Legal Proceedings Report • Jun 25, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 318 Haziran, 2024
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 24.06.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024-318 |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehitmuhtar Mahallesi, 408 ada 24 parselde yer alan; 6 adet "OFİS", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" nitelikli taşınmazların adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor Seksen Altı (86) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 1 | 86
| YÖNETİCİ ÖZETİ 4 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 5 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 5 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 5 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 6 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 6 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 7 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 8 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 9 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 9 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 11 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. |
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
|---|---|---|---|
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 21 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 25 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 31 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 32 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 34 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 35 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 35 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 35 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 35 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 35 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 |
||
| 6.8 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 36 |
||
| 7. | SONUÇ 37 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 37 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 37 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 38 |
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024- 318 / 24.06.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa ve kira değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Kocatepe Mahallesi, Lamartin Caddesi, Ofis Lamartine, NO:5, 5A, 1/1A Beyoğlu/İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehit Muhtar Mahallesi, 408 ada 24 parselde yer alan "Betonarme Karkas İşyeri" nitelikli ana taşınmazda konumlu, 6 "OFİS", 1 "1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 "1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" nitelikli toplam 8 adet bağımsız bölüm |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlardan 1 ve 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz banka şubesi, diğer bağımsız bölümler ise kiracıları tarafından ofis olarak kullanılmaktadır. |
| İmar Durumu | Konu parselin 21.12.2010 tasdik tarihli Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında "Turizm + Konaklama" alanında kaldığı, bitişik nizam, Z+10Kat yapılaşma şartlarına haiz olduğu fakat sağında ve solunda tescilli binaların yer aldığı için nihai uygulama kararının Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından alınacağı bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Konu taşınmazların ilgili belediyesinde yapılan incelemede herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. Taşınmazların tapu kayıtlarında da kısıtlılık oluşturacak bir durum yoktur. |
| Piyasa Değeri | 775.125.000,00-TL (Yediyüzyetmişbeşmilyonyüzyirmibeşbin Türk Lirası) |
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
930.150.000,00-TL |
| Açıklama | Taşınmaz yerinde görülmüş, incelenmiş olup olumsuzluk teşkil edecek bir durum bulunmamaktadır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ - SPK Lisans No: 406713 Doğukan TORUNLER – SPK Lisans No: 915831 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzman |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 | 86
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış olup rapor tanzimi 24.06.2024 tarihinde Özel 2024-318 rapor numarasıyla nihai olarak tamamlanmıştır.
İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehitmuhtar Mahallesi, 408 ada 24 parselde yer alan; 6 adet "OFİS", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" nitelikli toplam 8 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 03.06.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için 27.12.2022 tarih 1137 sayılı 373.000.000-TL tutarlı piyasa satış değer tespitine yönelik, 27.12.2022 tarih 1141 sayılı 940.000-TL/ay tutarlı piyasa kira değer tespitine yönelik, 20.06.2023 tarih Özel 2023 – 452 sayılı 490.000.000,00-TL tutarlı piyasa satış değer tespitine yönelik, 22.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1060 sayılı, 598.350.000,00-TL tutarlı satış değer tespitine yönelik, 15.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1166 sayılı, 1.520.000,00-TL tutarlı piyasa aylık kira değer tespitine yönelik şirketimiz tarafından hazırlanmış 5 adet değerleme raporu bulunmaktadır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mah. Sınır Sok. No:17/1 Yenimahalle - ANKARA adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mah. Sınır Sok. No:17/1 Yenimahalle - ANKARA |
| Şirket Unvanı | : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Şirket Adresi | : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul |
| Şirket Amacı | : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek. |
| Ödenmiş Sermayesi | : 958.750.000,-TL |
| Fiili Dolaşımdaki Pay Oranı | : % 37,3 |
| Telefon | : 0 850 724 23 50 |
| E-Posta | : [email protected] |
İş bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehitmuhtar Mahallesi, 408 ada 24 parselde yer alan; 6 adet "OFİS", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" nitelikli 8 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Konu taşınmazlar; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kocatepe Mahallesi Lamartine Caddesi, NO:5, 5A, 1/1A posta adresinde yer alan "BETONARME KARKAS İŞYERİ" nitelikli ana taşınmazda konumludur. Taşınmazlar, İstanbul Şehir Merkezinde konumludur. Taşınmazlara ulaşmak için; bölgenin ana ulaşım için bölgenin ana ulaşım arterlerinden olan Abdülhak Hamit Caddesi üzerinde Cumhuriyet Caddesine ilerlerken Lamartin Sokağa doğru sağa girilir. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bina bu Lamartin Caddesi üzerinde yaklaşık 150 sonra sağ kolda konumludur. Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları, taşınmaza bağlantısı olan metro hattı ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır. Yakın çevresinde; Demirören AVM, The Marmara Otel, D-100 Karayolu, Boğaziçi Köprüsü bulunmaktadır.
