Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
MALLMARİNE ALIŞVERİŞ MERKEZİ (30 ADET İŞYERİ)
RAPOR NO: ISGYO-202400006 RAPOR TARİHİ: 26.12.2024
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ | |
| 1.1 RAPOR TARIHİ VE NUMARASI | |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | $\overline{4}$ |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | $\overline{4}$ |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | 4 |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | 4 |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN | |
| ACIKLAMA | $\overline{4}$ |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | $\overline{4}$ |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ | |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | 4 |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | $\overline{4}$ |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | 6 |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 6 $\overline{7}$ |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ ……………………………………………………………………… 8 |
|
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | 8 |
| 3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ | 9 |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER | 10 |
| 3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ | |
| DEĞİŞİKLİKLER | 12 |
| 3.4.1 MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER | 12 |
| 3.4.2 İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER | 12 |
| 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ | |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 13 |
| 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI | 14 |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 21 |
| 4.4 FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 21 |
| 4.5 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 21 |
| 4.6 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | 21 |
| 4.7 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE KULLANIM AMACI | 22 |
| 4.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN İÇ MEKÂN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 22 |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | 35 |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 42 |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | 48 |
| 6.2 GELİR YAKLAŞIMI | 48 |
| 6.3 MALİYET YAKLAŞIMI | 48 |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ | 49 |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLMESİNİN NEDENLERÍ |
50 |
| 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ | 52 |
| 7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | 52 |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 52 |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | 53 |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE | |
| NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI | 56 |
| 7.5 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 57 |
| 7.6 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM | |
| VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 57 |
| 7.7 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, | |
| GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI CERCEVESİNDE, BİR ENGEL | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜS | 57 |
| 8.SONUÇ BÖLÜMÜ | |
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | 58 |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | 58 |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER)59 | |
| Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |
| Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy - İstanbul Sayfa 2 129 |
| MÜŞTERİ ADI | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI |
01.11.2024 – 2024‐009 |
| RAPOR TARİHİ VE NUMARASI |
26.12.2024 / ISGYO‐202400006 |
| DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazların rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden değerlerinin tespitine yönelik olarak Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır. |
| ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR |
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır. |
| TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ |
Kemeraltı Mahallesi, Atatürk Bulvarı, No:28‐28A ‐ Marmaris / MUĞLA |
| TAPU BİLGİLERİ | Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi, 432 ada, 7 parsel 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, ………., 28, 29, 30 nolu bağımsız bölümler. |
| MÜLKİYET BİLGİSİ | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ‐ 1/1 |
| İMAR DURUMU | Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre, taşınmazlar; 03.06.2017 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris ve Çevresi Turizm Alanı Marmaris Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı'nda" kalmakta olup, bitişik inşaat nizamında, Yençok: 15.00 m (4 kat) yapılaşma şartlarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır. |
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ |
Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı |
| PAZAR DEĞERİ (TL) | 205.365.000,00‐TL |
| KDV DAHİL PAZAR DEĞERİ 246.438.000,00‐TL | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | Serdar ETİK‐ SPK Lisans No: 402403 (Değerleme Uzmanı) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
Gonca ATASOY ALTUNBAŞ‐ SPK Lisans No: 400334 |
Rapor tarihi 26.12.2024, rapor no: ISGYO‐202400006'dır.
Bu rapor; Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi, Uzunyalı Mevkii, 432 Ada 7 Parselde kayıtlı 6 Katlı Betonarme Bina vasıflı ana taşınmaz üzerinde kurulu kat mülkiyetine göre toplam 30 adet bağımsız bölümün Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Serdar ETİK – | SPK Lisans No: 402403 |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı: Gonca ATASOY ALTUNBAŞ ‐ | SPK Lisans No: 400334 |
Değerleme başlangıç tarihi 28.11.2024, değerleme bitiş tarihi 23.12.2024'tür.
İş bu rapor 01.11.2024 tarihli ve 2024‐009 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırımları Anonim Şirketinin 01.11.2024 tarihli ve 2024‐009 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce 24.06.2024 tarihli ISGYO‐ 202400002 numaralı rapor hazırlanmıştır.
Hazırlanan rapor içeriğinde değerleme konusu tüm taşınmazlar için 170.970.000,‐TL değer takdir edilmiştir.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00‐Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00‐Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu personeli ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı‐Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679 E‐posta: [email protected].
İş Kuleleri Kule‐2 Kat:10‐11 Levent 34330 İstanbul
İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,‐TL, fiili dolaşım pay oranı ise %38,86'dır.
Telefon: 0 850 724 23 50
E‐Posta: [email protected]
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI
| 432 ADA 7 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İLİ | : | MUĞLA |
| İLÇESİ | : | MARMARİS |
| MAHALLESİ | : | KEMERALTI |
| KÖYÜ | : ‐ | |
| SOKAĞI | : ‐ | |
| MEVKİİ | : | UZUNYALI |
| SINIRI | : ‐ | |
| PAFTA NO | : | 10 |
| ADA NO | : | 432 |
| PARSEL NO | : | 7 |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 1.143,55 m² |
| NİTELİK | : | 6 KATLI BETONARME BİNA |
| TARİH | : | 01.08.2023 |
| YEVMİYE NO | : | 10930 |
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| EKLENTİ | : | ‐ |
| BAĞ.BÖLNO | KAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİK |
ARSA PAY | ARSA PAYDA |
CİLT NO |
SAHİFE NO | TAŞINMAZ ID |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | BODRUM+ ZEMİN+1 |
BANKA | 21654 | 116633 | 50 | 4948 | 129469641 |
| 2 | BODRUM | SİNEMA | 7500 | 116633 | 50 | 4949 | 129469615 |
| 3 | BODRUM | İŞYERİ | 833 | 116633 | 50 | 4950 | 129469627 |
| 4 | BODRUM | DÜKKAN | 790 | 116633 | 50 | 4951 | 129469628 |
| 5 | BODRUM | DÜKKAN | 434 | 116633 | 50 | 4952 | 129469612 |
| 6 | BODRUM | DÜKKAN | 581 | 116633 | 51 | 4953 | 129469624 |
| 7 | BODRUM | DÜKKAN | 804 | 116633 | 51 | 4954 | 129469629 |
| 8 | BODRUM | DÜKKAN | 890 | 116633 | 51 | 4955 | 129469616 |
| 9 | ZEMİN | DÜKKAN | 9754 | 116633 | 51 | 4956 | 129469630 |
| 10 | ZEMİN | DÜKKAN | 682 | 116633 | 51 | 4957 | 129469625 |
| 11 | ZEMİN | DÜKKAN | 976 | 116633 | 51 | 4958 | 129469623 |
| 12 | ZEMİN | DÜKKAN | 901 | 116633 | 51 | 4959 | 129469631 |
| 13 | 1. KAT | DÜKKAN | 6513 | 116633 | 51 | 4960 | 129469632 |
| 14 | 1. KAT | DÜKKAN | 3948 | 116633 | 51 | 4961 | 129469621 |
| 15 | 1. KAT | DÜKKAN | 901 | 116633 | 51 | 4962 | 129469633 |
| 16 | 1. KAT | DÜKKAN | 1005 | 116633 | 51 | 4963 | 129469617 |
| 17 | 2. KAT | DÜKKAN | 4091 | 116633 | 51 | 4964 | 129469613 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 | 2. KAT | DÜKKAN | 2688 | 116633 | 51 | 4965 | 129469637 |
| 19 | 2. KAT | DÜKKAN | 2907 | 116633 | 51 | 4966 | 129469642 |
| 20 | 2. KAT | DÜKKAN | 2943 | 116633 | 51 | 4967 | 129469618 |
| 21 | 2. KAT | DÜKKAN | 3004 | 116633 | 51 | 4968 | 129469643 |
| 22 | 2. KAT | DÜKKAN | 3937 | 116633 | 51 | 4969 | 129469626 |
| 23 | 2. KAT | DÜKKAN | 915 | 116633 | 51 | 4970 | 129469634 |
| 24 | 2. KAT | DÜKKAN | 983 | 116633 | 51 | 4971 | 129469640 |
| 25 | 3. KAT | DÜKKAN | 5950 | 116633 | 51 | 4972 | 129469610 |
| 26 | 3. KAT | RESTORAN | 3326 | 116633 | 51 | 4973 | 129469635 |
| 27 | 3. KAT | DÜKKAN | 915 | 116633 | 51 | 4974 | 129469622 |
| 28 | 3. KAT | DÜKKAN | 994 | 116633 | 51 | 4975 | 129469644 |
| 29 | 3.KAT + ÇATI | RESTORAN | 15665 | 116633 | 51 | 4976 | 129469620 |
| 30 | 3.KAT + ÇATI | RESTORAN | 10149 | 116633 | 51 | 4977 | 129469638 |
Taşınmaz ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen ve 05.12.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden alınan taşınmazlara ait TAKBİS belgeleri rapor ekinde olup, anılan belgelere göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yazılı kayıtlar bulunmaktadır.
‐ Taşınmazların tamamı üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
‐ Taşınmazların tamamı üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazların tamamı üzerinde;
Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (09.10.2023 tarih, 14229 yevmiye no ile)
‐ Marmaris Kadastro Mah. 2023/74 E. Dosyasında Davalıdır. (01.08.2023 tarih, 10930 yevmiye no ile)
‐ Taşınmazların tamamı üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmaz ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen 05.12.2024 tarihli Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden alınan taşınmazlara ait tapu kayıtları rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazların üzerinde yönetim planı beyanı, 'Marmaris Kadastro Mah. 2023/74 E. Dosyasında Davalıdır.' beyanı ile 'Marmaris Kadastro Mahkemesi nin 09/10/2023 Tarih 2023/74 Esas Sayılı Mahkeme Müzekkeresi Numaralı Dosyasında Davalıdır.' beyanı bulunmaktadır.
