Regulatory Filings • Jun 25, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Kavaklıdere Mahallesi 5708 Ada / 63 Parsel
Kavaklıdere Mahallesi Çankaya / Ankara
Rapor Tarihi; 24.06.2024
Rapor No;
Sunulan;
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hazırlayan;
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 24/06/2024
12:17
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
A ve B Blok (Kule) Görünümü (C Blok, B Blok'un arkasında konumludur.) B Blok (Kule) ve C Blok Görünümü
C Blok Görünümü ve Otopark Girişi A ve C Blok
Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu
| Yönetici Özeti | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler | ||||||||||
| Raporu Talep Eden | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||||||
| Değerleme Tarihi | 24.06.2024 | |||||||||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 24.06.2024 / 2024_ÖZ_921 | |||||||||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Tam Mülkiyet | |||||||||
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, konu gayrimenkulün GYO portföyünde yer alan gayrimenkul olması sebebiyle hazırlanmıştır. |
|||||||||
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler | ||||||||||
| Gayrimenkulün Kullanımı | 1 Adet Bina (Ofis ve Şube) | |||||||||
| Gayrimenkulün Açık Adresi Kavaklıdere Mh. Atatürk Bul. A Blok No: 191, Jonh Kennedy Caddesi B Blok, No:1 ve 3, C Blok, No: 5, 7 ve 9 Çankaya / Ankara |
||||||||||
| Tapu Kayıtları Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere mahallesi, 5708 ada, 63 parsel numaralı 6.287 m² yüzölçüme sahip, "A ve C Bloklar Üçer Kat, B Blok 23 Kattan Oluşan Betonarme Bina" vasıflı ana gayrimenkul |
||||||||||
| İmar Durumu | Ankara İmar İdare Heyetinin 10.10.1958 tarih ve 782 sayılı kararı ile onaylanan, 38300 no'lu parselasyon planı kapsamında 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "Merkezi İş Alanı" (İş Bankası Genel Müdürlüğü Binası Yeri) lejandında kalmaktadır. • E: 2.50 |
|||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Ofis ve İşyeri amaçlı kullanımı | |||||||||
| Değer Tablosu | (24.06.2024 tarihli) | |||||||||
| 1 Adet Bina | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||||||||
| Aylık Pazar Kira Değeri | 2.985.000 | 3.582.000 | TL/Ay | |||||||
| * %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; |
||||||||||
| o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; o o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; o Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini; Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; o beyan ederiz. o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. o Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
||||||||||
| Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No: 401232 |
Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No:400812 |
|||||||||
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | ||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6 | ||
| 1.3 1.4 |
Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 İşin Kapsamı6 |
||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | ||
| 1.6 | Rapor Türü 6 | ||
| 1.7 | Raporu Hazırlayanlar 6 | ||
| 1.8 | Değerleme Tarihi 6 | ||
| 1.9 1.10 |
Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 |
||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8 | ||
| 2.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 | ||
| 2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9 Tapu Kayıtları 9 |
||
| 2.2.1.1 | Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9 | ||
| 2.2.1.2 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 | ||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 9 | |||
| Kadastro İncelemesi9 | |||
| 2.3 | Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 9 İmar Durumu9 |
||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 10 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki | |||
| Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 | |||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | |||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı |
|||
| Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 12 | |||
| Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili | |||
| Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı | |||
| Hakkında Bilgi 12 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı |
|||
| Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 | |||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut | |||
| Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12 | |||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | |||
| 3. | 3.1 | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 |
|
| Ekonomik Koşullar 13 | |||
| Gayrimenkul Piyasası Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 | |||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14 | ||
| Ankara İli 15 Çankaya İlçesi 16 |
|||
| Kavaklıdere Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16 | |||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 16 | |||
| Ulaşım 16 | |||
| 3.3 3.4 |
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 17 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 17 |
||
| Arsa Özellikleri 17 | |||
| Bina Özellikleri 17 | |||
| Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 18 | |||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 19 | |||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 19 |
|||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR20 | ||
| 4.1 | Değer Tanımları 20 | ||
| 5. | 4.2 | Değerleme Yöntemleri 20 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER22 |
|
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 22 | ||
| 5.2 | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 22 | ||
| 5.3 | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 22 | ||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 23 |
||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25 | ||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 25 | ||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 25 | |||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 25 | |||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 25 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 25 |
|||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin | |||
| Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 25 | |||
| Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26 | |||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 26 Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 26 |
||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 26 | |||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan | |||
| Sonuç | 26 | ||
| Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 26 | |||
| 6.3 | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26 Gelir Yaklaşımı 27 |
||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 27 | |||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 27 | |||
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 27 |
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 27 | ||
|---|---|---|
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 27 | ||
| 6.4 Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 27 |
||
| Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 27 | ||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 27 | ||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 28 | ||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 28 | ||
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 28 | ||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 28 | ||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 28 | ||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 29 | |
| 7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 29 |
||
| 7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29 |
||
| 7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir |
||
| Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 29 | ||
| 7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran |
||
| Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29 | ||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME30 | |
| 8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları |
||
| Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30 | ||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 30 | ||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte | ||
| Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30 | ||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 30 | ||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını | ||
| Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30 | ||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında | ||
| Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31 | ||
| 9. | DİĞER32 | |
| 9.1 KDV Konusu 32 |
||
| 10. | SONUÇ33 | |
| 10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 33 |
||
| 10.2 Nihai Değer Takdiri 33 |
||
| 11. | EKLER34 |
Bu rapor, şirketimiz tarafından 24.06.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_921 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 1 adet binanın mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar kira değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere mahallesi, 5708 ada, 63 parsel numaralı 6.287 m² arsa yüzölçümüne sahip, "A ve C Bloklar Üçer Kat, B Blok 23 Kattan Oluşan Betonarme Bina" vasıflı ana gayrimenkulün 24.06.2024 tarihli Pazar Kira Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 06.06.2024 ila 24.06.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |
Bu rapor, "İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 03.06.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | |||||||||
| Rapor Amacı | Pazar Satış Değeri | Pazar Kira Değeri | Pazar Satış Değeri | ||||||||
| Rapor Tarihi | 21.06.2023 | 15.12.2023 | 28.12.2023 | ||||||||
| Rapor Numarası | 2023_ÖZ_929 | 2023_ÖZ_2090 | 2023_ÖZ_2623 | ||||||||
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN |
Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN |
Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN |
||||||||
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç) | 544.920.000 TL | 2.330.000 TL | 676.550.000 TL | ||||||||
| Toplam Değer (TL) (KDV dahil) | 643.005.600 TL (%18 KDV) | 2.796.000 TL (%20 KDV) | 811.860.000 TL (%20 KDV) |
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuştur.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar kira değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkul Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul Atatürk Bulvarı, Jonh F. Kennedy Caddesi ve Tunus Caddesinin kesiştiği noktada yer almaktadır.
Gayrimenkullün açık adresi: Kavaklıdere Mh. Atatürk Bul. A Blok No: 191, Jonh Kennedy Caddesi B Blok No:1 ve 3, C Blok No: 5, 7 ve 9 Çankaya / Ankara
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 6.287 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kaydında "A ve C Bloklar Üçer Katlı B Blok 23 Kattan Oluşan Betonarme Bina" vasıflı anagayrimenkuldür. Mevcutta ofis ve banka şubesi olarak kullanılan bir binadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 8 |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 03.06.2024 tarihli belgeler ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri Tarih |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Şerh | ||||||||
| - Ego lehine 60 Yıl Müddetle Kira Şerhi (Şablon: Kira Şerhi) |
20.02.1975 | 2324 | ||||||
| Beyanlar Hanesi | ||||||||
| - 83 m² lik Kısım İstimlake Tabidir. (Şablon: Diğer) |
22.12.1973 | 15735 | ||||||
| - Bu Parsel İstimlake Tabidir. |
22.12.1973 | 15735 | ||||||
Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Çankaya Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından yazılan 03.06.2024 tarihli yazılı imar durumu yazısına göre söz konusu parselde;
Yapılaşma sartları:
Görüntü (https://imardurumu.cankaya.bel.tr/imardurumu/index.aspx#) adresinden edinilmiştir.
Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.
• Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 10 |
projede inşaat alanı olarak dikkate alınmayan teras, rampa, fuaye, bahçe duvarı, boşluk alanlarından kaynaklandığı düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa ile ilgili son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Merkezi İş Alanı (İş Bankası Genel Müdürlüğü Binası Yeri)" dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ticaret, Hizmet ve Konut Alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı bulunmamaktadır.
Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: Çankaya Belediyesi İlan Panosu) (kırmızı: ticaret, mavi: hizmet, kahverengi: konut)
Değerlemeye konu A, B ve C bloklar ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul bina niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkulün 24.11.1976 tarih ve 31159/76 numaralı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlanmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'ndan önce inşa edilmiş ve yapı kullanma izin belgesini almıştır.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemeye konu gayrimenkul bina niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapor konu gayrimenkulün blokları bazında; enerji performansı sınıf "B", sera gazı emsiyonu sınıfı "C" olan enerji kimlik belgeleri bulunmakta olup, ilgili belgeler rapor ekinde sunulmaktadır.
