Inner Mongolia First Machinery GroupCo.,Ltd. — Capital/Financing Update 2012

Apr 10, 2012

证券代码：600967 股票简称：北方创业 编号：临2012-22号

包头北方创业股份有限公司关于购买

内蒙古第一机械集团有限公司土地使用权暨关联交易公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

一、关联交易概述

2012年4月8日，公司与控股股东内蒙古第一机械集团有限公司（以下简称“一 机集团”）签署了《国有土地使用权转让协议》，拟以评估价向其购买位于内蒙 古包头市青山区厂前路面积合计为77843.4平方米的两宗土地使用权，用于公司 非公开发行股票募集资金投资项目用地。经具有土地评估A级资质的内蒙古瑞驰 房地产评估有限责任公司进行评估，评估总地价：3868.82万元。双方已签署附 生效条件的土地使用权转让协议，尚需有权部门批准。

内蒙古第一机械集团有限公司持有公司4015万股股份，占公司股份总数的 23.18%，是公司第一大股东。根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定， 上述交易构成关联交易。

2012年4月8日，我公司召开第四届董事会第十九次会议，审议通过了《关于 公司购买内蒙古第一机械集团有限公司部分土地使用权的议案》。其中关联董事 李金泉、白晓光、李建国、魏晋忠对该议案进行了回避表决，独立董事对该关联 交易事项进行了事前认可并发表了独立意见。

二、关联方介绍及关联关系

内蒙古第一机械集团有限公司

法定代表人：李金泉

注册地：包头市青山区民主路

注册资本：贰拾陆亿零伍佰零壹万捌仟元整

公司类型：有限责任公司

经营范围：坦克装甲车辆及轮式装甲车辆设计、研发、制造、销售及售后服 务；机械制造，汽车和专用汽车整车及零配件设计、研发、制造、销售及售后服

1

务；铁路车辆整车及零配件设计、研发、制造、销售及售后服务；工程机械整车 及零配件设计、研发、制造、销售及售后服务；发动机设计、研发、制造、销售 及售后服务；本产品技术的出口业务，经营本企业生产所需原辅材料、机械设备、 仪器仪表及技术的进口业务、冶炼冲锻工具制造、计算机软件、集装箱配件、金 属制品、非金属制品、橡胶制品、塑料制品、氧气制品设计、销售；氮气制品、 氩气制品、二氧化碳制品生产、销售（以上三项凭资质证经营）；机械制造；汽 车、铁路车辆及工程机械设计、研发、销售及售后服务；抽油杆设计、研发、制 造、销售及售后服务；汽车、铁路车辆、工程机械、抽油杆、抽油管、接箍管、 发动机等产品零部件，本产品技术的出口业务。（国家法律法规规定应经审批的 未获审批前不得生产经营）（法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，未 获许可不得生产经营）。

内蒙古第一机械集团有限公司持有公司4015万股股份，占公司股份总数的 23.18%，是公司第一大股东。根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定， 上述交易构成关联交易。

三、关联交易标的的基本情况

2005 年根据内蒙古自治区国土资源厅《nmzccz2005-01 号国有土地使用权作 价入股决定书》，兵器工业集团公司将位于青山区厂前路北的2381647.8 平方米 土地以作价出资方式，按照175.5 元/平方米的评估价格向一机集团作价入股。 一机集团办理了包国用（2005）第400006 号土地证，地号405-102-001，使用 终止日期2055 年2 月4 日。

此次本公司拟向一机集团购买的土地共二宗，隶属于上述包国用（2005）第 400006 号土地证。拟受让土地使用权总面积77843.4 平方米，其中宗地 (一):17263.5 平方米，宗地（二）：60579.9 平方米。总面积为77843.4 平方米。

本次拟购买的这二宗土地无权属及经济纠纷、无他项权、不存在查封、冻结 等司法措施等情况。经具有土地评估A 级资质的内蒙古瑞驰房地产评估有限责任 公司进行评估，并出具了内蒙瑞驰2012-地估字第079 号《土地估价报告》。单 位面积单价：497 元/平方米。评估总地价：3868.82 万元。评估基准日：二〇一 二年三月二十一日。

四、交易的主要内容和定价政策

1、本公司购买一机集团公司所有的二宗国有土地使用权，二宗土地总面积

2

为77843.4 平方米，交易金额共计人民币叁仟捌佰陆拾捌万捌千贰佰元整。

• 2、付款方式：公司分期向一机集团支付转让价款，具体付款安排如下：

• （1） 公司于本协议签署后10 日内支付总价款的10%，计386.8 万元人民

• 币，作为本次交易的定金；

• （2） 公司于2012 年6 月1 日前支付总价款的20%，计773.6 万元人民币；

• （3） 公司于2012 年12 月31 日前支付其余70%的土地转让款，计2708.42

• 万元人民币。

• 3、生效条件：经双方法定代表人或授权代表签字并加盖双方各自公章；双

• 方分别就该二宗土地转让及签署本协议事宜各自完成内部决策程序。 五、本次交易对公司的影响情况

本次购买的土地用于本次非公开发行股票募投项目，是公司发展的需要，本 次购买土地使用权将使公司资产完整，有利于公司可持续稳定发展，减少公司关 联交易。

六、独立董事事前认可和独立意见

本次购买土地使用权事项事前经公司全体独立董事审核认可。公司独立董事 一致同意公司本次购买土地使用权事项，并一致认为，本次购买土地使用权交易 价格以评估价为依据，符合公允性原则，并遵循了平等自愿、公平合理的原则， 未有损害公司和股东利益，有利于公司持续、稳定、健康发展。

七、备查文件目录

• 1、公司第四届十九次董事会决议

• 2、国有土地使用权转让协议

• 3、内蒙瑞驰2012-地估字第079 号《土地估价报告》

• 4、独立董事意见

包头北方创业股份有限公司董事会

二〇一二年四月十日

3

土 地 估 价 报 告

项目名称：位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有 限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟 转让价格评估（包头市青山区）

受托估价单位：内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司 土地估价报告编号: 内蒙瑞驰2012-地估字第079 号 提交估价报告日期：二○一二年三月二十八日

位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

土地估价报告

第一部分 摘要

一、估价项目名称：

位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两 宗国有建设用地使用权拟转让价格评估（包头市青山区）。 二、委托估价方：

单位名称：内蒙古第一机械集团有限公司。

三、估价目的：

依据委托方内蒙古第一机械集团有限公司的要求，此次评估为委 托方了解拟转让该厂区内的两宗国有建设用地使用权市场价格提供 参考。

四、估价基准日：

二○一二年三月二十一日。

五、估价日期：

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六、地价定义：

• 1、用途设定：估价对象土地登记用途为工业，实际用途为工业，

• 此次估价设定用途为工业。

2、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地内、外“六通” （即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖）和宗地内场地平整， 根据本次估价目的和待估宗地的土地利用现状，本次评估设定开发程 度为宗地外“六通”（ 即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖） 和宗地内场地平整。

3、土地使用权性质设定：估价对象在评估基准日时为作价出资 国有建设用地使用权，设定土地使用权性质为作价出资国有建设用地

1

位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

使用权。

4、土地使用权年限设定：估价对象在评估基准日时为作价出资 国有建设用地使用权，终止日期为2055年2月4日，至评估基准日时估 价对象剩余使用年期约为42.9年，设定剩余使用年期为42.9年。

估价对象的评估地价是指在估价基准日二○一二年三月二十一 日，在现状利用条件下、设定开发程度、设定用途、设定使用权性质、 设定剩余使用年期条件下的国有建设用地使用权市场价格。

七、估价结果

土地使用权总面积：2381647.8 平方米；

拟转让土地使用权总面积：77843.4 平方米，其中宗地①：17263.5 平方米，宗地②：60579.9 平方米；

单位面积地价：497 元/平方米；

评估总地价：3868.82 万元；

大写：叁仟捌佰陆拾捌万捌仟贰佰元整；

货币种类及单位：人民币元。

八、土地估价师签字：

土地估价师 土地估价师资格证书号 签字

陈 岩 伟 2007150002 李 毅 宁 2002150013

九、土地估价机构：

二○一二年三月二十八日

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

土地估价结果一览表

					土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表	土地估价结果一览表
估价报告编号：内蒙瑞驰2012-地估字第079 号					估价基准日: 二○一二年三月二十一日 土地使用权性质：国有建设用地使用权
序号	《国有土地使 用证》编号	宗地位置	估价期日的 登记用途	估价期日 的实际用 途	估价设 定的用 途	估价期日 实际的开 发程度	估价设定 的开发程 度	使用权 类型	剩余使用 年期（年）	土地使用权 面积（平方 米）	土地评估权面 积（平方米）	单位地价 （元/平方 米）	总地价 （万元）
1	包国用（2005） 第400006号	青山区厂 前路北	工业	工业	工业	宗地内、外 “六通”及 宗地内场 地平整	宗地内、 外“六通” 及宗地内 场地平整	作价出 资	42.9	2381647.8	17263.5	497	858.00
2			工业	工业	工业			作价出 资	42.9		60579.9		3010.82
合计	——	——		——	——	——	——	——		— —	77843.4	——	3868.82

