AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2022
9343_10-q_2022-10-27_e1716269-bb1a-4a7b-95d7-b90f54966c18.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI - SEPTEMBER 2022
Juli - september
- Hyresintäkterna ökade med 19,5 procent och uppgick till 221,7 mkr (185,5), varav 53,9 mkr (38,1) kommer från fastigheter förvärvade under 2021 och 2022.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 122,8 mkr (108,6), en ökning med 14,2 mkr. För mer information se sida 11.
- Värdeförändringar fastigheter uppgick till -38,1 mkr (1 044,4). För mer information se sida 11.
- Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 121,8 mkr (927,1). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 0,65 kr¹) och per D-aktie till 0,50 kr²).
- Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett belopp om 1 124,5 mkr (112,8).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 19 729,2 mkr (17 797,4).
Januari - september
- Hyresintäkterna ökade med 25,0 procent och uppgick till 674,7 mkr (539,7), varav 157,7 mkr (55,1) kommer från fastigheter förvärvade under 2021 och 2022.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 383,7 mkr (60,5), en ökning med 323,2 mkr. För mer information se sida 11.
- Värdeförändringar fastigheter uppgick till 135,7 mkr (1 587,0). För mer information se sida 11.
- Periodens resultat efter skatt uppgick till 866,3 mkr (1 347,5). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 5,56 kr²) och per D-aktie till 1,50 kr².
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 1 796,1 mkr (2 743,5).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 19 729,2 mkr (17 797,4).
1) Inga utspädande instrument förekommer.
| Nyckeltal i urval | jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 221,7 | 185,5 | 674,7 | 539,7 | 733,2 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 60,5 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 139,2 | 245,7 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,66 | 0,63 | 2,19 | 1,86 | 2,47 |
| D:o tillväxt, % | 4,0 | 34,0 | 17,8 | 41,8 | 38,2 |
| Periodens resultat, mkr | 121,8 | 927,1 | 866,3 | 1 347,5 | 1 969,3 |
| D:o A- och B-aktie, kr | 0,65 | 6,84 | 5,56 | 10,22 | 15,60 |
| Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 48,92 | 41,50 | 48,92 | 41,50 | 46,87 |
| D:o tillväxt, % | 0,5 | 25,3 | 4,4 | 37,6 | 55,2 |
| Fastighetsvärde, mkr | 19 729 | 14 568 | 19 729 | 14 568 | 17 797 |
| Belåningsgrad, % | 51,5 | 50,9 | 51,5 | 50,9 | 54,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,7 | 4,5 | 4,2 | 2,6 | 3,0 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 24 - 27.
493
Uthyrningsbar area, tkvm
19,7
Fastighetsvärde, mdkr
95,1
Andel offentliga hyresgäster, %
6,0
Återstående kontraktstid, år
HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - SEPTEMBER 2022
Väsentliga händelser under perioden
- På en extra bolagsstämma den 18 januari 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 22 december 2021 om en riktad nyemission av högst 6 024 097 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 669 344,12 kronor till en teckningskurs om 41,50 kronor per aktie.
- I januari 2022 vann detaljplanen för Sahlgrenska Life laga kraft. Projektet omfattar byggnation av tre nya huskroppar, där hus 2 och 3 utvecklas av Vitartes tillsammans med Intea, där Intea kommer att vara långsiktig ägare och förvaltare. Inteas del av projektet uppgår till ca 50 000 kvm uthyrningsbar area.
- Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala i mars 2022. På fastigheten pågår uppförandet av specialanpassade verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken väntas stå klar under hösten år 2023 och har en uthyrningsbar area uppgående till cirka 4 100 kvm. Årshyra uppgår preliminärt till 19,3 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
- I maj 2022 återinvigde Intea och Kriminalvården riksanstalten i Härnösand. Intea och Kriminalvården har drivit projektet om att återöppna anstalten sedan i januari 2021. Kriminalvården kommer att disponera cirka 7 300 kvm i ett 15-årigt hyresavtal som löper till juli år 2037. Det årliga hyresvärdet uppgår till preliminärt 28,4 mkr.
- På en extra bolagsstämma den 27 juni 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 9 juni 2022 om en riktad nyemission av högst 12 423 649 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 380 405,45 kronor till en teckningskurs om 48,16 kronor per B-aktie och högst 7 575 756 D-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 841 750,67 kronor till en teckningskurs om 33 kronor per D-aktie.
- I början av juli 2022 förvärvade bolaget Rönneholms slott i Eslöv, innehållande bland annat anstalten Ringsjön. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 42,9 mkr. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till cirka 7 600 kvm med en total kontrakterad årshyra om 5,9 mkr.
- I slutet av september förvärvade bolaget 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 27 700 kvm och total kontrakterad årshyra uppgår till totalt cirka 42,3 mkr. Den genomsnittliga kontraktstiden för hyresavtalen uppgår till 3,6 år. Tillträde skedde 30 september 2022.
För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DETTA ÄR INTEA
Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.
Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
4
VD HAR ORDET
Under det tredje kvartalet 2022 har bolaget fortsatt sin anpassning till det nya läget i världen och på marknaden. Styrkan i Inteas defensiva tillgångar med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster medför relativa fördelar i ett osäkert marknadsläge där hyresgäst- och kreditförluster ökar. Att fortsätta kunna förvärva fastigheter som nedan, med hög kvalitet inom bolagets kärnområden, även när konjunkturen vänder ner är viktigt för att bibehålla kvalitet och lönsam tillväxt i portföljen. Värdet på fastighetsbeståndet närmar sig en efterlängtad milstolpe om 20 miljarder och uppgick vid utgången av perioden till 19,7 mdkr. Hyresintäkterna om 674,7 mkr har ökat med 25 procent jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet ökade till 383,7 mkr.
Under kvartalet har två affärer genomförts. I juli tillträddes Rönneholms slott, innehållande bland annat anstalten Ringsjön som är en klass 3 kvinnoanstalt med idag 40 platser, samt mark om 180 000 kvm. Det underliggande fastighetsvärdet var 42,9 mkr och den kontrakterade årshyran uppgår till 5,9 mkr.
Under september har ytterligare ett förvärv genomförts. Denna gång av majoritetsandel i ett bolag som äger fastigheter där
bland annat Högskolan i Skövde och Skövde kommun hyr lokaler. Den sammanlagda uthyrningsbara arean för de två fastigheterna uppgår till 27 700 kvm. Kontrakterad årshyra uppgår till totalt 42,3 mkr per år och andelen offentliga hyresgäster utgör 98,5 procent.
Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering på Nasdaq Stockholms huvudlista är fortsatt pausat med anledning av det rådande marknadslaget.
Henrik Lindekrantz, VD
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
Finansiella mål
- Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.
Operativa mål
- Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.
- Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.
Finansiella riskbegränsningar
- Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.
- Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 40 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
INTEAS FASTIGHETER
Koncernens fastighetsportfölj har vuxit, främst genom gjorda förvärv och projektutveckling, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Tillväxten bidrar även till förändring i balansposter, nyckeltal samt påverkan på kassaflöde.
