Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-664
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 | |
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 664 | |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 1 parselde farklı bloklarda yer alan; 2 "Ofis", "Anaokulu", "Ofis – Bilgi Teknolojileri", "Ofis – Eğitim", "Konaklama" nitelikli 6 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz Beş (105) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 1 | 105
| YÖNETİCİ ÖZETİ 4 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 5 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 5 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 5 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 6 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 6 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 7 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 8 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 9 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 9 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 11 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12 |
||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20 | ||
|---|---|---|---|
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 22 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 22 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi. 22 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 23 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 25 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 28 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 29 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 30 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 32 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 32 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 32 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 32 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 32 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 |
||
| 6.8 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 33 |
||
| 7. | SONUÇ 34 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 34 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 34 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 35 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 35 |
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 664 / 27.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
İçmeler Mahallesi, Piri Reis Caddesi, İş Bankası Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi, No: 42, Blok/BBn: A/1, A/2, B/1, C/1, D/1, D/2 Tuzla/İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 1 parselde yer alan "A BLOKTA OKUL, D BLOKTA KONAKLAMASI OLAN 4 BLOK BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI" nitelikli ana taşınmazda konumlu 2 "Ofis", "Anaokulu", "Ofis – Bilgi Teknolojileri", "Ofis – Eğitim", "Konaklama" nitelikli 6 adet bağımsız bölüm |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlardan B Blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın bir kısmı hali hazırda kiracısı tarafından kullanılmaktadır, A Blokta anaokulu olarak kullanılan bir hacim olduğu, kalan kısmın ise şirket merkezi olarak kullanıldığı bilgisi edinilmiştir. |
| İmar Durumu | Konu parselin 24.11.2017 tasdik tarihli E-5 İLE DEMİRYOLU ARASI Uygulama İmar Planında "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kaldığı, ayrık nizam, yençok: 12 kat, kaks: 1,75 yapılaşma şartlarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kayıtlarında da kısıtlılık oluşturacak bir durum yoktur. ***Taşınmazın belediye dosyasında 2 adet mahkeme yazışması bulunmaktadır. Belediye dosyasında yer alan içerikler dava konusu hakkında detaylı bilgi vermemekte olup, taşınmazın tapu kayıtlarına söz konusu davalarla alakalı şerh koyulmamış olması sebebiyle tasarrufa olumsuz etki etmeyeceği kanaati oluşmuştur. |
| Piyasa Değeri | 10.450.077.000,00-TL (Onmilyardörtyüzellimilyonyetmişyedibin Türk Lirası) |
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
12.540.092.400,00-TL |
| Açıklama | Değerlemede herhangi bir olumsuz durum bulunmamaktadır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Doğukan TORUNLER – SPK Lisans No: 915831 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 | 105
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme itibariyle başlanmış olup rapor tanzimi 27.12.2024 tarihinde Özel 2024 – 664 rapor numarasıyla nihai olarak tamamlanmıştır.
İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 1 parselde yer alan; "A BLOKTA OKUL, D BLOKTA KONAKLAMASI OLAN 4 BLOK BETONARME OFİS, İŞ YERİ ve ARSASI" nitelikli ana taşınmazda konumlu, A blok 1 bağımsız bölüm nolu "Ofis", 2 bağımsız bölüm nolu "Anakaokulu" nitelikli, B Blok 1 bağımsız bölüm nolu "Ofis – Bilgi Teknolojileri", C blok 1 bağımsız bölüm nolu "Ofis Eğitim" , D blok 1 bağımsız bölüm nolu "Ofis, 2 bağımsız bölüm nolu "Konaklama" nitelikli taşınmazların adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 01.11.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından
22.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1161 rapor numaralı, piyasa satış değer tespitine yönelik,
28.06.2024 tarih, Özel 2024 – 320 rapor numaralı piyasa satış değer tespitine yönelik
20.12.2024 tarih, Özel 2024 667 rapor numaralı piyasa kira değer tespitine yönelik 3 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/İstanbul adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Şirket Adresi : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbu Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Ödenmiş Sermayesi | : | 958.750.000,00-TL |
|---|---|---|
| Telefon | : | 0 850 724 23 50 |
| E-Posta | : | [email protected] |
İş bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 1 parselde yer alan; "A BLOKTA OKUL, D BLOKTA KONAKLAMASI OLAN 4 BLOK BETONARME OFİS, İŞ YERİ ve ARSASI" nitelikli ana taşınmazda konumlu 2 "Ofis", "Anaokulu", Ofis – Bilgi Teknoloji", "Ofis – Eğitim", "Konaklama" nitelikli taşınmazların adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Konu taşınmazlar; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, İçmeler Mahallesi Piri Reis Caddesi üzerinde konumludur. Konu taşınmazların konumlu olduğu siteye ulaşım için D100 Karayolu üzerinde Ankara istikametine doğru ilerlerken Darıca Mevkiinde D100 Yanyola girilir. Değerleme konusu taşınmaz yanyol üzerinde sağ kolda konumludur. Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır. Yakın çevresinde; Tuzla Devlet Hastanesi, Tuzla Stadyumu ve Tuzla Belediye Başkanlığı bulunmaktadır.
