Regulatory Filings • Dec 25, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ, MECİDİYEKÖY MAHALLESİ, 9221 ADA 1 PARSEL NUMARALI "ARSA" NİTELİKLİ TAŞINMAZ İLE 2410 ADA 246 PARSEL NUMARALI "ALIŞVERİŞ MERKEZİ" (FİİLEN YIKIM AŞAMASINDA) NİTELİKLİ TAŞINMAZ
RAPOR NO: İŞGYO-202400008 RAPOR TARİHİ: 24.12.2024
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 1 | 208 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
| YÖNETİCİ ÖZETİ 3 | |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 4 | |
| 1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 4 |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | 4 |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | 4 |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | 4 |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | 4 |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN | |
| AÇIKLAMA | 4 |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 4 |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ | |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | 4 |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 4 |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 6 | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | 6 |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 6 |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 7 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 8 | |
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | 8 |
| 3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER | 11 |
| 3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ | |
| DEĞİŞİKLİKLER 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 13 |
12 |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 13 |
| 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI | 14 |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 14 |
| 4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 14 |
| 4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | 14 |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER 15 | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | 15 |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 17 |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 32 | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | 32 |
| 6.2 GELİR YAKLAŞIMI | 32 |
| 6.3 MALİYET YAKLAŞIMI | 32 |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ | 33 |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ | 33 |
| 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 36 | |
| 7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | 36 |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 36 |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | 36 |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN | |
| YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI | 43 |
| 7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | 43 |
| 7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 43 |
| 7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE | |
| BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 43 |
| 7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE | |
| FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | |
| ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 44 |
| 8.SONUÇ BÖLÜMÜ 45 | |
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | 45 |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | 45 |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER) 46 |
| MÜŞTERİ ADI | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI |
01.11.2024 – 2024-009 |
| RAPOR TARİHİ VE NUMARASI |
24.12.2024 / ISGYO-202400008 |
| DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazların rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden değerlerinin tespitine yönelik olarak Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır. |
| ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR |
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır. |
| TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ |
Gülbahar Mahallesi, Cemal Sahir Sokak ve 5. Yıl Sokak Şişli / İSTANBUL |
| TAPU BİLGİLERİ | İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 9221 ada 1 parsel numaralı 2.686,34 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul ile 2410 ada 246 parsel numaralı 15.963,00 m² yüzölçümlü 60 adet bağımsız bölümlü ''Alışveriş Merkezi'' niteliği ile tescilli fiilen yıkımı devam etmekte olan gayrimenkul. |
| MÜLKİYET BİLGİSİ | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1/1 |
| Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu 2410 ada 246 parsel,(13.09.2013 tasdik tarihi ile değişik) 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli - Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı ve 16.08.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli İstikamet tadili Planı kapsamında kısmen Ticaret+ konut alanında 3 adet blok nizam, Yençok:14.50 m.(4 kat) yapılaşma şartlarında, kısmen |
|
| İMAR DURUMU | Ticaret alanı E:1.25, Yençok: 6 kat yapılaşma şartlarında, kısmen de kat otopark alanında ve bir kısım yol alanında kalmaktadır. Değerleme konusu 9221 ada 1 parsel, 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 |
| Ölçekli Şişli - Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Kat Otopark alanında (kamuya açık ve ücretsiz, avan projeye göre uygulama yapılacak), kısmen Ticaret alanı E:1.25, Yençok: 6 kat yapılaşma şartlarına sahiptir. |
|
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ |
Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı |
| PAZAR DEĞERİ (TL) | 2.069.739.000,00-TL |
| KDV DAHİL PAZAR DEĞERİ (TL) |
2.276.712.900,00-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
Serdar ETİK - SPK Lisans No: 402403 (Değerleme Uzmanı) |
Rapor tarihi 24.12.2024, rapor no: İŞGYO-202400008'dir.
Bu rapor; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 9221 ada 1 parsel numaralı 2.686,34 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul ile 2410 ada 246 parsel numaralı 15.963,00 m² yüzölçümlü 60 adet bağımsız bölümlü ''Alışveriş Merkezi'' niteliği ile tescilli, fiilen yıkımı devam etmekte olan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Serdar ETİK – SPK Lisans No: 402403 Sorumlu Değerleme Uzmanı : Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ – SPK Lisans No: 400488
Değerleme başlangıç tarihi 22.11.2024, Değerleme bitiş tarihi 21.12.2024'tür.
İş bu rapor 01.11.2024 tarihli 2024-009 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile karşılıklı olarak imzalanmış 01.11.2024 tarihli 2024-009 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce 28.06.2024 tarih İŞGYO-202400008 nolu rapor hazırlanmıştır.
Hazırlanan rapor içeriğinde değerleme konusu tüm taşınmazlar için 1.878.064.000.-TL değer takdir edilmiştir.
Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00-Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete,
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,-TL, fiili dolaşım pay oranı ise %38,86'dır.
Telefon: 0 850 724 23 50
E-Posta: [email protected]
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
| 9221 ADA 1 PARSEL |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | ||||
| İLÇESİ | : | ŞİŞLİ | ||||
| MAHALLESİ | : | MECİDİYEKÖY MAH. |
||||
| KÖYÜ | : | - | ||||
| SOKAĞI | : | - | ||||
| MEVKİİ | : | - | ||||
| SINIRI | : | - | ||||
| PAFTA NO | : | 246Dy2b | ||||
| ADA NO | : | 9221 | ||||
| PARSEL NO | : | 1 | ||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 2.686,34 m² |
||||
| CİLT NO | : | 105 | ||||
| SAYFA NO | : | 10370 | ||||
| NİTELİK | : | ARSA | ||||
| TARİH | : | 05.01.2023 | ||||
| YEVMİYE NO | : | 358 | ||||
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| 2410 ADA 246 PARSEL |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | ||||
| İLÇESİ | : | ŞİŞLİ | ||||
| MAHALLESİ | : | MECİDİYEKÖY | ||||
| KÖYÜ | : | - | ||||
| SOKAĞI | : | - | ||||
| MEVKİİ | : | - | ||||
| SINIRI | : | - | ||||
| PAFTA NO | : | 307 | ||||
| ADA NO | : | 2410 | ||||
| PARSEL NO | : | 246 | ||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 15.963,00 m² |
||||
| ANA TAŞINMAZ | : | ALIŞVERİŞ MERKEZİ | ||||
| NİTELİK |
*2410 ada 246 parsel numaralı ana taşınmazın bağımsız bölüm tapu bilgileri aşağıdaki gibidir. Tüm bağımsız bölümler İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır.
