Infotmic co.,ltd. — Audit Report / Information 2012

Sep 28, 2012

(评估报告) 共1册 第1册

项目名称: 舜元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材 料股份有限公司进行资产置换评估项目

报告编号: 沪东洲资评报字【2012】第 0266183 号

上海东洲资产评估有限公司

2012 年 09 月 27 日

声 明

本项目签字注册资产评估师郑重声明:注册资产评估师在本次评估中恪守独立、 客观和公正的原则,遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定;根据我们在执业过 程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法 律责任。

评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。根 据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定,遵守相关法律、法规和资产评 估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完 整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对 象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法 律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相 关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。根据《资产评估准则——基本准则》 第二十四条和《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,委托方和相关当 事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对 评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评 估对象的法律权属提供任何保证。

根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第二十六条,本报告受本评估机构 和注册资产评估师执业能力限制,相关当事人决策时应当有自身的独立判断。注册资 产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告,但不承担相关当事人 的决策责任。

我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其 对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条,评估报告使用者 应当全面阅读本项目评估报告,应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估 报告使用限制说明。

项目名称	舜元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公
	司进行资产置换评估项目
报告编号	沪东洲资评报字【2012】第0266183号
声明		1
目录		2
摘要		3
正文		5
一、	委托方、产权持有者及其他报告使用者概况	5
I.	委托方 5
II.	产权持有者 5
III.二、	其他报告使用者 6被评估单位及其概况
		6
三、	评估目的	8
四、	评估范围和评估对象	8
五、	价值类型及其定义	9
六、	评估基准日	9
七、	评估依据	9
I.	经济行为依据 9
II.III.	法规依据 10评估准则 10
IV.	取价依据 10
V.	权属依据 11
VI.	其它参考资料 11
VII.	引用其他机构出具的评估结论 11
八、	评估方法	11
I.	概述 11
II.	评估方法选取理由及说明 12
III.	资产基础法介绍 12
九、	评估程序实施过程和情况	13
十、	评估假设	14
十一、	评估结论	14
I.	概述 14
II.III.	结论分析 15其他 15
十二、	特别事项说明	16
十三、	评估报告使用限制说明
I.	评估报告使用范围 17	17
II.	评估结论使用有效期 18
III.	涉及国有资产项目的特殊约定 18
IV.	评估报告解释权 18
十四、	评估报告日	18
报告附件		20

(摘要)

项目名称 舜元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公 司进行资产置换评估项目

• 报告编号 沪东洲资评报字【2012】第 0266183 号
• 委托方 舜元地产发展股份有限公司。

其他报告使用者 根据评估业务约定书的约定,本次经济行为涉及的各相关方,及国 家法律、法规规定的报告使用者,为本报告的合法使用者。

被评估单位 舜元地产发展股份有限公司。

评估目的 拟资产置换。

评估基准日 2012 年 4 月 30 日。

评估对象及评估 范围 本次评估对象拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司进行资产置 换所涉及的全部资产和负债,评估范围包括流动资产、非流动资产 (包括长期股权投资、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产) 及负债等。资产评估申报表列示的帐面净资产为 164,849,112.44 元。

• 价值类型 市场价值。
• 评估方法 采用资产基础法。

评估结论 经评估,被评估单位全部资产及负债净值为人民币 221,111,634.83 元。

大写:贰亿贰仟壹佰壹拾壹万壹仟陆佰叁拾肆元捌角叁分。

评估结论使用有 为评估基准日起壹年,即有效期截止 2013 年 4 月 29 日。

重大特别事项 无重大特别事项。

效期

特别提示:本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文。

企业价值评估报告书 【2012】第 0266183 号

(正文)

特别提示:本报告只能用于报告中明确约定的评估目的,且在约定情形下成立。欲了 解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。

舜元地产发展股份有限公司:

上海东洲资产评估有限公司接受贵单位的委托,根据有关法律、法规和资产评估 准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对舜元地产发展股份 有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司进行资产置换涉及的舜元地产发展股 份有限公司全部资产及负债在2012 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估 情况报告如下。

项目名称 舜元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司进行资 产置换评估项目

报告编号 沪东洲资评报字【2012】第 0266183 号

一、 委托方、产权持有者及其他报告使用者概况

I.委托方 企业名称:舜元地产发展股份有限公司(被评估单位) 注册地址:荆州市江汉路 106 号 法定代表人:史浩樑 注册资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整 实收资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整 公司类型:股份有限公司(上市) 经营范围:房地产开发经营、房屋土地建设和房屋(附属内部装修设施) 出售、租赁、物业管理、房屋设备、建筑设备、建筑装饰材料的购销、园 林绿化(上述经营范围涉及许可经营凭许可证经营)。

II.产 权 持有者 被评估单位舜元地产发展股份有限公司的产权持有者为上海舜元企业投资 发展有限公司、金马控股集团有限公司、荆州市国有资产监督管理委员等。

【2012】第 0266183 号- 5 -

【2012】第 0266183 号

股东构成为:三家法人股股东、自然人股东及社会流通股。

III.其 他 报 告 使 用 者 根据评估业务约定书的约定,本次经济行为涉及的各相关方,及国家法律、 法规规定的报告使用者,为本报告的合法使用者。

二、 被评估单位及其概况

企业名称:舜元地产发展股份有限公司 注册地址:荆州市江汉路 106 号 法定代表人:史浩樑 注册资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整 实收资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整 公司类型:股份有限公司(上市) 经营范围:房地产开发经营、房屋土地建设和房屋(附属内部装修设施) 出售、租赁、物业管理、房屋设备、建筑设备、建筑装饰材料的购销、园 林绿化(上述经营范围涉及许可经营凭许可证经营)

基准日前 10 名流通股东情况及持股比例;

股东名称	股东性质	持股比例	持股总数
上海舜元企业投资发展有限公司	境内非国有法人	25.99%	70,748,320
金马控股集团有限公司	境内非国有法人	9.40%	25,600,000
荆州市国有资产监督管理委员会	国有法人	7.42%	20,192,000
孙伟	境内自然人	1.66%	4,528,300
陈曦	境内自然人	0.47%	1,268,790
李荣海	境内自然人	0.45%	1,219,200
何建雄	境内自然人	0.42%	1,153,300
吴旗	境内自然人	0.40%	1,100,000
南京小河物流仓储有限公司	境内非国有法人	0.37%	1,000,000
王士明	境内自然人	0.30%	807,000

长期投资情况 单位:万元

序号	企业名称	出资额	持股比例	会计核算方式
1	长兴萧然房地产开发有限公司	8713.47	100.00%	成本法
2	成都舜泉房地产有限公司	1000.00	100.00%	成本法

舜元地产发展股份有限公司,原名天发石油股份有限公司,前身为荆州地区 物资开发公司,于 1989 年 1 月向社会募集个人股后成立。并于 1990 年向社

【2012】第 0266183 号

会公开发行个人股 1860 万股。1992 年公司更名为"湖北天发企业(集团) 股份有限公司",并向社会募集法人股 3009 万股。1996 年 12 月经审核批 准成为 A 股股票上市公司,股票于当月 17 日在深交所挂牌交易。1997 年经 第九次股东大会决议通过,公司更名为"湖北天发股份有限公司"。2003 年经第八次董事会决议及 2003 年第一次临时股东大会决议通过,公司更名 为"天发石油股份有限公司"。2007 年天发石油股份有限公司破产重整, 上海舜元企业投资发展有限公司通过司法拍卖成为公司第一大股东, 公司 经营范围和主营业务变更为房地产开发与经营。经 2008 年 7 月第七届第十 二次董事会决议和 8 月召开的第三次临时股东大会决议通过,公司名称变 更为"舜元地产发展股份有限公司"

舜元地产发展股份有限公司历年基本无主营业务收入。

子公司——长兴萧然房地产开发有限公司成立于 2003 年,开发建设了皇家 湾"御苑"项目,如今项目只剩下三期的部分房产尚未销售。

子公司——成都舜泉房地产有限公司成立于 2008 年 8 月,承接了一项《龙 泉驿区"怡和新城 E1 区"安居工程》BT 项目,目前该项目已建设完成并交 房使用,企业无后续新承接的开发项目。

舜元地产发展股份有限公司及下属两家子公司从基准日财务报表看,均无 新的开发项目。

				金额单位:人民币万元
项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
资产总额	26695.80	30487.51	29549.21	27956.47
负债总额	3463.48	9950.22	8797.13	7239.85
净资产	23232.32	20537.28	20752.09	20716.62
归属母公司的所有者权益	20619.09	20537.28	20752.09	20716.62
营业收入	12666.65	10367.64	5568.30	2512.21
利润总额	1560.85	2310.68	484.10	143.28
净利润	675.17	1118.44	214.80	-35.47
归属母公司所有者的净利润	370.25	1055.07	214.80	-35.47
经营活动产生的现金流量净额	5953.61	1747.64	-1222.82	-7492.12
投资活动产生的现金流量净额	-449.60	-1542.30	-1720.67	-0.5
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	1401.60	-1462.23	0.00
现金及现金等价物净增加额	5504.01	1606.93	-4405.72	-7492.60

企业近三年(合并)资产及财务状况:

企业近三年(母公司)资产及财务状况:

【2012】第 0266183 号

金额单位:人民币万元

项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
资产总额	19046.30	20369.56	21473.78	21429.55
负债总额	96.01	3033.55	4616.78	4944.64
净资产	18950.29	17336.02	16857.00	16484.91
营业收入	12.00	0.00	1780.00	0.00
利润总额	-571.42	-1511.91	-481.08	-399.20
净利润	-596.05	-1614.28	-479.01	-372.09
经营活动产生的现金流量净额	1435.43	-2800.84	1161.08	-2189.21
投资活动产生的现金流量净额	-151.11	-1479.11	-1730.71	0.00
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	0.00	0.00	0.00
现金及现金等价物净增加额	1284.31	-4279.94	-569.64	-2189.21

上述数据,摘自于中磊会计师事务所有限责任公司 2009、2010、2011 年及 2012 年 1-4 月审计 报告,审计报告类型均为无保留意见。

企业执行企业会计准则。营业税税率为 5%,城建税按流转税额的 5-7%计缴、 教育费附加按流转税额的 3%计缴、企业所得税率按应纳所得税额的 25%计 缴。

土地增值税按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及地方税务法规规 定计缴。

三、 评估目的

本次评估目的为拟资产置换。

根据《舜元地产发展股份有限公司第八届董事会第十二次会议决议》,舜 元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司进行资产 置换,置换资产为公司所拥有的全部资产和负债。本次评估即对上述经济 行为所涉及的舜元地产发展股份有限公司的全部资产及负债提供参考。

该经济行为已经获得了《舜元地产发展股份有限公司第八届董事会第十二 次会议决议》。

四、 评估范围和评估对象

1.本次评估对象拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司进行资产置换所涉 及的全部资产和负债,评估范围包括流动资产、非流动资产(包括长期股 权投资、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产)及负债等。资产评 估申报表列示的帐面净资产为 164,849,112.44 元 。 总资产为 214,295,524.68 元,负债总额为 49,446,412.24 元。

2.企业办公经营场地位于长宁区江苏路 398 号企业发展大厦 1703 室,系租

【2012】第 0266183 号

赁房产。

3.根据评估申报资料,被评估单位涉及的设备共计 56 台(辆)。

4.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,

且已经过中磊会计师事务所有限责任公司审计,审计报告为无保留意见。

5.资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产评估明细汇总表。

1. 企业的账面值均为历史成本,以前年度没有根据资产评估结果调账。本

次评估之前也不存在不良资产核销、资产剥离行为。

五、 价值类型及其定义

本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方 在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正 常公平交易的价值估计数额。

