AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2023
9343_10-q_2023-05-09_ad7c86fd-7e12-4473-abab-1d84ff9a6ccf.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS 2023
Perioden i korthet
- Hyresintäkterna ökade med 11,5 procent och uppgick till 258,6 mkr (231,9), varav 13,2 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 2022.
- Förvaltningsresultatet uppgick till 135,4 mkr (135,4). För mer information se sida 12.
- Värdeförändringar fastigheter uppgick till 73,5 mkr (96,0). För mer information se sida 12.
-
Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 72,9 mkr (400,3). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 0,28 kr² och per D-aktie till 0,50 kr².
-
Totalt genomfördes under kvartalet investeringar i förvaltnings- och projektfastigheter till ett belopp om 417,3 mkr (366,7) samt förvärv av vattenkraftsbolag om 118,1 mkr.
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 20 648,7 mkr (20 157,7).
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar.
| Nyckeltal i urval | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 258,6 | 231,9 | 918,3 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 135,4 | 497,4 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,72 | 0,80 | 2,74 |
| D:o tillväxt, % | -10,3 | 45,5 | 11,1 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | 70,4 | 400,3 | 903,6 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,28 | 2,72 | 5,58 |
| Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 51,12 | 48,16 | 50,03 |
| D:o tillväxt³), % | 2,2 | 2,8 | 7,7 |
| Fastighetsvärde, mkr | 20 649 | 18 260 | 20 158 |
| Belåningsgrad, % | 52,2 | 53,6 | 51,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 5,0 | 3,9 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 – 29.
494
Uthyrningsbar area, tkvm
20,6
Fastighetsvärde, mdkr
94,8
Andel offentliga hyresgäster, %
5,8
Återstående kontraktstid, år
1) Inga utspädande instrument förekommer.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - MARS 2023
Väsentliga händelser under perioden
- Charlotta Wallman Hörlin utsågs i mitten av februari 2023 till ny vice vd för Intea Fastigheter AB (publ). Christian Haglund, en av Inteas grundare och största aktieägare, lämnade denna roll för att övergå till att bli rådgivare till bolaget.
- I februari 2023 emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 2,10 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2025.
- Intea meddelade den 23 februari 2023 att koncernens elproduktion samlas under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsakligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh.
- I mars 2023 tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånet ska användas för att finansiera uppförandet av landets första samhällsgemensamma ledningscentral (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden som byggs på Campusområdet i Östersund.
För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se
Väsentliga händelser efter periodens utgång
- I april 2023 emitterades obligationer om 600 miljoner kronor och samtidigt skedde ett återköp av obligationer om 450 miljoner kronor. Emissionen om 600 miljoner kronor har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obligationslån som därmed uppgår till sammanlagt 900 miljoner kronor. Obligationerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 2,35 procent. Samtidigt återköptes 450 miljoner kronor av ett obligationslån med förfall i september 2023 som sammanlagt uppgår till 1 350 miljoner kronor. Återköpet gjordes till kurs 100,04 procent av nominellt värde vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 1,10 procent.
2
DETTA ÄR INTEA
Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.
Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra
Högre utbildning 37%
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
4
VD HAR ORDET
År 2023 har börjat som det förra slutade, med prisökningar, höga räntor och en allmän ekonomisk inbromsning i samhället. Marknadsanpassningen av bolagets verksamhet fortsätter och bilden av det nya normalläget börjar nu kunna skönjas. Värdet på Inteas fastighetsbestånd växer kontinuerligt och uppgick vid utgången av perioden till 20,6 mdkr. Hyresintäkterna om 258,6 mkr ökade med drygt 11 procent jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet uppgick till 135 mkr.
Inteas verksamhet vilar på en stabil grund genom defensiva tillgångar med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster. Efter att under flera år ha kunnat dra nytta av de extrema marknadsförutsättningarna sker nu en korrektion med påföljande lägre affärstempo. För att spegla detta har Intea påbörjat arbetet med att minska de centrala kostnaderna med 10 procent. Effekterna av åtgärderna kommer att börja synas under tredje kvartalet 2023 och verka fullt ut under första kvartalet 2024.
I februari förvärvade bolaget nio vattenkraftverk i Västsverige och Intea blev därigenom fullt självförsörjande på förnyelsebar el. Vattenkraftsportföljen under namnet Intea Kraft, består efter förvärvet av tolv vattenkraftverk, huvudsakligen i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. I mitten av mars påbörjade bolaget uppförandet av en ny tågdepå i Falköping. Den nya depån får en uthyrningsbar area om cirka 5 400 kvm och kommer att uppföras i direkt anslutning till Inteas befintliga tågdepå. Byggstart är planerad till våren 2023, med inflyttning till våren 2025.
Under kvartalet har Intea och Nordiska Investeringsbanken avtalat om grön finansiering genom ett 14-årigt lån om 410 mkr. Lånet ska användas för att finansiera uppförandet av en samhällsgemensam ledningscentral i Örebro som är den första i sitt slag i Europa samt den nya träbyggnaden som uppförs på Campusområdet i Östersund.
Genom nya räntederivat som har ingåtts under kvartalet har bolagets räntesäkringsgrad ökat från 59 till 73 procent. Samtidigt har Inteas snittränta kunnat hållas låg trots att skulden ökat med kontinuerliga projektinvesteringar.
Under perioden har Charlotta Wallman Hörlin utsetts till ny vice vd i bolaget. Charlotta, som har arbetat hos Intea sedan 2019, ersätter Christian Haglund som övergår till att arbeta med strategisk affärsutveckling på konsultbasis i bolaget. Jag ser mycket fram emot att jobba med Lotta i hennes nya roll.
Henrik Lindekrantz, Vd
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
Finansiella mål
- Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.
Operativa mål
- Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.
- Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.
Finansiella riskbegränsningar
- Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.
- Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
INTEAS FASTIGHETER
Konzernen ägde per den 31 mars 2023 37 förvaltnings- och projektfastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 107 objekt (107) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 494 tkvm (494) till ett verkligt värde om 20 649 mkr (20 158). Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund. Därtill äger koncernen tolv vattenkraftverk i anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 9, för mer information.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 94,8 procent (94,8) den 31 mars 2023 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick i genomsnitt till 5,8 år (5,9). Den kontrakterade årsbyran om 1 004,8 mkr inkluderar hyresrabatter om 3,2 mkr på årsbasis.