Koncernen ägde den 30 september 2022 37 fastigheter (31), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 106 objekt (100) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 493 tkvm (454) till ett verkligt värde om 19 729 mkr (17 797). Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund.
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,1 procent (94,0) den 30 september 2022 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick till 6,0 år (6,0).
Den kontrakterade årshyran om 918,5 mkr inkluderar hyresrabatter om 5,3 mkr på årsbasis.
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|
| Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr | 1 796 | 2 743 | 5 352 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 136 | 1 587 | 2 207 |
| Fastighetsvärde, mkr | 19 729 | 14 568 | 17 797 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 493 | 417 | 454 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,5 | 98,5 | 99,0 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 95,1 | 92,4 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid offentliga, år | 6,0 | 5,7 | 6,0 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 912 | 1 791 | 1 910 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar area | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad årshyra | Driftöverskott | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | ||||||
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 18 | 137 | 6 098 | 44 469 | 305,1 | 2 225 | 96,8 | 295,3 | 244,7 |
| Högre utbildning | 24 | 199 | 7 277 | 36 689 | 372,0 | 1 875 | 98,5 | 366,1 | 311,8 |
| Sjukvård | 17 | 73 | 2 616 | 35 927 | 131,9 | 1 812 | 99,2 | 130,9 | 113,0 |
| Övriga offentliga | 29 | 70 | 1 713 | 24 499 | 111,8 | 1 598 | 96,2 | 107,5 | 83,7 |
| Icke-offentliga | 14 | 14 | 317 | 22 121 | 21,2 | 1 479 | 88,1 | 18,7 | 12,7 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 102 | 493 | 18 021 | 36 588 | 942,0 | 1 912 | 97,5 | 918,5 | 765,9 |
| Per geografi | |||||||||
| Syd | 17 | 201 | 8 118 | 40 418 | 395,8 | 1 970 | 97,0 | 383,8 | 331,8 |
| Öst | 29 | 135 | 5 375 | 40 003 | 275,9 | 2 054 | 96,0 | 265,0 | 212,4 |
| Väst | 22 | 79 | 2 208 | 27 830 | 129,1 | 1 627 | 99,9 | 129,0 | 108,0 |
| Nord | 34 | 78 | 2 320 | 29 749 | 141,2 | 1 810 | 99,6 | 140,7 | 113,7 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 102 | 493 | 18 021 | 36 588 | 942,0 | 1 912 | 97,5 | 918,5 | 765,9 |
| Projektfastigheter | 4 | - | 1 708 | - | - | - | - | - | - |
| Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet | 106 | 493 | 19 729 | 40 056 | 942,0 | 1 912 | 97,5 | 918,5 | 765,9 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och på årsbasis uppgår minoritetens andel av förvaltningsresultatet till ca 10 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyres tillägg vid periodens utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2022 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnationer med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 184 000 kvm med en total bedömd investering om 9 739 mkr.
Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt omfattar 1 844 mkr, varav projektfastigheter 1 708 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 136 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om ca 82 900 kvm BTA (40 800) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 69,5 mkr (27,0) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 661,3 mkr (203,3) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdig-ställande | Uthyrningsbar area kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal^{1} | ||||||
| Jälla Rättspsyk | Uppsala | Sjukvård | 03 2023 | 4 139 | 19,3 | 100 | 20,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 03 2023 | 6 750 | 13,9 | 70 | 6,0 |
| Samhällsgemensam ledningscentral | Örebro | Rättsväsende | 04 2023 | 12 262 | 32,2 | 100 | 15,0 |
| Anstalten Viskan | Ånge | Rättsväsende | 04 2023 | 14 272 | 28,7 | 100 | 20,0 |
| Rättscentrum, Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 02 2024 | 16 398 | 64,6 | 100 | 25,0 |
| Rättscentrum, Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 03 2024 | 19 395 | 51,9 | 100 | 15,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 04 2024 | 6 606 | 15,4 | 100 | 15,0 |
| Depå 2 Falköping | Falköping | Övriga offentliga | 01 2025 | 3 500 | 19,7 | 100 | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 83 322 | 245,6 | 98 | 18,9 |
Projekt där projekteringsavtal ingåtts
| Projekt där projekteringsavtal ingåtts | Bolagets bedömning | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 01 2025 | 3 700 | 7,9 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 02 2025 | 9 713 | 21,8 | 100 | 15,0 |
| Polishuset Arninge | Täby | Rättsväsende | 01 2026 | 7 500 | 13,4 | 100 | 15,0 |
| Sahlgrenska Life^{2} | Göteborg | Sjukvård | 01 2027 | 49 880 | 177,2 | 90 | 20,0 |
| Nya högskolan Kristianstad | Kristianstad | Högre utbildning | 03 2028 | 30 000 | 67,8 | 100 | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 100 793 | 288,1 | 94 | 19,3 |
Summa pågående projekt
184 115 533,7 96 19,1
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva 100 procent till aktuellt fastighetsvärde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde vid periodens utgång av projektet såsom färdigställt. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag.
Pägående projekt, fastighetskategori
| Per kategori | Uthyrnings-bar area | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig kontraktstid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Redovisat värde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bedömd | Upparbetad | |||||||
| Rättsväsende | 83 240 | 220 | 100 | 18,6 | 205 | 3 509 | 789 | 1 490 |
| Högre utbildning | 30 000 | 68 | 100 | 20,0 | 64 | 1 355 | 1 | 3 |
| Sjukvård | 60 625 | 212 | 92 | 19,6 | 199 | 4 342 | 374 | 272 |
| Övriga offentliga | 10 250 | 34 | 87 | 17,1 | 29 | 532 | 50 | 79 |
| Summa pågående projekt | 184 115 | 534 | 96 | 19,1 | 497 | 9 739 | 1 214 | 1 844 |
1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.
Byggrätter, gällande detaljplan
| Bruttoarea | Uthyrnings-bar area | Redovisat värde | ||
|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | kr/kvm BTA | |
| Garnisonen, Linköping | 12,5 | 10,6 | 11,3 | 900 |
| Campusområdet, Östersund | 21,4 | 18,2 | 3,2 | 150 |
| Högskoleområdet, Halmstad | 41,4 | 35,2 | 53,3 | 1 287 |
| Övrigt | 7,6 | 6,5 | 1,8 | 234 |
| Summa | 82,9 | 70,5 | 69,5 | 838 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Fastighetsvärde och värderingar
Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 135,7 mkr (1 587,0), vilket främst är drivet av värdeförändringar avseende pågående projekt 226,7 mkr och förändring avkastningskrav/kalkylränta –143,1 mkr, se vidare sida 11. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 21. Direktavkastningskravet uppgick till 4,3 procent (4,6). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 5,72 procent (5,09).
Förvärv och transaktioner perioden januari – september
Intea förvärvade Viskananstalten, Hjältan 4:11, i januari 2022. Fastigheten ska genomgå renovering och ombyggnation. En överenskommelse träffades i februari med Kriminalvården om ett 20-årigt hyresavtal. Beräknad inflytt planeras ske i slutet av 2023. Total uthyrningsbar area är cirka 14 300 kvm och hyresvärdet uppgår preliminärt till 27,8 mkr.
