Annual Report (ESEF) • Mar 9, 2022
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| ACTIVO | Nota | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|
| Activos intangibles | 5.010 | 4.633 | |
| Activos por derechos de uso | 7 | 18.886 | 10.538 |
| Inmovilizado material | 8 | 55.162 | 56.741 |
| Inversiones inmobiliarias | 9 | 12.183.368 | 11.516.120 |
| Activos financieros a coste amortizado | 10 | 26.296 | 29.047 |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | 14.775 | 287 |
| Activos por impuestos diferidos y no corrientes | 18 | 696 | 418 |
| Otros activos no corrientes | 12 | 55.377 | 86.635 |
| ACTIVO NO CORRIENTE | 12.359.570 | 11.704.419 | |
| Existencias | 11 | 60.689 | 52.409 |
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 12 | 37.757 | 29.693 |
| Activos financieros a coste amortizado | 9 | 9 | |
| Activos por impuestos | 18 | 23.557 | 17.934 |
| Efectivo y medios equivalentes | 14 | 218.942 | 268.553 |
| ACTIVO CORRIENTE | 340.954 | 368.598 | |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta | 23 | 27.000 | 281.959 |
| TOTAL ACTIVO | 12.727.524 | 12.354.976 |
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| PASIVO Y PATRIMONIO NETO | Nota | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|
| Capital Social | 1.349.039 | 1.270.287 | |
| Prima de emisión | 1.584.454 | 1.491.280 | |
| Valores propios | (66.657) | (24.440) | |
| Otras reservas | 239.398 | 244.888 | |
| Ganancias acumuladas | 2.892.540 | 2.418.533 | |
| Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad Dominante | 5.998.774 | 5.400.548 | |
| Participaciones no dominantes | 1.185.655 | 1.432.616 | |
| PATRIMONIO NETO | 13 | 7.184.429 | 6.833.164 |
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 14 | 71.142 | 264.342 |
| Emisión de obligaciones y valores similares | 14 | 4.284.957 | 4.068.760 |
| Instrumentos financieros derivados | 15 | -- | 19.775 |
| Pasivos por arrendamiento | 7 | 17.737 | 10.058 |
| Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes | 18 | 360.109 | 366.989 |
| Provisiones no corrientes | 17 | 1.877 | 1.680 |
| Otros pasivos no corrientes | 16 | 88.175 | 85.898 |
| PASIVO NO CORRIENTE | 4.823.997 | 4.817.502 | |
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 14 | 1.129 | 60.046 |
| Emisión de obligaciones y valores similares | 14 | 308.705 | 272.896 |
| Emisión de pagarés | 14 | 257.000 | 235.000 |
| Pasivos por arrendamiento | 7 | 3.259 | 1.973 |
| Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar | 16 | 135.808 | 115.438 |
| Pasivos por impuestos | 18 | 9.536 | 14.724 |
| Provisiones corrientes | 17 | 3.661 | 4.233 |
| PASIVO CORRIENTE | 719.098 | 704.310 | |
| TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 12.727.524 | 12.354.976 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021.
Miles de euros
| ESTADO DE RESULTADO | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Importe neto de la cifra de negocios | 19.1 | 316.719 | 341.669 |
| Otros ingresos | 19.2 | 5.330 | 4.982 |
| Gastos de personal | 19.3 | (37.377) | (31.313) |
| Otros gastos de explotación | 19.4 | (44.105) | (45.936) |
| Amortizaciones | (8.112) | (7.142) | |
| Resultados netos por ventas de activos | 19.5 | (1.261) | 1.614 |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias | 19.7 | 444.226 | (79.052) |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro | 19.6 | (1.012) | 543 |
| Beneficio de explotación | 674.408 | 185.365 | |
| Ingresos financieros | 19.8 | 9.400 | 1.132 |
| Gastos financieros | 19.8 | (120.434) | (121.690) |
| Resultado antes de impuestos | 563.374 | 64.807 | |
| Impuesto sobre las ganancias | 18 | 3.533 | (1.990) |
| Resultado consolidado neto | 566.907 | 62.817 | |
| Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante | 5 | 473.842 | 2.387 |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes | 13.6 | 93.065 | 60.430 |
| Resultado básico por acción (Euros) | 5 | 0,92 | 0,01 |
| Resultado diluido por acción (Euros) | 5 | 0,92 | 0,01 |
Miles de euros
| ESTADO DE RESULTADO GLOBAL | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Resultado consolidado neto | 566.907 | 62.817 | |
| Otras partidas del resultado global registradas directamente en el patrimonio neto | 36.720 | (42.933) | |
| Resultados por instrumentos de cobertura | 13.4 y 15 | 45.697 | (44.609) |
| Transferencia al resultado global de resultados por instrumentos financieros de cobertura | 13.4 y 15 | (8.977) | 1.676 |
| Resultado global consolidado | 603.627 | 19.884 | |
| Resultado global del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante | 510.449 | (39.473) | |
| Resultado global atribuido a participaciones no dominantes | 93.178 | 59.357 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de resultado y estado de resultado global consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021.
| Nota | Capital Social | Prima de emisión | Valores propios | Otras reservas | Ganancias acumuladas | Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante | Participaciones no dominantes | Patrimonio neto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre 2019 | 1.270.287 | 1.513.749 | (6.179) | 275.229 | 2.505.512 | 5.558.598 | 1.401.899 | 6.960.497 |
| Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | -- | -- | -- | (41.860) | 2.387 | (39.473) | 59.357 | 19.884 |
| Operaciones con accionistas: | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Aumento de capital | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Cartera valores propios | -- | -- | (22.430) | -- | -- | (22.430) | -- | (22.430) |
| Distribución de resultado (dividendos) | -- | (22.469) | -- | 8.787 | (87.869) | (101.551) | (33.267) | (134.818) |
| Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | -- | -- | 4.169 | 2.732 | (1.777) | 5.124 | 598 | 5.722 |
| Variaciones de perímetro | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 4.053 | 4.053 |
| Otras variaciones | -- | -- | -- | -- | 280 | 280 | (24) | 256 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 1.270.287 | 1.491.280 | (24.440) | 244.888 | 2.418.533 | 5.400.548 | 1.432.616 | 6.833.164 |
| Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | -- | -- | -- | 36.607 | 473.842 | 510.449 | 93.178 | 603.627 |
| Operaciones con accionistas: | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Aumentos de capital | 78.752 | 204.261 | -- | -- | (1.223) | 281.790 | -- | 281.790 |
| Cartera valores propios | -- | -- | (44.351) | -- | -- | (44.351) | -- | (44.351) |
| Distribución de resultado (dividendos) | -- | (111.087) | -- | -- | -- | (111.087) | (27.773) | (138.860) |
| Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio | -- | -- | 2.134 | 1.463 | 125 | 3.722 | 65 | 3.787 |
| Variaciones de perímetro | -- | -- | -- | (42.466) | 28 | (42.438) | (312.427) | (354.865) |
| Otras variaciones | -- | -- | -- | (1.094) | 1.235 | 141 | (4) | 137 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2021 | 1.349.039 | 1.584.454 | (66.657) | 239.398 | 2.892.540 | 5.998.774 | 1.185.655 | 7.184.429 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021.
Miles de euros
| FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| 1. |
| Resultado consolidado neto | 566.907 62.817 |
| Ajustes al resultado | |
| Amortización (+) | 8.112 7.142 |
| Provisiones (+/-) | 19.4 (4.103) 4.180 |
| Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (+/-) | 19.7 (444.226) 79.052 |
| Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (+/-) | 19.6 1.012 (543) |
| Otros | 14.448 594 |
| Ganancias / (Pérdidas) por venta de inversiones inmobiliarias (+/-) | 19.5 1.261 (1.614) |
| Resultado financiero neto (+) | 19.8 111.034 120.558 |
| Impuesto sobre las ganancias (+/-) | 18 (3.533) 1.990 |
| Resultado ajustado | 250.912 274.176 |
| Cobros / (Pagos) por impuestos (+/-) | (14.436) (29.786) |
| Intereses recibidos (+) | 488 1.132 |
| Aumento / (Disminución) en el activo y pasivo corriente | |
| Existencias (+/-) | (7.813) (3.753) |
| Aumento / (Disminución) de cuentas por cobrar (+/-) | (11.266) 18.190 |
| Aumento / (Disminución) de cuentas por pagar (+/-) | 17.228 (25.793) |
| Aumento / (Disminución) otros activos y pasivos (+/-) | 32.984 (12.641) |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación | 268.097 221.525 |
| Inversiones en (-) | |
| Activos intangibles | (2.307) (2.552) |
| Activos materiales | 8 (2.285) (7.846) |
| Inversiones inmobiliarias | 9 (303.958) (198.571) |
| (308.550) (208.969) | |
| Desinversiones en (+) | |
| Inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta | 9 y 23 346.697 299.129 |
| Activos financieros | 10 2.673 4.784 |
| 349.370 303.913 | |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión | 40.820 94.944 |
| Dividendos pagados (-) | 13 (138.860) (134.818) |
| Amortización de deudas (-) | 14 (1.311.433) (1.179.280) |
| Intereses pagados (+/-) | 19.8 (141.337) (131.044) |
| Cancelación instrumentos financieros (-) | 19.8 8.719 (3.147) |
| Compra de participaciones no dominantes (-) | (136.207) -- |
| Operaciones con acciones propias (+/-) | 13.4 y 13.5 (44.351) (23.050) |
| Obtención de nueva financiación (+) | 14 1.395.000 1.204.353 |
| Otros cobros/pagos por inversiones financieras corrientes y otros (+/-) | 9.941 2.289 |
| Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación | (358.528) (264.697) |
| Flujo de caja del ejercicio | 14 (49.611) 51.772 |
| Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio | 14 268.553 216.781 |
| Efectivo o equivalentes al final del ejercicio | 218.942 268.553 |
Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de flujos de fectivo consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021.
Memoria consolidada correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (en adelante, “la Sociedad dominante”) se constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 8 de noviembre de 1956. Su domicilio social se encuentra en Paseo de la Castellana, 52 de Madrid (España).
Con fecha 29 de junio de 2017, la junta general de accionistas de la Sociedad dominante acordó la adopción del régimen fiscal SOCIMI. Con fecha 30 de junio de 2017 se solicitó a la administración tributaria la incorporación de la Sociedad dominante al régimen fiscal SOCIMI, siendo éste aplicable con efectos 1 de enero de 2017.
El objeto social de la Sociedad dominante, de acuerdo con sus estatutos, es:
Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad dominante podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20% de las rentas de la Sociedad dominante en cada periodo impositivo o aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento, incluyendo, en todo caso, la administración, rehabilitación y explotación de bienes inmuebles así como la realización de toda clase de estudios, informes, tasaciones, valoraciones y peritajes; y en general, la prestación de servicios de consultoría y asesoría inmobiliaria, de gestión, desarrollo y comercialización de activos inmobiliarios y de asistencia técnica mediante contrato a otras empresas o entidades públicas o privadas.
Quedan expresamente excluidas como actividades sociales aquéllas que por Ley se atribuyen con carácter exclusivo a sociedades específicas.
Todas las actividades incluidas en el objeto social se llevarán a cabo en la forma autorizada por las leyes vigentes en cada momento y con la exclusión expresa de actividades propias que, con carácter de exclusividad, se confieren a personas físicas o jurídicas distintas de esta Sociedad dominante por la legislación vigente.
Las actividades enumeradas podrán ser también desarrolladas por la Sociedad dominante, total o parcialmente, de modo indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes (en adelante “el Grupo”), desarrollan su actividad en España (principalmente, Barcelona y Madrid) y en Francia (París) a través del grupo del que es sociedad cabecera Société Foncière Lyonnaise, S.A. (en adelante, subgrupo SFL o SFL para la sociedad dependiente).
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. cotiza en el mercado continuo de Bolsas y Mercados Españoles, y con fecha 19 de junio de 2017 entró a formar parte del índice bursátil de referencia IBEX-35.
Durante el ejercicio 2021, la Sociedad dominante ha mantenido la calificación crediticia obtenida de Standard & Poor’s Rating Credit Market Services Europe Limited, “BBB+” a largo plazo y “A-2” a corto plazo, ambas con perspectiva estable. Adicionalmente, la Sociedad dominante mantiene la calificación obtenida de Moody’s “Baa2” con perspectiva positiva.
Durante el ejercicio 2021, la sociedad dependiente SFL también ha mantenido su calificación crediticia “BBB+” con perspectiva estable y “A-2” a corto plazo.
Dada la actividad a la que se dedica, el Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de este. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las notas explicativas adjuntas respecto a información de cuestiones medioambientales, si bien el Grupo sigue una política medioambiental activa en sus procesos urbanísticos de construcción y mantenimiento, y de conservación del patrimonio inmobiliario.
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el código de comercio, la Ley de sociedades de capital, la Ley del mercado de valores y la demás legislación mercantil que le es aplicable, así como la dispuesta por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo a 31 de diciembre de 2021 y del resultado integral de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio anual terminado en esa fecha.
Las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021, que se han obtenido a partir de los registros de contabilidad mantenidos por la Sociedad dominante y por las restantes entidades integradas en el Grupo, han sido formuladas por los administradores de la Sociedad dominante en reunión de su consejo de administración de fecha 28 de febrero de 2022.
No obstante, y dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del Grupo a 31 de diciembre de 2021 pueden diferir de los utilizados por algunas de las entidades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido los ajustes y reclasificaciones necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios y para adecuarlos a las NIIF-UE.
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad dominante.# 2.2 Adopción de las normas internacionales de información financiera
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo se presentan de acuerdo con las NIIF-UE, conforme a lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo, regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social. Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo se presentan en la Nota 4.
Durante el ejercicio 2021 han entrado en vigor nuevas normas contables que, por lo tanto, han sido tenidas en cuenta en la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas. Dichas normas son las siguientes:
Dichas normas se han tenido en cuenta con efecto 1 de enero 2021, reflejándose su impacto en los presentes estados financieros consolidados, el cual no ha sido significativo.
A la fecha de firma de las presentes cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas, modificaciones o interpretaciones han sido publicadas por el IASB y el IFRS Interpretations Committee, pero no han entrado todavía en vigor, aunque se pueden adoptar con anticipación:
En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impactos de la aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.
A la fecha de firma de las presentes cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas, modificaciones o interpretaciones han sido publicadas por el IASB y el IFRS Interpretations Committee, pero no han entrado todavía en vigor y están sujetas a su aprobación por la Unión Europea:
La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea. En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impactos de la aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las cuentas anuales consolidadas del Grupo.
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, euro, por ser ésta la moneda del entorno económico principal en el que opera el Grupo.
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los administradores de la Sociedad dominante. Se han realizado por la dirección de la Sociedad dominante estimaciones soportadas en base a información objetiva para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Las estimaciones y criterios se refieren a:
A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlos (al alza o a la baja), lo que se haría de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de estimación en el estado de resultado consolidado.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido preparadas por la dirección de cada sociedad del Grupo. El control se considera ostentado por la Sociedad dominante cuando ésta tiene el control efectivo de acuerdo con lo que se indica más adelante. Los resultados de las sociedades dependientes adquiridas o vendidas durante el ejercicio se incluyen dentro del resultado consolidado desde la fecha efectiva de adquisición y se dejan de incluir desde el momento de la venta, según proceda. Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el proceso de consolidación. Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad dominante. Todas las sociedades dependientes tienen la misma fecha de cierre que la Sociedad dominante, es decir, 31 de diciembre.
La participación de los accionistas minoritarios se establece en la proporción de los valores razonables de los activos y pasivos identificables reconocidos. La participación de los minoritarios en:
Todas las sociedades que componen el Grupo han sido consolidadas aplicando el método de integración global, cuyas principales características se detallan a continuación:
Durante el ejercicio 2021 se han producido las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:
Durante el ejercicio 2020 se produjeron las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:
La información contenida en esta memoria consolidada referida al ejercicio 2021 se presenta a efectos comparativos con la información del ejercicio 2020.
Determinadas partidas del estado de situación financiera consolidado, del estado de resultado y estado de resultado global consolidado, del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y del estado de flujos de efectivo consolidado se presentan de forma agrupada para facilitar su comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las correspondientes notas de la memoria.
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2020.
Durante el ejercicio 2021, el Grupo ha mantenido las medidas adoptadas en el ejercicio 2020 para fortalecer la posición del Grupo ante un escenario complejo y así, mitigar al máximo los impactos de la pandemia en su actividad y sus resultados. La tasa de cobro ha sido muy satisfactoria durante el ejercicio (entorno al 98%), los importes pendientes de cobro han sido revisados caso a caso, registrando la oportuna provisión por deterioro cuando ha sido necesario. La actividad de comercialización de inmuebles, que se había ralentizado durante la fase inicial de la crisis santitaría, se ha recuperado notablemente durante el segundo semestre del ejercicio 2021, cerrando nuevos contratos relevantes. La crisis sanitaria ha tenido poco impacto en la valoración de los activos a 31 de diciembre de 2021. Las oficinas han mostrado cierta resiliencia ante la pandemia, mientras que los usos comerciales se han visto más afectados por el contexto de la pandemia.
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El cambio climático conlleva profundos cambios en la economía, lo que provoca la necesidad de estar cada vez más atento a sus impactos sobre la evolución financiera y no financiera de las empresas. Las mayores cuestiones asociadas a estos cambios han llevado a unos objetivos muy ambiciosos que implican transformaciones radicales, encuadradas en el marco del pacto verde europeo, el acuerdo de Glasgow (COP26), e incluso el acuerdo de Paris (COP21). El objetivo de esta nota es presentar los impactos de estos cambios sobre la actividad y la evolución del Grupo, así como los principales impactos contables en las cuentas consolidadas.
Efectos de los cambios vinculados al clima sobre la situación financiera del Grupo
El sector inmobiliario representa una parte relevante de las emisiones de gases de efecto invernadero en España y Francia. Por este motivo, el Grupo ha puesto en marcha una estrategia para asegurar el control de los riesgos e impactos de los cambios climáticos y de las medidas para hacerles frente. Los efectos principales en las cuentas anuales consolidadas vinculadas a los cambios meteorológicos han sido considerados. Estos impactos no son cifras exactas, dado que resulta muy difícil desasociar los impactos de otros factores que han influido en la evolución del periodo. Sobre esta base, los mayores impactos sobre los datos financieros son los siguientes:
Otros impactos potenciales del cambio climático, que no tienen impacto en las cuentas anuales consolidadas, son los siguientes:
La propuesta de distribución del resultado del ejercicio 2021 formulada por el consejo de administración de la Sociedad dominante y que se someterá a la aprobación de la junta de accionistas es la siguiente:
| Miles de Euros | |
|---|---|
| Resultado del ejercicio de la Sociedad Dominante | 38.726 |
| A reserva legal | 3.873 |
| A dividendo | 34.853 |
| Total distribuido | 38.726 |
Así mismo, la propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2020 aprobada por la junta de accionistas de la Sociedad dominante celebrada el pasado 30 de junio de 2021, fue aprobada sin modificación alguna y consistió en su traspaso íntegro a resultados de ejercicios anteriores.
El consejo de administración de la Sociedad dominante someterá a la aprobación de la junta de accionistas una propuesta de distribución de 0,24 euros por acción, que, atendiendo al actual número de acciones emitidas, supondría un dividendo total máximo de 129.508 miles de euros. El importe definitivo del dividendo, así como la naturaleza de las reservas a repartir, será determinado con carácter previo a su distribución en función de las acciones que la Sociedad dominante mantenga en autocartera (Nota 13.3).
Asimismo, durante los últimos 5 ejercicios la Sociedad dominante ha distribuido las siguientes cantidades:
| Miles de euros | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dividendos distribuidos | 62.749 | 77.619 | 101.567 | 101.551 | 111.087 |
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con las establecidas por las NIIF-UE, así como las interpretaciones en vigor en el momento de realizar las cuentas anuales consolidadas son las siguientes:
Las combinaciones de negocios se contabilizan por el método de adquisición. El coste de la combinación de negocios se distribuye a la fecha de adquisición, a través del reconocimiento a su valor razonable, de los activos y pasivos, así como de los pasivos contingentes de la sociedad adquirida que cumplan con los requisitos establecidos en la NIIF 3 para su reconocimiento.
La diferencia positiva entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida se reconoce como fondo de comercio, el cual representa, por tanto, el pago anticipado realizado por Grupo de los beneficios económicos futuros derivados de los activos que no han sido individual y separadamente identificados y reconocidos.
La diferencia negativa, en su caso, entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida, se reconoce como resultado del ejercicio en que se incurre.
En una combinación de negocios realizada por etapas, la adquirente valorará nuevamente sus participaciones en el patrimonio de la adquirida previamente mantenidas por su valor razonable en la fecha de adquisición y reconocerá las ganancias o pérdidas resultantes, si las hubiera, en el estado de resultado consolidado o en el otro resultado consolidado, según corresponda.
Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y, en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de su vida útil.
Los inmuebles para uso propio, así como el otro inmovilizado material se reconocen por su coste de adquisición menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles. Las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles se registran de acuerdo con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4.4.
Los costes posteriores se incluyen en el importe en libros del activo o se reconocen como un activo separado, sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con los elementos vayan a fluir al Grupo y el coste del elemento pueda determinarse de forma fiable. El resto de las reparaciones y mantenimientos se cargan en el estado de resultado consolidado durante el ejercicio en que se incurre en ellos.
Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada.
El detalle de las vidas útiles para los inmuebles de uso propio ubicados en España y en Francia es el siguiente:
| Años de vida útil estimada | España | Francia |
|---|---|---|
| Inmuebles para uso propio: | ||
| Construcciones | 50 | 50 |
| Instalaciones | 10 a 15 | 10 a 15 |
| Otro inmovilizado material | 4 a 10 | 5 a 50 |
Los beneficios o pérdidas surgidos de la venta (Nota 19.5) o retiro de un activo (Nota 19.6) del presente epígrafe se determinan como la diferencia entre el precio de venta y su valor neto contable, reconociéndose en el estado de resultado consolidado.
El epígrafe inversiones inmobiliarias del estado de situación financiera consolidado recoge los valores de terrenos, edificios y otras construcciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado.
Las inversiones inmobiliarias se presentan a su valor razonable a la fecha de cierre del periodo y no son objeto de amortización anual. Los beneficios o pérdidas derivados de las variaciones en el valor razonable de los inmuebles de inversión se incluyen en los resultados de período en que se producen, registrándolo en el epígrafe “Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado (Nota 19.7).
El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias se realiza cuando los activos están disponibles para su entrada en funcionamiento. Asimismo, la clasificación de una inversión inmobiliaria en explotación a inversión inmobiliaria en curso se realiza sólo cuando el proyecto de rehabilitación o reforma tiene una duración superior a 1 año.
Cuando el Grupo registra como mayor valor razonable de una inversión inmobiliaria el coste de un activo que sustituye a otro ya incluido en dicho valor, el Grupo procede a reducir el valor del inmueble en el valor razonable del activo sustituido, registrando dicho impacto en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado (Nota 19.6).
En aquellos casos en que no se pueda identificar el valor razonable del activo sustituido, éste se registrará incrementando el valor razonable del inmueble, y posteriormente se reevalúa de forma periódica tomando como referencia las valoraciones realizadas por externos independientes, realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares internacionales de valoración (IVS) publicados por el comité internacional de estándares de valoración (IVSC).
