INVL Baltic Real Estate — Proxy Solicitation & Information Statement 2014

May 20, 2014

SU AKCINĖS BENDROVĖS „INVL BALTIC REAL ESTATE“ AKCIJOMIS SUSIJUSIŲ RIZIKOS VEIKSNIŲ APRAŠYMAS

Šiame dokumente pateikiama informacija apie rizikos veiksnius, susijusius su nuo akcinės bendrovės „Invalda LT“ atskirtos dalies, susijusios su investicijomis į nekilnojamąjį turtą, pagrindu įsteigtos naujos akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ veikla bei jos vertybiniasis popieriais.

Šioje dalyje pateikiama informacija apie rizikos veiksnius neturėtų būti laikoma išsamiu ir visus aspektus apimančiu rizikos veiksnių, susijusių su akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ vertybiniasis popieriais, aprašymu.

Rizikos, susijusios su akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ veikla

Bendra investicijų rizika

Investicijos į nekilnojamąjį turtą vertė trumpu laikotarpiu gali svyruoti priklausomai nuo bendros ekonominės situacijos, nekilnojamojo turto nuomos bei pardavimų kainų, paklausos ir pasiūlos svyravimų. Investicijos į nekilnojamąjį turtą turėtų būti atliekamos vidutiniam ir ilgam laikotarpiui, kad investuotojas galėtų išvengti trumpalaikių kainos svyravimų rizikos. Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios su didesne nei vidutine rizika. Nepasiteisinus investicijoms ar esant kitoms nepalankioms aplinkybėms (nesugebėjus laiku atsiskaityti su kreditoriais), gali būti iškelta bankroto byla.

Likvidumo rizika

Tai rizika patirti nuostolius dėl mažo rinkos likvidumo, kuomet tampa sunku parduoti turimą turtą norimu laiku ir už norimą kainą. Valdydama šią riziką akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ nuolat seks nekilnojamojo turto rinką, turto pardavimo procesui rengsis iš anksto, tokiu būdu mažindamas likvidumo riziką.

Nekilnojamojo turto vystymo rizika

Akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ vystymo nekilnojamojo turto projektai gali užtrukti ilgiau nei planuota arba kainuoti daugiau nei planuota, dėl ko gali sumažėti akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ investicijų grąža. Valdydama šią riziką bendrovė skirs pakankamai resursų nekilnojamojo turto vystymo projektų biudžetų bei vykdymo terminų kontrolei.

Sverto naudojimo rizika

Sverto naudojimo rizika susijusi su galimu nekilnojamojo turto objektų nuvertėjimu, kurie yra įsigyti už skolintus pinigus. Kuo didesnis naudojamas svertas, tuo didesnė šios rizikos tikimybė. Akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ dukterinės įmonės - AB „Invalidos nekilnojamojo turto fondas“, paskolų iš banko lygis yra arti 50 proc. nuo jos turimo nekilnojamojo turto rinkos vertės. Paskolų sutartys galioja iki 2015-12-15 d., pagrindinės paskolų grąžintinos sumos yra termino pabaigoje.

Investicijų diversifikavimo rizika

Tai rizika, kai viena nesėkminga investicija žymiai įtakos akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ rezultatus. Mažindama šią riziką bendrovė savo portfelyje turės pakankamą skaičių skirtingų nekilnojamojo turto objektų, taip išlaikydama tinkamą diversifikacijos lygį.

Mokesčių didėjimo rizika

Mokestinių įstatymų pasikeitimas gali lemti didesnį akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ ir jai priklausančių įmonių apmokestinimą bei sumažinti pelną ir turto vertes.

Puslapis 1 iš 4

---

Infliacijos bei defliacijos rizika

Tikėtina, kad per veiklos laikotarpį akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ susidurs tiek su infliacijos, tiek su defliacijos rizika, nes investicijos į nekilnojamąjį turtą yra ilgalaikės. Esant aukštai infliacijai, nuomos sutarčių, kurios nesusietos su infliacija, arba, esant defliacijai, nuomos sutarčių, kurios susietos su infliacija vertės sumažės.

Kredito rizika

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ sieks išnuomoti nekilnojamojo turto objektus kuo didesnėmis kainomis. Egzistuoja rizika, kad nuomininkai neįvykdys savo įsipareigojimų – tai neigiamai paveiktų akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ pelną. Dėl didelės dalies įsipareigojimų nevykdymo laiku, gali sutrikti bendrovės įprastinė veikla, gali tekti ieškoti papildomų finansavimo šaltinių, kurie ne visuomet gali būti prieinami.