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 | |
|---|---|---|---|
| Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr | 417 | 367 | 1 677 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 74 | 96 | 143 |
| Fastighetsvärde, mkr | 20 649 | 18 260 | 20 158 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 494 | 450 | 494 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,8 | 98,5 | 97,9 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 93,4 | 94,8 |
| Återstående kontraktstid offentliga, år | 5,8 | 5,8 | 5,9 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 2 081 | 1 920 | 2 089 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar area | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad årsbyra | Driftöverskott | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | ||||||
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 21 | 148 | 6 146 | 41 628 | 349,3 | 2 366 | 97,1 | 339,1 | 279,7 |
| Högre utbildning | 24 | 198 | 7 193 | 36 240 | 409,5 | 2 063 | 98,7 | 404,0 | 337,6 |
| Sjukvård | 13 | 60 | 2 523 | 41 839 | 119,1 | 1 975 | 99,6 | 118,6 | 104,0 |
| Övriga offentliga | 31 | 72 | 1 783 | 24 835 | 125,5 | 1 748 | 97,2 | 122,0 | 92,8 |
| Icke-offentliga | 14 | 15 | 396 | 25 602 | 23,7 | 1 536 | 88,6 | 21,0 | 13,3 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 103 | 494 | 18 042 | 36 544 | 1 027,2 | 2 081 | 97,8 | 1 004,8 | 827,5 |
Per geografi
| Syd | 17 | 201 | 8 039 | 40 018 | 427,0 | 2 126 | 97,4 | 416,0 | 357,9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Öst | 30 | 136 | 5 428 | 40 059 | 310,4 | 2 291 | 96,8 | 300,5 | 239,3 |
| Väst | 22 | 79 | 2 209 | 27 788 | 135,9 | 1 710 | 99,5 | 135,3 | 106,5 |
| Nord | 34 | 78 | 2 366 | 30 399 | 153,8 | 1 976 | 99,4 | 152,9 | 123,8 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 103 | 494 | 18 042 | 36 544 | 1 027,2 | 2 081 | 97,8 | 1 004,8 | 827,5 |
| Projektfastigheter | 4 | - | 2 607 | - | - | - | - | - | - |
| Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet | 107 | 494 | 20 649 | - | 1 027,2 | - | 97,8 | 1 004,8 | 827,5 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår minoritetens andel av förvaltningsresultatet till ca 10 mkr. Kontrakterad årsbyra avser kontrakterad årsbyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång. Hyresvärde avser kontrakterad årsbyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årsbyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 168 tkvm med en total bedömd investering om 10 368 mkr. Projektet Nya högskolan Kristianstad utgår med anledning av att projekteringsavtalet inte längre är gällande.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 3 273,4 mkr, varav projektfastigheter 2 607,3 mkr, utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 272,2 mkr och fordringar på intressebolag 393,9 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om ca 83 tkvm BTA (46) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 69,5 mkr (37,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 417,3 mkr (111,2) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under kvartalet.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdig-ställande | Uthyrningsbar area kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal^{1} | ||||||
| Jälla Rättspsyk | Uppsala | Sjukvård | 04 2023 | 4 139 | 20,2 | 100 | 20,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 04 2023 | 6 750 | 14,3 | 72 | 6,0 |
| Samhällsgemensam lednings-central | Örebro | Rättsväsende | 04 2023 | 12 262 | 32,5 | 100 | 15,0 |
| Rättscentrum, Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 02 2024 | 16 398 | 70,0 | 100 | 25,0 |
| Rättscentrum, Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 04 2024 | 19 438 | 57,6 | 100 | 15,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 04 2024 | 6 606 | 15,8 | 100 | 15,0 |
| Anstalten Viskan | Ånge | Rättsväsende | 01 2025 | 14 272 | 54,1 | 100 | 20,0 |
| Depå 2 Falköping | Falköping | Övriga offentliga | 01 2025 | 5 362 | 26,0 | 100 | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 85 227 | 290,5 | 99 | 19,1 | |||
| Projekt där projekteringsavtal ingåtts | Bolagets bedömning | ||||||
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 01 2026 | 3 700 | 7,9 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 03 2026 | 9 713 | 21,8 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Täby | Täby | Rättsväsende | 01 2027 | 7 500 | 13,4 | 100 | 15,0 |
| Sahlgrenska Life^{2)} | Göteborg | Sjukvård | 01 2028 | 49 880 | 216,3 | 90 | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 70 793 | 259,4 | 92 | 19,2 | |||
| Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal | 12 321 | 113,7 | 100 | 15,0 | |||
| Summa pågående projekt | 168 341 | 663,5 | 96 | 18,4 |
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva resterande 70 procent. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Págående projekt, fastighetskategori
| Per kategori | Uthyrnings-bar area | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig kontraktstid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Redovisat värde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bedömd | Upparbetad | |||||||
| Rättsväsende | 95 604 | 371 | 100 | 17,5 | 352 | 4 567 | 1 384 | 2 326 |
| Högre utbildning | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Sjukvård | 60 625 | 252 | 91 | 19,7 | 236 | 5 170 | 733 | 779^{11} |
| Övriga offentliga | 12 112 | 40 | 90 | 18,3 | 36 | 631 | 125 | 168 |
| Summa/genomsnitt pågående projekt | 168 341 | 664 | 96 | 18,4 | 625 | 10 368 | 2 242 | 3 273 |
Byggrätter, gällande detaljplan
| Bruttoprak (BTA) | Uthyrnings-bar area | Redovisat värde | ||
|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | kr/kvm BTA | |
| Garnisonen, Linköping | 12,5 | 10,6 | 11,3 | 900 |
| Campusområdet, Östersund | 21,4 | 18,2 | 3,2 | 150 |
| Högskoleområdet, Halmstad | 41,4 | 35,2 | 53,3 | 1 287 |
| Övrigt | 7,6 | 6,5 | 1,8 | 234 |
| Summa | 82,9 | 70,5 | 69,5 | 838 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projekt-kostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan
tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Fastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 73,5 mkr (96,0), vilket främst förklaras av värdeförändringar avseende pågående projekt om 94,2 mkr och förändring i driftöverskott om -20,7 mkr, se vidare sida 12. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 24. Initial direktavkastning uppgick till 4,7 procent (4,3). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,2 procent (4,4).
Förvärv och transaktioner perioden januari - mars
Inga förvärv av förvaltningsfastigheter har skett under perioden. Se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för information om förvärv av vattenkraftverk.
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
Fastighetsvärdets förändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde 1 januari 2023 | 20 158 | 37 |
| Förvärv | ||
| Investeringar i ny- till- och ombyggnation | 417 | |
| Värdeförändringar | 74 | |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 20 649 | 37 |
| Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och byggrätter | 17 700 | |
| Pågående projekt | 2 879 | |
| Outnyttjade byggrätter | 70 | |
| Utgående fastighetsvärde 31 mars 2023 | 20 649 |
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 31 mar 2023 | 31 mar 2022 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 20 649 | 18 260 |
| Byggrätter och pågående projekt | -2 949 | -1 790 |
| Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågående projekt | 17 700 | 16 470 |
| Driftöverskott, intjäningskapacitet | 827 | 709 |
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,3 |
Rendering av den samhällsgemensamma ledningscentral (SLC) som uppförs i Örebro
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
INTEA KRAFT
Intea har sedan bolaget grundades haft som målsättning att hållbarhet ska genomsyra allt som görs i organisationen. En central del av Inteas hållbarhetsfokus är att minska utsläppen av CO2, där bolagets målsättning är att göra detta genom att så långt som möjligt minska energianvändningen och genom en ökande andel egenproducerad grön el.
Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari 2023 äger Intea totalt tolv vattenkraftverk. Dessa är huvudsakligen belägna i elområde 3, i orterna Bankeryd, Bollebygd, Falun, Knäred och Kungsbacka. Inteas portfölj av vattenkraftstillgångar innebär att bolaget är självförsörjande på förnyelsebar el. All koncernens elproduktion från vattenkraft är samlad under bolaget Intea Kraft AB. Genom Intea Kraft har koncernen en plattform med kompetens för att optimera förvaltning och en fortsatt utveckling av elproduktionen inom koncernen. Den samlade årliga elproduktionen beräknas uppgå till 11,5 GWh och totalt redovisat värde uppgick till 131,1 mkr per 31 mars 2023.
Produktionen i Intea Kraft tillsammans med solcellsanläggningar på Inteas förvaltningsfastigheter motsvarar cirka 103 procent av koncernens elförbrukning. Målet är att elproduktionen ska fortsätta att växa i takt med Inteas förvärv och färdigställande av projektportföljen under kommande år.
| Nyckeltal vattenkraftverk | 31 mars 2023 |
|---|---|
| Antal vattenkraftverk, st | 12 |
| Tomtareal, tkvm | 713 |
| Bedömd årsproduktion, GWh | 11,5 |
| Installerad effekt, MW | 4,0 |
| Redovisat värde per 31 mars 2022, mkr | 131,1 |
Ålgårda vattenkraftverk i Kungsbacka
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
10
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick vid periodens utgång till 94,8 procent (94,8) och den återstående kontraktstiden var 5,8 år (5,9). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 83 procent. 1 procent justeras med fast uppräkning mellan 1–5 procent per år och 14 procent av total kontrakterad årshyra justeras ej med indexuppräkning.
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminalvården, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminalvården är hyresgäster på flera orter och totalt uppgår antalet hyresavtal med dessa två hyresgäster till 56 st. Den återstående kontraktstiden varierar mellan kontrakten.
Största hyresgäster per 31 mars 2023
| Kontrakterad årshyra | Andel^{a} | Återstående kontraktstid, år | |
|---|---|---|---|
| mkr | % | ||
| Polismyndigheten | 168,4 | 16,8 | 3,9 |
| Kriminalvården | 99,7 | 9,9 | 12,6 |
| Linnéuniversitet i Kalmar | 93,8 | 9,3 | 6,3 |
| Högskolan i Halmstad | 82,8 | 8,2 | 6,3 |
| Region Skåne | 71,1 | 7,1 | 10,2 |
| Malmö universitet | 58,8 | 5,9 | 2,4 |
| Mittuniversitet | 53,5 | 5,3 | 3,8 |
| Högskolan Kristianstad | 49,9 | 5,0 | 4,2 |
| Högskolan i Skövde | 33,5 | 3,3 | 5,3 |
| Sveriges Domstolar | 31,9 | 3,2 | 3,9 |
| Övriga offentliga | 209,4 | 20,8 | 4,2 |
| Summa offentliga | 952,9 | 94,8 | 5,8 |
Förfallostruktur hyresavtal per 31 mars 2023
| Hyresavtal | Uthyrningsbar area, tkvm | Kontrakterad årshyra | Andel^{b} | |
|---|---|---|---|---|
| antal | mkr | % | ||
| Offentliga, löptid | ||||
| 2023 | 37 | 3 | 3,4 | 0,3 |
| 2024 | 77 | 39 | 65,7 | 6,5 |
| 2025 | 46 | 92 | 193,4 | 19,2 |
| 2026 | 49 | 62 | 131,6 | 13,1 |
| 2027 | 18 | 48 | 78,9 | 7,8 |
| >2027 | 60 | 195 | 480,0 | 47,8 |
| Summa offentliga | 287 | 437 | 952,9 | 94,8 |
| Icke-offentliga | 197 | 33 | 51,9 | 5,2 |
| Totalt | 484 | 470 | 1 004,8 | 100,0 |
Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 mar 2023
| Hyresgästkategori | Uthyrningsbar area | Uthyrd area | Hyresvärde | Kontrakterad årshyra | Återstående kontraktstid, år |
|---|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | mkr | ||
| Rättsväsende | 133 | 131 | 326,2 | 324,5 | 6,6 |
| Högre utbildning | 176 | 176 | 372,6 | 372,4 | 5,0 |
| Sjukvård | 55 | 54 | 114,9 | 114,1 | 7,8 |
| Övriga offentliga | 82 | 78 | 145,0 | 141,8 | 4,4 |
| Summa offentliga | 446 | 438 | 958,7 | 952,9 | 5,8 |
| Icke-offentliga | 48 | 32 | 68,4 | 51,9 | 3,0 |
| Totalt | 494 | 470 | 1 027,2 | 1 004,8 | 5,6 |
Hyresvärde - andel per ort
1) Andel av total kontrakterad årshyra.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Resultatförbättringen för perioden januari - mars 2023 i jämförelse med motsvarande period föregående år förklaras till största del av gjorda förvärv av fastigheterna Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde samt färdigställande av före detta projektfastigheten Duvan 1 i Härnösand.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 258,6 mkr (231,9), varav 11,7 mkr (29,7) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år uppgick till 11,5 procent och förklaras av indexjusteringar, genomförda förvärv, färdigställda projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader och fastighetskatt till följd av ökade kostnader.
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 234,4 mkr (217,3), en ökning med 7,9 procent, främst drivet av indexuppräkning, uthyrningar och vidarefakturering av mediakostnader och fastighetsskatt. Engångsersättning under motsvarande period föregående år avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 mars 2023 till 97,8 procent (97,9).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 51,2 mkr (47,5) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 44,5 mkr (35,1), en ökning med 26,9 procent, främst drivet av ökade elpriser, fastighetsskatt och fastighetsskötselkostnader. Engångskostnader under motsvarande period föregående år om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 1,1 mkr och för förvärvade fastigheter 2,7 mkr.
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 207,4 mkr (184,4). Totala överskottsgraden ökade till 80,2 procent (79,5). Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 80,5 procent (80,2).
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 234,4 | 217,3 | 7,9 |
| Engångsersättningar | - | 15,9 | |
| Projektfastigheter | 8,7 | - | |
| Förvärvade fastigheter | 13,2 | - | |
| Övrigt | 2,3 | -1,2 | |
| Hyresintäkter | 258,6 | 231,9 | 11,5 |
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 44,5 | 35,1 | 26,9 |
| Engångskostnader | - | 10,3 | |
| Projektfastigheter | 1,1 | - | |
| Förvärvade fastigheter | 2,7 | - | |
| Övrigt | 1,2 | 0,8 | |
| Direkta fastighetskostnader | 49,5 | 46,2 | 7,0 |
| Fastighetsadministration | 1,7 | 1,3 | |
| Fastighetskostnader | 51,2 | 47,5 | 7,7 |
| Nyckeltal verksamheten | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | hela 2022 |
| --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, mkr | 258,6 | 231,9 | 918,3 |
| Driftöverskott, mkr | 207,4 | 184,4 | 738,7 |
| Överskottsgrad, % | 80,2 | 79,5 | 80,4 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 135,4 | 497,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 73,5 | 96,0 | 143,2 |
| Värdeförändringar derivat, mkr | -92,5 | 309,1 | 639,3 |
| Skatt, mkr | -43,5 | -140,2 | -374,3 |
| Periodens resultat, mkr | 72,9 | 400,3 | 905,6 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 - 29.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
12
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- och ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under perioden till 13,1 mkr (13,4).