De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina periódicamente el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. Dicho valor razonable se determina tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (jerarquía del valor razonable de nivel 3) a la fecha de realización del estado de situación financiera consolidado (Jones Lang LaSalle y CB Richard Ellis Valuation en España, tanto para los ejercicios 2021 como 2020 y en Francia CB Richard Ellis Valuation y Cushman & Wakefield tanto para los ejercicios 2021 como 2020), de forma que, al cierre de cada periodo, el valor razonable refleja las condiciones de mercado de los elementos de las propiedades de inversión a dicha fecha.Los informes de valoración de los expertos independientes sólo contienen las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y correcta de la información proporcionada por el Grupo. La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo durante los ejercicios 2021 y 2020 es principalmente el descuento de flujos de caja (Discounted Cash Flow, en adelante, “DCF”). Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF sobre un horizonte de 10 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de tesorería se desarrolla a lo largo del periodo de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del IPC y el calendario de actualizaciones de la renta, vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc. Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente aceptadas. Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir periodos de desocupación en el futuro, ni su duración, elaboran su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio, y generalmente adoptan un periodo de arrendamiento medio si no disponen de información sobre las intenciones futuras de cada inquilino. Los supuestos determinados en relación con los periodos de desocupación y otros factores se explican en cada valoración. La rentabilidad final o índice de capitalización final (Terminal Capitalization Rate, en adelante, “TCR”) adoptado en cada caso se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada periodo de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se mantendrán y a la situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en el inmueble e incorporadas en el análisis. Por lo que respecta a los tipos de descuento aceptables, continuamente se mantienen conversaciones con diversas instituciones para conocer su actitud frente a distintos tipos de inversiones. Este consenso generalizado, junto con los datos de ventas habidas y las predicciones del mercado respecto de las oscilaciones en los tipos de descuento, sirven a los valoradores como punto de partida para determinar el tipo de descuento adecuado en cada caso. Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de arrendamiento vigentes al cierre del periodo. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando un período de comercialización. Las variables claves más relevantes de dicho método a los efectos del análisis de sensibilidad son la determinación de los ingresos netos y la tasa de rentabilidad, especialmente al tratarse de un modelo de descuento de flujos a 10 años. El resto de las variables consideradas, si bien son tenidas en consideración para la determinación del valor razonable, se considera que no son claves, por lo que no se incluye información cuantitativa, ni se procede a sensibilizarlas, dado que las variaciones razonables que en ellas podrían producirse no supondrían un cambio significativo en los valores razonables de los activos. Las rentabilidades estimadas (“yield”) dependen principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación, entre otros. El detalle de las yields consideradas, así como las hipótesis empleadas en la estimación de crecimiento de flujos previstos, para los ejercicios 2021 y 2020, se detallan en los siguientes cuadros:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Barcelona – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 4,23 | 4,37 |
| Total cartera | 4,26 | 4,38 |
| Madrid – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 4,12 | 4,24 |
| Total cartera | 4,17 | 4,27 |
| Paris – Prime Yield | ||
| Cartera en explotación | 2,94 | 3,03 |
| Total cartera | 2,94 | 3,01 |
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 y siguientes | |
|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona – Cartera en explotación | (0,75) | 2,0 | 4,0 | 2,75 | 2,75 |
| Total cartera | (0,75) | 2,0 | 4,0 | 2,75 | 2,75 |
| Madrid – Cartera en explotación | (0,75) | 2,5 | 3,5 | 3,0 | 3,0 |
| Total cartera | (0,75) | 2,5 | 3,5 | 3,0 | 3,0 |
| Paris – Cartera en explotación | 0,0 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,5 |
| Total cartera | 0,0 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,5 |
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 y siguientes | |
|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona – Cartera en explotación | (1,75) | 1,0 | 3,5 | 4,5 | 2,75 |
| Total cartera | (1,75) | 1,0 | 3,5 | 4,5 | 2,75 |
| Madrid – Cartera en explotación | (2,0) | 0,75 | 4,0 | 5,0 | 3,0 |
| Total cartera | (2,0) | 0,75 | 4,0 | 5,0 | 3,0 |
| Paris – Cartera en explotación | 0,0 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,5 |
| Total cartera | 0,0 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,5 |
Adicionalmente, para los proyectos en curso, se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación, beneficio del promotor, etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en curso.
La variación de un cuarto de punto en las tasas de rentabilidad tiene el siguiente impacto sobre las valoraciones utilizadas por el Grupo a 31 de diciembre de 2021 y 2020, para la determinación del valor de sus activos inmobiliarios (inmovilizado material -uso propio, inversiones inmobiliarias, existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta):
| Valoración | Disminución de un cuarto de punto | Aumento de un cuarto de punto | |
|---|---|---|---|
| Miles de Euros Sensibilidad de la valoración a modificaciones de un cuarto de punto de las tasas de rentabilidad | |||
| Diciembre 2021 | 12.436.041 | 960.845 | (820.948) |
| Diciembre 2020 | 12.020.024 | 912.800 | (780.310) |
A continuación, se presenta una conciliación entre las valoraciones utilizadas por el Grupo y los valores contables de los epígrafes del estado de situación financiera donde se ubican los activos valorados:
| Epígrafes del estado de situación financiera consolidado | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| - Inmovilizado material – Uso propio | 37.241 | 37.494 |
| Inversiones inmobiliarias (Nota 9) | 12.210.368 | 11.515.620 |
| Existencias (Nota 11) | 60.689 | 52.409 |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23) | -- | 281.959 |
| Incentivos al alquiler (Nota 12) | 76.194 | 81.493 |
| Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar – Derechos de arrendamiento adquiridos (Nota 12) | 99 | 1.002 |
| Total Epígrafes del estado de situación financiera consolidado | 12.384.591 | 11.969.977 |
| Plusvalías latentes de activos registrados en Inmovilizado material | 39.649 | 39.568 |
| Plusvalías latentes de activos registrados en Existencias | 11.801 | 10.479 |
| Valoración | 12.436.041 | 12.020.024 |
Los ingresos devengados durante los ejercicios 2021 y 2020 derivados del alquiler de inversiones inmobiliarias han ascendido a 316.719 y 341.669 miles de euros (Nota 19.1), respectivamente y figuran registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” del estado de resultado consolidado. Asimismo, la mayor parte de los costes de reparaciones y mantenimiento incurridos por Grupo Colonial, como consecuencia de la explotación de sus activos de inversión son repercutidos a los correspondientes arrendatarios de los inmuebles (Nota 4.18).
A la fecha de cada cierre, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro de valor (si la hubiera). El importe recuperable es el mayor entre el valor razonable del activo menos los costes de enajenación o disposición por otra vía y su valor en uso. En el caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo (o de la unidad generadora de efectivo) se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (o la unidad generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.
El grupo clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías de valoración:
La clasificación depende del modelo de negocio de la entidad para gestionar los activos financieros y de los términos contractuales de los flujos de efectivo. Para los activos valorados a valor razonable, las ganancias y pérdidas se registrarán en el estado de resultado o en el otro resultado global. Para las inversiones en instrumentos de patrimonio que no se mantienen para negociación, esto dependerá de si el grupo realizó una elección irrevocable en el momento del reconocimiento inicial para contabilizar la inversión en patrimonio neto a valor razonable con cambios en otro resultado global. El Grupo reclasifica las inversiones en deuda cuando y solo cuando cambia su modelo de negocio para gestionar esos activos.# 4.6.2 Reconocimiento y baja en cuentas
Las compras y ventas convencionales de activos financieros se reconocen en la fecha de negociación, que es la fecha en que el grupo se compromete a comprar o vender el activo. Los activos financieros se dan de baja en cuentas cuando expiran o se ceden los derechos a recibir flujos de efectivo de los activos financieros y el grupo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.
En el momento de reconocimiento inicial, el grupo valora un activo financiero a su valor razonable más, en el caso de un activo financiero que no sea a valor razonable con cambios en resultados, los costes de la transacción que sean directamente atribuibles a la adquisición del activo financiero. Los costes de la transacción de activos financieros registrados a valor razonable con cambios en resultados se reconocen como gastos en resultados. Los activos financieros con derivados implícitos se consideran en su totalidad al determinar si sus flujos de efectivo son únicamente el pago de principal e intereses.
La valoración posterior de los instrumentos de deuda depende del modelo de negocio del grupo para gestionar el activo y de las características de los flujos de efectivo del activo. Hay tres categorías de valoración en las que el grupo clasifica sus instrumentos de deuda:
Coste amortizado: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales cuando esos flujos de efectivo representan sólo pagos de principal e intereses se valoran a coste amortizado. Los ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo. Cualquier ganancia o pérdida que surja cuando se den de baja se reconoce directamente en el resultado del ejercicio. Las pérdidas por deterioro del valor se presentan como una partida separada en el estado de resultado.
Valor razonable con cambios en otro resultado global: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales y para vender los activos financieros, cuando los flujos de efectivo de los activos representan sólo pagos de principal e intereses, se valoran a valor razonable con cambios en otro resultado global. Los movimientos en el importe en libros se llevan a otro resultado global, excepto para el reconocimiento de ganancias o pérdidas por deterioro del valor, ingresos ordinarios por intereses y ganancias o pérdidas por diferencias de cambio que se reconocen en resultados. Cuando el activo financiero se da de baja en cuentas, la ganancia o pérdida acumulada previamente reconocida en otro resultado global se reclasifica desde patrimonio neto a resultados y se reconoce en gastos financieros. Los ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo. Las ganancias y pérdidas por diferencias de cambio se presentan en gastos financieros y el gasto por deterioro del valor se presenta como una partida separada en el estado de resultado.
Valor razonable con cambios en resultados: Los activos que no cumplen el criterio para a coste amortizado o para a valor razonable con cambios en otro resultado global se reconocen a valor razonable con cambios en resultados. Una ganancia o una pérdida en una inversión en deuda que se reconozca con posterioridad a valor razonable con cambios en resultados se reconoce en resultados y se presenta neta en el estado de resultado dentro de gastos financieros en el ejercicio en que surge.
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El grupo valora posteriormente todas las inversiones en patrimonio neto a valor razonable. Cuando la dirección del grupo ha optado por presentar las ganancias y pérdidas en el valor razonable de las inversiones en patrimonio neto en otro resultado global, no hay reclasificación posterior de las ganancias y pérdidas en el valor razonable a resultados siguiendo a la baja en cuentas de la inversión. Los dividendos de tales inversiones siguen reconociéndose en el resultado del ejercicio como otros ingresos cuando se establece el derecho de la sociedad a recibir los pagos. Los cambios en el valor razonable de activos financieros a valor razonable con cambios en resultados se reconocen en gastos financieros en el estado de resultado cuando sea aplicable. Las pérdidas por deterioro del valor (y reversiones de las pérdidas por deterioro del valor) sobre inversiones en patrimonio neto valoradas a valor razonable con cambios en otro resultado global no se presentan separadamente de otros cambios en el valor razonable.
El grupo evalúa sobre una base prospectiva las pérdidas de crédito esperadas asociadas con sus activos a coste amortizado y a valor razonable con cambios en otro resultado global. La metodología aplicada para deterioro del valor depende de si ha habido un incremento significativo en el riesgo de crédito. Para los deudores comerciales, dada la composición de la cartera del Grupo, formada por empresas de reconocido prestigio y contrastada solvencia financiera, el bajo historial de pérdidas procedentes de los saldos de deudores en los últimos 10 ejercicios, incluidos los años de crisis financiera, el Grupo ha estimado que el deterioro por pérdida esperada de dichos activos financieros no es significativo (Nota 12).
Los saldos de deudores son registrados al valor recuperable, es decir, minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos de cierta antigüedad, en los cuales concurran circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro.
Se incluyen en este epígrafe, los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o a valor de mercado, el menor. Adicionalmente, se considera como medio equivalente al efectivo una inversión financiera que puede ser fácilmente convertible en una cantidad determinada de efectivo y no está sujeta a un riesgo significativo de cambios en su valor. Los descubiertos bancarios no se consideran como componentes del efectivo y medios equivalentes al efectivo.
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la Sociedad dominante, una vez deducidos todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad dominante se registran en el patrimonio neto por el importe recibido, netos de los gastos de emisión. Las acciones propias de la Sociedad dominante que adquiere durante el ejercicio se registran directamente minorando el patrimonio neto por el valor de la contraprestación entregada a cambio. Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en el estado de resultado consolidado.
Los administradores de la Sociedad dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian entre:
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Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados de los que pueden derivarse perjuicios patrimoniales para las sociedades del Grupo, concretos en cuanto a su naturaleza, pero indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y
Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de la voluntad de las sociedades consolidadas.
Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen y se detallan en la Nota 17. Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.
El Grupo reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto, atendiendo a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otra, el correspondiente incremento en el patrimonio neto, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de patrimonio. En el caso de transacciones que se liquidan con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios prestados como el incremento de patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los servicios recibidos, salvo que el de los instrumentos de patrimonio cedidos sea más fiable, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor razonable de éstos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su reconocimiento. En el caso de los planes descritos en la Nota 20, se ha optado por valorarlos al importe de los instrumentos de patrimonio cedidos.
El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés. Todos los instrumentos financieros derivados, tanto si son designados de cobertura como si no lo son, se han contabilizado a valor razonable, siendo éste el valor de mercado para instrumentos cotizados, o en el caso de instrumentos no cotizados, valoraciones basadas en modelos de valoración de opciones o flujos de caja descontados. En la determinación del valor razonable de los instrumentos financieros derivados se ha tomado como referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (Solventis A.V., S.A., tanto para el ejercicio 2021 como para el 2020). A efectos de reconocimiento contable, se han utilizado los siguientes criterios:
De acuerdo con la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito propio y de la contraparte en la valoración de la cartera de derivados. La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en el otro resultado global consolidado se mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada en el otro resultado global consolidado se transfiere al resultado consolidado neto del ejercicio. Cuando no se espera que se produzca la operación que está siendo objeto de cobertura, los beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en el otro resultado consolidado se transfieren al resultado consolidado neto del periodo.
La eficacia de los instrumentos financieros de cobertura se calcula mensualmente y de forma prospectiva y retrospectiva:
El método utilizado para determinar la eficacia de los instrumentos financieros de cobertura consiste en el cálculo de la correlación estadística que existe entre los tipos de interés de referencia a cada fecha de fijación del derivado y del pasivo cubierto relacionado, considerando que el instrumento financiero de cobertura es eficaz cuando el resultado de la correlación estadística anterior se encuentra situado entre 0,80 y 1. El uso de productos financieros derivados por parte del Grupo está regido por las políticas de gestión de riesgos y coberturas aprobadas.
Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos que se incorporan al desarrollo de las distintas actividades del Grupo y la realización de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo. El negocio principal del Grupo lo constituye la actividad patrimonial, para el que se considera que el ciclo normal de sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural por lo que se clasifican como corrientes los activos y pasivos con vencimiento inferior o igual a un año, y como no corrientes, aquellos cuyo vencimiento supera el año.
Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como no corrientes si el Grupo dispone de la facultad irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del cierre del periodo.
El gasto por el impuesto sobre sociedades español y los impuestos de naturaleza similar aplicables a las entidades extranjeras consolidadas se reconocen en el estado de resultado consolidado, excepto cuando sean consecuencia de una transacción cuyos resultados se registran directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto, el impuesto correspondiente también se registra en él. El impuesto sobre las ganancias representa la suma del gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio y la variación en los activos y pasivos por impuestos diferidos reconocidos.
El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio se calcula sobre la base imponible del ejercicio, la cual difiere del resultado neto presentedo en el estado de resultado consolidado porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y excluye además partidas que nunca lo son. El pasivo del Grupo en concepto de impuestos corrientes se calcula utilizando los tipos fiscales que han sido aprobados en la fecha del estado de situación financiera consolidado. En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en el estado de situación financiera consolidado y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.
Asimismo, y de acuerdo con lo establecido en la NIC 12, las variaciones en los activos y pasivos por impuestos diferidos motivados por cambios en las tasas o en las normativas fiscales, se reconocen en el estado de resultado consolidado del ejercicio en el que se aprueban dichas modificaciones. De acuerdo con lo establecido en la NIC 12, en la medición de los pasivos por impuesto diferido el Grupo refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que se espera recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos. En este sentido, para los pasivos por impuestos diferidos que surgen de propiedades de inversión que se miden utilizando el modelo del valor razonable de la NIC 40, existe una presunción refutable de que su importe en libros se recuperará mediante la venta. En consecuencia, el pasivo por impuesto diferido de las inversiones inmobiliarias del Grupo ubicadas en España se ha calculado aplicando un tipo impositivo del 25% minorado por los créditos fiscales existentes y no registrados a 31 de diciembre de 2021. Con ello, la tasa efectiva de liquidación se ha fijado en un 18,75%. Hasta el 31 de diciembre de 2016, la Sociedad dominante era la cabecera de un grupo de sociedades acogido al régimen de consolidación fiscal, con el grupo fiscal número 6/08.
Con efectos 1 de enero de 2017, el régimen fiscal de la Sociedad dominante y la mayor parte de sus sociedades dependientes españolas se encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de inversión de este tipo de sociedades, a saber:
Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.# El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la SOCIMI, para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de la mencionada Ley. 23 Este porcentaje se calculará sobre la media de los balances consolidados en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del código de comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.
Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones. Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del código de comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.
Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año. El plazo se computará:
a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
c) En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
Tal y como establece la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen. El incumplimiento de tal condición supondrá que la SOCIMI pase a tributar por el régimen general del impuesto sobre sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la SOCIMI estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.
El tipo de gravamen de las SOCIMI en el impuesto sobre sociedades se fija en el 0%. No obstante, cuando los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación superior o igual al 5% estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de dicho socio, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del impuesto sobre sociedades, sobre el importe del dividendo distribuido a dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de dos meses desde la fecha de distribución del dividendo.
Las sociedades del subgrupo SFL están acogidas desde el 1 de enero de 2003 al régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (en adelante régimen SIIC). Dicho régimen permite registrar los activos afectos a la actividad patrimonial a valor de mercado de la fecha de opción por el régimen, tributando actualmente a un tipo impositivo del 19% (en adelante “exit tax”) sobre la plusvalía latente en el momento de la opción, pagadero en un plazo de cuatro años, sobre las plusvalías registradas. Dicho régimen únicamente afecta a la actividad inmobiliaria, no habiéndose incluido en el mismo las sociedades con actividad comercial y de prestación de servicios (Segpim, S.A. y Locaparis SAS, en el caso del subgrupo SFL), los inmuebles en régimen de arrendamiento financiero (excepto que se cancele de forma anticipada el contrato), y los subgrupos y sociedades participadas conjuntamente con terceros. Este régimen permite al subgrupo SFL estar exonerado de impuestos por los resultados generados en la explotación de su negocio de patrimonio, así como por las plusvalías obtenidas de ventas de inmuebles, con la condición de distribuir de forma anual como dividendos, el 95% de los resultados afectos a dicha actividad y el 70% de las plusvalías obtenidas por ventas de inmuebles de sociedades acogidas a dicho régimen.
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio del devengo, es decir, cuando se produce la corriente real de bienes y servicios que representan, con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. No obstante, siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF-UE, el Grupo registra los ingresos que se devengan y todos los gastos asociados necesarios.
Las ventas de bienes se reconocen cuando los bienes son entregados y la titularidad se ha traspasado.
Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio financiero temporal, en función del principal pendiente de pago y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.
El resultado obtenido por dividendos de inversiones se reconoce en el momento en el que los accionistas tengan el derecho de recibir el pago de los mismos, es decir, en el momento en que las juntas generales de accionistas/socios de las sociedades participadas aprueban su distribución.
De acuerdo con lo establecido en la NIIF 16, los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. En este sentido, a 31 de diciembre de 2021 y 2020, la totalidad de los arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.
Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingreso de forma lineal a lo largo del plazo de arrendamiento, y los costes iniciales directos incurridos en la contratación de dichos arrendamientos operativos se imputan al estado de resultado consolidado de forma lineal durante la duración mínima del contrato de arrendamiento. Se considera que la duración mínima de un contrato es aquella que transcurre entre la fecha de inicio de dicho contrato y la primera opción de renovación del contrato.
En relación con la modificación de la NIIF 16 derivada de la situación generada por la pandemia, la Sociedad dominante ha considerado las ayudas concedidas a los arrendatarios como modificaciones del contrato inicial, registrándolas como un incentivo al alquiler, excepto para aquellos casos de menor cuantía, en que han sido registrados directamente contra el estado de resultado consolidado, minorando el importe neto de la cifra de negocios.
25 Los contratos de arrendamiento incluyen ciertas condiciones específicas vinculadas a incentivos o periodos de carencia de renta ofrecidos por el Grupo a sus clientes. El Grupo reconoce el coste agregado de los incentivos que ha concedido como una reducción de los ingresos por cuotas del contrato de arrendamiento. Los efectos de los periodos de carencia se reconocen durante la duración mínima del contrato de arrendamiento, utilizando un sistema lineal. Asimismo, las indemnizaciones pagadas por los arrendatarios para cancelar sus contratos de arrendamiento antes de la fecha mínima de terminación de los mismos se reconocen como ingreso en el estado de resultado consolidado en la fecha en que son exigibles por el Grupo.# 4.15.4 Arrendamiento de inmuebles-Arrendatario
Los arrendamientos se reconocen como un activo por derecho de uso y el correspondiente pasivo en la fecha en que el activo arrendado está disponible para su uso por el Grupo. Cada pago por arrendamiento se asigna entre el pasivo y el gasto financiero. El gasto financiero se carga a resultados durante el plazo del arrendamiento de forma que produzca un tipo de interés periódico constante sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo por derecho de uso se amortiza durante la vida útil del activo o el plazo de arrendamiento, el más pequeño de los dos, sobre una base lineal. Los activos y pasivos que surgen de un arrendamiento se valoran inicialmente sobre la base del valor actual.
Los pasivos por arrendamiento incluyen el valor actual neto de los siguientes pagos por arrendamiento:
- pagos fijos (incluyendo pagos fijos en esencia), menos cualquier incentivo por arrendamiento a cobrar,
- los pagos variables por arrendamiento que dependen de un índice o un tipo,
- los importes que se espera que abone el arrendatario en concepto de garantías de valor residual,
- el precio de ejercicio de una opción de compra si el arrendatario tiene la certeza razonable de que ejercerá esa opción, y
- los pagos de penalizaciones por rescisión del arrendamiento, si el plazo del arrendamiento refleja el ejercicio por el arrendatario de esa opción.
Los pagos por arrendamiento se descuentan usando el tipo de interés implícito en el arrendamiento. Si ese tipo no se puede determinar, se usa el tipo incremental de endeudamiento, siendo el tipo que el arrendatario tendría que pagar para pedir prestados los fondos necesarios para obtener un activo de valor similar en un entorno económico similar con términos y condiciones similares.
Los activos por derecho de uso se valoran a coste que incluye lo siguiente:
- el importe de la valoración inicial del pasivo por arrendamiento,
- cualquier pago por arrendamiento hecho en o antes de la fecha de inicio menos cualquier incentivo por arrendamiento recibido,
- cualquier coste directo inicial, y
- los costes de restauración.
Los pagos asociados con arrendamientos a corto plazo y arrendamientos de activos de escaso valor se reconocen sobre una base lineal como un gasto en resultados. Arrendamientos a corto plazo son arrendamientos con un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos.
En relación con la modificación de la NIIF 16 derivada de la situación generada por la pandemia, la Sociedad dominante ha considerado las ayudas recibidas de los arrendadores de los espacios alquilados por su sociedad dependiente Utopicus como si se tratara de un pago por arrendamiento variable, registrando su impacto directamente contra el estado de resultado consolidado.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones inmobiliarias o existencias (Notas 9 y 11), que necesariamente precisan un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta.
En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
- Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.
- Actividades de explotación: actividades que constituyen la principal fuente de ingresos ordinarios, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.
- Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes.
- Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
De acuerdo con las NIIF-UE, el Grupo no considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias, y se presentan minorando los correspondientes costes en el estado de resultado consolidado. Los importes repercutidos por estos conceptos en los ejercicios 2021 y 2020 ha ascendido a 58.129 y 63.202, respectivamente. En este sentido, los gastos directos de operaciones relacionados con propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante los ejercicios 2021 y 2020, incluidos dentro del epígrafe “Beneficio de explotación” del estado de resultado consolidado, ascienden a 82.189 y 88.182, respectivamente, antes de ser minorados por los costes repercutidos a los arrendatarios. El importe de dichos gastos asociados a propiedades de inversión que no generaron ingresos por rentas no ha sido significativo.
El Grupo realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los administradores de la Sociedad dominante consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.
