AI assistant
Intea Interim / Quarterly Report 2019
9343_10-k_2020-02-21_a4603ed6-37e1-4a6e-9655-77527a460fbe.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
INTEA.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI - DECEMBER 2019
Oktober - december
- Hyresintäkterna ökade med 29,4 procent och uppgick till 134,4 mkr (103,9).
- Förvaltningsresultatet ökade med 4,9 procent och uppgick till 27,9 mkr (26,6). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 61,4 mkr (51,0), en ökning om 20,4 procent.
- Resultat efter skatt uppgick till 294,2 mkr (140,8).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 144,9 mkr (1 114,7).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens slut till 9 371 mkr (7 004).
Januari - december
- Hyresintäkterna ökade med 31,2 procent och uppgick till 487,8 mkr (371,8).
- Förvaltningsresultatet ökade med 38,3 procent och uppgick till 118,8 mkr (85,9). Exklusive ränta på ägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 241,4 mkr (176,1), en ökning om 37,1 procent.
- Resultat efter skatt uppgick till 398,7 mkr (223,8).
- Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 1 936,4 mkr (1 467,9).
- Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens slut till 9 371 mkr (7 004).
| Nyckeltal | okt - dec 2019 | okt - dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 134 | 104 | 488 | 372 |
| Driftsöverskott, mkr | 103 | 78 | 383 | 278 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr | 61 | 51 | 241 | 176 |
| Förvärv och investeringar, mkr | 145 | 1 115 | 1 936 | 1 468 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 9 371 | 7 004 | 9 371 | 7 004 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 297 400 | 269 200 | 297 400 | 269 200 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99% | 99% | 99% | 99% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 94% | 93% | 94% | 93% |
| Snittlöptid offentliga hyresgäster, år | 6,6 | 6,3 | 6,6 | 6,3 |
| Belåningsgrad, % | 54% | 54% | 54% | 54% |
| Soliditet inklusive ägarlån, % | 40% | 39% | 40% | 39% |
Väsentliga händelser under och efter perioden oktober - december
- Intea ingick hyresavtal med Folkhälsomyndigheten avseende ombyggda aktivitetsbaserade lokaler på Campusområdet i Östersund. Kontraktet omfattar 2 750 kvm kontorsyta med ett hyresvärde om 4,7 mkr per år. Avtalet löper på 6 år med planerad inflytt sommaren 2020.
-
Jämtlands Gymnasieförbund flyttade i november in i nyrenoverade lokaler om 3 500 kvm på Campusområdet i Östersund. Hyresavtalet löper på 10 år och hyresvärdet är på 4,8 mkr per år.
-
I slutet av november tecknades ett 6-årigt avtal med Polismyndigheten om att hyra ytterligare 350 kvm på Garnisionsområdet i Linköping.
- Intea och Högskolan i Kristianstad ingick under december ett samarbetsavtal kring det nya Citycampusprojektet. Målet är att gemensamt skapa en ny central högskola om ca 30 000 kvm.
- Inga övriga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång.
DETTA ÄR INTEA
Intea Fastigheter AB (publ) grundades hösten 2015 med syftet att investera i och förvalta social infrastruktur. Med detta avses fastigheter av hög kvalitet med offentligt hyrda och gärna specialanpassade samhällsfunktioner där hyresförhållandena är långvariga. Investera i Intea består av svenska institutioner med långt ägarperspektiv. Dessa är framförallt pensionsstiftelser och statliga forskningsstiftelser med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga.
Då samhällsfunktioner behövs överallt är Intea verksamma i hela landet. Hyresgästerna är offentliga och består bland andra av statliga verk, myndigheter och andra offentliga institutioner. Bolagets målsättning är att minst 90 procent av hyresintäkterna ska komma från offentliga hyresgäster.
Inteas investeringar i social infrastruktur kombinerar på ett naturligt sätt hyresgästernas önskemål om en trygg långsiktig ägare med investerarnas önskemål om en trygg långsiktig investering.
Inteas hyresgäster, andel av hyresvärde
Inteas geografi, andel av verkligt värde
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Förändringar mellan året och föregående år beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick till 487,8 mkr (371,8). Ökningen uppgår till 31,2 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december till 99,2 procent (99,2). Fastighetskostnaderna uppgick till 105,3 mkr (93,7) under året och driftsöverskottet uppgick till 382,5 mkr (278,2), vilket innebar en överskottsgrad om 78,4 procent (74,8).
Förvaltningsresultat
De centrala kostnaderna avseende bland annat förvärvs- och affärsutveckling, administration, förvaltning samt ekonomifunktion, uppgick under året till 61,4 mkr (45,9).