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -58,9 mkr (-35,6). Ökningen beror dels på en högre genomsnittsränta, dels på en högre lånevolym till följd av investeringar i projektportföljen.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning, uppgick till 2,78 procent (1,49) vid utgången av perioden. Ränta exklusive outnyttjade krediter uppgick till 2,74 procent (1,44).
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 135,4 mkr (135,4).
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 116,4 mkr (540,5) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 73,5 mkr (96,0), främst drivet av ett ökat värde på projektfastigheter om 94,2 mkr och förändring i driftöverskott om -20,7 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -92,5 mkr (309,1) drivet av nya derivat och fallande långa räntor. Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 43,5 mkr (140,2), varav 27,6 mkr (111,9) relaterat till förändring i uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 362,2 mkr (1 334,7). Förändringen beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 72,9 mkr (400,3), varav innehav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till 2,5 mkr (0,0).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 138,5 mkr (97,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras huvudsakligen av ett förbättrat rörelsekapital.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -808,7 mkr (-295,1) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt, förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 634,7 mkr (199,5) vilket främst förklaras av nyupptagna lån och certifikat, amortering av lån samt utdelning på D-aktier.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -35,5 mkr (1,4) och likvida medel uppgick den 31 mars 2023 till 179,2 mkr (214,7).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr¹)
Värdeförändringar fastigheter
| Belopp i mkr | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 |
|---|---|---|
| Förändring driftöverskott | -20,7 | 11,7 |
| Projekt | 94,2 | 84,3 |
| Förändring avkastningskrav/kalkylränta | - | - |
| Förvärv | - | - |
| Värdeförändringar fastigheter | 73,5 | 96,0 |
¹) Exklusive ränta ågarlån under 2021 och kostnad för avveckling av rådgivningsavtal i Q2 2021.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
FINANSIERING
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 31 mars 2023 till 9 033,8 mkr (8 990,0) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 306,1 mkr (303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 7 577,1 mkr (7 415,8) motsvarande 51,12 kr (50,03) per aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 33,00 kr per aktie.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscertifikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som backup-faciliteter om totalt 5 200,0 mkr varav 2 500,0 mkr förfaller 2024, 1 200,0 mkr förfaller 2026 och 1 500,0 mkr förfaller 2027. Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 7 709,2 mkr (7 858,2). De långfristiga skulderna utgörs av obligationslån om totalt 2 750,0 mkr varav 1 550,0 mkr förfaller 2025,
1 200,0 mkr förfaller 2026 samt fyra säkerställda lån om 850,0 mkr, 455,0 mkr, 299,2 mkr och 410,0 mkr som förfaller under åren 2024, 2027, 2030 och 2037 samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 2 945,0 mkr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 529,0 mkr (2 715,0) och består av ett säkerställt banklån om 100,0 mkr samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 500,0 mkr, obligationslån om totalt 1 650,0 mkr varav 1 350,0 mkr förfaller 2023 och 300,0 mkr förfaller 2024 samt företagscertifikat om 1 279,0 mkr med förfall löpande under året. Därtill finns outnyttjade backup-faciliteter om 1 755,0 mkr (2 500,0). Efter rapportperiodens slut har ett återköp om 450,0 mkr av obligationen som förfaller i september 2023 skett, varför återstående belopp med förfall i september 2023 per dagen för rapportens offentliggörande är 900,0 mkr. Se avsnitt om väsentliga händelser efter periodens slut för ytterligare information.
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 11 238 | 10 040 | 10 573 |
| Nettoskuld, mkr | - | 11 059 | 9 841 | 10 359 |
| Soliditet, % | - | 40,4 | 39,4 | 41,7 |
| Belåningsgrad, % | < 60 | 52,2 | 53,6 | 51,0 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30 | 24,9 | 12,0 | 24,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | > 2,0 | 3,4 | 5,0 | 3,9 |
| Kapitalbindning, år | > 2,0 | 2,5 | 3,0 | 2,3 |
| Räntebindning, år | > 2,0 | 3,0 | 4,0 | 3,0 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 2,78 | 1,49 | 2,53 |
| Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % | - | 2,74 | 1,44 | 2,48 |
| Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % | - | 4,35 | 1,12 | 3,59 |
| Verkiligt värde på derivat, mkr | - | 596 | 359 | 689 |
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %
1) Exklusive ägarlån under 2021.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Beläningsgraden vid periodens utgång uppgick till 52,2 procent (51,0). Den 31 mars 2023 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,5 år (2,3) och räntebindingstiden till 3,0 år (3,0). Genomsnittlig ränta uppgick till 2,78 procent (1,49). Ränta på extern upplåning exklusive outnyttjade krediter uppgick vid periodens utgång till 2,74 procent (1,44). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,27 procent (+0,36) och de finansiella kostnaderna med 29,8 mkr (35,8) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr (5,0).
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med negativa utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument i form av främst ränteswapkontrakt. Den 31 mars 2023 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 7 800 mkr (6 000). Dessa avser ränteswapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid periodens utgång hade derivat portföljen ett verkligt värde om 596,4 mkr (358,8). Räntekostnaden redovisas löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken "Värdeförändringar" efter "Förvaltningsresultatet". Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -92,5 mkr (309,1) under perioden.