Koordinatlar:
Enlem: 40.8416 - Boylam: 29.3086
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 7 | 105
| İL – İLÇE | : İSTANBUL / TUZLA |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : TUZLA - / - / |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO-1 |
| ADA - PARSEL | : 7301 / 1 |
| ARSA PAY - PAYDA | : TABLO-1 |
| YÜZÖLÇÜM | : 44.395,35 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : A BLOKTA OKUL,D BLOKTA KONAKLAMASI OLAN 4 BLOK BETONARME OFİS,İŞYERİ VE ARSASI |
| TAŞINMAZ NİTELİK | : TABLO-1 |
| BLOK – KAT – GİRİŞ - B.B. NO | : TABLO-1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO-1 |
| MALİK - HİSSE | : İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET (1/1) (MÜŞTEREK) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Kat Mülkiyeti (30.12.2015 - 23387) (MÜŞTEREK) |
| Tablo - 1 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No: Blok: B.B No: | KAT | B.B NITELIK | ARSA PAY/PAYDA CILT NO SAYFA NO TASINMAZ ID | |||||||||
| A | $7$ FMIN + 1 + 2+ 3 | OFIS | 20730/44395 | 262 | 25894 | 91465363 | ||||||
| A | 2 | ZEMIN | ANAOKULU | 1014/44395 | 262 | 25895 | 91465364 | |||||
| 3 | B | ZEMÍN + 1+ 2 + 3 OFÍS-BÍLGÍ TEKNOLOJÍLERÍ | 7950/44395 | 262 | 25896 | 91465365 | ||||||
| C. | 7FMIN | OFÍS-FĞİTİM | 8161/44395 | 262 | 25897 | 91465366 | ||||||
| 5 | - D | $ZEMIN + 1 + 2 + 3$ | OFIS | 3399/44395 | 262 | 25898 | 91465367 | |||||
| в | -n | $7$ FMİN + 1+ 2 + 3 | KONAKLAMA | 3141/44395 | 262 | 25899 | 91465368 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
**Takyidatların taşınmazın tasarrufuna olumsuz etkisi yoktur.
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
Konu taşınmazın tapu kayıtlarında ve imar hukuki durumunda son üç yıllık süreçte herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün ada/parsel bazında konumu Tuzla Belediyesinde yer alan imar paftası üzerinden tespit edilmiştir. Konu parselin 24.11.2017 tasdik tarihli E-5 İLE DEMİRYOLU ARASI Uygulama İmar Planında "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kaldığı, ayrık nizam, yençok: 12 kat, kaks: 1,75 yapılaşma şartlarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir.
