Regulatory Filings • Dec 30, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, BEŞİKTAŞ İLÇESİ' NDE, LEVENT MAHALLESİ, 916 ADA 572, RUMELİHİSARI MAHALLESİ 916 ADA 630 VE 631 PARSELLER VE RUMELİHİSARI MAHALLESİ 1779 ADA 629 PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
4.11.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
27.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 30.12.2024 |
| RAPOR NO | ISGY-2410094 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 4 ADET ARSA |
| DEĞERLEME ADRESİ | LEVENT MAH. MELTEM SK. 916 ADA 572 PARSEL, 916 ADA 630 VE 631 PARSELLER VE 1779 ADA 629 PARSEL BEŞİKTAŞ/İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ -Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
ISGY-2410094 BEŞİKTAŞ (LEVENT ARSALAR) 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 4 adet arsa nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ'de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu nieliğindedir.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 4 adet arsa nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için ISGY-2410094 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | ISGY-1710001 | ISGY-1810038 | ISGY-2405034 |
| Rapor Tarihi | 22.12.2017 | 13.12.2018 | 26.06.2024 |
| Rapor Konusu | 4 ADET ARSA | 4 ADET ARSA | 4 ADET ARSA |
| Raporu Hazırlayanlar | A.Özgün HERGÜL Berrin KURTULUŞ SEVER |
Metin EVLEK Berrin KURTULUŞ SEVER |
Gizem GEREGÜL EVLEK Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ - Eren KURT |
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
4.267.916 | 6.401.878 | 23.500.000 |
| TAPU KAYITLARI (1779 ADA 629 PARSEL) | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | BEŞİKTAŞ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | RUMELİ HİSARI |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | 81 |
| Ada No | : | 1779 |
| Parsel No | : | 629 |
| Alanı | : | 140 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| Yevmiye No | : | 4744 |
| Cilt No | : | 25 |
| Sayfa No | : | 2465 |
| Tapu Tarihi | : | 11.10.1999 |
| TAPU KAYITLARI (916 ADA 631 PARSEL) | |||
|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |
| İlçesi | : | BEŞİKTAŞ | |
| Bucağı | : | ||
| Mahallesi | : | RUMELİ HİSARI | |
| Köyü | : | ||
| Sokağı | : | ||
| Mevkii | : | ||
| Pafta No | : | 81 | |
| Ada No | : | 916 | |
| Parsel No | : | 631 | |
| Alanı | : | 708 m² | |
| Vasfı | : | ARSA | |
| Sınırı | : | PLANINDADIR | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |
| Sahibi | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | |
| Yevmiye No | : | 4744 | |
| Cilt No | : | 25 | |
| Sayfa No | : | 2467 | |
| Tapu Tarihi | : | 11.10.1999 |
| TAPU KAYITLARI (916 ADA 630 PARSEL) | |||
|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |
| İlçesi | : | BEŞİKTAŞ | |
| Bucağı | : | ||
| Mahallesi | : | RUMELİ HİSARI | |
| Köyü | : | ||
| Sokağı | : | ||
| Mevkii | : | ||
| Pafta No | : | 81 | |
| Ada No | : | 916 | |
| Parsel No | : | 630 | |
| Alanı | : | 369 m² | |
| Vasfı | : | ARSA | |
| Sınırı | : | PLANINDADIR | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |
| Sahibi | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | |
| Yevmiye No | : | 4744 | |
| Cilt No | : | 25 | |
| Sayfa No | : | 2466 | |
| Tapu Tarihi | : | 11.10.1999 |
| TAPU KAYITLARI (916 ADA 572 PARSEL) | |||
|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |
| İlçesi | : | BEŞİKTAŞ | |
| Bucağı | : | ||
| Mahallesi | : | LEVENT | |
| Köyü | : | ||
| Sokağı | : | ||
| Mevkii | : | ||
| Pafta No | : | 81 | |
| Ada No | : | 916 | |
| Parsel No | : | 572 | |
| Alanı | : | 6.396 m² | |
| Vasfı | : | ARSA | |
| Sınırı | : | PLANINDADIR | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |
| Sahibi | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | |
| Yevmiye No | : | 4744 | |
| Cilt No | : | 10 | |
| Sayfa No | : | 962 | |
| Tapu Tarihi | : | 11.10.1999 |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 03.12.2024 tarihli takbis belgesi İş GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
Beyan: İmar Kanunu'nun 35 ve 36. maddesine tabidir.
