Annual Report • Mar 23, 2011
Annual Report
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| Portefeuille immobilier | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille immobilier (€ 000) | 526.680 | 540.817 |
| Taux d'occupation (%) | 85 % | 88 % |
| Surface locative totale (m²) | 535.420 | 540.770 |
| Chiffres clés | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Capitaux propres (€ 000) | 286.324 | 297.533 |
| Capitaux d'emprunt (€ 000) | 246.279 | 248.240 |
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 43 % | 44 % |
| Chiffres clés par action | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 20,59 | 21,39 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 21,57 | 22,37 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 23,49 | 21,90 |
| Prime par rapport à la juste valeur active nette (%) | 14 % | 2 % |
Pour l'exercice 2010, le dividende brut d'Intervest Offi ces s'élève à € 1,83 par action, offrant sur base du cours boursier au 31 décembre 2010 un rendement brut du dividende de 7,8 %.
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2010 |
le mardi 22 février 2011 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires | le mercredi 6 avril 2011 à 16u30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| - Ex-date dividende 2010 - Record date dividende 2010 - Mise en paiement du dividende 2010 |
le lundi 18 avril 2011 le mercredi 20 avril 2011 à partir du jeudi 21 avril 2011 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2011 |
le mercredi 27 avril 2011 |
| Rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2011 | le mardi 2 août 2011 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2011 |
le vendredi 28 octobre 2011 |
| Résultats (€ 000) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 38.523 | 42.472 |
| Charges relatives à la location | -94 | -160 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 821 | 314 |
| Résultat immobilier | 39.250 | 42.626 |
| Charges immobilières | -3.224 | -3.720 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -1.049 | -1.179 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 34.977 | 37.727 |
| Résultat sur vente des immeubles de placement | 464 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -9.139 | -32.270 |
| Résultat d'exploitation | 26.302 | 5.457 |
| Résultat fi nancier (hors variation de la juste valeur - IAS 39) | -9.509 | -7.762 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - IAS 39) |
655 | -240 |
| Impôts | -17 | -52 |
| RESULTAT NET | 17.431 | -2.597 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 25.451 | 29.913 |
| Résultat sur portefeuille | -8.675 | -32.270 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - IAS 39) |
655 | -240 |
| Dividende brut par action (€) | 1,83 | 2,15 |
| Dividende net par action (€) | 1,56 | 1,83 |
Première échéance intermédiaire des contrats de bail
02/ Rapport du comitE de direction 32
| Profil | 8 | MarchE de l'immobilier profess ionne l |
34 | Donn Ees boursiEres |
56 |
|---|---|---|---|---|---|
| Politique d'investisse men t |
8 | DEveloppe men ts Importants en 2010 |
39 | Dividende et nombre d'actions |
58 |
| DEclaration de gouvernance d'en treprise |
10 | REsultats financieRS | 44 | Actionn aires |
59 |
| Entreprendre durablemen t |
27 | Structure financiEre | 49 | Calendrier financier | 59 |
| Cadre juridique adaptE pour les sicaf immobiliEres |
29 | Affectation du bEnEfice 2010 | 52 | ||
| PrEvisions pour 2011 |
53 |
| 04/ RAPPO RT IMMO BILIE R |
60 | 05/ RAPPO RT FINANCIE R |
86 | 06/ Informations gEnEr ales |
138 |
|---|---|---|---|---|---|
| Composition du portefeuille | 62 | Compte de rEsultats cons olidE |
90 | Iden tification |
140 |
| Evolution du portefeuille immobilier |
68 | REsultat global cons olidE |
91 | Extraits des statuts |
144 |
| Evaluation du portefeuille par les experts immobiliers |
69 | Bilan cons olidE |
92 | Commiss aire |
148 |
| Des cription du portefeuille de bureaux |
70 | Bilan de mutation des capitaux propres cons olidEs |
94 | Banque dEpositaire | 148 |
| Des cription de l'immobilier semi-industriel |
78 | Ape rçu des flux de trEsorerie cons olidEs |
96 | Pourvoyeur de liquiditE | 148 |
| Notes aux comptes ann uels consolidEs |
97 | Experts immobiliers | 148 | ||
| Rapport du commiss aire |
132 | Ges tionn aires immobiliers |
148 | ||
| Comptes ann uels statutaires d'Intervest Offices sa |
134 | Sicaf immobiliEre - cadre lEgal |
149 | ||
| DEclaration relative au rapport ann uel |
149 | ||||
| Liste de terminologie | 150 |
Reinier van Gerrevink administrateur délégué
Paul Christiaens président du conseil d'administration
En 2010, le dividende brut d'Intervest Offi ces baisse, atteignant € 1,83 par action.
la baisse de la juste valeur des biens immobilier s'est limitée à 1,6 % par rapport à 5,6 % en 2009.
Au 31 décembre 2010 l'ensemble du portefeuille immobilier a un taux d'occupation de 85 %.
Cher actionnaire,
L'année 2010 a été pour le marché belge de bureaux et de l'immobilier logistique une année très difficile. Les loyers ont légèrement baissé et le take-up des bureaux ainsi que des immeubles semi-industriels et logistiques était inférieur aux années d'avant la crise financière.
L'enquête de conjoncture de la Banque Nationale de Belgique qui montre une forte reprise du commerce et des services aux entreprises en 2010 est toutefois un signal positif. Etant donné le caractère cyclique tardif du secteur immobilier cette relance n'a jusqu'à présent eu qu'un effet limité sur la demande de location de biens immobiliers en 2010.
Dans le marché des bureaux le nombre de demandes de location augmente par rapport à 2009, mais du fait de l'offre importante de bureaux sur le marché de bureaux belge, les locations sont encore réalisées moyennant de considérables avantages financiers. Il est supposé qu'en 2011 les loyers resteront stables et qu'ils augmenteront même légèrement. En outre, pour les nouveaux immeubles une baisse des avantages locatifs a déjà été constatée. Au 31 décembre 2010, le taux d'occupation du portefeuille de bureaux d'Intervest Offices s'élève à 85 %, une diminution de 5 % par rapport à fin 2009. Ce taux d'occupation moins élevé provient principalement du départ du locataire Tibotec-Virco de Malines.
Entre-temps, les premiers résultats de la reprise du marché de la location se reflètent dans une nette augmentation de la demande sur le marché de l'immobilier logistique. Intervest Offices a ainsi loué 46.881 m² d'entrepôts en 2010, ce qui est plus du double par rapport aux locations en 2009. Au 31 décembre 2010, le taux d'occupation du portefeuille logistique d'Intervest Offices s'élève à 84 % en comparaison à 83 % fin 2009.
Etant donné cette situation difficile sur le marché de la location en combinaison avec l'augmentation des charges financières, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Offices est inférieur à celui de 2009. Ce résultat de l'exercice 2010 s'élève à € 25,4 millions par rapport à € 29,9 millions en 2009 de sorte que nous pouvons offrir à nos actionnaires un dividende brut de € 1,83 par action en comparaison à € 2,15 en 2009. Le rendement du dividende brut de la sicaf immobilière atteint ainsi 7,8 % sur base du cours boursier au 31 décembre 2010.
Au 31 décembre 2010, la juste valeur du portefeuille immobilier d'Intervest Offices s'élève à € 527 millions. En 2010, la baisse de la juste valeur de l'immobilier (sur base d'une composition constante du portefeuille) s'est limitée à 1,6 % par rapport à 5,6 % en 2009.
Afin d'obtenir une meilleure répartition des sources de financement et afin de créer des possibilités pour de nouveaux investissements, la sicaf immobilière a placé avec succès en juin 2010 un emprunt obligataire d'un montant de € 75 millions. Cet emprunt obligataire a une durée de 5 ans et est assorti d'un coupon de 5,1 % brut.
Afin de pouvoir bénéficier d'une manière optimale des capacités d'investissement disponibles créées par l'emprunt obligataire, les opportunités d'investissements ont été analysées d'une façon approfondie. Cela résultera probablement en de nouveaux investissements en 2011 pour lesquels il y a suffisamment de moyens vu le taux d'endettement bas de 43 %. De nouveaux investissements combinés à une plus nette reprise des marchés de la location doivent former la base d'une amélioration des résultats à long terme. A court terme nous pensons qu'en 2011 le résultat d'exploitation distribuable de la sicaf immobilière sera encore sous pression.
Nous vous remercions de votre loyauté dans cette période difficile qui est liée au caractère cyclique de notre fonds et nous attendons que 2011 également par une gestion active et dynamique ouvrira la voie à une augmentation du taux d'occupation, aux investissements à long terme et au redressement du résultat d'exploitation.
Le conseil d'administration
Reinier van Gerrevink Paul Christiaens
Administrateur délégué Président du conseil d'administration
immoBiliEr SEmi-iNduStriEl
veurtstraat 91 - PuurS Superfi cie bureaux / 1.600 m2 Superfi cie hall d'entreposage / 41.890 m2
Boomsesteenweg 801-803, geleegweg 1-7, Kernenergiestraat 70 - WilrijK Superfi cie bureaux / 632 m2 Superfi cie hall d'entreposage / 28.536 m2
Preenakker 2o - mErchtEm Superfi cie bureaux / 1.210 m2 Superfi cie hall d'entreposage / 6.075 m2
intervest offices investit dans l'immobilier d'entreprise belge de bonne qualité, donné en location à des locataires de premier rang. les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles récents, situés à des emplacements stratégiques en dehors des centres-villes. afin d'optimaliser le profil de risque, des investissements dans les centres-villes peuvent être envisagés. les investissements dans des immeubles semiindustriels cadrent dans le même objectif.
intervest offices est une sicaf immobilière inscrite sur la liste des institutions d'investissement belges depuis le 15 mars 1999. les actions de la société sont cotées sur le marché réglementaire de NYSE Euronext Brussels.
au 31 décembre 2010, le portefeuille se compose de 69 % d'immeubles de bureaux et de 31 % d'immeubles semi-industriels. la juste valeur totale des immeubles de placement s'élève au 31 décembre 2010 à € 527 millions.
la sicaf immobilière continue à opter pour une politique d'investissement axée sur des biens immobiliers industriels de qualité, loués à des locataires de premier ordre. ces biens immobiliers ne nécessitent pas à court terme de gros travaux de rénovation et sont situés à des emplacements stratégiques de préférence sur l'axe anvers - Bruxelles. d'autres emplacements sont pris en considération pour autant que cela contribue à la stabilité des revenus locatifs.
les biens immobiliers professionnels comprennent aussi bien des immeubles de bureaux que des immeubles semi-industriels, des entrepôts et des immeubles high-tech. En principe, aucun investissement n'est effectué dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
intervest offices souhaite augmenter l'attractivité de son action en garantissant une forte liquidité de l'action, l'extension du portefeuille immobilier et l'amélioration du profil de risques.
La politique d'investissement a pour but d'obtenir une combinaison du rendement direct sur base des revenus locatifs et du rendement indirect sur base de l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier.
la liquidité est déterminée par la manière dont les actions peuvent être échangées en bourse. les entreprises à liquidité élevée attirent plus rapidement de grands investisseurs, ce qui favorise les possibilités de croissance.
une bonne liquidité facilite l'émission d'actions nouvelles (en cas d'augmentations de capital, d'apports ou de fusions), ce qui revêt une grande importance pour la poursuite de la croissance.
Pour augmenter sa liquidité, intervest offices a conclu un accord de liquidité avec la Banque iNg. la liquidité de la majorité des sicaf immobilières belges est relativement basse. une raison importante est que ces fonds sont souvent trop petits - aussi bien en termes de capitalisation de marché que de marge libre - pour attirer l'attention des investisseurs professionnels.
En outre, les actions des sicaf immobilières sont généralement achetées pour une longue période d'investissement, plutôt qu'à titre spéculatif, ce qui réduit le nombre des transactions.
un large portefeuille offre indéniablement une série d'avantages:
chaque acquisition doit être examinée en fonction des critères suivants:
intervest offices tente de répartir les risques de différentes manières. ainsi, les locataires sont-ils souvent actifs dans des secteurs économiques différents, tels que la logistique, la santé, le commerce, la technologie, la recherche et le développement. Par ailleurs, il est veillé à une bonne répartition des échéances intermédiaires et finales des contrats de bail.
intervest offices utilise le code belge de gouvernance d'entreprise 2009 comme code de référence. les principes de gouvernance d'entreprise d'intervest offices sont fixés par le conseil d'administration dans un certain nombre de directives:
la 'charte de gouvernance d'entreprise' complète, qui décrit les règlements internes importants des organes de gestion d'intervest offices ainsi que les autres directives, peut être consultée sur le site web de la société (www.intervestoffices.be).
il n'est dérogé des clauses du code belge de gouvernance d'entreprise 2009 lorsque des circonstances spécifiques l'exigent. dans ce cas la dérogation, en concordance avec le principe 'comply or explain', est commentée dans le rapport annuel. le conseil d'administration de la sicaf immobilière a estimé qu'il est parfois justifié que la société n'applique pas certaines clauses du code de gouvernance d'entreprise 2009. Selon le principe "se conformer ou expliquer" il est en effet permis de tenir compte de la taille relativement restreinte et des caractéristiques propres à la société et plus particulièrement de la législation déjà rigide relative aux sicaf immobilières.
Président, administrateur indépendant Adresse: Vijverstraat 53 3040 Huldenberg Terme: Avril 2013 Fonction: Administrateur de sociétés
2
34
Jean-Pierre Blumberg Administrateur indépendant Adresse: Plataandreef 7 2900 Schoten Terme: Avril 2013 Fonction: Managing partner Linklaters LL P
Administrateur indépendant Adresse: Beethovenweg 50 2202 AH Noordwijk aan Zee Pays-Bas Terme: Avril 2013 Fonction: Administrateur de sociétés
Administrateur indépendant Adresse: Jan Moorkensstraat 68
2600 Berchem
Terme: Avril 2011
Fonction: Economiste spécialisé en transports, administrateur délégué de Policy Research Corporation sa
Administrateur délégué Adresse: Bankastraat 123 2585 E L 's-Gravenhage - Pays-Bas Terme: Avril 2011 Fonction: Chief executive officer
VastNed
6
du Groupe
| Administrateur délégué | |||
|---|---|---|---|
| Adresse: Franklin Rooseveltlaan 38 | |||
| 4835 AB Breda - Pays-Bas |
|||
| Terme: A | vril 2011 | ||
| Fonction: Administrateur délégué | |||
| d' Intervest Retail sa |
Administrateur Adresse: Kamerlingh Onnesstraat 69 2984 E D Ridderkerk - Pays-Bas Terme: Avril 2011
Fonction: Chief financial officer du Groupe VastNed
Le conseil d'administration se compose de sept membres, dont quatre administrateurs indépendants qui remplissent tous les quatre les nouvelles conditions de l'article 526ter du Code des Sociétés. Le conseil d'administration se compose de deux administrateurs exécutifs, notamment les deux administrateurs délégués, et de cinq administrateurs non exécutifs.
Les administrateurs sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale.
En 2010, le conseil d'administration s'est réuni huit fois. Les principaux points de l'ordre du jour aux sujets desquels le conseil d'administration s'est réuni et a statué en 2010 sont:
Les administrateurs ont assisté à toutes les réunions à l'exception de Reinier van Gerrevink et d'EMSO sprl le 7 mai 2010, Jean-Pierre Blumberg le 2 août 2010 et Reinier van Gerrevink et Nick van Ommen le 23 novembre 2010.
En 2010, Reinier van Gerrevink et Hubert Roovers ont été chargés de la supervision de la gestion quotidienne, en application de l'article 4 §1 5° de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières. Au cours de l'exercice 2010, Reinier van Gerrevink et Tom de Witte ont représenté l'actionnaire majoritaire VastNed Offices/Industrial sa.
En 2010, le comité d'audit se compose de quatre administrateurs indépendants: Nick van Ommen (président), Jean-Pierre Blumberg, Paul Christiaens et EMSO sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters. La durée de leur mandat au sein du comité d'audit n'est pas spécifiée.
En 2010, ces administrateurs indépendants répondent tous aux neuf critères d'indépendance stipulés par l'article 526ter du Code des Sociétés.
Les membres du comité d'audit sont compétents. Le membre individuel du comité d'audit est qualifié en matière de comptabilité et d'audit. En outre, le comité d'audit dans son ensemble fait preuve d'expertise. Ceci dans deux domaines: au niveau des activités d'Intervest Offices et au niveau de la comptabilité et de l'audit.
En 2010, le comité d'audit s'est réuni quatre fois. les principaux points de l'ordre du jour du comité d'audit en 2010 sont:
les membres du comité d'audit ont assisté à toutes les réunions à l'exception d'EmSo sprl le 7 mai 2010 et de jean-Pierre Blumberg le 2 août 2010.
le comité fait part de ses constatations et recommandations directement au conseil d'administration.
En 2010, le comité de direction se compose comme suit:
conformément à l'article 524bis du code des Sociétés et à l'article 15 des statuts de la société, le conseil d'administration a cédé certaines compétences de gestion. les règles relatives à la composition et au fonctionnement du comité de direction sont plus amplement décrites dans la 'charte de gouvernance d'entreprise' de la société qui peut être consultée sur le site web (www.intervestoffices.be). les membres du comité de direction sont également les dirigeants effectifs de la société conformément à l'article 38 de la loi du 20 juillet 2004 relatif à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placements.
Sous la direction du président, le conseil d'administration évalue périodiquement sa taille, sa composition, son fonctionnement et son efficacité. il en fait de même pour le comité d'audit et pour l'interaction avec le comité de direction. le conseil d'administration peut se faire assister par des experts externes.
lors de ce processus d'évaluation:
Si les procédures d'évaluation précitées mettent à jour certaines faiblesses, le conseil d'administration apportera des solutions adéquates. cela peut entraîner des modifications à la composition ou au fonctionnement du conseil d'administration ou du comité d'audit.
▼ le Comite de direCtion de gauche à droîte: reinier van gerrevink inge tas Jean-paul sols
En ce qui concerne la prévention de conflits d'intérêt, la sicaf immobilière est d'une part soumise aux règles légales (les articles 523 et 524 du Code des Sociétés, la loi du 20 juillet 2004 et les articles 17 à 19 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010) et d'autre part aux règles de ses statuts1 et de sa charte de gouvernance d'entreprise.
L'article 17 des statuts de la sicaf immobilière stipule ce qui suit à ce sujet: "Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant."
Le conseil d'administration, le comité de direction et chaque membre individuel s'imposent une stricte discipline afin d'exclure tout conflit d'intérêt, qu'il soit de nature patrimoniale, professionnelle ou d'une toute autre nature, et ils veulent se tenir strictement à la règle légale de l'article 523 du Code des Sociétés relative aux conflits d'intérêt entre la sicaf immobilière et un administrateur.
Par exemple, si en raison d'autres mandats d'administrateur, ou pour une autre raison, un administrateur a un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une décision ou une opération relevant des compétences du conseil d'administration, l'article 523 du Code des Sociétés est appliqué et l'administrateur en question est prié de prendre part ni aux délibérations concernant les décisions ou opérations, ni au vote (article 523, § 1 in fine).
Lorsqu'un administrateur ou un membre du comité de direction a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une opération ou une décision relevant de la compétence du conseil d'administration ou du comité de direction, le membre concerné en informe par conséquent au préalable le président et les membres. Le membre concerné ne peut délibérer ni participer au vote relatif à l'opération concernée.
La déclaration, ainsi que les raisons justificatives relatives au conflit d'intérêt, sont inscrites au procès-verbal. En vue de sa publication dans le rapport annuel, le secrétaire décrit dans le procès-verbal la nature de la décision ou de l'opération et justifie la décision qui a été prise. En outre, le procès-verbal mentionne les conséquences patrimoniales pour la société suite à cette décision. Le rapport du commissaire qui doit être rédigé conformément à l'article 143 du Code des Sociétés, comporte une description séparée des conséquences financières pour la société.
En cas d'un éventuel conflit d'intérêt avec un actionnaire majoritaire de la sicaf immobilière, la procédure de l'article 524 du Code des Sociétés est appliquée. L'article 524 du Code des Sociétés astreint, entre autres, à soumettre les opérations avec des sociétés liées - à part certaines exceptions - à l'avis d'un comité d'administrateurs indépendants qui est assisté d'un expert indépendant.
En outre, l'article 18 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 prévoit que la CBFA soit être informée préalablement par la sicaf immobilière des opérations planifiées par la sicaf immobilière ou par une de ses filiales lorsqu'une ou plusieurs personnes suivantes agissent en tant que contrepartie ou en tirent un certain profit d'ordre patrimonial: les personnes qui contrôlent la sicaf immobilière ou qui détiennent une participation; le promoteur de la sicaf immobilière publique, les autres actionnaires de toutes les filiales de la sicaf immobilière publique; et les administrateurs,
1 Une modification des statuts sera présentée à la prochaine assemblée générale du 6 avril 2011 afin que les statuts soient en concordance avec l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
les gérants, les membres du comité de direction, les personnes chargées de la gestion quoti dienne, les dirigeants effectifs ou les mandataires; et les personnes liées à toutes ces parties.
Ces opérations planifiées doivent représenter un intérêt pour la sicaf immobilière publique, doivent cadrer dans sa politique d'investissement et doivent être exécutées aux conditions de marché normales. Ces opérations doivent être publiées immédiatement.
Conformément à l'article 31 § 2 de l' Arrêté Royal du 7 décembre 2010 la société doit se conformer à l'évaluation de l'expert immobilier lorsqu'une transaction immobilière a lieu avec les personnes mentionnées ci-dessous.
Dans ce cadre le conseil d'administration souhaite mentionner que la procédure pour la pré vention de conflits d'intérêt a été appliquée en décembre 2010 concernant la requête de l'actionnaire majoritaire VastNed Offices/ Industrial pour mettre à disposition certaines infor mations non publiques dans le cadre d'entretiens préliminaires qui ont lieu entre VastNed Offices/ Industrial sa et Nieuwe Steen Investment sa, et qui pourraient éventuellement aboutir à une fusion juridique entre VastNed Offices/ Industrial et Nieuwe Steen Investment. Pour une description détaillée de la procédure suivie il est référé à la note 24 du rapport financier.
Intervest Offices n'a pas de comité de nomination et de rémunération. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière considère les tâches du comité de nomination et du comité de rémunéra tion comme des tâches du conseil d'administration dans son ensemble. Intervest Offices déroge ainsi aux recommandations du code belge de gouvernance d'entreprises 2009 (voir également le paragraphe relatif au principe "comply or explain"). La taille restreinte du conseil permet de débattre de ces sujets efficacement. D'autre part, la problématique des nominations ou de la rémunération au sein de la sicaf immobilière requiert trop peu d'attention complémentaire pour justifier la création d'un comité séparé et des frais supplémentaires.
Le conseil d'administration est responsable de la politique de rémunération de ses membres et des membres de la direction. La rémunération des administrateurs doit être présentée pour approbation à l'assemblée générale.
La politique est basée sur les principes suivants:
Dans des circonstances constantes la politique de rémunération est également d'application pour les deux prochains exercices.
En 2010, la rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants non exécutifs s'élève à € 14.000 par an en tant que membre du conseil d'administration (€ 15.000 par an pour le président du conseil d'administration). Aucune indemnité supplémentaire n'est accordée pour l'appartenance à un comité ni pour l'exercice de la présidence d'un comité. Les administrateurs qui représentent l'actionnaire majoritaire exercent leur mandat de façon non rémunérée.
Aucun contrat de travail n'a été conclu avec les administrateurs et aucune indemnité de licenciement n'est prévue. Conformément à l'article 16 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, la rémunération des administrateurs n'est pas liée directement ou indirectement aux opérations réalisées par la sicaf immobilière. Les administrateurs ne détiennent pas d'actions de la sicaf immobilière et aucune option sur actions de la sicaf immobilière n'a été a accordée aux administrateurs.
Le montant de la rémunération fixe qui a été octroyé en 2010 aux membres du comité de direction en tant que salaire, à l'exception de l'administrateur délégué, s'élève à € 262.733 dont € 165.468 pour le président du comité de direction. L'administrateur délégué qui représente l'actionnaire majoritaire exerce son mandat de façon non rémunérée.
Les deux membres du comité de direction, à l'exception de l'administrateur délégué, peuvent entrer en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 22.500 au maximum. Le montant de la prime à allouer est déterminé au moyen de critères mesurables sur base des prestations convenues préalablement. En 2009, ces critères se rapportaient à l'activité locative (y compris la location de quelques objets désignés spécifiquement), à la stabilisation des revenus locatifs nets, au taux d'occupation, à l'encaissement des loyers et à l'amélioration du profil des risques. Sur base des objectifs réalisés en 2009, une prime d'un montant total de € 17.400 a été allouée en 2010.
En plus de cette prime régulière, un membre de la direction peut entrer en ligne de compte pour une prime annuelle supplémentaire qui peut être allouée sur base de prestations exceptionnelles. En 2009, aucune prime supplémentaire relative à 2009 n'a été octroyée.
La rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants non exécutifs reste inchangée par rapport aux rémunérations de 2010 mentionnées ci-dessus.
La rémunération annuelle fixe des membres du comité de direction, à l'exception de l'administrateur délégué, est indexée (i) annuellement au 1er janvier, conformément à l'indice normal des prix à la consommation, où l'indice de base est celui du mois précédent l'entrée en vigueur du contrat et où le nouvel indice est celui du mois précédent le mois dans lequel l'indexation a lieu (ii), augmenté de 1 pour cent. Cela revient à une augmentation de 3,1 % au 1 janvier 2011.
En 2010, les critères pour l'obtention d'une prime se rapportent à l'activité locative, l'encaissement des loyers, la gestion durable des immeubles, la prolongation de la durée moyenne des conventions de crédit et à la recherche de sources de financements alternatives. Sur base des objectifs réalisés en 2010, une prime d'un montant total de € 22.500 est allouée. Aucune prime supplémentaire relative à 2010 n'a été octroyée.
Les membres du conseil d'administration sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale des actionnaires. Il n'y a pas d'indemnité de licenciement.
Les membres du comité de direction sont nommés pour une durée indéterminée et l'indemnité de résiliation s'élève à l'équivalent de douze à dix-huit mois de la rémunération fixe (sauf en cas de négligence grave ou de faute intentionnelle, dans quels cas aucune indemnité ne sera due).
Etant donné qu'en 2010 les conseils d'administration d' Intervest Offices et d' Intervest Retail se composent pratiquement des mêmes personnes (le conseil d'administration d' Intervest Retail comprend 6 membres dont Jean-Pierre Blumberg, Nick van Ommen et E M S O sprl, représentée par son représentant permanent Chris Peeters, sont nommés administrateurs indépendants, et Reinier van Gerrevink, Hubert Roovers et Tom de Witte sont nommés représentants de l'actionnaire majoritaire VastNed Retail sa), il a été constaté qu'en application de l'article 10 § 2, 2° du Code des Sociétés, Intervest Offices et Intervest Retail forment un consortium bien qu'il ne soit pas question d'une direction centrale étant donné qu'une sicaf immobilière, en application de l'article 9 de ladite loi O P C du 20 juillet 2004 et de l'article 9 de l' Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, doit être gérée dans l'intérêt unique des actionnaires et de telle manière qu'une gestion autonome de la sicaf immobilière est assurée.
La rédaction de comptes annuels consolidés comprenant Intervest Offices sa et Intervest Retail sa, et formant ensemble un consortium, pourrait donner l'impression que la gestion autonome de la sicaf immobilière puisse être contestée tandis que cela ne correspond pas à la réalité. En outre, la politique d'investissement d' Intervest Offices varie fondamentalement de celle d' Intervest Retail. Intervest Retail investit dans de l'immobilier commercial, tels que des magasins dans les centres-villes ainsi que des magasins situés le long d'axes routiers et des centres commerciaux. Il n'y a en principe pas d'investissements en immeubles de bureaux et semi-industriels. Jusqu'à présent il n'y a pas de politique d'investissement commune et tout se déroule de façon strictement séparée. L'actionnaire majoritaire d' Intervest Retail, i.e. VastNed Retail est une toute autre personne morale que l'actionnaire majoritaire d' Intervest Offices, i.e. VastNed Offices/ Industrial.
Afin de remédier à cette situation il sera proposé à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011 de modifier la composition des conseils d'administration d' Intervest Offices ainsi que d' Intervest Retail.
En 2010, le conseil d'administration d'intervest offices a consacré à nouveau de l'attention aux facteurs de risques auxquels intervest offices est confrontée.
les évolutions permanentes sur les marchés immobiliers et les marchés fi nanciers exigent un suivi continu des risques stratégiques, d'exploitation et fi nanciers ainsi que du reporting fi nancier et des risques de conformité, afi n de surveiller les résultats et la situation fi nancière d'intervest offi ces.
ces risques sont en grande partie déterminés par les choix stratégiques que fait intervest offices afin de limiter la vulnérabilité face aux facteurs externes. l'ampleur de ces risques est déterminée par les choix stratégiques par rapport à la gestion d'investissement, comme le choix du:
▶ type d'immobilier: intervest offices a opté principalement pour des investissements dans le secteur des immeubles de bureaux, où en décidant d'investir une répartition adéquate et une limitation des risques sont recherchées par un pourcentage suffisant d'investissements en immeubles de bureaux dans des marchés immobiliers liquides, par une limitation concernant l'exposition maximale des investissements à un certain emplacement/une certaine région et par une limitation du risque lié au rendement. En plus des investissements dans des immeubles de bureaux, il existe la possibilité d'investir dans espaces semi-industriels et logistiques bien loués.
le patrimoine immobilier d'intervest offices est évalué sur base trimestrielle par des experts immobiliers indépendants. ces experts immobiliers disposent des qualifications nécessaires et ont une grande expérience du marché. la juste valeur des immeubles qu'ils ont évalués est comptabilisée à la rubrique "immeubles de placement" à l'actif du bilan statutaire et consolidé. les variations de la juste valeur sont comptabilisées à la rubrique "variations de la juste valeur des immeubles de placement" dans les comptes de résultat consolidés et statutaires et peuvent influencer le résultat net positivement ou négativement. les valeurs déterminées par les experts représentent la valeur de marché des immeubles. Par conséquent, les variations de la valeur de marché du patrimoine sont reflétées à l'actif net d'intervest offices, comme publiées sur base trimestrielle. intervest offices est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes.
au 31 décembre 2010, une adaptation négative hypothétique du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (yield ou taux de capitalisation) de 1 % ferrait baisser la juste valeur de l'immobilier de € 63 millions ou 12 %. le taux d'endettement d'intervest offices augmenterait ainsi de 8 % atteignant 51 % (voir également à cet égard "analyse de sensibilité" comme reprise au rapport immobilier).
▶ période d'investissements et de désinvestissements: Sur base de la connaissance des cycles économiques et immobiliers, il est tenté de répondre le mieux possible aux mouvements ascendants et descendants des marchés. Sur base des indicateurs économiques il est possible d'estimer au mieux le développement attendu de la conjoncture. le marché de l'investissement et en particulier le marché de la location de l'immobilier professionnel réagissent avec un certain retard à la volatilité de la conjoncture économique. les périodes de haute conjoncture prononcée donnent lieu à des prix de marché plus élevés qui peuvent ultérieurement être sujets à de fortes corrections négatives. durant ces périodes de haute conjoncture, intervest offices mènera une politique relative aux investissements plutôt modérée afin de limiter le risque d'investir à un mauvais moment. dans les périodes de baisse de la conjoncture, la valeur et le taux d'occupation des immeubles baissent d'ordinaire. aussitôt que la conjoncture reprend, une politique d'investissement plus active est menée, anticipant ainsi l'augmentation de valeur des immeubles et un marché de la location plus actif. une certaine prudence est mise à jour afin d'éviter que le taux d'endettement de la sicaf immobilière ne dépasse les niveaux autorisés.
