Audit Report / Information • Jun 27, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 319 Haziran, 2024
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| Rapor Tarihi | 26.06.2024 | ||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-319 | ||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | ||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan; "3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda, farklı katlarda konumlu, farklı nitelikli 39 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz Altmış Beş (165) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanu nu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 1 | 165
| YÖNETİCİ ÖZETİ 4 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 5 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 5 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 5 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 6 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 6 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 6 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 7 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 8 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 9 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 9 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 11 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 12 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22 | ||
|---|---|---|---|
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 24 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 25 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 27 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 30 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 31 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 32 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 33 |
||
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 33 | ||
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 33 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 33 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.9 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 34 |
||
| 7. | SONUÇ 35 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 35 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 35 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 36 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 36 |
| Talep Sahibi | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 319 / 26.06.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
İçmeler Mahallesi, Piri Reis Caddesi, İş Bankası Tuzla Meydan Çarşı, No: 44A, 44B Tuzla/İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan "3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda konumlu A ve B blokta yer alan 39 adet bağımsız bölüm |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazların kısmen boş durumda, kısmen de kiracılar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. |
| İmar Durumu | Konu parselin 24.11.2017 tasdik tarihli E-5 İle Demiryolu Arası Uygulama İmar Planında "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kaldığı, ayrık nizam, yençok: 12 kat, kaks: 1,75 yapılaşma şartlarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlılık oluşturacak bir durum yoktur. |
| Piyasa Değeri | 169.621.000,00 (Yüzaltmışdokuzmilyonaltıyüzyirmibirbin Türk Lirası) |
| KDV Dahil (%20) Piyasa Değeri(Tamamlanması Durumundaki) |
203.545.200,00-TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Doğukan TORUNLER – SPK Lisans No: 915831 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanu nu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 | 165
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 26.06.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-319 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, İş GYO A.Ş'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan; "3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda konumlu farklı nitelikli A ve B blokta yer alan 39 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
İş Gayrimenkul Yatırım Ortalığı A.Ş ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 03.06.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından 20.06.2023 tarih, Özel 2023 – 454 sayılı, 111.715.000,00-TL tutarlı piyasa satış değer tespitine yönelik, 15.12.2023, Özel 2023 – 1168 sayılı, 615.000,00-TL tutarlı, piyasa aylık kira değer tespitine yönelik, 22.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1162 sayılı, 131.825.000,00-TL tutarlı piyasa satış değer tespitine yönelik 3 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Şirket Adresi : İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbu
Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Ödenmiş Sermayesi | : | 958.750.000,00-TL |
|---|---|---|
| Fiili Dolaşımdaki Pay Oranı | : | %37,3 |
| Telefon | : | 0 850 724 23 50 |
| E-Posta | : | [email protected] |
İş bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan; 3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda konumlu farklı nitelikli A ve B blokta yer alan 39 taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında olup asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Konu taşınmazlar; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, İçmeler Mahallesi Piri Reis Caddesi üzerinde konumludur. Konu taşınmazların konumlu olduğu siteye ulaşım için D100 Karayolu üzerinde Ankara istikametine doğru ilerlerken Darıca Mevkiinde D100 Yanyola girilir. Değerleme konusu taşınmaz yanyol üzerinde sağ kolda konumludur. Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır. Yakın çevresinde; Tuzla Devlet Hastanesi, Tuzla Stadyumu ve Tuzla Belediye Başkanlığı bulunmaktadır.
