AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2022
9343_10-k_2023-02-17_ff9052fd-a91e-409d-a2a6-6313cbec0ec9.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI – DECEMBER 2022
Oktober - december
- Hyresintäkterna ökade med 25,9 procent och uppgick till 243,6 mkr (193,5), varav 64,0 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 2021 och 2022.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 113,7 mkr (106,5), en ökning med 7,2 mkr. För mer information se sida 11.
- Värdeförändringar fastigheter uppgick till 7,6 mkr (619,9). För mer information se sida 11.
- Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 39,3 mkr (621,8). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 0,06 kr⁰ och per D-aktie till 0,50 kr⁰.
- Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett belopp om 420,9 mkr (2 609,3).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 20 157,7 mkr (17 797,4).
Januari - december
- Hyresintäkterna ökade med 25,2 procent och uppgick till 918,3 mkr (733,2), varav 222,9 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 2021 och 2022.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 497,4 mkr (167,0), en ökning med 330,4 mkr. För mer information se sida 11.
- Värdeförändringar fastigheter uppgick till 143,2 mkr (2 207,0). För mer information se sida 11.
- Periodens resultat efter skatt uppgick till 905,6 mkr (1 969,3). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 5,58 kr⁰ och per D-aktie till 1,93 kr⁰.
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 1 677,1 mkr (5 352,5).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 20 157,7 mkr (17 797,4).
- Styrelsen föreslår utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,50). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar.
| Nyckeltal i urval | okt - dec 2022 | okt - dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 243,6 | 193,5 | 918,3 | 733,2 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat exkl ränta ägarlån, mkr | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 245,7 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,57 | 0,62 | 2,74 | 2,47 |
| D:o tillväxt, % | -7,3 | 29,0 | 11,1 | 38,2 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | 37,3 | 621,8 | 903,6 | 1 969,3 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,06 | 4,74 | 5,58 | 15,60 |
| Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 50,03 | 46,87 | 50,03 | 46,87 |
| D:o tillväxt¹), % | 2,3 | 12,8 | 7,7 | 55,2 |
| Fastighetsvärde, mkr | 20 157,7 | 17 797,4 | 20 157,7 | 17 797,4 |
| Belåningsgrad¹), % | 51,0 | 53,8 | 51,0 | 53,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,1 | 4,3 | 3,9 | 3,0 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 23 - 26.
494
Uthyrningsbar area, tkvm
20,2
Fastighetsvärde, mdkr
94,8
Andel offentliga hyresgäster, %
5,9
Återstående kontraktstid, år
1) Inga utspädande instrument förekommer.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
3) Definitionen av belåningsgrad har förändrats jämfört med föregående kvartal. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - DECEMBER 2022
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
FÖR MER INFORMATION OM HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN
Väsentliga händelser under perioden
- På en extra bolagsstämma den 18 januari 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 22 december 2021 om en riktad nyemission av högst 6 024 097 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 669 344,12 kronor till en teckningskurs om 41,50 kronor per aktie.
- I januari 2022 vann detaljplanen för Sahlgrenska Life laga kraft. Projektet omfattar byggnation av tre nya huskroppar, där hus 2 och 3 utvecklas av Vitartes tillsammans med Intea, där Intea kommer att vara långsiktig ägare och förvaltare. Projektet omfattar ca 50 000 kvm uthyrningsbar area.
- Intea förvärvade Viskananstalten, Hjältan 4:11 i Ånge, i januari 2022. Fastigheten genomgår renovering och ombyggnation. En överenskommelse träffades i februari med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal. Beräknad inflytt planeras ske i början av 2025. Total uthyrningsbar area är cirka 14 300 kvm och hyresvärdet uppgår preliminärt till 54,1 mkr.
- Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala, i mars 2022. På fastigheten pågår uppförandet av specialanpassade verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken väntas stå klar under hösten år 2023 och har en uthyrningsbar area uppgående till cirka 4 100 kvm. Årshyra uppgår preliminärt till 20,2 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
- I maj 2022 återinvigde Intea och Kriminalvården riksanstalten i Härnösand. Intea och Kriminalvården har drivit projektet om att återöppna anstalten sedan i januari 2021. Kriminalvården disponerar cirka 7 600 kvm med en kontrakterad löptid på ca 15 år. Slutreglering av projektet har skett under det senaste kvartalet och det slutliga årliga hyresvärdet uppgår till 32,4 mkr.
- På en extra bolagsstämma den 27 juni 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 9 juni 2022 om en riktad nyemission av högst 12 423 649 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 380 405,45 kronor till en teckningskurs om 48,16 kronor per B-aktie och högst 7 575 756 D-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 841 750,67 kronor till en teckningskurs om 33 kronor per D-aktie.
- I början av juli 2022 förvärvade bolaget Rönneholm slott i Eslöv, innehållande bland annat anstalten Ringsjön. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till cirka 7 600 kvm med en total kontrakterad årshyra om 5,9 mkr.
- I slutet av september förvärvade bolaget 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 27 700 kvm och kontrakterad årshyra uppgår till totalt cirka 42,3 mkr. Den genomsnittliga kontraktstiden för hyresavtalen uppgår till 3,6 år. Tillträde skedde 30 september 2022.
För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
DETTA ÄR INTEA
Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.
Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
4
VD HAR ORDET
Många negativa händelser under året har radikalt förändrat spelplanen för fastighetsbolagen i Sverige. Detta inverkar naturligtvis negativt även på Inteas verksamhet som dock vilar på en stabil grund. Bolaget fortsätter arbetet med att anpassa verksamheten till de nya marknadsförutsättningarna. Trots det försämrade marknadsläget i branschen ökade värdet på Inteas fastighetsbestånd under 2022 med cirka 13 procent och uppgick vid årsskiftet för första gången till över 20 mdkr, drivet huvudsakligen av investeringar i projektportföljen. Hyresintäkterna ökade med cirka 25 procent och uppgick till 918 mkr. Förvaltningsresultatet ökade med 330 mkr och uppgick till 497 mkr. Tillväxten i hyresintäkter och förvaltningsresultat drevs främst av förvärv.
Det nya marknadsläget har under året medfört markant högre kostnader för fastighetsbolag, främst vad gäller finansiering där Inteas snittränta under året ökat från 1,31 till 2,53 procent. Även kostnaderna för drift av befintliga fastigheter har ökat, liksom byggkostnaderna. Styrkan i Inteas defensiva tillgångar med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster medför relativa fördelar i ett osäkert marknadsläge. Bolagets strategi om stabil tillväxt uppnås genom noga utvalda förvärv i kombination med projektutveckling av befintliga och nya fastigheter. Strategin är fortsatt viktig för att bibehålla kvalitet och lönsam tillväxt i portföljen, även när konjunkturen vänder ner.
Under året har fyra förvärv genomförts. I januari förvärvades Viskananstalten i Ånge. En överenskommelse träffades i februari med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal. Fastigheten genomgår nu renovering och ombyggnation med beräknad inflytt i början av 2025. I mars tillträddes fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala, där uppförandet av specialanpassade verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala pågår. I början av juli förvärvades
Rönneholm slott, innehållande bland annat anstalten Ringsjön. I september förvärvades en majoritetsandel i ett bolag som äger fastigheter där bland annat Högskolan i Skövde och Skövde kommun är hyresgäster.