一、上述土地估价结果的限定条件

• 1、 土地权利限制：至估价期日估价对象不存在抵押、租赁、担保、地役权等他项权利。

• 2、 基础设施条件：供电状况：接包头电网，满足需要；供水状况：接入市政管网供给，满足需要; 排水状况：接入市政排水管网，满足需要； 通讯条件：接市政通讯设施，满足生产生活需要；通路状况：临厂区内道路，道路通达度劣；通暖状况：区域内市政供热管网和区域性供热 混合，满足生产生活需要；宗地平整状况：平整。

• 3、 规划限制条件：保持现状利用条件不变。

• 4、影响土地价格的其他限定条件：《全国工业用地出让最低价标准》。

二、其他需要说明的事项

• 1、本估价结果自本报告完成提交之日起一年内有效。

• 2、评估结果仅为委托方以国有土地使用权进行转让提供客观的价格参考依据，不得用于其他目的。

• 3、估价对象的权利面积状况以《国有土地使用证》[编号：包国用（2005）第400006号]及《宗地图》复印件为依据。

估价机构：内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司

二○一二年三月二十八日

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方：

单位名称：内蒙古第一机械集团有限公司； 住所：包头市青山区民主路； 法定代表人姓名：李金泉； 注册资本：人民币：贰拾陆亿零伍佰零壹万捌仟元整; 实收资本：人民币：贰拾陆亿零伍佰零壹万捌仟元整; 公司类型：有限责任公司；

经营范围：坦克装甲车辆及轮式装甲车辆设计、研发、制造、销 售及售后服务；机械制造，汽车和专用汽车整车及零配件设计、研发、 制造、销售及售后服务；铁路车辆整车及零配件设计、研发、制造、 销售及售后服务；工程机械整车及零配件设计、研发、制造、销售及 售后服务；发动机设计、研发、制造、销售及售后服务；本产品技术 的出口业务，经营本企业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表及 技术的进口业务，冶炼冲锻工具制造，计算机软件、集装箱配件、金 属制品、非金属制品、橡胶制品、塑料制品、氧气制品设计、销售； 氮气制品、氩气制品、二氧化碳制品生产、销售（以上三项凭资质证 经营）；机械制造；汽车、铁路车辆及工程机械设计、研发、销售及 售后服务；抽油杆设计、研发、制造、销售及售后服务；汽车、铁路 车辆、工程机械、抽油杆、抽油管、接箍管、发动机等产品零部件， 本产品技术的出口业务；检测和校准技术服务；普通货运（许可证有 效期至2014 年9 月27 日）（国家法律法规规定应经审批的未获审批 前不得生产经营）（法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的， 未获许可不得生产经营）。

二、估价对象：

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

估价对象是位于青山区厂前路北的国有建设用地，土地使用权人 为内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，用途为工业，使用权类型 为作价出资，终止日期为2055年2月4日，土地使用权总面积为 2381647.8平方米，此次评估总面积为77843.4平方米，其中宗地① 17263.5平方米，宗地②60579.9平方米。

三、估价对象概况：

㈠土地登记状况

《国有土地使用证》编号：包国用（2005）第400006 号； 土地使用权人：内蒙古第一机械制造（集团）有限公司； 座落：青山区厂前路北；

地号：405-012-001； 图号：38-50-3-4； 用途：工业；

使用权类型：作价出资； 使用权面积：2381647.8 平方米；

终止日期：2055 年2 月4 日；

发证机关：包头市人民政府；

填证机关：包头市国土资源局；

登记时间：2004 年2 月28 日；

四至：东至：赛汗路、南至：厂前路、西至：一机厂区围墙、北 至：110 国道。

㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地 所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据编号为包国用（2005）第 400006 号，登记待估宗地的土地使用权人为内蒙古第一机械制造（集

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

团）有限公司，使用权类型为作价出资国有建设用地使用权，土地使 用权终止日期为2055 年2 月4 日，于估价基准日剩余土地使用年期 约为42.9 年。

• 3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、

• 担保权、地役权、租赁权等他项权利。

• 4、相邻关系权利：无。

㈢土地利用状况

• 1、至估价基准日止，待估宗地①地上建有十处混合结构车间、

• 办公楼、库房等，总建筑面积约为5542 平方米；待估宗地②地上建 有一处钢结构库房和办公楼，总建筑面积约为6300 平方米。

• 2、土地开发程度：宗地红线内、外“六通”和宗地内场地平整，

• 土地利用程度一般。

五、地价影响因素分析

㈠一般因素 1.城市资源状况

⑴地理位置

估价对象所处的包头市地处中国北疆，位于内蒙古自治区中西部、 黄河河套“金三角”地带，南濒黄河，北依大青山，其地理位置东经 109°15′12″─111 °26′25″，北纬40°14′56″─40°43′49 ″。属于中温带半干旱大陆性季风气候。包头历史上曾以“水旱码头” “塞外通衢”闻名于世。如今已成为连接东北、西北、华北和蒙古国 的重要枢纽，对外交通有民航、铁路和公路，是华北与西北地区的交 通枢纽。民航已建成4Ｃ级机场，铁路有京包、包兰、包神线，公路 有110、210 国道，距北京仅800 公里，交通便利，地理位置优越。 ⑵自然环境

①地势、地貌

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

包头市地处阴山山脉中段，黄河北岸河套平原的中部，总地势东 北高、西南低，呈自然缓坡地形状，坡度多在6-13‰，海拨高度 1000-1200 米，平均海拨高度 1050 米。

②气候、水文

包头市属于中温带大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。昼夜 温差较大，年平均气温在6℃左右，最低温度-32℃，最高温度37℃。 年均降水量350-500 毫米，无霜期一般在133 天，盛行西南、西北风。 包头市境内主要河流有黄河、艾不盖河、昆都仑河等。 ⑶城市性质

包头市是内蒙古自治区的经济中心之一，是我国以冶金、稀土、 机械商住为主的商业性商住城市。 ⑷行政区划

包头市总面积27768 平方公里，常住人口245.92 万人。包头市辖 10 个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２ 个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、 达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1 个经济开发区（包头稀土 高新技术产业开发区）。居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等 37 个民族。

2.房地产制度与房地产市场状况

自《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31 号）、《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发 [2006]307 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土 资源部令第39 号)下发以来，包头市严格控制新增建设用地供应总量， 加大了对闲置土地的处置力度，严格了工业用地的出让价格，推行了 国有土地使用权招拍挂制度，实行了建设用地收购储备制度。并先后

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

出台了大量的有关土地和房屋的政策法规，使包头市的房地产制度趋 于完善。建立健全了包头市的地价体系，先后完成了包头市的城市土 地分等定级的评定及修订和包头市的城市土地基准地价的评估及修订 工作，建立了一整套地价管理政策。

2011 年初出台了严厉的调控政策，住建部坚定不移地加强房地产 市场调控。央行实施稳健的货币政策，三次提高存款准备金和存贷款 利率水平，紧缩房地产开发企业的资金，提高融资成本，迫使开发商 加快开发和降价促销放盘的速度。

2011 年包头房地产市场进入“买方”时代，从成交总量上，截止9 月底包头成交总面积235.06 万㎡ ，总金额112.63 亿元，同比分别上 涨仅0. 8%、16.5%；从5-9 月份成交数据上可以明显看出，正常年份 的6、7 月份是整体市场的淡季，但在经历了1-4 月的严厉调控和观望， 置业者选择在5、6 月份购房，市场出现一轮刚需型释放；进入8、9 月份，原本收获的金秋季节变得十分冷淡，成交总面积和成交总金额 较去年同比分别下降26.9%、34%。

从成交量上来看成交总套数中昆区所占比重最大，是由于昆区的 在售项目较其他区域多，总供应量较大，并且价格适中，购买群体庞 大。成交价格中高新区要远远高于其他区域成交价，首先高新区紧邻 青昆两区，地理位置上比较优越，交通便利，环境良好，政府鼓励性 政策较好，这个区域开发力度大，开发速度快，此区域中的个别项目 拉升高新区的价格。例如中铁诺德国际花园、三江尊园，这两个产品 是本市的高端项目，成交价格高出市场均价6000 元左右。

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另外，包头市整体的价格走势呈现跳跃性的波动，这跟青山、高 新区新开项目有很大联系，从各区成交的数据可以分析出，青山及高 新的项目对拉升整体市场的价格波动有很大的影响。 3.产业政策