Los activos clasificados como mantenidos para la venta se valoran de acuerdo con la norma de valoración aplicable en cada caso o a su valor razonable menos los costes necesarios para su enajenación, el menor. Los activos no corrientes se clasifican como mantenidos para la venta si se estima que su valor en libros será recuperado a través de una transacción de venta en lugar de por su uso continuado. Esta condición se cumplirá cuando la venta del activo sea altamente probable, el activo esté en condiciones para su venta inmediata en su situación actual y se espere que se materialice completamente en un plazo no superior a doce meses a partir de la clasificación del activo como mantenido para la venta. El Grupo Colonial procede a clasificar los activos clasificados como mantenidos para la venta cuando existe para estos una decisión formalizada en el consejo de administración o por la comisión ejecutiva, y se estima que existe una alta probabilidad de venta en el plazo de doce meses.
Las existencias, constituidas por terrenos, promociones en curso y terminadas, se encuentran valoradas al precio de adquisición o coste de ejecución. El coste de ejecución recoge los gastos directos e indirectos necesarios para su construcción, así como de los gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de construcción, siempre y cuando dicho proceso tenga una duración superior a un año. Las entregas a cuenta, fruto de la suscripción de contratos de opción de compra, se registran como anticipos de existencias y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las mismas.
El Grupo registra las oportunas pérdidas por deterioro del valor de existencias cuando el valor de mercado es inferior al coste contabilizado. El valor de mercado se determina periódicamente a través de valoraciones de expertos independientes (Jones Lang LaSalle) que han sido realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares internacionales de valoración (IVS) publicados por el comité internacional de estándares de valoración (IVSC). Para los proyectos en curso se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación, beneficio del promotor, etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en curso.
La valoración de los activos y pasivos financieros valorados por su valor razonable se desglosa por niveles según la jerarquía siguiente determinada por las NIIF 7 y NIIF 13:
- Nivel 1: Los inputs están basados en precios de cotización (no ajustados) en mercados activos para idénticos instrumentos de activo o pasivo.
- Nivel 2: Los inputs están basados en precios cotizados para instrumentos similares en mercados de activos (no incluidos en el nivel 1), precios cotizados para instrumentos idénticos o similares en mercados que no son activos, y técnicas basadas en modelos de valoración para los cuales todos los inputs significativos son observables en el mercado o pueden ser corroborados por datos observables de mercado.
- Nivel 3: Los inputs no son generalmente observables y por lo general reflejan estimaciones de los supuestos de mercado para la determinación del precio del activo o pasivo. Los datos no observables utilizados en los modelos de valoración son significativos en los valores razonables de los activos y pasivos.
En aplicación de la NIIF 13, el Grupo ha estimado el riesgo de crédito bilateral con el objetivo de reflejar tanto el riesgo propio como de la contraparte en el valor razonable de los derivados (Nota 4.12). Se estima que el riesgo de crédito no es significativo a 31 de diciembre de 2021 y 2020.# 5 Resultado por acción
El resultado básico por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación durante ese periodo. Tanto a 31 de diciembre de 2021 como de 2020 no existen instrumentos que puedan tener efecto dilutivo significativo sobre el número promedio de acciones ordinarias de la Sociedad dominante. Los planes de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante se liquidan mediante la entrega de acciones que la Sociedad dominante mantiene en autocartera con carácter previo. Dichas entregas de acciones no tienen efecto relevante o material sobre el beneficio diluido por acción (Nota 20).
| Miles de euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Resultado consolidado atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante: | 473.842 | 2.387 |
| Nº de acciones | Nº de acciones |
|---|---|
| Número promedio de acciones ordinarias (en miles) | 515.705 |
| 507.139 |
| Euros | Euros |
|---|---|
| Resultado básico por acción: | 0,92 |
| 0,01 | |
| Resultado diluido por acción: | 0,92 |
| 0,01 |
La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas áreas de negocio del Grupo y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica. Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura organizativa del Grupo en vigor a 31 de diciembre de 2021 y 2020 y que se ha utilizado por la dirección del Grupo para analizar el desempeño financiero de los distintos segmentos de operación. El segmento de patrimonio (o negocio tradicional) recoge la actividad asociada arrendamientos de oficinas, mientras que el segmento de negocio flexible recoge la actividad asociada al coworking o espacios flexibles de oficinas.
La información por segmentos que se expone seguidamente se basa en los informes mensuales elaborados por la dirección del Grupo y se genera mediante la misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos contables del Grupo. Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuibles al segmento, así como las ganancias procedentes de ventas de inversiones inmobiliarias. Los ingresos ordinarios de cada segmento no incluyen ingresos por intereses y dividendos. Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de explotación que le sean directamente atribuibles y la pérdida derivada de la venta de inversiones inmobiliarias. Estos gastos repartidos no incluyen ni intereses ni el gasto de impuesto sobre las ganancias ni los gastos generales de administración correspondientes a los servicios generales que no estén directamente imputados a cada segmento de negocio. Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la actividad y explotación de los mismos. El Grupo no tiene establecidos criterios de reparto de la deuda financiera y el patrimonio por segmentos. La deuda financiera se atribuye en su totalidad a la “Unidad corporativa”. A continuación, se presenta la información por segmentos de estas actividades:
| Miles de Euros | Patrimonio (Negocio tradicional) Barcelona | Patrimonio (Negocio tradicional) Madrid | Patrimonio (Negocio tradicional) Paris | Patrimonio (Negocio tradicional) Resto | Patrimonio (Negocio tradicional) Total | Patrimonio Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos | ||||||||
| Cifra de negocios (Nota 19.1) | 41.793 | 89.899 | 174.634 | 1.672 | 307.998 | 8.721 | -- | 316.719 |
| Otros ingresos (Nota 19.2) | 4 | 9 | 3.402 | -- | 3.415 | -- | 1.915 | 5.330 |
| Beneficio neto por ventas de activos (Nota 19.5) | (1.537) | (102) | 108 | 270 | (1.261) | -- | -- | (1.261) |
| Variación de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | 46.106 | 143.031 | 255.177 | (88) | 444.226 | -- | -- | 444.226 |
| Resultado por variación de valor de activos por deterioro (Nota 19.6) | (226) | (827) | -- | 25 | (1.028) | (228) | 244 | (1.012) |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | 80.083 | 219.653 | 425.939 | 4.071 | 729.746 | (924) | (54.414) | 674.408 |
| Resultado financiero (Nota 19.8) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (111.034) | (111.034) |
| Resultado antes de impuestos | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 563.374 | 563.374 |
| Resultado consolidado neto | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 566.907 | 566.907 |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (93.065) | (93.065) |
| Resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (Nota 5) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 473.842 | 473.842 |
Las transacciones más significativas realizadas entre segmentos durante el ejercicio 2021 han sido las siguientes:
| Miles de Euros | Negocio Tradicional | Negocio Flexible | Unidad Corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|
| Ingresos | ||||
| Cifra de negocios | 7.290 | -- | -- | 7.290 |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | -- | (7.290) | -- | (7.290) |
Ninguno de los clientes del Grupo supone más de un 10% de los ingresos de las actividades ordinarias.
| Miles de Euros | Patrimonio (Negocio tradicional) Barcelona | Patrimonio (Negocio tradicional) Madrid | Patrimonio (Negocio tradicional) Paris | Patrimonio (Negocio tradicional) Resto | Patrimonio (Negocio tradicional) Total | Patrimonio Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activo | ||||||||
| Fondo de comercio | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Activos intangibles, activos por derechos de uso, inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 7, 8, 9, 11 y 23) | 1.522.996 | 3.232.366 | 7.497.284 | 19.765 | 12.272.411 | 32.974 | 44.730 | 12.350.115 |
| Activos financieros | 8.388 | 17.092 | 4.346 | 273 | 30.099 | 1.725 | 228.198 | 260.022 |
| Otros activos no corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | 56.073 | -- | 56.073 |
| Deudores comerciales y otros activos corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | 61.314 | -- | 61.314 |
| Total Activo | 1.531.384 | 3.249.458 | 7.501.630 | 20.038 | 12.302.510 | 34.699 | 390.315 | 12.727.524 |
| Miles de Euros | Patrimonio (Negocio tradicional) Barcelona | Patrimonio (Negocio tradicional) Madrid | Patrimonio (Negocio tradicional) Paris | Patrimonio (Negocio tradicional) Resto | Patrimonio (Negocio tradicional) Total | Patrimonio Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pasivo | ||||||||
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 72.271 | 72.271 |
| Emisión de obligaciones y valores similares (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 4.593.662 | 4.593.662 |
| Emisión de pagarés (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 257.000 | 257.000 |
| Instrumentos financieros derivados (Nota 15) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Pasivos por arrendamiento (Nota 7) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 20.996 | 20.996 |
| Pasivos operativos (proveedores y acreedores) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 135.808 | 135.808 |
| Otros Pasivos | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 463.358 | 463.358 |
| Total Pasivo | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 5.543.095 | 5.543.095 |
| Miles de Euros | Patrimonio (Negocio tradicional) Barcelona | Patrimonio (Negocio tradicional) Madrid | Patrimonio (Negocio tradicional) París | Patrimonio (Negocio tradicional) Resto | Patrimonio (Negocio tradicional) Total | Patrimonio Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otra información | ||||||||
| Inversiones en inmovilizado intangible, material, inversiones inmobiliarias y existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta | 86.323 | 78.443 | 160.393 | 205 | 325.364 | 2.117 | 1.791 | 329.272 |
| Amortizaciones | (29) | (854) | (312) | -- | (1.195) | (4.124) | (2.793) | (8.112) |
| Gastos que no suponen salida de efectivo diferente a las amortizaciones del periodo: | ||||||||
| - Variación de provisiones (Nota 19.4) | (87) | 475 | (613) | (45) | (270) | 169 | (657) | (758) |
| - Variación de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | 46.106 | 143.031 | 255.177 | (88) | 444.226 | -- | -- | 444.226 |
| - Resultado por variación de valor de activos por deterioro (Nota 19.6) | (226) | (827) | -- | 25 | (1.028) | (228) | 244 | (1.012) |
| Miles de Euros | Patrimonio (Negocio tradicional) Barcelona | Patrimonio (Negocio tradicional) Madrid | Patrimonio (Negocio tradicional) Paris | Patrimonio (Negocio tradicional) Resto | Patrimonio (Negocio tradicional) Total | Patrimonio Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos | ||||||||
| Cifra de negocios (Nota 19.1) | 46.559 | 102.952 | 182.424 | 2.776 | 334.711 | 6.958 | -- | 341.669 |
| Otros ingresos (Nota 19.2) | 4 | 2 | 3.999 | -- | 4.005 | -- | 977 | 4.982 |
| Beneficio neto por ventas de activos (Nota 19.5) | 340 | 718 | -- | -- | 1.614 | -- | -- | 1.614 |
| Variación de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | (82.232) | (166.993) | 176.526 | (6.353) | (79.052) | -- | -- | (79.052) |
| Resultado por variación de valor de activos por deterioro (Nota 19.6) | (248) | (194) | -- | -- | (442) | (46) | 1.031 | 543 |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | (38.477) | (72.783) | 351.080 | (5.958) | 233.862 | 1.360 | (49.857) | 185.365 |
| Resultado financiero (Nota 19.8) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (120.558) | (120.558) |
| Resultado antes de impuestos | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 64.807 | 64.807 |
| Resultado consolidado neto | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 62.817 | 62.817 |
| Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | (60.430) | (60.430) |
| Resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (Nota 5) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2.387 | 2.387 |
Las transacciones más significativas que se realizaron entre segmentos durante el ejercicio 2020 fueron las siguientes:
| Miles de Euros | Negocio Tradicional | Negocio Flexible | Unidad Corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|
| Ingresos | ||||
| Cifra de negocios | 6.917 | -- | -- | 6.917 |
| Beneficio / (Pérdida) de explotación | -- | (6.917) | -- | (6.917) |
Ninguno de los clientes del Grupo supuso más de un 10% de los ingresos de las actividades ordinarias.# Miles de Euros
| Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activo | |||||||
| Fondo de comercio | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Activos intangibles, activos por derechos de uso, inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 7, 8, 9,11 y 23) | 1.417.910 | 3.050.837 | 7.345.231 | 38.923 | 11.852.901 | 44.711 | 11.922.400 |
| Activos financieros | 8.855 | 17.766 | 514 | 313 | 27.448 | 1.680 | 268.768 |
| Otros activos no corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 87.053 |
| Deudores comerciales y otros activos corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 47.627 |
| Total Activo | 1.426.765 | 3.068.603 | 7.345.745 | 39.236 | 11.880.349 | 26.468 | 448.159 |
| Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | Paris | Resto | Total Patrimonio | Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pasivo | ||||||||
| Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 324.388 | 324.388 |
| Emisión de obligaciones y valores similares (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 4.341.656 | 4.341.656 |
| Emisión de pagarés (Nota 14) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 235.000 | 235.000 |
| Instrumentos financieros derivados (Nota 15) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 19.775 | 19.775 |
| Pasivos por arrendamiento (Nota 7) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 12.031 | 12.031 |
| Pasivos operativos (proveedores y acreedores) | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 115.438 | 115.438 |
| Otros Pasivos | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 473.524 | 473.524 |
| Total Pasivo | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 5.521.812 | 5.521.812 |
| Patrimonio (Negocio tradicional) | Barcelona | Madrid | París | Resto | Total Patrimonio | Negocio Flexible | Unidad corporativa | Total Grupo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otra información | ||||||||
| Inversiones en inmovilizado intangible, material, inversiones inmobiliarias y existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta | 34.549 | 60.166 | 119.912 | 1 | 214.628 | 6.266 | 2.816 | 223.710 |
| Amortizaciones | (29) | (1.516) | -- | -- | (1.545) | (2.796) | (2.801) | (7.142) |
| Gastos que no suponen salida de efectivo diferente a las amortizaciones del periodo: | ||||||||
| - Variación de provisiones (Nota 19.4) | (94) | (151) | (888) | (14) | (1.147) | (419) | 2.483 | 917 |
| - Variación de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7) | (82.232) | (166.993) | 176.526 | (6.353) | (79.052) | -- | -- | (79.052) |
| - Resultado por variación de valor de activos por deterioro (Nota 19.6) | (248) | (194) | -- | -- | (442) | (46) | 1.031 | 543 |
La sociedad dependiente Utopicus alquila, como arrendataria, varias oficinas. Los contratos de alquiler se hacen normalmente para plazos fijados de 4 a 10 años. Los plazos de arrendamiento se negocian sobre una base individual y contienen un rango amplio de términos y condiciones diferentes. Los acuerdos de arrendamiento no imponen covenants, pero los activos arrendados no pueden utilizarse como garantía para obtener préstamos.
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Inmovilizado material | 18.886 | 10.538 |
| Activos por derecho de uso | 18.886 | 10.538 |
Durante el mes de marzo de 2021, se ha firmado un nuevo contrato de arrendamiento operativo del centro coworking Habana amortizables en 11 años y 6 meses, de los cuáles son de obligado cumplimiento 6 años y 6 meses.
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Nota | ||
| Impuesto diferido de activo por derechos de uso | 18 | 528 |
| Impuesto diferido por derechos de uso | 528 | 333 |
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Pasivos por arrendamiento no corrientes | 17.737 | 10.058 |
| Pasivos por arrendamientos corrientes | 3.259 | 1.973 |
| Pasivos por arrendamiento | 20.996 | 12.031 |
El incremento de los Pasivos por arrendamiento corresponde, fundamentalmente, al registro del nuevo contrato de arrendamiento descrito en la Nota 7.1.
La sociedad dependiente Utopicus tiene contratadas con los arrendadores las siguientes cuotas de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los contratos en vigor, teniendo en cuenta las repercusiones de gastos, incrementos futuros de IPC y otras actualizaciones de rentas pactadas:
| Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Hasta 12 meses | 3.181 | 3.222 |
| Entre 1 y 5 años | 5.834 | 8.385 |
| Más de 5 años | 869 | 1.172 |
| Total cuotas mínimas arrendamientos operativos – como arrendataria | 9.884 | 12.779 |
Estos importes corresponden a los contratos de arrendamiento firmados por la sociedad dependiente Utopicus por los locales donde realiza su actividad.
Los impactos en el estado de resultado consolidado se presentan en la tabla siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Amortizaciones | (2.325) | (1.430) |
| Gastos financieros por actualización | (792) | (622) |
| Total | (3.117) | (2.052) |
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:
| Miles de Euros | Nota | Inmuebles para uso propio | Otro inmovilizado material | Total |
|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 44.301 | 6.599 | 50.900 | |
| Coste de adquisición | 51.280 | 15.684 | 66.964 | |
| Amortización acumulada | (4.889) | (9.085) | (13.974) | |
| Deterioro del valor acumulado | (2.090) | -- | (2.090) | |
| Adiciones | 5.283 | 2.542 | 7.825 | |
| Dotación a la amortización | (1.496) | (1.443) | (2.939) | |
| Retiros | (89) | (34) | (123) | |
| Deterioro del valor | 19.6 | 1.078 | -- | 1.078 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 49.077 | 7.664 | 56.741 | |
| Coste de adquisición | 56.446 | 17.864 | 74.310 | |
| Amortización acumulada | (6.357) | (10.200) | (16.557) | |
| Deterioro del valor acumulado | (1.012) | -- | (1.012) | |
| Adiciones | 1.280 | 1.005 | 2.285 | |
| Dotación a la amortización | (1.689) | (1.394) | (3.083) | |
| Retiros coste de adquisición | (239) | (292) | (531) | |
| Retiros amortización acumulada | 48 | 266 | 314 | |
| Traspasos coste adquisición | (1) | (828) | (829) | |
| Traspasos amortización acumulada | -- | (4) | (4) | |
| Deterioro del valor | 19.6 | 269 | -- | 269 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2021 | 48.745 | 6.417 | 55.162 | |
| Coste de adquisición | 57.486 | 17.749 | 75.235 | |
| Amortización acumulada | (7.998) | (11.332) | (19.330) | |
| Deterioro del valor acumulado | (743) | -- | (743) |
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, el Grupo tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio situado en la Avenida Diagonal, 530 de la ciudad de Barcelona, una planta del edificio situado en el Paseo de la Castellana, 52 de la ciudad de Madrid, y una planta del edificio situado en 42, rue Washington de la ciudad de París, encontrándose el resto de estos edificios destinados al arrendamiento. El coste de las edificaciones que son utilizadas para uso propio del Grupo se encuentra recogido en la partida "Inmuebles para uso propio". A 31 de diciembre de 2021, se ha puesto de manifiesto la necesidad de registrar una reversión del deterioro del valor de los activos por importe de 269 miles de euros, determinado a partir de valoraciones de expertos independientes (Nota 4.3). En el ejercicio 2020 se registró una reversión del deterioro del valor de los activos de 1.078 miles de euros. Durante el ejercicio 2021 se han registrado bajas por sustitución por importe total de 217 miles de euros.
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación han sido los siguientes:
| Miles de Euros | Nota | Inversiones inmobiliarias | Inmovilizado en curso | Anticipos de inmovilizado | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 10.915.600 | 880.517 | 1.000 | 11.797.117 | |
| Adiciones | 40.187 | 162.251 | -- | 202.438 | |
| Altas perímetro | 2.6 | -- | 4.157 | -- | 4.157 |
| Retiros | 19.5 | (131.918) | -- | (500) | (132.418) |
| Traspasos | 23 | (259.011) | (18.481) | -- | (277.492) |
| Variaciones de valor | 19.7 | (35.520) | (42.162) | -- | (77.682) |
| Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 10.529.338 | 986.282 | 500 | 11.516.120 | |
| Adiciones | 98.959 | 217.262 | -- | 316.221 | |
| Retiros | 19.5 | (28.104) | -- | (500) | (28.604) |
| Traspasos | 23 | 183.579 | (245.082) | -- | (61.503) |
| Variaciones de valor | 19.7 | 346.467 | 94.667 | -- | 441.134 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2021 | 11.130.239 | 1.053.129 | -- | 12.183.368 |
Durante el ejercicio 2021 la Sociedad dominante ha adquirido un inmueble en Barcelona por importe de 47.454 miles de euros, costes de adquisición incluidos. Adicionalmente, ha ejecutado la tercera y última opción de compra para la adquisición de una planta de un inmueble de Madrid por un importe total 5.107 miles de euros, costes de adquisición incluidos lo que ha supuesto una baja del anticipo registrado en ejercicios anteriores por importe de 500 miles de euros.
El resto de las adiciones del ejercicio 2021 corresponden a inversiones realizados en activos inmobiliarios, tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 263.660 miles de euros, incluidos 11.937 miles de euros de gastos financieros capitalizados. Durante el ejercicio 2021 se ha enajenado un inmueble de oficinas por un importe total de venta de 27.200 miles de euros, lo que ha supuesto el registro de una pérdida en el estado de resultado consolidado de 1.567 miles de euros, incluidos los costes indirectos de la venta. Adicionalmente, se han registrado bajas por sustitución por importe total de 1.023 miles de euros. Durante el ejercicio 2021, se han reclasificado -- inmuebles al epígrafe “Activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera consolidado, por importe total de 61.503 miles de euros.
Durante el ejercicio 2020 la Sociedad dominante ejecutó una de las opciones de compra sobre una planta de un inmueble de Madrid por un importe total 5.086 miles de euros, incluidos gastos, y supuso una baja del anticipo registrado en el ejercicio 2019 por importe de 500 miles de euros. El resto de las adiciones del ejercicio 2020 correspondieron a inversiones realizados en activos inmobiliarios, tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 197.352 miles de euros, incluidos 10.047 miles de euros de gastos financieros capitalizados. Con fecha 2 de julio de 2020, la Sociedad dominante adquirió el 50% del capital social de la sociedad dependiente Wittywood, S.L., lo que supuso un alta de perímetro por importe de 4.157 miles de euros.## 9.3 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias
El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado recoge los resultados por revalorización de las inversiones inmobiliarias, que han supuesto un beneficio de 441.134 miles de euros en el ejercicio 2021 (77.682 miles de euros de pérdida en el ejercicio 2020) (Nota 19.7), respectivamente, de acuerdo con valoraciones de expertos independientes a 31 de diciembre de 2021 y 2020 (Nota 4.4).
El detalle de los costes financieros capitalizados como más coste de las inversiones inmobiliarias se detalla en el siguiente cuadro (Nota 19.8):
| Capitalizado en el periodo | Tipo de interés medio | |
|---|---|---|
| Ejercicio 2021 | ||
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | 5.879 | 2,28% |
| Subgrupo SFL | 6.058 | 1,45% |
| Total ejercicio 2021 | 11.937 | |
| Ejercicio 2020 | ||
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | 4.570 | 2,22% |
| Subgrupo SFL | 5.477 | 1,43% |
| Total ejercicio 2020 | 10.047 |
La superficie total (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias y el inmovilizado en curso es la siguiente:
| Inversiones inmobiliarias | Inversiones inmobiliarias | Inmovilizado en curso (*)*** | Inmovilizado en curso (*)*** | Total | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | 31 de dic 2021 | 31 de dic 2020 | |
| Barcelona (*) | 332.666 | 365.412 | 55.879 | 47.196 | 388.545 | 412.608 |
| Madrid | 601.938 | 592.013 | 196.643 | 210.391 | 798.581 | 802.404 |
| Resto España | 16.901 | 63.150 | 23.557 | 23.557 | 40.458 | 86.707 |
| París (*) | 341.634 | 344.291 | 79.687 | 84.489 | 421.321 | 428.780 |
| 1.293.139 | 1.364.866 | 355.766 | 365.633 | 1.648.905 | 1.730.499 |
(*) Para el ejercicio 2021 y 2020, se incluye el 100% de la superficie de los inmuebles cuyas sociedades han sido consolidadas aplicando el método de integración global.
(**) No se incluyen 20.276 m2 de superficie de la sociedad dependiente Peñalvento por estar clasificado el activo en el epígrafe de “Existencias” (Nota 11) ni las superficies de 8.347 m2 y 39.879 m2 , correspondientes a los ejercicios 2021 y 2020 respectivamente, de activos inmobiliarios registrados en el epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” (Nota23).