Kadastro Mahkemesinde davalı olduğuna dair şerhe ilişkin kurum tarafından iletilen açıklama aşağıdaki gibidir;
"Kadastro (Tespite İtiraza İlişkin) Davası. Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi/Köyü, Uzunyalı Mevkii eski 119 yeni 432 Ada; eski 24 yeni 7 parsel no'lu (askıda), 6 katlı betonarme bina niteliğindeki; 1.166,33 m2 yüzölçümlü, İŞ GYO A.Ş. mülkiyetindeki taşınmaz hakkında; 05.05.2023 tarihinde Muğla Kadastro Müdürlüğü tarafından askıya çıkarılan Kadastro Tutanaklarına askı süresi içinde itirazlarımız sunularak, tespitten önceki aynı geometrik şekil ve sınırlar ile aynı konumda bırakılarak tespit ve tescil edilmesi talebiyle 02.06.2023 tarihinde dava açılmıştır. 05.06.2023 tarihli 2023/19E. 2023/116K. sayılı Gerekçeli Karar ile dava dilekçesinin yetki nedeniyle reddine, dosyanın yetkili Marmaris Kadastro Mahkemesine gönderilmesine, İzmir BAM istinaf yolu açık olarak karar verilmiştir. 23.06.2023 tarihinde dosyanın yetkili mahkemesine gönderilmesi talebimiz mahkemesine iletilmiştir. Mahkeme tarafından yetkisizlik kararı 04.07.2023 tarihinde kesinleşmiş, dosya Marmaris Hukuk Mahkemeleri tevzi bürosuna gönderilmiş, tensip tutanağı 24.07.2023'te tebliğ olmuştur. 04.08.2023 tarihinde komşu parsel maliklerinin davaya dahil edilmesi konusunda süre talepli beyanımız mahkemesine sunulmuş, 07.08.2023 tarihli ara karar ile mahkeme tarafından tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmış, maliklerin Uyapa eklenerek davaya dahil edilmesine karar verilmiştir. 12.10.2023 tarihinde tebliğ olan ara karar ile tedbir talebimiz reddedilmiştir. 23.01.2024 tarihli Ara Karar ile hava fotoğrafları için gider avansı mahkemesine yatırılmış, 10.02.2024 tarihinde mahallinde keşif yapılmıştır. Muğla Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılan güncelleme çalışmalarına ilişkin teknik evraklar incelenerek hazırlanan 01.06.2023 tarihli Uzman Görüşü 13.02.2024'te mahkemesine sunulmuştur. 15.05.2024 tarihli bilirkişi raporu 29.05.2024'te tebliğ olmuş, itiraz ve beyanımız mahkemesine sunulmuştur. 26.06.2024 tarihli 2023/74E. 2024/90K. sayılı Gerekçeli Karar İle davanın reddine istinaf yolu açık olarak karar verilmiş, 18.07.2024 tarihinde istinaf yoluna başvurulmuştur. 14.10.2024 tarihli İzmir BAM 16. Hukuk Dairesi 2024/2003E. 2024/1416K sayılı İstinaf Kararıyla dosyanın eksik hususların değerlendirilmesi için ilk derece mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmiştir.''
Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir. Taşınmazın satış kabiliyetine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 1/1000 ölçekli imar planı örneği ekte verilmiştir. Taşınmazlar alınan bilgiye göre; 03.06.2017 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris ve Çevresi Turizm Alanı Marmaris Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı (T)" kullanımında kalmakta, bitişik inşaat nizamında, Yençok: 15.00 m (4 kat) yapılaşma şartlarını haizdir. Parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 10 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğünde, yapılan araştırmada;
İlgili belediyede söz konusu proje harici uygulamalar için düzenlenen herhangi bir tutanak, zabıt ve olumsuz karara rastlanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların ve konumlu oldukları ana taşınmaz geneli %100 inşaat seviyeli olup, taşınmazın inşa edildiği (yapı ruhsatının düzenlendiği) tarih itibariyle 4708 Sayılı Kanun yürürlükte olmadığından, taşınmazla ilişkili sorumlu yapı denetim kuruluşu bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
İlgili belediyede yapılan incelemede herhangi bir tutanak, zabıt ve olumsuz karara rastlanılmamıştır.
Tarafımıza iletilen TAKBİS belgelerine göre, değerleme konusu taşınmazlar, 01.08.2023 tarih ve10930 yevmiye numarası ile 3402 S.Y'nın 22/A mad. Gereğince yenilemenin tescili işleminden İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiş, taşınmazların ilk edinim tarihleri 28.06.2001 olup, son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ekspertiz tarihinde alınan şifahi bilgiye göre son üç yıl içinde bölgenin imar planında herhangi bir değişiklik olmamış ve parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır. Ancak taşınmaz için 01.08.2023 tarihinde 3402 S.Y'nın 22/A Mad. Gereğince kadastro yenileme çalışması yapılmış, 119 Ada 24 Parsel numaralı taşınmazın 432 Ada 7 Parsel olarak tescil edildiği tespit edilmiştir. Ayrıca taşınmaz, 1.166,33 m² iken, tescil sonrası parsel yüzölçümü 1.143,55 m² olmuştur.
4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ
Taşınmazlar Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi, Atatürk Bulvarı, No: 28 ve 28A adreslidir. (UAVT 28 MUDO CITY: 2635919968, UAVT 28A İŞ BANKASI: 2635319987) Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bina E: 36.8516650 B: 28.2655910 koordinatlarında kayıtlıdır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 13 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Taşınmazlara ulaşmak için; Barbaros Bulvarı, Ulusal Egemenlik Caddesi ve Atatürk Bulvarı kesişimindeki kavşaktan Atatürk Bulvarı'na girilip üzerinde güney‐batı yönünde yaklaşık 485 metre ilerlenir. Taşınmazlar anılan cadde üzerinde sağ kolda kalan Mallmarin AVM'de konumludurlar.
Taşınmazların yakın çevresinde genellikle konut ve ticari amaçlı kullanılan yapılaşma söz konusudur. Yapılaşmanın yüksek yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği market, cafe benzeri ticari birimler ve tatil bölgesi olması sebebiyle butik otel ve apartlar bulunmakta olup sağlık ocağı, okul, çocuk parkı gibi ihtiyaçlar kısa mesafeden karşılanabilmektedir. Bölge orta‐üst düzey gelir grubuna sahip toplum kesimlerince tatil ve ikamet amaçlı tercih edilmektedir. Yakın çevresinde Marmaris Belediyesi, Marmaris Orman Müdürlüğü, Kapalı Çarşı, Marmaris Kalesi ve Arkeoloji Müzesi, Belediye Halk Plajı ve Marmaris Yat Limanı bulunmaktadır. Atatürk Bulvarı bölgenin ana aks noktalarından olup sahil şeridine paralel konumdadır. Semtte altyapı çalışmaları tamamlanmış, kamu hizmetlerinden tam şekilde istifade etmekte, özel ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşımı kolaydır.
Rapora konu taşınmazlar; Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı (mahallinde Soğukpınar) Mahallesi, 1.143,55 m2 yüzölçümlü parsel üzerinde konumlu olup, "6 Katlı Betonarme Bina" niteliği ile tescil edilmiş, Mallmarine AVM'dir.
Değerleme konusu taşınmaz betonarme karkas tarzında bodrum + zemin + 3 normal kat + çatı katlı olarak inşa edilmiştir. Kat irtifakına esas mimari projesine göre bodrum + zemin + 1.normal katında 1 no'lu bağımsız bölüm olan banka, bodrum katında 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümler, zemin katında 9, 10, 11 ve 12 no'lu bağımsız bölümler, 1.normal katında 13, 14, 15 ve 16 no'lu bağımsız bölümler, 2.normal katında 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 ve 24 no'lu bağımsız bölümler, 3.normal katında 25, 26, 27 ve 28 no'lu bağımsız bölümler, 3.normal kat + çatı katında ise 29 ve 30 no'lu bağımsız bölümler bulunmaktadır. Bina girişi zemin kat kotundan ve güney‐doğu cepheden, Atatürk Bulvarı'ndan sağlanmaktadır.
