Related Party Transaction • Jun 27, 2024
Related Party Transaction
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, TUZLA İLÇESİ, MERKEZ MAHALLESİ, 8557 PARSEL NUMARALI ''ARSA'' NİTELİKLİ TAŞINMAZ
RAPOR NO: İŞGYO-202400001 RAPOR TARİHİ: 26.06.2024
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 1 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
| YÖNETİCİ ÖZETİ 3 | |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 4 | |
| 1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 4 |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | 4 |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | 4 |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | 4 |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | 4 |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN | |
| AÇIKLAMA | 4 |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 4 |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ | |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | 4 |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 4 |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 6 | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | 6 |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 6 |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 7 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 8 | |
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | 8 |
| 3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ | 8 |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER | 9 |
| 3.4 DEĞER LEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ | |
| DEĞİŞİKLİKLER | 10 |
| 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 11 | |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI |
11 12 |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 13 |
| 4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | 13 |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER 14 | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | 14 |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 22 |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 30 | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | 30 |
| 6.2 GELİR YAKLAŞIMI | 30 |
| 6.3 MALİYET YAKLAŞIMI | 30 |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ | 31 |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ | 32 |
| 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 38 | |
| 7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | 38 |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 38 |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | 39 |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN | |
| YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI | 45 |
| 7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | 46 |
| 7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 46 |
| 7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE | |
| BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 46 |
| 7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE | |
| FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | |
| ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 46 |
| 8.SONUÇ BÖLÜMÜ 48 | |
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | 48 |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | 48 |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER) 49 |
| MÜŞTERİ ADI | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||||
| SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI |
03.06.2024 – 2024-005 | |||||
| RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 26.06.2024 / ISGYO-202400001 | |||||
| DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazın rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden değerlerinin tespitine Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır. |
yönelik olarak Uluslararası |
||||
| ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR |
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır. |
|||||
| TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ | İstasyon Mahallesi, İbişağa Caddesi, No:10 - Tuzla / İSTANBUL | |||||
| TAPU BİLGİLERİ | İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü ''Arsa" |
|||||
| MÜLKİYET BİLGİSİ | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1/1 | |||||
| İMAR DURUMU | Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 02.05.2024 tarihli imar durum belgesine göre, 8557 parsel, 24.11.2017-17.10.2018 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen dere koruma bandı kuşağı, kısmen de TİCTK-2 (Ticaret-Turizm-Konut) alanında kalmakta, ikiz inşaat nizamında KAKS:1.75, Yençok:12 kat ön bahçe çekme mesafesi 5 m, |
|||||
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ |
yan bahçe mesafeleri 3 metre yapılaşma şartlarına haizdir. Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı |
|||||
| DEĞERLER | KDV HARİÇ | KDV DAHİL | ||||
| ARSA DEĞERİ (TL) | 1.556.100.000,00-TL | 1.711.710.000,00-TL | ||||
| MEVCUT DURUM DEĞERİ | 1.873.400.000,00-TL | 2.248.080.000,00-TL | ||||
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ |
11.588.880.000,00-TL | 13.906.656.000,00-TL | ||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | Serdar ETİK - SPK Lisans No: 402403 (Değerleme Uzmanı) |
1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI Rapor tarihi 26.06.2024, rapor no: ISGYO-202400001'dir.
Bu rapor; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul üzerinde yapılması planlanan projenin tamamlanması durumundaki Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Serdar ETİK | – SPK Lisans No: 402403 |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı: Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ | – SPK Lisans No: 400488 |
Değerleme başlangıç tarihi 07.06.2024, değerleme bitiş tarihi 25.06.2024'tür.
İş bu rapor 03.06.2024 tarihli 2024-005 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile karşılıklı olarak imzalanmış 03.06.2024 tarihli 2024-005 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.
Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00-Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Adana, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,-TL, fiili dolaşım pay oranı ise %37,30'dur.
Telefon: 0 850 724 23 50
E-Posta: [email protected]
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
| 8557 PARSEL |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | |||||
| İLÇESİ | : | TUZLA | |||||
| MAHALLESİ | : | MERKEZ | |||||
| KÖYÜ | : | - | |||||
| SOKAĞI | : | - | |||||
| MEVKİİ | : | - | |||||
| SINIRI | : | - | |||||
| PAFTA NO | : | 17/2 | |||||
| ADA NO | : | 0 | |||||
| PARSEL NO | : | 8557 | |||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 59.901,78 m² |
|||||
| CİLT NO | : | 159 | |||||
| SAYFA NO | : | 15558 | |||||
| NİTELİK | : | ARSA | |||||
| TARİH | : | 05.02.2024 | |||||
| YEVMİYE NO | : | 3603 | |||||
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ(1/1) |
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 03.06.2024 tarihi, saat: 15:41 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: Diğer (Konusu: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 22.06.2017 tarih ve 11358 sayılı yazısı ile planlama yetkisinin Bakanlık ve ilgili biriminde olduğu bildirilmiştir.) Tarih: 22.06.2017 Sayı: 11358 (Şablon: Diğer) (11.08.2017 tarih, 14914 yevmiye nolu.)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) (04.03.2016 tarih, 4267 yevmiye nolu.)
Rehinler Bölümü: Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine, 250.000.000-TL bedelli 1. Derece ipotek.
(29.01.2016 tarih, 1703 yevmiye nolu.)
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 03.06.2024 tarihi, saat: 15:41 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın üzerinde 2 adet beyan kaydı ile T. İş Bankası A.Ş. lehine tesis edilmiş 1 adet ipotek bulunmaktadır.
Söz konusu beyanlar ve ipotek kaydı, taşınmazın devredilmesine engel teşkil etmemektedir. Taşınmazın maliki anılan ipoteğin 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ("Tebliğ") 30. maddesinde belirtilen düzenlemeye uygun olarak tesis edildiğini beyan etmekte olup beyana ilişkin 06.06.2024 tarihli banka yazısı rapor ekinde yer almaktadır.
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 02.05.2024 tarih, E-18916419-310.05.01-237688 sayılı imar durum belgesine göre, 8557 parsel, 24.11.2017-17.10.2018 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen dere koruma bandı kuşağı, kısmen de TİCTK-2 rumuzlu Emsal:1.75 Yençok:12 kat yapılaşma koşullu Ticaret-Turizm-Konut 2 alanında kalmaktadır.
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Not 1: TİCKT-2: Bu alanlar konut, yüksek nitelikli konut, iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır. Turizm + Ticaret + Konut kullanımlarından sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte yer aldığı alanlardır.
Not 2: Konut kullanımları, alandaki parsel veya parsellerin toplam emsalinin %30'ını aşamaz.
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta; Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde görevli memur, arşiv dosyasında parsel üzerindeki eski yapıya ait mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi haricinde taşınmaza ait herhangi bir resmi belge bulunmadığını belirtmiştir.
Taşınmaza ait ÇED raporu, yapı ruhsatları gibi resmi evraklar müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş; anılan ruhsatların taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için düzenlendiği görülmüştür. 6408 parsel çeşitli ifraz ve tevhit işlemleri sonucunda ilk önce 53.459,93 m² yüzölçümlü hale gelmiş, taşınmaz ilgilisinin başvurusu doğrultusunda bitişik parsel ile (6313,33 m²) tevhit ve ifrazı sonucunda 59.901,78 m² yüzölçümlü, mevcut 8557 parsel oluşmuştur.
Değerleme konusu taşınmaz arsa vasıflı olup inşaat çalışmalarına başlanmamıştır. Taşınmaz için 2017 ve 2022 yılında düzenlenen yapı ruhsatlarına göre parsel üzerinde inşa edilecek yapıların yapı denetimi Zinde Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılacaktır. Söz konusu firma Güneşli Mah. Kirazlı Cad. No: 5/2 Bağcılar/İstanbul adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlenmiş, ancak 05.02.2024 tarihinde 6408 nolu parselin tevhit işlemi sonucunda mevcutta 8557 nolu parsel haline gelmiş ve kazanılan inşaat hakkına istinaden proje tadilatına gidilmiştir. Projeler onay aşamasında olup ruhsat süreci devam etmektedir. 8557 parsel üzerinde hafriyat çalışması bitmiş ancak inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır.
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 03.06.2024 tarihi, saat: 15:41 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre değerleme konusu taşınmaz 05.02.2024 tarih ve 3603 yevmiye ile tevhit işleminden İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre son 3 yıl içinde taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesinde, Şehitler Caddesi ve İbiş Ağa Caddesinin kesişiminde, köşe konumlu, 8557 parsel numarasında kayıtlı arsadır.
Ana taşınmaz, D-100 Karayolu üzerinden güneydoğu yönünde ilerlerken Tuzla kavşağından sağa dönülüp güney yönlü yaklaşık 250 metre ilerlenip aynı yönde Şehitler Caddesi üzerinde yaklaşık 150 metre ilerlendiğinde sol tarafta kalan Şehitler Caddesi ile İbiş Ağa Caddesinin kesişimindeki parselde konumludur. Değerleme konusu ana taşınmaz batı yönünde Şehitler Caddesi, kuzey yönünde İbiş Ağa Caddesine cephelidir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 11 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Taşınmazın yakın çevresinde genel olarak kısmen boş arsalar, sanayi tesisleri, askeri alan ve konut nitelikli taşınmazlar yer almaktadır. Taşınmazın kuş uçuşu yaklaşık 2 km kuzeybatısında Tuzla Devlet Hastanesi, yaklaşık 300 metre kuzeyinde D-100 Karayolu, yaklaşık 1,40 km güneyinde Viaport Marina, yaklaşık 5 km kuzeybatısında Sabiha Gökçen Havalimanı bulunmakta, semtte altyapı çalışmaları tamamlanmış, kamu hizmetlerinden tam şekilde istifade etmekte, özel ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşımı kolaydır.
