Regulatory Filings • Jun 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ BEŞİKTAŞ İLÇESİ'NDEKİ İŞ KULELERİ KOMPLEKSİ (ÇARŞI, KULE 2, KULE 3) 102 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
KİRA RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 03.06.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
05.06.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
25.06.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 27.06.2024 |
| RAPOR NO | ISGY-2405033 |
| KULLANIM AMACI | KİRA DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ BEŞİKTAŞ İLÇESİ'NDEKİ İŞ KULELERİ (ÇARŞI, KULE 2, KULE 3) 102 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM |
| DEĞERLEME ADRESİ | LEVENT MAHALLESİ, MELTEM SOKAK İŞ KULELERİ KOMPLEKSİ, ÇARŞI (NO:8), KULE-2 (NO:10), KULE-3 (NO:14) BEŞİKTAŞ / İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ -Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ek 9 İpotek Yazısı ISGY-2405033 BEŞİKTAŞ İŞ KULE (KİRA) 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihindeki kira değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ'de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu nieliğindedir.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların, değerleme tarihindeki kira Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için ISGY-2405033 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor hazırlanmamıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (KDV Hariç) |
|||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Kira Değeri (KDV Hariç) |
| 1420 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İstanbul |
| İlçesi | : | Beşiktaş |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | Rumeli Hisarı |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | 81 |
| Ada No | : | 1420 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 25.909,00 m² |
| Vasfı | : | Kargir İş Merkezi |
| Sınırı | : | Planındadır |
| Tapu Cinsi | : | Kat Mülkiyeti |
| Sahibi | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Hisse Oranı | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Yevmiye No | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Cilt No | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Sayfa No | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Tapu Tarihi | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
Mülkiyet listesi, tapu suretleri ve takbis belgeleri ekte yer almaktadır.
- Çarşı Blok, 1 no"lu bağımsız bölümün cilt ve yevmiye numaraları tapu suretinde sehven yerleri değiştirilerek yazılmıştır.
- Çarşı Blok, 31 Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın TAKBİS belgesinde taşınmazın nitelik bilgisi "Mağaza Acenta bir" olarak belirtilmiş olup, nitelik bilgisinin sehven yazıldığı düşünülmektedir. Bağımsız bölüm bilgisi 31 olarak yazılmıştır.
- Kule3 Blokta 201 no"lu bağımsız bölümün kat numarası tapu suretinde ve kat irtifakına esas mimari proje üzerinde bulunan bağımsız bölüm listesinde "13" yazmaktadır. Ancak rapor ekinde sunulan TAKBİS belgesinde kat numarası "12" yazılmış olup sehven yazıldığı düşünülmektedir.
- Kule3 Blok, 214 no"lu Bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ait TAKBİS belgesinde taşınmazın kat numarası "16" olarak belirtilmiş olup, kat bilgisinin sehven yazıldığı düşünülmektedir.
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 03.06.2024 tarihli takbis belgesi İş GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
* Yönetim Planı: 04/08/2004 ( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)
* Yönetim Planı Değişikliği: 16.01.2019 (16.01.2019 tarih ve 528 yevmiye)
-Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 136.000.000 USD, 1. dereceden, 20.07.2012 tarih ve 7596 yevmiye no ile ipotek kaydı bulunmaktadır.
-Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 2.500.000.000 TL, 2. dereceden, 01.07.2015 tarih ve 7218 yevmiye no ile ipotek kaydı bulunmaktadır.
-Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 2.500.000.000 TL, 1. dereceden, 01.11.2019 tarih, 12809 yevmiye no ile ipotek kaydı bulunmaktadır.
(Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. (İş GYO A.Ş. tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması eklerde yer almaktadır.)
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Beşiktaş Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü"nün 16.05.2024 tarihli imar durumuna göre rapor konusu taşınmaz; 18.06.1993 onanlı 1/5000 ölçekli Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Revizyon Nazım İmar Planı ve 10.12.1993 onanlı 1/1000 ölçekli Beşiktaş Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında avan proje ile uygulama yapılacak alanda E=3.00, ayrık nizam yapılaşma koşullarında "Yönetici Merkez Alanı"nda kalmaktadır.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; herhangi bir değişikliğin olmadığı görülmüştür.
Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde; rapor konusu taşınmazlar için 23.06.1995 tarih ve 1995/1-36 sayıılı yeni yapı ruhsatı, 28.11.2000 tarih ve 2000/1-38 no'lu ek yapı ruhsatı düzenlenmiştir. Yapının tamamı için 22.12.2000 tarih ve 3309 sayı ile Yapı Kullanma izin belgesi verilmiştir. 31.10.2000 tarih, 200/3309 sayılı onaylı mimari projesi incelenmiştir.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BLOK ADI | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ | KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI YAPI SINIFI |
YOL ALTI KAT |
YOL ÜSTÜ KAT |
TOP. KAT | TOPLAM ALANI (M2) |
||||||||||||||
| 1420 | 1 | 1. KULE | İŞ YERİ | 1 | 4B | 6 | 42 | 48 | |||||||||||||||||
| 1420 | 1 | 2. KULE | 23.06.1995 1995/1-36 | YENİ YAPI | 4B | 6 | 28 | 34 | 224.357,00 | ||||||||||||||||
| 1420 | 1 | 3. KULE | 4B | 6 | 28 | 34 | |||||||||||||||||||
| 1420 | 1 | 1. KULE | 4B | 6 | 42 | 48 | |||||||||||||||||||
| 1420 | 1 | 2. KULE | 28.11.2000 2000/1-38 EK RUHSAT | İŞ YERİ | 214 | 4B | 6 | 28 | 34 | 224.357,00 | |||||||||||||||
| 1420 | 1 | 3. KULE | 4B | 6 | 28 | 34 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
TOPLAM ALANI (M2) | ||||||||
| Ortak Alan+Sığınak | - | 124.847,00 | ||||||||
| Mağaza | 46 | 3.428,00 | ||||||||
| Oditoryum | 1 | 4.535,00 | ||||||||
| Banka Şubesi | 1 | 5.909,00 | ||||||||
| Resep./ Öz.Yem.Salon | 2 | 1.671,00 | ||||||||
| Bürolar | 164 | 83.967,00 | ||||||||
| TOPLAM | 214 | 224.357,00 |
Dosyasında 21.10.2014 tarih ve 33/0050 sayılı Yapı Tatil Tutanağı bulunmaktadır. Söz konusu tutanağa göre;
"Mahallinde yapılan incelemede bahse konu yerde aşağıda belirtilen projesine aykırı kısımlar tespit edilmiştir.
1- Kule 3 bloğun arka tarafında zemin seviyesinde bulunan otoparka giriş rampasının üstünde demontabl malzemeden 8,30x14,50=120,35 m² kafe olarak kullanılan bir ilave yapılmıştır.
2- Kule Çarşı kısmında zemin katta koridorlarda stand şeklinde 5 adet dükkan yapılmıştır. Bunlar L'occıtana, kullandığı alan yaklaşık 13x4,5=5,85 m², SO CHIC kullandığı alan yaklaşık kullandığı alan yaklaşık 13x4,5=5,85 m², GÖZLÜK EVİ kullandığı alan yaklaşık kullandığı alan yaklaşık 13x4,5=5,85 m², FORA ZEYTİNCİLİK kullandığı alan yaklaşık kullandığı alan yaklaşık 1,3x6=7,8 m², JOHNS COFFEE kullandığı alan yaklaşık kullandığı alan yaklaşık 17 m²,
3- Kule Çarşı kısmında zemin katta 21, 22, 23, 24, 25, 26 ve 27 bağımsız bölüm numaralı mağaza-acenta bölümleri koridoru da içine alacak şekilde koridor önüne kepenk konulmak sureti ile kapatılarak CARREFOURSA tarafından işletilen bir dükkan haline getirilmiştir. Koridorda kapatılan alan yaklaşık 119 m²
4- Kule Çarşı kısmında bodrum katta yürüyen merdivenlerin altındaki ortak alan kısmı kapatılarak dükkan olarak işletilmektedir. (Koridorda kapatılan alan yaklaşık 30 m²) Toplam projesine aykırı olarak 311,70 m² alandır."
Tutanağa istinaden 13.11.2014 tarih ve K/253-353-851165-380 sayılı 3194 sayılı İmar Kanunu"nun 42. Maddesi gereğince yıkım kararı ve 13.11.2014 tarih ve K/252-352-851159-379 sayılı, 3194 sayılı İmar Kanunu"nun 42. Maddesi gereğince para cezası verildiğine dair Encümen Kararları alınmıştır.
ISGY-2405033 BEŞİKTAŞ İŞ KULE (KİRA) 10
10.03.2015 tarih ve 2015/30 sayılı tutanağa göre; söz konusu kaçak kısımların Belediye Encümeni Yıkım Kararı gereği projesine aykırı olarak kullanılan kısımların kaldırıldığı bilgisi belirtilmiştir.
