופרויקט Rainbow ברווח והפסד החל ממועד קבלת היתר בנייה בהתאם להוראות 15IFRS.	(133,280)	(29,103)	(61,487)	(86,773)	(145,293)	הוצאות מימון
	217,997	175,187	58,353	214,016	18,698	(הפטד) רווח לפני מיסים על הכנסה
עיקר הגידול נובע ממיסים נדחים.	13,681	(2,954)	9,884	2,203	18,651	מסים על ההכנסה
	231,678	172,233	68,237	216,219	37,349	(הפסד) רווח לתקופה
	(6,072)	(7,938)	(737)	(7,138)	(2,379)	הפרשי שער בגין תרגום פעילות חוץ
	135,539	-	(569)	-	3,818	רווח מהערכה מחדש של רכוש קבוע, נטו ממס
	361,145	164,295	66,931	209,081	38,788	סך הכל (הפסד) רווח כולל

ב.3. מלחמת חרבות ברזל

בהמשך לאמור בביאור 31 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, השפעותיה העיקריות של מלחמת ייעם כלביאיי (ייהמלחמהיי). על פעילות החברה נכון למועד הדוח, הינו כדלקמן:

מלחמת חרבות ברזל הביאה עימה מחסור בכח אדם מקצועי באתרי בנייה וכן להתייקרות של חומרי הגלם הנדרשים לצורך הקמת הפרויקטים, באופן אשר מביא לעליית עלויות הביצוע בפרויקטים, בין אם טרם נחתם לגביהם הסכם ביצוע קבלני, ובין בפרויקטים בהם הסכם הביצוע צמוד למדד תשומות הבנייה. מלחמת חרבות ברזל אף הביאה לעליית האינפלציה לרמה שנתית מעל היעד האינפלציוני שהגדיר בנק ישראל של 1.0%, אשר הביאה לשימור סביבת ריבית גבוהה, זאת על אף הפחתה ראשונה של הריבית בשיעור של 0.25% (בהתייחס להשפעת האינפלציה ראה גם גורמי סיכון סעיף ב.7). לאור המצב, החברה עדכנה בתחזיות שלה את עלויות הקמת הפרויקטים בהתאם למחירי המכירה להסכמי קבלן שנחתמים בפועל. מנגד, אומדני ההכנסות של החברה בפרויקטים עודכנו אף הם בהתאם למחירי המכירה בפועל של יח״ד בפרויקטים השונים, כך שבשלב זה, לא נרשמה פגיעה ברווחיות הפרויקטים של החברה.

במהלך מבצע ייעם כלביאיי נפגעו מספר נכסים של החברה מפגיעת טילים ששוגרו מאיראן בהם נכסי המשרדים והמסחר בפרויקט יידה וינציייי, שטחי המסחר בפרויקט יימידטאון תל אביביי ושטחים נוספים בבית אמריקה. כלל הנכסים חזרו לפעילות מלאה ובמקביל פתחה החברה בהליכים מול מס רכוש בקשר עם כיסוי הנזקים שנגרמו לשטחים אלה.

ביום 10 באוקטובר 2025, לאחר תאריך המאזן, נכנסה לתוקפה הפסקת האש בין מדינת ישראל לבין ארגון חמאס. הפסקת האש מהווה את השלב הראשון בתוכנית רחבה לסיום המלחמה. יחד עם זאת, למרות הפסקת האש נרשמו הפרות מצד ארגון חמאס, וכן, חלה הסלמה מסוימת בגזרה הצפונית. אין ביכולת החברה להעריך האם המצב יסלים חזרה לכדי לחימה עצימה.

ביחס לתחום המלונות של החברה - הפעילות המלונאית בישראל מושפעת ממאפיינים הייחודיים לענף התיירות וכן מגורמים כלכליים וביטחוניים המשפיעים במישרין על תחום זה. עד לסוף שנת 2024 לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על תוצאות חברת המלונאות לאור היות מלונות החברה בתפוסה גבוהה בשל אירוח תושבי הדרום והצפון המפונים בהתאם לצורך ולצו השעה והכל תוך התאמת רמת ההוצאות (לרבות הוצאת עובדים לחליית וחופשות כפי הצורך) להיקף הפעילות בתקופה זו. יחד עם זאת, במהלך תקופת הדוח עזבו מרבית המפונים את מלונות החברה, יחד עם העונתיות בענף ומבצע עם כלביא השפיעו על תוצאות הפעילות המלונאית לשנת 2025. במהלך מבצע יעם כלביאי שוגרו טילים בליסטיים אל עבר מדינת ישראל שחלקם פגעו בערים מרכזיות בישראל, ובניהם בתייא. כתוצאה מהפגיעות, נגרם נזק לשני בתי מלון של החברה: מלון לייטהאוס שהיה סגור לשיפוצים, נפגע בצורה משמעותית ומרבית החדרים נהרסו מלאה (לרבות קליטת מפונים). מלון לייטהאוס שהיה סגור לשיפוצים, נפגע בצורה משמעותית ומרבית החדרים נהרסו אולם טרם ניתן לקבוע את היקף הנזק ואת משך הזמן ו/או העלות שיידרשו על מנת לשקמו. נכון למועד פרסום הדוח, אולם טרם ניתן לקבוע את היקף הנזק ואת משך הזמן ו/או העלות שיידרשו על מנת לשקמו. נכון למועד פרסום הדוח, החברה נמצאת בסיום הליכי השיפוי מול מס רכוש באשר לציוד והתכולה השייכים לה. סיומו של מבצע יעם כלביאיי,

{22}------------------------------------------------

חודשי הקיץ ותקופת החגים וכן כðיסתה לתוקף של הפסקת האש, הובילו לעלייה בכמות ההזמðות של החברה המלוðאית במהלך הרבעון השלישי ולאחריו .

יובהר כי הסלמה במצב הביטחוðי עלול להשפיע על עðף התיירות בכללותו (הן תיירות פðים והן תיירות חוץ) ובכך להשפיע על היקף הביקושים למלוðות החברה ובהתאם, על תוצאותיה העסקיות של הפעילות המלוðאית של החברה, בשלב זה לא ðיתן להעריך את היקף ההשפעה.

ב.4. ðזילות

יתרת המזומðים ושווי מזומðים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכמה לסך של כ- 260 מיליון ש" ח בהשוואה לסך של כ410- מיליון ש" ח ליום 31 בדצמבר ,2024 ירידה של כ- 150 מיליון ש"ח ביתרת המזומðים כמפורט להלן:

מזומðים מפעילות שוטפת

עיקר השיðויים בתזרים המזומðים מפעילות שוטפת ðובע ים מרכישות והשקעות במלאי קרקעות על סך של כ 968- מיליון ש"ח, בעיקר כתוצאה מזכייה במכרז קרמðיצקי (פרויקט people(, ומרווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזðי (כולל הכðסות מימון, ðטו), ðטו ממס על סך כ- 96 מיליון ש"ח. מðגד, מעלייה במקדמות בגין מכירת מלאי מקרקעין ומלאי בðייðים בתכðון והקמה בסך של כ- 178 מיליון ש"ח, מירידה במלאי מקרקעין ובðייðים למכירה בגין מכירות בסך כ177- מיליון ש"ח ומפחת והפחתות רכוש קבוע וðכסים בגין חכירה בסך של כ65- מיליון ש"ח.

סך המזומðים ששימשו את החברה לפעילות שוטפת הסתכם לסך של כ- 607 מיליון ש"ח.

מזומðים מפעילות השקעה

התזרים ðבע בעיקר משיðוי במזומðים ובפ יקדוðות מוגבלים בשימוש בסך של כ- 518 מיליון ש"ח, מðגד רכישה והשקעה בðדל"ן להשקעה ðטו בסך של כ202- מיליון ש"ח, מכðיסה לאיחוד של פעילות בראון בסך של כ56- מיליון ש"ח ומרכישות והשקעות ברכוש קבוע בסך כ36- מיליון ש"ח.

סך המזומðים שðבעו לחברה מפעילות ההשקעה הסתכם לסך של כ- 182 מיליון ש "ח.

מזומðים מפעילות מימון

התזרים ðבע בעיקר מקבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בðקאיים בסך של כ623- מיליון ש"ח, מהרחבת אג"ח סדרה ח' בסך של כ363- מיליון ש"ח ומהðפקת מðיות, ðטו בסך של כ124- מיליון ש"ח. מðגד, לפירעון הלוואות לזמן ארוך בסך של כ- 629 מיליון ש"ח, לפירעון אגרות חוב בסך של כ251- מיליון ש"ח ולתשלום דיבידðד בסך של כ- 25 מיליון ש"ח.

סך המזומðים שðבעו לחברה מפעילות מימון הסתכם לסך של כ273- מיליון ש"ח.

ב.5. מקורות מימון

מקורות המימון העיקריים של התאגיד:

.1 אגרות חוב (סדרה ז ') של החברה ראה סעיף ד' להלן.
.2 אגרות חוב (סדרה ח') של החברה ראה סעיף ד' להלן.
.3 הלוואות שהחברה ðוטלת מעת לעת לצורך פרויקטים ו/או קרקעות ו/או ðכסים לרבות בפרויקט שדה דב, תל -אביב, מידטאון תל אביב, מידטאון ירושלים וורטיקל סיטי "מתחם הבורסה".
.4 היתרה הממוצעת של אשראי לזמן קצר של החברה, ובכלל זה אשראי מתאגידים בðקאיים, הלוואות מאחרים, חלויות שוטפות של אגרות חוב וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך הסתכם לכ - 3.4 מיליארד ש"ח.
.5 היתרה הממוצעת של התחייבויות לזמן ארוך, הכולל אשראי מבðקים, הלוואות מאחרים ואגרות חוב הסתכם לסך של כ3- מיליארד ש"ח.
.6 היתרה הממוצעת של התחייבויות לספקים הסתכמה לכ- 61 מיליון ש"ח.
.7 הðפקה של מðיות בסך כולל של כ124- מיליון ש"ח כמפורט בביאור 4ג' לדוחות הכספיים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025
.8 הרחבה של אג"ח סדרה ח' בסך כולל של כ- 367 מיליון ש"ח כמפורט בביאור 4כא' לדוחות הכספיים של החברה ליום 30 בספטמבר .2025

{23}------------------------------------------------

להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות של הלוואותיה המהותיות של החברה בנוסף להגרות חוב (סדרה ח') של החברה שתנאיהן מפורטים בסעיף ד' להלן:

• 2112 - 1 •	ה ח') של החברה שתנאיהן מפורטים בסעי ו	, , v / ユニニニニニニニニニニニニニニニニニニ	MENTALLING)	2011
אופן חישוב אמות מידה פיננסית ותוצאותיו נכון ליום 30.09.2025	התניות פיננסיות / התחייבות לאי שינויי שליטה	יתרת קרן ליום 30.09.2025 (אלפי ש״ח)	סכום מסגרת ההלוואה המקורי (אלפי ש״ח)	התאגיד הלווה (מועד העמדת ההלוואה)	הלוואה
(א) יחס ההון העצמי של החברה לסך המאזן המאוחד ליום 20.90.5 הוא כ-21.1% תקין. (ב) יחס ההון העצמי של החברה לסך המאזן סולו ליום 30.90.25 הוא כ-61.3% במאזן הוא כ-61.3% מיליון ש״ח – המאוחד ליום 30.90.25 מיליון ש״ח – המאוחד ליום 2,622 מיליון ש״ח – תקין. (ד) יחס הון עצמי מאוחד של החברה לא כולל זכויות שאינן החברה לא כולל זכויות שאינן מקונות שליטה (אך כולל החברה אשר מלוגות שניתנו לחברה אשר כלולות בהון העצמי המאוחד) לסך המאזן הוא כ- 26.5% תקין. (ה) לא חל שינוי כאמור.	((א) ההון העצמי המאוחד של החברה, לא כולל זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת בכל עת שהיא מסכום השווה ל-17% מסך המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים) (ב) יחס ההון העצמי של החברה (לא כולל זכויות המיעוט) לסך המאזן של החברה בנפרד (סולו) לא יפחת מ- 37.5%. (ג) סכום ההון העצמי המאוחד של החברה, לא כולל זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת בכל עת שהיא מסך של 1,200 מיליון ש״ח. (ד) ההון העצמי המאוחד של החברה לא כולל זכויות שאינן מקנות שליטה (אך כולל הלוואות שניתנו לחברה אשר כלולות בהון העצמי המאוחד) לא יפחת בכל עת שהיא מסכום השווה ל- 20% מסך המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים). המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים). (ה) לא יחול שינוי בבעלי השליטה לעומת המצב היום באופן שאסף טוכמאיר וברק רוזן יחדלו שניהם מלהיות בעלי שליטה בחברה. כמו כן, לא יהיו בחברה בעלי מניות נוספים ששיעור החזקתם במניות החברה עולה על 20%.	2,422,322	מתייחס לכלל ההלוואות שניתנו עייי הבנק המקומי לחברות בקבוצה (כולל פרויקט ריינבו, תייא)	החברה וחברות בנות המוחזקות בשיעור של בין 60%-	בנק מקומי	.1
((א) יחס ההון העצמי של החברה לסך המאזן המאוחד ליום 30.90.5 הוא כ-21.10 - תקין. (ב) יחס ההון העצמי של החברה לסך המאזן סולו ליום 30.09.25 הוא כ-61.3% במאזן סולו ליום 25.90.5 מליון ש"ח – המאוחד ליום 2,622 מיליון ש"ח – המאוחד ליום 2,622 מיליון ש"ח – תקין. (ד) יחס הון עצמי מאוחד של החברה לא כולל זכויות שאינן החברה לא כולל זכויות שאינן הלוואות שניתנו לחברה אשר מקנות שליטה (אך כולל תקין. לסך המאזן הוא כ- 26.5% תקין. (ה) חל שינוי עם כניסת כלל ברסכמת הבנק.	(א) ההון העצמי המאוחד של החברה, לא כולל זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת בכל עת שהיא מסכום השווה ל-17% מסך המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים) (ב) יחס ההון העצמי של החברה (לא כולל זכויות המיעוט) לסך המאזן של החברה בנפרד (סולו) לא יפחת מ- 30%. (ג) סכום ההון העצמי המאוחד של החברה, לא כולל זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת בכל עת שהיא מסך של 700 מיליון שייח שאינן מקנות שליטה (אך כולל הלוואות שניתנו לחברה אשר כלולות בהון העצמי המאוחד) לא לחברה אשר כלולות בהון העצמי המאוחד) לא המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים). המאזן של החברה (לפי דוחות כספיים מאוחדים). (ה) לא יחול כל שינוי מבנה ביחס ללווה, לעומת המצב הסכמת הבנק מראש	964,304	960,000	חברה מוחזקת בשיעור של 55.9% המחזיקה בפרויקט ורטיקל סיטי⁵	בנק מקומי	.2
תקין.	לא יחול שינוי שליטה ללא קבלת הסכמת הבנק מראש ובכתב. "שליטה" לעניין זה כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 לרבות החזקה ביחד עם אחרים. על אף האמור, מוסכם כי: ירידה בהחזקות של אסף טוכמאיר וברק רוזן יחד בחברה עד לשיעור שלא יפחת מ- 32% מאמצעי השליטה בחברה, ובלבד שיוותרו בעלי השליטה בישראל קנדה בכל עת - לא תהווה הפרה של ההסכם ולא תידרש ירידה בהחזקות של החברה ופנגאיה יחד בחברת הפרויקט עד לשיעור שלא יפחת מ- 70% מאמצעי השליטה בחברת הפרויקט, ובלבד שהחברה ופנגאיה יחד בחברת השליטה בחברת הפרויקט, ובלבד שהחברה ופנגאיה יוותרו בעלי השליטה בחברת הפרויקט בכל עת - לא תהווה הפרה של ההסכם ולא תידרש הסכמת הבנק לכך. ממו כן, ההתניות המופיעות בסעיף 1 בטבלה זו חלות גם על הלוואה זו.	852,975	4,380,000 [מתוך זה אשראי פיננסי בסך [1,560,000	חברה מוחזקת בשיעור של 73% מתחזיקה בפרויקט מידטאון ירושלים	בנק מקומי	.3

הסכמי הלוואה מהותיים לעניין זה הינם הסכמי הלוואה והסכמי הלוואה מהותיים כהגדרת המונח בעמדה משפטית 104-15: אירוע אשראי בר דיווח של רשות ניירות ערך כמפורט בסעיף 15.2 לדוח ברנע 2024.

⁵ ביום 13 בנובמבר 2025, לאחר תאריך המאזן, חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה. להרחבה ראה ביאור 5א׳ לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה

{24}------------------------------------------------

ב.6. גילוי בהתאם לסעיף 10(ב)(14) לתקנות דוחות תקופתיים ומיידים, התש"ל-1970

בהתאם לתקנה 10(ב)14 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תשייל-1970 (להלן: "תקנות הדוחות") בדבר גילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות התאגיד על תאגיד מדווח, שתעודות התחייבות שהנפיק הוחזקו בידי הציבור בתאריך פרסום הדוח הכספי ואשר קיימים בנתוניו הכספיים סימני אזהרה שמפורטים בתקנה האמורה, לפרסם פירוט של התחייבויות ושל המקורות הכספיים מהם הוא צופה פירעון של התחייבויות אלה (להלן: ""דוח תזרים חזוי") במהלך השנתיים שלאחר מועד פרסום הדוח הכספי.

יודגש, כי בהתאם להנחיית רשות ניירות ערך לפי סעיף 36א(ב) לחוק ניירות ערך, תשכייח-1968 בדבר הגילוי נדרש בדוח תזרים מזומנים חזוי, המקורות והשימושים הנכללים בדוח תזרים המזומנים החזוי מבוסס על המידע הכספי המאוחד של החברה וגם המידע הכספי הנפרד (סולו) כמשמעותו בתקנה 9גי לתקנות הדוחות.

להלן פרטים אודות ההון החוזר והתזרים המתמשך מפעילות שוטפת

מידע כספי נפרד (סולו) ליום 30.09.2025 (במיליוו ש״ח)	דוחות כספיים מאוחדים ליום 30.09.2025 (במיליון ש״ח)
127	(498)	הון חוזר	הון חוזר
31	(85)	הון חוזר לתקופה של 12 חודשים	j
כן	כן	מתמשך מפעילות שוטפת	תזרים מזומנים שלילי

להלן פרטים אודות ההון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025

סך הכל (מיליוני ש״ח)	התאמות (לתקופה של 12 חודשים) (במיליוני ש״ח)	הסכום שנכלל בדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2025 (מיליוני ש"ח)
2,356	(1,859)	4,215	נכסים שוטפים
2,441	(2,273)	4,714	התחייבויות שוטפות
(85)	414	(498)	עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות

נכון ליום 30 בספטמבר 2025, לחברה תזרים מזומנים מתמשך שלילי מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים ובדוח על המידע הכספי הנפרד (סולו), וגרעון בהון החוזר ובהון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים של החברה.

יש לציין כי תזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים של החברה נובע בעיקר מתשלום היטלים בסך כ-200 מיליון ש״ח בפרויקט מידטאון ירושלים, מרכישת פרויקט People בסך של כ-318 מיליון ש״ח ומרכישת קרקע ברובע הצפוני הרצליה בסך של כ-108 מיליון ש״ח (להרחבה ראה ביאור 4י׳ ו-4יג׳ לדוחות המאוחדים של החברה, בהתאמה). כמו כן, הון חוזר שלילי והון חוזר שלילי לתקופה של 12 חודשים נובע ממעבר של הלוואות מזמן ארוך לזמן קצר מול נכסים משועבדים, החברה צופה כי היא תוכל למחזר את ההלוואות לזמן ארוך ו/או להיכנס לליווי בפרויקטים יזמיים.

יחד עם זאת, דירקטוריון החברה קבע כי אין בתזרים המזומנים המתמשך השלילי מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים ובדוח סולו ואין בגרעון החוזר ובגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים של החברה, המאוחדים ובדוח סולו ואין בגרעון החוזר ובגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המונח בתקנה 10(ב)(14) כאמור לעיל, כדי להצביע על בעיית נזילות בתאגיד ולפיכך לא מתקיים סימן אזהרה כהגדרת המונסים פיננסיים נזילים נכון לתקנות הדוחות וזאת מהטעמים המפורטים להלן: לחברה יתרת מזומנים, שווי מזומנים של 12 חודשים בדוח הכספי סולו לאור סקירה של הנהלת החברה של תזרים המזומנים החזוי של החברה. ההנחות העיקריות של תזרים המזומנים מפורטות להלן:

החברה נכנסה לליווי בפרויקט מידטאון ירושלים.
לאחר תאריך הדוח החברה חתמה על מסגרת אשראי בפרויקט ורטיקל סיטי ועל הסדר שוברים. כמו כן, בשנתיים הקרובות לא תידרש הזרמת הון עצמי נוסף בפרויקט ורטיקל והפעילות בפרויקט ורטיקל תמומן ממקורותיה העצמיים של חברת הפרויקט ו/או ממימון חיצוני שתיטול חברת הפרויקט.
החברה מעריכה שבפרויקטים בליווי (לרבות פרויקטים שיש בהם הסדר שוברים), תקבולי הרוכשים ישמשו לתשלום הקרן והריבית והקמת הפרויקט.
החברה מעריכה חתימה על הסדר שוברים או הסכם ליווי בפרויקט קנדה בסיטי "SHE" במהלך רבעון ראשון
חידוש אשראיים בנקאיים קיימים המגיעים לפירעון בשיעורי מימון מקובלים לנכסים המשועבדים
- א. נכס מניב מימון ב-LTV של כ- 70%.
- LTV- ב. נכסי מקרקעין מימון ב-LTV של עד
- יתרת קרן אג״ח (נטו) של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 תגדל בסכום של כ-100 מיליון ש״ח בשנתיים הקרובות.

{25}------------------------------------------------

מכירת קרקעות (רמת השרון/ הרצליה רובע צפוני) ו/או הכנסת שותפים ו/או הקצאה בחברות מוחזקות בהיקף ממוצע של כ- 160 מיליון שייח בממוצע לשנה.
חלוקת דיבידנד בהיקפים דומים לסכומי החלוקה בשנתיים האחרונות.

לאור כל האמור לעיל, ובשים לב לתוכנית המכירות שבחן הדירקטוריון בפרויקטים השונים של החברה והמימושים מתחילת שנת 2025, קצב המכירות בפרויקטים של החברה, יכולת החברה לגייס הון ו∕או חוב בשוק ההון (דירוג לאגרות החוב הקיימות של -iIA), גיוס חוב בנקאי כנגד נכסים עם יחס LTV מקובל וכניסה לליווי בפרויקטים שהחברה מקדמת, דירקטוריון החברה קבע (כשאין כל ודאות לכך) כי אין בסימני האזהרה המפורטים לעיל, כדי להעיד על בעיית נזילות ולפיכך לא מתקיים בחברה סימן אזהרה.

האמור לעיל בדבר הנחות דירקטוריון החברה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ״ח-1968 הכפוף לאמור בפסקת מידע צופה פני עתיד הכלולה בסעיף 6.3.3.9 לדוח ברנע 2024 לגורמי הסיכון של החברה כמפורט בסעיף 21 לדוח ברנע 2024 והערכות הדירקטוריון עלולות להשתנות באופן מהותי לרבות עקב מלחמת חרבות ברזל (ועם כלביא) כאמור בדוח זה לעיל ועליית הריבית והאינפלציה.

ב.7. דיון בגורמי סיכון

נכון למועד פרסום הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בכ-2.5%, וזאת בהמשך לעלייה של כ-3.2% בשנת 2024 ולעליה של 3% בשנת 2023.

לאור עליית הסביבה האינפלציונית בנק ישראל העלה את שיעור הריבית על מנת לבלום את עליות המחירים ושיעור ריבית הפריים עלה מ-4.75 (בסוף שנת 2021 וסוף שנת 2022, בהתאמה) ל-6.25% בסוף שנת 2022 בינואר 2024 לאור ירידת סביבת האינפלציה ומתוך רצון של בנק ישראל לייצב את השווקים ולהפחית את אי הוודאות לצד יציבות מחירים ותמיכה בפעילות הכלכלית, הוריד בנק ישראל את הריבית ל-60%, בנובמבר 2025 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב – 0.25%, כך שריבית הפריים נכון למועד פרסום הדוח עומדת על 5.75% בהתאם להודעת בנק ישראל, הורדת הריבית מתבססת על ההתפתחויות הגאופוליטיות שהובילו לכך שהפעילות הכלכלית במשק התאוששה בחדות במהלך הרבעון השלישי. בנוסף צוין כי האינפלציה השנתית התמתנה, ונכנסה לתוך תחום היעד. המשך המגמה של הורדת הריבית ייקבע בהתאם להמשך התכנסות האינפלציה ליעדה, המשך היציבות בשווקים הפיננסיים, הפעילות הכלכלית והמדיניות הפיסקלית. עוד ציין בנק ישראל כי החזאים צופים שבסוף השנה תחול עליה מסוימת באינפלציה, ולאחר מכן היא תרד ותתייצב בסביבת מרכז היעד. הציפיות לשיה ואילך לאינפלציה לשנה קדימה מהמקורות השונים ירדו ונמצאות בקרבת מרכז תחום היעד. הציפיות לשנה השנייה ואילך מוסיפות לשהות גם הן בקרבת מרכז היעד. במידה ותחול הסלמה במצב הבטחוני למשך זמן ממושך הדבר יתבטא בצמיחה נמוכה יותר, בתוואי אינפלציה ובריבית גבוהים יותר, בהתרחבות הגירעון בתקציב המדינה והעמקה בסיכונים הכלכליים.

השפעת עליית הריבית:

נכון למועד הדוח, מרבית ההלוואות הבנקאיות של החברה המוצגות בדוח הכספי המאוחד של החברה נושאות ריבית משתנה בשיעור הפריים בתוספת מרווח מסוים. על כן, לעלייה בשיעור ריבית הפריים הייתה השפעה ישירה על הוצאות המימון של החברה בפרויקטים השונים והשפעה שלילית על רווחיות הפרויקטים. לפרטים נוספים בקשר עם השפעת עליית הריבית ראה ביאור 26 בדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 הקבוצה חשופה לסיכון בגין שינוי בריבית השוק (פריים) הנובע מהלוואות שקיבלה החברה מתאגידים בנקאיים בסך של כ-4 מיליארד ש״ח הנושאות ריבית משתנה. נכון ליום 24 בנובמבר 2025 חלה כאמור ירידה של 0.25% בריבית בנק ישראל. ככל ויהיה שינוי מגמה שיביא לעליית הריבית, שינוי כאמור עלול לגרום להשפעות השליליות הבאות: (א) להביא לגידול בעלויות המימון ולירידה ברווחיות החברה (ככל שמחירי המכירה לא יעלו מנגד); (ב) לפגוע ביכולת ובכדאיות לגייס חוב חדש ולהרעה בתנאי האשראי הניטל על ידי חברות הקבוצה; (ג) להביא לייקור נוסף בריבית המשכנתאות וכפועל יוצא מכך לירידה בביקושים בשוק הנדל"ן; (ד) לפגוע ביכולת לקוחות החברה לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי החברה; (ה) להביא לעלייה בשיעורי ההיוון שעל בסיסם מתבצעות הערכות שווי של נכסים, וכפועל יוצא מכך לשינוי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבידי החברה. להרחבה ראה גם ביאור 126 לדוחות הכספיים השנתיים של החברה לשנת 2024 הכלולים בדוח תקופתי זה.

השפעת עליית האינפלציה:

הפרויקטים מתבצעים לרוב באמצעות התקשרות עם קבלני ביצוע ראשיים ביחס לכל העבודות הנדרשות להקמת הפרויקט (Turn- Key). ההסכמים עם הקבלנים הראשים הינם לרוב הסכמים פאושלים וצמודים למדד תשומות הבניה. לפיכך, לעלייה במדד תשומות הבניה (עליה של כ-4.3% בשנת 2025,כ-9.20% במהלך שנת 2024 וכ- 2.0% בשנת 2023) השפעה על עלויות הקמת הפרויקטים. במהלך 2025 חלה עלייה חדה במדד תשומות הבנייה בשל תיקון בשיטות המדידה של הלמייס, וכן נמסרה הודעה כי צפויה עלייה משמעותית נוספת עד סוף 2025, בשל שינויים כאמור, אך נכון למועד פרסום השינוי כאמור לא קיבל ביטוי במדדים שפורסמו. יחד עם זאת, במרבית הסכמי המכר, גם ההתקשרות עם רוכשי הדירות ביחס לחלק מהתמורה צמודה למדד האמור, (הצמדה חלקית בהתאם לתיקון מסי 9 לחוק המכר (דירות), התשפייב-2022) ועל כן חשיפת החברה לשינויים במדד הינה מופחתת. בנוסף,

{26}------------------------------------------------

נכון למועד הדוח לחברה קיימת יתרת הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן, ההלוואות האמורות מממנות נכסים מניבים שהכנסות שכר הדירה מהם צמודות אף הן למדד המחירים לצרכן ועל כן, אין לחברה בשלב זה חשיפה מהותית בגינן.

