Intea — Annual Report 2021

Feb 18, 2022

==> picture [37 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [31 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [7 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [30 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [27 x 41] intentionally omitted <==

==> picture [10 x 9] intentionally omitted <==

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

JANUARI – DECEMBER 2021

==> picture [66 x 118] intentionally omitted <==

Oktober - december

• Ρ Hyresintäkterna ökade med 28,1 procent och uppgick till 193,5 mkr (151,0), varav 44,1 mkr kommer från förvärvade fastigheter 2020 och 2021.

• Ρ Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 106,5 mkr (39,7), en ökning om 168,3 procent.

• Ρ Värdeförändringar fastigheter uppgick till 619,9 mkr (190,0). För mer information se sida 11.

• Ρ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 621,8 mkr (200,3). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 4,74 kr[1)] och per D-aktie 0,50 kr[1)] .

• Ρ Totalt genomfördes under kvartalet förvärv och investeringar till ett belopp om 2 609,0 mkr (21,1).

• Ρ Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid kvartalets utgång till 17 797,4 mkr (10 237,9).

Januari - december

• Ρ Hyresintäkterna ökade med 33,6 procent och uppgick till 733,2 mkr (548,6), varav 147,5 mkr kommer från förvärvade fastigheter 2020 och 2021.

• Ρ Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till

• 167,0 mkr (145,3), en ökning med 14,9 procent. Justerat för kostnad för förtida avveckling av rådgivningsavtalet (se sidorna 11 och 21) uppgick förvaltningsresultatet till 332,0 mkr.

• Ρ Värdeförändringar fastigheter uppgick till 2 207,0 mkr (452,5). För mer information se sida 11.

• Ρ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 969,3 mkr (412,2). Resultat per A- och B-aktie uppgick till 15,60 kr[1)] och per D-aktie 1,00 kr[1)] .

• Ρ Totalt genomfördes under perioden förvärv och investeringar till ett belopp om 5 352,5 mkr (414,5).

• Ρ Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick vid periodens utgång till 17 797,4 mkr (10 237,9).

1) Inga utspädande instrument förekommer.

• Ρ Styrelsen föreslår utdelning om 0,50 kronor per A- och B-aktie (0,67 ordinarie resp. 1,56 extraordinär). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (1,50) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.

==> picture [483 x 195] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Nyckeltal i urval okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Hyresintäkter, mkr 193,5 151,0 733,2 548,6
Förvaltningsresultat, mkr 106,5 39,7 167,0 145,3
Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr 106,5 73,2 245,7 279,4
D:o kr/ A- och B-aktie, kr 0,62 0,48 2,47 1,79
D:o tillväxt, % 29,0 28,6 38,2 12,3
Periodens resultat, mkr 621,8 200,3 1 969,3 412,2
D:o kr/ A- och B-aktie, kr 4,74 2,23 15,60 3,71
Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 46,9 30,2 46,9 30,2
D:o tillväxt, % 12,8 7,9 55,2 19,3
Fastighetsvärde, mkr 17 797,4 10 237,9 17 797,4 10 237,9
Belåningsgrad, % 54,0 52,4 54,0 52,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,4 3,0 3,6
----- End of picture text -----

För definitioner och avstämning av beräkningar, se sidorna 24 - 27.

454 Uthyrningsbar area, tkvm

17,8 Fastighetsvärde, mdkr

==> picture [52 x 25] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

94,0
----- End of picture text -----

Andel offentliga hyresgäster, %

6,0 Återstående kontraktstid, år

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI - DECEMBER 2021

Väsentliga händelser under perioden

• Ρ I november 2020 förvärvades fastigheten Duvan 1, en anstaltsbyggnad i Härnösand, villkorat av hyresavtal med Kriminalvården. I januari 2021 har Intea och Kriminalvården kommit överens om ett 15-årigt avtal. Hyresvärdet uppgår preliminärt till 14,9 mkr.

• Ρ Avtal om förvärv av tre fastigheter på högskoleområdet i Halmstad tecknades i december 2020 med Castellum, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 36 400 kvm och ett underliggande fastighetsvärde om 730 mkr. Fastigheterna tillträddes i januari 2021.

• Ρ Under första kvartalet 2021 förvärvade och tillträdde Intea Malmö universitets portalbyggnad Niagara i Malmö samt Campus Kristianstad med Högskolan Kristianstad som hyresgäst från Akademiska Hus. Portföljen har en uthyrningsbar yta om 54 700 kvm och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om ca 1,6 miljarder kronor.

• Ρ Intea och Region Östergötland har ingått ett 15-årigt hyresavtal avseende 6 600 kvm nybyggda lokaler på Garnisonsområdet i Linköping. Beräknat årligt hyresvärde uppgår till 13,5 mkr och planerad inflyttning är första kvartalet 2023.

• Ρ Intea träffade i juni ett 6-årigt hyresavtal med Skatteverket avseende nya lokaler på Campusområdet i Östersund. En helt ny byggnad om 6 750 kvm kommer att uppföras med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2023. Skatteverkets del av huset omfattar 4 600 kvm, med ett årligt hyresvärde om 9,2 mkr.

• Ρ I juni 2021 offentliggjorde Intea att arbete påbörjats för att bolagets aktier ska tas upp till handel på Nasdaq Stockholm. Som en följd av detta har Intea genomfört en översyn av organisationen och kapitalstrukturen, där Intea AB förvärvades av bolaget. Vidare fattades beslut om en ny bolagsordning med nya aktieslag samt ett antal riktade nyemissioner som genomfördes i juli 2021.*

• Ρ Intea och Polismyndigheten har ingått ett projekteringsavtal för att utreda en byggnation av ett nytt polishus i Strömstad. Den uthyrningsbara ytan beräknas uppgå till omkring 3 700 kvm. Produktionsstart 2023 med inflyttning under sommaren 2025.

• Ρ På extra bolagsstämma den 2 september 2021 beslutade stämman bland annat om nyval av Pernilla Ramslöv och Christian Haglund till styrelseledamöter. Henrik Lindekrantz avträdde styrelsen för att fokusera på rollen som verkställande direktör för bolaget.

• Ρ I september fastställde styrelsen nya finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy. Christian Haglund tillträdde också rollen som vVD med ansvar för strategisk utveckling.*

• Ρ På extra bolagsstämma den 30 september 2021 beslutades om en uppdelning av aktier (aktiesplit 9:1). Vidare beslutades om en kvartalsvis utdelning för D-aktierna för räkenskapsåret 2020 om 0,50 kronor per aktie med första avstämningsdag den 30 september 2021.*

• Ρ På en extra bolagsstämma den 13 oktober 2021 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, principer för tillsättande av valberedning och instruktion för valberedningen samt beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av B-aktier och/eller D-aktier.*

• Ρ I oktober 2021 ingick Intea ett tioårigt hyresavtal avseende 2 800 kvm utbildningslokaler på högskoleområdet i Halmstad med Amerikanska gymnasiet. Det årliga kontraktsvärdet uppgår till 5,6 mkr.

• Ρ I november ingick Intea och Västtrafik ett 25-årigt hyresavtal avseende en ny tågdepå om 3 500 kvm uthyrbar yta i direkt anslutning till Inteas befintliga tågdepå i Falköping. Samtidigt förlängdes också hyrestiden för den befintliga depån med 25 år från det att den nya tågdepån färdigställs. De totala uthyrbara ytorna kommer uppgå till cirka 6 750 kvm. Byggstart planeras till 2023 med inflyttning våren 2025.

• Ρ I december förvärvades och tillträddes polishuset och häktet i Helsingborg till ett underliggande fastighetsvärde om 2 524 mkr. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 37 500 kvm med en total årshyra om 102,6 mkr.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

Ρ På en extra bolagsstämma den 18 januari 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 22 december 2021 om en riktad nyemission av högst 6 024 097 B-aktier, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 669 344,12 kronor till en teckningskurs om 41,50 kronor per aktie.

• Ρ I januari 2022 vann detaljplanen för Sahlgrenska Life laga kraft. Projektet omfattar byggnation av tre nya huskroppar, där hus 2 och 3 utvecklas av Vitartes tillsammans med Intea, där Intea kommer att vara långsiktig ägare och förvaltare. Inteas del av projektet uppgår till ca 50 000 kvm uthyrbar area.

För mer information om händelser under och efter perioden, se vår hemsida www.intea.se

*) För mer information se sida 21 - 23 avsnitt Övrig information, Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess.

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.

2

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

DETTA ÄR INTEA

==> picture [118 x 96] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

ÖSTERSUND
HÄRNÖSAND
NORR
----- End of picture text -----

SOCIAL INFRASTRUKTUR

Intea grundades hösten 2015 i syfte att investera i och förvalta social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig.

Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Hyresgästerna utgörs bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner.

Med social infrastruktur avses lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål. För Intea innefattar detta begrepp uteslutande lokaler där hyresgästen är offentlig.

