Earnings Release • Feb 14, 2012
Earnings Release
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Communiqué de presse Résultats annuels 2011
Anvers, le 14 février 2012
En 2011, le portefeuille immobilier d'Intervest Offices & Warehouses a augmenté de 10 % suite aux investissements d'un montant de € 52 millions en quatre sites logistiques.
La sicaf immobilière a changé en 2011 son nom en "Intervest Offices & Warehouses" pour accentuer l'importance de son portefeuille logistique.
En 2011, la sicaf immobilière a conclu d'importantes locations avec, entre autres, Biocartis, Galapagos et Nike Europe.
La juste valeur de l'immobilier augmente ainsi en 2011 de 1 % (hors les investissements de l'exercice 2011) par rapport à une baisse de 1,6 % en 2010.
En 2011, le taux d'occupation total d'Intervest Offices & Warehouses a augmenté de 1 % et s'élève à 86 %. Le taux d'occupation du portefeuille logistique augmente et passe de 84 % à 91 % au 31 décembre 2011.
Le dividende brut d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 1,73 par action en 2011 (€ 1,83 en 2010).
Intervest Offices & Warehouses ne doit pas effectuer d'importants refinancements de ces crédits en 2012 et 2013.
En 2011, la sicaf immobilière Intervest Offices & Warehouses a réalisé une part importante de ses objectifs, tels que formulés dans son Rapport Annuel 2010:
୭ La prévision d'Intervest Offices & Warehouses que le marché de la location pour l'immobilier logistique en Belgique ne reprendrait qu'en 2011, a été confirmée par, entre autre, la location de plus de 50.000 m² d'espace logistique à Herentals à Nike Europe. Dans le marché de bureaux Intervest Offices & Warehouses a réalisé également quelques belles transactions comme la location de 5.543 m² de bureaux et de laboratoires à Biocartis et à Galapagos à Malines. Au 31 décembre 2011, le taux d'occupation de la sicaf immobilière s'élève à 86 % ce qui est une augmentation de 1 % en comparaison au 31 décembre 2010.
Au 31 décembre 2011 l'ensemble du portefeuille immobilier a un taux d'occupation de 86 %. Le taux d'occupation du portefeuille logistique augmente et passe de 84 % à 91 % au 31 décembre 2011.
{
୭ Les plans pour répondre encore mieux aux besoins des candidats locataires sur le marché de la location, en les assistant, entre autres, lors de l'aménagement de leurs bureaux et en leur proposant des projets d'aménagement clé en main, ont entre-temps été concrétisés et plusieurs projets ont été exécutés à la grande satisfaction des locataires. Intervest Offices & Warehouses veut ainsi démontrer clairement que son rôle est beaucoup plus large que celui d'être simplement propriétairebailleur d'immeubles de bureaux ou d'espaces logistiques. Offrir des solutions relatives à la location est le but principal. A l'occasion du changement de nom, la signature "Feel Real Estate" a également été introduite.
En 2011, une attention particulière a été consacrée à la situation de financement de la sicaf immobilière. Au cours de l'exercice 2011, des crédits à long terme d'un montant total de € 130 millions, échus en 2011 et début 2012, ont été renégociés. Les nouveaux crédits auprès des banquiers existants et de nouveaux banquiers, ont des durées entre 3 et 5 ans et ont été conclus à des conditions et des convenants conformes au marché. Le premier crédit de la sicaf immobilière ne vient à échéance qu'en décembre 2013 (pour un montant de seulement € 10 millions) de sorte qu'Intervest Offices & Warehouses ne doit pas effectuer d'importants refinancements de son portefeuille de crédit au cours des 2 prochaines années.
Superficie hall de stockage: 48.628 m² Superficie bureaux: 2.206 m²
Malgré les locations couronnées de succès, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Offices & Warehouses a régressé en 2011 suite à la baisse des revenus locatifs, à l'augmentation des charges immobilières et à l'augmentation des frais de financement de la sicaf immobilière. Pour l'exercice 2011 Intervest Offices & Warehouses peut offrir à ses actionnaires un dividende brut1 de € 1,73 par action par rapport à € 1,83 pour l'exercice 2010.
En 2011, le dividende brut d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 1,73 { par action (€ 1,83 en 2010).
1 Etant donné que légalement le résultat d'exploitation distribuable des comptes annuels statutaires peut être distribué et non celui des comptes annuels consolidés, la distribution du bénéfice actuel est basée sur les chiffres statutaires.
Intervest Offices & Warehouses est orientée en matière de politique d'investissement vers un immobilier professionnel de qualité, en respectant les critères de répartition des risques du portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d'immeuble que la situation géographique, que la nature des locataires.
Au 31 décembre 2011 cette répartition des risques est la suivante:
a — 64% Bureaux b — 36% Immeubles logistique
a — 43% Anvers - Malines (A12, E19) b — 42% Anvers - Liège (E313, E34, E314) c — 15% Bruxelles
a — 45% E19 (incl. Malines) b — 44% Bruxelles c — 11% Anvers
d e f i h a — 23% Logistique b — 14% Technologie, recherche & développement c — 11% Commerce g
b
c
Répartition selon la nature des locataires
a
En 2011, le portefeuille immobilier d'Intervest Offices & Warehouses a augmenté de 10 % suite aux investissements d'un montant de € 52 millions pour l'acquisition et la construction de quatre sites logistiques. {
| Patrimoine immobilier | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 581.305 | 526.680 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 595.919 | 539.929 |
| Taux d'occupation (%) | 86 % | 85 % |
| Surface locative totale (m²) | 627.096 | 535.420 |
En 2011, la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière a augmenté de € 55 millions et s'élève à € 581 millions au 31 décembre 2011 (€ 527 millions au 31 décembre 2010). Cette augmentation de la juste valeur est l'effet combiné:
{ En 2011, la juste valeur de l'immobilier connaît une augmentation d'environ 1 % (hors les investissements de l'exercice 2011) par rapport à une baisse de 1,6 % en 2010.