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ yra suteikusi paskolas kitoms bendrovėms, todėl pablogėjus tų bendrovių finansinei būklei egzistuoja rizika, kad bendrovė neatgaus visų jos suteiktų paskolų.

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ taip pat patirs riziką laikydama lėšas bankų sąskaitose ar investuodamas į trumpalaikius finansinius instrumentus.

Valiutos rizika

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ nuomos sandorius sudaro litais arba eurais, todėl valiutos rizika yra nedidelė. Nuo 2015 metų Lietuvoje planuojama įvesti eurą. Egzistuoja rizika, kad iki euro įvedimo gali būti pakeistas fiksuotas lito ir euro kursas, dėl ko gali sumažėti akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ investicijų vertė.

Keičiantis valiutai (litus keičiant į eurus) būtų perskaičiuojamas įstatinis kapitalas ir akcijų skaičius, todėl akcininkų valdoma įstatinio kapitalo dalis po perskaičiavimo dėl apvalinimo gali nežymiai keistis.

Palūkanų normos rizika

Palūkanų normos rizika didžiąja dalimi susijusi su paskolomis su kintama palūkanų norma. Kylančios palūkanų normos padidins akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ skolos aptarnavimo sąnaudas, kas mažins investicinę grąžą. Jei atrodys reikalinga, akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ drausis nuo palūkanų normos rizikos, sudarydamas atitinkamus sandorius.

Priklausomybė nuo bendrovės turto administratoriaus

AB „Invalidos nekilnojamojo turto fondas“ rinkos kainomis yra sudaręs sutartį su UAB „Inreal valdymas“ dėl bendrovės turto valdymo bei administravimo paslaugų teikimo. Šia sutartimi UAB „Inreal valdymas“, kaip turto administratorius, įsipareigoja padidinti bendrovių turto vertę ir išlaikyti pastatų nuomininkams ir pastatuose dirbantiems asmenims aukštą teikiamų paslaugų kokybę. Pasikeitus administravimo kainoms rinkoje, naujos sutartys su administratoriumi gali būti sudarytos mažiau palankiomis sąlygomis, o tai tiesiogiai įtakotų bendrovės sąnaudų padidėjimą.

Priklausomybė nuo nuomininkų

Akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ dukterinėms įmonėms nepavykus gauti numatytų pajamų iš nuomos arba išlaikyti aukšto pastatų užimtumo procento, jos gali susidurti su pastovių nuomininkų nekompensuojamų išlaidų problema. Ši rizika gali atsirasti smarkiai padidėjus nuomojamų patalpų pasiūlai ir sumažėjus paklausai, kritus nuomos kainoms. Nepavykus išnuomoti patalpų numatytomis kainomis ar apimtimis, dabartiniams nuomininkams nutraukus nuomos sutartis, bendrovių pajamos galėtų sumažėti, pastovioms išlaidoms nepasikeitus. Atitinkamai sumažėtų ir jų pelnas.

Subnuomos sutartis

2007 m. AB „Invalidos nekilnojamojo turto fondas“ pardavė 5 nekilnojamojo turto objektus ir su pirkėju sudarė nuomos sutartį, pagal kurią įsipareigojo subnuomoti šį turtą iki 2017 metų spalio mėnesio. Šiuo metu

Puslapis 2 iš 4

---

bendrovė patiria apie 100 000 litų nuostolį per mėnesį iš subnuomos. Ši suma keičiasi priklausomai nuo gaunamų pajamų iš subnuomos, patiriamų turto priežiūros išlaidų bei mokamo nuomos mokesčio.

Stambiujų akcininkų rizika

Trys akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcininkai kartu su susijusiais asmenimis veiklos pradžioje valdys daugiau kaip 60 proc. akcijų ir nuo jų balsavimo priklauso valdybos narių išrinkimas, esminiai sprendimai dėl akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ valdymo, veiklos bei finansinės padėties. Nėra jokių garantijų, kad stambiujų akcininkų priimami sprendimai visuomet sutaps su smulkiųjų akcininkų nuomone bei interesais. Stambieji akcininkai turi teisę blokuoti kitų akcininkų siūlomus sprendimus.

Atskyrimo nuo akcinės bendrovės „Invalda LT“ rizika

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ įsteigta atskyrimo nuo akcinės bendrovės „Invalda LT“ būdu ir perėmė 30,9 proc. akcinės bendrovės „Invalda LT“ turto, nuosavo kapitalo ir įsipareigojimų. Jeigu tam tikros akcinės bendrovės „Invalda LT“ prievolės nebus paskirstytos visoms po atskyrimo veikiančioms bendrovėms, už jas solidariai atsakys visos po atskyrimo veikiančios bendrovės. Kiekvienos iš šių bendrovių atsakomybę už šią prievolę ribos nuosavo kapitalo, priskirto kiekvienai iš jų pagal Atskyrimo sąlygas, dydis.

