Infotmic co.,ltd. — Audit Report / Information 2012

Dec 14, 2012

中磊会计师事务所 有限责任公司

ZHONGLEI CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD.

中国·北京 BEIJING CHINA

审核报告

[2012]中磊专审 A 字第 0363 号

舜元地产发展股份有限公司全体股东:

我们审核了舜元地产发展股份有限公司(以下简称舜元地产公司)编制的 2012 年 12 月、2013 年度盈利预测和 2014 年度盈利规划。我们的审核依据是《中国注册 会计师其他鉴证业务准则第 3111 号——预测性财务信息的审核》。舜元地产公司管理 层对该盈利预测和规划及其所依据的各项假设负责。这些假设已在盈利预测附注中披 露。

舜元地产公司编制规划是为了恢复上市目的。由于舜元地产公司拟开发的上虞项 目土地使用权于 2012 年 12 月 10 日经公开拍卖由以舜元地产公司为控制人的项目联 合体中标,该项目尚处于筹备期,在编制规划时运用了一整套假设,包括有关未来事 项和管理层行动的推测性假设,而这些事项和行动预期在未来未必发生。因此,我们 提醒信息使用者注意,该规划不得用于恢复上市目的以外的其他目的。

根据我们对支持这些假设的证据的审核,在推测性假设上虞项目在 2013 年 3 月 1 日开始前期准备工作,2013 年 5 月开始施工,2013 年 12 月开始预售成立的前提下, 2014 年 12 月第一期竣工, 我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为规 划提供合理基础。我们认为,该规划是在这些假设的基础上恰当编制的,并按照舜元 地产发展股份有限公司盈利预测附注的"编制基础"及"基本假设" 中所述编制基 础的规定进行了列报。

即使在推测性假设中所涉及的事项发生,但由于预期事项通常并非如预期那样发 生,并且变动可能重大,因此实际结果仍然可能与预测性财务信息存在差异。

(本页无正文)

中磊会计师事务所有限责任公司 中国注册会计师:邹宏文

中国 北京 中国注册会计师:谢青

二〇一二年十二月十一日

舜元地产发展股份有限公司 盈利预测报表

编制单位:舜元地产发展股份有限公司

单位:元

项目	2012 年 1-11 月(已审)	2012 年 12 月(预测)	2012 年度	2013 年度	2014 年度
一、营业总收入	114,920,055.13	2,778,050.00	117,698,105.13	69,947,324.67	242,139,576.34
其中:营业收入	114,920,055.13	2,778,050.00	117,698,105.13	69,947,324.67	242,139,576.34
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本	108,611,115.85	2,070,909.74	110,682,025.58	58,544,373.31	194,122,505.19
其中:营业成本	82,679,255.19	577,830.36	83,257,085.55	34,861,049.51	151,435,298.97
利息支出
手续费及佣金支出TS
N退保金AT
N赔付支出净额U
OC提取保险合同准备金净额C
AC保单红利支出
LIB分保费用U
PD营业税金及附加E	9,089,604.78	243,079.38	9,332,684.16	5,960,648.98	21,080,618.31
FI销售费用TI	128,061.40	-	128,061.40	1,398,946.49	5,782,859.57
R管理费用EC	13,824,650.10	1,250,000.00	15,074,650.10	16,500,000.00	16,000,000.00
EI财务费用L	-214,332.79	-	-214,332.79	-	-
G资产减值损失N	3,103,877.16	-	3,103,877.16	-176,271.67	-176,271.67
O加:公允价值变动收益(损失以"-"号填列)HZ

投资收益(损失以"-"号填列)
其中:对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益(损失以"-"号填列)
三、营业利润(亏损以"-"号填列)	6,308,939.28	707,140.27	7,016,079.55	11,402,951.35	48,017,071.15
加:营业外收入	237,574.00		237,574.00
减:营业外支出	25,516.00		25,516.00
其中:非流动资产处置损失
四、利润总额(亏损总额以"-"号填列)	6,520,997.28	707,140.27	7,228,137.55	11,402,951.35	48,017,071.15
减:所得税费用	4,469,422.01	389,285.07	4,858,707.07	6,100,737.84	15,153,046.30
五、净利润(净亏损以"-"号填列)	2,051,575.27	317,855.20	2,369,430.47	5,302,213.51	32,864,024.85
归属于母公司所有者的净利润	2,051,575.27	317,855.20	2,369,430.47	5,527,213.51	15,158,258.92
少数股东损益				-225,000.00	17,705,765.93
TS公司法定代表人:史浩樑NATNUOCCACLIBUPDEFITIRECEILGNOH		主管会计工作负责人:王国军		会计机构负责人:蒋敏

