INESA Intelligent Tech Inc. — Interim / Quarterly Report 2012

Aug 31, 2012

证券代码 :600602 股票简称：仪电电子 编号 : 临 2012-021 900901 仪电 B 股

上海仪电电子股份有限公司 八届十二次董事会会议决议公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

上海仪电电子股份有限公司（以下简称：公司）董事会八届十二次会议书面 通知于2012 年8 月17 日发出，会议于2012 年8 月29 日下午在田林路168 号二 楼会议室召开。会议应出席董事9 人，实际出席董事9 人，会议由董事长黄峰先 生主持。本次会议符合《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》和《公司章 程》等有关法律、法规的规定，所做决议合法有效。

会议审议并通过了以下议案和报告：

一、公司2012 年半年度报告全文及摘要。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

二、关于2012 年度日常关联交易预计的议案。

本议案为关联交易议案，关联董事黄峰、秦伟芳、张迎宪、邬树伟、姜树勤 对本议案回避表决。实际参加表决的董事共4 名。

本议案需提交下次股东大会审议。

表决结果：4 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

详见同日披露的《上海仪电电子股份有限公司2012 年度日常关联交易预计 的公告》（临2012-023）

三、关于修订《关联交易管理制度》的议案。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

详见同日于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《上海仪电电子

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股份有限公司关联交易管理制度》。

四、关于下属全资子公司上海海昌国际有限公司持有的上海唯乐房产经营有 限公司5%股权公开挂牌出让的议案。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

根据公司八届十次董事会审议通过的《关于上海唯乐房产经营有限公司整体 资产评估的议案》，上海财瑞资产评估有限公司以2012 年3 月31 日为基准日， 对上海唯乐房产经营有限公司净资产进行了评估。2012 年7 月19 日出具了《上 海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的股东全部权益价值评估报 告》（沪财瑞评报【2012】第2016 号），并经国资授权监管单位备案。经评估备 案后的上海唯乐房产经营有限公司净资产评估值为6182.09 万元。上海海昌国际 有限公司拟以评估备案后的净资产评估值及拟出让的5%股权的对应价格309.10 万元为出让价格，采取在上海市联合产权交易所公开挂牌的方式出让上海海昌国 际有限公司持有上海唯乐房产经营有限公司5%的股权。同时同意公司采取公开 竞价方式竞购上述股权，最终竞购价格授权公司董事长批准实施，并授权公司管 理层签订协议，办理相关事宜。

五、关于出售下属全资子公司上海海昌国际有限公司持有房产的议案。 表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

同意公司将下述 6 处房屋实施资产评估，并以不低于评估价为基准，通过公 开拍卖的方式予以出售，同时授权公司管理层办理相关评估、出售事宜。

1、位于普陀区西康路 1407 弄 2 号的 403、404、502、503 室的四套公寓， 总建筑面积 476.22 平方米，为自购房屋。

2、位于浦东新区向城路 19 号 25B（1、2）室的住宅，建筑面积为 149.97 平方米。

• 3、位于外高桥华申路 150 号的工业厂房，占地面积为 4895 平方米，建筑面

2

积 5523 平方米，目前处于空置状态。

六、关于聘任公司内部控制审计机构的议案。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

同意公司聘任立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2012 年度内部控 制审计机构。

七、审议公司2011 年度经营者薪酬和绩效及2012 年度经营者薪酬绩效考核

方案（草案）。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

八、关于特殊电子产业松江基地厂房建设项目的议案。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

同意公司于2000 年即已取得的位于松江工业区荣乐东路689 号地块东侧的 剩余空地建设特殊电子产业基地厂房项目。经估算，本建设项目工程总投资约 7491 万元人民币，项目建设资金由仪电电子自筹金解决。

九、公司2012 年上半年度内部控制工作总结。

表决结果：9 票赞成，0 票反对，0 票弃权。

上海仪电电子股份有限公司董事会

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评估报告目录

第一部分 注册资产评估师声明………………………………………………1 第二部分 评估报告摘要………………………………………………………2 第三部分 评估报告正文………………………………………………………4 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………4 二、评估目的 ……………………………………………………………………7 三、评估对象和评估范围……………………………………………………7 四、价值类型及其定义………………………………………………………8 五、评估基准日……………………………………………………………………8 六、评估依据……………………………………………………………………8 七、评估方法……………………………………………………………………10 八、评估过程……………………………………………………………………13 九、评估假设……………………………………………………………………14 十、评估结论…………………………………………………………………14 十一、特别事项说明……………………………………………………………15 十二、评估报告使用限制说明 … … … … … … … … … … … … … … 1 6 十三、评估报告日 ………………………………………………………17

