Regulatory Filings • Jun 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
DEĞERLEME RAPORU İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İstanbul Finans Merkezi Projesi Ümraniye/İSTANBUL
Rapor No : 2024/1412
Rapor Tarihi : 27 Haziran 2024
MEHMET AYIKDIR Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET AYIKDIR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Esentepe Mahallesi Milangaz Caddesi Füsun Sokak Asia Residence No:73 A-Blok Kat 10 Daire 30 Kartal/İSTANBUL Tel: 0216 455 36 69 Fax: 0216 455 38 84 [email protected] http://www.novatd.com Tarih: 27/06/2024 13:54 Tarih: 27/06/2024 13:56
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi – No | : | 03 Haziran 2024 -001 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam mülkiyet |
| Değerleme Tarihi | : | 21 Haziran 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 27 Haziran 2024 |
| Rapor No | : | 2024/1412 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulü Adresi |
: | Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi No:22 Ticari bina Ümraniye/ İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, F22D23D4D pafta, 3328 ada içerisindeki "25 Katlı Betonarme İşyeri ve Arsası" vasıflı 4.797,45 m2 yüzölçümlü 9 no'lu parsel |
| Sahibi | : | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Tam) |
| Toplam Satılabilir Alan | : | 35.386,34 m² m2 |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM KİRA DEĞERLERİ (KDV HARİÇ) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Pazar Değeri | 5.251.560.000,-TL | 159.315.000,-USD | |||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|||||
| Barış METEKOĞLU Mehmet AYIKDIR |
|||||
| (SPK Lisans Belge No: 401255) (SPK Lisans Belge No: 401233) |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
.
| 1. BÖLÜM | DEĞER TANIMI VE UYGUNLUK BEYANI 3 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | RAPOR BİLGİLERİ 5 |
| 3. BÖLÜM | ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGLER 8 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 15 |
| 6. BÖLÜM | PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER19 |
| 7. BÖLÜM | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ31 |
| 8. BÖLÜM | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ48 |
| 9. BÖLÜM | SONUÇ 50 |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen taşınmazın pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar:
.
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu değerleme raporu, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 27.06.2024 tarihinde, 2024/1412 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporunu 401255 SPK Lisans belge no'suna sahip değerleme uzmanı Barış METEKOĞLU ile 401233 SPK Lisans belge no'suna sahip sorumlu değerleme uzmanı Mehmet AYIKDIR hazırlamıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 21.06.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 27.06.2024 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 010 no'lu ve 03.06.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
.
| Talep Tarihi | : | 15 Kasım 2021 |
|---|---|---|
| Ekspertiz Tarihi | : | 20 Aralık 2021 |
| Rapor Tarihi | : | 24 Aralık 2021 |
| Rapor No | : | 2021/6600 |
| Raporu Hazırlayanlar | : | Taşkın PUYAN / İşletmeci / SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 405206 |
| Onur KAYMAKBAYRAKTAR / İnşaat Mühendisi / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 401123 |
||
| Projenin mevcut durumdaki Pazar değeri |
: | 474.465.000,-TL |
2.
| Talep Tarihi | : | 02 Aralık 2020 |
|---|---|---|
| Ekspertiz Tarihi | : | 10 Aralık 2020 |
| Rapor Tarihi | : | 14 Aralık 2020 |
| Rapor No | : | 2020/7665 |
| Raporu Hazırlayanlar | Taşkın PUYAN / İşletmeci / SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 405206 |
|
| : | Onur KAYMAKBAYRAKTAR / İnşaat Mühendisi / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 401123 |
|
| Projenin mevcut durumdaki Pazar değeri |
: | 248.795.000,-TL |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : | Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||
|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : | İçerenköy Mahallesi, Prof. Dr. Necmettin Erbakan Caddesi, Kayışdağı İş Merkezi, No: 91, Kat: 3 Ataşehir / ANKARA |
||
| TELEFON NO | : +90 (216) 455 36 69 | |||
| FAALİYET KONUSU | : | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir. |
||
| KURULUŞ TARİHİ | : 16 Mayıs 2011 | |||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | |||
| TİCARET SİCİL NO | : 777424 | |||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI |
| TARİH VE NO.SU | : 23 Mayıs 2011 / 7820 |
|---|---|
Not-1 : Şirket, 29 Temmuz 2011 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 28.06.2012 tarih ve 4821 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent / İSTANBUL |
||
| TELEFON NO | : 0 (850) 724 23 50 | ||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 958.750.000,- TL | ||
| KURULUŞ TARİHİ | : 6 Ağustos 1999 | ||
| FİİLİ DOLAŞIMDAKİ PAYI | : % 37,30 | ||
| FAALİYET KONUSU | : Sermaye Piyasası Kurulu'nun, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak kurulmuş halka açık anonim ortaklıktır. |
||
| PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER |
: Türkiye'nin çeşitli bölgelerinde yer alan muhtelif gayrimenkuller |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden yukarıda adresi detaylı olarak verilen ve şirket portföyünde bulunan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir.
.
| SAHİBİ | : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| İLİ | : İstanbul | ||
| İLÇESİ | : Ümraniye | ||
| MAHALLESİ | : Finans Kent | ||
| PAFTA NO | : F22d23d4d | ||
| ADA NO | : 3328 | ||
| PARSEL NO | : 9 | ||
| ANA GAYRİMENKULÜN | |||
| NİTELİĞİ | : 25 Katlı Betonarme İşyeri Ve Arsası (*) | ||
| ARSA ALANI | : 4.797,45 m² | ||
| ARSA PAYI | : Tamamı | ||
| CİLT NO | : 2 | ||
| SAYFA NO | : 109 | ||
| YEVMİYE NO | : 34454 | ||
| TAPU TARİHİ | : 25.12.2012 |
(*) Taşınmaz için tapuda cins tashihi yapılmıştır.
Tapu kayıt sisteminden temin edilen 03.06.2024 tarihli takyidatlı tapu kayıt belgesine göre rapor konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh, haciz ve ipoteğe rastlanmamış olup aşağıdaki not bulunmaktadır.
.
• TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (12.07.2021 tarih ve 27004 yevmiye no ile)
Ümraniye Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 07.06.2023 tarihli yazısına göre rapor konusu taşınmaz; 19.06.2012 tasdik tarihli, İstanbul Finans Merkezi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'na göre; H: Serbest ve Emsal (E): 2,50 yapılaşma şartına sahip T2 lejantlı Ticaret Alanı'nda kalmaktadır.
| ADA/ PARSEL NO |
BLOK NO |
YAPI RUHSAT TARİHİ/RUHSAT NO |
BAĞ. BÖL. ADEDİ |
ORTAK ALAN DÂHİL BLOKLARIN TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
YAPI SINIFI |
|---|---|---|---|---|---|
| 3328 / 9 | --- | 29.05.2015 / 2015-3945 |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 10.11.2015 / 15-24084 |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 04.05.2016 / 16-7916 |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 17.03.2021 / 21-2083 |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 22.08.2022 / 22-4984 |
86 | 74.505,50 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 02.04.2024 / 24-145859 |
86 | 74.505,50 | V-A |
Proje bünyesinde yer alan bloğa ait yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tabloda listelenmiştir.
| ADA/ PARSEL NO |
BLOK NO |
YAPI KULLANMA İZİN BELGEİSİ TARİHİ/RUHSAT NO |
BAĞ. BÖL. ADEDİ |
ORTAK ALAN DÂHİL BLOKLARIN TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
YAPI SINIFI |
|---|---|---|---|---|---|
| 3328 / 9 | --- | 24.07.2023 / 23-98050 |
86 | 74.505,50 | V-A |
| 3328 / 9 | --- | 21.05.2024 / 24-148211 |
86 | 74.505,50 | V-A |
Onaylı mimari projesine göre rapor konusu projenin katlara göre inşaat alanlarının dağılımı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| KAT NO | İNŞAAT ALANI (m2) |
|---|---|
| 7. bodrum kat | 4.750,01 |
| 6. bodrum kat | 4.750,01 |
| 5. bodrum kat | 4.750,01 |
| 4. bodrum kat | 4.750,01 |
| 3. bodrum kat | 4.750,01 |
| 2. bodrum kat | 4.750,01 |
| 1. bodrum kat | 4.750,01 |
| Zemin kat | 4.556,07 |
| 1. kat | 3.549,36 |
| 2. kat | 2.731,80 |
| 3. kat | 2.731,80 |
| 4. kat | 2.731,80 |
| 5. kat | 1.832,63 |
| 6. kat | 1.832,63 |
| 7. kat | 1.832,63 |
| 8. kat | 1.832,63 |
|---|---|
| 9. kat | 1.832,63 |
| 10. kat | 1.832,63 |
| 11. kat | 1.832,63 |
| 12. kat | 1.832,63 |
| 13. kat | 1.832,63 |
| 14. kat | 1.832,63 |
| 15. kat | 1.832,63 |
| 16. kat | 1.832,63 |
| 17. kat | 1.832,63 |
| Çatı makina katı | 1.130,41 |
| Toplam | 74.505,5 |
Bağımsız bölüm bazında satılabilir alanları gösteren tablo aşağıda sunulmuştur.
| KULLANIM | BULUNDUĞU KAT |
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
BRÜT SATIŞ ALANI (m2) |
|---|---|---|---|
| TİCARET | ZEMİN KAT | 1 | 223,90 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 2 | 699,30 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 3 | 314,00 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 4 | 53,10 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 5 | 46,80 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 6 | 53,10 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 7 | 51,80 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 8 | 45,00 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 9 | 169,80 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 10 | 145,10 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 11 | 87,30 |
| TİCARET | ZEMİN KAT | 12 | 121,40 |
| TİCARET | 1.KAT | 13 | 83,80 |
| TİCARET | 1.KAT | 14 | 145,02 |
| TİCARET | 1.KAT | 15 | 82,90 |
| TİCARET | 1.KAT | 16 | 82,08 |
| TİCARET | 1.KAT | 17 | 115,70 |
| TİCARET | 1.KAT | 18 | 98,40 |
| TİCARET | 1.KAT | 19 | 96,30 |
| TİCARET | 1.KAT | 20 | 102,70 |
| TİCARET | 1.KAT | 21 | 293,90 |
| TİCARET | 1.KAT | 22 | 163,20 |
| TİCARET | 1.KAT | 23 | 133,60 |
| TİCARET | 1.KAT | 24 | 51,90 |
| OFİS | 2.KAT | 25 | 715,79 |
| OFİS | 2.KAT | 26 | 556,98 |
| OFİS | 2.KAT | 27 | 491,73 |
| OFİS | 2.KAT | 28 | 726,78 |
| OFİS | 3.KAT | 29 | 753,63 |
| OFİS | 3.KAT | 30 | 423,80 |
| OFİS | 3.KAT | 31 | 517,72 |
| OFİS | 3.KAT | 32 | 767,83 |
| OFİS | 4.KAT | 33 | 490,76 |
|---|---|---|---|
| OFİS | 4.KAT | 34 | 567,64 |
| OFİS | 4.KAT | 35 | 436,56 |
| OFİS | 4.KAT | 36 | 497,78 |
| OFİS | 5.KAT | 37 | 471,61 |
| OFİS | 5.KAT | 38 | 516,24 |
| OFİS | 5.KAT | 39 | 516,19 |
| OFİS | 5.KAT | 40 | 471,66 |
| OFİS | 6.KAT | 41 | 450,69 |
| OFİS | 6.KAT | 42 | 553,63 |
| OFİS | 6.KAT | 43 | 523,43 |
| OFİS | 6.KAT | 44 | 450,48 |
| OFİS | 7.KAT | 45 | 495,44 |
| OFİS | 7.KAT | 46 | 508,90 |
| OFİS | 7.KAT | 47 | 508,87 |
| OFİS | 7.KAT | 48 | 465,03 |
| OFİS | 8.KAT | 49 | 450,69 |
| OFİS | 8.KAT | 50 | 523,43 |
| OFİS | 8.KAT | 51 | 553,63 |
| OFİS | 8.KAT | 52 | 450,48 |
| OFİS | 9.KAT | 53 | 465,24 |
| OFİS | 9.KAT | 54 | 508,90 |
| OFİS | 9.KAT | 55 | 508,87 |
| OFİS | 9.KAT | 56 | 495,23 |
| OFİS | 10.KAT | 57 | 450,69 |
| OFİS | 10.KAT | 58 | 523,43 |
| OFİS | 10.KAT | 59 | 553,63 |
| OFİS | 10.KAT | 60 | 450,48 |
| OFİS | 11.KAT | 61 | 465,24 |
| OFİS | 11.KAT | 62 | 508,90 |
| OFİS | 11.KAT | 63 | 508,87 |
| OFİS | 11.KAT | 64 | 495,23 |
| OFİS | 12.KAT | 65 | 450,69 |
| OFİS | 12.KAT | 66 | 523,43 |
| OFİS | 12.KAT | 67 | 553,63 |
| OFİS | 12.KAT | 68 | 450,48 |
| OFİS | 13.KAT | 69 | 465,24 |
| OFİS | 13.KAT | 70 | 508,90 |
| OFİS | 13.KAT | 71 | 508,87 |
| OFİS | 13.KAT | 72 | 495,23 |
| OFİS | 14.KAT | 73 | 450,69 |
