AI Terminal
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Dec 31, 2025
5925_rns_2025-12-31_45cd1d76-1c66-4d8c-88cf-c35d9a385a90.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Rapor Tarihi: 31.12.2025
Rapor Numarası: ISGYO-2025-00011
GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.
i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi | : | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. | |
| Değerleme Tarihi | : | 18.12.2025 | |
| Rapor Tarihi | : | 31.12.2025 | |
| Rapor Numarası | : | ISGYO-2025-00011 | |
| Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler | : | İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 | |
| parselde yer alan; "3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve | |||
| Arsası"nitelikli ana taşınmazda bulunan A ve B blokta | |||
| farklı nitelikli 39 adet Bağımsız Bölüm | |||
| Çalışmanın Konusu | : | Konu gayrimenkullerin güncel pazar kirasının |
|
| belirlenmesi | |||
| Rapor Konusu Gayrimenkulün Açık |
İçmeler Mahallesi, Piri Reis Caddesi, İş Bankası Tuzla | ||
| Adresi | : | Meydan Çarşı, No: 44A, 44B Tuzla/İSTANBUL | |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Arsa | : | 2 21.305,29 m |
|
| Alanı | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün |
: | 2 9.872,68 m |
|
| Toplam Alanı | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün İmar | : | Ticaret + Turizm + Konut | |
| Durumu | |||
| Değerlemede Görev Alan Kişiler | Lisanslı Değerleme Uzmanı, Ekrem KAYA | ||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ |
Rapor No: ISGYO-2025-00011 ii
Uygunluk Beyanı
- Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır.
- Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır.
- Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir.
- Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
- Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir.
- Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
Varsayımlar
- Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
- Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
- Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez.
- Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır.
- Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz.
- Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Rapor No: ISGYO-2025-00011 iii
- Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
- Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
- Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
- Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
- Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
- Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Rapor No: ISGYO-2025-00011 iv
ii. İÇİNDEKİLER
| 1 | RAF | POR BİLGİLERİ | 1 |
|---|---|---|---|
| 1.1 | Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü | 1 | |
| 1.2 | Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri | 1 | |
| 1.3 | Değerleme Tarihi | 1 | |
| 1.4 | Dayanak Sözleşmesi | 1 | |
| 1.5 | Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırla | anıp | |
| Hazırla | anmadığına İlişkin Açıklama | 1 | |
| 2 | ŞİRI | KETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 2 |
| 2.1 | Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler | 2 | |
| 2.2 | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler | 2 | |
| 2.3 | Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | 2 | |
| 2.4 | İşin Kapsamı | 2 | |
| 3 | DEÒ | ÉER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI | 3 |
| 3.1 | Değer Tanımları | 3 | |
| 3.2 | Pazar Değeri | 3 | |
| 3.2. | 1 Pazar Kirası | 3 | |
| 3.3 | Değerleme Yaklaşımlarının Tanımı | 3 | |
| 3.3. | 1 Pazar Yaklaşımı | 3 | |
| 3.3. | 2 Maliyet Yaklaşımı | 4 | |
| 3.3. | 3 Gelir Yaklaşımı | 5 | |
| 4 | GA\ | RİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 6 |
| 4.1 | Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu | 6 | |
| 4.2 | Türkiye Ekonomik Görünüm | 7 | |
| 4.3 | Tuzla İlçesi | 12 | |
| 5 | DEÒ | ŚERLEME KONUSU GAYRIMENKUL HAKKINDA BİLGİLER | 13 |
| 5.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler | 13 | |
| 5.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri | 14 |
| 5.3 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki 16 | |
|---|---|---|
| 5.4 | Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler 16 | |
| 5.5 | Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye | |
| Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 16 | ||
| 5.6 | Gayrimenkullerin İmar Bilgilerinin İncelenmesi 16 | |
| 5.6.1 | Gayrimenkullere İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar 18 | |
| 5.7 | Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri 19 | |
| 5.8 | Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, |
|
| Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler 19 | ||
| 5.9 | Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Görüş 19 | ||
| Mevzuat uyarınca alınması gereken izin, belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur 19 | ||
| 5.10 | İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye | |
| Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 19 | ||
| 5.11 | Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye | |
| ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı | ||
| Olabileceğine İlişkin Açıklama 20 | ||
| 5.12 | Gayrimenkullerin Fiziki Özellikleri 20 | |
| 5.13 | Gayrimenkullerin Mahallinde Yapılan Tespitler 20 | |
| 5.14 | Gayrimenkullerin Kullanım Durumu 21 | |
| 6 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ 22 | |
| 6.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22 | |
| 6.2 | SWOT Analizi 22 | |
| 6.3 | Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları 23 | |
| 6.4 | Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri 23 | |
| 6.5 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Detaylı Açıklama Düzeltmelerin Yapılma Nedenine | |
| İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 23 | ||
| 6.5.1 | Pazar Yaklaşımı 24 |
Rapor No: ISGYO-2025-00011 vi
| 6.5.1.1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Kiralık Örneklerinin Tanım ve Bedelleri İle Bunların |
||
|---|---|---|
| Seçilmesinin Nedenleri 25 | ||
| 6.5.2 | Maliyet Yaklaşımı 26 | |
| 6.5.3 | Gelir Yaklaşımı 26 | |
| 6.6 | Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 27 | |
| 6.7 | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 27 | |
| 6.8 | En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi 27 | |
| 6.9 | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 27 | |
| 7 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 28 | |
| 7.1 | Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması 28 | ||
| 7.2 | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 28 | |
| 7.3 | Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler 28 | |
| 7.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak | |
| ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı | ||
| Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 28 | ||
| 7.5 | Gayrimenkullerin Devredilmelerine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında | |
| Görüş | 28 | |
| 7.6 | Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme | |
| Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 28 | ||
| 8 | SONUÇ 29 | |
| 8.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 29 | |
| 8.2 | Nihai Değer Takdiri 29 | |
| 9 | EKLER 30 |
1 RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü
Rapor Tarihi : 31.12.2025
Rapor Numarası : ISGYO-2025-00011
Raporun Türü : İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan; "3
Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası"nitelikli ana taşınmazda bulunan A ve B blokta farklı nitelikli 39
adet bağımsız bölümün güncel pazar kira değeri tespiti
SPK Kapsamı : Evet
1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri
Raporu Hazırlayan : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Ekrem KAYA
Raporu Onaylayan : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ
1.3 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için 18.12.2025 tarihinde çalışmalara başlanmış 31 12.2025 tarihinde çalışmalar sona ermiş ve rapor yazımı tamamlanmıştır.