第四部分 附件 ………………………………………………………………19

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

注册资产评估师声明

（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守 了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容 是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认； 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任。

（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独 立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估 师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。

（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。

1 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的

股东全部权益价值评估报告

沪财瑞评报（2012）2016 号

摘 要

一、委托方： 上海仪电电子股份有限公司

二、评估报告使用者： 根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及

国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。

三、被评估单位： 上海唯乐房产经营有限公司

四、评估目的： 股权公开挂牌转让

五、评估基准日： 2012 年 3 月 31 日

六、评估对象及评估范围： 评估对象为本次股权转让行为涉及的上海唯乐房产经营

有限公司股东全部权益，评估范围为评估对象涉及的上海唯乐房产经营有限公司的全部 资产和负债，包括流动资产、投资性房产、固定资产及负债等，资产评估申报表列示的 账面净资产为 12,053,162.00 元。

七、价值类型： 市场价值

八、评估方法： 本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独 立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格 标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基 础法进行了评估。

2 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

九、评估结论： 经评估，上海唯乐房产经营有限公司股东全部权益价值为人民币

61,820,870.46 元 （大写：陆仟壹佰捌拾贰万零捌佰柒拾元肆角陆分）。

十、评估报告使用有效期： 自 2012 年 3 月 31 日至 2013 年 3 月 30 日

十一、重大特别事项：

无。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产 评估报告正文。

上海财瑞资产评估有限公司

2012 年 7 月 19 日

3 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的

股东全部权益价值评估报告

沪财瑞评报（2012）2016 号

正 文

上海仪电电子股份有限公司：

上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准 则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对拟实施股权转让行为涉 及的上海唯乐房产经营有限公司股东全部权益在 2012 年 3 月 31 日的市场价值进行了评 估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一） 委托方概况：

公司名称：上海仪电电子股份有限公司 企业法人营业执照注册号：310000400047851（市局）

公司类型： 股份有限公司（中外合资、上市）

股票上市地：上海证交所 证券代码：600602

证券简称：仪电电子

住 所：上海市浦东新区张江高科技园区张衡路 200 号 1 号楼 2 楼 法定代表人：黄峰 注册资本：人民币 117294.3082 万 实收资本：人民币 117294.3082 万

经营范围：电视机、平板显示器件、家庭视听设备、微波炉等小家电产品、船用电子 设备、信息技术产品、数字电视接收器、家用商用电器和电子产品及其软件的设计、研 发、制造、销售和服务；生产销售真空电子器件及其应用产品、配件、基础材料和生产线 设备（国家限制、禁止类及有特殊规定的产品除外）；自有房屋租赁；上述产品及技术的进 出口业务。（涉及许可经营的凭许可证经营）。

4 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

经营期限：一九九三年五月二十八日至不约定期限。

（二）被评估单位：上海唯乐房产经营有限公司

1 、注册登记情况

企业法人营业执照注册号：310227000581643

公司类型：有限责任公司（国内合资）

住 所：上海市松江区联阳路 318 号

注册资本：人民币壹仟万元

实收资本：人民币壹仟万元

法定代表人：赵磊

经营范围：房地产开发经营；物业管理；房屋的一般维修、装修、保养；通用机 械设备（除特种设备）安装、维修；水电、空调、管道（除压力）安装、维修；钢结构 制作、安装、维修；建筑机械设备租赁；工程项目管理。（企业经营涉及行政许可的凭 许可证件经营）。

营业期限：一九九九年十一月十五日至二〇二二年十一月十四日

2 、公司概况

上海唯乐房产经营有限公司成立于 1999 年 11 月，注册资金 1000 万元，由上海始 安房产臵业有限公司和上海东开臵业有限公司出资成立，其中上海始安房产臵业有限 公司出资 950 万元，占出资比例的 95%；上海东开臵业有限公司出资 50 万元，占出资 比例的 5%。

上述实收资本经上海安信会计师事务所出具安业字（99）第 036 号验资报告验证。 2002 年，根据公司董事会决定以及产权交易合同，上海东开臵业有限公司将其持 有的 5%的股权转让给上海海昌国际有限公司。