Finansnettot uppgick till -202,3 mkr (-146,4), varav -122,6 mkr (-90,3) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån.
| Nyckeltal verksamheten | okt- dec | okt-dec | helår | helår |
|---|---|---|---|---|
| mkr | 2019 | 2018 | 2018 | 2018 |
| Hyresintäkter | 134,4 | 103,9 | 487,8 | 371,8 |
| Driftsöverskott | 103,2 | 78,1 | 382,5 | 278,2 |
| Överskottsgrad, % | 77% | 75% | 78% | 75% |
| Förvaltningsresultat | 27,9 | 26,6 | 118,8 | 85,9 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån | 61,4 | 51,0 | 241,4 | 176,1 |
| Värdeförändringar, fastigheter | 265,5 | 153,3 | 446,4 | 206,1 |
| Värdeförändringar, derivat orealiserad | 81,0 | -1,7 | -33,0 | -1,7 |
| Värdeförändring, derivat realiserad | - | -13,6 | - | -14,3 |
| Skatt | -80,2 | -23,8 | -133,4 | -52,2 |
| Periodens/årets resultat | 294,2 | 140,8 | 398,7 | 223,8 |
Koncernens genomsnittliga skuldränta, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,63 procent (1,55) vid utgången av året.
Årets förvaltningsresultat uppgick till 118,8 mkr (85,9). Exklusive ränta på aktieägarlån uppgick förvaltningsresultatet till 241,4 mkr (176,1).
Jämtlands Gymnasieförbund, Campusområdet i Östersund.
3
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Resultat efter skatt
Resultatet före skatt har påverkats positivt av värdeförändringar avseende fastigheter med 446,4 mkr (206,1). Koncernen redovisade för året en skattekostnad om -133,4 mkr (-52,2), varav 131,1 mkr (-49,5) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 295,1 mkr (169,8).
Efter de nya ränteavdragsbegränsningarna och därtill hörande förändring av bolagsskattesatsen för år 2019 och framåt, har den uppskjutna skatten beräknats om med ny skattesats om 20,6 procent (22,0). Skatteskulderna beräknas inte återföras i någon väsentlig omfattning under 2019 och 2020, därför ligger den lägre skattesatsen till grund för beräkningen. Det medförde 11,5 mkr i engångseffekt helåret 2018. Resultat efter skatt för året uppgick till 398,7 mkr (223,8).
Moderbolaget
Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick till 49,8 mkr (40,2) samt övriga intäkter om 4,0 mkr (0,0) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till -7,6 mkr (-5,7). Finansnettot om 34,3 mkr (-36,8) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 229,9 mkr (136,4) och externa räntekostnader om -195,6 mkr (-173,2). Anteciperad utdelning från dotterbolag uppgick till 38,0 mkr (-). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 72,9 mkr (-26,0).
Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 6 750,5 mkr (5 288,1). Externa räntebärande lån uppgick till 7 075,4 mkr (5 340,9), varav 2 235,4 mkr (1 763,4) utgjordes av långfristig efterställd skuld till aktieägare.
Hyresintäkter, driftnetto och förvaltningsresultat exkl. ägarlån per kvartal, mkr
Personal och organisation
Koncernens medarbetarantal uppgick per 31 december 2019 till 19 personer (18), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag. Intea Fastigheter AB (publ) har anlitat Intea AB för att ansvara för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen.
Intea AB anlitas även för att ansvara för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Intea AB är aktieägare i moderbolaget.
4
INTEAS FASTIGHETER
Konzernen ägde den 31 december 24 fastigheter (23) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 297,4 tkvm (269,2) till ett verkligt värde om 9 371 mkr (7 004). Beståndet finns i Linköping, Östersund, Lund, Kalmar, Halmstad, Vänersborg, Solna, Skövde och Norrtälje. Hyresvärdet delas in i rättsväsende (30 procent av hyresvärdet), utbildning (32 procent), sjukvård (20 procent), övriga offentliga förvaltningslokaler (12 procent) samt icke-offentliga verksamheter (6 procent).
Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 93,7 procent per 31 december (92,7). Återstående kontraktslängd uppgår för offentliga hyreskontrakt till i genomsnitt till 6,6 år (6,3).
| Nyckeltal fastighetsbeståndet | okt - dec | okt-dec | helår | helår |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Förvärv av och investering i fastigheter, mkr | 145 | 1115 | 1936 | 1 468 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade, mkr | 266 | 153 | 446 | 206 |
| Verkligt värde fastigheter, mkr | 9 371 | 7 004 | 9 371 | 7 004 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 297 400 | 269 200 | 297 400 | 269 200 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 86 400 | 63 900 | 86 400 | 63 900 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,2% | 99,2% | 99,2% | 99,2% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,7% | 92,7% | 93,7% | 92,7% |
| Genomsnittlig kontraktslängd offentliga, år | 6,6 | 6,3 | 6,6 | 6,3 |
| Hyresvärde kr per kvm | 1 662 | 1 559 | 1 662 | 1 559 |
Kontraktsförfallostruktur per 31 december, mkr
Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Förvärv och transaktioner perioden januari–december
Den 31 maj förvärvade Intea fastigheten Landsdomaren 6 i Lund. Fastigheten omfattar 27 500 kvm och är fullt uthyrd till Region Skåne.
I lokalerna bedrivs verksamhet inom vuxenpsykiatri. Hyresvärdet uppgår till 65,4 mkr och kontraktet löper till den 31 maj 2033.
Förvärvade fastigheter
| Ort | Fastigheter | Hyresgäst | Verksamhet | Hyresvärde, mkr | Yta, kvm | Tillträde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lund | Landsdomaren 6 | Region Skåne | Vuxenpsykiatri | 65,4 | 27 500 | maj 2019 |
| Summa | 65,4 | 27 500 |
Projekt och utveckling
Intea arbetar kontinuerligt med att utveckla befintligt bestämd tillsammans med hyresgästerna, liksom med att identifiera behov som genererar projekt på nya fastigheter. Projektorganisationen består av åtta personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. Intea arbetar över hela landet med att identifiera nya projektmöjligheter. Idag driver Intea projekt innefattande ny- och ombyggnationer med en sammanlagd yta om över 100 000 kvm. Projekten bedrivs på olika håll i landet och varierar i storlek från några hundra kvadratmeter till 10 000-tals kvadratmeter. I Inteas fastighetsportfölj finns dessutom byggrätter om drygt 61 400 kvm på befintliga fastigheter (46 400) och optioner om att förvärva intilliggande fastigheter som omfattar drygt 25 000 kvm area (17 500).
Investeringar om 538,2 mkr (282,2) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden. Ett urval av de pågående projekten presenteras i tabellen nedan.
Urval av pågående projekt under perioden januari – december
| Ort | Hyresgäst | Verksamhet | Yta, kvm | Färdigställande |
|---|---|---|---|---|
| Linköping | Polismyndigheten | Utbildningslokaler och gym | 1 170 | våren 2020 |
| Halmstad | Halmstad Högskola | Utbildningslokaler | 10 500 | sommaren 2020 |
| Östersund | Folkhälsomyndigheten | Kontor och arkiv | 2 750 | sommaren 2020 |
| Linköping | Polismyndigheten | Nationellt Forensiskt Centrum | 3 600 | hösten 2020 |
| Kalmar | Linnéuniversitet, etapp 2 | Utbildningslokaler | 20 800 | hösten 2020 |
| Örebro | Samhällsgemensam Ledningscentral | Polis, räddningstjänst mm | 11 600 | hösten 2023 |
| Kristianstad | Högskolan Kristianstad | Utbildningslokaler | 30 000 | 2024 |
| Summa | 80 420 |
Högskolan i Kristianstad.
Värdeförändringar
Årets orealiserade värdeförändring på fastighetsbeståndet uppgick till 446,4 mkr (206,1). Det vägda avkastningskravet uppgick till 4,91 procent (5,05).
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,73 procent (7,11) respektive 6,72 procent (7,11).
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
FINANSIERING
F Intensitet
Eget kapital och ägarlån
Intea finansieras av ägarna med eget kapital samt aktieägarlån. Eget kapital uppgick den 31 december till 1 588,3 mkr (1 066,0). Ägarlånen som uppgår totalt till 2 235,4 mkr (1 763,4), är efterställda all annan skuldfinansiering och löper till den 31 mars år 2035 med 6 procent årlig ränta.
