İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ ESENYURT İLÇESİ'NDEKİ 21 ADA 110 PARSEL VE 21 ADA 103 PARSEL NUMARALI ARSALAR İLE 21 ADA 102 PARSEL NUMARALI TRAFO YERİNİN

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	03.06.2024
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	05.06.2024
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	26.06.2024
RAPOR TARİHİ	28.06.2024
RAPOR NO	ISGY-2405035
KULLANIM AMACI	MARMARA PARK AVM ARSASI
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	ÜZERİNDE MARMARA PARK AVM BULUNAN 21 ADA 110 PARSEL NUMARALI ARSANIN VE 21 ADA 102 VE 103 PARSELLERİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	MEVLANA MAH. ÇELEBİ MEHMET CADDESİ MARMARA PARK AVM ESENYURT / İSTANBUL
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Onur ÖZGÜR - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
1.34 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
1.35 - Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

2.1 - Tapu Kayıtları
2.2 - Takyidat Bilgileri
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

5.1 - Pazar Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

6.1 - Pazar Yaklaşımı
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
Ek 4 - Tapu Belgeleri
Ek 5 - Yapı Kullanım İzin Belgesi-Mimari Proje(kopya)
Ek 6 - Üst Hakkı Sözleşmesi
Ek 7 - Ön Alım Hakı Sözleşmesi
Ek 8 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihindeki güncel pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul

Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ'de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir.

- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların, değerleme tarihindeki Güncel Pazar Değeri' nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için ISGY-2405035 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur ÖZGÜR raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için şirketimiz tarafından ISGY-1910119 numaralı, ISGY-2010043 numaralı ve ISGY-2109141 numaralı üzerinde Marmara Park AVM bulunan arsanın ve parsellerin güncel pazar değeri tespiti raporu tanzim edilmiştir.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	ISGY-1910119	ISGY-2010043	ISGY-2109141
Rapor Tarihi	6.12.2019	21.12.2020	1.11.2021
Rapor Konusu	ÜZERİNDE MARMARA PARK AVM BULUNAN 21 ADA 110 PARSEL NUMARALI ARSANIN VE 21 ADA 102 VE 103 PARSELLERİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ TESPİTİ	ÜZERİNDE MARMARA PARK AVM BULUNAN 21 ADA 110 PARSEL NUMARALI ARSANIN VE 21 ADA 102 VE 103 PARSELLERİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ TESPİTİ	ÜZERİNDE MARMARA PARK AVM BULUNAN 21 ADA 110 PARSEL NUMARALI ARSANIN VE 21 ADA 102 VE 103 PARSELLERİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
Raporu Hazırlayanlar	Onur ÖZGÜR - (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- (Lisans No:405453)	Onur ÖZGÜR - (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- (Lisans No:405453)	Onur ÖZGÜR - (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- (Lisans No:405453)
Takdir Edilen Toplam Nihai Pazar Değeri (TL) (KDV Hariç)	202.139.000	245.330.000	335.856.000

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

21 ADA 110 PARSEL

İli	:	İstanbul
İlçesi	:	Esenyurt
Bucağı	:
Mahallesi	:	Yakuplu
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:
Pafta No	:
Ada No	:	21
Parsel No	:	110
Alanı	:	62.343,69 m²
Vasfı	:	Arsa
Sınırı	:
Tapu Cinsi	:	Ana Gayrimenkul
Sahibi	:	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Yevmiye No	:	17599
Cilt No	:	4
Sayfa No	:	375
Tapu Tarihi	:	6.08.2008

21 ADA 102 PARSEL

İli	:	İstanbul
İlçesi	:	Esenyurt
Bucağı	:
Mahallesi	:	Yakuplu
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:	Beylikdüzü
Pafta No	:
Ada No	:	21
Parsel No	:	102
Alanı	:	436,11 m²
Vasfı	:	Trafo Yeri
Sınırı	:
Tapu Cinsi	:	Ana Gayrimenkul
Sahibi	:	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Yevmiye No	:	5598
Cilt No	:	13
Sayfa No	:	1295
Tapu Tarihi	:	28.06.2001

21 ADA 103 PARSEL

İli	:	İstanbul
İlçesi	:	Esenyurt
Bucağı	:
Mahallesi	:	Yakuplu
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:	Beylikdüzü
Pafta No	:
Ada No	:	21
Parsel No	:	103
Alanı	:	311,19 m²
Vasfı	:	Arsa
Sınırı	:
Tapu Cinsi	:	Ana Gayrimenkul
Sahibi	:	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Yevmiye No	:	5598
Cilt No	:	13
Sayfa No	:	1296
Tapu Tarihi	:	28.06.2001

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 03.06.2024 tarihinde Web Tapu Portal Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

21 Ada 110 Parsel Üzerinde;

A h:101 nolu parselden bu parsel malikinin krokisinde gösterildiği gibi 541.02 m²lık kısımda geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

C m:101 ve 104 nolu parseller malikinin haritada gösterildiği şekilde 876.14 m² lık kısımda geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

B h:104 nolu parselden bu parsel malikinin geçme hakkı vardır.( 07.08.1998 - 6768 )

Ç h:)21 ada 101 parsel nolu taşınmazın 1201 m² miktarlı kısmından haritasında gösterildiği şekilde bu parsel lehine geçit hakkı vardır.( 24.03.2006 - 5140 )

A m:104 ve 105 parseller malıkının haritada gösterildiği şekilde 541.02 m² lık kısımda bu parselden geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

Ç h: bu taşınmazın aleyhine 1201 m² miktarlı kısmından haritada gösterildiği şekilde 21 ada 105 parsel lehine geçit hakkı.( 24.03.2006 - 5140 )

B h:102 nolu parselden bu parsel malıkının geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

C h:103 nolu parselden bu parsel malıkının geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

(Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili geçiş hakları takyidatların taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

19/06/2009 tarih 16262 yevmiye nolu bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı tadıl edilmiştir.( 14.01.2011 - 1325 ) (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

2942 sayılı kamulaştırma kanununun 7. Maddesine göre belirtme.( 04.11.2011 - 34784 )

19/06/2009 tarıh 16262 yevmiye nolu bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı tadıl edilmiştir.( 18.03.2014 - 15596 ) (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

19/06/2009 tarıh 16262 yevmiye nolu bağımsız sürekli nitelikteki üst hakkı tadıl edilmiştir.( 05.11.2014 - 61382 )) (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : K:110 parsel DMH konu binanın 143,30 kotu 3 katından 109 parseldeki konumlu binanın 143,30 kotu 1 bodrum katına a harfi ile gösterilen 3,29 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 ) (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : L: 110 parsel DMH 'na konu binanın 139,80 kotu 2 katından 109 parselde konumlu binanın 139,50 kotu 2. bodrum katına B harfi ile gösterilen 4,13 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : M: 110 parsel DMH 'na konu binanın 141,90 kotu 3 katından 109 parselde konumlu binanın 139,50 kotu 2. bodrum katına C harfi ile gösterilen 1,57 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : N: 110 parsel DMH 'na konu binanın 141,90 kotu 3 katından 109 parselde konumlu binanın 143,30 kotu 1. bodrum katına C harfi ile gösterilen 1,57 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : O: 110 parsel DMH 'na konu binanın 147,10 kotu 4 katından 109 parselde konumlu binanın 147,10 kotu zemin katına D harfi ile gösterilen 1,36 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : Ö: 110 parsel DMH 'na konu binanın 140,16 kotu 3 otopark katından 109 parselde konumlu binanın 139,50 kotu 2. bodrum katına E harfi ile gösterilen 0,65 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : P: 110 parsel DMH 'na konu binanın 140,16 kotu 3 otopark katından 109 parselde konumlu binanın 139,50 kotu 2. bodrum katına F harfi ile gösterilen 2,18 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçis hakkı.( 25.05.2015 - 34019 )

Geçit hakkı vardır. (Özel Kosullar : R: 110 parsel DMH 'na konu binanın 147,10 kotundan 109 parselde konumlu binanın 147,10 kotu giris katına G harfi ile gösterilen 2,85 m2 kısımda 110 parsel DMH lehine geçit hakkı.( 25.05.2015 - 34019 ) (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili geçit hakkı takyidatların taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

Tedas As Genel Müdürlügü Lehıne 99 Yıllıgı 1 Tlden Kıra Serhı.06/06/2007 Yev:8620 (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

Ön Alım Hakkı : BESIKTAS 4.NOTERLIGI nin 13/01/2011 tarih 1091 sayılı Noter Sözlesmesi ile Marmarapark Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş. lehine ( 18.01.2011 - 1660 )

Ön Alım Hakkı : İstanbul 1 Gayrimenkul Yönetimi A.Ş. lehine ( 12.12.2017 - 78902 )

(Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili ön alım hakkı takyidatın taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

21 Ada 102 Parsel Üzerinde;

A M:106 nolu parsel malikinin haritasında gösterildiği gibi şekilde 100,27 m²lık kısımda bu parselden geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

21 Ada 103 Parsel Üzerinde;

M:106 nolu parsel malikinin haritasında gösterildiği gibi şekilde 207,66 m²lık kısımda bu parselden geçme hakkı vardır.( 07.08.1997 - 6768 )

(Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili geçit hakkı takyidatların taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)

- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 23.05.2024 tarihinde alınan ve ekte sunulan imar durum yazısına göre;

21 ada 110 parsel; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13.09.2013 tarihli ve 1854 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Esenyurt İlçesi TEM Güneyi 5.Etap Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen E=1.60 olmak üzere T7 lejantında - Ticaret ve Hizmet Alanlarıdır - KAKS: 1.60'dır. Bu alanda turizm, spor, eğitim, sağlık, hastane ve hizmet tesisleri ile ticaret inşaat malzemeleri ve ev gereçleri ile ilgili ticaret ve eğlence merkezleri yapılabilir),

21 ada 102 parsel; kısmen trafo alanı, kısmen yol, kısmen yapı yasaklı alan ve kısmen park alanında,

21 ada 103 parsel; yol alanında kalmaktadır. Ayrıca parseller trafo alanında kalmakta olup ilgili kurumdan görüş alınmadan uygulama yapılamaz.