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ces risques proviennent des transactions quotidiennes et d'événements (externes) qui ont lieu au sein du cadre stratégique, tels que les:
▶ risques d'investissements: les principaux risques qui sont inhérents aux investissements en immobilier se situent au niveau des variations négatives futures de la juste valeur des immeubles de placement qui pourraient provenir principalement de l'augmentation de l'inoccupation, des loyers impayés, de la baisse des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail ou lors de la prolongation des contrats de bail existants et de la pollution du sol.
au sein d'intervest offices des mesures de contrôle internes sont prises pour limiter les risques liés aux décisions d'investissement erronées. il est ainsi toujours procédé à une évaluation scrupuleuse du profil des risques sur base d'une analyse de marché, d'une évaluation des rendements futurs, d'un screening des locataires existants, d'une étude des exigences relatives à l'environnement et aux permis, d'une analyse des risques fiscaux, etc.
conformément à l'article 31 de l'arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, un expert indépendant évalue toute acquisition ou aliénation d'un bien immobilier. Pour toute aliénation la valeur d'expertise déterminée par l'expert immobilier indépendant forme un fil conducteur important pour la valeur de transaction. En outre, intervest offices veille scrupuleusement à ce que les garanties établies lors d'une transaction restent limitées aussi bien en ce qui concerne la durée que la valeur.
En outre, intervest offices procède pour toute acquisition à un "due diligence" technique, administratif, juridique, comptable et fiscal qui est basé sur une analyse constante des procédures, et elle est généralement assistée par des conseillers externes spécialisés.
▶ risques de location: ces risques se rapportent à la nature et à l'emplacement du bien immobilier, à la mesure dans laquelle il doit concurrencer les immeubles avoisinants, au groupe cible visé et aux utilisateurs, à la qualité du bien immobilier, à la qualité du locataire et au contrat de bail. intervest offices inventorie continuellement le développement de ces facteurs. Sur base régulière un profil des risques est attribué à chaque immeuble (sur base des connaissances locales propres et des données fournies par des personnes externes et/ou experts immobiliers). En fonction du profil des risques un certain rendement doit être réalisé sur une certaine période qui est comparé au rendement attendu sur base du modèle de rendement interne. Sur cette base une analyse est faite des objets dans lesquels des investissements additionnels sont nécessaires, où le mix des locataires doit être adapté et quels immeubles qui sont pris en compte pour la vente. En outre, chaque mois l'inoccupation et les risques d'inoccupation sont analysés, en prenant en compte l'échéance des contrats de bail. tout en respectant les règles de la loi sur les loyers en vigueur, une répartition équilibrée de la durée des contrats est recherchée. de cette façon il est possible d'anticiper en temps utile les résiliations des contrats de bail et les révisions des contrats bail.
les activités et les résultats d'intervest offices dépendent partiellement de l'évolution de la conjoncture économique générale. ceux-ci sont mesurés au moyen du niveau de croissance ou de baisse du produit national brut en Belgique et ont une influence indirecte sur l'occupation des immeubles professionnels par le secteur privé.
Au 31 décembre 2010, le taux d'occupation d'Intervest Offices est de 85 % en comparaison de 88 % au 31 décembre 2009. Pour le portefeuille de bureaux qui représente 69 % de la juste valeur du portefeuille immobilier, le taux d'occupation s'élève à 85 % au 31 décembre 2010 (90 % fin 2009) et pour le portefeuille semi-industriel/ logistique qui représente 31 % de la juste valeur du portefeuille immobilier, le taux d'occupation s'élève au 31 décembre 2010 à 84 % (83 % fin 2009). Cette forte baisse du portefeuille de bureaux provient principalement du départ de Tibotec-Virco de Mechelen Campus et d'Intercity Business Park (4 %).
L'impact de la conjoncture sur les résultats d'Intervest Offices est toutefois tempérée par:
Les échéances des contrats de l'ensemble du portefeuille immobilier sont bien réparties sur les prochaines années. Il est à noter que pour les bureaux en particulier la durée de location moyenne (à compter à partir du 1 janvier 2011) jusqu'à la prochaine date d'échéance, s'élève à 3,6 ans. Pour les locataires de bureaux importants (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représentent 67 % du portefeuille de bureaux et qui ont donc un grand impact sur les revenus locatifs récurrents, la prochaine échéance (au 1 janvier 2011) ne se situe en moyenne que dans 4,1 ans. Les contrats de bail échéants au cours de 2011 - 2013 se rapportent surtout aux superficies plus petites, représentant un risque plus réduit pour la totalité des revenus locatifs de la sicaf immobilière. Pour les immeubles semi-industriels une même tendance est à noter que pour les immeubles de bureaux, notamment que la prochaine échéance des locataires importants (au-dessus de 10.000 m² d'entrepôts) au 1 janvier 2011 ne se situe que dans 4,5 ans.
Les revenus locatifs d'Intervest Offices sont répartis sur presque 200 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 48 % des revenus locatifs et, mis à part la Commission Européenne, ce sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et qui font partie de compagnies internationales.
Les pertes sur les créances locatives (avec récupération) ne représentent pour la période 2002-2010 que 0,25 % du chiffre d'affaires global. Une forte dégradation de la conjoncture économique générale peut accroître les pertes sur les créances locatives, surtout dans le secteur des immeubles de bureaux. La faillite éventuelle d'un locataire important peut représenter une perte considérable pour la sicaf immobilière, ainsi qu'une vacance locative imprévue et également une location des superficies libérées à un prix inférieur au prix du contrat non respecté.
Les locataires d'Intervest Offices sont bien répartis sur un grand nombre de secteurs économiques différents, ce qui réduit le risque d'une inoccupation importante en cas de faible conjoncture qui pourrait toucher certains secteurs plus fortement.
L'axe Anvers-Bruxelles reste toujours la principale région de bureaux et la plus liquide de Belgique. L'ensemble du portefeuille de bureaux d'Intervest Offices se situe dans cette région.
La périphérie bruxelloise doit faire face à un excès d'offre de bureaux et le marché est très compétitif. L'inoccupation dans la périphérie bruxelloise est traditionnellement plus élevée qu'au centre-ville de Bruxelles mais les rendements y sont également plus élevés. L'inoccupation dans les bureaux de la sicaf immobilière est de 15 % au 31 décembre 2010, ce qui correspond au marché de bureaux bruxellois global où un pourcentage d'inoccupation de 12,3 %2 est d'application. Pour le marché de bureaux dans la périphérie bruxelloise le taux d'inoccupation s'élève à 19,5 % fin 2010.
83 % du portefeuille logistique se situe sur les axes Anvers-Malines (notamment E19 et A12) et Anvers-Liège (notamment E313) qui sont les principaux axes logistiques en Belgique. 15 % des immeubles se situent au centre du pays, dans les environs de Bruxelles.
2 Publication: DTZ - Property times Q4 2010 du 11 janvier 2011.
Informations gEnErales
▶ risques liés au contrôle des frais: Le risque existe que le rendement net de l'immobilier est influencé de façon néfaste par les frais d'exploitation élevés ou les investissements. Au sein d'Intervest Offices diverses mesures de contrôle internes sont appliquées pour limiter ces risques, comme la comparaison périodique des budgets d'entretien à la réalité et les procédures d'approbation lors de la conclusion d'obligations liées à l'entretien et aux investissements. En fonction du montant, ces procédures d'approbation comportent l'appel d'une ou plusieurs offres à différents entrepreneurs. Ensuite, le département technique d'Intervest Offices compare les prix, la qualité et la planification des travaux. En fonction du montant des travaux à exécuter différents niveaux d'approbation sont d'application au sein de la sicaf immobilière.
L'état des immeubles se dégrade à cause de l'usure de ses différents composants en raison du vieillissement normal et du vieillissement architectonique et technique. Par une gestion proactive liée à l'entretien des immeubles, Intervest Offices essaye de limiter les frais techniques pour les prochaines années.
Lorsque le contrat de bail prend fin, le locataire (conformément aux accords contractuels convenus dans le contrat de bail) doit payer à Intervest Offices une indemnisation pour les dégâts locatifs. Les dégâts locatifs sont déterminés par un expert indépendant qui compare l'état des lieux d'entrée à l'état des lieux de sortie. Ces indemnités sont utilisées par Intervest Offices pour remettre les espaces libérés en état en vue de l'utilisation par le prochain locataire.
les variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement peut également provenir de la dégradation des immeubles environnants ou de la détérioration du quartier dans lequel l'immeuble d'Intervest Offices est situé.
▶ risques liés aux débiteurs: Intervest Offices utilise des procédures strictes pour le screening des locataires lors de la signature de nouveaux contrats de bail. Egalement lors de la signature des contrats de bail des cautions ou des garanties bancaires sont toujours négociées. Dans le contrat de bail type qu'utilise Intervest Offices pour la location de ses bureaux, une garantie locative ou une garantie bancaire équivalente à 6 mois de loyer est prévue.
Au 31 décembre 2010, la durée moyenne pondérée effective des garanties locatives et des garanties bancaires pour les bureaux s'élève à environ 5,4 mois (ou environ € 13 millions). Pour le portefeuille semi-industriel la durée moyenne pondérée effective des garanties locatives et des garanties bancaires s'élève au 31 décembre 2010 à 3 mois (ou environ € 3 millions).
En outre, des procédures de contrôle internes ont été rédigées qui doivent garantir que l'encaissement des loyers se fasse à temps et veiller à que les arriérés de loyers soient suivis de façon adéquate. Les loyers doivent être payés par anticipation sur base mensuelle ou trimestrielle. Une provision trimestrielle est demandée pour les charges locatives et les taxes payées par Intervest Offices mais facturées sur base contractuelles aux locataires. Les pertes sur créances commerciales (avec récupération) ne représentent pour la période 2002-2010 que 0,25 % du chiffre d'affaires total.
L'administration financière et immobilière veillent attentivement à limiter les arriérés de loyers. Au 31 décembre 2010, le crédit clients dû ne comprend que 8 jours.
Si la complexité l'exige, les contrats à conclure avec des tiers sont examinés par des conseillers externes, afin de limiter les risques liés aux dommages financiers et à l'atteinte à la réputation, résultant de contrats inadéquats. Intervest Offices est assurée contre la responsabilité découlant de ses activités ou ses investissements moyennant une police d'assurance responsabilité civile qui couvre les dommages corporelles jusqu'à un montant de € 12,4 millions et les dommages matériels (autres qu'incendie et explosion) jusqu'à € 0,6 million. En outre les administrateurs et les membres du comité de direction sont assurés pour la responsabilité civile d'administrateur, laquelle couvre les dommages jusqu'à un montant de € 15 millions.
Les réorganisations judiciaires des sociétés dans lesquelles Intervest Offices est impliquée (fusion, scission, scission partielle, apport en nature, etc.) sont toujours soumises à des travaux de "due diligence", qui sont réalisés avec l'assistance de conseillers externes afin de minimiser les risques d'erreurs judiciaires et financières.
Le risque de destruction des immeubles par incendie ou par une autre catastrophe est assuré par Intervest Offices pour une valeur de reconstruction totale de € 471 millions par rapport à la juste valeur des immeubles de placements de € 527 millions au 31 décembre 2010 (y compris les terrains). La valeur assurée des bureaux s'élève à € 351 millions et celle du portefeuille semi-industriel à € 120 millions. Une assurance pour l'inoccupation des immeubles résultant de ces événements est également prévue et les modalités dépendent du cas par cas. Les assurances comprennent également des garanties supplémentaires pour les biens immobiliers rendus inutilisables (entre autres pertes de loyers), les frais de maintien et de nettoyage, le recours des locataires et des utilisateurs et le recours des tiers. La valeur assurée comprenant ces garanties supplémentaires s'élève à € 767 millions. Cette valeur assurée est scindée en € 619 millions pour les bureaux et € 148 millions pour le portefeuille semi-industriel.
Lors d'investissements en biens immobiliers la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits d'enregistrements, exit taxe, acquisitions scindées, précompte immobilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués continuellement et où cela s'avère nécessaire il est fait appel à des conseillers externes.
Les modifications relatives à la réglementation concernant l'urbanisme et la protection de l'environnement peuvent avoir un effet défavorable sur la capacité d'Intervest Offices d'exploiter à terme un immeuble. L'application stricte et le respect de la réglementation prescrite par les autorités communales peut influencer de façon négative l'attrait de l'immeuble. Une réduction des dimensions d'un immeuble, imposée lors d'une rénovation approfondie, peut également affecter sa juste valeur.
Finalement, l'introduction de nouvelles normes ou de normes plus sévères relatives à pollution de sol ou à la consommation d'énergie peut influencer en large mesure les frais nécessaires pour poursuivre de façon adéquate l'exploitation du bien immobilier.
Les principaux risques financiers sont les risques de financement, les risques de liquidité, les risques des taux d'intérêt et les risques liés aux contreparties bancaires.
▶ risques de financement: Le portefeuille peut être financé en partie par des capitaux propres et en partie par des capitaux d'emprunt. Une augmentation relative des capitaux d'emprunt par rapport aux capitaux propres peut donner lieu à un rendement plus élevé (soi-disant "leverage"), mais ainsi également à un risque plus élevé. En cas de rendements décevants de l'immobilier et en cas de réduction de valeur, le risque existe lors d'un taux élevé de leverage qu'il n'est plus possible de pouvoir répondre aux obligations des taux d'intérêt et de remboursements des capitaux d'emprunt et autres obligations fiscales. Il est alors impossible d'obtenir le financement au moyen de nouveaux capitaux d'emprunt ou alors à des conditions très défavorables. Afin de pouvoir faire face aux obligations fiscales il faut vendre de l'immobilier, courant le risque que cela ne se réalise pas aux meilleures conditions. L'évolution de la valeur du portefeuille immobilier est en grande mesure déterminée par les développements sur le marché immobilier. Intervest Offices aspire à une relation équilibrée entre les capitaux propres et d'emprunt pour le financement de l'immobilier. En outre, Intervest Offices s'efforce par la fourniture d'information transparente, des contacts réguliers avec les financiers et des actionnaires (potentiels) et l'augmentation de la liquidité de l'action, de sauvegarder l'accès au marché des capitaux. Enfin vis-à-vis des financements à long terme, une répartition équilibrée des dates de refinancement et une durée moyenne pondérée entre 3,5 et 5 ans sont recherchées. Il peut y être dérogé temporairement si des circonstances de marché spécifiques l'exigent.
Les conventions de crédits bancaires d'Intervest Offices sont soumises au respect des ratios financiers, qui se rapportent principalement au niveau des dettes financières consolidées d'Intervest Offices ou de ses charges d'intérêt financières. Ces ratios limitent le montant qu'Intervest Offices pourrait encore emprunter. Ces ratios sont respectés au 31 décembre 2010. Si Intervest Offices ne respectait plus ces ratios, les conventions de financement d'Intervest Offices pourraient être annulées, renégociées, résiliées ou remboursées par anticipation.
Le taux d'endettement maximum autorisé par la règlementation sur les sicaf immobilières limite la capacité d'emprunt d'Intervest Offices. La capacité d'endettement supplémentaire théorique d'Intervest Offices comprend, dans les limites du ratio de 65 % qui est fixé légalement, environ € 350 millions en cas d'évaluation constante du portefeuille immobilier existant.
▶ risques de liquidité: Intervest Offices doit générer suffisamment de flux de trésorerie afin de pouvoir répondre à ses obligations de paiement quotidiennes. Ce risque est, d'une part, limité par les mesures mentionnées sous 'risques d'exploitation', de sorte que les risques de perte de flux de trésorerie pour cause, par exemple, d'inoccupation et de faillites des locataires sont réduits. D'autre part, Intervest Offices doit disposer de suffisamment de marge de crédit pour compenser les fluctuations des besoins de liquidités. A cet effet des prévisions de flux de trésorerie sont élaborées. Intervest Offices a prévu suffisamment de marges de crédit auprès de ses financiers pour compenser ces fluctuations. Pour pouvoir faire usage de ces marges de crédit, il faut satisfaire de façon continue aux conditions des facilités de crédit.
Au 31 décembre 2010, Intervest Offices dispose de € 100 millions de lignes de crédit non utilisées pour son fonctionnement et la distribution du dividende. Au 31 décembre 2010, la durée moyenne restante des conventions de crédit à long terme est de 3,3 ans.
Intervest Offices entretient des relations commerciales avec 5 banques:
Intervest Offices revoit régulièrement la liste de ses relations bancaires et son exposition à chacune d'entre elles. Dans le contexte de crise actuel du secteur bancaire, il n'est pas exclu qu'une ou plusieurs contreparties bancaires d'Intervest Offices se trouvent dans une situation où elles ne pourraient plus remplir leurs obligations. Le modèle financier d'Intervest Offices repose sur un endettement structurel, de sorte que sa position de liquidité auprès des institutions financières est en principe assez limitée. Cette position s'élève au 31 décembre 2010 à € 0,8 million.
Chaque trimestre une clôture comptable complète et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin d'optimiser le processus de reporting financier, un planning avec des dates limites est établi au sein du département financier pour toutes les tâches à accomplir. L'équipe financière rédige ensuite les chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimestriels sont toujours analysés de façon approfondie et soumis à un contrôle interne.
Afin de limiter le risque d'erreurs dans le reporting financier, les chiffres sont traités au sein du comité de direction et leur exactitude et totalité sont contrôlées par entre autres l'analyse des revenus locatifs, des charges d'exploitation, de l'occupation, des activités locatives, de l'évolution de la valeur des immeubles, des débiteurs impayés, etc. Des comparaisons avec des prévisions et de budgets sont analysées. Ensuite, chaque trimestre le comité de direction fait part au comité d'audit des états financiers, comprenant la comparaison des chiffres annuels, le budget et les explications en cas d'anomalie. En outre, les chiffres semestriels et annuels sont toujours contrôlés par un réviseur externe.
Ces risques se rapportent au non-respect de manière adéquate des lois et réglementations importantes et aux collaborateurs qui n'agissent pas de façon intègre. Intervest Offices limite ces risques en procédant à un screening lors de l'engagement de ses collaborateurs, en créant une prise de conscience de ces risques auprès de ses collaborateurs, et en veillant à ce qu'ils aient une connaissance suffisante des modifications des lois et règlementations importantes, assistés par des conseillers juridiques externes. Afin de garantir une culture d'entreprise intègre, Intervest Offices avait déjà rédigé dans le passé un code de conduite interne ("code of conduct") et un règlement de déclenchement d'alerte.
Le commissaire, nommé par l'assemblée générale des actionnaires, est Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL et est représenté par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, réviseurs d'entreprise.
Le portefeuille immobilier est évalué tous les trimestres par deux experts indépendants, à savoir Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield, chacun pour une partie du portefeuille immobilier et selon un principe de rotation.
Conformément aux principes 3.7 et 6.8 ainsi qu'à l'annexe B du code belge de gouvernance d'entreprise 2009, la société a désigné Inge Tas, membre du comité de direction et cfo, comme compliance officer, chargée de la surveillance du respect des règles concernant l'abus de marché, suivant les règles imposées par la Loi du 2 août 2002, relative à la supervision du secteur financier et des services financiers, et par la Directive 2003/6/EC relative aux délits d'initiés et la manipulation de marché.
En 2010, il a été dérogé aux dispositions suivantes du code (explain):
▶ Dispositions 5.3 et 5.4 relatives au fonctionnement des comités (annexe D et E inclue)
Le conseil d'administration a décidé de ne pas créer de comité de nomination et de comité de rémunération. Le conseil considère les tâches de ces comités comme des tâches du conseil d'administration en entier. La taille restreinte du conseil permet de traiter ces sujets efficacement.
Le comité de direction n'est pas composé de tous les administrateurs exécutifs. En raison de la spécificité de la composition du comité de direction (et l'article 4 §1 5° de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières exigeant explicitement que deux administrateurs exercent la surveillance de gestion quotidienne), il est dérogé à la disposition 6.2.
Conformément au principe 2.9, le conseil d'administration n'a pas désigné de secrétaire d'entreprise qui émet des recommandations au conseil concernant toutes les questions administratives et qui prend soin de la communication au sein et entre les organes de gestion de la société. La taille restreinte de la société et du conseil d'administration rend telle fonction superflue.
Intervest Offices veut organiser et réaliser ses activités de façon durable. Elle est consciente de l'effet mondial du changement climatique, de la production de déchets et de l'épuisement des ressources naturelles. Intervest Offices veut continuer à stimuler le processus de prise conscience aussi bien pour l'organisation propre que pour les locataires de ses immeubles, afin d'arriver à un impact durable de ses activités sur l'environnement et la société.
A cet effet, Intervest Offices mène une politique qui doit limiter le plus possible l'impact négatif de ses activités sur l'environnement. Une méthode de travail durable et de plus en plus poussée, justifiée d'un point de vue économique, est réalisée progressivement, dont le point de départ reste la satisfaction des locataires. Au cours de l'été 2009, Intervest Offices a consigné ceci dans un 'sustainability policy framework', dont l'élaboration et l'amélioration ont été poursuivies en 2010.
Pour la gestion de l'exploitation de son portefeuille Intervest Offices met l'accent sur quatre domaines qui ont trait à la durabilité: l'énergie, l'utilisation de matériaux et l'enlèvement des déchets, l'emplacement et le bien-être de ses utilisateurs.
Deuxièmement, de l'énergie renouvelable est utilisée le plus souvent possible. A cet effet, Intervest Offices utilise depuis mai 2009 uniquement de l'énergie électrique produite par de l'énergie hydraulique en provenance des Alpes. Depuis mai 2009, toutes les installations communes fonctionnent ainsi exclusivement à l'électricité provenant de sources durables.
Troisièmement, en 2009 un projet spécifique pour le portefeuille semi-industriel a été initié pour la création d'énergie renouvelable sur base d'énergie solaire. L'installation d'un système photovoltaïque sur les toits d'immeubles semi-industriels réduit d'une part l'émission de CO2 et d'autre part la facture d'énergie pour les locataires. Les trois premiers immeubles ont été réceptionnés. Sur les sites de Puurs, Boom et Herentals une puissance totale de 5,4 mégawatt crête a ainsi été produite pour une superficie de toiture de 88.000 m². Ceci résulte en une réduction de l'émission de CO2 de 1.400 tonnes par an.
Toutefois, dans trois immeubles une méthode avancée de ramassage des déchets a été introduite, où les déchets sont séparés en huit fractions différentes (papier, carton, PMC, déchets restants, verre, piles, lampes TL et cartouches d'encre).
Etant donné la grandeur du site de l'Intercity Business Park une unité de traitement des déchets a même pu être installée dans le parc. Ceci ne réduit pas seulement le nombre de transports de et vers le site de traitement des déchets, mais cela permet également d'assurer pour chaque locataire un programme de ramassage individuel. Ainsi les locataires sont-ils de plus en plus responsabilisés, ce qui entraîne à nouveau des réductions du coût et du nombre de déchets. En plus des avantages écologiques, une économie d'environ 15 % est réalisée par rapport au ramassage classique par container.
Ce rapport annuel est imprimé sur du papier recyclé.
afin de pouvoir juger de la prestation des immeubles individuels en vue de la durabilité, un benchmarking est effectué et les immeubles sont certifiés progressivement.
un groupe de travail créé par vastNed offices/industrial, qui est l'actionnaire de référence d'intervest offices, soutient les initiatives de l'international Sustainability alliance (iSa). cette organisation comprend aussi bien les propriétaires d'immeubles que les utilisateurs, les investisseurs et promoteurs immobiliers. ils ont pour but de développer une base de données internationale d'indicateurs critiques de Performance (KPi) par rapport à la durabilité. les différents participants se sont engagés à transmettre annuellement les 'KPi' de durabilité à l'iSa, de sorte qu'elle puisse établir de manière indépendante la prestation de durabilité du marché immobilier international ainsi que national. Ensuite, tous les participants individuels reçoivent les prestations de leurs immeubles et de leur portefeuille d'immeubles par rapport au marché. actuellement, l'iSa représente un portefeuille de 150 millions de m² d'immobilier professionnel, de sorte que cela peut être considéré comme un échantillon représentatif de l'ensemble du marché de l'immobilier.
la participation à l'international Sustaibability alliance est en fait une suite logique de l'inventaire des indicateurs de durabilité des immeubles du portefeuille propre depuis 2008. depuis lors, pour tous les immeubles individuels qui sont gérés par intervest offices, les différents indicateurs de durabilité (consommation d'énergie, émissions de co2, consommation d'eau, production de déchets, prestations énergétique et audit environnemental) sont conservés. l'iSa fait l'inventaire des mêmes indicateurs et ajoute également la production d'énergie verte (énergie solaire, énergie éolienne, biomasse, etc.) sur les sites individuels.
après un premier immeuble certifié en 2009, intervest offices a de nouveau fait certifier en 2010 trois immeubles au sein de son portefeuille sur base de leurs prestations environnementales, et ce pour deux immeubles de bureaux et un immeuble logistique. ceci a été réalisé sur base de la méthodologie BrEEam-in-use ('Building research Establishment Environmental assessment methodology'-in use, en abrégé 'Biu'). ce BrEEam-in-use analyse la durabilité des immeubles existants, aussi bien pour les facteurs de construction physique, l'exploitation et la gestion professionnelle, que pour l'utilisation de l'immeuble.
la réalisation d'une installation photovoltaïque sur le toit de nos magasins à Puurs répond au corporate value de fiege pour la protection de l'environnement. En outre, cette installation nous permet de réduire les frais d'électricité de nos activités.
Jan franck - directeur - fiege
les résultats des différents audits d'immeubles correspondent aux attentes. ce sont surtout les immeubles où également le locataire consacre beaucoup d'attention à la durabilité qui obtiennent un score au-dessus de la moyenne au niveau de la durabilité. cela est dû au fait que les prestations durables d'un immeuble sont en large mesure déterminées par l'utilisateur de l'immeuble. la responsabilité des locataires et une politique d'achat durable et réfléchie ont ainsi été poursuivies dans les immeubles à locataires multiples qui sont gérés par intervest offices.
En tant que société connaissant une forte croissance nous avons décidé de prolonger de 6 ans notre contrat de bail à Mechelen Campus. Intervest Offi ces nous offre un bon rapport qualité/prix et la fl exibilité nécessaire en cas d'expansion future. En outre, elle consacre une attention particulière au confort ainsi qu'aux aspects de durabilité, en appliquant par exemple des fi lms solaires sur les vitres.
ruud Houben - procurement and supply chain manager - Cochlear technology Centre
le 7 janvier 2011 l'arrêté royal relatif aux sicaf immobilières du 7 décembre 2010 (arrêté royal 2010) est entré en vigueur. depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté royal du 10 avril 1995 la réglementation pour les organismes de placements collectifs a connu un certain nombre de développements législatifs. certaines dispositions de l'arrêté royal du 10 avril 1995 se sont avérées nécessiter une modification, soit que leur application ait soulevé certains problèmes, soit que l'évolution des marchés financiers ait fait apparaître un besoin d'actualisation. dans le cadre du maintien de l'attrait présenté par la sicaf immobilière et de la protection des investisseurs, il s'imposait dès lors de modifier le cadre juridique applicable.
l'arrêté royal 2010 a apporté principalement les modifications suivantes:
l'arrêté royal 2010 offre à la sicaf immobilière la possibilité de créer des filiales qui adoptent la forme d'une "sicaf immobilière institutionnelle". cette nouvelle option permet d'utiliser un véhicule ad hoc pour la réalisation par les sicaf immobilières publiques de projets spécifiques avec un tiers (investisseur institutionnel ou professionnel), mais sans que cela soit contraire à l'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique. l'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique sera par conséquent la limite dans laquelle la création d'une sicaf immobilière institutionnelle est autorisée. Pour cette raison l'arrêté royal 2010 précise notamment qu'une sicaf immobilière institutionnelle doit obligatoirement être contrôlée, exclusivement ou conjointement, par une sicaf immobilière publique. En outre, l'arrêté royal 2010 interdit la construction par laquelle une sicaf immobilière institutionnelle est sous le contrôle conjoint de deux sicaf immobilières dans la mesure où celles-ci ne sont pas contrôlées par une même sicaf immobilière publique. Enfin, une participation dans une sicaf immobilière institutionnelle ou dans une société immobilière ne sera considérée comme un bien immobilier qu'au cas où elle confère un contrôle (conjoint ou exclusif) sur la société concernée.
les sicaf immobilières institutionnelle sont soumises au contrôle de la cBfa. Sous réserve de quelques exceptions spécifiques énumérées (relatives au dossier d'inscription, les experts immobiliers, les règles concernant les augmentations de capital, les obligations en tant que société publique cotée en bourse et la politique de placement), toutes les dispositions qui sont d'application à une sicaf immobilière publique sont également d'application à la sicaf immobilière institutionnelle. Pour des raisons fiscales il y a une interdiction pour les soi-disantes "filiales mixtes" de sorte que la sicaf immobilière publique qui exerce le contrôle sur une ou plusieurs sicaf immobilières, ne peut pas avoir une filiale (de droit belge) qui adopte la forme d'une société immobilière. En d'autres termes, la sicaf immobilière publique devra faire un choix quant au type de filiales qu'elle veut maintenir.
L'Arrêté Royal 2010 impose qu'au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés siègent au conseil d'administration de la sicaf immobilière publique et que le conseil d'administration doit être composé de telle manière que la sicaf immobilière peut être gérée de façon autonome et uniquement dans l'intérêt des actionnaires. Aussitôt que le seuil de minimis est franchi, la sicaf immobilière doit toujours être représentée par au moins deux administrateurs pour tout acte de disposition.
L'Arrêté Royal 2010 permet d'émettre des titres autres que des actions. Seule l'émission de parts bénéficiaires (ou d'autres titres ne représentant pas le capital et similaires à des parts bénéficiaires) demeure interdite.
L'Arrêté Royal 2010 offre la possibilité de réaliser une augmentation de capital avec suppression du droit de préférence, à la condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres.
Un certain nombre de précisions ont été apportées aux règles relatives aux augmentations de capital par apport en nature y compris le prix d'émission minimal qui désormais ne peut être basé uniquement sur la moyenne des cours des trente jours du cours boursier (sous déduction ou non des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées), mais également sur la valeur nette d'inventaire. Les règles relatives à l'apport en nature s'appliqueront désormais aux fusions, scissions et opérations assimilées.
L'octroi d'un dividende optionnel est désormais explicitement autorisé et réglementé.
Il y a de nouvelles règles pour l'expert immobilier qui est désigné par la sicaf immobilière pour évaluer son portefeuille immobilier. L'indépendance nécessaire est plus accentuée et il est précisé que sa rémunération ne peut être liée à la valeur du bien immobilier expertisé. En outre, la sicaf immobilière à l'obligation de veiller à une rotation de ces experts. Un expert ne peut ainsi être désigné que pour une période de trois ans renouvelable. En outre, l'expert ne peut être chargé de l'évaluation d'un bien immobilier déterminé que pendant une période maximale de trois ans, après quoi une période de "cooling-off" doit être prise en considération en ce qui concerne ce même bien immobilier. Au cas où l'expert est une personne morale, ce système de rotation s'applique exclusivement aux personnes physiques qui représentent la personne morale.
La possibilité de constituer des sicaf immobilières institutionnelles mise à part, les obligations en matière de politique de placement ont été adaptées sur un certain nombre de points.
