AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2021
9343_ir_2021-07-16_b3aba457-d363-4213-9f70-59f35036af8e.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI - JUNI 2021
April - juni
- Hyresintäkterna ökade med 45,6 procent och uppgick till 188,4 mkr (129,4) under kvartalet, varav 46,4 mkr kommer från förvärv.
- Förvaltningsresultatet minskade och uppgick till -99,3 mkr (34,1), drivet av en kostnad för ersättning för förtida uppsägning av rådgivningsavtal om 165 mkr. Exklusive ränta på ägarlån och kostnad för förtida uppsägning av rådgivningsavtalet uppgick förvaltningsresultatet till 107,8 mkr (67,7) en ökning om 59,2 procent.
- Resultatet efter skatt uppgick till 124,8 mkr (119,5).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 190,5 mkr (130,9).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens slut till 13 411,4 mkr (10 237,9).
Januari - juni
- Hyresintäkterna ökade med 36,6 procent och uppgick till 354,2 mkr (259,3), varav 61,5 mkr kommer från förvärv.
- Förvaltningsresultatet minskade och uppgick till -48,1 mkr (66,5), drivet av en kostnad för ersättning för förtida uppsägning av rådgivningsavtal om 165 mkr. Exklusive ränta på ägarlån och kostnad för förtida uppsägning av rådgivningsavtalet uppgick förvaltningsresultatet till 195,6 mkr (133,6), en ökning om 46,4 procent.
- Resultatet efter skatt uppgick till 420,4 mkr (122,7).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 2 630,7 mkr (251,5).
| Nyckeltal | apr - jun 2021 | apr - jun 2020 | jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 188 | 129 | 354 | 259 | 549 |
| Driftöverskott, mkr | 161 | 109 | 296 | 213 | 450 |
| Förvaltningsresultat, mkr | -99 | 34 | -48 | 67 | 145 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | -57 | 68 | 31 | 134 | 279 |
| Periodens resultat, mkr | 125 | 120 | 420 | 123 | 412 |
| Förvärv och investeringar, mkr | 191 | 131 | 2 631 | 252 | 415 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 13 411 | 9 796 | 13 411 | 9 796 | 10 238 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 424 | 299 | 424 | 299 | 333 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99 | 99 | 99 | 99 | 99 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93 | 93 | 93 | 93 | 94 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 5,8 | 6,1 | 5,8 | 6,1 | 6,2 |
| Belåningsgrad, % | 54 | 55 | 54 | 55 | 52 |
För definitioner och avstämning av beräkningar, se sidorna 21 och 22.
Väsentliga händelser under och efter perioden april - juni
- Intea och Region Östergötland har ingått ett 15-årigt hyresavtal avseende 6 600 kvm nybyggda lokaler på Garnisonsområdet i Linköping. Beräknat årligt hyresvärde uppgår till 13,5 mkr och planerad inflyttning är första kvartalet 2023.
- Intea träffade i juni ett 6-årigt hyresavtal med Skatteverket avseende nya lokaler på Campusområdet i Östersund. En helt ny byggnad om 6 750 kvm kommer att uppföras med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2023. Skatteverkets del av huset omfattar 4 600 kvm, med ett årligt hyresvärde om 9,2 mkr.
- I juni meddelade bolaget att ett arbete påbörjats för att bolagets aktier inom ett år ska tas upp till handel på Nasdaq Stockholm. Bland annat innefattar detta en översyn av organisation och kapitalstruktur.
Som ett led i detta förvärvades Intea AB av bolaget till ett belopp om 203 mkr, varav 165 mkr är en ersättning för förtida upphörande av rådgivningsavtalet. Därtill hölls extra bolagsstämmor den 30 juni 2021 som fattade beslut om en ny bolagsordning med nya aktieslag, extra utdelning om 14 kr per aktie samt en rad riktade nyemissioner av stamaktier av serie A, B och D. För mer information se avsnitt Övrig information, sid 20.
- Efter perioden, i början av juli, genomfördes de beslutade nyemissionerna, bland annat innebärande att bolagets samtliga ägarlån amorterades och att skulden som uppstod vid förvärvet av Intea AB kvittades mot aktier.
- I juli ingick Intea och Polismyndigheten ett projekteringsavtal för att utreda byggnation av ett nytt polishus i Strömstad. Den uthyrningsbara ytan beräknas till ca 3 700 kvm och inflyttning planeras till sommaren 2025.
DETTA ÄR INTEA
Intea Fastigheter AB (publ) grundades hösten 2015 med syftet att investera i och förvalta social infrastruktur. Portföljen består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning och sjukvård.
Investerarna i Intea är svenska institutioner med långt ägarperspektiv och med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att reducera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga.
Hyresgästerna är offentliga och består bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Bolagets målsättning är att minst 90 procent av hyresintäkterna ska komma från offentliga hyresgäster.
Inteas investeringar i social infrastruktur kombinerar på ett naturligt sätt hyresgästernas önskemål om en trygg långsiktig ägare med investerarnas önskemål om en trygg långsiktig investering.
SOCIAL INFRASTRUKTUR
Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.
Inteas hyresgäster, andel av hyresvärde
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan perioden januari till juni 2021 och samma period föregående år beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 354,2 mkr (259,3). Ökningen uppgår till 36,6 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv uppgick till 61,5 mkr (0).
Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 240,6 mkr (233,5), en ökning med 3,0 procent, främst drivet av omförhandlingar och nyuthyrningar.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 juni till 99,0 procent (99,2). Hyresavtalens snittlängd för offentliga hyresgäster minskade till 5,8 år (6,2).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 58,5 mkr (45,9) under perioden.
Fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 42,6 mkr (39,2), en ökning med 8,7 procent, främst drivet av ökade kostnader för snöröjning, elförbrukning och uppvärmning.
Driftöverskott
Driftöverskottet ökade till 295,7 mkr (213,4). Överskottsgraden ökade till 83,5 procent (82,3).