Le take-up des bureaux sur le marché belge est encore très bas. Pour Bruxelles, par exemple, l'estimation du take-up total est encore moins élevée qu'en 2009 et 20102, mais ces années-là les chiffres ont encore été améliorés grâce à quelques grandes transactions exceptionnelles en fin d'année. Les loyers de premier ordre restent quand même relativement stables. Les loyers effectifs sont encore sous pression mais en moindre mesure qu'en 2010, aussi bien au centre de Bruxelles que dans d'autres marchés de bureaux belges importants (la périphérie bruxelloise, Anvers, Gand et Malines), à cause des réductions et avantages locatifs considérables que les propriétaires doivent accorder. Les décisions de déménagement prennent encore beaucoup de temps ce qui est en soi pas défavorable pour le maintien des locataires existants.
L'attente générale de 2010 qui prévoyait que les loyers avaient atteints notamment leurs niveaux le plus bas, se confirme en 2011. Une amélioration est prévue en 2012, mais elle dépendra dans une large mesure de l'évolution macro-économique au sein de l'Union Européenne.
Dans le marché logistique et semi-industriel une toute autre tendance est observée en 2011. Le take-up pour 2011 se situe aux environs de 1.650.000 m² et peut être comparé aux niveaux historiquement élevés de 2007 et 2008. Ce sont surtout les immeubles logistiques qui obtiennent de bons résultats. Le take-up estimé en 2011 a plus que triplé par rapport à 20103. Les loyers de premier ordre restent provisoirement encore stables, mais en raison de la forte demande et de l'offre qualitative limitée, il est supposé qu'ils augmenteront dans les prochaines années pour ces immeubles de qualité.
Au 31 décembre 2011, le taux d'occupation total du portefeuille immobilier d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à 86 % (85 % au 31 décembre 2010):
3 Source: Jones Lang Lasalle
Activité locative dans le portefeuille de bureaux
En 2011, des nouveaux contrats de bail ont pris cours pour une superficie totale de 9.755 m², attirant ainsi 13 nouveaux locataires dans le portefeuille de bureaux (pour un portefeuille de bureaux total d'environ 231.000 m²). C'est une baisse considérable du nombre de locataires par rapport aux nouvelles locations de l'année 2010 où 21 nouveaux locataires avaient été attirés. Par contre la superficie totale qui a été louée a légèrement augmenté (9.529 m² en 2010).
En 2011, les principales transactions sont:
Dans le portefeuille de bureaux, des contrats de bail existants ont été renégociés ou prolongés en 2011 lors de 36 transactions, pour une superficie de 26.306 m². Cela dépasse le nombre de renégociations de 2010 où 30 transactions avaient été conclues pour une superficie totale de 20.004 m².
En 2011, les principales transactions sont:
Fin décembre 2011, le taux d'occupation du portefeuille immobilier logistique s'élève à 91 % ce qui est une augmentation substantielle par rapport à fin 2010 (84 % au 31 décembre 2010). Il y a, d'une part, la transaction avec Nike Europe qui a été conclue à Herentals Logistics 2 pour une superficie d'environ 51.000 m² et d'autre part 3 immeubles entièrement loués qui ont été achetés à Huizingen, Houthalen et Oevel pour une superficie totale de plus de 74.000 m².
Dans le portefeuille logistique des contrats de bail ont été conclus en 2011 pour une superficie de 89.323 m² lors de 4 transactions (y compris la transaction de sale-and-rent-back avec Pharma Logistics (DHL) à Huizingen). Cela représente pratiquement plus du double par rapport à 2010 (46.881 m² en 2010).
En 2011, ces transactions sont:
Dans le portefeuille logistique des contrats de bail ont été renouvelés ou étendus en 2011 pour une superficie de 26.385 m² lors de 6 transactions. C'est nettement moins qu'en 2010. Il faut toutefois noter que la principale prolongation en 2010 était celle de Fiege au Puurs Logistic Center qui représentait environ 80 % de la superficie totale.
En 2011, ces transactions sont:
Intervest Offices & Warehouses a conclu, d'une part, un contrat de bail et d'autre part un contrat de location-financement avec Biocartis pour un total de 3.970 m² de laboratoires, de bureaux et d'espaces de production à l'Intercity Business Park à Malines. Le contrat de bail qui a une durée fixe de 15 ans, avec possibilité de résiliation après 9 ans, a pris cours le 15 mai 2011. Le contrat de location-financement prend cours le 15 mai 2012 (après les travaux de transformation nécessaires) et a une durée fixe de 15 ans.
Ces contrats représentent dans une première phase une indemnisation nette d'environ € 445.000 par an. Pour la période de mai 2011 à novembre 2013 la moitié des revenus locatifs nets de ce contrat de bail sont partagés avec Tibotec-Virco dans le cadre d'un accord datant de 2010 relatif à la rétrocession des revenus locatifs4. Suite à cette transaction de location la sicaf immobilière a pris en revenus une partie de l'indemnisation reçue de Tibotec-Virco au premier semestre 2011.
En outre, Intervest Offices & Warehouses a conclu en septembre 2011 un contrat de bail avec la société biotechnologique Galapagos pour environ 1.560 m² de laboratoires dans un immeuble utilisé précédemment par Tibotec-Virco comme centre R&D à l'Intercity Business Park à Malines. Ce contrat de bail se prolonge jusqu'en 2024, avec une possibilité de résiliation en 2020. Pour la période de septembre 2011 jusqu'à octobre 2014, la moitié des revenus locatifs nets sont partagés avec Tibotec-Virco dans le cadre de l'accord datant de 2010 concernant la rétrocession des revenus locatifs. Simultanément le contrat de bail existant avec Galapagos pour environ 2.600 m² de bureaux et de laboratoires, qui se terminait normalement en 2015, a été prolongé de 9 ans jusqu'en 2024, avec une possibilité de résiliation en 2020. Globalement, ces contrats avec Galapagos qui sont conclus à des conditions conformes au marché confirment une fois de plus l'attraction de Malines pour des sociétés dans les secteurs de la technologie de pointe comme notamment la biotechnologie.