Il est ainsi déterminé sous quelles conditions la sicaf immobilière publique et ses filiales peuvent investir en valeurs mobilières qui ne sont pas qualifiées comme bien immobilier, et sous quelles conditions elles peuvent posséder des liquidités non affectées et acheter ou vendre des instruments de couverture (par exemple des "des swaps de taux d'intérêt").
Les sicaf immobilières publiques et ses filiales peuvent sous certaines conditions en tant que preneur conclure des contrats de location-financement et donner des biens immobiliers en location-financement. En vue de la diversification des placements, la limité supérieure de 20 % est toujours en vigueur pour un placement en un seul "ensemble immobilier".
L' Arrêté Royal 2010 limite, aussi bien au niveau statutaire que consolidé, le taux d'endettement de la sicaf immobilière publique à 65 %. L' Arrêté Royal 2010 exige maintenant, afin d'assurer une gestion proactive du taux d'endettement, que la sicaf immobilière publique présente un plan financier dès que son taux d'endettement consolidé dépasse 50 %. Les sicaf immobilières institutionnelles ne sont pas tenues de respecter un taux d'endettement maximal au niveau statutaire.
L'Arrêté Royal 2010 est entré en vigueur le 7 janvier 2011. L'entrée en vigueur a entraîné la suppression de l' Arrêté Royal du 10 avril 1995 et de l' Arrêté Royal du 21 juin 2006 pour la comptabilité, les comptes annuels et les comptes annuels consolidés des sicaf immobilières publiques. L' Arrêté Royal 2010 comprend un certain nombre de stipulations transitoires spé cifiques et des clauses de grandfathering. Les statuts actuels de la sicaf immobilière devront en outre être adaptés suite à l'entrée en vigueur de l' Arrêté Royal 2010 et ce dans un délai de 18 mois.
a + B + c + d Berkenlaan 8a - diEgEm Superfi cie / 7.787 m2
Table ronde avec les experts immobiliers d'Intervest Offices relative au marche de l'investissement et de la location de l'immobilier professionnel en 2010.
Le 9 décembre 2010 Intervest Offices a réuni deux de ses experts immobiliers lors d'une table rond afin de discuter du marché actuel de l'investissement et de la location.
Interlocuteurs:
En 2010, le take-up total d'espaces de bureaux à Bruxelles s'élève à environ 480.000 m², ce qui est à nouveau moins élevé que la moyenne sur dix ans et légèrement au-dessus du niveau de 2009. La grande différence avec 2009 provient du fait que le take-up total n'est pas faussé par trois grandes transactions qui représentaient un tiers du volume total. En d'autres termes, il est plus question d'un marché de la location normale, bien qu'il reste toujours un marché de locataires avec un taux d'inoccupation de 11 %.
En 2010, les principales nouvelles locations à Bruxelles sont pour le compte d'institutions publiques nationales et internationales, telle que la Police Fédérale (54.500 m² dans l'immeuble Belair), Infrabel (17.500 m² et 7.200 m² à l'avenue Fonsny), la Commission Européenne (8.300 m² à l'avenue Kortenberg, 4.800 m² à l'avenue de la Toison d'Or, 6.500 m² à la place Rogier), et la Vlaamse Gemeenschapscommissie (5.800 m² dans l'immeuble Renaissance).
En 2010, les principales transactions dans le secteur tertiaire à Bruxelles sont les locations à BNP Paribas Fortis (36.000 m² dans l'immeuble Boreal), Electrolux (8.200 m² dans le Da Vinci Park à Evere), l'Oréal (6.200 m² dans l'immeuble Atlantis à Berchem-Sainte-Agathe) et SPE Luminus (6.100 m² dans le Marquis Building).
En 2010, le nombre de transactions a été très limité dans la périphérie bruxelloise. Les nouvelles transactions locatives d'une certaine ampleur sont les locations à Johnson&Johnson (10.900 m² dans l'Airport Business Center) ainsi qu'à Getronics et Rockwell Automation (respectivement 5.900 m² et 3.500 m² dans le Pegasus Park à Diegem). En outre, les 2 renouvellements de contrats de bail importants qui ressortent, sont ceux de Cisco (environ 20.000 m² également dans le Pegasus Park) et de Bristol-Myers-Squibb (7.300 m² dans le Parc de l'Alliance à Braine-l'Alleud).
Dans les marchés régionaux où Intervest Offices est active, les principales transactions en 2010 à Anvers sont la location de 14.100 m² de superficie de bureaux au VDAB dans l'immeuble Copernicus et 14.000 m² à Vivium dans l'immeuble Mercator. A Malines il y a les nouvelles locations d'Alken Maes (3.200 m² au Stephenson Plaza) et de Haskoning (1.000 m² à Mechelen Campus).
le volume des transactions varie fortement entre les différents sous-marchés, aussi bien dans la région Bruxelles-capitale que dans les différents marchés régionaux. dans l'agglomération bruxelloise la superficie de bureaux par transaction s'élève à 800 m² en moyenne dans le cBd, à 14.500 m² dans le quartier Nord, à 600 m² dans le quartier louise, à 1.000 m² dans la zone décentralisée et à 900 m² dans la périphérie nord.
dans les marchés de bureaux régionaux cela varie de 700 m² de superficie de bureaux par transaction à anvers, de 1.200 m² par transaction à gand et de 750 m² par transaction à malines. c'est uniquement dans ces 3 marchés régionaux qu'il y a eu suffisamment de transactions pour parler d'un véritable marché de la location. dans les autres marchés régionaux tels que louvain, liège et charleroi il n'y a eu en 2010 que 15 transactions ou moins, de sorte qu'il n'est pas question d'un réel marché de la location.
En 2010, la disponibilité de superficies au sein du marché de bureaux bruxellois s'élève dans son ensemble à environ 11 %. cela varie selon le sous-marché d'un faible taux d'occupation de 4 à 7 % à la gare du midi, dans le centre et à la gare du Nord, à taux d'occupation moyen et élevé de 9 à 13 % dans le quartier léopold, le quartier louise et la zone décentralisée. il est en outre frappant qu'en 2010 le taux de disponibilité ait baissé dans les zones ayant déjà une faible disponibilité et qu'il ait augmenté dans les zones ayant déjà une disponibilité moyenne ou élevée.
le taux de disponibilité de plus de 20 % reste très élevé dans la périphérie nord de Bruxelles. ce chiffre doit toutefois être relativisé parce que dans cette zone un nombre important d'immeubles de catégorie c, ne répondant plus aux exigences actuelles des immeubles de bureaux, sont disponibles. les prestations des micros-marchés, disposant de beaucoup d'immeubles récents, comme la zone le long de l'a201 vers l'aéroport ainsi que la périphérie ouest, sont meilleures.
En 2010, les loyers des bureaux ont légèrement baissé ou sont restés stables par rapport à l'année précédente. Etant donné que les loyers sont influencés directement par la mesure de disponibilité, une légère baisse est logique. lorsque le taux de disponibilité atteint 6 à 8 %, il est question d'un marché en équilibre à prix constants, si le taux de disponibilité est inférieur à 6 % une augmentation des loyers est envisageable, si la disponibilité est supérieure à 8 % cela contribue à une réduction des loyers. Etant donné que la disponibilité dans la périphérie, le cBd et la zone décentralisée dépasse 8 % précité, cela a un effet négatif sur l'évolution des loyers.
En 2011, il faut s'attendre à une stabilité ou même une légère augmentation des loyers. En outre, une baisse des avantages locatifs se fait déjà sentir pour les nouveaux immeubles, de sorte que les loyers nets augmenteront encore plus fortement. il se forme ainsi à nouveau un plus grand écart entre les prix des nouveaux immeubles de catégorie a et des immeubles existants de catégorie B.
puurs logistiC Center veurtstraat 91 - puurs superfi cie bureaux / 1.600 m2 superfi cie hall d'entreposage / 41.890 m2
Etant donné le taux de disponibilité élevé de 11 % dans l'ensemble du marché bruxellois et son effet négatif sur les loyers, le nombre de nouveaux développements spéculatifs est pratiquement inexistant. En 2011 cela ne représente que 20.000 m² et en 2012 il n'y aura que 50.000 m² de développements de bureaux, tandis qu'annuellement une moyenne d'approximativement 330.000 m² de nouveaux bureaux sont réceptionnés et joints au marché. ce nombre très restreint de nouveaux développements permet au marché de bureaux de se rétablir. il est supposé qu'ensuite le nombre de nouveaux développements augmentera à nouveau.
le souhait et le besoin des locataires de s'établir à des emplacements desservis par les transports en commun restent très actuels. l'accessibilité en voiture reste dans la plupart des cas décisive. les promoteurs ainsi que les investisseurs attachent de plus en plus d'importance à la certification verte (BrEEam, hqE, valideo, etc.) de leurs immeubles, ce qui est également utilisé comme argument commercial. cette classification verte sera probablement de plus en plus utilisée comme critère de sélection lors du choix d'un immeuble par les locataires. la mesure dans laquelle le locataire est disposé à payer un loyer plus élevé reste limitée.
boomsesteenweg 801-803, kernenergiestraat 70, geleegweg 1-7 Wilrijk
superfi cie bureaux / 632 m2 superfi cie hall d'entreposage / 28.536 m2
En 2010, l'ensemble du marché de la location d'immeubles semi-industriels et logistiques peut être comparé à la difficile année 2009. Entre les 2 segments partiels de nettes différences sont à noter.
le take-up des surfaces logistiques est même inférieur de 60 % par rapport à 2009 et ne s'élève qu'à 240.000 m². ce take-up a principalement été réalisé le long des 4 grands axes logistiques (anvers-Bruxelles, anvers-limbourg-liège, anvers-gand et l'axe wallon). la raison de cette prise en location réduite est la faible demande de la part des clients finaux, qui en première instance a été absorbée au sein des immeubles existants des différents acteurs logistiques.
En 2010, le take-up de superficies semi-industrielles s'élève à environ 680.000 m² ce qui est supérieur à 2009. toutefois, le take-up se compose principalement d'achat pour usage propre dans le "triangle d'or" (anvers-Bruxelles-gand) et d'une prise en location limitée. la prise en location limitée a donc eu une influence légèrement négative sur les loyers.
la prise en location sur le sous-marché des immeubles logistiques se situe nettement en dessous de la moyenne des 5 dernières années. le nombre de transactions d'une superficie de 20.000 m² ou plus s'est limité à trois transactions. la principale transaction a été la prise en location de 42.500 m² par cummins dans le rumst logistic Park. toutes les autres prises en location d'espaces logistiques se rapportent à des superficies de 15.000 m² ou moins. Le fait que 2 petites transactions au sein du portefeuille d' Intervest Offices (7.200 m² loués par V P D à Wilrijk et 6.900 m² loués par NYK à Herentals Logistics) peuvent être considérées comme d'importantes transactions locatives en 2010, prouve que le marché a été très calme en 2010.
Au sein des immeubles semi-industriels le take-up consistait principalement en achats pour usage propre. Les transactions les plus remarquables ont été l'achat d'un immeuble de 10.500 m² par Vandergoten Movers à Vilvorde et de 9.900 m² par Merak à Schelle. Lors de la prise en location d'immeubles semi-industriels dans les régions où Intervest Offices est active, les princi pales transactions sont la prise en location de 6.500 m² par YP C à Sint-Niklaas et de 5.000 m² par Steinweg à Anvers.
Etant donné que les prix pour le transport de containers par bateau ont doublé en 2010, il faut s'attendre à une forte reprise du marché de location logistique. Cela peut, en effet, être considéré comme un indicateur important pour la production industrielle et l'activité logistique. Par conséquent, la demande actuelle d'espaces logistiques augmente à nouveau. Dans le sous-marché logistique cela se traduit fin 2010 par une baisse des avantages locatifs qui sont accordés aux nouveaux locataires.
En 2010, sur l'axe principal ( Anvers-Bruxelles) le niveau des loyers est resté au même niveau ou s'est même stabilisé aux environs de € 42 à € 43/m²/an pour les superficies logistiques. Ce niveau des prix empêche la réalisation de nouveaux développements. Par conséquent, en 2010 ce sont quasiment uniquement les immeubles logistiques disponibles qui ont été loués, sans
que de nouveaux développements spéculatifs soient réalisés. Le prix des terrains dans la région Anvers-Bruxelles et les coûts actuels de construction nécessitent un niveau des loyers de € 45 à € 46/m²/an pour que des nouveaux projets soient réalisables. Etant donné l'absorption rapide attendue du stock existant ainsi que la courte période nécessaire au développement d'immobilier logistique cela peut toutefois changer rapi dement. Il n'est pas supposé que cela puisse avoir une influence négative sur les loyers.
En 2010, les loyers des superficies semi-industrielles ont légèrement baissé et se situent actuelle ment aux environs € 50/m²/an dans la région bruxelloise et dans le Brabant wallon et aux environs de € 45/m²/an dans la région anversoise et à Malines et aux environs de € 40/m²/an dans la région gantoise et l'E313.
Dans les prochaines années une légère augmentation des loyers de l'immobilier logistique est attendue. Les loyers de l'immobilier semi-industriel resteront probablement stables.
En 2010, il n'y a eu qu'un nombre limité de transactions en comparaison au volume d'inves tissement moyen de la dernière décennie. Le volume total des investissements ne s'élève qu'à € 1,7 milliard (en comparaison à € 1,5 milliard en 2009) tandis que la moyenne de plusieurs années s'élève à € 3,0 milliards. Ce volume d'investissement total est réparti comme suit sur les différents secteurs: 65 % de bureaux, 15 % de vente au détail, 10 % d'immobilier logistique et semi-industriel et 10 % de résidentiel et autres.
En 2010, dans le segment des bureaux les principales transactions sont la vente de deux nou veaux développements de bureaux d' Atenor à la gare de Midi à Bruxelles qui ont été vendus pour € 66 millions et € 48 millions à respectivement Allianz et l' Intégrale. Les deux objets sont loués à long terme par Infrabel (9 ans) et Smals (27 ans) et ils ont été vendus à des rendements extrêmement bas.
Dans le segment de l'immobilier commercial il y a eu le transfert du portefeuille de GL de € 60 millions à l'investisseur néerlandais Baron Investment et la vente par Cofinimmo du complexe au Noorderlaan à Vabeld pour un montant de € 23 millions.
En 2010, il n'y a pas eu de transactions importantes dans le segment de l'immobilier logistique et semi-industriel, bien que la part de ce segment représente environ 10 % du volume total des investissements de 2010. Beaucoup de petites transactions ont été réalisées dans le segment semi-industriel, mais principalement pour usage propre. Dans le segment logistique aucune transaction significative n'a eu lieu en 2010.
Etant donné la forte demande de biens immobiliers et l'amélioration de la situation économique, les rendements initiaux des biens immobiliers pour la majorité des segments se sont améliorés en 2010. Pour les sous-marchés dans lesquels Intervest Offices est active, les rendements initiaux varient de 7,25 à 7,5 % pour de bons immeubles modernes dans la périphérie bruxelloise qui sont loués sur base 6/9. Pour l'immobilier logistique les rendements initiaux des complexes logistiques modernes sur les axes logistiques primaires se sont améliorés de 75 points de base atteignant 7,0 à 7,25 %, bien qu'il n'y ait aucune raison apparente dans le marché. Les rendements de l'immobilier logistique sont restés stables aux environs de 8,0 à 8,50 %.
Au cours des derniers mois de 2010, le sentiment dans le marché des bureaux s'est amélioré et cela se poursuivra probablement également en 2011. Contrairement à l'année dernière il sera effectivement question d'un marché de l'investissement normal avec plus d'offres, plus de demandes et plus de transactions.
Il est supposé que le financement externe de biens immobiliers sera également disponible et qu'il atteindra à nouveau un niveau de 50 à 70 % de la valeur totale des investissements, ce qui n'était pas évident au cours de l'année écoulée. Le marché restera toutefois dominé par des acteurs disposant de beaucoup de capitaux propres, tels que les sicaf immobilières belges, les assureurs et les fonds de pension ainsi que les fonds d'investissements allemands.
La baisse de la valeur de l'immobilier, qui s'est produite les dernières années et qui a entraîné l'augmentation du taux Loan-to-Value, n'entraînera que peu de ventes forcées et cela malgré la réglementation bancaire stricte (Basel III) qui incite les banquiers à le faire. Il ne faut pas s'attendre à ce que le marché soit inondé de biens immobiliers qui entraîneront une baisse de la valeur de l'immobilier.
Dans les prochaines années la demande de biens immobiliers restera importante. Le pourcentage du portefeuille d'investissement que les assureurs et les fonds de pension investissent notamment dans des biens immobiliers reste notamment assez élevé par rapport à il y a 3 ans. Les possibilités d'investissement limitées dans des objets qui sont loués à long terme, pourrait entraîner pour ces parties des investissements indirects dans des biens immobiliers.
En outre, l'intérêt des investisseurs ne repose plus uniquement sur des produits essentiels (location à long terme, pas d'inoccupation, CBD) mais des objets 'essentiels +' font à nouveau partie des possibilités des investisseurs. En d'autres termes, les possibilités pour les investisseurs en bien immobiliers s'élargissent.
l'activité locative sur le marché belge a légèrement augmenté par rapport à 2009. Bien que le take-up de 2010 se situe encore en dessous des niveaux d'avant la crise financière, les premiers signes de reprise sont cependant déjà visibles. il y a notamment sur le marché logistique nettement plus de demandes qu'en 2009. il est supposé que cette tendance se poursuivra en 2011.
Bien que la demande augmente, il faut noter qu'étant donné l'inoccupation encore élevée dans certaines régions de bureaux, les loyers sont encore sous pression par rapport aux niveaux d'avant la crise. il est cependant constaté que les niveaux des loyers ne continuent pas à baisser mais qu'ils restent plutôt stables par rapport aux niveaux des loyers de 2009. Etant donné la demande croissante et le nombre limité de nouveaux développements sur le marché, un certain rebond à la hausse des loyers peut également être attendu en 2011.
En 2010, intervest offices a réussi à enregistrer pour les nouvelles locations de bureaux ainsi que pour les immeubles semi-industriels/logistiques un résultat qui est substantiellement meilleur que celui de 2009 (dans les deux cas plus du double).
En 2010, le taux d'occupation du portefeuille de bureaux d'intervest offices a baissé, atteignant 85 % (en comparaison à 90 % au 31 décembre 2009). cela provient principalement du départ de tibotec-virco de quelques immeubles de mechelen campus (suite au transfert de ses activités vers les établissements de janssen Pharmaceutica (johnson & johnson) à Beerse).
En 2010, des nouveaux contrats de bail ont pris cours pour une superficie totale de 9.529 m², attirant ainsi 21 nouveaux locataires dans le portefeuille de bureaux (pour un portefeuille de bureaux total d'environ 231.000 m²). cela représente plus du double en comparaison aux nouvelles locations de 2009 lorsque des nouveaux contrats de bail ont été conclus pour une superficie de 4.420 m².
En 2010, les principales transactions sont:
brussels 7 nijverheidslaan 1-3 strombeek-bever superfi cie bureaux / 10.343 m2
Etant donné que notre contrat de bail actuel prend fi n, nous avons procédé à une analyse approfondie du marché de bureaux. Grâce aux excellentes conditions et à la très bonne collaboration avec Intervest Offi ces Staples a décide de choisir l'immeuble Brussels 7 à Strombeek.
alain renier - process excellence program manager - staples product sourcing group europe
dans le portefeuille de bureaux, des contrats de bail existants ont été renégociés ou prolongés en 2010 lors de 30 transactions, pour une superficie de 20.004 m². c'est inférieur aux renégociations de 2009 où des transactions d'une superficie totale de 44.077 m² avaient été conclues. abstraction faite du contrat de bail de Pricewaterhousecoopers au Woluwe garden d'une superficie de 23.712 m² (représentant plus de la moitié des superficies renégociées en 2009) le nombre de m² renégociés est resté à peu près stable.
En 2010, les principales transactions sont:
Grace à la bonne entente et la collaboration avec Intervest Offi ces, nous avons décidé en 2010 de prolonger notre contrat de bail à l'Intercity Business Park à Malines pour une durée de 9 ans, et de louer environ 20 % de superfi cie supplémentaire. eddy van eenoo - facility manager - sgs belgium
fin décembre 2010, le taux d'occupation du portefeuille immobilier logistique s'élève à 84 % ce qui est une légère augmentation par rapport à fin 2009 (83 % au 31 décembre 2009). le départ de Pfizer de l'intercity industrial Park à malines et de jvc au Krekelenberg à Boom a été compensé par les renouvellements de respectivement dhl - Pharma logistics et cEva logistics Europe.
dans le portefeuille semi-industriel des contrats de bail ont été conclus en 2010 pour une superficie de 46.881 m² lors de neuf transactions. cela représente plus du double par rapport à 2009 (19.237 m² en 2009).
En 2010, les principales transactions sont:
Les possibilités d'expansion très fl exibles qu'Intervest Offi ces nous a offertes dans le complexe logistique de l'Intercity Industrial Park à Malines, nous a permis de développer d'une façon expansive nos activités pharmaceutiques logistiques.
david gonze - dHl real estate belux
En répondant intelligemment à notre besoin d'espaces et en nous offrant en même temps les possibilités de croissance nécessaires, nous avons pu développer nos activités fructueuses de distribution d'appareils électroménagers dans le complexe logistique Neerland à Wilrijk.
eric debraekeleer - gérant - transport vpd
dans le portefeuille semi-industriel des contrats de bail ont été renouvelés ou étendus en 2010 pour une superficie de 56.300 m² lors de six transactions. cela représente le quintuple par rapport à 2009, compte tenu de la principale prolongation qui est celle de fiege dans le Puurs logistics center et qui représente environ 80 % de la superficie totale.
En 2010, les principales transactions sont:
industrieweg 18 - boom superfi cie bureaux / 700 m2 superfi cie hall d'entreposage / 23.663 m2
Tibotec-Virco était un locataire important d'Intervest Offices qui représentait approximativement 8 % des revenus locatifs de la sicaf immobilière et occupait environ 19.526 m² de bureaux et de laboratoires dans les immeubles d'Intervest Offices à Malines.
A la demande de Tibotec-Virco, qui a transféré ses activités vers les établissements de Janssen Pharmaceutica (Johnson & Johnson) à Beerse, il a été mis fin début juin 2010 de façon anticipée aux contrats de bail actuels et aux contrats de leasing immobilier.
Tibotec-Virco a remis avant le 30 septembre 2010 tous les immeubles à disposition d'Intervest Offices et a payé un dédommagement forfaitaire, consistant en la totalité des loyers et des redevances de leasing jusqu'à l'échéance des contrats (respectivement le 30 novembre 2013 et le 31 octobre 2014), ainsi que toutes les charges locatives et indemnités liées à l'exécution et à la fin de ces contrats. L'indemnité provenant des revenus locatifs ayant trait au futur sera étalée dans le résultat jusqu'à la l'échéance originelle des contrats de bail, à moins que les espaces soient reloués antérieurement.
Intervest Offices offre à nouveau les espaces à location. Dans ce cadre un accord a été conclu avec Tibotec-Virco qu'au cas où les espaces sont reloués, 50 % des revenus locatifs nets du nouveau locataire jusqu'à respectivement le 30 novembre 2013 et le 31 octobre 2014 seront rétrocédés à Tibotec-Virco.
Pour 2010, l'impact du départ de Tibotec-Virco est relativement limité (une baisse d'environ € 0,8 million des revenus locatifs en comparaison à 2009). Par la répartition des revenus locatifs l'impact du départ de Tibotec-Virco peut être estimé à environ 4 % des revenus locatifs d'Intervest Offices à partir de 2011 (environ € 1,65 million).
Compte tenu de l'importance d'un taux d'endettement relativement bas dans les circonstances économiques actuelles, Intervest Offices estime qu'il est opportun de prendre en considération des investissements de dimensions plutôt réduites. Intervest Offices a consacré une attention particulière à la recherche d'opportunités d'investissements. Toutefois, l'offre de ces opportunités d'investissement a été fort limitée en 2010.
Intervest Offices a acquis en décembre 2010 un site logistique à Huizingen par une transaction de sale-and-rent-back avec DHL - Pharma Logistics. L'acte notarié a été signé le 16 février 2011.
Le site logistique se situe dans la zone industrielle 'De Gijzeleer' dans la périphérie sud de Bruxelles et est bien accessible par l'E19 Bruxelles-Mons-Paris.
3 Voir le communiqué de presse du 3 juin 2010: Intervest Offices conclut un accord avec Tibotec-Virco et commence à relouer. 4 Voir le communiqué de presse du 16 février 2011: La sicaf immobilière Intervest Offices acquiert un site logistique à Huizingen par
une transaction de sale-and-rent-back avec DHL - Pharma Logistics.
dHl - pHarma logistiCs zone industrielle 'de gijzeleer' Huizingen
superfi cie bureaux / 2.151 m2 superfi cie hall d'entreposage / 14.878 m2
le site se compose essentiellement de 3 immeubles qui ont été construits en 1987 et 1993. depuis lors les immeubles ont subi de nombreuses transformations et rénovations afin de pouvoir être utilisés pour le stockage de produits pharmaceutiques. tout le magasin a ainsi été équipé d'air conditionné. la superficie totale de ces immeubles s'élève à 14.878 m² de magasins, 2.151 m² d'espaces de bureaux et il y a 85 emplacements de parking.
le site est entièrement reloué par dhl - Pharma logistics sur base d'un contrat de bail de 9 ans avec une possibilité de résiliation après la 6ième année. les revenus locatifs s'élèvent à € 605.000 sur base annuelle.
l'achat est soumis aux droits d'enregistrement. le prix d'achat s'élève à € 7,7 millions (droits d'enregistrement inclus), ce qui revient à un rendement initial brut de 7,85 %.
la transaction est financée par les lignes de crédit existantes de la sicaf immobilière.
cette transaction a été réalisée avec l'assistance de King Sturge.
intervest offices a procédé au cours de l'année 2010 au désinvestissement de son parc de bureaux non stratégique, connu sous le nom de "latem Business Park".
la sicaf immobilière a conclu le 17 mai 2010 un accord de principe pour le désinvestissement de son parc de bureaux latem Business Park, composé de quatre immeubles de bureaux à Sint-martens-latem, xavier de cocklaan 66-72, pour un montant de € 7,2 millions. le prix de vente se situait environ 10 % au-dessus de la valeur comptable au 31 mars 2010 qui s'élevait à € 6,6 millions (juste valeur comme déterminée par les experts immobiliers indépendants de la sicaf immobilière). le transfert s'est fait à un rendement brut initial d'environ 8,2 %.
la superficie totale du parc de bureaux s'élève à 5.344 m², ce qui est 1 % de la superficie totale louable de la sicaf immobilière. le parc de bureaux représente environ 1,4 % des revenus locatifs d'intervest offices.
la transaction avait été conclue sous la condition suspensive d'un ruling fiscal pour lequel le transfert, au moyen de l'établissement d'un droit emphytéotique contre paiement d'un canon unique et le transfert consécutif de la nue propriété, n'était pas susceptible de requalification. En juillet 2010 ce ruling fiscal a été obtenu et un canon unique a été reçu de l'acheteur.
Par cette acquisition intervest offi ces acquiert un site idéalement situé dans un des principaux corridors logistiques en Belgique, à côté de l'E19 à un emplacement ayant une bonne visibilité. En outre, cette acquisition offre un rendement initial brut très attrayant de 7,85 % et contribue immédiatement au résultat d'exploitation distribuable de la sicaf immobilière.
Jean-paul sols - Ceo intervest offices
5 voir le communiqué de presse du 18 mai 2010: intervest offices désinvestit son parc de bureaux connu comme "latem Business Park", consistant de quatre immeubles de bureaux.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 38.523 | 42.472 |
| Charges relatives à la location | -94 | -160 |
| Revenus et charges relatifs à la gestion immobilière | 821 | 314 |
| Résultat immobilier | 39.250 | 42.626 |
| Charges immobilières | -3.224 | -3.720 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -1.049 | -1.179 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 34.977 | 37.727 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 464 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -9.139 | -32.270 |
| Résultat d'exploitation | 26.302 | 5.457 |
| Résultat financier (hors variation de la juste valeur - IAS 39) | -9.509 | -7.762 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 655 | -240 |
| Impôts | -17 | -52 |
| REsultat net | 17.431 | -2.597 |
| Résultat d'exploitation distribuable7 | 25.451 | 29.913 |
| Résultat sur portefeuille | -8.675 | -32.270 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
655 | -240 |
| REsultat par action | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Résultat net (€) | 1,25 | -0,19 |
| Dividende brut (€) | 1,83 | 2,15 |
| Dividende net (€) | 1,56 | 1,83 |
6 Entre parenthèses les chiffres comparatifs à l'exercice 2009. 7 Pour le calcul du résultat d'exploitation distribuable: voir la note 12 du rapport financier.
Pour l'exercice 2010, les revenus locatifs d'intervest offices s'élèvent à € 38,5 millions. cette baisse de € 4,0 millions ou 9 % par rapport à l'exercice 2009 ( € 42,5 millions) provient principalement de:
En 2010, les charges et revenus relatifs à la gestion immobilière présentent un revenu de € 0,8 million en comparaison à € 0,3 million en 2009, suite principalement aux frais de remise en état d'espaces inoccupés moins élevés en 2010.
au cours de l'exercice 2010, les charges immobilières de la sicaf immobilière baissent de 13 %, atteignant € 3,2 millions ( € 3,7 millions). cette baisse de € 0,5 million provient essentiellement de la diminution des frais d'entretien et de réparation, des frais moins élevés à charge du propriétaire et de la réduction des frais d'inoccupation (par la disparition des frais du remboursement unique moins élevé que prévu en 2009 par le gouvernement flamand du précompte immobilier pour les immeubles inoccupés pour l'exercice 2005 et 2006).
les frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation s'élèvent à € 1,0 million et ont ainsi baissé de 11 % par rapport à l'année dernière ( € 1,2 million).
la baisse des charges immobilières, la diminution des frais de remise en état et la réduction des frais généraux compensent partiellement la baisse des revenus locatifs. le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille baisse ainsi de 7 % ou approximativement € 2,7 millions, atteignant € 35,0 millions (€ 37,7 millions).
le résultat sur la vente des immeubles de placement comprend la plus-value d'un montant de € 0,5 million réalisée sur la vente du latem Business Park en juillet 2010.
les variations de la juste valeur des immeubles de placement comprennent essentiellement la baisse de la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière de € 8,5 millions ou 1,6 % à composition constante du portefeuille. En 2010, la juste valeur du portefeuille de bureaux a baissé de € 9,1 millions suite principalement au départ du locataire tibotec-virco d'une partie de l'intercity Business Park et de mechelen campus et à l'augmentation de l'inoccupation dans le portefeuille. la juste valeur de l'immobilier semi-industriel de la sicaf immobilière a augmenté de € 0,5 million en 2010 suite aux nouvelles locations et aux prolongations des contrats de bail existants.
à 1,6 % 8 par rapport à 5,6 % en 2009.