Utveckling hyresintäkter
| Belopp i mkr | 2021
jan - jun | 2020
jan - jun | Förändring % |
| --- | --- | --- | --- |
| Jämförbart bestånd | 240,6 | 233,5 | 3,0 |
| Projektfastigheter | 50,1 | 25,0 | - |
| Förvärvade fastigheter | 61,5 | 0,0 | - |
| Avyttring fastigheter | 0,0 | 0,0 | - |
| Övrigt | 2,0 | 0,8 | - |
| Hyresintäkter | 354,2 | 259,3 | 36,6% |
Utveckling fastighetskostnader
| Belopp i mkr | 2021
jan - jun | 2020
jan - jun | Förändring % |
| --- | --- | --- | --- |
| Jämförbart bestånd | 42,6 | 39,2 | 8,7 |
| Projektfastigheter | 4,4 | 3,2 | - |
| Förvärvade fastigheter | 8,1 | 0,0 | - |
| Avyttring fastigheter | 0,0 | 0,0 | - |
| Övrigt | 0,6 | 1,3 | - |
| Direkta fastighetskostnader | 55,7 | 43,7 | 27,5 |
| Fastighetsadministration | 2,8 | 2,2 | - |
| Fastighetskostnader | 58,5 | 45,9 | 27,4% |
| Nyckeltal verksamheten | jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | helår 2020 |
| --- | --- | --- | --- |
| Hyresintäkter, mkr | 354,2 | 259,3 | 548,6 |
| Driftöverskott, mkr | 295,7 | 213,4 | 450,3 |
| Överskottsgrad, % | 83,5 | 82,3 | 82,1 |
| Förvaltningsresultat, mkr | -48,1 | 66,5 | 145,3 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 30,6 | 133,6 | 279,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 542,7 | 173,1 | 452,5 |
| Värdeförändringar derivat, mkr | 60,7 | -61,9 | -42,6 |
| Skatt, mkr | -134,9 | -55,1 | -143,0 |
| Periodens/årets resultat, mkr | 420,4 | 122,7 | 412,2 |
3
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Förvaltningsresultat
De centrala kostnaderna avseende bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration, förvaltning samt ekonomifunktion, uppgick under perioden till 207,7 mkr (32,7). Centrala kostnader har belastats med en kostnad för ersättning för förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB om 165 mkr. Efter avvecklingen av rådgivningsavtalet beräknas centrala kostnader på årsbasis att uppgå till cirka 40–45 mkr utifrån den aktuella storleken och omfattningen på den centrala organisationen.
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till –136,2 mkr (–114,2), varav 78,7 mkr (67,1) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Ökningen av räntekostnader beror främst på ökning av lån.
Koncernens genomsnittliga skuldränta, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,51 procent (1,82) vid utgången av perioden.
Periodens förvaltningsresultat uppgick till –48,1 mkr (66,5). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 30,6 mkr (133,6). Förvaltningsresultatet exklusive kostnaden för ersättning för förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB uppgår till 195,6 mkr.
Resultat
Resultatet före skatt har minskat på grund av ett lägre förvaltningsresultat om –48,1 mkr (66,5) men stärkts med 542,7 mkr (173,1) avseende värdeförändringar på fastigheter och 60,7 mkr (–61,9) avseende värdeförändringar på derivat.
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 134,9 mkr (55,1), varav 144,4 mkr (40,8) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 601,4 mkr (438,7), ökningen beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheterna.
Resultat efter skatt för perioden uppgick till 420,4 mkr (122,7).
Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat exkl. ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal, mkr
Värdeförändringar fastigheter
| Belopp i mkr | 2021
jan - jun | 2020
jan - jun |
| --- | --- | --- |
| Förändring driftöverskott | 18,4 | 18,8 |
| Projekt | 126,7 | 31,8 |
| Förändring avkastningskrav/kalkyränta | 197,5 | 122,5 |
| Förvärv | 200,2 | 0 |
| Avyttring | 0 | 0 |
| Värdeförändringar fastigheter | 542,7 | 173,1 |
INTEAS FASTIGHETER
Koncernen ägde den 30 juni 30 fastigheter (24), omfattande 99 objekt med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 424,2 tkvm (333,3) till ett verkligt värde om 13 411 mkr (10 238). Beståndet finns i Linköping, Halmstad, Kalmar, Östersund, Lund, Malmö, Vänersborg, Kristianstad, Stockholm, Skövde, Falköping, Härnösand, Örebro och Norrtälje. Hyresvärdet delas in i högre utbildning (41 procent av hyresvärdet), rättsväsende (21 procent), sjukvård (15 procent), övriga offentliga verksamheter (15 procent), icke-offentliga verksamheter (7 procent) samt vakans (1 procent).
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 92,5 procent (94,0) den 30 juni. Återstående kontraktslängd för offentliga hyreskontrakt uppgår till i genomsnitt 5,8 år (6,2).
Nyckeltal fastighetsbeståndet
| jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | helår 2020 | |
|---|---|---|---|
| Förvärv av och investeringar i fastigheter, mkr | 2 631 | 252 | 415 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 543 | 173 | 452 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 13 411 | 9 796 | 10 238 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 424 | 299 | 333 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,0 | 99,4 | 99,2 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 92,5 | 93,3 | 94,0 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 5,8 | 6,1 | 6,2 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 821 | 1 712 | 1 861 |
Fastighetsbestånd
| Antal objekt | Uthyrningsbar yta | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad hyra | Driftsverkst | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | ||||||
| Per fastighetskategori | |||||||||
| Rättsväsende | 14 | 84 | 2 700 | 32 124 | 165,7 | 1 971 | 99,8 | 164,4 | 136,5 |
| Högre utbildning | 23 | 181 | 6 024 | 33 321 | 331,9 | 1 836 | 98,8 | 325,7 | 275,4 |
| Sjukvård | 16 | 65 | 2 356 | 36 068 | 117,8 | 1 803 | 99,9 | 117,3 | 101,5 |
| Övriga offentliga | 29 | 71 | 1 620 | 22 938 | 111,8 | 1 582 | 99,1 | 111,3 | 84,3 |
| Icke-offentliga | 14 | 15 | 301 | 20 229 | 19,8 | 1 333 | 81,6 | 16,4 | 14,1 |
| Summa objekt under förvaltning | 96 | 416 | 13 002 | 31 277 | 746,9 | 1 797 | 97,8 | 735,1 | 611,9 |
Per geografi
| Syd | 40 | 188 | 6 994 | 37 122 | 370,0 | 1 916 | 96,6 | 352,4 | 309,2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Öst | 28 | 105 | 3 148 | 29 934 | 195,4 | 1 858 | 97,1 | 193,2 | 152,1 |
| Väst | 20 | 52 | 1 227 | 23 748 | 83,2 | 1 610 | 99,1 | 82,6 | 66,6 |
| Norr | 8 | 70 | 1 633 | 23 173 | 107,4 | 1 524 | 99,4 | 106,8 | 84,0 |
| Summa/genomsnitt | 96 | 416 | 13 002 | 31 277 | 746,9 | 1 797 | 97,8 | 735,1 | 611,9 |
| Projektfastigheter | 3 | 9 | 410 | 48 188 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Summa fastighetsbeståndet | 99 | 424 | 13 411 | 31 616 | 746,9 | 1 797 | 97,8 | 735,1 | 611,9 |
Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Kontrakterad hyra avser kontrakterad hyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång på årsbasis. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftsöverskott avser kontrakterad hyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att utveckla befintligt bestånd tillsammans med hyresgästerna, liksom med att identifiera behov som skapar nya projektfastigheter. Projektorganisationen består av sju personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. Intea arbetar över hela landet med att identifiera nya projektmöjligheter. Idag driver Intea projekt innefattande ny- och ombyggnationer med en sammanlagd yta om över 150 000 kvm. Projekten bedrivs på olika håll i landet och varierar i storlek från några hundra kvadratmeter till 10 000-tals kvadratmeter. I Inteas fastighetsportfölj finns dessutom outnyttjade byggrätter om 40 800 kvm på befintliga fastigheter (45 050) samt identifierade byggrätter som fordrar detaljplaneändring om 73 630 kvm. Byggrättsvärde om 27,0 mkr (26,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.
