AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2021
9343_10-q_2021-11-01_d20b0e41-14d7-4f33-bdaa-7b33bca46ee5.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – SEPTEMBER 2021
Juli – september
- Hyresintäkterna ökade med 34,1 procent och uppgick till 185,5 mkr (138,3) under kvartalet, varav 38,1 mkr kommer från förvärvade fastigheter.
- Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 108,6 mkr (39,0), en ökning om 178,5 procent.
- Värdeförändringen på fastighetsbeståndet uppgick i kvartalet till 1 044,4 mkr (89,4). För mer information se sida 11.
- Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 927,1 mkr (89,1). Resultat per A- och B aktie 7,48 kr², per D aktie 0,50 kr².
- Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett belopp om 112,5 mkr (141,9).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 14 568,1 mkr (10 237,9).
i) Inga utspädande instrument förekommer.
Januari – september
- Hyresintäkterna ökade med 35,7 procent och uppgick till 539,7 mkr (397,6), varav 92,1 mkr kommer från förvärvade fastigheter.
- Förvaltningsresultatet minskade och uppgick till 60,5 mkr (105,5), en minskning med 42,7 procent.
- Värdeförändringen på fastighetsbeståndet uppgick till 1 587,1 mkr (262,5). För mer information se sida 11.
- Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 347,5 mkr (211,8). Resultat per A- och B aktie 10,22 kr², per D aktie 0,50 kr².
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 2 743,1 mkr (393,4).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 14 568,1 mkr (10 237,9).
| Nyckeltal i urval | jul - sep 2021 | jul - sep 2020 | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | okt 2020 - sep 2021 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 185,5 | 138,3 | 539,7 | 397,6 | 690,7 | 548,6 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 108,6 | 39,0 | 60,5 | 105,5 | 100,2 | 145,3 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, kr | 108,6 | 72,5 | 139,2 | 206,1 | 212,5 | 279,4 |
| D:o kr / A- och B aktie | 0,64 | 0,47 | 1,75 | 1,31 | e.t. | 1,79 |
| D:o tillväxt, % | 34,0 | 10,1 | 41,8 | 7,3 | 40 | 12,3 |
| Periodens resultat, mkr | 927,1 | 89,1 | 1 347,5 | 211,8 | 1 547,8 | 412,2 |
| D:o kr / A- och B aktie, kr | 7,50 | 0,80 | 10,20 | 1,90 | 11,70 | 3,70 |
| Långsiktigt substansvärde per A- och B aktie, kr | 41,5 | 28,0 | 41,5 | 28,0 | 41,5 | 30,2 |
| D:o tillväxt, % | 16,6 | 4,0 | 37,6 | 10,5 | e.t. | 19,3 |
| Fastighetsvärde, mkr | 14 568 | 10 027 | 14 568 | 10 027 | 14 568 | 10 238 |
| Belåningsgrad, % | 50,9 | 54,2 | 50,9 | 54,2 | 50,9 | 52,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 3,6 | 2,5 | 3,7 | 2,8 | 3,7 |
För definitioner och avstämning av beräkningar, se sidorna 24 – 27.
417
Uthyrningsbar area, tkvm
14,6
Fastighetsvärde, mdkr
92,4
Andel offentliga hyresgäster, %
5,7
Återstående kontraktstid, år
HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - SEPTEMBER 2021
Väsentliga händelser under perioden
- I juni 2021 offentliggjorde Intea att arbete påbörjats för att bolagets aktier ska tas upp till handel på Nasdaq Stockholm. Som en följd av detta har Intea genomfört en översyn av organisationen och kapitalstrukturen, där Intea AB förvärvades av bolaget. Vidare fattades beslut om en ny bolagsordning med nya aktieslag samt ett antal riktade nyemissioner som genomfördes i juli 2021.*
- Intea och Polismyndigheten har ingått ett projekteringsavtal för att utreda en byggnation av ett nytt polishus i Strömstad. Den uthyrningsbara ytan beräknas uppgå till omkring 3 700 kvm. Produktionsstart 2023 med inflyttning under sommaren 2025.
- På extra bolagsstämma den 2 september 2021 beslutade stämman bland annat om nyval av Pernilla Ramslöv och Christian Haglund till styrelseledamöter. Henrik Lindekrantz avträdde styrelsen för att fokusera på rollen som verkställande direktör för bolaget.
- I september fastställde styrelsen nya finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy. Christian Haglund tillträdde också rollen som vVD med ansvar för strategisk utveckling.*
- På extra bolagsstämma den 30 september 2021 beslutades om en uppdelning av aktier (aktiesplit 9:1). Vidare beslutades om en kvartalsvis utdelning för D-aktierna för räkenskapsåret 2020 om 0,50 kronor per aktie med första avstämningssdag den 30 september 2021.*
*) För mer information, se s. 20 – 21 avsnitt Övrig information, Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Väsentliga händelser efter periodens utgång
- På en extra bolagsstämma den 13 oktober 2021 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, principer för tillsättande av valberedning samt instruktion för valberedningen, Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av B-aktier och/eller D-aktier.*
- I oktober utökades ramen för befintligt MTN-program till 8 mdr kr samtidigt emitterades ett obligationslån om 600 mkr med en löptid om 5 år och rörlig ränta om STIBOR +0,98 procent.
- Intea etablerade i oktober en ny projekt- och förvaltningsorganisation i Kristianstad.
- I oktober 2021 ingick Intea ett tioårigt hyresavtal avseende 2 800 kvm utbildningslokaler på högskoleområdet i Halmstad med Amerikanska gymnasiet. Det årliga kontraktsvärdet uppgår till 5,6 mkr.
- Ett banklån om 600 mkr återbetalades i sin helhet i oktober 2021.
Jämförelser angivna inom parentes
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DETTA ÄR INTEA
Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.
Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad hyra
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
4
VD HAR ORDET
Kärnan av social infrastruktur
Intea förvaltar och utvecklar social infrastruktur med ett långsiktigt ägarperspektiv. Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. Intea har valt att begränsa detta begrepp till att hyresgästerna ska vara offentliga hyresgäster. Med en fastighetsportfölj där över 90 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster särskiljer sig bolaget från andra aktörer i branschen. Det är en position vi ska vårda och förstärka.
Planenlig expansion i flera dimensioner under kvartalet
Intea fortsätter expandera. Värdeförändringen på fastighetsbeståndet, under kvartalet, ökade med 1,0 mdkr drivet av huvudsakligen lägre avkastningskrav på marknaden och ett ökat värde av projektportföljen. Likaså har hyresintäkter och förvaltningsresultat ökat under perioden samtidigt som att vi har stärkt organisationen. Vi räknar med att fortsätta tillväxtresan under kommande år och styrelsen antog i september nya finansiella och operativa mål vilket bland annat består i att fastighetsvärdet senast år 2026 ska uppgå till minst 30 mdkr.
Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering på Nasdaq Stockholms huvudlista fortskrider. I samband med en notering kommer en ägarspridning genomföras av såväl befintliga som nyemitterade B-aktier och av befintliga D-aktier. Vi tror att investerare kommer att uppskatta Inteas renodlade fokus på offentliga hyresgäster och specialanpassade fastigheter i kombination med goda utvecklingsmöjligheter.
Henrik Lindekrantz, VD
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.
Finansiella mål
- Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.
Operativa mål
- Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.
- Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.
Finansiella riskbegränsningar
- Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.
- Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.
Utdelningspolicy
Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 40 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
INTEAS FASTIGHETER
Konzernen ägde den 30 september 2021 30 st fastigheter (25), omfattande 99 objekt med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 416,6 tkvm (312,9) till ett verkligt värde om 14 568 mkr (10 238). Beståndet finns i Linköping, Halmstad, Kalmar, Östersund, Lund, Malmö, Vänersborg, Kristianstad, Stockholm, Skövde, Falköping, Härnösand, Örebro och Norrtälje. Hyresvärdet delas in i rättsväsende (21 procent av hyresvärdet), högre utbildning (41 procent), sjukvård (15 procent), övriga offentliga verksamheter (15 procent) samt icke-offentliga verksamheter (8 procent).
