Annual Report (ESEF) • Feb 29, 2024
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A los accionistas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.:
Hemos auditado las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (la Sociedad dominante) y sus sociedades dependientes (el Grupo), que comprenden el estado de situación financiera a 31 de diciembre de 2023, el estado de resultado, el estado de resultado global, el estado de cambios en el patrimonio neto, el estado de flujos de efectivo y la memoria, todos ellos consolidados, correspondientes al ejercicio terminado en dicha fecha.
En nuestra opinión, las cuentas anuales consolidadas adjuntas expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo a 31 de diciembre de 2023, así como de sus resultados y flujos de efectivo, todos ellos consolidados, correspondientes al ejercicio terminado en dicha fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), y demás disposiciones del marco normativo de información financiera que resultan de aplicación en España.
Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España. Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de las cuentas anuales consolidadas de nuestro informe.
Somos independientes del Grupo de conformidad con los requerimientos de ética, incluidos los de independencia, que son aplicables a nuestra auditoría de las cuentas anuales consolidadas en España según lo exigido por la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas. En este sentido, no hemos prestado servicios distintos a los de la auditoría de cuentas ni han concurrido situaciones o circunstancias que, de acuerdo con lo establecido en la citada normativa reguladora, hayan afectado a la necesaria independencia de modo que se haya visto comprometida.
Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.
Las cuestiones clave de la auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido de la mayor significatividad en nuestra auditoría de las cuentas anuales consolidadas del periodo actual. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto de nuestra auditoría de las cuentas anuales consolidadas en su conjunto, y en la formación de nuestra opinión sobre éstas, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones.
PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., Torre PwC, Pº de la Castellana 259 B, 28046 Madrid, España Tel.: +34 91 5684400 / +34 902021111, Fax: +34 915685400, www.pwc.es
R.M. Madrid, hoja M-63.988, folio 75, tomo 9.267, libro 8.054, sección 3ª
Inscrita en el R.O.A.C. con el número S0242 - NIF: B-79031290
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Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
| Cuestiones clave de la auditoría | Modo en el que se han tratado en la auditoría |
|---|---|
| Valoración de las inversiones inmobiliarias | El Grupo posee activos inmobiliarios, los cuales están registrados principalmente en el epígrafe de inversiones inmobiliarias por importe de 10.869.018 miles de euros al 31 de diciembre de 2023 y valorados bajo el modelo de valor razonable de acuerdo con la NIC 40 Inversiones inmobiliarias, que representan el 92% del total activo. Asimismo, en el epígrafe variaciones de valor en inversiones inmobiliarias del ejercicio 2023 se ha registrado una pérdida de 1.425.820 miles de euros respecto, principalmente, a dichos activos, teniendo un efecto significativo en el resultado consolidado del ejercicio. Se detalla información sobre los activos incluidos en dicho epígrafe en las notas 4.4, 9 y 19.7 de la memoria consolidada adjunta. Para obtener el valor razonable de dichos activos el Grupo solicita valoraciones realizadas por expertos independientes. El valor razonable es determinado principalmente según la metodología del descuento de flujos de caja, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. Dichas valoraciones se basan en una serie de juicios y estimaciones significativos. Por ello, nos hemos centrado en esta área debido a la importancia relativa de las inversiones inmobiliarias sobre el total de los activos y el efecto de su valoración sobre los resultados del Grupo, y a los juicios y estimaciones significativos asumidos por parte de la dirección. Cambios en estos supuestos podrían conducir a una variación relevante en el valor razonable de dichos activos y su respectivo impacto en el estado de resultado consolidado, el estado de resultado global consolidado y el estado de situación financiera consolidado. |
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Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
La otra información comprende exclusivamente el informe de gestión consolidado del ejercicio 2023, cuya formulación es responsabilidad de los administradores de la Sociedad dominante y no forma parte integrante de las cuentas anuales consolidadas. Nuestra opinión de auditoría sobre las cuentas anuales consolidadas no cubre el informe de gestión consolidado.# Informe de Auditoría sobre el Informe de Gestión Consolidado
Nuestra responsabilidad sobre el informe de gestión consolidado, de conformidad con lo exigido por la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas, consiste en:
a) Comprobar únicamente que determinada información incluida en el Informe Anual de Gobierno Corporativo y el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros, a los que se refiere la Ley de Auditoría de Cuentas, se han facilitado en la forma prevista en la normativa aplicable y, en caso contrario, informar sobre ello.
b) Evaluar e informar sobre la concordancia del resto de la información incluida en el informe de gestión consolidado con las cuentas anuales consolidadas, a partir del conocimiento del Grupo obtenido en la realización de la auditoría de las citadas cuentas, así como evaluar e informar de si el contenido y presentación de esta parte del informe de gestión consolidado son conformes a la normativa que resulta de aplicación. Si , basándonos en el trabajo que hemos realizado, concluimos que existen incorrecciones materiales, estamos obligados a informar de ello.
Sobre la base d el trabajo realizado, según lo descrito anteriormente, hemos comprobado que la información mencionada en el apartado a) anterior se facilita en la forma prevista en la normativa aplicable y que el resto de la información que contiene el informe de gestión consolidado concuerda con la de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023 y su contenido y presentación son conformes a la normativa que resulta de aplicación.
Los administradores de la Sociedad dominante son responsables de formular las cuentas anuales consolidadas adjuntas, de forma que expresen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados consolidados del Grupo, de conformidad con las NIIF-UE y demás disposiciones del marco normativo de información financiera aplicable al Grupo en España, y del control interno que consideren necesario para permitir la preparación de cuentas anuales consolidadas libres de incorrección material, debida a fraude o error.
En la preparación de las cuentas anuales consolidadas, los administradores de la Sociedad dominante son responsables de la valoración de la capacidad del Grupo para continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento excepto si los citados administradores tienen intención de liquidar el Grupo o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.
El comité de auditoría y control de la Sociedad dominante es responsable de la supervisión del proceso de elaboración y presentación de las cuentas anuales consolidadas.
3 pwc I nm ob ili a ri a Co lonial, SOC IMI, S.A. y sociedades dependientes
Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que las cuentas anuales consolidadas en su conjunto están libres de incorrección material, debida a fraude o erro r, y emitir un informe de auditoría que contiene nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad, pero no garantiza que un a auditoría realizada de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España siempre detecte una incorrección material cuando existe. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si , individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en las cuentas anuales consolidadas.
Como parte de una auditoría de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:
4 pwc Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría del Grupo. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría. Nos comunicamos con el comité de auditoría y control de la Sociedad dominante en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa del control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría. También proporcionamos al comité de auditoría y control de la Sociedad dominante una declaración de que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables, incluidos los de independencia, y nos hemos comunicado con el mismo para informar de aquellas cuestiones que razonablemente puedan suponer una amenaza para nuestra independencia y, en su caso, de las correspondientes salvaguardas.
Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicación al comité de auditoría y control de la Sociedad dominante, determinamos las que han sido de la mayor significatividad en la auditoría de las cuentas anuales consolidadas del periodo actual y que son, en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión.
Hemos examinado los archivos digitales del formato electrónico único europeo (FEUE) de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes del ejercicio 2023 que comprenden el archivo XHTML en el que se incluyen las cuentas anuales consolidadas del ejercicio y los ficheros XBRL con el etiquetado realizado por la entidad, que formarán parte del informe financiero anual.
Los administradores de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. son responsables de presentar el informe financiero anual del ejercicio 2023 de conformidad con los requerimientos de formato y marcado establecidos en el Reglamento Delegado UE 2019/815, de 17 de diciembre de 2018, de la Comisión Europea (en adelante Reglamento FEUE). A este respecto, el Informe Anual de Gobierno Corporativo y el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros han sido incorporados por referencia en el informe de gestión consolidado.
Nuestra responsabilidad consiste en examinar los archivos digitales preparados por los administradores de la Sociedad dominante, de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas en vigor en España. Dicha normativa exige que planifiquemos y ejecutemos nuestros procedimientos de auditoría con el fin de comprobar si el contenido de las cuentas anuales consolidadas incluidas en los citados archivos digitales se corresponde íntegramente con el de las cuentas anuales consolidadas que hemos auditado, y si el formato y marcado de las mismas y de los archivos antes referidos se ha realizado en todos los aspectos significativos, de conformidad con los requerimientos establecidos en el Reglamento FEUE.
En nuestra opinión, los archivos digitales examinados se corresponden íntegramente con las cuentas anuales consolidadas auditadas, y éstas se presentan y han sido marcadas, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con los requerimientos establecidos en el Reglamento FEUE.# Informe adicional para el comité de auditoría y control de la Sociedad dominante
La opinión expresada en este informe es coherente con lo manifestado en nuestro informe adicional para el comité de auditoría y control de la Sociedad dominante de fecha 29 de febrero de 2024.
La Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 21 de junio de 2022 nos nombró como auditores del Grupo por un periodo de un año para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023. Con anterioridad, fuimos designados por acuerdo de la Junta General Ordinaria de Accionistas para el periodo de tres años y hemos venido realizando el trabajo de auditoría de cuentas de forma ininterrumpida desde el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2017.
Los servicios, distintos de la auditoría de cuentas, que han sido prestados al Grupo auditado se desglosan en la nota 24 de la memoria de las cuentas anuales consolidadas.
PricewaterhouseCoopers Auditores, S. L. (S0242)
Alfredo Aguilera Sanz (22290)
29 de febrero de 2024
J \UDITOR:'.S
INSTITUTO DE CENSORES JURADOS OE(UENTASOEESPA~A
PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.
2024 Núm. 20/24/01960
SELLO CORPORATIVO:
95 ,00 EUR
6 . . . . . . . .
Cuentas anuales consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023, elaboradas conforme a las normas internacionales de información financiera adoptadas por la Unión Europea e informe de gestión consolidado
Estado de situación financiera consolidado del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023
| Miles de Euros | Nota | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|
| ACTIVO | |||
| Activos intangibles | 5.226 | 4.882 | |
| Activos por derechos de uso | 7 | 14.557 | 16.899 |
| Inmovilizado material | 8 | 56.675 | 55.310 |
| Inversiones inmobiliarias | 9 | 10.869.018 | 12.231.952 |
| Activos financieros no corrientes | 10 | 25.703 | 29.360 |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | 3.024 | 277.249 |
| Activos por impuestos diferidos y no corrientes | 18 | 504 | 510 |
| Otros activos no corrientes | 12 | 148.595 | 83.865 |
| ACTIVO NO CORRIENTE | 11.123.302 | 12.700.027 | |
| Existencias | 11 | 94.677 | 87.128 |
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 12 | 35.766 | 36.763 |
| Activos financieros | 679 | 9 | |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | 676 | 13 |
| Activos por impuestos | 18 | 19.534 | 19.236 |
| Efectivo y medios equivalentes | 14 | 437.790 | 159.957 |
| ACTIVO CORRIENTE | 589.122 | 303.106 | |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta | 23 | 122.173 | 466.480 |
| TOTAL ACTIVO | 11.834.597 | 13.469.613 |
| Miles de Euros | PASIVO Y PATRIMONIO NETO | Nota | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Capital Social | 1.349.039 | 1.349.039 | ||
| Prima de emisión | 1.463.600 | 1.491.773 | ||
| Valores propios | (64.928) | (66.374) | ||
| Otras reservas | 462.272 | 523.648 | ||
| Ganancias acumuladas | 1.725.573 | 2.861.375 | ||
| Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante | 4.935.556 | 6.159.461 | ||
| Participaciones no dominantes | 1.011.646 | 1.183.199 | ||
| PATRIMONIO NETO | 13 | 5.947.202 | 7.342.660 | |
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 14 | 420.483 | 511.722 | |
| Emisión de obligaciones y valores similares | 14 | 4.361.616 | 4.475.897 | |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | 7.672 | -- | |
| Pasivos por arrendamiento | 7 | 14.585 | 16.162 | |
| Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes | 18 | 305.992 | 348.156 | |
| Provisiones no corrientes | 17 | 1.355 | 1.555 | |
| Otros pasivos no corrientes | 16 | 82.262 | 80.921 | |
| PASIVO NO CORRIENTE | 5.193.965 | 5.434.413 | ||
| Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta | 23 | -- | 75.700 | |
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 14 | 1.870 | 2.139 | |
| Emisión de obligaciones y valores similares | 14 | 203.505 | 17.494 | |
| Emisión de pagarés | 14 | 292.000 | 409.000 | |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | 5.067 | 233 | |
| Pasivos por arrendamiento | 7 | 1.867 | 3.404 | |
| Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar | 16 | 176.365 | 168.954 | |
| Pasivos por impuestos | 18 | 9.219 | 11.421 | |
| Provisiones corrientes | 17 | 3.537 | 4.195 | |
| PASIVO CORRIENTE | 693.430 | 692.540 | ||
| TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 11.834.597 | 13.469.613 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estado de resultado consolidado y estado de resultado global consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023
| Miles de Euros | ESTADO DE RESULTADO | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Importe neto de la cifra de negocios | 19.1 | 387.282 | 361.613 | |
| Otros ingresos | 19.2 | 12.400 | 9.304 | |
| Gastos de personal | 19.3 | (31.098) | (36.219) | |
| Otros gastos de explotación | 19.4 | (55.974) | (55.298) | |
| Amortizaciones | (8.828) | (8.988) | ||
| Resultados netos por ventas de activos | 19.5 | 3.542 | 5.938 | |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | 19.7 | (1.425.820) | (147.493) | |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro | 19.6 | (883) | (631) | |
| Beneficio de explotación | (1.119.379) | 128.226 | ||
| Ingresos financieros | 19.8 | 5.922 | 657 | |
| Gastos financieros | 19.8 | (101.798) | (86.891) | |
| Resultado antes de impuestos | (1.215.255) | 41.992 | ||
| Impuesto sobre las ganancias | 18 | 37.678 | 7.626 | |
| Resultado consolidado neto | (1.177.577) | 49.618 | ||
| Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante | 5 | (1.018.973) | 7.979 | |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes | 13 | (158.604) | 41.639 | |
| Resultado básico por acción (Euros) | 5 | (1,92) | 0,02 | |
| Resultado diluido por acción (Euros) | 5 | (1,92) | 0,02 |
| Miles de Euros | ESTADO DE RESULTADO GLOBAL | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Resultado consolidado neto | (1.177.577) | 49.618 | ||
| Otras partidas del resultado global registradas directamente en el patrimonio neto | (78.909) | 277.074 | ||
| Resultados por instrumentos financieros de cobertura | 13.4 | (75.148) | 279.650 | |
| Transferencia al resultado global de resultados por instrumentos financieros de cobertura | 13.4 | (3.930) | (2.124) | |
| Efecto impositivo sobre los resultados anteriores | 13.4 | 169 | (452) | |
| Resultado global consolidado | (1.256.486) | 326.692 | ||
| Resultado global del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante | (1.097.173) | 283.972 | ||
| Resultado global atribuido a participaciones no dominantes | (159.313) | 42.720 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de resultado consolidado y estado de resultado global consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023
| (Miles de Euros) | Nota | Capital Social | Prima de emisión | Valores propios | Otras reservas | Ganancias acumuladas | Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante | Participaciones no dominantes | Patrimonio neto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre 2021 | 1.349.039 | 1.584.454 | (66.657) | 239.398 | 2.892.540 | 5.998.774 | 1.185.655 | 7.184.429 | |
| Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | -- | -- | -- | 275.993 | 7.979 | 283.972 | 42.720 | 326.692 | |
| Operaciones con accionistas: | |||||||||
| Cartera valores propios | -- | -- | 283 | -- | (789) | (506) | -- | (506) | |
| Distribución de resultado | -- | (92.681) | -- | 3.873 | (38.728) | (127.536) | (40.938) | (168.474) | |
| Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | -- | -- | -- | 5.071 | -- | 5.071 | 72 | 5.143 | |
| Variaciones de perímetro | -- | -- | -- | (687) | -- | (687) | (4.313) | (5.000) | |
| Otras variaciones | -- | -- | -- | -- | 373 | 373 | 3 | 376 | |
| Saldo a 31 de diciembre de 2022 | 13 | 1.349.039 | 1.491.773 | (66.374) | 523.648 | 2.861.375 | 6.159.461 | 1.183.199 | 7.342.660 |
| Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | -- | -- | -- | (78.200) | (1.018.973) | (1.097.173) | (159.313) | (1.256.486) | |
| Operaciones con accionistas: | |||||||||
| Cartera valores propios | -- | -- | 1.446 | -- | (237) | 1.209 | -- | 1.209 | |
| Distribución de resultado | -- | (28.173) | -- | 11.633 | (116.333) | (132.873) | (10.362) | (143.235) | |
| Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | -- | -- | -- | 4.678 | -- | 4.678 | 61 | 4.739 | |
| Variaciones de perímetro | -- | -- | -- | 477 | (14) | 463 | (1.944) | (1.481) | |
| Otras variaciones | -- | -- | -- | 36 | (245) | (209) | 5 | (204) | |
| Saldo a 31 de diciembre de 2023 | 13 | 1.349.039 | 1.463.600 | (64.928) | 462.272 | 1.725.573 | 4.935.556 | 1.011.646 | 5.947.202 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estado de flujos de efectivo consolidado al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023
| Miles de Euros | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES | |||
| 1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN | |||
| Resultado consolidado neto | (1.177.577) | 49.618 | |
| Ajustes al resultado: | |||
| Amortización (+) | 8.828 | 8.988 | |
| Provisiones (+/-) | 19.4 | 5.327 | 520 |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (+/-) | 19.7 | 1.425.820 | 147.493 |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (+/-) | 19.6 | 883 | 631 |
| Otros | (2.305) | 880 | |
| Ganancias / (Pérdidas) por venta de inversiones inmobiliarias (+/-) | 19.5 | (3.542) | (5.938) |
| Resultado financiero neto (+) | 19.8 | 95.876 | 86.234 |
| Impuesto sobre las ganancias (+/-) | 18 | (37.678) | (7.626) |
| Resultado ajustado | 315.632 | 280.800 | |
| Cobros / (Pagos) por impuestos (+/-) | (2.721) | (5.157) | |
| Intereses recibidos (+) | 5.922 | 657 | |
| Aumento / (Disminución) en el activo y pasivo corriente | |||
| Existencias (+/-) | (7.167) | (26.049) | |
| Aumento / (Disminución) de cuentas por cobrar (+/-) | 14.986 | 5.260 | |
| Aumento / (Disminución) de cuentas por pagar (+/-) | 1.745 | 8.126 | |
| Aumento / (Disminución) otros activos y pasivos (+/-) | (63.389) | (8.244) | |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación | 265.008 | 255.393 | |
| 2. |
| Inversiones en | |
| (-) Activos intangibles | (3.533) |
| Activos materiales | (5.851) |
| Inversiones inmobiliarias | (197.255) |
| Activos financieros no corrientes y otros | (3.172) |
| Subtotal inversiones | (209.811) |
| Desinversiones en | |
| (+) Inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta | 475.285 |
| Activos financieros | 6.829 |
| Cobros procedentes de subvenciones oficiales | 5 |
| Subtotal desinversiones | 482.119 |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión | 272.308 |
| Dividendos pagados (-) | (143.235) |
| Amortización de deudas (-) | (392.700) |
| Intereses pagados (+/-) | (116.801) |
| Cancelación instrumentos financieros (-) | 214.754 |
| Compra de participaciones no dominantes (-) | (1.481) |
| Operaciones con acciones propias (+/-) | 1.446 |
| Obtención de nueva financiación (+) | 179.200 |
| Otros cobros/pagos por inversiones financieras corrientes y otros (+/-) | (666) |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación | (259.483) |
| Flujo de caja del ejercicio | 277.833 |
| Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio | 159.957 |
| Efectivo o equivalentes al final del ejercicio | 437.790 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de flujos de efectivo consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023.
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (en adelante, “la Sociedad dominante”) se constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 8 de noviembre de 1956. Su domicilio social se encuentra en Paseo de la Castellana, 52 de Madrid (España).
Con fecha 29 de junio de 2017, la junta general de accionistas de la Sociedad dominante acordó la adopción del régimen fiscal SOCIMI. Con fecha 30 de junio de 2017 se solicitó a la administración tributaria la incorporación de la Sociedad dominante al régimen fiscal SOCIMI, siendo éste aplicable con efectos 1 de enero de 2017.
El objeto social de la Sociedad dominante, de acuerdo con sus estatutos, es:
Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad dominante podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20% de las rentas de la Sociedad dominante en cada periodo impositivo o aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento, incluyendo, en todo caso, la administración, rehabilitación y explotación de bienes inmuebles así como la realización de toda clase de estudios, informes, tasaciones, valoraciones y peritajes; y en general, la prestación de servicios de consultoría y asesoría inmobiliaria, de gestión, desarrollo y comercialización de activos inmobiliarios y de asistencia técnica mediante contrato a otras empresas o entidades públicas o privadas.
Quedan expresamente excluidas como actividades sociales aquéllas que por Ley se atribuyen con carácter exclusivo a sociedades específicas. Todas las actividades incluidas en el objeto social se llevarán a cabo en la forma autorizada por las leyes vigentes en cada momento y con la exclusión expresa de actividades propias que, con carácter de exclusividad, se confieren a personas físicas o jurídicas distintas de esta Sociedad dominante por la legislación vigente. Las actividades enumeradas podrán ser también desarrolladas por la Sociedad dominante, total o parcialmente, de modo indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes (en adelante “el Grupo”), desarrollan su actividad en España (principalmente, Barcelona y Madrid) y en Francia (París) a través del grupo del que es sociedad cabecera Société Foncière Lyonnaise, S.A. (en adelante, “subgrupo SFL” o “SFL” para la sociedad dependiente) que cotiza en el mercado Euronext París.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. cotiza en el mercado continuo de Bolsas y Mercados Españoles, y con fecha 19 de junio de 2017 entró a formar parte del índice bursátil de referencia IBEX-35.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad dominante ha mantenido la calificación crediticia obtenida de Standard & Poor’s Rating Credit Market Services Europe Limited, “BBB+” a largo plazo y “A-2” a corto plazo, ambas con perspectiva estable. Adicionalmente, la Sociedad dominante mantiene la calificación obtenida de Moody’s “Baa2” con perspectiva positiva. Durante el ejercicio 2023, la sociedad dependiente SFL también ha mantenido su calificación crediticia “BBB+” con perspectiva estable y “A-2” a corto plazo.
Dada la actividad a la que se dedica, el Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de éste. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las notas explicativas adjuntas respecto a información de cuestiones medioambientales, si bien el Grupo sigue una política medioambiental activa en sus procesos urbanísticos de construcción y mantenimiento, y de conservación del patrimonio inmobiliario.
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el código de comercio, la Ley de sociedades de capital, la Ley del mercado de valores y la demás legislación mercantil que le es aplicable, así como la dispuesta por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo a 31 de diciembre de 2023 y del resultado de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio anual terminado en esa fecha.
Las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023, que se han obtenido a partir de los registros de contabilidad mantenidos por la Sociedad dominante y por las restantes entidades integradas en el Grupo, han sido formuladas por los administradores de la Sociedad dominante en reunión de su consejo de administración de fecha 29 de febrero de 2024. No obstante, y dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del Grupo a 31 de diciembre de 2023 pueden diferir de los utilizados por algunas de las entidades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido los ajustes y reclasificaciones necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios y para adecuarlos a las NIIF-UE. Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad dominante. Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2022, fueron aprobadas por la junta general de accionistas de la Sociedad dominante celebrada el 15 de junio de 2023.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo se presentan de acuerdo con las NIIF-UE, conforme a lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo, regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social. Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo se presentan en la Nota 4.## 2.2.1 Normas e interpretaciones efectivas en el presente ejercicio
Durante el ejercicio 2023 han entrado en vigor nuevas normas contables que, por lo tanto, han sido tenidas en cuenta en la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas. Dichas normas son las siguientes:
Dichas normas se han tenido en cuenta con efecto 1 de enero 2023, reflejándose su impacto en los presentes estados financieros consolidados, el cual no ha sido significativo.
A la fecha de firma de las presentes cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas, modificaciones o interpretaciones han sido publicadas por el IASB y el IFRS Interpretations Committee, pero no han entrado todavía en vigor, aunque se pueden adoptar con anticipación:
En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impacts de la aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.