Koordinatlar: Enlem: 40.8410 - Boylam: 29.3101
| İL – İLÇE | : İSTANBUL / TUZLA |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Merkez - / - / |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO-1 |
| ADA - PARSEL | : 7301 / 2 |
| ARSA PAY - PAYDA | : TABLO-1 |
| YÜZÖLÇÜM | : 21.305,29 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : 3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri Ve Arsası |
| TAŞINMAZ NİTELİK | : TABLO-1 |
| BLOK/KAT/GİRİŞ/B.B. NO | : TABLO-1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO-1 |
| MALİK - HİSSE | : İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKET (1/1) (MÜŞTEREK) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Kat Mülkiyeti Tesisi (16.12.2016 - 23146) (MÜŞTEREK) |
| Tapu Taplosu | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Blok | B.B No | KAT | B.B NİTELİK | ARSA PAY/PAYDA | CILT NO | SAYFA NO | TAŞINMAZ ID | ||||
| 1 | Α | 1 | 1. BODRUM | Dükkan | 49527/2130529 | 285 | 28208 | 94895962 | ||||
| 2 | А | 2 | 1. BODRUM | Dükkan | 2138/2130529 | 285 | 28209 | 94895963 | ||||
| 3 | A | 3 | 1. BODRUM | Dükkan | 2138/2130529 | 285 | 28210 | 94895964 | ||||
| 4 | А | Δ | 1. BODRUM | Dükkan | 6385/2130529 | 285 | 28211 | 94895965 | ||||
| 5 | А | 5 | 1. BODRUM | Dükkan | 6385/2130529 | 285 | 28212 | 94895966 | ||||
| 6 | А | 6 | 1. BODRUM | Dükkan | 6385/2130529 | 285 | 28213 | 94895967 | ||||
| 7 | А | 7 | 1. BODRUM | Dükkan | 6802/2130529 | 285 | 28214 | 94895968 | ||||
| 8 | А | 8 | 1. BODRUM | Dükkan | 3591/2130529 | 285 | 28215 | 94895969 | ||||
| 9 | А | 9 | 1. BODRUM | Dükkan | 3122/2130529 | 285 | 28216 | 94895970 | ||||
| 10 | A | 10 | 1. BODRUM | Dükkan | 812/2130529 | 285 | 28217 | 94895971 | ||||
| 11 | A | 11 | 1. BODRUM | Dükkan | 401/2130529 | 285 | 28218 | 94895972 | ||||
| 12 | А | 12 | 1. BODRUM | Dükkan | 967/2130529 | 285 | 28219 | 94895973 | ||||
| 13 | A | 13 | 1. BODRUM | Dükkan | 967/2130529 | 285 | 28220 | 94895974 | ||||
| 14 | А | 14 | 1. BODRUM | Dükkan | 967/2130529 | 285 | 28221 | 94895975 | ||||
| 15 | A | 15 | 1. BODRUM | Dükkan | 10673/2130529 | 285 | 28222 | 94895976 | ||||
| 16 | А | 16 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 17892/2130529 | 285 | 28223 | 94895977 | ||||
| 17 | А | 17 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 15196/2130529 | 285 | 28224 | 94895978 | ||||
| 18 | A | 18 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 15196/2130529 | 285 | 28225 | 94895979 | ||||
| 19 | A | 19 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 16359/2130529 | 285 | 28226 | 94895980 | ||||
| 20 | А | 20 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 11291/2130529 | 285 | 28227 | 94895981 | ||||
| 21 | A | 21 | 1. BODRUM | Dükkan | 6413/2130529 | 285 | 28228 | 94895982 | ||||
| 22 | А | 22 | 1. BODRUM | Dükkan | 2005/2130529 | 285 | 28229 | 94895983 | ||||
| 23 | A | 23 | 1. BODRUM | Dükkan | 1515/2130529 | 285 | 28230 | 94895984 | ||||
| 24 | А | 24 | 1. BODRUM | Dükkan | 1515/2130529 | 285 | 28231 | 94895985 | ||||
| 25 | А | 25 | 1. BODRUM | Dükkan | 1158/2130529 | 285 | 28232 | 94895986 | ||||
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanu nu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 8 | 165
| No | Blok | B.B No | KAT | B.B NITELIK | ARSA PAY/PAYDA: | CILT NO | SAYFA NO | TASINMAZ ID |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26 | А | 26 | 1. BODRUM | Dükkan | 1158/2130529 | 285 | 28233 | 94895987 |
| 27 | А | 29 | ZEMÍN | Restoran - Kafeterya | 11400/2130529 | 285 | 28236 | 94895990 |
| 28 | A | 30 | ZEMÍN | Restoran - Kafeterya | 9935/2130529 | 285 | 28237 | 94895991 |
| 29 | А | 31 | ZEMIN | Restoran - Kafeterya | 4492/2130529 | 285 | 28238 | 94895992 |
| 30 | А | 32 | ZEMÍN | Restoran - Kafeterya | 5342/2130529 | 285 | 28239 | 94895993 |
| 31 | А | 33 | ZEMÍN | Restoran - Kafeterya | 7648/2130529 | 285 | 28240 | 94895994 |
| 32 | А | 34 | ZEMIN | Dükkan | 10940/2130529 | 285 | 28241 | 94895995 |
| 33 | A | 35 | 1 BODRUM | Dükkan | 34381/2130529 | 285 | 28242 | 94895996 |
| 34 | А | 40 | 2. BODRUM | Oto Yikama Alani | 7545/2130529 | 285 | 28247 | 94896001 |
| 35 | B | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 22760/2130529 | 285 | 28248 | 94896002 | |
| 36 | B | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 11898/2130529 | 285 | 28249 | 94896003 | |
| 37 | B | 3 | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 11898/2130529 | 285 | 28250 | 94896004 |
| 38 | в | Δ | 1. BODRUM | Restoran - Kafeterya | 15336/2130529 | 285 | 28251 | 94896005 |
| 39 | B | 5 | 1. BODRUM | Dükkan | 3141/44428 | 285 | 28252 | 94896006 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Konu taşınmazın tapu kayıtlarında ve imar hukuki durumunda son üç yıllık süreçte herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün ada/parsel bazında konumu Tuzla Belediyesinde yer alan imar paftası üzerinden tespit edilmiştir. Konu parselin 24.11.2017 tasdik tarihli E-5 İLE DEMİRYOLU ARASI Uygulama İmar Planında "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kaldığı, ayrık nizam, yençok: 12 kat, kaks: 1,75 yapılaşma şartlarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir.
