AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2020
9343_10-k_2021-02-19_b7f7d2ac-3ae5-4f42-aeb7-1cf7cbb4617b.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI - DECEMBER 2020
Oktober - december
- Hyresintäkterna ökade med 12,4 procent och uppgick till 151,0 mkr (134,4) under kvartalet.
- Förvaltningsresultatet ökade med 40,5 procent och uppgick till 39,8 mkr (27,9). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 73,6 mkr (61,4), en ökning om 18,4 procent.
- Periodens resultat uppgick till 200,4 mkr (294,2).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 21,1 mkr (144,9).
- Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens slut till 10 237,9 mkr (9 371,0).
Januari - december
- Hyresintäkterna ökade med 12,5 procent och uppgick till 548,6 mkr (487,8) under perioden.
- Förvaltningsresultatet ökade med 21,7 procent och uppgick till 145,3 mkr (118,8). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 279,4 mkr (241,4), en ökning om 15,5 procent.
- Periodens resultat uppgick till 412,2 mkr (398,7).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 414,5 mkr (1 936,4).
- Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens slut till 10 237,9 mkr (9 371,0).
| Nyckeltår | okt - dec 2020 | okt - dec 2019 | helar 2020 | helar 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 151 | 134 | 549 | 488 |
| Driftnetto, mkr | 121 | 103 | 450 | 383 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 73 | 61 | 279 | 241 |
| Förvärv och investeringar, mkr | 21 | 145 | 415 | 1 936 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 10 238 | 9 371 | 10 238 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 333 300 | 297 400 | 333 300 | 297 400 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99 | 99 | 99 | 99 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 6,2 | 6,6 | 6,2 | 6,6 |
| Belåningsgrad, % | 52 | 54 | 52 | 54 |
För definitioner och avstämning av beräkning se sidorna 17 och 18.
Väsentliga händelser under och efter perioden oktober - december
-
I november 2020 förvärvades fastigheten Duvan 1, en anstaltsbyggnad i Härnösand, villkorat av hyresavtal med Kriminalvården. I januari har Intea och Kriminalvården kommit överens om ett 15-årigt avtal, att disponera 7 300 kvm av totala 8 500 kvm. Hyresvärdet uppgår preliminärt till 14,9 mkr. Tillträde beräknas under fjärde kvartalet 2021.
-
Avtal om förvärv av tre fastigheter på högskoleområdet i Halmstad har ingåtts med Castellum, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 36 400 kvm och ett underliggande fastighetsvärde om 730 mkr. Fastigheterna tillträds i januari 2021.
DETTA ÄR INTEA
Intea Fastigheter AB (publ) grundades hösten 2015 med syftet att investera i och förvalta social infrastruktur. Portföljen består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning och sjukvård.
Investerarna i Intea är svenska institutioner med långt ägarperspektiv och med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga.
Hyresgästerna är offentliga och består bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Bolagets målsättning är att minst 90 procent av hyresintäkterna ska komma från offentliga hyresgäster.
Inteas investeringar i social infrastruktur kombinerar på ett naturligt sätt hyresgästernas önskemål om en trygg långsiktig ägare med investerarnas önskemål om en trygg långsiktig investering.
Inteas hyresgäster, andel av hyresvärde
Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan perioden januari till december 2020 och samma period föregående år beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 548,6 mkr (487,8). Ökningen uppgår till 12,5 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december till 99,2 procent (99,2). Hyresavtalens snittlängd för offentliga hyresgäster minskade till 6,2 år (6,6).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 98,3 mkr (105,3) under perioden.
Driftnetto
Driftnetto ökade till 450,3 mkr (382,5). Ökningen är främst relaterad till färdigställda projekt och gjorda förvärv, vilket innebär en överskottsgrad om 82,1 procent (78,4).
| Nyckeltal verksamheten | okt-dec 2020 | okt-dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 151,0 | 134,4 | 548,6 | 487,8 |
| Driftnetto, mkr | 120,5 | 103,2 | 450,3 | 382,5 |
| Överskottsgrad, % | 80% | 77% | 82% | 78% |
| Förvaltningsresultat, mkr | 39,8 | 27,9 | 145,3 | 118,8 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 73,3 | 61,4 | 279,4 | 241,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 190,0 | 265,5 | 452,5 | 446,4 |
| Värdeförändringar derivat orealiserad, mkr | 19,5 | 81,0 | -42,6 | -33,0 |
| Skatt, mkr | -48,8 | -80,2 | -143,0 | -133,4 |
| Periodens/årets resultat, mkr | 200,4 | 294,2 | 412,2 | 398,7 |
3
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Förvaltningsresultat
De centrala kostnaderna avseende bland annat förvärvs- och affärsutveckling, administration, förvaltning samt ekonomifunktion, uppgick under perioden till 66,9 mkr (61,5).
