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Apr 9, 2013

广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换 涉及的杭州郡原物业服务有限公司 股东全部权益价值评估项目

评 估 说 明

坤元评报〔2013〕102 号

坤元资产评估有限公司

二〇一三年四月八日

目 录

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................. 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................... 2 第三部分 资产评估说明 .................................................................................... 11

广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

第一部分 关于评估说明使用范围的声明

资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、被评估单位、相关监管机构和 部门使用。 除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位 或个人，也不得见诸公开媒体。

坤元资产评估有限公司

二〇一三年四月八日

坤元资产评估有限公司

1

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与被评估单位概况

本次资产评估的委托方为广西北生药业股份有限公司，被评估单位为杭州郡原 物业服务有限公司。

• (一) 委托方概况

• 名称：广西北生药业股份有限公司(以下简称“北生药业”)

• 住所：广西北海市北海大道168号

• 法定代表人：何京云

• 注册资本：叁亿玖仟肆佰柒拾玖万叁仟柒佰零捌元

• 公司类型：股份有限公司（上市）

• 企业法人营业执照注册号：450500000000938

• 照机关：北海市工商行政管理局

• 经营范围：国内贸易（国家有专项规定的除外），经营按外经贸部门核定范

• 围的自营进出口业务、保健品、化学药品、抗生素、中药材、中药饮片、中成药、 生物药品、生物制品、血液制品、片剂、颗粒剂、硬胶囊剂、软膏剂、栓剂、口服

液（以上项目保留仅供处置资产用，不得经营）。

• (二)被评估单位概况

• 一)企业名称、类型与组织形式

• 名称：杭州郡原物业服务有限公司(以下简称“郡原物业”)

• 住所：西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室

• 法定代表人：赵云岗

• 注册资本：壹佰万元

• 公司类型：有限责任公司（法人独资）

• 企业法人营业执照注册号：330106000012261

• 发照机关：杭州市工商行政管理局西湖分局

• 经营范围：停车业务服务，定型包装食品，游艺室，物业管理服务，房地产

2

中介服务，批发、零售日用百货、五金交电。

1. 历史沿革：“郡原物业”成立于2004 年7 月13 日，成立时公司名称为杭州 公元复兴物业管理有限公司，注册地址为杭州市西湖区学院路130 号A 座502 室， 初始注册资本100 万元，成立时股东和出资情况如下：杭州复兴物业管理有限公司 出资80 万元(占注册资本的80%)，杭州五云投资有限公司出资20 万元(占注册资本 的20%)；

2006年5月18日，“郡原物业”股权结构变更为杭州复兴物业管理有限公司持股 20万元(占注册资本的20%)，杭州五云投资有限公司持股80万元(占注册资本的80%)， 注册资本总额未变动；

2006年9月21日，公司住所变更为西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室； 2007年8月21日，杭州复兴物业管理有限公司，更名浙江华太物业服务有限公司；

2007年9月5日，通过股权转让，“郡原物业”股权结构变更为浙江华太物业服务 有限公司持股20万元(占注册资本的20%)，浙江郡原房地产投资有限公司持股80万元 (占注册资本的80%)，注册资本总额未变动；

2008年7月8日，杭州公元复兴物业管理有限公司更名为杭州郡原物业服务有限 公司；

2010年6月21日，“郡原物业”变更为浙江郡原房地产投资有限公司的全资子公 司，注册资本总额未变动；

2011年11月30日，“郡原物业”变更为浙江郡原控股有限公司的全资子公司，注 册资本总额未变动；

2012年11月30日，“郡原物业”变更为浙江郡原地产股份有限公司的全资子公司， 注册资本总额未变动；

2012年12月5日，浙江郡原地产股份有限公司与广西北生药业股份有限公司签署 《股权赠予协议》，以2012年11月30日为基准日，浙江郡原地产股份有限公司将其持 有杭州郡原物业服务有限公司100%股权不附加任何条件的无偿赠予给广西北生药业 股份有限公司。该股权赠予工商变更登记已于2012年12月7日完成，注册资本100万 元。注册地址：杭州西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室，法定代表人：赵云 岗。

二)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：

3

单位：人民币元

项目名称	2009 年度	2010 年度	2011 年度	2012 年度
营业收入	15,190,370.78	17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57
营业成本	12,295,943.58	13,079,222.74	12,145,943.44	10,071,250.63
利润总额	969,983.79	1,719,000.04	3,587,583.65	5,736,662.20
净利润	568,969.28	1,290,897.14	2,632,847.84	4,320,427.14
净资产收益率	21.02%	32.29%	39.71%	41.26%
项目名称	2009 年12 月31 日	2010 年12 月31 日	2011 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
总资产	8,606,221.72	12,261,144.61	16,912,124.33	15,613,233.14
总负债	5,899,793.64	8,263,819.39	10,281,951.27	5,141,534.64
净资产	2,706,428.08	3,997,325.22	6,630,173.06	10,471,698.50

上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的 审计报告。

三)被评估单位经营情况

“郡原物业”是一家物业公司，主要提供各种物业服务，包括日常管理、保全、 卫生清洁、家政等各项服务。公司的主要管理人员均为多年从事物业管理行业的专 业人士，公司目前主要服务于“公元大厦”、“九树公寓”、“一江春水”等物业。

“公元大厦”位于杭州黄龙体育中心主体育场西侧，南邻求是路，总建筑面积 为115,000 平方米，地上部分为82,184 平方米，它的建筑组群由位于南部和北部的 两组地上为22 层（其中一层为设备层）的塔楼、四个四层的裙房、东西两侧分别长 达100 米和67 米的柱廊及近7000 平方米的景观庭院组成。

“九树公寓”位于杭州西湖风景名胜区五云山南麓，整个住区有60 套公寓，体 现了欧洲建筑理念与东方文化背景的奇妙融合，开发商将九树定位为“非经验住宅”， 即与以往的居住经验（独立别墅、连排别墅、公寓）无法对应，系高度的个性化的 高档住宅区。

“一江春水”位于建德东城的新安江畔，建筑面积142,931 平方米，占地面积 119,110 平方米。

“郡原物业”下属3 家全资子公司，其中沈阳辽原物业管理有限公司近年来连 续亏损，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为640,253.34 元、955,945.76 元和-315,692.42 元；成都山外山物业管理有限公司由于新近成立， 业务较少，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为 536,763.69 元、28.28 元和536,735.41 元；湖南郡原物业服务有限公司，经营情况 正常，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为6,183,877.19

4

元、3,332,844.06 元和2,851,033.13 元，营业收入为12,193,154.61 元，利润总 额为1,777,993.48 元，净利润为1,499,506.26 元。

四)目前执行的主要会计政策

会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；

会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；

记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础； 记账方法：采用借、贷复式记账法；

记账本位币：人民币；

执行的固定资产折旧办法为：直线法；

主要税项及税率：主要税项为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教 育附加、水利基金等。其中营业税税率为5%、城市维护建设税率为7%、教育费附加 为3%、地方教育附加为2%、水利基金税率为0.1%。

“郡原物业”执行《企业会计准则》及相关规定，经营不存在国家政策、法规 的限制。

二、关于经济行为的说明

因广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换，故聘请评估机构对该经济行为 涉及的“郡原物业”股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供“郡原物业” 股东全部权益价值的参考依据。

三、关于评估对象和评估范围的说明

评估对象为“郡原物业”的股东全部权益。

评估范围为“郡原物业”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产 及流动负债。按照“郡原物业”提供的截至2012 年12 月31 日业经审计的会计报表 反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,613,233.14 元，5,141,534.64 元和10,471,698.50 元。

四、关于评估基准日的说明

由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准

5

日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地 服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确 高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日 较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为2012 年12 月31 日。

五、资产清查情况、未来经营和收益状况预测的说明

（一）资产负债清查情况说明

为配合坤元资产评估有限公司对“郡原物业”进行的资产评估工作，摸清公司 截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，“郡原物业”在2012 年12 月底对委 托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点。“郡原物业”已委托大信会计师事务 所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：

1．列入清查范围的资产总计15,613,233.14元，清查对象包括流动资产、非流 动资产(包括长期投资、固定资产)；负债合计为5,141,534.64元，清查对象包括流 动负债、非流动负债。列入清查范围的实物资产主要包括存货、设备类固定资产。

2．为使本次清查工作能够顺利进行，2013年1月3日至2013年1月4日，“郡原物 业”组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进 行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。

在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。

3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备 相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经 济指标等相关评估资料。

（二）未来经营和收益状况预测说明

（1） 营业收入及营业成本的预测

1) 营业收入的预测

营业收入具体预测情况如下：

金额单位：元

				金额单位：元
收入项目		2013年	2014年	2015年
物业费	公元大厦	11,622,000	11,622,000	11,622,000
	九树	1,802,000	1,802,000	1,802,000
	一江春水	1,311,000	1,311,000	1,311,000
车位费		660,000	660,000	660,000

6

案场收入
其他	1,700,000	1,700,000	1,700,000
合计	17,095,000	17,095,000	17,095,000

2) 营业成本的预测

营业成本具体预测情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
工资	6,720,000	6,720,000	6,720,000
水电费	2,000,000	2,000,000	2,000,000
保洁费	1,939,000	1,939,000	1,939,000
维护费	1,101,000	1,101,000	1,101,000
案场成本
其他	2,000,000	2,000,000	2,000,000
合计	13,760,000	13,760,000	13,760,000

（2） 营业税金及附加的预测

营业税金及附加主要为城建税、教育费附加和地方教育附加等。

未来各年营业税金及附加情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
营业收入	17,095,000	17,095,000	17,095,000
比例	5.44%	5.44%	5.44%
营业税金及附加	930,000	930,000	930,000