Investeringar om 74,0 mkr (251,5) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.
Inteas pågående projekt presenteras i tabellerna nedan.
Pågående projekt, andel av bedömd investering
Pågående projekt
Projekt där hyres- eller projekteringsavtal ingåtts
| Projekt | Kommun | Fastighets-kategori | Färdigställande | Uthyrningsbar yta kvm | Hyresvärde mkr | Andel offentliga % | Genomsnittlig hyresintäär |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projekt där hyresavtal ingåtts | Enligt hyresavtal | ||||||
| Anstalten Härnösand | Härnösand | Rättsväsende | 02 2022 | 7 323 | 23,7 | 100% | 15,3 |
| Samhällsledningscentral | Örebro | Rättsväsende | 02 2023 | 12 262 | 27,2 | 100% | 15,0 |
| Byggnad 66 (Skatteverket mfl) | Östersund | Övriga offentliga | 03 2023 | 6 750 | 12,8 | 71% | 6,0 |
| Syn- och hörselklinik | Linköping | Sjukvård | 04 2023 | 6 606 | 13,5 | 100% | 15,0 |
| Rättscentrum Polishus | Kristianstad | Rättsväsende | 03 2024 | 19 395 | 48,5 | 100% | 15,0 |
| Rättscentrum Häkte | Kristianstad | Rättsväsende | 03 2024 | 15 262 | 55,7 | 100% | 25,0 |
| Summa/genomsnitt | 67 598 | 181,4 | 98% | 17,5 | |||
| Projekt där projekteringsavtal ingåtts | Bolagets bedömning | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Polishuset Ystad | Ystad | Rättsväsende | 04 2024 | 10 000 | 19,9 | 100% | 15,0 |
| Polishuset Strömstad | Strömstad | Rättsväsende | 02 2025 | 3 700 | 7,4 | 100% | 15,0 |
| Sahlgrenska Life® | Göteborg | Sjukvård | 01 2026 | 46 000 | 169,3 | 90% | 20,0 |
| Nya Högskolan Kristianstad | Kristianstad | Högre utbildning | 03 2027 | 30 000 | 67,8 | 100% | 20,0 |
| Summa/genomsnitt | 89 700 | 264,4 | 94% | 19,5 | |||
| Övriga pågående projekt | - | - | - | 7 639 | 38,9 | 100% | 22,5 |
| Summa pågående projekt | 164 937 | 484,7 | 96% | 19,0 |
1) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva 100 procent till verkligt värde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde per bokslutsdagen av projektet såsom färdigställt.
6
Pägående projekt - Fastighetskategori
| Per kategori | Uthyrningsbar yta | Hyresvärde | Andel offentliga | Genomsnittlig hyrestid | Bedömt driftöverskott | Investering, mkr | Bokfört värde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bedömd | Upparbetad | |||||||
| Rättsväsende | 67 942 | 182,3 | 100% | 18,1 | 168,1 | 2 714 | 270 | 409,6 |
| Högre utbildning | 30 000 | 67,8 | 100% | 20,0 | 63,6 | 1 355 | 1 | 0,0 |
| Sjukvård | 56 745 | 202,1 | 92% | 19,7 | 189,8 | 4 220 | 77 | 0,0 |
| Övriga offentliga | 10 250 | 32,4 | 89% | 17,5 | 28,5 | 520 | 1 | 0,0 |
| Summa pågående projekt | 164 937 | 484,7 | 96% | 19,0 | 450,0 | 8 807 | 349 | 409,6 |
1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet. För minoritetsandelar och tidiga projekt ingår upparbetat i övriga tillgångar.
Outnyttjade byggrätter
| Per detaljplanstatus | Uthyrningsbar yta | Investering, mkr¹) | Bokfört värde | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Bedömd | Upparbetad | mkr | kr per kvm | ||
| Gällande detaljplan | 40,8 | - | - | 25,3 | 619 |
| Pågående detaljplanarbete | 43,9 | 41,1 | 1,8 | 1,8 | 41 |
| Ej påbörjad detaljplaneändring | 29,8 | 45,6 | 0,0 | 0,0 | 0 |
| Summa byggrätter | 114,4 | 86,7 | 1,8 | 27,0 | 236 |
1) Avser investeringar som bedöms krävas för godkänd detaljplan.
Outnyttjade byggrätter - Ort
| Uthyrningsbar yta, tkvm | Bokfört värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gällande detaljplan | Pågående detaljplanarbete | Ej påbörjad detaljplaneändring | Summa gällande och kommande | mkr | per kvm | |
| Garnisonen, Linköping | 16,2 | 10,6 | 29,8 | 56,5 | 18,6 | 1152 |
| Campusområdet, Östersund | 20,4 | 0,0 | 0,0 | 20,4 | 6,0 | 294 |
| Högskoleområdet, Halmstad | 0,0 | 33,3 | 0,0 | 33,3 | 1,2 | 0 |
| Övrigt | 4,3 | 0,0 | 0,0 | 4,3 | 1,3 | 294 |
| Summa | 40,8 | 43,9 | 29,8 | 114,4 | 27,0 | 663 |
Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos.
Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
8
Fastighetsvärde och värderingar
Periodens värdeförändring på fastighetsbeståndet uppgick till 542,7 mkr (173,1). Det vägda avkastningskravet uppgick till 4,81 procent (4,84). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 5,47 procent (5,54).
Förvärv och transaktioner perioden januari - juni
Under första kvartalet tillträddes tre fastigheter i Halmstad samt förvärvades och tillträddes Malmö universitets portalbyggnad Niagara i Malmö och Campus Kristianstad med Högskolan Kristianstad som hyresgäst.
Under andra kvartalet tillträddes del av fastigheten Kristianstad 4:47 i Kristianstad.
Fastighetsbeståndets värdeförändring
| mkr | Antal fastigheter | |
|---|---|---|
| Redovisat värde vid årets början | 10 238 | 24 |
| Förvärv | 2 556 | 6 |
| Investeringar i ny-, till och ombyggnation | 74 | - |
| Värdeförändringar | 543 | - |
| Redovisat värde vid periodens slut, varav | 13 411 | 30 |
| Förvaltningsfastigheter | 12 721 | |
| Pågående projekt | 665 | |
| Outnyttjade byggrätter | 25 | |
| Utgående fastighetsvärde | 13 411 |
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
■ IB Fastigheternas marknadsvärde ■ Förvärv av och investeringar ■ Värdeförändringar
Direktavkastning
| Belopp i mkr | 30 jun 2021 | 30 jun 2021 |
|---|---|---|
| Driftöverskott, intjäningsförmåga | 612 | 427 |
| Förvaltningsfastigheter | 13 411 | 9 766 |
| Byggrätter och pågående projekt | -690 | -964 |
| Fastighetsvärde exkl. byggrätter | 12 721 | 8 802 |
| Direktavkastning | 4,8% | 4,8% |
Inteas nya rättscentrum i Kristianstad
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
INTEAS HYRESGÄSTER
Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster får Inteas investerare en stabil avkastning med låg risk över tid. Av Inteas hyresvärde kommer cirka 92,5 procent (94,0) från offentliga hyresgäster där den genomsnittliga avtalslängden är 5,8 år (6,2).
Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Högskolan i Halmstad, Linneuniversitet i Kalmar, Region Skåne och Malmö universitet.
Förfallostruktur hyresavtal per 30 juni 2021
| Antal hyresavtal | Yta tkvm | Årshyra mkr | Andel^{1)} | |
|---|---|---|---|---|
| Offentliga, löptid | ||||
| 2021 | 18 | 14 | 16,6 | 2,3 |
| 2022 | 32 | 14 | 21,5 | 2,9 |
| 2023 | 39 | 33 | 47,9 | 6,5 |
| 2024 | 27 | 46 | 66,9 | 9,1 |
| 2025 | 35 | 102 | 191,1 | 26,0 |
| 2026 | 10 | 22 | 39,9 | 5,4 |
| >2026 | 44 | 136 | 295,0 | 40,1 |
| Summa offentliga | 215 | 367 | 678,9 | 92,4 |
| Icke-offentliga | 182 | 37 | 54,8 | 7,4 |
| P-platser/garage | 74 | 0 | 1,4 | 0,2 |
| Totalt | 471 | 404 | 735,1 | 100,0 |
1) Andel av kontrakterat hyresvärde.
Största hyresgäster per 30 juni 2021
| Andel^{1)} % | Genomsnittlig hyrestid år | |
|---|---|---|
| Polismyndigheten | 13,7 | 5,7 |
| Högskolan i Halmstad | 10,8 | 5,0 |
| Linnéuniversitet, Kalmar | 10,4 | 8,1 |
| Region Skåne | 9,0 | 11,9 |
| Malmö universitet | 7,9 | 4,2 |
| Mittuniversitet | 6,4 | 5,4 |
| Högskolan Kristianstad | 5,9 | 3,6 |
| Sveriges Domstolar | 3,9 | 5,7 |
| Vänersborgs kommun | 3,2 | 5,6 |
| Västra Götalandsregionen | 2,5 | 1,9 |
| Övriga offentliga | 18,8 | 6,6 |
| Summa offentliga | 92,5 | 5,8 |
1) Andel av kontrakterat hyresvärde.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad per 30 juni 20211)
| Användning | Uthyrbar yta tkvm | Uthyrd yta tkvm | Hyresvärde mkr | Kon-trak-terad hyra mkr | Genomsnittlig hyres-tid år |
|---|---|---|---|---|---|
| Rättsväsende | 88 | 79 | 154,8 | 153,9 | 5,5 |
| Högre utbildning | 162 | 162 | 307,1 | 304,5 | 5,5 |
| Sjukvård | 55 | 55 | 109,7 | 109,7 | 8,2 |
| Övriga offentliga | 74 | 72 | 113,5 | 112,0 | 4,8 |
| Totalt offentliga | 379 | 367 | 685,0 | 680,1 | 5,8 |
| Icke-offentliga | 45 | 37 | 61,9 | 55,0 | 2,3 |
| Totalt | 424 | 404 | 746,9 | 735,1 | 5,5 |
1) Kategorier födelat på lokalytor.
Inteas geografi per ort, andel av hyresvärde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
FINANSIERING
Eget kapital och ägarlån
Intea finansieras av ägarna med eget kapital samt ägarlån. Eget kapital uppgick den 30 juni till 2 360,9 mkr (1 944,9). Ägarlånen, som uppgår till totalt 2 805,4 mkr (2 235,4), är efterställda all annan skuldfinansiering och löper till den 31 mars år 2035 med 6 procent årlig ränta. Dessa ägarlån har i juli ersatts av aktier av serie B och D.
Räntebärande skulder
Intea finansieras med externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 2 500 mkr med olika löptider varav 1 000 mkr förfaller 2022 och 1 500 mkr förfaller 2024.
Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 4 682,5 mkr (3 777,5). De långfristiga skulderna utgörs av fyra obligationslån om 1 200,0 mkr som förfaller i juli 2022, 500,0 mkr som förfaller i september 2023, 750,0 mkr som förfaller i september 2025 och 600 mkr som förfaller i mars 2026; tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 472,5 mkr och 310,0 mkr som förfaller i maj 2024 och oktober 2027 samt i juli 2030. Kortfristiga räntebärande lån uppgick till 2 785,0 mkr (1 980,7) och består av ett obligationslån om 600,0 mkr som förfaller i september 2021 samt företagscertifikat om 2 185 mkr med förfall löpande under 2021 och 2022.
| Finansiella nyckeltal | Finanspolicy | jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | helar 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld, mkr | - | 7 468 | 5 443 | 5 758 |
| Nettoskuld, mkr | - | 7 214 | 5 368 | 5 363 |
| Soliditet, % | - | 37,1 | 38,7 | 38,6 |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 53,8 | 54,8 | 52,4 |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 11,7 | 19,5 | 15,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 1,5¹ | 3,7 | 3,6 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 3,0 | 3,0 | 3,3 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 4,6 | 5,6 | 4,9 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,51 | 1,76 | 1,82 |
| Genomsnittlig ränta exklusive räntederivat, % | - | 1,12 | 1,43 | 1,50 |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | -16,5 | -96,5 | -77,2 |
1) Inklusive engångskostnad.
Kapitalstruktur
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Beläningsgraden exklusive ägarlän i koncernen uppgick till 53,8 procent (52,4). Per den 30 juni uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,0 år (3,3) och räntebindningstiden till 4,6 år (4,9). Genomsnittlig skuldränta exklusive ägarlän uppgick till 1,51 procent (1,82). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,16 procent (0,16) och de finansiella kostnaderna med 16,9 mkr (9,3) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till -1,0 ggr (3,7) i kvartalet. Justerat för kostnader, till följd av förvärvet av Intea AB, så uppgick räntetäckningsgraden till 4,7 ggr.
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas exponering mot stigande räntor används derivatinstrument. Den 30 juni fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 5 000 mkr (4 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i mars 2027, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i mars 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029, 500 mkr med förfall i mars 2030, samt 500 mkr med förfall i mars 2031. Samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om -16,5 mkr (-77,2). Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongränta redovisas löpande inom räntenettot. Värdeförändringar på derivaten uppgick till 60,7 mkr (-61,9).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -9,8 mkr (-2,5).
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -2 541,8 mkr (-259,7) i form av investeringar i nya fastigheter och i befintliga fastigheter och projekt. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Falköping, Kalmar, Halmstad, Härnösand, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro och Vänersborg.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 2 409,3 mkr (193,1) och utgjordes av emission av en obligation, amortering av banklån, aktieägarlån samt aktieägartillskott.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -142,3 mkr (-69,1) och likvida medel uppgick den 30 juni till 253,1 mkr (74,7).
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning
Kreditförfallostruktur per 30 juni 2021, mkr
| Kreditavtal | Utnyttjat i | |||
|---|---|---|---|---|
| Kredit-faciliteter | Bank | MTN/Cert | Totalt | |
| 0 - 1 år | 2 785 | - | 2 785 | 2 785 |
| 1 - 2 år | 2 200 | - | 1 200 | 1 200 |
| 2 - 3 år | 2 850 | 850 | 500 | 1 350 |
| 3 - 4 år | - | - | - | - |
| 4 - 5 år | 750 | - | 750 | 750 |
| > 5 år | 1 383 | 783 | 600 | 1 383 |
| Totalt | 9 968 | 1 633 | 5 835 | 7 468 |
Ränteförfallostruktur exkl. ägarlän per 30 juni 2021
| Förfallotidpunkt | mkr | Genomsnittlig ränta % | Genomsnittlig räntebindning år |
|---|---|---|---|
| 0 - 1 år | 1 995 | 0,39% | 0,3 |
| 1 - 2 år | 200 | 1,56% | 1,5 |
| 2 - 3 år | - | - | - |
| 3 - 4 år | 800 | 1,54% | 3,2 |
| 4 - 5 år | - | - | - |
| > 5 år | 4 473 | 1,82% | 6,9 |
| Summa/genomsnitt | 7 468 | 1,40% | 4,6 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 2 500 | 0,33% | - |
| Inklusive outnyttjade kreditfaciliteter | 9 968 | 1,51% | 4,6 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG
Koncernens resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | apr - jun 2021 | apr - jun 2020 | jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | jul 2020 - jun 2021 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 188,4 | 129,4 | 354,2 | 259,3 | 643,5 | 548,6 |
| Fastighetskostnader, varav | -27,6 | -20,4 | -58,5 | -45,9 | -110,9 | -98,3 |
| Driftskostnader | -18,5 | -13,5 | -42,4 | -32,2 | -73,9 | -63,8 |
| Underhållskostnader | -3,9 | -2,4 | -6,1 | -4,4 | -17,7 | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -3,6 | -3,5 | -7,2 | -7,0 | -14,4 | -14,1 |
| Uthyrnings- och fastighetsadministration | -1,6 | -1,0 | -2,7 | -2,2 | -4,8 | -4,3 |
| Driftöverskott | 160,8 | 109,0 | 295,7 | 213,4 | 532,6 | 450,3 |
| Centrala kostnader | -189,0 | -16,7 | -207,7 | -32,7 | -242,0 | -66,9 |
| Resultat före finansiella poster | -28,3 | 92,3 | 88,0 | 180,8 | 290,7 | 383,4 |
| Finansiella intäkter | 0,3 | 0,2 | 0,5 | 0,4 | 1,7 | 1,6 |
| Räntekostnader exkl. ägarlån | -29,2 | -24,9 | -58,0 | -47,6 | -116,0 | -105,6 |
| Räntekostnader ägarlån | -42,1 | -33,5 | -78,7 | -67,1 | -145,8 | -134,1 |
| Förvaltningsresultat | -99,3 | 34,1 | -48,1 | 66,5 | 30,6 | 145,3 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | -57,2 | 67,7 | 30,6 | 133,6 | 176,4 | 279,4 |
| Värdeförändringar | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | 265,2 | 154,4 | 542,7 | 173,1 | 822,1 | 452,5 |
| Orealiserade derivatinstrument | 3,5 | -26,1 | 60,7 | -61,9 | 80,0 | -42,6 |
| Resultat före skatt | 169,4 | 162,5 | 555,3 | 177,8 | 932,8 | 555,2 |
| Skatt | -44,6 | -42,9 | -134,9 | -55,1 | -222,8 | -143,0 |
| Periodens resultat | 124,8 | 119,5 | 420,4 | 122,7 | 709,9 | 412,2 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
13
Koncernens balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 30 jun 2021 | 30 jun 2020 | 31 dec 2020 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 411,4 | 9 795,6 | 10 237,9 |
| Övriga anläggningstillgångar | 2,9 | 1,7 | 1,5 |
| Andelar i intresseföretag | 2,0 | 0,3 | 1,3 |
| Övriga långfristiga fordringar | 45,5 | 30,4 | 30,7 |
| Summa anläggningstillgångar | 13 461,8 | 9 828,0 | 10 271,4 |