En 2011, la sicaf immobilière a conclu d'importantes locations avec, entre autres, Biocartis, Galapagos {et Nike Europe.
Etant donné que le marché de l'immobilier logistique enregistre de meilleurs résultats que le marché de bureaux qui rencontre encore des difficultés, Intervest Offices & Warehouses a porté son attention en matière d'investissements sur le segment logistique. L'objectif de 2011 d'accroître le portefeuille d'environ 5 % a été largement atteint par l'acquisition de 3 immeubles logistiques au cours de 2011 et par l'extension de Herentals Logistics 2. En raison de l'augmentation de la part de l'immobilier logistique dans le portefeuille qui atteint 36 %, la sicaf immobilière a opté d'ajouter "Warehouses" à son nom.
Intervest Offices & Warehouses a acquis le 16 février 2011 un site logistique à Huizingen par une transaction de sale-and-rent-back avec Pharma Logistics (DHL). Le site logistique se situe dans la zone industrielle 'De Gijzeleer' dans la périphérie sud de Bruxelles et est bien accessible par l'E19 Bruxelles-Mons-Paris. Le site se compose essentiellement de 3 immeubles et la superficie totale de ces immeubles s'élève à 15.902 m² de hall d'entreposage, 1.899 m² d'espaces de bureaux et il y a 85 emplacements de parking.
Le site est entièrement reloué par Pharma Logistics (DHL) sur base d'un contrat de bail de 9 ans avec une possibilité de résiliation après la 6ième année. Les revenus locatifs s'élèvent à € 605.000 sur base annuelle. L'achat a été soumis aux droits d'enregistrement. Le prix d'achat s'élève à € 7,7 millions (droits d'enregistrement inclus), ce qui revient à un rendement initial brut de 7,85 %. La valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier indépendant de la sicaf immobilière s'élevait au moment de l'acquisition également à € 7,7 millions.
En 2011, la sicaf immobilière "Intervest Offices & l'importance de son {portefeuille logistique.
5 Voir communiqué de presse du 16 février 2011: Intervest Offices acquiert un site logistique à Huizingen.
La sicaf immobilière a acquis le 1er juillet 2011 le contrôle de West Logistics sa, propriétaire d'un site logistique situé le long de l'autoroute E313 à Oevel (Westerlo). Le site, qui a été construit en 2007, est un complexe moderne 'state of the art' composé de hall d'entreposage, de bureaux annexés et de parkings extérieurs. Le site comprend 27.548 m² de hall d'entreposage, 1.711 m² d'espace de bureaux et 65 parkings extérieurs. En outre, il est possible de réaliser à terme une unité supplémentaire d'environ 2.000 m² sur le site.
L'immeuble est entièrement loué à UTI Belgium (87 %) jusqu'en 2017 et à Berry Plastics (13 %) jusqu'en 2013. La partie du site qui est louée à UTI Belgium fait office de centre de distribution pour l'Europe du Nord du groupe de produits cosmétiques Estée Lauder.
Cette acquisition génère pour la sicaf immobilière des revenus locatifs d'environ € 1,5 million sur base annuelle. La valeur d'acquisition de ce site logistique s'élève à environ € 21,5 millions (juste valeur € 21,0 millions). Cette acquisition procure immédiatement à Intervest Offices & Warehouses un rendement initial brut de 7 %.
En outre, la sicaf immobilière a acquis le 1er juillet 2011 les actions de MGMF Limburg sa, propriétaire d'un site logistique, bien accessible par l'E314, dans la zone industrielle Europark à Houthalen. Le site qui se compose d'un complexe moderne de 26.255 m² de hall d'entreposage, de 740 m² de bureaux et de 123 parkings a été construit en 2001. Les immeubles sont loués à Caterpillar Logistics. La convention de mise à disposition est valable jusqu'en 2016.
Cette acquisition génère immédiatement pour la sicaf immobilière des revenus locatifs d'environ € 1,1 million sur base annuelle. La valeur d'acquisition de ce bien immobilier s'élève à environ € 14,2 millions (juste valeur € 13,9 millions) et procure à Intervest Offices & Warehouses un rendement initial brut attrayant de 7,7 %.
La sicaf immobilière a conclu en juin 2011 pour son site Herentals Logistics 2 une nouvelle convention de mise à disposition avec Nike Europe. Il s'agit de la totalité de l'immeuble neuf existant de 20.270 m² de hall d'entreposage, de 4.124 m² de mezzanine et de 1.276 m² de bureaux ainsi que de la deuxième phase, étant l'extension de 20.270 m² de hall d'entreposage, de 4.124 m² de mezzanine (tous deux déjà réceptionnés en 2011) et de 930 m² de bureaux (qui seront réceptionnés au premier semestre 2012). Une grande partie de la nouvelle construction est occupée par Nike Europe depuis le dernier trimestre 2011.
Après la prise en occupation totale de l'immeuble (aussi bien la partie existante que la deuxième phase réalisée en grand partie en 2011) qui est prévue pour le premier trimestre 2012, cette convention générera environ € 2 millions de revenus locatifs nets sur base annuelle.