8 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier.
le taux d'intérêt moyen des crédits en cours de la sicaf immobilière s'élève pour l'exercice 2010 à 4,0 % (3,2 %) y compris les marges bancaires.
le résultat financier (hors variation de la juste valeur - ias 39) s'élève à - € 9,5 millions (- € 7,8 millions). l'augmentation des charges financières de 22 % ou € 1,7 million provient de l'émission de l'emprunt obligataire.
les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - ias 39) comprennent la variation de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui conformément à iaS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, pour un montant de € 0,7 million (- € 0,2 million).
le résultat net de l'exercice 2010 d'intervest offices s'élève à € 17,4 millions (- € 2,6 millions) et peut être réparti comme suit:
En 2010, le résultat d'exploitation distribuable d'intervest offices diminue donc, atteignant ainsi € 25,5 millions (€ 29,9 millions). compte tenu des 13.907.267 actions, cela donne pour l'exercice 2010 un dividende brut de € 1,83 par action en comparaison à € 2,15 en 2009. cela représente une baisse du dividende de 15 % par action. ce dividende brut offre aux actionnaires de la sicaf immobilière un rendement du dividende brut de 7,8 % sur base du cours de clôture de l'action au 31 décembre 2010.
| en milliers € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| actiF | ||
| actifs non courants | 526.959 | 541.099 |
| actifs courants | 5.644 | 4.674 |
| total de l'actif | 532.603 | 545.773 |
| capitauX pRopRes et passiF | ||
| capitaux propres | 286.324 | 297.533 |
| capital | 126.729 | 126.729 |
| Primes d'émission | 60.833 | 60.833 |
| réserves | 98.621 | 130.875 |
| résultat net de l'exercice | 17.432 | -2.597 |
| impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique | ||
| des immeubles de placement | -13.606 | -13.606 |
| variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers | -3.726 | -4.746 |
| intérêts minoritaires | 41 | 45 |
| passifs non courants | 177.239 | 205.807 |
| passifs courants | 69.040 | 42.433 |
| total des capitaux propres et du passif | 532.603 | 545.773 |
| donnees du Bilan paR action | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| valeur active nette (juste valeur) (€) | 20,59 | 21,39 |
| valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 21,57 | 22,37 |
| cours boursier à la date de clôture (€) | 23,49 | 21,90 |
| Prime par rapport à la juste valeur active nette (%) | 14 % | 2 % |
| taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 43 % | 44 % |
Au 31 décembre 2010, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 527 millions.
les actifs non courants se composent principalement des immeubles de placement d'intervest offices. au 31 décembre 2010, la juste valeur de ces immeubles de placement s'élève à € 527 millions (€ 541 millions au 31 décembre 2009). cette baisse de 2,6 % ou € 14 millions provient d'une part de la vente du parc de bureaux latem Business Park d'une juste valeur de € 6,6 millions9 et de la baisse de la juste valeur de l'ensemble du portefeuille immobilier de € 8,5 millions et, d'autre part, des investissements de € 0,9 million dans le portefeuille immobilier existant.
les actifs courants s'élèvent à € 6 millions et se composent de € 2 millions de créances commerciales, de € 2 millions de créances fiscales et autres actifs courants, de € 1 million de liquidités sur les comptes bancaires et de € 1 million de comptes de régularisation.
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne comprend que 8 jours.
les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent à € 286 millions. le capital social (€ 127 millions) et les primes d'émission (€ 61 millions) sont inchangés par rapport à l'année dernière. au 31 décembre 2010, le nombre total des actions copartageantes s'élève à 13.907.267 unités. les réserves s'élèvent à € 99 millions (€ 131 millions).
conformément à l'interprétation Beama d'iaS 40 (publication de l'association belge des asset managers du 8 février 2006), le portefeuille immobilier est évalué à la juste valeur. la différence avec la valeur d'investissement est reprise séparément dans les capitaux propres. cette différence s'élève au 31 décembre 2010 à € 13 millions (€ 14 millions).
les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers d'une valeur de - € 4 millions (- € 5 millions) représentent la valeur de marché des instruments de couverture des flux de trésorerie (couvertures effectives au 31 décembre 2010 et non effectives au 31 décembre 2009) qu'intervest offices a conclu pour couvrir les taux d'intérêt variables des dettes financières non courantes. la valeur de marché négative de ces dérivés financiers résulte des taux d'intérêt bas en 2010.
au 31 décembre 2010, la valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 20,59. Etant donné qu'au 31 décembre 2010 le cours boursier d'intervest offices s'élève à € 23,49, l'action à la date de clôture est cotée avec une prime de 14 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
les passifs non courants comprennent principalement les dettes financières non courantes d'un montant de € 176 millions (€ 204 millions). ceux-ci se composent de financements bancaires à long terme d'un montant de € 101 millions dont l'échéance se situe après le 31 décembre 2011 et de l'emprunt obligataire émis en juin 2010 d'un montant net de € 74 millions.
au 31 décembre 2010, les passifs courants s'élèvent à € 69 millions (€ 42 millions) et se composent principalement de € 51 millions de dettes financières courantes (prêts bancaires échéant en 2011) ainsi que de la valeur de marché négative des dérivés financiers qui viennent à échéance en 2011 d'un montant de € 3 millions, de € 2 millions de dettes commerciales et de € 13 millions de comptes de régularisation.
au 31 décembre 2010, le taux d'endettement de la sicaf immobilière a baissé de 1 % par rapport au 31 décembre 2009 et s'élève à 43 % (calculé conformément à l'arrêté royal du 7 décembre 2010).
La sicaf immobilière a un taux d'endettement limité de 43 %.
9 le prix de vente est environ 10 % au-dessus de la valeur comptable au 31 mars 2010.
au 31 décembre 2010 intervest offices a une structure financière conservative qui lui permet d'exercer ses activités également en 2011 et de respecter ses engagements.
les principales caractéristiques de la structure financière d'intervest offices au 31 décembre 2010 sont:
la stratégie d'intervest offices consiste à maintenir cette durée moyenne entre 3,5 et 5 ans, mais il peut y être dérogé si des circonstances de marché spécifiques l'exigent.
Etant donné les développements sur le marché des financements, lors des refinancements réalisés en 2009 il y a été dérogé en utilisant des durées plus courtes. En 2010, les nouveaux crédits ont à nouveau été conclus avec des durées plus longues étant donné que les marges sur les financements se sont quelque peu normalisées.
concrètement, au cours de l'exercice 2010 la sicaf immobilière a renégocié avec ses banquiers quatre crédits à long terme, échus en 2010 et début 2011 (pour un montant total de € 104 millions). les nouveaux crédits ont une durée entre 3 et 5 ans et ont été conclus à des conditions et des convenants conformes au marché. la durée moyenne pondérée restante des crédits à long terme revient ainsi à 3,3 ans au 31 décembre 2010.
au 31 décembre 2010, le calendrier des échéances des lignes de crédit, y compris l'emprunt obligataire, présente l'image suivante.
au 31.12.2010, la durée moyenne pondérée des fi nancements à long terme s'élève à 3,3 ans.
le portefeuille des crédits d'intervest offices est réparti auprès de cinq institutions financières européennes et des obligataires.
au 31 décembre 2010, 79 % des lignes de crédit d'intervest offices sont des financements à long terme. 21 % des lignes de crédits sont des financements à court terme, dont 2 % se compose de financements à durée indéterminée, progressant chaque fois pour 364 jours (€ 7,5 millions) et 19 % se compose de deux crédits qui doivent être prolongés ou remboursés en 2011 (€ 60,6 millions).
au 31 décembre 2010, la sicaf immobilière dispose encore de € 100 millions de lignes de crédit non utilisées auprès de ses financiers pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité, pour le financement de futurs investissements et pour le paiement du dividende de l'exercice 2010.
lors de la composition du portefeuille de prêts, la stratégie d'intervest offices consiste à rechercher une relation d'un tiers de capitaux d'emprunt à taux d'intérêt variable et de deux tiers de capitaux d'emprunt à taux d'intérêt fixe. au 31 décembre 2010, 72 % des lignes de crédit de la sicaf immobilière se composent de financements à taux d'intérêt fixe ou fixé au moyen de swaps de taux d'intérêt (irS), 28 % a un taux d'intérêt variable. des financements utilisés au 31 décembre 2010, 82 % a un taux d'intérêt fixe et 18 % un taux d'intérêt variable.
82 % des crédits utilisés ont un taux d'intérêt fi xe ou sont couverts par des dérivés fi nanciers.
18% Taux d'intérêt variable 82% Taux d'intérêt fixe
la politique des taux d'intérêt d'intervest offices consiste à conclure toujours un tiers de ses crédits à un taux d'intérêt variable. Par l'émission d'un emprunt obligataire de € 75 millions à un taux d'intérêt fixe en juin 2010, intervest offices a temporairement au 31 décembre 2010 un plus grand nombre de crédits à taux d'intérêt fixe.
Pour les crédits à taux d'intérêt fixe, le taux d'intérêt est fixé au 31 décembre 2010 pour une période restante de 3,1 ans en moyenne. au cours de l'exercice 2010, intervest offices a conclu supplémentairement pour € 50 millions d'instruments de couverture des taux d'intérêt à 2,3350 % pour couvrir les crédits à long terme pour la période du 2 janvier 2012 au 1er janvier 2017 (voir note 19 du rapport financier).
Suite à l'émission de l'emprunt obligataire en 2010, le taux d'intérêt moyen total des dettes financières de la sicaf immobilière a augmenté et s'élève à 4,0 %, y compris les marges bancaires (2009: 3,2 %).
En 2010, le taux d'intérêt moyen des dettes financières non courantes s'élève à 4,6 % (2009: 3,2 %).
En 2010, le taux d'intérêt moyen des dettes financières courantes s'élève à 3,0 % (2009: 3,3 %).
En juin 2010, Intervest Offices a placé avec succès un emprunt obligataire sur le marché belge d'un montant de € 75 millions à 5 ans assorti d'un coupon brut annuel de 5,1 %. L'emprunt obligataire a pour but de diversifier les sources de financement de la sicaf immobilière et de consolider son endettement à moyen terme sans toutefois perdre des moyens financiers pour une expansion future. Dans le cadre des prochaines négociations relatives au renouvellement de € 60 millions de dettes bancaires au deuxième semestre 2011, Intervest Offices a pour but de réduire la totalité des lignes de crédit disponibles d'un montant de € 25 millions ou plus, en fonction des nouveaux besoins de financement en vue de projets d'acquisitions concrets.
Par l'émission de l'emprunt obligataire en juin 2010, le taux d'intérêt moyen de la sicaf immo bilière est passé pour l'exercice 2010 (à paramètres constants par rapport aux taux d'intérêt du marché) de 3,2 % à 4 % sur base annuelle.
Pour l'exercice 2010, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une hausse (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 % comprend un résultat négatif d'environ € 0,4 million (2009: € 0,9 million).
Le ratio de couverture des intérêts est le rapport entre le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille et le résultat financier (hors la variation de la juste valeur des dérivés financiers, conformément à IAS 39). Pour Intervest Offices ce ratio s'élève à 3,68 pour l'exercice 2010 (4,86 pour l'exercice 2009) ce qui est nettement mieux que les 2 à 2,5 requis comme convenant dans les conventions de financement de la sicaf immobilière.
Au 31 décembre 2010, le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève à 43 % (44 % au 31 décembre 2009). Cette baisse du taux d'endettement provient principalement du résultat net positif de la sicaf immobilière en 2010.
le conseil d'administration propose de répartir le résultat de l'exercice 2010 d'intervest offices comme suit:
a l'assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 6 avril 2011, il sera proposé de distribuer un dividende brut de € 1,83 par action.
| en milliers € | |
|---|---|
| résultat net de l'exercice 201010: | 17.431 |
| Prélèvement aux réserves du solde des variations de la juste valeur des ▶ immeubles de placement |
8.868 |
| affectation aux réserves de l'impact de la juste valeur des frais et droits ▶ de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-193 |
| affectation aux réserves des variations de la juste valeur d'actifs et passifs ▶ financiers (couvertures non effectives - iaS 39) |
-655 |
| résultat d'exploitation distribuable | 25.451 |
| dividende proposé | 25.450 |
cela représente un dividende net de € 1,56 après déduction du précompte mobilier de 15 %. compte tenu des 13.907.267 actions qui se partageront le résultat complet de l'exercice, cela représente un dividende à distribuer de € 25.450.299.
le dividende est supérieur au minimum exigé de 80 % du résultat d'exploitation distribuable, étant donné que, conformément à sa politique, la sicaf immobilière distribue également en 2010, 100 % du résultat d'exploitation distribuable.
le dividende est payable à partir du 21 avril 2011. Pour les actions au porteur, le dividende est payable contre remise du coupon numéro 12.
10 Etant donné que légalement le résultat d'exploitation distribuable des comptes annuels statutaires peut être distribué et non celui des comptes annuels consolidés, la distribution du bénéfice actuel est basée sur les chiffres statutaires (voir note 12 du rapport financier).
intervest offices s'attend en 2011 à une reprise du marché de la location de l'immobilier logistique ainsi que des bureaux. l'intérêt croissant des candidats locataires pour plusieurs immeubles disponibles de la sicaf immobilière démontre toutefois qu'une reprise du marché de la location est en vue.
dans le marché de la location intervest offices souhaite répondre encore plus efficacement aux besoins des candidats locataires en les assistant, entre autres, lors de l'aménagement de leurs bureaux et en leur présentant des projets d'aménagement clé en main. afin de pouvoir offrir ces services d'une manière professionnelle et compétitive, les connaissances techniques et le pouvoir d'achat d'intervest offices seront utilisés de façon optimale au profit des projets d'aménagement des locataires.
En 2011, un certain nombre d'immeubles de bureaux d'intervest offices recevront un "look and feel" plus caractéristique. ceci cadre dans un programme de marketing plus large de la sicaf immobilière qui recherche à terme une plus grande notoriété auprès de locataires potentiels ainsi que d'investisseurs.
En 2011, des efforts pour gérer le portefeuille le plus efficacement possible et pour réduire les coûts afin d'obtenir une relation qualité/prix optimale sont à l'ordre du jour. Pour déterminer la qualité des immeubles il sera tenu compte plus qu'auparavant des éléments de durabilité. Entre-temps la durabilité est devenue tellement importante dans la gestion du portefeuille qu'elle détermine le choix des fournisseurs, des produits et des livraisons.
afin de pouvoir bénéficier d'une manière optimale des capacités d'investissement disponibles créées par l'emprunt obligataire, les opportunités d'investissements ont été analysées d'une façon approfondie en 2010. cela résultera probablement en de nouveaux investissements en 2011 pour lesquels il y a suffisamment de moyens vu le taux d'endettement bas de 43 %. la sicaf immobilière continuera à mettre l'accent sur des bureaux et de l'immobilier logistique dans le but d'accroître le portefeuille d'approximativement 5 % en 2011.
De nouveaux investissements combinés à une plus nette reprise des marchés de la location doivent former la base d'une amélioration des résultats à long terme. A court terme Intervest Offi ce s'attend à ce qu'en 2011 le résultat d'exploitation distribuable de la sicaf immobilière sera encore sous pression.
WoluWE gardEN
Boulevard de la Woluwe 18-22 SiNt StEvENS WoluWE Superfi cie / 25.074 m2
| A | B | C |
|---|---|---|
| D |
l'action d'intervest offices (iNto) est cotée sur NYSE Euronext Brussels et est reprise à l'indice boursier BEl real Estate et également à l'EPra/NarEit Europe, et le gPr 250 Europe.
En 2010, le cours de l'action d'intervest offices a subi quelques fluctuations. le cours de clôture le plus bas s'élève à € 19,80 (le 25 mai 2010) et le cours de clôture le plus élevé à € 24,49 (le 19 avril 2010).
la baisse du mois d'avril s'explique également par le paiement du dividende de l'exercice 2009.
En 2010, les volumes traités se situent en moyenne autour de 4.963 actions par jour et sont légèrement moins élevés que l'année précédente (une moyenne de 5.692 unités par jour).
un accord de liquidité a été conclu avec la Banque iNg, afin de favoriser la négociabilité des actions. concrètement, ceci consiste à déposer régulièrement des ordres d'achat et de vente dans des marges déterminées.
l'action d'intervest offices est cotée au cours de l'exercice 2010 avec une prime de 9 % en moyenne. au 31 décembre 2010, la prime de l'action s'élève à 14 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
la valeur active nette d'intervest offices comprend le dividende de 2009 jusqu'à la date de paiement du 23 avril 2010.
En 2010, l'action d'intervest offices a fluctué de façon analogue à l'indice l'EPra/NarEit Europe et à l'indice EPra/NarEit Belgium rEit's index.
de ce graphique ressort qu'en 2010 intervest offices a obtenu un meilleur score que l'indice gPr 250 Europe, l'indice gPr 250 Belgium et l'indice Euronext 100.
des informations supplémentaires concernant les indices peuvent être obtenues auprès d'Euronext Brussels pour l'Euronext 100 et le Bel 20, et auprès de global Property research (www.propertyshares.com) pour le gPr 250 Europe et le gPr 250
au cours de 2010, l'action intervest offices a fluctué de façon analogue avec le BEl 20 ainsi que le BEl real Estate.
Au 31 décembre 2010, le cours boursier de l'action Intervest Offi ces est coté à € 23,49 ce qui lui permet d'offrir à ses actionnaires un rendement brut du
dividende de 7,8 %.
| 31.12.2010 | |
|---|---|
| Nombre d'actions à la fi n de la période | 13.907.267 |
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 |
| cours boursier (€) | 31.12.2010 |
|---|---|
| cours de clôture le plus élevé | 24,49 |
| cours de clôture le plus bas | 19,80 |
| cours boursier à la date de clôture | 23,49 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 14 % |
| cours boursier moyen | 22,46 |
| données par action (€) | 31.12.2010 | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| valeur active nette (juste valeur) | 20,59 | 21,39 | 23,77 |
| valeur active nette (valeur d'investissement) | 21,57 | 22,37 | 24,80 |
| dividende brut | 1,83 | 2,15 | 2,01 |
| dividende net | 1,56 | 1,83 | 1,71 |
| rendement du dividende brut (%) | 7,8 % | 9,8 % | 11,3 % |
| rendement du dividende net (%) | 6,6 % | 8,4 % | 9,6 % |
park station Woluwelaan 148 - 150 diegem superfi cie / 8.903 m2
au 31 décembre 2010 les actionnaires suivants sont connus de la société:
| groupe Vastned | 7.612.260 actions | 54,7 % |
|---|---|---|
| vastNed offi ces/industrial sa | 7.587.654 actions | 54,5 % |
| K.P. van der mandelelaan 43a | ||
| 3062 mB rotterdam, Pays-Bas | ||
| Belle Etoile sa | 24.606 actions | 0,2 % |
| uitbreidingstraat 18 | ||
| 2600 Berchem-anvers | ||
| public | 6.295.007 actions | 45,3 % |
| total | 13.907.267 actions | 100 % |
vastNed offices/industrial sa et Belle Etoile sa ont, en application de l'article 74 de la loi sur les offres de reprises publiques du 1 avril 2007, communiqué à la cBfa qu'elles agissent de commun accord.
| communication des résultats annuels au 31 décembre 2010 | le mardi 22 février 2011 |
|---|---|
| assemblée générale des actionnaires | le mercredi 6 avril 2011 à 16h30 |
| mise en paiement du dividende: | |
| Ex-date dividend 2010 | le lundi 18 avril 2011 |
| record date dividend 2010 | le mercredi 20 avril 2011 |
| mise en paiement du dividende 2010 | à partir du jeudi 21 avril 2011 |
| déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2011 | le mercredi 27 avril 2011 |
| rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2011 | le mardi 2 août 2011 |
| déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2011 | le vendredi 28 octobre 2011 |
Pontbeekstraat 2,4 - dilBEEK (groot-BijgaardEN) Superfi cie / 6.869 m2
| Régions | superfi cie | Valeur | Revenus locatifs | taux | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| superfi cie | entrepôts et | Juste | d'investisse | Revenus locatifs | commerciaux + | d'occu | |
| bureaux | autres | valeur | ment | commerciaux/an | inoccupation/an | pation | |
| (m2) | (m2) | (€ 000) | (€ 000) | (€ 000) | (€ 000) | (%) | |
| immeubles de bureaux | |||||||
| Bruxelles | 84.388 | 2.482 | 163.571 | 167.660 | 12.193 | 13.537 | 90% |
| E19 (malines incl.) | 104.281 | 11.516 | 157.141 | 161.070 | 12.326 | 15.770 | 78% |
| anvers | 27.289 | 1.153 | 42.644 | 43.710 | 3.667 | 3.871 | 95% |
| total immeubles de bureaux | 215.958 | 15.151 | 363.356 | 372.440 | 28.186 | 33.178 | 85% |
| immeubles semi-industriels | |||||||
| anvers - malines | |||||||
| (E19, a12) | 6.670 | 165.962 | 91.801 | 94.178 | 6.736 | 7.972 | 84% |
| anvers - liège (E313) | 11.817 | 87.299 | 43.793 | 44.888 | 2.370 | 2.941 | 81% |
| Bruxelles | 4.750 | 19.950 | 23.801 | 24.396 | 1.893 | 2.150 | 88% |
| autres régions | 1.328 | 6.535 | 3.929 | 4.027 | 268 | 345 | 78% |
| total immeubles semi-industriels | 24.565 | 279.746 | 163.324 | 167.489 | 11.267 | 13.408 | 84% |
| total immeuBles | |||||||
| de placement | 240.523 | 294.897 | 526.680 | 539.929 | 39.453 | 46.586 | 85% |
au 31 décembre 2010 le portefeuille se compose de 69 % d'immeubles de bureaux et 31 % d'immeubles semi-industriels, ce qui est une légère modification par rapport à la situation au 31 décembre 2009, suite à la vente du parc de bureaux latem Business Park à gand.
bureaux
l'axe anvers-Bruxelles reste toujours la principale région de bureaux et la plus liquide de Belgique. la totalité du portefeuille de bureaux d'intervest offices se situe dans cette région.
83 % du portefeuille logistique se situe sur les axes anvers-malines (notamment E19 et a12) et anvers-liège (notamment E313) qui sont les principaux axes logistiques en Belgique. 15 % des immeubles se situent au centre du pays, dans les environs de Bruxelles.
les locataires sont bien répartis entre différents secteurs économiques, ce qui réduit le risque d'une inoccupation importante lors d'une faible conjoncture qui pourrait toucher certains secteurs plus fortement.
Environ la moitié du portefeuille logistique et semi-industriel est louée à des entreprises hors du secteur logistique, ce que contribue à la stabilité des revenus locatifs, notamment en périodes de conjoncture moins favorable.
Au 31 décembre 2010, la superfi cie du portefeuille immobilier s'élève à 535.420 m2
raPPort coNcErNaNt l'actioN
raPPort du coNSEil d'admiNiStratioN
raPPort du comitE dE dirEctioN
Les échéances finales sont bien réparties sur les prochaines années. Environ 22 % des contrats ont une échéance finale dans les trois prochaines années, ce qui est une amélioration sensible par rapport à la situation au 31 décembre 2009, lorsqu'elle atteignait encore 28 %.
FIEGE sa Puurs logistic center Veurtstraat 91 - Puurs Superficie bureaux / 1.600 m2 Superficie hall d'entreposage / 41.890 m2
Etant donné que la plupart des contrats sont du type 3/6/9, les locataires ont la possibilité de résilier leur contrat de bail tous les trois ans. Ce graphique montre la prochaine échéance de tous les contrats de bail (cela peut être une échéance finale ou une échéance intermédiaire). Le graphique ci-dessus montre donc le pire des scénarios qui est analysé et commenté dans les graphiques ci-après.
Etant donné qu'Intervest Offices a plusieurs contrats de bail à long terme, tous les contrats de bail ne sont pas résiliables dans les trois ans.
il est à noter que pour les bureaux en particulier la durée de location moyenne (à compter à partir du 1 janvier 2011) jusqu'à la prochaine date d'échéance, s'élève à 3,6 ans. du graphique ressort clairement que la période de location moyenne augmente à mesure que le locataire occupe une plus grande superficie. Pour les locataires de bureaux importants (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représentent 67 % du portefeuille de bureaux et qui ont donc un grand impact sur les revenus locatifs récurrents, la prochaine échéance (au 1 janvier 2011) ne se situe en moyenne que dans 4,1 ans. les contrats de bail échéants au cours de 2011 - 2013 se rapportent surtout aux superficies plus petites, représentant un risque plus réduit pour la totalité des revenus locatifs d'intervest offices.
Au 31 décembre 2010, la durée moyenne restante des contrats de bail du portefeuille de bureaux s'élève à 3,6 ans ce qui est stable par rapport à la situation au 31 décembre 2009. Pour les superfi cies supérieures à 2.000 m² elle s'élève
Pour les immeubles semi-industriels une même tendance est à noter que pour les immeubles de bureaux, notamment que la prochaine échéance des locataires importants (au-dessus de 10.000 m² d'entrepôts) au 1 janvier 2011 ne se situe que dans 4,5 ans, ce qui est une légère augmentation par rapport à la situation au 31 décembre 2009.
Pour le portefeuille semi-industriel la durée moyenne restante des contrats de bail d'une superfi cie supérieure à 10.000 m² s'élève à 4,5 ans.
WoluWe garden boulevard de la Woluwe 18-22 sint-stevens-Woluwe superfi cie / 25.074 m2
intervest offices tend à obtenir une répartition optimale des risques et essaye de limiter la dimension des immeubles et complexes.
mechelen campus qui a une superficie de 60.768 m² est le plus grand complexe et se compose d'onze immeubles. Woluwe garden et intercity Business Park sont également des complexes composés de différents immeubles pouvant être vendus séparément.
mechelen Business tower, représentant environ 5 % du portefeuille, est la principale entité séparée dans l'ensemble du portefeuille de la sicaf immobilière.
les revenus locatifs d'intervest offices sont répartis sur presque 200 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. les dix principaux locataires représentent 48 % des revenus locatifs et, mis à part la commission Européenne, ce sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et qui font partie de compagnies internationales.
11 classification selon la valeur des
immeubles. 12 classification selon le loyer annuel.
Bien que la plupart des contrats soient du type 3/6/9, il est à noter qu'un nombre de contrats de bail important a une durée effective plus longue.
Plus spécifiquement pour 2010, 23 contrats de bail ont atteint une première échéance (généralement après 3 ans). uniquement 13 % de ces contrats ont été résiliés (notamment 3 locataires pour un total de 23 locataires). c'est une amélioration par rapport à 2009 où 4 locataires des 22 locataires avaient résiliés leur contrat de bail. Pour les locataires dont le loyer annuel se situe au-dessus de € 50.000 (13 au total) il n'y a qu'un locataire qui a résilié son contrat.
Pour les locataires dont le contrat de bail a pris fin de façon contractuelle en 2010, 6 des 12 contrats de bail ont été prolongés (50 %), ce qui est nettement mieux qu'en 2009 (27 %).
En 2010, 78 contrats de bail au total sont venus à échéance (fin de contrats de bail ou résiliation intermédiaire). 56 de ces contrats de bail ont été prolongés (72 %), ce qui représente une légère augmentation (aussi bien absolue qu'en pourcentage) par rapport à 2009. Pour les locataires dont le loyer annuel se situe au-dessus de € 50.000 (au total 43) ce pourcentage était encore un peu plus élevé (74 %).
les chiffres mentionnés indiquent une légère reprise du marché en comparaison à 2009. il faut toutefois noter que les chiffres ne se situent pas encore au même niveau qu'en 2008.
dans les circonstances actuelles, un certain nombre de locataires profite encore des opportunités qui se présentent actuellement sur le marché, où certains propriétaires sont disposés à louer leur immeuble à n'importe quel prix, dans certains cas même à des prix qui d'un point de vue économique ne sont pas en rapport aux coûts de construction. intervest offices désire offrir des loyers d'un niveau compétitif et adapte ainsi sa politique de location aux circonstances de marché.
En outre, intervest offices constate qu'à cause de l'incertitude économique actuelle, les entreprises hésitent souvent à déménager, à moins que les frais élevés du déménagement (aussi bien directs qu'indirects) soient compensés par un loyer nettement inférieur, comme mentionné ci-dessus. Etant donné que les loyers dans la périphérie sont sous pression de façon permanente depuis 2001 et que depuis des années les locations se font à des conditions serrées, les anciens niveaux des loyers se maintiennent relativement bien.
la conclusion est qu'une politique d'asset management active et une flexibilité nécessaire permettent à intervest offices de répondre aux attentes concernant la location de nos clients actuels et d'assurer la continuité des contrats de bail venant à échéance.
La situation de l'immeuble Exiten à un emplacement à visibilité exceptionnelle, la bonne relation qualité/prix et la confi ance que nous avons en Intervest Offi ces, nous ont convaincu de prolonger notre contrat de bail de 10 ans.
dirk diels - administrateur délégué - gras savoye
meCHelen Campus schaliënhoevedreef 20 a - J et t
superfi cie / 60.768 m2
malines
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | 31.12.2008 | 31.12.2007 | 31.12.2006 | |
|---|---|---|---|---|---|
| valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) |
539.929 | 554.423 | 586.492 | 579.475 | 519.653 |
| loyers actuels (€ 000) | 39.453 | 42.043 | 45.983 | 42.842 | 39.973 |
| rendement (%) | 7,3% | 7,6% | 7,8% | 7,4% | 7,7% |
| loyers actuels, y compris la valeur locative estimée des immeubles inoccupés (€ 000) |
46.586 | 47.835 | 48.962 | 46.677 | 43.572 |
| rendement en cas d'occupation totale (%) |
8,6% | 8,6% | 8,3% | 8,1% | 8,4% |
| Surface locative totale (m²) | 535.420 | 540.770 | 539.373 | 505.363 | 452.168 |
| taux d'occupation (%) | 85 % | 88 % | 94 % | 92 % | 92 % |
Au 31 décembre 2010, le rendement locatif du portefeuille s'élève à 7,3 %.
la baisse du rendement par rapport au 31 décembre 2009 provient du fait que la valeur de l'immobilier a baissé en moindre mesure que les loyers actuels. cela est notamment dû au fait que les revenus locatifs de tibotec-virco ont partiellement disparu au cours de 2010 (4 % du total des revenus locatifs de la sicaf immobilière), tandis que le pourcentage de la baisse de la valeur d'investissement est resté certes beaucoup plus limité.
En cas d'une adaptation hypothétique négative du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (rendement ou taux de capitalisation) de 1% (de 7,3 % à 8,3 % en moyenne), la valeur d'investissement de l'immobilier diminuerait de € 63 millions ou 12 %. le taux d'endettement de la sicaf immobilière augmenterait ainsi de 8 %, atteignant 51 %.
dans le cas contraire d'une adaptation hypothétique positive de ce rendement utilisé de 1 % (de 7,3 % à 6,3 % en moyenne), la valeur d'investissement de l'immobilier augmenterait de € 84 millions ou 16 %. le taux d'endettement de la sicaf immobilière baisserait ainsi de 4 %, atteignant 39 %.
iNformatioNS gENEralES
au 31 décembre 2010, l'évaluation du portefeuille immobilier actuel d'intervest offices a été réalisée par les experts immobiliers suivants :
| expert immobilier | immeubles évalués | Juste valeur (€ 000) | Valeur d'investissement (€ 000) |
|---|---|---|---|
| cushman & Wakefi eld | immeubles de bureaux | 363.356 | 372.440 |
| jones lang laSalle | immeubles semi-industriels | 163.324 | 167.489 |
| total | 526.680 | 539.929 |
les experts immobiliers analysent sur une base permanente les locations, les transactions de vente et d'achat. cela permet d'estimer correctement les tendances immobilières sur la base des prix réellement pratiqués et de procéder à l'établissement de statistiques du marché.
Pour l'évaluation des biens immobiliers, plusieurs facteurs entrent en considération:
trois méthodes d'évaluation importantes sont ensuite appliquées:
la valeur d'investissement résulte du rendement appliqué (yield ou taux de capitalisation, qui représente un rendement brut exigé par un acheteur) sur la valeur locative estimée (Erv), corrigée de la valeur actualisée (NPv) de la différence entre le loyer actuel en vigueur et la valeur locative estimée à la date de l'évaluation et ce, pour la période allant jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation des contrats de bail en cours.
