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Apr 9, 2013

广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换 涉及的杭州郡原物业服务有限公司 股东全部权益价值评估项目

资 产 评 估 报 告

坤元评报〔2013〕102 号

坤元资产评估有限公司

二〇一三年四月八日

广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换涉及的 杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ........................................................................................ 1 资产评估报告·摘要 ........................................................................................ 2 资产评估报告·正文 ........................................................................................ 4 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 .............................. 4 二、评估目的 ............................................................ 7 三、评估对象和评估范围 .................................................. 7 四、价值类型及其定义 .................................................... 8 五、评估基准日 .......................................................... 8 六、评估假设 ............................................................ 8 七、评估依据 ............................................................ 9 八、评估方法 ........................................................... 10 九、评估程序实施过程 ................................................... 22 十、评估结论 ........................................................... 24 十一、特别事项说明 ..................................................... 24 十二、评估报告使用限制说明 ............................................. 26 资产评估报告·附件 一、委托方和被评估单位的承诺函 ......................................... 28 二、评估机构及签字注册资产评估师资格证书 ............................... 30 三、被评估单位基准日审计报告 ........................................... 36 四、评估对象涉及的主要权属证明资料 ..................................... 40 评估结果汇总表及明细表 ............................................................................... 41 资产评估说明 .....................................................................................................

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资产评估报告

注册资产评估师声明

• 1．就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。

• 2．注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相

• 关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

• 3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在

• 评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

• 4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评

• 估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

5．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中 没有运用其他评估机构或专家工作成果。

6．注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。

7．注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表 专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象 可实现价格的保证。

8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业 意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

9．注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估 对象的法律权属做任何形式的保证。

10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后 果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

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资产评估报告

广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换 涉及的杭州郡原物业服务有限公司 股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

坤元评报〔2013〕102 号

摘 要

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当认真阅读评估报告正文。

一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为广西北生药业股份有限公司(以下简称“北生药业”)， 本次资产评估的被评估单位为杭州郡原物业服务有限公司(以下简称“郡原物业”)。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估报告使用者。

二、评估目的

因广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换，为此需要对杭州郡原物业服务 有限公司的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价 值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为“郡原物业”的股东全部权益。

评估范围为“郡原物业”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、 流动负债及非流动负债。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，

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评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日为2012 年12 月31 日。

六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础 法和收益法进行评估。

七、评估结论

经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，“郡原物业”股东全部权益 的评估价值为2,273 万元(大写为人民币贰仟贰佰柒拾叁万元)。

八、评估报告的使用有效期

本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日2012 年12 月31 日起至2013 年12 月30 日止。

评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。

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广西北生药业股份有限公司：

坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准 则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公 司拟实施资产置换涉及的杭州郡原物业服务有限公司在2012 年12 月31 日的市场价 值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为广西北生药业股份有限公司，被评估单位为杭州郡原 物业服务有限公司。

(一) 委托方概况

1. 名称：广西北生药业股份有限公司(以下简称“北生药业”)

2. 住所：广西北海市北海大道168号

3. 法定代表人：何京云

4. 注册资本：叁亿玖仟肆佰柒拾玖万叁仟柒佰零捌元

5. 公司类型：股份有限公司（上市）

6. 企业法人营业执照注册号：450500000000938

7. 照机关：北海市工商行政管理局

8. 经营范围：国内贸易（国家有专项规定的除外），经营按外经贸部门核定范

围的自营进出口业务、保健品、化学药品、抗生素、中药材、中药饮片、中成药、 生物药品、生物制品、血液制品、片剂、颗粒剂、硬胶囊剂、软膏剂、栓剂、口服 液（以上项目保留仅供处置资产用，不得经营）。

(二)被评估单位概况

• 一)企业名称、类型与组织形式

• 名称：杭州郡原物业服务有限公司(以下简称“郡原物业”)

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1. 住所：西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室

2. 法定代表人：赵云岗

3. 注册资本：壹佰万元

4. 公司类型：有限责任公司（法人独资）

5. 企业法人营业执照注册号：330106000012261

6. 发照机关：杭州市工商行政管理局西湖分局

7. 经营范围：停车业务服务，定型包装食品，游艺室，物业管理服务，房地产

中介服务，批发、零售日用百货、五金交电。

1. 历史沿革：“郡原物业”成立于2004 年7 月13 日，成立时公司名称为杭州 公元复兴物业管理有限公司，注册地址为杭州市西湖区学院路130 号A 座502 室， 初始注册资本100 万元，成立时股东和出资情况如下：杭州复兴物业管理有限公司 出资80 万元(占注册资本的80%)，杭州五云投资有限公司出资20 万元(占注册资本 的20%)；

