AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2020
9343_ir_2020-07-14_7b7fc4bc-2a4a-4b99-8ef3-c51f0c3093ab.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
DELÅRSRAPPORT
JANUARI - JUNI 2020
April - juni
- Hyresintäkterna ökade med 11,1 procent och uppgick till 129,4 mkr (116,5) under kvartalet.
- Förvaltningsresultatet ökade med 1,8 procent och uppgick till 34,3 mkr (33,7). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 67,7 mkr (62,8), en ökning om 7,6 procent.
- Resultat efter skatt uppgick till 119,5 mkr (17,8).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 130,9 mkr (1 529,3).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens slut till 9 795,6 mkr (8 693,0).
Januari - juni
- Hyresintäkterna ökade med 15,5 procent och uppgick till 259,3 mkr (224,5) under perioden.
- Förvaltningsresultatet ökade med 17,5 procent och uppgick till 66,5 mkr (56,6). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 133,6 mkr (112,2), en ökning om 19,1 procent.
- Resultat efter skatt uppgick till 122,7 mkr (14,2).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 251,5 mkr (1 657,1).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens slut till 9 795,6 mkr (8 693,0).
| Nyckeltal | apr - jun 2020 | apr - jun 2019 | jan - jun 2020 | jan - jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 129 | 117 | 259 | 225 | 488 |
| Driftsöverskott, mkr | 109 | 95 | 213 | 174 | 383 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 68 | 62 | 134 | 112 | 241 |
| Förvärv och investeringar, mkr | 131 | 1 529 | 252 | 1 657 | 1 936 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 9 796 | 8 693 | 9 796 | 8 693 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 298 600 | 297 000 | 298 600 | 297 000 | 297 400 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93% | 94% | 93% | 94% | 94% |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 6,1 | 7,0 | 6,1 | 7,0 | 6,6 |
| Belåningsgrad, % | 55% | 57% | 55% | 57% | 54% |
| Soliditet inklusive ägarlån, % | 39% | 39% | 39% | 39% | 40% |
Väsentliga händelser under och efter perioden januari - juni
- Intea har tecknat 15-åriga hyresavtal med Polismyndigheten samt Åklagarmyndigheten för ett nytt polishus i Kristianstad. De nya lokalerna kommer att omfatta 19 400 kvm uthyrningsbar yta och hyresvärdet uppgår till 45,7 mkr. Preliminär inflyttning är satt till halvårsskiftet 2024.
- Intea har certifierats enligt ledningssystemen ISO 9001 (kvalitet) samt ISO 14001 (miljö).
- Kristina Alvendal är vald som ny styrelseledamot. Alvendal är bland annat före detta Stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd i Stockholms stad. Hon har varit verksam i fastighetsbranschen under många år och har en
gedigen erfarenhet av fastighetsutveckling och arbete med projekt i tidiga faser.
- I maj erhöll Intea det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Samtidigt erhölls även det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
- Pandemin fortsätter att påverka världen. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresintäkter så förväntas bolaget påverkas endast i en mycket begränsad omfattning i det korta och medellånga perspektivet.
DETTA ÄR INTEA
Intea Fastigheter AB (publ) grundades hösten 2015 med syftet att investera i och förvalta social infrastruktur. Med detta avses fastigheter av hög kvalitet med offentligt hyrda och gärna specialanpassade samhällsfunktioner där hyresförhållandena är långvariga. Investera i Intea består av svenska institutioner med långt ägarperspektiv. Dessa är framförallt pensionsstiftelser och statliga forskningsstiftelser med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga.
Då samhällsfunktioner behövs överallt är Intea verksamma i hela landet. Hyresgästerna är offentliga och består bland andra av statliga verk, myndigheter och andra offentliga institutioner. Bolagets målsättning är att minst 90 procent av hyresintäkterna ska komma från offentliga hyresgäster.
Inteas investeringar i social infrastruktur kombinerar på ett naturligt sätt hyresgästernas önskemål om en trygg långsiktig ägare med investerarnas önskemål om en trygg långsiktig investering.