A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, el IASB y el Comité de Interpretaciones de NIIF habían publicado las normas, modificaciones e interpretaciones que se detallan a continuación que están pendientes de adopción por parte de la Unión Europea:
La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea. En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impactos de la aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, euro, por ser ésta la moneda del entorno económico principal en el que opera el Grupo.
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los administradores de la Sociedad dominante. Se han realizado por la dirección de la Sociedad dominante estimaciones soportadas en base a información objetiva para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Las estimaciones relevantes y criterios se refieren a:
A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlos (al alza o a la baja), lo que se haría de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de estimación en el estado de resultado consolidado.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido preparadas por la dirección de cada sociedad del Grupo. El control se considera ostentado por la Sociedad dominante cuando ésta tiene el control efectivo de acuerdo con lo que se indica más adelante.
Los resultados de las sociedades dependientes adquiridas o vendidas durante el ejercicio se incluyen dentro del resultado consolidado desde la fecha efectiva de adquisición y se dejan de incluir desde el momento de la venta, según proceda. Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el proceso de consolidación. Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad dominante. Todas las sociedades dependientes tienen la misma fecha de cierre que la Sociedad dominante, es decir, 31 de diciembre.
Todas las sociedades que componen el Grupo han sido consolidadas aplicando el método de integración global, cuyas principales características se detallan a continuación:
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada sociedad y las que puedan ser distribuidas no representarán un coste fiscal adicional significativo.
Las participaciones no dominantes se establecen en la proporción de los valores razonables de los activos y pasivos identificables reconocidos. Las participaciones no dominantes en:
Durante el ejercicio 2023 se han producido las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:
Durante el ejercicio 2022 se produjeron las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:
A 31 de diciembre de 2023 las sociedades dependientes Colonial Tramit, S.L.U., Inmocol One, S.A.U., Inmocol Two, S.L.U., SAS SB2, SAS SB3 y SCI SB3 están inactivas. A 31 de diciembre de 2022, las sociedades dependientes Colonial Tramit, S.L.U., Inmocol One, S.A.U., Inmocol Two, S.L.U., Colonial LAB, S.L.U (antes Inmocol Three, S.L.U.), SAS SB2, SAS SB3 y SCI SB3 estaban inactivas.
La información contenida en esta memoria consolidada referida al ejercicio 2023 se presenta a efectos comparativos con la información del ejercicio 2022.
Determinadas partidas del estado de situación financiera consolidado, del estado de resultado y estado de resultado global consolidado, del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y del estado de flujos de efectivo consolidado se presentan de forma agrupada para facilitar su comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las correspondientes notas de la memoria.
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2022.
El cambio climático conlleva profundos cambios en la economía, lo que provoca la necesidad de estar cada vez más atento a sus impactos sobre la evolución financiera y no financiera de las empresas. Las mayores cuestiones asociadas a estos cambios han llevado a unos objetivos muy ambiciosos que implican transformaciones radicales, encuadradas en el marco de pactos y regulación europea, resultantes también de las diferentes conferencias organizadas por Naciones Unidas y acuerdos a nivel internacional con objeto de alinear compromisos y planes de acción para mitigar los efectos del cambio climático, siendo la última la celebrada en Dubái (COP28) en el mes de noviembre de 2023. El objetivo de esta nota es presentar los impactos de estos cambios sobre la actividad y la evolución del Grupo, así como los principales impactos contables en las cuentas consolidadas.
El sector inmobiliario representa una parte relevante de las emisiones de gases de efecto invernadero en España y Francia. Por este motivo, el Grupo ha puesto en marcha una estrategia para asegurar el control de los riesgos e impactos de los cambios climáticos y de las medidas para hacerles frente. Los efectos principales en las cuentas anuales consolidadas vinculadas a los cambios climáticos han sido considerados. Estos impactos no son cifras exactas, dado que resulta muy difícil desasociar los impactos de otros factores que han influido en la evolución del periodo.
Sobre esta base, los mayores impactos sobre los datos financieros son los siguientes:
Otros impactos potenciales del cambio climático, que no tienen impacto en las cuentas anuales consolidadas, son los siguientes:
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2023 formulada por el consejo de administración de la Sociedad dominante que se someterá a la aprobación de la junta general de accionistas consiste en (i) la dotación del mínimo legal del 10% a reserva legal, por un importe de 21.287 miles de euros, (ii) la propuesta de distribución de un dividendo de 0,27 euros por acción, que atendiendo al actual número de acciones emitidas, supondría un dividendo total máximo de 145.696 miles de euros, destinando el importe restante a reservas. El importe definitivo del dividendo y las reservas se determinaría con carácter previo a la junta de accionistas, en función de las acciones en circulación en ese momento.
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2022 aprobada por la junta de accionistas celebrada el pasado 15 de junio de 2023, fue aprobada sin modificación alguna.
Durante los últimos 5 ejercicios la Sociedad dominante ha distribuido las siguientes cantidades:
| Miles de euros | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Importes distribuidos | 101.567 | 101.551 | 111.087 | 127.536 | 132.873 |
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con las establecidas por las NIIF-UE, así como las interpretaciones en vigor en el momento de realizar las cuentas anuales consolidadas son las siguientes:
Las combinaciones de negocios se contabilizan por el método de adquisición. El coste de la combinación de negocios se distribuye a la fecha de adquisición, a través del reconocimiento a su valor razonable, de los activos y pasivos, así como de los pasivos contingentes de la sociedad adquirida que cumplan con los requisitos establecidos en la NIIF 3 para su reconocimiento. La diferencia positiva entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida se reconoce como fondo de comercio, el cual representa, por tanto, el pago anticipado realizado por Grupo de los beneficios económicos futuros derivados de los activos que no han sido individual y separadamente identificados y reconocidos. La diferencia negativa, en su caso, entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida, se reconoce como resultado del ejercicio en que se incurre. En una combinación de negocios realizada por etapas, la adquirente valorará nuevamente sus participaciones en el patrimonio de la adquirida previamente mantenidas por su valor razonable en la fecha de adquisición y reconocerá las ganancias o pérdidas resultantes, si las hubiera, en el estado de resultado consolidado o en el otro resultado consolidado, según corresponda.## 4.2 Activos intangibles
Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y, en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de su vida útil.
Los terrenos y edificios destinados para uso propio, así como el otro inmovilizado material se reconocen por su coste histórico menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El coste histórico incluye el precio de adquisición en la fecha de reconocimiento del activo y los gastos directamente atribuibles a la adquisición de dichos activos. Las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles se registran de acuerdo con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4.4.
Los costes posteriores se incluyen en el importe en libros del activo o se reconocen como un activo separado, sólo cuando se puedan valorar con fiabilidad y es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros derivados de los mismos. El resto de los costes por el mantenimiento diario de los activos se cargan en el estado de resultado consolidado durante el ejercicio en que se incurre en ellos.
Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada y siempre que el valor residual no cambie o dicho cambio sea insignificante. La Sociedad dominante ha revisado las estimaciones de las vidas útiles de algunos elementos del inmovilizado material ampliando el plazo de vida útil de las mismas.
El detalle de las vidas útiles para los inmuebles de uso propio ubicados en España y en Francia es el siguiente:
| Años de vida útil estimada | |
|---|---|
| España | |
| Inmuebles para uso propio: | |
| Construcciones | 50 a 100 |
| Instalaciones | 10 a 20 |
| Otro inmovilizado material | 10 a 20 |
Los beneficios o pérdidas surgidos de la venta (Nota 19.5) o retiro de un activo (Nota 19.6) del presente epígrafe se determinan como la diferencia entre el precio de venta y su importe en libros, reconociéndose en el estado de resultado consolidado.
El epígrafe inversiones inmobiliarias del estado de situación financiera consolidado recoge los valores de terrenos, edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos y otras construcciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado.
La adquisición de un activo o grupos de activos a través de una sociedad, que no representa combinación de negocios tal y como se define en NIIF3- Combinaciones de negocios, se registrará en el estado de situación financiera como una inversión inmobiliaria.
De acuerdo con la opción que ofrece la NIC40- Inversiones inmobiliarias, el Grupo elige presentar las inversiones inmobiliarias a su valor razonable a la fecha de cierre del periodo y no son objeto de amortización anual. Los beneficios o pérdidas derivados de las variaciones en el valor razonable de los inmuebles de inversión se incluyen en los resultados de período en que se producen, registrándolo en el epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado (Nota 19.7).
Las pérdidas o ganancias resultantes del retiro, por enajenación o disposición por otra vía de una inversión inmobiliaria, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el epígrafe “Resultados netos por ventas de activos” del estado de resultado consolidado del ejercicio en que tendrá lugar el retiro (Nota 19.5).
Cuando el Grupo registra como mayor valor razonable de una inversión inmobiliaria el coste de un activo que sustituye a otro ya incluido en dicho valor, el Grupo procede a reducir el valor del inmueble en el valor razonable del activo sustituido, registrando dicho impacto en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado (Nota 19.6).
En aquellos casos en que no se pueda identificar el valor razonable del activo sustituido, éste se registrará incrementando el valor razonable del inmueble, y posteriormente se reevalúa de forma periódica tomando como referencia las valoraciones realizadas por externos independientes, realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares internacionales de valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).
El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias se realiza cuando los activos están disponibles para su entrada en funcionamiento. Asimismo, la clasificación de una inversión inmobiliaria en explotación a inversión inmobiliaria en curso se realiza sólo cuando el proyecto de rehabilitación o reforma tiene una duración superior a 1 año.
Las inversiones inmobiliarias cuya enajenación es altamente probable se reclasifican como “Activos clasificados como mantenidos para la venta” y se valoran a su valor razonable de acuerdo con la NIIF5- Activos no corrientes mantenidos para la venta y actividades interrumpidas.
De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina el valor razonable de las inversiones inmobiliarias cada semestre, es decir, a 30 de junio y a 31 de diciembre de cada periodo. Dicho valor razonable se determina tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (jerarquía del valor razonable de nivel 3) a la fecha de realización del estado de situación financiera consolidado, CB Richard Ellis Valuation y Cushman & Wakefield para el ejercicio 2023 y 2022 tanto en España como en Francia, de forma que, al cierre de cada periodo, el valor razonable refleja las condiciones de mercado de los elementos de las propiedades de inversión a dicha fecha. Los informes de valoración de los expertos independientes sólo contienen las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y correcta de la información proporcionada por el Grupo.
La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo durante los ejercicios 2023 y 2022 es principalmente el descuento de flujos de caja (Discounted Cash Flow, en adelante, “DCF”). Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF sobre un horizonte de 10 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de tesorería se desarrolla a lo largo del periodo de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del IPC y el calendario de actualizaciones de la renta, vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc. Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente aceptadas. Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir periodos de desocupación en el futuro, ni su duración, elaboran su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio, y generalmente adoptan un periodo de arrendamiento medio si no disponen de información sobre las intenciones futuras de cada inquilino. Los supuestos determinados en relación con los periodos de desocupación y otros factores se explican en cada valoración.
La rentabilidad final o índice de capitalización final (Terminal Capitalization Rate, en adelante, “TCR”) adoptado en cada caso se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada periodo de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se mantendrán y a la situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en el inmueble e incorporadas en el análisis. Por lo que respecta a los tipos de descuento aceptables, continuamente se mantienen conversaciones con diversas instituciones para conocer su actitud frente a distintos tipos de inversiones. Este consenso generalizado, junto con los datos de ventas habidas y las predicciones del mercado respecto de las oscilaciones en los tipos de descuento, sirven a los valoradores como punto de partida para determinar el tipo de descuento adecuado en cada caso.
Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de arrendamiento vigentes al cierre del periodo. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando un período de comercialización. Las variables claves más relevantes de dicho método a los efectos del análisis de sensibilidad son la determinación de los ingresos netos y la tasa de rentabilidad, especialmente al tratarse de un modelo de descuento de flujos a 10 años. El resto de las variables consideradas, si bien son tenidas en consideración para la determinación del valor razonable, se considera que no son claves, por lo que no se incluye información cuantitativa, ni se procede a sensibilizarlas, dado que las variaciones razonables que en ellas podrían producirse no supondrían un cambio significativo en los valores razonables de los activos. Las rentabilidades estimadas (“yield”) dependen principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación, entre otros.El detalle de las yields consideradas, así como las hipótesis empleadas en la estimación de crecimiento de flujos previstos, para los ejercicios 2023 y 2022, se detallan en los siguientes cuadros:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
|---|---|---|
| Barcelona – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 4,97 | 4,44 |
| Total cartera | 5,02 | 4,46 |
| Madrid – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 4,74 | 4,26 |
| Total cartera | 4,61 | 4,22 |
| Paris – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 4,13 | 3,30 |
| Total cartera | 4,14 | 3,27 |
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 y siguientes | |
|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | |||||
| Cartera en explotación | 0,5 | 1,80 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Total cartera | 0,5 | 1,80 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Madrid | |||||
| Cartera en explotación | 1,3 | 2,0 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Total cartera | 1,3 | 2,0 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Paris | |||||
| Cartera en explotación | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| Total cartera | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 y siguientes | |
|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | |||||
| Cartera en explotación | 2,0 | 2,75 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Total cartera | 2,0 | 2,75 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Madrid | |||||
| Cartera en explotación | 2,0 | 3,0 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Total cartera | 2,0 | 3,0 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Paris | |||||
| Cartera en explotación | 3,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| Total cartera | 3,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
Adicionalmente, para los proyectos en curso, se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación, beneficio del promotor, etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en curso.
La variación de un cuarto de punto en las tasas de rentabilidad tiene el siguiente impacto sobre las valoraciones utilizadas por el Grupo a 31 de diciembre de 2023 y 2022, para la determinación del valor de sus activos inmobiliarios (inmovilizado material -uso propio, inversiones inmobiliarias, existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta):
| Miles de Euros | |
|---|---|
| Sensibilidad de la valoración a modificaciones de un cuarto de punto de las tasas de rentabilidad | |
| Valoración | |
| Diciembre 2023 | 11.336.299 |
| Disminución de un cuarto de punto | 714.497 |
| Aumento de un cuarto de punto | (635.145) |
| Diciembre 2022 | 13.005.183 |
| Disminución de un cuarto de punto | 960.997 |
| Aumento de un cuarto de punto | (826.582) |
A continuación, se presenta una conciliación entre las valoraciones utilizadas por el Grupo y los valores contables de los epígrafes del estado de situación financiera donde se ubican los activos valorados:
| (Miles de euros) | |
|---|---|
| Epígrafes del estado de situación financiera consolidado | 31 de diciembre de 2023 |
| - Inmovilizado material – Uso propio (Nota 8) | 37.502 |
| Inversiones inmobiliarias (Nota 9) | 10.869.018 |
| Existencias (Nota 11) | 94.677 |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23) | 122.173 |
| Incentivos al alquiler (Nota 12) | 149.473 |
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar – Derechos de arrendamiento adquiridos | 47 |
| Total Epígrafes del estado de situación financiera consolidado | 11.272.890 |
| Otros ajustes realizados a la valoración | 4.940 |
| Plusvalías latentes de activos registrados en Inmovilizado material | 45.045 |
| Plusvalías latentes de activos registrados en Existencias | 13.424 |
| Valoración | 11.336.299 |
Los ingresos devengados durante los ejercicios 2023 y 2022 derivados del alquiler de inversiones inmobiliarias del segmento de patrimonio (negocio tradicional) han ascendido a 369.512 y 347.287 miles de euros (Nota 19.1), respectivamente y figuran registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” del estado de resultado consolidado.
La mayor parte de los costes de reparaciones y mantenimiento incurridos por el Grupo, como consecuencia de la explotación de sus activos de inversión son repercutidos a los correspondientes arrendatarios de los inmuebles (Nota 4.18). En este sentido, los gastos directos de operaciones relacionados con propiedades de inversión que generaron por rentas durante los ejercicios 2023 y 2022 incluidos dentro del epígrafe “Beneficio de explotación” del estado de resultado consolidado, ascienden a 101.835 y 100.742 miles de euros, respectivamente, antes de ser minorados por los costes repercutidos a los arrendatarios. El importe de dichos gastos asociados a propiedades de inversión que no generaron ingresos por rentas no ha sido significativo.
A la fecha de cada cierre, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro del valor (si la hubiera). El importe recuperable es el mayor entre el valor razonable del activo menos los costes de enajenación o disposición por otra vía y su valor en uso. En el caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo (o de la unidad generadora de efectivo) se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (o la unidad generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.
El Grupo clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías de valoración:
La clasificación depende del modelo de negocio de la entidad para gestionar los activos financieros y de los términos contractuales de los flujos de efectivo. Para los activos valorados a valor razonable, las ganancias y pérdidas se registrarán en el estado de resultado o en el otro resultado global. Para las inversiones en instrumentos de patrimonio que no se mantienen para negociación, esto dependerá de si el grupo realizó una elección irrevocable en el momento del reconocimiento inicial para contabilizar la inversión en patrimonio neto a valor razonable con cambios en otro resultado global. El Grupo reclasifica las inversiones en deuda cuando y solo cuando cambia su modelo de negocio para gestionar esos activos.
Las compras y ventas convencionales de activos financieros se reconocen en la fecha de negociación, que es la fecha en que el grupo se compromete a comprar o vender el activo. Los activos financieros se dan de baja en cuentas cuando expiran o se ceden los derechos a recibir flujos de efectivo de los activos financieros y el grupo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.
En el momento de reconocimiento inicial, el grupo valora un activo financiero a su valor razonable más, en el caso de un activo financiero que no sea a valor razonable con cambios en resultados, los costes de la transacción que sean directamente atribuibles a la adquisición del activo financiero. Los costes de la transacción de activos financieros registrados a valor razonable con cambios en resultados se reconocen como gastos en resultados. Los activos financieros con derivados implícitos se consideran en su totalidad al determinar si sus flujos de efectivo son únicamente el pago de principal e intereses.
La valoración posterior de los instrumentos de deuda depende del modelo de negocio del grupo para gestionar el activo y de las características de los flujos de efectivo del activo. Hay tres categorías de valoración en las que el grupo clasifica sus instrumentos de deuda:
Coste amortizado: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales cuando esos flujos de efectivo representan sólo pagos de principal e intereses se valoran a coste amortizado. Los ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo. Cualquier ganancia o pérdida que surja cuando se den de baja se reconoce directamente en el resultado del ejercicio. Las pérdidas por deterioro del valor se presentan como una partida separada en el estado de resultado consolidado.
Valor razonable con cambios en otro resultado global: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales y para vender los activos financieros, cuando los flujos de efectivo de los activos representan sólo pagos de principal e intereses, se valoran a valor razonable con cambios en otro resultado global. Los movimientos en el importe en libros se llevan a otro resultado global, excepto para el reconocimiento de ganancias o pérdidas por deterioro del valor, ingresos ordinarios por intereses y ganancias o pérdidas por diferencias de cambio que se reconocen en resultados. Cuando el activo financiero se da de baja en cuentas, la ganancia o pérdida acumulada previamente reconocida en otro resultado global se reclasifica desde patrimonio neto a resultados y se reconoce en gastos financieros. Los ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo.Las ganancias y pérdidas por diferencias de cambio se presentan en gastos financieros y el gasto por deterioro del valor se presenta como una partida separada en el estado de resultado consolidado.
Valor razonable con cambios en resultados: Los activos que no cumplen el criterio para a coste amortizado o para a valor razonable con cambios en otro resultado global se reconocen a valor razonable con cambios en resultados. Una ganancia o una pérdida en una inversión en deuda que se reconozca con posterioridad a valor razonable con cambios en resultados se reconoce en resultados y se presenta neta en el estado de resultado consolidado dentro de gastos financieros en el ejercicio en que surge.
Instrumentos de patrimonio neto
El grupo valora posteriormente todas las inversiones en patrimonio neto a valor razonable. Cuando la dirección del grupo ha optado por presentar las ganancias y pérdidas en el valor razonable de las inversiones en patrimonio neto en otro resultado global, no hay reclasificación posterior de las ganancias y pérdidas en el valor razonable a resultados siguiendo a la baja en cuentas de la inversión. Los dividendos de tales inversiones siguen reconociéndose en el resultado del ejercicio como otros ingresos cuando se establece el derecho de la sociedad a recibir los pagos. Los cambios en el valor razonable de activos financieros a valor razonable con cambios en resultados se reconocen en gastos financieros en el estado de resultado consolidado cuando sea aplicable. Las pérdidas por deterioro del valor (y reversiones de las pérdidas por deterioro del valor) sobre inversiones en patrimonio neto valoradas a valor razonable con cambios en otro resultado global no se presentan separadamente de otros cambios en el valor razonable.
Deterioro del valor
El grupo evalúa sobre una base prospectiva las pérdidas de crédito esperadas asociadas con sus activos a coste amortizado y a valor razonable con cambios en otro resultado global. La metodología aplicada para deterioro del valor depende de si ha habido un incremento significativo en el riesgo de crédito. Para los deudores comerciales, dada la composición de la cartera del Grupo, formada por empresas de reconocido prestigio y contrastada solvencia financiera, el bajo historial de pérdidas procedentes de los saldos de deudores en los últimos 10 ejercicios, incluidos los años de crisis financiera, el Grupo ha estimado que el deterioro por pérdida esperada de dichos activos financieros no es significativo (Nota 12).
Pasivos financieros
Son pasivos financieros aquellos débitos y partidas a pagar que tiene el Grupo y que se han originado en la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o también aquellos que, sin tener un origen comercial, no pueden ser considerados como instrumentos financieros derivados.
Clasificación
El Grupo clasifica sus pasivos financieros en las siguientes categorías de valoración:
Reconocimiento y baja en cuentas
El Grupo da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado. El Grupo clasifica dentro de acreedores comerciales a corto plazo las retenciones realizadas a proveedores habituales en proyectos de construcción, que normalmente son exigibles en un plazo de 12 meses desde la finalización de los proyectos, al considerar que son pasivos que se realizan en el ciclo operativo habitual del negocio del Grupo.
Deudores
Los saldos de deudores son registrados al valor recuperable, es decir, minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos de cierta antigüedad (Nota 4.6), en los cuales concurran circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro.
Efectivo y medios equivalentes
Se incluyen en este epígrafe, los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o a valor de mercado, el menor. Adicionalmente, se considera como medio equivalente al efectivo una inversión financiera que puede ser fácilmente convertible en una cantidad determinada de efectivo y no está sujeta a un riesgo significativo de cambios en su valor. Los descubiertos bancarios no se consideran como componentes del efectivo y medios equivalentes al efectivo.
Instrumentos de patrimonio propio
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la Sociedad dominante, una vez deducidos todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad dominante se registran en el patrimonio neto por el importe recibido, netos de los gastos de emisión. Las acciones propias de la Sociedad dominante que adquiere durante el ejercicio se registran directamente minorando el patrimonio neto por el valor de la contraprestación entregada a cambio. Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en el estado de resultado consolidado.
Provisiones y pasivos contingentes
Los administradores de la Sociedad dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian entre:
Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen y se detallan en la Nota 17. Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.
Prestaciones a los empleados
Indemnizaciones por cese
De acuerdo con la legislación vigente, el Grupo está obligado al pago de indemnizaciones a aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una expectativa válida frente a terceros sobre el despido. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el Grupo no mantiene provisión alguna por este concepto.
Compromisos por pensiones
La Sociedad dominante tiene asumido, con los consejeros ejecutivos y con un miembro de la alta dirección, el compromiso de realizar una aportación definida para la contingencia de jubilación a un plan de pensiones externo, que cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto 1588/1999, de 15 de octubre. SFL mantiene varios planes de pensiones de prestación definida. El cálculo de los compromisos por prestación definida es realizado periódicamente por actuarios expertos independientes. Las hipótesis actuariales utilizadas para el cálculo de las obligaciones están adaptadas a la situación y normativa francesa, de acuerdo con la NIC 19. Para dichos planes, el coste actuarial registrado en el estado de resultado consolidado es la suma del coste de los servicios del periodo, el coste por intereses y las pérdidas y ganancias actuariales.