A blok için düzenlenmiş, 16.04.2020 tarih, M24069C8785A1 numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
B blok için düzenlenmiş, 16.04.2020 tarih, M2406548CD5F3 numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
C blok için düzenlenmiş, 16.04.2020 tarih, M2406BCAFBE1C numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 2019 2020 |
2021 | 2022 | 2023 | ||||||||||||||||||
| $\mathbf{I}$ | III | $\mathsf{N}$ | $\mathbf{m}$ | IV | $\mathbb{I}$ | IV | $\mathsf{I}$ | $\mathbb{I}$ | IV | $\label{eq:1} \ $ | $\mathbf{m}$ | $\mathbb{N}$ | $\mathbf{I}$ | $\mathbb{I}$ | ||||||||
| 7,5 | 5,9 | 2,5 | $-2,6$ | $-2,5$ | $-1,6$ | 1,0 | 5,9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | 8,0 | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4,1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 5,9 |
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir.
Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak
%42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Ev | Eki | Kas | Ara | Oca | ||
| TÜFE | 57.7 | 55.2 | 50.5 | 43.7 | 39.6 | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 | |
| Yİ-ÜFE | 86.5 | 76.6 | 62.5 | 52.1 | 40.8 | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 |
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır. Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD'de ki bu durum büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evrilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir. Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini bu yıl için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde 3'ten yüzde 2,9'a indirmiştir.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Kasım-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 66,49 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 53,46, işçilik maliyetlerinin de yüzde 110,77 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
Ankara Türkiye'nin başkenti ve İstanbul'dan sonra en kalabalık ikinci ilidir. Nüfusu 2024 yılı itibarıyla 5.803.482 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer almaktadır. Yüzölçümü olarak Konya ve Sivas'tan sonra Türkiye'nin en büyük üçüncü ilidir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya ve Eskişehir illeri ile çevrilidir.
Ankara ili 13 Ekim 1923 tarihinde başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayi faaliyetlerine dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayi sektöründe, %2'si ise tarım alanında çalışmaktadır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip İstanbul'dan sonra ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır. Ankara karasal iklime sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşmaktadır.
Çankaya, Ankara'nın bir ilçesidir. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2023 yılı nüfus verilerine göre Ankara'nın birinci, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesi konumundadır. İlçe nüfusu 937.546 kişidir. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. Çankaya'nın 123 mahallesi bulunmaktadır. En uzak mahallesi ise 57,3 km uzaklıktaki Akarlar'dır.
Kavaklıdere, Ankara'da Çankaya ilçesinde bulunan bir semttir. 2022 yılı sayımına göre nüfusu 6.144 kişidir. Ankara'da sosyal yaşamın önemli merkezlerinden biri olan semtte, Tunalı Hilmi Caddesi ve Kuğulu Park gibi Ankara ile özdeşleşmiş mekanlar bulunmaktadır. Kavaklıdere, Ankara'da kültür ve sanat etkinliklerinin yoğun olarak düzenlendiği ve ilgi gördüğü semtlerin başında gelmektedir. Birçok büyükelçilik binası semtin sınırları içerisindedir. İsmini Seğmenler Parkı içinden akan Kavaklıdere'den almaktadır.
Semtin, şehrin kültürel yaşantısına katkıda bulunan birçok özel ve kamu işletmesi vardır. Şehrin gece hayatının en aktif olan semti olarak da bilinen Kavaklıdere'de eğlence hizmeti veren bu lokasyonlar, Tunus Cad. ve Bestekâr sokak üzerinde toplanarak düzeni ve kültürleri ile şehirde yerleşik mekanlar haline gelmişlerdir.
Değerlemeye konu gayrimenkul, konut yerleşiminin yoğun olduğu bir bölgede, kent merkezi olarak değerlendirilebilecek bir konumda, müstakil parseller üzerinde 5-8 katlı yapılaşmalarının yoğun olduğu bir bölgede konumludur. Bölgede konut ağırlıklı olmak üzere ana akslar üzerinde kamusal hizmet amaçlı kullanılan binalar ve ticari yapılaşmalar da yer almaktadır. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup, altyapı problemi bulunmamaktadır.
