Audit Report / Information • Jun 27, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 316 Haziran, 2024
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 26.06.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024- 316 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1342 ada 8 parselde, " İKİ BODRUM ZEMİN ASMA ONBİR NORMAL KATLI İKİ MAĞAZA ONBİR BÜROLU KARGİR İŞHANI" nitelikli ana taşınmazda farklı katlarda konumlu, 1 "Mağaza", 1 "Dubleks Mağaza", 11 "Büro" nitelikli 13 bağımsız bölümün arsa payı piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Seksen Dört (84) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 10 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 10 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 11 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 12 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 23 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
|---|---|---|---|
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara | ||
| İlişki Bilgiler 23 | |||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 24 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 26 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 31 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 35 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 38 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 39 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 39 |
||
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 39 | ||
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 39 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 39 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 39 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 39 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 39 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 39 |
||
| 6.9 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 40 |
||
| 7. | SONUÇ 41 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 41 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 41 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 42 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 42 |
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 316 / 26.06.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel arsa payı piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Gayrettepe Mh, Yener Deresi Sk., No:3 – 3A Beşiktaş/İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1342 ada 8 parselde, " İKİ BODRUM ZEMİN ASMA ONBİR NORMAL KATLI İKİ MAĞAZA ONBİR BÜROLU KARGİR İŞHANI" nitelikli ana taşınmazda farklı katlarda konumlu, 1 "Mağaza", 1 "Dubleks Mağaza", 11 "Büro" nitelikli 13 bağımsız bölüm. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile boş durumda olup, taşınmazlar üzerinde riskli yapı beyanı bulunmaktadır. |
| İmar Durumu | Değerleme konusu parsel 09.08.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beşiktaş Dikilitaş-Balmumcu Uygulama İmar Planı ve plan notu tadilleri kapsamında, hmax:33,50 m (11 kat) irtifada, e:2.50, ayrık nizam yapılaşma koşullarında, T4 Lejantlı "Ticaret+Hizmet Alanı"nda kalmaktadır. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde riskli yapı beyanı bulunmakta olup, taşınmazlarla alakalı yıkım ruhsatı alım sürecinin sürdüğü bilgisi edinilmiştir. Bu sebeple yalnızca arsa değeri takdir edilecektir. |
| Piyasa Değeri | 345.136.000,00 TL (Üçyüzkırkbeşmilyonyüzotuzaltıbin Türk Lirası) |
| Piyasa Değeri KDV Dahil (%10) |
379.649.600,00-TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Doğukan TORUNLER – SPK Lisans No: 915831 Burak Barış - SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 26.06.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-316 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1342 ada 8 parselde, " İKİ BODRUM ZEMİN ASMA ONBİR NORMAL KATLI İKİ MAĞAZA ONBİR BÜROLU KARGİR İŞHANI" nitelikli ana taşınmazda farklı katlarda konumlu, 1 "Mağaza", 1 "Dubleks Mağaza", 11 "Büro" nitelikli 13 bağımsız bölümün arsa payı piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 03.06.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak Barıştarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Şirket Adresi : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Ödenmiş Sermayesi | : | 958.750.000,00-TL |
|---|---|---|
| Fiili Dolaşımdaki Pay Oranı | : | %37,3 |
| Telefon | : | 0 850 724 23 50 |
| E-Posta | : | [email protected] |
İş bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1342 ada 8 parselde, " İKİ BODRUM ZEMİN ASMA ONBİR NORMAL KATLI İKİ MAĞAZA ONBİR BÜROLU KARGİR İŞHANI" nitelikli ana taşınmazda farklı katlarda konumlu, 1 "Mağaza", 1 "Dubleks Mağaza", 11 "Büro" nitelikli 13 bağımsız bölümün arsa payı piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında olup asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Rapora konu taşınmazlar, Gayrettepe Mh, Yener Deresi Sk., No:3 – 3A Beşiktaş/İSTANBUL Posta adresinde konumludur.
Konu taşınmaza ulaşım için D100 Karayolu üzerinde Ankara istikametine doğru ilerlerken Zincirlikuyu mevkiinde Barbaros Bulvarı'na doğru otoyoldan ayrılarak 200 m sonra Yıldızposta Caddesi'ne doğru girilip cadde girişinden Yener Sokağa dönülür. Değerleme konusu taşınmaz bu sokak üzerinde konumludur. Toplu taşıma hatları, çevreyolu bağlantıları ve kent merkezinde bulunması tercih edilirliği ve buna bağlı olarak emlak değerlerini artırmaktadır. Bölge genel anlamı ile ticaret ve konut amaçlı gelişim göstermiştir. Taşınmazın yakın çevresinde D100 Otoyolu, Zorlu Park AVM, D-100 Karayolu gibi merkezler yer almaktadır.