Pagos basados en acciones
El Grupo reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto, atendiendo a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otra, el correspondiente incremento en el patrimonio neto, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de patrimonio. En el caso de transacciones que se liquidan con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios prestados como el incremento de patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los servicios recibidos, salvo que el de los instrumentos de patrimonio cedidos sea más fiable, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor razonable de éstos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su reconocimiento. En el caso de los planes descritos en la Nota 20, se ha optado por valorarlos al importe de los instrumentos de patrimonio cedidos.
Instrumentos financieros derivados
El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés.# 4.12 Valor razonable de los instrumentos financieros
Todos los instrumentos financieros derivados, tanto si son designados de cobertura como si no lo son, se han contabilizado a valor razonable, siendo éste el valor de mercado para instrumentos cotizados, o en el caso de instrumentos no cotizados, valoraciones basadas en modelos de valoración de opciones o flujos de caja descontados. En la determinación del valor razonable de los instrumentos financieros derivados se ha tomado como referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (Solventis A.V., S.A., tanto para el ejercicio 2023 como para el 2022). De acuerdo con la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito propio y de la contraparte en la valoración de la cartera de derivados. El uso de productos financieros derivados por parte del Grupo está regido por las políticas de gestión de riesgos y coberturas aprobadas.
A efectos de reconocimiento contable, se han utilizado los siguientes criterios:
La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en el resultado global consolidado se mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada en el resultado global consolidado se transfiere al resultado consolidado neto del ejercicio. Cuando no se espera que se produzca la operación que está siendo objeto de cobertura, los beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en el resultado global consolidado se transfieren al resultado consolidado neto del periodo.
La eficacia de los instrumentos financieros de cobertura se calcula mensualmente y de forma prospectiva y retrospectiva:
El método utilizado para determinar la eficacia de los instrumentos financieros de cobertura consiste en el cálculo de la correlación estadística que existe entre los tipos de interés de referencia a cada fecha de fijación del derivado y del pasivo cubierto relacionado.
Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos que se incorporan al desarrollo de las distintas actividades del Grupo y la realización de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo. El negocio principal del Grupo lo constituye la actividad patrimonial, para el que se considera que el ciclo normal de sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural por lo que se clasifican como corrientes los activos y pasivos con vencimiento inferior o igual a un año, y como no corrientes, aquellos cuyo vencimiento supera el año.
Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como no corrientes si el Grupo dispone de la facultad irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del cierre del periodo.
El gasto por el impuesto sobre sociedades español y los impuestos de naturaleza similar aplicables a las entidades extranjeras consolidadas se reconocen en el estado de resultado consolidado, excepto cuando sean consecuencia de una transacción cuyos resultados se registran directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto, el impuesto correspondiente también se registra en él.
El impuesto sobre las ganancias representa la suma del gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio y la variación en los activos y pasivos por impuestos diferidos reconocidos. El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio se calcula sobre la base imponible del ejercicio, la cual difiere del resultado neto presentedo en el estado de resultado consolidado porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y excluye además partidas que nunca lo son.
El pasivo del Grupo en concepto de impuestos corrientes se calcula utilizando los tipos fiscales que han sido aprobados en la fecha del estado de situación financiera consolidado. En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en el estado de situación financiera consolidado y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.
Asimismo, y de acuerdo con lo establecido en la NIC 12, las variaciones en los activos y pasivos por impuestos diferidos motivados por cambios en las tasas o en las normativas fiscales, se reconocen en el estado de resultado consolidado del ejercicio en el que se aprueban dichas modificaciones. De acuerdo con lo establecido en la NIC 12, en la medición de los pasivos por impuesto diferido el Grupo refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que se espera recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos. En este sentido, para los pasivos por impuestos diferidos que surgen de propiedades de inversión que se miden utilizando el modelo del valor razonable de la NIC 40, existe una presunción refutable de que su importe en libros se recuperará mediante la venta (Nota 18.6).
Hasta el 31 de diciembre de 2016, la Sociedad dominante era la cabecera de un grupo de sociedades acogido al régimen de consolidación fiscal, con el grupo fiscal número 6/08.
Con efectos 1 de enero de 2017, el régimen fiscal de la Sociedad dominante y la mayor parte de sus sociedades dependientes españolas se encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de inversión de este tipo de sociedades, a saber:
Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año. El plazo se computará:
a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
c) En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
Tal y como establece la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
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El incumplimiento de tal condición supondrá que la SOCIMI pase a tributar por el régimen general del impuesto sobre sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la SOCIMI estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.
El tipo de gravamen de las SOCIMI en el impuesto sobre sociedades se fija en el 0%. No obstante, cuando los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación superior o igual al 5% estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de dicho socio, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del impuesto sobre sociedades, sobre el importe del dividendo distribuido a dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de dos meses desde la fecha de distribución del dividendo.
Las SOCIMI están obligadas a distribuir de forma anual como dividendos el 80% de los beneficios ordinarios, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles o acciones que hayan cumplido el requisito de mantenimiento, siempre que el otro 50% se reinvierta en activos elegibles en un plazo de tres años; si el otro 50% no se reinvierte en este plazo, dichos beneficios deben distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios “ordinarios” que, en su caso, procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión y el 100% del beneficio procedente de dividendos de sociedades que cualifiquen como inversiones aptas para el régimen (SOCIMIs y/o REITs).
Las sociedades del subgrupo SFL están acogidas desde el 1 de enero de 2003 al régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (en adelante régimen SIIC). Dicho régimen permite registrar los activos afectos a la actividad patrimonial a valor de mercado de la fecha de opción por el régimen, tributando actualmente a un tipo impositivo del 19% (en adelante “exit tax”) sobre la plusvalía latente en el momento de la opción, pagadero en un plazo de cuatro años, sobre las plusvalías registradas. Dicho régimen únicamente afecta a la actividad inmobiliaria, no habiéndose incluido en el mismo las sociedades con actividad comercial y de prestación de servicios (Segpim, S.A. y Locaparis SAS, en el caso del subgrupo SFL), los inmuebles en régimen de arrendamiento financiero (excepto que se cancele de forma anticipada el contrato), y los subgrupos y sociedades participadas conjuntamente con terceros.
Este régimen permite al subgrupo SFL estar exonerado de impuestos por los resultados generados en la explotación de su negocio de patrimonio, así como por las plusvalías obtenidas de ventas de inmuebles, con la condición de distribuir de forma anual como dividendos, el 95% de los resultados afectos a dicha actividad, el 70% de las plusvalías obtenidas por ventas de inmuebles de sociedades acogidas a dicho régimen y el 100% de los dividendos.
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio del devengo, es decir, cuando se produce la corriente real de bienes y servicios que representan, con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. No obstante, siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF-UE, el Grupo registra los ingresos que se devengan y todos los gastos asociados necesarios.
Las ventas de bienes se reconocen cuando los bienes son entregados y la titularidad se ha traspasado.
Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio financiero temporal, en función del principal pendiente de pago y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.
El resultado obtenido por dividendos de inversiones se reconoce en el momento en el que los accionistas tengan el derecho de recibir el pago de los mismos, es decir, en el momento en que las juntas generales de accionistas/socios de las sociedades participadas aprueban su distribución.
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De acuerdo con lo establecido en la NIIF 16, los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. En este sentido, a 31 de diciembre de 2023 y 2022, la totalidad de los arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.
Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingreso de forma lineal a lo largo del plazo de arrendamiento, y los costes iniciales directos incurridos en la contratación de dichos arrendamientos operativos se imputan al estado de resultado consolidado de forma lineal durante la duración mínima del contrato de arrendamiento. Se considera que la duración mínima de un contrato es aquella que transcurre entre la fecha de inicio de dicho contrato y la primera opción de renovación del contrato.
En relación con la modificación de la NIIF 16 derivada de la situación generada por la pandemia, el Grupo ha considerado las ayudas concedidas a los arrendatarios como modificaciones del contrato inicial, registrándolas como un incentivo al alquiler, excepto para aquellos casos de menor cuantía, en que han sido registrados directamente contra el estado de resultado consolidado, minorando el importe neto de la cifra de negocios.
Los contratos de arrendamiento incluyen ciertas condiciones específicas vinculadas a incentivos o periodos de carencia de renta ofrecidos por el Grupo a sus clientes. El Grupo reconoce el coste agregado de los incentivos que ha concedido como una reducción de los ingresos por cuotas del contrato de arrendamiento. Los efectos de los periodos de carencia se reconocen durante la duración mínima del contrato de arrendamiento, utilizando un sistema lineal.
Asimismo, las indemnizaciones pagadas por los arrendatarios para cancelar sus contratos de arrendamiento antes de la fecha mínima de terminación de los mismos se reconocen como ingreso en el estado de resultado consolidado en la fecha en que son exigibles por el Grupo.
Los arrendamientos se reconocen como un activo por derecho de uso y el corresponding pasivo en la fecha en que el activo arrendado está disponible para su uso por el Grupo. Cada pago por arrendamiento se asigna entre el pasivo y el gasto financiero. El gasto financiero se carga a resultados durante el plazo del arrendamiento de forma que produzca un tipo de interés periódico constante sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo por derecho de uso se amortiza durante la vida útil del activo o el plazo de arrendamiento, el más pequeño de los dos, sobre una base lineal. Los activos y pasivos que surgen de un arrendamiento se valoran inicialmente sobre la base del valor actual.# 4 Principios y Normas Contables
Los pasivos por arrendamiento incluyen el valor actual neto de los siguientes pagos por arrendamiento: - pagos fijos (incluyendo pagos fijos en esencia), menos cualquier incentivo por arrendamiento a cobrar, - los pagos variables por arrendamiento que dependen de un índice o un tipo, - los importes que se espera que abone el arrendatario en concepto de garantías de valor residual, - el precio de ejercicio de una opción de compra si el arrendatario tiene la certeza razonable de que ejercerá esa opción, y - los pagos de penalizaciones por rescisión del arrendamiento, si el plazo del arrendamiento refleja el ejercicio por el arrendatario de esa opción. Los pagos por arrendamiento se descuentan usando el tipo de interés implícito en el arrendamiento. Si ese tipo no se puede determinar, se usa el tipo incremental de endeudamiento, siendo el tipo que el arrendatario tendría que pagar para pedir prestados los fondos necesarios para obtener un activo de valor similar en un entorno económico similar con términos y condiciones similares. Los activos por derecho de uso se valoran a coste que incluye lo siguiente: 25 - el importe de la valoración inicial del pasivo por arrendamiento, - cualquier pago por arrendamiento hecho en o antes de la fecha de inicio menos cualquier incentivo por arrendamiento recibido, - cualquier coste directo inicial, y - los costes de restauración. Los pagos asociados con arrendamientos a corto plazo y arrendamientos de activos de escaso valor se reconocen sobre una base lineal como un gasto en resultados. Arrendamientos a corto plazo son arrendamientos con un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos. En relación con la modificación de la NIIF 16 derivada de la situación generada por la pandemia, la Sociedad dominante ha considerado las ayudas recibidas de los arrendadores de los espacios alquilados por su sociedad dependiente Utopicus como si se tratara de un pago por arrendamiento variable, registrando su impacto directamente contra el estado de resultado consolidado.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones inmobiliarias o existencias (Notas 9, 11 y 19.8.1), que necesariamente precisan un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta.
En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
De acuerdo con las NIIF-UE, el Grupo no considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias, y se presentan minorando los correspondientes costes en el estado de resultado consolidado. Los importes repercutidos por estos conceptos en los ejercicios 2023 y 2022 ha ascendido a 73.916 miles de euros y 67.726 miles de euros, respectivamente.
El Grupo realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los administradores de la Sociedad dominante consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.
Los activos no corrientes (o grupos enajenables de elementos) se clasifican como mantenidos para la venta, si su importe en libros se va a recuperar fundamentalmente a través de una transacción de venta, en lugar de por su uso continuado, dichos activos deben estar disponibles para su venta inmediata y dicha venta se ha de considerar altamente probable y materializarse en un plazo no superior a doce meses a partir de la clasificación del activo como mantenido para la venta. El Grupo procede a clasificar los activos clasificados como mantenidos para la venta cuando existe para estos una decisión formalizada por el consejo de administración o por la comisión ejecutiva y se espera que la venta se materialice en un plazo no superior a 12 meses. Se valoran al menor valor entre su importe en libros y su valor razonable menos los costes de venta, excepto para activos por impuestos diferidos, activos procedentes de retribuciones a los empleados, activos financieros, inversiones 26 inmobiliarias que se registren a valor razonable y derechos contractuales procedentes de contratos de seguro, que están específicamente exentos de este requerimiento. Los activos no corrientes (incluidos aquellos que son parte de un grupo enajenable) no se amortizan mientras estén clasificados como mantenidos para la venta, no obstante, continuarán reconociéndose tanto los intereses como otros gastos atribuibles a los pasivos de un grupo enajenable de elementos que se haya clasificado como mantenido para la venta. Los activos no corrientes (o grupos enajenables de elementos) se presentan en el estado de situación financiera consolidado, de forma separada del resto de los activos, tanto los activos clasificados como mantenidos para la venta como los activos de un grupo enajenable de elementos clasificado como mantenido para la venta, dentro del epígrafe “Activos clasificados como mantenidos para la venta”. Los pasivos que formen parte de un grupo enajenable de elementos clasificado como mantenido para la venta, se presentarán también en el estado de situación financiera consolidado de forma separada de los otros pasivos, dentro del epígrafe “Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta”. Estos activos y pasivos no se compensarán ni se presentarán como un único importe.
Las existencias, constituidas por terrenos, promociones en curso y terminadas, se encuentran valoradas al coste, registrando las oportunas pérdidas por deterioro del valor de existencias cuando el valor realizable neto es inferior al coste. El coste recoge los costes de adquisición y los costes directos e indirectos necesarios para su construcción, así como de los gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de construcción, siempre y cuando dicho proceso tenga una duración superior a un año. Las entregas a cuenta, fruto de la suscripción de contratos de opción de compra, se registran como anticipos de existencias y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las mismas. El valor de mercado se determina periódicamente a través de valoraciones de expertos independientes. Los posibles resultados por valoración se registran de acuerdo con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4.4.
La valoración de los activos y pasivos financieros valorados por su valor razonable se desglosa por niveles según la jerarquía siguiente determinada por las NIIF 7 y NIIF 13:
En aplicación de la NIIF 13, el Grupo ha estimado el riesgo de crédito bilateral con el objetivo de reflejar tanto el riesgo propio como de la contraparte en el valor razonable de los derivados (Nota 4.12). Se estima que el riesgo de crédito no es significativo a 31 de diciembre de 2023 y 2022. El desglose de los activos y pasivos financieros del Grupo valorados al valor razonable según los citados niveles es el siguiente:
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| Miles de Euros | |||
|---|---|---|---|
| Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | |
| Activos | |||
| Otros instrumentos financieros (Nota 10) | -- | -- | 3.711 |
| Instrumentos financieros derivados (Nota 15): | |||
| Calificados de cobertura | -- | 3.700 | -- |
| No calificados de cobertura | -- | -- | -- |
| Total activos | -- | 3.700 | 3.711 |
| Pasivos | |||
| Instrumentos financieros derivados: | |||
| Calificados de cobertura | -- | 12.739 | -- |
| No calificados de cobertura | -- | -- | -- |
| Total pasivos (Nota 15) | -- | 12.739 | -- |
| Miles de Euros | |||
|---|---|---|---|
| Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | |
| Activos | |||
| Otros instrumentos financieros (Nota 10) | -- | -- | 2.760 |
| Instrumentos financieros derivados (Nota 15): | |||
| Calificados de cobertura | -- | 277.262 | -- |
| No calificados de cobertura | -- | -- | -- |
| Total activos | -- | 277.262 | 2.760 |
| Pasivos | |||
| Instrumentos financieros derivados: | |||
| Calificados de cobertura | -- | 233 | -- |
| No calificados de cobertura | -- | -- | -- |
| Total pasivos (Nota 15) | -- | 233 | -- |
5 Ganancias poracción Las ganancias por acción básicas se calculan dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio neto de la Sociedad dominante (después de impuestos y participaciones no dominantes) entre el número medio ponderado de las acciones ordinarias en circulación durante el periodo, excluidas las acciones propias. Las ganancias por acción diluidas se calculan dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de instrumentos ordinarios de patrimonio neto de la Sociedad dominante (después de impuestos y participaciones no dominantes) y el promedio ponderado del número de acciones en circulación por todos los efectos dilusivos inherentes a las acciones ordinarias potenciales. Tanto a 31 de diciembre de 2023 como de 2022 no existen instrumentos que puedan tener efecto dilusivo significativo sobre el número promedio de acciones ordinarias de la Sociedad dominante. Los planes de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante se liquidan mediante la entrega de acciones que la Sociedad dominante mantiene en autocartera con carácter previo. Dichas entregas de acciones no tienen efecto relevante o material sobre el beneficio diluido por acción (Nota 20). El detalle del cálculo de las ganancias por acción básicas y diluidas es el siguiente:
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Resultado consolidado neto atribuido a la Sociedad dominante (Miles de euros) | (1.018.973) | 7.979 |
| Número promedio de acciones ordinarias en circulación excluidas las acciones propias (Miles) | 531.476 | 531.429 |
| Ganancias por acción básicas (en euros) | (1,92) | 0,02 |
| Resultado consolidado neto atribuido a Sociedad dominante (Miles de euros) | (1.018.973) | 7.979 |
| Número promedio de acciones ordinarias potenciales en circulación (Miles) | 531.476 | 531.429 |
| Ganancias por acción diluidas (en euros) | (1,92) | 0,02 |
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El cálculo del número promedio de acciones ordinarias en circulación o potenciales en circulación es el siguiente:
| Miles de acciones | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Acciones ordinarias en circulación al inicio del periodo (Nota 13.1) | 539.616 | 539.616 | |
| Ajuste promedio acciones propias | (8.140) | (8.187) | |
| Ajuste promedio de las acciones ordinarias en circulación (excluidas acciones propias) | -- | -- | |
| Número promedio de acciones ordinarias en circulación excluidas las acciones propias | 531.476 | 531.429 | |
| Impacto de la dilución en el número medio de acciones ordinarias | -- | -- | |
| Número promedio de acciones ordinarias potenciales en circulación | 531.476 | 531.429 |
No ha habido otras transacciones con acciones ordinarias o acciones potenciales, distintas de las registradas entre la fecha de cierre a 31 de diciembre de 2023 y la formulación de los estados financieros consolidados que modifiquen significativamente el número de acciones ordinarias o acciones ordinarias potenciales en circulación al final del periodo.
6 Información financiera por segmentos
6.1 Criterios de segmentación
La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas áreas de negocio del Grupo y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica. Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura organizativa del Grupo en vigor a 31 de diciembre de 2023 y 2022 y que se ha utilizado por la dirección del Grupo para analizar el desempeño financiero de los distintos segmentos de operación. El segmento de patrimonio (o negocio tradicional) recoge la actividad asociada arrendamientos de oficinas, mientras que el segmento de negocio flexible recoge la actividad asociada al coworking o espacios flexibles de oficinas.
6.2 Bases y metodología de la información por segmentos de negocio
La información por segmentos que se expone seguidamente se basa en los informes mensuales elaborados por la dirección del Grupo y se genera mediante la misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos contables del Grupo. Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuibles al segmento, así como las ganancias procedentes de ventas de inversiones inmobiliarias. Los ingresos ordinarios de cada segmento no incluyen ingresos por intereses y dividendos. Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de explotación que le sean directamente atribuibles y la pérdida derivada de la venta de inversiones inmobiliarias. Estos gastos repartidos no incluyen ni intereses ni el gasto de impuesto sobre las ganancias ni los gastos generales de administración correspondientes a los servicios generales que no estén directamente imputados a cada segmento de negocio. Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la actividad y explotación de los mismos. El Grupo no tiene establecidos criterios de reparto de la deuda financiera y el patrimonio por segmentos. La deuda financiera se atribuye en su totalidad a la “Unidad corporativa”.
29
A continuación, se presenta la información por segmentos de estas actividades:
Información por segmentos 2023
Miles de Euros
| | Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Ingresos | | | | | | | | | |
| Importe neto de la cifra de negocios (Nota 19.1) | | 42.729 | 92.363 | 234.420 | -- | 369.512 | 17.770 | -- | 387.282 |
| Otros ingresos (Nota 19.2) | | -- | 2 | 9.092 | -- | 9.094 | -- | 3.306 | 12.400 |
| Resultados netos por ventas de activos (Nota 19.5) | | 13 | 3.687 | (158) | -- | 3.542 | -- | -- | 3.542 |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | | (211.885) | (253.658) | (960.277) | -- | (1.425.820) | -- | -- | (1.425.820) |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6) | | (245) | (750) | -- | -- | (995) | 112 | -- | (883) |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | | (176.366) | (166.016) | (733.924) | -- | (1.076.306) | 10.080 | (53.153) | (1.119.379) |
| Resultado financiero (Nota 19.8) | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (95.876) | (95.876) |
| Resultado antes de impuestos | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (1.215.255) | (1.215.255) |
| Resultado consolidado neto | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (1.177.577) | (1.177.577) |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6) | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 158.604 | 158.604 |
| Resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (Nota 5) | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (1.018.973) | (1.018.973) |
Las transacciones más significativas realizadas entre segmentos durante el ejercicio 2023 han sido las siguientes:
Miles de Euros
| | Negocio tradicional | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--------------------------------- | :------------------ | :--------------- | :----------------- | :---------- |
| Importe neto de la cifra de negocios | 7.583 | -- | -- | 7.583 |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | 9.410 | (9.410) | -- | -- |
Ninguno de los clientes del Grupo supone más de un 10% de los ingresos de las actividades ordinarias.
Miles de Euros
| | Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Activo | | | | | | | | | |
| Activos intangibles, activos por derechos de uso, inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 7, 8, 9, 11 y 23) | 1.306.655 | 2.622.594 | 7.157.992 | -- | 11.087.241 | 26.561 | 48.524 | 11.162.326 |
| Activos financieros | 8.419 | 12.933 | 849 | -- | 22.201 | 1.736 | 443.935 | 467.872 |
| Otros activos no corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 149.099 | 149.099 |
| Deudores comerciales y otros activos corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 55.300 | 55.300 |
| Total Activo | 1.315.074 | 2.635.527 | 7.158.841 | -- | 11.109.442 | 28.297 | 696.858 | 11.834.597 |
30
Miles de Euros
| | Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Pasivo | | | | | | | | | |
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 422.353 | 422.353 |
| Emisión de obligaciones y valores similares (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 4.565.121 | 4.565.121 |
| Emisión de pagarés (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 292.000 | 292.000 |
| Instrumentos financieros derivados (Nota 15) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 12.739 | 12.739 |
| Pasivos por arrendamiento (Nota 7) | -- | -- | -- | -- | -- | 16.452 | -- | 16.452 |
| Pasivos operativos (proveedores y acreedores) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 176.365 | 176.365 |
| Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Otros Pasivos | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 402.365 | 402.365 |
| Total Pasivo | -- | -- | -- | -- | -- | 16.452 | 5.870.943 | 5.887.395 |
Miles de Euros
| | Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Otra información | | | | | | | | | |
| Inversiones en inmovilizado intangible, material, inversiones inmobiliarias y existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta | 37.709 | 110.464 | 66.492 | -- | 214.665 | 1.139 | 7.227 | 223.031 |
| Amortizaciones | (34) | (12) | (191) | -- | (237) | (4.626) | (3.965) | (8.828) |
| Gastos que no suponen salida de efectivo diferente a las amortizaciones del periodo: | | | | | | | | | |
| - Variación de provisiones (Nota 19.4) | (193) | 93 | (5.471) | -- | (5.571) | (9) | 253 | (5.327) |
| - Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | (211.885) | (253.658) | (960.277) | -- | (1.425.820) | -- | -- | (1.425.820) |
| - Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6) | (245) | (750) | -- | -- | (995) | 112 | -- | (883) |
31
Información por segmentos 2022
Miles de Euros
| | Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| Ingresos | | | | | | | | | |
| Importe neto de la cifra de negocios (Nota 19.1) | | 44.569 | 98.201 | 204.517 | -- | 347.287 | 14.326 | -- | 361.613 |
| Otros ingresos (Nota 19.2) | | -- | 101 | 6.065 | -- | 6.166 | -- | 3.138 | 9.304 |
| Resultados netos por ventas de activos (Nota 19.5) | | 2 | 6.376 | (440) | -- | 5.938 | -- | -- | 5.938 |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | | (75.842) | (110.287) | 38.636 | -- | (147.493) | -- | -- | (147.493) |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6) | | (40) | (657) | -- | -- | (697) | (677) | 743 | (631) |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | | (38.141) | (19.300) | 238.209 | -- | 180.768 | 4.914 | (57.456) | 128.226 |
| Resultado financiero (Nota 19.8) | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (86.234) | (86.234) |
| Resultado antes de impuestos | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 41.992 | 41.992 |
| Resultado consolidado neto | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 49.618 | 49.618 |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6) | | -- | -- | -- | -- | -- | -- | | |# 9.3 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias
El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado recoge los resultados por revalorización de las inversiones inmobiliarias, de acuerdo con valoraciones de expertos independientes a 31 de diciembre de 2023 y 2022 (Notas 4.4 y 19.7).