Koordinatlar
Enlem: 41.0385 - Boylam: 28.9851
| İL – İLÇE | : İSTANBUL/BEYOĞLU |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : ŞEHİTMUHTAR - / - LAMARTİN VE CUMHURİYET |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO-1 |
| ADA - PARSEL | : 408/24 |
| ARSA PAY - PAYDA | : TABLO-1 |
| YÜZÖLÇÜM | : 578,72 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : BETONARME KARKAS İŞYERİ |
| TAŞINMAZ NİTELİK | : TABLO-1 |
| BLOK/KAT/GİRİŞ/B.B. NO | : TABLO-1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO-1 |
| MALİK - HİSSE | : İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET – 1/1 (MÜŞTEREK) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Kat Mülkiyeti Tesisi - 03.04.2014 – 3379 - (MÜŞTEREK) |
| TABLO-1 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Taşınmaz No | Taşınmaz Niteliği | Kat | Tasınmaz ID Cilt No Sayfa No Arsa Pay Arsa Payda | ||||
| 1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN |
$Zemin + 1$ | 84749851 | -9 | 851 | 265 | 3296 | ||
| 2 | 1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA SUBESI |
$Zemin + 1$ | 8474952 | 9 | 852 | 733 | 3296 | |
| з | 3 | Ofis | 2 | 8474953 | -9 | 853 | 383 | 3296 |
| Δ | $\mathbf{H}$ | з | 8474954 | 9 | 854 | 383 | 3296 | |
| 5 | 5 | Δ | 8474955 | 9 | 855 | 383 | 3296 | |
| в | $\mathbf{u}$ | 5 | 8474956 | 9 | 856 | 383 | 3296 | |
| $\mathbf{u}$ | 6 | 8474957 | 9 | 857 | 383 | 3296 | ||
| $\mathbf{H}$ | 8474958 | 9 | 858 | 383 | 3296 |
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden değerleme tarihi itibariyle alınan Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
NOT: Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların tasarrufa olumsuz etkisi yoktur.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Konu taşınmazın tapu kayıtlarında ve imar hukuki durumunda son üç yıllık süreçte herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün ada/parsel bazında konumu Beyoğlu Belediyesinde yer alan imar paftası üzerinden tespit edilmiştir. Konu parselin 21.12.2010 tasdik tarihli Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında "Turizm + Konaklama" alanında kaldığı, bitişik nizam, Z+10 Kat yapılaşma şartlarına haiz olduğu fakat sağında ve solunda tescilli binaların yer aldığı için nihai uygulama kararının Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından alınacağı bilgisi edinilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir. Güncel tarihli imar planı yazısı rapor ekindedir.
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmaz Belediye sınırları içinde olup, Beyoğlu Belediyesi imar servisinde yapılan araştırmaya göre taşınmaza ait incelenen belgeler aşağıdaki gibidir;
27.05.2011 tarih 2011/02-41 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı
30.04.2013 tarih 2013/02-34 sayılı Tadilat Ruhsatı; anılan belge dosya içerisinde bulunamamış olup bilgiler iskan belgesi üzerinden okunmuştur.
30.12.2013 tarih 2013/160-16198 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir.
* İskan Belgesi; yol altı: 2, yol üstü: 8 olmak üzere toplam: 10 kat, 4624,45 m2 kapalı alanı alanda 8 adet bağımsız bölüm için tanzim edilmiştir.
* İlave olarak bina içerisindeki basit uyumsuzluklar için İş GYO A.Ş. tarafından 01.12.2018 tarihli yapı kayıt belgeleri alınmış olup belgeler trafolar, su deposu ve zemin kattaki bölümler içindir
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Söz konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri Öz Anadolu Yapı Denetim Hizmet Ltd. Şti. tarafından
yapılmış olup, konu şirket Esentepe Mahallesi, Tevfik Erdönmez Paşa Sokak, Gül Apartmanı No:2/20 Şişli İstanbul adresinde konumludur.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Rapora konu taşınmazlar '"OFİS" , "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN" ve "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" vasıflı olup parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümler haricinde herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaza ait 14.04.2017 tarih, S3489644888C5 sayılı, B sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır. Söz konusu sertifika rapor ekinde sunulmuştur.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz
iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u, Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır.