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -238,1 mkr (-202,4), varav -134,1 mkr (-122,6) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Ökningen av räntekostnader beror främst på ökning av lån.
Koncernens genomsnittliga skuldränta, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,86 procent (1,63) vid utgången av perioden.
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 145,3 mkr (118,8). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 279,4 mkr (241,4).
Resultat
Resultatet före skatt har påverkats positivt av värdeförändringar avseende fastigheter med 452,5 mkr (446,4).
Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om -143,0 mkr (-133,4), varav -143,6 mkr (-131,1) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 438,7 mkr (295,1).
Resultat efter skatt för perioden uppgick till 412,2 mkr (398,7).
Hyresintäkter, driftnetto och förvaltningsresultat exkl. ränta ägarlån, mkr
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
INTEAS FASTIGHETER
Konzernen ägde den 31 december 26 fastigheter (24) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 333,3 tkvm (297,4) till ett verkligt värde om 10 238 mkr (9 371). Beståndet finns i Linköping, Östersund, Kalmar, Lund, Halmstad, Vänersborg, Stockholm, Skövde, Falköping och Norrtälje. Hyresvärdet delas in i rättsväsende (27 procent av hyresvärdet), högre utbildning (30 procent), sjukvård (19 procent), övriga
offentliga verksamheter (18 procent) samt icke-offentliga verksamheter (6 procent). Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 94,0 procent (93,7) per den 31 december. Återstående kontraktslängd för offentliga hyreskontrakt uppgår till i genomsnitt 6,2 år (6,6)
| Nyckeltal fastighetsbeståndet | okt - dec | okt - dec | helår | helår |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 21 | 145 | 415 | 1 936 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 190 | 266 | 452 | 446 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 10 238 | 9 371 | 10 238 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 333 300 | 297 400 | 333 300 | 297 400 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 78 000 | 86 400 | 78 000 | 86 400 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,2 | 99,2 | 99,2 | 99,2 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,0 | 93,7 | 94,0 | 93,7 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 6,2 | 6,6 | 6,2 | 6,6 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 861 | 1 662 | 1 861 | 1 662 |
Kontraktsförfallostruktur per den 31 december, %
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att utveckla befintligt bestämd tillsammans med hyresgästerna, liksom med att identifiera behov som genererar projekt på nya fastigheter. Projektorganisationen består av sju personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. Intea arbetar över hela landet med att identifiera nya projektmöjligheter. Idag driver Intea projekt innefattande ny- och ombyggnationer med en sammanlagd yta om över 100 000 kvm. Projekten bedrivs på olika håll i landet och varierar i storlek från några hundra kvadratmeter till 10 000-tals kvadratmeter. I Inteas fastighetsportfölj finns dessutom byggrätter om drygt 53 000 kvm på befintliga fastigheter (61 400) samt optioner om att förvärva intilliggande fastigheter som omfattar drygt 25 000 kvm area (25 000). Byggrätter har värderats till marknadsvärde om 26,8 mkr. Optioner har värderats till ett värde om 0 kr.
Investeringar om 294,2 mkr (538,2) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden. Under perioden färdigställdes bland annat lokaler för Nationellt Forensiskt Centrum i Linköping om 3 600 kvm och i Kalmar färdigställdes den andra etappen av utvecklingsprojektet för Linnéuniversitetet om totalt 20 800 kvm.
Ett urval av de väsentliga pågående projekten presenteras i tabellen nedan.