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 92,4 procent (93,7) den 30 september 2021 och återstående kontraktslängd för offentliga hyreskontrakt uppgick till i genomsnitt 5,7 år (6,3).
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | hela 2020 | |
|---|---|---|---|
| Förvärv av och investeringar i fastigheter, mkr | 2 743 | 393 | 415 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 1 587 | 262 | 452 |
| Fastighetsvärde, mkr | 14 568 | 10 027 | 10 238 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 417 | 313 | 333 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,6 | 98,6 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 92,4 | 93,7 | 93,8 |
| Återstående kontraktstid offentliga, år | 5,7 | 6,3 | 6,2 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 820 | 1 791 | 1 834 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar yta | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad hyra | Driftöverskott | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| st | tkvm | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | mkr | |
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 15 | 84 | 2 927 | 34 683 | 166,2 | 1 969 | 99,2 | 164,9 | 136,8 |
| Högre utbildning | 23 | 182 | 6 344 | 34 874 | 332,5 | 1 828 | 98,6 | 327,7 | 282,6 |
| Sjukvård | 17 | 73 | 2 653 | 36 423 | 127,7 | 1 752 | 98,9 | 126,3 | 111,1 |
| Övriga offentliga | 28 | 63 | 1 416 | 22 509 | 100,2 | 1 592 | 99,9 | 100,0 | 76,8 |
| Icke-offentliga | 13 | 15 | 292 | 20 048 | 19,7 | 1 350 | 83,5 | 16,4 | 14,4 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 96 | 417 | 13 632 | 32 720 | 746,2 | 1 791 | 98,5 | 735,3 | 621,6 |
Per geografi
| Syd | 15 | 190 | 7 285 | 38 439 | 361,6 | 1 908 | 98,0 | 354,5 | 316,8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Öst | 28 | 105 | 3 329 | 31 656 | 193,9 | 1 844 | 98,5 | 191,1 | 152,4 |
| Väst | 20 | 51 | 1 293 | 25 136 | 82,7 | 1 608 | 99,5 | 82,3 | 66,9 |
| Norr | 33 | 70 | 1 725 | 24 470 | 107,9 | 1 531 | 99,6 | 107,5 | 85,5 |
| Summa/genomsnitt objekt under förvaltning | 96 | 417 | 13 632 | 32 720 | 746,2 | 1 791 | 98,5 | 735,3 | 621,6 |
| Projektfastigheter | 3 | - | 936 | - | - | - | - | - | - |
| Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet | 99 | 417 | 14 568 | 34 268 | 746,2 | 1 791 | 98,5 | 735,3 | 621,6 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Kontrakterad hyra avser kontrakterad hyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång på årsbasis. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftsöverskott avser kontrakterad hyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar nya projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av sju personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. Intea arbetar med att identifiera nya projektmöjligheter i hela Sverige. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny- och ombyggnationer med en sammanlagd yta om över 150 000 kvm. Projekten bedrivs på olika håll i landet och varierar i storlek från några hundra kvadratmeter till 10 000-tals kvadratmeter.
Fastighetsvärdet avseende pågående projekt omfattar 1 023 mkr, varav projektfastigheter 936 mkr och projekt i förvaltningsfastigheter 87 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om 41 000 kvm BTA (63 900) på befintliga fastigheter samt identifierade byggrätter med pågående eller möjliga detaljplaneändringar om 91 125 kvm. Byggrättsvärde om 25,3 mkr (26,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar om 319,8 mkr (280,6) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Inteas pågående projekt presenteras i tabellerna nedan.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdigstäl-lande | Uthyrnings-bar yta kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig kontraktstid år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal 1) | ||||||
| Anstalten Härnösand | Härnösand | Rättsväsende | 02 2022 | 7 323 | 24,2 | 100% | 15,3 |
| Samhällsledningscentral | Örebro | Rättsväsende | 04 2023 | 12 262 | 30,9 | 100% | 15,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 03 2023 | 6 750 | 12,8 | 71% | 6,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 02 2024 | 6 606 | 13,5 | 100% | 15,0 |
| Rättscentrum Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 03 2024 | 19 395 | 48,5 | 100% | 15,0 |
| Rättscentrum Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 02 2024 | 15 262 | 55,7 | 100% | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 67 598 | 185,6 | 98% | 17,4 |
Projekt där projekteringsavtal ingåtts
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 01 2025 | 9 713 | 21,3 | 100% | 15,0 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 02 2025 | 3 700 | 7,9 | 100% | 15,0 |
| Sahlgrenska Life2) | Göteborg | Sjukvård | 01 2026 | 46 000 | 169,3 | 90% | 20,0 |
| Nya Högskolan Kristianstad | Kristianstad | Högre utbildning | 03 2027 | 30 000 | 67,8 | 100% | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 89 413 | 266,3 | 94% | 19,5 | |||
| Övriga pågående projekt med ingångna hyres- och projekteringsavtal | 7 639 | 38,8 | 100% | 22,5 | |||
| Summa pågående projekt | 164 650 | 490,8 | 96% | 18,9 |
1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.
2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva 100 procent till verkligt värde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde per bokslutsdagen av projektet såsom färdigställt. Investeringen redovisas inom övriga långfristiga fodringar.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Pågående projekt - Fastighetskategori
| För kategori | Uthyrningsbar yta | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig kontraktstid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Redovisat värde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | % | |||||||
| Rättsväsende | 67 655 | 188,4 | 100% | 18,0 | 174,3 | 2 789 | 381 | 938,9 |
| Högre utbildning | 30 000 | 67,8 | 100% | 20,0 | 63,6 | 1 355 | 1 | 14,7 |
| Sjukvård | 56 745 | 202,1 | 92% | 19,7 | 189,8 | 4 215 | 85 | 50,1 |
| Övriga offentliga | 10 250 | 32,4 | 89% | 17,5 | 28,4 | 552 | 1 | 19,7 |
| Summa pågående projekt | 164 650 | 490,8 | 96% | 18,9 | 456,1 | 8 911 | 468 | 1 023,5 |
1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet. För minoritetsandelar och tidiga projekt ingår upparbetat i övriga tillgångar.
Outnyttjade byggrätter
| För detaljplaneetatör | Bruttoarea | Uthyrningsbar yta | Investering, mkr^{a} | Redovisat värde | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bedömd | Upparbetad | mkr | kr/kvm | |||
| Gällande detaljplan | 41,0 | 34,9 | - | - | 25,3 | 725 |
| Pågående detaljplanarbete | 81,1 | 69,0 | 39,1 | 2,4 | - | - |
| Ej påbörjad detaljplaneändring | 10,0 | 8,5 | - | - | - | - |
| Summa byggrätter | 132,1 | 112,3 | 39,1 | 2,4 | 25,3 | 225 |
1) Avser investeringar som bedöms krävas för godkänd detaljplan.
Outnyttjade byggrätter - per område
| Bruttoarea | Uthyrningsbar yta, tkvm | Redovisat värde | |
|---|---|---|---|
| tkvm | Summa gällande och kommande | Gällande detaljplan | Pågående detaljplanarbete |
| Garnisonen, Linköping | 54,0 | 45,9 | 10,2 |
| Campusområdet, Östersund | 31,4 | 26,7 | 18,2 |
| Högskoleområdet, Halmstad | 39,1 | 33,3 | - |
| Övrigt | 7,6 | 6,5 | 6,5 |
| Summa | 132,1 | 112,3 | 34,9 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna
är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.
Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.