| CİLT NO SAYFA NO ID PAY/PAYDA NO NO NİTELİK 1 DÜKKAN 2.BODRUM B 101366361 691/15963 260 25719 5.01.2023 358 2 DÜKKAN 2.BODRUM A 101366362 1114/15963 260 25720 5.01.2023 358 3 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366363 159/15963 260 25721 5.01.2023 358 4 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366364 260/15963 260 25722 5.01.2023 358 5 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366365 206/15963 260 25723 5.01.2023 358 6 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366366 337/15963 260 25724 5.01.2023 358 7 CAFE 1.BODRUM B 101366367 156/15963 260 25725 5.01.2023 358 8 TİYATRO 1.BODRUM A 101366368 773/15963 260 25726 5.01.2023 358 9 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366369 120/15963 260 25727 5.01.2023 358 10 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366370 412/15963 260 25728 5.01.2023 358 11 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366371 508/15963 260 25729 5.01.2023 358 12 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366372 249/15963 260 25730 5.01.2023 358 13 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366373 68/15963 260 25731 5.01.2023 358 14 DÜKKAN ZEMİN 101366374 147/15963 260 25732 5.01.2023 358 15 DÜKKAN ZEMİN 101366375 378/15963 260 25733 5.01.2023 358 16 DÜKKAN ZEMİN 101366376 275/15963 260 25734 5.01.2023 358 17 DÜKKAN ZEMİN 101366377 252/15963 260 25735 5.01.2023 358 18 DÜKKAN ZEMİN 101366378 115/15963 260 25736 5.01.2023 358 19 DÜKKAN ZEMİN 101366379 135/15963 260 25737 5.01.2023 358 20 DÜKKAN ZEMİN 101366380 109/15963 261 25738 5.01.2023 358 21 DÜKKAN ZEMİN 101366381 1218/15963 261 25739 5.01.2023 358 22 DÜKKAN KAT 1 B 101366382 146/15963 261 25740 5.01.2023 358 23 DÜKKAN KAT 1 B 101366383 284/15963 261 25741 5.01.2023 358 24 DÜKKAN KAT 1 B 101366384 216/15963 261 25742 5.01.2023 358 25 DÜKKAN KAT 1 B 101366385 269/15963 261 25743 5.01.2023 358 26 DÜKKAN KAT 1 B 101366386 113/15963 261 25744 5.01.2023 358 27 DÜKKAN KAT 1 B 101366387 136/15963 261 25745 5.01.2023 358 28 DÜKKAN KAT 1 B 101366388 112/15963 261 25746 5.01.2023 358 29 DÜKKAN KAT 1 B 101366389 1131/15963 261 25747 5.01.2023 358 30 DÜKKAN KAT 1 A 101366390 176/15963 261 25748 5.01.2023 358 31 DÜKKAN KAT 1 A 101366391 101/15963 261 25749 5.01.2023 358 32 DÜKKAN KAT 1 A 101366392 76/15963 261 25750 5.01.2023 358 33 SİNEMA KAT 1 A 101366393 935/15963 261 25751 5.01.2023 358 34 EĞLENCE KAT 1 A 101366394 59/15963 261 25752 5.01.2023 358 35 DÜKKAN KAT 1 A 101366395 625/15963 261 25753 5.01.2023 358 36 DÜKKAN KAT 2 101366396 56/15963 261 25754 5.01.2023 358 37 DÜKKAN KAT 2 101366397 17/15963 261 25755 5.01.2023 358 38 DÜKKAN KAT 2 101366399 35/15963 261 25756 5.01.2023 358 39 DÜKKAN KAT 2 101366400 263/15963 261 25757 5.01.2023 358 40 DÜKKAN KAT 2 101366401 245/15963 261 25758 5.01.2023 358 41 DÜKKAN KAT 2 101366402 267/15963 261 25759 5.01.2023 358 42 DÜKKAN KAT 2 101366403 345/15963 261 25760 5.01.2023 358 43 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366404 225/15963 261 25761 5.01.2023 358 44 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366405 178/15963 261 25762 5.01.2023 358 45 DÜKKAN ZEMİN 101366406 186/15963 261 25763 5.01.2023 358 46 DÜKKAN KAT 1 B 101366407 182/15963 261 25764 5.01.2023 358 47 DÜKKAN KAT 1 A 101366408 182/15963 261 25765 5.01.2023 358 48 DÜKKAN KAT 2 101366409 82/15963 261 25766 5.01.2023 358 49 DÜKKAN 1.BODRUM B 101366410 218/15963 261 25767 5.01.2023 358 50 DÜKKAN 1.BODRUM A 101366411 70/15963 261 25768 5.01.2023 358 |
BAĞIMSIZ | BAĞIMSIZ | TAŞINMAZ | ARSA | YEVMİYE | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BÖLÜM | BÖLÜM | KAT | TARİH | ||||||
| 51 | DÜKKAN | ZEMİN | 101366412 | 70/15963 | 261 | 25769 | 5.01.2023 | 358 |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 9 | 208 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
| 52 | DÜKKAN | KAT 1 B | 101366413 | 108/15963 | 261 | 25770 | 5.01.2023 | 358 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 53 | DÜKKAN | KAT 1 A | 101366414 | 108/15963 | 261 | 25771 | 5.01.2023 | 358 |
| 54 | DÜKKAN | KAT 2 | 101366415 | 108/15963 | 261 | 25772 | 5.01.2023 | 358 |
| 55 | DÜKKAN | 2.BODRUM B | 101366416 | 164/15963 | 261 | 25773 | 5.01.2023 | 358 |
| 56 | DÜKKAN | 2.BODRUM A | 101366417 | 239/15963 | 261 | 25774 | 5.01.2023 | 358 |
| 57 | DÜKKAN | 1.BODRUM B | 101366418 | 223/15963 | 261 | 25775 | 5.01.2023 | 358 |
| 58 | DÜKKAN | ZEMİN | 101366419 | 85/15963 | 261 | 25776 | 5.01.2023 | 358 |
| 59 | DÜKKAN | KAT 1 B | 101366420 | 123/15963 | 261 | 25777 | 5.01.2023 | 358 |
| 60 | DÜKKAN | KAT 2 | 101366421 | 123/15963 | 261 | 25778 | 5.01.2023 | 358 |
9221 ADA 1 PARSEL
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM Portalı'ndan alınan 03.12.2024 tarihli tapu kayıt örneği rapor ekinde olup, anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) (04.08.2023 tarih, 19060 yevmiye nolu.)
-Diğer (Konusu: YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTAL EDİLDİĞİNE DAİR ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ nün YAZISI BULUNMAKTADIR. ) Tarih: 21/08/2024 Sayı: 10259912( Şablon: Diğer)(21.08.2024 tarih, 20635 yevmiye nolu.)
Rehinler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM Portalı'ndan alınan 03.12.2024 ile 05.12.2024 tarihli tapu kayıt örnekleri rapor ekinde olup, anılan belgeye göre taşınmazların tapu kaydında müştereken aşağıda yazılı takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) (03.08.2023 tarih, 18879 yevmiye nolu.)
-İSTANBUL 22. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 04/11/2019 tarih 2018/416 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (Şablon: Davalıdır Belirtmesi) (05.11.2019 tarih, 20117 yevmiye nolu.)
-Yönetim Planı: 15/08/2018 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (17.08.2018 tarih, 13177 yevmiye nolu.)
-47 SAHİFEDEKİ METAL 36 İLA 40,42 İLA 46 VE 48 İLA 53 SAHİFEDEKİ PARSELLERLE BU SAHİFEDEKİ PARSEL ARASINDA MÜŞTEREKTİR. (Şablon: Ortak yerlerin belirtilmesi)
Rehinler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü: TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. LEHİNE KİRA ŞERHİ: 27/04/1998 YEV : 2244 (27.04.1998 tarih, 2244 yevmiye nolu.)
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: irtifak: A.M : BEYANNAMESİNDE GÖSTERİLEN 490,74 M2 KISMIN 2410 ADA 246 PARSEL ALEYHİNE ŞİŞLİ BELEDİYESİ LEHİNE GEÇİT HAKKI (Şablon: Geçit Hakkı)(29.11.2005 tarih, 15221 yevmiye nolu.)
*Yukarıdaki takyidat kayıtlarına ek olarak ayrıca 22 ve 35 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların tapu kaydında aşağıdaki eklenti kaydı bulunmaktadır;
Eklenti Bölümü: Depo (17.08.2018 tarih, 13177 yevmiye nolu.)
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM Portalı'ndan alınan 03.12.2024 ile 05.12.2024 tarihli tapu kayıt örnekleri rapor ekinde bulunmakta; anılan belgelere göre her iki taşınmaz üzerinde "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" beyanı ile 2410 ada, 246 parsel üzerinde "Davalıdır belirtmesi" bulunmakta, anılan beyanlar ile belirtmenin parseller üzerindeki yapılara ilişkin olması, yapıların fiilen yıkım aşamasında olması dikkate alındığında, taşınmazların devredilmesine engel herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
2410 ada 246 parsel, Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 25.10.2024 tarih E-43623916- 115.01.06-1601/18682 sayılı imar durum belgesine göre;
Söz konusu parselin bir kısmı 30.11.2023 tasdik tarihli ''Şişli Mecidiyeköy Mahallesi 2410 ada, 246 parselin bir kısmına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinde '' Ticaret Alanı fonksiyonunda, Yençok: 6 Kat, E:1.25 yapılanma hakkı almakta ve kısmen de 13.09.2013 tarih ile değişik 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ''Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında'' 4 Kat (Hmax: 14.50 m.) irtifada 3 adet blok nizam Ticaret + Konut fonksiyonlu alanda, bir kısmı 24.06.2006 tasdik tarihli , 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında kamuya açık ve ücretsiz, avan projeye göre uygulama yapılacak olan ''kat otoparkı alanında'' ve bir kısım yol alanında kalmaktadır.
Ayrıca söz konusu parselin 15.02.2019 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gayrettepe İstanbul Yeni Havalimanı Metro Hattı Uygulama İmar Planı sınırları içinde olduğu görülmektedir.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parselin güneyinden (Cemal Sahir Sk.) yaklaşık 534 m², batısından (Harman yolu üst sk.) yaklaşık 73 m², doğusundan (5.yıl sk.) yaklaşık 338 m² olmak üzere toplamda yaklaşık 945 m² kamusal alan (yola) terki bulunmaktadır.