1.4 Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu şirketimiz ile İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 01.12.2025 tarihinde imzalanan sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in (III-62.3) 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
Şirketin Unvanı : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Şirketin Adresi : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2
Zincirlikuyu / İstanbul
Şirket Web Adresi : www.epos.com.tr
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Müşteri Unvanı : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent /İstanbul
Müşteri Web Adresi : www.isgyo.com.tr
2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Müşteri tarafından konu gayrimenkullerin güncel pazar kirasının belirlenmesi talep edilmiş olup müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
2.4 İşin Kapsamı
Bu rapor değerleme konusu taşınmazların güncel pazar kira değeri tespitine yönelik hazırlanmıştır.
3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI
3.1 Değer Tanımları
Değerleme çalışmasında "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre pazar değeri ve pazar kirası tanımları aşağıdaki gibidir.
3.2 Pazar Değeri
Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
3.2.1 Pazar Kirası
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında kullanılabilir olan üç temel değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yöntemler "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" dır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmiştir. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
3.3 Değerleme Yaklaşımlarının Tanımı
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Bu üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
3.3.1 Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı, yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir.
Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
- Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
- Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
3.3.2 Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
- (b) Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya
(c) Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanmasıdır.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
- (a) İkame Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.
- (b) Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi: Gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.
- (c) Toplama Yöntemi: Varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
3.3.3 Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya
anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
- (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olmasıdır.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi: İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
4 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ
4.1 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu
Gayrimenkul sektörü, ekonomik döngülere en hızlı tepki veren alanlardan biri olmayı 2025 yılında da sürdürmektedir. Hem faiz oranları, döviz kurları, enflasyon gibi makroekonomik faktörler hem de beklentiler, güven algısı, yaşam tercihleri gibi mikro dinamikler sektörün yönünü belirlemektedir. Ekonomideki belirsizlik azaldıkça tüketici güveni artmakta, bu da konut ve yatırım amaçlı gayrimenkul talebine doğrudan yansımaktadır.
2021–2023 döneminde pandeminin etkileri, artan maliyetler ve yüksek enflasyon sektörde dalgalanmalara yol açmıştı. Ancak 2024'ün ikinci yarısından itibaren makroekonomik istikrar adımları, 2025 yılında gayrimenkul piyasasında kısmi bir dengelenme sürecini başlatmıştır. Özellikle faiz oranlarında beklenen gevşeme ve finansmana erişimdeki iyileşmeler, 2025'te sektöre yeni bir ivme kazandırmıştır.
2025 yılı itibarıyla konut fiyatları artmaya devam etse de, önceki yıllara kıyasla fiyat artış hızında belirgin bir yavaşlama gözlenmektedir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi 2025'in ilk yarısında bir önceki yıla göre ortalama %32,9 artmıştır. Bu oran, 2023 ve 2024 dönemindeki %70'in üzerindeki artış hızına göre daha dengeli bir tablo ortaya koymaktadır.
Buna karşın, inşaat maliyet endeksi yüksek seyrini korumaktadır. Enerji fiyatlarındaki oynaklık ve ithalata bağımlı inşaat malzemeleri, yeni projelerin maliyetini artırmakta ve yatırım kararlarını geciktirmektedir. Bu nedenle 2025'te birçok geliştirici, lüks ve üst segment projelere yönelerek maliyet baskısını kâr marjıyla dengelemeye çalışmaktadır.
Konut talebinin coğrafi dağılımı da değişim göstermektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri ön planda olurken, Antalya, Muğla, Balıkesir gibi bölgelerde yabancı alımlarının etkisiyle ikinci konut talebi canlı kalmıştır. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde dönüşüm projeleri 2025 yılında yeniden hız kazanmış, bu da sektörde inşaat faaliyetlerini desteklemiştir.
2025'in dikkat çeken eğilimlerinden biri de teknoloji ve sürdürülebilirlik odaklı projelerin yükselişidir. Akıllı bina sistemleri, enerji verimliliği yüksek yapılar ve çevre dostu sertifikalı projeler hem yerli hem yabancı yatırımcılar açısından rekabet avantajı yaratmaktadır. Dijitalleşme, gayrimenkul alım-satım süreçlerini kolaylaştırmış; sanal turlar, dijital tapu işlemleri ve çevrimiçi kredi platformları sektörde standart hâline gelmiştir.
Yabancı yatırımcı ilgisi 2025 yılında da sürmekle birlikte, küresel ekonomik koşullar ve vizevatandaşlık politikalarındaki değişiklikler nedeniyle 2024'e kıyasla daha temkinli bir eğilim görülmektedir. Ancak döviz bazında değerini koruyan Türk gayrimenkul piyasası, özellikle Orta Doğu, Rusya ve Avrupa'daki yatırımcılar açısından hâlâ cazip konumdadır.
Önümüzdeki dönemde, gayrimenkul sektörünün seyrini belirleyecek ana unsurlar; faiz politikası, maliyet yönetimi, kentsel dönüşüm uygulamaları ve ekonomik güven endeksi olacaktır. Faizlerin düşüş trendini sürdürmesi ve finansman koşullarının iyileşmesi durumunda 2025'in ikinci yarısında satışların daha da artması beklenmektedir.
Sonuç olarak, Türkiye gayrimenkul sektörü 2025 yılında daha dengeli ancak temkinli bir büyüme sürecine girmiştir. Genç nüfus, artan şehirleşme oranı, dijital dönüşüm ve sürdürülebilir projelere olan talep, sektöre uzun vadede güçlü bir potansiyel sunmaktadır. Bununla birlikte, yüksek maliyetlerin ve gelir-fiyat makasının daralmasının kontrol altına alınmaması hâlinde, sektörün orta vadeli sürdürülebilirliği açısından riskler devam edecektir.
4.2 Türkiye Ekonomik Görünüm
Türkiye ekonomisi, jeopolitik konumu ve genç dinamik nüfusuyla gelişmekte olan piyasalar arasında önemli bir aktör konumundadır. Ancak yüksek enflasyon, sürekli olarak dalgalanan döviz kuru, genişleyen cari açık ve küresel ekonomideki belirsizlikler gibi iç ve dış kaynaklı riskler, ekonominin kırılganlıklarını artırmaktadır.
2024 yılında Türkiye ekonomisi, pandemi sonrası dönemde istikrar arayışını sürdürmüş ve ılımlı bir büyüme performansı ortaya koymuştur. 2023'teki yavaşlamanın ardından ekonomi, 2024'te %3,2 oranında büyümüştür. Bu büyümede iç talebin güçlü seyri, kamu yatırımları ve ihracattaki toparlanma belirleyici olmuştur. Bununla birlikte, küresel ekonomideki durgunluk eğilimi ve yüksek enflasyon baskıları, ekonomik büyümenin hız kazanmasını kısıtlamıştır.