(Taşınmazlar hali hazırda park alanında kalmakta olup, yapılaşma izni bulunmamaktadır. İlgili beyanda belirtilen maddeler yapılaşmaya yönelik maddeler olup beyanın tarihi ve sayısı da belirtilmemiştir. Taşınmazların yapılaşma izni olmaması nedeniyle ilgili beyanın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Beyan: 18.05.2009 tarih ve 6424 yevmiye ile Kentsel Sit Alanı içinde kalmaktadır. Lehdar: İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü
(İlgili beyan taşınmazların Kentsel Sit Alanı içerisinde kaldıklarını belirtilen beyan olup, taşınmazların değeri belirtilirken yapılaşma koşulları dikkate alınmıştır. Bu nedenle, ilgili beyanın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Beyan: Bitişik 662 Parselin parselasyonunda bu parselle tevhidi şartı vardır. İnşaat yapılamaz.
(662 nolu parselin konumuna ilişkin Beşiktaş Belediyesi, Harita Bölümü' nde ve Planlama Bölümü' nde inceleme yapılmıştır. Yapılan incelemelerde tevhid şartı olduğu belirtilen 662 nolu parselin kaydına ulaşılamamıştır. Takbis belgesinde ilgili beyanın tarih ve yevmiyesi belirtilmemiştir. Belediye' de kaydına ulaşılamaması, ilgili beyanın tarih ve yevmiyesinin belirtilmemiş olması nedeniyle, ilgili beyanın kayıtlara sehven yazılmış olduğu, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Beyan: İl Kültür Müdürlüğü' nün 25.06.1996 tarih, 96/271-05448 no.lu yazısı dosyasındadır. (12.08.1996 tarih, 1020 sayı)
Beyan: 18.05.2009 tarih ve 6424 yevmiye ile Kentsel Sit Alanı içinde kalmaktadır. /İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü
(İlgili beyanlar taşınmazın Kentsel Sit Alanı içerisinde kaldıklarını belirtilen beyan olup, taşınmazların değeri belirtilirken yapılaşma koşulları dikkate alınmıştır. Bu nedenle, ilgili beyanın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; taşınmazın mülkiyet bilgilerinde bir değişiklik bulunmamaktadır.
Beşiktaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınmış olan 13.11.2024 tarihli belgeye istinaden;
Beşiktaş İlçesi, Levent Mahallesi, 24 pafta 916 ada, 572 parsel ile 22,23/1 pafta 916 ada, 629, 630, 631 sayılı parseller; 18.05.2018 onanlı, 1/5.000 ölçekli Levent Doğal ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı kapsamında yer almaktadırlar.
916 ada 572 parsel kısmen "Park ve Yeşil Alan"da kısmen "Rekreasyon Alanı"nda, 916 ada 629, 630, 631 parseller "Park ve Yeşil Alan"da kalmaktadır.
1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı henüz onaylanmamıştır
Taşınmazların yapılaşma koşullarında değişiklik olmadığı, ancak, bu yapılaşma koşullarının 18.05.2018 onanlı, 1/5.000 ölçekli Levent Doğal ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı kapsamına göre belirlendiği görülmüştür. Son üç yıllık dönemde herhangi bir değişikliğe rastlanmamıştır.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Taşınmazların Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü' nde incelenen dosyasında "İstinat Duvarı" için düzenlenen 19.04.2002 tarih, 2002/855 sayılı Yapı Ruhsatı ve 08.04.2002 tarih, 2002/855 sayılı "İstinat Duvarı" için onaylanmış Mimari proje incelenmiştir. Belediyedeki ilgili kişilerden incelenen dosyasında edinilen bilgileregöre imar planında "PARK" alanında kalan taşınmazların halihazırda herhangi bir yapılaşma izinleri bulunmamaktadır. Belediyeden edinilen şifahi bilgiye göre parseller kamulaştırılacak parseller niteliğindedir. Yine belediyeden edinilen şifahi bilgiye göre halihazırda parseller imar programı dahilinde bulunmamakta olup parseller için alınmış bir kamulaştırma kararı bulunmamaktadır.