Ränteförfallostruktur per 31 mars 2023, inkl derivat
| Förfallotidpunkt | mkr | Genomsnittlig ränta % | Benomsnittlig räntebindning år |
|---|---|---|---|
| 0-1 år | 2 983 | 4,40 | 0,3 |
| 1-2 år | 800 | 1,39 | 1,4 |
| 2-3 år | 1 500 | 3,30 | 2,1 |
| 3-4 år | 1 500 | 2,21 | 3,2 |
| 4-5 år | 955 | 1,67 | 4,0 |
| > 5 år | 3 500 | 1,90 | 5,0 |
| Summa/genomsnitt | 11 238 | 2,74 | 3,0 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 1 755 | 0,28 | - |
| Totalt inkl outnyttjade kreditfaciliteter | 12 993 | 2,78 | 3,0 |
Kreditförfallostruktur per 31 mars 2023, mkr
| Kreditavtal | Bank | MTN/Cert | Totalt ränte-bärande skulder | Outnyttjade krediter | Summa tillgängliga krediter |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-1 år | 600 | 2 929 | 3 529 | - | 3 529 |
| 1-2 år | 2 105 | 300 | 2 405 | 745 | 3 150 |
| 2-3 år | 0 | 1 250 | 1 250 | 510 | 1 760 |
| 3-4 år | 690 | 1 200 | 1 890 | 500 | 2 390 |
| 4-5 år | 1 455 | 0 | 1 455 | - | 1 455 |
| > 5 år | 709 | 0 | 709 | - | 709 |
| Totalt | 5 559 | 5 679 | 11 238 | 1 755 | 12 993 |
Räntederivat - Koncernen
| Rörlig ränta % | Fast ränta % | Nominellt belopp mkr | Verkligt värde mkr | |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 3,36 | 0,35 | 800 | 35,1 |
| 2025 | 3,36 | 2,25 | 1 500 | -4,6 |
| 2026 | 3,36 | 1,16 | 1 500 | 78,1 |
| 2027 | 3,36 | 0,18 | 500 | 54,1 |
| 2028 | 3,36 | 0,93 | 1 000 | 101,8 |
| 2029 | 3,36 | 0,61 | 500 | 64,0 |
| 2030 | 3,36 | 0,32 | 500 | 79,8 |
| 2031 | 3,36 | 0,80 | 500 | 72,4 |
| 2032 | 3,36 | 1,33 | 1 000 | 115,7 |
| Totalt | 7 800 | 596,4 |
1) Exklusive ägarlån.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
KVARTAALSÖVERSIKT
Resultaträkning
| Belopp i mkr | 01 | 04 | 03 | 02 | 01 | 04 | 03 | 02 | 01 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | |
| Hyresintäkter | 258,6 | 243,6 | 221,7 | 221,0 | 231,9 | 193,5 | 185,5 | 188,4 | 165,9 |
| Fastighetskostnader | -51,2 | -54,9 | -37,7 | -39,5 | -47,5 | -38,7 | -27,1 | -27,6 | -30,9 |
| Driftöverskott | 207,4 | 188,7 | 184,0 | 181,5 | 184,4 | 154,8 | 158,4 | 160,8 | 135,0 |
| Centrala kostnader | -13,1 | -20,6 | -15,0 | -14,6 | -13,4 | -14,5 | -18,7 | -189,0^{1)} | -18,7 |
| Resultat före finansiella poster | 194,3 | 168,1 | 169,1 | 166,9 | 171,0 | 140,3 | 139,7 | -28,2 | 116,3 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -59,0 | -54,4 | -46,3 | -41,3 | -35,6 | -33,8 | -31,1 | -71,0 | -65,1 |
| Förvaltningsresultat | 135,4 | 113,7 | 122,8 | 125,5 | 135,4 | 106,5 | 108,6 | -99,3 | 51,2 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 73,5 | 7,6 | -38,1 | 77,8 | 96,0 | 619,9 | 1 044,4 | 265,2 | 277,6 |
| Värdeförändring derviatinstrument | -92,5 | -25,7 | 101,1 | 254,8 | 309,1 | 37,0 | 29,2 | 3,5 | 57,2 |
| Resultat före skatt | 116,4 | 95,5 | 185,7 | 458,1 | 540,5 | 763,5 | 1 182,2 | 169,5 | 386,0 |
| Skatt | -43,5 | -56,2 | -63,9 | -113,9 | -140,2 | -141,6 | -255,1 | -44,6 | -90,3 |
| Periodens resultat | 72,9 | 39,3 | 121,8 | 344,2 | 400,3 | 621,8 | 927,1 | 124,8 | 295,7 |
| varav hänförligt till moderbolagets aktieägare | 70,4 | 37,3 | 121,8 | 344,2 | 400,3 | 621,8 | 927,1 | 124,8 | 295,7 |
| varav innehav utan bestämmande inflytande | 2,5 | 2,0 | - | - | - | - | - | - | - |
Balansräkning
| Belopp i mkr | 01 | 04 | 03 | 02 | 01 | 04 | 03 | 02 | 01 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | |
| Förvaltningsfastigheter | 20 648,7 | 20 157,7 | 19 729,2 | 18 642,9 | 18 260,1 | 17 797,4 | 14 568,1 | 13 411,4 | 12 955,7 |
| Tomträtt, nyttjanderättstillgång | 109,0 | 109,0 | 109,0 | 109,0 | 109,0 | 122,8 | - | - | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 136,7 | 25,3 | 25,5 | 25,0 | 9,4 | 5,3 | 3,1 | 2,9 | 1,3 |
| Andelar i intressebolag | 3,3 | 3,2 | 3,2 | 3,2 | 2,3 | 2,3 | 2,0 | 2,0 | 1,3 |
| Fordran på intressebolag | 399,9 | 130,0 | 122,0 | 102,5 | 88,3 | 63,2 | 45,9 | - | - |
| Derivat | 596,4 | 688,9 | 714,7 | 613,6 | 358,8 | 49,7 | 12,7 | - | - |
| Nyttjanderättstillgångar | 27,3 | 28,2 | 30,4 | 32,5 | 34,7 | 35,2 | - | - | - |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 | 3,8 | 3,8 | 94,3 | 93,8 | 45,5 | 34,3 |
| Kortfristiga fordringar | 229,9 | 189,6 | 223,9 | 212,9 | 190,7 | 171,0 | 211,2 | 223,0 | 186,4 |
| Likvida medel | 179,2 | 214,7 | 303,0 | 212,4 | 199,1 | 197,7 | 150,6 | 253,1 | 145,8 |
| Totala tillgångar | 22 334,2 | 21 550,4 | 21 264,6 | 19 957,9 | 19 256,2 | 18 538,9 | 15 087,4 | 13 937,9 | 13 324,8 |
| Eget kapital | 8 727,7 | 8 686,5 | 8 678,0 | 8 581,6 | 7 581,6 | 7 206,5 | 6 334,8 | 2 361,0 | 2 435,9 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 306,1 | 303,6 | 301,6 | - | - | - | - | - | - |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 362,2 | 1 334,7 | 1 205,2 | 1 166,6 | 1 082,6 | 970,8 | 821,1 | 601,4 | 530,6 |
| Derivat | - | - | - | - | - | - | - | 16,5 | 20,0 |
| Skulder aktieägare | - | - | - | - | - | - | - | 2 805,4 | 2 805,4 |
| Räntebärande skulder | 11 238,2 | 10 573,2 | 10 459,4 | 9 631,3 | 10 040,4 | 9 814,4 | 7 568,5 | 7 467,5 | 7 219,8 |
| Leasingskulder | 123,7 | 125,4 | 127,2 | 129,0 | 130,8 | 143,2 | - | - | - |
| Övriga skulder | 576,4 | 527,1 | 493,1 | 449,3 | 420,8 | 399,1 | 363,0 | 686,1 | 313,2 |
| Totalt eget kapital och skulder | 22 334,2 | 21 550,4 | 21 264,6 | 19 957,9 | 19 256,2 | 18 538,9 | 15 087,4 | 13 937,9 | 13 324,8 |
1) Inkl. engångskostnad kopplat till omstrukturering.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
16
Nyckeltal
| 01 2023 | 04 2022 | 05 2022 | 02 2022 | 01 2023 | 04 2021 | 05 2021 | 02 2021 | 01 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||||||||
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,7 | 4,3 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 4,7 | 4,8 | 4,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,8 | 97,9 | 97,5 | 97,8 | 98,5 | 99,0 | 98,5 | 98,4 | 98,7 |
| Överskottsgrad, % | 80,2 | 77,5 | 83,0 | 82,1 | 79,5 | 80,0 | 85,4 | 85,3 | 81,4 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 94,8 | 95,1 | 94,9 | 93,4 | 94,0 | 92,4 | 92,5 | 91,3 |
| Återstående kontraktstid, år | 5,8 | 5,9 | 6,0 | 6,0 | 5,8 | 6,0 | 5,7 | 5,8 | 6,1 |
| Finansiella nyckeltal | |||||||||
| Belåningsgrad¹, % | 52,2 | 51,0 | 51,1 | 50,2 | 53,6 | 53,8 | 50,9 | 53,8 | 54,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 3,1 | 3,7 | 4,1 | 5,0 | 4,3 | 4,5 | -1,0² | 4,1 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,78 | 2,53 | 2,00 | 1,71 | 1,49 | 1,31 | 1,60 | 1,51 | 1,63 |
| Soliditet, % | 40,4 | 41,7 | 40,8 | 43,0 | 39,4 | 38,9 | 42,0 | 37,1 | 39,3 |
| Aktierelateraterade nyckeltal | |||||||||
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 51,12 | 50,03 | 48,92 | 48,70 | 48,16 | 46,87 | 41,50 | 33,16 | 33,22 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,72 | 0,57 | 0,66 | 0,73 | 0,80 | 0,62 | 0,63 | 0,67 | 0,55 |