A 31 de diciembre de 2021, el Grupo tiene entregado un activo en garantía de un préstamo hipotecario cuyo valor contable asciende a 169.961 miles de euros, en garantía de deuda por importe de 75.700 (Nota 14.7). A 31 de diciembre de 2020, los importes anteriores ascendían a 1.176.881 y 272.780 miles de euros, respectivamente. En el mes de septiembre de 2021, el subgrupo SFL ha amortizado anticipadamente tres préstamos con garantía hipotecaria por importe total pendiente de 195.520 miles de euros (Nota 14.7).
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:
| 31 de diciembre de 2020 | Altas | Retiros | 31 de diciembre de 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Depósitos y fianzas constituidos | 29.047 | -- | (2.751) | 26.296 |
| Total activos financieros a coste amortizado | 29.047 | -- | (2.751) | 26.296 |
| 31 de diciembre de 2019 | Altas | Retiros | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| Depósitos y fianzas constituidos | 33.585 | 1.496 | (6.034) | 29.047 |
| Total activos financieros a coste amortizado | 33.585 | 1.496 | (6.034) | 29.047 |
Los depósitos y fianzas no corrientes corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados en los organismos oficiales de cada país por las fianzas cobradas por los arrendatarios de inmuebles de acuerdo con la legislación vigente.
La composición de este epígrafe del estado de situación financiera consolidado es la siguiente:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Saldo inicial | 52.409 | 48.196 |
| Adiciones | 8.280 | 4.213 |
| Saldo final | 60.689 | 52.409 |
Las existencias corresponden al edificio de oficinas que el Grupo está promoviendo para un tercero. El Grupo ha recibido en total 28.287 miles de euros en concepto de pagos a cuenta (Nota 16). El coste financiero capitalizado durante el ejercicio 2021 ha ascendido a 467 miles de euros, a un tipo de interés medio de 2,28% (460 miles de euros a un tipo medio de 2,22% durante el ejercicio 2020). Para los proyectos en curso se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación, beneficio del promotor, etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en curso.
La composición de este epígrafe del activo corriente del estado de situación financiera consolidado es la siguiente:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | |
| Clientes por ventas y prestación de servicios | 17.306 | -- |
| Clientes por venta de inmuebles | 849 | -- |
| Periodificación incentivos al arrendamiento | 20.817 | 55.377 |
| Otros deudores | 89.104 | -- |
| Otros activos | 3.029 | -- |
| Deterioro del valor de créditos | ||
| Clientes por ventas y prestación de servicios | (7.875) | -- |
| Otros deudores | (85.473) | -- |
| Total deudores comerciales y otras cuentas por cobrar | 37.757 | 55.377 |
Recoge, principalmente, las cantidades de las cuentas por cobrar de clientes del negocio de patrimonio del Grupo, con períodos de facturación mensual, trimestral o anual, no existiendo a 31 de diciembre de 2021 y 2020 saldos vencidos significativos. A cierre del ejercicio 2021 y 2020 no existen saldos vencidos no provisionados significativos.
Recoge, principalmente, las cantidades pendientes de cobro derivadas de las ventas de activos.
Recoge, el importe de los incentivos incluidos en los contratos de arrendamiento operativo (periodos de carencia, etc.) ofrecidos por el Grupo a sus clientes, los cuáles son imputados al estado de resultado consolidado durante la duración mínima del contrato de arrendamiento.
En el ejercicio 2021, se han traspasado al epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera consolidado el importe de 547 miles de euros correspondiente a la periodificación de los incentivos al alquiler de un inmueble clasificado para la venta (2020: 5.823 miles de euros) (Nota 23).
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, en la partida “Otros deudores”, se recoge principalmente las cantidades adeudadas por Nozar, S.A. derivadas de las resoluciones de los contratos de compraventa formalizados en julio de 2007 por incumplimiento de las condiciones suspensivas, incluidos los intereses devengados hasta la fecha. En la actualidad Nozar, S.A. sigue en situación concursal, por lo que a 31 de diciembre de 2021 y 2020, el estado de situación financiera consolidado recoge el deterioro de la totalidad del crédito comercial con la citada sociedad.
A 31 de diciembre de 2020 y 2019 el capital social estaba representado por 508.114.781 acciones de 2,5 euros de valor nominal cada una de ellas, totalmente suscritas y desembolsadas. Con fecha 28 de junio de 2021 la junta general extraordinaria de accionistas de la Sociedad dominante ha acordado autorizar al consejo de administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para aumentar el capital social mediante aportaciones no dinerarias y exclusión del derecho de suscripción preferente correspondiente al proceso de los acuerdos alcanzados entre la sociedad dependiente Société Foncière Lyonnaise, S.A. (en adelante SFL) y Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole (en adelante Predica):
De acuerdo con las comunicaciones sobre el número de participaciones societarias realizadas ante la CNMV, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de la Sociedad dominante, tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2021 y 2020, eran las siguientes:
39
| Nombre o denominación social del accionista: | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | ||
|---|---|---|---|---|
| Número de acciones* | % de participación | Número de acciones* | % de participación | |
| Qatar Investment Authority (**) | 102.675.757 | 19,03% | 102.675.757 | 20,21% |
| Grupo Finaccess | 80.028.647 | 14,83% | 80.028.647 | 15,75% |
| Inmo S.L. | 29.002.980 | 5,37% | 29.002.980 | 5,71% |
| Aguila Ltd. | 28.880.815 | 5,35% | 28.880.815 | 5,68% |
| Credit Agricole, S.A. | 22.494.701 | 4,17% | -- | -- |
| BlackRock Inc | 16.182.616 | 3,00% | 15.343.358 | 3,02% |
| PGGM Vermongensbeheer B.V. (***) | -- | -- | 25.438.346 | 5,01% |
A 31 de diciembre de 2021 y 2020 Aguila Ltd. y BlackRock Inc. tienen formalizados instrumentos financieros ligados a acciones de la Sociedad dominante que podrían dar lugar, en caso de ejercicio, a una participación adicional en el capital social de Colonial. Estos instrumentos financieros no implican, ni pueden implicar, la emisión de nuevas acciones de la Sociedad dominante. No existe conocimiento por parte de la Sociedad dominante de otras participaciones sociales significativas.
La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de administración para emitir, en nombre de la Sociedad dominante y en una o varias ocasiones, y por un plazo máximo de 5 años, obligaciones convertibles en nuevas acciones de la Sociedad dominante u otros valores análogos que puedan dar derecho, directa o indirectamente, a la suscripción de acciones de la Sociedad dominante, con expresa atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente de los accionistas hasta un máximo del 20% del capital social, así como de aumentar el capital en la cuantía necesaria para atender la conversión. El importe máximo de la emisión o emisiones de los valores que pueden realizarse al amparo de la presente delegación no podrá exceder en un importe conjunto de 500.000 miles de euros o su equivalente en otra divisa.
La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para aumentar el capital social mediante aportaciones dinerarias hasta la mitad de la cifra del capital social, dentro del plazo máximo de 5 años, en una o varias veces y en la oportunidad y cuantía que considere adecuadas. Dentro de la cuantía máxima indicada, se atribuye al consejo de administración la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente hasta un máximo del 20% del capital social.
Con fecha de 30 de junio de 2020 la junta general de accionistas acordó distribuir dividendos con cargos a la prima de emisión por importe de 22.469 miles de euros, los cuáles fueron satisfechos a los accionistas. Durante el ejercicio de 2021, a consecuencia de las ampliaciones de capital anteriormente descritas, el importe de la prima de emisión se ha visto incrementada en 145.316 y 58.945 miles de euros, respectivamente. Con fecha de 30 de junio de 2021 la junta general de accionistas ha acordado distribuir dividendos con cargos a la prima de emisión por importe de 111.087 miles de euros, los cualés han sido satisfechos a los accionistas.
El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | Nº de acciones | Miles de euros | |
| Tramo libre | 7.943.007 | 64.745 | 3.131.110 | 22.546 |
| Contratos liquidez | 229.500 | 1.912 | 229.500 | 1.894 |
| Saldo final | 8.172.507 | 66.657 | 3.360.610 | 24.440 |
El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
40
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | Nº de acciones | Miles de euros | |
| Saldo inicial | 3.131.110 | 22.546 | 349.366 | 4.301 |
| Plan de recompra 2020 | -- | -- | 3.000.000 | 21.042 |
| Plan de recompra 2021 | 5.000.000 | 43.439 | -- | -- |
| Entrega de acciones plan incentivos 20 | (296.337) | (2.134) | (395.116) | (4.169) |
| Otras adquisiciones | 108.234 | 894 | 176.860 | 1.372 |
| Otras enajenaciones | -- | -- | -- | -- |
| Saldo final | 7.943.007 | 64.745 | 3.131.110 | 22.546 |
Planes de recompra de acciones de la Sociedad dominante – Con fecha 13 de julio de 2021 la Sociedad dominante ha acordado llevar a cabo un programa de recompra de acciones propias. El número máximo de acciones a adquirir asciende a 5.000.000, equivalentes 0,93% del capital social de la Sociedad dominante a dicha fecha. Con fecha 16 de noviembre de 2021 la Sociedad dominante ha dado por finalizado el plan de recompra de acciones.
Con fecha 30 de junio de 2020, la Sociedad dominante acordó llevar a cabo un programa de recompra de acciones propias. El número máximo de acciones a adquirir ascendía a 3.000.000, equivalentes 0,59% del capital social de la Sociedad dominante a dicha fecha. Con fecha 10 de diciembre de 2020 la Sociedad dominante dio por finalizado el plan de recompra de acciones.
Entregas de acciones de la Sociedad dominante derivadas del antiguo plan de incentivos a largo plazo - La Sociedad dominante liquidaba anualmente las obligaciones correspondientes al cumplimiento del plan del ejercicio anterior mediante la entrega de acciones a los beneficiarios del plan de retribución, una vez evaluado el grado de cumplimiento de los indicadores en él establecidos (Nota 20.1).
La Sociedad dominante suscribe contratos de liquidez, con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la regularidad de la cotización de las acciones. El número de acciones propias de la Sociedad dominante incluidas en el contrato de liquidez y su coste de adquisición es el siguiente:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Nº de acciones | Miles de euros | Nº de acciones | Miles de euros | |
| Saldo inicial | 229.500 | 1.894 | 229.500 | 1.878 |
| Contrato liquidez de fecha 11 de julio de 2017 | -- | 18 | -- | 16 |
| Saldo final | 229.500 | 1.912 | 229.500 | 1.894 |
Con fecha 11 de julio de 2017, la Sociedad dominante suscribió un nuevo contrato de liquidez con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la regularidad de la cotización de sus acciones al amparo de la Circular 1/2017, de 26 de abril, de la CNMV. Con fecha 4 de enero de 2022 la Socidad dominante ha comunicado la resolución de dicho contrato y ha sido sustituido por uno nuevo firmado con Banco Sabadell, S.A. La vigencia del contrato es de 12 meses, prorrogables.
La tabla siguiente muestra un detalle de la partida del estado de situación financiera consolidado “Otras reservas” y los movimientos en estas reservas durante el ejercicio:
41
| Miles de euros | Nota | Reserva legal | Otras reservas | Valoración de instrumentos financieros de cobertura | Pagos basados acciones | Transacciones con participaciones no dominantes | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A 31 de diciembre de 2019 | 45.980 | 141.973 | 22.403 | 9.678 | 55.195 | 275.229 | |
| Revalorización – bruto | -- | -- | (44.609) | -- | -- | (44.609) | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Participación no dominante en revalorización - bruto | -- | -- | 1.073 | -- | -- | 1.073 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | 1.676 | -- | -- | 1.676 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Otro resultado global | -- | -- | (41.860) | -- | -- | (41.860) | |
| Traspaso a/desde ganancias acumuladas | 8.787 | -- | -- | -- | -- | 8.787 | |
| Transacciones con propietarios en su calidad de tales: | |||||||
| Pagos basados en acciones | 20 | -- | -- | -- | 2.732 | -- | 2.732 |
| Transacciones con participaciones no dominantes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| A 31 de diciembre de 2020 | 54.767 | 141.973 | (19.457) | 12.410 | 55.195 | 244.888 |
42
| Miles de euros | Nota | Reserva legal | Otras reservas | Valoración de instrumentos financieros de cobertura | Pagos basados acciones | Transacciones con participaciones no dominantes | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A 31 de diciembre de 2020 | 54.767 | 141.973 | (19.457) | 12.410 | 55.195 | 244.888 | |
| Revalorización – bruto | -- | -- | 45.697 | -- | -- | 45.697 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Participación no dominante en revalorización - bruto | -- | -- | (114) | -- | -- | (114) | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | (8.977) | -- | -- | (8.977) | |
| Participación no dominante en reclasificación a resultados - bruto | -- | -- | 1 | -- | -- | 1 | |
| Impuesto diferido | -- | -- | -- | -- | -- | -- | |
| Otro resultado global | -- | -- | 36.607 | -- | -- | 36.607 | |
| Traspaso a/desde ganancias acumuladas | -- | -- | -- | (1.094) | -- | (1.094) | |
| Transacciones con propietarios en su calidad de tales: | |||||||
| Pagos basados en acciones | 20 | -- | -- | -- | 1.463 | -- | 1.463 |
| Transacciones con participaciones no dominantes | -- | -- | (28) | -- | (42.438) | (42.466) | |
| A 31 de diciembre de 2021 | 54.767 | 141.973 | 17.122 | 12.779 | 12.757 | 239.398 |
De acuerdo con el texto refundido de# 13. Patrimonio neto
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, el saldo de acciones propias es de 2.000 miles de euros y 2.000 miles de euros, respectivamente, correspondiente a la autocartera, en aplicación de lo dispuesto en la disposición adicional décima de la Ley de Sociedades de Capital.
El Capital Social a 31 de diciembre de 2021 y 2020 asciende a 10.000 miles de euros, figurando íntegramente suscrito y desembolsado.
La prima de emisión a 31 de diciembre de 2021 y 2020 es de 56.407 miles de euros.
De conformidad con el artículo 214 del Texto Refundido de la Ley de sociedades de capital, debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles suficientes para este fin. A 31 de diciembre de 2021 y 2020 la reserva legal no está totalmente constituida.
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad dominante mantiene 169.439 miles de euros de reservas indisponibles. Adicionalmente, esta partida incluye la reserva de fusión generada por las operaciones realizadas en 2019, por importe de 27.466 miles de euros de saldo deudor.
Los movimientos en las ganancias acumuladas son los siguientes:
| Miles de euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre del ejercicio anterior | 2.418.533 | 2.505.512 | |
| Beneficio neto del ejercicio | 5 | 473.842 | 2.387 |
| Dotación a la reserva legal | -- | (8.787) | |
| Traspaso a/desde otras reservas | 1.094 | -- | |
| Partidas de otro resultado global reconocidas directamente en ganancias acumuladas: | |||
| Aumentos de capital | (1.223) | -- | |
| Resultados por operaciones con acciones propias | 125 | (1.777) | |
| Dividendos | -- | (79.082) | |
| Otras ganancias/(pérdidas) | 169 | 280 | |
| Saldo a 31 de diciembre | 2.892.540 | 2.418.533 |
43
Los resultados por operaciones con acciones propias corresponden a las entregas de acciones propias a los beneficiarios del plan de incentivos a largo plazo (Nota 20.1), calculados como la diferencia entre el valor contable de las acciones entregadas y el importe de la obligación asumida por la Sociedad dominante (Nota 4.11).
El movimiento habido en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado adjunto es el siguiente:
| Miles de Euros | Inmocol Torre Europa, S.A. | Subgrupo Utopicus | Subgrupo SFL | Wittywood, S.L. | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Saldo a 31 de diciembre de 2019 | 12.610 | 575 | 1.388.714 | -- | 1.401.899 |
| Resultado del ejercicio (Nota 19.10) | (1.163) | (266) | 61.524 | 335 | 60.430 |
| Dividendos y otros | -- | -- | (32.692) | (1) | (32.693) |
| Modificaciones de perímetro (Nota 2.6) | -- | -- | -- | 4.053 | 4.053 |
| Instrumentos financieros de cobertura | -- | -- | (1.073) | -- | (1.073) |
| Saldo a 31 de diciembre de 2020 | 11.447 | 309 | 1.416.473 | 4.387 | 1.432.616 |
| Resultado del ejercicio (Nota 19.10) | 275 | (59) | 92.871 | (22) | 93.065 |
| Dividendos y otros | -- | -- | (27.712) | -- | (27.712) |
| Modificaciones de perímetro (Nota 2.6) | -- | (250) | (312.177) | -- | (312.427) |
| Instrumentos financieros de cobertura | -- | -- | 113 | -- | 113 |
| Saldo a 31 de diciembre de 2021 | 11.722 | -- | 1.169.568 | 4.365 | 1.185.655 |
El detalle de los conceptos incluidos en la partida “Dividendos y otros” se detalla en el siguiente cuadro:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Dividendo pagado por subgrupo SFL a minoritarios | (17.829) | (22.466) |
| Dividendo pagado por Washington Plaza y Parholding a minoritarios | (9.944) | (10.801) |
| Otros | 61 | 574 |
| Total | (27.712) | (32.693) |
El subgrupo SFL mantiene los siguientes pactos de accionistas con Prédica:
- SFL mantenía sendos acuerdos de accionistas en las sociedades SCI Washington y Parholding, en las que SFL poseía el 66% y el 50% de su capital social, respectivamente. Como consecuencia de las operaciones realizadas por el Grupo durante el ejercicio 2021 descritas en la Nota 2.6, SFL ha adquirido las participaciones no dominantes existentes en dichas sociedades, con lo que los pactos anteriores han quedado sin efecto, a cambio del 49% de las sociedades SCI Paul Cézanne, SCI 103 Grenelle, SAS Cloud y SAS Champs-Elysées, para las que la sociedad SFL y Prédica han firmado un nuevo acuerdo de accionistas.
- SFL mantiene las mencionadas anteriores sociedades dependientes participadas al 51%. En base al pacto de accionistas, en el que se cumplen las condiciones para calificar dichas participaciones como de control (las decisiones que afectan de forma más relevantes a las sociedades están controladas por SFL), SFL tiene el control exclusivo de las cuatro sociedades. En consecuencia, el Grupo ha consolidado las cuatro sociedades por integración global.
En la siguiente tabla se muestra la información financiera resumida para las principales sociedades dependientes con participaciones no dominantes:
44
| - Miles de euros - | Sociedad dependiente | % no dominante | Activo no corriente | Activo corriente | Pasivo no corriente | Pasivo corriente | Ingresos ordinarios | Resultado del ejercicio | Resultado global total | Flujos de efectivo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| - Grupo SFL | 1,7% | - | 7.567.015 | - 164.316 | 1.730.000 | 517.332 | 174.634 | 362.046 | 368.761 | 103.960 |
| - Inmocol Torre Europa | 50% | 20.354 | 1.633 | -- | 404 | -- | (86) | (86) | (3.760) |
El detalle de estos epígrafes del estado de situación financiera consolidado por tipo de deuda y vencimientos es el siguiente:
31 de diciembre de 2021
| Miles de Euros | Corriente | No corriente | Total | Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total no corriente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deudas con entidades de crédito: | ||||||||||
| Pólizas | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Préstamos | -- | 75.700 | 75.700 | 75.700 | -- | -- | -- | -- | -- | 75.700 |
| Intereses | 702 | -- | 702 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Gastos formalización de deudas | (2.047) | (1.985) | (4.558) | (1.575) | (921) | (77) | -- | -- | -- | (4.558) |
| Total deudas con entidades de crédito | (1.345) | 73.715 | 71.142 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 71.142 |
| Otros pasivos financieros: | ||||||||||
| Cuentas corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Intereses cuentas corrientes | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Otros pasivos financieros | 2.474 | -- | 2.474 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total otros pasivos financieros | 2.474 | -- | 2.474 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 1.129 | 73.715 | 72.271 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 71.142 |
| Emisión de obligaciones y valores similares: | ||||||||||
| Emisiones de bonos | 289.600 | -- | 4.601.800 | 187.200 | 1.000.000 | 700.000 | 2.425.000 | -- | -- | 4.312.200 |
| Intereses | 25.467 | -- | 25.467 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Gastos formalización de deudas | (6.362) | (6.134) | (33.605) | (6.090) | (5.277) | (3.820) | (5.922) | -- | -- | (27.243) |
| Total emisión de obligaciones y valores similares | 308.705 | (6.134) | 4.593.662 | 181.110 | 994.723 | 696.180 | 2.419.078 | -- | -- | 4.284.957 |
| Emisión de pagarés | 257.000 | -- | 257.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total emisión de pagarés | 257.000 | -- | 257.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total | 566.834 | 67.581 | 4.922.933 | 179.535 | 993.802 | 696.103 | 2.419.078 | -- | -- | 4.356.099 |
45
31 de diciembre de 2020
| Miles de Euros | Corriente | No corriente | Total | Menor 1 año | Entre 1 y 2 años | Entre 2 y 3 años | Entre 3 y 4 años | Entre 4 y 5 años | Mayor de 5 años | Total no corriente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deudas con entidades de crédito: | ||||||||||
| Pólizas | 4.352 | -- | 4.352 | 4.352 | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Préstamos | 2.081 | 194.999 | 272.780 | 75.700 | -- | -- | -- | -- | -- | 270.699 |
| Intereses | 1.247 | -- | 1.247 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Gastos formalización de deudas | (2.303) | (2.132) | (8.660) | (1.855) | (1.385) | (985) | -- | -- | -- | (6.357) |
| Total deudas con entidades de crédito | 5.377 | 192.867 | 269.719 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 264.342 |
| Otros pasivos financieros: | ||||||||||
| Cuentas corrientes | 52.168 | -- | 52.168 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Intereses cuentas corrientes | 27 | -- | 27 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Otros pasivos financieros | 2.474 | -- | 2.474 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total otros pasivos financieros | 54.669 | -- | 54.669 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros | 60.046 | 192.867 | 324.388 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 264.342 |
| Emisión de obligaciones y valores similares: | ||||||||||
| Emisiones de bonos | 249.700 | 289.600 | 4.338.800 | 306.200 | 493.300 | 1.000.000 | 2.000.000 | -- | -- | 4.089.100 |
| Intereses | 28.420 | -- | 28.420 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Gastos formalización de deudas | (5.224) | (4.991) | (25.564) | (4.595) | (4.335) | (3.113) | (3.306) | -- | -- | (20.340) |
| Total emisión de obligaciones y valores similares | 272.896 | 284.609 | 4.341.656 | 301.605 | 488.965 | 996.887 | 1.996.694 | -- | -- | 4.068.760 |
| Emisión de pagarés | 235.000 | -- | 235.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total emisión de pagarés | 235.000 | -- | 235.000 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Total | 567.942 | 477.476 | 4.901.044 | 375.450 | 487.580 | 995.902 | 1.996.694 | -- | -- | 4.333.102 |
Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante el ejercicio 2021, surgidos de flujos de efectivo otros, se presentan en la siguiente tabla:
| Miles de euros | 31 de diciembre de 2020 | Flujos de efectivo | 31 de diciembre de 2021 |
|---|---|---|---|
| Préstamos | 277.132 | (201.432) | 75.700 |
| Emisión de pagarés | 235.000 | 22.000 | 257.000 |
| Emisiones de bonos | 4.338.800 | 263.000 | 4.601.800 |
| Endeudamiento financiero bruto | 4.850.932 | 83.568 | 4.934.500 |
| (nominal deuda bruta) | |||
| Efectivo y medios equivalentes | (268.553) | 49.611 | (218.942) |
| Endeudamiento financiero neto | 4.582.379 | 133.179 | 4.715.558 |
El detalle de las emisiones de obligaciones simples realizadas por la Sociedad dominante es el siguiente:
46
| Miles de Euros | Fecha de la emisión | Duración | Vencimiento | Cupón fijo pagadero anualmente | Importe de la emisión | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 05-06-15 | 8 años | 06-2023 | 2,728% | 500.000 | -- | 306.200 | |
| 28-10-16 | 8 años | 10-2024 | 1,450% | 600.000 | 187.200 | 493.300 | |
| 10-11-16 | 10 años | 11-2026 | 1,875% | 50.000 | 50.000 | 50.000 | |
| 28-11-17 | 8 años | 11-2025 | 1,625% | 500.000 | 500.000 | 500.000 | |
| 28-11-17 | 12 años | 11-2029 | 2,500% | 300.000 | 300.000 | 300.000 | |
| 17-04-18 | 8 años | 04-2026 | 2,000% | 650.000 | 650.000 | 650.000 | |
| 14-10-20 | 8 años | 10-2028 | 1,350% | 500.000 | 500.000 | 500.000 | |
| 22-06-21 | 8 años | 06-2029 | 0,750% | 625.000 | 625.000 | -- | |
| Total emisiones | 2.812.200 | 2.799.500 |
Durante los meses de junio y julio de 2021, la Sociedad dominante, al amparo del programa EMTN “European Medium Term Note” ha realizado una nueva emisión de obligaciones simples por un importe nominal de 625.000 miles euros, un cupón anual del 0,75%, con vencimiento en junio de 2029, y un precio de emisión del 98,969% de su valor nominal.# 14. Financial Debt
The emissions of bonds with issuance dates 10-14-20 and 06-22-21 have been admitted for trading on the regulated market (AIAF Fixed Income Securities Market) of the Madrid Stock Exchange (CNMV) and the rest of the bond emissions on the regulated market (Main Securities Market) of the Irish Stock Exchange (Irish Stock Exchange). Likewise, during June and July 2021, the Parent Company has prepaid the entire outstanding balance of the bond issuance dated 05-06-15 for an amount of 306,200 thousand euros and has prepaid a portion of the outstanding balance of the issuance dated 28-10-16, for an amount of 306,100 thousand euros. The costs associated with these cancellations are presented in Note 19.8. As of December 31, 2021 and 2020, the fair value of the bonds issued by the Parent Company is 2,928,360 and 2,987,681 thousand euros, respectively.