2009 年，根据公司股东会决定以及产权交易合同，上海始安房产臵业有限公司将 其持有的 95%股权转让给上海广电电子股份有限公司。

截止评估基准日 2012 年 3 月 31 日，上海唯乐房产经营有限公司注册资本 1000 万 元，股东出情况如下：

出资股东 出资金额 股权占比

5 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

上海广电电子股份有限公司	950	95%
上海海昌国际有限公司	50	5%
合计	1000	100%

2012 年 6 月，上海广电电子股份有限公司更名为上海仪电电子股份有限公司。

3 、公司主营业务情况

上海唯乐房产经营有限公司主要从事自有厂房租赁业务以及房地产代开发业务，其 中厂房租赁项目为松江区联阳路 318 号厂房的租赁业务，目前年租赁收入为 700 万元； 房地产代开发项目为代管上海仪电电子股份有限公司及其下属公司的工业厂房及配套 设施建设、公共建筑建设、住宅建设、厂房维修保养。

4 、公司组织机构及人员情况

上海唯乐房产经营有限公司下设总经理办公室、人事部、财务部、工程管理部、项 目管理一部、项目管理二部、项目管理三部、园区管理部共八个部门，拥有员工 44 名， 其中在职员工 27 人，劳务工 8 人，退休返聘人员 9 人。

5 、近两年及评估基准日资产、经营状况

近两年及评估基准日资产、负债、所有者权益情况：

单位：人民币元

			单位：人民币元
项目/年度	2010 年12 月31日	2011 年12月31日	2012 年3 月31日
资产总额	37,879,896.41	38,711,339.67	38,976,571.35
负债总额	26,981,170.55	26,731,098.42	26,923,409.35
所有者权益	10,898,725.86	11,980,241.25	12,053,162.00

近两年及评估基准日经营情况为：

单位：人民币元

			单位：人民币元
项目/年度	2010 年度	2011 年度	2012 年1-3 月
营业收入	13,430,037.35	17,649,306.45	4,254,719.87
营业利润	838,378.67	1,410,781.51	85,879.02
净利润	655,363.22	1,081,515.39	72,920.75

上述财务数据经由立信会计师事务所审计，并出具了标准无保留意见审计报告。

6 、执行的会计政策及相关税率

6 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

公司执行《企业会计准则》及其相关规定。

主要税种及税率：企业所得税税率 25%、增值税税率 17%、营业税税率 5%、城建 税税率 1%、河道费 1%、教育费附加 5%。

（三）委托方与被评估单位关系

委托方上海仪电电子股份有限公司为被评估单位上海唯乐房产经营有限公司股东 上海海昌国际有限公司的控股股东，持有其 95%的股权。

（四）其他评估报告使用者

除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。

二、关于评估目的的说明

本次评估目的为股权公开挂牌转让。

根据上海仪电控股（集团）有限公司《关于上海唯乐房产经营有限公司整体资产评 估的批复》（沪仪控[2012]139 号）以及上海广电电子股份有限公司（现已更名为上海 仪电电子股份有限公司）董事会决议，本次评估目的是为满足上海海昌国际有限公司将 其持有的上海唯乐房产经营有限公司 5%股权转让的需要，对上海唯乐房产经营有限公 司的股东全部权益进行估算，并发表专业意见。

三、关于评估对象和评估范围的说明

本次资产评估对象是上海唯乐房产经营有限公司股东全部权益，评估范围为评估 对象涉及的上海唯乐房产经营有限公司的全部资产及负债，包括上海唯乐房产经营有 限公司截止 2012 年 3 月 31 日资产负债表反映的流动资产、投资性房地产、固定资产及 负债等，其在评估基准日的资产类型和帐面金额列表如下。

资 产 类 型	帐面金额（元）
流动资产	10,760,520.58
投资性房地产	27,136,434.07
固定资产	1,079,616.70
资产合计	38,976,571.35
流动负债	26,923,409.35

7 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

负债合计	26,923,409.35
净资产	12,053,162.00

上述账面金额，经立信会计师事务所审计确认，审计报告文号《信会师报字（2012） 第 113481 号》。

房地产情况：纳入本次评估范围的房地产是位于松江区联阳路 318 号厂区内的房屋 建（构）筑物及土地使用权。厂区内共有房屋建筑 5 幢，合计建筑面积 20963 平方米， 相应土地使用权面积 55427 平方米（约折合 83.14 亩），由房地产权证《沪房地松字（2010） 第 010093 号》确权。厂区内地上构筑物主要有车棚、围墙、道路、绿化等。