21 ada 110 parselin imar arşivinde incelenen dosyasında aşağıdaki belgeler görülmüştür.

* T.C. İstanbul 3.İdare Mahkemesi'nin 10.07.2015 tarih, 2014/613 esas nolu ve 2015/1476 karar nolu kararında Esenyurt İlçesi Güzelyurt Mahallesi, 21 ada, 101, 105, 106 , 107 ( yeni 110 nolu parsel ) sayılı taşınmazların kısmen yerleşime uygun olmayan alan, kısmen ayrıntılı jeolojik etüt gerektiren alan olarak belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Esenyurt 5.Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Planı onaylanması yolundaki 21.05.2013 günü 69 sayılı Esenyurt Belediye Meclisi kararının İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.09.2013 tarihli 1854 sayılı kararının ve 1/1000 ölçekli planının dayanağı olan İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.04.2013 tarih, 639 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planının 13.06.2008 tarih, 1358 sayılı, 17.10.2008 gün ve 2413 sayılı plan ve uygulama şartlarına aykırı olduğundan ilgili parseller yönünden iptali istenmiş ve dava konusu işlemin iptaline karar vermiştir.

* T.C. İstanbul 4.İdare Mahkemesi'nin 28.09.2015 tarih, 2014/700 esas nolu ve 2015/1823 karar nolu kararında 1/1000 ölçekli Esenyurt 5.Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Plan ile dayanağı olan 12.04.2013 tarih, 639 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı'nın 110 parsele yönelik kısmının 2008 yılında yine davalı idarece yapılan planda gerekli jeoteknik raporlar alınarak söz konusu taşınmaza yapılaşma izni verilmiş iken taşınmazın jeolojik yapısında hiçbir değişiklik olmamasına rağmen dava konusu planlarda kısmen yerleşime uygun olmayan alan, kısmen de ayrıntılı jeolojik etüt gerektiren alan belirlenmesinin hukuka aykırı olduğu, üzerinde bulunan yapının ortasından yol geçirilmesinin planların bölge incelenmeden hazırlandığının delili olduğu, düzenlenen teknik raporlar ile taşınmazların yapılaşmasına engel bir durum olmadığının ortaya konulduğu iddia edilerek iptali istenmiş ve dava konusu nazım ve uygulama imar planının davacıya ait taşınmaza ilişkin kısmının iptaline karar verilmiştir.

Esenyurt Belediyesi Hukuk Servisi'nden şifahi olarak da alınan bilgileye göre; Esenyurt Belediye Başkanlığı T.C. İstanbul 3.İdare Mahkemesi'nin 10.07.2015 tarihli 2014/613 esas nolu ve 2015/1476 karar nolu karara itiraz için Danıştay 6.Daire Başkanlığı'na 23.10.2015 tarihinde 2015/10068 sayılı temyiz davası açtığı ve T.C. İstanbul 4.İdare Mahkemesi'nin 28.09.2015 tarihli 2014/700 esas nolu ve 2015/1823 karar nolu karara itiraz için Danıştay 6.Daire Başkanlığı'na 10.02.2016 tarihinde 2016/1203 sayılı temyiz davası açtığı ve durumu

ile alakalı olarak alınan bilgiye göre konu taşınmazların imar planı iptali istemiyle açılan davanın Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2022/7402E. 2023/3525K. sayılı karar ile temyiz isteminin reddine kadar verildiği bilgisi edinilmiştir. *Talep sahibinden alınan bilgi doğrultusunda 21 ada 110 parselin İmar Planı İptali istemi ile açılan davanın sonucu aşağıdaki şekilde neticelenmiştir;

MARMARA PARK İDARİ DAVA- İmar Planı İptali(1/1000)

İSTANBUL 3. İDARE MAHKEMESİ 2014/613 E., 2015/1476 K.

YENİ ESAS 2022/1015 E., 2022/1049 K.

06.04.2023 tarihli Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2022/7402E. 2023/3525K. sayılı karar ile temyiz isteminin reddine anılan kararın onanmasına, kararın düzeltilmesi yolu açık olarak karar verilmiş, 23.06.2023 tarihinde karar düzeltme dilekçesi sunulmuştur. 02.10.2023 tarihli Danıştay kararı ile karar düzeltme istemimizin reddine karar verilmiş olup ilgili karar 31.10.2023 tarihinde tarafımıza tebliğ olmuştur.

3621 ha. alanı kaplayan 13.04.2013 onaylı Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı, parsel bazlı açılmış bir dava sonucu İstanbul 10.İdare Mahkemesi'nin 29.12.2016 tarih ve 2014/656 Esas 2016/2410 sayılı kararı ile planın tamamı iptal edilmiştir. İptal kararı sonrası 05.04.2017 tarih ve 3006 sayılı Başkanlık Oluru alınarak plan çalışmalarına başlanmıştır. İstanbul Çevre Düzeni Planı kapsamında tanımlanan alt merkez nitelikleri, ulaşım bağlantıları, donatı alanlarının bütünlüğü ve işlevsellik gibi kriterler bakımından yeniden değerlendirilmesi gereken planlama alanına ilişkin ilgili kamu kurum ve kuruluşların güncel görüş, talep, proje, yatırım kararları, ileriye dönük plan ve programları talep edilmiştir. Nazım İmar Planı çalışmaları kapsamında; kurum görüşlerinin temini ve değerlendirilmesi, analiz ve kısıtlayıcılara yönelik çalışmalarının tamamlanması, üst ölçekli planlar ile 1/5000 ölçekli mülga plan koşullarının belirlenmesi, sentez ve sorunların belirlenmesi, aşamaları tamamlanmış; plan çizimi, plan notlarının belirlenmesi ve rapor yazımı devam etmektedir. Bununla birlikte Esenyurt TEM Güneyi bölgesi "Sanayi Bölgesi" ve "Konut Bölgesi" olmak üzere 2 alt bölge olarak planlanmakta; 1. Etap olan "Konut Bölgesi"nin 2021 yılı Nisan ayında Meclise iletilmiştir. 2. Etap olan "Sanayi Bölgesi"nin ise halihazırda tamamlanmamış olduğu bilgisi edinilmiştir. Planlama bölümünde görevli memur ile görüşülmüştür. Kendisi 1/5000 planların iptal olduğunu ancak kendilerinin eski 1/1000 planlara göre imar durumu verdiklerini bilgisini vermektedir. Konuyla ilgili olarak gerek plan iptal kararının içeriği gerekse üst ölçekli planı iptal olmuş bir plana hangi gerekçe ile imar durumu verildiği soruları sorulmuş olup cevaben tarafımıza Büyükşehir Belediyesi'nde 1/5000 lik plan çalışmasının devam ettiği, işlerin aksamaması nedeni ile 1/1000 ölçekli plan bilgisi verildiği, TEM Güneyinde bulunan 7.Etap hariç tüm etaplarda parsellerde yapı ruhsatı verildiği söylenmiştir. Ancak sadece şifahi olarak 1/1000 imar durumu verildiği bilgisinden başkaca bilgi alınamamıştır. Değerleme esnasında 23.05.2024 tarihinde alınan ve ekte sunulan imar durum yazısı esas alınmıştır.

ISGY-2405035 ESENYURT (MARMARA PARK) 14

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda ( İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13.09.2013 onay tarihli 1/1000 ölçekli Esenyurt İlçesi TEM Güneyi 5.Etap Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.

* Dosyasında incelenen kararlar; Esenyurt Belediyesi Hukuk Servisi'nden şifahi olarak da alınan bilgilerce kontrol edilmiştir. Yine Esenyurt Belediye Başkanlığı T.C. İstanbul 3.İdare Mahkemesi'nin 10.07.2015 tarihli 2014/613 esas nolu ve 2015/1476 karar nolu karara itiraz için Danıştay 6.Daire Başkanlığı'na 23.10.2015 tarihinde 2015/10068 sayılı temyiz davası açtığı ve T.C. İstanbul 4.İdare Mahkemesi'nin 28.09.2015 tarihli 2014/700 esas nolu ve 2015/1823 karar nolu karara itiraz için Danıştay 6.Daire Başkanlığı'na 10.02.2016 tarihinde 2016/1203 sayılı temyiz davası açtığı ve durumu ile alakalı olarak alınan bilgiye göre konu taşınmazların imar planı iptali istemiyle açılan davanın Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2022/7402E. 2023/3525K. sayılı karar ile temyiz isteminin reddine kadar verildiği bilgisi edinilmiştir. *Talep sahibinden alınan bilgi doğrultusunda 21 ada 110 parselin İmar Planı İptali istemi ile açılan davanın sonucu aşağıdaki şekilde neticelenmiştir;

MARMARA PARK İDARİ DAVA- İmar Planı İptali(1/1000)

İSTANBUL 3. İDARE MAHKEMESİ 2014/613 E., 2015/1476 K.

YENİ ESAS 2022/1015 E., 2022/1049 K.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede 21 ada 110 parsele ait olan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Dosyasında herhangi bir cezai tutanağa rastlanılmamıştır. Ayrıca dosyasında yapılan incelemede taşınmaza ait olan mimari projeye rastlanılmamıştır. 21 ada 102 ve 103 parsellere ait herhangi bir yapılaşma belgesi bulunmamakta ve bu parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 21 ada 110 parsele ait olarak;

A Blok için; 06.03.2009 tarih 2009/33427 nolu yenileme ruhsatı,28.01.2011 tarih, 2011/5489 sayılı yenileme ruhsatı, 31.10.2011 tarih, 2011/26958 sayılı tadilat ruhsatı, 10.09.2012 tarih, 2012/18651 sayılı tadilat ruhsatı görülmüştür.