Mevcut durumda parsel üzerinde değerleme günü itibariyle herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş durumdadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması nedeni ile 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunamamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Levent Mahallesi' nde bulunan 916 ada 572 parsel, Rumeli Hisarı Mahallesi 1779 ada 629 parsel, 916 ada 630 ve 631 numaralı parsellerdir. Taşınmazların toplam yüzölçümü 7.613 m² olup, "arsa" niteliğindedirler.
Parseller üzerinde değerleme günü itibariyle herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
| Parsel No. | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|
| 1779 Ada 629 Parsel | 140,00 |
| 916 Ada 631 Parsel | 708,00 |
| 916 Ada 630 Parsel | 369,00 |
| 916 ada 572 Parsel | 6.396,00 |
| TOPLAM | 7.613,00 |
Taşınmazlar Büyükdere Caddesi ve TEM Bağlantı Yoluna yakın konumdadır. Şehrin en önemli ticaret merkezlerinden birinde yer almaktadırlar ve birçok sosyal, kültürel donatı alanına yakın konumdadırlar. İş Kuleleri'nin arka cephesinde bulunan taşınmazların, yakın çevresinde Sabancı Center, Kanyon, Metrocity, Özdilek AVM gibi çok sayıda bilinen plaza ve alışveriş merkezi bulunmaktadır.
Şehrin ana ulaşım arterlerine, 1. ve 2. Boğaz Köprülerine yakın mesafededirler. Bu nedenle özel araçlarla ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşım oldukça kolaydır. Büyükdere Caddesi üzerinden metro, otobüs, minibüs, dolmuş vb. toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Levent ve 4. Levent Metro istasyonları yürüme mesafesindedir.
ISGY-2410094 BEŞİKTAŞ (LEVENT ARSALAR) 15
Değerlemeye konu taşınmazlar halihazırda istinat duvarı ve tel örgü ile sınırları belirlenmiştir. Taşınmazlar hafif eğimli bir topografyaya sahiptir. 1779 ada ada 629 parsel üçgen, diğer parseller yamuk formdadır. Cepheli oldukları Meltem Sokak' tan yaklaşık 0,50 m ile 3 m arası düşük kotta yer almaktadırlar. Üzerlerinde halihazırda herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 1/5000 ölçekli planlara göre taşınmazlar park alanında kalmaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir. Bu nüfus, 7.806.787 erkek ve 7.849.137 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,86 erkek, %50,14 kadındır. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Beşiktaş, İstanbul'un en eski semtlerinden biri ayrıca bir ilçesidir. İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy'ün arasındadır. Batı'da Şişli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ile komşudur. 1930 yılına kadar Beyoğlu'na bağlı bir nahiye olan Beşiktaş'ın yüzölçümü 11.000 kilometrekare, nüfusu 2015 sayımına göre 190.033'tür. Bu nüfus, 88.640 erkek ve 101.393 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %46,64 erkek, %53,36 kadındır. Beşiktaş'ın eski ve yeni sakinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklara da geçmiş bulunan teze göre Beşiktaş adının aslı Beştaş'dır. Bu da Barbaros Hayreddin Paşa'nın gemilerini bağlamak için kıyıya diktirdiği beş taş sütundan gelir. Beştaş adı zamanla Beşiktaş'a dönüşmüştür. Beşiktaş ilçesi, 23 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy, Balmumcu, Bebek, Cihannüma, Dikilitaş, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, Kuruçeşme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nisbetiye, Sinanpaşa, Türkali, Ulus, Vişnezade ve Yıldız mahalleleridir.
