Earnings Release • Oct 28, 2016
Earnings Release
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Information réglementée embargo jusqu'au 28/10/2016, 8h00
Anvers, le 28 octobre 2016
1 Par rapport à la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2015, sur base d'une composition constante du portefeuille.
COMMUNIQUÉ DE PRESSE - ANNEXES
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Intervest Offi ces & Warehouses (ensuite en abrégé Intervest) poursuit également au troisième trimestre 2016 la réalisation du glissement d'accent stratégique dans le portefeuille immobilier vers une proportion d'environ 60% d'immobilier logistique et 40% d'immeubles de bureaux.
À la base il y a un solide plan de croissance pour les 3 prochaines années axé sur des investissements supplémentaires dans l'immobilier logistique en combinaison avec une réorientation dans le portefeuille de bureaux. Ainsi, au cours des neuf premiers mois de 2016 une première étape a déjà été franchie en désinvestissant 4 immeubles de bureaux et un immeuble semi-industriel en périphérie bruxelloise, en acquérant une immeuble additionnel à l'Intercity Business Park à Malines et en inaugurant offi ciellement Greenhouse Antwerp,
l'immeuble de bureaux entièrement rénové doté d'une façade verte vivace.
Intervest a connu au cours des neuf premiers mois de 2016 une période très active au niveau des activités locatives dans l'immobilier logistique. Au cours du troisième trimestre 2016, 8% des revenus locatifs nets annuels du segment logistique ont été prolongés, étendus ou renouvelés de sorte que l'intégralité revient à 33% pour les neuf premiers mois de 2016.
En octobre 2016, Intervest a conclu un contrat avec Schrauwen, spécialiste en sanitaire et chauffage pour la construction d'un nouveau centre de distribution de 12.200 m² sur le site de Herentals Logistics 3.
En août 2016, Intervest a acquis l'immeuble situé Generaal de Wittelaan 11C à Malines en vue de l'extension de ses immeubles de placements existants à l'Intercity Business Park. L'immeuble jouxte les autres immeubles de bureaux d'Intervest présents sur ce site.
Lors de l'acquisition Intervest était déjà le propriétaire d'environ 42.500 m² d'espaces professionnels loués à une quarantaine d'entreprises, dont plusieurs grandes entreprises dans le secteur biomédical, telles que Biocartis, Galapagos, SGS Belgium et LabCorp. Le taux d'occupation de
▼ Extension Intercity Business Park ▼ Extension Intercity Business Park
l'Intercity Business Park s'élève au 30 septembre 2016 à environ 95%.
L'immeuble acquis qui est situé Generaal de Wittelaan 11C comprend 6.990 m² d'entrepôts, 1.358 m² de bureaux et d'espaces sociaux, ainsi que 135 emplacements de parking. La surface au sol s'élève à 13.578 m². L'investissement se chiff re à € 5,9 millions environ.
L'immeuble est loué dans son intégralité à Spring Global Mail et génère des revenus locatifs annuels de € 448.000.
1 Pour la description complète de la stratégie de croissance, il est référé au communiqué de presse du 25 mars 2016. 2 Pour la description complète du redéveloppement, il est référé au communiqué de presse du 21 octobre 2016.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Avec l'inauguration de Greenhouse Antwerp et du 2ème RE:flex, une prochaine étape a été franchie dans la réorientation du portefeuille de bureaux.
Greenhouse Antwerp est adapté au 'nouveau travail' actuel. Aux deux premiers étages RE:flex offre des espaces pour entreprises débutantes, pour le co-working, des espaces sans cloisons pour les clients et des salles de réunion communes.
En plus de la rénovation des installations techniques et de l'aménagement intérieur, l'extérieur de l'immeuble a été entièrement rénové et a reçu un aspect unique. L'ensemble de la façade avant dispose d'une 'façade verte' ou jardin végétal vertical composé de 50.000 plantes vivaces, une des plus grandes façades vertes posées sur un immeuble de bureaux en Belgique. La façade verte aide à réduire les substances polluantes telles que l'émission de particules fines et le dioxyde de
▼ Greenhouse Antwerp ▼ RE:flex Berchem
carbone. En outre, la végétation diminue la force du vent le long de façades. Des études démontrent également qu'un jardin vertical a un effet positif sur les propriétés isolantes d'immeubles. Ces propriétés qui sont la combinaison de substrat, de plantes et d'air intégré dans la façade verte offrent une bonne isolation sonore.