Rapora konu taşınmaz; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü arsadır. Söz konusu parsel kısmen beşgen formda düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzey yönünden kısmen İbiş Ağa Caddesi'ne, kısmen kadastral boşluğa ve kısmen 4478 parsele, güney yönünden 4721 parsele, doğu yönünden Umur deresine, batı yönünden Şehitler Caddesine cephelidir. Parselin Şehitler Caddesine yaklaşık 260 metre, İbiş Ağa Caddesine yaklaşık 120 metre cephesi bulunmaktadır.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 17/2 Pafta, 8557 Parsel numarasında kayıtlı, toplam 59.901,78 m² yüzölçümlü Arsa üzerinde 1115 konut, 19 ticari ünite olmak üzere, toplam 219.725,62 m² inşaat alanına sahip konut projesi yapılması planlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlendiği görülmüş, ancak 05.02.2024 tarihinde tevhit işlemi sonucunda, yeni 8557 numaralı parsel olarak tescil edilmiştir. Tevhid edilen parselden gelen imar haklarının, mevcut ruhsat haklarına eklenmesi ile mimari projede tadilata gidilmiş ve projedeki konut kapasitesi 1115 adete arttırılmıştır.
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde yapılacak proje bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza iletilen belgeler üzerinden incelenmiştir.
Eski proje ve yeni proje karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir.
Tuzla Konut Kapasite Artışı Projesi (1115 Konut+19 Ticaret)" projesi bünyesinde; A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ve K olmak üzere 11 adet blok inşa edilecektir.
Mevcut projede toplam inşaat alanı 219.725,62 m², taban oturum alanı 18.135,63 m² ve peyzaj alanı 31.200 m² olacaktır. Projede ticari alanlar 2.498,27 m² ve sosyal alanlar 2.406,92 m² olacaktır.
| NİTELİK | İNŞAAT ALANI(m²) |
|---|---|
| KONUT | 142.349,74 |
| TİCARET | 2.498,27 |
| ORTAK ALAN | 74.877,61 |
| GENEL TOPLAM | 219.725,62 |
Mahallinde yapılan incelemede değerleme konusu taşınmazın hafriyat çalışmalarının bittiği ancak inşaata henüz başlanmadığı görülmüştür.
Değerleme, taşınmazın konumu, yapılanma hakları, yüzölçümü, bölgedeki emsal taşınmazların satış değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Değerleme konusu 8557 parsel kısmen beşgen formda düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzey yönünden kısmen Araplar Caddesi'ne, kısmen kadastral boşluğa ve kısmen 4478 parsele, güney yönünden 4721 parsele, doğu yönünden Umur deresine, batı yönünden Şehitler Caddesine cephelidir. Parselin Şehitler Caddesine yaklaşık 260 metre, Araplar Caddesine yaklaşık 120 metre cephesi bulunmaktadır.
Mahallinde yapılan incelemede parselin kuzeyinde üst kotta İbiş Ağa Caddesine cepheli 2 katlı geçici konteyner yapı bulunmakta, değerleme konusu 8557 numaralı parselin hafriyat çalışmaları bitmiş ancak inşaata henüz başlanmadığı görülmüştür.
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' - 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' - 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
TÜİK verilerine göre Türkiye'nin nüfusu 2007 yılında 70 milyon 586 bin 256 kişi iken 2023 yılında 85 milyon 372 bin 377 kişiye ulaşmıştır.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla (2022) göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
| Türkiye Cinsiyete Göre Nüfus | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Toplam | Erkek | Kadın | ||||
| 2023 | 85.372.377 | 42.734.071 | 42.638.306 | ||||
| 2022 | 85.279.553 | 42.704.112 | 42.575.441 | ||||
| 2021 | 84.680.273 | 42.428.101 | 42.252.172 | ||||
| 2020 | 83.614.362 | 41.915.985 | 41.698.377 | ||||
| 2019 | 83.154.997 | 41.721.136 | 41.433.861 | ||||
| 2018 | 82.003.882 | 41.139.980 | 40.863.902 | ||||
| 2017 | 80.810.525 | 40.535.135 | 40.275.390 | ||||
| 2016 | 79.814.871 | 40.043.650 | 39.771.221 | ||||
| 2015 | 78.741.053 | 39.511.191 | 39.229.862 | ||||
| 2014 | 77.695.904 | 38.984.302 | 38.711.602 | ||||
| 2013 | 76.667.864 | 38.473.360 | 38.194.504 | ||||
| 2012 | 75.627.384 | 37.956.168 | 37.671.216 | ||||
| 2011 | 74.724.269 | 37.532.954 | 37.191.315 | ||||
| 2010 | 73.722.988 | 37.043.182 | 36.679.806 | ||||
| 2009 | 72.561.312 | 36.462.470 | 36.098.842 | ||||
| 2008 | 71.517.100 | 35.901.154 | 35.615.946 | ||||
| 2007 | 70.586.256 | 35.376.533 | 35.209.723 |
Kaynak: Genel Nüfus Sayımı sonuçları, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçları, 2007-2022
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Kaynak: Nüfus ve Yıllık Nüfus Artış hızı, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçları, 2007-2023
2024 yılının ilk çeyreğinde öncü göstergeler sınırlı bir iyileşmeye işaret ederken iktisadi faaliyet zayıf seyrini sürdürmüş ve büyüme görünümü açısından ABD ekonomisi ile diğer gelişmiş ülke ekonomileri arasındaki ayrışma belirginleşmiştir. Küresel PMI verileri imalat sanayi sektöründe kademeli bir toparlanma göstermiş ve eşik değerin üzerine çıkmıştır. Ancak gelişmiş ülkeler özelinde endeks 19 aydır kesintisiz olarak eşik değerin altında kalmaya devam etmiştir. 2023 yılı ikinci yarısında önemli oranda ivme kaybeden hizmetler sektörü ise tekrar hızlanmıştır. Sonuç olarak öncü göstergeler, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre büyüme görünümünde daha çok hizmetler kaynaklı kısmi bir iyileşmeye işaret etmektedir. Türkiye'nin ticaret ortaklarının büyüme tahminleri ise birçok ülkede yukarı yönlü güncellenmiş, ancak ABD dışındaki ülkelerde iyileşme sınırlı kalmıştır. Bu çerçevede, Türkiye'nin dış ticaret ortaklarının ihracat paylarıyla ağırlıklandırılan küresel büyüme endeksinin 2024 yılında, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla 0,1 puan yukarı güncellenerek, yüzde 2,1 oranında artacağı tahmin edilmektedir. Yılın ilk çeyreğinde iktisadi faaliyette görülen kısmi ivme kaybına rağmen ABD ekonomisi diğer büyük ekonomilerden olumlu ayrışırken Euro Bölgesi için zayıf görünüm sürmektedir. Çin ekonomisinde de ilk çeyrek büyümesi beklentileri aşmasına ve tahminlerde sınırlı bir iyileşme gözlenmesine karşın 2024 ve 2025 yılları için büyümenin yavaşlayacağı öngörüsü korunmuştur.
Küresel büyüme görünümü ve kompozisyonu, artan jeopolitik riskler, finansal koşullar ile arz yönlü faktörler emtia fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam etmektedir. Son dönemde enerji fiyat artışları ile gelişmiş ülkelerde manşet enflasyondaki düşüş eğilimi yerini daha yatay bir seyre bırakmış, çekirdek enflasyon ise gerilemeye devam etmiştir. Enflasyonda gözlenen katılıklar ve yukarı yönlü risk faktörlerine bağlı olarak, gelişmiş ülke merkez bankalarının faiz indirimlerinde daha temkinli olacakları yönündeki beklentiler güçlenmiştir. Küresel risk iştahındaki dalgalanmalar ve Fed başta olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankalarının faiz indirim süreçlerine yönelik beklentilerdeki değişimler gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır. Küresel risk iştahı zayıflarken TCMB tarafından yapılan parasal sıkılaştırma süreci, Türkiye'nin risk priminin benzer ülkelerden pozitif ayrışmasını desteklemiştir. Gelişmiş ülke merkez bankalarının faiz indirimlerinde daha temkinli olacakları yönündeki beklentilerin güçlenmesi ve artan jeopolitik risklerin etkisiyle küresel finansal koşullar sıkılaşırken küresel risk iştahı özellikle nisan ayı içerisinde gerilemiştir. Bu gelişmelere paralel olarak, gelişmekte olan ülkelere yönelik risk algısında bozulmalar gözlenmiştir.
Türkiye'nin risk primi ise gelişmekte olan ülkeler genelinden olumlu yönde ayrışmıştır. Şubat ve mart aylarında dalgalı seyreden Türkiye'nin 5 yıllık CDS primi özellikle 21 Mart tarihindeki PPK Kararı sonrasında azalarak yeniden 300 baz puan düzeyinin altına gerilemiştir.