| OFİS | 14.KAT | 74 | 523,43 |
| OFİS | 14.KAT | 75 | 553,63 |
| OFİS | 14.KAT | 76 | 450,48 |
| OFİS | 15.KAT | 77 | 465,24 |
| OFİS | 15.KAT | 78 | 508,90 |
| OFİS | 15.KAT | 79 | 508,87 |
| OFİS | 15.KAT | 80 | 495,23 |
| OFİS | 16.KAT | 81 | 450,69 |
| OFİS | 16.KAT | 82 | 523,43 |
| OFİS | 16.KAT | 83 | 553,63 |
|---|---|---|---|
| OFİS | 16.KAT | 84 | 450,48 |
| OFİS | 17.KAT | 85 | 559,42 |
| OFİS | 17.KAT | 86 | 683,52 |
| Genel toplam | 35.386,34 |
Not: Bağımsız bölümler halihazırda mimari projelerinin haricinde eklentili brüt alanları ile kiraya sunulmaktadır. Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazarlanan kiralanabilir alanı ticari nileikli bağımsız bölümler toplam brüt 3.460,10 m2 , ofis nitelikli bağımsız bölümler toplam brüt 31.926,24 m2 olmak üzere toplam brüt 35.386,34 m²'dir.
Taşınmazın tapu kayıtları üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerine (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Yapılan incelemelerde taşınmazın mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik yapılmadığı belirlenmiştir.
.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazın hukuki durumuna olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Taşınmazın imar durumu "T2 Rumuzlu Ticaret Alanı"'dır. Bölgede genel olarak Ticaret Alanı lejantına sahip parseller üzerinde ticari amaçlı yapılar bulunmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu binayla alakalı olarak değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı da bulunmamaktadır.
Değerleme tarihi itibariyle rapor konusu gayrimenkul yapı kullanma izin belgelerini almış bağımsız bölüm niteliğindedirler. Gayrimenkul için herhangi bir satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca 3328 ada 9 no'lu parsel üzerinde yer alan yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun 3.1.4 bölümünde yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
Projenin yapı denetim işleri Bulgurlu Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No: 96, Daire: 6 Üsküdar İstanbul adresinde konumlu olan Çırağan Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır. Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olup halihazırda yapı denetim ile ilişiği kalmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.
Rapor konu taşınmazın konumlu olduğu bina için C enerji performansında Y243487FBB879 numaralı ve 22.08.2022 tarihli belge bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın LEED Gold sertifikası da bulunmaktadır.
.
Değerlemeye konu taşınmaz; İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Finanskent Mahallesi, Finans Sokak üzerinde, 22 kapı numaralı yerde konumlu İş GYO Binasıdır.
Değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı İş GYO Binasına Trio Konutları'nın üzerinde konumlandığı Halk Caddesi'ni dik olarak kesen ve Trio Hillside Tesisleri'nin yanından uzanan Ihlamur Sokak'ı takiben yaklaşık 1 km devam edildikten sonra kavşaktan düz devam edilerek ulaşılmaktadır.
Bölgede; Sarphan Finans Park Projesi, Uphill Court Projesi, Kent Plus Projesi, Ağaoğlu My World Projesi, Deluxia Projesi, Eyüpoğlu Kreşi, Varyap Meridian Projesi ve Fenerbahçe Spor Kulübü'ne ait spor kompleksi yer almaktadır.
Proje TEM Otoyolu bağlantısına 500 m, Ataşehir Belediyesi Ek Hizmet Binası'na yaklaşık 1 km, Trio Hillside Tesislerine 1,5 km, Ataşehir Merkeze 1,5 km, D100 (E-5) Karayolu'na 4 km, FSM Köprüsüne ise yaklaşık 15 km mesafede yer almaktadır.
Bölge, Ümraniye Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup tamamlanmış altyapıya sahiptir.
.
| YAPI TARZI | Betonarme karkas |
|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | Ayrık (Blok) |
| YAPININ YAŞI | Yeni Bina |
| BİNANIN TOPLAM İNŞAAT ALANI |
74.505,5 m² |
| ELEKTRİK | Şebeke |
| JENERATÖR | AKSA marka, 3 adet 1.100 KVA, 2 adet 1.400 KVA kapasiteli |
| ENERJİ KİMLİK BELGESİ | Mevcut |
| PARATONER | Mevcut (Faraday Kafesi) |
| ISITMA/SOĞUTMA SİSTEMİ | (Carrier Marka) 3 adet 1000 Kw ve 1 Adet 500kw Vidalı kompresörlü ve Low noise özellikli tip hava soğutmalı Chiller grubu. (Buderus Marka) 3 adet 600Kw kapasiteli sıcak su kazanı |
| KLİMA SANTRALLERİ | (Systemair Marka)21 adet Klima Santrali, 5 adet Hücreli Fan, 10 adet Kanal Tipi Fan,19 Adet Aksiyel Fan, 30 adet Jet Fan |
| ASANSÖR / YÜRÜYEN MERDİVEN |
13 tane Buga Otis Asansör / 4 Yürüyen Merdiven |
| SU-KANALİZASYON | Şebeke |
| SICAK SU KAZANI | 3 adet (Buderus Marka) |
| SU DEPOSU | Mevcut (Toplam 704 ton kapasiteli) |
| HİDROFOR | (Wilo Marka) 6 adet Hidrafor, 23 adet Sirkülasyon pompası, 18 Adet Terfi Pompası |
| GÜVENLİK | Kapalı devre CCTV sistemi (194 adet kamera ve 3 adet NVR), kartlı geçiş sistemi, 6 adet X-Ray cihazı(Bina Girişi), 1 adet X-Ray cihazı ( Mal Kabul) ve 10 adet manyetik kapı |
| YANGIN TESİSATI | Binanın tamamında sulu söndürme sprinkler sistemi mevcut. Elektrik ve sistem odalarında pre-action ve FM 200 gazlı söndürme mevcut. (Patterson Marka) 2 Adet 750 GPM 160Mss yangın pompası |
| Yangın panelleri, duman ve ısı detektörleri, yangın YANGIN SİSTEMİ telefonları ve anons üniteleri |
|
| OTOMASYON SİSTEMİ | (Johnson Control Marka) Otomasyon Sistemi 25 adet DDC otomasyon panosu ve bunlara bağlı 40 adet kontrolör |
| ENERJİ SİSTEMİ | LEED Gold sertifikası mevcuttur |
| OTOPARK | Kapalı otopark alanı mevcuttur. |
.