Le réaménagement intérieur est une réalisation des architectes d'intérieur propres. Sur le marché des bureaux, Intervest ne se positionne pas seulement comme fournisseur de mètres carrés, mais également comme prestataire de services offrant un large éventail de commodités dont les solutions clé en main.
Dans l'immeuble, Intervest a également prévu un restaurant, Greenhouse Café, qui est entièrement dans le style de la rénovation et exploité par Cook & Style.
▼ Greenhouse Café ▼ RE:flex Berchem, espaces de réunion flexibles
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Après la réorientation réussie et innovante de Greenhouse Antwerp, Intervest envisage également la réorientation de Diegem Campus, lequel se distinguera nettement en tant que Greenhouse BXL de l'offre classique de bureaux.
Début 2017, après le départ du locataire Deloitte les immeubles de bureaux de Diegem Campus, situés Berkenlaan 6, 8a et 8b, seront inoccupés. L'immeuble situé Berkenlaan 6 a été désinvesti au premier semestre 2016. Les immeubles de bureaux qui sont situés Berkenlaan 8a et 8b offrent, étant donné l'emplacement et la qualité des immeubles, une excellente opportunité pour un repositionnement et une approche visant des locataires multiples.
Le permis de bâtir pour ce redéveloppement a été introduit au troisième trimestre 2016 et il est supposé que les travaux pourront commencer au premier trimestre 2017.
▼ ▶ ▼ Greenhouse BXL - Artist impression
Le concept élaboré vise à stimuler la rencontre et l'interaction. Il garantit un grand professionnalisme, stimule les synergies, permet un haut degré de flexibilité, appelle au calme et à la sérénité, met l'accent sur le service, permet de faire des économies en matière d'énergie et est axé sur l'accessibilité.
Un patio encore à construire fera office de lieu de rencontre animé et offrira la possibilité d'organiser des événements. Le "nouveau travail" sera intégrée dans le complexe qui combinera espace de co-working et coins inspirants. L'aménagement visera à favoriser l'interaction entre les visiteurs et les utilisateurs. Un Grand Café, un restaurant, des salles de réunion plus vastes et un auditorium sont entre autres prévus. Les utilisateurs pourront également avoir recours à un service desk qui garantira une approche personnelle en fonction des besoins du client.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 30.09.2016 | 31.12.2015 | 30.09.2015 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 604.599 | 634.416 | 636.091 |
| Taux d'occupation* ensemble du portefeuille (%) | 91% | 90% | 89% |
| Taux d'occupation portefeuille de bureaux (%) | 86% | 85% | 84% |
| Taux d'occupation portefeuille logistique (%) | 96% | 95% | 96% |
| Surface locative totale (m²) | 689.648 | 717.073 | 716.913 |
* Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre la valeur locative estimée et cette même valeur locative estimée majorée de la valeur locative estimée des emplacements non occupés. Jusqu'au décembre inclus le taux d'occupation était calculé comme étant le rapport entre les revenus locatifs commerciaux et ses mêmes revenus locatifs commerciaux, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Au 30 septembre 2016, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 605 millions (€ 634 millions au 31 décembre 2015). La baisse de € 29 millions pour les neuf premiers mois de 2016 provient principalement du désinvestissement de 5 immeubles en périphérie bruxelloise qui avaient au 31 décembre 2015 une valeur comptable totale de € 40 millions et d'autre part de l'acquisition d'un immeuble à l'Intercity Business Park à Malines pour un montant de € 6 millions. En outre, des investissements ont été réalisés dans le portefeuille existant pour un montant d'environ € 5 millions, entre autres, dans Greenhouse Antwerp.
Activités locatives
Au cours du troisième trimestre 2016, l'activité locative s'est concentrée principalement sur le segment logistique. Dans ce segment, 4 transactions locatives ont été conclues au troisième trimestre pour une superfi cie totale d'environ 55.000 m². La principale est la prolongation à Liège pour une superfi cie d'environ 46.000 m², représentant 6% des revenus locatifs nets annuels du segment logistique.