Yakın Çevre - Jonh F. Kennedy Caddesi Görüntüsü Yakın Çevre - Atatürk Bulvarı Görüntüsü
Değerlemeye konu gayrimenkule ulaşım; Kızılay Meydanından güney yönde devam eden, bölgenin önemli ulaşım akslarından biri olan Atatürk Bulvarı üzerinde güney istikametinde ilerlenir. Konu gayrimenkul, bulvar üzerinde yer alan Grand Ankara Otel geçildikten sonra sol tarafta konumlanmaktadır. Ana gayrimenkulün konumlu olduğu parsel güney cepheden Jonh F. Kennedy Caddesi, batı cepheden Atatürk Bulvarı, doğu cepheden ise Tunus Caddesine cephelidir. Gayrimenkul Ankara Sanayi Odası binasının karşısında, ABD Büyükelçiliğinin çaprazında konumludur.
Konu gayrimenkul, Ankaray ve metro istasyonuna yürüme mesafesinde olup, toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahiptir.
Cepheli olduğu cadde ve sokakların yaya sirkülasyonu düşük-orta, araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.
| Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; | |
|---|---|
| Yer | Mesafe (km)* |
| Kızılay Meydanı | 1,35 km. |
| Kocatepe Cami | 1,30 km. |
| Esenboğa Havalimanı | 28,70 km. |
|---|---|
| *Yaklaşık bilgilerdir. |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkul, Çankaya ilçesi, Kavaklı Dere Mahallesi, 5708 ada, 63 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 6.287 m² yüzölçüme sahiptir. Doğu cepheden Tunus Caddesi, batı cepheden Atatürk Bulvarı, Güney cepheden John F. Kennedy Caddesi, kuzey cepheden Avusturya Büyükelçiliği'ne (5708 ada, 75 parsel) cephelidir. 3 tarafı yaya kaldırımı ve araç yolu ile çevrilidir. Atatürk Bulvarı konumuna göre ortalama parsel derinliği 110 m., genişliği 57 m.'dir. Parselin çevresinde güvenlik amaçlı oluşturulmuş, yapay duvar ve güvenlik çitleri bulunmaktadır.
Konu parsel üzerinde 3 bloktan oluşan ofis-banka şubesi olarak kullanılan yaklaşık 48 yıllık (1976 tarihli Y.K.İ.B. bulunmaktadır.) betonarme karkas 3 bloklu yapılar bulunmaktadır. Bloklar A, B ve C olarak isimlendirilmiştir. Parsel üzerinden yer alan yapıların tamamı değerleme çalışmasına konu edilmektedir.
Anagayrimenkulün tapu kaydı niteliği "A ve C Bloklar Üçer Kat B Blok 23 Kattan Oluşan Betonarme Bina" dır.
Değerlemeye konu A Blok 3 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır. 3. ve 2. bodrum kat otopark ve teknik oda, 1. bodrum kat yemekhane, salonlar ve WC, zemin kat bina girişi (Atatürk Bulvarı Cephesinden) 1. kat ve 2. Normal kat ofis ve ofis alanlarına hizmet eden ek servis hacimlerinden oluşmaktadır.
Değerlemeye konu B Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 23 normal kat, asansör ve tesisat katı ve asansör makine dairesi katı olmak üzere toplam 29 kattan oluşmaktadır. 3. bodrum katta teknik odalar (klima odaları), 2.bodrum katta arşiv, mescid, depo, wc ve hizmet alanları, 1. bodrum katında fuaye alanı, depo ve teknik ofisler, zemin katta bina girişi (John F. Kennedy Caddesi cephesinden) ve teknik ofisler, 1. normal katta geçiş koridoru ve ofis alanları, 2. normal kat ila 23. normal kat ofis ve ofis alanlarına hizmet eden ek servis hacimlerinden oluşmaktadır. Bu alanlar haricinde havalandırma tesisat odası ve asansör dairesi olarak kullanılan 2 adet tesisat katı bulunmaktadır.
Değerlemeye konu C Blok 3 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır. 3. ve 2. bodrum kat otopark ve teknik oda, 1. bodrum kat yemekhane ve WC, zemin kat İş Bankası Başkent Şubesi bina girişi (John F. Kennedy Caddesi cephesinden), 1. normal kat ve 2. normal kat ofis, toplantı salonu, gişe ve idari ofis alanları olarak kullanılmaktadır. İş Bankası Başkent Şubesi olarak kullanılan alan zemin kat, 1. ve 2. normal kat ve kısmen 1. bodrum kat depo alanında oluşmaktadır.