需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般 基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

本次评估选择该价值类型,主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假 设及评估对象自身条件等因素。

本报告所称"评估价值",是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的 价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅为本 报告约定评估目的服务而提出的评估意见。

六、 评估基准日

1.本项目资产评估基准日为2012 年 4 月 30 日。

2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方 协商后确定。

3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况,无特别影响因素。 本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。

七、 评估依据

I.经 济 行 为依据 1. 《舜元地产发展股份有限公司第八届董事会第十二次会议决议》;

依据

准则

依据

【2012】第 0266183 号

• II.法 规 1. 《中华人民共和国企业国有资产法》;
  • 1. 《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号)及其施行细则;
    • 1. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第 12 号;
    • 1. 《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14 号;
    • 1. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权 [2006]274 号;
    • 1. 《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003 年第 378 号令;
    • 1. 《中华人民共和国公司法》;
    • 1. 《中华人民共和国房地产管理法》;
    • 1. 《房地产估价规范》(国家标准 GB/T50291-1999);
    • 10.《城镇土地估价规程》(国家标准 GB/T18508-2001);
    • 1. 财政部令第 33 号《企业会计准则》;
    • 1. 其它法律法规。
• III.评 估 1. 资产评估准则—基本准则;
  • 1. 资产评估职业道德准则—基本准则;
    • 1. 资产评估准则—评估报告;
    • 1. 资产评估准则—评估程序;
    • 1. 资产评估准则—工作底稿;
    • 1. 资产评估准则—业务约定书;
    • 1. 资产评估准则—企业价值;
    • 1. 资产评估准则—机器设备;
    • 1. 资产评估准则—不动产
    • 10.资产评估价值类型指导意见;
    • 11.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见;
  • 12.企业国有资产评估报告指南。
• IV.取 价 1. 《最新资产评估常用数据与参数手册》中国统计出版社;
  • 1. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社;
    • 1. 《中国汽车网》信息;
    • 1. 国经贸经[1997]456 号《关于发布汽车报废标准》的通知;
    • 1. 国经贸资源〔2000〕1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
    • 1. 评估基准日近期的《慧聪商情》;
    • 1. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》;

【2012】第 0266183 号

• 1. 中国城市地价动态监测网;
• 1. 中磊会计师事务所有限责任公司审计报告;
• 10.长期投资单位评估基准日会计报表;
• 11.公司提供的部分合同、协议等;
• 1. 公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料;
• 1. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料;
• 1. 基准日近期国债收益率、贷款利率;
• 1. 其他。

V.权 属 依 1. 房屋租赁合同;

• 1. 投资合同、协议;车辆行驶证;
  • 1. 其它相关证明材料。
• VI.其 它 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证;
• 参考资料 2. 被评估单位提供的资产评估明细表;
  • 1. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料;
  • 1. 其它有关价格资料。
• VII.引 用 1. 无。

其 他 机 构

据

出 具 的 评 估结论

八、 评估方法

I.概述 资产评估的基本方法有三种,即成本法、收益法和市场法。

1. 成本法,也称资产基础法,是指以资产负债表为基础,从资产成本的角 度出发,以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本,并在各单项资 产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值的评 估方法。

2. 收益法是指通过被评估企业未来预期收益采用适宜折现率资本化或折 现,以确定评估对象价值的评估方法。

3. 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股 东权益、证券等权益性资产进行比较,调整修正后得出评估对象价值的评

【2012】第 0266183 号

估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。

II.评 估 方 法 选 取 理 由 及 说 明 根据《资产评估准则——企业价值》,注册资产评估师执行企业价值评估业 务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件,分析收益法、 市场法和成本法三种资产评估基本方法的适应性,恰当选择一种或多种资 产评估基本方法。

经分析: 舜元地产发展股份有限公司母公司历年基本无主营业务收入,利润 主要来源于下属二家子公司。子公司——长兴萧然房地产开发有限公司成 立于 2003 年,开发建设了皇家湾"御苑"项目,如今项目尚余三期的部分 房产未销售。子公司——成都舜泉房地产有限公司成立于 2008 年 8 月,在 公开招商比选中中选"怡和新城 E1 区"安居工程 BT 项目和"柏树小区" 安居工程 BT 项目,目前"怡和新城 E1 区"安居工程项目已建设完成并交 房使用,"柏树小区"安居工程项目开工日期暂未确定。由于目前国家对 房地产市场正在进行一系列的宏观调控,未来房地产政策具有一定的不可 预计性,由此也会导致房地产企业未来项目的开发进度、物业销售进度具 有一定的不确定性。故未来收益不可预测,所以不具备采用收益法评估的 条件。

由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单 项资产及负债的市场价值替代其历史成本,并在各单项资产评估值加和的 基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。本次企业价值仅适 用成本法评估。

III.资 产 基 础 法 介 绍 企业价值评估中的资产基础法即成本法,它是以评估基准日市场状况下重 置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用 适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债 评估值,得出全部资产和负债的评估价值。

• 货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。
• 应收款项 对于有理由相信能全部收回的,按核实后的账面值评估;对于账龄较长, 根据企业提供的历年催债资料,分析欠款原因、欠款人资金、信用、经营 管理现状等相关因素,认定个别收不回的款项评估为零;其余按风险状况 参照会计上估算坏帐准备的方法,从应收帐款金额中扣除这部分可能收不 回的款项后确定评估值。同时原企业计提的坏账准备评估为零。

长期投资 对长期投资评估,通过对被投资单位进行整体资产评估,再根据投资比例 确定评估值;

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固定资产 对机器设备、车辆、电子设备主要采用重置成本法进行评估。 设备评估值=设备重置全价×设备综合成新率

长期待摊 费用 根据其尚存受益的权利或资产价值确定评估值。

递延所得 税资产 评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程,并根据对应科目的 评估处理情况,重新计算确认递延所得税资产。

负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

九、 评估程序实施过程和情况

1. 我们根据国家资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产进行了 评估和产权核实,具体步骤如下:

1. 与委托方接洽,听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现 状的介绍,了解评估目的、评估对象及其评估范围,确定评估基准日,签 订评估业务约定书,编制评估计划;

1. 指导企业填报资产评估申报表;

2. 对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别,选定评估方法; 根据资产评估申报表的内容,与该单位有关财务记录数据进行核对,到现 场进行实物核实和调查,对资产状况进行察看、记录;查阅委估资产的产 权证明文件和有关机器设备运行、维护及事故记录等资料;评估人员和资 产管理人员进行交谈,了解资产的管理、资产配置情况;开展市场调研询 价工作,收集市场信息资料;

3. 评估人员对管理层进行访谈,听取了企业营运模式,主要产品或服务业 务,成本等收益现状的介绍;了解企业核算体系、管理模式;企业核心技 术,研发力量以及未来发展规划和行业前景;调查了企业所在行业的市场 需求、竞争状况、企业优势、劣势;分析了影响企业经营的相关宏观经济 形势和行业环境因素;

4. 评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件,选 择恰当的评估方法,选取相应的模型或公式,进行分析、计算和判断,形 成初步评估结论,并对各种评估方法形成的初步结论进行分析,在综合考 虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基 础上,确定最终评估结论;

5. 各评估人员进行汇总分析工作,确认评估工作中没有发生重评和漏评的 情况,并根据汇总分析情况,对资产评估结论进行调整、修改和完善;

6. 根据评估工作情况,起草资产评估报告书,并经三级审核,在与委托方

【2012】第 0266183 号

交换意见后,向委托方提交正式资产评估报告书。

十、 评估假设

(一)基本假设:

1.公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自 愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等 的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是 在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

2.持续使用假设:该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在 使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些处于使 用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面 临的市场条件或市场环境,同时又着重说明了资产的存续状态。

3.持续经营假设,即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础,在可 预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法地持续不断地经营下 去。

(二)一般假设:

1.本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜, 以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。

2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化, 评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他人力不可 抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化,信贷政策、利率、汇 率基本稳定。

4.本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。依据本次评估目的,确定本次估 算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的 价格标准及价值体系。

本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评 估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求,认定这些假 设在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化,将不承担由于假 设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十一、 评估结论

I.概述 经评估,被评估单位全部资产及负债净值为人民币 221,111,634.83 元。大 写:贰亿贰仟壹佰壹拾壹万壹仟陆佰叁拾肆元捌角叁分。

【2012】第 0266183 号

按照资产基础法评估,被评估单位在基准日市场状况下全部资产及负债净 值评估值为 221,111,634.83 元;其中:总资产账面值 214,295,524.68 元, 评估值 270,558,047.07 元,增值额 56,262,522.39 元,增值率 26.25%;总 负债账面值 49,446,412.24 元,评估值 49,446,412.24 元;净资产账面值 164,849,112.44 元,评估值 221,111,634.83 元,增值额 56,262,522.39 元, 增值率 34.13%。

由于被评估单位舜元地产发展股份有限公司主要资产为长期投资,而母公 司报表长期投资中对控股子公司账面值为原始投资额采用成本法核算,从 而导致评估增值率失真。合并报表中归属于母公司的所有者权益与评估口 径一致,因此,公司合并报表中归属于母公司的所有者权益账面值 207,166,190.24 元,评估值 221,111,634.83 元,增值额 13,945,444.60 元, 增值率 6.73%。

II.结 论 分析 本次评估采用资产基础法结论,主要原因为舜元地产发展股份有限公司母 公司历年基本无主营业务收入,利润主要来源于下属二家子公司。子公 司——长兴萧然房地产开发有限公司成立于 2003 年,开发建设了皇家湾"御 苑"项目,如今项目尚余三期的部分房产未销售。子公司——成都舜泉房 地产有限公司成立于 2008 年 8 月,在公开招商比选中中选"怡和新城 E1 区" 安居工程 BT 项目和"柏树小区"安居工程 BT 项目,目前"怡和新城 E1 区" 安居工程项目已建设完成并交房使用,"柏树小区"安居工程项目开工日 期暂未确定。由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控,未 来房地产政策具有一定的不可预计性,由此也会导致房地产企业未来项目 的开发进度、物业销售进度具有一定的不确定性。故未来收益不可预测, 所以不具备采用收益法评估的条件。

III.其他 鉴于市场资料的局限性,本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产 生的溢价或折价。

评估结论详细情况见评估明细表,评估结果汇总如下表。

【2012】第 0266183 号

					增值率
评估结果汇总表	项目	账面价值	评估价值	增值额	%
	流动资产	11,499.99	11,499.99
	非流动资产	9,929.57	15,555.82	5,626.25	56.66
	可供出售金融资产净额
	持有至到期投资净额
	长期应收款净额
	长期股权投资净额	9,713.47	15,207.72	5,494.25	56.56
	投资性房地产净额
	固定资产净额	144.17	276.17	132.00	91.56
	在建工程净额
	工程物资净额
	固定资产清理
	生产性生物资产净额
	油气资产净额
	无形资产净额
	开发支出
	商誉净额
	长期待摊费用	38.36	38.36
	递延所得税资产	33.57	33.57
	其他非流动资产
	资产合计	21,429.56	27,055.81	5,626.25	26.25
	流动负债	4,944.64	4,944.64
(金额单位:万元)	非流动负债
评估基准日:	负债合计	4,944.64	4,944.64
2012 年 4 月 30 日	净资产(所有者权益)	16,484.92	22,111.17	5,626.25	34.13