| ADA/ PARSEL NO |
BELGE NİTELİK |
BELGE TARİHİ/ NO |
BAĞ. BÖL. ADEDİ |
ORTAK ALAN DÂHİL BLOKLARIN TOPLAM KULLANIM ALANI (m²) |
YAPI SINIFI |
|---|---|---|---|---|---|
| 3328 / 9 | RUHSAT | 29.05.2015 / 2015-3945 (Yeni Yapı) |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | RUHSAT | 10.11.2015 / 15-24084 |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | RUHSAT | 04.05.2016 / 2016-7916 (Şantiye Şefi Değişikliği) |
76 | 71.155,23 | V-A |
| 3328 / 9 | RUHSAT | 17.03.2021 / | 76 | 71.155,23 | V-A |
| 21-2083 (Şantiye Şefi Değişikliği) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 3328 / 9 | RUHSAT | 22.08.2022 / 22-4984 (Tadilat) |
86 | 74.505,50 | V-A |
| 3328 / 9 | RUHSAT | 22.04.2024 / 24-14589 (Tadilat) |
86 | 74.505,50 | V-A |
| 3328 / 9 | İSKAN | 24.07.2023 / 23-98050 (Tadilat) |
86 | 74.505,50 | V-A |
| 3328 / 9 | İSKAN | 21.05.2024 / 24-148211 (Tadilat) |
86 | 74.505,50 | V-A |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
5.4 Varsa, mevcut yapıyla veya inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara ilişkin bilgiler
Rapor konusu taşınmazların bulundukları yapılar için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
Taşınmazlar için yapı izin belgelerinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
5.6 Gayrimenkulün değerleme tarihi itibariyle hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi
Değerleme tarihi itibariyle binada zemin ve 1. Katta yer alan taşınmazlar iş yeri / dükkân niteliğinde olup henüz iç dekorasyonu yapılmamış ve kiralanmamış vaziyette boş durmakta, 2 ve 17 arası katlarda yer alan taşınmazlar ofis niteliğinde olup dekorasyonu yapılmamış ve boş şekilde (Shell & core) durmaktadır.
2013 yılı ikinci yarısından itibaren dünyadaki küresel ekonomik gelişmeler neticesinde, özellikle FED'in yaptığı parasal genişlemenin sonlanacağı beklentisi, darbe girişimi ve diğer jeopolitik risklerle beraber faizler artış eğilimine girmiştir. 2015 yılı sonu ve 2016 yılının ilk çeyreğinde faiz oranları % 11 mertebelerine kadar çıkmıştır. 15 Temmuz'da yaşanan darbe girişimi sonrası alınan önlemler ve iyileşen risk algısı ile Haziran 2016 da faizle % 8,75'e gerilemiştir. Aralık 2016 itibariyle faiz oranları % 9 mertebelerinde seyretmesine karşın 2017 Aralık ayı itibariyle % 13,5'ların üzerine kadar çıkmıştır. 2018 Haziran ayında faiz oranları % 19 Ekim ayında ise bu oran % 27 mertebelerine kadar çıkmıştır. Ancak alınan ekonomik önlemler sayesinde 2019 yıl içinde faiz oranları önce % 19 mertebelerine sonra kademeli olarak merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde faiz oranları % 12 bandına gerilemiştir. 2020 yılında da faiz oranlarının kademeli olarak düşürerek tek haneli rakamlara gelmiştir. 2021 yılı itibariyle ani kur artışlarına önlem için politika faizinde indirim yönüne gidilmiştir. 2021 yılı ikinci yarısında ise politika faizinde toplamda 500 baz puan indirime gidilmiş ve üretim, istihdam, büyüme, ihracata odaklı yeni bir ekonomik model uygulamasına geçilmiştir. Ancak yapılan faiz indirimleri kur artışlarının daha da hızlanmasına sebep olmuştur. Bunun üzerine 2021 Aralık ayının ikinci yarısında Cumhurbaşkanlığı Kararı ile çıkarılan Kur Garantili Mevduat Faiz Oranı modeli, döviz kurunda yaklaşık %20 civarında geri çekilme yaşansa da sonraki süreçte kur eski zirvelerini geçmiştir. Son dönemde maliyet politikalarında değişikliğe gidilerek gösterge faizleri % 50'ye yükseltilmiştir.
Üretim yöntemine göre dört dönem toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2023 yılında bir önceki yıla göre % 4,5 artmıştır.
Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2023 yılında bir önceki yıla göre % 75,0 artarak 26 trilyon 276 milyar 307 milyon TL olmuştur.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri %9,0, inşaat % 7,8, hizmetler % 6,4, diğer hizmet faaliyetleri % 4,6, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri % 3,8, gayrimenkul faaliyetleri % 2,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri % 1,2 ve sanayi % 0,8 arttı. Tarım sektörü ise % 0,2 azalmıştır.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre % 4,0 artmıştır.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,9 artarak 8 trilyon 431 milyar 375 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 304 milyar 402 milyon olarak gerçekleşmiştir.
.
Mevcut Enflasyon Verileri
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %3,16, bir önceki yılın Aralık ayına göre %15,06, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,50 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,50 olarak gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %50,10 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise % 104,07 ile eğitim olmuştur.
Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-0,02 ile alkollü içecekler ve tütün oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise % 13,08 ile eğitim olmuştur.
Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu.