| KAT NO | BRÜT İNŞAAT ALANI (m²) |
KULLANIM ŞEKLİ |
|---|---|---|
| Bodrum | 1.168 | 1 no.lu bb banka, 2 no.lu bb sinema, 3 no.lu bb büfe, 4, 5, 6, 7 ve 8 no.lu dükkanlar, sığınak, jeneratör odası, makine dairesi, teknik merkez, pano odası, personel soyunma odaları, wc |
| Zemin | 1.168 | 1 no.lu bb banka, 9, 10, 11 ve 12 no.lu dükkanlar, AVM girişi, soğuk depo, pano odası, trafo, çöp odası |
| 1.Normal | 1.168 | 1 no.lu bb banka, 13, 14 15 ve 16 no.lu dükkanlar, kadın‐erkek wc, pano odası |
| 2.Normal | 1.168 | 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 ve 24 no.lu dükkanlar, kadın‐erkek engelli wc, pano odası, yönetim odası |
| 3.Normal | 1.168 | 25, 26, 27, 28, 29 ve 30 no.lu bb |
| Çatı Katı | 559 | 29 ve 30 no.lu restoranlara ait çatı piyesi ve teras alanları |
| TOPLAM | 6.399 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
KAT NO | BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT ALAN (m²) |
|---|---|---|---|
| 1 | B+Z+1 | BANKA | 630,00 |
| 2 | BODRUM | SİNEMA | 224,00 |
| 3 | BODRUM | İŞYERİ | 25,00 |
| 4 | BODRUM | DÜKKAN | 22,00 |
| 5 | BODRUM | DÜKKAN | 13,00 |
| 6 | BODRUM | DÜKKAN | 17,00 |
| 7 | BODRUM | DÜKKAN | 26,00 |
| 8 | BODRUM | DÜKKAN | 28,00 |
| 9 | ZEMİN | DÜKKAN | 250,00 |
| 10 | ZEMİN | DÜKKAN | 22,00 |
| 11 | ZEMİN | DÜKKAN | 30,00 |
| 12 | ZEMİN | DÜKKAN | 29,00 |
| 13 | 1. KAT | DÜKKAN | 190,00 |
| 14 | 1. KAT | DÜKKAN | 118,00 |
| 15 | 1. KAT | DÜKKAN | 27,00 |
| 16 | 1. KAT | DÜKKAN | 28,00 |
| 17 | 2. KAT | DÜKKAN | 125,00 |
| 18 | 2. KAT | DÜKKAN | 78,00 |
| 19 | 2. KAT | DÜKKAN | 89,00 |
| 20 | 2. KAT | DÜKKAN | 91,00 |
| 21 | 2. KAT | DÜKKAN | 85,00 |
| 22 | 2. KAT | DÜKKAN | 120,00 |
| 23 | 2. KAT | DÜKKAN | 32,00 |
| 24 | 2. KAT | DÜKKAN | 33,00 |
| 25 | 3. KAT | DÜKKAN | 180,00 |
| 26 | 3. KAT | RESTORAN | 235,00 |
| 27 | 3. KAT | DÜKKAN | 32,00 |
| 28 | 3. KAT | DÜKKAN | 33,00 |
| 29 | 3.KAT + ÇATI | RESTORAN | 403,00 |
| 30 | 3.KAT + ÇATI | RESTORAN | 248,00 |
| TOPLAM | 3.463,00 |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 15 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
1 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 1 bağımsız bölüm numaralı "Banka" nitelikli taşınmaz binanın bodrum+zemin+1.normal katında, AVM giriş holüne göre bodrum katı sağ arka tarafta, zemin katı ve 1.normal katı en sağ tarafta konumludur. Taşınmazın bodrum katı brüt yaklaşık 50 m2 , zemin katı ve 1.nomal katın her biri yaklaşık 290 m2 alanlı olup toplam yaklaşık 630 m2 kullanım alanına sahiptir. Mimari projesine göre taşınmazın bodrum katı tek hacimden, zemin katı banka ve pano hacminden ve normal katı ise banka hacmi, bay‐bayan wc, arşiv, dinlenme odası ve çay ocağı hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmaz mahallinde İş Bankası Marmaris Şubesi olarak kullanılmaktadır. Banka girişi zemin kattan ve güneydoğu cephesinden, Atatürk Bulvarı üzerinden sağlanmaktadır.
2 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 2 bağımsız bölüm numaralı "Sinema" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 224 m2 alanlı olup 98 kişilik kapasiteye sahiptir.
3 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 3 bağımsız bölüm numaralı "İşyeri" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre orta tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 25 m2 kullanım alanına sahip olup depo ve büfe hacminden oluşmaktadır.
4 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 4 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta ilk sırada konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 22 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
5 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 5 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta ikinci sırada konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 13 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
6 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 6 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta üçüncü sırada konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 17 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
7 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 7 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 26 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
8 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 8 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın bodrum katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 28 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
9 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 9 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın zemin katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 250 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
10 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 10 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın zemin katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 20 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
11 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 11 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın zemin katında, AVM giriş holüne göre arka cephede orta tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 30 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
12 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 12 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın zemin katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 29 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
13 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 13 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 1.normal katında, AVM giriş holüne göre sol ön tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 190 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
14 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 14 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 1.normal katında, AVM giriş holüne göre sol arka tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 118 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
15 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 15 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 1.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 27 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
16 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 16 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 1.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 28 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
17 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 17 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 125 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
18 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 18 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre sağ orta tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 78 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
19 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 19 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre sağ ön tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 89 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
20 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 20 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre sol ön tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 91 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
21 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 21 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre sol orta tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 85 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
22 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 22 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre sol arka tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 120 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
23 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 23 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 32 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
24 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 24 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 2.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 33 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
25 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 25 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 3.normal katında, AVM giriş holüne göre sağ ön tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 180 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
26 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 26 bağımsız bölüm numaralı "Restorant" nitelikli taşınmaz binanın 3.normal katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 235 m2 kullanım alanına sahip olup restorant ve mutfak hacimlerinden oluşmaktadır.
27 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 27 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 3.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 32 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
28 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 28 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli taşınmaz binanın 3.normal katında, AVM giriş holüne göre arka cephede sağ tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 33 m2 kullanım alanına sahip olup tek hacminden oluşmaktadır.
29 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 29 bağımsız bölüm numaralı "Restorant" nitelikli taşınmaz binanın 3.normal katında, AVM giriş holüne göre sağ arka tarafta konumludur. Taşınmazın 3.normal katı brüt yaklaşık 118 m2 , çatı katı brüt yaklaşık 285 m2 kullanım alanına sahip olup yaklaşık 110 m2 açık teras alanı bulunmaktadır. Taşınmaz toplamda brüt 403 m2 kapalı kullanım alanına sahip olup servis, mutfak, bulaşıkhane ve restoran hacimlerinden oluşmaktadır.
30 No'lu Bağımsız Bölüm: Değerlemeye konu 30 bağımsız bölüm numaralı "Restorant" nitelikli taşınmaz binanın çatı katında, AVM giriş holüne göre sol tarafta konumludur. Taşınmaz brüt yaklaşık 248 m2 kapalı kullanım alanına sahip olup yaklaşık 50 m2 açık teras alanı bulunmaktadır. Mimari projesine göre servis, mutfak, bulaşıkhane ve restoran hacimlerinden oluşmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 19 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 20 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
| Yapı Tarzı | : BETONARME |
|---|---|
| Yapı Sınıfı | : 5‐A |
| Yapının Yaşı | : 24 |
| Yapı Nizamı | : AYRIK |
| Otopark | : YOK |
| Güvenlik | : VAR |
| Hidrofor | : VAR |
| Asansör | : VAR |
| Elektrik | : VAR (Şebeke) |
| Su | : VAR (Şebeke) |
| Kanalizasyon | : VAR (Şebeke) |
| Dış Cephe | : CAM GİYDİRME |
| Çatı | : ÇELİK KONSTRÜKSİYON ÜZERİ SANDVİÇ PANEL |
| Isıtma‐Soğutma | : VAR (HEAT PUMP) |
| Yangın Tesisatı | : VAR |
| Deprem Bölgesi | : 3.BÖLGE |
Gayrimenkule ilişkin,
| İnşaat Kalitesi | : İYİ |
|---|---|
| Malzeme Kalitesi | : İYİ |
| Fiziksel Eskime | : %15 |
| Altyapı | : TAMAMLANMIŞ |
Değerleme, gayrimenkullerin yasal durumları, yapılanma hakları, fiziksel durumları, konumları, büyüklükleri ve bölgedeki emsal taşınmazların satış ve kiralama değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
1 No'lu bağımsız bölüm kiracısı İş Bankası tarafından Banka olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın kullanım alanı brüt 630,40 m2 'dir. Kira sözleşmesinde ise bu alan 603,40 m² olarak belirtilmiştir. Değerleme konusu 2 no'lu sinema, 3 no'lu büfe, 24 adet dükkan ve 3 adet restoranın tamamı kiracısı olan Mudo City tarafından mağaza olarak kullanılmaktadır. Mudo City tarafından kullanılan kapalı alanların projesinde bağımsız bölüm olarak tanımlı alanlarının toplamı yaklaşık brüt 2.833,00 m²'dir. Kira sözleşmesinde ise bu alan 2.553,60 m2 olarak belirtilmiştir. Kiralanabilir alanlar kiralama sözleşmelerinde net alan üzerinde belirtilmiş olup, projeden hesaplanmış olan alanlar dıştan dışa bağımsız bölüm brüt alanlarıdır.
Yerinde yapılan incelemede bodrum katta yer alan 2 bağımsız bölüm no'lu sinemanın mağaza deposu olarak kullanıldığı, zemin ve 1.normal katta ara duvarların kaldırılarak mağaza alanları olarak kullanıldığı, 2.normal katta yer alan dükkanlar, 3.normal katta yer alan dükkan ve restoranlar ve çatı kattaki restoranların ise boş durumda, aktif olarak kullanılmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazların iç mekanında yapılan değişiklikler ihtiyaca göre yapılmış olup kiralama ya da satın alma durumunda tadilat ile düzeltilebilir durumdadır.
1 No'lu bağımsız bölüm kiracısı İş Bankası tarafından Banka olarak kullanılmaktadır. Değerleme konusu 2 no'lu sinema, 3 no'lu büfe, 24 adet dükkan ve 3 adet restoranın tamamı kiracısı olan Mudo City tarafından Mağaza olarak kullanılmaktadır.
Bina dış cephesi granit seramik+reflekte cam kaplı, galeri boşluğunda yer alan korkuluklar krom malzemeden, cephelerde bulunan pencereler alüminyum malzemeden imal edilmiştir. Çatı çelik konstrüksiyon üzeri sandviç panel kaplıdır. Bina ana giriş bölümü, kat sahanlık zeminleri granit seramik kaplı, tavanlar taş yünü asma tavandır. 2 adet 400 kg taşıma kapasiteli misafir asansörü ve 1 adet 630 kg taşıma kapasiteli yük asansörü bulunmaktadır. Katlar arası irtibat her katta bir adet iniş ve bir adet çıkış olmak üzere 8 adet yürüyen merdiven ile sağlanmaktadır. Binada kapalı/açık otopark imkanı bulmamakta, ısınma ve soğutma ihtiyacı merkezi sistem klima ile sağlanmaktadır. Binada duman dedektörleri ve yangın algılama sistemi bulunmaktadır. Teras alanından panoramik deniz manzarası mevcuttur.