שוק הדיור

על אף שבשבועות הראשונים שלאחר פרוץ המלחמה, חלה האטה בשוק הדיור עד כדי עצירה כמעט מלאה של העסקאות בתחום, במהלך 2024 חלה התעוררות בשוק הנדל"ן, שנשענה גם על מבצעי מכירות בדמות פריסות תשלומים רחבות (20-80/10-90), הלוואות קבלן ופטור מהצמדה למדדים.

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט עד ספטמבר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי עד אוגוסט 2025 נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב- 0.5% ועלו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בכ-0.5%.

באזור המרכז וספציפית בתל-אביב שינויי המחירים בחודשים אוגוסט עד ספטמבר 2025 בהשוואה ליולי עד אוגוסט במזור המרכז וספציפית בתל-אביב שינויי המחירים בחודשים אוגוסט עד ספטמבר 2025 בהשוואה ליולי עד אוגוסט מספט (-0.1%) ו- (-0.1%) בהתאמה. באותם תקופות מחירי הדירות החדשות ירדו ב- 0.8%, ובניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירדו המחירים ב-0.3%.

לנתוני המכירה של החברה בפרויקטים השונים ראה טבלה בסעיף א לעיל.

יצוין כי נכון למועד חתימת הדוח הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה לעיל הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 המבוסס על הערכותיה של הנהלת החברה והבנתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית וכן על הערכות החברה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה, נכון למועד חתימת הדוח.

ב.8. מודלי שיווק

בהמשך לאמור בסעיף 8 לפרק אי לדוח התקופתי, כחלק ממכירות "פריסייל" שביצעה החברה בפרויקט מידטאון ירושלים, החברה הציעה לרוכשים בשוק החופשי פריסת תשלומים של 7% בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה, 13% עם קבלת פנקס שוברים לפי חוק מכר, ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה בהצמדה למדד תשומות הבנייה על פי חוק ("תנאי תשלום מיטבים").

היקף המכירות של החברה בפרויקט מידטאון ירושלים בתנאי תשלום מיטביים בשנת 2023, היה בשיעור של כ-83% מסך המכירות לאותה שנה ובהיקף כולל של כ-349 מיליון ש״ח בגין חוזים אלה, בשנת 2024 כ-30% בהיקף כולל של כ-204 מיליון ש״ח. מתוך סך החוזים כ-93 מיליון ש״ח ובתקופה של תשעה חודשים לשנת 2025 כ-4% בהיקף כולל של כ-4 מיליון ש״ח. מתוך סך החוזים שנחתמו בתנאי תשלום מיטיבים שולם נכון למועד הדוח סך של כ-64 מיליון ש״ח.

בגין עסקאות בהן החברה העניקה הטבות מימון בדרך של תנאי תשלום מיטיבים כמתואר לעיל, החברה חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי בסך של כ-44 מיליון ש״ח, אשר טופל חשבונאית בדוחותיה הכספיים של החברה כהקטנה בסעיף הכרה בהכנסה ממכירת דירות ומנגד רישום רכיב המימון בסעיף הכנסות אחרות, בהתאם לשיעור השלמת הפרויקט, בסך של כ-1.2 מיליון ש״ח בתשעה חודשים לשנת 2025.

היקף המכירות של החברה בפרויקט שדה דב בתנאי תשלום מיטביים בשנת 2023, היה בשיעור של כ-24% מסך המכירות לאותה שנה ובהיקף כולל של כ-165 מיליון ש״ח בגין חוזים אלה, בשנת 2024 כ-17% בהיקף כולל של כ-147 מיליון ש״ח. מתוך סך החוזים שנחתמו מיליון ש״ח ובתקופה של תשעה חודשים לשנת 2025 כ-6% בהיקף כולל של כ-34 מיליון ש״ח. מתוך סך החוזים שנחתמו בתנאי תשלום מיטיבים שולם נכון למועד הדוח סך של כ-57 מיליון ש״ח.

בגין עסקאות בהן החברה העניקה הטבות מימון בדרך של תנאי תשלום מיטיבים כמתואר לעיל, החברה חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי בסך של כ-38 מיליון ש״ח, אשר טופל חשבונאית בדוחותיה הכספיים של החברה כהקטנה בסעיף הכרה בהכנסה ממכירת דירות ומנגד רישום רכיב המימון בסעיף הכנסות אחרות, בהתאם לשיעור השלמת הפרויקט, בסך של כ-1.8 מיליון ש״ח בתשעה חודשים לשנת 2025.

ביחס לתנאי התשלום המיטבים, להערכת החברה החשיפה אינה מהותית אולם אין ביכולת החברה להעריך אם החשיפה תתממש והרוכשים יעמדו בהתחייבויותיהם, או אם לאו.

⁶ הנתונים המפורטים בפסקה זו להלן נלקחו מהודעות לתקשורת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: ״שינוי במחירי שוק הדירות ״ שפורסם ביום 14 בנובמבר 2025 .

{27}------------------------------------------------

:ICR

על מנת לשמור על מעמדה התחרותי בשוק הנדליין ובדומה לרוב חברות הנדליין במשק, מציעה ICR לרוכשים בשוק החופשי הטבות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן פריסה מיטיבה בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור (יימודלי שיווקיי).

בין היתר, בחלק מהתקשרויותיה מאפשרת ICR - (א) פריסת תשלומים ופטור מהצמדה - תשלום של 15%-20% ממחיר הרכישה בסמוך למועד מסירת הדירה (ייחוזים הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (ייחוזים גמישים"); ו/או (ב) הלוואות קבלן - תשלום על ידי הרוכש של 15%-20% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום נוסף של 1,500 אלפי ש"ח בממוצע בהלוואת קבלן אותה נוטל הרוכש מהבנק בעוד ש-ICR נושאת בהחזר הריבית בגינה, ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה ("הלוואות קבלן").

בחוזים הגמישים ו/או בחוזים עם הלוואות קבלן, ההשלמה ל-90% מהתמורה נעשית עד 3-4 חודשים לפני מועד המסירה ו-10% הנותרים ישולמו לקראת מועד מסירת הדירה.

ביחס להלוואות קבלן, למיטב ידיעת ICR, הגורם הבנקאי המעמיד לרוכש את הלוואת הקבלן, בוחן את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת קבלן אלא גם ביחס למשכנתא הצפויה להילקח במועד מסירת יחה״ד.

לפיכך, ביחס להלוואות קבלן אף שקיימת חשיפה מסוימת לאי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם כלפי ICR, להערכת ICR ולאור כך שהגורם הבנקאי בוחן את יכולת ההחזר של רוכשי יחה״ד ולאור העובדה ש ICR קיבלה שיעור של עד כ-ICR ולאור כך שהגורם הבנקאי בוחן את יכולת ההחזר של רוכשי יחה״ד ולאור העובדה ש A5% (כולל הלוואות הקבלן) ממחיר הרכישה, חשיפה כאמור, ככל שתהיה, אינה צפויה להיות מהותית.

ביחס לחוזים הגמישים, להערכת ICR קיימת חשיפה מאחר ואין ביכולת ICR להעריך האם הרוכשים יעמדו בהתחייבויותיהם אם לאור ניסיון מאכלוס בהתחייבויותיהם אם לאו, עם זאת החברה צופה כי הדיירים יעמדו בהתחייבויותיהם וזאת לאור ניסיון מאכלוס פרויקטים בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2025.

היקף המכירות של ICR במודלי שיווק בשנת 2023, בשנת 2024 ובשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2025 היו בשיעור של כ-50%, כ-55% וכ-64%, בהתאמה מסה״כ המכירות.

בשנת 2024 ובשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2025 בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן ש-ICR קידמה בפרויקטים המשווקים, ICR שילמה תזרימית לבנקים למשכנתאות ריבית המסתכמת לסך של כ-3 מיליון שייח וכ-5.7 מיליון שייח, המשווקים, ICR שילמה תזרימית לבנקים למשכנתאות ריבית של חוזים גמישים כמתואר לעיל, ICR חישבה השפעה של בהתאמה. בגין עסקאות בהן ICR העניקה הטבות מימון בדרך של חוזים גמישים כמתואר לעיל, אשר טופל חשבונאית בדוחותיה הכספיים של ICR כהקטנה במחירי העסקאות לצורך הכרה בהכנסה) בסך של כ-4 מיליון שייח בשנת 2025 וכ-5 מיליון שייח בשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2025, בהתאמה.

הערכות החברה לעיל בדבר ההשפעות האפשריות של הגורמים האמורים לעיל על פעילותה של החברה, לרבות עמידת או אי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם, כאמור בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק נירות ערך, התשכ"ח-1968, המבוסס, בין היתר, על ניסיון החברה והערכותיה נכון למועד אישור דוח זה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה. יובהר כי אין כל וודאות כי הערכות החברה תממשנה, והן עשויות להתממש באופן שונה, לרבות באופן מהותי, מהמתואר לעיל.

ג. הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

ג.1 אירועים מהותיים לאחר תקופת הדו"ח

לאירועים ופרטים נוספים ראה ביאור 5 בדוחות הכספיים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025.

ג.2 שימוש באומדנים קריטיים

ראה ביאור 2 בדוחות הכספיים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025.

ג.3 פרטים בדבר הערכות שווי מהותיות בהתאם לתקנה 8ב(ט) לתקנות הדוחות (נתונים באלפי ש״ח)

הנחות שלפיהן ביצע מעריך השווי את הערכת השווי	מודל הערכת השווי	האם קיים הסכם שיפוי	האם מעריך השווי תלוי	זיהוי מעריך השווי ומאפייניו	שווי בהתאם להערכת השווי (באלפי ש"ח)	שווי סמוך לפני מועד הערכת השווי (באלפי ש"ח)	חלק החברה	עיתוי הערכה	זיהוי נושא הערכה
תעסוקה 8,000 ש״ח למ״ר ובגין תוספת זכויות לתעסוקה 6,250 ש״ח למ״ר. מסחר 20,000 ש״ח למ״ר לקומות קרקע ו - 4,000 ש״ח למ״ר לקומות העליונות. דיור להשכרה (שוק חופשי) 10,650 למ״ר, דיור להשכרה (מפוקח) אש״ח למ״ר, מעונות סטודנטים (שוק חופשי) 9,800 ש״ח למ״ר מעונות סטודנטים (מפוקח) 7,200 ש״ח למ״ר לשווי התווסף מרכיב המע״מ בגין הדיור להשכרה.	גישת ההשוואה	כן	לא	דני טרשנסקי שמאי מקרקעין משנת 1992, איציק רפאל שמאי מקרקעין משנת 2023 ורועי אלוק שמאי מקרקעין משנת 2016	1,169,760	1,018,198 (לא כולל השקעות בסך כ- 139,008 אלפי ש״ח במהלך תשעה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	55.9%	30/09/2025	ורטיקל סיטי

{28}------------------------------------------------

1.t. נתונים לגבי אגרות החוב של החברה נכון ליום ⁷30.09.2025

אגרות חוב (סדרה חי)	אגרות חוב (סדרה ז')
יוני 2024	2021 ינואר
דצמבר 2024	אפריל 2021	מועד הנפקה
מאי 2025	אוגוסט 2021	ביו עו וונבקוו
ספטמבר 2025	ינואר 2022
ע.נ. (יוני 2024) שייח ע.נ. (יוני 2024)	200,000,000 שייח ע.נ. (ינואר 2021)
300,000,000 שייח ע.נ. (דצמבר 2024)	206,754,000 שייח ע.נ. (אפריל 2021)	שווי נקוב במועד
200,000,000 שייח ע.נ. (מאי 2025)	2021 שייח ע.נ. (אוגוסט 2021) 277,143,000	ההנפקה
ע.נ. (ספטמבר 2025) אייח ע.נ. (ספטמבר 147,214,000	ע.נ. (ינואר 2022) 154,521,000
876,176,000 שייח	586,892,600 שייח (סך של כ-44,576,937 שייח המוחזקים על ידי חברת בת בבעלות מלאה של החברה)	שווי נקוב ליום 30.09.2025
15,348,684 שייח	5,840,257 שייח	סכום הריבית שנצברה
887,328,739 שייח	584,643,311 שייח (שווה ליתרה הכוללת, בניכוי 42,569,783 שייח	יתרה בדוחות הכספיים ליום
1, 0 00, 1,520, 15,	המוחזקים על ידי חברה בת בבעלות מלאה של החברה)	30.09.2025
929,535,118 שייח	584,134,204 שייח	שווי בבורסה ליום 30.09.2025
ריבית שנתית קבועה בשיעור של 6.95%	ריבית שנתית קבועה בשיעור של 3.95%	סוג ושיעור הריבית
		התחייבות
אין	אין	לתשלום נוסף
		ליום 30.09.2025
קרן אגרות החוב (סדרה חי) עומדת לפירעון בארבעה (4) תשלומים שנתיים ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2028 עד 2031 באופן שווה כך שבכל מועד ישולם 25% מקרן ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב (סדרה חי), כאשר תשלום הקרן הראשון ישולם ביום 30 ביוני 2028 ותשלום הקרן האחרון ישולם ביום 30 ביוני 2031.	קרן אגרות החוב (סדרה ז׳) עומדת לפירעון ב-שלושה (3) תשלומים שנתיים ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2025 עד משלומים שנתיים ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2027 עד הכולל של אגרות החוב (סדרה ז׳) וכל אחד מהתשלומים השני והשלישי יהווה 35% מקרן ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב (סדרה ז׳), כאשר תשלום הקרן הראשון שולם ביום 30 ביוני 2025 ותשלום הקרן האחרון ישולם ביום 30 ביוני	מועדי תשלום הקרן
הריבית משולמת בתשלומים חצי שנתיים שווים, ביום 31 בדצמבר 2024 ובכל 30 ביוני ו 31 בדצמבר בכל אחת מהשנים 2025 עד 2030 ותשלום הריבית האחרון ביום 30 ביוני 2031.	הריבית משולמת בתשלומים חצי שנתיים בכל 30 ביוני ו-31 בדצמבר של כל שנה קלנדרית מהשנים 2021 עד 2026 וביום 30 ביוני 2027 (כולל)	מועדי תשלום הריבית
אין הצמדה.	. אין הצמדה	בסיס הצמדה (קרן וריבית)
לא	לא	האם ניתנות להמרה
כן	כן	זכות החברה לבצע פדיון מוקדם או המרה כפויה
ilA- דירוג , S&P מעלות	ilA- אירוג, S&P מעלות, S&P	החברה המדרגת
		האם ניתנה ערבות לתשלום התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות
רזניק פז נבו נאמנויות בע״מ, יד חרוצים 14, תל אביב, טלפון : 03-6389200 ; פקס : 03-6389220. איש הקשר : עו״ד מיכל אבטליון-ראשוני, דוא״ל : [email protected].	רזניק פז נבו נאמנויות בעיימ, יד חרוצים 14, תל אביב, טלפון : 03-6389200 ; פקס : 03-6389222. איש הקשר : עוייד מיכל אבטליון-ראשוני, דואייל: [email protected].	פרטים בדבר הנאמן

ד.2. עמידה בהתחייבויות

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 ולמועד פרסום הדוח, למיטב ידיעת החברה, החברה עמדה בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטרי הנאמנות של אגרות החוב (סדרה זי) ואגרות החוב (סדרה חי) של החברה. למיטב ידיעת החברה לא התקיימו תנאים כלשהם המקימים עילה להעמדת ההתחייבויות לפירעון מיידי. לפרטים אודות עמידת החברה בהתחייבויות הפיננסיות כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה זי) ו- (סדרה חי) ראה להלן.

יוער כי ביום 30 ביוני 2025 פרעה החברה בפרעון סופי את אגרות החוב (סדרה וי) שהיו במחזור.

{29}------------------------------------------------

אופן חישוב אמות מידה פיננסית ותוצאותיו נכון ליום 30.09.2025 בהתאם לדוחות הכספיים הסקורים של החברה	התחייבויות פיננסיות	יתרת קרן ליום 30.09.2025 (אלפי ש״ח)	סכום קרן המקורי (אלפי ש״ח)	התאגיד הלווה (מועד העמדת ההלוואה)	טדרה
ההון העצמי כהגדרתו לעיל: כ-2,622 מיליון ש״ח. מאזן סולו כהגדרתו לעיל כ- 4,276 מיליון ש״ח. לפיכך היחס הינו כ- 61.3%.	יחס הון עצמי למאזן לא יפחת משיעור של 37.5%. החון העצמי של החברה לא יפחת מסך של 475 מיליון ש״ח. שיעור הריבית שתשאנה אגרות החוב יותאם בגין חריגה באחת או יותר מאמות המידה הפינסיות המתוארות להלן: יחס הון עצמי למאזן סולו לא יפחת משיעור של 42%. החון העצמי של החברה לא יפחת מסך של 500 מיליון ש״ח. הזן עצמי״, משמעו: הון עצמי כמוצג בדוחותיה הכספיים על המידע הכספי הנפרד (סולו) של החברה החו או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים שנקבע בתנאיהן שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה ז׳), שטרי הון שהושקעו לאחר הנפקת אגרות החוב, ובניכוי נכסים לא מוחשיים (מוניטין, החוב (סדרה ז׳), שטרי הון שהושקעו לאחר הנפקת אגרות החוב, ובניכוי נכסים לא מוחשיים (מוניטין, זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר, שמות מסחריים). "ימאזן" משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים על המידע הכספי הנפרד (סולו) של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי הענין)	586,893 (שווה ליתרה הכוללת, בניכוי 44,577 המוחזקים על ידי חברה בת בבעלות מלאה של החברה)	586,893	החברה (ינואר 2021)	אגרות חוב (טדרה ז')
החון העצמי כהגדרתו לעיל: כ-2,622 מיליון ש״ח. מאזן סולו כהגדרתו לעיל כ- 4,276 מיליון ש״ח. לפיכך היחס הינו כ- 61.3%. החון העצמי המאוחד (כולל זכויות מיעוט) כהגדרתו לעיל: כ- 3,584 מיליון ש״ח. מאזן מאוחד כהגדרתו לעיל: כ- 11,458 מיליון ש״ח.	יחס הון עצמי למאזן סולו לא יפחת משיעור של 37.5%. ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך של 1.2 מיליארד ש״ח. יחס בין ההון העצמי המאוחד, לבין המאזן המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה, לא יפחת מ-15%. שיעור הריבית שתשאנה אגרות החוב יותאם בגין חריגה באחת או יותר מאמות המידה הפיננסיות המתוארות להלן: חס הון עצמי למאזן סולו לא יפחת משיעור של 42%. ההון העצמי של החברה לא יפחת משעור של 1.25 מיליארד ש״ח. יחס הון למאזן במאוחד לא יפחת משוער של 1.25 מיליארד ש״ח. ייהון עצמי״, משמעו: הון עצמי כמוצג בדוחותיה הכספיים על המידע הכספי הנפרד (סולו) של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים נחותות. ״הלוואות בעלים נחותות. ״ממען: הלוואות בעלים (קרן בלבד) שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן (קרן וריבית) שהן נחותות לאגרות החוב (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונן לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו (קרן וריבית) לאחר פירעון אגרות החוב (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונם לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החבר (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונם לאחר מועד אגרות החוב במלואן, וכן שטרי הון שהועמדו לאחר הפירעון החוב (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונם לאחר מועד הפירעון החוב (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונם לאחר מועד הפירעון אגרות החוב (סדרה ח׳) לרבות שמועד פרעונם לאחר מועד הפירעון אגרות החוב במלואן. "מאזן" משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים על המידע הכספי הנפרד (סולו) של החברה (המבוקרים או הסקורים, לפי הענין). "מאוחדים של החברה (המבוקרים או הסקורים או הסקורים, לפי העניין) בתוספת הלוואות בעלים החותות (כהגדרת המונח לעיל).	876,176	876,176	החברה (יוני 2024)	אגרות חוב (סדרה חי)

{30}------------------------------------------------

ידה אמות מ חישוב אופן ן ליום ותיו ðכו ת ותוצא פיððסי לדוחות בהתאם 30.09.2025 חברה ם של ה הסקורי ם הכספיי	ððסיות ויות פי התחייב	ליום רן יתרת ק (אלפי 30.09.2025 ש"ח)	קורי קרן המ סכום ש"ח) (אלפי	הלווה התאגיד עמדת (מועד ה ה ) ההלווא	סדרה
	ים של ספיים חות הכ צג בדו רה כמו ן החב ו: מאז "מאזן החברה המאוחד , משמע מאוחד" איðם מו מðים ש ה מזו ושוו בðטרול העðיין) ם, לפי רים או גבלים מזומðים הסקורי (המבוק רך ðיירות ע שימוש, גבלים ב איðם מו וטפים ש ðכסים ש סווגים כ עות המ ת והשק , פקדוðו בשימוש ת, שי דירו ת מרוכ מקדמו , ובðיכוי בשימוש מוגבלים שאיðם וטפים ו כסים ש שהיðם ð סחירים ויות בגי תמורות לעסקת הðוגעות ייבויות , התח תי בðיה תן שירו יות למ ן והתחייב התחייבו לים. ת מקוב שבוðאו בכללי ח ים אלו רת מוðח ת, כהגד ם לקוחו חוזים ע

ד.3. דירוג

ביום 20 במאי 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S וכן דירוג ilA- לאגרות החוב סדרה ו' ו-ז' של החברה. ביום 23 ביוðי 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- מחברת מעלות P&S לאגרות החוב סדרה ח'. ביום 4 בדצמבר 2024 הודיעה חברת מעלות P&S על דירוג ilA- להðפקת הרחבת סדרה ח' וביום 6 במאי 2025 הודיעה חברת מעלות P&S על דירוג ilA- להðפקת הרחבת סדרה ח'. ביום 9 ביוðי 2025 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S, וביום 9 בספטמבר 2025 הודיעה חברת מעלות P&S על דירוג ilA- להðפקת הרחבת סדרה ח'.

{31}------------------------------------------------

תאריך החתימה על הדוח:

7	^	) =	4	•	4	-	26
Z	L) /	۷٦	717	$\mathbf{n}$	- 11	בנו	. Zn

	2025 בנובמבר 2025
	_
ברק רוזן, מנכייל ודירקטור		אסף טוכמאיר, יו"ר דירקטוריון

{32}------------------------------------------------

נספח א'

בהתאם לנדרש על פי תקנה 39א לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל-1970, להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה במהלך תקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 ועד סמוך למועד פרסום דוח זה. יצוין, כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח תיאור עסקי התאגיד לשנת 2024 אשר צורף לדוח התקופתי לשנת 2024 (להלן: "דוח ברנע 2024"), אלא אם צוין במפורש אחרת.

1. רמת השרון החדשה (מתחם אלקו)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

שנת 2023	2024		שנת 2025		מבניבנו במת בשבני במדעה למתחת עלדה
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	פרויקט רמת השרון החדשה (מתחם אלקו) נתונים לפי 100%, חלק החברה בפרויקט 81%
	ע הפעילות	t כספיים במטב	נתונים		- 6270 0 7 122 1 12111 7 7 7 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2
	קעו	עלויות שהושי
169,700	171,728	171,728	172,900	179,092	סה"כ עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
44,100	44,100	44,100	44,100	44,213	סה"כ עלויות מצטברות בגין פיתוח, מסים, אגרות ואחר
					סה"כ עלויות מצטברות בגין בניה
(207,500)	(207,800)	(208,000)	(208,124)	(208,124)	גריעת עלויות שהוכרו בדוח רווח והפסד
					סה"כ עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)
6,000	8,205	7,828	8,876	15,664	סה"כ עלות מצטברת
	שיעור השלמה	טרם הושקעו וע	עלויות ש
					סה"כ עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו (אומדן)
					סה"כ עלויות בגין פיתוח, מסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
					סה"כ עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)
					סה"כ מצטברות בגין מימון שטרם הושקעו (אומדן)
					שיעור השלמה [הנדסי/כספי] (לא כולל קרקע) (%)
ל.ר	ל.ר	ל.ר	ל.ר	ל.ר	מועד השלמה צפוי

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

	81% ייקט	100%, חלק החברה בפו	נתונים לפי
שנת 2023	שנת	202	שנת 5
2023 3136	2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	פרויקט רמת השרון החדשה (מתחם אלקו)
	Ų	ינים כספיים באלפי ש״	נת
	יפת:	שנחתמו בתקופה השונ	חוזים
					$^{1}$ היחידות הנמכרות (מגורים)
					היחידות הנמכרות (משרדים) – שלב אי²
(*) 37	42	8		3	היחידות הנמכרות (משרדים) – שלב בי3
מחיר ממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת (במטבע		מחיר מ
		הפעילות):
					מחיר ממוצע באלפי שייח (ללא מעיימ) - מגורים
600	679	730		735	מחיר ממוצע באלפי שייח (ללא מעיימ) - משרדים
	: ופה	מצטברים עד לסוף התק	חוזים
587	584	584	584	584	היחידות הנמכרות מגורים
182	182	182	182	182	היחידות הנמכרות משרדים (שלב אי)
37	79	87	585	88	היחידות הנמכרות משרדים (שלב בי)
	:(%) יות	יווק של הזכויות הנמכו	שיעור הש
1,005,257	972,905	972,905	972,905	972,905	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (כולל דמי ניהול ויחידות מסחר ומשרדים)
446,400	474,910	480,751	480,487	480,487	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר
98%	97%	97%	97%	97%	שיעור השיווק ליום האחרון של התקופה של יחידות המגורים הנמכרות(%)
34%	37%	38%	38%	38%	שיעור השיווק ליום האחרון של התקופה של היחידות למשרדים ומסחר (%)
	ווזים ::	שטרם נחתמו לגביהם ר	שטחים
13	16	16	16	16	*(#) יחידות שטרם נמכרו מהיחידות הנמכרות המגורים

^"היחידות הנמכרות מגורים" - כל אחד מהרוכשים יהיה זכאי לקרקע ליחידת דיור אחת (ממוצעת) שלמה, ולא פחות מכך, וזאת על אף תוצאת החישוב האריתמטי שבהסכם המכר וללא צורך בתמורה נוספת מצידם. לפרטים נוספים ראה באור 15די לדוחות הכספיים המאוחדים לשנת 2024 אשר צורפו לדוח ברנע 2024.

^"יהיחידות הנמכרות משרדים שלב א" - יחידות קרקע, שכל אחת מהן עתידה להצמיח, על פי תחזיות החברה ביחס לשינוי היעוד כמתואר בס"ק 6.3.3.2 לדוח ברנע 2024, ובהתאם למנגנונים שבהסכמי המכר, זכות לקרקע ליחידת משרדים בת 250 מ"ר ברוטו.

^"היחידות הנמכרות משרדים שלב ב" - יחידות קרקע שכל אחת מהן עתידה להצמיח, על פי תחזיות החברה ביחס לשינוי היעוד כמתואר בס"ק 6.3.3.2 לדוח ברנע 2024, ובהתאם למנגנונים שבהסכמי המכר, זכות לקרקע ליחידת משרדים בת 129.2 מ"ר ברוטו.

ל ממור, החברה טרם רשמה הכנסות בגין מכירת זכויות בקרקע ליחידות מגורים.

באפור , יוו בו יו סור של זכויות מרוכשים על ידי החברה.