B Blok için;06.03.2009 tarih 2009/33427 nolu yenileme ruhsatı, 28.01.2011 tarih, 2011/2563 sayılı yenileme ruhsatı, 21.03.2011 tarih, 2011/5489 sayılı yenileme ruhsatı, 10.09.2012 tarih, 2012/18651 sayılı tadilat ruhsatı görülmüştür.

Blok ismi belirtilmemiş olan 1 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmiş olan kafeterya kısmı için; 16.09.2013 tarih, 2013/17052 sayılı tadilat ruhsatı, 08.10.2013 tarih, 2013/20295 sayılı isim değişikliği ruhsatı görülmüştür.

İstinat duvarı için; 21.10.2010 tarih ve 2009/3327 sayılı yenileme ruhsatı, 28.01.2011 tarih, 2011/2563 sayılı, 21.03.2011 tarih, 2011/5489 sayılı yapı ruhsatları ile 28.06.2011 tarih, 2011/15876 sayılı tadilat ruhsatı görülmüştür.

A Blok için; 17.10.2012 tarih, 2012/23595 sayılı yapı kullanma izin belgesi, B Blok için; 17.10.2012 tarih, 2012/23595 sayılı yapı kullanma izin belgesi, blok ismi belirtilmemiş olan 1 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmiş olan kafeterya kısmı için; 25.04.2014 tarih, 2014/11929 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.

	RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ
BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YOL KOTU ALTI	YOL KOTU ÜSTÜ	TOPLAM KAT SAYISI	YAPI SINIFI	TOPLAM ALANI (M2)
A	6.03.2009	2009/33427	YENİLEME
A	28.01.2011	2011/5489	YENİLEME	ALIŞVERİŞ MERKEZİ	200	0	6	6	5A	115.325,50
A	21.03.2011	2011/5489	YENİLEME	ALIŞVERİŞ MERKEZİ	200	0	6	6	5A	115.325,50
A	31.10.2011	2011/26958	TADİLAT	ALIŞVERİŞ MERKEZİ	224	0	6	6	5A	116.923,79
A	10.09.2012	2012/18651	TADİLAT	ALIŞVERİŞ MERKEZİ	1	0	6	6	5A	116.888,81
B	6.03.2009	2009/33427	YENİLEME
B	28.01.2011	2011/2563	YENİLEME	MAĞAZA	1	1	6	7	3A	84.326,66
B	21.03.2011	2011/5489	YENİLEME	MAĞAZA	1	1	6	7	3A	84.326,66
B	10.09.2012	2012/18651	TADİLAT	MAĞAZA	1	1	6	7	3A	71.066,53
	16.09.2013	2013/17052	TADİLAT	KAFETERYA	1	0	3	3	4A	16.205,00
	8.10.2013	2013/20295	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	KAFETERYA	1	0	3	3	4A	16.205,00
İSTİNAT DUVARI	6.03.2009	2009/33427	YENİLEME
İSTİNAT DUVARI	28.01.2011	2011/2563			1	0	3	3	2A	7.620,00
İSTİNAT DUVARI	21.03.2011	2011/5489			1	0	3	3	2A	7.620,00
İSTİNAT DUVARI	28.06.2011	2011/15876	TADİLAT						2A	7.620,00

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERILIS NEDENÍ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YOL KOTU ALTI	YOL KOTU ÜSTÜ	TOPLAM KAT SAYISI	YAPI SINIFI	TOPLAM ALANI (M2)
A	17.10.2012	2012/23595	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ	MAĞAZA		0	6	6	5A	116.888,81
B	17.10.2012	2012/23595	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ	MAĞAZA			6		3A	71.066,53
	25.04.2014	2014/11929	YAPI KULLANMA IZIN BELGESI	KAFETERYA		0	3	3	4A	16.205,00

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Değerlemeye konu 21 ada 110 parselin çıplak mülkiyet niteliği arsadır. Çıplak mülkiyetin maliki İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dir. Değerleme çalışması İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine ilişkin yapılmaktadır. 21 ada 102 parselin niteliği trafo yeri ve 21 ada 103 parselin niteliği arsadır.

Söz konusu İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye ait parsel üzerinde üst hakkına konu olan ve maliki Marmarapark Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş.olan Marmarapark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Söz konusu AVM yapısına ilişkin mevzuat kapsamındaki yasal izinler alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Ancak ilgili bina parselin üst hakkı sahibine ait olup çıplak mülkiyetin konusu kapsamında değildir. Parselin çıplak mülkiyeti değerlemeye konu olduğundan ve çıplak mülkiyet sahibi arsa üzerinden ( üst hakkı sözleşmesi kapsamında) gelir elde ettiğinden taşınmazın arsa niteliği ile fiili kullanım şekli uyumlu olarak dikkate alınmıştır.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Sanat Yapı Denetim Ltd. Şti. - Büyükdre Caddesi No:34 Kat:4 Daire:10 Şişli/İSTANBUL

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerlemeye konu 21 ada 110 parsel çıplak mülkiyeti ve 21 ada 103 parselin niteliği arsa, 21 ada 102 parselin çıplak mülkiyet niteliği trafo yeridir. 21 ada 110 parsel üzerinde üst hakkına konu olan Marmarapark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Taşınmazın bulunduğu konumda toplu konut yerleşimi yoğun durumdadır. Yakın çevresinde Bauhaus, Carrefour, Migros AVM gibi ticari merkezler de bulunmaktadır. Konum olarak merkezi noktadadır. Bölgenin alt yapısı tamamlanmış durumdadır. Sosyal ve kamusal donatılardan istifadesi iyi durumdadır.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Ulaşım D-100 Karayolu vasıtası ile sağlanmaktadır. Taşınmaz Avcılar-Büyükçekmece istikametinde giderken Beylikdüzü Kavşağı'na gelmeden sağ tarafta bulunan yan yol niteliğinde olan Çelebi Mehmet Caddesi üzerinde konumludur.

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerlemeye konu 21 ada 110 parsel ve 21 ada 103 parselin çıplak mülkiyet niteliği arsa, 21 ada 102 parselin çıplak mülkiyet niteliği trafo yeridir. 21 ada 110 parsel üzerinde üst hakkına konu olan Marmarapark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Alışveriş merkezi A ve B Blok olmak üzere iki kısımdan ibarettir.

21 ada 110 parsel geometrik olarak çokgen şekline, topoğrafik olarak eğimli yapıya sahiptir. Parselin bir cephesi Çelebi Mehmet Caddesi ( yaklaşık 435 metre cepheli ) , diğer cephesi Yıldırım Beyazıt Caddesi ( yaklaşık 150 metre cepheli ) ile sınırlı olup diğer iki cephesinde komşu parseller mevcuttur. Parsel üzerinde bulunan alışveriş merkezi A Bloktan, B Bloktan ve alışveriş merkezi önünde bulunan meydan alanındaki kafeterya alanlarından oluşmaktadır. A blok alışveriş merkezi olarak, B Blok otopark olarak inşaa edilmiştir. Yapının dış cephesi kompozit giydirme cephedir.

A Blok; zemin + 5 normal kat + 2 adet ara kat + çatı katından ibarettir. Zemin katında depo alanları, ofis alanları, teknik alanlar ve ortak alanlar bulunmakta, 1.normal katta depo alanları, yönetim ofisleri, teknik alanlar ve artak alanlar, 2.normal katı ile 5.normal katlarında mağazalar, kiosk alanları, teknik alanlar ve ortak alanlar, ara katlarında teknik alanlar ve ortak alanlar, çatı katında mağazalar, kiosk alanları, teknik alanlar ve ortak alanlar bulunmaktadır. Zemin katı 4.160,25 m², 1.normal katı 9.867,50 m², 2.normal katı 24.724,45 m², 3.normal katı 24.044,28 m², 4.normal katı 23.511,31 m², 5.normal katı 23.647,70 m², ara katı 188,81 m², çatı katı 6.555,59 m², ara katı 188,92 m² olmak üzere toplam inşaat alanı 116.888,81 m² dir.

B Blok; bodrum kat + zemin + 6 normal kattan ibarettir. 1.bodrum katında otopark, spor merkezi, teknik alanlar ve ortak alanlar, zemin katında otopark, teknik alanlar ve ortak alanlar, 1.normal katında oto yıkama, otopark, teknik alanlar ve ortak alanlar, 2.normal katı ila 6.normal katında otopark, teknik alanlar ve ortak alanlar bulunmaktadır. 1.bodrum katı 5.441,37 m² , zemin katı 5.144,90 m², 1.normal katı10.265,73 m², 2.normal katı10.020,93 m², 3.normal katı 10.835,83 m², 4.normal katı 9.934,94 m², 5.normal katı 9.931,50 m², 6.normal katı 9.941,33 m² olmak üzere toplam inşaat alanı 71.066,53 m² dir.

Alışveriş merkezi önündeki meydanda bulunan kafeterya kısmında 3 adet kafeterya alanı ve 5 adet ATM alanı bulunmakta olup toplam inşaat alanı 16.205 m² dir.

AVM yönetiminden alınan bilgiye göre A ve B blokta halihazırda 192 adet mağaza ve 22 adet kiosk alanı bulunmakta ve doluluk oranı %100 dür. Yine yönetimden alınan bilgiye göre 2 adet su kazanı, 9 adet chiller grubu, 10 adet jeneratör, 25 adet klima santrali, 22 adet yürüyen merdiven, 11 adet asansör, 3 adet su deposu bulunmaktadır.