Osmanlı yapıları arasında ise asırlar boyunca Osmanlı sultanlarının meskeni ve yönetim merkezi olarak kullanılan Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii, Süleymaniye Camii, günümüze de ulaşmış ticaret geleneğinin yaşatıldığı Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır.
Beyoğlu İlçesi hakkında: Beyoğlu veya eskiden Pera, İstanbul'un Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda Şişli ve Kâğıthane, doğuda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8.76 km2 'dir ve 45 mahalleden oluşmaktadır. İsmini Pera da denen, Tünel–Taksim arasında uzanan İstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır. Beyoğlu ilçesi, 20 Nisan 1924 tarihinde yürürlüğe giren 491 sayılı kanunla kurulmuştur. Cumhuriyet döneminin ilk yıllarında Beyoğlu ilçesi; Merkez, Beşiktaş, Kemerburgaz, Şişli ve Taksim bucaklarından meydana geliyordu. 1930'da Beşiktaş ilçesinin kurulmasıyla önce Beşiktaş bu ilçeden ayrıldı. 1935 sayımında Merkez bucağının 3, Kemerburgaz bucağının 10, Şişli bucağının 2 köyü ve Taksim, Beyoğlu ilçesini oluşturuyordu. Kemerburgaz bucağı 1936'da kurulan Eyüp ilçesine, Şişli bucağı da 1954 kurulan Şişli ilçesine bağlandı. 1970'ten beri Beyoğlu ilçesi, mahallelerden oluşan bir idari yapıya sahiptir. Bugün Beyoğlu ilçesi 45 mahalleden oluşmaktadır.
| ISTANBUL Nüfus: 15.907.951 |
BEYOĞLU Nüfus: 218.589 |
|---|---|
| %0.42 | Beyoğlu nüfusu 2023 yılına göre 218.589. |
| İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 67.051 artmıştır. | Bu nüfus, 112.382 erkek ve 106.207 kadından oluşmaktadır. |
| İstanbul nüfusu 2022 yılına göre 15.907.951'dir. | Yüzde olarak ise: %51.41 erkek. %48.59 kadındır. |
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,54, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 ve on iki aylık ortalamalara göre %55,91 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %43,44 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %94,78 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %0,20 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %12,76 ile eğitim oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Şubat ayı itibarıyla, 12 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 125 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,23, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,37, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,31 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,96 olarak gerçekleşti. (TUİK)
A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,2 seviyesine gelmiştir.
Üretim yöntemine göre dört dönem toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2023 yılında bir önceki yıla göre %4,5 arttı. Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2023 yılında bir önceki yıla göre %75,0 artarak 26 trilyon 276 milyar 307 milyon TL oldu. Kişi başına GSYH 2023 yılında cari fiyatlarla 307 bin 952 TL, ABD doları cinsinden 13 bin 110 olarak hesaplandı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri %9,0, inşaat %7,8, hizmetler %6,4, diğer hizmet faaliyetleri %4,6, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,8, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,8 arttı. Tarım sektörü ise %0,2 azaldı. GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,9 artarak 8 trilyon 431 milyar 375 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 304 milyar 402 milyon olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %26,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %4,27 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %2,41 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %46,49 civarındadır.
ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %45 seviyesine gelmiştir.