包头作为国家西部地区重要的工业城市，目前已有两个工业园区 被列为国家第一批循环经济示范点，４个园区被列为自治区级工业开 发区，地方所属工业园区13 个，其中包括稀土高新区、包钢生态工 业园区、装备制造产业园区、国家生态工业（铝业）示范园区、特色 钢产业园区和九原钢铁稀土工业园区、兴胜经济开发区等特色工业园 区，以及土右、石拐、达茂、固阳等旗县区规划建设的综合性工业园 区。为迅速提升包头园区经济实现升级注入了强大的内动力。具体表 现在：一是在国家产业政策和包头市经济发展总体规划的指导下，确 定支持重点。第一产业重点支持农畜产品加工、流通及服务“三农” 企业。第二产业重点支持机械装备制造配套产业、钢铁和不锈钢的延 伸加工与配套产业、铝的延伸加工及配套产业、稀土应用类产品开发 产业、镁合金及其延伸加工及配套产业、高新技术产业、有信誉有实 力有资质的建筑企业。第三产业重点支持面向生产的物流基地、各类 交易平台建设及生产资料市场建设项目，面向生活的连锁经营、社区 服务业项目，农村牧区市场建设，商贸餐饮及旅游等项目。二是有利 于资源利用，促进循环经济发展和节能减排。三是充分发挥专项资金 的扶持、引导和带动作用，择优扶强，注重实效，引导企业自有资金 和社会资金投向，发挥财政资金的杠杆作用，促进经济结构调整。

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4.城市规划与发展目标

2012 年是全面贯彻市第十一次党代会精神的第一年，也是实施 “十二五”规划承上启下的关键一年。

2012 年政府工作的总体思路和主要任务，是全面贯彻中央、自 治区经济工作会议和市第十一次党代会精神，按照市委十一届二次全 委（扩大）会议的部署和要求，牢牢把握科学发展主题和加快转变经 济发展方式主线，贯彻“稳中求进”的总基调，大力实施“科学发展、 全面转型、富民强市”战略，全力保持经济平稳较快发展，加快经济 结构调整，加大城市建设和生态环境保护力度，深化改革扩大开放， 切实保障和改善民生，全面推进各项社会事业，创新社会管理，维护 和谐稳定，向提前实现全面建设小康社会目标迈出坚实步伐。

2012 年主要预期目标是：生产总值增长13.5%，财政收入增长 17%，固定资产投资增长18%以上，城镇居民人均可支配收入和农牧 民人均纯收入分别增长13%，城镇登记失业率控制在3.9%以内，人口 自然增长率控制在5％。以内。完成自治区下达的节能降耗和主要污 染物减排任务。确定这样的目标，综合了各方面因素，体现了中央和 自治区突出强调稳增长的总体要求，虽然适当降低了经济增长预期， 但对民生指标仍然保持了较高要求，两个收入目标衔接了“十二五”年 均计划，力求实现两个同步，充分体现了富民优先的基本思路，符合 实际，积极可行。

5.城市经济发展状况

“ ” “ ” 包头是随着国家 一五 、 二五 计划的实施而发展起来的新兴工

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

业城市。经过半个多世纪的建设,形成了以包钢、包铝、一机、北重、 东方希铝等大企业为重点,以钢铁、铝业、装备制造、电力、稀土、 煤化工等产业为支柱的较为完整的工业体系,成为国内著名的钢铁、 铝业、机械工业基地和最大的稀土工业基地。“十二五”以来,包头市 坚持以科学发展观为指导,按照新型工业化的要求,走引进大项目、发 展大产业、建设大基地的路子,着力推进产业多元、延伸和产业升级, 强化经济运行调控,切实转变经济发展方式,工业经济综合实力显著 增强,在总量不断扩大的同时,实现了质量、速度和效益的同步提高。

2011 年全市生产总值完成3005.4 亿元，增长15.5%；固定资产 投资完成2160.6 亿元，增长21.5%；地方财政总收入完成295.5 亿 元，增长21.4%；城镇居民人均可支配收入29628 元，农牧民人均纯 收入10059 元，分别增长14.6%和14.7%。节能减排实现预期目标， 列入国家重点监控的减排工程效益显著。向全市人民承诺的20 件32 项好事实事全面完成。全市瞩目的三件大事，在各族人民的共同努力 下获得成功。顺利承办了第十一届全国中学生运动会，首次进入国家 卫生城市行列，第三次荣获全国文明城市称号，城市知名度和影响力 进一步提升。

㈡区域因素 1、区域概况

青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都 仑区毗连，东与包头市东河区相邻。青山区现有面积54 平方公里， 人口34.53 万，由25 个民族构成。 区内设有8 个街道办事处，126 个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服

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位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟转让价格评估

务设施齐全、环境优美的新型市区。

青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体 的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业214 家， 包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽 车有限公司、核工业部二Ｏ二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热 电有限责任公司（包头第二热电厂）、包头供电局、“赛力特尔”集 团、苏蒙特亚麻纺织有限公司、内蒙古电建第一、第三工程公司等骨 干企业。

青山区市场繁荣，商业、服务业比较发达，各类商业服务网点 1700 多个，宾馆、饭店、招待所十几处，青山宾馆、天外天大酒店、 盘古俱乐部、满都拉娱乐城环境幽雅，设备一流，服务周到，不仅可 为人们旅行居住提供方便，还可承办全国性大型会议。

经济的发展促进了全区精神文明建设，科研、教育、文化、体育、 卫生事业得到较大发展。全区现有科研所11 个，各类科技人员1.2 万人。有大专、中专、技校16 所，各种卫生机构57 个，床位近2000 张。有文化宫、影剧院13 座，图书馆20 座，体育场地171 个，其中 第一工人文化宫、一机文化宫、二机文化馆是重大演出、体育比赛的 主要场所。

2、交通条件

待估宗地位于青山区厂前路北，一机厂区内，临厂区道路，道路 通达度劣。区域内有19、33、131 路等公交车通过，公交便捷度一般。 距包头二旅社长途汽车站约9.1 公里，距包头沼潭火车站约11 公里， 距包头二里半飞机场约20 公里，对外交通便利度较劣。

3、基础设施条件

市政基础设施条件：

估价对象所在区域内、外的开发程度已达到“六通一平”即：通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖和场地平整，公共基础设施

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完备度较好。

公共服务设施条件：

待估宗地附近主要以工业企业为主，公用服务设施完备度一般， 生活便利度一般。

4、环境条件

估价对象周围用地类型以工业为主，待估宗地所在区域自然环境 一般。

待估宗地周围居民以普通居民为主，所在区域人文环境条件一 般。

5、产业集聚状况

待估宗地所在区域相关产业集聚状况良好，市场行情较好。 6、规划限制

待估宗地所在区域规划限制条件严格，待估宗地符合城市总体规 划限制。

（三）个别因素

1、估价对象位于青山区一机厂区内，厂前路北，土地使用权人为 内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，土地证登记使用权总面积为 2381647.8 平方米，此次评估总面积为77843.4 平方米，其中宗地① 17263.5 平方米、形状略呈长方形，四至：东至厂区路、南至铁路、 西至经二路、北至110 国道；宗地②60579.9 平方米、形状呈长方形， 东至空地、南至科技路、西至奔驰东路、北至纬五路。该面积对土地 利用有利，形状对土地利用无不良影响。

2、待估宗地为工业用地，基础设施为宗地内、外“六通”（即通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖）和宗地内场地平整，估价 对象在评估基准日时为作价出资国有建设用地使用权，终止日期为 2055年2月4日，至评估基准日时估价对象剩余使用年期约为42.9年， 设定剩余使用年期为42.9年。

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• 3、待估宗地现状利用符合包头市城市总体规划。

• 4、待估宗地形状较规则，对土地利用较为有利。地质良好，平

• 原地形，较为平坦，地势略呈南低北高走势，坡度1-3度。

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第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据：

㈠有关法律法规

• 1.《中华人民共和国物权法》（2007 年3 月16 日主席令第62

• 号）；

• 2.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年8 月28 日第十届全

• 国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

• 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年8 月30 日第

• 十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；

• 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）；

• 5.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55

• 号）；

• 6.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31

• 号）；

• 7.《内蒙古自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2000

• 年10 月15 日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员第十九次会 议通过）；

• 8.《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展

• 的若干意见》（国土资发[1999]433 号 ）;

• 9.《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土

• 资发[2006]307 号）；

• 10.《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕

• 308 号）；

• 11.《内蒙古自治区耕地占用税暂行条例》（内蒙古自治区人民政

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府令第158 号）；

• 12.《内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》

• （内财综字 [1998]410 号）；

• 13.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。 ㈡有关技术标准

• 1.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

• 2.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；

• 3.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

• 《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》（2007 年）； ㈢其他资料

• 委托方提供的《委托估价函》、《国有土地使用证》[编号：包

国用（2005）第400006号]、《宗地图》等有关资料； 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