AVM yönetiminden alınan bilgiye göre A Blokta yaklaşık brüt 70.275 m² kiralanabilir alan, B blokta yaklaşık brüt 2.185 m² kiralanabilir alan, meydan alanında da yaklaşık brüt 1.195 m² kiralanabilir alan bulunmaktadır.

21 ada 102 ve 103 parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parseller alıveriş merkezine girişi sağlayan yol üzerinde bulunmaktadırlar.

	MARMARA PARK AVM KATLARA GÖRE ALAN DAĞILIMI
Blok	Kat No	Kullanım Alanı (m²)
A	ZEMİN	4.160,25
A	1.KAT	9.867,50
A	2.KAT	24.724,45
A	3.KAT	24.044,28
A	4.KAT	23.511,31
A	5.KAT	23.647,70
A	ARA KAT	188,81
A	ÇATI KATI	6.555,59
A	ARA KAT	188,92
B	BODRUM	5.441,37
B	ZEMİN	5.144,90
B	1.KAT	10.265,73
B	2.KAT	10.020,93
B	3.KAT	10.385,83
B	4.KAT	9.934,94
B	5.KAT	9.931,50
B	6.KAT	9.941,33
KAFETERYA ALANI		16.205,00
TOPLAM ALAN 204.160,34

Binaların Genel Özellikleri
Yapı Tarzı	:			B.A.K.
Yapı Nizamı	:	Ayrık
Yapı Sınıfı	:			V. A
Kullanım Amacı	:			Alışveriş Merkezi
Elektrik	:			Şebeke
Su	:			Şebeke
Isıtma Sistemi	:			Chiller
Kanalizasyon	:			Şebeke
Su Deposu	:			Mevcut 3 Adet
Hidrofor	:			Mevcut 3 Adet
Asansör	:			Mevcut
Jeneratör	:			Mevcut 10 Adet
Intercom Tesis	:			Mevcut
Yangın Tesisatı	:			Mevcut
Çatı Tipi	:			Teras
Dış Cephe	:				Kompozit Malzeme Kaplama
Park Yeri	:			Kapalı Otopark
Güvenlik	:	Mevcut
Manzarası	:	Şehir Manzarası
Cephesi	:	Kuzey-Güney-Doğu-Batı
Deprem 1.Derece Bölgesi	x	2.Derece	3.Derece	4.Derece	5.Derece

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Alışveriş merkezi olarak kullanılan bölümlerde, dükkânların iç mekânlarında kullanılan malzemeler ve dekorasyonları kiracının insiyatifinde olup birbirinden farklılık göstermektedir. Zemin döşemeleri mermer ,PVC kaplama ve seramik, duvarlar saten boya üzeri granit ve alüminyum giydirme, kısmi dekoratif bölümlerden oluşmaktadır. AVM alanlarında tavanlar kartonpiyer asma tavan ve spot aydınlatma ve ahşap dekoratif elemanlardan oluşmaktadır. Teknik alanlarda ise zemin karo mozaik, duvarlar ve tavan ise sıva üzeri boyalıdır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

21 ada 110 parselin yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir. Diğer parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Bu nedenle yapı ruhsatnamesine gerek duyulmamaktadır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Harita 1 - İstanbul'un Konumu

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

4.1.2 - Esenyurt İlçesi

Esenyurt 22.03.2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 06/03/2008 tarih ve 5747 nolu Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna göre ilçe olmuştur. İlçenin doğusunda Avcılar ilçesi, batısında Büyükçekmece ilçesi, kuzeyinde Başakşehir ve Arnavutköy ilçesi, güneyinde Beylikdüzü ilçesi ile sınır olup yaklaşık 57 km2 'lik bir yüz ölçümüne sahiptir. Arazi az engebeli olup, ilçe hudutlarında orman mevcut değildir.

İstanbul Metropoliten alanı içerisinde yer alan Esenyurt İlçesi Doğusunda Küçükçekmece gölü ve yerleşkesi Batısında TEM – D.100 Bağlantı yolu, Büyükçekmece Belediyesi, Kuzeyinde Hoşdere-Kınalı-Trakya Otoyolu (E-6-TEM) güneyinde D-100 (E-5) Karayolu bulunmaktadır. E-5 karayolu ve TEM (E-6) otoyolunu bağlayan bir bağlantı yolu Esenyurt ilçesinin ortasından geçerek ikiye ayırmaktadır. Esenyurt ilçesi yaklaşık 4800 Hektar bir alanı kapsamaktadır.Esenyurt Belediyesi 1989 yılında kurulmuştur. Esenyurt idari olarak Büyükçekmece ilçesine bağlı iken 10 Temmuz 2004 tarihinde kabul edilen 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Yasası ile birlikte ilk kademe belediyesi olmuş ve İstanbul Büyükşehir Belediyesine bağlanmıştır.5747 sayılı 'Büyükşehir sınırları içerisinde ilçe kurulması ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkındaki kanun hükümlerinin 1. maddesi 22.fıkrasıyla Esenyurt ilçesi kurulmuştur. Kanun 22.03.2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun ekli 20. sayılı listede Esenyurt ilçe sınırları tespit edilmiştir. Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Esenyurt'un sınırları genişlemiş ve Mahalle sayımız 20'ye ulaşmıştır. Listede Kıraç ilk kademe Belediyesine bağlı Merkez, Namık Kemal Mahalleleri, Çakmaklı TEM-D.100 bağlantı yolunun doğusu, Yakuplu ilk kademe Belediyesine bağlı Güzelyurt Mahalleleri, Avcılar İlçe Belediyesine bağlı Yeşilkent Mahallesinin D3 ila D100 bağlantı yolunun batısında kalan kısım, Bahçeşehir ilk kademe belediyesine bağlı 2.kısım Mahallesinin Hadımköy-Hoşdere, Esenyurt-Hadımköy yolun batısında ve Sanayi Mahallesinin kuzeyinde kalan kısmı Esenyurt ilçe sınırlarına katılmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt

Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Esenyurt'un Toplam Nüfusu 978.007 kişidir

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

2019 Aralık ayında başlayan COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert olmuştur. Salgının etkileri daha da belirginleşince salgının kontrol altına alınması önlemler alınmış ve ekonomide duraksama yaşanmıştır. 2020 yılında başlayarak gayrimenkul sektörünü etkisi altına alan pandemi, 2022 yılının son çeyreğinde gündemden düşmeye ve pandemiden etkilenen sektörler kendilerini toparlamaya başlamıştır.

2022 yılı dördüncü çeyreği jeopolitik belirsizliklerin sürdüğü ve küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü risklerin bir miktar azaldığı bir dönem olarak geride kalmıştır.

Gelişmiş ekonomi merkez bankaları faiz artırımlarına devam etmiş olsa da, faiz artırım hızlarında yavaşlamaya gidildiği gözlenmiştir. Küresel aktivitede ivme kaybı sürmüş, resesyon endişelerinde az da olsa gerileme kaydedilmiştir. Ham petrol ve emtia fiyatlarındaki gerileme devam ederken enflasyon küresel ölçekte yüksek seyretmiştir. Enflasyonda

zirvenin görülmüş olduğu değerlendirilirken, düşüşün zaman alabileceği öngörülmüştür. Çin'in sıfır COVİD politikasını terk edip, açılmaya gitmesi küresel risk iştahını olumlu yönde etkilerken, gelişmekte olan ekonomilere yönelik sermaye akımlarında kırılganlıklar sürmüştür.(Gyoder, 2022, 4.Çeyrek Raporu)

Pandemi döneminden güçlü bir şekilde çıkan Türkiye ekonomisinin büyüme hızı, 2022 yılı itibariyle beklendiği gibi yavaşladı. Türkiye ekonomisi zincirlenmiş hacim endeksine göre 2022 yılında %5,6 oranında büyüdü. Geçtiğimiz yıldaki bu iyi performansını bu yılın ilk çeyreğinde bir miktar ivme kaybetmekle birlikte koruyan Türkiye ekonomisi, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise yıllık bazda %4 ile piyasa beklentileri paralelinde büyüdü. (Colliers International, 2023, İkinci Yarı Raporu).

Küresel ekonomi ; 2022 yılında enerji şokunun ardından Avrupa ekonomisinin kayda değer ölçüde yavaşlaması ve çoğu merkez bankasının sıkı para politikalarına rağmen; Çin'de tüketimin normalleşmesi ve ABD'deki toparlanmanın etkisiyle 2023 yılında beklenenden daha fazla dayanıklılık göstermiştir.

Ekonomik büyümedeki sürprize rağmen, para salsıkılaşma etkilerinin halen tam olarak hissedilmemesi, Çin'de devam eden gayrimenkul sektörü krizi, zorlu finansman koşulları ve durgun küresel ticaret ve yatırımlar nedeniyle ekonominin zayıf seyrine devam etmesi beklenmektedir. OECD 2023 yılı için %3 büyüme öngörürken, 2024 yılında küresel büyümenin %2,7'ye düşeceğini tahmin etmektedir.

Politika faizleri, Fed tarafından %5,50, ECB tarafından %4,50 ve BoE tarafından %5,25'e yükseltilmesiyle birçok gelişmiş ülkede zirveye ulaşırken, bazı gelişmekte olan ülkelerde 2024 yılında daha geniş bir çapta sıkılaşma beklenmektedir. Ek olarak, birçok ekonomide nüfusun yaşlanması ücretlerdeki reel artışı destekleyerek işgücü pazarının sağlam kalmasına ve 2025 yılında beklenen toparlanmaya katkı sağlayabilir.

Diğer yandan, son iki yıldır önemli bir endişe kaynağı olan enflasyon gevşeme sinyalleri vermektedir. 2022 yılında %8,1 olan küresel enflasyonun, 2023 yılında %5,7'ye gerilediği tahmin edilmektedir ve 2024 yılında ise IMF'nin tahminine göre %3,9 seviyesine düşmesi beklenmektedir.