==> picture [270 x 303] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

NORRTÄLJE
ÖREBRO STOCKHOLM
STRÖMSTAD
LINKÖPING
SKÖVDE
VÄNERSBORG
FALKÖPING ÖST
GÖTEBORG
VÄST
KALMAR
HALMSTAD
SYD
KRISTIANSTAD
HELSINGBORG
LUND
PÅGÅENDE PROJEKT
YSTAD
FÖRVALTNINGSBESTÅND
MALMÖ
FRAMTIDA TILLTRÄDE
----- End of picture text -----

Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad hyra

Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde

==> picture [221 x 205] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Icke-offentliga
6%
Övriga offentliga
14% Rättsväsende
30%
859
Sjukvård
13% mkr
Högre utbildning
37%
----- End of picture text -----

==> picture [184 x 174] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Väst
8%
Norr
12%
17,8 Syd
49%
mdr kr
Öst
31%
----- End of picture text -----

3

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

VD HAR ORDET

Ett framgångsrikt år

Intea kan lägga ett expansivt år bakom sig. Värdet på fastighetsbeståndet under 2021 ökade med 74 procent och uppgick vid årsskiftet till 17 797 mkr. Detta drevs av ett antal genomförda större fastighetsförvärv, lägre avkastningskrav på marknaden och ett ökat värde i projektportföljen. Hyresintäkterna ökade med 33,6 procent och uppgick till 733,2 mkr och förvaltningsresultatet, justerat för kostnaden hänförlig till lösen av rådgivningsavtalet med Intea AB, ökade med 186,7 mkr till 332,0 mkr.

Hög aktivitet under det fjärde kvartalet

På förvärvsidan ser vi att trenden mot hållbara affärer fortsätter samtidigt som specialiserade bolag får lättare att göra affärer. Det är extra glädjande att vi mot slutet av kvartalet kunde slutföra förvärv av två rättsfastigheter i Helsingborg för 2,5 mdkr. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till 37 500 kvm med en årshyra om 102,6 mkr. Förvärvet innebär också att vi får en jämnare fördelning mellan fastighetskategorierna i portföljen vilket är eftersträvansvärt på längre sikt.

Under perioden har arbetet med att utvidga och förädla bolagets projektportfölj varit intensivt. Värt att nämna är att vi nått i mål med förhandlingarna av ett nytt 25-årigt hyresavtal avseende både den befintlig och en helt ny tågdepå i Falköping. Detta är en delvis ny och spännande underkategori med en verksamhet som är närmare traditionell infrastruktur.

==> picture [146 x 142] intentionally omitted <==

Verksamheten utvecklas hela tiden men där specialanpassning och långsiktiga hyresrelationer med offentliga hyresgäster utgör basen.

Sedan bolaget grundades har Intea varit en renodlad specialistaktör med en omfattande expertis inom social infrastruktur. Andelen direkt offentliga hyresgäster är nu 94 procent vilket är väl över vårt mål om över 90 procent.

Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering på Nasdaq Stockholms huvudlista fortskrider. I samband med en notering kommer en ägarspridning genomföras av såväl befintliga som nyemitterade B-aktier och av befintliga D-aktier. Vi tror att investerare kommer att uppskatta Inteas renodlade fokus på offentliga hyresgäster och specialanpassade fastigheter i kombination med goda utvecklingsmöjligheter.

Henrik Lindekrantz, VD

AFFÄRSIDÉ & MÅL

Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten.

Finansiella mål

• Ρ Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar).

• Ρ Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent.

Finansiella riskbegränsningar

• Ρ Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent.

• Ρ Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger.

Operativa mål

• Ρ Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster.

• Ρ Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation.

Utdelningspolicy

Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 40 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie.

4

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

INTEAS FASTIGHETER

Koncernen ägde den 31 december 2021 31 st fastigheter (24), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 100 stycken objekt (91) med en sammanlagd uthyrningsbar area om 454 tkvm (325) till ett verkligt värde om 17 797 mkr (10 238). Fastighetsbeståndet är beläget i Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Vänersborg, Örebro och Östersund.

Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 94,0 procent (93,8) den 31 december 2021 och den vägda genomsnittliga återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick till i genomsnitt 6,0 år (6,2).

Nyckeltal fastighetsbeståndet

==> picture [244 x 142] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

helår helår
2021 2020
Förvärv av och investeringar i fastigheter, mkr 5 352 415
Värdeförändringar fastigheter, mkr 2 207 452
Fastighetsvärde, mkr 17 797 10 238
Uthyrningsbar area, tkvm 454 325
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,0 98,7
Andel offentliga hyresgäster, % 94,0 93,8
Återstående kontraktstid offentliga, år 6,0 6,2
Hyresvärde, kr/kvm 1 910 1 827
----- End of picture text -----

Fastighetsbestånd

==> picture [483 x 163] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Antal Uthyr- Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyr- Kontrak- Driftöver-
objekt ningsbar nings- terad hyra skott
area grad
st tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr
Per fastighetskategori
Rättsväsende 16 122 5 538 45 426 271,9 2 230 99,6 270,7 228,7
Högre utbildning 23 182 6 535 35 928 340,5 1 872 98,9 336,8 293,2
Sjukvård 17 73 2 668 36 621 131,5 1 806 99,2 130,5 109,3
Övriga offentliga 28 63 1 541 24 426 103,1 1 634 99,8 102,9 85,7
Icke-offentliga 13 15 301 20 622 20,5 1 406 86,5 17,7 12,3
Summa/genomsnitt objekt 97 454 16 582 36 500 867,6 1 910 99,0 858,6 729,2
under förvaltning
----- End of picture text -----

Per geografi

Pergeograf
Syd	15	198	8 117	41 019	390,9	1 975	98,6	385,4	344,1
Öst	29	134	5 343	39 778	279,2	2 079	99,0	276,3	226,3
Väst	20	52	1 372	26 585	86,9	1 684	99,9	86,8	73,0
Norr	33	70	1 750	24 825	110,5	1 568	99,6	110,1	85,9
Summa/genomsnitt objekt	97	454	16 582	36 500	867,6	1 910	99,0	858,6	729,2
under förvaltning
Projektfastigheter	3	-	1 215	-	-	-	-	-	-
Summa/genomsnitt	100	454	17 797	39 175	867,6	1 910	99,0	858,6	729,2
fastighetsbeståndet

Sammanställning avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Kontrakterad hyra avser kontrakterad hyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2022 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad hyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad hyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos.

5

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Projekt och utveckling

Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklingsmöjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar nya projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av nio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvarande driver Intea projekt innefattande ny-, tilloch ombyggnationer med en sammanlagd yta om 169 791 kvm med en total bedömd investering om 9 255 mkr.

Fastighetsvärdet avseende pågående projekt omfattar 1 303 mkr, varav projektfastigheter 1 215 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 88 mkr. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade byggrätter om 41 500 kvm BTA (53 000) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 19,8 mkr (26,8) ingår i förvaltningsfastigheternas värde.

Pågående projekt, andel av bedömd investering

==> picture [203 x 169] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Övriga offentliga
6%
Rättsväsende
32%
9,3
mdr kr
Sjukvård
48%
Högre utbildning
14%
----- End of picture text -----

Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 382,0 mkr (283,2) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden.

Pågående projekt

==> picture [483 x 304] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Projekt Kommun Fastighets- Färdigstäl- Uthyrnings- Hyresvärde Andel Genomsnittlig
kategori lande bar area mkr offentliga kontraktstid
kvm % år
Projekt där hyresavtal ingåtts Enligt hyresavtal [1)]
Anstalten Härnösand Härnösand Rättsväsende Q2 2022 7 448 27,0 100% 15,3
Samhällsledningscentral Örebro Rättsväsende Q4 2023 12 262 32,0 100% 15,0
Byggnad 66 (Skatteverket mfl) Östersund Övriga offentliga Q3 2023 6 750 13,5 71% 6,0
Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q2 2024 6 606 13,5 100% 15,0
Rättscentrum Polishus Kristianstad Rättsväsende Q3 2024 19 395 48,5 100% 15,0
Rättscentrum Häkte Kristianstad Rättsväsende Q2 2024 16 398 64,7 100% 25,0
Depå Falköping Falköping Övriga offentliga Q1 0225 3 500 19,6 100% 25,0
Summa/genomsnitt 72 359 218,9 98% 18,3
Projekt där projekteringsavtal ingåtts Bolagets bedömning
Polishuset Ystad Ystad Rättsväsende Q2 2025 9 713 21,8 100% 15,0
Polishuset Strömstad Strömstad Rättsväsende Q1 2025 3 700 7,9 100% 15,0
Sahlgrenska Life [2)] Göteborg Sjukvård Q1 2027 49 880 177,2 90% 20,0
Nya Högskolan Kristianstad Kristianstad Högre utbildning Q3 2027 30 000 67,8 100% 20,0
Summa/genomsnitt 93 293 274,7 94% 19,5
Övriga pågående projekt med ingångna hyres- och/eller projekteringsavtal 4 139 19,3 100% 20,0
Summa pågående projekt 169 791 512,9 96% 19,0
----- End of picture text -----

1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts.