舜元地产发展股份有限公司盈利预测附注

舜元地产发展股份有限公司(以下简称本公司)的盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则, 但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性,投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。

一、盈利预测的编制基础

本公司编制的 2012 年 12 月、2013 年度、2014 年度盈利预测是以本公司 2012 年 1-11 月经 中磊会计师事务所有限责任公司审计的经营业绩为基础,分析了本公司面临的市场环境和未来发 展前景,并充分考虑现实各项基础、经营能力、未来的发展计划及下列各项基本假设的前提下,结 合本公司 2012 年度、2013 年度、2014 年度经营和费用支出计划,本着求实稳健的原则而编制, 本报告遵循了国家现有法律法规以及《企业会计准则》和本公司合并报表编制方法及其补充规定, 会计处理方法的选用与公司目前所采用的会计原则、会计政策和核算方法相一致。

二、盈利预测的基本假设

本公司编制的 2012 年 12 月、2013 年度、2014 年度盈利预测报告的编制基于下述基本假设:

(一)本公司所遵循的国家和地方的现行有关法律、法规和制度无重大变化;

(二)本公司主要经营所在地、行业形势及业务涉及地区的社会经济环境无重大变化;

(三)本公司的生产经营计划如期实现,无重大变化;

(四)本公司在盈利预测期内有关汇率及贷款利率无重大改变;

(五)本公司的经营运作未受到诸如人员、交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺和成本 中客观因素的巨大变动而产生的不利影响;

(六)本公司的主要产品市场需求状况、价格状况无重大变化和重大影响;

(七)本公司所在地方的税负基准及税率政策无重大改变;

(八)本公司和本公司经营不受任何不可抗力、或无法预见的因素、或任何不受董事控制的不 可预见的原因而受到重大影响或处罚。

(九)本公司的上虞项目根据当地市场同类房型销售情况确定销售单价、在 2013 年 3 月 1 日 开始前期准备工作、5 月开始施工、2014 年 12 月第一期竣工、2013 年 12 月开始预售等事项无重 大变化前提下预测。

因上虞项目尚在筹备期,本报告 2014 年度为规划性预测。

三、本公司简介及项目开发情况

1、舜元地产发展股份有限公司(以下简称"本公司")前身为天发石油股份有限公司,于 2008 年 8 月经湖北省工商行政管理局批准,并经国家工商总局核准,名称变更为舜元地产发展股 份有限公司。

本公司取得湖北省工商行政管理局颁发的注册号为 420000000011292 号企业法人营业执照, 法定代表人为史浩樑,注册资本为 27,220.912 万元,注册地为湖北省荆州市江汉路 106 号,公 司经营范围为:房地产开发经营,房屋土地建设和房屋(附属内部装修设施)出售,租赁,物业 管理,房屋设备,建筑设备、建筑装饰材料的购销,园林绿化(上述经营范围涉及许可经营凭许

可证经营)。

2、长兴萧然房地产开发有限公司简介

(1)长兴萧然房地产开发有限公司(以下简称"长兴萧然")于 2003 年成立,2009 年 5 月 取得长兴县工商行政管理局核发变更后的 330522000012199 号企业法人营业执照。法定住所:浙 江省长兴县雉城镇解放东路 158 号综合楼。变更后的注册资本人民币 5000 万元。公司类型:有 限责任公司。法定代表人:史浩樑。经营范围:长兴县雉城镇皇家湾地块旧城改造建设项目开发、 经营、自有房屋租赁,(涉计国家行政许可的,凭许可证件或批准文件经营)。

2008 年 4 月,舜元地产发展股份有限公司收购浙江萧然工贸有限公司持有本公司 70%的股权, 2009 年 2 月,长兴萧然原股东盛国民将 10%股权转让给浙江萧然工贸有限公司,2010 年 11 月舜 元地产发展股份有限公司收购浙江萧然工贸有限公司持有本公司 30%的股权,并办理了工商变更。 股权转让后,舜元地产发展股份有限公司持有萧然公司 100%股权,萧然公司成为舜元地产发展有 限公司全资子公司。