Inteas hyresgäster, andel av hyresvärde
Inteas geografi, andel av verkligt värde
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan perioden och föregående års period beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick till 259,3 mkr (224,5). Ökningen uppgår till 15,5 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 juni till 99,4 procent (99,1). Fastighetskostnaderna uppgick till 45,9 mkr (50,5) under perioden och driftsöverskottet uppgick till 213,4 mkr (174,0), vilket innebär en överskottsgrad om 82,3 procent (77,5).
Förvaltningsresultat
De centrala kostnaderna avseende bland annat förvärvs- och affärsutveckling, administration, förvaltning samt ekonomifunktion, uppgick under perioden till 32,7 mkr (27,3).
Finansnettot uppgick till 114,2 mkr (-90,5), varav -67,1 mkr (-55,6) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån.
| Nyckeltal verksamheten | jan - jun | jan- jun | hela |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2019 | 2019 | |
| Hyresintäkter, mkr | 259,3 | 224,5 | 487,8 |
| Driftsöverskott, mkr | 213,4 | 174,0 | 382,5 |
| Överskottsgrad, % | 82% | 78% | 78% |
| Förvaltningsresultat, mkr | 66,5 | 56,6 | 118,8 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 133,6 | 112,2 | 241,4 |
| Värdeförändringar, fastigheter, mkr | 173,1 | 31,8 | 446,4 |
| Värdeförändringar, derivat, orealiserad mkr | -61,9 | -67,5 | -33,0 |
| Skatt, mkr | -55,1 | -6,7 | -133,4 |
| Periodens/årets resultat, mkr | 122,7 | 14,2 | 398,7 |
Koncernens genomsnittliga skuldränta, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,79 procent (1,65) vid utgången av perioden.
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 66,5 mkr (56,6). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 133,6 mkr (112,2).
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Resultat efter skatt
Resultatet före skatt har påverkats positivt av värdeförändringar avseende fastigheter med 173,1 mkr (31,8). Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om -55,1 mkr (-6,7), varav -40,8 mkr (-5,2) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 341,7 mkr (185,3).
Efter de nya ränteavdragsbegränsningarna och där tillhörande förändring av bolagsskattesatsen för år 2019 och framåt, har den uppskjutna skatten beräknats om med ny skattesats om 20,6 procent. Skatteskulderna beräknas inte återföras i någon väsentlig omfattning under 2020, därför ligger den lägre skattesatsen till grund för beräkningen. Resultat efter skatt för perioden uppgick till 122,7 mkr (14,2).
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick till 28,8 mkr (26,0) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till -3,9 mkr (-1,4). Finansnettot om 20,9 mkr (17,0) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 132,2 mkr (104,2) och externa räntekostnader om -111,3 mkr (-87,2). Anteciperad utdelning från dotterbolag uppgick till 0,0 mkr (38,0). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 17,0 mkr (53,6).
Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 7 448,2 mkr (5 741,4). Externa räntebärande lån uppgick till 7 320,4 mkr (6 922,9), varav 2 235,4 mkr (2 235,4) utgjordes av långfristig efterställd skuld till aktieägare.
Hyresintäkter, driftsöverskott och förvaltningsresultat exkl. ränta ägarlån
Personal och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick per den 30 juni 2020 till 19 personer (19), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag. Intea Fastigheter AB (publ) har anlitat Intea AB för att ansvara för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen och anses som närstående.
Intea AB anlitas även för att ansvara för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Intea AB är aktieägare i moderbolaget.