La superficie total (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias y el inmovilizado en curso es la siguiente:
| Superficie total (m2) | Inversiones inmobiliarias | Inmovilizado en curso (**) | Total | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
| Barcelona (*) | 338.586 | 356.748 | 51.449 | 33.390 | 390.035 | 390.138 |
| Madrid | 531.695 | 553.118 | 146.246 | 157.997 | 677.941 | 711.115 |
| París (*) | 410.003 | 391.249 | 55.625 | 73.871 | 465.628 | 465.120 |
| 1.280.284 | 1.301.115 | 253.320 | 265.258 | 1.533.604 | 1.566.373 |
(*) Para el ejercicio 2023 y 2022, se incluye el 100% de la superficie de los inmuebles cuyas sociedades han sido consolidadas aplicando el método de integración global.
(**) No se incluyen 20.276 m2 de superficie de la sociedad dependiente Peñalvento por estar clasificado el activo en el epígrafe de “Existencias” (Nota 11) ni las superficies de 30.353 m2 y 101.501 m2 , correspondientes a los ejercicios 2023 y 2022 respectivamente, de activos inmobiliarios registrados en el epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” (Nota 23).
A 31 de diciembre de 2023, el Grupo no tiene entregados activos en garantía de préstamos hipotecarios. A 31 de diciembre de 2022, el valor contable del activo entregado, en garantía de un préstamo hipotecario de 75.700 miles de euros, ascendía a 185.000 miles de euros.
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2022 | Altas | Retiros | 31 de diciembre de 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Depósitos y fianzas constituidos | 26.600 | 2.221 | (6.829) | 21.992 |
| Total activos financieros no corrientes a coste amortizado | 26.600 | 2.221 | (6.829) | 21.992 |
| Otros instrumentos financieros | 2.760 | 951 | -- | 3.711 |
| Total activos financieros no corrientes a valor razonable | 2.760 | 951 | -- | 3.711 |
| Total activos financieros no corrientes | 29.360 | 3.172 | (6.829) | 25.703 |
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | Altas | Retiros | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Depósitos y fianzas constituidos | 26.296 | 304 | -- | 26.600 |
| Total activos financieros no corrientes a coste amortizado | 26.296 | 304 | -- | 26.600 |
| Otros instrumentos financieros | -- | 2.760 | -- | 2.760 |
| Total activos financieros no corrientes a valor razonable | -- | 2.760 | -- | 2.760 |
| Total activos financieros no corrientes | 26.296 | 3.064 | -- | 29.360 |
Los depósitos y fianzas no corrientes corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados en los organismos oficiales de cada país por las fianzas cobradas por los arrendamientos de inmuebles de acuerdo con la legislación vigente.
La composición de este epígrafe del estado de situación financiera consolidado es la siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Saldo inicial | 87.128 | 60.689 |
| Adiciones | 7.549 | 26.439 |
| Saldo final | 94.677 | 87.128 |
Las existencias corresponden al edificio de oficinas que el Grupo está promoviendo para un tercero. Con fecha de 3 de octubre de 2018, la Sociedad dominante firmó un contrato de compraventa, sujeto a condición suspensiva, del 100% de las participaciones sociales de la sociedad dependiente Peñalvento. El contrato prevé que la compraventa se perfeccione durante el ejercicio 2024, siempre que se hayan cumplido las condiciones suspensivas en él previstas. El Grupo ha recibido en total 28.287 miles de euros en concepto de pagos a cuenta (Nota 16.3). El detalle de los costes financieros capitalizados como más coste de las existencias incluidos en las adiciones por desembolsos, ascienden a 382 miles de euros en el ejercicio 2023 (2022: 390 miles de euros) (Nota 19.8.1).
La composición de este epígrafe del activo corriente del estado de situación financiera consolidado es la siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | ||
|---|---|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | Corriente | No Corriente | |
| Clientes por ventas y prestación de servicios (12.1) | 20.295 | -- | 19.220 | -- |
| Clientes por venta de inmuebles (12.2) | 119 | 21.181 | 225 | -- |
| Periodificación incentivos al arrendamiento (12.3) | 22.059 | 127.414 | 20.572 | 83.865 |
| Otros deudores | 1.206 | -- | 2.266 | -- |
| Otros activos | 2.840 | -- | 1.941 | -- |
| Deterioro del valor de créditos | ||||
| - Clientes por ventas y prestación de servicios | (9.838) | -- | (6.595) | -- |
| - Otros deudores | (915) | -- | (866) | -- |
| Total deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 35.766 | 148.595 | 36.763 | 83.865 |
Recoge, principalmente, las cantidades de las cuentas por cobrar de clientes del negocio de patrimonio del Grupo, con períodos de facturación mensual, trimestral o anual, no existiendo a 31 de diciembre de 2023 y 2022 saldos vencidos significativos no provisionados.
Recoge, principalmente, las cantidades pendientes de cobro derivadas de las ventas de activos que se encuentran debidamente avaladas.
Recoge, el importe de los incentivos incluidos en los contratos de arrendamiento operativo (periodos de carencia, etc.) ofrecidos por el Grupo a sus clientes, los cuáles son imputados al estado de resultado consolidado durante la duración mínima del contrato de arrendamiento. En el ejercicio 2023, se han traspasado al epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera consolidado el importe de 637 miles de euros correspondiente a la periodificación de los incentivos al alquiler de un inmueble clasificado para la venta (2022: 789 miles de euros) (Nota 23).
A 31 de diciembre de 2023 y 2022 el capital social estaba representado por 539.615.637 acciones, de 2,5 euros de valor nominal cada una de ellas, totalmente suscritas y desembolsadas, por lo que asciende a 1.349.039 miles de euros. Según el detalle incluido en el apartado A.2 del informe Anual de Gobierno Corporativo de la Sociedad dominante del ejercicio 2023, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de la Sociedad dominante, tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2023 y 2022, eran los siguientes:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | ||
|---|---|---|---|
| Nombre o denominación social del accionista: | Número de acciones* | % de participación | Número de acciones* |
| Qatar Investment Authority (**) | 102.675.757 | 19,03% | 102.675.757 |
| Fernández González, Carlos | 80.028.647 | 14,83% | 82.488.909 |
| Puig, S.A. | 39.795.000 | 7,37% | 39.795.000 |
| Aguila Ltd. | 28.880.815 | 5,35% | 28.880.815 |
| Corporación financiera Alba, S.A. | 27.012.839 | 5,01% | -- |
| Credit Agricole, S.A. | 22.494.701 | 4,17% | 22.494.701 |
| BlackRock Inc | 16.283.952 | 3,02% | 15.956.812 |
* No se incluyen determinados instrumentos financieros ligados a acciones existentes de la Sociedad dominante.
** Qatar Investment Authority es responsable de gestionar 21.782.588 acciones de la Sociedad dominante propiedad de la sociedad DIC Holding, LLC. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 Aguila Ltd. y BlackRock Inc. tienen formalizados instrumentos financieros ligados a acciones de la Sociedad dominante que podrían dar lugar, en caso de ejercicio, a una participación adicional en el capital social de Colonial. Estos instrumentos financieros no implican, ni pueden implicar, la emisión de nuevas acciones de la Sociedad dominante. No existe conocimiento por parte de la Sociedad dominante de otras participaciones sociales significativas.
La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de administración para emitir, en nombre de la Sociedad dominante y en una o varias ocasiones, y por un plazo máximo de 5 años, obligaciones convertibles en nuevas acciones de la Sociedad dominante u otros valores análogos que puedan dar derecho, directa o indirectamente, a la suscripción de acciones de la Sociedad dominante, con expresa atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente de los accionistas hasta un máximo del 20% del capital social, así como de aumentar el capital en la cuantía necesaria para atender la conversión. El importe máximo de la emisión o emisiones de los valores que pueden realizarse al amparo de la presente delegación no podrá exceder en un importe conjunto de 500.000 miles de euros o su equivalente en otra divisa.
La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para aumentar el capital social mediante aportaciones dinerarias hasta la mitad de la cifra del capital social, dentro del plazo máximo de 5 años, en una o varias veces y en la oportunidad y cuantía que considere adecuadas. Dentro de la cuantía máxima indicada, se atribuye al consejo de administración la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente hasta un máximo del 20% del capital social.
Con fecha de 15 de junio de 2023 la junta general de accionistas ha acordado distribuir dividendos con cargos a la prima de emisión por importe de 28.173 miles de euros, lo cuáles han sido satisfechos a los accionistas. Con fecha de 21 de junio de 2022 la junta general de accionistas acordó distribuir dividendos con cargos a la prima de emisión por importe de 92.681 miles de euros, los cuáles fueron satisfechos a los accionistas. A 31 de diciembre de 2023 la prima de emisión asciende a 1.463.600 miles de euros (2022: 1.491.773 miles de euros).# 13.3 Valores propios
El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | |
| Tramo libre | 7.784.518 | 63.417 |
| Contratos liquidez | 209.247 | 1.511 |
| Saldo final | 7.993.765 | 64.928 |
El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | |
| Saldo inicial | 7.915.908 | 64.494 |
| Entrega de acciones plan incentivos | (43.824) | (213) |
| Otras adquisiciones | 17.729 | (6) |
| Otras entregas de acciones | (105.295) | (858) |
| Saldo final | 7.784.518 | 63.417 |
La Sociedad dominante suscribe contratos de liquidez, con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la regularidad de la cotización de las acciones. El número de acciones propias de la Sociedad dominante incluidas en el contrato de liquidez y su coste de adquisición es el siguiente:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | |
| Saldo inicial | 302.462 | 1.880 |
| Contrato liquidez de fecha 4 de enero de 2022 | ||
| Compra | 18.906.010 | 110.706 |
| Venta | (18.999.225) | (111.075) |
| Saldo final | 209.247 | 1.511 |
39
Con fecha 4 de enero de 2022, la Sociedad dominante comunicó la resolución del antiguo contrato de liquidez y lo sustituyó por uno nuevo firmado con Banco Sabadell, S.A. La vigencia del contrato es de 12 meses, prorrogables. A 31 de diciembre de 2023, dicho contrato ha sido prorrogado.
La tabla siguiente muestra un detalle de la partida del estado de situación financiera consolidado “Otras reservas” y los movimientos en estas reservas durante el ejercicio:
| Miles de Euros | Nota | Reserva legal | Otras reservas | Valoración de instrumentos financieros de cobertura | Pagos basados acciones | Transacciones con participaciones no dominantes | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A 31 de diciembre de 2021 | 54.767 | 141.973 | 17.122 | 12.779 | 12.757 | 239.398 | |
| Revalorización – bruto | -- | -- | 279.650 | -- | -- | 279.650 | |
| Impuesto diferido | -- | (452) | -- | -- | -- | (452) | |
| Participación no dominante en revalorización - bruto | -- | -- | (1.117) | -- | -- | (1.117) | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | (2.124) | -- | -- | (2.124) | |
| Participación no dominante en reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | 36 | -- | -- | 36 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Otro resultado global | -- | -- | 275.993 | -- | -- | 275.993 | |
| Traspaso a/desde ganancias acumuladas | 3.873 | -- | -- | -- | -- | 3.873 | |
| Transacciones con propietarios en su calidad de tales: | |||||||
| Pagos basados en acciones | 20 | -- | -- | -- | 4.710 | 361 | 5.071 |
| Transacciones con participaciones no dominantes | -- | -- | -- | -- | (687) | (687) | |
| A 31 de diciembre de 2022 | 58.640 | 141.973 | 293.115 | 17.489 | 12.431 | 523.648 |
| Miles de Euros | Nota | Reserva legal | Otras reservas | Valoración de instrumentos financieros de cobertura | Pagos basados acciones | Transacciones con participaciones no dominantes | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A 31 de diciembre de 2022 | 58.640 | 141.973 | 293.115 | 17.489 | 12.431 | 523.648 | |
| Revalorización – bruto | -- | -- | (75.148) | -- | -- | (75.148) | |
| Impuesto diferido | -- | 169 | -- | -- | -- | 169 | |
| Participación no dominante en revalorización - bruto | -- | -- | 655 | -- | -- | 655 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | (3.930) | -- | -- | (3.930) | |
| Participación no dominante en reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | 54 | -- | -- | 54 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Otro resultado global | -- | -- | (78.200) | -- | -- | (78.200) | |
| Traspaso a/desde ganancias acumuladas | 11.633 | -- | -- | -- | -- | 11.633 | |
| Subvenciones | -- | 36 | -- | -- | -- | 36 | |
| Transacciones con propietarios en su calidad de tales: | |||||||
| Pagos basados en acciones | 20 | -- | -- | -- | 4.678 | -- | 4.678 |
| Transacciones con participaciones no dominantes | -- | -- | 14 | -- | 463 | 477 | |
| A 31 de diciembre de 2023 | 70.273 | 142.009 | 214.929 | 22.167 | 12.894 | 462.272 |
40
De acuerdo con el texto refundido de la Ley de sociedades de capital, debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles suficientes para este fin.
Con fecha 15 de junio de 2023 se ha celebrado la junta general de accionistas dónde se ha aprobado dotar a la reserva legal 11.633 miles de euros del resultado del ejercicio 2022. Con fecha 21 de junio de 2022 se celebró la junta general de accionistas donde se aprobó dotar a reserva legal 3.873 miles de euros del resultado del ejercicio 2021. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 la reserva legal no está totalmente constituida.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad dominante mantiene 169.439 miles de euros de reservas voluntarias. Adicionalmente, esta partida incluye la reserva de fusión generada por las operaciones realizadas en 2019, por importe de 27.466 miles de euros de saldo deudor.
Los movimientos en las ganancias acumuladas son los siguientes:
| Miles de Euros | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre del ejercicio anterior | 2.861.375 | 2.892.540 | |
| Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante | 5 | (1.018.973) | 7.979 |
| Dotación a la reserva legal | 13.4.1 | (11.633) | (3.873) |
| Traspaso a/desde otras reservas | -- | -- | |
| Partidas de otro resultado global reconocidas directamente en ganancias acumuladas: | |||
| Resultados por operaciones con acciones propias | (237) | (789) | |
| Dividendos | (104.700) | (34.855) | |
| Variaciones de perímetro | 14 | -- | -- |
| Otras ganancias/(pérdidas) | (245) | 373 | |
| Saldo a 31 de diciembre | 1.725.573 | 2.861.375 |
Los resultados por operaciones con acciones propias corresponden a las entregas de acciones propias a los beneficiarios del plan de incentivos a largo plazo (Nota 20), calculados como la diferencia entre el valor contable de las acciones entregadas y el importe de la obligación asumida por la Sociedad dominante (Nota 4.11), así como por operaciones llevadas a cabo por el intermediario financiero al amparo del contrato de liquidez.
El movimiento habido en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado adjunto es el siguiente:
| Miles de Euros | Inmocol Torre Europa, S.A. | Subgrupo SFL | Wittywood, S.L. | Total |
|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre de 2021 | 11.722 | 1.169.568 | 4.365 | 1.185.655 |
| Resultado del ejercicio (Nota 19.10) | 1.107 | 40.584 | (52) | 41.639 |
| Dividendos y otros | -- | (40.863) | -- | (40.863) |
| Modificaciones de perímetro (Nota 2.6) | -- | -- | (4.313) | (4.313) |
| Instrumentos financieros de cobertura | 678 | 403 | -- | 1.081 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2022 | 13.507 | 1.169.692 | -- | 1.183.199 |
| Resultado del ejercicio (Nota 19.10) | (54) | (158.550) | -- | (158.604) |
| Dividendos y otros | -- | (10.296) | -- | (10.296) |
| Modificaciones de perímetro (Nota 2.6) | -- | (1.944) | -- | (1.944) |
| Instrumentos financieros de cobertura | (318) | (391) | -- | (709) |
| Saldo a 31 de diciembre de 2023 | 13.135 | 998.511 | -- | 1.011.646 |
41
El detalle de los conceptos incluidos en la partida “Dividendos y otros” se detalla en el siguiente cuadro:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Dividendo pagado por subgrupo SFL a minoritarios | (7.351) | (3.007) |
| Dividendo pagado por las sociedades dependientes del subgrupo SFL a participaciones no dominantes | (3.011) | (37.931) |
| Otros | 66 | 75 |
| Total | (10.296) | (40.863) |
El subgrupo SFL mantiene los siguientes pactos de accionistas con Prédica:
En la siguiente tabla se muestra la información financiera resumida para las principales sociedades dependientes con participaciones no dominantes:
| Miles de Euros | Sociedad dependiente | % no dominante | Activo no corriente | Activo corriente | Pasivo no corriente | Pasivo corriente | Ingresos ordinarios | Resultado del ejercicio | Resultado global total | Flujos de efectivo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Grupo SFL | 1,6% | 7.294.112 | - | 135.410 | 2.207.686 | 739.695 | 234.420 | (786.872) | (810.734) | |
| Inmocol Torre Europa | (*) | 50% | 46.638 | 3.102 | 25.015 | 1.967 | 2.068 | 613 | (25) | (2.518) |
(*) En virtud del pacto con accionistas firmado entre las partes.# 14 Deudas con entidades de crédito, otros pasivos financieros y emisión de obligaciones y valores similares
El detalle de estos epígrafes del estado de situación financiera consolidado por tipo de deuda y vencimientos es el siguiente:
| Miles de Euros | Corriente | No corriente | Total | Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total no corriente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deudas con entidades de crédito: | ||||||||||
| Pólizas | 375 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 375 |
| Préstamos | -- | -- | -- | 24.200 | 300.000 | -- | 324.200 | 324.200 | ||
| Financiación sindicada | -- | -- | -- | 105.000 | -- | -- | 105.000 | 105.000 | ||
| Intereses | 1.914 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 1.914 |
| Gastos formalización deudas | (2.892) | (2.836) | (2.746) | (2.380) | (755) | -- | (8.717) | (11.609) | ||
| Total deudas con entidades de crédito | (603) | (2.836) | (2.746) | 126.820 | 299.245 | -- | 420.483 | 419.880 | ||
| Otros pasivos financieros | 2.473 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.473 |
| Total otros pasivos financieros | 2.473 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.473 |
| Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 1.870 | (2.836) | (2.746) | 126.820 | 299.245 | -- | 420.483 | 422.353 | ||
| Emisión de obligaciones y valores similares: | ||||||||||
| Emisiones de bonos | 187.200 | 1.000.000 | 700.000 | 599.000 | 1.099.000 | 995.000 | 4.393.000 | 4.580.200 | ||
| Intereses | 27.046 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 27.046 |
| Gastos formalización deudas | (10.741) | (9.938) | (8.470) | (6.990) | (4.091) | (1.895) | (31.384) | (42.125) | ||
| Total emisión de obligaciones y valores similares | 203.505 | 990.062 | 691.530 | 592.010 | 1.094.909 | 993.105 | 4.361.616 | 4.565.121 | ||
| Emisión de pagarés | 292.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 292.000 |
| Total emisión de pagarés | 292.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 292.000 |
| Total | 497.375 | 987.226 | 688.784 | 718.830 | 1.394.154 | 993.105 | 4.782.099 | 5.279.474 |
| Miles de Euros | Corriente | No corriente | Total | Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total no corriente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deudas con entidades de crédito: | ||||||||||
| Préstamos | -- | -- | -- | -- | 420.000 | -- | 420.000 | 420.000 | ||
| Financiación sindicada | -- | 100.000 | -- | -- | -- | -- | 100.000 | 100.000 | ||
| Intereses | 2.354 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.354 |
| Gastos formalización deudas | (2.688) | (2.544) | (2.164) | (2.016) | (1.554) | -- | (8.278) | (10.966) | ||
| Total deudas con entidades de crédito | (334) | 97.456 | (2.164) | (2.016) | 418.446 | -- | 511.722 | 511.388 | ||
| Otros pasivos financieros | 2.473 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.473 |
| Total otros pasivos financieros | 2.473 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.473 |
| Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 2.139 | 97.456 | (2.164) | (2.016) | 418.446 | -- | 511.722 | 513.861 | ||
| Emisión de obligaciones y valores similares: | ||||||||||
| Emisiones de bonos | -- | 187.200 | 1.000.000 | 700.000 | 599.000 | 2.024.000 | 4.510.200 | 4.510.200 | ||
| Intereses | 26.957 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 26.957 |
| Gastos formalización deudas | (9.463) | (9.419) | (8.607) | (7.150) | (5.667) | (3.460) | (34.303) | (43.766) | ||
| Total emisión de obligaciones y valores similares | 17.494 | 177.781 | 991.393 | 692.850 | 593.333 | 2.020.540 | 4.475.897 | 4.493.391 | ||
| Emisión de pagarés | 409.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 409.000 |
| Total emisión de pagarés | 409.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 409.000 |
| Total | 428.633 | 275.237 | 989.229 | 690.834 | 1.011.779 | 2.020.540 | 4.987.619 | 5.416.252 |
Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante el ejercicio 2023, surgidos de flujos de efectivo, se presentan en la siguiente tabla:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2022 | Flujos de efectivo | 31 de diciembre de 2023 |
|---|---|---|---|
| Pólizas | -- | 375 | 375 |
| Préstamos | 420.000 | (95.800) | 324.200 |
| Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23) | 75.700 | (75.700) | -- |
| Financiación sindicada | 100.000 | 5.000 | 105.000 |
| Emisión de pagarés | 409.000 | (117.000) | 292.000 |
| Emisiones de bonos | 4.510.200 | 70.000 | 4.580.200 |
| Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda bruta) | 5.514.900 | (213.125) | 5.301.775 |
| Efectivo y medios equivalentes | (159.957) | (277.833) | (437.790) |
| Endeudamiento financiero neto | 5.354.943 | (490.958) | 4.863.985 |
En el ejercicio 2022, la Sociedad dominante reclasificó un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 75.700 miles de euros al epígrafe de “Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta“ (Nota 23.2). Dicho pasivo ha sido cancelado en el ejercicio 2023.
El detalle de las emisiones de obligaciones simples realizadas por la Sociedad dominante es el siguiente:
| Miles de Euros | Fecha de la emisión | Duración | Vencimiento | Cupón fijo pagadero anualmente | Importe de la emisión | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 28-10-16 | 8 años | 10-2024 | 1,450% | 600.000 | 187.200 | 187.200 | |
| 10-11-16 | 10 años | 11-2026 | 1,875% | 50.000 | 50.000 | 50.000 | |
| 28-11-17 | 8 años | 11-2025 | 1,625% | 500.000 | 500.000 | 500.000 | |
| 28-11-17 | 12 años | 11-2029 | 2,500% | 370.000 | 370.000 | 300.000 | |
| 17-04-18 | 8 años | 04-2026 | 2,000% | 650.000 | 650.000 | 650.000 | |
| 14-10-20 | 8 años | 10-2028 | 1,350% | 500.000 | 500.000 | 500.000 | |
| 22-06-21 | 8 años | 06-2029 | 0,750% | 625.000 | 625.000 | 625.000 | |
| Total emisiones | 2.882.200 | 2.812.200 |
Una emisión de bonos en formato TAP (Takedown Allocation Process) corresponde al proceso para emitir nuevos bonos, basados en emisiones de bonos vigentes, a un inversor o grupo de inversores. En dicha emisión se mantiene la misma fecha de vencimiento, valor nominal y tasa de cupón que la emisión original, pero emitida a un precio a condiciones de mercado actual. En el mes de noviembre de 2023, la Sociedad dominante ha formalizado un TAP sobre la emisión de bonos de vencimiento noviembre 2029 por importe de 70.000 miles de euros.