二、土地估价 ：

• （一）估价原则

• （1）合法原则

应以估价对象的合法使用，合法处分为前提进行。所谓合法是指 符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保 护，并体现其权益价值。

• （2）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响

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和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（3）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（4）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生 变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。

（5）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时， 一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关 系到该地块的收益量和价格。

（6）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不 同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收 益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价 格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

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（7）估价时点原则

地价随着社会经济的发展变化也会不断地变化，即涨落，因此在 不同的时点上，同一宗地往往有不同的价格水平，所以必须确定估价 基准日。

（8）预期收益原则

土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行 投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现 状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细 致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利 润总和，即收益价格。

（9）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收 益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因 此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类 型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结 果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

（二）估价方法

根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收 益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法 的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结 合估价对象的具体特点而确定。

由于待估宗地是资产方生产经营配套的附属设施用地，很难确定 待估宗地的土地收益或资产方整体收益，不宜采用收益还原法评估； 由于无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场

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交易案例，不宜采用市场比较法评估；

由于待估宗地所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相关部 门公布了有关征地补偿标准文件，故确定采用成本逼近法进行评估。 由于待估宗地在包头市基准地价覆盖范围内，属于工业用途一级 地，且有相应的基准地价及计算宗地地价的修正体系，可选用基准地 价系数修正法进行评估。

• 1.基准地价系数修正法

利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代 原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地 价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确 定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。最后根 据基准地价评估基准日和使用年限分别对待估宗地的评估基准日和 使用年限进行修正，求得待估宗地在估价基准日的价格。其计算公式 如下：

Pi＝P×(1±∑K)×∏S

式中：P—待估宗地对应的基准地价

• �Pi—待估宗地地价

∑K—待估宗地所在地价区位影响因素总修正值

∏S—待估宗地个别因素修正系数的乘积

K—第i 个待估宗地区位因素修正系数

• 2.成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所消耗的各项费用之和为 主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益 来确定土地价格的估价方法。其计算公式如下：

��� 土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+ 土地增值收益

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（三）估价结果

土地使用权总面积：2381647.8 平方米；

拟转让使用权总面积：77843.4 平方米，其中宗地①：17263.5 平方米，宗地②：60579.9 平方米

单位面积单价：497 元/平方米；

评估总地价：3868.82 万元；

大写：叁仟捌佰陆拾捌万捌仟贰佰元整；

货币种类及单位：人民币元。

三、估价结果和估价报告的使用 ：

（一）估价的前提条件和假设条件

1、前提条件

⑴估价对象的土地权属取得符合国家法律规定，土地利用方向符 合规划要求；

⑵估价对象在设定用途下，能得到或将得到最有效利用，并会产 生相应的土地收益；

⑶估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生活、经营的正 常进行，保证企业的持续发展；

⑷任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法 律、法规；

• ⑸在估价期日的土地市场为公开、公正、公平的均衡市场； ⑹委托方提供的资料属实；

⑺估价人员基于客观态度对土地市场情况进行分析、描述，所引 用的参数、依据基本能够正确反映土地价格。

⑻本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的作价出资 土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、估价期日、利用方式、 土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，

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本报告估价结果应作相应调整。

2、假设条件

①估价对象用途以证载用途为依据进行设定；

②估价基准日设定为二○一二年三月二十一日；

③评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度 及红线内场地平整状况。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、估价报告和估价结果的作用依照本报告估价依据中的有关法 律法规发生法律效力。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件

⑴本报告及估价结果仅为本报告所述的评估目的服务（为委托方 了解拟转让位于青山区厂前路北的国有建设用地使用权市场价格提 供参考），不得作为直接入账的依据，当用于其它目的，本报告评估 结果无效；

⑵本报告应完整使用，引用估价结果时应符合估价目的、地价定 义等规定；

⑶估价报告和估价结果在本报告中规定的估价目的下使用，土地 估价技术报告为提供相关监管机构审查之用，不提交给委托方；

⑷本报告未经估价方同意，不得提供、转借给其他单位和个人， 不得以任何形式公开发表。

3、土地估价结果的有效期自估价报告提交之日起，有效期为一 年。

4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由土地估价机 构负责解释。

5、违规或不当使用本土地估价报告和估价结果的，其责任由使 用人全部自行承担。

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• 6、至估价期日估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。 （三）需要特殊说明的事项

• 1、有关资料来源及无法实地确认的资料和估价事项

⑴土地权属状况及土地利用状况等资料由委托方提供，估价师已 实地勘察，宗地各项指标与土地使用证对应相符，由于国土资源管理 部门不予提供登记状况查询，估价师不对以上资料的真实性进行确 认。

⑵土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员 实地调查而得。

⑶估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价 评估技术标准，结合各待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参 数的选取。

⑷本报告的结论是根据委托方提供的相关资料进行测算而求取 的，如因提供的资料不实而使估价结果失真，责任由委托方承担。 2、估价中的特殊处理

无。

3、其他需要说明的问题

⑴估价结果在所引用的资料、数据的基础上成立。如果本报告赖 以成立的各项条件发生变化，请及时与估价方联系，以便及时重估或 复估。

⑵任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发 表、肢解本报告。

⑶受托估价方与委托估价方没有利害关系。

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第四部分 附 件

• 一、估价对象实景照片复印件

• 二、估价对象位置示意图

• 三、《委托估价函》复印件

• 四、《国有土地使用证》复印件

• 五、《宗地图》复印件

• 六、委托方营业执照复印件

• 七、《土地评估中介机构年检合格证明》复印件

• 八、估价机构资质证书复印件

• 九、估价机构营业执照复印件

• 十、估价师资质证书复印件

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土地估价技术报告

项目名称：位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有 限公司厂区内的两宗国有建设用地使用权拟 转让价格评估（包头市青山区）

受托估价单位：内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司 土地估价报告编号: 内蒙瑞驰2012-地估字第079 号 土地估价技术报告编号：内蒙瑞驰2012-地技字第079 号 提交估价报告日期：二○一二年三月二十八日

关键词：包头市青山区

拟转让价格

内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司 二○一二年

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土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

位于青山区厂前路北内蒙古第一机械集团有限公司厂区内的两 宗国有建设用地使用权拟转让价格评估（包头市青山区）。 二、委托估价方

单位名称：内蒙古第一机械集团有限公司； 住所：包头市青山区民主路； 法定代表人姓名：李金泉；

注册资本：人民币：贰拾陆亿零伍佰零壹万捌仟元整; 实收资本：人民币：贰拾陆亿零伍佰零壹万捌仟元整; 公司类型：有限责任公司；

经营范围：坦克装甲车辆及轮式装甲车辆设计、研发、制造、销 售及售后服务；机械制造，汽车和专用汽车整车及零配件设计、研发、 制造、销售及售后服务；铁路车辆整车及零配件设计、研发、制造、 销售及售后服务；工程机械整车及零配件设计、研发、制造、销售及 售后服务；发动机设计、研发、制造、销售及售后服务；本产品技术 的出口业务，经营本企业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表及 技术的进口业务，冶炼冲锻工具制造，计算机软件、集装箱配件、金 属制品、非金属制品、橡胶制品、塑料制品、氧气制品设计、销售； 氮气制品、氩气制品、二氧化碳制品生产、销售（以上三项凭资质证 经营）；机械制造；汽车、铁路车辆及工程机械设计、研发、销售及 售后服务、抽油杆设计、研发、制造、销售及售后服务；汽车、铁路 车辆、工程机械、抽油杆、抽油管、接箍管、发动机等产品零部件， 本产品技术的出口业务；检测和校准技术服务；普通货运（许可证有 效期至2014 年9 月27 日）（国家法律法规规定应经审批的未获审批

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前不得生产经营）（法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的， 未获许可不得生产经营）。

三、受托估价方

单位名称：内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司；

地址：包头市青山区幸福南路17 号街坊9 栋；

• 法定代表人：杨东升；

执业范围：全国范围内从事土地评估业务；

注册号：A201115001；

联系电话：0472-5120585、5130390。

四、估价目的

依据委托方内蒙古第一机械集团有限公司的要求，此次评估为委 托方了解拟转让该厂区内的两宗国有建设用地使用权市场价格提供 参考。

五、估价依据

㈠有关法律法规

• 1.《中华人民共和国物权法》（2007 年3 月16 日主席令第62

• 号）；

• 2.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年8 月28 日第十届全

• 国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

• 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年8 月30 日第

• 十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；

• 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）；

• 5.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55

• 号）；

• 6.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31

• 号）；

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• 7.《内蒙古自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2000

• 年10 月15 日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员第十九次会 议通过）；

• 8.《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展

• 的若干意见》（国土资发[1999]433 号 ）;