A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Şubat 2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Subat | Ocak - Subat | |||||
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (5) | 2024 | 2023 | (5) | |
| Satis sekline göre toplam satis | 93902 | 80 031 | 17.3 | 174 210 | 177 739 | $-2.0$ |
| potekli satis | 8827 | 17 357 | $-49,1$ | 14 742 | 33 560 | $-58.1$ |
| Diğer satış | 85 075 | 62674 | 35.7 | 159 468 | 144 179 | 10,6 |
| Satis durumuna göre toplam satis | 93902 | 80 031 | 17.3 | 174 210 | 177739 | $-2.0$ |
| lik el satis | 28 594 | 23,476 | 21.8 | 53 857 | 51 008 | $-5,6$ |
| licinci el sabs | 65 308 | 56 555 | 15,5 | 120 353 | 126 731 | $-5.0$ |
Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu. Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu. (TUİK)
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Sakarya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %7,9, daire sayısı %16,0 ve yüzölçümü %8,8 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 60,3 milyon m² iken; bunun 33,7 milyon m²'si konut, 12,8 milyon m²'si konut dışı ve 13,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)
Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 42,9 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,3 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %7,0, daire sayısı %8,9 ve yüzölçümü %10,5 azaldı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 37,2 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 8,5 milyon m²'si konut dışı ve 7,7 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 26,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 92 111 | 18,3 | 626 685 | 4,4 | 127 679 222 | 4,5 | |
| 20 973 | 12,8 | 159 073 | 2,0 | 33 027 391 | 3,8 | ||
| π | 18 508 | 27,7 | 120 929 | 5,2 | 24 282 373 | 3,0 | |
| Ш | 21944 | 4,0 | 138 570 | $-9,8$ | 28 251 712 | $-8,9$ | |
| IV | 30 686 | 29,7 | 208 113 | 18.6 | 42 117 746 | 17,6 | |
| 2022 | 99 167 | 7,7 | 642 325 | 2,5 | 129 021 356 | 1,1 | |
| 22 488 | 7,2 | 155 510 | $-2,2$ | 30 456 510 | $-7,8$ | ||
| $\mathbf{H}$ | 22 990 | 24,2 | 149 528 | 23,6 | 29 493 388 | 21,5 | |
| Ш | 22 8 36 | 4,1 | 137 558 | $-0,7$ | 27 559 899 | $-2,4$ | |
| IV | 30 853 | 0,5 | 199 729 | $-4,0$ | 41 511 558 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 654 | $-12,6$ | 533 375 | $-17,0$ | 107 369 977 | $-16,8$ | |
| 20 215 | $-10,1$ | 126 281 | $-18,8$ | 25 268 904 | $-17,0$ | ||
| H | 18 031 | $-21,6$ | 107 824 | $-27.9$ | 21 213 720 | $-28,1$ | |
| Ш | 19715 | $-13.7$ | 117 224 | $-14.8$ | 23 717 479 | $-13,9$ | |
| IV | 28 693 | $-7,0$ | 182 046 | $-8,9$ | 37 169 874 | $-10,5$ |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 19 | 86
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Ana taşınmaz İstanbul ilinin merkezi lokasyonlarından olan Beyoğlu Meydan'da, 578,72 m2 yüz ölçümüne sahip, 408 ada 24 parsel sayılı arsa üzerinde inşa edişmiş Lamartine Ofis projesidir. Taşınmaz, ofis, dükkan ve banka şubesi içerikli, ticari nitelikli karma yapı olup ticari olarak hareketli bir bölgede konumludur. Taşınmaz 2 bodrum, zemin ve 7 normal katlıdır. Taşınmazın 2. Bodrum katında ortak alanlar, 1. Bodrum, zemin ve 1. Normal katında 1 adet"1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ", diğer katlarında ise 1'er adet ofis nitelikli taşınmaz konumludur. Bina kullanım alanları aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| KAT | İNŞAAT ALANI | HACİMLER |
|---|---|---|
| 2. BODRUM KAT | 443,34 | Sığınak, bay-bayan WC, teknik birim ve hol |
| 1.BODRUM KAT | 443,34 | 1 ve 2 no"lu bağımsız bölümlere ait depo, bay-bayan WC ve hol |
| ZEMİN KAT | 424,07 | 1 ve 2 no"lu bağımsız bölümlere ait banka ve dükkân hacimleri, hol, depo |
| 1. KAT | 432,55 | 1 ve 2 no"lu bağımsız bölümlere ait banka ve dükkân hacimleri, bay-bayan WC ve hol |
| 2. KAT | 471,48 | 3 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol |
| 3. KAT | 471,48 | 4 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol (natamam durumda) |
| 4. KAT | 471,48 | 5 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol |
| 5. KAT | 471,48 | 6 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol |
| 6. KAT | 471,48 | 7 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol |
| 7. KAT | 458,85 | 8 no"lu bağımsız bölüme ait ofis hacmi, bay-bayan WC ve hol |
| ÇATI KATI | 64,9 | Makine Dairesi |
| TOPLAM | 4.624,45 |
Bina girişi zemin kattan, kuzey doğu aksından sağlanmakta olup giriş kapısı otomatik sensörlü cam kapıdır. Girişte lobi hizmeti mevcuttur. Bina içi sahanlıklar granit, merdivenler mermer, korkuluklar demir doğrama, duvarlar boyalıdır. Binada 2 adet asansör bulunmaktadır. Dış cephesi mantolama üzerine giydirmedir. Taşınmazın ısıtma sistemi VRF'dir. Duvarlar, su bazlı saten boyalıdır. Taşınmaz bakımlı durumdadır. Ana taşınmaz toplam 8 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bağımsız bölümlere ait alan bilgisi aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| B.B. NO | KAT NO | NİTELİK | NET ALAN (m²) | BRÜT ALAN(m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ZEMİN+ 1.KAT | 1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN |
240,34 | 314,26 |
| 2 | ZEMİN+ 1.KAT | 1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ |
650,17 | 817,66 |
| 3 | 2.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| 4 | 3.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| 5 | 4.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| 6 | 5.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| 7 | 6.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| 8 | 7.KAT | OFİS | 339,06 | 469,44 |
| TOPLAM | 2.924,87 | 3.948,56 |
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar kat, kattaki konum ve alan olarak proje ile uyumludur. İç mahalde ufak mimari farklılıklar bulunmakta olup brüt alan değişmemiştir.