（3） 其他业务利润的预测

其他业务利润系浙江郡原地产股份有限公司与杭州郡原物业服务有限公司签订 的 2013 年、2014 年案场服务合同的净收益，该部分利润已扣除了相关成本及税费， 2014 年后，未签订相关合同。具体情况如下表：

金额单位：元

		金额单位：元
项目	2013年	2014年
其他业务利润	5,488,000	6,252,000

（4） 期间费用的预测

1）营业费用的预测

营业费用并入营业成本，故不单独对营业费用进行预测。

2）管理费用的预测

未来管理费用情况如下表：

7

金额单位：元 项目 2013年 2014年 2015年 管理费用 2,030,000 2,030,000 2,030,000	金额单位：元 项目 2013年 2014年 2015年 管理费用 2,030,000 2,030,000 2,030,000	金额单位：元 项目 2013年 2014年 2015年 管理费用 2,030,000 2,030,000 2,030,000	金额单位：元 项目 2013年 2014年 2015年 管理费用 2,030,000 2,030,000 2,030,000
项目	2013年	2014年	2015年
管理费用	2,030,000	2,030,000	2,030,000

3)财务费用的预测

财务费用主要为存款利息收入、财务手续费等。由于公司的财务手续费金额较 小，存款在进行股利分配后余额不大，产生的利息收入较少，且部分货币资金作为 溢余资产考虑，故本次不对财务费用进行预测。

（5） 资产减值损失的预测

本次对预测期的坏账损失不予考虑。

（6） 投资收益的预测

投资收益预测情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
投资收益	219,000	349,500	349,500

（7） 营业外收入、支出的预测

对于营业外收入，由于不确定性较大，无法预计，故不予考虑；

对于营业外支出，主要考虑水利基金，其他支出由于不确定性较大，无法预计，

故不予考虑，具体情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
营业外支出	17,100	17,100	17,100

（8） 所得税费用的预测

所得税费用的预测情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
名称	2013年	2014年	2015年
所得税	1,461,500	1,652,500	89,500

（9） 净利润的预测

净利润＝利润总额－所得税

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
一、营业收入	17,095,000	17,095,000	17,095,000
减：营业成本	13,760,000	13,760,000	13,760,000
减：营业税金及附加	930,000	930,000	930,000
加：其他业务利润	5,488,000	6,252,000

8

减：营业费用
减：管理费用	2,030,000	2,030,000	2,030,000
减：财务费用
加：投资收益	219,000	349,500	349,500
二、营业利润	6,082,000	6,976,500	724,500
加：营业外收入
减：营业外支出	17,100	17,100	17,100
三、利润总额	6,064,900	6,959,400	707,400
减：所得税	1,461,500	1,652,500	89,500
四、净利润	4,603,000	5,307,000	618,000

七、资料清单

委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供 资料的真实、合法、完整。

• 1．资产评估申报表；

• 2．审计报告；

• 3．经营统计资料；

• 4．资产权属证明文件、产权证明文件；

• 5．重大合同、协议等；

• 6．其他相关资料。

• （本页以下无正文）

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（本页无正文，为签字盖章页）

被评估单位：

杭州郡原物业服务有限公司

企业负责人：

年 月 日

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评估说明

第三部分 资产评估说明

一、评估对象和评估范围说明

（一）评估对象和评估范围内容

1．评估对象为本次经济行为涉及的“郡原物业”的股东全部权益。评估范围 为“郡原物业”的全部资产及相关负债。

2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括长期投资、设 备类固定资产）、流动负债及非流动负债。按照“郡原物业”提供的截至2012 年12 月31 日业经审计的会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 15,613,233.14 元，5,141,534.64 元和10,471,698.50 元。

“郡原物业”已聘请大信会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至2012 年12 月31 日的会计报表进行了审计，该事务所于2013 年4 月8 日出具了大信审字【2013】 第1-00797 号《审计报告》，报告类型为无保留意见。

3．根据“郡原物业”提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，未发现存 在权属资料瑕疵情况。

（二）实物资产的分布情况及特点

1．存货

列入评估范围的存货系在库周转材料，主要为一拖二镇流器、台阶灯等物业服 务用品。

2．设备类固定资产

列入评估范围的设备类固定资产共计41 台(辆)，主要系打孔机、水泵、草坪机 等通用设备；电脑、空调、打印机等办公设备以及轿车一辆。

（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况

“郡原物业”未发现账面未记录的可辨认无形资产。

二、资产核实情况总体说明

（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程

为本次经济行为，“郡原物业”按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、 基建、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和 负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型

坤元资产评估有限公司

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广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

— 和分布情况分小组进行现场核实，时间自2013 年1 月4 日 2013 年1 月8 日，具 体过程如下：

• 1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表

• 样，并协助其进行资产清查工作；

• 2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；

• 3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；

• 4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、

• 维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

• 5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

（二） 资产核实结论

1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记 录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负 债的账面价值情况。

2．根据“郡原物业”提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员 没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的清查核 实工作不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属的确认或保证。

三、评估技术说明

（一）资产基础法

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业 表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各 项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别 评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权 益的评估价值。具体过程说明如下。

一)流动资产

1．货币资金

货币资金账面价值11,026,794.80 元，包括库存现金38,282.69 元、银行存款 10,988,512.11 元。

(1)库存现金

坤元资产评估有限公司

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评估说明

库存现金账面价值38,282.69 元，均为人民币现金，存放于公司本部以及建德 分公司财务部。

评估人员对本部现金账户进行了实地盘点，对建德分公司取得了现金保管证明， 通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基 准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况，以核实后的 账面值为评估值。

库存现金评估值为38,282.69 元。

(2)银行存款

银行存款账面价值10,988,512.11 元，为存放于工行杭州开元支行、建行杭州 中山支行营业部等8 个账户。

评估人员查阅了银行对账单及调节表，对全部银行存款余额进行函证，了解了 未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务制度核实， 未发现不符情况，以核实后的账面值为评估值。

银行存款评估值为10,988,512.11 元。

货币资金评估价值为11,026,794.80 元，包括库存现金38,282.69 元、银行存 款10,988,512.11 元。

2．应收账款和坏账准备

应收账款账面余额366,178.08 元，坏账准备11,699.43 元，为应收的物业费、 房屋租赁费等。账龄均在1 年以内。其中应收关联方浙江华浙青马房地产开发有限 公司86,016.71 元。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，具体提取比例为：账龄1 年以内 （含1 年，以下类推）的，按其余额的5%计提；账龄1-2 年的，按其余额的10%计 提；账龄2-3 年的，按其余额的20%计提；账龄3-4 年的，按其余额的30%计提； 账龄4-5 年的，按其余额的50%计提；账龄5 年以上的，按其余额的100%计提。对 有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其 未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

经核实，应收款项无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能，

坤元资产评估有限公司

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广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应 收款项总额中扣除得到评估值。经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计提 的坏账准备金额差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部分 应收款的评估值即为相应账面余额减去预估坏账损失后的净额。

公司按规定计提的坏账准备11,699.43 元评估为零。

应收账款评估价值为354,478.65 元，与其账面余额相比评估减值11,699.43 元，减值率为3.20%。

3．预付款项

预付款项账面价值27,391.00 元，系预付的设备款、劳务费、保证金、水费等。 账龄均在1 年以内。

评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，按财务会计制度核实，未 发现不符情况。

经核实、各款项期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。 预付款项评估价值为27,391.00 元。

4．其他应收款和坏账准备

其他应收款账面价值316,284.49 元，坏账准备44,667.13 元，为应收的押金、 水电费、备用金等。其中账龄在1 年以内的有305,784.49 元，占总额的96.68%； 账龄载1-2 年的有5,000.00 元，占总额的1.58%；账龄在3 年以上的有5,500 元， 占总额的1.74%。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，具体提取比例为：账龄1 年以内 （含1 年，以下类推）的，按其余额的5%计提；账龄1-2 年的，按其余额的10%计 提；账龄2-3 年的，按其余额的50%计提；账龄3 年以上的，按其余额的100%计提。 对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据 其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

经核实，其他应收款无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能， 故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分其 他应收款总额中扣除得到评估值。经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计

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评估说明

提的坏账准备金额差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部

分其他应收款的评估值即为相应账面余额减去预估坏账损失后的净额。

公司按规定计提的坏账准备44,667.13 元评估为零。

其他应收款评估价值为271,617.36 元，与其账面余额相比评估减值44,667.13 元，减值率为14.12%。

5．存货

(1)在库周转材料

存货账面余额235,939.25 元，为在库周转材料，主要为一拖二镇流器、台阶灯 等物业服务用品。

评估人员对在库周转材料进行了抽查盘点，核实相符，按财务制度核实，未发 现不符情况。

“杭州郡原物业”的在库周转材料采用实际成本法核算，发出时采用加权平均 法核算，账面成本构成合理。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

由于在库周转材料为近期购入，市场价格变化不大，故以核实后的账面余额为 评估值。

在库周转材料评估价值为235,939.25 元。

(2)存货评估结果

账面价值 235,939.25 元 评估价值 235,939.25 元

6．流动资产评估结果

账面价值 11,916,221.06 元 评估价值 11,916,221.06 元

二)非流动资产

1．长期股权投资

(1)概况

长期股权投资账面价值3,490,104.87 元。

被投资单位共3 家，全系“郡原物业”的全资子公司,基本情况如下:

序号	被投资单位名称	投资日期	股权比例	账面价值
1	沈阳辽原物业管理有限公司	2009 年9 月	100%	56,584.99
2	湖南郡原物业服务有限公司	2012 年12 月	100%	2,796,993.24