2006年5月18日，“郡原物业”股权结构变更为杭州复兴物业管理有限公司持股 20万元(占注册资本的20%)，杭州五云投资有限公司持股80万元(占注册资本的80%)， 注册资本总额未变动；

2006年9月21日，公司住所变更为西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室； 2007年8月21日，杭州复兴物业管理有限公司，更名浙江华太物业服务有限公司； 2007年9月5日，通过股权转让，“郡原物业”股权结构变更为浙江华太物业服务 有限公司持股20万元(占注册资本的20%)，浙江郡原房地产投资有限公司持股80万元 (占注册资本的80%)，注册资本总额未变动；

2008年7月8日，杭州公元复兴物业管理有限公司更名为杭州郡原物业服务有限 公司；

2010年6月21日，“郡原物业”变更为浙江郡原房地产投资有限公司的全资子公 司，注册资本总额未变动；

2011年11月30日，“郡原物业”变更为浙江郡原控股有限公司的全资子公司，注 册资本总额未变动；

2012年11月30日，“郡原物业”变更为浙江郡原地产股份有限公司的全资子公司， 注册资本总额未变动；

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2012年12月5日，浙江郡原地产股份有限公司与广西北生药业股份有限公司签署 《股权赠予协议》，以2012年11月30日为基准日，浙江郡原地产股份有限公司将其持 有杭州郡原物业服务有限公司100%股权不附加任何条件的无偿赠予给广西北生药业 股份有限公司。该股权赠予工商变更登记已于2012年12月7日完成，注册资本100万 元。注册地址：杭州西湖区求是路8号（公元大厦）北楼305室，法定代表人：赵云 岗。

二)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：

单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元	单位：人民币元
项目名称	2009 年度	2010 年度	2011 年度	2012 年度
营业收入	15,190,370.78	17,347,208.42	18,271,193.69	17,626,204.57
营业成本	12,295,943.58	13,079,222.74	12,145,943.44	10,071,250.63
利润总额	969,983.79	1,719,000.04	3,587,583.65	5,736,662.20
净利润	568,969.28	1,290,897.14	2,632,847.84	4,320,427.14
净资产收益率	21.02%	32.29%	39.71%	41.26%
项目名称	2009 年12 月31 日	2010 年12 月31 日	2011 年12 月31 日	2012 年12 月31 日
总资产	8,606,221.72	12,261,144.61	16,912,124.33	15,613,233.14
总负债	5,899,793.64	8,263,819.39	10,281,951.27	5,141,534.64
净资产	2,706,428.08	3,997,325.22	6,630,173.06	10,471,698.50

上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的 审计报告。

三)被评估单位经营情况

“郡原物业”是一家物业公司，主要提供各种物业服务，包括日常管理、保全、 卫生清洁、家政等各项服务。公司的主要管理人员均为多年从事物业管理行业的专 业人士，公司目前主要服务于“公元大厦”、“九树公寓”、“一江春水”等物业。

“公元大厦”位于杭州黄龙体育中心主体育场西侧，南邻求是路，总建筑面积 为115,000 平方米，地上部分为82,184 平方米，它的建筑组群由位于南部和北部的 两组地上为22 层（其中一层为设备层）的塔楼、四个四层的裙房、东西两侧分别长 达100 米和67 米的柱廊及近7000 平方米的景观庭院组成。

“九树公寓”位于杭州西湖风景名胜区五云山南麓，整个住区有60 套公寓， 体现了欧洲建筑理念与东方文化背景的奇妙融合，开发商将九树定位为“非经验住 宅”，即与以往的居住经验（独立别墅、连排别墅、公寓）无法对应，系高度的个性 化的高档住宅区。

“一江春水”位于建德东城的新安江畔，建筑面积142,931 平方米，占地面积

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119,110 平方米。

“郡原物业”下属3 家全资子公司，其中沈阳辽原物业管理有限公司近年来连 续亏损，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为640,253.34 元、955,945.76 元和-315,692.42 元；成都山外山物业管理有限公司由于新近成立， 业务较少，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为 536,763.69 元、28.28 元和536,735.41 元；湖南郡原物业服务有限公司，经营情况 正常，评估基准日经注册会计师审计的资产、负债和股东权益分别为6,183,877.19 元、3,332,844.06 元和2,851,033.13 元，营业收入为12,193,154.61 元，利润总 额为1,777,993.48 元，净利润为1,499,506.26 元。

（三）其他评估报告使用者

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估报告使用者。

二、评估目的

因广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换，为此需要对杭州郡原物业服务 有限公司的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供杭州郡原物业服务有限公司股东全部权益价 值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的“郡原物业”的股东全部权益。