2) Intea äger 30 procent av Sahlgrenska Life-projektet och har rätt att förvärva 100 procent till aktuellt fastighetsvärde vid färdigställande. Investeringsbeloppet inkluderar finansiering av hela projektet samt förvärv av de 70 procent som Intea inte äger till ett av Intea bedömt verkligt värde vid periodens utgång av projektet såsom färdigställt. Investeringen redovisas i balansposterna Andelar i intressebolag och Fordran på intressebolag.

6

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Pågående projekt - fastighetskategori

==> picture [483 x 134] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Uthyrnings- Hyresvärde Andel Genom- Bedömt Investering, mkr Redovisat
bar area offentliga snittlig driftöver- värde [1)]
kontraktstid skott
Per kategori kvm mkr % år mkr Bedömd Upparbetad mkr
Rättsväsende 68 916 202 100% 18,0 187 2 948 542 1 219
Högre utbildning 30 000 68 100% 20,2 64 1 355 1 3
Sjukvård 60 625 210 92% 19,7 198 4 420 74 39
Övriga offentliga 10 250 33 85% 17,3 29 532 8 43
Summa pågående 169 791 513 96% 19,0 478 9 255 625 1 303
projekt
----- End of picture text -----

1) Avser aktuellt bokfört värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses bokfört värde hänförligt till projektet.

Byggrätter, gällande detaljplan - per område

==> picture [484 x 100] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Bruttoarea Uthyrnings- Redovisat värde
bar area
tkvm tkvm mkr kr/kvm
Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 12,5 1 176
Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 5,4 294
Övrigt 7,6 6,5 1,9 294
Summa gällande detaljplan 41,5 35,3 19,8 560
----- End of picture text -----

Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos.

Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras.

Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.

Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av bokfört värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt.

Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren.

7

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Fastighetsvärde och värderingar

Värdeförändringar fastigheter under perioden uppgick till 2 207,0 mkr (452,5). Värdeförändringar fastigheter under kvartalet uppgick till 619,9 mkr (190,0), vilket främst är drivet av förändrade avkastningskrav och värdeförändringar avseende pågående projekt, se vidare sida 11.

Direktavkastningskravet uppgick till 4,37 procent (4,87). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 4,11 procent (6,06).

Förvärv och transaktioner perioden januari - december Under första kvartalet tillträddes tre fastigheter i Halmstad samt förvärvades och tillträddes Malmö universitets portalbyggnad Niagara i Malmö och Campus Kristianstad med Högskolan Kristianstad som hyresgäst. I december förvärvades och tillträddes polishuset och häktet i Helsingborg.

Fastighetsvärdets förändring

==> picture [237 x 162] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Antal
mkr fastigheter
Redovisat värde vid årets början 10 238 24
Förvärv 4 970 7
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 382
Värdeförändringar 2 207
Redovisat värde vid periodens slut, varav 17 797 31
Förvaltningsfastigheter exkl pågående 16 475
projekt och byggnader
Pågående projekt 1 303
Outnyttjade byggrätter 20
Utgående fastighetsvärde 17 797
----- End of picture text -----

Fastighetsvärdets utveckling per kvartal, mkr

==> picture [236 x 167] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Fastigehtsvärde Förvärv av och investeringar Värdeförändringar
----- End of picture text -----

Direktavkastning

==> picture [237 x 134] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr 31 dec 31 dec
2021 2020
Förvaltningsfastigheter 17 797 10 238
Byggrätter och pågående projekt -1 323 -123
Fastighetsvärde exkl byggrätter och pågå- 16 475 10 115
ende projekt enligt intjäningskapacitet
Driftöverskott 729 493
Känd vakans per januari 2022 -9
Driftöverskott, intjäningskapacitet 720 493
Direktavkastning 4,4% 4,9%
----- End of picture text -----

==> picture [483 x 176] intentionally omitted <==

8

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

INTEAS HYRESGÄSTER

Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Av hyresintäkterna kommer 94,0 procent (93,8) från offentliga hyresgäster där den vägda genomsnittliga återstående avtalslängden är 6,0 år (6,2). I årshyra och kontrakterad hyra ingår en känd vakans motsvarande kontrakterad hyra om 9,2 mkr med yta om 7 178 kvm som uppkommit den 1 januari 2022 i kategorin Högre utbildning.

Bolagets fem största hyresgäster är Polismyndigheten, Högskolan i Halmstad, Linnéuniversitet i Kalmar, Region Skåne och Malmö universitet.

Förfallostruktur hyresavtal per 31 december 2021

Största hyresgäster per 31 december 2021

==> picture [483 x 207] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Hyresavtal Yta Årshyra Andel [1)] Andel [1)] Återstående
antal tkvm mkr % kontraktstid
% år
Offentliga, löptid
2021 4 7 9 1,1 Polismyndigheten 17,7 4,8
2022 71 11 10 1,2 Högskolan i Halmstad 9,7 4,7
Linnéuniversitetet, Kalmar 9,1 7,6
2023 52 31 53 6,1
2024 40 48 72 8,4 Region Skåne 7,8 11,4
Malmö universitet 6,8 3,7
2025 43 107 203 23,7
2026 13 42 90 10,5 Kriminalvården 6,7 13,5
Mittuniversitetet 5,6 4,9
>2026 49 158 369 43,0
Summa 272 404 807 94,0 Högskolan Kristianstad 5,3 3,1
offentliga Sveriges Domstolar 3,4 5,2
Icke-offentliga 212 38 52 6,0 Vänersborgs kommun 2,8 5,1
Totalt 484 442 859 100 Övriga offentliga 19,1 4,3
1) Andel av kontrakterat hyresvärde. Summa offentliga 94,0 6,0
----- End of picture text -----

1) Andel av kontrakterad årshyra.

Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 december 2021[1)]

==> picture [239 x 175] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Hyresgäst- Uthyr- Uthyrd Hyres- Kon- Åter-
kategori bar area värde trak- stå-
area terad ende
hyra kon-
trakts-
tid,
tkvm tkvm mkr mkr år
Rättsväsende 119 117 261,9 260,1 6,8
Högre utbildning 166 162 314,7 313,3 5,0
Sjukvård 55 55 112,0 111,9 7,7
Övriga offentliga 71 71 121,9 121,8 5,1
Totalt offentliga 411 404 810,5 807,1 6,0
Icke-offentliga 44 38 57,1 51,5 2,1
Totalt 454 442 867,6 858,6 5,7
----- End of picture text -----

1) Kategorier fördelat på lokalytor.

Hyresvärde - andel per ort

==> picture [215 x 191] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Stockholm Övrigt
4%
4%
Kristianstad
Linköping
5%
18%
Malmö
7%
Vänersborg 868
7% Halmstad
mkr 13%
Lund
8%
Östersund
Kalmar 13%
9%
Helsingborg
12%
----- End of picture text -----

9

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

VERKSAMHETENS UTVECKLING

Förändringar mellan perioden januari till december 2021 och samma period föregående år beror främst på att koncernens fastighetsportfölj har vuxit, vilket medfört både ökade intäkter och kostnader. Ökningen bidrar även till förändring i balansposter samt påverkan på kassaflöde.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december 2021 till 99,0 procent (98,7). Hyresavtalens vägda genomsnittliga återstående avtalslängden för offentliga hyresgäster minskade till 6,0 år (6,2).

Fastighetskostnader

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 733,2 mkr (548,6), varav 11,3 mkr (7,6) avser annan fakturering än kontrakterade hyror. Ökningen uppgår till 33,6 procent och beror på förvärvade fastigheter samt uthyrningar, omförhandlingar och indexuppräkning. Hyresintäkter avseende gjorda förvärv uppgick till 147,5 mkr (7,5). Hyresintäkter under kvartalet uppgick till 193,5 mkr (151,0), varav 5,8 mkr (4,5) avser annan fakturering än kontrakterade hyror.

Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 481,2 mkr (471,3), en ökning med 2,1 procent, främst drivet av indexuppräkning, omförhandlingar och nyuthyrningar. Intäkter för projektfastigheter uppgick till 103,3 mkr (68,1). Ökningen beror på färdigställda projekt under 2020 och 2021.

Fastighetskostnaderna uppgick till 124,3 mkr (98,3) under perioden. Fastighetskostnaderna under kvartalet uppgick till 38,7 mkr (30,5).

Fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 87,9 mkr (84,7), en ökning med 3,8 procent, främst drivet av ökade kostnader för snöröjning, elförbrukning och serviceavtal. Fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 11,0 mkr (7,4). Ökningen beror på färdigställda projekt under 2020 och 2021.

Driftöverskott

Driftöverskottet ökade till 608,9 mkr (450,3). Överskottsgraden ökade till 83,0 procent (82,1).