9221 ada 1 parsel Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 25.10.2024 tarih E-43623916- 115.01.06-1600/18681 sayılı imar durum belgesine göre;
Bahse konu parsel 24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Sisli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında Kamuya Açık ve Ücretsiz, avan projeye göre uygulama yapılacak olan kat otoparkı alanında, parselin bir kısmı da 30.11.2023 tasdik tarihli ''Şişli Mecidiyeköy Mahallesi 2410 ada, 246 parselin bir kısmına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinde Yençok: 6 Kat, E:1.25 yapılanma koşullu Ticaret Alanı fonksiyonunda ve bir kısım yol alanında kalmaktadır. Ayrıca 15.02.2019 t.t.li 1/100 ölçekli Gayrettepe-İstanbul Yeni Havalimanı Metro Hattı Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde olduğu görülmektedir.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen, 2410 ada 246 parsel için düzenlenmiş 27.11.2024 tarih, 2024/100 sayılı yıkım ruhsatı ile 9221 ada 1 parsel için düzenlenmiş 27.11.2024 tarih, 2024/101 sayılı yıkım ruhsatı bulunmaktadır.
Parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan proje için arsa sahibi İş GYO A.Ş. ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Firmanın konuya ilişkin 06.01.2023 tarihli kap bildirimi aşağıdaki gibidir;
"Yönetim Kurulu'nun 06.01.2023 tarihli kararı doğrultusunda; Şirket portföyüne dahil edilen Profilo Alışveriş Merkezi ile ilgili proje geliştirmek üzere Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır.
İmzalanan sözleşme uyarınca Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., arsa üzerinde tüm giderleri kendisi tarafından karşılanmak ve inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmak üzere proje geliştirecektir. Proje satışları kapsamında elde edilecek tüm gelirlerin %40'ı arsa bedeli karşılığı hasılat payı olarak Şirketimize ödenecek olup, Şirketimize ödenecek asgari hasılat payı tutarı 65 milyon USD+KDV olarak belirlenmiştir."
Yeni projeye ilişkin süreçlerin devam etmekte olduğu, henüz onaylanmış bir proje ve ruhsat olmadığı bilgisi alınmıştır. Parsel üzerindeki yapıların yıkım işlemleri yüklenici firma tarafından bu sözleşme kapsamında yapılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yıkım ruhsatı alınmış ve halen yıkım çalışmaları devam eden yapılar bulunmakta; bu nedenle değerlemede yapılar dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yıkım çalışmaları devam eden yapılar bulunmakta; 2410 ada 246 parsel için düzenlenmiş 27.11.2024 tarih, 2024/100 sayılı yıkım ruhsatı ile 9221 ada 1 parsel için düzenlenmiş 27.11.2024 tarih, 2024/101 sayılı yıkım ruhsatı bulunmaktadır. Yıkım aşamasındaki yapılar değerlemede dikkate alınmamış olup bu yapıların inşa sürecine ilişkin izin ve belgelere rapor içerisinde yer verilmemiştir.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM Portalı'ndan alınan 03.12.2024 ile 05.12.2024 tarihli tapu kayıt örnekleri rapor ekinde olup, anılan belgeye göre değerleme konusu taşınmazlar 05.01.2023 tarih 358 yevmiye ile Satış işleminden İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye değerleme konusu 2410 ada 246 parselin Ticaret alanı fonksiyonlu kısmı Yençok: serbest olarak tanımlanmış iken 30.11.2023 tarihli imar planı değişikliği ile Yençok:6 kat olarak güncellenmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Gülbahar Mahallesinde konumludur.
Değerleme konusu 2410 ada 246 numaralı parsel üzerinde bulunan, eskiden faal olan Profilo AVM yapısı halihazırda yıkım aşamasındadır.
9221 ada 1 numaralı parsel üzerinde yıkım aşamasında olan katlı otopark alanı yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ulaşmak için, D-100 karayolu üzerinden batı yönünde ilerlerken Mecidiyeköy çıkışından sağa dönülüp Oya Sokağı üzerinden kuzey yönlü yaklaşık 250 m ilerlenip sağa Gayret Sokağına dönülüp kuzeydoğu yönlü yaklaşık 115 metre ilerlendikten sonra sola dönüp Şekerciler Sokağına girilir. Şekerciler Sokağı üzerinde batı yönde yaklaşık 100 metre ilerlendiğinde 5.Yıl Sokak ile Avni Dilligil Sokak kesişimindeki parselde konumludur.
Taşınmazların bulunduğu bölge zemin katları ticaret üst katları konut ağırlıklı yapılaşmalara sahip olup konut alanlarının yoğun olduğu bir bölgedir. Taşınmazların güneyinde yaklaşık 350 metre mesafede Büyükdere Caddesi bulunmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde Zincirlikuyu Mezarlığı, Trump AVM, Astoria gibi odaklar, eğitim ve sağlık tesis alanları gibi kentsel sosyal alt yapı alanları bulunmakta; semtte altyapı çalışmaları tamamlanmış, kamu hizmetlerinden tam şekilde istifade edilmekte, özel ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşımı kolaydır.
Rapora konu taşınmazlar; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 9221 ada 1 parsel numaralı 2.686,34 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul ile 2410 ada 246 parsel numaralı 15.963,00 m² yüzölçümlü ''Alışveriş Merkezi'' niteliği ile tescilli, fiilen yıkımı devam etmekte olan gayrimenkullerdir.
Değerleme konusu 2410 ada 246 parsel ile 9221 ada 1 parsele ait 27.11.2024 tarihli yıkım ruhsatları bulunmaktadır. Mahallinde yapılan incelemede değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki yapıların yıkım çalışmalarının devam ettiği görülmüştür.
Değerleme, gayrimenkullerin konumları, topografik özellikleri, büyüklükleri, yapılanma hakları, bölgedeki emsal taşınmazların satış değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Mahallinde yapılan incelemede değerleme konusu 2410 ada 246 parsel ile 9221 ada 1 parsel üzerindeki yapıların yıkım çalışmalarının devam ettiği görülmüştür.
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' - 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' - 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
TÜİK verilerine göre Türkiye'nin nüfusu 2007 yılında 70 milyon 586 bin 256 kişi iken 2023 yılında 85 milyon 372 bin 377 kişiye ulaşmıştır.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla (2022) göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
| Türkiye Cinsiyete Göre Nüfus | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Toplam | Erkek | Kadın | ||||
| 2023 | 85.372.377 | 42.734.071 | 42.638.306 | ||||
| 2022 | 85.279.553 | 42.704.112 | 42.575.441 | ||||
| 2021 | 84.680.273 | 42.428.101 | 42.252.172 | ||||
| 2020 | 83.614.362 | 41.915.985 | 41.698.377 | ||||
| 2019 | 83.154.997 | 41.721.136 | 41.433.861 | ||||
| 2018 | 82.003.882 | 41.139.980 | 40.863.902 | ||||
| 2017 | 80.810.525 | 40.535.135 | 40.275.390 | ||||
| 2016 | 79.814.871 | 40.043.650 | 39.771.221 | ||||
| 2015 | 78.741.053 | 39.511.191 | 39.229.862 | ||||
| 2014 | 77.695.904 | 38.984.302 | 38.711.602 | ||||
| 2013 | 76.667.864 | 38.473.360 | 38.194.504 | ||||
| 2012 | 75.627.384 | 37.956.168 | 37.671.216 | ||||
| 2011 | 74.724.269 | 37.532.954 | 37.191.315 | ||||
| 2010 | 73.722.988 | 37.043.182 | 36.679.806 | ||||
| 2009 | 72.561.312 | 36.462.470 | 36.098.842 | ||||
| 2008 | 71.517.100 | 35.901.154 | 35.615.946 | ||||
| 2007 | 70.586.256 | 35.376.533 | 35.209.723 |
Kaynak: Genel Nüfus Sayımı sonuçları, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçları, 2007-2022
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,10 iken, 2023 yılında binde 1,10 oldu.
Kaynak: Nüfus ve Yıllık Nüfus Artış hızı, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçları, 2007-2023
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır. Faiz indirim süreçlerini başlatan gelişmiş ülke merkez bankalarına Fed'in de dahil olması küresel risk iştahındaki toparlanmayı desteklemiştir. Bununla birlikte Orta Doğu'da artan gerilim ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlik küresel finansal koşullar üzerinde temel risk unsurları olmayı sürdürmüştür. Bu görünüm altında GOÜ risk primleri ağustos öncesi seviyelerine gerilerken, buna paralel olarak Türkiye CDS 5 yıllık primi de 25 Ekim itibarıyla 272 baz puan düzeyine inmiştir.