Söz konusu gayrimenkuller için Tuzla Belediyesi imar müdürlüğünde yapılan incelemeler ve alınan sözlü bilgilere göre taşınmaz ile ilgili herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar Belediye sınırları içinde olup, Tuzla Belediyesi imar servisinde yapılan araştırmaya göre taşınmaza ait incelenen belgeler aşağıdaki gibidir;
| RUHSAT BİLGİLERİ | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
ALANI | ORTAK ALANI |
TOPLAM ALAN |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|||||
| 1 | - | Yeni Yapı | 16.12.2011 | 838/11 | İdari İşler Binası | 1 | 39.077,70 | 63.312,80 | 102.390,50 | 8 | 4B | ||||
| - İdari İşler Binası |
- 1 |
- 39.077,70 |
|||||||||||||
| 2 | - | Şantiye Şefi Değişikliği | 2.03.2012 | 148/12 | - | - | - | 63.312,80 | 102.390,50 | 8 | 4B | ||||
| 3 | - | Şantiye Şefi Değişikliği | 31.12.2012 | 608/12 | İdari İşler Binası | 1 | 11.093,30 | 14.636,70 | 25.932,00 | 8 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| 4 | A | Tadilat | 28.09.2015 | 573/15 | Ofis İşyeri | 1 | 31.216,98 | 58.516,88 | 91.538,20 | 8 | 4B | ||||
| Okul, Üniversite, Araştırma | 1 | 1.804,34 | |||||||||||||
| 5 | B | Tadilat | 28.09.2015 | 574/15 | Ofis İşyeri | 1 | 13.027,08 | 19.446,87 | 32.473,95 | 8 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| 6 | C | Tadilat | 28.09.2015 | 575/15 | Ofis İşyeri | 1 | 13.270,70 | 21.987,56 | 35.258,26 | 8 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| 7 | D | Tadilat | 28.09.2015 | 576/15 | Ofis İşyeri | 1 | 6.138,70 | 13.521,21 | 25.331,90 | 8 | 4B | ||||
| Diğer Kısa Süreli Konaklama | 1 | 5.671,99 | |||||||||||||
| 8 | Güvenlik | Tadilat | 28.09.2015 | 577/15 | Kamu Güveliği | 1 | 50,83 | - | 50,83 | 1 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||||||
| BB. | ORTAK | TOPLAM | KAT | YAPI | |||||||||||
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | SAYISI | ALANI | ALANI | ALAN | SAYISI | SINIFI | |||||
| 1 | A | Tadilat | 29.12.2015 | 318/15 | Ofis - İşyeri | 1 | 31.216,98 | 8 | 4B | ||||||
| Okul, Üniversite, Araştırmar | 1 | 1.804,34 | 58.516,88 | 91.538,20 | |||||||||||
| 2 | B | Tadilat | 16.02.2016 | 66/16 | Ofis - İşyeri | 1 | 13.027,80 | 19.446,87 | 32.473,95 | 8 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| 3 | C | Tadilat | 2.03.2016 | 76/16 | Ofis - İşyeri | 1 | 9.842,48 | 21.987,58 | 35.258,28 | 8 | 4B | ||||
| - | - | - | |||||||||||||
| 4 | D | Tadilat | 2.05.2016 | 77/16 | Ofis - İşyeri | 1 | 5.138,70 | 13.521,21 | 25.331,90 | 8 | 4B | ||||
| Diğer Kısa Süreli Konaklama | 1 | 5.671,99 |
**Yeni Yapı Ruhsat detaylarına ulaşılamamış olup Yapı Kullanma İzin Belgesi üzerinden okunmuştur.
Taşınmazla alakalı mevzuat uyarınca alınması gereken tüm evraklar tamdır.
***Taşınmazın belediye dosyasında 2 adet mahkeme yazışması bulunmaktadır. Belediye dosyasında yer alan içerikler dava konusu hakkında detaylı bilgi vermemekte olup, taşınmazın tapu kayıtlarına söz konusu davalarla alakalı şerh koyulmamış olması sebebiyle tasarrufa olumsuz etki etmeyeceği kanaati oluşmuştur.