2025 yılına bakıldığında ise; Hazine ve Maliye Bakanlığının açıkladığı verilere göre Türkiye'nin ilk yarı büyüme oranı %3,6 olmuştur.
Genel olarak değerlendirildiğinde, Türkiye ekonomisi 2024'teki dengeli büyüme eğilimini 2025'in ilk yarısında da sürdürmektedir. Büyümenin sürdürülebilirliği açısından iç talep ve kamu yatırımları önemli bir destek unsuru olmaya devam ederken, fiyat istikrarının sağlanması ve dış finansman dengesinin güçlendirilmesi önümüzdeki dönemin temel öncelikleri arasında yer almaktadır.
Ekonominin orta vadede istikrarlı ve kapsayıcı bir büyüme patikasına girebilmesi, para ve maliye politikalarındaki uyumun sürdürülmesine bağlı olacaktır.
Grafikteki Türkiye ekonomisinin yıllıklandırılmış GSYH büyüme oranlarının 2014'den 2025'e kadar olan seyri gösterilmektedir. Verilere göre, 2018-2019 yılları arasında büyüme oranı belirgin şekilde düşerek sıfıra yaklaşarak negatif seviyelere inmiştir. Bu dönem, ekonomik dalgalanmalar ve finansal sıkıntıların etkili olduğu bir zaman dilimine karşılık gelmektedir. 2020 yılında COVID-19 pandemisinin etkisiyle büyüme oranında sert bir daralma yaşanmış, ekonomi ciddi ölçüde yavaşlamıştır. Ancak 2021 yılında güçlü bir toparlanma gözlemlenmiş ve büyüme oranı grafikteki en yüksek seviyesine ulaşmıştır. 2022 ve 2023 yıllarında ise büyüme oranı yeniden düşüş eğilimine girmiş, ancak pozitif seviyelerde kalmaya devam etmiştir. 2024 yılına gelindiğinde büyümenin daha dengeli olduğu görülmektedir. Genel olarak grafik, Türkiye ekonomisinin son yıllarda dalgalı bir büyüme süreci yaşadığını, dış ve iç politikalarının etkisiyle dönemsel olarak daralma ve toparlanma evrelerinden geçtiğini ortaya koymaktadır.
Kişi Başına Düşen Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH), bir ülkede belirli bir dönemde üretilen tüm mal ve hizmetlerin toplam değerinin nüfusa bölünmesiyle elde edilen önemli bir ekonomik göstergedir.
2019–2024 yılları arasındaki verilere bakıldığında Türkiye ekonomisinde genel olarak yukarı yönlü bir eğilim gözlenmektedir. 2019 yılında kişi başına düşen gelir 9.131 dolar iken, pandemi etkisiyle 2020'de 8.599 dolara gerilemiştir. Bu düşüş, COVID-19'un küresel ölçekte yarattığı ekonomik daralmanın bir yansımasıdır. Ancak 2021 itibarıyla toparlanma süreci başlamış, kişi başına gelir 9.639 dolara, 2022'de ise 10.659 dolara yükselmiştir.
2023 yılında güçlü bir artışla 13.339 dolara ulaşan bu değer, 2024'te 15.463 dolar ile son yılların en yüksek seviyesine çıkarak ekonomik büyümenin sürdüğünü göstermiştir.
Genel olarak değerlendirildiğinde, Türkiye ekonomisi pandemi sonrası dönemde kademeli bir toparlanma göstermiş ve kişi başına gelirde istikrarlı bir artış yakalamıştır.
Bununla birlikte, Türkiye ekonomisi yüksek enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları gibi yapısal sorunlarla mücadele etmeye devam etmektedir. 2021 ve 2022 yıllarında %70-80 seviyelerine ulaşan enflasyon oranları, 2023 yılı sonunda uygulanan sıkı para politikaları sayesinde %50 seviyelerine gerilese de 2024 yılında hâlâ önemli bir risk unsuru olmuştur. Merkez Bankası'nın faiz artırımları ve rezerv politikaları enflasyonu kontrol altına alma çabalarını desteklemiş, ancak kredi maliyetlerinin artması iç talebi ve ekonomik aktiviteyi sınırlamıştır. Ayrıca döviz kurlarındaki dalgalanmalar, özellikle enerji ve teknoloji ithalatı maliyetlerini yükselterek cari açığın genişlemesine yol açmıştır.
Sonuç olarak, Türkiye ekonomisi 2024 yılında büyümesini sürdürmekle birlikte, fiyat istikrarının sağlanması ve döviz piyasalarındaki kırılganlığın azaltılması yönünde önemli adımlar atılması gerekmektedir.
Tüketici Fiyat İndeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim (%)
| Ocak | Şubat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 14,52 | 13,94 | 13,33 | 12,66 | 12,10 | 11,88 |
| 2021 | 12,53 | 12,81 | 13,18 | 13,70 | 14,13 | 14,55 |
| 2022 | 22,58 | 25,98 | 29,88 | 34,46 | 39,33 | 44,54 |
| 2023 | 72,45 | 71,83 | 70,20 | 67,20 | 63,72 | 59,95 |
| 2024 | 54,72 | 55,91 | 57,50 | 59,64 | 62,51 | 65,07 |
| 2025 | 56,35 | 53,83 | 51,26 | 48,73 | 45,80 | 43,23 |
| Temmuz | Ağustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 11,51 | 11,27 | 11,47 | 11,74 | 12,04 | 12,28 |
| 2021 | 15,15 | 15,78 | 16,42 | 17,09 | 17,71 | 19,60 |
| 2022 | 49,65 | 54,69 | 59,91 | 65,26 | 70,36 | 72,31 |
| 2023 | 57,45 | 56,28 | 55,30 | 54,26 | 53,40 | 53,86 |
| 2024 | 65,93 | 64,91 | 63,47 | 62,02 | 60,45 | 58,51 |
| 2025 | 41,13 | 39,62 | 38,36 | - | - | - |
TÜİK Verilerinden alınarak oluşturulan grafikte 2020–2025 yılları arasındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının aylara göre değişimi gösterilmektedir. Verilere göre, TÜFE oranları yıllar içinde genel olarak artış eğilimi göstermektedir. 2020 ve 2021 yıllarında düşük seyreden enflasyon oranları, 2022'den itibaren hızla yükselmiş; özellikle 2023 ve 2024 yıllarında belirgin bir artış yaşanmıştır. 2025 yılı verileri ise önceki yıla göre bir miktar gerileme eğilimindedir, ancak yine de 2020 seviyelerinin
oldukça üzerindedir. Bu durum, son yıllarda tüketici fiyatlarında yaşanan yüksek enflasyonun etkilerini açıkça ortaya koymaktadır.