7
8
Fastighetsvärde och värderingar
Periodens värdeförändring på fastighetsbeståndet uppgick till 1 587,0 mkr (262,5). I kvartalet ökade orealiserade värdeförändringar till 1 044,3 mkr (89,4), vilket är främst drivet av förändrade avkastningskrav och värdeförändringar avseende pågående projekt, se vidare sida 11. Det vägda avkastningskravet uppgick till 4,60 procent (4,85). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 5,09 procent (6,13).
Förvärv och transaktioner perioden januari - september
Under första kvartalet tillträddes tre fastigheter i Halmstad samt förvärvades och tillträddes Malmö universitets portalbyggnad Niagara i Malmö och Campus Kristianstad med Högskolan Kristianstad som hyresgäst.
Fastighetsvärdets förändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde vid årets början | 10 238 | 24 |
| Förvärv | 2 540 | 6 |
| Investeringar i ny-, till och ombyggnation | 203 | |
| Värdeförändringar | 1 587 | |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 14 568 | 30 |
| Förvaltningsfastigheter, exkl. pågående projekt och byggnader | 13 519 | |
| Pågående projekt | 1 024 | |
| Outnyttjade byggrätter | 25 | |
| Utgående fastighetsvärde | 14 568 |
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 30 sep 2021 | 30 sep 2020 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 14 568 | 10 027 |
| Byggrätter och pågående projekt | -1 049 | -727 |
| Fastighetsvärde exkl. byggrätter och pågående projekt | 13 519 | 9 300 |
| Driftöverskott, intjäningsförmåga | 622 | 455 |
| Direktavkastning | 4,6% | 4,9% |
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
Intea i Vänersborg
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal främst med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Av Inteas hyresintäkter kommer 92,4 procent (93,7) från offentliga hyresgäster där den genomsnittliga avtalslängden är 5,7 år (6,3).
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Högskolan i Halmstad, Linneuniversitet i Kalmar, Region Skåne och Malmö universitet.
Förfallostruktur hyresavtal per 30 september 2021
| Antal hyresavtal | Yta tkvm | Årshyra mkr | Andel* | |
|---|---|---|---|---|
| Offentliga, löptid | ||||
| 2021 | 9 | 9 | 11 | 1,5 |
| 2022 | 31 | 12 | 17 | 2,4 |
| 2023 | 39 | 31 | 46 | 6,2 |
| 2024 | 39 | 48 | 70 | 9,6 |
| 2025 | 40 | 104 | 194 | 26,4 |
| 2026 | 11 | 23 | 40 | 5,5 |
| >2026 | 46 | 139 | 299 | 40,6 |
| Summa offentliga | 215 | 366 | 678 | 92,2 |
| Icke-offentliga | 193 | 38 | 56 | 7,6 |
| P-platser/garage | 72 | 0 | 1 | 0,2 |
| Totalt | 480 | 404 | 735 | 100 |
1) Andel av kontrakterat hyresvärde.
Största hyresgäster per 30 september 2021
| Andel* | Återstående kontraktstid år | |
|---|---|---|
| % | ||
| Polismyndigheten | 13,8 | 5,4 |
| Högskolan i Halmstad | 10,9 | 4,9 |
| Linnéuniversitet, Kalmar | 10,4 | 7,9 |
| Region Skåne | 9,0 | 11,7 |
| Malmö universitet | 7,9 | 3,9 |
| Mittuniversitet | 6,4 | 5,2 |
| Högskolan Kristianstad | 5,9 | 3,4 |
| Sveriges Domstolar | 3,9 | 5,4 |
| Vänersborgs kommun | 3,2 | 5,5 |
| Västra Götalandsregionen | 2,5 | 1,8 |
| Övriga offentliga | 18,4 | 7,3 |
| Summa offentliga | 92,4 | 5,7 |
1) Andel av kontrakterad årshyra.
Hyresgäster per hyresgästkategori per 30 september 2021⁵
| Hyresgäst-kategori⁵ | Uthyr-bar yta | Uthyrd yta | Hyres-värde | Kon-trak-terad hyra | Åter-sta- ende kon-trakts-tid-år |
|---|---|---|---|---|---|
| tkvm | tkvm | mkr | mkr | ||
| Rättsväsende | 82 | 79 | 156,3 | 154,5 | 5,3 |
| Högre utbildning | 166 | 162 | 308,8 | 305,5 | 5,3 |
| Sjukvård | 55 | 55 | 110,1 | 110,1 | 8,0 |
| Övriga offentliga | 71 | 70 | 109,6 | 109,2 | 4,9 |
| Totalt offentliga | 373 | 366 | 684,8 | 679,3 | 5,7 |
| Icke-offentliga | 44 | 38 | 61,4 | 56,0 | 2,1 |
| Totalt | 417 | 404 | 746,2 | 735,3 | 5,4 |
1) Kategorier fördelat på lokalytor.
Hyresvärde - andel per ort
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan perioden januari till september 2021 och samma period föregående år beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 539,7 mkr (397,6), varav 7,6 mkr (7,0) avser annan fakturering än kontrakterade hyror. Ökningen uppgår till 35,7 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv uppgick till 103,4 mkr (3,7). Hyresintäkter under kvartalet uppgick till 185,5 (138,3), varav 1,8 mkr (2,3) avser annan fakturering än kontrakterade hyror.
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 358,4 mkr (350,6), en ökning med 2,2 procent, främst drivet av indexering, omförhandlingar och nyuthyrningar. Intäkter för projektfastigheter uppgick till 75,1 mkr (42,1). Ökningen beror på färdigställda projekt under 2020 och 2021.
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | 2021 jan - sep | 2020 jan - sep | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 358,4 | 350,6 | 2,2 |
| Projektfastigheter | 75,1 | 42,1 | - |
| Förvärvade fastigheter | 103,4 | 3,7 | - |
| Avyttring fastigheter | - | - | - |
| Övrigt | 2,8 | 1,2 | - |
| Hyresintäkter | 539,7 | 397,6 | 35,7 |
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 september 2021 till 98,5 procent (98,6). Hyresavtalens återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster minskade till 5,7 år (6,3).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 85,6 mkr (67,8) under perioden. Fastighetskostnaderna under kvartalet uppgick till 27,1 mkr (21,9).
Fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 59,5 mkr (58,1), en ökning med 2,4 procent, främst drivet av ökade kostnader för snöröjning, elförbrukning och serviceavtal. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 7,2 mkr (5,0). Ökningen beror på färdigställda projekt under 2020 och 2021.
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 454,1 mkr (329,8). Överskottsgraden ökade till 84,1 procent (82,9).
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | 2021 jan - sep | 2020 jan - sep | Förändring % |
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 59,5 | 58,1 | 2,4 |
| Projektfastigheter | 7,2 | 5,0 | - |
| Förvärvade fastigheter | 14,7 | 0,0 | - |
| Avyttring fastigheter | 0,0 | 0,0 | - |
| Övrigt | 0,7 | 1,7 | - |
| Direkta fastighetskostnader | 82,1 | 64,8 | 26,6 |
| Fastighetsadministration | 3,5 | 3,0 | - |
| Fastighetskostnader | 85,6 | 67,8 | 26,3 |
| Nyckeltal verksamheten | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | hela 2020 |
| --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, mkr | 539,7 | 397,6 | 548,6 |
| Driftöverskott, mkr | 454,1 | 329,8 | 450,3 |
| Överskottsgrad, % | 84,1 | 82,9 | 82,1 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 60,5 | 105,5 | 145,3 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 139,2 | 206,1 | 279,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 1 587,1 | 262,5 | 452,5 |
| Värdeförändringar derivat, mkr | 89,9 | -62,0 | -42,6 |
| Skatt, mkr | -390,0 | -94,2 | -143,0 |
| Periodens/årets resultat, mkr | 1 347,5 | 211,8 | 412,2 |
För definitioner och avstämning av beräkningar, se sidorna 24 - 27.