Räntebärande skulder
Intea finansieras med externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 2,0 mdr med olika löptider, 500 mkr förfaller 2021,
1 000 mkr förfaller 2022 och 500 mkr förfaller 2024. Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick till 3 499,4 mkr (2 568,4). De långfristiga skulderna utgörs av två obligationslån om 600,0 mkr respektive 1 200,0 mkr som förfaller i september 2021 respektive juli 2022; tre säkerställda lån om 359,4 mkr, 850,0 mkr och 490,0 mkr som förfaller i april 2021, maj 2024 respektive oktober 2027. Kortfristiga räntebärande lån uppgick till 1 700,0 mkr (1 380,0) och bestod av en obligation om 500,0 mkr som förfaller i februari 2020 samt företagscertifikat med förfall löpande under 2020.
| Finansiella nyckeltal | Mål | okt - dec 2019 | okt-dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld. mkr | - | 5 199 | 3 948 | 5 199 | 3 948 |
| Nettoskuld, mkr | - | 5 056 | 3 815 | 5 056 | 3 815 |
| Soliditet inklusive ägarlån, % | - | 39,7% | 39,2% | 39,7% | 39,2% |
| Belåningsgrad, % | < 60% | 53,9% | 54,5% | 53,9% | 54,5% |
| Andel säkerställd skuld, % | < 30% | 17,7% | 11,9% | 17,7% | 11,9% |
| Räntetäckningsgrad, ggr | >2,0 | 3,7 | 4,4 | 4,0 | 4,1 |
| Kapitalbindning, år | >2,0 | 3,4 | 3,8 | 3,4 | 3,8 |
| Räntebindning, år | >2,0 | 4,7 | 4,4 | 4,7 | 4,4 |
| Genomsnittlig ränta, % | - | 1,63% | 1,55% | 1,63% | 1,55% |
| Verkligt värde på derivat, mkr | - | -34,7 | -1,7 | -34,7 | -1,7 |
Kapitalstruktur
Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
8
Belåningsgraden exklusive ägarlån i koncernen uppgick till 53,9 procent (54,5). Per den 31 december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,4 år (3,8) och räntebindingstiden till 4,7 år (4,4). Genomsnittlig skuldränta uppgick till 1,63 procent (1,55). Ökningen beror på räntesäkringar, vilket också avspeglas på räntebindingstiden som har förlängts. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,16 procent (0,25) och de finansiella kostnaderna med 8,5 mkr på årsbasis (9,9).
Räntederivat
För att reducera Inteas exponering mot ett stigande ränteläge används derivatinstrument såsom ränteswapper. Den 31 december fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 3 000 mkr (1 500), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i juli 2028 samt 500 mkr som förfaller i juni 2029. Samtliga avser ränteswapper där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om -34,7 mkr (-1,7). Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongränta redovisas löpande inom räntenettot.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 115,6 mkr (147,5).
Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -1 944,1 mkr (-1 467,7) i form av förvärv av Landsdomaren 6 i Lund samt investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Under året genomfördes investeringar i befintliga fastigheter i Linköping, Halmstad, Östersund, Kalmar och Vänersborg.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 1 838,7 mkr (1 329,7) och utgjordes av upptagning av banklån samt lån från aktieägare, aktieägartillskott, emission av företagscertifikat och obligationer samt amortering av banklån.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till 10,2 mkr (9,5) och likvida medel uppgick den 31 december till 143,8 mkr (133,6).
Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och år
Förfallostruktur, räntebärande lån och räntor, mkr
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
ÖVRIG INFORMATION
Värdering fastigheter
Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Under 2019 har Intea valt att externvärdera fastighetsportföljen även i det tredje kvartalet. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Inga fastigheter har ändrat klassificering under året. Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring.
Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående period, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Ägare
Inteas ägare är huvudsakligen svenska institutioner och har tillsammans tillskjutit aktiekapital och aktieägartillskott om 627,4 mkr (469,4) och långfristiga efterställda lån om 2 235 mkr (1 763).
Bolaget har följande ägare per den 31 december 2019:
| Ägare | Aktier | Andel i % |
|---|---|---|
| Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse | 1 521 253 | 15,2 |
| Intea AB | 1 434 000 | 14,3 |
| Saab Pensionsstiftelse | 1 140 940 | 11,4 |
| Volvo Pensionsstiftelse | 998 322 | 10,0 |
| Lantbrukarnas Ekonomi AB | 950 783 | 9,5 |
| Svenska Handelsbankens Pensionskassa | 760 627 | 7,6 |
| Östersjöstiftelsen | 722 595 | 7,2 |
| PRI Pensionsgaranti | 665 548 | 6,7 |
| Riksbankens Jubileumsfond | 570 470 | 5,7 |
| Åke Wibergs Stiftelse | 313 758 | 3,1 |
| Gålöstiftelsen | 190 157 | 1,9 |
| Svenska Handelsbankens Personalstiftelse | 142 618 | 1,4 |
| Stora Enso Svenska Gemensamma Pensionsstiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Synskadades Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Ljungbergsfonden | 95 078 | 1,0 |
| Crafoordska Stiftelsen | 95 078 | 1,0 |
| Kamprads Stiftelse | 95 078 | 1,0 |
| Inhoc AB | 66 000 | 0,7 |
| Kempe Carlgrenska Fonden | 47 539 | 0,5 |
| Totalt | 10 000 000 | 100,0 |
9
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året utöver erlagd ränta på ägarlån samt koncerninterna transaktioner.