Už akcinės bendrovės „Invalda LT“ prievolės, pagal Atskyrimo sąlygas priskirtas akcinei bendrovei „INVL Baltic Real Estate“, atsakys šią bendrovė. Jei ji šios prievolės ar jos dalies neįvykdys ir Akcinių bendrovių įstatymo nustatyta tvarka nebus suteiktos papildomos garantijos to pareikalavusiems kreditoriams, už neįvykdytą prievolę (ar neįvykdytą jos dalį) solidariai atsakys visos kitos po Atskyrimo veiksiančios bendrovės. Kiekvienos iš šių bendrovių atsakomybę riboja nuosavo kapitalo, paskirto kiekvienai iš jų pagal Atskyrimo sąlygas, dydis.

Su vertybinių popierių rinką susijusios rizikos

Rinkos rizika

Įsigyjant akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijas prisimama rizika patirti nuostolius dėl nepalankių akcijų kainos pokyčių rinkoje. Akcijų kainos kritimą gali lemti neigiami akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ turto vertės bei pelningumo pokyčiai, bendros akcijų rinkos tendencijos regione ir pasaulyje. Prekyba akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijomis gali priklausyti nuo maklerių ir analitikų komentarų bei skelbiamų nepriklausomų analizių apie bendrovę ir jos veiklą. Analitikams pateikus nepalankią nuomonę apie akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijų perspektyvas, tai gali neigiamai paveikti ir akcijų kainą rinkoje. Neprofesionaliems investuotojams vertinant akcijas patariama kreiptis pagalbos į viešosios apyvartos tarpininkus arba kitus šios srities specialistus.

Likvidumo rizika

Įsigydami akcijas investuotojai prisiima vertybinių popierių likvidumo riziką – sumažėjus akcijų paklausai ar jas išbraukus iš vertybinių popierių biržos sąrašų, investuotojai susidurtų su jų realizavimo sunkumais. Pablogėjus akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ finansinei padėčiai, gali sumažėti ir bendrovės akcijų paklausa, o tuo pačiu ir kaina.

Dividendų mokėjimo rizika

Dividendų akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcininkams mokėjimas nėra garantuotas ir priklausys nuo veiklos pelningumo, investicinių planų bei bendros finansinės situacijos.

Mokestinė ir teisinė rizika

Pasikeitus su nuosavybės vertybiniais popieriais susijusiems teisės aktams arba valstybės mokesčių politikai, gali pasikeisti akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijų patrauklumas. Dėl to gali sumažėti akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijų likvidumas ir/ar kaina.

Infliacijos rizika

Išaugus infliacijai atsiranda rizika, kad akcijų vertės pokytis gali nekompensuoti esamo infliacijos lygio. Tokiu atveju akcijas rinkoje pardavusių asmenų reali grąža iš akcijų vertės padidėjimo gali būti mažesnė nei tikėtasi.

Puslapis 3 iš 4

---

Puslapis 4 i§ 4

Pradinės akcijų kainos rizika

Akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ akcijos prieš įtraukimą į vertybinių popierių rinką nebuvo viešai platinamos. Dėl to akcijų kaina, įtraukus jas į prekybos sąrašą, bus nustatoma remiantis pateiktais pirkimo-pardavimo pavedimais, kurie gali priklausyti nuo subjektyvių faktorių, pavyzdžiui bendros rinkos ir ekonomikos padėties, akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ veiklos vertinimo, investuotojų susidomėjimo. Dėl to pradinė akcijų kaina gali tiksliai neatspindėti jų vertės bei pasižymėti dideliais svyravimais.

Teisinio statuso pakeitimo rizika

Akcinė bendrovė „INVL Baltic Real Estate“ ketina siekti Lietuvos banko išduodamos uždaro tipo investicinės bendrovės licencijos. Tai lems pasikeitusią bendrovės akcininkų apsaugą ir tam tikrus veiklos apribojimus. Uždaro tipo investicinių bendrovių akcininkams netaikomos oficialųji siūlymą ir privalomą akcijų išpirkimą reglamentuojančios nuostatos, ši bendrovė turi ribotą veiklos trukmę, jai taikomi tam tikri turto diversifikavimo reikalavimai. Tapimas uždaro tipo investicine bendrove sąlygoja tik tam tikrus veiklos apribojimus bei priežiūrą, kas gali padidinti bendrovės veiklos sąnaudas.

Akcinės bendrovės „INVL Baltic Real Estate“ direktorius Darius Šulnis