Beşiktaş, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli başlı yerleşim merkezi olup dinsel törenlerin yapıldığı bir mekandır. Beşiktaş bir yerleşim yeri kimliğini Osmanlı döneminde kazanmıştır. Bizans dönemi boyunca Boğaziçi özellikle Karadeniz'den gelen yağmacıların akınlarına uğramış, bunların yarattığı tahribat ve saldıkları korku surdışı yerleşmelerin gelişmesini engellemiştir. Beşiktaş'ın Osmanlı döneminde bir yerleşim yeri kimliği kazanması Karadeniz'in geniş ölçüde Osmanlı Devleti'nin denetimi altına girmesi sayesinde olmuştur. Özellikle Kaptan-ı Derya Barbaros Hayreddin Paşa'nın ilgisi dolayısıyla bilhassa denizcilik açısından büyük önem kazanmıştır. Barbaros Hayreddin, İstanbul'da olduğu zamanlarda Beşiktaş'ta bir yalıda ikamet etmiş, burada bir cami, bir medrese bir de sübyan mektebi inşa ettirmiştir. Barbaros, vefatından sonra buraya defnedilmiştir.
Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı, Feriye Sarayı, Ihlamur Kasrı, Naime Sultan Yalısı, Hıdiv Yalısı ve Esma Sultan Yalısı tarihi mimari yapılardandır.Ortaköy Camii,Mecidiye Camii ve Yıldız Camii ile geçmişleri Bizans dönemine tarihlendirilen Ayios Haralambos ve Profitis İlias Kiliseleri önemli dini yapılardır.Türkiye'nin en yüksek binası olan 181.2 metre yüksekliğindeki İş Kuleleri Beşiktaş'tadır. Sınırları içinde Boğaziçi Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Galatasaray Üniversitesi'nin merkez kampüsleri ile Bahçeşehir Üniversitesi, Beykent Üniversitesi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve Mimar Sinan Üniversitesi'nin bazı ana birimlerini bulunduran Beşiktaş İlçesi'nde 14'ü özel 44 ilköğretim okulu ve 7'si anadolu lisesi olmak üzere 25 lise bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Beşiktaş'ın Toplam Nüfusu 169.022 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ł | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 7 9 4 1 7 9 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| I (1) | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7 7 59 106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $\mathbf{I}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beşiktaş Belediyesi, İş GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar mevcut planda "PARK" alanında kalmaktadır. Bölgede yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazlarla aynı/benzer yapılaşma koşuluna sahip emsal taşınmazlara ulaşılamamıştır. Bu nedenle, taşınmazların değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yapı bulunmamakta olup, yapılaşma izinleri de mevcut değildir. Bu nedenle taşınmazların değerlemesinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemi kullanılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların halihazırda yapılaşma izni bulunmamaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu' nun 01.02.2017 tarih, Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" kapsamında, Uluslararası Değerleme Standartları, UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri,
Madde 10.3. Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti
Madde 10.4 ' e göre; Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Madde 10.5. Bu standartta maliyet, pazar ve gelir yaklaşımları kapsamında kullanılan belirli yöntemler açıklanmaktaysa da, uygun olabilecek tüm yöntemlerin kapsamlı bir listesine de yer verilmemektedir. Bu standarda konu edilmeyen birçok yöntem arasında opsiyon fiyatlama yöntemleri, simülasyon/Monte Carlo yöntemleri ve olasılık ağırlıklı beklenen getiri yöntemleri yer almaktadır. Her bir değerleme çalışması için uygun yöntem(ler)in seçiminde sorumluluk değerlemeyi gerçekleştirene aittir. UDS"ye uyum değerlemeyi gerçekleştirenin UDS"de tanımlanmayan veya bahsedilmeyen bir yöntemi kullanmasını gerektirebilir.