INTEAS FASTIGHETER
Konzernen ägde den 30 juni 24 fastigheter (24) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 298,6 tkvm (297,0) till ett verkligt värde om 9 796 mkr (8 693). Beståndet finns i Linköping, Östersund, Kalmar, Lund, Halmstad, Vänersborg, Stockholm, Skövde och Norrtälje. Hyresvärdet delas in i rättsväsende (30 procent av hyresvärdet), utbildning (34 procent), sjukvård (20 procent), övriga offentliga förvaltningslokaler (9 procent) samt icke-offentliga verksamheter (7 procent). Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 93,3 procent per den 30 juni (93,7). Återstående kontraktslängd för offentliga hyreskontrakt uppgår till i genomsnitt 6,1 år (7,0)
| Nyckeltal fastighetsbeståndet | jan – jun 2020 | jan – jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 252 | 1 657 | 1 936 |
| Värdeförändringar fastigheter, mkr | 173 | 32 | 446 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 9 796 | 8 693 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 298 600 | 297 000 | 297 400 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 86 400 | 63 900 | 86 400 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,4% | 99,1% | 99,2% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,3% | 93,7% | 93,7% |
| Genomsnittlig kontraktslängd offentliga, år | 6,1 | 7,0 | 6,6 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 712 | 1 628 | 1 662 |
Kontraktsförfallostruktur per den 30 juni, mkr
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att utveckla befintligt bestämd tillsammans med hyresgästerna, liksom med att identifiera behov som genererar projekt på nya fastigheter. Projektorganisationen består av sju personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. Intea arbetar över hela landet med att identifiera nya projektmöjligheter. Idag driver Intea projekt innefattande ny- och ombyggnationer med en sammanlagd yta om över 100 000 kvm. Projekten bedrivs på olika håll i landet och varierar i storlek från några hundra kvadratmeter till
10 000-tals kvadratmeter. I Inteas fastighetsportfölj finns dessutom byggrätter om drygt 61 400 kvm på befintliga fastigheter (61 400) samt optioner om att förvärva intilliggande fastigheter som omfattar drygt 25 000 kvm area (25 000).
Investeringar om 251,5 mkr (1 657,1) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden. Ett urval av de pågående projekten presenteras i tabellen nedan.
Urval av pågående projekt under perioden januari - juni
| Ort | Hyresgäst | Verksamhet | Yta, kvm | Färdigställande |
|---|---|---|---|---|
| Halmstad | Halmstad Högskola | Utbildningslokaler | 10 500 | sommaren 2020 |
| Östersund | Folkhälsomyndigheten | Kontor och arkiv | 2 750 | sommaren 2020 |
| Linköping | Polismyndigheten | Nationellt Forensiskt Centrum | 3 600 | hösten 2020 |
| Kalmar | Linnéuniversitet, etapp 2 | Utbildningslokaler | 20 800 | hösten 2020 |
| Örebro | Samhällsgemensam Ledningscentral | Polis, räddningstjänst mm | 11 600 | våren 2023 |
| Kristianstad | Polis- och Åklagarmyndigheten | Polishus | 19 400 | sommaren 2024 |
| Kristianstad | Högskolan i Kristianstad | Utbildningslokaler | 30 000 | våren 2024 |
| Summa | 98 650 |
Värdeförändringar
Periodens orealiserade värdeförändring på fastighetsbeståndet uppgick till 173,1 mkr (31,8). Det vägda avkastningskravet uppgick till 4,73 procent (4,86). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 5,54 procent (6,95) respektive 5,54 procent (6,95).
Förvärv och transaktioner perioden januari-juni
Inga väsentliga fastighetstransaktioner har skett under perioden.
Jonas Rönsberg på plats i Kalmar
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
FINANSIERING
Eget kapital och ägarlån
Intea finansieras av ägarna med eget kapital samt aktieägarlån. Eget kapital uppgick den 30 juni till 1 655,3 mkr (1 203,8). Ägarlånen, som uppgår totalt till 2 235,4 mkr (2 235,4), är efterställda all annan skuldfinansiering och löper till den 31 mars år 2035 med 6 procent årlig ränta.
Räntebärande skulder
Intea finansieras med externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 2,5 mdr med olika löptider varav 500 mkr förfaller 2021, 1 000 mkr förfaller 2022 och 1 000 mkr förfaller 2024.
Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 3 135,0 mkr (2 903,8). De långfristiga skulderna utgörs av två obligationslån om 600,0 mkr respektive 1 200,0 mkr som förfaller i september 2021 respektive juli 2022; två säkerställda lån om 850,0 mkr och 485,0 mkr som förfaller i april 2021, maj 2024 respektive oktober 2027. Kortfristiga räntebärande lån uppgick till 2 307,5 mkr (2 145) och bestod av ett säkerställt lån om 357,5 som förfaller i april 2021, utnyttjade kreditfaciliteter om 270 mkr samt företagscertifikat om 1 680,0 mkr med förfall löpande under 2020 och 2021.