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评估说明

3	成都山外山物业管理有限公司	2012 年7 月	100%	636,526.65
合计				3,490,104.88

评估人员查阅了上述长期股权投资的协议、章程、验资报告、企业法人营业执 照等，了解了被投资单位的经营情况，获取了被投资单位截至基准日业经审计的会 计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

(2)具体评估方法

1)对于投资湖南郡原物业服务有限公司的长期股权投资，本次按同一标准、同 一基准日对被投资单位进行现场核实和评估（详见本评估报告附件一），以该家子 公司评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为：

长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例

2)对于投资沈阳辽原物业管理有限公司的长期股权投资，因该公司连年亏损， 净资产为负数，故评估为零。

3) 对投资成都山外山物业管理有限公司的长期股权投资，由于经营时间较短， 企业资产以流动资产为主，被投资单位提供的基准日会计报表列示的股东权益基本 反映了市场价值，故以被投资单位提供的基准日会计报表列示的股东权益中被评估 单位所占份额确认评估值。

(3)评估结果

长期股权投资评估价值为3,438,080.88 元，与其账面余额相比评估减值 52,024.00 元，减值率为1.49%。

（4）评估结果分析

长期股权投资评估减值原因：长期股权投资账面按投资成本列示，评估值按评 估后或报表列示的股东权益中被评估单位所占份额确认评估值，由于企业全资子公 司中沈阳辽原物业管理有限公司、成都山外山物业管理有限公司经营亏损，故长期 股权投资评估减值。

2、设备类固定资产

• （1）概况

列入评估范围的设备类固定资产共计41 台(辆)，合计账面原值301,479.00 元， 账面净值206,907.20 元。

根据“杭州郡原物业”提供的《机器设备评估明细表》和《车辆评估明细表》， 设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：

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评估说明

单位：元

				单位：元	单位：元
编		计量		账面价值
	科目名称		数量
号		单位		原值	净值
1	固定资产--机器设备	台（辆）	40	152,227.00	90,739.44
2	固定资产--车辆	辆	1	149,252.00	116,167.76
	合 计		41	301,479.00	206,907.20

1）主要设备与设备特点

评估人员对被评估单位的主营业务、主要设备及装置的购建过程、机器设备权 属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。

列入评估范围的设备系打孔机、水泵、草坪机等通用设备；电脑、空调、打印 机等办公设备以及轿车一辆。所有设备均分布于被评估单位本部及分公司办公楼 内。

2）设备的购置日期、技术状况与维护管理

委评设备购置时间范围为2008 年至2012 年。被评估单位有较为健全的设备维 修、保养、管理制度，有专人负责，并已经建立机器设备台账。

3）机器设备核实的方法、过程和结果

本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成 有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档 案等资料，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评 估单位的设备管理人员一起，按照设备的配置情况，制订机器设备勘察计划和勘查 路线，落实勘查人员、明确核查重点。

对照《机器设备评估明细表》，对存放于办公楼的设备进行了逐项核实。核实过 程中对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境、防腐措施、磨损状况等 情况进行了察看，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必 要的勘查评价，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。

对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理、操作、技 术和维修等相关人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，补充了设备的有 关基础信息和资料。

4）权属情况

评估人员查阅了设备的付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的 查验；还复印了主要设备购入的原始发票等，同时被评估单位也对设备的权属作了 承诺。

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评估说明

经核实，未发现委估设备的权属资料存在瑕疵情况。

• (2) 具体评估方法

根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为 主的评估方法，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的 资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从 重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的评定

a. 国产机器设备

国产设备重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费和其他必要合理的 费用组成。计算公式为：

国产设备重置价值=现行购置价+运杂费+安装费+其他费用。

b. 运输车辆的重置价值

运输车辆的购置价直接按现行市场价确定，再加上车辆购置附加税做为其重置 价值，其中购置附加税依据相关部门规定，为车辆市价（不含税）的10%。计算公 式为：

运输车辆重置价值=车辆购买价格+车辆购置附加税

c. 重置价值计算的相关参数

依据委托方提供的设备资产评估明细表所列的设备型号、规格等，收集近期设 备出厂购置价格资料，同类设备的近期成交案例，确定出本资产评估设备的购置价 格。本资产评估中所选取的相关参数为：

c.a 设备原价或购置价格

c.a.a 参考厂家现有报价、参考近期有关价格手册的报价、参考被评估单位提 供的近期购置合同，在进行必要的真实性、可靠性判断，并将参照物有关信息与标 的物进行分析、比较、修正后评定现行购置价格。

c.a.b 对无法获得设备购置价的设备，根据替代的原则找性能基本相同的设备 价格加以调整，作为该设备的购置价或采用国家统计局公布的有关调价指数或同类 产品进行类比求取其价格。

c.b 设备运杂费

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评估说明

运杂费以设备现行购置价为基数，一般情况下，运杂费费率参照北京科学技术 出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参考指 标(见下表)，结合设备体积、重量及所处地区交通条件和生产厂家距离安装地点的

远近而评定具体费率；对现行购置价内已包含运费的设备，则不再另计运杂费。

序号	地区 分类	设备所在地的省(市)名称	运杂费 率(%)
1		当地采购	0.5-2
2	一类	北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、浙江、安微、辽宁或邻近地区采购	1-4
3	二类	湖南、湖北、福建、江西、广东、河南、陕西、四川、重庆、吉林、黑龙江、甘肃	2-5
4	三类	广西、贵州、青海、宁夏、内蒙古	2-6
5	四类	云南、新缰	2-7

c.c 设备安装调试费

安装调试费以设备现行购置价为基数，根据设备安装调试的具体情况确定。对 现行购置价内已包含安装调试费的设备或不用安装即可使用的设备，不再另计安装 调试费。

一般情况下，安装调试费率参照北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数 据与参数手册》中的机器设备安装调试费率参考指标（见下表），结合实际类似工

程的结算资料分析后确定。

序号	设备类别	费率%	序号	设备类别	费率%
1	轻型通用设备	0.5-1.0	13	电气设备	6-12
2	一般机加工设备	0.5-2.0	14	气体压缩机	8-14
3	大型机加工设备	1-4	15	电话总机	10-15
4	数控机床和精密加工机床	2-4	16	检测、试验设备	1-4
5	铸造设备	3-6	17	快装锅炉（以锅炉主机价计算）	15-20
6	锻造、冲压设备	4-8	18	蒸汽锅炉（10 吨/时及以下）（以锅 炉主机计算）	35-45
7	起重设备	4-10	19	蒸汽锅炉（20 吨/时及以上）（以锅 炉主机计算）	30-40
8	焊接、切割设备	0.5-2.0	20	热水锅炉	25-30
9	泵站设备	8-15	21	电镀、镀装设备	5-12
10	制冷、通风设备	8-12	22	热处理设备	2-5
11	集中空调设备	5-8	23	化工工业专用设备	6-15
12	冷却塔	8-12	24

c.d 其他费用

其他费用主要指为主体设备配套的附件及辅材消耗所需的费用，以主体设备现 行购置价为基数，结合类似工程附件及辅材占主体设备造价的比例，经主要因素分

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评估说明

析修正后确定相应的百分比。

2）成新率的确定

根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。

A．机器设备的成新率的确定

本次委估设备主要采用使用年限法计算确定成新率。即通过对设备的检查，预 估设备的尚可使用年限，计算成新率，基本公式为：

成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100%

尚可使用年限参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手 册》中的机器设备经济寿命年限参考指标，结合现场勘察了解设备来源、使用操作 班次及时间、保养维修情况、设备完好率、故障率及工作环境条件及设备外观等各 方面因素后确定。

设备经济使用年限参照《最新资产评估常用数据与参数手册》的有关数据，分 别按：

机器设备 10 年

办公设备 5-8 年

B.车辆的成新率的确定

首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确 定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新 率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。

a、年限法成新率B1=尚可使用年限/经济耐用年限×100%

b、行驶里程成新率B2=尚可行驶里程/（尚可行驶里程+已行驶里程）×100%

c、勘察法成新率B3

d、综合成新率=min{B1,B2,B3}

（3）评估举例

例一、复印机（列《机器设备评估明细表》第30 行）：

1）设备概况 设备名称：复印机； 规格型号：理光MP2000 生产厂家：理光（中国）投资有限公司；

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评估说明

购置启用时间：2011年11月； 账面原值：14,000.00元 账面净值：9,197.15元 主要技术参数： 产品类型：数码复合机 （黑白） 涵盖功能：复印 最大原稿尺寸：A3 复印速度：20cpm 连续复印页数：1-99页 进纸盘容量：标配纸盒：250页（2个） 缩放范围：50-200%（以1%为单位） 复印分辨率：600dpi 预热时间：15秒 首页复印时间：6.5秒 内存容量：标配：16MB，最大： 接口类型：标配： USB2.0 10 耗材描述：墨粉MP1610型 打印控制器：选配

2) 设备购置价的确定

参考近期购置价、国内经销商相关报价并经相关信息分析，该设备现国内市场 购置价约为11,800.00 元。

3）重置价值的确定

根据上面确定的资产评估基准日设备购置价，设备重置原价需考虑设备的运杂 费、安装费。因该设备运杂费已含在购置价内，且无需安装即可使用，故该设备的 重置价值为11,800 元。

4）成新率的确定

该设备于2011 年11 月正式启用，至评估基准日（2012 年12 月31 日）已使用 1.08 年。

根据其使用、保养情况，参考《资产评估常用数据与参数手册》中同类型机器

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评估说明

设备经济使用寿命年限，结合实际情况预估其尚可使用4.92 年，

因此：成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100%

=4.92/6×100%≈82% 5）资产评估值的计算 资产评估值=重置全价×成新率 =11,800×82% =9,680（元） 例二、小型轿车（列《车辆评估明细表》第1 行） 1）车辆概况 设备名称：小型轿车 规格型号：明锐牌SVW7166FSD 生产厂家：上海大众汽车有限公司 启用日期：2011 年9 月 账面原值：149,252.00 元 账面净值：116,167.76 元 牌照号：浙AQIT98 该车为上海大众汽车有限公司生产的紧凑型车，其主要性能为：