Devam eden Rusya-Ukrayna savaşı, Çin ile artan ticari gerilimler ve Orta Doğu'daki çatışmalar, 2024 yılına doğru belirsizliklerin ve risklerin devam edeceğine işaret ederken, Kızıldeniz nakliye hatlarında yaşanabilecek aksaklıklar hem tedarik zinciri hem de küresel görünüm için önemli bir tehdit oluşturabilir.

Ek olarak, 2024 yılı takviminin siyasi açıdan yoğun bir yıl olarak öne çıkması riskleri arttırmaktadır. 2024 yılı seçim takviminde ABD'nin yanısıra, İngiltere, AB, Meksika, Rusya, Hindistan ve Endonezya yer almaktadır ve bu ülkeler küresel ekonominin %50'sinden fazlasını oluşturmaktadır. Hane halkları ve şirketler bekle ve gör yaklaşımını benimseyip, büyük alımlardan büyük yatırımlara kadar önemli kararlarını erteleyebilir. (Value Solution Partners,

Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.

Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi

%5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.

Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir. Ticaret Bakanlığı verilerine göre, 2023 yılı genelinde ihracat 2022'ye göre %0,6 artarken, ithalatta %0,5 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2022 yılında 109,5 milyar dolar olan dış ticaret açığı 106,0 milyar dolara inmiştir. Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır.

2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak %42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)

Yıl	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme** (%)	Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL)
2017	3.133.704	39.019	852.618	10.696	7,50	3,68
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4.72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0.90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7.04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
$2023*$	26.276.307	307.952	1.118.593	13.110	4,50	23,49

		C ₁			C ₂			Ç3			C ₄
100									83,45	85,51	84,39
80				69,97	73,50	78,62	79,60	80,21
	57,68	55,18	61,14					58,94	61,53	61,36	61,98	64,27 64,7
60				43,68	39,59	38,21	47,83
40	48,69	54,44	50,51									36,08
20	14,97	15,61	16,19	17,14	16,59	17,53	18,95	19,25	19,58	19,89	21,31

$\circ$	12,15	12,37	11,86	10,94	11,39	12,62	11,76	11,77	11,75	11,89	14,03	14,60
	Ocak	Subat	Mart	Nisan	Mayıs	Haziran	Temmuz	Ağustos	Eylül	Ekim	Kasım	Aralık
					$-2020$	$-2021$		$ -$ 2022 $ -$ 2023

ISGY-2405035 ESENYURT (MARMARA PARK) 30

Gayrimenkul Sektörü:

Türkiye gayrimenkul yatırım pazarında, 2022 yılındaki büyük ölçüde yüksek enflasyon ortamında güvenli liman algısı nedeniyle sermaye yönelimindeki hareketlenmenin ardından, 2023 yılında gerçekleşen işlemler hemen hemen birçok varlık türünde yıl boyunca kademeli olarak düşüş göstermiştir.

Yatırım pazarındaki düzeltme hareketinde, yüksek fiyatlamalar etkili olurken, seçimler sonrası artan faiz oranları ve enflasyonist ortam kaynaklı baskılar 2023 yılında toplam işlem hacminin geçen yıla kıyasla %36 oranında düşmesine neden olmuştur.

Mevcut iklimde zayıflayan yatırım iştahına rağmen,depremler sonrasında inşaat maliyetlerindeki ani artış halihazırda yüksek olan fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı arttırmıştır. Bu bağlamda, şişkin konut fiyatları önümüzdeki dönemde yatırım iştahının küçük-orta ölçekli varlıklara yönelmesine neden olabilir. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.

İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)

İç talepteki yavaşlama ve para politikasındaki sıkı görünümün etkisiyle konut sektörü arz açısından da nispeten zayıf bir tablo çizmiştir. 2023'ün dördüncü çeyreğine ilişkin verilere göre yapı ruhsatı izinlerindeki yıllık artış hızı %16'ya inerken, kullanma izinleri %8,9 düşüş ile gerileme eğilimini sürdürmüştür. İMSAD tarafından açıklanan inşaat malzemeleri sanayi faaliyet endeksi 2023'ün ikinci yarısında gerileme eğilimine girmiş, bu eğilim Ocak ayında da hızlanarak devam etmiştir. Sektörün gelirlerindeki artışın dördüncü çeyrekte yıllık bazda %103,4 ile giderlerindeki yıllık %66,6'lık artışın üzerinde seyretmeye devam etmesi ise sektöre ilişkin olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.

ISGY-2405035 ESENYURT (MARMARA PARK) 31

TÜİK verilerine göre, inşaat sektörü güveni Ocak'ta iyimserlik eşik değeri olan 100'ün altında kalmakta birlikte bir önceki aya göre sınırlı bir artış göstermiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri ve alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyine ilişkin alt endekslerde kaydedilen artışlar da sektörün gelecek performansına ilişkin olumlu sinyaller vermiştir.

Önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerini kısıtlayabilecek temel faktörler açısından mevsimsellik ön plana çıkarken, zayıf talep koşullarının sektörün üretim faaliyetini baskılayabileceği izlenmektedir. Bununla birlikte finansman koşullarındaki sıkı görünümün devam edeceği, asgari ücrete yapılan artışların etkisiyle işgücü maliyetlerinin yükseleceği ve bu çerçevede sektörün giderlerindeki yüksek seyrin süreceği tahmin edilmektedir. (Türkiye İş Bankası, İktisadi Araştırmalar Bölümü, IV. Çeyrek, 2023)

AVM VE PERAKENDE PİYASASI

Türkiye perakende pazarında iyileşme dönemi, hem perakendecilerin hem de yatırımcıların kayda değer gelir artışı bildirmesiyle 2023 yılında daha belirgin hale gelmiştir. Alışveriş merkezi performanslarında, cirolarda süregelen büyümenin yanı sıra, ziyaretçi sayılarındaki iyileşme ivmesini arttırmıştır. Her ne kadar Şubat ayında depremler ve seçimlerden sonra iç talebi soğutmaya yönelik adımların etkisiyle bazı aylarda durgunluk yaşansa da, alışveriş merkezleri cirosu yılın ikinci yarısında geçen yılın aynı dönemine kıyasla %21 oranında reel artış kaydetmiştir. Ek olarak, pandemi döneminden en çok etkilenen sinema ve spor salonu gibi perakende kategorilerinde toparlanma sinyalleri gözlemlenmiştir.

Özellikle yılın ikinci yarısı itibarıyla, turist girişlerindeki yükseliş performansa katkı sağlamaya devam ederken, enflasyon ve Türk Lirası'ndaki değer kaybı arasındaki fark turist harcamaları üzerinde baskı yaratmaya başlamıştır. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)

2023 yılında ülke genelinde toplam 137 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcutta 532 bin m² kiralanabilir alana sahip 16 adet alışveriş merkezi inşaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,5 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 328 m² ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 286 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 171 m² seviyesine çıkması beklenmektedir. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)

2023 4. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 446, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 10 bin m2'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %37,2'sini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164,28 m2'dir. (Gyoder, 2023, 4.Çeyrek Raporu)

Alışveriş merkezlerinde birincil kiralar 2023 yılı sonunda geçen yıla kıyasla iki kattan fazla artış göstererek 3.300 TL/m2/ay seviyesine yükselmiştir. EUR bazında ise aynı dönemde %31,3 artış ile 105 EUR/m2/ay olarak kaydedilmiştir.

2020 yılından bu yana pazarda perakendecilerin indirim talepleri anlaşmalara hakim olurken, pazarın iyi performans gösteren mal sahipleri lehine yönelmesiyle bu taleplerde bir düşüş gözlemlenmiştir. Önceleri baz kira seviyeleri kira görüşmelerinde en kritik konulardan biri olurken, son yıllarda enflasyonist ortamın etkisiyle ciro kira geliri oranlarının önemi artmıştır. (Value Solution Partners, 2023 Yıl Sonu)

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Tapu Kadastro Müdürlüğü Portalı, Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü, İş GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

* Merkezi konumlu olup ana aks üzerinde yer almaktadır.
Bölgedeki konut sayısı fazla, nüfus yoğundur. *
* Bölgedeki ticari potansiyel yüksektir.
* Araç ile ve yaya olarak ulaşılabilirliği yüksektir.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

21 ada 102 ve 103 parsellerin yapılaşma izinleri bulunmamaktadır. *
* Bölgedeki AVM arzı yüksektir.
* Belirli bir alıcı kitlesine hitap etmektedir.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

Yakın Çevresinde Yer Alan AVM'ler:

TORİUM AVM

Lokasyon	Esenyurt :	Torium Alışveriş Merkezi, Beylikdüzü ve Avcılar
İnşaat Firması	Torunlar GYO :	arasında, Haramidere E-5 karayolu üzerinde yer
Açılış Tarihi	2010 :	almaktadır. Torunlar GYO tarafından inşaa edilen
Mağaza Sayısı	180 :	Torium AVM; alışveriş, eğlence, lezzet, sinema ve etkinlikleri bir arada sunan bir yaşam merkezidir. Toplam kiralanabilir alanın % 30'u eğlenceye ayrılmıştır. Türkiye'nin ilk kar temalı eğlence parkı Snowpark, 3500 m2 alanda hizmet veren kapalı lunapark Starpark, 11 sinema salonuna sahip Cinetech bulunmaktadır.
MİGROS AVM
Lokasyon İnşaat Yüklenici Açılış Tarihi Mağaza Sayısı	Beylikdüzü : Koç Grubu : 1997 : 125 :	1997 yılında faaliyete geçen Beylikdüzü Migros Alışveriş Merkezi, Beylikdüzü'nün odak noktası konumundadır. Beylikdüzü Migros Alışveriş Merkezi, 2001 Mayıs ayından beri ECE Türkiye Proje Yönetimi A.Ş. tarafından yönetilmektedir. 125 mağaza, toplam 1400 araçlık açık, kapalı otopark, 5M Migros hipermarket, cafe, restoran, fast food, ünlü markaların yer aldığı bay, bayan, çocuk tekstil mağazaları ile ziyaretçilerine hizmet vermektedir. Toplam 40.000 metrekarelik kiralanabilir alanı bulunmaktadır.