Pour les immeubles partiellement ou complètement inoccupés, l'évaluation est calculée sur base de la valeur locative estimée, avec déduction de l'inoccupation et des frais (frais de location, frais de publicité, etc.) pour les parties inoccupées.
les immeubles à rénover, en cours de rénovation ou les projets envisagés sont évalués sur base de la valeur après rénovation ou de fin des travaux, moins le montant des travaux restants, les honoraires des architectes et ingénieurs, les intérêts intermédiaires, l'inoccupation estimée et une prime de risque.
la valeur d'investissement est déterminée sur la base des prix unitaires du bien au m² pour les espaces de bureaux, le stockage, les archives, le nombre d'emplacements de parking, etc. et ce, sur base de l'analyse de marché et de l'immeuble.
cette méthode est principalement utilisée pour déterminer la valeur de biens soumis à des contrats de leasing ou de longue durée. la valeur d'investissement est déterminée sur base des conditions stipulées dans le contrat de bail. cette valeur est égale à la somme de la NPv des divers flux de trésorerie pour la durée du contrat.
les flux de trésorerie se composent des paiements annuels (avec décompte selon un taux d'intérêt financier) et également de la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu au terme du contrat (sur la base de la valeur libre du marché à ce moment et escompté du taux de capitalisation) au cas où le preneur de leasing (ou locataire) dispose d'une option d'achat au terme du contrat.
la valeur libre du marché au terme du contrat de leasing est calculée sur base de la première méthode citée (actualisation des revenus locatifs estimés).
13 Classification selon la superficie des immeubles.
Schaliënhoevedreef 20 a - j et t 2800 malines
Superficie / 60.768 m² Année de construction / 2000 - 2007
Borealis Polymers, EdB Business Partner Belgium, Endemol België, cypress Semiconductor corporation Belgium, lBc Belgium holding, arkelis, imperial tobacco, clear2Pay, Planon, Bell microproducts, cochlear, Passage fitness, Sungard Benelux, mundipharma Pharmaceuticals, Prosource, haskoning (à partir du 1/1/2011)
generaal de Wittelaan 9 - 21 2800 malines
Superficie / 42.112 m²
Année de construction / 1993 - 2000
Principaux locataires / Esoterix, galapagos, SgS Belgium, PaB Benelux, logins, fanuc robotics, info Support, intersafe groeneveld Belgium, trisoft, KBc Bank, lxE Belgium, Electro rent Europe, Niscayah, cEWE color, oldelft (à partir du 1/1/2011)
Boulevard de la Woluwe 18 - 22 1932 Sint-Stevens-Woluwe
Superficie / 25.074 m² Année de construction / 2000 Locataire / Pricewaterhousecoopers
Blarenberglaan 2c 2800 malines
Superficie / 12.917 m² Année de construction / 2001 leasing immobilier avec hewlett-Packard Belgium (précédemment EdS) jusqu'au 31 mars 2016.
Brusselsestraat 59 2018 anvers
Superficie / 11.318 m² Année de construction / 1993 - 1994 Année de rénovation / 2003
Locataires / apcoa Belgium, Kuwait Petroleum, thenergo, Elegis, crh construction accesories Europe, htc advocaten
Nijverheidslaan 1-3 1853 Strombeek-Bever
Superficie / 10.343 m²
Année de construction / 1999 - 2002
Principaux locataires / Whirlpool, Kitchenaid, Keyrus, Exertum, thalia retail management, Staples (à partir du 1/4/2011)
Woluwelaan 148 - 150 1831 diegem
Superficie / 8.903 m² Année de construction / 2000 Locataires / delta lloyd life, Belgische Krijgsmacht f16, Eurid, cEd international, hello agency, ram mobile data
3t Estate
Superficie / 8.757 m²
Année de construction / 1998
Locataires / ingram micro, fleet logistics Belgium, q-lab, iNc research, Sd Worx
Berkenlaan 8b 1831 diegem
Superficie / 8.729 m²
Année de construction / 2001 - 2002 leasing immobilier avec deloitte jusqu'au 31 décembre 2016
Berkenlaan 8a 1831 diegem
Superficie / 7.787 m² Année de construction / 2000 leasing immobilier avec deloitte jusqu'au 31 décembre 2015
Prins Boudewijnlaan 45 - 49 2650 Edegem
Superficie / 7.424 m² Année de construction / 1997
Locataires / Euromex, cheops technology, thomson telecom Belgium, Nedelko (à partir du 1/1/2011)
Pontbeekstraat 2 & 4 1700 dilbeek (groot- Bijgaarden)
Année de construction / 2000
fortis lease group Services, Edwards lifesciences, vacature, mitiska ventures, commercial finance group, Sharp Electronics Belgium, ingersoll rand Security technologies, Systech, KBc Bank, Phadia (à partir du 1/5/2011)
B
uitbreidingstraat 66 2600 Berchem
Superficie / 5.700 m² Année de construction / 1988 Année de rénovation / 2006 Locataires /
Bdo, vtg Benelux, leasePlan fleet management, Nationale Borg maatschappij, givi, SKS, carlson Wagonlit, rSa global, hugo ceusters, motmans-van havermaet
Kontichsesteenweg 54 2630 aartselaar
Superficie / 4.000 m² Année de construction / 2000
leasing immobilier avec invensys Systems jusqu'au 30 novembre 2015
Zuiderlaan 91 1731 Zellik
Superficie / 3.943 m² Année de construction / 2002 Locataires / gras Savoye Belgium, ifm Electronic Belgium,
Berkenlaan 6 1831 diegem
Superficie / 3.664 m² Année de construction / 1990 Locataire/ deloitte
terhulpsesteenweg 6a 1560 hoeilaart
Superficie / 2.801 m² Année de construction / 1994 Année de rénovation / 2006 Locataires / quality Business, Sysmex, mylan
14 classification selon la superficie des immeubles.
atealaan 34 2200 herentals
Superficie bureaux / 8.500 m² Superficie hall d'entreposage / 32.768 m² Année de construction / 1977 Principaux locataires / Nokia Siemens, devoteam, Kreate limited, otN Systems, Promatic-B (actemium), NYK
atealaan 34 2200 herentals B
Superficie bureaux / 1.276 m² Superfi cie hall d'entreposage / 20.190 m² + 4.044 m² (mezzanine)
Année de construction / 2008 Principal locataire / Kuehne & Nagel
veurtstraat 91 2870 Puurs
Superficie bureaux / 1.600 m² Superficie hall d'entreposage / 41.890 m² Année de construction / 2001 Locataire / fiege
Boomsesteenweg 801 - 803, Kernenergiestraat 70 / geleegweg 1 - 7
Superficie bureaux / 632 m² Superficie hall d'entreposage / 28.536 m² Année de construction / 1986 en 1989
ikea Belgium, vPd transport, transport cordier (à partir du 1/2/2011)
Koralenhoeve 25 2160 Wommelgem
Superficie bureaux / 1.770 m² Superficie hall d'entreposage / 22.949 m² Année de construction / 1998 Locataire / PgZ retail concept
industrieweg 18 2850 Boom
Superficie bureaux / 700 m² Superficie hall d'entreposage / 23.663 m² Année de construction / 2000 Locataire / cEva logistics
raPPort fiNaNciEr
Stocletlaan 23 2570 duffel
Superficie bureaux / 240 m² Superficie hall d'entreposage / 23.435 m² Année de construction / 1998 Locataires / BlitS Belgium, iron mountain Belgium
oude baan 14 2800 malines
Superficie bureaux / 252 m² Superficie hall d'entreposage / 15.000 m² Année de construction / 1999 Locataire / Pharma logistics (dhl)
jan-Baptist vinkstraat 2 3070 Kortenberg
Superficie bureaux / 780 m² Superficie hall d'entreposage / 10.172 m² Année de construction / 2001 - 2002 Locataire / commission Européenne
Walemstraat 94 2570 duffel
Superficie bureaux / 250 m² Superficie hall d'entreposage / 8.861 m² Année de construction / 1995 Locataire / aleris aluminium
dijkstraat 1a 2630 aartselaar
Superficie bureaux / 793 m² Superficie hall d'entreposage / 7.269 m² Année de construction / 1994 Locataire / Party rent
Superficie bureaux / 1.600 m² Superficie hall d'entreposage / 6.400 m² Année de construction / 1993 Locataires / meiko, trafuco, vereniging voor verkeersveiligheid,
Sd Worx, digi-max, Kalsbeek
raPPort fiNaNciEr
Eigenlostraat 23 - 27a 9100 Sint-Niklaas
Superficie bureaux / 1.328 m² Superficie hall d'entreposage / 6.535 m² Année de construction / 1992 - 1994 Locataires / Sarens j, airfl ux, fusite furniture Europe, E-trinity, Eticolor
riyadhstraat 2321 meer
Superficie bureaux / 271 m² Superficie hall d'entreposage / 7.348 m² Année de construction / 1990 Locataire / vPK Packaging
Preenakker 20 1785 merchtem
Superficie bureaux / 1.210 m² Superficie hall d'entreposage / 6.075 m² Année de construction / 1992 Locataire / mSf Supply
technologiestraat 11,15,51,55,61 et65 1082 Berchem-Sainte-agathe
Superficie bureaux / 2.760 m² Superficie hall d'entreposage / 3.703 m² Année de construction / 1992 Locataires / vlaamse gemeenschapscommissie, Brico Belgium, amplifon Belgium
Kaaien 218 - 220 2030 anvers
Superficie hall d'entreposage / 5.500 m² Année de construction / 1997 Locataire / Waagnatie
dellingstraat 57 2800 malines
Superficie bureaux / 603 m² Superficie hall d'entreposage / 5.408 m² Année de construction / 1998 Locataire / thyssenKrupp otto Wolff
a + B + c + d Blarenberglaan 2c - maliNES Superfi cie / 12.917 m 2
Brussels 7
Nijverheidslaan 1 - 3 Strombeek-Bever Superficie / 10.343 m2
Eigenlo Eigenlostraat 23 - 27a Sint-Niklaas Superficie bureaux / 1.328 m2 Superficie hall d'entreposage / 6.535 m2
| COM P TE DE RESULTAT S CONSOLID ES |
90 |
|---|---|
| RESULTAT GLO BAL CONSOLID E |
91 |
| BILA N CONSOLID E |
92 |
| BILA N DE MUTATIO N DES CA PITAUX PRO P RES CONSOLID ES |
94 |
| APERCU DES FLUX DE TRESOR ERIE CONSOLID ES |
96 |
| NOTES AUX COM P TES ANN U E LS CONSOLID ES |
97 |
| NOTE 1. SCH EMA DES COM P TES ANN U E LS POUR SICAF IMMO BILI E RES |
97 |
| NOTE 2. PRI NCIPES DE REPORTI N G FI N A NCI E R |
97 |
| NOTE 3. I NFORMATIO N SEGMEN TEE |
104 |
| NOTE 4. RESULTAT IMMO BILI E R |
105 |
| NOTE 5. CHARG ES IMMO BILI E RES |
108 |
| NOTE 6. FRAI S GENERAUX |
110 |
| NOTE 7. R EMUNERATIO NS DU PE R S ONNE L |
111 |
| NOTE 8. RESULTAT SUR VEN TES DES IMM E U B LES DE PLAC E MEN T |
112 |
| NOTE 9. VARIATIO NS DE LA JU S TE VAL EUR DES IMM E U B LES DE PLAC E MEN T |
112 |
| NOTE 10. RESULTAT FI N A NCI E R |
113 |
| NOTE 11. IM POT S |
113 |
| NOTE 12. NOM B RE D 'ACTIO NS E T RESULTAT PAR ACTIO N |
114 |
| NOTE 13. ACTIF S N ON COURA N TS: IMM E U B LES DE PLAC E MEN T |
116 |
| NOTE 14. ACTIF S COURA N T S |
116 |
| NOTE 15. CA PITAUX PRO P RES |
118 |
| NOTE 16. PROVI SIONS |
121 |
| NOTE 17. P ASSIFS COURA N T S |
121 |
| NOTE 18. D ETTES FI N A NCI E RES N ON COURA N TES E T COURA N TES |
123 |
| NOTE 19. D ERIV ES FI N A NCI E R S |
125 |
| NOTE 20. PARTI ES LIEES |
127 |
| NOTE 21. LISTE DES ENTREPRISES CONSOLID EES |
127 |
| NOTE 22. HONORAIR E DU COMMI SSAIR E ET DES ENTIT ES LIEES AU COMMI SSAIR E |
128 |
| NOTE 23. PASSIFS CONDITIO NNELS |
128 |
| NOTE 24. REGLEMENT D'UN CONFLIT D'INTERET |
130 |
| NOTE 25. FAIT S SURV ENUS APRES LA DAT E DU BILA N |
131 |
| RAPPORT DU COMMI SSAIR E |
132 |
| COM P TES ANN U E LS STATUTAIR ES D ' I N T ERVES T OFFIC ES S A |
134 |
| en milliers € | Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 4 | 38.523 | 42.472 |
| Charges relatives à la location | 4 | -94 | -160 |
| RESULTAT LOCATI F NET |
38.429 | 42.312 | |
| Récupération de charges immobilières | 4 | 761 | 644 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
4 | 9.763 | 5.189 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état |
-72 | -445 | |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 4 | -9.760 | -5.172 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 129 | 98 | |
| RESULTAT IMMO BILIE R |
39.250 | 42.626 | |
| Frais techniques | 5 | -514 | -639 |
| Frais commerciaux | 5 | -274 | -349 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 5 | -674 | -781 |
| Frais de gestion immobilière | 5 | -1.738 | -1.776 |
| Autres charges immobilières | 5 | -24 | -175 |
| CHARGES IMMO BILIE RES |
-3.224 | -3.720 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEU BLES |
36.026 | 38.906 | |
| Frais généraux | 6 | -1.054 | -1.184 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 5 | 5 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
34.977 | 37.727 | |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 8 | 464 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 9 | -9.139 | -32.270 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
26.302 | 5.457 |
| (suivante) en milliers € | Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
26.302 | 5.457 | |
| Revenus financiers | 45 | 101 | |
| Charges d'intérêt | -9.543 | -7.722 | |
| Autres charges financières | -11 | -141 | |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 655 | -240 | |
| RESULTAT FINANCIE R |
10 | -8.854 | -8.002 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
17.448 | -2.545 | |
| IMPOTS | 11 | -17 | -52 |
| RESULTAT NET |
17.431 | -2.597 | |
| Note: | |||
| Résultat d'exploitation distribuable | 12 | 25.451 | 29.913 |
| Résultat sur portefeuille | 8-9 | -8.675 | -32.270 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
19 | 655 | -240 |
| Attribuable aux: | |||
| Actionnaires de la société mère | 17.432 | -2.597 | |
| Intérêts minoritaires | -1 | 0 | |
| RESULTAT PAR ACTION |
Note | 2010 | 2009 |
| Nombre d'actions copartageantes | 12 | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Résultat net (€) | 12 | 1,25 | -0,19 |
| Résultat net dilué (€) | 12 | 1,25 | -0,19 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 12 | 1,83 | 2,15 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.431 | -2.597 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures effectives - IAS 39) | 1.260 | -2.298 |
| RESULTAT GLO BAL |
18.691 | -4.895 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 18.692 | -4.895 |
| Intérêts minoritaires | -1 | 0 |
| ACTI F en milliers € Note |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 526.959 | 541.099 |
| Immobilisations incorporelles | 47 | 68 |
| Immeubles de placement 13 |
526.680 | 540.817 |
| Autres immobilisations corporelles | 218 | 200 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 14 | 14 |
| Actifs courants | 5.644 | 4.674 |
| Créances commerciales 14 |
1.726 | 1.404 |
| Créances fiscales et autres actifs courants 14 |
1.943 | 1.994 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 816 | 733 |
| Comptes de régularisation 14 |
1.159 | 543 |
| TOTAL DE L'ACTI F |
532.603 | 545.773 |
| CAPITAU X PROPRES ET PASSI F en milliers € |
Note | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 286.324 | 297.533 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 286.283 | 297.488 | |
| Capital | 15 | 126.729 | 126.729 |
| Primes d'émission | 15 | 60.833 | 60.833 |
| Réserves | 98.612 | 130.875 | |
| Résultat net de l'exercice | 17.432 | -2.597 | |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
15 | -13.606 | -13.606 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | 19 | -3.726 | -4.746 |
| Intérêts minoritaires | 21 | 41 | 45 |
| Passif | 246.279 | 248.240 | |
| Passifs non courants | 177.239 | 205.807 | |
| Provisions | 16 | 990 | 1.031 |
| Dettes financières non courantes | 18 | 175.659 | 204.254 |
| Etablissements de crédit | 101.322 | 204.236 | |
| Emprunt obligataire | 74.325 | 0 | |
| Location-financement | 12 | 18 | |
| Autres passifs non courants | 590 | 522 | |
| Passifs courants | 69.040 | 42.433 | |
| Provisions | 16 | 426 | 386 |
| Dettes financières courantes | 18 | 53.425 | 36.585 |
| Etablissements de crédit | 53.419 | 36.579 | |
| Location-financement | 6 | 6 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | 2.110 | 1.946 |
| Autres passifs courants | 17 | 476 | 656 |
| Comptes de régularisation | 17 | 12.603 | 2.860 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASSI F |
532.603 | 545.773 | |
| TAU X D'ENDETTEMENT |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max 65 %) (%) | 43 % | 44 % |
| 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|
| 20,59 | 21,39 |
| 21,57 | 22,37 |
| Primes | |||
|---|---|---|---|
| en milliers € | Capital | d'émission | Réserves |
| Bilan au 31 décembre 2008 | 126.725 | 60.833 | 144.280 |
| Résultat global 2009 | |||
| Transferts: | |||
| Transfert du résultat sur portefeuille vers les réserves |
-12.726 | ||
| Transfert de l'impact sur la juste valeur* | -813 | ||
| Autres mutations | 34 | ||
| Fusion 1er avril 2009 | 4 | 118 | |
| Dividende exercice 2008 | |||
| Bilan au 31 décembre 200915 | 126.729 | 60.833 | 130.875 |
| Résultat global 2010 | |||
| Transferts: | |||
| Transfert du résultat sur portefeuille 2009 vers les réserves |
-32.270 | ||
| Transfert de la variation de la juste valeur d'actifs et passifs financiers par le compte de résultat 2009 |
|||
| Autres mutations | 16 | ||
| Dividende exercice 2009 | |||
| Bilan au 31 décembre 2010 | 126.729 | 60.833 | 98.621 |
* des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
15 Le transfert de "l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" ainsi que les "variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers par le compte de résultats" ne sont plus effectués au cours de l'exercice depuis l'exercice 2010, mais uniquement après approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril de l'exercice suivant). Etant donné qu'il s'agit de transferts au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
| Total des capitaux propres |
Intérêts minoritaires | Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
Impact sur la juste valeur* |
Résultat net de l'exercice |
|---|---|---|---|---|
| 330.365 | 163 | -2.448 | -14.437 | 15.249 |
| -4.895 | -2.298 | -2.597 | ||
| 12.726 | ||||
| 831 | ||||
| -34 | ||||
| -118 | ||||
| -27.941 | -27.941 | |||
| 297.533 | 45 | -4.746 | -13.606 | -2.597 |
| 18.691 | -1 | 1.260 | 17.432 | |
| 32.270 | ||||
| -240 | 240 | |||
| -3 | -13 | |||
| -29.900 | -29.900 | |||
| 286.324 | 41 | -3.726 | -13.606 | 17.432 |
| en milliers € | Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| TRESO RERIE ET EQUIVALENTS DE TRESO RERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE |
733 | 885 | |
| 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation | 33.822 | 30.649 | |
| Résultats d'exploitation | 26.302 | 5.457 | |
| Intérêts payés | -7.547 | -7.777 | |
| Autres éléments non opérationnels | 675 | -332 | |
| Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | 7.548 | 32.226 | |
| - Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles | 144 | 189 | |
| - Pertes de valeur sur la vente des autres immobilisations corporelles | 0 | 7 | |
| - Résultat sur ventes des immeubles de placement | 8 | -464 | 0 |
| - Etalement des réductions locatives et des avantages locatifs octroyés aux locataires | 9 | -614 | -573 |
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 9 | 9.139 | 32.359 |
| - Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 10 | -655 | 240 |
| - Autres transactions de nature non cash-flow | -2 | 4 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 6.843 | 1.075 | |
| Mouvement de l'actif | |||
| - Créances commerciales | 14 | -323 | -22 |
| - Créances fiscales et autres actifs courants | 14 | 51 | -82 |
| - Comptes de régularisation | 14 | -616 | 473 |
| Mouvement du passif | |||
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | 164 | -630 |
| - Autres passifs courants | 17 | -180 | -534 |
| - Comptes de régularisation | 17 | 7.747 | 1.870 |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissements | 5.935 | -689 | |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations corporelles | -142 | -158 | |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 13 | -944 | -548 |
| Acquisitions d'actifs à paiement différé | 0 | 18 | |
| Revenus de la vente des immeubles de placement | 7.021 | 0 | |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement | -39.673 | -30.112 | |
| Remboursement d'emprunts | 18 | -84.159 | -24.224 |
| Retrait d'emprunts | 18 | 0 | 22.013 |
| Emission emprunt obligataire | 18 | 74.325 | 0 |
| Amortissement de passifs de location-financement | 18 | -6 | -7 |
| Passifs non courants reçus comme garantie | 67 | 47 | |
| Paiement de dividendes | 12 | -29.900 | -27.941 |
| TRESO RERIE ET EQUIVALENTS DE TRESO RERIE A LA FIN DE L'EXERCICE |
816 | 733 |
Rapport financier
Intervest Offices sa a, en tant que sicaf immobilière cotée en bourse, rédigé ses comptes annuels consolidés conformément aux "International Financial Reporting Standards " (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne. Dans l'Arrêté Royal du 21 juin 2006, un schéma pour les comptes annuels des sicaf immobilières a été publié.
Le schéma implique principalement que dans le compte des résultats, le résultat sur portefeuille est représenté séparément. Ce résultat sur le portefeuille comprend tous les mouvements du portefeuille immobilier et se compose de:
Le résultat sur le portefeuille n'est pas distribué aux actionnaires mais transféré vers ou déduit des réserves.
Intervest Offices est une sicaf immobilière dont le siège social est en Belgique. Les comptes annuels consolidés de la société au 31 décembre 2010 comprennent la société et ses filiales (le "Groupe"). Les comptes annuels d'Intervest Offices ont été approuvés et libérés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 21 février 2011 et seront proposés pour approbation à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011. Les comptes annuels consolidés sont rédigés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne, conformément à l'Arrêté Royal du 21 juin 2006. Ces normes comprennent toutes les normes nouvelles et révisées et les interprétations publiées par l'International Accounting Standards Board ('IASB') et l'International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), pour autant qu'elles soient d'application pour les activités du Groupe et effectives pour les années comptables à partir du 1er janvier 2010.
Les normes et interprétations suivantes sont entrées en vigueur en 2010 et ont influencé la présentation, les notes ou les états financiers du Groupe.
La norme modifiée prescrit toujours l'utilisation de la méthode de l'acquisition pour le regroupement d'entreprises, mais apporte, entre autres, un changement significatif à la comptabilisation des coûts directement attribuables à l'acquisition, à la réalisation d'un regroupement d'entreprises en étapes, aux actifs d'impôt différé acquis, à l'évaluation d'intérêts minoritaires, à l'évaluation de paiements conditionnels. Les normes clarifient également le traitement des relations qui existaient éventuellement entre le Groupe et la filiale avant l'acquisition.
Avec la publication de IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, IASB a également modifié IAS 27 relatif aux changements dans les parts d'intérêts détenues dans les filiales. Plus spécifiquement, les transactions avec les actionnaires minoritaires sont comptabilisées en capitaux propres lorsqu'il n'y a pas de changement de contrôle.
Les normes et interprétations suivantes sont d'application pour l'exercice clôturé mais n'ont aucun impact sur la présentation, les notes ou les résultats du Groupe: modifications à IFRS 5 et IFRS 7 dans le cadre du Projet d'améliorations aux normes IFRS (mai 2008), modifications à IFRS 2, IFRS 5, IFRS 8, IAS 1, IAS 7, IAS 17, IAS 18, IAS 36, IAS 38, IAS 39, IFRIC 9, IFRIC 16 dans le cadre du projet d'améliorations aux normes IFRS (avril 2009), modification à IAS 39 - Éléments éligibles à la couverture, modification à IFRS 2 - Transactions intra-groupe et l'incorporation de IFRIC 8 et IFRIC 11, IFRIC 12 - Accords de Concession de services, IFRIC 15 - Contrats de construction de biens immobiliers, IFRIC 16 - Couvertures d'un investissement net dans une activité à l'étrange, IFRIC 17 - Distribution d'actifs non monétaires aux propriétaires, IFRIC 18 - Transfert d'actifs provenant de clients.
Modification à IAS 32 - Classement des émissions de droits (1/2/2010), IFRS 1 -, IFRIC 19 - Extinction de passifs financiers avec des instruments de capitaux propres (1/7/2010), Révision de IAS 24 - Information relative aux parties liées (1/1/2011), modification de IFRIC 14 - Paiements d'avance d'exigences de financement minimal (1/1/2011), améliorations au IFRS (2009-2010) (d'application pour les exercices à partir du 1 janvier 2011).
Le Groupe estime que ces normes et interprétations nouvelles et modifiées n'auront pas d'impact sur la présentation, les notes ou les résultats financiers.
IFRS 9 - Instruments financiers: classification et mesures (1/1/2003). Le Groupe doit vérifier l'impact de cette nouvelles normes, si d'application, sur la classification et l'évaluation d'actifs et passifs financiers, y compris les dérivés et la comptabilité de couverture.
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers d' €, arrondis au millier le plus proche.
Les principes comptables sont appliqués de manière cohérente et les comptes annuels consolidés sont rédigés avant la répartition du bénéfice.
Une filiale est une entité contrôlée par une autre entité (exclusivement ou conjointement). Le contrôle est le pouvoir de diriger la gestion financière et opérationnelle d'une entité pour obtenir des avantages de ses opérations. Les comptes annuels d'une filiale sont repris aux comptes annuels consolidés selon la méthode de consolidation intégrale depuis l'apparition jusqu'à la disparition du contrôle. Au besoin, la méthode comptable des filiales est modifiée afin d'aboutir à une méthode comptable cohérente au sein du Groupe. L'exercice de la filiale correspond à celui de la société mère.
Toutes les transactions entre les entreprises du Groupe, tous les soldes ainsi que tous les profits et pertes non réalisés sur les transactions entre les entreprises du Groupe sont, lors de la rédaction des comptes annuels consolidés, éliminés. La liste des filiales est reprise à la note 21.
Lorsque le Groupe acquiert la direction d'un regroupement intégré d'activités et d'actifs qui correspondent à la définition d'entreprise conformément à IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, les actifs, passifs et tous les passifs conditionnels de l'entreprise acquise, sont comptabilisés séparément à la juste valeur à la date d'acquisition. Le goodwill représente la variation positive entre, d'une part, la somme de la valeur d'acquisition, l'intérêt détenu antérieurement dans l'entité qui n'avait pas été contrôlée précédemment (si d'application) et les intérêts minoritaires (si d'application) et, d'autre part, la juste valeur des actifs nets acquis. Si cette différence est négative ("goodwill négatif"), elle est immédiatement comptabilisée en résultat après confirmation des valeurs. Tous les frais de transaction sont immédiatement pris à charge et ne forment pas un élément de la détermination de la valeur d'acquisition.
Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être déterminé sur une base provisoire à la date d'acquisition et adapté dans les 12 prochains mois.
Après sa comptabilisation initiale le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui doit être effectué au moins annuellement pour les entités génératrice de flux de trésorerie auxquelles le goodwill avait été affecté. Si la valeur comptable de l'entité génératrice de flux de trésorerie dépasse la valeur d'utilité, la dépréciation qui en découle est comptabilisée en résultat et affecté en premier lieu comme réduction du goodwill éventuel et affecté ensuite aux autres actifs de l'entité, en relation à leur valeur comptable. Une perte de valeur comptabilisée sur le goodwill n'est pas comptabilisée à nouveau au cours de l'année suivante.
Dans le cas de vente ou de perte de contrôle lors d'une vente partielle d'une filiale, le montant du goodwill affecté à cette entité est inclus dans la détermination du résultat de la vente.
Lorsque le Groupe acquiert un intérêt supplémentaire dans une filiale qui était déjà contrôlée précédemment ou lorsque le Groupe vend une part d'une participation dans une filiale sans perdre le contrôle, le goodwill reconnu au moment de l'acquisition du contrôle n'est pas influencé. La transaction avec les intérêts minoritaires influence les résultats reportés du Groupe.
Les transactions en devises étrangères sont comptabilisées au taux de change d'application à la date de transaction. Les actifs et passifs monétaires en devises étrangères sont évalués au cours de clôture d'application à la date du bilan. Les fluctuations des taux de change qui résultent de transactions en devises étrangères et de la conversion d'actifs et passifs monétaires en devises étrangères sont comptabilisées au compte de résultats, pour la période au cours de laquelle ces fluctuations ont lieu. Les actifs et passifs non monétaires en devises étrangères sont convertis au taux de change d'application à la date de transaction.
Informations gEnErales
Les revenus sont évalués à la juste valeur du montant perçu ou pour lequel un droit a été obtenu. Les revenus ne sont comptabilisés que s'il est probable que les avantages économiques seront affectés à l'entité et pourront être définis avec suffisamment de certitude.
Les revenus locatifs, les paiements reçus dans le cadre de leasings opérationnels et les autres revenus et charges sont comptabilisés de façon linéaire au compte de résultats, dans les périodes auxquelles ils se rapportent. Les réductions et avantages locatifs (incentives) sont répartis sur la période allant de la prise d'effet du contrat de location à la première possibilité de résiliation d'un contrat.
Les indemnités payées par les locataires pour la rupture anticipée d'un contrat de bail sont réparties dans le temps, sur le nombre de mois de location que le locataire indemnise, à condition que le bien immobilier concerné ne soit pas loué durant cette période. Si le bien immobilier concerné est reloué, les indemnités de rupture du contrat de bail sont comptabilisées au compte de résultats de l'exercice auquel elles se rapportent ou, si elles ne sont pas encore entièrement réparties dans le temps en cas de relocation dans une période ultérieure, pour la période restante au moment de la relocation.
Les indemnités payées et les frais de remise en état sont comptabilisés aux comptes de régularisation du passif jusqu'à ce que les travaux de remise en état de l'immeuble loué soient complètement terminés ou jusqu'au moment où le coût peut être déterminé avec suffisamment de certitude.
Les charges sont évaluées à la juste valeur du montant versé ou dû et sont comptabilisées au compte de résultats, dans les périodes auxquelles elles se rapportent.
Le résultat de la vente des immeubles de placement correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (c'est-à-dire la dernière juste valeur déterminée par l'expert immobilier), après déduction des frais de vente.
La variation de la juste valeur des immeubles de placement correspond à la différence entre la valeur comptable actuelle et la juste valeur précédente (telle qu'évaluée par l'expert immobilier indépendant). Telle comparaison est effectuée au moins quatre fois par an pour l'ensemble du portefeuille des immeubles de placement. Les mouvements de la juste valeur du bien immobilier sont comptabilisés au compte de résultats de l'exercice au cours duquel ils apparaissent.