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar
Söz konusu gayrimenkuller için Tuzla Belediyesi imar müdürlüğünde yapılan incelemeler ve alınan sözlü bilgilere göre taşınmaz ile ilgili herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmaz Belediye sınırları içinde olup, Tuzla Belediyesi imar servisinde yapılan araştırmaya göre taşınmaza ait incelenen belgeler aşağıdaki gibidir;
| RUHSAT BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. | ALANI | ORTAK | TOPLAM | KAT | YAPI |
| NO | Ofis(İşyeri) Binası | SAYISI 30 |
5.885,85 | ALANI | ALAN | SAYISI | SINIFI | ||||
| 1 | A | Yeni Yapı | 16.03.2012 172/12 | Alışveriş Merkezlerindeki Restorantlar | 10 | 703,04 | 27.927,62 | 39.550,14 | 8 | 4B | |
| Mağaza | 19 | 5.033,63 | |||||||||
| Ofis(İşyeri) Binası | 30 | 5.784,54 | |||||||||
| 2 | B | Yeni Yapı | 16.03.2012 173/12 | Alışveriş Merkezlerindeki Restorantlar | 14 | 1.488,37 | 21.811,81 | 30.189,81 | 8 | 4B | |
| Mağaza | 13 | 1.105,09 | |||||||||
| 3 | OTEL | Yeni Yapı | 16.03.2012 174/12 | - | 1 | 23.728,29 | - | 23.728,29 | - | 5B | |
| 4 | GÜVENLİK | Yeni Yapı | 16.03.2012 175/12 | - | 1 | 16,74 | - | 16,74 | 8 | 3A | |
| 5 | A | İsim Değişikliği | 21.04.2014 365/14 | Ofis(İşyeri) Binası Alışveriş Merkezlerindeki Restorantlar Mağaza |
30 10 19 |
5.885,85 703,04 5.033,63 |
27.927,62 | 39.550,14 | 8 | 4B | |
| 6 | B | İsim Değişikliği | 22.04.2014 366/14 | Ofis(İşyeri) Binası Alışveriş Merkezlerindeki Restorantlar |
30 14 |
5.784,54 1.488,37 |
21.811,81 | 30.189,81 | 8 | 4B | |
| Mağaza | 13 | 1.105,09 | |||||||||
| 7 | OTEL | İsim Değişikliği | 23.04.2014 367/14 | - | 1 | 23.728,29 | - | 23.728,29 | - | 5B | |
| 8 | GÜVENLİK | İsim Değişikliği | 24.04.2014 368/14 | - | 16,74 | - | 16,74 | 8 | 3A | ||
| 9 | A | Tadilat | 28.09.2015 578/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 60 | 13.438,56 | 26.271,31 | 39.709,87 | 8 | 4B | |
| 10 | B | Tadilat | 28.09.2015 579/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 10455,35 | 16.572,76 | 27.028,11 | 8 | 4B | ||
| 11 | D | Tadilat | 28.09.2015 580/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 31 | 9297,53 | 17153,42 | 26450,95 | 8 | 4B | |
| 12 | GÜVENLİK | Tadilat | 28.09.2015 581/15 | Ofis(İşyeri) Binası | 1 | 19,21 | - | 19,21 | 8 | 3A | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
ALANI | ORTAK ALANI |
TOPLAM ALAN |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | A | Tadilat | 29.12.2015 317/15 | Ofis - İşyeri | 60 | 13438,56 | 26.271,31 | 39.709,87 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 29.12.2015 316/15 | Ofis - İşyeri | 57 | 10455,35 | 16.572,76 | 27.028,11 | 8 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | 30.12.2015 320/15 | Ofis - İşyeri | 31 | 9297,53 | 17.153,42 | 26.450,95 | 8 | 4B | |
| TADİLAT RUHSAT BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
| BB. | ORTAK | TOPLAM | KAT | YAPI | |||||||
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | SAYISI | ALANI | ALANI | ALAN | SAYISI | SINIFI | |
| 1 | A | Tadilat | 20.07.2016 473/16 | Ofis - İşyeri | 40 | 14878,1 | 24.838,17 | 39.716,27 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 20.07.2016 474/16 | Ofis - İşyeri | 15 | 11061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 8 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | Ofis - İşyeri | 5 | 9058,66 | 17.398,69 | 26.457,35 | 8 | 4B | ||
| 20.07.2016 475/16 | |||||||||||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
| BB. | ORTAK | TOPLAM | KAT | YAPI | |||||||
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | SAYISI | ALANI | ALANI | ALAN | SAYISI | SINIFI | |
| 1 | A | Tadilat | 15.11.2016 303/16 | Ofis - İşyeri | 40 | 14878,1 | 24.838,17 | 39.716,27 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 15.11.2016 304/16 | Ofis - İşyeri | 15 | 11061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 8 | 4B | |
| 3 | Ofis - İşyeri 15.11.2016 305/16 Tadilat 9058,66 17.398,69 26.457,35 8 D 5 |
4B | |||||||||
| Taşınmazlarla alakalı mevzuat uyarınca alınması gereken tüm evraklar tamdır |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
ALANI | ORTAK ALANI |
TOPLAM ALAN |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | A | Tadilat | 29.12.2015 317/15 | Ofis - İşyeri | 60 | 13438,56 | 26.271,31 | 39.709,87 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 29.12.2015 316/15 | Ofis - İşyeri | 57 | 10455,35 | 16.572,76 | 27.028,11 | 8 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | 30.12.2015 320/15 | Ofis - İşyeri | 31 | 9297,53 | 17.153,42 | 26.450,95 | 8 | 4B |
| TADİLAT RUHSAT BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
ALANI | ORTAK ALANI |