(2)长兴萧然项目开发情况

长兴萧然在开发项目"皇家湾名邸"位于浙江省长兴县雉城镇解放东路北侧(皇家湾),繁 华主街道金陵路以东,西临滨海大道,县前街以南,明珠路以西,此项目共分为三期开发,具体 情况如下:

"皇家湾名邸一期 A 区",项目规划用地面积为 18,968.34 平方米,实测建筑面积 47,231.54 平方米(住宅建筑面积 36,761.28 平方米、商业用房建筑面积 9,191.15 平方米、配套用房 1,279.11 平方米),项目 2003 年 10 月开工,2005 年 9 月竣工交付,截至基准日已销售完毕。

"皇家湾名邸一期 B 区 9 幢"项目规划用地面积为 16,617.00 平方米,初测总建筑面积为 21,357.59 平方米,均为住宅,可销售地下车位 96 个,车库 29 个,项目开工时间为 2006 年 4 月, 预计竣工交付时间为 2008 年 3 月,截至基准日住宅,车库已销售完毕,车位剩余 66 个。

"皇家湾名邸二期"项目规划用地面积为 13,767.68 平方米,项目开工时间 2008 年 2 月, 竣工交付时间为 2009 年 10 月。根据资产占有方提供的相关建设规划资料,二期规划建设住宅和 商业用房,总建筑面积约 25,466.09 平方米(其中住宅建筑面积为 23,094.76 平方米、商业用房 建筑面积为 2,371.33 平方米),容积率为 1.85,截止基准日除剩余 1 套住宅外已全部销售完毕。

"皇家湾名邸三期"项目预计用地面积 16,431.75 平方米,实测建筑总面积 35,374.68 平方 米,项目开工时间 2010 年 1 月。截至 2012 年 11 月 30 日,还剩余住宅 3194.93 平米、商铺 5435.44 平米尚未销售。根据公司经营计划,2012 年 12 月预计销售一套商铺,2013 年预计销售住宅 60%, 商铺 50%;2014 年预计销售住宅 40%,商铺 40%,剩余留待于 2015 年销售。

3、上虞项目开发情况

2012 年以来,公司为增强公司可持续发展能力,结合自身实际情况,努力寻找适合自身规模 条件的土地储备和项目资源。2012 年 11 月 30 日,公司第八届董事会第十四次会议作出决议,同 意公司全资子公司长兴萧然与闰土控股集团有限公司、浙江锦盛包装有限公司,分别以 40%、35%、 25%的比例,联合参加上虞市经济开发区[2007]J4 号地块国有建设用地使用权的竞买。2012 年 12 月 10 日,长兴萧然与闰土控股集团有限公司、浙江锦盛包装有限公司通过竞买取得该宗土地 的使用权,竞买价格为 20,700 万元,从而为公司持续发展提供了增长动力和盈利保证。

该项目所在地块位于上虞经济技术开发区区块,上虞经济技术开发区市上虞先进制造业生产 基地的有机组成部分,是融工业、商业、文化、居住、休闲为一体的综合性城市新区。开发区沿 江发展居住区和公共中心,沿人民路为轴线布置生产性设施,综合发展,构成体现滨江特色,与 上虞市区协调发展,经济发达的综合性新区。

地块位于经济开发区,东临城市花园,南至人民西路,西靠博文路,北临联谊路。现状为空 地。2013 年 3 月 1 日开始前期准备工作,5 月开始施工,2014 年 12 月第一期竣工,2013 年 12 月开始预售。

四、主要会计政策、会计估计和会计报表编制方法

本公司主要会计政策、会计估计和会计报表编制方法是按照中华人民共和国财政部 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则》、《企业会计准则应用指南》及其《企业会计准则讲解》的有关 规定,并基于以下所述主要会计政策和会计估计进行确计和计量,在此基础上编制财务报表。

五、盈利预测项目编制说明

(一)会计制度

本公司执行《企业会计准则》及其应用指南的规定。

(二)会计年度

本公司采用公历年制,即自每年 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。

(三)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(四)计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性

本公司以权责发生制为记账基础进行会计确认、计量和报告。在对会计要素进行计量时,一 般采用历史成本,对于采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,以所确定的会计要 素金额能够取得并可靠计量为基础。

(五)外币业务核算方法

本公司对发生的外币经济业务,采用业务发生时中国人民银行公布的市场汇价(中间价)折 合本位币记账。对各种外币账户的外币期末余额,按期末市场汇价(中间价)进行调整,发生的 核算差额按用途及性质计入当期财务费用或予以资本化。