Urval av väsentliga pågående projekt under perioden januari – december
| Ort | Hyresgäst | Verksamhet | Avtalslängd, år | Hyresvärde, mkr | Yta, kvm | Färdigställande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kalmar | Linnéuniversitetet, etapp 2 | Utbildningslokaler | 10 | 35,7 | 20 800 | December 2020 |
| Örebro | Samhällsgemensam Ledningscentral | Polis, räddningstjänst mm | 15 | 26,7 | 12 300 | Våren 2023 |
| Kristianstad | Polis och Åklagarmyndigheten | Polishus | 15 | 45,6 | 19 400 | Sommaren 2024 |
| Kristianstad | Kriminalvården | Häkte | 25 | 54,5 | 15 300 | Sommaren 2024 |
| Ystad | Polismyndigheten | Polishus | - | - | 8 000 | Sommaren 2024 |
| Göteborg | Region Västra Götaland mfl | Sjukhus | - | - | 50 000 | Våren 2026 |
| Kristianstad | Högskolan i Kristianstad | Utbildningslokaler | - | - | 30 000 | Hösten 2027 |
| Summa | 162,5 | 155 800 |
Värdeförändringar
Periodens orealiserade värdeförändring på fastighetsbeståndet uppgick till 452,5 mkr (446,4). Det vägda avkastningskravet uppgick till 4,76 procent (4,91). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,06 procent (6,73) respektive 6,06 procent (6,72).
Förvärv och transaktioner perioden oktober – december
Intea har under perioden ingått avtal om förvärv av tre fastigheter på högskoleområdet i Halmstad. Portföljen har en sammanlagd uthyrningsbar yta om 36 400 kvm och ett underliggande fastighetsvärde om 730 mkr. Tillträdet skedde i januari 2021.
Halmstad Högskola Fanborgen 3, Halmstad, tillträdes i början av januari 2021.
FINANSIERING
Fagel kapital och ägarlån
Intea finansieras av ägarna med eget kapital samt aktieägarlån. Eget kapital uppgick den 31 december till 1 944,9 mkr (1 588,3). Ägarlånen, som uppgår till totalt 2 235,4 mkr (2 235,4), är efterställda all annan skuldfinansiering och löper till den 31 mars år 2035 med 6 procent årlig ränta.
Räntebärande skulder
Intea finansieras med externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 2 500 mkr med olika löptider varav 1 000 mkr förfaller 2022 och 1 500 mkr förfaller 2024.
Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 3 777,5 mkr (3 499,4). De långfristiga skulderna utgörs av tre obligationslån om 1 200,0 mkr som förfaller i juli 2022 samt 500,0 mkr som förfaller i september 2023 och 750,0 mkr som förfaller i september 2025; två säkerställda lån om 850,0 mkr och 477,5 mkr som förfaller i maj 2024 respektive oktober 2027. Kortfristiga räntebärande lån uppgick till 1 980,7 mkr (1 700) och bestod av ett säkerställt lån om 355,7 som förfaller i april 2021, obligationslån om 600,0 mkr som förfaller i september 2021 samt företagscertifikat om 1 025 mkr med förfall löpande under 2021.
| Finansiella nyckeltal | ökt - dec | ökt - dec | helår | helår | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mål | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Räntebärande skuld, mkr | - | 5 758 | 5 199 | 5 758 | 5 199 |
| Nettoskuld, mkr | - | 5 363 | 5 056 | 5 363 | 5 056 |
| Soliditet, % | - | 38,6% | 39,7% | 38,6% | 39,7% |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 52,4% | 53,9% | 52,4% | 53,9% |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 15,6% | 17,7% | 15,6% | 17,7% |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 3,7 | 3,7 | 3,6 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 3,3 | 3,4 | 3,3 | 3,4 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 4,9 | 4,7 | 4,9 | 4,7 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,86% | 1,63% | 1,86% | 1,63% |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | -77,2 | -34,7 | -77,2 | -34,7 |
Kapitalstruktur
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
8
Beläningsgraden exklusive ägarlån i koncernen uppgick till 52,4 procent (53,9). Per den 31 december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,3 år (3,4) och räntebindningstiden till 4,9 år (4,7). Genomsnittlig skuldränta uppgick till 1,86 procent (1,63). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka. Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,16 procent (0,16) och de finansiella kostnaderna med 9,3 mkr (8,5) på årsbasis.
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas exponering mot ett stigande ränteläge används derivatinstrument. Den 31 december fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 4 000 mkr (3 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i mars 2027, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029 samt 500 mkr med förfall i mars 2030. Samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om -77,2 mkr (-34,7). Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongränta redovisas löpande inom räntenettot. Värdeförändringar på derivaten landade på -42,6 mkr (-33,0).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 176,5 mkr (115,6).
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -433,7 mkr (-1 944,1) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Falköping, Kalmar, Halmstad, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro och Vänersborg.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 508,8 mkr (1 838,7) och utgjordes av emission av två obligationer samt amortering på banklån.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 251,6 mkr (10,2) och likvida medel uppgick den 31 december till 395,4 mkr (143,8).