2025 yılı itibarıyla Türkiye'nin dış ticaret ve ekonomik görünümüne bakıldığında, ihracat odaklı stratejinin öneminin hâlâ öne çıktığı görülmektedir. 2025'in ilk sekiz ayında ihracat 178,1 milyar dolara çıkarak geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %4,3 artış göstermiştir. Bununla birlikte, ithalat da artış kaydetmiş ve cari işlemler dengesi üzerindeki baskı devam etmektedir. Turizm gelirlerinin artırılması, yenilenebilir enerji kaynaklarının yaygınlaştırılması ve enerji ithalatına alternatif çözümler geliştirilmesi, cari açığın daraltılması açısından kritik adımlar olarak ön plana çıkmaktadır.
İstihdam cephesinde ise, 2025 yılı için resmi işsizlik oranı yaklaşık %8,5 seviyesinde seyretmektedir. Bu oran, genç nüfus arasında hâlâ daha yüksek olarak gözlemlenmektedir ve Türkiye'nin dinamik ve eğitimli genç işgücünü tam kapasiteyle değerlendirme konusunda yapılandırılmış reformlara ihtiyaç duyduğunu işaret etmektedir. Ayrıca ülkenin stratejik coğrafi konumu nedeniyle, 2024 yılı boyunca yaşanan jeopolitik riskler 2025 yılında da etkili olmaya devam etmektedir. İç ve dış riskler, yüksek enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ve genişleyen cari açık dahil, büyüme performansını sınırlayan unsurlar arasında yer alırken, Türkiye'nin genç nüfusu, ihracata dayalı büyüme potansiyeli ve stratejik konumu uzun vadede önemli fırsatlar yaratmaktadır. Bu çerçevede, yapısal reformların uygulanması, etkin bir istihdam yaratma stratejisinin geliştirilmesi ve enflasyon ile fiyat istikrarının sağlanması, Türkiye'nin ekonomik geleceği açısından belirleyici olacaktır.
4.3 Tuzla İlçesi
Tuzla, İstanbul'un en doğusunda bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır. 1400 yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı topraklarına katıldı. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan Anlaşması çerçevesinde Selânik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir.
1950 yılından sonra Gebze'den ayrılarak Kartal ilçesine bağlandı. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır.
Tuzla nüfusu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) göre 301.400 kişi olarak tespit edilmiştir.
5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler
Konu taşınmaz, Tuzla ilçesinde D-100 Karayolu ile Piri Reis Caddesi arasında yer almakta, yaya girişi D-100 yan yolundan 44A ve Piri Reis caddesi 60 numaradadır. Araç ve otopark girişi ise Nurhayat sokaktan yapılmaktadır. D-100 Karayolunda, Ankara yönüne doğru giderken sağ tarafta bulunmaktadır. Ulaşım, toplu taşıma ve özel araçlarla kolay sağlanabilir.
D-100 Karayolu İçmeler kavşağına 2 km ve Tuzla Devlet Hastanesine 1,3 km mesafededir. Tuzla Limanı'na 3,6 km, Tuzla Marina''ya yaklaşık 3,9 km, Tuzla Marmaray istasyonu ise 1,3 km uzaklıktadır. İç kısımlarda konut nitelikli, sahile doğru yazlık ve lüks konut nitelikli yapılar, Tuzla Limanı çevresinde ise tersaneler, ofisler ve oteller bulunmaktadır. Konu taşınmazın yer aldığı D-100 Karayolu'nun deniz tarafında ticari hareketlilik tersaneler üzerinde yoğunlaşmıştır, nüfus yoğunluğu yüksek değildir. Sosyo Ekonomik olarak sahil tarafı orta ve ticari nitelikli üst gelir grubunun daha çok barındığı bir bölge olmakla beraber, iç taraflar orta ve alt gelir grubunun barındığı bir bölge denilebilir. Konum olarak Tuzla Devlet Hastanesi'ne ve Tuzla Limanı'na yakın bir bölgedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır ve altyapı problemi yoktur.
Uydu Görüntüsü
Parsel Görüntüsü
5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Tuzla |
| Mahallesi | Merkez |
| Mevkii | - |
| Ada No | 7301 |
| Parsel No | 2 |
| Yüzölçümü | 21.305,29 m² |
| Niteliği | 3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri Ve Arsası |
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olup değerleme konusu bağımsız bölümlerin detay tablosu aşağıda verilmiştir
| No | Blok | Bağımsız Bölüm No |
Kat | Nitelik | Arsa Pay/Payda | Maliki |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 1 | 1.Bodrum | Dükkan | 49527/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 2 | A | 2 | 1.Bodrum | Dükkan | 2138/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 3 | A | 3 | 1.Bodrum | Dükkan | 2138/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 4 | A | 4 | 1.Bodrum | Dükkan | 6385/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 5 | A | 5 | 1.Bodrum | Dükkan | 6385/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 6 | A | 6 | 1.Bodrum | Dükkan | 6385/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 7 | A | 7 | 1.Bodrum | Dükkan | 6802/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 8 | A | 8 | 1.Bodrum | Dükkan | 3591/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| No | Blok | Bağımsız Bölüm No |
Kat | Nitelik | Arsa Pay/Payda | Maliki |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 | A | 9 | 1.Bodrum | Dükkan | 3122/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 10 | A | 10 | 1.Bodrum | Dükkan | 812/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 11 | A | 11 | 1.Bodrum | Dükkan | 401/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 12 | A | 12 | 1.Bodrum | Dükkan | 967/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 13 | A | 13 | 1.Bodrum | Dükkan | 967/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 14 | A | 14 | 1.Bodrum | Dükkan | 967/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 15 | A | 15 | 1.Bodrum | Dükkan | 10673/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 16 | A | 16 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
17892/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 17 | A | 17 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
15196/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 18 | A | 18 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
15196/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 19 | A | 19 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
11291/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 20 | A | 20 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
11291/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 21 | A | 21 | 1.Bodrum | Dükkan | 6413/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 22 | A | 22 | 1.Bodrum | Dükkan | 2005/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 23 | A | 23 | 1.Bodrum | Dükkan | 1515/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 24 | A | 24 | 1.Bodrum | Dükkan | 1515/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 25 | A | 25 | 1.Bodrum | Dükkan | 1158/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 26 | A | 26 | 1.Bodrum | Dükkan | 1158/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 27 | A | 29 | Zemin | Restoran Kafeterya |
11400/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 28 | A | 30 | Zemin | Restoran Kafeterya |
9935/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 29 | A | 31 | Zemin | Restoran Kafeterya |
4492/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 30 | A | 32 | Zemin | Restoran Kafeterya |
5342/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 31 | A | 33 | Zemin | Restoran Kafeterya |
7648/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 32 | A | 34 | Zemin | Dükkan | 10940/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 33 | A | 35 | 1.Bodrum | Dükkan | 34381/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 34 | A | 40 | 2.Bodrum | Oto yıkama alanı |
7545/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 35 | B | 1 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
22760/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 36 | B | 2 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
11898/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 37 | B | 3 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
11898/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 38 | B | 4 | 1.Bodrum | Restoran Kafeterya |
15336/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
| 39 | B | 5 | 1.Bodrum | Dükkan | 3141/2130529 | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. |
5.3 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü web tapu portalı üzerinden alınan tapu kayıt örneklerine göre taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Beyanlar Hanesinde
- Yönetim Planı: 09.12.2016 Tarih 16.12.2016 Yevmiye23146
- Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. Tarih 11.11.2015 Yevmiye 19563
- Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. Tarih 19.03.2012 Yevmiye 3275
- Haritasında görülen 66 otoluk otopark yeri binanın ortak yerlerinden olup başka amaçla kullanılamaz Tarih 28.11.1986 Yevmiye 5941
5.4 Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Konu taşınmazın tapu kayıtlarında son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik görülmemiştir.