9.《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土 资发[2006]307 号）；

10.《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕 308 号）；

• 11.《内蒙古自治区耕地占用税暂行条例》（内蒙古自治区人民政

• 府令第158 号）；

• 12.《内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》

• （内财综字 [1998]410 号）；

• 13.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。 ㈡有关技术标准

• 1.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

• 2.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；

• 3.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

• 《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》（2007 年）。 ㈢其他资料

• 1.委托方提供的《委托估价函》、《国有土地使用证》[编号：包

• 国用（2005）第400006号]、《宗地图》等有关资料；

• 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日

二○一二年三月二十一日。

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七、估价日期

二○一二年三月二十一日至二○一二年三月二十八日。

八、地价定义

• 1、用途设定：估价对象土地登记用途为工业，实际用途为工业，

• 此次估价设定用途为工业。

2、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地内、外”六通” （即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖）和宗地内场地平整， 根据本次估价目的和待估宗地的土地利用现状，本次评估设定开发程 度为宗地外“六通”（ 即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖） 和宗地内场地平整。

3、土地使用权性质设定：估价对象在评估基准日时为作价出资 国有建设用地使用权，设定土地使用权性质为作价出资国有建设用地 使用权。

4、土地使用权年限设定：估价对象在评估基准日时为作价出资 国有建设用地使用权，终止日期为2055年2月4日，至评估基准日时估 价对象剩余使用年期约为42.9年，设定剩余使用年期为42.9年。

估价对象的评估地价是指在估价基准日二○一二年三月二十一 日，在现状利用条件下、设定开发程度、设定用途、设定使用权性质、 设定剩余使用年期条件下的国有建设用地使用权市场价格。

九、估价结果

土地使用权总面积：2381647.8 平方米；

拟转让使用权总面积：77843.4 平方米，其中宗地①：17263.5 平方米，宗地②：60579.9 平方米；

单位面积单价：497 元/平方米；

评估总地价：3868.82 万元；

大写：叁仟捌佰陆拾捌万捌仟贰佰元整；

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货币种类及单位：人民币元。

十、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

• 1、前提条件

⑴估价对象的土地权属取得符合国家法律规定，土地利用方向符 合规划要求；

⑵估价对象在设定用途下，能得到或将得到最有效利用，并会产 生相应的土地收益；

⑶估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生活、经营的正 常进行，保证企业的持续发展；

• ⑷任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法

• 律、法规；

• ⑸在估价期日的土地市场为公开、公正、公平的均衡市场； ⑹委托方提供的资料属实；

⑺估价人员基于客观态度对土地市场情况进行分析、描述，所引 用的参数、依据基本能够正确反映土地价格。

⑻本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的作价出资 土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、估价期日、利用方式、 土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化， 本报告估价结果应作相应调整。

2、假设条件

①估价对象用途以证载用途为依据进行设定；

②估价基准日设定为二○一二年三月二十一日；

③评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度 及红线内场地平整状况。

（二）估价结果和估价报告的使用

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1、估价报告和估价结果的作用依照本报告估价依据中的有关法 律法规发生法律效力。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件

⑴本报告及估价结果仅为本报告所述的评估目的服务（为委托方 了解拟转让位于青山区厂前路北的国有建设用地使用权市场价格提 供参考），不得作为直接入账的依据，当用于其它目的，本报告评估 结果无效；

⑵本报告应完整使用，引用估价结果时应符合估价目的、地价定 义等规定；

⑶估价报告和估价结果在本报告中规定的估价目的下使用；

⑷本报告未经估价方同意，不得提供、转借给其他单位和个人， 不得以任何形式公开发表。

3、土地估价结果的有效期自估价报告提交之日起，有效期为一 年。

4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由土地估价机 构负责解释。

5、违规或不当使用本土地估价报告和估价结果的，其责任由使 用人全部自行承担。

• 6、至估价期日估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。 （三）需要特殊说明的事项

• 1、有关资料来源及无法实地确认的资料和估价事项

⑴土地权属状况及土地利用状况等资料由委托方提供，估价师已 实地勘察，宗地各项指标与土地使用证对应相符，由于国土资源管理 部门不予提供登记状况查询，估价师不对以上资料的真实性进行确 认。

⑵土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员

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实地调查而得。

⑶估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价 评估技术标准，结合各待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参 数的选取。

⑷本报告的结论是根据委托方提供的相关资料进行测算而求取

• 的，如因提供的资料不实而使估价结果失真，责任由委托方承担。 2、估价中的特殊处理

无。

3、其他需要说明的问题

⑴估价结果在所引用的资料、数据的基础上成立。如果本报告赖 以成立的各项条件发生变化，请及时与估价方联系，以便及时重估或 复估。

⑵任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发 表、肢解本报告。

⑶受托估价方与委托估价方没有利害关系。

十一、土地估价师签字

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十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

内蒙古瑞驰房地产评估有限责任公司

二○一二年三月二十八日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

㈠土地登记状况

《国有土地使用证》编号：包国用（2005）第400006 号； 土地使用权人：内蒙古第一机械制造（集团）有限公司； 座落：青山区厂前路北； 地号：405-012-001； 图号：38-50-3-4； 用途：工业； 使用权类型：作价出资； 终止日期：2055 年2 月4 日； 发证机关：包头市人民政府； 填证机关：包头市国土资源局； 登记时间：2004 年2 月28 日；

四至：东至：赛汗路、南至：厂前路、西至：一机厂区围墙、北 至：110 国道。

㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地 所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据编号为包国用（2005）第 400006 号，登记待估宗地的土地使用权人为内蒙古第一机械制造（集 团）有限公司，使用权类型为作价出资国有建设用地使用权，土地使 用权终止日期为2055 年2 月4 日，于估价基准日剩余土地使用年期 约为42.9 年。

3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、 担保权、地役权、租赁权等他项权利。

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4、相邻关系权利：无。

㈢土地利用状况

1、至估价基准日止，待估宗地①地上建有十处混合结构车间、 办公楼、库房等，总建筑面积约为5542 平方米；待估宗地②地上建 有一处钢结构库房和办公楼，总建筑面积约为6300 平方米。

2、土地开发程度：宗地红线内、外“六通”和宗地内场地平整， 土地利用程度一般。

二、地价影响因素分析

㈠一般因素

1.城市资源状况

⑴地理位置

估价对象所处的包头市地处中国北疆，位于内蒙古自治区中西部、 黄河河套“金三角”地带，南濒黄河，北依大青山，其地理位置东经 109°15′12″─111 °26′25″，北纬40°14′56″─40°43′49 ″。属于中温带半干旱大陆性季风气候。包头历史上曾以“水旱码头” “塞外通衢”闻名于世。如今已成为连接东北、西北、华北和蒙古国 的重要枢纽，对外交通有民航、铁路和公路，是华北与西北地区的交 通枢纽。民航已建成4Ｃ级机场，铁路有京包、包兰、包神线，公路 有110、210 国道，距北京仅800 公里，交通便利，地理位置优越。 ⑵自然环境

①地势、地貌

包头市地处阴山山脉中段，黄河北岸河套平原的中部，总地势东 北高、西南低，呈自然缓坡地形状，坡度多在6-13‰，海拨高度 1000-1200 米，平均海拨高度 1050 米。

②气候、水文

包头市属于中温带大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。昼夜

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温差较大，年平均气温在6℃左右，最低温度-32℃，最高温度37℃。 年均降水量350-500 毫米，无霜期一般在133 天，盛行西南、西北风。 包头市境内主要河流有黄河、艾不盖河、昆都仑河等。

⑶城市性质

包头市是内蒙古自治区的经济中心之一，是我国以冶金、稀土、 机械商住为主的商业性商住城市。 ⑷行政区划

包头市总面积27768 平方公里，常住人口245.92 万人。包头市辖 10 个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２ 个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、 达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1 个经济开发区（包头稀土 高新技术产业开发区）。居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等 37 个民族。

2.房地产制度与房地产市场状况

自《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31 号）、《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发 [2006]307 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土 资源部令第39 号)下发以来，包头市严格控制新增建设用地供应总量， 加大了对闲置土地的处置力度，严格了工业用地的出让价格，推行了 国有土地使用权招拍挂制度，实行了建设用地收购储备制度。并先后 出台了大量的有关土地和房屋的政策法规，使包头市的房地产制度趋 于完善。建立健全了包头市的地价体系，先后完成了包头市的城市土 地分等定级的评定及修订和包头市的城市土地基准地价的评估及修订 工作，建立了一整套地价管理政策。

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2011 年初出台了严厉的调控政策，住建部坚定不移地加强房地产 市场调控。央行实施稳健的货币政策，三次提高存款准备金和存贷款 利率水平，紧缩房地产开发企业的资金，提高融资成本，迫使开发商 加快开发和降价促销放盘的速度。