4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsel üzerinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum söz konusu değildir. Trafolar, su deposu ve zemin katta bulunan işyerlerinde bulunan bölümlendirmeler için yapı kayıt belgeleri alınmış olup olumsuz bir durum bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlardan 1 ve bağımsız bölüm numaralı taşınmaz banka şubesi olarak, diğer bağımsız bölümler ise kiracıları tarafından ofis olarak kullanılmaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 230 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 44.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı konu taşınmaza nazaran yüksektir. İlgilisi: 533 158 58 83
[E:2 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 217 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 41.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı konu taşınmaza nazaran yüksektir. İlgilisi: 537 483 01 61
[E:3 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 330 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 56.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konu taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 364 62 39
[E:4 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 150 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 30.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı konu taşınmaza nazaran yüksektir. İlgilisi: 533 151 67 04
[E:5 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 240 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 46.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı konu taşınmaza nazaran yüksektir. İlgilisi: 532 314 91 24
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Ofis) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 230.00m 2 | 217.00m 2 | $330.00m^2$ | 150.00m 2 | 240.00m 2 | |||||
| Satış fiyatı | £44.000.000,00 | 641.000.000.00 | 656.500.000,00 | £30.000.000,00 | £46.000.000,00 | |||||
| m 2 birim fiyatı | 6191.304,35 | 6188.940,09 | 6171.212.12 | 6200.000.00 | 6191.666,67 | |||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | ۰ | 3% | 3% | ||||
| Alan Serefiyesi | 5% | ۰ | 5% | 0% | 10% | 5% | ||||
| Indirgenmis birim fiyat | 6176.000,00 | 6173.824,88 | £166.075,76 | 6174.000.00 | 6176.333,33 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 173.247TL/m 2 |
[E:6 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 70 m2 bodrum kat, 70 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 26.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konum açısından ara sokakta konumlu olması sebebiyle dezavantajlı olup, indirgenmiş alan açısından küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı yüksektir. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 95 m2 ). İlgilisi: 535 882 70 50
[E:7 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 150 m2 bodrum kat, 150 m2 zemin kat, 100 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 64.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konum açısından ara sokakta konumlu olması sebebiyle dezavantajlı olup, küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı yüksektir. Emsalin bodrum kat alanı 1/3, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 250 m2 ). İlgilisi: 542 467 69 67
[E:8 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 160 m2 zemin kat, 80 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 66.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konu taşınmaza nazaran İstiklal Caddesi'ne yakın konumlu olması sebebiyle avantajlı durumda olup, indirgenmiş alan açısından küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı yüksektir. Emsalin asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 200 m2 ) İlgilisi: 533 979 07 35
[E:9 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 150 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 36.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, ulaşım hatlarına uzak konumlu olması sebebiyle konum açısından dezavantajlı olup, küçük alanlı olması sebebiyle konu taşınmaza nazaran birim fiyatı yüksektir. İlgilisi: 532 471 61 98
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmelerde taşınmazlarla benzer özellikli dükkânların satış birim fiyatlarının 240.000,00-TL/m2 ila 260.000,00-TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
| lcerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Beyan | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt alanı (m 2 ) | 95.00m 2 626.500.000.00 |
250,00m 2 664.000.000.00 |
200.00m 2 666.000.000.00 |
150.00m 2 636.000.000.00 |
1,00m 2 6250.000,00 |
|||||
| Satış fiyatı | ||||||||||
| m 2 birim fiyatı | 8278.947.37 | 6256.000.00 | 6330.000.00 | £240.000.00 | 6250.000.00 | |||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 0% | |||||
| Konum Serefiyesi | 10% | 10% | 10% | 15% | 0% | |||||
| Alan Şerefiyesi | 10% | ۰ | 5% | 5% | 5% | 0% | ||||
| Indirgenmis birim fiyat | £270.578,95 | 6261.120,00 | 6270.600,00 | 6256.800,00 | 6250.000,00 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 261.820TL/m 2 |