Söz konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri Teknik Yapı Denetim A.Ş tarafından yapılmış olup, konu şirket Tatlısu Mh., Şenol GÜNEŞ Blv., A Blok, No: 2, D:41 Ümraniye/İSTANBUL adresinde konumludur
Rapora konu taşınmazlar 2 "Ofis", "Anaokulu", Ofis – Bilgi Teknoloji", "Ofis – Eğitim", "Konaklama" vasıflı olup parsel üzerinde yer alan yapı haricinde herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazların bulunduğu A Blok için alınmış C sınıflı, 15.04.2015 tarih ve S347492A47681 sayılı enerji verimlilik sertifikası, B Blok için alınmış C sınıflı, 25.04.2015 tarih ve S34523A8E4300 sayılı enerji verimlilik sertifikası, C Blok için alınmış C sınıflı, 15.04.2015 tarih ve S34E883C6CA58 sayılı enerji verimlilik sertifikası, ve D Blok için alınmış C sınıflı, 25.04.2015 tarih ve S344381599CB2 sayılı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır. Söz konusu sertifika rapor ekinde sunulmuştur.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u, Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır.
geleneğinin yaşatıldığı Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır.
Tuzla İlçesi hakkında: Tuzla, İstanbul'un en doğusunda bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır. 1400 yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı topraklarına katıldı. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan Anlaşması çerçevesinde Selânik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir.
1950 yılından sonra Gebze'den ayrılarak Kartal ilçesine bağlandı. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır.
∆ Nüfus;
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| $\,$ II | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| $\mathbf{H}$ | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| $\dot{N}$ | 4794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 |
| $\Pi^{(r)}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 13 | 105
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 105
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | |||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 |
| İpotekli satıs | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20.7 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 |
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 17 | 105
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 18 | 105
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerlemede herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Ana taşınmaz 44.395,35 m2 yüz ölçümüne sahip, 7301 ada 1 parsel sayılı arsa üzerinde inşa edişmiş Tutom projesidir. Taşınmaz, ofis, dükkan ve banka şubesi içerikli, ticari nitelikli karma yapı olup ticari olarak orta hareketli bir bölgede konumludur.
Blok bazında kat ve bağımsız bölüm detayı şu şekildedir;
| BLOK | KAT DAĞILIMI | TOPLAM KAT SAYISI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
|---|---|---|---|
| A | 4 BODRUM + ZEMİN + 3 NORMAL |
8 | 2 |
| B | 4 BODRUM + ZEMİN + 3 NORMAL |
8 | 1 |
| C | 3 BODRUM + ZEMİN + 2 NORMAL |
6 | 1 |
| D | 3 BODRUM + ZEMİN + 3 NORMAL |
7 | 2 |
Bağımsız bölüm bazında alan ve nitelik dağılımı şu şekildedir;
| SIRA NO | BLOK | TAŞINMAZ NO | KONUMLU OLDUĞU KAT | NİTELİK | ALAN |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 1 | ZEMİN + 1 + 2+ 3 | OFİS | 86.561,18 |
| 2 | A | 2 | ZEMİN | ANAOKULU | 5.003,23 |
| 3 | B | 1 | ZEMİN + 1 + 2+ 3 OFİS - BİLGİ TEKNOLOJİLERİ |
32.482,66 | |
| 4 | C | 1 | ZEMİN + 1 + 2+ 3 | OFİS - EĞİTİM | 35.268,13 |
| 5 | D | 1 | ZEMİN + 1 + 2+ 3 | OFİS | 13.169,61 |
| 6 | D | 2 | ZEMİN + 1 + 2+ 3 | KONAKLAMA | 12.168,35 |
| 184.653,16 |
Blok alan detayları şu şekildedir;
| SIRA NO | BLOK ADI | ALAN (m²) |
|---|---|---|
| 1 | A | 91.538,20 |
| 2 | B | 32.473,95 |
| 3 | C | 35.258,28 |
| 4 | D | 25.331,90 |
| 5 | Güvenlik Kulübesi | 50,83 |
| TOPLAM | 184.653,16 |
Güvenlik Kulübesi detayı aşağıdaki gibidir;
| NİTELİK | SAYI | ALAN (m²) |
|---|---|---|
| GÜVENLİK KULÜBESİ |
7 | 26,88 |
| 1 | 23,95 | |
| TOPLAM | 8 | 50,83 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN (m²) | KULLANIM DETAYI | |
|---|---|---|---|---|
| 4. BODRUM | 14.233,64 | Ortak Alanlar | ||
| 3. BODRUM | 12.977,12 | Ortak Alanlar | ||
| 2. BODRUM | 16.299,78 | Ortak Alanlar ve Ofis | ||
| A | 1. BODRUM | 14.906,34 | Ortak Alan, Kafe, Ofis | |
| ZEMİN | 6.528,15 | Anaokulu, Ofis | ||
| 1. KAT | 6.355,04 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | ||
| 2. KAT | 6.466,59 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | ||
| 3. KAT | 6.536,50 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | ||
| ÇATI KATI | 7.235,04 | Ortak Alanlar | ||
| ~TOPLAM | 91.538,20 |
Blok bazında kat, kullanım alanı ve kullanım amacı detayı şu şekildedir;