上海唯乐房产经营有限公司目前办公场地钦州北路 953 号 703-705 室系向上海怡能 臵业管理有限公司租赁使用。

四、价值类型和定义

本次评估选取的价值类型为市场价值。

市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估 对象自身条件等因素。

五、评估基准日

（一）本项目评估基准日是 2012 年 3 月 31 日；

（二）确定本评估基准日的主要理由是根据上海广电电子股份有限公司（现已更名 为上海仪电电子股份有限公司）董事会决议中明确的时点要求，以使评估基准日尽可能 地接近评估目的的实现日期。

（三）本次评估工作中所采用的价格标准及其他参数、依据均为评估基准日有效的 标准、依据。

六、评估依据

（一）法规依据

8 上海财瑞资产评估有限公司

上海唯乐房产经营有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告

• 1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第四十二号）

• 2、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）

• 3、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令）

• 4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委 2005 年第 12 号令）

• 5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274

号）

• 6、《评估核准、备案审核指引》（试行）（沪国资委办发[2009]17 号）

• 7、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权

• 出让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法

• 8、中华人民共和国建设部令第 45 号《城市房地产转让管理规定》及上海市制定的

• 实施细则

（二）准则依据

• 1、《资产评估准则——基本准则》（财政部财企[2004]20 号）

• 2、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）

• 3、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）

• 4、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）

• 5、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）

• 6、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）

• 7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）

• 8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2007]189 号）

• 9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）

• 10、《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004]134 号）

• 11、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

• 12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

• 13、企业会计准则、企业会计制度

（三）经济行为依据

• 1、上海仪电控股（集团）有限公司《关于上海唯乐房产经营有限公司整体资产评

9 上海财瑞资产评估有限公司

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估的批复》（沪仪控[2012]139 号）

• 2、上海广电电子股份有限公司（现已更名为上海仪电电子股份有限公司）董事会

• 决议

• 3、上海唯乐房产经营有限公司股东会决议

（四）权属依据

• 1、上海唯乐房产经营有限公司营业执照、验资报告、章程

• 2、上海唯乐房产经营有限公司产权证及相关证明文件

• 3、其他合同或协议

（五）取价及参考依据

• 1、机械工业出版社《资产评估常用方法与参数手册》

• 2、机械工业出版社 2012 年《机电产品报价手册》

• 3、上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》

• 4、上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》

• 5、上海社会科学院房地产业研究中心主办《上海房地产市场报告》

• 6、国家外汇管理局公布的汇率

• 7、中国人民银行公布的存贷款利率

• 8、WIND 资讯系统

• 9、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料

• 10、评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料

七、评估方法

企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。

这三种评估方法分别从资产途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价 值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类 型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素， 选用适用的评估方法。

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（一）评估方法适用性分析及选择

1、市场法是通过分析交易案例的成交价格和交易条件，与评估对象作比较调整， 进而估算出企业股东权益价值的一种评估方法。

根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于搜 集到足够的同类企业产权交易案例，评估人员无法在公开正常渠道获取上述影响交易价 格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，所以采 用市场比较法评估就存在评估技术上的缺陷，所以本次企业价值评估不宜采用市场法。

2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评 估方法。它是根据企业未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现 值作为股东全部权益的评估价值。

上海唯乐房产经营有限公司的收入主要分为三类，租赁收入为松江区联阳路 318 号 厂房的出租收入；管理费收入为代管上海仪电电子股份有限公司及其下属公司工业厂房 及配套设施建设、公共建筑建设、住宅建设、厂房维修保养收取的管理费；其他收入为 厂房电费代收业务。上述业务中，电费代收业务无利润，利润主要来源为厂房租赁业务 及管理费收入，其中管理费收入占比较大，由系上海仪电电子股份有限公司委托，上海 唯乐房产经营有限公司无自主决定权，也无独立接揽业务能力，故历年收入均不稳定， 故企业无法准确预测未来管理费收入的情况，评估人员也无法合理预计企业的整体收 益。经评估师分析后认为本项目不适用于收益法评估。