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och år
Förfallostruktur, räntebärande lån och räntor, mkr
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG
Koncernens resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | okt - dec 2020 | okt - dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 151,0 | 134,4 | 548,6 | 487,8 |
| Fastighetskostnader | -30,5 | -31,2 | -98,3 | -105,3 |
| Driftnetto | 120,5 | 103,2 | 450,3 | 382,5 |
| Centrala kostnader | -18,2 | -18,8 | -66,9 | -61,5 |
| Resultat före finansiella poster | 102,3 | 84,4 | 383,4 | 321,0 |
| Finansiella intäkter | 0,7 | 0,1 | 1,6 | 0,1 |
| Räntekostnader exklusive aktieägare | -29,8 | -23,0 | -105,6 | -79,7 |
| Räntekostnader aktieägare | -33,5 | -33,5 | -134,1 | -122,6 |
| Förvaltningsresultat | 39,8 | 27,9 | 145,3 | 118,8 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 73,3 | 61,4 | 279,4 | 241,4 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 190,0 | 265,5 | 452,5 | 446,4 |
| Finansiella instrument orealiserad | 19,5 | 81,0 | -42,6 | -33,0 |
| Resultat före skatt | 249,2 | 374,4 | 555,2 | 532,1 |
| Skatt | -48,8 | -80,2 | -143,0 | -133,4 |
| Periodens resultat | 200,4 | 294,2 | 412,2 | 398,7 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
10
Koncernens balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 10 237,9 | 9 371,0 |
| Övriga anläggningstillgångar | 1,5 | 2,0 |
| Andelar i intresseföretag | 1,3 | 0,4 |
| Övriga långfristiga fordringar | 30,7 | - |
| Summa anläggningstillgångar | 10 271,4 | 9 373,4 |
| Fordringar hos intresseföretag | - | 16,0 |
| Kortfristiga fordringar | 149,2 | 89,1 |
| Likvida medel | 395,4 | 143,8 |
| Summa omsättningstillgångar | 544,6 | 248,9 |
| Summa tillgångar | 10 816,0 | 9 622,3 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 10,0 | 10,0 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 637,9 | 627,4 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 1 297,0 | 950,9 |
| Eget kapital | 1 944,9 | 1 588,3 |
| Uppskjuten skatteskuld | 438,7 | 295,1 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 777,5 | 3 499,4 |
| Avsättningar | 22,0 | 28,0 |
| Derivat | 77,2 | 34,7 |
| Summa långfristiga skulder | 6 550,9 | 6 092,7 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 980,7 | 1 700,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 339,5 | 241,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 320,2 | 1 941,3 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 816,0 | 9 622,3 |
Koncernens förändring i eget kapital
| Belopp i mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat inkl periodens resultat | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 10,0 | 1 066,0 | ||
| Villkorade aktieägartillskott | 158,0 | 158,0 | ||
| Utdelning | -35 | -35 | ||
| Periodens/årets totalresultat | 398,7 | 398,7 | ||
| Utgående eget kapital 2019-12-31 | 10,0 | 158,0 | 363,7 | 1 588,3 |
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 10,0 | 158,0 | 363,7 | 1 588,3 |
| Justering | -5,7 | -5,7 | ||
| Utdelning | -50 | -50 | ||
| Periodens/årets totalresultat | 412,2 | 412,2 | ||
| Utgående eget kapital 2020-12-31 | 10,0 | 158,0 | 695,6 | 1 944,9 |
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Kocernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | okt-dec 2020 | okt-dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||
| Resultat före skatt | 249,2 | 374,4 | 555,2 | 532,1 |
| Återläggning avskrivningar på inventarier | 0,5 | 0,2 | 1,1 | 0,8 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -190,0 | -265,5 | -452,5 | -446,4 |
| Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | -19,5 | -81,0 | 42,6 | 33,0 |
| Övriga justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 5,1 | 1,0 | - | 1,0 |
| Betald skatt | - | 8,2 | 18,7 | 8,2 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 45,3 | 37,3 | 165,0 | 128,8 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -37,0 | 8,2 | -82,9 | -20,1 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 141,1 | 81,0 | 94,4 | 6,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 149,4 | 126,6 | 176,5 | 115,6 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -58,3 | - | -131,2 | -1 398,9 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -21,8 | -146,0 | -302,4 | -538,2 |
| Investeringar i kortfristiga placeringar | 483,0 | - | - | - |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | - | - | -0,1 | -7,0 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 402,9 | -146,0 | -433,7 | -1 944,1 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyupptagning av lån | - | 80,0 | 1 500 | 1 258,8 |
| Nyupptagning lån, aktieägare | - | - | - | 472,0 |
| Amortering av lån | -328,4 | -0,9 | -941,2 | -15,0 |
| Aktieägartillskott | - | - | - | 158,0 |
| Utdelning | - | - | -50,0 | -35,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -328,4 | 79,1 | 508,8 | 1 838,7 |
| Periodens kassaflöde | 223,8 | 59,7 | 251,6 | 10,2 |
| Likvida medel vid periodens början | 171,6 | 84,1 | 143,8 | 133,6 |
| Likvida medel vid periodens slut | 395,4 | 143,8 | 395,4 | 143,8 |
11
中
Nyckeltal
För definitioner och avstämning av beräkning se sidorna 17 och 18.