5.5 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazların bulunduğu ana taşınmazda kat mülkiyeti tesis edilmiş olup tapu kayıtlarında değeri etkileyecek ya da taşınmazların devrini kısıtlayacak nitelikte herhangi bir takyidat bulunmaktadır. Buna göre tapu kayıtları açısından gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde bir engel bulunmamaktadır.
5.6 Gayrimenkullerin İmar Bilgilerinin İncelenmesi
Tuzla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 10.11.2025 tarihli imar durum yazısına göre taşınmazların bulundğu parsel 24.11.2017 tasdik tarihli E-5 ile Demiryolu arası Uygulama İmar Planı'nda KAKS:1,75 Yençok 12 kat "TİCK2 rumuzlu "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kalmaktadır. Parselin terki bulunmamaktadır
Plan Notlarına Göre
- Bu alanlar konut, yüksek nitelikli konut, iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır. Turizm+Ticaret+Konut kullanımlarından sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte aldığı alanlardır.
- Konut kullanımları, alandaki parsel veya parsellerin toplam emsalinin %30'ını aşamaz.
- Bu alanlarda yeni yapılacak olan ifrazlarda minimum ifraz şartı net 10.000 m² dir.
- Parsel büyüklüğü net 10.000 m²ye kadar olan imar parsellerinde maksimum emsal:1,50, Yençok: 10 kattır.
- Parsel büyüklüğü net 10.000m²nin üzerinde olan imar parsellerinde maksimum emsal:1,75, Yençok: 12 kattır.
- Ayrıca, D-100 karayolu ve buna ait yoldan yüz alan parsellerden inşaat yapım ruhsatı verilmeden önce yoldan parsele yapılacak giriş-çıkışlar için giriş-çıkış düzenlemesini gösteren UTK (Ulaşım ve Trafik Düzenleme Kurulu) kararı alınacaktır.
- E-5 karayoluna cepheli parsellerde yoldan çekme mesafesi minimum 12 m, diğer yollara cepheli parsellerde ise yoldan çekme mesafesi minimum 5 m'dir. Yan bahçe çekme mesafesi minimum 3 m'dir.
- Uygulama avan projeye göre yapılacaktır.
17
5.6.1 Gayrimenkullere İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin olarak Tuzla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemede taşınmazların bulunduğu binaya ait aşağıdaki tabloda listelenen belgelerin bulunduğu görülmüştür.
| YAPI RUHSATI BİLG | SILERI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | VERİLİŞ NEDENİ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB SAYISI |
KAT SAYISI |
ALANI | ORTAK ALAN |
TOPLAM ALAN |
YAPI SINIFI |
| _ | Ofis(İşyeri) Binası | 30 | 5.885,85 | ||||||||
| 1 | Α | Yeni Yapı | 16.03.2012 | 1/2/12 | 10 | 8 | 703,04 | 27.927,62 | 39.550,14 | 4B | |
| Mağaza | 19 | 5.033,63 | |||||||||
| _ | V | 46.00.0040 | 472/42 | Ofis(İşyeri) Binası | 30 | 5.784,54 | 24 044 04 | 20 400 04 | 40 | ||
| 2 | В | Yeni Yapı | 16.03.2012 | 1/3/12 | AVM'deki Restoranlar | 14 | 8 | 1.488,37 | 21.811,81 | 30.189,81 | 4B |
| Mağaza | 13 | 1.105,09 | |||||||||
| 3 | OTEL | Yeni Yapı | 16.03.2012 | 14/13 | OTEL | 1 | - | 23.728,29 | 23.728,29 | 5B | |
| 4 | GÜVENLİK | Yeni Yapı | 16.03.2012 | 175/13 | GÜVENLİK | 1 | 8 | 16,74 | 16,74 | 3A | |
| Ofis(İşyeri) Binası | 30 | 5.885,85 | |||||||||
| 5 | Α | İsim Değişikliği | 21.04.2014 | 365/14 | AVM'deki Restoranlar | 10 | 8 | 703,04 | 27.927,62 | 39.550,14 | 4B |
| Mağaza | 19 | 5.033,63 | |||||||||
| Ofis(İşyeri) Binası | 30 | 5.784,54 | |||||||||
| 6 | В | İsim Değişikliği | 22.04.2014 | 366/14 | AVM'deki Restoranlar | 14 | 8 | 1.488,37 | 21.811,81 | 30.189,81 | 4B |
| Mağaza | 13 | 1.105,09 | |||||||||
| 7 | OTEL | İsim Değişikliği | 23.04.2014 | 367/14 | OTEL | 1 | - | 23.728,29 | 23.728,29 | 5B | |
| 8 | GÜVENLİK | İsim Değişikliği | 24.04.2014 | 368/14 | GÜVENLİK | 1 | 8 | 16,74 | 16,74 | 3A | |
| 9 | А | Tadilat | 28.09.2015 | 578/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 60 | 8 | 13.438,56 | 26.271,31 | 39.709,87 | 4B |
| 10 | В | Tadilat | 28.09.2015 | 579/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 57 | 8 | 10.455,35 | 16.572,76 | 27.028,11 | 4B |
| 11 | D | Tadilat | 28.09.2015 | 580/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 31 | 8 | 9.297,53 | 17.153,42 | 26.450,95 | 4B |
| 12 | GÜVENLİK | Tadilat | 28.09.2015 | 581/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 1 | 8 | 19,21 | 19,21 | ЗА | |
| 13 | Α | Tadilat | 20.07.2016 | 473/16 | Ofis-İşyeri | 40 | 8 | 14.878,10 | 24.838,17 | 39.716,27 | 4B |
| 14 | В | Tadilat | 20.07.2016 | 474/16 | Ofis-İşyeri | 15 | 8 | 11.061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 4B |
| 15 | D | Tadilat | 20.07.2016 | 475/16 | Ofis-İşyeri | 5 | 8 | 9.058,66 | 17.398,69 | 26.457,35 | 4B |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | VERİLİŞ NEDENİ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB SAYISI |