(六)现金等价物的确定标准

本公司现金等价物是指持有的期限短(一般是指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易 于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。包括:现金、银行存款以及可在证券市场 上流通的三个月内到期的短期债券投资等确定为现金等价物。

(七)金融工具

1.金融工具的分类

按取得持有金融资产和承担金融负债的目的划分为:以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产或金融负债(包括交易性金融资产或金融负债)、持有至到期投资、应收款项、可供 出售金融资产、其他金融负债等。

2.金融资产和金融负债的确认和计量

(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)。

取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发现的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利 息)作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认 为投资收益,年末将公允价值变动计入当期损益。处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差 额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损益。

(2)持有至到期投资

取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始 确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率(如实际利率与票面利率差别较小的,按票面利率) 计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确定,在该预期存续期间或适用的更短期 间内保持不变。处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

(3)应收款项

公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市 场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款等,以向购货 方应收的合同或协议作为初始确认金额,并按照往来户名等设置明细账,进行明细核算,具有融 资性质的,按其现值进行初始确认。收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的 差额计入当期损益。

(4)可供出售金融资产,取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息 期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。

持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将公允价值变动 计入资本公积(其他资本公积)。

处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原直接 计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。

(5)其他金融负债

ZHONG LEI CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS

按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。

1. 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方, 则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终止确认该 金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原则。公 司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

(1)金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:

①.所转移金融资产的账面价值;

②.因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金 融资产为可供出售金融资产的情形)之和。

(2)金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确 认部分和未终止确认部分(在此种情况下,所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一 部分)之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:

①.终止确认部分的账面价值;

②.终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认 部分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项金融 负债。

4.金融资产和金融负债公允价值的确定方法

本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考年末活跃市场中的报价。

5.金融资产的减值准备

(1)可供出售金融资产的减值准备:

年末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后, 预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的公允价值 下降形成的累计损失一并转出,确认减值损失。

(2)持有至到期投资的减值准备:

持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。

6.应收款项坏账准备的确认标准和计提方法

(1)年末如果有客观证据表明应收款项发生减值,则将其账面价值减记至可收回金额,减记 的金额确认为资产减值损失,计入当期损益。可收回金额是通过对其的未来现金流量(不包括尚 未发生的信用损失)按原实际利率折现确定,并考虑相关担保物的价值(扣除预计处置费用等)。 原实际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收款项的预计未来现金流量与 其现值相差很小,在确定相关减值损失时,不对其预计未来现金流量进行折现。

年末对于单项金额重大的应收款项(包括应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款等) 单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价 值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。

单项金额重大是指:金额 2000 万元以上。

(2)对于年末单项金额非重大的应收款项,采用与经单独测试后未减值的应收款项一起按账 龄作为类似信用风险特征划分为若干组合,再按这些应收款项组合在年末余额的一定比例(可以 单独进行减值测试)计算确定减值损失,计提坏账准备。

除已单独计提减值准备的应收款项外,公司根据以前年度与之相同或相类似的、具有应收款 项按账龄段划分的类似信用风险特征组合的实际损失率为基础,结合现时情况确定以下坏账准备 计提的比例:

应收款项账龄	提取比例
年以内1	0.3%
年-2年1	10%
年-3年2	20%

年以上5100%	年-5年3	50%
	关联方应收款项按其年末余额的0.3%计提。

(3)对确定不能收回的款项另行按法规程序报批后单项确认坏账损失。

(八)、存货核算方法

1.存货分类:本公司存货主要包括开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工 程施工、库存商品、周转材料等诸大类。

2.存货盘存制度:本公司采用永续盘存制。

3.存货的取得和发出的计价方法:

(1)以材料采购的实际成本计价。

(2)材料消耗计价:

工程甲供材料以实际采购成本计价进行核算;开发成本的计算主要是依据产品的类别及工期 并按成本项目进行核算;开发项目竣工、交付使用、实现产权转移或完成产权初始化登记,即开 发成本结转为开发产品;周转材料核算一般为价值在 200 元以上、使用周期较长的物品,摊销方 式:采用一次摊销法。

(3)开发用地的核算方法:对于开发用土地,公司以支付土地出让金方式取得的土地使用权, 在项目整体开发时,全部转入项目开发产品;项目分期开发时,将分期开发用地部分转入项目开 发产品,后期未开发土地仍保留在土地开发成本。

(4)公共配套设施费用的核算方法:

开发产品中无偿交付管理部门使用的非营业性的文教、卫生、行政管理、市政公用配套设施 所需费用,计入商品房成本;不能有偿转让的公共配套设施:按收益比例标准分配计入商品房成 本;能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集所发生的成本。 开发产品办理竣工验收后,公司按照建筑面积将尚未发生的公共设施配套费采用预提的办法从开 发成本中计提。

(5)出租开发产品的摊销方法:按房屋建筑物的估计经济使用年限,采用直线法计算出月摊 销额,计入出租开发产品的经营成本费用。

(6)期末存货按成本计价。

4.存货跌价准的计提方法

年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记 的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。

(九)投资性房地产

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1.本公司投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2.本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产一 出租用资产采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销 政策;对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值 损失。

(十)长期股权投资核算方法

1、长期期股权投资的初始计量

(1)企业合并形成的长期股权投资,应当按照下列规定确定其初始投资成本

①、同一控制下的企业合并:以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权 益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权 投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整资本公积; 资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用,包括为进行合并而支付的 审计费用、评估费用、法律服务费用等,于发生时计入当期损益。

②、非同一控制下的企业合并:公司在购买日按照《企业会计准则第 20 号——企业合并》 确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。

(2)除企业合并形成的长期股权投资以外,其他方式取得的长期股权投资,应当按照下列 规定确定其初始投资成本:

①、以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

②、以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投 资成本。

③、投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发 放的现金股利或利润)作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。

④、在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的 前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成 本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换, 以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

⑤、通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

2、被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决 策需要分享控制权的投资方一致同意时存在,则视为与其他方对被投资单位实施共同控制;对一 个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政 策的制定,则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。

3、长期股权投资后续计量及收益确认

(1)公司能够对被投资单位施加重大影响或共同控制的,初始投资成本大于投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的初始投资成本;初始投资成 本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期损益。公司对子公 司的长期股权投资,采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行调整。

(2)对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能 可靠计量的长期股权投资,采用成本法核算;对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权 投资,采用权益法核算。

(3)成本法下公司确认投资收益,仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额, 所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。

(4)权益法下公司确认投资收益

①.权益法下在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首 先,冲减长期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质 上构成(应明确认定标准)对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲 减长期应收项目等的账面价值。最后,经过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外 义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。

②.被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未确认的亏损分担额后,按与上述相反 的顺序处理,减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期 权益及长期股权投资的账面价值,同时确认投资收益。

③.被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理:对于被投资单位除净损益以外 所有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计算应享有或承担的部分, 调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本公积(其他资本公积)。

(5)长期股权投资的减值

本公司对于使用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权 投资,其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定 的现值之间的差额进行确定。

其他长期股权投资,如果可收回金额的计量结果表明,该长期股权投资的可收回金额低于其 账面价值的,将差额确认为减值损失。

长期股权投资减值损失一经确认,不再转回。

(十一)固定资产的计价和折旧方法

1.固定资产的确认标准:

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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用年限超过一年的有形 资产,且在同时满足与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业和该固定资产的成本能够可靠 的计量这两项条件时予以确认。

2.固定资产的分类:房屋建筑物、机器设备、运输设备、电子设备、其他设备、固定资产 装修和经营租入固定资产改良。

3.固定资产的初始计量:固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。

(1)外购固定资产的成本,以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所 发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。

(2)购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,固定资产 的成本以购买价款的现值为基础确定。

(3)自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出 构成。

(4)债务重组取得债务人用以抵债的固定资产,以该固定资产的公允价值为基础确定其入

账价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额,计入当期损益;

(5)在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的 前提下,换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明换 入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应 支付的相关税费作为换入固定资产的成本,不确认损益。

(6)以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定其入账 价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。

(7)融资租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中 较低者作为入账价值。

1. 固定资产的折旧:采用年限平均法。

各类固定资产的使用年限、净残值率如下:

固定资产名称	使用年限(年)	净残值率
房屋建筑物	30-40	5%
通用设备	5	5%
运输工具	5	5%

1. 固定资产后续支出的处理:固定资产的修理费用(含大修),直接计入当期费用;固定 资产改良支出,以增计后不超过该资产可收回金额的部分计入固定资产账面价值,其余则计入当 期费用;固定资产装修费用,在符合资本化原则的情况下,在固定资产中单独核算,并在两次装 修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内,单独计提折旧;经营租赁方式租入的固定 资产发生的改良支出,在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内,单独计提折 旧。