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN (m²) | KULLANIM DETAYI |
|---|---|---|---|
| 4. BODRUM | 3.536,22 | Ortak Alanlar | |
| 3. BODRUM | 4.872,81 | Ortak Alanlar | |
| 2. BODRUM | 5.665,13 | Ortak Alanlar | |
| 1. BODRUM | 5.372,71 | Ortak Alan, Kafe, Ofis | |
| B | ZEMİN | 2.352,33 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar |
| 1. KAT | 2.625,59 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 2. KAT | 2.639,87 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 3. KAT | 2.622,23 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| ÇATI KATI | 2.787,06 | Ortak Alanlar | |
| ~TOPLAM | 32.473,95 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN (m²) | KULLANIM DETAYI |
|---|---|---|---|
| 3. BODRUM | 10.285,98 | Ortak Alanlar | |
| 2. BODRUM | 7.528,94 | Ortak Alanlar | |
| 1. BODRUM | 4.172,66 | Ortak Alanlar | |
| C | ZEMİN | 3.423,81 | Eğitim Odaları |
| 1. KAT | 3.124,69 | Eğitim Odaları | |
| 2. KAT | 3.148,56 | Ofis | |
| ÇATI KATI | 3.573,64 | Ortak Alanlar | |
| ~TOPLAM | 35.258,28 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN (m²) | KULLANIM DETAYI |
|---|---|---|---|
| 3. BODRUM | 9.256,54 | Ortak Alanlar | |
| 2. BODRUM | 4.293,18 | Ortak Alanlar | |
| 1. BODRUM | 1.567,45 | Ortak Alanlar | |
| D | ZEMİN | 2.038,07 | Ortak Alan, Kafe, Ofis |
| 1. KAT | 2.038,07 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 2. KAT | 2.038,07 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 3. KAT | 2.038,07 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| ÇATI KATI | 2.062,45 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| ~TOPLAM | 25.331,90 |
*Taşınmazların iç hacim detayları incelenememiş olup kat irtifakına esas mimari projeleri üzerinden hacim, alan, kat dağılımı detayları incelenmiştir.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Taşınmazların iç hacim detayları incelenememiş olup, işbu rapor konu taşınmazların kat, konum, alan ve planlama olarak kat irtifakına esas mimari projesine uyumlu olduğu varsayımına göre hazırlanmıştır.
Rapora konu taşınmazlardan B Blok 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın bir kısmı hali hazırda kiracısı tarafından kullanılmaktadır, A Blokta anaokulu olarak kullanılan bir hacim olduğu, kalan kısmın ise şirket merkezi olarak kullanıldığı bilgisi edinilmiştir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu 345 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 22.900.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 505 757 19 86
[E:2 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu 325 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 17.500.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 507 768 88 89
[E:3 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 285 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 17.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 507 768 88 89
[E:4 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 260 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 15.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 533 372 46 53
[E:5 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 170 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 10.500.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 507 220 68 20
[E:6 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu, 250 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 62.500,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 532 678 83 36
[E:7 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu, 140 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 34.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 541 184 82 04
[E:8 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu, 100 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 28.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 532 371 65 87
[E:9 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu, 210 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 52.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 533 432 84 88
[E:10 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu, 110 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 27.500,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 549 643 20 01
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 26 | 105
Değerleme konusu taşınmazların niteliği, kullanım alanı, bulunduğu lokasyon, ticari kabiliyeti ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek satılık ve kiralık taşınmazlar incelenmiştir. Rapora konu taşınmazların mevcut durumu, kullanım alanı, yapı kalitesi ve bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri ve emlakçılar ile yapılan görüşmede taşınmazlarda genelde pazarlık payının %3- %10 aralığında olduğu bilgisi alınmıştır.