ISGY-2410094 BEŞİKTAŞ (LEVENT ARSALAR) 25
Yukarıda belirtilmiş olan maddeler dikkate alındığında; parsellerin elde edilebilecek herhangi bir geliri; gelecekte ortaya çıkabilecek herhangi bir faydası ve getirebileceği net geliri olmaması nedenleri ile bu parsellere ilişkin nakit akışı tablosu düzenlenememiştir. Ancak, bilgi amaçlı olarak parsellerin üzerlerinde yapı bulunmaması, boş olarak otopark fonksiyonun bir kullanım durumunda gelir getirebilecek olması dikkate alınarak, bu kullanıma yönelik analiz yapılmıştır. Parsellerin sit alanında kalması, mevcut yapılaşma koşulları nedeniyle bu yapılan analiz sonucu ulaşılan değer, sonuç bölümündeki değer takdirinde dikkate alınmamıştır.
Aşağıdaki tabloda bölgeden edilen veriler ve parsellerin toplam yüzölçümü dikkate alınarak olası bir otopark kullanımında yapılan kabullere istinaden oluşacak değer gösterilmiştir. Oluşması öngörülen yıllık gelirlerin hesaplanmasında taşınmaza yakın konumda yer alan Plazalar (İş Kuleler, Yapı Kredi Plaza gibi) bölgesindeki sokak ve caddelerdeki (Prof. Ahmet Kemal Aru Sokağı, Çamlık Caddesi ve Talatpaşa Caddesi) İSPARK tarafından işletilen alanlardaki ücret tarifleri dikkate alınmıştır. Belirtilen bölgelerde binek araçlar için asgari 0-1 saatlik otopark bedelinin 52.-TL/Araç/Saat, minibüs için asgari 0-1 saatlik otopark bedelinin 104.-TL/Araç/Saat olduğu gözlemlenmiştir. Bu ücrete bağlı olarak ortalama saat ücreti yaklaşık 78.-TL kabul edilmiştir. Parseller üzerinde otopark yönetmeliği gereği binek araç başına ayrılması gereken minimum alan ve diğer sirkülasyon alanları esas alınarak her bir araç için yaklaşık kapladığı alan hesaplanmıştır.
Tabloda belirtilen öngörülere dayalı yıllık otopark geliri hesaplanmıştır. İşçi giderleri, yenileme/otomasyon/çevre düzenlemesi vb. diğer giderler ve vergi giderleri öngörülerek toplam yıllık gider hesaplanmıştır. Değerleme konusu gayrimenkuller için geliştirilen otopark fonksiyonu kabulleri doğrultusunda elde edilebilecek potansiyel gelirlerin %10 ile kapitalize edilmesi ile taşınmaz değeri takdir edilmiştir.
Bu alana bağlı olarak oluşabilecek araç kapasitesine ve elde edilebilecek gelire istinaden aşağıda belirtildiği şekilde konu taşınmazlardan elde edilmesi olası gelire dayalı değer hesaplanmıştır. Ancak, yukarıda da belirtildiği gibi mevcut planlar ve yönetmelikler kapsamında parsellerde herhangi bir uygulamanın yapılamaması nedeniyle bu kullanımın yasal olarak uygulanabilir olmaması dikkate alınarak bu öngörü bilgi amaçlı belirtilmiş, hesaplanan değer, değer takdirinde dikkate alınmamıştır.