| İL – İLÇE | : İSTANBUL / BEŞİKTAŞ |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : DİKİLİTAŞ |
| ADA – PARSEL | : 1342 - 8 |
| YÜZÖLÇÜM | : 1.355,57 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : İKİ BODRUM ZEMİN ASMA ONBİRNORMAL KATLI İKİ MAĞAZA ONBİRBÜROLU KARGİR İŞHANI |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : TABLO - 1 |
| TAŞINMAZ NO-KAT | : TABLO - 1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO - 1 |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO - 1 |
| ARSA PAY- PAYDA | : TABLO - 1 |
| MALİK – HİSSE ORANI | : İŞ GAYRİMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ – 1/1 |
| EDİNME SEBEBİ | : Satış |
| TARİH – YEVMİYE | : 01.09.2022 – 16483 |
| Tablo - 1 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No Taşınmaz Niteliği Taşınmaz No | Kat | Taşınmaz ID Cilt No Sayfa No Arsa Pay Arsa Payda | ||||||||||
| Mağaza | 1-BODRUM | 24204962 | 102 | 10067 | $\overline{2}$ | 40 | ||||||
| 2 | Dubleks Mağaza | 2 | ZEMÍN ASMA | 24204963 | 102 | 10068 | 5 | 40 | ||||
| 3 | Büro | 3 | 24204964 | 102 | 10069 | 3 | 40 | |||||
| Δ | $\blacksquare$ | 4 | 2 | 24204965 | 102 | 10070 | 3 | 40 | ||||
| 5 | $\mathbf{r}$ | 5 | 3 | 24204966 | 102 | 10071 | 3 | 40 | ||||
| 6 | $\mathbf{u}$ | 6 | 4 | 24204967 | 102 | 10072 | 3 | 40 | ||||
| $\mathbf{H}$ | 5 | 24204968 | 102 | 10073 | 3 | 40 | ||||||
| 8 | $\mathbf{u}$ | 8 | 6 | 24204969 | 102 | 10074 | 3 | 40 | ||||
| 9 | $\mathbf{u}$ | 9 | 24204970 | 102 | 10075 | 3 | 40 | |||||
| 10 | $\mathbf{u}$ | 10 | 8 | 24204971 | 102 | 10076 | 3 | 40 | ||||
| 11 | $\blacksquare$ | 11 | 9 | 24204972 | 102 | 10077 | 3 | 40 | ||||
| 12 | $\mathbf{u}$ | 12 | 10 | 24204973 | 102 | 10078 | 3 | 40 | ||||
| 13 | $\blacksquare$ | 13 | 11 | 24204974 | 102 | 10079 | 3 | 40 |
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgesine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır;
*Konu taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların tamamı müşterektir.
**Taşınmazların konumlu olduğu binanın kat irtifakı değerleme tarihi itibari ile kurulu olsa da taşınmazlar üzerinde riskli yapı beyanı bulunması sebebiyle ilgili tebliğ maddesi uyarınca taşınmaz portföye arsa olarak alınacaktır.
***Kira şerhi trafo merkezi ve geçiş yeri için konulmuş olup tasarrufu olumsuz etkilememektedir.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların tamamı 01.09.2022 tarihinde, 16483 yevmiye numarası ile, "Satış" işleminden, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş mülkiyetine geçmiştir.
Taşınmazların konumlu olduğu parselin imar ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Değerleme konusu parsel 09.08.2007 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beşiktaş-Dikilitaş-Balmumcu Uygulama İmar Planı ve plan notu tadilleri kapsamında, Hmax:33,50 m (11 kat) irtifada, E:2.50, ayrık nizam yapılaşma koşullarında, T4 Lejantlı "Ticaret+Hizmet Alanı"nda kalmaktadır.
Plan notu gereği h(max)=39 m. (11 kat) olarak da uygulama yapılabilecektir.
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmazların tamamı üzerinde "Riskli Yapı" beyanı bulunmakta olup, taşınmazlarla alakalı yıkım ruhsatı sürecinde olunduğu bilgisi edinilmiştir.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazların tamamı İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yıkım sürecinde olması ve portföye arsa olarak alınacak olması sebebiyle belediye incelemesi yapılmamıştır.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konu taşınmazların konumlandığı binanın yıkım sürecinde olması sebebiyle yapı denetim kuruluşu incelenmemiş olsa da, konu taşınmazların konumlu olduğu binanın bahsi geçen kanundan önce inşa edildiği tahmin edilmektedir.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Rapora konu taşınmazlar "Mağaza", "Dubleks Mağaza" ve "Büro" vasıflı olup taşınmazların arsa payı değerlemesi yapılmıştır, herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu blok için düzenlenmiş herhangi bir Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km²
'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u, Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte
yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır. Osmanlı yapıları arasında ise asırlar boyunca Osmanlı sultanlarının meskeni ve yönetim merkezi olarak kullanılan Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii, Süleymaniye Camii, günümüze de ulaşmış ticaret geleneğinin yaşatıldığı
Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır. İstanbul'un kültürel miras alanlarının uluslararası önemi, UNESCO Dünya Miras Listesi'nde "İstanbul'un Tarihi Alanları" başlığı içerisinde kendilerine yer verilerek tanınmıştır. İstanbul aynı zamanda modern bir şehirdir. Türkiye'nin kırsal bölgelerinden İstanbul'a yönelen iç göç ile şehrin nüfusu son yıllarda ciddi şekilde artmıştır. Bugün İstanbul, Türkiye'nin toplam nüfusunun yüzde 20'sine ev sahipliği yapmakta, GSYH'nin yüzde 22'sini ve vergi gelirlerinin yüzde 40'ını üretmektedir. Türkiye'nin yaratıcı ve kültürel endüstrilerinin merkezlerinin neredeyse tamamı, İstanbul'da bulunmaktadır.
Türkiye'de gerçekleştirilen müze ziyaretlerinin yaklaşık olarak yarısı (yüzde 49), kültürel performansların ise yüzde 30'u İstanbul'da hayata geçirilmektedir. İstanbul'un çağdaş kültürü de gittikçe daha çok ilgi çekmektedir. 2010 yılında Avrupa Kültür Başkenti olan İstanbul'un güçlü yönleri "artan refahı, Türkiye'nin kültürel ve turistik lideri ve öncüsü olarak konumu, sanat ve kültüre karşı artan ilgi ve hepsinden önemlisi genç ve dinamik nüfusudur".