3、资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价 值的评估方法。它是以重臵各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体 情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估 值，得出股东全部权益的评估价值。

考虑到被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，委估资产不仅可根据财务资料和 购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价 值，所以本次评估可以采用资产基础法。

综上所述，根据资产评估相关准则要求，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象 和范围的相关要求，评估人员通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析， 采用资产基础法进行评估。

11 上海财瑞资产评估有限公司

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（二）评估方法的具体应用

1 、资产基础法

资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值， 得出企业股东权益价值的一种方法。

基本计算公式：股东全部权益评估值＝各项资产评估价值之和－各项负债评估价值 之和

资产基础法中各项资产及负债的评估方法及主要过程

（1）对于货币资金、债权资产项目和负债项目，以基准日真实、存在的账面价值 予以评定该类资产、负债的评估值，其中对债权资产及负债主要采用询证、替代程序确 认其安全性及真实性，并进行帐龄分析，确认其可收回价值，最后确认其评估值。

（2）对于投资性房地产的评估

评估对象为投资性工业房地产，目前类似区域内该类房地产市场上销售交易案例较 少，但出租收益案例较多，土地市场上类似区域内工业用地的交易案例也较多。因此， 不宜采用市场比较法进行评估，宜采用成本法和收益法进行估算。评估人员根据评估目 的，针对评估对象的具体情况，通过对评估对象的现场勘察及其相关资料的收集和分析， 遵循房地产评估法规和规范，确定本次评估采用成本法和收益法进行估算，其中成本法 中的土地使用权价值采用市场比较法进行估算。

○成本法，

所谓成本法，就是求取评估对象在评估基准日的重臵价格或重建价格，扣除折旧（各 种价值损耗），以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法公式：房地产评估值=土地评估值+房屋建构筑物评估值

建筑物的评估值=建筑物的重臵成本×成新率

重臵成本=建筑安装工程造价+专业费用+管理费用+利息+利润 土地评估值=土地市场价格+契税

• ○收益法

所谓收益还原法是指在一定市场条件下，求取评估对象未来的正常净收益，选用适 当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算出评估对象的客观合理价格或价值 的方法。

12 上海财瑞资产评估有限公司

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被评估对象价值=年净收益/（还原率-增长率）*【1-（1+增长率）收益年限/（1+还原

率）收益年限】

（3）关于机器设备的评估

对于固定资产——设备，按资产替代原则，采用重臵成本法进行评估。

重臵成本法计算公式：评估价值=重臵原值×综合成新率

重臵原值＝设备购臵费（基价）＋运杂费＋安装调试费（含基础费）＋其他合理必 要费用。

① 一般电子设备综合成新率的确定：采用使用年限法。计算公式：成新率=尚可 使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%

②车辆成新率的确定：根据国家经贸委（国经贸资源（2002）1202 号）“关于《调 整汽车报废标准若干规定》的通知中的新标准确定车辆的使用年限，以“余额折旧法” 结合车辆已使用年限计算理论成新率，再结合各类因素进行调整，最终合理确定车辆的 综合成新率。计算公式：综合成新率=理论成新率×调整系数 K

其中：理论成新率＝（1-d）[n ]

调整系数 K 根据车辆制造质量、车辆行驶公里、保养情况等判断确认。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分五个阶段实施。

（一）在充分了解本次评估目的、确定评估范围、选定评估基准日的基础上，与 资产评估委托方签订《资产评估业务约定书》。

（二）在掌握被评估单位基本情况的前提下组成评估小组，拟定评估方案，作出 工作计划的安排。

（三）指导被评估单位清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表， 检查核实资产和验证被评估单位提供的资料。根据资产清查评估明细表以及收集的资 料，结合被评估单位的会计记录数据进行相关核对、询问和取证；对实物资产进行现场 核实、勘察、调查与记录，并与资产管理人员沟通，获取使用与维护资料，了解资产的 经营和管理情况；查阅资产的产权证明文件等相关资料；通过收集分析企业历史经营情 况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查。

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（四）在上述基础上，选择合适的评估方法，开展市场调研询价工作，收集市场 价格信息，进行评定估算。

• （五）根据以上资料进行整理汇总分析工作，起草资产评估报告，经过三级审核，

• 出具资产评估报告。

九、评估假设

评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未 来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结 果的责任。