{33}------------------------------------------------

	81% ויקט	100%, חלק החברה בפר	נתונים לפי
שנת 2023	שנת	שנת 2025
2023 3130	2024	רבעון 1	1 רבעון 2		פרויקט רמת השרון החדשה (מתחם אלקו)
	Ų	ונים כספיים באלפי ש"	נת
	ופת:	שנחתמו בתקופה השוכ	חוזים
737	695	687	689	686	יחידות שטרם נמכרו מהיחידות הנמכרות משרדים (שלב ב׳ בלבד) (#)*
6,283	8,206	8,014	9,217	15,664	סהייכ עלות מצטברת (יתרת מלאי) המיוחסת לשטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים מחייבים בדוח על המצב הכספי (מאוחד)4
***	***	***	***	***	***
מגורים: - - משרדים שלב ב:7	מגורים: משרדים שלב ב:8	מגורים : משרדים שלב ב :-	מגורים: משרדים שלב ב: 3	מגורים: משרדים שלב ב:-	מספר יחידות שנמכרו מתום התקופה ועד סמוך לפרסום הדוח
: מגורים משרדים : 600	מגורים : משרדים 730:	מגורים : משרדים :	מגורים : משרדים : 735	מגורים: משרדים:	מחיר ממוצע ליחידות שנמכרו מתום התקופה ועד לסמוך לתאריך פרסום הדוח (לא כולל מע״מ)

^.2024 אדוח ברנע 6.3.3.2 היחידות האמורות הן בהתאם לתוכנית אשר אושרה כמפורט בסעיף $\star$

2. זכויות המגורים בשדה דב (תל אביב) (פרויקט בביצוע)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

	פרויקט שדה דב		שנת 2025
(נח	ונים לפי 100%. חלק החברה: האפקטיבי 100%)	רבעון 3	רבעון 2	1 רבעון 2		שנת 2023
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	1,262,262	1,262,262	1,262,262	1,262,262	1,262,262
אקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	117,165	97,905	95,379	92,882	81,015
אַרני	עלויות מצטברות בגין בניה	64,192	60,214	45,792	20,297
עלויות שהושקעו	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	229,608	216,534	202,208	183,846	130,960
	עלויות מצטברות אחרות
	סה"כ עלות מצטברת	1,637,227	1,636,915	1,605,641	1,559,287	1,474,237
	עלויות שנגרעו לרווח והפסד	79,858
	סהייכ עלות מצטברת בספרים	² 1,593,368	² 1,636,915	² 1,605,641	² 1,559,287	1,474,237
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר.	ל.ר	ל.ר.
	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	66,457	64,137	64,137	64,137	57,384
ושקעו	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	800,653	764,631	779,053	804,548	820,945
עלויות שיושקעו	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן) ³		13,523	27,047	47,212	111,983
	עלויות מצטברות אחרות שטרם הושקעו	81,505	79,505	79,505	79,505	¹ 77,289
	סהייכ עלות שנותרה להשלמה	948,615	921,796	941,741	995,402	1,067,601

^** להרחבה בדבר כניסתה לתוקף של התכנית, ראה ביאור 5די בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

{34}------------------------------------------------

			שנת 2025		פרויקט שדה דב
שנת 2023	שנת 2024	1 רבעון	2 רבעון	3 רבעון	(נתונים לפי 100%. חלק החברה) האפקטיבי 100%)
0%	12%	13.7%	15.1%	6.5%	שיעור השלמה [כספי] לא כולל קרקע

סווג מחדש $^{1}$

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

			שנת 2025		שדה דב	פרויקט
שנת 2023	שנת 2024 שנת 2023		2 רבעון	רבעון 3	לק החברה האפקטיבי 100)	-
¹ 121	299	10	10	26	יחידות דיור (#)	חוזים שנחתמו
11,785	12,028	1,130	1,218	2,532	יחידות דיור (מייר)	בתקופה השוטפת
77,703	83,237	79,383	90,565	82,480	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ״ר בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת (כולל מע״מ)
1121	² 220	228	234	260	יחידות דיור (#)	חוזים מצטברים עד
11,785	23,813	24,753	25,060	27,592	יחידות דיור (מייר)	לסוף התקופה:
77,703	80,493	80,504	80,955	81,136	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה (כולל מע"מ)
3,827,581	3,919,812	3,919,812	3,919,812	3,919,812	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (במטבע המסחרי) כולל מעיימ
915,696	1,916,782	1,992,716	2,028,695	2,238,655	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (במטבע המסחרי) כולל מעיימ	שיעור השיווק של הפרויקט
26%	48%	49.6%	51%	57%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
338	239	231	225	199	3(#) יחידות דיור	שטחים שטרם
34,330	22,302	21,362	21,056	18,524	יחידות דיור (מייר)	נחתמו לגביהם
1,610	1,610	1,610	1,610	1,610	שטחי מסחר (מייר)	:חוזים
	844,614	842,962	802,410	725,429	ת (יתרת מלאי ליום לשטחים שטרם נחתמו ייבים בדוח על המצב ספי	30.9.2025) המיוחסת י לגביהם חוזרים מחי
	8	2	18	7	מתום התקופה ועד מועד הדוח (#)
	79,620	77,706	83,000	83,700	חוזים שנחתמו מתום סום הדוח (כולל מעיימ)

הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.

^. אגייח של אגיים אל אשראי איוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אשראי לא כולל היוון אווון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון אוווי לא כולל היוון אוווי לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כוללל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני לא כולל היוון איני ליוון איני לא כולל ה

^. החל ממועד קבלת היתר בניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד. $^{3}$

$^{^{1}}$ הנתונים כוללים 3 הסכמי מכר שנחתמו בשנת 2023 ובוטלו בשנת 2025.

^<sup>2 הנתונים כוללים 3 הסכמי מכר שנחתמו בשנת 2024 ובוטלו בשנת 2025.

י תמהיל הדירות השתנה מ- 480 ל- 459 דירות, שטח אקו׳ לשיווק נותר זהה. שיעור השיווק ונתוני יחידות הדיור שטרם נחתמו לגביהם חוזים עודכנו גם לגבי תקופות קודמות.

{35}------------------------------------------------

3. זכויות המגורים המסווגת כמלאי במידטאון ירושלים (פרויקט בביצוע)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש״ח):

			שנת 2025		ט מידטאון ירושלים (לשעבר שערי	חרונה
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	2 רבעון	3 רבעון	צדק) מצב תכנוני של הפרויקט תונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי 73%)
306,650	306,650	*310,370	311,518	311,518	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
25,606	40,975	251,497	249,506	249,506	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	שקעו
*11,839	*16,659	*23,904	29,617	41,776	עלויות מצטברות בגין בניה	3
33,275	59,330	*64,467	58,888	58,888	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות שהושקעו
*22,891	*42,499	*42,355	56,404	57,958	עלויות מצטברות אחרות
400,261	466,112	*692,593	705,933	719,646	סה"כ עלות מצטברת
-	-	8,300	11,030	19,438	עלויות שנגרעו לרווח והפסד
400,261	466,112	684,293	694,903	700,208	סהייכ עלות מצטברת בספרים
-	-	-	-	-	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
193,770	166,329	-	-	-	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
731,086	880,843	916,382	1,063,215	1,051,055	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	יושקעו
*34,446	9,462	-	-	-	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)	עלויות שיושקעו
*141,066	181,438	72,263	80,477	78,924	עלויות מצטברות אחרות שטרם הושקעו
1,100,369	1,238,072	988,645	1,143,692	1,129,979	סהייכ עלות שנותרה להשלמה
* 0.9%	1.4%	2.4%	2.4%	3.6%	שיעור השלמה [כספי] לא כולל קרקע

^* סווג מחדש

{36}------------------------------------------------

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

			שנת 2025		שלים – זכויות מגורים
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	לק החברה האפקטיבי 73)
¹ 125	288	7	6	13	יחידות דיור (#)	חוזים שנחתמו
6,768	5,290	520	432	1,166	יחידות דיור (מייר)	בתקופה השוטפת
64,808	71,823	72,952	76,037	86,965	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת (כולל מע"מ)
¹ 125	² 212	218	223	236	יחידות דיור (#)	חוזים מצטברים עד
6,768	12,008	12,474	12,851	14,004	יחידות דיור (מייר)	לסוף התקופה:
64,808	68,080	68,279	68,537	70,096	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה (כולל מע"מ)
2,777,543	3,078,421	3,078,421	3,078,421	3,078,421	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (במטבע המסחרי) כולל מעיימ
438,619	817,517	851,725	880,738	981,602	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (במטבע המסחרי) כולל מעיימ	שיעור השיווק של הפרויקט
18%	31%	31%	32%	34%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)³
569	483	477	472	459	יחידות דיור (#)3	שטחים שטרם
36,167	30,927	31,033	30,656	29,503	יחידות דיור (מייר)	נחתמו לגביהם
					שטחי מסחר (מייר)	:חוזים
	324,238	471,687	479,425	475,277	סה"כ עלות מצטברת (יתרת מלאי ליום 30.9.2025) המיוחסת לשטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזרים מחייבים בדוח על המצב הכספי
	6	3	10	11	מתום התקופה ועד מועד הדוח (#)
	73,855	73,195	76,732	73,158	חוזים שנחתמו מתום סום הדוח (כולל מעיימ)

$^{^{1}}$ הנתונים כוללים הסכם מכר אחד שנחתם בשנת 2023 ובוטל בשנת 2024.

הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.

^.2025 שני בשנת 2024 בשנת מכר שנחתמו בשנת 2024 בשנת 2025. $^{2}$

$^{^{\}text{E}}$ תמהיל הדירות השתנה מ-693 ל-695 דירות, שטח אקו $^{\prime}$ לשיווק נותר זהה. שיעור השיווק ונתוני יחידות הדיור שטרם נחתמו לגביהם חוזים עודכנו גם לגבי תקופות קודמות.

{37}------------------------------------------------

4. זכויות המגורים בפרויקט קנדה בסיטי (בנין לאומי לשעבר), תל אביב (פרויקט בתכנון)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש״ח):

			שנת 2025		ה בסיטי (בנין לאומי לשעבר), תל-	417
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	2 רבעון	3 רבעון	אביב מצב תכנוני של הפרויקט נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי 81%)	·
*297,340	297,340	297,340	297,340	297,340	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
22,243	22,275	22,280	22,263	22,263	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	עלויות שהושקעו
9,734	13,284	14,718	15,958	19,552	עלויות מצטברות בגין בניה	્ર ક
40,241	57,557	62,099	66,541	71,187	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויוו
					עלויות מצטברות אחרות	•
369,558	390,456	396,437	402,102	410,342	סה"כ עלות מצטברת
369,558	390,456	396,437	402,102	410,342	סהייכ עלות מצטברת בספרים
ל.ר					עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו
ל.ר	14,184	14,179	10,861	10,862	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)
ל.ר	240,062	238,628	227,147	223,552	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)	יושקעו
ל.ר	46,410	38,334	35,111	30,450	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד (אומדן)**	עלויות שיושקעו
ל.ר	13,163	13,163	24,249	24,249	עלויות מצטברות אחרות שטרם הושקעו
ל.ר	313,820	304,304	297,368	289,113	סהייכ עלות שנותרה להשלמה
ל.ר	0%	0%	0%	0%	שיעור השלמה [כספי] לא כולל קרקע

^*סווג מחדש

^** החל ממועד קבלת היתר בניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

{38}------------------------------------------------

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

שנת 2024		שנת 2025		קנדה בסיטי (בנין לאומי לשעבר), תל-אביב
2024 1130	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	של הפרויקט החברה האפקטיבי 81%)
	1	2	1	יחידות דיור (#)	חוזים שנחתמו בתקופה
	208	195	208	יחידות דיור (מייר)	השוטפת
	153,846	126,478	144,578	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת (כולל מע"מ)
	1	3	4	יחידות דיור (#)	חוזים מצטברים עד
	208	403	610	יחידות דיור (מייר)	לסוף התקופה:
	153,846	140,621	141,967	יחידות דיור	מחיר ממוצע למ"ר במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה (כולל מע"מ)
	1,018,068	1,102,907	1,102,907	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (במטבע המסחרי) כולל מעיימ
	32,000	56,600	86,600	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (במטבע המסחרי) כולל מעיימ	שיעור השיווק של הפרויקט
	1%	3%	4%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
	101	99	98	יחידות דיור (#)
	9,375	9,181	8,973	יחידות דיור (מייר)	שטחים שטרם נחתמו לגביהם חוזים:
	166	166	166	שטחי מסחר (מייר)	לגביווט וווזיט:
	392,551	390,275	398,273	רת מלאי ליום 30.6.2025) ם נחתמו לגביהם חוזרים על המצב הכספי	המיוח ס ת לשטחים שטו
	2	1		ם התקופה ועד מועד פרסום ח (#)	הדו
	126,478	144,578	-	שנחתמו מתום התקופה ועד רוח (כולל מעיימ)

פרויקט פארק צפון שלב א' (נווה גן) – פרויקט בביצוע

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

			שנת 2025		יקט פארק צפון שלב א' (נווה גן)	פרו
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3	תונים לפי 100%. חלק החברה אפקטיבי המשוקלל כ-24.6%)
1,151,246	1,147,633	1,147,633	1,147,633	1,147,633	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה
22,257	33,751	33,811	33,815	33,815	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	שקעו
21,240	124,804	174,678	212,563	255,329	עלויות מצטברות בגין בניה	3 6
109,253	141,990	147,197	150,009	153,772	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	עלויות שהושקעו
15,698	19,638	21,078	*21,830	22,287	עלויות מצטברות אחרות	-
1,319,694	1,467,817	1,524,396	1,565,850	1,612,836	סה"כ עלות מצטברת	-
35,653	276,399	385,628	495,930	588,609	עלויות שנגרעו לרווח והפסד
1,284,041	1,191,418	1,138,768	1,105,823	1,023,837	סהייכ עלות מצטברת בספרים
294					עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו (אומדן)	קעו
16,641	5,295	5,955	5,951	5,978	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו (אומדן)	עלויות שיושקעו
639,358	551,182	518,925	498,096	462,019	עלויות בגין בניה שטרם הושקעו (אומדן)

{39}------------------------------------------------

	שðת 2024		שðת 2025		א' (ðווה גן) ק צפון שלב פרויקט פאר
שðת 2023		רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	החברה .100% חלק ðתוðים לפי 24.6%-) המשוקלל כ האפקטיבי
48,036	**30,136	**24,929	22,116	17,828	מון ברות בגין מי עלויות מצט בעתיד ות מהווðות שצפויות להי (אומדן)*
79,428	73,687	72,796	*72,022	71,576	שטרם ברות אחרות עלויות מצט הושקעו
783,757	660,300	622,605	598,185	557,401	למה שðותרה להש סה"כ עלות
17.7%	33.4%	38.6%	*41.1%	45.5%	כולל ה [כספי] לא שיעור השלמ קרקע (%)

^* סווג מחדש.

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

			שðת 2025		א' (ðווה גן)	ק צפון שלב פרויקט פאר
שðת 2023	שðת 2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3	קטיבי החברה האפ 24.6%-)	.100% חלק ðתוðים לפי המשוקלל כ
16	23	5			(#) יחידות דיור	מו חוזים שðחת
1,816	2,156	481			(מ"ר) יחידות דיור	וטפת בתקופה הש
47,124	58,644	54,770			יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע תמו בחוזים שðח וטפת בתקופה הש (כולל מע"מ)
371**	383	388	386	386	(#) יחידות דיור
36,254	37,119	37,518	37,274	37,274	(מ"ר) יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב ה: לסוף התקופ
45,260	51,917	51,936	51,895	51,895	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע זים במצטבר בחו סוף שðחתמו עד לל מע"מ) התקופה (כו
					ת צפויות סה"כ הכðסו
**2,963,915	2,919,631	3,049,575	3,086,180	3,087,094	ט (במטבע מכל הפרויק
					לל מע"מ המסחרי) כו
					ת צפויות סה"כ הכðסו
1,656,430	1,927,111	1,948,545	1,938,545	1,944,308	תמו מחוזים שðח	ק של שיעור השיוו
					טבע במצטבר (במ	הפרויקט
					לל מע"מ המסחרי) כו
					ליום שיעור שיווק
66%	70%	71%	70%	70%	התקופה האחרון של
					(%)
177	165	160	162	162	(#) יחידות דיור
18,402	17,140	16,741	16,985	16,985	(מ"ר) יחידות דיור	רם ðחתמו שטחים שט
					(מ"ר) שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
					ם רת מלאי ליו	מצטברת (ית סה"כ עלות
*426,252	*441,952	445,079	*462,897	476,787	רם ðחתמו שטחים שט	המיוחסת ל 30.9.2025)
					צב הכספי בדוח על המ	ים מחייבים לגביהם חוזר

^** בוצע מיון בין הרווח הגולמי לרווח לפðי מס בפרויקט אשר לא משפיע על רווחיות הפרויקט בכללותו.

^*** לא כולל עלויות בגין שטחי המסחר.

^**** החל ממועד קבלת היתר בðיה החברה מהווðת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

{40}------------------------------------------------

			שנת 2025	פרויקט פארק צפון שלב א' (נווה גן)
שנת 2023	שנת 2024 ש רבעון 2 2024	רבעון 3	נתונים לפי 100%. חלק החברה האפקטיבי המשוקלל כ-24.6%)
	4			מספר חוזים שנחתמו מתום התקופה ועד מועד פרסום הדוח (#)*
	53,858			מחיר ממוצע למייר בחוזים שנחתמו מתום התקופה ועד מועד פרסום הדוח (כולל מעיימ)

^* סווג מחדש.

מידע צופה פני עתיד

המידע המתואר לעיל ביחס לעלויות צפויות בפרויקטים (שטרם הושקעו) וההכנסות הצפויות, הינו בבחינת מידע הצופה פני עתיד (כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך) אשר אינו בשליטה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. התממשות המידע האמור תלויה במידה רבה בשיתוף פעולה בין החברה והשותפים בפרויקטים, בהחלטות שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקט; בהתקשרות חברת הפרויקט הרלוונטי בהסכמי מימון לליווי והקמת הפרויקט ובעמידה בתנאים שיקבעו בהסכמים האמורים (ככל שייקבעו): בגורמים חיצוניים. כגוו קבלת ההיתרים הנדרשים לצורד ביצועם של הפרויקט (הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה והשותפות בפרויקט הרלוונטי), בעמידת חברות הפרויקט בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלבנטיים על ידן; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותו בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה. יודגש, כי ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשנות באופו משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל. להערכת החברה. נכוו למועד זה. הגורמים העיקריים העשויים להביא לכד שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש (א) לא יתקבלו ההיתרים הנדרשים לבניית הפרויקטים שטרם התקבל בגינם היתר (הן בעצם קבלתם והו בעצם המועד שנחזה על ידי המועד לקבלתם): (ב) בניית הפרויקט הרלוונטי תתעכב מסיבות שונות כגוו אי עמידת חברת הפרויקט הרלוונטית בדרישות הרשויות לקבלת ההיתרים ו/או אי קבלת היתרים מתאימים לפרויקט או קבלתם במועד המאוחר מזה שנחזה על ידי החברה; (ג) התקשרות עם קבלן מבצע או היהלעות הקבלו המבצע או ספקים אחרים שיהיו מעורבים בפרויקט הרלוונטי לקשיים כלכליים: (ד) היקלעות מי מבין השותפים בפרויקט לקשיים כלכליים אשר ימנעו מהם להמשיד ולממו את חלקם בפרויקט (בהתאמה); (ה) סטייה מהיקף הפרויקט הצפוי העלולה לנבוע מהתייקרויות עלויות הבניה. ממיסים ו/או היטלים שיוטלו על רכישת הקרקע ופיתוחה מהמצב הכלכלי במשק לרבות האינפלציה ועליית הריבית וכדומה. לפיכד, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

^** כולל חוזה אחד משנת 2021 שבוטל במהלד התקופה.

^*** הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.

{41}------------------------------------------------

חלק ב׳

דוחות כספיים

{42}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר, 2025

(בלתי מבוקרים)

{43}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר , 2025

(בלתי מבוקרים)

תוכן עניינים

	וד עמ
החשבון ה של רואי דוח סקיר	2
מבוקרים): דים (בלתי תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	3-4
לל אחר סד ורווח כו רווח או הפ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	5-7
ון שינויים בה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	8-12
מנים זרימי המזו חדים על ת ציתיים מאו דוחות תמ	13-15
חדים תיים המאו יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	16-38

{44}------------------------------------------------

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישראל קנדה (ט.ר.) בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישראל קנדה (ט.ר.) בע"מ החברה וחברות מאוחדות (להלן - "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 17.67% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ38.33%- וכ36.18%- בהתאמה מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ - 322,898 אלפי ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 וחלקה של החברה בתוצאותיהן הינו רווח של כ- 52,040 אלפי ש"ח ושל כ- 40,242 אלפי ש"ח בהתאמה, לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 26 בנובמבר 2025

{45}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו
			טפים נכסים שו
410,276	207,763	259,557	ם שווי מזומני מזומנים ו
566,068	-	46,582	י שבונות ליוו שימוש בח יקדונות ב מזומנים ופ
129,192	107,159	102,261	ווח והפסד הוגן דרך ר סיים בשווי נכסים פיננ
19,280	32,048	87,529	קמה ודירות בה ן, משרדים אי מקרקעי מכירת מל חייבים בגין
126,481	273,804	114,549	רות חובה חייבים וית
5,920	10,096	5,416	הכנסה חייבים מס
41,233	52,933	94,947	ת בגין מלונו רות חובה חייבים וית
320,758	703,972	447,023	קעין מלאי מקר
2,625,023	2,169,012	3,037,069	בהקמה ם בתכנון ו מלאי בנייני
47,780	-	20,386	עין לאי מקרק ל חשבון מ מקדמות ע
4,292,011	3,556,787	4,215,319	ם ים שוטפי סה"כ נכס

			שוטפים נכסים לא
1,305,859	1,318,696	1,420,081	נטו וי המאזני, שיטת השו טופלות ב חזקות המ חברות מו הלוואות ב השקעות ו
1,145,810	1,129,299	1,492,396	ארוך קעין לזמן מלאי מקר
2,893,000	2,827,055	3,147,484	קעה נדל"ן להש
13,486	16,237	11,844	ה ל"ן להשקע ל חשבון נד מקדמות ע
807,495	635,512	839,206	רכוש קבוע
1,382	1,113	-	כוש קבוע ל חשבון ר מקדמות ע
5,266	5,266	6,392	ארוך מוש לזמן גבלים בשי יקדונות מו מזומנים ופ
425,912	414,449	1,092,206	שימוש נכסי זכות
7,066	8,428	8,813	רות חובה חייבים וית
31,771	46,098	31,168	נדחים נכסי מ יסים
14,090(*)	13,151(*)	14,035	ם כסים אחרי השקעות ונ
13,152(*)	) 13,624(*	142,564	מוחשיים סים בלתי מוניטין ונכ
6,664,289	6,428,928	8,206,189	פים ים לא שוט סה"כ נכס


10,956,300	9,985,715	12,421,508	ים סה"כ נכס

(*) סווג מחדש

{46}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

		ליום 30 ב	ספטמבר	דצמבר ליום 31 ב
		2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
		אלפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"ח
		(בלתי מבו	קר)	(מבוקר)
ת שוטפות התחייבויו
ת של הלוו יות שוטפו קאיים וחלו אגידים בנ אשראי מת	ארוך אות לזמן	3,374,007	2,782,422	2,866,946
אגרות חוב טפות של חלויות שו		294,123	268,899	269,101
בגין חכירה התחייבות טפות של חלויות שו		48,438	19,716	21,060
ם תני שירותי ספקים ונו		85,831	41,790	36,345
ות זכות זכאים ויתר		296,374	128,989	163,244
שוטפים בגין מיסים התחייבות		12,273	11,951	17,515
תי בנייה למתן שירו התחייבות		2,321	4,415	4,360
משרדים ו קעין, מלאי מלאי מקר גין מכירת מקדמות ב	ם בתכנון מלאי בנייני
ובהקמה		599,504	74,832	421,240
אחרים הלוואות מ		814	3,411	2,502
שוטפות חייבויות סה"כ הת		4,713,685	3,336,425	3,802,313

פות ת לא שוט התחייבויו
נקאיים תאגידים ב מן ארוך מ הלוואות לז		1,716,813	1,958,817	2,001,362
אחרות תחייבויות אחרים וה הלוואות מ		10,116	25,802	10,175
אגרות חוב		1,135,279	747,502	1,055,667
בגין חכירה התחייבות		1,097,436	429,632	442,578
דחים ת מיסים נ התחייבויו		143,586	164,695	169,335
זמן ארוך תי בנייה ל למתן שירו התחייבות		143	2,565	855
ת פות אחרו ת לא שוט התחייבויו		20,152	9,713	11,627
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת		4,123,525	3,338,726	3,691,599
חברה ניות של ה ס לבעלי מ הון המיוח
הון מניות		3,309	3,226	3,226
מניות פרמיה על		1,234,875	1,110,527	1,110,527
ו ל שליטה ב תאגיד לבע עולות בין קרן בגין פ		30,491	30,491	30,491
עודפים		1,346,340	1,322,605	1,334,498
חוץ ם פעילויות בגין תרגו פרשי שער קרן הון מה		(74,556)	(73,164)	(71,544)
ה מחדש קרן הערכ		97,000	-	94,385
אחרות קרנות הון		(15,588)	(17,081)	(15,588)
ברה ת של הח בעלי מניו המיוחס ל סה"כ הון		2,621,871	2,376,604	2,485,995
		962,427	933,960	976,393
שליטה ינן מקנות זכויות שא
סה"כ הון		3,584,298	3,310,564	3,462,388
הון חייבויות ו סה"כ הת		12,421,508	9,985,715	10,956,300
בר 2025 26 בנובמ
ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי	איר אסף טוכמ	ברק רוזן		בר ניר בודגה
		רקטור מנכ"ל ודי

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

{47}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"ח
	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו	קר)	(מבוקר)

הכנסות:
להשקעה הול נדל"ן השכרה וני הכנסות מ	64,766	59,215	22,301	20,362	80,215
ן אי מקרקעי מכירת מל הכנסות מ	111,174	6,192	26,864	1,074	11,679
גורים אי דירות מ מכירת מל הכנסות מ
ומשרדים	156,616	59,332	121,625	17,859	61,115
עין לאי מקרק השכרת מ הכנסות מ	18,415	19,055	6,335	6,369	25,344
דמי ניהול הכנסות מ	4,511	-	-	-	1,645
לון הול בתי מ הפעלת וני הכנסות מ	303,243	229,523	145,655	85,563	291,017
ווק ותיווך הכנסות שי	8,755	18,014	2,949	10,578	25,714
י בנייה מתן שירות הכנסות מ	2,753	3,123	1,198	1,334	4,886
ורווח ן להשקעה י הוגן נדל" עלייה בשוו
ממימושו	38,412	32,012	14,882	845	66,371
המטופלות ל השקעות ה ברווח ש חלק החבר
ס זני, נטו ממ השווי המא לפי שיטת	79,116	*) 231,274(	58,326	*) 176,948(	200,760
חרות הכנסות א	3,274	706	2,456	-	5,490
סות סה"כ הכנ	791,035	658,446	402,591	320,932	774,236

לויות: הוצאות וע
רות עלות השכי	32,646	31,003	10,830	12,490	42,961
קרקעין ת מלאי מ עלות מכיר	52,838	6,118	11,252	3,623	7,848
ם ם ומשרדי רות מגורי ת מלאי די עלות מכיר	125,141	42,812	99,136	13,433	45,335
בתי מלון לה וניהול עלות הפע	292,751	190,297	124,336	76,783	257,682
ן להשקעה י הוגן נדל" ירידה בשוו	32,389	37,776	11,524	23,449	38,963
י בנייה מתן שירות הוצאות מ	2,753	3,123	1,198	1,334	4,886
ת הלה וכלליו הוצאות הנ	42,975	45,272	16,932	12,953	59,821
ווק ומכירה הוצאות שי	50,918	28,165	16,715	9,984	38,661
ת ת המטופלו של השקעו ה בהפסד חלק החבר
ס זני, נטו ממ השווי המא לפי שיטת	20,651	11,679(*)	7,313	4,506(*)	17,827
רות הוצאות אח	-	395	-	395	-
ת אות ועלויו סה"כ הוצ	653,062	396,640	299,236	158,950	513,984
לי רווח תפעו	137,973	261,806	103,355	161,982	260,252
ננסיים ין נכסים פי הכנסות בג (הוצאות)
הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן הנמדדים	(27,999)	13,620	(9,307)	36,334	36,911
מון הכנסות מי	54,017	25,363	25,792	5,974	54,114
	) ( (145,293	86,773)	(61,487)	(29,103)	) (133,280
מון הוצאות מי
ההכנסה מיסים על רווח לפני	18,698	214,016	58,353	175,187	217,997
ההכנסה מיסים על	18,651	2,203	9,884	(2,954)	13,681
פה רווח לתקו	37,349	216,219	68,237	172,233	231,678

^(*) סווג מחדש. ראה ביאור 2ה.'