评估范围为“郡原物业”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产 及流动负债。按照“郡原物业”提供的截至2012 年12 月31 日业经审计的会计报表 反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,613,233.14 元，5,141,534.64 元和10,471,698.50 元。具体内容如下：

金额单位：元

		金额单位：元
项 目	账面原值	账面净值
一、流动资产		11,916,221.06
二、非流动资产		3,697,012.08
其中：长期股权投资		3,490,104.88
固定资产	301,479.00	206,907.20
资产总计		15,613,233.14
三、流动负债		3,782,404.53

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四、非流动负债		1,359,130.11
负债合计		5,141,534.64
股东权益合计		10,471,698.50

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义

1．价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价 值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托 方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收 集情况等相关条件，选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。

2．市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在 各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易 的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是2012 年12 月31 日。

由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准 日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地 服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确 高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日 较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为2012 年12 月31 日。

六、评估假设

1、前提

(1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括 利益主体的全部改变和部分改变；

• (2) 本次评估以公开市场交易为假设前提；

• (3) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其

• 他资料真实、完整、合法、可靠，不存在其他法律障碍，也不会出现产权争议为前 提。我们仅对相关资料进行必要和有限的抽查验证或分析，但对其准确性不做保证。

• 2、基本假设

• (1)宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所

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处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政 策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及 税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；

(2)经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、 法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不 存在任何政策、法律或人为障碍。

(3)对被评估单位未来的税收政策的预测，我们是基于企业目前的实际情况和可 以把握、有明确预期的国家税收政策的变化来进行的。对于其他具有不确定性的税 收政策的变化和优惠政策，基于谨慎性原则本次评估均未考虑。

3、具体假设

• (1)本评估预测是基于被评估单位提供的持续经营状况下的发展规划和盈利预

• 测并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的；

(2)假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规，其所有资产的取得、使用 等均符合国家法律、法规和规范性文件；

• (3)假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，在

• 年度内均匀发生；

(4)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未 来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评 估结果的责任。

七、评估依据

（一）法律法规依据

《公司法》、《证券法》等。

（二）评估准则依据

• 1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政

• 部财企[2004]20 号）；

• 2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；

• 3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；

• 4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

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• 5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；

• 6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

• 7．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；

• 8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

• 9．《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）。

• （三）权属依据

• 1、“郡原物业” 及其下属公司提供的《企业法人营业执照》、公司章程和验资

• 报告；

• 2、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、

• 会计报表及其他会计资料；

• 3、车辆行驶证、设备的订货合同及其购货发票等权属证明资料；

• 4、其他产权证明文件。

（四）取价依据

• 1、“郡原物业”提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；

• 2、机械工业出版社出版的《2012 机电产品报价手册》及其他市场价格资料、

• 询价记录；

• 3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；

• 4、《全国办公设备及家用电器报价》、北京科学技术出版社出版的《最新资产评

• 估常用数据与参数手册》；

• 5、网上查询的相关价格信息、有关专业市场价格信息；

• 6、被评估单位的历史经营资料、经营规划和收益预测资料；

• 7、物业管理行业统计资料、市场发展及趋势分析资料；

• 8、从“Wind 资讯”终端查询的相关数据；

• 9、评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的

• 佐证资料；

• 10、公司提供的其他有关资料；

• 11、评估机构掌握的其他资料。

八、评估方法

(一)评估方法的选择

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依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、 市场法和收益法。

由于国内极少有类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位 在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，故本次评估 不宜用市场法。

“郡原物业”业务逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未 来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算， 结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基 础法和收益法对委托评估的“郡原物业”的股东全部权益价值进行评估。

在上述评估基础上，对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析， 综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评 估对象的评估结论。

(二)资产基础法

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业 表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各 项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别 评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权 益的评估价值。计算公式为：

股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债

一 ) 流动资产

1．货币资金

货币资金包括库存现金、银行存款。

(1)库存现金

库存现金均为人民币现金，存放于公司本部以及建德分公司财务部。

评估人员对本部现金账户进行了实地盘点，对建德分公司取得了现金保管证明， 通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准 日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况，以核实后的账 面值为评估值。

(2)银行存款

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银行存款存放于工行杭州开元支行、建行杭州中山支行营业部等8 个账户。

评估人员查阅了银行对账单及调节表，对全部银行存款余额进行函证，了解了 未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务制度核实， 未发现不符情况，以核实后的账面值为评估值。