Beşiktaş: İstanbul ilinin bir ilçesidir. Adını İstanbul'un en eski semtlerinden biri olan Beşiktaş semtinden alır. 8,4 km uzunluğunda sahili olduğu İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında yer alan ilçe batıda Şişli ve Kâğıthane, güneybatıda Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ilçeleriyle komşudur. Yüzölçümü 18 km², nüfusu ise 2019 ADNKS verilerine göre 182.649'dur.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %3,37, bir önceki yılın Aralık ayına göre %22,72, bir önceki yılın aynı ayına göre %75,45 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,51 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %50,85 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %104,80 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %1,01 ile haberleşme oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %9,60 ile giyim ve ayakkabı oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Mayıs ayı itibarıyla, 23 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 114 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %3,77, bir önceki yılın Aralık ayına göre %23,05, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,99 ve on iki aylık ortalamalara göre %66,53 olarak gerçekleşti. (TUİK)
A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,5 seviyesine gelmiştir.
Üretim yöntemine göre dört dönem toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2023 yılında bir önceki yıla göre %4,5 arttı. Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2023 yılında bir önceki yıla göre %75,0 artarak 26 trilyon 276 milyar 307 milyon TL oldu. Kişi başına GSYH 2023 yılında cari fiyatlarla 307 bin 952 TL, ABD doları cinsinden 13 bin 110 olarak hesaplandı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri %9,0, inşaat %7,8, hizmetler %6,4, diğer hizmet faaliyetleri %4,6, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,8, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,8 arttı. Tarım sektörü ise %0,2 azaldı. GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,9 artarak 8 trilyon 431 milyar 375 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 304 milyar 402 milyon olarak gerçekleşti. (TUİK)
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapora tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %28 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %31 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte günümüz itibari ile %50 seviyesine gelmiştir.
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu. (TUİK)
| Mayıs. | Ocak - Mayıs | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (5) |
2024 | 2023 | Değişim (5) |
|
| Satis sekline göre toplam satis | 110 588 | 113,276 | $-2.4$ | 465 761 | 482 143 | $-3.4$ |
| Ipotekli satis | 9909 | 27.475 | $-63.9$ | 44 502 | 108 067 | $-58.7$ |
| Dider sahs | 100 679 | 85 800 | 17.3 | 421 159 | 374 076 | 126 |
| Sabs durumuna gore toplam satis | 110 588 | 113 276 | $-2A$ | 465761 | 482 143 | $-3.4$ |
| IIK #1 5395 | 35 558 | 34.413 | 3.3. | 147.899 | 145 272 | 18 |
| lionci el sabs | 75 030 | 78 863 | $-4.9$ | 317 862 | 336 871 | $-5.6$ |
Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu. Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 421 bin 159 oldu. (TUİK)
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik değisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 903 | $-7,7$ | 699 082 | $-3,8$ | 146 064 754 | $-3,6$ | |
| 26 135 | $-22,1$ | 130 872 | $-25,0$ | 27 565 638 | $-19.6$ | ||
| П | 29 090 | $-4,7$ | 144 946 | $-8,1$ | 30 843 617 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 3 18 | $-6,9$ | 145 889 | $-2,6$ | 32 191 728 | $-3,4$ | |
| IV | 44 360 | 0,8 | 277 375 | 13,4 | 55 463 771 | 6,5 | |
| 2023 | 139 600 | 9,1 | 855 265 | 22,3 | 167 870 341 | 14,9 | |
| Ï | 23 896 | $-8.6$ | 131 805 | 0,7 | 27 027 250 | $-2,0$ | |
| Ш | 31 118 | 7,0 | 192 717 | 33,0 | 39 206 992 | 27,1 | |
| Ш | 35 502 | 25.4 | 198 236 | 35,9 | 39 437 406 | 22.5 | |
| IV | 49 084 | 10.6 | 332 507 | 19,9 | 62 198 692 | 12.1 | |
| 2024 | 28 662 | 19,9 | 178 598 | 35,5 | 36 065 244 | 33.4 |
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %2,12 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,80 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,71 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,21 arttı, işçilik endeksi %109,73 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,77 arttı, işçilik endeksi %0,99 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,12 arttı, işçilik endeksi %109,13 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %76,18 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,52 arttı, işçilik endeksi %1,01 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %63,94 arttı, işçilik endeksi %111,96 arttı. (TUİK)
2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 1,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 52,0 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 9,8 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Konut Fiyat Endeksi |
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi |
Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi |
Birim Fiyat $(TL/m^2)$ ** |
|
|---|---|---|---|---|
| TURKIYE | 1230,5 (% 2,0) |
1354,7 (%53,2) |
1214,8 (%2,5) |
31884,7 ₺ |
| ISTANBUL | 1015,1 (% 640, 4) |
1163,3 (%40,7) |
1001,0 $(*39,6)$ |
46012,5 ₺ |
| ANDEARA | 1287,1 (%63,9) |
1501,3 (% 50,7) |
1274,4 (% 65,4) |
25038,4 ₺ |
| 1267,5 (% 9, 49, 5) |
1454,7 (% 2,2,0) |
1253,2 (% 2,50,3) |
36726,8 ₺ |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerleme konusu 1342 ada 8 parsel numaralı ana taşınmaz İstanbul ilinin merkezi lokasyonlarından olan Balmumcu'da konumlu olup, 1.355,57 m2 alanlıdır. Taşınmaz geometrik olarak yaklaşık dikdörtgen, topografik olarak ise düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzeyden yaklaşık 60 m Yener Sokak'a cepheli olup, parsel derinliği 25 m'dir. Diğer yönlerden komşu parsele cephelidir.
Konu taşınmazın portföye arsa olarak alınacak olması sebebiyle bağımsız bölüm özellikleri incelenmemiştir.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Taşınmazın portföye arsa olarak alınacak olması sebebiyle ruhsat durumu incelenmemiştir.