Pour les neuf premiers mois de 2016, le taux d'occupation du portefeuille immobilier d'Intervest a augmenté de 1% et s'élève à 91%. Aussi bien pour le portefeuille logistique que pour les bureaux le taux d'occupation a augmenté de 1% jusqu'à 96%, respectivement 86%. L'augmentation du taux d'occupation résulte d'une part du désinvestissement au premier semestre 2016 de 4 immeubles de bureaux et d'un immeuble semi-industriel en périphérie bruxelloise, et d'autre part des transactions locatives au cours des neuf premier mois de 2016.
Au total, des locations pour une superfi cie d'environ 172.500 m² ont été conclues au cours des neuf premiers mois de 2016 avec des nouveaux locataires et avec des locataires existants pour des prolongations ou extensions dans l'immobilier logistique. Ces transactions représentent approximativement 33% des revenus locatifs annuels de ce segment.
Pour son rapport annuel 2015 Intervest a obtenu un 'Gold award' d'EPRA.
EPRA est l'European Public Real Estate Association qui formule des recommandations en vue d'améliorer la transparence et la consistance du reporting fi nancier, le BPR, Best Practices Recommandations. Au cours de l'année écoulée EPRA a examiné approximativement 117 rapports annuels de fonds immobiliers cotés en bourse dans toute l'Europe et a attribué un award à 65% d'entre eux. 46 sociétés ont obtenu un Gold award. C'est une reconnaissance pour les eff orts livrés
continuellement par Intervest en vue d'arriver à un reporting fi nancier consistant et transparent.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Pour les neuf premiers mois de 2016, les revenus locatifs d'Intervest baissent d'approximativement € 0,5 million et s'élèvent à € 34,1 millions (€ 34,6 millions) par rapport aux neuf premiers mois de 2015, principalement en raison du désinvestissement en périphérie bruxelloise en juin 2016, compensée partiellement par des investissements et des indexations .
La récupération des charges immobilières s'élève pour les neuf premiers mois de 2016 à € 0,5 million (€ 2,9 millions). Cette baisse de € 2,4 millions se rapporte à la prise en résultat en 2015 des indemnités de remise en état allouées du locataire Deloitte qui part dans le portefeuille de bureaux.
Les charges immobilières s'élèvent à € 4,0 millions pour les neuf premiers mois de 2016 (€ 4,2 millions).
Les frais généraux s'élèvent à € 1,6 million et ont ainsi légèrement augmenté par rapport aux neuf premiers mois de l'année précédente (€ 1,3 million), essentiellement en raison de l'élargissement du comité de direction et de l'augmentation de l'effectif.
La baisse des indemnités de remise en état allouées des locataires qui partent et la baisse des revenus locatifs suite au désinvestissement en périphérie bruxelloise font en sorte que le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille baisse de € 3,2 millions ou environ 10%, atteignant € 28,8 millions (€ 32,0 millions).
Le résultat sur vente des immeubles de placement s'élève pour les neuf premiers mois de 2016 à € -12,8 millions et comprend la moins-value réalisée sur la vente de 5 immeubles en périphérie bruxelloise.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent pour les neuf premiers mois de 2016 à € -0,7 million (€ -2,2 millions). La
baisse de la juste valeur est principalement à attribuer au portefeuille de bureaux pour un montant de € -2,9 millions. La juste valeur du portefeuille logistique a augmenté au cours des neuf premiers mois de 2016 de € 2,2 millions suite principalement aux transactions locatives.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) s'élève pour les neuf premiers mois de 2016 à € -6,9 millions (€ -8,5 millions). La baisse des frais de financement de € 1,6 million provient principalement du remboursement de l'emprunt obligataire de € 75 millions en juin 2015. Le taux d'intérêt moyen de la société s'élève pour les neuf premiers mois de 2016 à 3,1% y compris les marges bancaires (3,7%).
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent la diminution de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, d'un montant de € 0,2 million (€ 0,4 million).