Belediye dosyasında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi doğrultusunda alınmış 01.12.2018-30.12.2018 tarihli yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup bilgileri tabloda gösterilmiştir. İlgili belgeler eklerde yer almaktadır. Yapılan değişiklikler bağımsız bölüm alanlarını etkilememektedir.
| YAPI KAYIT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belge Tarihi | Başvuru No | Belge No | Bağımsız Bölüm No |
Alan (m²) | Nitelik | Belgenin Kapsamı |
| 01.12.2018 | 3674239 | 27S8J2GE | D12 | 124,70 | Ticari | C otoparkı depo |
| 01.12.2018 | 3673969 | A1ANHT9Z | T2 | 137,10 | Ticari | C otoparkı oto yıkama alanı |
| 01.12.2018 | 3667187 | R43C5AJ6 | D1 | 48,50 | Ticari | Kule 2-3 depo 1 |
| 01.12.2018 | 3667503 | S1HNU8BU | D2 | 26,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 2 |
| 01.12.2018 | 3667716 | UDMVJTBH | D3 | 10,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 3 |
| 01.12.2018 | 3667931 | AH3Z3645 | D4 | 10,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 4 |
| 01.12.2018 | 3668214 | SY6YTYC5 | D5 | 22,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 5 |
| 01.12.2018 | 3668408 | A5N1M57Y | D6 | 44,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 6 |
| 01.12.2018 | 3668626 | RAEE58G8 | D7 | 44,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 7 |
| 01.12.2018 | 3669011 | 5A9ACU4K | D8 | 44,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 8 |
| 01.12.2018 | 3669254 | CFR454N5 | D9 | 18,00 | Ticari | Kule 2-3 depo 9 |
| 01.12.2018 | 3671844 | SR9M69GG | D11 | 84,50 | Ticari | Kule 2-3 İş Yatırım Sistem Odası |
| 01.12.2018 | 3673646 | 21T3R4YF | T1 | 208,00 | Ticari | Kule 2-3 oto yıkama alanı |
| 01.12.2018 | 3669760 | YMC14CVJ | D10 | 88,00 | Ticari | Kule 2-3 otopark-Depo 10 |
| 01.12.2018 | 3674568 | 42D76SC6 | T3 | 45,00 | Ticari | Kule-Çarşı Kuru Temizleme |
| 30.12.2018 | 4304590 | 2YEBZJ16 | D13 | 49,00 | Ticari | Depo alanı |
| 30.12.2018 | 4304661 | KRSYYNA5 | 1 adet | 133,00 | Ticari | Yapının Tamamı-Sigara İçme alanı (Arsa alanı 15,36 m²) |
| TOPLAM | 17 | 1.135,80 |
Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazın incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat ve konum açısından uyumlu olduğu ancak kullanım ihtiyacına göre bağımsız bölümlerin iç mekanında bölümlendirme ve kiralama yapıldığı görülmüştür. Projeye ilişkin tüm yasal izinleri alınmış, inşası tamamlanmış, projenin kat mülkiyeti kurulmuş ve tapu kütüğüne cins tashihleri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamından önce inşa edilmiş olup kanun kapsamına girmemektedir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Kule 2 için B enerji sınıfı S34EC7E591B5A belge numaralı ve 22.03.2016 tarih ile Kule 3 için B enerji sınıfı S3474D7AE0E59 belge numaralı ve 22.03.2016 tarihli enerji kimlik belgesi mevcut olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar tapu kayıtlarına göre; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi 25.909,00 m² alana sahip 1420 ada 1 parsel üzerine inşa edilen "Kargir İşmerkezi" nitelikli İş Kuleleri Kompleksi kapsamında "Çarşı, Kule 2 ve Kule 3" bloklarda yer alan 102 adet bağımsız bölümdür.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bina, Beşiktaş İlçesi'nde Levent Mahallesi Meltem Sokak üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın içinde yer aldığı proje ana aks olan Büyükdere caddesine çok yakın konumdadır. MİA bölgesinde konumlu olup yakın çevresinde Kanyon AVM, Özdilek Park AVM, Metrocity, Saphirre Avm, Qnbfinansbank Genel Müdürlüğü, Şekerbank Genel Müdürlüğü, Sabancı Center, Yapı Kredi Bankası vb yapılar yer almaktadır. Çevresinde yer alan yapılar ise hizmet ve ticaret fonksiyonu ağırlıklı yapılardan oluşmaktadır. Bölgedeki taşınmazın yer aldığı projeye benzer konut ve ofis alanları üst gelir grupları tarafından tercih edilmektedir.
ISGY-2405033 BEŞİKTAŞ İŞ KULE (KİRA) 13
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Levent Mah. Meltem Sok. No:8-10 -14 Beşiktaş/İstanbul posta adresinde konumludur. Değerleme konusu taşınmaza Büyükdere Caddesi üzerinden TEM yolu istikametinde devam ederken Çamlık Caddesi'nden sonra Meltem Sokak ile ulaşılmaktadır. TEM Yolu üzerinden gelirken ise Levent Bağlantı yoluna girilir, Levent 2 Kavşağı'ndan sonra sırasıyla Çamlık Caddesi ve Meltem Sokak ile ulaşılmaktadır. Taşınmaz Büyükdere Caddesi ile Levent 2 Kavşağı kesişiminde konumludur. Taşınmaz metro, otobüs ve dolmuş hatları geçiş güzergahı üzerinde yer almaktadır. Yenikapı - Hacosman metro hattında, taşınmaz 4.Levent metro istasyonuna yakın yer almaktadır. Bölgeye özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde ulaşım sağlanabilmektedir. 4.Levent metro istasyonu'na 600m, Zincirlikuyu metrobüse 1,8 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü' ne yaklaşık 4 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsü' ne yaklaşık 5 km., D-100 karayoluna yaklaşık 1,3 km mesafededir.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar tapu kayıtlarına göre; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumeli Hisarı Mahallesi 25.909,00 m² alana sahip 1420 ada 1 parsel üzerine inşa edilen "Kargir İşmerkezi" nitelikli İş Kuleleri Kompleksi kapsamında "Çarşı, Kule 2 ve Kule 3" bloklarda yer alan 102 adet bağımsız bölümdür.
Parsel üzerinde projesine göre ve mahallinde Kule-1, Kule-2, Kule-3, Çarşı bloğu ve Ticari otopark olan İş Kuleleri Kompleksi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar Kule-2, Kule-3 ve çarşı bloğunda konumlu 102 adet taşınmazdır.
Kule-2, Kule-3 ve Çarşı Bloğu Meltem Sokak cephelidir. İş kuleleri projesine göre ve mahallinde 6. bodrum kattan 2.normal kata kadar baza kısmından oluşmaktadır. 2.normal kattan sonra ayrı ayrı kule olarak yükselmektedir.
6.bodrum kattan 2.bodrum kata kadar bodrum katlarda binaya ait otopark alanları, teknik hacimler vb ortak alanlar bulunmaktadır. 2.bodrum ve 1.bodrum katta "Çarşı Blok" bulunmaktadır. Blok girişleri 1.bodrum kattan sağlanmaktadır.
| BAZA KATI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT NO | BRÜT İNŞAAT ALANI | |||||||
| 6.Bodrum | 17.282,00 m² | |||||||
| 5.Bodrum | 16.241,00 m² | |||||||
| 4.Bodrum | 16.352,00 m² | |||||||
| 3.Bodrum | 18.223,00 m² | |||||||
| 2.Bodrum | 18.197,00 m² | |||||||
| 1.Bodrum | 11.352,00 m² | |||||||
| Zemin Kat | 9.172,00 m² | |||||||
| 1.Normal Kat | 8.064,00 m² | |||||||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI | 114.883,00 m² |
2.bodrum ve 1.bodrum katta yer almaktadır. Kule-1, Kule-2 ve Kule-3 bloklardan Çarşı bloğa giriş bulunmaktadır. Mimari projesine göre; 2.bodrum katta 20 adet mağaza-acenta nitelikli bağımsız bölüm, 1 adet banka şubesi ve 1.bodrum katta 26 adet mağaza-acenta nitelikli bağımsız bölüm, 2 adet büro olmak üzere 46 adet mağaza-acenta nitelikli bağımsız bölüm ve 2 adet büro bulunmaktadır. Toplam brüt alanı 3638,76 m² dir.