10
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Centrala kostnader
De centrala kostnaderna avseende bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration, förvaltning samt ekonomifunktion, uppgick under perioden till 226,4 mkr (48,7). Centrala kostnader har belastats med en kostnad för ersättning för förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB om 165 mkr. Efter avvecklingen av rådgivningsavtalet beräknas centrala kostnader på årsbasis att uppgå till cirka 45–50 mkr utifrån den aktuella storleken och omfattningen på den centrala organisationen. Centrala kostnader under kvartalet uppgick till 18,7 mkr (16,0), 7,1 mkr är av jämförelsestörande karaktär där 2,5 mkr är relaterade till kostnader för börsintroduktionen.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -167,2 mkr (-176,4), varav 78,7 mkr (100,6) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Förändringen av räntekostnader beror främst på minskade räntekostnader på efterställda ägarlån, då dessa kvittades i juli 2021 och ersattes av aktier av serie B och D. För mer information se sida 20.
Koncernens genomsnittliga skuldränta, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,60 procent (1,78) vid utgången av perioden.
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 60,5 mkr (105,5). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 139,2 mkr (206,1). I förvaltningsresultatet ingår kostnaden för ersättning för förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB med 165,0 mkr.
Resultat före skatt, skatter och periodens resultat
Resultatet före skatt om 1 737,5 mkr (306,0) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 1 587,1 mkr (262,5) främst drivet av förändrade avkastningskrav med 555,5 mkr och ett ökat värde på projektfastigheter med 546,5 mkr. Värdeförändringar på derivat uppgick till 89,9 mkr (-62,0).
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 390,0 mkr (94,2), varav 377,1 mkr (71,6) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 821,1 mkr (438,7), ökningen beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheterna.
Periodens resultat efter skatt för perioden uppgick till 1 347,5 mkr (211,8).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat exkl. ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal, mkr
| Belopp i mkr | 2021
jan - sep | 2020
jan - sep |
| --- | --- | --- |
| Förändring driftöverskott | 214,7 | 117,5 |
| Projekt | 546,5 | 46,1 |
| Förändring avkastningskrav/kalkylränta | 555,5 | 98,9 |
| Förvärv | 270,4 | - |
| Avyttring | - | - |
| Värdeförändringar fastigheter | 1 587,1 | 262,5 |
11
FINANSIERING
Ägarfinansiering med eget kapital och ägarlån
Eget kapital uppgick den 30 september 2021 till 6 334,8 mkr (1 744,3). Ägarlånen uppgick till totalt 0,0 mkr (2 235,4). Dessa ägarlån har amorterats i sin helhet och i juli ersatts av aktier av serie B och D. För ytterligare information se sidan 20.
Räntebärande skulder
Inteas externa upplåning omfattar externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 2 500 mkr med olika löptider varav 1 000 mkr förfaller 2022 och 1 500 mkr förfaller 2024. Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån
uppgick vid periodens utgång till 3 478,5 mkr (3 780,0). De långfristiga skulderna utgörs av tre obligationslån om totalt 1 850 mkr varav 500,0 mkr som förfaller i september 2023, 750,0 mkr som förfaller i september 2025 och 600 mkr som förfaller i mars 2026; tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 470,0 mkr och 308,5 mkr som förfaller i maj 2024 och oktober 2027 samt i juli 2030. Kortfristiga räntebärande skulder exkl. ägarlån uppgick till 4 090,0 mkr (2 306,6) och består av en bryggfinansiering om 600,0 mkr som förfaller i oktober 2021 samt ett obligationslån om 1 200,0 mkr som förfaller i juli 2022 och företagscertifikat om 2 290,0 med förfall löpande under 2021 och 2022.
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 7 568 | 6 087 | 5 758 |
| Nettoskuld, mkr | - | 7 418 | 5 432 | 5 363 |
| Soliditet, % | - | 42,0 | 36,7 | 38,6 |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 50,9 | 54,2 | 52,4 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 10,8 | 15,6 | 15,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 2,5 | 3,7 | 3,7 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 2,7 | 3,2 | 3,3 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 4,3 | 4,8 | 4,9 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,60 | 1,78 | 1,86 |
| Genomsnittlig ränta exklusive räntederivat, % | - | 1,20 | 1,20 | 1,50 |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | 12,7 | -96,7 | -77,2 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Beläningsgraden exklusive ägarlån vid periodens utgång i uppgick till 50,9 procent (54,2). Den 30 september 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,7 år (3,2) och räntebindingstiden till 4,3 år (4,8). Genomsnittlig skuldränta exklusive ägarlån uppgick till 1,60 procent (1,78). Bryggfinansieringen om 600,0 mkr har påverkat den genomsnittliga räntan om +0,15% och har återbetalats i sin helhet i början av oktober 2021. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,16 procent (+0,21) och de finansiella kostnaderna med 16,9 mkr (12,5) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 ggr (3,7) i perioden.
Intela har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument. Den 30 september 2021 fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 5 000 mkr (4 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i mars 2027, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i mars 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029, 500 mkr med förfall i mars 2030, samt 500 mkr med förfall i mars 2031. Samtliga avser räntesvappar där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om 12,7 mkr (-96,5). Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongränta redovisas löpande inom räntenettot. Värdeförändringar på derivaten uppgick till 89,9 mkr (-62,0).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 216,0 mkr (27,1). Förklaringen till det förbättrade kassaflödet beror på ett förbättrat driftsöverskott med cirka 124 mkr och ett förbättrat rörelsekapital med cirka 96 mkr.
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -2 938,2 mkr (-836,6) i form av investeringar i nya fastigheter och i befintliga fastigheter och projekt. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Falköping, Kalmar, Halmstad, Härnösand, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro och Vänersborg. Ökningen av långfristiga fordringar består till 90 mkr av betalning för ett bolag som inte hade erhållits vid bokslutstidpunkten.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 2 477,4 mkr (837,2) och utgjordes av amortering av banklån, aktieägarlån, externa lån, aktieägartillskott samt utdelning.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -244,8 mkr (27,8), och likvida medel uppgick den 30 september 2021 till 150,6 mkr (395,4).
Beläningsgrad, kapital- och räntebinding, % och ggr 1)
1) Exklusive ägarlån.