2．应收账款和坏账准备

应收账款为应收的物业费、房屋租赁费等。账龄均在1 年以内。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，具体提取比例为：账龄1 年以内 （含1 年，以下类推）的，按其余额的5%计提；账龄1-2 年的，按其余额的10%计 提；账龄2-3 年的，按其余额的20%计提；账龄3-4 年的，按其余额的30%计提；账 龄4-5 年的，按其余额的50%计提；账龄5 年以上的，按其余额的100%计提。对有 确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未 来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

经核实，应收款项无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能， 故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应 收款项总额中扣除得到评估值。经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计提 的坏账准备金额差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部分 应收款的评估值即为相应账面余额减去预估坏账损失后的净额。

公司按规定计提的坏账准备评估为零。

3．预付款项

预付款项系预付的设备款、劳务费、保证金、水费等。账龄均在1 年以内。 评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，按财务会计制度核实，未 发现不符情况。

经核实、各款项期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。 4．其他应收款和坏账准备

其他应收款为应收的押金、水电费、备用金等。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

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资产评估报告

被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，具体提取比例为：账龄1 年以内 （含1 年，以下类推）的，按其余额的5%计提；账龄1-2 年的，按其余额的10%计 提；账龄2-3 年的，按其余额的50%计提；账龄3 年以上的，按其余额的100%计提。 对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据 其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

经核实，其他应收款无确切证据证明能全部收回，存在收不回部分款项的可能， 故按财务上计算坏账准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分其 他应收款总额中扣除得到评估值。经分析计算，估计可能无法收回的款项与公司计 提的坏账准备金额差异不大，故按账面计提的坏账准备金额为预估坏账损失，这部 分其他应收款的评估值即为相应账面余额减去预估坏账损失后的净额。

公司按规定计提的坏账准备评估为零。

5．存货

存货为在库周转材料，主要系一拖二镇流器、台阶灯等物业服务用品。

评估人员对主要在库周转材料进行了抽查盘点，核实相符。按财务会计制度核 实，未发现不符情况。

在库周转材料由于购入时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核算比较 合理，以核实后的账面余额为评估值。

二) 非流动资产

1．长期股权投资

(1)概况

被投资单位共3 家，全系“郡原物业”的全资子公司,基本情况如下:

序号	被投资单位名称	投资日期	股权比例
1	沈阳辽原物业管理有限公司	2009 年9 月	100%
2	湖南郡原物业服务有限公司	2012 年12 月	100%
3	成都山外山物业管理有限公司	2012 年7 月	100%

评估人员查阅了上述长期股权投资的协议、章程、验资报告、企业法人营业执 照等，了解了被投资单位的经营情况，获取了被投资单位截至基准日业经审计的会 计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

(2)具体评估方法

1)对于投资湖南郡原物业服务有限公司的长期股权投资，本次按同一标准、同 一基准日对被投资单位进行现场核实和评估（详见本评估说明附件一），以该家子公

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司评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为：

长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例

2)对于投资沈阳辽原物业管理有限公司的长期股权投资，因该公司连年亏损， 净资产为负数，故评估为零。

3) 对投资成都山外山物业管理有限公司的长期股权投资，由于经营时间较短， 企业资产以流动资产为主，被投资单位提供的基准日会计报表列示的股东权益基本 反映了市场价值，故以被投资单位提供的基准日会计报表列示的股东权益中被评估 单位所占份额确认评估值。

2．设备类固定资产

• （1）概况

列入评估范围的设备类固定资产共计41 台(辆)，主要系打孔机、水泵、草坪机 等通用设备；电脑、空调、打印机等办公设备以及轿车一辆。

评估人员查阅了设备的付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的 查验；还复印了主要设备购入的原始发票等，同时被评估单位也对设备的权属作了 承诺。经核实，未发现委估设备的权属资料存在瑕疵情况。

• (2) 具体评估方法

根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为 主的评估方法，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的 资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重 置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的评定

• a. 国产机器设备

国产设备的重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费和其他必要合理 的费用组成。计算公式为：

国产设备的进口设备重置成本=现行购置价+运杂费+安装费+其他费用。 b. 运输车辆的重置价值

运输车辆的购置价直接按现行市场价确定，再加上车辆购置附加税做为其重置 价值，其中购置附加税依据相关部门规定，为车辆市价（不含税）的10%。计算公

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式为：

运输车辆重置价值=车辆购买价格+车辆购置附加税

2）成新率的确定

A．机器设备的成新率的确定

本次委估设备主要采用使用年限法计算确定成新率。即通过对设备的检查，预 估设备的尚可使用年限，计算成新率，基本公式为：

成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100%

尚可使用年限参照中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》 中的机器设备经济寿命年限参考指标，结合现场勘察了解设备来源、使用操作班次 及时间、保养维修情况、设备完好率、故障率及工作环境条件及设备外观等各方面 因素后确定。