Türkiye ve Gelişmekte Olan Ülke CDS Primleri* (5 Yıl Vadeli, Baz Puan)
Tüketici enflasyonu 2024 yılı Nisan ayını yüzde 69,8 ile yılın ilk Enflasyon Raporu'nda sunulan tahmin aralığının üzerinde tamamlamıştır. Enflasyonun ana eğilimi ocak ayında öngörülerle uyumlu bir biçimde yükselmiş, takip eden dönemde yavaşlasa da beklenenden yüksek bir seyir izlemiştir. Enflasyonun 2024 yılı sonunda yüzde 38 olarak gerçekleşeceği, 2025 yılı sonunda ise yüzde 14 seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir. Haziran ayında başlayacak dezenflasyon sürecinin yılın ikinci yarısında güçlenerek devam edeceği öngörülmektedir. Cari işlemler dengesindeki iyileşme eğilimi, dış ticaret açığındaki azalışın ve hizmetler dengesindeki güçlü görünümün etkisiyle ilk çeyrekte ivme kazanmıştır. Küresel ölçekte dezenflasyon süreci devam etmekle birlikte, enflasyon hedeflerin üzerinde kalmayı sürdürmekte ve enflasyon görünümüne dair yukarı yönlü riskler geçerliliğini korumaktadır.
Para politikası kararları ve parasal sıkılaşma sürecini destekleyen diğer adımların sonucunda finansal koşullardaki sıkılaşma devam etmiştir. Mevduat faizlerinde tüm vadelerde ortalama 14,0 yüzde puanlık bir yükseliş olmuş, kur korumalı hesaplardaki azalma devam ederken Türk lirasının toplam mevduat içindeki payı yükselmiştir. Diğer taraftan, ihtiyaç ve TL ticari kredi faizleri önemli ölçüde artmıştır.
TCMB, sekiz aylık güçlü faiz artırım döngüsünden sonra ulaşılan parasal sıkılık düzeyinin gecikmeli etkilerini ve parasal aktarımı destekleyen diğer politika adımlarını da göz önünde bulundurarak politika faizini şubat ayında sabit tutmuştur. TCMB, enflasyon görünümünde bozulmaya dikkat çekerek mart ayında politika faizinin artırılmasına karar vermiştir. Şubat ayında aylık enflasyonun ana eğilimi, hizmet enflasyonu öncülüğünde, öngörülenden yüksek gerçekleşmiştir. Hesaplama yönteminde yapılan değişikliklerin de etkisiyle yakın döneme ilişkin açıklanan göstergeler yurt içi talepteki dirençli seyrin güçlenerek sürdüğüne işaret etmiştir. Orta vadeli enflasyon beklentilerinde gerileme devam ederken 2024 ve 2025 yıl sonu enflasyon beklentileri yükselmiştir. Bu bağlamda TCMB, enflasyon görünümündeki bozulmayı dikkate alarak mart ayı toplantısında politika faizini yüzde 50 düzeyine yükseltmiştir. TCMB, aylık enflasyonun ana eğiliminde belirgin ve kalıcı bir düşüş sağlanana ve enflasyon beklentileri öngörülen tahmin aralığına yakınsayana kadar sıkı para politikası duruşunu sürdüreceğini vurgulamıştır. Nisan ayında politika faizi sabit tutulmakla birlikte enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşun altı çizilmiştir.
2023 yılı dördüncü çeyrek konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında gerileme kaydederek 325.852 adet olmuştur. 2023 yılı genelinde ise toplam konut satışları 1.225.926 adede ulaşmış ve son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. 2023 yılı itibarıyla ipotekli satışların toplam içerisindeki oranı veri setindeki en düşük seviyesine gerileyerek %14,5 olmuş; ilk satışlarda da 379.542 ile adet bazında en düşük satış sayısı gözlemlenmiştir. Konut piyasasında yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın etkili olduğu görülmüştür.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede birinci el ve ikinci el konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki oranı geçtiğimiz yılla benzer seviyelerde kalmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yıl %30,97 iken %30,96; ikinci el satışlarının payı ise %69,03 iken %69,04 olarak gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla, ilk satışlar dördüncü çeyrekte 110.945 adet, yıl genelinde 379.542 adet olmuş; ikinci el satışlar ise dördüncü çeyrekte 214.907 adet, yıl genelinde 846.384 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının en düşük seviyeye gerilemesine ek olarak, adet bazında da veri tarihinin en düşük ipotekli satışının gerçekleştiği görülmektedir. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan düzenlemelerin de etkisiyle dördüncü çeyrekte yıllık bazda %67,4, yıl genelinde ise %36,6 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması yıl genelinde %41,70 olarak gerçekleşmiş ve bu oran 2002 yılından bu yana en yüksek faiz oranı olmuştur. Diğer satışlarda ipotekli satışlara kıyasla daha düşük bir oranda, yıllık bazda %13,0 gerileme kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, ipotekli satışlar dördüncü çeyrekte 16.864 adet, yıl genelinde 177.748 adet; diğer satışlar dördüncü çeyrekte 308.988 adet, yıl genelinde 1.048.178 adet olmuştur.
Konut fiyatları, Eylül 2022'de yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on dört ay üst üste düşüş kaydederek %82,8'e gerilemiştir. Reel artış ise 2022 yılı kasım ayında %48,9 seviyesinde iken 2023 yılında reel artış %12,8 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup kasım ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %88,4, reel %16,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarının ulaştığı mevcut seviye itibarıyla alım gücünde azalma meydana gelmiş ve bu durum konut fiyatlarındaki artış hızının azalmasının önemli etkenlerinden birisi olmuştur.
Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m², Ankara'da 23.292 TL/m² olmuştur.
2023 yılı hem dünya genelinde hem de Türkiye'de ekonomik durgunluğun yaşandığı bir yıl olmuştur. 6 Şubat'ta Türkiye'nin doğu illerini sarsan deprem felaketi, Türkiye'nin deprem riskine maruz bir ülke olmasıyla ilgili yapı arzı üzerine çeşitli tartışmaları beraberinde getirdi. Özellikle ticari gayrimenkullerde, deprem dayanıklılık raporları, zemin ve temel etüt raporları, kullanıcılar ve yatırımcılar tarafından
öncelikli talepler arasına girdiği görülmüştür. Bu gelişmelerin ardından, Mayıs ayında gerçekleşen Türkiye Genel Seçimleri sonrasında uygulanan sıkı para politikasıyla derinleşen finansman bulma zorluğu, yeni ofis arzına yönelik yatırım taleplerindeki baskıyı daha da artırmıştır.
Bununla birlikte, enflasyon ve döviz kuru dalgalanmalarının devam etmesi birincil kiralarda ₺ ve ABD\$ bazında artışın devam etmesine neden olmuştur. Firmaların ofislere dönüş eğiliminin sürmesi, A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talebin artışı gibi sebeplerin sonucunda doluluk oranları son dokuz yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır.
Özellikle Levent bölgesinde dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %8.6 oranında artış kaydedilmiştir. Bu durumda canlı kalan talep ve kısıtlı olan arz neticesinde birincil kiralar dolar bazında yukarı yönlü hareketine devam etmiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7,14 milyon m² olarak kaydedilmiştir. 2023 yılında toplamda 315.473 m² işlem gerçekleşerek, 2022'ye kıyasla %40 oranında azalma olduğu kaydedilmiştir. Ayrıca toplam kiralama işlemlerinin %32'si ilk yarıda gerçekleşirken, %68'i ikinci yarıda gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, yıl genelinde metrekare bazında kiralama anlaşmalarının %34'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla aynı oranda işlem gerçekleştiği görülmüştür.
2023 yılında büyük çaplı ofis yatırım işlemi gerçekleşmemişken orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
Nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları düşmeye devam etmektedir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı geçen yıl %10'larda seyrederken, 2023 yılının son çeyreğinde %7.43'e kadar gerilemiştir. Diğer taraftan depreme dayanıklı olmayan binaların boşaltılması ve ofislerden farklı tip binalara dönülmesi piyasadaki arz sıkıntısını artırmaktadır. Bu durumda doluluk oranlarındaki artış ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla yaklaşık %8.6'lık bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve doluluk oranlarındaki artışın devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir.
2023 yılında ülke genelinde toplam 137 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcutta 532 bin m² kiralanabilir alana sahip 16 adet alışveriş merkezi inşaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile Türkiye genelinde toplam arzın 14,5 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir.
Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 328 m² ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 286 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır.
2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 171 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.
| Mevcut Durum | Aktif | Insaat Halinde | Toplam | Yeni AVM Arzı |
Dönem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | 133 | 4 | 137 | Birim | TKA(m 2 ) | Birim | TKA(m 2 ) | ||
| Istanbul | TKA(m 2 ) | 5.213.721 | 145,410 | 5.359.131 | 2024* | 452 | 14.175.872 | 6 | 165.910 |
| Birim | 42 | 43 | 2025* | 457 | 14.383.372 | 5 | 207.500 | ||
| Ankara | TKA(m 2 ) | 1.655.941 | 42.000 | 1.697.941 | Yoğunluk | TKA $(m2)$ | |||
| Birim | 271 | 6 | 277 | (1.000 kişi başına) | |||||
| Diğer Sehirler |
TKA(m 2 ) | 7.140.300 | 186,000 | 7.745.016 | Istanbul | 328 | |||
| Ankara | 286 | ||||||||
| Türkiye | Birim | 446 | 11 | 457 | Diğer | 118 | |||
| TKA(m 2 ) | 14.009.962 | 373,410 | 14.383.372 | Türkiye | 164 |
Kaynak: GYODER Gösterge 2023 Yılı Türkiye Gayrimenkul Sektörü 4. Çeyrek Raporu
İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri. Dünyanın 34. büyük ekonomiye sahip şehri, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur.
İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, İstanbul İslamiyet'in de merkezi oldu.
İstanbul tarihi, günümüzde Türkiye toprakları üzerinde bulunan İstanbul şehrinin tarihini anlatır. İstanbul'un tarihi, ana hatlarıyla beş büyük döneme ayrılabilir: Tarih öncesi dönem, Roma İmparatorluğu dönemi, Bizans İmparatorluğu dönemi, Osmanlı İmparatorluğu dönemi ve Türkiye Cumhuriyeti dönemi.