Mudo City tarafından kullanılan alanlarda zeminler granit seramik kaplı, tavanlar taş yünü asma tavandır. Türkiye İş Bankası Marmaris Şubesi tarafından kullanılan alanlarda zeminler granit seramik kaplı, tavanlar taş yünü asma tavandır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 23 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 24 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Zemin Kat
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 25 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 26 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
1.Normal Kat
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 27 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 28 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 29 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 30 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 31 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Türkiye İş Bankası Marmaris Şubesi Tarafından Kullanılan Bölümler (1 no'lu BB)
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 32 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 33 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' ‐ 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' ‐ 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.
| Topicals Total | If its light monitorales: Rocyfistol (41.2 allegang compac- |
Dettie un bilder Travels: and Littlecopy |
Toolbek Tata | Retailings and dichies samply | If her line interlegistant | To Mar you learn how Telemanno (Milager) |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ms. | Joseph THE |
Lotte and Moil |
PLAGHT RYALLASH |
Foutant Total |
EDNAK Mse |
Kaske REWALN |
USE LEAST | Elfair Middle |
Truck | LUKELAKE Tagel |
EXEMPT | Haskin MATE Perrote |
BEATING Talti: |
Subject. MAGE |
Names Bryendi |
WALANT Tues |
Edward | FCaster MAIN FORD |
| Adrese Dayah Nohia Kasal Sratern ** Address Mased Population Teg station Serien ** | ||||||||||||||||||
| 0001 | 10:586 256 2513 N 532 35 205 721 | 45 757 559 24 538 555 24 555 574 | 20 8:30 397 18 247 5:45 18 198 8:45 | 1205.25 | 1493.01 | TEG # | PA.S. | VS-N | 18.41 | 25.5. | 21% | 125 Au | ||||||
| 2002 | A 5 YO F RESIDENCE THE SERVES SEE. THE RELEASE WAS LESS WITH A 2012 | 17 DOE OF A ROOM 248 | HINKY SIZE | 100.0 | 110 AV | TEM IS | Piller | VM T | 78.51 | 46.8 | 243 | m. | ||||||
| 2003 | 72 561 512 58 982 473 58 658 842 57 68 72 57 585 48 72 73 73 73 | 17 / 01 / 03 - 8 4 / 2 / 03 - 8 - 6 1 / 11 0 | 140.0 | 100.0 | 150.8 | 15,0 | 157 | 15.4 | 28.5- | 25.21 | 28.51 | |||||||
| 2010 | (5 722 588 3 7 0 1 2 1 2 3 6 1 5 9 1 5 | 56-222 356, 23 356 856 27 813 588 | TT 500 STR 8 / 14 S20 8 HSt 509 | 100.0 | TIMAR | 100.9 | 19,2 | 1940 | 87 | 28.7 | 23.9 | 23.91 | ||||||
| 29.11 | 74.724.207.31 (31.032.104.10 1913.91 41.499.704 23.00 41.00 28.02.101 | 17 998 985 | 3 479 578 | 8 455 184 | 100.0 | 199/6 | 180.8 | 78.1 | 领道 | 28.2 | 23.1 | 28.6 | ||||||
| DIRO | 15 827 384 31 51 525 188 37 57 6 7 6 7 7 8 9 8 9 8 9 8 9 8 8 9 8 9 8 9 8 9 8 | 12 118 995 3F607-936 3 537 010 | LDCLB | 103/6 | 100.9 | 76.5 | Vr4 | Viv. | 38.7 | 32.7 | $-240$ | |||||||
| 2015 | 7618871884 38 473 360 381 394 304 170 034 413 330 130 130 34 858 618 | 8.538 461 3.557 005 3.195 620 | 18616 | 110.8 | TEO 9 | 55.5 | 31 31 | ST C | k, l | W.Y | 下が | |||||||
| 2014 | 27.895.804.59.994.900.08711.092 | 71 208 121 16 755 990 35 500 192 | 8.409.732 3.212.312 3.131.410 | 100,0 | 109.8 | 180.8 | 学(年 | 917 | 81.8 | 意道 | ĩй | 53 | ||||||
| 2010 | 78 781 855 38 514 191 98 220 882 73 820 134 93 970 987 95 11C 78V | NE17-910 1-124790 0-023-123 | 100.0 | 109.8 | 100.0 | 99.1 | 92/11 | ĸ | 7.8 | |||||||||
| 20% | 75 614 671 48 045 600 38 771 221 | 73 67 F.M. 05 885 0.00 85 765 F.M. | 6.142.125 3.137.046 3.036.468 | 160.6 | 103.8 | 100.0 | 52.3 | 92.3 | 52.6 | 17 | 16 | |||||||
| 2017 | 88810 825 48 635 135 40 275 380 | FA 781192 37 870 193 37 290 938 | 8 048 388 3 004 942 2 684 401 | 100.6 | 100.4 | 180.8 | 22.5 | 92.1 | 82.0 | 7.5 | ||||||||
| 50% | 82 006 622 41 129 990 40 865 992 78 996 497 97 910 529 97 78 179 | 6 327 345 | 1227507 2109739 | 100.6 | 100.6 | 1101 | 92.7 | 解剖 | $22 +$ | 77 | ||||||||
| 20.18 | 02.164 807-41.721 155 41-405 041 | 77 151 250 53 501 010 34 150 276 | #803717 3600 555 | 2.518.150 | 105.6 | 140.4 | 186.8 | 52.8 | 827 | 82.6 | 3.2 | 23 | ||||||
| 2223 | 83 814 882 41 815 865 41 488 377 77 738 041 88 821 505 38 811 315 | 6378-321 | 2-69-1319 2-83-1002 | 100.6 | 100.8 | 180.8 | 神非 | 32.9 | 85.1 | 7.0 | 赤脚 | |||||||
| 5515 | RA 686 271 42 476 101 42 367 172 78 508 831 29 431 794 294 304 505 | 6771442 3946307 | 3.926.335 | 100.0 | 100.8 | 190.0 | 33.2 | 鎀 | 微定 | 系系 | 12 | |||||||
| æ | 05:270-552-42-754-147-47-575-441 | 73 C13 273 20:502 450 20:01/1 141 | 8:00:274 | 2081472 2754581 | 100.9 100.6 | 1403 | STA | 994 | w. | κe |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 36 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır. Faiz indirim süreçlerini başlatan gelişmiş ülke merkez bankalarına Fed'in de dahil olması küresel risk iştahındaki toparlanmayı desteklemiştir. Bununla birlikte Orta Doğu'da artan gerilim ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlik küresel finansal koşullar üzerinde temel risk unsurları olmayı sürdürmüştür. Bu görünüm altında GOÜ risk primleri ağustos öncesi seviyelerine gerilerken, buna paralel olarak Türkiye CDS 5 yıllık primi de 25 Ekim itibarıyla 272 baz puan düzeyine inmiştir.
Söz konusu dönemde, Türk lirasının ima edilen oynaklığı, eylül ayı enflasyonunun beklentilerin üzerinde gerçekleşmesi sonrasında yükselmiştir. TCMB brüt uluslararası rezervleri 25 Ekim itibarıyla 159,4 milyar ABD doları seviyesine ulaşırken TCMB swap fonlaması sonlandırılmıştır. Ağustos ayı başında TL sterilizasyonu kapsamında kullanılmaya başlanan swapların bankalara ödünç verilen 4,6 milyar ABD doları düzeyindeki bakiyesi de dahil edildiğinde toplam rezervlerin 164 milyar ABD doları seviyesinde olduğu görülmektedir. Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Söz konusu çeyrekte, Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artarken, çeyreklik bazda yüzde 0,1 artarak yatay seyretmiş ve iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir. Harcamalar yönünden bakıldığında, özel tüketimin büyümeye yıllık bazdaki katkısı azalırken net ihracatın büyümeye pozitif katkısı sürmüş, böylelikle talep bileşenleri arasında daha dengeli bir görünüm sağlanmıştır. Üretim yönünden ise yıllık büyümenin temel belirleyicisi hizmetler sektörü olmaya devam etmiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır. Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir. Yönetilen‐yönlendirilen kalemlerdeki fiyat artışları ile Yİ‐ÜFE'ye bağlı otomatik vergi güncellemeleri temmuz ve ağustos aylarında tüketici enflasyonu üzerinde yukarı yönlü bir etki oluşturmuştur. Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu tahminlerinin üzerinde seyretmiştir. Yılın üçüncü çeyreğinde hizmet enflasyonundaki yüksek seyir, dönemsel fiyatlama ve geriye doğru endeksleme davranışı güçlü olan kira ve eğitim grupları ile akaryakıt fiyatlarına duyarlılığı fazla olan ulaştırma hizmetlerinin öncülüğünde devam etmiştir. Söz konusu yüksek seyirde özellikle kira grubu öne
çıkarken kira dışında kalan hizmet enflasyonu sınırlı da olsa kademeli bir yavaşlama eğilimi göstermiştir. Bu dönemde temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam etmiştir. Gıda grubunda taze meyve‐sebze fiyatlarındaki artış yılın üçüncü çeyreğinde tarihsel eğiliminin altında seyrettikten sonra bu olumlu görünüm ekim ayında tarla‐sera geçişinin de etkisiyle sekteye uğramıştır. Böylelikle, gıda fiyatlarının tüketici enflasyonu üzerindeki etkisi ekim ayında belirgin olmuştur. Enflasyonun ana eğiliminde ise üçüncü çeyrekte gözlenen yavaşlama ekim ayında da devam etmiştir. Ekim ayı ile birlikte hizmet enflasyonunda gözlenen iyileşmenin son çeyrekte süreceği öngörülmektedir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir. Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos‐ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir. 2024 yılı üçüncü çeyreğinde hem bireysel hem de ticari kredilerde bankaların kredi standartlarının sıkı olmasının, kredi büyümelerinin kısıtların altında gerçekleşmesinde etkili olduğu değerlendirilmektedir. YP ticari kredi talebi, YP kredi faizlerinin ve kurdaki değer kaybı beklentilerinin ima ettiği maliyetin TL ticari kredi faizlerine kıyasla daha düşük olmasının etkisiyle 2024 yılının ilk çeyreğinden beri güçlü seyretmekte olup 2024 yılı son çeyreğinde de bu görünümün bir miktar zayıflasa da devam etmesi beklenmektedir. Diğer taraftan, TL ticari kredi talebinde 2024 yılı ikinci çeyreğinde başlayan zayıf seyrin son çeyrekte de sürmesi öngörülmektedir. İhtiyaç ve konut kredi talebi 2024 yılı üçüncü çeyreğinde artmaya başlamış olup, son çeyrekte de bu talebin devam etmesi beklenmektedir. Bankaların 2024 yılı son çeyreğinde sadece konut kredi standartlarında gevşeme ve konut kredi talebindeki artışın, konut kredi büyümesinde son dönemde görülen artışla uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır.