1 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs pour les neuf premiers mois de 2015.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Le résultat net d'Intervest s'élève pour les neuf premiers mois de 2016 à € 8,8 millions (€ 21,3 millions) et peut être réparti comme suit:
• le résultat d'exploitation distribuable de € 21,9 millions (€ 23,3 millions) ou une baisse de € 1,4 million ou 6%, résultant principalement de l'indemnité de remise en état unique des locataires qui sont partis en 2015 et de la baisse des revenus locatifs de € 0,5 million en raison des désinvestissements, compensée partiellement par une réduction des charges d'intérêt suite au refinancement à un taux d'intérêt moins élevé de l'emprunt obligataire de € 75 millions en juin 2015
Le résultat d'exploitation distribuable s'élève à € 21,9 millions pour les neuf premiers mois de 2016. Compte tenu des 16.784.521 actions copartageantes cela représente pour les neuf premiers mois de 2016 un résultat d'exploitation distribuable par action de € 1,30 (€ 1,43). Sans tenir compte de l'indemnité de remise en état unique en 2015, le résultat d'exploitation distribuable par action s'élevait pour les neuf premiers mois de 2015 à € 1,28. Le résultat d'exploitation distribuable de € 1,30 représente par conséquent pour les neuf premiers mois de 2016 une augmentation de € 0,02 par action ou environ 2% par rapport au résultat d'exploitation distribuable comparable pour les neufs premiers mois de 2015.
| DONNÉES DU BILAN PAR ACTION | 30.09.2016 | 31.12.2015 | 30.09.2015 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 16.784.521 | 16.239.350 | 16.239.350 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 16.494.028 | 16.200.911 | 16.187.957 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 18,73 | 19,81 | 19,53 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 19,67 | 20,75 | 20,46 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 18,98 | 20,09 | 19,81 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 24,50 | 24,37 | 20,69 |
| Taux d'endettement (max. 65%) (%) | 46,5% | 48,2% | 49,3% |
Au 30 septembre 2016, la valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 18,73 (€ 19,81 au 31 décembre 2015). Étant donné que le cours boursier d'Intervest (INTO) s'élève à € 24,50 au 30 septembre 2016, l'action cote avec une prime de 31% par rapport à la valeur nette (juste valeur).
Le taux d'endettement de la société s'élève au 30 septembre 2016 à 46,5% et baisse ainsi de 1,7% par rapport au 31 décembre 2015 (48,2%). Cette baisse résulte principalement de l'effet combiné de la vente des immeubles de placement, de la distribution du dividende de l'exercice 2015 et du dividende optionnel.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
Dans le cadre de sa stratégie de croissance Intervest a décidé en mars 2016 de prévoir pour les exercices 2016, 2017 et 2018 un dividende brut minimum de € 1,40 par action1 . Il est supposé que pour l'exercice 2016 le dividende brut atteigne € 1,40 (€ 1,71 pour l'exercice 2015). Ceci correspond à un taux de distribution entre 80% et 82%2. Sur base du cours boursier de clôture au 30 septembre 2016 (€ 24,50) ceci revient à un rendement brut du dividende d'environ 5,7%.
Dans le segment logistique Intervest continue à mettre l'accent sur l'identification d'éventuelles opportunités en vue d'extensions. Dans le segment des bureaux l'accent se porte essentiellement sur le redéveloppement et la commercialisation de Greenhouse BXL.
Intervest Offices & Warehouses SA, fondée en 1996, est une société immobilière réglementée publique (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) depuis 1999. Intervest investit en Belgique dans des immeubles de bureaux et propriétés logistiques de première qualité, loués à des locataires de premier ordre. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles modernes, situés à des emplacements stratégiques en dehors du centre des villes. La partie se rapportant aux bureaux dans le portefeuille immobilier est concentrée sur l'axe Anvers-Malines-Bruxelles; la partie logistique sur l'axe Anvers-Bruxelles-Nivelles et Anvers-Limbourg-Liège. Intervest se distingue lors de la location d'espaces de bureaux par l'offre de 'solutions clé en main', une solution globale comprenant les plans, l'aménagement, la coordination des travaux et le suivi budgétaire.