Kreditförfallostruktur per 30 september 2021, mkr
| Kreditavtal | Kredit-faciliteter | Utnytta | ||
|---|---|---|---|---|
| Bank | MTN/Cert | Totalt | ||
| 0 - 1 år | 4 090 | 600 | 3 490 | 4 090 |
| 1 - 2 år | 1 500 | 500 | 500 | |
| 2 - 3 år | 1 500 | 0 | ||
| 3 - 4 år | 1 600 | 850 | 750 | 1 600 |
| 4 - 5 år | 600 | 600 | 600 | |
| > 5 år | 778 | 778 | 778 | |
| Totalt | 10 068 | 2 228 | 5 340 | 7 568 |
Ränteförfallostruktur per 30 september 2021, inkl. derivat
| Förfallotidpunkt | mkr | Genomsnittlig ränta | Genomsnittlig räntebindning år | |
|---|---|---|---|---|
| % | ||||
| 0 - 1 år | 2 098 | 0,92 | 0,3 | |
| 1 - 2 år | 200 | 1,5 | 1,2 | |
| 2 - 3 år | - | - | ||
| 3 - 4 år | 800 | 1,47 | 2,9 | |
| 4 - 5 år | - | - | ||
| > 5 år | 4 470 | 1,76 | 6,7 | |
| Summa/genomsnitt | 7 568 | 1,49 | 4,3 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 2 500 | 0,33 | - | |
| Inklusive outnyttjade kreditfaciliteter | 10 068 | 1,60 | 4,3 |
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning¹)
| Belopp i mkr | jul - sep 2021 | jul - sep 2020 | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | okt 2020 - sep 2021 | halår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 185,5 | 138,3 | 539,7 | 397,6 | 690,7 | 548,6 |
| Fastighetskostnader, varav | -27,1 | -21,9 | -85,6 | -67,8 | -116,1 | -98,3 |
| Driftskostnader | -17,5 | -12,1 | -60,2 | -44,4 | -79,7 | -63,8 |
| Underhållskostnader | -5,0 | -5,4 | -11,0 | -9,9 | -17,3 | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -3,5 | -3,6 | -10,7 | -10,6 | -14,3 | -14,1 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,1 | -0,9 | -3,7 | -2,9 | -4,8 | -4,3 |
| Driftöverskott | 158,4 | 116,3 | 454,1 | 329,8 | 574,6 | 450,3 |
| Centrala kostnader | -18,7 | -16,0 | -226,4 | -48,7 | -244,6 | -66,9 |
| Resultat före finansiella poster | 139,7 | 100,3 | 227,7 | 281,1 | 330,0 | 383,4 |
| Finansiella intäkter | 0,3 | 0,5 | 0,9 | 0,9 | 1,6 | 1,6 |
| Räntekostnader exkl. ägarlån | -31,4 | -28,3 | -89,4 | -75,8 | -119,2 | -105,6 |
| Räntekostnader ägarlån | 0,0 | -33,5 | -78,7 | -100,6 | -112,2 | -134,1 |
| Förvaltningsresultat | 108,6 | 39,0 | 60,5 | 105,5 | 100,2 | 145,3 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 108,6 | 72,5 | 139,2 | 206,1 | 212,5 | 279,4 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | 1044,4 | 89,4 | 1587,1 | 262,5 | 1777,1 | 452,5 |
| Orealiserade derivatinstrument | 29,2 | -0,2 | 89,9 | -62,0 | 109,3 | -42,6 |
| Resultat före skatt | 1182,2 | 128,2 | 1737,5 | 306,0 | 1986,6 | 555,2 |
| Skatt | -255,1 | -39,1 | -390,0 | -94,2 | -438,8 | -143,0 |
| Periodens resultat | 927,1 | 89,1 | 1347,5 | 211,8 | 1547,8 | 412,2 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
| Resultat per A- och B-aktie²) | 7,48 | 0,80 | 10,22 | 1,90 | 11,74 | 3,71 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per D-aktie²) | 0,50 | - | 0,50 | - | - | - |
1) Disaaggregering har skett av fastighetskostnader jämfört med årsredovisning 2020 där motsvarande uppgifter framgick av not.
2) Inga utspädande instrument förekommer.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
15
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 30 sep 2021 | 30 sep 2020 | 31 dec 2020 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 14 568,1 | 10 026,9 | 10 237,9 |
| Övriga anläggningstillgångar | 3,1 | 1,6 | 1,5 |
| Andelar i intresseföretag | 2,0 | 0,3 | 1,3 |
| Derivat | 12,7 | - | - |
| Övriga långfristiga fordringar | 139,7 | 30,4 | 30,7 |
| Summa anläggningstillgångar | 14 725,6 | 10 059,0 | 10 271,4 |
| Kortfristiga fordringar | 211,2 | 119,3 | 149,2 |
| Kortfristiga placeringar | - | 483,0 | - |
| Likvida medel | 150,6 | 171,6 | 395,4 |
| Summa omsättningstillgångar | 361,8 | 773,9 | 544,6 |
| Summa tillgångar | 15 087,4 | 10 833,2 | 10 816,0 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 20,3 | 10,0 | 10,0 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 884,8 | 627,6 | 627,6 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 2 429,7 | 1 106,8 | 1 307,3 |
| Summa eget kapital | 6 334,8 | 1 744,3 | 1 944,9 |
| Uppskjuten skatteskuld | 821,1 | 372,5 | 438,7 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | - | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 478,5 | 3 780,0 | 3 777,5 |
| Avsättningar | 11,8 | 24,4 | 22,0 |
| Derivat | - | 96,7 | 77,2 |
| Summa långfristiga skulder | 4 311,4 | 6 509,1 | 6 550,9 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 4 090,0 | 2 306,6 | 1 980,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 351,2 | 273,1 | 339,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 441,2 | 2 579,7 | 2 320,3 |
| Summa eget kapital och skulder | 15 087,4 | 10 833,2 | 10 816,0 |
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl. periodens resultat | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 10,0 | 627,6 | 950,7 | 1 588,3 |
| Justering förvärvsanalys | -5,7 | -5,7 | ||
| Utdelning | -50,0 | 50,0 | ||
| Periodens/årets totalresultat | 211,8 | 211,8 | ||
| Utgående eget kapital 2020-09-30 | 10,0 | 627,6 | 1 106,7 | 1 744,3 |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 |
| Nyemission | 10,3 | 3 067,2 | - | 3 077,5 |
| Utdelning | - | - | -225,1 | -225,1 |
| Villkorade aktieägartillskott | - | 190,0 | - | 190,0 |
| Periodens/årets totalresultat | - | - | 1 347,5 | 1 347,5 |
| Utgående eget kapital 2021-09-30 | 20,3 | 3 884,8 | 2 429,7 | 6 334,8 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | Jul - sep 2021 | Jul - sep 2020 | Jan - sep 2021 | Jan - sep 2020 | Helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | 1 182,2 | 128,2 | 1 737,5 | 306,0 | 555,2 |
| Återläggning avskrivningar på inventarier | 0,1 | 0,2 | 0,7 | 0,6 | 1,1 |
| Värdeförändringar fastigheter | -1 044,4 | -89,4 | -1 587,1 | -262,5 | -452,5 |
| Värdeförändringar derivatinstrument | -29,2 | 0,2 | -89,9 | 62,0 | 42,6 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | -11,6 | - | 165,0 | - | - |
| Betald skatt | -7,8 | 4,9 | -13,9 | 13,6 | 18,7 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 89,3 | 44,1 | 212,3 | 119,7 | 165,0 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 94,8 | 21,4 | 99,4 | -45,9 | -82,9 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 41,7 | -35,8 | -95,7 | -46,7 | 94,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 225,8 | 29,7 | 216,0 | 27,1 | 176,5 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -35,1 | -72,9 | -2 510,2 | -72,9 | -131,2 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -236,0 | -20,9 | -319,8 | -280,6 | -302,4 |
| Investeringar i kortfristiga placeringar | -17,1 | -483 | 0,0 | -483,0 | 0,0 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -2,2 | - | -2,2 | - | -0,1 |
| Ökning/minskning av långfristiga fordringar | -106,0 | - | -106,0 | - | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -396,4 | -576,8 | -2 938,2 | -836,56 | -433,7 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyupptagning av lån | 105,0 | 1 250,0 | 2 175,0 | 1 500,0 | 1 500 |
| Nyupptagning av ägarlån | - | - | 570,0 | - | - |
| Nyemission | 107,1 | - | 107,1 | - | - |
| Amortering av lån | -4,0 | -605,9 | -364,7 | -612,8 | -941,2 |
| Aktieägartillskott | - | - | 190,0 | - | - |
| Utdelning | -140,0 | - | -200,0 | -50,0 | -50,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 68,1 | 644,1 | 2 477,4 | 837,2 | 508,8 |
| Periodens kassaflöde | -102,5 | 97,0 | -244,8 | 27,8 | 251,6 |
| Likvida medel vid periodens början | 253,1 | 74,7 | 395,4 | 143,8 | 143,8 |
| Likvida medel vid periodens slut | 150,6 | 171,6 | 150,6 | 171,6 | 395,4 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
NYCKELTAL
Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på s.24-25 och avstämningstabeller på s.26-27.