十二、 特别事项说明

1. 特别事项可能对评估结论产生影响,评估报告使用者应当予以关 注。

2. 本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题,委托方在使 用本报告时,应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。 3. 本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中 介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。 4. 本报告对被评资产所进行的调整和评估是为了客观反映评估结 果,评估机构无意要求该单位必须按本报告进行相关的帐务处理, 是否进行及如何进行有关的帐务处理,应当依据国家有关规定。 5. 如存在待处理资产,该单位应按财务制度的规定办理相关手续, 不得以本评估报告作为帐务处理的依据。 6. 长期投资单位——成都舜泉房地产有限公司:截止报告出具日,

因"怡和新城 E1 区"安居工程项目已建设完并已开始交房,但项

【2012】第 0266183 号

目的《工程审计结算报告》还未出具,故本次评估根据成都舜泉房 地产有限公司、舜元建设(集团)有限公司成都分公司和四川省中 冶建设工程监理有限责任公司三方盖章确认的《四川省建设工程工 程造价预(结)算书》以及成都市龙泉驿区审计局出具的《关于怡 和新城 E 区(E1 区场平土方、基础开挖土方、护壁、管桩及签证) 工程结算审计结果的函》确认该项目目前总投资额为 323,037,895.43 元。

1. 截止评估报告提出日期,根据委托方及相关当事方的说明,没有 发现资产占有方存在其他任何重大事项。

2. 评估人员没有发现其他可能影响评估结论,且非评估人员执业水 平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是,报告使用者应当不 完全依赖本报告,而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内 容作出自己的独立判断,并在经济行为中适当考虑。

3. 对该单位存在的影响资产评估值的特殊事项,在委托时和评估现 场中未作特殊说明,而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法 收集资料的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。

4. 若资产数量发生变化,应根据原评估方法对评估值进行相应调 整。

5. 若资产价格标准发生重大变化,并对资产评估价值已产生了明 显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

6. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况

下,评估结论将不成立且报告无效,不能直接使用本评估结论。

十三、 评估报告使用限制说明

I.评估报告使用 范围 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用,并为本报 告所列明的评估目的和用途而服务,以及按规定报送有关政府管理 部门审查。

1. 除非事前征得评估机构书面明确同意,对于任何其它用途、或被 出示或掌握本报告的任何其他人,评估机构不承认或承担责任。

1. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意,评估报告的内容不得 被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方 另有约定的除外。

1. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府 或行业管理部门审核的其他正式材料,与本报告具有同等法律效

【2012】第 0266183 号

力,及同样的约束力。

II.评估结论使 用有效期 本评估结论的有效期按现行规定为壹年,从评估基准日2012 年 4 月 30 日起计算至 2013 年 4 月 29 日有效。 超过评估结论有效期不得使用本评估报告。

III.涉及国有资 产项目的特殊约 定 如本评估项目涉及国有资产,而本报告未经国有资产管理部门备 案、核准或确认并取得相关批复文件,则本报告不得作为经济行为 依据。

IV.评估报告解 释权 本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构,除国家法律、 法规有明确的特殊规定外,其他任何单位和部门均无权解释。

十四、 评估报告日

本评估报告日为2012 年 09 月 27 日。(本页以下无正文)

企业价值评估报告书 【2012】第 0266183 号

(本页无正文) 评估机构 上海东洲资产评估有限公司 法定代表人 王小敏 签字注册资产评估师 Tel:021-52402166 孙培军 Tel:021-52402166 蒋骁 其他主要评估人员 张骏豪、滕空 报告出具日期 2012 年 09 月 27 日 公司地址 200050 中国·上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼 联系电话 021-52402166(总机) 021-62252086(传真) 网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com

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(报告附件)

项目名称 舜元地产发展股份有限公司拟与赣州晨光稀土新材料股份有限公司 进行资产置换评估项目

报告编号 沪东洲资评报字【2012】第 0266183 号

序号 附件名称

• 1. 舜元地产发展股份有限公司第[八]届董事会第[十二]次会议决议
• 1. 委托方、被评估单位营业执照
• 1. 舜元地产发展股份有限公司验资报告
• 1. 舜元地产发展股份有限公司估基准日审计报告及前三年审计报告
• 1. 舜元地产发展股份有限公司房屋租赁合同
• 1. 车辆行驶证
• 1. 评估委托方和相关当事方承诺函
• 1. 评估业务约定书
• 1. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
• 1. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
• 1. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
• 1. 资产评估机构及注册资产评估师承诺函
• 1. 资产清单或资产汇总表

	关于评估说明使用范围的声明	3
	资产评估有关事项说明	4
一、	委托方、被评估单位概况	4
二、	企业历史沿革和经营情况	4
	1.企业历史沿革 5
	2.经营业务和财务状况 5
	3.长期投资情况 6
三、	关于评估目的的说明	6
四、	关于评估对象和评估范围的说明	7
五、	关于评估基准日的说明	7
六、	资产负债清查情况	7
	1.资产负债清查范围 7
	2.清查结论 8
七、	可能影响评估工作的重大事项说明	9
八、	已向评估机构提供的资料清单	9
	资产评估说明	12
一、	评估对象与评估范围说明	12
	1.评估对象与评估范围内容 12
	2.实物资产的分布情况及特点 12
	3.企业申报的无形资产及其他账外资产 12
二、	资产核实情况总体说明	13
	1.核实工作的组织、实施时间和过程: 13
	2.核实工作的过程及方法 13
	3.影响资产核实的事项及处理方式 15
	4.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额15
	5.核实结论 15
三、	资产基础法的评估	16
	1.货币资金 16
	2.其他应收款 163.预付帐款 17
	4.长期投资 17
	5.固定资产--设备类 18
	6.长期待摊费用 26
	7.递延所得税资产 26
	8.应交税费 26
	9.其他应付款 26
	10. 资产基础评估结论 27
四、	收益现值法评估	28
	评估结论及分析	30
一、	评估结论	30
二、	评估结论与账面值比较分析原因	30
	1.长期股权投资 31
	2.固定资产 31

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方主管部门了解评估有关情况、审查资 产评估报告书和检查评估机构工作之用。非为法律、行政法规规定,材料的全部或部 分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸于公开媒体。

资产评估有关事项说明

一、 委托方、被评估单位概况

(一)委托方与被评估单位为同一企业

单位名称:舜元地产发展股份有限公司

注册地址:荆州市江汉路 106 号

法定代表人:史浩樑

注册资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整

实收资本:贰亿柒仟贰佰贰拾万玖仟壹佰贰拾圆整

公司类型:股份有限公司(上市)

经营范围:房地产开发经营、房屋土地建设和房屋(附属内部装修设施)出售、 租赁、物业管理、房屋设备、建筑设备、建筑装饰材料的购销、园林绿化(上述经营 范围涉及许可经营凭许可证经营)。

基准日前 10 名流通股东情况及持股比例;

股东名称	股东性质	持股比例	持股总数
上海舜元企业投资发展有限公司	境内非国有法人	25.99%	70,748,320
金马控股集团有限公司	境内非国有法人	9.40%	25,600,000
荆州市国有资产监督管理委员会	国有法人	7.42%	20,192,000
孙伟	境内自然人	1.66%	4,528,300
陈曦	境内自然人	0.47%	1,268,790
李荣海	境内自然人	0.45%	1,219,200
何建雄	境内自然人	0.42%	1,153,300
吴旗	境内自然人	0.40%	1,100,000
南京小河物流仓储有限公司	境内非国有法人	0.37%	1,000,000
王士明	境内自然人	0.30%	807,000

(二)委托方与被评估单位的关系

委托方与被评估单位为同一企业。

二、 企业历史沿革和经营情况

1. 企业历史沿革

舜元地产发展股份有限公司,原名天发石油股份有限公司,前身为荆州地区物资开 发公司,于 1989 年 1 月向社会募集个人股后成立。并于 1990 年向社会公开发行个人股 1860 万股。1992 年公司更名为"湖北天发企业(集团)股份有限公司",并向社会募 集法人股 3009 万股。1996 年 12 月经审核批准成为 A 股股票上市公司,股票于当月 17 日在深交所挂牌交易。1997 年经第九次股东大会决议通过,公司更名为"湖北天发股 份有限公司"。2003 年经第八次董事会决议及 2003 年第一次临时股东大会决议通过, 公司更名为"天发石油股份有限公司"。2007 年天发石油股份有限公司破产重整,上 海舜元企业投资发展有限公司通过司法拍卖成为公司第一大股东, 公司经营范围和主 营业务变更为房地产开发与经营。经 2008 年 7 月第七届第十二次董事会决议和 8 月召 开的第三次临时股东大会决议通过,公司名称变更为"舜元地产发展股份有限公司"

2. 经营业务和财务状况

舜元地产发展股份有限公司历年基本无主营业务收入,利润主要来源于下属二家 子公司。

子公司——长兴萧然房地产开发有限公司成立于 2003 年,开发建设了皇家湾"御 苑"项目,如今项目只剩下三期的部分房产尚未销售。

子公司——成都舜泉房地产有限公司成立于 2008 年 8 月,承接了一项《龙泉驿区 "怡和新城 E1 区"安居工程》BT 项目,目前该项目已建设完成并交房使用,企业无后 续新承接的开发项目。

舜元地产发展股份有限公司及下属两家子公司从基准日财务报表看,均无新的开 发项目。

				金额单位:人民币万元
项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
资产总额	26695.80	30487.51	29549.21	27956.47
负债总额	3463.48	9950.22	8797.13	7239.85
净资产	23232.32	20537.28	20752.09	20716.62
归属母公司的所有者权益	20619.09	20537.28	20752.09	20716.62
营业收入	12666.65	10367.64	5568.30	2512.21
利润总额	1560.85	2310.68	484.10	143.28

企业近三年(合并)资产及财务状况:

-5-

项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
净利润	675.17	1118.44	214.80	-35.47
归属母公司所有者的净利润	370.25	1055.07	214.80	-35.47
经营活动产生的现金流量净额	5953.61	1747.64	-1222.82	-7492.12
投资活动产生的现金流量净额	-449.60	-1542.30	-1720.67	-0.5
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	1401.60	-1462.23	0.00
现金及现金等价物净增加额	5504.01	1606.93	-4405.72	-7492.60

企业近三年(母公司)资产及财务状况:

				金额单位:人民币万元
项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
资产总额	19046.30	20369.56	21473.78	21429.55
负债总额	96.01	3033.55	4616.78	4944.64
净资产	18950.29	17336.02	16857.00	16484.91
营业收入	12.00	0.00	1780.00	0.00
利润总额	-571.42	-1511.91	-481.08	-399.20
净利润	-596.05	-1614.28	-479.01	-372.09
经营活动产生的现金流量净额	1435.43	-2800.84	1161.08	-2189.21
投资活动产生的现金流量净额	-151.11	-1479.11	-1730.71	0.00
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	0.00	0.00	0.00
现金及现金等价物净增加额	1284.31	-4279.94	-569.64	-2189.21