Le coût de construction de l'extension s'élève à environ € 10,3 millions (à part l'achat du terrain qui avait déjà eu lieu en 2008). Un montant de € 8,6 millions a déjà été payé à l'entrepreneur après la réception provisoire de l'espace d'entreposage. Après le développement complet la juste valeur de l'ensemble du site l'élèvera à environ € 28,7 millions et le rendement du site se chiffrera à environ 7,5 %. L'investissement est financé au moyen des lignes de crédit existantes de la sicaf immobilière.
En décembre 2011, Intervest Offices & Warehouses a obtenu un accord de principe pour la vente d'un complexe semi-industriel non stratégique (construit en 1992) et partiellement inoccupé qui se situe à Sint-Niklaas, Eigenlostraat 25, connu sous le nom de "Eigenlo".
La superficie totale de l'immeuble qui s'élève à 1.328 m² de bureaux et à 6.535 m² de hall d'entreposage/espace de production, ne représente que 0,3 % de la superficie locative totale de la sicaf immobilière.
Le prix de vente s'élève à € 4,1 millions et l'acheteur est un investisseur belge privé. Le prix de vente est supérieur d'environ 2 % à la valeur comptable au 31 décembre 2011 qui s'élève à € 4,0 millions (juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant de la sicaf immobilière).
En janvier 2012 l'acte notarié a été signé et le prix de vente a été reçu de l'acheteur.
Modification de la règle d'évaluation pour les indemnités reçues pour la résiliation anticipée de contrats de bail
En août 2011 l'EECS (European Enforces Coordination Cession), un forum organisé par le ESMA (European Securities and Markets Authorities), a procuré plus d'information concernant l'application d'IFRS relatif aux indemnités reçues suite à la résiliation anticipée de contrats de bail (en compensation de la perte de loyers). L'EECS a jugé que selon IFRS, les indemnités reçues suite à la résiliation anticipée de contrats de bail, doivent être entièrement comptabilisées dans les comptes annuels comme revenus dans l'année dans laquelle l'indemnisation est reçue et ne peuvent être réparties sur la durée restante du contrat de bail original.
Sur cette base l'Autorité des Services et Marches Financiers (FSMA) a conseillé à Intervest Offices & Warehouses de modifier ses règles d'évaluation. Conformément à IAS 8 cette modification des règles d'évaluation doit être appliquée rétroactivement de sorte que les chiffres comparatifs de 2010 ont été adaptés. Ainsi dans les chiffres comparatifs l'indemnisation reçue en septembre 2010 de Tibotec-Virco7 (hors l'obligation de rétrocession de rembourser 50 % de tous les revenus locatifs futurs en cas d'une location avant la fin de la durée du contrat de bail original) a été comptabilisé comme bénéfice en 2010. Ceci donne le tableau suivant:
| 31.12.2010 | ||||
|---|---|---|---|---|
| en milliers € | Chiffres publiés |
Après modi fication règle d'évaluation |
Différence | |
| Revenus locatifs | 38.523 | 41.068 | 2.545 | |
| Résultat net | 17.431 | 19.976 | 2.545 | |
| Résultat d'exploitation distribuable | 25.451 | 27.996 | 2.545 | |
| Capitaux propres | 286.324 | 288.869 | 2.545 | |
| Comptes de régularisation du passif | 12.603 | 10.058 | -2.545 | |
| Par action (en €) | ||||
| Résultat net | 1,25 | 1,44 | 0,18 | |
| Résultat d'exploitation distribuable | 1,83 | 2,01 | 0,18 | |
| Valeur active nette (juste valeur) | 20,59 | 20,77 | 0,18 | |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 21,57 | 21,75 | 0,18 |
7 Voir communiqué de presse du 3 juin 2010: Intervest Offices conclut un accord avec Tibotec-Virco et commence à relouer.
Le résultat d'exploitation distribuable supplémentaire qui apparaît en 2010 suite à la modification de la règle d'évaluation est, conformément à la méthode comptable originale, affecté aux dividendes des années 2011-2013/2014. Suite à la location par Intervest Offices & Warehouses en 2011 à Biocartis et Galapagos des espaces libérés, la sicaf immobilière peut déjà distribuer un dividende supplémentaire pour l'exercice 2011 de € 2,4 millions. En solde cela signifie qu'au 31 décembre 2011 il ne restera pour les années 2012/2014 que € 0,1 million de dividendes à distribuer suite à la modification de la règle d'évaluation.
Afin de faciliter la lecture de ce communiqué de presse, il a été décidé de placer le symbole π à côté de tous les chiffres comparatifs de l'exercice 2010, qui ont été adaptés suite à la règle d'évaluation modifiée par rapport au communiqué de presse de 2010.
| en milliers € | 2011 | 2010π |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 38.587 | 41.068 |
| Charges relatives à la location | -76 | -94 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 2.435 | 821 |
| Résultat immobilier | 40.946 | 41.795 |
| Charges immobilières | -5.145 | -3.224 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -1.244 | -1.049 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 34.557 | 37.522 |
| Résultat sur la vente des immeubles de placement | 64 | 464 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2.294 | -8.525 |
| Autre résultat sur portefeuille | -2.478 | -614 |
| Résultat d'exploitation | 34.437 | 28.847 |
| Résultat financier (hors variation de la juste valeur - IAS 39) | -12.018 | -9.509 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -4.175 | 655 |
| Impôts | -227 | -17 |
| REsultat net | 18.017 | 19.976 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 21.707 | 27.996 |
| Résultat sur portefeuille | -120 | -8.675 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-4.175 | 655 |
| Autres éléments non distribuables (filiales) | 605 | 0 |
| Resultat par action |
2011 | 2010π |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Résultat net (€) | 1,30 | 1,44 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,56 | 2,01 |
| Adaptation dividende par la règle d'évaluation modifiée (€)π | 0,17 | -0,18 |
| Dividende brut (€) | 1,73 | 1,83 |
| Dividende net8 (€) | 1,37 | 1,56 |
8 Suite à la Loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses (M.B. du 30 décembre 2011 - entrée en vigueur à partir du 1 janvier 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 15 % à 21 % (sauf certaines exonérations ou augmentations).