Las emisiones de obligaciones de fecha de emisión 14-10-20 y 22-06-21 fueron admitidas a negociación en el mercado regulado (AIAF Fixed Income Securities Market) de la Bolsa de Madrid (CNMV) y el resto de las emisiones de obligaciones en el mercado regulado (Main Securities Market) de la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange). Todas las emisiones de obligaciones en circulación están sujetas al marco de referencia de financiación verde (Green Financing Framework) cuyos pilares son la eficiencia energética, la prevención y reducción de las emisiones de carbón de los activos del Grupo.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el valor razonable de los bonos emitidos por la Sociedad dominante es de 2.706.549 y 2.440.714 miles de euros, respectivamente.
El detalle de las emisiones de obligaciones no convertibles realizadas por SFL es el siguiente:
| Miles de Euros | Fecha de emisión | Duración | Vencimiento | Cupón fijo pagadero anualmente | Importe de la emisión | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 29-05-18 | 7 años | 05-2025 | 1,500% | 500.000 | 500.000 | 500.000 | |
| 05-06-20 | 7 años | 06-2027 | 1,500% | 599.000 | 599.000 | 599.000 | |
| 21-10-21 | 6,5 años | 04-2028 | 0,500% | 599.000 | 599.000 | 599.000 | |
| Total emisiones | 1.698.000 | 1.698.000 |
Dichos bonos constituyen obligaciones no subordinadas y sin ninguna preferencia entre ellas, y se han admitido a cotización en el mercado regulado de Euronext París.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el valor razonable de los bonos emitidos por SFL es de 1.599.576 y 1.470.152 miles de euros, respectivamente.
La sociedad dominante registró en la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) en el mes de diciembre 2018, un programa de papel comercial (European Commercial Paper) por un límite máximo de 300.000 miles de euros con vencimiento a corto plazo, ampliado posteriormente a 500.000 miles de euros. Dicho programa ha sido renovado el 25 de octubre del 2023. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 no hay emisiones vivas.
SFL registró en el mes de septiembre de 2018, un programa de emisión de pagarés (NEU CP) por un importe máximo de 500.000 miles de euros con vencimiento a corto plazo. Dicho programa ha sido renovado en el mes de mayo del 2023. A 31 de diciembre de 2023 las emisiones vigentes ascienden a 292.000 miles de euros (409.000 miles de euros a 31 de diciembre de 2022).
El detalle de la financiación sindicada de la sociedad dominante se detalla en el siguiente cuadro:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | ||
|---|---|---|---|
| Miles de euros | Vencimiento | Límite | Nominal Dispuesto |
| Financiación sindicada | 11-2027 | 1.000.000 | 105.000 |
| Total financiación sindicada Sociedad dominante | 1.000.000 | 105.000 |
Esta línea de financiación tiene la condición de sostenible por estar su margen referenciado a la calificación obtenida por la agencia GRESB. El tipo de interés fijado es variable con un margen referenciado al EURIBOR.
El detalle de la financiación sindicada de SFL se detalla en el siguiente cuadro:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | ||
|---|---|---|---|
| Miles de euros | Vencimiento | Límite | Nominal Dispuesto |
| Financiación sindicada | 06-2024 | -- | -- |
| Financiación sindicada | 06-2028 | 835.000 | -- |
| Total financiación sindicada SFL | 835.000 | -- |
Durante el mes de junio del 2023, SFL ha formalizado una nueva línea de crédito sindicada por importe de 835.000 miles de euros con vencimiento en junio del 2028 ampliable hasta 2030.Esta línea con calificación sostenible incluye tres indicadores de rendimiento ESG. SFL, a su vez, ha cancelado la línea de crédito por importe de 390.000 miles de euros de vencimiento junio del 2024. El tipo de interés fijado para la nueva línea de crédito es variable con un margen referenciado al EURIBOR.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, SFL cumple las ratios financieras previstas en su contrato de financiación.
El Grupo mantiene préstamos sin garantía hipotecaria. Los límites totales y los saldos dispuestos se detallan a continuación:
| Miles de euros | Sociedad | Vencimiento | Límite | Nominal | Dispuesto | Límite | Nominal | Dispuesto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 dic 2023 | 31 dic 2022 | |||||||
| Préstamo bilateral 1 | SFL | 06.2025 | 145.000 | -- | -- | 175.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 2 | SFL | 07.2027 | 140.000 | -- | -- | 200.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 3 | SFL | 06.2024 | -- | -- | -- | 75.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 4 | SFL | 05.2025 | 100.000 | -- | -- | 150.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 5 | SFL | 10.2025 | 100.000 | -- | -- | 100.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 6 | SFL | 12.2028 | 100.000 | -- | -- | 100.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 7 | SFL | 03.2027 | 100.000 | -- | -- | 100.000 | -- | -- |
| Préstamo bilateral 8 | SFL | 11.2027 | 50.000 | -- | -- | 50.000 | -- | -- |
| Préstamos bilaterales (Revolving Credit Facility) | 735.000 | -- | -- | 950.000 | -- | -- | ||
| Otro préstamo 1 | Colonial | 04.2027 | -- | -- | -- | 100.000 | 100.000 | 100.000 |
| Otro préstamo 2 | SFL | 12.2027 | 300.000 | 300.000 | 300.000 | 300.000 | 300.000 | 300.000 |
| Otro préstamo 3 | Inmocol | 02.2027 | 24.200 | 24.200 | 24.200 | 20.000 | 20.000 | 20.000 |
| Otros préstamos | 324.200 | 324.200 | 324.200 | 420.000 | 420.000 | 420.000 | ||
| Total préstamos | 1.059.200 | 324.200 | 324.200 | 1.370.000 | 420.000 | 420.000 |
Préstamos bilaterales formato Revolving Credit Facility (RCF)
En el mes enero de 2023, la Sociedad dominante ha amortizado anticipadamente la totalidad del préstamo del BBVA de 100.000 miles de euros con vencimiento en abril del 2027. Durante el mes de junio del 2023, SFL ha reestructurado sus líneas de crédito, cancelando la línea de 75.000 miles de euros con Banque Postale, reduciendo el límite de la línea de BECM de 200.000 a 140.000 miles de euros y de la línea de BNP Paribas de 150.000 a 100.000 miles de euros. Adicionalmente, durante el mes de noviembre de 2023, se ha reducido el límite disponible de la línea de crédito de CADIF de 175.000 a 145.000 miles de euros y se ha extendido el vencimiento del préstamo de Intesa Sanpaolo hasta diciembre de 2028.
Otros préstamos
47 En el mes de mayo de 2023, se ha ampliado el préstamo de la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa, S.A. de 20.000 miles de euros a 24.200 miles de euros, con las mismas condiciones.
Todos los préstamos de SFL están sujetos al cumplimiento de determinadas ratios financieras, con periodicidad semestral. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, SFL cumple las ratios financieras previstas en sus respectivos contratos de financiación.
A 31 de diciembre de 2023, el Grupo tiene avales concedidos a organismos oficiales, clientes y proveedores por importe de 20.385 miles de euros (8.883 miles de euros a 31 de diciembre de 2022). Del total de avales concedidos, el importe principal de 13.000 miles de euros, corresponde a la garantía que la Sociedad dominante ha otorgado a un comprador, por el pago anticipado por éste por la futura adquisición de un complejo residencial. Del resto de avales entregados, la principal garantía concedida, por importe de 4.804 miles de euros, corresponde a compromisos adquiridos por la sociedad Asentia. En este sentido, la Sociedad dominante y la sociedad Asentia mantienen un acuerdo firmado por el cual, en caso de ejecución de alguno de los avales, Asentia deberá resarcir a la Sociedad dominante de cualquier perjuicio sufrido en un plazo máximo de 15 días.
El efectivo y medios equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en banco y en caja, así como inversiones de renta fija y/o del mercado monetario de gran liquidez que serán fácilmente convertibles a cantidades conocidas de efectivo con vencimientos de tres meses o menos, así como inversiones en mercado monetario de gran liquidez y depósitos bancarios a mayor plazo, pero con vencimientos o periodos contractuales de rescate de tres meses o menos sin penalización. Debido a la alta calidad crediticia y la naturaleza del corto plazo de estas inversiones por sus condiciones de rescate existe un riesgo insignificante de cambio de valor.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, dicho epígrafe recoge efectivo y medios equivalentes por importes de 437.790 y 159.957 miles de euros, respectivamente, según el siguiente detalle:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Efectivo en bancos y cajas | 181.078 | 99.957 |
| Inversiones de renta fija y/o en mercado monetarios y depósitos bancarios | 256.712 | 60.000 |
| Total | 437.790 | 159.957 |
De la partida de “efectivo en bancos y cajas” el importe de 1.923 miles de euros son de uso restringido o se encontraban pignorados a 31 de diciembre de 2023 (2022: 1.382 miles de euros).
El Grupo ha registrado durante el ejercicio 2023 y 2022 en el estado de resultado consolidado 5.470 y 8.636 miles de euros, respectivamente, correspondientes a los gastos de formalización amortizados durante el ejercicio (Nota 19.8).
El tipo de interés medio del Grupo en el ejercicio 2023 ha sido del 1,72% (1,44% en 2022) o del 2,01% incorporando la periodificación de comisiones (1,73% en 2022). El tipo de interés medio de la deuda del Grupo vigente a 31 de diciembre de 2023 (spot) es del 1,75% (1,71% a 31 de diciembre de 2022).
48 El importe de los intereses devengados pendientes de pago registrado en el estado de situación financiera consolidado asciende a:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Obligaciones | 27.046 | 26.957 |
| Deudas con entidades de crédito | 1.914 | 2.354 |
| Total | 28.960 | 29.311 |
Las empresas que operan en el sector inmobiliario requieren un importante nivel de inversión para garantizar el desarrollo de sus proyectos y el crecimiento de su negocio mediante la adquisición de inmuebles en patrimonio y/o suelo. La estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades como en productos y en vencimiento, con el objetivo de asegurar la continuidad de sus sociedades como negocios rentables y poder maximizar el retorno a los accionistas.
El Grupo realiza una gestión eficiente de los riesgos financieros con el objetivo de disponer de una adecuada estructura financiera que permita mantener altos niveles de liquidez, minimizar el coste de financiación, disminuir la volatilidad por cambios de capital y garantizar el cumplimiento de sus planes de negocio.
Riesgo de tipo de interés:
La política de gestión del riesgo tiene el objetivo de limitar y controlar el impacto de las variaciones de los tipos de interés sobre el resultado y los flujos de caja, manteniendo el nivel de endeudamiento y el coste global de la deuda acordes con la calificación crediticia del Grupo. Para conseguir este objetivo se contratan, si es preciso, instrumentos de cobertura de tipo de interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero. La política del Grupo es contratar instrumentos que cumplan con lo previsto en la normativa contable para ser considerados como cobertura contable eficiente, y así registrar sus variaciones del valor de mercado directamente en el otro resultado consolidado del Grupo.
A 31 de diciembre de 2023, el porcentaje de deuda cubierta o a tipo fijo sobre el total de deuda del Grupo, se sitúa en el 100% (a 31 de diciembre de 2022 era del 96%).
Riesgo de liquidez:
Para gestionar el riesgo de liquidez y atender a las diversas necesidades de fondos el Grupo realiza, partiendo del presupuesto anual de tesorería, el seguimiento mensual de las previsiones de tesorería. El Grupo considera los siguientes factores mitigantes para la gestión del riesgo de liquidez: (i) la generación de caja recurrente en los negocios en los que el Grupo basa su actividad; (ii) la capacidad de renegociación y obtención de nuevas líneas de financiación basadas en los planes de negocio a largo plazo y (iii) la calidad de los activos del Grupo. Eventualmente pueden producirse excesos de tesorería que permiten tener líneas de crédito sin disponer o bien depósitos de máxima liquidez y sin riesgo.
A 31 de diciembre de 2023, el Grupo dispone de suficientes líneas de financiación para atender sus vencimientos a corto plazo. El Grupo no contrata productos financieros de alto riesgo como método para invertir las puntas de tesorería.
Riesgos de contraparte:
el Grupo mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con instituciones de primer nivel, así como accediendo al mercado de deuda mediante emisiones de bonos.
Riesgo de crédito:
el Grupo analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso, del registro de los deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.# Instrumentos financieros derivados
En la siguiente tabla se detallan los instrumentos financieros y el valor razonable de cada uno de ellos:
(Miles de Euros)
| Sociedad | Tipo de interés | Liquidación anticipada | Vencimiento | Nominal | Valor razonable – Activo / (Pasivo) (*) |
|---|---|---|---|---|---|
| Coberturas de flujos de efectivo | |||||
| Swap Inmocol | 0,8400% | -- | 2027 | 20.000 | 1.126 |
| Swap Inmocol | 3,0273% | -- | 2027 | 4.200 | (61) |
| Swap SFL | 2,6250% | -- | 2027 | 100.000 | (810) |
| Swap SFL | 2,4920% | -- | 2029 | 100.000 | (829) |
| Swap SFL | 2,4240% | -- | 2029 | 100.000 | (451) |
| Swap SFL | 2,4925% | -- | 2029 | 200.000 | (1.662) |
| Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas | |||||
| Swap Colonial | 2,4550% | 2024 | 2029 | 173.000 | (1.730) |
| Swap Colonial | 2,4562% | 2024 | 2029 | 165.700 | (1.666) |
| Swap Colonial | 2,4535% | 2024 | 2029 | 168.050 | (1.671) |
| Swap Colonial | 2,2790% | 2025 | 2030 | 747.500 | (1.818) |
| Swap Colonial | 2,4500% | 2027 | 2032 | 173.500 | 278 |
| Swap Colonial | 2,4173% | 2027 | 2032 | 173.300 | 408 |
| Swap Colonial | 2,4820% | 2028 | 2033 | 213.500 | 423 |
| Swap Colonial | 2,4709% | 2028 | 2033 | 213.350 | 522 |
| Swap Colonial | 2,6400% | 2028 | 2033 | 102.750 | (235) |
| Swap Colonial | 2,4995% | 2028 | 2033 | 101.470 | 327 |
| Swap SFL | 2,3750% | 2025 | 2030 | 100.000 | (1.190) |
| Total a 31 de diciembre de 2023 | 2.856.320 | (9.039) |
(*) Se incluyen los intereses devengados de las coberturas de flujos de efectivo.
(Miles de Euros)
| Sociedad | Tipo de interés | Liquidación anticipada | Vencimiento | Nominal (Miles de Euros) | Valor razonable – Activo / (Pasivo)(*) (Miles de Euros) |
|---|---|---|---|---|---|
| Coberturas de flujos de efectivo | |||||
| CAP SFL | 2,0000% | -- | 2023 | 100.000 | 13 |
| Swap SFL | 2,6250% | -- | 2027 | 100.000 | 1.762 |
| Swap SFL | 2,4920% | -- | 2029 | 100.000 | 3.162 |
| Swap SFL | 2,4240% | -- | 2029 | 100.000 | 3.603 |
| Swap SFL | 2,4925% | -- | 2029 | 200.000 | 6.322 |
| Collar Inmocol | 0,8400% | -- | 2027 | 20.000 | 1.829 |
| Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas | |||||
| Swap Colonial | 0,3460% | 2023 | 2033 | 25.000 | 5.841 |
| Swap Colonial | 0,3490% | 2023 | 2033 | 150.000 | 35.010 |
| Swap Colonial | 0,5730% | 2024 | 2029 | 173.000 | 18.510 |
| Swap Colonial | 0,5673% | 2024 | 2029 | 165.700 | 17.752 |
| Swap Colonial | 0,5695% | 2024 | 2029 | 168.050 | 17.979 |
| Swap Colonial | 0,6190% | 2025 | 2030 | 747.500 | 76.868 |
| Swap Colonial | 0,7075% | 2027 | 2032 | 173.500 | 16.035 |
| Swap Colonial | 0,7040% | 2027 | 2032 | 173.300 | 16.059 |
| Swap Colonial | 0,7600% | 2028 | 2033 | 213.500 | 19.140 |
| Swap Colonial | 0,7570% | 2028 | 2033 | 213.350 | 19.188 |
| Swap Colonial | 0,8000% | 2028 | 2033 | 102.750 | 8.982 |
| Swap Colonial | 0,7900% | 2028 | 2033 | 101.470 | 8.974 |
| Total a 31 de diciembre de 2022 | 3.027.120 | 277.029 |
(*) Se incluyen los intereses devengados de las coberturas de flujos de efectivo.
Durante el segundo semestre del ejercicio 2022, la Sociedad dominante canceló instrumentos de cobertura forward starting por un importe nominal de 1.337.500 miles de euros, con vencimiento 2034 y 2035 (y plazo inicial de 7 y 10 años). La Sociedad dominante aplicó la contabilidad de coberturas a dichos instrumentos en base a transacciones previstas de emisión de deuda futura. Dado que las transacciones previstas siguen siendo probables, la Sociedad dominante ha mantenido en el patrimonio neto el importe registrado por el cambio de valor de mercado de dichas coberturas hasta el momento de la cancelación (185.752 miles de euros). Dicho importe será reciclado al estado de resultado consolidado a partir de la fecha en que estaban previstas las emisiones de deudas inicialmente cubiertas. Dichas cancelaciones tuvieron un coste de cancelación registrado en el estado de resultado consolidado de 1.992 miles de euros (Nota 19.8).
Durante el segundo semestre del ejercicio 2023, la Sociedad dominante ha cancelado instrumentos de cobertura forward starting por un importe nominal de 2.232.120 miles de euros, con vencimiento 2024, 2025, 2027 y 2028 (y plazos de 5 años). La Sociedad dominante aplicaba la contabilidad de coberturas a dichos instrumentos en base a transacciones previstas de emisión de deuda futura. Dado que las transacciones previstas siguen siendo probables, la Sociedad dominante ha mantenido en el patrimonio neto el importe registrado por el cambio de valor de mercado de dichas coberturas hasta el momento de la cancelación. Dicho importe será reciclado al estado de resultado consolidado a partir de la fecha en que estaban previstas las emisiones de deudas inicialmente cubiertas.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad dominate ha cobrado un total de 211.774 miles de euros por el valor de los foward starting swap cancelados y por el vencimiento de los instrumentos de cobertura de Natwest por un importe nominal de 175.000 miles de euros. Dicho importe esta incluido en el epígrafe de “Flujos de efectivo de las actividades de financiación” en el Estado de flujos de efectivo consolidado.
En paralelo, la Sociedad dominante ha contratado nuevos derivados con un importe nominal de 2.232.120 miles de euros y vencimiento en 2024, 2025, 2027 y 2028 (todos con un plazo de 5 años). Adicionalmente, SFL ha contratado cinco coberturas de flujos de efectivo por un importe nominal total de 600.000 miles de euros, con vencimiento 2023, 2027 y 2029. Dichas coberturas tienen un tipo promedio del 2,42%.
A 31 de diciembre de 2023 se ha registrado en el epígrafe de “Gastos financieros” del estado de resultado consolidado, 3.930 miles de euros de ingreso, por el reciclaje de las coberturas forward starting canceladas (ver Nota 19.8 “Gastos financieros y gastos asimilados”) y 3.834 miles de euros de ingreso correspondiente a intereses de las coberturas vigentes, así como, 151 miles de euros de costes en la cancelación y asesoramiento de las operaciones con coberturas (ver Nota 19.8 “Resultados por instrumentos financieros derivados”).
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad dominante y SFL aplican la contabilidad de cobertura a diversos instrumentos financieros derivados.
A 31 de diciembre de 2023, el impacto acumulado reconocido directamente en el patrimonio neto del estado de situación financiera consolidado por la contabilización de cobertura ha ascendido a un saldo acreedor de 214.929 miles de euros, una vez reconocido el impacto fiscal y los ajustes de consolidación.
A 31 de diciembre de 2022, el impacto registrado ascendió a un saldo acreedor de 293.115 miles de euros (Nota 13.4).
El valor razonable de los instrumentos financieros derivados ha sido calculado en base a una actualización de flujos de caja futuros estimados en base a una curva de tipos de interés y a la volatilidad asignada a 31 de diciembre de 2023, usando las tasas de descuento apropiadas establecidas por un tercero experto independiente.
Variaciones de +/- 25 puntos básicos en la curva de los tipos de interés obtienen un efecto sobre el valor razonable de los instrumentos financieros derivados de 32.096 y -32.293 miles de euros, respectivamente.
El desglose de estos epígrafes por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es el siguiente:
Miles de Euros
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | |
| Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar | 45.470 | -- |
| Acreedores por compra de inmuebles | 19.985 | -- |
| Anticipos | 76.475 | -- |
| Fianzas y depósitos recibidos | 4.200 | 82.003 |
| Deudas con la Seguridad Social | 2.531 | -- |
| Ingresos anticipados | 1.978 | -- |
| Otros acreedores y pasivos | 25.726 | 259 |
| Total | 176.365 | 82.262 |
Recoge, principalmente, los importes pendientes de pago por las compras comerciales realizadas por el Grupo, y sus costes relacionados.
Recoge las deudas derivadas de adquisiciones de participaciones y/o inmuebles. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 el importe recogido en esta partida corresponde, fundamentalmente, pagos por obras de rehabilitación o reforma de diversos inmuebles en desarrollo de SFL. El efecto de la actualización de los pagos aplazados no es significativo.
Los anticipos no corrientes recogen, principalmente, la cantidad de 28.287 miles de euros a cuenta del precio del activo que está promoviendo el Grupo según el contrato de compraventa sujeto a condiciones suspensivas firmado por la Sociedad dominante y un tercero (Nota 11), 13.985 miles de euros a cuenta del precio por la venta de dos activos registrados en activos clasificados como mantenidos para la venta, así como los importes cobrados anticipadamente por parte de los clientes de SFL por importe de 30.970 miles de euros.
Recoge, fundamentalmente, los importes entregados por los arrendatarios en concepto de garantía.
Recoge el importe de las cantidades recibidas por SFL en concepto de derechos de entrada, que corresponden a cantidades facturadas por arrendatarios para la reserva de un espacio singular, y que se reconocen como ingreso de forma lineal durante la duración mínima del contrato de arrendamiento correspondiente.
| A continuación se detalla la información requerida por la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas y por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de sociedades de capital para la mejora del gobierno corporativo, y que modifica la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo establecido en la resolución de 29 de enero de 2016 del instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales consolidadas en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales, de las distintas sociedades españolas que integran el grupo.2023 | 2022 |
|---|---|
| Días | Días |
| Periodo medio de pago a proveedores | 39 |
| Ratio de operaciones pagadas | 40 |
| Ratio de operaciones pendientes de pago | 31 |
| Importe (Miles de Euros) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Total pagos realizados | 188.646 | 178.185 |
| Total número de facturas pagadas | 20.523 | 29.008 |
| Total pagos pendientes | 13.882 | 10.230 |
| Total pagos realizados dentro del plazo máximo legal | 156.634 | 145.671 |
| Total pagos realizados dentro del plazo máximo legal sobre el total de pagos realizados | 83,00% | 82,00% |
| Total facturas pagadas dentro del plazo máximo legal | 19.746 | 26.732 |
| Total facturas pagadas dentro del plazo máximo legal sobre el total de facturas pagadas | 96,00% | 92,00% |
Los datos expuestos en el cuadro anterior sobre pagos a proveedores hacen referencia a aquellos que por su naturaleza son acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes y servicios, de modo que se incluyen los datos relativos a determinadas partidas de los “Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar” del estado de situación financiera consolidado.
Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que modifica la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29 de diciembre). Esta modificación establece que el periodo máximo de pago a proveedores, a partir del 29 de Julio de 2013 será de 30 días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como máximo a 60 días.
En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.
El movimiento de los epígrafes del estado de situación financiera consolidado “Provisiones corrientes” y “Provisiones no corrientes” y su correspondiente detalle, es el siguiente:
| Miles de Euros | No corrientes | Corrientes |
|---|---|---|
| Provisiones de personal | ||
| Provisiones por riesgos y otras provisiones | ||
| Saldo inicial | 1.555 | 4.195 |
| Dotaciones | 851 | -- |
| Dotaciones contra patrimonio neto | (132) | -- |
| Otros retiros | (71) | (1.494) |
| Aplicación | (12) | -- |
| Traspaso | (836) | 836 |
| Saldo final | 1.355 | 3.537 |
Incluye los importes correspondientes a las indemnizaciones por jubilación y a las gratificaciones por antigüedad correspondientes a empleados de SFL (Nota 4.11) por importe de 997 miles de euros a 31 de diciembre de 2023 (1.036 miles de euros a 31 de diciembre de 2022).