[E:10 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 650 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 220.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı konu taşınmaza nazaran düşük olmakla birlikte, ara sokakta konumlu olması sebebiyle konum açısından dezavantajlıdır. İlgilisi: 532 563 83 45
[E:11 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 450 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 200.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, konu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 571 35 66
[E:12 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 465 m2 alanlı natamam ofis pazarlıklı olarak 165.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, natamam olması sebebiyle yapı kalite şerefiyesi açısından dezavantajlıdır. İlgilisi: 544 308 07 72
[E:13 Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 430 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 190.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, konu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 660 93 97
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmelerde taşınmazlarla benzer özellikli dükkânların kira birim fiyatlarının 400,00-TL/m2 ila 430,00- TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Ofis) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| lçerik | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | Emsal 13 | Beyan | |||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 650,00m 2 | 450.00m 2 | 465,00m 2 | 430,00m 2 | 1,00m 2 | |||||
| Satis fiyati | 6220.000.00 | 6200.000,00 | L165.000.00 | 6190.000,00 | 6425.00 | |||||
| m 2 birim fiyatı | \$338,46 | 6444,44 | 6354,84 | 6441.86 | 6425.00 | |||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 0% | |||||
| Yapı Kalite Şerefiyesi | 0% | 0% | 20% | 0% | ۰ | 0% | ||||
| Konum Serefiyesi | 20% | ÷ | 0% | ٠ | 0% | ÷ | 0% | ÷ | 0% | $\overline{\phantom{a}}$ |
| Alan Serefiyesi | 10% | ۰ | 0% | × | 0% | 0% | ۰ | 0% | $\ddot{}$ | |
| Indirgenmis birim fiyat | £429.85 | Ł431.11 | 6415,16 | £428.60 | 6425.00 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | $426$ TL/m 2 |
[E:14 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 240 m2 bodrum kat, 270 m2 zemin kat, 240 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 290.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, konum açısından ara sokakta konumlu olması sebebiyle değerleme konusu taşınmaza nazaran konum açısından dezavantajlıdır. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 460 m2 ). İlgilisi: 533 332 76 12
[E:15 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 90 m2 bodrum kat, 110 m2 zemin kat, 60 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 170.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsalin indirgenmiş alanının konu taşınmaza nazaran küçük olması sebebiyle birim fiyatı yüksektir. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 170 m2 ). İlgilisi: 532 563 91 50
[E:16 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 140 m2 zemin kat, 120 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 160.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, indirgenmiş alan açısından küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatı yüksektir. Emsalin asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 200 m2 ) İlgilisi: 532 580 90 07
[E:17 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 230 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 175.000,00-TL bedelle kiralıktır. Emsal, ara sokakta konumlu olması sebebiyle konum açısından dezavantajlı olup, küçük alanlı olması sebebiyle konu taşınmaza nazaran birim fiyatı yüksektir. İlgilisi: 539 519 25 40
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmelerde taşınmazlarla benzer özellikli dükkânların kira birim fiyatlarının 650,00-TL/m2 ila 700,00- TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Dükkan) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 14 | Emsal 15 | Emsal 16 | Emsal 17 | Beyan | |||
| Brüt alanı (m 2 ) | 460.00m 2 | 170,00m 2 | 200,00m 2 | 230,00m 2 | 1.00 2 | |||
| Satış fiyatı | 6290.000,00 | 6140.000.00 | 6160.000,00 | £175,000,00 | &675,00 | |||
| m 2 birim fiyatı | 6630,43 | 6823.53 | &800.00 | 6760.87 | £675,00 | |||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 0% | |||
| Yapı Kalite Şerefiyesi | 0% | ۰ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum Şerefiyesi | 15% | 0% | O% | 5% | 0% | ۰ | ||
| Alan Serefiyesi | 0% | ۰ | 5% | 10% | ۰ | 10% | 0% | ۰ |
| Indirgenmis birim fiyat | £706.09 | 6757.65 | 6696.00 | £700.00 | £675.00 | |||
| Ortalama Birim fiyat | 707TL/m 2 |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede kendisi ile benzer konumda, benzer yapı özelliklerine ve benzer ticari hareketliliğe sahip çok sayıda satılık ve kiralık dükkan ve ofis emsali bulunmaktadır. Bu sebeple bölgede bulunan satılık ve kiralık dükkan ve ofis emsalleri dikkate alınarak taşınmazların değerine ulaşılmıştır. Bu emsallerden yola çıkılarak mevcut yapı özelliği, yapının kullanım amacı, bölgedeki ticari potansiyeli vb. durumlar dikkate alınarak taşınmazlara değeri takdir edilmiştir.