{48}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					בעתיד שר יסווגו סכומים א לל אחר - (הפסד) כו פסד: לרווח או ה
(6,072)	(7,938)	(737)	(7,138)	(2,379)	ת חוץ ום פעילויו ר בגין תרג הפרשי שע
					א יסווגו ים אשר ל חר - סכומ ד) כולל א רווח (הפס ד: וח או הפס בעתיד לרו
135,539	-	(569)	-	3,818	בוע, נטו של רכוש ק ה מחדש ד) מהערכ רווח (הפס ממס
361,145	164,295	66,931	209,081	38,788	כולל סה"כ רווח
					יוחס ל: רווח נקי מ
206,373	170,870	67,772	194,480	36,842	החברה בעלי מניות
25,305	1,363	465	21,739	507	שליטה נן מקנות זכויות שאי
231,678	172,233	68,237	216,219	37,349
					ס ל: כולל מיוח סה"כ רווח
296,006	163,513	66,664	188,108	36,445	החברה בעלי מניות
65,139	782	267	20,973	2,343	שליטה נן מקנות זכויות שאי
361,145	164,295	66,931	209,081	38,788
					ל המניות ש חס לבעלי מניה המיו רווח נקי ל ש"ח): החברה (ב
0.6398	0.5297	0.2053	0.6029	0.1116	לל: סיסי ומדו רווח נקי ב
					ל למניה סיסי ומדול רווח נקי ב
322,566	322,566	330,133	322,566	330,133	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה רווח למניה בחישוב ה
322,566	322,566	330,133	322,566	330,133	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה מדולל רווח למניה בחישוב ה

{49}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

הון סה"כ "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	רכה קרן הע מחדש "ח אלפי ש	ן קרן בגי בין ת פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ות הון מני "ח אלפי ש
3,462,389	976,393	2,485,995	1,334,498	) 71,544 (	) 15,588	( 94,385	30,491	1,110,527	3,226	2025 בינואר, ום 1 יתרה לי
37,349	507	36,842	36,842	-	-	-	-	-	-	ה לתקופ רווח
(2,379)	633	(3,012)	-	(3,012)	-	-	-	-	-	גום רשי תר בגין הפ קרן הון
3,818	1,203	2,615	-	-	-	2,615	-	-	-	ממס וע, נטו כוש קב ש של ר ה מחד מהערכ רווח
38,788	2,343	36,445	36,842	) (3,012	-	2,615	-	-	-	קופה ולל לת פסד) כ רווח (ה סה"כ
) 25,000 (	-	) 25,000	) ( 25,000 (	-	-	-	-	-	-	ם ששול דיבידנד
7,717	7,717	-	-	-	-	-	-	-	-	ת נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו שליטה
124,431	-	124,431	-	-	-	-	-	124,348	83	מניות הנפקת
) 11,257	) ( 11,257 (	-	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
) 12,770 (	) 12,770 (	-	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות
3,584,298	962,427	2,621,871	1,346,340	) 74,556 (	) 15,588	( 97,000	30,491	1,234,875	3,309	2025 מבר, בספט יום 30 יתרה ל

{50}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

הון סה"כ "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	ן קרן בגי בין ת פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ות הון מני "ח אלפי ש
3,055,758	826,608	2,229,150	1,153,125	) 66,792 (	) (1,427	30,491	1,110,527	3,226	2024 ב ינואר ום 1 יתרה לי
216,219	21,739	194,480	194,480	-	-	-	-	-	ה לתקופ רווח
) (7,138	(766)	) (6,372	-	) (6,372	-	-	-	-	גום רשי תר בגין הפ קרן הון
209,081	20,973	188,108	194,480	) (6,372	-	-	-	-	קופה ולל לת פסד) כ רווח (ה סה"כ
) 25,000 (	-	) 25,000	) ( 25,000 (	-	-	-	-	-	ם ששול דיבידנד
91,972	91,972	-	-	-	-	-	-		ה - ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו
) 15,937 (	283)	) ( 15,654 (	-	-	) 15,654 (	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
) (5,310	) (5,310	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות
3,310,564	933,960	2,376,604	1,322,605	) 73,164 (	) 17,081 (	30,491	1,110,527	3,226	2024 מבר ב ספט יום 30 יתרה ל

{51}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (המשך)

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

הון סה"כ "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	רכה קרן הע מחדש "ח אלפי ש	ן קרן בגי בין ת פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ות הון מני "ח אלפי ש
3,519,618	964,411	2,555,207	1,278,568	) 73,838 (	) 15,588	( 97,390	30,491	1,234,875	3,309	2025 ביולי , ום 1 יתרה לי
68,237	465	67,772	67,772	-	-	-	-	-	-	ה לתקופ רווח
(737)	(19)	(718)	-	(718)	-	-	-	-	-	גום רשי תר בגין הפ קרן הון
(569)	(179)	(390)	-	-	-	(390)	-	-	-	ממס וע, נטו כוש קב ש של ר ה מחד מהערכ הפסד
66,931	267	66,664	67,772	(718)	-	(390)	-	-	-	קופה ולל לת פסד) כ רווח (ה סה"כ
2,180	2,180	-	-	-	-	-	-	-	-	ת נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו שליטה
) (3,296	) (3,296	-	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
) (1,135	) (1,135	-	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות
3,584,298	962,427	2,621,871	1,346,340	) 74,556 (	) 15,588	( 97,000	30,491	1,234,875	3,309	2025 מבר, בספט יום 30 יתרה ל

{52}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (המשך)

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

הון סה"כ "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	ן קרן בגי בין ת פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ות הון מני "ח אלפי ש
3,139,073	921,601	2,217,472	1,151,735	) 65,807 (	) 12,699 (	30,491	1,110,527	3,226	2024 ב יולי ום 1 יתרה לי
172,233	1,363	170,870	170,870	-	-	-	-	-	ה לתקופ רווח
) (7,938	(581)	) (7,357	-	) (7,357	-	-	-	-	גום רשי תר בגין הפ קרן הון
164,295	782	163,513	170,870	) (7,357		-	-	-	קופה ולל לת פסד) כ רווח (ה סה"כ
11,972	11,972	-	-	-	-	-	-		ה - ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו
) (4,666	(283)	) (4,383	-	-	) (4,383	-	-	-	ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו
(114)	(114)	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות
3,310,564	933,960	2,376,604	1,322,605	) 73,164 (	) 17,081 (	30,491	1,110,527	3,226	2024 מבר ב ספט יום 30 יתרה ל

{53}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון (המשך)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024

קרן הון ל סך הכ שי מהפר ן קרן בגי זכויות מיוחס גין שער ב ת פעילויו שאינן ם של לבעלי תרגום גיד בין תא מקנות החברה ת פעילויו הון קרנות רכה קרן הע לבעל על פרמיה הון סה"כ שליטה האם ווח יתרת ר חוץ אחרות מחדש בו שליטה מניות ות הון מני "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש 3,055,758 826,608 2,229,150 1,153,125 ) 66,792 ( ) (1,427 - 30,491 1,110,527 3,226 2024 231,678 25,305 206,373 206,373 - - - - - - ) (6,072 ) (1,320 ) (4,752 - ) (4,752 - - - - - ת חוץ ם פעילו ין תרגו 135,539 41,154 94,385 - - - 94,385 - - - מס , נטו מ ש קבוע של רכו 361,145 65,139 296,006 206,373 ) (4,752 - 94,385 - - - נה ולל לש ) 25,000 ( ) - 25,000 ) ( 25,000 ( - - - - - - ) 15,883 ( 1,722) ) ( 14,161 ( - ) - 14,161 ( - - - - ה ת שליט נן מקנו ות שאי 92,254 92,254 - - - - - - - - ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ) (5,886

											בינואר ום 1 יתרה לי
											שנה רווח ל שער בג הפסדי מחדש הערכה רווח מ
											פסד) כ רווח (ה סה"כ
											ם ששול דיבידנד
											עלי זכוי ת עם ב עסקאו
											ת של ב ת הוניו השקעו
	)	(5,886	-	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות
3,462,388 976,393 2,485,995 1,334,498 ) 71,544 ( ) 15,588 ( 94,385 30,491 1,110,527 3,226 2024 ר בדצמב											יום 31 יתרה ל

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

{54}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו

					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
88,419) (	306,142) (	272,836) (	401,696)	) ( (607,431	(נספח א') ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
					עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
					השווי לפי שיטת המטופלות ת לחברות מתן הלוואו
(66,787)	(1,743)	(1,836)	(55,343)	(32,375)	טו ממס המאזני, נ
					טת השווי ות לפי שי ות המטופל אות מחבר החזר הלוו
73,494	2,357	14,546	24,287	23,791	טו ממס המאזני, נ
					דל"ן עה (כולל נ דל"ן להשק שקעות בנ רכישת וה
402,200) ) (	(343,903	31,308) (	412,636)	) ( (202,046	טו בהקמה), נ להשקעה
-	-	-	-	(55,700)	ספח ג' ם - ראה נ צירוף עסקי
(22,730)	-	(9,606)	22,881)	( (13,815)	ה ל"ן להשקע ל חשבון נד מקדמות ע
					גן דרך ם בשווי הו רים פיננסיי כירת מכשי (רכישת) מ
2,608	44	(2,324)	1,350	(1,068)	ד, נטו רווח והפס
59,964) (	(19,758)	(654)	38,077)	( (36,067)	ש קבוע שקעות רכו רכישת וה
-	-	(20,000)	-	(20,000)	ימוש כס זכות ש השקעה בנ
(652)	(185)	-	(185)	686	סים אחרים רכישת נכ
) (566,196	(61)	(29,380)	(126)	518,360	וש בלים בשימ קדונו ת מוג מנים ובפי שינוי במזו
) 1,042,427 ) (	(363,249	80,562)	) ( (503,611	181,766	השקעה מפעילות (ששימשו) טו שנבעו מזומנים נ

					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
533,933	-	154,463	226,517	363,054	רות חוב הנפקת אג
(15,883)	(4,664)	(3,296)	15,936)	( (11,257)	טה מקנות שלי יות שאינן ם בעלי זכו עסקאות ע
222,903	6,207	5,158	126,920	111,484	קאיים, נטו אגידים בנ אשראי מת
(88,464)	-	-	88,262)	) ( (250,952	ת ישה עצמי ות חוב ורכ פירעון אגר
-	-	-	-	124,431	ות, נטו הנפקת מני
(5,886)	(112)	(1,135)	5,310)	( (12,770)	ליטה ן מקנות ש כויות שאינ חלוקות לז
435	-	-	-	-	ם אה מאחרי קבלת הלוו
(25,000)	-	-(*)	25,000)	( (25,000)	שולם דיבידנד ש
(672)	(168)	(1,603)	(2,214)	(2,218)	ים אות מאחר פירעון הלוו
(23,247)	(1,211)	(9,441)	9,694)	( (20,832)	ן חכירה חייבות בגי פירעון הת
92,254	11,972	2,180	91,972	3,652	ת שאינן מקנו עלי זכויות וניות של ב השקעות ה שליטה
895,355	628,306	280,712	798,305	622,639	ם דים בנקאיי רוך מתאגי אה לזמן א קבלת הלוו
244,473) (	(53,037)	43,646) (	183,459)	) ( (629,357	ם דים בנקאיי רוך מתאגי אה לזמן א פירעון הלוו
1,341,255	587,293	383,392	913,839	272,874	מימון מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
(522)	(1,029)	(4,055)	(1,158)	2,072	זומנים ים ושווי מ רות מזומנ ער בגין ית הפרשי ש
209,887	(83,127)	25,939	7,374	) (150,719	מזומנים מנים ושווי לייה במזו (ירידה) ע
200,389	290,890	233,618	200,389	410,276	תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
410,276	207,763	259,557	207,763	259,557	ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

{55}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (המשך)

נספח א' - מזומנים נטו ששימשו לפעילות שוטפת:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
231,678	172,233	68,237	216,219	37,349	תקופה רווח נקי ל
					ח והפסד: לסעיפי רוו התאמות
					מאזני ת השווי ה ת לפי שיט ת המטופלו רווחי חברו
212,998) ) (	(177,138	75,494) (	240,262)	( (96,342)	ממס נטו), נטו סות מימון, (כולל הכנ
27,408) (	(36,334)	3,358)	( (13,620)	(6,023)	שקעה, נטו ל נדל"ן לה ווי ההוגן ש (עליה) בש
					ירים גן של מכש מת שווי הו ח) מהתא הפסד (רוו
(36,911)	22,604	9,307	5,764	27,999	הפסד רך רווח או שווי הוגן ד פיננסיים ב
3,089	589	(3,135)	1,931	(7,468)	רות חוב שערוך אג
45,116	26,109	28,703	50,072	38,046	ם דים בנקאיי ואה מתאגי שערוך הלו
66,496	16,307	26,154	42,030	65,217	רה ם בגין חכי קבוע ונכסי תות רכוש פחת והפח
537	(298)	326	1,652	471	ים ואה מאחר שערוך הלו
(15,937)	2,951	(10,935)	5,582	(20,941)	ים, נטו מיסים נדח
(178,016)	(145,210)	(28,432)	(146,851)	959

					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
12,618	1,478	1,470	8,442	504	מס הכנסה רת חייבים ירידה בית רת מלאי ות בגין מכי ה) במקדמ עליה (יריד
379,760	5,639	(14,641)	33,352	178,264	בהקמה ם בתכנון ו מלאי בנייני מקרקעין ו
44,692) (	(16,018)	(6,008)	50,741)	( (42,147)	ת חובה יבים ויתרו (עליה) בחי
					ין רת מקרקע ם בגין מכי דה בחייבי (עליה) ירי
42,801	44,298	(15,911)	30,033	(68,249)	קמה ודירות בה
8,042	8,207	19,374	13,487	49,486	שירותים קים ונותני עליה בספ
110,819	39,892	(*)51,002	51,488	27,273	גין חייבויות ב זכות ובהת ים ויתרות עליה בזכא
					פים מיסים שוט
41,034	13,033	110,737	38,471	177,323	מכירה בגין ן ובניינים ל אי מקרקעי ירידה במל
550,382	96,529	146,023	124,532	322,454	בקרקעות) והשקעה פני רכישה מכירות (ל

604,044	123,552	185,828	193,900	360,762	פני שוטפת (ל מפעילות טו שנבעו מזומנים נ רקעות) שקעה בק רכישה וה
692,463) ) (	(429,694	458,664) (	595,596)	) ( (968,193
					ת לאי קרקעו שקעות ב מ רכישות וה
(88,419)	(306,142)	(272,836)	(401,696)	(607,431)	ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ

(*) סווג מחדש

{56}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (המשך)

נספח ב' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו

					פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש
277,509	63,804	68,489	194,861	205,713	ריבית
39,135	549	10,302	3,539	28,899	ההכנסה מיסים על
					ופה עבור: משך התק התקבלו ב מזומנים ש

6,228	419	297	2,958 2,719		ריבית
21,927	-	1,576	19,828 1,943		הכנסה מיסים על

					קים : צירוף עס נספח ג' –


ל ש נ ה ה שהסתיימ	ל שלושה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש	ל תשעה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש
דצמבר ביום 31 ב	ספטמבר	ביום 30 ב	ספטמבר	ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
קר) (בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש
-	-	-	) -	(559,188	שימוש נכסי זכות
-	-	-	-	(11,095)	, נטו רכוש קבוע
-	-	-	) -	(150,331	מוחשיים סים בלתי מוניטין ונכ
-	-	-	-	74,000	סיים גידים פיננ בנקים ותא הלוואות מ
-	-	-	-	7,949	אחרות תחייבויות אחרים וה הלוואות מ
-	-	-	-	571,552	רה ת בגין חכי התחייבויו
-	-	-	-	1,327	ות זכות זכאים ויתר
-	-	-	-	6,019	ים מיסים נדח
- -	- -	- -	- -	4,067 (55,700)	שליטה נן מקנות זכויות שאי

{57}------------------------------------------------

ביאור 1 - כ ל ל י

חברת ישראל-קנדה (ט.ר.) בע"מ (להלן - "החברה" או "הקבוצה") עוסקת באמצעות חברות מאוחדות בייזום, שיווק וניהול פרויקטים בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל. מידע נוסף על מגזרי הפעילות של הקבוצה מוצג בביאור .6

יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולביאורים אשר נלוו אליהם, פרט לתקנים חדשים.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים (להלן - "דוחות כספיים ביניים") של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" (להלן - "34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך (דו"חות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה או במועד ההכרה לראשונה בנדל"ן להשקעה . בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חד ש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד ה דיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו.

ליום 30 בספטמבר 2025 בחנה החברה, בסיוע שמאים חיצוניים, האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני בתאריך 31 בדצמבר .2024 בבחינה שנעשתה בתקופת הדוח, אשר כללה גורמי השפעה כלכליים וביניהם שיעורי ההיוון, שיעורי התפוסה ודמי השכירות על נכסי החברה, עסקאות בנכסי נדלן, הכירה החברה בעליית ערך בשווי הוגן נטו של נדל"ן להשקעה בסך של כ- 6 מיליון ש"ח.

ג. מיסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות (הכנסות) המ יסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המיסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המ יסים הנדחים, למעט מיסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות (הכנסות) מיסים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מיסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

{58}------------------------------------------------

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך):

ד. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

(1) יתרות במטבע חוץ, או הצמודות אליו, נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח.
(2) יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח (מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי).
(3) להלן נתונים על שער החליפין של הדולר ועל המדד:

ד תשומות ים מד	מדד מחיר		של פין היציג שער החלי
ע הבניה ידו	לצרכן ידוע	הרובל	היורו	הדולר
נקודות	קודות) ל) (נ	ח ל1- רוב	ורו) (ש" ש"ח ל1- י	דולר) ( (ש"ח ל1-
					פיים: וחות הכס תאריך הד
139.3	111.9	0.04	3.8807	3.306	2025 ספטמבר ליום 30 ב
132.5	108.6	0.04	4.1524	3.710	2024 ספטמבר ליום 30 ב
133.6	108.4	0.03	3.7964	3.647	2024 דצמבר ליום 31 ב
%	%	%	%	%	ינוי: שיעורי הש
					ל תשעה לתקופה ש הסתיימה: חודשים ש
0.04	0.03	0.33	0.02	(0.09)	2025 ספטמבר ביום 30 ב
2.08	3.043	(6.97)	3.51	2.29	2024 ספטמבר ביום 30 ב
					ל שלושה לתקופה ש הסתיימה: חודשים ש
0.01	0.01	(0.05)	(0.02)	(0.02)	2025 ספטמבר ביום 30 ב
0.99	1.31	(6.98)	3.29	(1.30)	2024 ספטמבר ביום 30 ב
					סתיימה: לשנה שה
2.93	3.24	(25)	(5.36)	0.55	2024 דצמבר ביום 31 ב

ה. שינוי יזום במדיניות החשבונאית:

הצגת חלק החברה בתוצאות השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני:

החברה בחרה לסווג את חלקה בתוצאות השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני כחלק מהרווח התפעולי חלף הצגתם לאחר הרווח התפעולי והוצאות המימון. לדעת הנהלת החברה ההצגה כאמור מספקת מידע מהימן ויותר רלוונטי אודות הרווח התפעולי של החברה אשר כעת כולל את התוצאות של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני הפועלות באותם תחומי פעילות שפועלת הקבוצה.

{59}------------------------------------------------

ביאור 3 - מכשירים פיננסים

מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

ים ערך בספר
ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
קר)	(בלתי מבו

19,923	-
778,521	547,914
230,807	902,677
	1,450,591



שווי הוגן ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
קר)	(בלתי מבו

19,672	-
753,664	584,134
235,098	929,535
	1,029,251

{60}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. השקעה בפרויקט קדימה צורן:

בהמשך לאמור בביאור 15א' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 6 בינואר ,2025 התקשרה חברת הבת ביחד עם שותף צד ג' שאינו צד קשור לחברה (חלקה של חברת הבת בעסקה50%-) בהסכם לרכישת כ- 162 דונם בלתי מסויימים נוספים בקרקע בתמורה לסך של כ- 73 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. הרכישה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים אשר טרם התקיימו.

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 החברה שילמה מקדמה בסך של כ18- מיליון ש "ח ואת מס הרכישה.

ב. רכישת מקרקעין ברחוב עמק ברכה בתל אביב:

בהמשך לאמור בביאור 15כ' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 9 בינואר ,2025 התקשרה חברת הבת עם צד שלישי שאינ ו צד קשור לחברה ו/או לבעלי השליטה, בהסכם לרכישת כ20%- חלקים בלתי מסוימים במקרקעין (להלן: "יתרת המקרקעין").

בתמורת לרכישת יתרת המקרקעין שילמה חברת הבת סך של כ 36- מיליון ש"ח, בתוספת מע''מ כדין.

ג. הקצאת מניות פרטית למשקיעים:

בהמשך לאמור בביאור 16ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 27 בינואר ,2025 הושלמה הקצאה פרטית של מניות של החברה למשקיעים מגדל סל מניות ישראל בע"מ, שהינה בעלת עניין בחברה, למור ניהול קרנות נאמנות (2013) בע"מ, שותפות מניות ישראל הפניקס עמיתים ומשקיע נוסף (להלן ביחד - "המשקיעים"), במסגרתה החברה הקצתה למשקיעים 8,333,334 מניות של החברה במחיר של 15 ש"ח למניה אחת של החברה ובתמורה כוללת של כ125- מיליון ש"ח.

ד. פרויקט "מידטאון ירושלים":

בהמשך לאמור בביאור 15יג' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 25 בפברואר ,2025 התקבל היתר בנייה מלא למגדלי המגורים בפרויקט "מידטאון ירושלים". כמו כן, ביום זה נחתם הסכם מול תדהר בנייה בע"מ לביצוע עבודות קבלן ראשי בחלק המגורים ובחלק המשרדים בתמורה לסך של כ1.3- מיליארד ש"ח.

ביום 2 בפברואר 2025 שילמה חברת הפרויקט כ199- מיליון ש"ח ובנוסף הועמדה ערבות בנקאית וערבות מגוף פיננסי בסך נוסף של כ- 199 מיליון ש"ח על חשבון היטלי ההשבחה לצורך קבלת היתר מלא. ליום 30 בספטמבר ,2025 החברה כללה הפרשה להערכתה לחבות המוערכת זאת בהתבסס בין היתר על חוות דעת יועציה המקצועיים של החברה בעניין זה.

ביום 28 באפריל ,2025 התקבל היתר בניה מלא למגדל המשרדים ולמגדל המעורב הכולל זכויות למלונאות ודיור להשכרה.

בהתאם למד יניות הכרה בהכנסה, החברה החלה להכיר בהכנסות מ הפרויקט במהלך תקופת הדוח. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 נרשמה הכנסה בסך של כ25- מיליון ש"ח בגין זכויות המגורים וכ3- מיליון ש"ח בגין זכויות המשרדים .

ה. מידטאון ירושלים- הלוואה בנקאית:

בהמשך לאמור בביאור 12ב(2) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 במרץ ,2025 חתמה חברת הפרויקט עם הבנק על הארכת מועד פירעון ההלוואה ליום 30 בספטמבר 2025 (חלף 31 במרץ 2025). בנוסף, מסגרת האשראי גדלה מ- 1 מיליארד ש"ח ל1.125- מיליארד ש"ח.

{61}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

ה. מידטאון ירושלים- הלוואה בנקאית (המשך):

ביום 30 ביולי ,2025 התקשרה חברת הפרויקט עם בנק מקומי וגופים מוסדיים (להלן יחד: "המלווים") בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון בסכום שלא יעלה על כ- 4.38 מיליארד ש"ח (אובליגו, כולל אשראי פיננסי וערבויות חוק מכר), מתוכה מסגרת אשראי פיננסי בסך כולל של עד כ1.56- מיליארד ש"ח (להלן: "האשראי הפיננסי"). האשראי הפיננסי ישמש לצורך פירעון ההלוואה הקיימת שהועמדה בגין הקרקע, וכן לצורך מימון הקמת הפרויקט. בנוסף, הועמדה הלוואת מזנין על ידי המלווים בסכום שלא יעלה על 130 מיליון ש"ח, בשיעור ריבית זהה לריבית האשראי הפיננסי; והכול לצורך קידום הקמת הפרויקט כולו.

האשראי ש ינוצל על חשבון מסגרות האשראי ייפרע בתום 6 חודשים ממועד סיום הקמת הפרויקט, שיחול לא יאוחר מיום 28 בפברואר 2031 (קרי, לא יאוחר מיום 31 באוגוסט 2031) כאשר ערבויות בנקאיות וערבויות חוק המכר תפקענה על פי תנאיהן.

מסגרת האשראי הפיננסי תישא ריבית שנתית בשיעור של פריים.0.9%-0.5%+

לצורך הבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת המלווים שעבודים קבועים מדרגה ראשונה שהוסכמו עם המלווים. בנוסף, החברה העמידה ערבות ללא הגבלה בסכום להבטחת החזר מסגרת האשראי.

ו. הלוואה בנקאית - פרויקט "מגדל צומת ערים":

בהמשך לאמור בביאור 12ב(10) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש פברואר ,2025 הוארכה הלוואה ומועד פירעונה הסופי נקבע ליום 23 בנובמבר 2026 (חלף 30 בינואר 2025). תנאי ההלוואה נותרו ללא שינוי.

יתרת ההלוואה נכון למועד הדוחות הכספיים הינה כ122- מיליון ש"ח.

ז. הלוואה בנקאית רכישת הבית בכפר שמריהו:

בהמשך לאמור בביאור 12ב(9) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 6 בפברואר ,2025 נחתם כתב תיקון להסכם עם התאגיד הבנקאי לפיו מסגרת האשראי תגדל לסכום של 187 מיליון ש"ח. יתר התנאים נותרו ללא שינוי. ביום 24 ביולי ,2025 נחתם הסכם להארכת מועד הפירעון עד ליום 1 בינואר .2026

יתרת ההלוואה נכון למועד הדוחות הכספיים הינה כ146- מיליון ש"ח.

ח. רכישת חלק מהמקרקעין המהוו ים את כפר הנופש גונן:

בהמשך לאמור בביאור 15יא(5) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 5 במרץ 2025 רשות מקרקעי ישראל אישרה את העברת המקרקעין המוסדרים לאגודה ובכך התקיים התנאי המתלה וחברת המלונאות פועלת להשלמת העסקה ותשלום התמורה.

כמו כן, ביום 15 באפריל ,2025 נחתם מזכר הבנות מחייב ביחס ל20- יחידות אשר נבנו על ידי צד ג' בקיבוץ גונן ויופעלו על ידי החברה תחת מלון כפר הנופש גונן. במסגרת ההבנות החברה תנהל ותתפעל את המלון תמורת דמי ניהול בשיעור של 50% מההכנסות.

{62}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

ט. פרויקט HQ, עסקה משותפת הרצליה :4006

במהלך השנים 2016-2021 רכשה החברה באמצעות חברה בת בשליטה מלאה (להלן: "חברת הבת"), יחד עם שותפים חלקים מגושים 6590 ו- 6591 אשר מהווים חלק ממגרש הידוע כמגרש 4006 בהרצליה, כאשר חלקה של חברת הבת בעסקה המשותפת הינו כ.23%-

ביום 6 במרץ ,2025 התקשרה חברת הבת בהסכם לרכישת מלוא זכויות הבעלות של שותף נוסף בעסקה המשותפת (כ23%-) בתמורה לסך של כ82- מיליון ש"ח. 15% מהתמורה שולמה, ו85%- מהתמורה תשולם בעת קבלת טופס 4 לפרויקט.

השותפים פועלים להשלמת הקמת פרויקט בניין משרדים ומסחר על המקרקעין .

י. פרוייקט "People) "מתחם קרימניצקי):

ביום 18 במרץ 2025 הגישה שותפות המוחזקת בשיעור של 100% על ידי החברה (להלן: "שותפות הפרויקט"), יחד עם צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ (להלן: "צ'ק פוינט") הצעה במכרז שנוהל על ידי עיריית תל אביב-יפו בשיתוף עם חברת החשמל לישראל בע"מ , לרכישת זכויות חכירה מהוונות במגרש 201 לפי תוכנית תא/מק4784/ (להלן: "המקרקעין"), הידוע כמרכז הטכני של חברת החשמל ברחוב קרמניצקי בתל אביב-יפו, בשטח של כ13.5- דונם עליהן ניתן לבנות כ302- יח"ד, כ1,500- מ"ר מסחר שיוצמדו למבני המגורים, כ60- אלפי מ"ר תעסוקה וכ- 2,700 מ"ר מסחר בתמורה לסך של כ818- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

ביום 24 באפריל 2025 ,ביום 14 במאי 2025 וביום 9 ביוני ,2025 קיבלה החברה הודעה מועדת המכרזים, ממועצת עירית תל אביב ומחח"י בהתאמה על אישור זכייה במכרז .