Söz konusu dönemde, Türk lirasının ima edilen oynaklığı, eylül ayı enflasyonunun beklentilerin üzerinde gerçekleşmesi sonrasında yükselmiştir. TCMB brüt uluslararası rezervleri 25 Ekim itibarıyla 159,4 milyar ABD doları seviyesine ulaşırken TCMB swap fonlaması sonlandırılmıştır. Ağustos ayı başında TL sterilizasyonu kapsamında kullanılmaya başlanan swapların bankalara ödünç verilen 4,6 milyar ABD doları düzeyindeki bakiyesi de dahil edildiğinde toplam rezervlerin 164 milyar ABD doları seviyesinde olduğu görülmektedir. Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir. Harcamalar yönünden bakıldığında, özel tüketimin büyümeye yıllık bazdaki katkısı azalırken net ihracatın büyümeye pozitif katkısı sürmüş, böylelikle talep bileşenleri arasında daha dengeli bir görünüm sağlanmıştır. Üretim yönünden ise yıllık büyümenin temel belirleyicisi hizmetler sektörü olmaya devam etmiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yönetilen-yönlendirilen kalemlerdeki fiyat artışları ile Yİ-ÜFE'ye bağlı otomatik vergi güncellemeleri temmuz ve ağustos aylarında tüketici enflasyonu üzerinde yukarı yönlü bir etki oluşturmuştur. Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu tahminlerinin üzerinde seyretmiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde hizmet enflasyonundaki yüksek seyir, dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışı güçlü olan kira ve eğitim grupları ile akaryakıt fiyatlarına duyarlılığı fazla olan ulaştırma hizmetlerinin öncülüğünde devam etmiştir. Söz konusu yüksek seyirde özellikle kira grubu öne çıkarken kira dışında kalan hizmet enflasyonu sınırlı da olsa kademeli bir yavaşlama eğilimi göstermiştir. Bu dönemde temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam etmiştir. Gıda grubunda taze meyve-sebze
fiyatlarındaki artış yılın üçüncü çeyreğinde tarihsel eğiliminin altında seyrettikten sonra bu olumlu görünüm ekim ayında tarla-sera geçişinin de etkisiyle sekteye uğramıştır. Böylelikle, gıda fiyatlarının tüketici enflasyonu üzerindeki etkisi ekim ayında belirgin olmuştur. Enflasyonun ana eğiliminde ise üçüncü çeyrekte gözlenen yavaşlama ekim ayında da devam etmiştir. Ekim ayı ile birlikte hizmet enflasyonunda gözlenen iyileşmenin son çeyrekte süreceği öngörülmektedir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde hem bireysel hem de ticari kredilerde bankaların kredi standartlarının sıkı olmasının, kredi büyümelerinin kısıtların altında gerçekleşmesinde etkili olduğu değerlendirilmektedir. YP ticari kredi talebi, YP kredi faizlerinin ve kurdaki değer kaybı beklentilerinin ima ettiği maliyetin TL ticari kredi faizlerine kıyasla daha düşük olmasının etkisiyle 2024 yılının ilk çeyreğinden beri güçlü seyretmekte olup 2024 yılı son çeyreğinde de bu görünümün bir miktar zayıflasa da devam etmesi beklenmektedir. Diğer taraftan, TL ticari kredi talebinde 2024 yılı ikinci çeyreğinde başlayan zayıf seyrin son çeyrekte de sürmesi öngörülmektedir. İhtiyaç ve konut kredi talebi 2024 yılı üçüncü çeyreğinde artmaya başlamış olup, son çeyrekte de bu talebin devam etmesi beklenmektedir. Bankaların 2024 yılı son çeyreğinde sadece konut kredi standartlarında gevşeme ve konut kredi talebindeki artışın, konut kredi büyümesinde son dönemde görülen artışla uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır.
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28.7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,10 oranında artarak 151,10 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 26,80 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 14,70 oranında azalış göstermiştir.
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde1,10, 2,80 ve 4,50 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,20, 32,50 ve 28,70 oranlarında artış göstermiştir.
2024 yılı ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,3 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 64,7 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,4 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| TÜRKİYE | 148,4 | 149,9 | 140,8 |
| (%64,7) | (%66,7) | (% 54,2) | |
| ISTANBUL | 137,6 | 140,4 | 129,3 |
| (% 51, 5) | (%54,8) | (% 2,1) | |
| AMRIDER | 157,5 | 160,4 | 149,3 |
| (% 72, 1) | (9675, 7) | (% 62, 1) | |
| متعالي | 146,1 | 146,6 | 142,9 |
| LEAR YE | (% 6,6,2,0) | (%62,7) | (% 57,7) |
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 3,0, 11,10 ve 5,90 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 51,50, 72,10 ve 62,0 oranlarında artış göstermiştir.
Türkiye genelinde, 2024yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 8,0 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 66,70 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,20 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,80 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 54,20 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 10,50 oranında azalmıştır.
*Kaynak: TCMB Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2024 2. Çeyrek
İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri. Dünyanın 34. büyük ekonomiye sahip şehri, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur.
İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, İstanbul İslamiyet'in de merkezi oldu.
İstanbul tarihi, günümüzde Türkiye toprakları üzerinde bulunan İstanbul şehrinin tarihini anlatır. İstanbul'un tarihi, ana hatlarıyla beş büyük döneme ayrılabilir: Tarih öncesi dönem, Roma İmparatorluğu dönemi, Bizans İmparatorluğu dönemi, Osmanlı İmparatorluğu dönemi ve Türkiye Cumhuriyeti dönemi.
İstanbul, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar yaklaşık on altı yüzyıl boyunca dünyanın en önemli ve en büyük metropolleri arasında bulunmuş bir şehir olmuştur. Avrupa, Asya ve Afrika kıtalarının buluştuğu geniş bir bölgenin tartışmasız tek hâkimi olmuş ve bu süreç içerisinde dünya tarihini önemli derecede etkilemeyi başarmıştır. İstanbul yaklaşık 1600 yıl boyunca, M.S. 330'dan 1922'ye kadar bulunan dönemde; sırasıyla Roma İmparatorluğu (330-395), Bizans İmparatorluğu (395-1204, 1261-1453), Latin İmparatorluğu (1204-1261) ve Osmanlı İmparatorluğu (1453-1922) olmak üzere dört farklı imparatorluğa başkentlik yapmıştır. Bu imparatorlukların üçü, var oldukları dönemde dünyanın iktidar sahibi ve en güçlü devletleri olarak tarihe geçmiştir. Hepsinin İstanbul'dan yönetildiği düşünüldüğünde, şehrin tarihsel önemi ve değeri kolaylıkla anlaşılabilir.
1922'de Osmanlı İmparatorluğu'nun yıkılıp 13 Ekim 1923'te Ankara'nın yeni kurulan Türk devletinin başkenti olmasıyla birlikte yüzyıllık köklü başkentlik özelliğini kaybeden İstanbul şehri, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar on altı yüzyıl boyunca koruduğu her alanda etkin bir dünya şehri olma özelliğini, Türkiye
Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra tekrar kazanmaya başlamış ve günümüzde Avrupa ve Orta Doğu'nun en önemli merkezleri arasında kendine yer bulmuştur. İstanbul'un yerleşim tarihi yaklaşık 300 bin, kentsel tarihi yaklaşık 3 bin, başkentlik tarihi ise 1600 yıla kadar uzanır. Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan İstanbul, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit bir şehir olmuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olmuştur. Orta Çağ'da İstanbul'un nüfusu azalmıştı; ancak şehir Osmanlı İmparatorluğu'nun zirvesine yaklaştıkça, 16. yüzyılda 700.000'e yakın bir nüfusa ulaştı ve bir kez daha dünyanın en kalabalık şehirleri arasına girmeyi başladı.
Günümüzde İstanbul, 2022 yılı TÜİK verilerine göre 15,9 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin ve Avrupa'nın en kalabalık şehridir ve dünyanın da en kalabalık 15. şehridir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 24 | 208 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İstanbul'un kurulu olduğu Çatalca ve Kocaeli yarımadaları aşınmış birer platodur. Bu platoların ortasından kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda İstanbul Boğazı geçer. İstanbul Boğazı'nın oluşumu ile ilgili bilimsel olarak kesin kabul görmüş bir açıklama yoksa da, açıklamalar içinde en yaygın olanı; jeolojik açıdan İstanbul Boğazı'nın deniz suları ile dolmuş bir fay çöküntüsü olduğudur.
Buna göre, MÖ 20.000 ilâ 18.000 yılları arasında, Buzul Çağı sonlanmış ve dünyanın büyük bölümünü kaplayan buz kütlelerinin erimeye başlamıştır. Binyıllarca süren bir erime sürecinin sonucunda, MÖ 8.000 ilâ 7.000'lerde Akdeniz'in suları ilk hâlinden yaklaşık 150 metre daha yukarı çıkmıştır. Deniz seviyesindeki bu büyük ölçekli artış nedeniyle Akdeniz'in suları Marmara'yı basmış; Marmara Denizi'nin suları da devam eden yükselmeler sonucunda Karadeniz ile birleşmiştir. Boğaz'ın derinliğinin kuzeyden güneye azalma göstermesi, geçmişte kuzeydeki bu yükseltilerin Marmara'nın sularına karşı bir set görevi gördüğü ve bunların deniz seviyesindeki yükselmeyle aşıldığı savını güçlendirmektedir. İstanbul genelinde kayda değer yükseltilere de rastlanmaz.