Bolagets projekt har haft en positiv utveckling under året. I maj återinvigde Intea och Kriminalvården riksanstalten i Härnösand. Intea och Kriminalvården har drivit projektet om att återöppna anstalten sedan i januari 2021 och Kriminalvården disponerar cirka 7 600 kvm enligt ett 15-årigt hyresavtal. Under året har även uppförandet av Inteas nya byggnad som uppförs i trä på Campusområdet i Östersund påbörjats. Projektet har höga hållbarhetsmål, såsom lägre klimatavtryck jämfört med referensbyggnader och omhändertagande av närmiljön.
Under året har flera nya medarbetare anslutit till koncernen. De lokala förvaltningsorganisationerna i Skåne, Vänersborg och Halmstad har utökats. Därtill har det centrala ekonomiteamet och hållbarhetsteamet förstärkts.
Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering på Nasdaq Stockholms huvudlista är fortsatt pausat med anledning av det rådande marknadsläget.
Henrik Lindekrantz, Vd
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
Finansiella mål
- Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.
Operativa mål
- Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.
- Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.
Finansiella riskbegränsningar
- Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.
- Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
INTEAS FASTIGHETER
Koncernens fastighetsportfölj har vuxit, främst genom gjorda förvärv och projektutveckling, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Tillväxten bidrar även till förändring i balansposter, nyckeltal samt påverkan på kassaflöde.
Koncernen ägde den 31 december 2022 37 fastigheter (31), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 107 objekt (100) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 494 tkvm (454) till ett verkligt värde om 20 158 mkr (17 797). Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 94,8 procent (94,0) den 31 december 2022 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt
uppgick i genomsnitt till 5,9 år (6,0). Den kontrakterade årshyran om 1 009,9 mkr inkluderar hyresrabatter om 5,2 mkr på årsbasis.
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| helår 2022 | helår 2021 | |
|---|---|---|
| Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr | 1 677 | 5 352 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 143 | 2 207 |
| Fastighetsvärde, mkr | 20 158 | 17 797 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 494 | 454 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,9 | 99,0 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid offentliga, år | 5,9 | 6,0 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 2 089 | 1 910 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar area | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra | Driftöverskott | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| st | tkvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | mkr | |
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 20 | 145 | 6 119 | 42 301 | 344,3 | 2 380 | 97,0 | 333,9 | 279,6 |
| Högre utbildning | 24 | 197 | 7 182 | 36 183 | 409,2 | 2 062 | 98,6 | 403,5 | 340,3 |
| Sjukvård | 14 | 64 | 2 519 | 39 268 | 128,3 | 2 001 | 100,0 | 128,3 | 111,9 |
| Övriga offentliga | 31 | 71 | 1 772 | 24 902 | 125,1 | 1 759 | 97,5 | 122,0 | 94,6 |
| Icke-offentliga | 14 | 15 | 391 | 25 298 | 24,7 | 1 598 | 89,9 | 22,2 | 14,7 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 103 | 494 | 17 983 | 36 410 | 1 031,8 | 2 089 | 97,9 | 1 009,9 | 841,1 |
| Per geografi | |||||||||
| Syd | 17 | 201 | 8 033 | 39 991 | 426,8 | 2 125 | 97,4 | 415,7 | 360,2 |
| Öst | 30 | 136 | 5 396 | 39 823 | 311,1 | 2 296 | 96,8 | 301,1 | 243,2 |
| Väst | 22 | 79 | 2 208 | 27 777 | 138,6 | 1 743 | 99,9 | 138,4 | 111,6 |
| Nord | 34 | 78 | 2 346 | 30 062 | 155,2 | 1 989 | 99,7 | 154,7 | 126,1 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 103 | 494 | 17 983 | 36 410 | 1 031,8 | 2 089 | 97,9 | 1 009,9 | 841,1 |
| Projektfastigheter | 4 | - | 2 175 | - | - | - | - | - | - |
| Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet | 107 | 494 | 20 158 | - | 1 031,8 | - | 97,9 | 1 009,9 | 841,1 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår minoritetens andel av förvaltningsresultatet till ca 10 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2023 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
6
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 189 000 kvm med en total bedömd investering om 11 268 mkr.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 2 375,3 mkr, varav projektfastigheter 2 175,0 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 200,3 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om ca 82 900 kvm BTA (41 500) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 69,5 mkr (19,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 1 083,7 mkr (382,0) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under året.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdig-ställande | Uthyrningsbar area kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal^{1} | ||||||
| Jälla Rättspsyk | Uppsala | Sjukvård | 03 2023 | 4 139 | 20,2 | 100 | 20,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 04 2023 | 6 750 | 14,3 | 72 | 6,0 |
| Samhällsgemensam lednings-central | Örebro | Rättsväsende | 04 2023 | 12 262 | 32,5 | 100 | 15,0 |
| Rättscentrum, Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 02 2024 | 16 398 | 66,2 | 100 | 25,0 |
| Rättscentrum, Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 04 2024 | 19 438 | 56,6 | 100 | 15,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 04 2024 | 6 606 | 15,8 | 100 | 15,0 |
| Anstalten Viskan | Ånge | Rättsväsende | 01 2025 | 14 272 | 54,1 | 100 | 20,0 |
| Depå 2 Falköping | Falköping | Övriga offentliga | 01 2025 | 3 500 | 23,6 | 100 | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 83 365 | 283,2 | 99 | 19,0 |
Projekt där projekteringsavtal ingåtts
| Projekt där projekteringsavtal ingåtts | Bolagets bedömning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 01 2025 | 3 700 | 7,9 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 02 2025 | 9 713 | 21,8 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Täby | Täby | Rättsväsende | 01 2026 | 7 500 | 13,4 | 100 | 15,0 |
| Sahlgrenska Life^{2)} | Göteborg | Sjukvård | 01 2028 | 49 880 | 216,3 | 90 | 20,0 |
| Nya högskolan Kristianstad | Kristianstad | Högre utbildning | 03 2028 | 30 000 | 67,8 | 100 | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 100 793 | 327,2 | 93 | 19,3 | |||
| Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal | 4 875 | 13,1 | 100 | 15,0 | |||
| Summa pågående projekt | 189 033 | 623,5 | 96 | 19,1 |
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva resterande 70 procent till aktuellt fastighetsvärde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde vid periodens utgång av projektet såsom färdigställt. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Pägående projekt, fastighetskategori
| Per kategori | Uthyrnings-bar area | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig kontraktstid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Redovisat värde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| kvm | mkr | % | år | mkr | Bedömd | Upparbetad | mkr | |
| Rättsväsende | 88 158 | 266 | 100 | 18,5 | 249 | 4 109 | 1 099 | 1 929 |
| Högre utbildning | 30 000 | 68 | 100 | 20,0 | 64 | 1 355 | 2 | 2 |
| Sjukvård | 60 625 | 252 | 91 | 19,7 | 236 | 5 172 | 421 | 322 |
| Övriga offentliga | 10 250 | 38 | 90 | 17,8 | 34 | 632 | 87 | 122 |
| Summa/genomsnitt pågående projekt | 189 033 | 624 | 96 | 19,1 | 583 | 11 268 | 1 609 | 2 375 |
Byggrätter, gällande detaljplan
| Bruttoareal (BTA) | Uthyrnings-bar area | Redovisat värde | ||
|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | kr/kvm BTA | |
| Garnisonen, Linköping | 12,5 | 10,6 | 11,3 | 900 |
| Campusområdet, Östersund | 21,4 | 18,2 | 3,2 | 150 |
| Högskoleområdet, Halmstad | 41,4 | 35,2 | 53,3 | 1 287 |
| Övrigt | 7,6 | 6,5 | 1,8 | 234 |
| Summa | 82,9 | 70,5 | 69,5 | 838 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat
hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Fastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 143,2 mkr (2 207,0), vilket främst är drivet av värdeförändringar avseende pågående projekt 354,0 mkr och förändring i avkastningskrav/kalkylränta -285,0 mkr, se vidare sida 11. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 21. Direktavkastningskravet uppgick till 4,75 procent (4,37). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,19 procent (4,11).