| Blok | B.B. No: | Kat | Nitelik | Brüt Alan, m² |
|---|---|---|---|---|
| Çarşı | 1 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 1 | 100,00 |
| Çarşı | 2 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 2 | 135,00 |
| Çarşı | 3 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 3 | 108,16 |
| Çarşı | 4 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 4 | 42,00 |
| Çarşı | 5 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 5 | 30,00 |
| Çarşı | 6 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 6 | 82,00 |
| Çarşı | 7 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 7 | 76,00 |
| Çarşı | 8 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 8 | 102,00 |
| Çarşı | 9 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 9 | 138,00 |
| Çarşı | 10 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 10 | 68,00 |
| Çarşı | 11 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 11 | 36,00 |
| Çarşı | 12 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 12 | 91,00 |
| Çarşı | 13 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 13 | 46,00 |
| Çarşı | 14 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 14 | 87,00 |
| Çarşı | 15 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 15 | 75,00 |
| Çarşı | 16 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 16 | 75,00 |
| Çarşı | 17 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 17 | 74,00 |
| Çarşı | 18 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 18 | 38,00 |
| Çarşı | 19 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 19 | 42,00 |
| Çarşı | 20 | 2.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 20 | 42,00 |
| Çarşı | 21 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 21 | 75,00 |
| Çarşı | 22 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 22 | 33,00 |
| Çarşı | 23 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 23 | 62,00 |
| Çarşı | 24 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 24 | 29,00 |
| Çarşı | 25 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 25 | 62,00 |
| Çarşı | 26 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 26 | 31,00 |
| Çarşı | 27 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 27 | 66,00 |
| Çarşı | 28 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 28 | 87,00 |
| Çarşı | 29 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 29 | 51,00 |
| Çarşı | 30 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 30 | 50,00 |
| Çarşı | 31 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 31 | 92,00 |
| Çarşı | 32 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 32 | 92,00 |
| Çarşı | 33 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 33 | 49,00 |
| Çarşı | 34 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 34 | 58,00 |
| Çarşı | 35 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 35 | 90,00 |
| Çarşı | 36 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 36 | 90,00 |
| Çarşı | 37 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 37 | 56,00 |
| Çarşı | 38 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 38 | 42,00 |
| Çarşı | 39 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 39 | 41,00 |
| Çarşı | 40 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 40 | 83,60 |
| Çarşı | 41 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 41 | 88,00 |
| Çarşı | 42 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 42 | 110,00 |
| Çarşı | 43 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 43 | 149,00 |
| Çarşı | 44 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 44 | 135,00 |
| Çarşı | 45 | 1.Bodrum Kat | Büro | 110,00 |
| Çarşı | 46 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 45 | 110,00 |
| Çarşı | 47 | 1.Bodrum Kat | Mağaza-Acenta 46 | 130,00 |
| Çarşı | 48 | 1.Bodrum Kat | Büro | 80,00 |
| TOPLAM | 3638,76 |
Kule 2 Blok; Meltem Sokak Caphelidir. 6 bodrum, zemin ve 27 kat olmak üzere toplam 34 katlıdır. 27 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup tamamı büro niteliklidir. Her katta bir adet büro nitalikli bağımsız bölüm yer almaktadır. Zemin ve 1.katı baza katında yer almaktadır. Bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 27.885, 48 m² dir.
| Blok | B.B. No: | Kat | Nitelik | BB Brüt Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Kule 2 | 55 | Zemin | Büro | 1210,00 |
| Kule 2 | 60 | 1 | Büro | 1361,12 |
| Kule 2 | 165 | 2 | Büro | 1036,68 |
| Kule 2 | 166 | 3 | Büro | 1008,28 |
| Kule 2 | 167 | 4 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 168 | 5 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 169 | 6 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 170 | 7 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 171 | 8 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 172 | 9 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 173 | 10 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 174 | 11 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 175 | 12 | Büro | 1033,40 |
| Kule 2 | 176 | 13 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 177 | 14 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 178 | 15 | Büro | 996,00 |
| Kule 2 | 179 | 16 | Büro | 996,00 |
| Kule 2 | 180 | 17 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 181 | 18 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 182 | 19 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 183 | 20 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 184 | 21 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 185 | 22 | Büro | 1033,00 |
| Kule 2 | 186 | 23 | Büro | 1000,00 |
| Kule 2 | 187 | 24 | Büro | 938,00 |
| Kule 2 | 188 | 25 | Büro | 889,00 |
| Kule 2 | 189 | 26 | Büro | 889,00 |
| Kule 2 | 27 | Tesisat santral | ||
| Kule 2 | 27. A Kat | Soğutma kulesi, asansör makine dairesi | ||
| TOPLAM | 27885,48 |
Kule 3 Blok; Meltem Sokak Caphelidir. 6 bodrum, zemin ve 27 kat olmak üzere toplam 34 katlıdır. Bağımsız bölümlerin tamamı büro niteliklidir. Her katta bir adet büro nitalikli bağımsız bölüm yer almaktadır. Zemin ve 1.katı baza katında yer almaktadır. Bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 28.302,28 m² dir.
| Blok | B.B. No: | Kat | Nitelik | BB Brüt Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Kule 3 | 56 | Zemin | Büro | 1386,00 |
| Kule 3 | 61 | 1 | Büro | 1564,00 |
| Kule 3 | 190 | 2 | Büro | 1075,00 |
| Kule 3 | 191 | 3 | Büro | 1008,28 |
| Kule 3 | 192 | 4 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 193 | 5 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 194 | 6 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 195 | 7 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 196 | 8 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 197 | 9 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 198 | 10 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 199 | 11 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 200 | 12 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 201 | 13 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 202 | 14 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 203 | 15 | Büro | 996,00 |
| Kule 3 | 204 | 16 | Büro | 996,00 |
| Kule 3 | 205 | 17 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 206 | 18 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 207 | 19 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 208 | 20 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 209 | 21 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 210 | 22 | Büro | 1033,00 |
| Kule 3 | 211 | 23 | Büro | 1000,00 |
| Kule 3 | 212 | 24 | Büro | 938,00 |
| Kule 3 | 213 | 25 | Büro | 889,00 |
| Kule 3 | 214 | 26 | Büro | 889,00 |
| Kule 3 | 27 | Tesisat santral | ||
| Kule 3 | 27. A Kat | Soğutma kulesi, asansör makine dairesi | ||
| TOPLAM | 28302,28 |
İş Kuleler kompleksi İŞ GYO mülkiyetindeki toplam satılabilir/kiralanabilir alan bilgisi müşteriden temin edilmiş olup, 46 adet mağaza fonksiyonlu bağımsız bölümün brüt alanın 3.448,76m², 56 adet büro fonksiyonlu bağımsız bölümün brüt alanının 56.187,76m² olarak belirtilmiştir. Çarşı bloğunda yer alan "büro" nitelikli taşınmazlar blok dâhilinde mağaza olarak kullanıldığından değerlemede mevcut nitelikleri esas alınmıştır.
| Fonksiyon | Brüt Alan (m²) | Bağımsız Bölüm Adedi |
|---|---|---|
| Mağaza | 3.448,76 | 46 |
| Büro | 56.377,76 | 56 |
| TOPLAM | 59.826,52 | 102 |
| Binanın Genel Özellikleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | B.A.K. | |||||||
| Yapı Nizamı | : | AYRIK | |||||||
| Yapı Sınıfı | : | V.A | |||||||
| Kullanım Amacı | : | İŞYERİ , BÜRO | |||||||
| Elektrik | : | ŞEBEKE | |||||||
| Su | : | ŞEBEKE | |||||||
| Isıtma Sistemi | : | FAN COIL | |||||||
| Kanalizasyon | : | ŞEBEKE | |||||||
| Su Deposu | : | MEVCUT | |||||||
| Hidrofor | : | MEVCUT | |||||||
| Asansör | : | MEVCUT | |||||||
| Jeneratör | : | MEVCUT | |||||||
| Intercom Tesis | : | - | |||||||
| Yangın Tesisatı | : | MEVCUT | |||||||
| Çatı Tipi | : | TERAS | |||||||
| Dış Cephe | : | DIŞ CEPHE BOYASI | |||||||
| Park Yeri | : | YOK | |||||||
| Güvenlik | : | MEVCUT | |||||||
| Manzarası | : | ŞEHİR , BOĞAZ | |||||||
| Cephesi | : | G-B-D-K | |||||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X | 2.Derece | 3.Derece | 4.Derece | 5.Derece |
İş kuleleri kompleksinde 46 adet asansör, 6 adet yürüyen merdiven ve 6'sı yangın merdiveni olmak üzere toplam 12 merdiven bulunmaktadır. Çarşı bloktaki mağaza ve kulelerde yer alan bürolarda kullanım ihtiyacına göre iç mekan düzenlenmiştir. İşyeri ve bürolar natamam pazarlanmaktadır. Ortak alanlarda zeminler seramik kaplı, duvarlar ve tavanlar boyalıdır. Blok girişlerinde kartlı giriş ve turnikeler mevcuttur.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Beşiktaş, İstanbul'un en eski semtlerinden biri ayrıca bir ilçesidir. İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy'ün arasındadır. Batı'da Şişli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ile komşudur.
Beşiktaş'ın eski ve yeni sakinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklara da geçmiş bulunan teze göre Beşiktaş adının aslı Beştaş'dır. Bu da Barbaros Hayreddin Paşa'nın gemilerini bağlamak için kıyıya diktirdiği beş taş sütundan gelir. Beştaş adı zamanla Beşiktaş'a dönüşmüştür. Beşiktaş ilçesi, 23 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy, Balmumcu, Bebek, Cihannüma, Dikilitaş, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, Kuruçeşme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nisbetiye, Sinanpaşa, Türkali, Ulus, Vişnezade ve Yıldız mahalleleridir.