| Nyckeltal | okt - dec 2020 | okt - dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 151,0 | 134,4 | 548,6 | 487,8 |
| Driftnetto, mkr | 120,5 | 103,2 | 450,3 | 382,5 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 73,3 | 61,4 | 279,4 | 241,4 |
| Periodens resultat, mkr | 200,4 | 294,2 | 412,2 | 398,7 |
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 21,1 | 144,9 | 414,5 | 1936,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade, mkr | 190,0 | 265,5 | 452,5 | 446,4 |
| Fastigheternas marknadsvärde, mkr | 10 237,9 | 9 371,0 | 10 237,9 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 333 300 | 297 400 | 333 300 | 297 400 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 78 000 | 86 400 | 78 000 | 86 400 |
| Överskottsgrad, %* | 79,8 | 76,8 | 82,1 | 78,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,2 | 99,2 | 99,2 | 99,2 |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94,0 | 93,7 | 94,0 | 93,7 |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 6,2 | 6,6 | 6,2 | 6,6 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 861 | 1 662 | 1 861 | 1 662 |
| Belåningsgrad, %* | 52,4% | 53,9% | 52,4% | 53,9% |
| Andel säkerställd skuld, %* | 15,6% | 17,7% | 15,6% | 17,7% |
| Soliditet exklusive ägarlån, %* | 18,0% | 16,5% | 18,0% | 16,5% |
| Soliditet, %* | 38,6% | 39,7% | 38,6% | 39,7% |
| Räntetäckningsgrad, ggr* | 3,7 | 3,7 | 3,6 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år* | 3,3 | 3,4 | 3,3 | 3,4 |
| Räntebindning, år* | 4,9 | 4,7 | 4,9 | 4,7 |
- Avser alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på s.17.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
ÖVRIG INFORMATION
Medarbetare och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick per den 31 december 2020 till 21 personer (19), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag. Intea Fastigheter AB (publ) har anlitat Intea AB för att ansvara för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen.
Intea AB anlitas även för att ansvara för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Intea AB är aktieägare i moderbolaget och anses som närstående.
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick till 57,7 mkr (49,8) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till -9,2 mkr (-7,6). Finansnettot om 47,6 mkr (34,3) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 280,6 mkr (229,9) och externa räntekostnader om -233,0 mkr (-195,6). Anteciperad utdelning från dotterbolag uppgick till 0,0 mkr (38,0). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 46,8 mkr (72,9). Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 7 656,6 mkr (6 750,5). Externa räntebärande lån uppgick till 7 637,9 mkr (7 075,4), varav 2 235,4 mkr (2 235,4) utgjordes av långfristig efterställd skuld till aktieägare.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med anledning av den pågående pandemin har Intea analyserat och bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Intea har en lång kapital- och räntebindning vilket gör att Intea inte påverkas på kort sikt av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att det operativa kassaflödet inte kommer att påverkas. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.
För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2019 års årsredovisning, s. 30–32.
Redovisningsprinciper
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen redovisas till upplupet anskaffningsvärde och löper med fast ränta där verkligt värde kan skilja sig från redovisat värde. Aktieägarlånen har ett redovisat värde om 2 235,4 mkr (2 235,4 mkr) och ett verkligt värde om 2 235,4 mkr (2 235,4 mkr).
Denna bokslutskommuniké för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med föregående år.