• 1． 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

• 2． 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价

• 以评估基准日的有效价格为依据；

• 3． 本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；有关

• 信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；

• 4． 本次评估假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其

• 无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；

• 5． 被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；

• 6． 本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵押、

• 担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其 它不可抗力对资产价格的影响；

• 7． 评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准；

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。

十、评估结论

1 、评估结果

经评估，上海唯乐房产经营有限公司在评估基准日 2012 年 3 月 31 日资产总额帐面 价值为 38,976,571.35 元，评估价值为 88,751,669.81 元，增值率为 127.71%，负债总额

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帐面价值为 26,923,409.35 元，评估价值为 26,930,799.35 元，增值率为 0.03%，股东全 部权益帐面价值 12,053,162.00 元，评估价值为 61,820,870.46 元，增值率为 412.90%（具 体见下表）。

资产评估结果汇总表

单位：万元

				单位：万元
资产类型	账面价值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产	1,076.05	1,083.92	7.87	0.73
投资性房地产	2,713.65	7,673.56	4,959.91	182.78
固定资产	107.96	117.69	9.73	9.01
资产总计	3,897.66	8,875.17	4,977.51	127.71
流动负债	2,692.34	2,693.08	0.74	0.03
负债总计	2,692.34	2,693.08	0.74	0.03
股东全部权益	1,205.32	6,182.09	4,976.77	412.9

评估结论详细情况见评估明细表

2 、评估结果与账面值比较增减原因分析

（1）流动资产增值 0.73%，主要原因系定期存款及理财产品考虑了计息日至基准日 的利息。

（2）投资性房地产增值 182.78%，主要原因系评估对象土地取得时间较早，土地取得成 本较低；近年来房屋造价的提高以及近年来房地产市场价格的大幅上涨。

（3）固定资产增值 9.01%，主要原因系：1）设备会计折旧速度与设备实际损耗间的差异;2） 车辆牌照价格上涨。

（4）流动负债增值 0.03%，系其他应付款中红字的挂账费用评估为零所致。

十一、特别事项说明

（一）由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析 依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。

（二）由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定 的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。

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（三）上海唯乐房产经营有限公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机构的 评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及评估人员 不承担相关责任。

（四）本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和被评估单位提供的有关经济行 为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、 完整性、真实性负责。

（五）本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方或被评估单位在使 用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理。

（六）本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估人 员与委托方、被评估单位确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规 范，进行了公正评估。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应 按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任 何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。

（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关 当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（三）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用。

（四）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者 披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

（五）评估报告的使用有效期为一年，自 2012 年 3 月 31 日至 2013 年 3 月 30 日。

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当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过 一年，需重新确定评估结论；

（六）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结 论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格 标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机 构重新确定评估价值。

（七）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

十三、评估报告日

本评估报告的提出日期 2012 年 7 月 19 日。

谨此报告

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（此页无正文）

上海财瑞资产评估有限公司

法定代表人：虞建华 中国注册资产评估师： 王飞犇

总评估师：沈 丰 中国注册资产评估师： 李莉

年 7 月 19 日

联 系 地 址：上 海 市 延 安 西 路 1 3 5 7 号 电话：021-62261357 传真：021-62257892 邮编：200050 E-mail ： mail@cairui.com.cn

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附 件

（除特别注明的外，其余均为复印件）

• 一、上海仪电控股（集团）有限公司《关于上海唯乐房产经营有限公司整体资产评估的 批复》（沪仪控 [2012]139 号）

• 二、上海广电电子股份有限公司（现已更名为上海仪电电子股份有限公司）董事会决议

• 三、上海唯乐房产经营有限公司股东会决议

• 四、上海唯乐房产经营有限公司公示结果

• 五、上海唯乐房产经营有限公司评估基准日 2012 年 3 月 31 日的审计报告、会计报表

• 六、上海仪电电子股份有限公司营业执照

• 七、上海唯乐房产经营有限公司营业执照、验资报告

• 八、上海唯乐房产经营有限公司房地产权证、车辆行驶证

• 九、上海仪电电子股份有限公司承诺函

• 十、上海唯乐房产经营有限公司承诺函

• 十一、上海财瑞资产评估有限公司和评估人员的承诺函

• 十二、上海财瑞资产评估有限公司资格证书

• 十三、上海财瑞资产评估有限公司营业执照

• 十四、本项目评估人员资质证书

• 十五、资产评估业务约定书

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