| Kortfristiga fordringar | 223,0 | 140,5 | 149,2 |
| Likvida medel | 253,1 | 74,7 | 395,4 |
| Summa omsättningstillgångar | 476,0 | 215,2 | 544,6 |
| Summa tillgångar | 13 937,9 | 10 043,2 | 10 816,0 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 10,0 | 10,0 | 10,0 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 817,6 | 627,6 | 627,6 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 1 533,4 | 1 017,7 | 1 307,3 |
| Summa eget kapital | 2 360,9 | 1 655,3 | 1 944,9 |
| Uppskjuten skatteskuld | 601,4 | 341,7 | 438,7 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 805,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 682,5 | 3 135,0 | 3 777,5 |
| Avsättningar | 15,2 | 28,0 | 22,0 |
| Derivat | 16,5 | 96,5 | 77,2 |
| Summa långfristiga skulder | 8 121,0 | 5 836,7 | 6 550,9 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 785,0 | 2 307,5 | 1 980,7 |
| Övriga kortfristiga skulder | 670,9 | 243,7 | 339,5 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 455,9 | 2 551,2 | 2 320,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 13 937,9 | 10 043,2 | 10 816,0 |
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl. periodens resultat | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 10,0 | 627,6 | 950,7 | 1 588,3 |
| Justering förvärvsanalys | -5,7 | -5,7 | ||
| Utdelning | -50,0 | -50 | ||
| Periodens/årets totalresultat | 122,7 | 122,7 | ||
| Utgående eget kapital 2020-06-30 | 10,0 | 627,6 | 1 017,7 | 1 655,3 |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 10,0 | 627,6 | 1 307,3 | 1 944,9 |
| Justering förvärvsanalys | 5,6 | 5,6 | ||
| Utdelning | -200,0 | -200,0 | ||
| Villkorade aktieägartillskott | 190,0 | 190,0 | ||
| Periodens/årets totalresultat | 420,4 | 420,4 | ||
| Utgående eget kapital 2021-06-30 | 10,0 | 817,6 | 1 533,3 | 2 360,9 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | apr – jun 2021 | apr – jun 2020 | jan – jun 2021 | jan – jun 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | 169,4 | 162,5 | 555,3 | 177,8 | 555,2 |
| Återläggning avskrivningar på inventarier | 0,4 | 0,2 | 0,6 | 0,4 | 1,1 |
| Värdeförändringar fastigheter | -265,2 | -154,4 | -542,7 | -173,1 | -452,5 |
| Värdeförändringar derivatinstrument | -3,5 | 26,1 | -60,7 | 61,9 | 42,6 |
| Övriga ej kassaflödespåverkande poster | 176,6 | - | 176,6 | - | - |
| Betald skatt | - | 12,1 | -6,1 | 8,7 | 18,7 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 77,7 | 46,4 | 123,0 | 75,6 | 165,0 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 44,0 | 2,3 | 4,6 | -67,3 | -82,9 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -2,0 | -11,4 | -137,4 | -19,9 | 94,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 119,8 | 37,3 | -9,8 | -2,5 | 176,5 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -172,5 | - | -2 475,1 | - | -131,2 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -44,8 | -139,1 | -83,8 | -259,7 | -302,4 |
| Förvärv av dotterbolag | 17,1 | - | 17,1 | - | - |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | - | - | - | - | -0,1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -200,2 | -139,1 | -2 541,8 | -259,7 | -433,7 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyupptagning av lån | 605,0 | 80,0 | 2 070 | 250,0 | 1 500 |
| Nyupptagning av ägarlån | - | - | 570,0 | - | - |
| Amortering av lån | -357,3 | -3,4 | -360,7 | 6,9 | -941,2 |
| Aktieägartillskott | - | - | 190,0 | - | - |
| Utdelning | -60,0 | -50,0 | -60,0 | -50,0 | -50,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 187,8 | 26,6 | 2 409,3 | 193,1 | 508,8 |
| Periodens kassaflöde | 107,3 | -75,2 | -142,3 | -69,1 | 251,6 |
| Likvida medel vid periodens början | 145,8 | 149,8 | 395,4 | 143,8 | 143,8 |
| Likvida medel vid periodens slut | 253,1 | 74,7 | 253,1 | 74,7 | 395,4 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
15
Nyckeltal
För definitioner och avstämning av beräkning se sidorna 20 och 21.
| Nyckeltal | apr – jun 2021 | apr – jun 2020 | jan – jun 2021 | jan – jun 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 188,4 | 129,4 | 354,2 | 259,3 | 548,6 |
| Driftsöverskott, mkr | 160,8 | 109,0 | 295,7 | 213,4 | 450,3 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr* | -57,2^{1)} | 67,7 | 30,6 | 133,6 | 279,4 |
| Periodens resultat, mkr | 124,8^{1)} | 119,5 | 420,4 | 122,7 | 412,2 |
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 190,5 | 130,9 | 2 630,7 | 251,5 | 414,5 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 265,2 | 154,4 | 542,7 | 173,1 | 452,5 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 13 411,4 | 9 795,6 | 13 411,4 | 9 795,6 | 10 237,9 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 299 | 299 | 424 | 299 | 333 |
| Överskottsgrad, %* | 85,3 | 84,2 | 83,5 | 82,3 | 82,1 |
| Ekonominisk uthyrningsgrad, % | 99,0 | 99,4 | 99,0 | 99,4 | 99,2 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 92,5 | 93,3 | 92,5 | 93,3 | 94,0 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 5,8 | 6,1 | 5,8 | 6,1 | 6,2 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 821 | 1 712 | 1 821 | 1 712 | 1 861 |
| Belåningsgrad, %* | 53,8 | 54,8 | 53,8 | 54,8 | 52,4 |
| Andel säkerställd skuld, %* | 11,7 | 19,5 | 11,7 | 19,5 | 15,6 |
| Soliditet exklusive ägarlån, %* | 16,9 | 16,5 | 16,9 | 16,5 | 18,0 |
| Soliditet, %* | 37,1 | 38,7 | 37,1 | 38,7 | 38,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr* | -1,0^{1)} | 3,7 | 1,5^{1)} | 3,8 | 3,6 |
| Kapitalbindning, år* | 3,0 | 3,0 | 3,0 | 3,0 | 3,3 |
| Räntebindning, år* | 4,6 | 5,6 | 4,6 | 5,6 | 4,9 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,51 | 1,76 | 1,82 | 1,76 | 1,82 |
1) Inklusive engångskostnad
- Avser alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på 8.21–22.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick per den 30 juni 2021 till 42 personer (19), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 23 personer. En överenskommelse om avvecklande av avtal har träffats mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB som tidigare har ansvarat för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Bolaget har istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick till 33,5 mkr (28,8) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till -9,2 mkr (-3,9). Finansnettot om 34,6 mkr (20,9) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 169,1 mkr (132,2) och externa räntekostnader om 136,7 mkr (111,3). Anteciperad utdelning från dotterbolag uppgick till 0,0 mkr (0,0). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 25,4 mkr (17,0). Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 10 338,6 mkr (7 448,2). Externa räntebärande lån uppgick till 10 272,9 mkr (7 320,4), varav 2 805,4 mkr (2 235,4) utgjordes av långfristig efterställd skuld till aktieägare.