Förvärv och transaktioner perioden januari – december
Intea förvärvade Viskananstalten, Hjältan 4:11 i Ånge, i januari 2022. Fastigheten genomgår renovering och ombyggnation. En överenskommelse träffades i februari med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal. Beräknad inflytt planeras ske i början av 2025. Total uthyrningsbar area är cirka 14 300 kvm och hyresvärdet uppgår preliminärt till 54,1 mkr.
Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala, i mars 2022. På fastigheten pågår uppförandet av verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken förväntas stå klar till hösten år 2023 och den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 4 100 kvm. Kontrakterad årshyra uppgår preliminärt till 20,2 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
Fastighetsvärdets förändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde vid årets början | 17 797 | 31 |
| Förvärv | 1 135 | 6 |
| Investeringar i ny- till- och ombyggnation | 1 082 | |
| Värdeförändringar | 143 | |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 20 158 | 37 |
| Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och byggrätter | 17 713 | |
| Pågående projekt | 2 375 | |
| Outnyttjade byggrätter | 70 | |
| Utgående fastighetsvärde | 20 158 |
I början av juli 2022 förvärvade bolaget Rönneholm slott, innehållande bland annat anstalten Ringsjön. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till cirka 7 600 kvm med en total kontrakterad årshyra om 5,9 mkr.
I slutet av september förvärvade bolaget 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 27 700 kvm och kontrakterad årshyra uppgår till totalt 42,3 mkr. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 3,6 år. Tillträde skedde 30 september 2022.
Fastighetsvärde: Förvärv och investeringar: Värdeförändringar
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 31 dec. 2022 | 31 dec. 2021 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 20 158 | 17 797 |
| Byggrätter och pågående projekt | -2 445 | -1 323 |
| Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågående projekt | 17 713 | 16 475 |
| Driftöverskott, intjäningskapacitet | 841 | 720 |
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,4 |
Första spadtag för nya vård- och forskningslokaler på Garnisonsområdet i Linköping
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster var vid periodens utgång 94,8 procent (94,0) och den återstående kontraktstiden var 5,9 år (6,0). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med KPI med en årlig indexering på i genomsnitt 83 procent. 2 procent justeras med fast uppräkning mellan 1–5 procent per år och 15 procent av total kontrakterad årshyra justeras ej med uppräkning.
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminalvården, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminalvården är hyresgäster på flera orter om totalt 56 hyresavtal med olika återstående kontraktstid.
Största hyresgäster per 31 dec 2022
| Kontrakterad årshyra | Andel^{1)} | Återstående kontraktstid år | |
|---|---|---|---|
| mkr | % | ||
| Polismyndigheten | 168,4 | 16,7 | 4,2 |
| Kriminalvården | 99,7 | 9,9 | 12,9 |
| Linnéuniversitetet i Kalmar | 93,8 | 9,3 | 6,5 |
| Högskolan i Halmstad | 82,3 | 8,1 | 6,6 |
| Region Skåne | 71,1 | 7,0 | 10,4 |
| Malmö universitet | 58,8 | 5,8 | 2,7 |
| Mittuniversitetet | 53,9 | 5,3 | 4,0 |
| Högskolan Kristianstad | 50,0 | 4,9 | 3,6 |
| Högskolan i Skövde | 33,5 | 3,3 | 5,6 |
| Sveriges Domstolar | 31,9 | 3,2 | 4,2 |
| Övriga offentliga | 214,1 | 21,2 | 4,0 |
| Summa offentliga | 957,5 | 94,8 | 5,9 |
Förfallostruktur hyresavtal per 31 dec 2022
| Hyresavtal | Uthyrningsbar area | Kontrakterad årshyra | Andel^{1)} | |
|---|---|---|---|---|
| antal | tkvm | mkr | % | |
| Offentliga, löptid | ||||
| 2023 | 75 | 13 | 22,1 | 2,2 |
| 2024 | 51 | 39 | 65,6 | 6,5 |
| 2025 | 47 | 97 | 202,5 | 20,1 |
| 2026 | 40 | 54 | 120,8 | 12,0 |
| 2027 | 16 | 48 | 79,0 | 7,8 |
| >2027 | 56 | 188 | 467,4 | 46,3 |
| Summa offentliga | 285 | 439 | 957,5 | 94,8 |
| Icke-offentliga | 197 | 35 | 52,4 | 5,2 |
| Totalt | 482 | 474 | 1 009,9 | 100,0 |
Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 dec 2022²)
| Hyresgästkategori | Uthyrningsbar area | Uthyrd area | Hyresvärde | Kontrakterad årshyra | Återstående kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|
| Rättsväsende | 131 | 129 | 325,7 | 324,2 | 6,7 |
| Högre utbildning | 176 | 176 | 373,1 | 372,3 | 5,1 |
| Sjukvård | 55 | 55 | 118,9 | 118,9 | 7,1 |
| Övriga offentliga | 83 | 79 | 145,3 | 142,1 | 5,0 |
| Summa offentliga | 445 | 439 | 962,9 | 957,5 | 5,9 |
| Icke-offentliga | 49 | 35 | 68,9 | 52,4 | 3,4 |
| Totalt | 494 | 474 | 1 031,8 | 1 009,9 | 5,7 |
Hyresvärde – andel per ort
1) Andel av total kontrakterad årshyra.
2) Kategorier fördelade på lokalytor.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Resultatet för perioden januari – december 2022 och samma period föregående år har påverkats av gjorda förvärv av fastigheterna Högkvarteret 1 och 2 i Helsingborg, Näsby 34:24 i Kristianstad, Niagara 2 i Malmö, Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde samt färdigställande av före detta projektfastigheten Duvan 1 i Härnösand.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 918,3 mkr (733,2), varav 38,9 mkr (11,3) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen uppgår till 25,2 procent och beror främst på genomförda förvärv. Därtill förklaras ökningen av uthyrningar, indexuppräkning och vidarefakturering av mediakostnader och fastighetsskatt till följd av ökade kostnader samt engångsersättningar om 15,9 mkr. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv under 2021 och 2022 uppgick till 222,9 mkr (83,3).