.
| Mart 2024 | Mart 2023 | Mart 2022 | |
|---|---|---|---|
| Bir önceki aya göre değişim oranı | 3.16 | 2.29 | 5.46 |
| Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı | 15.06 | 12.52 | 22.81 |
| Bir önceki yılın aynı ayna göre değişim oranı | 68.50 | 50.51 | 61.14 |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı | 57.50 | 70.20 | 29.88 |
Kaynak: TUİK
İnşaat yatırımlarında 2021 yılının ikinci çeyrek döneminde sektöre moral olan artış, sonraki çeyreklerde yerini gerilemeye bırakmış ve sektörel yatırımlar geçen yılın sonunda %5,5 oranında daralmıştır. Yatırımlar 2022 yılında ilk 3 çeyrek dönemde sırasıyla %6,6, %9,9 ve %19,9 oranlarında küçülmüştür. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat yüzde 8 büyümüştür. 2023 yılını ise toplam % 10,8 ile tamamlamıştır.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %7,9, daire sayısı %16,0 ve yüzölçümü %8,8 artmıştır.
Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 60,3 milyon m² iken; bunun 33,7 milyon m²'si konut, 12,8 milyon m²'si konut dışı ve 13,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yuzolcum (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 138 535 | 44,1 | 726 649 | 30.9 | 151 476 324 | 34,5 | |
| ı | 33 555 | 136.9 | 174 579 | 116,8 | 34 289 623 | 95.3 | |
| Ħ | 30 530 | 55,6 | 157 670 | 14.4 | 31 774 138 | 15.6 | |
| 捆 | 30 425 | 20.2 | 149 855 | 6,2 | 33 331 148 | 19.6 | |
| IV | 44 025 | 18,7 | 244 545 | 25,0 | 52 081 415 | 31.2 | |
| 2022 | 127 885 | $-7,7$ | 697 596 | $-4,0$ | 145 923 449 | $-3,7$ | |
| 1 | 26 139 | $-22,1$ | 130 400 | $-25,3$ | 27 506 415 | $-19.8$ | |
| Ħ | 29 083 | $-4.7$ | 144 521 | $-8.3$ | 30 806 048 | $-3,0$ | |
| Ш | 28 3 22 | $-6.9$ | 145 840 | $-2.7$ | 32 188 352 | $-3.4$ | |
| IV | 44 341 | 0,7 | 276 835 | 13,2 | 55 422 634 | 6,4 | |
| 2023 | 138 270 | 8,1 | 843 077 | 20,9 | 165 826 402 | 13,6 | |
| 23 889 | $-8,6$ | 131 543 | 0,9 | 26 951 574 | $-2.0$ | ||
| $\mathbb{H}$ | 31 093 | 6,9 | 192 652 | 33,3 | 39 236 670 | 27,4 | |
| Ħ | 35 464 | 25,2 | 197 624 | 35.5 | 39 356 502 | 22,3 | |
| IV | 47824 | 7,9 | 321 258 | 16,0 | 60 281 655 | 8,8 |
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %3,41 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,46 arttı, işçilik endeksi %1,48 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,82 arttı, işçilik endeksi %108,98 artmıştır.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %3,28 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,38 arttı, işçilik endeksi %1,34 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,10 arttı, işçilik endeksi %108,35 artmıştır.
Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,1 azalarak 105 bin 394 oldu. Konut satışlarında İstanbul 19 bin 40 konut satışı ve %18,1 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 523 konut satışı ve %9,0 pay ile Ankara, 6 bin 413 konut satışı ve %6,1 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 23 konut ile Ardahan, 42 konut ile Bayburt ve 55 konut ile Hakkari olmuştur.
Konut satışları Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 azalışla 279 bin 604 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,0 azalış göstererek 12 bin 880 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,0 azalışla 27 bin 622 olmuştur.
Mart ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 105'i; Ocak-Mart dönemindeki ipotekli satışların ise 6 bin 569'u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Kaynak: TUİK
.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,3 artarak 92 bin 514 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,3 artışla 251 bin 982 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,6 artarak 34 bin 399 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 88 bin 256 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,9 azalarak bin 778 oldu. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,7 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi.
.
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2017=100), 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artarak 1.126 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58,3 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 5,1 oranında azalış göstermiştir.
Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 1,5, 2,0 ve 1,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 45,6, 72,9 ve 57,4 oranlarında artış göstermiştir.
Tehditler:
.
2020 yılının ilk çeyreğinde tüm dünyada görülen Covid 19 salgını nedeniyle ekonomiler durma noktasına gelmiş konut sektörü de bu durumdan çok olumsuz etkilenmiştir. Haziran ayı itibariyle konut kredilerinin kampanyalarla en düşük oranlara gerilediği, vadelerin 18 yıla çıkarılmasıyla konut sektörü canlanmış ve bu durum fiyatlara da yansıyarak artış göstermiştir. Eylül ayı itibariyle kur artışının da etkisi görülmüş ve faizler de artış göstermiştir. Bu artış konut fiyatlarını baskılasa da artan enflasyon ve maliyetlerin etkisiyle konut fiyatları son bir yıl içerisinde ciddi yükselişler yapmıştır. Geçtiğimiz yılı yukarıda bahsedilen nedenlerden ötürü gayrimenkul fiyatlarının yukarı yönlü artış hızı son çeyrekte yavaşlasa da artışı devam etmiştir. 2024 yılının ilk yarısında artan faiz oranları ve seçici kredi politikalarıyla gayrimenkule yönelik krediye ulaşım imkanları azalsa da yüksek kur ve enflasyon beklentileri nedeniyle düşük talep – yüksek fiyat seyri devam etmektedir.
Şehrin kuzeyinde Şişli - Mecidiyeköy'ü takiben Esentepe ve Zincirlikuyu'da yoğunlaşmaya başlayan ticari faaliyetler ve ofisler, daha sonraki yıllarda Levent - Maslak aksına doğru gelişmiştir. Zaman içinde bu bölgeler yeni MİA olarak tanımlanmaya başlanmıştır. Örneğin 1980'lerin sonundan itibaren Büyükdere Caddesi üzerinde bulunan Yapı Kredi Plaza'nın faaliyete geçmesiyle, Büyükdere Caddesi üzerinde yeni ofis projeleri gerçekleştirilmiştir. Bu aks zamanla finans ve servis sektörünün yoğun olarak bulunduğu, uluslararası firmalar tarafından tercih edilen bir bölge haline dönüşmüştür. Bugün bu bölge halen Avrupa yakasında İstanbul'un en fazla tercih edilen ofis bölgesi niteliğindedir.