Förberedelse börsnotering
Under juni har bolaget kommunicerat att ett arbete har påbörjats med avsikt att ansöka om att bolagets aktier ska tas upp till handel på Nasdaq Stockholm. Bolagets ambition är att en introduktion på Nasdaq Stockholms huvudlista ska kunna ske inom ett år. Bland annat innefattar detta en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur. Som ett led i detta förvärvades Intea AB till ett belopp om 203 mkr av Intea AB. Båda dessa bolag är närstående till bolaget. Merparten av vederlaget består av nyemitterade stamaktier serie A i bolaget. Därtill hölls extra bolagsstämmor den 30 juni 2021 där det fattades beslut om:
- ändring av bolagsordning innefattande bland annat att en bestämmelse om aktieslag införs i bolagsordningen, varigenom aktier ska kunna ges ut i tre serier; stamaktier av serie A, B och D. Befintliga utestående aktier i bolaget ska vara stamaktier av serie B.
-
efterutdelning om 14 kronor per aktie med avstämningsdag den 30 juni 2021.
-
riktade nyemissioner av stamaktier av serie A, B och D samt beslut om bemyndigande för styrelsen att fatta beslut om nyemission av högst 3 204 300 stamaktier av serie D under tiden fram till nästkommande årsstämma.
- Vidare information finns på bolagets hemsida.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av den pågående pandemin har Intea analyserat och bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Intea har en lång kapital- och räntebindning, vilket gör att Intea inte påverkas på kort sikt av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att det operativa kassaflödet inte kommer att påverkas. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2020 års årsredovisning, s. 42-44.
Redovisningsprinciper
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen redovisas till upplupet anskaffningsvärde och löper med fast ränta där verkligt värde kan skilja sig från redovisat värde. Aktieägarlånen har ett redovisat värde om 2 805,4 mkr (2 235,4 mkr) och ett verkligt värde om 2 805,4 mkr (2 235,4 mkr).
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med föregående år.
16
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas bestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående period, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
Ägare
Inteas ägare är huvudsakligen svenska institutioner och har tillsammans tillskjutit aktiekapital och aktieägartillskott om 817,6 mkr (627,6) och långfristiga efterställda lån om 2 805,4 mkr (2 235,4).
Bolaget har följande ägare den 30 juni 2021:
| Ägare | Aktier | Andel i % |
|---|---|---|
| Svenska Handelsbankens Pensionsstiftelse | 1 521 253 | 15,2 |
| Antea AB | 1 434 000 | 14,3 |
| Saab Pensionsstiftelse | 1 140 940 | 11,4 |
| Volvo Pensionsstiftelse | 998 322 | 10,0 |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 950 783 | 9,5 |
| Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening | 760 627 | 7,6 |
| Östersjöstiftelsen | 722 595 | 7,2 |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 665 548 | 6,7 |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 570 470 | 5,7 |
| Åke Wibergs Stiftelse | 313 758 | 3,1 |
| Gålöstiftelsen | 190 157 | 1,9 |
| Svenska Handelsbankens Personalstiftelse | 142 618 | 1,4 |
| Stora Ensos Svenska Gemensamma Pensionsstiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Synskadades Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Stiftelsen Erik Johan Ljungbergs Utbildningsfond | 95 078 | 1,0 |
| Crafoordska Stiftelsen | 95 078 | 1,0 |
| Familjen Kamprads Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Inhoc AB | 66 000 | 0,7 |
| Stiftelsen Kempe Carlgrenska Fonden | 47 539 | 0,5 |
| Totalt | 10 000 000 | 100,0 |
Transaktioner med närstående
Som ett led i bolagets avsikt att börsnoteras har en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur genomförts som bland annat medfört att Intea AB förvärvades till ett värde om 203 mkr från Antea AB. Merparten av detta vederlag består av nyemitterade aktier av serie A i Bolaget. Vederlaget har reglerats efter balansdagen, men före rapportens avgivande.
Händelser efter balansdagen
Som ett resultat av beslut på extra bolagsstämma den 30 juni har Bolaget genomfört sex nyemissioner; tre kvittningsemissioner och tre kontantemissioner. Aktierna har blivit tecknade och tilldelade per den 8 juli 2021
Kvittningsemissionerna omfattar 3 740 491 stamaktier av serie B och 5 610 726 stamaktier av serie D där betalning sker genom kvittning av befintliga utestående aktieägarlån om 2 805 365 100 kr samt en riktad emission av 550 000 stamaktier av serie A till Antea AB för vilka styrelsen har medgett att betalning sker genom kvittning av fordringar på bolaget om 165 000 000 kronor. Kontantemissionerna omfattar 160 000 stamaktier av serie A till Antea AB, 84 000 stamaktier av serie B till Christian Haglund, 84 000 stamaktier av serie B till Henrik Lindekrantz och 29 040 stamaktier av serie B till Inhoc AB. Efter avslutade nyemissioner finns 710 000 stamaktier av serie A, 13 937 535 stamaktier av serie B samt AB 5 610 726 stamaktier av serie D.