İstanbul, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar yaklaşık on altı yüzyıl boyunca dünyanın en önemli ve en büyük metropolleri arasında bulunmuş bir şehir olmuştur. Avrupa, Asya ve Afrika kıtalarının buluştuğu geniş bir bölgenin tartışmasız tek hâkimi olmuş ve bu süreç içerisinde dünya tarihini önemli derecede etkilemeyi başarmıştır. İstanbul yaklaşık 1600 yıl boyunca, M.S. 330'dan 1922'ye kadar bulunan dönemde; sırasıyla Roma İmparatorluğu (330-395), Bizans İmparatorluğu (395-1204, 1261-1453), Latin İmparatorluğu (1204-1261) ve Osmanlı İmparatorluğu (1453-1922) olmak üzere dört farklı imparatorluğa başkentlik yapmıştır. Bu imparatorlukların üçü, var oldukları dönemde dünyanın iktidar sahibi ve en güçlü devletleri olarak tarihe geçmiştir. Hepsinin İstanbul'dan yönetildiği düşünüldüğünde, şehrin tarihsel önemi ve değeri kolaylıkla anlaşılabilir.
1922'de Osmanlı İmparatorluğu'nun yıkılıp 13 Ekim 1923'te Ankara'nın yeni kurulan Türk devletinin başkenti olmasıyla birlikte yüzyıllık köklü başkentlik özelliğini kaybeden İstanbul şehri, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar on altı yüzyıl boyunca koruduğu her alanda etkin bir dünya şehri olma özelliğini, Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra tekrar kazanmaya başlamış ve günümüzde Avrupa ve Orta Doğu'nun en önemli merkezleri arasında kendine yer bulmuştur. İstanbul'un yerleşim tarihi yaklaşık 300 bin, kentsel tarihi yaklaşık 3 bin, başkentlik tarihi ise 1600 yıla kadar uzanır. Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan İstanbul, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit bir şehir olmuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olmuştur. Orta Çağ'da İstanbul'un nüfusu azalmıştı; ancak şehir Osmanlı İmparatorluğu'nun zirvesine yaklaştıkça, 16. yüzyılda 700.000'e yakın bir nüfusa ulaştı ve bir kez daha dünyanın en kalabalık şehirleri arasına girmeyi başladı.
Günümüzde İstanbul, 2022 yılı TÜİK verilerine göre 15,9 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin ve Avrupa'nın en kalabalık şehridir ve dünyanın da en kalabalık 15. şehridir.
İstanbul'un kurulu olduğu Çatalca ve Kocaeli yarımadaları aşınmış birer platodur. Bu platoların ortasından kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda İstanbul Boğazı geçer. İstanbul Boğazı'nın oluşumu ile ilgili bilimsel olarak kesin kabul görmüş bir açıklama yoksa da, açıklamalar içinde en yaygın olanı; jeolojik açıdan İstanbul Boğazı'nın deniz suları ile dolmuş bir fay çöküntüsü olduğudur.
Buna göre, MÖ 20.000 ilâ 18.000 yılları arasında, Buzul Çağı sonlanmış ve dünyanın büyük bölümünü kaplayan buz kütlelerinin erimeye başlamıştır. Binyıllarca süren bir erime sürecinin sonucunda, MÖ 8.000 ilâ 7.000'lerde Akdeniz'in suları ilk hâlinden yaklaşık 150 metre daha yukarı çıkmıştır. Deniz seviyesindeki bu büyük ölçekli artış nedeniyle Akdeniz'in suları Marmara'yı basmış; Marmara Denizi'nin suları da devam eden yükselmeler sonucunda Karadeniz ile birleşmiştir. Boğaz'ın derinliğinin kuzeyden güneye azalma göstermesi, geçmişte kuzeydeki bu yükseltilerin Marmara'nın sularına karşı bir set görevi gördüğü ve bunların deniz seviyesindeki yükselmeyle aşıldığı savını güçlendirmektedir. İstanbul genelinde kayda değer yükseltilere de rastlanmaz.
Şehirdeki en yüksek üç nokta sırasıyla 537 metrelik Aydos Tepesi, 438 metrelik Kayış Dağı, 442 metrelik Alemdağ'dır. Şehrin topraklarının %74'ünü platolar, %9,5'ini ovalar, %16,1'ini ise alçak dağ ve tepeler kaplamaktadır. Şehrin en önemli gölleri olan Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleri birer lagündür. İstanbul Boğazı'ndaki Haliç, Tarabya ve İstinye koyları ise şehirde ria tipi kıyının en iyi örnekleridir. İstanbul kıyıları son biçimini 10.000 yıl önce gerçekleşen su yükselimleriyle almıştır. Şehirde, Marmara Denizi ve Boğaz'da irili ufaklı 11 adanın yanı sıra, Karadeniz'de ufak kayalıklar ve Haliç'te Bahariye Adaları yer alır.
İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da
görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir. İstanbul'da ormanlık alanların bütün alana oranı özellikle 1980'lerden günümüze doğru genel olarak azalmıştır. 1971 yılında yapılan araştırmaya göre devlete ait ormanların alanı 264.702,1 ha iken, 2003'teki araştırmada devlete ait ormanların alanı 236.265,5 hektara gerilemiştir. Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur. Yapımı Ağustos 2016'da tamamlanan üçüncü boğaz köprüsü çevreci gruplar tarafından şehirdeki orman varlığına zarar vereceği gerekçesiyle eleştirilmektedir. Kent büyüdükçe merkezden gitgide uzaklaşan ormanlardan geriye bugün kent koruları kalmıştır. Etrafı çevrilmek suretiyle koruma altına alınan bu yeşil alanların pek çoğu günümüzde kamuya ait olup halka açık rekreasyon alanı olarak hizmet vermektedir. Özellikle Boğaziçi sırtlarında yoğunlaşan kent koruları İstanbulluların en uğrak mekânlarındandır. Avrupa Yakası'nda Yıldız, Naile Sultan, Naciye Sultan, Prens Sabahattin, Emirgân ve Ayazağa koruları; Anadolu Yakası'nda Beykoz, Mihrabad, Küçükçamlıca ve Validebağ koruları İstanbul'da en bilinen korulardır.
İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönence altı iklimi (Cfa), Akdeniz iklimi (Csa) ve okyanusal iklim (Cfb) özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir. Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Kar da yağar ve birkaç gün yerde kalabilir, ancak kar örtüsü genellikle bir veya iki haftadan fazla sürmez. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir. Toplam yıllık yağış 843,9 mm'dir ve tüm yıl boyunca görülür. Yağışların %38'i kış %18'i ilkbahar, %13'ü yaz, %31'i sonbahar mevsimindedir. Yaz en kuru mevsimdir, ama Akdeniz iklimlerinin aksine kurak mevsim yoktur. İstanbul 1994 yılına kadar susuzluk çekmiştir fakat alınan önlemlerle herhangi bir su sıkıntısı kalmamıştır. Bunlardan biri Melen projesidir. Şehrin Marmara Denizi'ne bakan güney kısımları ise daha kuru ve sıcak bir iklime sahip olup, daha az yağış alır. Bu durum şehrin Bahçeköy (1166.6 mm) gibi bölgelerinde Marmara Denizi'ne bakan Florya'ya (635.0 mm) kıyasla yaklaşık iki kat daha fazla yağış görülmesine yol açar. Güney Karadeniz'in kışın görece ılık olması, çevrede bulunan soğuk ve kuru hava parsellerinin bu alan üzerinden geçerken ısınarak nem kazanmasına neden olur ve bu şiddetli kar sağanakları meydana getirir. Göl etkenli kar yağışı olarak isimlendirilen bu durum neredeyse her kış İstanbul'da meydana gelmektedir. İstanbul, Akdeniz Havzası içerisindeki en karlı büyük şehirdir. Şehir
içerisindeki en yüksek kar kalınlığı Ocak 1942'de 75 cm olarak kaydedilmiştir. İlin tamamındaki kar kalınlığı rekoru Ocak 2017'de 104 cm ile kuzey bölgelerinde görülmüştür. Şehir oldukça rüzgârlıdır; rüzgârın ortalama hızı saatte 17 km'dir.
| Istanbul iklimi [Daralt] A |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 22.0 | 23.2 | 29.3 | 33.6 | 34.5 | 40.0 | 41.5 | 39.6 | 36.6 | 34.0 | 26.5 | 25.8 | 41.5 |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 8.5 | 9.0 | 10.8 | 15.4 | 20.0 | 24.6 | 26.6 | 26.8 | 23.7 | 19.1 | 14.7 | 10.8 | 17.5 |
| Ortalama sicaklik (°C) | 5.7 | 5.7 | 7.0 | 11.1 | 15.7 | 20.4 | 22.9 | 23.1 | 19.8 | 15.6 | 11.5 | 8.0 | 13.8 |
| Ortalama en düşük sıcaklık (°C) | 3.2 | 3.1 | 4.2 | 7.7 | 12.1 | 16.5 | 19.5 | 20.1 | 16.8 | 13.0 | 8.9 | 5.5 | 10.8 |
| En düşük sıcaklık (°C) | $-11$ | $-8.4$ | $-5.8$ | $-1.4$ | 3.0 | 8.5 | 12.0 | 12.3 | 7.1 | 0.6 | $-2.2$ | $-4$ | $-11$ |
| Ortalama yağış (mm) | 105.0 | 78.0 | 70.8 | 45.2 | 34.1 | 35.0 | 31.6 | 40.7 | 59.5 | 90.0 | 101.3 | 122.0 | 813.2 |
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.
Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlenerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunurdu. Bankalar Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur. 1995 yılında İMKB, Sarıyer'in İstinye semtinde bulunan bugünkü binasına taşınmıştır. Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir.
İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini
oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır.
Kuzguncuk Bostanı İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüpsultan, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul'da hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.
İstanbul genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir. İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla
birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Birisi 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı'dır. İstanbul Havalimanı'nda iç ve dış hatlar için 2 ayrı terminal vardır. Atatürk Havalimanı'ndan planlanmış tüm uçuşlar, 6 Nisan 2019 tarihinden beri İstanbul Havalimanı 'nından yapılmaktadır. Atatürk Havalimanı'nın bundan sonraki kullanım şekli henüz netlik kazanmadı. İstanbul Havalimanı; Arnavutköy-Göktürk-Çatalca kavşağında, Akpınar ve Yeniköy mahalleleri arasındaki 7.650 hektarlık alanda yer almaktadır. İstanbul Havalimanının web sitesi aşağıdaki adrestir. Diğer havalimanı ise Anadolu Yakası'nda bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Yurt içi ve yurt dışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahipti. Havalimanından günde ortalama 650-700 uçak havalanmaktaydı. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır. Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları vardır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurt içi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Ankara, Eskişehir ve Konya gibi bazı şehirlere Yüksek Hızlı Tren seferleri vardır. Ayrıca Halkalı - Kapıkule YHT hattının inşası devam etmektedir. Demiryolu ilde ayrıca şehiriçi halk taşımacılığında da kullanılmaktadır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurt içinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurt dışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Metro İstanbul; banliyö hizmeti sağlayan TCDD Taşımacılık, dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehir içi raylı sistem uzunluğu Ekim 2023 itibari ile 328 km'dir. İETT, 5.000 otobüslük filoyla; İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir. İlden O1 , O2 , O3 , O4 ve O7 otoyolları geçer. Otoyollar 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi), Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri ile birbirlerine bağlanır. Köprüler şehir içi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde 15 Temmuz Şehitler ve FSM köprülerinde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. Euronews'in "Küresel yaşam kalitesi 2019" raporuna göre İstanbul, sürücü ve yolcuların trafikte en fazla zaman kaybettiği 13. şehir olmuştur.
İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.
İstanbul'un Anadolu yakasındaki sınır bölgesidir. Marmara Bölgesinde Kocaeli Yarımadasının güneybatısında yer alır. İstanbul'un Anadolu Yakasındaki son noktadır. Kuzeyinde ve batısında Pendik İlçesi, doğusunda Gebze İlçesi (Kocaeli) güneyinde Marmara Denizi bulunmaktadır. Yüz ölçümü 86 kilometrekare olan Tuzla, 1992 yılında ilçe olmuştur.
Marmara Denizinde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir. İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir. Aydıntepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezi'nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu güneyinde şemsiye Adası, Korsan Adası ve incir Adası yer alır. Kuzeye doğru Sakız Ada Burnu ile içmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer alır. İçerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, Platolar halinde tepelerin arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yüksek yerlerde denizden yükseklik 300 metreyi aşmaz. Aydınlı'daki Karatepe denizden 190 m, Kavastepe 109 m yüksekliklerindedir.
Nüfus: Tuzla nüfusu 2023 yılına göre 293.604. Bu nüfus, 148.950 erkek ve 144.654 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,73 erkek, %49,27 kadındır.
| Yıl | Tuzla Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 293.604 | 148.950 | 144.654 |
| 2022 | 288.878 | 146.978 | 141.900 |
| 2021 | 284.443 | 145.258 | 139.185 |
| 2020 | 273.608 | 139.481 | 134.127 |
| 2019 | 267.400 | 136.758 | 130.642 |
| 2018 | 255.468 | 130.360 | 125.108 |
| 2017 | 252.923 | 129.641 | 123.282 |
| 2016 | 242.232 | 123.941 | 118.291 |
| 2015 | 234.372 | 120.703 | 113.669 |
| 2014 | 221.620 | 114.589 | 107.031 |
| 2013 | 208.807 | 107.867 | 100.940 |
| 2012 | 197.657 | 102.095 | 95.562 |
| 2011 | 197.230 | 103.939 | 93.291 |
| 2010 | 185.819 | 97.087 | 88.732 |
| 2009 | 181.658 | 97.366 | 84.292 |
| 2008 | 170.453 | 88.868 | 81.585 |
| 2007 | 165.239 | 86.086 | 79.153 |
Kaynak: TÜİK
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 29 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.
Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların
cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazın mevcut durum Pazar değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmış; parsel üzerinde Etüd çalışmaları tamamlanan tasarı proje geliştirilmesi planlandığı için "Gelir Yaklaşımı" ile projenin net bugünkü değeri ve tamamlanması halindeki net bugünkü değeri hesaplanmış; Maliyet yaklaşımında kullanılacak arsa değeri ile Gelir Yaklaşımında kullanılan mesken ve dükkan birim değerlerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Merkez mahallesi 6770 parselde konumlu Konut Alanı, E=1.60 imar özelliklerine sahip 7.464 m² alanlı arsa 372.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal imar koşulları açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 49.839.-TL/m2 )
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Merkez mahallesi 1405 parselde konumlu Rekreasyon Alanı, E=0.40 imar özelliklerine sahip 14.022,28 m² brüt alanlı (10.895,40 m² net alanlı) arsa 280.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal imar koşulları açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 25.699.-TL/m2 )
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Merkez 182 ada 1 parselde konumlu Konut Alanı, E=0.80 imar özelliklerine sahip 4.024,38 m² alanlı arsa 340.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal imar koşulları ve konum açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 84.485.-TL/m2 )
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Aydınlı mahallesi 4362 parselde konumlu Ticaret Alanı, E=1.50 imar özelliklerine sahip 8.336,72 m² alanlı arsa 350.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 41.983.-TL/m2 )
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 3. katında 63 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 55 m² olduğu düşünülen 1+1 tipte daire pazarlıklı olarak 4.433.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal konum açısından avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 80.600.TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın zemin katında 100 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 80 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 6.000.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 75.000.TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 1.katında 125 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 105 m² olduğu düşünülen 3+1 tipte daire pazarlıklı olarak 7.750.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 73.810.TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 4.katında 120 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 95 m² olduğu düşünülen 3+1 tipte daire pazarlıklı olarak 7.000.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 73.684.TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla aynı bölgede yeni binanın bodrum (120 m²) + zemin (120 m²) katında konumlu toplam 240 m² alanlı dükkan 19.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal konumu ve yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiştir. (Zemine indirgenmiş alan: 144 m², zemine indirgenmiş birim değer: 131.944-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede yeni binanın zemin katında konumlu 130 m² alanlı tek hacimli dükkan 13.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 100.000.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla aynı bölgede yeni binanın zemin (250 m²) + asma (250 m²) katında konumlu toplam 500 m² alanlı dükkan 27.750.000 TL bedelle satılıktır. Emsal konumu ve yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. Asma kat 1/3 oranında zemin kata indirgenmiştir. (Zemine indirgenmiş alan: 333,33 m², zemine indirgenmiş birim değer: 83.251.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede yeni binanın zemin katında konumlu 100 m² alanlı tek hacimli dükkan 7.750.000 TL bedelle satılıktır. Emsal konum bakımından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 77.500.-TL/m²)
Yukarıda listelenmiş emsaller, taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer nitelikli arsa, dükkan ve konut emsalleridir. Bununla beraber, emsaller halen satışta, ilgilileri tarafından talep edilen bedeller pazarlığa açıktır. Emsaller ve değerleme konusu taşınmaz özellikleri, muhtemel pazarlık marjı, karşılıklı üstünlük ve / veya değer düşürücü faktörler dikkate alınarak yorumlanmıştır. Emsallere ilişkin veriler beyana dayalıdır. Emsal taşınmazların konumu tespit edilmiş olup bu konumları gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 33 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Çınarlı Bahçe konut projesi yüksek standartta bir yaşam kalitesi sunmaktadır. "İstanbul'da Yeni Hayat"ın güzelliklerini, modern mimari yapısı ve konforlu evleriyle hayata geçiren proje büyüklükleri 58-212 m² arasında değişen 476 üniteden oluşmaktadır. Her detayı incelikle planlanan Çınarlı Bahçe'de ayrıca açık/kapalı otoparklar, açık/kapalı yüzme havuzları, fitness center, anaokulu, çocuk oyun alanları, spor sahaları, yürüyüş parkurları, açık/kapalı sosyal tesis, market ve diğer ticari hizmet alanları bulunmaktadır.
Çınarlı Bahçe7projesi, gayrimenkul sektörünün en prestijli ödüllerinden biri olan Sign of the City ödül töreninde "En İyi Çok Katlı Konut" ödülüne layık görülmüştür.
4 ve 5 katlı toplam 7 bloktan meydana gelen Çınarlı Bahçe'de 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut seçenekleri yer alıyor.
Söz konusu projedeki daireler 75.000-TL/m² - 85.000 TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 34 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Valiler Sitesi
VALİLER SİTESİ 6 BLOK 91 DAİRE OLARAK projelendirilmiştir. 135 m² net 3.5+1 arakatlar 220 m² net cift teraslı dubleks dairelerden oluşmaktadır.