13
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Byggrätter och optioner beräknas till marknadsvärde. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Inga fastigheter har ändrat klassificering under perioden. Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående period, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Värdering derivat
Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas till enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.
Ägare
Inteas ägare är huvudsakligen svenska institutioner och har tillsammans tillskjutit aktiekapital och aktieägartillskott om 637,9 mkr (627,4) och långfristiga efterställda lån om 2 235 mkr (2 235).
Bolaget har följande ägare per den 31 december 2020:
| Ägare | Aktier | Andel i % |
|---|---|---|
| Svenska Handelsbankens Pensionsstiftelse | 1 521 253 | 15,2 |
| Intea AB | 1 434 000 | 14,3 |
| Saab Pensionsstiftelse | 1 140 940 | 11,4 |
| Volvo Pensionsstiftelse | 998 322 | 10,0 |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 950 783 | 9,5 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 760 627 | 7,6 |
| Östersjöstiftelsen | 722 595 | 7,2 |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 665 548 | 6,7 |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 570 470 | 5,7 |
| Åke Wibergs Stiftelse | 313 758 | 3,1 |
| Gålöstiftelsen | 190 157 | 1,9 |
| Svenska Handelsbankens Personalstiftelse | 142 618 | 1,4 |
| Stora Ensos Svenska Gemensamma Pensionsstiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Synskadades Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Stiftelsen Erik Johan Ljungbergs Utbildningsfond | 95 078 | 1,0 |
| Crafoordska Stiftelsen | 95 078 | 1,0 |
| Familjen Kamprads Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Inhoc AB | 66 000 | 0,7 |
| Stiftelsen Kempe Carlgrenska Fonden | 47 539 | 0,5 |
| Totalt | 10 000 000 | 100,0 |
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden utöver erlagd ränta på ägarlån samt koncerninterna transaktioner.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
I november 2020 förvärvades fastigheten Duvan 1, en anstaltsbyggnad i Härnösand, villkorat av hyresavtal med Kriminalvården. I januari har Intea och Kriminalvården har kommit överens om ett 15-årigt avtal, att disponera 7 300 kvm av totala yta om 8 500 kvm. Hyresvärdet uppgår preliminärt till 14,9 mkr. Tillträde beräknas under fjärde kvartalet 2021.
Avtal om förvärv av tre fastigheter på högskoleområdet i Halmstad har ingåtts med Castellum, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 36 400 kvm och ett underliggande fastighetsvärde om 730 mkr. Fastigheterna har tillträtts i januari 2021.
14
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| Belopp i mkr | okt - dec 2020 | okt - dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 14,5 | 14,1 | 57,7 | 53,8 |
| Administrationskostnader | -18,2 | -18,8 | -66,9 | -61,4 |
| Rörelseresultat | -3,7 | -4,8 | -9,2 | -7,6 |
| Anteciperad utdelning | - | - | - | 38,0 |
| Ränteintäkter | 74,3 | 62,9 | 280,6 | 229,9 |
| Räntekostnader | -61,6 | -54,8 | -233,0 | -195,6 |
| Resultat efter finansiella poster | 8,9 | 3,4 | 38,4 | 64,7 |
| Bokslutsdispositioner | ||||
| Koncernbidrag | 8,4 | 8,1 | 8,4 | 8,1 |
| Resultat före skatt | 17,4 | 11,5 | 46,8 | 72,9 |
| Skatt | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Periodens/årets resultat | 17,4 | 11,5 | 46,8 | 72,9 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
| Belopp i mkr | 31 dec 2020 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i koncernföretag | 2 392,7 | 2 257,7 |
| Andelar i intresseföretag | 0,5 | 0,5 |
| Fordringar koncernföretag | 5 263,3 | 4 492,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 30,4 | - |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 7 693,0 | 6 755,6 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar koncernföretag | 2 081,5 | 1 275,5 |
| Fordringar hos intresseföretag | - | 16,0 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 2,9 | 4,4 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 17,1 | 11,9 |
| Kassa och bank | 390,5 | 274,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 2 492,0 | 1 582,5 |
| Summa tillgångar | 10 185,0 | 8 338,1 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Bundet eget kapital | 10,0 | 10,0 |
| Fritt eget kapital | 636,0 | 639,2 |
| Summa eget kapital | 646,0 | 649,2 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Räntebärande skulder | 3 777,5 | 3 140,0 |
| Summa långfristiga skulder | 6 012,9 | 5 375,4 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 1 625,0 | 1 700,0 |
| Skulder koncernföretag | 1 745,1 | 558,0 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 48,9 | 50,4 |
| Övriga kortfristiga skulder | 107,7 | 5,1 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 526,1 | 2 313,5 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 185,0 | 8 338,1 |
15
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 19 februari 2020
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
16
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
DEFINITIONER
Andel offentliga hyresgäster
Hyresvärde från offentliga hyresgäster dividerat med totalt hyresvärde. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk.