Intea tillträdde fastigheten Jälla 2:25 i Uppsala i mars 2022. På fastigheten pågår uppförandet av verksamhetslokaler för rättspsykiatrin åt Region Uppsala. Kliniken förväntas stå klar till hösten år 2023 och den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 4 100 kvm. Kontrakterad årshyra uppgår preliminärt till 19,3 mkr och hyresavtalet löper i 20 år från inflyttning.
Fastighetsvärdets förändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde vid årets början | 17 797 | 31 |
| Förvärv | 1 135 | 6 |
| Investeringar i ny- till- och ombyggnation | 661 | |
| Värdeförändringar | 136 | |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 19 729 | 37 |
| Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och byggrätter | 17 816 | |
| Pågående projekt | 1 844 | |
| Outnyttjade byggrätter | 70 | |
| Utgående fastighetsvärde | 19 729 |
I början av juli 2022 förvärvade bolaget Rönneholms slott, innehållande bland annat anstalten Ringsjön. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 42,9 mkr. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till cirka 7 600 kvm med en total kontrakterad årshyra om 5,9 mkr.
I slutet av september förvärvade bolaget 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6. Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 27 700 kvm och kontrakterad årshyra uppgår till totalt 42,3 mkr. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 3,6 år. Tillträde skedde 30 september 2022.
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 30 sep 2022 | 30 sep 2021 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 19 729 | 14 568 |
| Byggrätter och pågående projekt | -1 914 | -1 049 |
| Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågående projekt | 17 816 | 13 519 |
| Driftöverskott, intjäningskapacitet | 766 | 622 |
| Direktavkastning, % | 4,3 | 4,6 |
Förvärv av Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde, där Skövde högskola är största hyresgäst, se ovan för mer information.
8
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster är 95,1 procent (94,0) där den återstående kontraktstiden är 6,0 år (6,0). Av Inteas totala kontrakterade hyra justeras 84 procent med KPI med en årlig indexering på i genomsnitt 83 procent. 1 procent justeras med fast uppräkning mellan 1–3 procent per år och 15 procent justeras ej med uppräkning.
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminalvården, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminalvården är hyresgäster på flera orter med olika avtal och återstående kontraktstid.
Största hyresgäster per 30 sep 2022
| Kontrakterad årshyra mkr | Andel^{1)} | Återstående kontraktstid år | |
|---|---|---|---|
| Polismyndigheten | 151,9 | 16,5 | 4,2 |
| Kriminalvården | 91,2 | 9,9 | 13,2 |
| Linnéuniversitet i Kalmar | 78,2 | 8,5 | 6,8 |
| Högskolan i Halmstad | 75,6 | 8,2 | 6,8 |
| Region Skåne | 66,7 | 7,3 | 10,7 |
| Malmö universitet | 58,4 | 6,4 | 2,9 |
| Mittuniversitet | 48,1 | 5,2 | 4,2 |
| Högskolan Kristianstad | 46,2 | 5,0 | 3,7 |
| Högskolan i Skövde | 31,1 | 3,4 | 5,8 |
| Sveriges Domstolar | 29,5 | 3,2 | 4,4 |
| Övriga offentliga | 197,0 | 21,4 | 3,8 |
| Summa offentliga | 873,9 | 95,1 | 6,0 |
1) Andel av kontrakterad årshyra.
Förfallostruktur hyresavtal per 30 sep 2022
| | Hyresavtal
antal | Uthyrningsbar area
tkvm | Kontrakterad årshyra
mkr | Andel^{1)} |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Offentliga, löptid | | | | |
| 2022 | 13 | 2 | 3 | 0,3 |
| 2023 | 90 | 18 | 30 | 3,3 |
| 2024 | 41 | 48 | 72 | 7,9 |
| 2025 | 45 | 97 | 190 | 20,7 |
| 2026 | 27 | 54 | 108 | 11,8 |
| >2026 | 66 | 217 | 471 | 51,2 |
| Summa offentliga | 282 | 436 | 874 | 95,1 |
| Icke-offentliga | 197 | 34 | 45 | 4,9 |
| Totalt | 479 | 470 | 919 | 100 |
1) Andel av kontrakterad årshyra.
Hyresgäster per hyresgästkategori per 30 sep 2022¹)
| Hyresgästkategori | Uthyrningsbar area
tkvm | Uthyrd area
tkvm | Hyresvärde
mkr | Kontrakterad årshyra
mkr | Återstående kontraktstid år |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Rättsväsende | 130 | 127 | 296,7 | 294,4 | 7,0 |
| Högre utbildning | 179 | 175 | 340,1 | 337,7 | 5,3 |
| Sjukvård | 55 | 55 | 111,7 | 111,6 | 7,1 |
| Övriga offentliga | 82 | 79 | 133,3 | 130,2 | 4,4 |
| Totalt offentliga | 446 | 436 | 881,8 | 873,9 | 6,0 |
| Icke-offentliga | 47 | 34 | 60,2 | 44,6 | 2,9 |
| Totalt | 493 | 470 | 942,0 | 918,5 | 5,8 |
1) Kategorier fördelat på lokalytor.
Hyresvärde - andel per ort
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Resultatet för perioden januari till september 2022 och samma period föregående år har påverkats av gjorda förvärv av fastigheterna Högkvarteret 1 och 2 i Helsingborg, Näsby 34:24 i Kristianstad, Niagara 2 i Malmö och Rönneholm 6:2 i Eslöv samt färdigställande av före detta projektfastigheten Duvan 1 i Härnösand.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 674,7 mkr (539,7), varav 25,5 mkr (7,6) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen uppgår till 25,0 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar, indexuppräkning och vidarefakturerade kostnader samt engångsersättningar om 15,9 mkr. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv uppgick till 157,7 mkr (103,4).
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 488,2 mkr (481,3), en ökning med 1,4 procent, främst drivet av indexuppräkning och uthyrningar samt något ökad vakans i ett fåtal fastigheter. Engångsersättningar avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 september 2022 till 97,5 procent (98,5). Hyresavtalens återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster är 6,0 år (5,7).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 124,7 mkr (85,6) under perioden.
Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 86,7 mkr (74,7), en ökning med 16,1 procent, främst drivet av ökade elpriser och personalkostnader. Engångskostnader om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 2,3 mkr (0,3) och förvärvade fastigheter uppgick till 19,4 mkr (6,4).
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 549,9 mkr (454,1). Totala överskottsgraden minskade till 81,5 procent (84,1). Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 81,7 procent (83,7).