设备经济使用年限参照《最新资产评估常用数据与参数手册》的有关数据确定。 B.车辆的成新率的确定

首先以车辆行使里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确 定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新 率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。

a、年限法成新率B1=尚可使用年限/经济耐用年限×100%

b、行驶里程成新率B2=尚可行驶里程/（尚可行驶里程+已行驶里程）×100%

• c、勘察法成新率B3

d、综合成新率=min{B1,B2,B3}

三) 负债

负债为流动负债和非流动负债，包括应付账款、预收款项、应交税费、其他应 付款等流动负债及其他非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大 的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。按财务会计制度核实，未发现不 符情况，均为实际应承担的债务，以核实后的账面值确认为评估值。

(三)收益法

收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的 评估方法。

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一）收益法的应用前提

• 1、投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且

具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。

• 2、能够对未来收益进行合理预测。

• 3、能够对与未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

二）收益法的模型

结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，并 分析公司非营运性资产、非营运性负债及溢余资产的价值，对股权现金流评估值进 行修正确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：

股权价值＝股权现金流评估值＋非营运性资产价值- 非营运性负债价值＋溢余 资产价值

本次评估采用分段法对企业的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预 测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：

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—— 式中：n 明确的收益预测年限

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三）收益期与预测期的确定

本次评估假设公司的存续期间为永续期，即收益期为永续期。采用分段法对公 司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期 之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业特性、企业状况及业务 特征等，取3 年（即至2015 年末）作为预测期分割点较为适宜。

四)宏观经济及行业分析

1、宏观经济因素分析

• 1）宏观经济在金融危机中开始复苏

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改革开放以来，我国经济得到前所未有的快速增长。进入二十一世纪后，我国 经济继续保持稳步高速增长。特别是经过“十五”、“十一五”两个五年计划，我国 的经济飞速发展，国内生产总值(GDP)翻了两番。

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500000 16
450000
14
400000
12
350000
300000 10
250000 8
200000 6
150000
4
100000
2
50000
0 0
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年
GDP(亿元) 年度累计 GDP(亿元) 同比增长率(%)
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数据来源：Wind 资讯

从表中可以看出，我国的经济发展从“十五”计划开始进入了高速发展期，GDP 年增长率连续8 年保持在8.0%以上。2008 年由于全球性金融危机的爆发，我国宏观 经济受到金融危机的影响，增速放缓，但在国家行政干预下，特别是一揽子经济刺 激措施，保证了国民经济继续保持增长。2009 年我国经济率先复苏，在消费、投资 和出口“三驾马车”的拉动下，国民经济逐步回升，特别是国家出台的“四万亿元 投资计划”，促进了宏观经济的复苏，根据国家统计局数据，2010 年国内生产总值 为397,983 亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1 个百 分点。

2011 年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中 央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策 和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方 向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。根据初步测算，2011 年国 内生产总值达471,564 亿元，比上年增长9.2%。分产业看，第一产业增加值47,712 亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220,592 亿元，增长10.6%；第三产业增 加值203,260 亿元，增长8.9%。

不过，由于全球经济增长活力下降，我国经济增速已有一定程度的放缓。2012 年上半年，我国国内生产总值为227,098 亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。 分产业看，第一产业增加值17,471 亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110,950

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亿元，增长8.3%；第三产业增加值98,677 亿元，增长7.7%。GDP 增速的放缓主要 来自第二产业，上半年第二产业GDP 同比增长8.3%，增速较一季度回落0.8 个百 分点；第一和第三产业同比增速则有小幅回升。从“三驾马车”来看，消费增速放 缓，而投资和进出口均有回升；上半年消费对GDP 的贡献度为57.7%，较一季度回 落近19 个百分点，而投资则提升近17 个百分点至50%，预计未来投资增长在GDP 中 仍将占有重要地位。

2）我国居民收入显著增长

随着经济的不断发展，我国居民生活水平不断改善。据国家统计局公布的数据， 2011 年全国农村居民人均纯收入6,977 元，比上年增加1,058 元，增长17.9%，剔 除价格因素影响，实际增长11.4%，增速同比提高0.5 个百分点；2011 年城镇居民 人均总收入23,979 元，其中，人均可支配收入21,810 元，比上年增加2,701 元， 增长14.1%，剔除价格因素影响，城镇居民人均可支配收入实际增长8.4%，增速同 比提高0.6 个百分点。这说明我国城镇和农村居民的消费水平不断提高，恩格尔系 数的下降，说明消费质量的改善。居民生活水平的改善，将带动包括物业管理行业 在内的众多行业的发展。