KAT SAYISI |
ALANI | ORTAK ALAN |
TOPLAM ALAN |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | Α | Tadilat | 29.12.2015 | 317/15 | Ofis-İşyeri | 60 | 8 | 13438,56 | 26.271,31 | 39.709,87 | 4B | |
| 2 | В | Tadilat | 29.12.2015 | 316/15 | Ofis-İşyeri | 57 | 8 | 10455,35 | 16.572,76 | 27.028,11 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | 30.12.2015 | 320/15 | Ofis-İşyeri | 31 | 8 | 9297,53 | 17.153,42 | 26.450,95 | 4B | |
| 4 | Α | Tadilat | 15.11.2016 | 303/16 | Ofis-İşyeri | 40 | 8 | 14878,1 | 24.838,17 | 39.716,27 | 4B | |
| 5 | В | Tadilat | 15.11.2016 | 304/16 | Ofis-İşyeri | 15 | 8 | 11061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 4B | |
| 6 | D | Tadilat | 15.11.2016 | 305/16 | Ofis-İşyeri | 5 | 8 | 9058,66 | 17.398,69 | 26.457,35 | 4B |
- A Blok için; C sınıfı, 29.04.2015 tarih ve S34304A27EA29 sayılı enerji verimlilik sertifikası,
- B Blok için; C sınıfı, 14.04.2015 tarih ve S347729B630F4 sayılı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.
Söz konusu sertifikalar rapor ekinde sunulmuştur. Gayrimenkuller için alınmış bir durdurma kararı, yıkım kararı riskli yapı tespiti vb. durum bulunmamaktadır.
5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri
Söz konusu gayrimenkulün yapı denetimi Tatlısu Mh., Şenol Güneş Bulvarı., A Blok, No: 2, D:41 Ümraniye/İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Teknik Hizmet Yapı Denetim A.Ş tarafından yapılmıştır
5.8 Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Gayrimenkullerin hukuki durumunda son üç yılda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir.
5.9 Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Mevzuat uyarınca alınması gereken izin, belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur
5.10 İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi, "b" bendinde; "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." ibaresi yer almaktadır.
Taşınmazların bulunduğu ana gayrimenkul için; yapı kullanım izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Bu nedenle taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakıncasının bulunmamaktadır.
5.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması "proje değerlemesi" kapsamında bulunmamaktadır.
5.12 Gayrimenkullerin Fiziki Özellikleri
| İnşaat Tarzı | : | Betonarme Karkas |
|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | : | Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : | A blok; 4 Bodrum + Zemin + 3 Normal: 8 Kat |
| B blok; 4 Bodrum + Zemin + 3 Normal: 8 Kat | ||
| D blok; 4 Bodrum + Zemin + 2 Normal: 7 Kat | ||
| Yaşı | : | 10 |
| Brüt Alanı | : | 2 3.595,48 m |
| Elektrik | : | Mevcut |
| Su | : | Mevcut |
| Isınma | : | Var |
| Kanalizasyon | : | Mevcut |
| Asansör | : | Yolcu asansörü, yük asansörü ve yürüyen merdiven mevcuttur. |
| Yangın Merdiveni | : | Mevcut |
| Otopark | : | Mevcut |
| Yangın Söndürme Tesisatı | : | Mevcut |
| Su Deposu | : | Mevcut |
| Jeneratör | : | Mevcut |
5.13 Gayrimenkullerin Mahallinde Yapılan Tespitler
- Tuzla Meydan projesidir. Ofis katları, çarşı alanı ve ticari ünitelerden meydana gelmiş karma bir yapıdır
- Değerleme konusu taşınmazlar binadaki farklı kat ve büyüklükte ofis ve dükkân nitelikli 60 adet bağımsız bölümdür.
- Taşınmazların bulunduğu blokların 3 tarafı yoldur. Kuzeyi D-100 Karayolu, güneydoğusu Nurhayat Sokak, Güneybatısı ise Piri Reis caddesi ile çevrilidir.
- Blokların yaya girişi Piri Reis Caddesi'nden ve D-100 Karayolu yan yolundan yapılmakta, araç ve çarşı otopark girişi ise Nurhayat Sokak'tan yapılmaktadır.
- A blokta; 4.ve 3. Bodrum katlar ortak alan, 2.Bodrum kat ortak alan ve ofis, 1.bodrum kat 21 dükkan, 5 Restoran, 1 Kafe, Ofis, zemin kat 1 yemekhane, 2 dükkan, 5 Restoran, 1-2 ve 3.Katlar ofis, çatı katı ortak alanlardan oluşmaktadır.
- B blok; 4-3 ve 2. Katlar ortak alan, 1.bodrum ortak alan, kafe ve ofis, zemin kat, 1-2 ve 3. Katlar ofis alanları ve ortak alanlar, çatı katı ise ortak alanlardan oluşmuştur.
D blok; 4-3 ve 2. Katlar ortak alan, 1.bodrum ortak alan, kafe ve ofis, zemin kat, 1 ve2. Katlar ofis alanları ve ortak alanlar, çatı katı ise ortak alanlardan oluşmuştur.
- 3 adet güvenlik kulübesi mevcuttur.
- Tuzla Meydan projesindeki toplam bağımsız bölüm; a blok 40 adet, b blok 15 adet ve d blok 5 adet olmak üzere toplam 60 tanedir.
- Tuzla Meydan projesindeki Blok alanları; A blok 39.709,89 m², B blok 27.078,75 m², D blok 26.4550,95 m² ve Güvenlik kulübeleri ise 19,21 m² olmak üzere toplam 93.258,78 m² dir.