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 657,2 mkr (648,7), en ökning med 1,3 procent, främst drivet av indexuppräkning och uthyrningar samt något ökad vakans i ett fåtal fastigheter. Engångsersättningar avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | jan - dec 2022 | jan - dec 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 657,2 | 648,7 | 1,3 |
| Engångsersättningar | 15,9 | - | |
| Projektfastigheter | 21,2 | - | |
| Förvärvade fastigheter | 222,9 | 83,3 | |
| Övrigt | 1,1 | 1,2 | |
| Hyresintäkter | 918,3 | 733,2 | 25,2 |
85 procent med KPI med en årlig indexering på i genomsnitt 83 procent. Indexuppräkning har skett med 2,8 procent fr.o.m. 1 januari 2022. Efter periodens slut, per 1 januari 2023, har indexering skett med 10,9 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december 2022 till 97,9 procent (99,0).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 179,6 mkr (124,3) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 125,8 mkr (106,2), en ökning med 18,5 procent, främst drivet av ökade underhållskostnader, elpriser och fastighetsskatt. Engångskostnader om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 3,8 mkr (0,4) och förvärvade fastigheter uppgick till 31,3 mkr (10,6).
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 738,7 mkr (608,9). Totala överskottsgraden minskade till 80,4 procent (83,1). Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 79,3 procent (83,1).
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | jan - dec 2022 | jan - dec 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 125,8 | 106,2 | 18,5 |
| Engångskostnader | 10,3 | - | |
| Projektfastigheter | 3,8 | 0,4 | |
| Förvärvade fastigheter | 31,3 | 10,6 | |
| Övrigt | 2,7 | 2,5 | |
| Direkta fastighetskostnader | 173,9 | 119,6 | 45,4 |
| Fastighetsadministration | 5,8 | 4,7 | |
| Fastighetskostnader | 179,6 | 124,3 | 44,6 |
| Nyckeltal verksamheten | helar 2022 | helar 2021 | |
| --- | --- | --- | |
| Hyresintäkter, mkr | 918,3 | 733,2 | |
| Driftöverskott, mkr | 738,7 | 608,9 | |
| Överskottsgrad, % | 80,4 | 83,1 | |
| Förvaltningsresultat, mkr | 497,4 | 167,0 | |
| Förvaltningsresultat exkl ränta ägarlån, mkr | 497,4 | 245,7 | |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 143,2 | 2 207,0 | |
| Värdeförändringar derivat, mkr | 639,3 | 126,9 | |
| Skatt, mkr | -373,4 | -531,6 | |
| Periodens resultat, mkr | 905,6 | 1 969,3 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 23 – 26
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomifunktion. Centrala kostnader uppgick under perioden till 63,5 mkr (240,9), varav 7,0 mkr av engångskaraktär relaterat till den pausade börsintroduktionen. För ytterligare information angående Inteas börsnoteringsprocess se sidan 21.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -177,7 mkr (-201,0), varav 0,0 mkr (78,7) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Därtill har ränteutgifter om 7,6 mkr aktiverats och speglats i värdeförändringar projekt. Förändringen av räntekostnader beror främst på minskade räntekostnader på efterställda ägarlån, då dessa kvittades i juli 2021 och ersattes av aktier av serie B och D.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning, uppgick till 2,56 procent (1,31) vid utgången av perioden. Ränta exklusive outnyttjade krediter uppgick till 2,51 procent (1,24).
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 497,4 mkr (167,0). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 497,4 mkr (410,7). Jämförelsetalet 410,7 mkr har justerats med kostnaden för den förtida avvecklingen av rådgivningsavtalet med Intea AB som skedde 2021. För ytterligare information angående Inteas börsnoteringsprocess se sida 21.
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 1 279,9 mkr (2 500,9) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 143,2 mkr (2 207,0), främst drivet av ett ökat värde på projektfastigheter med 354,0 mkr och förändring i avkastningskrav/kalkylränta med -285,0 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 639,3 mkr (126,9) drivet av en ökning av de långa räntorna.
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 374,3 mkr (531,6), varav 363,5 mkr (526,6) relaterat till förändring i uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 334,7 mkr (970,8). Ökningen beror på förändring i verkligt värde och skattemässigt restvärde främst på projektfastigheter samt på orealiserade värdeförändringar på derivat.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 905,6 mkr (1 969,3), varav minoritetens andel uppgick till 2,0 mkr (0,0).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 590,0 mkr (273,3). Den kraftiga ökningen jämfört med föregående period förklaras huvudsakligen av genomförda förvärv.
Investeringsverksamheten belastade kassaflödet med -1 803,3 mkr (-5 411,7) i form av förvärv, investeringar i befintliga fastigheter och projekt samt förändring av långfristiga fordringar. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt samt förvärv i Eslöv, Helsingborg, Skövde, Uppsala och Ånge. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 1 230,3 mkr (4 940,7) och utgjordes främst av nyupptagna lån och certifikat, amortering av obligationslån, nyemission samt utdelning.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 17,0 mkr (-197,7) och likvida medel uppgick den 31 december 2022 till 214,7 mkr (197,7).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr¹)
¹) Exklusive ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal.
Värdeförändringar fastigheter
| Belopp i mkr | jan - dec 2022 | jan - dec 2021 |
|---|---|---|
| Förändring driftöverskott | 69,9 | 377,7 |
| Projekt | 354,0 | 680,2 |
| Förändring avkastningskrav/kalkylränta | -285,0 | 779,8 |
| Förvärv | 4,3 | 369,3 |
| Värdeförändringar fastigheter | 143,2 | 2 207,0 |
11
FINANSIERING
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 31 december 2022 till 8 990,0 mkr (7 206,5) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 303,6 mkr (0,0). Innehav utan bestämmande inflytande uppkom i och med förvärvet av Kalkstenen Fastighets AB med 57 procent. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 7 415,8 mkr (6 461,2) motsvarande 50,03 kr (46,87) per A- och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 33,00 kr per D-aktie. Ågarlånen har kvittats i sin helhet och i juli 2021 ersatts av aktier av serie B och D.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscertifikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som backup-faciliteter om totalt 5 200 mkr varav 2 500 mkr förfaller 2024, 1 700 mkr förfaller 2026 och
1 000 mkr förfaller 2027. Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 7 858,2 mkr (5 424,4). De långfristiga skulderna utgörs av fyra obligationslån om totalt 2 750,0 mkr varav 300,0 mkr förfaller i februari 2024, 1 250,0 mkr förfaller i september 2025, 600,0 mkr förfaller i mars 2026 och 600,0 mkr förfaller i oktober 2026 samt tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 457,5 mkr och 300,7 mkr som förfaller i maj 2024, oktober 2027 respektive juli 2030 samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 3 500,0 mkr. Kortfristiga räntebärande skulder exklusive ägarlån uppgick till 2 715,0 mkr (4 390,0) och består av ett säkerställt banklån om 100,0 mkr samt ett obligationslån om 1 350,0 mkr som förfaller i september 2023 och företagscertifikat om 1 265,0 mkr med förfall löpande under året. Till dessa finns outnyttjade backup-faciliteter om 1 700 mkr (2 500).