Pour l'exercice 2011, les revenus locatifs d'Intervest Offices & Warehouses s'élèvent à € 38,6 millions. Cette baisse de € 2,5 millions ou 6 % par rapport à l'exercice 2010 (€ 41,1 millions) provient principalement de l'effet combiné:
En 2011, les charges et revenus relatifs à la gestion immobilière présentent un revenu de € 2,4 millions (€ 0,8 million) et comprennent la prise en résultat des indemnités pour les charges locatives (reçues de Tibotec-Virco) suite à la location à Biocartis et Galapagos à l'Intercity Business Park, et la prise en résultat des indemnités de remise en état qui ont été reçues.
Au cours de l'exercice 2011, les charges immobilières de la sicaf immobilière augmentent, atteignant € 5,1 millions (€ 3,2 millions). Cette augmentation de € 1,9 millions provient de l'augmentation:
Les frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation s'élèvent à € 1,2 million et ont ainsi augmenté de € 0,2 million par rapport à l'année dernière (€ 1,0 million), suite principalement à la campagne de marketing qui a été menée pour augmenter la notoriété d'Intervest Offices & Warehouses.
La baisse des revenus locatifs et l'augmentation des charges immobilières donnent une baisse d'environ 8 % ou € 2,9 millions du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille qui atteint € 34,6 millions (€ 37,5 millions).
En 2011, les variations de la juste valeur des immeubles de placement sont positives et s'élèvent à € 2,3 millions en comparaison aux variations négatives de € 8,5 millions en 2010. Les variations positives en 2011 proviennent essentiellement des locations à Biocartis et Galapagos à l'Intercity Business Park à Malines d'une partie des espaces de bureaux et des laboratoires abandonnés par Tibotec-Virco en 2010 et de la location de Herentals Logistics 2 à Nike Europe, partiellement compensées par les frais encourus pour la rénovation de Herentals Logistics 1.
L'autre résultat sur portefeuille comprend essentiellement la prise en résultat immédiate de la différence de prix de - € 2,0 millions suite à l'acquisition des actions des sociétés MGMF Limburg sa (propriétaire du site logistiques à Houthalen) et West-Logistics sa (propriétaire du site logistique à Oevel) le 1 juillet 2011. IRFS 3 ne s'applique pas à ces acquisitions.
En 2011, le résultat financier (hors variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève à - € 12,0 millions (- € 9,5 millions). Cette augmentation des charges d'intérêt nettes de € 2,5 millions résulte de l'émission de l'emprunt obligataire en juin 2010 à un taux d'intérêt de 5,1 % et de l'acquisition de trois sites logistiques en 2011 pour un montant d'investissement total de € 43 millions.
immobilière s'élève pour l'exercice 2011 à 4,6 % (4,0 %) {y compris les marges bancaires.
Les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent l'augmentation de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, pour un montant de - € 4,2 millions (€ 0,7 million).
Le résultat net d'Intervest Offices & Warehouses pour l'exercice 2011 s'élève à € 18,0 millions (€ 20,0 millions) et peut être réparti comme suit:
En 2011, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 21,7 millions (€ 28,0 millions). Compte tenu des 13.907.267 actions et après l'adaptation du dividende à la règle d'évaluation modifiée, cela donne pour l'exercice 2011 un dividende brut de € 1,73 par action en comparaison à € 1,83 en 2010. Cela représente une baisse du dividende de 5 % par action. Ce dividende brut offre aux actionnaires de la sicaf immobilière un rendement du dividende brut de 9,5 % sur base du cours de clôture de l'action au 31 décembre 2011.
| en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010π |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 581.672 | 526.959 |
| Actifs courants | 12.462 | 5.644 |
| Total de l'actif | 594.134 | 532.603 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | ||
| Capitaux propres | 284.018 | 288.869 |
| Capital | 126.729 | 126.729 |
| Primes d'émission | 60.833 | 60.833 |
| Réserves | 78.398 | 81.289 |
| Résultat net de l'exercice | 18.018 | 19.977 |
| Intérêts minoritaires | 40 | 41 |
| Passifs non courants | 264.426 | 177.239 |
| Passifs courants | 45.690 | 66.495 |
| Total des capitaux propres et du passif | 594.134 | 532.603 |
| Données du bilan par action | 31.12.2011 | 31.12.2010π |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 20,42 | 20,77 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 21,37 | 21,75 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 18,15 | 23,49 |
| Prime (+) / décote (-) par rapport à la valeur active nette (%) | -11 % | 13 % |
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 49,9 % | 43,0 % |
du portefeuille immobilier s'élève au 31 décembre 2011 {à € 581 millions.
Les actifs non courants se composent principalement des immeubles de placement d'Intervest Offices & Warehouses. Au 31 décembre 2011, la juste valeur de ces immeubles de placement a augmenté de € 55 millions et s'élève à € 581 millions (€ 527 millions au 31 décembre 2010). Cette augmentation de la juste valeur provient essentiellement de l'acquisition de 3 sites logistiques ayant une juste valeur total de € 43 millions (Huizingen, Houthalen et Oevel) et l'extension du site logistique Herentals Logistics 2 par la construction d'un hall d'entreposage, de bureaux et d'une mezzanine, pour déjà € 9 millions.
Les actifs courants s'élèvent à € 12 millions et se composent principalement de 4 millions d'actifs détenus en vue de vente, étant un immeuble semiindustriel à Sint-Niklaas, de € 2 millions de créances commerciales, de € 4 millions de créances fiscales et autres actifs courants et de € 2 millions de comptes de régularisation.
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne comprend { que 12 jours.