¹) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från 04 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
²) Inkl engångskostnad kopplat till omstrukturering.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning
| Belopp i mkr | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | april 2022 - mar 2023 | helår 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 258,6 | 231,9 | 945,0 | 918,3 |
| Fastighetskostnader, varav | -51,2 | -47,5 | -183,3 | -179,6 |
| Driftkostnader | -38,4 | -26,3 | -124,7 | -112,6 |
| Underhållskostnader | -6,2 | -15,7 | -32,1 | -41,6 |
| Fastighetsskatt | -4,9 | -4,2 | -20,3 | -19,6 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,7 | -1,3 | -6,2 | -5,8 |
| Driftöverskott | 207,4 | 184,4 | 761,7 | 738,7 |
| Centrala kostnader | -13,1 | -13,4 | -63,2 | -63,5 |
| Resultat före finansiella poster | 194,3 | 171,0 | 698,5 | 675,2 |
| Finansiella intäkter | 3,1 | 1,9 | 5,8 | 4,6 |
| Räntekostnader | -61,0 | -36,2 | -202,9 | -178,1 |
| Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång | -1,0 | -1,3 | -3,9 | -4,2 |
| Förvaltningsresultat | 135,4 | 135,4 | 497,5 | 497,4 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 73,5 | 96,0 | 120,7 | 143,2 |
| Derivatinstrument, orealiserade | -92,5 | 309,1 | 237,6 | 639,3 |
| Resultat före skatt | 116,4 | 540,5 | 855,8 | 1 279,9 |
| Skatt | -43,5 | -140,2 | -277,6 | -374,3 |
| Periodens resultat | 72,9 | 400,3 | 578,2 | 905,6 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets aktieägare | 70,4 | 400,3 | 573,7 | 903,6 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹) | 2,5 | - | 4,5 | 2,0 |
| Periodens resultat | 72,9 | 400,3 | 578,2 | 905,6 |
| Resultat per A- och B-aktie²) | 0,28 | 2,72 | 3,19 | 5,58 |
| Resultat per D-aktie³) | 0,50 | 0,50 | 1,80 | 1,93 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
1) Fastigheterna Stora Märke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent.
2) Inga utspädande instrument förekommer.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
18
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 31 mar 2023 | 31 mar 2022 | 31 dec 2022 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 20 648,7 | 18 260,1 | 20 157,7 |
| Tomträtt, nyttjanderättstillgång | 109,0 | 109,0 | 109,0 |
| Övriga anläggningstillgångar | 136,7 | 9,4 | 25,3 |
| Andelar i intressebolag | 3,3 | 2,3 | 3,2 |
| Fordran på intressebolag | 399,9 | 88,3 | 130,0 |
| Derivat | 596,4 | 358,8 | 688,9 |
| Nyttjanderättstillgångar | 27,3 | 34,7 | 28,2 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 |
| Summa anläggningstillgångar | 21 925,1 | 18 866,4 | 21 146,1 |
| Kortfristiga fordringar | 229,9 | 190,7 | 189,6 |
| Likvida medel | 179,2 | 199,1 | 214,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 409,1 | 389,8 | 404,3 |
| Summa tillgångar | 22 334,2 | 19 256,2 | 21 550,4 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 22,9 | 20,9 | 22,9 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 882,0 | 4 134,0 | 4 882,0 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 3 822,8 | 3 426,7 | 3 781,5 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 8 727,7 | 7 581,6 | 8 686,4 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹) | 306,1 | - | 303,6 |
| Summa eget kapital | 9 033,8 | 7 581,6 | 8 990,0 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 1 362,2 | 1 082,6 | 1 334,7 |
| Räntebärande skulder | 7 709,2 | 5 720,4 | 7 858,2 |
| Leasingskuld | 123,7 | 130,8 | 125,4 |
| Avsättningar | 2,7 | 7,3 | 2,7 |
| Summa långfristiga skulder | 9 197,8 | 6 941,1 | 9 321,0 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 3 529,0 | 4 320,0 | 2 715,0 |
| Övriga skulder | 573,6 | 413,5 | 524,4 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 102,6 | 4 733,5 | 3 239,4 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 334,2 | 19 256,2 | 21 550,4 |
¹) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl periodens resultat | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Periodens resultat | - | - | 400,3 | 400,3 | - | 400,3 |
| Utdelning | - | - | -25,2 | -25,2 | - | -25,2 |
| Utgående eget kapital 2022-03-31 | 20,9 | 4 134,0 | 3 426,7 | 7 581,6 | - | 7 581,6 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Periodens resultat | - | - | 903,6 | 903,6 | 2,0 | 905,6 |
| Nyemission | 2,0 | 748,0 | - | 750,0 | - | 750,0 |
| Utdelning | - | - | -173,7 | -173,7 | - | -173,7 |
| Förvärv av delägda bolag | - | - | - | - | 301,6 | 301,6 |
| Utgående eget kapital 2022-12-31 | 22,9 | 4 882,0 | 3 781,5 | 8 686,4 | 303,6 | 8 990,0 |
| Ingående eget kapital 2023-01-01 | 22,9 | 4 882,0 | 3 781,5 | 8 686,4 | 303,6 | 8 990,0 |
| Periodens resultat | - | - | 70,4 | 70,4 | 2,5 | 72,9 |
| Utdelning | - | - | -29,1 | -29,1 | - | -29,1 |
| Utgående eget kapital 2023-03-31 | 22,9 | 4 882,0 | 3 822,8 | 8 727,7 | 306,1 | 9 033,8 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mio | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Resultat före skatt | 116,4 | 540,5 | 1 279,9 |
| Avskrivningar på inventarier | 2,4 | 2,7 | 9,9 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -73,5 | -96,0 | -143,2 |
| Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument | 92,5 | -309,1 | -639,3 |
| Betald skatt | -9,4 | -11,3 | -6,7 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 128,4 | 126,8 | 500,6 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -15,2 | -12,9 | -21,2 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 25,3 | -16,9 | 110,6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 138,5 | 97,0 | 590,0 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | -155,1 | -593,4 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -417,3 | -111,2 | -1 083,7 |
| Förvärv av dotterbolag | -118,1 | - | - |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -2,3 | 3,8 | -22,0 |
| Ökning av långfristiga fordringar | -271,0 | -32,6 | -104,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -808,7 | -295,1 | -1 803,3 |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyupptagning av lån | 724,0 | 300,0 | 3 635,0 |
| Nyemission | - | - | 750,0 |
| Amortering av lån | -59,0 | -74,1 | -2 976,2 |
| Amortering av leasingskuld | -1,2 | -1,2 | -4,8 |
| Utdelning | -29,1 | -25,2 | -173,7 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 634,7 | 199,5 | 1 230,3 |
| Periodens kassaflöde | -35,5 | 1,4 | 17,0 |
| Likvida medel vid periodens början | 214,7 | 197,7 | 197,7 |
| Likvida medel vid periodens slut | 179,2 | 199,1 | 214,7 |
| Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten | -39,2 | -28,5 | -182,3 |
| Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten | 1,2 | 1,0 | 1,4 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
NYCKELTAL
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 28–29 och avstämningstabeller på sida 26–27.
| jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 | |
|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||
| Fastighetsvärde, mkr | 20 648,7 | 18 260,1 | 20 157,7 |
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,3 | 4,7 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 493 701 | 449 720 | 493 893 |
| Hyresvärde, kr per kvm | 2 081 | 1 920 | 2 089 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,8 | 98,5 | 97,9 |
| Överskottsgrad, % | 80,2 | 79,5 | 80,4 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 93,4 | 94,8 |
| Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år | 5,8 | 5,8 | 5,9 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 417,3^{1} | 366,7 | 1 677,1 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 135,4 | 497,4 |
| Finansiella nyckeltal | |||
| Belåningsgrad, % | 52,2 | 53,6 | 51,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 5,0 | 3,9 |
| Kapitalbindning, år | 2,5 | 3,0 | 2,3 |
| Räntebinding, år | 3,0 | 4,0 | 3,0 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,78 | 1,49 | 2,53 |
| Genomsnittlig ränta exkl ounytjade kreditfaciliteter, % | 2,74 | 1,44 | 2,48 |
| Andel säkerställd skuld, % | 24,9 | 12,0 | 24,2 |
| Soliditet, % | 40,4 | 39,4 | 41,7 |
| Nyckeltal per A- och B-aktie | |||
| Justerat långsiktigt substansvärde, kr | 51,12 | 48,16 | 50,03 |
| Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde^{2}, % | 2,2 | 2,8 | 7,7 |
| Justerat förvaltningsresultat, kr | 0,72 | 0,80 | 2,74 |
| Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % | -10,3 | 45,5 | 11,1 |
| Utdelning, kr | - | - | 0,46 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr | 0,28 | 2,72 | 5,58 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 137,9 | 148,2 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 148,2 | 137,9 | 143,1 |
| Nyckeltal per D-aktie | |||
| Eget kapital, kr | 33,00 | 33,00 | 33,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 1,93 |
| Utdelning, kr | 0,50 | 0,50 | 1,80 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 58,1 | 50,5 | 58,1 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 58,1 | 50,5 | 54,3 |
1) Därtill förvärv av vattenkraft om 118,1 mkr.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
22
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 17,7 | 17,4 | 69,4 |
| Administrationskostnader | -14,9 | -16,2 | -76,5 |
| Rörelseresultat | 2,8 | 1,2 | -7,0 |
| Ränteintäkter | 118,0 | 100,7 | 436,9 |
| Räntekostnader | -70,0 | -36,2 | -184,4 |
| Resultat efter finansiella poster | 50,8 | 65,7 | 245,4 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Periodiseringsfond | - | - | 3,8 |
| Koncernbidrag | - | - | -43,1 |
| Resultat före skatt | 50,8 | 65,7 | 206,1 |
| Skatt | - | - | - |
| Periodens resultat | 50,8 | 65,7 | 206,1 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 31 mar 2023 | 31 mar 2022 | 31 dec 2022 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Inventarier | 1,5 | 1,5 | 1,6 |
| Summa materiella anläggnings-tillgångar | 1,5 | 1,5 | 1,6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i dotterbolag | 6 432,4 | 5 799,1 | 6 399,1 |
| Andelar i intressebolag | 3,6 | 2,5 | 3,4 |
| Fordran på intressebolag | 399,9 | 88,3 | 130,0 |
| Fordran på dotterbolag | 8 860,7 | 7 343,0 | 8 332,6 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 3,8 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 15 705,5 | 13 241,8 | 14 874,0 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 5 059,0 | 3 369,2 | 6 230,1 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 18,6 | 51,7 | 52,7 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22,8 | - | 7,2 |
| Kassa och bank | 168,3 | 199,1 | 218,3 |
| Summa omsättningstillgångar | 5 268,7 | 3 620,0 | 6 508,3 |
| Summa tillgångar | 20 975,7 | 16 863,3 | 21 383,9 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 22,9 | 20,9 | 22,9 |
| Fritt eget kapital | 4 629,9 | 3 868,3 | 4 608,2 |
| Summa eget kapital | 4 652,8 | 3 889,2 | 4 631,1 |
| Obeskattade reserver | 26,5 | 30,2 | 26,5 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 7 709,2 | 5 720,4 | 7 858,2 |
| Summa långfristiga skulder | 7 709,2 | 5 720,4 | 7 858,2 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 3 429,0 | 4 320,0 | 2 615,0 |
| Skulder koncernföretag | 5 112,5 | 2 863,2 | 6 199,0 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 32,3 | 26,7 | 33,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 13,4 | 13,6 | 20,4 |
| Summa kortfristiga skulder | 8 587,2 | 7 223,5 | 8 868,1 |
| Summa eget kapital och skulder | 20 975,7 | 16 863,3 | 21 383,9 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
AKTIE N OCH ÅGARNA
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningssdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningssdag är den 30 juni 2023.