Las provisiones corrientes recogen una estimación de diversos riesgos futuros de la Sociedad dominante.
Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI (Nota 1). SFL está acogida desde el 1 de enero de 2003 al régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (en adelante régimen SIIC).
El detalle de los epígrafes “Activos por impuestos” y “Activos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de situación financiera consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | Corriente | No corriente |
|---|---|---|
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
| Hacienda Pública, deudora por conceptos fiscales | 3 | 9 |
| Hacienda Pública, deudora por impuestos de sociedades | 10.641 | 606 |
| Hacienda Pública, deudora por IVA | 8.890 | 18.621 |
| Activos por impuestos diferidos | 18.5 | -- |
| Total | 19.534 | 19.236 |
El detalle de los epígrafes “Pasivos por impuestos” y “Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de situación financiera consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | Corriente | No corriente |
|---|---|---|
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
| Hacienda Pública, acreedora por impuesto de sociedades | 1.952 | 374 |
| Hacienda Pública, acreedora por conceptos fiscales | 2.835 | 3.327 |
| Hacienda Pública, acreedora por IVA | 4.432 | 7.720 |
| Pasivos por impuestos diferidos | 18.6 | -- |
| Total | 9.219 | 11.421 |
La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades, con entrada en vigor el 1 de enero del 2015, estableció en su artículo 29 que el tipo general de gravamen para los contribuyentes pasaba al 25 por ciento.
Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI, siendo este aplicable con efectos 1 de enero de 2017 (Nota 1). Tras la opción por el régimen SOCIMI, los resultados derivados de la actividad SOCIMI pasan a tributar a tipo 0% siempre que se cumplan los requisitos para ello (Nota 4.14).
El detalle del epígrafe “Impuesto sobre las ganancias” del estado de resultado consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Gasto por impuesto sobre las ganancias | 227 | (3.647) |
| Impuesto diferido revalorización activos a su valor razonable (NIC 40) | 38.281 | 13.208 |
| Otros componentes no principales | (830) | (1.935) |
| Impuesto sobre las ganancias | 37.678 | 7.626 |
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Beneficio de las actividades que continúan antes de gasto por impuesto | (1.215.255) | 41.992 |
| (1.215.255) | 41.992 | |
| Impuesto al tipo impositivo en España del 25% | 303.813 | (10.498) |
| Efecto impositivo de importes que no son deducibles (imponibles) en el cálculo del beneficio fiscal: | ||
| Aplicación NIC40 (revalorizaciones y retrocesiones de amortizaciones) | (310.138) | 4.127 |
| Otros ajustes | (2.796) | (2.198) |
| Subtotal | (9.121) | (8.569) |
| Diferencia en tipos impositivos por régimen SOCIMI y SIIC | 41.178 | 19.921 |
| Diferencia en tipos impositivos extranjeros | (633) | (971) |
| Ajustes al impuesto corriente de ejercicios anteriores | -- | 1 |
| Pérdidas fiscales no reconocidas previamente usadas para reducir gasto por impuesto diferido | 773 | 773 |
| Pérdidas fiscales no reconocidas previamente recuperadas ahora para reducir gasto por impuesto corriente | (637) | (637) |
| Pérdidas fiscales del ejercicio no reconocidas contablemente | 6.118 | (2.892) |
| Gasto por impuesto sobre las ganancias | 37.678 | 7.626 |
El detalle de los activos por impuestos diferidos registrados por el Grupo es el siguiente:
| Miles de Euros | Registrados contablemente | 31 de diciembre de 2022 | Altas | Bajas | 31 de diciembre de 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Por arrendamientos | 7.2 | 289 | 586 | (401) | 474 |
| Otros | 221 | -- | (191) | 30 | |
| Total | 510 | 586 | (592) | 504 |
Las bases imponibles negativas pendientes de compensar de las sociedades españolas acumuladas a 31 de diciembre de 2023 ascienden a 5.355.277 miles de euros. La reciente sentencia del Tribunal Constitucional de 18 de enero de 2024 (cuestión de inconstitucionalidad 2577/2023) ha declarado inconstitucional determinadas medidas en el Impuesto sobre Sociedades introducidas por dicho Real Decreto-Ley. Con la información disponible a la fecha de formulación de cuentas, la Sociedad dominante estima obtener una devolución del importe pagado en exceso de unos 9 millones de euros, pero califica este activo como contingente por no considerar virtualmente cierta su obtención.
El Grupo tiene diversas deducciones pendientes de aplicar a 31 de diciembre de 2023 por insuficiencia de cuota por importe de conjunto de 1.858 miles de euros no activadas.
El detalle de los pasivos por impuestos diferidos junto con sus movimientos se detalla en los siguientes cuadros:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2022 | Altas | Bajas | 31 de diciembre de 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Revalorización de activos | 343.006 | (28.957) | (12.848) | 301.201 |
| Revalorización de activos-España- | 139.512 | 1.582 | (12.848) | 128.246 |
| Revalorización de activos-Francia- | 203.494 | (30.539) | -- | 172.955 |
| Diferimiento por reinversión | 4.222 | (188) | -- | 4.034 |
| Instrumentos de cobertura | 452 | (169) | -- | 283 |
| Otros | 476 | (2) | -- | 474 |
| Total | 348.156 | (29.316) | (12.848) | 305.992 |
Corresponden, fundamentalmente, a la diferencia entre el coste contable de las inversiones inmobiliarias valoradas a mercado (base NIIF) y su coste fiscal (valorado a coste de adquisición, neto de amortización y deterioros del valor que hubieran sido deducibles).
Revalorización de activos - España – Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en España, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos al valor razonable al cual se encuentran registrados, utilizando para ello la tasa efectiva que se aplicaría a cada una de las sociedades teniendo en cuenta la normativa aplicable y la existencia de los créditos fiscales no registrados.
Tras la adopción del régimen fiscal SOCIMI durante el ejercicio 2017, los movimientos en los impuestos diferidos registrados a la tasa efectiva se corresponden fundamentalmente, a los inmuebles propiedad de las sociedades que no han optado por dicho régimen, es decir, Inmocol Torre Europa, S.A, así como a los impuestos diferidos previos a la opción de dicho régimen de los inmuebles SOCIMI.
En el cálculo de los pasivos por impuestos diferidos, el Grupo considera la aplicación de 42.727 miles de euros de activo por impuesto diferido derivado de bases imponibles negativas.
Revalorización de activos – Francia - Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en Francia, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos. Cabe recordar que la práctica totalidad de los activos en Francia están sujetos al régimen SIIC (Nota 4.14), por lo que no generarán impuesto adicional en el momento de su transmisión.# 18.7 Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras
El Grupo tiene abiertos a inspección los cuatro últimos ejercicios para todos los impuestos que le son de aplicación en España y Francia, excepto para el impuesto de sociedades de las sociedades españolas con bases imponibles negativas pendientes de compensar o deducciones pendientes de aplicar, en cuyo caso el periodo de comprobación se extiende a 10 ejercicios.
Con fecha 2 de noviembre de 2022 se comunicó a la Sociedad dominante el inicio de actuaciones inspectoras de comprobación e investigación con carácter general para el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2018 a 2021, y para el impuesto sobre el valor añadido, las retenciones a cuenta de no residentes y retenciones e ingresos a cuenta de rendimientos del trabajo, profesionales y actividades económicas del periodo octubre 2018-diciembre 2021. No se espera que se devenguen pasivos adicionales de consideración para el Grupo como consecuencia de las actuaciones inspectoras en curso o de una eventual inspección del resto de ejercicios.
Las exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI de la Sociedad dominante y de parte de sus sociedades dependientes se incluyen en las correspondientes memorias de las cuentas anuales individuales.
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad dominante, acordó la adhesión al Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la administración con fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2023, la Sociedad dominante ha presentado el Informe Anual de Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2022, siguiendo la propuesta para el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas al Código de Buenas Prácticas Tributarias, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.
El importe neto de la cifra de negocios corresponde a los ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes por alquileres derivados de la actividad patrimonial del Grupo, que se centra, básicamente, en los mercados de Barcelona, Madrid y París.
El importe neto de la cifra de negocio y su distribución por segmentos se presenta en el cuadro siguiente:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Barcelona | 42.729 | 44.569 |
| Madrid | 92.363 | 98.201 |
| París | 234.420 | 204.517 |
| Total patrimonio (negocio tradicional) | 369.512 | 347.287 |
| Total negocio flexible | 17.770 | 14.326 |
| Total importe neto de la cifra de negocios | 387.282 | 361.613 |
Los ingresos de los ejercicios 2023 y 2022 incluyen el efecto de los incentivos al alquiler a lo largo de la duración mínima del contrato (Nota 4.15). Asimismo, incluye la periodificación de las cantidades recibidas en concepto de derechos de entrada (Nota 16.5). A 31 de diciembre de 2023, el impacto de las periodificaciones anteriores ha supuesto un aumento de la cifra de negocio de 46.098 miles de euros (para el ejercicio 2022 supuso un aumento de 25.493 miles de euros).
El importe total de los cobros mínimos futuros por arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos no cancelables del Grupo, de acuerdo con los contratos en vigor en cada fecha, y sin tener en cuenta repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas basadas en parámetros de mercado pactadas contractualmente es el siguiente:
| Miles de Euros | Valor Nominal (*) | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|---|
| Menos de un año | 303.935 | 288.975 | |
| España | 128.086 | 132.192 | |
| Francia | 175.849 | 156.783 | |
| Entre uno y cinco años | 944.304 | 821.644 | |
| España | 240.336 | 220.234 | |
| Francia | 703.968 | 601.410 | |
| Más de cinco años | 667.875 | 665.585 | |
| España | 31.212 | 40.323 | |
| Francia | 636.663 | 625.262 | |
| Total | 1.916.114 | 1.776.204 | |
| España | 399.634 | 392.749 | |
| Francia | 1.516.480 | 1.383.455 |
(*) Valor nominal sin tener en cuenta el efecto de los incentivos al alquiler.
Corresponden, fundamentalmente, a la prestación de servicios inmobiliarios. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 su importe se sitúa en 12.400 y 9.304 miles de euros, respectivamente.
El epígrafe "Gastos de personal" del estado de resultado consolidado presenta la siguiente composición:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Sueldos y salarios | 19.543 | 19.017 |
| Indemnizaciones | 327 | 4.790 |
| Seguridad Social a cargo de la Empresa | 5.952 | 6.252 |
| Otros gastos sociales | 6.506 | 7.388 |
| Aportaciones a planes de prestación definida | 183 | 217 |
| Reasignación interna | (1.413) | (1.445) |
| Total Gastos personal | 31.098 | 36.219 |
| España | 15.584 | 17.836 |
| Francia | 15.514 | 18.383 |
Dentro de la partida “Otros gastos sociales” se recogen los importes correspondientes a la periodificación del ejercicio 2023 derivada del coste del plan de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante (Nota 20.1) y del plan de opciones de SFL (Nota 20.2), por importe conjunto de 4.739 miles de euros (5.320 miles de euros en el ejercicio 2022). Las aportaciones a planes de prestación definida efectuadas por la Sociedad dominante en el ejercicio 2023 y 2022 ascienden a 183 y 217 miles de euros, respectivamente. Al cierre de ambos ejercicios, no existen cuantías pendientes de aportar al mencionado plan de pensiones.
El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
| Nº de empleados Media 2023 | Nº de empleados Media 2022 | 2023 Hombres | 2023 Mujeres | 2022 Hombres | 2022 Mujeres | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres | |
| Direcciones Generales y de Área | 11 | 7 | 11 | 8 | 11 | 7 |
| Técnicos titulados y mandos intermedios | 43 | 50 | 39 | 45 | 38 | 45 |
| Administrativos | 36 | 90 | 36 | 98 | 39 | 97 |
| Otros | 4 | -- | 5 | 1 | 4 | 1 |
| Total personas empleadas por género | 94 | 147 | 91 | 152 | 92 | 150 |
| Total personas empleadas del Grupo | 241 | 243 | 242 | 232 |
De total de empleados del Grupo, el número de personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31 diciembre de 2023 es de 3 (2022: 4 personas).
El epígrafe “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado presenta la siguiente composición:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Servicios exteriores y otros gastos | 24.189 | 27.935 |
| Tributos | 31.785 | 27.363 |
| Total Otros gastos de explotación | 55.974 | 55.298 |
El movimiento habido durante el ejercicio en las provisiones de explotación incluidas en servicios exteriores y otros gastos es el siguiente:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Dotación neta provisión insolvencias y otras | 1.644 | 1.488 |
| Otras dotaciones/(reversiones) de provisiones | 3.683 | (968) |
| Total Variación neta de provisiones | 5.327 | 520 |
La composición de los resultados netos por venta de activos del Grupo, así como su distribución geográfica, se detalla a continuación:
| Miles de Euros | España 2023 | España 2022 | Francia 2023 | Francia 2022 | Total 2023 | Total 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Precio de venta | 445.363 | 56.624 | 58.296 | 26.872 | 503.659 | 83.496 |
| Baja activo (Notas 9 y 23) | (429.680) | (49.650) | (58.033) | (27.035) | (487.713) | (76.685) |
| Baja carencias | (251) | (2) | -- | -- | (251) | (2) |
| Costes indirectos y otros | (11.732) | (594) | (421) | (277) | (12.153) | (871) |
| Resultados netos por venta de activos | 3.700 | 6.378 | (158) | (440) | 3.542 | 5.938 |
El detalle de la naturaleza de los deterioros registrados en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado se presenta en la siguiente tabla:
| Miles de Euros | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| (Deterioro) / Reversión de inmuebles para uso propio | 8 | 703 | 40 |
| Bajas sustitutivas | 9 | (995) | (697) |
| Activos por derechos de uso | (591) | 26 | |
| Resultado por variación de valor de activos y deterioro | (883) | (631) |
El desglose del resultado del epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado desglosado por su naturaleza es el siguiente:
| Miles de Euros | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Inversiones inmobiliarias | 9 | (1.413.381) | (147.493) |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta – Inversiones inmobiliarias | 23 | (12.439) | -- |
| Variaciones de valor inversiones inmobiliarias | (1.425.820) | (147.493) | |
| España | (465.543) | (186.129) | |
| Francia | (960.277) | 38.636 |
El desglose del resultado financiero desglosado por su naturaleza es el siguiente:
| Miles de Euros | Nota | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Ingresos financieros: | |||
| Otros intereses e ingresos asimilados | 5.922 | 657 | |
| Total Ingresos Financieros | 5.922 | 657 | |
| Gastos financieros: | |||
| Gastos financieros y gastos asimilados | (106.574) | (82.525) | |
| Costes financieros capitalizados | 9.224 | 9.407 | |
| Gastos financieros por actualización | 7 y 18 | (1.139) | (1.233) |
| Gastos financieros asociados a la cancelación y reestructuración de deuda | (1.522) | (1.912) | |
| Gastos financieros asociados a los gastos de formalización | 14.10 | (5.470) | (8.636) |
| Resultado por instrumentos financieros derivados | 15 | 3.683 | (1.992) |
| Total Gastos financieros | (101.798) | (86.891) | |
| Total Resultado Financiero (Pérdida) | (95.876) | (86.234) |
El detalle de los costes financieros capitalizados como más coste de las inversiones inmobiliarias y de las existencias se detalla en el siguiente cuadro:
| Miles de Euros | Capitalizado en el periodo | Tipo de interés medio |
|---|---|---|
| Inversiones inmobiliarias (Nota 9) | Existencias (Nota 11) | |
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | 5.665 | -- |
| Inmocol Torre Europa,S.A. | 298 | -- |
| Peñalvento,S.L | -- | 382 |
| Subgrupo SFL | 2.879 | -- |
| Total ejercicio 2023 | 8.842 | 382 |
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | 5.130 | -- |
| Inmocol Torre Europa,S.A. |
Como consecuencia de las restricciones previstas en la normativa francesa en relación con la obligación de mantener durante un periodo determinado de tiempo las acciones recibidas en el marco de planes de opciones de SFL, D. Juan José Brugera Clavero no pudo acudir a la oferta pública de adquisición de acciones de SFL formulada por Colonial durante el ejercicio 2021. Durante el ejercicio 2023, D. Juan José Brugera ha canjeado 14.550 acciones de SFL por 75.284 acciones de la Sociedad dominante más 679 miles de euros en efectivo, aplicando las mismas condiciones acordadas para la oferta pública de adquisición. Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se han producido transacciones adicionales significativas con partes vinculadas.
La aportación de cada sociedad incluida en el perímetro de consolidación a los resultados consolidados del ejercicio ha sido la siguiente:
| Miles de Euros | Resultado consolidado neto | Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes | Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | |
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | (396.266) | (134.719) | -- |
| Subgrupo SFL | (786.871) | 181.616 | (158.550) |
| Inmocol Torre Europa, S.A. | (108) | 2.213 | (54) |
| Peñalvento, S.L.U. | (662) | (127) | -- |
| Colonial Tramit, S.LU | (2) | 1 | -- |
| Utopicus Innovación Cultural, S.L. | 7.088 | 1.151 | -- |
| Wittywood, S.L. | (751) | (517) | -- |
| Inmocol One, S.A.U. | (2) | -- | -- |
| Inmocol Two, S.L.U. | (2) | -- | -- |
| Colonial LAB, S.L.U. | (1) | -- | -- |
| Total | (1.177.577) | 49.618 | (158.604) |
Con fecha 30 de junio de 2021, la junta general de accionistas aprobó un nuevo plan de incentivos a largo plazo consistente en la entrega de acciones de la Sociedad dominante, dirigido a directivos, incluidos los consejeros ejecutivos de la Sociedad dominante, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Plan”). El plan tiene una duración de cinco años y se divide en tres ciclos anuales solapados de tres años de duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponde al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2023, el segundo ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 y el tercer ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2025. El número máximo de acciones a entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo del Plan es de 170.196 acciones para el vicepresidente ejecutivo del consejo de administración de la Sociedad dominante y de 340.392 acciones para el consejero delegado de Colonial. Como regla general, el número máximo total de acciones de la Sociedad dominante que, en ejecución del Plan, procederá entregar a los beneficiarios del Plan a la finalización de cada ciclo será el que resulte de dividir el importe máximo destinado al correspondiente ciclo entre el precio medio ponderado de cotización de las acciones de la Sociedad dominante en los 30 días hábiles bursátiles anteriores al 1 de enero de 2021. Adicionalmente, el número de acciones a percibir se incrementará en un número de acciones equivalente al importe de los dividendos por acción distribuidos por Colonial a sus accionistas durante cada ciclo en función del número de acciones que le hayan sido asignadas al beneficiario en el ciclo. A estos efectos se tomará como valor de referencia de la acción la media ponderada de la cotización de la acción de Colonial en las fechas de abono de los dividendos en cada uno de los años del ciclo. La entrega de las acciones de la Sociedad dominante correspondientes al primer ciclo del plan tendrá lugar en 2024, una vez se hayan formulado las cuentas anuales auditadas correspondiente al ejercicio 2023. La fecha concreta de entrega de las acciones será determinada por el consejo de administración. Excepcionalmente, con fecha 17 de julio de 2022, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad dominante (Nota 22.1), se entregaron de forma anticipada 41.691 acciones a D. Juan José Brugera Clavero en concepto de devengo del primer ciclo del nuevo plan mientras este había mantenido la relación laboral de la Sociedad dominante, incluidas 14.592 acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias de pago a cuenta. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el momento de la entrega de 252 miles de euros. Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los beneficiarios hasta que haya transcurrido un año desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para hacer frente a los impuestos derivados del devengo de éstas. Durante el ejercicio 2023, se ha registrado en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado un gasto de 984 miles de euros (un gasto de 1.019 miles de euros durante el ejercicio 2022) (Nota 19.3).
La sociedad dependiente SFL mantiene un plan de atribución de acciones gratuitas a 31 de diciembre de 2023, cuyo detalle es el siguiente:
| Plan 5 | Plan 6 | Plan 6 | Plan 7 | |
|---|---|---|---|---|
| Fecha de reunión | 20.04.2018 | 15.04.2021 | 15.04.2021 | 15.04.2021 |
| Fecha de consejo de administración | 11.02.2021 | 18.02.2022 | 14.02.2023 | 14.02.2023 |
| Número objetivo inicial | 33.460 | 30.624 | 4.980 | 22.500 |
| % esperado inicial | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Número esperado inicial | 33.460 | 30.624 | 4.980 | 22.500 |
| Valor por acción (euros) | 54,59 | 73,37 | 72,91 | 72,91 |
| Opciones anuladas / salidas | (896) | (584) | (512) | -- |
| % esperado a cierre | 200% | 100% | 100% | 100% |
| Número estimado al cierre | 65.128 | 30.040 | 4.468 | 22.500 |
Cada plan de atribución de acciones se ha calculado en base al número de acciones esperado multiplicado por el valor razonable unitario de dichas acciones. Dicho número de acciones esperado corresponde al número total de acciones multiplicado por el porcentaje de esperanza de adquisición de la atribución. El importe resultante se imputa de forma lineal durante el periodo de atribución. El valor razonable de las acciones atribuidas viene determinado por la cotización a la fecha de atribución, corregido por el valor actualizado de los dividendos futuros pagados durante el periodo de adquisición, aplicando el método MEDAF (Modelo de Equilibrio de Activos Financieros). A 31 de diciembre de 2023, el porcentaje esperado a cierre para el plan del 2021 ha sido del 200%, mientras que para el plan del 2022 y 2023 ha sido del 100%. Durante el primer semestre del ejercicio 2023 han sido entregadas 67.760 acciones gratuitas del Plan número 5 con fecha de consejo de administración febrero 2020. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el importe registrado en el estado de resultado consolidado correspondiente a dichos planes de atribución gratuita de acciones asciende a 3.755 y 4.301 miles de euros (Nota 19.3).
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el Grupo no mantiene saldos con partes vinculadas y empresas asociadas excepto por lo expuesto a continuación. La Sociedad dominante tiene registradas fianzas recibidas por arrendamientos de empresas vinculadas a Puig, S.A. (Nota 13.1), por importe de 498 miles de euros (2022: 281 miles de euros).