Utveckling hyresintäkter

==> picture [238 x 96] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr jan - dec jan - dec Förändring
2021 2020 %
Jämförbart bestånd 481,2 471,3 2,1%
Projektfastigheter 103,3 68,1
Förvärvade fastigheter 147,5 7,5
Övrigt 1,2 1,6
Hyresintäkter 733,2 548,6 33,6%
----- End of picture text -----

Utveckling fastighetskostnader

==> picture [236 x 125] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr jan - dec jan - dec Förändring
2021 2020 %
Jämförbart bestånd 87,9 84,7 3,8%
Projektfastigheter 11,0 7,4
Förvärvade fastigheter 20,2 0,2
Övrigt 0,5 1,7
Direkta fastighetskostnader 119,6 94,0 27,2%
Fastighetsadministration 4,7 4,3
Fastighetskostnader 124,3 98,3 26,4%
----- End of picture text -----

==> picture [485 x 158] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Nyckeltal verksamheten okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Hyresintäkter, mkr 193,5 151,0 733,2 548,6
Driftöverskott, mkr 154,8 120,5 608,9 450,3
Överskottsgrad, % 80,0 79,8 83,0 82,1
Förvaltningsresultat, mkr 106,5 39,7 167,0 145,3
Förvaltningsresultat exklusive ränta ägarlån, mkr 106,5 73,2 245,7 279,4
Värdeförändringar fastigheter, mkr 619,9 190,0 2 207,0 452,5
Värdeförändringar derivat, mkr 37,0 19,4 126,9 -42,6
Skatt, mkr -141,6 -48,8 -531,6 -143,0
Periodens/årets resultat, mkr 621,8 200,3 1 969,3 412,2
----- End of picture text -----

För definitioner och avstämning av beräkningar, se sidorna 24 - 27.

10

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Centrala kostnader

De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvsoch affärsutvecklingsverksamheten och administration, förvaltning samt ekonomifunktion, och uppgick under perioden till 240,9 mkr (66,9). Centrala kostnader har belastats med en kostnad för ersättning för förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB om 165 mkr. Kostnader relaterade till börsintroduktionen uppgick till 5,6 mkr. Efter avvecklingen av rådgivningsavtalet beräknas centrala kostnader på årsbasis att uppgå till cirka 50-55 mkr utifrån den aktuella storleken och omfattningen på den centrala organisationen. Centrala kostnader under kvartalet uppgick till 14,5 mkr (18,2).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -201,0 mkr (238,1), varav 78,7 mkr (134,1) utgörs av räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Förändringen av räntekostnader beror främst på minskade räntekostnader på efterställda ägarlån, då dessa kvittades i juli 2021 och ersattes av aktier av serie B och D. För mer information se sida 21.

Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning, exklusive aktieägarlån, uppgick till 1,31 procent (1,82) vid utgången av perioden.

Förvaltningsresultat

Periodens förvaltningsresultat uppgick till 167,0 mkr (145,3). Exklusive ränta på aktieägarlån och förtida avveckling av rådgivningsavtalet med Intea AB uppgick förvaltningsresultatet till 410,7 mkr (279,4).

Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr[1)]

==> picture [237 x 158] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

250
200
150
100
50
0
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat
----- End of picture text -----

1) Exklusive ränta ägarlån och kostnad avveckling rådgivningsavtal.

Värdeförändringar fastigheter

==> picture [237 x 97] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr jan - dec jan - dec
2021 2020
Förändring driftöverskott 377,7 138,0
Projekt 680,2 65,2
Förändring avkastningskrav/kalkylränta 779,8 249,3
Förvärv 369,3 -
Värdeförändringar fastigheter 2 207,0 452,5
----- End of picture text -----

Resultat före skatt, skatter och periodens resultat

Resultatet före skatt om 2 500,9 mkr (555,2) har påverkats positivt av värdeförändringar på fastigheter med 2 207,0 mkr (452,5) främst drivet av förändrade avkastningskrav med 779,8 mkr och ett ökat värde på projektfastigheter med 680,2 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 126,9 mkr (-42,6).

Koncernen redovisade för perioden en skattekostnad om 531,6 mkr (143,0), varav 526,6 mkr (143,6) är relaterad till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 970,8 mkr (438,7), ökningen beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheterna.

Periodens resultat efter skatt för perioden uppgick till 1 969,3 mkr (412,2).

11

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

FINANSIERING

Eget kapital

Eget kapital uppgick den 31 december 2021 till 7 206,5 mkr (1 944,9). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 6 461 mkr (3 354) motsvarande 46,9 kr (30,2) per A-och B-aktie. Ägarlånen uppgick till totalt 0,0 mkr (2 235,4). Ägarlånen har kvittats i sin helhet och i juli 2021 ersatts av aktier av serie B och D. För ytterligare information se sida 20.

Räntebärande skulder

Inteas externa upplåning omfattar externt säkerställda banklån, obligationer och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som reservfinansiering om totalt 3 200 mkr varav 1 500 mkr förfaller 2024 och 1 700 mkr

förfaller 2026. Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån uppgick vid periodens utgång till 5 424,4 mkr (3 777,5). De långfristiga skulderna utgörs av fyra obligationslån om totalt 3 800,0 mkr varav 1 350,0 mkr förfaller i september 2023, 1 250,0 mkr förfaller i september 2025, 600,0 mkr förfaller i mars 2026 och 600,0 mkr som förfaller i oktober 2026; tre säkerställda lån om 850,0 mkr, 467,5 mkr och 306,9 mkr förfaller i maj 2024, oktober 2027 samt juli 2030. Kortfristiga räntebärande skulder exklusive ägarlån uppgick till 4 390,0 mkr (1 980,7) och består av utnyttjade kreditfaciliteter om 700,0 mkr samt ett obligationslån om 1 200,0 mkr som förfaller i juli 2022 och företagscertifikat om 2 490,0 med förfall löpande under året.

==> picture [482 x 184] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Finansiella nyckeltal Finanspolicy okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Räntebärande skuld, mkr - 9 814 5 758 9 814 5 758
Nettoskuld, mkr - 9 617 5 363 9 617 5 363
Soliditet, % - 38,9 38,6 38,9 38,6
Belåningsgrad, % < 60% 54,0 52,4 54,0 52,4
Andel säkerställd skuld, % < 30% 12,6 15,6 12,6 15,6
Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 4,3 3,5 3,0 3,7
Kapitalbindning, år >2,0 3,3 3,3 3,3 3,3
Räntebindning, år >2,0 3,2 4,9 3,2 4,9
Genomsnittlig ränta, % - 1,31 1,82 1,31 1,82
Genomsnittlig ränta exklusive räntederivat, % - 1,00 1,38 1,00 1,38
Verkligt värde på derivat, mkr - 49,7 -77,2 49,7 -77,2
----- End of picture text -----

==> picture [204 x 211] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Kapitalstruktur
Övrigt
8%
Kortfristiga
räntebärande Eget kapital
skulder 39%
24%
Långfristiga
räntebärande
skulder
29%
----- End of picture text -----

Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och %[1)]

==> picture [236 x 192] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

10 000 3,0%
9 000
2,5%
8 000
7 000
2,0%
6 000
5 000 1,5%
4 000
1,0%
3 000
2 000
0,5%
1 000
0 0,0%
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Säkerställd skuld Obligation
Företagscertifikat Genomsnittlig ränta
1) Exklusive ägarlån.
----- End of picture text -----

12

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Belåningsgraden exklusive ägarlån vid periodens utgång uppgick till 54,0 procent (52,4). Den 31 december 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,3 år (3,3) och räntebindningstiden till 3,2 år (4,9). Ränta på extern upplåning vid periodens utgång exklusive ägarlån uppgick till 1,31 procent (1,82). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplåningsränta med +0,44 procent (+0,16) och de finansiella kostnaderna med 43,5 mkr (9,3) på årsbasis. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,0 ggr (3,6) under perioden.

Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB+ med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det högsta möjliga kortsiktiga kreditbetyget N-1+. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld.

Räntederivat

För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstrument. Den 31 december 2021 fanns derivatkontrakt med nominellt belopp om 5 000 mkr (4 000), varav 200 mkr med förfall i december 2022, 800 mkr med förfall i juni och december 2024, 1 000 mkr med förfall i juni och juli 2026, 500 mkr med förfall i mars 2027, 500 mkr med förfall i mars 2028, 500 mkr med förfall i juli 2028, 500 mkr med förfall i juni 2029, 500 mkr med förfall i mars 2030, samt 500 mkr med förfall i mars 2031. Samtliga avser ränteswappar där rörlig ränta växlas mot en fast ränta. Dessa hade vid periodens utgång ett värde om 49,7 mkr (-77,2). Kupongränta redovisas löpande i raden Räntekostnader exkl ägarlån och redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 126,9 mkr (-42,6).