Şehirdeki en yüksek üç nokta sırasıyla 537 metrelik Aydos Tepesi, 438 metrelik Kayış Dağı, 442 metrelik Alemdağ'dır. Şehrin topraklarının %74'ünü platolar, %9,5'ini ovalar, %16,1'ini ise alçak dağ ve tepeler kaplamaktadır. Şehrin en önemli gölleri olan Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleri birer lagündür. İstanbul Boğazı'ndaki Haliç, Tarabya ve İstinye koyları ise şehirde ria tipi kıyının en iyi örnekleridir. İstanbul kıyıları son biçimini 10.000 yıl önce gerçekleşen su yükselimleriyle almıştır. Şehirde, Marmara Denizi ve Boğaz'da irili ufaklı 11 adanın yanı sıra, Karadeniz'de ufak kayalıklar ve Haliç'te Bahariye Adaları yer alır.
İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir. İstanbul'da ormanlık alanların bütün alana oranı özellikle 1980'lerden günümüze doğru genel olarak azalmıştır. 1971 yılında yapılan araştırmaya göre devlete ait ormanların alanı 264.702,1 ha iken, 2003'teki araştırmada devlete ait ormanların alanı 236.265,5 hektara gerilemiştir. Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur. Yapımı Ağustos 2016'da tamamlanan üçüncü boğaz köprüsü çevreci gruplar tarafından şehirdeki orman varlığına zarar vereceği gerekçesiyle eleştirilmektedir. Kent büyüdükçe merkezden gitgide uzaklaşan ormanlardan geriye bugün kent koruları kalmıştır. Etrafı çevrilmek suretiyle koruma altına alınan bu yeşil alanların pek çoğu günümüzde kamuya ait olup halka açık rekreasyon alanı olarak hizmet vermektedir. Özellikle Boğaziçi sırtlarında yoğunlaşan kent koruları İstanbulluların en uğrak mekânlarındandır. Avrupa Yakası'nda
Yıldız, Naile Sultan, Naciye Sultan, Prens Sabahattin, Emirgân ve Ayazağa koruları; Anadolu Yakası'nda Beykoz, Mihrabad, Küçükçamlıca ve Validebağ koruları İstanbul'da en bilinen korulardır.
İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönence altı iklimi (Cfa), Akdeniz iklimi (Csa) ve okyanusal iklim (Cfb) özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir. Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Kar da yağar ve birkaç gün yerde kalabilir, ancak kar örtüsü genellikle bir veya iki haftadan fazla sürmez. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir. Toplam yıllık yağış 843,9 mm'dir ve tüm yıl boyunca görülür. Yağışların %38'i kış %18'i ilkbahar, %13'ü yaz, %31'i sonbahar mevsimindedir. Yaz en kuru mevsimdir, ama Akdeniz iklimlerinin aksine kurak mevsim yoktur. İstanbul 1994 yılına kadar susuzluk çekmiştir fakat alınan önlemlerle herhangi bir su sıkıntısı kalmamıştır. Bunlardan biri Melen projesidir. Şehrin Marmara Denizi'ne bakan güney kısımları ise daha kuru ve sıcak bir iklime sahip olup, daha az yağış alır. Bu durum şehrin Bahçeköy (1166.6 mm) gibi bölgelerinde Marmara Denizi'ne bakan Florya'ya (635.0 mm) kıyasla yaklaşık iki kat daha fazla yağış görülmesine yol açar. Güney Karadeniz'in kışın görece ılık olması, çevrede bulunan soğuk ve kuru hava parsellerinin bu alan üzerinden geçerken ısınarak nem kazanmasına neden olur ve bu şiddetli kar sağanakları meydana getirir. Göl etkenli kar yağışı olarak isimlendirilen bu durum neredeyse her kış İstanbul'da meydana gelmektedir. İstanbul, Akdeniz Havzası içerisindeki en karlı büyük şehirdir. Şehir içerisindeki en yüksek kar kalınlığı Ocak 1942'de 75 cm olarak kaydedilmiştir. İlin tamamındaki kar kalınlığı rekoru Ocak 2017'de 104 cm ile kuzey bölgelerinde görülmüştür. Şehir oldukça rüzgârlıdır; rüzgârın ortalama hızı saatte 17 km'dir.
| Istanbul iklimi [Daralt] Q |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 22.0 | 23.2 | 29.3 | 33.6 | 34.5 | 40.0 | 41.5 | 39.6 | 36.6 | 34.0 | 26.5 | 25.8 | 41.5 |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 8.5 | 9.0 | 10.8 | 15.4 | 20.0 | 24.6 | 26.6 | 26.8 | 23.7 | 19.1 | 14.7 | 10.8 | 17.5 |
| Ortalama sicaklik (°C) | 5.7 | 5.7 | 7.0 | 11.1 | 15.7 | 20.4 | 22.9 | 23.1 | 19.8 | 15.6 | 11.5 | 8.0 | 13.8 |
| Ortalama en düşük sıcaklık (°C) | 3.2 | 3.1 | 4.2 | 7.7 | 12.1 | 16.5 | 19.5 | 20.1 | 16.8 | 13.0 | 8.9 | 5.5 | 10.8 |
| En düşük sıcaklık (°C) | $-11$ | $-8.4$ | $-5.8$ | $-1.4$ | 3.0 | 8.5 | 12.0 | 12.3 | 7.1 | 0.6 | $-2.2$ | $-4$ | $-11$ |
| Ortalama yağış (mm) | 105.0 | 78.0 | 70.8 | 45.2 | 34.1 | 35.0 | 31.6 | 40.7 | 59.5 | 90.0 | 101.3 | 122.0 | 813.2 |
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.
Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlenerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunurdu. Bankalar Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur. 1995 yılında İMKB, Sarıyer'in İstinye semtinde bulunan bugünkü binasına taşınmıştır. Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir.
İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır.
Kuzguncuk Bostanı İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüpsultan, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul'da hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.
İstanbul genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir. İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Birisi 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı'dır. İstanbul Havalimanı'nda iç ve dış hatlar için 2 ayrı terminal vardır. Atatürk Havalimanı'ndan planlanmış tüm uçuşlar, 6 Nisan 2019 tarihinden beri İstanbul Havalimanı 'nından yapılmaktadır. Atatürk Havalimanı'nın bundan sonraki kullanım şekli henüz netlik kazanmadı. İstanbul Havalimanı;
Arnavutköy-Göktürk-Çatalca kavşağında, Akpınar ve Yeniköy mahalleleri arasındaki 7.650 hektarlık alanda yer almaktadır. İstanbul Havalimanının web sitesi aşağıdaki adrestir. Diğer havalimanı ise Anadolu Yakası'nda bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Yurt içi ve yurt dışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahipti. Havalimanından günde ortalama 650-700 uçak havalanmaktaydı. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır. Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları vardır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurt içi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Ankara, Eskişehir ve Konya gibi bazı şehirlere Yüksek Hızlı Tren seferleri vardır. Ayrıca Halkalı - Kapıkule YHT hattının inşası devam etmektedir. Demiryolu ilde ayrıca şehiriçi halk taşımacılığında da kullanılmaktadır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurt içinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurt dışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Metro İstanbul; banliyö hizmeti sağlayan TCDD Taşımacılık, dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehir içi raylı sistem uzunluğu Ekim 2023 itibari ile 328 km'dir. İETT, 5.000 otobüslük filoyla; İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir. İlden O1 , O2 , O3 , O4 ve O7 otoyolları geçer. Otoyollar 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi), Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri ile birbirlerine bağlanır. Köprüler şehir içi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde 15 Temmuz Şehitler ve FSM köprülerinde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. Euronews'in "Küresel yaşam kalitesi 2019" raporuna göre İstanbul, sürücü ve yolcuların trafikte en fazla zaman kaybettiği 13. şehir olmuştur.
İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.
COĞRAFİ YAPI: Karadenizi Marmara Denizine birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran yeryüzünün önemli su yollarından biri olan İstanbul Boğazının batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy / Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyere, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kağıthane`ye geniş bir alana yayılır.