On October 5, 2016, the Parent Company registered an EMTN (European Medium Term Note) program on the Irish Stock Exchange for an amount of 3,000,000 thousand euros, extendable up to 5,000,000 thousand euros, with a validity of 12 months. On May 18, 2021, the CNMV approved the registration of the program renewal in the official records of the Base Prospectus for Fixed Income (Euro Medium Term Note Programme) of the Parent Company.
The currently outstanding simple bonds establish the need to comply, as of June 30 and December 31 of each year, with a financial ratio whereby the value of the Group's unsecured asset in the consolidated statement of financial position on each of these dates must be at least equal to the unsecured financial debt. As of December 31, 2021 and 2020, the aforementioned ratio is met.
The details of the non-convertible bond issuances made by SFL are as follows:
| Miles de Euros | Fecha de emisión | Duración | Vencimiento | Cupón fijo pagadero anualmente | Importe de la emisión | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20-11-14 | 7 años | 11-2021 | 1.875% | 500,000 | -- | 249,700 | |
| 16-11-15 | 7 años | 11-2022 | 2.250% | 500,000 | 289,600 | 289,600 | |
| 29-05-18 | 7 años | 05-2025 | 1.500% | 500,000 | 500,000 | 500,000 | |
| 05-06-20 | 7 años | 06-2027 | 1.500% | 500,000 | 500,000 | 500,000 | |
| 21-10-21 | 6.5 años | 04-2028 | 0.500% | 500,000 | 500,000 | -- | |
| Total emisiones | 1,789,600 | 1,539,300 |
These bonds constitute subordinated and unsecured obligations, with no preference among them, and have been admitted for trading on the regulated market of Euronext Paris. During August 2021, SFL prepaid the entire outstanding balance of the bond issuance dated 20-11-14, for an amount of 249,700 thousand euros. Likewise, during October 2021, SFL made a new issuance of simple bonds for a nominal amount of 500,000 thousand euros and maturity in April 2028, with an annual coupon of 0.50% and an issuance price of 99.226% of its nominal value. As of December 31, 2021 and 2020, the fair value of the bonds issued by SFL is 1,836,854 and 1,615,147 thousand euros, respectively.
In December 2018, the Parent Company registered a commercial paper program (European Commercial Paper) on the Irish Stock Exchange with a maximum limit of 300,000 thousand euros with short-term maturity, subsequently increased to 500,000 thousand euros. This program was renewed on September 23, 2021. As of December 31, 2021, outstanding issuances amount to 140,000 thousand euros (70,000 thousand euros as of December 31, 2020).
In September 2018, SFL registered a commercial paper issuance program (NEU CP) for a maximum amount of 500,000 thousand euros with short-term maturity. This program was renewed in May 2021. As of December 31, 2021, outstanding issuances amount to 117,000 thousand euros (165,000 thousand euros as of December 31, 2020).
The details of the Parent Company's syndicated financing are detailed in the following table:
| Miles de euros | Vencimiento | Límite Nominal | Dispuesto | Límite Nominal | Dispuesto |
|---|---|---|---|---|---|
| 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2020 | 31 de dic. 2020 | ||
| Póliza de crédito | 11-2025 | 500,000 | -- | 500,000 | -- |
| Póliza de crédito (prorrogable anualmente durante dos años hasta 2027) | 11-2025 | 500,000 | -- | 500,000 | -- |
| Total financiación sindicada Sociedad dominante | 1,000,000 | -- | 1,000,000 | -- |
During November 2020, the Parent Company signed a new credit line for a total amount of 1,000,000 thousand euros structured in two tranches of 500,000 thousand euros each, with maturity in 2025, extendable in the second tranche until 2027. This line has sustainable conditions as its margin is referenced to the rating obtained by the GRESB agency. The fixed interest rate is variable with a margin referenced to EURIBOR.
As of December 31, 2021 and 2020, the Parent Company complies with all financial ratios.
The details of SFL's syndicated financing are detailed in the following table:
| Miles de euros | Vencimiento | Límite Nominal | Dispuesto | Límite Nominal | Dispuesto |
|---|---|---|---|---|---|
| 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2020 | 31 de dic. 2020 | ||
| Póliza de crédito | 06-2024 | 390,000 | -- | 390,000 | -- |
| Total financiación sindicada SFL | 390,000 | -- | 390,000 | -- |
The fixed interest rate is variable with a margin referenced to EURIBOR.
As of December 31, 2021 and 2020, SFL complies with the financial ratios stipulated in its respective financing contracts.
The details of the mortgage loans that the Group maintains on certain real estate investments are presented in the following table:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Deuda hipotecaria | Valor de mercado del activo | |
| Inversiones inmobiliarias | 75,700 | 170,400 |
| Total préstamos con garantía hipotecaria | 75,700 | 170,400 |
The Parent Company maintains a "sustainable loan" for 75,700 thousand euros, whose margin will vary according to the ESG (environmental, social, and corporate governance) rating obtained by the Parent Company from the sustainability agency GRESB. In September 2021, the SFL subgroup prepaid three mortgage loans for a total outstanding amount of 195,520 thousand euros, which were due in July 2022. The costs associated with this cancellation are presented in Note 19.8.
The Group's mortgage loans are subject to compliance with various financial ratios. As of December 31, 2021 and 2020, the Group complies with the required financial ratios.
The Group maintains bilateral loans without mortgage collateral subject to compliance with various ratios. The total limits and outstanding balances are detailed below:
| Miles de euros | Sociedad | Vencimiento | Límite Nominal | Dispuesto | Límite Nominal | Dispuesto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2020 | 31 de dic. 2020 | |||
| CADIF SFL | 06.2023 | 175,000 | -- | 175,000 | -- | |
| BECM SFL | 07.2023 | 150,000 | -- | 150,000 | -- | |
| Banque Postale SFL | 06.2024 | 75,000 | -- | 75,000 | -- | |
| BNP Paribas SFL | 05.2025 | 150,000 | -- | 150,000 | -- | |
| Société Générale SFL | 10.2025 | 100,000 | -- | 100,000 | -- | |
| Intesa Sanpaolo SFL | 12.2026 | 100,000 | -- | -- | -- | |
| Total otros préstamos | 750,000 | -- | 650,000 | -- |
During December 2021, SFL signed a new bilateral loan with Intesa Sanpaolo for a limit of 100,000 thousand euros and maturity in December 2026.
All SFL loans are subject to compliance with specific financial ratios, on a semi-annual basis. As of December 31, 2021 and 2020, SFL complies with the financial ratios stipulated in its respective financing contracts.
As of December 31, 2021, the Group has no drawn policies. As of December 31, 2020, it had a drawn balance of 4,352 thousand euros.
As of December 31, 2020, the subsidiary SCI Washington and the Parholding subgroup had current accounts with their partner for an amount of 52,168 thousand euros. These current accounts accrued interest (additional margin over three-month Euribor) which, as of December 31, 2020, amounted to 27 thousand euros. Both current accounts have been canceled within the framework of the SFL share purchase transaction (Note 2.6).
As of December 31, 2021, the Group has guarantees granted to official bodies, customers, and suppliers for an amount of 8,845 thousand euros (9,121 thousand euros as of December 31, 2020). Of the total guarantees issued, the main guarantee granted, for an amount of 4,804 thousand euros, corresponds to commitments acquired by the company Asentia. In this regard, the Parent Company and Asentia maintain a signed agreement whereby, in case of execution of any of the guarantees, Asentia must compensate the Parent Company for any loss suffered within a maximum period of 15 days.
As of December 31, 2021 and 2020, this item includes cash and cash equivalents for amounts of 218,942 and 268,553 thousand euros, respectively, of which, as of December 31, 2021 and 2020, 1,777 thousand euros were restricted in use or pledged.## 14.13 Gastos de formalización de deudas
El Grupo ha registrado durante el ejercicio 2021 y 2020 en el estado de resultado consolidado 6.292 y 5.872 miles de euros, respectivamente, correspondientes a los gastos de formalización amortizados durante el ejercicio (Nota 19.8).
El tipo de interés medio del Grupo en el ejercicio 2021 ha sido del 1,73% (1,88% en 2020) o del 2,04% incorporando la periodificación de comisiones (2,14% en 2020). El tipo de interés medio de la deuda del Grupo vigente a 31 de diciembre de 2021 (spot) es del 1,40% (1,70% a 31 de diciembre de 2020).
El importe de los intereses devengados pendientes de pago registrado en el estado de situación financiera consolidado asciende a:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Obligaciones | 25.467 | 28.420 |
| Deudas con entidades de crédito | 702 | 1.247 |
| Otros pasivos financieros | – | 27 |
| Cuentas corrientes | -- | -- |
| Total | 26.169 | 29.694 |
Las empresas que operan en el sector inmobiliario requieren un importante nivel de inversión para garantizar el desarrollo de sus proyectos y el crecimiento de su negocio mediante la adquisición de inmuebles en patrimonio y/o suelo. La estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades como en productos y en vencimiento, con el objetivo asegurar la continuidad de sus sociedades como negocios rentables y poder maximizar el retorno a los accionistas.
El Grupo realiza una gestión eficiente de los riesgos financieros con el objetivo de disponer de una adecuada estructura financiera que permita mantener altos niveles de liquidez, minimizar el coste de financiación, disminuir la volatilidad por cambios de capital y garantizar el cumplimiento de sus planes de negocio.
En la siguiente tabla se detallan los instrumentos financieros y el valor razonable de cada uno de ellos:
| Sociedad | Contraparte | Tipo de interés | Vencimiento | Nominal (Miles de Euros) | Valor razonable – Activo / (Pasivo) |
|---|---|---|---|---|---|
| Coberturas de flujos de efectivo- Collar SFL | Société Générale | -0,11%/-0,60% | 2026 | 100.000 | 1.671 |
| Coberturas de flujos de efectivo- Collar SFL | CIC | -0,25%/-0,52% | 2027 | 100.000 | 2.453 |
| Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas - Swap | Colonial | Natwest | 0,3460% | 2033 | 25.000 |
| Swap | Colonial | Natwest | 0,3490% | 2033 | 150.000 |
| Swap | Colonial | CA-CIB | 0,5730% | 2034 | 85.000 |
| Swap | Colonial | BBVA | 0,5673% | 2034 | 82.500 |
| Swap | Colonial | CaixaBank | 0,5695% | 2034 | 82.500 |
| Swap | Colonial | Société Générale | 0,6190% | 2035 | 375.000 |
| Swap | Colonial | Société Générale | 0,7075% | 2034 | 125.000 |
| Swap | Colonial | Natixis | 0,7040% | 2034 | 125.000 |
| Swap | Colonial | Société Générale | 0,7600% | 2035 | 156.250 |
| Swap | Colonial | Natixis | 0,7570% | 2035 | 156.250 |
| Swap | Colonial | JP Morgan | 0,8000% | 2035 | 75.000 |
| Swap | Colonial | Natixis | 0,7900% | 2035 | 75.000 |
| Total a 31 de diciembre de 2021 | 1.712.500 | 14.775 |
| Sociedad | Contraparte | Tipo de interés | Vencimiento | Nominal (Miles de Euros) | Valor razonable – Activo / (Pasivo) |
|---|---|---|---|---|---|
| Coberturas de flujos de efectivo- Collar SFL | Société Générale | -0,7525% / 0% | 2026 | 100.000 | 46 |
| Coberturas de flujos de efectivo- Collar SFL | CIC | -0,25%/-0,52% | 2027 | 100.000 | 165 |
| Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas - Swap | SFL | CA-CIB | -0,3475% | 2026 | 100.000 |
| Swap | SFL | CIC | -0,4525% | 2026 | 100.000 |
| Swap | Colonial | Natwest | 0,0835% | 2032 | 350.000 |
| Swap | Colonial | Natwest | 0,0935% | 2032 | 110.000 |
| Swap | Colonial | CA-CIB | 0,0980% | 2032 | 40.000 |
| Swap | Colonial | Natwest | 0.3460% | 2033 | 50.000 |
| Swap | Colonial | Natwest | 0,3490% | 2033 | 150.000 |
| Swap | Colonial | Barclays | 0,3515% | 2033 | 100.000 |
| Total a 31 de diciembre de 2020 | 1.200.000 | (19.488) |
Durante el primer semestre del ejercicio 2021, la Sociedad dominante ha cancelado instrumentos de cobertura por un importe nominal de 625.000 miles de euros, todos ellos con vencimiento 2032 y 2033. Dichas cancelaciones han supuesto una transferencia al estado de resultado global consolidado del importe registrado en el patrimonio neto, por importe de 8.912 miles de euros de ingreso, adicionalmente dichas cancelaciones llevan asociado 193 miles de euros de gasto en comisiones (Nota 19.8).
En paralelo, la Sociedad dominante ha contratado nuevos instrumentos financieros de cobertura, de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas, por importe total de 625.000 miles de euros con vencimientos 2033, 2034 y 2035. Adicionalmente, en el mes de noviembre de 2021, la Sociedad dominante ha contratado nuevos instrumentos financieros de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas por importe total de 712.500 miles de euros con vencimientos 2034 y 2035.
En el mes de octubre de 2021, SFL, ha cancelado dos coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas, CA-CIB y CIC, ambas con vencimiento 2026. El resultado de las cancelaciones, por un total de 2.521 miles de euros, se imputará en el estado de resultado consolidado a lo largo de la vida útil de las nuevas obligaciones emitidas por parte de SFL durante un periodo de 6,5 años.
A 31 de diciembre de 2021, el importe transferido del patrimonio neto al resultado global consolidado es de 65 miles de euros.
El impacto en el estado de resultado consolidado por la contabilización de los instrumentos financieros derivados para los ejercicios 2021 y 2020 se muestra en la siguiente tabla:
| Miles de Euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Ingresos por instrumentos financieros derivados | 8.977 | -- | |
| Gastos por instrumentos financieros derivados | 19.8 | (193) | (1.685) |
| Gasto neto por instrumentos financieros derivados | 8.784 | (1.685) |
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad dominante y la sociedad dependiente SFL aplican la contabilidad de cobertura a diversos instrumentos financieros derivados. A 31 de diciembre de 2021, el impacto acumulado reconocido directamente en el patrimonio neto del estado de situación financiera consolidado por la contabilización de cobertura ha ascendido a un saldo acreedor de 17.122 miles de euros, una vez reconocido el impacto fiscal y los ajustes de consolidación. A 31 de diciembre de 2020, el impacto registrado ascendió a un saldo deudor de 19.457 miles de euros (Nota 13.4).
El valor razonable de los instrumentos financieros derivados ha sido calculado en base a una actualización de flujos de caja futuros estimados en base a una curva de tipos de interés y a la volatilidad asignada a 31 de diciembre de 2021, usando las tasas de descuento apropiadas establecidas por un tercero experto independiente. Variaciones de +/- 25 puntos básicos en la curva de los tipos de interés obtienen un efecto sobre el valor razonable de los instrumentos financieros derivados de 27.616 y -37.493 miles de euros, respectivamente.# 16 Acreedores comerciales y otros pasivos no corrientes
El desglose de estos epígrafes por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es el siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | |
| Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar | 41.992 | -- |
| Acreedores por compra de inmuebles | 35.445 | -- |
| Anticipos | 11 31.282 | 28.287 |
| Fianzas y depósitos recibidos | 3.434 | 59.322 |
| Deudas con la Seguridad Social | 3.170 | -- |
| Ingresos anticipados | 1.952 | -- |
| Otros acreedores y pasivos | 18.533 | 566 |
| Total | 135.808 | 88.175 |
Recoge, principalmente, los importes pendientes de pago por las compras comerciales realizadas por el Grupo, y sus costes relacionados.
Recoge las deudas derivadas de adquisiciones de participaciones y/o inmuebles. A 31 de diciembre de 2021 y 2020 el importe recogido en esta partida corresponde, fundamentalmente, pagos por obras de rehabilitación o reforma de diversos inmuebles en desarrollo de SFL. El efecto de la actualización de los pagos aplazados no es significativo.
Los anticipos no corrientes recogen la cantidad de 28.287 miles de euros a cuenta del precio del activo que está promoviendo el Grupo según el contrato de compraventa sujeto a condiciones suspensivas firmado por la Sociedad dominante y un tercero (Nota 11).
Recoge, fundamentalmente, los importes entregados por los arrendatarios en concepto de garantía.
Recoge el importe de las cantidades recibidas por SFL en concepto de derechos de entrada, que corresponden a cantidades facturadas por arrendatarios para la reserva de un espacio singular, y que se reconocen como ingreso de forma lineal durante la duración mínima del contrato de arrendamiento correspondiente.
A continuación se detalla la información requerida por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de sociedades de capital para la mejora del gobierno corporativo, y que modifica la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo establecido en la resolución de 29 de enero de 2016 del instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales consolidadas en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales, de las distintas sociedades españolas que integran el grupo.
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Días | Días | |
| Periodo medio de pago a proveedores | 29 | 33 |
| Ratio de operaciones pagadas | 28 | 34 |
| Ratio de operaciones pendientes de pago | 43 | 29 |
| Importe (Miles de euros) | ||
|---|---|---|
| Total pagos realizados | 241.885 | 188.575 |
| Total pagos pendientes | 13.850 | 10.536 |
Los datos expuestos en el cuadro anterior sobre pagos a proveedores hacen referencia a aquellos que por su naturaleza son acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes y servicios, de modo que se incluyen los datos relativos a determinadas partidas de los “Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar” del estado de situación financiera consolidado.
Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que modifica la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29 de diciembre). Esta modificación establece que el periodo máximo de pago a proveedores, a partir del 29 de Julio de 2013 será de 30 días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como máximo a 60 días.
En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.
El movimiento de los epígrafes del estado de situación financiera consolidado “Provisiones corrientes” y “Provisiones no corrientes” y su correspondiente detalle, es el siguiente:
| Miles de Euros | ||||
|---|---|---|---|---|
| No corrientes | Corrientes | |||
| Provisiones de personal | Provisiones por riesgos y otras provisiones | Total no corriente | Provisiones por riesgos y otras provisiones | |
| Saldo inicial | 1.653 | 27 | 1.680 | 4.233 |
| Dotaciones | 1.181 | -- | 1.181 | -- |
| Dotaciones contra patrimonio neto | 36 | -- | 36 | -- |
| Retiros | 19.4.1 | -- | -- | (526) |
| Otros retiros | (20) | -- | (20) | (1.006) |
| Aplicación | (13) | (27) | (40) | -- |
| Traspaso | (960) | -- | (960) | 960 |
| Saldo final | 1.877 | -- | 1.877 | 3.661 |
– Incluye los importes correspondientes a las indemnizaciones por jubilación y a las gratificaciones por antigüedad correspondientes a empleados de SFL (Nota 4.11).
Las provisiones corrientes recogen una estimación de diversos riesgos futuros de la Sociedad dominante.
Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI (Nota 1).
El detalle de los epígrafes “Activos por impuestos” y “Activos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de situación financiera consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | Corriente | No corriente | |
| Hacienda Pública, deudora por conceptos fiscales | 5 | -- | -- | -- |
| Hacienda Pública, deudora por impuestos de sociedades | 519 | 3.466 | -- | -- |
| Hacienda Pública, deudora por IVA | 23.033 | 14.468 | -- | -- |
| Activos por impuestos diferidos | 18.5 -- | -- | 696 | 418 |
| Total | 23.557 | 17.934 | 696 | 418 |
El detalle de los epígrafes “Pasivos por impuestos” y “Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de situación financiera consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Corriente | No Corriente | Corriente | No corriente | |
| Hacienda Pública, acreedora por impuesto de sociedades | 938 | -- | -- | -- |
| Hacienda Pública, acreedora por conceptos fiscales | 3.324 | 4.938 | -- | -- |
| Hacienda Pública, acreedora por “exit tax” (Grupo SFL) | -- | 5.205 | -- | -- |
| Hacienda Pública, acreedora por IVA | 5.274 | 4.581 | -- | -- |
| Pasivos por impuestos diferidos | 18.6 -- | -- | 360.109 | 366.989 |
| Total | 9.536 | 14.724 | 360.109 | 366.989 |
La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades, con entrada en vigor el 1 de enero del 2015, estableció en su artículo 29 que el tipo general de gravamen para los contribuyentes pasaba al 25 por ciento. El citado real decreto-Ley también estableció la limitación a la compensación de bases imponibles negativas en un 25% de la base imponible, previa a dicha compensación, para sociedades con cifra de negocio igual o superior a 60 millones de euros.
Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI, siendo este aplicable con efectos 1 de enero de 2017 (Nota 1). Tras la opción por el régimen SOCIMI, los resultados derivados de la actividad SOCIMI pasan a tributar a tipo 0% siempre que se cumplan los requisitos para ello (Nota 4.14).