2．企业所在行业现状与发展前景分析

1）我国物业管理行业发展概况

物业管理起源于19 世纪60 年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果， 纯属第三产业——服务行业。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经 营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化 城市的朝阳产业。

20 世纪80 年代，随着我国经济的发展和城市的开发，全国住宅小区逐渐兴建 起来，由此现代物业管理从香港传人内地。1981 年3 月，全国第一家物业管理公司 诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅 速增加。据估算，至2006 年底，全国物业管理企为业总数近万家，从业人员突破 300 万人，年经营总收入近1000 亿。为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工 作环境，从而为和谐的社会作出一定分量的贡献。

随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进. 人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。物业

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管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展 前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。但是，物业管理在我国还是一种新兴行业， 目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和 房地产业的飞速发展很不相称。

2）我国物业管理行业发展的有利因素

物业管理法规是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。2003 年6 月8 日， 国务院颁布了《物业管理体条例》（国务院令第379 号），是我国第一部物业管理行 政法规，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，国务院有关部 门还制定了一套有关物业管理的规章和规范性文件，如《物业管理服务收费管理法》、 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业资质管理试行办 法》、《城市新建住宅小区管理办法》等。2007 年3 月16 日第七届全国人民代表大 会第五次会议颁布了《物权法》。近年来，随着有关物业管理的多部法规相继出台， 我国的物业管理行业得到进一步规范。

3）我国物业管理行业发展的不利因素

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善、不科学，体制需进一步理 顺和重新构建。一些物业管理企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和 简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，三更谈不 上科学，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，使得我国物业管理行 业的发展遇到瓶颈。

4）我国物业管理行业发展的前景展望

我国未来的物业管理应涉及到物业设置及使用全过程的管理及服务根据对国外 现代物业管理实施过程的研究，其发展的业务的内容应包括：物业管理战略的制定； 为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运行管理；综合管理服务。

在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副” 思路，应成为具有中国特色物业管理服务模式。我国未来的物业管理发展应是专业 化、综合性涉及物业建设与使用全过程的管理和服务。

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招投标大力 推行和物业管理市场化的发展，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品 牌化企业方向发展。在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动

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物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进步优化。随着物业管理范 围和内容的扩展, 市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范, 物业管理行业 的竞争将日益激烈, 行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。

五) 企业相关情况介绍

1、经营业务介绍

“郡原物业”成立于2004 年，目前暂定为国家三级资质物业管理公司，在管 项目为“公元大厦”、“九树公寓”、“一江春水”三个项目，主要收入来源为物 业费、车位费及其他物业服务的服务费等。

“郡原物业”下属的全资子公司沈阳辽原物业管理有限公司、湖南郡原物业服 务有限公司、成都山外山物业管理有限公司,主营业务均为物业管理服务。

2、“郡原物业”服务楼盘的相关情况

“公元大厦”位于杭州黄龙体育中心主体育场西侧，南邻求是路，总建筑面积 为115,000 平方米，地上部分为82,184 平方米，它的建筑组群由位于南部和北部的 两组地上为22 层（其中一层为设备层）的塔楼、四个四层的裙房、东西两侧分别长 达100 米和67 米的柱廊及近7000 平方米的景观庭院组成。

“九树公寓”位于杭州西湖风景名胜区五云山南麓，整个住区有60 套公寓， 体现了欧洲建筑理念与东方文化背景的奇妙融合，开发商将“九树”定位为“非经 验住宅”，即与以往的居住经验（独立别墅、连排别墅、公寓）无法对应，系高度的 个性化的高档住宅区。

“一江春水”位于建德东城的新安江畔，建筑面积142,931 平方米，占地面积 119,110 平方米，容积率1.2。

3、公司的竞争优劣势、发展的机遇及面临的风险分析

（1）公司的竞争优势

“郡原物业”的主要管理人员均为杭州市一些知名宾馆、大厦及物业管理行业 的专业人士，具有多年服务与管理工作经验，曾参与或全权管理过多家具有高知名 度的涉外宾馆、大厦、写字楼和高级公寓，具有较高的管理水平。

（2）公司的竞争劣势

“郡原物业”目前仅管理三处物业，经营规模相对较小，不利于最大程度地获 取利润、合理配置资源以降低成本，一定程度上限制了公司的发展。

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（3）发展机遇

随着国家物业管理法规的逐步健全，房屋维修管理、设备设施管理、安全保卫 及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规体系的逐步完 善，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务及相互关系，依法 维护各方利益，使得物业管理企业有法可依，有章可行，为物业管理企业带来新的 发展机遇。