| jul - sep 2021 | jul - sep 2020 | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | helår 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighets- och operativa nyckeltal | |||||
| Fastighetsvärde, mkr | 14 568,1 | 10 026,9 | 14 568,1 | 10 026,9 | 10 237,9 |
| Genomsnittligt direktavkastningskrav, % | 4,7 | 4,9 | 4,7 | 4,9 | 4,8 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 416 600 | 312 500 | 416 600 | 312 500 | 333 300 |
| Hyresvärde per kvm | 1 820 | 1 748 | 1 820 | 1 748 | 1 861 |
| Ekonominisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,6 | 98,5 | 98,6 | 98,6 |
| Överskottsgrad, % | 85,4 | 84,1 | 84,1 | 82,9 | 82,1 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 92,4 | 93,7 | 92,4 | 93,7 | 93,8 |
| Snittlöptid, offentliga hyresgäster, år | 5,7 | 6,3 | 5,7 | 6,3 | 6,2 |
| Nettoinvesteringar, mkr | 113 | 142 | 2 743 | 393 | 414 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 108,6 | 39,0 | 60,5 | 105,5 | 145,3 |
| Förvaltningsresultat, exklusive ränta på ägarlån | 108,6 | 72,5 | 139,2 | 206,1 | 279,4 |
| Kreditnyckeltal | |||||
| Belåningsgrad, % | 50,9 | 54,2 | 50,9 | 54,2 | 52,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 3,6 | 2,5 | 3,7 | 3,7 |
| Kapitalbindning, år | 2,7 | 3,2 | 2,7 | 3,2 | 3,3 |
| Räntebindning, år | 4,3 | 4,8 | 4,3 | 4,8 | 4,9 |
| Genomsnittsränta, % | 1,60 | 1,78 | 1,60 | 1,65 | 1,82 |
| Andel säkerställd skuld, % | 10,8 | 15,6 | 10,8 | 15,6 | 15,6 |
| Nyckeltal per A- och B-aktie | |||||
| Justerat långsiktigt substansvärde, kr | 41,50 | 28,00 | 41,50 | 28,00 | 30,20 |
| Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde, % | 16,6 | 4,0 | 37,6 | e.t. | 19,3 |
| Justerat förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr | 0,63 | 0,47 | 1,86 | 1,31 | 1,79 |
| Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % | 34,0 | 10,1 | 41,8 | 7,3 | 12,3 |
| Utdelning, kr | - | - | 2,22 | 0,56 | 0,56 |
| Periodens resultat, kr | 10,30 | 0,99 | 14,97 | 2,35 | 4,58 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 131,8 | 90,0 | 131,8 | 90,0 | 90,0 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 131,8 | 90,0 | 103,9 | 90,0 | 90,0 |
| Nyckeltal per D-aktie | |||||
| Eget kapital, kr | 33,00 | e.t. | 33,00 | e.t. | e.t. |
| Resultat, kr | 0,50 | e.t. | 0,50 | e.t. | e.t. |
| Utdelning, kr | 0,50 | e.t. | 0,50 | e.t. | e.t. |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 50,5 | e.t. | 50,5 | e.t. | e.t. |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner | 50,5 | e.t. | 16,8 | e.t. | e.t. |
17
18
MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - sep 2021 | jan - sep 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 51,5 | 43,2 | 57,7 |
| Administrationskostnader | -77,2 | -48,7 | -66,9 |
| Rörelseresultat | -25,7 | -5,5 | -9,2 |
| Ränteintäkter | 258,9 | 206,3 | 280,6 |
| Räntekostnader | |||
| Ägarlån | -78,7 | -100,6 | -134,1 |
| Övriga | -87,2 | -70,8 | -98,9 |
| Summa | -165,9 | -171,4 | -233,0 |
| Resultat efter finansiella poster | 67,3 | 29,4 | 38,4 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | - | - | 8,4 |
| Resultat före skatt | 67,3 | 29,4 | 46,8 |
| Skatt | - | - | - |
| Periodens/årets resultat | 67,3 | 29,4 | 46,8 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 30 sep 2021 | 30 sep 2020 | 31 dec 2020 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Inventarier | 1,8 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 4 047,6 | 2 315,1 | 2 392,7 |
| Andelar i intresseföretag | 2,2 | 0,5 | 0,5 |
| Fordringar koncernföretag | 6 395,0 | 5 263,3 | 5 263,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 49,7 | 30,4 | 30,4 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 10 501,4 | 7 614,4 | 7 693,0 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 2 847,4 | 1 714,1 | 2 081,5 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 41,3 | 487,8 | 2,9 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 34,9 | 29,9 | 17,1 |
| Kassa och bank | 149,8 | 163,3 | 390,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 073,4 | 2 395,5 | 2 492,0 |
| Summa tillgångar | 13 574,8 | 10 009,9 | 10 185,0 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 20,3 | 10,0 | 10,0 |
| Fritt eget kapital | 3 735,3 | 618,7 | 636,0 |
| Summa eget kapital | 3 755,6 | 628,7 | 646,0 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder, ägarlån | - | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Räntebärande skulder | 3 478,5 | 3 780,0 | 3 777,5 |
| Summa långfristiga skulder | 3 478,5 | 6 015,4 | 6 012,9 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 4 090,0 | 1 950,0 | 1 625,0 |
| Skulder koncernföretag | 2 194,5 | 1 312,4 | 1 745,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19,2 | 46,8 | 48,9 |
| Övriga kortfristiga skulder | 37,0 | 56,6 | 107,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 6 340,7 | 3 365,5 | 3 526,1 |
| Summa eget kapital och skulder | 13 574,8 | 10 009,9 | 10 185,0 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÁRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägare
Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.
Enligt bolagsordningen ger varje ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas
genom fyra lika stora delbetalningar. Delbetalningar om max 50 öre per D-aktie med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 30 december 2021.
Aktieägare per den 30 september 2021
| Ägare | Serie A | Serie B | Serie D | Kapital % | Röster % |
|---|---|---|---|---|---|
| Antea AB^{1)} | 6 390 000 | 12 906 000 | 10.58% | 32,02% | |
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 16 703 748 | 12 049 902 | 15.77% | 11,99% | |
| Saab Pensionsstiftelse | 16 114 761 | 5 450 481 | 11.83% | 8,99% | |
| Volvo Pensionsstiftelse | 13 927 239 | 4 942 341 | 10.35% | 7,87% | |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 13 428 972 | 4 542 057 | 9.86% | 7,49% | |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 8 351 874 | 6 024 951 | 7.89% | 5,99% | |
| Östersjöstiftelsen | 10 206 009 | 3 451 977 | 7.49% | 5,69% | |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 9 400 266 | 3 179 457 | 6.90% | 5,25% | |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 8 057 367 | 2 725 254 | 5.91% | 4,50% | |
| Åke Wibergs Stiftelse | 2 823 822 | 3 106 611 | 3.25% | 2,47% | |
| Gålöstiftelsen | 2 685 780 | 908 424 | 1.97% | 1,50% | |
| Svenska Handelsbankens Personalstiftelse | 1 565 973 | 1 129 680 | 1.48% | 1,12% | |
| Stora Ensos Svenska Gemensamma Pensionsstiftelse | 1 342 872 | 454 221 | 0.99% | 0,75% | |
| Synskadades Stiftelse | 1 342 872 | 454 221 | 0.99% | 0,75% | |
| Stiftelsen Erik Johan Ljungbergs Utbildningsfond | 1 342 872 | 454 221 | 0.99% | 0,75% | |
| Kamprads Stiftelse | 1 342 872 | 454 221 | 0.99% | 0,75% | |
| Crafoordska stiftelsen | 855 702 | 941 391 | 0.99% | 0,75% | |
| Stiftelsen Kempe-Carlgrenska Fonden | 671 418 | 227 124 | 0.49% | 0,37% | |
| Inhoc AB | 855 360 | 0.47% | 0,36% | ||
| Christian Haglund | 756 000 | 0.41% | 0,32% | ||
| Henrik Lindekrantz | 756 000 | 0.41% | 0,32% | ||
| Totalt | 6 390 000 | 125 437 779 | 50 496 534 | 100,00% | 100,00% |
1) Bolaget ägs 50% av Henrik Lindekrantz och 50% av Christian Haglund.