Blokların 1. bodrum kat ve 1. normal kat seviyelerinden iç geçiş alanları bulunmaktadır.
| Katlar | Kot Altı | Kot Üstü |
|---|---|---|
| Asansör+Makine katı | 176,6 | |
| Asansör+Tesisat Katı | 299,5 | |
| 23.Normal Kat | 299,5 | |
| 22.Normal Kat | 401,7 | |
| 21.Normal Kat | 402,2 | |
| 20.Normal Kat | 402,8 | |
| 19.Normal Kat | 403,5 | |
| 18.Normal Kat | 404,2 | |
| 17.Normal Kat | 404,9 | |
| 16.Normal Kat | 405,5 | |
| 15.Normal Kat | 406,3 | |
| 14.Normal Kat | 411,8 | |
| 13.Normal Kat | 418,3 | |
| 12.Normal Kat | 423,4 | |
| 11.Normal Kat | 429,5 |
| 10.Normal Kat | 434,2 | |
|---|---|---|
| 9.Normal Kat | 440,2 | |
| 8.Normal Kat | 446,4 | |
| 7.Normal Kat | 455,2 | |
| 6.Normal Kat | 464,1 | |
| 5.Normal Kat | 473,0 | |
| 4.Normal Kat | 482,0 | |
| 3.Normal Kat | 492,2 | |
| 2.Normal Kat | 2.033,1 | |
| 1.Normal Kat | 2.784,0 | |
| Zemin Kat | 1.388,0 | 1.236,7 |
| 1.Bodrum Kat | 3.190,9 | |
| 2.Bodrum Kat | 3.006,9 | |
| 3.Bodrum Kat | 3.471,7 | |
| Toplam (m²) | 11.057,5 | 15.430,7 |
| Genel Toplam(m²) | 26.488,2 |
Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede 02.09.1976 tarihli mimari proje (26.488,18 m²) için 05.11.1976 tarihli inşaat ruhsatın (29.019 m²) düzenlendiği akabinde 24.11.1976 tarihi Yapı Kullanma İzin Belgesi (29.019 m²) alındığı görülmüştür. Konu mimari proje ile yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi üzerinde yazan inşaat alanları farklılık göstermektedir. Mimari projede 26.488,18 m² inşaat alanı belirtilmiş iken yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 29.019 m² inşaat alanı belirtilmiştir. Aradaki farkın mimari projede inşaat alanı olarak dikkate alınmayan teras, rampa, fuaye, bahçe duvarı, boşluk alanlarından kaynaklandığı düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkulün kiracı kullanımında olması sebebiyle kısıtlı olarak gezilebilmiştir. Gayrimenkulün ortak alanları gezilebilmiş ve tespitler yapılmıştır. Yapılar eski bir dekorasyona sahip olmakla birlikte, genel olarak bakımlı durumdadır. Yapı genelinde kullanıma uygun olmayan herhangi bir alan bulunmamaktadır.
Binalar dış cephesinde dış cephe boyası, pencere ve kapı doğramalarında camlı alüminyum doğramalar kullanılmıştır.
| Genel Özellikler (E Blok) | ||
|---|---|---|
| İnşaat Tarzı | : | Betonarme Karkas |
| Yaşı | : | 48 |
| İnşaat Nizamı | : | Ayrık Nizam |
| Toplam İnşaat Alanı | : | 28.998,00 m² (Yapı Kullanma İzin Belgesine göre) 26.488,18 m² (02.09.1976 tarih, bila sayılı mimari projeye göre) |
| Toplam Kat Adedi | : | A Blok 3 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere 6 kat B Blok 3 bodrum kat, zemin kat, 23 normal kat ve 2 tesisat katı olmak üzere 29 kat C Blok 3 bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat olmak üzere 6 kat |
| Dış Cephe | : | Sıva üzeri dış cephe boyası |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | : | Şebeke / Şebeke / Şebeke |
| Trafo | : | Mevcut |
| Su Deposu | : | Mevcut |
| Hidrofor | : | Mevcut |
| Klima Tesisatı | : | Merkezi Sistem |
| Isıtma Sistemi | : | Merkezi Sistem |
| Güvenlik Sistemi | : | Mevcut (Girişlerde kartlı sistemli turnikeler, katlarda CCTV sistemleri) |
| Havalandırma Sistemi | : | Mevcut değil |
| Asansör | : | Mevcut (1 adet A Blokta, 4 adet B Blokta, 2 adet C Blokta) |
| Jeneratör | : | Mevcut |
| Yangın İhbar Sistemi | : | Mevcut (Duman algılayıcı sensörler) |
| Yangın Söndüme Sistemi | : | Mevcut (Sprinkler, yangın dolabı, yangın söndürme tüpleri) |
| Yangın Merdiveni | : | Mevcut (2 adet) |
| Otopark | : | Bodrum katta kapalı, ön cephede açık otopark alanı mevcut |
Gayrimenkulün Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiş olup belge üzerinde ki gayrimenkulün alanı 29.019 m² olduğu görülmüştür. İlave yapı ruhsatı incelendiğinde toplam alanın içerisinde 21 m²'lik kısmı bahçe duvarı olduğu, A, B ve C blokların toplam alanının 28.998 m² olduğu tespit edilmiştir. Ancak kira sözleşmeleri incelendiğinde, alanının 27.413 m² olduğu görülmüştür. Ruhsat alanı ve kira sözleşmelerindeki alan farkının ruhsatta inşaat alanı içerisine dahil edilen fuaye boşluklarının rampa ve teras alanlarının kapalı alana dahil edilmemesinden kaynaklanmaktadır.