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANNARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2.1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,10 oranında artarak 151,10 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 26,80 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 14,70 oranında azalış göstermiştir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 40 | 129 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde1,10, 2,80 ve 4,50 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,20, 32,50 ve 28,70 oranlarında artış göstermiştir.
2024 yılı ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,3 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 64,7 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,4 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| TURKIYE | 148,4 | 149.9 | 140,8 |
| (%64,7) | (%66,7) | (%2,2) | |
| ISTANBUL | 137,6 | 140,4 | 129,3 |
| (%3,5) | (%54,8) | (9642, 1) | |
| JIMER | 157,5 | 160,4 | 149,3 |
| U.M. Ayers | (9672, 1) | (9675, 7) | (%62,1) |
| Citizen | 146.1 | 146,6 | 142,9 |
| UNITE | (% 6,62,0) | (%62,7) | (% 57,7) |
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 3,0, 11,10 ve 5,90 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 51,50, 72,10 ve 62,0 oranlarında artış göstermiştir.
Türkiye genelinde, 2024yılı ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 8,0 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 66,70 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,20 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,80 oranında
artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 54,20 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 10,50 oranında azalmıştır.
*Kaynak: TCMB Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2024 2. Çeyrek
Muğla, Türkiye'nin bir ilidir. Muğla merkezli il, 2023 sonu verilerine göre 1.066.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur.
Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km2'dir. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda
Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir.
Antik Karya bölgesinin en eski yerleşimlerinden biri olan Muğla, bilinen tarihi boyunca başlangıçta Anadolu'nun yerli halkı Karyalıların, ardından kısmen ve kısa dönemler halinde Mısır, Asur ve İskit işgallerinin, zamanla da özellikle kıyılarda Helenistik kolonizasyon hareketinin egemenliği altında kalmıştır. Önce Medler, daha sonra Persler Muğla'yı idareleri altında almışlar ve bölgeyi bir satrap aracılığıyla yönetmişlerdir. Büyük İskender'in ordularıyla gelişinde Muğla bölgesi bir Karya satrapı tarafından yönetilmekte idi.
'Karya' isminin bölgeye MÖ 3400 yıllarında gelen kavimlere önderlik etmiş 'Kar' isimli bir komutandan kaynaklandığına ilişkin tezler öne sürülmektedir. Bölge çağlar boyunca Karya olarak anılmış ve kuzeyde Söke, Aydın, Nazilli üzerinden başlayıp güneyde Dalaman Çayının denize döküldüğü yerde biten Karya bölgesi, kuzeyinde Lidyalıların, güneyinde Likyalıların ve Anadolu içlerinde de Frigyalıların hüküm sürdüğü bölgelere komşu olmuştur.
Kavimleri Karya bölgesine kıyılardan başlayan çok uzun bir süreçte nüfuz etmişlerdir. Knidos (Datça yarımadasının ucu) ve Halikarnas (Bodrum) ile başlayan Helen kolonizasyonu ile zamanla Daldala (Dalaman), Stratonikea (Yatağan Eskihisar), Nakrasa (Karakuyu), Akassos (Bozüyük) ve Fethiye çevresinde de Telmessos, Xantos (Kınık), Patara (Minare) ve Tlos (Eşen) kentleri kurulmuştur.
MÖ 334 yılında Karya'ya gelen Büyük İskender, Perslerin çekilmesiyle ortaya çıkmış kardeşlerarası bir saltanat kavgasıyla karşılaştı. Kardeşlerden Ada, kocası Hidrieus ve ağabeyi ile Mausolus, karısı Artemisia ve kız kardeşi, diğer kardeş olan Piksodaros'un isyanı ile karşı karşıyaydılar ve bu nedenle kuzeye Alinda'ya (Karpuzlu) çekilmişlerdi. Ada Alinda'nın anahtarlarını Büyük İskender'e göndererek kendisini annesi olarak kabul etmesini istedi. İskender de bu isteği kabul ederek Ada'yı Karya
satraplığına getirdi. Ancak ertesi yıl İskender'in Likya'ya geçmesiyle Piksodaros ablası satrap Ada'yı öldürerek yerine geçti. İskender'in haznedarı Filotas'ı satraplığa ataması da asayişi sağlamadı ve İskender'in uzaklaşmasıyla bölge Bergama ve Roma egemenliğine kadar (yaklaşık iki yüzyıl) sürecek bir anarşi döneminin içine düştü. 395'te Roma İmparatorluğu'nun ikiye ayrılmasıyla da Karya Bizans İmparatorluğu içinde kaldı.
Muğla ili tarihî kalıntılar açısından son derece zengin olup, sınırları içinde 103 ören yeri bulunmaktadır.
Muğla, kadim medeniyetlere ev sahipliği yapmış ve her devirde önemini korumuş bir bölgedir. İslam hâkimiyetinden önceki medeniyetler tarafından Karya, İslam hâkimiyeti sonrasında da Menteşe ismini alan bölgenin ismini nereden aldığı konusu açık değildir. Evliya Çelebi, Seyahatnamesinde Muğla ismi konusunda şunları;
Sene (…) tarihinde büyük bir savaş olmuş ve Rum keferesinin elinden Menteşe Oğlu Darahikey Veziri Muğlı Bey fethetmiştir. Muğlı Bey Mahan memleketinde Muhammed 'i rüyasında görüp daha sonra ulemanın huzurunda İslamiyeti kabul etmiştir. Muğla Kalesi'ni fethettikten sonra ise bu şehrin ismi Muğla diye anılmaya başlanmıştır. Farsça'da 'Muğ' kafir anlamına gelmektedir. Muğlı Bey Müslüman olduktan sonra birçok hizmetler yapmış ve birçok gazaya katılmıştır.
Evliya Çelebi, Muğla isminin kaynağını bu şekilde yazsa da bu bilgiler doğrulanamamıştır. Büyük olasılıkla Muğla ismi, antik çağdaki ismi olan Mobolla'nın bozulmasıyla ortaya çıkmıştır. Mobolla ismi daha sonraki Türk hakimiyeti sırasında 'Mogola' olsa da 1307 (m. 1889) Aydın Vilayeti salnâmesinde ise 'Mobella' olarak belirtilmektedir.
Muğla'da ilk yerleşimlerin ne zaman başladığı hakkında önemli bir bilgi yoktur. Fakat kentin eskiden İç Karya olarak adlandırılan bölgede yer aldığı bilinmektedir. Karya'nın MÖ 2000'de Hititlerce de bilinen bir medeniyet olduğu göz önüne alınırsa Muğla'da yerleşimin bu tarihlere kadar geriye gittiği söylenebilir. Bazı kaynaklarda da bu bölgeye ilk yerleşenlerin Hititler olduğu yazılıdır. Sırasıyla Frig, Lidya, Pers, Makedon, Bergama Krallığı ve Roma hakimiyetini yaşayan şehir, Menteşe Bey tarafından 1284'te alınmasıyla ilk defa Türk hâkimiyetine girdi.
Yıldırım Beyazıd tarafından 1391'de Osmanlı hâkimiyetine giren Muğla'daki bu ilk Osmanlı hakimiyeti geçici olmuş, şehir 1402'de Timur tarafından alınmış ve nihayetinde 1425 yılında II. Murat devrinde tam anlamıyla Osmanlı devletine bağlanmıştır. Kentin siyasi önemi Osmanlı devrinde daha da artmıştır, çünkü Menteşe Beyliği devrinde bu bölgenin yönetim merkezi Milas iken, Osmanlı devleti bu yeni sancağın yönetim merkezi olarak Muğla'yı seçmiştir.