Le résultat financier se compose des charges d'intérêt sur les prêts et les frais de financement additionnels, après déduction des produits des placements.
Les impôts sur le résultat de l'exercice comprennent les impôts exigibles et différés relatifs à l'exercice et aux exercices précédents ainsi que l'exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée au compte de résultats sauf si elle a trait à des éléments comptabilisés immédiatement aux capitaux propres. Dans ce cas, l'impôt est également imputé dans les capitaux propres.
Pour le calcul de l'impôt sur le bénéfice imposable de l'exercice, les taux de l'impôt en vigueur lors de la clôture sont utilisés. Les précomptes sur le dividende sont comptabilisés en capitaux propres comme une partie du dividende jusqu'au moment où il est mis en paiement.
L'exit tax, due par les sociétés reprises par la sicaf immobilière, vient en déduction de la plus-value de réévaluation constatée lors de la fusion et est comptabilisée au passif.
Les créances et obligations fiscales sont évaluées au taux de l'impôt d'application pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les créances et obligations fiscales différées sont comptabilisées sur la base de la méthode de dette ('liability method') pour toutes les différences temporaires entre la base imposable et la valeur comptable à des fins de reporting financier, et ce tant pour les actifs que pour les passifs. Les créances fiscales différées ne sont reconnues que si des bénéfices imposables sont attendus, contre lesquels la créance fiscale différée peut être écoulée.
Le résultat ordinaire net par action est calculé en divisant le résultat net qui résulte du compte de résultats par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires émises (autrement dit le nombre total d'actions émises diminué des actions propres) pendant l'exercice.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le résultat net qui revient aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions émises sont adaptés en fonction de l'impact des actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées à leur coût, moins le cumul éventuel des amortissements et des pertes de valeur particulières, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs attribuables à l'actif iront à l'entité et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les immobilisations incorporelles font l'objet d'un amortissement linéaire sur leur durée d'utilité attendue. Les périodes d'amortissement sont réexaminées au moins à la clôture de chaque exercice.
Les immeubles de placement comprennent tous immeubles et terrains prêts à être loués et qui génèrent (entièrement ou partiellement) des revenus locatifs, y compris les immeubles dont une partie limitée est utilisée pour utilisation personnelle.
La comptabilisation initiale au bilan s'effectue à la valeur d'acquisition y compris les coûts de transaction tels que les honoraires professionnels, les services légaux, les droits d'enregistrement et autres taxes de transfert. L'exit tax, due par les sociétés absorbées par la sicaf immobilière, fait également partie de la valeur d'acquisition.
Les commissions relatives aux achats d'immeubles sont considérées comme des frais supplémentaires de ces achats, et ajoutées à la valeur d'acquisition.
Si l'immobilier est obtenu par l'acquisition des actions d'une société immobilière, par l'apport en nature d'un immeuble contre l'émission d'actions nouvelles ou la fusion par absorption d'une société immobilière, les frais de l'acte, les frais d'audit et de conseil, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et les autres frais de fusion sont également portés à l'actif.
Les dépenses pour travaux à des immeubles de placement sont à charge du profit ou de la perte de l'exercice si les dépenses n'ont aucun effet positif sur les avantages économiques futurs attendus et sont portées à l'actif si les avantages économiques attendus qui en résultent pour l'entité augmentent.
On distingue quatre types de dépenses ultérieures relatives aux immeubles de placement :
1. les frais d'entretien et de réparation: ce sont les dépenses qui n'augmentent pas les avantages économiques futurs attendus de l'immeuble et sont par conséquent intégralement à charge du compte de résultat à la rubrique "frais techniques".
2. les frais de remise en état: ce sont les dépenses entraînées par le départ d'un locataire (par exemple la suppression de cloisons, le renouvellement de moquettes, etc). Ces frais sont à charge du compte de résultat au poste "Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état". Ce locataire a souvent payé une indemnité afin de remettre (partiellement) l'immeuble dans son état initial. Les indemnités reçues pour la remise en état d'un immeuble sont inscrites au bilan dans les comptes de régularisation du passif jusqu'à ce que les travaux de remise en état soient complètement terminés ou jusqu'au moment ou une garantie suffisante du montant de ces travaux est obtenue. A ce moment, tant les revenus de l'indemnité que les charges de la remise en état sont transférés au résultat.
3. les travaux de rénovation: ce sont les dépenses résultant de travaux occasionnels qui augmentent sensiblement les avantages économiques attendus de l'immeuble (par exemple: l'installation d'une climatisation ou la création de places de parking supplémentaires). Les coûts directement attribuables à ces travaux, tels que les matériaux, les travaux d'entrepreneurs, les études techniques et les honoraires d'architectes, sont par conséquent portés à l'actif.
4. les avantages locatifs: ceux-ci ont trait aux interventions que le propriétaire consent en faveur du locataire au niveau des travaux d'aménagement visant à convaincre le locataire de louer des espaces existants ou supplémentaires. A titre d'exemple, l'aménagement de bureaux, une publicité sur le toit, la création d'espaces sociaux supplémentaires. Ces frais sont répartis sur la période qui s'étend du début du contrat de bail jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation du contrat de bail et sont comptabilisés en déduction des revenus locatifs.
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués par les experts immobiliers indépendants à leur valeur d'investissement. Les immeubles de placement sont évalués trimestriellement sur base de la valeur au comptant des loyers sur le marché et/ou des revenus locatifs effectifs, le cas échéant après déduction de charges liées conformément aux International Valuation Standards 2001, rédigés par l'International Valuation Standards Committee.
Les évaluations sont effectuées en actualisant le loyer annuel net reçu des locataires en déduisant les frais y afférents. L'actualisation est effectuée sur la base du facteur de rendement, qui varie en fonction du risque inhérent à l'immeuble concerné.
Les immeubles de placement sont, conformément à IAS 40, repris au bilan à la juste valeur. Cette valeur correspond au montant contre lequel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
Informations gEnErales
L'Association belge des Assets Managers (BEAMA) a publié le 8 février 2006 un communiqué concernant l'importance de ces droits d'enregistrement. (voir www.beama.be. - publications - communiqués de presse : "Première application des règles comptables IFRS").
Un groupe d'experts immobiliers indépendants, qui procède à la détermination périodique de la valeur des immeubles des sicaf immobilières, a jugé que pour les transactions concernant des immeubles situés en Belgique ayant une valeur globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir compte de droits d'enregistrement allant de 10,0 % à 12,5 % en fonction de la région où se trouve l'immeuble.
Pour les transactions concernant des immeubles d'une valeur globale supérieure à € 2,5 millions et vu l'éventail des méthodes de transfert de propriété utilisées en Belgique, les mêmes experts ont estimé - à partir d'un échantillon représentatif de 220 transactions réalisées sur le marché entre 2002 et 2005 représentant un total de € 6,0 milliards - la moyenne pondérée de ces droits à 2,5 %.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions).
La différence entre la juste valeur de l'immobilier et la valeur d'investissement de l'immobilier telle que fixée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée au poste "Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" dans les capitaux propres.
Les pertes ou profits qui résultent d'une modification de la juste valeur d'un immeuble de placement sont comptabilisés au compte de résultats relatif à la période au cours de laquelle ils/elles apparaissent et sont lors de l'affectation des bénéfices reportés aux réserves.
Les immeubles à usage personnel sont comptabilisés au bilan à la juste valeur si une partie limitée seulement est occupée par l'entité, à des fins d'utilisation personnelle. Dans le cas contraire, l'immeuble est classé dans la rubrique "autres immobilisations corporelles".
Les commissions payées à des courtiers dans le cadre d'un mandat de vente sont à charge de la perte ou du profit réalisés sur la vente.
Les pertes ou profits réalisés sur la vente d'un immeuble de placement sont comptabilisés au compte de résultats pour la période sous revue, sous la rubrique 'résultat sur vente d'actifs immobiliers' et sont, lors de la distribution du résultat, imputés aux réserves.
Les actifs détenus en vue de la vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de transaction de vente et non par son utilisation prolongée. Les immeubles détenus en vue de la vente sont évalués conformément IAS 40 à la juste valeur.
Les actifs non courants sous contrôle de l'entité qui ne répondent pas à la définition d'un immeuble de placement sont classés comme "autres immobilisations corporelles".
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées initialement à leur coût, et évaluées ensuite conformément au modèle du coût.
Les frais accessoires sont uniquement inscrits à l'actif lorsque les avantages économiques futurs relatifs à l'immobilisation corporelle augmentent.
Les autres immobilisations corporelles sont amorties sur base du mode linéaire. L'amortissement prend cours lorsque l'actif est prêt à l'usage, tel que prévu par le management. Les pourcentages suivants sont applicables sur base annuelle :
| ▶ | Installations, machines et outillage | 20 % |
|---|---|---|
| ▶ | Mobilier et matériel roulant | 25 % |
| ▶ | Matériel informatique | 33 % |
| ▶ | Biens immeubles à usage personnel: | |
| - terrains | 0 % | |
| - immeubles | 5 % | |
| ▶ | Autres immobilisations corporelles | 16 % |
S'il existe des indications montrant qu'un actif a subi une perte de valeur particulière, la valeur comptable est comparée à la valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur particulière est
comptabilisée.
Au moment de la vente ou de la mise hors service d'immobilisations corporelles, la valeur comptable n'est plus comptabilisée au bilan, et le profit ou la perte est comptabilisé(e) au compte de résultats.
La valeur comptable des actifs de l'entreprise est analysée périodiquement afin d'examiner si des dépréciations sont à envisager. Les pertes de valeur particulières sont comptabilisées au compte de résultats si la valeur comptable de l'actif est supérieure à la valeur recouvrable.
Les créances commerciales sont comptabilisées initialement à la juste valeur, et sont ensuite évaluées au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Les pertes de valeur particulières adaptées sont comptabilisées au compte de résultats pour les montants estimés non réalisables s'il y a des indications objectives qu'une perte de valeur particulière est apparue. Le montant de la perte est déterminé comme étant la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur au comptant des flux de trésorerie futurs estimés, rendus liquides au taux d'intérêt effectif d'origine après comptabilisation initiale.
Les investissements sont comptabilisés ou ne sont plus comptabilisés à la date de transaction si l'achat ou la vente de l'investissement est lié à un contrat dont les modalités imposent la livraison de l'actif dans le délai défini généralement par la réglementation ou par une convention sur le marché concerné. Ils sont comptabilisés initialement à la juste valeur, augmentée des frais de transactions directement attribuables.
Les titres de créances dont le Groupe a l'intention manifeste et la capacité de conserver jusqu'à la fin de l'échéance sont évalués au coût amorti à l'aide de la méthode de taux d'intérêt effectif et diminués de comptabilisations éventuelles suite aux pertes de valeur particulières afin de tenir compte des montants non réalisables. Telles pertes de valeur particulières sont reprises au compte de résultats uniquement s'il y a des indications objectives de pertes de valeur particulières. Les pertes de valeur particulières sont reprises dans les périodes ultérieures lorsque la hausse de la valeur réalisable peut être objectivement liée à un événement qui a eu lieu après la comptabilisation. La reprise ne peut être supérieure au coût amorti qui aurait été obtenu si la dépréciation particulière n'avait pas été comptabilisée.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les dépôts comptants exigibles directement et les placements courants extrêmement liquides qui peuvent être convertis en moyens financiers dont le montant est connu et qui ne présentent aucun risque matériel de perte de valeur.
Les passifs financiers et les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur base de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d'un passif financier en d'un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend un intérêt résiduel dans l'actif du Groupe, après déduction de tous les passifs. Les principes de reporting financier relatifs aux passifs financiers spécifiques et les instruments de capitaux propres sont décrits ci-dessous.
Les prêts bancaires porteurs d'intérêt et les dépassements de crédit sont évalués initialement à la juste valeur et sont évalués ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Toute différence entre les rentrées (après frais de transaction) et le règlement et le remboursement d'un prêt est comptabilisée pour la durée du prêt selon les principes de reporting financier relatifs aux frais de financement qui sont appliqués par le Groupe.
Les dettes commerciales sont évaluées initialement à la juste valeur et sont évaluées ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif.
Les instruments de capitaux propres émis par une entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes reçues (après déduction des frais d'émission pouvant être affectés directement).
Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter le risque relatif aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt provenant des activités d'exploitation, financières et d'investissement. Le Groupe utilise ces instruments dans un but non spéculatif et ne détient pas des dérivés ou ne dépense pas des dérivés à des fins de négoce (trading).
Les dérivés sont comptabilisés initialement au coût et sont, après comptabilisation initiale, évalués à la juste valeur.
▶ Dérives qui ne peuvent être classés comme couverture Certains dérivés ne se qualifient pas comme transactions de couverture. Les changements de la juste valeur de chaque dérivé qui ne se qualifie pas comme transaction de couverture sont comptabilisés directement au compte de résultats.
Informations gEnErales
Le Groupe a désigné certains instruments de couverture comme de flux de trésorerie.
La part effective des variations de la juste valeur des dérivés désignés comme couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisés au résultat global. La part non effective est comptabilisée au compte de résultats à la ligne "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)".
Les montants qui étaient comptabilisés précédemment au résultat global et cumulés dans les capitaux propres sont reclassés vers le compte de résultats lorsque l'élément couvert est comptabilisé au compte de résultats à la même ligne que l'élément de couverture comptabilisé. Si la couverture de flux de trésorerie d'un engagement fixe ou d'une transaction future prévue mène à la comptabilisation d'un actif non financier ou d'un passif non financier, quand l'actif ou le passif est comptabilisé, les profits et pertes de l'instrument financier dérivé qui étaient traités précédemment comme capitaux propres, sont comptabilisés à l'évaluation initiale de l'actif ou du passif.
La comptabilité de couverture est arrêtée lorsque le Groupe annule la relation de couverture, vend ou met fin ou exerce l'instrument de couverture, ou lorsque la relation de couverture ne remplit plus les conditions de comptabilité de couverture. Les profits et pertes cumulés en capitaux propres restent dans les capitaux propres lorsque la transaction future est finalement comptabilisée au compte de résultats. Lorsque la future transaction n'est plus attendue, le profit ou la perte sont cumulés en capitaux propres et comptabilisés immédiatement au compte de résultats.
Si les actions propres sont rachetées, ce montant, y compris les frais imputables directement, est comptabilisé en déduction des capitaux propres.
Une provision est un passif dont l'échéance ou le montant est incertain. Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation des dépenses nécessaires au règlement du passif existant à la date de clôture.
Les provisions sont uniquement comptabilisées lorsqu'un passif existant (juridique ou implicite) apparaît résultant d'événements passés, qui mènera probablement à une sortie de ressources et duquel le montant du passif peut être évalué de façon fiable.
Les contributions au contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" sont comptabilisées comme charge de la période de reporting au cours de laquelle les prestations y afférentes sont effectuées par les employés.
Les dividendes font parties des réserves jusqu'à ce l'assemblée générale des actionnaires attribue les dividendes. Par conséquent, les dividendes sont comptabilisés comme passif dans les comptes annuels de la période au cours de laquelle la distribution de dividendes est approuvée par l'assemblée générale des actionnaires.
Les faits postérieurs à la date du bilan sont les faits, favorables et défavorables, qui se produisent entre la date du bilan et la date à laquelle les comptes annuels sont approuvés pour publication. Pour les événements procurant des informations sur la situation réelle à la date du bilan, le résultat est traité au compte de résultats.
Les deux segments d'activités comprennent les activités suivantes:
La catégorie "corporate" comprend tous les frais fixes non attribuables à un segment qui sont supportés au niveau du groupe.
| SEGMENTATION D'ACTI VITE |
Immeubles Bureaux semi-industriels |
Corporate | TOTAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Revenus locatifs | 27.879 | 30.280 | 10.644 | 12.192 | 38.523 | 42.472 | ||
| Charges relatives à la location | -17 | -89 | -77 | -71 | -94 | -160 | ||
| Résultat locatif net | 27.862 | 30.191 | 10.567 | 12.121 | 38.429 | 42.312 | ||
| Revenus et charges relatifs à la gestion | 802 | 364 | 19 | -50 | 821 | 314 | ||
| Résultat immobilier | 28.664 | 30.555 | 10.586 | 12.071 | 39.250 | 42.626 | ||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
27.718 | 29.086 | 10.151 | 11.673 | -2.892 | -3.032 | 34.977 | 37.727 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement |
464 | 0 | 0 | 0 | 464 | 0 | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-9.168 | -22.857 | 29 | -9.413 | -9.139 | -32.270 | ||
| Résultat d'exploitation dus segement | 19.014 | 6.229 | 10.180 | 2.260 | -2.892 | -3.032 | 26.302 | 5.457 |
| Résultat financier | -8.854 | -8.002 | -8.854 | -8.002 | ||||
| Impôts | -17 | -52 | -17 | -52 | ||||
| RESULTAT NET |
19.014 | 6.229 | 10.180 | 2.260 | -11.763 | -11.086 | 17.431 | -2.597 |
| SEGMENTATION D'ACTI VITE |
Immeubles Bureaux semi-industriels |
TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Juste valeur des biens immobiliers | 363.356 | 378.683 | 163.324 | 162.134 | 526.680 | 540.817 |
| Désinvestissements au cours de l'exercice | ||||||
| (juste valeur) | 6.557 | 0 | 0 | 0 | 6.557 | 0 |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers | 372.440 | 388.150 | 167.489 | 166.273 | 539.929 | 554.423 |
| Rendement comptable du segment (%) | 7,7 % | 8,0 % | 6,5 % | 7,5 % | 7,3 % | 7,9 % |
| Surface locative totale (m²) | 231.109 | 236.459 | 304.311 | 304.311 | 535.420 | 540.770 |
| Taux d'occupation (%) | 85 % | 90 % | 84 % | 83 % | 85 % | 88 % |
| NOTE 4. RESU LTAT IMM OBILIER |
|---|
| ---------------------------------------------- |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Loyers | 38.996 | 41.570 |
| Revenus garantis | 565 | 1.490 |
| Réductions de loyer | -1.573 | -1.424 |
| Avantages locatifs ('concessions aux locataires') | -174 | -127 |
| Indemnités de rupture anticipée de bail | 709 | 963 |
| Total des revenus locatifs | 38.523 | 42.472 |
Les revenus locatifs comprennent les loyers, les rentrées des contrats de leasing opérationnel et les revenus qui s'y rapportent directement, comme les garanties locatives octroyées par des promoteurs et les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail, moins les réductions de loyer et les avantages locatifs octroyés (incentives). Les réductions de loyer et les avantages locatifs sont répartis sur la période allant de l'entrée en vigueur du contrat de bail jusqu'à la première possibilité de résiliation du contrat de bail par le locataire.
Les revenus locatifs d'Intervest Offices sont répartis sur presque 200 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 48 % (51 % en 2009) des revenus locatifs et, mis à part la Commission Européenne, ce sont souvent des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et qui font souvent partie de compagnies internationales. Le locataire principal représente 11 % des revenus locatifs (10 % en 2009). En 2010, il y a 4 locataires dont les revenus locatifs sur base individuelle représentent plus de 5 % de la totalité des revenus locatifs d'Intervest Offices (5 locataires en 2009).
Pour une information détaillée des indemnités de rupture anticipée des contrats de bail, il est référé à la note 17 des comptes de régularisation.
La valeur au comptant des futurs revenus locatifs minimaux jusqu'à la première échéance des contrats ne pouvant être résiliés, a les délais de paiement suivants:
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances avec une échéance restante de: | ||
| Echéant dans l'année | 31.425 | 32.804 |
| Entre un et cinq ans | 62.684 | 66.204 |
| A plus de cinq ans | 9.785 | 13.036 |
| Total des futurs revenus locatifs minimaux | 103.894 | 112.044 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Loyers à payer sur actifs loués et indemnités de baux emphytéotiques | -33 | -37 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | -108 | -150 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 47 | 27 |
| Total des charges relatives à la location | -94 | -160 |
Les charges relatives à la location se rapportent principalement aux réductions de valeur et reprises de réductions de valeur sur les créances commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée. Cette rubrique comprend également les charges pour la location de terrains et immeubles offerts à la location aux locataires par la sicaf immobilière.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Indemnisations | 162 | 0 |
| Montants reçus des locataires pour la gestion des immeubles loués | 599 | 644 |
| Total de la récupération des charges immobilières | 761 | 644 |
La récupération des charges immobilières se rapporte principalement aux indemnisations que reçoit le Groupe de ses locataires pour la gestion des immeubles loués et la facturation des charges locatives aux locataires, comme démontré dans le tableau suivants.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Refacturation de charges locatives assumées par le propriétaire | 4.555 | 4.159 |
| Refacturation des précomptes et taxes sur immeubles loués | 5.208 | 1.030 |
| Total de la récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
9.763 | 5.189 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Charges locatives assumées par le propriétaire | -4.555 | -4.142 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -5.205 | -1.030 |
| Total des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
-9.760 | -5.172 |
| SOLDE TOTAL DES CHARGES LOCATI VES ET TAXES RECUPE REES |
3 | 17 |
Les charges locatives et les taxes sur les immeubles loués et la récupération de ces charges se rapportent aux charges qui, selon la loi ou les usages, sont à charge du locataire ou du lessee.
Ces charges comprennent essentiellement le précompte immobilier, l'électricité, l'eau, le nettoyage, le lavage des vitres, la maintenance technique, l'entretien des espaces verts, etc. La gestion des immeubles (immeubles de bureaux) est prise en charge par le propriétaire lui-même ou est donnée en sous-traitance à des gestionnaires immobiliers externes (immeubles semi-industriels et Mechelen Campus).
Le propriétaire refacturera ou non ces charges selon les clauses du contrat conclu avec le locataire. Ce décompte se fait sur base annuelle (à l'exception de quelques immeubles de bureaux dont le décompte se fait sur base trimestrielle). Au cours de l'exercice des acomptes sont facturés aux locataires.
En 2010, la facturation des précomptes et taxes a augmenté étant donné que les déclarations d'imposition du précompte immobilier relatif à l'exercice 2009 d'un montant total de € 2,1 millions n'ont été reçu qu'en 2010, et donc avec un an de retard, de l'Administration flamande des impôts.
Rapport financier
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais techniques récurrents | -498 | -619 |
| Entretien | -474 | -588 |
| Primes d'assurance | -24 | -31 |
| Frais techniques non récurrents | -16 | -20 |
| Sinistres | -18 | -35 |
| Indemnisations des sinistres par les assureurs | 2 | 15 |
| Total des frais techniques | -514 | -639 |
Les frais techniques comprennent, entre autres, des frais d'entretien et les primes d'assurance. Les frais d'entretien qui peuvent être considérés comme rénovation d'un immeuble existant parce qu'ils impliquent une amélioration du rendement ou du loyer, ne sont pas comptabilisés comme frais, mais sont activés.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Commissions des agents immobiliers | -38 | -100 |
| Publicité | -126 | -147 |
| Honoraires d'avocats et frais juridiques | -110 | -102 |
| Total des frais commerciaux | -274 | -349 |
Les frais commerciaux comprennent, entre autres, les commissions des agents immobiliers.
Les commissions payées aux agents immobiliers après une période d'inoccupation sont activées, étant donné que les experts immobiliers, après une période d'inoccupation, réduisent les commissions estimées de la valeur estimée des biens immobiliers. Les commissions payées aux agents après une relocation immédiate, sans période d'inoccupation, ne sont pas activées et sont à charge du résultat étant donné que les experts immobiliers ne tiennent pas compte de ces commissions lors de leur évaluation.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais d'inoccupation de l'exercice | -714 | -544 |
| Frais d'inoccupation de l'exercice précédent | 87 | 0 |
| Précompte immobilier sur l'inoccupation | -622 | -252 |
| Récupération du précompte immobilier sur l'inoccupation | 575 | 15 |
| Total des charges et taxes sur immeubles non loués | -674 | -781 |
Intervest Offices récupère en grande partie le précompte immobilier payé pour les parties inoccupées des immeubles par le biais de requêtes déposées auprès du service fiscal de la Communauté flamande.
La baisse des charges et taxes sur immeubles non loués de € 0,1 million par rapport à 2009 provient principalement du coût du remboursement unique moins élevé que prévu par le Gouvernement flamand du précompte immobilier pour les immeubles inoccupés pour l'exercice 2005 et 2006.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Honoraires versés aux gérants externes | -69 | -79 |
| Frais de gestion interne du patrimoine | -1.669 | -1.697 |
| Total des frais de gestion immobilière | -1.738 | -1.776 |
Les frais de gestion de l'immobilier désignent les frais qui se rapportent à la gestion des immeubles. Ceux-ci comprennent les frais de personnel et les frais indirects de la direction et du personnel (tels que les frais de bureaux, les frais de fonctionnement, etc.) qui assument la gestion du portefeuille et des locations, ainsi que les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation pouvant être affectées à la gestion des biens immobiliers.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Charges incombant au propriétaire | -3 | -153 |
| Autres charges immobilières | -21 | -22 |
| Total des autres charges immobilières | -24 | -175 |
Les charges incombant au propriétaire se rapportent aux dépenses qui sur base des contrats contractuels ou commerciaux avec les locataires sont à charge du Groupe.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Impôt OPC | -238 | -264 |
| Banque dépositaire | -11 | -11 |
| Honoraires du commissaire | -85 | -85 |
| Rémunération des administrateurs | -37 | -32 |
| Pourvoyeur de liquidité | -14 | -14 |
| Service financier | -35 | -57 |
| Rémunérations du personnel | -426 | -465 |
| Autres frais | -208 | -256 |
| Total des frais généraux | -1.054 | -1.184 |
Les frais généraux désignent tous les frais liés à la gestion de la sicaf immobilière, ainsi que les frais qui ne peuvent être imputés à la gestion des biens immobiliers. Ces charges d'exploitation incluent notamment les frais généraux administratifs, les coûts liés au personnel assumant la gestion de la société, les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et d'autres charges d'exploitation.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | |
| Rémunérations du personnel et des collaborateurs indépendants |
951 | 234 | 1.185 | 935 | 276 | 1.211 |
| Salaires et autres rémunérations payés dans les 12 mois |
686 | 166 | 852 | 666 | 188 | 854 |
| Pensions et rémunérations après départ |
22 | 6 | 28 | 21 | 7 | 28 |
| Indemnités de licenciement | 0 | 0 | 0 | 8 | 0 | 8 |
| Sécurité sociale | 152 | 41 | 193 | 148 | 50 | 198 |
| Rémunérations variables | 55 | 11 | 66 | 48 | 16 | 64 |
| Autres charges | 36 | 10 | 46 | 44 | 15 | 59 |
| Rémunérations du comité de direction |
87 | 193 | 280 | 85 | 189 | 274 |
| Président comité de direction | 87 | 87 | 174 | 85 | 86 | 171 |
| Rémunération fixe | 82 | 83 | 165 | 82 | 83 | 165 |
| Rémunération variable | 5 | 4 | 9 | 3 | 3 | 6 |
| Autre membre du comité de direction |
0 | 105 | 105 | 0 | 103 | 103 |
| Rémunération fixe | 0 | 85 | 85 | 0 | 85 | 85 |
| Rémunération variable | 0 | 8 | 8 | 0 | 6 | 6 |
| Obligations de pension | 0 | 12 | 12 | 0 | 12 | 12 |
| Total rEmunerations du personnel |
1.039 | 426 | 1.465 | 1.020 | 465 | 1.485 |
Le nombre d'employés et de collaborateurs indépendants à la fin de l'année 2010, exprimé en équivalents temps plein, s'élève à 11 membres du personnel pour la gestion interne du patrimoine (2009: 11) et à 4 membres du personnel pour la gestion du fonds (2009: 4). Le nombre de membres de la direction s'élève à 3, dont 1 non rémunéré.
En ce qui concerne le personnel fixe, les rémunérations, les gratifications supplémentaires, les indemnités de départ, les indemnités de licenciement et les indemnités de rupture sont régies par la Loi sur les contrats de travail du 4 juillet 1978, la Loi sur les congés annuels du 28 juin 1971, la commission paritaire de laquelle ressort l'entreprise et les CCT d'application comptabilisées au compte de résultats, pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les pensions et rémunérations après la fin des prestations comprennent les pensions, les cotisations pour les assurances de groupe, les assurances vie et d'invalidité et les assurances hospitalisation. Intervest Offices a conclu pour son personnel fixe un contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" (defined contribution plan) auprès d'une compagnie d'assurances externe. La société verse des cotisations à ce fonds qui est indépendant de la société. Un plan d'épargne pension avec règlement de cotisations définies est un plan dans le cadre duquel la société paie des primes fixes et n'est pas tenue par une obligation légale ou effective de verser des cotisations supplémentaires si le fonds devait disposer d'actifs insuffisants. Les cotisations du plan d'assurance sont financées par l'entreprise. Ce contrat d'assurance de groupe respecte la loi Vandenbroucke sur les pensions. Les obligations en matière de cotisations sont comptabilisées au compte de résultats au cours de la période concernée.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | 5.986 | 0 |
| Plus-values cumulées et pertes de valeur particulières | 571 | 0 |
| Valeur comptable (juste valeur) | 6.557 | 0 |
| Prix de vente | 7.200 | 0 |
| Frais de vente | -179 | 0 |
| Revenu net de la vente | 7.021 | 0 |
| Total résultat sur ventes des immeubles de placement | 464 | 0 |
Le résultat sur ventes des immeubles de placement comprend la plus-value réalisée lors de la vente du Latem Business Park en juillet 2010.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Variation positive des immeubles de placement | 3.878 | 7.321 |
| Variation négative des immeubles de placement | -12.403 | -39.107 |
| Sous-total de la variation des immeubles de placement | -8.525 | -31.786 |
| Etalement des réductions locatives et concessions aux locataires | -614 | -573 |
| Autres variations liées à la juste valeur | 0 | 89 |
| Sous-total des autres variations liées à la juste valeur des immeubles de placement | -614 | -484 |
| Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement | -9.139 | -32.270 |
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement comprennent principalement la baisse de la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière de € 8,5 millions ou 1,6 % à composition constante du portefeuille. En 2010, la juste valeur du portefeuille de bureaux a baissé de € 9,1 millions principalement suite au départ de Tibotec-Virco d'une partie de l'Intercity Business Park et de Mechelen Campus et l'augmentation de l'inoccupation dans le portefeuille. La juste valeur de l'immobilier semi-industriel a augmenté de € 0,5 million en 2010 grâce aux nouvelles locations et aux prolongations de contrats de bail existants.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus financiers | 45 | 101 |
| Charges d'intérêt à taux d'intérêt fixe | -8.771 | -5.979 |
| Charges d'intérêt à taux d'intérêt variable | -772 | -1.743 |
| Autres charges financières | -11 | -141 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives – IAS 39) | 655 | -240 |
| Total du résultat financier | -8.854 | -8.002 |
Les revenus financiers comprennent les intérêts perçus sur les comptes bancaires et sur les créances commerciales. Les autres charges financières se rapportent principalement aux frais bancaires et commissions financières.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêt pour les dettes financières non courantes | -6.815 | -7.038 |
| Charges d'intérêt pour les dettes financières courantes | -2.728 | -684 |
| Total des charges d'intérêt | -9.543 | -7.722 |
Le taux d'intérêt moyen des dettes financières non courantes s'élève en 2010 à 4,6 % y compris les marges bancaires (2009: 3,2 %). Le taux d'intérêt moyen des dettes financières courantes s'élève en 2010 à 3,0 % y compris les marges bancaires (2009: 3,3 %). Le taux d'intérêt moyen total s'élève en 2010 à 4,0 % y compris les marges bancaires en comparaison à 3,2 % en 2009.