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | okt – dec. 2022 | okt – dec. 2021 | 31 dec. 2022 | 31 dec. 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 10 573 | 9 814 | 10 573 | 9 814 |
| Nettoskuld, mkr | - | 10 359 | 9 617 | 10 359 | 9 617 |
| Soliditet, % | - | 41,7 | 38,9 | 41,7 | 38,9 |
| Belåningsgrad^{1)}, % | < 60 | 51,0 | 53,8 | 51,0 | 53,8 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30 | 24,2 | 12,6 | 24,2 | 12,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | > 2,0 | 3,1 | 4,3 | 3,9 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | > 2,0 | 2,3 | 3,3 | 2,3 | 3,3 |
| Räntebindning, år | > 2,0 | 3,0 | 3,2 | 3,0 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 2,53 | 1,31 | 2,53 | 1,31 |
| Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % | - | 2,48 | 1,24 | 2,48 | 1,24 |
| Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % | - | 3,59 | 1,00 | 3,59 | 1,00 |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | 689 | 50 | 689 | 50 |
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats jämfört med föregående kvartal. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
13
Beläningsgraden exklusive ägarlån vid periodens utgång uppgick till 51,0 procent (53,8). Den 31 december 2022 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,3 år (3,3) och räntebindingstiden till 3,0 år (3,2). Ränta på extern upplåning exklusive outnyttjade krediter uppgick vid periodens utgång till 2,48 procent (1,24). Ränta exklusive ägarlån uppgick till 2,53 procent (1,31). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,40 procent (+0,44) och de finansiella kostnaderna med 42,2 mkr (43,5) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 ggr (3,0) under året.
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med negativa utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument. Den 31 december 2022 fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 5 800 mkr (5 000), samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om 688,9 mkr (49,7). Räntekostnaden redovisas löpande under raden Räntekostnader exklusive ägarlån och förändringar i verkigt värde redovisas under rubriken "Värdeförändringar" efter "Förvaltningsresultatet". Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 639,3 mkr (126,9).
Ränteförfallostruktur per 31 dec 2022, inkl derivat
| Förfallostspunkt | mkr | Genomsnittlig ränta % | Genomsnittlig räntebindning år |
|---|---|---|---|
| 0-1 år | 4 316 | 3,65 | 0,3 |
| 1-2 år | 800 | 1,29 | 1,7 |
| 2-3 år | - | - | - |
| 3-4 år | 1 000 | 1,56 | 3,5 |
| 4-5 år | 958 | 1,63 | - |
| >5 år | 3 500 | 1,81 | 5,4 |
| Summa/genomsnitt | 10 573 | 2,48 | 3,0 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 1 700 | 0,30 | - |
| Totalt inkl outnyttjade kreditfaciliteter | 12 273 | 2,53 | 3,0 |
Kreditförfallostruktur per 31 dec 2022, mkr
| Kreditavtal | Kreditfaciliteter | Utnyttjat | ||
|---|---|---|---|---|
| Bank | MTN/Cert | Totalt | ||
| 0-1 år | 2 715 | 100 | 2 615 | 2 715 |
| 1-2 år | 3 650 | 2 650 | 300 | 2 950 |
| 2-3 år | 1 750 | 0 | 1 250 | 1 250 |
| 3-4 år | 2 400 | 700 | 1 200 | 1 900 |
| 4-5 år | 1 458 | 1 458 | 0 | 1 458 |
| >5 år | 301 | 301 | 0 | 301 |
| Totalt | 12 273 | 5 208 | 5 365 | 10 573 |
Räntederivat - Koncernen
| Rörlig ränta % | Fast ränta % | Nominellt belopp mkr | Verkligt värde mkr | |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2,70 | 0,34 | 800 | 39,4 |
| 2026 | 2,70 | 0,61 | 1 000 | 88,7 |
| 2027 | 2,70 | 0,18 | 500 | 60,3 |
| 2028 | 2,70 | 0,80 | 1 000 | 117,2 |
| 2029 | 2,70 | 0,63 | 500 | 73,0 |
| 2030 | 2,70 | 0,31 | 500 | 89,9 |
| 2031 | 2,70 | 0,80 | 500 | 83,1 |
| 2032 | 2,70 | 1,34 | 1 000 | 137,3 |
| Totalt | 5 800 | 688,9 |
Belåningsgrad, kapital- och räntebinding, % och ggr¹)
¹) Exklusive ägarlån.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning
| Belopp i mkr | okt - dec. 2022 | okt - dec. 2021 | helår 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 243,6 | 193,5 | 918,3 | 733,2 |
| Fastighetskostnader, varav | -54,9 | -38,7 | -179,6 | -124,3 |
| Driftkostnader | -36,7 | -28,5 | -112,6 | -88,8 |
| Underhållskostnader | -11,4 | -5,5 | -41,6 | -16,6 |
| Fastighetsskatt | -5,1 | -3,6 | -19,6 | -14,2 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,7 | -1,1 | -5,8 | -4,7 |
| Driftöverskott | 188,7 | 154,8 | 738,7 | 608,9 |
| Centrala kostnader | -20,6 | -14,5 | -63,5 | -240,9 |
| Resultat före finansiella poster | 168,1 | 140,3 | 675,2 | 368,0 |
| Finansiella intäkter | 1,1 | 0,4 | 4,6 | 1,3 |
| Räntekostnader exkl. ägarlån | -54,6 | -33,3 | -178,1 | -122,7 |
| Räntekostnader aktieägare | - | - | - | -78,7 |
| Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång | -1,0 | -0,9 | -4,2 | -0,9 |
| Förvaltningsresultat | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 167,0 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 245,7 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 7,6 | 619,9 | 143,2 | 2 207,0 |
| Derivatinstrument, orealiserade | -25,7 | 37,0 | 639,3 | 126,9 |
| Resultat före skatt | 95,5 | 763,5 | 1 279,9 | 2 500,9 |
| Skatt | -56,2 | -141,6 | -374,3 | -531,6 |
| Periodens resultat | 39,3 | 621,8 | 905,6 | 1 969,3 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets aktieägare | 37,3 | 621,8 | 903,6 | 1 969,3 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹ | 2,0 | - | 2,0 | - |
| Periodens resultat | 39,3 | 621,8 | 905,6 | 1 969,3 |
| Resultat per A- och B-aktie² | 0,06 | 4,74 | 5,58 | 15,60 |
| Resultat per D-aktie³ | 0,50 | 0,50 | 1,93 | 0,50 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent.