Les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent à € 284 millions. Le capital social (€ 127 millions) et les primes d'émission (€ 61 millions) sont inchangés par rapport à l'année dernière. Au 31 décembre 2011, le nombre total des actions copartageantes s'élève à 13.907.267 unités. Les réserves de la société s'élèvent à € 78 millions (€ 81 millions).
Les passifs non courants comprennent d'une part, les dettes financières non courantes d'un montant de € 259 millions (€ 175 millions), se composant de € 185 millions de financements bancaires à long terme dont l'échéance se situe après le 31 décembre 2012 et de € 74 millions de l'emprunt obligataire émis en juin 2010. D'autre part, les passifs non courants comprennent également les autres passifs financiers non courants, ce qui représente la valeur de marché négative de € 5 millions pour les couvertures de flux de trésorerie que la sicaf immobilière a conclu pour couvrir les taux d'intérêt variables des dettes financières non courantes.
Les passifs courants s'élèvent à € 46 millions (€ 66 millions) et se composent principalement de € 34 millions de dettes financières courantes (des financements à court terme progressant chaque fois), de € 3 millions de dettes commerciales et de € 8 millions de comptes de régularisation.
Au 31 décembre 2011, la valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 20,42. Etant donné qu'au 31 décembre 2011 le cours boursier d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 18,15, l'action à la date de clôture est cotée avec une décote de 11 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
Au 31 décembre 2011, le taux d'endettement de la sicaf immobilière a augmenté de 7 % par rapport au 31 décembre 2010 suite principalement à l'acquisition de trois sites logistiques (Huizingen, Houthalen et Oevel) et à l'extension du site logistique Herentals Logistics 2, d'un montant de € 52 millions au total, financées par des capitaux étrangers. Le taux d'endettement s'élève à 49,9 % (calculé conformément à l'AR sur les sicaf immobilières du 7 décembre 2010).
A la fin de l'année 2011, les principales caractéristiques de la structure financière d'Intervest Offices & Warehouses sont:
Concrètement, au cours de l'exercice 2011 la sicaf immobilière a renégocié avec ses banquiers des crédits à long terme pour un montant total de € 130 millions, échus en 2011 et début 2012. Les nouveaux crédits, auprès des banquiers existants et des nouveaux banquiers, ont une durée entre 3 et 5 ans et ont été conclus à des conditions et aux convenants conformes au marché. La durée moyenne pondérée restante des crédits à long terme revient ainsi à 3,7 ans au 31 décembre 2011.
Au 31 décembre 2011, le calendrier des échéances des lignes de crédit, y compris l'emprunt obligataire de € 75 millions qui vient à échéance le 29 juin 2015, présente l'image ci-dessus. Le prochain crédit de la sicaf immobilière ne vient à échéance qu'en décembre 2013 (€ 10 millions) de sorte qu'Intervest Offices & Warehouses ne doit pas effectuer d'importants refinancements de son portefeuille de crédits au cours des deux prochaines années.
En 2012 et 2013 Intervest Offices & Warehouses ne doit pas effectuer d'importants {refinancements de ses crédits.
Malgré les incertitudes économiques actuelles, Intervest Offices & Warehouses a confiance en l'année 2012.
D'une part, les espaces disponibles dans le portefeuille immobilier de la sicaf immobilière occupent une position concurrentielle dans leur segment de marché et offrent donc un potentiel important pour de nouvelles locations. Egalement dans des circonstances de marché difficiles, Intervest Offices & Warehouses est un partenaire compétitif sur le marché, disposant d'une équipe commercial propre qui a une connaissance approfondie des situations de marché locales.
D'autre part, la sicaf immobilière reste optimiste quant aux échéances de ses contrats de bail. Les contrats de bail qui viennent à échéance, ce qui va souvent de pair avec une renégociation des conditions locatives, sont relativement limités (environ 5 % des revenus locatifs). Intervest Offices & Warehouses s'attend à pouvoir renouveler la majorité de ces contrats. Dans certains cas des avantages locatifs doivent être accordés pour prolonger les contrats de bail. Dans la mesure du possible la durée des contrats sera prolongée pour arriver à une durée minimum de 6 ans. La sicaf immobilière estime pouvoir maintenir dans l'ensemble le taux d'occupation actuel en 2012.
Intervest Offices & Warehouses continuera à se positionner en 2012 pour offrir des solutions de locations clé en main. Ceci sera également combiné à des initiatives ciblées relatives au marketing et à la publicité.
Dans le domaine de la durabilité le "verdissement" sera constamment poursuivi et la priorité sera donnée à un programme d'optimalisation des installations frigorifiques.
Grâce à un asset management actif et à la flexibilité nécessaire, la gestion opérationnelle d'Intervest Offices & Warehouses parvient à répondre aux attentes de location des locataires actuels et à assurer ainsi la continuité des contrats de bail.
Sur le plan des financements Intervest Offices & Warehouses occupe une position confortable. En effet, à court terme il y n'a guère d'obligations de refinancement. Le prochain crédit de la sicaf immobilière qui ne vient à échéance qu'en décembre 2013 (€ 10 millions), de sorte que la sicaf immobilière ne doit pas effectuer de refinancements importants de son portefeuille de crédit au cours de deux prochaines années.
En 2012, Intervest Offices & Warehouses occupera plutôt une position d'acheteur sur le marché de l'investissement. Les nouvelles acquisitions de la sicaf immobilière se porteront de préférence sur de l'immobilier logistique. Si les circonstances de marché le permettent, un nombre d'immeubles moins stratégiques seront vendus.
Suite à la modification des règles d'évaluation de la sicaf immobilière et en raison de la situation économique actuelle, Intervest Offices & Warehouses a décidé d'adapter sa politique de distribution du dividende à partir de l'exercice 2012 (dividende à distribuer en 2013). Le pourcentage de distribution se situera entre 80 % et 100 % du résultat d'exploitation distribuable en fonction des indemnités reçues pour les contrats de bail résiliés par anticipation et des autres compensations pour dégâts locatifs.