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 488,2 | 481,3 | 1,4 |
| Engångsersättningar | 15,9 | - | |
| Projektfastigheter | 12,5 | - | |
| Förvärvade fastigheter | 157,7 | 55,5 | |
| Övrigt | 0,4 | 2,9 | |
| Hyresintäkter | 674,7 | 539,7 | 25,0 |
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 86,7 | 74,7 | 16,1 |
| Engångskostnader | 10,3 | - | |
| Projektfastigheter | 2,3 | 0,3 | |
| Förvärvade fastigheter | 19,4 | 6,4 | |
| Övrigt | 2,0 | 0,7 | |
| Direkta fastighetskostnader | 120,7 | 82,1 | 47,0 |
| Fastighetsadministration | 4,1 | 3,5 | |
| Fastighetskostnader | 124,7 | 85,6 | 45,6 |
| Nyckeltal verksamheten | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | hela 2021 |
| --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, mkr | 674,7 | 539,7 | 733,2 |
| Driftöverskott, mkr | 549,9 | 454,1 | 608,9 |
| Överskottsgrad, % | 81,5 | 84,1 | 83,1 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 383,7 | 60,5 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat exkl ränta ägarlån, mkr | 383,7 | 139,2 | 245,7 |
| Värdeförändringar, mkr | 135,7 | 1 587,0 | 2 207,0 |
| Värdeförändringar derivat, mkr | 665,0 | 89,9 | 126,9 |
| Skatt, mkr | -318,1 | -390,0 | -531,6 |
| Periodens resultat, mkr | 866,3 | 1 347,5 | 1 969,3 |
För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 24 - 27
10
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten och administration samt ekonomifunktion, och uppgick under perioden till 43,0 mkr (226,4). Kostnader relaterade till börsintroduktionen uppgick till 1,7 mkr. Efter avvecklingen av rådgivningsavtalet med Intea AB 2021 beräknas centrala kostnader på årsbasis att uppgå till cirka 50–55 mkr utifrån den aktuella storleken och omfattningen på den centrala organisationen. För ytterligare information angående Inteas börsnoteringsprocess se sidan 21.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -123,3 mkr (–167,2), varav 0,0 mkr (78,7) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Förändringen av räntekostnader beror främst på minskade räntekostnader på efterställda ägarlån, då dessa kvittades i juli 2021 och ersattes av aktier av serie B och D. För mer information se sida 21.
Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning, exklusive aktieägarlån, uppgick till 2,00 procent (1,60) vid utgången av perioden. Ränta exkl. outnyttjade krediter uppgick till 1,91 procent (1,49).
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 383,7 mkr (60,5). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 383,7 mkr (304,2). Jämförelsetalet 304,2 har justerats med kostnaden för den förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB som skedde 2021. För ytterligare information angående Inteas börsnoteringsprocess se sida 21.
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 1 184,4 mkr (1 737,5) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 135,7 mkr (1 587,0) drivet av ett ökat värde på projektfastigheter med 226,7 mkr och förändring i driftöverskott med 47,8 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 665,0 mkr (89,9). I kvartalet har samtliga fastigheter värderats av auktoriserade fastighetsvärderare.
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 318,1 mkr (390,0), varav 233,9 mkr (377,1) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 205,2 mkr (970,8). Ökningen beror på förändring i verkligt värde och skattemässigt restvärde främst på projektfastigheter samt på orealiserade värdeförändringar på derivat.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 866,3 mkr (1 347,5).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 332,0 mkr (216,0). Det förbättrade kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapitalet uppgick till 371,7 (212,3) och förklaras av ett förbättrat resultat före skatt drivet av kassaflödespåverkande poster som ökning av driftsöverskott med cirka 96 mkr och med minskade räntekostnader om 41,4 mkr. Rörelsekapital, det vill säga förändring av kortfristiga fordringar och skulder har förbättrats med cirka 44 mkr.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –1 351,3 mkr (–2 938,2) i form av förvärv, investeringar i nya fastigheter, i befintliga fastigheter och projekt samt förändring av långfristiga fordringar. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt samt förvärv i Eslöv, Skövde, Uppsala och Ånge. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 1 124,6 mkr (2 477,4) och utgjordes främst av nyupptagna lån och certifikat, amortering av obligationslån, nyemission samt utdelning.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 105,3 mkr (–244,8) och likvida medel uppgick den 30 september 2022 till 303,0 mkr (150,6).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr¹)
¹) Exklusive ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal.
Värdeförändringar fastigheter
| Belopp i mkr | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 |
|---|---|---|
| Förändring driftöverskott | 47,8 | 214,7 |
| Projekt | 226,7 | 546,5 |
| Förändring avkastningskrav/kalkylränta | –143,1 | 555,4 |
| Förvärv | 4,3 | 270,4 |
| Värdeförändringar fastigheter | 135,7 | 1 587,0 |
11
FINANSIERING
Eget kapital
Eget kapital uppgick den 30 september 2022 till 8 979,7 mkr (6 334,8) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 301,6 mkr (0,0). Innehav utan bestämmande inflytande uppkom i och med förvärvet av Kalkstenen Fastighets AB med 57%. Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 7 252,3 mkr (6 461,2) motsvarande 48,92 kr (46,87) per A- och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid periodens utgång till 1 916,4 mkr motsvarande 33,00 kr per D-aktie. Ågarlånen har kvittats i sin helhet och i juli 2021 ersatts av aktier av serie B och D. För ytterligare information se sida 21.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som backup-faciliteter om
totalt 5 200 mkr varav 2 500 mkr förfaller 2024, 1 700 mkr förfaller 2026 och 1 000 mkr förfaller 2027. Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick vid periodens utgång till 4 362,3 mkr (5 424,4). De långfristiga skulderna utgörs av fyra obligationslån om totalt 2 750,0 mkr varav 300,0 mkr förfaller i februari 2024, 1 250,0 mkr förfaller i september 2025, 600,0 mkr förfaller i mars 2026 och 600,0 mkr förfaller i oktober 2026 samt tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 460,0 mkr och 302,3 mkr som förfaller i maj 2024, oktober 2027 samt juli 2030. Kortfristiga räntebärande skulder exklusive ägarlån uppgick till 6 097,1 mkr (4 390,0) och består av utnyttjade kreditfaciliteter om 2 300,0 mkr, ett säkerställt lån och checkräkningskredit om 122,1 mkr samt ett obligationslån om 1 350,0 mkr som förfaller i september 2023 och företagscertifikat om 2 325,0 med förfall löpande under 2022 och 2023.
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | jan – sep 2022 | jan – sep 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 10 459 | 7 569 | 9 814 |
| Nettoskuld, mkr | - | 10 156 | 7 418 | 9 617 |
| Soliditet, % | - | 40,8 | 42,0 | 38,9 |
| Belåningsgrad, % | < 60 | 51,5 | 50,9 | 54,0 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30 | 19,0 | 10,8 | 12,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | > 2,0 | 4,2 | 2,6 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | > 2,0 | 2,5 | 2,7 | 3,3 |
| Räntebindning, år | > 2,0 | 3,5 | 4,3 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 2,00 | 1,60 | 1,31 |
| Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % | - | 1,91 | 1,49 | 1,24 |
| Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % | - | 2,60 | 1,12 | 1,00 |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | 714,7 | 12,7 | 49,7 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Beläningsgraden exklusive ägarlån vid periodens utgång uppgick till 51,5 procent (54,0). Den 30 september 2022 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,5 år (2,7) och räntebindningstiden till 3,5 år (4,3). Ränta på extern upplåning exklusive outnyttjade krediter uppgick vid periodens utgång till 1,91 procent (1,49). Exkl. ägarlån uppgick räntan till 2,00 procent (1,60). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,37 procent (+0,16) och de finansiella kostnaderna med 38,8 mkr (16,9) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,2 ggr (2,6) under perioden.