2011 年包头房地产市场进入“买方”时代，从成交总量上，截止9 月底包头成交总面积235.06 万㎡ ，总金额112.63 亿元，同比分别上 涨仅0. 8%、16.5%；从5-9 月份成交数据上可以明显看出，正常年份 的6、7 月份是整体市场的淡季，但在经历了1-4 月的严厉调控和观望， 置业者选择在5、6 月份购房，市场出现一轮刚需型释放；进入8、9 月份，原本收获的金秋季节变得十分冷淡，成交总面积和成交总金额 较去年同比分别下降26.9%、34%。

从成交量上来看成交总套数中昆区所占比重最大，是由于昆区的 在售项目较其他区域多，总供应量较大，并且价格适中，购买群体庞 大。成交价格中高新区要远远高于其他区域成交价，首先高新区紧邻 青昆两区，地理位置上比较优越，交通便利，环境良好，政府鼓励性 政策较好，这个区域开发力度大，开发速度快，此区域中的个别项目 拉升高新区的价格。例如中铁诺德国际花园、三江尊园，这两个产品 是本市的高端项目，成交价格高出市场均价6000 元左右。

另外，包头市整体的价格走势呈现跳跃性的波动，这跟青山、高 新区新开项目有很大联系，从各区成交的数据可以分析出，青山及高 新的项目对拉升整体市场的价格波动有很大的影响。 3.产业政策

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包头作为国家西部地区重要的工业城市，目前已有两个工业园区 被列为国家第一批循环经济示范点，４个园区被列为自治区级工业开 发区，地方所属工业园区13 个，其中包括稀土高新区、包钢生态工 业园区、装备制造产业园区、国家生态工业（铝业）示范园区、特色 钢产业园区和九原钢铁稀土工业园区、兴胜经济开发区等特色工业园 区，以及土右、石拐、达茂、固阳等旗县区规划建设的综合性工业园 区。为迅速提升包头园区经济实现升级注入了强大的内动力。具体表 现在：一是在国家产业政策和包头市经济发展总体规划的指导下，确 定支持重点。第一产业重点支持农畜产品加工、流通及服务“三农” 企业。第二产业重点支持机械装备制造配套产业、钢铁和不锈钢的延 伸加工与配套产业、铝的延伸加工及配套产业、稀土应用类产品开发 产业、镁合金及其延伸加工及配套产业、高新技术产业、有信誉有实 力有资质的建筑企业。第三产业重点支持面向生产的物流基地、各类 交易平台建设及生产资料市场建设项目，面向生活的连锁经营、社区 服务业项目，农村牧区市场建设，商贸餐饮及旅游等项目。二是有利 于资源利用，促进循环经济发展和节能减排。三是充分发挥专项资金 的扶持、引导和带动作用，择优扶强，注重实效，引导企业自有资金 和社会资金投向，发挥财政资金的杠杆作用，促进经济结构调整。 4.城市规划与发展目标

• 2012 年是全面贯彻市第十一次党代会精神的第一年，也是实施

• “十二五”规划承上启下的关键一年。

2012 年政府工作的总体思路和主要任务，是全面贯彻中央、自

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治区经济工作会议和市第十一次党代会精神，按照市委十一届二次全 委（扩大）会议的部署和要求，牢牢把握科学发展主题和加快转变经 济发展方式主线，贯彻“稳中求进”的总基调，大力实施“科学发展、 全面转型、富民强市”战略，全力保持经济平稳较快发展，加快经济 结构调整，加大城市建设和生态环境保护力度，深化改革扩大开放， 切实保障和改善民生，全面推进各项社会事业，创新社会管理，维护 和谐稳定，向提前实现全面建设小康社会目标迈出坚实步伐。

2012 年主要预期目标是：生产总值增长13.5%，财政收入增长 17%，固定资产投资增长18%以上，城镇居民人均可支配收入和农牧 民人均纯收入分别增长13%，城镇登记失业率控制在3.9%以内，人口 自然增长率控制在5％。以内。完成自治区下达的节能降耗和主要污 染物减排任务。确定这样的目标，综合了各方面因素，体现了中央和 自治区突出强调稳增长的总体要求，虽然适当降低了经济增长预期， 但对民生指标仍然保持了较高要求，两个收入目标衔接了“十二五”年 均计划，力求实现两个同步，充分体现了富民优先的基本思路，符合 实际，积极可行。

5.城市经济发展状况

“ ” “ ” 包头是随着国家 一五 、 二五 计划的实施而发展起来的新兴工 业城市。经过半个多世纪的建设,形成了以包钢、包铝、一机、北重、 东方希铝等大企业为重点,以钢铁、铝业、装备制造、电力、稀土、 煤化工等产业为支柱的较为完整的工业体系,成为国内著名的钢铁、 铝业、机械工业基地和最大的稀土工业基地。“十二五”以来,包头市

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坚持以科学发展观为指导,按照新型工业化的要求,走引进大项目、发 展大产业、建设大基地的路子,着力推进产业多元、延伸和产业升级, 强化经济运行调控,切实转变经济发展方式,工业经济综合实力显著 增强,在总量不断扩大的同时,实现了质量、速度和效益的同步提高。

2011 年全市生产总值完成3005.4 亿元，增长15.5%；固定资产 投资完成2160.6 亿元，增长21.5%；地方财政总收入完成295.5 亿 元，增长21.4%；城镇居民人均可支配收入29628 元，农牧民人均纯 收入10059 元，分别增长14.6%和14.7%。节能减排实现预期目标， 列入国家重点监控的减排工程效益显著。向全市人民承诺的20 件32 项好事实事全面完成。全市瞩目的三件大事，在各族人民的共同努力 下获得成功。顺利承办了第十一届全国中学生运动会，首次进入国家 卫生城市行列，第三次荣获全国文明城市称号，城市知名度和影响力 进一步提升。

㈡区域因素 1、区域概况

青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都 仑区毗连，东与包头市东河区相邻。青山区现有面积54 平方公里， 人口34.53 万，由25 个民族构成。 区内设有8 个街道办事处，126 个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服 务设施齐全、环境优美的新型市区。

青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体 的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业214 家， 包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽 车有限公司、核工业部二Ｏ二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热

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电有限责任公司（包头第二热电厂）、包头供电局、内蒙古电建第一、 第三工程公司等骨干企业。

青山区市场繁荣，商业、服务业比较发达，各类商业服务网点 1700 多个，宾馆、饭店、招待所十几处，青山宾馆、天外天大酒店、 盘古俱乐部、满都拉娱乐城环境幽雅，设备一流，服务周到，不仅可 为人们旅行居住提供方便，还可承办全国性大型会议。

经济的发展促进了全区精神文明建设，科研、教育、文化、体育、 卫生事业得到较大发展。全区现有科研所11 个，各类科技人员1.2 万人。有大专、中专、技校16 所，各种卫生机构57 个，床位近2000 张。有文化宫、影剧院13 座，图书馆20 座，体育场地171 个，其中 第一工人文化宫、一机文化宫、二机文化馆是重大演出、体育比赛的 主要场所。

2、交通条件

待估宗地位于青山区厂前路北，一机厂区内，临厂区道路，道路 通达度劣。区域内有19、33、131 路等公交车通过，公交便捷度一般。 距包头二旅社长途汽车站约9.1 公里，距包头沼潭火车站约11 公里， 距包头二里半飞机场约20 公里，对外交通便利度较劣。

3、基础设施条件

市政基础设施条件：

估价对象所在区域内的开发程度已达到“六通一平”即：通上水、 通下水、通路、通电、通讯、通暖和场地平整，公共基础设施完备度 较好。

公共服务设施条件：

待估宗地附近主要以工业企业为主，公用服务设施完备度一般， 生活便利度一般。

4、环境条件

估价对象周围用地类型以工业为主，待估宗地所在区域自然环境

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一般。

待估宗地周围居民以普通居民为主，所在区域人文环境条件一 般。

5、产业集聚状况

待估宗地所在区域相关产业集聚状况良好，市场行情较好。 6、规划限制

待估宗地所在区域规划限制条件严格，待估宗地符合城市总体规 划限制。

（三）个别因素

1、估价对象位于青山区一机厂区内，厂前路北，土地使用权人为 内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，土地证登记使用权总面积为 2381647.8 平方米，此次评估总面积为77843.4 平方米，其中宗地① 17263.5 平方米、形状略呈长方形，四至：东至厂区路、南至铁路、 西至经二路、北至110 国道；宗地②60579.9 平方米、形状呈长方形， 东至空地、南至科技路、西至奔驰东路、北至纬五路。面积对土地利 用有利，形状对土地利用无不良影响。

2、待估宗地为工业用地，基础设施为宗地内、外“六通”（即通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖）和宗地内场地平整，估价 对象在评估基准日时为作价出资国有建设用地使用权，终止日期为 2055年2月4日，至评估基准日时估价对象剩余使用年期约为42.9年， 设定剩余使用年期为42.9年。