El detalle del epígrafe “Impuesto sobre las ganancias” del estado de resultado consolidado es el siguiente:
| Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Gasto por impuesto sobre las ganancias | (2.750) | (10.563) |
| Impuesto diferido revalorización activos a su valor razonable (NIC 40) | 7.594 | 7.717 |
| Otros componentes no principales | (1.311) | 856 |
| Impuesto sobre las ganancias | 3.533 | (1.990) |
| Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Beneficio de las actividades que continúan antes de gasto por impuesto | 563.374 | 64.807 |
| Impuesto al tipo impositivo en España del 25% (2020: 25%) | (144.144) | (16.202) |
| Efecto impositivo de importes que no son deducibles (imponibles) en el cálculo del beneficio fiscal: | ||
| Aplicación NIC40 (revalorizaciones y retrocesiones de amortizaciones) | 118.650 | (11.799) |
| Deterioro del fondo de comercio | 3 | -- |
| Otros ajustes | 13.074 | 16.067 |
| Subtotal | (12.417) | (11.934) |
| Diferencia en tipos impositivos por régimen SOCIMI y SIIC | 15.674 | 8.272 |
| Diferencia en tipos impositivos extranjeros | (962) | (689) |
| Ajustes al impuesto corriente de ejercicios anteriores | 258 | -- |
| Pérdidas fiscales no reconocidas previamente recuperadas ahora para reducir gasto por impuesto corriente | -- | 4.441 |
| Pérdidas fiscales del ejercicio no reconocidas contablemente | 980 | (2.080) |
| Gasto por impuesto sobre las ganancias | 3.533 | (1.990) |
El detalle de los activos por impuestos diferidos registrados por el Grupo es el siguiente:
| Miles de Euros | Registrados contablemente | Nota | 31 de diciembre de 2020 | Altas | Bajas | 31 de diciembre de 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Por arrendamientos | 7.2 | 333 | 195 | -- | 528 | |
| Otros | 85 | 83 | -- | 168 | ||
| Total | 418 | 278 | -- | 696 |
– El Impuesto de Sociedades vigente a partir del 1 de enero de 2016 establece que las bases imponibles negativas de ejercicios anteriores pueden compensarse en ejercicios futuros sin ninguna limitación temporal, si bien establece con carácter general una limitación a la compensación del 70% de la base imponible positiva, con un mínimo de 1 millón.# 18. Impuestos diferidos y provisiones
Adicionalmente, para el caso de que el importe neto de la cifra de negocios de la sociedad, o del grupo fiscal, se sitúe entre los 20 y los 60 millones de euros, dicha compensación queda limitada al 50% de la base imponible positiva, mientras que si el importe neto de la cifra de negocios es igual o superior a 60 millones de euros el límite a la compensación se reduce hasta el 25% de la base imponible positiva. Las bases imponibles negativas pendientes de compensar de las sociedades españolas acumuladas a 31 de diciembre de 2021 ascienden a 5.412.867 miles de euros.
El Grupo tiene diversas deducciones pendientes de aplicar a 31 de diciembre de 2021 por insuficiencia de cuota por importe de conjunto de 8.229 miles de euros.
El detalle del epígrafe “Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes” del pasivo no corriente del estado de situación financiera consolidado se presenta en la tabla siguiente:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Pasivos por impuestos diferidos | 360.109 | 366.989 |
| Pasivos por impuestos no corrientes | -- | -- |
| Total | 360.109 | 366.989 |
El detalle de los pasivos por impuestos diferidos junto con sus movimientos se detalla en los siguientes cuadros:
| 31 de diciembre de 2020 | Altas | Bajas | 31 de diciembre de 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Revalorización de activos | 361.918 | (6.694) | -- | 355.224 |
| Revalorización de activos-España- | 144.652 | (93) | -- | 144.559 |
| Revalorización de activos-Francia- | 217.266 | (6.601) | -- | 210.665 |
| Diferimiento por reinversión | 4.595 | (186) | -- | 4.409 |
| Otros | 476 | -- | -- | 476 |
| Total | 366.989 | (6.880) | -- | 360.109 |
Corresponden, fundamentalmente, a la diferencia entre el coste contable de las inversiones inmobiliarias valoradas a mercado (base NIIF) y su coste fiscal (valorado a coste de adquisición, neto de amortización y deterioros del valor que hubieran sido deducibles).
Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en España, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos al valor razonable al cual se encuentran registrados, utilizando para ello la tasa efectiva que se aplicaría a cada una de las sociedades teniendo en cuenta la normativa aplicable y la existencia de los créditos fiscales no registrados.
Tras la adopción del régimen fiscal SOCIMI durante el ejercicio 2017, los movimientos en los impuestos diferidos registrados que corresponden fundamentalmente, a los inmuebles propiedad de las sociedades que no han optado por dicho régimen, es decir, Wittywood, S.L. e Inmocol Torre Europa, S.A., participadas íntegramente por la Sociedad dominante, se registraron a una tasa efectiva del 18,75% (tipo impositivo del 25% con un límite a la compensación de bases imponibles negativas del 25%).
En consecuencia, en el cálculo de los pasivos por impuestos diferidos, el Grupo considera la aplicación de 48.190 miles de euros de activo por impuesto diferido derivado de bases imponibles negativas (diferencia entre el tipo impositivo del 25% y la tasa efectiva de liquidación aplicada del 18,75%).
Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en Francia, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos. Cabe recordar que la práctica totalidad de los activos en Francia están sujetos al régimen SIIC (Nota 4.14), por lo que no generarán impuesto adicional en el momento de su transmisión. A 31 de diciembre de 2021 y 2020, únicamente quedaban fuera de dicho régimen fiscal los activos de las sociedades integrantes del subgrupo Parholding.
El Grupo tiene abiertos a inspección los cuatro últimos ejercicios para todos los impuestos que le son de aplicación en España y Francia, excepto para el impuesto de sociedades de las sociedades españolas con bases imponibles negativas pendientes de compensar o deducciones pendientes de aplicar, en cuyo caso el periodo de comprobación se extiende a 10 ejercicios. No se espera que se devenguen pasivos adicionales de consideración para el Grupo como consecuencia de una eventual inspección.
Las exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI de la Sociedad dominante y de parte de sus sociedades dependientes se incluyen en las correspondientes memorias de las cuentas anuales individuales.
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad dominante, acordó la adhesión al código de buenas prácticas tributarias. Dicho acuerdo fue comunicado a la administración con fecha 8 de enero de 2016.
El importe neto de la cifra de negocios corresponde a los ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes por alquileres derivados de la actividad patrimonial del Grupo, que se centra, básicamente, en los mercados de Barcelona, Madrid y París. El importe neto de la cifra de negocio y su distribución por segmentos geográficos se presenta en el cuadro siguiente:
| Segmento patrimonial | Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 45.683 | 49.742 | |
| Madrid | 94.450 | 106.536 | |
| Resto España | 1.952 | 2.967 | |
| Paris | 174.634 | 182.424 | |
| Total | 316.719 | 341.669 |
Los ingresos de los ejercicios 2021 y 2020 incluyen el efecto de los incentivos al alquiler a lo largo de la duración mínima del contrato (Nota 4.15). Asimismo, incluye la periodificación de las cantidades recibidas en concepto de derechos de entrada (Nota 16.5). A 31 de diciembre de 2021, el impacto de las periodificaciones anteriores ha supuesto una disminución de la cifra de negocio de 6.500 miles de euros (para el ejercicio 2020 supuso un aumento de 4.910 miles de euros).
El importe total de los cobros mínimos futuros por arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos no cancelables del Grupo, de acuerdo con los contratos en vigor en cada fecha, y sin tener en cuenta repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas basadas en parámetros de mercado pactadas contractualmente es el siguiente:
| Miles de Euros | Valor Nominal | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|---|
| Menos de un año | 314.513 | 309.994 | |
| España | 126.807 | 133.905 | |
| Francia | 187.706 | 176.089 | |
| Entre uno y cinco años | 698.233 | 655.130 | |
| España | 187.602 | 212.970 | |
| Francia | 510.631 | 442.160 | |
| Más de cinco años | 501.738 | 454.569 | |
| España | 26.019 | 39.708 | |
| Francia | 475.719 | 414.861 | |
| Total | 1.514.484 | 1.419.693 | |
| España | 340.428 | 386.583 | |
| Francia | 1.174.056 | 1.033.110 | |
| (*) Valor nominal sin tener en cuenta el efecto de los incentivos al alquiler. |
Corresponden, fundamentalmente, a la prestación de servicios inmobiliarios. A 31 de diciembre de 2021 y 2020 su importe se sitúa en 5.330 y 4.982 miles de euros miles de euros, respectivamente.
El epígrafe "Gastos de personal" del estado de resultado consolidado presenta la siguiente composición:
| Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Sueldos y salarios | 25.904 | 18.948 |
| Seguridad Social a cargo de la Empresa | 6.757 | 6.006 |
| Otros gastos sociales | 5.664 | 7.259 |
| Aportaciones a planes de prestación definida | 288 | 246 |
| Reasignación interna | (1.236) | (1.146) |
| Total Gastos personal | 37.377 | 31.313 |
| España | 14.638 | 16.731 |
| Francia | 22.739 | 14.582 |
Los gastos de personal incluyen el devengo, según la normativa laboral francesa vigente, de una retribución extraordinaria de ciertos empleados de la sociedad dependiente SFL derivada de las operaciones extraordinarias realizadas durante el ejercicio 2021 (ventas de inversiones inmobiliarias y participaciones no dominantes) por importe de 8.128 miles de euros. Dentro de la partida “Otros gastos sociales” se recogen los importes correspondientes a la periodificación del ejercicio 2021 derivada del coste del plan de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante (Nota 20.1) y del plan de opciones de SFL (Nota 20.2), por importe de 3.787 miles de euros (6.342 miles de euros en el ejercicio 2020).
Las aportaciones a planes de prestación definida efectuadas por la Sociedad dominante en el ejercicio 2021 y 2020 ascienden a 288 y 246 miles de euros, respectivamente, y se reconocen en el epígrafe “Gastos de Personal” del estado de resultado consolidado. Al cierre de ambos ejercicios, no existen cuantías pendientes de aportar al mencionado plan de pensiones.
El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
| Nº de empleados | Media 2021 | Media 2020 | 2021 Hombres | 2021 Mujeres | 2020 Hombres | 2020 Mujeres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Direcciones Generales y de Área | 11 | 13 | 11 | 8 | 13 | 9 |
| Técnicos titulados y mandos intermedios | 33 | 40 | 37 | 43 | 44 | 49 |
| Administrativos | 29 | 30 | 29 | 92 | 27 | 83 |
| Otros | 5 | 5 | 5 | 1 | 5 | 1 |
| Total personas empleadas | 78 | 88 | 82 | 145 | 89 | 142 |
El epígrafe “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado presenta la siguiente composición:
| Miles de Euros | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Servicios exteriores y otros gastos | 18.191 | 18.968 |
| Tributos | 25.914 | 26.968 |
| Total Otros gastos de explotación | 44.105 | 45.936 |
El movimiento habido durante el ejercicio en las provisiones de explotación incluidas en servicios exteriores y otros gastos es el siguiente:
| Miles de Euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Aplicación neta provisiones explotación | 17 | (526) | (3.240) |
| Dotación neta provisión insolvencias y otras | 1.195 | 1.548 | |
| Otras dotaciones/(reversiones) de provisiones | (4.772) | 5.872 | |
| Total Variación neta de provisiones | (4.103) | 4.180 |
La composición de los resultados netos por venta de activos (Notas 9 y 23)## 19.6 Resultado por variación de valor de activos y por deterioro
El detalle de la naturaleza de los deterioros registrados en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado se presenta en la siguiente tabla:
| Miles de Euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| (Deterioro) / Reversión de inmuebles para uso propio | 8 | 269 | 1.078 |
| Otros deterioros | -- | (46) | |
| Bajas sustitutivas | 8 y 9 | (1.281) | (489) |
| Resultado por variación de valor de activos y deterioro | (1.012) | 543 |
El desglose del resultado del epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado desglosado por su naturaleza es el siguiente:
| Miles de Euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Inversiones inmobiliarias | 9 | 441.134 | (77.682) |
| Activos clasificados como mantenidos para la venta – Inversiones inmobiliarias | 23 | 3.092 | (1.370) |
| Variaciones de valor inversiones inmobiliarias | 444.226 | (79.052) | |
| España | 189.049 | (255.578) | |
| Francia | 255.177 | 176.526 |
El desglose del resultado financiero desglosado por su naturaleza es el siguiente:
| Miles de Euros | Nota | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
| Ingresos financieros: | |||
| Otros intereses e ingresos asimilados | 488 | 1.132 | |
| Ingresos por instrumentos financieros derivados | 15 | 8.912 | -- |
| Total Ingresos Financieros | 9.400 | 1.132 | |
| Gastos financieros: | |||
| Gastos financieros y gastos asimilados | (86.974) | (94.400) | |
| Costes financieros capitalizados | 9,11 | 12.404 | 10.507 |
| Gastos financieros por actualización | 7,18 | (872) | (772) |
| Gastos financieros asociados a la cancelación préstamos | (2.484) | (2.493) | |
| Gastos financieros asociados recompra de obligaciones | (36.088) | (26.975) | |
| Gastos financieros asociados a los gastos de formalización | 14,13 | (6.292) | (5.872) |
| Gastos por instrumentos financieros derivados | 15 | (128) | (1.685) |
| Total Gastos financieros | (120.434) | (121.690) | |
| Total Resultado Financiero (Pérdida) | (111.034) | (120.558) |
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no se han producido transacciones con partes vinculadas.
La aportación de cada sociedad incluida en el perímetro de consolidación a los resultados consolidados del ejercicio ha sido la siguiente:
| Sociedad | Miles de euros | Resultado consolidado neto | Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes | Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2020 | 2021 | ||
| Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. | 203.778 | (228.062) | -- | |
| Subgrupo SFL | 364.346 | 294.051 | 92.871 | |
| Inmocol Torre Europa, S.A. | 550 | (2.327) | 275 | |
| Peñalvento, S.L.U. | (180) | (67) | -- | |
| Colonial Tramit, S.LU | -- | (4) | -- | |
| Utopicus Innovación Cultural, S.L. | (1.540) | (1.439) | (59) | |
| Wittywood, S.L. | (44) | 671 | (22) | |
| Inmocol One, S.A. | (1) | (2) | -- | |
| Inmocol Two, S.L. | (1) | (2) | -- | |
| Inmocol Three, S.L. | (1) | (2) | -- | |
| Total | 566.907 | 62.817 | 93.065 |
Con fecha 21 de enero de 2014, la junta general de accionistas de la Sociedad dominante estableció, para el presidente y el consejero delegado de la Sociedad dominante, así como para los miembros del comité de dirección del Grupo, un plan de retribuciones a largo plazo que será de aplicación durante los ejercicios 2014 a 2018. El plan fue prorrogado en dos ocasiones, y ha quedado sin efecto tras la aprobación del nuevo plan.
Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los beneficiarios del mismo hasta que hayan transcurrido tres años desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para hacer frente a los impuestos derivados del devengo de las mismas.
Con fecha 24 de abril de 2021, la Sociedad dominante liquidó las obligaciones pendientes correspondientes al cumplimiento del plan, una vez el consejo de administración determinó el número de acciones a entregar a los beneficiarios del plan según el grado de cumplimiento de los indicadores del ejercicio 2020, el cual se situó en 296.337 acciones (Nota 13.3.1). Con dicha fecha, las acciones fueron entregadas a sus beneficiarios. De ellas, 131.861 acciones fueron entregadas a los miembros del consejo de administración y 164.476 a miembros de la alta dirección, a un valor de mercado en el momento de la entrega de 1.364 y 1.702 miles de euros, respectivamente.
Durante el 2020, se registró en el epígrafe “Gasto de personal” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada 3.072 miles de euros (Nota 19.3) para cubrir el plan de incentivos aprobado el 21 de enero de 2014.
Con fecha 30 de junio de 2021, la junta general de accionistas de la Sociedad dominante ha establecido para el presidente y el consejero delegado dicha sociedad, así como para directivos y empleados que el consejo de administración determine, un nuevo plan de retribuciones a largo plazo que será de aplicación durante los ejercicios 2021 a 2025 (en adelante, “El Nuevo Plan”).
La aprobación de dicho plan deja sin efectos al plan anterior aprobado el 21 de enero de 2014 y prorrogado por segunda y última vez por un plazo de dos años en la junta general celebrada el 30 de junio de 2021.
El Nuevo plan tendrá una duración de cinco años y se dividirá en tres ciclos anuales solapados de tres años de duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Nuevo Plan corresponderá al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2023, el segundo ciclo del Nuevo Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 y el tercer ciclo del Nuevo Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2025.
El número máximo de acciones a entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo del Nuevo Plan es de 170.196 acciones para el presidente ejecutivo del Consejo de Administración de la Sociedad y de 340.392 acciones para el consejero delegado de Colonial.
Como regla general, el número máximo total de acciones de la Sociedad que, en ejecución del Plan, procederá entregar a los beneficiarios del Plan a la finalización de cada ciclo será el que resulte de dividir el importe máximo destinado al correspondiente ciclo entre el precio medio ponderado de cotización de las acciones de la Sociedad en los 30 días hábiles bursátiles anteriores al 1 de enero de 2021.
Adicionalmente, el número de acciones a percibir se incrementará en un número de acciones equivalente al importe de los dividendos por acción distribuidos por Colonial a sus accionistas durante cada ciclo en función del número de acciones que le hayan sido asignadas al beneficiario en el ciclo. A estos efectos se tomará como valor de referencia de la acción la media ponderada de la cotización de la acción de Colonial en las fechas de abono de los dividendos en cada uno de los años del ciclo.
La entrega de las acciones de la Sociedad dominante correspondientes al primer ciclo del Nuevo Plan tendrá lugar en 2024, una vez se hayan formulado las cuentas anuales auditadas correspondientes a los ejercicios 2023. La fecha concreta de entrega de las acciones será determinada por el Consejo de Administración.
Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los beneficiarios hasta que hayan transcurrido dos años desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para hacer frente a los impuestos derivados del devengo de éstas.
Durante el ejercicio 2021, se ha registrado en el epígrafe “Gasto de personal” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada un gasto de 670 miles de euros (Nota 19.3), para cubrir el plan de incentivos aprobado 30 de junio de 2021.
La sociedad dependiente SFL mantiene un plan de atribución de acciones gratuitas a 31 de diciembre de 2021, cuyo detalle es el siguiente:
| Plan 5 | Plan 5 | Plan 5 |
|---|---|---|
| Fecha de reunión | 20/04/2018 | 20/04/2018 |
| Fecha de consejo de administración | 15/02/2019 | 06/02/2020 |
| Número objetivo inicial | 32.948 | 34.476 |
| % esperado inicial | 100% | 100% |
| Número esperado inicial | 32.948 | 34.476 |
| Valor por acción (euros) | €54,00 | €65,38 |
| Opciones anuladas / salidas | -452 | -468 |
| % esperado a cierre | 200% | 100% |
| Número estimado al cierre | 64.992 | 34.008 |
Cada plan de atribución de acciones se ha calculado en base al número de acciones esperado multiplicado por el valor razonable unitario de dichas acciones. Dicho número de acciones esperado corresponde al número total de acciones multiplicado por el porcentaje de esperanza de adquisición de la atribución. El importe resultante se imputa de forma lineal durante el periodo de atribución. El valor razonable de las acciones atribuidas viene determinado por la cotización a la fecha de atribución, corregido por el valor actualizado de los dividendos futuros pagados durante el periodo de adquisición, aplicando el método MEDAF (Modelo de Equilibrio de Activos Financieros).
A 31 de diciembre de 2021, el porcentaje esperado a cierre para el plan del 2019 ha sido del 200%, mientras que para el plan del 2020 y 2021 ha sido del 100%.
Durante el primer semestre del ejercicio 2021 han sido entregadas 63.648 acciones gratuitas del Plan 5 del ejercicio 2018.64 A 31 de diciembre de 2021 y 2020, el importe registrado en el estado de resultado consolidado correspondiente a dichos planes de atribución gratuita de acciones asciende a 3.869 y 3.270 miles de euros (Nota 19.3).
21 Saldos con partes vinculadas y empresas asociadas
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, el Grupo no mantiene saldos con partes vinculadas y empresas asociadas excepto por lo expuesto a continuación. En el marco de la oferta pública de adquisición de acciones de la sociedad dependiente lanzada por la Sociedad dominante (Nota 2.6), determinados administradores y miembros de la alta dirección han aportado sus acciones de SFL al canje propuesto.
22 Retribuciones y otras prestaciones al consejo de administración y a los miembros de la alta dirección
22.1 Composición del consejo de administración de la Sociedad dominante
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, el consejo de administración de la Sociedad dominante está formado por 8 hombres y 3 mujeres.
A 31 de diciembre de 2021 la composición del consejo de administración de la Sociedad dominante es la siguiente:
| Cargo | Tipo |
|---|---|
| D. Juan José Brugera Clavero | Presidente Ejecutivo |
| D. Pedro Viñolas Serra | Vicepresidente Ejecutivo |
| D. Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani | Consejero Dominical |
| D. Adnane Mousannif | Consejero Dominical |
| D. Carlos Fernández González | Consejero Dominical |
| D. Javier López Casado | Consejero Dominical |
| D. Juan Carlos García Cañizares | Consejero Dominical |
| D. Luis Maluquer Trepat | Consejero coordinador |
| Independiente Dña. Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain | Consejera Independiente |
| Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle | Consejera Independiente |
| Dña. Ana Cristina Peralta Moreno | Consejera Independiente |
De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la ley de sociedades de capital, al cierre del ejercicio 2021, los administradores de la Sociedad dominante han comunicado que no existe ninguna situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la Sociedad dominante.
22.2 Retribución del consejo de administración
Las retribuciones devengadas durante los ejercicios 2021 y 2020 por los miembros del consejo de administración de la Sociedad dominante clasificadas por concepto han sido las siguientes:
Miles de Euros
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Sociedad dominante | Otras empresas del Grupo | |
| Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos (*): | 3.541 | 113 |
| Dietas consejeros no ejecutivos: | 871 | 45 |
| Dietas consejeros ejecutivos (*): | -- | 46 |
| Remuneraciones fijas consejeros no ejecutivos: | 778 | 40 |
| Retribución consejeros | 525 | 40 |
| Retribución adicional comisión de auditoría y control | 150 | -- |
| Retribución adicional comisión de nombramientos y retribuciones | 103 | -- |
| Retribución consejeros ejecutivos (*): | -- | 50 |
| Total | 5.190 | 294 |
Importe de las retribuciones obtenidas por los consejeros ejecutivos (*): 3.541 209 3.750 2.535 278 2.813
(*) No se incluye el importe correspondiente al gasto devengado asociado al plan de incentivos a largo plazo descrito en la Nota 20.
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad dominante tiene contratado un seguro de responsabilidad civil que cubre a la totalidad de los consejeros, miembros de la alta dirección y empleados de la Sociedad dominante, con una prima por importe de 500 y 357 miles de euros, respectivamente. En el citado importe se incluye, para ambos ejercicios la prima de seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u omisiones.
La junta general de accionistas celebrada el 28 de junio de 2016 aprobó la concesión a los consejeros ejecutivos de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad dominante ha registrado 225 y 183 miles de euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado.
Adicionalmente a lo expuesto en el párrafo anterior, el Grupo no tiene concedidos créditos ni contratados planes de pensiones ni seguros de vida a los anteriores y actuales miembros del consejo de administración de la Sociedad dominante.
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, dos miembros del consejo de administración tienen firmadas cláusulas de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control, todas ellas aprobadas en junta general de accionistas. Asimismo, durante el ejercicio 2021 y 2020, no se han producido finalizaciones, modificaciones o extinciones anticipadas de contratos ajenos a operaciones del tráfico ordinario de actividades entre la Sociedad dominante y los miembros del consejo de administración o cualquier persona que actúe por cuenta de ellos.
22.3 Retribución a la alta dirección
La alta dirección de la Sociedad dominante está formada por todos aquellos altos directivos y demás personas que, dependiendo directamente del consejero delegado, asumen la gestión de la Sociedad dominante. A 31 de diciembre de 2021 la alta dirección está formada por tres hombres y dos mujeres (dos hombres y dos mujeres a 31 de diciembre de 2020).
Las retribuciones dinerarias percibidas por la alta dirección durante el ejercicio 2021 ascienden a 1.629 miles de euros. Adicionalmente han recibido 988 miles de euros correspondientes al plan de incentivos a largo plazo (1.369 y 1.072 miles de euros, respectivamente, durante el ejercicio 2020).
El consejo de administración celebrado el 27 de julio de 2016 aprobó la concesión a un miembro de la alta dirección de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad dominante ha registrado 63 y 63 miles de euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado.
A 31 de diciembre de 2021 y 2020 un miembro de la alta dirección tiene firmada cláusula de garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control.