TOPLAM ALAN |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | A | Tadilat | 20.07.2016 473/16 | Ofis - İşyeri | 40 | 14878,1 | 24.838,17 | 39.716,27 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 20.07.2016 474/16 | Ofis - İşyeri | 15 | 11061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 8 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | 20.07.2016 475/16 | Ofis - İşyeri | 5 | 9058,66 | 17.398,69 | 26.457,35 | 8 | 4B |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGE BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | ESAS RUHSAT | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
ALANI | ORTAK ALANI |
TOPLAM ALAN |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | A | Tadilat | 15.11.2016 303/16 | Ofis - İşyeri | 40 | 14878,1 | 24.838,17 | 39.716,27 | 8 | 4B | |
| 2 | B | Tadilat | 15.11.2016 304/16 | Ofis - İşyeri | 15 | 11061,04 | 16.024,11 | 27.085,15 | 8 | 4B | |
| 3 | D | Tadilat | 15.11.2016 305/16 | Ofis - İşyeri | 5 | 9058,66 | 17.398,69 | 26.457,35 | 8 | 4B |
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Söz konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri Teknik Yapı Denetim A.Ş tarafından yapılmış olup, konu şirket Tatlısu Mh., Şenol GÜNEŞ Blv., A Blok, No: 2, D:41 Ümraniye/İSTANBUL adresinde konumludur.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazların bulunduğu A Blok için alınmış C sınıflı, 29.04.2015 tarih ve S34304A27EA29 sayılı enerji verimlilik sertifikası, B Blok için alınmış C sınıflı, 14.04.2015 tarih ve S347729B630F4 sayılı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır. Söz konusu sertifika rapor ekinde sunulmuştur.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz
iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u, Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır.
geleneğinin yaşatıldığı Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır.
Tuzla İlçesi hakkında: Tuzla, İstanbul'un en doğusunda bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır. 1400 yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı topraklarına katıldı. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan Anlaşması çerçevesinde Selânik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir.
1950 yılından sonra Gebze'den ayrılarak Kartal ilçesine bağlandı. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır.
| ISTANBUL Nüfus: 15.907.951 |
TUZLA Nüfus: 288.878 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 %0.42 | Tuzla nüfusu 2022 yılına göre 288.878. | ||||
| İstanbul nüfusu bir önceki yıla göre 67.051 artmıştır. | Bu nüfus, 146.978 erkek ve 141.900 kadından oluşmaktadır. | ||||
| İstanbul nüfusu 2022 yılına göre 15.907.951'dir. | Yüzde olarak ise: %50,88 erkek, %49,12 kadındır. |
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,54, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 ve on iki aylık ortalamalara göre %55,91 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %43,44 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %94,78 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %0,20 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %12,76 ile eğitim oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Şubat ayı itibarıyla, 12 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 125 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,23, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,37, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,31 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,96 olarak gerçekleşti. (TUİK)
A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,2 seviyesine gelmiştir.
Üretim yöntemine göre dört dönem toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2023 yılında bir önceki yıla göre %4,5 arttı. Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2023 yılında bir önceki yıla göre %75,0 artarak 26 trilyon 276 milyar 307 milyon TL oldu. Kişi başına GSYH 2023 yılında cari fiyatlarla 307 bin 952 TL, ABD doları cinsinden 13 bin 110 olarak hesaplandı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri %9,0, inşaat %7,8, hizmetler %6,4, diğer hizmet faaliyetleri %4,6, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,8, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,8 arttı. Tarım sektörü ise %0,2 azaldı. GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,9 artarak 8 trilyon 431 milyar 375 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 304 milyar 402 milyon olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %26,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %4,27 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %2,41 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Referans Faiz Oran Değişimi;
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %46,49 civarındadır.
ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %45 seviyesine gelmiştir.
A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu. (TUİK)
| Konut satis sayısı, Şubat 2024 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Subat | Ocak - Subat | |||||||||||
| Degisim | Değişim | |||||||||||
| 2024 | 2023 | (5) | 2024 | 2023 | (5) | |||||||
| Satis sekline göre toplam satis- | 93902 | 80 031 | 17,3 | 174 210 | 177 739 | $-2.0$ | ||||||
| lpotekli satis | 8827 | 17 357 | $-49.1$ | 14 742 | 33 560 | $-58.1$ | ||||||
| Dider satis | 85.075 | 62674 | 35.7 | 159 468 | 144 179 | 10,6 | ||||||
| Satış durumuna göre toplam satış | 93902 | 80 031 | 17.3 | 174 210 | 177739 | $-2.0$ | ||||||
| lik el satis | 28,594 | 23,476 | 21.8 | 53 857 | 51 008 | 5,6 | ||||||
| licinci el sabs | 65 308 | 56 555 | 15.5 | 120 353 | 126 731 | $-5.0$ |
Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu. Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu. (TUİK)
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %7,9, daire sayısı %16,0 ve yüzölçümü %8,8 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 60,3 milyon m² iken; bunun 33,7 milyon m²'si konut, 12,8 milyon m²'si konut dışı ve 13,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)
Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 42,9 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,3 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %7,0, daire sayısı %8,9 ve yüzölçümü %10,5 azaldı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 37,2 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 8,5 milyon m²'si konut dışı ve 7,7 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 26,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölcüm (m*) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 92 111 | 18,3 | 626 685 | 4,4 | 127 679 222 | 4,5 | |
| 20973 | 12,8 | 159 073 | 2,0 | 33 027 391 | 3,8 | ||
| н | 18 508 | 27,7 | 120 929 | 5,2 | 24 282 373 | 3,0 | |
| Ш | 21944 | 4,0 | 138 570 | $-9,8$ | 28 251 712 | $-8,9$ | |
| IV | 30 686 | 29,7 | 208 113 | 18,6 | 42 117 746 | 17.6 | |
| 2022 | 99 167 | 7,7 | 642 325 | 2,5 | 129 021 356 | 1,1 | |
| 22 488 | 7,2 | 155 510 | $-2,2$ | 30 456 510 | $-7.8$ | ||
| Ш | 22 990 | 24,2 | 149 528 | 23,6 | 29 493 388 | 21.5 | |
| ш | 22836 | 4,1 | 137 558 | $-0.7$ | 27 559 899 | $-2.4$ | |
| IV | 30853 | 0,5 | 199729 | $-4,0$ | 41 511 558 | $-1.4$ | |
| 2023 | 86 654 | $-12,6$ | 533 375 | $-17,0$ | 107 369 977 | $-16,8$ | |
| 20215 | $-10,1$ | 126 281 | $-18,8$ | 25 268 904 | $-17,0$ | ||
| н | 18 0 31 | $-21,6$ | 107 824 | $-27,9$ | 21 213 720 | $-28,1$ | |
| Ш | 19715 | $-13,7$ | 117 224 | $-14.8$ | 23 717 479 | $-13,9$ | |
| IV | 28 693 | $-7,0$ | 182 046 | $-8,9$ | 37 169 874 | $-10,5$ |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanu nu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 20 | 165
Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu (TUİK)
| Cıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2023 | Değişim oran(1) |
2022 | $2023^{(r)}$ | Değişim oran(1) |
|||||
| Ш | Ш | (%) | 9 Aylık | 9 Aylık | (%) | |||||
| Turizm geliri (Bin \$) | 17875112 | 20 225 317 | 13.1 | 34 982 689 | 41 999 592 | 20.1 | ||||
| Kisi sayısı | 21 000 128 | 22 428 234 | 6,8 | 39 390 915 | 44 605 295 | 13.2 | ||||
| Kişi başı ortalama harcama (\$) | 851 | 902 | 5,9 | 888 | 942 | 6,0 | ||||
| Gecelik ortalama harcama (\$) | 89 | 103 | 15.8 | 89 | 101 | 13.5 |
Bu çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre spor, eğitim, kültür harcaması %33,3, konaklama harcaması %26,1, yeme-içme harcaması %24,6 artarken tur hizmetleri harcaması %1,6 azaldı. İkinci sırada %16,6 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise ile %3 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %61,2 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi. (TUİK)
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %74,8 artarak 1 milyar 933 milyon 781 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 491 milyon 933 bin dolarını kişisel, 441 milyon 848 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 2 milyon 978 bin 418 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 649 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK).