Le rapport annuel de l'exercice 2011 sera disponible à partir du 23 mars 2012 sur le site web de la société (www.intervestoffices.be).
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, sicaf immobilière publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervestoffices.be
| 2010π | ||
|---|---|---|
| en milliers € | 2011 | |
| Revenus locatifs | 38.587 | 41.068 |
| Charges relatives à la location | -76 | -94 |
| RESULT AT LOCATIF NET |
38.511 | 40.974 |
| Récupération de charges immobilières | 1.261 | 761 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
6.700 | 9.763 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état |
-142 | -72 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -6.680 | -9.760 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 1.296 | 129 |
| RESULT AT IMMO BILIER |
40.946 | 41.795 |
| Frais techniques | -940 | -514 |
| Frais commerciaux | -263 | -274 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -1.404 | -674 |
| Frais de gestion immobilière | -2.184 | -1.738 |
| Autres charges immobilières | -354 | -24 |
| CHARGES IMMO BILIERES |
-5.145 | -3.224 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION DES IMM EUBLES |
35.801 | 38.571 |
| Frais généraux | -1.274 | -1.054 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 30 | 5 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION AVANT RESULT AT SUR PORTEFEUILL E |
34.557 | 37.522 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 64 | 464 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2.294 | -8.525 |
| Autre résultat sur portefeuille | -2.478 | -614 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION |
34.437 | 28.847 |
10 Le commissaire a confirmé que son contrôle plénier, qui a été terminé quant au fond, n'a pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux informations comptables reprises dans ce communiqué de presse et qu'une attestation sans réserve sera délivrée.
| en milliers € | 2011 | 2010π |
|---|---|---|
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION |
34.437 | 28.847 |
| Revenus financiers | 72 | 45 |
| Charges d'intérêt | -12.070 | -9.543 |
| Autres charges financières | -20 | -11 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-4.175 | 655 |
| RESULT AT FINANCIER |
-16.193 | -8.854 |
| RESULT AT AVANT IMPOTS |
18.244 | 19.993 |
| Impôts | -227 | -17 |
| RESULT AT NET |
18.017 | 19.976 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 21.707 | 27.996 |
| Résultat sur portefeuille | -120 | -8.675 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) | -4.175 | 655 |
| Autres éléments non distribuables (filiales) | 605 | 0 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 18.018 | 19.977 |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 |
| RESULT AT PAR ACTION |
2011 | 2010π |
| RESULT AT PAR ACTION |
2011 | 2010π |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Résultat net (€) | 1,30 | 1,44 |
| Résultat net dilué (€) | 1,30 | 1,44 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,56 | 2,01 |
| en milliers € | 2011 | 2010π |
|---|---|---|
| RESULT AT NET |
18.017 | 19.976 |
| Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
2.561 | 1.260 |
| RESULT AT GLOBAL Attribuable aux: |
20.578 | 21.236 |
| Actionnaires de la société mère | 20.579 | 21.237 |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 |
| ACTIF en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010π |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 581.672 | 526.959 |
| Immobilisations incorporelles | 37 | 47 |
| Immeubles de placement | 581.305 | 526.680 |
| Autres immobilisations corporelles | 316 | 218 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 14 | 14 |
| Actifs courants | ||
| 12.462 | 5.644 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 4.005 | 0 |
| Créances commerciales | 1.687 | 1.726 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 4.520 | 1.943 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 407 | 816 |
| Comptes de régularisation | 1.843 | 1.159 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 31.12.2011 | 31.12.2010π | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 284.018 | 288.869 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 283.978 | 288.828 | |
| Capital | 126.729 | 126.729 | |
| Primes d'émission | 60.833 | 60.833 | |
| Réserves | 78.398 | 81.289 | |
| Résultat net de l'exercice | 18.018 | 19.977 | |
| Intérêts minoritaires | 40 | 41 | |
| Passif | 310.116 | 243.734 | |
| Passifs non courants | 264.426 | 177.239 | |
| Provisions | 0 | 990 | |
| Dettes financières non courantes | 259.143 | 175.407 | |
| Etablissements de crédit | 184.650 | 101.070 | |
| Emprunt obligataire | 74.475 | 74.325 | |
| Location-financement | 18 | 12 | |
| Autres passifs financiers non courants | 4.685 | 252 | |
| Autres passifs non courants | 598 | 590 | |
| Passifs courants | 45.690 | 66.495 | |
| Provisions | 172 | 426 | |
| Dettes financières courantes | 34.018 | 50.606 | |
| Etablissements de crédit | 34.012 | 50.600 | |