Aktieägare den 31 mars 2023
| Aktieägare | Serie A | Serie B | Serie D | Kapital % | Röster % |
|---|---|---|---|---|---|
| Henrik Lindekrantz privat och genom bolag | 3 195 000 | 4 982 610 | 4,0 | 14,0 | |
| Christian Haglund privat och genom bolag | 3 195 000 | 4 982 610 | 4,0 | 14,0 | |
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 20 386 920 | 13 405 742 | 16,4 | 12,8 | |
| Saab Pensionsstiftelse | 19 177 840 | 6 467 361 | 12,4 | 9,7 | |
| Volvo Pensionsstiftelse | 16 485 124 | 5 832 111 | 10,8 | 8,5 | |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 15 997 108 | 5 389 457 | 10,4 | 8,1 | |
| Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening | 10 193 462 | 6 702 871 | 8,2 | 6,4 | |
| Östersjöstiftelsen | 11 765 006 | 4 096 001 | 7,7 | 6,0 | |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 11 359 450 | 3 772 637 | 7,3 | 5,7 | |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 9 598 248 | 3 233 694 | 6,2 | 4,9 | |
| 10 största ägare | 6 390 000 | 124 928 378 | 48 899 874 | 87,4 | 90,1 |
| Övriga aktieägare | 16 915 558 | 9 172 416 | 12,6 | 9,9 | |
| Totalt | 6 390 000 | 141 843 936 | 58 072 290 | 100,0 | 100,0 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 mars 2023 till 52 personer (48), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 4 personer.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari–mars till 17,7 mkr (17,4) och rörelseresultatet uppgick till 2,8 mkr (1,2). Finansnettot om 48,0 mkr (64,5) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 115,0 mkr (98,8), övriga finansiella intäkter om 3,0 mkr (1,9) och externa räntekostnader om 70,0 mkr (36,2). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 50,8 mkr (65,7). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 13 919,7 mkr (10 712,2). Externa räntebärande lån uppgick till 11 138,2 mkr (10 040,4).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2022. Förberedelsearbetet har fortsatt under 2022 och 2023 men har pausats med anledning av det rådande marknadslaget.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 3,2 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Bolagsledningen övervakar och utvärderar kontinuerligt de väsentliga risker som Intea är utsatt för. Den rådande konflikten i Ukraina, den höga inflationen med ökade energipriser, problem i leveranskedjorna och högre räntor påverkar bolagets lönsamhet. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas dock bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning gör att Intea har begränsad exponering för höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte kommer att påverkas negativt kortsiktigt i någon större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2022 års årsredovisning, sidorna 48–52.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprinciper implementerats avseende IAS 23. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen.
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. De externa värderingarna görs normalt i det andra respektive fjärde kvartalet. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 73,5 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
24
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
Förslag till utdelning
Som tidigare kommunicerats per den 17 februari 2023 föreslår styrelsen utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,50). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
Årsstämma
Årsstämma genomförs tisdag den 9 maj 2023. Årsredovisningen för 2022 finns tillgänglig på bolagets hemsida.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, Vd, 0732-08 81 02
Emil Jansbo, CFO, 0722-43 30 88
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 9 maj 2023
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2023-05-09 12:00 CET.
25
26
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | helår 2022 | |
|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||
| Andel offentliga hyresgäster, % | |||
| Kontrakterad hyra, offentliga hyresgäster, mkr | 952,9 | 794,4 | 957,5 |
| (/) Kontrakterad hyra, totalt, mkr | 1004,8 | 850,3 | 1009,9 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 93,4 | 94,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | |||
| Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr | 1004,8 | 850,3 | 1009,9 |
| (/) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr | 1027,2 | 863,7 | 1031,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,8 | 98,5 | 97,9 |
| Nettoinvesteringar, mkr | |||
| Förvärv under perioden, mkr | - | 255,8 | 593,4 |
| (-) Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr | 417,3 | 110,9 | 1083,7 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 417,3 | 366,7 | 1677,1 |
| Överskottsgrad, % | |||
| Periodens driftsöverskott, mkr | 207,3 | 184,4 | 738,6 |
| (/) Periodens hyresintäkter, mkr | 258,6 | 231,9 | 918,3 |
| Överskottsgrad, % | 80,2 | 79,5 | 80,4 |
| Finansiella nyckeltal | |||
| Belåningsgrad, % | |||
| Räntebärande skulder¹), mkr | 11 238,2 | 10 040,4 | 10 573,2 |
| (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr | -179,2 | -199,1 | -214,7 |
| Nettoskuld, mkr | 11 059,0 | 9 841,3 | 10 358,6 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 20 648,7 | 18 260,1 | 20 157,7 |
| Andelar i intresseföretag, mkr | 3,3 | 2,3 | 3,2 |
| Fordran på intresseföretag, mkr | 399,9 | 88,3 | 130,0 |
| Övriga anläggningstillgångar, mkr | 136,7 | 9,4 | 25,3 |
| (/) Summa tillgångar, mkr | 21 188,7 | 18 360,1 | 20 316,2 |
| Belåningsgrad, % | 52,2 | 53,6 | 51,0 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 8 727,6 | 7 581,6 | 8 686,4 |
| varav D-aktier, mkr | 1 916,4 | 1 666,4 | 1 916,4 |
| Uppskjuten skatt, mkr | 1 362,3 | 1 082,6 | 1 334,7 |
| Derivat, mkr | -596,4 | -358,8 | -688,9 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | 7 577,1 | 6 639,0 | 7 415,8 |
¹) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
1
| jan - mar 2023 | jan - mar 2022 | heår 2022 | |
|---|---|---|---|
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | |||
| Räntekostnad på årsbasis vid utgången av perioden, mkr | 312,2 | 149,4 | 267,5 |
| (/) Räntebärande skuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr | 11 238,2 | 10 040,4 | 10 573,2 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | 2,78 | 1,49 | 2,53 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | |||
| Resultat före finansiella poster, mkr | 194,3 | 171,0 | 675,1 |
| (/) Periodens finansnetto exkl. ränta tomträtt, mkr | -58,0 | -34,3 | -173,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 5,0 | 3,9 |
| Soliditet, % | |||
| Eget kapital, mkr | 9 033,8 | 7 581,7 | 8 990,0 |
| (/) Tillgångar, mkr | 22 334,3 | 19 256,3 | 21 550,4 |
| Soliditet, % | 40,4 | 39,4 | 41,7 |
| Aktierelaterade nyckeltal | |||
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | |||
| Förvaltningsresultat, mkr | 135,4 | 135,4 | 497,4 |
| (-) Utdelning D-aktier, mkr | 29,0 | 25,2 | 104,8 |
| Summa | 106,4 | 110,2 | 392,6 |
| (/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 148,2 | 137,9 | 143,1 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,72 | 0,80 | 2,74 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | |||
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 7 577,1 | 6 639,0 | 7 415,8 |
| (/) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 137,9 | 148,2 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 51,12 | 48,16 | 50,03 |
1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
DEFINITIONER
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. |
| Andel säkerställd skuld, % | Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. | Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. |
| Belåningsgrad, % | Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag och övriga anläggningstillgångar. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. |
| Direktavkastning, % | Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. | Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. | Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrbara ytor. |
| Hyresgästkategori | Baserat på hyresgästernas verksamhet har indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetskategori | Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetsvärde, mkr | Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighetsbestånd. |
| Förvaltningsresultat, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. |
| Hyresvärde, mkr | Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. | |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | Vid periodens utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntebärande enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. | Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. | |
| Kontrakterad årshyra, mkr | Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. | |
| Kreditbindning, år | Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder. | Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. |
| Nettoinvesteringar, mkr | Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projektfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. | Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. |
| Objekt | En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. | |
| Offentliga hyresgäster | Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. | Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. |
| Projektfastighet | Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. | |
| Räntebindning, år | Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Periodens förvaltningsresultat i förhållande till periodens finansnetto. | Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. |
| Soliditet, % | Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. | Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. |
| Återstående kontraktstid, år | Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. | Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. |
29
INTEA.
Finansiell kalender
Årsstämma 2023: 9 maj 2023
Delårsrapport januari - juni 2023: 18 juli 2023
Delårsrapport januari - september 2023: 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023