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Tuzla Meydan Çarşı projesidir. Taşınmaz, ofis, dükkân ve banka şubesi içerikli, ticari nitelikli karma yapı olup ticari olarak orta hareketli bir bölgede konumludur.
Blok bazında kat, kullanım alanı ve kullanım amacı detayı şu şekildedir;
| BLOK | KAT DAĞILIMI | TOPLAM KAT SAYISI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
|---|---|---|---|
| A | 4 BODRUM + ZEMİN + 3 NORMAL |
8 | 40 |
| B | 4 BODRUM + ZEMİN + 3 NORMAL |
8 | 15 |
| D | 4 BODRUM + ZEMİN + 2 NORMAL |
7 | 5 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN(M2) | KULLANIM DETAYI |
|---|---|---|---|
| 4. BODRUM | 6690,15 | Ortak Alanlar | |
| 3. BODRUM | 6382,52 | Ortak Alanlar | |
| 2. BODRUM | 6693 | Ortak Alanlar ve Ofis | |
| 1. BODRUM | 6571,05 | 21 Dükkan, 5 Restoran, 1 Kafe, 1 Ofis | |
| A | ZEMİN | 3337,45 | 1 Yemekhane, 2 Dükkan, 5 Restoran |
| 1. KAT | 2520,16 | 1 Ofis | |
| 2. KAT | 2520,16 | 1 Ofis | |
| 3. KAT | 2520,16 | 1 Ofis | |
| ÇATI KATI | 2475,22 | Ortak Alan | |
| TOPLAM | 39709,87 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN(M2) | KULLANIM DETAYI |
|---|---|---|---|
| 4. BODRUM | 4279,64 | Ortak Alanlar | |
| 3. BODRUM | 4038,91 | Ortak Alanlar | |
| 2. BODRUM | 4279,64 | Ortak Alanlar | |
| 1. BODRUM | 2185,68 | Ortak Alan, Kafe, Ofis | |
| B | ZEMİN | 2190,88 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar |
| 1. KAT | 2536,08 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 2. KAT | 2536,08 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| 3. KAT | 2536,08 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |
| ÇATI KATI | 2495,76 | Ortak Alanlar | |
| TOPLAM | 27078,75 |
| BLOK | KAT DAĞILIMI | ALAN(M2) | KULLANIM DETAYI | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 4. BODRUM | 5.460,92 | Ortak Alanlar | |||
| 3. BODRUM | 5.063,14 | Ortak Alanlar | |||
| 2. BODRUM | 5.500,43 | Ortak Alanlar | |||
| 1. BODRUM | 2.376,08 | Ortak Alan, Kafe, Ofis | |||
| D | ZEMİN | 2.024,87 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | ||
| 1. KAT | 2.024,87 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |||
| 2. KAT | 2.024,87 | Ofis Alanları ve Ortak Alanlar | |||
| ÇATI | 1.975,77 | ||||
| TOPLAM | 26.450,95 |
Bağımsız bölüm bazında alan ve nitelik dağılımı şu şekildedir;
| SIRA NO | BLOK | TAŞINMAZ NO | BULUNDUĞU KAT | NİTELİK | ALAN (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 1 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 1279,87 |
| 2 | A | 2 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 24,03 |
| 3 | A | 3 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 24,03 |
| 4 | A | 4 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 71,74 |
| 5 | A | 5 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 71,74 |
| 6 | A | 6 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 71,74 |
| 7 | A | 7 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 76,43 |
| 8 | A | 8 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 40,35 |
| 9 | A | 9 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 35,08 |
| 10 | A | 10 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 9,13 |
| 11 | A | 11 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 4,51 |
| 12 | A | 12 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 10,87 |
| 13 | A | 13 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 10,87 |
| 14 | A | 14 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 10,87 |
| 15 | A | 15 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 119,92 |
| 16 | A | 16 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | |
| 17 | A | 17 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | |
| 18 | A | 18 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | 82,87 |
| 19 | A | 19 | 1. BODRUM RESTORAN - KAFETERYA |
82,83 | |
| 20 | A | 20 | 1. BODRUM RESTORAN - KAFETERYA |
88,04 | |
| 21 | A | 21 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 82,01 |
| 22 | A | 22 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 21,7 |
| 23 | A | 23 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 15,3 |
| 24 | A | 24 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 15,3 |
| 25 | A | 25 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 11,32 |
| 26 | A | 26 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 11,32 |
| 27 | A | 29 | ZEMİN | RESTORAN - KAFETERYA | 56,84 |
| 28 | A | 30 | ZEMİN | RESTORAN - KAFETERYA | 53,47 |
| 29 | A | 31 | ZEMİN | RESTORAN - KAFETERYA | 43,06 |
| 30 | A | 32 | ZEMİN | RESTORAN - KAFETERYA | 53,47 |
| 31 | A | 33 | ZEMİN | RESTORAN - KAFETERYA | 68,1 |
| 32 | A | 34 | ZEMİN | DÜKKAN | 82,66 |
| 33 | A | 35 | ZEMİN | DÜKKAN | 386,29 |
| 34 | A | 40 | 2. BODRUM | OTO YIKAMA ALANI | 44,75 |
| 35 | B | 1 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | 95,4 |
| 36 | B | 2 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | 82,64 |
| 37 | B | 3 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | 82,67 |