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 273,3 mkr (176,5). Förklaringen till det högre kassaflödet beror på ett förbättrat driftöverskott med cirka 160 mkr och ett förbättrat rörelsekapital med cirka 100 mkr.

Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -5 411,7 mkr (-433,7) i form av investeringar i nya fastigheter, i befintliga fastigheter och projekt samt förändring av långfristiga fordringar. Under perioden genomfördes investeringar i befintliga fastigheter och projekt i Falköping, Kalmar, Halmstad, Härnösand, Linköping, Östersund, Kristianstad, Örebro, Vänersborg och Helsingborg. Ökningen av långfristiga fordringar består till 90 mkr av handpenning för ej tillträtt bolag som inte hade erhållits vid bokslutstidpunkten.

Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 4 940,7 mkr (508,8) och utgjordes av nyupptagna lån, amortering av banklån, nyemission, aktieägartillskott samt utdelning.

Totalt uppgick periodens kassaflöde till -197,7 mkr (251,6) och likvida medel uppgick den 31 december 2021 till 197,7 mkr (395,4).

Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och ggr[1)]

==> picture [235 x 161] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

60% 6
5
55%
4
50% 3
2
45%
1
40% 0
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Belåningsgrad Kapitalbindning (H) Räntebindning (H)
----- End of picture text -----

1) Exklusive ägarlån.

Kreditförfallostruktur per 31 december 2021, mkr

==> picture [238 x 140] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Utnytttjat
Kreditavtal Kredit- Bank MTN/Cert Totalt
faciliteter
0 - 1 år 4 390 700 3 690 4 390
1 - 2 år 2 350 0 1 350 1 350
2 - 3 år 1 500 0 0 0
3 - 4 år 2 100 850 1 250 2 100
4 - 5 år 1 200 0 1 200 1 200
> 5 år 774 774 0 774
Totalt 12 314 2 324 7 490 9 814
----- End of picture text -----

Ränteförfallostruktur per 31 december 2021, inkl. derivat

==> picture [238 x 181] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Förfallotidpunkt Genomsnitt- Genomsnittlig
lig ränta räntebindning
mkr % år
0 - 1 år 4 547 0,75% 0,3
1 - 2 år - - -
2 - 3 år 800 1,40% 2,7
3 - 4 år - - -
4 - 5 år 1 000 1,66% 4,5
> 5 år 3 468 1,71% 6,4
Summa/genomsnitt 9 814 1,24% 2,9
Outnyttjade
kreditfaciliteter 2 500 0,27% -
Inklusive outnyttjade 12 314 1,31% 2,9
kreditfaciliteter
----- End of picture text -----

13

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens resultaträkning[1)]

==> picture [484 x 449] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Hyresintäkter 193,5 151,0 733,2 548,6
Fastighetskostnader, varav -38,7 -30,5 -124,3 -98,3
Driftskostnader -28,5 -19,3 -88,8 -63,8
Underhållskostnader -5,5 -6,2 -16,6 -16,1
Fastighetsskatt -3,6 -3,6 -14,2 -14,1
Uthyrnings- och
fastighetsadministration -1,1 -1,4 -4,7 -4,3
Driftöverskott 154,8 120,5 608,9 450,3
Centrala kostnader -14,5 -18,2 -240,9 -66,9
Resultat före finansiella poster 140,3 102,3 368,0 383,4
Finansiella intäkter 0,4 0,7 1,3 1,6
Räntekostnader exkl. ägarlån -33,3 -29,8 -122,7 -105,6
-
Räntekostnader ägarlån -33,5 -78,7 -134,1
Räntekostnader tomträtt, nyttjanderättstillgång -0,9 - -0,9 -
Förvaltningsresultat 106,5 39,7 167,0 145,3
varav förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån 106,5 73,2 245,7 279,4
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter 619,9 190,0 2 207,0 452,5
Derivatinstrument, orealiserade 37,0 19,4 126,9 -42,6
Resultat före skatt 763,5 249,1 2 500,9 555,2
Skatt -141,6 -48,8 -531,6 -143,0
Periodens resultat 621,8 200,3 1 969,3 412,2
Periodens resultat överenstämmer med periodens totalresultat.
Resultat per A- och B-aktie [2)] 4,74 2,23 15,60 3,71
- -
Resultat per D-aktie [2)] 0,50 0,50
----- End of picture text -----

1) Disaggregering har skett av fastighetskostnader jämfört med årsredovisning 2020 där motsvarande uppgifter framgick av not.

2) Inga utspädande instrument förekommer.

14

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Koncernens balansräkning

==> picture [483 x 491] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr 31 dec 31 dec
2021 2020
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 17 797,4 10 237,9
-
Tomträtt, nyttjanderättstillgång 122,8
Övriga anläggningstillgångar 5,3 1,5
Andelar i intressebolag 2,3 1,3
Fordran på intressebolag 63,2 30,7
Derivat 49,7 -
-
Nyttjanderättstillgångar 35,2
Övriga långfristiga fordringar 94,3 -
Summa anläggningstillgångar 18 170,2 10 271,4
Kortfristiga fordringar 171,0 149,2
Likvida medel 197,7 395,4
Summa omsättningstillgångar 368,7 544,6
Summa tillgångar 18 538,9 10 816,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital 20,9 10,0
Övrigt tillskjutet kapital 4 134,0 627,6
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 3 051,6 1 307,3
Summa eget kapital 7 206,5 1 944,9
Uppskjuten skatteskuld 970,8 438,7
-
Långfristiga räntebärande skulder, aktieägare 2 235,4
Långfristiga räntebärande skulder 5 424,4 3 777,5
-
Långfristig leasingskuld 143,2
Avsättningar 8,4 22,0
Derivat - 77,2
Summa långfristiga skulder 6 546,8 6 550,9
Kortfristiga räntebärande skulder 4 390,0 1 980,7
Övriga kortfristiga skulder 395,6 339,5
Summa kortfristiga skulder 4 785,6 2 320,2
Summa eget kapital och skulder 18 538,9 10 816,0
----- End of picture text -----

15

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Koncernens förändring i eget kapital

==> picture [484 x 220] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet Balanserat Summa
kapital resultat inkl. eget kapital
periodens
resultat
Ingående eget kapital 2020-01-01 10,0 627,6 950,7 1 588,3
- -
Justering förvärvsanalys -5,6 -5,6
- -
Utdelning -50,0 50,0
Periodens resultat - - 412,2 412,2
Utgående eget kapital 2020-12-31 10,0 627,6 1 307,3 1 944,9
Ingående eget kapital 2021-01-01 10,0 627,6 1 307,3 1944,9
-
Nyemission 10,2 3 067,1 3 077,3
-
Pågående nyemission 0,7 249,3 250,0
- -
Villkorade aktieägartillskott 190,0 190,0
-
Utdelning -225,0 -225,0
Periodens resultat - - 1 969,3 1 969,3
Utgående eget kapital 2021-12-31 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5
----- End of picture text -----

==> picture [483 x 323] intentionally omitted <==

16

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Koncernens rapport över kassaflöden

==> picture [484 x 503] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 763,5 249,2 2 500,9 555,2
Återläggning avskrivningar på inventarier 5,1 0,5 5,7 1,1
Värdeförändringar fastigheter -619,9 -190,0 -2 207,0 -452,5
Värdeförändringar derivatinstrument -37,0 -19,5 -126,9 42,6
- -
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 5,1 165,0
Betald skatt 6,5 - -7,3 18,7
Kassaflöden från den löpande verksamheten före 118,1 45,3 330,4 165,0
förändring av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar 27,0 -37,0 126,3 -82,9
Förändring av kortfristiga skulder -87,8 141,1 -183,5 94,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 57,2 149,4 273,3 176,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -2 157,1 -58,3 -4 667,3 -131,2
Investeringar i befintliga fastigheter -62,2 -21,8 -382,0 -302,4
- -
Förvärv av dotterbolag -237,9 -237,9
- - -
Investeringar i kortfristiga placeringar 483,0
-
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,6 -2,8 -0,1
Ökning av långfristiga fordringar -15,6 - -121,6 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 473,4 402,9 -5 411,7 -433,7
Finansieringsverksamheten
-
Nyupptagning av lån 2 650,0 4 825,0 1 500,0
- - -
Nyupptagning av ägarlån 570,0
- -
Nyemission 250,0 357,1
Amortering av lån -404,1 -328,4 -768,8 -941,2
- -
Amortering av leasingskuld -7,4 -7,4
- - -
Aktieägartillskott 190,0
Utdelning -25,2 - -225,2 -50,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 463,3 -328,4 4 940,7 508,8
Periodens kassaflöde 47,1 223,8 -197,7 251,6
Likvida medel vid periodens början 150,6 171,6 395,4 143,8
Likvida medel vid periodens slut 197,7 395,4 197,7 395,4
----- End of picture text -----

17

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

NYCKELTAL

Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal defineras på sida 24-25 och avstämningstabeller på sida 26-27.