- Değerlemesi yapılan 39 Bağımsız bölümün ise toplam alanı 3.595,48 m² dir.
- 39 bağımsız bölümün 24 tanesi dükkân, 14 tanesi restoran-kafeterya, 1 tanesi oto yıkama alanıdır.
- Bunlardan 5 restoran-kafeterya ve 2 dükkân, zemin katta, 1 oto yıkama alanı, 2. Bodrum katta diğer bağımsız bölümler 1. Bodrum kattadır.
- Bina dış cephesi kısmen granit seramik kısmen cam kaplıdır galeri boşluğunda yer alan korkuluklar krom pencereler alüminyumdur.
- Blok girişlerinde güvenlik, bloklarda asansör ve yürüyen merdiven, bloklardan birbirine geçiş ve bodrum katlardaki ortak alanlarda kapalı otoparklar mevcuttur.
- Merdivenler mermer ve merdiven korkulukları alüminyum doğrama ve camdır.
- Bloklarda zeminler mermer, dış cephe cam giydirme, giriş kapıları otomatik açılan cam kapı, iç kapılar cam ve panel kapı, bahçede oturacak ve dinlenecek yerler olduğu gibi, 7301-1 parselle ortak kullanılan kafe ve küçük çaplı alışveriş imkânı olan çarşısı mevcuttur.
- Gayrimenkul içerisinde yapılan dekorasyon amaçlı değişiklikler taşıyıcı unsuru etkilemeyen basit tadilat kapsamında olup, 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişikliklerden değildir.
5.14 Gayrimenkullerin Kullanım Durumu
Taşınmazlar kiracıları tarafından işyeri olarak kullanılmaktadır.
6 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır.
6.2 SWOT Analizi
Güçlü Yönler
- Taşınmazlar bakımlıdır.
- D-100 Karayolu'na geniş cepheli olup 3 cephesi yol ile çevrilidir
- Konum ve bölge olarak, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb. her türlü yapıya uygun ve yüzölçümü müsaittir.
- Bölgeye özel araç ve toplu ulaşım araçları ile ulaşım kolaydır.
- Sabiha Gökçen Havaalanına yakın olması Havayolu ulaşımına elverişli kılmaktadır.
- Hızlı Tren istasyonunun yakın olması ulaşım imkânını kolaylaştırmaktadır.
Zayıf Yönler
- Bölgede ofis ve işyeri için nüfus ve iş yoğunluğun yeterli düzeye ulaştığı söylenemez.
- Lojistik güzergâhında olmasına rağmen merkezi iş alanlarına uzaktır.
- Yerleşim yerleri ile arasında demiryolu hattı geçmektedir.
Fırsatlar
- Lojistik merkezlerine yakın konumdadır.
- Çevresinde benzer ve nitelikli proje bulunmamaktadır.
- Gelişmekte olan bölgede konumlanmıştır.
- Faizlerin düşmesi ile gayrimenkul sektöründe yaşanan durağanlığın azalması beklenmektedir.
Tehditler
Bankaların kredilere uygulamakta olduğu yüksek faiz oranları gayrimenkul sektöründe durgunluğa yol açmıştır. Bu durumun henüz istenen seviyeye gelmemesi gayrimenkul değerlerini olumsuz etkilemektedir.
6.3 Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Hâsılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.
6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri
Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazların işyeri nitelikli olması sebebi ile konu gayrimenkuller için gelir yaklaşımları kullanılmıştır.
6.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Detaylı Açıklama Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmaz/taşınmazların değer tespiti için yakın çevrede konu mülkler ile ortak temel özelliklere sahip benzer nitelikli emsaller araştırılmıştır. Emsal tablosunda tam mülkiyet yapısına sahip emsaller seçilmiş olup farklı bir durumla karşılaşılması durumunda (hisse satışı, üst hakkı devri, devre mülk vs) söz konusu durum emsal analizinde değerlendirilmiştir. Emsalin değerini etkileyen pazar dışı koşulların bulunması durumunda emsal tablosu ve emsal düzeltme tablosunda belirtilerek değere olan etkisi analiz edilmiştir.
Pazar yaklaşımı ve/veya gelir yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar içerisinde yer alan emsal tablolarında yer alan emsallerin, değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak düzeltmeleri yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Söz konusu tablo vasıtası ile değerleme çalışmasında çevreden elde edilen satılık/kiralık emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırılmıştır. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller konum/büyüklük/yaş/inşaat kalitesi/fiziksel özellik ve mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilerek düzeltmeye gidilmiştir. Emsal tablosunda yer alan gayrimenkul konu mülke göre "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, konu mülke göre "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmıştır. Emsallerin her birinin değerleme konusu taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzeltme tablosunda yer alan oranların karşılıkları aşağıda gösterilmiştir. Emsal gayrimenkulün alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanına göre daha büyük ise büyüklük düzeltmesi (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de tabloda belirtilen özellikleri karşılaştırılmış olup, mesleki deneyimlerimiz, sektör araştırmaları, şirketimiz veri tabanındaki diğer veriler ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm ögeler dikkate alınarak düzeltme oranları takdir edilmiştir. Raporda kullanılan emsal düzeltme tabloları değer takdirinde kullanılan yaklaşıma ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir.
| KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUMU | DÜZELTME ORANI | |
|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | %25 Üzeri |
| Kötü | Büyük | %11-%25 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | %1-%10 |
| Benzer | Benzer | %0 |
| Orta İyi | Orta Küçük | -%10 - (-%1) |
| İyi | Küçük | -%25 - (-%11) |
| Çok İyi | Çok Küçük | -%25 Üzeri |
6.5.1 Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı, yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan ortak temel özelliklere sahip dükkânlar dikkate alınmıştır. Emsallerin konumu, büyüklüğü, yaşı gibi faktörler değerlendirilmiş ve öngörülen pazarlık paylarına göre karşılaştırılmıştır.