Andel säkerställd skuld
Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Det är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder.
Byggrätter och optioner
Byggrätter på befintliga fastigheter samt optioner för att förvärva andra fastigheter.
Driftsöverskott
Hyresintäkter minus kostnader för förvaltning, skötsel, drift samt fastighetsskatt. Måttet visar fastigheternas egen intjäning och hur denna utvecklas.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Utgående hyresvärde i procent av hyresvärde plus marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån
Resultat före värdeförändringar, räntekostnad efterställd skuld till aktieägare samt skatt.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på externa lån. Inkluderar även periodiserade kostnader för uppläggning av lån samt räntederivat.
Kapitalbindning
Genomsnittlig kvarvarande löptid på räntebärande skuld. En lång löptid innebär att refinansieringsrisken minskar.
Offentliga hyresgäster
Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner.
Räntebindning
Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld inklusive derivat. En lång bindningstid innebär att ränterisken minskar.
Räntebärande skuld
Räntebärande skuld exklusive efterställd skuld till aktieägare.
Räntekostnader aktieägare
Ränta på efterställda aktieägarlån.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar i förhållande till finansnettot, exklusive räntekostnader aktieägare. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Soliditet exklusive ägarlån
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Soliditet
Eget kapital samt efterställd skuld till aktieägare i förhållande till totala tillgångar.
Verkligt värde fastigheter
Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.
Överskottsgrad
Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter. Överskottsgraden visar hur stor del av intäkterna som bolaget får behålla.
17
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| Belopp i mkr | okt - dec 2020 | okt - dec 2019 | helår 2020 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Belåningsgrad | ||||
| Räntebärande skulder | 5 758,2 | 5 199,4 | 5 758,2 | 5 199,4 |
| Likvida medel och placeringar | -395,4 | -143,8 | -395,4 | -143,8 |
| Nettoskuld | 5 362,8 | 5 055,6 | 5 362,8 | 5 055,6 |
| Förvaltningsfastigheter | 10 237,9 | 9 371,0 | 10 237,9 | 9 371,0 |
| 52,4% | 53,9% | 52,4% | 53,9% | |
| Andel säkerställd skuld | ||||
| Säkerställd skuld | 1 683,2 | 1 699,4 | 1 683,2 | 1 699,4 |
| Totala tillgångar | 10 816,0 | 9 622,3 | 10 816,0 | 9 622,3 |
| 15,6% | 17,7% | 15,6% | 17,7% | |
| Soliditet exklusive ägarlån | ||||
| Eget kapital | 1 944,9 | 1 588,3 | 1 944,9 | 1 588,3 |
| Totala tillgångar | 10 816,0 | 9 622,3 | 10 816,0 | 9 622,3 |
| 18,0% | 16,5% | 18,0% | 16,5% | |
| Soliditet | ||||
| Eget kapital | 1 944,9 | 1 588,3 | 1 944,9 | 1 588,3 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Eget kapital och ägarlån | 4 180,2 | 3 823,7 | 4 180,2 | 3 823,7 |
| Totala tillgångar | 10 816,0 | 9 622,3 | 10 816,0 | 9 622,3 |
| 38,6% | 39,7% | 38,6% | 39,7% | |
| Räntetäckningsgrad | ||||
| Resultat före finansiella poster | 102,3 | 84,4 | 383,4 | 321,1 |
| Finansnetto exklusive räntekostnader aktieägare | -29,1 | -22,8 | -104,0 | -79,6 |
| 3,5 | 3,7 | 3,7 | 4,0 |
18
INTEA.
Finansiell kalender
Årsredovisning 2020: 31 mars 2021
Delårsrapport januari - mars 2021: 19 maj 2021
Delårsrapport april - juni 2021: 16 juli 2021
Delårsrapport juli - september 2021: 8 november 2021
Bokslutskommuniké 2021: 18 februari 2022
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
[email protected]
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020