Parsel üzerindeki bina değerleme tarihi itibari ile tahliye edilmiş durumda, yıkım sürecindedir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Arsa] Etiler Mahallesi'nde konumlu, Konut +Ticaret imarlı, KAKS:2,00 Hmaks:15,50m., 2.900 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 812.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin ana caddeye cepheli olması sebebiyle birim fiyatının konu taşınmaza nazaran yüksek olduğu düşünülmektedir. Yapılaşma koşullarına göre emsal dezavantajlıdır.
İlgilisi : 0 532 301 55 78
[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, Ticaret imarlı, KAKS:2,00 Hmaks:15,50m., 3.300 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 750.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Yapılaşma koşullarına ve konumuna göre emsal dezavantajlıdır. İlgilisi : 0 532 213 64 57
[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, ticari + konut imarlı, 977 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 180.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal KAKS: 0,50, HMax: 6,50 yapılaşma koşullarına haizdir. Yapılaşma koşullarına ve konumuna göre emsal dezavantajlıdır. İlgilisi : 0 532 213 64 57
[E:4 Satılık Arsa] Şişli ilçesi sınırları içerisinde konumlu, Ticaret imarlı, 5.110 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 995.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal Hmax: 24,50 yapılaşma koşullarına haiz olması sebebiyle imar durum şerefiyesi açısından dezavantajlı durumdadır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle birim fiyatının düşük olduğu belirlenmiştir. Ayrıca konum açısından emsal dezavantajlıdır. İlgilisi: 0 532 238 08 27
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmede konu parselle benzer yapılaşma koşullarına haiz arsa emsalinin bölgede son derece kısıtlı olduğu bilgisi edinilmiştir. Taşınmaz birim fiyatlarının ise 240.000,00-TL/m2 ila 260.000,00-TL/m2 arasında fiyatlanabileceği bilgisi edinilmiştir.
***Taşınmaza çok yakın konumlu, İspark olarak kullanılan, 2.882 m2 alanlı, taşınmazla aynı imar ve yapılaşma koşullarına haiz arsanın 665.000.000,00-TL ihale usulü ile büyükşehir belediyesi tarafından satıldığı öğrenilmiştir.
[E:5 Satılık Ofis] Quasar Projesi içerisinde konumlu, 150 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 32.000.000,00- TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 544 48 61
[E:6 Satılık Ofis] Quasar Projesi içerisinde konumlu, 220 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 45.000.000,00- TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 544 48 61
[E:7 Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmaza yakın site içerisinde konumlu, 175 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 40.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 532 573 61 26
[E:8 Satılık Ofis] Quasar Projesi içerisinde konumlu, 127 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 25.650.000,00- TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 743 13 92
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın konumlandığı bölgede uzun süredir faaliyet gösteren nitelikli emlak ofisi ile yapılan görüşmede taşınmazın konumlu olduğu bölgenin ve arsa alanının üst yapı sınıfında ofis ve dükkan imal için çok müsait olduğu, aynı zamanda bölgenin üst gelir grubuna hitap ediyor oluşu sebebiyle ortalamanın üzerinde rakamlarla fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. Alınan bilgiye göre taşınmazın konumlu olduğu bölgede ofis birim fiyatları 190.000,00-TL/m2 ila 210.000,00-TL/m2 arasında değişecektir.
İlgilisi: Bölge Emlakçıları
[E:9 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 200 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 46.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 537 348 86 69
[E:10 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 300 m2 zemin, 80 m2 asma kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 80.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan 340 m2 ) İlgilisi: 0 532 261 72 05
[E:11 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 260 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 60.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 533 590 50 07
[E:12 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, 240 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 56.500.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 544 372 18 28
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumu, alanı, bulunduğu lokasyon ve yakın çevresi dikkate alındığında proje geliştirilmesi için bölgede emsal olabilecek satılık arsa, ofis ve dükkan emsalleri incelenmiştir. Bölgede emsal olarak satılan arsa vasıflı taşınmazlar, değerlemeye konu taşınmazla birebir aynı imar ve yapılaşma koşullarına haiz olmasa da bölgede yapılan araştırmalar ve görüşmeler neticesinde şerefiye kritlerleri ile indirgenmiştir. Taşınmazın konumlu olduğu bölge ağırlıklı olarak konut tipi yapılaşsa da parselin imar durumu ve konumu dikkate alınarak dükkan ve ofis vasıflı ticari üniteler yapılaşmasının uygun olacağı kanaati oluşmuştur. Taşınmazın konumlu olduğu bölgede arsa birim fiyatların 240.000,00-TL/m2 ila 260.000,00-TL/m2 arasında, ofis birim fiyatları 190.000,00-TL/m2 ila 210.000,00-TL/m2arasında, dükkan birim fiyatları ise 200.000,00-TL/m2 ila 250.000,00-TL/m2 arasında değişmektedir.
Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalarda dükkanlar özelinde asma kat birim fiyatlarının zemin kat birim fiyatının ½'si olarak fiyatlandığı tespit edilmiştir.
Mevcut durumu, alanı ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, yapı kalitesi gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak farklı vasıflı taşınmazlar için birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri ve emlakçılar ile yapılan görüşmede taşınmazlarda genelde pazarlık payının %3 oranında olduğu bilgisi alınmıştır.
1 numaralı emsalin cadde cepheli oluşu, reklam kabiliyeti, görünürlüğü ve kafeler bölgesinde konumlu oluşu sebebiyle birim fiyatının konum şerefiyesi açısından konu taşınmaza nazaran %15 oranında daha yüksektir. 2, 3 ve 4 numaralı emsalin konu taşınmaza nazaran konum açısında dezavantajlı olması sebebiyle %5-%15 oranında pozitif şerefiye uygulanmıştır.