A 31 de diciembre de 2023, el consejo de administración de la Sociedad dominante está formado por 8 hombres y 5 mujeres (7 hombres y 4 mujeres en 2022). A 31 de diciembre de 2023 la composición del consejo de administración de la Sociedad dominante es la siguiente:
| Cargo | Tipo consejero/a |
|---|---|
| D. Juan José Brugera Clavero | Presidente |
| D. Pedro Viñolas Serra | Vicepresidente Ejecutivo |
| D. Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani | Consejero Dominical |
| D. Giuliano Rotondo | Consejero Dominical |
| D. Carlos Fernández González | Consejero Dominical |
| D. Juan Carlos García Cañizares | Consejero Dominical |
| D. Manuel Puig Rocha | Consejero Dominical |
| Dña. Begoña Orgambide García | Consejera Dominical |
| D. Luis Maluquer Trepat | Consejero Independiente |
| Dña. Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain | Consejera Independiente |
| Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle | Consejera Independiente |
| Dña. Ana Cristina Peralta Moreno | Consejera Independiente |
| Dña. Miriam González Amézqueta | Consejera Independiente |
Con fecha 15 de junio de 2023, Dña. Miriam González Amézqueta ha sido nombrada consejera independiente y D. Manuel Puig Rocha ha sido nombrado consejero dominical. Adicionalmente, con fecha 18 de octubre de 2023, D. Adnane Mousannif ha cesado en su cargo de consejero dominical y ha sido substituido por D. Giuliano Rotondo. De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la ley de sociedades de capital, al cierre del ejercicio 2023, los administradores de la Sociedad dominante han comunicado que no existe ninguna situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la Sociedad dominante.## 22.2 Retribución del consejo de administración
Las retribuciones devengadas durante los ejercicios 2023 y 2022 por los miembros del consejo de administración de la Sociedad dominante clasificadas por concepto han sido las siguientes:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Sociedad dominante | Otras empresas del Grupo | |
| Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos (*): | 1.566 | -- |
| Dietas consejeros no ejecutivos: | 1.030 | 12 |
| Remuneraciones fijas consejeros no ejecutivos: | 1.337 | 20 |
| Retribución consejeros | 1.055 | 20 |
| Retribución adicional comisión de auditoría y control | 137 | -- |
| Retribución adicional comisión de nombramientos y retribuciones | 145 | -- |
| Retribución consejeros ejecutivos (*): | -- | -- |
| Total | 3.933 | 32 |
Importe de las retribuciones obtenidas por los consejeros ejecutivos (*): 1.566 -- 1.566 6.313 -- 6.313
(*) No se incluye el importe correspondiente al gasto devengado asociado al plan de incentivos a largo plazo descrito en la Nota 20. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad dominante tiene contratado un seguro de responsabilidad civil que cubre a la totalidad de los consejeros, miembros de la alta dirección y empleados de la Sociedad dominante, con una prima por importe de 400 y 620 miles de euros, respectivamente. En el citado importe se incluye, para ambos ejercicios la prima de seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u omisiones. La junta general de accionistas celebrada el 28 de junio de 2016 aprobó la concesión a los consejeros ejecutivos de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad dominante ha registrado 112 y 150 miles de euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado. Con fecha 21 de marzo de 2023, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad dominante, se entregaron de forma excepcional y a partes iguales, un total de 43.824 acciones a D. Brugera Clavero y D. Pedro Viñolas Serra, en concepto de variable extraordinario, incluidas 17.729 acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias del pago a cuenta. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el momento de la entrega de 339 miles de euros. Adicionalmente a lo expuesto en el párrafo anterior, el Grupo no tiene concedidos créditos ni contratados planes de pensiones ni seguros de vida a los anteriores y actuales miembros del consejo de administración de la Sociedad dominante. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, un miembro del consejo de administración tiene firmadas cláusulas de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control, todas ellas aprobadas en junta general de accionistas. Con fecha 30 de abril de 2022, se finalizó la relación laboral de D. Juan José Brugera Clavero con la Sociedad dominante lo que supuso el pago de una indemnización por importe de 3.000 miles de euros, importe que se encuentra incluido en la partida “Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos” del ejercicio 2022. Asimismo, durante el ejercicio 2023 y 2022, no se han producido finalizaciones, modificaciones o extinciones anticipadas de contratos ajenos a operaciones del tráfico ordinario de actividades entre la Sociedad dominante y los miembros del consejo de administración o cualquier persona que actúe por cuenta de ellos.
La alta dirección de la Sociedad dominante, excluyendo el consejero delegado cuya remuneración se encuentra incluida dentro de las remuneraciones de los miembros del consejo de administración, está formada por todos aquellos altos directivos y demás personas distintas al consejero delegado que, dependiendo directamente de él, asumen la gestión de la Sociedad dominante. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 la alta dirección está formada por tres hombres y tres mujeres. Las retribuciones dinerarias percibidas por la alta dirección durante el ejercicio 2023 ascienden a 2.331 miles de euros (2.375 miles de euros en el ejercicio 2022). El consejo de administración celebrado el 27 de julio de 2016 aprobó la concesión a un miembro de la alta dirección de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad dominante ha registrado 71 y 67 miles de euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado. A 31 de diciembre de 2023 y 2022 un miembro de la alta dirección tiene firmada cláusula de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control.
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera han sido los siguientes:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 |
|---|---|---|
| Saldo inicial | 466.480 | 27.000 |
| Adiciones por desembolsos posteriores capitalizados | 1.061 | 35 |
| Traspasos Nota 3 y 12.3 | 121.125 | 489.994 |
| Enajenaciones o disposiciones por otra vía Nota 19.5 | (454.054) | (50.549) |
| Ganancias/(Pérdidas) netas de los ajustes al valor razonable Nota 19.7 | (12.439) | -- |
| Saldo final | 122.173 | 466.480 |
– En el ejercicio 2023, se ha enajenado un inmueble sito en París y propiedad de SFL y 6 inmuebles (5 en Madrid y 1 en Almería) propiedad de la Sociedad dominante, todo ello por un importe total de venta de 464.786 miles de euros. El Grupo ha registrado en el estado de resultado consolidado unas pérdidas de 116 miles de euros incluidos los costes indirectos de la venta (Nota 19.5). Durante el ejercicio 2023, el Grupo ha traspasado dos activos y una planta desde el epígrafe del estado de situación financiera consolidado “Inversiones inmobiliarias” por importe de 173.544 miles de euros, un activo al epígrafe del estado de situación financiera consolidado “Inversiones inmobiliarias” por importe de 53.056 miles de euros, así como 637 miles de euros desde “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” correspondiente a la periodificación de incentivos al arrendamiento.
Uno de los activos traspasados en el ejercicio 2022 desde el epígrafe del estado de situación financiera consolidado “Inversiones inmobiliarias” a “Activos clasificados como mantenidos para la venta” tenía asociado un préstamo hipotecario por importe de 75.700 miles de euros, por lo que dicha deuda se traspasó del epígrafe “Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros” del pasivo no corriente (Nota 14) al epígrafe “Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta” ambos del estado de situación financiera consolidada. Dicho activo ha sido enajenado y el pasivo financiero asociado cancelado durante el ejercicio 2023.
Los honorarios devengados relativos a servicios de auditoria de cuentas correspondientes a los ejercicios 2023 y 2022 de las distintas sociedades que componen el Grupo, prestados por el auditor principal y por otros auditores, han ascendido a los siguientes importes:
| Miles de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Auditor principal | Otras sociedades de la red PwC | |
| Servicios de auditoría | 384 | 369 |
| Otros servicios de verificación | 61 | -- |
| Total servicios de auditoría y relacionados | 445 | 369 |
| Servicios de asesoramiento fiscal | -- | -- |
| Otros servicios | 106 | 30 |
| Total otros servicios profesionales | 106 | 30 |
| Total servicios | 551 | 399 |
El auditor principal del Grupo para los ejercicios 2023 y 2022 es PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. Los honorarios del auditor principal por otros servicios de verificación incluyen 61 miles de euros y corresponden a servicios prestados al Grupo en concepto de revisiones limitadas, emisión de comfort letters e informes de procedimientos acordados sobre ratios ligados a contratos de financiación (99 miles de euros en 2022).# 66 Hechos posteriores
Desde el 31 de diciembre de 2023 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, las sociedades dependientes consolidadas por integración global y la información relacionada con las mismas es la siguiente:
| % participación | Accionista | Actividad | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Directa | Indirecta | |||
| Colonial Tramit, S.L.U. | 100% | 100% | - | - |
| Inmocol Torre Europa, S.A. (*) | 50% | 50% | - | - |
| Wittywood, S.L. | 100% | 100% | - | - |
| Inmocol One, S.A.U. | 100% | 100% | - | - |
| Inmocol Two, S.L.U. | 100% | 100% | - | - |
| Colonial LAB, S.L.U. | 100% | 100% | - | - |
| Peñalvento, S.L.U. | 100% | 100% | - | - |
| Utopicus Innovación Cultural, S.L. (*) | 100% | 100% | - | - |
| % participación | Accionista | Actividad | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Directa | Indirecta | |||
| SA Société Foncière Lyonnaise (SFL) | 98,38% | 98,33% | - | - |
| SNC Condorcet Holding ()** | - | - | 100% | 100% |
| SNC Condorcet Propco ()** | - | - | 100% | 100% |
| SCI Washington (*) | - | - | 100% | 100% |
| SCI 103 Grenelle (*) | - | - | 51% | 51% |
| SCI Paul Cézanne (*) | - | - | 51% | 51% |
| SA Segpim (*) | - | - | 100% | 100% |
| SAS Locaparis (*) | - | - | 100% | 100% |
| SAS Maud (*) | - | - | 100% | 100% |
| SAS SB2 (*) | - | - | 100% | 100% |
| SAS SB3 (*) | - | - | 100% | 100% |
| SCI SB3 | - | - | 100% | 100% |
| SAS Parholding (*) | - | - | Fusionada | 100% |
| SAS 92 Champs-Elysées ()** | - | - | 51% | 51% |
| SAS Cloud ()** | - | - | 51% | 51% |
| SCI Pasteur 123 ()** | - | - | 100% | 100% |
| SC Parchamps (*) | - | - | 100% | 100% |
| SC Pargal (*) | - | - | 100% | 100% |
| SC Parhaus (*) | - | - | 100% | 100% |
A 31 de diciembre de 2023 y 2022, las sociedades de Grupo han sido auditadas por PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., salvo el Grupo SFL, que ha sido auditado conjuntamente por Deloitte y PricewaterhouseCoopers.
Barcelona
La contratación en el mercado de oficinas de Barcelona alcanzó los 232.000m² en 2023. El CBD concentró un 14% de la demanda, lo que, junto con una disponibilidad muy limitada del stock (5%, 0,5% para edificios Grado A) provocó un aumento de la renta prime hasta los €28,50/m²/mes. En Barcelona, el volumen de inversión alcanzó los 261 millones de euros. La rentabilidad prime se sitúa en el 4,90%.
Madrid
La demanda de espacios de oficinas en Madrid alcanzó los 389.000 m² en 2023. En cuanto a la ocupación del mercado, cabe destacar el aumento de la brecha entre los mercados central y periférico: mientras que la disponibilidad total del mercado aumentó en 41 puntos básicos respecto a 2022, llegando al 11,6%, la tasa de disponibilidad en los mercados CBD y Centro Ciudad disminuyó hasta el 4,7% y 3,5%, respectivamente (1,7% y 0,3% para edificios de Grado A). Aproximadamente el 85% del espacio de oficinas disponible en Madrid se encuentra fuera de la M-30. La renta prime aumenta hasta los 40 €/m²/mes. La inversión en Madrid se ha situado en 860 millones de euros, siendo los inversores nacionales privados los más activos. La rentabilidad prime se sitúa en el 4,75%.
París
La contratación en París ascendió a 1.932.000 m2 en 2023. El CBD y el Centro Ciudad concentraron aproximadamente el 52% de la absorción del mercado, alcanzando 1.000.000 m2. Esta cifra, aunque ligeramente inferior a la de 2022, estuvo en línea con el promedio de los últimos 10 años. Además, la desocupación en el CBD se mantiene en niveles mínimos del 2,5%, con una disponibilidad de edificios Grado A del 0,3%. La renta prime, correspondiente a los mejores edificios en el CBD, se sitúa en 1.070€/m²/año. El volumen de inversión en París alcanzó los 4,7 mil millones de euros en 2023, lo que representa una disminución del 57% en comparación con 2022. El 56% de las transacciones se han producido en el Centro Ciudad y en el CBD. Asimismo, cabe destacar el elevado número de transacciones realizadas por empresas que adquirieron sus propias oficinas, particularmente en el sector del lujo, que protagonizó varias operaciones importantes a lo largo del año en el Triángulo de Oro de París. La rentabilidad prime se sitúa en el 4,25%.
Colonial es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales de junio 2017 miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española. La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 2.800 millones de euros con un free float en entornos del 60% y gestiona un volumen de activos de más de 11.000 millones de euros. La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de producto prime de máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación inmobiliaria de los activos.
En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:
Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el mercado inmobiliario español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas. Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa aspirando a los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo y transparencia, así como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral de la estrategia del Grupo.
En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core. Dichas desinversiones se enmarcan en la estrategia de “flight to quality” que en base a una gestión activa de la cartera desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas oportunidades de creación de valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del Grupo.Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha adquirido desde el año 2015 más de 4.400 millones de euros de inmuebles core CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con sólidos fundamentales. Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2023 de una robusta estructura de capital con un sólido rating de “Investment Grade”. El LTV (Loan to value) proforma del Grupo, incluyendo los compromisos de venta vinculantes pendientes de escriturar en el 1T 24 así como el compromiso de venta de Méndez Álvaro, se sitúa en un 39,5% a diciembre 2023 (excluyendo los compromisos de venta el LTV se sitúa en el 39,9%). La estrategia de la Sociedad pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial énfasis en los mercados de Barcelona, Madrid y París:
Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo del Grupo. Al cierre del ejercicio 2023, el equipo humano del Grupo Colonial está compuesto por un total de 241 empleados, divididos en 4 categorías. El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
| Media 2023 Hombres | Media 2023 Mujeres | Media 2022 Hombres | Media 2022 Mujeres | Nº de empleados 2023 Hombres | Nº de empleados 2023 Mujeres | Nº de empleados 2022 Hombres | Nº de empleados 2022 Mujeres | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Direcciones Generales y de Área | 11 | 7 | 11 | 8 | 11 | 7 | 11 | 8 |
| Técnicos titulados y mandos intermedios | 43 | 50 | 39 | 45 | 38 | 45 | 36 | 43 |
| Administrativos | 36 | 90 | 36 | 98 | 39 | 97 | 34 | 94 |
| Otros | 4 | -- | 5 | 1 | 4 | 1 | 5 | 1 |
| Total personas empleadas por género | 94 | 147 | 91 | 152 | 92 | 150 | 86 | 146 |
| Total personas empleadas del Grupo | 241 | 243 | 242 | 232 |
Del total de empleados del Grupo, el número de personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31 de diciembre de 2023 es de 3 (2022: 4 personas).
A 31 de diciembre de 2023, la cifra de negocio del Grupo ha sido de 387 millones de euros, de los cuales 377 millones de euros corresponden al negocio recurrente del alquiler. La revalorización en inversiones inmobiliarias y en activos clasificados como mantenidos para la venta, de conformidad con la tasación independiente llevada a cabo por CB Richard Ellis y Cushman & Wakefield en España y Francia al cierre del ejercicio, ha sido de (1.426) millones de euros. La variación de valor, que se ha registrado tanto en Francia como en España, no supone una salida de caja. El resultado financiero neto ha sido de (95) millones de euros. El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del ejercicio 2023 asciende a (1.215) millones de euros. Finalmente, y una vez descontado el resultado atribuible a los minoritarios de 159 millones de euros, así como el impuesto de sociedades de 38 millones de euros, el resultado después de impuestos atribuible al Grupo asciende a (1.019) millones de euros.
El Grupo Colonial ha cerrado el ejercicio 2023 con un incremento de los resultados recurrentes impulsados por el elevado crecimiento de ingresos.
El resultado recurrente ha aumentado sobre la base de un sólido crecimiento de los ingresos. El crecimiento de ingresos se ha obtenido por una combinación de varios factores: (1) la capacidad de capturar el efecto de la indexación, (2) crecimientos de rentas y aumentos de ocupación complementados por (3) ingresos adicionales por la entrega de proyectos. La gestión eficiente de los costes ha resultado en un crecimiento del EBITDA del +12% interanual que ha permitido el incremento del +7% del resultado neto recurrente hasta alcanzar los 172 millones de euros. La ejecución del programa de desinversiones ha supuesto que el incremento del resultado neto sea inferior, excluyendo este impacto de gestión activa de la cartera, el resultado neto recurrente de operaciones continuadas ha crecido un +18% respecto al año anterior. La valoración de la cartera de activos ha registrado una corrección del valor “like-for-like”, por lo que el resultado neto del atribuido a la Sociedad dominante es de (1.019) millones de euros negativo. Cabe destacar que la variación de valor no supone una salida de caja.
Colonial cierra el ejercicio 2023 con unos ingresos por rentas analíticos de 377 millones de euros y unas rentas netas (EBITDA rentas) de 353 millones de euros. El crecimiento de los ingresos del Grupo es sólido tanto en términos absolutos con un +6% respecto al ejercicio anterior, así como en términos comparables con un incremento del +8% “like for like”, demostrando la fortaleza del posicionamiento prime de Colonial. El incremento de los ingresos “like for like” del +8% se sitúa entre los más altos del sector y es un claro reflejo de la polarización del mercado hacia el mejor producto de oficinas. Resaltan en particular las carteras de Madrid (+9% “like for like”) y París (+8% “like for like”). Los ingresos netos de gastos (EBITDA rentas) han aumentado un +8% y en términos comparables “like for like” un +9%.
i. Los ingresos por rentas netos en la cartera de París han aumentado un +15% en términos totales y un +8% en términos comparables “like for like”. El incremento “like for like” es debido principalmente a mayores rentas y ocupaciones en los activos Édouard VII, #Cloud, Louvre Saint Honoré, Washington Plaza y 103 Grenelle, entre otros.
ii. En el portafolio de Madrid, los ingresos por rentas netos se han mantenido estables en términos totales. En términos comparables “like for like”, los ingresos netos han aumentado un +14%, debido principalmente a ingresos superiores en los activos de Recoletos 37, Ortega y Gasset 100, Castellana 163, Santa Engracia y The Window, entre otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de ocupación. Dichos incrementos han compensado las menores rentas obtenidas por el programa de desinversiones realizado durante estos últimos trimestres.
iii. En el portafolio de Barcelona, los ingresos por rentas netos en términos totales han disminuido respecto el año anterior, debido principalmente a las entradas en rehabilitación de los activos de Parc Glories II y Diagonal 197. En términos comparables “like for like” han aumentado un +4%, destacando el incremento de los ingresos en los activos de Diagonal 682, Diagonal 409, Diagonal Glories y Torre Marenostrum, entre otros. Dichos incrementos han compensado parte de las entradas en rehabilitación realizadas.
El aumento de ingresos por rentas analíticos de +23 millones de euros se basa en un modelo de negocio con múltiples palancas de crecimiento.
i. “Pricing Power”: Crecimiento en rentas firmadas + captura de la indexación - contribución del +6% al crecimiento global
La cartera Core ha aportado +23 millones de euros de incremento de ingresos basado en un sólido crecimiento “like for like” del +8% por el fuerte “pricing power” que permite capturar plenamente el impacto de la indexación, así como firmar las máximas rentas de mercado.
ii. Proyectos entregados - contribución del +8% al crecimiento global
La entrega de proyectos y el programa de renovaciones han aportado +29 millones de euros de crecimiento de ingresos (contribución del +8% al crecimiento global). Destaca la contribución de ingresos de Biome, Cézanne Saint-Honoré, Louvre Saint Honoré y Galeries Champs Elysées en París, Velázquez 86D y Miguel Ángel 23 en Madrid, así como Diagonal 530, Plaza Europa 34 y Wittywood en Barcelona.
iii. Adquisición de Activos Prime - contribución del +2% al crecimiento global
La adquisición de la sede de Amundi en París en abril 2022 ha aportado +6 millones de euros de crecimiento de ingresos.
iv. Programa de desinversiones – “Flight to Quality”
La desinversión de activos no estratégicos y el resto de los impactos “no like for like” han supuesto una reducción del (10%) interanual de los ingresos.
a) Altos volúmenes de contratación
La cartera de activos prime ha capturado un alto volumen de contratos en niveles de máximos históricos, alcanzado los 105 contratos de alquiler correspondientes a 158.225 m², dicha cifra se sitúa un 7% por encima de la cifra media alcanzada en la contratación de los últimos tres años. Del total del esfuerzo comercial, destacamos el elevado volumen firmado en el mercado de Madrid que asciende a 75.339 m². En el mercado de Barcelona se han firmado 41.639 m², de los cuales un 55% (22.743m²) corresponden a nuevos contratos, mejorando la ocupación del portafolio. En París se han firmaado un total de 41.248 m², repartidos un 50-50 entre renovaciones y nuevas altas.
b) Incremento de Rentas - Polarización & “Pricing Power”
“Pricing Power” – Aceleración del crecimiento de rentas mercado
El Grupo Colonial cierra el año 2023 con un crecimiento del +7% de los precios de alquileres en los contratos de oficinas en comparación con la renta de mercado a 31 de diciembre de 2022.# During 2023, office portfolio rental growth accelerated, starting at +3% at the beginning of the year and reaching +11% in Q4 2023. The achieved rental growth clearly reflects the market polarization trend, characterized by demand that prioritizes top-quality Grade A properties in the CBD. “Pricing Power” - Increase in office rents in renewals “release spreads” of +5% As of year-end 2023, Grupo Colonial increased office rents by +5% compared to previous rents (“release spreads”) with existing clients. The Paris office asset portfolio stands out with an increase of +12%. These ratios highlight the reversion potential of Colonial's contract portfolio with significant margins for improvement in current rents. “Pricing Power” - Capture of indexing in all contracts with an average growth of +5% Thanks to a prime client portfolio, Grupo Colonial's asset portfolio has captured the impact of indexing in leases, applying the corresponding rent update. As a consequence of applying indexing to the contract portfolio as of year-end 2023, the annualized rents of the corresponding contracts have increased by +5% (+4% in Spain and +6% in Paris). These results show the strong “Pricing Power” of Colonial's Prime portfolio: the quality of clients, as well as the nature of Grupo Colonial's contracts, allow for the full capture of indexing increases and thus offer clear protection of asset cash flows in inflationary environments like the current ones. c) Solid occupancy levels Grupo Colonial's occupancy stands at 97%, achieving one of the highest ratios in the sector. The Paris property portfolio is particularly noteworthy, reaching full occupancy with a ratio of 100%, followed by the Madrid portfolio with 96%. During 2023, office portfolio occupancy increased by 122 bps, driven by occupancy improvements across all segments. 74 The greatest annual advance occurred in Barcelona, with an occupancy improvement of 390 bps over these 12 months. It should be noted that the current availability in the Barcelona portfolio is concentrated in the commissioning of refurbished space in the Torre Marenostrum and Illacuna buildings, as well as client rotation in a secondary asset located in Sant Cugat. Excluding these three assets, occupancy in the rest of the Barcelona portfolio is 98%. Project Portfolio Pipeline of projects practically delivered and pre-leased Grupo Colonial has a project portfolio of 154,228 m2, distributed across 8 assets. During 2023, the Louvre Saint Honoré project in Paris was delivered. The delivery occurred ahead of schedule and with maximum profitability levels, thanks to cost discipline in construction and a high rental price. This historic and iconic building, with exceptional views of the Louvre Museum, is leased to the Cartier Foundation, part of the Cartier group, with a contract duration of 40 years, of which 20 years are mandatory, and at maximum market prices. In Spain, the Plaza Europa 34 project was delivered, a building fully leased to Grupo Puig, with a 10-year mandatory contract. The asset holds Leed Gold environmental certification and is considered a Nearly Zero Emissions Building (NZEB). Thus, as of year-end 2023, 7 out of the 8 assets in the portfolio have been delivered and fully leased, confirming yields on cost around 7%. The only ongoing project is Méndez Álvaro Oficinas in the southern part of Castellana in Madrid, a unique complex in Madrid that is generating significant market interest, with an anticipated yield on cost exceeding 8%. Asset Valuation and Capital Structure a) Asset values – Polarization & Prime Positioning Grupo Colonial's asset values as of year-end 2023 amount to €11,336 million (€11,944 million including “transfer costs”), 13% lower than in 2022, primarily due to the sale of non-strategic assets during 2023 and a 9% correction in valuations. In “like for like” terms, Colonial's portfolio has corrected by 9% compared to the previous year (6% correction in the second half of the year). Pan-European Polarization & Prime Positioning In an environment of rising interest rates, Colonial's asset valuations have been impacted by the increase in valuation “yields” (+47 bps in the second half of the year). Higher cash flows achieved through indexing and rental growth, along with the successful delivery of projects, have resulted in Alpha value creation that has partially offset the value correction due to yield expansion. Furthermore, CBD and city center locations have shown more defensive performance than secondary areas, resulting in more moderate corrections than in the sector. Resilient Net Asset Value (NTA) 75 Net Asset Value as of December 31, 2023, amounts to €5,372 million, corresponding to €9.95/share. Including the dividend paid of €0.25/share, Colonial's total Net Asset Value for shareholders was €10.20/share, showing a correction of (6%) in 6 months. In a rising interest rate environment, the prime positioning along with active Alpha value creation management have helped maintain Colonial's net asset value resilient. b) Divestment Program – Active Portfolio Management During the last quarter of 2023 and early 2024, Grupo Colonial has closed divestments totaling €150 million, with a premium of +5% over the last appraisal. The divestments have been made in Madrid and correspond to the residential portion of the Méndez Álvaro Campus (“Madnum” Residencial), comprising nearly 30,000 m2 (binding agreement pending execution), and to three floors of a building on Paseo de Recoletos, an asset acquired by Colonial in 2019 (divestment already executed). These operations are part of a new divestment program by Grupo Colonial that will continue in 2024 with the sale of additional assets to recycle capital and maximize shareholder value creation. Colonial launched a first divestment program at the end of 2022 with the aim of achieving sales exceeding €500 million. This program has been successfully completed, reaching a total amount of €574 million, of which €84 million were executed at the end of 2022 and the rest during the first nine months of 2023. Additionally, Colonial has initiated a second sales program starting in the last quarter and early 2024, reaching €150 million to date. The notarization of Méndez Álvaro is planned for 2024. The investment volume of both divestment programs amounts to a total of €723 million to date. The €723 million in divestments correspond to the sale of 12 assets in Madrid, 1 small retail unit in Barcelona, and 2 assets in Paris, with a total surface area of over 150,000 m2 above ground. The following divestments have been made in total: In Madrid, the sale of 8 mature and/or secondary assets (Alcalá 506, Josefa Valcárcel 24, Sagasta 27, Almagro 9, José Abascal 56, Miguel Ángel 11, Cedro, and Ramírez Arellano 15), the sale of a plot of land located in the Tablas submarket (Puerto Somport 10-18), the sale of the Viapark asset (logistics-commercial use asset), the partial sale of several floors in the Recoletos 27 asset, as well as the sale of the Méndez Álvaro residential complex. In Paris, the sale of 2 mature assets: the sale of Le Vaisseau, an asset considered non-strategic, and the sale of Hanovre, a historic building located very close to the Opera building, with a surface area of 4,600 m², considered non-strategic due to its small size and real estate limitations, making it less competitive than other properties in Colonial's Paris portfolio. In Barcelona, the sale of a small, non-strategic retail unit in Sant Antoni Maria Claret has been made. The divestment program is part of the “flight to quality” strategy, which, based on active portfolio management, divests mature and/or non-strategic product to recycle capital for new value creation opportunities and continuously improve the Group's risk-return profile. c) Capital Structure As of today, Grupo Colonial presents a solid balance sheet with a pro forma LTV of 39.5% (including binding sales commitments pending notarization in Q1 24, as well as the Méndez Álvaro sales commitment, it stands at 39.5% as of December 2023 - excluding sales commitments, the LTV stands at 39.9%) and liquidity of €2,903 million.# 76
Durante el ejercicio 2023, el Grupo ha ejecutado gran parte de sus programas de desinversiones, así como otras medidas de protección financiera que le han permitido reducir la deuda neta en 491 millones de euros, ampliar el vencimiento medio de la misma, incrementar la liquidez en aproximadamente 500 millones de euros, eliminar la deuda con garantía hipotecaria en su totalidad, alcanzar una ratio de deuda a tipo fijo/ cubierta del 100% y mantener el coste financiero en un entorno de subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. La liquidez del Grupo Colonial asciende a 2.903 millones de euros entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los vencimientos de su deuda hasta el 2027. En un entorno de mercado caracterizado por las subidas de tipos de interés, el Grupo Colonial ha mantenido su coste financiero en niveles muy estables (1,75% vs 1,71% en diciembre del 2022) gracias a su política de gestión de riesgos de tipos de interés: Deuda a tipo fijo o cubierta del 100%. Cartera de coberturas de tipos de interés para la deuda a tipo variable. Cartera de pre-coberturas que le permite al Grupo asegurar, para el volumen de deuda actual, un tipo inferior al 2,5% en los próximos 3 años. A cierre del ejercicio, el 100% de la deuda está a tipo de interés fijo o cubierto y el valor razonable de los instrumentos financieros derivados, registrados en patrimonio neto, es positivo en 215 millones de euros.