Risker och osäkerhetsfaktorer
De mest väsentliga riskerna för Intea utgörs av fastighetsrelaterade risker samt finansiella risker.
Fastighetsrelaterade risker
Värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas av de antaganden som företagsledningen gör. För att minska den risken låter Intea oberoende värderingsmän värdera hela fastighetsbeståndet två gånger per år.
Inteas fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 93,7 procent per den 31 december (92,7). Kontraktslängderna är långa och återstående kontraktslängd uppgår på offentliga hyreskontrakt till 6,6 år i genomsnitt (6,3). Förändringen av den genomsnittliga kontraktslängden har påverkats av naturlig nedrullning av kontrakt, avtalsförlängningar samt nytillkommande fastigheter.
Finansiella risker
Inteas finansiella kostnader utgör den största kostnadsposten för koncernen. För att reducera Inteas exponering mot ett stigande ränteläge kan koncernen använda derivatinstrument såsom ränteswappar. Den 31 december fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 3 000,0 mkr (1 500,0), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i juli 2028 samt 500 mkr som förfaller i juni 2029. Samtliga avser ränteswappar där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade ett värde om -34,7 mkr (-1,7).
Se ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer 2018 års årsredovisning, s. 39-42.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 20 februari 2020
Intea Fastigheter AB (publ)
Henrik Lindekrantz
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
10
FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG
Koncernens resultaträkning
| Belopp i mkr | okt – dec 2018 | okt – dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 134,4 | 103,9 | 487,8 | 371,8 |
| Driftskostnader | -31,2 | -25,8 | -105,3 | -93,7 |
| Driftsöverskott | 103,2 | 78,1 | 382,5 | 278,2 |
| Centrala kostnader | -18,8 | -12,4 | -61,4 | -45,9 |
| Resultat före finansiella poster | 84,4 | 65,8 | 321,1 | 232,3 |
| Räntenetto | ||||
| Finansiella intäkter | 0,1 | 0,0 | 0,1 | 0,0 |
| Resultatandel i intresseföretag | -0,1 | - | -0,1 | - |
| Räntekostnader exklusive aktieägare | -23,0 | -14,8 | -79,7 | -56,2 |
| Räntekostnader aktieägare | -33,5 | -24,4 | -122,6 | -90,3 |
| Förvaltningsresultat | 27,9 | 26,6 | 118,8 | 85,9 |
| varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån | 61,4 | 51,0 | 241,4 | 176,1 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 265,5 | 153,3 | 446,4 | 206,1 |
| Derivat realiserad | - | -13,6 | - | -14,3 |
| Derivat orealiserad | 81,0 | -1,7 | -33,0 | -1,7 |
| Resultat före skatt | 374,4 | 164,6 | 532,1 | 276,0 |
| Skatt | -80,2 | -23,8 | -133,4 | -52,2 |
| Periodens resultat | 294,2 | 140,8 | 398,7 | 223,8 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Kocernens balansräkning
| Belopp i mkr | 31 dec 2019 | 31 dec 2018 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Materiella anläggningstillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 9 371,0 | 7 004,1 |
| Övriga anläggningstillgångar | 2,0 | 2,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i intresseföretag | 0,4 | - |
| Summa anläggningstillgångar | 9 373,4 | 7 006,1 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar hos intresseföretag | 16,0 | - |
| Kortfristiga fordringar | 89,1 | 86,7 |
| Kortfristiga placeringar | - | - |
| Likvida medel | 143,8 | 133,6 |
| Summa omsättningstillgångar | 248,9 | 220,4 |
| Summa tillgångar | 9 622,3 | 7 226,4 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 10,0 | 10,0 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 627,4 | 469,4 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 950,9 | 586,5 |
| Eget kapital | 1 588,3 | 1 066,0 |
| Långfristiga skulder | ||
| Uppskjuten skatteskuld | 295,1 | 169,8 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 1 763,4 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 499,4 | 2 568,4 |
| Avsättningar | 28,0 | 0,7 |
| Derivat | 34,7 | 1,7 |
| Summa långfristiga skulder | 6 092,7 | 4 504,0 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 1 700,0 | 1 380,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 241,3 | 276,5 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 941,3 | 1 656,5 |