Günümüzde İstanbul Ofis Piyasası (MiA) açılan Metro'nun da etkisi ile Büyükdere Caddesi - Maslak hattında yoğunlaşmaktadır. Son on yılda bu hat üzerinde gerek yeni açılan AVM'ler gerekse yüksek standarttaki ofis alanları bölgeye talebi arttırmıştır. Ayrıca Esentepe - Zincirlikuyu - Levent - Maslak istikametinde açılan yeni yüksek yapılı plaza tarzı ofislerin de bu gelişmede etkisi bulunmaktadır. 1990'ların sonlarına doğru İstanbul ofis piyasası doğuda Anadolu yakasına, batıda ise havaalanı istikametine doğru yoğunluğunu arttırmaya başlamış ve Anadolu yakasında Altunizade ile başlayan MİA gelişimi Kavacık, Kozyatağı ve Ümraniye'ye doğru gelişmiştir. Son yıllarda D100 Karayolu üzerinde Kartal – Maltepe bölgesinde de ofis yapıları geliştirilmiştir. Son yıllarda birçok büyük şirketin ve bankaların genel müdürlüklerini Anadolu yakasına taşıdığı izlenmektedir. 1990'ların sonralarında havaalanı yönüne de gelişme gösteren MİA bugün özellikle Basın - Ekspres Yolu üzerinde yoğunlaşmış durumdadır.
Artık İstanbul ofis piyasasına genel olarak bakıldığında yeni bölgeler geliştikçe eski bölgelerin gözden düştüğü görülmektedir. Şehrin eski MİA'ları binaların teknolojik ve fiziksel eskimeleri nedeni ile C sınıfı binalar olarak kalmıştır. 1980 - 1990 arasında gelişmiş ofis alanları ise yine aynı sebeplerden B ve C tipi, 1990'dan sonra geliştirilmiş ofisler ise B ve A tipi ofisler olarak göze çarpmaktadır. Bununla birlikte halen eski MİA alanlarında kalmayı tercih eden eski şirketler de bulunmaktadır. Bunların bir kısmı binalarını yenileyerek iş hayatlarına devam etmektedirler.
Ofis binaları; kullanıcılarına sunabildiği imkânlar doğrultusunda, kendi değerini belirlemektedir. Kullanıcıların taleplerini karşılayan kalite ve yeterliliğe sahip ofis binalarında doluluk oranlarının daha yüksek olduğu ve daha uzun süreli kiralama sözleşmeleri ile hizmet verdikleri bilinmektedir. Ofis binalarının sınıflarına göre kalite ve altyapı donanımını sınıflandırmak gerekirse, en belirgin özellikleri şu aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:
.
İstanbul genelinde yeni yapılan ofis binalarının kiralama veya satın almalarda fark etmeksizin shell&core (kaba teslim) denilen şekilde teslim edilmesi kabul görmüş bir uygulamadır. Bu teslim şekli tüm klima tesisatlarının ofisin kapısına kadar geldiği, iç mekânda ise mülkün çıplak olarak teslim edildiği ancak asansör, bina girişi ve ortak kullanım hacimlerinin -yani binanın çekirdek kısmının- tamamen inşa edilerek teslim edildiği bir uygulamadır. Ofislerin yapıldıktan sonra ilk teslimlerinde iç hacimlerinde ıslak mekanlar, bölme duvarlar, iç havalandırma tesisat ve cihazları, yükseltilmiş döşeme ve tavan yapılmamış olarak teslim gerçekleştirilmektedir. İlk yatırım maliyetlerinin yüksekliği sebebi ile ofislerin ilk kiralaması yavaş olmaktadır. Öte yandan bu harcamalar kiracıların ofisleri kiralama sürelerini uzatmaktadır. Dekorasyonu yapılmış olan ofislerde ikinci elden kiralamalar daha hızlı gerçekleşmektedir.
.
Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsamaktadır.
2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7,14 milyon m² olarak kaydedilmiştir. 2023 yılında toplamda 315.473 m² işlem gerçekleşerek, 2022'ye kıyasla % 40 oranında azalma olduğu kaydedilmiştir. Ayrıca toplam kiralama işlemlerinin %32'si ilk yarıda gerçekleşirken, % 68'i ikinci yarıda gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, yıl genelinde metrekare bazında kiralama anlaşmalarının %34'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla aynı oranda işlem gerçekleştiği görülmüştür.
Merkezi İş Alanı (MİA)'nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,3; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,2 olarak belirlendi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 26,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 10,6 ABD Doları /m² /ay 'dir.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %8,9; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 13,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,2; kira ortalaması 18,7 ABD Doları /m² /ay olmuştur.Yılın dördüncü çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri ise
İstanbul Ofis Pazarı'ndaki 2024 birinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı; MİA stok payı 2024 yılının birinci çeyrek döneminde %27 olarak belirlenmiş, MİA Dışı-Avrupa (Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Basın Ekspres) 2024 yılının birinci çeyrek döneminde MİA Dışı-Avrupa'nın stok payı %17 olmuştur. MİA Dışı-Asya (Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye) ise stok payı 2024 birinci çeyrekte %21 seviyesindedir.
MİA'daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 26,4 ABD Doları /m² / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 10,6 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 13,1 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 10,8 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya'daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 18,7 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarında 8,2 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedilmiştir. Kozyatağı bölgesinde ortalama kira değerleri 24,-USD mertebelerindedir.
.
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2024 yılı itibariyle nüfusu 15.655.924 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çekmektedir.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir.
Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kağıt ürünleri ve alkollü içecekler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; İstanbul havalimanı Arnavutköy ilçesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehiriçi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehirhatları vapurlarını ve deniztaksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
.
Olumlu etkenler:
.
Olumsuz etken:
o Son dönemde faizlerin yüksek seyretmesinden dolayı gayrimenkul fiyatlarında bir daralma yaratması.
Değerlemede ayrıca "gayrimenkulün değerine etki eden özet faktörler" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazların pazar değerleri takdir olunmuştur.
.
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir.
Bu çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir. Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmaında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yöntemleri kullanılmıştır. Pazar değerinin tepitinde maliyet yaklışımı yöntemi sağlıklı sonuçlar vermediğinden dolayı kullanılmamıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder."
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, kira değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m² birim pazar kira değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek kiralık ofis ve dükkân emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek yakın bölgedeki benzer nitelikte olan ofis ve dükkanların güncel bilgileri aşağıda sunulmuştur.