17
18
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | jan - jun 2021 | jan - jun 2020 | belår 2020 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 33,5 | 28,8 | 57,7 |
| Administrationskostnader | -42,7 | -32,7 | -66,9 |
| Rörelseresultat | -9,2 | -3,9 | -9,2 |
| Ränteintäkter | 169,1 | 132,2 | 280,6 |
| Räntekostnader | |||
| Ägarlån | -78,7 | -67,1 | -134,1 |
| Övriga | -55,8 | -44,2 | -98,9 |
| Summa | -134,5 | -111,3 | -233,0 |
| Resultat efter finansiella poster | 25,4 | 17,0 | 38,4 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | - | - | 8,4 |
| Resultat före skatt | 25,4 | 17,0 | 46,8 |
| Skatt | - | - | 0,0 |
| Periodens/årets resultat | 25,4 | 17,0 | 46,8 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 30 jun 2021 | 30 jun 2020 | 31 dec 2020 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Inventarier | 1,8 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 3 943,6 | 2 257,6 | 2 392,7 |
| Andelar i intresseföretag | 2,2 | 0,5 | 0,5 |
| Fordringar koncernföretag | 6 395,0 | 5 190,6 | 5 263,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 41,6 | 30,4 | 30,4 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 10 389,3 | 7 484,1 | 7 693,0 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 2 681,0 | 1 577,0 | 2 081,5 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 39,2 | 6,2 | 2,9 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 50,9 | 46,0 | 17,1 |
| Kassa och bank | 236,1 | 179,4 | 390,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 006,3 | 1 808,5 | 2 492,0 |
| Summa tillgångar | 13 395,7 | 9 292,6 | 10 185,0 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 10,0 | 10,0 | 10,0 |
| Fritt eget kapital | 651,4 | 606,2 | 636,0 |
| Summa eget kapital | 661,4 | 616,2 | 646,0 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder, ägarlån | 2 805,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Räntebärande skulder | 4 682,5 | 3 135,0 | 3 777,5 |
| Summa långfristiga skulder | 7 487,9 | 5 370,4 | 6 012,9 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 2 785,0 | 1 950,0 | 1 625,0 |
| Skulder koncernföretag | 2 057,0 | 1 302,7 | 1 745,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 56,8 | 46,2 | 48,9 |
| Övriga kortfristiga skulder | 347,4 | 7,1 | 107,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 5 247,1 | 3 306,0 | 3 526,1 |
| Summa eget kapital och skulder | 13 395,7 | 9 292,6 | 10 185,0 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 juli 2021
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
19
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
DEFINITIONER
Andel offentliga hyresgäster
Hyresvärde från offentliga hyresgäster dividerat med totalt hyresvärde. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk.
Andel säkerställd skuld
Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Det är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder.
Byggrätter och optioner
Byggrätter på befintliga fastigheter samt optioner för att förvärva andra fastigheter.
Driftsöverskott
Hyresintäkter minus kostnader för förvaltning, skötsel, drift samt fastighetsskatt. Måttet visar fastigheternas egen intjäning och hur denna utvecklas.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Utgående hyresvärde i procent av hyresvärde plus marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån
Resultat före värdeförändringar, räntekostnad efterställd skuld till aktieägare samt skatt.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på externa lån inkluderar även kostnader för räntederivat.
Kapitalbindning
Genomsnittlig kvarvarande löptid på räntebärande skuld. En lång löptid innebär att refinansieringsrisken minskar.
Offentliga hyresgäster
Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner.
Räntebindning
Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld inklusive derivat. En lång bindningstid innebär att ränterisken minskar.
Räntebärande skuld
Räntebärande skuld exklusive efterställd skuld till aktieägare.
Räntekostnader aktieägare
Ränta på efterställda aktieägarlån.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar i förhållande till finansnettot, exklusive räntekostnader aktieägare. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Soliditet exklusive ägarlån
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Soliditet
Eget kapital samt efterställd skuld till aktieägare i förhållande till totala tillgångar.
Verkligt värde fastigheter
Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.
Överskottsgrad
Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter. Överskottsgraden visar hur stor del av intäkterna som bolaget får behålla.
Objekt
Byggnader som är delar av fastighet eller fastigheter.
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder.
Kontrakterad årshyra
Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och hyresförluster
Projektfastighet
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande.
20
21
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| Belopp i mkr | apr – jun 2021 | apr – jun 2020 | jan – jun 2021 | jan – jun 2020 | helår 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Belåningsgrad | |||||
| Räntebärande skulder | 7 467,5 | 5 442,5 | 7 467,5 | 5 442,5 | 5 758,2 |
| Likvida medel och placeringar | -253,2 | -74,7 | -253,3 | -74,7 | -395,4 |
| Nettoskuld | 7 214,3 | 5 367,8 | 7 214,3 | 5 367,8 | 5 362,8 |
| Förvaltningsfastigheter | 13 411,4 | 9 795,6 | 13 411,4 | 9 795,6 | 10 237,9 |
| 53,8% | 54,8% | 53,8% | 54,8% | 52,4% | |
| Andel säkerställd skuld | |||||
| Säkerställd skuld | 1 632,5 | 1 962,5 | 1 632,5 | 1 962,5 | 1 683,2 |
| Totala tillgångar | 13 937,9 | 10 043,2 | 13 937,9 | 10 043,2 | 10 816,0 |
| 11,7% | 19,5% | 11,7% | 19,5% | 15,6% | |
| Soliditet exklusive ägarlån | |||||
| Eget kapital | 2 360,9 | 1 655,3 | 2 360,9 | 1 655,3 | 1 944,9 |
| Totala tillgångar | 13 937,9 | 10 043,2 | 13 937,9 | 10 043,2 | 10 816,0 |
| 16,9% | 16,5% | 16,9% | 16,5% | 18,0% | |
| Soliditet | |||||
| Eget kapital | 2 360,9 | 1 655,3 | 2 360,9 | 1 655,3 | 1 944,9 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 805,4 | 2 235,4 | 2 805,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Eget kapital och ägarlån | 5 166,3 | 3 890,6 | 5 166,3 | 3 890,6 | 4 180,2 |
| Totala tillgångar | 13 937,9 | 10 043,2 8 | 13 937,9 | 10 043,2 | 10 816,0 |
| 37,1% | 38,7% | 37,1% | 38,7% | 38,6% | |
| Räntetäckningsgrad | |||||
| Resultat före finansiella poster | -28,3 | 92,3 | 88,0 | 180,8 | 383,4 |
| Finansnetto exklusive räntekostnader aktieägare | -28,9 | -24,9 | -57,4 | -47,1 | -104,0 |
| -1,0 | 3,7 | 1,5 | 3,8 | 3,7 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021
INTEA.
Finansiell kalender
Delårsrapport januari - september 2021: 1 november 2021
Bokslutskommuniké 2021: 18 februari 2022
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2021