Rapora konu taşınmazlar tapu kaydına göre "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" ve "OFİS" vasıflıdır. Taşınmazların bulunduğu bölgede, kendisine benzer özellikli çok sayıda karma proje mevcut olup emsaller yakın bölgeden elde edilmiştir. Değerler kat, konum, kullanım alanı, yapı yaş ve kalitesi durumuna göre değişmektedir. Değer düzeltmeleri bu etkenler dikkate alınarak yapılmış ve birim değer kanaatinde önemli rol oynamışlardır
Taşınmazın bulunduğu bölgede tarihi dokusu nedeni ile tescilli veya koruma altında pek çok alan içermektedir. Şehrin en bilinen noktalarından biri konumunda olup yoğun yaya trafiği yanı sıra, araç ve biri nostaljik olmak üzere tramvay hatlarının geçiş noktasıdır. Bölge yapı stoğu ağırlıklı tarihi eser nitelikli tecilli yapılar olmak üzere benzer tarzda yüksek katlı nispeten çok sayıda yeni betonarme yapı tarzında yapılar mevcuttur.
Gayrimenkul zincir markaların şubeleri, kafeler, restoranlar, tarihi yapılar, butik oteller, kuyumcular çarşısı, banka şube binaları gibi ticari aktivitenin çok yoğun olduğu bir alan içerisinde merkezi konumda köşe noktadadır. Birbirine yakın gözükse de m² birim fiyatları, kullanım alanı, konum, cephe, işlevine göre ciddi farklılık göstermektedir.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların konumu, katı, yapı yaşı, mimari özellikleri, ulaşım imkanı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazlara değer takdir edilmiştir. Dükkan için belirtilen birim değer, toplam kapalı alan üzerinden hesaplanmıştır. Benzer emsaller dikkate alındığı için toplam alan üzerinden değer takdir edilmiş olup bölgede yapılan araştırmalarda bodrum kat dükkan alanlarının 1/3, 1.kat ve asma kat alanlarının ise yaklaşık ½ oranında zemin kat değerine indirgendiği görülmüştür. 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın çok büyük alanlı olması sebebiyle birim fiyatının bölge ortalamasının %10 altında olacağı, ofislerde ise 5. Kat itibari ile değerin %5 artacağı kanaati oluşmuştur.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılar genellikle eski olup, bankaların merkez binaları, büyük kamu binaları olarak bir bütün halinde kullanılmaktadır. Bölgenin ticari bakımdan tercih edilmesi taşınmaz değerini olumlu yönde etkilemiştir.
| Taşınmaz Değer Tablosu | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toplam \$775.125.111,11 | ||||||
| Düzeltilmiş Değer \$775.125.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara toplamda (KDV hariç) ~775.125.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Taşınmaz bazında değer detayı raporun ekler kısmında sunulmuştur.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazlar kat irtifakı tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat irtifaklı, b.b. niteliği kazanmış ve yapı kullanım izin belgesi alınmıştır. Bu sebeple yapı değeri tespit edilmemiştir.
Taşınmazlar kat irtifakı tesis edilmiş yapıda konumlu olup, Maliyet Yaklaşımı ile değer takdiri yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Söz konusu gayrimenkuller için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir, ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır. Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde normal katlarda ofis nitelikli olarak taşınmazlar için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 30-35 yıl, zemin kat dükkân nitelikli olarak düşünülen taşınmazlarda ise bu süre ortalama yaklaşık 25-30 yıl olarak ön görülmüştür. Buna göre normal kat ofisler için 0,030 (%3,00) zemin kat dükkân için 0,033 (%3,3) olarak yaklaşık kapitalizasyon oranları belirlenmiştir. Bu kapitalizasyon oranları sadece bu bölgede bu tarz taşınmazlar için geçerlidir, genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, Pazar yaklaşımı analizi için gerekli kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında 'Gelir Yaklaşımı' çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.