6.5.1.1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Kiralık Örneklerinin Tanım ve Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Konu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek nitelikte dükkân/mağaza emsalleri bulunmuş ve takip eden tabloda bilgileri derlenmiştir.
| KİRALIK EMSAL TAB | SLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | Yeri | Özellik | Brüt Alan m² | Kirası | Birim m² Kirası |
Kaynak |
| 1 | Tuzla Vema | D-100 cepheli yeni Tuzla Vema tamamlanmış projede asma katlı dükkan |
45.000 TL | 537 TL | Kalamış 360 0 (216) 265 12 53 |
|
| 2 | Tuzla Vema | D-100 cepheli yeni tamamlanmış projede asma katlı dükkan |
86 | 37.000 TL | 432 TL | Remax Lotus 0 (535) 978 79 44 |
| 3 | Tuzla Vema | D-100 cepheli yeni tamamlanmış projede tek katlı dükkan |
85 | 45.000 TL | 529 TL | Akçadağ Gayrimenkul 0 (532) 678 83 36 |
| 4 | Tuzla Vema | Yeni tamamlanmış projede tek katlı dükkan |
52 | 30.000 TL | 573 TL | Görgün Gayrimenkul 0 (546) 586 76 89 |
| 5 | Tuzla Vema | D-100 cepheli yeni tamamlanmış projede tek katlı dükkan |
88 | 57.500 TL | 656 TL | Yıldızcı Yapı Gayrimenkul 0 (530) 835 16 43 |
Kiralık Dükkân Emsal Krokisi
Emsal dükkânlar D-100 Karayolu İçmeler Kavşağı'nda 760 bağımsız bölümden oluşan konut, ofis ve dükkân kompleksinde yer almaktadır. Emsaller bulundukları proje içeresindeki kat konum cephelerine göre düzeltmelere tabi tutulmuşlardır. Buna göre hazırlanan emsal düzeltme tablosu aşağıda gösterilmiştir.
| Emsal Düzeltme Tablosu | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
| İstenen Kira (TL) | 45.000 | 37.000 | 45.000 | 30.000 | 57.500 |
| Pazarlık Payı | 10% | 2% | 8% | 5% | 10% |
| Pazarlık Sonrası Kira(TL) | 40.500 | 36.260 | 41.400 | 28.500 | 51.750 |
| Büyüklük (m²) | 84 | 86 | 85 | 52 | 88 |
| Birim m² Kirası | 483 | 423 | 487 | 544 | 591 |
| Yaş Düzeltmesi | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Konum Düzeltmesi | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Büyüklük Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kat/Cephe Manzara Düzeltmesi | 0% | 5% | 0% | -10% | -15% |
| Toplam Düzeltme Katsayısı | -20% | -15% | -20% | -30% | -35% |
| Düzeltilmiş Birim m² Kirası (TL) | 387 | 360 | 390 | 381 | 384 |
| Ortalama | 380 TL |
Pazar yaklaşımı ile baz birim m² kira değeri 380 TL olarak belirlenmiştir. Değerleme konusu bağımsız bölümler her biri kat, cephe, büyüklük, proje içerisindeki konumu dikkate alınarak şerefiyelendirilmiş ve her bir bağımsız bölüm için değer takdirinde bulunulmuştur. Pazar yaklaşımı ile hesaplanan aylık toplam kira değeri aşağıda gösterilmiştir.
| Toplam Kiralanabilir Alan (m2) | Şerefiyeli Ortalama Birim m2 Kira |
Aylık Toplam Pazar Kirası |
|---|---|---|
| 3.595,48 | 369,1 TL | 1.327.000 TL |
İlişkili taraf kiraları aşağıda gösterilmiştir.
| Kat | Blok/Bağımsız Bölüm No | İlişkili Taraf | Alan(m2) | Aylık Kira Değeri |
|---|---|---|---|---|
| 1. Bodrum Kat | A 02 (ATM) | İş Bankası A.Ş. (ATM) |
2,5 | 998 TL |
| 1. Bodrum Kat | A 12-13-14-15-16-17 | Bayek Ağız ve Diş Sağlığı Hizmetleri ve İşletmeciliği A. Ş |
331,04 | 136.000 TL |
| Zemin Kat | A29-30 | İş Merkezleri Yönetim ve İşletim A. Ş |
110,31 | 46.000 TL |
| Zemin Kat | A 31-32-33 | İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. |
164,63 | 69.000 TL |
| Zemin Kat | A35 | Paşabahçe Mağazaları A. Ş | 386,29 | 139.000 TL |
6.5.2 Maliyet Yaklaşımı
Değerleme konusu bağımsız bölümlere emsal teşkil edebilecek yeterli sayıda-kiralık işyeri emsallerine ulaşılmış olması nedeniyle bu değerleme çalışmasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.3 Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.Bu raporda kira değerlemesi yapıldığı için gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.
6.6 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerlemeye konu taşınmazların aylık toplam kirası 1.327.000 TL olarak takdir edilmiştir.
6.7 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Söz konusu değerleme çalışması "proje değerlemesi" kapsamında bulunmamaktadır.
6.8 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Parsel üzerindeki yapı en verimli ve en iyi kullanımı sağlamaktadır.
6.9 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında değerleri rapor eki tabloda sunulmuştur.
7 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerleme konusu taşınmazların pazar yaklaşımı ile aylık kira değeri hesaplanmıştır.
7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3 Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili şirketimiz tarafından 25.06.2025 tarihinde ISGYO-2025-00004 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerlemeye konu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "işyeri" olarak dâhil edilmesinde bir engel bulunmamaktadır.
7.5 Gayrimenkullerin Devredilmelerine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkullerin devredilmelerine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
7.6 Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkullerin tapudaki niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dâhil edilme niteliği birbiriyle uyumludur.
8 SONUÇ
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen tüm hususlara katılıyorum..
8.2 Nihai Değer Takdiri
Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, imar durumu, yapılaşma koşulları, yüzölçümü, yola cephesi ve çevre yapılanmaları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazın değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir;
31.12.2025 Tarihi İtibariyle
| Toplam Pazar Kirası | ||
|---|---|---|
| KDV Hariç | 1.327.000 TL | |
| KDV Dâhil | 1.592.400 TL |
- KDV oranı %20 olarak kabul edilmiştir.
Ekrem KAYA
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 902948
EKREM KAYA
Dijital olarak imzalayan EKREM KAYA
Tarih: 2025.12.31 17:06:02 +03'00'
Dilek YILMAZ
Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 400566
DİLEK YILMAZ Dijital olarak imzalayan DİLEK YILMAZ Tarih: 2025.12.31
16:40:57 +03'00'
9 EKLER
-
- Tapu Fotokopileri
-
- Tapu Kayıt Örnekleri
-
- İmar Durumu
-
- Onaylı Mimari Proje Kapak Sayfası
-
- Vaziyet Planı
-
- Yapı Ruhsatları
-
- Yapı Kullanma İzin Belgesi
-
- Enerji Kimlik Belgeleri
-
- Bağımsız bölüm Değer Listesi
-
- Fotoğraflar
-
- SPK Lisans Belgeleri
-
- Mesleki Tecrübe Belgeleri