（4）面临的风险

由于物业管理企业为业主提供服务系以合同方式约定服务期限，在服务期内或 服务期到期后，如物业管理企业无法达到业主的要求，将面临被业主委员会要求终 止服务或无法续约的风险。

六)评估计算及分析过程

1、收益额—现金流的确定

本次评估预期收益采用股权现金流，计算公式如下：

股权现金流=净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额＋付息债务 的增加-付息债务的减少

净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加＋其他业务利润－管理费用－ 营业费用－财务费用＋投资收益＋营业外收入－营业外支出－所得税

2、折现率的确定

(1)折现率计算模型

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Rc —公司特定风险调整系数

（2）折现率的确定

1）无风险报酬率 R 的确定 f

国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估用评估基准日中长期国债的到期 收益率作为无风险利率 R 。 f

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2）企业风险系数Beta 的确定

通过“万得资讯”终端查询沪、深两市相关行业上市公司含财务杠杆的  系数， 计算被评估单位不含财务杠杆的  系数。

3) 计算市场收益率及市场风险溢价ERP

证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标，评估人员选用沪深300 指 数为股票市场投资收益的指标，借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股的各 年末交易收盘价作为基础数据对2003 年到2012 年的年收益率进行了测算。对于沪 深 300 指数没有推出之前的2003 年，评估人员采用外推的方式推算其相关数据， 即采用 2004 年年末沪深 300 指数的成分股外推到上述年份，亦即假定2003 年的 成分股与 2004 年年末一样。

经计算得到各年的算术平均及几何平均收益率后再与各年无风险收益率比较， 得到股票市场各年的ERP。

由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收 益率而估算的ERP 的算术平均值作为目前国内股市的风险收益率。

4）企业特定风险调整系数 Rc 的确定

在分析公司规模、自身经营状况、管理和业务特性等方面的风险及对策的基础 上综合确定特定风险调整系数。

七)非经营性资产、非经营性负债和溢余资产评估价值的确定

非经营性资产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的资产。根据企业及评估人员分析，公司不存在非经营性资产。

非经营性负债是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营带来“贡献” 的负债。根据企业及评估人员分析，将公司的非流动性负债确认为非经营性负债。

溢余资产是指生产经营中不需要的资产，如多余现金、有价证券、与预测企业 收益现金流不相关的其他资产等。评估人员通过分析，将“郡原物业”对子公司成 都山外山物业管理有限公司的投资及部分现金确认为溢余资产。

九、评估程序实施过程

本项资产评估工作于2013年1月4日开始，2013年4月8日正式出具评估报告。整 个评估工作分五个阶段进行：

一 ( ) 接受委托阶段

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• 1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和

• 对象、评估基准日；

• 2．接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；

• 3．制定资产评估工作计划；

• 4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。

(二) 资产核实阶段

• 1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，

• 并协助其进行资产清查工作；

• 2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料。

• 3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；

• 4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维

• 修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

• 5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；

• 6．收集物业管理行业资料，了解被评估单位的竞争优势和风险；

• 7．获取被评估单位的历史收入、成本以及费用等资料，了解其现有的经营能力

和发展规划；

• 8．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

(三) 评定估算阶段

• 1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；

• 2．开展市场调研、询价工作；

• 3．对委估资产进行评估，测算其评估价值；

• 4．在被评估单位提供的未来收益预测资料的基础上，结合被评估单位的实际情

• 况，查阅有关资料，合理确定评估假设，形成未来收益预测。然后分析、比较各项 参数，选择具体计算方法，确定评估结果。

(四) 结果汇总阶段

• 1．分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；

• 2．撰写评估报告；

• 3．征求有关各方意见；

• 4．内部复核，验证评估结果；

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资产评估报告

5．评估结果的分析调整和评估报告的完善。

(五) 出具报告阶段

2013年4月8日，正式出具评估报告。

十、评估结论

1、资产基础法评估结果

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，“郡原物业”的资产、负债及股东全部 权益的评估结果为：