(十二)在建工程核算

1、在建工程按实际发生的工程支出计价。

2、 在建工程确认工程实际支出的方法:发包的基建工程,按应支付的工程结算价款、交付 施工企业安装的需安装设备成本及为工程建设而借入的专门借款所发生的利息、折价或溢价的摊 销、汇兑差额的资本化金额确定工程实际支出。

3、 在建工程结转为固定资产的时点为在建工程达到预定可使用状态。如所建造的固定资产 已达预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预定可使用状态之时起,根据工程预算、 造价或工程实际成本资料,按估计的价值转入固定资产并计提折旧。待竣工决算办理完毕后,按 决算数调整暂估价,但不调整原已计提的折旧额。

4、 在报告期末,对在建工程逐项进行检查,如果存在下列一项或多项情况时,计提减值准 备,具体采用单项计提的方法: 长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程;所 建项目无论在性能上,还是在技术上已经落后,并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性; 其他足以证明在建工程已经发生减值的情况。

(十三)无形资产计价和摊销方法

1、 无形资产的内容,无形资产通常包括专利权、非专利权、商标权、著作权、特许权、 土地使用权等。

2、 无形资产的计价:

无形资产一般按取得时的实际成本计价,实际成本的确定方法:

(1)外购的无形资产,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途 所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的, 无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

(2)投资者投入的无形资产,按投资合同或协议约定的价值确定,在投资合同或协议约定 价值不公允的情况下,应按无形资产的公允价值入账。

(3)债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入 账价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产的公允价值之间的差额,计入当期损 益;在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提 下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确 凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的 账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。

(4)以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账 价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

3、 无形资产使用寿命及摊销方法

本公司对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法 预见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销,在每个 会计期间进行减值测试。

4、 无形资产的处置和报废

出售无形资产时,将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益;无形资产预期 不能为企业带来经济利益的,将该无形资产的账面价值予以转销。

(十四)长期待摊费用摊销方法

本公司长期待摊费用在受益期内平均摊销,其中:

1、预付经营租入固定资产的租金,按租赁合同规定的期限平均摊销。

2、 租赁方式租入的固定资产改良支出,按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短 的期限平均摊销。

(十五)固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产的减值

1、对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产,公司在每年末判断相关资产是 否存在可能发生减值的迹象。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都进 行减值测试。

2、资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费 用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

当资产的可收回金额低于其账面价值的,将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金 额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。

资产减值损失确认后,减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整,以使该资产 在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的资产账面价值(扣除预计净残值)。

3、固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产减值损失一经确认,在以后会计期间 不再转回。有迹象表明一项资产可能发生减值的,企业以单项资产为基础估计其可收回金额

(十六)借款费用的会计处理方法

借款费用是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本,包括借款利息、折价或者溢价的摊 销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资 本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。

本公司符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预 定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足三项条件时开始资本化:1.资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者 生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出; 2.借款费用已经发生;3.为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已 经开始。

资本化期间,是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本 化的期间不包括在内。当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断 时间连续超过 3 个月的,借款费用暂停资本化;当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定 可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化;当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分 项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借款费用停止资本化。

借款费用资本化金额的确定:

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1.专门借款的利息费用(扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时 性投资取得的投资收益)及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使 用或者可销售状态前,予以资本化。

2.根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数(按每月月末平均)乘以所占 用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权 平均利率计算确定。

3.借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金 额,调整每期利息金额。

(十七)维修基金、质量保证金的核算方法

1、本公司对维修基金按项目所在地省(市、县)物价局、房地产局颁布的文件规定,提取 维修基金,计入开发成本。

2、本公司对质量保证金按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期 限、从应支付的土建安装工程款中预留暂扣。在保修期内由于质量而发生的维修费用,在此扣除 列支,保修期结束后清算。

(十八)应付职工薪酬核算方法

职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他支出,包括:1、 职工工资、奖金、津贴和补贴;2、职工福利费;3、医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工 伤保险费和生育保险费等社会保险费;4、住房公积金;5、工会经费和职工教育经费;6、非货 币性福利;7、因解除与职工的劳动关系给予的补偿;8、其他与获得职工提供的服务相关的支出。

本公司在职工为其提供服务的会计期间,将应付的薪酬确认为负债,除因解除与职工的劳动 关系给予的补偿外,根据职工提供服务的受益对象,分别下列情况处理:

1、应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬,计入产品或劳务成本。

2、应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬,计入建造固定资产或无形资产成本。

3、除上述之外的职工薪酬计入当期损益

本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿接受裁减而提 出给予补偿的建议,同时满足下列条件的,应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的 预计负债,同时计入当期损益:

1、公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议,并即将实施。

2、公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。

(十九)应付债券的核算

应付债券核算企业为筹集长期资金而发行的债券本金和利息,企业发行的可转换公司债券需 进行明细核算。

企业发行债券按实际收到的款项记账,债券溢价或折价在债券存续期按直线法摊销,债券利 息按权责发生制计提或摊销。

(二十) 收入确认原则

收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经 济利益的总流入,确认原则如下:

1、销售商品

商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购买方,不再保留与商品所有权相联系的继续管理 权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流入企业,且相关的收入和成本能够可靠地计量时, 确认销售商品收入的实现。

2、提供劳务

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收 入。提供劳务交易的完工进度,依据已完工作的测量(或已经提供的劳务占应提供劳务总量的比 例,或已经发生的成本占估计总成本的比例)确定。

按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议价款 不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认 提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度 扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。

在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,如果已经发生的劳务成本预计能够得 到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入,并按相同金额结转劳务成本;如已 经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确认提供劳 务收入。

3、让渡资产使用权

与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定 让渡资产使用权收入金额:

(1)利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

(2)使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

(3)出租物业收入:

①.具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书

②.履行了合同规定的义务,开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得

③.出租开发产品成本能够可靠地计量。

4、房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定,按照商品收入的确认原则执行; 如果符合建造合同的条件,并且有不可撤消的建造合同的情况下,也可按照合同收入确认原则, 按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。各公司的收入,应当按照重要性原则,在损益表 中反映。

(二十一) 所得税的核算

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根据所得税准则采用资产负债表债务法进行所得税的核算。

1、根据资产、负债的账面价值与其计税基础存在的差异,按照预期收回该资产或清偿该负 债期间的适用税率确认递延所得税资产或递延所得税负债。适用税率发生变化时,对已确认的递 延所得税资产和递延所得税负债进行重新计量。

2、确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产时,以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时 性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税 所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的,确认以前期间未确认的递延所得税资产。

3、公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏 损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。

4、资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得 足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,减记递延所得税资产的账面价值。在很可 能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额应当转回。

(二十二)本期合并会计报表的编制方法

本公司合并会计报表的合并范围以实质控制为基础予以确定,将所有能实施控制的被投资单 位纳入合并会计报表范围。

本公司合并会计报表遵循《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》的规定,编制合并会计 报表时,以本公司和纳入合并范围的子公司的会计报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法 调整对子公司的长期股权投资,在抵销母公司权益性资本投资与子公司所有者权益中母公司享有 的份额和公司内部相互之间发生的重大交易及往来对合并会计报表的影响后,由本公司合并编 制。

纳入合并会计报表范围的子公司和本公司的会计期间及所采用的会计政策一致。

(二十三)税项

本公司适用主要税种包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值 税等,税率分别为:

1、营业税:房地产税率 5%计缴。

2、城建税:按流转税额的 5-7%计缴。

• 3、教育费附加:按流转税额的 3%计缴。
• 4、所得税:按应纳所得税额的 25%计缴。

5、土地增值税:按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及地方税务法规规定计缴。

本公司及子公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。先按各地税务机关规 定的预缴比例预缴,待项目达到清算条件时,按核定增值额和适用税率进行清算,对预缴的土地 增值税款多退少补。

6、其他地方税费:按地方税务法规规定计缴。

六、主要项目盈利预测编制说明

1、营业收入

营业收入为长兴萧然房地产开发有限公司销售开发产品收入及 2014 年预测的营业收入包括 上虞项目开发产品收入。

长兴萧然的开发项目"皇家湾名邸"项目总面积共分为三期,目前一、二期已基本售馨,截 至 2012 年 11 月 30 日三期住宅剩余 32 套 3,194.93 平方米,三期商铺共 33 套 5,435.44 平方米, 另还剩一期三期车库共 68 个。

2012 年 12 月预计销售一套商铺 101.02 平方米,剩余 5,334.42 平方米预计在 2013 年、2014 年、2015 年销售完毕。商铺采用降价策略快速销售商铺,在销控表的平均单价的基础上打 8 折, 2013 年预计销售 50%,2014 年预计销售 40%,2015 年预计销售剩余的 10%;住宅按销控表的单价 销售,预计市场回暖,住宅剩余 3,194.93 平方米,2013 年预计销售 60%, 2014 年预计全部销售 完毕;车库 2013 年预计销售 40%,2014 年预计销售 40%,2015 年预计销售 20%。