| Otopark Fonksiyonu Gelir Yaklaşımı Hesabı | ||||
|---|---|---|---|---|
| GELİRLER | TL | GİDERLER | TL | |
| Kapasite (toplam) | 218 | İşçi giderleri (TL) ( 4 kişi) | 68.008 | |
| Doluluk oranı | 70% | Diğer (yenileme, otomasyon, çevre düzenlemesi vb) (%1) |
46.778 | |
| Doluluk sayısı | 153 | Yıllık gider | 1.377.432 | |
| Çalışma günü | 25 | Vergiler (gelirin %20'si) | 935.560 | |
| Abonman araç sayısı | 153 | |||
| Devir Hızı | 1,10 | |||
| Aylık giriş çıkış araç sayısı | 4.197 | |||
| Aylık araç kapasitesi (toplam araç sayısı) | 4.349 | |||
| Abonman araç başı gelir (TL) | 217 | |||
| Günlük giriş yapan araç başı gelir (TL) | 85 | |||
| Abonman aylık gelir (TL) | 33.114 | |||
| Aylık giriş çıkış araç gelir (TL) | 356.703 | |||
| Aylık Toplam otopark geliri | 389.817 | |||
| Yıllık otopark gelir (TL) | 4.677.800 | Yıllık gider (TL) | 2.312.992 | |
| Toplam Hasılat (yıllık) | 4.677.800 | |||
| Toplam Gider (yıllık) | 2.312.992 | |||
| Net Gelir | 2.364.808 | |||
| 10 Yıllık Net Gelir | 23.648.083 | |||
Değerleme konusu parseller üzerinde değerleme günü itibariyle herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Halihazırda "park" alanında kalmaktadırlar.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli' nin ticaret ve konut yapılaşmasında gelişmiş ve yoğun olarak talep gören bir konumda yer almaktadırlar. Bölgede arsa arzının oldukça kısıtlı ve az olduğu bilinmektedir. Bu durum da yapılaşma izni olan parsellerin birim m² değerlerinin yüksek olmasına neden olmaktadır. Ancak, değerleme konusu taşınmazların mevcut yapılaşma koşulları dikkate alındığında yapılaşma izni olan parsellere göre kısıtlılıklarının bulunması nedeniyle değerlerinde ciddi oranda farklılık oluşmasına neden olmaktadır. Parsellerin yapılaşma koşulları nedeniyle, bölgede benzer/aynı yapılaşma koşulunda parsellere ulaşılamaması da dikkate alınarak değer takdirinde 2942 sayılı kamulaştırma kanununun ilgili hükümleri dikkate alınmıştır.
2942 sayılı kamulaştırma kanunun "Satın Alma Usulü" başlıklı "Madde 8 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/3 md.) İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. " denilmektedir. Kanunda belirtilen hususlar incelenip analiz edilerek tespit edilen kamulaştırma bedeli sonrası yaşanabilecek süreçlerde hukuki yollara başvurulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların halihazırda kamulaştırılacak alanda yer almalarına karşın bir kamulaştırma programında bulunmamaları nedeniyle oluşacak süreç mevcut koşullarda öngörülememektedir. Bu nedenle bahsedilen tüm hususlar dikkate alınıp güvenli tarafta kalınarak, konu parsellerin değer takdirinde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 30. Maddesi (Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. ) esas alınarak halihazırda onaylı olan imar planı gereği tasarrufları sınırlı olduğundan en alt değerin hesaplanması yoluna gidilerek bulunan bu değerin sonuç değeri olarak takdir edilmesine kanaat edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar Meltem Sokak' a cephelidir. Beşiktaş Belediyesi Emlak Müdürlüğü' nden alınan bilgiye göre 2024 Yılı Meltem Sokak için Birim Arsa Rayiç Değeri 30.833,86.-TL/m² olarak belirlenmiştir.
| PARSEL NO |
PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m²) |
2024 YILI EMLAK VERGİSİNE ESAS ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
EMLAK VERGİSİ KANUNU 30.MADDE UYGULAMASI ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
ARSA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 572 | 6.396 | 30833,86 | 3083,386 | 19.721.336,86 |
| 629 | 140 | 30833,86 | 3083,386 | 431.674,04 |
| 630 | 369 | 30833,86 | 3083,386 | 1.137.769,43 |
| 631 | 708 | 30833,86 | 3083,386 | 2.183.037,29 |
| TOPLAM | 7.613 | 23.473.818 | ||
| TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞER | 23.500.000 |
Değerleme konusu taşınmazların en etkin ve verimli kullanımının mevcut planda belirtilen niteliklerine göre kullanım olacağı düşünülmektedir.
TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)
23.500.000 TL
Değerleme konusu taşınmazların yapılaşma koşulları, mevcut onaylı imar planında "Park" alanı olarak tanımlanmıştır.