Beşiktaş, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli başlı yerleşim merkezi olup dinsel törenlerin yapıldığı bir mekandır. Beşiktaş bir yerleşim yeri kimliğini Osmanlı döneminde kazanmıştır. Bizans dönemi boyunca Boğaziçi özellikle Karadeniz'den gelen yağmacıların akınlarına uğramış, bunların yarattığı tahribat ve saldıkları korku surdışı yerleşmelerin gelişmesini engellemiştir. Beşiktaş'ın Osmanlı döneminde bir yerleşim yeri kimliği kazanması Karadeniz'in geniş ölçüde Osmanlı Devleti'nin denetimi altına girmesi sayesinde olmuştur. Özellikle Kaptan-ı Derya Barbaros Hayreddin Paşa'nın ilgisi dolayısıyla bilhassa denizcilik açısından büyük önem kazanmıştır. Barbaros Hayreddin, İstanbul'da olduğu zamanlarda Beşiktaş'ta bir yalıda ikamet etmiş, burada bir cami, bir medrese bir de sübyan mektebi inşa ettirmiştir. Barbaros, vefatından sonra buraya defnedilmiştir.
Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı, Feriye Sarayı, Ihlamur Kasrı, Naime Sultan Yalısı, Hıdiv Yalısı ve Esma Sultan Yalısı tarihi mimari yapılardandır.Ortaköy Camii,Mecidiye Camii ve Yıldız Camii ile geçmişleri Bizans dönemine tarihlendirilen Ayios Haralambos ve Profitis İlias Kiliseleri önemli dini yapılardır.Türkiye'nin en yüksek binası olan 181.2 metre yüksekliğindeki İş Kuleleri Beşiktaş'tadır. Sınırları içinde Boğaziçi Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Galatasaray Üniversitesi'nin merkez kampüsleri ile Bahçeşehir Üniversitesi, Beykent Üniversitesi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve Mimar Sinan Üniversitesi'nin bazı ana birimlerini bulunduran Beşiktaş İlçesi'nde 14'ü özel 44 ilköğretim okulu ve 7'si anadolu lisesi olmak üzere 25 lise bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Beşiktaş'ın Toplam Nüfusu 169.022 kişidir.
2019 Aralık ayında başlayan COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert olmuştur. Salgının etkileri daha da belirginleşince salgının kontrol altına alınması önlemler alınmış ve ekonomide duraksama yaşanmıştır. 2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörler kendilerini toparlamaya başlamıştır.
2022 yılı dördüncü çeyreği jeopolitik belirsizliklerin sürdüğü ve küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir miktar azaldığı bir dönem olarak geride kalmıştır.
Gelişmiş ekonomi merkez bankaları faiz artırımlarına devam etmiş olsa da, faiz artırım hızlarında yavaşlamaya gidildiği gözlenmiştir. Küresel aktivitede ivme kaybı sürmüş, resesyon endişelerinde az da olsa gerileme kaydedilmiştir. Ham petrol ve emtia fiyatlarındaki gerileme devam ederken enflasyon küresel ölçekte yüksek seyretmiştir. Enflasyonda
zirvenin görülmüş olduğu değerlendirilirken, düşüşün zaman alabileceği öngörülmüştür. Çin'in sıfır COVİD politikasını terk edip, açılmaya gitmesi küresel risk iştahını olumlu yönde etkilerken, gelişmekte olan ekonomilere yönelik sermaye akımlarında kırılganlıklar sürmüştür.(Gyoder, 2022, 4.Çeyrek Raporu)
Pandemi döneminden güçlü bir şekilde çıkan Türkiye ekonomisinin büyüme hızı, 2022 yılı itibariyle beklendiği gibi yavaşladı. Türkiye ekonomisi zincirlenmiş hacim endeksine göre 2022 yılında %5,6 oranında büyüdü. Geçtiğimiz yıldaki bu iyi performansını bu yılın ilk çeyreğinde bir miktar ivme kaybetmekle birlikte koruyan Türkiye ekonomisi, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise yıllık bazda %4 ile piyasa beklentileri paralelinde büyüdü. (Colliers International, 2023, İkinci Yarı Raporu).
Küresel ekonomi ; 2022 yılında enerji şokunun ardından Avrupa ekonomisinin kayda değer ölçüde yavaşlaması ve çoğu merkez bankasının sıkı para politikalarına rağmen; Çin'de tüketimin normalleşmesi ve ABD'deki toparlanmanın etkisiyle 2023 yılında beklenenden daha fazla dayanıklılık göstermiştir.
Ekonomik büyümedeki sürprize rağmen, para salsıkılaşma etkilerinin halen tam olarak hissedilmemesi, Çin'de devam eden gayrimenkul sektörü krizi, zorlu finansman koşulları ve durgun küresel ticaret ve yatırımlar nedeniyle ekonominin zayıf seyrine devam etmesi beklenmektedir. OECD 2023 yılı için %3 büyüme öngörürken, 2024 yılında küresel büyümenin %2,7'ye düşeceğini tahmin etmektedir.
Politika faizleri, Fed tarafından %5,50, ECB tarafından %4,50 ve BoE tarafından %5,25'e yükseltilmesiyle birçok gelişmiş ülkede zirveye ulaşırken, bazı gelişmekte olan ülkelerde 2024 yılında daha geniş bir çapta sıkılaşma beklenmektedir. Ek olarak, birçok ekonomide nüfusun yaşlanması ücretlerdeki reel artışı destekleyerek işgücü pazarının sağlam kalmasına ve 2025 yılında beklenen toparlanmaya katkı sağlayabilir.
Diğer yandan, son iki yıldır önemli bir endişe kaynağı olan enflasyon gevşeme sinyalleri vermektedir. 2022 yılında %8,1 olan küresel enflasyonun, 2023 yılında %5,7'ye gerilediği tahmin edilmektedir ve 2024 yılında ise IMF'nin tahminine göre %3,9 seviyesine düşmesi beklenmektedir.
Devam eden Rusya-Ukrayna savaşı, Çin ile artan ticari gerilimler ve Orta Doğu'daki çatışmalar, 2024 yılına doğru belirsizliklerin ve risklerin devam edeceğine işaret ederken, Kızıldeniz nakliye hatlarında yaşanabilecek aksaklıklar hem tedarik zinciri hem de küresel görünüm için önemli bir tehdit oluşturabilir.
Ek olarak, 2024 yılı takviminin siyasi açıdan yoğun bir yıl olarak öne çıkması riskleri arttırmaktadır. 2024 yılı seçim takviminde ABD'nin yanısıra, İngiltere, AB, Meksika, Rusya, Hindistan ve Endonezya yer almaktadır ve bu ülkeler küresel ekonominin %50'sinden fazlasını oluşturmaktadır. Hane halkları ve şirketler bekle ve gör yaklaşımını benimseyip, büyük alımlardan büyük yatırımlara kadar önemli kararlarını erteleyebilir. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi
%5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır.
2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)
| Yıl | GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kişi Başı Gelir (Dolar) |
Büyüme** (%) |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 3.133.704 | 39.019 | 852.618 | 10.696 | 7,50 | 3,68 |
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 |
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 |
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1.90 | 7,04 |
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 |
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 |
| $2023*$ | 26.276.307 | 307.952 | 1.118.593 | 13.110 | 4,50 | 23,49 |
Türkiye gayrimenkul yatırım pazarında, 2022 yılındaki büyük ölçüde yüksek enflasyon ortamında güvenli liman algısı nedeniyle sermaye yönelimindeki hareketlenmenin ardından, 2023 yılında gerçekleşen işlemler hemen hemen birçok varlık türünde yıl boyunca kademeli olarak düşüş göstermiştir.
Yatırım pazarındaki düzeltme hareketinde, yüksek fiyatlamalar etkili olurken, seçimler sonrası artan faiz oranları ve enflasyonist ortam kaynaklı baskılar 2023 yılında toplam işlem hacminin geçen yıla kıyasla %36 oranında düşmesine neden olmuştur.
Mevcut iklimde zayıflayan yatırım iştahına rağmen,depremler sonrasında inşaat maliyetlerindeki ani artış halihazırda yüksek olan fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı arttırmıştır. Bu bağlamda, şişkin konut fiyatları önümüzdeki dönemde yatırım iştahının küçük-orta ölçekli varlıklara yönelmesine neden olabilir. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)
İç talepteki yavaşlama ve para politikasındaki sıkı görünümün etkisiyle konut sektörü arz açısından da nispeten zayıf bir tablo çizmiştir. 2023'ün dördüncü çeyreğine ilişkin verilere göre yapı ruhsatı izinlerindeki yıllık artış hızı %16'ya inerken, kullanma izinleri %8,9 düşüş ile gerileme eğilimini sürdürmüştür. İMSAD tarafından açıklanan inşaat malzemeleri sanayi faaliyet endeksi 2023'ün ikinci yarısında gerileme eğilimine girmiş, bu eğilim Ocak ayında da hızlanarak devam etmiştir.