2) Inga utspädande instrument förekommer.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 31 dec. 2022 | 31 dec. 2021 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 20 157,7 | 17 797,4 |
| Tomträtt, nyttjanderättstillgång | 109,0 | 122,8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 25,3 | 5,3 |
| Andelar i intressebolag | 3,2 | 2,3 |
| Fordran på intressebolag | 130,0 | 63,2 |
| Derivat | 688,9 | 49,7 |
| Nyttjanderättstillgångar | 28,2 | 35,2 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 94,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 21 146,1 | 18 170,2 |
| Kortfristiga fordringar | 189,6 | 171,0 |
| Likvida medel | 214,7 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 404,3 | 368,7 |
| Summa tillgångar | 21 550,4 | 18 538,9 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 22,9 | 20,9 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 134,0 | 4 134,0 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 4 529,5 | 3 051,5 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 8 686,4 | 7 206,5 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹) | 303,6 | - |
| Summa eget kapital | 8 990,0 | 7 206,5 |
| Långfristiga skulder | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 1 334,7 | 970,8 |
| Räntebärande skulder | 7 858,2 | 5 424,4 |
| Leasingskuld | 125,4 | 143,2 |
| Avsättningar | 2,7 | 8,4 |
| Summa långfristiga skulder | 9 321,0 | 6 546,8 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 2 715,0 | 4 390,0 |
| Övriga skulder | 524,4 | 395,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 239,4 | 4 785,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 21 550,4 | 18 538,9 |
¹) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
16
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskottet kapital | Balanserat resultat inkl periodens resultat | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 | - | 1 944,9 |
| Periodens resultat | - | - | 1 969,3 | 1 969,3 | - | 1 969,3 |
| Nyemission | 10,2 | 3 067,1 | - | 3 077,3 | - | 3 077,3 |
| Pågående nyemission | 0,7 | 249,3 | - | 250,0 | - | 250,0 |
| Villkorade aktieägartillskott | - | 190,0 | - | 190,0 | - | 190,0 |
| Utdelning | - | - | -225,0 | -225,0 | - | -225,0 |
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Periodens resultat | - | - | 903,6 | 903,6 | 2,0 | 905,6 |
| Nyemission | 2,0 | - | 748,0 | 750,0 | - | 750,0 |
| Utdelning | - | - | -173,7 | -173,7 | - | -173,7 |
| Förvärvad minoritet | - | - | - | - | 301,6 | 301,6 |
| Utgående eget kapital 2022-12-31 | 22,9 | 4 134,0 | 4 529,5 | 8 686,4 | 303,6 | 8 990,0 |
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Kocernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | okt – dec 2022 | okt – dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||
| Resultat före skatt | 95,5 | 763,5 | 1 279,9 | 2 500,9 |
| Avskrivningar på inventarier | 2,6 | 5,1 | 9,9 | 5,7 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -7,5 | -619,9 | -143,2 | -2 207,0 |
| Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument | 25,8 | -37,0 | -639,3 | -126,9 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | - | - | - | 165,0 |
| Betald skatt | 12,4 | 6,6 | -6,7 | -7,3 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 128,8 | 118,1 | 500,6 | 330,4 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 0,8 | 27,0 | -21,2 | 126,3 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 128,4 | -87,8 | 110,6 | -183,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 258,0 | 57,2 | 590,0 | 273,3 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | -2 360,1 | -593,4 | -4 870,3 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -420,9 | -62,2 | -1 083,7 | -382,0 |
| Förvärv av dotterbolag | - | -34,9 | - | -34,9 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -1,8 | -0,7 | -22,0 | -2,8 |
| Ökning av långfristiga fordringar | -29,4 | -15,6 | -104,2 | -121,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -452,1 | -2 473,5 | -1 803,3 | -5 411,7 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyupptagning av lån | 1 200,0 | 2 650,0 | 3 635,0 | 4 825,0 |
| Nyupptagning av ågarlån | - | - | - | 570,0 |
| Nyemission | - | 250,0 | 750,0 | 357,1 |
| Amortering av lån | -1 064,0 | -404,1 | -2 976,2 | -768,8 |
| Amortering av leasingskuld | -1,2 | -7,4 | -4,8 | -7,4 |
| Aktieägartillskott | - | - | - | 190,0 |
| Utdelning | -29,0 | -25,2 | -173,7 | -225,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 105,8 | 2 463,3 | 1 230,3 | 4 940,7 |
| Periodens kassaflöde | -88,3 | 47,1 | 17,0 | -197,7 |
| Likvida medel vid periodens början | 303,0 | 150,6 | 197,7 | 395,4 |
| Likvida medel vid periodens slut | 214,7 | 197,7 | 214,7 | 197,7 |
| Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten | -55,6 | -33,3 | -182,3 | -201,4 |
| Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten | 0,4 | 0,4 | 1,4 | 1,3 |
17
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
NYCKELTAL
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 25-26 och avstämningstabeller på sida 23-24.
| okt - dec 2022 | okt - dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | ||||
| Fastighetsvärde, mkr | 20 157,7 | 17 797,4 | 20 157,7 | 17 797,4 |
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,4 | 4,7 | 4,4 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 493 900 | 454 300 | 493 900 | 454 300 |
| Hyresvärde, kr per kvm | 2 089 | 1 910 | 2 089 | 1 910 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,9 | 99,0 | 97,9 | 99,0 |
| Överskottsgrad, % | 77,5 | 80,0 | 80,4 | 83,1 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 94,0 | 94,8 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år | 5,9 | 6,0 | 5,9 | 6,0 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 421 | 2 609 | 1 677 | 5 352 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat, exkl ränta på ägarlån, mkr | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 245,7 |
| Kreditnyckeltal | ||||
| Belåningsgrad¹), % | 51,0 | 53,8 | 51,0 | 53,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,1 | 4,3 | 3,9 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 2,3 | 3,3 | 2,3 | 3,3 |
| Räntebindning, år | 3,0 | 3,2 | 3,0 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,53 | 1,31 | 2,53 | 1,31 |
| Genomsnittlig ränta exkl ounytjade kreditfaciliteter, % | 2,48 | 1,24 | 2,48 | 1,24 |
| Andel säkerställd skuld, % | 24,2 | 12,6 | 24,2 | 12,6 |
| Soliditet, % | 41,7 | 38,9 | 41,7 | 38,9 |
| Nyckeltal per A- och B-aktie | ||||
| Justerat långsiktigt substansvärde, kr | 50,03 | 46,87 | 50,03 | 46,87 |
| Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde²), % | 2,3 | 12,8 | 7,7 | 55,2 |
| Justerat förvaltningsresultat, exkl ränta på ägarlån, kr | 0,57 | 0,62 | 2,74 | 2,47 |
| Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % | -7,3 | 29,0 | 11,1 | 38,2 |
| Utdelning, kr | - | - | 0,46 | 2,22 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr | 0,06 | 4,74 | 5,58 | 15,60 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 137,9 | 148,2 | 137,9 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 148,2 | 131,8 | 143,1 | 124,6 |
| Nyckeltal per D-aktie | ||||
| Eget kapital, kr | 33,00 | 33,00 | 33,00 | 33,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 1,93 | 0,50 |
| Utdelning, kr | 0,50 | 0,50 | 1,80 | 0,50 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 58,1 | 50,5 | 58,1 | 50,5 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 58,1 | 50,5 | 54,3 | 50,5 |
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats jämfört med föregående kvartal. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
2) Inklusive återlagd utdelning under perioden.
18
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | okt - dec 2022 | okt - dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 18,0 | 19,1 | 69,4 | 70,6 |
| Administrationskostnader | -24,5 | -1,0 | -76,5 | -78,2 |
| Rörelseresultat | -6,5 | 18,1 | -7,0 | -7,6 |
| Ränteintäkter | 114,7 | 90,4 | 436,9 | 349,7 |
| Räntekostnader | ||||
| Ägarlån | - | - | - | -78,7 |
| Övriga | -61,7 | -32,8 | -184,4 | -120,0 |
| Summa räntekostnader | -61,7 | -32,8 | -184,4 | -198,7 |
| Resultat efter finansiella poster | 46,5 | 75,7 | 245,4 | 143,4 |
| Bokslutsdispositioner | ||||
| Periodiseringsfond | 3,8 | - | 3,8 | - |
| Koncernbidrag | -43,1 | -42,7 | -43,1 | -42,7 |
| Resultat före skatt | 7,2 | 33,0 | 206,1 | 100,7 |
| Skatt | - | - | - | - |
| Periodens resultat | 7,2 | 33,0 | 206,1 | 100,7 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 31 dec 2022 | 31 dec 2021 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Inventarier | 1,6 | 1,6 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 1,6 | 1,6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i dotterbolag | 6 399,1 | 5 660,2 |
| Andelar i intressebolag | 3,4 | 2,5 |
| Fordran på intressebolag | 130,0 | 63,2 |
| Fordran på dotterbolag | 8 332,6 | 6 919,2 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 94,3 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 14 874,0 | 12 744,6 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar koncernföretag | 6 230,1 | 3 139,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 52,7 | 56,3 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 7,2 | 1,5 |
| Kassa och bank | 218,3 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 6 508,3 | 3 395,1 |
| Summa tillgångar | 21 383,9 | 16 141,3 |
| --- | --- | --- |
| Eget kapital och skulder | ||
| Bundet eget kapital | 22,9 | 20,9 |
| Fritt eget kapital | 4 608,2 | 3 827,8 |
| Summa eget kapital | 4 631,1 | 3 848,7 |
| Obeskattade reserver | 26,5 | 30,2 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 7 858,2 | 5 424,4 |
| Summa långfristiga skulder | 7 858,2 | 5 424,4 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 2 615,0 | 4 390,0 |
| Skulder koncernföretag | 6 199,0 | 2 389,4 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 33,7 | 28,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 20,4 | 29,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 8 868,1 | 6 838,0 |
| Summa eget kapital och skulder | 21 383,9 | 16 141,3 |
19
价
AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 31 mars 2023.