3、待估宗地现状利用符合包头市城市总体规划。

4、待估宗地形状较规则，对土地利用较为有利。地质良好，平 原地形，较为平坦，地势略呈南低北高走势，坡度1-3度。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

（1）合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是 指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律 保护，并体现其权益价值

（2）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响 和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

⑶需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

⑷变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生

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变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。

⑸协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时， 一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关 系到该地块的收益量和价格。

⑹最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不 同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收 益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价 格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

⑺估价时点原则

地价随着社会经济的发展变化也会不断地变化，即涨落，因此在 不同的时点上，同一宗地往往有不同的价格水平，所以必须确定估价 基准日。

⑻预期收益原则

土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行 投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现 状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细 致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利 润总和，即收益价格。

⑼多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收

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益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法 等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因 此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类 型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结 果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评 估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

二、估价方法与估价过程

㈠估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收 益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法 的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结 合估价对象的具体特点而确定。

由于待估宗地是资产方生产经营配套的附属设施用地，很难确定 待估宗地的土地收益或资产方整体收益，不宜采用收益还原法评估；

由于无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场 交易案例，不宜采用市场法评估；

由于待估宗地所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相关部 门公布了有关征地补偿标准文件，故确定采用成本逼近法进行评估。 由于待估宗地在包头市基准地价覆盖范围内，属于工业用途一级 地，且有相应的基准地价及计算宗地地价的修正体系，可选用基准地 价系数修正法进行评估。

1.基准地价系数修正法

利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代 原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地 价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确 定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。最后根

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据基准地价评估基准日和使用年限分别对待估宗地的评估基准日和 使用年限进行修正，求得待估宗地在估价基准日的价格。其计算公式 如下：

Pi＝P×(1±∑K)×∏S

式中：P—待估宗地对应的基准地价

• �Pi—待估宗地地价

• ∑K—待估宗地所在地价区位影响因素总修正值

• ∏S—待估宗地个别因素修正系数的乘积

• K—第i 个待估宗地区位因素修正系数

• 2.成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所消耗的各项费用之和为 主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益 来确定土地价格的估价方法。其计算公式如下：

• ��� 土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+ 土地增值收益

㈡技术路线

采用成本逼近法与基准地价系数修正法对待估宗地进行测算，然 后综合运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确 定估价对象的估价结果。

㈢估价过程

• A.基准地价系数修正法计算过程：

根据二○○七年《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》， 包头市基准地价分商业、住宅、工业三种用途的地价。工业用地各级 别基准地价见下表。

包头市工业用地基准地价一览表 单位：元/平方米

土地级别	一	二	三
基准地价（元/平方米）	420	330	255

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1. 基准地价内涵

包头市于二○○七年十二月完成城区的土地定级估价工作，包头 市基准地价的内涵介绍如下：

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设 定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同 均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用途，分别评估在某一估价 期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

基准地价评估基准日为2007 年1 月1 日。

设定土地开发程度为商业、住宅用地“六通一平”（宗地红线外 通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖和宗地内场地平整），工 业用地“三通一平”（宗地红线外通路、供电、通上水和宗地内场地 平整）。

设定土地使用权最高出让年限为商业用地40 年、居住用地70 年、 工业用地50 年。

容积率的设定综合考虑了包头市平均容积率及规划容积率限制， 确定为商业用地标准容积率2.0，住宅用地标准容积率1.6，工业用 地标准容积率0.5。

还原利率的确定：商业用地为6.37%，住宅用地为5.78%，工业 用地为4.72%。

• 2.确定委估宗地土地级别及基准地价

依据《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》（2007 年12 月）确定估价对象所在区域为工业一级，该级别基准地价为420 元/ 平方米。

3.开发程度修正

待估宗地设定开发程度为“六通一平”(通路、通上水、通下水、 通电、通讯、通暖和场地平整)与基准地价设定开发程度不一致，故

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需要进行开发程度的修正。依据《包头市土地定级与基准地价更新技 术报告》包头市城区基础设施开发费用，确定开发程度修正为55 元/ 平方米（其中：通下水的开发费用为15 元/平方米、通讯的开发费用 为15 元/平方米、通暖的开发费用为25 元/平方米）。

包头市城市基础设施开发费用一览表 单位：元/平方米

基础设施	道路	通电	通讯	通上水	通下水	通暖	通燃气	土地平整	总价
开发费用	30	10	15	20	15	25	20	15	150

4.区域因素及个别因素修正

根据基准地价修正体系，进行区域因素和个别因素修正，修正过 程如下：

⑴区域因素修正

一级工业用地区位因素修正系数指标说明表

因素	因子	因子	因子	优	优	较优	较优	一般	一般	较劣	较劣		劣
交通 条件	道路通达度（距主次干道 距离）米			交通型主干道		混合型主干道		生活型主干道或交 通型次干道		生活型次干道			支路
	距长途汽车站距离（米）			＜1000		1000-1800		1800-2800		2800-3400			＞3400
	距火车站距离（米）			＜1500		1500-2000		2000-3000		3000-5000			＞5000
基础 设施 状况		供水保证率		≥95%		90%-95%		80%-90%		65%-80%			≤65%
		排水				通畅				不太通畅
		供电保证率		100%		95%-100%		90%-95%		85%-90%			≤85%
		供热		集中供热				区域性供热					无供热
		通讯保证率		＜1500				1500-2000					＞2000
环境 条件		自然条件优劣度 （工程地质）		抗震有利区				抗震一般区					抗震不利区
产业 集聚 规模		产业集聚影响度		高新技术产业 联系紧密区		高新技术产业联 系一般区、传统 产业联系紧密区		高新技术产业联系 松散区、传统产业 联系一般区		传统产业联系 一般区			独立工业区
规划 前景		用途规划		工业密集区		工业较密集区		一般工业区		零星工业区			其他用地
		道路规划		交通型主干道		混合型主干道		生活型主干道或交 通型次干道		生活型次干道			支路
		设施规划				市政设施用地				广场用地、医疗 卫生用地、文化 娱乐用地、行政 办公用地
				一级工业用地区位因素修正系数表
因素		权重	因子		优		较优	一般	较劣		劣		权重

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交通条件	0.308	0.308	道路通达度（距主 次干道距离）	0.0482	0.0482	0.0241	0	-0.0197	-0.0197	-0.0395	-0.0395	0.15
			距长途汽车站距离	0.0222		0.0111	0	-0.0091		-0.0182		0.069
			距火车站距离	0.0286		0.0143	0	-0.0117		-0.0234		0.089
基础设施 状况	0.255		供水保证率	0.0189		0.0095	0	-0.0078		-0.0155		0.059
			排水	0.0164		0.0082	0	-0.0067		-0.0134		0.051
			供电保证率	0.0202		0.0101	0	-0.0083		-0.0166		0.063
			供热	0.0141		0.0071	0	-0.0058		-0.0116		0.044
			通讯保证率	0.0212		0.0061	0	-0.0050		-0.0100		0.038
环境条件	0.044		自然条件优劣度 （工程地质）	0.0141		0.0071	0	-0.0058		-0.0116		0.044
产业集聚 规模	0.245		产业集聚影响度	0.0787		0.0393	0	-0.0323		-0.0645		0.245
规划前景	0.148		用途规划	0.0170		0.0085	0	-0.0070		-0.0140		0.053
			道路规划	0.0173		0.0087	0	-0.0071		-0.0142		0.054
			设施规划	0.0132		0.0066	0	-0.0054		-0.0108		0.041
				估价对象区位因素修正系数表（∑K）
因素			因子		说明				优劣程度			修正系数
交通条件			道路通达度（距主次干道距离）		支路				劣			-0.0395
			距长途汽车站距离		＞3400				劣			-0.0182
			距火车站距离		＞5000				劣			-0.0234
基础设施状况			供水保证率		≥95%				优			0.0189
			排水		通畅				较优			0.0082
			供电保证率		100%				优			0.0202
			供热		区域性供热与集中供热结合				较优			0.0071
			通讯保证率		＜1500				优			0.0212
环境条件			自然条件优劣度（工程地质）		抗震一般区				一般			0
产业集聚规模			产业集聚影响度		高新技术产业联系一般区、传统产业 联系紧密区				较优			0.0393
规划前景			用途规划		工业密集区				优			0.0170
			道路规划		支路				劣			-0.0142
			设施规划						一般			0
合计												0.0366

估价对象区位因素修正系数为0.0366。

⑵个别因素修正

①使用年期修正

估价对象剩余使用年期为42.9 年，根据年期修正公式确定年期 修正系数为0.9571。

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年期修正系数=[1-1/（1+4.72%）42.9]/[1-1/（1+4.72%）50] =0.9571