17 adet kendine özel depolu geniş ticari alan çamaşır odası, giyinme odası, 2 adet banyo, ankastre ürünler vesbo yerden ısıtma ( panoramik cam balkon ) özel ısı yalıtımlı dış çephe kaplamalı çift duvar taş yünü ısı yalıtımı pvc doğramalar ısı yalıtımlı braas catı sistemleri, 10 kişilik ithal asansör her daireye ait 2 adet balkon dubleks dairelerde
velux cam sistemleri vesbo sıhhi tesisat alt yapısı, kapalı yüzme havuzu, kapalı otopark (her daireye 1 adet numaralı şekilde) 24 saat güvenlik tam güç jeneratör 100 tonluk su deposu doğaya entegre peyzaja sahiptir.
Söz konusu projedeki daireler 65.000-TL/m² ile 75.000-TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 35 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Proje, Marmaray istasyonu karısında, E5 karayoluna paralel ulaşıma kolay, İş bankası operasyon merkezine 1dk, Tuzla devlet hastanesine 2 dk, Tuzla Belediyesine 3 dk, Sabiha Gökçen Havalimanına 15 dakikadır. Tuzla Millet Bahçesinin hemen karşısında ve Tuzla Marinaya 5 dakikalık mesafede yer alıyor. Projemiz 30,500 m² arsa üzerine 18 blok ve toplamda 1130 daire olacak şekilde tasarlanmıştır. Site içinde 2+1, 3+1, Dubleks ve Bahçe katları yer alıyor.
Söz konusu projedeki daireler 55.000-TL/m² ile 65.000-TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 36 | 59 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bölgeden alınan emsaller ile konut tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında konut birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| KONUT KARŞILAŞTIRMA TABLOSU |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | |||
| SATIŞ FİYATI | 4.433.000 ₺ | 6.000.000 ₺ | 7.750.000 ₺ | 7.000.000 ₺ | |||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| PAZARLANAN ALAN(m²) | 63,00 | 100,00 | 125,00 | 120,00 | |||
| GERÇEKÇİ ALAN (m²) | 55,00 | 80,00 | 105,00 | 95,00 | |||
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 80.600 | 75.000 | 73.810 | 73.684 | |||
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM | Az iyi | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| Konuma ilişkin düzeltme | -5% | 0% | 0% | 0% | |||
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-8% | -6% | -5% | -5% | |||
| TOPLAM DÜZELTME | -13% | -6% | -5% | -5% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 70.185 | 70.122 | 70.500 | 70.119 | 70.000 |
Bölgeden alınan emsaller ile dükkan/işyeri tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında dükkan/işyeri birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| DÜKKAN KARŞILAŞTIRMATABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-9 | EMSAL-10 | EMSAL-11 | EMSAL-12 | ||||
| SATIŞ FİYATI | 19.000.000 ₺ | 13.000.000 ₺ | 27.750.000 ₺ | 7.750.000 ₺ | ||||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN (m2) | - | 144,00 | 130,00 | 333,33 | 100,00 | |||
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2) | 131.944 | 100.000 | 83.251 | 77.500 | ||||
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| YAYA HAREKETLİLİĞİ | Az iyi | Az iyi | Benzer | Benzer | ||||
| Yaya hareketliliğine ilişkin düzeltme |
-6% | -5% | 0% | 0% | ||||
| KONUM | İyi | Benzer | Orta kötü | Kötü | ||||
| Konuma ilişkin düzeltme | -15% | 0% | 10% | 15% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME | -26% | -10% | 5% | 10% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 90.076 | 97.639 | 90.000 | 87.413 | 85.250 |
Yukarıdaki tablolardan hareketle proje geliştirme hesaplarında ortalama birim m² satış fiyatları konutlar için 70.000 TL/m², ticari üniteler için ise 90.000 TL/m² olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın değerine olumlu ve olumsuz yönde etki edebileceği düşünülen faktörler aşağıda ayrı ayrı başlıklar halinde sıralanmıştır. Bu analiz yapılırken taşınmaz hem arsa olarak hem de proje olarak değerlendirilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Taşınmazın çevresindeki yapılaşma yoğunluğu ve parselin büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda, taşınmazın en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre site özellikli projelendirilmesi olduğu düşünülmektedir.
Bu değerleme raporu, değerleme tarihinde geçerli olan ruhsat ve eki mimari projeler ile onay aşamasındaki tadilat mimari projesine uygun olarak inşa edilecek gayrimenkul projesi için hazırlanmıştır. Farklı bir projenin uygulaması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir yapı bulunmamakta olup değerleme tarihi itibarı ile enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer nitelikli halihazırda pazarda satışta olan 'Arsa' nitelikli gayrimenkuller incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım akslarına mesafesi, imar durumu, topoğrafik özellikleri, yüzölçümü, arsanın geometrik şekli, cephe özellikleri, bölgenin gelişim potansiyeli vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |||
| SATIŞ FİYATI | 372.000.000 ₺ | 280.000.000 ₺ | 340.000.000 ₺ | 350.000.000 ₺ | |||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| BRÜT ALAN (m2) | 59.901,78 | 7.464,00 | 14.022,28 | 4.024,38 | 8.336,72 | ||
| NET ALAN (m2) | 59.901,78 | 7.464,00 | 10.895,40 | 4.024,38 | 8.336,72 | ||
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m²) | 49.839 | 25.699 | 84.485 | 41.983 | |||
| Orta Küçük | Orta Küçük | Çok Küçük | Orta Küçük | ||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | -8% | -8% | -10% | -8% | |||
| İmar Durumu (Fonksiyon) | Konut | Konut | Rekreasyon Alanı |
Konut | Ticaret | ||
| Yapılaşma Hakkı | TAKS:0.15 hmaks:15,50 m. |
E:1.60 | E:0.40 | E:0.80 | E:1.50 | ||
| İmar Durumuna ilişkin düzeltme | 10% | 20% | 12% | -15% | |||
| MANZARA | Benzer | Benzer | İyi | Benzer | |||
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | -20% | 0% | |||
| KONUM | İyi | Benzer | İyi | Benzer | |||
| Konuma ilişkin düzeltme | -15% | 0% | -25% | 0% | |||
| DİĞER BİLGİLER | -20% | 0% | -10% | 0% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | -15% | |||
| TOPLAM DÜZELTME | -48% | -3% | -68% | -38% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 25.977,25 | 25.916 | 24.928 | 27.035 | 26.029 |
TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ = 25,977,25 TL/m² x 59.901,78 m² = ₺1.556.083.393,72 = ₺1.556.100.000,00
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere, değerlemeye konu olan 8557 parsel numarasında kayıtlı arsanın pazar yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan yasal duruma esas pazar değeri 1.556.100.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Raporun bu bölümünde değerlemeye konu olan gayrimenkul projesinin mevcut durum değerinin tespitine yönelik analizler yapılmıştır. Mevcut durum değeri, tek bir başlıkta ve projenin tamamı için değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu olan projenin yapı ruhsatı alınmış olup inşaat çalışmalarına başlanmıştır. Mevcut durum değeri hesaplanırken Maliyet Yaklaşımı Yöntemi kullanılmış olup gerçekleşmiş maliyetlerin arsa değerine eklenmesi yolu ile projenin tamamı için mevcut durum değeri hesaplanmıştır.
İlk aşamada, mevcut yasal izinler ve sözleşmedeki bilgiler ışığında, projenin maliyet projeksiyonu yapılmıştır. Bu projeksiyon üzerinden gerçekleşmiş maliyetlere ilişkin tespit ve tahminler ile yapılan hesaplama sonucunda projenin değerleme tarihi itibarı ile gerçekleşme yüzdesi ve gerçekleşmiş maliyet tutarı hesaplanmıştır. Bu hesaplamayı gösteren tablo aşağıdaki gibidir;
| Maliyet Cetveli | Öngörülen Toplam Maliyet |
Gerçekleşme Oranı |
Gerçekleşen Maliyet |
|---|---|---|---|
| Etüd & Proje Maliyetleri (Fizibilite, projelendirme ve ruhsat maliyetleri) |
₺169.448.210,50 | 90,0% | ₺152.503.389,45 |
| Yapı İnşa Maliyetleri (Hafriyat, Kaba ve İnce İnşaat İşleri) |
₺5.493.140.500,00 | 3,0% | ₺164.794.215,00 |
| Satış ve Pazarlama Maliyetleri (Satış, pazarlama, harç ve diğer maliyetler) |
₺368.365.675,00 | 0,0% | ₺0,00 |
| TOPLAM MALİYETLER | ₺6.030.954.385,50 | 5,3% | ₺317.297.604,45 |
| YUVARLATILMIŞ DEĞERLER | ₺6.030.950.000,00 | 5,3% | ₺317.300.000,00 |
*Yapı Maliyetleri hesaplanırken 219.752,62 m² inşaat alanı için 25.500,00 TL/m² birim maliyet baz alınmış ve buradan hareketle aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır;
| Yapı İnşa Maliyetleri | 219.752,62 m² x 25.500,00 TL/m² | = ₺5.493.140.500,00 |
|---|---|---|
Yukarıdaki tablolardan da anlaşılacağı üzere projenin mevcut gerçekleşmiş maliyet değeri yaklaşık 317.300.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. Bu değer arsa değerine ilave edilerek projenin mevcut durum değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır;
| A- Projenin Arsa Değeri | ₺1.556.100.000,00 |
|---|---|
| B- Gerçekleşmiş Maliyetler | ₺317.300.000,00 |
| C- Projenin Toplam Mevcut Durum Değeri (A+B) | ₺1.873.400.000,00 |
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere değerleme konusu "gayrimenkul projesi" için belirlenen mevcut durum değeri 1.873.400.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan ruhsatlı proje onay aşamasında olduğu beyan edilen projeler ile tadil edilmektedir. Parsel alanının artması ile inşaat alanında da bir miktar artış sağlanmış ve bu kazanılan haklar doğrultusunda proje revize edilmiştir. Süreç devam etmektedir. Değerleme çalışmasının bu bölümünde projeksiyon içeren çalışmalar güncel proje bilgilerine göre yapılmıştır. Proje bilgileri tarafımıza sunulan 28.03.2024 tarihli Proje Tanıtım Dosyası ve ÇED raporundan alınmıştır.