| Summa eget kapital och skulder | 9 622,3 | 7 226,4 |
12
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Koncernens rapport över kassaflöden
| Belopp i mkr | okt – dec 2019 | okt – dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||
| Resultat före skatt | 374,4 | 164,6 | 532,1 | 276,0 |
| Avskrivningar på inventarier | 0,2 | 1,2 | 0,8 | 1,7 |
| Marknadsvärdeförändring fastigheter | -265,5 | -153,3 | -446,4 | -206,1 |
| Marknadsvärdeförändring derivat | -81,0 | 1,7 | 33,0 | 2,3 |
| Övriga justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 1,0 | 14,3 | 1,0 | 14,3 |
| Betald skatt | 8,2 | 6,5 | 8,2 | -7,2 |
| Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 37,3 | 35,0 | 128,8 | 81,1 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 8,2 | -36,6 | -20,1 | -21,1 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 81,0 | 102,9 | 6,9 | 87,5 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 126,6 | 101,3 | 115,6 | 147,5 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | -1 011,6 | -1 398,9 | -1 185,6 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | -146,0 | -104,1 | -538,2 | -282,2 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | - | - | -7,0 | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -146,0 | -1 115,8 | -1 944,1 | -1 467,7 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyupptagning av lån | 80,0 | 545,8 | 1 258,8 | 1 253,6 |
| Nyupptagning lån, aktieägare | - | 300,0 | 472,0 | 300,0 |
| Investeringar i kortfristiga placeringar | - | - | - | - |
| Amortering av lån | -0,9 | -3,4 | -15,0 | -305,9 |
| Aktieägartillskott | - | 100,0 | 158,0 | 100,0 |
| Utdelning | - | - | -35,0 | -18,0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 79,1 | 942,4 | 1 838,7 | 1 329,7 |
| Periodens kassaflöde | 59,7 | -72,1 | 10,2 | 9,5 |
| Likvida medel vid periodens början | 84,1 | 205,7 | 133,6 | 124,1 |
| Likvida medel vid periodens slut | 143,8 | 133,6 | 143,8 | 133,6 |
13
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Koncernens förändring i eget kapital i sammandrag
| Belopp i mkr | |
|---|---|
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 760,2 |
| Periodens/årets totalresultat | 223,8 |
| Utdelning | -18,0 |
| Villkorade aktieägartillskott | 100,0 |
| Eget kapital 2018-12-31 | 1 066,0 |
| Justering | 0,6 |
| Villkorat aktieägartillskott | 158,0 |
| Utdelning | -35,0 |
| Periodens/årets totalresultat | 398,7 |
| Eget kapital 2019-12-31 | 1 588,3 |
Nyckeltal
För definitioner och avstämning av beräkning se sidorna 16 och 18.
| Belopp i mkr | okt – dec 2019 | okt – dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 134,4 | 103,9 | 487,8 | 371,8 |
| Driftsöverskott | 103,2 | 78,1 | 382,5 | 278,2 |
| Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån | 61,4 | 51,0 | 241,4 | 176,1 |
| Periodens resultat | 294,2 | 140,8 | 398,7 | 223,8 |
| Förvärv av och investering i fastigheter | 144,9 | 1 114,7 | 1 936,4 | 1 467,9 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 265,5 | 153,3 | 446,4 | 206,1 |
| Verkligt värde fastigheter | 9 371,0 | 7 004,1 | 9 371,0 | 7 004,1 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 297 400 | 269 200 | 297 400 | 269 200 |
| Byggrätter och optioner, kvm | 86 400 | 63 900 | 86 400 | 63 900 |
| Överskottsgrad, %* | 76,8% | 75,2% | 78,4% | 74,8% |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 99,2% | 99,2% | 99,2% | 99,2% |
| Andel offentliga hyresgäster, % | 93,7% | 92,7% | 93,7% | 92,7% |
| Genomsnittlig kontraktslängd offentliga, år | 6,6 | 6,3 | 6,6 | 6,3 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 662 | 1 559 | 1 662 | 1 559 |
| Belåningsgrad, %* | 53,9% | 54,5% | 53,9% | 54,5% |
| Andel säkerställd skuld, %* | 17,7% | 11,9% | 17,7% | 11,9% |
| Soliditet, %* | 16,5% | 14,8% | 16,5% | 14,8% |
| Soliditet inklusive ägarlån, %* | 39,7% | 39,2% | 39,7% | 39,2% |
| Räntetäckningsgrad, ggr* | 3,7 | 4,4 | 4,0 | 4,1 |
| Kapitalbindning, år* | 3,4 | 3,8 | 3,4 | 3,8 |
| Räntebindning, år* | 4,7 | 4,4 | 4,7 | 4,4 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,63% | 1,55% | 1,63% | 1,55% |
- Avser alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på s.18.