İstisnai durumlar haricinde gayrimenkul sektörü genelinde kullanım alanı daha küçük olan taşınmazların daha kolay pazarlandığı ve birim kullanım alanı fazla olan taşınmazlara göre yüksek olduğu bilinmektedir. Bu durum dikkate alınarak kullanım şerefiyesi satırında gerekli fiyat düzeltmeleri yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların kullanım alanlarının çok büyük olması dolayısıyla %10-15 oranında alan indirgemesi yapılmıştır. Yapı kalitesi açısından emsallere göre daha iyi olması dolayısıyla %10 - %15 oranında pozitif şerefiye uygulanmıştır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Ofis) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||||||
| Brüt alanı (m²) | 345,00m² | 325,00m² | 285,00m² | 260,00m² | 170,00m² | |||||||
| Satış fiyatı | ₺22.900.000,00 | ₺17.500.000,00 | ₺17.000.000,00 | ₺15.000.000,00 | ₺10.500.000,00 | |||||||
| m² birim fiyatı | ₺66.376,81 | ₺53.846,15 | ₺59.649,12 | ₺57.692,31 | ₺61.764,71 | |||||||
| Pazarlık | 10% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | ||
| Yapı Kalite Şerefiyesi | 0% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + | ||
| Alan Şerefiyesi | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 15% | - | ||
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺53.101,45 | ₺53.846,15 | ₺59.649,12 | ₺57.692,31 | ₺58.676,47 | |||||||
| Ortalama Birim fiyat | 56.593TL/m² |
Konu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek en doğru emsalin ofis emsali olduğu kanaati oluşmuş, bu doğrultuda ofis emsalleri incelenmiştir.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Ofis) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 250,00m² | 140,00m² | 100,00m² | 210,00m² | 110,00m² | |||||
| Satış fiyatı | ₺62.500,00 | ₺34.000,00 | ₺28.000,00 | ₺52.000,00 | ₺27.500,00 | |||||
| m² birim fiyatı | ₺250,00 | ₺242,86 | ₺280,00 | ₺247,62 | ₺250,00 | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Yapı Kalite Şerefiyesi | 0% | + | 10% | + | 5% | + | 10% | + | 10% | + |
| Alan Şerefiyesi | 10% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺212,50 | ₺218,57 | ₺238,00 | ₺222,86 | ₺225,00 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 223TL/m² |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların konumu, katı, yapı yaşı, mimari özellikleri, ulaşım imkanı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazlara değer takdir edilmiştir. Blokların benzer yapı kalitesi sahip olması ve aynı sitede konumlu sebebiyle şerefiye farkı uygulanmamıştır. Değer detayı şu şekildedir;
| Değer Detayı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Yapı | Kullanım Alanı (m²) |
Birim Fiyat (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri (TL) | |||
| 1 | TUTOM 184.653,16 ₺56.593,00 | ₺10.450.076.283,88 | |||||
| Düzeltilmiş Değer~ | ₺10.450.077.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara toplam (K.D.V hariç) ~10.450.077.000,00- TL değer takdir edilmiştir.