Aktieägare den 31 december 2022
| Aktieägare | Serie A | Serie B | Serie D | Kapital % | Röster % |
|---|---|---|---|---|---|
| Henrik Lindekrantz privat och genom bolag | 3 195 000 | 4 982 610 | 4,0 | 14,0 | |
| Christian Haglund privat och genom bolag | 3 195 000 | 4 982 610 | 4,0 | 14,0 | |
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 20 386 920 | 13 405 742 | 16,4 | 12,8 | |
| Saab Pensionsstiftelse | 19 177 840 | 6 467 361 | 12,4 | 9,7 | |
| Volvo Pensionsstiftelse | 16 485 124 | 5 832 111 | 10,8 | 8,5 | |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 15 997 108 | 5 389 457 | 10,4 | 8,1 | |
| Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening | 10 193 462 | 6 702 871 | 8,2 | 6,4 | |
| Östersjöstiftelsen | 11 765 006 | 4 096 001 | 7,7 | 6,0 | |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 11 359 450 | 3 772 637 | 7,3 | 5,7 | |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 9 598 248 | 3 233 694 | 6,2 | 4,9 | |
| 10 största ägare | 6 390 000 | 124 928 378 | 48 899 874 | 87,4 | 90,1 |
| Övriga aktieägare | 16 915 558 | 9 172 416 | 12,6 | 9,9 | |
| Totalt | 6 390 000 | 141 843 936 | 58 072 290 | 100,0 | 100,0 |
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 december 2022 till 50 personer (45), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 5 personer. I juni 2021 träffades en överenskommelse om att avveckla ett rådgivningsavtal mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB. Enligt detta rådgivningsavtal hade Intea AB tidigare ansvaret för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamhet, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Efter det att detta avtal avvecklades har Intea Fastigheter istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari–december till 69,4 mkr (70,6) och rörelseresultatet uppgick till -7,0 mkr (-7,6). Finansnettot om 252,4 mkr (150,6) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 432,3 mkr (348,0), övriga finansiella intäkter om 4,5 mkr (0,6), extern ränta om 1,9 mkr (0) avseende erlagd förskottsbetalning vid förvärv och externa räntekostnader om 179,7 mkr (193,5) och övriga finansiella kostnader om 4,8 mkr (5,2). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 206,1 mkr (100,7). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 14 731,7 mkr (12 579,5). Externa räntebärande lån uppgick till 10 473,2 mkr (9 814,4).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2021, sidorna 53–55. Förberedelsearbetet har fortsatt under 2022 men har pausats med anledning av det rådande marknadslaget.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 2,9 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av det pågående kriget i Ukraina, en ökad inflationstakt med ökade energipriser, problem i leveranskedjorna och högre räntor, vilka samtliga påverkar bolagets kostnader, har Intea bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är
i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning gör att Intea har begränsad exponering för höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte kommer att påverkas negativt kortsiktigt i någon större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2021 års årsredovisning, sidorna 58–62.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprinciper implementerats avseende IAS 23. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningkostnad för generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen.
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Samtliga fastigheter (bortsett från en fastighet med ett verkligt värde om 37,0 mkr) har värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut med värderingstidpunkt 31 december 2022. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.
21
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 143,2 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
Förslag till utdelning
Styrelsen föreslår utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,30). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.
Årsstämma
Årsstämma genomförs tisdag den 9 maj 2023. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig onsdag 29 mars på bolagets kontor samt bolagets hemsida.
Redovisning av utsläpp
Bygg- och fastighetsbranschen står för drygt 20 procent av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser, både i form av utsläpp kopplade till energianvändning för driftskede av fastigheter och utsläpp kopplade till byggnationsprocessen. Minimering av utsläpp är viktigt av flera anledningar, dels för att bidra till minskade klimatförändringar, dels för att minska risken för ökade bygg- och energikostnader med anledning av höjda elpriser och dels för att minska kostnader för koldioxidutsläpp.
Inteas kartläggning av klimatutsläpp utgår från standarden Greenhouse Gas (GHG) Protocol, vilket inkluderar direkta utsläpp (scope 1), indirekta utsläpp (scope 2) och övriga indirekta utsläpp (scope 3) av växthusgaser.
Kartläggningen visar att klimatpåverkan inom Inteas egna organisation, scope 1, är marginell då samtliga av bolagets servicefordon är eldrivna och inga värmepannor finns i fastighetsbeståndet. De indirekta utsläppen, scope 2, är hänförliga till energianvändning
och kartläggningen visar att de minskar till följd av en minskad andel inköpt energi samt förbättringar, effektiviseringar och tekniska investeringar i befintligt fastighetsbestånd. De indirekta utsläppen kan till stor del påverkas genom att optimera energiförbrukningen, exempelvis genom aktiva val gällande vilken typ av energi fastigheterna ska försörjas med. Inom scope 3 redovisar Intea endast tjänsteresor.
Den totala ökningen ton CO2e är ett resultat av förvärvade fastigheter under året. Utslaget på samtliga fastigheter (per kvadratmeter) minskade utsläppen med 13 procent under 2022. Minskningen är ett resultat av optimering av drift och investering som gjorts i fastigheter och en minskad andel inköpt energi. Övergången till en mer transparent rapporteringsmetod och kvalitetssäkrad indata har bidragit till både minskade utsläpp och en bättre energiprestanda.
Direkta, indirekta och övriga indirekta utsläpp av växthusgaser*
| Mål | Utfall | ||
|---|---|---|---|
| 2022 | 2021 | ||
| Totala utsläpp ton CO2e | 1 658 | 1 642 | |
| Total ton CO2e av Scope 1, 2 och 3 | Scope 1^{1)} | 0,01 | 2 |
| Scope 2^{1)} | 1 628 | 1 633 | |
| Scope 3^{1)} | 30 | 7 | |
| Minska CO2 till under 5,3 kg CO2e/kvm senast 2030^{4)} | 4,0 | 4,6 |
1) CO2-utsläpp till följd av företagsbilar eller värmepannor.
2) CO2-utsläpp till följd av el, fjärrvärme och fjärrkyla fördelad på uthyrningsbar area där Intea har avtal för respektive media.