Taşınmazların tamamı için ayrı ayrı değer analizi yapılmış olup yapılan hesaplamalar sonucunda gelir yaklaşımı ile taşınmazların toplam değerine ulaşılmıştır. Gelir yaklaşımı ile tespit edilen değer; artan gayrimenkul değerleri ile kira bedellerinin eş değer oranda artmaması sebebiyle Pazar yaklaşımı ile tespit edilen değere göre daha düşüktür.
Müşteri talebi doğrultusunda bağımsız bölüm bazında gelir değer analizi yapılmamış olup, bağımsız bölümlerin toplam alanları üzerinden değer takdirinde bulunulmuştur
| Gelir Yöntemine Göre Taşınmaz Değeri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı | Yapı Alanı | Birim Kira | Taşınmaz Aylık Kira Taşınmaz Yıllık Kira Kapitalizasyon | Taşınmaz Değeri | ||||
| (m2) | Değeri (TL/m2) | Dežeri (TL/Av) | Değeri (TL/Yıl) | Oranı (%) | ||||
| Lamartine 3.948.56 | £499.42 | ≴1.972.000,00 | £23.664.000.00 | 3.20% | ₺739.500.000.00 | |||
| Düzeltilmis Değer | ₺739.500.000,00 |
Sonuç olarak gelir yöntemine göre söz konusu taşınmazların piyasa değeri için 739.500.000,00-TL değer tespit edilmiştir.
Taşınmaz bazında kira değer detayı raporun ekler kısmında sunulmuştur.
Söz konusu değerleme çalışması sonucunda taşınmazın aylık kira değeri, satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında taşınmazlar için toplam 1.972.000,00 TL/Ay kira değeri takdir edilmiştir. Toplam kiralanabilir alan 3.948,56 m2 olup ortalama kira birim değeri 499,42 TL olarak belirlenmiştir.
Taşınmaz bazında kira değer detayı raporun ekler kısmında sunulmuştur.
Söz konusu taşınmaz hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Parsel üzerinde yer alan taşınmazlar, kat irtifakı kurulmuş bir bina içerisinde yer almakta olup boş arazi ve proje değeri tespit edilmemiştir. Rapor içerisinde belirtilen taşınmazların değeri belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu parsel üzerinde yer alan taşınmazların tamamı değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliği, kat irtifakının kurulu olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Taşınmazlar; gelir getirici bir mülk sınıfında değildir. Ancak bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur. Gelir yaklaşımından taşınmazların kat irtifaklı olmaları sebebiyle ayrı ayrı kira değerleri belirlenmiş ve belli kapitalizasyon oranları yardımıyla toplam değere ulaşılmıştır. Taşınmazların kat irtifakına konu olması, her birinin ayrı ayrı kullanılabiliyor olması göz önüne alınarak en uygun değerleme yönteminin Pazar Yaklaşımı analizi olacağına kanaat getirilmiştir. Bu sebeple nihai değer takdiri Pazar yaklaşımı kabul edilmiştir.
Merkezi konumda yer alması.
Çevresinde gürültü kirliliğinin yüksek olması
Yakın çevresinde kendisiyle benzer özellikli proje bulunmaması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Raporun 3.3 maddesinde taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar detaylı olarak açıklanmıştır. Taşınmazlar üzerinde tasarrufunu kısıtlayıcı bir takyidat bulunmamaktadır.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazların devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, parsel üzerinde rapor içerisinde bilgileri detaylı şekilde verilen iskân belgesi alınmış yapı bulunmaktadır.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazın tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve yasal zorunluluklarının yerine getirilmiş olması sebebiyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, İş GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehit Mahallesi, 408 ada 24 parselde yer alan; "BETONARME KARKAS İŞYERİ" nitelikli ana taşınmazda konumlu 6 adet "OFİS", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN", 1 adet "1.BODRUM KATTA DEPOSU OLAN BANKA ŞUBESİ" nitelikli taşınmazların piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır. Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer takdir edilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen aylık toplam piyasa değeri şu şekildedir;
| Değerleme Uzman Yardımcısı |
Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Taşınmaz Bazında Satış Değer Detayı,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.