| Finansiella nyckeltal | Häl | jan - jun 2020 | jan - jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld. mkr | - | 5 443 | 5 049 | 5 199 |
| Nettoskuld. mkr | - | 5 368 | 4 934 | 5 056 |
| Soliditet inklusive ägarlån, % | - | 38,7% | 38,5% | 39,7% |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 54,8% | 56,8% | 53,9% |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 19,5% | 19,1% | 17,7% |
| Räntetäckningsgrad. ggr | >2,0 | 3,7 | 4,3 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 3,0 | 3,9 | 3,4 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 5,6 | 5,3 | 4,7 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,79% | 1,65% | 1,63% |
| Verkligt värde på derivat. mkr | - | -96,5 | -69,2 | -34,7 |
Kapitalstruktur
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Belåningsgraden exklusive ägarlån i koncernen uppgick till 54,8 procent (56,8). Per den 30 juni uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,0 år (3,9) och räntebindningstiden till 5,6 år (5,3). Genomsnittlig skuldränta uppgick till 1,79 procent (1,65). Ökningen beror på räntesäkringar, vilket också avspeglas på räntebindningstiden som har förlängts. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka. Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,11 procent (0,14) och de finansiella kostnaderna med 6,0 mkr på årsbasis (7,0).
Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.
Räntederivat
För att reducera Inteas exponering mot ett stigande ränteläge används derivatinstrument såsom ränteswapper. Den 30 juni fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 4 000 mkr (3 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029 samt 500 mkr med förfall i mars 2030. Samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om -96,5 mkr (-69,2). Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongränta redovisas löpande inom räntenettot.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -2,5 mkr (-42,8).
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -259,7 mkr (-1 663,7) i form av investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Kalmar, Halmstad, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro och Vänersborg.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 193,1 mkr (1 688,1) och utgjordes av dragning på kreditfacilitet, återbetalning av obligation, amortering på banklån och utbetalning av utdelning.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -69,1 mkr (-18,5) och likvida medel uppgick den 30 juni till 74,7 mkr (115,1).
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och år
Förfallostruktur, räntebärande lån och räntor, mkr
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
ÖVRIG INFORMATION
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Inga fastigheter har ändrat klassificering under perioden. Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån
värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående period, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Ägare
Inteas ägare är huvudsakligen svenska institutioner och har tillsammans tillskjutit aktiekapital och aktieägartillskott om 627,4 mkr (627,4) och långfristiga efterställda lån om 2 235 mkr (2 235).
Bolaget har följande ägare per den 30 juni 2020:
| Ägare | Aktier | Andel i % |
|---|---|---|
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 1 521 253 | 15,2 |
| Intea AB | 1 434 000 | 14,3 |
| Saab Pensionsstiftelse | 1 140 940 | 11,4 |
| Volvo Pensionsstiftelse | 998 322 | 10,0 |
| Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag | 950 783 | 9,5 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 760 627 | 7,6 |
| Östersjöstiftelsen | 722 595 | 7,2 |
| Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt | 665 548 | 6,7 |
| Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond | 570 470 | 5,7 |
| Åke Wibergs Stiftelse | 313 758 | 3,1 |
| Gålöstiftelsen | 190 157 | 1,9 |
| Svenska Handelsbankens Personalstiftelse | 142 618 | 1,4 |
| Stora Ensos Svenska Gemensamma Pensionsstiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Synskadades Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Stiftelsen Erik Johan Ljungbergs Utbildningsfond | 95 078 | 1,0 |
| Crafoordska Stiftelsen | 95 078 | 1,0 |
| Familjen Kamprads Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Inhoc AB | 66 000 | 0,7 |
| Stiftelsen Kempe Carlgrenska Fonden | 47 539 | 0,5 |
| Totalt | 10 000 000 | 100,0 |
9
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden utöver erlagd ränta på ägarlån samt koncerninterna transaktioner.
Risker och osäkerhetsfaktorer
De mest väsentliga riskerna för Intea utgörs av fastighetsrelaterade risker samt finansiella risker.
Fastighetsrelaterade risker
Värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas av de antaganden som företagsledningen gör. För att minska den risken låter Intea oberoende värderingsmän värdera hela fastighetsbeståndet två gånger per år.