Sektörün gelirlerindeki artışın dördüncü çeyrekte yıllık bazda %103,4 ile giderlerindeki yıllık %66,6'lık artışın üzerinde seyretmeye devam etmesi ise sektöre ilişkin olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.
TÜİK verilerine göre, inşaat sektörü güveni Ocak'ta iyimserlik eşik değeri olan 100'ün altında kalmakta birlikte bir önceki aya göre sınırlı bir artış göstermiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri ve alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyine ilişkin alt endekslerde kaydedilen artışlar da sektörün gelecek performansına ilişkin olumlu sinyaller vermiştir.
Önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerini kısıtlayabilecek temel faktörler açısından mevsimsellik ön plana çıkarken, zayıf talep koşullarının sektörün üretim faaliyetini baskılayabileceği izlenmektedir. Bununla birlikte finansman koşullarındaki sıkı görünümün devam edeceği, asgari ücrete yapılan artışların etkisiyle işgücü maliyetlerinin yükseleceği ve bu çerçevede sektörün giderlerindeki yüksek seyrin süreceği tahmin edilmektedir. (Türkiye İş Bankası, İktisadi Araştırmalar Bölümü, IV. Çeyrek, 2023)
2023 yılı hem dünya genelinde hem de Türkiye'de ekonomik durgunluğun yaşandığı bir yıl olmuştur. 6 Şubat'ta Türkiye'nin doğu illerini sarsan deprem felaketi, Türkiye'nin deprem riskine maruz bir ülke olmasıyla ilgili yapı arzı üzerine çeşitli tartışmaları beraberinde getirdi. Özellikle ticari gayrimenkullerde, deprem dayanıklılık raporları, zemin ve temel etüt raporları, kullanıcılar ve yatırımcılar tarafından öncelikli talepler arasına girdiği görülmüştür. Bu gelişmelerin ardından, Mayıs ayında gerçekleşen Türkiye Genel Seçimleri sonrasında uygulanan sıkı para politikasıyla derinleşen finansman bulma zorluğu, yeni ofis arzına yönelik yatırım taleplerindeki baskıyı daha da artırmıştır.
Bununla birlikte, enflasyon ve döviz kuru dalgalanmalarının devam etmesi birincil kiralarda ₺ ve ABD\$ bazında artışın devam etmesine neden olmuştur. Firmaların ofislere dönüş eğiliminin sürmesi, A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talebin artışı gibi sebeplerin sonucunda doluluk oranları son dokuz yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Özellikle Levent bölgesinde dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %8.6 oranında artış kaydedilmiştir. Bu durumda canlı kalan talep ve kısıtlı olan arz neticesinde birincil kiralar dolar bazında yukarı yönlü hareketine devam etmiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7,14 milyon m² olarak kaydedilmiştir. 2023 yılında toplamda 315.473 m² işlem gerçekleşerek, 2022'ye kıyasla %40 oranında azalma olduğu kaydedilmiştir. Ayrıca toplam kiralama işlemlerinin %32'si ilk yarıda gerçekleşirken, %68'i ikinci yarıda gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, yıl genelinde metrekare bazında kiralama anlaşmalarının %34'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla aynı oranda işlem gerçekleştiği görülmüştür. Yılın dördüncü çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri isetoplamda 92.320 m²'dir. Bir önceki yılın dördüncü çeyreğine kıyasla bakıldığında ise %44 oranında azalma kaydedilmiştir.
Ayrıca son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin %82'si yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Yenileme işlemlerinde ise önceki yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %48'lik düşüş yaşanmıştır. 2023 yılında gerçekleşen başlıca yeni kiralama işlemleri arasında ise Mavi Jeans (4.Ç, 12.360 m², Skyland), Demirören Medya (4.Ç, 21.000 m², Maslak Square B-C Blok), Met-Gün İnşaat (3.Ç, 14.010 m², Doğuş HQ), Humanis Sağlık (3.Ç, 3.840 m², Maslak Link), ACN Türk (4.Ç, 3.850 m², Quasar), Amadeus (1.Ç, 3.800 m², Torun Center), Sahibinden (2.Ç, 3.315 m², Yılmaz Plaza), Huawei (3.Ç, 3300 m², Yılmaz Plaza 2), Boeing (2.Ç, 3,233 m², Teknopark İstanbul) ve GE Aviaton (4.Ç, 3.884 m², Maya Anatolium) bulunmaktadır. Ayrıca, pandemi sonrası artan ofis talebiyle birlikte boşluk oranları %12,14'e gerileyerek %10,6 ile son 10 yılın en düşük seviyesi olan 2013 yılı oranlarına yaklaştı.
2023 yılında büyük çaplı ofis yatırım işlemi gerçekleşmemişken orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
Nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları düşmeye devam etmektedir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı
geçen yıl %10'larda seyrederken, 2023 yılının son çeyreğinde %7.43'e kadar gerilemiştir. Diğer taraftan depreme dayanıklı olmayan binaların boşaltılması ve ofislerden farklı tip binalara dönülmesi piyasadaki arz sıkıntısını artırmaktadır. Bu durumda doluluk oranlarındaki artış ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD\$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla yaklaşık %8.6'lık bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve doluluk oranlarındaki artışın devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)
Ofis kiralama işlem hacmi İstanbul genelinde geçen yıla kıyasla alan bakımından %21 ve işlem adedi bakımından %31 oranında düşüş göstererek 74,4 bin m2 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Asya'da gerçekleşen kiralama hacmi geçen yıla kıyasla %12 artış kaydederken, MİA dışı Avrupa'da %53, MİA'da ise %11 düşüş göstermiştir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik tercihleri paralelinde, son yıllarda metro ve toplu taşıma ile erişilebilirliğin önemli ölçüde arttığı Asya pazarı toplam kiralama işlemlerinde %46 ile en yüksek payı alırken, Asya'yı %30 pay ile MİA ve %24 pay ile MİA dışı Avrupa takip etmiştir.
Sınırlı arz ve devam eden enflasyonist baskılar nedeniyle, birincil ofis kiraları artış eğilimini sürdürmüştür. TL bazında geçen yılın aynı döneminde 550TL/m2/ay, bir önceki çeyrekte ise 1.000TL/m2/ay olarak kaydedilen birincil ofis kiraları yıllık bazda %118 artış kaydederek 4Ç 2023'te 1.200 TL/m2/ay seviyesine yükselmiştir. USD bazında ise geçen yıla kıyasla %33 artış ile 40USD/m2/ay olarak kaydedilmiştir. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)
| C2'23 | C3'23 | C4'23 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avrupa Yakası |
Stok (bin m z ) |
Bosluk Orani (%) |
Birincil Kira $($/m\frac{F}{ay})$ |
Stok (bin m z ) |
Bosluk Orani (%) |
Birincil Kira \$/m!/ay\$ |
Stok (bin m 2 ) |
Bosluk Orani (%) |
Birincil Kira \$/m!/ay\$ |
| Levent - Etiler | 886 | 8.4 | 37 | 886 | 7.5 | 37 | 886.1 | 7.88 | 38 |
| Maslak | 927 | 18.9 | 22 | 927 | 18.8 | 22 | 927 | 15.47 | 24 |
| Z.Kuyu - Şişli Hattı | 529 | 8.0 | 25 | 529 | 7.6 | 25 | 529.3 | 7.57 | 28 |
| Taksim ve Çevresi | 206 | 6.6 | 15 | 206 | 5.1 | 15 | 256.1 | 13.66 | 15 |
| Kağıthane | 309 | 25.2 | 13 | 309 | 25.0 | 13 | 308.7 | 24.79 | 18 |
| Beşiktaş * | 105 | 18.8 | 20 | 105 | 15.0 | 20 | 105.1 | 29.64 | 22 |
| Batı İstanbul ** | 674 | 4.0 | 10 10 | 674 | 3.7 | 10 | 837.6 | 5,71 | 11 |
| Cendere-Seyrantepe | 376 | 35.6 | 13 | 376 | 24.6 | 13 | 363.3 | 21,75 | 18 |
| Anadolu Yakası |
Stok (bin m 2 ) |
Bosluk Orani (%) |
Birincil Kira \$/m 2 /ay\$ |
Stok (bin m 2 ) |
Boşluk Orani (%) |
Birincil Kira $$/m^2/ay$$ |
Stok (bin m 2 ) |
Boşluk Orani (%) |
Birincil Kira (\$/m 2 /ay) |
| Kavacık | 93 | 4.8 | 10 | 93 | 6.5 | 10 | 93.4 | 8,41 | 12 |
| Ümraniye | 745 | 9.9 | 12 | 745 | 9.8 | 12 | 745.1 | 9.85 | 16 |
| Altunizade | 86 | 38.2 | 15 | 86 | 36.2 | 15 | 134.7 | 24.04 | 17 |
| Kozyatağı | 768 | 14.0 | 22 | 806 | 15.9 | 22 | 758.1 | 13.71 | 23 |
| Doğu İstanbul*** | 511 | 28,0 | 10 10 | 511 | 26.1 | 10 | 634.8 | 19.44 | 12 |
| Ticari Gayrimenkulde Öne Cıkan İller | ||
|---|---|---|
| ĨI. | Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satıs Fiyatı (TL/m 2 ) |
Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satıs Fiyatı (TL/m 2 ) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satıs Fiyatı (TL/m 2 ) |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 642.561 | \$40.719 | \$49,807 |
| zmir | \$35,606 | \$35,944 | \$36,040 |
| Bursa | \$27.366 | \$27,969 | \$29,602 |
| Ankara | 627.598 | \$27,643 | 629.817 |
| Antalya | 637.541 | \$36,149 | 644.217 |
| Kocaeli | \$27.870 | 627.541 | 628,035 |
| Adana | \$23.528 | \$26,424 | 621.428 |
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beşiktaş Belediyesi, İş GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında taşınmazların değerinin tespitinde;
Eczacıbaşı'nın Büyükdere Caddesi'nde bulunan eski ilaç fabrikasının yerine inşa edilen projenin finansmanı Eczacıbaşı Topluluğu ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (İSGYO) tarafından inşa edilmiştir. Projede 4 katlı AVM, 26 katlı 1 adet ofis bloğu ve 179 konutluk rezidans bölümü bulunmaktadır.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Opus Projet 0 532 491 83 93 |
1+0 16. kat |
600m² | 800.000 TL | 1.333 TL/m² |
| Ortalama | #BAŞV! #BAŞV! |
1.333,33 TL/m² |
24.000 m²'lik bir arsa üzerinde AVM ile büyüklükleri 121 ile 370 m² arasında değişen toplam 205 daireden oluşmaktadır. Parsel üzerinde her biri 26 katlı ve toplam 46.700 m²'lik iki adet rezidans bloğu binası ile bütünleşen ve AVM yer almaktadır. 5 ana bölümden oluşan projede birinci bölüm olan Metrocity Millenium konutlarının yer aldığı iki bloktan oluşmaktadır.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Lacivert Proje 0 533 389 98 39 |
1+0 20+üzeri Boğaz Manz. |
720m² | 500.000 TL | 694 TL/m² |
| Lacivert Proje 0 533 389 98 39 |
1+0 5. kat |
1.000m² | 500.000 TL | 500 TL/m² |
| Ortalama | 1.720m² 1.000.000 |
581,40 TL/m² |
Metrocity İş Merkezi A Blok 17'nci katta bulunan bağımsız bölümün mevcut kiracısı Metro Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin aylık kira bedelinin 03.05.2024 tarihinden itibaren 52.820TL+KDV (95 m2)olduğu bilgisi Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP)Avrasya GYO A.Ş.tarafından açıklanmıştır.