Le futur cash-outflow (hypothétique) des charges d'intérêt des prêts utilisés au 31 décembre 2010 au taux d'intérêt variable du 31 décembre 2010 s'élève à € 10,7 millions (2009: € 6,9 millions).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Impôt des sociétés | -17 | -52 |
| Total des impôts | -17 | -52 |
Par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, le législateur a donné un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société adopte le statut de sicaf immobilière, ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer un impôt unique (exit tax). Ensuite la sicaf immobilière est uniquement soumise aux impôts sur des parties très spécifiques, telles que les "dépenses rejetées". Sur la majorité du bénéfice qui provient des locations et des plus-values sur les ventes des immeubles de placement, aucun impôt des sociétés n'est payé.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au début de l'exercice | 13.907.267 | 13.900.902 |
| Nombre d'actions émises | 0 | 6.365 |
| Nombre d'actions à la fin de l'exercice | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Adaptations pour le calcul du résultat dilué par action | 0 | 0 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions pour le calcul du résultat dilué par action | 13.907.267 | 13.907.267 |
Le montant qui peut être distribué est déterminé conformément à l'article 27 § 1 et Chapitre 3 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Résultat net selon les comptes annuels statutaires | 17.431 | -2.574 |
| Transactions de nature non cash-flow à adapter, comprises dans le résultat net: | ||
| Amortissements et reprises d'amortissements | 144 | 189 |
| Réductions de valeur et reprises | 61 | 124 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -655 | 240 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | -464 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 9.139 | 32.285 |
| Résultat corrigé pour la distribution obligatoire | 25.656 | 30.264 |
| Distribution obligatoire: 80 %16 | 20.525 | 24.211 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels statutaires) | 25.451 | 29.951 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels consolidés) | 25.451 | 29.913 |
Le résultat corrigé ne doit pas subir des adaptations pour d'éventuelles plus-values non exonérées sur les ventes des immeubles de placement ou les réductions des dettes. Par conséquent, le résultat corrigé est égal au montant applicable pour la distribution obligatoire de 80 %.
Intervest Offices choisit de distribuer 100 % du résultat d'exploitation distribuable consolidé à ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation distribuable consolidé est disponible pour être distribué conformément à l'article 617 du Code des Sociétés, conformément à la méthode de calcul du Chapitre 4 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
16 Etant donné qu'Intervest Offices a réalisé un résultat net négatif au cours de l'exercice 2009 (suite aux variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement), la sicaf immobilière n'avait d'un point de vue juridique pas d'obligation de distribuer un dividende pour l'exercice 2009. Cependant, la sicaf immobilière a réalisé au cours de l'exercice 2009 un résultat d'exploitation distribuable de € 29.951.000 et il y avait suffisament de flux de trésorerie dans l'entreprise de sorte que la sicaf immobilière a opté, conformément à sa politique de dividende, de procéder à une distribution du dividende de 100 % du résultat d'exploitation distribuable consolidé.
| in € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Résultat net ordinaire par action | 1,25 | -0,19 |
| Résultat net dilué par action | 1,25 | -0,19 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action | 1,83 | 2,15 |
Après clôture de l'exercice, la distribution de dividendes ci-dessous a été proposée par le conseil d'administration. Elle sera présentée à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011. La distribution de dividendes n'a pas été reprise en tant que passif, conformément IAS 10, et n'a aucun effet sur l'imposition du bénéfice.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Dividende par action (€) | 1,83 | 2,15 |
| Rémunération du capital (€ 000) | 25.450 | 29.900 |
| Distribution de dividendes exprimée en pourcentage du résultat d'exploitation distribuable consolidé (%) |
100 % | 100 % |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | 540.817 | 572.055 |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 944 | 548 |
| Ventes des immeubles de placement | -6.556 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -8.525 | -31.786 |
| Solde au terme de l'exercice | 526.680 | 540.817 |
| AUTR ES INFORMATIO NS |
||
| Valeur d'investissement de l'immobilier | 539.929 | 554.423 |
En 2010, la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière a baissé de € 14,1 millions et s'élève à € 527 millions (€ 541 millions au 31 décembre 2009). Cette baisse de la juste valeur provient de :
Il est référé à la note 9 pour l'explication de la variation négative de la juste valeur des immeubles de placement.
Pour l'analyse de sensibilité de l'évaluation des biens immobiliers, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances commerciales | 812 | 845 |
| Factures à établir | 783 | 530 |
| Notes de crédits à recevoir | 115 | 0 |
| Débiteurs douteux | 360 | 356 |
| Provision débiteurs douteux | -360 | -356 |
| Autres créances commerciales | 16 | 29 |
| Total des créances commerciales | 1.726 | 1.404 |
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne comprend que 8 jours au 31 décembre 2010.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances < 30 jours | 388 | 409 |
| Créances 30-90 jours | 62 | 155 |
| Créances > 90 jours | 362 | 281 |
| Total des créances commerciales dues | 812 | 845 |
Pour le suivi des risques débiteurs utilisé par Intervest Offices, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Impôts des sociétés à récupérer | 217 | 217 |
| Exit tax à récupérer | 217 | 217 |
| Précompte mobilier à récupérer sur les bonus de liquidation suite aux fusions | 1.348 | 1.348 |
| Autres créances | 161 | 212 |
| Total des créances fiscales et autres actifs courants | 1.943 | 1.994 |
Il est référé à la note 23 pour le commentaire sur la situation fiscale du Groupe.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Précompte immobilier à récupérer | 736 | 234 |
| Frais à reporter | 421 | 295 |
| Frais relatifs aux emprunts | 326 | 184 |
| Autres frais à reporter | 95 | 111 |
| Autres revenus à attribuer | 2 | 14 |
| Total des comptes de régularisation | 1.159 | 543 |
Intervest Offices récupère en grande partie le précompte immobilier facturé pour les parties des immeubles inoccupés par le biais de requêtes déposées auprès du service fiscal de la Communauté flamande.
Les déclarations d'imposition pour le précompte immobilier relatives à 2009 ainsi que 2010 ont été reçues en 2010.
| Evolution du capital | Mouvement du capital |
Total capital investi après l'opération |
Nombre d'actions créées |
Nombre total d'actions |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Date | Opération | en milliers € | en milliers € | en unités | en unités |
| 08.08.1996 | Constitution | 62 | 62 | 1.000 | 1.000 |
| 05.02.1999 | Augmentation de capital par rapport en nature (Atlas Park) | 4.408 | 4.470 | 1.575 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Augmentation de capital par incorporation de primes d'émission et réserves et réduction de capital par incorporation des pertes rapportées |
-3.106 | 1.364 | 0 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Division des actions | 0 | 1.364 | 1.073.852 | 1.076.427 |
| 05.02.1999 | Augmentation de capital par apport en espèces | 1.039 | 2.403 | 820.032 | 1.896.459 |
| 29.06.2001 | Fusion par absorption des sociétés anonymes Catian, Innotech, Greenhill Campus et Mechelen Pand |
16.249 | 18.653 | 2.479.704 | 4.376.163 |
| 21.12.2001 | Fusion par absorption des sociétés appartenant au groupe VastNed |
23.088 | 41.741 | 2.262.379 | 6.638.542 |
| 21.12.2001 | Augmentation de capital par apport en nature (De Arend, Sky Building et Gateway House) |
37.209 | 78.950 | 1.353.710 | 7.992.252 |
| 31.01.2002 | Apport de 575.395 actions Siref | 10.231 | 89.181 | 1.035.711 | 9.027.963 |
| 08.05.2002 | Apport de max. 1.396.110 actions Siref dans le cadre d'une offre |
24.824 | 114.005 | 2.512.998 | 11.540.961 |
| 28.06.2002 | Fusion avec Siref sa; échange de 111.384 actions Siref | 4.107 | 118.111 | 167.076 | 11.708.037 |
| 23.12.2002 | Fusion par absorption des sociétés anonymes Apibi, Pakobi, PLC, MCC et Mechelen Campus |
5.016 | 123.127 | 1.516.024 | 13.224.061 |
| 17.01.2005 | Fusion par absorption des sociétés anonymes Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 et Perion 2 |
3.592 | 126.719 | 658.601 | 13.882.662 |
| 18.10.2007 | Fusion par absorption des sociétés anonymes Mechelen Campus 3 et Zuidinvest |
6 | 126.725 | 18.240 | 13.900.902 |
| 01.04.2009 | Fusion par absorption de la société anonyme Edicorp | 4 | 126.729 | 6.365 | 13.907.267 |
Au 31 décembre 2010, le capital social s'élève à € 126.728.871 et est réparti en 13.907.267 actions libérées sans mention de la valeur nominale.
Il est expressément permis au conseil d'administration d'augmenter le capital social en une ou plusieurs fois d'un montant de € 126.718.826,79 par apports en numéraire ou en nature, le cas échéant, par incorporation de réserves ou de primes d'émission, conformément aux règles prescrites par le Code des Sociétés, par les présents statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à compter de la publication dans les annexes du moniteur Belge du procèsverbal de l'assemblée générale extraordinaire du 7 avril 2010, c'est-à-dire à compter du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2015. L'autorisation pour faire usage du capital autorisé comme moyen de défense lors d'une offre de reprise n'est, conformément à l'article 607, deuxième paragraphe du Code des Sociétés, valable que trois ans et expire le 28 avril 2013. Cette autorisation est renouvelable.
A chaque augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles à moins que l'assemblée générale ne prenne elle-même ces décisions. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote.
Lorsque les augmentations de capital, décidées par le conseil d'administration à la suite de la présente autorisation, contiennent une prime d'émission, le montant de cette prime d'émission doit être placé sur un compte indisponible spécial, appelé "primes d'émission", qui constitue comme le capital la garantie pour les tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé sauf décision de l'assemblée générale qui se réunit conformément aux conditions de présence et de majorité prévues pour une diminution de capital, sous réserve de transformation en capital comme prévu ci-dessus.
En 2010, le conseil d'administration n'a pas utilisé le pouvoir qui lui est conféré d'exploiter les montants du capital autorisé.
Conformément à l'article 9 des statuts, le conseil d'administration peut procéder au rachat d'actions propres par le biais de l'achat ou d'échange dans le cadre des limites légales autorisées, lorsque cet achat est nécessaire pour éviter à la société un grave et sérieux désavantage.
Cette autorisation est valable pour une période trois ans, à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2010, i.e. à partir du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2013 et est renouvelable.
Toute augmentation de capital sera exécutée conformément aux articles 581 à 607 du Code des Sociétés, sous réserve de ce qui est mentionné ci-après concernant le droit de préemption.
En outre, la société devra se tenir aux dispositions relatives à l'émission publique d'actions prévues à l'article 75 de la loi OPC du 20 juillet 2004 et aux articles 20 et suivants de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
En cas d'augmentation de capital contre apport en numéraire et sans préjudice de l'application des articles 592 à 598 du Code des sociétés, le droit de préférence peut seulement être limité ou supprimé à condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes:
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux dispositions des articles 601 et 602 du Code des Sociétés. En outre, conformément à l'article 13 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, les conditions suivantes doivent être respectées:
Ce qui précède ne s'applique pas lors de l'apport du droit de dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
| Evolution des primes d'émission Augmentation Apport en Valeur Primes de capital numéraire d'apport d'émission |
|---|
| Augmentation de capital par apport en espèces 1.039 0 20.501 19.462 |
| Règlement des pertes comptables suite à la fusion par absorption des sociétés appartenant au Groupe VastNed 0 0 0 -13.747 |
| Apport de 575.395 actions Siref 10.231 1.104 27.422 16.087 |
| Apport de max. 1.396.110 actions Siref dans le cadre de l'offre 24.824 2.678 66.533 39.031 |
| 60.833 |
| 2010 | 2009 |
|---|---|
| -13.606 | -14.437 |
| 0 | 831 |
| 0 | 0 |
| -13.606 | -13.606 |
La différence entre la juste valeur des biens immobiliers (conformément IAS 40) et la valeur d'investissement des biens immobiliers, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée dans cette rubrique.
A partir de l'exercice 2010, le transfert de cet impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement n'est plus effectué au cours de l'exercice mais uniquement après l'approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril de l'exercice suivant). Etant donné qu'il s'agit d'un transfert au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
| NOTE | PR |
|---|---|
| 16. | OVISIONS |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Provisions non courantes | 990 | 1.031 |
| Provision pour litiges fiscaux | 920 | 920 |
| Provision garanties locatives de la vente des immeubles de placement | 70 | 111 |
| Provisions courantes | 426 | 386 |
| Provision garanties locatives de la vente des immeubles de placement | 426 | 386 |
| Total des provisions | 1.416 | 1.417 |
Sous provisions non courantes et courantes les garanties locatives provenant de la vente des immeubles de placement en 2006 sont reprises (cinq immeubles de bureaux).
Il est référé à la note 23 pour le commentaire sur la situation fiscale du Groupe.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Dettes commerciales | 108 | 105 |
| Acomptes reçus de locataires | 679 | 623 |
| Factures à recevoir | 1.101 | 966 |
| Provision exit tax | 0 | 1 |
| Autres dettes courantes | 222 | 251 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.110 | 1.946 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Dividendes à payer | 476 | 656 |
| Total des autres passifs courants | 476 | 656 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Indemnisation reçues | 3.251 | 1.221 |
| Revenus à reporter pour les contrats de bail résiliés par anticipation | 5.174 | 846 |
| Autres revenus à reporter | 1.756 | 316 |
| Autres charges à attribuer | 2.422 | 477 |
| Total des comptes de régularisation | 12.603 | 2.860 |
Les indemnités reçues pour la remise en état d'un immeuble sont comptabilisées aux comptes de régularisation du passif du bilan jusqu'à ce que les travaux de remise en état soient complètement terminés ou jusqu'à ce qu'une estimation suffisante du coût de ces travaux soit obtenue. A ce moment, tant le revenu de l'indemnisation que les charges de la remise en état sont transférés vers le résultat.
En 2010, les autres charges à attribuer ont augmenté de € 2 millions et proviennent de la provision pour les intérêts de l'emprunt obligataire qui sont dus le 29 juin 2011.
Au 31 décembre 2010, les comptes de régularisation comprennent € 5,2 millions d'indemnités reçues suite à la rupture anticipée de contrats de bail. En accord avec les règles d'évaluation ces indemnités sont étalées dans le temps, sur le nombre de mois que le locataire paie en tant qu'indemnisation, pour autant que le bien immobilier en question ne soit pas loué durant cette période. L'évolution de ces indemnités payées par anticipation lors de la fin anticipée est comme suit:
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus à reporter pour la rupture anticipée les contrats de bail à la fin de l'exercice précédent |
319 | 5 |
| Revenus reçues au cours de l'exercice (+) | 5.564 | 1.277 |
| Revenus prises en résultat au cours de l'exercice (-) | - 709 | - 963 |
| Total des revenus à reporter pour les contrats de bail résiliés par anticipation | 5.174 | 319 |
En 2010, l'augmentation des comptes de régularisation provient des revenus reçues par anticipation et les redevances de leasing jusqu'à la fin de la durée des contrats encore en cours (respectivement le 30 novembre 2013 et le 31 octobre 2014) d'un montant total de € 5,1 millions suite au départ anticipé de Tibotec-Virco des immeubles de la sicaf immobilière à Malines.
Les indemnités payées pour la rupture anticipée des contrats de bail sont étalées dans le temps dans le résultat comme suit, à moins que l'immobilier soit loué au cours de cette période, où les montants sont immédiatement pris en revenus.
| 2009 | |
|---|---|
| 0 | 312 |
| 1.526 | 7 |
| 1.508 | 0 |
| 1.423 | 0 |
| 717 | 0 |
| 5.174 | 319 |
| 2010 |
Il est référé au rapport du comité de direction pour la description de la structure financière de la sicaf immobilière.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
|||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
||||||
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
50.600 | 72.420 | 28.650 | 151.670 | 66 % | 36.579 | 199.250 | 235.829 | 98 % | |
| Valeur de marché des dérivés financiers |
2.819 | 252 | 0 | 3.071 | 1 % | 0 | 4.986 | 4.986 | 2 % | |
| Emprunt obligataire | 0 | 74.325 | 0 | 74.325 | 33 % | 0 | 0 | 0 | 0 % | |
| Location financement |
6 | 12 | 0 | 18 | O % | 6 | 18 | 24 | 0 % | |
| TOTAL | 53.425 | 147.009 | 28.650 | 229.084 | 100 % | 36.585 | 204.254 | 240.839 | 100 % | |
| Pourcentage | 23 % | 64 % | 13 % | 100 % | 15 % | 85 % | 100 % |
| en milliers € | 2010 | 2009 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
|||||
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
50.600 | 72.420 | 28.650 | 151.670 | 46 % | 36.579 | 199.250 | 235.829 | 92 % |
| Lignes de crédit non utilisées |
17.479 | 82.580 | 0 | 100.059 | 31 % | 21.500 | 0 | 21.500 | 8 % |
| Emprunt obligataire | 0 | 74.325 | 0 | 74.325 | 23 % | 0 | 0 | 0 | 0 % |
| TOTAL | 68.079 | 229.325 | 28.650 | 326.054 | 100 % | 58.079 | 199.250 | 257.329 | 100 % |
| Pourcentage | 21 % | 70 % | 9 % | 100 % | 23 % | 77 % | 100 % | ||
Le tableau ci-dessus "Répartition selon l'échéance des lignes de crédit" comprend un montant de € 100 millions de lignes de crédit non utilisées (€ 21,5 millions au 31 décembre 2009). Ceux-ci ne représentent pas à la date de clôture une dette effective mais sont uniquement une dette potentielle sous forme d'une ligne de crédit disponible. Le pourcentage est calculé comme le rapport de chaque composant vis-à-vis de la somme des lignes de crédit utilisées et non-utilisées de l'emprunt obligataire.
| en milliers € | 2010 | 2009 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
Dettes d'une durée restante de |
Total | Pour centage |
||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
|||||
| Taux d'intérêt variable |
600 | 32.420 | 8.650 | 41.670 | 18 % | 36.585 | 39.268 | 75.853 | 32 % |
| Taux d'intérêt fixe |
50.000 | 114.325 | 20.000 | 184.325 | 82 % | 0 | 160.000 | 160.000 | 68 % |
| TOTAL | 50.600 | 146.745 | 28.650 | 225.995 | 100 % | 36.585 | 199.268 | 235.853 | 100 % |
Dans le tableau ci-dessus "Répartition selon le caractère variable ou fixe des crédits utilisés auprès des institutions de crédit et de l'imprunt obligataire" le pourcentage est calculé comme le rapport de chaque composant vis-à-vis du montant des lignes de crédits et des contrats de location-financement.
En juin 2010, Intervest Offices a émis un emprunt obligataire sur le marché belge d'un montant de € 75 millions et d'une durée de 5 ans. Le prix d'émission a été fixé à 100,875 % de la valeur nominale des obligations assortie d'un coupon de 5,10 % brut payable annuellement le 29 juin. Le rendement actuariel s'élève à 4,90 % brut (sur le prix d'émission de 100,875 %). L'emprunt obligataire est coté sur NYSE Euronext Brussels. L'emprunt obligataire est remboursable en juin 2015 à la valeur nominale de € 75 millions.
| ISIN BE0002175413 (INTO FFI5,1%29JUN15) |
2010 |
|---|---|
| Cours boursier (%) | |
| Cours boursier à la date de clôture | 102,50 % |
| Cours boursier moyen | 101,19 % |
| Taux d'intérêt coupon (%) | |
| Brut (par tranche de € 1.000) | 5,10 % |
| Net (par tranche de € 1.000) | 4,34 % |
| Rendement effectif lors de l'émission (%) | 4,90 % |
| Nombre de titres | 75.000 |
Intervest Offices utilise des swaps de taux d'intérêt pour couvrir les éventuelles modifications des charges d'intérêt d'une partie des dettes financières avec un taux d'intérêt variable (l'euribor à court terme).
Intervest Offices classe les swaps de taux d'intérêts comme une couverture des flux de trésorerie où il est constaté si ces couvertures sont effectives ou non.
| en milliers € | Début | Echéance | Taux d'intérêt |
Montant notionnel contractuel |
Comptabilité de couverture |
Juste valeur17 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oui/Non | 2010 | 2009 | ||||||
| 1 | IRS | 27.12.2006 | 30.12.2011 | 3,4725 % | 60.000 | Oui | -1.429 | -2.202 |
| 2 | IRS | 18.12.2006 | 18.12.2011 | 3,4700 % | 60.000 | Oui | -1.391 | -2.252 |
| 3 | IRS | 11.09.2009 | 11.09.2014 | 2,8150 % | 10.000 | Oui | -333 | -146 |
| 4 | IRS | 11.09.2009 | 11.09.2014 | 2,8150 % | 10.000 | Oui | -333 | -146 |
| 5 | IRS | 30.04.2009 | 30.04.2014 | 2,6300 % | 10.000 | Non | -275 | -120 |
| 6 | IRS | 30.04.2009 | 30.04.2014 | 2,6300 % | 10.000 | Non | -275 | -120 |
| 7 | IRS | 02.01.2012 | 02.01.2017 | 2,3350 % | 50.000 | Non | 965 | 0 |
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -3.071 | -4.986 | ||||||
| Traitement comptable au 31 décembre: | ||||||||
| Dans les capitaux propres: Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | -3.726 | -4.746 | ||||||
| Dans le compte de résultats: Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||||||||
| (couvertures non effectives - IAS 39) | 655 | -240 | ||||||
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -3.071 | -4.986 |
Au 31 décembre 2010 la société possède les dérivés financiers suivants:
Au 31 décembre 2010, ces swaps de taux d'intérêt ont une valeur de marché négative de - € 3,1 millions (montant notionnel contractuel € 210 millions), laquelle est fixée sur base trimestrielle par l'institution financière émettrice. L'évolution négative de la valeur de marché négative de ces dérivés financiers au cours de 2010 provient des taux d'intérêt bas en 2010.
La juste valeur des dérivés est déterminée uniquement au moyen des données qui ont un caractère observable pour le dérivé (soit directement ou indirectement) mais qui ne sont pas des prix cotés sur un marché actif et par conséquent les contrats IRS appartiennent au niveau 2 de l'hiérarchie de la juste valeur telle que déterminée par IFRS 7.
17 Le poste "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers" dans le capitaux propres reflète la variation de la juste valeur des dérivés financiers qui conformément IAS 39 peuvent être considérés comme couverture de trésorerie (couvertures effectives au 31 décembre 2010 et non effectives au 31 décembre 2009), par rapport à la valeur d'acquisition initiale de ces dérivés financiers. Etant donné que la valeur d'acquisition initiale de ces dérivés financiers est égale à zéro, le poste "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers" dans les capitaux propres reflète également la valeur de marché (juste valeur) de ces dérivés financiers à la date du bilan.
Au 31 décembre 2010, Intervest Offices classe les swaps de taux d'intérêt de 1 à 4 inclus comme couverture de flux de trésorerie, où il est constaté que ces swaps de taux d'intérêt sont effectifs. Les variations de valeur des swaps de taux d'intérêt de 5 à 7 sont immédiatement comptabilisées au compte de résultats. Par la réduction des crédits utilisés suite à l'émission de l'emprunt obligataire en juin 2010, IRS 2 n'a pas été effectif au quatrième trimestre 2010. Intervest Offices suppose que ce swap de taux d'intérêt sera à nouveau effectif à la fin du premier trimestre 2011 suite aux investissements futurs.
Pour la description des risques financiers liés aux dérivés financiers il est référé aux principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur nominale | Juste valeur | Valeur nominale | Juste valeur | |
| Dettes financières | 225.995 | 236.655 | 235.829 | 235.829 |
Lors du calcul de la juste valeur des dettes financières, les dettes financières à taux d'intérêt fixe sont prises en considération. Les dettes financières à taux d'intérêt variable ou couvertes par un dérivé financier ne sont pas prises en considération.
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont ses actionnaires VastNed Offices/Industrial (et ses entreprises liées) et VastNed Offices Belgium, ses filiales (voir note 21) et ses administrateurs et membres de la direction.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Intérêts payés sur le compte courant | 7 | 12 |
La rémunération des administrateurs et des membres du comité de direction est reprise aux rubriques "Frais de gestion immobilière" et "Frais généraux" (voir notes 5 et 6).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Administrateurs | 74 | 63 |
| Membres de la direction | 280 | 274 |
| Total | 354 | 337 |
Les administrateurs et membres de la direction ne reçoivent pas des avantages supplémentaires à charge de la société.
Les sociétés mentionnées ci-dessous sont consolidées selon la méthode de la consolidation intégrale:
| Adresse | Numéro d'entreprise |
Part détenue du capital (en %) |
Intérêts minoritaires en milliers € |
|
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |||
| Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0466.516.748 | 99,00 % | 2 | 2 |
| Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0467.009.765 | 99,00 % | 38 | 41 |
| Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0465.087.680 | 99,90 % | 1 | 2 |
| Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0464.415.115 | 99,90 % | 0 | 0 |
| Total des intérêts minoritaires | ||||
| 41 |
Informations gEnErales
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Y compris la TVA non déductible |
||
| Rémunération du commissaire pour le mandat d'audit | 76 | 80 |
| Rémunération pour des travaux exceptionnels ou des missions exceptionnelles exécutées au sein d'autres missions de contrôle: |
17 | 5 |
| Total des honoraires du commissaire et des entités liées au commissaire | 93 | 85 |
En 2010, les autres missions de contrôle se rapportent aux procédures dans le cadre du contrôle du prospectus pour l'émission de l'emprunt obligataire en juin 2010.
En décembre 2010, Intervest Offices a conclu une convention de vente pour l'acquisition d'un site logistique à Huizingen par une transaction de sale-and-rent-back avec DHL - Pharma Logistics. Après la réalisation de quelques conditions suspensives le prix d'achat de € 7,7 millions (y compris les droits d'enregistrement) a été payé le 16 février 2011.
Lors de l'émission de l'emprunt obligataire d'un montant de € 75 millions en juin 2010, Intervest Offices a octroyé à chaque obligataire une "option de vente" sur toutes ou une partie des obligations qu'il détient, si un changement de contrôle se produisait.
Un changement de contrôle signifie l'obtention de contrôle d'Intervest Offices par une personne ou par des personnes agissant en concertation mutuelle, de sorte que VastNed Offices/Industrial n'exerce plus le contrôle. Le contrôle signifie détenir, directement ou indirectement, 30 % ou plus des actions qui représentent le capital d'Intervest Offices.
Les obligataires disposent d'un délai de quinze jours, à partir de la publication de la notification du changement de contrôle par laquelle les obligataires sont informés d'un changement de contrôle, pour exercer leur option de vente concernant les obligations.
L'option de vente est exercée par l'envoi d'une lettre recommandée à la sicaf immobilière avant la fin de la période de quinze jours. Lorsque l'option est exercée dans le délai mentionné, l'obligation est exigible de droit et remboursable à la valeur nominale, augmentée de l'accroissement de l'intérêt.
En cas de changement de contrôle, cette option de vente n'est valable que lorsque l'assemblée générale des actionnaires a marqué son accord au cours de l'assemblée générale du 6 avril 2011 et à condition que la décision d'approbation conformément à l'Article 565 du Code des Sociétés ait été déposée au greffe.
Si les obligataires, après l'exercice de cette option de vente demandent le remboursement d'au moins 85 % du montant nominal total des obligations en circulation, la sicaf immobilière peut rembourser la totalité des obligations en circulation, à la valeur nominale augmentée de l'accroissement de l'intérêt.
Dans l'hypothèse où les clauses mentionnées ci-dessus concernant le changement de contrôle ne sont pas approuvées - l'approbation implique un quorum de 50 % plus 1 - lors de l'assemblée générale des actions du 6 avril 2011, le taux d'intérêt de l'emprunt obligataire est automatiquement augmenté de 0,50 % à partir de la période d'intérêt qui prend cours le 29 juin 2011.
Pour le développement futur de 20.000 m² d'immeubles logistiques sur le terrain d'Herentals Logistics 2, Intervest Offices a un engagement de construction avec Cordeel Zetel Hoeselt sa pour les travaux de construction généraux à des conditions conformes au marché. Le timing de ce développement dépend de l'évolution du marché de la location de l'immobilier semi-industriel et de la disponibilité des crédits.
En ce qui concerne le redéveloppement éventuel de l'immeuble existant Herentals Logistics 1, situé Atealaan 34 à Herentals, un droit de préférence a été accordé à Cordeel Zetel Hoeselt sa.
Par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 le législateur a accordé un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société passe du statut de sicaf immobilière ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer une taxe unique (exit tax). Ensuite la sicaf immobilière a uniquement une imposition sur des parties très spécifiques, telles que "dépenses rejetées". Sur la majorité du bénéfice qui provient des locations et des plus-values des ventes sur des biens immobiliers aucun impôt de société n'est payé. Le tarif de cette exit tax s'élève depuis le 1er janvier 2005 à 16,995 % (16,5 % + 3 % d'impôt de crise).
Selon la législation fiscale la base imposable doit être calculée comme la différence entre la juste valeur du patrimoine social et la valeur comptable (fiscale). Le Ministère des Finances a décidé par une circulaire (du 23 décembre 2004) que lors de la détermination de la juste valeur il ne faut pas tenir compte des frais de transferts relatifs à la transaction, mais stipule que les primes de titrisation restent soumises à l'impôt des sociétés. Les impositions sur base d'une prime de titrisation seraient donc bien redevables. Intervest Offices conteste cette interprétation et a encore des requêtes d'opposition d'un montant de ± € 4 millions. En 2008, l'administration fiscale a pris une inscription hypothécaire légale pour garantir la dette fiscale due, sur un immeuble semi-industriel à Aartselaar, Dijkstraat. Une partie de ces dettes fiscales est garantie par les anciens promoteurs de Siref. Aucune provision n'a été constituée.
Lors d'un procès entre une autre sicaf immobilière publique belge et l'Etat belge au sujet de cette problématique, le Tribunal de Première Instance de Louvain a jugé le 2 avril 2010 qu'il n'y a pas de raison "pourquoi la valeur réelle du patrimoine social à la date de l'agrément comme sicaf immobilière par la CBFA ne puisse pas être inférieure aux prix des actions présentées au public".
Pour le bon ordre le conseil d'administration mentionne également l'existence de litiges fiscaux pour un montant de € 919.795,96, relatifs à la non déductibilité de provisions, la rétroactivité des fusions et le traitement d'un droit de superficie relatif à l'année d'imposition 1999, suite aux impositions supplémentaires pour Siref sa elle-même, dont Intervest Offices est l'ayant droit à titre général et pour Beheer Onroerend Goed sa, Neerland sa et Immo Semi-Indus sa, dont Siref sa (et donc actuellement Intervest Offices sa) est à chaque fois l'ayant à titre général.
Le 15 mars 2002 des requêtes d'opposition ont été introduites contre ces impositions supplémentaires. Pour ces impositions supplémentaires une provision a été comptabilisée.
Le 6 juin 2003 la requête d'opposition introduite par Siref sa (année d'imposition 1999 - imposition d'un montant de € 137.718, 51) a été déclarée irrecevable par décision de la Direction Régionale. Cette décision a été contestée moyennant une requête auprès du Tribunal de Première Instance. Le 4 janvier 2006 le Tribunal a donné tort à Intervest Offices. Il a été fait appel contre cette décision. Le 22 mai 2007, Intervest Offices a été condamnée par la Cour d'Appel et a ensuite introduit une procédure auprès de la Court de Cassation.