Inteas fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 93,3 procent per den 30 juni (93,7). Kontraktslängderna är långa och återstående kontraktslängd uppgår på offentliga hyreskontrakt till 6,1 år i genomsnitt (7,0). Förändringen av den genomsnittliga kontraktslängden har påverkats av naturlig nedrullning av kontrakt samt avtalsförlängningar.
Finansiella risker
Inteas finansiella kostnader utgör den största kostnadsposten för koncernen. För att reducera Inteas exponering mot ett stigande ränteläge kan koncernen använda derivatinstrument såsom ränteswappar. Den 30 juni fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 4 000 mkr (3 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i mars 2027, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029, samt 500 mkr med förfall i mars 2027. Samtliga avser ränteswappar där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade ett värde om -96,5 mkr (-69,2).
Se ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer i 2019 års årsredovisning, s. 30–32.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 14 juli 2020
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Intea Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 14 juli kl. 12.00 CET
10
FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG
Koncernens resultaträkning
| Belopp i mkr | apr-jun 2020 | apr-jun 2019 | jan - jun 2020 | jan - jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 129,4 | 116,5 | 259,3 | 224,5 | 487,8 |
| Driftskostnader | -20,4 | -21,5 | -45,9 | -50,5 | -105,3 |
| Driftsöverskott | 109,0 | 95,0 | 213,4 | 174,0 | 382,5 |
| Centrala kostnader | -16,7 | -13,8 | -32,7 | -27,3 | -61,4 |
| Resultat före finansiella poster | 92,3 | 81,2 | 180,8 | 146,7 | 321,1 |
| Räntenetto | |||||
| Finansiella intäkter | 0,2 | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 0,1 |
| Resultatandel i intresseföretag | 0 | 0,4 | 0,0 | 0,5 | -0,1 |
| Räntekostnader exklusive aktieägare | -24,9 | -18,8 | -47,6 | -35,0 | -79,7 |
| Räntekostnader aktieägare | -33,5 | -29,1 | -67,1 | -55,6 | -122,6 |
| Förvaltningsresultat | 34,1 | 33,7 | 66,5 | 56,6 | 118,8 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 67,7 | 62,8 | 133,6 | 112,2 | 241,4 |
| Värdeförändringar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 154,4 | 29,5 | 173,1 | 31,8 | 446,4 |
| Derivat orealiserad | -26,1 | -40,2 | -61,9 | -67,5 | -33,0 |
| Resultat före skatt | 162,5 | 23,1 | 177,8 | 20,9 | 532,1 |
| Skatt | -42,9 | -5,3 | -55,1 | -6,7 | -133,4 |
| Periodens resultat | 119,5 | 17,8 | 122,7 | 14,2 | 398,7 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Koncernens balansräkning
| Belopp i mkr | 30 jun 2020 | 30 jun 2019 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 9 795,6 | 8 693,0 | 9 371,0 |
| Övriga anläggningstillgångar | 1,7 | 1,9 | 2,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i intresseföretag | 0,3 | 0,5 | 0,4 |
| Övriga långfristiga fordringar | 30,4 | - | - |
| Summa anläggningstillgångar | 9 828,0 | 8 695,4 | 9 373,4 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos intresseföretag | - | - | 16,0 |
| Kortfristiga fordringar | 140,5 | 104,2 | 89,1 |
| Likvida medel | 74,7 | 115,1 | 143,8 |
| Summa omsättningstillgångar | 215,2 | 219,4 | 248,9 |
| Summa tillgångar | 10 043,2 | 8 914,7 | 9 622,3 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 10,0 | 10,0 | 10,0 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 627,6 | 627,6 | 627,4 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 1 017,7 | 566,3 | 950,9 |
| Eget kapital | 1 655,3 | 1 203,8 | 1 588,3 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 341,7 | 185,3 | 295,1 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 135,0 | 2 903,8 | 3 499,4 |
| Avsättningar | 28,0 | 0,7 | 28,0 |
| Derivat | 96,5 | 69,2 | 34,7 |
| Summa långfristiga skulder | 5 836,7 | 5 394,4 | 6 092,7 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 307,5 | 2 145,0 | 1 700,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 243,7 | 171,5 | 241,3 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 551,2 | 2 316,5 | 1 941,3 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 043,2 | 8 914,7 | 9 622,3 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | apr-jun 2020 | apr-jun 2019 | jan - jun 2020 | jan - jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före skatt | 162,5 | 23,1 | 177,8 | 20,9 | 532,1 |
| Avskrivningar på inventarier | 0,2 | 0,2 | 0,4 | 0,4 | 0,8 |