Büyükdere Caddesi üzerinde 1. Levent Metro istasyonuna yürüme mesafesinde konumludur. 2008'in Aralık ayında açılan 32 katlı binanın 23 katı ofis kullanımına uygun olarak tasarlanmıştır. 21 kule katı + 1. & 2. katlar + zemin kat ve + -1 & -2. mağaza/ofis alanlarından oluşmaktadır.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| MansionTR Levent 0 (532) 642 92 31 |
1+0 2. kat Dekorlu |
285m² | 260.000 TL | 912 TL/m² |
| Tower Gayrimenkul 0 (532) 378 24 79 |
5+0 Giriş kat altı |
1.250m² | 900.000 TL | 720 TL/m² |
| Çözüm Gayrimenkul 0 (542) 235 96 58 |
1+0 Giriş kat |
740m² | 766.000 TL | 1.035 TL/m² |
| Ortalama | 2.275m² 1.926.000 |
846,59 TL/m² |
Istanbloom projesi 34'ü konut, 3'ü penthouse, 3'ü ofis, 2'si teknik ofis ile sosyal alan ve 4'ü otopark katı olmak üzere 46 katlı tek bloktan meydana gelmektedir.
İstanbloom projesinde; kapalı otopark, sauna, oyun alanları, fitness merkezi, yüzme havuzu, dinlenme alanları, buhar banyosu ve yapı içerisinde altı adet avlu bahçesi gibi sosyal imkanlar da mevcuttur.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| KW Platin 0 (532) 670 95 41 |
5+0 30+ kat |
200m² | 200.000 TL | 1.000 TL/m² |
| Pozitif Gayrimenkul 0 (545) 221 19 87 |
1+0 20+ kat |
103m² | 80.000 TL | 777 TL/m² |
| Ortalama | 303m² 280.000 |
924,09 TL/m² | ||
| * FERKO SİGNATURE |
||||
|---|---|---|---|---|
| bağlayan | kent yaklaşık 6 yıllıktır. |
Ferko Signature projesi 2 ofis bloğu ve bunları birbirine bahçesinden oluşuyor. |
30 katlıdır. Proje |
|
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| LUX Properties Real Estate 0 (542) 312 12 12 |
1+0 Natamam 20+ üzeri |
1.700m² | 1.700.000 TL | 1.000 TL/m² |
| Lacivert Proje 0 533 389 98 39 |
1+0 Boğaz Man. Natamam 20+ üzeri |
400m² | 450.000 TL | 1.125 TL/m² |
| Ortalama | 2.100m² 2.150.000 |
1.023,81 TL/m² | ||
| * ASTORIA KEMPINSKI RESIDENCE |
||||
|---|---|---|---|---|
| Astaş edilmiş |
Holding 27 katlı |
tarafından 2007 yılında Astoria Kempinski Residences 127.000 m²'lik alana inşa 2 kuleden oluşmaktadır. toplamda 64 ofis ve 120 adet rezidans bulundurmaktadır. A ve B kuleler konut ve ofis amaçlı kullanılmakta olup, C blokta Astoria AVM yer almaktadır. |
hizmete açılan Bünyesinde |
|
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Wen Gayrimenkul A.Ş. 0 (532) 348 40 47 |
5+0 1. kat Dekorlu |
352m² | 320.000 TL | 909 TL/m² |
| Art İstanbul Gayrimenkul 0 (531) 704 20 80 |
1+0 Zemin kat Dekorlu |
550m² | 390.000 TL | 709 TL/m² |
| Ortalama | 902m² 710.000 |
787,14 TL/m² |
Zorlu Center'da, performans sanatları merkezi, otel, ofis, alışveriş merkezi ve rezidanslar yer almaktadır. Zorlu Center projesi içinde 3 rezidans kulesi, büyüklükleri 117 m² ile 735 m² arasında değişen daireler, 4 açık, 1 kapalı yüzme havuzu ve 1.500 m² 'lik spor merkezi ile 1 adet otel kulesi bulunmaktadır. Zorlu Center projesi 18 ila 22 katlı 4 blokta 584 konuttan meydana geliyor. Projenin bir bloğunda Raffles İstanbul Hotel yer alıyor. Diğer üç bloğunda ise kule rezidans ve teras evler bulumaktadır. Teras Evler bölümündeki daireler hem bahçeye, hem de Boğaz manzarasına sahiptir.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Versatie Gayrimenkul 0 (532) 213 50 49 |
1+0 1. kat Dekorlu |
200m² | 250.000 TL | 1.250 TL/m² |
| Versatie Gayrimenkul 0 (532) 213 50 49 |
5+0 4. kat Dekorlu |
198m² | 230.000 TL | 1.162 TL/m² |
| Art İstanbul Rotana 0 (531) 704 20 80 |
5+0 3. kat Dekorlu AVM içi cepheli |
275m² | 495.000 TL | 1.800 TL/m² |
| Ortalama | 673m² 975.000 |
1.448,74 TL/m² |
| * TORUN CENTER |
||||
|---|---|---|---|---|
| birlikte tasarlanmıştır. | 3 kule halinde yükselen Torun Center projesi zeminden 160 metre yüksekliğinde olan iki konut kulesi toplam 42 kattan, ofis kulesi ise 36 kattan oluşmaktadır. Projede yer alan toplam 784 birim yer almaktadır.1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 tiplerinden oluşmakta olan projede yaşam ve iş konsepti |
|||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Opus Projet 0 532 491 83 93 |
1+0 5.Kat Dekorlu |
420m² | 500.000 TL | 1.190 TL/m² |
| EOZ 0 (544) 532 93 38 |
1+0 Giriş Kat Natamam |
211m² | 185.000 TL | 877 TL/m² |
| Atalay Gayrimenkul - GISE 0 (532) 335 11 14 |
1+0 Giriş Kat Natamam |
164m² | 150.000 TL | 915 TL/m² |
| Ortalama | 795m² 835.000 |
1.050,31 TL/m² | ||
Quasar projesi parsel üzerinde ayrık nizamda inşa edilmiş (bodrum katları ve ofis kullanımları yekpare biçimde tasarlanmış) konut ve otel-rezidans bloğundan oluşmaktadır. Parsel üzerinde konut bloğu doğu kısımda, otel ve rezidans bloğu ise batı kısımda inşa edilmiş durumdadır. Aynı zamanda parsel üzerinde korunması gerekli kültür varlığı olarak likör fabrikası binaları da restore edilmiştir.