בהתאם להסכמות מראש בין החברה לבין צ'ק פוינט, זכויות המגורים תהיינה בבעלות החברה בתמורה לסך של כ- 318 מיליון ש"ח ואילו זכויות התעסוקה והמסחר תהיינה בבעלות של צ'ק פוינט ("הפעילות המשותפת") בתמורה לסך של כ500- מיליון ש"ח. בין הצדדים נקבעו הסדרים בקשר עם הפעילות המשותפת. כמוסכם עם הודעת הזכייה, החלו הצדדים לפעול לחתימת הסכם שיתוף מפורט. נכון למועד פרסום הדוח, נחתם הסכם השיתוף.

בהתאם להסכם השיתוף, החל ממועד החתימה על הסכם השיתוף השותפים יפעלו במשותף בכל הכרוך והדרוש להשלמת רכישת המקרקעין, תכנון ואישור תוכנית העיצוב האדריכלית, תכנון והקמה במשותף של שטחי תת הקרקע, ביצוע במשותף של המטלות המשותפות והקמתם יחד של השטחים המשותפים.

ההתקשרויות עם קבלנים, ספקים ויועצים תהיינה נפרדות ביחס לשטחי התעסוקה וביחס לשטחי המגורים, למעט הסכם הביצוע בקשר עם העבודות בתת הקרקע ולמעט אם סוכם אחרת בין הצדדים.

ביום 2 ביולי ,2025 הושלמה העסקה והרוכשות שילמו את מלוא התמורה באמצעות הון עצמי והלוואה בנקאית. ביום 2 ביולי 2025 התקשרה שותפות הפרויקט עם בנק מקומי (להלן : "הבנק") בהסכם הלוואה להעמדת מסגרת מימון בסך של כ- 309 מיליון ש"ח לצורך רכישת המקרקעין בפרויקט, תשלום המע"מ וצרכים הנלווים החלים בגין רכישת המקרקעין (להלן: "ההלוואה"), בתנאים שעיקריהם מפורטים להלן:

(1) מסגרת האשראי תועמד מחדש מעת לעת לפי בקשת שותפות הפרויקט בלבד שזמן פירעונה הסופי יחול עד ולא יאוחר מיום 1 ביולי .2027
(2) ההלוואה כללה הלוואת גישור בסך כ- 58 מיליון ש"ח לתשלום המע"מ אשר נפרעה במלואה.
(3) ההלוואה נושאת ריבית שנתית משתנה בשיעור של פריים בתוספת מרווח של .0.3%-0.05%
(4) להבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת הבנק שעבודים קבועים מדרגה ראשונה שהוסכמו עם הבנק.

יא. פרויקט "SHE":

בהמשך לאמור בביאור 15ח' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 20 במרץ ,2025 התקשרה שותפות הפרויקט, בהסכם ביצוע עבודות קבלן דיפון וחפירה עם סולל בונה, שותפות מוגבלת, בהיקף עבודות בסך של 35 מיליון ש״ח.

{63}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

יב. הלוואה בנקאית – פרויקט" SHE":

בהמשך לאמור בביאור 12ב(6) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 31 במרץ 2025 החברה מחזרה את יתרת ההלוואה בסך של כ275- מיליון ש"ח וחתמה עם הבנק על מסגרת אשראי בסך של כ350- מיליון ש"ח באותם תנאים ללא שינוי בתנאי הריבית. ההלוואה הוארכה עד ליום 31 בדצמבר .2025

יתרת ההלוואה נכון למועד הדוחות הכספיים הינה כ298- מיליון ש"ח.

יג. פרויקט "הרובע הצפוני", הרצליה:

בהמשך לאמור בביאור 15כד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 20 במרץ 2025 התקשרה החברה עם בנק מקומי בהסכם מימון להעמדת מסגרת אשראי בסך של כ80- מיליון ש "ח. מועד הפירעון הסופי של מסגרת האשראי אשר נוצלה במלואה הינו ביום 20 במרץ .2027 בהתאם להסכם מול הבנק, החברה תפרע את ההלוואה בשיעורים בהתאם להתקדמות המכירות.

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 החברה שיווקה כ- 8.7 דונם בסכום כולל של כ- 86 מיליון ש"ח.

יתרת ההלוואה נכון למועד הדוחות הכספיים הינה כ68- מיליון ש"ח.

יד. בקשה לאישור להעברת מניות בחברה הבת הצלחת השרון:

ביום 21 בפברואר 2024 הגישה החברה לרשות המיסים בקשה לאישור מראש להעברת זכויות של שותפות לפיתוח רמת השרון הצעירה מחברת הבת הצלחת השרון לחברה והכל בכפוף לסעיף 104ג' ולהוראות חלק ה2 לפקודת מס הכנסה. ביום 20 במרץ ,2025 החברה קיבלה אישור מרשויות המס.

טו. פרויקט "רמת השרון החדשה" :

בהמשך לאמור בביאור 15ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 ביולי ,2025 החברה קיבלה לידיה את פרוטוקול ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה ("הוועדה") לפיו הערר שהוגש נדחה. בהתאם לכך פורסמה תכנית רמת השרון החדשה למתן תוקף ברשומות. בתאריך 22 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון עתירה מנהלית לבית משפט כנגד החלטת הוועדה..

טז. השלמת רכישת פעילות מלונות בראון:

בהמשך לאמור בביאור 15יא(10) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 3 באפריל ,2025 ה תקיימו כל התנאים המתלים לקיום העסקה וחברת המלונאות השלימה את רכישת פעילות מלו נות בראו ן תמורת סך של כ- 131 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. השלמת העסקה נעשתה באמצעות הון עצמי (כ36- מיליון ש"ח) והלוואת בעלים שהועמדה על ידי החברה לחברת המלונאות (כ20- מיליון ש"ח) ובאמצעות מימון חיצוני מבנק מקומי (כ74- מיליון ש"ח). עם השלמת העסקה, ויחד עם הפעילות הקיימת, ונכון למועד השלמת העסקה החזיקה חברת המלונאות בכ3,800- חדרי מלון בבעלות ובניהול בישראל וביוון.

ביום 29 ביוני 2025 התקשרו החברה וחברת המלונאות (באמצעות חברה בת בשליטה מלאה) בהסכם אשר נכנס לתוקף רטרואקטיבית מיום 2 באפריל 2025 שהינו המועד הסמוך למועד השלמת עסקת בראון לפי החברה השתתפה ברכישה של כ40%- מפעילות בראון במועד הקובע בתמורה ל20- מיליון ש"ח (אשר כאמור לעיל הועמדו לחברת המלונות כהלוואת בעלים והומרו להשקעה הונית) (להלן: "הסכם המכר" ו-"עלות התמורה", בהתאמה).

עסקת המכר בוצעה בין החברה לבין כל אחד מהישויות המשפטיות המרכיבות את עסקת מלונות בראון והמחזיקות בפעילות בראון ובאופן שכל אחד מרכיבי הממכר יהיה בשליטה משותפת של החברה וחברת המלונאות. כל אחד מרכיבי הממכר והחברות הכלולות ייקראו להלן "החברה הכלולה".

{64}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

טז. השלמת רכישת פעילות מלונות בראון (המשך):

עיקרי הסכם המכר:

(1) ההחלטות בקשר עם פעילות מלונות בראון הנרכשת תתקבלנה פה אחד על ידי החברה וחברת המלונאות או לחילופין החלטות מיוחדות תהיינה טעונות הסכמת החברה וחברת המלונאות.
(2) החברה העניקה לחברת המלונאות אופציית CALL לרכישת כלל החזקות של החברה בפעילות מלונות בראון הנרכשת אשר תהיה ניתנת למימוש החל מיום 1 באוקטובר, 2026 ועד ליום 31 בדצמבר .2026 מחיר מימוש האופציה יעמוד על עלות המכר (20 מיליון ש"ח) בתוספת ריבית שנתית משתנה בשיעור של פריים2%+ ובתוספת השקעות שהחברה השקיעה בממכר עד למועד מימוש האופציה.
(3) העדר דיספוזיציה כל עוד אופציית ה-Call בתוקף: הצדדים מתחייבים לא לעשות שום דיספוזיציה בזכויותיהם בחברה הכלולה המשותפת (החברה כרוכשת הממכר ומוכרי הממכר ביחס למשלים הממכר), למעט כמפורט בהסכם המכר.
(4) החברה הכלולה המשותפת כ"קופסא סגורה" ואיסור חלוקה כל פעילות מלונאית חדשה, תעשה במסגרת חברת המלונאות ולא במסגרת החברה הכלולה המשותפת (שתכלול כרשימה סגורה אך ורק את הממכר); הצדדים התחייבו כי עד לתום תקופת מימוש האופציה, החברה הכלולה לא תבצע חלוקה לבעלי מניותיה וביחס לשותפות המלונאית, ככל שיוחלט על פי הסכם השותפים בשותפות המלונאית על חלוקה, הצדדים להסכם התחייבו שחלוקה שתוכרז על ידי השותפות המלונאית, ככל שתוכרז, תופקד בידי נאמן עד לתום תקופת מימוש האופציה ומחיר המימוש יותאם.
(5) ניהול עסקי החברה הכלולה חברת המלונאות (בין במישרין ובין בעקיפין באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה), תנהל את עסקי החברה הכלולה המשותפת תמורת שיעור ממחזור ההכנסות והרווח התפעולי של החברה הכלולה המשותפת (להלן: "דמי הניהול") אשר יהוו גם דמי שימוש תמורת שימוש במותג בישראל וביוון.
ביחס לשותף הכללי בשותפות המלונאית, אזי שהחברה לא תהיה זכאית לתמורות בגין דמי הניהול שיתקבלו בשותף הכללי והם יהיו שייכים וחברת המלונאות (בין במישרין ובין בעקיפין באמצעות תאגידים בשליטתה) כגוף שנותן את שירותי הניהול בפועל.
(6) מינוי דירקטורים בשותף הכללי של השותפות המלונאית וקבלת החלטות בשותף הכללי ה"ה ברק רוזן, מטעם החברה וראובן אלקס, מטעם חברת המלונאות, ימונו כדירקטורים מטעם הצדדים בחברות הכלולות וביחס לחברה המחזיקה בפעילות ביוון ייקבע כי החלטות תתקבלנה באסיפה הכללית של החברה האמורה.

הטיפול החשבונאי הראשוני ברכישת פעילות בראון, כמוצג בדוחות כספיים אלה הינו ארעי. עד לפרסום הדוחות הכספיים, טרם השלימה החברה את הקצאת עלות הרכישה לנכסים ולהתחייבויות של הפעילות.

בעקבות הרכישה כאמור, מוניטין בסך כ113- מיליון ש"ח שהוכר בגין הרכישה לא הוקצה ליחידות מניבות מזומנים לצורך בדיקת סכום בר ההשבה שלו, מאחר ולא ניתן לעשות כן על בסיס סביר.

לפירוט הסכומים שהוכרו במועד הרכישה בגין נכסים והתחייבויות ראה נספח ג' לתזרים המזומנים.

התמורה ששולמה במסגרת צירוף עסקים כוללת סכומים הקשורים להטבות הצפויות מסינרגיה (שיתוף פעולה), צמיחת הכנסות, והתפתחויות עתידיות בשווקים ב הן פועלת החברה. הטבות אלה אינן מוכרות בנפרד מהמוניטין כיוון שההטבות הכלכליות העתידיות הנובעות מהן אינן יכולות להימדד באופן מהימן.

סכום הזכויות שאינן מקנות שליטה בפעילות בראון הינו כ4- מיליון ש"ח. הזכויות שאינן מקנות שליטה נאמדו בגובה חלקן בשווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות של הפעילות הנרכשת למעט חלקן במוניטין.

{65}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

יז. מזכר הבנות לרכישת 50% ממלון "גליליון" ו50%- ממלון "כפר גלעדי":

בחודש ינואר ,2025 התקשרה קנדה מלונות החזקות (להלן: "הרוכשת"), במזכר הבנות לרכישת 50% מהחזקות במלון "גליליון" ו50%- ממלון "כפר גלעדי", שניהם בדרך של רכישת מניות, כאשר "גליליון" בתמורה לסך של כ65- מיליון ש"ח בתוספת חוב פיננסי (ובלבד שאינו עולה על 60 מיליון ש"ח), וכפר גלעדי בכ50%- משווי מלון של כ155- מיליון ש"ח בניכוי חוב פיננסי. הסכומים כפופים להתאמות הון חוזר.

עם השלמת העסקה, הרוכשת תנהל את שני המלונות בתמורה לדמי ניהול.

החתימה על הסכמים מחייבים כפופה להשלמת בדיקת נאותות ולקבלת האישורים הרגולטוריים הנדרשים, לרבות אישור הממונה על התחרות. בנוסף, כולל מזכר ההבנות סעיפי SHOP NO. נכון למועד פרסום הדוח טרם נחתמו ההסכמים המחייבים.

יח. חברת המלונאות- הסכם שכירות וניהול מלון בטבריה:

קנדה מלונות החזקות (להלן: "השוכרת"), התקשרה ביום 20 ביולי 2025 עם צד שלישי ("המשכיר") בהסכם שכירות מותנה ביחס למלון 'קלאב הוטל' בעיר טבריה ("המלון") לתקופה של 15 שנה, עם אופציה להארכה בכ- 10 שנים נוספות ("הסכם השכירות" או "ההסכם"). בהתאם להסכם, השוכרת תהא אחראית לשפץ את המלון בתקופה של 12 חודשים ממועד המסירה ועלויות השיפוץ בסך מוערך של 45 מיליון ש"ח תחולקנה בין השוכרת והמשכיר באופן שווה (50% כ"א). יחד עם זאת, חריגה מעלויות השיפוץ (ככל שתהא) תחול על השוכרת בלבד.

כניסתו לתוקף של הסכם השכירות הותנתה בקבלת אישור הממונה על התחרו ת, אשר התקבל ביום 29 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן , ובכך התקיים התנאי המתלה וההסכם נכנס לתוקפו.

יט. חברת המלונאות- הסכם ניהול מתחם דירות באילת:

ביום 30 באוגוסט 2025 חתמה ישראל קנדה מלונות החזקות בע"מ עסקה עם קבוצת כראל (להלן: "כראל"), במסגרתה עתידה להצטרף ישראל קנדה מלונות החזקות בע"מ כבעלת מניות וכמנהלת מלונאית בפעילות של ניהול תפעול והשכרת דירות לטווח קצר בפרויקט "42 מעלות" באילת – הכולל תשעה בנייני מגורים ושטחים משותפים כגון בריכה, חדר כושר ושטחים נוספים (להלן: "חברת הניהול " ו-"המתחם") ובאופן שלאחר השקעת סכומים (שהינם זניחים לחברה) על ידי קנדה מלונות תוקצינה לקנדה מלונות מניות אשר תהוונה 50% מהון המניות הרגילות של חברת הניהול. במסגרת ההסכמות בין הצדדים הוקצתה לכראל מניית בכורה, המקנה לה זכות קדימה לחלוקת רווחים עד לסכום מצטבר של 2.25 מיליון ש"ח.

בנוסף, קנדה מלונות החזקות תמונה למנהלת הפעילות, עם סמכויות ניהוליות מלאות וזכאות לדמי ניהול חודשיים בשיעור של 2% מהמחזור. בהסכמים נקבעו מנגנוני שיפוי רחבים לטובת קנדה מלונות החזקות בגין מצגים וחבויות עבר ה כוללים מנגנוני איזון והגנה נוספים, וזכות יציאה לקנדה מלונות החזקות במקרה של ביטול הסכמי ניהול ע"י רוב הדיירים או שינוי רגולטורי מהותי. ההסכם היה כפוף לתנאי מתלה של קבלת אישור רשות התחרות, אשר התקבל ביום 5 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן.

כ. החלטה בנוגע לחלוקת דיבידנד:

ביום 24 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד במזומן בסך של 25,000 אלפי ש"ח לבעלי המניות של החברה. הדיבידנד חולק ביום 9 באפריל .2025 סך הדיבידנד למניה הוא 7.55 אגורות למניה.

כא. אגרות חוב סדרה ח':

בהמשך לאמור בביאור 13ב(3) בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 8 במאי ,2025 לאחר מכרז שנערך לציבור ולמוסדיים הרחיבה החברה את סדרה ח' וגייסה כ210.8- מיליון ש"ח נוספים בתמורה להקצאת 200 מיליון אגרות חוב ע"נ סדרה ח', במחיר ליחידה של כ1,054- ש"ח.

ביום 9 בספטמבר ,2025 לאחר מכרז שנערך למשקיעים מסווגים הרחיבה החברה את סדרה ח' וגייסה כ155.7- מיליון ש"ח נוספים בתמורה להקצאת 147.214 מיליון אגרות חוב ע"נ סדרה ח', במחיר ליחידה של כ1,058- ש"ח.

{66}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

כב. דירוג:

ביום 9 ביוני 2025 קיבלה החברה דירוג ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S.

כג. עסקת מיזוג בין ישראל קנדה מלונאות לקבוצת די. אן.איי:

ביום 16 ביולי ,2025 אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה עסקת מיזוג, בהתאם לסעיף 103(כ) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], בין ישראל קנדה מלונאות בע"מ ובעלי המניות בה (לרבות החברה אשר החזיקה במועד האמור בחברת המלונות בשיעור של כ 68%- על ידי החברה ("חברת המלונאות")), לבין קבוצת די.אן.איי (ט.ר) בע"מ ("די.אן.איי") (חברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה ובעלי השליטה בה הינם ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן), בכפוף להתקיימות תנאים מתלים (להלן: "עסקת המיזוג"). בעת אישור עסקת המיזוג החברה תחזיק בכ- 55.7% ממניות חברת די אן איי.

ביום 30 בספטמבר ,2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר שהתקבל אישור ועדת הביקורת, את עסקת המיזוג. להרחבה בדבר השלמת עסקת המיזוג לאחר תאריך המאזן, ראה ביאור 5(ב)'.

כד. פרוייקט " Rainbow", מתחם שדה דב:

בהמשך לאמור בביאור 15יז' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 30 בספטמבר ,2025 התקבל היתר בנייה מלא לפרויקט.

בהתאם למד יניות הכרה בהכנסה, החברה החלה להכיר בהכנסות מ הפרויקט במהלך תקופת הדוח. נכון ליום 30 בספטמבר 2025 נרשמה הכנסה בסך של כ95- מיליון ש"ח.

כה. מכתב דרישה הליך נגזר:

ביום 7 ביולי ,2025 התקבל במשרדי החברה מכתב מאת בעל מניות בחברה (כנטען על ידו) (להלן: "בעל המניות") בדרישה להגיש כנגד ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן (להלן: "בעלי השליטה"), בעלי השליטה בחברה המכהנים כיו"ר דירקטוריון וכדירקטור ומנכ"ל החברה, תביעה בהתאם לסעיף 195 לחוק החברות, תשנ"ט1999- (להלן: "חוק החברות") או לחילופין ככל שהחברה תבחר שלא לעשות כן להמציא לבעל המניות מסמכים בהתאם להוראות סעיפים 197א198- (כך במקור) לחוק החברות (להלן: "מכתב הדרישה").

הטענה העיקרית לכאורה שעולה ממכתב הדרישה הינה כי בעלי השליטה, אשר הינם בעלי השליטה גם בקנדה גלובל (ט.ר) בע"מ, חברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה והפועלת בתחום הנדל"ן מחוץ לישראל (להלן: "קנדה גלובל"), ניצלו, לטענת בעל המניות, הזדמנות עסקית של החברה כמפורט להלן.

ביום 9 בספטמבר ,2025 החברה השיבה למכתב הדרישה, באמצעות מכתב מטעם עורכי דינה, שעיקריו בתמצית יובאו להלן:

עם קבלת המכתב , הוא הועבר לעיון ובחינת ועדת הביקורת של החברה הכוללת רק דירקטורים חיצוניים ו/או בלתי תלויים (להלן: "ועדת הביקורת"), שקיימה מספר ישיבות בעניין, יחד עם יועציה המשפטיים של החברה, וביצעה את הבירורים העובדתיים והמשפטיים הנדרשים לה לגבי הנטען במכתב הדרישה.

בסופו של בירור עובדתי ומשפטי, ועדת הביקורת מצאה כי הנטען במכתב הדרישה חסר יסוד, הן ברמה העובדתית והן ברמה המשפטית, כך שלא קיימת הצדקה להגשת תביעה נגד בעלי השליטה ונגד קנדה גלובל, ותביעה שכזו, לו תוגש, צפויה בסבירות גבוהה מאוד להידחות. בנסיבות אלה, הגשת תביעה כמבוקש אינה לטובת החברה, ואף תסב לה נזקים כבדים ומיותרים.

ביום 11 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, הומצאה לחברה בקשה לגילוי מסמכים לפי סעיף 198א לחוק החברות, התשנ"ט1999- (להלן: "הבקשה ") לפיה (בין היתר) הסדר תיחום הפעילות הקיים בחברה פקע בשנת ,2020 ובעלי השליטה ניצלו שלוש הזדמנויות עסקיות של החברה (כך לטענתו) בתחום הנדל"ן בארה"ב, בהיקף כולל של כ711- מיליון דולר ארה"ב . לעמדת בעל המניות, לאור מסכת הטיעונים שהציג בבקשה, עומדות לחברה מספר עילות תביעה כנגד בעלי השליטה ואף כלפי קנדה גלובל ו-Flow וכדי להגיע למסקנה סופית בעניין, נדרש לבחון את המסמכים מושא הבקשה. החברה לומדת את הבקשה ואת הטענות שבבסיסה ותגיב לה במועדים על פי דין .

{67}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח בחברות כלולות:

כו. לב בבלי בע"מ:

בהמשך לאמור בביאור 8ב(4)ב' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 6 בינואר ,2025 התקבל היתר בנייה לפרויקט.

ביום 2 ביולי ,2025 התקשרו השותפות בפרויקט, עליהם נמנית החברה (להלן יחד: "השותפות"), עם בנק מקומי וגוף מוסדי (להלן יחד: "המלווים") בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון שלא תעלה על כ2- מיליארד ש"ח כולל אשראי פיננסי ומסגרת ערבויות ובטוחות חוק מכר, מסגרת ערבויות לבע לים לרבות לטובת בנקים שהעמידו משכנתאות לבעלים. בהתאם להסכם הליווי מסגרת אשראי הפיננסי לא תעלה על סך כולל של כ- 288 מיליון ש"ח ותשמש לצורך מימון עלויות הקמת הפרויקט.

האשראי שינוצל על חשבון מסגרת האשראי ייפרע בתום הקמת הפרויקט, קרי ביום 31 במרץ .2030

מסגרת האשראי תישא ריבית שנתית בשיעור של פריים0.4%+ וכן עמלות מקובלות בהלוואות מסוג זה.

לצורך הבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת המלווים שעבודים שהוסכמו עם המלווים. בנוסף, העמידו הרוכשות השותפות לטובת המלווים ערבות להבטחת החזר מסגרת האשראי מוגבלת לסכום של 2.75 מיליארד ש"ח, לפיה כ"א מהן תהיה ערבה לשיעור של 50% מכלל החובות וההתחייבויות כלפי המלווים.

יצוין כי למועד פרסום הדוח, ישנם שני דיירים אשר טרם השלימו את כל הדרוש מהם על פי מסמכי התמ"א וההסכם מול הבנק המלווה (להלן: "הדיירים המפרים"). לאור האמור, החלו השותפות לפעול כנגד הדיירים המפרים באפיקים משפטיים. ביום 11 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, התקבלה החלטת בורר בעניינו של אחד הדיירים המפרים, במסגרתה נקבע מועד לפינויו מדירתו ומסירת החזקה בה ליזם. הדייר הנוסף כבר פינה את דירתו. להערכת החברה, לא צפויה חשיפה מהותית או עיכוב מהותי בפרויקט, בשל כך .

כז. עסקה משותפת - חברת ורטיקל סיטי בע"מ:

בהמשך לאמור בביאור 8ב(4)ז' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש פברואר ,2025 חברת הפרויקט חתמה על הסכם עם אלקטרה בניה בע"מ (להלן: "הקבלן") לעבודות חפירה, דיפון וביסוס בלבד במגרש הציבורי (בתחום רח' בגין). הקבלן אחראי להקמה של חניון תת קרקעי בן שישה מפלסים, במתווה תכנון– ביצוע באחריות הקבלן, בתמורה לסך כולל של כ 390- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

ביום 14 באוגוסט ,2025 חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה על הקרקע ב155- מיליון ש"ח נוספים ובאותם תנאי ריבית, עד ליום 31 בדצמבר .2025 להרחבה בדבר חתימה על הסכם מימון ועל הסדר שוברים לאחר תאריך המאזן ראה ביאור 5א'.

ביום 11 בספטמבר ,2025 התקבל היתר בנייה מלא לשלב א' של הפרויקט. היתר הבנייה הוא לבניית מגדלי תעסוקה, מגורים ומסחר, מתוכם 400 יח"ד לבנייה רוויה למטרת השכרה לטווח ארוך, 350 יח"ד למעונות סטודנטים ובנייה מרקמית לתעסוקה, מסחר ומבני ציבור.

ליום 30 בספטמבר 2025 בחנה חברת הפרויקט, בסיוע שמאים חיצוניים, האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני בתאריך 30 בספטמבר .2024 לאור שינוי חלקי של השימושים במגדל A, הכירה חברת הפרויקט בעליית ערך בסך של כ- 12.5 מיליון ש"ח (חלק החברה כ- 7 מיליון ש"ח).

{68}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח בחברות כלולות (המשך):

כח. עסקה משותפת - חברת א.ק.א. בית מרס בע"מ:

בהמשך לאמור בביאור 8ב(4)ח' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך אפריל ,2025 הוארכה תוקף הלוואת המימון בגין הקרקע עד ליום 28 בפברואר .2027

כט. עסקה משותפת - ראם קנדה בית אמריקה בע"מ:

בהמשך לאמור בביאור 8ב(4)ה' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 14 במאי ,2025 הוועדה המקומית של עיריית תל אביב אישרה להפקדה תכנית הכוללת תוספת זכויות של כ- 16 אלפי מ"ר (כ- 4,600 מ"ר מגורים והיתרה בגין שטחי תעסוקה ומסחר), כתוצאה מכך חברת הפרויקט רשמה רווח מעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בסך כ55- מיליון ש"ח (חלק החברה כ20- מיליון ש"ח).

ל. איי סי אר - פינוי בינוי ברח' בר כוכבא, שכונת נווה ישראל-פרויקט "הגפן" הרצליה:

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו) 5' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , בחודש ינואר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט "הגפן א" הרצליה ואכלוס הפרויקט הסתיים. במהלך חודש ספטמבר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט "הגפן ב " הרצליה. נכון למועד פרסום הדוח הכספי הפרויקט נמצא בשלבי איכלוס.

לא. איי סי אר - פרויקט נווה גן (פארק צפון) - שלב ג' מתחמים ב' ו-ג' (מגרשים 18-20):

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו)4' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 30 במרץ 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש 20 – 100 יח"ד בפרויקט פארק צפון שלב ג'.

לב. איי סי אר - "Air", פרויקט פינוי בינוי ברחוב ההסתדרות בגבעתיים:

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו)9' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בתקופת הדוח, התקיימו כל התנאים המתלים לקיום הסכם פינוי בינוי בפרויקט Air) ההסתדרות), גבעתיים. בחודש ינואר ,2025 התקבל היתר מלא לפרויקט, ואיי סי אר החלה בהריסת המבנים וביצוע הפרויקט.

לג. איי סי אר - פרויקט הגבעה הצרפתית בירושלים:

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו) 6' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בקשר עם מכירת מלוא החזקותיה של איי סי אר בקרקע ברח' בר כוכבא בגבעה הצרפתית בירושלים (להלן: "הקרקע") בתמורה לסך של כ- 300 מיליוני ש"ח. ביום 11 ביוני ,2025 אושרה למתן תוקף התב"ע שקודמה על המקרקעין. ביום 25 בספטמבר 2025 הושלמה העסקה והתקבלה יתרת התמורה כנגד מסירת המקרקעין לרוכש.