| Marknadsvärdering fastigheter | -154,4 | -29,5 | -173,1 | -31,8 | -446,4 |
| Marknadsvärdeförändring derivat | 26,1 | 40,2 | 61,9 | 67,5 | 33,0 |
| Övriga justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,0 |
| Betald skatt | 12,1 | 6,0 | 8,7 | 0,9 | 8,2 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 46,4 | 39,9 | 75,6 | 57,8 | 128,8 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 2,3 | 9,4 | -67,3 | -12,0 | -20,1 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -11,4 | -36,2 | -10,9 | -88,6 | 6,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 37,3 | 13,1 | -2,5 | -42,8 | 115,6 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | 0,0 | -1 398,9 | 0,0 | -1 398,9 | -1 398,9 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -139,1 | -130,0 | -259,7 | -257,8 | -538,2 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | 0,0 | -7,0 | 0,0 | -7,0 | -7,0 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -139,1 | -1 535,9 | -259,7 | -1 663,7 | -1 944,1 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyupptagning av lån | 80,0 | 978,8 | 250,0 | 1 103,8 | 1 258,8 |
| Nyupptagning av lån, aktieägare | 0,0 | 472,0 | 0,0 | 472,0 | 472,0 |
| Amortering av lån | -3,4 | -7,3 | -6,9 | -10,7 | -15,0 |
| Aktieägartillskott | 0,0 | 158,0 | 0,0 | 158,0 | 158,0 |
| Utdelning | -50,0 | -35,0 | -50,0 | -35,0 | -35,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 26,6 | 1 566,5 | 193,1 | 1 688,1 | 1 838,7 |
| Periodens kassaflöde | -75,2 | 43,7 | -69,1 | -18,5 | 10,2 |
| Likvida medel vid periodens början | 149,8 | 71,4 | 143,8 | 133,6 | 133,6 |
| Likvida medel vid periodens slut | 74,7 | 115,1 | 74,7 | 115,1 | 143,8 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
14
Koncernens förändring i eget kapital i sammandrag
| Belopp i mkr | |
|---|---|
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 1 066,0 |
| Justering | 0,6 |
| Periodens/årets totalresultat | 398,7 |
| Utdelning | -35,0 |
| Villkorade aktieägartillskott | 158,0 |
| Eget kapital 2019-12-31 | 1 588,3 |
| Justering | -5,7 |
| Periodens/årets totalresultat | 122,7 |
| Utdelning | -50,0 |
| Eget kapital 2020-06-30 | 1 655,3 |
Nyckeltal
För definitioner och avstämning av beräkning se sidorna 16 och 18.
| Nyckeltal | apr-jun 2020 | apr-jun 2019 | jan-jun 2020 | jan-jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 129,4 | 116,5 | 259,3 | 224,5 | 487,8 |
| Driftsöverskott, mkr | 109,0 | 95,0 | 213,4 | 174,0 | 382,5 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 67,7 | 62,8 | 133,6 | 112,2 | 241,4 |
| Periodens resultat, mkr | 119,5 | 17,8 | 122,7 | 14,2 | 398,7 |
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 130,9 | 1 529,3 | 251,5 | 1 657,1 | 1 936,4 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade, mkr | 154,4 | 29,5 | 173,1 | 31,8 | 446,4 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 9 795,6 | 8 693,0 | 9 795,6 | 8 693 | 9 371 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 298 600 | 297 000 | 298 600 | 297 000 | 297 400 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 86 400 | 63 900 | 86 400 | 63 900 | 86 400 |
| Överskottsgrad, %* | 84,2% | 81,6% | 82,3% | 77,5% | 78,4% |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,4% | 99,1% | 99,4% | 99,1% | 99,2% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,3% | 93,7% | 93,3% | 93,7% | 93,7% |
| Genomsnittlig kontraktslängd offentliga, år | 6,1 | 7,0 | 6,1 | 7,0 | 6,6 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 712 | 1 628 | 1 712 | 1 628 | 1 662 |
| Belåningsgrad, %* | 54,8% | 56,8% | 54,8% | 56,8% | 53,9% |
| Andel säkerställd skuld, %* | 19,5% | 19,1% | 19,5% | 19,1% | 17,7% |
| Soliditet, %* | 16,5% | 13,5% | 16,5% | 13,5% | 16,5% |
| Soliditet inklusive ägarlån, %* | 38,7% | 38,6% | 38,7% | 38,6% | 39,7% |
| Räntetäckningsgrad, ggr* | 3,7 | 4,3 | 3,8 | 4,2 | 4,0 |
| Kapitalbindning, år* | 3,0 | 3,9 | 3,0 | 3,9 | 3,4 |
| Räntebindning, år* | 5,6 | 5,3 | 5,6 | 5,3 | 4,7 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,79% | 1,65% | 1,79% | 1,65% | 1,63% |
- Avser alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på s.18.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Intea följer i sin koncernredovisning IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Vidare har kompletterande regler tillämpats genom Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna bokslutskommuniké för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport.
Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Utöver finansiella definitioner enligt IFRS, tillämpas sedan den 3 juli 2016 European Securities and Markets Authority (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksamhetens resultat och ställning. Dessa behöver inte vara jämförbara med på samma sätt titulerade nyckeltal som presenteras av andra bolag.
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisning 2019.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Not 2 Rörelsesegment
Intea består endast av ett enda rörelsesegment som utgörs av samhällsfastigheter i Sverige. VD/företagsledning utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nuläget, under koncernens uppbyggnad, följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Ytterligare information avseende geografisk fördelning av segmentet återfinns på s. 2.
15
16
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| Belopp i mkr | apr-jun 2020 | apr-jun 2019 | jan-jun 2020 | jan-jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Belåningsgrad | |||||
| Räntebärande skulder | 5 442,5 | 5 048,8 | 5 442,5 | 5 048,8 | 5 199,4 |
| Likvida medel och placeringar | -74,7 | -115,1 | -74,7 | -115,1 | -143,8 |
| Nettoskuld | 5 367,8 | 4 933,6 | 5 367,8 | 4 933,6 | 5 055,6 |
| Förvaltningsfastigheter | 9 795,6 | 8 693,0 | 9 795,6 | 8 693,0 | 9 371,0 |
| 54,8% | 56,8% | 54,8% | 56,8% | 53,9% | |
| Andel säkerställd skuld | |||||
| Säkerställd skuld | 1 962,5 | 1 703,8 | 1 962,5 | 1 703,8 | 1 699,4 |
| Totala tillgångar | 10 043,2 | 8 914,7 | 10 043,2 | 8 914,7 | 9 622,3 |
| 19,5% | 19,1% | 19,5% | 19,1% | 17,7% | |
| Soliditet | |||||
| Eget kapital | 1 655,3 | 1 203,8 | 1 655,3 | 1 203,8 | 1 588,3 |
| Totala tillgångar | 10 043,2 | 8 914,7 | 10 043,2 | 8 914,7 | 9 622,3 |
| 16,5% | 13,5% | 16,5% | 13,5% | 16,5% | |
| Soliditet inklusive ägarlån | |||||
| Eget kapital | 1 655,3 | 1 203,8 | 1 655,3 | 1 203,8 | 1 588,3 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Eget kapital och ägarlån | 3 890,6 | 3 439,2 | 3 890,6 | 3 429,2 | 3 823,7 |
| Totala tillgångar | 10 043,2 | 8 914,7 | 10 043,2 | 8 914,7 | 9 622,3 |
| 38,7% | 38,6% | 38,7% | 38,6% | 39,7% | |
| Räntetäckningsgrad | |||||
| Resultat före finansiella poster | 92,3 | 81,2 | 180,8 | 146,7 | 321,1 |
| Finansnetto exklusive räntekostnader aktieägare | -24,9 | -18,8 | -47,1 | -34,9 | -79,6 |
| 3,7 | 4,3 | 3,8 | 4,2 | 4,0 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
Moderbolagets resultaträkning
| Belopp i mkr | jan-jun 2020 | jan-jun 2019 | helår 2019 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 28,8 | 26,0 | 53,8 |
| Administrationskostnader | -32,7 | -27,3 | -61,4 |
| Rörelseresultat | -3,9 | -1,4 | -7,6 |
| Anteciperad utdelning | 0,0 | 38,0 | 38,0 |
| Ränteintäkter | 132,2 | 104,2 | 229,9 |
| Räntekostnader | -111,3 | -87,2 | -195,6 |
| Resultat efter finansiella poster | 17,0 | 53,6 | 64,7 |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | - | - | 8,1 |
| Resultat före skatt | 17,0 | 53,6 | 72,9 |
| Skatt | - | - | 0,0 |
| Periodens/årets resultat | 17,0 | 53,6 | 72,9 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning
| Belopp i mkr | 30 jun 2020 | 30 jun 2019 | 31 dec 2019 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 2 257,6 | 1 637,0 | 2 257,7 |
| Andelar i intresseföretag | 0,5 | - | 0,5 |
| Fordringar koncernföretag | 5 190,6 | 4 104,4 | 4 492,3 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 | 5,1 |