==> picture [484 x 517] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Fastighets- och operativa nyckeltal
Fastighetsvärde, mkr 17 797,4 10 237,9 17 797,4 10 237,9
Direktavkastning, % 4,4 4,9 4,4 4,9
Uthyrningsbar area, kvm 454 310 324 792 454 310 324 792
Hyresvärde per kvm 1 910 1 827 1 910 1 827
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,0 98,7 99,0 98,7
Överskottsgrad, % 80,0 79,8 83,1 82,1
Andel offentliga hyresgäster, % 94,0 93,8 94,0 93,8
Snittlöptid, offentliga hyresgäster, år 6,0 6,2 6,0 6,2
Nettoinvesteringar, mkr 2 609 21 5 352 414
Förvaltningsresultat, mkr 106,5 39,7 167,0 145,3
Förvaltningsresultat, exklusive ränta på ägarlån, mkr 106,5 73,2 245,7 279,4
Kreditnyckeltal
Belåningsgrad, % 54,0 52,4 54,0 52,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,4 3,0 3,7
Kapitalbindning, år 3,3 3,3 3,3 3,3
Räntebindning, år 3,2 4,9 3,2 4,9
Genomsnittsränta, % 1,31 1,82 1,31 1,82
Andel säkerställd skuld, % 12,6 15,6 12,6 15,6
Nyckeltal per A- och B-aktie
Justerat långsiktigt substansvärde, kr 46,9 30,2 46,9 30,2
Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde, % 12,8 7,9 55,2 19,3
Justerat förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr 0,62 0,48 2,47 1,79
Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % 29,0 28,6 38,2 12,3
-
Utdelning, kr 0,56 2,22 0,56
Periodens resultat, kr 4,74 2,23 15,60 3,71
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 137,9 111,0 137,9 111,0
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 131,8 111,00 124,6 111,0
Nyckeltal per D-aktie
Eget kapital, kr 33,0 e.t. 33,0 e.t.
Resultat, kr 0,50 e.t. 0,5 e.t.
Utdelning, kr 0,50 e.t. 0,5 e.t.
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 50,5 e.t. 50,5 e.t.
Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 50,5 e.t. 50,5 e.t.
----- End of picture text -----

18

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

==> picture [483 x 586] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr okt - dec okt - dec helår helår Belopp i mkr 31 dec 31 dec
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Intäkter 19,1 14,5 70,6 57,7 Tillgångar
Administrationskostnader -1,0 -18,2 -78,2 -66,9 Inventarier 1,6 -
Rörelseresultat 18,1 -3,7 -7,6 -9,2 Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 5 660,2 2 393,7
Ränteintäkter 90,4 74,3 349,3 280,6 Andelar i intresseföretag 2,5 0,5
Räntekostnader Fordran på intresseföretag 63,2 30,7
-
Ägarlån -33,5 -78,7 -134,1 Fordringar koncernföretag 6 919,3 5 263,3
Övriga -32,8 -28,1 -120,0 -98,9 Uppskjuten skattefordran 5,1 5,1
Summa -32,8 -61,6 -198,7 -233,0 Övriga långfristiga fordringar 94,3 -
Resultat efter finansiella 75,7 9,0 143,0 38,4 Summa finansiella 12 744,6 7 693,3
poster anläggningstillgångar
Bokslutsdispositioner Omsättningstillgångar
Koncernbidrag -42,7 8,4 -42,7 8,4 Fordringar koncernföretag 3 139,0 2 081,5
Resultat före skatt 33,0 17,4 100,3 46,8 Övriga kortfristiga fordringar 56,9 2,6
Förutbetalda kostnader och 1,5 17,1
Skatt - - - - upplupna intäkter
Periodens/årets resultat 33,0 17,4 100,3 46,8 Kassa och bank 197,7 390,5
Summa omsättningstillgångar 3 395,1 2 491,7
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Summa tillgångar 16 141,3 10 185,0
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital 20,9 10,0
Fritt eget kapital 3 827,4 636,0
Summa eget kapital 3 848,3 646,0
Obeskattade reserver 30,2 -
Långfristiga skulder
-
Räntebärande skulder, ägarlån 2 235,4
Räntebärande skulder 5 424,4 3 777,5
Summa långfristiga skulder 5 424,4 6 012,9
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 390,0 1 625,0
Skulder koncernföretag 2 389,4 1 745,1
Upplupna kostnader och 28,7 48,9
förutbetalda intäkter
Övriga kortfristiga skulder 30,3 107,7
Summa kortfristiga skulder 6 838,4 3 526,1
Summa eget kapital och skulder 16 141,3 10 185,0
----- End of picture text -----

19

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

AKTIEN OCH ÄGARNA

Ägare

Intea hade vid periodens utgång 30 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie.

genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 30 mars 2022.

Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas

Aktieägare den 31 december 2021[1)]

==> picture [483 x 216] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Aktieägare Serie A Serie B Serie D Röster % Kapital %
Antea AB [2)] 6 390 000 12 783 000 31,19% 10,18%
Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 17 604 715 12 049 902 12,06% 15,74%
Saab Pensionsstiftelse 16 790 486 5 450 481 9,05% 11,81%
Volvo Pensionsstiftelse 14 518 499 4 942 341 7,92% 10,33%
Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 13 992 077 4 542 057 7,54% 9,84%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 802 358 6 024 951 6,03% 7,87%
Östersjöstiftelsen 10 633 968 3 451 977 5,73% 7,48%
Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 9 794 439 3 179 457 5,28% 6,89%
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 8 395 230 2 725 254 4,52% 5,90%
Åke Wibergs Stiftelse 3 009 646 3 106 611 2,49% 3,25%
10 största ägare 116 324 418 45 473 031 89,30% 91,80%
Övriga aktieägare 15 137 458 5 023 503 8,20% 10,70%
Totalt 6 390 000 131 461 876 50 496 534 100,00% 100,00%
----- End of picture text -----

1) Justerad för av Intea härefter kända förändringar med anledning av genomförd nyemission.

2) Bolaget ägs 50% av Henrik Lindekrantz och 50% av Christian Haglund.

==> picture [481 x 184] intentionally omitted <==

20

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

ÖVRIG INFORMATION

Medarbetare och organisation

Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 december 2021 till 45 personer (25), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag, en ökning med 21 personer. En överenskommelse om avvecklande av avtal träffades mellan Intea Fastigheter AB (publ) och Intea AB som tidigare hade ansvarat för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Bolaget har istället anställt egen personal för att hantera verksamheten framöver.

Moderbolaget

Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden jan-dec till 70,6 mkr (57,7) och rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till -7,6 mkr (-9,2). Finansnettot om 150,6 mkr (47,6) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 348,0 mkr (280,6) och externa räntekostnader om 198,7 mkr (233,0). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 100,3 mkr (46,8). Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 10 058,3 mkr (7 656,6). Externa räntebärande lån uppgick till 9 814,4 mkr (7 637,9), varav ägarlån 0,0 mkr (2 235,4). En långfristig skuld till aktieägare amorterades i juli 2021 med 2 805,4 mkr. En fusion av det helägda dotterbolaget Intea AB inleddes den 23 juli 2021 och avslutades under fjärde kvartalet 2021.

Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess

Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm inom ett år. I samband med detta påbörjades en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur.

Som ett steg i förberedelsearbetet inför börsnoteringen beslutade bolaget att bygga upp en egen förvaltningsorganisation samt att i förtid avsluta rådgivningsavtalet med Intea AB genom att bolaget den 30 juni 2021 köpte samtliga aktier i Intea AB som utöver rådgivningsavtalet endast innehade vissa finansiella fordringar/skulder. Köpeskillingen uppgick till 217 mkr, varav 165 mkr var en ersättning för förtida upphörande av rådgivningsavtalet och resterande belopp en kompensation för de överförda finansiella fordringarna/skulderna. Köpeskillingen erlades genom utställande av en revers (165 mkr) och återstoden kontant. Bolaget har under 2021 fram till förvärvet av Intea AB köpt rådgivningstjänster från Intea AB till ett värde om 76,9 mkr.

Den 30 juni 2021 hölls extra bolagsstämmor i bolaget som bland annat fattade beslut om en ny bolagsordning (de beslutade ändringarna innefattade bland annat att en bestämmelse om aktieslag infördes i bolagsordningen, varigenom möjliggjordes utgivande av aktier i tre serier; stamaktier av serie A, B och D, med befintliga utestående aktier i bolaget som stamaktier av serie B), en extra utdelning om 14 kr per aktie samt sex nyemissioner som genomfördes i juli 2021; tre kvittningsemissioner och tre kontantemissioner.