Satışa konu tüm arsaların yapılaşma koşullarının değerleme konusu parsele nazaran düşük olması sebebiyle imar durum şerefiyesi açısından dezavantajlı olduğu, 4 numaralı emsalin ise konu taşınmaza nazaran büyük alanlı oluşu sebebiyle ise %5 oranında alansal açıdan dezavantajlı olduğu kanaati oluşmuştur.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Arsa) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |||||||
| Brüt alanı (m²) | 2.900,00m² | 3.300,00m² | 977,00m² | 5.110,00m² | |||||||
| Satış fiyatı | ₺812.500.000,00 | ₺750.000.000,00 | ₺180.000.000,00 | ₺995.000.000,00 | |||||||
| m² birim fiyatı | ₺280.172,41 | ₺227.272,73 | ₺184.237,46 | ₺194.716,24 | |||||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% | - | 3% | - | 3% | - | |||
| Konum Şerefiyesi | 15% | - | 5% | + | 5% | + | 15% | + | |||
| İmar Durum Şerefiyesi | 15% | + | 15% | + | 30% | + | 5% | + | |||
| Alan Şerefiyesi | 0% | - | 0% | - | 0% | - | 5% | + | |||
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺271.767,24 | ₺265.909,09 | ₺243.193,45 ₺237.553,82 |
||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 254.606TL/m² |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Ofis) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | ||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 150,00m 2 632.000.000.00 |
220,00m 2 | 175.00m 2 | 127.00m 2 | ||||
| Satış fiyatı | £45,000,000,00 | 640.000.000.00 | £25.650.000,00 | |||||
| m 2 birim fiyatı | 6213.333,33 | £204.545,45 | 6228.571.43 | £201.968,50 | ||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | ۰ | |||
| Indirgenmis birim fiyat | £206.933,33 | 6198.409.09 | £221.714,29 | £195.909,45 | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 205.211TL/m 2 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Dükkan) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 9 | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | |||||||
| Brüt alanı (m²) | 200,00m² | 340,00m² | 260,00m² | 240,00m² | |||||||
| Satış fiyatı | ₺46.000.000,00 | ₺80.000.000,00 | ₺60.000.000,00 | ₺56.500.000,00 | |||||||
| m² birim fiyatı | ₺230.000,00 | ₺235.294,12 | ₺230.769,23 | ₺235.416,67 | |||||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% | - | 3% | - | 3% | - | |||
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺223.100,00 | ₺228.235,29 | ₺223.846,15 | ₺228.354,17 | |||||||
| Ortalama Birim fiyat | 225.884TL/m² |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın alanı, imar durumu, konumu, topografik özellikleri ulaşım durumu vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki şerefiye düzeltmeleri ışığında arsa birim değeri 254.606,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
| Parsel Değer Detayı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Ada | Parsel | Taşınmaz Alanı (m²) |
Şerefiyelendirilmiş Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri (TL) | ||
| 1 | 1342 | 8 | 1355,57 | ₺254.606,00 | ₺345.136.255,42 | ||
| Düzeltilmiş Değer~ | ₺345.136.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda parsel alanı dikkate alınarak mevcut piyasa değeri (K.D.V hariç) ~345.136.000,00- TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazların konumlu olduğu binanın yıkım sürecinde oluşu sebebiyle arsa payı üzerinden taşınmaz değer tespitinde bulunmuş, bölgede yapılan emsal araştırmaları sonucunda arsa birim değerine ulaşılmıştır. Arsa değer detayı raporun 5.1 maddesinin ilgili başlığı altında verilmiştir.
Taşınmazların konumlu olduğu binanın yıkım sürecinde oluşu ve parselin arsa olarak portföye alınacak olması sebebiyle yapı değeri tespitinde bulunulmamıştır. Proje geliştirme bölümünde kullanılan maliyet değeri aşağıdaki açıklamalar ve kabuller neticesinde tespit edilmiştir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ''ne göre IV-B yapı sınıfı birim maliyeti 17.400 TL/m2 , V-A yapı sınıfı birim maliyeti 21.300 TL/m2dir. İlgili tebliğde yer alan birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' tebliği maliyet bedelinin belirlenmesi aşamasında asgari ölçüt olarak dikkate alınmıştır.
Yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb. gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Söz konusu arsa üzerinde geliştirilmesi planlanan projenin bölgedeki benzer yapılar dikkate alındığında rekabet edebilmesi açısından kaliteli bir şekilde üst seviye işçilikle beraber standart üzeri maliyetlerle üretilecek olması gerektiği tespit edilmiştir. Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen benzer konut projelerinde birim maliyetlerin yaklaşık olarak 850-1000 \$/m2 den başlayarak birçok farklı etkene göre artacağı gözlemlenmiştir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı da içerecek ve güncel piyasa verilerini de destekleyecek şekilde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||
|---|---|---|
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||
| Yapı Sınıfı | IV-B | V-A |
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺17.400 | ₺21.300 |
| Değerleme Tarihine Göre (28.06.2024) Güncelleme | ||
|---|---|---|
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 75,45% | |
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi |
67,31% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 71,38% | |
| Şubat-Haziran için Kalan Ay Oranı (4/12) | 0,333 | |
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 23,79% | |
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺21.540 | ₺26.368 |
| Proje Özelinde Güncelleme |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 25,00% | ||||
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m2 ) |
₺26.925 | ₺32.960 | |||
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺29.943 |
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺30.000 |
|---|---|
| ------------------------------------------------ | --------- |
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 30.000,00 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen birim değer içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı maliyetleri vb. de dikkate alınmıştır. Bu birim değer piyasa gerçekleriyle de uyum göstermektedir.