Bölgede yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazlarla aynı/benzer yapılaşma koşuluna sahip emsal taşınmazlara ulaşılamamıştır. Bu nedenle, taşınmazların değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yapı bulunmamakta olup, yapılaşma izinleri de mevcut değildir. Bu nedenle taşınmazların değerlemesinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemi kullanılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların halihazırda yapılaşma izni bulunmamaktadır.
Parsellerin elde edilebilecek herhangi bir geliri; gelecekte ortaya çıkabilecek herhangi bir faydası ve getirebileceği net geliri olmaması nedenleri ile bu parsellere ilişkin nakit akışı tablosu düzenlenememiştir. Ancak, bilgi amaçlı olarak parsellerin üzerlerinde yapı bulunmaması, boş olarak otopark fonksiyonun bir kullanım durumunda gelir getirebilecek olması dikkate alınarak, bu kullanıma yönelik analiz yapılmıştır. Parsellerin sit alanında kalması, mevcut yapılaşma koşulları nedeniyle bu yapılan analiz sonucu ulaşılan değer, sonuç bölümündeki değer takdirinde dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli' nin ticaret ve konut yapılaşmasında gelişmiş ve yoğun olarak talep gören bir konumda yer almaktadırlar. Bölgede arsa arzının oldukça kısıtlı ve az olduğu bilinmektedir. Bu durum da yapılaşma izni olan parsellerin birim m² değerlerinin yüksek olmasına neden olmaktadır. Ancak, değerleme konusu taşınmazların mevcut yapılaşma koşulları dikkate alındığında yapılaşma izni olan parsellere göre kısıtlılıklarının bulunması nedeniyle değerlerinde ciddi oranda farklılık oluşmasına neden olmaktadır. Parsellerin yapılaşma koşulları nedeniyle, bölgede benzer/aynı yapılaşma koşulunda parsellere ulaşılamaması da dikkate alınarak değer takdirinde 2942 sayılı kamulaştırma kanununun ilgili hükümleri dikkate alınmıştır.
2942 sayılı kamulaştırma kanunun "Satın Alma Usulü" başlıklı "Madde 8 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/3 md.) İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. " denilmektedir. Kanunda belirtilen hususlar incelenip analiz edilerek tespit edilen kamuşlaştırma bedeli sonrası yaşanabilecek süreçlerde hukuki yollara başvurulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların halihazırda kamulaştırılacak alanda yer almalarına karşın bir kamulaştırma programında bulunmamaları nedeniyle oluşacak süreç mevcut koşullarda öngörülememektedir. Bu nedenle bahsedilen tüm hususlar dikkate alınıp güvenli tarafta kalınarak, konu parsellerin değer takdirinde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 30. Maddesi (Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. ) esas alınarak halihazırda onaylı olan imar planı gereği tasarrufları sınırlı olduğundan en alt değerin hesaplanması yoluna gidilerek bulunan bu değerin sonuç değeri olarak takdir edilmesine kanaat edilmiştir.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle parsellerin arsa rayiç değeri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların yapılaşma koşulları, mevcut onaylı imar planında "Park" alanı olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle parseller için değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Parsellerin niteliği arsa olup, üzerlerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
Taşınmazların niteliği arsa olup, yapılaşma koşulları, mevcut onaylı imar planında "Park" alanı olarak tanımlanmıştır. Bölgede, gerek taşınmazların yapılaşma koşullarında gerekse diğer yapılaşma koşullarında emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
6.6.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Taşınmazlar, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde yer almaktadır. Taşınmazların niteliği "arsa" olup, mevcutta üzerlerinde yapı bulunmamaktadır. Taşınmazların, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği kapsamında devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "arsa" olarak bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazların üzerindeki takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, imar ve yapılaşma durumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
tarihli toplam değeri için ; 30.12.2024
.-TL 23.500.000
(Yirmi Üç Milyon Beş Yüz Bin TürkLirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 25.850.000
kıymet takdir edilmiştir.
Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.