根据公司经营计划,2013 年上虞项目启动,预计 2014 年下半年开始销售。该项目可销售面积为 48,593.21 平方米,预计 2014 年销售 30%,即销售面积 14,577.96 平方米。根据当地市场同类 房型销售情况确定销售单价为 13000 元/平米。

其 2012 年 12 月、2013 年、2014 年预测营业收入如下:

		2012年度预测数			2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
萧然房产收入	114,920,055.13	2,778,050.00	117,698,105.13	69,947,324.67	54,125,967.34
上虞房产收入					188,013,609.00
合计	114,920,055.13	2,778,050.00	117,698,105.13	69,947,324.67	242,139,576.34

2、营业成本

营业成本为长兴萧然房地产开发有限公司销售开发产品成本,长兴萧然的开发项目"皇家湾 名邸"是根据 2012 年 1-11 月已审的单位成本预计,上虞项目系 2012 年 12 月 10 日竞拍的土地 拟进行房地产开发的项目,按照历史项目和当地房地产相关行业成本测算该开发项目的成本:

其 2012 年 12 月、2013 年、2014 年预测营业成本如下:

		2012年度预测数			2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
萧然房产成本	82,679,255.19	577,830.36	83,257,085.55	34,861,049.51	26,451,072.19
上虞房产成本					124,984,226.79
合计	82,679,255.19	577,830.36	83,257,085.55	34,861,049.51	151,435,298.97

3、营业税金及附加

营业税金及附加根据预测期间营业收入及 2012 年 1-11 月相关税费率进行测算。其 2012 年 12 月、2013 年、2014 年预测营业税金及附加如下:

		2012年度预测数			2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
营业税金及附加	9,089,604.78	243,079.38	9,332,684.16	5,960,648.98	21,080,618.31
合计	9,089,604.78	243,079.38	9,332,684.16	5,960,648.98	21,080,618.31

4、销售费用

销售费用根据营销计划的预测,2012 年 12 月预计发生销售较小,不考略,2013 年、2014 年 按营业收入的 2%测算。其 2012 年 12 月、2013 年、2014 年的预测销售费用如下:

		2012年度预测数		2013年度	2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
销售费用	128,061.40		128,061.40	1,398,946.49	5,782,859.57
合计	128,061.40		128,061.40	1,398,946.49	5,782,859.57

5、管理费用

管理费用预测数根据公司预算而确定,该预算参考历史水平,并考虑预测期间变化趋势而制 订。

		2012年度预测数			2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
管理费用	13,824,650.10	1,250,000.00	15,074,650.10	16,500,000.00	16,000,000.00
合计	13,824,650.10	1,250,000.00	15,074,650.10	16,500,000.00	16,000,000.00

6、财务费用

根据公司资金预算,借款利息计入开发成本,主要资金用入投资和定期存款、零星存款利息 和手续费等不考虑。

7、资产减值损失

		2012年度预测数		2013年度	2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
资产减值损失	3,103,877.16		3,103,877.16	-176,271.67	-176,271.67
合计	3,103,877.16		3,103,877.16	-176,271.67	-176,271.67

8、营业外收入

由于营业外收入具有不确定性,且以往年度发生的营业外收入金额均较小,故不再预测相关 期间的营业外收入。

		2012年度预测数		2013年度	2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
营业外收入	237,574.00		237,574.00
合计	25,516.00237,574.00		237,574.00 25,516.00

9、营业外支出

由于营业外支出具有不确定性,且以往年度发生的营业外支出金额均较小,故不再预测相关 期间的营业外支出。

		2012年度预测数		2013年度	2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
营业外支出	25,516.00		25,516.00
合计	25,516.00		25,516.00

8、所得税费用

所得税费用根据预测期内的各子公司应纳税所得额和其适用的所得税率计算。

		2012年度预测数			2014年度
	1-11 月实际数	12 月预测数	全年合计	预测数	预测数
所得税费用	4,469,422.01	389,285.07	4,858,707.07	6,100,737.84	15,153,046.30
合计	4,469,422.01	389,285.07	4,858,707.07	6,100,737.84	15,153,046.30

舜元地产发展股份有限公司

二〇一二年十二月十一日