Şişli, Marmara Havzasının Trakya / Kocaeli yarıovaları (peneplen) arasına dağılmış, boğaz ve akarsu vadilerle parçalanmış olup, platolar topluluğunun batısında, Boğaziçi - Haliç arasını dolduran Beyoğlu platosu kuzey uzantısında bulunmaktadır. Düz / hafif dalgalı bir yüzey oluşturan
Beyoğlu platosunun her iki yönü aşınımla önemli ölçüde taşınmıştır. Bu nedenle yöresinde çukurluklar ve vadiler oluşmuştur. Galatadan başlayan ve Beyoğlu, Şişli, Maslak, Derbent ve Büyükdere yönünde uzanan büyük sırt, Beyoğlu Platosunun su bölüm çizgisini oluşturmaktadır. Sırtın doğu kesimindeki sular Boğaziçine, batı kesimi suları ise Kağıthane Deresi aracılığıyla Haliçe akmaktadır. Bu büyük sırt aynı zamanda Şişlinin ve daha önemlisi İstanbulun bu bölümündeki yolların yönünü de belirlemektedir. Beyoğlu Platosunun sırtında yer alan, Tünelden başlayarak Tepebaşı, Taksim, Şişli, Mecidiyeköy, Maslak Tepesi ve Okmeydanına uzanan güzergah aşınım sonucu düzleşerek bugünkü durumu almıştır. Taksimde başlayan Beyoğlu Platosunun sırtında kuzeye doğru uzanan Cumhuriyet Caddesinin doğu yamacı tatlı bir eğimle Boğaziçine, Dolmabahçeye iner. Batı yamacı ise Dolapdere ile Kurtuluş Caddeleri oldukca dik bir yamaçla birbirine bağlanırlar. Kurtuluş Caddesinin batısı ise yine tatlı bir eğilimle Tabakhane Deresine dek uzanır. Vadinin batı kısmı, Feriköy`ün batı eteklerinden itibaren yeni bir vadiye çıkılarak Baruthane Deresine dek uzanır.
EKONOMİK YAPI: Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir. Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir. İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Osmanbey, 1970'lerden beri binlerce irili ufaklı firmanın oluşturduğu bir tekstil ve hazır giyim merkezidir. Büyük bir kısmı kendi markasıyla üretim yapan 4 bini aşkın firmayı barındıran Osmanbey'den 50'den fazla ülkeye de ihracat gerçekleştirilmektedir.
Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir. Halil Rıfat Paşa mahallesinde bulunan Perpa Ticaret Merkezi, (Perşembe Pazarı) Karaköy'deki Perşembe Pazarı esnafını tek çatı altına toplayarak sektörel enerjiyi ve ekonomik potansiyeli tek merkezde birleştirmek amacıyla 1986'da kurulmuş çok ortaklı bir kooperatiftir. 1988 yılında inşaatı bitirilen Perpa geçen süre zarfında farklı
sektörlerden birçok firmanın bir araya gelmesiyle bir ticaret merkezi haline gelmiştir. 69 bin metrekare ile dünyanın en büyük monoblok gövdelerinden birine sahiptir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından demografi, istihdam ve sosyal güvenlik, eğitim, sağlık, finans, rekabetçilik, yenilikçilik ve yaşam kalitesi boyutlarında toplam 56 değişken kullanılarak hazırlanan SEGE-2022 Araştırması'nda Birinci kademe gelişmiş ilçeler arasında birinci sırayı almıştır.
NÜFUS: Şişli nüfusu 2023 yılına göre 264.736. Bu nüfus, 128.084 erkek ve 136.652 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %48,38 erkek, %51,62 kadındır.
| Şişli Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | |
|---|---|---|---|
| 2023 | 264.736 | 128.084 | 136.652 |
| 2022 | 276.528 | 134.305 | 142.223 |
| 2021 | 284.294 | 138.611 | 145.683 |
| 2020 | 266.793 | 129.931 | 136.862 |
| 2019 | 279.817 | 136.739 | 143.078 |
| 2018 | 274.289 | 133.500 | 140.789 |
| 2017 | 274.196 | 133.548 | 140.648 |
| 2016 | 272.803 | 133.080 | 139.723 |
| 2015 | 274.017 | 133.722 | 140.295 |
| 2014 | 272.380 | 132.737 | 139.643 |
| 2013 | 274.420 | 134.083 | 140.337 |
| 2012 | 318.217 | 156.054 | 162.163 |
| 2011 | 320.763 | 158.371 | 162.392 |
| 2010 | 317.337 | 156.018 | 161.319 |
| 2009 | 316.058 | 155.191 | 160.867 |
| 2008 | 312.666 | 153.207 | 159.459 |
| 2007 | 314.684 | 153.893 | 160.791 |
Kaynak: TÜİK
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.
Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazın Pazar değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile "Gelir Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Mecidiyeköy mahallesi 2004 ada 20 parselde konumlu üzerinde yaklaşık 1.200 m² kapalı kullanım alanlı 2 bodrum + zemin + 2 normal kat + çatı katı kullanımında olan toplam 6 katlı bina 379,88 m² yüzölçümlü Konut imarlı Hmaks: 3 kat yapılaşma şartlarında arsa 164.750.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal konum ve parsel şekli bakımından avantajlı, imar koşulları açısından dezavantajlıdır. (Parsel üzerindeki yapı değeri= 1.200 m² x 31.250 TL/m² x 0,90 = 33.750.000-TL; yapı değeri düşüldükten sonra arsa m² birim değeri 344.846.-TL/m2 )
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Mecidiyeköy mahallesi 9092 ada 16 parselde konumlu Konut imarlı, Hmaks:3 kat yapılaşma şartlarında 111,19 m² alanlı arsa 11.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum ve imar koşulları açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi arsa birim değeri 98.930.-TL/m2 )
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Kaptanpaşa mahallesi 10268 ada 15 parselde konumlu Konut imarlı, 378 m² alanlı arsa 65.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum ve parsel şekli açısından avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi arsa birim değeri 171.958.-TL/m2 )
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Mecidiyeköy mahallesi 1962 ada 31 parselde konumlu üzerinde yaklaşık 2.500 m² kapalı kullanım alanlı 2 bodrum+ zemin+ 4 normal kat kullanımında olan toplam 7 katlı bina (giriş ve bodrum katlar dükkan kullanımında) bulunan yaklaşık 526 m² yüzölçümlü (482 m² net alanlı) Konut +Ticaret imarlı Hmaks: 5 kat yapılaşma şartlarında arsa 150.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal konum ve parsel şekli bakımından avantajlıdır. (Parsel üzerindeki yapı değeri= 2.500 m² x 28.000 TL/m²x 0,85=59.500.000-TL; yapı değeri düşüldükten sonra arsa m² birim değeri 187.759.- TL/m2 )
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın bahçe katında 85 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 72 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 11.500.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi Birim Değer: 159.722.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 1. katında 83 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 70 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 11.500.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi Birim Değer: 164.286.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni inşa edilecek binanın 3.katında 80 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 70 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 12.000.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi Birim Değer: 171.429.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda binanın 3.katında 130 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 120 m² olduğu düşünülen 3+1 tipte daire pazarlıklı olarak 22.500.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi Birim Değer: 187.500.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede binanın zemin katında konumlu 30 m² alanlı tek hacimli köşe dükkan 11.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. (366.667.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla aynı bölgede binanın bodrum (65 m²) + zemin (65 m²) + asma (30 m²) katında konumlu toplam 160 m² alanlı dükkan 20.500.000 TL bedelle satılıktır. Emsal konumu ve yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. Bodrum kat 1/5 oranında, asma kat 1/3 zemin kata indirgenmiştir. (Zemine indirgenmiş alan: 88 m², zemine indirgenmiş birim değer: 232.955.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede bakımlı binanın zemin katında konumlu 125 m² alanlı tek hacimli dükkan 34.000.000 TL bedelle satılıktır. (272.000.-TL/m²)
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede yeni binanın zemin katında konumlu 55 m² alanlı tek hacimli dükkan 14.250.000 TL bedelle satılıktır. (259.091.-TL/m²)
Yukarıda listelenmiş emsaller, taşınmazlara yakın bölgede yer alan benzer nitelikli arsa, dükkan ve konut emsalleridir. Bölgede boş arsa kısıtlı olup emsal 1 ve 4 taşınmaza yakın konumda üzerinde yapı bulunan emsalden seçilmiş olup yapı değeri düşülerek değerlendirilmiştir. Ayrıca değerleme konusu taşınmazların bölgesinde site özellikli konut emsalleri kısıtlı sayıdadır. Konut emsalleri değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu yeni inşa edilmiş site özelliği bulunmayan binalardan seçilmiş olup; bu durum karşılaştırma tablosunda şerefiye unsuru olarak dikkate alınmıştır. Emsallere ilişkin veriler beyana dayalı olmakla birlikte, emsallerin konumu tespit edilmiş, bu konumları gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Değerleme konusu taşınmazların değerine olumlu ve olumsuz yönde etki edebileceği düşünülen faktörler aşağıda ayrı ayrı başlıklar halinde sıralanmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih, III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Taşınmazların konumları, çevresindeki yapılaşma yoğunluğu, yüzölçümleri, kullanım şekilleri göz önünde bulundurulduğunda, taşınmazların en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre site özellikli projelendirilmesi olduğu düşünülmektedir.