23 Activos clasificados como mantenidos para la venta
Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera han sido los siguientes:
Miles de Euros
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
|---|---|---|
| Inversiones inmobiliarias | ||
| Saldo inicial | 281.959 | 176.434 |
| Altas | 180 | 6.680 |
| Traspasos Nota 3 y 12.3 | 62.050 | 283.315 |
| Retiros | (320.281) | (183.100) |
| Variación del valor Nota 19.7 | 3.092 | (1.370) |
| Saldo final | 27.000 | 281.959 |
22.3.1 Movimientos del ejercicio 2021
Durante el ejercicio 2021, la Sociedad dominante ha traspasado desde el epígrafe del estado de situación financiera consolidado “Inversiones inmobiliarias” 61.503 miles de euros y 547 miles de euros desde “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” correspondiente a la periodificación de incentivos al arrendamiento. Durante el ejercicio 2021, se han enajenado los inmuebles Wagram y Percier, ambos sitos en París, correspondientes a SFL, por importes de venta 120.500 y 143.500 miles de euros, respectivamente. Adicionalmente, la Sociedad dominante ha enajenado un activo logístico y un inmueble por un importe total de venta de 58.397 miles de euros. Del total de inmuebles enajenados, el Grupo ha registrado en el estado de resultado consolidado una pérdida de 595 miles de euros incluidos los costes indirectos de la venta.
22.3.2 Movimientos del ejercicio 2020
Durante el ejercicio 2020, la Sociedad dominante traspasó 3 inmuebles desde el epígrafe del estado de situación financiera consolidado “Inversiones inmobiliarias”, por importe de 277.492 miles de euros y 5.823 miles de euros desde “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” correspondiente a la periodificación de incentivos al arrendamiento. Para los 3 inmuebles traspasados, se firmaron contratos privados de ventas, uno correspondía a un inmueble en Tarragona correspondiente a la Sociedad dominante y dos inmuebles sitos en París, correspondiente a SFL. Del total de inmuebles traspasados, la Sociedad dominante enajenó una finca rústica y 4 activos logísticos por un importe total de venta de 186.590 miles de euros, que supusieron una pérdida de 7.623 miles de euros incluidos los costes indirectos de la venta.
22.3.3 Variaciones del valor de inversiones inmobiliarias clasificadas como mantenidas para la venta
El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado recoge los resultados por revalorización de los activos clasificados como mantenidos para la venta para el ejercicio 2021, por importe de 3.092 miles de euros de beneficio, de acuerdo con valoraciones de expertos independientes a 31 de diciembre de 2021 (Nota 4.4) (1.370 miles de euros de pérdida para el ejercicio 2020).
24 Retribución a los auditores
Los honorarios devengados relativos a servicios de auditoria de cuentas correspondientes a los ejercicios 2021 y 2020 de las distintas sociedades que componen el Grupo Colonial, prestados por el auditor principal y por otros auditores, han ascendido a los siguientes importes:
Miles de euros
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Auditor principal | Otros auditores | |
| Servicios de auditoría | 653 | 284 |
| Otros servicios de verificación | 166 | 29 |
| Total servicios de auditoría y relacionados | 819 | 313 |
| Servicios de asesoramiento fiscal | -- | 179 |
| Otros servicios | 92 | 115 |
| Total servicios profesionales | 92 | 294 |
El auditor principal de Grupo Colonial para los ejercicios 2021 y 2020 es PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.Anexos
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, las sociedades dependientes consolidadas por integración global y la información relacionada con las mismas es la siguiente:
| % participación | Accionista | Actividad | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Directa | Indirecta | |||||
| Colonial Tramit, S.L.U. | 100% | 100% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Avda. Diagonal 532 08006 Barcelona (España) |
| Inmocol Torre Europa, S.A. (*) | 50% | 50% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Avda. Diagonal 532 08006 Barcelona (España) |
| Wittywood, S.L. | 50% | 50% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Avda. Diagonal 532 08006 Barcelona (España) |
| Inmocol One, S.A.U. | 100% | 100% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Pº de la Castellana, 52 28046 Madrid (España) |
| Inmocol Two, S.L.U. | 100% | 100% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Pº de la Castellana, 52 28046 Madrid (España) |
| Inmocol Three, S.L.U. | 100% | 100% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Pº de la Castellana, 52 28046 Madrid (España) |
| Peñalvento, S.L.U. | 100% | 100% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Inmobiliaria Pº de la Castellana, 52 28046 Madrid (España) |
| Utopicus Innovación Cultural, S.L. (*) | 100% | 96,81% | - | - | Inmobiliaria Colonial SOCIMI, S.A. | Co-working Príncipe de Vergara, 112 28002 Madrid (España) |
| % participación | Accionista | Actividad | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Directa | Indirecta | |||||
| SA Société Foncière Lyonnaise (SFL) | 98,33% | 81,71% | - | - | Inmobiliaria | 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SNC Condorcet Holding (**) | - | - | 100% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SNC Condorcet Propco (**) | - | - | 100% | 100% | SNC Condorcet Holding | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SCI Washington (*) | - | - | 100% | 66% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SCI 103 Grenelle (*) | - | - | 51% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SCI Paul Cézanne (*) | - | - | 51% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SA Segpim (*) | - | - | 100% | 100% | SFL | Comercialización de inmuebles y 42, rue Washington prestación de servicios 75008 París (Francia) |
| SAS Locaparis (*) | - | - | 100% | 100% | Segpim | Comercialización de inmuebles y 42, rue Washington prestación de servicios 75008 París (Francia) |
| SAS Maud (*) | - | - | 100% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SAS SB2 (*) | - | - | 100% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SAS SB3 (*) | - | - | 100% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SCI SB3 | - | - | 100% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SAS Parholding (*) | - | - | 100% | 50% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SAS 92 Champs-Elysées (*) | - | - | 51% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SAS Cloud (*) | - | - | 51% | 100% | SFL | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SC Parchamps (*) | - | - | 100% | 100% | SAS Parholding | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SC Pargal (*) | - | - | 100% | 100% | SAS Parholding | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
| SC Parhaus (*) | - | - | 100% | 100% | SAS Parholding | Inmobiliaria 42, rue Washington 75008 París (Francia) |
A 31 de diciembre de 2021 y 2020, las sociedades de Grupo han sido auditadas por PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., salvo el Grupo SFL, que ha sido auditado conjuntamente por Deloitte y PricewaterhouseCoopers.
Barcelona
La contratación en el mercado de oficinas de Barcelona sigue mostrando una fuerte recuperación situándose en los 332.000m² para el 2021, cifra un +240% por encima del 2020. Asimismo, destaca que la demanda del cuarto trimestre del 2021 ha alcanzado los 99.000m² siendo un +38% superior al último trimestre de 2019 (prepandemia). El 22@ ha concentrado un 85% de la demanda, principalmente en oficinas de Grado A y B+. La tasa de desocupación del CBD se sitúa en el 6,1%, no obstante, la disponibilidad de producto de grado A es muy limitada. La renta prime alcanza máximos de la última década debido a la escasez de oferta de espacios de calidad, situándose en los 27,5€/m²/mes. El nivel de inversión de 2021 ha alcanzado los 2.000 millones de euros, el más alto de los últimos 14 años, y un +13% que en 2019 (año pre-Covid). El mercado del 22@ seguido del CBD siguen concentrando más del 70% de las transacciones. La rentabilidad prime de Barcelona se sitúa en el 3,50%.
Madrid
La demanda en el mercado de oficinas de Madrid ha alcanzado los 412.000m² en el ejercicio 2021 un +22% respecto a la de año anterior. Se ha observado mayor dinamismo en el cuarto trimestre del 2021 donde se han firmado 131.000m², casi el doble que la cifra registrada el mismo trimestre del 2020. En 2021, el CBD y el centro de la ciudad continúan siendo las zonas más demandadas concentrando cerca del 40% de la demanda. La calidad de los activos sigue siendo el principal atractivo para las empresas ya que el 61% de la demanda se ha firmado en edificios de grado A y B+. La tasa de disponibilidad del CBD aumenta por la entrada de nuevo producto hasta alcanzar 7,4% si bien la disponibilidad de producto Grado A en CBD se sitúa en el 3,6%. Las rentas prime se mantienen estables en 36,5€/m²/mes. El nivel de inversión ha alcanzado los 655 millones de euros, de los cuales el CBD concentra el 60% del total de las transacciones. La rentabilidad prime de Madrid se sitúa en niveles del 3,25%.
París
En el mercado de oficinas de París, el nivel de contratación ha mejorado en un +49% con respecto a la cifra de 2020. Asimismo, el CBD ya ha recuperado el nivel de demanda de 2019 (año récord prepandemia) alcanzando 426.000m² y superando la cifra de 2020 en un +55%. La desocupación del CBD de París se ha reducido del 3,9% en el tercer trimestre de 2021 hasta el 3,1%. La escasez de producto prime ha hecho que las rentas prime aumenten hasta los 930€/m²/año. El volumen de inversión en el mercado de oficinas de París ha alcanzado los 12.663 millones de euros en 2021. La inversión en oficinas core en París ha acumulado más del 60% del total de inversión en activos inmobiliarios en 2021. La rentabilidad prime se sitúa en el 2,50%.
Colonial es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales de junio 2017 miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española. La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 4.000 millones de euros con un free float en entornos del 44% y gestiona un volumen de activos de más de 12.400 millones de euros. La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de producto prime de máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación inmobiliaria de los activos. En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:
* Un modelo de negocio focalizado en la transformación y creación de oficinas de máxima calidad en ubicaciones prime, principalmente el CBD.
* Máximo compromiso en la creación de oficinas que responden a las mejores exigencias del mercado, con especial énfasis en la eficiencia y en la sostenibilidad.
* Una estrategia paneuropea diversificada en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París.
* Una estrategia de inversión que combina adquisiciones “Core” con adquisiciones “Prime Factory” con componentes “value added”.
* Un enfoque claramente industrial inmobiliario para capturar una creación de valor superior a la media del mercado.
Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el mercado inmobiliario español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas.# 10-K FILING
Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa aspirando a los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo y transparencia, así como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral de la estrategia del Grupo. En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core por valor de 2.000 millones de euros, con primas de doble dígito sobre la valoración en curso. Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha adquirido desde el año 2015 más de 3.900 millones de euros de inmuebles core CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con sólidos fundamentales. Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2021 de una robusta estructura de capital con un sólido rating de “Investment Grade”. El LTV (Loan to value) del Grupo se sitúa en un 35,8% a diciembre 2021. La estrategia de la Sociedad pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial énfasis en los mercados de Barcelona, Madrid y París:
Gestión del personal
72 Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo del Grupo. Al cierre del ejercicio 2021, el equipo humano del Grupo Colonial está compuesto por un total de 227 empleados, divididos en 4 categorías. El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
| Nº de empleados | Media 2021 | Media 2020 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hombres | Mujeres | Hombres | Mujeres | ||
| Direcciones Generales y de Área | 11 | 8 | 13 | 9 | 11 |
| Técnicos titulados y mandos intermedios | 33 | 45 | 40 | 42 | 37 |
| Administrativos | 29 | 95 | 30 | 89 | 29 |
| Otros | 5 | 1 | 5 | 1 | 5 |
| Total personas empleadas | 78 | 149 | 88 | 141 | 82 |
A 31 de diciembre de 2021, la cifra de negocio del Grupo ha sido de 317 millones de euros. La revalorización en inversiones inmobiliarias y en activos clasificados como mantenidos para la venta, de conformidad con la tasación independiente llevada a cabo por CB Richard Ellis y Jones Lang Lasalle, en España, y CB Richard Ellis y Cushman & Walkfield en Francia, al cierre del ejercicio, ha sido de 444 millones de euros. La revalorización, que se ha registrado tanto en Francia como en España, es consecuencia del aumento del valor de tasación de los activos. El resultado financiero neto ha sido de (111) millones de euros. El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del ejercicio 2021 asciende a 563 millones de euros. Finalmente, y una vez descontado el resultado atribuible a los minoritarios de (93) millones de euros, así como el impuesto de sociedades de 4 millones de euros, el resultado después de impuestos atribuible al Grupo asciende a 474 millones de euros.
Retorno total para el Accionista del +9% alcanzando un NTA de 12€/acción
Crecimiento del valor neto de activos (NTA) hasta alcanzar 6.496 millones de euros, +13%
Colonial cierra el ejercicio 2021 con un valor neto de los activos (Net Tangible Assets - NTA) de 12,04 €/acción lo que supone un incremento de valor interanual del +7% que, junto con el dividendo pagado por acción de 0,22 €/acción, ha supuesto un Retorno Total para el Accionista del +9%. En términos absolutos, el valor neto de los activos asciende 6.496 millones de euros, un incremento anual del +13%, más de 768 millones de euros de incremento de valor en un año. Este importante crecimiento del NTA, se ha generado gracias a una estrategia inmobiliaria industrial con un importante componente de retornos “Alpha” y se ha debido principalmente a:
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Incremento de valor de la cartera de inmuebles del +6% like for like
El valor de los activos del Grupo Colonial a cierre del ejercicio 2021 asciende a 12.436 millones de euros (13.091 millones de euros incluyendo “transfer costs”) mostrando un incremento del +6% like-for-like respecto al año anterior. Los portafolios en las tres ciudades muestran crecimientos muy sólidos, las carteras en París y Barcelona han aumentado un +6% like for like respectivamente y los inmuebles en Madrid un +7% like for like. Globalmente se ha producido una aceleración del crecimiento de valor en el segundo semestre del año con incremento del +4% like for like para la totalidad de inmuebles. Los crecimientos del valor de los activos se sustentan en (1) la creciente demanda del mercado por inmuebles prime en el centro de la ciudad, (2) los sólidos fundamentales de la cartera de Colonial con una ocupación del 96% y rentas firmadas en la banda alta de mercado y (3) la exitosa generación de valor inmobiliario “Alpha” a través de la Cartera de Proyectos y el Programa de Renovaciones. Durante el 2021 se han desinvertido 349 millones de euros de activos Non-Core con una prima sobre tasación del 11%. Más de 263 millones de euros corresponden a la escrituración de dos ventas en París, que formaban parte del programa Alpha V del año anterior. Adicionalmente Colonial ha desinvertido dos activos no estratégicos en España en el segundo semestre del año 2021 optimizando el perfil “prime” de la cartera del Grupo. A 31 de diciembre de 2021 la exposición de la cartera de inmuebles de Colonial a zonas CBD es del 80%, +266pb respecto al año anterior y el 95% de la cartera en explotación ostenta certificación de eficiencia energética, una mejora de 252pb respecto al año anterior. Incluyendo el impacto de las desinversiones netas, el valor de los activos se ha incrementado en un +3% respecto al año anterior.
Un sólido resultado neto recurrente de más de 128 millones de euros en base una cartera de a activos con altos niveles de ocupación y solidos incrementos en rentas, en particular en el portfolio de París.
Resultado neto recurrente de 24,6€Cts/ acción, alcanzando la banda alta de la previsión
Colonial cierra el año con un resultado neto recurrente de 128 millones de euros, correspondiente a 24,6€/acción alcanzando la banda alta del rango de previsión que la compañía comunicó al mercado de capitales de 23-25 Cts€/acción. Cabe destacar la fuerte aceleración del resultado en el cuarto trimestre por los incrementos de la inflación capturados por las cláusulas de indexación de la cartera de contratos del Grupo Colonial. Asimismo, el resultado neto recurrente refleja una estricta gestión de costes operativos y de costes estructura. En comparación con el año anterior el resultado neto recurrente ha disminuido dado que refleja el impacto de las desinversiones de activos no estratégicos, así como la aceleración del programa de renovaciones.
El inicio y aceleración del programa de renovación de la cartera con el fin de reposicionar inmuebles del portafolio con un importante potencial de creación de valor y flujo de caja futuro en base a una transformación inmobiliaria de los activos. Dicho programa supone la rotación temporal de inquilinos, con un impacto negativo en EBITDA rentas de 16 millones de euros en el resultado del 2021. La gestión activa en estos edificios tiene un impacto temporal en los ingresos, a cambio de incrementar el nivel de rentas de dicho portafolio una vez realquilado, así como la potencialidad de creación de valor en cada activo.
Resultado neto recurrente comparable superior al año anterior
Excluyendo los impactos de gestión activa de la cartera, el resultado neto recurrente comparable se sitúa en 158 millones de euros, cifra un +15% superior al resultado del año anterior.# El resultado neto recurrente comparable por acción (BPA recurrente) se sitúa en 30,43€cts, cifra un +12% superior a la del mismo periodo del año anterior.
Colonial cierra el ejercicio 2021 con unos ingresos por rentas de 315 millones de euros, cifra un 8% inferior al año anterior debido a 1) las desinversiones de activos no estratégicos ejecutadas en el 2020 y principios de 2021; y 2) la aceleración del programa de renovación del Grupo. En términos comparables, los ingresos por rentas han aumentado un +2% respecto al mismo periodo del año anterior.
Los ingresos netos de gastos (EBITDA rentas) han aumentado un +3% en términos comparables “like for like”, impulsados por un incremento del +6% en el portafolio de París.
El Grupo Colonial cierra el ejercicio 2021 formalizando 118 contratos de alquiler de oficinas, correspondientes a 170.344m² superando en un +75% el año anterior.
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Este volumen de contratos firmado es el segundo más alto de la historia de Colonial, sólo superado por el del año 2019, año de resultados “récord” en todas las métricas. En términos económicos (m2 cuadrados formalizados multiplicados por rentas firmadas), se ha doblado el volumen de contratación del año anterior (+114% vs 2020), formalizando contratos por un importe anualizado de rentas de más de 77 millones de euros.
Durante el segundo semestre se ha producido una aceleración con la firma de más 110.000m² (cifra superior al esfuerzo comercial de 12 meses del año anterior). Tanto el tercer como el cuarto trimestre han superado más de 50.000m² de contratos firmados, con elevados volúmenes en los portafolios de Madrid & Paris. Cabe destacar que 2/3 de los contratos firmados en el cuarto trimestre corresponden a superficies de entradas en explotación, principalmente del programa de renovación, mejorando la tasación de ocupación del Grupo en más de 250 pb en un trimestre hasta un 96% (destaca la elevada tasa de ocupación del portafolio de París superando el 98%).
Durante el ejercicio 2021, el Grupo Colonial ha firmado contratos con precios de alquiler en la banda alta del mercado. Las rentas máximas firmadas en el portafolio del Grupo han alcanzado los 930€/m²/año en París, así como 35€/m²/mes en Madrid y 28€/m²/mes en Barcelona. Con estos niveles de precio, el portafolio de Colonial marca claramente la referencia “prime” en cada uno de los mercados donde opera. El portafolio de Colonial permite atraer demanda de calidad a máximos precios, dada su ubicación “prime”, sus altos niveles de calidad y ecoeficiencia de los inmuebles y con ratios de huella de carbono entre los más bajos del mercado. En particular, la intensidad media de emisión de carbono de los inmuebles en los que se han firmado los contratos alcanza los 7 kgCO2e/m² (intensidad de carbón de los Alcances 1&2), uno de los niveles más ecoeficientes del sector en Europa. Un 76% de los 170.344m² firmados en el año 2021 corresponde a edificios ubicados en zonas CBD de Madrid y Barcelona, así como en el CBD y el céntrico distrito 7ème de París.
Crecimientos en las rentas de mercado del portafolio, con aceleración en el cuarto trimestre
El Grupo Colonial cierra el año con un crecimiento del +5% los precios de alquiler en comparación con la renta de mercado (ERV) de diciembre 2020. El mayor crecimiento se ha registrado en el portafolio de París, donde los precios se han firmado un +8% por encima de la renta de mercado a diciembre de 2020. Destaca en particular la aceleración del crecimiento en el último trimestre del año con un incremento del +8% respecto a la renta de mercado. El portafolio de Barcelona ha registrado un aumento del +10% respecto a la renta de mercado a diciembre de 2020, seguido de París y Madrid con un +9% y +5% respectivamente.
Sólidos incrementos de rentas en renovaciones, de doble digito en Barcelona
Los “release spreads” (precios de alquiler firmados vs. renta anterior) a cierre del ejercicio se sitúan en un +7% para 2021. Dichas ratios resaltan el potencial de reversión del portafolio de contratos de Colonial con importantes márgenes de mejoras en las rentas actuales. Destaca el elevado “release spread” en el portafolio de Barcelona +24%.
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El portafolio de contratos de Colonial está bien posicionado para capturar todo el impacto de los elevados niveles de indexación actuales. La práctica totalidad de los contratos tienen cláusulas de indexación. En Madrid y Barcelona todos los contratos están indexados al índice de precios del consumo con excepción de contratos con dos clientes de la administración pública donde por regulación española no se puede aplicar la indexación. En París el 100% de los contratos están indexados siendo la referencia los índices ILAT (este último mayoritariamente) así como las referencias ICC y ILC, todas las referencias a su vez en niveles positivos actualmente. El portafolio de Colonial ha sido capaz de capturar los altos niveles de indexación en todos sus contratos del cuarto trimestre. Este hecho ha supuesto registrar un incremento adicional en ingresos por rentas que ha permitido al Grupo Colonial cerrar con un beneficio neto recurrente por acción en el rango alto de la previsión.
La entrega en 2021 de Diagonal 525 en Barcelona CBD y Marceau en París prime CBD supone ingresos de 11 millones de euros anuales y una creación de valor de más de +180 millones de euros sobre el coste total del proyecto.
En 2022 entrarán en explotación más de 249.000m² en Madrid y París con un impacto significativo tanto en creación de valor como en los ingresos del Grupo Colonial.
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El Grupo Colonial continua con su programa de renovación de 108.000m² en 9 activos de su cartera. Durante el segundo semestre de 2021 se han firmado 35.000m² en contratos de alquiler que corresponden a unas rentas anuales de 22 millones de euros.
En París el programa de renovación incluye 32.000m². Durante el segundo semestre de 2021 se ha acelerado la comercialización de estas superficies firmando contratos de más de 27.800m², lo que supone el 88% del total del programa de renovaciones en París, firmando rentas en la banda alta del mercado.
En España, la actividad comercial se ha reactivado durante el último trimestre del año, firmando los primeros pre-alquileres en diciembre de 2021. En Madrid, en el edificio Cedro situado en Alcobendas se ha alquilado el 47% de la superficie a precios por encima de mercado y se mantiene conversaciones en grado muy avanzado para alquilar el 53% restante. En Ortega y Gasset se está trabajando en cerrar el alquiler de cerca del 40% del edificio en el primer trimestre de 2022. En Barcelona el edificio Diagonal 530 ya está en plena fase de comercialización atrayendo la demanda prime de la ciudad condal. Los trabajos en la torre principal de Torre Marenostrum continúan y se entregarán el primer trimestre de 2022. En Parc Glories II se ha gestionado la salida del usuario actual a diciembre de 2022 y comenzarán los trabajos de reposicionamiento durante el primer trimestre de 2023.
El primer semestre del ejercicio 2021, el Grupo Colonial comunicó su intención de reforzar su participación en su filial de París SFL mediante la adquisición conjunta de Colonial & SFL, del resto de acciones de SFL pertenecientes a Predica y otros accionistas minoritarios a través de una opa voluntaria mixta. Esta transacción ha culminado con éxito durante el tercer trimestre de 2021.# 2. Alpha VII – lanzamiento de un nuevo programa de adquisiciones
El Grupo Colonial ha relanzado su actividad inversora adquiriendo 2 activos por un valor total de adquisición de 500 millones de euros e ingresos por rentas anuales de más de 20 millones de euros. Asimismo se ha reciclado capital desinvirtiendo los activos secundarios de Parc Cugat y las Mercedes Open Parc por un precio de venta total de 66 millones de euros y una prima sobre tasación del 6%.
A finales del ejercicio 2021, el Grupo Colonial ha adquirido el activo de Buenos Aires 21 en Barcelona. El inmueble tiene una superficie de 8.784m² sobre rasante y está ubicado en la zona prime junto a la Diagonal de Barcelona. El activo es la sede la multinacional de la alimentación Danone con un contrato de obligado cumplimiento hasta 2029. La adquisición del activo incluye un proyecto de renovación de la fachada y las zonas comunes del edificio que permitirán mejorar la eficiencia energética del activo y obtener la certificación Leed Gold. Esta adquisición muestra, de nuevo, como el grupo Colonial es capaz de reciclar capital invertido en zonas secundarias e invertirlo en zonas CBD creando retorno para el accionista.