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti |
Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||
|---|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 | |
| Şantiye Kurulumu | 1,5 | 2,0 | |
| Hafriyat | 0,5 | 1,0 | |
| İş Makineleri |
1,5 | 2,0 | |
| Beton Demir | 20,0 | 25,0 | |
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 1,0 | 1,5 | |
| Duvar | 3,5 | 4,0 | |
| Çatı | 6,0 | 7,0 | |
| Kaba İşler Toplam |
35,5 | 44,5 | |
| Ortalama: | 40 |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti |
Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||
|---|---|---|---|
| Dış Cephe | 5,0 | 7,0 | |
| Isıtma ve Soğutma | 3,0 | 4,0 | |
| Şap | 1,0 | 1,5 | |
| Seramik | 3,0 | 3,5 | |
| Mermer | 2,5 | 3,0 | |
| Elektrik | 1,0 | 1,5 | |
| Sıva ve Boya | 3,5 | 4,5 | |
| Alçıpan | 2,0 | 3,0 | |
| Pencere | 4,5 | 6,0 | |
| Parke | 3,0 | 4,0 | |
| Kapılar | 4,5 | 5,5 | |
| Ahşap İşleri ve Dolap |
4,0 | 4,5 | |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 | |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 | |
| Balkon ve Korkuluk | 1,0 | 1,5 | |
| Peyzaj | 3,0 | 5,0 | |
| İnce İşler Toplam |
42,5 | 57,5 | |
| Ortalama: | 50 |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||
|---|---|---|---|
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 8,0 | 9,0 | |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) |
1,0 | 2,0 | |
| 9,0 | 11,0 | ||
| Ortalama: | 10 | ||
| Genel Toplam: | 100 |
Maliyet yaklaşımı ile değer tespitinde bulunulmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerleme konusu 1342 ada 8 parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş yapı bulunmaktadır. Ancak hali hazırda edinilen bilgilere göre taşınmazların yıkım sürecinde olduğu öğrenilmiştir. Mevcut yapılaşma hakkına göre proje geliştirme çalışması yapılarak projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Malik tarafından tarafımıza gönderilen imar durum belgesine göre parsel 2,5 emsale sahiptir. Proje geliştirme çalışması yapılırken emsal harici alan oranı %30 olarak kabul edilmiştir. Projenin 2 yılda tamamlanacağı ön görülmüştür. 24 aylık süreçte 2 dönemde projenin nakit giriş çıkışları hesaplanmıştır.
Satış birim değerleri bölgede yapılan emsal incelemeleri neticesinde belirlenmiştir. Emsal başlığı altında belirtildiği üzere günümüz itibari ile ortalama ofis birim satış fiyatı yaklaşık 205.000 TL/m2 , ticari ünite birim satış fiyatı ise 225.000 TL/m2 bandındadır.
Söz konusu projede yer alacak taşınmazların gelecek dönem birim fiyatları belirlenirken, TCMB Konut Fiyat Endeksi gayrimenkul değer artış oranları ve gayrimenkul piyasasının mevcut koşulları ile gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurulmuştur. Özellikle konut projelerinde başlama ve bitiş süreleri dikkate alınarak inşaat başlamadan proje üzerinden yapılan satışlar, lansmana özel satışlar ve sonrasındaki süreç içerisinde yapılan rutin satışlardaki her aşamada satış fiyatlarının farklı oranlarda artırıldığı görülmektedir. Bu projelerde de benzer durum geçerli olup, satış yetkililerinden alınan bilgide bu gibi artışların piyasayla uyumlu şekilde yapıldığı tarafımıza iletilmiştir.
Günümüzde orta ve büyük ölçekli projelerde proje başlangıcı ile birlikte farklı dönemler yapılan artışların toplamda bir yıl içerisinde ortalama %50 ila %70 seviyelerinde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Bu gözlemin temelinde gayrimenkul piyasasındaki durum ve enflasyon büyük önem taşımaktadır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Mart 2024 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %52 oranında artmıştır.
Yapılan piyasa araştırmalarına göre sıfır projelerde 1 yıllık ortalama fiyat artışının, mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle beklenildiği gibi artmayacağı düşünülerek, KFE'nin de kademeli olarak düşeceği ön görülmektedir. Gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları fiyat artışlarını engellese de konu proje gibi lüks projelerde bu etki kısıtlıdır. Proje üreticileri tarafından sağlanan finansman modelleri, ödeme yöntemleri vb. durumlar bu durumda etkilidir. Ayrıca söz konusu projelerin üst gelir grubuna hitap etmesi, özellikle de rapora konu projenin İstanbul'da yer alması ve şehrin rağbet gören bölgelerinden birinde yer alması bu konuda etkilidir. Her ne kadar konut fiyat endeksinde son dönemlerde sert düşüş görülse de rapora konu projenin yukarıda bahsedilen durumlardan ötürü fiyat artışlarından yararlanacağı öngörülmektedir. Yine de güvenli alanda kalınarak, artış oranları piyasa beklentisinin altında tutularak ortalama satış birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40 olarak belirlenmiştir.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan 'Bina İnşaatı Maliyet Endeksi' verilerine göre 2024 yılı Nisan ayında gerçekleşen artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık %71,80 aylık ise %2,12'dir. Yıllık bazda bakıldığında inşaat maliyet endeksinin durağanlaşma yönünde olduğu, radikal azalış veya artış sergilemediği görülmektedir.