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazların yakın çevresinde konumlu benzer nitelikli halihazırda pazarda satışta olan arsa nitelikli gayrimenkuller incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım akslarına mesafesi, imar durumu, topoğrafik özellikleri, yüzölçümü, arsanın geometrik şekli, cephe özellikleri, bölgenin gelişim potansiyeli vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
| ARSA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (2410 ada 246 parsel) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | ||||
| SATIŞ FİYATI | 131.000.000 ₺ | 11.000.000 ₺ | 65.000.000 ₺ | 90.500.000 ₺ | ||||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN (m²) | 15.963,00 | 379,88 | 111,19 | 378,00 | 482,00 | |||
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 344.846 | 98.930 | 171.958 | 187.759 | ||||
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| İmar Durumu (Fonksiyon) | TİCK Ticaret Alanı |
Konut Alanı | Konut Alanı | Konut Alanı | TİCK | |||
| Yapılaşma Hakkı | Hmaks:3 kat | Hmaks:3 kat | Hmaks:5 kat | Hmaks:5 kat | ||||
| İmar Durumuna ilişkin düzeltme |
5% | 5% | 3% | 0% | ||||
| PARSEL ŞEKLİ | İyi | Benzer | İyi | İyi | ||||
| Parsel Şekline ilişkin düzeltme | -30% | 0% | -15% | -15% | ||||
| KONUM | İyi | Kötü | Orta iyi | Benzer | ||||
| Konuma ilişkin düzeltme | -20% | 25% | -10% | 0% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -10% | -10% | -20% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME | -65% | 20% | -32% | -35% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) |
119.597 | 120.696 | 118.716 | 116.931 | 122.044 |
2410 ADA 246 PARSEL ARSA DEĞERİ = 119.597- TL/m² x 15.963,00 m² = ₺1.909.120.950, = ₺1.910.000.000,00
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere, değerlemeye konu olan 2410 ada 246 parsel numarasında kayıtlı taşınmazın pazar yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan m2 birim değeri 119.597.-TL/m²'dir. 9221 ada 1 parselin konumu ve yapılaşma koşulları dikkate alındığında, 2410 ada 246 parsel için takdir edilen m2 birim değerin %50 oranında bir değer ile hesaplanmasının uygun olacağı kanaati oluşmuştur.
Anılan kabullere göre taşınmazların Pazar değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| Ada Parsel | Arsa Alanı (m²) | Birim değer (TL/m²) | Pazar Değeri (TL) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2410 ada 246 parsel | 15.963,00 | 119.597 | 1.909.120.950,84 | ||||
| 9221 ada 1 parsel | 2.686,00 | 59.798 | 160.618.269,56 | ||||
| TOPLAM | 2.069.739.220,40 | ||||||
| 2 ADET TAŞINMAZ İÇİN TOPLAM PAZAR DEĞERi |
Değerlemeye konu olan 2410 ada 246 parsel ve 9221 ada 1 parsel numarasındaki taşınmazların "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile hesaplanan toplam Pazar değerleri 2.069.739.000.-TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Bölgeden alınan emsaller ile konut tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında konut birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| KONUT KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | ||||||
| SATIŞ FİYATI | 11.500.000 ₺ | 11.500.000 ₺ | 12.000.000 ₺ | 22.500.000 ₺ | ||||||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | ||||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
| PAZARLANAN ALAN(m²) | 85,00 | 83,00 | 80,00 | 130,00 | ||||||
| GERÇEKÇİ ALAN (m²) | 72,00 | 70,00 | 70,00 | 120,00 | ||||||
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 159.722 | 164.286 | 171.429 | 187.500 | ||||||
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||||||
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
| KONUM | Benzer | Benzer | Benzer | İyi | ||||||
| Konuma ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | -10% | ||||||
| DİĞER BİLGİLER | *Site Niteliği | 10% | 10% | 10% | 10% | |||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||||
| TOPLAM DÜZELTME | 5% | 5% | 5% | -5% | ||||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 174.583 | 167.708 | 172.500 | 180.000 | 178.125 |
Bölgeden alınan emsaller ile dükkan/işyeri tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında dükkan/işyeri birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| DÜKKAN KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-9 | EMSAL-10 | EMSAL-11 | EMSAL-12 | |
| SATIŞ FİYATI | 11.000.000 ₺ | 20.500.000 ₺ | 34.000.000 ₺ | 14.250.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 3% | 0% | 0% | |
| ALAN (m2) | - | 30,00 | 88,00 | 125,00 | 55,00 |
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2) | 366.667 | 232.955 | 272.000 | 259.091 | |
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | İyi | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Konuma ilişkin düzeltme | -10% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER (*Ön kullanım alanı) |
-10% | 0% | -5% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME | -30% | -2% | -10% | -5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) |
243.975 | 256.667 | 228.295 | 244.800 | 246.136 |
Yukarıdaki tablolardan hareketle proje geliştirme hesaplarında ortalama birim m² satış fiyatları konutlar için 175.000.-TL/m², ticari üniteler için ise 240.000.-TL/m² olarak kabul edilmiştir.
Değerlemeye konu olan taşınmazların arsa değerinin tespiti için mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre tasarı proje geliştirilmiş; Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır. Mevcut AVM arsası üzerinde güvenlikli ve üst gelir grubuna hitap eden konut projesi geliştirileceği kabul edilmiştir. Otopark olarak planlı olan 9221 ada 1 parselin geliştirilen projede ne şekilde ele alınacağı net olarak bilinmediğinden projenin gelir hesapları içinde ayrı bir kalem olarak yer verilmemiş ana projenin bir parçası olarak değerlendirilmiştir. Bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır.
Parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan proje için arsa sahibi İş GYO A.Ş. ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Firmanın konuya ilişkin 06.01.2023 tarihli kap bildirimi aşağıdaki gibidir;
"Yönetim Kurulu'nun 06.01.2023 tarihli kararı doğrultusunda; Şirket portföyüne dahil edilen Profilo Alışveriş Merkezi ile ilgili proje geliştirmek üzere Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır.
İmzalanan sözleşme uyarınca Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., arsa üzerinde tüm giderleri kendisi tarafından karşılanmak ve inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmak üzere proje geliştirecektir. Proje satışları kapsamında elde edilecek tüm gelirlerin %40'ı arsa bedeli karşılığı hasılat payı olarak Şirketimize ödenecek olup, Şirketimize ödenecek asgari hasılat payı tutarı 65 milyon USD+KDV olarak belirlenmiştir."
Yeni projeye ilişkin süreçlerin devam etmekte olduğu, henüz onaylanmış bir proje ve ruhsat olmadığı bilgisi alınmıştır. Projeye ilişkin alan ve kullanım bilgileri henüz netleşmediğinden firmadan temin edilememiştir. Rapor kapsamında yapılan projeksiyonlar mevcut imar koşulları ile aşağıda tanımlanan projenin inşa edileceği üzerinde kurgulanmıştır. Farklı bir projenin hayata geçirilmesi durumunda bu hesaplar değişebilecektir.
Buradan hareketle değerleme konusu parsel üzerinde inşa edilecek projeye ilişkin yapılan kabul ve öngörüler aşağıdaki gibidir;
| ALANLARA İLİŞKİN KABUL VE HESAPLAR | |||
|---|---|---|---|
| Arsa Alanı | 15.963,00 m² | ||
| Emsal İnşaat Hakkı | 1,25 | ||
| Emsale Esas İnşaat Alanı | 19.953,75 m² | ||
| Ruhsat Alanı oranı | 90,00% | ||
| Ruhsat İnşaat Alanı | 37.912,13 m² | ||
| Satılabilir Alan Oranı | 30,00% | ||
| Toplam Satılabilir Alan | 25.939,88 m² | ||
| Satılabilir Konut Alanı | 90% | 23.345,89 m² | |
| Satılabilir Ticaret Alanı | 2.593,99 m² |
Tabloda detayları verilen satılabilir alan bilgileri dikkate alınarak toplam satılabilir alan 25.939,88 m² olmak üzere; toplam satılabilir konut alanı 23.345,89 m² ve toplam satılabilir ticaret alanı 2.593,99 m² olarak belirlenmiştir.
| Konut İçin Öngörülen Satış Değeri | 175.000,00 ₺/m² | |
|---|---|---|
| Ticaret İçin Öngörülen Satış Değeri | 240.000,00 ₺/m² | |
| Değer Artış Oranı | 38,00% | |
| Birim İnşaat Maliyeti | 35.000,00 ₺/m² | |
|---|---|---|
| Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | ₺1.326.924.375,00 | |
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı | 35,00% |
Öngörülen projenin ortalama birim inşaat maliyeti 35.000.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 175.000,00-TL/m², ticari üniteler için ise projedeki ortalama güncel birim satış değeri 240.000,00.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Bu verilerin nasıl elde edildiğine ilişkin açıklama ve hesaplar 6.5. Nolu Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri başlığında yer almaktadır.