14
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Intea följer i sin koncernredovisning IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Vidare har kompletterande regler tillämpats genom Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Denna bokslutskommuniké för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport.
Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Utöver finansiella definitioner enligt IFRS, tillämpas sedan den 3 juli 2016 ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksamhetens resultat och ställning. Dessa behöver inte vara jämförbara med på samma sätt titulerade nyckeltal som presenteras av andra bolag.
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisning 2018, med tillägg för nedan angivna principer som trätt i kraft från och med den 1 januari 2019.
Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter den 1 januari 2019 har inte haft någon effekt på koncernens finansiella rapporter.
IFRS 16 Leasing trädde i kraft den 1 januari 2019 och Intea tillämpar rekommendationen från nämnda datum. Övergången till IFRS 16 har inte medfört någon väsentlig förändring av koncernens resultat och ställning samt kassaflödesanalys. I egenskap av leastagare har Intea gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens leasingavtal. Intea har endast ett fåtal mindre ej väsentliga leasingavtal så som exempelvis fordon, kontorsutrustning och liknande med kortare löptider. Intea äger i dagsläget inte några byggnader på tomträttsmark.
Vidare har en översyn av koncernens tillämpade principer i egenskap av leasegivare påverkats av IFRS 16, varvid Intea konstaterat att IFRS 16 inte medför någon väsentlig effekt på koncernens redovisade hyresintäkter.
Regelförändringar på skatteområdet
Riksdagen har den 14 juni 2018 beslutat om förändringar i inkomstskattelagen gällande beskattningsreglerna för företag. Lagändringen trädde i kraft den 1 januari 2019 och begränsar avdragsrätten för ränteavdrag för negativa räntenetto till 30 % av skattemässigt EBITDA. Med nuvarande finansiella förutsättningar påverkas inte Intea väsentligt av förändringen, dock kan mindre skattemässiga inlåsningar uppstå i enskilda dotterbolag.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Not 2 Rörelsesegment
Intea består endast av ett enda rörelsesegment som utgörs av samhällsfastigheter i Sverige. VD/företagsledning utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nuläget, under koncernens uppbyggnad, följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Ytterligare information avseende geografisk fördelning av segmentet återfinns på s. 2.
15
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Underlag till nyckeltal
Intea presenterar ett antal finalaella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.
| Belopp i mkr | okt - dec 2019 | okt - dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Belåningsgrad | ||||
| Räntebärande skulder | 5 199,4 | 3 948,2 | 5 199,4 | 3 948,4 |
| Likvida medel och placeringar | -143,8 | -133,6 | -143,8 | -133,6 |
| Nettoskuld | 5 055,6 | 3 814,8 | 5 055,6 | 3 814,8 |
| Förvaltningsfastigheter | 9 371,0 | 7 004,1 | 9 371,0 | 7 004,1 |
| 53,9% | 54,5% | 53,9% | 54,5% | |
| Andel säkerställd skuld | ||||
| Säkerställd skuld | 1 699,4 | 860,6 | 1 699,4 | 860,6 |
| Totala tillgångar | 9 622,3 | 7 226,4 | 9 622,3 | 7 226,4 |
| 17,7% | 11,9% | 17,7% | 11,9% | |
| Soliditet | ||||
| Eget kapital | 1 588,3 | 1 066,0 | 1 588,3 | 1 066,0 |
| Totala tillgångar | 9 622,3 | 7 226,5 | 9 622,3 | 7 226,4 |
| 16,5% | 14,8% | 16,5% | 14,8% | |
| Soliditet inklusive ägarlån | ||||
| Eget kapital | 1 588,3 | 1 066,0 | 1 588,3 | 1 066,0 |
| Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 1 763,4 | 2 235,4 | 1 763,4 |
| Eget kapital och ägarlån | 3 823,7 | 2 829,3 | 3 823,7 | 2 829,3 |
| Totala tillgångar | 9 622,3 | 7 226,4 | 9 622,3 | 7 226,4 |
| 39,7% | 39,2% | 39,7% | 39,2% | |
| Räntetäckningsgrad | ||||
| Resultat före finansiella poster | 84,4 | 65,8 | 321,1 | 232,3 |
| Finansnetto exklusive räntekostnader aktieägare | -22,8 | 14,8 | -79,6 | 56,1 |
| 3,7 | 4,4 | 4,0 | 4,1 |
16
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
Moderbolagets resultaträkning
| Belopp i mkr | okt – dec 2019 | okt – dec 2018 | helår 2019 | helår 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 14,1 | 8,9 | 53,8 | 40,2 |
| Administrationskostnader | -18,8 | -12,4 | -61,4 | -45,9 |
| Rörelseresultat | -4,8 | -3,4 | -7,6 | -5,7 |
| Anteciperad utdelning | - | - | 38,0 | - |