Muğla, Osmanlı devleti dönemi boyunca dışarıya kapalı küçük bir şehir olarak kaldı. I. Dünya Savaşı'ndan yenik çıkan Osmanlı İmparatorluğu toprakları İtilaf Devletleri tarafından paylaşılınca Muğla 11 Mayıs 1919 tarihinde İtalya tarafından işgal edildi. Anadolu'nun işgali sırasında Muğla'da Kocahan Mitingi düzenlenmiş ve tüm Anadolu şehirleri gibi Muğla'nın da bu işgallere direneceği ilan edilmiştir. Bunun üzerine kentte Vatan Müdafaa Cemiyeti, Serdengeçtiler Müfrezesi, Muğla Kuvayi Milliyesi gibi direniş komiteleri kurulmuştur. 1920'de Ankara'da açılan 1. Dönem meclisine 6 milletvekili gönderen kent İtalyanlar'ın kentte fazla etkin olmamasından yararlanarak Menderes boyunca başlayan Yunan işgaline karşı kurulan direniş faaliyetlerine katılmıştır. Ege'de 57. Tümenden
kalanlarla birleşen gönüllüler, Aydın çarpışmalarında düşmana ağır kayıplar verdirmişlerdir. Ege illeri arasında Muğla işgal sırasında en fazla şehit veren il olmuştur. İç durumun karışıklığı, Yunanlar ve işgal ettiği yörelerde ekonomik egemenlik kurma düşüncesine dayanan İtalyan politikasını Muğla halkı işgal süresince kurnazca değerlendirmiş, iki ateş arasında kalmaktan kurtulmuş. Anadolu'daki durumun kötüye gittiğini anlayan İtalya, 2. İnönü Zaferi kazanıldıktan sonra ülkesindeki iç siyasal dalgalanmalarını öne sürerek 5 Temmuz 1921'de Muğla'dan ayrılmıştır.
Cumhuriyetin kurulmasından sonraki idari yapılanmada Muğla ilinin yönetim merkezi olan şehir, dağlık yapısı ve dışarıya açılan elverişli bağlantı yollarına sahip olmadığından gelişememiştir. Yıllarca sadece il merkezi olmasının verdiği hareketlilikle gelişmeye çalışan Muğla son yıllarda özellikle üniversitenin açılması, yeni sanayi bölgesinin kurulması ve turizm faaliyetlerinin de artmasıyla dışarıya açılmaya ve gelişmeye başlamıştır.
2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile Muğla'da sınırları il mülki sınırları olan büyükşehir belediyesi kuruldu ve 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesi çalışmalarına başladı.
Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km2'dir. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir.
Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. En büyük ilçesi Fethiye'dir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür. Önemli üç akarsuyu ise Çine Çayı (Yatağan'dan geçerken Yatağan Çayı), Esen Çayı (Seki beldesinden geçerken Seki Çayı) ve Ortaca‐Dalaman arasında yer alan ve bu iki ilçe arasında sınır olarak kabul edilen Dalaman Çayı'dır.
Muğla denizden 670 m yükseklikte, üstü düz bir kaya kütlesi şekliyle ilginç bir görünüme sahip olan Asar Dağı'nın eteklerinde kurulmuştur. Muğla Ovası, Menteşe kalker platosunda Neojen çağında oluşmuş depresyonların sonradan karstlaşmasıyla oluşmuş çanak şeklindeki çukurluklardan biridir. Muğla ovasına benzer jeolojik yapıya sahip komşu ovalar Yeşilyurt, Ula, Gülağzı, Yerkesik, Akkaya, Çamköy, Yenice ovalarıdır. Muğla Ovası Karadağ, Kızıldağ, Asar dağı ve Hamursuz Dağı ile
çevrelenmiştir. Düğerek'in kurulduğu yamaçların gerisinde rakım hızla artar ve Menteşe Dağları silsilesi içinde yer alan Yılanlı Dağı 2000 metreye ulaşır.
Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Muğla şehrinin içinde bulunduğu Menteşe Yöresi'nde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda 'Asıl Akdeniz İklimi' ve daha yüksek alanlarda 'Akdeniz Dağ İklimi' hissedilir. Maksimum‐minimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgâr yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türkiye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir. Dağların denize paralel uzanmasının ve yükseltinin bu yörede Ege Bölgesi'nin genelinin aksine daha fazla olmasının diğer bir sonucu olarak ulaşım doğu‐batı yönünde zorlaşır ve nüfus seyrekleşir. Yörede hakim bitki örtüsü Akdeniz makisi ve orman olup İlçenin % 65'i ormanlarla kaplıdır.
| Darall | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 20.9 | 21.2 | 28.8 | 31.2 | 35.7 | 40.8 | 42.1 | 41,2 | 38.8 | 35.0 | 27.6 | 20.8 | 42.1 |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 10.0 | 11.0 | 14.3 | 18.7 | 24.3 | 29.8 | 33.5 | 33.6 | 29.4 | 23.0 | 16.5 | 11.5 | 213 |
| Ortalama sicaklık (°C) | 5.5 | 6.1 | B.5 | 12.5 | 17.6 | 22.9 | 26.3 | 26.1 | 21.7 | 15.9 | 10.5 | 7.0 | 15.0 |
| Ortalama en duşuk sıcaklık (°C) | 1.6 | 1.9 | $3.6 -$ | 69 | 11.2 | 16.1 | 19.7 | 19.7 | 15.2 | 10,1 | 5,7 | 32 | 9.5 |
| En düşük sıcaklık (°C) | -11 | $-9.9$ | $-8.5$ | $-3.6$ | 1.0 | 6.7 | 10.5 | 10.9 | 5.6 | 0.2 | $-6.1$ | $-8.4$ | $-11$ |
| Ortalama yağış (mm) | 233.8 | 176.2 | 119.9 | 65.4 | 50.1 | 23.4 | 7.8. | 8.0 | 18.6 | 68.3 | 259.0 | 169.4 |
Muğla ekonomisinin ana eksenleri özellikle turizm ve tarımdır. Enerji ve madencilik tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır.
Bodrum, Marmaris ve Fethiye gibi Dünya'ca ünlü destinasyonları; Artık birer uluslararası marka haline gelmiş Datça, Köyceğiz, Milas, Seydikemer gibi ilçeleri; Dalyan, Ölüdeniz, Kayaköy, Akyaka, Saklıkent, Kelebekler Vadisi, Sedir Adası gibi seçkin turizm alternatifleri; 1.500 km'ye yakın kıyı bandı ve çoğu mavi bayraklı yüzlerce plajı ile tam bir turizm cenneti olan Muğla'da turizm sektörü, 400'ü Turizm İşletme Belgeli olmak üzere 3.600'ün üstünde konaklama tesisi ve toplam 260.000 üzerinde yatak kapasitesi ve yıllık ortalama 3,5 milyona yakın yabancı turist girdisi ile on binlerce kişiye istihdam olanağı yanısıra, doğrudan ve dolaylı alışveriş içinde olduğu diğer sektörlere ticaret hacmi yaratmakta ve önemli miktarda döviz geliri sağlamaktadır.
Muğla ili tarımsal ürünlerinin çeşitliliği ile dikkati çeker. Dünya'da arıcılığın en önemli merkezlerindendir. Özellikle Marmaris ilçesi çam balı ile ünlü olup "Dünya Çam Balı Üretiminin Başkenti" olarak anılmaktadır. Ülkemizde üretilen çam balının % 90'ı ilimizden sağlanmaktadır. Deniz Kültür Balıkçılığı üretiminde Türkiye'de birinci sırada olan ilimizde, zeytincilik de gelişmiş olup, yağlık zeytin alanında Türkiye'de ikinci sıradadır. Ortaca, Fethiye, Dalaman ve Dalyan ilçelerinde ise yaygın bir şekilde narenciye tarımı (portakal, limon, mandalina, greyfurt) yapılmaktadır.
Yatağan'da Yatağan Termik Santrali, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santrali ve Kemerköy'de Kemerköy Termik Santrali vardır.İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Ayrıca önemli bir mermer yataklarına sahiptir.
İlin önemli limanları Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Ayrıca ilde iki havaalanı; Milas‐ Bodrum Havalimanı ve Dalaman Havalimanı bulunmaktadır. Muğla, Bodrum'dan Seydikemer'e kadar uzanır ve şehiriçi ulaşımında sorun bulunmamaktadır. Eski mahallerden çarşısına araçsız ulaşım mümkündür. Sadece Kötekli, Yeniköy, TOKİ, Gülağzı, OSB, Menteşe ve Akçaova gibi yeni kurulmakta olan semtlerine ve Karabağlar'a ulaşım için şehiriçi araçlara ihtiyaç duyulur. Muğla, dünyaca ünlü turizm merkezlerine yakın olmasından dolayı gelişmiş karayolu bağlantılarına sahiptir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerden ve ülkenin diğer bölgelerinden gelip Marmaris, Fethiye ve Bodrum gibi önemli turizm merkezlerine ulaşan karayolları Muğla'dan geçer. D 320, D 400 ve D 550 karayolları Muğla'da başlar veya sonlanır. Muğla'dan Türkiye'nin diğer şehirlerine aktarmasız olarak ulaşmak mümkündür. Ayrıca ilçelerine özellikle yaz mevsiminde sürekli olarak otobüs ve minibüslerle seferler yapılır.
Marmaris, batısında Datça Yarımadası ve Kerme Körfezi, kuzeyinde Ula, doğusunda Balan Dağı, Karadağ ve Günlük Tepeleri ile güneyinde Akdeniz ile çevrilidir. Körfezin önünde kıyıya ince bir dille bağlı olan Adaköy, onun önünde Sedir Adası, Keçi Adası ve Güvercin Adası bulunur. Kentin en eski kısmı denize doğru uzanmış bir tepe üzerine kurulu olan Kale Mahallesidir. Marmaris daha sonra eteklere doğru ve kıyı boyunda gelişmiştir. Hava ulaşımının yapıldığı
Dalaman Havaalanı sadece bir saat uzaklıktadır. Rodos ise sadece 45 dakika uzaklıktadır.
Akdeniz ikliminin hakim olduğu ilçede yazlar sıcak ve kurak, kış ayları ise nispeten ılık ve bol yağışlı geçer. Dağların orografik konumu itibarıyla Marmaris, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nden sonra en bol yağış alan bölgelerindendir ve yıllık yağış miktarı 1200 mm'nin üzerindedir. Kış aylarında şiddetli yağışlar yüzünden ilçede zaman zaman su baskınları ve sel görülebilir. Kışın cephe sistemlerinin geçişleri esnasında oldukça sık oraj (şimşek‐gökgürültüsü) görülür. Mayıs ‐ Eylül arası dönem pek yağış görülmez ve oldukça kurak geçer. Denizin ılıman etkisinden ötürü kış aylarında çok nadiren don görülür. Kar yağışı ise yüksek dağ yamaçlarında görülmekle beraber, kıyı kesimlere çok nadiren düşer.