לד. איי סי אר - "פסטורל", פרויקט פינוי בינוי ברחוב הנטקה בירושלים:

בהמשך לאמור בביאור 8ב 4(ו)13' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 איי סי אר התקשרה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט לפיו העמיד התאגיד הבנקאי מסגרות אשראי בסכום כולל שלא יעלה על סך של 897 מיליוני ש"ח, הכולל אשראי כספי בהיקף כולל של 305 מיליוני ש"ח אשר מסגרתו חופפת למסגרת ערבויות חוק המכר, מסגרות להנפקת ערבויות בעלי קרקע עד לסך כולל של 435 מיליוני ש"ח ומסגרות ערבויות שכר דירה בסך של כ- 35 מיליוני ש"ח המסגרות ייפרעו לא יאוחר מיום 30 בנובמבר .2030

לה. איי סי אר - פרויקט מגורים בנתניה מגרש -1009 פרויקט "2 Ocean":

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו) 8' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש יולי ,2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט אושן ,2 נתניה. נכון למועד פרסום הדוח הכספי הפרויקט נמצא בשלבי איכלוס.

{69}------------------------------------------------

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך):

לו. איי סי אר - פרויקט נווה גן (פארק צפון) - שלב א' (מגרשים 28 עד 30):

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו)1' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש אוגוסט ,2025 קיבלה איי סי אר היתר חפירה ודיפון במגרש 29 בפרויקט פארק צפון שלב א'.

לז. איי סי אר - פרויקט נווה גן (פארק צפון) - שלב ב' מתחמים ד'-ה' (מגרשים 23-26):

בהמשך לאמור בביאור 8ב4(ו)3' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש ספטמבר 2025 התקבל היתר מלא לבניינים במגרשים 24-26 הכוללים 331 יח"ד בפרויקט פארק צפון שלב ב' .(Eve)

לח. מלחמת "חרבות ברזל":

בהמשך לאמור בב יאור 31 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 השפעותיה העיקריות של מלחמת "חרבות ברזל" ("המלחמה"), על פעילות החברה נכון למועד הדוח, הינן כדלקמן:

ביום 10 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, נכנסה לתוקפה הפסקת האש בין מדינת ישראל לבין ארגון חמאס. הפסקת האש מהווה את השלב הראשון בתוכנית רחבה לסיום המלחמה. יחד עם זאת, למרות הפסקת האש נרשמו הפרות מצד ארגון חמאס. אין ביכולת החברה להעריך את התפתחות מצב הלחימה בארץ.

מלחמת חרבות ברזל הביאה עימה מחסור בכח אדם מקצועי באתרי בנייה וכן להתייקרות של חומרי הגלם הנדרשים לצורך הקמת הפרויקטים, באופן אשר מביא לעליית עלויות הביצוע בפרויקטים, בין אם טרם נחתם לגביהם הסכם ביצוע קבלני, ובין בפרויקטים בהם הסכם הביצוע צמוד למדד תשומות הבנייה. ביטוי לכך ניתן הן בעלייה חדה של מדד תשומות הבנייה במדד חודש ינואר ,2025 והן בהודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלייה משמעותית נוספת הצפויה עד סוף שנת .2025 מלחמת חרבות ברזל הביאה לעליית האינפלציה, אשר מביאה לשימור סביבת ריבית גבוהה. לאור המצב, החברה מעדכנת בתחזיות שלה את עלויות הקמת הפרויקטים בהתאם להערכותיה ובהתאם להסכמי קבלן שנחתמים בפועל. מנגד, אומדני ההכנסות של החברה בפרויקטים עודכנו אף הם, לאור עליית מחירי המכירה, בהתבסס על מכירות בפועל של יח"ד בפרויקטים השונים.

במהלך מבצע "עם כלביא" נפגעו מספר נכסים של החברה מפגיעת טילים ששוגרו מאיראן בהם נכסי המשרדים והמסחר בפרויקט "דה וינצ'י", שטחי המסחר בפרויקט "מידטאון תל אביב" ושטחים נוספים בבית אמריקה. כלל הנכסים חזרו לפעילות מלאה ובמקביל פתחה החברה בהליכים מול מס רכוש בקשר עם כיסוי הנזקים שנגרמו לשטחים אלה.

ביחס לתחום המלונות של החברה - הפעילות המלונאית בישראל מושפעת ממאפיינים הייחודיים לענף התיירות וכן מגורמים כלכליים וביטחוניים המשפיעים במישרין על תחום זה. עד לסוף שנת 2024 לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על תוצאות חברת המלונאות לאור היות מלונות החברה בתפוסה גב והה בשל אירוח תושבי הדרום והצפון המפונים בהתאם לצורך ולצו השעה והכל תוך התאמת רמת ההוצאות (לרבות הוצאת עובדים לחל"ת וחופשות כפי הצורך) להיקף הפעילות בתקופה זו. יחד עם זאת, במהלך תקופת הדוח עזבו מרבית המפונים את מלונות החברה והייתה לכך, יחד עם העונתיות בענף ומבצע עם כלביא השפיעו על תוצאות הפעילות המלונאית לשנת .2025 במהלך מבצע 'עם כלביא' שוגרו טילים בליסטיים אל עבר מדינת ישראל שחלקם פגעו בערים מרכזיות בישראל, ובניהם בת"א. כתוצאה מהפגיעות, נגרם נזק לשני בתי מלון של החברה: מלון PLAY במתחם מידטאון ת"א, שספג כאמור נזק קל ונכון למועד זה חזר לפעילות מלאה (לרבות קליטת מפונים). מלון לייטהאוס שהיה סגור לשיפוצים, נפגע בצורה משמעותית ומרבית החדרים נהרסו אולם טרם ניתן לקבוע את היקף הנזק ואת משך הזמן ו/או העלות שיידרשו על מנת לשקמו. נכון למועד פרסום הדוח, החברה נמצאת בסיום הליכי השיפוי מול מס רכוש באשר לציוד והתכולה השייכים לה.

יובהר כי הסלמה במצב הביטחוני עלול להשפיע על ענף התיירות בכללותו (הן תיירות פנים והן תיירות חוץ) ובכך להשפיע על היקף הביקושים למלונות החברה ובהתאם, על תוצאותיה העסקיות של הפעילות המלונאית של החברה, בשלב זה לא ניתן להעריך את היקף ההשפעה.

{70}------------------------------------------------

ביאור 5 - עסקאות ואירועים לאחר תום תקופת הדיווח

א. עסקה משותפת- חברת ורטיקל סיטי בע"מ

בהמשך לאמור בביאור 4 כז', ביום 13 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, התקשרה חברת הפרויקט בהסכם מימון עם שני בנקים מקומיים ("המלווים"), להעמדת מסגרת אשראי פיננסי בסכום כולל שלא יעלה על כ1,290- מיליון ש"ח (אובליגו, כולל אשראי פיננסי וערבויות חוק מכר), עד ליום 31 בדצמבר 2026 בשיעור ריבית שנתית של פריים + ,0.7%-0.2% המהווה גידול של כ- 330 מיליון ש"ח בהשוואה למסגרת האשראי הקיימת. האשראי הפיננסי ישמש לצורך מימון עבודות הקמת הפרויקט והנפקת ערבויות מכר לרוכשים בפרויקט. החברה ובסר העמידו ערבות מתמדת ללא הגבלה להבטחת התחייבויות חברת הפרויקט ביחס של 74% ו- 26% בהתאמה. ביום 26 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, נחתם הסכם שוברים.

ב. עסקת מיזוג בין ישראל קנדה מלונאות לקבוצת די. אן.איי:

בהמשך לאמור בביאור 4כג', ביום 29 באוקטובר ,2025 לאחר תאריך המאזן, ההתקבל אישור רשות המיסים במסגרת החלטת מיסוי בהסכם (פרה רולינג) ועד לאותו מועד התקבלו אישור הגופים המממנים לעסקת המיזוג. ביום 5 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, אושרה עסקת המיזוג על ידי האסיפה הכללית של די אן איי, וביום 6 בנובמבר 2025 התקבל אישור הבורסה ובכך התקיימו כל התנאים המתלים לעסקת המיזוג. לאחר התקיימות כלל התנאים המתלים, מימשו גופים מקבוצת מנורה (כאמור בבאור 6ג' להלן) אופציה למניות חברת המלונות וביום 10 בנובמבר 2025 עסקת המיזוג הושלמה כך שנכון למועד פרסום דוח זה מחזיקה החברה במניות המהוות כ- 55.7% מהון המניות המונפק והנפרע של די.אן.איי (אשר מחזיקה ב- 100% מחברת המלונות)

ג. הקצאת 15% ממניות חברת המלונאות למנורה:

בהמשך לאמור בביאור 15(יא)7' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 6 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן ועובר להשלמת עסקת המיזוג, גופים מקבוצת מנורה הודיעו לישראל קנדה מלונות על מימוש 91,138 כתבי אופציה, הניתנים למימוש ל91,138- מניות רגילות של ישראל קנדה מלונות, בנות 0.001 ש"ח ע"נ כל אחת , כנגד מחיר מימוש בסך 304.13 ש"ח לכל כתב אופציה, ובתמורה כוללת בסך כ 28- מיליון ש"ח.

{71}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי

א. כללי:

מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות רכיבי הקבוצה, אשר נסקרים באופן סדיר על-ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים. מערכת הדיווחים המועברת למקבל ההחלטות התפעולי הראשי של הקבוצה, לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים השונים מתבססת על אזורים גיאוגרפיים, על אופן שיווק הפרויקטים וכן על אופן הפקת ההכנסות מהפרויקט והרווח התפעולי. לגבי פרויקטים המנוהלים בחברה מוחזקת בה שותפה החברה ואשר מוצגים בדוחות בשיטת השווי המאזני, נסקרים נתונים על בסיס חלקה היחסי של החברה בפרויקט. הוצאות הנהלה וכלליות אינן מיוחסות למגזרי החברה ולכן מופיעות בסעיף הוצאות שאינן מיוחסות.

להלן מפורטים מגזרי הפעילות של החברה בהתאם ל8- IFRS:

מגזר א' - הקמת פרויקטים בישראל: מפיק הכנסותיו מפרויקטים בישראל בהם הקבוצה מקימה ומוכרת

שטחי מסחר ו/או משרדים ו/או דירות במסגרת חוק ערבות מכר וכן

הכנסות ממכירת קרקעות במחיר הזדמנותי.

מגזר ב' - מקרקעין בישראל: מפיק הכנסותיו מפעילות החברה במכירה ו/או בשיווק קרקעות

בישראל.

מגזר ג' - נדלן להשקעה בישראל: מפיק הכנסותיו מפעילות החברה בהשכרה ו/או קרקעות בישראל

המיועדות לפיתוח לצורכי השכרה.

מגזר ד' - מגזר מלונות: מייצג את פעילות החברה בתחום המלונות.

מגזר ה' - מקרקעין ברוסיה: מייצג את פעילות החברה בפרויקט ברוסיה.

מגזר ו' - אחרים: מייצג בעיקר את פעילות החברה ב ייזום וניהול קבוצות רכישה בישראל, השקעה בתאגידי חדשנות עם זיקה לתחום הנדל "ן, דיור

מוגן , ניהול חניונים ובפרויקט בפולין.

{72}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי (המשך):

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

	הקמת ים פרויקט ל בישרא	ין מקרקע ברוסיה	ין מקרקע ל בישרא	נדל"ן ה להשקע ל בישרא	מלונות	אחרים	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
הכנסות	368,452	876	283,008	67,663	303,243	( 15,894	) 248,101	791,035
המגזר תוצאות	33,812	517	122,661	55,706	21,932	( 15,203	) 59,226	190,605
ת מיוחסו שאינן הוצאות								(52,632)
מימון הוצאות								) 173,292 (
								54,017
מימון הכנסות
סה ההכנ סים על לפני מי רווח								18,698
מגזר נכסי ה	5,817,702	199,405	1,374,967	3,822,918	2,196,388	( 329,222	) 1,319,094	12,421,508
גזר ויות המ התחייב	(84,179) (4,257,656)		(661,553)		(150,593) (1,812,096) (1,955,609)		84,476	(8,837,210)

{73}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי (המשך)

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: (המשך)

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

	הקמת ים פרויקט ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ברוסיה "ח אלפי ש	ין מקרקע ל בישרא "ח אלפי ש	נדל"ן ה להשקע ל בישרא "ח אלפי ש	מלונות "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	ת התאמו "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש

הכנסות	371,020	49,212	37,508	57,903	229,523	( 14,365	) 101,085	658,446
המגזר תוצאות	57,969	48,432	20,393	160,276	( 38,831	2,748)	) (1,927	321,226
ת מיוחסו שאינן הוצאות								(59,420)
מימון הוצאות								) 86,773 (
מימון הכנסות								38,982
ה ההכנס ים על פני מס רווח ל								214,016
מגזר נכסי ה	5,007,023	230,540	1,215,825	3,446,862	1,125,893	( 285,373	) 1,325,801	9,985,715
גזר ויות המ התחייב	(84,179) (3,759,771)		(588,777)	(907,945) (1,870,199)		(154,667)	690,387	(6,675,151)

{74}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי (המשך):

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: (המשך)

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

	הקמת ים פרויקט ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ברוסיה "ח אלפי ש	ין מקרקע ל בישרא "ח אלפי ש	נדל"ן ה להשקע ל בישרא "ח אלפי ש	מלונות "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	ת התאמו "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
הכנסות	197,701	360) (	177,677	23,585	145,655	5,410	) 147,077 (	402,591
המגזר תוצאות	( 19,971	546)	68,898	32,322	21,519	( 10,676	) 32,544	120,296
ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות מימון הכנסות								(16,941) ) 70,794 ( 25,792
סה ההכנ סים על לפני מי								58,353

{75}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי (המשך)

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: (המשך):

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

סה"כ "ח אלפי ש	ת התאמו "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	מלונות "ח אלפי ש	נדל"ן ה להשקע ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ברוסיה "ח אלפי ש	הקמת ים פרויקט ל בישרא "ח אלפי ש
320,932	82,759	5,121	85,578	20,543	14,590	503	111,838	הכנסות
178,394	32,280	) (2,549	8,400	113,561	7,631	242	18,831	המגזר תוצאות
(16,412) ) (6,389 19,594								ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות מימון הכנסות
175,187								ה ההכנס ים על פני מס רווח ל

{76}------------------------------------------------

ביאור 6 - דיווח מגזרי (המשך)

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: (המשך)

ביום 31 בדצמבר 2024

סה"כ "ח אלפי ש	ת התאמו ד למאוח "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	ין מקרקע ברוסיה "ח אלפי ש	מלונות "ח אלפי ש	נדל"ן ה להשקע ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ל בישרא "ח אלפי ש	הקמת ים פרויקט ל בישרא "ח אלפי ש
774,236	) 202,355 (	19,982	57,088	291,017	88,619	54,310	465,575	הכנסות
335,456	) 38,675 (	(3,334)	56,020	33,333	205,539	30,775	51,797	המגזר תוצאות
(75,204) ) 133,280 ( 91,025 217,997								ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות מימון הכנסות סה ההכנ סים על פני מי רווח ל
10,956,300	) 567,116	( 290,621	181,305	1,291,253	3,506,612	1,179,779	5,073,846	מגזר נכסי ה
(7,493,912)	251,677	(156,414)	(84,179)	(931,172)	(1,879,255)	(598,434)	(4,096,135)	גזר ויות המ התחי יב
								סף: מידע נו
27,408	(120,104)	725	-	-	146,787	-	-	עה, נטו להשק רך נדלן עליית ע
(358,712)	344,471	(23,982)	-	(257,682)	(21,009)	(17,077)	(383,434)	מכר עלות ה
(55,079)	(676)	(71)	-	(53,324)	(997)	(10)	-	פחתות פחת וה
(133,280)	345,012	(10,398)	(36,073)	(51,122)	(107,578)	(36,073)	(236,370)	מימון הוצאות

{77}------------------------------------------------

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

א. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת מורגל השקעות LLC:

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו
25,198	150,061	23,158			פים נכסים שוט
237,306	258,745	263,913			שוטפים נכסים לא
(26,626)	(108,885)	(21,328)			ת שוטפות התחייבויו
(50,984)	(58,457)	(69,012)			פות בלתי שוט התחייבות
) (184,894	241,465) ) (	(196,732			מניות ס לבעלי ה הון המיוח
92,447	120,732	98,366			ו ה בהון, נט חלק החבר
43,582	57,869	49,212			רות תאמות אח הלוואות וה
136,029	178,601	147,578		ה ברה הכלול	שקעה בח ים של הה ערך בספר
ל ש נ ה ה שהסתיימ צמבר ביום 31 ד	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
98,556	1,005	-	98,423	47	הכנסות
98,556	1,005	-	98,423	47	רווח גולמי
101,852	(6,189)	903	96,983	(4,785)	וח תפעולי (הפסד) רו
33,048	(5,604)	(929)	71,321	(9,358)	ס ח לאחר מ (הפסד) רוו
33,048	(5,604)	(929)	71,321	(9,358)	בעלי ח השייך ל (הפסד) רוו המניות
16,524	(2,802)	(465)	35,660	(4,679)	ד) ה ב (הפס חלק החבר רווח

{78}------------------------------------------------

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך):

ב. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת ורטיקל סיטי בע"מ:

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

דוחותיה הכספיים של החברה הכלולה מצורפים לדוחות של החברה בהתאם לתקנה 23(א).

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו
726,612	737,860	803,553			פים נכסים שוט
1,021,636	1,014,861	1,174,909			שוטפים נכסים לא
(800,674)	(803,431)	(982,982)			ת שוטפות התחייבויו
(565,528)	(557,448)	(603,673)			פות בלתי שוט התחייבות
(382,046)	(391,842)	(391,807)			מניות ס לבעלי ה הון המיוח
213,564	219,000	219,020			ו ה בהון, נט חלק החבר
260,911	257,946	280,435			רות תאמות אח הלוואות וה
474,475	476,946	499,455		ה ברה הכלול	שקעה בח ים של הה ערך בספר

ל ש נ ה	ל שלושה	לתקופה ש	ל תשעה	לתקופה ש
ה שהסתיימ	הסתיימה	חודשים ש	הסתיימה	חודשים ש
צמבר ביום 31 ד	ספטמבר	ביום 30 ב	ספטמבר	ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח	אל אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
-		-	-	- -	הכנסות
-	-	-		- -	רווח גולמי
187,083	213,073	40,088	201,063	12,021	אור לי (ראה ב רווח תפעו 4כז')
146,738	165,095	29,008	156,534	9,761	מס רווח לאחר
146,738	165,095	29,008	156,534	9,761	ניות לבעלי המ רווח השייך
82,027	92,288	16,213	86,007	5,456	ה ברווח חלק החבר

{79}------------------------------------------------

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ג. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת י שראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ (ICR(:

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

דוחותיה הכספיים של החברה הכלולה מצורפים לדוחות של החברה בהתאם לתקנה 23(א).

דצמבר ליום 31 ב		ספטמבר ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4			2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח			אלפי ש"ח
(מבוקר)		קר) (בלתי מבו
(*) 2,374,121	(*) 2,630,257			3,082,259			פים נכסים שוט
*) 955,361(	*) 939,744(			248,126			שוטפים נכסים לא
(2,411,718)	(2,593,936)			(2,320,642)			ת שוטפות התחייבויו
(374,720)	(415,782)			(358,787)			פות בלתי שוט התחייבות
(543,044)	(560,283)			(650,956)			מניות ס לבעלי ה הון המיוח
216,662	224,142		262,301				ו ה בהון, נט חלק החבר
116,852	114,543		117,382				רות תאמות אח הלוואות וה
333,514	338,685			379,683		ה ברה הכלול	שקעה בח ים של הה ערך בספר
ל ש נ ה ה שהסתיימ צמבר ביום 31 ד 2 0 2 4	ל שלושה הסתיימה ספטמבר 2 0 2 4	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב		ל תשעה הסתיימה ספטמבר 2 0 2 4		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב 2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	2 0 2 5 לפי ש"ח		ש"ח א	אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו		קר)		(בלתי מבו
805,162	187,963	513,004		623,375		834,439	הכנסות
134,605	44,761	159,328		132,415		230,189	רווח גולמי
120,739	44,466		142,922		121,913	202,208	לי רווח תפעו
35,608	21,183	94,754		52,473		107,912	מס רווח לאחר
37,513	21,183	80,695		52,473		91,279	ות לבעלי מני רווח השייך החברה
18,757	10,592	40,348		26,237		45,640	ה ברווח חלק החבר

{80}------------------------------------------------

ביאור 8 - אישור הדוחות

הדוחות הכספיים אושרו לפרסום ביום 26 ב נובמבר, 2025 על ידי דירקטוריון החברה.

{81}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ב ספטמבר, 2025

(בלתי מבוקרים)

{82}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 בספטמבר 2025

(בלתי מבוקר)

תוכן עניינים

	עמוד
מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד	2
מבוקר): רד (בלתי י ביניים נפ מידע כספ
פי המצב הכס נתונים על	3-4
פסד לל/רווח וה הרווח הכו נתונים על	5
זומנים תזרימי המ נתונים על	6-7
מידע נוסף	8

{83}------------------------------------------------

לכבוד בעלי המניות של ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ רח' המנופים 2 תל אביב

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970-

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- של ישראל קנדה (ט.ר.) בע"מ (להלן - "החברה") ליום 30 בספטמבר ,2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

הנתונים הכלולים במידע הכספי הנפרד המתייחסים לשווי המאזני של ההשקעות וחלקה של החברה בתוצאות של חברות מוחזקות, מבוססים על דוחות כספיים שחלקם בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים וחוות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 26 בנובמבר, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
+972 (73) 399 4455 (73) +972 (73) 637 4455 (67) info- [email protected]	+972 (8) 637 5676 :טלפון +972 (2) 637 1628 (פקס: [email protected]	+972 (4) 860 7333 :טלפון +972 (2) 867 2528 פקס: [email protected]	+972 (2) 501 8888 טלפון: +972 (2) 537 4173 פקס: [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי	משרד בית שמש יגאל אלון 1

{84}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו


288,725	62,361	155,902
6,511	5,135	6,371
31,638	36,460	55,554
72,211	70,524	177,239
47,780	-	-
193,665	169,914	174,387
640,530	344,394	569,453

1,212	1,348	1,549
3,319,515	3,181,568	3,696,556
3,136	4,009	4,936
3,207	3,207	3,207
3,327,070	3,190,132	3,706,248
3,967,600	3,534,526	4,275,701

{85}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

דצמבר ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו

			ת שוטפות התחייבויו
3,752	3,164	11,026	ספקים
17,508	17,625	76,688	איים גידים בנק ארוך מתא אות לזמן ות של הלוו לויות שוטפ מן קצר וח אשראי לז
269,101	268,899	294,123	אגרות חוב טפות של חלויות שו
15	1,811	391	לקוחות מקדמות מ
315	306	315	אחרים הלוואות מ
34,517	27,632	59,945	ות זכות זכאים ויתר
325,208	319,437	442,488

			פות ת לא שוט התחייבויו
-	-	3,547	מן ארוך נקאיים לז תאגידים ב הלוואות מ
1,119,398	811,230	1,177,849	אגרות חוב
-	4,958	-	ארוך זכאים לזמן
153	153	153	ים בות לעובד ת בשל הט התחייבויו
1,700	1,700	1,700	אחרים הלוואות מ
35,146	20,444	28,093	ם מסים נדחי
1,156,397	838,485	1,211,342
			ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
3,226	3,226	3,309	הון מניות
1,110,527	1,110,527	1,234,875	מניות פרמיה על
94,385	-	97,000	ה מחדש קרן הערכ
(15,588)	(17,081)	(15,588)	רות קרנות אח
30,491	30,491	30,491	בו על שליטה ן תאגיד לב פעולות בי קרנות בגין
1,334,498	1,322,605	1,346,340	יתרת רווח
(71,544)	(73,164)	(74,556)	ספיים ם דוחות כ קרן מתרגו
2,485,995	2,376,604	2,621,871	סה"כ הון
3,967,600	3,534,526	4,275,701

			בר, 2025 26 בנובמ
בר ניר בודגה	ברק רוזן	מאיר אסף טוכ	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	רקטור מנכ"ל ודי	קטוריון יו"ר הדיר

{86}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח והפסד המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					הכנסות:
3,674	1,232	3,394	3,426	5,291	וחזקת מחבר ות מ דמי ניהול הכנסות מ
1,644	-	-	-	4,511	שה קבוצות רכי דמי ניהול הכנסות מ
44,453	-	-	-	-	ות רות מוחזק ייזום מחב דמי ניהול ו הכנסות מ
9,490	611	1,093	6,089	3,417	מוחזקת ווק מחברה הכנסות שי
14,378	10,271	1,961	10,271	6,063	ווך שיווק ומ תי הכנסות מ
532	129	68	378	391	ה ל"ן להשקע השכרת נד הכנסות מ
728	600	23,339	301	83,759	ן אי מקרקעי מכירת מל הכנסות מ
211,717	164,784	62,224	216,426	95,202	ת(*) ות מוחזקו רווח מחבר
-	-	-	20	-	חרות הכנסות א

286,616	177,627	92,079	236,911	198,634	סות סה"כ הכנ
(1,128)	(332)	11,833)	( (955)	(52,303)	ת מקרקעין עלות מכיר
(59,376)	(14,095)	(24,732)	45,246)	( (56,838)	כירה ת שיווק ומ הלה וכלליו הוצאות הנ
(56,188)	-	(8,254)	42,936) ) (	(102,550	קות(*) ברות מוחז הפסד מח

169,924	163,200	47,260	147,774	(13,057)	וח תפעולי (הפסד) רו
					דים סיים הנמד כסים פיננ הכנסות מנ (הוצאות)
885	(2,291)	(29)	(491)	(1,368)	הפסד דרך רווח ו בשווי הוגן
13,569	3,513	7,617	8,604	17,653	מון הכנסות מי
(22,179)	(3,735)	(7,111)	13,443)	( (16,148)	מון הוצאות מי
57,102	18,752	18,369	49,097	49,022	ות, נטו רות מוחזק וואות לחב מון בגין הל הכנסות מי

219,301	179,439	66,106	191,541	36,102	ההכנסה מיסים על רווח לפני
(12,928)	(8,569)	1,666	2,939	740	וצאות) מס הכנסות (ה

206,373	170,870	67,772	194,480	36,842	פה רווח לתקו

					ברה: מיוחס לח לל אחר ה (הפסד) כו
(4,752)	(7,357)	(718)	(6,372)	(3,012)	ת כספיים רגום דוחו נובעות מת התאמות ה
					בוע, נטו של רכוש ק ה מחדש ד) מהערכ רווח (הפס
94,385	-	(390)	-	2,615	ממס
296,006	163,513	66,664	188,108	36,445
					ה חס לחבר כולל המיו סה"כ רווח

^(*) סווג מחדש.