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Art İstanbul Gayrimenkul 0 (531) 704 20 80 |
1+0 Boğaz Man. Dekorlu |
225m² | 120.000 TL | 533 TL/m² |
| Çözüm Gayrimenkul 0 (542) 235 96 58 |
1+0 2. kat |
410m² | 590.000 TL | 1.439 TL/m² |
| Versatie Gayrimenkul 0 (533) 262 37 14 |
1+0 2.Kat Dekorlu |
1.136m² | 1.400.000 TL | 1.232 TL/m² |
| Ortalama | 1.771m² 2.110.000 |
1.191,42 TL/m² |
Tel 0 (530) 874 91 32
Levent Sekoya Plaza'da giriş katta konumlu, bahçe kullanımlı 384 m² mağaza-showroom nitelikli taşınmaz için 450.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK | 384 .-M² |
450.000 .-TL |
1.172 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0 (541) 551 40 53
Levent Çarşıda zemin katta konumlu, zemin+2 kat kullanımlı 285 m² dükkan için 280.000.-TL kira bedeli istenmektedir. Yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgede konumludur.
| KİRALIK | 285 .-M² |
280.000 .-TL |
982 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | ----------------- | ----- | --------- |
Tel 0 (532) 277 00 36
Levent Çarşıda zemin katta konumlu, zemin+1 kat+çatı kullanımlı 288 m² dükkan için 300.000.-TL kira bedeli istenmektedir. Giriş kat 75 m² , kış bahçesi 75 m², 1.Kat 100 m² çatı katı 38 m² alana sahiptir. Yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgede konumludur.
| KİRALIK | 288 .-M² |
300.000 .-TL |
1.042 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0 (532) 483 88 35
Levent Çarşıda zemin katta konumlu,40 m² dükkan için 59.000.-TL kira bedeli istenmektedir. Yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgede konumludur.
| KİRALIK 40 59.000 1.475 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 331 37 51
Kanyon AVM arkası Pol Center AVM içerisinde konumlu, 70 m² dükkan için 45.000.-TL kira bedeli istenmektedir. Avm içerisinde kalmaktadır.
| KİRALIK | 70 .-M² |
45.000 .-TL |
643 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0 (545) 322 30 10
Özdilek AVM arkasında yeni inşa edilmiş münferit binada zemin katta konumlu, 524 m² depolu asma katlı dükkan için 250.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK | 524 .-M² |
250.000 .-TL |
477 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
ISGY-2405033 BEŞİKTAŞ İŞ KULE (KİRA) 38
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-KİRALIK (KULE 2-166 BB-OFİS) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
KANYON | METROCİTY | APA GİZ | FERKO | ASTORİA | |
| KİRA FİYATI KİRA TARİHİ |
800.000 | 500.000 | 766.000 | 1.700.000 | 390.000 | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 1008,28 | 600 | 1.000 | 740 | 1.700 | 550 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.333 | 500 | 1.035 | 1.000 | 709 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | 0% | -10% | 20% | -15% | ||
| NİTELİĞİ | Büro | ||||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| KAT | 16 | 5 | Zemin | 20+üzeri | Zemin | ||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 0% | 10% | -15% | 0% | ||
| CEPHE | |||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | -15% | 0% | ||
| KONUM | |||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | 5% | ||
| DİĞER BİLGİLER | Yapım Yılı | ||||||
| DİĞER BİLGİLERE | |||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
-6% | 0% | -10% | -15% | -10% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
-51% | -20% | -30% | -45% | -30% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
566 | 660 | 400 | 725 | 550 | 496 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede ofis birim kira değerlerinin istenen değerler üzerinden birim m² bazında 500.-TL ile 1.200.-TL civarında olduğu, dükkan birim değerlerinin alan, cephe, konumuna göre 500.-TL ile 1.500.-TL aralığında gözlemlenmiştir.
Değerlemesi yapılan taşınmazların MİA aksında ve Büyükdere Caddesine yakın konumda, prestijli ve bilinirliği yüksek projede olmasına karşın yaya ve araç yoğunluğunun az olduğu sokak üzerinde konumlu olması göz önünde bulundurularak değer takdir edilmiştir. Karşılaştırma tabloları Kule 2-166 no'lu bağımsız bölüm ve çarşı blok 32 no'lu bağımsız bölümler için düzenlenmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin her biri için birim m² değeri bu verilerden yararlanılarak ve düzeltmeler yapılarak takdir edilmiştir. Takdir edilen kira değeri taşınmazların sözleşmeli kiracılarının bulunması dikkate alınmıştır.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-KİRALIK-MAĞAZA-32 BB | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E:1 | E:2 | E:3 | E:4 | E:6 |
| KİRA FİYATI | 450.000 | 280.000 | 300.000 | 59.000 | 250.000 | |
| KİRA TARİHİ ZAMAN |
- BENZER |
BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 92 | 384 | 285 | 288 | 40 | 524 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.172 | 982 | 1.042 | 1.475 | 477 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 10% | -10% | 15% | |
| NİTELİĞİ | Dükkan | Dükkan | Zemin+ 2 Katlı Dükkan |
Zemin+ 1+Çatı Katlı Dükkan |
Dükkan | Depolu+Asma Katlı Dükkan |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | 15% | 0% | 20% | |
| KAT | 1.Bodrum | Z | Z | Z | Z | Z |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE | ||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -25% | -25% | -25% | -10% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -30% | -30% | -30% | -15% | |
| DİĞER BİLGİLER | Proje İçerisinde |
|||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
Konumlu | 0% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -17% | -15% | -15% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-41% | -35% | -37% | -70% | 5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
587 | 692 | 639 | 661 | 443 | 501 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Taşınmazın Niteliği |
Toplam Kiralanabilir Alanı |
Birim Değer | Toplam Aylık Kira Değeri (TL) |
Toplam Yıllık Kira Değeri (TL) |
||
| Çarşı | Mağaza | 3.638,76 | 575,47 | 2.094.000 TL | 25.128.000 TL | ||
| Kule 2 | Büro | 27.885,48 | 561,30 | 15.652.000 TL | 187.824.000 TL | ||
| Kule 3 | Büro | 28.302,28 | 564,12 | 15.966.000 TL | 191.592.000 TL | ||
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM KİRA DEĞERİ | 33.712.000 TL | 404.544.000 TL |
Çarşı bloğunda yer alan "büro" nitelikli taşınmazlar blok dâhilinde mağaza olarak kullanıldığından değerlemede mevcut nitelikleri esas alınmıştır.
Parsel üzerinde yer alan yapıların kat mülkiyetli olması sebebi ile bu yöntem kullanılmamıştır.
Bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin en etkin ve verimli kullanımının mevcut projesindeki niteliklerine göre kullanım olacağı düşünülmektedir.
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Toplam Değeri
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ | 33.712.000 TL |
|---|---|
| ---------------------------------------- | --------------- |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır. Taşınmazların kat mülkiyetli olması nedeni ile yeniden inşa maliyeti kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde rayiçlerin tutarlı ve daha az yanıltıcı olması nedeni ile Pazar Yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan ofis, dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak kira birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu kira değerleri içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.
Yapılan incelemeler ve araştırmalar sonucunda ulaşılan kiralık emsaller dikkate alınarak değerlemeye konu taşınmazların mevcut kiralanabilir alanına göre toplam kira bedeli takdir edilmiştir
| Toplam Kiralanabilir Alanı |
Toplam Potansiyel Aylık Kira Değeri |
Toplam Potansiyel Yıllık Kira Değeri |
|
|---|---|---|---|
| Çarşı | 3638,76 m² | 2.094.000 | 25.128.000 |
| Kule 2 | 27885,48 m² | 15.652.000 | 187.824.000 |
| Kule 3 | 28302,28 m² | 15.966.000 | 191.592.000 |
| TOPLAM (TL) | 59826,52 m² | 33.712.000 | 404.544.000 |
İş GYO' nun talebi ile bilgi amaçlı olarak kiracı bulunan kısımların kira değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Mevcut kira sözleşmelerine göre kiralandığı beyan edilen alanlar üzerinden hesaplama yapılmıştır.