PERLA VİSTA AVM
Lokasyon	Beykent :	Perla Vista AVM Büyükçekmece, Beylikdüzü,
İnşaat Yüklenici	Gül İnşaat :	Esenyurt İlçeleri kesişiminde olup yaklaşık 35.000
Açılış Tarihi Mağaza Sayısı	2010 : 125 :	m² kiralanabilir alanı ve 125 mağazası ile birçok markaya ev sahipliği yapmaktadır. Toplam 2.250 araçlık otoparkı, 3M Migros, cafe, restoran, 8 salonlu Cinemapink Sinemaları ile hizmet sunmaktadır.

PELİCAN MALL AVM

Lokasyon	Avcılar :	Pelican Mall, İstanbul'un en kalabalık ve yoğun
İnşaat Yüklenici	KKG Grup :	aksı olarak kabul edilen E-5 karayolu üzerinde yer
Açılış Tarihi	2010 :	alan, Alışveriş Merkezidir. Yaklaşık olarak 100 mağazası ve seçkin markaları ile ziyaretçisine 17
Mağaza Sayısı	100 :	Aralık 2010 yılından bu yana hizmet vermektedir.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında 21 ada 110 parselin güncel pazar değerinin tespitinde;

Pazar Yaklaşımı yöntemi,
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) Yöntemi kullanılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında 21 ada 102 ve 103 parselin güncel pazar değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Satılık / Kiralık Emsaller

1 Time 34 Emlak

Tel 212 591 03 27

Konu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, D-100 Karayoluna 2.parsel konumunda olduğu belirtilen net 6.000 m² alanlı olarak pazarlanan E=2,50 ticaret+konut imarlı olduğu belirtilen parseldir.

SATILIK .-M² .-TL .-TL/M²	6000 360.000.000 60.000
------------------------------------	-------------------------------

Güven Gayrimenkul 2

Tel 212 980 00 20

Konu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, D-100 Karayoluna 3.parsel konumunda olduğu belirtilen net 2.250 m² alanlı olarak pazarlanan E=3,00 özel sağlık alanı imarlı olduğu belirtilen parseldir.

SATILIK	2250	75.000.000	33.333
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

Otto Gayrimenkul 3

Tel 212 545 00 15

Konu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan E=1.50, konut dışı kentsel alışma alanı imarlı olduğu belirtilen net 2.487 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir.

SATILIK 2487 .-M²	99.500.000 .-TL	40.008 .-TL/M²
-------------------------	--------------------	-------------------

4 Işıklar Gayrimenkul

Tel 212 532 231 83 10

Autopia yanında bulunan D-100 Karayoluna yaklaşık 150 metre mesafede olduğu belirtilen net 1.430 m² alanlı olarak pazarlanan E=2,25 ticaret+konut imarlı olduğu belirtilen parseldir.

SATILIK	1430	125.000.000	87.413
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

Güven Emlak 5

Tel 212 980 00 20

Yakın konumda, D-100 ün karşı aksında D-100 Yan Yola 4.parsel konumunda olduğu ve H=4 kat konut imarlı olduğu belirtilen net 134 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir.

6 Alkent Emlak

Tel 212 886 65 64

Yakın konumda D-100 e 3.parsel konumunda olduğu belirtilen E=2.00 ticaret imarlı olduğu belirtilen net 2.160 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir.

KİRALIK 2160 160.000 74 .-TL/M² .-M² .-TL
-------------------------------------------------------------	--

Artek Emlak 7

Tel 537 229 57 04

Yakın konumda TEM Bağlantı Yolu'na 3.parsel konumlu olduğu belirtilen E=1.00 konut imarlı olduğu belirtilen net 1.566 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir. Satış fiyatı olarak da 40.000.000.-TL istendiği belirtilmiştir.

KİRALIK	1566 .-M²	150.000 .-TL	96	.-TL/M²
SATILIK	1566 .-M²	40.000.000 .-TL	25.543	.-TL/M²

8 Artek Emlak

Tel 537 229 57 04

Yakın konumda olduğu belirtilen E=1.00 konut imarlı olduğu belirtilen net 5.120 m² alanlı olarak pazarlanan arsadır. Satış fiyatının 100.000.000.-TL olabileceği belirtilmiştir.

KİRALIK	5120 .-M²	500.000	98 .-TL	.-TL/M²
SATILIK	5120 .-M²	100.000.000	19.531 .-TL	.-TL/M²

9 Gold İnvest Emlak

Tel 531 633 84 54

Yakın konumda Beysan Sanayi Sitesi içinde olduğu belirtilen E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen terklerinin olduğu belirtilen 20.500 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir. Satış fiyatının 250.000.000.-TL olabileceği belirtilmiştir.

KİRALIK	20500 .-M²	1.250.000 .-TL	61	.-TL/M²
SATILIK	20500 .-M²	250.000.000 .-TL	12.195	.-TL/M²

10 Çağdaş Emlak

Tel 212 871 20 71

Yakın konumda TEM Bağlantı Yolu'na cepheli olduğu belirtilen E=1.50 ticaret imarlı olduğu belirtilen net 4.000 m² alanlı olarak pazarlanan parseldir.

KİRALIK	4000	200.000	50
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

11 TOKİ 27-29 ŞUBAT İHALE İLANI

Beylikdüzü, Yakuplu Mahallesi, 543 ada 2 parsel, Sanayi, Ticaret ve Depolama Alanı KAKS: 2,00 H: 4 Kat imar koşullarına sahiptir. Muhammen bedel için 40.000.-TL/m² birim değer belirlenmiştir.Konum ve imar durumu bakımından eksi şerefiyededir.

MUH.BEDEL 2559,2 .-M²	102.366.000 .-TL	40.000 .-TL/M²
-----------------------------	---------------------	-------------------

Emsal Krokisi

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

Bölgenin yerleşik bölge olması ve değerleme konusu 21 ada 110 parselin alan ve niteliklerine uygun boş emsal arsaya rastlanmamıştır. Bölgede yakın konumda konutticaret-sanayi imarlı arsalar için istenilen rakamlar incelenmiştir. Emsal karşılaştırma tablosunda taşınmazın özellikleri ile seçilen beş adet emsalin özellikleri "+" "-" yönleri irdelenmiştir. 21 ada 110 parselin arsa birim m² değerinin 37.000.-TL/m² olacağı kanaatine varılmıştır.

SATILIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI		360.000.000	75.000.000	99.500.000	125.000.000	6.300.000
SATIŞ TARİHİ		SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
ZAMAN DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	62343,69	6.000	2.250	2.487	1.430	134
BİRİM M² DEĞERİ		60.000	33.333	40.008	87.413	47.015
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		-35%	-40%	-40%	-40%	-45%
İMAR KOŞULALRI	E=1.60	E=2.50	E=3.00	E=1.50	E=2.25	E=1.00
İMAR KOŞULLARINA İLİŞKİN		-20%	-25%	5%	-15%	10%
DÜZELTME FONKSİYON	T+H	T+K	ÖS	KDKÇA	T+K	K
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME		10%	30%	20%	10%	20%
MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		15%	15%	20%	20%	20%
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-15%	-10%	-15%	-15%	-20%
TOPLAM DÜZELTME		-45%	-30%	-10%	-40%	-15%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	37.000	33.000	23.333	36.007	52.448	39.963

21 ADA 110 PARSELİN DEĞER TABLOSU
Alanı (m²)	Birim M² Değeri (.- TL)	Değeri (.-TL)
62.343,69	37.000	2.306.716.530 TL
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) 2.306.700.000 TL
21 ADA 102 PARSELİN DEĞER TABLOSU
Alanı (m²)	Birim M² Değeri (.- TL)	Değeri (.-TL)
436,11	17.500,00	7.631.925,00
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) 7.632.000 TL
21 ADA 103 PARSELİN DEĞER TABLOSU
Alanı (m²)	Birim M² Değeri (.- TL)	Değeri (.-TL)
311,19	17.500,00	5.445.825,00
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) 5.446.000 TL

Değerlemesi yapılan 21 ada 110 parselin değeri Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilmiştir. Karşılaştırma tablosu 21 ada 110 parsel için hazırlanmış olup, 21 ada 102 ve 103 parsellerin emlak vergisine esas arsa rayiç bedeli 2024 yılı için 8.346,45-TL/m2'dir.

21 ada 102 ve 103 parsel kamusal alan imarlıdırlar. Bu alanlarla ilgili olarak Esenyurt Belediyesi parsellerin kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağının belli olmadığı bilgisi edinilmiştir. Bu alanların değerleri takdir edilirken rayiç bedelleri ile bölgedeki imarlı arsaların değerleri karşılaştırılmıştır. Bu parsellerin ancak kamu eline geçmeleri yolu ile elden çıkarılabilecek nitelikte olmaları, kamu eline geçme bedellerinin asgari olarak vergi bedeli (emlak rayiç bedelleri) üzerinden yapılmaları ve genellikle bu bedellere itiraz edilmesi sonucu piyasadaki diğer parsellerin piyasa rayici ile vergi bedeli arasında belirlenen bir bedelle kamu eline geçmeleri nedeni ile bu alanların değerleri takdir edilirken rayiç bedelleri ile bölgedeki imarlı arsaları değerleri karşılaştırılmıştır. Her bir taşınmaz için değerleri takdir edilirken rayiç bedelleri ile bölgedeki imarlı arsaların değerleri karşılaştırılmıştır. Belediyece belirlenmiş olan emlak vergisine esas 2024 rayiç değerlerin ortalama 8.346,45 TL/m² olduğu bilgisi alınmıştır. Her bir parselin imarlı parsellerden daha az değerli olacağı ve rayiç bedelinden bir miktar daha fazla değerli olacağı kabulunden yola çıkılarak 21 ada 102 ada 103 parsellerin piyasalarda alım satıma konu olması ve yatırım amaçlı kullanılması nedeni ile 17.500.-TL/m² olarak kabul ve takdir edilmiştir.