T.İş Bankası Başkent Şubesi olarak kullanılan bölümün alanı yaklaşık brüt 1.657 m²' dir. Buna göre parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkata alındığında T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından kullanılan bölümün alanı yaklaşık brüt
25.756 m²' dir. Kullanılan içirisinde, kat holleri, kapalı otopark alanları, tesisat alanları vb... gibi ortak kullanım alanları da yer almaktadır.
| Kullanıcı Dağılımı | |
|---|---|
| Zemin Kat | |
| Şube Bölümü | 1.657 m² |
| T.C. İçişleri Bakanlığı | 25.756 m² |
| ( Toplam ) 27.413 m² |
Değerleme konusu gayrimenkulün kiracı (T.C. İçişleri Bakanlığı) kullanımında olması sebebiyle kısıtlı olarak gezilebilmiştir. Gezilen bölümlerinden güvenlik sebebiyle fotoğraf alınamamıştır. Yönetici ofisleri, toplantı salonları, ofis alanlarına hizmet eden alanlarda zeminler halı, mermer, laminat parke, duvarlar; ahşap ve laminat panel, boya, dekoratif sıva, tavanlar; alüminyum ve alçıpan asma tavan ve plastik boyalıdır. Islak hacimlerde zeminler ve duvarlar seramiktir. Kat holleri, koridorlarda zeminler mermer, karo mozaik, halı ve vinil malzemedir. Kapalı otopark ve teknik alanlarda zeminler beton, duvarlar ve tavanları sıva ve kısmen boyadır. Şube dış alanı görselleri aşağıda sunulmaktadır.
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ruhsata aykırı herhangi bir durum bulunmadığı görülmüştür.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimenkul kısmen T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından ofis binası ve İş Bankası Başkent Banka Şubesi olarak kullanılmaktadır.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Güçlü Yönleri
olması,
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkul mevcutta ofis vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki, ofis vasıflı gayrimenkuller satışları ve kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.
| Kiralık Bina Emsalleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Konum | Kat Adedi |
Beyan Edilen Alanı (m²) |
Tahmin Edilen Alanı (m²) |
Beyan Edilen Fiyatı (TL/Ay) |
Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²/ Ay) |
*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²/ Ay) |
Olumlu / Olumsuz Özellikleri |
Tel. No. |
| 1 | Balgat | 7 Kat | 8.500 | 7.500 | 1.100.000 | 129 | 147 | Balgat'da Konya Yolu, İnönü Bulvarı ve ana cadde arasında, b + z + 5 nk 8.500 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 7.500 m² olduğu düşünülen, 7 katlı bina kiralıktır. Kapalı otoparklı olup, bina odalar şeklinde bir çok bölümlendirmeye sahiptir (Emsal taşınmaz alan olarak benzer, konum olarak daha kötü şerefiyeye sahiptir.) |
(312) 442 53 42 |
| 2 | Gölgeli Sk. |
4 Kat | 1.600 | 1.500 | 375.000 | 234 | 250 | Gaziosmanpaşa mh. Gölgeli Sokak'da konumlu, z + 3 nk'lı 1.600 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.500 m² olduğu düşünülen, 4 katlı bina kiralıktır. Açık otoparklı olup, ofis kullanımına uygundur. (Emsal taşınmaz küçük alanlı olması, 5-10 yıllık bina olması ve bakımlı olması sebebiyle daha iyi şerefiyeye, konum olarak daha kötü şerefiyeye sahiptir.) |
(535) 791 85 29 |
| 3 | Kennedy Cd. |
6 Kat | 1.082 | 1.082 | 350.000 | 323 | 323 | Kennedy Cadesi üzerinde 1 b + z + 4 nk'lı 1.082 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.082 m² olduğu düşünülen, 6 katlı bina kiralıktır. Açık otoparklı olup, ofis, hastane, vb kullanımına uygundur. (Emsal taşınmaz küçük alanlı olması bakımından daha iyi şerefiyeye sahiptir.) |
(312) 223 34 44 |
| 4 | Arjantin Cd. |
4 Kat | 1.000 | 900 | 420.000 | 420 | 467 | Arjantin Cadesi üzerinde 1.000 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 900 m² olduğu düşünülen, 4 katlı bina kiralıktır. Otopark alanı bulunmayan bina, ofis kullanımına uygundur. (Emsal taşınmaz küçük alanlı olması bakımından daha iyi şerefiyeye sahiptir.) |
(312) 436 01 00 |
| 5 | Kızılay, İzmir Cd. |
7 Kat | 3.200 | 2.800 | 500.000 | 156 | 179 | Kızılay, İzmir Sokak'da konumlu, z + 6 nk'lı 3.200 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 2.800 m² olduğu düşünülen, 7 katlı bina kiralıktır. Otopark alanı bulunmamakta olup, ofis kullanımına uygundur. (Emsal taşınmaz küçük alanlı olması, 11-15 yıllık bina olması ve bakımlı olması sebebiyle daha iyi şerefiyeye, konu olarak daha kötü şerefiyeye sahiptir.) |
(312) 285 30 85 |
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 22 |
*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%5-25) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda alan değişikliği yapılmıştır.
Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar kira değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "bina, ofisler ve ofise uygun işyerleri" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
Kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın teknik ve altyapı özellikleri, kapalı-açık otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip ofisler, büyük alana sahip ofislere göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.
Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Kira değerine göre tablo hazırlanmıştır.
Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkulün kiralanabilir alan büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almasına rağmen, bağımsız bölüm tarzında emsal gayrimenkullerin tahmin edilen alanları içerisinde kat holü alanları bulunmamakta, bağımsız bölüm tarzında emsal gayrimenkullerin tahmin edilen alanları içerisinde kat holü alanları bulunmaktadır. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.
| Karşılaştırma Tablosu – Kira Değeri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | ||
| Durum | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |
| Pazarlanan Değer (A) | 1.100.000 | 375.000 | 350.000 | 420.000 | 500.000 | TL |
| Pazarlık Payı | 8% | 8% | 18% | 38% | 8% | % |
| Düzeltilmiş Değer (B) | 1.012.000 | 345.000 | 287.000 | 260.400 | 460.000 | TL |
| Pazarlanan Alan (C) | 8.500 | 1.600 | 1.082 | 1.000 | 3.200 | m² |
| Alan Düzeltmesi | 13% | 7% | 0% | 11% | 14% | % |
| Düzeltilmiş Alan (D) | 7.500 | 1.500 | 1.082 | 900 | 2.800 | m² |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 129 | 234 | 323 | 420 | 156 | TL/m²/Ay |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 135 | 230 | 265 | 289 | 164 | TL/m²/Ay |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 10% | 5% | -10% | -10% | 5% | % |
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi | 0% | -20% | -20% | -20% | -15% | % |
| Mimari Özellik Düzeltme | 0% | -10% | 5% | 0% | 0% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | -5% | -15% | -15% | -15% | -10% | % |
| Toplam Düzeltme | 5% | -40% | -40% | -45% | -20% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 142 | 138 | 159 | 159 | 131 | TL/m²/Ay |
| Ortalaması | 145.88 | TL/m²/Ay |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Konu gayrimenkulün kira değerinin 145,88 TL/m²/Ay olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar Kira Değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün kira değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, kiralık veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar kira değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek kiralık ofis ve işyeri emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar kira değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede 02.09.1976 tarihli mimari proje (26.488,18 m²) için 05.11.1976 tarihli inşaat ruhsatın (29.019 m²) düzenlendiği akabinde 24.11.1976 tarihi Yapı Kullanma İzin Belgesi (29.019 m²) alındığı görülmüştür. Konu mimari proje ile yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi üzerinde yazan inşaat alanları farklılık göstermektedir. Mimari projede 26.488,18 m² inşaat alanı belirtilmiş iken yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 29.019 m² inşaat alanı belirtilmiştir. Aradaki farkın mimari projede inşaat alanı olarak dikkate alınmayan teras, rampa, fuaye, bahçe duvarı, boşluk alanlarından kaynaklandığı düşünülmektedir. Kira sözleşmeleri incelendiğinde toplam kullanılan alanının 27.413 m² olduğu görülmüştür. Kullanılabilir alan içerisinde bina geneline hizmet eden kapalı otopark kullanımlı 3.bodrum kat (3.471,71 m²), 2. Bodrum Kat (3.006,91 m²) ve tesisat katı kullanımlı 2 adet katın (299,5 m² ve 176,6 m²) alanları bulunmaktadır. Taşınmaza emsal olarak dikkate alınan gayrimenkullerin kapalı otopark alanları ve tesisat katları olmaması sebebiyle, konu 3.bodrum kat, 2. Bodrum Kat ve 2 adet tesisat katı toplam büyüklüğü olan 6.955 m² alan, toplam satılabilir alandan (27.413 m²) çıkarılarak değerleme çalışmasında kullanılmıştır. Sonuç olarak Pazar Yaklaşımında ve Direkt Kapitalizasyon Yönteminde kullanılan alan büyüklüğü 20.458 m² olarak dikkate alınmıştır. (27.413 m² - 6.955 m² = 20.458 m² )