Ayrıca yapı kayıt belgesi düzenlenen depo alanları için müşteri talebi ile bilgi amaçlı kira değeri istenmiştir.Depo alanları bodrum katlarda konumlu olup çarşı bloğunda yer alan bölümlerin en düşük kira birim değerinin 1/5'i civarında olacağı öngörülmüştür.
| BLOK NO |
B.B. NO | KATI | İLİŞKİLİ TARAF/KİRACI KURULUŞ | KİRALANA BİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 36 | 1.Bodrum | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (WORK UP) | 90,00 m² | 589 TL/m² | 53.000 TL | |
| 37 | 1.Bodrum | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (WORK UP) | 56,00 m² | 571 TL/m² | 32.000 TL | |
| 42 | 1.Bodrum | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (GİRİŞİMCİLİK ŞUBESİ) | 110,00 m² | 564 TL/m² | 62.000 TL | |
| 44 | 1.Bodrum | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (GİRİŞİMCİLİK ŞUBESİ) | 135,00 m² | 593 TL/m² | 80.000 TL | |
| 55 | Asma | İŞ MERKEZLERİ YÖNETİM İŞLETİM A.Ş. | 1.210,00 m² | 406 TL/m² | 491.000 TL | |
| 60 | 1 | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (SATIN ALMA BÖLÜMÜ) |
754,12 | 406 TL/m² | 306.000 TL | |
| 165 | 2 | MAXİS GİRİŞİM SERMAYESİ PORTFÖY YÖN. A.Ş. | 215,00 m² | 479 TL/m² | 103.000 TL | |
| 165 | 2 | MAXİS GİRİŞİM SERMAYESİ PORTFÖY YÖN. A.Ş. | 292,00 m² | 503 TL/m² | 147.000 TL | |
| 165 | 2 | MAXİS GİRİŞİM SERMAYESİ PORTFÖY YÖN. A.Ş. | 86,00 m² | 395 TL/m² | 34.000 TL | |
| 165 | 2 | MAXİS GİRİŞİM SERMAYESİ YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
127,00 m² | 480 TL/m² | 61.000 TL | |
| 166 | 3 | MOKA ÖDEME VE ELEKTRONİK PARA KURULUŞU A.Ş. |
697,34 m² | 566 TL/m² | 394.000 TL | |
| MOKA ÖDEME VE ELEKTRONİK PARA KURULUŞU A.Ş. |
29,97 m² | 566 TL/m² | 17.000 TL | |||
| MOKA ÖDEME VE ELEKTRONİK PARA KURULUŞU A.Ş. |
280,97 m² | 566 TL/m² | 159.000 TL | |||
| 167 | 4 | İŞ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A. Ş. | 251,38 m² | 566 TL/m² | 142.000 TL | |
| 168 | 5 | MAKSMARKET DANIŞMANLIK ELEK.HİZM.TİC.A.Ş. |
516,50 m² | 566 TL/m² | 292.000 TL | |
| KULE 2 | 169 | 6 | TOPKAPI DAN. ELEK. HİZ. PAZ. VE TİC. A.Ş. | 1.033,00 m² | 566 TL/m² | 584.000 TL |
| 12 | İŞNET ELEKTRONİK BİLGİ ÜRETİM DAĞ.TİC.VE İLET.HİZ.A.Ş. |
374,20 m² | 573 TL/m² | 214.000 TL | ||
| 175 | 12 | İŞ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A. Ş. | 659,20 m² | 573 TL/m² | 378.000 TL | |
| 176 | 13 | İŞ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A. Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 177 | 14 | İŞ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A. Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 178 | 15 | İŞ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A. Ş. | 996,00 m² | 573 TL/m² | 570.000 TL | |
| 180 | 17 | ANADOLU HAYAT EMEKLİLİK A.Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 181 | 18 | ANADOLU HAYAT EMEKLİLİK A.Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 182 | 19 | ANADOLU HAYAT EMEKLİLİK A.Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 183 | 20 | ANADOLU HAYAT EMEKLİLİK A.Ş. | 1.033,00 m² | 573 TL/m² | 592.000 TL | |
| 185 | 22 | MOKA ÖDEME VE ELEKTRONİK PARA KURULUŞU A.Ş. |
1.033,00 m² | 595 TL/m² | 614.000 TL | |
| 186 | 23 | TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. (SATIN ALMA BÖLÜMÜ) |
595,70 m² | 595 TL/m² | 354.000 TL |
| 56 | Asma | İŞ MERKEZLERİ YÖNETİM İŞLETİM A.Ş. | 1.204,04 m² | 406 TL/m² | 489.000 TL | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 56 | Asma | İŞ MERKEZLERİ YÖNETİM İŞLETİM A.Ş. | 181,96 m² | 406 TL/m² | 74.000 TL | |
| 192 | 4 | İŞ GİRİŞİM SERMAYESİ YAT. ORT. A.Ş. | 516,50 m² | 573 TL/m² | 296.000 TL | |
| 200 | 12 | SOFTTECH YAZILIM TEKN. ARŞ. GEL. VE PAZ. TİC. A.Ş. |
1.033,00 m² | 580 TL/m² | 599.000 TL | |
| KULE 3 | 202 | 14 | YÜZÜNCÜ YIL TEKNOLOJİ GİRİŞİMLERİ ANONİM ŞİRKETİ |
516,50 m² | 580 TL/m² | 300.000 TL |
| 203 | 15 | İŞ ENERJİ YATIRIMLARI A.Ş. | 996,00 m² | 580 TL/m² | 578.000 TL | |
| 204 | 16 | T.İŞ BANKASI A.Ş.(SATIN ALMA BÖLÜMÜ) | 996,00 m² | 580 TL/m² | 578.000 TL | |
| 205 | 17 | ANADOLU HAYAT EMEKLİLİK A.Ş. | 1.033,00 m² | 580 TL/m² | 599.000 TL | |
| 208 | 20 | MİLLİ REASÜRANS TÜRK A.Ş. | 1.033,00 m² | 580 TL/m² | 599.000 TL | |
| 209 | 21 | MİLLİ REASÜRANS TÜRK A.Ş. | 1.033,00 m² | 580 TL/m² | 599.000 TL | |
| 210 | 22 | MİLLİ REASÜRANS TÜRK A.Ş. | 1.033,00 m² | 595 TL/m² | 614.000 TL | |
| 212 | 24 | TRAKYA YATIRIM HOLDİNG A.Ş. | 938,00 m² | 595 TL/m² | 558.000 TL | |
| 213 | 25 | TRAKYA YATIRIM HOLDİNG A.Ş. | 889,00 m² | 646 TL/m² | 574.000 TL | |
| 214 | 26 | TRAKYA YATIRIM HOLDİNG A.Ş. | 889,00 m² | 725 TL/m² | 645.000 TL | |
| TOPLAM | 27.278,26 m² | 577 TL/m² | 15.741.000 TL |
Çarşı alanında yer alan dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin birlikte kiraya verilmeleri durumunda, birlikte kiraya verilmesi söz konusu olan bağımsız bölümlerin (Rapor Eklerinde) "Çarşı-Kira Değerleri Tablosu"nda belirtilen kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden %10' a kadar indirim yapılabileceği öngörülmüştür.
Büro nitelikli taşınmazlar için yapılan Pazar araştırmasında bağımsız bölüm bazında yapılabilecek olan kiralamalar haricinde toplu kiralamalar için gerçekleşen kira değerleri araştırılmıştır. Yapılan araştırmalar ve gerçekleşen kiralamalar dikkate alındığında, konu taşınmazlar ile benzer nitelikli plazalarda birden fazla kat kullanımlarında kira değerlerinde yapılan indirimlerin %15 civarında olduğu görülmüştür. Değerleme konusu Kule'lerde katlar bazında bağımsız bölüm bulunmakla birlikte mülkiyetin tek olması nedeni ile bağımsız bölümlerin birlikte ya da bölünerek ayrı ayrı kiralanmaları durumu için aşağıdaki çalışma yapılmıştır.
Değerlemeye konu ofis nitelikli taşınmazların gerek yapısal özellikleri, gerek kat kullanımları ve diğer donatıları dikkate alınarak
Kule'ler kapsamında, rapor eklerinde ayrıntılı olarak belirtilen "Kira Değerleri Tablosu" esas alınarak;
2 ofis katının birlikte kiraya verilmesi durumunda ilgili katlar için, kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden yaklaşık % 4'e kadar,
3 ofis katının birlikte kiraya verilmesi durumunda ilgili katlar için kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden yaklaşık %6'a kadar,
4 ofis katının birlikte kiraya verilmesi durumunda ilgili katlar için kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden yaklaşık %8'e kadar,
5 ofis katının birlikte kiraya verilmesi durumunda ilgili katlar için kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden yaklaşık %10'a kadar indirim yapılabileceği kanaatine varılmıştır.
Blok tamamı ya da 6 kat ve üzeri ofis katının birlikte kiraya verilmesi durumunda ise ilgili blok/ilgili katlar için takdir edilen kiraya konu bağımsız bölümlerden en düşük aylık birim kira değerine sahip olan bağımsız bölüm birim kira değerinden yaklaşık %15'e kadar indirim yapılabileceği kanaatine varılmıştır. (Kule 2 ve 3 nin Zemin kat, 1. Kat ve 2. Katları bu madde dışında tutulacaktır.)
Taşınmazlar kat mülkiyetlidir.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazların takyidat bilgilerinde yapılan incelemelerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde takyidatların taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır. (Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. İş GYO A.Ş. tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması eklerde yer almaktadır.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde BİNALAR başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 102 Adet Bağımsız Bölümün;
tarihli toplam kira değeri için ; 27.06.2024
(Otuz Üç Milyon Yedi Yüz On İki Bin TürkLirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 40.454.400
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ 409558 405453
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Sorumlu Değerleme Uzmanı
kıymet takdir edilmiştir.
402003 Eren KURT
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.