排 量： 1598 ml 变 速 箱： 6 挡双离合 最大马力： 200 PS 最大扭矩： 280/5000N·m/rpm 轴 距： 2578 mm 前置前驱 车身结构： 长 宽 高： 4569×1769×1462

2）重置全价的确定

参考相关新车报价网站中近期报价并经相关信息分析，该车现市场售价约为

120,000 元。

相关费用依照有关现行规定取为：

购置附加税为10%，计费基数为不含税的销售价。

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评估说明

购置附加税=120,000/1.17×10%=10,260（元）

则：重置价值 =120,000＋10,260

3）成新率的确定

A.理论成新率的计算

车辆的理论成新率根据车辆经济使用年限和允许行驶公里数，采用孰低原则来 确定其理论成新率，此类车辆经济使用年限为10 年，允许行驶公里数为50 万公里， 该车已使用1.25 年、已行驶1.8214 万公里，故

年限成新率=(10－1.25)/10×100％≈89% 里程成新率=(50－1.8214)/50×100％≈96% 取理论成新率=89% B.现场勘察情况

资产评估人员对该车进行了核实，车辆外表整齐，没有划伤或礚碰，各种灯光 齐全。发动机启动、运转、停车正常。车辆加速性能、制动性能、操纵性能正常。 车内仪表齐全、工作正常，座位无明显变形，空调、音响、工作正常。根据核实情 况，理论成新率不需调整，以理论成新率作为综合成新率。

C.综合成新率

根据理论成新率和现场勘察情况，评定综合成新率=min{A,B,}为89%。 4）资产评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

=130,260×89% =115,930 元（取整）

（4）设备类固定资产评估结果

账面原值 301,479.00 元 账面净值 206,907.20 元 重置价值 262,110.00 元 评估价值 220,270.00 元 评估增值 13,362.80 元 增值率 6.46%

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评估说明

（5）评估结果分析

设备类固定资产评估增值的主要原因系由于设备经济使用年限大于企业的会计

折旧年限所至。

3．非流动资产评估结果

账面价值 3,697,012.08 元 评估价值 3,658,350.88 元 评估减值 38,661.20 元 减值率 1.05%

三)流动负债

1．应付账款

应付账款账面价值562,428.43 元，系应付的服务费、配件款等。其中应付关联 方湖南郡原物业管理有限公司4,500 元。

评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情 况，采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。

经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。

应付账款评估值为562,428.43 元。

2．预收款项

预收款项账面价值622,800.12 元，为预收的物业费、服务费等。

评估人员查阅了账簿及原始凭证，了解款项内容和期后提供服务的情况。按财 务会计制度核实，未发现不符情况。

经核实，款项期后需正常结算，以核实后的账面值为评估值。

预收款项评估值为622,800.12 元。

3．应交税费

应交税费账面价值1,539,082.27 元，包括应交的营业税、城建税、企业所得税、 增值税、教育费附加、地方教育费附加、水利基金等。

评估人员查阅了相关税收政策，了解“郡原物业”所涉税种、税率，取得相应 申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情况，并了解期后税款缴 纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

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评估说明

经核实，各项税费期后均需支付，以核实后的账面价值确认评估值。

应交税费评估值为1,539,082.27 元。

4．其他应付款

其他应付款账面价值1,058,093.71 元，系应付的电费、押金等。

评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情

况，审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未

发现不符情况。

经核实，各款项期后均需支付，以核实后的账面值为评估值。

其他应付款评估价值为1,058,093.71 元。

5．流动负债评估结果

账面价值 3,782,404.53 元 评估价值 3,782,404.53 元

四)非流动负债

1. 其他非流动负债

其他非流动负债账面价值1,359,130.11 元，系应付的公元大厦维修基金等。

评估人员通过查阅有关原始资料、会计记录进行核实，并了解期后实际支付情

况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

经核，各项目均需支付，以核实后的账面值为评估值。

其他非流动负债评估值为1,359,130.11 元。

1. 非流动负债汇总

账面价值 1,359,130.11 元 评估价值 1,359,130.11 元

（二）收益法

收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的

评估方法。

一）收益法的应用前提

• 1、投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且

具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。

• 2、能够对未来收益进行合理预测。

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评估说明

3、能够对与未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

二）收益法的模型

结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，并 分析公司非营运性资产、非营运性负债及溢余资产的价值，对股权现金流评估值进 行修正确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：

股权价值＝股权现金流评估值＋非营运性资产价值- 非营运性负债价值＋溢余 资产价值

本次评估采用分段法对企业的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预 测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：

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—— 式中：n 明确的收益预测年限

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t ——明确的收益预测年限中的第 t 年

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三）收益期与预测期的确定

本次评估假设公司的存续期间为永续期，即收益期为永续期。采用分段法对公 司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期 之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业特性、企业状况及业务 特征等，取3 年（即至2015 年末）作为预测期分割点较为适宜。

四)收益预测的假设条件

1、基本假设：

(1)宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所 处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政 策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及 税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；

(2)经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、

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评估说明

法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不 存在任何政策、法律或人为障碍。

(3)对被评估单位未来的税收政策的预测，我们是基于企业目前的实际情况和可 以把握、有明确预期的国家税收政策的变化来进行的。对于其他具有不确定性的税 收政策的变化和优惠政策，基于谨慎性原则本次评估均未考虑。

2、具体假设

(1)本评估预测是基于被评估单位提供的持续经营状况下的发展规划和盈利预 测并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的；

(2)假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规，其所有资产的取得、使用 等均符合国家法律、法规和规范性文件；

(3)假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，在 年度内均匀发生；

(4)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未 来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评 估结果的责任。

五)宏观经济及行业分析

1、宏观经济因素分析

1）宏观经济在金融危机中开始复苏

改革开放以来，我国经济得到前所未有的快速增长。进入二十一世纪后，我国 经济继续保持稳步高速增长。特别是经过“十五”、“十一五”两个五年计划，我国 的经济飞速发展，国内生产总值(GDP)翻了两番。

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2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年
GDP(亿元) 年度累计 GDP(亿元) 同比增长率(%)
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数据来源：Wind 资讯

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广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

从表中可以看出，我国的经济发展从“十五”计划开始进入了高速发展期，GDP 年增长率连续8 年保持在8.0%以上。2008 年由于全球性金融危机的爆发，我国宏 观经济受到金融危机的影响，增速放缓，但在国家行政干预下，特别是一揽子经济 刺激措施，保证了国民经济继续保持增长。2009 年我国经济率先复苏，在消费、投 资和出口“三驾马车”的拉动下，国民经济逐步回升，特别是国家出台的“四万亿 元投资计划”，促进了宏观经济的复苏，根据国家统计局数据，2010 年国内生产总 值为397,983 亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1 个 百分点。

2011 年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中 央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策 和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方 向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。根据初步测算，2011 年国 内生产总值达471,564 亿元，比上年增长9.2%。分产业看，第一产业增加值47,712 亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220,592 亿元，增长10.6%；第三产业增 加值203,260 亿元，增长8.9%。

不过，由于全球经济增长活力下降，我国经济增速已有一定程度的放缓。2012 年上半年，我国国内生产总值为227,098 亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。 分产业看，第一产业增加值17,471 亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110,950 亿元，增长8.3%；第三产业增加值98,677 亿元，增长7.7%。GDP 增速的放缓主要 来自第二产业，上半年第二产业GDP 同比增长8.3%，增速较一季度回落0.8 个百 分点；第一和第三产业同比增速则有小幅回升。从“三驾马车”来看，消费增速放 缓，而投资和进出口均有回升；上半年消费对GDP 的贡献度为57.7%，较一季度回 落近19 个百分点，而投资则提升近17 个百分点至50%，预计未来投资增长在GDP 中仍将占有重要地位。

2）我国居民收入显著增长

随着经济的不断发展，我国居民生活水平不断改善。据国家统计局公布的数据， 2011 年全国农村居民人均纯收入6,977 元，比上年增加1,058 元，增长17.9%，剔 除价格因素影响，实际增长11.4%，增速同比提高0.5 个百分点；2011 年城镇居民 人均总收入23,979 元，其中，人均可支配收入21,810 元，比上年增加2,701 元，

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增长14.1%，剔除价格因素影响，城镇居民人均可支配收入实际增长8.4%，增速同 比提高0.6 个百分点。这说明我国城镇和农村居民的消费水平不断提高，恩格尔系 数的下降，说明消费质量的改善。居民生活水平的改善，将带动包括物业管理行业 在内的众多行业的发展。

2．企业所在行业现状与发展前景分析

1）我国物业管理行业发展概况

物业管理起源于19 世纪60 年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果， 纯属第三产业——服务行业。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经 营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化 城市的朝阳产业。

20 世纪80 年代，随着我国经济的发展和城市的开发，全国住宅小区逐渐兴建 起来，由此现代物业管理从香港传人内地。1981 年3 月，全国第一家物业管理公司 诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅 速增加。据估算，至2006 年底，全国物业管理企为业总数近万家，从业人员突破 300 万人，年经营总收入近1000 亿。为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工 作环境，从而为和谐的社会作出一定分量的贡献

随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进. 人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。物业 管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展 前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。但是，物业管理在我国还是一种新兴行业， 目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和 房地产业的飞速发展很不相称。