上述数据,摘自于中磊会计师事务所有限责任公司 2009、2010、2011 年及 2012 年 1-4 月审计报告,审计报告 类型均为无保留意见。

企业执行企业会计准则。营业税税率为 5%,城建税按流转税额的 5-7%计缴、教育 费附加按流转税额的 3%计缴、企业所得税率按应纳所得税额的 25%计缴。

3. 长期投资情况

				单位:万元
序号	企业名称	出资额	持股比例	会计核算方式
1	长兴萧然房地产开发有限公司	8713.47	100.00%	成本法
2	成都舜泉房地产有限公司	1000.00	100.00%	成本法

三、 关于评估目的的说明

本次评估目的为拟置出资产。

根据《舜元地产发展股份有限公司第八届董事会第十二次会议决议》,舜元地产发 展股份有限公司拟资产置换置出资产,置出资产为公司所拥有的全部资产和负债。本 次评估即对上述经济行为所涉及的舜元地产发展股份有限公司的全部资产和负债提供 参考。

该经济行为已经获得了《舜元地产发展股份有限公司第八届董事会第十二次会议 决议》。

四、 关于评估对象和评估范围的说明

本次资产评估对象为舜元地产发展股份有限公司的全部资产及负债,评估范围系 截止评估基准日舜元地产发展股份有限公司的全部资产和负债。评估前总资产 214,295,524.68 元,其中:流动资产 114,999,852.47 元,非流动资产 99,295,672.21 元,其中:固定资产 1,441,696.32 元,长期待摊费用 383,562.66 元,递延所得税资 产 335,672.23 元。负债 49,446,412.24 元,净资产 164,849,112.44 元。

企业办公经营场地位于长宁区江苏路 398 号企业发展大厦 1703 室,系租赁房产。

委估资产经过中磊会计师事务所有限责任公司审计,并出具了无保留意见的审计 报告。

除此之外,不存在任何账面未反映的资产和负债,与公司相关的资产及其负债均 已申报列入资产评估范围。

企业的账面值均为历史成本,以前年度没有根据资产评估结果调账。本次评估之 前也不存在不良资产核销、资产剥离行为。

五、 关于评估基准日的说明

本次评估基准日为 2012 年 4 月 30 日。

评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近,无其他特别影响因素。

六、 资产负债清查情况

1. 资产负债清查范围

在进行资产评估清查申报前,公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产

进行了清查工作,并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查 明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。列入清查范围的资 产和负债有:

截止日期:2012 年 4 月 30 日 金额单位:人民币元

序号	项目	账面价值	序号	项目	账面价值
1	一、流动资产合计	114,999,852.47	35	油气资产原值
2	货币资金	5,517,374.82	36	减:累计折耗
3	交易性金融资产净额		37	油气资产净值
4	应收票据		38	开发支出
5	应收股利(应收利润)		39	商誉
6	应收利息		40	无形资产净额
7	应收帐款净额		41	长期待摊费用	383,562.66
8	其他应收款净额	109,365,068.68	42	其他非流动资产
9	预付帐款	117,408.97	43	递延所得税资产	335,672.23
10	应收补贴款		44	三、资产合计	214,295,524.68
11	存货净额		45	四、流动负债合计	49,446,412.24
12	待摊费用		46	短期借款
13	一年内到期的非流动资产		47	交易性金融负债
14	其他流动资产		48	应付票据
15	二、非流动资产合计	99,295,672.21	49	应付帐款
16	可供出售金融资产净额		50	预收帐款
17	持有至到期投资净额		51	应付职工薪酬
18	长期股权投资净额	97,134,741.00	52	应付利润(应付股利)
19	长期应收款		53	应交税费	125,465.98
20	投资性房地产		54	应付利息
21	固定资产	1,441,696.32	55	其他应付款	49,320,946.26
22	固定资产原价(设备及建筑物类)	3,692,771.93	56	预提费用
23	其中:设备类	3,692,771.93	57	一年内到期的非流动负债
24	建筑物类		58	其他流动负债
25	减:累计折旧	2,251,075.61	59	五、非流动负债合计
26	固定资产净值(设备及建筑物类)	1,441,696.32	60	长期借款
27	其中:设备类	1,441,696.32	61	应付债券
28	建筑物类		62	长期应付款
29	减:固定资产减值准备合计		63	专项应付款
30	固定资产净额	1,441,696.32	64	预计负债
31	工程物资		65	其他非流动负债
32	在建工程		66	递延所得税负债
33	固定资产清理		67	六、负债合计	49,446,412.24
34	生产性生物资产净额		68	七、净资产	164,849,112.44

2. 清查结论

经过清查,无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。

七、 可能影响评估工作的重大事项说明

委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响 的事项。

八、 已向评估机构提供的资料清单

• 1.资产评估申报表;
• 2.相关经济行为的决议、批文等;
• 3.基准日及以前年度的审计报告;
• 4.房屋租赁合同、车辆行驶证等;
• 1. 重大的合同、协议;
• 1. 其他与评估资产相关的资料。

(本页无正文)

委托方:

法定代表人:

2012 年 6 月

(本页无正文)

被评估单位:舜元地产发展股份有限公司

法定代表人:

2012 年 6 月

资产评估说明

一、 评估对象与评估范围说明

1. 评估对象与评估范围内容

本次资产评估对象为舜元地产发展股份有限公司的全部资产及负债,评估范围系 截止评估基准日舜元地产发展股份有限公司的全部资产和负债。评估前总资产 214,295,524.68 元,其中:流动资产 114,999,852.47 元,非流动资产 99,295,672.21 元,其中:固定资产 1,441,696.32 元,长期待摊费用 383,562.66 元,递延所得税资 产 335,672.23 元。负债 49,446,412.24 元,净资产 164,849,112.44 元。

委估资产经过中磊会计师事务所有限责任公司审计,并出具了无保留意见审计报 告。

企业办公经营场地位于长宁区江苏路 398 号企业发展大厦 1703 室,系租赁房产。

除此之外,不存在任何账面未反映的资产和负债,与该公司相关的资产及其负债 均已申报列入资产评估范围。

企业的账面值均为历史成本,以前年度没有根据资产评估结果调账。本次评估之 前也不存在不良资产核销、资产剥离行为。

2. 实物资产的分布情况及特点

公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部。实物资产的形态是:

截止日期:2012 年 4 月 30 日 金额单位:人民币元

项 目	金 额	分布地点
现金	6,167.66	公司本部
固定资产—设备	1,441,696.32	公司本部

3. 企业申报的无形资产及其他账外资产

无。

二、 资产核实情况总体说明

1. 核实工作的组织、实施时间和过程:

时间安排	主要任务	措施	人员分工
2012 年 5 月 5 日~5 月 10 日	核实各类资产负债评估申报表上申报资产负债的客观性、真实性、合法性	按操作规范要求,评估人员按分工逐一清查核实	全体评估人员
2012 年 5 月 11 日~5 月 20 日	检查资产清查的广度与深度是否符合资产评估的要求,是否与经济行为所设及的资产一致。编写清查说明	各专业小组汇报清查结果并对清查差异作出说明;收集证据,佐证清查结果	全体评估人员

接受本项目的资产评估委托后,根据项目的类型和资产特点,我公司成立了本项 目资产清查评估小组(简称评估小组),评估小组由中国注册资产评估师孙培军(项目 负责人),组员包括助理人员滕空等。委托评估单位确定了财务主管为资产清查评估的 联系人。

2. 核实工作的过程及方法

首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度,对企业各项内部制度的执 行情况进行检验;然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进 行核实,确定这些资产(或负债)的存在性、完整性,验证待评资产的产权归属及相 关负债的真实性,做到不重报、不漏项、更不虚报。

以被评估单位提供的评估基准日资产负债表为标准,以被评估单位填制的各类资 产、负债评估明细表为被验证的主要对象,逐一清查核对,不遗漏,不重复。

(1)实物资产清查核实的主要方法是以评估明细表对账、对物,若有不符,查明 原因,做好清查记录和调整事项记录。关键环节为:一是核对资产负债表、总账、明 细账;核对资产负债表与相关的评估明细表,若有不符,查明原因,做好记录;二是 被评估单位实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符,并以实有资产为依据进 行评估;

(2)债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判 断。核对账表(总账、资产负债表、申报明细表);分析账龄及经济业务往来情况,发

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函证或替代性测试,判断内容的真实性及权利义务的对应性,确定债权收回的可能性; 对权利义务的真实性的要求进行分析。

各项资产负债核实方法具体如下:

现金:评估人员检查了日记帐、总帐、报表,对相关余额进行核对。对企业人 员的现金盘点过程进行监督,根据盘点结果编制库存现金盘点表,然后按清点日与评 估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金,确定现金的清查结果与企业在资 产评估申报明细表中填报的数额是否相符。

银行存款:评估人员核查被评估单位各类银行存款账户,收集各开户银行账户 的银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银 行存款余额与银行对账单余额是否相符。

应收款项:评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上,对 其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入帐凭证,如:销售发票、出库单等 资料,并根据重要性原则向债务人发询证函。

◆长期投资-股权投资。

企业的长期投资情况如下:

序号	企业名称	出资额(元)	持股比例	会计核算方式
1	长兴萧然房地产开发有限公司	8713.47	100.00%	成本法
2	成都舜泉房地产有限公司	1000.00	100.00%	成本法

清查主要采取以下措施:

A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业 执照、验资报告、评估基准日会计报表,以这些书证的内容确定长期投资的存在。

B、核对合同文件或被投资单位的相关资料,确定长期投资数额及投资比例的正 确性。

固定资产—设备:评估人员在企业设备管理人员的陪同下,根据企业填报的设 备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了 清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据,车辆则 通过核对车辆行驶证确定其产权归属;设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行,

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设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。

评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实,了解其购入过程,到现场 对设备的运行、维护状况进行了实地勘察,并观察其工作环境及使用状况。并向设备 操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行 了解。

长期待摊费用: 审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核,并抽查相关凭证, 确认账面属实。

递延所得税资产:由于企业计提坏账准备、存货跌价准备引起的应纳税暂时性 差异。通过核实账务,抽查相关的凭证和纳税申报表等,确认账面属实。

负债:对各项负债,主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表 (总账、资产负债表、评估明细表);分析账龄及经济业务往来情况,审查业务合同、 发函证或替代性测试,判断内容的真实性及义务的对应性分析。

3. 影响资产核实的事项及处理方式

(一)本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。

4. 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 无。

5. 核实结论

经过清查核实,未发现企业存在明显的坏账、权属不完善、盘盈、盘亏、报废、 毁损、变质等不良资产情况,也无抵押、担保、未决诉讼等情况。

三、 资产基础法的评估

1. 货币资金

(1)现金

现金账面价值 6,167.66 元,全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现 金进行了盘点,并编制库存现金盘点表,检查了日记账、总账、报表,对相关余额进 行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金 的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符,本次按核实后账面 值确定评估值。

现金评估值为 6,167.66 元。

(2)银行存款

银行存款账面价值 5,511,207.16 元,共有 9 个银行账户,全部为人民币帐户。评 估人员核查被评估单位银行存款账户,收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余 额调节表, 验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证,函证结果与对 账单记录相符。

银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法,如有未达账项则编制银行存款 余额调节表,平衡相符后,对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。

银行存款评估值为 5,511,207.16 元。

2. 其他应收款

其他应收款账面净额为 109,365,068.68 元,其中坏账准备 1,342,688.91 元。主 要为保证金、关联单位往来款等。

评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上,对其中金额较大或 时间较长的款项抽查了原始入帐凭证,询问有关财务人员或向债务人发函询证;抽查 了部分原始发生凭证,金额无误。经过上述程序后,评估人员分析认为,其他应收款 账面值属实。