{87}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					ברה ת של הח ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
206,373	170,870	67,772	194,480	36,842	רה מיוחס לחב רווח נקי ה
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש מפעילות
					ה: של החבר ח והפסד לסעיפי רוו התאמות
2,864	582	(4,205)	1,907	(8,399)	רות חוב שערוך אג דרך בשווי הוגן פיננסיים ח) מנכסים הפסד (רוו
(885)	2,291	29	491	1,368	ד רווח והפס
155,529) ) (	(164,784	53,970)	) ( (173,490	7,348	ת ות מוחזקו ) בגין חבר הפסד(רווח
(25,083)	-	8,941	13,090	19,352	זקת חברה מוח שולמה) מ תקבלה (ש ריבית שה
(32,529)	(11,020)	(31,333)	41,364) (	(44,946)	ת ות מוחזקו ואות לחבר שערוך הלו
50	50	-	50	-	רים ואות מאח שערוך הלו
291	(9)	(53)	409	(5,798)	ים ידים בנקאי ואות מתאג שערוך הלו
(59,629)	(4,981)	(3,653)	(9,122)	(6,493)	מוחזקת בל מחברה הכנסות לק
667	161	115	524	363	תות פחת והפח
(269,783)	(177,710)	(84,129)	(207,505)	(37,205)
					החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
2,009	(9,251)	4,871	3,682) (	(27,421)	חובה ם ויתרות דה בחייבי (עליה) ירי
(53,335)	10	11,582	3,868) (	(57,248)	על במקדמות מקרקעין ו דה במלאי (עליה) ירי ן אי מקרקעי חשבון מל
2,694	353	9,482	2,106	7,274	שירותים קים ונותני עליה בספ
(1,742)	1	(142)	54	376	ת ות מלקוחו ה) במקדמ עלייה (יריד
26,811	18,466	34,882	24,884	25,428	זכות אים ויתרות עלייה בזכ
8,015	7,223	(2,771)	(5,225)	(7,054)	ם, נטו מסים נדחי
(15,548)	16,802	57,904	14,269	(58,645)

(78,958)	9,962	41,547	1,244	(59,008)	שוטפת מפעילות שו) שנבעו טו (ששימ מזומנים נ ה של החבר

{88}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	ש"ח אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					עה של ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
					החברה
(654)	(2)	(330)	(647)	(700)	ש קבוע רכישת רכו
(42)	(89)	(1,253)	(41)	(1,228)	רווח י הוגן דרך נסיים בשוו כשירים פינ (רכישת) מ ו והפסד, נט
(146,170)	(151,204)	(68,727)	(143,766)	(326,383)	ת בחברות ת) הלוואו מתן הלוואו (השקעות ו לפי שיטת המטופלות ו מחברות מוחזקות א ס זני, נטו ממ השווי המא
503	193	226	375	394	ה הבת וכר בחבר הלוואה לש
(146,363)	(151,102)	(70,084)	(144,079)	(327,917)	ה של ות השקע שו) לפעיל טו ( ששימ מזומנים נ
					החברה

					ה של החבר ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
533,933	-	154,463	226,515	363,054	רות חוב הנפקת אג
(88,462) -	- -	- -	88,464) -	) ( (271,183 124,431	ות חוב פירעון אגר ות, נטו הנפקת מני
(14,161)	-	-	-	-	ם אה מאחרי קבלת הלוו
(58)	-	-	-	-	ם אה מאחרי פירעון הלוו
-		*) - (12,225)(	-	68,113	י, נטו אגיד בנקא מן קצר מת אשראי לז
-	-	- (*)	-	16,250	ם דים בנקאיי רוך מתאגי אה לזמן א קבלת הלוו
(4,186)	(1,250)	(2,032)	(4,186)	21,563)	ך ( ם לזמן ארו דים בנקאיי אות מתאגי פירעון הלוו
-	(4,378)	-	(15,649)		טה - מקנות שלי יות שאינן ם בעלי זכו עסקאות ע
(25,000)	-	-	25,000)	( (25,000)	לי המניות בידנד לבע תשלום די
					מפעילות ( ששימשו) טו שנבעו מזומנים נ
402,066	(5,628)	140,206	93,216	254,102	החברה מימון של

176,745	) (146,768	111,669	49,619)	) ( (132,823	מזומנים נים ושווי ייה במזומ (ירידה) על
111,980	209,129	44,233	111,980	288,725	לתחילת מזומנים מנים ושווי יתרת מזו התקופה
288,725	62,361	155,902	62,361	155,902	ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

^(*) מוין מחדש.

{89}------------------------------------------------

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ מידע נוסף

א. כ ל ל י:

(1) כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באות ו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נל ו ו ואליהם.

(2) הגדרות:

ה ח ב ר ה - ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ.

חברות מוחזקות - כהגדרת ן בביאור 1 בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

(3) מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור א(3) למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריו:

לגבי אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריו, ראה ב יאור ים 4 ו5- בדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, .2025

{90}------------------------------------------------

חלק ג׳

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

{91}------------------------------------------------

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי (לפי תקנה 38 ג (א))

{92}------------------------------------------------

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ (לשעבר: פאנגאיה נדל"ן בע"מ)

("החברה")

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38 ג'(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים ),תש"ל 1970- לרבעון השלישי של שנת 2025

ההנהלה , בפיקוח הדירקטוריון של ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ (להלן –"התאגיד") אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה ,חברי ההנהלה הם:

.1 מר אסף טוכמאיר, יו"ר הדירקטוריון.

.2 מר ברק רוזן, מנכ"ל החברה.

.3 מר ניר בודגה בר , סמנכ"ל הכספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף , מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לג לותו כאמור , נצבר ומועבר להנהלת התאגיד , לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים , בהתייחס לדריש ות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום ה31- בדצמבר 2024 (להלן- הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום ה- 30 בספטמבר 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד לדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

{93}------------------------------------------------

הצהרת מנכ "ל לפי תקנה 38ג (ד)(1)

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, ברק רוזן, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ (להלן– "התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן – "הדוחות").
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים,לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף , לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ;וכן–
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד , לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדת , בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן–
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

26 בנובמבר , 2025 _______________

ברק רוזן, מנכ"ל החברה

{94}------------------------------------------------

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

לפי תקנה 38ג(ד)(2)

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, ניר בודגה בר , סמנכ"ל כספים, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוח ות לתקופת הביניים של ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ (להלן– "התאגיד") לרבעון השלישי של שנת 2025 (להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים").
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים וה מידע ה כספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדו ת הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף , לעבד , לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
.5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות , בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן–
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

סמנכ"ל כספים

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין.

	ר, 2025 26 בנובמב
בר בודגה ניר

{95}------------------------------------------------

חלק ד׳

דוחות כספיים של חברות כלולות מהותיות

{96}------------------------------------------------

ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ

תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקרים)

{97}------------------------------------------------

תוכן העניינים

Τ٦	עמו

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים	2
תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים	3
תמצית דוחות רווח והפסד ביניים מאוחדים	5
תמצית דוחות על הרווח הכולל ביניים מאוחדים	6
תמצית דוחות על השינויים בהון ביניים מאוחדים	7
תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים	8
באורים לתמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים	10

{98}------------------------------------------------

מגדל המילניום KPMG רחוב הארבעה 17, תא דואר 609 תל אביב 6100601 03 684 8000

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של חברת ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ וחברות בנות שלה (להלן – "החברה"), הכולל את הדוח על המצב הכספי התמציתי המאוחד ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח והפסד, הרווח הכולל, שינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות ביניאומי IAS 34 "דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנייל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34.

בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

סומך חייקין רואי חשבון

19 בנובמבר 2025

{99}------------------------------------------------

31 בדצמבר	30 בספטמבר	30 בספטמבר
2024	2024	2025
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
			נכסים שוטפים
110,734	19,171	189,001	מזומנים ושווי מזומנים
177,780	155,981	80,925	מזומנים בחשבונות ליווי ופיקדונות מוגבלים
362,988	480,839	313,471	לקוחות ונכסים בגין חוזים
57,606	56,603	82,065	חייבים אחרים
-	25,000	-	נכס פיננסי הנמדד בשווי הוגן
-	257,647	-	חייבים- בעלי מניות
(*) 1,665,013	(*) 1,635,016	2,416,797	מלאי בניינים למכירה
2,374,121	2,630,257	3,082,259	סה"כ נכסים שוטפים

			נכסים שאינם שוטפים
(*) 843,154	(*) 833,931	117,442	מלאי קרקעות בלתי שוטף
4,471	3,634	4,609	יתרות חובה לזמן ארוך
2,020	2,201	1,699	רכוש קבוע
104,551	97,977	118,783	נדליין להשקעה בהקמה
1,165	1,259	5,593	נכסי זכות שימוש
	742		נכס פיננסי הנמדד בשווי הוגן
955,361	939,744	248,126	סה"כ נכסים שאינם שוטפים
3,329,482	3,570,001	3,330,385	סה"כ נכסים

(*) סיווג מחדש.

רז עודד, יו״ר דירקטוריון משותף
ברק רוזן, יו״ר דירקטוריון משותף
דלית רביב, מנכ״לית
רונית כהן ניסן, סמנכ״לית כספים

תאריך אישור הדוחות הכספיים ביניים: 19 בנובמבר 2025

{100}------------------------------------------------

	30 בספטמבר	30 בספטמבר	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(מבוקר)
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
התחייבויות שוטפות	11 0 2271	11 0 2711	11 0 ·27K
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים	1,608,054	1,979,523	1,811,144
אשראי מצדדים קשורים	30	100,000	31,399
ספקים, קבלני משנה ונותני שרותים אחרים	43,445	47,172	59,701
זכאים אחרים	132,695	66,450	108,105
התחייבויות למתן שירותי בניה	194,869	44,128	29,157
התחייבויות מסים שוטפים	34,879	18,678	4,815
מקדמות מרוכשים	305,821	336,901	336,325
מקדמות מרוכשי מקרקעין ונדליין להשקעה	•	244	30,244
הפרשות	849	840	828
סה"כ התחייבויות שוטפות	2,320,642	2,593,936	2,411,718
התחייבויות שאינן שוטפות
הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים	106,732	147,734	128,584
הטבות לעובדים	100	100	100
התחייבויות זמן ארוך בגין חכירה	5,144	231	341
התחייבויות מסים נדחים	55,442	51,081	57,295
סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות לפני		,	,
הלוואות מבעלי מניות	167,418	199,146	186,320
הלוואות מבעלי מניות	191,369	216,636	188,400
סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות	358,787	415,782	374,720

סה"כ התחייבויות	2,679,429	3,009,718	2,786,438
הון
הון מניות	(*) -	(*) -	(*) -
יתרת עודפים	524,603	448,284	433,324
זכויות שאינן מקנות שליטה	126,353	111,999	109,720
סה"כ הון	650,956	560,283	543,044
סה"כ התחייבויות והון	3,330,385	3,570,001	3,329,482
•

(*) נמוך מ-1 אלפי ש״ח.

{101}------------------------------------------------

תמצית דוחות רווח והפסד ביניים מאוחדים

לשנה שהסתיימה	יה חודשים	לתקופה של שלוש	חודשים	לתקופה של תשעה
ביום 31 בדצמבר	30 בספטמבר	שהסתיימה ביום ו	בספטמבר	שהסתיימה ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש"ח	ביאור
						הכנסות
244 ( / 2	407.045	101.000	(22.27	500 405		הכנסות בגין עסקאות
841,662	187,963	181,000	623,375	500,435		בניה ומקרקעין הכנסות ממכירת
(36,500)	-	334,004		334,004	5א,יא	רוכנטווג ב ובוביו וג קרקעות
805,162	187,963	513,004	623,375	834,439
						עלויות והוצאות
						עלויות והוצאות בגין
(670,557)	(143,202)	(154,226)	(490,960)	(402,800)		עסקאות בניה ימברבעיי
(670,337)	(143,202)	(154,220)	(490,980)	(402,800)		ומקרקעין עלויות ממכירת
		(201,450)		(201,450)	5א,יא	קרקעות קרקעות
134,605	44,761	159,328	132,415	230,189		רווח גולמי
(21,048)	(4,520)	(7,161)	(16,128)	(18,808)		הוצאות מכירה ושיווק
(2.4.2.42)	(7 )	(42.22)	* -	(22 512)		הוצאות הנהלה
(24,343)	(5,893)	(12,238)	(17,062)	(22,710)		וכלליות
4,999	-	-	-	6,274		שינוי בשווי הוגן של נדליין להשקעה
,				,		חלק בהפסדי חברות
						מוחזקות
(295)	-	-	(295)	_		המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
26,821	10,118	2,993	22,983	7,263		הכנסות אחרות
120,739	44,466	142,922	121,913	202,208		רווח תפעולי
8,945	3,221	891	6,050	4,887		הכנסות מימון
(79,305)	(18,465)	(21,132)	(55,717)	(66,902)		הוצאות מימון
(70,360)	(15,244)	(20,241)	(49,667)	(62,015)		,
	· .					הוצאות מימון, נטו
50,379	29,222	122,681	72,246	140,193		רווח לאחר מימון
						רווח לפני מסים על
50,379	29,222	122,681	72,246	140,193		הכנסה
(15,145)	(8,039)	(27,927)	(19,773)	(32,281)		מסים על הכנסה
35,234	21,183	94,754	52,473	107,912		רווח לתקופה
						רווח (הפסד) לתקופה
						המיוחס לזכויות שאינן
(2,279)	-	14,059	-	16,633		מקנות שליטה
37,513	21,183	80,695	52,473	91,279		רווח לתקופה המיוחס לבעלי מניות החברה
	21,103	50,075	JL,41 J	121217		/LV// 11/11/11/11/11/11/
35,234	21,183	94,754	52,473	107,912		רווח לתקופה

{102}------------------------------------------------

תמצית דוחות על הרווח הכולל ביניים מאוחדים

לשנה שהסתיימה	יה חודשים	לתקופה של שלוש	לתקופה של תשעה חודשים
ביום 31 בדצמבר	30 בספטמבר	שהסתיימה ביום (	30 בספטמבר	שהסתיימה ביום (
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
35,234	21,183	94,754	52,473	107,912	רווח לתקופה
					רווח (הפסד) כולל לתקופה המיוחס לזכויות שאינן מקנות
(2,279)	-	14,059	-	16,633	וובליוווט לאבולות שאינן בוקנות שליטה
					רווח כולל לתקופה המיוחס
37,513	21,183	80,695	52,473	91,279	לבעלי מניות החברה
35,234	21,183	94,754	52,473	107,912	סה"כ רווח כולל לתקופה

{103}------------------------------------------------

סך הכל	זכויות שאינן		יתרת
חון	מקנות שליטה	סך הכל	עודפים	11123	הון מו
אלפי ש״ח אלפי ש״ח	אלפי ש״ח אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח		אלפי אלפי
						לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה
						ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)
543,044	109,720	433,324	433,324		(*)-	יתרה ליום 1 בינואר 2025
107,912	16,633	91,279	91,279			רווח כולל לתקופה
						יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי
650,956	126,353	524,603	524,603		(*)~	מבוקר)

סך הכל	זכויות שאינן			יתרת
הון	מקנות שליטה	סך הכל	t	עודפינ	הון מניות
·					אלפי
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	ש״ח	אלפי ע	ש״ח	לתקופה של שלושה חודשים
						שהסתיימה
						ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)
556,202	112,294	443,908	443	,908	(*)-	יתרה ליום 1 ביולי 2025
94,754	14,059	80,695	80	,695		רווח כולל לתקופה
(50.05/	12/ 252	524 (02	534	(02	(*)	יתרה ליום 30 בספטמבר 2025 (בלתי
650,956	126,353	524,603	524	,603	(*)~	מבוקר)


סך הכל	בויות שאינן	7	:	יתרת
הון	קנות שליטה	סה"כ מ		עודפי	ון מניות	n
אלפי ש״ח	לפי ש״ח	אלפי ש״ח א	ש״ח	אלפי	נלפי ש״ח	×
						לתקופה של תשעה חודשים
						שהסתיימה
						ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)
250,749		250,749	250,	749	(*)	- יתרה ליום 1 בינואר 2024
52,473	-	52,473	52,	473	-	רווח כולל לתקופה
						הנפקת מניות בחברה בת לבעלי
257,061	111,999	145,062	145,	062		זכויות שאינן מקנות שליטה
560,283	111,999	448,284	448,	284	(*)-	יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

(*) נמוך מ-1 אלפי ש״ח.

{104}------------------------------------------------

		יתרת		זכויות שאינן	סך הכל
	הון מניות	עודפים	סה"כ	מקנות שליטה	הון
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)
יתרה ליום 1 ביולי 2024	(*)-	282,039	282,039		282,039
רווח כולל לתקופה הנפקת מנִיות בחברה בת לבעלי זכויות שאינן	-	21,183	21,183	-	21,183
מקנות שליטה		145,062	145,062	111,999	257,061
יתרה ליום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)	(*)-	448,284	448,284	111,999	560,283

		יתרת	סך הכל	זכויות שאינן	סך הכל
	הון מניות	עודפים	הון	מקנות שליטה	הון
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024
יתרה ליום 1 בינואר 2024	(*)-	250,749	250,749		250,749
רווח (הפסד) לשנה		37,513	37,513	(2,279)	35,234
עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון
הנפקת מניות בחברה בת לבעלי זכויות שאינן
מקנות שליטה		145,062	145,062	111,999	257,061
יתרה ליום 31 בדצמבר 2024	(*)-	433,324	433,324	109,720	543,044

(*) נמוך מ-1 אלפי שייח.

{105}------------------------------------------------

לשנה שהסתיימה	יה חודשים	לתקופה של שלוש	נה חודשים	לתקופה של תשי
ביום 31 בדצמבר	30 בספטמבר	שהסתיימה ביום	ו 30 בספטמבר	שהסתיימה ביום
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח

25 224	24 402	24 774	53.453	107.013	תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
35,234	21,183	94,754	52,473	107,912	רווח לתקופה
808	201	456	607	1 254	התאמות:
		20,241		1,356 62,015	פחת והפחתות הוצאות מימון, נטו
70,360	15,244	20,241	49,667	-	, ,
(4,999)	-	-	-	(6,274)	שינוי בשווי הוגן של נדליין להשקעה חלק בהפסדי חברות מוחזקות
295	-	-	295	-	המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
(26,821)	(10,118)	(2,993)	(22,983)	(7,263)	הכנסות אחרות
15,145	8,039	27,927	19,773	32,281	מיסים על הכנסה, נטו
90,022	34,549	140,385	99,832	190,027	,
,	,		,
7,155	(6,118)	52,268	(139,555)	24,563	שינוי בלקוחות וחייבים אחרים
7,453	(4,771)	17,895	(39,233)	(49,398)	שינוי בספקים וזכאים אחרים
(762)	(28)	(301)	(750)	21	שינוי בהפרשות
(12,059)	(4,903)	(19)	(9,028)	(4,056)	מס הכנסה ששולם
					שינוי במלאי בניינים למכירה, נטו
27,114	(*) 73,771	150,325	(*) 38,966	117,344	ממקדמות מלקוחות
118,923	92,500	360,553	(49,768)	278,501	מזומנים נטו (ששימשו לפעילות) שנבעו מפעילות שוטפת
					תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
7,432	3,324	991	4,559	4,459	ריבית שהתקבלה
(5,070)	(877)	(194)	(3,495)	(1,780)	השקעה בנדליין להשקעה בהקמה
-	-	2,749	· -	2,749	תמורה ממימוש נדליין להשקעה
					תמורה ממימוש השקעה בחברה
29,441	16,989	-	29,440	-	כלולה
(22)	(1)	(5)	(2)	(574)	השקעה ברכוש קבוע
-	-	-	-	200	תמורה ממימוש רכוש קבוע
(68,078)	(119,457)	(5,866)	(46,279)	96,855	שינוי בפקדונות לזמן קצר, נטו
13,261	-	9,049	13,261	9,244	פרעון הלוואות מאחרים
(2,253)	-	(440)	-	(780)	מתן הלוואות לאחרים
25,113	13,132	-	25,113	-	פרעון הלוואות מחברה כלולה
(661)			(661)		מתן הלוואות לחברות כלולות
(837)	(86,890)	6,284	21,936	110,373	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה

^(*) סיווג מחדש.

{106}------------------------------------------------

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים (המשך)

לשנה שהסתיימה	לתקופה של שלושה חודשים		: חודשים	לתקופה של תשעה
ביום 31 בדצמבר	30 בספטמבר	שהסתיימה ביום 30 בספטמבר		שהסתיימה ביום 0
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון
(87,303)	(1,550)	(188,975)	81,075	(203,090)	אשראי זייק מבנקים ואחרים
(102,006)	-	(18,426)	-	(34,426)	פרעון הלוואות מצדדים קשורים
58,000	-	-	58,000	-	קבלת הלואות זייא
(65,000)	-	(1,500)	(47,000)	(22,500)	פרעון הלוואות זייא
(101,130)	(28,523)	(5,296)	(78,098)	(50,591)	ריבית ששולמה
257,061	-	-	· -	-	תמורה מהנפקת מניות בחברה בת לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(40,378)	(30,073)	(214,197)	13,977	(310,607)	מזומנים נטו (ששימשו לפעילות) שנבעו מפעילות מימון
77,708	(24,463)	152,640	(13,855)	78,267	שינוי במזומנים ושווי מזומנים
,	, , ,	,	, , ,	,	מזומנים ושווי מזומנים לתחילת
33,026	43,634	36,361	33,026	110,734	התקופה
110,734	19,171	189,001	19,171	189,001	מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

(**) עסקאות השקעה ועסקאות מימון שאינן מחייבות את השימוש במזומנים ושווה מזומנים:

במהלך רבעון 1, 2025 הוכרה תנועה נטו בהתחייבות למתן שירותי בניה לבעלי זכויות במקרקעין בפרויקטים בסך של כ- 180 מיליוני ש״ח כנגד מלאי בניינים למכירה.
במהלך רבעון 1, 2025 הוכרה תנועה נטו בהתחייבות בגין חכירה בסך של כ- 5 מיליוני ש״ח כנגד נכס זכות שימוש.

{107}------------------------------------------------

באור 1 - כללי

ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ (להלן - "החברה") הינה חברה תושבת ישראל, אשר התאגדה בישראל ביום 26 בינואר 2020 וכתובתה הרשמית היא שדרות שאול המלך 35, תל אביב ומוחזקת בחלקי שווים על ידי א.ר ראם מגורים בע"מ ועל ידי ישראל קנדה (ט.ר) בע"מ ("ישראל קנדה"), בשרשור, באמצעות חברת ג.ז. מדף 20 בע"מ שהינה חברה בת בבעלות מלאה של ישראל קנדה. החל מיום 15 ביולי 2020 החברה החזיקה ב-100% מהון המניות של חברת איי סי אר ישראל מלאה של ישראל קנדה. החל מיום 15 ביולי 2020 החברה החזיקה ב-100% מגורים ונדל"ן מניב בישראל. ביום 19 קנדה ראם החזקות בע"מ (להלן- "יאיי סי אר עם גופים מקבוצת כלל חברה לביטוח בע"מ (להלן: "המשקיעה"), בהסכם השקעה, אשר בכפוף להתקיימות תנאים מתלים, תקצה איי סי אר למשקיעה מניות אשר תהוונה 15% מהון המניות של איי של איי סי אר. ביום 30 בספטמבר 2024 העסקה השולמה והחל ממועד זה החברה מחזיקה ב-85% מהון המניות של איי סי אר (למידע נוסף ראה ביאור 1(ה) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024).

באור 2 - בסיס עריכת הדוחות הכספיים

א. הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים

תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים נערכה בהתאם ל - IAS 34, דיווח כספי לתקופות ביניים ואינה כוללת את כל המידע הנדרש בדוחות כספיים שנתיים מלאים. יש לקרוא אותה ביחד עם הדוחות הכספיים ליום ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (להלן: "הדוחות השנתיים"). כמו כן, דוחות אלו נערכו בהתאם להוראות פרק די לתקנות ניירות ערד (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970.

תקצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אושרה לפרסום עייי דירקטוריון הקבוצה ביום 19 בנובמבר 2025.

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

בעריכת תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (בעריכת תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים והערכות, (ביצוע הערכות, לדרך ביצוע הערכות, להכסים והנחת הנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

שיקול הדעת של ההנהלה, בעת יישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי וודאות, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים.

ג. עמידה באמות מידה פיננסיות

בהמשך לאמור בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בבאור 12, נכון למועד הדיווח החברה והחברות המאוחדות שלה עומדות בכל אמות המידה הפיננסיות בהן הן מחויבות.

ד. שינוי בסביבת הריבית

החל מהרבעון השני של שנת 2022, חלה עליה בשיעור האינפלציה בישראל ובעקבותיה גם עליה בשיעור הריבית במשק. נכון למועד החתימה על הדוח על המצב הכספי ריבית בנק ישראל הינה בשיעור של 4.5%.

הלוואות החברה מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסים בישראל הינן הלוואות בריבית מבוססת פריים ולפיכך חשופות לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל.

ה. מלחמת ״חרבות ברזל״

ביום 7 באוקטובר 2023 פרץ עימות ביטחוני רחב-היקף בישראל, אשר החל תחת השם ייחרבות ברזליי והמשיך להתפתח למערכה מתמשכת המכונה גם יימלחמת עם כלביאיי. האירועים הביטחוניים כללו מתקפות טילים, גיוס מילואים נרחב, שיבושים בפעילות משקית והשלכות ישירות על ענפי הבנייה, התשתיות והנדליין.

המצב הביטחוני גרם, בין היתר, לקשיים בהתקשרויות עם קבלני ביצוע בפרויקטים המצויים בשלבי תכנון, וכן לייקור משמעותי בעלויות ההקמה של פרויקטים. העלייה בעלויות נובעת ממחסור חריף בכוח אדם בענף הן עקב הפסקה מוחלטת של העסקת עובדים פלסטינים, והן עקב עזיבת עובדים זרים ממדינות שונות בעקבות המלחמה. בחודש אוקטובר 2025, הושגה הסכמה על הפסקת אש בין ישראל לבין חמאס ברצועת עזה, הכוללת גם מנגנון לחילופי שבויים ולשחרור חטופים.

ההסכמה מסמנת התקדמות לקראת ייצוב הדרגתי של המצב הביטחוני וחידוש הפעילות הכלכלית במשק, אם כי בשלב זה טרם ניתן להעריך את היקף השפעתה ארוכת הטווח על ענפי הפעילות שבהם פועלת החברה.

הגורמים האמורים הובילו להתארכות שאינה מהותית בלוחות הזמנים של הפרויקטים בביצוע. כמו כן, החברה ממשיכה לעקוב באופן רציף אחר ההתפתחויות ובוחנת את הצורך בהערכה מחודשת של אומדנים, תחזיות ונכסים, ככל שהמצב הביטחוני יימשך או יחמיר.

{108}------------------------------------------------

באור 3 - עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית של הקבוצה בתמצית דוחות כספיים ביניים אלה, הינה המדיניות שיושמה בדוחות השנתיים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריד.

תקנים חדשים, תיקונים לתקנים, ופרשנויות שטרם אומצו

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

ביום 7 ביולי 2025, פרסמה הרשות לניירות ערך את עמדת סגל הרשות ביחס לטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית ("עמדת סגל הרשות לטיפול החשבונאי שפורסמה מתייחסות בעיקר לחלופות המדידה של הקרקע במועד ההכרה לראשונה (גישת סך העלויות הצפויות להיות משולמות לבעלי הקרקע ו-גישת השווי ההוגן של הקרקע שמיוחסת לבעלי הקרקע), עיתוי מדידת שווי הקרקע, מועד ההכרה לראשונה בקרקע, אופן מדידת ההתחייבות לתשלום דמי שכירות לרבות הטיפול החשבונאי בשינוי האומדן של ההתחייבות שכייד, מועד ההכרה לראשונה בנכס בגין עלויות טרום ביצוע, הקצאת עלויות טרום הביצוע, מדידת רכיב המימון המשמעותי ופיצול הכנסות ועלות המכר. בהתאם לפרסום אין בעמדת סגל הרשות כדי לקבוע כי חלה טעות בפרשנויות אחרות שיושמו עד למועד פרסומה על ידי תאגידים מדווחים. לפיכך, השינוי בטיפול חשבונאי הנובע מעמדת סגל הרשות יטופל כשינוי מדיניות חשבונאית, שינויים באומדנים נדרש באופן רטרוספקטיבי, וזאת בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 8 מדיניות חשבונאית, שינויים לשנת 2025.

{109}------------------------------------------------

באור 4 - צדדים קשורים ובעלי עניין

עסקאות עם צדדים קשורים

לשנה שהסתיימה	זודשים	לתקופה של שלושה ו	שים	לתקופה של תשעה חודשים
ביום 31 בדצמבר	: ספטמבר	שהסתיימה ביום 30 ו	זפטמבר
(מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(6,201)	(1,805)	(4,899)	(5,174)	(7,311)	הוצאות הנהלה וכלליות
(5,888)	(2,376)	(3,189)	(5,871)	(4,900)	הוצאות מכירה ושיווק
17,318	8,580	-	17,366		הכנסות אחרות
(4,615)	(2,145)	_	(4,404)	_	עלויות מימון, נטו

לפרטים נוספים ראה באור 23 ב לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024.

יתרות עם צדדים קשורים

היתר	ה בדוח על המצב ה ^.	כספי
ליום 30	ספטמבר	ליום 31 בדצמבר
(בלתי מבוקר)	(בלתי מבוקר)	(מבוקר)
2025	2024	2024
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח

20,315	15,437	20,724
731	731	731


4,685	2,933	2,369
30	100,000	31,399
191,369	216,636	188,400

לפרטים נוספים ראה באור 23 ג לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024.