2）我国物业管理行业发展的有利因素

物业管理法规是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。2003 年6 月8 日， 国务院颁布了《物业管理体条例》（国务院令第379 号），是我国第一部物业管理行 政法规，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，国务院有关部 门还制定了一套有关物业管理的规章和规范性文件，如《物业管理服务收费管理 法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业资质管理试 行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等。2007 年3 月16 日第七届全国人民代

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表大会第五次会议颁布了《物权法》。近年来，随着有关物业管理的多部法规相继 出台，我国的物业管理行业得到进一步规范。

3）我国物业管理行业发展的不利因素

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善、不科学，体制需进一步理 顺和重新构建。一些物业管理企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和 简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划、二无措施、三更谈不 上科学，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，使得我国物业管理行 业的发展遇到瓶颈。

4）我国物业管理行业发展的前景展望

我国未来的物业管理应涉及到物业设置及使用全过程的管理及服务，根据对国 外现代物业管理实施过程的研究，其发展的业务的内容应包括：物业管理战略的制 定；为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运行管理；综合管理服 务。

在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副” 思路，成为具有中国特色物业管理服务模式。我国未来的物业管理发展应是专业化、 综合性涉及物业建设与使用全过程的管理和服务。

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招投标的大 力推行和物业管理市场化的发展，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向 品牌化企业方向发展。在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推 动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步优化。随着物业管 理范围和内容的扩展, 市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范, 物业管理 行业的竞争将日益激烈, 行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。

六)企业经营、资产、财务分析

1、企业相关情况介绍

(1)经营业务介绍

“郡原物业”成立于2004 年，目前暂定为国家三级资质物业管理公司，在管 项目为“公元大厦”、“九树公寓”、“一江春水”三个项目，主要收入来源为物 业费、车位费及其他物业服务的服务费等。

“郡原物业”下属的全资子公司沈阳辽原物业管理有限公司、湖南郡原物业服

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务有限公司、成都山外山物业管理有限公司,主营业务均为物业管理服务。

• (2)“郡原物业”服务项目的相关情况

“公元大厦”位于杭州黄龙体育中心主体育场西侧，南邻求是路，总建筑面积 为115,000 平方米，地上部分为82,184 平方米，它的建筑组群由位于南部和北部 的两组地上为22 层（其中一层为设备层）的塔楼、四个四层的裙房、东西两侧分 别长达100 米和67 米的柱廊及近7000 平方米的景观庭院组成。

“九树公寓”位于杭州西湖风景名胜区五云山南麓，整个住区有60 套公寓， 体现了欧洲建筑理念与东方文化背景的奇妙融合，开发商将九树定位为“非经验住 宅”，即与以往的居住经验（独立别墅、连排别墅、公寓）无法对应，系高度的个 性化的高档住宅区。

“一江春水”位于建德东城的新安江畔，建筑面积142,931 平方米，占地面积 119,110 平方米，容积率1.2。

• (3)公司的竞争优劣势、发展的机遇及面临的风险分析

• 1）公司的竞争优势

“郡原物业”的主要管理人员均为杭州市一些知名宾馆、大厦及物业管理行业 的专业人士，具有多年服务与管理工作经验，曾参与或全权管理过多家具有高知名 度的涉外宾馆、大厦、写字楼和高级公寓，具有较高的管理水平。

2）公司的竞争劣势

“郡原物业”目前仅管理三处物业，经营规模相对较小，不利于最大程度地获 取利润、合理配置资源以降低成本，一定程度上限制了公司的发展。 3）发展机遇

随着国家物业管理法规的逐步健全，房屋维修管理、设备设施管理、安全保卫 及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规体系的逐步完 善，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务及相互关系，依法 维护各方利益，使得物业管理企业有法可依，有章可行，为物业管理企业带来新的 发展机遇。

4）面临的风险

由于物业管理企业为业主提供服务系以合同方式约定服务期限，在服务期内或 服务期到期后，如物业管理企业无法达到业主的要求，将面临被业主委员会要求终

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止服务或无法续约的风险。

2、财务状况分析

(1)企业前三年及基准日会计报表

表一：资产负债表

行次	项目	2009年	2010年	2011年	2012年
1	一、流动资产：	-	-	-	-
2	货币资金	7,318,913.17	11,415,960.50	15,874,902.34	11,026,794.80
3	交易性金融资产	-	-	-	-
4	应收票据	-	-	-	-
5	应收账款	241,587.02	49,182.73	149,230.83	354,478.65
	其中：坏账准备	-	-	-	-
	应收账款净值	241,587.02	49,182.73	149,230.83	354,478.65
6	预付账款	-	-	-	27,391.00
7	应收利息（股利）	-	-	-	-
8	应收补贴款	-	-	-	-
9	其他应收款	155,349.19	73,718.42	116,792.27	271,617.36
	其中：坏账准备	-	-	-	-
	其他应收账款净值	155,349.19	73,718.42	116,792.27	271,617.36
10	存货	40,551.77	74,351.86	101,933.94	235,939.25
11	一年内到期非流动资产	-	-	-	-
12	待摊费用	-	-	-	-
13	流动资产合计	7,756,401.15	11,613,213.51	16,242,859.38	11,916,221.06
14	二、非流动资产：	-	-	-	-
15	长期股权投资	400,000.00	400,000.00	400,000.00	3,490,104.88
16	投资性房地产	-	-	-	-
17	固定资产	376,581.06	220,844.67	269,264.95	206,907.20
18	在建工程	-	-	-	-
19	长期待摊费用	73,239.51	27,086.43	-	-
20	递延所得税资产	-	-	-	-
21	其他非流动资产	-	-	-	-
22	非流动资产合计	849,820.57	647,931.10	669,264.95	3,697,012.08
23	三、资产总计	8,606,221.72	12,261,144.61	16,912,124.33	15,613,233.14
24	四、流动负债：	-	-	-	-
25	短期借款	-	-	-	-
26	应付账款	300,149.75	377,885.15	566,956.46	562,428.43
27	预收账款	777,109.95	1,077,218.21	973,166.05	622,800.12
28	应付职工薪酬	-	-	-	-
29	应交税费	494,588.84	456,384.45	911,428.06	1,539,082.27
30	其他应付款	4,327,945.10	6,352,331.58	7,830,400.70	1,058,093.71
31	一年内到期的非流动负债	-	-	-	-
32	其他流动负债	-	-	-	-

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33	流动负债合计	5,899,793.64	8,263,819.39	10,281,951.27	3,782,404.53
34	五、长期负债：	-	-	-	-
35	长期借款	-	-	-	-
36	递延所得税负债	-	-	-	-
37	其他非流动负债	-	-	-	1,359,130.11
38	非流动负债合计	-	-	-	1,359,130.11
39	六、负债合计	5,899,793.64	8,263,819.39	10,281,951.27	5,141,534.64
40	七、所有者权益	2,706,428.08	3,997,325.22	6,630,173.06	10,471,698.50

表二：利润表

表二：利润表
项目	2009年	2010年	2011年	2012年
一、营业务收入	15,190,370.78	17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57
减：营业成本	12,295,943.58	13,079,222.74	12,145,943.44	10,071,250.63
营业税金及附加	841,590.39	956,433.20	1,003,977.72	917,485.75
减：销售费用	387,772.47	389,682.35	507,697.14	-
减：管理费用	827,247.72	1,283,672.31	1,457,404.22	923,546.81
减：财务费用	-56,661.61	-92,233.97	-120,202.79	-106,113.02
其中：利息支出	-56,661.61	-92,233.97	-120,202.79	-106,113.02
减：资产减值损失	6,100.99	-15,904.32	8,827.96	43,879.28
加：投资收益	-	-	-	-
二、营业利润	888,377.24	1,746,336.11	3,267,546.00	5,776,155.12
加：补贴收入	-	-	-	-
加：营业外收入	97,386.83	5,741.40	351,255.78	4,820.35
减：营业外支出	15,780.28	33,077.47	31,218.13	44,313.27
三、利润总额	969,983.79	1,719,000.04	3,587,583.65	5,736,662.20
减：所得税费用	401,014.51	428,102.90	954,735.81	1,416,235.06
四、净利润	568,969.28	1,290,897.14	2,632,847.84	4,320,427.14

上述2009-2011 年度及基准日财务报表已经注册会计师审计。

（2）企业财务分析

1)财务效益状况分析

公司近三年的主要财务效益指标如下表所示：

项目	2010 年	2011 年	2012 年
净资产收益率	38.51%	49.55%	50.53%
总资产报酬率	15.59%	23.77%	34.62%
主营业务利润率	24.60%	33.52%	42.86%
成本费用利润率	11.01%	23.93%	48.59%

从上表分析，公司2011 年及2012 年指标均较高，系由于以前年度应由业主承 担的水电费补计入成本，导致净利润提高所致。总体来看，公司目前经营较稳定， 财务效益较好。

2)资产营运状况分析

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公司主要资产营运状况指标如下表所示：

项目	2010 年	2011 年	2012 年
总资产周转率	1.66	1.25	1.08
流动资产周转率	1.79	1.31	1.25
存货周转率	227.66	137.80	59.62
应收账款周转率	119.32	184.17	69.99

从上表分析，公司的总资产周转率、流动资产周转率较高，说明公司的资产利 用效果相对较较强。由于公司系物业管理公司，存货主要为修理用配件，金额较小； 业务收入主要以预收为主，应收款余额较小，且较少发生坏账，故公司的存货周转 率、应收账款周转率较大。上述指标表明公司的营运状况较好。