3 ADET PARSELİN DEĞER TABLOSU
Ada No	Parsel No	Alanı (m²)	Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL)
21	110	62.343,69		2.306.700.000 TL
21	102	436,11	7.632.000 TL
21	103	311,19	5.446.000 TL
TAŞINMAZLARIN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)				2.319.778.000 TL

KİRALIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (6)	EMSAL (7)	EMSAL (8)	EMSAL (9)	EMSAL (10)
SATIŞ FİYATI		160.000	150.000	500.000	1.250.000	220.000
SATIŞ TARİHİ		KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
ZAMAN DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	62343,69	2.160	1.566	5.120	20.500	4.000
BİRİM M² DEĞERİ		74	96	98	61	55
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		-30%	-30%	-30%	-10%	-30%
İMAR KOŞULALRI	E=1.60	E=2.00	E=1.00	E=2.00	E=1.25	E=1.50
İMAR KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	25%	-5%	15%	5%
FONKSİYON	T+H	T	K	K	S	T
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME		20%	30%	30%	30%	20%
MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		35%	35%	35%	35%	40%
KONUM
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		40%	40%	40%	40%	50%
DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME	SÖZLEŞME İLE KİRA GETİRİSİ	50%	50%	50%	50%	50%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
TOPLAM DÜZELTME		108%	148%	118%	158%	133%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	178	154	237	212	157	128

Yukarıda yer alan satılık ve kiralık karşılaştırma tablosunda, değerlemesi yapılan arsanın yapılaşma özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Yukarıdaki karşılaştırma tablolarının her biri değer takdirinde kullanılan yöntemlere ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir.

Değerlemesi yapılan 21 ada 110 parselin aylık kira değeri Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilmiştir. Bu yöntem ile 21 ada 110 parselin 1/1 (tam) hissesinin toplam aylık kira değeri takdir edilmiştir. Kira sözleşmesinde minimum kira bedeli 11-20 yıl için 3.000.000.- USD olup, kiracı şirketin yabancı sermaye şirketi olması nedeni ile kiranın döviz olarak alınıyor olması dikkate alınmıştır. Ayrıca ciro üzerinden kira geliri de bulunmaktadır. 21 ada 102 ve 103 parsellerin mevcut imar durumları göz önüne alındığında kira değeri tespit edilmemiştir.

21 ADA 110 PARSELİN KİRA DEĞER TABLOSU
Arsa Alanı (m²)	m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²)		Aylık Kira Değeri (.- Yıllık Kira Değeri (.- TL)
62.343,69	178,00	11.097.176,82 TL	133.166.121,84 TL
YUVARLATILMIŞ DEĞER		11.097.000,00 TL	133.166.000,00 TL

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Parsellerin çıplak mülkiyet hakkının değerleme konusu olması nedeni ile yapı değerlemede dikkate alınmamış, bu yöntem kullanılmamıştır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür. Elde edilen veriler doğrultusunda bu çalışmada kapitalizasyon oranı olarak % 5,50 kullanılmıştır. Bölgede yapılan incelemeler ve elde edilen emsaller sonucunda arsa kira değeri takdir edilmiştir. Bu değere ve kapitalizasyon oranından yola çıkarak taşınmazın değerine ulaşılmıştır.

6.3.1 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri

Yukarıda belirtilen emsaller incelenerek aşağıdaki tabloda belirtilen sonuçlara ulaşılmıştır. Emsallerin pazarlık paylarının bulunması, elde edilebilen bilgilerin beyana dayalı bilgiler olması, konumları ve diğer özellikleri de göz önünde bulundurulduğunda bölgede kapitalizasyon oranının %4,50-%6,00 aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Elde edilen veriler doğrultusunda bu çalışmada kapitalizasyon oranı olarak % 5,50 bulunmuş, yuvarlatılmış değer olarak % 5,50 kullanılmıştır.

Emsal Sıra Numarası	Alan (m²)	Aylık Kira Değeri ( TL )	Yıllık Kira Değeri ( TL )	Satış Değeri (TL)	Kapitalizasyon Oranı (%)
Emsal 7	1566	150.000	1.800.000	40.000.000	4,50%
Emsal 8	5120	500.000	6.000.000	100.000.000	6,00%
Emsal 9	20500	1.250.000	15.000.000	250.000.000	6,00%

6.3.2 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri

21 ada 110 parselin aylık ve yıllık kira değeri pazar yaklaşımı yaklaşımı yönteminden alınmış olup, yukarıda belirtilen hesaplama ve kapitalizasyon oranı doğrultusunda oluşturulan aşağıdaki net gelir- değer tablosundan da görüleceği üzere, taşınmazın bu yönteme göre güncel pazar değeri takdir edilmiştir.

Yıllık Kira Değeri / Kap Oranı = Arsanın Değeri hesaplama yöntemi ile 21 ada 110 parselin değeri bulunmuştur. 21 ada 102 ve 103 parsellerin mevcut imar durumları gözönüne alındığında kira değerleri tespit edilmemiş ve dolayısıyla bu yöntem ile değerleri tespit edilmemiştir.

21 ADA 110 PARSELİN DOĞRUDAN KAPİTALİZASYON YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TABLOSU
Aylık Kira Arsa Alanı Kapitalizas. Yıllık Kira Arsanın Değeri ( m² ) Oranı ( % ) Değeri ( TL ) Değeri ( TL ) ( TL )
62.343,69 5,50% 11.097.000 133.166.000 2.421.200.000
	2.421.200.000

21 ada 102 ve 103 parseller için kira analizi yapılmamış, doğrudan kapitalizasyon yöntemi kullanılamamıştır.

DOĞRUDAN KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE 3 ADET PARSELİN DEĞER TABLOSU
Ada No Parsel No Alanı (m²) Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL)
21	110	62.343,69	2.421.200.000 TL
21	102	436,11	-
21	103	311,19	-

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarında, En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır.

Belirli bir arazi parselinin en etkin ve verimli kullanımı, mülk sahibi, geliştirici veya değerleme uzmanı tarafından saptanmaz; en etkin ve verimli kullanım daha çok mülkün konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla, en etkin ve verimli kullanım analiz ve yorumu ekonomik bir inceleme ve konu mülke odaklanmış bir finansal analizidir. Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, arazinin boşmuş gibi değerlendirildiği en

etkin ve verimli kullanımı analizi sonucunda ortaya çıkan ideal yapılanmanın ışığında, yapılandırılmış mülkün kullanımıyla ilgilidir. Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, mevcut kullanımın devamı olabileceği gibi, mülkün yenileme, genişletme, kullanım alanının küçültülmesi, kullanımın değiştirilmesi veya geliştirilmesi alternatiflerinden ortaya çıkabilir. Mevcut kullanımın devamının, en etkin ve verimli kullanım olduğu durumda, değerleme uzmanının alternatif kullanımlar için harcama ya da getiri oranlarını incelemesi gerekmemektedir.

Taşınmazın niteliği, üst hakkı sözleşmesi, konumu, büyüklüğü ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımlarının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;

21 ADA 110 PARSELİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (TL)	2.306.700.000 TL
22 ADA 102 PARSELİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (TL)	7.632.000 TL
23 ADA 103 PARSELİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (TL)	5.446.000 TL
3 ADET PARSELİN TOPLAM GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (TL)	2.319.778.000 TL

■ Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre;

21 ADA 110 PARSELİN GÜNCEL PAZAR DEĞERİ (TL)	2.421.200.000 TL
-------------------------------------------------	------------------

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.

Değerleme konusu taşınmazlardan 21 ada 110 parselin değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır.Gelir indirgeme yöntemine göre dikkate alınan koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile pazar yaklaşımı yönteminde taşınmazların kira değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

21 ada 102 ve 103 parseller için ise tek yöntemin yeterli olması nedeni ile pazar yakalşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

21 ada 110 parselin çıplak mülkiyeti ve 21 ada 102 ve 103 parseller için değer takdiri yapılmıştır.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Taşınmazın üzerindeki takyidatlara ilişkin açıklamalar aşağıdaki gibidir.

"2942 sayılı kanunda kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh aşağıdaki gibidir; Madde 7 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. Yine şerh tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde 13.maddeye göre tebligata başlanılmamış ise bu şerh sicilden silinir.

Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden şifahen alınan bilgiye göre parsel üzerinde bulunan 2942 sayılı kanunun 7.madde şerhinin Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap arası yol rehabilitasyon ve metrobüs hattı projesi kapsamında 60,77 m² lik kısmı için konulmuştur. Ayrıca malikten alınan şifahi bilgiye göre de İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından kendilerine 2 yıl içerisinde 2942 sayılı kanunun 13.madde tebligatı yapılmamıştır. Bu nedenle söz konusu şerhin geçerliliğini yitirdiği ve taşınmazın devrine ilişkin engel teşkil etmediği düşünülmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun '' Sözleşmeden doğan ön alım hakkı '' başlıklı 735.maddesi; '' Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın 3.kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarih üzerinden 10 yıl geçince sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalın hakkında da uygulanır.'' şeklindedir.