资产账面价值15,613,233.14 元，评估价值15,574,571.94 元，评估减值 38,661.20 元，减值率为0.25%；

负债账面价值5,141,534.64 元，评估价值5,141,534.64 元；

股东全部权益账面价值10,471,698.50 元，评估价值10,433,037.30 元，评估 减值38,661.20 元，减值率为0.37%。

资产评估结果汇总如下表：

金额单位：人民币元

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项 目
	A	B	C=B-A	D=C/A*100
一、流动资产	11,916,221.06	11,916,221.06
二、非流动资产	3,697,012.08	3,658,350.88	-38,661.20	-1.05
其中：长期股权投资	3,490,104.88	3,438,080.88	-52,024.00	-1.49
设备类固定资产	206,907.20	220,270.00	13,362.80	6.46
资产总计	15,613,233.14	15,574,571.94	-38,661.20	-0.25
三、流动负债	3,782,404.53	3,782,404.53
四、非流动负债	1,359,130.11	1,359,130.11
负债合计	5,141,534.64	5,141,534.64
股东权益合计	10,471,698.50	10,433,037.30	-38,661.20	-0.37

2、收益法评估结果

在本报告所揭示的评估假设基础上，“郡原物业”股东全部权益价值的评估结果 为22,730,000 元。

3、两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定

“郡原物业”股东全部权益价值采用资产基础法评估的结果为10,433,037.30 元，采用收益法评估的结果为22,730,000 元，两者相差12,296,962.70 元，差异率 117.87%。

经分析，我们认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。以企业

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资产评估报告

提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，在评估中很难考虑那些未 在财务报表上出现的项目如人力资本、管理效率及浙江郡原地产股份有限公司利润 承诺补贴等，且资产基础法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的 整体获利能力的可能性，由此导致资产基础法与收益法两种方法下的评估结果产生 差异。以收益法得出的评估值更能科学合理地反映企业股东全部权益的价值。

因此，本次评估最终采用收益法评估结果22,730,000 元作为“郡原物业”股 东全部权益的评估值。

十一、特别事项说明

1、在对“郡原物业”股东全部权益价值评估中，本公司对“郡原物业”提供的 评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象 和相关资产的权属资料存在明显的瑕疵情况。

提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是“郡原物业”的责任，我们 的责任是对“郡原物业”提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象 和相关资产的法律权属的确认和保证。若“郡原物业”不拥有前述资产的所有权， 或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和“郡原物业”股东 全部权益价值评估结果会受到影响。

2、被评估单位承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、未 决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

3、广西北生药业股份有限公司于2012 年12 月19 日发布公告，浙江郡原地产 股份有限公司承诺，保证无偿赠与广西北生药业股份有限公司的杭州郡原物业服务 有限公司2012 年、2013 年、2014 年经审计后的合并报表归属于母公司所有者的净 利润分别不低于人民币440 万、460 万、530 万元，若杭州郡原物业服务有限公司该 三年业绩低于此承诺数，浙江郡原地产股份有限公司将以现金方式补足。

4、被评估单位预测期2015 年利润比2013 年、2014 年大幅下降，系由于2013 年、2014 年“郡原物业”与浙江郡原地产股份有限公司签订项目案场服务合同，因 该业务不可持续，2014 年后没有考虑所致。

5、本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术 检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提 下，且在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

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6、在资产基础法评估时，未对资产的评估增减值额作可能涉及的纳税准备。

7、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全 部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对 评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响；本次评估未考虑可能存在的控制权溢价或缺乏控制权的折价对 评估价值的影响；亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。

8、本次股东全部权益价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必 要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条 件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件 的改变而推导出不同资产评估结果的责任。

9、本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资 产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况 下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

• 1．本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

• 2．本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开 媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4．本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日2012 年12 月31 日起至 2013 年12 月30 日止。

（本页以下无正文）

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（本页无正文，为签字盖章页）

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坤元资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
（或被授权人）：
注册资产评估师：
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报告日期：二〇一三年四月八日

坤元资产评估有限公司

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资产评估报告

委托方承诺函

坤元资产评估有限公司：

因我公司拟进行资产置换，委托贵公司对杭州郡原物业服务有限公司的股东 全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承 诺如下，并承担相应的法律责任：

• 1.资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

• 2.委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗

漏；

• 3.所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

• 4.不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

• 5.接受评估行政主管部门的监督检查。

委托方：广西北生药业股份有限公司

法定代表人：

二〇一三年四月八日

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被评估单位承诺函

坤元资产评估有限公司：

因广西北生药业股份有限公司拟进行资产置换，广西北生药业股份有限公司 委托贵公司对我公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、 合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：

1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；

2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不

遗漏；

1. 所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭

示；

1. 纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；

2. 所提供的公司生产经营管理等资料是客观、真实、完整、合理的；

3. 截至评估基准日，除披露事项外，我公司不存在与评估对象有关的资产

抵押、质押、未决诉讼等或有事项及租赁事项；

1. 我公司不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象

的期后事项；

1. 不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正执业；

2. 接受评估行政主管部门的监督检查。

被评估单位：杭州郡原物业服务有限公司

法定代表人：

二〇一三年四月八日

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