3)偿债能力分析

公司主要偿债能力指标如下表所示：

项目	2010 年	2011 年	2012 年
资产负债率	67.40%	60.80%	32.93%
速动比率	139.63%	156.98%	308.81%

从上表分析，公司近年的资产负债率较低，系由于公司业务性质决定，无需高 负债经营。速动比率较高，说明公司的短期偿债能力较强。

4)发展能力状况分析

公司主要发展能力状况指标如下表所示：

项目	2010 年	2011 年	2012 年
销售增长率	14.20%	5.33%	-3.53%
资本积累率	47.70%	65.87%	57.94%
总资产增长率	42.47%	37.93%	-7.68%

从上表分析，公司的各项指标均呈下降趋势，其中，销售增长率下降系由于公 司其他收入中的中介收入下降所致，业主入住后，如果不退租更换业主，将影响中 介收入；资本积累率2012 年略有下降，但综合三年分析，公司规模呈较快增长趋 势；总资产增长率下降，系由于公司代业主支付电费导致期末资产总额下降所致。 总体来看，公司具有较强的发展能力。

3）资产构成分析

非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的资产。根据企业及评估人员分析，公司不存在非经营性资产。

非经营性负债是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的负债。根据企业及评估人员分析，将公司的非流动性负债确认为非经营性负债。

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溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业 收益现金流不相关的其他资产等。评估人员通过分析，将“郡原物业”对子公司成 都山外山物业管理有限公司的投资及部分现金确认为溢余资产。

七 )评估计算及分析过程

1、未来收益的确定

(1) 收益口径

“郡原物业”下属3 家全资子公司，其中的沈阳辽原物业管理有限公司的由于 连续亏损，净资产为负数，故成本法中评估为零，本次收益预测不予考虑；成都山 外山物业管理有限公司由于新近成立，业务较少，故作为非经营性资产考虑；对于 湖南郡原物业服务有限公司，经营情况正常，本次对其未来净利润进行预测，作为 “郡原物业”的投资收益。

• (2) 营业收入及营业成本的预测

1) 营业收入的预测

根据被评估单位提供的经审计的2010 至2012 年度会计报表，公司的营业收入

情况如下： 金额单位：元

	收入项目	2010	2011	2012
物业 费	公元大厦	11,542,538.97	11,763,646.21	11,558,675.01
	九树	1,817,053.68	1,860,856.64	1,727,574.07
	一江春水	738,021.29	853,570.87	1,310,805.75
车位费		562,480.00	551,050.00	655,280.00
案场收入				1,094,258.23
其他		2,687,114.48	3,242,069.97	1,279,611.51
合计		17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57

其中“公元大厦”、“九树公寓”物业费情况比较稳定，以后年度物业费按照 前三年的平均数确定；“一江春水”随着入住率的提高，物业费呈上涨趋势，以后 年度物业费按照2012 年水平确定；车位费目前状况亦趋于稳定，以后年度车位费 按照2012 年水平确定；案场收入系公司为新楼盘提供的安保、现场布置、现场管 理等服务的收入，由于存在一定的不稳定性，本次预测不予考虑；其他收入主要包 括中介服务、送水服务、洗衣服务、清洁服务、维修服务等物业公司向业主提供的 其他服务的收入，以后年度的收入情况根据企业的预测并结合公司的实际情况综合 确定。未来收入预测情况如下：

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评估说明

金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
收入项目		2013年	2014年	2015年
物业费	公元大厦	11,622,000	11,622,000	11,622,000
	九树	1,802,000	1,802,000	1,802,000
	一江春水	1,311,000	1,311,000	1,311,000
车位费		660,000	660,000	660,000
案场收入
其他		1,700,000	1,700,000	1,700,000
合计		17,095,000	17,095,000	17,095,000

2) 营业成本的预测

根据被评估单位提供的经审计的2010 至2012 年度会计报表，公司的营业成本

情况如下： 金额单位：元

情况如下：			金额单位：元
项目	2010 年	2011 年	2012 年
工资	5,700,914.50	6,287,154.85	6,084,313.75
水电费	3,521,504.67	746,125.36	-1,583,887.81
保洁费	1,889,138.30	1,985,757.75	1,943,469.57
维护费	535,878.00	728,474.23	689,152.24
案场成本			941,135.49
其他	1,431,787.27	2,398,431.25	1,997,067.39
合计	13,079,222.74	12,145,943.44	10,071,250.63

其中，工资成本2012 年降低，主要系由于管理层人事调配所致，2013 年后， 由于公司的薪酬政策调整及人事调配正常化，工资标准整体有所提高；2012 年水电 费成本变动较大，主要系由于公司年底将挂账的向业主收取的水电费冲减成本所 致，水电费成本中的公共部分应由物业公司承担，且因当年的天气状况而波动，故 对未来年度水电费按照公司所辖物业公共部分的平均水平确定；保洁费、维护费情 况较为平均，未来年度按照公司的平均费用水平确定，其中“九树公寓”木格栅油 漆维护成本原由相关项目公司支付，自2013 年起，该部分成本由“郡原物业”承 担；其他成本根据企业的预测并结合公司的实际情况综合确定。未来各年成本预测

情况如下： 金额单位：元

况如下：			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
工资	6,720,000	6,720,000	6,720,000
水电费	2,000,000	2,000,000	2,000,000
保洁费	1,939,000	1,939,000	1,939,000
维护费	1,101,000	1,101,000	1,101,000
案场成本
其他	2,000,000	2,000,000	2,000,000
合计	13,760,000	13,760,000	13,760,000

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评估说明

(3) 营业税金及附加的预测

营业税金及附加主要为城建税、教育费附加和地方教育附加等。

根据被评估单位提供的经审计的2009 至2012 年度会计报表，公司的营业税金 及附加情况如下：

附加情况如下：	附加情况如下：	附加情况如下：	附加情况如下：	附加情况如下：
金额单位：元 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 营业收入 15,190,370.78 17,347,208.42 18,271,193.69 17,626,204.57 营业税金及附加 841,590.39 956,433.20 1,003,977.72 917,485.75 占营业收入的比重 5.54% 5.51% 5.49% 5.21%
项目	2009年	2010年	2011年	2012年
营业收入	15,190,370.78	17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57
营业税金及附加	841,590.39	956,433.20	1,003,977.72	917,485.75
占营业收入的比重	5.54%	5.51%	5.49%	5.21%

本次评估中，对2009 年至基准日营业税金及附加占营业收入的比例进行了计 算分析，近几年税率基本稳定，每年变动幅度不大，故对于未来各年营业税金及附 加按各年的营业收入和以前年度费用占收入的平均比例计算确定。未来各年营业税 金及附加情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
营业收入	17,095,000	17,095,000	17,095,000
比例	5.44%	5.44%	5.44%
营业税金及附加	930,000	930,000	930,000

(4) 其他业务利润的预测

其他业务利润系浙江郡原地产股份有限公司与杭州郡原物业服务有限公司签 订的 2013 年、2014 年案场服务合同的净收益，该部分利润已扣除了相关成本及税

费，2014 年后，未签订相关合同。具体情况如下表： 金额单位：元

，2014年后，未签订相关	合同。具体情况如下表：	金额单位：元
项目	2013年	2014年
其他业务利润	5,488,000	6,252,000

因该业务不可持续，故2014 年后不考虑其他业务利润。

• (5) 期间费用的预测

• 1）营业费用的预测

• “郡原物业”的营业费用并入营业成本，故不单独对营业费用进行预测。

• 2）管理费用的预测

管理费用主要由工资、差旅费、车辆费 、折旧及其他费用等构成。根据被评估 单位提供的经审计的2009 至2012 年度会计报表，公司的管理费用情况如下：

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评估说明

金额单位：元

				金额单位：元
项目	2009年	2010年	2011年	2012年
营业收入	15,190,370.78	17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57
管理费用	827,247.72	1,283,672.31	1,457,404.22	927,102.28
费用率	5.45%	7.40%	7.98%	5.26%

评估中，根据公司的实际经营管理情况，并考虑公司管理的日趋成熟带来的管 理成本节约后综合确定。2013 年前，公司两位负责人的薪酬收入在浙江郡原地产股 份有限公司开支，公司决定2013 年后将其在“郡原物业”开支。

公司未来管理费用情况如下表：

公司未来管理费用情况如下表：	公司未来管理费用情况如下表：	公司未来管理费用情况如下表：	公司未来管理费用情况如下表：
金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
营业收入	17,095,000	17,095,000	17,095,000
管理费用	2,030,000	2,030,000	2,030,000
费用率	11.87%	11.87%	11.87%

3)财务费用的预测

公司无付息债务，财务费用主要为存款利息收入、财务手续费等。经评估人员 分析及与企业相关人员沟通了解，公司的财务手续费金额较小，存款在进行股利分 配后余额不大，产生的利息收入较少，且部分货币资金作为溢余资产考虑，故本次 不对财务费用进行预测。

(6) 资产减值损失的预测

主要考虑企业的存货和往来款的回款损失。通过与企业的相关人员沟通、了解， 考虑到存货周转率较快，预计基本无损失，故不予考虑；根据公司的收款政策及历 史情况进行分析，应收款形成损失的情形较少，本次评估对预测期的坏账损失亦不 予考虑。

(7) 投资收益的预测

“郡原物业”下属3 家全资子公司，其中的沈阳辽原物业管理有限公司的由于 连续亏损，净资产为负数，故成本法中评估为零，本次收益预测不予考虑；成都山 外山物业管理有限公司由于新近成立，业务较少，故作为非经营性资产考虑；对于 湖南郡原物业服务有限公司，经营情况正常，本次对其未来净利润进行预测，作为 “郡原物业”的投资收益，具体情况如下：