Parsel üzerinde bulunan '' Ön Alım Hakkı: Beşiktaş 4.Noterliği'nin 13.01.2011 tarih, 1091 sayılı Noter Sözleşmesi bulunmaktadır.'' şerhi; Beşiktaş 4.Noterliği'nin 13.01.2011 tarih, 1091 sayılı '' Düzenleme Şeklinde Ön Alım Sözleşmesi '' esas alınarak konulmuştur. Sözleşmede geçen hak sahibinin ön alım hakkı başlıkları şöyledir;

* Malik ( İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ) taşınmazları 3.kişiye satabilir.

* Ancak malik taşınmazları satmayı düşünmesi halinde öncelikle belirlediği satış fiyatını ( önerilen bedel ) hak sahibine ( Marmarapark Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş. ) iadeli taahhütlü mektupla teklif ederek, satın almayı değerlendirmesi amacıyla 30 günlük süre verecektir. 30 günlük süre malikin bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren başlayacaktır. Hak sahibi, malik tarafından bildirilecek önerilen bedel ile bağlı olup, bu önerilen bedelin yeniden değerlendirilmesini talep hakkı yoktur.

* Hak sahibi tarafından önerilen bedelin yazılı olarak kabul edilmesi durumunda; Hak sahibi tarafından önerilen bedelin kabulüne ilişkin olarak malike yapılacak bildirimin malike tebliği takip eden 30 gün içinde taraflar satış işlemini tamamlayacaklar ve hak sahibi önerilen bedeli malike ödeyecektir.

* Söz edilen 30 günlük sürenin sonuna kadar hak sahibi tarafından yazılı olarak cevap verilmemesi, hak sahibin satın almayı istemediği anlamına gelecektir.

* Malikin yukarıdaki ihbar koşullarına uymaksızın ya da önerilen bedelden daha düşük bir bedelle taşınmazını üçüncü bir kişiye satması durumunda hak sahibi ön alım hakkını kullanabilecek ve taşınmazı üçüncü kişiye satılan bedel ile ve koşullarla söz edilen üçüncü kişiden satın alabilecektir.

Parsel üzerinde bulunan '' Ön Alım Hakkı. ( Lehdar: İstanbul 1 Gayrimenkul Yönetimi A.Ş.) 12.12.2017 tarih ve 78902 yevmiye ile ) şerhi İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile İstanbul 1 Gayrimenkul Yönetimi A.Ş arasında düzenlenen '' Ön Alım Sözleşmesi '' esas alınarak konulmuştur. Sözleşmede geçen hak sahibinin ön alım hakkı başlıkları şöyledir;

* Malik ( İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ) taşınmazları 3.kişiye satabilir.

* Ancak malik taşınmazları satmayı düşünmesi halinde öncelikle belirlediği satış fiyatını ( önerilen bedel ) hak sahibine ( İstanbul 1 Gayrimenkul Yönetimi A.Ş. ) iadeli taahhütlü mektupla teklif ederek, satın almayı değerlendirmesi amacıyla 30 günlük süre verecektir. 30 günlük süre malikin bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren başlayacaktır. Hak sahibi, malik tarafından bildirilecek önerilen bedel ile bağlı olup, bu önerilen bedelin yeniden değerlendirilmesini talep hakkı yoktur.

* Söz edilen 30 günlük sürenin sonuna kadar hak sahibi tarafından yazılı olarak cevap verilmemesi, hak sahibin satın almayı istemediği anlamına gelecektir.

Sözleşmelerin içeriğinden anlaşıldığı üzere ön alım sözleşlerinin taşınmazın devrine ilişkin engel teşkil etmediği düşünülmektedir.

21 ada 110 parsel üzerinde 19.06.2009 tarih 16262 yevmiye ile sürekli nitelikte üst hakkı mevcuttur. Üst hakkı MarmaraPark Gayirmenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş. lehine olup 72 yıl sürelidir.

Beşiktaş 4.Noterliği'nin 13.01.2011 tarih, 1091 sayılı '' Düzenleme Şeklinde Ön Alım Sözleşmesi '' esas alınarak konulmuştur. Sözleşmede geçen hak sahibinin ön alım hakkı başlıkları şöyledir;

* Malik ( İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ) taşınmazları 3.kişiye satabilir.

* Söz edilen 30 günlük sürenin sonuna kadar hak sahibi tarafından yazılı olarak cevap verilmemesi, hak sahibin satın almayı istemediği anlamına gelecektir.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre parsel üzerindeki yapıya ilişkin yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış durumdadır. Ancak yukarıdaki bölümlerde de belirtildiği üzere söz konusu yapı değerleme konusu değildir. Değerlemeye konu 21 ada 110 parselin çıplak mülkiyet niteliği arsadır. Çıplak mülkiyetin maliki İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dir. Değerleme çalışması İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine ilişkin yapılmaktadır.

Söz konusu İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye ait parsel üzerinde üst hakkına konu olan ve maliki Marmarapark Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş.olan Marmarapark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Söz konusu AVM yapısına ilişkin mevzuat kapsamındaki yasal izinler alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Ancak ilgili bina parselin üst hakkı sahibine ait olup çıplak mülkiyetin konusu kapsamında değildir. Parselin çıplak mülkiyeti değerlemeye konu olduğundan ve çıplak mülkiyet sahibi arsa üzerinden ( üst hakkı sözleşmesi kapsamında) gelir elde ettiğinden; Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ' in Madde 22 ' nin "ğ" bendine göre "Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Yapılan incelemeler ve araştırmalar sonucunda ulaşılan kiralık emsaller dikkate alınarak değerlemeye konu 21 ada 110 parsel için kira bedeli takdir edilmiştir.

	Toplam Brüt	Ortalama Aylık	Toplam Aylık	Toplam Yıllık Kira
	Alanı	Kira Birim Değeri	Kira Değeri	Değeri
TOPLAM (TL)	62.343,69	178,00	11.097.000	133.166.000

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar, İŞ GYO A.Ş. portföyünde arsa olarak bulunsa da, parseller üzerinde üst hakkı sözleşmesine konu MARMARA PARK AVM yapısı bulunmaktadır.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ' in Madde 22 ' nin "ğ" bendine göre "Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler." denilmektedir. Çıplak mülkiyeti İş GYO A.Ş.'ne ait olan 21 ada 110 parsel bu kapsamda değerlendirilmiştir. 21 ada 102 ve 103 parseller arsa niteliklidir.

- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

Değerlemeye konu taşınmazın, imar yapılaşma, mülkiyet ve takyidat bilgileri açısından incelendiğinde taşınmazların kiralanmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

21 ada 103 nolu parselin niteliği arsa olup, hali hazırda üzerinde yapı bulunmamaktadır.

21 ada 102 parselin niteliği mevcut imar durumundan kaynaklı olarak "trafo yeri" olarak adlandırılmıştır. Ancak üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazın niteliğinin trafo yeri olması üzerinde trafo bulunduğu anlamına gelmemekte olup, imar durumundan kaynaklı olarak niteliği bu şekilde belirtilmiştir.

Taşınmazların tapudaki çıplak mülkiyet niteliği ile fiili kullanımlarının uyumlu olduğu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "arsa" başlığı altında bulunmalarında herhangi bir sakınca olmadığı düşünülmektedir.

Tebliğin 22-1-ğ maddesinde " Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.." denilmekte olup, değerleme konusu 21 ada 110 parsel üzerinde bu kapsamda üst hakkı kurulmuş durumdadır.

7 - SONUÇ

- Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 7.1

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu taşınmazların;

tarihli güncel pazar değeri için ; 28.06.2024

.-TL 2.319.778.000

(İki Milyar Üç Yüz On Dokuz Milyon Yedi Yüz Yetmiş Sekiz Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 2.551.755.800

kıymet takdir edilmiştir.

Ada No	Parsel No	Alanı (m²)	Birim M2 Değeri	Taşınmazın Değeri (KDV Hariç) (.-TL)	Taşınmazın Değeri (KDV Dahil) (.-TL)
21	110	62.343,69	37.000	2.306.700.000 TL	2.537.370.000 TL
21	102	436,11	17.500	7.632.000 TL	8.395.200 TL
21	103	311,19	17.500	5.446.000 TL	5.990.600 TL

Lisans No: Lisans No: Lisans No: 402402 405453 402003 Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Eren KURT

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

ISGY-2405035 ESENYURT (MARMARA PARK) 53

AI Terminal

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5925_rns_2024-06-28_73a9ba31-fbaf-4f97-824b-0d8e53d9f50b.pdf

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ ESENYURT İLÇESİ'NDEKİ 21 ADA 110 PARSEL VE 21 ADA 103 PARSEL NUMARALI ARSALAR İLE 21 ADA 102 PARSEL NUMARALI TRAFO YERİNİN

RAPOR BİLGİLERİ

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

5 - Değerleme Yöntemleri

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

EKLER

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

21 ADA 110 PARSEL

21 ADA 102 PARSEL

21 ADA 103 PARSEL

2.2 - Takyidat Bilgileri

21 Ada 110 Parsel Üzerinde;

21 Ada 102 Parsel Üzerinde;

21 Ada 103 Parsel Üzerinde;

- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda ( İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

3.3 - Ulaşım Özellikleri

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

4.1.2 - Esenyurt İlçesi

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

ISGY-2405035 ESENYURT (MARMARA PARK) 30

Gayrimenkul Sektörü:

AVM VE PERAKENDE PİYASASI

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Yakın Çevresinde Yer Alan AVM'ler:

PELİCAN MALL AVM

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

6.1 - Pazar Yaklaşımı

1 Time 34 Emlak

Güven Gayrimenkul 2

Otto Gayrimenkul 3

4 Işıklar Gayrimenkul

Güven Emlak 5

Tel 212 980 00 20

6 Alkent Emlak