.
Not: Emsallerin birim kira değerlerinin ortalaması 460,-TL mertebesindedir.
Not: Emsallerin birim kira değerlerinin ortalaması 760,-TL mertebesindedir.
Metropol İstanbul projesinde 2. katta konumlu brüt kullanım alanı 670 m2 olarak beyan edilen ofis 490.000,-TL bedelle kiralıktır. (m2 birim kira değeri 730,-TL) Emlak Ofisi : 0 (533) 208 58 51
Not: Emsallerin birim kira değerlerinin ortalaması 705,-TL mertebesindedir.
.
Not: Emsallerin birim kira değerlerinin ortalaması 1.190,-TL mertebesindedir.
Not: 2 no'lu emsal dekorasyonlu olup dekorasyonsuz ofise göre %10'luk bir iskonto yapılmıştır. Bu durumda emsallerin birim kira değerlerinin ortalaması 1.015,-TL mertebesindedir.
.
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 75 | 79.000 | 1.055 |
| Dükkan | -- | 457 | 250.000 | 545 |
| Dükkan | -- | 98 | 85.000 | 880 |
| Dükkan | -- | 277 | 200.000 | 720 |
| Dükkan | -- | 120 | 195.000 | 1.625 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 965 |
.
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 80 | 98.000 | 1.225 |
| Dükkan | -- | 172 | 200.000 | 1.165 |
| Dükkan | -- | 180 | 130.000 | 720 |
| Dükkan | -- | 200 | 150.000 | 750 |
| Dükkan | -- | 205 | 150.000 | 730 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 920 |
Emlak Ofisi : 0 (533) 343 65 65
.
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 700 | 500.000 | 715 |
| Dükkan | -- | 330 | 225.000 | 680 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 700 |
Emlak Ofisi : 0 (551) 203 19 07
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 340 | 41.250.000 | 121.325 |
| Dükkan | -- | 240 | 29.250.000 | 121.875 |
| Dükkan | -- | 178 | 27.000.000 | 151.685 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 131.630 |
Emlak Ofisi : 0 (507) 245 01 45
.
(m2 birim satış değeri 186.045,-TL birim kira değeri 1.165,-TL) Emlak Ofisi: 0 (536) 707 96 93
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 177 | 32.000000 | 186.045 |
| Dükkan | -- | 157 | 32.000.000 | 203.820 |
| Dükkan | -- | 155 | 27.500.000 | 177.420 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 189.095 |
| NİTELİĞİ | KATI / TİPİ | BRÜT ALANI (m2) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Dükkan | -- | 150 | 12.000.000 | 80.000 |
| Dükkan | -- | 680 | 65.000.000 | 95.590 |
| Ortalama m² Birim Değeri | 87.795 |
Emlak Ofisi : 0 (532) 611 42 55
.
Ofis bloğunun 20. normal katında konumlu olan brüt 100 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen 1+1 tipi ofisin satış değeri 12.200.000,-TL'dir. Ofis dekorasyonludur. (m2 birim satış değeri 122.000,-TL) Emlak Ofisi : 0 (532) 225 74 93
Not: Emsallerin birim satış değerlerinin ortalaması 157.965,-TL mertebesindedir.
.
Not: Emsallerin birim satış değerlerinin ortalaması 147.810,-TL mertebesindedir.
Not: Emsallerin birim satış değerlerinin ortalaması 142.190,-TL mertebesindedir.
.
Nida Kule projesinde 7. katta konumlu brüt kullanım alanı 395 m2 olarak beyan edilen 5+0 tipi ofis 64.500.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim kira değeri 163.290,-TL) Emlak Ofisi : 0 (532) 373 75 73
Nida Kule projesinde konumlu brüt kullanım alanı 233 m2 olarak beyan edilen 5+0 tipi ofis 33.150.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim kira değeri 142.275,-TL) Emlak Ofisi : 0 (530) 051 20 94
Not: Emsallerin birim satış değerlerinin ortalaması 152.785,-TL mertebesindedir.
Not: Emsallerin birim satış değerlerinin ortalaması 175.875,-TL mertebesindedir.
.
Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan ofis ve işyerleri (dükkan) araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte kiralaması gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada kiralık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal taşınmazların sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal taşınmazlar; konum / lokasyon, büyüklük, fiziksel özellik, mülkiyet durumu, gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Değerlendirme kriterleri ise çok daha kötü, daha kötü, kısmen kötü, benzer, kısmen iyi, daha iyi, çok daha iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| TANIMLAR | Oran Aralığı | |
|---|---|---|
| Çok daha kötü | Çok daha büyük | % 20 üzeri |
| Daha kötü | Daha büyük | % 11 - % 20 |
| Kısmen kötü | Kısmen büyük | % 1 - % 10 |
| Benzer | Benzer | % 0 |
| Kısmen iyi | Kısmen küçük | - % 10 – (-% 1) |
| Daha iyi | Daha küçük | - % 20 – (-% 11) |
| Çok daha iyi | Çok daha küçük | - % 20 üzeri |
.
| Sarphan Finanspark |
Varyap Meridian |
Teknik Yapı Deluxia |
Nida Kule | Metropol İstanbul |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Yüzölçümü (m2) | --- | --- | --- | --- | --- |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
157.965 | 147.810 | 175.875 | 152.785 | 142.190 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 5% | -5% | 5% | 0% |
| Proje Niteliği Düzeltmesi | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% |
| Fiziksel / İnşaat Özellikleri için düzeltmesi |
10% | 15% | 10% | -10% | 0% |
| Pazarlık payı | -40% | -20% | -20% | -20% | -20% |
| Toplam şerefiye farkı | -10% | 15% | -5% | -15% | -10% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 142.170 | 169.980 | 167.080 | 129.865 | 127.970 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
147.415 |
| Sarphan Finanspark |
Varyap Meridian |
Newwork Nidakule Metropol My |
İstanbul | Finans Merkezi |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüzölçümü (m2) | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
460 | 760 | 1.015 | 1.190 | 705 | 930 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 5% | -5% | 5% | 0% | 0% |
| Proje Niteliği Düzeltmesi | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 0% |
| Fiziksel / İnşaat Özellikleri için düzeltmesi / Büyüklük |
20% | 15% | 10% | -10% | 0% | 0% |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -15% | -15% | -10% | -15% |
| Toplam şerefiye farkı | 30% | 25% | 0% | -10% | 0% | -15% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 600 | 950 | 1.015 | 1.070 | 705 | 790 |
| Ortalama emsal değeri (TL) | 855 |
.