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Ratingen bekräftades i maj 2022. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument. Den 30 september 2022 fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 6 000 mkr (5 000), samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om 714,7 mkr (12,7). Kupongränta redovisas löpande i raden Räntekostnader exklusive ägarlån och redovisas under rubriken "Värdeförändringar" efter "Förvaltningsresultatet". Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 665,0 mkr (89,9).
Ränteförfallostruktur per 30 sep 2022, inkl. derivat
| Förfallotidpunkt | mkr | Genomsnittlig ränta % | Genomsnittlig räntebindning år |
|---|---|---|---|
| 0-1 år | 4 177 | 2,27 | 0,3 |
| 1-2 år | 800 | 1,29 | 1,9 |
| 2-3 år | - | - | - |
| 3-4 år | 1 000 | 1,55 | 3,7 |
| 4-5 år | - | - | - |
| > 5 år | 4 460 | 1,77 | 5,7 |
| Summa/genomsnitt | 10 437 | 1,91 | 3,5 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 2 900 | 0,31 | - |
| Inkl. outnyttjade kreditfaciliteter | 13 337 | 2,00 | 3,5 |
Kreditförfallostruktur per 30 sep 2022, mkr
| Kreditavtal | Kreditfaciliteter | Utnyttjist | ||
|---|---|---|---|---|
| Bank | MTN/Cert | Totalt | ||
| 0-1 år | 6 097 | 2 422 | 3 675 | 6 097 |
| 1-2 år | 1 150 | 850 | 300 | 1 150 |
| 2-3 år | 2 425 | 0 | 1 350 | 1 350 |
| 3-4 år | 500 | 0 | 500 | 500 |
| 4-5 år | 2 850 | 0 | 600 | 600 |
| > 5 år | 762 | 762 | 0 | 762 |
| Totalt | 13 784 | 4 034 | 6 425 | 10 459 |
Räntederivat - Koncernen
| Rörlig ränta % | Fast ränta % | Nominellt belopp mkr | Verkligt värde mkr | |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 1,73 | 0,37 | 200 | 0,5 |
| 2024 | 1,73 | 0,34 | 800 | 41,2 |
| 2026 | 1,73 | 0,61 | 1 000 | 92,7 |
| 2027 | 1,73 | 0,18 | 500 | 62,9 |
| 2028 | 1,73 | 0,80 | 1 000 | 122,1 |
| 2029 | 1,73 | 0,63 | 500 | 75,9 |
| 2030 | 1,73 | 0,31 | 500 | 92,8 |
| 2031 | 1,73 | 0,80 | 500 | 85,5 |
| 2032 | 1,73 | 1,34 | 1 000 | 141,1 |
| Totalt | 6 000 | 714,7 |
1) Exklusive ägarlån.
Beläningsgrad, kapital- och räntebindning, % och ggr
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning
| Belopp i mkr | jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | okt 2021 - sep 2022 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 221,7 | 185,5 | 674,7 | 539,7 | 868,2 | 733,2 |
| Fastighetskostnader, varav | -37,7 | -27,1 | -124,7 | -85,6 | -163,4 | -124,3 |
| Driftskostnader | -23,7 | -17,5 | -75,9 | -60,2 | -104,4 | -88,8 |
| Underhållskostnader | -6,7 | -5,0 | -30,2 | -11,0 | -35,7 | -16,6 |
| Fastighetsskatt | -6,1 | -3,5 | -14,5 | -10,7 | -18,1 | -14,2 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,2 | -1,1 | -4,1 | -3,7 | -5,2 | -4,7 |
| Driftöverskott | 184,0 | 158,4 | 549,9 | 454,1 | 704,7 | 608,9 |
| Centrala kostnader | -15,0 | -18,7 | -43,0 | -226,4 | -57,5 | -240,9 |
| Resultat före finansiella poster | 169,1 | 139,7 | 507,0 | 227,7 | 647,3 | 368,0 |
| Finansiella intäkter | 0,9 | 0,4 | 3,5 | 0,9 | 4,0 | 1,3 |
| Räntekostnader exkl. ägarlån | -46,3 | -31,4 | -123,5 | -89,4 | -153,2 | -122,7 |
| Räntekostnader aktieägare | - | - | - | -78,7 | - | -78,7 |
| Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång | -1,0 | - | -3,2 | - | -4,2 | -0,9 |
| Förvaltningsresultat | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 60,5 | 493,8 | 167,0 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 139,2 | 493,8 | 245,7 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | -38,1 | 1044,4 | 135,7 | 1587,0 | 755,7 | 2207,0 |
| Derivatinstrument, orealiserade | 101,1 | 29,2 | 665,0 | 89,9 | 702,0 | 126,9 |
| Resultat före skatt | 185,7 | 1182,2 | 1184,4 | 1737,5 | 1951,5 | 2500,9 |
| Skatt | -63,9 | -255,1 | -318,1 | -390,0 | -459,7 | -531,6 |
| Periodens resultat | 121,8 | 927,1 | 866,3 | 1347,5 | 1491,8 | 1969,3 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||||
| Moderbolagets aktieägare | 121,8 | 927,1 | 866,3 | 1347,5 | 1491,8 | 1969,3 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹) | - | - | - | - | - | - |
| Periodens resultat | 121,8 | 927,1 | 866,3 | 1347,5 | 1491,8 | 1969,3 |
| Resultat per A- och B-aktie¹) | 0,65 | 6,84 | 5,56 | 10,22 | 9,90 | 15,60 |
| Resultat per D-aktie¹) | 0,50 | 0,50 | 1,50 | 0,50 | 1,50 | 0,50 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
¹) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent.