1 Sous réserve d'approbation par les assemblées générales annuelles de 2017, 2018 et 2019.
2 Intervest est une société immobilière réglementée soumise à une distribution obligatoire légale selon le mode de calcul déterminé à l'article 13 §1 de l'Arrêté Royal SIR. La SIR continuera à remplir ses obligations légales.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
| en milliers € | 30.09.2016 | 30.09.2015 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 34.091 | 34.608 |
| Charges relatives à la location | -72 | 22 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 34.019 | 34.630 |
| Récupération de charges immobilières | 540 | 2.968 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
7.464 | 8.349 |
| Frais incombant au locataire et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état |
-362 | -253 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-7.464 | -8.349 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 113 | 61 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 34.310 | 37.406 |
| Frais techniques | -703 | -1.114 |
| Frais commerciaux | -281 | -224 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -447 | -652 |
| Frais de gestion immobilière | -2.250 | -2.021 |
| Autres charges immobilières | -328 | -185 |
| Charges immobilières | -4.009 | -4.196 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 30.301 | 33.210 |
| Frais généraux | -1.607 | -1.349 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 67 | 128 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 28.761 | 31.989 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | -12.797 | 125 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -689 | -2.205 |
| Autre résultat sur portefeuille | 185 | -217 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 15.460 | 29.692 |
| Revenus financiers | 170 | 76 |
| Charges d'intérêt nettes | -7.035 | -8.594 |
| Autres charges financières | -13 | -5 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
214 | 363 |
| Résultat financier | -6.664 | -8.160 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 8.796 | 21.532 |
| Impôts | -10 | -205 |
| RÉSULTAT NET | 8.786 | 21.327 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
| en milliers € | 30.09.2016 | 30.09.2015 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 8.786 | 21.327 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 8.787 | 21.328 |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 21.873 | 23.261 |
| Résultat sur portefeuille | -13.301 | -2.297 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
214 | 363 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 30.09.2016 | 30.09.2015 |
| Nombre d'actions copartageantes | 16.784.521 | 16.239.350 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 16.494.028 | 16.187.957 |
| Résultat net (€) | 0,53 | 1,32 |
| Résultat net dilué (€) | 0,53 | 1,32 |
Résultat d'exploitation distribuable (€) 1,30 1,43
| en milliers € | 30.09.2016 | 30.09.2015 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 8.786 | 21.327 |
| Autres éléments du résultat global (recyclable au compte de résultats) |
0 | 0 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 8.786 | 21.327 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 8.787 | 21.328 |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration pour le troisième trimestre 2016
| ACTIF en milliers € | 30.09.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 605.636 | 635.218 |
| Immobilisations incorporelles | 268 | 3 |
| Immeubles de placement | 604.599 | 634.416 |
| Autres immobilisations corporelles | 752 | 792 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 17 | 7 |
| ACTIFS COURANTS | 16.036 | 13.181 |
| Créances commerciales | 5.545 | 6.957 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 3.486 | 3.593 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 819 | 598 |
| Comptes de régularisation | 6.186 | 2.033 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 621.672 | 648.399 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.09.2016 | 31.12.2015 |
| CAPITAUX PROPRES | 314.321 | 321.736 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère |
314.289 | 321.703 |
| Capital | 152.948 | 147.980 |
| Primes d'émission | 90.821 | 84.220 |
| Réserves | 61.733 | 63.549 |
| Résultat net de l'exercice | 8.787 | 25.954 |
| Intérêts minoritaires | 32 | 33 |
| PASSIF | 307.351 | 326.663 |
| Passifs non courants | 188.965 | 231.467 |
| Dettes financières non courantes | 184.153 | 226.054 |
| Établissements de crédit | 124.625 | 166.625 |
| Emprunt obligataire | 59.528 | 59.426 |
| Location-financement | 0 | 3 |
| Autres passifs financiers non courants | 3.885 | 4.507 |
| Autres passifs non courants | 927 | 906 |
| Passifs courants | 118.386 | 95.196 |
| Dettes financières courantes | 99.597 | 79.158 |
| Dettes financières courantes | 99.597 | 79.157 |
| Location-financement | 0 | 1 |
| Autres dettes financières courantes | 408 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4.132 | 6.335 |
| Autres passifs courants | 184 | 186 |
| Comptes de régularisation | 14.065 | 9.517 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 621.672 | 648.399 |
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