19
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick per den 30 september 2021 till 43 personer (20), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 23 personer. En överenskommelse om avvecklande av avtal träffades mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB som tidigare har ansvarat för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Bolaget har istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden jan-sep till 51,5 mkr (43,2) och rörelseresultatet före finansiella posteruppgick till -25,7 mkr (-5,5). Finansnettot om 93,0 mkr (34,9) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 258,0 mkr (206,3) och externa räntekostnader om 165,9 mkr (171,4). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 67,3 mkr (29,4). Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 10 442,6 mkr (7 956,0). Externa räntebärande lån uppgick till 7 568,5 mkr (7 637,9), varav ägarlån 0,0 mkr (2 235,4). En långfristig skuld till aktieägare amorterades i juli 2021 med 2 805,4 mkr. En fusion av det helägda dotterbolaget Intea AB inleddes den 23 juli 2021 och förväntas avslutas under fjärde kvartalet 2021.
Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess
Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm inom ett år. I samband med detta påbörjades en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur.
Intea Fastigheter AB (publ) har sedan bolaget bildades anlitat Intea AB för att ansvara för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen. Intea AB har även anlitats för att ansvara för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Intea AB och bolagets åtaganden framgick av ett rådgivningsavtal tecknat år 2016 (reviderat 2018). Intea AB är närstående till bolaget. Fram till den 30 juni 2021 ägdes Intea AB av Antea AB som i sin tur ägs av de ledande befattningshavarna Henrik Lindekrantz och Christian Haglund.
Som ett steg i förberedelsearbetet inför börsnoteringen beslutade bolaget att bygga upp en egen förvaltningsorganisation samt att i förtid avsluta rådgivningsavtalet med Intea AB genom att bolaget den 30 juni 2021 köpte samtliga aktier i Intea AB som utöver rådgivningsavtalet endast innehade vissa finansiella fordringar/skulder. Köpeskillingen uppgick till 217 mkr, varav 165 mkr var en ersättning för förtida upphörande av rådgivningsavtalet och resterande belopp en kompensation för de överförda finansiella fordringarna/skulderna. Köpeskillingen erlades genom utställande av en revers (165 mkr) och återstoden kontant. Bolaget har under 2021 fram till förvärvet av Intea AB köpt rådgivningstjänster från Intea AB till ett värde om 76,9 mkr.
Den 30 juni 2021 hölls extra bolagsstämmor i bolaget som bland annat fattade beslut om en ny bolagsordning (de beslutade ändringarna innefattade bland annat att en bestämmelse om aktieslag infördes i bolagsordningen, varigenom möjliggjordes utgivande av aktier i tre serier; stamaktier av serie A, B och D, med befintliga utestående aktier i Bolaget som stamaktier av serie B), en extra utdelning om 14 kr per aktie samt sex nyemissioner som genomfördes i juli 2021; tre kvittningsemissioner och tre kontantemissioner.
Kvittningsemissionerna omfattade dels emissioner av 3 740 491 B-aktier och 5 610 726 D-aktier vilka betalades genom kvittning av samtliga befintliga utestående aktieägarlån om 2 805 365 100 kr, dels en riktad emission av 550 000 A-aktier till Antea AB för vilken styrelsen medgav att betalning skedde genom kvittning av den ovan nämnda reversfordringen på bolaget om 165 mkr. Samtliga ägare, förutom Intea AB och Inhoc AB var innehavare av aktieägarlån.
Kontantemissionerna omfattade 160 000 A-aktier till Antea AB, 84 000 B-aktier till Christian Haglund, 84 000 B-aktier till Henrik Lindekrantz och 29 040 B-aktier till Inhoc AB. Inhoc AB ägdes vid transaktionen av Christian Haglund och Henrik Lindekrantz samt ett antal medarbetare i Intea Fastigheter AB (publ). Teckningskursen i samtliga emissioner uppgick till 300 kr per aktie.
På en extra bolagsstämma den 2 september 2021 beslutades bland annat om nyval av Pernilla Ramslöv och Christian Haglund till styrelseledamöter. Henrik Lindekrantz avträdde styrelsen för att fokusera på rollen som verkställande direktör för bolaget.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
I september fastställde styrelsen nya finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy. Christian Haglund tillträdde också rollen som vice VD med ansvar för strategisk utveckling.
På en extra bolagsstämma den 30 september 2021 beslutades om en uppdelning av aktier (aktiesplit 9:1). Efter genomförd uppdelning ökade antalet aktier i Bolaget från 20 258 257 till 182 324 313. Vidare beslutades om ändring av Bolagets bolagsordning i enlighet med styrelsens förslag i kallelsen till extra bolagsstämman samt utdelning för D-aktierna för räkenskapsåret 2020 om 13,50 kronor per D-aktie med utbetalning kvartalsvis om 4,50 kronor per D-aktie. Avstämningsdagar för utdelningen är torsdagen den 30 september 2021, torsdagen den 30 december 2021 och torsdagen den 31 mars 2022. Med anledning av beslutad uppdelning av bolagets aktier ska det utdelningsbelopp per aktie som D-aktie berättigar till justeras i enlighet därmed, dvs. till 0,50 kronor per D-aktie och utbetalningstillfälle, från och med den första avstämningsdag för utdelning som infaller efter avstämningsdagen för uppdelningen den 21 oktober 2021. Bolagsstämman beslutade även att ta bort hembudsbestämmelserna i bolagsordningen.
På en extra bolagsstämma den 13 oktober 2021 beslutades, i enlighet med styrelsens förslag i kallelsen till extra bolagsstämman, om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, principer för tillsättande av valberedning samt instruktion för valberedningen, bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stamaktier av serie B och/eller serie D i samband med notering på Nasdaq Stockholm, och bemyndigande för styrelsen att, i syfte att underlätta expansion, förvärv eller ökning av rörelsekapital, besluta om emission av stamaktier av serie B och/eller serie D, samt teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konvertera till sådana aktier.
Transaktioner med närstående
Som beskrivits ovan köpte bolaget den 30 juni 2021 samtliga aktier i Intea AB som utöver rådgivningsavtalet endast innehade vissa finansiella fordringar/skulder. Köpeskillingen uppgick till 217 mkr, varav 165 mkr var en ersättning för förtida upphörande av rådgivningsavtalet och resterande belopp en kompensation för de överförda finansiella fordringarna/skulderna. Köpeskillingen erlades genom utställande av en revers (165 mkr) och återstoden kontant. Bolaget har under 2021 fram till förvärvet av Intea AB köpt rådgivningstjänster till ett värde om 76,9 mkr.
På den extra bolagsstämman 30 juni beslutades bland annat om kontantemissioner som omfattade 160 000 A-aktier till Antea AB, 84 000 B-aktier till Christian Haglund, 84 000 B-aktier till Henrik Lindekrantz och 29 040 B-aktier till Inhoc AB, som ägdes av Christian Haglund och Henrik Lindekrantz samt ett antal medarbetare. Därutöver fattades beslut om utdelning där Antea AB och Inhoc AB erhöll utdelningar uppgående till 20,1 mkr och 0,9 mkr.
Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 2,8 mkr.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av den pågående pandemin har Intea analyserat och bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Intea har en lång kapital- och räntebindning, vilket gör att Intea inte påverkas på kort sikt av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att det operativa kassaflödet inte kommer att påverkas. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2020 års årsredovisning, s. 42-44.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med föregående år.