| 38 | B | 4 | 1. BODRUM | RESTORAN - KAFETERYA | 85,4 |
| 39 | B | 5 | 1. BODRUM | DÜKKAN | 10,35 |
| NİTELİK | SAYI | ALAN (m²) |
|---|---|---|
| 1 | 10,61 | |
| GÜVENLİK KULÜBESİ |
1 | 4,93 |
| 1 | 3,67 | |
| TOPLAM | 3 | 19,21 |
Blok bazlı alan detayları şu şekildedir;
| BLOK ADI | İNŞAAT ALANI |
|---|---|
| A | 39709,87 |
| B | 27078,75 |
| D | 26450,95 |
| GÜVENLİK KULÜBELERİ |
19,21 |
| TOPLAM | 93258,78 |
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Konu taşınmazların değerleme tarihi itibari ile ruhsata aykırı durumu bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazların kısmen boş durumda, kısmen de kiracılar tarafından kullanıldığı bilgisi edinilmiştir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 150 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 8.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 539 313 90 53
[E:2 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 130 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 6.300.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 293 94 48
[E:3 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 175 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 8.750.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 537 951 28 90
[E:4 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 135 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 7.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 544 726 52 42
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmede taşınmazların konumlandığı bölgede, taşınmazla benzer özellikli dükkan birim fiyatlarının 45.000,00-TL/m2 ila 50.000,00-TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
[E:5 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 300 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 65.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 505 345 99 99
[E:6 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 210 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 47.500,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 505 345 99 99
[E:7 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 200 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 45.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 533 689 18 26
[E:8 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, 380 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 85.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 555 965 55 99
[Beyan] Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmede taşınmazla benzer özellikli dükkan kira birim fiyatlarının aylık 200,00-TL/m2 220,00-TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmazların birim değer tespiti için taşınmazlara yakın konumlu satılık ve kiralık dükkan emsalleri incelenmiştir. Taşınmazların şehir merkezine nispeten uzak sayılabilecek bir noktada konumlanıyor oluşu ve bölgede kendisiyle benzer özellikli proje sayısının oldukça kısıtlıdır. Değerleme konusu taşınmazlar oldukça yüksek kalitede yapı malzemesi ile imal edilmiştir. Satılık ve kiralık dükkan emsalleri araştırılırken mevcut durumu, alanı ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, yapı kalitesi gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak birim değer takdir edilmiştir. Taşınmazların konumlu olduğu bölgede dükkan satış birim fiyatlarının 45.000,00-TL/m2 ila 55.000,00-TL/m2aralığında, kira birim fiyatlarının ise 200,00-TL/m2 ila 220,00-TL/m2 aralığında, fiyatlandığı tespit edilmiştir.
| Icerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Beyan | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt alanı (m 2 ) | 150.00m 2 68.000.000.00 653.333.33 |
130.00m 2 | 175.00m 2 | 135.00m 2 | 1,00m 2 | |||||||
| Satis fiyati | 66.300.000.00 648.461.54 |
68.750.000.00 650.000,00 |
\$7,000,000.00 651.851.85 |
£47.500.00 Ł47.500,00 |
||||||||
| m 2 birim fivatı | ||||||||||||
| Pazarlık | 5% | ٠. | 3% | 3% | 5% | 0% | ||||||
| Indirgenmis birim flyat | £50.666.67 | 647.007.69 | 648.500,00 | L49.259.26 | 647.500,00 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Dükkan) | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Içerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Beyan | ||||||||||
| Brüt alanı (m z ) | 300,00m 2 +65.000,00 6216,67 |
210,00m 2 | 200,00m 2 | 380,00m 2 | 1,00m 2 | ||||||||||
| Satis fivati | Ł47.500,00 6226.19 |
645.000.00 &225,00 |
685.000.00 6223,68 |
6210.00 6210,00 |
|||||||||||
| m 2 birim fiyatı | |||||||||||||||
| Pazarlık | 5% | ۰ | 5% | 5% | ۰ | 5% | 0% | ||||||||
| Indirgenmis birim fiyat | £205.83 | 6214.88 | 6213,75 | 6212,50 | 6210,00 | ||||||||||
| Ortalama Birim fiyat | $211$ TL/ $m2$ |
Bölgede faaliyet gösteren nitelikli emlakçılar ile yapılan görüşmede taşınmazlarda genelde pazarlık payının %3 - %5 oranında olduğu bilgisi alınmıştır.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların alanı, yapı durumu, iç mekân özellikleri ulaşım durumu vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmıştır.