Değerlemeye konu olan Gayrimenkul Projesinin net bugünkü değerinin belirlenmesi için Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır. Bir önceki bölümde ise projenin fiziksel analizi, maliyet ve gelirlere ilişkin projeksiyonlar yer almakta olup İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında bu analizlerden faydalanılmıştır.
Parsel üzerindeki yapı yıkım aşamasındadır. Raporun, gelir yöntemi bölümü içerisinde kullanılan projeksiyonlarında mevcut imar durumu yapılaşma şartları baz alınmıştır. Bu verilere ilişkin detaylı bilgiler önceki başlıkta yer almaktadır. Gelir yönteminde kullanılan diğer kabul ve varsayımlar aşağıdaki gibidir;
Parsel üzerinde ayrık nizam konumlanmış çok bloklu güvenlikli ve sosyal donatıları olan lüks konut projesi inşa edileceği kabul edilmiştir. Projenin caddeye bakan cephesinde dükkanlar yer alacağı ve bu dükkanların yolun diğer tarafında halihazırda inşa halinde olan proje ile sinerji içerisinde tasarlanacağı varsayılmıştır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile indirgeme oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki indirgeme (iskonto) oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son bir yılın ortalaması olarak ~%26,50 civarındadır.
İndirgeme oranının belirlenmesinde kullanılacak olan risk primi; ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %5,00 olarak kabul edilmiştir.
| A- Risksiz Getiri Oranı | 26,50% |
|---|---|
| B- Risk Primi | 5,00% |
| İndirgeme Oranı (A+B) | 31,50% |
Buradan hareketle rapor içerisindeki İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında İndirgeme Oranı %31,50 olarak kabul edilmiştir.
Tüm bu kabul, varsayım ve bilgiler ışığında hazırlanmış olan indirgenmiş nakit akışları tablosu aşağıda yer almaktadır.
| 1 | 2 | 3 | ||
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2026 | 2027 | Toplam Değerler | |
| GELİRLER | ||||
| Satışların Dağılımı (Konut) | 30,00% | 40,00% | 30,00% | |
| Satılan Konut Alanı | 7.003,77 m² | 9.338,36 m² | 7.003,77 m² | 23.345,89 m² |
| Satış Fiyatı (TL/m²) | 241.500,00 | 333.270,00 | 459.912,60 | |
| Konut Satış Geliri (TL) | 1.691.409.549,38 | 3.112.193.570,85 | 3.221.120.345,83 | 8.024.723.466,05 |
| Satışların Dağılımı (Ticaret) | 10,00% | 40,00% | 50,00% | |
| Satılan Ticaret Alanı | 259,40 m² | 1.037,60 m² | 1.296,99 m² | 2.593,99 m² |
| Satış Fiyatı (TL/m²) | 331.200,00 | 457.056,00 | 630.737,28 | |
| Ticaret Satış Geliri (TL) | 85.912.866,00 | 474.239.020,32 | 818.062.310,05 | 1.378.214.196,37 |
| TOPLAM GELİRLER (HASILAT) | 1.777.322.415,38 | 3.586.432.591,17 | 4.039.182.655,88 | 9.402.937.662,43 |
| GİDERLER | ||||
| İnşaat Maliyetleri | ||||
| Gerçekleşme Oranı | 40,00% | 50,00% | 10,00% | |
| Gerçekleşen İnşaat Maliyeti | 716.539.162,50 | 1.209.159.836,72 | 326.473.155,91 | 2.252.172.155,13 |
| Satış ve Pazarlama Giderleri | 53.319.672,46 | 107.592.977,74 | 121.175.479,68 | 282.088.129,87 |
| Diğer Giderler (%1) | 17.773.224,15 | 35.864.325,91 | 40.391.826,56 | 94.029.376,62 |
| TOPLAM GİDERLER | 787.632.059,12 | 1.352.617.140,37 | 488.040.462,15 | 2.628.289.661,63 |
| NET NAKİT AKIŞLARI | 989.690.356,26 | 2.233.815.450,80 | 3.551.142.193,73 | 6.774.648.000,80 |
| İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 31,50% | ||
|---|---|---|---|
| Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺5.201.887.180,06 | ||
| Kat Karşılığı Oranı | 40% | ||
| GELİŞTİRİLMİŞ ARSA DEĞERİ | ₺2.080.754.872,02 | ||
| Müteahhit İçin Hasılat Payı | ₺3.121.132.308,03 | ||
| Müteahhit İçin Maliyet | ₺1.595.793.913,11 |
Müteahhit Karı (NDB) ₺1.525.338.394,93
(Parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan proje için arsa sahibi İş GYO A.Ş. ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Müşterinin konuya ilişkin 06.01.2023 tarihli kap bildiriminde hasılat payı oranı %40 olarak belirtilmiştir)
2410 ada 246 parsel üzerinde geliştirilen proje toplam hasılatın net bugünkü değeri 5.201.887.180,06.- TL olarak belirlenmiştir. 2410 ada 246 parsel için Geliştirilmiş Arsa Değeri ise 2.080.754.872,02.-TL olarak hesaplanmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme çalışması kapsamında taşınmazların boş arsa değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile "Gelir Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntem ile birbirine oldukça yakın sonuçlar elde edilmiş, değerlemede Pazar Yöntemi ile bulunan değer esas alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki yapıların yıkım çalışmaları devam ettiğinden kira analizi yapılmamıştır.
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde halen yıkım çalışmaları devam eden binalar bulunmaktadır.
2410 ada 246 parsel için düzenlenen 27.11.2024 tarih 2024/100 sayılı yıkım ruhsatı ile 9221 ada 1 parsel için düzenlenen 27.11.2024 tarih 2024/101 sayılı yıkım ruhsatı bulunmaktadır.
Ayrıca 2410 ada 246 parsel üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş, ana taşınmazın niteliği "Alışveriş Merkezi"dir. Taşınmaz üzerindeki yapının yıkım çalışmaları devam etmektedir. Bu nedenlerden dolayı taşınmazlar değerlemede "Arsa" olarak değerlendirilmiştir.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM Portalı'ndan alınan 03.12.2024 ile 05.12.2024 tarihli tapu kayıt örnekleri rapor ekinde bulunmakta; anılan belgelere göre her iki taşınmaz üzerinde "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" beyanı ile 2410 ada, 246 parsel üzerinde "Davalıdır belirtmesi" bulunmakta, anılan beyanlar ile belirtmenin parseller üzerindeki yapılara ilişkin olması, yapıların fiilen yıkım aşamasında olması dikkate alındığında, taşınmazların devredilmesine engel herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde halen yıkım çalışmaları devam eden binalar bulunmaktadır.
2410 ada 246 parsel için düzenlenen 27.11.2024 tarih 2024/100 sayılı yıkım ruhsatı ile 9221 ada 1 parsel için düzenlenen 27.11.2024 tarih 2024/101 sayılı yıkım ruhsatı bulunmaktadır. Yıkım çalışmaları devam eden yapılar değerlemede dikkate alınmamış olup taşınmazlar arsa olarak değerlendirilmiştir.
Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca
Değerleme konusu 9221 ada 1 parselin tapudaki vasfı "Arsa", 2410 ada 246 parselin tapudaki vasfı "Alışveriş Merkezi"dir. Her iki parsel üzerinde yıkım çalışmaları devam eden yapılar bulunmakta; değerleme çalışması kapsamında taşınmazların boş arsa değeri tespit edilmiştir.
2410 ada 246 parselin tapudaki vasfının "Arsa" olarak değiştirilmesi halinde taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Arsa" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların konumları, topoğrafik özellikleri, büyüklükleri, yapılanma hakları ile bulunduğu bölgenin özellikleri değerlerini olumlu yönde etkilemektedir.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 2410 ada 246 parsel ve 9221 ada 1 parsel numaralı taşınmazların, yerinde yapılan incelemesinde, konumlar, fiziksel özellikleri, halihazır durumları ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam pazar değerleri için;
kıymet takdir edilmiştir.
| 2 Adet Taşınmazın Toplam Pazar Değeri | 2 Adet Taşınmazın Toplam Pazar Değeri | ||
|---|---|---|---|
| (KDV Hariç) | (KDV Dahil) | ||
| 2.069.739.000,00-TL | 2.276.712.900,00-TL |
Digitally signed by SERDAR ETİK Date: 2024.12.24 17:14:07 +03'00'
Serdar ETİK Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402403 SPK Lisans No: 400488
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.