Marmaris ilçesi 30 adet mahalleden oluşmaktadır. Adaköy, Armutalan, Bayır, Beldibi, Bozburun, Camiavlu, Çamdibi, Çamlı, Çetibeli, Çıldır, Gölenye, Hatipirimi, Hisarönü, İçmeler, Karaca, Karşıyaka, Kemeraltı, Orhaniye, Osmaniye, Sarıana, Selimiye, Sinan, Siteler, Söğüt, Taşlıca, Tepe, Turgut, Turunç, Yeşilbelde ve Yeşilova Mahalleleri bulunmaktadır.
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.
Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir. Taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu 41 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 6.000.000‐TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından ise dezavantajlıdır. (Birim değeri 146.341.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, zemin katı 68 m², asma katı 76 m² olarak pazarlanan asma katlı dükkan nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 8.000.000‐TL bedelle satılıktır. Taşınmazın asma katı 1/3 oranında zemin kata indirgenmiştir. Emsal taşınmaz, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 86.022.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu 40 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 7.250.000‐TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından ise dezavantajlıdır. (Birim değeri 181.250.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu 40 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 6.500.000‐TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından ise dezavantajlıdır. (Birim değeri 162.500.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu 60 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 7.500.000‐TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından ise dezavantajlıdır. (Birim değeri 125.000.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, bodrum katı 124 m², zemin katı 130 m² olarak pazarlanan depolu dükkan pazarlıklı olarak 16.500.000‐TL bedelle satılıktır. Taşınmazın bodrum katı 1/5 oranında zemin kata indirgenmiştir. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından ise dezavantajlıdır. (Birim değeri 106.452.‐TL/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede, zemin katta konumlu, 30 m² olarak pazarlanan dükkan pazarlıklı olarak aylık 25.000‐TL/ay bedel ile kiralıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 833.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede, zemin katta konumlu, 50 m² olarak pazarlanan dükkan pazarlıklı olarak aylık 24.500‐TL/ay bedel ile kiralıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konum bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 490.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede, zemin katta konumlu, 65 m² olarak pazarlanan dükkan pazarlıklı olarak aylık 32.500‐TL/ay bedel ile kiralıktır. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konum bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 500.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede zemin katta konumlu 30 m² olarak pazarlanan dükkanın pazarlıklı olarak aylık kira bedelinin 27.500 TL/ay olduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 917.‐ TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede zemin katta konumlu 50 m² olarak pazarlanan dükkanın pazarlıklı olarak 3.750.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve aylık kira bedelinin 15.000 TL/ay olduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 75.000.‐TL/m2 ‐300.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede zemin katta konumlu 60 m² olarak pazarlanan dükkanın pazarlıklı olarak 3.750.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve aylık kira bedelinin 17.500 TL/ay olduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 62.500.‐TL/m2 ‐292.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede zemin katta konumlu 30 m² olarak pazarlanan dükkanın pazarlıklı olarak 3.850.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve aylık kira bedelinin 27.500 TL/ay olduğu öğrenilmiştir. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 128.833.‐TL/m2 ‐917.‐TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede pasaj içerisinde 2.katta konumlu 40 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmazın pazarlıklı olarak 2.750.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve dükkanın 13.000 TL bedel ile kiralık olduğu görülmüştür. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 68.750.‐TL/m2 ‐ 325.‐ TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede pasaj içerisinde 1.katta konumlu 20 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmazın pazarlıklı olarak 4.100.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve dükkanın 10.500 TL bedel ile kiralık olduğu görülmüştür. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 205.000.‐TL/m2 ‐ 525.00.‐ TL/ay/m²)
Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın bölgede pasaj içerisinde 1.katta konumlu 11 m² olarak pazarlanan dükkan nitelikli taşınmazın pazarlıklı olarak 1.800.000‐TL bedel ile satılık olduğu ve dükkanın 8.500 TL bedel ile kiralık olduğu görülmüştür. Emsal taşınmaz, küçük alanlı olması bakımından avantajlı, konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 163.636.‐TL/m2 ‐ 773.‐ TL/ay/m²)
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III‐62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da
alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Bu tanımdan hareketle, taşınmazların imar durumu, mimari projesi, çevre özellikleri dikkate alındığında, taşınmazların mevcut halleriyle dükkan/depo olarak kullanımlarının en etkin ve verimli kullanımı olduğu düşünülmektedir.
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer yaş, yapı, kullanım özelliklerine sahip, halihazırda pazarda satışta olan dükkan nitelikli taşınmazlar incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım kolaylığı, manzara, yapı özellikleri, yaşı, vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
| TAŞINMAZ KARŞILAŞTIRMATABLOSU (DÜKKAN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL‐1 | EMSAL‐2 | EMSAL‐3 | EMSAL‐4 | EMSAL‐5 | EMSAL‐6 | |
| SATIŞ FİYATI | 6.000.000 ₺ | 8.000.000 ₺ | 7.250.000 ₺ | 6.500.000 ₺ | 7.500.000 ₺ | 16.500.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Sa tışta | Sa tışta | Sa tışta | Sa tışta | Sa tışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN (m2) | 397,00 | 41,00 | 93,00 | 40,00 | 40,00 | 60,00 | 155,00 |
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2) | 146.341 | 86.022 | 181.250 | 162.500 | 125.000 | 106.452 | |
| Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Küçük | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | ‐20% | ‐20% | ‐20% | ‐20% | ‐20% | ‐10% | |
| CEPHE | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| e ilişkin düzel tme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | Kötü | Çok Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Çok Kötü | |
| Konuma ilişkin düzel tme | 15% | 50% | 10% | 10% | 25% | 35% | |
| ĞER BİLGİLER | 0% | 10% | 0% | 0% | 5% | 0% | |
| PAZARLAMAPAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
‐10% | ‐5% | ‐15% | ‐10% | ‐8% | ‐10% | |
| TOPLAM DÜZELTME | ‐15% | 35% | ‐25% | ‐20% | 2% | 15% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) 126.062,69 | 124.390 | 116.129 | 135.938 | 130.000 | 127.500 | 122.419 |
| 1 BB Nolu Taşınmazın Zemine İndirgenmiş Alanı Üzerinden Pazar Değeri = |
126000 TL/m2 | x | 397,00 m2 | = | ₺50.046.887,33 | = | ₺50.045.000,00 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 BB Nolu Taşınmazın Brüt Alanı Üzerinden Pazar Değeri = |
79435 TL/m2 | x | 630,00 m2 | = | ₺50.044.050,00 | = | ₺50.045.000,00 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, hali hazırda satışta olan, zemin katta konumlu dükkanların m2 birim satış değerleri 86.000.‐TL ile 181.000.‐TL aralığında değişmektedir. Birim fiyatlar arasındaki farklılıklar taşınmazların konumları, cepheleri, alanları, yaşları, katlı olup olmamaları ve algılanabilme özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Emsal taşınmazlardan yola çıkılarak, değerleme konusu taşınmazın zemin katında yer alan cadde cepheli 1 numaralı bağımsız bölüm için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yukarıdaki tabloya göre zemin katta yer alan 1 numaralı bağımsız bölümün zemin kata indirgenmiş alanı (bodrum kat 1/5, 1. Kat 1/3 oranında zemin kata indirgenmiş, 1 numaralı bağımsız bölümün toplam alanı 397 m2 olarak hesaplanmıştır.) üzerinden m2 birim değeri
126.000,00.‐TL/m2 olarak hesaplanmıştır. Diğer bağımsız bölümlerin değerleri hesaplanırken, 1 numaralı bağımsız bölümün değerinden yola çıkılmış, bodrum katta yer alan taşınmazlar için binadaki konumu ve büyüklüğüne göre zemin kat değerinin 1/6'sı ile 1/4'ü oranında; zemin katta yer alan bağımsız bölümler için 1 numaralı bağımsız bölümün zemin kat değerinin %65'i ile %75'i aralığında; diğer katlarda yer alan bağımsız bölümlere ise katı, konumu, büyüklüğü ve cephesine göre 1 numaralı bağımsız bölümün zemin kat değerinin %25'i ile %65'i aralığında değer takdir edilmiştir. Buna göre bağımsız bölümlerin toplam Pazar değerleri aşağıda verilen tablodaki gibidir.
| PAZAR YAKLAŞIM YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER TABLOSU |
||
|---|---|---|
| 30 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (TL) |
~₺205.365.000,00 |
Gelir yaklaşımı kapsamında tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu uygulanmıştır.