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评估说明

金额单位：元

						金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
行次	项目	历史数据				预测数据
		2009年	2010年	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年
1	一、营业务收入	4,577,418	5,910,853	10,747,521	12,193,155	10,218,000	10,418,000	10,418,000
2	减：营业成本	3,943,945	6,172,868	7,838,602	8,708,219	8,579,000	8,579,000	8,579,000
3	减：营业税金及附加	256,059	328,010	595,896	677,669	568,000	579,000	579,000
4	减：营业费用	-	-	-	-	-	-	-
5	减：管理费用	63,801	97,761	772,018	894,595	766,000	781,000	781,000
6	减：财务费用	3,753	2,998	1,697	13,328	13,000	13,000	13,000
7	减：资产减值损失	-	-	38,746	87,419
8	加：投资收益	-	-	-	-		-	-
9	二、营业利润	309,860	-690,785	1,500,563	1,811,924	292,000	466,000	466,000
10	加：营业外收入	-	-	-	-
11	减：营业外支出	-	-	2,035	33,931
12	三、利润总额	309,860	-690,785	1,498,528	1,777,993	292,000	466,000	466,000
13	减：所得税费用	-	-	-	278,487	73,000	116,500	116,500
14	四、净利润	309,860	-690,785	1,498,528	1,499,506	219,000	349,500	349,500

净利润2013年大幅降低，主要系由于2013年后的预测中，对于案场收入（成本）

不予预测、公司的薪酬政策调整以及公司员工数增加所致。

投资收益预测情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
投资收益	219,000	349,500	349,500

(8) 营业外收入、支出的预测

对于营业外收入，由于不确定性较大，无法预计，故不予考虑；

对于营业外支出，主要考虑水利基金，其他支出由于不确定性较大，无法预计，

故不予考虑，具体情况如下：

金额单位：元

			金额单位：元
项目	2013年	2014年	2015年
营业外支出	17,100	17,100	17,100

(9) 所得税费用的预测

由于投资收益为“郡原物业”全资子公司湖南郡原物业服务有限公司的净利润， 故对该部分收益不再考虑所得税，故所得税计算公式为：

所得税=（利润总额-投资收益）×所得税税率

其中，所得税税率为25%。

利润总额=营业收入－营业成本－营业税金及附加＋其他业务利润－管理费用

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评估说明

• -财务费用-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出

根据上述预测的利润情况并结合所得税税率预测以后各年度的所得税支出如

• 下（净利润参见“净利润的预测”）：

（净利润参见“净利润的预测”）：	（净利润参见“净利润的预测”）：	（净利润参见“净利润的预测”）：	（净利润参见“净利润的预测”）：
金额单位：元
名称	2013年	2014年	2015年
所得税	1,461,500	1,652,500	89,500

(10) 净利润的预测

净利润＝利润总额－所得税

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金额单位：元

							金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
项目/年度	历史数据						预测数据
	2010 年		2011 年		2012 年		2013 年		2014 年		2015 年
	金额	增长率/占比	金额	增长率/占比	金额	增长率/占比	金额	增长率/占比	金额	增长率/占比	金额	增长率/占比
一、营业收入	17,347,208	14.20%	18,271,194	5.33%	17,626,205	-3.53%	17,095,000	-3.01%	17,095,000		17,095,000
减：营业成本	13,079,223	75.40%	12,145,943	66.48%	10,071,251	57.14%	13,760,000	80.49%	13,760,000	80.49%	13,760,000	80.49%
减：营业税金及附加	956,433	5.51%	1,003,978	5.49%	917,486	5.21%	930,000	5.44%	930,000	5.44%	930,000	5.44%
加：其他业务利润							5,488,000	32.10%	6,252,000	36.57%
减：营业费用	389,682	2.25%	507,697	2.78%
减：管理费用	1,283,672	7.40%	1,457,404	7.98%	923,547	5.24%	2,030,000	11.87%	2,030,000	11.87%	2,030,000	11.87%
减：财务费用	-92,234	-0.53%	-120,203	-0.66%	-106,113	-0.60%
加：投资收益							219,000	1.28%	349,500	2.04%	349,500	2.04%
减：资产减值损失	-15,904	-0.09%	8,828	0.05%	43,879	0.25%
二、营业利润	1,746,336	5.12%	3,267,546	17.88%	5,776,155	32.77%	6,082,000	35.58%	6,976,500	40.81%	724,500	4.24%
加：营业外收入	5,741	0.03%	351,256	1.92%	4,820	0.03%
减：营业外支出	33,077	0.19%	31,218	0.17%	44,313	0.25%	17,100	0.10%	17,100	0.10%	17,100	0.10%
三、利润总额	1,719,000	9.91%	3,587,584	19.64%	5,736,662	32.55%	6,064,900	35.48%	6,959,400	40.71%	707,400	4.14%
减：所得税费用	428,103	2.47%	954,736	5.23%	1,416,235	8.03%	1,461,500	8.55%	1,652,500	9.67%	89,500	0.52%
四、净利润	1,290,897	7.44%	2,632,848	14.41%	4,320,427	24.51%	4,603,000	26.93%	5,307,000	31.04%	618,000	3.62%

注：增加率/占比栏中除营业收入为比上年增加比率外，其他为各指标与营业收入的占比。

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评估说明

(11) 折旧费及摊销的预测

固定资产的折旧是由两部分组成的，即对基准日现有的固定资产(存量资产)以 及基准日后新增的固定资产（增量资产）按企业会计计提折旧的方法(直线法)计提 折旧。对基准日后新增的固定资产(增量资产)，按投入使用的时间开始计提折旧。 年折旧额=固定资产原值×年折旧率

通过与企业的相关人员沟通、了解，“郡原物业”无需购置新的固定资产，故 2013 年－2015 年各期固定资产折旧如下表：

13 年－2015 年各期固定资产折旧如下表：	13 年－2015 年各期固定资产折旧如下表：	13 年－2015 年各期固定资产折旧如下表：	13 年－2015 年各期固定资产折旧如下表：
金额单位：元
名称	2013 年	2014 年	2015 年
折旧	11,000	11,000	11,000

(12) 营运资本增减额的预测

营运资本主要为非现金流动资产减去不含有息负债的流动负债。

随着公司经营规模的变化，公司的营运资金也会相应的发生变化，具体表现在 应收账款、预付款项、存货的周转和应付、预收款项的变动上。评估人员分析了2010 年至基准日公司营运资金的情况，根据与销售收入和销售成本的比例关系，在分析 各项比例的基础上及公司未来的发展策略的基础上预测未来的比例如下表：

项目	2013年	2014年	2015年
应收项目/营业收入	-4.00%	-4.00%	-4.00%
存货/营业成本	1.20%	1.20%	1.20%
应付项目/营业成本	4.30%	4.30%	4.30%

以上述预测比例乘以各年的营业收入（营业成本）减去上一年账面数作为增加 额，具体如下：

单位：元

			单位：
项目	2013年	2014年	2015年
营业收入	17,095,000.00	17,095,000.00	17,095,000.00
营业成本	13,760,000.00	13,760,000.00	13,760,000.00
应收项目	-684,000.00	-684,000.00	-684,000.00
存货	165,000.00	165,000.00	165,000.00
应付项目	592,000.00	592,000.00	592,000.00
营运资金	-1,111,000.00	-1,111,000.00	-1,111,000.00

对于各营运资金变动数，以上述各资金全年平均数减去上期数即为变动数。 故各年营运资金增加额如下：

单位：元

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评估说明

名称	2013年	2014年	2015年
营运资金增加	-543,580

(13) 资本性支出的预测

资本性支出主要为对于现有的固定资产（存量资产）的更新，评估人员查阅了 机械设备的购置时间、维修保养情况以及上述设备的现状，在充分考虑了生产设备 的自然寿命、经济寿命和技术寿命的情况下预测。具体见下表：

单位：元	单位：元	单位：元	单位：元
名称	2013 年	2014 年	2015 年
资产更新支出	11,000	11,000	11,000

(14) 股权现金流的预测

股权现金流=净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额＋付息债务 的增加-付息债务的减少

经测算，公司经营不需要付息债务。

因本次评估的预测期为持续经营假设前提下的无限年期，因此还需对明确的预 测期后的永续年份的股权现金流进行预测。评估假设预测期后年份企业现金流将保 持稳定。

预测期股权现金流见下表：

单位：元

			单位：
项目	2013年	2014年	2015年
净利润	4,603,000	5,307,000	618,000
加：折旧与摊销	11,000	11,000	11,000
减：营运资金增加	-543,580
减：追加投资增加
减：追加投资更新	11,000	11,000	11,000
加：付息债务增加
减：付息债务减少
股权现金流量	5,146,580	5,307,000	618,000

2、折现率的确定

(1)折现率计算模型

Ke  Rf   ERP  Rc

其中： Ke —权益资本成本

R —无风险报酬率 f

—  系统风险系数

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评估说明

ERP —市场风险溢价

R —公司特定风险调整系数

c

（2）折现率的确定

1）无风险报酬率 R 的确定 f

国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估用评估基准日中长期国债的到期

收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%
	序号	国债名称	代码	年利率%	期限	剩余期限	到期收益率
	1	国债1014	101014	4.03	50	47.43	4.03%
	2	国债0303	100303	3.4	20	10.3	3.69%
	3	07国债13	10713	4.52	20	14.63	4.52%
	4	07国债06	10706	4.27	30	24.39	4.27%
	5	06国债(9)	10609	3.7	20	13.49	3.70%
	6	05国债(4)	10504	4.11	20	12.38	3.73%
	7	03国债(3)	10303	3.4	20	10.3	3.69%
	算术平均		3.95%