Pazar Yaklaşımı Yöntemi'ne göre taşınmaz değer detayı şu şekildedir;
| Değer Detayı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Adı | Taşınmazların Toplam Alanı (m 2 ) |
Birim Fiyat (TL/m 2 ) |
||||||||
| Tuzla Meydan Carsı |
3.595.48 | 647.176.24 | \$169.621.225.43 | |||||||
| Düzeltilmiş Değer~ | 8169.621.000.00 |
Taşınmazlara toplam piyasa değeri (K.D.V hariç) ~169.621.000,00- TL olarak takdir edilmiştir.
Taşınmaz bazında değer detayı raporun ekler kısmında sunulmuştur.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyeti, b.b. niteliği kazanmış ve yapı kullanım izin belgesi alınmıştır. Bu sebeple yapı değeri tespit edilmemiştir.
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, Maliyet Yaklaşımı ile değer takdiri yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, Pazar yaklaşımı analizi için gerekli satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında Gelir Yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.
.
Söz konusu parsel üzerinde hâlihazırda herhangi bir direk gelir getirici mülk olmaması sebebiyle herhangi bir nakit akışı oluşmamaktadır. Söz konusu gayrimenkuller için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır. Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde dükkanlar için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 18,8 yıl olarak ön görülmüştür. Bu kapitalizasyon oranı sadece bu bölgede bu tarz taşınmazlar için geçerlidir, genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile takdir edilen değer detayı şu şekildedir;
| Gelir Yöntemine Göre Değer Detayı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Adı | Birim Fiyat Taşınmaz Alanı $(m2)$ (TL/m 2 ) |
Aylık Kira (TL/Ay) | Yıllık Kira (TL/Yıl) | Kapitalizasyon Oranı (%) |
Taşınmaz Değeri (TL) | ||||
| Tuzla Meydan arsı. |
3.595.48 | 6204 98 | ≰737,000.00 | ₺8.844.000,00 | 0.053 | \$166.867.924.53 | |||
| Düzeltilmiş Değer~ | \$166,868,000.00 |
Sonuç olarak Gelir Yaklaşımı Yöntemi'ne göre taşınmazlara toplamda ~166.868.000,00-TL takdir edilmiştir.
taşınmazlara toplamda ~737.000,00-TL/Ay kira değer takdirinde bulunulmuştur.
Söz konusu taşınmazların hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Parsel üzerinde yer alan taşınmazlar, kat irtifakı kurulmuş bir bina içerisinde yer almakta olup boş arazi ve proje değeri tespit edilmemiştir. Rapor içerisinde belirtilen taşınmazların değeri belirlenmiştir.
Söz konusu projesine göre yapılaşması en iyi ve verimli kullanım türü olacaktır.
Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliği, kat irtifakının kurulu olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Taşınmazlar; gelir getirici bir mülk sınıfında değildir. Ancak bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur. Gelir yaklaşımından taşınmazların kat irtifaklı olmaları sebebiyle ayrı ayrı kira değerleri belirlenmiş ve belli kapitalizasyon oranları yardımıyla toplam değere ulaşılmıştır. Taşınmazların kat irtifakına konu olması, her birinin ayrı ayrı kullanılabiliyor olması göz önüne alınarak en uygun değerleme yönteminin Pazar Yaklaşımı analizi olacağına kanaat getirilmiştir. Bu sebeple nihai değer takdiri Pazar yaklaşımı kabul edilmiştir.
Üst kalitede yapıda konumlanması
Ticari hareketliliğin düşük olması
Gelişmekte olan bölgede konumlanması olması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, şu aşamada taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazın tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması ve yasal zorunluluklarının yerine getirilmiş olması sebebiyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, İş GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 7301 ada 2 parselde yer alan; "3 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda konumlu farklı nitelikli A ve B blokta yer alan 39 taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer takdirinde bulunulurken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçesiyle taşınmaz değeri nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 169.621.000,00 TL ve Yazıyla Yüzaltmışdokuzmilyonaltıyüzyirmibirbin Türk Lirası'dır.
KDV %20 Dahil: 203.545.200,00-TL
| Değerleme Uzman Yardımcısı |
Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanu nu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 35 | 165
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Taşınmaz Bazında Değer Detayı,
∆ Takbis Görselleri,
∆ Ruhsat Görselleri,
∆ Proje Görselleri,
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.