Verilerin alındığı Proje Tanıtım Dosyası şemaları aşağıda yer almaktadır;
| BRÜT ALAN | TOPLAM MİNHA | EMSAL | |
|---|---|---|---|
| GENEL TOPLAM | 219.725,62m 2 | 114.909,86m 2 | 104.815,76m 2 |
| YENİ ARSA ALANI | 59.901,78m 2 | ||
| İSTENİLEN EMSAL ALANI (1,75) | 104.828,12m 2 | ||
| EMSAL TAHKİKİ: | 104.815,76m 2 < 104.828,12m 2 EMSAL UYGUN |
Yeni proje bilgileri;
| NITELIĞİ | INSAAT ALANI | |
|---|---|---|
| Konut | 142.349,74 | |
| Ticaret | 2.498,27 | |
| Ortak Alan | 74.877,61 | |
| Genel Toplam | 219.725,62 |
Tuzla Konut Kapasite Artışı Projesi (1115 Konut+19 Ticaret)" projesi bünyesinde; A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ve K olmak üzere 11 adet blok inşa edilecektir.
Mevcut projede toplam inşaat alanı 219.725,62 m², taban oturum alanı 18.135,63 m² ve peyzaj alanı 31.200 m² olacaktır. Projede ticari alanlar 2.498,27 m² ve sosyal alanlar 2.406,92 m² olacaktır.
| NİTELİK | İNŞAAT ALANI(m²) |
|---|---|
| KONUT | 142.349,74 |
| TİCARET | 2.498,27 |
| ORTAK ALAN | 74.877,61 |
| GENEL TOPLAM | 219.725,62 |
Konut ve ticari ünitelerden oluşacak olan projenin yıllara yaygın satış projeksiyonu aşağıdaki şekilde oluşturulmuştur. Satış sürecinin 4 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| Satış Performansı | 0 | 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | 4.YIL |
|---|---|---|---|---|---|
| Satış Hızı | 100% | 30% | 30% | 25% | 15% |
| Konut | 144.848,01 m² | 43.454,40 m² | 43.454,40 m² | 36.212,00 m² | 21.727,20 m² |
| Satış Hızı | 100% | 0% | 20% | 30% | 50% |
| Dükkan | 2.498,27 m² | 0,00 m² | 499,65 m² | 749,48 m² | 1.249,14 m² |
| TOPLAM | 147.346,28 m² | 43.454,40 m² | 43.954,05 m² | 36.961,48 m² | 22.976,34 m² |
Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 70.000,00-TL/m², ticari üniteler için ise projedeki ortalama güncel birim satış değeri 90.000,00.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Bu verilerin nasıl elde edildiğine ilişkin açıklama ve hesaplar 6.5. Nolu Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri başlığında yer almaktadır.
Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl satışları dahil her yıl %35 oranında birim satış fiyatları arttırılmıştır. Gelir projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır. Satışların 4 yıl içerisinde tamamlanacağı ve satış oranlarının tabloda gösterildiği gibi olacağı kabul edilmiştir.
| YILLARA YAYGIN GELİR PROJEKSİYONLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
| Satış Birim Değerleri | |||||
| Artış Oranı | 35% | 35% | 35% | 35% | |
| Konut | ₺70.000,00 | ₺94.500,00 | ₺127.575,00 | ₺172.226,25 | ₺232.505,44 |
| Dükkan | ₺90.000,00 | ₺121.500,00 | ₺164.025,00 | ₺221.433,75 | ₺298.935,56 |
| Satış Performansı | |||||
| Satış Hızı | 100% | 30% | 30% | 25% | 15% |
| Konut | 144.848,01 m² | 43.454,40 m² | 43.454,40 m² | 36.212,00 m² | 21.727,20 m² |
| Satış Hızı | 100% | 0% | 20% | 30% | 50% |
| Dükkan | 2.498,27 m² | 0,00 m² | 499,65 m² | 749,48 m² | 1.249,14 m² |
| Toplam | 147.346,28 m² | 43.454,40 m² | 43.954,05 m² | 36.961,48 m² | 22.976,34 m² |
| Satış Gelirleri | |||||
| Konut | ₺4.106.440.800,00 | ₺5.543.695.080,00 | ₺6.236.656.965,00 | ₺5.051.692.141,65 | |
| Dükkan | ₺0,00 | ₺81.955.747,35 | ₺165.960.388,38 | ₺373.410.873,86 | |
| TOPLAM | ₺4.106.440.800,00 | ₺5.625.650.827,35 | ₺6.402.617.353,38 | ₺5.425.103.015,51 |
Değerleme konusu parsel üzerinde geliştirilecek projenin 4 yıl sonunda inşaat sürecinin tamamlanacağı öngörülmüş ve yıllara yaygın olarak gerçekleşecek inşaat seviyeleri tabloda ayrı başlıklarda ayrı oranlarda olacak şekilde belirtilmiştir. Maliyetlere ilişkin projeksiyonlar Projenin Mevcut Durum Değeri başlığında yapılan maliyete ilişkin hesaplamalardan alınmış olup aşağıdaki gibidir;
| Maliyet Cetveli | Öngörülen Toplam Maliyet | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Etüd & Proje Maliyetleri | (Fizibilite, projelendirme ve ruhsat maliyetleri) | ₺169.448.210,50 | ||||
| Yapı İnşa Maliyetleri | (Hafriyat, Kaba ve İnce İnşaat İşleri) | ₺5.493.140.500,00 | ||||
| Satış ve Pazarlama Maliyetleri (Satış, pazarlama, harç ve diğer maliyetler) |
₺368.365.675,00 ₺6.030.954.385,50 |
|||||
| TOPLAM MALİYETLER | ||||||
| YUVARLATILMIŞ DEĞERLER | ₺6.030.950.000,00 | |||||
| *Yapı İnşa Maliyetleri Hesaplama Detayı aşağıdaki gibidir. | ||||||
| Yapı İnşa Maliyetleri | 219.752,62 m² x 25.500,00 TL/m² | = ₺5.493.140.500,00 | ||||
| Projenin ruhsat, proje, peyzaj ve diğer inşaat maliyetleri dikkate alınarak ortalama birim inşaat maliyeti 25.000.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl dahil birim inşaat maliyeti %35 oranında arttırılmıştır. Pazarlama için katlanılacak maliyet de satılabilir alan üzerinden 2.500.-TL/m² olarak belirlenmiş ve bu tutar da 1. Yıl dahil %35 oranında arttırılmıştır. Tabloda belirtilen maliyet verileri dışında her iki senaryoda da öngörülemeyen giderler (diğer giderler) toplam maliyetin %1'i oranında dikkate alınmıştır. Maliyet projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır. |
YILLARA YAYGIN MALİYET HESAPLARI | 4 | ||||
| 0 Gerçekleşmiş |
1 2025 |
2 2026 |
3 2027 |
2028 | ||
| Artış Oranı | Maliyetler 35,0% |
35,0% | 35% | 35% | ||
| Gerçekleşme Oranı | 90% | 10% | 0% | 0% | ||
| Etüt & Proje maliyeti | ₺169.448.210,50 ₺1.150,00 |
₺152.503.389,45 | ₺22.875.508,42 | ₺0,00 | ₺0,00 |
| Satış ve Pazarlama Maliyetleri (Satış, pazarlama, harç ve diğer maliyetler) |
₺368.365.675,00 ₺6.030.954.385,50 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM MALİYETLER | ||||||
| YUVARLATILMIŞ DEĞERLER ₺6.030.950.000,00 |
||||||
| *Yapı İnşa Maliyetleri Hesaplama Detayı aşağıdaki gibidir. | ||||||
| Yapı İnşa Maliyetleri 219.752,62 m² x 25.500,00 TL/m² |
= ₺5.493.140.500,00 | |||||
| Projenin ruhsat, proje, peyzaj ve diğer inşaat maliyetleri dikkate alınarak ortalama birim inşaat maliyeti 25.000.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl dahil birim inşaat maliyeti %35 oranında arttırılmıştır. Pazarlama için katlanılacak maliyet de satılabilir alan üzerinden 2.500.-TL/m² olarak belirlenmiş ve bu tutar da 1. Yıl dahil %35 oranında arttırılmıştır. Tabloda belirtilen maliyet verileri dışında her iki senaryoda da öngörülemeyen giderler (diğer giderler) toplam maliyetin |
%1'i oranında dikkate alınmıştır. Maliyet projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır. | |||||
| YILLARA YAYGIN MALİYET HESAPLARI | ||||||
| 0 Gerçekleşmiş |
1 2025 |
2 2026 |
3 2027 |
4 2028 |
||
| Artış Oranı | Maliyetler 35,0% |
35,0% | 35% | 35% | 35% | |
| Gerçekleşme Oranı | 90% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| Etüt & Proje maliyeti | ₺169.448.210,50 | ₺152.503.389,45 | ₺22.875.508,42 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 |
| ₺1.150,00 | ||||||
| Gerçekleşme Oranı İnşaat Maliyeti |
₺5.493.140.500,00 | 3,0% ₺164.794.215,00 |
37% ₺2.743.823.679,75 |
30% ₺3.003.374.568,38 |
25% ₺3.378.796.389,42 |
5% ₺912.275.025,14 |
| Gerçekleşecek Satış | 147.346,27 m² | 147.346,27 m² | 43.454,40 m² | 43.954,05 m² | 36.961,48 m² | 22.976,34 m² |
| Pazarlama Maliyeti | ₺2.500,00 | ₺2.500,00 | ₺146.658.600,00 | ₺200.265.658,54 | ₺227.347.759,54 | ₺190.790.100,76 |
| Diğer Giderler | 1% | ₺42.104.096,80 | ₺50.060.311,54 | ₺56.522.739,85 | ₺28.201.760,33 |
Değerlemeye konu olan Gayrimenkul Projesinin tamamlanması durumundaki değerinin ve projenin net bugünkü değerinin belirlenmesi için Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır. Bir önceki bölümde ise projenin fiziksel analizi, maliyet ve gelirlere ilişkin projeksiyonlar yer almakta olup İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında bu analizlerden faydalanılmıştır.