收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%	收益率作为无风险利率 f R 。具体如下： 序号 国债名称 代码 年利率% 期限 剩余期限 到期收益率 1 国债1014 101014 4.03 50 47.43 4.03% 2 国债0303 100303 3.4 20 10.3 3.69% 3 07国债13 10713 4.52 20 14.63 4.52% 4 07国债06 10706 4.27 30 24.39 4.27% 5 06国债(9) 10609 3.7 20 13.49 3.70% 6 05国债(4) 10504 4.11 20 12.38 3.73% 7 03国债(3) 10303 3.4 20 10.3 3.69% 算术平均 3.95%
	序号	国债名称	代码	年利率%	期限	剩余期限	到期收益率
	1	国债1014	101014	4.03	50	47.43	4.03%
	2	国债0303	100303	3.4	20	10.3	3.69%
	3	07国债13	10713	4.52	20	14.63	4.52%
	4	07国债06	10706	4.27	30	24.39	4.27%
	5	06国债(9)	10609	3.7	20	13.49	3.70%
	6	05国债(4)	10504	4.11	20	12.38	3.73%
	7	03国债(3)	10303	3.4	20	10.3	3.69%
	算术平均		3.95%

2）企业风险系数Beta 的确定

通过“万得资讯”终端查询沪、深两市相关行业上市公司含财务杠杆的  系数， 计算被评估单位不含财务杠杆的  系数为1.0356。

3) 计算市场收益率及市场风险溢价ERP

A.衡量股市ERP 指数的选取：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡 量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，评估人员选用沪深300 指数为A 股市场投资收益的指标。

B.指数年期的选择：本次对具体指数的时间区间选择为2003 年到2012 年。 C.指数成分股及其数据采集：

由于沪深300 指数的成分股是每年发生变化的，因此评估人员采用每年年末时 沪深300 指数的成分股。对于沪深 300 指数没有推出之前的2003 年，评估人员采 用外推的方式推算其相关数据，即采用 2004 年年末沪深 300 指数的成分股外推到 上述年份，亦即假定2003 年的成分股与 2004 年年末一样。

为简化本次测算过程，评估人员借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股 的各年末交易收盘价作为基础数据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分 红、派息和送股等产生的收益，因此评估人员选用的成分股年末收盘价是包含了每 年分红、派息和送股等产生的收益的复权年末收盘价格，以全面反映各成分股各年

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评估说明

的收益状况。

D.年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种方法：

a.算术平均值计算方法：

设：每年收益率为Ri，则：

==> picture [315 x 44] intentionally omitted <==

上式中：Ri 为第i 年收益率

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==> picture [277 x 12] intentionally omitted <==

设第1 年到第n 年的算术平均收益率为Ai，则：

==> picture [142 x 48] intentionally omitted <==

上式中：Ai 为第1 年到第n 年收益率的算术平均值，n=1,2,3, „„ N 为项数

b.几何平均值计算方法：

设第1 年到第i 年的几何平均收益率为Ci，则：

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E.计算期每年年末的无风险收益率Rfi 的估算：为估算每年的ERP，需要估算计 算期内每年年末的无风险收益率Rfi，本次评估人员采用国债的到期收益率作为无风 险收益率。样本的选择标准是每年年末距国债到期日的剩余年限超过10 年的国债， 最后以选取的全部国债的到期收益率的平均值作为每年年末的无风险收益率Rfi。 F.估算结论：

经上述计算分析，得到沪深300 成分股的各年算术平均及几何平均收益率，以 全部成分股的算术或几何平均收益率的加权平均数作为各年股市收益率，再与各年 无风险收益率比较，得到股票市场各年的ERP。估算公式如下：

a.算术平均值法：

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评估说明

ERPi ＝ Ai －Rfi（i＝1,2,„„）

b.几何平均值法：

ERPi ＝ Ci －Rfi（i＝1,2,„„）

c.估算结果：

按上述两种方式的估算结果如下：

序号	年分	算术平均收 益率	几何平均收 益率	无风险收益 率Rf	ERP（算术平均 收益率-Rf）	ERP（几何平均 收益率-Rf）
1	2003	11.40%	5.69%	3.77%	7.63%	1.92%
2	2004	7.49%	1.95%	4.98%	2.51%	-3.03%
3	2005	7.74%	3.25%	3.56%	4.18%	-0.31%
4	2006	36.68%	22.54%	3.55%	33.13%	18.99%
5	2007	55.92%	37.39%	4.30%	51.62%	33.09%
6	2008	27.76%	0.57%	3.80%	23.96%	-3.23%
7	2009	45.41%	16.89%	4.09%	41.32%	12.80%
8	2010	41.43%	15.10%	4.25%	37.18%	10.85%
9	2011	35.80%	10.60%	3.98%	31.82%	6.62%
10	2012	36.13%	12.03%	3.95%	32.18%	8.08%
	平均值	30.58%	12.60%	4.02%	26.55%	8.58%

由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收 益率Ci 估算的ERP 的算术平均值 8.58%作为目前国内股市的风险收益率，即市场风 险溢价为8.58%。

4）企业特定风险调整系数 Rc 的确定

在分析公司规模、自身经营状况、管理和业务特性等方面的风险及对策的基础 上综合确定特定风险调整系数为2.00%。

5) 折现率的计算

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=14.83%

八)评估值测算过程与结果

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—— 式中：n 明确的收益预测年限

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评估说明

r ——权益资本成本

t ——明确的收益预测年限中的第 t 年

ti 、 tn ——第 t 年的折现期

[P] n[ ——][第n 年以后的连续价值 ]

经营性资产价值预测表 单位：元

项目	2013年	2014年	2015年	永续期
股权现金流量	5,146,580	5,307,000	618,000	618,000
折现期（年）	0.50	1.00	2.00	2.00
折现率	14.83%	14.83%	14.83%	14.83%
折现后现金流量	4,803,000	4,622,000	469,000	3,160,000
股权现金流评估值	13,054,000

九)非营运资产、非经营性负债及溢余资产价值的确定

非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的资产。根据企业及评估人员分析，公司不存在非经营性资产。

非经营性负债是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的负债。根据企业及评估人员分析，将公司的非流动性负债1,359,130.11 元确认 为非经营性负债。

溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业 收益现金流不相关的其他资产等。评估人员通过分析，将“郡原物业”对子公司成 都山外山物业管理有限公司的投资成本法评估结果536,735.41 元确认为溢余资产； 通过对企业实际现金需求量的测算，将货币资金10,500,000.00 元确认为溢余资产。

十)收益法的评估结果

股东全部权益价值=股权现金流评估值＋非经营性资产-非经营性负债 ＋溢余资产

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在本报告所揭示的假设前提条件基础上，采用收益法时，“郡原物业”的股东全 部权益价值为22,730,000 元。

四、评估结论及分析

本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估必要的程序和公允的方法， 对“郡原物业”列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，分别采用

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评估说明

资产基础法和收益法进行了评估，得出委估的“郡原物业”股东全部权益在评估基 准日2012 年12 月31 日的评估结论如下：

一)资产基础法评估结果及变动原因分析

1．资产基础法评估结果

资产账面价值15,613,233.14 元，评估价值15,574,571.94 元，评估减值 38,661.20 元，减值率为0.25%；

负债账面价值5,141,534.64 元，评估价值5,141,534.64 元；

股东全部权益账面价值10,471,698.50 元，评估价值10,433,037.30 元，评估 减值38,661.20 元，减值率为0.37%。

资产评估结果汇总如下表：

金额单位：人民币元

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项 目
	A	B	C=B-A	D=C/A*100
一、流动资产	11,916,221.06	11,916,221.06
二、非流动资产	3,697,012.08	3,658,350.88	-38,661.20	-1.05
其中：长期股权投资	3,490,104.88	3,438,080.88	-52,024.00	-1.49
设备类固定资产	206,907.20	220,270.00	13,362.80	6.46
资产总计	15,613,233.14	15,574,571.94	-38,661.20	-0.25
三、流动负债	3,782,404.53	3,782,404.53
四、非流动负债	1,359,130.11	1,359,130.11
负债合计	5,141,534.64	5,141,534.64
股东权益合计	10,471,698.50	10,433,037.30	-38,661.20	-0.37

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。

2．评估结果与账面值变动情况及原因分析

(1)长期股权投资评估减值52,024.00 元，减值率为1.49%，系由于长期股权投 资账面按投资成本列示，评估值按评估后或报表列示的股东权益中被评估单位所占 份额确认评估值，企业全资子公司中沈阳辽原物业管理有限公司、成都山外山物业 管理有限公司经营亏损，故长期股权投资评估减值。

(2)设备类固定资产评估增值13,362.80 元，增值率6.46%，系企业对设备类固 定资产计提折旧期限与评估中的设备经济耐用年限的差异及市场价格波动所致。 二)收益法评估结果

在本报告所揭示的评估假设基础上，“郡原物业”股东全部权益价值的评估结 果为22,730,000 元。

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广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

三)评估结论的选择

“郡原物业”股东全部权益价值采用资产基础法评估的结果为10,433,037.30 元，采用收益法评估的结果为22,730,000 元，两者相差12,296,962.70 元，差异 率117.87%。

经分析，我们认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。以企 业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，在评估中很难考虑那些 未在财务报表上出现的项目如人力资本、管理效率及浙江郡原地产股份有限公司利 润承诺补贴等，且资产基础法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业 的整体获利能力的可能性，由此导致资产基础法与收益法两种方法下的评估结果产 生差异。以收益法得出的评估值更能科学合理地反映企业股东全部权益的价值。

因此，本次评估最终采用收益法评估结果22,730,000 元作为“郡原物业”股 东全部权益的评估值。

四)特别事项

本次评估未考虑可能存在的控制权溢价或缺乏控制权的折价对评估价值的影 响。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。

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