Kvittningsemissionerna omfattade dels emissioner av 3 740 491 B-aktier och 5 610 726 D-aktier vilka betalades genom kvittning av samtliga befintliga utestående aktieägarlån om 2 805 365 100 kr, dels en riktad emission av 550 000 A-aktier till Antea AB för vilken styrelsen medgav att betalning skedde genom kvittning av den ovan nämnda reversfordringen på bolaget om 165 mkr. Samtliga ägare, förutom Intea AB och Inhoc AB var innehavare av aktieägarlån.

Intea Fastigheter AB (publ) har sedan bolaget bildades anlitat Intea AB för att ansvara för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen. Intea AB har även anlitats för att ansvara för förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering. Intea AB och bolagets åtaganden framgick av ett rådgivningsavtal tecknat år 2016 (reviderat 2018). Intea AB är närstående till bolaget. Fram till den 30 juni 2021 ägdes Intea AB av Antea AB som i sin tur ägs av de ledande befattningshavarna Henrik Lindekrantz och Christian Haglund.

Kontantemissionerna omfattade 160 000 A-aktier till Antea AB, 84 000 B-aktier till Christian Haglund, 84 000 B-aktier till Henrik Lindekrantz och 29 040 B-aktier till Inhoc AB. Inhoc AB ägdes vid transaktionen av Christian Haglund och Henrik Lindekrantz samt ett antal medarbetare i Intea Fastigheter AB (publ). Teckningskursen i samtliga emissioner uppgick till 300 kr per aktie.

På en extra bolagsstämma den 2 september 2021 beslutades bland annat om nyval av Pernilla Ramslöv och Christian Haglund till styrelseledamöter. Henrik Lindekrantz avträdde styrelsen för att fokusera på rollen som verkställande direktör för bolaget.

21

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

I september fastställde styrelsen nya finansiella och operativa mål samt en utdelningspolicy. Christian Haglund tillträdde också rollen som vice VD med ansvar för strategisk utveckling.

På en extra bolagsstämma den 30 september 2021 beslutades om en uppdelning av aktier (aktiesplit 9:1). Efter genomförd uppdelning ökade antalet aktier i bolaget från 20 258 257 till 182 324 313. Vidare beslutades om ändring av bolagets bolagsordning i enlighet med styrelsens förslag i kallelsen till extra bolagsstämman samt utdelning för D-aktierna för räkenskapsåret 2020 om 13,50 kronor per D-aktie med utbetalning kvartalsvis om 4,50 kronor per D-aktie. Avstämningsdagar för utdelningen var torsdagen den 30 september 2021, torsdagen den 30 december 2021 och torsdagen den 31 mars 2022. Med anledning av beslutad uppdelning av bolagets aktier ska det utdelningsbelopp per aktie som D-aktie berättigar till justeras i enlighet därmed, dvs. till 0,50 kronor per D-aktie och utbetalningstillfälle, från och med den första avstämningsdag för utdelning som infaller efter avstämningsdagen för uppdelningen den 21 oktober 2021. Bolagsstämman beslutade även att ta bort hembudsbestämmelserna i bolagsordningen.

På en extra bolagsstämma den 13 oktober 2021 beslutades, i enlighet med styrelsens förslag i kallelsen till extra bolagsstämman, om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, principer för tillsättande av valberedning samt instruktion för valberedningen, bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stamaktier av serie B och/eller serie D i samband med notering på Nasdaq Stockholm, och bemyndigande för styrelsen att, i syfte att underlätta expansion, förvärv eller ökning av rörelsekapital, besluta om emission av stamaktier av serie B och/eller serie D, samt teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konvertera till sådana aktier.

På en extra bolagsstämma den 18 januari 2022 beslutades att godkänna styrelsens beslut den 22 december 2021 om en riktad pågående nyemission av högst 6 024 097 aktier av serie B, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 669 344,12 kronor (avrundat uppåt till två decimaler) till en teckningskurs om 41,50 kronor per aktie.

Transaktioner med närstående

Som beskrivits ovan köpte bolaget den 30 juni 2021 samtliga aktier i Intea AB som utöver rådgivningsavtalet endast innehade vissa finansiella fordringar/skulder. Köpeskillingen uppgick till 217 mkr, varav 165 mkr var en ersättning för förtida upphörande av rådgivningsavtalet och resterande belopp en kompensation för de överförda finansiella fordringarna/skulderna. Köpeskillingen erlades genom utställande av en revers (165 mkr) och återstoden kontant. Bolaget har under 2021 fram till förvärvet av Intea AB köpt rådgivningstjänster till ett värde om 76,9 mkr.

På en extra bolagsstämma den 30 juni beslutades bland annat om kontantemissioner som omfattade 160 000 A-aktier till Antea AB, 84 000 B-aktier till Christian Haglund, 84 000 B-aktier till Henrik Lindekrantz och 29 040 B-aktier till Inhoc AB, som ägdes av Christian Haglund och Henrik Lindekrantz samt ett antal medarbetare. Därutöver fattades beslut om utdelning där Antea AB och Inhoc AB erhöll utdelningar uppgående till 20,1 mkr och 0,9 mkr.

Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 2,8 mkr.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Med anledning av den pågående pandemin har Intea analyserat och bedömt alla väsentliga risker. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfattning. Intea har en lång kapital- och räntebindning, vilket gör att Intea inte påverkas på kort sikt av höjda kreditmarginaler eller höjda räntor. Därmed bedömer Intea att det operativa kassaflödet inte kommer att påverkas. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedömningar avser även moderbolaget.

För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se 2020 års årsredovisning, sida 42-44.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysningskrav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år.

Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kortfristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde förutom ifråga om aktieägarlånen. Aktieägarlånen redovisas till upplupet anskaffningsvärde och löper med fast ränta där verkligt värde kan skilja sig från redovisat värde. Aktieägarlånen har ett redovisat värde om 0 kr (2 235,4 mkr) och ett verkligt värde om 0 kr (2 235,4 mkr). Aktieägarlånen amorterades i sin helhet i juli 2021.

Intea tillämpar IFRS 16 från 2019 som leasegivare, men det är först från 2021 som det förekommer väsentliga leasingavtal med koncernen som leasetagare. Enligt IFRS 16 Leasingavtal ska en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas

22

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

i balansräkningen. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet. I resultaträkningen fördelas leasingkostnaden mellan avskrivningar och räntekostnader och redovisas som en fastighetskostnad respektive finansiell kostnad. Nyttjanderättstillgång avseende tomträtt skrivs dock inte av. Tillämpning av IFRS 16 på kontrakt där koncernen är leasetagare omfattar huvudsakligen tomträttsavtal, men även hyra av kontorslokaler, fordon och markarrendesavtal. Tomträttsavgälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att driftöverskottet förbättras. Nyttjanderätter och motsvarande leasingskuld uppgick den 31 december 2021 till 158,0 respektive 154,8 mkr.

är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov.

Värdering derivat

Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki.

Förslag till utdelning

Styrelsen föreslår utdelning om 0,50 kronor per A- och B-aktie (0,67 ordinarie resp. 1,56 extraordinär). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (1,50) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor.

Årsstämma

Årsstämma genomförs onsdag den 18 maj 2022. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig fredag 18 mars på bolagets kontor samt på bolagets hemsida.

Värdering fastigheter

Fullständig värdering av Inteas bestånd görs varje kvartal. Två gånger per år kompletteras den interna värderingen av värdering som utförs av auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.

Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av 2 207,0 mkr orealiserade värdeförändringar.

Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna

Verkställande direktörens försäkran

Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 18 februari 2022 Intea Fastigheter AB (publ)

Henrik Lindekrantz Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

23

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Underlag till nyckeltal

Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte defineras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning.

==> picture [484 x 582] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Andel offentliga hyresgäster, %
Kontrakterad hyra, offentliga hyresgäster, mkr 807,1 549,7 807,1 549,7
(÷) Kontrakterad hyra, totalt, mkr 858,6 585,8 858,6 585,8
Andel offentliga hyresgäster, % 94,0 93,8 94,0 93,8
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder [1)] , mkr 9 814,4 5 758,2 9 814,4 5 758,2
(-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -197,7 -395,4 -197,7 -395,4
Nettoskuld, mkr 9 616,7 5 362,8 9 616,7 5 362,8
(÷) Verkligt värde fastigheter, mkr 17 797,4 10 237,9 17 797,4 10 237,9
Belåningsgrad, % 54,0 52,4 54,0 52,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad hyra på årsbasis, mkr 858,6 585,8 858,6 585,8
(÷) Hyresvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 867,6 593,4 867,6 593,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,0 98,7 99,0 98,7
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr
Justerat förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån, mkr 106,5 73,2 245,7 279,4
- - -
Återläggning kostnad rådgivningsavtal 165,0
(-) Utdelning D-aktier, mkr 25,2 20,1 98,4 80,4
Justerat förvaltningsresultat, mkr 81,3 53,1 312,3 199,0
(÷) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 131,8 111,1 126,2 111,1
Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,62 0,48 2,47 1,79
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
Räntekostnad [2)] på årsbasis vid utgången av perioden, mkr 128,6 104,8 128,6 104,8
(÷) Räntebärande skuld [1)] vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 9 814,4 5 758,2 9 814,4 5 758,2
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 1,31 1,82 1,31 1,82
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr
Eget kapital enligt balansräkning vid periodens utgång, mkr 7 206,5 1 944,0 7 206,5 1 944,0
- -
varav D-aktier , mkr 1 666,4 1 664,4
- -
Emission från ägarlån, mkr 894,1 894,1
Uppskjuten skatt, mkr 970,8 438,7 970,8 438,7
Derivat, mkr -49,7 77,2 -49,7 77,2
Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 6 461,2 3 354,0 6 461,2 3 354,0
Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, mkr
Långsiktigt substansvärde, mkr 6 461,2 3 354,0 6 461,2 3 354,0
(÷) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner 137,9 111,1 137,9 111,1
Justerat långsiktigt substansvärde per stamaktie, kr 46,9 30,2 46,9 30,2
----- End of picture text -----