Taşınmaz bazında değer detayı raporun ekler kısmında sunulmuştur.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyeti, b.b. niteliği kazanmış ve yapı kullanım izin belgesi alınmıştır. Bu sebeple yapı değeri tespit edilmemiştir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, Maliyet Yaklaşımı ile değer takdiri yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parsel üzerinde hâlihazırda herhangi bir direk gelir getirici mülk olmaması sebebiyle herhangi bir nakit akışı oluşmamaktadır. Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Söz konusu parsel üzerinde hâlihazırda herhangi bir direk gelir getirici mülk olmaması sebebiyle herhangi bir nakit akışı oluşmamaktadır. Söz konusu gayrimenkuller için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır. Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde normal katlarda ofis nitelikli olarak taşınmazlar için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 18,5 yıl, olarak ön görülmüştür. Buna göre ofisler için 0,053 (%5,3) olarak yaklaşık kapitalizasyon oranları belirlenmiştir. Bu kapitalizasyon oranları sadece bu bölgede bu tarz taşınmazlar için geçerlidir, genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Taşınmazların tamamı için ayrı ayrı değer analizi yapılmış olup yapılan hesaplamalar sonucunda gelir yaklaşımı ile taşınmazların toplam değerine ulaşılmıştır. Gelir yaklaşımı ile tespit edilen değer; artan gayrimenkul değerleri ile kira bedellerinin paralel oranda artmaması sebebiyle Pazar yaklaşımı ile tespit edilen değere göre daha düşüktür.
| Gelir Yöntemine Göre Değer Detayı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım | Birim Kira | Aylık Kira | Yıllık Kira Değeri | Kapitalizasyon | Taşınmaz Değeri | ||||
| Yapı | Alanı (m²) | Değeri (TL/m²) | Değeri (TL/Ay) | (TL/Ay) | Oranı(%) | (TL) | |||
| TUTOM 184.653,16 | ₺223 | ₺41.103.793,42 ₺493.245.520,99 | 0,053 | ₺9.306.519.264,00 | |||||
| Toplam | ₺9.306.519.264,00 | ||||||||
| Düzeltilmiş Değer~ ₺9.306.519.000,00 |
Sonuç olarak gelir yaklaşımı yöntemine göre söz konusu taşınmazların toplam piyasa değeri için ~9.306.519.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Söz konusu değerleme çalışması sonucunda taşınmazın aylık kira değeri, satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında taşınmazlar için toplam ~41.104.000,00 TL/Ay kira değeri takdir edilmiştir. Toplam kiralanabilir alan 184.653,16 m2 olup ortalama kira birim değeri ~223,00-TL/m2 olarak belirlenmiştir.
Konu taşınmaz hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Parsel üzerinde yer alan taşınmazlar, kat irtifakı kurulmuş bir bina içerisinde yer almakta olup boş arazi ve proje değeri tespit edilmemiştir. Rapor içerisinde belirtilen taşınmazların değeri belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu parsel üzerinde yer alan taşınmazların tamamı değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliği, kat irtifakının kurulu olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur. Gelir yaklaşımından taşınmazların kat irtifaklı olmaları sebebiyle ayrı ayrı kira değerleri belirlenmiş ve belli kapitalizasyon oranları yardımıyla toplam değere ulaşılmıştır. Taşınmazların kat irtifakına konu olması, her birinin ayrı ayrı kullanılabiliyor olması göz önüne alınarak en uygun değerleme yönteminin Pazar Yaklaşımı analizi olacağına kanaat getirilmiştir. Bu sebeple nihai değer takdiri pazar yaklaşımı kabul edilmiştir.
Kullanım alanının büyük olması nedeni ile alıcı kitlesinin sınırlı olması
Çevresinde taşınmazların konumlandığı proje ile benzer özellikli proje bulunmaması
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Konu taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 maddesinde açıklanmıştır.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazın tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve yasal zorunluluklarının yerine getirilmiş olması sebebiyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, İş GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 1 parselde yer alan; "A BLOKTA OKUL, D BLOKTA KONAKLAMASI OLAN 4 BLOK BETONARME OFİS, İŞ YERİ ve ARSASI" nitelikli ana taşınmazda konumlu 2 "Ofis", "Anaokulu", Ofis – Bilgi Teknoloji", "Ofis – Eğitim", "Konaklama" nitelikli taşınmazların piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
KDV Dahil Toplam Değeri: 12.540.092.400,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|
|---|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
|
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Taşınmaz Bazında Değer Detayı,
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Tapu Belgeleri,
∆ Resmi Evraklar ve Yer Görme Fotoğrafları
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
İlgili kurumdan alınan onaylı mimari proje boyutunun çok büyük olması sebebiyle CD içerisinde rapor eki olarak verilecektir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.