| Övriga långfristiga fordringar | 30,4 | - | - |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 7 484,1 | 5 746,5 | 6 755,6 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 1 577,0 | 2 038,1 | 1 275,5 |
| Fordringar hos intresseföretag | - | - | 16,0 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 6,2 | 5,3 | 4,4 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 46,0 | 42,3 | 11,9 |
| Kassa och bank | 179,4 | 187,1 | 274,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 808,5 | 2 272,8 | 1 582,5 |
| Summa tillgångar | 9 292,6 | 8 019,3 | 8 338,1 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Bundet eget kapital | 10,0 | 10,0 | 10,0 |
| Fritt eget kapital | 606,2 | 620,0 | 639,2 |
| Summa eget kapital | 616,2 | 630,0 | 649,2 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 2 235,4 | 2 235,4 |
| Räntebärande skulder | 3 135,0 | 2 542,5 | 3 140,0 |
| Summa långfristiga skulder | 5 370,4 | 4 777,9 | 5 375,4 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 1 950,0 | 2 145,0 | 1 700,0 |
| Skulder koncernföretag | 1 302,7 | 419,2 | 558,0 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 46,2 | 39,6 | 50,4 |
| Övriga kortfristiga skulder | 7,1 | 7,6 | 5,1 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 306,0 | 2 611,5 | 2 313,5 |
| Summa eget kapital och skulder | 9 292,6 | 8 019,3 | 8 338,1 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
DEFINITIONER
Andel offentliga hyresgäster
Hyresvärde från offentliga hyresgäster dividerat med totalt hyresvärde. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk.
Andel säkerställd skuld
Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Det är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder.
Byggrätter och optioner
Byggrätter på befintliga fastigheter samt optioner för att förvärva andra fastigheter.
Driftsöverskott
Hyresintäkter minus kostnader för förvaltning, skötsel, drift samt fastighetsskatt. Måttet visar fastigheternas egen intjäning och hur denna utvecklas.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Utgående hyresvärde i procent av hyresvärde plus marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån
Resultat före värdeförändringar, räntekostnad efterställd skuld till aktieägare samt skatt.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på externa lån. Inkluderar även periodiserade kostnader för uppläggning av lån samt räntederivat.
Kapitalbindning
Genomsnittlig kvarvarande löptid på räntebärande skuld. En lång löptid innebär att refinansieringsrisken minskar.
Offentliga hyresgäster
Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner.
Räntebindning
Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld inklusive derivat. En lång bindningstid innebär att ränterisken minskar.
Räntebärande skuld
Räntebärande skuld exklusive efterställd skuld till aktieägare.
Räntekostnader aktieägare
Ränta på efterställda aktieägarlån.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar i förhållande till finansnettot, exklusive räntekostnader aktieägare. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Soliditet inklusive ägarlån
Eget kapital samt efterställd skuld till aktieägare i förhållande till totala tillgångar.
Verkligt värde fastigheter
Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.
Överskottsgrad
Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter. Överskottsgraden visar hur stor del av intäkterna som bolaget får behålla.
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020
19
INTEA.
Finansiell kalender
Delårsrapport januari - september 2020: 5 november
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2020