1) Räntebärande skuld exklusive ägarlån och leasingskuld

2) Räntekostnad exklusive räntekostnad på ägarlån och leasingskuld

24

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

==> picture [484 x 225] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Belopp i mkr okt - dec okt - dec helår helår
2021 2020 2021 2020
Nettoinvesteringar, mkr
Förvärv under perioden, mkr 2 430,1 58,2 4 970,5 131,2
(-) Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 179,2 -37,1 382,0 283,2
(+) Avyttringar under perioden, mkr - - - -
Nettoinvesteringar, mkr 2 609,3 21,1 5 352,5 414,4
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster, mkr 140,3 102,3 368,0 383,4
Periodens finansnetto exkl. ränta ägarlån och tomträtt, mkr -32,9 -29,1 -121,4 -104,0
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,5 3,0 3,7
Överskottsgrad, %
Periodens driftsöverskott, mkr 154,8 120,5 608,9 450,3
Periodens hyresintäkter, mkr 193,5 151,0 733,2 548,6
Överskottsgrad, % 80,0 79,8 83,0 82,1
----- End of picture text -----

25

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

DEFINITIONER

Nyckeltal	Defnition	Syfte
Andel ofentliga hyresgäster, %	Kontrakterad hyra från ofentliga hyresgäs-	Nyckeltalet används för att belysa bolagets
	ter dividerat med total kontrakterad hyra.	samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från ofentliga hyresgäs-
		terbidrartillen lägrekreditrisk.
Andel säkerställd skuld, %	Säkerställd skuld i förhållande till totala	Nyckeltalet är ett mått på graden av struk-
	tillgångar.	turell efterställdhet på den icke säkerställda
		skulden.
Belåningsgrad, %	Räntebärande skulder minus ägarlån och leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhål-	Nyckeltalet används för att belysa bolagets fnansiella risk och visar hur stor del av verk- samheten som är fnansierad med räntebä-
	lande till fastigheternasverkligavärde.	rande skulder.
Direktavkastning, %	Driftsöverskottet på årsbasis för fastighets- beståndet per balansdagen i förhållande till	Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens re- sultat generering före fnansiella kostnader
	fastighetsbeståndets värde per balansdagen	och kostnader för central administration.
	med avdrag för värdet av pågående projekt
	ochoutnyttjade byggrätter.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Kontrakterad hyra på årsbasis vid periodens	Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska ut-
	utgång i förhållande till summan av kon-	nyttjandegraden av bolagets uthyrbara ytor.
	trakterade intäkter, bedömd marknadshyra
	för ej uthyrda ytor och i förekommande fall
	rabatterpå årsbasis.
Fastighetsvärde, mkr	Det belopp till vilket bolagets förvaltnings-	Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastig-
	fastigheter är redovisade till enligt balans-	hetsbestånd.
	räkningen vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat, mkr	Resultat före värdeförändringar, skatt och i	Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lön-
	förekommande fall, inklusive räntekostnader	samhet inklusive kostnad för ägarlån.
	förägarlån.
Förvaltningsresultat exklusive	Resultat före värdeförändringar, skatt och, i	Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens
ränta på ägarlån, mkr	förekommande fall, räntekostnader ägarlån.	lönsamhet.
Genomsnittlig ränta vid perio-	Genomsnittlig ränta på räntebärande skul-	Nyckeltalet används för att belysa ränteris-
dens utgång, %	der exklusive, i förekommande fall, ägarlån	ken för bolagets räntebärande skulder.
	och leasingskuld, inklusive kostnader för lå-
	nelöftenoch inklusiveräntekupongiderivat.
Hyresvärde	Kontrakterad hyra med tillägg för vakanser
	och rabatterpå årsbasis.
Justerat förvaltningsresultat per	Förvaltningsresultat med, i förekommande	Nyckeltalet används för att belysa bolagets
A- och B-aktie, kr	fall, avdrag för periodens resultat hänförligt	förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett
	till D-aktier alternativt räntekostnader för	för börsbolag enhetligt sätt.
	ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal
	uteståendeA-och B-aktierunderperioden.1)
Justerat långsiktigt substansvär-	Vid periodens utgång redovisat eget kapital	Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets
de, mkr	med återläggning av uppskjuten skatt, rän-	och andra börsnoterade Bolags långsiktiga
	tederivat och, i förekommande fall, innehav utan bestämmande infytande enligt balans-	substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser.
	räkningen samt med avdrag för maximalt
	33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet
	uteståendeD-aktier. 1)

1) Nyckeltalet har justerats för att simulera en omklassificering av aktieägartillskott till B-aktier och den genomförda refinansiering där ägarlånet ersattes av en kombination av

• B- och D-aktier (40 respektive 60 procent).

26

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [15 x 27] intentionally omitted <==

Nyckeltal	Defnition	Syfte
Justerat långsiktigt substansvär-	Långsiktigt substansvärde i relation till anta-	Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktier
de per A- och B-aktie, kr	let utestående A- och B-aktier vid periodens	andel av det långsiktiga substansvärdet.
	utgång. 1)
Jämförbart bestånd	De fastigheter som ägts under hela jämför-
	bara perioder och som inte har varit klassi- fcerade som projektfastigheter under dessa
	perioder.
Kontrakterad årshyra	Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis
	efter avdrag för hyresrabatter och hyresför-
	luster.
Kreditbindning, år	Genomsnittlig kvarvarande löptid vid pe-	Nyckeltalet används för att belysa refnan-
	riodens utgång på räntebärande skulder, i förekommandefall, exklusive ägarlån.	sieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refnansieringsrisk.
Nettoinvesteringar	Summan av kassafödet från gjorda investe-	Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att
	ringar i förvaltningsfastigheter och projekte-	nå operativa mål.
	ringsfastigheter med justering för eventuella
	försäljningarunderperioden.
Objekt	En registerfastighet eller, i förekomman-
	de fall, om registerfastighet är bebyggd med fera byggnader i vilka de huvudsak-
	liga användningarna varierar inom Inteas
	fastighetskategorier utgör sådana byggnader
	objekt.
Ofentliga hyresgäster	Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhål-	Nyckeltalet används för att belysa kreditris-
	landet bärs avstat,kommuneller regioner.	ken ibolagetsintäkter.
Projektfastighet	Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet
	där tomställning skett i syfte att omvandla
	och förädla fastigheten. Till projektfastighe-
	ter hänförs även byggnad under uppförande
	samt fastighet med en investering till uppgå-
	ende till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassifceringen från projektfastighet till
	färdigställd fastighet görs den 1 januari året
	efter färdigställandet.
Räntebindning, år	Genomsnittlig räntebindningstid vid pe-	Nyckeltalet används för att belysa ränteris-
	riodens utgång på räntebärande skulder, i	ken. En lång räntebindningstid indikerar
	förekommande fall, exklusive ägarlån och	lägre ränterisk.
	leasingskuld men inklusive kupongränta på
	räntederivat.
Räntetäckningsgrad, ggr	Periodens förvaltningsresultat, exklusive	Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att
	räntekostnader ägarlån i förhållande till periodensfnansnetto.	belysa hur känsligt bolagets förvaltningsre- sultat är för ränteförändringar.
Överskottsgrad, %	Driftsöverskottet i förhållande till totala	Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverk-
	hyresintäkterunderperioden.	samhetenslönsamhet.

27

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021

==> picture [596 x 146] intentionally omitted <==

==> picture [61 x 109] intentionally omitted <==

Finansiell kalender

Årsredovisning 2021: 18 mars 2022 Delårsrapport januari - mars 2022: 18 maj 2022 Årsstämma 2022: 18 maj 2022

Delårsrapport januari - juni 2022: 19 juli 2022

Delårsrapport januari - september 2022: 27 oktober 2022 Bokslutskommuniké 2022: 17 februari 2023

Intea Fastigheter AB (publ)

Organisationsnummer: 559027-5656

Sergels torg 12 , 111 57 Stockholm

www.intea.se info@intea.se

28

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2021