En febrero de 2022, el Grupo Colonial a través de SFL ha alcanzado un acuerdo “promesse de vente” para la compra del edificio 91 Pasteur de cerca de 40.000m² situado en el centro de París (distrito 15). El activo es la sede de Amundi, una de las principales gestoras de activos financieros de Europa cotizada en Euronext. Con esta inversión el Grupo incorpora el séptimo mayor activo de oficinas de París. Este inmueble ofrece plantas de más de 2.000m², mucha luminosidad y una distribución muy eficiente. El edificio fue renovado en su totalidad en 2012 y se prevée una inversion limitada en capex. Actualmente ya cuenta con las certificaciones energéticas HQE y Breeam. El activo se sitúa en el corazón del 15eme Arrondissement de París, cerca de la estación de Montparnasse, un mercado en plena renovación. Se trata de un mercado con excelente conexión por transporte público que atrae grandes demandas de espacios de oficinas. Todos los grandes edificios de la zona ya tiene proyectos aprobados para renovarse en los proximos 5 años, muestra de la dinámica de este submercado.
Durante el segundo semestre de 2021, el Grupo Colonial ha ejecutado la venta de dos activos secundarios: el edificio de oficinas Parc Cugat y el activo comercial las Mercedes Open Park. Ambas transacciones se han cerrado a un precio con una prima total de +6% sobre GAV. Parc Cugat, está situado en el submercado periférico de Sant Cugat del Vallés, en Barcelona, y tiene una perspectiva de creación de valor a futuro limitada debido a su naturaleza secundaria y situación en un entorno con un recorrido complicado para el incremento de las rentas. Las Mercedes Open Park es un activo comercial non core proveniente de la compra de Axiare. Dicho activo situado en una zona comercial secundaria en Madrid requiere de inversión en rehabilitación, así como de gestión activa de sus inquilinos.
Con la ejecución de Alpha VI y el nuevo programa de adquisiciones orgánicas Alpha VII, la compañía vuelve a ser inversora neta en 2021 y 2022. En el primer trimestre de 2021 se escrituró una parte del programa de desinversiones de 2020 por importe de 283 millones de euros. En particular se firmaron las ventas de dos activos core maduros en París: 112 Wagram y 9 Percier, y el activo comercial Les Gavarres en Tarragona proveniente de la compra de Axiare.
En febrero de 2022, Colonial y su filial francesa SFL han ejecutado exitosamente la conversión de la totalidad de los bonos del Grupo, por un importe total de 4.602 millones de euros, a “bonos verdes”, tras la aprobación de sus bonistas. Colonial alcanza este hito tras garantizar la tenencia de una cartera de inversiones medioambientalmente sostenibles con un valor igual o superior al de su financiación. Con esta operación, Colonial se convierte en la primera compañía del IBEX-35 en tener la totalidad de sus bonos calificados como “verdes”. Este tipo de deuda está destinada a financiar “activos verdes” que son aquellos que tienen un impacto positivo en el medio ambiente. La intención del Grupo es que cualquier bono que se proponga emitir en el futuro sea emitido como "bonos verdes".
En 2021, el Grupo Colonial ha ejecutado exitosamente una gestión activa de su deuda (“Liability Management”), por más de 1.000 millones de euros. En particular, se han realizado las siguientes operaciones:
A 31 de diciembre de 2021, el coste financiero spot del Grupo es del 1,4%, 30p.b. inferior al coste del año anterior.
A cierre del ejercicio 2021, el Grupo Colonial presenta un balance sólido con un LTV de 35,8%. Los saldos disponibles del Grupo ascienden a 2.359 millones de euros de entre caja y líneas de crédito no dispuestas. Esta liquidez permite al Grupo asegurar sus necesidades de financiación de los próximos años cubriendo los vencimientos de deuda hasta 2024.## Sólidas bases para crecimiento futuro a partir de los resultados 2021
Colonial ha cerrado el año 2021 con una vuelta al crecimiento y solidos resultados en todas las métricas. Adicionalmente el Grupo está avanzando en múltiples iniciativas de crecimiento futuro:
Mas de 107.000m² de en programa de renovaciones de los cuales 64.000m² ya se encuentran pre-alquilados a fecha actual.
La tendencia de polarización de la demanda impulsa el crecimiento de activos Grado A en CBD.
Durante el ejercicio 2021, dos analistas han abierto nueva cobertura de Colonial, alcanzando los 21 analistas actuales. El consenso sitúa el precio objetivo medio por encima de los 9,3€/acción. Asimismo, hay que destacar que más del 60% de los 21 analistas que siguen la compañía recomiendan comprar acciones de Colonial cuando a diciembre de 2020 lo hacían un 36%.
Véase apartado “Gestión del capital y política de gestión de riesgos” de la Nota 14.15 de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2021. El Periodo Medio de Pago (PMP) de las sociedades españolas del Grupo a sus proveedores para el ejercicio 2021 se ha situado en 29 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas. El Grupo ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley 11/2013, de 26 de julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos correspondientes se realizan los días 5 y 20 del mes siguiente.
La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que pueden tener un impacto en la actividad de Colonial. Por ello, Colonial tiene por objetivo la creación de valor sostenible a través de la optimización de la relación entre la rentabilidad y los riesgos, en constante evolución, en ámbitos financieros, medio ambientales, sociales y económicos entre otros. Este equilibrio, junto una visión holística y dinámica del riesgo, refuerzan el liderazgo de Colonial en el sector y consolidan su posición a largo plazo.
La gestión del riesgo es un aspecto clave en la cultura organizativa de Colonial, y por este motivo, el Grupo ha desarrollado el Sistema de Control y Gestión de Riesgos (en adelante, SCGR), que establece unas bases para una gestión eficiente y efectiva de los riesgos en toda la organización. Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial está expuesta son identificados, analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados. Con el objetivo de mantener un SCGR eficaz y actualizado, Colonial elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual identifica los principales riesgos que afectan al Grupo, y los evalúa en términos de impacto y probabilidad de ocurrencia. Dicho mapa se revisa y actualiza de forma periódica cada año, con el objetivo de disponer de una herramienta de gestión de riesgos integrada y dinámica, que evoluciona con los cambios del entorno en el que opera la compañía y los cambios de la propia organización.
Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al Consejo de Administración, el Comité de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también determina explícitamente las responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y propietarios de los riesgos en relación con la gestión de riesgos.
El Consejo de Administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión de riesgos, incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos del Grupo e implementando y supervisando los sistemas internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y competitividad del Grupo, adoptando las decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la gestión de dicha función cuenta con el apoyo del Comité de Auditoría y Control, el cual realiza, entre otras, las siguientes funciones relativas al ámbito del control y gestión de riesgos:
Adicionalmente, Colonial tiene constituidas la unidad de cumplimiento normativo y la unidad de auditoría interna como herramientas para reforzar dicho objetivo. La unidad de cumplimiento normativo tiene la responsabilidad de velar por el adecuado cumplimiento de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su actividad, y la función de auditoría interna tiene la responsabilidad de realizar las actividades de supervisión necesarias, contempladas en sus planes anuales aprobados por el Comité de Auditoría y Control, para evaluar la eficacia de los procesos de gestión de riesgos y de los planes de acción y controles implantados por las correspondientes direcciones para mitigar dichos riesgos.
Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos de riesgos a los que se expone el Grupo en función de su origen:
Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
Riesgos de mercado, derivados de la transformación del sector y del propio modelo de negocio, de la mayor complejidad para desarrollar la estrategia de inversión/desinversión, y de la fluctuación del mercado inmobiliario con impacto en la valoración de los activos inmobiliarios.# Riesgos Financieros, Riesgos del Entorno y Riesgos Internos
Riesgos financieros, relacionados con las restricciones en los mercados de capitales, las fluctuaciones de los tipos de interés, el impacto de los cambios en la normativa fiscal (principalmente por el régimen SOCIMI) y los de contraparte de los clientes principales.
Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
84 Adicionalmente, la crisis sanitaria mundial provocada por el Covid-19 ha generado en el 2020 una elevada incertidumbre en muchos ámbitos, en especial en el ámbito económico, teniendo afectaciones diferentes en los diversos sectores del tejido empresarial. En este sentido y como respuesta ante esta situación, el Grupo Colonial ha puesto en marcha una serie de medidas con el fin de asegurar y preservar la salud de sus empleados y activos, así como la continuidad del negocio. Las principales medidas llevadas a cabo en el 2020 han ido enfocadas a lo siguiente:
El Grupo ha mostrado una elevada resiliencia ante esta crisis, en especial, en el ámbito estratégico, operativo y financiero. La compañía ha realizado en el 2020 la revisión de su mapa de riesgos corporativo y el análisis de la evolución de los riesgos como consecuencia de esta crisis; a través de identificar y monitorizar los riesgos, evaluar y anticipar los posibles impactos, revisar las medidas de control y adoptar las decisiones oportunas en cada uno de estos ámbitos con objeto de mitigar su impacto y garantizar las operaciones del Grupo. A pesar de todas estas medidas, existe todavía una elevada incertidumbre sobre el impacto de esta crisis desde un punto de vista económico, en particular, en términos de destrucción de empleo y de tejido empresarial, con el consecuente impacto que pueda tener en el sector inmobiliario.
Desde el 31 de diciembre de 2021 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:
La pandemia del COVID-19 ha afectado de forma significativa tanto a nuestros mercados como a la economía mundial en general. No obstante, actualmente se empieza a ver una recuperación de la economía mundial, afrontando aún múltiples desafíos que se van superando gracias al estímulo proporcionado por el intenso despliegue de políticas económicas expansivas y a la buena respuesta de las vacunas al virus. Hay una opinión mayoritaria de una recuperación de dicho impacto económico, si bien existe una pluralidad de opinions sobre la velocidad de la recuperación en cada país y región, que dependerá principalmente de la evolución de la crisis sanitaria. A fecha actual todos los organismos internacionales estiman importantes crecimientos en el PIB, destacando la buena perspectiva en Europa y en los mercados en los que opera Colonial: España y Francia.
Barcelona y Madrid- 85
Por lo que se refiere al mercado de oficinas de calidad en Barcelona y Madrid, los fundamentales siguen fuertes y con mejores perspectivas que en zonas secundarias. La demanda de activos de calidad en ubicaciones prime ha ido creciendo, debido básicamente a la necesidad de captar talento en compañías de alto valor añadido, ofrecer el mejor entorno de trabajo a sus empleados y tener las mejores opciones de movilidad. Las rentas se han recuperado hasta alcanzar niveles prepandemia y se prevé que para 2022, la fijación de las rentas sea gradual, dependiendo de la calidad de los inmuebles, su ubicación y exclusividad. Asimismo, se prevé que continúe el apetito inversor por productos de oficinas prime. En un entorno de bajos tipos de interés, el nivel actual de spread de la yield inmobiliaria respecto al bono a 10 años se sitúa en entornos de 300 puntos básicos.
París-
El mercado de París es uno de los más importantes a nivel mundial y cuenta con una elevada liquidez. A día de hoy la disponibilidad de espacio de oficinas en las mejoras zonas de la ciudad se sitúa por debajo del 6%. La falta de producto combinado con la elevada demanda de las empresas para productos Prime hace que los consultores prevean que las rentas de oficinas se mantengan en niveles elevados. En este sentido, a cierre del segundo semestre de 2021, las rentas prime se sitúan en niveles de 930€/m²/año. Respecto al volumen de inversión, el interés del capital extranjero por los edificios de oficinas prime sigue muy elevado, con varias operaciones en marcha que se cerrarán en las próximas semanas. Las rentabilidades prime se mantienen estables en el 2,75%, incluso por debajo en operaciones singulares.
En este contexto de mercado, la estrategia de Colonial continúa comprometida con la creación de valor a largo plazo en el sector de oficinas prime, con el foco en la calidad y retornos ajustados al riesgo, y con un fuerte calificación crediticia y posición de liquidez.
A consecuencia de las propias características del Grupo, sus actividades y su estructura, habitualmente en Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. no se realizan actuaciones de investigación y desarrollo.
A 31 de diciembre de 2021, la Sociedad dominante dispone de 8.172.507 acciones en autocartera con un valor nominal de 20.431 miles de euros y que representa un 1,51% sobre el capital social de la sociedad dominante.
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad dominante acordó la adhesión al código de buenas prácticas tributarias. Dicho acuerdo fue comunicado a la administración tributaria con fecha 8 de enero de 2016.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 de la Ley de sociedades de capital, se hace constar que el informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de retribuciones correspondientes al ejercicio 2021 se incluyen en el presente informe de gestión en su correspondiente sección separada.
86
A continuación, se incluye un glosario explicativo de las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures), incluyendo la definición y relevancia de las mismas para Colonial, de conformidad con las recomendaciones de la European Securities and Markets Authority (ESMA) publicadas en octubre de 2015 (ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures). Estas Alternative Performance Measures no han sido auditadas ni revisadas por el auditor de la sociedad dominante.
| Medida Alternativa de Rendimiento (Alternative Performance Measure) | Forma de Cálculo | Definición/Relevancia |
|---|---|---|
| EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) | Calculado como el “Beneficio de explotación” ajustado por las “Amortizaciones”, la “Variación neta de provisiones”, las “Variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias” y el “Resultado por variación de valor de activos y por deterioros”. | Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad productiva, eliminando las dotaciones a amortización, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo. |
| Endeudamiento financiero bruto (EFB) | Calculado como la suma de las partidas “Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros”, “Emisiones de obligaciones y valores similares” y “Emisiones de pagarés”, excluyendo “Intereses” (devengados), “Gastos de formalización” y “Otros pasivos financieros” del estado de situación financiera consolidado. | Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo. |
Endeudamiento financiero neto (EFN) Calculado ajustando en el Endeudamiento financiero bruto la partida “Efectivo y medios equivalentes”. Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets) Se calcula en base a los fondos propios de la Sociedad y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value) Calculado ajustando en el EPRA NTA las siguientes partidas: el valor de mercado de los instrumentos financieros, el valor de mercado de la deuda financiera, los impuestos que se devengarían con la venta de los activos a su valor de mercado, aplicando los créditos fiscales disponibles por el Grupo considerando el criterio de empresa en funcionamiento. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
EPRA Earnings y Resultado neto recurrente Calculado según las recommendations de EPRA, ajustando determinadas partidas al Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o Gross Asset Value (GAV) excluding Transfer costs Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, deduciendo los costes de transacción o transfer costs. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, antes de restar los costes de transacción o transfer costs. Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Like-for-like Rentas Importe de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la cifra de negocio” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen de ambos periodos las rentas procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos, las procedentes de activos incluidos en la cartera de proyectos y rehabilitaciones, así como otros ajustes atípicos (por ejemplo, indemnizaciones por rescisión anticipada de contratos de alquiler). Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de ellos.
Like-for-like Valoración Importe de la Valoración de Mercado excluyendo costes de transacción o de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción comparable entre dos periodos. Para obtenerlo se excluyen de ambos periodos las rentas por alquileres procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos. Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la Valoración de Mercado de la cartera.
Loan to Value Grupo o LtV Grupo Calculado como el resultado de dividir el Endeudamiento financiero neto entre la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos del Grupo. Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera del Grupo.
LtV Holding o LtV Colonial Calculado como el resultado de dividir el Endeudamiento financiero bruto minorado del importe de la partida “Efectivo y medios equivalentes” de la sociedad dominante y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100% entre la suma de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos de la sociedad cabecera del Grupo y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100% y el EPRA NTA del resto de participaciones financieras en sociedades dependientes. Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera de la sociedad cabecera de Grupo.
Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior tienen su origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial o en los desgloses de las partidas (sub-partidas) incluidas en las correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo que se indica a continuación. Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no deriva, en su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, según lo dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.
Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior tienen su origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial o en los desgloses de las partidas (sub-partidas) incluidas en las correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo que se indica a continuación. Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no deriva, en su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, según lo dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| “Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante” | 5.999 | 5.401 |
| Incluye/excluye: Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas | -- | -- |
| Diluted NTA | 5.999 | 5.401 |
| Incluye: | ||
| (ii.a) Revalorización de activos de inversión | -- | -- |
| (ii.b) Revalorización de activos en desarrollo | -- | -- |
| (ii.c) Revalorización de otras inversiones | 149 | 64 |
| (iii) Revalorización de arrendamientos financieros | -- | -- |
| (iv) Revalorización de existencias | 12 | 10 |
| Diluted NTA at Fair Value | 6.160 | 5.475 |
| Excluye: | ||
| (v) Impuestos diferidos | 351 | 233 |
| (vi) Valor de mercado de instrumentos financieros | (15) | 19 |
| EPRA NTA | 6.496 | 5.727 |
| Número de acciones (millones) | 540 | 508 |
| EPRA NTA por acción | 12,03 | 11,27 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| “Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante” | 5.999 | 5.401 |
| Incluye/excluye: Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas | -- | -- |
| Diluted NDV | 5.999 | 5.401 |
| Incluye: | ||
| (ii.a) Revalorización de activos de inversión | -- | -- |
| (ii.b) Revalorización de activos en desarrollo | -- | -- |
| (ii.c) Revalorización de otras inversiones | 149 | 64 |
| (iii) Revalorización de arrendamientos financieros | -- | -- |
| (iv) Revalorización de existencias | 12 | 10 |
| Diluted NDV at Fair Value | 6.160 | 5.475 |
| Excluye: | ||
| (v) Impuestos diferidos | -- | -- |
| (vi) Valor de mercado de instrumentos financieros | -- | -- |
| Incluye: | ||
| (ix) Valor de mercado de la deuda | (203) | (280) |
| EPRA NDV | 5.957 | 5.195 |
| Número de acciones (millones) | 540 | 508 |
| EPRA NDV por acción | 11,03 | 10,22 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| Resultado neto atribuible al Grupo | 474 | 2 |
| Resultado neto atribuible al Grupo - Cts€/acción | 91,10 | 0,47 |
| Incluye/(excluye): | ||
| (i) Cambios de valor de inversiones, proyectos de inversión y otros intereses | (443) | 78 |
| (ii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos, proyectos de inversión y otros intereses | 1 | (2) |
| (iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos | -- | -- |
| (iv) Impuestos por venta de activos | -- | -- |
| (v) Deterioro de valor del Fondo de Comercio | -- | -- |
| (vi) Cambios de valor en instrumentos financieros y costes de cancelación | 30 | 31 |
| (vii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados | (9) | (4) |
| (ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a alianzas estratégicas (excepto si están incluidas por integración proporcional) | -- | -- |
| (x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores | 66 | 27 |
| EPRA Earnings (pre ajustes específicos compañía) | 120 | 133 |
| Ajustes específicos compañía: | ||
| (a) Gastos y provisiones extraordinarias | 10 | 3 |
| (b) Resultado financiero no recurrente | -- | 2 |
| (c) Tax credits | -- | -- |
| (d) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores | (2) | -- |
| Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) | 128 | 138 |
| Número promedio de acciones (millones) | 520,1 | 508,1 |
| Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) - Cts€/acción | 24,59 | 27,06 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| Barcelona | 1.423 | 1.333 |
| Madrid | 2.518 | 2.441 |
| Paris | 6.633 | 6.616 |
| Cartera de explotación | 10.574 | 10.390 |
| Proyectos | 1.843 | 1556 |
| Otros | 20 | 74 |
| Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción | 12.437 | 12.020 |
| España | 4.830 | 4.562 |
| Francia | 7.606 | 7.458 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción | 12.436 | 12.020 |
| Más: costes de transacción | 655 | 611 |
| Total Valor de Mercado incluyendo costes de transacción | 13.091 | 12.631 |
| España | 4.953 | 4.685 |
| Francia | 8.138 | 7.946 |
| Millones de euros | ||||
|---|---|---|---|---|
| Barcelona | Madrid | París | Total | |
| Ingresos por Rentas 2020 | 50 | 108 | 182 | 340 |
| Like for like | -- | 1 | 5 | 6 |
| Proyectos y altas | (2) | (2) | (6) | (10) |
| Inversiones y desinversiones | (3) | (4) | (6) | (13) |
| Otros e indemnizaciones | -- | (8) | -- | (8) |
| Ingresos por Rentas 2021 | 45 | 95 | 175 | 315 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| Valoración a 1 de enero | 12.020 | 12.196 |
| Like for like España | 292 | (163) |
| Like for like Francia | 411 | 300 |
| Adquisiciones y desinversiones | (288) | (313) |
| Valoración a 31 de diciembre | 12.435 | 12.020 |
| Millones de euros | ||
|---|---|---|
| 2021 | 2020 | |
| Endeudamiento financiero bruto | 4.935 | 4.851 |
| Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios | -- | -- |
| Menos: “Efectivo ymedios equivalentes” (219) (269) | ||
| (A) Endeudamiento financiero neto 4.716 4.582 | ||
| Valor de Mercado incluyendo costes de transacción 13.091 12.631 | ||
| Más: Acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA 98 38 | ||
| (B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y autocartera sociedad dominante 13.189 12.669 | ||
| Loan to Value Grupo (A)/(B) 35,8% 36,2% |
LtV Holding o LtV Colonial
LtV Holding o LtV Colonial
Millones de euros Sociedad Holding
2021 2020
Endeudamiento financiero bruto 3.028 2.945
Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios -- --
Menos: “Efectivo y medios equivalentes” de la Sociedad dominante y de las sociedades españolas dependientes participadas al 100% (101) (244)
(A) Endeudamiento financiero neto 2.927 2.701
(B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción 10.036 8.972
Loan to Value Holding (A)/(B) 29,2% 30,1%
93
1EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. Informe Anual de Gobierno Corporativo del ejercicio 2021
El Informe Anual de Gobierno Corporativo ha sido remitido a la CNMV con fecha 28 de febrero de 2022 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica http://www.cnmv.es/Portal/Consultas/EE/InformacionGobCorp.aspx?nif=A-28027399
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. Informe sobre Remuneraciones de los Consejeros del ejercicio 2021
El Informe sobre Remuneraciones de los Consejeros ha sido remitido a la CNMV con fecha 28 de febrero de 2022 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica http://www.cnmv.es/Portal/Consultas/EE/InformacionGobCorp.aspx?nif=A-28027399
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO ANUAL CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2021
Los miembros del Consejo de Administración de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A. que a continuación se relacionan declaran que, hasta donde alcanza su conocimiento, la información financiera anual de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., que incluye las cuentas anuales individuales y consolidadas de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A. y sus sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio 2021, formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 28 de febrero de 2022 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad aplicables, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., así como de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, y que los respectivos informes de gestión incluyen un análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de la sociedad y sus sociedades dependientes, junto con la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a que se enfrentan.
28 de febrero de 2022
D. Juan José Brugera Clavero
Presidente
D. Pedro Viñolas Serra
Consejero Delegado
D. Luis Maluquer Trepat
Consejero
Dña. Ana Bolado Valle
Consejera
Dña. Ana Cristina Peralta Moreno
Consejera
Dña Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain
Consejera
D. Carlos Fernández González
Consejero
D. Javier López Casado
Consejero
D. Juan Carlos García Cañizares
Consejero
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO ANUAL CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2021
D. Adnane Mousannif, miembro del Consejo de Administración de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., declara que, hasta donde alcanza su conocimiento, la información financiera anual de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., que incluye las cuentas anuales individuales y consolidadas de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A. y sus sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio 2021, formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 28 de febrero de 2022 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad aplicables, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., así como de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, y que los respectivos informes de gestión incluyen un análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de la sociedad y sus sociedades dependientes, junto con la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a que se enfrentan.
28 de febrero de 2022
D. Adnane Mousannif
Consejero de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO ANUAL CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2021
Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani, miembro del Consejo de Administración de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., declara que, hasta donde alcanza su conocimiento, la información financiera anual de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., que incluye las cuentas anuales individuales y consolidadas de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A. y sus sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio 2021, formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 28 de febrero de 2022 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad aplicables, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de INMOBILIARIA COLONIAL, SOCIMI, S.A., así como de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, y que los respectivos informes de gestión incluyen un análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de la sociedad y sus sociedades dependientes, junto con la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a que se enfrentan.
28 de febrero de 2022
Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani
Consejero de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
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