הסכם שירותים עם בעלי המניות

בהמשך לבאור 23 ב (1) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 10 ביוני 2025 נחתם תיקון לתוספת מספר 2 להסכם שירותי ניהול וייעוץ מיום 15 ביולי 2020 לעניין מדד הבסיס לחישוב דמי הניהול. לפי התוספת שונה מדד הבסיס של דמי הניהול מחודש דצמבר 2019 לחודש ספטמבר 2024. בהתאם לתיקון שונה הסעיף כך שמדד הבסיס חזר להיות דצמבר 2019 רטרואקטיבית ממועד התוספת.

{110}------------------------------------------------

באור 5 - אירועים בתקופת הדוח ולאחריו

(א) בחודש פברואר 2025, נחתם הסכם בין חברה בת של איי סי אר והשותף במקרקעין המצוי ברחוב שלמה בתל אביב (להלן: "המוכר") חלק החברה הבת במקרקעין 50%, לבין צד ג' (להלן: "הקונה") הסכם למכירת המקרקעין, להלן: "התמורה לסך של 67.5 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ (להלן: "התמורה"). בנוסף לתמורה, הקונה שילם סך של כ-600 אלפי ש"ח ששולם על ידי המוכר לפינוי הדייר המוגן במקרקעין. ביום 5 במרס 2025 התקבל היתר בניה לפרויקט ובמהלך חודש יוני 2025 פונה הדייר המוגן.
ביום 11 בפברואר 2025 התקבלה מקדמה בסך 6.6 מיליון ש״ח בתוספת מע״מ. יתרת התמורה בתוספת מע״מ שולמה ביום 20 ביולי 2025. עם קבלת יתרת התמורה והעברת המקרקעין לרשות הרוכש, הושלמה העסקה. לעסקה אין השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של איי סי אר.
(ב) בהמשך לבאור 23 ב (2) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 13 במרס 2025 נחתם בין איי סי אר לבית אמריקה תוספת שנייה להסכם דמי השכירות לפיו, החברה תשכור מבית אמריקה שטחים נוספים ומחסן וזאת בנוסף למשרדים המושכרים. דמי השכירות שישולמו עבור המושכר, השטחים הנוספים והמחסן יעמדו על סך של 94 אלפי ש"ח לחודש בתוספת מע"מ. תקופת השכירות תוארך בחמש שנים ותסתיים ביום 15 ביולי 2030
(ג) בהמשך לביאור 23 (ד), לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 31 במרס 2025, סיים מר מורדי שבת את כהונתו כמנכ״ל החברה. החל מיום 1 בינואר 2025 נכנסה לתפקיד הגברת דלית רביב.
(ד) בהמשך לבאור 24 (ד) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בחודש פברואר 2025, החלה איי סי אר בשיווק פרויקט Jasmin (אידמית), בגבעתיים. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 11 דירות (כ- 14% מהדירות לשיווק) בתמורה לסך של כ-37 מיליון ש״ח לפני מע״מ. חוזי המכר בפרויקט מותנים בהשלמת תנאים מתלים, הכוללים בין השאר, קבלת ליווי בנקאי וקבלת היתר בנייה. החוזים ניתנים לביטול במידה והתנאים המתלים לא מתקיימים תוך 24 חודשים מיום חתימת חוזה המכר.
(ה) בהמשך לבאור 24 (ה) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בחודש פברואר 2025, החלה החברה בשיווק פרויקט Serenity (תל השומר), רמת גן. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 11 דירות (כ-33% מהדירות לשיווק) בתמורה לסך של כ-39 מיליון ש״ח לפני מע״מ. חוזי המכר בפרויקט מותנים בהשלמת תנאים מתלים, הכוללים בין השאר, קבלת ליווי בנקאי וקבלת היתר בנייה. החוזים ניתנים לביטול במידה והתנאים המתלים לא מתקיימים תוך 12 חודשים מיום חתימת חוזה המכר.
(ו) בהמשך לבאור 24 (ז) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בחודש ינואר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט ייהגפן איי הרצליה, אכלוס הפרויקט הסתיים.
(ז) בהמשך לבאור 24 (יז) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 30 במרס 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש 20 – 100 יח"ד בפרויקט פארק צפון שלב ג".
(ח) בהמשך לבאור 24 (יג) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בתקופת הדוח, התקיימו כל התנאים המתלים לקיום הסכם פינוי בינוי בפרויקט Air (ההסתדרות), גבעתיים. איי סי אר הכירה בהתחייבות למתן שירותי בניה לדיירים בסך של כ-145 מיליוני ש״ח ובהתחייבות בגין שכ״ד ונלוות בסך של 47 מיליוני ש״ח, למתן שירותי בניה לדיירים בסך של כ-145 מיליוני ש״ח ובהתחייבות התמורה וההוצאות הנלוות אליהן לאורך תקופת כנגד מלאי בגין שירותי בנייה, המשקפת את עלות בניית דירות התמורה וההוצאות הנלוות אליהן לאורך תקופת הקמת הפרויקט. בחודש ינואר 2025, התקבל היתר מלא לפרויקט, והחברה החלה בהריסת המבנים וביצוע הפרויקט. בתקופת הדוח החברה הכירה בשערוך נדל״ן להשקעה בסכום כולל של כ-6.2 מיליוני ש״ח, השווי ההוגן הוערך על פי הערכת שווי בלתי תלויה, גישת הערכת השווי שיושמה על ידי מעריך השווי הינה ״גישת החילוץ״, לפי המרך על פי הערכת שווי בלתי תקן דיווח כספי בינלאומי 13 מדידת שווי הוגן. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו רמה 3 בהתאם להוראות תקן דיווח לספי בינלאומי 51 מדידת שווי הוגן. נכון למועד הדוח על המדירות לשיווק) בתמורה לסך של כ- 641 מיליון ש״ח לפני מע״מ.
(ט) במהלך רבעון 2 לשנת 2025 פרעה הקבוצה 16 מיליוני ש״ח. בנוסף לכך, במהלך רבעון 3 לשנת 2025 פרעה הקבוצה 18 מיליוני ש״ח נוספים ובכך פרעה הקבוצה את מלוא יתרות הלוואות הבעלים. לפירוט נוסף, ראה ביאור 23 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 וביאור 4 הנ״ל.
(י) בהמשך לבאור 12 (3) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, ביום 5 ביוני 2025, פרעה איי סי אר סכום בסך של 10 מיליוני ש״ח. בנוסף בחודש יולי 2025, פרעה החברה את יתרת ההלוואה, כך שנכון לתאריד הדוח על המצב הכספי נפרעה ההלוואה במלואה.

{111}------------------------------------------------

באור 5 - אירועים בתקופת הדוח ולאחריו (המשך)

(יא) בהמשך לבאור 24 (ב) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בקשר עם מכירת מלוא החזקותיה של איי סי אר בקרקע ברח׳ בר כוכבא בגבעה הצרפתית בירושלים (להלן: ״הקרקע״) בתמורה לסך של כ- 300 מיליוני ש״ח. ביום 11 ביוני 2025, אושרה למתן תוקף התב״ע שקודמה על המקרקעין. ביום 25 בספטמבר 2025 הושלמה העסקה והתקבלה יתרת התמורה כנגד מסירת המקרקעין לרוכש.
(יב) בהמשך לבאור 24 (יב) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, בקשר לפרויקט פינוי בינוי ברחוב הנטקה בירושלים, איי סי אר התקשרה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט לפיו העמיד התאגיד הבנקאי מסגרות אשראי בהיקפים כוללים כדלקמן מסגרות לערבויות חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשלייה-1974 בסכום כולל שלא יעלה על סך של 897 מיליוני שייח, הנושאות עמלת ערבות חוק מכר רוכשי דירות) התשליוני של מסגרות חוק מכר טביים בתוספת של 305 מיליוני שייח אשר מסגרתו חופפת למסגרת ערבויות חוק המכר הנושא ריבית בשיעור של פריים בתוספת של 30.60, מסגרות להנפקת ערבויות בעלי קרקע עד לסך כולל של 435 מיליוני שייח הנושאות עמלת ערבות חוק מכר שנתית בשיעור של 6.65% ומסגרת ערבויות שכר דירה בסך של כ- 35 מיליוני שייח. המסגרות ייפרעו לא יאוחר מיום 30 בנובמבר 2030. הוראות הסכם הליווי כוללות הוראות ותנאים כמקובל בהסכם מסוג זה. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, איי סי אר ניצלה סך של כ-30 מיליוני שייח מתוך מסגרת האשראי הכספי העמלה בגין אי ניצול מסגרת אשראי הינה בשיעור של 20.23% מיליוני שייח מתוך מסגרת האשראי הכספי העמלה בגין אי ניצול מסגרת אשראי הינה בשיעור של 341 מיליון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 113 דירות (כ-41% מהדירות לשיווק) בתמורה לסך של כ-340 מיימים.
(יג) בהמשך לבאור 24 (יא) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, במהלך חודש יולי 2025, קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט אושן 2, נתניה. נכון למועד פרסום הדוח הכספי הפרויקט נמצא בשלבי איכלוס.
(יד) בהמשך לבאור 24 (ג) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, במהלך חודש אוגוסט 2025, קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט שדרות ירושלים - יפו. נכון למועד פרסום הדוח הכספי, הפרויקט נמסר במלואו ללקוח.
(טו) בהמשך לבאור 24 (יד) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, במהלך חודש אוגוסט 2025, קיבלה איי סי אר היתר חפירה ודיפון במגרש 29 בפרויקט פארק צפון שלב אי.
(טז) בהמשך לביאור 24 (ז) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, במהלך חודש ספטמבר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט ״הגפן ב״ הרצליה. נכון למועד פרסום הדוח הכספי הפרויקט נמצא בשלבי איכלוס.
(יז) בהמשך לבאור 24 (טז) לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024, במהלך חודש ספטמבר Eve. 2025 התקבל היתר מלא לבניינים במגרשים 24-26 הכוללים 331 יחייד בפרויקט פארק צפון שלב ב׳
(יח) בדוח זה החברה ביצעה שינוי סיווג בין מלאי בניינים למכירה למלאי קרקעות בלתי שוטף, כך שמלאי בניינים למכירה מייצג פרויקטים בהתאם להערכת איי סי אר שצפי לקבלת היתר בנייה עבורם הינו עד שנה ממועד הדוח.

באור 6 - מכשירים פיננסיים

מכשירים פיננסיים שנמדדים בשווי הוגן לצורכי גילוי בלבד

הערך בספרים של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מסוימים לרבות מזומנים ושווי מזומנים, פקדונות לזמן קצר, לקוחות, חייבים אחרים, הלוואות לחברות מוחזקות, הלוואות, אשראי לזמן קצר, ספקים וזכאים אחרים, תואם או קרוב לשווי ההוגו שלהם.

{112}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים ליום 30 בספטמבר 2025

(בלתי מבוקרים)

{113}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים ליום 30 בספטמבר 2025

(בלתי מבוקרים)

תוכן העניינים

	עמוד
מבקרים החשבון ה ה של רואי דוח סקיר	2
): י מבוקרים תיים (בלת פיים תמצי דוחות כס
פי המצב הכס ציתיים על דוחות תמ	3
פסד הרווח או ה ציתיים על דוחות תמ	4
הון השינויים ב ציתיים על דוחות תמ	5-6
זומנים תזרימי המ ציתיים על דוחות תמ	7-8
תיים יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	9-10

{114}------------------------------------------------

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של ורטיקל סיטי בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ורטיקל סיטי בע"מ (להלן - "החברה "), הכולל את הדוח התמציתי על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים על הרווח או הפסד , השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה:

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 18 בנובמבר, 2025

{115}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על המצב הכספי

	ליום 30 ב		ליום 31 בדצמ
	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	בלתי)	מבוקר)	(מבוקר)
מוש שוטף
זומנים ושווי מִזומנים	16,574	96,620	52,867
קדונות מוגבלים בשימוש	1,415	-	-
יבים ויתרות חובה	32,083	3,496	21,811
לאי מקרקעין	753,481	637,744	651,934
ה"כ נכסים שוטפים	803,553	737,860	726,612
כוש לא שוטף באות על פשבע גדל"י לבשבער		861	2 429
קדמות על חשבון נדל"ן להשקעה יבים ויתרות חובה	- 5,149	001	3,438
		1,014,000	1,018,198
'ל"ן להשקעה	1,169,760	1,014,000	1,010,190
ה"כ נכסים לא שוטפים	1,174,909	1,014,861	1,021,636
ה"כ נכסים	1,978,462	1,752,721	1,748,248
תחייבויות שוטפות
שראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים	964,304	801,510	791,404
אים ויתרות זכות:	18,678	1,921	9,270
ה"כ התחייבויות שוטפות	982,982	803,431	800,674
תחייבויות לא שוטפות
לוואות בעלים	492,970	446,418	457,713
סים נדחים	110,703	111,030	107,815
ה"כ התחייבויות לא שוטפות	603,673	557,448	565,528
ון עצמי
ון מניות רגילות 0.01 ₪ ע.נ.	18,576	18,576	18,576
רנות הון	150,381	150,381	150,381
רת רווח:	222,850	222,885	213,089
ה"כ הון	391,807	391,842	382,046
ה"כ התחייבויות והון	1,978,462	1,752,721	1,748,248

18 בנובמבר, 2025 תאריך אישור הדוחות הכספיים ברק רוזן - דירקטור אייל בצלאל - דירקטור

{116}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על הרווח והפסד

		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	ש"ח א אלפי	לפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו	קר)	(מבוקר)

ה וכלליות ירה הנהל הוצאות מכ	(533)	(141)	(519)	(88)	(165)
להשקעה הוגן נדל"ן אמת שווי רווח מהת	12,554	201,204	40,607	213,161	187,248
לי רווח תפעו	12,021	201,063	40,088	213,073	187,083
מון הוצאות מי	(2,288)	-	(2,288)	-	-
מון הכנסות מי	2,131	2,228	548	1,476	3,489
מון, נטו הכנסות מי (הוצאות)	(157)	2,228	(1,740)	1,476	3,489

ההכנסה מיסים על רווח לפני	11,864	203,291	38,348	214,549	190,572

כנסה סים על הה הוצאות מי	(2,103)	(46,757)	9,340) (	(49,454)	43,834) (

פה רווח לתקו	9,761	156,534	29,008	165,095	146,738

{117}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על השינויים בהון

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

הון מניות	ת הון קרנו	עודפים	סה"כ
אלפי ש"ח	ש"ח א אלפי	לפי ש"ח	אלפי ש"ח

18,576	150,381	213,089	382,046

-	-	9,761	9,761


18,576	150,381	222,850	391,807

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

סה"כ אלפי ש"ח	עודפים לפי ש"ח	ת הון קרנו ש"ח א אלפי	הון מניות אלפי ש"ח
82,149	66,351	15,798	(*) -
18,576	-	-	18,576
134,583	-	134,583	-
156,534	156,534	-	-
391,842	222,885	150,381	18,576

(*) מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (בלתי מבוקר)

הון מניות אלפי ש"ח	ת הון קרנו ש"ח א אלפי	עודפים לפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
18,576	150,381	193,842	362,799
-	-	29,008	29,008
18,576	150,381	222,850	391,807

{118}------------------------------------------------

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על השינויים בהון

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2024 (בלתי מבוקר)

הון מניות אלפי ש"ח	ת הון קרנו ש"ח א אלפי	עודפים לפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח

18,576	25,605	57,790	101,971
-	124,776	-	124,776
-	-	165,095	165,095

18,576	150,381	222,885	391,842

(*) מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)

הון מניות	ת הון קרנו	עודפים	סה"כ
אלפי ש"ח	ש"ח א אלפי	לפי ש"ח	אלפי ש"ח

(*) -	15,798	66,351	82,149

18,576	-	-	18,576

-	134,583	-	134,583

-	-	146,738	146,738

18,576	150,381	213,089	382,046

(*) מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

{119}------------------------------------------------

לשנה ה שהסתיימ	ל שלושה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
דצמבר ביום 31 ב 2 0 2 4	ספטמבר ביום 30 ב 2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					ברה ת של הח ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
146,738	165,095	29,008	156,534	9,761	רה מיוחס לחב רווח נקי ה
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש מפעילות
					ה: של החבר ח והפסד לסעיפי רוו התאמות
187,248) ) (	(213,161	40,607) (	201,204)	( (12,554)	להשקעה של נדל"ן ת שווי הוגן ) מהתאמ הפסד(רווח
(187,248)	(213,161)	(40,607)	(201,204)	(12,554)
					החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
(19,277)	3,304	4,814)	( (963)	(15,421)	ת חובה יבים ויתרו (עליה) בחי
52,701) *) (	(13,610) (	62,547) (	43,604) (*)	( (82,498)	עין לאי מקרק (עליה) במ
(1,251)	(2,037)	1,380	(2,096)	1,246	רות ם ונותני שי ה) בספקי עליה (יריד
43,067	48,872	9,339	46,283	2,888	ם, נטו מסים נדחי
(30,162)	36,529	(56,642)	(380)	(93,785)
(70,672)	(11,537)	(68,241)	45,050)	( (96,578)	של ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ החברה

{120}------------------------------------------------

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה ספטמבר	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
					ברה עה של הח ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
(3,118)	(543)	(148)	(543)	(1,266)	ת נדלן שבון רכיש דמות על ח תשלום מק
-	-	(1,415)	-	(1,415)	ים בשימוש ונות מוגבל שינוי בפקד
67,423) *) (	(17,410) (	83,574) (	55,779) (*)	) ( (109,934
					עה דל"ן להשק רכישות בנ השקעות ו של ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
(70,541)	(17,953)	(85,137)	56,322)	) ( (112,615	החברה


					ה של החבר ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
18,576	-	-	18,576	-	ות, נטו הנפקת מני
190,627	-	-	190,630	-	המניות אה מבעלי קבלת הלוו
(15,869)	(3,908)	168,400	(11,960)	172,900	י, נטו אגיד בנקא מן קצר מת אשראי לז

193,334	(3,908)	168,400	197,246	172,900	החברה מימון של מפעילות טו שנבעו מזומנים נ


52,121	(33,398)	15,022	95,874	(36,293 )	מזומנים נים ושווי ייה במזומ (ירידה) על
746	130,017	1,552	746	52,867
					תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
52,867	96,620	16,574	96,620	16,574
					ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

^(*) הצגה מחדש בגין התאמה שאינה מהותית, להרחבה ראה ביאור 2ד'

נספח א' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב		ל תשעה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ספטמבר ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
פי ש"ח אל	אלפי ש"ח	לפי ש"ח	ש"ח א אלפי	אלפי ש"ח
(מבוקר)	קר)	(בלתי מבו	קר)	(בלתי מבו
49,592	12,289	13,349	37,331	38,531	פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש ריבית
					ופה עבור: משך התק התקבלו ב מזומנים ש
1,430	619	473	953	1,426	ריבית
8	-	-	-	-	הכנסה מיסים על

{121}------------------------------------------------

ביאור 1 - כללי

א. חברת ורטיקל סיטי בע"מ (להלן "החברה ") הוקמה ביום 11 באפריל 2021 והחלה את פעילותה ביום 18 ביולי .2021 ביום 17 בפברואר 2022 שינתה החברה את שמה לורטיקל סיטי בע"מ. בעלי המניות בחברה בעת הקמתה הם ישראל קנדה מתחם משולש הבורסה בע"מ 74%; ו- ב.ס.ר מתחם משולש הבורסה בע"מ 26% (להלן: "בעלי המניות").
ב. חברת ישראל קנדה מתחם משולש הבורסה בע"מ מוחזקת ע"י חברת פאנגאיה (ט.ר) בע"מ 100% אשר מוחזקת ע"י ישראל קנדה (ט.ר) בע"מ 100% (להלן: "ישראל קנדה"). ב.ס.ר מתחם משולש הבורסה בע"מ אשר מוחזקת ע"י ב.ס.ר הנדסה ופיתוח בע"מ 100% (להלן: "בסר").
ג. במהלך שנת 2021 זכו בעלי המניות בחברה במכרז לרכישת זכויות חכירה ישירה (ללא הסכם פיתוח) מהוונות לתקופה של 98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים נוספות של מתחם הידוע בשם "משולש הבורסה" ברמת-גן.
תמורת רכישת זכויות החכירה שילמה החברה למוכרות סך של כ- 937 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין ובתוספת סך של כ- 11.5 מיליון ש"ח בגין הוצאות פיתוח לרמ"י.
ביום 16 בנובמבר ,2021 השלימה הרוכשת את תשלום מלוא יתרת התמורה. יתרת התמורה שולמה מהון עצמי ומהלוואה בנקאית שהועמדה לחברה.
ביום 11 בנובמבר 2021 ניטלה הלוואה על ידי החברה (להלן גם: "הלווה"), מבנק מקומי (להלן: "הבנק"), בהסכם, כפוף להתקיימות תנאים מתלים שיפורטו להלן, להעמדת מסגרת מימון ללווה בסך כולל שלא יעלה על כ838- מיליון ש"ח (להלן: "המימון") אשר ניתנת לניצול החל מיום 15 בנובמבר 2021 ועד ליום 15 בנובמבר .2024 לפרטים נוספים בדבר הארכת מועד ההלוואה וחתימה על הסכם מימון לאחר תאריך המאזן ראה ביאורים 3ב' ו- 4 בהתאמה.
ד. ביום 25 ביוני 2024 הונפקו לכלל חברה לביטוח בע"מ וכלל פנסיה גמל בע"מ כ- 24.5% מניות, לפרטים נוספים ראה ביאור 8 בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים (להלן - "דוחות כספיים ביניים") של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" (להלן - "34 IAS(".

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה או במועד ההכרה לראשונה בנדל"ן להשקעה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, זכויות בניה/ תב"ע וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו. בדבר הערכת שווי שבוצעה ליום 30 בספטמבר 2025 ראה להלן.

{122}------------------------------------------------

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך):

ליום 30 בספטמבר 2025 בחנה החברה, בסיוע שמאים חיצוניים, האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני בתאריך 30 בספטמבר .2024 לאור שינוי חלקי בשימושים של מגדל A, הכירה החברה בעליית ערך בסך של כ- 12.5 מיליון ש"ח.

ג. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות (הכנסות) המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות (הכנסות) מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

ד. החברה ביצעה הצגה מחדש שאינה מהותית על מנת לשקף הצגת תשלומי ריבית עבור חלק המלאי בפעילות שוטפת חלף הצגה בפעילות השקעה.

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח:

א. בהמשך לאמור בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , במהלך חודש פברואר ,2025 חתמה החברה על הסכם עם אלקטרה בניה בע"מ (להלן: "הקבלן") לעבודות חפירה, דיפון וביסוס בלבד במגרש הציבורי (בתחום רח' בגין). הקבלן אחראי להקמה של חניון תת קרקעי בן שישה מפלסים, במתווה תכנון– ביצוע באחריות הקבלן, בתמורה לסך כולל של כ- 390 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין.
ב. בהמשך לאמור בביאור 7 בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 14 באוגוסט ,2025 חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה על הקרקע ב155- מיליון ש"ח נוספים ובאותם תנאי ריבית, עד ליום 31 בדצמבר .2025 במקביל, פועלת החברה מול הבנק להתקשרות בהסכם למימון עבודות חפירה ודיפון והקמת החניון הציבורי, ועל הסדר שוברים. להרחבה בדבר חתימה על הסכם מימון לאחר תאריך המאזן ראה ביאור .4
ג. בהמשך לאמור בביאור 6 בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 11 בספטמבר ,2025 קיבלה החברה הודעה כי התקבל היתר בנייה מלא לשלב א' של הפרויקט. היתר הבנייה הוא לבניית מגדלי תעסוקה, מגורים ומסחר, מתוכם 400 יח"ד לבנייה רוויה למטרת השכרה לטווח ארוך, 350 יח"ד למעונות סטודנטים ובנייה מרקמית לתעסוקה, מסחר ומבני ציבור.

ביאור 4 - אירועים מהותיים לאחר תקופת הדוח:

ביום 16 בנובמבר ,2025 לאחר תאריך המאזן, התקשרה החברה בהסכם מימון עם שני בנקים מקומיים ("המלווים"), להעמדת מסגרת אשראי פיננסי בסכום כולל שלא יעלה על כ1,290- מיליון ש"ח (אובליגו, כולל אשראי פיננסי וערבויות חוק מכר) עד ליום 31 בדצמבר 2026 בשיעור ריבית שנתית של פריים + ,0.7%-0.2% המהווה גידול של כ330- מיליון ש"ח בהשוואה למסגרת האשראי הקיימת. האשראי הפיננסי ישמש לצורך מימון עבודות הקמת הפרויקט והנפקת ערבויות מכר לרוכשים בפרויקט. בסר וישראל קנדה העמידו ערבות מתמדת ללא הגבלה להבטחת התחייבויות החברה לפי 26% ו74%- בהתאמה.

AI Terminal

Israel Canada (T.R) Ltd.

6861_rns_2025-11-27_f625932a-9c95-4b01-b178-0cd104fb070e.pdf

דוחות כספיים ביניים מאוחדים

חלק א׳

חלק ב׳

חלק ג׳

חלק ד'

חלק א׳

ישראל-קðדה (ט.ר) בע"מ

דוח דירקטוריון על מצב עðייðי החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

א.ריכוז ממצאים כספיים לתקופת הדוח:

להלן סיכום פעולות עיקריות שבוצעו על ידי החברה בשðת :2025

דירות ומשרדים שנמכרו בתקופה בפרויקטים של הקבוצה:

כתבי הרשמה

ב. הסבר דירקטוריון למצב עסקי התאגיד

רקע כללי אודות החברה

דמי ניהול עיקריים צפויים (באלפי ש״ח) חלק החברה, בהנחת מכירת מלוא המלאי:

ריכוז אומדן נתונים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח):

יים בישראל (באלפי ש"ח): ריכוז אומדן נתונים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח): (באלפי ש"ח)

פרויקטים בהקמה/שיווק

פרויקטים בתכנון/עתודות קרקע

התחדשות עירונית

פרויקטים מתחת ל- 67% חתימות

מידע צופה פני עתיד

ב.1. מצב כספי

הון עצמי

הון חוזר

ב.2. תוצאות הפעילות

ב.3. מלחמת חרבות ברזל

ב.4. ðזילות

מזומðים מפעילות שוטפת

מזומðים מפעילות השקעה

מזומðים מפעילות מימון

ב.5. מקורות מימון

להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות של הלוואותיה המהותיות של החברה בנוסף להגרות חוב (סדרה ח') של החברה שתנאיהן מפורטים בסעיף ד' להלן:

ב.6. גילוי בהתאם לסעיף 10(ב)(14) לתקנות דוחות תקופתיים ומיידים, התש"ל-1970

להלן פרטים אודות ההון החוזר והתזרים המתמשך מפעילות שוטפת

להלן פרטים אודות ההון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025

ב.7. דיון בגורמי סיכון

השפעת עליית הריבית:

השפעת עליית האינפלציה:

שוק הדיור

ב.8. מודלי שיווק

:ICR

ג. הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

ג.1 אירועים מהותיים לאחר תקופת הדו"ח

ג.2 שימוש באומדנים קריטיים

ג.3 פרטים בדבר הערכות שווי מהותיות בהתאם לתקנה 8ב(ט) לתקנות הדוחות (נתונים באלפי ש״ח)

1.t. נתונים לגבי אגרות החוב של החברה נכון ליום 730.09.2025

ד.2. עמידה בהתחייבויות

ד.3. דירוג

תאריך החתימה על הדוח:

נספח א'

1. רמת השרון החדשה (מתחם אלקו)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

2. זכויות המגורים בשדה דב (תל אביב) (פרויקט בביצוע)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

3. זכויות המגורים המסווגת כמלאי במידטאון ירושלים (פרויקט בביצוע)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש״ח):

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

4. זכויות המגורים בפרויקט קנדה בסיטי (בנין לאומי לשעבר), תל אביב (פרויקט בתכנון)

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש״ח):

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

פרויקט פארק צפון שלב א' (נווה גן) – פרויקט בביצוע

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט (באלפי ש"ח):

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

מידע צופה פני עתיד

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר, 2025

ישראל - קנדה (ט.ר.) בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר , 2025

(בלתי מבוקרים)

תוכן עניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישראל קנדה (ט.ר.) בע"מ

מבוא:

היקף הסקירה:

מסקנה:

1.t. נתונים לגבי אגרות החוב של החברה נכון ליום ⁷30.09.2025