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen redovisas till upplupet anskaffningsvärde och löper med fast ränta där verkligt värde kan skilja sig från redovisat värde. Aktieägarlånen har ett redovisat värde om 0 kr (2 235,4 mkr) och ett verkligt värde om 0 kr (2 235,4 mkr). Aktieägarlånen amorterades i sin helhet i juli 2021.
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas bestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Samtliga fastigheter har värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut med värderingstidpunkt 30 september 2021. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 1 587,1 orealiserade värdeförändringar.
Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov,
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 1 november 2021
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
22
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
GRANSKNINGSRAPPORT
Till styrelsen i Intea Fastigheter AB (publ)
Org. nr 559027-5656
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Intea Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2021 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 1 november 2021
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
23
24
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finanziella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| jul – sep 2021 | jul – sep 2020 | jan – sep 2021 | jan – sep 2020 | helår 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | |||||
| Kontrakterad hyra, offentliga hyresgäster, mkr | 679,3 | 512,4 | 679,3 | 512,4 | 546,5 |
| (+) Kontrakterad hyra, total, mkr | 735,3 | 546,8 | 735,3 | 546,8 | 582,5 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 92,4 | 93,7 | 92,4 | 93,7 | 93,8 |
| Belåningsgrad, % | |||||
| Räntebärande skulder, mkr | 7 568,5 | 6 086,6 | 7 568,5 | 6 086,6 | 5 758,2 |
| (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr | -150,6 | -654,6 | -150,6 | -654,6 | -395,4 |
| Nettoskuld, mkr | 7 417,9 | 5 432,0 | 7 417,9 | 5 432,0 | 5 362,8 |
| (+) Verkligt värde fastigheter, mkr | 14 568,1 | 10 026,9 | 14 568,1 | 10 026,9 | 10 237,9 |
| Belåningsgrad, % | 50,9 | 54,2 | 50,9 | 54,2 | 52,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | |||||
| Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr | 735,3 | 546,8 | 735,3 | 546,8 | 582,5 |
| (+) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr | 746,2 | 554,7 | 746,2 | 554,7 | 590,7 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 98,5 | 98,6 | 98,5 | 98,6 | 98,6 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | |||||
| Justerat förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån, mkr | 108,7 | 72,6 | 139,2 | 206,1 | 279,4 |
| Återläggning kostnad rådgivningsavtal | - | - | 165,0 | - | - |
| (-) Utdelning D-aktier, mkr | 25,2 | 20,1 | 73,2 | 60,3 | 80,4 |
| Summa | 83,5 | 52,5 | 231,0 | 145,8 | 199 |
| (+) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner | 131,8 | 111,1 | 124,3 | 111,1 | 111,1 |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | 0,63 | 0,47 | 1,86 | 1,31 | 1,79 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | |||||
| Räntekostnad på årsbasis vid utgången av perioden, mkr | 121,2 | 108,5 | 121,2 | 108,5 | 104,7 |
| (+) Räntebärande skuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr | 7 568,5 | 6 086,6 | 7 568,5 | 6 086,6 | 5 758,2 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | 1,60 | 1,78 | 1,60 | 1,78 | 1,82 |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | |||||
| Eget kapital enligt balansräkning vid periodens utgång, mkr | 6 334,8 | 1 744,3 | 6 334,8 | 1 744,3 | 1 944,0 |
| varav D-aktier, mkr | 1 666,4 | - | 1 666,4 | - | - |
| Emission från ägarlån, mkr | - | 894,1 | 0,0 | 894,1 | 894,1 |
| Latent skatt, mkr | 821,1 | 372,5 | 821,1 | 372,5 | 438,7 |
| Derivat, mkr | -12,7 | 96,7 | -12,7 | 96,7 | 77,2 |
| Justerat långsiktigt substansvärde | 5 476,8 | 3 107,6 | 5 476,8 | 3 107,6 | 3 354,0 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, mkr | |||||
| Långsiktigt substansvärde, mkr | 5 476,8 | 3 107,6 | 5 476,8 | 3 107,6 | 3 354,0 |
| (+) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner | 131,8 | 111,1 | 131,8 | 111,1 | 111,1 |
| Justerat långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr | 41,5 | 28,0 | 41,5 | 28,0 | 30,2 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
| Belopp i mkr | jul – sep 2021 | jul – sep 2020 | jan-sep 2021 | jan-sep 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoinvesteringar, mkr | |||||
| Förvärv under perioden, mkr | -16 | 122 | 2 540 | 73 | 131 |
| (-) Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr | 129 | 20 | 203 | 320 | 283 |
| (+) Avyttringar under perioden, mkr | - | - | - | - | - |
| Nettoinvesteringar, mkr | 113 | 142 | 2 743 | 393 | 414 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | |||||
| Resultat före finansiella poster, mkr | 139,7 | 100,3 | 227,7 | 281,1 | 383,4 |
| Periodens finansnetto exkl. ränta ägarlån, mkr | -31,1 | -27,8 | -88,5 | -75,8 | -104,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 3,6 | 2,5 | 3,7 | 3,7 |
| Överskottsgrad, % | |||||
| Periodens driftsöverskott, mkr | 158,4 | 116,3 | 454,1 | 329,8 | 450,3 |
| Periodens hyresintäkter, mkr | 185,5 | 138,3 | 539,7 | 397,6 | 548,6 |
| Överskottsgrad, % | 85,4 | 84,1 | 84,1 | 82,9 | 82,1 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
25
DEFINITIONER
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Andel offentliga hyresgäster, % | Hyresvärde från offentliga hyresgäster dividerat med totalt hyresvärde. | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. |
| Andel säkerställd skuld, % | Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. | Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. |
| Belåningsgrad, % | Räntebärande skulder minus ägarlån i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde. | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. |
| Direktavkastning, % | Driftsöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. | Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | Kontrakterad hyra på årsbasis vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. | Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av Bolagets uthyrbara ytor. |
| Förvaltningsresultat, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall, inklusive räntekostnader för ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet inklusive kostnad för ägarlån. |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån, mkr | Resultat före värdeförändringar, skatt och, i förekommande fall, räntekostnader ägarlån. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. |
| Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr | Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier alternativt räntekostnader för ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden.¹⁾ | Nyckeltalet används för att belysa Bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. |
| Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % | Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, ägarlån, inklusive kostnader för lånelöften och derivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för Bolagets räntebärande skulder. |
| Kreditbindning, år | Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån. | Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. |
| Justerat långsiktigt substansvärde, mkr | Vid periodens utgång redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt, räntebärande skulder, i förekommande fall, innehav utan bestämmande inflytande enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier.¹⁾ | Nyckeltalet är ett etablerat mått på Bolagets och andra börsnoterade Bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. |
| Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr | Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång.¹⁾ | Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktier andel av det långsiktiga substansvärdet. |
¹⁾ Nyckeltalet har justerats för att simulera en omklassificering av aktieägartillskott till B-aktier och den genomförda refinansiering där ägarlånet ersattes av en kombination av B- och D-aktier (40 respektive 60 procent).
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. | |
| Kontrakterad årshyra | Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och hyresförluster. | |
| Nettoinvesteringar | Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. | Nyckeltal för att belysa Bolagets möjlighet att nå operativa mål. |
| Fastighetsvärde, mkr | Det belopp till vilket Bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. | Nyckeltalet belyser värdet av Bolagets fastighetsbestånd. |
| Objekt | En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. | |
| Offentliga hyresgäster | Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. | Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i Bolagets intäkter. |
| Projektfastighet | Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering till uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. | |
| Räntebindning, år | Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive ägarlån men inklusive effekt av räntederivat. | Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Periodens förvaltningsresultat, exklusive räntekostnader ägarlån i förhållande till periodens finansnetto. | Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt Bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. |
| Överskottsgrad, % | Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under perioden. | Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. |
27
INTEA.
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2021: 18 februari 2022
Årsredovisning 2021: 31 mars 2022
Delårsrapport januari - mars 2022: 18 maj 2022
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2021