²) Inga utspädande instrument förekommer.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 30 sep 2022 | 30 sep 2021 | 31 dec 2021 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 19 729,2 | 14 568,1 | 17 797,4 |
| Tomträtt, nyttjanderättstillgång | 109,0 | - | 122,8 |
| Övriga anläggningstillgångar | 25,5 | 3,1 | 5,3 |
| Andelar i intressebolag | 3,2 | 2,0 | 2,3 |
| Fordran på intressebolag | 122,0 | 45,9 | 63,2 |
| Derivat | 714,7 | 12,7 | 49,7 |
| Nyttjanderättstillgångar | 30,4 | - | 35,2 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 93,8 | 94,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 20 737,8 | 14 725,7 | 18 170,2 |
| Kortfristiga fordringar | 223,9 | 211,2 | 171,0 |
| Likvida medel | 303,0 | 150,6 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 526,8 | 361,8 | 368,7 |
| Summa tillgångar | 21 264,6 | 15 087,4 | 18 538,9 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 22,9 | 20,3 | 20,9 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 134,0 | 3 884,8 | 4 134,0 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 4 521,1 | 2 429,7 | 3 051,5 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 8 678,0 | 6 334,8 | 7 206,5 |
| Innehav utan bestämmande inflytande¹) | 301,6 | - | - |
| Summa eget kapital | 8 979,6 | 6 334,8 | 7 206,5 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 1 205,2 | 821,1 | 970,8 |
| Räntebärande skulder | 4 362,3 | 3 478,5 | 5 424,4 |
| Leasingskuld | 127,2 | - | 143,2 |
| Avsättningar | 2,7 | 11,8 | 8,4 |
| Summa långfristiga skulder | 5 697,4 | 4 311,4 | 6 546,8 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 6 097,1 | 4 090,0 | 4 390,0 |
| Övriga skulder | 490,6 | 351,2 | 395,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 6 587,7 | 4 441,2 | 4 785,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 21 264,6 | 15 087,4 | 18 538,9 |
¹) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl. periodens resultat | Summa eget kapital | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 | - | 1 944,9 |
| Periodens resultat | - | - | 1 347,5 | 1 347,5 | - | 1 347,5 |
| Nyemission | 10,3 | 3 067,2 | - | 3 077,5 | - | 3 077,5 |
| Villkorade aktieägartillskott | - | 190,0 | - | 190,0 | - | 190,0 |
| Utdelning | - | - | -225,1 | -225,1 | - | -225,1 |
| Utgående eget kapital 2021-09-30 | 20,3 | 3 884,8 | 2 429,7 | 6 334,8 | - | 6 334,8 |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 | - | 1 944,9 |
| Periodens resultat | - | - | 1 969,3 | 1 969,3 | - | 1 969,3 |
| Nyemission | 10,2 | 3 067,1 | - | 3 077,3 | - | 3 077,3 |
| Pågående nyemission | 0,7 | 249,3 | - | 250,0 | - | 250,0 |
| Villkorade aktieägartillskott | - | 190,0 | - | 190,0 | - | 190,0 |
| Utdelning | - | - | -225,0 | -225,0 | - | -225,0 |
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Ingående eget kapital 2022-01-01 | 20,9 | 4 134,0 | 3 051,6 | 7 206,5 | - | 7 206,5 |
| Periodens resultat | - | - | 866,3 | 866,3 | - | 866,3 |
| Nyemission | 2,0 | - | 748,0 | 750,0 | - | 750,0 |
| Utdelning | - | - | -144,8 | -144,8 | - | -144,8 |
| Förvärvad minoritet | - | - | - | - | 301,6 | 301,6 |
| Utgående eget kapital 2022-09-30 | 22,9 | 4 134,0 | 4 521,1 | 8 678,0 | 301,6 | 8 979,6 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | 185,7 | 1 182,1 | 1 184,4 | 1 737,5 | 2 500,9 |
| Avskrivningar på inventarier | 2,3 | 0,1 | 7,3 | 0,7 | 5,7 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 38,1 | -1 044,4 | -135,7 | -1 587,1 | -2 207,0 |
| Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument | -101,1 | -29,2 | -665,0 | 89,9 | -126,9 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | - | -11,6 | - | 165,0 | 165,0 |
| Betald skatt | -3,9 | -7,8 | -19,2 | -13,9 | -7,3 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 121,1 | 89,3 | 371,7 | 212,3 | 330,4 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -0,5 | 94,8 | -22,0 | 99,4 | 126,3 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 9,6 | 41,7 | -17,8 | -95,7 | -183,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 130,2 | 225,8 | 332,0 | 216,0 | 273,3 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -438,3 | -35,1 | -593,4 | -2 510,2 | -4 870,3 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -246,6 | -236,0 | -662,8 | -319,8 | -382,0 |
| Förvärv av dotterbolag | - | -17,1 | - | - | -34,9 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -4,2 | -2,2 | -20,2 | -2,2 | -2,8 |
| Ökning av långfristiga fordringar | -30,1 | -106,0 | -75,0 | -106,0 | -121,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -719,2 | -396,4 | -1 351,3 | -2 938,2 | -5 411,7 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyupptagning av lån | 1 960,0 | 105,0 | 2 435,0 | 2 175,0 | 4 825,0 |
| Nyupptagning av ägarlån | - | - | - | 570,0 | 570,0 |
| Nyemission | - | 107,1 | 750,0 | 107,1 | 357,1 |
| Amortering av lån | -1 254,1 | -4,0 | -1 912,2 | -364,7 | -768,8 |
| Amortering av leasingskuld | -1,2 | - | -3,6 | - | -7,4 |
| Aktieägartillskott | - | - | - | 190,0 | 190,0 |
| Utdelning | -25,4 | -140,0 | -144,7 | -200,0 | -225,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 679,5 | 68,1 | 1 124,6 | 2 447,4 | 4 940,7 |
| Periodens kassaflöde | 90,6 | -102,5 | 105,3 | -244,8 | -197,7 |
| Likvida medel vid periodens början | 212,4 | 253,1 | 197,7 | 395,4 | 395,4 |
| Likvida medel vid periodens slut | 303,0 | 150,6 | 303,0 | 150,6 | 197,7 |
| Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten | -47,3 | -31,4 | -126,7 | -168,1 | -201,4 |
| Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten | 0,9 | 0,4 | 3,5 | 0,9 | 1,3 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
D
NYCKELTAL
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 26–27 och avstämningstabeller på sida 24–25.
| jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||||
| Fastighetsvärde, mkr | 19 729,2 | 14 568,1 | 19 729,2 | 14 568,1 | 17 797,4 |
| Direktavkastning, % | 4,3 | 4,7 | 4,3 | 4,7 | 4,4 |
| Uthyrningsbar area, kvm | 492 500 | 416 600 | 492 500 | 416 600 | 454 300 |
| Hyresvärde, kr per kvm | 1 912 | 1 791 | 1 912 | 1 791 | 1 910 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,5 | 98,5 | 97,5 | 98,5 | 99,0 |
| Överskottsgrad, % | 83,0 | 85,4 | 81,5 | 84,1 | 83,1 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 95,1 | 92,4 | 95,1 | 92,4 | 94,0 |
| Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år | 6,0 | 5,7 | 6,0 | 5,7 | 6,0 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 1 125 | 113 | 1 796 | 2 743 | 5 352 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 60,5 | 167,0 |
| Förvaltningsresultat, exklusive ränta på ägarlån, mkr | 122,8 | 108,6 | 383,7 | 139,2 | 245,7 |
| Kreditnyckeltal | |||||
| Belåningsgrad, % | 51,5 | 50,9 | 51,5 | 50,9 | 54,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,7 | 4,5 | 4,2 | 2,5 | 3,0 |
| Kapitalbindning, år | 2,5 | 2,7 | 2,5 | 2,7 | 3,3 |
| Räntebindning, år | 3,5 | 4,3 | 3,5 | 4,3 | 3,2 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,00 | 1,60 | 2,00 | 1,60 | 1,31 |
| Genomsnittlig ränta exkl. ounytjade kreditfaciliteter, % | 1,91 | 1,49 | 1,91 | 1,49 | 1,24 |
| Andel säkerställd skuld, % | 19,0 | 10,8 | 19,0 | 10,8 | 12,6 |
| Nyckeltal per A- och B-aktie | |||||
| Justerat långsiktigt substansvärde, kr | 48,92 | 41,50 | 48,92 | 41,50 | 46,87 |
| Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde, % | 0,5 | 25,3 | 4,4 | 37,6 | 55,2 |
| Justerat förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr | 0,66 | 0,63 | 2,19 | 1,86 | 2,47 |
| Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % | 4,0 | 34,0 | 17,8 | 41,8 | 38,2 |
| Utdelning, kr | - | 0,50 | 0,50 | 2,22 | 2,22 |
| Periodens resultat, kr | 0,65 | 6,84 | 5,56 | 10,22 | 15,60 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 131,8 | 148,2 | 131,8 | 137,9 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 148,2 | 131,8 | 141,4 | 124,3 | 124,6 |
| Nyckeltal per D-aktie | |||||
| Eget kapital, kr | 33,00 | 33,00 | 33,00 | 33,00 | 33,00 |
| Resultat, kr | 0,50 | 0,50 | 1,50 | 0,50 | 0,50 |
| Utdelning, kr | 0,50 | 0,50 | 1,50 | 0,50 | 0,50 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 58,1 | 50,5 | 58,1 | 50,5 | 50,5 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 58,1 | 50,5 | 53,1 | 50,5 | 50,5 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 51,4 | 51,5 | 70,6 |
| Administrationskostnader | -52,0 | -77,3 | -78,2 |
| Rörelseresultat | -0,6 | -25,7 | -7,6 |
| Ränteintäkter | 322,2 | 258,9 | 349,7 |
| Räntekostnader | |||
| Ägarlån | - | -87,2 | -78,7 |
| Övriga | -122 | -78,7 | -120,0 |
| Summa räntekostnader | -122 | 165,9 | -198,7 |
| Resultat efter finansiella poster | 198,9 | 67,3 | 143,4 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | - | - | -42,7 |
| Resultat före skatt | 198,9 | 67,3 | 100,7 |
| Skatt | - | - | - |
| Periodens resultat | 198,9 | 67,3 | 100,7 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | 31 dec 2021 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Inventarier | 1,7 | 1,8 | 1,6 |
| Summa materiella anläggnings-tillgångar | 1,7 | 1,8 | 1,6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i dotterbolag | 6 334,0 | 4 047,6 | 5 660,2 |
| Andelar i intressebolag | 3,4 | 2,2 | 2,5 |
| Fordran på intressebolag | 122,0 | 45,9 | 63,2 |
| Fordran på dotterbolag | 7 832,6 | 6 395,0 | 6 919,2 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 3,8 | 3,8 | 94,3 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 14 300,9 | 10 499,6 | 12 744,6 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 4 045,8 | 2 847,4 | 3 139,6 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 63,9 | 41,3 | 56,3 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15,0 | 34,9 | 1,5 |
| Kassa och bank | 303,0 | 149,8 | 197,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 4 427,7 | 3 073,4 | 3 395,1 |
| Summa tillgångar | 18 730,3 | 13 574,8 | 16 141,3 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 22,9 | 20,3 | 20,9 |
| Fritt eget kapital | 4 630,0 | 3 735,3 | 3 827,8 |
| Summa eget kapital | 4 652,9 | 3 755,6 | 3 848,7 |
| Obeskattade reserver | 30,2 | - | 30,2 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 4 362,3 | 3 478,5 | 5 424,4 |
| Summa långfristiga skulder | 4 362,3 | 3 478,5 | 5 424,4 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 5 975,0 | 4 090,0 | 4 390,0 |
| Skulder koncernföretag | 3 667,1 | 2 194,5 | 2 389,4 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20,5 | 19,2 | 28,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 22,2 | 37,0 | 29,9 |
| Summa kortfristiga skulder | 9 684,9 | 6 340,7 | 6 838,0 |
| Summa eget kapital och skulder | 18 730,3 | 13 574,8 | 16 141,3 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 28 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom
fyra lika stora delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 31 december 2022.
Aktieägare den 30 september 2022
| Aktieägare | Serie A | Serie B | Serie D | Kapital % | Röster % |
|---|---|---|---|---|---|
| Henrik Lindekrantz privat och genom bolag | 3 195 000 | 7 941 488 | 5,4 | 15,1 | |
| Christian Haglund privat och genom bolag | 3 195 000 | 7 941 488 | 5,4 | 15,1 | |
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 19 462 802 | 13 405 742 | 15,9 | 12,5 | |
| Saab Pensionsstiftelse | 18 184 051 | 6 467 361 | 11,9 | 9,3 | |
| Volvo Pensionsstiftelse | 15 737 869 | 5 832 111 | 10,5 | 8,2 | |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 15 153 382 | 5 389 457 | 10,0 | 7,8 | |
| Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening | 9 731 402 | 6 702 871 | 8,0 | 6,2 | |
| Östersjöstiftelsen | 11 516 559 | 4 096 001 | 7,6 | 5,9 | |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 10 607 352 | 3 772 637 | 7,0 | 5,5 | |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 9 092 013 | 3 233 694 | 6,0 | 4,7 | |
| 10 största ägare | 6 390 000 | 125 368 406 | 48 899 874 | 87,7 | 90,3 |
| Övriga aktieägare | 16 475 530 | 9 172 416 | 12,3 | 9,7 | |
| Totalt | 6 390 000 | 141 843 936 | 58 072 290 | 100,0 | 100,0 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick den 30 september 2022 till 50 personer (43), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 7 personer. En överenskommelse om avvecklande av avtal träffades juni 2021 mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB, som tidigare hade ansvarat för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Bolaget har istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari-september till 51,4 mkr (51,5) och rörelseresultatet uppgick till -0,6 mkr (-25,7). Finansnettot om 199,4 mkr (93,0) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 318,7 mkr (258,0), övriga finansiella intäkter om 3,5 mkr (0,6), extern ränta om 1,9 mkr (0) avseende erlagd förskottsbetalning vid förvärv och externa räntekostnader om 117,3 mkr (165,9) och övriga finansiella kostnader om 3,6 mkr (2,2). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 198,9 mkr (67,3). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 14 166,6 mkr (10 442,6). Externa räntebärande lån uppgick till 10 337,3 mkr (7 568,5).
Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur som löpande har genomförts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2021, sidorna 53–55. Förberedelsearbetet har fortsatt under 2022 men har pausats med anledning av det rådande marknadsläget.
Transaktioner med närstående
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 2,8 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av det pågående kriget i Ukraina, en ökad inflationstakt med ökade energipriser, problem i leveranskedjorna och högre räntor, vilka samtliga påverkar bolagets kostnader, har Intea bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning gör att Intea har begränsad exponering av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte kommer att påverkas negativt kortsiktigt i någon större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2021 års årsredovisning, sidorna 58–62.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen kvittades i sin helhet i juli 2021.