Birim inşaat maliyeti artış oranı belirlenirken TÜİK verileri yanısıra projenin tamamlanma süresi, konumu ve yapı kalitesi ile orta vade program dahilinde enflasyonun düşürülmesi ve döviz etkisinin azaltılması yönündeki çalışmalar da dikkate alınmış, piyasada yaşanan maliyet artışlarından asgari düzeyde etkileneceği öngörülerek bu proje özelinde gelecek dönemler için birim inşaat maliyet artış oranının ilk yıl için ortalama %40 bandında olacağı kabul edilmiştir Güncel tarih için 30.000 TL/m2 yapı birim maliyeti belirlenmiştir. İnşaat maliyetleri haricinde her yıl toplam hasılatın %1'i oranında satış ve genel gider oranı inşaat maliyetlerine eklenmiştir.
Parsel TAKS oranının 0,40 olması ve parsel alanının 1.355,57 m2 oluşu sebebiyle zemin katta konumlu ticari ünite alanının 440,56 m2 olacağı öngörülmüştür.
Projede yer alan ofis nitelikli taşınmazlar için ilk yıl satış oranı %30, ikinci yıl satış oranı %70, ticari üniteler için ise ilk yıl satış oranı %20, ikinci yıl %80 olarak öngörülmüştür.
İki yıllık projeksiyon süresi sonunda projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır. Toplam hasılat üzerinden %55'lik kısmın arsa sahibine düşen değer olacağı öngörülmüş ve bu durumun sonunda geliştirilmiş arsa değerine ulaşılmıştır.
| 1342 Ada 8 Parsel | Periyot | 1 | 2 | |
|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı (m²) | 1.355,57 | Tarih | 1. YIL | 2. YIL |
| Emsal Yapılaşma Şartı | 2,50 | Satış Projeksiyonu Ofis | 30% | |
| Emsale Esas Alan (m²) | 3.388,93 | Satılan m² | 1.189,51 | |
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 30% | Fiyat Artışı | 0% | |
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 4.405,60 | m² Fiyatı | ₺205.000,00 | ₺287.000,00 |
| Satılabilir Konut Alanı (m²) | 0,00 | Hasılat | ₺243.850.098,38 | ₺796.576.988,03 |
| Satılabilir Ofis Alanı (m²) | 3.965,04 | |||
| Satılabilir Ticari Alanı (m²) | 440,56 | Satış Projeksiyonu Ticaret | 20% | |
| Toplam İnşaat Alanı (m²) | 6.608,40 | Satılan m² | 88,11 | |
| Satış ve Genel Gider Oranı / Toplam Hasılat | 1,00% | Fiyat Artışı | 0% | |
| m² Fiyatı | ₺225.000,00 | ₺315.000,00 | ||
| Proje Süresince Toplam Hasılat | ₺1.171.273.480,65 | |||
| Proje Süresince Toplam Maliyet | ₺256.242.290,36 | Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺198.252.112,50 | ₺513.086.195,39 |
| Proje Net Bugünkü Değer | 551.229.190,90 | İnşaat Tamamlanma Oranı | 40% | |
| İnş. Mal. Artışı | 0% | |||
| Arsa NBD Birim Değeri | m² maliyet | ₺30.000,00 | ₺42.000,00 | |
| Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺711.338.307,89 | (A) İnşaat Maliyet Toplamı | ₺79.300.845,00 | ₺166.531.774,50 |
| Hasılat Paylaşımı Oranı | 55,00% | (B) Satış ve Gen. Gid. | ₺2.440.750,98 | ₺7.968.919,88 |
| Geliştirilmiş Arsa Net Bugünkü Değeri | 391.236.069,34 | Toplam Maliyet (A+B) | ₺81.741.595,98 | ₺174.500.694,38 |
| Çıplak Arsa Net Bugünkü Değeri (%90) | 352.112.462,41 | |||
| Arsa Birim Değeri (TL/m²) | ₺259.752,33 | Maliyetin Net Bugünkü Değeri | ₺61.459.846,60 | ₺98.649.270,38 |
| Yüklenici NBD Karlılığı | İndirgeme Oranı | 0,33 | ||
| Müteahhit Toplam Kazancı (1-%40) | ₺320.102.238,55 | |||
| Maliyetin Net Bugünkü Değeri | ₺160.109.116,99 | Net Bugünkü Değer | ₺136.792.265,90 | ₺414.436.925,01 |
| Müteahhit Karı (NBD) | 159.993.121,56 |
Müteahhit Karlılık Oranı 99,93%
| 1342 Ada 8 Parsel | Periyot | 1 | 2 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı (m²) | 1.355,57 | Tarih | 1. YIL | 2. YIL | Toplam |
| Emsal Yapılaşma Şartı | 2,50 | Satış Projeksiyonu Ofis | 30% | 70% | 100,00% |
| Emsale Esas Alan (m²) | 3.388,93 | Satılan m² | 1.189,51 | 2.775,53 | |
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 30% | Fiyat Artışı | 0% | 40% | |
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 4.405,60 | m² Fiyatı | ₺205.000,00 | ₺287.000,00 | |
| Satılabilir Konut Alanı (m²) | 0,00 | Hasılat | ₺243.850.098,38 | ₺796.576.988,03 | ₺1.040.427.086,40 |
| Satılabilir Ofis Alanı (m²) | 3.965,04 | ||||
| Satılabilir Ticari Alanı (m²) | 440,56 | Satış Projeksiyonu Ticaret | 20% | 80% | 100,00% |
| Toplam İnşaat Alanı (m²) | 6.608,40 | Satılan m² | 88,11 | 352,45 | |
| Satış ve Genel Gider Oranı / Toplam Hasılat | 1,00% | Fiyat Artışı | 0% | 40% | |
| m² Fiyatı | ₺225.000,00 | ₺315.000,00 | |||
| Hasılat | ₺19.825.211,25 | ₺111.021.183,00 | ₺130.846.394,25 | ||
| Proje Süresince Toplam Hasılat | ₺1.171.273.480,65 | ||||
| Proje Süresince Toplam Maliyet | ₺256.242.290,36 | Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺198.252.112,50 | ₺513.086.195,39 | ₺711.338.307,89 |
| Proje Net Bugünkü Değer | 551.229.190,90 | İnşaat Tamamlanma Oranı | 40% | 60% | 100,00% |
| İnş. Mal. Artışı | 0% | 40% | |||
| Arsa NBD Birim Değeri | m² maliyet | ₺30.000,00 | ₺42.000,00 | ||
| Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺711.338.307,89 | (A) İnşaat Maliyet Toplamı | ₺79.300.845,00 | ₺166.531.774,50 | ₺245.832.619,50 |
| Hasılat Paylaşımı Oranı | 55,00% | (B) Satış ve Gen. Gid. | ₺2.440.750,98 | ₺7.968.919,88 | ₺10.409.670,86 |
| Geliştirilmiş Arsa Net Bugünkü Değeri | 391.236.069,34 | Toplam Maliyet (A+B) | ₺81.741.595,98 | ₺174.500.694,38 | ₺256.242.290,36 |
| Çıplak Arsa Net Bugünkü Değeri (%90) | 352.112.462,41 | ||||
| Arsa Birim Değeri (TL/m²) | ₺259.752,33 | Maliyetin Net Bugünkü Değeri | ₺61.459.846,60 | ₺98.649.270,38 | ₺160.109.116,99 |
| Yüklenici NBD Karlılığı | İndirgeme Oranı | 0,33 | 0,33 | ||
| Müteahhit Toplam Kazancı (1-%40) | ₺320.102.238,55 | ||||
| Maliyetin Net Bugünkü Değeri | ₺160.109.116,99 | Net Bugünkü Değer | ₺136.792.265,90 | ₺414.436.925,01 | ₺551.229.190,90 |
| Müteahhit Karı (NBD) | 159.993.121,56 |
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %28.55, 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %31.20, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise % 43.40 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerleme aşamasında projeksiyon 2 yıllık yapıldığından risksiz getiri oranı olarak 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan % 31.20 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur. Bu durumlar neticesinde söz konusu proje için risk primi %1- 2 aralığında öngörülmüş ve indirgeme oranı %33 olarak belirlenmiştir.
Söz konusu parsel üzerine yapılması planlanan projenin arsa değerine kattığı şerefiye de dikkate alınarak arsa değeri 352.112.462,41 TL olarak tespit edilmiştir.
Konu taşınmazlar için kira değer tespitinde bulunulmamıştır.
Taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45-%50 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı oranlarının ise %50-%55 oranlarında gerçekleşebileceği ön görülmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Parsel üzerine yapılması muhtemel projenin nakit akışı yöntemi ile tespit edilen çıplak arsa değeri 352.112.462,41 TL olarak tespit edilmiştir. Proje toplam hasılatın net bugünkü değeri 711.338.307,89 TL olarak belirlenmiştir. Proje toplam inşaat maliyetinin net bugünkü değeri ise 160.109.116,99 TL olarak tespit edilmiştir. Proje net bugünkü değer ise 551.229.190,90 TL olarak hesaplanmıştır. Proje bilgileri raporun 5.3 maddesinde detaylı anlatılmıştır.
Söz konusu taşınmazların konumlu olduğu parselin mevcut imar durumuna göre ofis ve dükkan olarak yeniden yapılaşması en iyi ve verimli kullanım türü olacaktır.
Söz konusu taşınmazların konumlu olduğu parselin tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliği, kat irtifakının kurulu olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etken değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer tespiti; pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemleri kullanılarak yapılmıştır. İki yöntem ile ulaşılan değerler birbirleri ile uyumlu ve tutarlıdır. Bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler ve öğrenilen imar durumu neticesinde taşınmazın arsası için proje geliştirme analizi yapılarak potansiyel piyasa değeri de tespit edilmiştir. Taşınmazların riskli yapı beyanı olması, yıkım sürecinin başlaması ve tahliye sürecinde oluşu gibi faktörler dikkate alındığında yalnızca arsaları için değer takdirinde bulunulmuştur. En uygun değerleme yönteminin pazar yaklaşımı analizi kullanılarak elde edilen değer olacağına kanaat getirilmiştir.
Merkezi konumda yer alması,
Çevresinde gürültü kirliliğinin yüksek olması,
Ticari hareketliliğin yüksek olması,
Değerleme konusu taşınmazların 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapı olduğu tespit edilmiş olup tahliye sürecinin başladığı ve yıkım ruhsatı alındıktan sonra yıkımına başlanacağı bilgisi edinilmiştir.
6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir" gereği taşınmazın arsa olarak GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebi üzerine İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1342 ada 8 parselde yer alan; "İki Bodrum Zemin Asma Onbir Normal Katlı İki Mağaza Onbir Bürolu Kargir İşhanı" nitelikli ana taşınmazda konumlu 13 bağımsız bölümün arsa payı değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır. Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu ile kullanım fonksiyonu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer takdirinde bulunulurken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçesiyle taşınmaz değeri nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 345.136.000,00 TL ve Yazıyla Üçyüzkırkbeşmilyonyüzotuzaltıbin Türk lirası'dır.
KDV %10 Dahil: 379.649.600,00-TL
| Değerleme Uzman Yardımcısı |
Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Tapular,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.