| Değerleme Tablosu – Pazar Kira Değeri | |||
|---|---|---|---|
| Alan (m²) | Değer (TL/m²/Ay) | Toplam (TL/Ay) | |
| 5708 Ada / 63 Parsel | 20.458 | 145.88 | 2.984.413 |
| Toplam Yaklaşık 2.985.000 TL/Ay |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Analizde "Taşınmaz Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri/Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Gayrimenkul için takdir edilen Pazar Kira Değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| Değerleme Tablosu – Pazar Kira Değeri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alan (m²) | Değer (TL/m²/Ay) | Toplam (TL/Ay) | |||
| 5708 Ada / 63 Parsel | 20.458 | 145.88 | 2.984.413 | ||
| Toplam Yaklaşık 2.985.000 TL/Ay | |||||
Yapı toplam brüt 27.413 m² kapalı alana sahip olup, bu alanın 1.657 m² lik kısmı Banka Şubesi olarak kullanılmaktadır. İş GYO A.Ş.'nin talebi ile bilgi amaçlı olarak İş Bankası Başkent Şubesi olarak kullanılan kısmın kira değeri belirtilmiştir. Alan bilgileri İş GYO A.Ş. tarafından iletilmiş olup, 1.657 m² için mevcut kira öngörüleri aşağıdaki gibi belirtilmiştir. Belirtilen alan içerisindeki ortak alan farkı dikkate alınarak, şube alanının zemin katta girişi bulunması sebebiyle, ortalama kira değerinin üzerinde birim değer görüşü belirlenmiştir.
| Toplam Yaklaşık 414.000 TL/Ay | |||
|---|---|---|---|
| 5708 Ada / 63 Parsel | 1.657 | 250 | 414.250 |
| Alan (m²) | Değer (TL/m²/Ay) | Toplam (TL/Ay) | |
| Değerleme Tablosu – Başkent Şube Pazar Kira Değeri |
Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar kira değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.
Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar kira değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Ofis" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar kira değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu
| Özet Tablo | Değer (TL/Ay) | |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | Pazar Kira Değeri | 2.985.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Kira Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı | Pazar Kira Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı Direkt Kapitalizasyon Yöntemi |
Pazar Kira Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi yaklaşımında ise konu gayrimenkullerden yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir.
Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkullerin pazar yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar kira değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Buna göre gayrimenkulün toplam Pazar Kira değeri için 2.985.000.-TL/Ay (İkiMilyonDokuzYüzSeksenBeşBin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.
7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.
Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Bu parsel istimlake tabidir." ve "83 m² lik alan istimlake tabidir." beyanı bulunmaktadır. Konu beyanlar ile ilgili olarak Çankaya Tapu ve Kadastro Müdürlüğünde araştırma yapılmış olup, beyanların herhangi bir geçerliliğinin bulunmadığı, parsel üzerinde yer alan yapılara ilişkin olarak şerh tarihinden sonra yapı kullanma izin belgesinin alındığı ve cins değişikliğinin yapılmış olduğu öğrenilmiştir.
Gayrimenkulün tapu kaydının şerhler hanesinde "Ego lehine 60 yıl müddetle kira şerhi." Şerhi bulunmaktadır. Konu şerh eski tarihli olup, bu şerhin de gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Mahallinde yapılan incelemelerde parsel üzerindeki yapının mimari projesiyle, yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir.
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kayıt belgesinin bulunduğu görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |
(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.
Sonuç Olarak:
Konu yapının ticari nitelikli gayrimenkul olması sebebiyle KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| Değer Tablosu (24.06.2024 tarihli) |
||||
|---|---|---|---|---|
| 1 Adet Bina | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||
| Aylık Pazar Kira Değeri | 2.985.000 | 3.582.000 TL/Ay |
||
| *%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.