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帐龄	金额(元)	占应收帐款总额比例%
一年以下	108,707,757.59	98.19
一年以上	2,000,000.00	1.81
其他应收款合计	110,707,757.59	100.00

同时,评估人员进行了账龄分析,

其他应收款账龄大部分在一年以内,且基本为保证金、关联单位往来等款项。评 估人员参照企业坏账准备计提比例估算了其他应收款的坏账损失,与审计调整后的坏 账准备金额相符。评估人员认为按审计确认的坏账准备金额估计为坏账损失相对比较 合理。

其他应收款评估值 109,365,068.68 元。

3. 预付帐款

预付帐款帐面值 117,408.97 元,系预付的装修工程款和房租。评估人员核对了会 计账簿记录,对大额的款项进行了函证,抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款 凭证等原始资料,并对期后合同执行情况进行了了解,经检查预付款项申报数据真实、 金额准确,部分预付款项已经收到相应货物,其余预计到期均能收回相应物资,本次 按核实后的账面值确认评估值。

预付账款评估值为 117,408.97 元。

4. 长期投资

长期投资帐面原值为 97,134,741.00 元,全部为股权投资。长期股权投资:核查 长期投资协议书、被投资单位的章程、验资报告,收集被投资单位的相关资料。企业 的长期投资情况如下:

序号	企业名称	出资额(元)	持股比例	会计核算方式
1	长兴萧然房地产开发有限公司	8713.47	100.00%	成本法
2	成都舜泉房地产有限公司	1000.00	100.00%	成本法

清查主要采取以下措施:

A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业 执照、验资报告、评估基准日会计报表,以这些书证的内容确定长期投资的存在。

B、核对合同文件或被投资单位的相关资料,确定长期投资数额及投资比例的正 确性。

C、调查了解对被投资单位的控制情况,将长期投资区分为控股单位或非控股单 位两类,以分别采用适当的方法进行评估。

其中:序号 1、2 控股子公司本次整体评估,详见该子公司的评估说明。

长期投资经整体评估结果如下:

序号	被投资单位名称	投资比例	账面价值	整体评估后被投资单位净资产	评估值
1	长兴萧然房地产开发有限公司	100.00	87,134,741.00	125,456,807.52	125,456,807.52
2	成都舜泉房地产有限公司	100.00	10,000,000.00	26,620,423.19	26,620,423.19

长期股权投资评估值 152,077,230.71 元。

5. 固定资产--设备类

5.1设备概况

此次委评的设备分类账面情况如下:

设备名称	数量(台)	账面原值(元)	账面净值(元)
运输设备	8	3,397,702.93	1,342,384.02
电子设备	48	295,069.00	99,312.30
合 计	56	3,692,771.93	1,441,696.32

经了解企业折旧政策如下:

运输车辆的折旧年限为 5 年,残值率取为 5%。

电子设备的折旧年限为 5 年,残值率取为 5%。

该企业总拥有设备 56 台(辆),按其不同用途分为运输设备、电子设备及其他设 备两类 。

1. 运输设备 8 辆,主要有别克商务车、帕萨特、奥迪 A6、奔驰轿车等;

2. 电子设备及其他设备 48 台,主要有:打印机、空调、笔记本电脑、冰箱等。

5.2现场勘察和调查

企业设备管理工作规范,帐实相符。设备的维护保养较好,在用设备均处于正常 运行状态。

5.3评估过程

(1)制定现场工作计划

评估人员与企业相关设备管理人员接洽,根据企业设备特点提出需要提供的相关 资料清单;并划分评估小组,制定现场设备勘察工作计划。

(2)现场勘察

由于申报评估的设备分布较为分散,评估人员根据重要性原则,对该部分资产进 行了抽查核实,主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时评估人员现场对 设备的实际运行状况进行了认真观察和记录,并同现场使用维护人员就设备的使用维 护情况及达到技术性能情况进行了解。

A. 对价值量较大的主要设备,按照设备的主要技术参数,结合设备运行情况和测 试报告,对设备的整体状况,包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、维 护保养、工作环境等进行勘察记录,并进一步分析,以确定影响设备成新率的各项调 整系数。

B. 对价值量较小的辅助设备,评估专业人员采用目测法,以其丰富的经验作一般 性技术判定;

C. 对车辆,核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数(或载 重量)、排气量、行驶里程、事故及维修状况等;对车辆的制造质量、行驶性能、利用 率、维护保养、停放环境等进行勘察记录,并进一步分析,以确定影响车辆成新率的

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各项调整系数。

(3)调查沟通

召开有关设备管理员和评估师参加的座谈会,全面分析已掌握的情况,并进一步 补充完善,以便对设备的历史与现状作更全面的了解,从而综合评定设备的经济性, 技术先进性等指标,以便确定成新率。

(4)收集资料

详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况,调查设备 账面价值构成及调整变化情况和依据,查阅并复印了部分设备的采购合同,核查并复 印运输设备的车辆行驶证,记录车辆的实际行驶里程数等。

(5)分析处理

利用我公司建立的价格信息库和询价网络,确定主要设备购置价格,并按照相关 行业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率,以最终合理确定设备的重置全价;

根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作人员了解的关于设备利用 率、维护保养、故障率等情况,在全面了解设备的历史与现状的基础上,结合设备的 经济性、技术先进性、可靠性等指标和修理改造等情况,经过综合分析和对比,作为 合理确定设备成新率的依据;

最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进行讨论研究,复核审定重置 全价与成新率的合理性,以求设备评估值更符合客观实际。

5.4评估方法

本次对机器设备的评估方法为重置成本法。计算公式:

评估值=重置全价×成新率

重置全价的确定:

重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用 组成,均为更新重置价。

(1)国产设备重置全价的确定:

重置全价=重置现价+运杂、安装调试费+其它合理费用

重置现价的确定一般采用直接法取得;

国产关键设备之现价通过向生产制造厂询价;

国产一般设备之现价,通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、 《中国机电设备评估价格信息》取得;

对无法询价及查阅到价格的设备,用类似设备的现行市价加以确定。

运杂、安装费的确定:

其它合理费用:主要是指资金成本,对建设周期长、价值量大的设备,按建设周 期及付款方法计算其资金成本;对建设周期较短,价值量小的设备,其资金成本一般 不计。

(2)车辆重置全价的确定:

重置全价=重置现价+车辆购置税+其他费用

重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《全国国产及进口汽车报价》取得;

车辆购置税为不含税购置价的 10%;

其他费用主要包括:验车费、拍照费、固封费、拓钢印费,上海地区取 1000 元, 其他地区一般取 500 元。

成新率的确定

(1)一般设备成新率直接采用使用年限法确定

计算公式:

成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%

尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验,结合设备的实际运行状态确定。

(2)对车辆成新率的确定,按照国家经贸委(国经贸经[1997]456 号)"关于《汽 车报废标准》的通知"及国家经贸委(国经贸资源[2000]1202 号)"关于《调整汽车报 废标准若干规定》的通知"中的新标准,采用"行驶里程成新率"和"使用年限成新 率"孰低法,确定其基础成新率,并以技术测定成新率和基础成新率加权确定其综合 成新率。

计算公式:

综合成新率=基础成新率×40%+技术测定成新率×60%

车辆牌照费的确定:

为了缓解道路拥堵、控制机动车数量过快过猛的增长,近年来上海市政府在对私 车牌照采取公开拍卖方式取得的基础上,从 2004 年 9 月份起,对各企、事业单位的公 务车牌照也实行拍卖取得。由于运用了市场化手段配置车辆牌照,从而使得车辆牌照 商品化,所以企、事业单位在用的公务车(不包括客货二用车和黄牌照的大客车、货 运车等)之牌照均体现了其市场价值。据了解,根据上海市有关,道路交通安全方面 的法律法规和道路状况,"采用牌照拍卖、对部分车辆实行数量控制"的做法还将延续 一个时期。故在车辆的评估中,拟参照市场行情,考虑公务用车牌照的价值。

车辆牌照费一般按接近评估基准日公务用车牌照拍卖成交价的平均价计。 车辆牌照不计成新率,直接加计入评估值中。

5.5评估实例

例 1、(运输设备明细表第 1 页,第 8 项)

设备名称:梅赛德斯—奔驰唯雅诺 Viano3.0

• 规格型号:3199cc
• 制造厂家:梅赛德斯—奔驰
• 购置日期:2010 年 4 月
• 启用年月:2010 年 4 月
• 帐面原值:884,667.12 元
• 帐面净值:548,493.60 元

(1)重置全价的确定:

重置全价=车辆现价+车辆购置税+其它费用 相似功能、相同型号查得该车辆的重置现价为 750,000.00 元 购置税=(含税车价/1.17)×10% 其他费用= 1000 元(包括手续费等)

唯雅诺 Viano3.0 重置全价计算表:

序号	项目	费率/税率	计算公式	金额(元)
1	车辆重置现价			750,000.00
2	购置附加税	10%	(1)/1.17×购置附加税率	64,102.56
3	各项费用			1000.00
4	重置全价		(1)+(2)+(3)	815,102.56
	取整			815,100.00

唯雅诺 Viano3.0 重置全价为 815,100.00 元(取整)

(2)成新率的确定:

该车辆系中型客车,按照国家经贸委(国经贸经[1997]456 号)"关于《汽车报废 标准》的通知"及国家经贸委(国经贸资源[2000]1202 号)"关于《调整汽车报废标准 若干规定》的通知的新标准,规定行驶公里为 50 万公里,使用年限为 10 年,现已行 驶 3.7 万公里,已使用 2 年。

年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)÷规定使用年限×100%

=(10-2)÷10 ×100%

= 80.00 %

行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)÷规定行驶里程×100%

=(50 -3.7)÷50 ×100%

=92.6 %

二者孰低,取基础成新率为 80.00 %。

通过现场观察及技术测定,该车辆主要结构成新率如下:

车辆各部位名称	权重	实测及观察技术状况	新度系数	成新率%
---------	----	-----------	------	------

车身总成	28	车身完好	0.78	21.84
发动机及离合器总成	25	离合器总成正常	0.79	19.75
变速箱总成及传动轴	12	变速箱总成及传动轴运行正常	0.8	9.6
前桥及转向器总成	9	转向器操作轻灵	0.78	7.02
后桥及后悬架总成	9	后悬架总成稳固	0.79	7.11
电器仪表系统	7	电器仪表性能良好	0.8	5.6
制动系统	6	性能良好	0.8	4.8
轮胎	4	轻微磨损,	0.79	3.16
合计	100			78.88

技术鉴定成新率为 78.88%(见技术鉴定表)。

综合成新率=基础成新率×40%+技术测定成新率×60%

=80.00%×40%+78.88%×60%

=32.00%+47.33%

=79.33%

=79%(取整)

(3)评估值=重置全价×综合成新率

=815,100.00×79%

= 643,929.00 元

例 2、(电子设备明细表第 1 页,第 35 项 )

• 设备名称:西门子冰箱
• 规格型号:KA62NV01T1
• 制造厂家:西门子
• 启用年月:2011 年 3 月
• 购置年月:2011 年 3 月
• 帐面原值:7,745.00 元
• 帐面净值:6,150.81 元

(1)重置全价的确定:

重置全价=重置现价+合理费用

=重置现价×(1+运杂安装基础费率)+ 资金成本

经查阅《史泰博手册》,获得的信息为:西门子冰箱重置现价为 6,500.00 元。

西门子冰箱重置全价计算表:

序号	项目	付款比例	周期(年)	费率/税率/利率	计算公式	金额(元)
1	重置现价					7,000.00
3	设备重置全价				(1)	7,000.00
	取整					7,000.00

西门子冰箱重置全价为 7,000.00 元(取整)

(2)成新率的确定:

该设备已使用 1.2 年,剩余使用年限 7 年

成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%

= 7÷(1.2+7)×100%

= 85 %(取整)

(3)评估值=重置全价×成新率

=7000.00×85%

=5,950.00 元

5.6评估结论及分析

经过上述评估,企业的设备评估如下: 单位金额:元

资产名称	账面净值	评估净值	增值额	增值率%
运输设备	1,342,384.02	2,685,347.00	1,342,962.98	100.04
电子设备	99,312.30	76,382.00	-22,930.30	-23.09
合 计	1,441,696.32	2,761,729.00	1,320,032.68	91.56

固定资产设备账面净值 1,441,696.32 元,评估值 2,761,729.00 元,增值

1,320,032.68 元,增值率为 91.56%。经分析:

1、企业对运输设备折旧较快,但是车辆均在正常使用,经评估体现了其价值,尽管 电子设备评估值略有减值,仍致使设备评估值总体增值 1,320,032.68 元,增值率 91.56%;

2、本次评估考虑了上海车辆牌照的价值。

6. 长期待摊费用

长期待摊费用帐面值 383,562.66 元,均为租赁房屋的装修费。评估人员审查了相 关的合同、对摊销过程进行了复核,经过清查,企业摊销正常,本次按照核实后账面 值确定评估值。

长期待摊费用评估值 383,562.66 元。

7. 递延所得税资产

递延所得税资产账面值 335,672.23 元,系由于企业计提坏账准备引起的纳税暂时 性差异。通过核实账务,抽查相关的凭证,和纳税申报表等,确认账面属实。

递延所得税资产评估值 335,672.23 元。

8. 应交税费

应交税费帐面值 125,465.98 元,主要为营业税、所得税及附加税费等。评估人员 核实了税金申报表以及完税凭证,确认帐面金额属实,本次按核实后账面值确定评估值。

应交税费评估值为 125,465.98 元。

9. 其他应付款

其他应付款账面值 49,320,946.26 元,主要为关联单位往来款、审计费、备用金 等。

评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法, 确定债务的存在,确定其他应付款账面值属实,本次按核实后账面值确定评估值。

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其他应付款评估值为 49,320,946.26 元。

10. 资产基础评估结论

经过上述资产基础法评估,舜元地产发展股份有限公司于评估基准日 2012 年 4 月 30 日市场状况下,全部资产及负债净值为人民币 221,111,634.83 元。

其中:总资产的账面价值214,295,524.68元,评估价值270,558,047.07元。同账 面价值相比,评估增值额56,262,522.39元,增值率26.25%。

负债的账面价值49,446,412.24元,评估值49,446,412.24元。无评估增减值。

净资产的账面价值164,849,112.44元,评估价值221,111,634.83元。同账面价值 相比,评估增值额56,262,522.39元,增值率34.13%。

四、 收益现值法评估

1.1 收益现值法简介

收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被 评估资产价格的一种资产评估方法。

所谓收益现值,是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当 前价值(简称折现)的总金额。

1.2 收益现值法评估验证的适应性分析判断

舜元地产发展股份有限公司母公司历年基本无主营业务收入,利润主要来源于下 属二家子公司。

子公司——长兴萧然房地产开发有限公司成立于 2003 年,开发建设了皇家湾"御 苑"项目,如今项目尚余三期的部分房产未销售。

子公司——成都舜泉房地产有限公司成立于 2008 年 8 月,在公开招商比选中中选 "怡和新城 E1 区"安居工程 BT 项目和"柏树小区"安居工程 BT 项目,目前"怡和新 城 E1 区"安居工程项目已建设完成并交房使用,"柏树小区"安居工程项目开工日期 暂未确定。

母公司报表近年经营状况情况如下:

金额单位:万元

项目	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年 1-4 月
资产总额	19046.30	20369.56	21473.78	21429.55
负债总额	96.01	3033.55	4616.78	4944.64
净资产	18950.29	17336.02	16857.00	16484.91
营业收入	12.00	0.00	1780.00	0.00
利润总额	-571.42	-1511.91	-481.08	-399.20
净利润	-596.05	-1614.28	-479.01	-372.09
经营活动产生的现金流量净额	1435.43	-2800.84	1161.08	-2189.21
投资活动产生的现金流量净额	-151.11	-1479.11	-1730.71	0.00
筹资活动产生的现金流量净额	0.00	0.00	0.00	0.00
现金及现金等价物净增加额	1284.31	-4279.94	-569.64	-2189.21

上述数据,摘自于中磊会计师事务所有限责任公司 2009、2010、2011 及 2012 年 1-4 月审计报告,审计报告类 型均为无保留意见。

由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控,未来房地产政策具有一 定的不可预计性,由此也会导致房地产企业未来项目的开发进度、物业销售进度具有 一定的不确定性。故未来收益不可预测,所以不具备采用收益法评估的条件。

评估结论及分析

一、 评估结论

采用资产基础法,在基准日市场状况下,被评估企业全部资产及负债净值评估值为 人民币 221,111,634.83 元。(人民币贰亿贰仟壹佰壹拾壹万壹仟陆佰叁拾肆元捌角叁 分)。

由于被评估单位舜元地产发展股份有限公司主要资产为长期投资,而母公司报表长 期投资中对控股子公司账面值为原始投资额采用成本法核算,从而导致评估增值率失 真。合并报表中归属于母公司的所有者权益与评估口径一致,因此,公司合并报表中归 属于母公司的所有者权益账面值 207,166,190.24 元,评估值 221,111,634.83 元,增值 额 13,945,444.60 元,增值率 6.73%。

二、 评估结论与账面值比较分析原因

评估汇总表如下:

单位:万元

项目	账面价值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产	11,499.99	11,499.99
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额	9,713.47	15,207.72	5,494.25	56.56
长期应收款
投资性房地产
固定资产	144.17	276.17	132.00	91.56
其中:建筑物
设备	144.17	276.17	132.00	91.56
工程物资
在建工程
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
无形资产净额

项目	账面价值	评估价值	增值额	增值率%
长期待摊费用	38.36	38.36
其他非流动资产
递延所得税资产	33.57	33.57
资产总计	21,429.56	27,055.81	5,626.25	26.25
流动负债	4,944.64	4,944.64
非流动负债
其中:递延所得税负债
负债总计	4,944.64	4,944.64
净资产	16,484.92	22,111.17	5,626.25	34.13

1. 长期股权投资

长期股权投资账面值 9,713.47 万元,评估值为 15,207.72 万元,增值 5,494.25 万元。主要原因为长期股权投资本次经整体评估后有所增值。

2. 固定资产

固定资产账面净值 144.17 万元,评估净值为 276.17 万元,增值 132.00 万元,主要 原因如下:

1、企业对运输设备折旧较快,但是车辆均在正常使用,经评估体现了其价值,尽管 电子设备评估值略有减值,仍致使设备评估值总体增值 132.00 万元,增值率 91.56%;

2、本次评估考虑了上海车辆牌照的价值。

资产评估结果分类汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表2 共 2 页第 1 页金额单位:人民币元

序号	科名称目	帐面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	流动资产合计一、	114999852.47,,	114999852.47,,
2	货币资金	517374.825,,	517374.825,,
3	交易性金融资产
4	应收票据净额
5	应收款净额账
6	预付款净额账	117408.97,	117408.97,
7	收利息应
8	应收利股
9	其他应收款净额	109365068.68,,	109365068.68,,
10	存货净额
11	一年内到期的非流动资产
12	其他流动资产
13	非流动资产合计二、	99,295672.21,	155558194.60,,	56,262522.39,	56.66
14	金资产可供出售融净额
15	持有至到期投资净额
16	长期应收款净额
17	长期权投资净额股	97,134741.00,	152077230.71,,	54,942489.71,	56.56
18	投资性房产净地额
19	固定资产净额	1,441,696.32	2,761,729.00	1,320032.68,	91.56
20	在建程净额工
21	物资净额程工
22	固定资产清理
23	生产性生物资产净额
24	油气资产净额
25	资产净额无形
26	开发支出
27	商誉净额
28	长期待摊费用	383562.66,	383562.66,
29	递所得税资产延	335672.23,	335672.23,
30	其他流资产非动
31	资产总计三、	214295524.68,,	270558047.07,,	56,262522.39,	26.25

评估机构: 上海东洲资产评估有限公司

资产评估结果分类汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表2 共 2 页第 2 页金额单位:人民币元

序号	科目名称	帐面价值	评估价值	增减值	增值率%
32	四、流动负债合计	49,446412.24,	49,446412.24,
33	短期借款
34	交性金融负债易
35	应付票据
36	应付账款
37	预收账款
38	应付薪酬职工
39	交费应税	125465.98,	125465.98,
40	应付利息
41	应付利应付利润股()
42	其他应付款	49,320946.26,	49,320946.26,
43	一年内到期的非流动负债
44	其他流动负债
45	非流动负债合五计、
46	借款长期
47	应付债券
48	长期应付款
49	专项应付款
50	负债预计
51	递所得税负债延
52	其他非流动负债
53	六负债总计、	41249,446.24,	41249,446.24,
54	净资产七、	164849112.44,,	221,111634.83,	56,262522.39,	34.13

评估机构: 上海东洲资产评估有限公司

资产评估结果--汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表1 共 1 页第 1 页金额单位:人民币万元

序号	项目	帐面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	流动资产	11,499.99	11,499.99
2	非流动资产	9,929.57	15,555.82	5,626.25	56.66
3	其中:供售金融资产净额可出
4	持有至到期投资净额
5	长期应收款净额
6	长期权投资净额股	9,713.47	15,207.72	5,494.25	56.56
7	投资性房地产净额
8	固定资产净额	144.17	.17276	132.00	91.56
9	在建净程额工
10	程物质净额工
11	固定资产清理
12	生产性生物资产净额
13	油气资产净额
14	无形资产净额
15	发支出开
16	商誉净额
17	待摊费长期用	38.36	38.36
18	递所得税资产延	33.57	33.57
19	其他非流动资产
20	资产总计	21,429.56	27,055.81	5,626.25	26.25
21	流动负债	4,944.64	4,944.64
22	非流动负债
23	负债总计	4,944.64	4,944.64
24	净资产所有者权益()	16,484.92	22,111.17	5,626.25	34.13

评估机构: 上海东洲资产评估有限公司法定代表人: 王小敏

项目负责人: 孙培军

流动资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号 编号 科目名称 帐面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 3-1 货币资金 5,517,374.82 5,517,374.82 2 3-2 交易性金融资产3 3-3 应收票据净额4 3-4 应收账款净额5 3-5 预付账款净额 117,408.97 117,408.97 6 3-6 应收利息7 3-7 应收股利8 3-8 其他应收款净额 109,365,068.68 109,365,068.68 9 3-9 存货净额10 3-10 一年内到期的非流动资产11 3-11 其他流动资产12 3 流动资产合计114,999,852.47 114,999,852.47

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

填表日期: 2012年 05月 11日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

货币资金评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表3-1

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	账面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	3-1-1	现金	6,167.66	6,167.66
2	3-1-2	存款银行	5,511,207.16	5,511,207.16
3	3-1-3	其他货币资金
4	3-1	货币资金合计	5,517374.82,	5,517374.82,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