Parsel üzerinde yapı ruhsatı alınmış, hafriyat çalışmaları tamamlanmış gayrimenkul projesi bulunmaktadır. Raporun, gelir yöntemi bölümü içerisinde kullanılan projeksiyonlarında henüz onay aşamasında olan proje verileri baz alınmıştır. Bu verilere ilişkin detaylı bilgiler önceki başlıkta yer almaktadır. Gelir yönteminde kullanılan diğer kabul ve varsayımlar aşağıdaki gibidir;
Değerleme konusu gayrimenkul projesinin henüz onay aşamasında olan mimari proje ve eklerine uygun şekilde inşa edileceği kabul edilmiştir
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile indirgeme oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son bir yılın ortalaması olarak ~%23,60 civarındadır.
İndirgeme oranının belirlenmesinde kullanılacak olan risk primi; ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %5,00 olarak kabul edilmiştir.
Buradan hareketle rapor içerisindeki İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında İndirgeme Oranı %28,60 olarak kabul edilmiştir.
| İndirgenmiş Nakit Akışları Tablosu | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aşağıdaki tablo, değerlemeye konu gayrimenkul projesinin belirtilen şartlarda inşa edilmesi öngörüsüyle mülk sahibi açısından oluşturacağı nakit akışlarının bugünkü değere indirgenmesi ve projenin net bugünkü değerini hesaplamak maksadı ile oluşturulmuştur. |
|||||
| Buna ek olarak projenin toplam hasılatının net bugünkü değeri de hesaplanarak Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri olarak belirtilmiştir. Bu değer içerisinde arsa değeri, gerçekleşmiş maliyetler ve henüz gerçekleşmemiş olan inşaat yatırımlarının değeri de bulunmaktadır. |
|||||
| İndirgenmiş Nakit Akışları (INA) Tablosu | |||||
| 0 2024 |
1 2025 |
2 2026 |
3 2027 |
4 2028 |
|
| GELİRLER | |||||
| Konut Satışı | ₺4.106.440.800,00 | ₺5.543.695.080,00 | ₺6.236.656.965,00 | ₺5.051.692.141,65 | |
| ₺0,00 | ₺81.955.747,35 | ₺165.960.388,38 | ₺373.410.873,86 | ||
| ₺5.625.650.827,35 | ₺6.402.617.353,38 | ₺5.425.103.015,51 | |||
| İşyeri Satışı TOPLAM SATIŞ |
₺4.106.440.800,00 | ||||
| GİDERLER | |||||
| Etüt & Proje Maliyeti | ₺152.503.389,45 | ₺22.875.508,42 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 |
| İnşaat Maliyeti | ₺164.794.215,00 | ₺2.743.823.679,75 | ₺3.003.374.568,38 | ₺3.378.796.389,42 | ₺912.275.025,14 |
| Satış Pazarlama | ₺146.658.600,00 | ₺200.265.658,54 | ₺227.347.759,54 | ₺190.790.100,76 | |
| Diğer Giderler TOPLAM GİDER |
₺317.297.604,45 | ₺42.104.096,80 ₺2.955.461.884,97 |
₺50.060.311,54 ₺3.253.700.538,45 |
₺56.522.739,85 ₺3.662.666.888,81 |
₺28.201.760,33 ₺1.131.266.886,23 |
| İndirgeme Oranı (Discount Rate) | 28,60% |
|---|---|
| Projenin Net Bugünkü Değeri | ₺5.187.500.000,00 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (NBD) | ₺11.588.880.000,00 |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin
makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme çalışması kapsamında taşınmazın boş arsa değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi, mevcut durum değerinin tespitinde "Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı", projenin tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde ise "Gelir Yöntemi" başlığı altında "İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi" kullanılmıştır. Hesaplanan değerler tablo halinde aşağıda gösterilmiştir.
| A- Projenin Arsa Değeri | ₺1.556.100.000,00 |
|---|---|
| B- Gerçekleşmiş Maliyetler | ₺317.300.000,00 |
| C- Projenin Toplam Mevcut Durum Değeri (A+B) | ₺1.873.400.000,00 |
| D- Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (Net Bugünkü Değer) |
₺11.588.880.000,00 |
| E- Projenin Net Bugünkü Değeri | ₺5.187.500.000,00 |
Değerleme konusu taşınmaz için kira analizi yapılmamıştır.
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemenin konusu olan taşınmaz Arsa vasfında olup halihazırda inşaat çalışmalarının başladığı, hafriyat sürecinin tamamlandığı ve sonrasında proje tadilatları nedeniyle çalışmaların durduğu anlaşılmaktadır. Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan proje için 28.09.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları 25.07.2022 tarihinde isim değişikliği ruhsatı olarak güncellenmiştir. Değerleme tarihi itibarı ile mevcut projelerde tadilat yapıldığı ve tadilat ruhsatı alınması sürecinin devam ettiği bilgisi alınmıştır. Bu bilgiler ışığında değerleme konusu gayrimenkul projesi için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olduğu ve mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alınmış olduğu anlaşılmaktadır.
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 03.06.2024 tarihi, saat: 15:41 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın üzerinde 2 adet beyan kaydı ile T. İş Bankası A.Ş. lehine tesis edilmiş 1 adet ipotek bulunmaktadır.
Söz konusu beyanlar ve ipotek kaydı, taşınmazın devredilmesine engel teşkil etmemektedir. Taşınmazın maliki anılan ipoteğin 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ("Tebliğ") 30. maddesinde belirtilen düzenlemeye uygun olarak tesis edildiğini beyan etmekte olup beyana ilişkin 06.06.2024 tarihli banka yazısı rapor ekinde yer almaktadır.
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre, 8557 parsel, 24.11.2017 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında TİCTK-2 (Ticaret-Turizm-Konut) alanında kalmakta, ikiz inşaat nizamında KAKS:1.75, Yençok:12 kat ön bahçe çekme mesafesi 5 m, yan bahçe mesafeleri 3 metre yapılaşma şartlarına haizdir. Alınan bilgiye göre parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta; Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde görevli memur, arşiv dosyasında parsel üzerindeki eski yapıya ait mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi haricinde taşınmaza ait herhangi bir resmi belge bulunmadığını belirtmiştir.
Taşınmaza ait ÇED raporu, yapı ruhsatları gibi resmi evraklar müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş; anılan ruhsatların taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için düzenlendiği görülmüştür. 6408 parsel çeşitli ifraz ve tevhit işlemleri sonucunda ilk önce 53.459,93 m² yüzölçümlü hale gelmiş, taşınmaz ilgilisinin başvurusu doğrultusunda bitişik parsel ile (6441,85 m²) tevhit edilerek 59.901,78 m² yüzölçümlü, mevcut 8557 parsel oluşmuştur.
Değerleme konusu taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlenmiş, ancak 05.02.2024 tarihinde 6408 nolu parselin tevhit işlemi sonucunda mevcutta 8557 nolu parsel haline gelmiş ve kazanılan inşaat hakkına istinaden proje tadilatına gidilmiştir. Projeler onay aşamasında olup ruhsat süreci devam etmektedir.
Rapor konusu 8557 parsel numarasında kayıtlı ana taşınmaz üzerinde halihazırda yapı bulunmamakta; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" Başlıklı 22. Madde, "d" bendinde belirtildiği üzere, "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." 05.02.2024 tarihinde 6408 nolu parselin tevhit işlemi sonucunda mevcutta 8557 nolu parsel haline gelmiş ve kazanılan inşaat hakkına istinaden proje tadilatına gidilmiştir. Projeler onay aşamasında olup ruhsat süreci devam etmektedir.
Taşınmazın; 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlenmiş olması, ÇED raporu bulunması, ETÜD çalışmaları ile hafriyat çalışmalarının tamamlanmış olması dikkate alındığında, taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Proje" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın, konumu, yapılaşma koşulları, yüzölçümü, üzerinde inşa edilmesi planlanan tasarı proje özellikleri, bulunduğu bölgenin özellikleri değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 8557 numaralı parsel üzerindeki projenin mevcut durum değeri için;
Raporda yer verilen diğer değerlerin de gösterildiği tablo aşağıdaki gibidir.
| Projenin Arsa Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| KDV Hariç | KDV Dahil | |||
| ₺1.556.100.000,00 | ₺1.711.710.000,00 | |||
| Taşınmazın Mevcut Durum Değeri | ||||
| KDV Hariç | KDV Dahil | |||
| ₺1.873.400.000,00 | ₺2.248.080.000,00 | |||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (NBD) | ||||
| KDV Hariç | KDV Dahil | |||
| ₺11.588.880.000,00 | ₺13.906.656.000,00 |
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402403 SPK Lisans No: 400488
Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ
Dijital olarak imzalayan Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Tarih: 2024.06.26 15:21:01 +03'00'
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.