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas bestånd görs varje kvartal. Minst två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Samtliga fastigheter har värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut med värderingstidpunkt 30 september 2022. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 135,7 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedöm-
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
ningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
För ytterligare information, kontakta
Henrik Lindekrantz, VD, 0732-08 81 02
Christian Haglund, CFO, 0733-80 81 23
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 oktober 2022
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2022-10-27 8:00 CET.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
GRANSKNINGSRAPPORT
Till styrelsen i Intea Fastigheter AB (publ)
Org. nr 559027-5656
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Intea Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2022 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 27 oktober 2022
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
23
24
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | |||||
| Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr | 873,9 | 679,3 | 873,9 | 679,3 | 807,1 |
| (+) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr | 918,5 | 735,3 | 918,5 | 735,3 | 858,6 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 95,1 | 92,4 | 95,1 | 92,4 | 94,0 |
| Belåningsgrad, % | |||||
| Räntebärande skulder¹), mkr | 10 459,4 | 7 568,5 | 10 459,4 | 7 568,5 | 9 814,4 |
| (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr | -303,0 | -150,6 | -303,0 | -150,6 | -197,7 |
| Nettoskuld, mkr | 10 156,4 | 7 417,9 | 10 156,4 | 7 417,9 | 9 616,7 |
| (+) Verkligt värde fastigheter, mkr | 19 729,2 | 14 568,1 | 19 729,2 | 14 568,1 | 17 797,4 |
| Belåningsgrad, % | 51,5 | 50,9 | 51,5 | 50,9 | 54,0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | |||||
| Kontrakterad årshyra, mkr | 918,5 | 735,3 | 918,5 | 735,3 | 858,6 |
| (+) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr | 942,0 | 746,2 | 942,0 | 746,2 | 867,6 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97,5 | 98,5 | 97,5 | 98,5 | 99,0 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | |||||
| Justerat förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån, mkr | 122,8 | 108,6 | 386,9 | 139,2 | 245,7 |
| Återläggning kostnad rådgivningsavtal, mkr | - | - | - | 165,0 | 165,0 |
| (-) Utdelning D-aktier, mkr | 25,2 | 25,2 | 75,7 | 73,2 | 98,4 |
| Justerat förvaltningsresultat, mkr | 97,5 | 83,4 | 311,2 | 231,0 | 312,3 |
| (+) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 148,2 | 131,8 | 141,4 | 124,3 | 126,2 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,66 | 0,63 | 2,19 | 1,86 | 2,47 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | |||||
| Räntekostnad²) på årsbasis vid utgången av perioden, mkr | 209,3 | 121,2 | 209,3 | 121,2 | 129,0 |
| (+) Räntebärande skuld³) vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr | 10 459,4 | 7 568,5 | 10 459,4 | 7 568,5 | 9 814,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | 2,00 | 1,60 | 2,00 | 1,60 | 1,31 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | |||||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, mkr | 8 678,1 | 6 334,8 | 8 678,1 | 6 334,8 | 7 206,5 |
| varav D-aktier, mkr | 1 916,4 | 1 666,4 | 1 916,4 | 1 666,4 | 1 666,4 |
| Uppskjuten skatt, mkr | 1 205,2 | 821,1 | 1 205,2 | 821,1 | 970,8 |
| Derivat, mkr | -714,7 | -12,7 | -714,7 | -12,7 | -49,7 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | 7 252,3 | 5 476,9 | 7 252,3 | 5 476,9 | 6 461,2 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | |||||
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 7 252,3 | 5 476,9 | 7 252,3 | 5 476,9 | 6 461,2 |
| (+) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner | 148,2 | 131,8 | 148,2 | 131,8 | 137,9 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | 48,92 | 41,50 | 48,92 | 41,50 | 46,87 |
1) Räntebärande skuld exklusive ägarlån och leasingskuld
2) Räntekostnad exklusive räntekostnad på ägarlån och leasingskuld
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
| jul - sep 2022 | jul - sep 2021 | jan - sep 2022 | jan - sep 2021 | helår 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoinvesteringar, mkr | |||||
| Förvärv under perioden, mkr | 871,0 | -16,5 | 1 134,8 | 2 540,2 | 4 970,5 |
| (-) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation, mkr | 253,5 | 129,3 | 661,3 | 203,3 | 382,0 |
| (+) Avyttringar under perioden, mkr | - | - | - | - | - |
| Nettoinvesteringar, mkr | 1 124,5 | 112,8 | 1 796,1 | 2 743,5 | 5 352,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | |||||
| Resultat före finansiella poster, mkr | 169,1 | 139,7 | 507,0 | 227,7 | 368,0 |
| Periodens finansnetto exkl. ränta ägarlån och tomträtt, mkr | -45,4 | -31,1 | -120,0 | -88,6 | -121,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,7 | 4,5 | 4,2 | 2,6 | 3,0 |
| Överskottsgrad, % | |||||
| Periodens driftsöverskott, mkr | 184,0 | 158,3 | 549,9 | 454,1 | 608,9 |
| Periodens hyresintäkter, mkr | 221,7 | 185,5 | 674,7 | 539,7 | 733,2 |
| Överskottsgrad, % | 83,0 | 85,4 | 81,5 | 84,1 | 83,1 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
25
DEFINITIONER
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. |
| Andel säkerställd skuld, % | Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. | Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. |
| Belåningsgrad, % | Räntebärande skulder minus ägarlån och leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde. | Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. |
| Direktavkastning, % | Driftsöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. | Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. | Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrbara ytor. |
| Hyresgästkategori | Hyresgästernas verksamhet fördelad per kontrakterad årshyra. Inteas hyresgästkategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetskategori | Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. | |
| Fastighetsvärde, mkr | Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighetsbestånd. |
| Förvaltningsresultat, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall, inklusive räntekostnader för ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet inklusive kostnad för ägarlån. |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och, i förekommande fall, räntekostnader ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, ägarlån och leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. |
| Hyresvärde | Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. | |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier alternativt räntekostnader för ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden.6 | Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Justerat längsiktigt substansvärde, mkr | Vid periodens utgång redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt, ränterderivat och, i förekommande fall, innehav utan bestämmande inflytande enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier.¹ | Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags längsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Justerat längsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | Längsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång.² | Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det längsiktiga substansvärdet. |
| Jämförbart bestånd | De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. | |
| Kontrakterad årshyra | Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. | |
| Kreditbindning, år | Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån. | Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. |
| Nettoinvesteringar | Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt- ringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. | Nyckeltalet för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. |
| Objekt | En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. | |
| Offentliga hyresgäster | Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. | Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. |
| Projektfastighet | Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. | |
| Räntebindning, år | Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Periodens förvaltningsresultat, exklusive räntekostnader ägarlån i förhållande till periodens finansnetto. | Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. |
| Återstående kontraktstid, år | Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. | Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. |
| Överskottsgrad, % | Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under perioden. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. |
1) Nyckeltalet har justerats för att simulera en omklassificering av aktieägartillskott till B-aktier och den genomförda refinansiering där ägarlånet ersattes av en kombination av B- och D-aktier [40 respektive 60 procent].
27
INTEA.
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2022: 17 februari 2023
Årsredovisning 2022: 29 mars 2023
Delårsrapport januari - mars 2023: 9 maj 2023
Årsstämma 2023: 9 maj 2023
Delårsrapport januari - juni 2023: 18 juli 2023
Delårsrapport januari - september 2023: 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023: 20 februari 2024
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2022