货币资金—现金评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表3-1-1

共 1 页第 1 页

序号 存放部门(单位) 币种 外币账面金额 评估基准日汇率 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注 1 财务室 人民币 6,167.66 6,167.66 小 计 6,167.66 6,167.66 合 计6,167.66 6,167.66

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

填表日期: 2012年 05月 11日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

货币资金—银行存款评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表3-1-2

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

序号	户银行开	账号	币种	外币账面金额	估基准汇率评日	账面价值	估价值评	增减值	增值率%	备注
1	荆州工行红门路9173(基本户)	1813002509200059173	RMB			1,838027.35,	1,838027.35,
2	上海工行临空(基本户)8266	1001288309300228266	RMB			161462.00,	161462.00,
3	上海工行第一支行(社保户)3093	1001293529312053093	RMB			102307.43,	102307.43,
4	上海建行卢湾支行3外来人员综合险户019(		RMB			1,456.70	1,456.70
5	厦门国际银行0427		RMB			53,393.56	53,393.56
6	浙商银行杭州西湖支行4528	3030111000427	RMB			2,267933.18,	2,267933.18,
7	温州银行上海分行营业部4742	3310010610120100024528	RMB			527144.34,	527144.34,
8	中信银行上海宝钢宝山支行6783		RMB			549367.89,	549367.89,
9	普陀北京银行上海支行6526	73140-1-01-821-000067-83	RMB			10,114.71	10,114.71
	小计					5,511,207.16	5,511,207.16
	合计					5,511,207.16	5,511,207.16

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

交易性金融资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表3-2

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	账面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	3-2-1	交易性金融资产—票投资股
2	3-2-2	交易性金融资产—债券投资
3	3-2-3	交性金融资产—基金投资易
4	3-2	交易性金融资产合计

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

预付账款评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表3-5

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	收款单位名称结算对象()	业务内容	发生期日	账龄	账面价值	估价值评	增减值	增值率%	备注
1	上海中震实业有公限司	装修程款工	2/4/30201		2,000.00	2,000.00
2	上海舜元置业有限公司	房租	2/4/30201		65,408.97	65,408.97
3	荆州市春晖建筑装饰工程有限公司	装修程款工	1/8/31201	月8	50,000.00	50,000.00
	小计				117408.97,	117408.97,
	合计				117408.97,	117408.97,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

其他应收款评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表3-8

共 1 页第 1 页

序号	欠款单位人名称结算对象()()	业务内容	发生日期	账龄	账面价值	评估价值	增减值	增值率%	备注
1	备用金	备用金	2/4/30201		10,000.00	10,000.00
2	押金	押金	1/12/32011	月4	10,400.00	10,400.00
3	海舜有上元置业限公司	保金证	2/4/30201		196226.92,	196226.92,
4	成都舜泉房地产有公限司	往来款	2/4/30201		108400000.00,,	108400000.00,,
5	上海优联物业管有公理限司	物业费	2/4/30201		91,130.67	91,130.67
6	招商券份有公证股限司	务费服	7/12/32001	年月44	2,000000.00,	2,000000.00,
7	其他应收坏账准备					-1,342688.91,	-1,342688.91,
	小计				110707.59757,,	109365068.68,,	-1,342688.91,	-1.21
	合计				110707.59757,,	109365068.68,,	-1,342688.91,	-1.21

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

存货评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表3-9

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	价值账面	估价值评	增减值	增值率%
1	3-9-1	存材采购在途材货—料料)(
2	3-9-2	存货—原材料
3	3-9-3	存货—在库周转材料
4	3-9-4	存货—委托外加物质工
5	3-9-5	存货—产成品库存商品()
6	3-9-6	存货—在产自制半品(成品)
7	3-9-7	存发商货—出品
8	3-9-8	存货—在用周转材料
9		存货合计
10		减存货跌价准备:
11	3-9	存货净额

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

非流动资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表4

序号	编号	科称目名	账面价值	评估价值	增减值	率增值%
1	4-1	供出售金融资产净额可
2	4-2	持有至到期投资净额
3	4-3	长期应收款净额
4	4-4	长期权投资净额股	13474197,.00,	152.71077230,,	.7154,942489,	56.56
5	4-5	投资性房地产净额
6	4-6	固定资产净额	1,441,696.32	2,761,729.00	1,320032.68,	91.56
7	4-7	在建程净额工
8	4-8	程物资净额工
9	4-9	定资产清固理
10	4-10	生产性生物资产净额
11	4-11	油气资产净额
12	4-12	无形资产净额
13	4-13	开发支出
14	4-14	商誉净额
15	4-15	待摊费长期用	383562.66,	383562.66,
16	4-16	递所得税资产延	335672.23,	335672.23,
17	4-17	其他非流动资产
18	4	非流动资产合计	99,295672.21,	155558194.60,,	56,262522.39,	56.66

可供出售金融资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-1

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	帐面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	4-1-1	可供出售金融资产—股票投资
2		可供出售股票投资减值准备
3		金资产—票资可供出售融股投净额
4	4-1-2	金资产—券资可供出售融债投
5		券资备可供出售债投减值准
6		供售金融资产—债券投资净可出额
7	4-1-3	供售金融资产—其他投资可出
8		供出售其他投资减值准备可
9		供出售金融资产—其他投资净额可
10	4-1	供出售金融资产净额可

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

长期股权投资评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

序号 被投资单位名称 投资日期 投资协议期限 持股比例 投资成本 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注 1 长兴萧然房地产开发有限公司 100.00 87,134,741.00 125,456,807.52 38,322,066.52 43.98 2 成都舜泉房地产有限公司 100.00 10,000,000.00 26,620,423.19 16,620,423.19 166.20 小 计 97,134,741.00 152,077,230.71 54,942,489.71 56.56 合 计97,134,741.00 152,077,230.71 54,942,489.71 56.56

被评估单位填表人: 蒋敏

填表日期: 2012年 05月 11日

表4-4

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

评估人员: 滕空

投资性房地产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-5

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	面价值账	估价值评	增减值	增值率%
1	4-5-1	投资性房地产-房屋
2		房屋减值准备
3		投资性房地产-房屋净额
4	4-5-2	投资性房地产-土地使用权
5		土地使权减值准备用
6		投资性房地产-土地使用权净额
7	4-5	投资性房地产净额

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

固定资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	账面价	值	评估	价值	增	值额	增值	率
			原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
1		房屋建筑物类合计
2	4-6-1	固定资产—房屋建筑物
3	4-6-2	固定资产—构筑物其他辅助设施及
4	4-6-3	固定资产—管道和沟槽
5		设备类合计	3,692771.93,	1,441,696.32	3,573806.00,	2,761,729.00	-118,965.93	1,320032.68,	-3.22	91.56
6	4-6-4	固定资产—机器设备
7	4-6-5	固定资产—车辆	3,397702.93,	1,342384.02,	3,402606.00,	2,685347.00,	4,903.07	1,342962.98,	0.14	100.04
8	4-6-6	资产—备固定电子设	295069.00,	99,312.30	171200.00,	76,382.00	-123,869.00	-22930.30,	-41.98	-23.09
9	4-6-7	固定资产—土地
10		固定资产合计	3,692771.93,	1,441,696.32	3,573806.00,	2,761,729.00	-118,965.93	1,320032.68,	-3.22	91.56
11		减固定资产减值准备:
12	6	固定资产净额	3,692771.93,	1,441,696.32	3,573806.00,	2,761,729.00	-118,965.93	1,320032.68,	-3.22	91.56

填表日期: 2012年 05月 11日

评估人员: 滕空

固定资产—车辆评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-6-5

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号 车辆牌号 车辆名称及规格型号 生产厂家 计量单位 实际数量 购置日期 启用日期 已行驶里程(公里) 账面价值 评估价值 增值率% 备注 原值 净值 原值 成新率% 净值 1 鄂DA5078 别克商务车 上海通用汽车有限公司 辆 1 2008/3/6 2008/3/6 120,000.00 259,035.93 58,067.33 207,200.00 74 153,328.00 164.05 2 沪H61333 帕萨特 上海大众汽车有限公司 辆 1 2008/7/22 2008/7/22 114,711.00 267,562.00 76,924.00 218,100.00 66 143,946.00 87.13 3 沪H61398 帕萨特 上海大众汽车有限公司 辆 1 2008/7/22 2008/7/22 10,500.00 265,562.00 76,349.15 218,100.00 75 163,575.00 114.25 4 沪H61337 帕萨特 上海大众汽车有限公司 辆 1 2008/7/22 2008/7/22 91,000.00 265,562.00 76,349.15 218,100.00 75 163,575.00 114.25 5 沪H61371 帕萨特 上海大众汽车有限公司 辆 1 2008/7/22 2008/7/22 120,000.00 265,562.00 76,349.15 218,100.00 75 163,575.00 114.25 6 沪H62117 帕萨特 上海大众汽车有限公司 辆 1 2008/7/22 2008/7/22 110,000.00 265,562.00 76,349.15 218,100.00 75 163,575.00 114.25 7 沪H56577 奥的A6 一汽大众有限公司 辆 1 2009/1/16 2009/1/16 68,000.00 924,189.88 353,502.49 869,400.00 77 669,438.00 89.37 8 沪JD3390 "梅赛德斯-奔驰Viano3.0 唯雅诺3199CC乘用车" 梅赛德斯-奔驰 辆 1 2010/4/27 2010/4/27 37,000.00 884,667.12 548,493.60 815,100.00 79 643,929.00 17.40 9 车牌60058元/张 7 420,406.00 420,406.00 小 计 15 671,211.00 3,397,702.93 1,342,384.02 3,402,606.00 2,685,347.00 100.04 合 计15 671,211.00 3,397,702.93 1,342,384.02 3,402,606.00 2,685,347.00 100.04