Le 15 avril 2010 la Cour de Cassation a jugé dans son arrêt que l'appel recommandé de la sicaf immobilière relatif à la requête d'opposition relative à l'année d'imposition 1999 du fait de Siref sa (imposition d'un montant de € 137.718,51) avait été rejeté. Le montant total du litige fiscal de € 919.795,9618 de Siref sa même, dont la sicaf immobilière est l'ayant droit à titre général et de Beheer Onroerend Goed sa, Neerland sa et Immo Semi-Indus sa, dont Siref sa (et donc la sicaf immobilière) est à chaque fois l'ayant droit à titre général, a déjà été comptabilisé comme dette à payer par la sicaf immobilière.
18 Ce montant ne comprend pas les intérêts de retard éventuels.
Au 31 décembre 2010, aucune inscription hypothécaire n'a été prise, ni aucun mandat hypothécaire accordé pour le financement de la sicaf immobilière. La plupart des institutions financières exigent toutefois que la sicaf immobilière satisfasse au moins aux taux financiers tels qu'imposés par les Arrêtés Royaux relatifs aux sicaf immobilières. Pour la plupart des financements les institutions de crédit exigent une relation de couverture des taux d'intérêts supérieure à 2 (voir description de la structure financière du rapport du comité de direction).
Intervest Offices a moyennant la fusion avec Herentals Logistic Center, l'obligation de procéder à un projet d'assainissement du sol pour la pollution historique du sol qui forme une sérieuse menace. Pour le projet d'assainissement du sol qui a été introduit auprès d'Ovam le 13 juin 2005, Ovam a délivré une attestation de conformité le 9 septembre 2005. A l'égard d'Ovam l'engagement a été pris d'exécuter les travaux d'assainissement et des assurances financières ont été établies. Cet engagement et les sécurités financières sont garantis par le vendeur dans le cadre du transfert des actions de Herentals Logistic Center en novembre 2007.
Intervest Offices n'a pour le reste pas d'obligations d'assainissement de sol.
En cas d'un éventuel conflit d'intérêt avec l'actionnaire majoritaire de la société, la procédure de l'article 524 du Code des Sociétés est appliquée. Il faut également référer à l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, Section 3, articles 22 jusqu'à 27 concernant la prévention de conflits d'intérêt.
VastNed Offices/Industrial, actionnaire contrôlant de la société a présenté début décembre 2010 une requête au conseil d'administration pour mettre à sa disposition certaines informations non publiques concernant la société. Ce requête cadre dans des entretiens exploratoires qui ont actuellement lieu entre VastNed Offices/industrial sa et Nieuwe Steen Investment sa, et qui pourraient éventuellement mener à une fusion juridique entre VastNed Offices/Industrial et Nieuwe Steen Investment. Dans le cadre de cette procédure VastNed Offices/Industrial souhaite offrir à Nieuwe Steen Investment la possibilité d'effecteur une enquête de due diligence juridique, financière et comptable de VastNed Offices Industrial et ses filiales, y compris la société.
Par décision du 22 décembre 2010, le conseil d'administration a, par conséquent, nommé un comité de trois administrateurs indépendants, en la personne de Paul Christiaens, Nick van Ommen et EMSO sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters, qui ont nommé à leur tour un expert en la personne de Kris Verdoodt, de Linklaters. Ce comité a donc émis, en concertation avec et assisté de Kris Verdoodt, un avis, dont la conclusion est la suivante:
"Le Comité est d'avis que sur base de l'intérêt de la société il est justifié de donner suite à la requête de VastNed Offices/ Industrial, et que la société ne subit pas de préjudice, à condition que cette information soit libérée aux conditions et selon les modalités définies sous [4.2. - voir ci-après, texte repris dans la décision du conseil d'administration]."
Le 22 décembre 2010 le conseil d'administration a ensuite décidé:
"Il peut être accédé à la requête de VastNed Offices/Industrial de mettre certaines informations non publiques concernant la société à disposition en vue de l'ouverture de ces informations à Nieuwe Steen Investment, dans le cadre d'une éventuelle fusion juridique entre VastNed Offices/Industrial et Nieuwe Steen Investment, aux conditions et modalités suivantes:
A. Garanties contractuelles relatives à la confidentialité et 'standstill'
Nieuwe Steen Investment doit s'engager, avant de recevoir l'autorisation de commencer le due diligence, à préserver la confidentialité des informations non publiques concernant la société qu'elle reçoit dans le cadre du due diligence, et à ne pas utiliser ces informations pour d'autres buts que ceux de cette procédure. Nieuwe Steen Investment doit également s'engager à respecter une période de standstill convenable, durant laquelle elle n'acquerra pas de titres de la société (ni à s'y engager, ou annoncera avoir l'intention d'acquérir des titres de la société).
B. Mise à disposition phasée 'd'informations commerciales sensibles'
Les informations commerciales sensibles ne peuvent pas être communiquées immédiatement. Certaines informations ne seront mises à disposition à mesure que la perspective d'un accord avec Nieuwe Steen Investment se concrétise. Il n'est pas exclu que certaines informations ne soient pas mises à disposition.
Le jugement si certaines informations sont commercialement sont trop sensibles (dans un certain stade de la procédure) pour être divulguées, est une considération de fait qui doit être évaluée cas par cas. Le conseil d'administration accorde au président du comité de direction de la société le pouvoir de faire cette considération. Il est donné comme directive que les informations suivantes sont en principe commercialement sensibles: (i) des informations financières ou fiscales par immeuble séparé, (ii) des informations individualisées concernant la durée et les modalités des échéances des contrats de bail, (iii) des contrats de travail et des contrats de management du personnel, et (iv) toute information contenant des prévisions financières et commerciales. Le président du comité de direction fera un rapport à la première demande du conseil d'administration sur la progression du processus, à la manière et dans la forme raisonnablement définies par le conseil.
C. Pas de mise à disposition 'd'information privilégiée'
Si au cours de procédure la société disposait d'information privilégiée, et si elle décidait conformément aux règles applicables concernant l'abus de marché de retarder la divulgation de cette information privilégiée, cette information non communiquée ne peut pas être transmise à Nieuwe Steen Investment.
En outre, le conseil d'administration a demandé au commissaire de la société, Deloitte Réviseurs d'Entreprise, SC s.f.d. SCRL, représentée par Frank Verhaegen, réviseur d'entreprise, et Kathleen De Brabander, réviseur d'entreprise, en application de l'article 524 § 3 du Code des Sociétés, d'émettre une opinion concernant l'exactitude des données qui sont mentionnées dans l'avis du comité de trois administrateurs indépendants, assisté d'un expert indépendant. Le commissaire a émis à ce sujet l'opinion suivante:
"Sur base des travaux précités nous pouvons conclure que les données mentionnées dans l'avis du comité et le procès-verbal sont rendues fidèlement. Cela ne comprend toutefois pas que nous ayons émis un jugement d'opportunité concernant l'avis du comité et la décision du conseil d'administration."
Le conseil mentionne que la procédure imposée par l'article 24 de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières a également été respectée.
Il n'y a pas de faits importants à mentionner qui sont survenus après la clôture du bilan au 31 décembre 2010.
INTERVEST OFFICES SA, Sicaf immobiliere publique de droit belge
Rapport du commissaire sur les etats financiers consolides sur l'exercice cloture le 31 decembre 2010 presente a l'assemblee generale des actionnaires
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre du mandat de commissaire qui nous a été confié. Ce rapport inclut notre opinion sur les états financiers consolidés ainsi que la mention complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés d'Intervest Offices SA, Sicaf immobilière publique de droit belge (la « société ») et de ses filiales (conjointement le "Groupe "), rédigés en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et avec les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces états financiers consolidés comprennent le bilan consolidé clôturé le 31 décembre 2010, le compte de résultats consolidé, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives. Le bilan consolidé s'élève à 532.603 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du Groupe) de l'exercice s'élève à 17.432 (000) EUR.
La rédaction des états financiers consolidés relève de la responsabilité du conseil d'administration. Cette responsabilité comprend entre autres: la conception, la mise en place et le suivi d'un contrôle interne relatif à la rédaction et la présentation sincère des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, le choix et l'application de méthodes comptables appropriées ainsi que la détermination d'estimations comptables raisonnables au regard des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Ces normes de révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Conformément aux normes de révision précitées, nous avons mis en œuvre des procédures de contrôle en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix de ces procédures relève de notre jugement, y compris l'évaluation du risque que les états financiers consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans le cadre de cette évaluation de risque, nous avons tenu compte du contrôle interne en vigueur dans le Groupe pour la rédaction et la présentation sincère des états financiers consolidés afin de définir les procédures de contrôle appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du Groupe. Nous avons également évalué le bien-fondé des méthodes comptables, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la société, ainsi que la présentation des états financiers consolidés dans leur ensemble. Enfin, nous avons obtenu du conseil d'administration et des préposés de la société les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis fournissent une base raisonnable à l'expression de notre opinion.
A notre avis, les états financiers consolidés donnent une image fidèle de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2010, et de ses résultats et flux de trésorerie pour l'année clôturée à cette date, conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique
La rédaction et le contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés relèvent de la responsabilité du conseil d'administration.
Notre responsabilité est d'inclure dans notre rapport la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de l'attestation des états financiers consolidés:
▶ Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi et concorde avec états financiers consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 22 février 2011
Le commissaire
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par
____________________ ____________________
Frank Verhaegen Kathleen De Brabander
Les comptes annuels statutaires d'Intervest Offices sont rédigés sur base des normes IFRS et conformément à l'Arrêté Royal du 21 juin 2006. La version complète des comptes statutaires d'Intervest Offices sa, de même que le rapport annuel et le rapport du commissaire, seront déposés dans les délais légaux auprès de la Banque Nationale de Belgique et peuvent être obtenus gratuitement sur le site web de la société (www.intervestoffices.be) ou sur demande au siège social.
Le commissaire a délivré une attestation sans réserve des comptes annuels statutaires d'Intervest Offices sa.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 38.523 | 42.182 |
| Charges relatives à la location | -94 | -160 |
| RESULTAT LOCATI F NET |
38.429 | 42.022 |
| Récupération de charges immobilières | 761 | 644 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
9.763 | 5.176 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état |
-72 | -445 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -9.760 | -5.159 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | 129 | 98 |
| RESULTAT IMMO BILIE R |
39.250 | 42.337 |
| Frais techniques | -514 | -639 |
| Frais commerciaux | -274 | -349 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -674 | -781 |
| Frais de gestion immobilière | -1.738 | -1.776 |
| Autres charges immobilières | -24 | -175 |
| CHARGES IMMO BILIE RES |
-3.224 | -3.720 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEU BLES |
36.026 | 38.617 |
| Frais généraux | -1.049 | -1.179 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 5 | 5 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
34.982 | 37.444 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 464 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -9.139 | -32.285 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
26.307 | 5.159 |
| TRATION ADMINIS CONSEIL D' DU ORT RAPP |
|---|
| Rapport du comitE de direction |
| (suivante) en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
26.307 | 5.159 |
| Revenus financiers | 200 | 398 |
| Charges d'intérêt | -9.543 | -7.710 |
| Autres charges financières | -10 | -140 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 655 | -240 |
| Variations de la juste valeur d'actifs financiers non courants | -161 | 0 |
| RESULTAT FINANCIE R |
-8.859 | -7.692 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
17.448 | -2.533 |
| Impots | -17 | -41 |
| RESULTAT NET |
17.431 | -2.574 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 25.451 | 29.951 |
| Résultat sur portefeuille | -8.675 | -32.285 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 655 | -240 |
| RESULTAT PAR ACTION |
2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Résultat net (€) | 1,25 | -0,19 |
| Résultat net dilué (€) | 1,25 | -0,19 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action (€) | 1,83 | 2,15 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.431 | -2.574 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures effectives - IAS 39) | 1.260 | -2.298 |
| RESULTAT GLO BAL |
18.691 | -4.872 |
| ACTI F en milliers € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 527.185 | 541.325 |
| Immobilisations incorporelles | 47 | 68 |
| Immeubles de placement | 517.753 | 531.890 |
| Autres immobilisations corporelles | 218 | 200 |
| Actifs financiers non courants | 9.153 | 9.153 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 14 | 14 |
| Actifs courants | 5.641 | 4.672 |
| Créances commerciales | 1.726 | 1.404 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 1.943 | 1.994 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 813 | 731 |
| Comptes de régularisation | 1.159 | 543 |
| TOTAL DE L'ACTI F |
532.826 | 545.997 |
| CAPITAU X PROPRES ET PASSI F en milliers € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 286.568 | 297.778 |
| Capital | 126.729 | 126.729 |
| Primes d'émission | 60.833 | 60.833 |
| Réserves | 98.684 | 130.919 |
| Résultat net de l'exercice | 17.431 | -2.574 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-13.383 | -13.383 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | -3.726 | -4.746 |
| Passif | 246.258 | 248.219 |
| Passifs non courants | 177.239 | 205.807 |
| Provisions | 990 | 1.031 |
| Dettes financières non courantes | 175.659 | 204.254 |
| Etablissements de crédit | 101.322 | 204.236 |
| Emprunt obligataire | 74.325 | 0 |
| Location-financement | 12 | 18 |
| Autres passifs non courants | 590 | 522 |
| Passifs courants | 69.019 | 42.412 |
| Provisions | 426 | 386 |
| Dettes financières courantes | 53.425 | 36.585 |
| Etablissements de crédit | 53.419 | 36.579 |
| Location-financement | 6 | 6 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.110 | 1.946 |
| Autres passifs courants | 455 | 635 |
| Comptes de régularisation | 12.603 | 2.860 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASSI F |
532.826 | 545.997 |
| TAU X D'ENDETTEMENT |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 43 % | 44 % |
| VALEU R ACTI VE NETTE PAR ACTION en € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Valeur active nette par action (juste valeur) | 20,61 | 21,42 |
| Valeur active nette par action (valeur d'investissement) | 21,58 | 22,38 |
industrieweg 18 - Boom Superfi cie bureaux / 700 m 2 Superfi cie hall d'entreposage / 23.663 m 2
Koralenhoeve 25 - WommElgEm Superfi cie bureaux / 1.770 m 2 Superfi cie hall d'entreposage / 22.949 m 2
atealaan 34 - hErENtalS Superfi cie bureaux / 1.276 m 2 Superfi cie hall d'entreposage / 24.234 m 2
Intervest Offices sa, Société d'Investissement Immobilière publique à Capital Fixe de droit belge ou 'Sicaf immobilière de droit belge.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Antwerpen-Berchem.
La société est inscrite à la Banque-carrefour des entreprises sous le numéro d'entreprise 0458.623.918.
La société a été constituée pour une durée indéterminée.
L'exercice débute le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année.
Les autres documents accessibles au public peuvent être consultés au siège social de la société.
intervest offices sa a été constituée comme société anonyme sous la dénomination "immo-airway" le 8 août 1996 par acte passé devant maître carl ockerman, notaire à Bruxelles, et publié aux annexes du moniteur belge du 22 août 1996 sous le numéro BBS 960822-361.
Par acte passé le 5 février 1999 devant maître Eric Spruyt, notaire à Bruxelles et maître max Bleeckx, notaire à Saint-gilles-Bruxelles, et publié aux annexes du moniteur belge du 24 février 1999 sous le numéro BBS 990224-79, la forme juridique de la société, qui était auparavant une société anonyme, a été transformée en société en commandite par actions et la dénomination a été changée en "Perifund".
Par acte passé le 29 juin 2001 devant maître Eric de Bie, notaire à Ekeren - antwerpen, avec l'intervention de maître carl ockerman, notaire à Bruxelles, et publié aux annexes du moniteur belge du 24 juillet 2001 sous le numéro BBS 20010724-935, la forme juridique de la société, qui était auparavant une société en commandite par actions, a été transformée en société anonyme et la dénomination a été changée en "intervest offices".
depuis le 15 mars 1999, intervest offices est agréée comme "société d'investissement à capital fixe immobilière de droit belge", en abrégé sicaf immobilière de droit belge, inscrite à la commission Bancaire, financière et des assurances.
Elle est soumise au système légal de l'institution de placement collectif avec un nombre fixe de droits de participation, in casu une société de placement à capital fixe visée à l'article 6, 2° de la loi oPc du 20 juillet 2004.
la société a opté pour la catégorie d'investissements déterminée à l'article 7, §1, 5° de la loi oPc précitée.
la société fait un appel public à l'épargne au sens de l'article 438 du code des Sociétés.
les dernières modifications des statuts datent du 1 avril 2009, publiées aux annexes du moniteur belge du 17 avril 2009 sous le numéro 2009-04-17/0056279.
meCHelen Campus schaliënhoevedreef 20 a-J,t malines superfi cie / 60.786 m2
La société a pour objet exclusif le placement collectif de capitaux recueillis auprès du public dans la catégorie 'biens immobiliers', visée à l'article 7,5°de la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placement.
Par biens immobiliers, il faut entendre:
Dans les limites de la politique d'investissement décrite aux articles 4-5 des statuts et en conformité avec la législation en vigueur sur les sicaf immobilières, la société peut toutefois:
Dans les limites de la législation applicable à la sicaf immobilière, la société peut également:
La société peut acquérir, louer ou mettre en location, céder ou échanger tous biens mobiliers et immobiliers, matériaux et fournitures et, de manière générale, effectuer toutes les opérations commerciales et financières qui ont un lien direct ou indirect avec son objet et exploiter tous les droits intellectuels et les propriétés commerciales y afférents.
Pour autant que cela soit compatible avec le statut de sicaf immobilière, la société peut, par voie d'apport en nature ou en espèces ou en nature, de fusion, souscription, participation, intervention financière ou d'une autre façon, prendre une participation dans toutes les sociétés ou entreprises existantes ou à constituer, en Belgique ou à l'étranger, dont l'objet social est identique au sien ou est de nature à promouvoir l'accomplissement de son objet.
Les actions sont au porteur ou nominatives ou sous forme de titres dématérialisés. Les actions déjà émises au sens de l'article 460, premier alinéa du Code des Sociétés, qui sont au porteur et qui se trouvent sur un compte de titrisation, sont sous forme dématérialisées.
Les actions au porteur sont signées par deux administrateurs. Ces signatures peuvent être remplacées par des griffes.
Les actions au porteur peuvent être émises en titres simples ou collectifs. Les titres collectifs représentent plusieurs titres simples selon la forme à déterminer par le conseil d'administration. Ils peuvent par simple décision du conseil d'administration être scindés en sous-actions qui, en nombre suffisant, même sous concordance de numérotation, donnent les mêmes droits qu'une action simple.
Chaque détenteur d'actions simples peut obtenir de la société l'échange de ses actions contre une ou plusieurs actions collectives au porteur qui représentent des titres simples et cela selon son choix; chaque détenteur d'une action collective peut obtenir de la société l'échange de ces titres contre un nombre d'actions simples qu'ils représentent. Ces échanges sont au frais du détenteur.
Chaque titre au porteur peut être échangé en titre nominatif ou sous forme dématérialisée et vice-versa aux frais de l'actionnaire.
Il est tenu au siège social un registre des actions nominatives que tout actionnaire peut consulter. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires.
Toute cession d'actions entre vifs ou pour cause de décès, ainsi que tout échange d'actions sont inscrits dans ce registre.
Conformément aux règlementations légales en la matière toute personne morale ou physique qui cède ou acquiert des actions ou autres instruments financiers de la société conférant un droit de vote, représentant le capital ou non, est tenu d'informer la société ainsi que la Commission Bancaire, Financière et des Assurances du nombre d'instruments financiers qu'il possède chaque fois que les droits de vote liés à ces instruments financiers atteignent cinq pour cent (5 %) ou un multiple de cinq pour cent du nombre total de droits de vote à ce moment ou au moment où les circonstances se présentent sur base desquelles pareille information est rendue obligatoire.
Cette déclaration est également obligatoire lors du transfert d'actions, lorsque suite à ce transfert le nombre de droits de vote dépasse ou tombe en dessous du seuil déterminé au premier ou second alinéa.
19 Ces articles ne sont pas la reproduction complète, ni la reproduction littérale des statuts. Les statuts complets sont à consulter au siège de la société et sur le site web www.intervestoffices.be. Une modification des statuts sera présentée à la prochaine assemblée générale du 6 avril 2011 afin que les statuts soient en concordance avec l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
La société est administrée par un conseil d'administration composé d'au moins de trois administrateurs, actionnaires ou non, nommés pour six ans au maximum par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle.
En cas d'inoccupation d'un ou plusieurs mandats d'administrateur, les administrateurs restants ont le droit de pourvoir provisoirement à leur remplacement jusqu'à la plus prochaine assemblée générale qui procédera à l'élection définitive.
Lorsqu'une personne morale est désignée comme administrateur ou membre du comité de direction, elle désignera parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés un représentant fixe qui sera chargé de l'exécution de cette tâche au nom et pour le compte de la personne morale concernée. Ce représentant doit répondre aux mêmes conditions et est civilement et pénalement responsable comme s'il accomplissait la tâche en son nom et pour son propre compte, sous réserve de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'elle représente. Cette dernière ne peut licencier son représentant sans avoir nommé en même temps un successeur.
Tous administrateurs et leurs représentants doivent posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire, l'expérience et l'autonomie telles que stipulées à l'article 4 §1, 4° de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 et assurer une gestion autonome. Ils ne peuvent également pas tomber sous le coup des cas d'interdiction prévus par l'article 19 de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des institutions de crédit.
Le conseil d'administration peut, en application de l'article 524 bis du Code des Sociétés, constituer un comité de direction dont les membres sont élus au sein ou hors du conseil. Les compétences à transférer au comité de direction sont toutes les compétences d'administration à l'exception des compétences administratives susceptibles d'être liées à la politique générale de la société, des actions qui sont réservées au conseil d'administration sur la base de dispositions légales ou des actions et mesures qui pourraient entraîner l'application de l'article 524 du Code des Sociétés. Lorsqu'un comité de direction est nommé, le conseil d'administration est chargé de la surveillance dudit comité.
Le conseil d'administration détermine les conditions de nomination des membres du comité de direction, de leur licenciement, de leur rémunération, de leurs éventuelles indemnités de licenciement, de la durée de leur mandat et de la méthode de travail.
Si un comité de direction a été nommé, ce dernier ne peut déléguer l'administration quotidienne de la société qu'à deux personnes au minimum qui doivent naturellement être administrateurs. Si aucun comité de direction n'a été nommé, le conseil d'administration peut déléguer l'administration quotidienne de la société à minimum deux personnes, qui doivent naturellement être administrateurs.
Le conseil, le comité de direction ainsi que les administrateurs délégués chargés de l'administration quotidienne dans le cadre de cette administration quotidienne, peuvent également déléguer certaines compétences spécifiques à une ou plusieurs personnes de leur choix, dans les limites de leurs compétences respectives.
Le conseil d'administration peut fixer l'indemnité de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été attribuées et ce, conformément à la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placement, et ses décisions d'exécution.
Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant.
Le contrôle des opérations de la société est attribué à un ou plusieurs commissaires, nommés par l'assemblée générale parmi les membres de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises pour un terme renouvelable de trois ans. La rémunération est déterminée par l'assemblée générale à l'occasion de sa nomination.
Le(s) commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt) également les données comptables reprises dans les comptes annuels de la société. À la demande de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances, il(s) certifie(nt) l'exactitude des données transmises à la Commission précitée par la société à cette dernière, conformément à l'article 80 de la loi du 20 juillet 2004.
L'assemblée générale ordinaire des actionnaires, dénommée assemblée annuelle, doit être convoquée chaque année le premier mercredi du mois d'avril à seize heures trente minutes.
Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le jour ouvrable suivant.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour débattre et statuer de toute question appartenant à sa compétence et n'impliquant pas de modification des statuts.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée devant le notaire pour se concerter et prendre des décisions concernant une modification des statuts.
Les assemblées générales sont tenues au siège de la société ou en tout autre endroit en Belgique indiqué dans la convocation.
Pour être admis à l'assemblée générale les titulaires d'actions au porteur doivent effectuer au plus tard trois jours ouvrables avant la date fixée de l'assemblée générale, effectuer le dépôt de leurs actions, si cela est exigé par la convocation, au siège de la société ou auprès d'une institution financière désignée dans la convocation.
Les titulaires d'actions dématérialisées doivent trois jours ouvrables avant l'assemblée déposer auprès des établissements que le conseil d'administration aura désigné, une attestation établie par un teneur de compte agréé ou par un organisme de liquidation constatant l'indisponibilité des dites actions jusqu'à la date de l'assemblée générale.
Les titulaires d'actions nominatives doivent, trois jours ouvrables à l'avance, prévenir de leur intention d'assister à l'assemblée générale par simple lettre adressée au siège social.
Chaque action donne droit à une voix.
Lorsqu'une ou plusieurs actions appartiennent à différentes personnes en indivision ou à une personne morale ayant un organe collégial de représentation, l'exercice des droits afférents à ces titres vis-à-vis de la société ne pourra être exercé que par une personne désignée par écrit par tous les ayant droits. Tant que cette désignation n'a pas été faite, tous les droits liés à ces actions seront suspendus.
Lorsqu'une action est grevée d'un usufruit, les droits afférents à cette action sont exercés par l'usufruitier sauf si le nu-propriétaire s'y oppose.
La société distribue, à titre de rémunération du capital, le résultat net, diminué des montants qui correspondent à la diminution nette des dettes de l'exercice en cours, d'un montant d'au moins quatre-vingts pour cent (80 %).
Pour l'application de cet article, le produit net est défini comme le bénéfice de l'exercice, à l'exclusion des réductions de valeur, des reprises de réductions de valeur et des plus-values réalisées sur les immobilisations pour autant que celles-ci soient imputées au compte de résultats.
Les vingt pour cent restants recevront la destination que vaudra lui donner l'assemblée générale sur proposition du conseil d'administration.
Toutefois, les plus-values sur la réalisation des immobilisations sont exclues du produit net, tel que défini à l'alinéa premier, dans la mesure où elles sont remployées dans un délai de quatre ans prenant cours le premier jour de l'exercice courant au cours duquel ces plus-values ont été réalisées.
La partie des plus-values réalisées qui n'est pas remployée après la période de quatre ans est ajoutée au revenu net, tel que défini, de l'exercice qui suit cette période.
Le 7 avril 2010, Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. Société Coopérative à responsabilité limitée représentée par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, dont les bureaux sont sis à 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, est renommée commissaire d'Intervest Offices. Le mandat du commissaire expirera immédiatement après l'assemblée annuelle de 2013.
La rémunération du commissaire s'élève à € 65.000 (hors TVA, frais inclus) à partir de l'exercice qui a pris cours le 1er janvier 2010 pour l'examen des comptes annuels statutaires et consolidés.
La Banque ING a été désignée depuis de 15 mars 2003 comme banque dépositaire d'Intervest Offices au sens des articles 12 et suivants de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières.
Depuis le 1er janvier 2006, l'indemnité annuelle est une indemnité fixe de € 10.000, augmentée d'une commission de 0,03 % par bien immobilier acquis ou vendu. Cette indemnité est déterminée sur base de la valeur d'investissement du bien immobilier en question d'après la dernière évaluation.
Par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 les sicaf immobilières ne sont obligées plus d'utiliser une banque dépositaire.
En 2003 un accord de liquidité a été conclu avec la Banque ING, Avenue Marnix 24 à 1000 Bruxelles afin de stimuler la négociabilité des actions.
En pratique ceci se fait par la remise régulière de commandes d'achat et de vente, tout en respectant certaines marges.
La rémunération correspondante s'élève à un montant fixe de € 10.000 par an.
Au 31 décembre 2010, les experts immobiliers de la sicaf immobilière sont:
Conformément à l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 et l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, ils évaluent le portefeuille quatre fois par an.
Les rémunérations des experts immobiliers sont calculées sur base d'un montant annuel fixe par immeuble.
En 2010, les immeubles semi-industriels et Mechelen Campus sont gérés par le gestionnaire externe Quares Asset Management.
Le régime des sicaf immobilières a été réglementé par plusieurs arrêtés royaux (l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, 10 juin 2001, 21 juin 2006 et du 7 décembre 2010) pour promouvoir les investissements collectifs en immobilier. Le concept ressemble fort à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) et des organismes de placement fiscaux (FBI - Pays-Bas).
L'intention du législateur est qu'une sicaf immobilière garantisse une transparence optimale des investissements immobiliers et assure la distribution d'un cash-flow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie de toute une série d'avantages.
La sicaf immobilière est placée sous le contrôle de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:
Toutes ces règles ont pour but de limiter le risque pour les actionnaires.
Les sociétés qui fusionnent avec une sicaf immobilière sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées.
Conformément à l'article 13 § 2 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007, Reinier van Gerrevink, administrateur délégué et membre du comité de direction et Hubert Roovers, administrateur délégué déclarent qu'à leur connaissance:
a) Les comptes annuels qui sont rédigés conformément au "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'acceptés par l'Union européenne et selon l'Arrêté Royal du 21 juin 2006, donnent une image fidèle des capitaux, de la situation financière et des résultats d'Intervest Offices et des entreprises reprises dans la consolidation.
b) le rapport annuel donne une analyse fidèle du développement et des résultats d'Intervest Offices au cours de l'exercice courant et de la position de la sicaf immobilière et des entreprises reprises dans la consolidation, ainsi que des principaux risques et incertitudes auxquels Intervest Offices est confrontée.
Le bénéfice (perte) ordinaire par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires en circulation (i.e. le nombre total d'actions émises moins les actions propres) durant l'exercice.
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribuable divisé par le nombre d'actions.
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 15 % de précompte mobilier.
La bonne gestion d'entreprise (corporate governance) est un instrument important pour améliorer constamment la gestion de la sicaf immobilière et pour veiller aux intérêts des actionnaires.
Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions).
La relation entre le nombre d'actions traitées quotidiennement et le nombre d'actions de capital.
Loyer annuel sur base de la situation locative à un certain moment dans le temps.
La marge libre est le nombre d'actions qui circulent librement en bourse et qui ne sont par conséquent pas en mains fixes.
Le rendement (yield) est la relation entre les revenus locatifs (augmentés ou non de la valeur locative estimée des emplacements non occupés) et de la valeur d'investissement des immeubles de placement.
Le rendement du dividende brut est le dividende brut divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le rendement du dividende net est le dividende net divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le résultat d'exploitation distribuable est le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille moins le résultat financier et impôts, et hors la variation de la juste valeur des dérivés financiers (qui sont considérés comme couverture non effective conformément à IAS 39) et les autres éléments non distribuables sur base des comptes annuels statutaires d'Intervest Offices.
Les revenus locatifs commerciaux sont les revenus locatifs contractuels (y compris l'étalement dans le résultat des revenus locatifs provenant de contrats de bail terminés par anticipation) et les revenus locatifs des contrats de bail déjà signés relatifs aux espaces qui sont contractuellement vides à la date du bilan.
Le résultat net dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par le nombre moyen pondéré d'actions diluées adaptées a cet effet aux actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Le taux d'endettement représente la relation de toutes les obligations (hors provisions et comptes de régularisation) hors la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture, par rapport au total des actifs. La méthode de calcul est conforme à l'article 27 §1 - 2°) de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Moyennant cet Arrêté Royal le taux d'endettement maximal pour les sicaf immobilières est de 65 %.
Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs commerciaux et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Total des capitaux propres augmenté de la réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions.
Total des capitaux propres divisés par le nombre d'actions.
C'est le terme à utiliser pour la valeur d'un bien immobilier lors de l'achat. Si des frais de mutation ont été payés ceux-ci sont compris dans la valeur d'acquisition.
C'est la valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation dont les droits d'enregistrement ne sont pas déduits. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de "valeur acte en main ".
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