| Ränteintäkter | 62,9 | 45,1 | 229,9 | 136,4 |
| Räntekostnader | -54,8 | -71,4 | -195,6 | -173,2 |
| Resultat efter finansiella poster | 3,4 | -29,7 | 64,7 | -42,5 |
| Bokslutsdispositioner | ||||
| Koncernbidrag | 8,1 | 11,5 | 8,1 | 11,5 |
| Resultat före skatt | 11,5 | -18,1 | 72,9 | -31,0 |
| Skatt | 0,0 | 5,0 | 0,0 | 5,0 |
| Periodens/årets resultat | 11,5 | -13,1 | 72,9 | -26,0 |
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Moderbolagets balansräkning
| Belopp i mkr | 31 dec 2019 | 31 dec 2018 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i koncernföretag | 2 257,7 | 1 636,7 |
| Andelar i intresseföretag | 0,5 | - |
| Fordringar koncernföretag | 4 492,3 | 3 651,4 |
| Uppskjuten skattefordran | 5,1 | 5,1 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 6 755,6 | 5 293,2 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar koncernföretag | 1 275,5 | 927,5 |
| Fordringar hos intresseföretag | 16,0 | - |
| Övriga kortfristiga fordringar | 4,4 | 0,9 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 11,9 | 50,4 |
| Kassa och bank | 274,7 | 76,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 582,5 | 1 055,3 |
| Summa tillgångar | 8 338,1 | 6 348,5 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Bundet eget kapital | 10,0 | 10,0 |
| Fritt eget kapital | 639,2 | 443,3 |
| Summa eget kapital | 649,2 | 453,3 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder, aktieägare | 2 235,4 | 1 763,4 |
| Räntebärande skulder | 3 140,0 | 2 197,5 |
| Summa långfristiga skulder | 5 375,4 | 3 960,9 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 1 700,0 | 1 380,0 |
| Skatteskulder | - | 1,5 |
| Skulder koncernföretag | 558,0 | 464,7 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 50,4 | 33,0 |
| Övriga kortfristiga skulder | 5,1 | 55,0 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 313,5 | 1 934,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 8 338,1 | 6 348,5 |
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019
DEFINITIONER
Andel offentliga hyresgäster
Hyresvärde från offentliga hyresgäster dividerat med totalt hyresvärde. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk.
Andel säkerställd skuld
Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Det är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas verkliga värde. Belåningsgraden är riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder.
Byggrätter och optioner
Byggrätter på befintliga fastigheter samt optioner för att förvärva andra fastigheter.
Driftsöverskott
Hyresintäkter minus kostnader för förvaltning, skötsel, drift samt fastighetsskatt. Måttet visar fastigheternas egen intjäning och hur denna utvecklas.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Utgående hyresvärde i procent av hyresvärde plus marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån
Resultat före värdeförändringar, räntekostnad efterställd skuld till aktieägare samt skatt.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på externa lån. Inkluderar även periodiserade kostnader för uppläggning av lån samt räntederivat.
Kapitalbindning
Genomsnittlig kvarvarande löptid på räntebärande skuld. En lång löptid innebär att refinansieringsrisken minskar.
Offentliga hyresgäster
Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller landsting.
Räntebindning
Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld inklusive derivat. En lång bindningstid innebär att ränterisken minskar.
Räntebärande skuld
Räntebärande skuld exklusive efterställd skuld till aktieägare.
Räntekostnader aktieägare
Ränta på efterställda aktieägarlån.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar i förhållande till finansnettot, exklusive räntekostnader aktieägare. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Soliditet inklusive ägarlån
Eget kapital samt efterställd skuld till aktieägare i förhållande till totala tillgångar.
Verkligt värde fastigheter
Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.
Överskottsgrad
Driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter. Överskottsgraden visar hur stor del av intäkterna som bolaget får behålla.
18
INTEA.
Finansiell kalender
Årsredovisning 2019: 3 april
Delårsrapport januari - mars 2020: 12 maj
Delårsrapport januari - juni 2020: 14 juli
Delårsrapport januari - september 2020: 5 november
Intea Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 559027-5656
Sergels torg 12, 111 57 Stockholm
www.intea.se
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2019