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

填表日期: 2012年 05月 11日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

固定资产—电子设备评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-6-6

共 2 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司金额单位:人民币元

		名	型	生	量		置	启	账面	价值		估价值评
序号	备编号设	备称设	规格号	产家厂	单位计	实际数量	购期日	期用日	原值	净值	原值	新率成%	净值	增值率%	备注
1		L笔记本电脑DEL		DELL	台	1	7/12/1200	7/12/1200	29,490.00	5,209.64	10,000.00	15	1,500.00	1.21-7
2		L台式电脑DEL		DELL	台	1	7/12/1200	7/12/1200	8,760.00	1,547.60	3,500.00	15	525.00	-66.08
3		松传真机下		松下	张	1	7/12/1200	7/12/1200	2,150.00	379.92	1,500.00	45	675.00	77.67
4		格兰仕空调K622/dTR-32	2/d5KTR-3262124-150	格兰仕	张	1	//200811	//200811	8,020.00	1,544.02	6,000.00	63	3,780.00	144.82
5		4笔记本电IBM61767		IBM	口	1	//200821	//200821	27,400.00	5,708.38	10,000.00	16	1,600.00	-71.97
6		组装电脑			条	1	//200831	//200831	3,750.00	840.38	2,000.00	16	320.00	-61.92
7		联想开天电脑M470	开天M470	联想	条	1	//200831	//200831	16,800.00	3,766.00	6,000.00	16	960.00	-74.51
8		联想启天0电脑M270	启天M2700	联想	条	2	//200831	//200831	4,900.00	1,098.58	3,000.00	16	480.00	-56.31
9		4笔记本电IBM61767	617674	IBM	台	2	//200831	//200831	13,000.00	2,914.33	8,000.00	16	1,280.00	-56.08
10		联想商机用		联想	台	2	//200841	//200841	4,200.00	1,008.00	3,000.00	18	540.00	-46.43
11		联想M2620V	M2620V	联想	台	1	//200841	//200841	4,200.00	1,008.00	3,000.00	18	540.00	-46.43
12		联想T4900	T4900	联想	台	1	//200841	//200841	4,600.00	1,104.16	3,200.00	18	576.00	-47.83
13		打印机HP		HP	台	1	//200841	//200841	7,500.00	1,800.00	4,000.00	18	720.00	-60.00
14		电脑服务器(邮件)			台	1	//200841	//200841	12,680.00	3,043.21	8,000.00	49	3,920.00	28.81
15		联想商用机M2700	M2700	联想	台	1	//200851	//200851	8,200.00	2,097.99	5,000.00	20	1,000.00	-52.34
16		打印机爱普生1600KLQ--	LQ--1600K3	爱普生	台	1	//200851	//200851	2,630.00	672.92	2,000.00	20	400.00	-40.56
17		本华硕笔记		华硕	台	1	//200861	//200861	9,100.00	2,472.32	4,000.00	22	880.00	-64.41
18		服务防火墙一套器及			台	1	//200891	//200891	41,500.00	13,245.56	30,000.00	63	18,900.00	42.69
19		笔记本电脑(东芝L315)	L315	东芝	台	2	8/11/1200	8/11/1200	4,700.00	1,648.78	2,200.00	30	660.00	-59.97
20		康佳彩电P2PAS281	P2PAS281	康佳	台	4	8/12/1200	8/12/1200	2,700.00	990.00	2,000.00	58	1,160.00	17.17
	小计					27			216280.00,	52,099.79	116400.00,		40,416.00	-22.43

评估人员: 滕空

固定资产—电子设备评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-6-6

共 2 页第 2 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司金额单位:人民币元

									面账	价值		估价值评
序号	设备编号	设备名称	规格型号	生产厂家	计量单位	实际数量	购置期日	启用期日	原值	净值	原值	成新率%	净值	增值率%	备注
21		荣事达洗衣机XPB4	5 XPB45	荣事达	台	1	8/12/1200	8/12/1200	1,500.00	550.00	1,300.00	58	754.00	37.09
22		康佳冰箱BCD-887NJB	BCD-887NJB	康佳	台	1	8/12/1200	8/12/1200	1,200.00	440.00	1,000.00	58	580.00	31.82
23		PAD笔记本7THINK457A4	6 7457A46	THINKPAD	台	1	//200961	//200961	7,000.00	3,231.68	1,500.00	42	630.00	-80.51
24		点钞机(上特WJD-SJ-722	JD-SJ-722	特上	台	1	//200991	//200991	1,949.00	976.50	1,500.00	66	990.00	1.38
25		松下K13CN激光传X-FL6	KX-FL613CN	松下	台	1	//200991	//200991	1,880.00	957.22	1,500.00	66	990.00	3.42
26		00喷墨CANONA IX5PIXM	PIXMA IX500	CANON	台	1	//200991	//200991	2,149.00	1,094.07	2,000.00	46	920.00	-15.91
27		90扫描仪EPSON44	4490	EPSON	台	2	//120099	//120099	2,999.00	1,.12527	2,000.00	66	1,320.00	-13.56
28		手提电脑IBM*200	200	IBM	台	1	9/10/1200	9/10/1200	600.007,	3,990.10	4,000.00	48	1,920.00	1.88-5
29		笔记本电脑一台IBMT40	T400	IBM	台	1	9/12/1200	9/12/1200	14,100.00	849.007,	8,600.00	52	4,472.00	-43.02
30		三星显示器及罗技MK250	MK250	星三	台	1	//201011	//201011	1,200.00	687.00	1,000.00	71	710.00	3.35
31		6笔记本电脑HP DV3-222	DV3-2226	HP	台	3	//201021	//201021	6,750.00	3,971.12	4,500.00	56	2,520.00	-36.54
32		8激光打印机HP LJP100	LJP1008	HP	台	1	//201041	//201041	1,280.00	793.52	1,000.00	58	580.00	-26.91
33		005电DELL230-216 HP1	230-216	DELL	台	1	0/11/1201	0/11/1201	8,300.00	6,065.86	6,400.00	70	4,480.00	-26.14
34		换机K松下交X-TES824CN	KX-TES824CN	松下	部	1	//201131	//201131	7,040.00	5,590.89	7,000.00	85	5,950.00	6.42
35		西门子冰箱KA62NV01TI	KA601T2NVI	门西子	台	1	//111203	//111203	7,745.00	150.816,	7,000.00	85	5,950.00	-3.26
36		格兰仕微波炉C80F20CN2	C80F20CN2L-B8	格兰仕	台	1	//111203	//111203	599.00	475.76	550.00	85	510.00	7.20
37		沁心园饮水机YR-5-B129	1296YR-5-B	园沁心	台	1	//201131	//201131	498.00	395.43	450.00	76	380.00	-3.90
38		导航仪台2			台	1	9/8/22200	9/8/22200	5,000.00	2,466.43	3,500.00	66	2,310.00	-6.34
	小计					21.00			78,789.00	47,212.51	54,800.00		35,966.00	-23.82
	合计					48.00			295069.00,	99,312.30	171200.00,		76,382.00	-23.09

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

在建工程评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-7

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	面价值账	估价值评	增减值	增值率%
1	4-7-1	在建程—土建程工工
2	4-7-2	在建备安装程—设程工工
3		在建程合计工
4		减在建程减值准备工:
5	4-7	在建程净额工

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

无形资产评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-12

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

金额单位:人民币元

序号	编号	科名称目	账面价值	估价值评	增减值	增值率%
1	4-12-1	无资产—土地使用权形
2	4-12-2	无资产—矿业权形
3	4-12-3	无形资产—其他无形资产
4		资产合无形计
5		减资产减值准备无形:
6	4-12	无形资产净额

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

长期待摊费用评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表4-15

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	费名称内容用及	形成日期	原始发生额	预计摊销月数	尚存受益月数	价值账面	估价值评	增减值	增值率%	备注
1	楼装修17	2011-4	492303.52,	60	48	383562.66,	383562.66,
	小计		492303.52,			383562.66,	383562.66,
	合计		492303.52,			383562.66,	383562.66,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

递延所得税资产评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表4-16

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

序号	内容或名称	取得日期	账面价值	评估价值	备注
1	坏账准备引起的暂时性差异	2012-4-30	335672.23,	335672.23,
	小计		335672.23,	335672.23,
	合计		335672.23,	335672.23,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

流动负债评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表5

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

序号	编号	科名称目	值账面价	值评估价	增减值	增值率%
1	5-1	短期借款
2	5-2	交易性金融负债
3	5-3	应付票据
4	5-4	应付账款
5	5-5	预收账款
6	5-6	应付职薪酬工
7	5-7	应交税费	125465.98,	125465.98,
8	5-8	应付利息
9	5-9	应付利应付利润股()
10	5-10	其他应付款	49,320946.26,	49,320946.26,
11	5-11	一年内到期的非流动负债
12	5-12	其他流负债动
13	5	流动负债合计	49,446412.24,	49,446412.24,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

应交税费评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表5-7

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	征税机关	发生日期	税费种类	账面价值	估价值评	备注
1	税务局	//2012430	应交营业税	14,500.00	14,500.00
2	税务局	//2012430	应交城市维护建设税	1,015.00	1,015.00
3	税务局	//2012430	应交教育费附加	435.00	435.00
4	务税局	//1220430	地教育发费方展	145.00	145.00
5	务税局	//1220430	地使土用税	12,440.22	12,440.22
6	务税局	//2012430	房产税	96,785.76	96,785.76
7	税务局	//2012430	堤防费	145.00	145.00
	小计			125465.98,	125465.98,
	合计			125465.98,	125465.98,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

其他应付款评估明细表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表5-10

共 1 页第 1 页

金额单位:人民币元

序号	户名结算对象()	发生日期	业务内容	账面价值	评估价值	备注
1	长兴萧然房地产开发有限公司	2012-4-30	往来款	48,829788.70,	48,829788.70,
2	他其	2011-12-31	申报手续费	25,186.82	25,186.82
3	中国财产保有限人民险股份公司湖北省分公司	2011-12-31	保费	14.74	14.74
4	梅王	2011-12-31	预收款	10,000.00	10,000.00
5	中磊会师事务所计	2012-4-30	审费计	400000.00,	400000.00,
6	上海坤迪维修公司	2012-4-30	友软件维修费用	3,000.00	3,000.00
7	张韵	2012-4-30	备用金	52,956.00	52,956.00
	小计			49,320946.26,	49,320946.26,
	合计			49,320946.26,	49,320946.26,

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

非流动负债评估汇总表

评估基准日: 2012年 04月 30日

表6

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

金额单位:人民币元

序号	编号	科称目名	账面价值	评估价值	增值额	率增值%
1	16-	长期借款
2	6-2	应付债券
3	6-3	长期应付款
4	6-4	专项应付款
5	6-5	负债预计
6	6-6	递所得税负债延
7	6-7	其他非流动负债
8	6	非流动负债合计

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

所有者权益表

评估基准日: 2012年 04月 30日

共 1 页第 1 页

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

金额单位:人民币元

序号	资产名称	账面价值	估价值评	增值额	增值率%
1	实收资本或本(股)	272209120.00,,	272209120.00,,
2	减归还投资已:
3	实收资本本净额或股)(	272209120.00,,	272209120.00,,
4	资本公积	548760644.31,,	605023166.70,,	56,262522.39,	10.25
5	其中:库存股
6	余盈公积	55,499951.28,	55,499951.28,
7	其中:法定公益金
8	未分利润未弥补亏损以"号表示配("-)	-711,620603.15,	-711,620603.15,
9	所有权益净资产合者()计	164112849.44,,	1,11122634.83,	56,262522.39,	1334.

被评估单位填表人: 蒋敏

评估人员: 滕空

资产减值准备备查付表

评估基准日: 2012年 04月 30日

被评估单位: 舜元地产发展股份有限公司

表8 共 1 页第 1 页金额单位:人民币元

序号	科名称目	面价值账	估价值评	增减值	增值率%	备注
1	应收坏账准备合计一、	1,342688.91,		-1,342688.91,	-100.00
2	其中:应收票据
3	应收帐款
4	预付帐款
5	其他应收款	1,342688.91,		-1,342688.91,	-100.00
6	存货跌价准备二、
7	供售金融资产减值备合可出准计三、
8	其中:供出售票可股
9	供出售债券可
10	供售其他资产可出
11	持有到期投资减值准备四、至
12	收款五长期应减值准备、
13	六长期权投资减值准备股、
14	七投资性房地产减值准备合计、
15	其中:房屋
16	土地使用权
17	固定资产减值准备合计八、
18	其中:房建筑物屋、
19	构筑物其他辅施及助设
20	管道和沟槽
21	机设备器
22	车辆
23	备电子设
24	九、在建程减值准备合计工
25	其中:在建土建程工
26	在建设备安装
27	十物质减值准备程工、
28	十一生产性生物资产减值准备、
29	十油气资产减值准备二、
30	十资产减值准备无形三、
31	商减值备十四、誉准
32	资产减值合计	1,342688.91,		-1,342688.91,	-100.00