②交易期日修正

根据《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》，基准日为2007 年1 月1 日，估价师通过地产市场的调查所掌握的信息，同时咨询当 地国土资源管理部门，分析得出估价对象所在区域的工业用地从2007 年1 月1 日至2008 年第二季度的价格较为平稳，另外根据《包头地价 增长率情况一览表》（来源：中国城市地价动态监测网），地价增长率 （环比）见下表。综合确定期日修正系数为1.043。

即：（1-0.0132）×（1-0.0167）×1.0068×1.0169×1.01×1.0066 ×1.0033×1.0065×1.0065×1.0064×1.0064×1.0032=1.043。

包头地价增长率情况一览表 单位：%

年度	季度	工业
2 0 1 1	4	0 . 3 2
2 0 1 1	3	0 . 6 4
2 0 1 1	2	0 . 6 4
2 0 1 1	1	0 . 6 5
2 0 1 0	4	0 . 6 5
2 0 1 0	3	0 . 3 3
2 0 1 0	2	0 . 6 6
2 0 1 0	1	1
2 0 0 9	4	1 . 6 9
2 0 0 9	3	0 . 6 8
2 0 0 9	2	0
2 0 0 9	1	- 1 . 6 7
2 0 0 8	4	0
2 0 0 8	3	- 1 . 3 2

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2 0 0 8 2 0 个别因素修正系数为0.9983。 5.计算待估宗地单位地价 P=420×（1+0.0366）×0.9983+55=489.63 元/平方米 B.成本逼近法计算过程：

1. 土地取得费及相关税费

（1）土地取得费

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的 各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。

①征地区片综合地价的实质是征地补偿标准，包含现行《土地管 理法》规定的土地补偿费与安置补助费两项。依据《包头市近郊征地 区片综合地价调整测算结果报告》（2009 年6 月），确定估价对象所 在区域为控制区，由于估价对象所在区域紧邻一级区片，本次估价参 照一级区片价15 万元/亩进行计算。

根据征地区片综合地价修正体系，修正过程如下：

征地区片综合地价一级修正系数表

区片价 级别	最大修 正系数	修正因素	修正因子	修正系数 （%）
一级 15万	50%	土地类别	菜地	8
			水地	6
			旱地	4
			建设用地	2
			林地、园地	1
			未利用地、牧草地	0
		土地区位	紧邻已建成道路，交通非常便利，城市 基础设施齐全。	27
			距已建成道路相对较远，城市基础设施 配套不全，近期将整体进行改造。	13
			其他区域	0
		农用地等级	5、6等	5
			3、4等	3

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			1、2等	0
		人均耕地数量	0.5亩以下（以村为单位）	5
			0.5-1.5亩（以村为单位）	3
			1.5亩以上（以村为单位）	0
		人均纯收入	大于5000元（以镇乡为单位）	5
			4000-5000元（以镇乡为单位）	3
			小于4000元以下（以镇乡为单位）	0

征地区片地价修正系数表

区片价级别	修正因素	修正因子	修正系数（%）
一级	土地类别	林地、园地	1
	土地区位	紧邻已建成道路，交通非常便利，城市基础 设施齐全。	27
	农用地等级	1、2等	0
	人均耕地数 量	1.5亩以上（以村为单位）	0
	人均纯收入	小于4000元以下（以镇乡为单位）	0
合计			28

经以上修正，确定估价对象征地区片地价：

P=15×（1+28%）=19.2 万元/亩（合288 元/平方米） ②青苗及地上物补偿费

地上附着物和青苗的补偿费为取得已利用城市土地而向原土地 使用者支付的补偿费用，这是对原土地使用者在土地上投资未收回的 补偿。根据估价师搜集、调查到该区域内地上附着物相关的补偿费资 料，综合确定地上物补偿费为3 元/平方米。

（2）相关税费

A、征地管理费

依据国家物价局、财政局《关于发布土地管理系统部分收费项目 与标准的通知》（1992 年）、《关于公布自治区土地管理系统行政事业 收费项目和标准的通知》（内价费字[1996]62 号），征地管理费按征 地费总和的1.5%-4%交纳，实行全包征地方式的，征用耕地面积在 66.67 公顷以下的、其它土地133.34 公顷以下的，征地管理费按不

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超过征地总额的4%收取，此次评估按3%计取。

B、耕地占用税

依据《内蒙古自治区耕地占用税实施办法》（内蒙古自治区人民 政府令第158 号），包头市的耕地占用税平均税额为36 元/平方米， 其中人均耕地超过3 亩的旗县(市、区)，每平方米适用税额为25 元。 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其 他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本办法的规定征收耕地占 用税，适用税额为当地占用耕地适用税额标准的70％，故此次评估 耕地占用税为17.5 元/平方米。

C、占用耕地开垦费（造地费）

依据内蒙古自治区财政厅物价局土地管理局于1998 年5 月13 日颁发的（内财综字 [1998]410 号）文件关于印发《内蒙古自治区 耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》的通知，占用一般耕地的 耕地开垦费为耕地被占用前5 年平均产值的5-7 倍。经估价师收集的 资料，确定耕地开垦费按5 元/平方米。

D、不可预见费

根据《关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的 通知》（内价费字[1996]62 号）第一项第四款的规定，采用包干征地 的，可收取征地费用7％以下的不可预见费，本次评估不可预见费按 2％计取。

土地取得费及相关税费合计＝（1）＋（2）

土地取得费及相关税费计算一览表 单位：元/平方米

土地取得费	土地取得费				相关税费			土地取得费 及相关税费
土地补偿费、 安置补助费	青苗及地上 物补偿费	小计	征地管 理费	耕地占 用税	造地费	不可预 见费	小计
288	3	291	8.73	17.5	5	5.82	37.05	328.05

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2.土地开发费

估价对象区域市政基础设施条件为“六通一平”（即宗地外通路、 通上水、通下水、通电、通讯、通暖和宗地内场地平整）。根据二○ ○七年《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》确定包头市城区 “六通一平”基础设施开发费用为130 元/平方米。

包头市城市基础设施开发费用一览表 单位：元/平方米

基础设施	道路	通电	通讯	通上水	通下水	通暖	通燃气	土地平整	总价
开发费用	30	10	15	20	15	25	20	15	150

3.投资利息

根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为半 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的半年期贷款利息率 6.1%计。假设土地取得费及相关税费在取得土地进行土地开发时一次 性投入，开发费用在土地开发周期内均匀投入，故：

投资利息=（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.1％＋土地 开发费×开发周期/2×6.1％

=328.05×6.1%×0.5+130×0.5/2×6.1％ =11.99 元/平方米

4.投资利润

根据《内蒙古自治区第二次经济普查主要数据公报》显示，并调 查当地土地开发的投资回报情况，确定本次评估的土地开发半年投资 利润率为8％，则：

投资利润=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期 ×年投资利润率

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5.土地增值收益

根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益一般按成本价

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格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项 之和）的20％计，则：

土地增值收益=（328.05+130+11.99+18.32）×20%

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==> picture [176 x 15] intentionally omitted <==

依据成本逼近法计算公式，将上述5 项加和即得无限年期土地使 用权价格，则：

无限年期土地使用权价格=328.05+130+11.99+18.32+97.67 =586.03 元/平方米

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估价对象剩余使用年期为42.9 年，有限年期土地使用权地价测 算公式为：

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==> picture [390 x 67] intentionally omitted <==

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根据《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》，确定工业用 地还原利率为4.72%。

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==> picture [292 x 15] intentionally omitted <==

三、估价结果

1、地价的确定

根据以上评估过程，得出两个比较接近的结果，结合估价人员的 经验及对土地交易市场的分析，认为成本逼近法和基准地价系数修正 法测算结果均较接近于客观的市场价值，故确定采用两种方法的简单

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算术平均数为最终结果，详见下表。

估价结果确定表 单位：元/平方米

估价结果确定	估价结果确定	表单位：元/平方米	表单位：元/平方米
基准地价系数修正法		成本逼近法		单位面积地价 （取整）
价格	权重	价格	权重
489.63	0.5	505	0.5	497

2、估价结果

土地总面积：2381647.8 平方米；

拟转让使用权总面积：77843.4 平方米，其中宗地①：17263.5

平方米，宗地②60579.9 平方米；

单位面积地价：497 元/平方米； 总地价：3868.82 万元；

大写：叁仟捌佰陆拾捌万捌仟贰佰元整；

货币种类及单位：人民币元。

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第四部分 附 件

• 一、估价对象实景照片复印件

• 二、估价对象位置示意图

• 三、《委托估价函》复印件

• 四、《国有土地使用证》复印件

• 五、《宗地图》复印件

• 六、委托方营业执照复印件

• 七、《土地评估中介机构年检合格证明》复印件

• 八、估价机构资质证书复印件

• 九、估价机构营业执照复印件

• 十、估价师资质证书复印件

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