| Location-financement | 6 | 6 | |
| Autres passifs financiers courants | 0 | 2.819 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.641 | 2.110 | |
| Autres passifs courants | 399 | 476 | |
| Comptes de régularisation | 8.460 | 10.058 | |
| TOT AL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
594.134 | 532.603 |
| B i l d i d t t a n e m u a o n e s c a |
C i o m m n q u u |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mil lier s € en |
Cap ital |
Pri s d 'ém iss ion me |
es1 1 Rés erv |
Rés ulta et d t n e l'ex ice erc |
Inté rêts min orit aire s |
Tot al d itau es cap x pro pre s |
annuels 2011 Résultats de presse Communiqué d e p r e s s e R é l t t s a s u |
| Bila u 3 1 d éce re 2 00 9 mb n a |
126 .72 9 |
60 .83 3 |
112 .52 3 |
-2. 59 7 |
45 | 29 33 7.5 |
l 2 0 a n n u e s |
| Rés ulta lob al 2 01 0 t g |
1.2 60 |
17. 43 2 |
-1 | 18. 69 1 |
|||
| Tra nsf r l'a ffec ion du rés ulta t 2 00 9: erts tat pa |
|||||||
| nsf rtef eui Tra ert du rés ulta t su lle r po ver s les rés erv es |
-32 .27 0 |
32 .27 0 |
0 | ||||
| Tra nsf ert des riat ion s d e la jus te v ale va ur d'a ctif t p ifs fina nci s e ass ers |
-24 0 |
24 0 |
0 | ||||
| Aut tion uta res m s |
16 | -13 | -3 | 0 | |||
| Div ide nde ice 20 09 ex erc |
-29 .90 0 |
-29 .90 0 |
|||||
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 0 n a |
126 .72 9 |
60 .83 3 |
81 .28 9 |
17. 43 2 |
41 | 28 6.3 24 |
|
| π Mo difi ion règ le d 'éva lua tion cat |
2.5 45 |
2.5 45 |
|||||
| π Bila n 3 1 d éce mb re 2 01 0 |
126 .72 9 |
60 .83 3 |
81 .28 9 |
19. 97 7 |
41 | 28 8.8 69 |
|
| Rés ulta lob al 2 01 1 t g |
2.5 61 |
18. 01 8 |
-1 | 20 .57 8 |
|||
| Tra nsf erts pa r l'af fec ion du rés ulta t 2 01 0: tat |
|||||||
| Tra nsf ert du rés ulta t su rtef eui lle r po ver s les rés erv es |
-8. 67 5 |
8.6 75 |
0 | ||||
| Tra nsf des riat ion s d e la jus ale ert te v va ur d'a ctif ifs fina nci t p s e ass ers |
65 5 |
-65 5 |
0 | ||||
| Aut tion uta res m s |
23 | -2 | 21 | ||||
| Allo cat ion du rés ulta t su lém ent aire pp 20 10 sui te à la difi cat ion de s rè les mo g d'é val uat ion rés ulta t re té au por |
2.5 45 |
-2. 54 5 |
0 | ||||
| Div ide nde ice 20 10 ex erc |
-25 .45 0 |
-25 .45 0 |
|||||
| Bila u 3 1 d éce re 2 01 1 mb n a |
126 .72 9 |
60 .83 3 |
78 .39 8 |
18. 01 8 |
40 | 284 .01 8 |
annuels 2011
Une subdivision des réserves est présentée à la page suivante.
| D é i l d é t a e r s e r v e s |
C i o m m n q u u |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rés e d erv jus de te v ale Rés e d erv u |
lde des riat ions u so va bie imm obi lier ur d es ns s |
Rés e d old erv u s e |
Rés e d old erv u s e |
annuels 2011 Résultats de presse Communiqué d e p r e s s e R é l t t s a s u |
|||||
| mil lier s € en |
Rés erv es lég ale s |
sol de des iati var ons de val eur d'in tiss ves e nt d me es bie ns imm obi lier s |
fra is e Rés e d t erv es dro its de ion tat mu imé s in est ter ant ven lors de l'a lién atio n hyp oth étiq des ue imm eub les de lac ent p em |
riat ion des s d va e jus te v ale ur d es ins de tru nts me tur uto risé cou ver e a s ls l ta aux que a c om p bili té d ert e c ouv ure liqu ée est ap p |
riat ion des s d va e jus te v ale ur d es ins de tru nts me tur uto risé cou ver e a s ls l ta aux que a c om p bili té d ert e c ouv ure n'e liqu ée st p as app |
Aut res rés erv es |
Rés ulta t ort é rep des rcic exe es érie ant urs |
Tot al rés erv es |
l 2 0 1 a n n u e s |
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 00 9 n a |
90 | 126 .86 4 |
-13 .60 6 |
-4. 74 6 |
0 | 65 0 |
3.2 71 |
112 .52 3 |
|
| al 2 01 0 Rés ulta t g lob |
1.2 60 |
1.2 60 |
|||||||
| Tra nsf erts r l'a ffec tat ion du rés ulta t 2 00 9: pa |
|||||||||
| Tra nsf du rés ulta rtef eui lle ert t su r po ver s les rés erv es |
-32 .27 0 |
-32 .27 0 |
|||||||
| nsf riat ion jus Tra ert des s d e la te v ale va ur d'a ctif ifs fina nci t p s e ass ers |
-24 0 |
-24 0 |
|||||||
| Aut uta tio res m ns |
16 | 16 | |||||||
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 0 n a |
90 | 94 .59 4 |
-13 .60 6 |
-3. 48 6 |
-24 0 |
65 0 |
3.2 87 |
81 .28 9 |
|
| Rés ulta t g lob al 2 01 1 |
2.5 61 |
2.5 61 |
|||||||
| Tra nsf erts r l'a ffec tat ion du pa rés ulta t 2 01 0: |
|||||||||
| Tra nsf du rés ulta rtef eui lle ert t su r po s le s ré ver ser ves |
-8. 67 5 |
-8. 67 5 |
|||||||
| Tra nsf ert des fra is e t d roit s d uta tion e m est imé s in terv nt lors de l'a lién atio ena n hyp oth étiq des im ubl de lac ue me es p e nt me |
-19 3 |
193 | 0 | ||||||
| Tra nsf des riat ion s d e la jus ale ert te v va ur d'a ctif ifs fina nci t p s e ass ers |
65 5 |
65 5 |
|||||||
| tion Aut uta res m s |
-14 2 |
165 | 23 | ||||||
| Allo ion du rés ulta lém aire cat t su ent pp 20 10 sui te à la difi cat ion de s rè les mo g d'é val uat ion rés ulta t re té au por |
2.5 45 |
2.5 45 |
|||||||
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 1 n a |
90 | 85 .58 4 |
-13 .24 8 |
-92 5 |
41 5 |
65 0 |
5.8 32 |
78 .39 8 |
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