3) CO2-utsläpp vid längre tjänsteresor.
4) Mål om att minska CO2-utsläppen inom Scope 1 och Scope 2 per kvm uthyrningsbar area med minst 20 % eller under 5,3 kg CO2e/kvm från år 2019 fram till år 2030.
- Inteas kartläggning av klimatutsläpp utgår från standarden Greenhouse Gas (GHG) Protocol. Idag omfattas Scope 1 och Scope 2, där direkta utsläpp från företagsbilar och indirekta utsläpp från inköpt energi inkluderas.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, Vd, 0732-08 81 02
Emil Jansbo, CFO, 0722-43 30 88
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 17 februari 2023
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2023-02-17 15:00 CET.
22
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| okt - dec 2022 | okt - dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | ||||
| Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr | 957,5 | 807,1 | 957,5 | 807,1 |
| (+) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr | 1 009,9 | 858,6 | 1 009,9 | 858,6 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,8 | 94,0 | 94,8 | 94,0 |
| Belåningsgrad¹), % | ||||
| Räntebärande skulder²), mkr | 10 573,2 | 9 814,4 | 10 573,2 | 9 814,4 |
| (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr | -214,7 | -197,7 | -214,7 | -197,7 |
| Nettoskuld, mkr | 10 358,6 | 9 616,7 | 10 358,6 | 9 616,7 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 20 157,7 | 17 797,4 | 20 157,7 | 17 797,4 |
| Andelar i intresseföretag, mkr | 3,2 | 2,3 | 3,2 | 2,3 |
| Fordran på intresseföretag, mkr | 130,0 | 63,2 | 130,0 | 63,2 |
| Övriga anläggningstillgångar, mkr | 25,3 | 5,3 | 25,3 | 5,3 |
| (+) Summa tillgångar, mkr | 20 316,2 | 17 868,2 | 20 316,2 | 17 868,2 |
| Belåningsgrad, % | 51,0 | 53,8 | 51,0 | 53,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | ||||
| Kontrakterad årshyra, mkr | 1 009,9 | 858,6 | 1 009,9 | 858,6 |
| (+) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr | 1 031,8 | 867,6 | 1 031,8 | 867,6 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,9 | 99,0 | 97,9 | 99,0 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | ||||
| Justerat förvaltningsresultat exkl ränta på ägarlån, mkr | 113,7 | 106,5 | 497,4 | 245,7 |
| Återläggning kostnad rådgivningsavtal, mkr | - | - | - | 165,0 |
| (-) Utdelning D-aktier, mkr | 29,0 | 25,2 | 104,8 | 98,4 |
| Justerat förvaltningsresultat, mkr | 84,7 | 81,3 | 392,6 | 312,3 |
| (+) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 148,2 | 131,8 | 143,1 | 126,2 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,57 | 0,62 | 2,74 | 2,47 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | ||||
| Räntekostnad³) på årsbasis vid utgången av perioden, mkr | 267,5 | 128,6 | 267,5 | 128,6 |
| (+) Räntebärande skuld¹) vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr | 10 573,2 | 9 814,4 | 10 573,2 | 9 814,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | 2,53 | 1,31 | 2,53 | 1,31 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | ||||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr | 8 686,4 | 7 206,5 | 8 686,4 | 7 206,5 |
| varav D-aktier, mkr | 1 916,4 | 1 666,4 | 1 916,4 | 1 666,4 |
| Uppskjuten skatt, mkr | 1 334,7 | 970,8 | 1 334,7 | 970,8 |
| Derivat, mkr | -688,9 | -49,7 | -688,9 | -49,7 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | 7 415,8 | 6 461,2 | 7 415,8 | 6 461,2 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | ||||
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 7 415,8 | 6 461,2 | 7 415,8 | 6 461,2 |
| (+) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 137,9 | 148,2 | 137,9 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 50,03 | 46,87 | 50,03 | 46,87 |
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats jämfört med föregående kvartal. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
2) Räntebärande skuld exklusive ägarlån och leasingskuld.
3) Räntekostnad exklusive räntekostnad på ägarlån och leasingskuld.
23
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
| okt – dec 2022 | okt – dec 2021 | helår 2022 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Nettoinvesteringar, mkr | ||||
| Förvärv under perioden, mkr | - | 2 430,1 | 593,4 | 4 970,5 |
| (-) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation, mkr | 420,9 | 179,2 | 1 083,7 | 382,0 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 420,9 | 2 609,3 | 1 677,1 | 5 352,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||||
| Resultat före finansiella poster, mkr | 168,1 | 140,3 | 675,2 | 368,0 |
| (+) Periodens finansnetto exkl ränta ägarlån och tomträtt, mkr | -53,5 | -32,9 | -173,5 | -121,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,1 | 4,3 | 3,9 | 3,0 |
| Soliditet, % | ||||
| Totalt eget kapital, mkr | 8 990,0 | 7 206,5 | 8 990,0 | 7 206,5 |
| (+) Totala tillgångar, mkr | 21 550,4 | 18 538,9 | 21 550,4 | 18 538,9 |
| Soliditet, % | 41,7 | 38,9 | 41,7 | 38,9 |
| Överskottsgrad, % | ||||
| Periodens driftöverskott, mkr | 188,7 | 154,8 | 738,7 | 608,9 |
| (+) Periodens hyresintäkter, mkr | 243,6 | 193,5 | 918,3 | 733,2 |
| Överskottsgrad, % | 77,5 | 80,0 | 80,4 | 83,1 |
24
DEFINITIONER
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. |
| Andel säkerställd skuld, % | Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. | Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. |
| Belåningsgrad^{2}, % | Räntebärande skulder minus ägarlån och leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag och övriga anläggningstillgångar. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. |
| Direktavkastning, % | Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. | Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. | Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrbara ytor. |
| Hyresgästkategori | Baserat på hyresgästernas verksamhet har indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetskategori | Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetsvärde, mkr | Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighetsbestånd. |
| Förvaltningsresultat, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall, inklusive räntekostnader för ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet inklusive kostnad för ägarlån. |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och, i förekommande fall, räntekostnader ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, ägarlån och leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. |
| Hyresvärde, mkr | Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. | |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier alternativt räntekostnader för ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. |
1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats jämfört med föregående kvartal. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag samt övriga anläggningstillgångar har inkluderats i beräkningsbasen.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | Vid periodens utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. | Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. |
| Jämförbart bestånd | De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. | |
| Kontrakterad årshyra, mkr | Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. | |
| Kreditbindning, år | Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån. | Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. |
| Nettoinvesteringar, mkr | Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. | Nyckeltalet för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. |
| Objekt | En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. | |
| Offentliga hyresgäster | Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. | Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. |
| Projektfastighet | Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. | |
| Räntebindning, år | Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Periodens förvaltningsresultat, exklusive räntekostnader ägarlån i förhållande till periodens finansnetto. | Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. |
| Soliditet, % | Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. | Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. |
| Återstående kontraktstid, år | Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. | Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. |
| Överskottsgrad, % | Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under perioden. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. |
26
INTEA.
Finansiell kalender
Årsredovisning 2022: 29 mars 2023
Delårsrapport januari - mars 2023: 9 maj 2023
Årsstämma 2023: 9 maj 2023
Delårsrapport januari - juni 2023: 18 juli 2023
Delårsrapport januari - september 2023: 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022