| KARŞILAŞTIRMATABLOSU (KİRA) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-7 | EMSAL-8 | EMSAL-9 | EMSAL-10 | |
| AYLIK KİRASI | 25.000 ₺ | 24.500 ₺ | 32.500 ₺ | 27.500 ₺ | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| ALAN (m2) | 30 | 50 | 65 | 30 | |
| BİRİM M2 DEĞERİ | |||||
| (TL/m2/ay) | 833 | 490 | 500 | 917 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | Küçük | Küçük | Küçük | Küçük | |
| MANZARA | 290,00 | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| KONUM | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | |
| KONUMA İLİŞKİN | 5% | 25% | 25% | 5% | |
| DÜZELTME | |||||
| DİĞER BİLGİLER | ‐20% | ‐10% | ‐15% | ‐20% | |
| PAZARLAMA PAYINA | ‐16% | ‐4% | ‐2% | ‐25% | |
| İLİŞKİN DÜZELTME | |||||
| TOPLAM DÜZELTME | ‐31% | 11% | 8% | ‐40% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) |
552,23 | 575,00 | 543,90 | 540,00 | 550,00 |
Pazar Yaklaşım yöntemi ile değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer yaş, yapı, kullanım özelliklerine sahip, halihazırda pazarda kiralanabilecek olan dükkan nitelikli taşınmazlar incelenerek birim kira değeri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın zemin katında yer alan 1 numaralı bağımsız bölüm için karşılaştırma tablosu yapılmış, tabloda belirtilen şerefiye unsurları göz önünde bulundurularak 1 numaralı bağımsız bölümün zemin kat kira birim değeri 550‐TL/ay/m2 olarak hesaplanmıştır. Buna göre taşınmazların kat analizi yapılarak bodrum katına zemin katın 1/5 oranı olan 110‐TL/ay/m2 , 1.normal katına zemin katın 1/3 oranı olan 183‐TL/ay/m2 değer takdir edilmiştir. 2., 3.normal katlar ve çatı katı için ise 1.normal kattan %10 şerefiye düşülerek 165‐ TL/ay/m2 kira değeri takdir edilmiştir.
| KİRACI | KAT | BRÜT KİRALANABİLİR ALAN |
BRÜT M² AYLIK KİRA DEĞERİ |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bodrum | 50 | 110 | 5.500,00 | |
| Zemin | 290 | 550 | 159.500,00 | |
| BANKA ŞUBESİ | 1.Normal Kat | 290 | 183 | 53.166,67 |
| BANKA ŞUBESİ TOPLAM DEĞERİ | 218.166,67 | |||
| BANKA ŞUBESİ YUVARLATILMIŞ DEĞERİ | 218.000,00 | |||
| KİRACI | KAT | BRÜT KİRALANABİLİR ALAN |
BRÜT M² AYLIK KİRA DEĞERİ |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
| Bodrum | 355 | 110 | 39.050,00 | |
| Zemin | 331 | 550 | 182.050,00 | |
| 1.Normal Kat | 363 | 183 | 66.550,00 | |
| MAĞAZA | 2.Normal Kat | 653 | 165 | 107.745,00 |
| 3.Normal+Çatı Katı | 1.131 | 165 | 186.615,00 | |
| MAĞAZA TOPLAM DEĞERİ | ||||
| MAĞAZA YUVARLATILMIŞ DEĞERİ | 582.000,00 | |||
| TOPLAM KİRA DEĞERİ | 800.000,00 |
Buna göre taşınmazın kira değeri aşağıda verildiği gibidir.
Benzer nitelik ve konumdaki taşınmazların kira değerleri ve Pazar satış değerleri incelenerek bölgesel kapitalizasyon oranı aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere %4,40 ile %6,60 aralığındadır. Hesaplamada 1 no'lu bağımsız bölüm niteliğindeki bankanın kapitalizasyon oranı %5,30 seçilmiştir.
| DÜKKANLAR İÇİN KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-11 | EMSAL-12 | EMSAL-13 | ||
| TALEP EDİLEN AYLIK KİRA | 15.000 ₺ | 17.500 ₺ | 27.500 ₺ | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | 10% | 15% | 25% | ||
| PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN KİRA | 13.500 ₺ | 14.875 ₺ | 20.625 ₺ | ||
| ALAN (m2) | 50 | 60 | 30 | ||
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2/ay) | 300 | 292 | 917 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| SATIŞ FİYATI / ÖNGÖRÜLEN SATIŞ FİYATI | 3.650.000 ₺ | 3.700.000 ₺ | 3.750.000 ₺ | ||
| KAPİTALİZASYON ORANI (YILLIK KİRA/SATIŞ FİYATI) |
0,0529 | 0,0444 | 0,0482 | 0,0660 |
Bölgede pasaj içerisinde bulunan dükkanların kapitalizasyon oranı aşağıdaki tabloda da görüldüğü üzere %2,80 ile %5,40 aralığındadır. AVM Mağazaları olarak tanımlanmış olan, Mudo City tarafından kullanılan taşınmazların 2.normal katı, 3.normal katı ve çatı katı atıl durumda olup bodrum katı, zemin katı ve 1.normal katı kullanılmaktadır. Taşınmazın kullanılan katları mağaza konseptinde olması, kullanılan alanlar ve vitrin cephesinin uzunluğu dikkate alındığında kapitalizasyon oranı bodrum+zemin+1.normal katlar için %5,30 geriye kalan atıl durumdaki katlar için %4,20 seçilmiştir.
Mudo City (Mağaza) tarafından kullanılan alanların ağırlıklı ortalaması alınarak kapitalizasyon oranı %4,50 olarak alınmıştır.
| NORMAL KATLAR İÇİN KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-14 | EMSAL-15 | EMSAL-16 | ||
| TALEP EDİLEN AYLIK KİRA | 13.000 ₺ | 10.500 ₺ | 8.500 ₺ | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | 8% | 10% | 10% | ||
| PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN KİRA | 11.960 ₺ | 9.450 ₺ | 7.650 ₺ | ||
| ALAN (m2) | 40 | 20 | 11 | ||
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2/ay) | 325 | 525 | 773 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| SATIŞ FİYATI / ÖNGÖRÜLEN SATIŞ FİYATI | 2.700.000 ₺ | 4.000.000 ₺ | 1.750.000 ₺ | ||
| KAPİTALİZASYON ORANI (YILLIK KİRA/SATIŞ FİYATI) |
0,0447 | 0,0532 | 0,0284 | 0,0525 |
Taşınmazın Değeri = Yıllık Net Gelir / Kapitalizasyon oranı formülünden yola çıkarak taşınmazın toplam değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.
| BANKA ŞUBESİ İÇİN DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| AYLIK KİRA DEĞERİ | YILLIK KİRA DEĞERİ | KAPİTALİZASYON ORANI | TOPLAM DEĞER | |
| ₺218.166,00 | ₺2.617.992,00 | 5,30% | ₺49.396.075,47 | |
| MAĞAZA İÇİN DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ | ||||
| AYLIK KİRA DEĞERİ | YILLIK KİRA DEĞERİ | KAPİTALİZASYON ORANI | TOPLAM DEĞER | |
| ₺582.010,00 | ₺6.984.120,00 | 4,50% | ₺155.202.666,67 | |
| ₺204.598.742,14 | ||||
| YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER | ₺204.600.000,00 |
Taşınmazların kullanım amacı ve özellikleri göz önünde bulundurularak taşınmazların toplam Pazar değeri Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı yöntemleri ile bulunmuş, her iki yöntem ile bulunan değerler aşağıdaki tabloda gösterildiği gibidir.
| 30 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| PAZAR YAKLAŞIMI İLE GELİR YAKLAŞIMI İLE |
|||
| ₺205.365.000,00 | ₺204.600.000,00 |
Her iki yöntem ile bulunan değerler, birbiri ile oldukça yakın ve uyumlu olup, Gelir Yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir Yöntemine göre dikkate alınan koşulların değişebileceği ihtimali göz önüne alınarak, nihai değer takdirinde Pazar Yaklaşımı ile ulaşılan değerler kabul edilmiş olup, gelir yaklaşımı yöntemi ile bulunan sonuçlar destekleyici nitelikte olmuştur.
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait gerekli tüm izinler (proje, ruhsat, iskan) alınmıştır.
Taşınmazların takyidat bilgilerinin incelemesinde, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde takyidatların taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 03.06.2017 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris ve Çevresi Turizm Alanı Marmaris Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı'nda" kalmakta olup, bitişik inşaat nizamında, Hmax: 15.00mt (4 kat) yapılaşma şartlarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre; değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait 20.02.1998 tarih 2549 sayılı yeni yapı ruhsatı, 10.03.2000 tarih 2549 sayılı tadilat ruhsatı, 23.02.2001 tarih 2549 sayılı yapı kullanım izin belgesi bulunduğu görülmüş, ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş ve taşınmaz için yasal süreçler tamamlanmıştır.
Söz konusu taşınmazların tapudaki vasfı, fiili niteliği, fiili kullanım şekli birbiri ile uyumludur. Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu ana yapı ticaret imarlı parsel üzerinde bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların tapudaki vasfı, fiili niteliği ve fiili kullanım şekli birbiri ile uyumludur.
Taşınmazların, tüm yasal süreçlerinin tamamlanmış olması, tapu kayıtlarında kısıtlayıcı nitelikte bir kayıt olmaması dikkate alınarak; satış kabiliyeti yönünden "Satılabilir" nitelikte oldukları kanaatine varılmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine, hâlihazır durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle değerleme konusu taşınmazların toplam Pazar değeri için 205.365.000,00.‐TL (İkiyüzbeşmilyonüçyüzaltmışbeşbinTürkLirası) kıymet takdir edilmiştir.
| Değerleme | Değerleme |
|---|---|
| Konusu | Konusu |
| Taşınmazların | Taşınmazların |
| Yasal | Yasal |
| Pazar | Pazar |
| Değeri | Değeri |
| (KDV | (KDV |
| Hariç) | Dahil) |
| 205.365.000,00‐TL | 246.438.000,00‐TL |
* 25.12.2024 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif alış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 35.1916.‐TL; Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 35.3326.‐TL'dir.
** Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir.
*** Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Serdar ETİK Gonca ATASOY ALTUNBAŞ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402403 SPK Lisans No: 400334
Digitally signed by SERDAR ETİK Date: 2024.12.26 15:08:01 +03'00'
GONCA
ATASOY ALTUNBAŞ Digitally signed by GONCA ATASOY ALTUNBAŞ Date: 2024.12.26 15:08:31 +03'00'
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.