| Sarphan Finanspark |
Dumankaya İkon |
Sinpaş Finanşehir |
Ataşehir | |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım alanı (m2) | 252 | 415 | 163 | 375 |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
138.630 | 87.795 | 189.095 | 163.305 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi (Reklam kabiliyeti vs.) |
10% | 40% | 10% | 10% |
| Proje niteliği düzeltmesi | 10% | 40% | 10% | 20% |
| Fiziksel / İnşaat Özellikleri için düzeltmesi |
0% | 0% | 0% | 0% |
| Proje İnşaat Seviyesi düzeltmesi |
0% | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık payı | -20% | -20% | -25% | -25% |
| Toplam şerefiye farkı | 0% | 60% | -5% | 5% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 138.630 | 140.470 | 179.640 | 171.470 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
157.555 |
| Sarphan Finanspark |
Ağaoğlu My Ofis |
Sinpaş Finanşehir |
Ataşehir | |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım alanı (m2) | 205 | 515 | 168 | 435 |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
965 | 700 | 920 | 1.200 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi (Reklam kabiliyeti vs.) |
0% | 0% | 10% | 0% |
| Proje Niteliği Düzeltmesi | 10% | 10% | 10% | 5% |
| Fiziksel / İnşaat Özellikleri için düzeltmesi / Büyüklük |
0% | 10% | 0% | 0% |
| Proje İnşaat Seviyesi düzeltmesi |
0% | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -15% | -20% |
| Toplam şerefiye farkı | 0% | 10% | 5% | -15% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 965 | 770 | 965 | 1.020 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
930 |
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizlerinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaat kaliteleri ve mevcut kullanım fonksiyonları dikkate alınarak; değerlemeye konu taşınmazın arsa payı da dahil sözleşmeye esas toplam satılbilir alanları üzerinden ortalama m2 birim pazar değeri ile toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| DÜKKAN KISIMLARI İÇİN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m2) |
AYLIK BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
YUVARLATIŞMIŞ AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
| 3.460,10 | 930 | 3.220.000 | 157.555 | 545.155.000 |
| OFİS KISIMLARI İÇİN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m2) |
AYLIK BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
YUVARLATIŞMIŞ AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
| 31.926,24 | 855 | 27.300.000 | 147.415 | 4.706.405.000 |
Not: Toplam satılabilir alanın 3.460,10 m2 'si ticari ünite (dükkan niteliğinde) kalan 31.926,24 m2'si ise ofis alanıdır.
.
| NİTELİK | TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) |
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (M2) |
|---|---|---|
| TİCARİ | 545.155.000 | 3.460,10 |
| OFİS | 4.706.405.000 | 31.926,24 |
| TOPLAM | 5.251.560.000 | 35.386,34 |
Gelir bazlı mülk değerleme, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılabilir.
Bunlar; ''direkt ya da doğrudan kapitalizasyon'' denilen ve mülkün yalnızca bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım veya ''getiri kapitalizasyonu'' denilen ve mülkün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarının bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Piyasa bilgileri bölümünde yer alan emsallerin m2birim kira değerlerinin satış değerlerine olan oranları incelendiğinde;
Ofisler için; bölgedeki nitelikli ofis projelerinde Sarphan, Varyap Meridian, Metropol, Nidapark vs emsaller için geri dönüş süresi ortalama 230 ay (19 yıl)'dır.
Dükkanlar için bölge genelinde yapılan incelemelerde ise 15 yıl mertebelerinde bir geri dönüş süresi olduğu gözlenmiştir.
.
Ofisler için bölge ortalamalarına göre biraz daha güvenli tarafta kalınarak kapital oranı (1/16 yıl =) yaklaşık % 6,25 hesaplanmıştır. Dükkanlar için ise geri dönüş süresinin 15 yıl içerisinde kendisini amorti ettiği gözlenmiştir. Dükkanlar için kapital oranı ise (1/15 yıl =) yaklaşık % 6,65 olarak hesaplanmıştır.
Taşınmazların aylık kira değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazların Toplam Pazar Değeri denkliğinden hareketle taşınmazların pazar değerleri;
| Bağımsız Bölümlerin Bulunduğu Bloklar |
Yıllık Toplam Kira Değeri (TL) |
Kapitalizasyon oranı |
Taşınmazların Toplam Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| Ticari (dükkan) | 38.640.000 | 6,65 | 581.055.000 |
| Ofis | 327.600.000 | 6,25 | 5.241.600.000 |
| 5.822.655.000 GENEL TOPLAM |
.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Bu tanımdan hareketle taşınmazın konumları, büyüklükleri, mimari ve inşai özellikleri, mevcut durumları ve yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin mevcut kulanım şekilleri olan "mağaza / ofis" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| Pazar yaklaşımı ile ulaşılan değer | 5.251.560.000,-TL |
|---|---|
| Gelir Kapitalizasyonu yöntemi ile ulaşılan değer | 5.822.655.000,-TL |
| Uyumlaştırılmış Değer | 5.251.560.000,-TL |
Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler arasında fark olmaktadır.
Gelir kapitalizasyonu yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazın toplam pazar değeri 5.251.560.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
8.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçesi
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca 3328 ada 9 no'lu parsel üzerinde yer alan yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur
.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde tapu kayıtlarında yer alan kir şerhinin kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Rapor konusu taşınmaz ofis / işyeri niteliğindedirler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendine istinaden değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.
(Değişik: RG-17/1/2017-29951) Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz.
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
| 9. BÖLÜM | SONUÇ |
|---|---|
| ---------- | ------- |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari ve inşai özelliklerine, yasal izinlerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam pazar değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| TL | USD | |
|---|---|---|
| Toplam Pazar Değeri | 5.251.560.000 | 159.315.000 |
Not: Rapor tarihi itibariyle TCMB satış kuru 1,-USD = 32,9633 TL'dir.
Bu değere KDV dahil değildir. Taşınmazın KDV dâhil toplam pazar değeri 6.301.872.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Bilgilerinize sunulur. 27 Haziran 2024 (Ekspertiz tarihi: 21 Haziran 2024)
Saygılarımızla,
Barış METEKOĞLU Şehir ve Bölge Plancısı Değerleme Uzmanı
Mehmet AYIKDIR Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.