Véase el apartado “Gestión del capital y política de gestión de riesgos” de la Nota 14.12 de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023.
El Periodo Medio de Pago (PMP) de las sociedades españolas del Grupo a sus proveedores para el ejercicio 2023 se ha situado en 39 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas. El Grupo ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley 11/2013, de 26 de julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos correspondientes se realizan los días 5 y 20 del mes siguiente.
La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que pueden tener un impacto en la actividad de Colonial. Por ello, Colonial busca generar valor sostenible a través de la gestión estratégica de su actividad empresarial, teniendo en cuenta los riesgos y oportunidades asociados, lo que ayuda a reforzar su liderazgo en el sector y consolidar su posición a largo plazo.
La gestión del riesgo es un aspecto clave en la cultura organizativa de Colonial, y por este motivo, la Sociedad dominante ha desarrollado el Sistema de Control y Gestión de Riesgos de Colonial (en adelante, SCGR), que establece unas bases para una gestión eficiente y efectiva de los riesgos financieros y no financieros en toda la organización. Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial está expuesta son identificados, analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados.
Con el objetivo de mantener un SCGR eficaz y actualizado, Colonial elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual identifica los principales riesgos que afectan al Grupo, y los evalúa en términos de impacto y probabilidad de ocurrencia. Dicho mapa se revisa y actualiza de forma periódica cada año, con el objetivo de disponer de una herramienta de gestión de riesgos integrada y dinámica, que evoluciona con los cambios del entorno en el que opera la compañía y los cambios de la propia organización.
Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al Consejo de Administración, el Comité de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también determina explícitamente las responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y propietarios de los riesgos en relación con la gestión de riesgos.
El consejo de administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión de riesgos, incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos del Grupo e implementando y supervisando los sistemas internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y competitividad del Grupo, adoptando las decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la gestión de dicha función cuenta con el apoyo del Comité de Auditoría y Control, el cual realiza, entre otras, las siguientes funciones relativas al ámbito del control y gestión de riesgos:
Adicionalmente, Colonial tiene constituidas la unidad de cumplimiento normativo y la unidad de auditoría interna como herramientas para reforzar dicho objetivo. La unidad de cumplimiento normativo tiene la responsabilidad de velar por el adecuado cumplimiento de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su actividad, y la función de auditoría interna tiene la responsabilidad de realizar las actividades de supervisión necesarias, contempladas en sus planes anuales aprobados por el Comité de Auditoría y Control, para evaluar la eficacia de los procesos de gestión de riesgos y de los planes de acción y controles implantados por las correspondientes direcciones para mitigar dichos riesgos.
Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos de riesgos a los que se expone el Grupo en función de su origen:
Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
Desde el 31 de diciembre de 2023 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:
Todo indicaba que 2023 sería un año desafiante para la economía española, con pronósticos de un crecimiento muy modesto y destacando los riesgos a la baja que rodeaban el panorama. Sin embargo, al cerrar el año, la economía española sorprendió al alcanzar un crecimiento del 2,5%, superando las expectativas. A lo largo del año, las sorpresas positivas fueron constantes. La economía no solo logró evitar la recesión, sino que mantuvo un ritmo de avance notable. En lugar de perder tracción, cerró el ejercicio con una leve aceleración. En el último trimestre, el crecimiento repuntó hasta el 0,6% trimestral, frente al promedio del 0,5% registrado en los cinco trimestres anteriores.
Cuando comparamos estas cifras con las de la mayoría de los países desarrollados, especialmente en Europa, el mensaje se vuelve aún más alentador. En medio de una crisis energética, inflación elevada y tipos de interés al alza, el avance de la eurozona se limitó finalmente al 0,5%, y algunos países, como Alemania, experimentaron un ligero retroceso en la actividad. A diferencia de la economía española, la europea siguió de cerca el guion previsto.
Para el ejercicio 2024, los parámetros actuales sugieren que la situación financiera de los hogares, menos tensa de lo esperado, junto con una inflación y tipos de interés que probablemente disminuirán más rápidamente de lo previsto, deberían favorecer un crecimiento dinámico del consumo este año. Además, es razonable pensar que la inversión dejará de caer con las previstas reducciones de tipos de interés y los avances en el despliegue de los fondos. En el mercado de oficinas, aunque la incertidumbre estructural y cíclica pesa sobre la actividad, priman las ubicaciones céntricas y el stock de calidad, mostrando perspectivas positivas en las rentabilidades donde la reducción de la inflación y la recuperación de la economía ayudaran a reducir las yields.
Estrategia a futuro- En este contexto de mercado, la estrategia de Colonial continúa comprometida con la creación de valor a largo plazo en el sector de oficinas prime, con el foco en la calidad y retornos ajustados al riesgo, y con un fuerte calificación crediticia y posición de liquidez.
A consecuencia de las propias características del Grupo, sus actividades y su estructura, habitualmente en Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. no se realizan actuaciones de investigación y desarrollo.
A 31 de diciembre de 2023, la Sociedad dominante dispone de 7.993.765 acciones en autocartera con un valor nominal de 19.984 miles de euros y que representa un 1,48% sobre el capital social de la Sociedad dominante.
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad dominante, acordó la adhesión al Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la administración con fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2023, la Sociedad dominante ha presentado el Informe Anual de Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2022, siguiendo la propuesta para el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas al Código de Buenas Prácticas Tributarias, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 de la Ley de sociedades de capital, se hace constar que el informe anual de gobierno corporativo y el informe anual sobre remuneraciones de los consejeros de sociedades anónimas cotizadas correspondientes al ejercicio 2023 se incluyen en el presente informe de gestión en su correspondiente sección separada.
A continuación, se incluye un glosario explicativo de las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures), incluyendo la definición y relevancia de las mismas para Colonial, de conformidad con las recomendaciones de la European Securities and Markets Authority (ESMA) publicadas en octubre de 2015 (ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures). Estas Alternative Performance Measures no han sido auditadas ni revisadas por el auditor (Deloitte, S.L.) de la Sociedad dominante.
| Medida Alternativa de Rendimiento (Alternative Performance Measure) | Forma de cálculo | Definición/Relevancia |
|---|---|---|
| Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs | Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, antes de restar los costes de transacción o transfer costs. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario. | |
| Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o Gross Asset Value (GAV) excluding Transfer costs | Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, deduciendo los costes de transacción o transfer costs. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario. | |
| Like for like | Valoración Importe de la Valoración de Mercado excluyendo costes de transacción o de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción comparable entre dos periodos. Para obtenerlo se excluyen de ambos periodos las rentas por alquileres procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos. | Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la Valoración de Mercado de la cartera |
| EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets) | EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. |
| ## Forma de cálculo | Definición/Relevancia |
|---|---|
| Endeudamiento financiero bruto (EFB) | Calculado como la suma de las partidas “Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros”, “Emisiones de obligaciones y valores similares”, y “Emisiones de pagarés” excluyendo “Intereses” (devengados), “Gastos de formalización”, “Otros pasivos financieros” y “Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera consolidado. Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo. |
| Endeudamiento financiero neto (EFN) | Calculado ajustando en el Endeudamiento financiero bruto (EFB) la partida “Efectivo y medios equivalentes”. Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo. |
| Loan to Value Grupo o LtV Grupo | Calculado como el resultado de dividir el “Endeudamiento financiero neto (EFN)” entre la suma de la “Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos del Grupo” más las “acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA”. Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera del Grupo. |
| LtV Holding o LtV Colonial | Calculado como el resultado de dividir el “Endeudamiento financiero bruto” minorado del importe de la partida “Efectivo y medios equivalentes” de la Sociedad dominante y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100%”, ajustado por el importe de los compromisos por “aplazamientos por operaciones de compraventa de activos inmobiliarios”, entre la suma de “la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos de la sociedad cabecera del Grupo y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100%”, la “autocartera de la sociedad dominante” y el EPRA NTA del resto de participaciones financieras en sociedades dependientes”. Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera de la sociedad cabecera de Grupo. |
| Like for like Rentas o Ingresos por rentas analíticos | Importe de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la cifra de negocio” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen de ambos periodos las rentas procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos, las procedentes de activos incluidos en la cartera de proyectos y rehabilitaciones, así como otros ajustes atípicos (por ejemplo, indemnizaciones por rescisión anticipada de contratos de alquiler). Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de ellos. |
| ### Forma de cálculo | Definición/Relevancia |
|---|---|
| EBITDA analítico (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) | Calculado como el “Beneficio de explotación” ajustado por las “Amortizaciones”, “Variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias”, “Variaciones neta de provisiones “y “Resultado por variación de valor de activos y por deterioros”, así como los gastos incurridos en la “Amortización” y “Resultado financiero” derivado del registro de la normativa “NIIF 16 arrendamientos financieros”, asociado al negocio flexible (co-working). Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad productiva, eliminando las dotaciones a la amortización, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo. |
| EBITDA rentas | Calculado ajustando al EBITDA analítico “los gastos generales” y “extraordinarios”, no asociados a la explotación de los inmuebles. Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad de arrendamiento, antes de las dotaciones a la amortización, provisiones, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo. |
| Otros ingresos analíticos | Calculado como la partida de “Otros ingresos” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Otros ingresos correspondientes al segmento corporativo”, “Importe neto de la cifra de negocio, Gastos de personal y Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”, “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”, “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” y “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| Gastos estructura analíticos | Calculado como la suma de las partidas “Otros ingresos”, “Gastos de personal” y “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Gastos de explotación netos analíticos”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación no asociados al negocio flexible”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios”, “Variación neta de provisiones”, “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” y “Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento”. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| Extraordinarios analíticos | Calculado como la suma de las partidas “Gastos de personal“ y “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Gastos de explotación netos analíticos”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible”, “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” y “Variación neta de provisiones”. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos | Calculado como la suma de las partidas “Resultados netos por venta de activos” y “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| Amortizaciones y provisiones analíticos | Calculado como la suma de las partidas “Amortizaciones” y “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” y por la “Variación neta de provisiones”. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| Resultado financiero analítico | Calculado como la suma de las partidas “Ingresos financieros” y “Gastos financieros” del estado de resultado consolidado y ajustado por el “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”. Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo. |
| EPRA Earnings y Resultado neto recurrente | Calculado según las recomendaciones de EPRA, ajustando determinadas partidas al Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA. |
Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior tienen su origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas y en los estados financieros consolidados de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes o en los desgloses de las partidas (sub-partidas) incluidas en las correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo que se indica a continuación.
Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no deriva, en su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, según lo dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.
La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA. Se calcula en base al Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA. EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value) EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA. Calculado ajustando en el EPRA NTA las siguientes partidas: el valor de mercado de los instrumentos financieros, el valor de mercado de la deuda financiera, los impuestos que se devengarían con la venta de los activos a su valor de mercado, aplicando los créditos fiscales disponibles por el Grupo considerando el criterio de empresa en funcionamiento. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.## Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs
| Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción | 11.336 | 13.005 | |
| Más: costes de transacción | 607 | 722 | |
| Total Valor de Mercado incluyendo costes de transacción | 11.944 | 13.727 | |
| España | 4.127 | 4.904 | |
| Francia | 7.817 | 8.823 |
| Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluding Transfer costs | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 1.187 | 1.261 | |
| Madrid | 2.054 | 2.733 | |
| Paris | 7.135 | 7.525 | |
| Cartera de explotación | 10.375 | 11.519 | |
| Proyectos | 961 | 1.466 | |
| Otros | -- | 20 | |
| Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción | 11.336 | 13.005 | |
| España | 4.004 | 4.759 | |
| Francia | 7.332 | 8.246 |
| Like-for-like Valoración | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Valoración a 1 de enero | 13.005 | 12.436 | |
| Like for like España | (301) | (21) | |
| Like for like Francia | (856) | 179 | |
| Adquisiciones y desinversiones | (512) | 412 | |
| Valoración a 31 de diciembre | 11.336 | 13.005 |
| EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets) | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| “Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante” | 4.936 | 6.159 | |
| Incluye/excluye: Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas | -- | -- | |
| Diluted NTA | 4.936 | 6.159 | |
| Incluye: | |||
| (ii.a) Revalorización de activos de inversión | -- | -- | |
| (ii.b) Revalorización de activos en desarrollo | -- | -- | |
| (ii.c) Revalorización de otras inversiones | 124 | 147 | |
| (iii) Revalorización de arrendamientos financieros | -- | -- | |
| (iv) Revalorización de existencias | 13 | 14 | |
| Diluted NTA at Fair Value | 5.073 | 6.321 | |
| Excluye: | |||
| (v) Impuestos diferidos | 289 | 339 | |
| (vi) Valor de mercado de instrumentos financieros | 10 | (276) | |
| EPRA NTA | 5.372 | 6.384 | |
| Número de acciones (millones) | 539,6 | 539,6 | |
| EPRA NTA por acción | 9,95 | 11,83 |
| EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value) | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| “Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante” | 4.936 | 6.159 | |
| Incluye/excluye: Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas | -- | -- | |
| Diluted NDV | 4.936 | 6.159 | |
| Incluye: | |||
| (ii.a) Revalorización de activos de inversión | -- | -- | |
| (ii.b) Revalorización de activos en desarrollo | -- | -- | |
| (ii.c) Revalorización de otras inversiones | 124 | 147 | |
| (iii) Revalorización de arrendamientos financieros | -- | -- | |
| (iv) Revalorización de existencias | 13 | 14 | |
| Diluted NDV at Fair Value | 5.073 | 6.321 | |
| Excluye: | |||
| (v) Impuestos diferidos | -- | -- | |
| (vi) Valor de mercado de instrumentos financieros | -- | -- | |
| Incluye: | |||
| (ix) Valor de mercado de la deuda | 219 | 541 | |
| EPRA NDV | 5.292 | 6.862 | |
| Número de acciones (millones) | 539,6 | 539,6 | |
| EPRA NDV por acción | 9,81 | 12,72 |
| Loan to Value Grupo o LtV Grupo | Millones de Euros | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
| Endeudamiento financiero bruto (Nota 14) | 5.302 | 5.515 | |
| Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios | -- | -- | |
| Menos: “Efectivo y medios equivalentes” (Nota 14.9) | (438) | (160) | |
| (A) Endeudamiento financiero neto | 4.864 | 5.355 | |
| Valor de Mercado incluyendo costes de transacción | 11.944 | 13.727 | |
| Más: Acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA | 80 | 98 | |
| (B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y autocartera sociedad dominante | 12.024 | 13.825 | |
| Loan to Value Grupo (A)/(B) | 40,5% | 38,7% |
| LtV Holding o LtV Colonial | Millones de Euros | Sociedad Holding | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|
| Endeudamiento financiero bruto | 2.987 | 2.988 | ||
| Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios | -- | -- | ||
| Menos: “Efectivo y medios equivalentes” de la Sociedad dominante y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100% | (338) | (85) | ||
| (A) Endeudamiento financiero neto | 2.649 | 2.903 | ||
| (B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción | 8.273 | 9.971 | ||
| Loan to Value Holding (A)/(B) | 32,0% | 29,1% | ||
| Préstamo Intercompany SFL | (345) | -- | ||
| (C) Endeudamiento financiero neto | 2.304 | 2.903 | ||
| Loan to Value Holding (C)/(B) considerando el préstamo intercompany a SFL | 27,8% | 29,1% |
| Like-for-like Rentas o Ingresos por rentas analíticos | Millones de Euros | Barcelona | Madrid | París | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos por rentas analíticos 2022 | 48 | 102 | 205 | 354 | |
| Like for like | 1 | 7 | 15 | 23 | |
| Proyectos y altas | (2) | 3 | 12 | 12 | |
| Inversiones y desinversiones | - | (15) | 4 | (11) | |
| Otros e indemnizaciones | (0) | 0 | (1) | (1) | |
| Ingresos por rentas analíticos 2023 | 46 | 96 | 234 | 377 |
| EBITDA analítico | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Beneficio de explotación | (1.119) | 128 | |
| Ajuste: “Amortizaciones” | 9 | 9 | |
| Ajuste: “Resultados netos por venta de activos” | (4) | (6) | |
| Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1) | 5 | 1 | |
| Ajuste: “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” | 1.426 | 147 | |
| Ajuste: “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” | 1 | 1 | |
| Ajuste: "Extraordinarios" | 1 | 6 | |
| Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5) | (3) | (3) | |
| Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros (Nota 7.5)” | (1) | (1) | |
| EBITDA analítico | 315 | 282 |
| EBITDA rentas | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Importe neto de la cifra de negocio | 387 | 362 | |
| Ajuste: “Ingresos del negocio flexible” (Nota 6) | (18) | (14) | |
| Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” (Nota 6) | 8 | 7 | |
| Ingresos por rentas analíticos | 377 | 354 | |
| Gastos de personal | (31) | (36) | |
| Otros gastos de explotación | (56) | (55) | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo” | 50 | 49 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible” | 5 | 6 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios” | 1 | 6 | |
| Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” | 2 | 2 | |
| Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1) | 5 | 1 | |
| Gastos explotación netos analíticos | (24) | (28) | |
| EBITDA rentas | 353 | 326 |
| Otros ingresos analíticos | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Otros ingresos | 12 | 9 | |
| Ajuste: “Otros ingresos correspondientes al segmento de corporativo” | (2) | (3) | |
| Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio y Gastos de personal y Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” | 15 | 10 | |
| Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” (Nota 6) | (9) | (9) | |
| Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5) | (3) | (3) | |
| Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5) | (1) | (1) | |
| Otros ingresos analíticos | 10 | 4 |
| Gastos estructura analíticos | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Otros ingresos | 12 | 9 | |
| Gastos de personal | (31) | (36) | |
| Otros gastos de explotación | (56) | (55) | |
| Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos” | 24 | 28 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible” | 2 | 4 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios” | 1 | 6 | |
| Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1) | 5 | 1 | |
| Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” | 2 | 2 | |
| Ajuste: “Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento” | (9) | (6) | |
| Gastos estructura analíticos | (48) | (48) |
| Extraordinarios analíticos | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Gastos de personal | (31) | (36) | |
| Otros gastos de explotación | (56) | (55) | |
| Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos” | 24 | 28 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo” | 50 | 49 | |
| Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible” | 5 | 6 | |
| Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible” | 2 | 2 | |
| Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1) | 5 | 1 | |
| Extraordinarios analíticos | (1) | (6) |
| Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Resultados netos por venta de activos | 4 | 6 | |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | (1.426) | (147) | |
| Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos | (1.422) | (142) |
| Amortizaciones y provisiones analíticos | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Amortizaciones | (9) | (9) | |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro | (1) | (1) | |
| Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5) | 3 | 3 | |
| Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1) | (5) | (1) | |
| Amortizaciones y provisiones analíticos | (12) | (8) |
| Resultado financiero analítico | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Ingresos financieros | 6 | 1 | |
| Gastos financieros | (102) | (87) | |
| Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5) | 1 | 1 | |
| Resultado financiero analítico | (95) | (85) |
| EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente | Millones de Euros | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Resultado neto atribuible al Grupo | (1.019) | 8 | |
| Resultado neto atribuible al Grupo - Cts€/acción | (188,83) | 1,48 | |
| Incluye/(excluye): | |||
| (i) Cambios de valor de inversiones, proyectos de inversión y otros intereses | 1.427 | 148 | |
| (ii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos, proyectos de inversión y otros intereses | (4) | (6) | |
| (iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos | -- | -- | |
| (iv) Impuestos por venta de activos | (9) | -- | |
| (v) Deterioro de valor del Fondo de Comercio | -- | -- | |
| (vi) Cambios de valor en instrumentos financieros y costes de cancelación | 2 | 4 | |
| (vii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados | (32) | (13) | |
| (ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a alianzas |
El Informe Anual de Gobierno Corporativo ha sido remitido a la CNMV con fecha 29 de febrero de 2024 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=3f7XcEyT97RCyWHEmia733BmDFsghk1issXuvmR4gmadH%2f%2fkEpqk5KB8quWhzhTh
El Informe sobre Remuneraciones de los Consejeros ha sido remitido a la CNMV con fecha 29 de febrero de 2024 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=3f7XcEyT97RCyWHEmia733BmDFsghk1issXuvmR4gmadH%2f%2fkEpqk5KB8quWhzhTh
| EPRA Earnings (pre ajustes específicos compañía) | 171 | 155 |
|---|---|---|
| Ajustes específicos compañía: | ||
| (a) Gastos y provisiones extraordinarias | 1 | 6 |
| (b) Resultado financiero no recurrente | -- | -- |
| (c) Tax credits | -- | -- |
| (d) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores | -- | -- |
| Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) | 172 | 161 |
| Número promedio de acciones (millones) | 539,6 | 539,6 |
| Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) - Cts€/acción | 31,9 | 29,8 |
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